湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10406号原告:深圳市万厦居业有限公司湖南分公司，住所地湖南长沙市天心区湘府中路**星城荣域园****。法定代表人:李映萱，总经理。委托诉讼代理人：杨益，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人:张专，湖南中郡律师事务所律师。被告:长沙市天心区星城荣域业主委员会,住所地,住所地长沙市天心区湘府中路**星城荣域小区内iv>负责人:申东华,主任。委托诉讼代理人：卞浩，广东诚公（长沙）律师事务所律师。原告深圳市万厦居业有限公司湖南分公司（以下简称万厦公司湖南分公司）与被告长沙市天心区星城荣域业主委员会（以下简称星城荣域业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告万厦公司湖南分公司的委托诉讼代理人张专、被告星城荣域业委会的负责人申东华及其委托诉讼代理人卞浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万厦公司湖南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认《星城荣域园前期物业管理服务合同》继续履行;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系长沙市天心区星城荣域小区前期物业服务企业。在与开发商签署了前期物业后,一直对小区提供物业管理服务,尽心尽力,得到了广大业主的普遍肯定和认同。在首届业委会成立后,原告一直认可并支持业委会依法、依规开展的工作。就进一步提高和改善物业管理服务以及公共收益与物业管理成本分摊等问题,原告和被告进行了广泛的磋商,但没有达成一致。2020年6月12日,被告发布须知,通知召开第二次业主大会,会议议程主要有:业委会上年度工作总结;本年度工作计划;是否同意重新选聘物业公司的表决投票等。投票时间2020年6月20日中午12时至27日15点截止。2020年6月30日,经统计,本次业主大会投票人数为619人(总数1191,实际参与比例51.97%),投票面积106476.67平米(总面积217109.92,实际参与比例49.04%),未达到法律规定的双过半要求。2020年6月30日,被告发布《关于星城荣域小区第二次业主大会表决结果的公告》,错误的引用《星城荣域小区业主大会议事规则》宣布选举双过半,对在规定时间内对表决事项既不同意,也不提出反对意见的,视为同意表决意见中占多数的意见,其投票权数计入表决多数票。之后,被告不顾广大业主、社区以及街道办事处的明确的反对意见,以“招标”的方式选聘新的物业服务机构,并于2020年9月23日发布《关于选聘物业招标结果公告》。2020年10月11日,被告发布《关于选聘物业投票表决公告》。2020年10月16日,天心区桂花坪街道丹桂社区居民委员会发布《致星城荣域小区全体业主的公开信》,将被告之前召开会议程序和投票结果存在的没有双过半,本次业主大会决议无效的情况对广大业主进行了通报。但被告依然我行我素,一意孤行。原告认为:1、议事规则第二章第八条的规定,违反了法律的强制性规定,应属无效;被告作为业主大会的执行机构,应当根据业主大会的投票结果忠实、完全的履行业委会职责,不得越权。2、被告的行为,违反了法律的强制性规定,所形成的会议决议以及据此作出的《关于星城荣域小区第二次业主大会表决结果的公告》《关于选聘物业招标结果公告》和《关于选聘物业投票表决公告》均违反相关法律规定,应属无效。3、被告非法召开业主大会、违法作出会议决议并公告选聘物业的行为已经以实际行动表明其不愿意继续履行《星城荣域园前期物业管理服务合同》,上述行为严重损害了原告作为前期物业公司的合法利益,同时也侵犯了广大业主的合法权利。为此,原告特依法起诉,望判如所请。被告星城荣域业委会辩称：原告作为长沙市天心区星城荣域小区的前期物业服务企业,提供的物业服务质量极差,小区卫生脏乱不堪,安保门禁形同虚设。原告工作人员服务意识淡漠、态度蛮横恶劣小区保安颐指气使,公司经理威胁业主。作为提供物业服务的企业,原告不把提高服务质量,提升业主满意度作为第一要务,而是千方百计、绞尽脑汁地从小区获取不法利益,原告至今不按被告通知要求依法公布小区公共收益收支明细,非法侵占业主共同收益。在小区第二次业主大会关于是否续聘前期物业公司的表决中,小区业主投票总人数1191人、投票总面积数217109.92平方米,赞成续聘原告的仅有18人,代表专有部分面积仅为5370.68平方米。原告诉称其服务得到广大业主的普遍肯定和认同,与事实相反。根据案涉前期物业服务合同第三条合同期限的约定:自签订之日起,至本小区业主委员会成立后由业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止,双方无异议或业主委员会未另签委托合同,本合同自动延期,至新合同签订生效之日止。现星城荣域小区业委会已于2019年10月14日成立,且业委会已于2020年11月21日与湖南腾达物业管理有限公司签订的物业服务合同已生效,案涉前期物业服务合同已具备合同约定的终止事由。另根据国务院《物业管理条例》第二十六条的规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。可见前期物业服务合同具有法定的临时性和过渡性,前期物业服务合同双方虽可约定合同期限,但该期限对业主不具备法律约束力,一旦业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同约定的合同期限即便未届满,也即行终止。据此,由前所述,案涉前期物业服务合同已具备法律规定的终止事由。因此,案涉物业服务合同即具备了约定终止事由,也具备了法定终止事由,不应继续履行。《星城荣域小区业主大会议事规则》、星城荣域小区第二次业主大会召开程序、所作决议在未经业主撤销权之诉被认定无效前,均属合法有效,原告并非星城荣域小区业主无权对前述事项合法性提出异议,亦无权以前述事项合法性为由诉请继续履行案涉前期物业服务合同。综上,案涉物业服务合同已因约定及法定事由终止,原告以《星城荣域小区业主大会议事规则》、星城荣域小区第二次业主大会召开程序、所作决议不合法为由诉请继续履行合同不适格,应予驳回。经审理查明：2010年6月1日，湖南天心实业发展有限责任公司（甲方、委托方）与万厦公司湖南分公司（乙方、受委托方）签订《星城荣域园前期物业管理服务合同》，该合同约定的主要内容有：甲方委托乙方对星城荣域园实行物业管理，区域为东至园艺路、南至与欧洲城为邻、西至芙蓉南路、北至湘府中路；合同期限为自签订之日起，至本小区业主委员会成立后由业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签合同，本合同自动延期，至新合同签订生效之日止；本合同终止时，乙方应当在合同终止后5日内移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料，配合办理好交接及善后工作，并撤出本物业；合同还约定了其他事宜。2019年10月14日，长沙市天心区星城荣域小区业主召开业主大会，大会审议通过了《星城荣域小区业主大会议事规则》、《星城荣域小区管理规约》，同时选举产生了新一届业主委员会即本案被告星城荣域业委会。2020年5月13日，被告向原告出具函告，其中一项为要求原告积极准备参与小区物业管理统一竞聘，重新签订服务合同。原告认为被告的程序不合法，拒绝参与选聘。2020年6月20日，被告星城荣域业委会召开了第二次业主大会，讨论了包括更换物业管理公司在内等相关问题。2020年6月30日，被告发布《关于星城荣域小区第二次业主大会表决结果的公告》，公告“选聘新的物业公司”所占比例为97.53%、“续聘前期物业公司”所占比例为2.47%的表决结果。2020年7月30日，长沙市天心区桂花坪街道丹桂社区向被告出具《函告》，告知被告选聘物业方式并未经过业主大会讨论决定，程序与相关法律法规规定不符。2020年9月23日，被告发布《关于选聘物业招标结果公告》，公告湖南众维物业管理有限公司、湖南腾达物业管理有限公司和湖南金典物业管理有限公司三家公司为候选聘用物业公司。2020年10月11日，被告发布《关于选聘物业投票表决公告》，公告将于2020年10月19日至2020年10月31日对三家物业公司进行投票选聘。此后，湖南腾达物业管理公司中标，并与被告签订了《星城荣域小区物业服务合同》。2020年11月23日，被告向原告出具《终止物业服务合同函》，告知原告没有报名参与星城荣域小区公开宣判招标物业的竞聘，视为已经自动放弃参与竞聘，现全体业主大会投票选聘湖南腾达物业管理公司为新的物业服务企业，并签订了有效服务合同，故业委会、监事会决定：终止原告与开发商湖南天心实业发展有限公司签订的物业服务合同，并于2020年11月25日起至11月30日配合业委会与新的物业服务企业做好交接工作。原告认为被告非法召开业主大会、违法作出会议决议、违法公告选聘物业的行为已经以实际行动表明其不愿意继续履行《星城荣域园前期物业管理服务合同》,故诉至本院，酿成纠纷。另查明，截至一审辩论终结时，原告仍在星城荣域小区正常提供物业服务，尚未撤场。以上事实，有《星城荣域园前期物业管理服务合同》、《星城荣域小区业主大会议事规则》、《星城荣域小区管理规约》、《关于星城荣域小区第二次业主大会表决结果的公告》、《函告》、《关于选聘物业招标结果公告》、《关于选聘物业投票表决公告》、《终止物业服务合同函》等证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，长沙市天心区星城荣域小区的业主大会议事规则的制定或修改、管理规约的制定或修改、业主委员会的选举、物业服务企业的选聘和解聘等权利均属于该小区的全体业主。同时该法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，如星城荣域小区的业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益，应当由受侵害的业主向人民法院提起业主撤销权之诉。本案为物业服务合同纠纷，《星城荣域园前期物业管理服务合同》约定合同期限为：自签订之日起，至本小区业主委员会成立后由业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签合同，本合同自动延期，至新合同签订生效之日止。新选聘的物业管理企业的选聘程序是否合法，原告主张被告星城荣域业主委员会存在非法召开业主大会、违法作出会议决议、违法公告选聘物业公司，如前所述，应由受侵害的业主向人民法院提起业主撤销权之诉，原告提出的该些主张于法无据。现被告已与新选聘的物业管理企业签订了新的物业服务合同，且无证据证明业主大会已投票选聘新的物业管理企业程序违法、签订的新的物业服务合同无效或被撤销，故《星城荣域园前期物业管理服务合同》已达到了约定的终止条件，被告据此出具《终止物业服务合同函》告知原告终止该物业服务合同并无不妥。故原告要求确认《星城荣域园前期物业管理服务合同》继续履行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市万厦居业有限公司湖南分公司的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告深圳市万厦居业有限公司湖南分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  舒智玲二〇二〇年十二月十六日法官助理资阳春代理书记员  蒋文龙附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。