文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1695号上诉人（原审被告）：重庆市宏荣电子科技有限公司，住所地重庆市丰都县。法定代表人：李涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘玉华，男，1968年5月14日出生，汉族，该公司工作人员，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：殷国森，重庆市丰都县高镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：重庆携港实业集团有限公司，住所地重庆市丰都县工业园区水天坪工业园，统一社会信用代码91500305868809217。法定代表人：潘明江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。上诉人重庆市宏荣电子科技有限公司（以下简称宏荣公司）因与被上诉人重庆携港实业集团有限公司（以下简称携港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2020）渝0230民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。宏荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判宏荣公司承担7万元租金。事实和理由：1.案涉合同为格式合同，是不平等的，人民法院不应支持该合同的效力；2.在2017年期间宏荣公司与携港公司便协商解除了租房合同，口头约定将已支付的房租40000元+20000元的保证金全部作房租费交给携港公司，双方合同解除也是当时携港公司的法定代表人潘明江同意的，所以携港公司才将宏荣公司的厂房锁了，宏荣公司在2017年1月10日向携港公司邮寄函件解除合同；一审法院判决宏荣公司从2017年9月16日起至返还之日支付租金3740.5元/月是不公平的。携港公司辩称，请求驳回宏荣公司的上诉请求。没有任何证据证明双方在合同期间携港公司擅自对宏荣公司进行加锁驱赶；宏荣公司提出的格式合同不应得到支持，该合同是双方的真实意思表示；上诉方邮寄的解除合同通知我方并未收到，并且合同约定没有协商一致不能擅自解除合同。携港公司向一审法院起诉请求：宏荣公司立即支付欠携港公司的房屋租赁费148324元，并对欠款中的58552元从2015年9月8日起至实际支付之日止、对欠款中的89772元从2016年9月8日起至实际支付之日止按日向携港公司支付5‰的逾期违约金；宏荣公司从2017年9月16日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费（暂计算至2020年3月15日止的费用为224421.60元）；按约定赔付携港公司律师代理费20000元。一审法院认定事实：2014年9月11日，携港公司（甲方）与宏荣公司（乙方）签订《重庆携港实业集团有限公司房屋租赁合同》，载明：“第一条租赁房屋基本情况。1.甲方出租的房屋坐落地址丰都县兴义镇兴丰路XX号X栋X-X，乙方租赁房屋建筑面积合计为935.09平方米……第二条租赁房屋用途。1.乙方租赁该房屋作为生产加工经营使用……第三条交付日期和租赁期限。1.甲、乙双方约定，甲方于2014年9月15日前向乙方交付该房屋。2.租赁期限：租赁期限为3年，但每3年为一个合同周期。在每个合同周期届满前一个月，乙方应向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议，乙方方能继续租赁该房屋。若乙方届时未按照前述约定向甲方发出书面申请，甲方可视为乙方决定不再继续承租该房屋，甲方有权对外出租，乙方有义务配合有意愿承租该房屋的第三人现场查看房屋。3.第一个合同周期租赁期限为3年，租赁期限为2014年9月15日起至2017年9月14日止。4.第一个合同期届满前一个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等（价格）条件下，乙方有优先租赁权；若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在租期届满后的5日内如期返还房屋，本合同终止……第五条租金、租金交纳期限。1.甲、乙双方约定：房屋租金按房屋建筑面积计算。第一租赁年起止时间（2014.9.15-2015.9.14）月租金5611元/月，年租金67332元，免租期（2014.9.15-2015.9.14）；第二租赁年起止时间（2015.9.15-2016.9.14）月租金6546元/月，年租金78552元；第三租赁年起止时间（2016.9.15-2017.9.14）月租金7481元/月，年租金89772元。2.租金应按如下期限及方式支付。（1）租金应按期足额缴纳，每半年为一期。（2）乙方须在正式签订租赁合同之日起7日内向甲方足额缴纳第一期租金共计0元；此后每期租金按每半年缴付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金。1.若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。2.若非甲方原因，乙方逾期10天仍未能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租房屋之水电等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，甲方有权将承租房屋另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索……第十条承租房屋的归还。1.本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。2.本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租房屋按经营后的自然状态归还甲方，室内四壁及天花板、地板、其他固定装修装饰物不得拆除。3.承租房屋归还给甲方后，乙方遗留在承租房屋的所有物品、设施、设备（若有），将被视为乙方已自动放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议和追索。4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任……第十五条合同解除与终止。1.在第一个3年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30％向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金及已预缴未发生的租金。2.本合同将因下述任何一事件发生而终止或甲方有权解除本合同：（1）承租期届满。（2）在第一个合同周期届满，双方未能就签订后续租赁合同或补充协议达成一致意见。（3）在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行。（4）在承租期内，若乙方在本房屋内从事任何违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止本合同。（5）在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时或乙方从事违法经营活动，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部履约保证金作为补偿。此外，若甲方扣留的履约保证金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追索。（6）除本合同或法律法规另有约定外，本合同不得提前解除或终止。3.乙方有下述任何一情形发生的，甲方有权立即解除本合同：（1）乙方违法违规经营（包括但不限于在本房屋内从事违法活动而受到政府部门的处罚）。（2）乙方在租赁期间发生消防事故或其他任何安全事故。（3）乙方逾期15天未缴纳当期租金……”。合同签订后，携港公司向宏荣公司交付了租赁房屋。宏荣公司于同年9月12日缴纳保证金20000元；于2015年11月13日缴纳了房屋租金40000元。后，宏荣公司未缴纳其余租金。在庭审过程中，携港公司同意将宏荣公司缴纳的履约保证金优先扣减尚欠房屋租金。2020年3月26日，携港公司与重庆森吉律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该事务所代理与宏荣公司房屋租赁合同纠纷一案，合同约定律师服务费为20000元，约定待携港公司收回第一笔租金后3日内支付给重庆森吉律师事务所。截止一审辩论终结前，携港公司未向该事务所支付过法律服务费。在一审审理过程中，宏荣公司陈述称，在2017年1月10日曾向携港公司邮寄送达《关于终止房屋租赁关系的函》，要求终止与携港公司的房屋租赁合同。携港公司对宏荣公司的陈述内容不予认可。一审另查明，案涉房屋已办理房屋产权登记。宏荣公司承租的案涉房屋从2015年12月之后未产生水费、电费等费用。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。携港公司与宏荣公司于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，且已开始实际履行，租赁合同关系成立且有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。携港公司与宏荣公司签订租赁合同后，已将租赁物交付宏荣公司占有、使用，宏荣公司未按约定按期足额支付租金的义务，现携港公司主张宏荣公司支付其尚欠的《房屋租赁合同》中约定的第二、三年度的房屋租金108324元（78552元+89772元-40000元-保证金20000元）。宏荣公司辩解称，携港公司于2016年6月将宏荣公司租赁的厂房予以锁闭，同年9月，携港公司与宏荣公司协商解除租赁合同，宏荣公司于2017年1月10日向携港公司邮寄送达《关于终止房屋租赁关系的函》。携港公司对宏荣公司的辩解理由不予认可，宏荣公司未举示充分证据予以证明其辩解理由，无法证明双方已经协商一致同意提前解除租赁合同及携港公司已经签收相关文件，且即使宏荣公司向携港公司送达了该报告，如双方未协商一致，亦不能达到宏荣公司提前解除租赁合同的法律效果。故，一审法院认为，宏荣公司应按《房屋租赁合同》中的约定，在前一期届满前7日内足额缴纳房屋租金108324元。关于携港公司主张宏荣公司分别从2015年9月8日、2016年9月8日起至实际支付之日止按日向携港公司支付5‰的逾期违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定：“第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金。1.若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止”。宏荣公司在租赁期间应按时支付租金，但宏荣公司逾期未支付房屋租金，违反合同约定，属于违约行为，应当依照合同的约定承担违约责任，宏荣公司主张合同中约定的违约金过高，一审法院认为该约定有违法律规定，与携港公司的实际损失不符，且携港公司主张的起算时间与合同中约定的“每半年缴付一次”的约定不符。一审法院调整为以18552元为基数，从2016年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2016年9月7日；以63438元为基数，从2016年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2017年3月7日；以108324元为基数，从2017年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以108324元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止。关于携港公司主张判令宏荣公司从2017年9月16日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费的问题。携港公司认为，按照《房屋租赁合同》中“第十条4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。”的约定，租赁合同期满后，宏荣公司未交还租赁物应当支付三倍租金。宏荣公司辩解称，宏荣公司已经于2017年1月10日向携港公司邮寄送达了《关于终止房屋租赁关系的函》，双方之间的租赁合同关系已经解除，且携港公司与宏荣公司签订的《房屋租赁合同》中的三倍租金约定属于格式条款，并与其他条款相互冲突，不应采纳。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中“第十条承租房屋的归还。1.本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。”与“4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金”等条款确有冲突，且携港公司作为合同提供者，未举示充分证据证明其对加重对方责任的条款尽到提示义务。故，一审法院对携港公司主张判令宏荣公司从2017年9月16日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费的请求不予支持。同时，结合本案查明事实，携港公司明知宏荣公司自2016年12月后就未实际使用租赁物用于生产经营，在《房屋租赁合同》约定的租赁期2017年9月14日到期后，携港公司未采取适当的措施防止损失扩大，又因宏荣公司确有物品实际占用租赁物，亦未采取积极措施交还租赁物，故双方均对租赁合同关系终止后产生的占用费用损失负有责任，一审法院酌定由宏荣公司从2017年9月16日起按3740.5元/月（第三年月租金7481×50%）支付占用费至返还租赁物时止。关于携港公司主张赔付律师代理费20000元的诉讼请求。虽携港公司与重庆森吉律师事务所确已签订《法律事务代理合同》，但携港公司未支付费用，该损失实际金额无法确定，故一审法院在本案中暂不处理，待实际发生后，当事人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆市宏荣电子科技有限公司在判决发生法律效力后15日内支付重庆携港实业集团有限公司房屋租金108324元及违约金（以18552元为基数，从2016年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2016年9月7日；以63438元为基数，从2016年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2017年3月7日；以108324元为基数，从2017年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以108324元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止）；二、重庆市宏荣电子科技有限公司从2017年9月16日起按3740.5元/月向重庆携港实业集团有限公司支付房屋占用费至交还租赁房屋时止；三、驳回重庆携港实业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7199.18元，由重庆携港实业集团有限公司负担2862.8元，重庆市宏荣电子科技有限公司负担4336.38元。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：关于案涉租赁合同的效力及双方是否在合同期内对案涉租赁合同进行了解除；合同到期后宏荣公司是否应向携港公司支付房屋占用费。关于案涉租赁合同的效力及双方是否在合同期内对案涉租赁合同进行了解除的问题。携港公司与宏荣公司于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》，经本院审查该合同内容不违反法律法规强制性规定，携港公司还对宏荣公司免租一年，并不存在宏荣公司所称的不平等问题，该合同合法有效，本院予以确认，因此当事人应当按照约定全面履行自己的义务。至于宏荣公司所述“携港公司于2016年6月将宏荣公司租赁的厂房予以锁闭，同年9月，携港公司与宏荣公司协商解除租赁合同，宏荣公司于2017年1月10日向携港公司邮寄送达《关于终止房屋租赁关系的函》。”的事实，宏荣公司并未举示充分证据加以证明，且携港公司对此事实也不认可，宏荣公司应承担举证不能的不利后果，因此一审法院判令宏荣公司按《房屋租赁合同》中的约定，向携港公司支付租金并无不当。关于合同到期后宏荣公司是否应向携港公司支付房屋占用费的问题。根据现有证据查明的事实，双方案涉的《房屋租赁合同》到期后，宏荣公司的机器设备和部分半成品至今都还在案涉租赁厂房内，双方均未提供充分证据证明是对方的过错导致此后果，因此一审法院确认双方对此结果的发生均有过错，判决宏荣公司参照《房屋租赁合同》第三年租金的一半承担房屋占用费，并无不当。综上所述，上诉人宏荣公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2466.48元，由重庆市宏荣电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 伟审 判 员  陈胜友审 判 员  张 斌二〇二〇年十二月十八日法官助理  尚 豪书 记 员  余婷婷