北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11733号上诉人（原审原告）：赵林，男，1931年11月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：董尚润，北京市瑞得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵冬，男，1971年11月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘慧卿，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王晓楠，女，1976年2月21日出生，汉族。上诉人赵林因与被上诉人赵冬、王晓楠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵林上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除赵林与赵冬于2013年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》；改判赵冬、王晓楠共同协助赵林将登记在王晓楠名下的北京市大兴区×××5-301的房屋过户到赵林名下；2.本案一、二审诉讼费由赵冬、王晓楠负担。事实和理由：1.诉讼过程中赵冬支付给赵林的22万，不是购房款而是另案执行案款，赵林留下应得的执行案款后，已将其余款项退还赵冬；2.涉案房屋2013年就过户到赵冬名下，至2019年4月第二次起诉前，经多次催告，赵冬不仅未付款而且还以自己的行为表示拒绝付款；3.赵冬拒不支付购房款的行为已经超出合理期限，构成违约，赵林依法享有合同解除权；4.即便认定赵冬没有超出付款合理期限，但其向赵林邮寄《告知函》的行为也表明其拒绝支付购房款，这也属于预期违约，赵林享有合同解除权。赵冬辩称，同意一审判决，不同意赵林的上诉请求。在发回重审过程中，2019年6月4日赵冬向赵林支付了房款22万元。本案一审期间，2019年9月29日，赵冬又向赵林支付了22万元房款，目前该房款仍然在赵林账户中。王晓楠述称，同意一审判决，不同意赵林的上诉请求。赵林向一审法院起诉请求：1．解除赵林与赵冬于2013年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》；2．判令赵冬、王晓楠共同协助赵林将登记在王晓楠名下的北京市大兴区×××5-301的房屋（以下简称：301室）过户到赵林名下；3．本案诉讼费由赵冬、王晓楠负担。一审法院认定事实：2013年3月25日，出卖人赵林与买受人赵冬签订《存量房屋买卖合同》，约定赵林将301室（建筑面积111.71平方米，房屋所有权证证号：京房权证兴私字第**，房屋性质为商品房，抵押情况为未设定抵押）出售给赵冬，房屋成交价格为22万元，双方对于购房款的支付日期没有约定。赵林提交的京房权证兴私字第XX**房屋所有权证显示301室原登记在赵林名下。2013年3月26日，301室过户登记至赵冬名下。因赵冬未支付购房款，赵林将赵冬诉至法院，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，将已过户给赵冬的涉案房屋过户至赵林名下。本院于2018年11月9日作出（2018）京0115民初15143号民事判决书，认为“赵林与赵冬签订的房屋买卖合同中并未明确约定交纳购房款的时间，但按照合同法第六十二条规定，赵冬可以随时履行，赵林也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在庭审中，赵林虽提交证据证明其已向赵冬发送缴纳房款的催告函及短信通知，但赵冬不予认可，且并无充分证据证明赵冬确已接收该催告函或短信通知，故赵冬虽至今尚未缴纳购房款，但在无充分证据证明赵林已要求赵冬履行付款义务且已给予其必要准备时间的情况下，本案尚不足以认定赵冬已构成根本违约。此外，在本案庭审中，赵冬称如果本案不能采纳其关于已用福绥境胡同房屋纠纷案款30万元抵付本案诉争房屋房款的主张，其同意继续履行给付赵林房款22万元的义务，故本案亦不存在合同法第九十四条规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的法定解除的情况。综上，赵林要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，无法律依据和合同依据，本院不予支持。但需要说明的是，本案仅是根据截至本案庭审时双方提交的证据和查明的事实作出的认定和裁判，并不及于双方此后因合同履行情况及客观事实情况变化而对房款给付或合同解除问题的解决，若本案判决后给付义务方经权利方催告拒不履行相关付款义务，权利方仍可根据实际情况另行诉讼主张相关权利”。据此，法院判决驳回赵林的诉讼请求。该判决现已生效。2018年11月24日，赵林通过EMS及手机短信向赵冬发出再次限期付款通知书，要求赵冬支付22万元购房款并提供了收款账户。赵林向法庭提交了再次限期付款通知书、EMS快递单、手机短信截屏。庭审中，赵冬称未收到EMS快件，其认可赵林提交的短信上显示的手机号是自己的，但陈述并未收到过短信，也不认可电子送达的方式。赵冬称其未支付购房款是因为在收到判决后曾致函给赵林要求协商房屋买卖合同后续履行事宜，但赵林未予答复就直接起诉了。赵冬提交汇款凭证一张，证明其于2019年6月4日向赵林汇款22万元，摘要注明为“大兴房款”，并提交法院专递邮件详情单证明其系在收到原一审判决前给付的房款。赵林认可收到该笔22万，但赵林认为赵冬支付的是另案案款，在扣除另案案款之后，赵林已将多给付的钱款转回给赵冬。经询问，赵冬称如果赵林将钱款转回，自己愿意继续支付房款，赵林坚持要求解除合同，不同意继续履行。赵冬与王晓楠原系夫妻关系，2019年5月14日，301室转移登记至王晓楠名下，2019年5月21日，赵冬与王晓楠在民政局办理了离婚登记，并达成离婚协议，约定301室“归女方所有，男方自愿放弃任何形式的补偿，男方不要任何双方共有财产，自愿放弃”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。赵林与赵冬签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。赵冬辩称双方的交易行为实际上为赠与，但并无证据佐证，法院不予采信。本案的争议焦点系双方的房屋买卖合同是否应当解除，对此，法院认为，首先，双方约定购房款为22万元，但并未约定履行期限，其二人的交易行为从双方的亲属关系、购房款的数额与市场价的比较、赵林在卖房后仍然长期居住在301室的事实等因素综合考虑，应有别于一般市场交易行为，对合同义务合理履行期限的认定亦应做特殊考虑。虽然在法院作出（2018）京0115民初15143号民事判决书认定赵冬未支付购房款之后、赵林提起本案诉讼之前，赵冬仍未支付购房款，但在原审开庭协商无果后，赵冬已转入赵林账户购房款22万元，而根据查明的事实，301室自2013年3月起即已登记至赵冬名下，并无证据证明赵林2018年之前曾向赵冬积极催要过房款，与这近5年的时间相比，赵冬晚于赵林催要时限定的时间几个月付款并未超出其履行付款义务的合理期限，亦不足以导致赵林无法实现合同目的。故法院认为赵冬已履行合同付款义务，赵林返还购房款后，赵冬亦同意继续履行，在此情况下，从维护交易秩序稳定的角度出发，对于赵林要求解除合同并要求赵冬、王晓楠协助办理过户登记的诉讼请求，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条之规定，一审法院于2020年10月判决，驳回赵林的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查，2018年11月29日，赵冬向赵林发送《告知函》，该函载明，因涉案房屋为赵林与刘×兰夫妻共同财产，因刘×兰去世，购房款中刘×兰份额应属遗产，赵冬享有继承权且赵冬为赵林垫付福绥境胡同房屋腾退费用30万元、赵林长期居住涉案房屋内未付租金等，要求与赵林协商涉案房屋买卖合同的后续履行问题，并要求赵林返还垫付的30万元、支付租金或将上述款项从购房款中扣除。2020年9月29日，赵冬再次向赵林支付22万元。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，涉案房屋买卖合同是否应予解除。本案中，赵冬与赵林对二人之间存在房屋买卖合同关系并无异议，涉案房屋买卖合同订立于2013年3月25日。次日，301室即转移登记至赵冬名下。之后，赵冬一直未履行房款给付义务。因赵冬未支付购房款，赵林于2018年将赵冬诉至法院。2018年11月9日，大兴区人民法院作出（2018）京0115民初15143号判决后，赵冬仍未履行其付款义务。同年11月24日，赵林又向赵冬发出付款通知快件与短信，赵冬虽辩称未收到付款通知，但认可接收短信的手机号码为其手机号码，因此，应当认定付款通知已送达赵冬。退一步讲，即便赵冬未收到上述通知，（2018）京0115民初15143号民事判决书在向赵冬依法送达并生效后，事实上也形成了对赵冬付款义务的通知。尽管双方在涉案房屋买卖合同中并未约定购房款给付时间，但在接到相应通知后，赵冬即应当在合理期限内依约向赵林支付购房款。赵冬虽于2019年6月4日向赵林支付22万元，并在赵林退还部分款项后于2020年9月29日再次向赵林支付22万。但结合双方合同约定内容、履行情况及赵林通过诉讼、邮件、短信等多种方式向赵冬催告履行付款义务的事实，本院认为赵冬的上述付款行为显然不应视为适当履行了合同约定的付款义务。关于赵冬主张的301室购房款应与其他款项折抵的抗辩意见。诉讼中，赵冬未提供充分证据证明赵林向赵冬负有到期债务，亦未提供相应证据证明双方就房款折抵达成一致。因此，本院对赵冬的该抗辩意见不予采纳。因此，赵冬迟延履行付款义务且经催告后在合理期限内仍未及时履行，显系违约，赵林依法有权解除合同。关于王晓楠是否应将301室转移登记至赵林名下一节。本院考虑到：第一，涉案房屋买卖合同签订时，王晓楠与赵冬系夫妻，涉案房屋买卖合同中赵冬的权利义务应与王晓楠共同承担；第二，在本案诉讼过程中，301室才由赵冬名下转移登记至王晓楠名下；第三，办理301室转移登记手续后，王晓楠与赵冬办理离婚登记，赵冬放弃全部夫妻共同财产。根据上述事实并结合王晓楠与双方当事人的关系，本院认为王晓楠对赵林向赵冬售房及双方诉讼理应知情，该过户行为规避可能的不利后果意图明显，现涉案房屋买卖合同应予解除，故王晓楠与赵冬应共同协助赵林将301室过户登记至赵林名下。综上所述，赵林的上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26029号民事判决；二、确认赵林与赵冬于2013年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；三、赵冬、王晓楠于本判决生效之日起三十日内协助赵林将位于北京市大兴区西红门镇金华园甲6号楼3层5-301室房屋转移登记至赵林名下。一审案件受理费2300元，由赵冬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）二审案件受理费2300元，由赵冬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由赵冬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十二月三十日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵