河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8352号上诉人（原审原告、反诉被告）：封朝鹏，男，1988年10月4日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陈国强，偃师市城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李莹，女，1988年7月14日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：孙航，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：偃师悠然乐居房产经纪有限公司，住所地：河南省偃师市城关镇槐新南路帝景花园楼下**。法定代表人：郭帅印，该公司经理。上诉人封朝鹏与被上诉人李莹、偃师悠然乐居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。封朝鹏上诉请求：1．撤销（2020）豫0381民初2247号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2．—、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审认定部分事实不清，证据不足，导致判决错误。1.2017年7月21日，三方签订《房屋买卖合同（贷款）》。依据涉案合同约定上诉人出卖的房屋位于偃师市“皇家花园”××单元××室，面积111.67平方米，买卖价格为：48.5万元。上诉人当日即依约交付给二被上诉人房屋全部的各种证件票据和买卖合同，贷款合同、钥匙等。依照合同约定在涉案合同签订后10个工作日内被上诉人李莹配合偃师悠然乐居房产经纪有限公司到相关房管部门和贷款银行办理房屋过户和贷款手续，若任何一方不按约履行合同内容即视为违约，并承担房屋实际成交价格48.5万元10%的违约金。对于合同内容真实性三方均无异议。但原审法院在认定二被上诉人是否应承担违约责任的行文中避重就轻。首先被上诉人李莹在交付应给付上诉人的首付房款24万元时，就严重违反三方合同约定，多次推迟支付首付房款，不仅逾期支付该24万元，而且在支付涉案房屋的月供贷款未按银行每月21日前支付也是一再逾期支付，至原审上诉人起诉时36个月，竟有22个月逾期，造成上诉人银行征信严重受损。截至目前被上诉人仍然未在每月21日前偿还月供贷款；其次，原审法院认定的被上诉人李莹于2019年4月8日支付给上诉人的4万元首付房款，却认定为让上诉人以该房款作为偿还月供的提前支付款项，前后矛盾。在原审法院审理中对于偃师悠然乐居房产经纪有限公司怠于履行给被上诉人李莹办理过户和贷款手续行文中，也是含糊其辞。偃师悠然乐居房产经纪有限公司依约收到上诉人前述交付涉案房屋的全部证件、票据及合同文本后相互推诿，不仅不催促被上诉人李莹及时履行首付房款款项，也不积极要求被上诉人按照合同约定的合同签订后10个工作日内办理房屋贷款和过户手续。而是收了中介费后万事大吉，对上诉人的数次催促置之不理，被上诉人李莹也一直居住在该房屋。造成三年来涉案房屋迟迟不能办理过户和贷款手续，使上诉人的实际损失持续扩大，该房屋买卖贷款合同履行中的违约和过错在于二被上诉人而非上诉人，已造成合同必须解除的情形，故要求解除合同，二被上诉人赔偿损失的原诉请求。综上所述，一审法院认定事实部分不清，证据不足，导致判决结果错误，故恳请洛阳市中级人民法院依法支持上诉人的上诉请求。李莹辩称，1．原审法院认定事实清楚，使用法律正确，应依法驳回上诉人封朝鹏的上诉请求，维持偃师市人民法院的一审判决。被上诉人李莹并没有否定三方所签订的《房屋买卖合同（贷款）》协议的效力。被上诉人对该合同的签订也予以认可。2．每个月具体归还贷款的日期被上诉人李莹不知情，其次合同并未约定贷款由被上诉人李莹归还。被上诉人共支付给上诉人40000元，每个月1400元房屋贷款，可以归还28个月。是上诉人没有归还。上诉人在银行中还有其他贷款，造成其征信受损并非因李莹的原因造成。导致逾期归还贷款的原因是上诉人的行为造成的，其应承担相应的法律后果。3．偃师悠然乐居房产经纪有限公司亦认可上诉人并未催促办理房产过户手续，并且办理房产证也需要上诉人本人办理，未办理房产过户手续时因为上诉人不配合造成的。被上诉人李莹已经支付大部分房款，且已经对所购买房屋进行装修居住，上诉人要求解除合同无道理。本案诉讼的原因是现在房屋价格上涨。贷款手续，是上诉人以种种理由拒不办理房产证。被上诉人李莹的合法权益受到侵害，在上诉人不配合办理房屋过户手续及贷款手续，过错在上诉人，不在被上诉人李莹。偃师悠然乐居房产经纪有限公司辩称，认可一审判决，请求维持原判。封朝鹏向一审法院起诉请求：1．解除封朝鹏与李莹、偃师悠然乐居房产经纪有限公司之间的《房屋买卖合同（贷款）》；2．判令李莹、偃师悠然乐居房产经纪有限公司赔偿因逾期履行合同造成封朝鹏经济损失8万元；3．本案诉讼费及其他费用均由李莹、偃师悠然乐居房产经纪有限公司承担。李莹向一审法院提出反诉请求：1．判令封朝鹏继续履行《房屋买卖合同》；2．判令封朝鹏支付李莹违约金48500元；3．本案诉讼费和反诉费均由封朝鹏承担。一审法院认定事实：2017年7月21日，封朝鹏（甲方）和李莹（乙方）、被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同（贷款），约定：“第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于皇家花园二期21栋1单元1303的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该屋。2、该房屋基本情况：房屋性质：商品房，权属证件号码：YS0019562，所有权人：封朝鹏，共有人任净净，楼层：13，总层数：26，结构：框架，建筑面积：111.67平方米。甲方所持有的该房屋的相关证件：商品房预售合同、抵押合同。第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币肆拾捌万伍仟元整（大写））485000，该房屋产权过户过程中交易服务费由乙方承担，其他相关费用由乙方承担，（该房屋产权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格以及相关机构证件办理当日所执行资费标准。）如过户／贷款过程发生不可抗力原因造成（如：洪水、、地震火灾和法律政府政策等）使该房屋无法过户且甲、乙、丙三方支付的过户／贷款费用相关部门不予退还，三方互不追究责任。在此价格下，该房屋包含的相关配套费用有：双气初装费，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第三条：中介服务费及支付甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币肆仟捌佰元整（大写）￥4800，由乙方向丙方交纳代办贷款费3000元。在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还，由约方承担全部中介服务费。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）在签订本合同后十个工作日内，甲乙双方向丙方交齐过户／贷款的相关材料，甲乙双方需配合丙方办理过户／贷款手续，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。房屋过户／贷款办理时间从签买卖契约当日起计算，全部办理时间以银行、房管局等相关部门规定为准。第五条：贷款约定1、乙方认可该房屋到贷款银行指定评估公司进行评估。2、乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款…5、乙方必须在过户完毕后无条件配合办理该房屋抵押权登记手续，若出现故意拖延或不办理情况，视其违约按合同第七条违约处理。第六条：相关事宜1、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息。就有关政策法规进行咨询，并在甲乙双方提出请求后协助甲乙双方办理产权过户及贷款手续，甲乙双方则须提供相应的合法证件。2、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明预售合同、抵押合同交于丙方代为保管，并承诺于拿到首付款腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气／煤气、暖气、有线电视、物业管理过户手续及相关费用的交接事宜。第七条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方在签订本合同时已经过该房屋共有人的一致同意，若因甲方未征得其他共有人的同意出售该房屋造成合同无效或解除，则由甲方承担违约责任。3、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向丙方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的2%作为违约金。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条：免责条款…第九条…第十条：约定其它事宜1、甲、乙双方在签订本合同时已充分了解该合同内容，并由丙方详细解释。2、若甲方由经手人代为签订合同，乙方经签字按手印即认为乙方认可甲方经手人所签合同有效。经甲乙双方友好协商，签合同当日乙方向甲方支付首付款壹拾伍万元整，2017年7月30日再支付叁万元整，2017年10月31日前交付两万圆整，共计贰拾万元整，剩余贷款贰拾肆万贰仟肆佰肆拾柒（甲方自行还2017年7月的按揭），本次还本金叁佰元整，剩余肆万贰仟贰佰伍拾元叁与过户后贷款一并交付于甲方。第十一条：合同的生效和终止1、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方备执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。如遇合同或收据丢失，应在结件单上注明。2、待该房屋过户／贷款办理完毕，由丙方通知甲乙双方结件，3个工作日内任何一方拒不签结件单，则丙方有权按合同约定将房款支付甲方，或将房产证交于乙方，并视为结件完毕，本合同自动解除。”该案涉房产至今未办理房产证。2017年7月21日，封朝鹏将双气开口费票、契税票、购房发票、维修基金票、补充协议、预售合同、借款合同交给被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司，郭帅印出具了收条，并加盖了该公司印章。现相关合同等至今还在偃师悠然乐居房产经纪有限公司处。2017年7月21日，李莹向封朝鹏转账两笔计15万元，封朝鹏向李莹出具了收条，载明收到李莹交付的购房预付款15万元。2017年8月6日李莹向封朝鹏银行转账2万元，当日封朝鹏向李莹出具了收条。2017年8月7日，李莹向封朝鹏银行转账两笔各5000元。2017年11月30日、2017年12月1日，李莹向封朝鹏网银转账各1万元。2019年4月8日，李莹向封朝鹏手机转账三笔计4万元。李莹从2017年8月21日至2020年4月22日（32个月）每月转账1400元。其中，2018年12月、2019年4月、2019年6月、2020年2月转账为24日，2019年1月、2019年9月、2019年10月、2020年3月为23日，其他为当月的20日或21日、22日。2020年5月8日封朝鹏经查询，打印征信报告一份，该报告载明封朝鹏22个月逾期还款，单月最高逾期1323元，最长逾期一个月。2020年5月1日下午，封朝鹏本人和其未婚妻任净净，李莹和其丈夫四人通话，双方谈及因涉案房屋还贷逾期且未按约过户，造成封朝鹏损失协商情况，李莹及其丈夫认可因为自己无钱无法履行合同造成逾期也同意赔偿损失等，同意通过法律程序解决。2020年5月7日、7月20日，封朝鹏和偃师市悠然乐居公司郭帅印通话，偃师市悠然乐居公司承认催促过李莹过户，涉案房屋的一切购房发票及合同相关证件均交给李莹留存。2020年5月1日上午至5月3日封朝鹏和李莹微信聊天，双方谈及房产过户及还贷每个月21日前，李莹承认每个月21号前转给封朝鹏，晚转账赔偿封朝鹏损失。一审法院认为，本案双方争执的焦点是何方违约，应否解除合同还是继续履行。关于合同的履行情况，合同约定合同签订当日李莹向封朝鹏支付首付款15万元，2017年7月30日再支付3万元，2017年10月31日前交付2万元，共计20万元，而李莹于2017年7月21日向封朝鹏支付15万元，2017年8月6日支付2万元，2017年8月7日支付1万元，2017年11月30日、2017年12月1日各支付1万元，李莹共计向封朝鹏支付20万元，李莹虽未完全按照约定的时间履行给付购房款的义务，但封朝鹏已经接受并且未表示异议，视为双方对款项的给付进行事实上的变更且双方均无异议。对该20万元房款的给付，李莹并不构成违约。对剩余贷款，合同约定过户后贷款一并交付于封朝鹏。关于案涉房产的过户，合同约定在签订合同后十个工作日内，封朝鹏、李莹双方向偃师市悠然乐居公司交齐过户／贷款的相关材料，封朝鹏、李莹双方需配合丙方办理过户／贷款手续，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。房屋过户／贷款办理时间从签买卖契约当日起计算，全部办理时间以银行、房管局等相关部门规定为准。依照该约定，由偃师市悠然乐居公司居中协调、封朝鹏与李莹双方配合办理案涉房产过户手续应为该合同应有之意。合同签订当日，封朝鹏已经案涉房产的预售合同等相关材料交给偃师市悠然乐居公司，但该案涉房产至今未办理过户手续，预售合同等相关材料至今仍在偃师市悠然乐居公司处，偃师市悠然乐居公司无证据证明该公司在此期间曾协调双方办理房产过户手续，一方或者双方不予配合，致使房产过户手续未能完成，现案涉房产的相关材料仍在该处，并未归还封朝鹏，让封朝鹏与李莹双方办理过户手续，其对双方未能办理过户手续负有过错，应当承担相应的违约责任。但封朝鹏与被告，尤其是李莹，对房产过户在长达近3年的时间里态度消极，均应负有相应责任。关于剩余房款，合同约定过户后贷款一并交付于封朝鹏。但由于并不归责于封朝鹏与李莹的原因，至今案涉房产未能办理过户手续，李莹因此无法以该房产办理贷款，对剩余房款未给付，李莹不构成违约，不应承担违约责任。合同约定，偃师市悠然乐居公司协助封朝鹏与李莹双方办理产权过户及贷款手续，根据合同约定，剩余房款的给付条件即是办理过户手续后，李莹贷款给付，故偃师市悠然乐居公司对未办理贷款负有责任。关于封朝鹏征信出现问题李莹是否负有责任。封朝鹏在合同签订后即将预售合同、抵押合同等交付偃师市悠然乐居公司保管，其无证据能够证明其明确告知李莹每月还贷的时间，李莹从2017年8月21日至2020年4月22日每月向封朝鹏转账月贷数额，时间为每月的20日、21日、22日、23日、24日不等，多数为每月的21日，在此期间封朝鹏均每月接受李莹转款，现封朝鹏无证据能够证明在此期间曾就每月转款时间明确要求李莹；且李莹2019年4月8日向封朝鹏转账4万元，封朝鹏可就该款每月偿还按揭贷款，而并不因李莹未在每月应还款时间转款而造成其逾期还款。故李莹对封朝鹏逾期还款造成征信受影响不负有责任。综上，封朝鹏与李莹签订房屋买卖合同后，李莹即按合同约定给付了首付款及其他款项，具有履行诚意及相应履约行为，并不构成违约，封朝鹏诉求解除合同不予支持。李莹未给付剩余购房款的原因系因双方及偃师市悠然乐居公司未办理案涉房产过户手续及贷款手续，对此三方均负有责任，偃师市悠然乐居公司责任最大，李莹次之，封朝鹏再次之。封朝鹏诉求被告赔偿逾期履行合同的损失8万元，其提供的证据不足，对封朝鹏的损失，因其办理房产证及过户手续、李莹办理贷款均需一定时间，在该时间段内要求被告承担逾期付款的责任于理不合，其损失以剩余未给付房款19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，偃师市悠然乐居公司承担50%，李莹承担30%。除此之外，李莹在未完全付清全部房款之前，仍应按月给付封朝鹏每月按揭贷款数额。李莹反诉要求封朝鹏支付违约金48500元，因封朝鹏不构成违约，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、李莹于判决生效后五日内给付封朝鹏损失（以19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的30%；二、偃师市悠然乐居公司于判决生效后五日内给付封朝鹏损失（以19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%；三、驳回封朝鹏的其他诉讼请求；四、驳回李莹的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取900元，由偃师市悠然乐居公司负担300元，李莹负担400元，封朝鹏负担200元，反诉受理费506元，由李莹负担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，本案所涉房屋封朝鹏至今未办理房屋所有权证书，该房屋系上诉人封朝鹏贷款购买，现封朝鹏银行贷款仍未还清。三方当事人签订合同后，李莹与封朝鹏口头约定，由李莹先行代封朝鹏偿还银行贷款。本院认为，案涉合同约定由李莹支付上诉人首付款20万元，李莹已经全部支付，李莹虽未完全按照约定的时间履行给付购房首付款的义务，但封朝鹏已经接受并且未表示异议，应视为双方对款项的给付进行了事实上的变更，并未构成根本违约。在封朝鹏未还清案涉房屋贷款前，实际上也无法办理案涉房屋的过户手续。三方签订合同后，李莹与封朝鹏口头约定先由李莹代封朝鹏偿还之前的贷款，但三方对后续房屋款项如何支付并未进行重新约定，造成目前的现状各方均有责任，鉴于上述情况，李莹未能按照合同约定支付剩余房款，并不构成根本违约，上诉人要求解除案涉购房合同的上诉理由，不能成立，本院不予支持。李莹在案涉房款付清前，仍应按照其与封朝鹏的口头约定，按封朝鹏每月应还的贷款数额，每月向封朝鹏支付。综上所述，封朝鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初2247号民事判决第一、三、四项；二、变更河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初2247号民事判决第二项为：偃师悠然乐居房产经纪有限公司于判决生效后五日内给付封朝鹏损失（以19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%。一审案件受理费减半收取900元，由偃师悠然乐居房产经纪有限公司负担300元，李莹负担400元，封朝鹏负担200元，反诉受理费506元，由李莹负担。二审案件受理费1800元，由上诉人封朝鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  祖 萌审 判 员  王 睿审 判 员  衡宏波二〇二〇年十二月二十八日代书记员  郭海涛