河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民再85号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡奥威，男，1993年9月30日出生，汉族，住河南省郸城县。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘丽丽，女，1983年6月15日出生，汉族，住河南省郸城县。二申请人共同委托诉讼代理人：李运良，周口市川汇区公平法律服务所法律工作者。二申请人共同委托诉讼代理人：胡中前，男，汉族，1963年7月10日生，住河南省郸城县城关镇西环南路**，系胡奥威祖父。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：韩桂芝，女，1984年12月26日出生，汉族，，住河南省郸城县委托诉讼代理人：张广明，河南洺水律师事务所律师。原审被告：胡晓勇，男，1985年12月5日出生，汉族，，住河南省郸城县再审申请人胡奥威、刘丽丽因与被申请人韩桂芝、原审被告胡晓勇确认合同无效纠纷一案，不服本院（2019）豫16民终4339号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月13日作出（2020）豫16民申292号民事裁定，裁定中止原判决执行，并由本院另行组成合议庭再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，再审申请人胡奥威及其与刘丽丽共同委托诉讼代理人李运良、胡中前，被申请人韩桂芝及委托诉讼代理人张广明等人到庭参加诉讼，原审被告胡晓勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡奥威、刘丽丽申请再审称，撤销周口市中级人民法院作出的（2019）豫16民终4339号民事判决，并依法改判驳回被申请人原审全部诉讼请求。事实与理由：二审判决认定事实错误，适用法律不当，该《房屋买卖合同》本身是双方自愿签订，意思表示真实，即使合同因违反法律的强制性规定而无效，并不意味着合同条款也无效，由此造成的房屋损失也不应由申请人来负担。签订合同时，申请人已经将该处房产的相关手续交给了被申请人，被申请人对于该处房产的现状是明知的。基于此种前提下，双方约定了如遇政府拆迁，街道改造等的补偿费用归被申请人所有，被申请人也可以另行处分，申请人不得干涉。双方的本意也就是：钱房两清，风险自负。法院确认了该房屋买卖合同无效，但基于民法的自愿、公平、诚实信用原则，也不应仅仅判决申请人单方返还购房款，更不该双标准地让申请人承担装修款。第一，合同无效，当事人因合同取得的财产也应双方返还。依据《民法总则》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。【第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】就本案而言，2016年6月28日，申请人胡奥威与被申请人韩桂芝签订了《房屋买卖合同》之日起，双方就已完成了交易，申请人取得了涉案购房款38万元，被申请人获得了涉案房屋，并可以进行装修入住。合同确认无效后，法院可以判决申请人返还购房款，但涉案房屋在被申请人手中灭失，即使不能返还也应折价赔偿。”第二，申请人方在房屋买卖交易时并无任何的隐瞒和过错，被申请人对于房屋的现状也是明知的【有韩桂芝在公安机关的询问笔录为证】，申请人未违反先合同义务，更不存在缔约过失，故不应由申请人方来担责。被申请人韩桂芝对于房屋的现状在交易前是明知的，合同的签订也是双方自愿的。同时期同区域的方远国际独家院价值上百万元，而涉案房屋仅仅三、四十万元。基于郸城县城的实际情况，同时期、同区域的房屋八成以上的房屋均是这样，申请人与被申请人方也就特别约定了“如遇政府拆迁。街道改造等的补偿费用归乙方所有。”现同时期、同区域的房屋除涉案同院的房屋因被申请人方的原因导致涉案房屋没有评估、赔偿外，其余均得到了合理的赔偿，被申请人方没有得到赔偿款的责任完全在于其个人，与申请人方无关，更不应因为其没有得到赔偿款，而另辟途径由上诉人方来买单。退一步来讲，现很多人的房子是处于升值的状态，申请人也关注了相关类的判决，升值一方要求确认合同无效，返还房屋时，绝大多数判决中均陈述为了维护交易秩序，本着诚信原则，驳回升值方的诉讼请求。现因政府及个人因素导致的房屋贬值却由申请方来担责，明显于法于情均不通。第三、申请人刘丽丽不应承担任何装修费。首先，一、二审判决既已认定购房款与申请人刘丽丽无关，就不应双重标准判决申请人承担装修款，且是按比例地承担装修款。其次，被申请人对于房屋没有任何的产权手续是明知的，根据减轻损害原则，被申请人的装修损失属于系个人扩大的损失，与申请人无关。再次，涉案装修费损失并无任何的依据来认定，判决金额也是滥用自由裁量权。被申请人对于装修费，前后有两次不同的陈述，之间相差一倍多，且均是在房屋灭失后。2018年7月2日的起诉中明确陈述：房屋交付后，原告将该房屋进行了装修，并支出5万元的装修费。该款项系被上诉人方在起诉书中的自述，依法在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。二审时，申请人又辩称为了少交诉讼费，而从一审判决中也可以看出，其在立案时就已申请了缓交诉讼费，且缓交至第一批执行款前，何来少交诉讼费一说。况且，当时贴地板砖的人工费价格每平方8元左右，而被申请人贴地砖每平方却高达70元，沙子水泥更是用了13,000元，明显与实际情况不相符。而本案一、二审判决均采信了毫无根据的秋渠乡政府作出秋政字【2018】117号文件，实属匪夷所思。综上，申请人在此房屋交易中并无任何的隐瞒和过错，被申请人的损失完全系因政府拆迁未给付补偿款而导致，而此事在双方交易时已明确，既然补偿款与申请人无关，就不应由申请人来承担补偿款不到位的风险，为此，请求依法撤销二审判决，依法改判。韩桂芝辩称：1、原审判决认定事实清楚，处理结果正确。特别是二审判决论证说理充分，申请人在没有新的足够有力的证据下，本案就不应当进行再审。我们要求维持原判。2、本案执行已基本结束。申请人所谓的申请再审属于滥用权力，浪费司法资源。韩桂芝向一审法院起诉请求：l、依法判决确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判决胡奥威、刘丽丽、胡晓勇返还韩桂芝购房款并赔偿房屋装修损失共计502,000元：3、依法判令胡奥威、刘丽丽、胡晓勇赔偿韩桂芝其他损失20,000元；4、本案诉讼费由胡奥威、刘丽丽、胡晓勇承担。原一审查明，2016年6月28日，经韩威介绍，韩桂芝作为乙方与作为甲方的胡奥威签订了房屋买卖合同。合同第一条，房屋情况：甲方自愿将自己所有的坐落于郸城县职教中心对面桥北头一座2间3层独院房屋（包括进户门和窗），和该房屋的所有占用的土地使用权出售给乙方，占地面积约112㎡，房屋建筑总面积约210㎡。第二条，交付方式：一、甲方自愿将该处房屋的所有权以39万元的价格转让给乙方，大写叁拾玖万元正；二、乙方应在2016年6月20号前将该购房款一次性交清。甲方负责在乙方付款的同时将房屋交付乙方使用。第三条，双方权利义务及违约责任：一、甲方应保证该处房产的权属清楚，没有抵押质押没被司法机关查封。并对该房产具有处分权。因此给乙方造成损失的应承担赔偿责任；二、该处房产的相关手续给乙方一份复印件。乙方可以根据需要将该房产转让给第三人，甲方不得收取任何费用，也不得干涉；三、如遇政府拆迁，街道改造等的补偿费用归乙方所有。四、在乙方使用该房屋的过程中，因第三方对房屋和房屋所占用的土地主张任何权利给乙方造成任何损失由甲方承担一切赔偿责任。第四条，其他约定，若因一方违约给对方造成损失，在协商不成的情况下，任何一方均可向当地法院提起民事诉讼。合同签订时，韩桂芝付清了购房款39万元给胡奥威，庭审中胡奥威的代理人其母亲吴文英承认胡奥威收到韩桂芝的购房款39万元。购房后，韩桂芝花费11.2万元进行了装修但韩桂芝还未入住该房屋。该房屋是由刘丽丽委托胡奥威建造并出售。2017年7月15日，郸城县城市规划监察大队对韩桂芝下达了《违法建筑限期拆除通知单》。2017年7月17日，郸城县城市管理规划办公室下达了《郸城县规划办关于强制拆除“两违”建筑公告》。2017年7月20日，韩桂芝所购买房屋以“两违”建筑被政府强拆，韩桂芝没有得到政府补偿。刘丽丽建房所使用土地属于集体土地。原一审认为，刘丽丽未经批准占用土地，在没有取得建设工程规划许可证擅自建房并出售房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定。刘丽丽所建房屋系未经合法批准所建，刘丽丽委托胡奥威与韩桂芝签订的房屋买卖合同应为无效合同。因合同无效取得财产，应当予以返还。韩桂芝请求被告返回购房款39万元，应予支持。韩桂芝购买的房屋由于是违法建筑，被政府强拆，韩桂芝请求赔偿房屋装修款112,000元，因签订合同时双方均明知该房屋没有合法建房手续仍进行房屋买卖，双方均有过错，对此造成的损失，应各自承担相应责任，刘丽丽应承担70％的主要责任，支持刘丽丽赔偿韩桂芝房屋装修损失78,400元。韩桂芝自己承担所购买房屋装修损失30％的责任，即33,600元。韩桂芝所购买房屋是刘丽丽所建，委托胡奥威出售，卖房款是胡奥威所收且未交给刘丽丽，故韩桂芝的购房款39万元应有胡奥威退还给韩桂芝。韩桂芝的房屋装修损失78,400元应有刘丽丽赔偿。韩桂芝请求赔偿其他损失20,000元，因无证据支持，不予支持。胡晓勇所辩其与本案没有法律上的利害关系，予以采信。胡奥威、刘丽丽所辩理由不能成立，不予采信。一、确认韩桂芝与胡奥威于2016年6月28日签订的房屋买卖合同无效；二、胡奥威于判决生效之日起十日内返还韩桂芝购房款39万元；三、刘丽丽于判决生效之日起十日内赔偿韩桂芝房屋装修损失78,400元；四、驳回韩桂芝的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,020元，韩桂芝负担694元，胡奥威、刘丽丽负担8,326元。案件受理费9,020元，立案时韩桂芝申请缓交，经院长批准缓交到第一批执行款前。胡奥威、刘丽丽上诉请求：撤销郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决，改判驳回韩桂芝的诉讼请求。事实和理由：1．胡奥威并应当承担任何责任，胡奥威受刘丽丽的委托在中介韩威的再三恳求下，签订的买卖合同，该合同与胡奥威无任何关系，一审法院判决胡奥威返还39万元不当。2．韩桂芝在交易过程中存在重大过错，购买该房是其真实意思表示，因此产生的毁损后果应自行承担。3．韩桂芝明知是小产权房而进行装修，应装修所造成的损失属于扩大损失，就扩大损失而言，刘丽丽不应当承担任何责任。4．一审法院判决退回购房款，去不提退房子的事，是不对的。韩桂芝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。1．胡奥威应当承担责任，在一审庭审中其代理人认可收到韩桂芝的购房款，所以其返还购房款并无不当；2．本案所涉房屋是建在耕地上的房屋，没有办理规划许可，依法应予以拆除，合同标的是不能交易的标的物，因此韩桂芝没有过错。综上，上诉理由没有一个是成立的，请驳回上诉，维持一审判决。胡晓勇述称，胡晓勇仅是中介不应当承担任何责任。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审法院查明相关事实相一致外，另查明：韩桂芝已经收到刘丽丽、胡奥威返还的购房款10,000元。原二审认为，本案争议的焦点是涉案合同的效力及其后续问题处理。一、涉案房屋买卖合同的效力分析及后续处理原则。关于涉案合同的效力。我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。无效合同自是无效，不存在可撤销情形。关于合同无效后的处理。我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案，胡奥威做签订合同的当事人，且未将购房款交付给刘丽丽，其有义务按照相关法律规定将所取得的款项返还韩桂芝。鉴于胡奥威已经返还购房款10,000元，法院对该10,000元应予以扣除。由于涉案违建房屋已被拆除，故已不存在相应的房屋返还问题，对于因违章房屋被拆除所产生的相应财产损失问题，法院在下面的缔约过失责任论述中一并予以分析。二、关于本案双方当事人的缔约过失责任。所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。我国《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案关键在于双方当事人是否违反了先合同义务，是否存在相应损失。首先看一下先合同义务。对此可从两个方面进行分析：一方面是胡奥威、刘丽丽对于本案涉案房屋未获审批，所占土地亦未获集体土地使用权证之重要事实应属明知，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面，则是作为购房人的韩桂芝对于涉案房屋权属及其合法性亦未审慎注意；双方均存在相应过错，但是胡奥威、刘丽丽之过错程度明显大于韩桂芝。再来看由此产生的相应损失。本案中，韩桂芝的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主张为装修费等；刘丽丽之损失则主要为违建房屋被拆除后的建筑成本。但是要看到，造成该房屋被政府强拆的直接原因是该房屋在性质上属违章建筑；在建筑时间上，该房屋建造在先，双方签订合同在后，违章房屋是先建成后再行出售，该房屋亦非双方协议合作建造，韩桂芝是否购买涉案房屋对于违章房屋被拆事件并无影响。在此种情形下，涉案违建房屋被拆和韩桂芝的审慎注意义务之间并无相应因果关系，被拆房屋建筑成本损失并不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围。故胡奥威、刘丽丽对于房屋被拆无法返还所导致的建筑成本损失，应自行承担。关于韩桂芝主张为履行该合同产生的装修合理支出，鉴于韩桂芝自身亦未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中亦具有一定过失，故一审法院判决刘丽丽承担70％责任并无不当。但是还要看到，双方合同虽属无效，但是鉴于涉案房屋已实际交付韩桂芝装修，该房屋虽属违章，但并不影响韩桂芝占有期间的合理使用，从公平原则考量，韩桂芝应支付一定的房屋使用费，法院参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌予确定为人民币10,000元；该笔费用从刘丽丽应当赔偿韩桂芝的装修款中直接扣除。综上，胡奥威、刘丽丽的上诉请求部分成立，法院对成立的部分予以支持。法院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第一项及一审诉讼费用负担。二、撤销郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第四项。三、变更郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第二项为：胡奥威于判决生效之日起十日内返还原告韩桂芝购房款380,000元；四、变更郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决第三项为：刘丽丽于判决生效之日起十日内赔偿原告韩桂芝房屋装修损失68,400元；五、驳回韩桂芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8,326元，由胡奥威、刘丽丽负担7,326元，韩桂芝负担1,000元。本院再审认定的事实与原审认定相一致。本院再审认为：鉴于双方当事人之间买卖合同的标的物系禁止流通物，原一、二审据此认定合同买卖无效的理由充分，再审予以确认。就已经履行的无效合同而言，双方相互返还财产、赔偿损失是法定的原则，本案中买卖标的物因系违法建造被人民政府拆除，由于买卖标的物被拆除并非因本次无效交易所导致，而是标的物本身不合法被拆除，建筑物本身被拆除所造成的损失不是本案无效交易所造成，不属于本案所涉无效合同后果应赔偿的范围，本案损失范围包括两个方面：一是韩桂芝所支付的房屋价款；二是韩桂芝就标的物装修所支付的费用，上述损失应根据合同无效的过错程度由当事人承担或分担，本院二审判决认定刘丽丽、胡奥威过错程度大于韩桂芝的理由充分，再审予以认可，就房屋价款损失而言应由刘丽丽、胡奥威承担主要责任、韩桂芝承担次要责任；就装修费用而言，韩桂芝其明知其所购房屋存在重大风险，却自甘风险投入巨资装修，就此损失，其本人应承担主要责任，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销郸城县人民法院（2019）豫1625民初2606号民事判决及本院（2019）豫16民终4339号民事判决；二、刘丽丽委托胡奥威与韩桂芝所签订房屋买卖协议无效；三、胡奥威、刘丽丽于本判决生效之日起十日内赔偿韩桂芝房屋价款损失312,000元，已付10,000元在执行中予以扣减；四、刘丽丽于判决生效之日起十日内赔偿韩桂芝装修费损失22,400元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。诉讼费用按原一、二审判决执行。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年十二月二十八日法官助理张艳敏书记员唐荣川