贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15835号原告：姜定轴，男，苗族，1978年8月17日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：沈灏，贵州庆林律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：贵州高投东南置业有限公司，住所地贵州省凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼。法定代表人：夏庆锋，该公司董事长。委托代理人：陈米，男，汉族，1986年1月10日出生，代理权限为特别授权。原告姜定轴与被告贵州高投东南置业有限公司（以下简称东南置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告姜定轴的委托诉讼代理人杨世屏、沈灏，被告东南置业公司的委托诉讼代理人陈米到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜定轴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付办理商品房产权转移登记的有关文书；2、判令被告赔偿原告因逾期交付办理商品房产权转移登记的有关文书导致的经济损失，该损失按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2018年11月16日起，计算至被告交付办理商品房产权转移登记的有关文书之日止（暂计算至2020年9月18日的损失额为36840.84元）。事实和理由：2017年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，总房价款394329.00元。合同约定，出卖人承诺于2018年11月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告已按约定支付购房款，但被告时至今日未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告因未能按时取得办理商品房转移登记的有关文书，不能办理房屋产权证书，无法行使房屋产权的权利，导致经济损失。由于双方对此违约事项没有约定赔偿标准，按照相关法律的规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，即以购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）一年期贷款年利率加收30%赔偿损失，赔偿至被告交付办理商品房产权转移登记的有关文书之日止。为此，特向人民法院提起上述诉讼。被告东南置业公司辩称：1、被告确实存在逾期办证的事实，但积极履行了合同义务，因不可抗力导致不能办理转移登记；2、原告诉求的逾期办证违约金与合同约定不符，且明显过高，合同中有明确约定，违约金应按原告购房款的万分之一或者同期银行活期存款利率计算，原告未举证证明逾期办证造成的实际损失；3、东南置业为国有企业，按照政府行政指令开展相关工作，如逾期赔偿过高，涉嫌国有资产流失，同时东南置业不存在恶意违约，即便应向原告支付逾期办证违约金，也只能系补偿性违约金，而不应该是惩罚性违约金；4、原告要求计算违约金时间与实际不符，被告已于2018年12月19日将D地块22-25、32栋的房屋向凯里市不动产登记中心申请登记，于2019年5月23日取得产权证并移交客户，2019年9月11日提交了B地块16-21栋房屋所有权登记申请，于2019年10月23日取得产权证并移交客户，2020年7月29日提交了B地块8-15栋房屋所有权登记申请，但因凯里市不动产登记中心的原因没有及时办理登记，造成逾期办证交付的原因为行政原因，适用于情势变更，所以违约金截止时间应进行相应调整；5、原告起诉时间为2020年10月20日，已超过诉讼时效，被告应按照诉讼时效有效期限的规定支付逾期办证违约金。经审理查明，2017年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发位于凯里市地块未来城一期（16号地块）第53幢3单元29层xxx号房，总房价款394329.00元。商品房买卖合同第二十二条第三项约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年11月15日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。合同签订后原告支付了购房款394329.00元。本院认为，1、原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均均应按照合同约定履行义务。民事活动中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过90日且买受人不退房情形下的违约金及损失赔偿额的计算方法约定不明，且原告未举证证明因被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书造成的实际损失，故原告要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，本院不予支持。综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度及当地房地产市场的实际情况，本院酌情确定违约金按已付购房款日万分之零点三计算。2、合同约定违约金应计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告辩称违约金计算至其向相关政府部门申请办证之日的意见，理由不成立，本院不予支持。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定及原告诉请，逾期交付办理商品房转移登记文书违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，本案诉讼时效应自起诉之日回溯三年。原告于2020年10月23日向本院提起诉讼，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2017年10月24日之后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效，因被告未能提供证据证实其已取得办理商品房转移登记有关文书并通知原告领取以及实际向交付原告的时间，违约金时间应从2018年11月16日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，故原告诉求从2018年11月16日起至起诉之日2020年10月23日期间（共计707天）的违约金计算应为已交付房价款394,329.00元×0.00003×707天=8,364.00元；2020年10月24日起以后的违约金以已交付房价款394,329.00元为基数按日万分之零点三的标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。4、关于原告主张被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的诉请，因原告未提供证据证实被告具备立即交付办理商品房转移登记有关文件的条件，且办理时间亦未能确定，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州高投东南置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告姜定轴2018年11月16日至2020年10月23日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金8,364.00元，2020年10月24日起以后的违约金以已交付房价款394,329.00元为基数按日万分之零点三的标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告姜定轴的其他诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，义务人不履行义务的，权利人应在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。案件受理费已减半收取为361.00元，由被告贵州高投东南置业有限公司负担82.00元，由原告姜定轴负担279.00元。本判决为终审判决。审判员  吴晨二〇二〇年十二月九日法官助理秦周斌书记员韦琪