广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初1666号原告：周玉琴，女，汉族，1965年10月5日出生，公民身份号码440************242，住址广东省湛江市霞山区************。被告：湛江市云建投资有限公司，住所地湛江开发区海滨大道**安兴大厦**C1商铺。法定代表人：余某1。原告周玉琴与被告湛江市云建投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周玉琴到庭参加诉讼，被告湛江市云建投资有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周玉琴向本院提出诉讼请求：1.被告将办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1007、1010房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理上述1007、1010房的房地产权证；2.被告向两原告支付逾期协助办证的违约金10000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2014年10月24日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO.201410827），第一条约定被告以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼的国有土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”；第二条约定商品房预售许可证为湛开预许（2013）第013号；第三条约定原告购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1007房；第四条约定该房总价为443790元；第十五条约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书，则原告不退房且被告按原告已付房款每逾期一天向原告支付万分之二的违约金。根据《房屋安置补充协议》《房屋安置补充协议（二）》所示，原告属于云南省人民政府驻湛江办事处的职工优惠购房，故有每平方米500元的补偿。按照合同中，建筑面积98.62平方米，补偿款则为49130元，房款总金额443790元减去补偿款49310元，则原告只需支付394480元给原告。原告于2013年11月25日现金支付20000元给被告，当时被告有开具收据，但开发票时被告将收据原件收回。原告的丈夫崔菁于2014年10月17日提取住房公积金277900元汇至被告指定账户。原告于2014年10月17日提取住房公积金96500元汇至被告指定账户和支付现金80元，用于购买1007房。综上，原告于合同签订前合计支付了394480元至被告。被告于2014年10月24日向原告出具了金额为443790元的预收购房款发票（发票号码：03096656）；原告又于2015年1月13日向湛江经济技术开发区地方税务局缴清上述房屋的全部契税18017.87元（粤地现06315085、06315086）。被告于2015年6月16日向原告出具《收楼通知书》，要求原告在2015年6月16日至2015年6月23日内前往港城星座售楼中心和物业公司办公室办理收楼事宜。同日原告前往收楼，后经装修使用至今。二、2014年10月24日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO.201410829），第一条约定被告以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼的国有土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”；第二条约定商品房预售许可证为湛开预许（2013）第013号；第三条约定原告购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1010房；第四条约定该房总价为112410元；第十五条约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书，则原告不退房且被告按原告已付房款每逾期一天向原告支付万分之二的违约金。因为原告属于云南省人民政府驻湛江办事处的职工优惠购房，故有每平方米500元的补偿。按照合同中，建筑面积24.98平方米，补偿款则为12490元，房款总金额112410元减去补偿款12490元，则原告只需支付99920元给原告。原告于2013年11月25日现金支付20000元给被告，当时被告有开具收据，但开发票时被告将收据原件收回。原告于2014年10月17日提取住房公积金79900元汇至被告指定账户和支付现金20元，用于购买1010房。综上，原告于合同签订前合计支付了99920元至被告。被告于2014年10月24日向原告出具了金额为112410元的预收购房款发票（发票号码：04260390）；原告又于2015年1月13日向湛江经济技术开发区地方税务局缴清上述房屋的全部契税4563.85元（粤地现06315087、06315088）。原告于2014年10月24日现金支付600元给被告，用于港城星座住宅楼1007、1010房的合同备案。被告于2015年6月16日向原告出具《收楼通知书》，要求原告在2015年6月16日至2015年6月23日内前往港城星座售楼中心和物业公司办公室办理收楼事宜。同日原告前往收楼，后经装修使用至今。综上，原告已经按照《广东省商品房买卖合同》约定足额交付购房款并经收楼后使用至今，但被告未能按约定协助原告办理上述1007、1010房的房产权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：湛江经济技术开发区人民大道中61号之一土地使用权原属于云南省人民政府驻湛江办事处（以下简称云南省驻湛办），后云南省驻湛办与被告在该土地上合作开发“港城星座”项目。2011年12月27日，被告(作为甲方)与云南省驻湛办(作为乙方)签订《房屋安置补充协议》，约定乙方职工优惠购房价格为3500元/㎡。2013年11月4日，被告(作为甲方)、云南省驻湛办(作为乙方)与昆明熙皓投资有限公司（以下简称熙皓公司、作为丙方）签订《房屋安置补充协议（二）》，约定甲、乙双方根据湛江市相关部门的规定，乙方职工购房的限价合同售价约5500元/㎡（以双方签订合同送有关部门批复为准），而乙方职工购房者实际承担单价为3500元/㎡，丙方补差额500元/㎡，双方暂约定差额为1500元/㎡，由此差额所产生税费由乙方职工购房者承担；乙方职工购房者（购房者名单、房号由乙方提供）须在2013年11月10日前提交给甲方，乙方确定购房的职工须在一个月内（即2013年12月10日前）到甲方售楼部签订购房意向书，并按正常购房的程序办理有关手续。原告及许文英（庭审中，原告陈述许文英系其婆婆，已于2019年3月死亡，享受购房福利的是原告本人）在前述购房者名单内，所选房号分别是1007、1010房。2014年10月24日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订两份《广东省商品房买卖合同》，编号分别是201410827、201410829，分别约定：买受人向出卖人购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1007房/1010房，建筑面积为98.62平方米/24.98平方米，价款为443790元/112410元；买受人一次性付款，签署本合同时，付清该套房的全部房款443790元/112410元。两份合同均约定：出卖人以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼的土地使用权[证号为湛开国用（2013）第17号]，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”；商品房预售许可证号为湛开预许（2013）字第013号；出卖人应于2014年11月24日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，则买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金，等等。合同中载明的房款虽为443790元/112410元，但两原告依据《房屋安置补充协议》《房屋安置补充协议（二）》依约向被告支付了上述1007房、1010房的价款394480元（4000元/㎡×98.62㎡）/99920元（4000元/㎡×24.98㎡）。被告于2014年10月24日向原告开具金额为合同中总房款443790元及112410元的发票。2015年1月13日，原告缴交了上述两套房产的契税。被告及湛江市恒悦物业服务有限公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年6月16日至2015年6月23日之间收楼。庭审中，原告陈述其购买的上述两套房产的单价是4000元，已于2015年6月收楼，于2018年已入住，涉案房屋目前处于司法查封状态。截至起诉时，被告尚未履行协助两原告办理不动产权证的义务。再查明，涉案的1007房、1010房登记的权利人均为被告，均处于查封状态。另查明，被告于2017年6月9日被吊销营业执照。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。原告作为买受人已依约履行了支付上述1007房、1010房价款的义务。按照合同的约定及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，且应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的义务。本案中，被告已履行了向原告交付房屋的义务至今尚未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未履行协助原告办理房地产权证的义务，未将涉案房屋的不动产产权转移登记至原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。现被告未提供证据证明其不履行转移不动产产权义务属于上述情形之一，故原告主张被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理上述1007房、1010房的产权证的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定及双方的合同约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告不履行协助原告办理产权登记手续的义务已构成违约，故原告主张被告支付逾期协助办理产权登记手续的违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定的交楼日期为2014年11月24日前，后被告向原告发出收楼通知书，通知原告于2015年6月16日至6月23日期间收楼，原告主张其已在上述期间内收楼，现有证据未能证明原告存在逾期收楼的情况，本院依法认定上述期间的最后一日为原告的收楼日期。根据合同约定，涉案的住宅楼1007房/1010房的违约金以已付房款394480元/99920元为基数按每日万分之二的标准自2016年6月18日（自交楼之日起的第361天）起计算至原告取得房地产权证之日止。鉴于原告主张违约金为10000元，经计算，2016年6月18日至法庭辩论终结之日2020年9月18日期间的违约金已远超10000元[（394480元+99920元）×0.0002×1523天﹥10000元]，故对于违约金，本院依其主张。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条第一、第三款、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内将办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼1007房、1010房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告周玉琴办理上述1007房、1010房的房产权证；二、被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告周玉琴支付逾期办证的违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告湛江市云建投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  周子淇人民陪审员  蒋晓薇二〇二〇年十二月三日书 记 员  陈思贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。