四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2××0）川0525民初4043号 原告：古蔺县自然资源和规划局，住所地：四川省古蔺县古蔺镇胜蔺街**。统一社会信用代码11510424MB19775939。 法定代表人：吴进，局长。 委托诉讼代理人：胡宇，男，1972年5月28日出生，汉族，住四川省古蔺县，）。 委托诉讼代理人：李泳，四川鼎正律师事务所律师。 被告：泸州市天澜房地产开发有限公司。住所地：泸州市江阳区泰安镇林场泸合公路旁边。统一社会信用代码91510502097670632Y。 法定代表人：先昌洋,执行董事。 被告：泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司。住。住所地：四川省古蔺县双沙镇行政街**附**一社会信用代码：91510525MA684E0Y3K。 法定代表人：先昌洋，执行董事。 被告泸州市天澜房地产开发有限公司与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司共同委托的诉讼代理人：唐军，四川正当律师事务所律师。 被告泸州市天澜房地产开发有限公司与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司共同委托的诉讼代理人：罗泽萍，四川正当律师事务所实习律师。 原告古蔺县自然资源和规划局与被告泸州市天澜房地产开发有限公司、泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2××0年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2××0年12月9日公开开庭进行了审理，原告古蔺县自然资源和规划局的委托诉讼代理人胡宇、李泳，被告泸州市天澜房地产开发有限公司与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司共同委托的诉讼代理人唐军、罗泽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古蔺县自然资源和规划局向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金281.3444万元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告按照法定程序，对位于古蔺县双沙镇白沙村2××0-2号宗地进行国有建设用地使用权挂牌拍卖。2××0年2月28日，李平经竞拍竞得该宗土地国有建设用地使用权，与原告签订了《古蔺县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》古交易确﹙2××0﹚5号，确认岀让建设用地面积为44492.51平方米﹙折合66.74亩﹚，土地用途为城镇住宅用地，成交单价47.2万元／亩，成交总价3150.128万元。2××0年3月5日，李平与原告签订《国有建设用地使用权出让成合同》，﹙电子监管号:5105252××0Ｂ00059，合同编号:510525-2××0-Ｂ-2﹚，合同约定：本合同项下岀让宗地编号2××0-2号，宗地总面积为44492.51平方米，其中出让宗地面积为44492.51平方米，本合同项下的出让宗地坐落于双沙镇白沙村。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币31501280元，本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。受让人未按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2××0年3月10日，原告与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》﹙协议编号:510525-2××0-Ｂ-2-1﹚，合同约定:根据李平申请，原告同意将2××0-2号宗地的土地使用权人变更为泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司。本协议与李平同原告签订的《国有建设用地使用权出让成合同》具有同等效力。2××0年7月17日，原告与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》﹙协议编号:510525-2××0-Ｂ-2-2﹚，合同约定:受让人须在2××0年7月20日前缴清全部土地出让价款3150.128万元。 原告已将该宗地交付被告使用，但被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款，经原告催收，被告于2××0年3月1日缴款699.34808万元，2××0年10月28日缴款800万元，2××0年11月18日缴款850.77992万元，2××0年11月20日缴款800万元，已超过合同约定的缴款期限，构成违约，应承担相应的违约责任。为此，特向贵院起诉，请求依法判令如上请求事项。 被告泸州市天澜房地产开发有限公司与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司辩称:1.因不可抗力影响导致答辩人违约应当免除答辩人责任。2.国有建设用地使用权出让合同变更协议中约定的违约金计算标准过高，高于答辩人违约所造成的实际损失，按照该约定计算年利率已经大于36%，远远高于中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率。3、双方约定的付款期限是2××0年7月20日缴清全部土地价款，答辩人已经于2××0年3月1日、2××0年10月28日、2××0年11月18日、2××0年11月20日分四次付清全部土地出让价款，逾期时间短，给原告造成的损失小。答辩人的过错较小。请人民法院依法确定违约金的时间从2××0年10月31日起算。 本院经审理查明，原告按照法定程序，对位于古蔺县双沙镇白沙村2××0-2号土地进行国有土地使用权挂牌拍卖。2××0年2月28日，李平经竞拍竞得该宗土地国有土地使用权，与原告签订了《古蔺县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》古交易确﹙2××0﹚5号，确认岀让建设用地面积为44492.51平方米﹙折合66.74亩﹚，土地用途为城镇住宅用地，成交单价47.2万元／亩，成交总价3150.128万元。2××0年3月5日，李平与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，本合同项下岀让宗地编号为:2××0-2号，宗地总面积为44492.51平方米，本合同项下岀让宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币31501280元，本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权岀让价款。受让人未按时支付原告建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延款项1‰向原告支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2××0年3月10日，原告与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》﹙协议编号:510525-2××0-Ｂ-2-1﹚，合同约定:根据李平申请，原告同意将2××0-2号土地进行国有土地使用权人变更为泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司。本协议与李平同原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》具有同等效力。2××0年7月17日，原告与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》﹙协议编号:510525-2××0-Ｂ-2-2﹚，合同约定:受让人须在2××0年7月20日前缴清全部土地出让价款3150.128万元。原告已将该宗土地交付被告使用，被告于2××0年3月1日缴款699.34808万元，2××0年10月28日缴款800万元，2××0年11月18日缴款850.77992万元，2××0年11月20日缴款800万元，原告认为已超过合同约定的缴款期限，构成违约，应承担相应的违约责任，诉至本院。 上述事实，一、原、被告提供的证据材料有：1、拍卖出让成交确认书。2、国有建设用地使用权出让合同。3、国有建设用地交易确认书。4、国有建设使用权出让合同变更协议。5、2份催款通知书。以及原、被告双方当事人的庭审陈述，予以认定。 本院认为，本案争议的第一个焦点是：违约金是否过高？第二个焦点是：本案违约金计算的起止时间是否适当？现分别评判如下：一、关于违约金是否过高？本院认为，本案中原、被告在《古蔺县国有土地使用权出让合同变更协议》中约定的违约金是否有事实和法律依据:一、本案所指的违约金标准是依据国办﹙2006﹚100号文确定的，国办﹙2006﹚100号文属于土地行政管理方面的规范性文件，与《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》分属于行政和民事法律体系，位阶、效力上要低于后者，且《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》于2007年10月1日实施，后于国办﹙2006﹚100号文。从上位法优于下位法，后法优于前法的法律适用基本原则来判断。本案应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。二、《中华人民共和国物权法》第二条规定:“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”第一百三十八条规定:“采用招标、拍卖、协议等岀让方式设立建设用地使用权岀让合同。建设用地使用权岀让合同一般包括下列条款:﹙一﹚当事人的名称和住所;﹙二﹚土地界址、面积筹;﹙三﹚建筑物、构筑物及附属设施占用的空间;﹙四﹚土地用途;﹙五﹚使用期限;﹙六﹚岀让金等费用及其支付方式;﹙七﹚解决争议的方法。”该法律规定对国有土地使用权岀让合同的内容作岀了具体规定，且是按照《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作岀的。基于以上事实和理由，充分说明涉案合同系平等民事主体之间签署的民事合同，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少；”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释﹙二）_》第二十九条第二款规定:“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定，‘过分高于造成的损失’”同时对于违约金过分高于造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36％，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会平均利率，因此应当予以调减，同时考虑新冠疫情对经济发展的影响，本院认为，按中国人民银行同期同类贷款利率支付为妥。二、关于本案违约金计算的起算时间是否适当？本院认为，原告与被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司签订《国有建设用地地使用权出让合同变更协议》时，当地新冠疫情已得到缓解，合同约定在2××0年7月20日前缴清全部土地出让价款3150.128万元，系原、被告双方的真实意思表示，且并无不当。被告要求从2××0年10月30日开始计算违约金的主张，本院不予支持。综上:依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百三十八条《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释﹙二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 由被告泸州市天澜房地产开发有限公司，被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司于本判决生效之日起十日内给付原告古蔺县自然资源和规划局因迟交建设用地使用权出让价款所产生的违约金335300元。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29308元，减半收14654元，由被告原告古蔺县自然资源和规划局负担7000元，由被告泸州市天澜房地产开发有限公司，被告泸州市天澜房地产开发有限公司古蔺分公司负担7654元。 如不服本判决，可以自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王从友 二〇二〇年十二月十日 书记员  牟 利