广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4864号原告：黄灿康，男，1968年7月29日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：骆文婷，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘建均，广东安扬律师事务所实习律师。被告：王运慧，女，1980年9月14日出生，汉族，户籍地湖南省南县，委托诉讼代理人：何刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。第三人：钟日威，男，1980年8月3日出生，汉族，住广州市从化区，原告黄灿康与被告王运慧、第三人钟日威房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李健适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄灿康及其委托诉讼代理人骆文婷，被告王运慧的委托诉讼代理人何刚、刘涛，第三人钟日威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告10万元购房定金给原告；2.被告支付22.5万元违约金给原告；3.被告支付评估费用1900元给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月27日，原、被告在第三人的介绍下签订了关于广州市从化区温泉镇景泉大道云泉路27号（以下简称为“该房产”）的《房屋买卖合同》。双方约定：房屋总价为225万元，双方各付各税，由原告分三次支付购房款，第一期于签订合同当天支付定金10万元，第二期于2017年5月3日即原告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执时直接支付90万元首付款给被告，楼价余款125万元必须在本次交易的完税当天直接交付给被告。若其中一方违约，则按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。合同签订后，原告以当面转账形式交付了购房定金给被告。同年5月2日，原告已备齐购房款，并以微信及电话的形式约被告5月3日到房管局办理手续及支付首付款事宜，但被告却以没空为由拒绝面谈，一直要求原告以转账形式将大笔的购房款以转账的形式支付。经过原告的多次要求，被告才同意5月4日面谈，却不料一面谈，被告开口便要求房价增加10万元才配合办理手续，原告不同意，双方不欢而散。由于担心被告使诈，原告与第三人于当日下午再次积极约见被告协商，原告提出马上到房管局办理过户并即时一次性付清本次买卖的全部房款，但被告坚持必须加价，且只同意将房价最低降到229万元，在原告不同意加价的情况下被告离开。此后，原告及第三人均积极约被告到房管局过户，但均遭到被告以转账支付购房款就可以的方式拒绝当面办理手续。更离谱的是，本次交易一直是被告要求加价且不积极配合办理手续才导致迟迟无法过户，但却一再冤枉原告，并在违约的前提下要求解约，并于2017年5月底与案外人进行交易，于2017年6月3日办理过户，至此，被告的行为已彻底违反合同约定。为此，原告多次与被告协商赔偿事宜，未果。为维护原告的合法权益，根据有关法律提起诉讼，请依法审理，并判准原告的诉请。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：（2017）粤0184民初2284号民事裁定书，证明原告曾因涉案诉讼于2017年6月提起诉讼，于2017年10月19日撤回起诉；房屋买卖合同（NO.2011060），证明双方签订合同，约定房屋总价为225万元，双方各付各税，由原告分三次支付购房款，第一期于签订合同当天支付定金10万元，第二期于2017年5月3日即原告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执时直接支付90万元首付款给被告，楼价余款125万元必须在本次交易的完税当天直接交付给被告。若其中一方违约，则按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿；中国工商银行凭证，证明原告于签订合同当天即向被告支付购房定金10万元；微信聊天及短信聊天截图，证明在履行合同过程中，被告违约要求加价才导致涉案房屋无法顺利过户；广州农商银行账户历史交易明细清单，证明在2017年5月3日--6日期间，原告有足够的资金购买涉案房屋；房屋买卖催办过户及收款函、邮政回执单，证明原告就涉案合同催告被告尽快按照合同约定办理过户手续并收取购房款；房屋鉴定报告及票据，证明涉案房屋当时的市场价格高于购买的价格，原告在资金充足的情况下不可能不付款购买房屋；（2017）粤0184民初1670号民事判决书，证明在2017年5月，原告曾因与案外人签订《购房合同》后，案外人在收取了原告购房款后不配合办理过户手续而提起民事诉讼；证人证言，证明被告在与原告签收《购房合同》后，仍委托其他中介对房屋进行出售。被告辩称，对原告的四项诉讼请求均不同意，合同明确约定于2017年5月3日支付首期房款，而其第二页与原告提供的证据相悖，原告提及被告要求房价提价10万元并无证据支撑。真实事实是，原、被告双方在2017年5月1日加了微信后，所通知原告按照合同的约定显示原告逾期付款；第二个问题，按照第一页所说，其显示我们已经没有合同义务配合原告完成递件手续，该事实于三年前开庭已证实，说明原告应当按时支付房款，责任在于原告；第三点，本案原、被告房屋买卖合同合法成立，第三人可以证明双方签订合同的事实，具有法律约束力，任何一方不能擅自变更；第四点，原告关于本案诉讼已经是第二次起诉，两次提交的证据存在擅自篡改证据等行为，有妨碍司法公正的嫌疑；第五点，原告未按合约来按约支付房款已构成违约，被告多次催促未果，通知原告解除合同是合法行为；第六点，被告认为原告违约的事实明确，对于原告妨碍司法公正的嫌疑及浪费司法资源，恳请法庭不予原告撤诉，依法审判。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：房屋买卖合约（NO.2011060），证明：（1）原告自行篡改其合同原件，系极其不诚信行为；（2）合同中明确约定房屋的交易方式和付款时间，事实上原告并未按照该合同履行，构成违约；第三人身份证信息、俊宇地产业务经理黄彩红名片、网签网页信息，证明原告通过勾结俊宇地产业务经理黄彩红，在被告根本不知情且原告并未支付首期楼款的情况下，擅自对该房屋进行网签登记；原告与被告的微信聊天记录截图，证明：（1）原告所提交的聊天记录不足，说明其有刻意删除对其不利的内容；（2）从聊天记录中可知，原告一直要求单方面更改合同，被告自始至终只要求原告按照合同付款，没有任何加价意向，在依法多次催告无果后，通知原告解除合同，全程合法有效；（2017）粤0184民初2284号案件庭审笔录，证明该案件与本案事实与理由完全一致，笔录中体现了原告篡改合同原件以及聊天记录的事实，被告在该案中察觉庭审对自己不利后立即撤诉，并在诉讼时效的最后几天以相同的事实理由再起诉，明显是恶意缠诉，同时其篡改关键证据，系严重的恶意干扰诉讼的行为。第三人述称，同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告与被告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，是被告现违反合同约定，单方要求在原合同约定的房价的基础上增加房价10万元；2.在原告不同意加价，要求按照原合同履行的情况下，被告要挟不配合到房管部门办理相关手续，而且马上离开，叫原告考虑清楚。后来就只是微信或电话要求原告向其进行转账，及欺骗原告称会将收款证明寄到第三人处转交，但其实被告并没有告知第三人此事；3.见完面后，原告在听到被告加价的情况下，基于担心的考虑，多次恳请第三人找被告协商，希望一次性支付全部购房款，直接办理过户手续。第三人将此事告知被告，但被告却以此诬蔑原告，说其违反合同约定，以达到双方均曾违约来要求重新约定房屋价格；4.按照常理，这么大一笔首付款90万元，被告一直不肯过来办手续，一味叫原告转账给他，连收据都说要邮寄过来，又不肯按合同约定办手续的话，正常人都不会将这么大笔钱转出去，第三人当时都有劝说原告必须要与被告当面交易；5.第三人一直有参与双方的协商，希望能促成此次买卖，故一直有做双方的工作，但后来发现被告大话连篇，一是收取10万元定金的时候欺骗说与刘学庆是夫妻，涉案房屋系夫妻共同财产，欺骗原告将款转至其名下，后又说自己单身；二是明明签订合同之前根本没有联系中介卖房，但到原告问为何中介仍将涉案房屋出售的时候就说是以前放到中介放盘没更新；三是收取首付款时，觉得自己房屋价格低了，开口加价20万元，而且还以原告一次性付款为由冤枉原告违约；6.第三人认为原告没有错，其系为安全起见才提议一次性付清全部房款，而且一次性付清房款对双方均无损失，但被告不同意，被告居心叵测，就是想提高房价；7.最后一点，被告当时急需用钱，故委托第三人找买家，而且当时答应促成交易后会支付20000元介绍费给第三人，并问了第三人的银行卡号，但当第三人向其催收介绍费时，被告反悔说房价太低，不一定会支付介绍费，被告是一个不诚信的人。综上，恳请法官不要相信被告的话，支持原告的诉求。经审理查明，2017年4月27日，原告与被告经第三人居间，签订《房屋买卖合约》（NO.2011060）一份，该合同第一条及第二条约定，被告将位于广州市从化区温泉镇景泉大道云景路27号别墅（房地产权证号：**××**）以2250000元的价格出售给原告。合同第十二条约定，2017年6月30日前办妥手续：过户或抵押或公证委托。合同第六条约定，买卖双方有违约行为的，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。合同附件（付款方式）第一条约定，原告应在签署合约时支付10万元定金给被告；首期楼款（不含定金）90万元应于2017年5月3日付清；买卖双方应在签署本合约后2017年6月30日前完成本次交易的递件手续；原告应在本次交易的完税当天直接交付楼价余款125万元给被告。当日，原告通过银行转账的方式向被告支付了10万元定金，被告在该转账凭证上签字“已收到上述款项拾万元整，购房定金”。2017年5月1日，原告添加被告为微信好友，期间，双方就买卖涉案房屋一事进行沟通。原告认为首期房款数额较大应当面转账后出具捺印的收据，且房屋需办理网签，故请求被告带齐相关资料于2017年5月3日面谈，被告予以拒绝，后双方约定于2017年5月4日上午九点在位于广州市从化区新城东路的广州锦廷酒店面谈。2017年5月4日，被告赴约，但双方未能就房屋买卖一事达成新的协议。当天上午10点33分，原告通过微信发送“今天你要加价格10万我是不能接受的，汇给你前一定要到从化一齐网签.交税.过户拿到房屋的回执.全部楼款给你。你还要亲自写收据.并按指纹才有效.今天过户当天给钱？如果你不来办理责任在你。”给被告。被告回复“大家都不容易，相互理解，我在街口，可以再商量。没有坚持过10万，只是说了市场情况；双方都有过错，大家商量各退一步，就顺利办完了。2号有人威胁我，今天说都是我的错，气不顺”、“咱们在合法、合理、合情的框架下，商量、协调，保持沟通；双方都有过错，而且没有绝对的对与错。威胁、埋怨，无法解决问题；9点前我到了约定锦廷酒店，准备了合同与收据、现在您怎么定？”原告回复“今天能过户吗？今天全部楼款给你？”“按合同价格，当天过户当天给钱？你早收到前做其他投也可以赚回来的？”，被告回复“双方有过错，房子不着急；昨天你按合同付款、我也就认了；今天按合同付款、明天我仍然来从化、配合过户手续；否则、大家再商量；都是做事，友好沟通、没有什么过不去的。”2017年5月9日，被告向原告发送短信“早上好！富力泉天下的事情、9点左右到借款、哪里碰面合适？友好协商、期待顺利！”原告回复“今天见面大家都有诚意.各让有一路.希望双方能协议号，”被告回复“已经底限，期待友好协商；咱们都受到中介影响，但您先提出更改条款；229万一次过，其他不变，您考虑考虑？5月15日前，给我答案？谢谢！”原告回复“我还是选择按合同价一次性付款”。2017年5月19日14点38分，被告通过微信向原告发送信息“黄生下午好！请照《房屋买卖合约》履行，支付购房首款90万元，不能超过2017年5月22日，以银行单据为准；不能以任何理由，拒绝支付；过期不付，即视为违约；2017年6月30日前、您的尾款到位，提前二天预约，我配合过户；前天：照合同约定的付款方式及金额。户名：王运慧；建设银行广州天河城支行6236683320015511157；保持沟通！”同日22点32分，原告回复“王小姐，你过来一齐网签，交税，办理完过户手续当天按合同约定价格.我全部给你，你必须要亲笔写收条按指纹给我才是正当交易手续。这是最直接最能保正双方利益安全的办法，大家都不要把责任推到别人身上，现在最主要的是双方以后见面能找到双方都能接受的办法27日我有空，这两天大家都想一想，想好办法再见个面好吗？你最好不要加我钱好吗？”被告回复“合同有效、请照约定方案付款；如果更改条款，你提出来，我也可以提出来；合同无效、双方沟通；坦诚相待，合作共赢；您现在的行为、完全欺负我，”2017年5月25日14点43分，被告通过微信向原告发送解约通知“解约通知黄灿康先生：本人与你2017年4月27日签订《房屋买卖合约》，约定你应当在2017年5月3日前付清90万，你一直脱离合同制造障碍不负首期款，且在2017年5月19日发出催告：督促你按合同办理，最晚2017年5月22日付清首款90万，合同继续，但你至今未付，根据合同第六条约定，我可以解除合约并可按定金的双倍或相当于成交价10%要求你支付违约金，故郑重通知你：1解除你我在2017年4月27日签署《房屋买卖合约》，2你应当寄还或妥善处理我的资料信息不得泄露给第三方或做其他用途，3至于违约金我将视前两条落实的及时情况与你的配合度免除或足额追缴。王运慧2017.5.26”。原告回复“我现在地产中介等你？即日过户，过户当日全款付清”，同时，原告单方委托中介公司办理网签手续。被告知悉后，申请撤销网签合同，并于19点36分微信通知原告“按合同和通知办理”，原告回复“你5月3日不来从化网签.是你不按合同办事。你已经违约，如果你单方面解除合同，你会赔赔我的损失，并承担责任”被告于22点05分回复“晚上好！一直以来，我坚持按合同办理；您先是说凑不齐首期款，我就安排其他事务，后又说凑齐全款，要过完户再给钱，关健这与合同约定不符；5月4日，咱们见面谈，我坚持按合同执行，你拖着未履行，并于当天未于我沟通的前提下，私下请中介办理网签并一直隐瞒；5月9日，再次见面沟通，我坚持履行合同；5月15日，已发给你催办通知书：直到今天，仍然没有履行合同支付首款，继续拖；按合同条款，我发出解约通知书，请你按合同和通知办理！”2017年5月26日23点31分，原告通过微信向被告发出《房屋买卖催办过户及收款函》，表示因被告未按照《房屋买卖合同》附件（付款方式）A一次性付款的第3条约定条款（A）办理房产转移登记手续，导致原告至今未支付首期房款，但原告希望继续履行合同，故通知被告在收到该函之日起15天内及在2017年6月30日前备齐相关资料前往办理过户手续及收取首期房款。该《房屋买卖催办过户及收款函》的落款时间为2017年5月24日。同日，原告将《房屋买卖催办过户及收款函》的落款时间更改为2017年5月25日，并邮寄给被告。2017年6月2日，原告通过微信向被告发送信息“王运慧小姐.你好2017年4月27日我与你签订的房屋买卖合同从化市温泉镇景大道云泉路27号成交价225万各付非税，5月2日我约你过来网签，交税，到房管办理过户手续，过户完当天全款付清。5月3日你没有过来办理手续，5月4日至今你提出加价？至今你还没有办理过户手续，按合办事一次性付款225万，当天过户当天付清房，我已约6月7日下午15点30份办理缴税手续，请你配合”。被告未再回复。原告委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司对涉案房屋进行价值评估，该公司于2017年6月19日作出报告书，评定涉案房屋总值为2737920元。另查明，原告曾于2017年6月29日以相同的事实和理由向本院提起诉讼[案号：（2017）粤0184民初2284号]，后于同年10月19日以需收集调取证据材料证明本案事实为由书面申请撤回起诉，本院准许了原告的撤诉。《房屋买卖合约》（NO:2011060）为一式三联，第一、二、三联分别由第三人、原告、被告各自保存。其中，原告和第三人持有的合同均对涉案合同附件第一条中的“（A）买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方”进行了勾选，而被告持有的合同则未勾选此项，且从第三人提供的证据原件可看出，该勾选的“√”的墨水与其他不同。现涉案房屋已以238万的价格卖给他人，并已办理房屋过户手续。2020年10月29日，原告向证据不足需重新搜集证据为由向本院提出撤诉申请，被告明确表示不同意原告撤诉，并向本院提出对涉案合同第3页付款方式中的第八行（A）下的勾选笔迹作司法鉴定。2020年11月19日，本院就被告不同意原告撤诉、申请司法鉴定以及案件情况与原告进行谈话，并制作了谈话笔录。原告表示放弃追究被告的责任，且认可“首期房款（不含定金）：人民币玖拾万元整（人民币900000.00元），买方应2017年5月3日付清”，故认为没必要进行司法鉴定。本院认为，原告庭后向本院明确表示双方约定首期楼款90万元应于2017年5月3日付清，对此，本院予以确认。双方签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。双方对定金以及楼价支付、交付房屋时间、办理房屋网签或过户手续等均作了约定，对逾期交付或逾期付款的违约责任也进行了明确的约定，上述约定对双方均有约束力。根据涉案《房屋买卖合约》附件（付款方式）第一条第A款一次性付款第3项约定，原告应于2017年5月3日付清首期楼款90万元，虽然双方后来就何时支付该笔款项在微信或当面重新协商，但未能达成新的协议，且双方均认可涉案合同自始有效，故原告应依约于2017年5月3日支付首期楼款。原告未依约支付首期房款，在被告催促其于2017年5月25日前履行时，仍不支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定以及涉案《房屋买卖合约》第六条违约责任“一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，即视为违约”的规定，原告经被告催告后仍不支付首期楼款，已构成违约，依法承担违约责任，故被告有权根据合同约定解除双方签订的涉案合同，原告于2017年5月25日收悉被告向其发出的解约通知，故双方于2017年4月27日签订的《房屋买卖合约》解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，结合原、被告双方提交的证据来看，没有证据证明被告存在违约行为，反而证明了原告未按约定支付首期楼款，在被告多次催告后仍不履行，原告的行为已构成违约。原告作为违约方，要求被告退还购房定金10万元及支付违约金22.5万元、评估费1900元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十八条的规定，判决如下：驳回原告黄灿康的全部诉讼请求。本案受理费3102元，由被告黄灿康负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 健二〇二〇年十二月十六日书记员 郑梓康