贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17359号 原告：顾怀平，男，汉族，1972年10月24日出生，住址：贵州省毕节市。 原告：张学琼，女，汉族，1975年1月21日出生，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：顾怀平（一般授权代理），系原告张学琼之夫。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：张健（特别授权代理）。 原告顾怀平、张学琼与被告贵州七众置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告顾怀平、张学琼，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾怀平、张学琼向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告贵州七众置业有限公司立即与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关部门进行合同备案；2、请求依法判决被告贵州七众置业有限公司支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书及合同备案的违约金，违约金按己交房款的万分之一计算。房号负2层142号商铺已交房款108375元为其数，从2016年9月27日开始算，减去90日到2016年12月27日起至原告立案之日2020年10月26日止，暂计（138××××8375＝14955.75元）大写：壹万肆仟玖佰伍拾伍元柒角伍分。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月27日与被告贵州七众置业有限公司签订《商品房买卖认购合同》，约定原告向被告购买毕节市城市南部新区，总计价款361250元，原告向被告支付了108375元，剩余价款252875元，由原告（乙方）与被告（甲方）于同日签订了《分期付款之补充协议》，约定由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当向原告支付的租金向被告分期进行支付，原告无需再向被告进行支付。被告在《商品买卖认购合同》中承诺，该商品房没有权属纠纷和债务纠纷；没有销售给除原告以外的其他人，还一并承诺被告收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定对原告办理房屋备案登记手续。同日，原告、被告以及贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《三方协议》，协议约定，由原告将自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层142号商铺租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司十年，每年租金32513元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司代原告向被告在8年之内偿还原告所欠被告房款的余款及利息，剩下2年的房租，由贵州和聚祥商业运营管理公司直接打在原告法定监护人指定的账户上。然而，2020年年初，原告通过其它渠道得知自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层142号商铺被毕节市中级人民法院以欠被告他人款项为由，进行了查封。被查封的包括原告认购之房及其他的商铺。为此，原告于2020年6月底向毕节市中级人民法院提交了执行异议申请书，并附上相关证据，可是至今没得到回音。原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》第4条：“甲方收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续，后续购房尾款由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方进行支付。可是时至今日，已4年有余，被告作为该补充协议的甲方，却一直未履行双方约定，为原告办理房屋备案登记手续，并未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为，已经违反了诚实信用原则和双方的约定，依法应承担法律责任，除应立即与原告签订《商品房买卖合同》，为原告办理房屋备案手续外，还应承担由此给原告造成的各项经济损失。为了维持自身的合法权益，原告特根据有关法律的规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告前述请求为谢。 被告贵州七众置业有限公司答辩称：一、原告方诉请要求办理备案登记现今无法满足。一方面原因是由于大量诉讼案件的影响，我公司业务没有正常办理。另一方面原因是由于原告方所购商铺目前被毕节市中级人民法院查封。虽然是由于我方未及时办理备案导致的查封，但我方从查封之日起一直在积极协调政府各部门及中级人民法院，争取早日将购买我公司商铺的业主关心的备案、办证等问题及时解决，能备案后，我方也会第一时间通知原告方及广大业主。二、对购买的商品房进行备案并不是合同生效的要点，它仅是为了杜绝售房人将房屋一房二卖的现象，而在本案中，我方对双方达成的买卖认购合同及其他手续的效力是认可的，且原告方向我方支付购房首付款时，我方已经将该涉案商铺交付给原告使用，并且原告还将该商铺返租给第三方公司和聚祥商业运营管理有限公司，和聚祥公司正常向被告支付租金用以抵扣涉案房屋的购房款。在这过程中，原告方不仅没有任何损失，且一直存在收益，原告方并未因我方未及时备案产生损失，原告请求支付违约金的行为无事实及法律依据，不应得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，以二原告为买受人，被告贵州七众置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖认购合同》该合同载明：“买受人购买毕节市城市南部新区，该商铺建筑面积21.16平方米，总价款为361250.00元。买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及付款期限以双方签署的补充协议为准。出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止。双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。”签订认购合同时，原告向被告交纳了商铺首付款108375.00元，并交纳了维修基金及测绘费，被告向原告出具了相应的收款收据。上述认购合同签订后，因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未办理《商品房买卖合同》备案登记，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的各项证据及本院依职权调取的证据，上述证据，本院已经组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商品房买卖认购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同性质。因此，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订。故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案的请求，本院不予支持。对原告诉请的违约金，因双方并无合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条、第六十条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告顾怀平、张学琼的诉讼请求。 案件受理费87.00元，由原告顾怀平、张学琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年十二月十五日 书记员  邵 立