上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初26995号原告：葛月梅，女，1971年1月3日生，汉族，住上海市静安区。原告：周顺才，男，1962年7月30日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：葛月梅。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞。原告葛月梅、周顺才与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称青客创意公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛月梅暨原告周顺才的委托诉讼代理人、被告青客创意公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛月梅、周顺才向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告的《房屋托管租赁合同》于2020年11月15日解除；2、判令被告支付原告2020年5月25日至2020年11月15日期间的房租人民币(以下币种同)29,806元(5个月+22天*173元/天)；3、判令被告支付原告提前解除合同违约金124,800元；4、判令被告支付原告3个月免租期租金15,600元；5、判令被告赔偿原告房屋结构损失3,000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月4日，葛月梅、周顺才作为出租方和青客创意公司签订《房屋托管租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定，租赁期限为96个月又20天，自2018年11月5日至2026年11月24日，2018年8月7日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及20天的租金8,666.67元。租赁期前三年租金不变。从2020年5月25日起，被告开始拖欠租金。且在2020年7月20日，葛月梅、周顺才接到青客创意公司短信，被告单方面提出解除合同，但因系争房屋内有人居住导致葛月梅、周顺才并未收回房屋。一直到11月15日，葛月梅、周顺才将房屋收回。为维护葛月梅、周顺才的合法权益，故诉至法院并提出上述诉讼请求。被告青客创意公司辩称，被告同意解除租赁合同，但解除的时间应为2020年7月20日。受疫情影响，导致公司经营困难，客观上已无法继续履行租赁合同，同意按每月5,200元标准支付2020年5月25日至7月20日期间房租，不同意支付违约金，合同因疫情解除，属不可抗力，不应承担违约责任。如法院认定被告存在违约行为，原告诉请标准过高，请求法院依法调整。不同意支付免租期租金，合同已经对此有明确约定。不认可房屋结构损失，合同中约定的是按现状返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院一并认定如下：2018年8月4日，葛月梅、周顺才作为出租方与青客创意公司就上海市宝山区友谊支路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋托管租赁合同》，约定了租期自2018年11月5日至2026年11月24日，月租金5,200元，付六押一。约定前3年租金不变，以后每年上涨6%即312元。租赁合同一般条款第三条房屋交接与装修约定，甲方作为该房屋的房地产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司进行装修，同时将客厅(起居室)改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛胚，如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构。租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。第四条租金支付方式和限期约定，乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的到账时间可能为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担。第五条其他费用约定，租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。第九条关于违约责任约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。签约后，双方依约履行。青客创意公司向葛月梅、周顺才支付押金5,200元。青客创意公司自2020年5月25日起未按时支付租金。7月20日，青客创意公司以疫情影响为由单方面短信通知葛月梅、周顺才即日解除租赁合同，称将房屋现状返还，合同解除日期即为房屋返还日期。葛月梅、周顺才未回复短信，因系争房屋内有人居住，直至2020年11月15日原告才进入系争房屋，收房成功。审理中，原告称被告为了系争房屋方便分割出租，要求原告打掉一堵墙，为此原告花费3,000元找人敲墙。被告员工口头约定合同期满6年由原告承担该笔费用，未满6年则由被告承担。被告对此不予认可。审理中，本院曾组织双方进行调解，因双方分歧较大，致调解不成。本院认为，葛月梅、周顺才与青客创意公司签订的《房屋托管租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。履行过程中，青客创意公司单方面提出解约，但未履行相应合同义务，直至2020年11月15日，葛月梅、周顺才才得以收回房屋。本院确定双方于2020年11月15日解除租赁合同。青客创意公司主张以7月20日为解约日，本院不予采信。青客创意公司未就其违约免责抗辩提供充分证据证明，故本院不予采信。青客创意公司应支付拖欠2020年5月25日至11月15日的租金29,806元。青客创意公司已支付的押金5,200元应当在租金中予以抵扣。青客创意公司在合同未到期的情况下单方面提出解除合同还应承担租赁合同约定的违约金，青客创意公司拒绝支付违约金理由不足。综合其违约程度及葛月梅、周顺才所受损失等因素考量，本院酌情确定青客创意公司支付违约金15,600元。葛月梅、周顺才要求青客创意公司因提前解除合同需支付3个月免租期租金的意见，无合同依据，本院不予准许。葛月梅、周顺才要求青客创意公司支付房屋结构损失依据不足，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告葛月梅、周顺才与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司之间签订的《房屋托管租赁合同》于2020年11月15日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛月梅、周顺才2020年5月25日至2020年11月15日期间租金29,806元(与上海青客创意产业配套物业管理有限公司已支付的押金5,200元抵扣后，还需支付24,606元)；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛月梅、周顺才违约金15,600元；四、驳回原告葛月梅、周顺才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,882元，由原告葛月梅、周顺才负担482元，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担1,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汤宇军二〇二〇年十二月三日法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。