安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4780号 原告:陈尚荣,女,汉族,1972年8月4日出生,住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡忠义，北京盈科律师事务所律师。 被告:安徽省阳光半岛文化发展有限公司,住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园,统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人:管以江,该公司董事长。 委托诉讼代理人：佘秀银，该公司法务。 原告陈尚荣与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下至判决主文前简称阳光半岛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈尚荣及其委托诉讼代理人周守春，被告阳光半岛公司的委托诉讼代理人佘秀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈尚荣向本院提出诉讼请求：1、请求确认安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人发出的解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的通知无效;2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由:2013年5月27日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于安徽省寿县商品房,面积为110.54平方米,购房款总价为299453元。合同还约定了被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并在商品房交付使用后90日内,办理相关产权登记手续。合同签订后,原告按照合同约定全额支付了购房款项,被告向原告出具了购房发票,对原告支付的购房款予以确认。 2014年7月3日,寿县法院裁定受理被告破产一案,并指定安徽大别山律师事务所担任破产管理人。2017年8月28日,寿县法院裁定批准阳光半岛公司重整计划草案，终止重整程序。根据破产重整计划的规定：37、38号地块,2号岛已付清购房款,但尚未取得房屋的购房户,可以选择继续履行合同,取得房屋,免除破产受理后的违约金。也可以选择解除合同,退还购房款,免除破产受理后的利息、违约金。被告的破产管理人向原告发送征求意见表征求原告意见时,原告已明确表示选择继续履行合同,取得房屋。 2020年9月29日,阳光半岛公司管理人以“原告并非真正意义上的消费购房,真实目的是以被告的房产抵付第三方所欠原告的相关债务,原告未实际支付购房款,对被告不享有债权,且在签订合同时房屋尚未建成、未实际交付、未实际履行”为由向原告发送了解除《商品房买卖合同》通知,通知解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。 原告认为,管理人早在2017年向原告发送征求意见表前,就已经对原告与被告签订的《商品房买卖合同》及房款支付情况进行了实质性审查,因此才会书面征求原告的意见,并赋予了原告选择要房(即继续履行合同)或者申报债权(即解除合同)的权利。在法院批准执行的破产重整计划中,管理人也已经将包括原告在内等众多业主作为购房户予以安置,而未作为普通债权人对待。故管理人对于原、被告之间已经形成了合法有效的商品房买卖合同关系以及被告在重整计划执行期间可以继续履行合同交付房屋的事实显然是认可的。即便原告是通过抵债或其他方式支付购房款,也未违反法律和行政法规禁止性规定,且得到了被告的同意。目前被告处于破产重整计划执行期间,案涉房屋早已建成并具备了交付条件,管理人的职责是监督重整计划的执行,督促被告向原告交付房屋。在此期间,管理人并不享有解除合同的权利。但管理人在破产重整计划执行三年多以后,却违背承诺,向原告发送解除合同通知。该行为不仅有违诚实信用原则,且明显缺乏法律依据,不具有法律效力,已构成违法解除。综上,为维护原告的合法权益,特具状起诉,请求判如所请。 被告阳光半岛公司辩称，一、原告的诉讼请求不明确，无法确定本案是确认之诉还是给付之诉。如果原告请求确认的是管理人解除合同通知是否对原告生效，被告认为该通知到达原告即生效。如果原告要求确认的是某种法律关系或行为无效，则原告的诉讼请求不符合法律规定。二、被告自2014年7月3日进入破产程序，寿县人民法院于2017年8月28日裁定批准被告的破产重整计划草案，目前被告仍处于破产重整计划执行期间。案涉商品房买卖发生在被告破产之前，而且原告也在被告破产后向管理人申报登记了购房户债权。管理人作为债权审核的主体，通知原告有关审核情况以及购房合同的处理情况，符合企业破产法的规定。购房合同属于双务合同，在被告破产之前，案涉房屋没有建设，原告也没有支付购房款，双方均没有履行完毕。依据企业破产法第18条之规定，管理人在被告破产后2个月内未通知继续履行的，视同解除。据此，管理人终止案涉购房合同的履行，符合事实和法律规定。三、原告并非真正的消费购房，没有以现金、转账或其他方式支付购房款。原告在本案中主张以案外人的债务抵付购房款，没有事实和法律依据。一方面，本案的基础债权债务关系不明确，其是否合法有效存在，是否与被告有关，且均无证据予以证明。另一方面，各方之间没有任何抵债协议，被告也从未确认以案涉商品房为案外人抵债。何况案涉房屋在被告破产时根本不存在，所谓的抵债也无从谈起，综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据原告身份证复印件、被告工商注册登记信息、（2014)寿民破字第00001-6号民事裁定书及重整计划、解除《商品房买卖合同》通知书、阳光半岛破产管理人邮寄给原告的征求意见表，阳光半岛公司对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 陈尚荣认为其已付清了购房款、阳光半岛公司管理人解除合同行为无效，提起本案诉讼。对其主张付清了购房款事实提交了如下证据予以证明： 证据一，商品房买卖合同、收据、销售不动产统一发票各1张，拟证明原告已经按约履行了支付购房款的义务,被告亦出具相应收款凭证予以确认,被告应当按照合同约定履行交房义务和登记办证义务。 收据记载：入帐日期：2013年5月22日；交款单位：安徽省阳光半岛文化发展有限公司；收款方式：内转；人民币：1253124元；收款事由：陈某工程款抵房款。并盖有“芜湖首创公司财务专用章”。 编号NO.15220030120000000700700的发票记载：开票日期：2013年9月4日；付款方名称：陈尚荣；收款方名称：阳光半岛公司（注：此处用简称）；不动产项目名称：新桥阳光半岛；销售的不动产楼牌号：37号地块11栋404室；购房款金额合计：299453元；款项性质：购房款。阳光半岛公司质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，认为发票（收据）在没有对应的付款凭证下，不能证明原告交付房款的事实，原告也没有提供证据证明原、被告存在合法有效债权债务转让协议，或抵债协议，原告交付房款的证明目的不成立。 证据二、陈尚荣于2020年7月25日出具的情况说明一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的原因和经过。阳光半岛公司质证意见：该情况说明属于当事人的陈述，不具备证据构成要件。 证据三、中联集团项目价款支付审批单复印件1份、芜湖首创房地产开发有限公司出具的收款收据复印件1份、工程抵款房销售委托书复印件1份、承诺书（协议），拟证明2013年因首创公司欠陈某工程款长期未付,经各方协商一致,被告同意以案涉房屋购房款冲抵首创公司欠陈某的工程款。后陈某又安排原告与被告签订了《商品房买卖合同》,并由被告向原告出具购房发票,进一步确认工程款已冲抵,涉案房屋的购房款已支付，原告将其一套房屋冲抵陈某借其借款的事实。阳光半岛公司质证意见：真实性无法核实，内容看原告并未将案涉房屋购房款支付给被告，是案外人间的债权债务转让，与购房款的支付没有直接关系。 证据四、被告的销售台账，证明1、被告内部销售台账记载案涉房屋系由被告出售给原告,被告已经实际收取了全额的购房款。2、台账中明确备注购房款的支付方式是代首创支付陈某景观款,和原告陈述的事实和提交的证据能够相互印证。（首创即芜湖首创房地产开发有限公司）。阳光半岛公司质证意见：三性不予认可。其不是对购房债权的认定材料，表的形式、来源具有不确定性，购房户在申报登记债权时向管理人提供部分合同及其他材料，管理人在登记时曾制作一版登记表，表内信息是根据购房人的陈述予以填写，表是处理购房户问题期间的过程性文件，而非结论性文件，该销售台账显然达不到原告证明目的。 证据五、证人陈某当庭证言，主要内容为：首创欠陈某的工程款未付，经首创和被告同意，用阳光半岛的房屋抵工程款，又陈某欠原告的借款，陈某将阳光半岛的房屋又抵给原告，抵付陈某欠原告的借款。阳光半岛公司质证意见：证人与原告是亲属，证人证言的真实性无法确定。 本院对上述证据结合相关事实予以综合认定。 根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下： 2013年5月27日，陈尚荣（买受人）与阳光半岛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈尚荣购买阳光半岛公司开发的位于寿县新桥国际产业园的新桥阳光半岛第37号地块11幢4单元4041号住宅，建筑面积为110.54平方米，该房按套计价，价款为299453元；陈尚荣于2013年5月27日一次性付清总购房款。公司于2014年12月31日前交房。合同签订后,阳光半岛公司于2013年9月4日为原告开具了《安徽省六安市地方税务局销售不动产统一发票(自开)》。 2014年7月3日，本院裁定受理对阳光半岛公司的破产清算申请，并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。2017年7月12日，本院裁定自2017年7月12日起阳光半岛公司进行重整。2017年8月28日，本院裁定批准阳光半岛公司的重整计划草案，终止阳光半岛公司重整程序。阳光半岛公司的重整计划执行期限至2021年2月27日届满。 2017年7月10日陈尚荣在管理人提供的《征求意见表》中表示选择要房。《征求意见表》载明：“根据破产重整需要，对已经签订《商品房买卖合同》购房户征求意见如下：1、若选择要房，按照安徽省阳光半岛公司管理人对38#地块已经交付房屋的《交房相关事宜公告》、《答复》统一执行。……”。经本院检索涉及购房户诉请阳光半岛公司交付房屋的关联案件，《征求意见表（一）》中所涉《交房相关事宜公告》是管理人2016年10月10日针对签订《商品房买卖合同》的所有“购房户”发出。内容如下：2014年7月3日寿县人民法院裁定受理阳光半岛公司破产，指定安徽大别山律师事务所为管理人，清理原企业债权债务，在清理中发现原企业销售或抵款房屋三千余套。为维护购房户合法权益，在县委、县政府帮扶工作组的帮扶下，寿县人民法院的指导下，管理人继续履行37#、38#施工合同。38#地块主体9月底验收合格，配套工程基本完工，符合交房条件，10月10日管理人第一批交付全款房屋，就一些相关的问题，公告如下：......第5条对“以房抵款”规定如下：“对半岛工程款、借款、材料等以房抵款的，暂不交房。待正常购房户交房后，核查抵款项目、地块，再决定处理方向。”第7条“对存疑的登记（如一房二卖等）”规定如下：“在没有查明情况之前，暂不予以交房。”管理人公告以上11条内容后，告知“如对上述解答有异议，可以通过诉讼方式处理。” 同时查明，阳光半岛公司重整计划文本“前言”记载：重整计划草案如获顺利实施：一、阳光半岛公司主体不变；二、阳光半岛公司资产予以保留，将继续经营其原有业务，并引入重整方恒大地产集团，后续工程建设、公司运营资金由重整方承担；三、至本重整计划草案提交时，已确定的债权100%清偿，暂未确认的债权待管理人确认，并经人民法院裁定后按照上述比例清偿；四、购房户得到妥善安置。第七条对“购房户安置”规定如下：（一）37、38号地块，2号岛已付清购房款，但尚未取得房屋的购房户，可以选择继续履行合同，取得房屋，免除破产受理后的违约金。也可以选择解除合同，退还购房款，免除破产受理后的利息、违约金。（二）37、38号地块，2号岛已支付首付款的购房户，可以选择继续履行合同，补交剩余购房款，取得房屋，免除破产受理后的违约金。也可以选择解除合同，退还首付款，免除破产受理后的利息、违约金。（三）其他地块已付清购房款、支付订金、认购金的购房户。1.如果选择要房的，可以在37号地块集中安置……2.如要求退房的，可以参照本条（一），由债务人、重整方与购房户协商解决。要求退房的购房户，具体支付方式按照普通债权的清偿时间和方式进行清偿。重整计划有关“其他”事项的第十二条第一项规定：债权人与阳光半岛公司签订的尚未履行完毕的合同，自2014年7月3日寿县人民法院受理阳光半岛破产清算之日起二个月内，管理人未通知继续履行合同的，合同自动解除。商品房买卖合同按照本重整计划第七条处理。 2020年9月25日，阳光半岛公司管理人向陈尚荣发出《通知书》，通知称：“陈尚荣，根据你方提供的资料及阳光半岛公司销售台账记载，经初步调查，管理人认为：你与阳光半岛公司签订的位于寿县新桥阳光半岛37号地块11栋404室的《商品房买卖合同》，并非真正意义上的消费购房，真实目的是以阳光半岛公司的房产抵付第三方所欠你方的相关债务，你方未实际支付购房款，同时你方对阳光半岛公司不享有债权，且在签订合同时房屋尚未建成，阳光半岛未实际交付，故合同未实际履行。为此，管理人依据《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条等相关法律规定，通知如下：解除你方与阳光半岛公司签订的上述《商品房买卖合同》。若你方有异议，可在收到本通知书之日起三十日内向寿县人民法院提起诉讼。” 另查，陈尚荣与陈某系姐弟关系。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为:一、陈尚荣是否支付商品房买卖合同的对价；二、陈尚荣在管理人向其发出的《征求意见表（一）》上勾选“选择要房”后，是否表明管理人已确认应向其交房；三、破产重整计划执行期间，管理人是否有权解除合同。 关于争议焦点一，本院认为，陈尚荣与阳光半岛公司签订诉争在建房屋的商品房买卖合同后，即负有向阳光半岛公司支付购房款的合同义务，陈尚荣当庭提交1张2013年5月22日芜湖首创房地产开发有限公司向安徽省阳光半岛文化发展有限公司出具收据，该收据载明收款事由为陈某工程款抵房款，金额为1253124元，当庭陈述称芜湖首创欠陈某工程款，陈某欠陈尚荣39万元（无借据），陈尚荣支付商品房买卖合同对价的方式是以其对陈某所享有的债权抵顶，即阳光半岛公司替芜湖首创公司以在建房向陈某抵债，陈某以在建房向陈尚荣抵债。本院认为，陈尚荣所举证据不能充分证明其与陈某之间、陈某与芜湖首创公司之间的债权债务成立，即使陈某对芜湖首创房地产开发有限公司享有债权，陈尚荣对陈某享有债权，也无证据证明阳光半岛公司在案涉商品房买卖合同签订前对陈某或芜湖首创公司负有合同债务、即陈某或芜湖首创公司对阳光半岛公司不享有债权，陈尚荣并未实际交付购房款，其主张其与阳光半岛公司存在真实的商品房买卖关系并通过抵销方式向被告付清了案涉房屋购房款不成立，本院不予采信。管理人认定阳光半岛公司与陈尚荣签订案涉商品房买卖合同的真实目的是以阳光半岛公司的房产抵付第三方所欠相关债务的意见并无不妥。 关于争议焦点二，本院认为，根据《征求意见表（一）》记载的内容，该表发出的对象是所有的购房户，对于若选择要房的购房户要按照管理人对38#地块已经交付房屋的《交房相关事宜公告》《答复》统一执行。而《交房相关事宜公告》中对“以房抵款”的处理方案是“对半岛工程款、借款、材料等以房抵款的，暂不交房。待正常购房户交房后，核查抵款项目、地块，再决定处理方向。”对“存疑的登记（如一房二卖等）”的处理方案是“在没有查明情况之前，暂不予以交房。”故陈尚荣以其在管理人向其发出《征求意见表（一）》上勾选过“选择要房”后，管理人或阳光半岛公司就应当向其交付案涉房屋而不得解除购房合同的诉讼主张不成立。 关于争议焦点三，本院认为，破产重整计划执行前，管理人对于“抵款房”或“存疑登记房”的总体处理方案是“暂不交房”。重整计划文本在“前言”规定对于暂未确认的债权需要待管理人确认，在第七条对不同类型的购房户采取的区别安置方式应隐含了对登记在册的购房户需要管理人进一步核实，故管理人在破产重整计划执行期间解除案涉商品房买卖合同并不违反法律及破产重整计划的规定。 综上，陈尚荣诉请确认阳光半岛公司向其解除案涉商品房买卖合同的通知无效的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈尚荣的诉讼请求。 案件受理费80元（已缴纳），由原告陈尚荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 吴 欣 二〇二〇年十二月三十日 书记员 许克虎 附相关法条： 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。