重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8800号原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:王秀梅，女，1969年7月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:程立华，重庆言实律师事务所律师。原告重庆兴宇物业管理有限公司与被告王秀梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告王秀梅及其委托诉讼代理人程立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费38400元；2、判决被告支付违约金2000元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月，原告与重庆市元方房地产开发有限公司签订了《元方新城A区前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX大道XX区提供物业服务。2019年4月，重庆市綦江区地产有限公司与原告、被告签订了《关于元方A区、红星廉租房车库交接协议》，约定XX区车库共96个车位由被告经营，原告为其提供保洁、照明等物业服务，车位服务费为50元/个/月，由被告每月向原告缴纳。原告按合同约定依法提供了物业服务，被告从2020年1月起未向原告缴纳物业服务费。经原告多次催收未果。截止2020年8月，被告共欠物业服务费50元/个/月×96个×8月＝38400元。被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金2000元。被告王秀梅辩称：欠费时间没有异议。被告未交物业服务的理由是：1、车库交接协议中车库物业费约定标准过高，不应按50元每月每个车位计算。被告取得车库经营权后，原告恶意不向被告移交车库，被告不得已才签订了车库交接协议并答应每个车位缴纳50元物业费。之后才了解到物业服务合同约定的物业服务费为1元/每平方米。按此标准，XX车库建筑面积为2875平方米，每月应缴物业费为2875元。而且车库的物业服务内容还少之住宅。同时，根据相关物业条例的规定，原告不得擅自提高物业服务收费标准的规定，故原告无权将车库物业费提高至50元每个车位。2、原告未提供符合要求的物业服务，被告有权拒绝缴纳物业服务费。原告除提供基本照明服务外，其余包括设备维护、保洁、安保等服务经常不提供，并且服务质量低下。3、原告至今未按车库交接协议约定与被告签订合同，明确服务标准等内容，双方并不存在直接的合同关系，原告主张被告承担违约无法律依据，不同意支付违约金。经审理查明：2011年7月1日，原告（乙方）与重庆市元方房地产开发有限公司（甲方）签订《元方新城A区前期物业服务合同》，约定原告为XX区提供物业管理服务，服务期限为2011年7月10日至2021年7月9日。约定物业服务事项为：物业共用部位日常维护（小修）、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；房屋共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；交通秩序和车辆停放管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作等。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：在本物业管理区域内甲方按1元/平方米支付乙方物业服务费共计建筑面积28847.4平方米，户数共计361户（附：见元方新城还建房物业费明细表），在签订合同后每季度初1-7日内向乙方支付其物业服务费，支付年限为10年。其余部分物业服务费由乙方自行向业主收取。同时约定了原告提供的物业管理服务应达到具体的服务标准。现原告至今为XX小区提供了物业服务。该物业服务合同未对车库收费标准和物业服务内容进行约定。XX区的车库此前一直由原告进行经营管理。2018年12月，XX小区的车库与XX区的车库（均属重庆市綦江区地产公司资产）采取网上公开竞租，参与竞租的分别是原告与王秀梅，最后王秀梅取得了车库承租权。2019年1月3日，被告王秀梅与重庆市綦江区地产有限公司签订了房屋租赁合同，重庆市綦江区地产有限公司将坐落于綦江XX街道XX区负一层地下车库及綦江区XX街道XX大道XX保障房负一层地下车库出租给王秀梅使用。合同期限为5年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止。XX保障房地下车库建筑面积为2200.42平方米。XX区地下车库为2875平方米。租金按月计算；第一年9900元/月，第二年9900元/月；第三年10400元/月；第四年10920元/月；第五年11470元/月。该合同还约定租赁期间产生的水费、电费、物业管理费均由王秀梅自行承担。合同签订后，资产管理承办人通知原告与王秀梅办理移交手续。由于原告与王秀梅交接时在清点设备等事情上发生分歧未达成移交手续。后通过三方（甲方地产公司、乙方王秀梅、丙方原告兴宇物业）近四个月的谈判协商，于2019年4月25日达成了交接协议，形成了书面的关于XX区、XX廉租房车库交接协议。该协议约定“XX区车库96个车位；XX小区廉租房车库72个车位；均属于重庆市綦江区地产公司资产，……。二、丙方必须于2019年5月1日前给乙方办理车库移交手续；乙方于2019年5月1日正式经营及管理……。六、从2019年5月1日起停车位的物业服务费由乙方承担，普通停车场服务费50元/月/位，包括车库清洁用水水费、车库照明电费（不含乙方经营充电业务等产生的电费）、保洁费（停车库存内及闸外与小区车库共用的通道，以及车库与间公共通道的清洁卫生）、保安按物业服务有关文件规定巡查。车位物业费按月由乙方自行支付给丙方。十、除本协议已有的约定之外，关于上述2个停车库的物业服务的其他内容，由乙丙双方协商另行签订合同。……”。被告遂按合同缴纳物业费至2019年12月，从2020年1月起至今未缴纳物业费。原、被告至今未就车库的其他物业服务内容进行约定和签订合同。截止2020年8月，被告共欠物业服务费50元/个/月×72个×8月＝28800元。后经原告多次书面催收未果，原告起诉至法院。庭审中被告提出，现原告在XX区车库未设有专门的保安亭，保安人员每天是来一次巡查，签个到就走了；清洁卫生是实在太脏了的情况下，强烈要求原告来清扫才会来，偶尔主动来一次，一两个月都没有用水冲一回地面等。原告回复没有设保安亭是事实，车库是实行保安人员每天巡查四次，清洁每天清扫，每月冲洗，照明服务和消防设备维护。前述事实，有物业服务合同，交费明细，欠费明细清单，催收函及邮寄单，物业服务照片，巡查签到表，房屋租赁合同，车库交接协议，车库现状照片等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同系合法有效合同，依法受法律保护。对业主和物业服务企业均具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务，否则，应承担相应的法律责任。被告王秀梅作为**车库的承租人，其与重庆市綦江区地产有限公司签订了房屋租赁合同中约定：租赁期间产生的水费、电费、物业管理费均由王秀梅自行承担。物业服务企业有权请求物业使用人承担交纳责任。同时，原、被告在2019年4月26日签订的车库交接协议中也明确约定了原告兴宇物业对XX区车库提供物业服务，被告王秀梅也予以认可。由此，被告在接受物业服务方面，其应当依照相关物业服务合同的约定享有权利，并履行相应义务。第二、原告对XX小区及该小区的车库提供了物业服务，原告要求被告支付2020年1月至2020年8月的物业服务费理由正当，本院予以支持，但物业服务费的计算标准应与原告提供的物业服务范围相当。原、被告在车库交接时仅对保安巡查及保洁范围方面做出了约定，未约定其他物业服务内容。原告在实际提供的物业服务中也主要针对交接协议的照明、巡逻和保洁内容。本案中的车库的实际情况是，该车库未设保安亭，保安只是流动巡逻；物业公司提供的保洁服务亦有不到位的现象。同时被告亦在经营过程中实际承担了部分物业服务的内容。故根据原告对XX区车库提供的服务内容的具体情况，应降低物业服务费的计算标准，且原告在提供服务时确实存在瑕疵，亦应酌情减少原告收取的费用，以收取原标准的70%为宜，即每个车位收取车位物业服务费50元×0.7=35元。由此，被告应当支付原告2020年1月至2020年8月期间的物业服务费26880元（35元／月.位×96位×8个月）。第三，关于违约金问题，被告王秀梅未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到被告未交物业服务费确实事出有因，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王秀梅在本判决生效后三十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2020年1月至2020年8月期间物业服务费26880元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费380元，由被告王秀梅负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 刘 平二〇二〇年十二月十五日书记员 文成程