广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3998号上诉人（一审原告，反诉被告）:陈建煊，男，汉族，1973年12月19日出生，住广东省广州市********，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（一审被告，反诉原告）：李赛兰，男，汉族，1966年8月18日出生，住广东省珠海市*****************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：胡利平，广东方源律师事务所律师。一审第三人：广州奥园物业服务有限公司珠海分公司，住所地：珠海市*******************，统一社会信用代码：******************。负责人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：何嘉声，男，汉族，1979年2月23日出生，住广东省珠海市*********，公民身份号码：******************，系该公司员工。上诉人陈建煊因与被上诉人李赛兰、一审第三人广州奥园物业服务有限公司珠海分公司（以下简称奥园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2020)粤0402民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人陈建煊的委托诉讼代理人张凯、被上诉人李赛兰的委托诉讼代理人胡利平，原审第三人奥园公司的委托诉讼代理人何嘉声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈建煊上诉请求：1.判决撤销一审判决第四项；二审争议金额为：10万元；2.判令李赛兰承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、陈建煊是依法解除与李赛兰之间的租赁合同。陈建煊与李赛兰在涉案租赁合同签订时，李赛兰对陈建煊租赁涉案租赁物业开展早教业务的用途是清楚知晓的，其在一审《民事反诉状》中（第2页第七句、最后两句及第3页第一句）也明确提及陈建煊承租涉案租赁物业用于早教业务运营，以朱若婵的名义成立珠海市香洲远才信息咨询服务部实际使用租赁物业，开展早教业务。根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条第一款第五项及第二十六条规定可知，涉案租赁物业的面积为1116.52平方米，作为早教业务用途必须符合特殊建设工程的消防验收要求，而涉案租赁物业在陈建煊承租以后，通过办理消防的中介了解到，涉案租赁物业客观上无法办理儿童早教业务消防验收手续（该事实法院可向消防主管部门发函即可进予以认定），即涉案租赁物业不能作为早教用途，在合同目的无法实现的情况下，陈建煊有权单方提出解除合同。此外，疫情对早教行业影响巨大，虽然该影响在法律认定上未达到无法继续履行的程度，但从陈建煊的实际情况来看，远才信息咨询服务部从成立至疫情发生前就一直处于严重亏损状态，加之疫情影响，导致陈建煊客观上已无法继续履行涉案租赁合同，在这种情况下，陈建煊仍从最大限度维护李赛兰利益的角度出发，与其协商解除合同，并同意其没收保证金并向其支付10万元违约金，但李赛兰坚持要求陈建煊支付1年的租金，才同意解除合同。基于此，在与李赛兰协商无果的情况下，陈建煊才被迫单方发函解除合同。陈建煊于2020年2月23日向李赛兰发函解除租赁合同，李赛兰于2020年2月23日已收到解除合同通知书，双方租赁合同已于2020年2月23日解除。通过以上事实可知，陈建煊单方解除合同的行为并非恶意违约，其提前解除合同目的是为了让李赛兰提前收回租赁物业，重新对外招租，以最大限度减少双方之间的损失。相反，李赛兰在明知陈建煊之前已出现巨大亏损，加之疫情的冲击，在明知陈建煊支付能力发生巨大变化的情况下，仍坚持要求陈建煊支付1年的租金，之后才同意解除合同的行为明显有违诚实信用原则。在这种情况下，法院审理租赁合同纠纷案件时也赋予了当事人请求法院解除合同的权利，由此可知，陈建煊单方解除合同的行为符合合同履行的要义。二、即便认定陈建煊单方解除合同违约，在一审判决已经判令陈建煊向李赛兰支付的履约保证金26万元不予退还且仍需支付违约金10万元的情况下，不应再判令陈建煊向李赛兰支付损失赔偿金10万元。陈建煊于2020年2月23日向李赛兰发函解除租赁合同，2020年2月25日便前往租赁物业对涉案租赁物业内的物品进行搬离，陈建煊于2020年2月25日安排工作人员前往涉案租赁物业，准备将涉案租赁物业内的物品清空，以便于李赛兰及时收回物业重新招租。但在陈建煊工作人员前往租赁物业搬离物品时，却遭遇李赛兰带领的数名陌生人士的恶意阻拦，其亦要求第三人拒绝向陈建煊开出放行条，导致陈建煊无法及时搬离租赁物业。无奈之下，陈建煊只好将租赁物业内的物品于2020年3月12日全部搬离至公共走廊内，清空当天便向李赛兰发出《返还租赁物业通知书》，通知其收回租赁物业重新招租，以防止损失的进一步扩大，但李赛兰一直拒绝将租赁物业收回，也拒绝重新对外招租。李赛兰在一审庭审过程中多次当庭陈述，因其认为双方租赁合同并未解除，所以不同意陈建煊将租赁物业内的物品进行搬离。该主张明显属于认知错误，无论租赁合同是否解除，陈建煊对于租赁物业内其合法拥有使用权的物品均拥有处置权，因此，其无权阻碍陈建煊正常搬离租赁物业。从以上事实可知，即便本案认定陈建煊单方解除合同的行为属于违约，但在其单方发函解除合同后，李赛兰完全可以在陈建煊将涉案租赁物业内的物品清空后，重新将租赁物业对外进行招租，以防止损失的进一步扩大，李赛兰阻碍陈建煊搬离的行为，导致涉案租赁物业的租金损失进一步扩大，就扩大的租金损失，根据《合同法》第一百一十九条之规定，李赛兰无权请求陈建煊进行赔偿。一审判决判令陈建煊向李赛兰支付的履约保证金26万元不予退还且仍需支付违约金10万元，该判决已完全可以覆盖陈建煊单方解除合同给李赛兰所造成的损失，因此，即便认定陈建煊单方违约，也不应再判令陈建煊向李赛兰支付损失赔偿金10万元。综上所述，陈建煊单方解除合同的行为目的是为了减少双方的损失，最大限度保障李赛兰的合法权益。李赛兰阻碍陈建煊搬离租赁物业的行为才是导致本案租金损失扩大的根本原因，为维护陈建煊的合法权益，请求贵院依法支持陈建煊的全部上诉请求。一审法院在一审判决文书当中并没有对涉案租赁物业是否符合双方租赁合同约定的使用目的的消防要求与相关部门进行核实，导致该事实在本案当中并未查清，从而直接认定陈建煊解除涉案租赁合同，缺乏法定事由，因此违约。该事实关系到陈建煊解除合同的事由是否合法，应当与相关消防部门予以核实。对判项部分补充一点：根据一审法院认定的事实，陈建煊是在2020年2月23日即向李赛兰发出解除合同通知书，在25日和27日分别有催告李赛兰协助搬离涉案租赁物业。在李赛兰拒绝协助办理的情况下，迫于无奈，陈建煊于2020年3月12日将涉案租赁物业内的物品搬离至涉案租赁物业的走廊，以空出涉案租赁物业，便于李赛兰再次对外进行出租。从以上行为可以看出，即便认定陈建煊单方解除涉案租赁合同行为属于违约，根据合同法减损规则第119条之规定，李赛兰应当采取适当的措施防止损失的进一步扩大。在李赛兰明知陈建煊在客观上已没有办法继续使用租赁物业，且完全停业的状态下，其应当将涉案租赁物业在3月份对外进行重新招租。但是本案客观情况是：李赛兰在2020年3月份之后，一直并未对外重新进行招租，而是一直要求陈建煊支付一年的租金才允许陈建煊将所有涉案租赁物业内的物品搬离走廊，从而导致本案的租赁物业租金损失进一步扩大。对于进一步扩大的部分，应当由李赛兰自行承担。一审判决陈建煊应当承担的违约金及没收的保证金金额共计36万元，相当于涉案租赁合同三个月的租金损失，在这种情况下，不应当再另行要求陈建煊额外再向李赛兰支付赔偿金10万元。因此基于以上理由，希望二审法院能支持陈建煊的上诉请求。被上诉人李赛兰辩称：一、陈建煊单方解除合同的行为属于合同违约。陈建煊与李赛兰签署的《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》，出于双方的真实意思表示，合同合法有效。陈建煊单方向李赛兰发出解除租赁合同的通知，李赛兰明确表示不同意解除合同，合同双方并未达成终止合同的合意。根据双方签订的《租赁合同》第十五条规定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方的保证金不退回，乙方并赔偿违约金壹拾万给甲方。陈建煊单方以明示的方式表示不履行合同义务的行为构成违约，李赛兰有权没收上诉人的保证金260000元，陈建煊应当向李赛兰支付违约金100000元并赔偿经济损失。二、陈建煊以涉案房屋没有通过消防验收为由提出单方解除合同缺乏事实证据。涉案租赁物业并不存在陈建煊所称的消防问题。陈建煊称因租赁物业存在消防隐患而无法办理消防手续，李赛兰未提供合格的租赁物业需负担相应的责任。但陈建煊并未提交任何证据证明租赁物业存在其所谓的消防问题，自2018年至今，在其经营过程中也并未有任何相关部门因为消防问题给予书面或者是口头上的处罚。李赛兰也从未接到陈建煊通知其因消防问题经营受到影响的通知。故涉案房屋并不存在所谓的消防问题，消防问题也从未致使双方合同无法实现，陈建煊以消防问题为由单方解除合同缺乏事实证据。三、陈建煊以疫情为不可抗力致使不能履行而解除合同理由不成立。租赁合同第二十一条约定，因不可抗力导致不能履行合同时，可以解除合同。也就是说即使新冠疫情属于不可抗力事件，但以此为由解除合同仍应达到合同目的无法实现的程度，而并非一旦出现不可抗力事件即成就法定合同解除的理由。新冠疫情虽然属于不可预见、不可避免，但是可以克服的。双方签订的合同的履行期间是从2018年至2024年，租赁期6年。新冠疫情对合同履行的影响只是短短的二个月，从今年4月起，合同完全可以正常履行。现新冠病毒在国内已得到有效的控制，居民的日常生活以及教育行业的营业也逐渐恢复正常。考虑到新冠疫情持续时间和合同剩余履行期间，新冠疫情并未到达涉案合同目的不能实现的程度。因此，陈建煊所称因不可抗力致使合同不能履行而解除合同的理由是不成立的。四、陈建煊单方解除合同并拖欠房租的违约行为给李赛兰造成了严重的经济损失，一审判决事实清楚，适用法律正确，陈建煊应向李赛兰支付10万元的损失赔偿。2020年2月23日，疫情初期，陈建煊通过微信向李赛兰发出《解除租赁合同通知书》，解除双方所签订的租赁合同。李赛兰明确表示拒绝接受解除合同，在双方没有达成合意的情况下陈建煊拒绝支付房租并将租赁房屋内的物品搬离至走廊。李赛兰认为陈建煊单方发出解除合同的通知并未得到李赛兰的承认，合同尚未终止，陈建煊虽然将租赁物业内物品搬离租赁物业，放置在走廊，但涉案的19个商铺所涵盖的是一整层的面积，因此中间走廊部分也属于该19个商铺的公用面积，是整体作为租赁面积使用的。承租人从2020年2月份起的确占用租赁物并产生拖欠的租金，李赛兰在一审中请求判令支付2月、3月、4月、5月租金520000元已是较少。李赛兰多次向陈建煊表示体谅其困难，愿意减免部分房租或延迟收取房租，但陈建煊执意单方解约并拖欠房租，其单方违约的行为造成李赛兰在一定的时期内房屋无法出租，其拖欠租金和单方解除合同的违约行为，给李赛兰造成了极大的经济损失。根据《合同法》第一百零八条、第一百一十三条的规定，陈建煊应当赔偿李赛兰因其违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方签订的合同的剩余履行期还有4年之久。因此，陈建煊应赔偿李赛兰相当于6个月租金的损失，但考虑到陈建煊的困难，李赛兰遵从一审判决接受陈建煊10万元的经济损失赔偿。综上所述，陈建煊与李赛兰签订的《奥园广场商铺租赁合同书》、《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议合法有效，理应受到法律保护。陈建煊解除合同既没有合同的约定，也不符合法律的规定，是严重的违约行为，应当承担违约责任，赔偿李赛兰的经济损失。李赛兰认为陈建煊的理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。本来依照合同和相关法律的规定，我们的请求是符合合同的约定和相关法律的规定，但是因为疫情的影响，一审法院并未全部支持李赛兰的请求。没收保证金是合同双方的约定，10万元的违约金也是合同的约定。至于李赛兰的损失，很显然它是存在的。并且目前继续着。因为陈建煊恶意的违约行为，导致李赛兰的合同目的不能实现。到目前为止，租赁标的物一直空置，没办法出租。这就是现状，并不像陈建煊所说的，李赛兰要求陈建煊支付资金不对外招租。这也不是因为疫情或者是李赛兰的故意违约行为而造成损失的扩大。消防是一项很重要的要求。李赛兰是业主，其向奥园公司购买物业，奥园公司提交了符合要求的物业给李赛兰，那么就是符合了普通房屋的消防要求。至于陈建煊租赁以后要哪项业务，是否要重新符合消防部门的消防要求，这是陈建煊的义务。陈建煊已经装修开业两年多的时间，符不符合要求，只有陈建煊和消防部门知道。假如陈建煊的消防设施，不符合相关的消防规定，责任也应当由陈建煊承担，与李赛兰没有法律关系，因此这个理由不成立。至于陈建煊所补充的这些理由我认为都不成立。因此就李赛兰本身的意义上来说，其没有提出上诉，是因为不想拖延诉讼的时间，尽可能的将物业对外出租。对这10万元的补偿，李赛兰是远远不满意的，其要求也是有正当合理的法律规定和现实的情况。因此请求合议庭驳回陈建煊的上诉请求，维持原判。陈建煊向一审法院起诉请求：1.确认双方所签订的《奥园广场商铺租赁合同书》及《珠海奥园广场商铺租赁合同》补充协议于2020年2月23日解除；2.判令李赛兰向陈建煊返还履约保证金26万元；3.判令李赛兰协助陈建煊将放置在香洲区梅界路******层走廊的物品进行搬离；4.判令李赛兰承担本案的全部诉讼费用。陈建煊当庭撤回诉讼请求3，理由为在街道公安等多部门协调下陈建煊于2020年6月3日已将物品搬离香洲区梅界路187-219号3层走廊。李赛兰向一审法院提出反诉请求：1.判令陈建煊在2020年5月30日之前支付2020年2月、3月、4月和5月租金520000元并腾退租赁物业；2.判令陈建煊支付李赛兰半年租金损失780000元；3.判令李赛兰没收陈建煊260000元保证金；4.判令陈建煊支付李赛兰100000元违约金；5.以上共计1660000元（520000元+780000元+260000元+100000元）；6.判令陈建煊承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明：2017年11月27日，李赛兰和陈建煊签署《奥园广场商铺租赁合同书》，约定李赛兰将位于香洲区梅界路187-219号“珠海奥园商业广场”**************************************************共19间商铺（下称“租赁物业”）出租给陈建煊，用于经营教育培训场所，租赁期从2018年4月1日至2024年3月30日。租金从2018年4月1日至2020年3月30日为166361元/月；2020年4月1日至2021年3月30日：174679元/月。如陈建煊在李赛兰未违反合同的情况下提前解除合同，视为陈建煊违约，李赛兰有权不退回保证金，陈建煊需另赔偿违约金10万元给李赛兰。2018年7月28日，李赛兰和陈建煊签署《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》，约定商铺租赁面积1116.52平方米，因双方在签订租赁合同前经现场勘查通道情况232平方米时有封顶状态，由于陈建煊是作为经营教育培训场所，通道敞开式对其经营造成困难与不便，现由李赛兰在陈建煊二次消防验收合格后在开业前进行钢化玻璃封顶，费用由李赛兰与物业沟通支出与陈建煊无关。此外，涉案物业的租赁期从2018年11月1日至2024年10月31日。租金从2018年11月1日至2020年10月31日为130000元/月；2020年11月1日至2021年10月31日为137150元/月。2020年2月20日，陈建煊向李赛兰发出《减免租金及物业管理费申请书》，称因新冠病毒疫情影响，其经营的早教中心暂停了全部线下活动，造成巨大的亏损。特向李赛兰申请减免2020年2月、3月的租金及物业管理费。2020年2月22日，李赛兰向陈建煊发出回函，称同意减免2020年2月的租金及管理费、2020年3月的租金及管理费减半收取。2020年2月23日，陈建煊向李赛兰发出《解除租赁合同通知书》，称其自2018年11月1日至发出通知之日远才信息服务部一直处于亏损状态。原计划于2020年开始调整经营计划，但由于突发新冠病毒疫情影响，只能被迫暂停全部线下教育培训活动，且目前仍无法确定能够正常开业的具体时间，致使亏损进一步扩大。陈建煊提出免除2020年2月及3月租金及物业管理费的请求，但李赛兰复函仅同意减免2月份的租金及物业管理费，3月份的租金及物业管理费仍需按照50%的比例收取。照目前情况来看，远才信息服务部将长期处于无营业收取的状态，特提出单方解除租赁合同，将于2020年2月29日之前搬离租赁物业，向李赛兰返还租赁物业，并自愿承担因解除合同给李赛兰造成的实际损失。同日，李赛兰通过微信回复，称暂不考虑解除合同，希望今后互相理解互相支持。2020年2月25日，陈建煊向李赛兰发出《告知函》及《催知函》，称其着手搬离租赁物业，但遭遇李赛兰带领陌生人是非法阻拦，租赁物业被上锁，导致无法及时搬离。同日，李赛兰通过微信回复，称大门并非其上锁的，并催请陈建煊交纳2020年2月及3月的租金。2020年2月27日，陈建煊向奥园公司发出《协助搬离通知函》，请求奥园公司协助其搬离涉案物业。2020年3月12日，陈建煊向李赛兰发出《返还租赁物业通知书》，称其已将租赁物业内的物品已搬离至租赁物业之外的公共走廊，且已于2020年3月12日彻底清空租赁物业，正式向李赛兰交还租赁物业。陈建煊委托诉讼代理人于庭审中陈述，李赛兰是于2018年8月1日向陈建煊交付租赁物业，陈建煊于2018年11月装修完毕并开始营业。装修完毕后，陈建煊向消防部门申请进行消防验收，但消防部门口头答复由于建筑物本身的消防存在问题而无法办理验收手续，但并未出具书面复函，也并未对陈建煊做出警告和处分。李赛兰及其委托诉讼代理人于庭审中陈述，确认双方的合同于2020年5月31日终止履行，陈建煊支付租金及物业管理费至2020年1月，自2020年2月开始欠付租金及物业管理费。陈建煊称将物品从租赁物业中搬出放置在走道上即完成了腾退，但实际上涉案的19个商铺所涵盖的是一整层的面积，因此中间走廊部分也属于该19个商铺的公用面积，是整体作为租赁面积使用的。奥园公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，正常的放行手续是租户向物业客服台申请且经业主确认后，物业才会开具放行条并配合现场正常放行。如果租户在没有开具放行条的情形下要搬离，物业会第一时间通知业主，要求业主与租户协商。一审法院认为：陈建煊与李赛兰就涉案商铺签署了《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》，以上协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈建煊与李赛兰之间双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。基于双方于庭审中的陈述，一审法院确认双方之间的租赁合同已终止，且双方已完成了租赁物业的腾退交接。本案的争议焦点主要在于陈建煊单方解除合同是否违约的问题。合同的解除是双方权利义务的终止，应存在双方约定或者法律规定的情形方可解除。陈建煊诉称解除合同的理由主要分为以下两方面：一方面，陈建煊称其于租赁物业中开办的教育机构受到2020年新冠疫情影响无法正常营业，属于依据不可抗力的理由解除合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”此次新冠疫情的爆发具有极强的传染性，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应，确实对社会各行业、特别是涉案的教育行业有重大影响，的确属于不可抗力事件。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”即使新冠疫情属于不可抗力事件，但以此为由解除合同仍应达到合同目的无法实现的程度，而并非一旦出现不可抗力事件即成就法定合同解除的理由。就本案的租赁合同可见，双方约定的租赁期限长达六年直至2024年10月31日。而截至目前，新冠病毒在国内已得到有效的控制，居民的日常生活以及教育行业的营业也逐步恢复正常。因此，综合考虑新冠疫情的持续时间和合同剩余履行期间，一审法院认为，本轮疫情并未达到涉案合同目的不能实现的程度，故陈建煊以此为由单方解除合同属于合同违约。另一方面，陈建煊称因租赁物业存在消防隐患而无法办理消防手续，李赛兰未提供合格的租赁物业需负担相应的责任。但陈建煊并未提交任何证据证明租赁物业存在其所称的消防问题，其于庭审中亦陈述并未因此受到有关部门的书面或口头处罚，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈建煊应承担未充分举证之不利后果，一审法院对于陈建煊以上理由不予采纳。综上，陈建煊向李赛兰发出单方终止合同的通知属违约，其主张李赛兰返还履约保证金26万元并无合理依据，一审法院不予支持。李赛兰反诉主张陈建煊支付违约金10万元有相应的合同依据，一审法院予以支持。至于李赛兰提出陈建煊支付2020年2月至5月租金52万元以及半年租金损失78万元的主张，综观双方的沟通过程，陈建煊确实自2020年2月底始即积极处理搬迁事宜，并不存在故意拖延占用租赁物业的情形，且综合考虑作为出租人的李赛兰在疫情中应负担的一定减免租义务、李赛兰的实际损失情况以及双方均应负担相应减损义务等因素，一审法院酌定陈建煊向李赛兰支付10万元的损失赔偿。一审法院作出如下判决：一、确认陈建煊与李赛兰签署的《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》解除；二、确认李赛兰收取陈建煊支付的履约保证金26万元不予退还；三、陈建煊于本判决发生法律效力之日起十日内向李赛兰支付违约金10万元；四、陈建煊于本判决发生法律效力之日起十日内向李赛兰支付损失赔偿金10万元；五、驳回陈建煊的其他诉讼请求；五、驳回李赛兰的其他诉讼请求。本案本诉受理费减半收取人民币3373元，由陈建煊负担。反诉受理费减半收取人民币9870元，陈建煊负担3500元、由李赛兰自行负担6370元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈建煊与李赛兰签定的《奥园广场商铺租赁合同书》和《珠海奥园广场商铺租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈建煊与李赛兰均应按合同约定履行各自义务。双方约定的租赁期限为六年，至2024年10月31日止。在合同履行过程中，陈建煊单方向李赛兰发出解除租赁合同的通知，属于合同违约，应承担违约责任。根据陈建煊与李赛兰签订的《奥园广场商铺租赁合同书》第十五条约定，若陈建煊在李赛兰没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为陈建煊违约，陈建煊的保证金不退回并赔偿违约金10万元给李赛兰。一审法院判决李赛兰不退保证金给陈建煊,并由陈建煊赔偿10万元违约金给李赛兰有事实和合同依据,本院二审予以确认。本案的争议焦点为案涉租赁商铺是否存在消防隐患，李赛兰是否应承担相应的责任以及陈建煊是否应向李赛兰支付损失赔偿金10万元。本院认为，消防验收合格后才能办理竣工验收手续，最后才是交付使用。陈建煊租赁使用涉案商铺长达近二年的时间，均未向李赛兰提出涉案商铺存在消防隐患，也未发生涉案商铺因存在消防隐患问题受到有关部门的书面或口头处罚。陈建煊主张涉案租赁商铺存在消防隐患，陈建煊应向本院提交证据证明，陈建煊未能提供证据证明其主张的事实，应承担未充分举证之不利后果。对于李赛兰请求陈建煊支付2020年2月至5月租金52万元以及半年租金损失78万元的主张，一审法院综合考虑新冠疫情的爆发对教育行业的影响，作为出租人的李赛兰应在疫情中承担的一定减免租金义务、李赛兰的实际损失情况，以及陈建煊只交到2020年1月的租金，2020年2月23日，陈建煊才向李赛兰发出《解除租赁合同通知书》（李赛兰同意减免2月份的租金及物业管理费是在继续履行合同的基础上），2020年3月12日，陈建煊才向李赛兰发出《返还租赁物业通知书》，衡量双方均应负担相应减损义务等等因素，酌定陈建煊向李赛兰支付10万元的损失赔偿并不当，本院二审予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈建煊上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2350元，由上诉人陈建煊负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴家盈