云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5814号原告：云南耀辉物业服务有限公司，住所地文山市卧龙街道高登社区中天嘉园商铺**。法定代表人:刘昌卷，总经理。委托诉讼代理人：何宏，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告：王俊，男，1985年3月7日生，汉族，住文山市。原告云南耀辉物业服务有限公司（以下简称耀辉物业公司）与被告王俊物业服务合同纠纷一案。本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耀辉物业公司的委托诉讼代理人何宏、被告王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耀辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决王俊支付耀辉物业公司物业费及违约金，总计6314.84元（2019年5月2日至2021年5月1日两年的物业费为3155.2元，违约金为3159.64元）；2、判决王俊承担本案诉讼费用。事实和理由：耀辉物业公司为文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区服务的物业公司，王俊为文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区12-1-2802号房屋的业主。物业费计算面积102.09平方米。2018年6月14日王俊接房，并于当日与耀辉物业公司签订《物业服务合同书》。王俊交纳2018年5月2日至2019年5月1日的年度物业费后，经耀辉物业公司多次催收后续物业费，但王俊均予以推脱。耀辉物业公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。王俊答辩：一、耀辉物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。二、根据国家相关法律法规，王俊享有对价格制定和依据相关部门出台收费标准享有公示权利。要符合国家相关法律法规以及当地政府收费标准来进行收取物业费。三、王俊不是拒交物业费，而是拒交不合理费用，根据事实依据，王俊认为达不到0.7元每平方的物业费。四、王俊2018年6月14日接到文山鑫达房地产开发公司通知接房，把合理的费用已办理清楚等待延期交房，到耀辉物业公司（朗月湾物业办公室）领钥匙时，耀辉物业公司就以霸王的原则在王俊未看清物业服务合同的情况下，必须在物业服务合同上签字，并交纳其他不知情且不合法的费用才能给王俊钥匙接房。五、王俊的《业主房屋验收表》存在没有做完与验收的项目工作，就强行把房子移交给王俊。六、王俊的房子系开发商违约延期交房的，2018年10月30日收到开发商的延期交房补偿金，此时才是王俊正式接房时间。王俊所交的生活垃圾清运费96元，物业公司也未曾上交洁城公司，请求法院到洁城公司进行调阅。王俊的物业费是从2018年1月15日起耀辉物业公司收取一年的费用，耀辉物业公司多收取的费用请求退还给王俊。七、王俊的电表读数与水表读数，未进行查验就强行收取读数金钱，因在开发商接好水电时用到读数水与电，就强加在王俊的身上，这样使得王俊的利益受损，多次与耀辉物业公司协商，都以无果收场，王俊还被物业公司强行停电，使王俊家中的食物腐烂缺失，这些损失物业公司从未赔偿过王俊。耀辉物业公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.物业公司是一个服务性即盈利性机构公司，就应遵循先服务后收费的原则进行收费。并且物业公司要对王俊的物业费进行公示，要让王俊所花的钱进行跟踪与监督。从入住至今从没有看到过。2.物业服务合同第一条的第一点，二次加压、公摊电、电梯系开发商的配套公共设施，现在物业单独设立二次加压费、公摊电费、电梯费的收取，涉嫌重复收费。附证据。3.物业公司未开具发票（王俊身为合法公民有义务取得发票的权利）。4.电梯脏乱差，电梯里现在还是印记斑斑，电梯的保护却成了涂鸦风景线，墙上的手印，灯上的蜘蛛网随处可见，小区环境差请求法院现场查看。2020年12月4日晚上9点电力公司停电抢修，在这下班高峰期物业公司不启用电梯供电，而是让王俊自行爬楼梯到28楼。5.占用消防通道，乱停乱放，物业公司私自聘请第三方充电盈利公司，占用消防通道，建设充电桩盈利赚钱。附证据。6.物业公司保安执勤不到位，保安年迈对小区安全无力维护，根本达不到门岗执勤的职责，工作态度散漫。7.王俊刚入住小区时，朗月湾小区有4个大门，每个大门都有6个人24小时轮班值守，而从2018年下半年起，物业公司把其他三个大门关闭，无人值守只留正大门为正常使用，6个人轮班值守，裁剪许多保洁人员，现在保洁人员严重缺乏，导致王俊的居住环境相当差，物业公司私自裁剪工作人员，扩大物业公司牟利的目的，工作人员不够致朗月湾的各项设施已损坏得不到维护。8.城市小区亮化工程存在的意义是：①为战时标注平民的重要目标，若战时威胁王俊的生命安全，这样的话王俊的生命财产安全得不到保障。②为美化城市形象而造的，在现物业公司的管理之下，亮化工程已损坏，不启动亮化工程导致我的房子身价下跌，导致我的财产也受到损失。9.王俊小区内、电梯内与阿里巴巴柜子的广告收益不知去向。10.门禁系统1200元交给房地产公司，经物业公司对王俊的解释，由开发商转由物业来完善门禁系统，现王俊的门禁系统只是摆设，而不能正常使用导致王俊的财产受到损失。11.物业公司在国家三令五申之下，与部分业主私自利用小区的老年活动中心进行打麻将，并收取台费，涉嫌赌博盈利，现在6张桌子，每桌5人，每人5元，时间12点-16点左右，晚点20点23点左右，每天两场，合计300元左右。12.在物业公司的管理之下，致王俊的供热设施损坏也不修理，而是在没有检修的同时就欺骗王俊热水电磁阀和热水循环泵故障不修理，让王俊私自处理，在物业公司拒不修理时，在万不得已之下，王俊发动人员修理，却发现只是热水循环泵故障，物业公司就欺骗我们，瞒报项目达到赚钱的目的。综上所述，请求法院依法查明本案的案件事实，驳回耀辉物业公司的诉讼请求。退还王俊所交纳不合理且不合法的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。耀辉物业公司针对其主张，向法庭提交了以下证据：1、《物业服务合同书》复印件，证明王俊于2018年6月14日接房，约定了物业服务费、违约金，交纳了2018年至2019年度的物业服务费，并确认了每年5月2日为物业费交纳时间。2、《缴费通知单》，证明耀辉物业公司向王俊催收物业费。经质证，王俊对耀辉物业公司提交的第1组证据真实性无异议，但是这个合同签订的时候，物业公司称不签合同就不给钥匙，所以我才签订的，也没有看合同内容；对第2组证据真实性无异议，但是这个交费通知单的费用我不认可，不仅仅只有物业费，还有其他不合理费用。本院认为，耀辉物业公司提交的第1组证据《物业服务合同书》，客观证实了王俊于2018年6月14日在该合同上签名按印，确认其在朗月湾小区的住宅由耀辉物业公司提供物业服务，认可委托管理服务期限、物业管理服务费标准、违约责任的承担及其他事项，本院予以采信；第2组证据《缴费通知单》能够证实耀辉物业公司向王俊催收物业费的事实，客观真实，与本案相关联，本院予以采信。王俊针对答辩理由向法庭提交了以下证据：1.1张业主房屋验收表，证明耀辉物业公司存在没有做完与验收的项目工作，就强行把房子移交给王俊。2.1张开发商延期交房补偿金收据，证明王俊的房子正式接房时间是2018年10月30日。3.1张生活垃圾清运费收款收据，证明物业公司没有把垃圾清运费上交洁城公司，王俊身为合法公民有义务取得发票的权利。4.1张物业收费收款收据（与第3组证据系同一张），证明物业公司提前收取物业费。5.1张收据，证明耀辉物业公司把施工用水用电强加给王俊。6.物业服务合同，证明现在物业单位单独设立二次加压费、公摊电费、电梯费的收取，涉嫌重复收费。7.2张聊天记录、27张电梯照片，证明电梯脏乱差，下班高峰期停电物业不启用电梯供电。8.3张第三方公司在小区安装盈利充电桩照片，证明第三方公司占用消防通道，车辆乱停乱放，物业公司聘请第三方充电桩盈利公司赚钱。9.2张物业公司保安执勤照片，证明物业公司保安执勤不到位，根本达不到门岗执勤的职责，工作态度散漫。10.16张小区大门照片，证明朗月湾小区有4个大门，物业公司裁剪人员扩大物业公司牟利。11.9张小区亮化工程照片，证明小区亮化工程已损坏。12.3张小区广告照片，证明小区电梯内与阿里巴巴柜子的广告收益不知去向。13.6张小区门禁系统照片，证明王俊的门禁系统只是摆设，导致王俊的财产受到损失。14.4张小区活动室照片，证明物业公司与部分业主私自利用小区的老年活动中心进行打麻将。15.16张小区供热设施照片，证明供热设施损坏物业公司也不修理，而是让王俊自行修理。经质证，耀辉物业公司对王俊提交的第1、2组证据三性无异议，但不认可证明观点，第1组证据明确记载业主签字时间，说明业主在2018年6月14日已经接房，第2组证据与本案无关，仅能说明王俊与开发商之间的合同关系；第3组证据真实性、合法性无异议，但不认可关联性，因为证据上看不清收据的金额，耀辉公司未开具发票不是违约行为，王俊需要发票可以到税务处代开；第4组证据三性无异议，耀辉物业公司未开具发票不是违约行为，王俊需要发票可以到税务处代开；第5组证据王俊陈述的在第4组证据中体现，王俊并没有提交电表和水表的读数，耀辉物业公司不予质证；第6组证据三性无异议，但不认可证明观点，合同的第五条明确记载二次加压费、电梯维护费等费用收费标准，耀辉物业公司并没有重复收费，是按照合同约定收取；第7组证据聊天记录三性认可，但是不能证明王俊证明观点，仅凭聊天记录不能证明耀辉物业公司未启用备用电供电梯使用。电梯照片合法性、真实性认可，但是不认可关联性及证明观点，电梯脏乱是偶然，恰好被王俊看到了，耀辉物业公司经常对电梯保养维护；第8组证据真实性不认可，无法查明该照片是否是在朗月湾小区拍的；第9组证据真实性认可，但是只是偶然；第10组证据三性无异议，不认可证明观点，关闭其余大门是为了从安保角度保障小区安全角度出发，进行关闭；第11组证据照片无异议，但不认可证明观点，亮化工程是否存在不清楚；第12组证据三性无异议，但与本案无关；第13组证据三性无异议，但不认可证明观点，门禁系统是开发商所安装；第14组证据三性无异议，但与本案无关，耀辉物业公司没有使用过活动室，都是业主使用；第15组证据对热水系统故障公示无异议，不认可证明观点，公示上明确说明设备损坏原因，故障的原因，且供热系统设备维保期已过，耀辉物业公司已向业主充分说明，维修需要协商维修费用或业主自行维修。本院认为，王俊提交的第1-6、10-13、15组证据真实、合法，与本案相关联，不能证明王俊的证明观点，本院采信该十一组证据，但不采纳证明观点；第7组证据真实、合法，与本案相关联，能证明小区电梯脏乱差，清扫不及时，本院予以采信，不能证明耀辉物业公司未及时启用备用电供电梯，对该证明观点，本院不予采纳；第8组证据真实、合法，与本案相关联，能证明充电桩安装地点用于充电，充电车辆占用消防通道，本院予以采信，不能证明耀辉物业公司聘请第三方企业安装充电桩，耀辉物业公司从中盈利的观点，对该证明观点，本院不予采纳；第9、14组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。对有异议的证明观点本院将根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年6月14日，耀辉物业公司与王俊签订了《物业服务合同书》，合同约定：王俊委托耀辉物业公司在朗月湾小区内开展管理服务工作；合同有效期限自《物业服务合同书》生效之日起至朗月湾小区的合法业主委员会成立，并就朗月湾小区的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同之日止；耀辉物业公司负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放、公共区域的固定岗及巡逻岗24小时值守、消防管理等；对业主的一般投诉两天内处理并给予反馈，对重大投诉一周内给予答复，一个月内解决有结果；收费标准为高层住宅按建筑面积0.7元/平方米/月（一年一付），生活垃圾清运费为8元/月/户，二次加压费（即二次供水）为10元/月/户，楼道及公共场地照明费为10元/月/户，高层住宅电梯维护费为40元/月/户，并约定了其他收费标准、违约责任及其他事项。合同签订后，耀辉物业公司按约定为朗月湾小区业主提供了物业服务，王俊系文山市新平街道腾龙北路朗月湾小区12幢1单元2802室的业主，建筑面积102.09平方米，2018年6月14日接房并交纳了2018年至2019年的物业费、公摊电费、二次加压费、生活垃圾费、电梯费共计1673.55元。因王俊从2019年5月2日至今未交纳物业服务费，耀辉物业公司为此诉至本院。合同履行过程中，耀辉物业公司存在电梯脏乱差，保洁人员少导致小区环境卫生差，物业公司保安执勤不到位，不清理占用消防通道的问题致乱停乱放，门禁系统不能正常使用，没有对老年活动中心经常打麻将的问题及时进行提醒劝阻，没有对所收取费用去向、用途进行公示说明，对业主反映问题没有及时解决，服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。王俊主张耀辉物业公司存在没有公示收费标准、收费不合理，强行断电导致冰箱食物腐烂，既收取物业费又收取垃圾清运费、公摊电费、电梯费、二次加压费等系重复收费，交物业费未开发票，收取王俊认为接房时间以前的物业费系多收费，下班高峰期停电未及时启用备用电供电梯方便业主上下楼，安保存在隐患，裁剪保洁和安保人员牟利，各项设施得不到及时维修维护，亮化工程得不到及时修理，没有为业主维修供热设施设备，物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司建设充电桩盈利等服务管理问题。另查明，朗月湾小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合诉辩主张，本案争议的焦点问题为：1、《物业服务合同书》是否合法有效；2、耀辉物业公司的诉讼请求应否得到支持。针对本案争议的焦点问题，本院分别评述如下：关于第1个争议的焦点问题，耀辉物业公司与王俊签订的《物业服务合同书》是否合法有效。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。首先，王俊系完全民事行为能力人且系中专文化，未提交他人强迫其签订《物业服务合同书》及未看清合同的任何证据，应承担举证不能的不利后果。其认可在《物业服务合同书》上系本人的签名按印，该行为应视为王俊完全知晓合同的内容。其次，《物业服务合同书》是耀辉物业公司与王俊的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认。关于第2个争议的焦点问题，耀辉物业公司的诉讼请求应否得到支持。关于耀辉物业公司主张王俊立即支付2019年5月2日至2021年5月1日两年的物业管理费3155.2元，及违约金3159.64元，总计6314.84元的诉请问题。本案耀辉物业公司已作为物业管理单位为包括王俊在内的朗月湾小区全体业主提供物业管理服务，庭审中王俊认可耀辉物业公司提供了扫地、垃圾清运、保安负责值班的服务，王俊接受了耀辉物业公司的上述物业管理服务至今未提出异议，应当按照耀辉物业公司提供物业管理的收费标准交纳物业管理费，即2019年5月2日至2021年5月1日两年的物业管理费共计3155.11元[（高层住宅：102.09平方米×0.7元/月×12个月+二次加压费（二次供水）：10元/月×12个月+公共照明：10元/月×12个月+电梯使用：40元/月×12个月）×2年]。因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及《物业服务合同书》中物业费一年一付的约定和交易习惯，虽2021年5月1日未到，耀辉物业公司要求王俊支付至2021年5月1日的物业管理费，本院予支持。耀辉物业公司认为双方约定过物业费交纳时间是每年的5月2日，未提交证据证明，王俊不认可，本院不予采纳。本案耀辉物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。耀辉物业公司在履行合同过程中存在电梯脏乱差，保洁人员少导致小区环境卫生差，物业公司保安执勤不到位，没有对所收取费用去向、用途进行公示说明，不清理占用消防通道的问题致车辆乱停乱放，门禁系统不能正常使用，没有对老年活动中心经常打麻将的问题及时进行提醒劝阻，对业主反映问题没有及时解决，服务态度不佳等服务管理瑕疵问题，故其要求王俊支付违约金的该项诉请，本院不予支持。王俊主张耀辉物业公司存在没有公示收费标准、收费不合理，既收取物业费又收取垃圾清运费、公摊电费、电梯费、二次加压费等系重复收费，本院认为，耀辉物业公司收费标准在《物业服务合同书》中已经明确约定，如前所述，王俊在该合同书上签字按印，视为其认可合同内容，王俊主张没有公示收费标准，重复收费、收费不合理，与双方在合同中确认的不符，本院不予采纳。王俊主张耀辉物业公司强行断电导致冰箱食物腐烂，耀辉物业公司在庭审中认可存在强行断电行为，但双方均未提交证据证明断电原因，断电导致的损失应由谁承担不能确定，本院不予采纳。王俊主张耀辉物业公司收取王俊认为接房时间以前的物业费系多收费，应当退还，应以其收到开发商逾期交房违约金当日为接房日，本院认为，按照通常的交易习惯，业主从领取钥匙起对其房屋享有占有、使用、支配权，王俊在庭审中亦认可其在2018年6月14日领取了钥匙看房，应以2018年6月14日为接房日，王俊主张不符合客观实际，本院不予采纳。王俊主张安保存在隐患，裁剪保洁和安保人员牟利，各项设施得不到及时维修维护，亮化工程得不到及时修理，没有为业主维修供热设施设备，物业公司私自聘请第三方充电桩盈利公司建设充电桩盈利等服务管理问题，未提交证据加以证实，本院不予采纳。王俊主张交物业费未开发票，本院认为，耀辉物业公司在业主交纳物业费后开具了收据作为凭据，耀辉物业公司在庭审中陈述需要发票可到税务部门代开，《物业服务合同书》未约定开具发票，耀辉物业公司未开具发票并不违约，对王俊该项主张，本院不予采纳。综上所述，耀辉物业公司主张的诉讼请求，部分合法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王俊于本判决书生效之日起十日内支付云南耀辉物业服务有限公司2019年5月2日至2021年5月1日两年的物业管理费3155.11元；二、驳回云南耀辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十二月十三日书记员  刘镇源