呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3719号再审上诉人（一审被告、再审申请人）：赵玉英,女,住呼和浩特市。委托诉讼代理人,李大军,男,住址同上,系赵玉英丈夫。被上诉人（一审原告、再审被申请人）:张龙龙,男,住呼和浩特市和林格尔县。第三人:内蒙古宇翔物业服务有限责任公司。法定代表人:王继山,该公司总经理。委托诉讼代理人:杨国亮,男,该公司部门经理。再审上诉人赵玉英因与被上诉人张龙龙、第三人内蒙古宇翔物业服务有限责任公司（宇翔物业公司）追偿权纠纷一案，内蒙古自治区和林格尔县人民法院于2016年3月16日作出(2016)内0123民初100号民事判决,赵玉英不服,上诉于本院,本院于2016年12月12日作出(2016)内01民终1745号民事判决,维持原判。赵玉英不服,向呼和浩特市人民检察院申请监督,呼和浩特市人民检察院提请内蒙古自治区人民检察院抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监(2018)150XXXXXXXX号民事抗诉书,向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉,内蒙古自治区高级人民法院作出(2018)内民抗104号民事裁定,提审本案,经内蒙古自治区高级人民法院审理,于2019年12月12日作出(2019)内民再479号民事裁定书,撤销本院(2016)内01民终1745号民事判决及内蒙古自治区和林格尔县人民法院(2016)内0123民初100号民事判决,发回内蒙古自治区和林格尔县人民法院重新审理。内蒙古自治区和林格尔县人民法院于2020年8月4日作出（2020）内0123民初229号民事判决。赵玉英仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵玉英及其委托诉讼代理人李大军，被上诉人张龙龙，第三人宇翔物业公司的委托诉讼代理人杨国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉英上诉请求：1、撤销内蒙古自治区和林格尔县人民法院（2020）内0123民初229号民事判决，改判驳回张龙龙全部诉讼请求；2、判令张龙龙承担一、二审案件受理费。事实和理由：呼和浩特市中宇房地产经纪有限责任公司（以下简称中宇经纪公司）电话通知张龙龙《房屋买卖居间合同》已废止，并给寄去《声明书》，还告诉张龙龙要交回这份《房屋买卖居间合同》。可张龙龙没有这样做。赵玉英提交的通话录音记录着李大军和丁女士复述用退平米差的钱，已经交清了采暖费和物业费，丁女士才给办的房本，丁女士也承认，为什么一审判决书不写？宇翔物业公司出具结算单的是李女士，而不是什么丁女士（丁女士是公司专门办房本的）。结算单是没有出具人签字和物业的公章，但这是内蒙古宇翔房地产开发有限责任公司的办公用纸。正是李女士坐在物业办公室里，一笔一笔的用5.12平米房屋面积的误差所退款7720元，全部顶了采暖和物业费，并告诉赵玉英拿上这张结算单去公司找丁女士办房本！赵玉英才办下房本的。没有出具人签字和盖物业公章，不能全赖赵玉英，赵玉英是外行！物业及开发商相关人士也有责任，而且这家物业公司的工作人员已经换了三、四代人了。延期完工的违约金赵玉英领了11936.2元，实际情况是2007年9月24日退赔赵玉英14445.2元的违约金，当即就扣了赵玉英和李大军1636元的采暖费和873元的物业费，按最初购房合同103.88平米扣的，而实际房屋面积是98.76平米；而这一年的供暖期是5个月，可收的却是6个月的。尽管赵玉英一再声明不居住（刚完工也没装修，怎么住？）；尽管事后找开发商有关人士好些次，可始终不给处理。那么其后的采暖费和物业费怎么往下推理？其实最初赵玉英很想和物业公司签订按30%收取采暖费等协议，而绝非领钥匙的时候，李大军交的采暖费、物业费！因为当时开发商的工作人员李霞说，如果你不按他们的要求交采暖费和物业费，就不可能领上其余的11936.2元。从2015年10月21日张龙龙第一次起诉赵玉英，到2015年11月17日第一次开庭，张龙龙出示的是14000元人民币的采暖费、物业费收据。2015年12月28日张龙龙第二次起诉，到2016年2月3日第二次开庭，张龙龙出示的依然是收据。直到2020年7月21日第三次开庭，张龙龙依然出具的收据。这些收据是否真实，一审法院考证过吗？为什么不拿出国家正规发票？这些费用都超过两年，不受法律保护。赵玉英从一开始就主张过。现在宇翔物业公司也参加了诉讼，为什么宇翔物业公司不直接找赵玉英要采暖费和物业费，或是起诉赵玉英，而是不断鼓动和唆使张龙龙一次次起诉。根据内蒙古自治区高级人民法院（2019）内民再479号民事裁定书，本案争议焦点有二：其一是宇翔物业公司向张龙龙收取赵玉英所欠2008年9月24日至2015年6月的物业费、取暖费13886元是否合理。和林格尔县人民法院在案件发回重审后，却没有涉及该争议焦点。张龙龙辩称，中宇经纪公司没有电话或书面通知张龙龙取消房屋买卖居间合同，2015年4月10日，张龙龙与赵玉英签订买卖房屋协议，首付76000元，尾款17万元，赵玉英收到全部房款。合同约定赵玉英将物业费、水费、电费、暖气费全部结清。在需要装修的时候，需要向物业通水。所以张龙龙交付了赵玉英之前欠付的费用。翔宇物业公司述称，对一审判决没有意见。张龙龙向一审法院提出诉讼请求：依法判令赵玉英支付张龙龙天然气费、采暖费、物业费等共计13886元。一审法院再审查明事实：2015年张龙龙（甲方）、赵玉英（乙方）与呼和浩特市中宇房地产经纪有限责任公司（居间方，以下简称中宇经纪公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定赵玉英将其与丈夫李大军共有的坐落于呼和浩特市××县东户普通商品房出售给张龙龙，产权证号为呼房权证和林格尔县字第183021301728，登记日期2013年12月17日，房屋面积为98.76平方米，房屋总价款为246000元。合同第六条约定赵玉英在收到全部房款时将房屋交给张龙龙，并负责清理交房之前与房屋有关的所有费用，包括物业费、水电费及供暖费。2015年6月8日张龙龙入住该房屋。双方已办理房屋过户手续，张龙龙已交付全部购房款。赵玉英自购买房屋至房屋出售期间未办理停暖手续，也未与宇翔物业公司达成按照30%的比例缴纳物业费的协议。另查明，2007年9月24日，赵玉英缴纳采暖费1636元及2007年9月24日至2008年9月23日物业费873元。赵玉英未向宇翔物业公司缴纳2008年10月15日至2015年4月15日期间的采暖费15472元及2008年9月24日至2015年6月8日期间的物业费5566.2元。2015年12月16日张龙龙向宇翔物业公司缴纳2008年10月15日至2015年4月15日采暖费及2008年9月23日至2015年12月31日物业费，扣除应退面积差价款7720元，共缴纳13886元。再查明，应退面积为金额为7720.96元（5.12平方米，每平方米为1508元），2008年9月23日到2015年6月8日物业费为5566.2元，2008年10月15日到2015年4月15日采暖费为15472元。一审法院再审认为，本案争议的焦点：一、本案案由应为追偿权纠纷；二、《房屋买卖居间合同》是否真实有效；三、张龙龙要求赵玉英返还垫付的物业费、采暖费等合计13886元有无事实及法律依据；四、本案是否超过诉讼时效。第一，本案案由应为追偿权纠纷。本案张龙龙是基于《房屋买卖居间合同》要求赵玉英返还垫付的物业费等费用，因此，本案的案由应为追偿权纠纷。第二、《房屋买卖居间合同》是否真实有效。张龙龙、赵玉英与中宇经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》，内容符合法律规定，是合法有效的合同。虽然赵玉英提供中宇经纪公司出具的《声明书》，声明该份《房屋买卖居间合同》已作废，但该《声明书》未向张龙龙送达，且张龙龙已按合同约定金额缴纳全部购房款并办理了过户手续，并已入住，故该份合同已实际履行。第三、《房屋买卖居间合同》已实际履行，赵玉英应该按照合同约定交清2015年6月8日前的物业费、采暖费，因此，张龙龙为正常居住使用该房屋垫付的2015年6月8日前物业费、采暖费应由赵玉英返还，但天然气预存费100元及2015年6月9日至2015年12月31日期间的物业费应由张龙龙负担。赵玉英抗辩应按照30%的比例交纳采暖费及部分物业费，但其未与宇翔物业公司达成协议，也未办理停暖手续，宇翔物业公司对赵玉英的抗辩理由不知情，故赵玉英的抗辩理由该院不予采纳。第四，本案是否已超过诉讼时效。本案为发回重审案件，在一审、二审期间赵玉英均未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持”，本案为发回重审案件，且赵玉英未提供新的证据，故认定本案未超过诉讼时效。综上所述，张龙龙的部分诉讼请求该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、赵玉英于本判决生效之日起十日内返还张龙龙垫付的采暖费、物业费共计13317.24元（15472元+5566.2元-7720.96元）；二、驳回张龙龙的其他诉讼请求。案件受理费147元，由赵玉英负担141元，由张龙龙负担6元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵玉英提交的第一份新证据为宋艳丽的证人证言，用于证明宇翔物业公司对于没有入住小区的业主按照30%收取暖气费。张龙龙对该证据的质证意见为张龙龙不清楚。宇翔物业公司对该证据有异议。赵玉英提交的第二份新证据为邮政银行退单，用于证明其与张龙龙签订的《房屋买卖居间合同》已作废。张龙龙对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性均有异议，宇翔物业公司对该证据与本案的关联性有异议。赵玉英提交的第三份新证据为正规发票，用于证明张龙龙的收据没有法律依据。张龙龙对该证据与本案的关联性有异议，宇翔物业公司对该证据的质证意见为公司不清楚。赵玉英提交的第四份新证据为发改委的文件，用于证明收据价格不符合发改委的规定。张龙龙、宇翔物业公司对该证据与本案的关联性有异议。张龙龙提交的新证据为赵玉英的名片，用于证明赵玉英是中宇经纪公司的工作人员。赵玉英对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。宇翔物业公司对该证据无异议。本院对赵玉英提交的上述四组新证据及张龙龙提交的一组新证据的真实性予以确认。对于上述证据的关联性及要证明的问题，本院将综合予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：呼和浩特市和林格尔县翔宇盛乐新城的业主，经向宇翔物业公司申请，可以办理停暖，按照30%交纳暖气费。宇翔物业公司给张龙龙开具了交费的收据，没有发票。但宇翔物业公司认可其收到张龙龙交纳的相关费用。赵玉英曾在中宇经纪公司工作。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）本案案由是否为追偿权纠纷，张龙龙是否有权提起本案诉讼追偿一般是指追偿权人在承担法定或者约定的义务以后，再根据法定或约定向追偿权义务人求偿。本案中，赵玉英在出卖呼和浩特市××县东户之前，其应向宇翔物业公司交付暖气费、物业费。赵玉英和张龙龙签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定，赵玉英在收到全部房款时将房屋交给张龙龙，并负责清理交房之前与房屋有关的所有费用，包括物业费、水电费及供暖费。张龙龙依据该条款，如果代赵玉英向宇翔物业公司交付了供暖费、物业费，可以向赵玉英追偿。故本案的案由应为追偿权纠纷，张龙龙有权提起本案诉讼。关于赵玉英认为《房屋买卖居间合同》已经废止，张龙龙无权提起本案诉讼的主张，本院认为，《房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。对于有效合同，在合同到期时可以终止，或者经当事人协商一致可以解除，或是在符合法定解除条件时，由一方当事人主张解除。赵玉英仅举出中宇经纪公司的《声明书》证明该合同已经废止，但未证明该《声明书》已经送达给张龙龙，而且中宇公司也并未在《声明书》中主张解除。故对赵玉英此项主张，本院不予支持。（二）赵玉英是否结清了交付房屋之前的物业费、取暖费根据一审法院查明的事实，2015年12月16日，张龙龙向宇翔物业公司缴纳2008年10月15日至2015年4月15日采暖费及2008年9月23日至2015年12月31日物业费，扣除应退面积差价款7720元，共缴纳13886元。赵玉英未向宇翔物业公司缴纳2008年10月15日至2015年4月15日期间的采暖费15472元及2008年9月24日至2015年6月8日期间的物业费5566.2元。应退面积差金额为7720.96元（5.12平方米，每平方米为1508元），赵玉英共欠缴13317.24元。赵玉英认为，其已经结清了交付房屋之前的物业费、取暖费。理由为在办理房本时，开发商只有在业主交清相关费用时，才给办理房本，并且出示了写有开发商的办公用纸。但该办公用纸上无开发商的签章，不能作为证据予以采信。赵玉英还主张，因其未入住案涉房屋，取暖费应按照30%收取，并提交了宋艳丽的证人证言。但宇翔物业公司认为，如果办理停暖，需要向公司申请，而赵玉英并未提交申请，故应按照全额支付取暖费。本院认为，仅有宋艳丽的证人证言，其未提交其他证据佐证，故该证人证言本院不予采信。而且根据一审法院查明的事实，2007年9月24日，赵玉英爱人李大军缴纳采暖费1636元及2007年9月24日至2008年9月23日物业费873元，取暖费是全额交付的。赵玉英认为，该年度交纳的采暖费是开发商强迫的，但未提交证据证明，也未在交付款项以后主张撤销或提出异议。故对赵玉英此项主张，本院不予支持。（三）张龙龙的诉讼请求是否超过诉讼时效本案为再审案件，经查阅原审卷宗，赵玉英在一审、二审期间均未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持”。因赵玉英在再审时未提出新的证据证明张龙龙的请求超过诉讼时效期间，故本院对其此项主张不予支持。综上所述，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵玉英的再审上诉请求不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：驳回赵玉英的再审上诉，维持内蒙古自治区和林格尔县人民法院（2020）内0123民初229号民事判决。二审案件受理费147元，由赵玉英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  艳审 判 员 巴特尔仓审 判 员 任 艳 芳二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 马 晓 雪