山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初6770号原告：泰安市戴维斯物业管理有限公司，住所地泰安市泰山区望岳西路**。统一社会信用代码91370902310485090R。法定代表人李传宁，经理。委托诉讼代理人：贾文成，山东泰山法正律师事务所律师。被告：山东高新迪尔投资有限公司，住所地济宁市凌云路东（六合饲料公司南）。统一社会信用代码9137080079342486Q。法定代表人吕学全，董事长。委托诉讼代理人：杨志严，男，该公司法务专员。原告泰安市戴维斯物业管理有限公司与被告山东高新迪尔投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安市戴维斯物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年4月至2021年1月物业服务费147951.36元、车位管理费17100元，共计165051.36元，并按每日3‰支付自2020年4月23日至实际付清之日的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月23日，原告与被告签订了《泰山国际金融中心前期物业服务合同》，约定由原告为被告坐落在泰山国际金融中心AB栋1401-1409、1601-1609、B911、1211、1213等33套面积共计4858.22平方米的房产及38个车位提供物业服务。合同对物业服务内容、标准进行了约定，并约定物业服务费由被告按物业建筑面积缴纳，具体标准为3.6元每月每平方米，车位管理费为50元每个每月，缴费时间为按合同季缴纳，被告应在交费合同季的当月5日之前履行缴纳义务，若被告违反合同约定迟延缴纳物业管理服务费用的，按照应交纳费用总额的千分之3每日向乙方支付违约金。合同签订后，原告依约提供物业管理服务，但被告仅支付了至2020年4月22日的物业费及车位管理费。截止起诉之日，被告已欠原告三个合同期的物业管理费及车位管理费至今未付。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所诉。山东高新迪尔投资有限公司辩称，根据住宅物业服务收费管理实施办法的规定，房屋交付后空置半年以上物业服务费按照物业服务收费标准的百分之七十交纳，合同另约定的从其约定。在我们和原告之间的物业服务合同经过我们双方协商确定交纳物业服务费，按照标准的百分之八十交纳，实际上我们也是按照双方的约定来交纳的。截止到目前我们已经将所有的物业服务费全部交纳完毕，原告的诉讼请求已经没有事实和法律依据，要求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《泰山国际金融中心前期物业服务合同》一份，约定：甲乙双方就泰山国际金融中心物业范围内AB栋1401-1409、1601-1609、B911、1211、1213、1217、1810-1812、616、1818、1910、2012-2016号物业管理服务事宜，订立本合同，房屋面积4858.22平方米；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，写字楼/商业3.6元/月/平方米，以上物业服务费包括电梯运行费及检测费，不包括大中修费用；甲方应于签订本合同后于2019年4月份开始交纳物业管理服务费用，甲方在物业分期交付使用期间、入住装修期间未投入使用的物业为空置物业，从签订本合同日起二个月内的空置物业（已售出未入住），其物业服务费用按80%交纳，到期按全额物业服务费交纳；物业服务费用写字楼按合同季交纳，甲方或物业使用人应在交费合同季的当月5日之前履行交纳义务；地下停车位属于开发企业所有，委托物业公司管理，车位租赁人按500元/个/月标准向乙方交纳车位租赁费，车位管理费按50元/个/月标准缴纳；甲方违反本合同约定延迟交纳物业管理服务费用的，按照应交纳费用的3‰/每日向乙方支付违约金；合同还约定了甲乙双方的权利义务、物业服务内容与质量标准等事项。原被告双方均认可签订合同后被告未实际入住，上述房屋一直处于空置状态，38个车位一直挂着被告公司牌子，但被告一直未使用。原告提交山东泰山法正律师事务所律师函一份及EMS邮寄单一份，用以证明2020年8月31日就2020年4至2020年8月27日的物业费、车位管理费及违约金向被告催要。被告称未收到该通知。经查，该EMS邮寄单投递结果显示为拒收。2020年11月4日，被告向原告转账75000元，2020年11月16日，被告向原告转账80270.1元，备注内容为物业费，两笔款项共计155270.1元。被告提交自行制作的物业费明细表一份，用以证明已经根据合同约定和原告要求将2020年4月至2021年4月的全部物业费交纳完毕，不欠原告任何物业服务费。原告则对此不予认可，称被告欠付物业费和车位管理费共计165051.36元，截止2020年11月4日的物业费违约金为53558.39元，车位管理费违约金为6192元，被告汇款未能足额支付原告的诉求，双方未约定按80%标准收费。另查明，被告将涉案物业中的B东616号房屋对外出租，面积291.82平方米，被告不欠付房屋的物业费。原告于2020年10月29日向本院提起诉讼，案件转入分调裁系统进行调解，后调解未果。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容行使自己的权利，履行自己的义务。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理控制的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其他物业公共服务费收费标准由物业服务企业或者物业使用人另行约定。涉案物业应属于写字楼而非普通住宅，双方应当按照双方约定的收费标准收取物业费，故被告应当按照约定全额交纳物业费。被告虽辩称双方已经商定按照物业费百分之八十标准收取空置期间的物业费，但未提交证据予以证实，且原告对此不予认可，本院对此辩称理由不予采信。根据原、被告双方签订的前期物业服务合同约定，被告应当按照合同季交纳物业服务费用，故截止原告起诉之日即2020年10月29日，被告已拖欠原告2020年4月23日至2021年1月22日期间的物业费，被告拥有物业面积4858.22平方米，扣除已对外租赁的B东616号房屋的291.82平方米，被告每月应交纳物业费16439.04元，计算后被告应交纳物业费147951.36元。关于逾期交纳物业费的违约金数额，原告自愿计算到2020年11月4日，本院予以确认，双方合同约定交费合同季的当月5日之前履行交纳义务，但双方约定的违约金数额按照日千分之3标准计算明显过高，本院依法确定违约金标准为2020年4月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍即5%（3.85%乘以1.3）计算，故2020年4月23日至7月22日的物业费49317.12元应自2020年4月6日起算违约金，数额为1452.12元；2020年7月23日至2020年10月22日的物业费49317.12元应自2020年7月6日起算违约金，数额为828.8元，2020年10月23日至2021年1月22日的物业费49317.12元应自2020年10月6日起算违约金，数额为198.64元，以上违约金共计2479.56元。《山东省物业服务收费管理办法》第二十三条，使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费……车位未停放机动车的，免收停车服务费。原告收取的车位管理费实际系停车服务费，因双方均认可被告并未实际使用停车位，故不应再收取车位管理费，对原告主张被告应当交纳车位管理费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应该支付2020年4月23日至2021年1月22日期间的物业费147951.36元及违约金2479.56元，共计150430.92元，被告在原告起诉后已缴纳155270.1元，已经超出上述应交纳的物业费和违约金，超出部分可以自行计入下一季度物业费。被告辩称已经缴纳物业费至2021年4月22日的理由，与事实不符，本院对此不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告泰安市戴维斯物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1801元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇二〇年十二月十四日书记员  苗 兵