新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初878号 原告：海日古丽·克里木，女，1970年6月17日出生，维吾尔族，阿勒泰地区教育局干部，住阿勒泰市。 原告：马卡·马力克，男，1971年7月20日出生，维吾尔族，阿勒泰市公安局民警，住阿勒泰市。 委托诉讼代理人：于建武，阿勒泰市城区法律服务所法律工作者。 被告：新疆中汇银丰房地产开发有限责任公司阿勒泰分公司，住所地阿勒泰市。 负责人：杨**，该公司经理。 委托诉讼代理人：李爱君，新疆克兰律师事务所律师。 原告海日古丽·克里木、马卡·马力克与被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司（以下简称中汇银丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海日古丽·克里木、马卡·马力克及委托诉讼代理人于建武，被告中汇银丰公司的委托诉讼代理人李爱君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海日古丽·克里木、马卡·马力克向本院提出诉讼请求，1、被告按照商品房预售第一章第五项规定退还原告商铺的全部购房款477273元；2、由被告承担已付房款一倍的赔偿责任477273元；3、被告支付2018年4月14日至2020年9月9日利息损失68962.67元；4、根据商铺委托管理合同第二条的规定，支付合同到期后的租金价格随行就市租金27000元（2019年4月15日至2020年1月6日）。庭审中原告变更诉讼请求，1、请求解除原、被告签订的商品房预售合同；2、被告退还原告商铺的全部购房款477273元；3、被告承担已付购房款一倍的赔偿责任；4、由被告支付占用资金利息损失68962.67元（2018年4月14日至2020年9月9日，购房款477273元，按照年利率6%计算）；5、由被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2018年4月14日原告购买被告开发的四国六方一期商品房一间（编号为A5-110），商铺面积75.47平方米，总价款为477273元。原告购买房屋后与阿勒泰六方城市场管理有限公司签订商铺委托管理合同，返租1年，委托期间自2018年4月14日至2019年4月14日。商铺委托管理合同到期后被告违反合同未能向原告提供不动产相关手续，给原告造成了损失。原告认为被告在销售商铺的过程中未能如实告知房屋产权信息，造成合同到期后未能办理房屋产权证。被告未向原告指认所购房屋的位置，至今未向原告交付房屋。被告违约且存在欺诈行为，请求法院根据合同约定支持原告诉讼请求。 被告中汇银丰公司辩称，被告认为原告与被告解除合同没有事实及法律依据，原告与被告在2018年4月14日签订了商品房预售合同，合同约定的交房期限为2018年4月14日。合同签订后，被告如约履行交房义务，不存在任何违约行为，且双方对商品房预售合同约定的义务均已履行完毕，被告与原告解除合同的主张已过了时效期限，按照双方签订的买卖合同第十一条逾期超过30日后，原告有权与被告解除合同，已经超过了一年期限的法律规定。原告要求赔偿购房款477273元，没有事实和法律依据。被告方已如约履行了合同，不存在欺诈或者逾期交房的行为。被告所开发的四国六方商业一期项目，取得了行政部门的相关手续，包括土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件，给原告销售的商品房属于合法的商品房，被告没有对销售给原告的房屋进行过抵押或者销售给第三人，因此不存在合同解除的事实条件及法律依据。原告称被告逾期未办理产权证，在双方签订的补充协议第八条对办理产权证做了明确的约定，现在办理的条件未成就。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告海日古丽·克里木、马卡·马力克为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 证据1-1、2018年4月14日原、被告签订的商品房买卖合同（预售）附平面图。该合同十一条约定违约责任，第十七条约定办理权属登记的时间；证据1-2、2015年12月11日的商品房预销售许可证。被告销售给原告的房屋不在预售范围内；证据1-3、2015年11月25日被告建设工程规划许可证、2020年5月7日被告补办的建设工程规划许可证，以上证据显示四国六方商业一期面积变更，增加面积4249.48平方米。证明被告存在欺诈和隐瞒行为，在销售时没有取得规划许可，双方签订的房屋买卖合同无效；证据1-4、2015年10月16日建设用地规划许可证及附图，记载增加商业面积4249.48平方米，证明被告销售给原告的房屋不在建设用地规划范围内；证据1-5、2020年4月9日被告建设规划审批表；证据1-6、2020年4月9日四国六方建筑红线变更图。证明被告于2020年4月9日申请增加了商业建设面积4249.48平方米，原告所购买的案涉房屋属于增加的范围内。 证据2、2017年9月9日购房款收据2张。证明原告向被告支付购房款477272.28元。 证据3、2020年1月8日阿勒泰市人民法院收取材料清单。证明原告在2020年1月8日递交诉讼材料，原告在被告取得案涉房屋规划许可及预售许可之前已向法院提起诉讼，被告存在欺诈、隐瞒相关事实的行为。 证据4、2020年7月12日拍摄的照片4张。证明被告出售给原告的房屋还在建设中。 证据5、2019年7月17日阿勒泰市行政执法局出具的结案报告一份。证明被告在建设四国六方一期项目时，未按照规划审批进行建设，擅自增加建筑面积5120.72平方米，其中包括原告从被告处购买的商品房。因此阿勒泰市行政执法局对被告作出了拆除违建、消除影响、缴纳罚款等行政处罚，结合原告证据1-6四国六方建筑红线图中可以看出案涉房屋在2020年4月9日前没有取得规划许可预售许可，是重新申请增加的范围。 经被告中汇银丰公司质证对原告证据1-1真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，双方在2018年4月14日签订合同，被告在当日就将房屋交付给原告，原告将房屋委托第三方管理，按照合同第十一条约定，被告逾期交房30日，原告有合同解除权，原告至今才提出解除合同，已经超过一年的除斥期间。该合同中有房屋平面图，房屋具体位置，原告也知道房屋在哪里，对于办理房屋产权证，该合同第十七条约定了办理产权证的条件及要求，被告完成了合同义务。商品房买卖合同（预售）补充协议里第八条对产权办理做出了详细约定。被告如约履行了全部义务，原告具备请求解除合同的条件。对证据1-2真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，被告给原告所销售的商铺在2015年12月11日就取得了预售许可证，原告购买的房屋包含在预售许可证范围内。对证据1-3的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，变更属于建设工程的正常程序，被告早将变更申请递交规划部门，规划部门因机构改革出具手续的时间就晚了一些。被告所建的四国六方商业一期项目已取得了合法手续。对证据1-4真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告所购买的商铺不会超出建设用地许可范围，四国六方一期项目均在用地规划许可的红线之内。经被告庭后核实对原告证据1-5、1-6的真实性予以确认，证明目的不认可。对证据2认可，原告已付清购房款。证据3真实性无法确认，证明目的不认可。对证据4真实性认可，证明目的不认可，案涉房屋不是正在建设，而是在给房屋做隔墙。证据5是复印件，不认可，对于是否是违法建筑，市行政执法局无行政职权认定。 被告中汇银丰公司为反驳原告的主张向法庭出示如下证据： 证据1-1、2015年11月25日建设工程规划许可证。证明被告建设的四国六方一期项目取得了合法手续。1-2、2020年5月7日四国六方商业一期变更建设工程许可证。证明四国六方商业一期局部发生设计变更，增加了商业面积，属于合法变更。 证据2、2015年12月11日商品房预销售许可证。发证机关为阿勒泰市房地产管理局。证明被告开发的阿勒泰市四国六方商业一期项目，在2015年12月11日取得了预售许可证，包括原告所购买的商铺。 证据3、2018年4月14日商品房买卖合同(预售)。证明原、被告签订了商品房预售合同后，被告如约履行合同全部义务，将房屋交付给原告，并原告已经将商铺委托第三方进行了管理，被告并不存在任何违约行为。原、被告签订的合同已经过原阿勒泰市房产管理局备案、网签，说明被告向阿勒泰市房产管理局进行预售许可备案的时候已经将原告购买的商铺在房产局报备。 证据4、2018年4月14日商铺委托管理合同。证明被告已按照合同约定将商铺交付给原告，原告也于2016年9月将商铺委托给第三方进行管理。 证据5、2020年7月10日四国六方城一期建设项目竣工验收备案表。证明四国六方一期项目于2016年9月22日竣工，竣工后被告向阿勒泰市建筑工程质量管理站进行了备案。证明四国六方一期项目包括原告购买的商铺，已经在阿勒泰市质监站进行了备案，工程全部交工，质量合格，被告不存在违约行为。 证据6、在2020年10月15日被告向阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的是编号为新建房许字（2015）xxxxxx号商品房预售许可证楼盘表。证明马卡、海日古丽购买的被告的A5-110商铺，在上述预售许可证范围之内。 经原告质证对被告对证据1-1真实性认可，证明目的不认可，被告隐瞒了2020年5月7日申请增加建筑面积的规划许可。对证据1-2真实性认可，证明目的不认可，对证据2真实性认可，证明目的不认可，原告购买的房屋属于增建房屋。如2020年5月7日被告才取得了涉案房屋的规划许可证，显然该份销售许可中的范围内不包括原告的案涉房屋。对证据3真实性认可，证明目的不认可。双方签订补充协议时，被告将补充协议内容附加在商品房销售合同后，原告无法及时分辨和阅读相关内容。补充协议第八条未约定明确房屋交付时间、办证时间，协议违反法律规定，对原告显失公平，属无效协议。对证据4系原、被告签订商品房买卖合同（预售）当天被告以欺骗手段让原告签字的，该合同实际当时是由被告提供，原告至今也没有见过市场管理公司的工作人员，没有收到过交付的房屋，被告也没有指派工作人员向原告明确购买的房屋的位置。对证据5真实性认可，证明目的不认可，被告出售给原告的房屋，在2020年4月9日才取得了规划许可证，说明2018年4月14日被告申请竣工验收时，案涉房屋属于违法建筑，属于不合法的建筑，在证据5最后两页，备案机关签署时间为2020年7月10日，说明案涉房屋在2020年7月10日才竣工验收。原告对证据6的真实性、合法性、关联性不认可。根据阿勒泰市住房保障和房产服务中心出具的说明内容记载2016年9月5日被告对出售楼盘进行变更登记，2015年的预售许可证也需要变更登记。该证据中记载原告购买的A5-110商铺的建筑面积和套内建筑面积均与原、被告签订的商品房预售合同中的面积不同，被告出具的商铺所有建筑面积总和为41691.45平方米，比预售许可证上的37542.03平方米超出4149.42平方米，可以说明并不是表格上所有的商品房都在预售许可范围之内。 法庭依职权调取的证据: 1、2020年10月31日自阿勒泰地区消防救援支队调取四国六方城一期A地商业楼图纸及说明。 2、2020年10月29日自阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的2016年12月18日房产预测成果报告及说明。 3、法庭于2020年10月11日原告对案涉房屋现状录制的视频、拍摄的照片。 4-1、2020年11月2日中汇银丰公司及“四国六方商业一期”预售情况说明；4-2、2016年8月9日中汇银丰公司楼盘变更申请及2016年8月5日房产预测成果报及所附情况说明。 经原告质证对法庭调取证据1、2的真实性认可。从阿勒泰地区消防救援支队调取的证据可以看出在2017年11月4日消防竣工验收时被告出售给原告的楼房图纸上没有该原告购买的房屋。证据2中阿勒泰市翔达房地产估价有限责任公司作出的房产预测成果报告第二页显示该报告作出时间为2016年12月18日，而阿勒泰市住房保障和房产服务中心出示的证明中称于2016年9月5日根据房产预测成果报告作了楼盘变更，楼盘变更是在房产预测成果报告作出之前，因此证明内容存在虚假。证据3真实性、合法性认可，该组证据可以证明原告购买的房屋尚未投入使用。对视频中自称运营公司工作人员的所述不认可，与事实不符。第2、4组证据中存在两份时间冲突的预测成果报告说明有一份是虚假的。原告认为住房保障服务中心存在提供虚假证据的嫌疑，因此对自阿勒泰市住房保障和房产服务中心调取的预测成果报告、预售情况说明的合法性、真实性均不认可。 经被告质证对证据1公章的真实性认可，其中的内容不认可，称图纸上15轴至18轴、H至N轴范围内没有建筑物是不符合客观事实的，被告在2016年四国六方城一期A地商业楼设计图纸，已经发生了变更，阿勒泰地区消防救援支队提供的是以前的老图纸，阿勒泰地区消防救援支队在2017年11月4日对被告建设的四国六方城一期建设项目出具了消防验收合格报告，报告出来之后，阿勒泰地区消防救援支队从未给被告下发过消防整改通知，原告购买的房屋可以正常使用，没有任何障碍。阿勒泰地区消防救援支队出具的说明从形式上看不符合民事诉讼证据规则。对证据2阿勒泰市住房保障和房产服务中心成果报告及说明认可。恰恰可以证明被告出售的房屋已取得了政府部门的预售许可。对证据3真实性、合法性、关联性认可。可以证明原告购买的房屋被告如约履行交房义务，并且将房屋交给管理公司进行管理、运营。视频中自称运营公司工作人员的人是运营公司的法定代表人席文峰，当时程光明就在该运营公司工作，与席文峰是同事关系，在拍该段视频时程光明也未提出任何异议。对第4组证据无意见，可以证明中汇银丰公司在2016年8月9日向原阿勒泰市房产局申请楼盘变更，将其中A栋二层的120房间分割成110间房子，其中就包括本案诉争的房屋，没有增加建筑面积，原阿勒泰市房产局同意中汇银丰公司楼盘变更申请，本案诉争的房屋在2015年12月11日核发的商品房预售许可证范围之内。 本院认证意见。本院对原告证据1-1真实性予以确认。证据1-2与本院依职权调取的第4组证据相互印证，可以证实原告所购房屋已取得商品房预销售许可证。对原告证据1-3的真实性确认，本院依职权在有权机关住房与城乡建设管理局调取的证据4中已明确说明原告所购商铺2015年已取得商品房预销售许可证，故对原告证据1-3的证明目的不予确认。对证据1-4、1-5、1-6的真实性予以确认。对证据2予以确认。对证据3的真实性予以确认。结合本院依职权调取的证据4可以印证原告所购房屋2015年取得商品房预售许可证，对原告证明其在案涉房屋取得商品房预售许可证之前向法院提起诉讼的证明目的不予确认。对证据4的真实性予以确认，对该证据的证明目的不予确认。原告证据5未提供原件核对，该证据的真实性本院无法确认。对被告第1组证据的真实性予以确认。对证据2予以确认。对被告证据3的证明将房屋已交付原告的证明目的不予确认。对证据4的真实性予以确认。该证据5、6的真实性予以确认。对法庭依职权调取的证据1、3及第4组证据予以确认。证据2中2016年12月18日房产预测成果报告，已由阿勒泰市住房保障和房产服务中心出具情况说明，解释由于工作人员疏忽误将2016年12月18日房产预测成果报告提交法庭，故本院对该组证据中2016年12月18日房产预测成果报告与本案的关联性不予确认，对该组证据中其他证据予以确认。 本案经审理认定事实如下：2018年4月14日原、被告签订了商品房预售合同。原告从被告处购买四国六方城一期商铺一间，房屋编号为A5-110，商铺面积为75.47平方米。当日双方签订了商品房预售合同，合同约定房屋面积为75.47平方米，房屋总价款为477272.28元。合同第十条约定被告于2017年9月2日前将商品房交付原告使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按照约定付清了全部购房款。2016年9月30日原告与阿勒泰市六方城市场管理有限公司签订的商铺委托管理合同，合同约定原告将房屋交给阿勒泰市六方城市场管理公司代为出租。 2018年4月14日原、被告签订商品房预售合同时原告及其他购房户的8间房屋作为一个整体存在，被告对8间商铺之间并未对四至进行划分。2020年6月被告采用打隔断的方式将原告房屋的具体四至进行确定。 被告承建的四国六方城一期已于2018年4月14日整体竣工验收。2017年11月4日阿勒泰地区消防救援支队对针对中汇银丰公司提供的四国六方一期A地块商业楼图纸中存在的建构筑物进行实地验收，因该图纸中不包括原告房屋，故对原告所购房屋未进行消防验收。 另查，包括原告所购房屋在内的四国六方城工程已于2015年取得商品房预销售许可证。 本案争议焦点：1、被告是否按合同约定向原告交付房屋;2、原、被告签订的商品房预售合同应否予以解除；3、被告应否退还原告购房款并赔偿损失、支付利息。 本院认为，按照合同约定被告应当于2017年9月2日前交付房屋，如逾期交房超过30日，原告有权解除合同。如被告在2016年11月1日前仍未将案涉房屋交付原告，原告有权解除合同。被告未举证证实将原告所购商铺交付被告，故本院确认被告未按照合同约定的时间将案涉房屋交付原告且已逾期30日以上，原告以被告逾期交房为由解除合同的理由成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告违约导致合同解除，应当赔偿原告损失。被告应当退还原告购房款477272.28元。原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任477272.28元。原告房屋于2015年取得商品房预销售许可证，原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任于法无据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 原告称商铺委托管理合同到期后被告违反合同未能向原告提供不动产相关手续，给原告造成了损失。原告并未具体说明被告违反合同未能提供何手续，也未举证证实被告具体给原告造成了何损失。原告称被告在销售商铺的过程中未能如实告知房屋产权信息，导致合同到期后未能办理房屋产权证。原告未举证证实其曾去房产部门申请办理过房产证，因被告未如实告知房屋产权信息导致其不能办理房产证。本院对原告以上意见不予采信。 根据合同约定被告逾期交房，原告有权要求被告按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告已向原告支付购房款477273元，被告应向原告支付4772.73元违约金。原告要求被告支付占用资金利息损失68962.67元，违约方向守约方支付利息损失系违约方承担违约责任的一种方式，故被告应当向原告支付利息损失4772.73元。对原告主张利息损失68962.67元中超出4772.73元的部分，本院不予支持。 被告认为即使原告有权原告请求解除合同，其起诉也已超过时效期间。因合同中只规定原告解除合同行使权利的开始时间，并未约定结束期间。故被告辩解原告申请解除合同超过时效期间的辩解意见不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除2018年4月14日原告海日古丽·克里木、马卡·马力克与被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司签订的商品房买卖合同(预售)，原告海日古丽·克里木、马卡·马力克于判决生效后十日内向被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司返还四国六方城一期A5-110商铺一间；被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司于判决生效后十日内向原告海日古丽·克里木、马卡·马力克退还购房款477272.28元； 二、被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司于判决生效后十日内向原告海日古丽·克里木、马卡·马力克支付利息损失4772.73元； 三、驳回原告海日古丽·克里木、马卡·马力克的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11742元，减半收取5871元，由原告海日古丽·克里木、马卡·马力克负担1631元，被告新疆中汇银丰房地产开发有限公司阿勒泰分公司负担4240元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  王博 二〇二〇年十二月十八日 书记员  彭翔