新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2323民初1836号   原告：侯英梅，女，1972年12月20日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   委托诉讼代理人：葛晓敏，新疆葛泽萍律师事务所律师。   被告：新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县和庄一片区上二工路卓越康城对面。   负责人：罗登祯，分公司经理。   委托诉讼代理人：王美贺，新疆同创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵志伟，新疆同创律师事务所实习律师。   被告：中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县芳草湖总场。   负责人：杨宁，理事长。   委托诉讼代理人：李家宇，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：段佳妮，女，该公司员工。   原告侯英梅与被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称宁都公司）、中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行（以下简称农行芳草湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯英梅的委托诉讼代理人葛晓敏、被告宁都公司管理人的委托诉讼代理人王美贺、被告农行芳草湖支行的委托诉讼代理人李家宇、段佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告侯英梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告宁都公司于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告宁都公司向原告退还购房款42233.37元（定金2000元+2016年2月11日至2020年2月11日的己还贷款本金40233.37元）；3.依法判令被告宁都公司向原告赔偿贷款利息损失28826.96元（2016年2月11日至2020年2月11日期间已实际支付的利息）；4.判令被告宁都公司向原告赔偿自2020年2月12日至实际给付之日的购房款本息占用利息，以本金71060.33元为基数，月利率5‰计算；5.判令被告宁都公司向原告支付违约金10000元；6.依法解除原告与被告农行芳草湖支行于2016年1月28日签订的《个人购房担保借款合同》；7.判令被告宁都公司承担自2020年2月11日至《个人购房担保借款合同》实际解除期间的贷款利息。事实与理由：2015年10月7日，原告购买被告宁都公司开发的的位××县住宅楼一套，原告按照被告宁都公司要求，向其支付购房定金2000元，被告宁都公司承诺，购房合同签订后，可以办理银行按揭贷款，房屋首付款在两年内付清。2015年10月13日，原告与被告宁都公司签订了《商品房买卖合同》一份，2016年1月28日，原告、被告宁都公司又与被告农行芳草湖支行签订了《个人购房担保借款合同》一份，从被告农行芳草湖支行处以按揭贷款的方式向被告宁都公司支付了140000元购房款。后又如约向被告农行芳草湖支行偿还了截至2020年2月13日前的按揭贷款本息69060.33元。按照《商品房买卖合同》的约定，被告宁都公司应于2016年10月31日前将该房屋交付给原告。但合同约定的交房期限届满后，经原告多次催促，被告宁都公司推拖至今未将该房屋交付给原告。后被告宁都公司却告知原告，该房屋又转卖给其他人，并办理了过户登记，被告已经无法实际履行合同。且被告宁都公司己宣告破产，正在破产清算中。依据双方签订的《商品房买卖合同》规定，逾期交房超过180天之后，买受人有权解除合同。现提起诉讼，请法院依法解除该购房合同及个人购房担保借款合同，并支持原告的其他诉讼请求，以维护原告的合法权益。   被告宁都公司辩称，同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》。被告宁都公司被呼图壁县人民法院依法裁定宣布破产，原告的房屋已无法向原告交付，因此同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》以及原告和银行签订的《个人购房担保借款合同》；同意返还购房款，但向银行偿还的贷款本金及利息中有3205元是由被告宁都公司代为偿还，应当予以扣减；对于原告主张的违约金和利息，同意在法律规定的范围内予以支付。   被告农行芳草湖支行辩称，原告的购房合同和与银行签订的担保合同，是独立的两份合同，不应因原告与被告宁都公司签订的《商品房买卖合同》解除而解除农行芳草湖支行与原告之间的《个人购房担保借款合同》。一是《个人购房担保借款合同》第十二条中明确约定：“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定应正常履行。”该合同效力独立于《商品房买卖合同》，借款人诉称被告宁都公司存在违约情形，系被告宁都公司与原告之间的纠纷，与被告农行芳草湖支行无关，《个人购房担保借款合同》合法有效，并且已办理预抵押登记，解除该合同会侵害到被告农行芳草湖支行的优先权；二是在农行芳草湖支行与原告签订的《个人购房担保借款合同》第十三条中明确约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，《借款合同》也被解除时，如售房人将购房贷款本金和利息直接返款贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返款贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”解除农行芳草湖支行与原告之间的《个人购房担保借款合同》，也不能免除原告对银行的还款义务，原告的诉讼请求违反了上述合同约定，《个人购房担保借款合同》不应解除。请求法院依法驳回原告对农行芳草湖兵团支行的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交公证书1份、银行贷款交易明细9张、贷款本息清单1份，证明涉案房屋在宁都公司处办理购房贷款，至2020年2月13日偿还房贷本息69060.33元，另交付定金购房2000元，共计支付房贷本息71060.33元；   2.原告提交《商品房买卖合同》1份，证明双方约定了买受人与出卖人的违约责任，根据该条款原告主张宁都公司支付违约金10000元；   3.被告宁都公司提交银行交易明细回单及银行卡交易明细清单9页，证明原告有两期按揭款3205元是由宁都公司代为偿还的。   4.被告农行芳草湖支行提交《个人购房担保借款合同》、昌吉回族自治州公证处出具的（2016）昌州证融字第771号《具有强制执行效力的债权文书公证书》各1份，证明宁都公司与原告之间的《个人购房担保借款合同》合法有效，该合同效力独立于《商品房买卖合同》，原告是《个人购房担保借款合同》的主体，具有还款义务。   经质证，被告宁都公司对证据1予以认可，但认为其代为偿还两期按揭款3205元，应当予以扣减。被告宁都公司对还款金额予以认可；被告宁都公司对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该合同不是原告与被告宁都公司签订的，是案外人与宁都公司签订的，该房屋的买卖合同在办理按揭贷款时交付了银行，买卖合同中约定宁都公司违约应当承担已付房款1％的违约金。农行芳草湖支行认为该证据与其无关，不作质证；原告对证据3真实性认可，但认为宁都公司支付的该款项均在其公司设立的过渡户内，无法证明是宁都房产公司替原告偿还的款项。农行芳草湖支行质证意见与宁都公司一致；原告对证据4关联性与证明问题不认可，认为原告与银行签订贷款合同是基于房产公司与原告产生房屋买卖关系，《商品房买卖合同》解除后也应解除《个人购房担保借款合同》。   结合法庭调查和质证意见，本院对上述证据的真实性均予以确认，对原告共计支付房贷本息71060.33元予以采信。因合同中对违约金进行明确约定，本院确认按已付房款1％支持违约金。宁都公司支付的款项均在其公司设立的过渡户内，无法证明是宁都房产公司替原告偿还的款项，对宁都公司提交的该证据证明效力，本院不予采信。《个人购房担保借款合同》是否解除应当考虑《商品房买卖合同》的解除情况，并依法予以处理，对该组证据的证明效力本院亦不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年10月7日，原告购买被告宁都公司开发的的位××县住宅楼一套，原告按照要求，向其支付购房定金2000元，后于当月签订了《商品房买卖合同》。2016年1月28日，原告与被告宁都公司、被告农行芳草湖支行签订了《个人购房担保借款合同》，从被告农行芳草湖支行处以按揭贷款的方式向被告宁都公司支付了140000元购房款。按照《商品房买卖合同》的约定，被告宁都公司应于2016年10月31日前将该房屋交付给原告，逾期交房超过180天之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。经原、被告核对，截至案件辩论终结前，原告向被告宁都公司支付购房定金2000元，被告农行芳草湖支行收到原告偿还按揭贷款本金40233.37元，利息28826.96元，合计69060.33元。   另查明，2019年11月29日，申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司以新疆宁都房地产开发有限公司已资不抵债，无法偿还申请人到期债权为由向本院申请对被申请人新疆宁都房地产开发有限公司进行破产清算。呼图壁县人民法院于2019年12月9日作出（2019）新2323民破1号民事裁定书，裁定受理申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司对被申请人新疆宁都房地产开发有限公司进行破产清算申请。呼图壁县人民法院于2020年6月1日作出（2019）新2323民破1号民事裁定书之二，裁定宣告新疆宁都房地产开发有限公司破产。   本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与被告芳草湖农行签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除；2.合同解除后，原告诉请被告宁都公司返还的购房款数额以及利息损失、违约金应当如何支持。   关于争议焦点1，原告与被告宁都公司签订《商品房买卖合同》，被告宁都公司未按照约定于2016年10月31日之前向原告交付房屋，且新疆宁都房地产开发有限公司经呼图壁县人民法院裁定宣告破产，被告宁都公司的行为构成违约。原告主张解除《商品房买卖合同》，被告宁都公司同意解除，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与被告宁都公司签订的《商品房买卖合同》解除后，致使原告与被告农行芳草湖支行签订的《个人购房抵押借款合同》的合同目的已无法实现，原告诉请解除，符合法律规定，应予支持。被告农行芳草湖支行关于《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》是独立的两份合同，不应因原告与被告宁都公司签订的《商品房买卖合同》解除而解除农行芳草湖支行与原告之间的《个人购房担保借款合同》的抗辩主张，不符合法律规定，本院不予采信。   关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案《商品房买卖合同》和《个人购房抵押借款合同》解除后，被告宁都公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还被告农行芳草湖支行和原告，故原告主张被告宁都房产返还其支付给农行芳草湖支行的贷款本金、利息69060.33元及支付给被告宁都公司购房定金2000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告宁都公司应向被告农行芳草湖支行偿还原告剩余购房贷款本金及利息。   原告主张的延期交房违约金10000元的诉讼请求，根据原告与被告宁都公司签订的《商品房买卖合同》中关于“出卖人按买受人已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，因原告实际支付房款为71060.33元，故本院对原告主张的违约金予以支持710.60元。关于原告主张被告宁都公司存在将案涉房屋另售他人存在欺诈，且双方约定违约责任显失公平，故应承担延期交房违约金10000元的意见，因双方自愿签订合同明确约定了违约金的承担，原告也未举证证明被告宁都公司存在欺诈情形，对该意见，本院不予支持。   原告主张被告宁都公司向原告赔偿自2020年2月12日至实际给付之日的购房款本息占用利息，以本金71060.33元为基数，月利率5‰计算并承担自2020年2月11日至《个人购房担保借款合同》实际解除期间的贷款利息的诉讼请求，因本院于2019年12月9日作出（2019）新2323民破1号民事裁定书，裁定受理申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司对被申请人宁都公司进行破产清算申请。附利息的债权因破产申请受理时停止计息，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、解除原告侯英梅与被告新疆宁都房地产开发有限责任公司呼图壁县分公司于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告新疆宁都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告侯英梅购房款本金42233.37元；   三、新疆宁都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告侯英梅购房款贷款利息损失28826.96元；   四、被告新疆宁都房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告侯英梅违约金710.60元；   五、解除侯英梅与被告中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行于2016年1月28日签订的《个人购房抵押借款合同》；   六、驳回原告侯英梅的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费913元由被告新疆宁都房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  员   颜廷佐   二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 三 日   书  记  员   席江梅