广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终2221号 上诉人（原审被告）：叶观红，男，汉族，1966年4月8日生，住址：。 委托诉讼代理人：陈娜，来宾市兴宾区城东法律服务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西东恩物业管理有限公司,住所地：来宾市大桥路**。统一社会信用代码：9145130008652711X4。 法定代表人：覃恩余，总经理。 委托诉讼代理人：韦景贵，来宾市法律服务中心法律工作者。 上诉人叶观红因与被上诉人广西东恩物业管理有限公司（以下简称东恩物业）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。叶观红上诉请求：1、撤销一审法院的判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据审查不严，判决结果错误。（1）被上诉人未办理移交手续即退出项目，相关物业服务合同尚未履行完毕，上诉人有权要求被上诉人提交服务期间的服务档案，维护合同的完整性；（2）由于时间久远，上诉人不可避免地存在交纳物业费后票据丢失、无法联系承租人等情况，被上诉人作为合法成立的公司，应保存有相应的账本及发票存根，更具备这方面的举证能力，一审将举证责任分配给上诉人，举证责任过重。根 -2- 据最高法关于民事诉讼证据的相关规定，请求二审责令被上诉人提交相关的台账原件进行审查，其拒绝提交的应承担不利的后果；（3）被上诉人存在滥诉行为。2、物业服务所形成的债务，因每一期均具有独立性，故被上诉人的起诉请求，部分已过诉讼时效，应驳回其不合理的诉请部分。 东恩物业二审答辩认为，一审法院认定事实清楚，判决处理正确，应维持一审法院的判决。 东恩物业向一审法院起诉请求：1.请求判决被告叶观红支付物业管理费3822元（2014年5月1日至2016年12月31日）；2.案件诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实被告叶观红为房屋所有人，房屋面积一楼55.21㎡租户已结清，二楼以上为238.94㎡。2014年5月1日原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》：“……第一条、房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；第二条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理及小型维修项目。第三条、附属建筑物、构筑物（包括道路、沟渠、停车场等）的维修、养护和管理。……第八条、委托管理期限为32个月，自2014年5月1日至2016年12月31日止，期满后双方另定。……第十一条、物业管理服务费。（一）住宅物业费每平方0.5元∕月，商业用房物业费每平方1.0元∕月。（二）停车场地车辆占地使用费：本小区业主小车60元∕辆∕月、租户小车：80元∕辆∕月、外来小车：100元∕辆∕月”。（三）临时停放收费标准：小车：停放超过一小时收3元，两小时后收5元，停放过夜收10元。第十二条、乙方自愿无偿投入6.5万元现金给甲方找人安装监控，投入壹万元由乙方自己做监控房和物业用房。第十三条、乙方进驻后，小区地摊各一半。地。地板维修和路灯由甲方负责hellip;…第十五条、物业服务期间，乙方按包干制收费，盈余或亏损均由乙方自行承担。……甲方签章：来宾市东盟国际商业广场小区业主（盖章），代表人：叶凤田（签字）签约时间：2014年5月1日、乙方签章：广西东恩物业管理有限公 -3- 司（盖章）、代表人：覃恩余（签字）、签约时间：2014年5月1日。”原告东恩物业为被告叶观红所在的小区提供物业服务至2016年底。期间，被告拖欠了物业管理费。截止2016年12月31日，被告叶观红欠缴物业服务费238.94㎡×0.5元∕月×32个月=3823.04元。现新物业红人物业公司进驻东盟小区。原告于2019年12月13日向本院提起诉讼。 另查明，2020年7月20日梁汉联等42人向本院申请司法鉴定，要求对《物业服务合同》原件的形成时间进行司法鉴定。同年8月18日，撤回司法鉴定申请。 一审法院认为，原告东恩物业与东盟小区业主委员会签订《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规相关规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会可以代表业主与选定的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主有约束力。本案原告东恩物业与被告叶观红所在小区的业委会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被告叶观红有法律约束力。东恩物业公司依约向被告叶观红所在小区提供物业服务，有权按约定收取物业服务费，被告叶观红是东盟小区业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业费的义务，但被告自2014年5月1日至2016年12月31日尚欠原告物业费3823.04元尚未交纳，故原告要求被告支付物业费3822元有事实和法律依据，本院予以支持。至于业委会的成立程序是否合法，是否经过有关部门备案，这是由有关行政部门加以管理的，东恩物业对此并不知情，也不是其审查范围。且业委会以其公章对外行使职能，业委会与东恩物业签订的合同有业委会的公章及其代表签字，东恩物业有理由相信业委会是具有资质的主体，签订的合同是双方真实意思表示。因此，业委会的成立程序不能影响合同效力，更不能损害合同相对方即东恩物业的合法权益。关于被告委托诉讼代理人王大宾提出物业费已交的问题，但没能提供证据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 -4- 条第（一）项规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”,因此，被告代理人主张物业费已缴纳的辩解意见，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，2019年12月13日原告东恩物业向本院提起诉讼，没有超过三年诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“ 民法总则 施行之日，诉讼时效期间尚未满 民法通则 规定的二年或者一年，当事人主张适用 民法总则 关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因此，被告代理人主张已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。关于地摊收入的问题，地，地摊收入应当由小区业主委员会向东恩物业主张不应由单个业主主张且地摊收入与拖欠物业费属二个不同法律关系，应另行主张。综上，被告代理人的辩论观点，均不能成为本案不交纳或减免物业费的理由。遂判决：被告叶观红给付原告广西东恩物业管理有限公司物业管理费3822元。 二审审理期间，上诉人的代理人提交了赖静萍、黄世福、徐华珍等人已交纳有部分物业费的收款收据及多份房屋租赁合同的证据，欲证实东恩物业未实事求是，存在滥诉的行为。同时证实因小区铺面对外出租，流动人口较大，要求上诉人提供承租人已交纳物业费的相关凭据，举证责任过重。 经审查，对于上述已交有物业费的部分票据，东恩物业予以认可，应予采信，但与当事人是否存在滥诉行为没有必然的联系，本院依法只予凭票扣减。而对于租赁合同，该证据确证实了业主对外出租铺面的事实，但就物业法律关系而言，双方仅受物业服务合同的约束，业主出租铺面时如何就物业费的交付与承租人进行约定，属于业主的内部事务，东恩物业无需为此承担相应的义务。相反，业主应更有义务对物业费的按时交纳进行督促管理。故出租铺面的事实，与举证责任的分配无关，对于租赁合同的证据本院不予采信。 按照本院的要求和上诉人的申请，东恩物业庭后亦提交了其在东盟小区服务期所存留的“现金日记账薄”、“物业费统计情况表”、以及意在证明相关台账资料已移交给业委会的“收条”。经组织质证，上诉人对证据的“三性”不予认可。本院认证意 -5- 见，因上述证据能客观地反映东恩物业在服务期间物业费的收取情况，予以采信为定案依据。 经二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，物业服务合同的标的是“提供物业服务”，物业公司欲主张业主交纳物业费，应首先按“谁主张谁举证”的原则，证明其自身已依约提供了相应的物业服务。本案东恩物业的诉请，就包含着其已依照物业服务合同的约定，对业主所在小区的房屋及配套设施、公共场地提供了维护保养服务，为此其提交了营业执照、物业服务合同、业委会证明、巡逻交接和签到本、车辆收费表、照片以及催缴费通知等证据材料，证明其实际提供了在先服务，依约履行了合同的义务。而东恩物业同时提交的现金日记账薄、物业费统计情况表等台账资料，也证实了上诉人尚欠相关物业费的事实存在。合同义务因一方当事人的履行而消灭，负有履行义务的当事人应就合同是否履行承担举证责任。因此，相应地上诉人主张其已付清了所有物业费，亦应对其已履行了合同交费义务承担举证责任，能举证证明的，东恩物业诉请中相应数额的物业费将不予支持。在本应由上诉人承担的举证责任却又不能举证的情况下，不能直接适用相关“证据规定”的特殊规则推定上诉人的主张成立，而应由上诉人自行承担举证不能的法律后果。 关于物业费诉讼时效的问题，首先物业公司提供的物业服务具有持续性的特征，其次尽管物业债务都是由各期物业费用累加形成，但各期物业费用终究是基于同一物业服务合同而产生并互相关联，其又具有整体性和关联性，物业费分期产生的独立性不足以否定其整体性和关联性。因此，一审法院根据物业服务合同的前述特征，以“最后一期物业费履行期限届满”作为起算点来计算诉讼时效的期间，并无不当。这也更具有可操作性、更便于当事人主张权利和节约诉讼成本。 至于上诉人提出要求东恩物业移交相关物业档案和台账的问题，东恩物业公司所提交的由业委会人员所出具的“收条”可证实，公司在退出项目时，已将其服务期 -6- 间的物业服务档案和台账移交给业委会人员，依约完成了移交手续。上诉人抗辩认为业委会成立程序不合法的，属另一法律关系，但不能成为上诉人拒交物业费的正当理由。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶观红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 覃奇明 审 判 员 雷 越 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 黄 剑 书 记 员 韦 霞 -7-