北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8165号上诉人（原审原告）：王开方，男，1967年12月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀杰，北京京润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。法定代表人：张永谦。委托诉讼代理人：马祯祯，北京京驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京柏基置业有限公司，，住所地北京市朝阳区王四营乡王四营村**法定代表人：许云梅，执行董事。委托诉讼代理人：吴泽普，北京市万商天勤律师事务所律师。上诉人王开方因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）、北京柏基置业有限公司（以下简称柏基置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初16604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王开方上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判支付王开方一审全部诉讼请求；3.判令长城物业公司、柏基置业公司承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一审判决存在认定事实错误、认定责任错误及酌定赔偿数额不足以弥补损失等诸多问题。一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定王开方应尽妥善管理义务、应及时采取措施移动物品至他处无任何法律依据及事实依据。2018年8月8日7点前大雨刚刚下时流水就已进屋，王开方已发现并将入屋的水及时清理。全家人一直都在紧急排水、通卫生间地漏、疏导花园排水，但发现地漏不排水反而冒水，说明已无排水功能。此时大量雨水进屋，只抢出一点点最珍贵的物品，瞬间屋内物品漂浮起来，根本没时间也没办法搬移物品，水位1.5小时内已上升到近50公分，储藏箱、电冰箱及沙发大件家具已经漂浮起来。待把污水排出后第一时间把屋内能挽回损失的物品进行处理，王开方已经尽到了管理责任、避免了损失的进一步扩大，损失已经没有继续扩大的可能性。2.一审判决认定涉案物品损失程度、修复费用及部分损失与本案无关联性系认定错误。王开方提供的房屋被污水浸泡图片的证据都是涉案房屋被淹的第一时间拍摄的，损失物品图片的证据是在涉案房屋污水排出以后第一时间把物品整理出来进行拍摄的，足以证明损失是由此次涉案房屋被淹造成的，与本案具有直接关联性。被浸泡物品包括整个房屋的木质装修、（至少13扇木质推拉门都需更换，木质装修地板需拆改）、藏书、古板字帖、书信档案、王开方工作档案及照片资料、王开方自出生至数码相机时代前所有照片及底片等大多都无法进行修复，能修复的物品也完全按照折损价格要求赔付的。王开方所列损失清单数额完全是本次事故直接造成的实际损失数额，应当得到全部支持。3.一审判决认定房屋租赁费用与涉案房屋实际遭受的损失情况不符系认定错误。2018年8月8日涉案房屋被污水浸泡时水位已经超过电源插座，电线短路并进水，为保证安全，屋内所有电源不能使用需要检修更换。房屋被污水浸泡后用两台吹风机和一台抽湿机进行排湿，但木质地台、木装修、地、地板仍不能干燥已部分发霉长毛，散发异味，并有毒蘑菇长出，涉案房屋已无法正常居住，必须拆除、消毒、地、地暖也受损需检修改造后才可居住个改造过程需要几个月时间，所以不得不在外长租3室1厅房屋供全家4口人凑合居住。现在因判决时间超预期，租金已远远超出损失清单所列数额。二、一审判决责任认定错误。1.王开方不能因天气预报有雨和房屋地势较低，就应在每次下雨之前把屋内所有物品移走，装修全部拆走才算尽到妥善保管的义物，下雨之前未把屋内物品移走和装修拆走就要承担未尽妥善保管义务和损失扩大的责任，这样的责任认定理论与生活常理不符，王开方应无需承担任何责任，涉案房屋被污水浸泡完全是长城物业公司、柏基置业公司的过错导致应承担全部责任。2.柏基置业公司一直负责集水系统的维修养护和电费的支付，长城物业公司称其和柏基置业公司共同负责集水系统的管理和维护，此次事故因为蓄水池和泵房的管理存在问题，则柏基置业和长城物业应承担连带责任。3.一审法院酌定赔偿王开方损失13万与实际损失数额相差太大，酌定予以支持的数额不足以弥补王开方的实际损失，一审法院的判决赔偿数额显失公平，属于滥用自由裁量权。长城物业公司、柏基置业公司辩称，同意一审判决，不同意王开方的上诉请求和事实理由。王开方向一审法院起诉请求：1.长城物业公司、柏基置业公司赔偿王开方损失共计1178374元；2.长城物业公司、柏基置业公司修复王开方房屋两处裂缝。一审法院认定事实：柏基置业公司系涉案房屋所在小区的开发商，长城物业公司为该小区提供物业服务，王开方系涉案房屋的业主。2018年8月8日，涉案房屋所在区域出现强降雨，小区出现积水，包含王开方在内的部分业主储藏室和地下室被泡水，水深约30-50厘米。经询，长城物业公司称xx公社小区与xx景园小区为同一小区。柏基置业公司称xx景园小区包含xx公社小区，xx公社小区为xx景园小区的二期，涉案房屋属于三个集水池覆盖范围内。本案审理过程中，王开方提供了北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）于2018年8月29日作出的朝阳区住房和城乡建设委员会行政事项处理意见书（朝建行答[2018]256号），载明：“收到《反应王四营白鹿司海棠公社房屋漏水被淹问题》的信访件，住建委工作人员前往xx公社小区调查房屋积水原因，调查结果如下：（一）为应对特殊天气情况，建设单位于2012年在园区内建设了三个蓄水量为1500立方米的蓄水池，每个蓄水池配备三台潜水泵。蓄水池及水泵等设备安装符合图纸、设计要求。建设单位于2012年7月初将蓄水池及设备全部交付给小区物业单位运行和使用。自蓄水池交付使用至此次积水事件前，园区经历多场大雨考验，包括北京最为严重的2012年7月21日特大暴雨汛情，从未出现过倒灌、积水和进水事故。（二）根据设计单位专业测算，园区内排水系统完全满足国家规范规定的暴雨天气排水需求。设计单位出具的‘设计回复’书面材料中，结论为：如果三座集水池系统正常运转，2018年8月8日不应出现l#、3#集水池被淹的状况。（三）业主代表反映：物业公司在降水造成的水患时，无预警，无告知，无应急措施，无应急工具，无解决办法，听之任之，完全凭借业主自救。（四）物业公司至今未提供关于8月8日海棠公社积水问题的书面报告及当日蓄水池及泵房监控录像。综合几方人员意见以及住建委工作人员调查结果推断，本次xx公社小区地下室积水问题主要原因为：物业公司对蓄水池及泵房的管理存在问题。住建委已将对该问题调查报告上报区政府，请区政府责成区房管局，对该小区物业公司由于管理不到位造成居民家中积水事件进行立案调查”。长城物业公司对此表示，处理意见书系推断，房管局也未就涉水事件处罚长城物业公司，长城物业公司不应承担责任。长城物业公司提供了相应照片、维护记录表等证据，其表示此次事故属于天灾，市政道路的大量积水向小区倒灌，因水量过大导致水泵房被淹；其事先张贴温馨提示，配备防汛物资、制定应急预案等，在水泵房被淹后临时启用抽水泵抢险排水；灾后帮助业主排水、清扫保洁、消毒杀菌，安排专人对管道雨水井进行巡视看护，已尽到管理责任。柏基置业公司提供了竣工验收备案表、验收合格准许通水证、设计回复、住宅质量保证书、集水池移交确认单等，证明小区的雨污水管线于2011年竣工并经验收合格，保修期早已届满，且由于涉案地区市政基础设施不完善，其超出国家相关规范额外了建设三个集水池，并移交给长城物业公司。对此长城物业公司表示，集水池并非小区原有规划和设计的附属设施，集水池是在小区业主入住、发生被泡事件后才建设的，集水池的相关运营费用是柏基置业公司向其支付的，其收取的物业费中也未包含该笔费用。柏基置业公司表示，集水池设计使用是用于涉案小区雨季的防汛工作，在集水池移交物业公司使用后，就已成为小区共有设施设备的一部分，由长城物业公司负责管理使用；其确实给付过部分补贴，但并非只针对集水池，长城物业公司也可通过正常程序申请调整管理费用；其对王开方主张的各项损失不存在过错，不应承担连带赔偿责任。针对上述证据王开方表示，如果水泵房正常运行不会出现被淹情况，王开方改造房屋与本次淹水没有关联性，长城物业公司提供的证据不能证明其采取及时有效措施，尽到了管理义务；柏基置业公司的证据也不能证明其对此次事故免责。本案审理过程中，王开方提供了损失清单、照片及现场视频，证明事故发生造成其电器损失41969元、家具损失84269元、艺术装饰损失48000元、装修及清理消毒等损失234136元、木质改拆维修损失250000元、照片底片等损失150000元、文件资料损失50000元、其他物品损失30000元。王开方主张上述物品的全损价值，为证明上述损失情况，王开方另提供烤箱等灶具、烟机、洗碗机、冰箱、洗衣机发票、折叠门报价单及定/销货单，上述证据显示购买时间发生在2011年、2012年期间。王开方提交房屋租赁合同、收入证明，据此证明房屋遭到浸泡后产生租房费用240000元（租期一年）、误工费50000元。长城物业公司、柏基置业公司对物品损失不予认可，表示照片和视频系王开方单方拍摄，拍摄时间、地、地点不确定未办理公证手续，不能证明该物品系王开方所有，也无法确定上述物品是否因此次事故发生损坏；王开方自身对于物品存放及管理等存在过错，造成损失扩大；现有证据无法证明该些物品的损坏情况，即使有损坏也需要考虑折旧损坏等因素，残值较少，部分物品即使被水浸泡也可以继续使用，无需新购；王开方未对其主张的损失进行鉴定，其主张的损失金额没有法律依据。长城物业公司、柏基置业公司对于王开方的收入证明、租房合同亦不予认可。一审法院认为，住建委的行政事项处理意见书作出推断，本次xx公社小区地下室积水问题主要原因为物业公司对蓄水池及泵房的管理存在问题。蓄水池、泵房等设备在移交长城物业公司后，属于小区公共设施的一部分，应由长城物业公司负责运营使用，长城物业公司作为物业服务公司，未按物业管理规约约定尽到管理职责，应就其违约行为对王开方损失承担赔偿责任。柏基置业公司并非物业服务合同的当事人，现有证据亦并未显示柏基置业公司对此次事故发生存在过错，王开方要求柏基置业公司承担赔偿责任的意见，一审法院不予采信。气象部门对此次大雨早有预报，涉案房屋被淹位置地势较低，王开方应尽妥善管理义务，及时采取措施将可移动物品或贵重物品等移至他处，以避免损失扩大，一审法院将考虑上述因素，酌情减轻长城物业公司的赔偿责任。关于王开方主张的各项损失中，精神损失没有事实依据，一审法院不予支持；王开方主张修复房屋裂缝，但未提供证据对就裂缝产生原因进行证明，一审法院难以支持；王开方的房屋遭污水浸泡，部分装修及物品遭到破坏，确会产生相应损失，王开方提供照片、视频及相应证明，但未就上述物品损失程度、修复费用及部分物品损失与本案的关联性进行证明，一审法院结合本案实际情况并综合考虑折旧、损耗等因素，酌情予以支持；王开方在房屋遭到浸泡后，发生的误工、住宿费用具有一定合理性，但其主张的房屋租赁费用240000元与涉案房屋实际遭受的损失情况不符，一审法院不予支持，误工费、住宿费用一审法院酌情予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百二十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长城物业公司于判决生效之日起七日内赔偿王开方损失十三万元；二、驳回王开方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，王开方向本院提交如下证据：证据1.租房合同（2019.11.1-2020.10.31、2020.11.1-2021.10.30）2份，证明被淹房屋实际无法居住，需要租房；证据2.租房凭证，证明实际支付了房租；证据3.交易详情清单打印版8张，证明王开方实际在外租房实际支付了房租；证据4.照片8张，证明王开方房屋被淹的过程以及遭受巨大损失的实际情况。长城物业公司、柏基置业公司对交易详情单真实性、关联性、证明目的均不认可，认为租房合同、租房凭证不属于新证据；对照片的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，并表示王开方提交的照片没有经过公证机构公证，无法证明事发的时候这些物品都是涉案房屋内，且王开方已经在涉案房屋居住多年，商品都已经有相应的折损，一审法院已经向王开方释明评估房屋损失，但是王开方没有申请进行房屋损失评估，故王开方应当承担不利的后果。长城物业公司、柏基置业公司未提交新的证据。本院审理中，王开方向本院申请就被淹房屋及屋内物品损失进行评估鉴定，并申请本院前往案涉房屋进行现场勘验。本院依王开方申请前往案涉房屋进行现场勘验，案涉房屋尚无人居住，底层地板、门等木质装修、家具家电有水泡痕迹，部分破损。照片、书籍等相关资料经水泡发霉。关于王开方二审申请对其损失进行评估鉴定的问题，因一审法院向其释明后，王开方未提出评估鉴定申请，本院对其该项申请不予准许。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为：王开方是否有权要求柏基置业公司、长城物业公司承担赔偿责任及其损失数额问题。本案中，王开方的房屋遭污水浸泡系因小区蓄水池、泵房等设备在移交长城物业公司后，长城物业公司未按照物业管理规约对该公共设施尽管理维护义务所致，故其应就违约行为对王开方的损失承担赔偿责任。关于柏基置业公司的责任，因其并非物业服务合同的当事人，现有证据亦不足以证明柏基置业公司对此次事故发生存在过错，故王开方要求柏基置业公司承担赔偿责任，缺乏依据，本院对此不予采信。关于损失数额，王开方提交了报价单、定/销货单、照片、视频等相关证据予以佐证，本院考虑到：第一、王开方既未就其主张的物品损失程度、修复费用、折旧损耗及与本案的关联性提交充足的证据加以佐证，亦未在一审法院释明后就其损失申请评估鉴定，故不宜以其全部主张认定损失数额；第二、根据上述证据和本案所查事实，本案不同于其他受损业主的特殊情况是，事发时，王开方在房屋内积极转移财产，履行了抢险义务，且涉案房屋基本上为全木质装修，此次暴雨造成的污水浸泡致使其短时间内无法入住，从常理判断，此次事件为其造成的损失较大，故综合本案特殊情形，一审法院酌定的赔偿数额较少，本院根据本案实际情况对王开方主张的损失酌情予以适当调整。关于王开方主张修复房屋裂缝的诉讼请求，因其并未举证证明裂缝产生的原因，故一审法院对此不予支持，并无不当。综上所述，王开方的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初16604号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初16604号民事判决第一项为：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿王开方损失二十五万元；三、驳回王开方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15405元，由王开方负担9605元（已交纳），由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担5800元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费15405元，由王开方负担9605元（已交纳），由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担5800元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年十二月三十一日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希书 记 员  张旭燃