安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初3735号 原告：夏信鑫，男，1992年4月16日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 原告：业娟娟，女，1991年12月6日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 两原告共同委托诉讼代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。 被告：当涂县鑫昊置业有限公司，住所地安徽省当涂县青山河高新技术产业园管理委员会，统一社会信用代码91340521065226190R。 法定代表人：施新峰，公司经理。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 原告夏信鑫、业娟娟与被告当涂县鑫昊置业有限公司（以下简称鑫昊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人芮铭乐，被告委托诉讼代理人张来林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏信鑫、业娟娟向本院提出诉讼请求：1.被告鑫昊公司立即向原告夏信鑫、业娟娟交付金色里程小区1栋1层30号商业营业用房；2.被告鑫昊公司协助原告夏信鑫、业娟娟办理金色里程小区1栋1层30号商业营业用房房屋所有权证书；3.被告鑫昊公司赔偿原告夏信鑫、业娟娟逾期交付房屋违约金32058元，并按照39元/日的标准支付自2020年10月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金；4.被告鑫昊公司赔偿原告夏信鑫、业娟娟逾期办证违约金28470元，并按照39元/日的标准支付自2020年10月1日至实际交付之日的逾期办证违约金。事实与理由：原告夏信鑫、业娟娟系夫妻。2017年11月27日，两原告与被告鑫昊公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）。原告从被告处购买其开发的金色里程小区1栋1层30号商业营业用房，建筑面积为49.24平方米，房屋价款为39万元。付款方式为分期付款，两原告应在2020年2月1日前分3期支付商品房全部价款。合同签订后，原告按照约定支付了全部的购房款。双方于涉案合同第十一条、十二条中约定，被告应当在2018年3月31日前向两原告交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。至起诉之日，被告仍然未能按将案涉房产交付给两原告，被告应当支付自2018年7月1日至2020年9月30日的逾期交房违约金32058元（390000×1÷10000×822）。双方于涉案合同第二十条约定，因出卖人原因，如两原告未能在商品房交付之日起180日内取得商品房房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告应当支付自2018年10月1日至2020年9月30日的逾期办证违约金28470元（390000×1÷10000×730）。原告认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。未能按照约定履行合同义务则应承担违约责任。被告应当按照合同的约定按时履行交付房屋和办理所有权证书的义务兵承担违约责任。为维护申请人的合法权益，特具状至法院，请求依法判如所请。 鑫昊公司辩称，1.原告购买的案涉商业用房于2018年3月31日前已具备合同约定的交付条件，原告未能办理收房相关手续，案涉房屋自2018年3月31日起一直处于可交付状态；案涉商业用房在合同约定时间内已具备办证条件，原告未收房、也未协助办证。2.双方合同约定交房时间为2018年3月31日前，但至本案开庭，近三年时间，原告始终未能至现场办理交房手续，也从未过问过房屋交付情况，其故意不办理交房手续，企图通过诉讼方式取得违约金，属于恶意诉讼、虚假诉讼。3.原告故意不办理收房手续，存在明显故意，存在明显过错，双方合同约定交房时间为2020年3月31日，此时原告有义务办理交房手续或了解询问相关交房情况。原告不得恶意主张违约责任。4.案涉商铺相邻房屋均在2018年3月31日前具备交付条件，相应购房业主已在合同约定时间前后办理收房手续。案涉商铺与其他已办理收房手续商铺一样具备交付条件。5.原告第四项请求要求支付逾期办证违约金也没有事实及合同依据，原告的计算标准及依据是按照合同约定第二十条约定，但该条约定的违约责任系在商品房实际交付之日起180日内应取得所有权证书，该条的前提条件是商品房交付，案涉商铺因原告个人原因未能办理交房手续，商铺客观上未实际交付，不存在适用该条的前提条件，故原告该主张也不应获得支持。6.原告主张的违约金数额过高，商铺非答辩人原因未实际交付，原告主张违约金没有事实及法律依据，且标准也明显过高，重复主张。7.原告在支付购房款过程中存在违约情形，原告未能在合同约定的2020年2月1日前付清全部购房款，从原告提交付款收据看，其2020年2月29日还在支付房款。综上，请法庭依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：夏信鑫与业娟娟系夫妻关系。2017年11月27日，出卖人（甲方）鑫昊公司与买受人（乙方）业娟娟签订《金色里程商品房定购协议》，业娟娟定购由鑫昊公司开发建设的位于安徽省当涂县商铺，建筑面积49.24平方米，总价款39万元。双方主要约定：乙方应于2018年2月1日前付清首付款17万元，剩余22万元于2019年2月1日前付清，如有延迟则按揭。乙方签订本定购协议后，须在双方约定的时间内携带本协议及身份证原件到金色里程营销中心签订正式的《商品房买卖合同》，合同签订后认购定金将自动转为购房款，乙方按照合同约定缴清首付房款，并按照银行要求提供办理银行按揭的所有资料，尽快办理银行按揭手续。协议签订当日，业娟娟支付定金8000元，鑫昊公司出具了收据。此后，出卖人鑫昊公司与买受人业娟娟、夏信鑫就涉案房屋签订了涉案合同（预售），合同主要约定：买受人应当在2020年2月1日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款15万元应当于2018年2月7日前支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.9%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2018年2月7日，夏信鑫通过刷卡方式分别向鑫昊公司支付购房款2000元、14万元，合计142000元。2019年1月30日，业娟娟、夏信鑫通过刷卡方式向鑫昊公司支付购房款12万元。2020年2月29日，夏信鑫通过银行转账方式向鑫昊公司支付购房款10万元，业娟娟通过银行转账方式向鑫昊公司支付购房款2万元。 至2018年2月，涉案房屋已经符合交付使用条件，但当事人一直没有交接、也未办理房屋产权登记证书。 以上事实，由当事人的陈述及其提交并经庭审质证的证据材料予以佐证，足以认定。 本院认为，夏信鑫、业娟娟与鑫昊公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。 根据涉案合同约定，作为买受人的夏信鑫、业娟娟应当在2020年2月1日前分3期支付全部房款。庭审中，夏信鑫、业娟娟提供了分3期支付全部房款的证据材料，其中，第3期的付款时间为2月29日，较合同约定晚了近一个月，夏信鑫、业娟娟的解释是受今年新冠疫情的影响。本院经审查认为，今年2月份，正是新冠疫情的高峰期，也是防控最严格的时期，属于不可抗力事件。故本院对夏信鑫、业娟娟所作解释予以采信，其行为并不违反涉案合同第八条的规定；本院对鑫昊公司就此所提出的抗辩意见不予支持。夏信鑫、业娟娟要求鑫昊公司交付涉案房屋并协助办理产权证书具有合同和法律依据，本院予以支持。 根据涉案合同约定，作为出卖人的鑫昊公司应当在2018年3月31日前向夏信鑫、业娟娟交付涉案房屋，于2018年9月27日前（商品房交付之日起180日内）协助夏信鑫、业娟娟向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记。但至本案开庭审理之日，上述两件事项均未完成。对此，鑫昊公司均不持异议，鑫昊公司辩称，“原告始终未能至现场办理交房手续，也从未过问过房屋交付情况，其故意不办理交房手续”。夏信鑫、业娟娟认为，根据涉案合同约定“被告有通知原告交付房屋的义务”。本院经审查认为，鑫昊公司认可“案涉房屋于2018年3月31日前已经具备交付条件”，根据涉案合同第十一条第（二）项的规定，鑫昊公司“应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”庭审中，鑫昊公司没有提交书面通知或其他方式通知夏信鑫、业娟娟的证据材料，也没有提交关于夏信鑫、业娟娟“故意不办理交房手续”的证据材料，故本院对鑫昊公司关于“因原告个人原因至今未能办理交付手续”的抗辩意见不予采信，鑫昊公司没有履行涉案合同第十一条规定，构成违约，应当按照涉案合同第十二条规定承担逾期交付责任。同时，本院也注意到，涉案房屋为商业营业用房，但夏信鑫、业娟娟没有提交关于自2018年3月31日起，甚至在2019年1月30日向鑫昊公司交付12万元购房款时，曾向鑫昊公司主张交付房屋的证据材料；庭审中，夏信鑫、业娟娟陈述“原告曾多次向被告提出交付房屋，被告的答复始终是房款未付清，房屋不能交付”，对此鑫昊公司不予认可，夏信鑫、业娟娟也没有提交相关证据材料。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，本院确定鑫昊公司自2018年3月31日起至2019年1月30日，应当按照涉案合同第十二条规定承担逾期交付违约责任，鑫昊公司应支付给夏信鑫、业娟娟逾期交房违约金为11934元（390000元×1/10000×306天）。 根据涉案合同约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房销售管理办法》第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续。庭审中，鑫昊公司提交的相关证据能够反映其公司所建房屋已经竣工验收、符合交付使用条件，但鑫昊公司没有提交其公司已经向房地产行政主管部门报送涉案房屋相关资料的证明，也未提交其公司协助夏信鑫、业娟娟办理产权证书的证据材料。故夏信鑫、业娟娟向鑫昊公司主张逾期办证的违约责任具有合同和法律依据。本院确定，鑫昊公司自2018年9月27起（自2018年3月31日商品房交付之日起经过180日）至2019年1月30日，应当按照涉案合同第二十条规定承担逾期办证违约责任，鑫昊公司应支付给夏信鑫、业娟娟逾期办证违约金为4914元（390000元×1/10000×126天）。 关于鑫昊公司提出的违约金数额过高的搞辩意见，夏信鑫、业娟娟没有认可。本院经审查认为，该违约金的约定并不违反法律的规定，且涉案合同系鑫昊公司制作提供，鑫昊公司也未提交违约金过高的证据材料，故对鑫昊公司的该项抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起三日内将安徽省当涂县商业营业用房交付原告夏信鑫、业娟娟； 二、被告当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告夏信鑫、业娟娟办理安徽省当涂县商业营业用房所有权登记手续； 三、被告当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏信鑫、业娟娟支付逾期交房违约金11934元、逾期办证违约金4914元，合计16848元； 四、驳回原告夏信鑫、业娟娟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取657元，由原告夏信鑫、业娟娟负担474元，被告当涂县鑫昊置业有限公司负担183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  刘民俊 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  李婷婷