四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3426民初1679号 原告：夏春元，男，1961年2月23日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址：云南省昆明市西山区，现住会东县。 原告：吴宏玲，女，1974年12月27日出生，汉族，四川省会东县人，身份证住址：四川省会东县，现住会东县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘清平，男，四川民赞律师事务所律师，代理权限，一般代理。 被告：会东金信物业管理有限公司（以下简称:金信物业）。 住所地：会东县金江街道办事处水帘巷东段**，统一社会信用代码：91513426MA62HBQR97。 法定代表人：胥尚华，执行董事职务。 委托诉讼代理人：郑世林，男，1976年6月8日出生，汉族，四川省会东县人，住所地：四川省会东县乌东德镇麻栎村****，代理权限，特别授权。 原告夏春元、吴宏玲与被告会东金信物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理立案后，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告夏春元、吴宏玲及委托诉讼代理人刘清平，被告委托诉讼代理人郑世林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告履行物业合同，排除原告管道堵塞问题；2.请求判决被告赔偿原告损失64476.00元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系会东县鲹鱼人家小区物业管理部门，原告系该小区3栋1单元3-2号业主，原告入住后，其主卧中的卫生间下水道主排污管经常发生堵塞。自2020年1月20日以来，共发生了7次堵塞，造成原告家中被淹，损失惨重，同时也严重影响了该单元全体业主的主卧卫生间的正常使用，每次发生堵塞后，原告都向被告进行了反应，要求被告按物业管理合同的约定，履行好维修、养护和管理，排除原告的管道堵塞问题，但被告每次都是草率处理，并未采取有效的解决方案给予排除，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判决支持原告的上述诉讼请求为谢。 原告为支持其诉讼请求，向我院提交下列证据： 一、《商品房买卖合同》一份----证明原告是会东县鲹鱼人家小区的住户。 二、鲹鱼人家小区1-5号楼第二届业主委员会与会东金信物业管理有限公司于2020年1月签订的《物业服务合同》1份----证明被告系该小区的物业管理公司，是适格的当事人，被告未按照服务合同的规定履行维护维修工作，特别是未按合同的第二章第4、5、6条的规定履行维修维护管理职责。 三、会东县嘉苑物业管理有限公司财务发票2张----证明从2017年至2019年原告按时缴纳了各项费用，履行了自己的义务，由于2020年经常发生堵塞暂时未交物业费。 四、会东金信物业管理有限公司《通知》1份、《告知书》1份----证明原告家中发生堵塞的情况被告是知情的，但被告方没有采取有效的治理方式，只是做了一些治标不治本的事情才导致原告家多次发生堵塞。 五、照片10张----证明原告家中发生堵塞后，屋内受损的情况，造成了墙面、家具和木地板等严重损坏。 六、会东盛远装饰有限责任公司维修价格评估明细表1份----证明原告家中发生堵塞造成家具、墙面、木地板的损坏及后续维修费用需要64476元。 被告对原告所举的第一组、第三组证据均无异议。我院对该二组证据予以采信。 被告对原告所举的第二组证据鲹鱼人家小区1-5号楼第二届业主委员会与会东金信物业管理有限公司于2020年1月签订的《物业服务合同》异议认为“原告家每次堵塞我们都积极处理了的，它牵扯的是硬件设施问题，管道是L型设计，每次疏通后过不到多久再次发生堵塞的原因是管道的设计和施工上存在问题，我们也与开发商、业委会等开专题会讨论过的，我们只是物业服务行业做不到去改管道，施工硬件有残缺我们也无能为力”。我院认为，该合同系小区业委会与金信物业签订的，对该小区的全体业主及物业公司均有约束力，故对该分证据我院予以采信。 被告对原告所举的第四组证据会东金信物业管理有限公司《通知》、《告知书》异议认为“停水是有效的处理办法，先停水再疏通是有效的处理办法，关于这个堵塞我们公司特意买了1万多的疏通器我们积极处理了此事的”。原告的第四组证据系被告金信物业为处理原告家中被淹后告知其他业主的相关事项，且加盖有金信物业的印章，故对上述证据，我院予以采信。 被告对原告所举的第五组证据照片，异议认为“待核实，我没有在现场也没有照片来对比，不能反映原告所述的情况”。我院庭审后，组织物业公司、小区业委会及原告到原告住宅现场查勘，并与原告提交的照片对比，可以确认原告提交的照片系原告家中被淹后所拍摄，故对该组证据予以采信。 被告对原告所举的第六组证据会东盛远装饰有限责任公司《维修价格评估明细表》异议认为“对价格不专业，待核实”。从我院现场查勘被损失物品情况并结合装饰公司对受损物品维修报价情况，该预估维修价格较为合理，且被告以“对价格不专业，待核实”为由，在判决作出前没有提供证据证明原告提供的维修价格存在不合理情况，故对被告的该辩解事由，我院不予采信。 被告答辨称，一、本案应是侵权责任纠纷，而非物业服务合同纠纷：（1）答辩人没有任何侵权行为，并非适格被告；（2）被答辩人损失应由直接侵权责任人来承担；（3）被答辩人所述的排污管发生堵塞，其堵塞原因及实际情况是案涉排污管道弯度不合理、坡度不够、水平距离过长，管道设计或施工有缺陷，因缺陷才导致了排污管经常堵塞，因此造成的损失不应当由物业负责。二、若本案经过审理后认为系物业合同纠纷，答辩人整个过程中没有违约行为，被答辩人要求答辩人承担赔偿责任无事实和法律依据，答辩人已经尽到了物业管理服务职责，不应承担赔偿责任：（1）答辩人已经履行了合同约定义务，履行了合同约定的维护和管理的义务，在知道被答辩人家出现堵塞后及时进行了应急处理，答辩人没有违约行为，不应对被答辩人的损失承担赔偿责任；（2）排污管道堵塞一事，答辩人作为物业已经积极配合被答辩人处理，只要接到被答辩人通知，就立即采取了有效措施，及时安排专业疏通人员进行了管道疏通，解决了堵塞问题，疏通后至今，该管道并未发生堵塞情况，答辩人已经尽到物业管理服务义务；（3）排污管道堵塞非答辩人公司的原因，并不存在管理上的失职；（4）出现堵塞之后答辩人积极联系业委会、相关单位和本栋本号使用该下水道业主召开专题会议，本着三方通力协作，尽快查出问题并及时消除隐患的思路，已多次请三方一起协商解决此事。三、被答辩人对其因排污管道堵塞而遭受的损失负有举证义务，被答辩人的实际受损金额应当由具有相应鉴定资质的鉴定机构予以鉴定，若未向法庭出示相关鉴定意见，则属被答辩人举证不力，应当驳回被答辩人的诉求。综上所述，现被答辩人所述案涉管道并未堵塞，答辩人已经尽到物业合同约定的维护和管理的义务，答辩人欲排除其管道堵塞的根本问题，答辩人并非本案适格的被告，应当向案涉房屋相关责任人主张权利，故，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩意见向本院提交下列证据： 一、鲹鱼人家小区物业管理处《会议记录》3份----证明在原告家中发生堵塞后我公司开会研究积极寻找处理办法。 二、照片打印件4页----证明原告住宅发生堵塞后，我公司实施疏通的真实情况。 对被告提交的第一组证据鲹鱼人家小区物业管理处《会议记录》原告异议认为“会议记录记载了曾经被告方讨论过堵塞的问题但一直未按照物业管理合同采取维修维护，只停留在会议记录的纸面上并没有实际履行管理职责，会议记录后并未对我方采取有效的措施”。 对被告所举的第二组证据照片打印件4页，原告异议认为“照片不能达到被告尽职解决了问题，是他们的职责，不能达到他们的证明目的”。 对被告所举的上述二组证据，系物业公司为正常进行物业服务及原告家中被水浸泡后，商议进行管理及采取相应措施的记录，且原告在庭审中也认可被告采取了疏通等措施，故对被告提交的上述二组证据我院予以采信。 对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对有异议的证据，本院结合全案其他证据予以综合分析认证。根据原、被告陈述、辩论及无异议证据，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 原告夏春元、吴宏玲系夫妻关系，二原告购买鲹鱼人家，住房号：3-1-302。2020年1月金信物业与鲹鱼人家小区第二届业主委员会签订《物业服务合同》，该合同中对物业服务内容、物业服务费用、双方权利义务，合同期限、合同的解除和终止等进行了书面约定。2020年1月至8月，原告住房内因卫生间下水道堵塞，致污水多次从马桶溢出，造成原告室内木地板、家具、墙纸、门及门套等受损。原告向被告报告堵塞后，也进行了研究并采取了相应的疏通措施。并就原告屋内损失进行协商，但未达成赔偿。 2020年11月，原告向我院诉讼金信物业，请求:1.判决被告履行物业合同，排除原告管道堵塞问题；2.由被告赔偿原告损失64476.00元；3.由被告承担本案诉讼费。 本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。鲹鱼人家小区业委会与被告签订的《物业服务合同》对包括原告在内的全体业主均有效力，业主与物业公司均应按该合同约定履行自己的义务。该合同性质属于物业管理服务合同。根据该物业合同第二章（物业服务内容）第五条：共用设施设备的日常维修、养护和管理、共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明。第六条：共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护和管理，包括：道路、化粪池、泵房等。原告卫生间的上下水管道不是仅其个人使用，是该栋房屋的所有业主共用的，故属于该合同第五条约定的共用设施设备，根据第五条、第六条的约定，被告金信物业公司有对该管道进行维修、养护、管理的责任。本案中原告屋内的管道发生堵塞，造成污水通过马桶溢出，金信物业虽多次疏通，但至今仍未彻底、完全的根治堵塞，至原告不能正常使用马桶是本案不争的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求物业公司继续履行合同、采取疏通等补救措施，符合上述司法解释的规定，故我院予以支持。 原告请求被告赔偿被水浸泡后，屋内物品的损失费用，如何计算。 根据上述司法解释的规定，原告请求物业公司赔偿损失，符合司法解释的规定，原告为支持其赔偿损失的诉讼请求，向我院提交了装饰公司对受损物品价格的评估表，而被告仅以对评估的价格“不专业、待核实”为由进行辩解，也未提交相反的证据。故被告的该项辩解意见，我院不予采纳。但我院考虑原告的价格评估表，仅是预算性质，原告也未实际对受损物品进行修复，该价格评估表与修复时实际产生的价格可能不相一致；且被告在原告报告了堵塞情况后，也多次采取了相应措施，只是未找到发生堵塞的根源问题，未能彻底根治堵塞，使业主不能正常使用马桶，不是不履行物业服务合同。民事自由裁量权是法官在民事审判活动中，在法律规范或法无明文规定的情况下，运用自由心证，结合自身经验和法律理性，发挥司法能动，对案件进行合理判断和认定，对法律适用作出正确的选择，公正、公平作出裁判的权利。故根据本案实际情况，我院认为由被告赔偿原告30000元较适宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定判决如下： 一、限被告会东金信物业管理有限公司于本判决生效后十五日内，排除原告夏春元、吴宏玲在鲹鱼人家小区内房屋（3栋1单元3层302号）管道堵塞。 二、限被告会东金信物业管理有限公司于本判决生效后十五日内，赔偿原告夏春元、吴宏玲财产损失30000元。 三、驳回原告夏春元、吴宏玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1412元，减半收取共计706元，由被告会东金信物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 汤 健 二〇二〇年十二月十六日 书记员 郑国燕 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。