广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29008号上诉人（原审被告）：深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**XX大厦**202，统一社会信用代码：9144030059186247X9。法定代表人：吴明锋，执行董事。委托诉讼代理人：唐武平，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟也茹，德恒上海律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周子珍，女，汉族，1979年10月7日出生，，住所地：广东省深圳市龙岗区委托诉讼代理人：肖林安，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘康泰，广东信科律师事务所实习律师。上诉人深圳市聚友诚通物业管理有限公司（以下简称诚通物业公司）因与被上诉人周子珍房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初22443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。诚通物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，诚通物业公司于判决生效后10日内返还周子珍剩余保证金77600元；2、撤销一审判决第二项；3、维持一审判决第三项。事实和理由：一、一审判决遗漏周子珍仍拖欠2月份的租金共计38800元以及1月及2月水电等费用的重要事实，诚通物业公司有权从应退还的保证金内进行抵扣。二、关于周子珍所谓的“进场费”8万元，该资金实为现场可利用物及装修补偿，与本案租赁纠纷并非同一法律关系，不受本案的管辖，双方签订的《商铺租赁合同》也并未对此有过约定。即便法院认定该费用为所谓的进场费，也应当由另案处理。周子珍辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律无误。（一）一审法院认定周子珍与诚通物业公司签订的《商铺租赁合同》无效的事实清楚，证据充分。经一审法院的调查，涉案商铺不在已取得产权的物业范围内，且没有证据显示涉案商铺所在的物业已取得建设工程规划许可，应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定双方签订的《商铺租赁合同》无效。（二）一审法院认定周子珍向诚通物业公司支付的8万元系进场费的事实清楚，证据充分。周子珍提交的《深圳农村商业银行活期对账单》显示转账款备注为“进场费尾款6万已付2万（微信）”，已足以证明双方约定的8万元即是进场费，并非诚通物业公司主张的装修补偿。诚通物业公司无论是一审期间，还是上诉期间，均未能提供相应证据证明其主张。二、周子珍并非是可以主张2020年2月租金的适格主体，且周子珍一审期间未提出2月份租金的反诉请求，二审应不予处理。周子珍向一审法院起诉请求：1、诚通物业公司向周子珍返还租赁保证金116400元；2、诚通物业公司向周子珍返还进场费8万元；3、诚通物业公司赔偿违约金116400元；4、诚通物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月3日，周子珍与诚通物业公司签订一份《商铺租赁合同》，约定：诚通物业公司将坐落于深圳市龙岗区的XX大厦第一层43-46号商铺及附后铁皮房（赠送）出租给周子珍作中餐店使用，租赁期限共6年，从2019年8月1日至2025年7月30日止，从2019年9月20日起开始计算租金，租金每月38800元，每两年递增8%；诚通物业公司交付商铺时可向周子珍收取3个月租金金额的租赁保证金共计116400元；一方不履行本合同所定的义务，违约造成对方损失的，应向对方支付违约金116400元。合同签订后，周子珍向诚通物业公司支付了租赁保证金116400元，并支付租金至2020年1月，支付水电费至2019年12月份。涉案商铺系诚通物业公司从案外人深圳市顺平达实业有限公司处承租。2020年2月至3月期间，因××导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，诚通物业公司与案外人深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，案外人深圳市顺平达实业有限公司发布告知书，内容是因诚通物业公司聚友诚通公司于2020年2月25日单方提出解除合同并要求撤场，要求各商户在2020年3月8日前与诚通物业公司终结租赁关系并结清相关费用，与深圳市顺平达实业有限公司签订新的租赁合同并交纳押金。2020年3月12日，案外人深圳市顺平达实业有限公司向各租户发送《租户通知函》，内容是要求租户与深圳市顺平达实业有限公司重新签订租赁合同，并对租户2020年3月份的租金予以减免。从2020年3月份起，周子珍开始向案外人深圳市顺平达实业有限公司交纳房租和水电费。另查，周子珍主张诚通物业公司收取其进场费8万元，诚通物业公司确认收到周子珍的支付的8万元，但称该款项是现场可利用物及装修的补偿款。周子珍提交的《深圳农村商业银行活期对账单》显示其中6万元转账款备注为“进场费尾款6万已付2万（微信）”。再查，诚通物业公司向深圳市顺平达实业有限公司承租的顺平商业城所涉房屋，原来均作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。2010年12月21日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向深圳市顺平达实业有限公司出具《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，确认其中的1＃厂房（3层，建筑面积3128.88平方米，基底面积1007.58平方米）、2＃宿舍（4层，建筑面积617.42平方米，基底面积152.18平方米）、3＃办公楼、宿舍（6层，建筑面积8380.86平方米，基底面积1265.7平方米）等生产经营性违法建筑已按《深圳市龙岗区实施的办法》处理完结，业主可持本证明作为土地房产权属来源文件和相关资料到国土房产部门办理产权登记手续。2011年2月15日深圳市顺平达实业有限公司分别取得了1＃厂房、2＃宿舍、3＃办公楼、宿舍的房地产权登记，登记的产权证书编号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**。周子珍、诚通物业公司确认周子珍承租的商铺在顺平商业城Ｅ栋，经一审法院向深圳市不动产登记中心调查，深圳市不动产登记中心向一审法院作出深不动产登函【2020】491号复函，根据该复函内容以及所附的宗地图，本案所涉的商铺不在已取得产权的物业范围内。一审法院审理的（2020）粤0307民初11024、12527号案件，一审法院曾向市规划和自然资源龙岗管理局发函，了解顺平商业城地块的报建情况，该局回复称顺平商业城Ｅ栋地块涉及Ｇ04212-6号宗地，该地块未核查到相关报建信息。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺所在的房屋为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，尚未取得产权证书，且没有证据显示涉案商铺所在的物业已取得建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院依法认定周子珍、诚通物业公司签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。诚通物业公司因房屋租赁合同收取的周子珍租赁保证金116400元、进场费8万元，应当返还给周子珍。诚通物业公司称周子珍支付的8万元为现场可利用物及装修的补偿款，而非进场费，但未能提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，而周子珍提交的《深圳农村商业银行活期对账单》显示其中6万元转账款备注为“进场费尾款6万已付2万（微信）”，能证明该款项为进场费，故一审法院采信周子珍的主张。周子珍要求诚通物业公司支付违约金，因双方签订的租赁合同无效，违约金条款对双方不存在拘束力，合同当事人只承担缔约过失责任，不承担违约责任，且周子珍也未就其因合同无效存在损失提供证据，对于周子珍要求诚通物业公司支付违约金的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、诚通物业公司应于判决生效之日起十日内返还周子珍租赁保证金116400元；二、诚通物业公司应于判决生效之日起十日内返还周子珍进场费8万元；三、驳回周子珍的其他诉讼请求。案件受理费2996元,由周子珍承担1115元，由诚通物业公司承担1881元。周子珍已预交2996元，多预交的1881元由法院退还。诚通物业公司应在判决生效之日起7日内向一审法院缴纳案件受理费1881元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据各方当事人的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为诚通物业公司是否应退还周子珍租赁保证金116400元和进场费8万元。本院认为，涉案合同为无效合同，因此，一审法院依照合同法的相关规定判决诚通物业公司退还收取的进场费和租赁保证金，处理正确，本院予以维持。诚通物业公司在一审时没有提起反诉，其上诉主张的相关房屋使用费本院不应予以处理，诚通物业公司可另寻法律途径解决。综上，诚通物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5992元，由深圳市聚友诚通物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月二十四日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。