安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9132号 上诉人（原审原告、反诉被告）：金泽华，女，1948年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张立网，男，1978年10月27日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：王婵婵，安徽润天律师事务所律师。 原审第三人：安徽徽缘房产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区省司法厅大院沿六安路口**G-F，8-10，D-F，1-3。 法定代表人：杨海波，总经理。 上诉人金泽华因与被上诉人张立网及原审第三人安徽徽缘房产营销策划有限公司（以下简称徽缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金泽华上诉请求：1.依法撤销合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初2328号民事判决第二项、第三项，改判张立网支付的定金五万元归金泽华所有，张立网支付金泽华律师费6000元；2.本案诉讼费等费用由张立网承担。事实与理由：1.金泽华本案起诉张立网和徽缘公司，张立网和徽缘公司违约行为造成对金泽华合法权益侵害，三方的合同纠纷应在同一案件中处理。2.人民法院应依据应该合同约定、法律法规和违约事实来判决。张立网和徽缘公司的违约事实及三方合同纠纷争议的焦点如下：第一，张立网和徽缘公司未经金泽华同意，擅自在合肥市手房买卖交易平台变更买房人；第二，张立网和徽缘公司称在签合同时告知过金泽华，房子是买给小孩舅舅的、金泽华表示同意。但第一次网签备案的买房人是张立网，证明三方一致同意买房人非张立网之外的人。从三次网签备案合同来看：三次网签备案合同均与纸质《存量房买卖合同》不一致且未告知金泽华，更未经金泽华同意，从而导致金泽华与张立网签订的合同未能顺利履行完毕，违约责任在张立网。张立网应承担全部违约责任，支付金泽华违约金且定金5万元归金泽华所有；第三，二手房过户当日，双方、中介方均要到场，但张立网送案外人朱冬云到合肥市庐阳区不动产登记交易大厅楼下后即消失，安排声称是张立网老婆的不明身份女子与金泽华过户；第四，张立网未按合同约定将购房款存入房产局指定的监管账户；第五，张立网及徽缘公司声称金泽华不配合提供老人房产证有意让张立网多缴税费不属实，双方签订的《存量房买卖合同》上明确约定金泽华不需要承担任何税费。金泽华所提供的房产证完全不会影响过户，所以金泽华不同意合同之外的要求，不存在任何违约。第六，金泽华按照《存量房买卖合同》约定尽到了所有卖房人义务，包括提交房产证原件、清退租客、验看空户证明、结清水电费、按约定过户日带齐证件到达合肥市庐阳区不动产登记交易大厅办理房产过户等等义务，不存在违约行为；第七，张立网称金泽华儿媳朱红梅在过户前提出要加价2.5万元，无事实证据。徽缘公司是房产交易的获利者，与张立网存在利益关系，其证人证言不足以采信；第八，金泽华与张立网签订的合同对违约责任有明确约定，金泽华始终强调双方一切按照合同办。2019年11月30日至2019年12月10日合同履行期间，张立网及徽缘公司仍无继续履行合同的意愿，明知金泽华不同意，2019年12月11日仍办理了买房人是朱冬云的网签备案合同，长期违法侵权锁定金泽华的房产处置权、收益权至今，给金泽华带来巨大的经济和精神损失。第九，金泽华有录音证据证明张立网表示朱冬云如果不是张立网老婆，5万元定金张立网不要。现在事实证明，张立网与朱冬云非夫妻关系，人民法院应据实公正判案。3.一审法院的判决与事实相背离。一方面，一审法院认为合同不能履行的过错在张立网不在金泽华，那么张立网与徽缘公司的违约责任应是100%。但判决结果违约责任是四六开，且有意偏向张立网，一审法院第二项和第三项判决对金泽华极为不公正。4.一审法院认为，金泽华卖房给张立网或朱冬云，不影响到金泽华获得房款76万元，说明法院认为张立网可以违反合同约定不经金泽华同意任意更改受买人，判案逻辑错误。5.合肥市房产局之所以要求办理网签备案合同，就是要约束“一房二卖”的违法行为，一审法院违背了“实事求是依法依规公平公正判案准则”。6.徽缘公司应按纸质合同办理网签备案合同，金泽华要求一切按照合同办，张立网和徽缘公司的证言和反诉人民法院不应予以采信。7.《存量房买卖合同》对双方的权利义务、购房成交价、买房人、违约责任、违约金、律师费、诉讼费均有明确精准的约定，则合同对双方都具有同等的法律约束效力，张立网第一过户当日不到场，第二让身份不明女子过户，第三张立网不支付房款，第四网签备案合同与纸质《存量房买卖合同》不一致，无法交易办理房产转移过户。综上，请求法院支持金泽华上诉请求。 张立网辩称，1.本案基本情况是，签订合同之前，张立网已告知金泽华及其儿媳朱红梅涉案房产过户到案外人名下，金泽华及其儿媳听信李斌之言（其他中介员工），认为以76万元的价格出售太低，故在过户时要求张立网增加2.5万元，张立网未同意，故金泽华不想将涉案房屋卖给张立网。而且，金泽华以合同约定其不需要承担税费为由，不愿意配合调取原始资料，张立网为此将多承担42800元的增值税，以此让张立网知难而退，达到不履行合同的目的。虽然张立网认为定金五万元应当予以全部返还并承担张立网因维权而支付的律师费六千元，但为避免诉累，而放弃上诉。2.签订合同之前，张立网及第三人均明确表示需过户至案外人名下，但未形成书面材料，金泽华为达到不履行合同目的，千方百计找合同漏洞，违反了诚实守信的基本原则。若金泽华想履行合同，可以另行签订补充协议约定过户至案外人名下，但金泽华予以拒绝。如金泽华现在愿意继续出售给张立网，张立网也依然愿意购买，张立网自始都愿意履行合同。2.金泽华合同的目的是得到购房款，对于金泽华而言，过户至谁的名下不影响其合同目的的实现。根据金泽华提供的录音证据可以证明，张立网已提前准备好76万元的购房款，张立网自始都没有不履行合同的意思。综上，若判决没收五万元定金，将使得不诚信的一方得到巨大利益，返而让坚守诚信只是履行过程中存在漏洞的一方受到惩罚。 徽缘公司未发表意见。 金泽华向一审法院起诉请求：1.确认金泽华与张立网之间签订的《存量房买卖合同》合同（编号：HY-112422）和HY-112422合同补充协议于2020年1月14日解除，并确认张立网支付给金泽华的定金5万元归金泽华所有；2.判令张立网承担金泽华支付的律师费6000元；3.本案诉讼费用由张立网承担。 张立网向一审法院反诉请求：1.判令金泽华返还5万元及资金占用利息（以5万元为基数按照年利率6%计算，自2019年11月29日起直至款清之日止）；2.判令金泽华向张立网支付违约金46760元（以760000元为基数，按0.3%/日自2019年12月29日暂计算至2020年7月1日，直至款清之日止）；3.判令金泽华承担律师费6000元；4.判令本案诉讼费用由金泽华承担。后，张立网撤回第2项反诉请求。 一审法院认定事实：2019年11月15日，经徽缘公司居间，金泽华作为出卖人（甲方），张立网作为买受人（乙方），签订《存量房买卖合同》一份及补充协议一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区房屋出售给乙方，价款为76万元，双方于2019年11月29日办理房款托管手续及产权转移登记手续；乙方支付定金5万元，若甲方违约，双倍返还定金，若乙方违约，定金不退。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张立网支付金泽华定金5万元。合同签订时，张立网曾提出房子是为孩子的舅舅买的，直接过户至孩子的舅舅名下。金泽华的儿媳朱红梅在签订合同后，通过电话方式告知徽缘公司要求按合同履行。之后，张立网向徽缘公司提出将房屋的买受人变更为其前妻朱冬云，徽缘公司遂于2019年11月26日将网签合同的买受人变更为朱冬云。2019年11月26日，徽缘公司工作人员向金泽华的儿媳朱红梅提出，房屋系金泽华继承所得，要求其提供老房产证以便减免张立网部分税费，朱红梅表示“一、我们合同上已经明确出售方不承担任何税费，我不管有什么税，与我没有关系。二、如果新证不能在房产局办理过户，我承担责任”。2019年11月27日，金泽华办理了户口迁出手续。2019年11月29日，金泽华至合肥市房产管理部门办理产权转移登记手续，张立网未到场，朱冬云、徽缘公司工作人员到场，得知张立网要求将买受人变更为朱冬云，金泽华表示不同意，双方未能办理产权转移登记手续和房款托管手续。之后，双方未能就变更买受人一事达成一致意见，金泽华于2020年1月14日向张立网发送了解除合同通知书。双方就是否应当返还定金产生争议，分别委托律师诉至该院，各自支付律师费6000元。 一审法院认为，金泽华与张立网签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现金泽华主张合同于2020年1月14日解除，张立网予以认可，该院予以确认。该案的争议焦点在于违约责任应如何认定。张立网在没有征得金泽华同意的情况下，擅自将买受人变更为其前妻朱冬云，导致合同无法继续履行，对合同的解除存在过错，应当承担相应的违约责任。但是从整个履约过程可以看出，若金泽华予以配合，买受人变更为朱冬云并不会影响金泽华取得购房款这一合同目的的实现，在此情况下判令定金5万元全部归金泽华所有将有失公允，该院根据当事人的过错程度、实际损失等情况，酌定张立网已支付的2万元定金归金泽华所有，故金泽华应返还张立网定金3万元。对于金泽华主张的律师费，已在上述违约责任认定中予以考量，该院不再支持。对于张立网主张的利息和律师费，于法无据，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认金泽华与张立网之间的《存量房买卖合同》及补充协议已于2020年1月14日解除；二、金泽华于本判决生效之日起十日内返还张立网定金30000元；三、驳回金泽华的其他诉讼请求；四、驳回张立网的其他诉讼请求。案件受理减半收取为970元，由金泽华负担690元，张立网负担280元；反诉案件受理费减半收取为606元，由张立网负担326元，金泽华负担280元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审法院查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，2019年11月29日，张立网向朱冬云的账户共计转账760000元，当日朱冬云的徽商银行卡账户余额为849000.28元。 本院认为，金泽华与张立网签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方均有拘束力。双方对一审判决确认双方之间的《存量房买卖合同》及补充协议已于2020年1月14日解除均无异议，本院予以确认。 关于违约责任的认定，张立网称在签订合同时，曾告知金泽华将案涉房屋过户至案外人名下，但金泽华表示按合同履行后，张立网将房屋买受人变更为其前妻朱冬云，并于2019年11月29日，即双方约定办理产权转移登记手续和房款托管手续当日，由朱冬云至不动产交易中心办理相关手续，存在一定的过错。当日朱冬云已将全部购房款准备齐全，具备购买能力，后双方就合同的履行问题产生分歧，故未办理房款托管手续，属于双方在履行合同过程中对变更问题进行协商的过程，金泽华认为张立网未按期支付购房款构成违约，本院不予支持。结合本案房屋买卖的交易过程及市场交易习惯，将买受人变更为朱冬云并不影响金泽华取得购房款这一合同目的的实现，双方仍可采取积极协商、签订补充协议等措施促进交易的进行，继续履行合同。在此情况下，金泽华坚持要求解除合同，张立网在一审答辩时亦表示同意，系双方当事人的意思自治。综上，双方对合同不能继续履行均有一定的责任，互不承担违约责任，金泽华收取张立网的定金5万元应予以退还，一审法院对返还定金进行酌定，于法无据。但鉴于张立网对一审判决未上诉，本院对一审判决的结果予以维持。 综上所述,金泽华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由金泽华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月八日 法官助理陈晓妹 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。