天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7979号原告：张国桐，男，1993年1月24日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张文东（系张国桐之父），男，1968年3月1日出生，汉族，工人，住天津市宝坻区。被告：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108。法定代表人：何顺发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠方，天津金诺律师事务所律师。原告张国桐与被告天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国桐、被告恒利公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国桐向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的车位买卖合同关系;2.判令恒利公司立即返还张国桐车位款50000元;3.恒利公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月15日,张国桐向恒利公司购买了其开发的××小区××号楼××号房屋，因售楼人员声称只有购买车位才能购买该小区住房,故双方口头约定张国桐以50000的价格购买该小区车位一个。张国桐于2018年3月21日一次性向恒利公司支付车位款项50000元,付款当日恒利公司向张国桐出具收据1张。后来恒利公司又告知张国桐该车位只是出租,而非出售,并以当时张国桐已支付车位款并收下收据为由,坚称双方已经构成合法有效的租赁合同关系。但事实上,双方从未就该车位租赁事宜例如租金标准、租赁期限等进行过磋商,恒利公司在推销房屋过程中一直宣称的是买车位才能购房,故双方之间并没有就车位租赁事宜达成合意,亦未签订过任何租赁协议。因多次协商未果,故此张国桐提起诉讼。恒利公司辩称，依法驳回张国桐的全部诉讼请求。理由如下：第一，张国桐与恒利公司就车位事宜达成一致合意，并形成了合同关系是没有争议的。第二，张国桐基于车位合同已经交付了车位费用，并且恒利公司也向张国桐提供了选择车位时的顺序号用于车位正式交付时选择车位使用。双方就车位问题不存在任何争议，已经形成了合同关系，张国桐请求解除合同和返还车位款的请求没有合同依据，也不符合合同法中关于法定解除合同的条件。第三，恒利公司所处分的车位属于经过规划的车位，依法享有处分和处置的权利。本院经审理对双方无争议的事实认定如下：恒利公司是从事房地产开发、商品房销售等业务的有限责任公司，是金顺园小区的开发商。2018年3月21日，张国桐到恒利公司售楼处购买其开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋。当日，张国桐交纳了车位款50000元，恒利公司为其出具了收据一张，内容为：“今收到张国桐7-1-1101交来车位50000元”。2018年4月15日，张国桐（购买人乙方）与恒利公司（出卖人甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，张国桐购买了恒利公司开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋，建筑面积为104.14平方米，每平方米价格为12389.99元，价款为1290294元。商品房土地来源为出让，以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为2016年7月22日至2086年7月21日止。恒利公司应于2020年10月31日前交付房屋。在附件六双方签订的《补充合同》第十九条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租、具体方案由甲方制定并组实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。另查，恒利公司于2017年10月24日取得涉案小区的商品房销售许可证。现涉案小区尚未竣工验收，亦未向业主交付。双方对如下事实存在争议：张国桐与恒利公司对双方合同关系及车位性质存在争议。张国桐称双方合同系车位买卖合同关系，商品房购买的是所有权，车位购买的也是所有权；恒利公司称双方合同关系为车位使用权转让合同关系，恒利公司转让的是车位使用权，不是所有权。本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷。而商品房预售合同纠纷是指因当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案所涉标的物为车位，并非在建房屋，且原、被告双方均认可车位没有包含在商品房销售合同中，故本案不属于商品房预售合同纠纷。本案系因诉争车位合同问题所引发的争议，故本案案由为合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、恒利公司就诉争车位是否享有处分的权利；二、张国桐与恒利公司就诉争车位是否存在合同关系及该合同的性质；三、双方的合同关系应否解除。关于第一项争议焦点，首先要区分诉争车位是地上车位还是地下车位。本案中，购房人为张国桐的缴款确认单中明确载明“定金+地下”，定金即购房定金，地下即地下车位，能够确认诉争车位为地下车位。虽然张国桐称确认单没有其本人签字，对确认单不予认可，但其向恒利公司交纳车位款的行为表明其接受恒利公司安排的车位，庭审中对其购买的车位位于地下亦无异议，故本院对恒利公司所述予以采信，确认张国桐的车位位于地下。经庭审调查可知，对于地下车位存在人防工程及恒利公司规划建筑的地下车位两部分。由恒利公司规划建设的地下车位，因经过政府部门合法批准，亦由恒利公司自行投资建设，且不属于业主共有部位，故恒利公司对此部分车位享有处分权。但恒利公司自认该部分车位不能办理独立的所有权登记，且其显然不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，因此该部分车位不属于物权法第六章所称的专有部分。鉴于此，恒利公司对该部分车位仅能以出租或使用权转让方式让渡使用权，而不能以买卖方式让渡使用权。关于人防工程，我国法律并未禁止人防工程在平时用作他用。根据《中华人民共和国防空法》第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用防空工程不得影响其防空功能。而结合该法第五条中“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，“谁投资，谁受益”，所以恒利公司享有对该部分车位的使用权，并有权以出租或使用权转让等方式让渡使用权。关于第二项争议焦点。无论是根据张国桐与恒利公司在《补充合同》第十九条关于“甲方基于本项目建造的地下车库/车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租、具体方案由甲方制定并组织实施，收益归甲方所有”的约定，还是根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款关于”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的法律规定，恒利公司均可就其享有使用权的地下车位、人防工程车位与业主形成合同关系，其内容不限于出售、附赠、出租等形式。本案中，张国桐在交付购房定金的同时交纳了车位款50000元，然后由恒利公司给付张国桐一张选取车位的号码牌，说明双方在车位的使用及确定方式上达成了一定的合议，就车位形成了事实上的合同关系。因恒利公司就诉争车位仅能让渡使用权，故其在事实上不能与张国桐形成车位买卖合同关系，仅能形成车位使用权转让或出租、附赠等性质的合同关系。故此，本院对张国桐关于车位买卖合同关系的主张不予采信，对恒利公司关于车位使用权转让合同关系的抗辩意见予以采信。关于第三项争议焦点。依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务，不得擅自变更或解除，除非达到约定或法定解除条件。本案中，双方尚未签订书面的车位合同，未对解除权的行使作出相应约定，故不存在约定解除的情形。对于法定解除权问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述法律规定，当事人一方行使解除权，应当以对方的违约行为致使不能实现合同目的即构成根本违约为前提。而本案中，张国桐并未提供证据证实存在根本违约的情形，因此不具备法定解除权的适用前提。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国防空法》第五条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回张国桐的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由张国桐负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二〇年十二月二十三日书记员  韩 璐附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国防空法》第五条第二款国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。