天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8083号原告：王贺来，男，1983年6月13日出生，满族，住山东省青岛市李沧区。被告：天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司，住所地：天津市津**咸水沽镇聚兴道****楼524-20。法定代表人：杨可，经理。委托诉讼代理人：敖恒，该公司法务。委托诉讼代理人：张钰婕，该公司法务。原告王贺来与被告天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贺来、被告天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人敖恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王贺来向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告签订的《车位使用权转让协议》，被告退还原告租金70000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月，原告在被告处购房，被告销售人员称购房同时可以优惠购买车位，原价100000元的车位，现价70000元。当时被告销售人员误导原告，使原告错误认为是产权车位，遂向被告支付车位款700000元，并签订了购买协议。同年10月，被告通知原告协议要重新签订，并向原告寄回了《车位使用权转让协议》，但被告未向原告确认该协议的内容，该协议也并非原告签署。2019年12月商品房交付时，被告也未将车位一并交付，被告称说是在维修，未达交付条件。进入雨季后，车位大量进水，根本不满足车位使用条件，车位不能合格使用。原告认为，原告的目的是购买具有产权的车位，但被告提供的协议系车位的长期租赁协议，且标的车位根本不满足使用条件，因此，原告认为合同目的无法实现，故请求人民法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司辩称，被告基于投资建造取得涉案车位的所有权，受限于现实情况，无法办理涉案车位不动产登记，被告将涉案车位使用权转让原告，符合法律规定，原告按照协议约定支付了全部转让价款，被告也按照协议约定交付了车位，车位不存在根本性的质量问题，《车位使用权转让协议》合法有效，应受法律保护，故不同意原告的诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、涉案车位的建设取得情况。原告为津南区咸水沽镇二八公路与同砚路交口吾悦华府小区三期14幢1单元27层02户业主，被告系该小区开发商。涉案车位位于吾悦华府地下车库Ａ088号。就吾悦华府地下车库，被告提交《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明被告于2017年2月24日实际开工建设，于2019年5月31日竣工验收合格，验收合格证编号为2019津南建验证0040，于2019年6月14日竣工备案，竣工备案编号为（津南）备字第2019-455，被告提交自2020年6月20日取得的津（2020）津南区不动产权第2××7号不动产权证书，载明吾悦华府地下车库为被告单独所有，在附图页分户平面图中载明，地下车库的建筑面积均为套内面积52324.95平米，无分摊面积。二、《车位使用权转让协议》签订情况。2018年10月19日，原被告签订《车位使用权转让协议》，其中重要条款内容如下：车位位置A088；车位预计面积14平米；车位使用权转让价款70000元；转让期限20年，且协议签订之日起计算使用年限期满后起至车位所依托的土地使用权期限为止期间的车位使用费，被告赠送给原告使用；车位交付时间2020年1月10日前；原告将该车位转让给第三方时，受让人必须是本小区业主，否则转让无效，且原告须提前10日书面告知被告和物业服务公司；被告已经明确告知原告并知晓，该车位系被告开发而取得的所有权，但不进行产权登记，被告自本协议签订后可享有该车位的合理使用、处分、收益权益。原告交纳了转让价款70000元，被告于2019年12月25日为原告开具了增值税普通发票，涉案车位已在约定日期之前实际交付原告使用。结合被告提交的微信聊天记录与庭审陈述，被告员工于2018年10月18日在微信中向原告发送了协议文件，原告授权被告员工代为签字。原告对上述过程认可，但称在2018年5月，双方就签订了车位产权购买协议，后在同年10月，被告通知原告协议要重新签订，并向原告寄回了《车位使用权转让协议》，原告于2019年10月19日左右才看到协议内容，原告认为协议性质为租赁合同，超过20年的租赁期限存在风险，原告想要签订的是车位产权买卖合同。原告另提交照片11张，主张涉案车位在2020年夏天被水浸泡不能正常使用。被告对此不予认可。结合本案争议焦点，本院认为如下：一、被告是否有权对涉案车位进行处分。被告系涉案小区的开发建设单位，享有涉案车位所在地块的土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，被告依法建造了吾悦华府地下车位，原始取得了地下车位的所有权，地下车位无分摊面积，因此无业主共有部分。又依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，被告有权对涉案车位进行处分，与小区业主通过出售、附赠或者出租等方式约定车位归属。二、《车位使用权转让协议》是否成立有效。原告认可被告员工代为签订协议，故原告签字系其真实意思表示。原告虽称在此之前另签订了车位产权购买协议，但未提交证据，本院不予认可。原告称签字时不清楚协议内容，但被告向原告发送了协议文件，本院对原告所述不予认可。原告在签订《车位使用权转让协议》时，知晓协议内容，被告不存在欺诈、胁迫情形，故《车位使用权转让协议》在原被告之间成立。关于协议性质是否为买卖合同。依本案现实情况，被告尚不能将地下车位划分成若干单一车位，办理产权登记、过户手续，原告在签订协议前对此情形已经明知，被告也在协议条款中进行了提醒告知，被告不为原告进行产权登记，因此，协议性质并不是车位产权买卖合同，原告以不能办理车位产权过户手续为由主张合同解除，本院不予支持。关于协议性质是否为租赁合同。首先，本院认为，该协议性质并非租赁合同，从协议内容与租赁合同的特征比较而言。依据协议约定，原告享有该车位的合理使用、处分、收益权利，但不得将车位使用权转让给非小区业主，此项约定义务与《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要”的立法精神相符。与此不同，如为租赁合同，承租人享有的是自己使用权、转租收益权的权利，如无特殊约定，原告进行转租须经被告同意，否则出租人可以解除租赁合同，本案的《车位使用权转让协议》与租赁合同在具体的权利范围上存在差异。其次，从合同目的上看，协议约定车位的使用期限与所依托的土地使用权年限相对应，这种约定是由地下车位的特殊性所造成的，能够体现该合同的真实意思并非车位租赁合同，而是一种车位使用权转让性质的无名合同，并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故原告以该协议实际上是租赁合同为由，主张20年使用期限之后的部分无效，并无依据，本院不予支持。综上，被告天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司依法取得吾悦华府小区地下车位的不动产权证书，有权约定车位归属。原被告签订的《车位使用权转让协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方之间成立车位使用权转让的法律关系，双方应按约定全面履行自己的义务。原告按约定支付了转让价款70000元，被告按约定交付提供了涉案车位，截至目前，双方在履行协议过程中并无违约之处。原告另主张涉案车位存在泡水的质量问题，但其仅提交的照片尚不足以证实，原告也可以要求被告进行维修等其他方式解决，原告的该主张并不足以致使转让协议的根本目的无法实现。综上，原告主张解除《车位使用权转让协议》并要求退还相应款项，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王贺来的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取计775元，由原告王贺来承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  薛春斌二〇二〇年十二月三日书记员  周明静