广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初2674号原告：梅州正喜物业管理有限公司，住所梅州市*************。法定代表人：谢斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹灵珊，系广东以泰律师事务所律师。被告：李丽丽，女，汉族，1978年8月19日出生，住所广东省梅州市梅江区******，现住广东省梅州市梅县**********************，公民身份号码441************820。原告梅州正喜物业管理有限公司诉被告李丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告梅州正喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹灵珊、被告李丽丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅州正喜物业管理有限公司诉称，原告于2012年7月23日与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务协议》，分别于2013年4月25日与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务协议》，2016年9月1日与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务合同》，于2020年6月23日与梅州市梅县********业主委员会签订《怡景豪园物业服务合同》，并且在原告与被告于2014年4月6日签订《前期物业服务协议》，原告于2012年7月23日进驻怡景豪园小区进行物业管理至今，被告于2015年9月21日办理房屋交接手续并入住至今，被告作为怡景豪园小区的业主，原告与被告之间存在物业服务合同关系。2016年1月1日起至2019年12月31日期间并未按照《怡景豪园物业服务合同》约定的物业管理收费标准向原告支付物业服务费，由于被告使其交纳物业服务费的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定的标准计收，因被告逾期交纳物业服务费所产生的违约金，原告在被告拖欠物业费以后曾多次向被告追讨，并通过短信的方式向被告追讨物业服务费，并于2020年9月21日以上门张贴交费通知的方式要求被告支付其拖欠的物业费，但是被告对原告的追讨行为不予理睬，并一直拖欠上述费用至今。原告的诉讼请求：一、请求法院判令被告李丽丽支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费共计7344元；二、请求法院判令被告李丽丽支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止的违约金，以被告拖欠的物业服务费为本金按照千分之一的标准计算，暂计止2020年9月30日，暂计为1000元。以上两项共计8344元。三、请求法院判令被告李丽丽承担本案诉讼费。被告李丽丽辩称，一、答辩人严格依照物业服务合同及相关约定按期足额缴纳物业费，原告于本案中主张答辩人欠缴2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费无事实依据。答辩人是怡景豪园小区天悦阁A栋1603室房屋的业主。在接受原告物业服务期间，因答辩人房屋楼上（怡景豪园小区天悦阁A栋1703室房屋）卫生间、客厅渗水，致使答辩人无法正常使用房屋。故经小区开发商、原告、答辩人、怡景豪园小区天悦阁A栋1703室房屋业主多方协商一致，决定免除由2015年5月份开始直到防水问题解决后进行交楼当月期间，答辩人依照物业服务合同应当支付的物业费用，答辩人并取得《天悦阁A栋物业费收费情况说明》一份。防水问题直至2019年12月份才得以解决。答辩人严格按照物业服务合同及相关约定，按期足额支付了2014年3月份至2015年4月份、2020年1月份至今的物业费用。并非是答辩人欠缴2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费，答辩人依约无需缴纳该期间物业费。二、原告并未按物业合同约定向答辩人提供物业服务，即便存在相应物业费用，答辩人亦依法有权拒绝支付服务对价。就答辩人房屋楼上（怡景豪园小区天悦阁A栋1703至房屋）卫生间、客厅渗水问题，答辩人作为受害人，多次找原告、怡景豪园小区天悦阁A栋1703室房屋业主，要求各方履行义务，及早将该问题解决。然而各方推脱，并不积极解决问题。致使该问题拖延数年之久，直至2019年12月份才得以解决。然而令答辩人未曾想到的是，原告作为物业服务方，在应当履行合同义务协助答辩人解决渗水问题时，拒不履行合同义务。事后，却将答辩人诉至法院，要求答辩人支付相应期间的服务费用。答辩人依据《中华人民共和国合同法》第六十七条，依法有权拒绝支付合同约定的款项。综上，答辩人恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告梅州正喜物业管理有限公司系依法成立的经营物业管理、家政服务等的公司。被告李丽丽系梅州市梅县********的业主。2012年7月23日，原告与梅县****建设开发有限公司签订《****前期物业服务协议》；2013年4月25日，原告与梅县****建设开发有限公司签订《怡景豪园前期物业服务协议》；2016年9月1日，原告与梅县****建设开发有限公司签订《****物业服务合同》；2015年9月21日，原告与被告李丽丽签订《怡景豪园前期物业服务协议》；2020年6月23日，原告与梅州市梅县********业主委员会签订《****物业服务合同》，约定由原告提供被告居住小区的物业服务。原告于2012年7月23日进驻****小区进行物业管理至今。原告依照合同对****小区提供了物业服务，被告亦缴交了部分物业管理费。但被告从2016年1月1日起至2019年12月31日的物业管理费7344元（153元/月×48个月）未缴交给原告，原告因催缴未果诉至本院，提出上述诉讼请求与事实理由。被告李丽丽则作出以上答辩。本院认为，原告梅州正喜物业管理有限公司与梅县****建设开发有限公司和梅州市梅县********业主委员会签订的《怡景豪园物业服务合同》系双方意思自治的表现，不违反法律规定，为有效合同。被告李丽丽系梅州市梅县********的业主，受该合同的约束，应依约缴纳各种规费。缴纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。被告李丽丽拖欠原告从从2016年1月1日起至2019年12月31日的管理服务费7344元，已构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠相关物业费。故原告的该项物业服务费请求应予以支持。被告李丽丽应支付拖欠的7344元给原告梅州正喜物业管理有限公司。关于原告请求被告支付违约金问题。因相关合同有违约金的计算约定，故可支持该请求。原告要求违约金按日千分之一的标准计算，该标准过高，应予以调整，酌情调整为按年利率3.85%计算。从2016年1月1日至付清欠款之日止的违约金，以实欠金额为基数，按年利率3.85%计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李丽丽应支付所欠原告梅州正喜物业管理有限公司从2016年1月1日起至2019年12月31日的管理服务费7344元，限于本判决生效之日十日内付清。二、被告李丽丽应支付违约金（从2016年1月1日至付清欠款之日止的违约金，以实欠金额为基数，按年利率3.85%计算）给原告梅州正喜物业管理有限公司，限于本判决生效之日十日内付清。三、驳回原告梅州正喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余金辉二〇二〇年十二月十六日书记员  杨 红