湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终2087号上诉人（原审被告）：王树珍，女，1957年11月11日，汉族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周万生，男，1978年10月11日出生，土家族，住重庆市江**。上诉人王树珍因与被上诉人周万生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802民初3110号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王树珍的委托诉讼代理人秦艺、被上诉人周万生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树珍上诉请求：撤销原判，依法改判驳回周万生的诉讼请求或发回重审；由周万生承担一、二审诉讼费。事实及理由：王树珍将房屋以500000元价格卖给周万生，双方未办理过户登记，房屋买卖合同无效。后双方协商将房屋以1838000元出售给李宗书，约定王树珍得1000000元，周万生得838000元。合同签订后，李宗书支付870000元，王树珍分得470000元，占比54%，第二次李宗书支付896906元，王树珍分得526400元，占比58%，两次分配均得到了周万生的同意，一审判决房价平均分割错误，王树珍应分得55%的房屋价款。周万生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但请求二审法院判决利息支付至款项还清之日止。周万生向一审法院起诉请求：1.判令王树珍支付出售房屋（扣除房屋租金19501元）价款148993元，并按年利率6%支付资金占用利息；2.判令王树珍承担房屋土地出让金；3.由王树珍承担诉讼费及律师费用。一审法院认定事实：2014年1月，王树珍、周万生约定王树珍将其位于利川市都××街道办事处××路房屋【房屋产权证号为：利川房权证都亭字第**，土地使用证号为：利国用（登）字第03-03-0426号】的一半卖给周万生，口头约定房屋价款为640000元，周万生于2014年1月18日向王树珍支付了房款400000元，随后，周万生付清了全部尾款，并取得了该房。2015年11月21日，为办证需要，王树珍为甲方，周万生为乙方，双方补充签订了《房屋买卖合同》一份，合同基本内容为：1.乙方同意购买甲方拥有的座落在利川市××路拥有的房产（住宅及店面），此房屋占地面积为58.612㎡，建筑面积共为175.835㎡（包含地下一楼到三楼，共计三层，公共通道共同拥有所有权并共同使用）其中包括房屋所有权证利川都亭第20100956号；2.房产的交易总价格为人民币500000.00元，本合同签订之日，房屋全款已付清；3.甲方应于收到乙方全额房款后将交易的房产全部交付给乙方使用，并将之前该房屋债权、债务、经济问题费用结清，与乙方无关；4.税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。同日，双方签订《房屋空地协议》，约定将房屋后面的空地交付给周万生拥有。上述房屋买卖未办理过户登记手续。2019年9月，在中介机构介绍下，王树珍、周万生又将双方的房屋出卖给李宗书。王树珍、周万生为甲方，李宗书为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》，房屋成交价为1838000元。后因房屋的交付、办理过户手续等问题，二人与李宗书发生纠纷，李宗书于2019年10月28日向利川市人民法院提起诉讼。审理中，王树珍为出售涉案房屋于2019年11月4日向土地管理部门交纳了土地出让金183900元，向中介机构交纳了中介费20000元，李宗书亦向王树珍付清了购房款1838000元。期间，李宗书分两次共向王树珍、周万生支付了购房款750506元（380000+370506）。另，周万生在出售涉案房屋期间，已将房屋出租，应将所得租赁费19501元支付给李宗书，该款已由王树珍垫付。后周万生诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，王树珍所有的涉案房屋系国有划拨土地，并办理了房屋产权证，与周万生签订《房屋买卖合同》，将其中的一半卖给周万生，系双方真实意思表示，买卖合同成立，但未向县级人民政府申请批准，双方也未到房地产管理部门办理过户手续，属于效力待定。该合同第四条约定：“税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担”。根据该约定，如需办理过户手续，其税费应当由周万生承担。2019年9月，二人又将涉案房屋共同出卖给李宗书，双方与李宗书签订的《房屋买卖合同》第三条第一项约定：“甲方保证该房屋符合国家及利川市房屋上市交易的有关政策及规定，……”。该甲方系王树珍、周万生，“符合国家及利川市房屋上市交易的有关政策及规定”即为该房屋须符合房屋能进行买卖的条件，即房屋土地性质必须是出让地，该房原土地性质系划拨地，按照该条款的约定，周万生、王树珍须将划拨地转为出让地，所以，在此次房屋出卖过程中，李宗书要求王树珍承担土地出让金，王树珍也按照土管部门的规定交纳了出让金，至此，双方房屋买卖合同合法有效。从王树珍与周万生签订的《房屋买卖合同》看，周万生所购房屋的土地出让金应自行承担。而周万生、王树珍将各自的房屋共同卖给李宗书时，其土地出让金应当由周万生与王树珍各自承担。故周万生要求其土地出让金由王树珍个人承担显失公平，且与合同约定不符，不予支持。二人出卖给李宗书的房屋面积相同，所得价款应平均分配，支出平均分担。周万生应得房价款为：47043.00元【（1838000-183900-20000）÷2-380000-370506-19501】。周万生要求从向法院提交起诉状之日起（2020年4月30日）按年利率6%支付资金占用利息至判决之日止，符合法律规定，应予支持。周万生要求支付律师费，该项请求尚未实际发生，不予支持。关于双方于2020年1月22日签订的协议书明确表明是对剩余房价款的分配达成的协议，并非全部卖房款的结算，且涉案房屋二人各占一半，双方没有特别约定，也没有特别情形，故出卖后所的房款应当平分，故其抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、王树珍于判决生效之日起10内向周万生支付卖房款47043元，并从2020年4月30日起以47043元为基数按年利率6%计算资金占用利息至本判决生效之日止；二、驳回周万生的其他诉讼请求。案件受理费3280元，减半收取1640元，由周万生承担1122元，王树珍承担518元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房款的分配标准。经审查，王树珍将自己房屋的一半出售给周万生，虽然没有办理过户登记，但是双方签订了房屋买卖合同，周万生实际支付了价款，合同系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同履行自己的义务，故周万生享有涉案房屋的一半权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王树珍、周万生共同将房屋出售给李宗书，涉案房屋二人所占的大小、面积均相同，在双方没有特别约定的情况下，总价款减去开支所得价款应平均分配。王树珍认为自己应分得55%的比例或者应分得1000000元，一、二审均没有提交证据予以证实，应当承担举证不力的法律后果。王树珍上诉称，双方在利川市人民法院见证下达成了房款分配协议，并无其他争议，但该协议仅仅是对剩余房款896906元的分配，并非是对房屋总价款的分配协议，因此，一审判决双方平分房款并无不当。周万生二审要求王树珍支付利息至款项付清之日止，但一审判决后周万生并未上诉，故本院不予支持。综上，王树珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人王树珍负担。本判决为终审判决。审判长  许一鸣审判员  向 蕾审判员  郜帮勇二〇二〇年十二月二十一日法官助理张晶晶书记员杨亚琼