内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4698号上诉人(原审原告):上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区新天地商务广场3、4-1-1-401。法定代表人：王阳生,经理。委托诉讼代理人：刘嘉，男，1992年7月31日出生，公民身份号码×××，汉族。被上诉人（原审被告）：松山区小尼宅配家具专卖店，经营场所内蒙古自治区赤峰市松山区红星美凯龙新天地商场**展位C8003。经营者：代丽娟，女，1984年10月25日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市红山区金宇国际****楼******。委托诉讼代理人：郝世新，内蒙古方赫律师事务所律师。上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司（以下简称红星美凯龙新天地分公司）因与被上诉人松山区小尼宅配家具专卖店（以下简称小尼宅配）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院作出的（2020）内0404民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人红星美凯龙新天地分公司上诉请求：请求撤销原判，发回重审或依法改判被上诉人立即支付上诉人28265.58元并支付违约金，请求被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定证据具有片面性。上诉人所举证据可以证实被上诉人在2019年4、5月份仍然继续使用涉案展位，一审法院不予认可2019年4、5月份被上诉人继续承租展位系事实认定不清。就证据本身来看，首先租金催缴通知函的时间为2019年6月8日，内容是督促被上诉人支付2019年5月31日之前的租金。其次上诉人所举照片的形成时间和地点并非自行标注，照片时间是照片形成时原始载体自动生成，而照片的内容反应的是客观事实。通过照片反映2019年6月涉案展位全部是被上诉人物品，且摆放整齐，展位门店敞开，所有设施完整，并无撤店或关店的痕迹。可以证实2019年6月被上诉人仍然继续使用该展位。最后通过涉案展位的电费缴纳单亦可以证明被上诉人仍继续使用该展位。综合全案的证据来看，上诉人所举证据已经形成完整的证据链条，且证据之间相互呼应，可以证实在2019年6月之前，被上诉人仍然占有使用着涉案展位，其应当承担2019年6月之前的全部租金。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人小尼宅配未发表答辩意见。红星美凯龙分公司向一审法院起诉请求：1、被告立即偿还欠款28265.58元；2、被告支付自2019年5月31日起以28265.58元为基数按每日千分之三计算至欠款还清之日止的逾期付款违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2018年9月1日，原被告及案外人赤峰亚兴房地产开发有限责任公司签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，约定被告租赁赤峰新天地商场展位，展位编号为10601-BF03-T8-101757，经营品牌小尼宅配，展位位置为综合馆B馆F3C8002-1，展位实测面积175.55平方米，按合同约定公摊系数计算后折合计租数量为273.86平方米，租金单价为25.48元/平方米/月，管理费单价26.52元/平方米/月，租赁期及服务期自2018年9月1日至2019年8月31日，付款周期为1个月，合同第9条货款账扣第一款约定若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同履行过程中，双方于2019年3月31日终止合同。按双方签订的合同，被告每月应支付租金6977.95元、经营管理费7262.77元，故自2019年9月1日至2019年3月31日，被告应付租金99685.04元。庭审中，原告自认被告已经交纳租金及管理费76169.30元，原告为其优惠费用为10913.21元，扣除后截止2019年3月31日被告尚欠租金及管理费为12602.53元。被告在庭审中称2019年3月31日合同终止后，除2019年3月12日原告以其代被告收取的货款7600元抵顶尾欠费用，再未向原告支付过任何款项。2019年6月8日，原告作出租金催缴通知函，称被告已经尾欠租金达46871.20元，要求被告于2019年6月11日前支付，逾期则提起诉讼，该通知函已向被告经营者送达。一审法院认为，原被告及案外人赤峰亚兴房地产开发有限责任公司签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方均认可该合同于2019年3月31日终止履行，通过合同约定可知合同履行期限内即2018年9月1日至2019年3月31日，被告应交租赁费及管理费合计99685.04元，庭审中，原告交纳14枚单据及自认证明被告已经交款76169.30元，被告称自合同终止后再未向原告交过款项，也未继续租赁原展位变更品牌进行经营，但未提交能够证明已经缴清合同履行期限内的租金及管理费的证据，故对原告要求被告支付截止2019年3月31日的费用12600.78元的诉讼请求，原告主张的数额系其权利自治，不违反法律规定，因被告未提交证明款项已结清的证据，对原告该请求法院予以支持。原告称2019年4月28日被告更换品牌，按照案涉合同重新起租后又于2019年5月31日终止，此起租期间，被告尾欠款项15664.8元，依据谁主张谁举证原则，原告需举证证明其要待证的事实，但庭审中原告作为商场的管理方，应当提交如视频录像等能够直接证明商户持续经营情况的直观证据，却提交租金催缴通知函、自己标注日期和地点的2张照片及无被告签字的2019年4、5月电费单据，该组证据不足以证明原告更换品牌继续租赁原展位进行持续性经营的事实，原告提交的14枚单据中2019年4月以后款项交付方式为电汇，不能证明系被告经营过程中原告代收的货款，故对原告所主张的2019年4月以后的租金及管理费，因其提交的证据不足以证明被告继续租赁展位进行经营的事实，对该请求法院不予支持。虽然双方在合同中约定了违约条款及付款周期，但双方约定违约金过高，结合被告违约情形及原告应取得款项的利息损失等情形法院酌情予以调整，故对原告要求被告支付违约金的主张，合理部分法院予以支持。被告辩称不欠原告租金，但未举证证明其已经交清全部费用，被告的否认抗辩不能免除其举证责任，且双方未约定原告扣留被告家居抵顶费用，故对被告该辩诉主张，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告松山区小尼宅配家具专卖店于本判决生效后十日内给付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司费用12600.78元，并以12600.78元为基数按月利率20‰支付自2019年5月31日至款项付清时止的违约金；二、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人红星美凯龙新天地分公司为证明上诉请求成立，向本院提交如下证据：一、2019年6月9日上诉人与被上诉人小尼宅配的经营者代丽娟的短信截图一张、2019年6月9日涉案展位照片一张、2020年11月4日现场照片一张。二、2019年6月21日涉案展位照片5枚。三、上诉人与被上诉人小尼宅配经营者代丽娟的丈夫陈银斌的微信截图五枚。综上可以证实在2019年6、7月份，被上诉人仍然在使用上诉人展位，并且有卖货的行为，所以上诉人主张被上诉人4、5月份仍然继续使用上诉人展位应被支持。四、商场收款收据一枚，证明微信中刘嘉收取的1100元已经转给了商场，是被上诉人交的租金。被上诉人小尼宅配未到庭发表质证意见。本院经审查认为，上诉人红星美凯龙新天地分公司提交的上述证据可以证明其证明目的，本院对上述证据均予以采信。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院直接予以确认。另查明，被上诉人小尼宅配在租赁合同到期后，仍继续使用展位经营，并于2019年7月21日向上诉人红星美凯龙新天地分公司支付经营管理费1100元。被上诉人小尼宅配欠付上诉人红星美凯龙新天地分公司2019年4月28日至2019年5月31日租金及管理费的数额为15664.8元，上诉人红星美凯龙新天地分公司一直在向被上诉人小尼宅配催缴。上述事实有红星美凯龙新天地分公司提交的微信聊天记录、短信截屏、展位现场照片及商场收款收据在卷佐证，可以认定。本院认为，上诉人红星美凯龙新天地分公司与被上诉人小尼宅配与案外人赤峰亚兴房地产开发有限责任公司签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同系各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应依合同约定履行各自的义务。合同于2019年3月31日终止后，双方未重新签订租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同。根据上诉人红星美凯龙新天地分公司提交的微信聊天记录、短信截屏、涉案展位照片及商场收款收据可以证实，被上诉人小尼宅配于2019年6月之前仍继续使用展位经营，故上诉人红星美凯龙新天地分公司关于要求被上诉人小尼宅配按合同约定的数额给付2019年4月28日至2019年5月1日期间租金及管理费15664.8元的上诉请求成立，本院予以支持。据此，被上诉人小尼宅配应给付尾欠上诉人红星美凯龙新天地分公司尾欠租金及管理费的数额为28265.58元（12600.78元+15664.8元）。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律欠当，上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初3804号民事判决；被上诉人松山区小尼宅配家具专卖店于本判决生效后十日内给付上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司租金及管理费合计28265.58元，并以28265.58元为基数按月利率20‰支付自2019年5月31日至款项付清时止的违约金；驳回诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰新天地分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254元，二审案件受理费507元，合计761由被上诉人松山区小尼宅配家具专卖店负担。本判决为终审判决。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○二○年十二月九日书记员 刘雨杭