江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2460号 原告：浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司。 法定代表人：胡露荣，职务：总经理。 委托诉讼代理人：廖成京，江西灯正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚敏，江西灯正律师事务所实习律师。 被告：郭贵珍。 原告浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司（以下简称普惠物业）诉被告郭贵珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普惠物业委托诉讼代理人廖成京到庭参加诉讼，被告郭贵珍经本院电子送达应诉文书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 普惠物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令郭贵珍立即向普惠物业支付其拖欠的2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费12177.22元及违约金（违约金自起诉之日起，以12177.22元为基数，按日万分之五计算至欠款清偿之日止）；2、本案诉讼费由郭贵珍承担。事实与理由：2015年9月1日，中大房地产集团南昌有限公司与杭州中大物业服务有限公司南昌分公司（以下简称：杭州中大）就中大青山湖东园小区前期物业服务一事签订《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》，杭州中大据此受托负责中大青山湖东园小区的物业服务工作，并在工作中尽心尽责。2018年12月25日，中大集团因集团公司不断发展，对集团内部管理体系进行了调整，用新注册的普惠物业对杭州中大所有员工及财产进行了吸收，同时对本案所涉物业合同的原主体杭州中大变更为普惠物业，普惠物业对杭州中大因该合同所产生的所有权利义务进行继承，并在房管局进行了物业合同主体变更确认备案，同时在小区张贴公示。郭贵珍系中大青山湖东园小区5栋2单元201室（高层电梯住宅，面积：116.64平方米）的业主，其自2017年1月1日起开始拒绝履行交纳物业费的义务。根据《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》第十八条的约定，物业费收费标准为：高层电梯住宅2.9元/平方米/月、花园洋房及多层3.2元/平方米/月、商铺3.5元/平方米/月，根据该合同第十九条第二款的约定逾期交费违约金按每日万分之五计算，故截止到2019年7月1日郭贵珍共计拖欠物业费12177.22元。综上，普惠物业依约在中大青山湖东园小区尽心尽责的提供了物业管理服务，郭贵珍应当向普惠物业交纳物业费。郭贵珍拖欠物业费的违约行为已严重侵害到普惠物业的合法权益，依法、依约应当承担违约责任。普惠物业经多次催收未果，出于无奈，诉至法院。 郭贵珍未出庭应诉，也未向本庭提交书面答辩状，视为放弃诉讼的权利。 普惠物业在举证期限内提供了以下证据： 证据1.原告企业营业执照、负责人身份证明书、被告身份证复印件，证明目的：原被告身份信息及系本案适格诉讼主体； 证据2.《前期物业管理服务合同》、《合同主体变更确认书》，证明目的：证明原告系吕大·青山湖东小区的物业服务公司，且在服务期间尽心、尽责，该小区物业费收费标准为多层住宅3.2元/平方米/每月、高层电梯住宅2.9元/平方米/每月，逾期交费的按日万分之五计收违约金； 证据3.《南昌市商品房买卖合同》、南昌市不动产登记信息查询结果、《催收照片》，证明目的：被告系“中大·青山湖东园”小区业主，其拖欠的物业费经原告多次催收后，仍未缴纳； 证据4.《物业服务报告》一份，证明目的：原告尽心尽责的为小区提供了物业服务。 郭贵珍在举证期限内未向本庭提交证据，视为放弃举证与质证。 本院经审核普惠物业所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对普惠物业所举证据1、2、3、4的三性均予以认定并采信。 本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下： 2015年2月15日，郭贵珍与中大房地产集团南昌有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，由郭贵珍购买中大青山湖东园XXXX室房产，该房合同约定建筑面积为116.69平方米，其中套内建筑面积89.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.33平方米；前期物业管理由选聘的杭州中大物业管理有限公司（以下简称杭州中大）提供，物业管理公共性服务收费标准为2.9元/平方米建筑面积。该商品房合同已进行了备案登记。 另查明，中大房地产集团南昌有限公司与杭州中大于2015年9月1日签订《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》，委托由杭州中大采取包干制方式对中大青山湖东园2#地块提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层电梯住宅2.9元/平方米.月（含公共能耗费0.6元/平方米.月），花园洋房、多层3.2元/平方米.月（含公共能耗费0.6元/平方米.月），商铺3.5元/平方米.月（不含门前三包费）。物业服务费按每个收费周期的首月5号前预支付不超过12个月的物业服务相关费用，如逾期支付的，自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金等。2018年12月25日，中大房地产集团南昌有限公司、杭州中大、普惠物业三方作出前期物业服务合同主体变更确认书，对杭州中大分别于2015年9月、2016年6月、2017年10月与中大房地产集团南昌有限公司签订《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》、《中大青山湖东园3#地块前期物业服务合同》、《中大青山湖东园1#地块前期物业服务合同》（以下简称“原合同”），现三方经协商一致，就原合同主体变更相关事宜达成具体如下：一、原合同的主体杭州中大均变更为普惠物业。二、中大房地产集团南昌有限公司同意，普惠物业对原合同杭州中大权利义务概括继承。三、除本确认书约定的主体变更外，原合同其他条款不变，按原合同约定履约等。 郭贵珍自2017年1月1日开始便未按约支付物业服务费，共计36个月（2017年1月1日起至2019年12月31日止）。原告多次催收未果，诉至法院。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中大房地产集团南昌有限公司系涉案中大青山湖东园2#地块的建设单位，其与杭州中大签订《前期物业服务合同》，与郭贵珍签订的《南昌市商品房买卖合同》及若干附件（其中附件五为前期物业管理），系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。后经中大房地产集团南昌有限公司、杭州中大、普惠物业三方一致协商对《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》进行确认，由普惠物业概括继承杭州中大的权利义务，即前期物业服务合同对普惠物业和涉案中大青山湖东园小区的全体业主具有约束力，普惠物业应依照合同约定提供物业服务，郭贵珍作为业主亦应依约支付物业服务费等相关费用。根据普惠物业提供的不动产登记信息查询结果及陈述，案涉房屋不动产面积为116.64平方米，郭贵珍自2017年1月1日至2019年12月31日间共拖欠物业费12177.22元（2.9元/平方米/月×116.64平方米×36个月），郭贵珍未就拖欠物业费的时间及数额提出异议，本院予以确认。普惠物业要求郭贵珍支付拖欠的物业服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金。郭贵珍拖欠普惠物业2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，已构成违约，应承担责任。现普惠物业根据合同约定要求郭贵珍按日万分之五自起诉之日起支付违约金，于法有据，本院予以支持。 郭贵珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了合法的答辩、举证及辩论等权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担，依法应予缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，缺席判决如下： 一、郭贵珍于本判决生效之日起10日内一次性支付浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费12177.22元及违约金（违约金以12177.22元为基数，从2020年11月11日起按日万分之五计算至清偿之日止）； 二、驳回浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费52元，由郭贵珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 黄刚 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 李倩 书 记 员 张卉