新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初4347号 原告（反诉被告）：张静，女，1976年3月24日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：田玉莲，新疆同济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕晓慧，女，1980年7月2日出生，汉族，公司职员，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：董雪华，新疆天和律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司伊犁分行，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路**。 主要负责人：宋卫强，该银行行长。 委托诉讼代理人：阿依登阿布都艾尼，男，该银行法务。 第三人：马玉萍，女，1970年10月2日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 原告（反诉被告）张静与被告（反诉原告）吕晓慧、第三人中国农业银行股份有限公司伊犁分行（以下简称农行伊犁分行）、马玉萍合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告张静的委托诉讼代理人田玉莲、被告吕晓慧及其委托诉讼代理人董雪华、农行伊犁分行的委托诉讼代理人阿依登阿布都艾尼、第三人马玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张静向本院提出诉讼请求：1．判决吕晓慧继续履行借名买房协议，将涉案房屋过户至张静名下；2．判决张静代吕晓慧偿还农行伊犁分行的房屋贷款，由农行伊犁分行协助张静解除涉案房屋的抵押。事实和理由：2018年3月25日，张静通过伊宁市本濠二手房公司购买马玉萍位于伊宁市××区房一套，张静签订合同并支付首付款后，因个人征信问题，无法办理商业贷款。故与吕晓慧口头协商，以吕晓慧的名义办理银行按揭贷款、登记手续，按揭贷款还款由张静直接转入还贷银行卡，等两年后，张静有经济能力解押，再变更房屋所有权登记，但2020年3月20日吕晓慧突然用微信方式通知张静搬家腾退房子。原告认为，第一，本案系借名买房合同，双方达成口头协议，双方均同意以吕晓慧的名义办理过户登记、按揭贷款等手续，张静支付款项购买案涉房屋，待契税缴纳时间满两年再过户至原告名下，张静也按合同约定实际交付了房款及各项手续费并使用该房屋至今，且持有该房屋的所有权证等相关手续原件，可见，借名买房是双方真实意思表示，被告也认可该事实，这不违反法律、法规禁止性规定和社会公共利益及第三人合法权益，因此，该口头协议借名买房行为系有效行为，应当予以确认。第二，案涉房屋实际购买人、出资人、使用人、处分人均为张静，房屋所有权应按张静的要求过户至其名下，该要求符合其购房初衷，客观上也能够实际履行，因此，吕晓慧及农行伊犁分行应在2020年11月28日（登记满两年免交营业税4万余元）之后2020年12月15日前配合张静办理房屋解押及过户手续。第三，张静愿意偿还吕晓慧已支付的房贷，偿还的数额应以吕晓慧出示的证据所能证实的还房款数额为限，因双方是无偿借名行为，另从交易安全角度考虑，该款项应在双方办理完过户手续后再支付较为适合。望法院查清事实，支持原告的诉请。 被告（反诉原告）吕晓慧辩称，该房屋系张静签订买卖合同并支付首付款，但房屋登记在吕晓慧名下，吕晓慧同意在张静偿还完农业银行贷款，并归还吕晓慧代还的贷款本息及占用资金的利息后，将该房屋过户至张静名下，同时张静应当承担房屋转移登记所产生的各项费用。张静要求吕晓慧办理房屋过户登记的条件未成就，根据吕晓慧与第三人农行伊犁分行签订的个人借款合同，解押的条件是归还全部贷款，且双方签订的借名买房协议第一条约定，涉案房屋过户的条件是张静立即办理完偿清贷款，解押房产，张静现未偿清贷款，解押条件不成就，导致房屋无法转移登记。 第三人农行伊犁分行述称，2018年12月4日，吕晓慧在我行办理住房贷款，借款金额45万元，到期日为2038年12月3日。现已归还23期，剩余217期。截至2020年11月13日贷款凭证余额428,155.49元，利息以银行当期结息日计算的利息金额为准。该笔房产以新（2018）伊宁市不动产登记第×××号抵押，并于2018年11月28日办理抵押登记不动产登记，债务人为吕晓慧。被告偿清我行贷款本息后，我行将按规定流程解除涉案房屋的抵押。 第三人马玉萍述称，我房子是卖给张静，但房产过户给吕晓慧，她们之间的纠纷与我无关。 被告（反诉原告）吕晓慧向本院提出反诉请求：1．判令张静支付吕晓慧实际偿还贷款本息41,081.6元及占用资金的利息6000元；2．判令张静承担将伊宁市××区房房屋转移登记至张静名下所产生的所有税费；3．判令张静支付吕晓慧办理转移登记过程中产生的交通费及伙食费500元。事实和理由：吕晓慧与张静原系好友。2018年3月25日，张静购买伊宁市××区××室，在支付首付款后，因张静个人征信问题，无法办理商业贷款。张静与吕晓慧协商，将房屋登记在吕晓慧名下，以吕晓慧名义办理银行按揭贷款。在张静还款两年期间，数次逾期还款甚至拒不归还按揭贷款，导致吕晓慧累计代偿房屋按揭贷款41,081.6元，吕晓慧现在经济困难，实在无力代偿房款，并被银行纳入信用失信人员，严重影响了吕晓慧的经济生活，张静应当向吕晓慧偿还吕晓慧代付的借款本息及利息6000元。双方签订的协议第三条约定，张静应当在合同签订之日的第三天即2020年5月30日归还完毕代偿款41,081.6元及占用期间的利息6000元，该条款是双方真实意思表示，是双方对账、计算后的结果，应按协议履行。并且，张静逾期拒不还款的行为造成吕晓慧信用受限，无法正常开展经济生活，该资金占用期间的利息也是对给被告造成不良影响的赔偿。且合同第三条明确约定，房屋过户产生的费用由张静承担，若房屋转移登记至原告名下，吕晓慧有权主张由此产生的税费，请法院审理后依法判决。 原告（反诉被告）张静辩称，具体贷款本息数额需要看偿还的凭证来确认具体的数额。关于占用资金的利息6000元，我方认为违反民间借贷相关法律规定的应按1年期贷款市场报价利率4倍计算来确定利息的具体数额。关于办理转移及产生的税费应当按照实际产生的费用数额支付。交通费及伙食费主张没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月25日，马玉萍作为出卖方，张静作为买受方，本濠二手房咨询中心为居间方，马玉萍与张静签订《房屋买卖合同》，约定马玉萍将其所有的位于伊宁市××路房屋以60万元价款出售于张静，张静使用银行按揭贷款方式支付房款。 庭审中张静与吕晓慧均认可，因张静征信问题无法贷款，双方约定以吕晓慧名义办理商业贷款、登记手续，吕晓慧提供个人农行卡作为还贷卡，按揭贷款由张静直接打入还贷卡中。 2018年11月20日，吕晓慧与农行伊犁分行就案涉房产签订合同编号为××的《个人购房担保借款合同》，借款金额为45万元，借款期限为240个月。借款划入马玉萍农行卡账户中，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。采用抵押担保方式，抵押物为案涉房产。该合同通用条款中关于抵押约定“抵押期间，抵押人对抵押物做出赠与、转让、再抵押或其他任何方式处分的，需经贷款人书面同意；经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债务或者提存。”吕晓慧在借款人及抵押人处签字。 2018年11月27日，马玉萍与吕晓慧签订《房地产转让合同》，农行伊犁分行于2018年12月4日将45万元贷款打入马玉萍账户。伊宁市房地产交易中心出具伊宁市房交转字2018第3940号《房屋交易和产权意见书（转让）》，载明“可以交易”，据伊宁市自然资源局不动产登记中心出具的《伊宁市不动产登记信息》显示，案涉房屋于2019年11月6日办理土地及房屋权属证书补换证登记。 农行伊犁分行提交的《借款凭证》显示，截至2020年11月13日，案涉房屋贷款尚有借款余额428,155.49元未还。 上述事实，有当事人当庭陈述、张静提交的《房屋买卖合同》《房地产转让合同》《伊宁市不动产登记信息》，农行伊犁分行提交的《个人购房担保借款合同》《借款凭证》证实，本院予以确认，对上述无争议的证据予以认定。 双方对吕晓慧实际代还金额有争议，吕晓慧在反诉中主张其替张静偿还41,081.6元，张静不认可该数额，但未提出具体数额。吕晓慧提交张静与吕晓慧于2020年4月30日签订的《借名买房过户协议》一份、《中国农业银行银行卡交易明细》两份。《借名买房过户协议》第二条约定“张静在本协议签订之日三日内向吕晓慧支付实际已偿还的房贷（本金＋利息）41,081.6元及占用其资金的利息6000元”。《中国农业银行银行卡交易明细》显示吕晓慧尾号7579农行卡中自2019年1月4日至2020年3月4日每月还款情况，该明细同时显示：2019年3月、4月，该卡在指定的还款期间因余额不足，银行未能及时扣划，自2019年3月6日至2019年4月18日，银行以超期付款为由，累计扣划6163.53元。张静提交的五份手机银行交易明细显示：张静自2019年1月4日至2020年3月4日期间，累计向还贷卡中支付两笔累计8000元，其余三笔分别发生于2020年5月、6月、7月。 《中国农业银行银行卡交易明细》、手机银行交易明细可反映张静未按时转款的事实。《借名买房过户协议》系双方真实意思表示，协议中对吕晓慧已偿还贷款数额41,081.6元及张静还应向吕晓慧支付资金占用期间的利息6000元予以确认，该条款有效，应对双方具有约束力。《借名买房过户协议》对吕晓慧主张的事实具有完全证明力，本院认定吕晓慧已偿还贷款数额为41,081.6元。 本院认为，张静与吕晓慧存在借名买房的合意，双方在协议初期仅为口头协商，后于2020年4月30日签订《借名买房过户协议》，该协议可视为双方在履行过程中达成的补充协议，双方均应按协议履行，合同的约定不能违反法律规定。 关于张静的本诉请求，即将涉案房屋过户至张静名下及由张静代吕晓慧偿还农行伊犁分行的房贷、农行伊犁分行协助张静解除涉案房屋抵押两项诉讼请求，案涉房屋目前系贷款抵押物，《个人购房担保借款合同》明确约定“抵押期间，抵押人对抵押物做出赠与、转让、再抵押或其他任何方式处分的，需经贷款人书面同意”。庭审中，债权人及抵押权人农行伊犁分行明确表示：案涉房屋贷款还清后方可办理解押，进而过户。张静因征信问题无法贷款，本就是金融机构对其过去在金融机构办理相关资金往来处理的一种消极的反映和体现，故而张静才与被告私下协商达成让在金融机构征信体系里反映良好的吕晓慧出面实行借名买房，办理按揭贷款手续，违反诚信原则，张静的诉请不符合金融机构与被告吕晓慧达成的合同约定条款，且农行伊犁分行亦作出了明确的不同意的意思表示，本院对其诉讼请求，不予支持。 关于吕晓慧的反诉请求，吕晓慧实际偿还贷款本息41,081.6元及约定的占用资金利息6000元，业经双方确认，张静应予偿还；房屋转移登记相关费用尚未产生，本院暂不予支持，张静作为房屋的实际购买人及受益人，但理应承担所涉房屋的相关费用；对于吕晓慧主张的办理转移登记过程中产生的交通费及伙食费500元无证据印证，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张静的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）张静于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吕晓慧偿还实际支付的贷款本息41,081.6元及占用资金利息6000元； 三、驳回被告（反诉原告）吕晓慧其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告（反诉被告）张静负担，反诉受理费975元，减半收取计487.5元，由原告（反诉被告）张静负担481元，被告（反诉原告）吕晓慧负担6.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 刘   连   平 二〇二〇年十二月十六日 书记员 凯迪日耶阿不都外力