山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终1024号 上诉人（原审原告）：杜文亮，个体经营者，住太原市。 委托诉讼代理人：徐标，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈新亚，住本市。 委托诉讼代理人：翟吉明，山西晋泉律师事务所律师。 原审第三人：陈洋洋，住平定县。 上诉人杜文亮因与被上诉人陈新亚、第三人陈洋洋案外人执行异议之诉一案，不服阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜文亮的委托诉讼代理人徐标，被上诉人陈新亚的委托诉讼代理人翟吉明，第三人陈洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原判查明，2019年6月13日一审法院对陈新亚与陈某、葛某、陈洋洋民间借贷纠纷一案作出（2019）晋0302民初967号民事调解书，确认：陈某向陈新亚借款28万元，陈某于2019年6月16日前归还陈新亚借款28万元，利息自2014年12月3日开始按月息2分计算至实际履行完毕为止；陈某、葛某、陈洋洋向陈新亚借款50万元，后归还陈新亚17万元，尚欠33万元，陈某、葛某、陈洋洋于2019年6月16日前归还陈新亚借款33万元，利息自2015年10月7日开始按月息2分计算至实际履行完毕为止。该调解书生效后，陈某、葛某、陈洋洋未履行生效法律文书确定的义务，陈新亚向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年10月21日依法查封登记在陈洋洋名下位于太原市××区在陈洋洋名下位于太原市××区房屋一套，并于2019年11月11日向陈洋洋发出（2019）晋0302执恢113号公告，责令其在2019年11月15日前腾出涉案房屋。2020年1月16日案外人杜文亮向一审法院提出异议，要求停止对涉案房屋位于太原市××区房屋的强制执行。2020年4月29日一审法院作出（2020）晋0302执异8号执行裁定书，驳回原告的异议请求。2020年5月13日原告向一审法院提起诉讼。 另查明，2016年4月16日原告向第三人陈洋洋转账150000元，同日第三人陈洋洋出具收到原告购买××小区41-2-1001号定金50000元及××小区41幢2单元12层1201号住房定金100000元收款收据一份。2016年4月17日原告与第三人陈洋洋及居间方山西××公司三方共同签订房屋买卖协议，约定原告以950000元购买第三人陈洋洋所有的位于太原市××区的位于太原市××区房屋一套。原告于2016年4月17日向第三人陈洋洋转账350000元，同日第三人陈洋洋出具收到原告购房款750000元收款收据一份。原告于2016年4月18日向第三人陈洋洋转账290000元，于2016年4月19日向第三人陈洋洋转账860000元，第三人陈洋洋于2019年1月15日出具收到原告购房款100000元收条一份。第三人陈洋洋于2018年12月13日办理了位于太原市××区房屋产权登记，不动产权证书号：晋（2018）太原市不动产权第××号，房屋所有权人为陈洋洋。2019年1月15日原告与第三人陈洋洋在太原市城北公证处办理了公证，公证书确认：房屋所有权人陈洋洋全权委托杜某（原告父亲）代理其与买受人签订书面房屋买卖合同、履行该房屋买卖合同的所有内容，包括但不限于申请办理房屋交易有关的所有手续并签署相关文件；申请办理不动产转移登记等一切相关事宜。委托期限至办理公证之日至2020年1月15日止，但2019年10月21日一审法院查封该涉案房屋时，原告一直未办理涉案房屋产权转移登记手续。 庭审中，原告称，2016年4月17日原告与第三人陈洋洋及居间方山西××公司三方共同签订房屋买卖协议，约定原告以950000元购买第三人陈洋洋所有的位于太原市××区的位于太原市××区房屋一套；同日原告还购买了魏某名下位于太原市××区住房一套，该房屋购房款为900000元，原告将该两套房屋的购房款共计1850000元全部给付第三人陈洋洋，其中原告于2016年4月16日向陈洋洋转账150000元，于2016年4月17日向陈洋洋转账350000元，于2016年4月18日向陈洋洋转账290000元，于2016年4月19日向陈洋洋转账860000元，于2018年12月19日、2019年1月15日分别给付陈洋洋现金各100000元；原告从2016年5月开始占有使用涉案房屋，并一直居住至今；原告与陈洋洋于2019年1月15日在太原市城北公证处办理了公证，陈洋洋委托买受人即原告的父亲杜某代其申请办理不动产转移登记等一切相关事宜，该涉案房屋未过户至原告名下，原告不存在过错，要求判令不得执行位于太原市××区房屋，并依法确认位于太原市××区房屋归原告所有。原告针对其上述诉讼请求提供了身份证复印件、房屋买卖协议、购房定金协议、佣金协议书、原告转账支付第三人陈洋洋购房款的银行交易流水明细（中国银行、晋商银行）；第三人陈洋洋收到全部购房款出具的收据；原告交纳水费、电费、物业费、天然气等费用收据及支付凭证；委托书、公证书及原告父亲杜某出具的情况说明和证人证言。被告对原告提供的身份证复印件、公证书无异议，对原告提供的其他证据均有异议，辩称2016年4月16日原告给付第三人陈洋洋定金，双方已经达成购房合意，2016年4月17日原告与第三人陈洋洋签订房屋买卖协议购买涉案房屋，同日原告又购买魏某房屋，两套房屋价款1850000元，原告将购买魏某房屋购房款转账给付第三人陈洋洋不符合常理，2016年4月17日原告仅仅转账给付第三人陈洋洋350000元，而第三人陈洋洋于同日出具收到购房款750000元收据有悖常理，原告向第三人陈洋洋转账的时间、次数、金额不符合购房的交易习惯，对原告购买涉案房屋的真实性存疑；在没有签订中介协议前，原告就提前给第三人陈洋洋转账付款也有悖常理，是第三人陈洋洋有意逃避债务、转移财产；原告提供的证据不能证明原告已经合法购买、占有涉案房屋；2019年1月15日第三人陈洋洋全权委托原告父亲杜某代其申请办理涉案房屋不动产转移登记，但直到2019年10月21日法院查封涉案房屋时，原告仍然没有办理，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，原告提起的案外人执行异议申请已被人民法院裁定驳回，要求依法驳回原告的诉讼请求。被告提供了借款时陈洋洋抵押的商品房买卖合同、业主临时管理规约。第三人陈洋洋对原告提供的证据无异议，对被告提供的证据有异议，原告对被告提供的证据无异议，但坚持其诉讼请求。 原判认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，原告主张其与第三人陈洋洋签订的房屋买卖协议合法有效；原告已按照协议约定全部支付了购房款，并实际占有涉案房屋至今；该涉案房屋未过户至原告名下，原告不存在过错，要求判令不得执行位于太原市××区房屋，并依法确认位于太原市××区房屋归原告所有。鉴于原告提供的支付购房款的银行交易流水明细与第三人陈洋洋出具的收款收据时间、次数、金额不符，不符合正常房屋买卖的交易习惯，原告提供的证据不能证明原告已经合法购买、占有使用涉案房屋；签订房屋买卖协议后原告有条件办理涉案房屋过户登记手续而不办理，2019年1月15日第三人陈洋洋全权委托原告父亲杜某代其申请办理涉案房屋不动产转移登记事宜，但直到2019年10月21日查封涉案房屋时，原告仍然没有办理涉案房屋过户登记手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，现原告对执行标的位于太原市××区的位于太原市××区房屋不享有足以排的位于太原市××区除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：驳回原告杜文亮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杜文亮负担。一审判决送达后，杜文亮不服，向本院提起上诉。 上诉人杜文亮上诉请求撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：上诉人于法院查封前与出卖人订立书面合同，交付全部房款，实际占有涉案房屋，且出卖人委托办理房屋过户的期限内，人民法院予以查封房屋，并非一审认定的上诉人有条件办理过户而不办理，况且法律无明确规定房屋具备过户条件时应当多长时间内办理属于合理的期限。另，陈新亚与陈洋洋的民间借贷纠纷在2019年才作出民事调解书，但上诉人与陈洋洋的房屋买卖法律关系在2016年就已形成。 被上诉人陈新亚辩称，杜文亮年仅三十多岁即于2016年4月17日购买陈洋洋、魏某两套房屋，价值185万元，明显不合理，购房真实性存疑。杜文亮向陈洋洋转账的次数、金额等也不符合购房的交易习惯。另。委托书办理房证时已具备过户条件，陈洋洋委托杜文亮之父杜某为其代理人办理过户，足以证实上诉人对办理过户一事是消极拖延，迟迟不办，未办理过户是上诉人的原因，上诉人不存在优先权，且本案存在转移财产的嫌疑，不能排除强制执行。 第三人陈洋洋述称，房屋买卖是事实。 二审审理查明，2016年4月16日，杜文亮与陈洋洋及山西××公司订立《购房定金协议》两份，2016年4月17日，订立《房屋买卖协议》两份，约定杜文亮以95万元购买陈洋洋所有的太原市××区房屋及以90万元购买魏某所有的同小区同单元1001号房屋。该两套房屋房款交付情况为：2016年4月16日，杜文亮以银行转账方式交付定金15万元；2016年4月17日以银行转账方式支付35万元；2016年4月18日以银行转账方式支付29万元；2016年4月19日以转账方式支付86万元；2018年12月19日、2019年1月15日以代缴契税、转账、现金方式各支付10万元，共计185万元。以上事实，有杜文亮一、二审提交的《购房定金协议》、《房屋买卖协议》、定金及房款交付的银行交易流水、收据、契税《税收完税证明》、微信转账记录等为据，足以证实。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，执行法院2019年10月21日查封案涉房屋前，杜文亮已与陈洋洋签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款并实际占有执行标的物，虽未办理过户登记，但出卖人陈洋洋委托杜某代为办理房屋过户事宜的期限为2019年1月15日至2020年1月15日，此期间内执行法院查封致房屋过户未能办理，不应认定为系买受人自身原因未能办理过户登记。另，杜文亮与陈洋洋就执行标的物的房屋买卖始于2016年，以银行转账方式支付大部分房款的时间均早于陈新亚与陈洋洋民间借贷纠纷诉讼、执行时间，不能认定为存在转移资产规避执行行为。关于上诉人一审确认执行标的物所有权的诉请，因该不动产尚未依法办理物权变更登记，故该诉请本院不予支持。综上，上诉人对案涉执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利，其上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销阳泉市城区人民法院（2020）晋0302民初635号民事判决； 二、不得执行太原市××号（××小区）41幢2单元12层1201号房屋； 三、驳回上诉人一审中的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人陈新亚负担。 本判决为终审判决。 审判长  张瑞文 审判员  郭永生 审判员  任晓辉 二〇二〇年十二月十六日 书记员  李海旭