江西省萍乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣03民终725号 上诉人（一审被告）：刘某，男，江西省芦溪县人。 被上诉人（一审原告）：傅某，男，江西省芦溪县人。 上诉人刘某因与被上诉人傅某房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省芦溪县人民法院（2020）赣0323民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某、被上诉人傅某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘某上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判，具体如下：1.押金1250元、电表开户费600元予以退还；2.上诉人所交的5000元押金应由被上诉人傅某退还；3.上诉人毁坏的形象墙、两个木制活动柜应赔偿4600元；4.要求增加免租期4天。二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由如下：1、一审法院严重违反了法律程序，一审的询问记录并未在法庭上出示，也未曾与上诉人质证。2、一审事实不清，前后相互矛盾。 被上诉人傅某辩称，1250元押金不退，电表开户的600元无证据证明，朱某交的5000元押金与被上诉人无关，不同意增加免租期。 傅某在一审起诉请求：1．判令刘某立即搬离所租店面，恢复原貌并交还；2．判令刘某支付租赁期间拖欠租金6984元；3．判令刘某按140.49元/天的标准赔偿自2020年7月11日起至搬离日止强行租占店面期间的费用3787元；4．本案诉讼费由刘某负担。 一审法院认定事实：2015年7月14日，傅某、付某作为出租方（甲方），刘某、朱某作出承租方（乙方），双方签订店面租赁合同一份，约定甲方将位于卢德铭大道建筑面积共为400.16平方米的八间店面出租给乙方使用，期限暂定为五年，从2015年7月10日起至2020年7月10日止；租金从2015年7月10日起开始计算，第一年租金为37000元，从第二年起在前一年基础上每年增5%，以此类推，乙方应在每年起始日前5日内付清租金给甲方；乙方在签订合同时预交押金5000元，租赁期满，押金退还乙方，该押金也作违约金，乙方如有违约，违约金不予退回；乙方必须爱护店面及店内设施，到期完整交还甲方，如有损坏照价赔偿。合同签订后，乙方向甲方交纳了押金5000元。租赁期间届满后，刘某未搬离店面并向傅某、付某提出延长租赁期限，后傅某、付某限刘某在2020年8月6日前搬离。至本案开庭审理日止，刘某尚欠租赁期内租金6984元。刘某在庭审中陈述于2020年8月9日从店面内搬走部分东西，2020年8月10日便不能再进入店内，傅某亦陈述刘某在2020年8月9日至2020年8月10日已经把有用的东西从店内搬走，故认定刘某搬离店面的时间为2020年8月9日。本案开庭审理后，对傅某进行询问，其表示刘某交纳的2500元押金没有抵扣应付租金，现其同意向刘某退还押金1250元并将该款冲抵租金。对另一出租人付某进行询问，其明确表示其和傅某作为甲方与刘某、朱某签订店面租赁合同后，店面租金是由其和傅某各分一半，现刘某所欠租赁期间内的租金6984元归傅某所有，其同意傅某以个人名义向法院起诉要求刘某支付从租赁期间届满次日起至实际搬离之日止的租金，其本人承诺不再向刘某主张支付该部分租金。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示且不违反法律规定，双方的租赁合同关系合法有效。现双方争议的焦点为2020年的新冠肺炎疫情是否能认定为减免部分租金的不可抗力因素。2020年以来，新冠肺炎疫情及疫情防控措施对我国经济产生巨大影响。江西省于2020年1月24日启动疫情一级响应措施，于2020年3月12日调整为二级响应措施。刘某租赁房屋系从事经营活动，其经营状况势必因此遭受较大影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一、六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因双方不能达成调解意见，根据本案实际情况，现将案涉租赁合同的租赁期间届满日从2020年7月10日延长至2020年8月9日，在此期间的租金予以免交。因刘某已于2020年8月10日从租赁店面内搬离，故对傅某要求刘某支付租期届满后占用店面期间的费用3787元的诉讼请求，不予支持。关于傅某要求刘某支付拖欠租赁期间租金6984元以及傅某是否应向刘某退还押金5000元的问题。因庭审中刘某认可其尚欠傅某租期内租金6984元，故对该项诉讼请求予以支持。刘某在庭审中陈述付某已向朱某退回押金2500元，庭后傅某表示同意向刘某退还押金1250元并将该款冲抵刘某所欠租金。因刘某未按合同约定向傅某支付租赁期间的租金，其行为属违约，现傅某提出仅向其退还押金1250元不违反双方合同约定及法律规定，予以支持。刘某提出向傅某、付某交纳的5000元押金系其个人出资，傅某及付某应将押金全部退还其本人的意见，无相应证据证明，不予支持。故刘某尚欠傅某租金6984元，扣除傅某向刘某退还的押金1250元后，刘某还应向傅某支付租期内租金5734元。因傅某在庭审中陈述已将案涉店面全部出租给第三人使用，可见案涉店面已实际处于可支配范围内，故对要求刘某返还店面的诉讼请求不予处理。关于刘某提出傅某损坏其形象墙应向其赔偿损失2600元的主张，因未提供证明其损失金额的证据，且未提出反诉，对此不予处理。本案经多次调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘某在本判决生效之日起六十日内向原告傅某支付租金5734元。二、驳回傅某的其他诉讼请求。案件受理费69元，减半收取计34.5元，由刘某负担25元，傅某负担9.5元。 本院二审期间，上诉人刘某提交两份证据，第一份是与现租户郭锦胜的微信聊天记录，拟证明形象墙和活动柜是郭锦胜毁坏的。第二份证据是与妻子的聊天记录，证明租赁事宜都是与付某谈的。经质证，被上诉人傅某认为证据一、二与其无关。本院认为，上诉人提交的两份证据均不能达到证明目的，不予采信。第三份证据是证人朱某的证言，拟证明押金5000元是由刘某交给出租人的。上诉人刘某申请证人朱某出庭作证，朱某亦出庭作出陈述，拟证明上诉人一并将押金交给房东，房东应该将押金退回给上诉人。经质证，被上诉人认为证言没有意义。本院认为，证人朱某的陈述不能达到证明目的，不予采信。被上诉人傅某提交照片一组，拟证明店里的东西已经搬走，现场有大量垃圾，地上的瓷砖大部分也敲碎了。经质证，上诉人对照片的真实性无异议，但只拍摄了一个角落，本院对照片的真实性予以确认。除此之外，本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为押金和电表开户费是否应予退还，形象墙和木质活动柜被上诉人是否应予赔偿，免租期是否应予增加。关于押金的问题，其一，上诉人在一审庭审中认可付某退还2500元押金给朱某的事实，而一审法院对付某的询问内容与上诉人认可的事实一致，能够相互印证；其二，双方签订的租赁合同约定：“租赁期满，押金退还乙方，不计利息，押金不抵交房租。该押金也作违约金，乙方如有违约，违约金不予退回”，上诉人对欠付租金的事实并无异议，这一行为属于违约，在剩余的2500元押金范围内，被上诉人傅某同意抵扣部分租金后返还1250元给上诉人，系傅某对自身权利的处分，不违反合同约定和法律规定。关于损害赔偿和开户费600元的问题，根据法律规定，当事人对自己提出的请求，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的后果。刘某要求傅某赔偿形象墙和活动柜的损失，并退还电表开户费，未提供充分的证据，不足以证明其事实主张，故本院不予支持。关于免租期的问题，一审判决考虑疫情影响，结合本案实际，将租赁合同期限延长一个月并免交租金，刘某要求再增加免租期，本院不予支持。 综上所述，刘某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费69元，由上诉人刘某承担。 本判决为终审判决。 审判长 易 康 审判员 黄 薇 审判员 严林伟 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理曾娜 书记员李瑜筠