河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5598号上诉人（原审被告）：熊诗宝，男，1966年4月7日生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：杨毅翰，男，2017年6月28日生，汉族，住河南省息县。法定代理人：杨富豪，系杨毅翰父亲。委托诉讼代理人：孙超，河南长进律师事务所律师。上诉人熊诗宝因与被上诉人杨毅翰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊诗宝，被上诉人杨毅翰的委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊诗宝上诉请求：1、请求撤销信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502号民初4930号民事判决书的内容，依法要求继续履行合同，由被上诉人偿付余下房款，并赔偿合同违约金20万元。2、诉请本案上诉费及相关费用由被上诉人承担。事实和理由：2019年1月15日，上诉人通过信阳嘉乐房地产营销策划有限公司与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，房屋坐落于浉河区××灯火××楼××单元××室。本房屋是万家灯火集团公司安置房，由于现实原因，本小区房产暂不予办理不动产权证，被上诉人对此情况清楚了解且自愿购买该房屋。上诉人与中介公司已做到事先告知义务。中介公司提议由于该房屋是安置房暂时无法办理房产证，出于好意，让上诉人与开发商协商能否把安置房名字改为被上诉人的名字。后期办理房产证的相关费用由被上诉人承担。2019年2月，上诉人与被上诉人的父亲以及爷爷一同前往万家灯火公司法务部，工作人员当即答复是：变更房屋名字涉嫌偷税漏税属违法行为，我公司不予办理该业务。合同签订后，被上诉人依约支付10万定金给予上诉人。上诉人已严格按照合同约定在执行。因不能办理变更房屋名字，上诉人要求被上诉人立即支付剩余房款，待到能办理房产证时，上诉人与被上诉人相互配合办理，自行承担各自所需的费用。上诉人考虑到被上诉人是息县人，合同已签，定金已支付。在信阳也无房屋可住，出于人道精神让其先行进驻该房屋，并对房屋进行简单装修（之前该房屋是已经装修过的）。在此期间上诉人多次找被上诉人催要剩余房款（55万元整）无果情况下，于2019年4月6日，上诉人报警，车站派出所出警处理此事，当着被上诉人的面把房屋门锁换掉。车站派出所当时给出处理意见是：协商解决，不准被上诉人及其家属擅自换锁进入该房屋。2019年11月，被上诉人第一次起诉请求是：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》。2、赔偿装修费用10万元。浉河区人民法院裁定显示为：准许撤诉，受理费用2150元由被上诉人承担。当时被上诉人提出撤诉并与我协商。上诉人要求：同意解除合同，并按合同约定赔偿违约金及其他费用。最后结果是：协商无果。2020年5月，第二次起诉上诉人，被上诉人起诉请求是：继续履行《房屋买卖合同》并交付房屋使用权。上诉人要求：同意继续履行《房屋买卖合同》，并要求被上诉人立即支付剩余房款与赔偿违约金。日后不久，被上诉人又撤诉了。2020年9月，第三次被上诉人起诉上诉人，起诉请求：继续履行《房屋买卖合同》并交付房屋使用权。这次是当庭撤诉，浉河区人民法院裁定显示为准许被上诉人撤诉，承担本案费用50元。2020年10月，第四次被上诉人起诉上诉人，起诉请求为：继续履行《房屋买卖合同》并交付房屋使用权。民事判决书显示为：继续履行原告杨毅翰与被告人熊诗宝于2019年1月15日签订的房屋买卖合同，被告熊诗宝向原告杨毅翰交付信阳市浉河区××灯火××楼××单元××室房屋使用权，本案受理费用50元由被告熊诗宝承担。我相信法律是公平公正的，由此上诉人提出以下几条上诉请求：上诉人同意继续履行合同，要求被上诉人立即支付剩余房款55万元并按合同赔偿违约金20万元（具体违约金额以法院判决为准）及其它相关费用，在这次庭审中，上诉人所提出的要求未在笔录中显示，在判决书中也未支持上诉人的请求，上诉人请求改判民事判决，支持上诉人的请求或改判解除合同并赔偿违约金及其它相关费用。本案中提出变更一手合同名字的约定，是被上诉人当初想占便宜提出来的条件，无非是想办理过户的时候少交税钱。在当时的交易过程中，中介公司提出意见是能在物业那更改最好，产生的费用还是由上诉人来承担，即使不能更改的，也要支付清剩余房款后，上诉人才能把该房屋交付给被上诉人，待到能办理房产证的时候，上诉人先行办理房产证，费用自理，然后上诉人将该房屋过户给被上诉人，过户费用由被上诉人承担，这样才是公平公正的做法，当时上诉人和被上诉人都是认可的，也就是说路有两条，被上诉人非要走一条行不通的路，故意拖欠余下房款不支付。改写名字实属涉嫌偷税漏税违法行为，在2019年上诉人与被上诉人以及家属等人前往物业公司法务部，得到的答复就是不予办理变更房产姓名，涉嫌偷税漏税实属违法行为，上诉人做到了告知义务。法律有规定，一切违反法律所规定的合同或条款都是无效的。前三次被上诉人起诉上诉人都是以撤诉而告终，是因为法院采取了公平公正的裁定，庭审记录详细，上诉人一直积极配合法院工作，上诉人一直都是同意继续履行合同，支付剩余房款，并按照合同约定赔偿违约金。被上诉人一直却以没变更姓名为由拒绝支付剩余房款以及违约金，变更一手合同姓名实属违法行为，法院是不会支持的。被上诉人4次起诉，都提到房屋使用权问题，合同有约定，“只有付清全部房款后，被上诉人才将拥有该房屋的所有权，有了房屋的所有权才有资格使用该房屋的权利”，这才是所谓的房屋使用权，使用权是有期限的。在签订本合同时，“被上诉人支付上诉人定金10万元，上诉人收到定金后，需将房屋使用权交付被上诉人”条款是有这一说法。当时情况是被上诉人家在息县，信阳市没有房子，合同也签了，定金也交了，让我进房简单装修以下，方便以后尽快入住，年后（指阴历年）我把剩余的房款付清。春节过后，上诉人与被上诉人及其家属一起去万家灯火物业法务部，办理变更房产姓名一事，结果被告知不准办理这项业务，属于违法行为。被上诉人及家属说按照中介公司提出的第二种方案执行吧。被上诉人简单装修完毕后，上诉人多次上门催要剩余房款，在无果的情况下，上诉人报警通过法律途径把该房屋门锁更换掉，并告知被上诉人，不准再次换锁进入该房屋。严格来这就是被上诉人口中所说，也是合同所说的房屋使用权已经结束。鉴于以上情况，为维护上诉人的合法权益，依法向贵院提起上诉请求，望诉至所请。杨毅翰辩称，一审认定事实清楚，适用法律镇区，应当依法维持原判。根据双方《房屋买卖合同》的约定，被上诉人主要是履行付款义务，在签订合同后被上诉人已经先行支付了10万元，后续款项的支付必须以上诉人更改该房屋手续为前提。而上诉人在没有履行义务的情况下，就要求被上诉人支付剩余房屋款项，明显不符合合同也对，也不利于被上诉人的权益。在诉讼期间，被上诉人多次和上诉人沟通，被上诉人明确表示愿意支付剩余款项，但鉴于房屋不能过户，希望扣除5万元押金，待房屋手续完善后再行支付，但上诉人不仅要求支付剩余款项，还要求大额利息损失，导致双方未能协商一致，因此，上诉人是导致合同不能继续履行的主要违约方。综上，本案符合合同继续履行的条件，而且上诉人也同意继续履行，原审判决并无不当。但上诉人主张的违约损失和本案没有直接关系，且其违约主张也超出合同约定及实际损失，为此请求维持原判。杨毅翰向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并向原告交付案涉房屋使用权；2、判令被告按照法律规定承担过户税费；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月15日，原告杨毅翰的父亲杨富豪（乙方）与被告熊诗宝（甲方）、嘉乐房产营销策划有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定“甲方拥有位于灯火××楼××室的房产，房屋建筑面积为111.31（以购房合同登记面积为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。甲、乙双方同意房产总价款65万元。乙方同意自本合同签订时支付购房定金10万元。在签订本合同时乙方支付甲方房款10万元，甲方在收到这笔房款后需将房屋使用权交付于乙方，甲方改完合同当天，乙方须将剩余房款55万元一次付清。由于现实原因，本小区房产暂未办理房屋不动产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经甲、乙双方协商，由甲方负责与开发商协议更改购房一手合同，将此房屋更名给乙方，若改合同产生相关费用，则由甲方承担。如果后期能办理产权证时则由乙方自行办理。乙方办理房屋产权证过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。自甲方收到全部房款之日起，甲方应将房屋所有权、使用权、收益、出租、担保、抵押、买卖等权利一并转让给乙方，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房再无任何关系。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议约定，甲方完成房屋交付。自本合同签订之日起，甲、乙、丙三方应共同遵守以上约定，不得以任何理由或市场变动更改交易价格或交易条件，如甲方反悔，则需退还乙方所付给甲方的房款10万元，并赔偿乙方30000元，如甲方要求收回该房屋，乙方有权要求甲方按照当时市场价值购买（具体售价由乙方决定），乙方收到甲方支付的房款和赔款后，此买卖协议终止；如乙方反悔，则所付甲方的房款30000元甲方不予退还，并收回该房屋，此买卖协议终止。”合同签订后，被告收到原告方购房款10万元，随后原告进入所购房屋装修，装修期间原告向物业交纳了相关物业费用。后因一手房合同暂无法更改至原告名下，被告将房屋收回，纠纷发生。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。法院原、被告双方自愿签订的《房屋买卖合同》，属公民自愿处分自己财产的行为，不违反法律强制性规定，合同合法有效，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。在合同实际履行过程中，被告收到原告10万元房款后，即同意原告进入房屋装修，可证被告对合同约定的“在签订本合同时乙方支付甲方房款10万元，甲方在收到这笔房款后需将房屋使用权交付于乙方”条款是认可的，被告应当遵守约定继续履行合同，向原告交付房屋使用权。至于履行合同过程中出现的更改购房一手房合同纠纷，被告可另行主张权利。原告要求被告承担过户税费，因该费用未实际发生，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，判决：一、继续履行原告杨毅翰与被告熊诗宝于2019年1月15日签订的房屋买卖合同，被告熊诗宝向原告杨毅翰交付信阳市浉河区××灯火××楼××单元××室的房屋使用权；二、驳回原告杨毅翰的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告熊诗宝承担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明事实，上诉人熊诗宝和被上诉人杨毅翰于2019年1月15日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。熊诗宝和杨毅翰在本案审理过程中均认可案涉《房屋买卖合同》应当继续履行，本院予以确认。由于双方在合同中明确约定“在签订本合同时乙方（即杨毅翰）支付甲方（即熊诗宝）房款10万元，甲方在收到这笔房款后需将房屋使用权交付于乙方；甲方改完合同当天，乙方须将剩余房款550000元一次付清”，该约定即未经双方协商变更也未依法被予以撤销，而且杨毅翰也已安装合同该约定支付了100000元款项，因此双方应当按照该约定继续履行合同，故一审认定熊诗宝应当向杨毅翰交付案涉房屋的使用权并无不当。关于熊诗宝主张的剩余房款的问题，由于熊诗宝并未按照约定改完合同，虽然熊诗宝称案涉合同开发商以违法为由不予更改，但由于熊诗宝并未依法要求变更合同或者要求解除合同，该条款也不属于无效条款，故熊诗宝在合同约定的条件未成就之前要求杨毅翰支付剩余房款没有事实依据。对于房款问题，双方可另行协商；若协商不成，熊诗宝可以另行主张权利。由于熊诗宝在本案中并未提起反诉，因此熊诗宝在上诉中要求杨毅翰支付违约金的上诉理由也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，熊诗宝的上诉理由不能成立，应当驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由熊诗宝负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二〇年十二月二十五日书记员 余子龙