广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2523号上诉人（一审被告、反诉原告）：何华耀，男，1958年10月8日出生，汉族，住珠海市香洲区*********，居民身份证号码：440************213。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈七妹，女，1961年7月20日出生，汉族，住珠海市香洲区*********，居民身份证号码：440************222。上诉人（一审被告、反诉原告）：何锦明，男，1984年11月22日出生，汉族，住珠海市香洲区*********，居民身份证号码：440************073。上诉人（一审被告、反诉原告）：何凤莲，女，1989年3月1日出生，汉族，住珠海市香洲区*********，居民身份证号码：440************101。被上诉人（一审原告、反诉被告）：占琼荣，女，1962年5月11日出生，汉族，住珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************04X。委托诉讼代理人：高惠丽，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲因与被上诉人占琼荣合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲（以下简称何华耀等四人）上诉请求：1、变更（2019）粤0402民初4581号民事判决第一项，改判何华耀等四人返还占琼荣土地使用权转让款10000元；3、变更（2019）粤0402民初4581号民事判决第二项，改判何华耀等四人支付占琼荣损失补偿款189682.38元；3、占琼荣承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院采用的标准不符合民法高度盖然原则，导致查明事实不清。一审法院已查明杨日福通过谭伟财认识何华耀，占琼荣从来没有见过何华耀，占琼荣是在杨日福家中将钱给了谭伟财。谭伟财在此过程中充当居间人，其必然赚取占琼荣的费用。且自始至终，何华耀没有接触此168000元的款项，也没有直接证据证明何华耀收取了此款项。何华耀作为只上过几日小学的农民，且处于贫困潦倒状态，对于转让款10000元已经是其最高价值的认知，且何华耀只会签名，被谭伟财误导只要收了钱，无论金额是否为168000元都要签168000元的收据，是没什么利害关系的过场，谭伟财对于赚取高额差价已轻车熟路，以至于出现何华耀实际收取10000元的土地使用权转让款而签了168000元收据的结果。在一审法院审理的关于广生村宅基地转让另外两个案件中[（2019）粤0402民初236号、（2019）粤0402民初8428号（此案件受让方更是谭伟财）]的转让款分别是4.5万元、1.8万元，远未达16万多元，根据证人的陈述、何华耀的文化及认知水平、同类案件确认的事实，确认10000元的土地转让款存在高度盖然性，一审法院应采用该标准认定何华耀收取的土地转让款10000元，而非168000元。二、一审法院按照市场价值总额判决何华耀等四人支付损失补偿款有失公允，应按照建造成本189682.38元确定占琼荣的损失金额。何华耀等四人已就案涉房产的建造成本申请鉴定，鉴定结果为总造价189682.38元。即在占琼荣无法提供证据证明其当年投入的建造成本时，案涉房产的建造成本推定为189682.38元，该款项为占琼荣的全部损失。1、占用土地使用价值远高于利息损失，对何华耀等四人显失公平。《转让住宅地使用权合同书》已被确认为无效，则占琼荣基于合同取得的宅基地使用权无法律依据，其常年占用何华耀等四人土地并无依据，应当支付土地使用费。因何华耀等四人收取的土地转让款只有10000元，一审法院如认定占琼荣土地占用费与收取的转让款所产生的资金占用利息相互抵销，那何华耀等四人收取的土地转让款仅为10000元，产生之利息亦非常低，占用土地使用的价值远高于该利息损失，占琼荣应当支付差额部分。2、占琼荣获得租金、土地价款、房屋市场价值总额属重复获利。一审法院认为占琼荣出资兴建案涉房产，何华耀等四人未支付任何对价，因而不予支持何华耀等四人关于房屋租金的损失。占琼荣基于房屋租金取得的全部收益即其兴建房屋投资的全部收益及应承担的风险范围，一审法院既然不予支持何华耀等四人的反诉请求，那么房屋租金部分的利益即已划归占琼荣所有，而一审法院又按照案涉房产的市场价值总额2050913元判决何华耀等四人赔偿占琼荣损失，占琼荣是重复获利，占琼荣的租金利益或者房屋的增值不应二者兼得。估价报告中包含合法报建建筑面积153.54平方米（估价报告出现笔误，应是159.48平方米）、土地使用权、房屋建筑物、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备，其中“土地使用权”不应当作为估价对象作为财产的计算范围，土地使用权无论是在案件诉讼前还是案件诉讼后或是将来都是无法转让的，一直属于何华耀等四人所有。且一审法院判决返还土地价款后，又按照案涉房产的市场价值总额2050913元（已包含土地使用权）判决何华耀等四人赔偿占琼荣损失，即该土地价款和案涉房产的市场价值总额中土地使用权所占部分的价值属不应当计算而计算了，占琼荣属重复获利。3、案涉土地性质非正常流转土地，房屋非一般商品房，按市场价值评估法确认之房屋金额不适用本案。案涉房产及所占土地不具备公开市场价值，即使在本集体经济组织内部成员间交易也受局限性。但评估公司并未考虑该不具备市场价值这一属性而径直按照一般情况确认价值。集体土地只有使用权而不是所有权，不能在市场上流转，只能采取土地开发成本和建筑物建造成本计算其理论价。只有能自由转让的城镇出让地上的房屋才能作市场价值评估和抵押价值评估。一审法院未加辨析适用该评估价值，实为不妥。三、一审法院划分过错责任错误。本案中，何华耀签订《转让住宅地使用权合同书》的时间是1994年10月，当时，陈七妹患有精神病，何锦明年仅9岁，何凤莲年仅4岁，何华耀在食不果腹的情况下，一人签订《转让住宅地使用权合同书》，根本无法体现及代表其他人的意思表示，收取的费用也仅是10000元。且何华耀并非恶意与占琼荣签订该合同，而是在谭伟财告知2年内需建好房屋，否则会被无条件收回土地的诱骗下才签订的。案涉土地签署“转让文件”时，占琼荣作为城镇居民，其法律意识远远高于何华耀等四人，注意义务也高于何华耀等四人，其明知该地块不能转让，且陈七妹没有签字，何锦明、何凤莲未成年，依然签订无效合同，且在签订无效合同12年后，宅基地依然在何华耀名下，没有亦无法办理转让登记的情况下，为追求非法利益，在2006年依然坚持主动扩大自身损失，建造案涉房产以谋求非法利益，占琼荣没有尽到及时止损、审慎的义务，该损失属于其自身故意违法造成的，显然对造成该无效合同具有更大过错。其应当对签订无效合同承担更大的过错责任及承担相应的风险损失。一审法院认为何华耀等四人作为出卖人对合同无效的过错责任大于占琼荣，并承担本合同无效的全部责任，显然是事实审查不清及判断失误。四、广东中正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称中正公司）出具的《估价报告》存在诸多不合理地方，何华耀等四人已向一审法院提出质证意见，一审法院视而不见，有失公允。1、《估价报告》采用的比较法不合理。比较法适用条件是“估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法”。但是，案涉房产属于宅基地性质，不存在较多交易，即使是交易也是经相关部门批准后同村成员之间交易，同村成员之间的交易亦是少之又少，《估价报告》选择比较法是无实际比较可能的，中正公司应当提供其选择作为比较的真实例子，否则该方法评估出的价格无法令人信服。2、《估价报告》价值时点2019年8月22日的房产价格高于案涉房产腾退时间2019年4月13日的房产价格。2019年2月至2019年8月期间，珠海房价持续呈上升趋势，选择2019年8月22日作为估价时点是不符合房屋腾退实际时间的，该时间所评估出来的价格也是高于实际的腾退时间，评估时点应是2019年4月13日，而非2019年8月22日。3、《估价报告》中估价对象的财产范围宽泛处理严重影响估价结果。估价报告中包含合法报建建筑面积153.54平方米（估价报告出现笔误，应是159.48平方米）、土地使用权、房屋建筑物、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备，其中“土地使用权”不应当作为估价财产范围，案涉土地使用权是无法转让的，土地使用权无法作价评估，因此现估价应刨除此价格。4、《估价报告》前后对假设估价对象的土地性质是矛盾的。在致委托人的函的特别提示中称“假设估价对象所在土地为国有划拨性质”，而在估价方法第3点又称“最终以两种方法的合理权重得到估价对象假设为国有出让性质前提下的价值”估价对象的性质对估价的影响尤为重要，在估价对象性质前后不一致的情况，得出的估价不可能符合或者接近真实价格。划拨土地转出让土地，转让前还应获得政府部门批准，此批准又涉及到公权力机关的审核，审核是否批准、审核流程耗费的时间与精力也是应该考虑的重要因素。不能简单地适用“国有出让性质前提下的价值，再扣减补交地价后得到估价对象的市场价值”。5、《估价报告》未予考虑估价对象因严重违建无法办理房产证这一严重影响评估对象价格因素。根据《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条、《珠海市违法建筑管理规定》第四条的规定，违法建筑物（包括附属、配套设施等）不予办理产权登记，不得进行转让、抵押等行为。根据珠海市香洲区城管管理和综合执法局南屏镇执法中队电话咨询答复：超出报建范围的属于违法建筑，报建范围内的不按照图纸建设的也属违法建筑。案涉房产没按规划局审核的图纸进行建设，所以在土地、报建范围内的159平方米由于没按规划许可图纸建设，应属于违法建筑，此部分不具备合法建筑的价值。根据珠海市自然资源局工作人员咨询答复，由于房屋违反规划及其附图建造的事实，该房屋不管是超面积建筑部分或159平方米内都不能办理产权证，更无法上市流转。《估价报告》仅显示估价对象未办理房地产权证的现象，而无法办理房产证和未办理房产证这一房屋性质完全不同，《估价报告》未能根据实际情况作出能反映房屋真实价值的估价意见。6、《估价报告》中采用的最高最佳利用原则无法公平合理反映案涉房产价格。案涉房产转让本就无法在市场上流通转让，即使转让也是同村村民之间，同村村民之间的转让情况又缺乏数据支持，采取最高最佳利用原则严重超出其该有的价值。7、《估价报告》在建筑物基本情况中未能准确反映实际情况，相关物品价值计算错误。比如在估价对象的第4条，估价报告显示“第2层至第6层安装铁门、木门、铝合金窗”，但实际情况是2-6层均没有木门。8、估价对象区位状况选用了错误状况信息，对估价对象估价过高。估价对象所在村并未纳入城市更新范围，根据香山网上的拆迁地图2020版及珠海旧村改造进度表，广生村亦不在拆迁范围内，且没有任何红头文件表明广生村已纳入拆迁范围。评估机构未经核实，认为广生村进行城市更新，此利好于估价对象的信息必然提高估价对象的价格，无法真实反映估价对象价格。9、《估价报告》遗漏考虑建筑物本身质量及装饰装修质量问题。估价对象是城中村的老旧建筑，采用了较为粗糙的建造方式建造，建筑物、装饰装修、设施设备的质量堪忧，且占琼荣亦在一审庭审中自认建成后陆续投入十几万元进行维修，可见估价对象的质量问题频现，《估价报告》对此避而不谈，其评估的价格应当考虑此情况，对估价对象的影响做出合理权重。10、在《估价报告》签名的注册房地产估价师为彭志刚与廖煜朝，但附件中显示估价师为李曼与廖煜朝，签发《估价报告》应该尽勤勉审慎职责，何华耀等四人认为中正公司并未尽到基本的审慎职责，其评估价格也是简单粗暴用一般的商品房的价格替代案涉房产的价格，不全面考虑案涉房产的特殊性与无法流通性。综上，一审法院认定事实不清，判断失误，判决有失公允，何华耀等四人为维护自身合法权益，依法提起上诉，恳请二审法院支持何华耀等四人的上诉请求。占琼荣辩称，一、关于何华耀等四人主张的土地转让款数额认定问题。占琼荣在案中已经提交了1994年10月8日向何华耀等四人支付宅基地使用权转让款168000元的收款收据，而何华耀等四人在多次诉讼调查中对此事实均是认可的，其现以“高度盖然性”来否认收到此款项没有任何事实和法律依据。二、关于一审法院对损失补偿款认定的问题。首先，合同无效的法律后果为双方返还，而根据生效判决，占琼荣已将案涉房地返还给了何华耀等四人，因此，何华耀等四人理应将案涉房地的转让款及相应损失及价值返还给占琼荣，而一审法院也已依法对案涉房地的市场价值进行了合法评估，虽然占琼荣也提出不同意见，但也认可一审法院的评估委托及认定是合法、公平、公正的，何华耀等四人对于评估报告提出的主张没有事实和法律依据，依法不能成立。其次，何华耀等四人在收取占琼荣转让款事隔多年后违背诚信原则提起诉讼，其动机无外乎在于看到司法实践中对于宅基地使用权纠纷的“返还土地，房随地走”的处理原则，希望以此获得不正当利益，但是何华耀等四人却有意忽略了司法实践对于此类问题处理的“诚实信用”原则——亦即《第八次全国法院民事审判工作会议（民事部分）纪要》、《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条，以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第17条的明确意见：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。一审法院综合考虑了双方当事人在本案中的主观恶意、未超出报建部分房屋的现状及市场价值、何华耀等四人在房屋拆迁中可以获取的利益及拆迁利益持续增长、在无效合同中诚实信用原则等各方面因素，判决公正，理应予以维持。三、关于本案中未处理的超出报建部分的房产价值问题。虽然超出报建部分不符合政府当前的土地建设政策，但是该部分毕竟是现实存在的不动产，具有使用和收益价值，何华耀等四人可以从中获取使用和收益价值，并且还可以获得拆迁利益价值，因此，占琼荣也认可一审法院暂不处理的方式，待日后发生拆迁时再向何华耀等四人主张权利。综上所述，何华耀等四人的上诉没有事实和法律依据，依法不应得到支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回何华耀等四人的上诉请求。占琼荣向一审法院起诉请求：1、判令何华耀等四人共同向占琼荣返还已支付的土地使用权转让款168000元；2、判令耀华等四人共同向占琼荣支付占用上述款项期间的利息（按年息20%计算，自1994年10月9日起计，暂计至2019年4月1日为822509元，此后利息另行计算至判令何华耀等四人将上述款项返还给占琼荣之日止）；3、判令何华耀等四人共同赔偿占琼荣的房屋重置损失、宅基地区位补偿价款及信赖利息损失共计1200万元（以最终评估价为准）。何华耀等四人向一审法院反诉请求：1、判令占琼荣向何华耀等四人返还其利用宅基地使用权产生的收益117万元；2、判令本案的诉讼费用由占琼荣承担。一审法院查明：何华耀与陈七妹系夫妻关系，何锦明、何凤莲系何华耀与陈七妹子女，何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲四人为原香洲区南屏镇广生村村民，占琼荣为城市居民，非广生村村民。本案所涉土地位于珠海市香洲区************，是广生村根据政策分配给何华耀家庭户的地块。1992年6月25日，何华耀作为申请人填写了《珠海市*民住宅建筑、维修报建表》，申请新建一幢新房。1993年1月5日，原珠海市国土局向何华耀颁发《国有、集体（私人）建设用地许可证》[珠国土许字（私1993）第0024号],载明划定南屏广生新村用地104平方米，基底面积71.62平方米，作为住宅用地划拨给何华耀，建筑面积159.48㎡。1993年1月8日，国土部门工作人员填写《有偿使用土地计费单》，根据159.48平方米面积核准计收何华耀综合配套费2561.68元。同日，包括何华耀在内的八户村民共向珠海市国土局缴纳综合配套费共计20493.44元（每户分别为2561.68元）。1994年10月8日，何华耀等四人作为转让方（甲方）、占琼荣作为受让方（乙方）签订《转让住宅地使用权合同书》，约定甲方自愿将位于珠海市******新规划的住宅用地面积为104平方米，规格8×13米，东至郭观西至刘得好南至黄灶北至大路一块的使用权转让给乙方；双方同意以168000元转让成交上述土地使用权（注：指永久使用权），转让金包括在该块土地上的报建费及有关的城市配套费等；甲方提供一切有关建房的合法手续给乙方，作建房施工之用并应义务协助乙方办理有关的土地使用证过户及房产证等手续，办理手续有关的费用由乙方负责；等等。落款处，转让人签署有何华耀等四人的名字并按指模；谭伟财作为见证人签名。同日，何华耀作为收款人出具一份《收款收据》，载明“今收到占琼荣地皮一副包报建等一切有关手续共168000元”。谭伟财亦作为见证人签名。何华耀陈述，上述《转让住宅地使用权合同书》和《收款收据》都是在证人杨日福家里签的，陈七妹、何锦明、何凤莲的名字都是何华耀代签，何华耀并不认识占琼荣，实际只收了谭伟财给的10000元，没有收到其他钱。根据何华耀的申请，证人杨日福出庭作证。杨日福陈述，1994年10月8日之前杨日福就认识占琼荣，是杨日福介绍占琼荣来买地，杨日福通过谭伟财认识何华耀，占琼荣从来没有见过何华耀；谭伟财说168000元可以买何华耀家的地，占琼荣就在杨日福家中将钱给了谭伟财，不清楚谭伟财是否给何华耀168000元；《转让住宅地使用权合同书》是何华耀和谭伟财签好后拿给占琼荣签的，《收款收据》也是何华耀和谭伟财签好后给占琼荣的。占琼荣陈述，2006年在案涉土地上建成高6层楼房并进行装修后一直占有、使用、收益。其中一楼为三间铺，建成后一直用于堆放杂物，最小的1号铺在2018年6月租给周友维，每月租金1000元；2号铺在2018年9月租给刘月群，每月租金2500元；3号铺在2017年10月租给林志健，每月租金4000元。二至六楼为32间房，部分用于占琼荣自己的工人居住，部分空闲房屋委托朋友刘莉进行管理。2017年9月7日，何华耀等四人和吴彩莲将占琼荣以合同纠纷为案由诉至一审法院[案号为（2017）粤0402民初8137号]，提出诉讼请求：1、判令确认占琼荣和何华耀等四人及吴彩莲于1994年10月8日签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；2、判令占琼荣向何华耀等四人及吴彩莲返还珠海市香洲区***********宅基地的土地使用权及地上建筑物；3、判令全部诉讼费用由占琼荣承担。一审法院于2018年1月25日作出（2017）粤0402民初8137号民事判决：一、确认何华耀等四人与占琼荣签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；二、驳回何华耀等四人及吴彩莲的其他诉讼请求。何华耀等四人及吴彩莲不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）粤04民终1112号民事裁定，认为二审中，何华耀等人表示同意通过协商或委托评估的方式对占琼荣在案涉土地上所建房屋进行补偿，因此从实际解决当事人的纠纷及减少讼累的角度出发，法院可以向双方释明《转让住宅地使用权合同书》被认定无效后的法律后果，并询问占琼荣是否就房屋补偿问题提出反诉。由于对房屋的评估以及占琼荣是否提出反诉均须由一审法院重新审理本案中进行，以符合民事诉讼两审终审之制度，故裁定：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8137号民事判决；二、本案发回珠海市香洲区人民法院重审。该案重审后，占琼荣仍未提起反诉，一审法院于2018年10月24日作出（2018）粤0402民初6744号民事判决，判决：一、确认何华耀、何锦明、何凤莲、吴彩莲、陈七妹与占琼荣签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；二、占琼荣于判决生效之日起30日内向何华耀、何锦明、何凤莲、吴彩莲、陈七妹返还珠海市香洲区***********号宅基地的土地使用权及地上建筑物。占琼荣不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）粤04民终20号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，占琼荣将案涉土地的使用权及地上建筑物返还给何华耀等四人，何华耀等四人于2019年4月13日开始占有使用案涉房产。在本案审理过程中，根据占琼荣的申请，一审法院依法委托珠海市测绘院对珠海市*************上建筑物面积进行测绘。珠海市测绘院于2019年7月26日经现场测绘后，作出《房屋建筑面积测算报告书》（编号为20194734），载明珠海市*************产共6层，1-2层建筑面积为212.32平方米，3-6层建筑面积为606.34平方米，共818.66平方米，基底面积为106.16平方米。占琼荣预付测绘费用1021元。根据占琼荣和何华耀等四人的分别申请，一审法院依法委托中正公司对珠海市*************地产市场价值（占琼荣申请）、珠海市*********宅基地上建筑物的租金水平（含租金单价、出租率，从2006年1月1日到2019年4月13日，何华耀等四人申请）进行评估。2019年12月2日，中正公司出具《房地产估价报告》[粤中正评报字（2019）第L003号]，载明本次估价范围为位于珠海市*************地产（不含超出合法报建部分），合法报建建筑面积为159.48平方米，包含土地使用权、房屋建筑物、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备，不包含动产、特许经营权及相关的债权债务。案涉建筑物基本情况为较新混合结构共6层楼梯房，水电设施齐全，其中首层作为商铺，二层以上为出租屋。本次假设估价对象位于建筑物的第1-3层，第1层建筑面积为71.62平方米，第2层的建筑面积为71.62平方米，第3层建筑面积为16.24平方米。估价结果为确定珠海市*************地产于2019年8月22日的市场价值总额为2050913元，单价为12860元/平方米。2020年4月10日，中正公司出具《房地产估价报告》[粤中正评报字（2020）第D001号]，确定案涉房产自2006年1月1日至2019年4月13日市场租金总额为1054633元。案涉房产市场价值评估费7627元，由占琼荣预付；案涉房产租金水平评估费15000元，由何华耀等四人预付。根据何华耀等四人的申请，一审法院依法委托广东金盛建工程项目管理咨询有限公司（以下简称金盛公司）对珠海市香洲区*************屋合法报建范围的建造成本进行鉴定。2019年11月25日，金盛公司出具《工程造价鉴定意见书》（编号为JSJJD20191125），鉴定结果为总造价189682.38元。何华耀等四人预付鉴定费12000元。一审法院另查明：2017年10月19日，广生村委会曾出具一份《证明》，“经核对，兹有南屏镇*********宅基地是广生村根据政策分配给广生六队居民何华耀家庭户的宅基地，该家庭户中有三个被征地农民，分别为何华耀、陈七妹、何锦明。另现南屏镇**********宅基地是何华耀家庭世居居住的自然村房屋宅基地。”2019年5月10日，广生村委会向一审法院出具《证明》，证明内容与2017年10月19日的《证明》相同。2019年7月11日，广生村委会向一审法院出具《证明》，“兹有南屏镇***********宅基地，是于1988年统征土地时，由市政府划拨给广生村的自留用地，属广生村集体所有，不属国有用地。另该宅基地是广生村根据当时政策分配给广生六队居民本人何华耀家庭户的宅基地”。在审理其他与广生村土地相关案件中[（2017）粤0402民初7999号]，一审法院曾发函给珠海市国土资源局香洲分局调查，香洲分局曾于2017年12月26日作出《关于广生新村南街114号土地情况的复函》，载明：广生村土地于1988年6月完成土地政府统征，统征后根据该村人口指标落实了集体生产生活留用地。该房屋所在用地于2011年5月15日办理《建设用地批准书》（珠海市[2011]准（香洲）字第008号），权属单位为珠海市香洲区******民委员会，属国有划拨性质，生活留用地用途，属该村征地农民宅基地。一审法院另查明：占琼荣举证《白沙头地铁停车场周边地段（A203E03管理单元）控制性详细规划修改批前公示》《珠海市人民政府关于珠海市香洲区南屏片区A203E03管理单元（白沙头停车场周边地段）控制性详细规划修改-批后公告》、关于南屏片区A203E03管理单元规划的新闻报道及珠海市住房和城乡规划建设信息网信息公开报道等证据，主张由于案涉土地和建筑物所在区域列入城市更新改造计划，价值明显上升，致使何华耀等四人违背诚信原则，导致诉讼发生。一审法院认为，根据另案中珠海市国土资源局香洲分局2017年12月26日作出的《关于广生新村南街114号土地情况的复函》可知，广生村土地于1988年6月完成土地政府统征。统征后，广生村土地性质已转为国有土地，故案涉广生新村北街81号地块性质并非集体所有性质的宅基地而属于国有土地。本案系案涉土地转让合同为基础而产生的纠纷，本案案由为合同纠纷，而不是宅基地使用权纠纷。一审法院根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对占琼荣、何华耀等四人的本反诉请求作出如下认定：一、关于转让款168000元。占琼荣与何华耀等四人签订的《转让住宅地使用权合同书》已经生效判决确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。占琼荣已经根据珠海市中级人民法院（2019）粤04民终20号生效判决将广生新村北街81号地块的土地使用权及地上建筑物返还给何华耀等四人，何华耀等四人应将土地使用权转让款168000元返还给占琼荣。对于何华耀等四人提及何华耀未收到168000元土地使用权转让款，仅收取10000元转让款，其余款项应向案外人谭伟财主张的抗辩，一审法院认为，占琼荣举证的《转让住宅地使用权合同书》载明案涉土地使用权的成交价为168000元，何华耀亦出具了《收款收据》确认收到占琼荣168000元，说明何华耀清楚知道案涉土地使用权的转让对价是168000元，并确认收到占琼荣依约支付的转让款；何华耀申请的证人杨日福出庭证明占琼荣已将168000元的转让款交付给此次交易的见证人谭伟财，而且在占琼荣使用案涉土地十几年的时间中何华耀从未就转让款的给付问题提出过异议，上述证据和事实足以证明占琼荣已基于《转让住宅地使用权合同书》向何华耀等四人支付了案涉土地使用权转让款168000元，何华耀等四人作为合同相对方在收回土地使用权的同时应向占琼荣返还转让款168000元。至于何华耀等四人实际收取的转让款数额，属于何华耀与谭伟财之间的款项给付问题，不能以此对抗占琼荣关于返还全部转让款的主张。二、关于占用转让款期间的利息。由于占琼荣在案涉土地上出资建设了房屋，对转让的土地存在占有、使用的情形，应当支付一定的土地占用费，但该费用一般可与收取土地转让款的卖方应当支付的资金占用费即利息相互抵销，因此，对于占琼荣要求何华耀等四人支付转让款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于损失赔偿问题。占琼荣向何华耀等四人返还了广生新村北街81号地块的土地使用权及地上建筑物，由何华耀等四人享有案涉房产的权益，故何华耀等四人应当补偿占琼荣重新取得与案涉房产相类似土地及房产的费用。根据中正公司出具的《房地产估价报告》[粤中正评报字（2019）第L003号]，案涉房地产已报建部分（报建面积159.48平方米）于2019年8月22日的市场价值总额为2050913元。对于该项评估结论，双方虽有异议，但均未提供充分证据予以反驳，一审法院对评估结果予以采纳。何华耀等四人在案涉土地及地上建筑物将会被征收而能获得巨额补偿的情况下启动诉讼程序要求收回案涉土地及地上建筑物，虽然占琼荣和何华耀等四人对案涉土地转让合同无效均存在过错，但是考虑到何华耀等四人作为出卖人对合同无效的过错责任大于占琼荣以及何华耀等四人不能因其不诚信而从合同无效中获益；同时考虑到案涉房产现存价值和该区域房屋目前市场价值以及房屋拆迁可以获取的利益和拆迁利益持续增长等因素，一审法院基于诚实信用和公平合理的原则，根据上述案涉房产的评估结果，支持何华耀等四人向占琼荣赔偿损失2050913元。至于本案中未处理的案涉房产超出报建面积外部分，为避免当事人之间利益失衡，一审法院暂时不予处理，双方确有争议的，可另循法律途径处理。四、关于租金损失的反诉请求。一审法院认为，该租金损失涉及土地和房屋两部分，一方面，案涉房产系占琼荣出资兴建，何华耀等四人未付出任何对价，无权请求案涉房产部分的使用费。另一方面，如前所述，占琼荣占用土地应付的费用可与卖方收取转让款而产生的资金占用利息相互抵销，故占琼荣无需另行支付土地占用费。因此，对于何华耀等四人要求占琼荣赔偿案涉房产租金损失的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲于判决生效之日起十日内共同向占琼荣返还土地使用权转让费168000元；二、何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲于判决生效之日起十日内共同向占琼荣支付损失补偿款2050913元；三、驳回占琼荣的其他本诉请求；四、驳回何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费99743元、保全费5000元，合计104743元，占琼荣负担86743元，何华耀等四人负担18000元；反诉案件受理费7665元，由何华耀等四人负担；房屋测绘费1021元、价值评估费7627元（合计8648元，占琼荣预付），由何华耀等四人负担；房屋造价鉴定费12000元、房屋租金评估费15000元（合计27000元，何华耀等四人预付），由何华耀等四人负担。本院二审期间，何华耀等四人提交了一份出生证明。本院组织了当事人进行质证和证据交换。本院查明，中正公司出具的《房地产估价结果报告书》中估价方法为：本次估价采用了比较法、收益法进行估价，最终以两种法的合理权重得到估价对象假设为国有出让性质前提下的价值，再扣减补交地价后得到估价对象的市场价值。估价对象区位状况描述包括“基础配套设施较齐全，生活便利，现村内的部分区域已纳入城市更新范围，区域内整体房地产未来发展市场向好”。本院查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是合同无效后的处理，针对何华耀等四人的上诉理由，本案的焦点问题有二，一是何华耀等四人应当返还的土地使用权转让款的数额；二是何华耀等四人应向占琼荣赔偿损失的数额。对此，本院分析认定如下：一、关于何华耀等四人应返还土地使用权转让款的数额。本案一审中，占琼荣提交了《转让住宅地使用权合同书》以及《收款收据》，证明何华耀等四人与占琼荣协商以168000元转让案涉广生村住宅用地，何华耀代表其他家庭成员签名并按指模。何华耀等四人并不否认何华耀本人签名的真实性，其仅主张实际上只收到10000元转让款，其余款项为居间人谭伟财收取。首先，根据合同相对性原则，何华耀等四人作为合同相对方，其向占琼荣出具了收据，足以证明其认可收到168000元的转让款，何华耀等四人与居间人之间的关系，不能对抗占琼荣；其次，何华耀等四人上诉主张何华耀由于认知水平及当时处境窘迫，是被谭伟财误导才会在收款收据上签名，但何华耀等四人对此没有提供证据证明，且在此后二十多年间从未向谭伟财或占琼荣主张过权利，故何华耀等四人主张在收据上签名并非其真实意思表示不能成立，本院不予采纳。最后，何华耀等四人主张同在广生村的其他宅基地的转让价款远远低于168000元，主张本案的转让款实际为10000元，对此，本院认为，合同是当事人意思自治的表示，不同主体签订的合同不存在可比性和参照性，何华耀等四人以另案有关合同约定的价款来推翻本案的合同及收据不能成立。综上分析，何华耀等四人上诉张其在本案中仅应向占琼荣返还10000元的土地使用权转让款不能成立，本院不予采纳。二、关于合同无效后何华耀等四人应向占琼荣赔偿损失的问题。何华耀等四人主张应按案涉房产的建造成本确定占琼荣的损失，但房屋的建造成本与房屋的市场价值是两个不同的概念，房屋建成后其价值受到地理位置、社会经济的发展等各种因素的影响，房屋的建造成本并不能反映占琼荣无法取得案涉房地产的全部损失，何华耀等四人的该项主张显然不能成立，本院不予采纳。对于占琼荣无法取得案涉房地产的损失，一审法院通过委托评估机构对案涉房地产的价值进行评估，并得出相应的估价报告。虽然何华耀等四人认为《估价报告》存在诸多不合理的地方，但其并没有提出证据推翻《估价报告》的内容，本院不予采纳。至于何华耀等四人主张评估机构不应将土地使用权纳入估价范围，经审查，评估机构的评估方法是将估价对象假设为国有出让性质前提下的价值，再扣减补交地价后得到估价对象的市场价值，即所得出的估价结果已经扣除了土地使用权的价值，故何华耀等四人该项上诉理由亦不能成立。何华耀等四人又主张评估机构对做价对象区位状况选用错误信息，估价过高，广生村并未纳入城市更新的范围，但根据一审法院查明的事实，占琼荣已经举证相关公示信息，证明案涉房产所在区位已被入城市更新改造计划，何华耀等四人二审期间并未能提供证据推翻该事实。因此，评估机构据此将城市更新情况纳入作为估价对象的区位状况并无不当，何华耀等四人的该节理由不能成立。关于何华耀等四人主张占琼荣获得租金、土地价款、房屋价值属于重复获利的问题，如一审法院所述，何华耀等四人转让给占琼荣的仅是土地，占琼荣通过投资建造了房屋，其通过出租房屋获得的租金收益，是其自身投入经营成本的收益，何华耀等四人需要向占琼荣返还的土地价款是购买案涉宅基地的成本，而对于占琼荣占用何华耀等四人土地的占用费，一审法院已经将该部分费用与何华耀等四人占用土地价款的利息相抵，故占琼荣收取的租金与获得返还的土地价款属于不同性质的款项。租金是占琼荣在案涉房产建成后至返还给何华耀等四人之前的收益，而案涉房产的市场价值是在返还给何华耀等四人之时该物本身的价值，是占琼荣作为案涉房产建造人及投资人有权获得的权益，何华耀等四人在取得案涉房产的同时应向占琼荣支付相应的补偿。因此，占琼荣获得租金、土地价款及房屋市场价值均有相应的依据，何华耀等四人上诉主张一审判决的结果使占琼荣重复获利不能成立。综上，一审法院按照评估机构对案涉房产的估价结果作为占琼荣的损失并无不当，本院予以维持。关于双方对合同无效的责任分配问题。何华耀等四人作为集体经济组织成员，其明知案涉土地依法不可转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且在转让近二十多年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；占琼荣明知案涉土地不能转让仍进行购买，亦存在一定过错，两者相比，本院认为应认定何华耀等四人的过错大于占琼荣。至于双方应否对合同无效后的损失进行分担，本案何华耀等四人是因为案涉房产已经公示列入城市更新改造计划而要求确认合同无效返还土地及房屋，一审法院综合考虑案涉房产的现存价值以及拆迁利益持续增长、何华耀等四人不能因不诚信行为从合同无效中获益等因素，酌情确定何华耀等四人应按案涉房产的估价结果向占琼荣赔偿损失，较为合理，本院予以维持。何华耀等四人上诉主张其过错远小于占琼荣并据此要求改判的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人何华耀等四人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4293.65元,由上诉人何华耀、陈七妹、何锦明、何凤莲负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月二十八日书记员  梁 暐