广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0104民初26086号原告：广州彩色带钢厂，住所地广州市越秀区中山一路金羊二街**101（G）。诉讼代表人：广州彩色带钢厂管理人。负责人：揭利。委托诉讼代理人：揭利，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文婷，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州经济技术开发区管理委员会，，住所地广州市黄埔区香雪三路****法定代表人：周亚伟，主任。委托诉讼代理人：何冁煊，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳家琪，广东恒益律师事务所律师。原告广州彩色带钢厂诉被告广州经济技术开发区管理委员会所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法进行审理。原告广州彩色带钢厂向本院提出诉讼请求：1.确认位于东山区（现越秀区）共和路共和大街社后1号首层的房产归原告所有；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月9日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破21-1号生效民事裁定书，裁定受理申请人广州市地方税务局第二稽查局（现更名为国家税务总局广州市税务局第一稽查局）对被申请人广州彩色带钢厂的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破21-1号指定管理人决定书，指定广东金桥百信律师事务所担任广州彩色带钢厂管理人。2019年7月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破21-3号生效民事裁定书，裁定宣告广州彩色带钢厂破产。原告管理人在履行职责过程中，为了调查原告名下不动产情况向广州市房地产档案馆申请调取原告名下房产档案资料，其中原告名下有一处房产位于东山区（现越秀区）共和路共和大街社后1号首层，该房产的档案资料中《房屋所有权存根》（穗房证字第××号）显示：所有权人是原告；所有权性质为公产；占有份额为全部；房屋座落于东山区共和路共和大街社后1号1楼；总建筑面积为238.44平方米；使用土地面积为402平方米；土地使用证号为160373号；登记字号为统字205849；无房屋共有权人记录。另外，广州市房地产档案馆出具的原告名下房地产登记情况查询证明及查册表亦有涉案房产的记录。根据以上原告管理人依法调取的资料可见，涉案房产的权属明确，原告依法享有涉案房产的所有权。但原告管理人根据《中华人民共和国企业破产法》等有关规定依法处置原告名下财产过程中，债权人国家税务总局广州市税务局第一稽查局向原告管理人反映有异议人主张对东山区共和路共和大街社后1号101的房产所有权。原告管理人为了查明事实，根据原告债权人提供的线索经向人民法院申请调查令调取了共和大街社后1号101房的房地产档案资料，在该资料中的《房地产权证存根》（粤房地证字第××号）显示，权属人是被告；房地座落于东山区共和路共和大街社后1号101房；建筑面积为181.07平方米。原告管理人发现该址的面积和原告名下的涉案房产的面积大部分重叠。原告管理人认为，管理人向房管部门调取的原告名下的涉案房产档案资料不仅有齐全的申报资料，并且有房管部门出具的权属证，足以证明原告享有对涉案房产的所有权。另外，在该档案资料中关于被告的《广州市房地产权属证明》（No：0015494）记载的被告名下房产不包括涉案房产，并且由广州市越秀房地产开发经营公司向房管局房改办出具的证明文件可见，广州市越秀房地产开发经营公司经营并售给被告的房产也不包括涉案房产。综上，原告管理人经向有关部门调取的原告名下涉案房产的查册及档案资料具有公信力，产权证明明确，原告依法享有对涉案房产的所有权。故诉至法院，请求判如所请。被告广州经济技术开发区管理委员会辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。一、被告名下位于共和路共和大街社后1号101房与原告名下位于共和路共和大街社后1号首层面积并不重叠，分属两套不同的房屋。根据被告向广州开发区城市建设和房地产档案馆查询位于共和路共和大街社后1号首层和共和路共和大街社后1号101号房的产权登记材料显示：1号首层使用性质为商业，使用土地面积402平方米，建筑面积238.44平方米，建基面积238.44平方米，四至为东至巷、南至巷、西至社后5号、北至街；1号101房的使用性质为住宅，建筑面积181.0672平方米，建基面积240.39平方米。由此可见，1号首层和1号101房的使用性质、使用土地面积、建筑面积和建基面积均不一致。此外，共和路共和大街社后1号首层平面图和共和路共和大街社后1号101号房的平面图也不一致，1号101房虽然查册表上看不出四至情况，但从平面图来看，四至应为东至社后，南至巷，西至巷，北至共和大街，两房产的面积并没有重叠部分，其实际上分属两套不同的房屋。二、被告通过向原越秀房产公司（现广州市越秀房地产开发经营有限公司）买卖房屋的合法途径取得共和路共和大街社后1号101号房的所有权，应当受法律保护。1984年11月21日，原告因资金不足与越秀房产公司签订《合作建房协议书》，合资共建共和路共和大街社后1号楼。《合作建房协议书》第三条中约定“东边部分的约2300平方归甲方（广州铁合金厂）使用，及作回迁安置房，西边部分的单元约3000平方有一至九层由乙方（越秀房产公司）使用”。可知越秀房产公司拥有西边部分单元约3000平方一至九层的所有权，越秀房产公司可以任意使用和处分该产权，而共和路共和大街社后1号101号房正属于西边部分单元一至九层的产权之一，故越秀房产公司有权处分1号101房。被告以原广州经济技术开发区商业服务总公司【现知识城（广州）投资集团有限公司】的名义向越秀房产公司购买包括共和路共和大街社后1号101房在内的建筑面积为1408.41平方米的商品房，购进总价为1061216.5元。被告于1985年2月17日与广州经济技术开发区商业服务总公司签订《关于筹建东山区共和街宿舍的协议书》，第一条约定“广州经济技术开发区管委会与商业服务总公司共同筹建共和街宿舍，施工期按越秀房产公司的计划，于1986年内完成”，第二条约定“建成后楼层分配，管委会取三至八楼共六层，总面积约2200平方米，商业服务总公司取一二楼、九楼共三层，各按实际面积分担造价款项，并拥有产权”，第四条约定“管委会于1985年2月，预付该宿舍价款80万元……宿舍建成后按实际面积清算，多退少补”。该楼房工程于1987年4月15日竣工验收，被告及广州经济技术开发区商业服务总公司已向越秀房产公司支付全部购房款项1061216.5元。后因1991年房改时该楼房因缺少土地使用证和土地使用批复，未能及时参加房改，为照顾共和路宿舍的住户参加房改，被告帮越秀房产公司垫付了劳务费、违章罚款及办理土地使用证的费用，并委托原广州市房管局劳动服务公司（现广州市房地产实业服务公司，已吊销）办理产权，最终于2002年12月27日取得共和路共和大街社后1号101房的房产证。原告在民事起诉状中提及，《广州市房地产权属证明》（No：0015494）记载的被告名下房产不包括涉案房产。但根据被告向广州开发区城市建设和房地产档案馆查询共和路共和大街社后1号101房的产权登记档案材料，档案材料中《广州市房地产权属证明》（No：0015494）明确显示被告名下房产包含共和路共和大街社后1号101房。被告与越秀房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。三、越秀房产公司向广州市房管局房改办出具的证明文件仅是越秀房产公司的单方说明，原告仅据此主张共和路共和大街社后1号101房的所有权没有事实和法律依据。原告主张其享有对共和路共和大街社后1号101房的所有权的依据是广州市越秀房产公司向市房管局房改办出具的说明文件。根据此份说明文件，越秀房产公司提出其向被告出售的房屋并不包括共和路共和大街社后1号101房。但被告认为此份说明文件仅是越秀房产公司单方面作出的情况说明，此份说明只能证明被告与越秀房产公司之间存在房屋买卖合同关系，不能真实反映被告与越秀房产公司之间具体的商品房买卖交易全部情况，故此份说明真实性存疑。不动产的权属登记实行登记主义，在被告已依法办理共和路共和大街社后1号101房权属登记的前提下，越秀房产公司的单方说明文件不能作为认定案件事实的依据。四、原告在长达二十余年时间内从未向被告主张东山区共和路共和大街社后1号101号房的所有权，有悖常理。共和路共和大街社后1号楼于1987年4月15日竣工验收，被告于2002年12月27日取得共和路共和大街社后1号101房的房产证，期间一直由被告和商业总公司支配使用。若真如原告所言其拥有共和路共和大街社后1号101房的所有权，则原告从未发现该房屋登记在被告名下、常年不使用该房屋、长达二十余年从未向被告主张所有权的行为显然不符合常理，反而更加印证原告深知共和路共和大街社后1号101房和共和路共和大街社后1号首层分属不同的房屋，故从未向被告主张过任何权利。经审查，据广州市不动产登记中心出具的不动产登记查册结果显示：东山区共和路共和大街社后1号首层（图2307幅3地号270-272）所有权人为原告（房产登记号：统字205849号），占有部分为全部，房地产证号码为21××**，所有权来历为1987年与越秀区房地产开发公司合建；东山区共和路共和大街社后1号101房（图D2307幅3地号40）所有权人为被告（房产登记号：2002登记字189916号），占有部分为全部，房地产证号码为15××31号，所有权来历为分割。据广州市房地产档案馆留存的房屋档案资料记载，1984年11月21日，广州铁合金厂与越秀区房产公司签订《合作建房协议书（草案）》，约定：广州铁合金厂经市规划局城地拟（1978）110号文批准，征用共和大街社后#1至#8地段房屋，兴建九层住宅大楼，因资金不足由越秀区房产公司补充投资；面积分配，按图纸东边部分约2300平方归广州铁合金厂使用及作回迁安置房，西边部分单元约3000平方由一至九层由越秀区房产公司使用；关于产权划分，由越秀区房产公司协助到房管局划分等。1984年12月30日，广州市越秀区房产公司与广州市经济技术开发区商业服务总公司（被告下属公司）签订《统建住宅大楼合约》，约定：广州市越秀区房产公司向广州市经济技术开发区商业服务总公司提供的住宅建设统建地点为共和大街社后1-8号地段房屋七层大楼的西边梯间、厨、厕、房、厅、通道阳台等，叠合建筑面积约2300m2分配给广州市经济技术开发区商业服务总公司使用，产权归广州市经济技术开发区商业服务总公司所有。1988年7月8日，广州市经济委员会向市冶金工业总公司作出穗经生〔1988〕59号《关于成立广州带钢总厂的批复》，批复同意广州第三轧钢厂与广州铁合金厂合并组成广州带钢总厂，由市冶金工业总公司领导，广州带钢总厂依法取代广州第三轧钢厂和广州铁合金厂的法人地位，并承担原两厂的债权债务，开展对外经济业务往来，广州带钢总厂下设彩色带钢厂，该厂名全称为广州带钢总厂彩色带钢厂，广州带钢总厂应给彩色带钢厂一定的经营权等。1991年11月26日，广州带钢总厂彩色带钢厂以广州铁合金厂的名义与广州市越秀区房产公司签订《关于共和大街社后一号楼的权属问题的说明》，约定：建成后的大楼总面积为2138.47m2，其中属越秀房产公司的有1373.8m2，属广州铁合金厂的有764.67m2，具体为广州越秀房产公司占有首层207.3m2以及202、204、302、402、403、502、503、601、604、701、702、703、704、801、802、803、804，广州铁合金厂占有首层36.4m2以及201、203、301、303、304、401、404、501、504、602、603。1992年5月29日，广州市住房制度改革办公室出具广州市房地产权属证明书（No：0015494）。其中，留存于广州市房地产档案馆统字××号档案（东山区共和路共和大街社后1号首层）中的该份广州市房地产权属证明书（No：0015494）载明：下列房地产权属，经审查已予确认，并以商字1000号登记在案；所有权人为被告，所有权来源为1984年购买，占有份额为全部，房屋座落为东山区共和路共和大街社后1号202-502、204、403、503、604、701-704、801-804,总建筑面积为1166.50平方米，领证日期为92年5月29日。留存于广州市房地产档案馆02登记189916号档案（东山区共和路共和大街社后1号101房）中的该份广州市房地产权属证明书（No：0015494）载明：下列房地产权属，经审查已予确认，并以统字278056号登记在案；所有权人为被告，所有权来源为1984年购买，占有份额为全部，房屋座落为东山区共和路共和大街社后1号202-502、204、403、503、604、701-704、801-804、101、601,2307图3幅270～272地号，建筑基地面积为240平方米，使用土地面积为240平方米，总建筑面积为1373.08平方米。1992年10月6日，原告向市房管局房改办提交《房改确权办证申请报告》，其中提到原告经市规划局核准征用东山区共和大街社后1至8号地段，征地红线范围面积为850m2，分两期施工，首期工程已于1987年5月竣工验收并交付使用，总建筑面积2064.605m2，原告与合作建房单位越秀区房地产开发公司之间的产权面积分配为原告分得898.105m2、越秀区房地产开发公司分得1166.5m2。1992年10月23日，广州市越秀房地产开发经营公司向市房管局房改办出具证明称该公司与广州铁合金厂集资兴建的共和路共和大街综合楼总建筑面积为2064.605m2，其中分配给该公司经营并售给广州经济技术开发区管理委员会的具体房号为：202-502、204、403、503、604、701-704、801-804，合计总建筑面积为1166.5m2，剩余面积898.105m2归广州铁合金厂所有。1992年10月22日，原告提交《广州市公有房屋产权登记申请书》。1993年9月7日，广州市住房制度改革办公室出具《房屋所有权申请登记证件收据》，载明收到原告申请共和大街社后1号首层房屋所有权登记的相关证件，字号为登记统字第**。1993年9月8日，原告经办人领取了上述房屋所有权证。据穗房证字第××号房屋所有权证存根记载，所有权人为原告，所有权性质为公产，占有份额为全部，所有权来源为1987年与越秀房地产开发公司合建，房屋座落为东山区共和路共和大街社后1号1楼，2307图3幅270-272地号，四至为东至巷、南至巷、西至社后5号、北至街，总建筑面积为238.44平方米，登记字号为统字205849号，核准日期为1992年12月18日。1993年3月1日，广州市房地产测绘所出具测绘图记载：共和路共和大街社后1号属原测量区冼猎扬区六段二十幅，占旧地号1829一部分，属新图2307-3的270～272地号。2002年7月3日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》（测字号：110217614）记载：房屋座落地址为共和路共和大街社后#1,101,704，数字地籍图为D2307图3幅40号，编制地籍图为2307图3幅270-272号。2002年12月24日，被告向房地产管理部门申请东山区共和路共和大街社后1号101房的房屋产权登记，登记种类为分割，登记字号为02登字第189916号。《广州市房地产登记审定书》载明：房地座落为东山区共和路共和大街社后1号101号房，，地籍图号为D2307图3幅40地号共用地面积为240.3908平方米，用途为住宅用地，总建筑面积为181.0672平方米，套内面积为181.0672平方米，权属人为被告，占有份额为全部。据粤房地证字第**房地产权证存根记载，权属人为被告，房地座落为东山区共和路共和大街社后1号101号房，房屋所有权来源为分割，占有房屋份额为全部，房屋用途为居住用房，房屋所有权性质为全民，建筑面积为181.07平方米，套内建筑面积为181.07平方米，登记字号为2002登记189916，登记日期为2002年12月27日，领证日期为2003年1月7日。本院于2020年10月13日向广州市不动产登记中心发送协助调查函，请其协助核查原告名下位于共和路共和大街社后1号首层的房产与被告名下位于共和路共和大街社后1号101房的房产是否存在面积重合、一房二证情况以及原告、被告分别登记确权的时间。广州市不动产登记中心于2020年11月16日函复如下：一、来函房产登记情况。（一）1984年，市经济技术开发区商业服务总公司向广州市越秀区房地产开发经营公司购买商品房。1992年5月，原市住房制度改革办公室根据产权单位申报，按建筑面积1373.8平方米以被告名义办理共和路共和大街社后1号101等房产的产权登记，并以登记字号统字278056号核发《广州市房地产权属证明书》。该登记档案内存《关于共和大街社后一号楼的权属问题的说明》，记载了“广州越秀房产公司占有首层207.3平方米，广州铁合金厂占有首层36.4平方米”。2002年12月，被告持权属证明书、测绘成果报告书申请共和路共和大街社后1号101房的分割登记，原市房地产登记所根据测字：110217614号《房屋面积测量成果报告书》按实测面积181.0672平方米核准分割登记。（二）1992年12月，原市住房制度改革办公室根据产权单位广州彩色带钢厂申报，按建筑面积238.44平方米办理共和路共和大街社后1号首层的产权登记，登记字号为统字205849号。二、关于是否存在面积重合、一房二证问题。由于统字278056号和统字205849号案件均由原市住房制度改革办公室根据产权单位申报建筑面积登记，案内无测量成果，无法核查上述案件首层部位是否存在面积重叠的情况。另查，2018年5月9日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破21-1号民事裁定书，裁定受理申请人广州市地方税务局第二稽查局对被申请人广州彩色带钢厂的破产清算申请。2019年7月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01破21-3号民事裁定书，裁定宣告广州彩色带钢厂破产。本案庭审中，原告代理人称其曾到案涉房产现场勘察发现共和大街社后1号是一栋独立的楼房，其中101房屋与首层属于同一栋楼的同一层，共和大街社后1号首层除101号之外无其他房号。被告称其无法提交证据证明共和路共和大街社后1号首层与共和路共和大街社后1号101房的平面图及四至情况不一致。本院认为，共和路共和大街社后1号首层已登记在原告名下，现原告主张共和路共和大街社后1号101房属于共和路共和大街社后1号首层的房产面积范围内，进而诉请确认共和路共和大街社后1号首层归其所有，该诉讼请求实为主张共和路共和大街社后1号101房的房产所有权归原告所有。经查，共和路共和大街社后1号101房登记在被告名下，即行政部门认定被告系该房产的所有权人。且根据广州市房地产测绘所分别于1993年3月1日、2002年7月3日出具的测绘结果记载，共和路共和大街社后1号首层及共和路共和大街社后1号101房同属于2307图3幅270-272号。故原告的诉讼请求实质上是对房屋登记机构的房屋登记行为不服。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”因此，原告的起诉不属于人民法院民事诉讼受理范围，本案应驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告广州彩色带钢厂的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖嘉娴人民陪审员  谢兆珊人民陪审员  周园菊二〇二〇年十二月九日书 记 员  黄丽敏