呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3679号上诉人（原审原告）：严飞飞，女，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：乔虎，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓菲，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司。法定代表人：邢小海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人严飞飞因与被上诉人内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）年内0102民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严飞飞上诉请求：1.依法撤销（2020）内0102民初3159号民事判决；2.依法改判支持严飞飞一审诉讼请求；3.判令中城飞祥公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：严飞飞与中城飞祥公司房屋租赁合同纠纷一案，严飞飞于2020年8月11日收到一审法院呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3159号民事判决，判决中城飞祥公司向严飞飞支付至2017年12月31日的商铺回报收益及违约金，驳回严飞飞要求中城飞祥公司支付2018年1月1日至2020年6月30日商铺回报收益及违约金的诉讼请求。严飞飞认为该判决存在事实认定不清、举证责任分配错误的问题，详述如下：一、一审判决事实认定不清致使判决结果错误。一审法院认为“由于双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》已经于2017年12月31日到期，双方未再续签合同，原告称被告继续将商铺出租他人使用，但庭审中原告未提供相关证据予以佐证，故对原告主张的自2018年1月1日起至2020年6月30日的回报收益的诉请，本院不予支持”。以上内容属于事实认定不清。第一，合同到期后，中城飞祥公司应及时履行交还房屋义务。严飞飞与严锦华父女委托中城飞祥公司经营的商铺共19间，本案应将19间商铺视为整体，而非单个委托经营关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，无论是哪一方当事人在解除合同时，均应提前通知对方，并办理解除合同手续，如结清租金、交还租赁房屋等。中城飞祥公司应及时履行告知及交还房屋的义务，以便严飞飞及时对外出租运营，避免房屋空置的损失。第二，中城飞祥公司未履行交还房屋义务且目前中城飞祥公司继续将部分商铺出租他人使用，严飞飞有理由认为中城飞祥公司默认19间商铺全部继续不定期租赁关系。若中城飞祥公司不继续租赁，应及时履行告知义务及交还房屋义务，但本案中中城飞祥公司直到庭审中才告知严飞飞19间商铺中有7间没有对外出租目前空置。一审法院认为合同到期后若房屋空置则双方不产生不定期租赁关系，中城飞祥公司不承担给付商铺回报收益的义务。上述结论的前提应是中城飞祥公司履行了交还房屋的义务。但事实上，合同到期时，中城飞祥公司并未告知严飞飞哪些房屋继续租赁哪些房屋不再续租，严飞飞认为中城飞祥公司默认19间商铺均继续租赁。第三，依据事实来看，是由中城飞祥公司决定哪些商铺继续租赁，严飞飞无选择权。商铺是否交予中城飞祥公司租赁运营的选择权应在严飞飞一方，而根据庭审法庭调查，房屋租赁的主动权在中城飞祥公司一方。由中城飞祥公司选择运营租赁哪些商铺，明显违背自愿、平等、公平的原则以及交易习惯，中城飞祥公司未履行在先的交还房屋或续签合同的义务，应视为19间商铺整体续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，合同到期后，严飞飞有理由认为中城飞祥公司默认继续运营严飞飞的全部商铺，双方是不定期租赁关系。严飞飞与中城飞祥公司应继续受原合同约束，依约履行合同义务。二、一审举证责任分配错误致使判决结果错误。一审法院认为严飞飞负有中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用的举证责任，属于举证责任分配错误，委托经营合同到期后，中城飞祥公司未履行告知严飞飞收房的义务以及交还租赁房屋的义务，严飞飞有理由认为中城飞祥公司默认全部商铺均转为不定期租赁，中城飞祥公司应举证证明其履行了告知及交还租赁房屋的义务。而非由严飞飞举证证明中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用，对于此项事实的举证责任分配错误致使判决结果当然错误。综上所述，原判决认定事实不清、举证责任分配错误最终当然导致法律适用错误、判决结果错误。中城飞祥公司辩称，一、双方自愿订立《维多利时尚广场委托经营合同书》，第六条约定：“委托经营期满后，双方根据市场及商场的经营情况另行商议是否继续委托经营事宜。”自2018年1月起，双方合同关系就已经因合同期限届满而终止，此后，双方也未就继续委托经营事项达成合意，也并没有续签合同。由此可见，双方在2017年12月31日合同因期限届满而终止后，双方就不存在任何合同关系，也不存在委托经营事项，中城飞祥公司也没有使用案涉商铺，也并未对案涉商铺进行占有，严飞飞所述应当将19个铺位作为一个整体的说辞简直匪夷所思，19个铺位分别购买、分别计算返租金额，分别签订了19份委托经营合同，是独立的19件事，严飞飞无权向中城飞祥公司主张中城飞祥公司未使用商铺的回报收益及违约金（即2018年1月1日至2020年6月30日的回报收益及违约金），其主张无任何事实和法律依据。二、针对严飞飞主张的2018年至2019年期间的返租费用问题，系严飞飞妄图通过诉讼获利的无权主张行为。双方的委托经营协议早已在2017年12月期限届满，合同已经终止，双方在此后并没有续签委托经营协议，其商铺也没有由中城飞祥公司使用，且案涉商场早已于2018年停业，并没有进行经营活动，自合同终止后一直由严飞飞自己占有商铺，其根本无权向中城飞祥公司主张根本不存在的合同义务，合同关系都不存在，以何为依据主张合同义务？故严飞飞的诉请依法应当驳回。三、在2017年12月31日后，双方没有就委托经营事项续约，2018年本案案涉商场已经整体停业，该事实在一审判决中已经认定，2019年7月22日，案涉商场已经由商铺业主代表成立的“自主招商工作组”全面承继，严飞飞也一直在和自主招商组保持联系并准备与自主招商组签约，故其对案涉商铺已经由“自主招商工作组”承继这是事实早在2019年就早已明确知晓，现却趁公司经营混乱，恶意主张2018年至2020年租金，其目的就是通过诉讼获利。四、严飞飞与中城飞祥公司在返租协议当中约定了返租比例的标准，第一年6%、第二年6.5%、第三年7%，现上述款项已经由法院判决支持，退一步讲，如果法院支持了2018年至2020年的租金，那么2018年、2019年、2020年的返租比例应该以何依据来进行确定，是按上述三种标准的哪一种支持？故已经终止的合同关系不应当再作为严飞飞主张权利的依据。如果支持了严飞飞的诉讼请求，那将严重损害中城飞祥公司的合法权益。六、严飞飞在诉状中主张的利息依法不应得到支持，本案基础法律关系都不存在，那么在2018年至2020年间，双方不仅没有委托经营合同关系，更从未约定过支付租金的时间，那么以何种法律规定、以哪个时间节点确定中城飞祥公司已经迟延履行，何以得知案涉价款为欠款，并且应当以什么计算标准作为依据支持其主张的利息。严飞飞向一审法院起诉请求：1.请求判令中城飞祥公司立即向严飞飞支付位于呼和浩特市××区商铺自2016年7月1日起截止至2020年6月30日的欠付租金169044元及违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日止，违约金为10696.14元；并以169044为基数，自2019年8月21日起按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；2.中城飞祥公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月20日，严飞飞、中城飞祥公司签订《维多利时尚广场委托经营合同书》，约定：严飞飞将从中城飞祥公司所购买的维多利时尚广场负1层14号商铺委托给中城飞祥公司经营。委托经营期限3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。委托经营的回报及支付方式：以严飞飞购买该商铺合同总价款609166元百分比的方式计算，第一阶段2015年1月1日-2015年12月31日，按严飞飞购买该商铺合同总价款6%的年回报率计算回报；第二阶段2016年1月1日-2016年12月31日，按严飞飞购买该商铺合同总价款6.5%的年回报率计算回报；第三阶段2017年1月1日-2017年12月31日，按严飞飞购买该商铺合同总价款7%的年回报率计算回报。合同约定，回报金额每半年支付严飞飞，中城飞祥公司按每年的1月1日-10日，7月1日-10日向严飞飞支付半年度的回报金额，回报金额直接汇入严飞飞指定的银行账户，本回报额为中城飞祥公司缴纳营业税和企业所得税后的净得。违约责任：中城飞祥公司未按时向严飞飞支付回报金额，除按合同规定支付严飞飞应得回报金额，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠的回报金额5‰，向严飞飞支付违约金。合同到期后，双方未续签该合同，但中城飞祥公司一直占有使用严飞飞的商铺至今，而中城飞祥公司仅仅支付了严飞飞自2015年1月1日起至2016年6月30日的租金，2016年7月1日至2017年12月31日的租金62440元未支付。一审法院认为，严飞飞、中城飞祥公司双方自愿订立的《维多利时尚广场委托经营合同书》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。庭审中，中城飞祥公司对2016年7月1日起至2017年12月31日的回报收益数额予以认可，故对于严飞飞请求支付2016年7月1日起至2017年12月31日的回报收益62440元（609166元×6.5%÷2＋609166元×7%），一审法院予以支持。由于双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》已经于2017年12月31日到期，双方未再续签合同，严飞飞称中城飞祥公司继续将商铺出租他人使用，但庭审中严飞飞未提供相关证据予以佐证，故对严飞飞主张的自2018年1月1日起至2020年6月30日的回报收益的诉请，一审法院不予支持。中城飞祥公司迟延支付回报收益，存在违约行为，应当支付违约金，严飞飞请求利率未超过法律规定的范围，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严飞飞支付商铺回报收益62440元及违约金（自2016年8月11日起至2019年8月20日止，以每半年应付固定收益为基数，按中国人民银行的同期贷款基准利率分段累计至2019年8月20日止；2019年8月21日之后，以每半年应付固定收益为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际给付之日止）。二、驳回原告严飞飞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1840元（原告已预交），由原告严飞飞承担680元，被告内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司承担1160元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为中城飞祥公司应否向严飞飞支付2018年1月1日-2020年6月30日的回报收益及违约金。针对该争议焦点，中城飞祥公司称双方之间的委托经营合同已于2017年12月31日终止，其不应向严飞飞支付2018年1月1日-2020年6月30日的回报收益及违约金。鉴于双方签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》实质上属于严飞飞将所购房屋租赁与中城飞祥公司使用的租赁合同，中城飞祥公司在合同期满后虽未与严飞飞续签合同，但案涉租赁房屋此后仍由中城飞祥公司继续占有使用，中城飞祥公司提供的证据亦不足以证明其在合同期满后已将案涉租赁房屋返还严飞飞，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方在2018年1月1日后成立不定期租赁合同，中城飞祥公司仍应当按照原《维多利时尚广场委托经营合同书》的约定继续履行义务。其应当依据原合同约定向严飞飞支付2018年1月1日至2020年6月30日的回报收益106604元（609166元×7%×2.5），并按照严飞飞的请求数额支付违约金。一审判决以严飞飞未举证证明中城飞祥公司在合同到期后继续将商铺出租他人使用为由驳回严飞飞关于2018年1月1日-2020年6月30日的回报收益及违约金的诉讼请求适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，严飞飞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3159号民事判决；二、内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向严飞飞支付商铺回报收益169044元及违约金（自2016年2月11日起至2019年8月20日止，以每半年应付固定收益为基数，按中国人民银行的同期贷款基准利率分段累计至2019年8月20日止；2019年8月21日之后，以每半年应付固定收益为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1840元，二审案件受理费3680元，由内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月二十四日法官助理 乌日汗书记员 葛丽媛