北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14325号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1。法定代表人：彭昆，执行董事。。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泽玛克新能源科技有限公司，住所地北，住所地北京市朝阳区霞光里**院**楼**705v>法定代表人：傅敏燕，执行董事。委托诉讼代理人：高新雁，女，北京泽玛克新能源科技有限公司员工。委托诉讼代理人：王昊，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭亮，男，1977年7月18日出生，住吉林省敦化市.委托诉讼代理人：李素莉，北京市东卫律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人北京泽玛克新能源科技有限公司（以下简称泽玛克公司）、彭亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初21661号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人幼狮公司的委托诉讼代理人陈伟，被上诉人泽玛克公司的委托诉讼代理人高新雁、王昊，被上诉人彭亮的委托诉讼代理人李素莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幼狮公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判幼狮公司不退还泽玛克公司支付的押金41984元；泽玛克公司支付未提前通知退租的租金补偿41984元。事实和理由：1.一审未查清泽玛克公司违约事实。2019年9月7日，泽玛克公司应支付下期三个月的租金，但其以各种理由不予支付，此前泽玛克公司对支付房屋租金从未提出过异议。幼狮公司没有传真，没有收到过泽玛克公司发送的文件。2.幼狮公司的转租期限覆盖了泽玛克公司的租金截止日，且幼狮公司与曹某之间的合同实际履行到2019年9月27日，在此之前幼狮公司未丧失转租权，泽玛克公司仍没有支付房租。3.泽玛克公司诚信度很低，经常违约，曾在2019年3、4月因违约提出退租并要求退还押金、租金，幼狮公司并未追究其违约责任。泽玛克公司辩称，同意一审判决，不同意幼狮公司的上诉请求。彭亮辩称，同意幼狮公司的意见。泽玛克公司向一审法院起诉请求：1.解除泽玛克公司与幼狮公司之间的房屋租赁合同。2.判令幼狮公司、彭亮连带返还押金41984元。3.判令幼狮公司、彭亮连带支付违约金41984元。幼狮公司向一审法院提出反诉请求：1.判令泽玛克公司支付2019年9月28日至10月15日的房屋占有使用费，共计13043.88元。2.判令泽玛克公司支付未提前通知退租的租金补偿41984元。3.判令泽玛克公司支付2019年9月22日至工商注册实际迁出涉案房屋之日止的房屋租金，按照每日房屋租金724.66元计算。一审法院认定事实：2018年6月26日，甲方（出租方）曹某与乙方（承租方）泽玛克公司、丙方（资产管理方）幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定泽玛克公司承租涉案房屋，租期自2018年6月28日至2020年6月27日止，租金每月22041.6元，押金41984元，支付方式为押二付三，于付款月起租日20日前支付下一期的租金。第八条甲方授权丙方代理甲方签署房屋租赁合同，对出租房屋进行管理，丙方接受甲方委托，代表甲方对承租人履约及使用房屋进行监督管理；乙方违反本合同约定的，丙方有权以自己的名义提出解除本合同及要求乙方承担违约责任。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同3、甲方不具备出租此房权利；4、甲方提前终止合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，1、不按照约定支付租金达3日。第十条（二）租赁期内，甲方收回房屋或乙方提前退租应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿。（三）乙方在租赁房屋内的工商注册等营业执照、税控机，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出，逾期未迁出的，乙方须按日向甲方支付租金至乙方实际将营业执照、税控机迁出之日止，甲方退还乙方剩余押金。就租金支付情况，双方均确认泽玛克公司的租金已支付至2019年9月27日，已支付押金41984元。2019年9月6日，泽玛克公司向幼狮公司发传真，内容为询问是否仍按双方的租赁合同及补充协议执行。2019年9月10日，泽玛克公司向幼狮公司发送多份传真，其中一份内容为自2019年9月4日以来，曹某上门、致电称已经与幼狮公司解除合约，询问下季度房租是否支付给曹某。另一份内容为同意解约，要求退还押金并提出赔偿。当日幼狮公司复函称要求继续缴纳房租，否则视为违约，如坚持不再使用该房屋，同意尽快搬出，押金作为违约金不予退还。2019年9月16日，曹某向彭亮发送《致彭亮的重申合同解除通知》，主要内容为按照双方之间关于涉案房屋的租赁合同的约定，彭亮及幼狮公司应当在2019年8月1日前支付当季租金63945元，实际支付21315元，至发函之日未补足余款，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金，并要求于9月11日之前搬离涉案房屋，现重申解除通知已在9月9日生效，至于与泽玛克公司的租赁合同，曹某的签名系伪造，该合同对曹某不发生效力，该合同项下的纠纷由幼狮公司与泽玛克公司解决。2020年7月6日，泽玛克公司向北京市朝阳区市场监督管理局提出申请将工商登记迁出涉案房屋。一审庭审中，泽玛克公司提交与曹某之间的微信聊天，聊天记录中显示泽玛克公司已向曹某支付2019年9月28日至2020年10月15日之间的租金12595.2元。一审庭审中，双方均认为违约金过高，申请酌减违约金。一审法院认为，从2018年6月26日曹某与泽玛克公司、幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》的内容及本案中双方提交的证据来看，该合同实际上是幼狮公司作为转租人与次承租人泽玛克公司之间订立的租赁合同关系，该合同是幼狮公司及泽玛克公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，在幼狮公司与泽玛克公司之间发生法律效力，双方均应按照该合同的约定履行各自义务。本案双方争议的焦点在于泽玛克公司在2019年9月10日之前未按约定支付房租是否构成违约。就此一审法院认为，根据合同法的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。本案中，根据双方提交的证据，泽玛克公司在2019年9月7日应当支付下期租金之前已知悉涉案房屋产权人已要求解除与幼狮公司就涉案房屋签订的租赁合同，由此泽玛克公司可能面临幼狮公司丧失转租涉案房屋权利的风险，故泽玛克公司作为债务人有权行使不安抗辩权，中止继续支付租金的义务。但幼狮公司此后并未向泽玛克公司明确是否恢复债务履行能力，亦未就涉案房屋之间的争议在三方之间进行沟通协调。此后至曹某明确解除与幼狮公司之间的租赁合同关系时，幼狮公司已丧失对涉案房屋进行转租的权利，故按照双方合同约定，泽玛克公司有权要求解除租赁关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，幼狮公司应当退还泽玛克公司押金41984元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方租赁关系未能继续履行系幼狮公司丧失出租权利，幼狮公司已构成违约，应当对此承担违约责任。泽玛克公司主张的违约金一审法院予以支持。幼狮公司主张要求泽玛克公司支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。就幼狮公司主张的房屋占有使用费，因幼狮公司在2019年9月27日之后丧失了出租涉案房屋的权利，故其要求支付房屋占有使用费的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。就幼狮公司主张的要求泽玛克公司支付2019年9月22日至工商注册实际迁出涉案房屋之日止的房屋租金的反诉请求，一审法院认为，双方对工商注册迁出的约定系违约金性质，双方合同约定按照房屋租金标准支付明显过高，现幼狮公司未向一审法院举证证明因泽玛克公司未及时迁出工商登记对其造成损失，鉴于泽玛克公司已申请迁出工商注册，故依据公平原则，对幼狮公司的该项反诉请求，一审法院酌定为1万元。就泽玛克公司要求彭亮与幼狮公司承担连带责任一节，幼狮公司及彭亮均认可彭亮代收押金系职务行为，泽玛克公司未向一审法院举证证明彭亮有需承担连带责任的其他情形，故对泽玛克公司要求彭亮承担连带责任的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京泽玛克新能源科技有限公司与北京幼狮科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；二、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起7日内退还北京泽玛克新能源科技有限公司押金41984元；三、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起7日内向北京泽玛克新能源科技有限公司支付违约金41984元；四、北京泽玛克新能源科技有限公司于判决生效之7日起日内支付北京幼狮科技有限公司违约金1万元；五、驳回北京泽玛克新能源科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京幼狮科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，幼狮公司向本院提交幼狮公司向曹某支付租金往来证据，用以证明幼狮公司应当9月1日向曹某支付下个月租金，并非8月1日，曹某9月12日才有解除权。泽玛克公司认为该证据真实性无法确认，对证明目的不认可，不足以证明幼狮公司没有违约。彭亮认可幼狮公司提交的证据。二审中，泽玛克公司、彭亮未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为幼狮公司与泽玛克公司之间房屋租赁合同解除的原因及法律后果。本案中，幼狮公司系作为转租人将曹某的房屋转租给泽玛克公司，幼狮公司与泽玛克公司之间成立租赁合同关系。幼狮公司主张泽玛克公司未在2019年9月7日按期支付租金构成违约，经查，泽玛克公司一审提交的与幼狮公司的往来函件显示其于9月6日、9月10日、9月11日、9月12日、9月17日通过传真向幼狮公司发函，询问是否仍按双方租赁合同履行，表明曹某先生不认可三方租赁合同的签字且称已经与幼狮公司解除合同，就支付租金提出不安抗辩，要求退还全部押金等，幼狮公司亦提交了部分双方往来的函件。对此本院认为，幼狮公司虽仅对部分函件认可，但结合双方提交的函件形式及提及的内容、曹某向彭亮发送的解除通知，以及幼狮公司一审认可没有按时向曹某支付租金的事实，能够认定泽玛克公司在2019年9月7日应当支付租金之前已经知悉曹某解除与幼狮公司之间租赁关系的相关情况，幼狮公司作为转租人可能丧失对涉案房屋的转租权致使泽玛克公司的承租面临风险，故泽玛克公司要求行使不安抗辩权不予支付租金，具有事实和法律依据。曹某向彭亮发送的解除通知中明确表示了因幼狮公司未足额支付租金要求搬离涉案房屋，幼狮公司亦认可解除合同的原因系未按时向曹某支付租金。故涉案合同无法继续履行系因幼狮公司的原因所致，泽玛克公司因幼狮公司丧失转租权要求解除租赁合同并由幼狮公司承担违约责任，具有事实和法律依据，本院对幼狮公司关于不支付押金及违约金的主张不予支持。泽玛克公司系因幼狮公司违约解除合同，幼狮公司要求泽玛克公司支付未提前通知退租的租金补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，幼狮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1898元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月三十日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾