江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2823号上诉人（原审被告）：卓长成，男，1968年12月21日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：宋莹，江苏田湾（灌南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王继传，男，1952年1月10日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：贾联德，江苏瑞里特律师事务所律师。上诉人卓长成因与被上诉人王继传房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初7414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卓长成上诉请求：二审法院依法改判或发回重审,由被上诉人王继传承担一、二审费用。事实与理由：一、一审法院判决超越了被上诉人可以主张的范围。本案是索要租金案件，被上诉人只能根据被上诉人的请求中自身权利受损情况主张，法院也只能根据权益受损情况进行认定，本案被上诉人只对租金的20%主张权利而一审判决全部租金提交法院超越了被上诉人可以主张的权限。二、一审庭审未过答辩期开庭，庭审中询问上诉人是否主张答辩期时，上诉人即告知已代房屋所有权人向其债权人支付了10万元的事实及借条交于海州区法院执行局法官手中未来得及调取的事实，而一审法院直接以未举证、过举证期限进行判决显然不当。三、一审判决由上诉人承担违约责任显然不当。双方合同约定的履行期限是自2014年7月30日至2022年7月30日，同年8月2日即收到顺大典当行的暂停支付租金的律师函。2015春上诉人对房屋进行了装修花费20余万元，而此后王某1、王某2的债权人即不断前来讨债，海州区法院也于2015年11月2日告知协助履行王某1债务，此后涉案房屋被丈量、拍卖，不断地被干扰无法正常经营，到2017年基本无法经营，2018年房屋被他人拍得，租赁合同被终止履行。上诉人出于对合同的信赖装修房屋却一直无法正常经营，由于合同被中途终止装修成本无法在全部合同期内摊销已造成重大损失，被上诉人不能保证房屋的正常使用构成违约，一审法院却认定上诉人承担违约责任显然不当。因房屋所有权人原因产生律师函及法院协助履行通知，租金的迟延是当然不应由上诉人承担。一审判决由上诉人承担违约责任属于法律适用错误。最后，被上诉人的主张已过诉讼时效，已丧失胜诉权。一审认定未过时效没有事实及法律依据。被上诉人王继传答辩称：一、王继传的诉求十分明确，即要求上诉人支付房屋租金及违约金共计196912元，不是只要求支付该租金的20%。涉案房屋登记所有权人为被上诉人的儿子王某1、王某2，而且王某1在一审法院有未履行的罚金20万元，王某2有多个未履行的民事判决，被上诉人在一审中已明确要求上诉人将租金交到法院账上，替王某1、王某2偿还债务。因为被上诉人追索本案租金支出较大，请求法院将租金的20%直接支付给被上诉人，用以补偿被上诉人追索债权的费用支出，对此一审法院没有允许，被上诉人仍然认可全部租金提交法院的判决。被上诉人在一审要求上诉人支付的租金数额是明确的，只是接收租金的主体有所不同而已，上诉人所说的只要求租金的20%是对事实的曲解。被上诉人再次重申：本案全部租金提交一审法院，用于履行王某1的20万元罚金和王某2的多个民事判决。二、关于上诉人所述提房屋所有权人向其债权人支付10万元应当冲抵租金一事，被上诉人认为该偿债行为是虚假的。上诉人在一审法院2018年6月11日的笔录和2019年7月4日的通话录音中均没有提到替王某1偿还过10万元债务，在第一次开庭中也没有提及，现在提出替代偿债一事是为了逃避支付租金的义务。另一方面，被上诉人和房屋登记所有权人从来没有指示过让上诉人代替偿债，上诉人的擅自偿债行为与本案无关。在王某1尚有20万元罚金未履行的情况下，上诉人代替偿债也规避了生效判决的履行，其清偿无效。至于上诉人所述的答辩期和举证期问题更无事实和法律依据。本案从2019年8月16日，经过2019年9月16日、2020年4月27日和7月20日三次开庭，历时一年，上诉人的答辩期和举证期应当十分充分，而且在第二次开庭时，一审法官明确要求上诉人提交证据（详见第二次庭审笔录），上诉人仍不提交，其不利后果应当自担。三、租金拖欠后，被上诉人多次向上诉人索要，上诉人并未按时足额支付，明显违反合同约定，应当承担违约责任。在本案诉前和诉中，一审法院执行部门亦多次要求上诉人交付租金，上诉人一直拖延支付，时至今日仍未缴纳。上诉人所述的律师函不属于国家有权机关制发的公文书，其无权阻止或剥夺被上诉人要求租金的权利，也不是上诉人拖延或拒付租金的护身符，上诉人依据律师函拒付租金无事实和法律依据。四、关于诉讼时效问题，本案租金到期后，被上诉人多次找上诉人索要，上诉人也断断续续支付了少部分租金，同时一审法院执行法官也多次要求上诉人支付租金，本案诉讼时效中断，不存在超过诉讼时效问题。王继传向一审法院起诉请求：1.判令卓长成向某传支付拖欠的银河十单元204、205、206号房屋以及九单元41、42、43、44号房屋租金151912元及违约金45000元，共计196912元；2.卓长成承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2010年7月16日，王继传与卓长成签订《房屋租赁合同》一份，约定王继传将位于新浦区出租给卓长成用于餐饮经营使用。租期十年，自2010年7月30日至2020年7月29日，年租金为8万元。在租赁期限内，因租赁的部分房屋被出售，双方于2014年重新签订一份《房屋租赁合同》，约定：王继传将位于新浦区，外加半间出租给卓长成使用。租赁期限8年，自2014年7月30日至2022年7月30日止。年租金为2014年至2016年7月30日，每年4.5万元，2016年至2022年，租金每年为5万元。租金交付日期为到期前十五日。卓长成应按期交纳租金，如拖延交纳，应交纳每日1%滞纳金。如经王继传多次催缴未果，王继传有权终止本合同，并要求赔偿损失。合同还约定王继传收取卓长成押金5000元。合同还就其他内容进行了约定。一审法院另查明，合同约定的租赁房屋银河购物中心十单元二层204、205、206号房屋，不动产权证登记为银河购物中心10-2-4、10-2-5、10-2-6，原登记权利人为王继传的儿子王某1；合同约定的租赁房屋银河购物中心九单元41、42、43、44号房屋，不动产权登记为银河购物中心9-2-41、9-2-42、9-2-43、9-2-44号房屋，原登记权利人为王继传的儿子王某2。2014年8月1日，连云港顺大典当有限公司向卓长成发函，认为王某1欠其150万元尚未归还，要求卓长成对承租王某1房屋的租金停止支付。因王某2在一审法院存在被执行案件，一审法院于2015年11月2日向卓长成下发协助执行通知书，要求卓长成将银河购物中心9-2-41、9-2-42、9-2-43、9-2-44号房屋租金予以扣留，扣留金额为70万元，一审法院予以提取。2018年6月11日，一审法院执行部门与卓长成谈话，要求卓长成将欠付的租金交到一审法院。2018年，因王某1、王某2在一审法院均存在被执行案件，一审法院对王某1所有的银河购物中心10-2-4、10-2-5、10-2-6以及王某2所有的9-2-41、9-2-42、9-2-43、9-2-44号房屋进行拍卖。2018年9月7日，上述房屋被拍卖过户给他人。2019年11月7日，因王某1、王某2被执行案件尚未执结，一审法院执行部门再次与卓长成谈话，要求卓长成将欠付租金交纳至一审法院。卓长成在一审法院多次要求下，至今未向一审法院提取任何租金。一审中，王继传要求卓长成将欠付的租金交纳至一审法院用于偿还王某1、王某2的债务，并请求法院酌情将租金的20%作出给他作为追索债务的报酬。一审中，王继传陈述2014年双方签订合同后，卓长成仅向其支付租金22500元，因租赁的范围还包含王继传自己的两个半间房屋，自2016年11月起，卓长成还按每年4000元标准支付了四年共计16000元租金（其中用押金冲抵了5000元）。卓长成陈述其已经支付了2014年7月30日至2015年7月30日期间的全部租金，并且因王某1债权人找上门，其代王某1代偿了10万元，但均未提供证据证实。本案的争议焦点为：1、王继传是否有权主张权利？2、卓长成欠付租金及违约金的具体金额？3、本案是否超过诉讼时效？一审法院认为，关于焦点1：王继传与卓长成签订房屋租赁合同，但租赁标的银河购物中心十单元二层204、205、206号房屋以及九单元41、42、43、44号房屋登记权利人为王继传的两个儿子王某1与王某2所有，王继传仅为名义的房屋出租人，房屋的租金收益权最终应归房屋所有权人王某1、王某2所有。鉴于王某1、王某2在一审法院存在多个被执行案件，一审法院多次要求本案卓长成向一审法院提取租金，但卓长成一直未能提取，王继传基于合同相对性要求卓长成向一审法院交纳租金替王某1、王某2还债的主张，符合合同约定以及法律规定，一审法院予以支持。对于王继传主张的应将租金的20%支付给他作为报酬，因王继传已领取了卓长成支付的部分租金，王继传再主张报酬，没有法律依据，一审法院不予采纳。关于焦点2:2014年7月30日至2018年9月6日期间租金总额共计195068元。王继传自认卓长成已支付22500元，一审法院予以确认，并予以扣减。对于王继传自认收到卓长成支付的每年4000元，收取4年，共计16000元（其中用押金冲抵5000元），王继传认为该款项是合同约定的两个半间房屋的租金，是从2016年11月才开始交纳，折算至2018年9月6日，共计8400元。卓长成虽然认可两个半间房屋的租金为每年4000元，但对支付的16000元租金是2016年之后半间房屋的租金存在异议。鉴于半间房屋在合同约定的租赁范围内，双方对于卓长成已支付的16000元租金也未能举证证明具体的支付范围与期限，该16000元应认定为支付2014年7月30日至2018年9月6日期间整体的租金，应当予以扣减。综上，卓长成还欠租金156568元（195068元-22500元-16000元），王继传主张151912元，一审法院予以采纳。对于卓长成辩称的其替王某1代偿了借款10万元，但至今未提供证据证实，不能证实卓长成替王某1还款，更不足以证实卓长成用欠付的租金予以冲抵，对卓长成要求扣减10万元租金的观点，一审法院不予采纳。王继传、卓长成签订的《房屋租赁合同》约定到期前15日支付租金，但卓长成至今未支付全部租金，已构成违约。案外人连云港顺大典当有限公司虽然于2014年8月1日向卓长成发函要求停止支付租金，但连云港顺大典当有限公司不是权力机关，其无权要求卓长成停止支付租金、阻碍合同的履行。一审法院于2015年、2018年、2019年三次要求卓长成将租金提取至一审法院，但至今卓长成未向一审法院提取任何款项以履行其合同约定的支付租金义务，卓长成拒不支付租金的行为，仍然构成违约。王继传主张违约金45000元，未超过合同约定和法律规定标准，一审法院予以支持。关于焦点3：一审法院于2015年开始即多次要求卓长成将租金提取至一审法院，在此期间，王继传也多次要求卓长成支付租金，并提供索要租金的录音材料，诉讼时效存在中断情形，卓长成抗辩已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。综上，卓长成应给付租金151912元及违约金45000元，共计196912元，该款项应直接向一审法院交纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：卓长成于判决发生法律效力后十日内给付租金151912元及违约金45000元，共计196912元（该款项直接交纳至一审法院）。案件受理费2610元（王继传已预交），由卓长成负担，于判决发生法律效力后十日内给付王继传。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，上诉人卓长成提供执行笔录一份及借款合同两份、收条一份，证明上诉人向王某1案的执行法官提交了其经营期间代王某1偿还10万元借款的事实，该部分款项应当冲抵租金(以上证据均是复印件，因为该案尚未执行终结，未归档，执行局也没有相关调取证据的盖章确认，所以上诉人只能提供复印件)。上诉人王继传质证认为：1、对执行笔录的真实性无异议，但执行笔录只能证明收到卓长成提交的书面借款合同，不能证明借款合同的真实性，也达不到上诉人所说的替王某1偿还10万元债务的证明目的。一审法院多次要求上诉人在限期内提交证据，上诉人故意将证据提交给执行法官，该证据已过举证期限。2、对借款合同、收条的真实性、合法性、关联性均不予认可，借款合同上没有贷款人的名字，不能证明实际出借了该笔款项，收条只能证明王某1收到过该笔款项，不能证明出借关系。3、借款合同和收条是否是王某1真实的借款，未经法院判决确认，被上诉人对此不予认可。4、即使上诉人提交的借款合同、收条是真实的，也与本案无关。二审期间，本案的争议焦点为：1、一审判决提存全部租金是否恰当？2、被上诉人是否违约，是否应当在本案中承担违约责任？3、上诉人所述的十万元是否应当冲抵？4、诉讼时效是否超过？关于第一个争议焦点，上诉人主张一审法院判决提存全部租金超出了诉讼请求，经审查，本院认为，王继传在一审诉讼全程中均是主张全部租金，只是对其中的80%同意直接提存到一审法院，希望其中的20%作为追索报酬直接判决给王继传，并非只对20%租金进行了主张；二审中，对于一审法院将全部租金均提存到法院也予以认可，上诉人称王继传仅主张20%租金、一审判决超过诉求明显与事实不符，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，王继传与卓长成签订租赁合同后，卓长成在租赁期限内未按合同约定交纳租金，明显构成违约。卓长成上诉称收到法院协助执行通知和顺大典当行的通知而缓交租金，但将租金提存到法院不影响其交纳租金事实的认定，反而是其一直拒绝向一审法院交纳租金，拒绝履行合同义务；顺大典当行与其无直接关系，亦无权要求其交纳租金，卓长成以此为由拒绝交纳租金不能成立，一审法院认定卓长成承担违约责任并无不当。至于卓长成上诉称被上诉人亦存在违约，在经营过程中因王某1、王某2的原因导致经营不畅、造成损失，被上诉人在一审中已明确保留相关诉讼权利并未反诉，其可以另行诉讼。关于第三个争议焦点，二审中卓长成提交了其替王某1偿付10万元的证据，但该证据涉及王某1与案外人的债权债务关系，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，本院不予理涉，上诉人可另行主张权利。另，前述证据原件或者复印件在一审多次要求且案件尚在审理的情况下，上诉人并未作为证据提交，且在答辩时未对答辩期提出异议，仅是要求一审核实其向法院履行租金的情况，并未涉及其所主张的代偿10万元的内容，其恶意缓交证据意图明显，本院已当庭训诫。关于第四个争议焦点，卓长成上诉认为2014年度的租金已经缴纳，其欠付租金的日期应从2015年7月3日起算，至王继传起诉时已经超过三年诉讼时效。对此，本院认为，一审法院在2018年6月11日要求卓长成提存租金时，卓长成明确回答“行”，应当视为卓长成同意履行义务，该种行为已经构成时效中断，卓长成主张诉讼时效已超过无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人卓长成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2610元（卓长成已预交），由上诉人卓长成负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 闫 杰审判员 程 艳二〇二〇年十二月二十八日书记员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。