四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初2865号 原告：中国工商银行股份有限公司营山支行，营业场所：四川省营山县朗池镇新北路68号-82号附1-4号,统一社会信用代码91511322711805323X。 负责人：杨敏，职务行长。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：陈勇，男，生于1990年4月7日，汉族，住四川省营山县。 被告：四川建林房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区八里小区双建路**********，统一社会信用代码91510000675775576D。 法定代表人：王艳林。 委托诉讼代理人：陶春阳，男。 原告中国工商银行股份有限公司营山支行（以下简称工商行营山支行）与被告陈勇、四川建林房地产开发有限公司（以下简称建林房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，由审判员刘苍与人民陪审员李瑞平、冉静组成合议庭，由刘苍担任审判长于2020年12月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告工商行营山支行的委托诉讼代理人李攀、被告陈勇、建林房产公司的委托诉讼代理人陶春阳到庭参加了诉讼。本案依法审理，现已审理终结。 原告工商行营山支行向本院提出诉讼请求：1．原告与二被告签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2．解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》；3．被告陈勇立即向原告偿还贷款本金186742.11元、截至2020年7月6日之前的利息17239.69元（两项共计203981.8元），并自2020年7月7日起至款还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；4．原告对被告陈勇所有的位于营山县××镇××幢××层××号房屋的拍卖、变卖或折价款在上述第3项确定的金额范围内享有优先受偿权；5．被告建林房产公司对第3项诉请中被告陈勇的全部偿付义务承担连带责任；6．三被告全额承担原告为实现债权、担保权所产生的诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等所有费用。审理中，原告明确律师费为9179.18元。事实与理由：2015年，被告陈勇因购买位于营山县××镇××幢××层××号房屋，向原告申请个人住房贷款220000元，期限15年，并以前述房产提供抵押担保，被告建林房产公司自愿为被告陈勇提供偿还全部贷款本息等费用的阶段性连带责任保证，为此四方签订了《个人购房借款／担保合同》。2015年9月11日，原告依约向被告发放了贷款220000元，但被告陈勇从2016年7月起便未按约定偿还借款及利息，被告建林房产公司亦未履行担保义务。现原告为维护其合法权益，特提出诉讼。 被告陈勇辩称，在原告处办理购房按揭贷款属实，但其有特殊原因才未按时偿还贷款。且其在购买房屋时，合同约定的2015年12月就能办理房屋产权证书，但至今未为其办理，因此其未积极偿还贷款。其在今年8月偿还购房按揭贷款时，得知约定的还款银行账户已被冻结，至今该银行账户无法正常还款。 被告建林房产公司辩称，原告工商行营山支行诉称事实属实，但应在被告陈勇偿还贷款后，不足部分才由我公司承担偿还责任，且原告主张的律师费也不应由被告建林房产公司承担。因被告陈勇未按期还款，建林房产公司在原告处设立的保证金账户已被原告扣除了55014.85元用于抵扣被告陈勇的债务。 原告针对其诉讼请求向本院提供了下列证据：《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、预告登记证书、自营历史明细、授权委托书、川发改价格（2018）93号文件等证据。被告陈勇针对其答辩意见向本院提交了下列证据：自营历史明细。被告建林房产公司针对其答辩意见向本院提交了下列证据：自营历史明细。本院组织当事人进行了证据交换并进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月2日，被告陈勇与被告建林房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2015004084），约定购买被告建林房地产公司开发的位于营山县××镇××路××期××幢××层××房屋一套。《商品房买卖合同》签订后，原告工商行营山支行与被告陈勇、建林房产公司签订［手贷］字［南充］行［营山］支行［2015］年［0433］号《个人购房借款／担保合同》，其中约定：被告陈勇向原告借款220000元用于购买营山县××镇××路××期××幢××层××房屋，担保方式为抵押担保，抵押物即为营山县××镇××路××期××幢××层××房屋，并于2015年8月7日对该房屋办理了营房预营字第2××0号抵押权预告登记，预告登记权利人为本案原告。《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条约定了该合同项下借款利息、罚息的支付方式；案涉合同第十条约定保证人承阶段性连带责任保证，担保责任范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。同时，该合同第14.1条、第14.2条明确“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”、“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6））要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失”；《个人购房借款／担保合同》第十七条约定由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；《个人购房借款／担保合同》第二十六条明确“保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”、第二十七条明确“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”。 另查明，截止2020年7月6日，被告陈勇欠付原告利息17239.69元。被告陈勇至今欠贷款本金186742.11元。 本院认为，案涉三位当事人签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告陈勇多次逾期还款，已构成《个人购房借款／担保合同》第14.1条第L项、第14.2条约定的借款提前到期、解除合同的条件。因此，原告单方提出宣布陈勇向原告的借款提前到期，并解除合同的诉请理由成立，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》解除后，被告陈勇即应立即偿还积欠原告的本息（截至2020年7月6日前的利息17239.69元，余欠贷款本金186742.11元），并按照《个人购房借款／担保合同》第四条、第九条的约定偿还利息至款还清之日止。原告提供的《个人购房借款／担保合同》系由原告方提供的格式合同，合同中第14条、17条约定的内容系增加相对方责任的条款，原告没有提供证据证明其履行了提示、说明该条款内容的义务，故该条款不产生法律效力。同时，实现债权律师费不是必然产生的费用，故本院不支持原告主张被告支付律师费的请求。 就案涉房屋，原告是否享有优先受偿权的问题：原被告就案涉房屋进行的是抵押预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记并不是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 原被告所签订《个人购房借款／担保合同》第十条约定保证责任为阶段性连带责任保证。因此，被告建林房产公司辩称应在被告陈勇偿还后不足部分其再承担担保责任的理由不成立，本院不予支持，被告建林房产公司承担担保责任后，有权向被告陈勇追偿。原告扣除被告建林房产公司保证金账户的款项，由被告建林房产公司另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司营山支行与被告陈勇及被告四川建林房地产开发有限公司签订的［手贷］字［南充］行［营山］支行［2015］年［0433］号《个人购房借款／担保合同》； 二、被告陈勇在本判决生效之日起九十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司营山支行借款本金186742.11元及利息（2020年7月6日之前的利息17239.69元和2020年7月7日至款还清之日止的利息，利息按《个人购房借款／担保合同》约定计算）； 三、被告四川建林房地产开发有限公司对第二判项确定的金钱给付义务承担连带清偿责任，被告四川建林房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告陈勇追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司营山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4360元、公告费260元，由被告陈勇负担，被告四川建林房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘 苍 人民陪审员  李瑞平 人民陪审员  冉 静 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  李林艳 书 记 员  张若馨