内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5175号上诉人（原审被告）：李虎豹，男，1974年8月24日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：李佩然，内蒙古善正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行。住所地：赤峰市克什克腾旗经棚镇应昌街中段。负责人：郝迪飞，行长。委托诉讼代理人：刘焕文，内蒙古贡格尔律师事务所律师。上诉人李虎豹因与被上诉人中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行（以下简称工商行克旗支行）合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李虎豹上诉请求：依法撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8181号民事判决书第二项即上诉人给付被上诉人租金损失61万元。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《置换协议》合法有效，双方均认可继续履行，上诉人在无任何违约的前提下，原审法院判令上诉人承担租金损失61万元于理无凭，于法无据。首先，上诉人与被上诉人于2009年6月5日签订《置换协议》，被上诉人提供面积为1267.3平方米和1770.78平方米的2宗划拨土地。上诉人开发建设后归还被上诉人200平方米商厅，由于开发建设面积过小，不符合规划，最终未能开发建设。2014年3月26日，克旗政府开展棚户区改造项目，将涉案土地规划到棚户区改造项目之中，此块土地才能以开发建设。在此期间，上诉人与被上诉人均了解上述情况，所以，从未对《置换协议》中约定的履行期限提出异议，更没有就是否解除《置换协议》提出主张，双方均同意继续履行该置换协议，同时，被上诉人对于上诉人将涉案土地转让给张某的永盛开发公司进行开发建设的行为予以认可，否则，张某根本无法获取该块土地。事实表明，被上诉人对于上诉人将涉案土地转让给永盛开发公司表示同意和认可，也就深知永盛开发公司待工程竣工后将商厅交付被上诉人的事实，所以，上诉人对于商厅的交付是认可的，对商厅的交付时间也是认可的。目前，涉案商厅已经具备交付条件。但被上诉人却提出上诉人违约，要求支付租金损失，原审法院在未查明客观事实的基础上，在未认定上诉人有任何违约的前提下，主观臆断，判令上诉人支付被上诉人“租金损失”不知依据何在。二、上诉人与被上诉人之间没有“租赁”关系，被上诉人与他人也无“租赁”关系。上诉人提出的租赁损失纯属凭空捏造，毫无事实依据。《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人提出的“租金损失”实际就是“既得利益”，原审法院之所以没有引用此条款，是由于上诉人并没有违约事实，没有违约就不适用此条款，相反，被上诉人明知此地块列为棚户区改造项目后，又配合永盛开发公司进行土地转让，并同意永盛开发公司开发建设，对开发建设周期也心知肚明。所以，被上诉人要求支付“租金损失”既无事实依据，也无法律依据。综上所述，原审法院并未查明被上诉人对涉案土地开发建设整个过程的“明知”和“认可”，偏信被上诉人所谓的“租金损失”，以致做出极其错误的判决。为此，请求二审人民法院查明事实，依法撤销此项判决，保护上诉人的合法权益，体现法律的公平和正义。被上诉人工商行克旗支行答辩服判。被上诉人工商行克旗支行向一审法院起诉请求：依法解除原告与内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司于2009年6月5日签订的《置换协议》，并由被告承担违约责任。第一次庭审时，原告变更诉讼请求要求被告履行协议，按约定给付商厅，并承担违约责任即支付2011年至2019年商厅租金900000元；第二次庭审时原告增加诉讼请求要求被告按协议第二项约定给付小棚补偿款130000元。一审法院认定事实：原告中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行有土地2宗，土地证号分别为克国用（2002）字第1784号、克国用（2002）字第17**，土地附着物为砖混平房，内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司拟在此地段开发商住混合楼房，为明确双方责任，2009年6月5日，原告作为甲方与内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司作为乙方签订置换协议，约定甲方的责任是提供面积分别为1267.3平方米和1770.78平方米的2宗划拨土地，在协议签订后三十个工作日内协助乙方办理土地过户手续，乙方的责任是原平房拆扒残值部分，清偿个别原住户自建小棚补偿款，总额不超过10000元；还面积200平方米商厅（位置临经棚街最东侧，建筑格局以设计图纸为准）；建设标准按图纸要求进行施工；负责一切开发建设手续及土地过户等一切费用；置换土地位置上的建筑物归乙方，乙方可自行销售、处置等（甲方获得部分除外），协议第三条违约责任约定如一方违约应承担违约责任，赔偿对方以此造成的一切损失。2014年3月26日，被告以内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司名义（甲方）与案外人张某（乙方）签订买卖协议书，约定甲方将从原告置换的2宗土地的使用权、地上27间房屋及其附属设施出让给乙方价款为现金4500000元外加200平方米的商厅（具体位置在本协议所涉地块临经棚街最东侧），其中4500000元现金乙方在协议签订之日一次性支付给甲方，200平米一楼商厅乙方须于协议签订之日起4年内交付。同日，被告为张某出具金额为4500000元的收据1枚。庭审中，经原告申请，法院依法委托赤峰松正资产评估有限公司对位于赤峰市××旗工商银行西侧面积200平方米的商厅自2011年至2019年每年租金进行评估，赤峰松正资产评估有限公司于2019年11月18日作出赤松正资评鉴字（2019）第132号资产评估报告书，结论为位于赤峰市××旗工商银行西侧面积200平方米商厅2011年、2012年每年租金80000元，2013年每年租金100000元，2014、2015年每年租金120000元，2016、2017、2018、2019年每年租金100000元。现案涉的2宗土地上已经建成房屋，但相关手续尚未办理完全。被告系内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司股东之一，庭审中被告本人认可原告可向其一人主张权利。一审法院认为，原告与内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司签订置换协议，约定原告提供2宗土地及地上附着物，内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设商住混合楼并为原告在提供面积200平方米的商厅，但至今内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司未能在该地块开发建设房屋，该置换协议至今未能完全履行。2014年3月26日，被告将原告的2宗土地及地上附着物出售给案外人张某，并由张某负责在案涉土地上开发建设房屋，现原被告均认可案涉土地上已经建成房屋，被告亦认可置换的商厅已经建成并同意交付给原告使用，故原告要求继续履行置换协议，由被告提供所涉地块临经棚街最东侧200平方米的商厅的合同目的现已能够实现，故对该项请求一审法院予以支持。关于原告主张的违约金，即要求被告给付2011年至2019年的租金900000元，因置换协议中未明确约定商厅交付期限，且违约条款约定不明，被告亦以未约定商厅交付期限为由拒绝支付违约金。对此一审法院认为，一方面，依据2009年6月5日签订的置换协议，原告的土地应由内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司开发建设，庭审中原被告均未提供证明土地不能开发建设的原因，故一审法院无法认定被告是否对在此期间协议不能履行存在过错，至今协议不能履行已达十余年之久，庭审中原告未提交证据证明在此期间曾向内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司或者本案被告主张过权利或者协商解决办法，故原告应对其怠于行使权利承担不利后果；另一方面，双方既然签订了置换协议，就应遵守诚实信用及依合同履行义务原则，然而在内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司开发不能的情况下，被告于2014年3月26日将原告的2宗土地及地上附着物以现金4500000元外加协议所涉地块临经棚街最东侧200平方米的商厅1处作价出售给张某，且4500000元现金已由被告实际收取，考虑原告自2009年6月5日签订协议将案涉土地交出，至今未能取得置换商厅，而被告虽未以内蒙古雄泰房地产开发有限责任公司开发建设土地，但通过出售原告土地方式获得现金4500000元，如果仅依据置换协议中未明确约定商厅交付期限，而不考虑原告所遭受的租金损失，势必违反公平原则，故对原告主张的租金损失，考虑双方因置换协议所取得的权利及履行的义务以及获取的收益，一审法院酌情认定被告应给付原告自2014年4月至2019年的租金损失。关于原告主张的小棚补偿款130000元，因协议明确约定由原平房拆扒残值部分清偿个别原住户自建小棚补偿款，总额不超过10000元，因清偿主体为个别原住户，且总额不超过10000元，故对该项请求一审法院不予支持。对被告的辩诉主张，一审法院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李虎豹于判决生效后三十日内将原克国用（2002）字第1784号、克国用（2002）字第1786号土地上所建临经棚街最东侧200平方米的商厅1处交付给原告中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行，并待办理相关产权证书条件成就时协助原告中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行办理上述商厅的产权登记手续；二、被告李虎豹于判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行租金损失610000元。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审查认为，上诉人所提交的证据达不到其证明目的，对上述证据本院不予采信。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人李虎豹主张上诉人并无违约情形，因此，判令其承担租金损失61万元于法无据，请求撤销原审判决第二项即“被告李虎豹于判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司克什克腾旗支行租金损失610000元。”，对此本院认为，被上诉人工商行克旗支行自2009年6月5日签订《置换协议》但至今已十多年仍未取得置换的商厅，一审法院考虑双方因置换协议所取得的权利、应履行的义务及获取到的收益，认定上诉人李虎豹给付被上诉人工商银行克旗支行自2014年4月至2019年的租金损失，符合公平原则，本院予以支持。综上所述，上诉人李虎豹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人李虎豹负担。本判决为终审判决。审判长 张欢欢审判员 孙晓东审判员 王旭文 二〇二〇年十二月十七日法官助理 冯 玲书记员 史慧敏