四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初6980号 原告（执行案外人）：陆丹，男，生于1989年9月21日，汉族，住四川省安县。 委托诉讼代理人：张强，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨成军，男，生于1964年11月19日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：赵新民，四川风行律师事务所律师。 被告（被执行人）：邓军，男，生于1983年11月6日，汉族，住绵阳市涪城区。 第三人：绵阳市新世纪房地产经纪有限公司，住所地：四川省绵阳高新区。 法定代表人：张海清。 委托诉讼代理人：赵新民，四川风行律师事务所律师。 原告陆丹与被告杨成军、邓军及第三人绵阳市新世纪房地产经纪有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法通知绵阳市新世纪房地产经纪有限公司(以下简称新世纪经纪公司)作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆丹的委托诉讼代理人张强、被告杨成军的委托诉讼代理人赵新民、第三人经纪有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告邓军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆丹向本院提出诉讼请求：请求停止对原告所有的位于绵阳市高新区××期××幢××层××号房屋的查封执行措施。事实理由：贵院于2020年7月15日作出（2020）川0703执2810号民事裁定书，查封了原告所有的位于绵阳市高新区××期××幢××层××号房屋。该房屋是原告于2017年11月3日经绵阳市新世纪房地产经纪有限公司中介，从被执行人邓军处购买的，房屋总价为220万元，原告已经付清，且被执行人在2017年11月份已经将房屋交付给原告。原告于2018年10月15日起对该房屋进行了装修，并向半山蓝湾物业服务中心办理了装修手续和支付了装修管理费、物业费用。故实际从2017年11月起原告已经实际拥有该房屋，并已付清全部购房款，未能办理过户手续是因为该房屋的开发商未给邓军办理房产证，故邓军无法将房屋过户至原告名下。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原告依法提出异议后，贵院作出（2020）川0703执异307号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，现原告依法提起诉讼，望贵院予以审查后，判决解除对原告房产的执行措施。 杨成军辩称，原告陆丹所谓与邓军存在房屋买卖不是事实，他是以合法形式达到逃避债务的非法目的。即使原告与邓军存在买卖关系，原告没有任何证据证明已向邓军支付全部房价款。该房屋没有办理到权属证书。根据城市房地产管理法第38条第1款第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该房屋未依法领取权属证书，原告是清楚的，其仍然与邓军交易，导致现在还未办理产权过户手续，对此显然存在过错。综上，我方认为原告的主张不符合执行异议和复议的规定第28条的条件，请求法庭依法驳回。 被告邓军未作答辩。 第三人新世纪经纪公司称，邓军的父亲找到我们说有套房屋要出售，当时报价240万元。因为证照、价格的原因没有谈成，原告陆丹也是我们的客户，我们推荐这套房屋给陆丹，陆丹比较满意。当时邓军说自己急着用钱。我们找到新城房地产公司了解到房屋的状况是没有办证，我们要看合同，但邓军说自己有点债务，看不到合同。后来邓军跟开发商签订的买卖合同是交给陆丹了的，我们才配合签订了二手房买卖合同。中介费在他们双方交款达成协议后支付是现金，大概2018年9月份支付给我老公（齐术鹏）的。金额44000元，两个百分点，当时给他们出具了收据，收据确认给了陆丹。具体交房时间不清楚，我们承诺半山蓝湾的房屋能够办证时，我们会配合过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案被告杨成军因与本案被告邓军之间存在水泥买卖合同纠纷，杨成军遂向本院提起诉讼，起诉邓军支付水泥欠款107800元及利息，本院于2019年9月24日立案，案号：（2019）川0703民初8263号。2020年3月18日，杨成军向本院申请财产保全。同日，本院裁定以人民币11万元为限，对邓军位于绵阳高新技术产业开发区××幢××楼××号房产（产权证号（合同号）20208号）予以查封保全（查封期限2020-03-19至2023-03-18）。该案经审理，本院于2020年3月31日作出（2018）川0703民初8263号民事判决书，判决邓军在判决生效之日起三日内向原告杨成军支付货款107800元及利息。2020年7月15日杨成军申请对该案强制执行，执行案号（2020）川0703执2810号。该案执行过程中,案外人陆丹向本院就案涉房屋被查封提出书面异议。2020年9月29日，本院作出（2020）川0703执异307号执行裁定,驳回案外人陆丹的异议请求。为此,案外人陆丹向本院提起案外人执行异议之诉。 庭审查明,绵阳市住房和城乡建设委员会档案显示：2009年1月13日,案涉房屋签约备案登记在邓军名下，案涉房屋地址位于绵阳市高新区××栋××楼××号，房屋面积226.35㎡，合同号20208，住宅，钢混结构。2017年11月3日，陆丹作为买方（甲方）与作为卖方（乙方）的邓军及作为经纪方（丙方）的新世纪经纪公司三方签订《二手房买卖经纪合同》。合同约定,乙方自愿将位于绵阳市高新区××栋××楼××号房屋,产权面积226.35㎡,以总成交价220万元出售给甲方;签订本合同时甲方向乙方支付购房定金5万元,2017年11月3日甲方向乙方支付房款100万元,余款110万元分期支付。甲、乙双方约定此房的全部房款甲方需在2018年12月30日前全部付清，税费乙方全部承担。甲方支付佣金44000元，支付时间：甲方支付首次房款当日。乙方应于收到上述全部房之日起Ａ日内，将上述房产交付给甲方。补充约定，乙方保证房屋手续完整，无债权债务纠纷；甲方预付房款100万元用于乙方处理债务关系；违约方向守约方赔偿100万元。陆丹提供2017年11月3日邓军签名的《收条》载明“今收到陆丹绵阳市高新区××期××幢××层××号购房款现金50000元。（备注：购房定金）”、2017年11月8日邓军签名的《收条》载明“今收到陆丹绵阳市高新区××期××幢××层××号购房款950000元。（备注：加2017年11月3日支付的50000元，共计支付购房款1000000元）”、2018年6月29日邓军签名的《收条》载明“今收到陆丹绵阳市高新区××期××幢××层××号购房款600000元。”、2018年12月8日邓军签名的《收条》载明“今收到陆丹绵阳市高新区××期××幢××层××号购房款600000元（备注：此房款已全部结清）。”庭审中，陆丹提供新世纪经纪公司于2018年6月29日向其出具中介佣金44000元的《收款收据》拍照打印件，陆丹代理人称《收款收据》原件丢失，第三人亦称无法提供《收款收据》存根联原件。庭审中，陆丹提供与半山蓝湾物业服务中心签订的《装修管理服务协议》以及成都金房物业服务有限公司出具的《专用收据》原件以证明居住装修的事实，同时提供支付电、水费凭据。杨成军亦陈述阻止陆丹装修时，陆丹口头承诺还有60万未付邓军。 本院认为：原告陆丹就本案执行标的,即位于绵阳市高新区元通路（半山蓝湾一期）2幢1楼2号房屋是否享有阻却执行的实体权益是本案审查的关键。首先，案涉房屋至本院采取查封措施时仍然签约备案登记在被执行人邓军名下。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，本院对其采取保全查封措施并无不当。其次，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，仅具有债权合同公示效力，而并不具有物权公示效力。商品房预售合同中的购房者仅享有物权期待权，即将来可以顺利实现对房屋的所有权的权利。故本案中，邓军对诉争房屋仅享有物权期待权。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”的规定，邓军在未取得诉争房屋权属证书的情况下与陆丹签订的《二手房买卖经纪合同》违反法律规定，其房屋交易行为不受法律保护。最后，《二手房买卖经纪合同》虽在作为中介的第三人新世纪经纪公司居间介绍下签订，但从合同约定的内容和履行来看，陆丹未就交易房屋是否符合法律法规规定的交易条件进行审查，存在主要过错。同时，陆丹在房屋产权过户手续并未完成且约定邓军承担过户税费的情况下就将房款及中介费用全部支付，连何时完成房屋产权转移的时间都未作出约定。再者，邓军虽向陆丹出具了收到全部房款的《收条》，但陆丹并无支付房款的有效凭证。以上交易行为表明买卖双方已达成高度默契，这与正常的通过中介协助过户并预留部分房款来控制风险而进行的二手房买卖行为明显相悖。再有,陆丹虽然提供了新世纪经纪公司向其出具的中介佣金《收款收据》拍照打印件，但在陆丹及新世纪经纪公司均无法提供原件的情况下，该《收款收据》作为证据并不符合民事诉讼证据之真实性、合法性和关联性要求，本院不予采信。至于陆丹装修使用诉争房屋的行为，并不能改变其对诉争房屋并不享有实体权益的事实。陆丹以与邓军就诉争房屋的交易行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的除外情形，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余介款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”诉请停止执行位于绵阳市高新区××期××幢××楼××号房屋，本院认为，该条规定系在买受人对购买的不动产之权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的例外特别规定。该规定实质上以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确定。故在对买受不动产的案外人利益进行特别保护时,应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。若符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权,即可以排除申请执行人对该标的物的强制执行。结合以上认定的事实和到案证据,陆丹与邓军就诉争房屋的交易行为并不符合以上法律规定。陆丹对诉争房屋并不享有受法律保护的实体权利，其并不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回陆丹的诉讼请求。准许对本院查封的位于位于绵阳市高新区元通路(半山蓝湾一期)2幢1层2号房屋继续执行。 案件受理费24400元,由原告陆丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  唐 俊 人民陪审员  唐静春 人民陪审员  杨革英 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  史 琳