浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初4663号 原告：宁波新鄞房地产开发有限公司。住所地：宁波市江**大闸南路**来福士广场**，统一社会信用代码：91330200775611114W。 法定代表人：林建瑞，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郑吉薇，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：杭州亨瑞信息咨询有限公司宁波分公司。住所地。住所地：宁波市江**大闸南路******会信用代码：913330205095537440R。 负责人：邹品正，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐静，女，该公司员工。 原告宁波新鄞房地产开发有限公司（以下简称新鄞公司）与被告杭州亨瑞信息咨询有限公司宁波分公司（以下简称亨瑞公司宁波分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日对案件进行诉前调解登记，案号为（2020）浙0205民诉前调3421号。本院于2020年12月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新鄞公司的委托诉讼代理人郑吉薇，被告亨瑞公司宁波分公司的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案当庭宣告判决。 新鄞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年5月1日至6月30日期间的租金32651.66元及2020年7月1日至7月31日的房屋占有使用费16325.83元，合计48977.49元；2.判令被告支付原告为本案诉讼支付的律师费1元。 事实和理由：2016年4月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其名下位于宁波市江北区××路××号××幢××室出租给被告。2017年12月8日，双方签订了第一次续租协议，续租期间为2018年6月1日至2020年5月31日，含税月租金为16325.83元，租金支付方式为一个月为交费期，被告应当在每个自然月第1日向原告一次性足额支付下个交费期租金。2020年1月9日，双方签订了第二次续租协议，续租期间为2020年6月1日至2022年5月31日，含税月租金为16325.83元，租金支付方式不变。后因被告未按约支付2020年5月1日至6月30日的租金，构成重大违约，原告依据《房屋租赁合同》第8.4款约定于2020年7月1日发函书面通知被告解除《房屋租赁合同》，但被告仍继续占用涉案房屋，考虑到其受新冠肺炎疫情影响的实际困难，2020年7月28日，双方签订《和解协议》确认《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除，2020年5月1日至7月31日的租金及房屋占有使用费通过法律途径解决。原告认为，涉案《房屋租赁合同》、《和解协议》系双方真实意思表示，合法有效，被告未按约付款已损害原告合法权益。为维护合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 亨瑞公司宁波分公司辩称，对于原告诉称的事实均无异议，原告对于商场租户给予了租金减免，被告作为办公楼的租户也应当享受租金减免政策。被告的经营范围主要为出国留学中介服务，受新冠肺炎疫情影响较大，现金较为紧张，被告曾经向原告申请减免租金。综上，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下： 2016年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其名下坐落于宁波市江北区××路××号××幢××室出租给被告，建筑面积为154.68平方米。房屋用途为办公。……三、租赁期限和交付日期3.1该房屋的租赁期共24个月，自起租日起算，即自2016年6月1日起至2018年5月31日止。该房屋的装修期共31天，自2016年5月1日起至2016年5月31日止……四、租金、支付方式和期限4.1甲乙双方约定，该房屋的租金按照其租用面积计算，每日每平方米租金为3.30元，月租金为15526.01元；4.2乙方应付的租金以一个月为一个交费期，除第一期租金外，其他租金均按自然月交纳，乙方应当在每个自然月第1日前向甲方一次性足额支付下个交费期租金，第一期租金共1个月，应于本合同签订同时支付，收取期间2016年6月1日至2016年6月30日止，应交租金为15526.01元；4.3装修期、免租期内乙方无需支付上述第4.1款规定的租金，但必须支付物业服务费和因使用该房屋而发生的其他费用。若乙方不论任何原因实际租赁不满足租赁期和／或违反本合同的条款及规定导致本合同提前终止履行的，甲方有权向乙方索取装修费、免租期内所免去的所有租金；4.4……乙方付款……甲方有权直接从乙方支付的保证金等款项中直接扣减。五、保证金、物业服务费及其他费用5.1乙方应交付日起向甲方或物业服务公司支付该房屋的物业服务费。该房屋目前的物业服务费按照租用面积每平方米每月22元计算，即该房屋每月的物业服务费为3402.96元……。5.2乙方应付的物业服务费以一个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然月交纳，乙方应当在每个自然月第1日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用。5.3甲乙双方约定，乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为该房屋三个月租金和三个月物业服务费之和，即56786.91元。……5.4乙方如违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还乙方……。八、变更和解除本合同……8.4有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，同时乙方应本合同第9.1款约定承担责任……（四）乙方逾期不支付租金及其他应付款项累计超过一个月的……。九、乙方的违约责任9.1该房屋交付后，出现本合同第8.4款规定情形的，或合同其他规定的情形，而甲方行使解除本合同之权利的，或因乙方擅自提前退租导致合同解除的，均视为乙方重大违约，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该租金所对应的租赁期间是否届满）不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方装修期和免租期内所免去的所有租金。此外，乙方应按合同解除时月标准租金和物业服务费之和的三倍向甲方支付违约金；如乙方支付的违约金不足以抵付甲方实际损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。甲方可将保证金用于抵付乙方应支付的违约金中相等金额的部分……9.3乙方逾期支付租金……甲方同意给予乙方三十天宽限期，但在该宽限期内，乙方应自款项应付之日起每逾期一天按应付款的0.1%向甲方支付逾期付款违约金。宽限期内乙方仍未支付的，视为乙方重大违约，乙方除应继续按上述计算方式向甲方支付逾期付款违约金外，甲方有权单方解除本合同，并按本合同第9.1款约定处理……十七、律师费、税费以及其他费用17.1下列费用由乙方承担……（3）因乙方违反合同约定导致甲方与乙方诉讼，甲方由此支出的律师费由乙方承担。合同另行约定了双方其他权利义务。 2017年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《续租协议》，约定：一、甲、乙双方一致同意在原合同及之前续租协议的基础上，将租赁期延长贰年，续租期间为2018年6月1日至2020年5月31日。二、租金每日每平方米3.47元（含5%税率计算的增值税税率），即该房屋的含税月租金为16325.83元……四、租赁保证金变更为59186.37元，乙方于原合同项下向甲方支付的租赁保证金直接进行结转，差额部分2399.46元由乙方于本协议签订当日或之前补足给甲方。…… 2020年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《续租协议》，约定：一、甲、乙双方一致同意在原合同的基础上，将租赁期延长贰拾肆个月，续租期间为2020年6月1日至2022年5月31日。二、租金每日每平方米3.47元（含5%税率计算的增值税税率），即该房屋的含税月租金为16325.83元…… 上述两份《续租协议》同时还约定：本续租协议一式两份，自双方授权代表签字并加盖公章后生效。本续租协议系原合同不可分割的有效组成部分，本续租协议与原合同约定不一致的，以本续租协议为准。本续租协议未涉及的，双方仍按原合同的约定执行。 2020年7月1日，原告在被告办公场所张贴了《解除合同通知书》，载明：我司曾多次沟通催交，但贵司仍拖欠2020年5月至6月的租金、物业及电费等其他费用。有鉴于此，我司根据《房屋租赁合同》第8.4条第（四）项的约定，通知贵司：解除与贵司之间的《房屋租赁合同》。请贵司收到本通知后立即将租赁房屋恢复原状、打扫清理，并将完好、可出租状态的租赁房屋交还给我司，否则，我司将于七日后将租赁房屋内的物件搬出并自行处分，委托第三方将租赁房屋恢复原状，由此而产生的损失和费用均由贵司承担。同时，我司还将根据《房屋租赁合同》的约定，要求贵司支付拖欠的费用并承担其他违约责任。 2020年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和解协议》，约定：因乙方未按约支付租金，甲方已于2020年7月1日与乙方解除了《房屋租赁合同》。鉴于乙方仍继续占用宁波市江北区××路××号××幢××室的房屋，考虑到乙方受新冠疫情影响的实际困难，经双方协商达成如下协议：一、甲、乙双方确认原合同于2020年7月1日解除。二、乙方于2020年7月31日前参照原合同约定付清截止2020年7月31日的物业费10208.88元、拖欠的水电费727.50元、技工费460元以及2020年8月份的租金16325.83元、物业费3402.96元。三、乙方支付上述款项后三日内，甲、乙双方参照原合同约定重新签订《房屋租赁合同》，租赁期自2020年8月1日至2022年5月31日。原合同项下的租赁保证金59186.37元，公共事业保证金1856.16元结转至新合同项下，保证金的用途与原合同一致。新合同的其他条款与原合同一致。四、乙方以疫情为由未予支付的2020年5月1日至7月31日期间的租金及按单倍租金标准计算的占用费，双方暂搁置争议，通过法律途径解决。甲方按生效法律文书确认的减免金额予以减免，乙方按生效法律文书确认的应付金额进行支付。五、若乙方未按第二条的约定付清款项的，则甲方不再与乙方订立新合同，原合同项下的保证金不再结转由甲方予以罚没，同时甲方将对租赁房屋进行强制腾退，由此而造成的损失乙方自行承担。六、本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经双方签章后生效。《和解协议》签订后，原告与被告依约履行完毕协议第二项、第三项约定的事项，为解决第四项的争议事项，原告向本院提起诉讼，案经本院组织调解未果。 另查明：原告为本案诉讼支出律师费1元。 本院认为，本案的争议焦点主要在于被告亨瑞公司宁波分公司要求原告新鄞公司减免所欠房租的条件是否成就。本院认为，被告亨瑞公司宁波分公司主张原告新鄞公司减免房租，既缺乏合同依据，又缺乏法律依据，亦不符合公平原则，本院不予采信。理由如下： 首先，被告主张原告减免租金缺乏合同依据。本案原告新鄞公司与被告亨瑞公司宁波分公司签订的《房屋租赁合同》、《续租协议》均系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第4.2条约定，被告应付的租金以一个月为一个交费期，被告应当在每个自然月第1日前向原告一次性足额支付下个交费期租金。同时，《房屋租赁合同》第9.3条还约定了被告逾期支付租金……原告同意给予被告三十天宽限期，但在该宽限期内，被告应自款项应付之日起每逾期一天按应付款的0.1%向原告支付逾期付款违约金。宽限期内被告仍未支付的，视为被告重大违约，被告除应继续按上述计算方式向原告支付逾期付款违约金外，原告有权单方解除本合同。违约责任属于严格责任，在《房屋租赁合同》并未约定租金减免条款的情形下，被告未按照《房屋租赁合同》约定期限及时履行支付租金义务，显属违约，依法应当承担违约责任； 其次，被告主张原告减免租金缺乏法律依据。结合被告的陈述，新冠肺炎疫情发生后，被告根据政府相关部门的防疫要求提交了复工复产的申请，经政府相关部门批复已于2020年2月恢复正常经营，同时亦支付了2020年1月至4月的房租。2020年5月至7月，被告经营活动受新冠肺炎疫情影响已相对较小，不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，双方之间的房屋租赁合同并非不能履行，因此，被告亦不能以新冠肺炎疫情属于不可抗力等法定免责情形为由据此主张原告减免租金； 最后，被告主张原告减免租金不符合公平原则。一方面，房租支出属于被告从事主要业务活动而发生的必要经营成本，而新冠肺炎疫情发生后，被告受新冠肺炎疫情影响造成出国留学中介服务业务减少属于被告应当预见的经营风险，而本院注意到，被告经核准的经营范围除了出国留学中介服务、因私出入境中介服务外，还包含了教育信息咨询、翻译服务、房地产经纪、房地产营销策划、房地产信息咨询、自营和代理货物和技术的进出口等服务项目，被告提供的增值税纳税申报表、员工纳税扣缴申报表系被告自行向税务机关申报的材料，不能全面、准确地反映被告的经营情况，因此，受新冠肺炎疫情影响造成出国留学中介服务、因私出入境中介服务业务减少并不必然导致被告利润大幅度降低。同时，原告经营的房地产租赁业务亦会受到新冠肺炎疫情一定程度的影响，因此，被告主张原告减免房租属于减少经营成本、转嫁经营风险的行为，并不符合社会主义市场经济的客观规律；另一方面，原告与被告签订的《房屋租赁合同》第8.4条、第9.1条、第9.3条的约定内容，被告逾期支付租金，除了要求被告支付拖欠租金、物业费、水电费等直接发生的费用之外，原告还可以依据合同约定向被告主张支付逾期付款违约金、赔偿损失等违约责任，但结合原告与被告针对合同解除后签订《和解协议》的内容来看，原告仅向被告主张拖欠的物业费、水电费、技工费、租金等直接损失，并未主张支付逾期付款违约金等其他违约责任，且被告已经按照《和解协议》的约定履行完毕，双方已经重新签订了《房屋租赁合同》。同时，在《房屋租赁合同》第17.1条明确约定，因被告违反合同约定导致原告与被告诉讼，原告由此支出的律师费由被告承担的情形下，为妥善化解双方分歧，原告与浙江和义观达律师事务所协商后仅象征性支付了律师费1元，上述事实表明原告考虑到被告受新冠肺炎疫情影响造成的实际困难已经放弃了主张部分权利，最大限度减少了被告因其违约行为导致合同解除后遭受的损失，根据“任何人不得从其违约行为中获利”的原则，被告再主张原告减免租金，违背了民事活动应当遵循的公平原则，本院不予采信。 综上所述，本案被告亨瑞公司宁波分公司主张原告新鄞公司减免所欠房租，缺乏合同依据与法律依据，亦不符合公平原则，本院不予采信。被告未依约及时支付房屋租金，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，原告据此诉请被告支付房屋租金、占有使用费以及其为本案诉讼支付的律师费，具有合同依据与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杭州亨瑞信息咨询有限公司宁波分公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司自2020年5月1日起至2020年7月31日止的租金（房屋占有使用费）48977.49元； 二、被告杭州亨瑞信息咨询有限公司宁波分公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波新鄞房地产开发有限公司为本案诉讼支付的律师费1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1024元，依法减半收取计512元，由被告杭州亨瑞信息咨询有限公司宁波分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  邹永明 二〇二〇年十二月十一日 书记员  卢佳敏 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。