山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6865号 原告：济南商盛商业管理有限公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码：91370112MA3BXOUDX９。 法定代表人：王旭卿，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许芝境、李晓庆（均系特别授权代理），山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：山东尚记餐饮管理有限公司，住所地：济南市天桥区。统一社会信用代码：91370105MA3MCM0X89。 法定代表人：陈天宇。 被告：山东良路广军餐饮管理有限公司，住所地山东省济南市历城区。统一社会信用代码：91370112MA3QL66M57。 法定代表人：郭海军。 原告济南商盛商业管理有限公司（以下简称商盛商业公司）与被告山东尚记餐饮管理有限公司（以下简称尚记餐饮公司）、山东良路广军餐饮管理有限公司（以下简称良路广军公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商盛商业公司的委托诉讼代理人许芝境到庭参加诉讼；被告尚记餐饮公司、良路广军公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商盛商业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告济南商盛商业管理有限公司与被告山东尚记餐饮管理有限公司、被告山东良路广军餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》、《荣盛时代国际广场项目物业管理服务协议》；2.请求判决被告山东尚记餐饮管理有限公司、被告山东良路广军餐饮管理有限公司向原告济南商盛商业管理有限公司支付租金、运营管理费、物业服务费等各项费用共计264701.22元及利息（二、三、四月的利息以113443.38元为本金自2020年1月21日起按照年息24%计算至起诉之日，共计13915.72元；自起诉之日按照年息24%计算至实际支付之日止；五、六、七月的利息自2020年4月21日起以151257.84元为本金按照年息24%计算至起诉之日，共计10285.50元；自起诉之日按照年息24%计算至实际支付之日止）；3.请求判决被告山东尚记餐饮管理有限公司、被告山东良路广军餐饮管理有限公司于判决生效后三日内腾空并返还租赁房屋；4.请求由被告山东尚记餐饮管理有限公司、被告山东良路广军餐饮管理有限公司承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。 事实与理由：2019年8月，被告山东尚记餐饮管理有限公司与原告签订《租赁合同》、《荣盛时代国际广场项目物业管理服务协议》，约定被告山东尚记餐饮管理有限公司承租位于济南市历城区时代国际项目四层编号为A4007、A4008-2号的商铺，并为被告山东尚记餐饮管理有限公司提供物业管理及营运推广服务。2019年8月17日，被告山东尚记餐饮管理有限公司（乙方）与被告山东良路广军餐饮管理有限公司（丙方）、原告（甲方）签订《三方确认书》，约定“甲、乙、丙三方同意，乙方自本确认书生效之日起将合同的权利义务概括转移给丙方，由丙方享有和承担合同中的权利和义务”，并约定“乙方对丙方履行合同义务向甲方承担连带担保责任”。上述合同签订后，被告山东良路广军餐饮管理有限公司接收房屋后进行了装修、经营，但是一直未按照合同约定交纳自2020年2月1日至2020年7月30日租金、运营管理费、物业服务费等房屋租赁费。原告多次与二被告沟通，催促二被告支付拖欠的房屋租赁费，二被告至今未交纳房屋租赁费。综上，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定诉至贵院，望判如所请。 良路广军公司、尚记餐饮公司未到庭，亦未答辩，视为放弃举证、质证的抗辩权利。 本院经审理认定事实如下：2019年8月17日，商盛商业公司（甲方）与尚记餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》、《物业服务协议》。关于租期及租赁费用，双方约定：甲方同意将其经营管理的位于北园路荣盛时代国际四层A4007、A4008-2号商铺出租给乙方使用，装修期为2019年8月20日至2019年10月14日，租赁期为2019年10月15日至2022年10月14日，计租面积为276.27平方米；该房屋的租赁相关费用按计租面积计付，其中第一年物业租金2.25元/㎡/天……第一年营运管理费2.25元/㎡/天……第一年物业服务费1.50元/㎡/天……；第一年物业租金为226886.76元，第一年营运管理费为226886.76元，第一年物业服务费为151257.84元，第一年租赁相关费用缴纳总计为605031.36元；物业租金、营运管理费、物业服务费支付方式为以三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用，2019年8月20日缴纳第一期费用。关于装修管理费，双方约定：按该房屋的计租面积计算，每平方米20元，装修管理费应当在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。关于履约保证金，双方约定：本合同签署当日，乙方应当向甲方支付100838.55元作为履约保证金，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的相关费用（包括但不限于租赁费用、违约赔偿费用等）。关于质量保证金，双方约定：乙方应当在合同签署当日向甲方支付10000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金，乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔、退货等任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质检测机构出具的质量问题的书面文件，甲方即有权决定是否接受顾客的要求代乙方支付相关费用，乙方不得提出异议，合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。关于通知送达地址，双方约定：乙方地址为济南市天桥区泺安路18号尚品清河一区6号楼2-103号，收件人为尹忠良，联系电话为13386******。关于违约责任，双方约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；乙方迟延缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。关于房屋的交还，双方约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后七日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该期限为本合同项下该房屋之交还期。此外双方还约定了其他权利义务。 商盛商业公司（甲方）与尚记餐饮公司（乙方）、良路广军公司（丙方）签订《三方确认书》。三方约定：鉴于甲方与乙方于2019年8月19日签订《租赁合同》及补充协议，乙方承租甲方的济南荣盛时代国际项目四层A4007、A4008-2号商铺，甲乙丙三方经过友好协商，就乙方将合同的权利义务概况转让给丙方（丙方为乙方在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体）的事宜，特签署本确认书。一、甲、乙、丙三方同意，乙方自本确认书生效之日起将其在合同中的全部权利义务转让给丙方，由丙方享有和承担合同中的权利和义务。二、自本确认书生效之日起，甲方、丙方作为合同的主体，应严格按照合同约定履行义务，否则，违约方应向守约方承担违约责任。三、乙方对丙方履行合同义务向甲方承担连带担保责任。四、本确认书自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效。 租赁合同签订后，尚记餐饮公司支付100838.55元履约保证金、10000元质量保证金、10000元装修保证金，并已支付2019年10月15日至2020年1月31日的租金。涉案房屋被用于经营“良记王婆大虾”项目。因疫情原因商盛商业公司减免良路广军公司租金18907.23元、运营推广费18907.23元。 商盛商业公司主张根据合同约定，因良路广军公司原因致使合同提前终止的，履约保证金不予退还；因良路广军公司暂停营业后，存有大量消费者投诉，投诉“良记王婆大虾”未退还消费储值卡，故商盛商业公司暂扣上述质量保证金，另外根据约定，未到质量保证金的返还时间，即使到了返还时间，商盛商业公司有权抵扣该保证金作为租赁费或房屋占用费。 2020年1月21日商盛商业公司通过微信向尚记餐饮公司联系人尹忠良微信发送《荣盛广场通知函》，催收2020年第一季度物业租金、营运推广费、物业管理费共计151257.84元。2020年7月8日，商盛商业公司委托山东德衡（济南）律师事务所向尚记餐饮公司联系人尹忠良邮寄送达《律师函》一份，催收自2020年2月1日至2020年6月30日的房屋租赁费用等252096.40元，该律师函由尹忠良签收。 商盛商业公司主张良路广军公司已于2020年11月30日腾空并搬离涉案房屋。 本院认为，商盛商业公司与尚记餐饮公司签订的《租赁合同》、《物业服务协议》，商盛商业公司与尚记餐饮公司、良路广军公司签订的《三方确认书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”；第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。良路广军公司未按合同约定及时足额支付租赁费用，经商盛商业公司催告，良路广军公司仍未支付所欠租赁费用，构成违约，商盛商业公司有权解除合同，解除合同时间为良路广军公司收到起诉状之日即2020年9月15日。 商盛商业公司按约交付了涉案房屋，良路广军公司应当按约支付租赁费用。其中2020年2月1日至2020年7月31日租金为：（2.25元/㎡/天+2.25元/㎡/天+1.5元/㎡/天）×276.27㎡×182天=301686.84。扣除商盛商业公司因疫情减免的租金18907.23元、运营推广费18907.23元，为263872.38元。 关于商盛商业公司主张的逾期支付租赁费用的利息，根据双方《租赁合同》约定，良路广军公司支付2020年2月至4月租赁费用的时间为2020年1月20日之前，支付2020年5月至7月租赁费用的时间为2020年4月20日之前，商盛商业公司主张按年利率24%计算利息，标准过高，本院酌情按照年利率6%予以支持。根据本院认定的上述租赁费用计算方式和数额，商盛商业公司主张的利息计算基数分别为：2020年2月1日至2020年4月30日期间的租赁费用111371.34元，2020年5月1日至2020年7月31日期间的租赁费用152501.04元。故截至2020年11月30日，良路广军公司应支付的逾期利息为11382.28元（111371.34×6%÷365天×315天+152501.04元×6%÷365天×224天）。关于济南商盛公司主张的自2020年11月30日起计算至实际给付之日止的利息，本院支持以剩余租赁费用为基数，按年利率6%计算。 对于质量保证金，因商盛商业公司主张良路广军公司存在未妥善处理顾客投诉的情形，且根据合同约定，未到质量保证金退还时间，本案对质量保证金不予处理。对于履约保证金，商盛商业公司主张该100838.55元应当因良路广军公司违约全部没收，本院认为，本案的违约后果系良路广军公司逾期支付相关费用的违约行为导致，但商盛商业公司主张该100838.55元全部扣留过高，不符合公平原则，在本院已支持商盛商业公司逾期利息损失的情况下，考虑到良路广军公司的经营受疫情影响及合同解除商盛商业公司需另行出租房屋，必然产生租金等损失的情形，本院认为履约保证金扣留20000元为宜。 综上所述，良路广军公司应支付的租金扣除装修保证金10000元，履约保证金80838.55元，尚欠173033.83元。良路广军公司应当支付租金173033.83元及利息。尚记餐饮公司对上述款项承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认济南商盛商业管理有限公司与山东良路广军餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》、《物业服务协议》于2020年9月15日解除； 二、限山东良路广军餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司租金173033.83元； 三、限山东良路广军餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司逾期利息11382.28元以及以173033.83元为基数，自2020年11月30日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算的利息； 四、山东尚记餐饮有限公司对判项一、二承担连带付款责任； 五、驳回济南商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5270元，减半收取计2635元，由山东良路广军餐饮管理有限公司、山东尚记餐饮有限公司负担1722元，由济南商盛商业管理有限公司负担913元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇二〇年十二月八日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢