北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11832号上诉人（原审原告）：王丽磊，男，1988年1月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丛一汶，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中金城开小额贷款有限公司，住所地北京市密云区花园小区**楼**。法定代表人：关雪玲，总经理。委托诉讼代理人：解创明，男，北京中金城开小额贷款有限公司职员。被上诉人（原审被告）：孙俊琪，女，1989年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：姜海龙，男，1988年5月16日出生，汉族，现羁押于北京市海淀区看守所。上诉人王丽磊因与被上诉人北京中金城开小额贷款有限公司（以下简称中金城开公司）、孙俊琪、姜海龙执行异议之诉，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初9618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽磊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我一审的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由中金城开公司、孙俊琪、姜海龙承担。事实和理由：第一，一审法院存在对孙俊琪出庭陈述及答辩情况予以忽略，事实认定错误，证据不足的情况。1.孙俊琪在第三次开庭中出庭且对王丽磊租赁房屋、合同签订情况及实际支付情况、居住情况均进行了陈述及说明，这能够证明王丽磊签订房屋租赁合同为双方真实意思表示，也陈述了王丽磊实际居住及占有房屋。2.王丽磊已经委托了代理律师，本案中的传票、判决书等均发给了代理律师，由律师签收，一审法院未直接向王丽磊送达过法律文书，不存在向承租房屋送达或无法送达的情况；关于送达人与邻居了解情况的问题，王丽磊不可能每天都在家，在现在大部分邻里相互不认识的情况下，邻居也不能完全知晓对方实际的居住情况，其证言不能算是有效证言；送达人及邻居的真实情况也没有披露，仅凭上述事实认定王丽磊对房屋的实际居住情况，明显证据不足。3.一审法院对未出庭的姜海龙陈述采信错误。姜海龙涉嫌诈骗被关押，对其陈述不应采信；姜海龙在与王丽磊签订租赁合同后，在与中金城开公司签订贷款协议时却承诺不存在租赁关系，显然也存在诈骗行为；孙俊琪在庭审中亦明确陈述姜海龙经常诈骗。4.关于王丽磊是否完成举证责任，是否能够证明租赁合同有效及实际居住情况认定错误。2017年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，签订租赁合同时房产未设置抵押；王丽磊提交了部分物业票据，且孙俊琪也陈述了当时房屋交付情况、真实居住情况。第二，一审法院以租赁合同内容不合理来否认租赁合同有效性，属于适用法律错误。孙俊琪在庭审中陈述，双方是朋友关系，因为想出国生孩子，所以将房屋出租，那既然是朋友关系且出租人需要用钱，合同条款是合理的。第三，一审法院以王丽磊未提交证据证明在房屋设定抵押权之前就实际占用涉案房屋，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，属于适用法律错误。王丽磊提供的租赁合同不仅早于北京市朝阳区人民法院的查封，更早于抵押权的设立，租金的约定也符合周边市场的租金价格，租金已经支付，不存在恶意串通的情形；在法院发布查封公告时，王丽磊早已实际占有并使用涉案房屋；孙俊琪亦可以证明自签订租赁合同后就交付王丽磊占有使用涉案房屋。中金城开公司答辩称，同意一审判决。1.姜海龙、孙俊琪与王丽磊实为借贷关系，所谓租赁合同实际为以房屋使用权为借贷关系提供担保的行为，王丽磊收押房本原件的行为可以印证这个事实。姜海龙也承认与王丽磊是借贷关系。2.王丽磊与孙俊琪、姜海龙签订的《北京市房屋租赁合同》不成立。孙俊琪、姜海龙在申请抵押借款时，涉案房屋为房屋所有人自用或闲置状态；租赁合同约定的资金价格明显高于市场价，租赁合同未对租金的付款时间、收款方式等租赁合同必备条款作出约定，同时租赁合同中出租方不收取押金，房屋交割清单为空白，均不符合行业惯例；王丽磊提供的银行流水及物业维修费单据也不能证明其已经实际支付租金并占用该房屋。3.王丽磊提供的租赁合同为房屋使用权抵债的性质，而且该合同未实际履行，不应对抗中金城开公司享有的抵押权。孙俊琪答辩称，同意一审判决。姜海龙未到庭，未提交答辩意见。王丽磊向一审法院起诉请求：1.确认王丽磊依法享有对坐落于北京市朝阳区天达路8号院×号楼×层×单元×号房屋的承租权（自起诉之日起至2037年8月1日）；2.法院在租赁期内阻止向涉案人移交王丽磊占有的北京市朝阳区天达路8号院×号楼×层×单元×号房屋；3.诉讼费用由中金城开公司、孙俊琪、姜海龙承担。一审法院认定事实：坐落于北京市朝阳区天达路**院×号楼×层×单元×号的房屋登记在孙俊琪名下，房屋建筑面积49.96平方米。2017年8月1日，孙俊琪、姜海龙作为出租人（甲方）、王丽磊作为承租人（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方持有坐落于北京市朝阳区天达路8号院×号楼×层×单元×号房屋的房屋所有权证书，房屋未设立抵押；租赁用途为居住；如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方签订本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续；房屋租赁期限自2017年8月1日至2037年8月1日，共计20年1个月；甲方应于2017年8月1日前将房屋按约定交付给乙方；租金标准及支付方式为“以支付房屋壹佰壹拾肆万捌仟元整”；支付方式及押金均空白未填写；租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费由甲方负担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费由乙方承担等。后附房屋交割清单为空白未填。王丽磊于2017年7月20日、8月1日、8月27日用两个银行账户向姜海龙转账40万元、45万元、35万元，共计120万元。2017年9月22日，孙俊琪作为借款人、姜海龙作为借款人配偶、中金城开公司作为贷款人，在北京市精诚公证处签订了《最高额抵押借款合同》。合同约定，贷款人拟向借款人发放的最高借款额度为170万元，贷款发放期间为12个月，自2017年9月22日至2018年9月21日；借款人及配偶自愿提供名下的房地产作为担保财产向贷款人提供担保，贷款人有权在最高额借款额度内就该担保财产优先受偿；抵押物为孙俊琪名下的坐落于北京市朝阳区天达路8号院×号楼×层×单元×号房屋；双方一致确认抵押物评估值为218万元；借款人就全部借款业务中的任何一笔借款业务未按约定付息，任何一笔借款业务在宽限期内既不展期也不还款的，均视为本合同全部借款业务均提前届满，即贷款到期，贷款人有权依据合同约定对抵押物进行处置；贷款人有权依据合同约定以直接申请强制执行或其他方式处置抵押物实现全部债权。北京市精诚公证书出具了（2017）京精诚内经证字第03872号公证书。同时，孙俊琪、姜海龙向中金城开公司出具《承诺函（自我解决住房声明）》，表示坐落于北京市朝阳区天达路8号院×号楼×层×单元×号的抵押房屋抵押给中金城开公司，并签订《最高额抵押借款合同》；该抵押房产一直处于自住状态，未经中金城开公司书面同意不得擅自出售、出租、赠与、转借、托管等其他方式处分该抵押房产。后中金城开公司于2017年9月25日就涉案房屋取得了京（2017）朝不动产证明第0069760号不动产登记证明，载明证明权利为抵押权，权利人中金城开公司，义务人孙俊琪，债权确定期间为2017年9月22日至2018年9月21日。2018年2月5日，北京市精诚公证书出具（2017）京精诚执字第00026号《执行证书》，载明执行标的为170万元及利息、罚息、违约金、申请执行人处置抵押物而支出的费用。2018年10月29日，法院出具（2018）京0105执异1609号执行裁定书，载明：中金城开公司依据北京市精诚公证处出具的（2017）京精诚执字第00026号《执行证书》向法院申请强制执行，法院受理后依法查封了孙俊琪名下的涉案房产，案外人王丽磊就该房主张租赁使用权益，提出执行异议；经审理后法院认为对于登记在被执行人名下的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；法院执行行为合法有据，王丽磊之主张缺乏事实和法律依据，故不予支持；其权益应另行通过合法途径解决。故驳回了王丽磊的执行异议申请。为证明其实际居住在涉案房屋，王丽磊提交了2018年9月29日交纳维修费和购买冷水的收据。中金城开公司对该证据不予认可，认为收据字迹不清，亦不能证明为王丽磊所缴纳。诉讼中，法院前往涉案房屋地址进行送达，该地址因家中无人，未能有效送达。经向邻居了解，该房屋闲置好几个月，没有人居住。王丽磊否认房屋闲置，并称自己的母亲和保姆居住在涉案房屋。对于租金为何一次付清，王丽磊称，当时孙俊琪出国生孩子需要用钱，因此双方一次付清；至于差额部分，实际是孙俊琪向姜海龙的借款。姜海龙在谈话中称：其与孙俊琪为夫妻关系；《北京市房屋租赁合同》上的姜海龙的名字非其本人签署；该合同系应王丽磊要求所签，目的就是以合法手续将房屋占为己有；当时也签了借款合同，借款合同在王丽磊手中；2017年之前由其他租客租住涉案房屋，2017年春节后被王丽磊强行占用；曾向中金城开公司借款，并将涉案房屋抵押给了中金城开公司。孙俊琪在谈话中称：《北京市房屋租赁合同》上的签字为其本人签字，当时怀孕想去国外生孩子，房子空着没有用，且需要的钱比较多，就一次性租了20年；合同上姜海龙的签字也是其本人所签；租金都汇至姜海龙账户，至于是按月支付还是按年支付孙俊琪并不清楚；之后向中金城开公司借款，姜海龙让其签署承诺函声明房子是用于自住；现在房子谁在住孙俊琪并不清楚。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；”。根据该条规定，案外人提起执行异议之诉的条件明确为“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求”。同时该司法解释第三百一十一条亦规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王丽磊以在诉争房屋上享有的租赁权尚在存续期间为由提起案外人执行异议之诉，故本案争议焦点在于王丽磊与孙俊琪、姜海龙之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系，即双方租赁合同是否真实有效、王丽磊在涉案房屋设立抵押权前就实际占有使用涉案房屋。关于双方租赁合同是否真实有效，法院认为，从租赁合同内容来看，双方对租期、租金的金额及租金的支付的约定均存在不合理。首先，王丽磊与孙俊琪、姜海龙之间的租期长达20年，时间明显过长。其次，就合同内容来看，双方对于租金支付方式、押金等内容均未进行明确约定，房屋交接手续也空白未填，明显不符合房屋租赁的行业惯例。第三，如按王丽磊所述及其提交《北京市房屋租赁合同》落款时间来看，在双方尚未签订租赁合同时，王丽磊就已经向姜海龙交付了40万元租金，此举亦不同于正常的租赁合同签署方式和付款方式。第四，王丽磊称其将20年的租金在签订租赁合同当时就已经交付完毕，如该陈述属实，这样的支付方式显然不同于正常的租金支付方式。综上，本案租赁合同的主要条款多处不合常理，且王丽磊提交的证据不足以证明双方存在真实的租赁合同关系。关于王丽磊是否在房屋设立抵押权前就实际占有使用涉案房屋，法院认为，王丽磊提交的收据均载明为2018年9月，均为涉案房屋办理抵押登记之后。故现有证据不足以证明王丽磊在房屋设立抵押权之前就实际占有使用涉案房屋。综上所述，王丽磊就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回王丽磊的诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，王丽磊上诉主张其享有租赁权，并提交书面的《北京市房屋租赁合同》。但从该合同的内容来看，租金支付方式、押金、房屋交割清单等重要合同内容均为空白，王丽磊向姜海龙转账的数额与该合同约定的租金标准也不一致。对此，王丽磊虽自述剩余款项是孙俊琪向王丽磊的借款，但王丽磊未提交充分的证据证明借款数额。在王丽磊自述存在借贷关系，姜海龙亦述称王丽磊与姜海龙实质是借贷关系，不存在租赁合同关系的情况下，综合审理查明的事实及各方陈述，王丽磊在本案中提交的证据不足以证明双方存在真实合法的租赁合同关系。王丽磊就此提起的各项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。王丽磊上诉主张其占有使用案涉房产，但王丽磊仅提交了收据，其未就确实占有使用该房产提供充分证据，本院亦不予支持。综上，王丽磊就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，王丽磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王丽磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十二月二十五日法官助理  王世洋法官助理  俞 洁书 记 员  赵 宇