安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终997号 上诉人（一审原告）：王冬蕾，女，1991年11月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭礼，安徽徽杰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系安徽省泰鑫房地产开发有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 一审第三人:左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区和。 一审第三人:安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公楼**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人王冬蕾因与被上诉人黄劲松、一审第三人左立兵、一审第三人安徽玄凯房地产开发有限公司（简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年10月21日对本案进行了公开开庭审理。上诉人王冬蕾的委托诉讼代理人范孝银、谭礼，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，一审第三人左立兵（玄凯公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王冬蕾上诉请求:1、判令撤销一审判决，依法改判或发回重审，终止对位于宿州市埇桥区银河三路以北、磐云北路以西的水木清华小区18栋2801室房屋强制执行;2、一、二审诉讼费用由黄劲松承担。事实与理由:1、王冬蕾对案涉房屋具有物权期待权。2015年4月11日，王冬蕾与玄凯公司签订《玄凯·水木清华商品房认购协议》，购买案涉房屋。认购协议签订后，王冬蕾按照约定向玄凯公司支付定金2万元，并以玄凯公司欠付王金武的材料款抵付7万元购房款。王冬蕾支付购房款的行为表明案涉房屋的认购协议已得到实际履行，王冬蕾与玄凯公司之间存在商品房买卖合同关系。故，王冬蕾取得案涉房屋物权期待权。2、王冬蕾在法院查封之前已合法占有案涉房屋。通过一审王冬蕾提供的证据分析可知，王冬蕾在2017年8月已存在缴纳案涉房屋燃气费的情形，结合案涉房屋存在王冬蕾对其装饰装修情况，根据日常生活经验分析，案涉房屋的装修期及装修完毕后的因甲醛存在需要的空房期，王冬蕾主张2016年8月即占有案涉房屋符合日常生活经验法则。故，王冬蕾在法院查封之前，已合法占有案涉房屋。3、案涉房屋系王冬蕾用于居住的唯一房屋。王冬蕾作为完全民事行为能力人，自成年时起脱离父母独自生活，购买案涉房屋系用于居住。现王冬蕾名下无其他房屋用于居住，若强制拍卖案涉房屋，将导致王冬蕾居无定所。 黄劲松辩称：1、王冬蕾未与玄凯公司签订商品房买卖合同，且系案涉房屋被司法查封后入住。王冬蕾仅与玄凯公司签订商品房认购协议并交纳定金2万元，但并未签订合法有效的商品房买卖合同，无法证明王冬蕾有购买案涉房屋的真实意思表示。王冬蕾提供的水电气等发票仅能说明其不早于2017年8月入住案涉房屋，而案涉房屋于2016年10月9日已被司法查封，王冬蕾系无权占有使用案涉房屋，不能产生对外公示物权的效力。2、王冬蕾支付的款项远低于案涉房屋总价的50%，亦未办理房产变更登记手续，不符合相关法律法规关于案外人排除强制执行的要件，一审法院适用法律正确。王冬蕾称其共计支付9万元购房款，该数额远低于案涉房款631458.84元的50%，且王冬蕾无法提供充分证据证明王金武与玄凯公司之间，以及王金武与王冬蕾之间存在相应抵偿关系，无法证明7万元材料抵付款的真实性。 左立兵、玄凯公司皆述称，同意王冬蕾的上诉请求及事实与理由。 王冬蕾向一审法院起诉请求：1、撤销合肥市中级人民法院作出的(2019)皖01执异137号执行裁定书；2、停止强制执行位于宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西的水木清华小区18栋2801室房产；3、诉讼费由黄劲松承担。 一审法院查明：2015年4月11日，王冬蕾与玄凯公司售楼部签订书面认购协议，购买案涉房产，约定购房款为631458.84元。协议签订后，王冬蕾按照约定向玄凯公司支付了定金2万元。2015年4月8日，以王金武尚欠的材料款抵付7万元购房款，合计9万元。认购协议约定在2015年4月18日前签署商品房买卖合同，逾期视为自动放弃，但在认购协议签订后，双方在未签署商品房买卖合同的情况下，玄凯公司现场负责人左传宝将涉案房产交付给王冬蕾实际占用。 一审法院另查明：案涉水木清华小区18栋2801室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。一审法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。一审法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年7月5日立案，执行过程中，于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人王冬蕾遂向提出书面异议。一审法院经审查于2019年12月21日作出(2019)皖Ol执异137号执行裁定书，裁定驳回王冬蕾的异议申请，王冬蕾于2020年1月2日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指，案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案的焦点问题是王冬蕾对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。王冬蕾与玄凯公司虽然在2015年4月11日签订商品房认购协议，约定王冬蕾以631458.84元的价格购买玄凯公司开发建设的位于宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西水木清华小区18栋2801室商品房。但在签订商品房认购协议后，王冬蕾仅向玄凯公司支付定金2万元和以玄凯公司欠付案外人王金武材料款抵付7万元购房款，合计9万元，该购房款远低于总房款的50%。且在案涉房产开发建设完成后，王冬蕾与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续，案涉宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西的水木清华小区18栋2801室商品房仍在玄凯公司名下。在一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封案涉房产前，王冬蕾虽然有物业公司出具的交纳物业费的收据，并主张其于2016年8月已入住案涉房屋，但王冬蕾提供的相关水、电费发票自2019年6月起，燃气缴费系从2017年8月起，不能证明王冬蕾在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。王冬蕾陈述其未签订《商品房买卖合同》的原因系玄凯公司造成，不能作出合理解释。而王冬蕾提供的抵付7万元材料款清单无法证实玄凯公司与王金武有抵付购房款的意思表示，也无法证明抵付购房款7万元的事实。故王冬蕾不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产的强制执行，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回王冬蕾的诉讼请求。一审案件受理费10115元，由王冬蕾负担。 王冬蕾二审未向本院提交新的证据，二审所举证据及证明目的同一审，其他各方的质证意见亦同一审。黄劲松、左立兵、玄凯公司在一、二审中未提交证据。 本院认为，本案二审争议焦点是：王冬蕾对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。人民法院审理案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用上述第二十八条、第二十九条规定。本案中，王冬蕾与玄凯公司仅签订了商品房认购协议，且根据商品房认购协议的约定，双方应于2015年4月18日前签署商品房买卖合同，但双方直到案涉房屋被查封时仍未依约签订商品房买卖合同，且对于未签订商品房买卖合同的原因未能作出合理解释，更未能予以举证证明。王冬蕾举证的抵付材料款清单不足以证实玄凯公司与王金武有抵付购房款的意思表示及抵付购房款7万元的事实；即便该7万元抵付款属实，王冬蕾支付的购房款仅为9万元，远不及商品房认购协议约定的案涉房款631458.84元的50%。因此，依据现有证据，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的可以排除人民法院强制执行的情形，王冬蕾要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼主张，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。 综上，王冬蕾的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10115元，由上诉人王冬蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理吴辉 书记员徐珍妮