河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7367号原告：王龙恩，男，1978年12月12日出生，汉族，住南阳市卧龙区。原告：曹雪，女，1980年11月12日出生，汉族，住南阳市卧龙区。二原告共同委托代理人：王中举、樊煜旌，河南智宛律师事务所律师，特别授权。被告：徐斌，男，1979年9月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托代理人：靳巍，女，1979年7月9日出生，汉族，住南阳市卧龙区，现住南阳市，系徐斌妻子，特别授权。被告：靳巍，女，1979年7月9日出生，汉族，住南阳市卧龙区，现住南阳市。原告王龙恩、曹雪诉被告徐斌、靳巍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在法律规定时间内向当事人送达了相关法律手续，并依法独任审判，于2020年12月12日公开开庭进行了审理，原告王龙恩及二原告委托代理人王中举、樊煜旌，被告靳巍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王龙恩诉称：原、被告于2019年8月2日签订了一份二手房转让协议，协议约定被告将位于钓鱼台社区民企广场2单元703室的房屋以103万元的价格出售给原告，该协议也经南阳市宛都公证处依法公证，原告依约定支付了全部价款，但被告不配合办理过户手续。现请求判令：1、依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效。2、依法将被告位于南阳市宛城区汉冶街道办事处钓鱼台社区居委会民企广场2单元703室，证号：豫（2019）南阳市不动产权第0041418号房屋过户到原告名下或返还购房款103万元并赔偿损失。原告王龙恩为支持其主张，向本院提交以下证据：1、公证书一份，证明2019年8月2日原、被告双方之间签订了合法有效的房屋转让协议。2、房屋产权证，证明该房屋原有的产权人是被告夫妻双方。3、收据、银行流水，证明原告已经按照房屋买卖协议的约定，足额向被告支付了房屋转让款。4、物业费票据，证明原告已经实际接收并入住在案涉的房屋中。5、2018年7月31日原、被告双方签的房产买卖协议，证明原、被告双方商量买房子的意思表示。6、银行对账单及收据一张，证明房子最后交房的时候有面积差，多出来的面积是原告支付的，南阳市天麒置业有限公司以徐斌为交款人开具收据，但是实际上是原告支付的。二被告辩称：对原告所诉的不配合办理过户手续有异议。房子当时是2018年卖给王龙恩，已经网签过了。当时我们签的协议，等到房产证下来之后，房款结清办理过户手续。2019年8月的时候，我们到公证处进行了公证，房产证出来之后我们不用到场，原告自己可以去办理过户手续。2020年10月27日，我把银行的贷款结清，28号由原告去进行过户，但是被告徐斌除了刑事案件还有其他民事纠纷，因此案涉房屋被人民法院查封，无法进行过户。二被告在法定时间内未向本院提交证据。对原告提供的证据，二被告对证据的真实性均无异议，故本院予以认定。根据原、被告陈述、举证、本院认证及庭审调查，本院确认以下事实：原告王龙恩、曹雪与被告徐斌、靳巍分别系夫妻关系。被告徐斌、靳巍按揭购买了位于南阳市宛城区健康路西侧4号楼2单元7层703室（备案合同号：15847981）房产一套，并和南阳市天麒置业有限公司及中国建设银行南阳分行签订《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》。2018年7月31日，原告王龙恩与被告徐斌经共同朋友王兆军介绍后，签订房产买卖协议一份，内容如下：“甲方：徐斌、靳巍，乙方：王龙恩、曹雪。甲乙双方就房产买卖一事，经友好协商，双方达成如下协议：1、甲方将出资按揭购买的南阳市天麒置业有限公司开发的位于孔明路与杜诗路交汇处西南角“天麒家园”4号楼2单元703室面积约135.25平方米的单元房出售给乙方所有。2、双方议定的该套单元房整体出售价格为103万元（大写：壹佰零叁万元），该价格包含地下车位一个（D区15号）、储藏室一间（4-25）、大修基金、后期配套设施等费用，不包括过户费用，该费用由乙方另行交纳。3、该房屋为甲方按揭贷款购买，已办理网签手续，还有部分房款需贷款支付，不动产登记证正在办理中。该房屋出售给乙方后，在房产证办理出来前，银行欠款仍由甲方按约支付。4、甲方保证该房产产权清晰，无纠纷。在不动产登记证办理出来并过户到乙方名下前，甲方不得将房屋出售给他人或抵偿其他债务。不动产登记证办理出来后，乙方将剩余房款支付给甲方，甲方负责偿还银行贷款，并将产权证等手续合法过户到乙方名下，过户费由乙方承担。5、本协议签订后乙方支付甲方购房款65万元，剩余房款38万元，在不动产证办理出来后支付给甲方。6、甲乙双方立字为据，签订协议后不得反悔，否则违约方承担违约金20万元。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。甲方：徐斌，2018年7月31日；乙方：王龙恩，2018年7月31日。”当日，原告王龙恩通过其中国农业银行账号为：62×××72向被告徐斌6228450978011285478账户转款200000元，并支付其现金100000元。徐斌向原告出具收条一份，内容为：“收条，今收到王龙恩现金拾万圆，转账贰拾万圆，合计叁拾万圆整。徐斌，2018.7.31”。同日，原告曹雪通过其中国银行账号为：62×××29向被告徐斌指定收款人宋世玲（徐斌母亲）账号：62×××31转账350000元。徐斌向原告出具收条一份，内容为：“收条，今收到王龙恩转账叁拾伍万圆整。系付购房款。徐斌，2018.7.31”。2019年8月2日，原告王龙恩、曹雪与被告徐斌、靳巍签订二手房产权利义务转让协议，内容摘要如下：“甲方（转让方）：徐斌、靳巍；乙方（受让方）：王龙恩、曹雪。经甲方、乙方双方充分协商，特达成如下协议：1、甲方按揭购买了位于南阳市宛城区健康路西侧4号楼2单元7层703室（备案合同号：15847981）房产一套，并和南阳市天麒置业有限公司及中国建设银行南阳分行签订《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》。现甲方自愿将上述合同上的权利义务转让给乙方，土地使用权同时转让。2、甲乙双方成交价为：￥1000000。本协议签订之日乙方向甲方支付房款人民币（小写）：￥720000元整（含房款、大修基金、契税三装费），（大写）：柒拾贰万元整，剩余的贰拾捌万元整待房产过户时一次性付清。（房产的贷款由甲方继续向银行偿还）；3、甲方保证上述权利义务所对应的房产，无其他出资人，并经所有出资人一致同意。……”上述协议王龙恩、曹雪与被告徐斌、靳巍签字按指印。并经南阳市宛都公证处予以公证。当日，徐斌、靳巍向王兆军出具委托书一份，内容如下：“委托人：徐斌、靳巍……，受托人：王兆军……。因我们有事不能亲自到场，现委托王兆军全权办理河南省南阳市宛城区汉冶街道办事处钓鱼台社区委员会民企广场4幢2单元703（不动产权证号码：豫20**南阳市不动产权第0041418号）房产以下事宜：1、办理该房产的档案查询、开具相关证明；2、办理该房产的过户事宜（包括签订买卖合同、交纳税费、办理过户登记）手续；3、如房产信息错误，办理变更登记；4、到房管部门及不动产登记处办理上述房产网签及过户事宜；5、代为办理上述房产的土地权籍的确认及分户、变更，到银行领取解除抵押相关手续及他项权证、办理解除抵押相关事。凡受托人王兆军在上述相关文件上的签字，我们均予以认可。委托期限：至此事办理完毕为止。本委托受托人有转委托权。委托人：徐斌、靳巍，2019年8月2日”上述委托书徐斌、靳巍签字按指印，并经南阳市宛都公证处予以公证。当日，原告王龙恩通过其中国农业银行账号：62×××72向被告靳巍6222600620022427374账号转账100000元。2019年11月25日，被告徐斌向原告王龙恩提出需用钱偿还贷款，要求其提前支付200000元。原告王龙恩于当日通过其中国农业银行66×××36账户向被告徐斌5240942590076560账户转账200000元。徐斌当日向王龙恩出具收条一份，内容为：“收条，今收到王龙恩人民币贰拾万圆整（￥200000.0）。系房款。徐斌，2019.11.25”。2020年8月王龙恩和徐斌一起领取“豫20**南阳市不动产权第0041418号”不动产登记证，该证显示权利人为：徐斌、靳巍，属房屋共同共有，房屋建筑面积136.94平方米。2020年10月27日，原告支付被告靳巍现金10000元，另王龙恩、曹雪分别通过其农业银行、中国银行账户向靳巍账号为：25×××29转账30000元、40000元，合计当日支付80000元，被告靳巍将按揭贷款付清。2020年10月28日，原告王龙恩与被告靳巍及王兆军一起办理了房屋解除抵押手续。但在办理房屋过户手续时，因被告徐斌涉及刑事及民事案件，涉案房屋被查封。综上，原告王龙恩、曹雪合计向被告徐斌、靳巍支付1030000元。另查明：2018年7月31日双方签订的房产买卖协议约定房款为1030000元，2019年8月2日双方二手房产权利义务转让协议约定房款为1000000元，其差额部分系因“储藏室”未在房管部门备案登记所致；另2019年12月23日，因原、被告房屋买卖约定的面积为135.25平方米，但房产证办理后实际面积为136.94平方米，差额1.69平方米原告王龙恩向南阳市天麒置业有限公司补缴房款7647元。案涉房屋王龙恩已实际入住，2019年4月1日至2020年3月31日物业服务费2284元及2020年4月1日至2021年3月31日物业服务费2284元均系原告王龙恩交纳。本院认为：1、关于房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告王龙恩、曹雪与被告徐斌、靳巍在平等自愿的基础上签订的房产买卖协议及二手房产权利义务转让协议，是双方真实意思的表示，亦未违反法律的强制性规定，且二原告已依协议支付了合理的对价，二被告也依约交付了房屋。不动产物权登记主要起物权公示作用，而非合同的生效要件。诉争房产虽未办理不动产物权变更登记，但不影响房屋买卖合同的效力，故双方所签订的房产买卖协议及二手房产权利义务转让协议是合法有效的。2、关于办理房屋过户手续的问题。案涉房屋产权证被告已交付原告，双方也就办理房产过户事宜、银行解押等进行了委托公证，原告完全可以自行办理相关事宜，无需二被告配合，故原告要求被告办理房屋过户或返还购房款的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：一、确认原告王龙恩、曹雪与被告徐斌、靳巍于2018年7月31日签订的位于南阳市孔明路与杜诗路交汇处“天麒家园”4号楼2单元703室房产买卖协议及双方于2019年8月2日签订的二手房产权利义务转让协议有效。二、驳回原告王龙恩、曹雪的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告王龙恩、曹雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  周丹二〇二〇年十二月二十一日书记员  高烨