广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初3423号原告：马欣倩，女，汉族，1992年1月9日出生，公民身份号码321************524，住址江苏省扬州市开发区***********。原告：臧飞，男，汉族，1990年6月15日出生，公民身份号码321************812，住址江苏省扬州市开发区***********。委托诉讼代理人：马欣倩（系原告臧飞的妻子），住址江苏省扬州市开发区***********。被告：湛江市乐基投资有限公司，住所地湛江开发区平乐上村委办公室**。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：周彦渊，广东冠方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈林远，广东冠方律师事务所实习律师。原告马欣倩、臧飞与被告湛江市乐基投资有限公司（以下简称湛江乐基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告马欣倩（同时作为原告臧飞的委托诉讼代理人）及被告湛江乐基公司的委托诉讼代理人周彦渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马欣倩、臧飞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金84897元（以原告支付的购房款1159795元为基数，从2019年9月30日按日万分之二计算至被告向原告交付房屋之日止，暂计至2020年9月30日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购置了位于湛江市开发区*****************，并于2018年1月25日签订了《商品房买卖合同》，总金额1159795元，首付款599795元，贷款560000元。合同第十一条约定，被告应当在2019年9月30日前向原告交付符合合同第九条规定的商品房，即该商品房交付应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条还规定该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。且合同第十二条约定，如出卖人未按照合同规范将该商品房交付买受人的，逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。签订本合同前，原告已向被告支付定金150000元。该定金于交付首付时抵作商品房价款。合同签订后，原告向被告支付449795元，加之定金150000元，共计首付款599795元，剩余房款560000元，原告通过贷款的形式由中国工商银行打入被告指定账户。2019年12月19日被告向原告发出的《收楼通知书》，要求原告于2019年12月21日至27日办理收楼手续，但原告要求被告出示上述买卖合同第九条所规定的证明文件，被告不能出示，原告认为被告并不具备交楼条件。故其后原告以书面的形式明确表示被告因不满足交付条件拒绝收楼并要求其承担违约责任。被告至今没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备交房条件，经原告催告未果，故至2020年9月30日止被告已经逾期交付达366天。原告认为，该商品房买卖合同真实、合法应受法律保护，原告已依约履行了付款义务，被告至今未能按照合同约定的期限交付符合合同约定条件房屋。被告的行为不仅违背了诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失，故原告特诉至法院，望判如所请。被告湛江乐基公司辩称，一、答辩人认为涉案房屋之所以没有按约定交房，主要是：1.有关政府部门不作为，还有消防审批部门的机构职能变更导致的。政府不作为主要表现在市政道路建设没有按规划建设导致开发的房地产无法按相关的进度进行申请验收；2.涉案房屋由于交房设计方面不符合业主的审美要求需要重新设计施工而导致无法按合同交房。这方面的事实有珠江电视台的今日关注视频资料来证明；3.由于答辩人基于对涉案楼盘质量及对业主负责的态度而导致在施工过程与施工的标准问题和施工方产生摩擦，并且也要求施工方按照答辩人的要求进行施工而导致的，导致工期延误的问题。所以答辩人认为基于上述几个原因而导致没有按合同约定交房，责任不在答辩人，根据双方合同的约定，这属于第三方的原因不能归由答辩人的原因造成，不属于违约。二、如果经过法院审理确实认定答辩人违约，那答辩人认为被答辩人主张的违约金标准过高，请求法院予以适当减轻，同时免除疫情期间需要居家，企业不能复工复产这段时间的违约责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月25日，两原告（作为买受人）与被告湛江乐基公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2018005210)，约定:由原告购买被告出售的坐落于湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园2幢18层1801房，建筑面积共91.5平方米，总价款为1159795元，签订合同前原告已支付的定金150000元于交付首付款时抵作商品房价款，原告应当于2018年1月25日前支付首期房价款599795元，余款560000元向贷款机构申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2019年9月30日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非被告责任造成的延误；3.因原告原因，如原告未付清房款或其他约定费用、未按被告书面通知提交证件资料以及因原告其他原因造成的一切延误等，均由原告全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因原告原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或原告无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，被告已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为原告验房合格。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金；(2)逾期超过90日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。附件十一《补充协议》第七条约定，如因不可抗力造成延误的、因政策变化及政府主管部门造成延误的、因其他非出卖人责任造成延误的，被告交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为被告违约。合同签订后，两原告向被告支付了全部购房款共计1159795元，被告分别于2018年2月7日、2018年9月27日向两原告开具了购房款发票599795元及560000元。2019年12月16日，被告制作《收楼通知书》向原告发出，原告以该商品房未具备收楼条件为由于2020年8月10日向被告发出《拒绝收楼通知书》。截止本案法庭辩论终结时即2020年11月26日止，涉案商品房尚未交付两原告。再查明，被告湛江乐基公司为从事工业项目投资，物业管理，房地产开发，销售建筑材料等项目的有限责任公司。被告建设的坐落于湛江经济技术开发区永平北路11号清晖嘉园2幢住宅楼，于2020年1月8日消防验收合格，至今未办理建设工程竣工验收备案手续。庭审中，被告表示涉案商品房所有单个项目都已经过竣工验收合格，已符合正常使用的标准，已满足交付条件，没有交付商品房是因为要办理形式上整体竣工验收，由于施工方不配合办理和出现新冠病毒肺炎疫情导致至今没有办理整体竣工验收。另查明，2019年12月以来发生了当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情，广东省结合当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应；后于2020年2月24日决定将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。又，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部联合发布建科函[2019]52号文件（以下简称52号文），通知各级消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，移交承接期为2019年4月1日至6月30日，自2019年4月1日起，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责，未明确承接机构的，由当地人民政府指定的机构受理并负责。2019年4月30日，湛江市消防救援支队在微信公众号“湛江消防”发布《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》，公告全市各级消防救援支队即日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，具体事宜可向承接部门另行咨询。2019年6月27日，湛江市住建局受理建设工程消防设计审查验收相关业务。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，当事人应依约履行。关于被告是否存在逾期交房违约免责或减轻责任情形。对此被告分别提出4方面抗辩意见：1.抗辩政府部门不作为，消防审批部门的机构职能变更导致逾期交房。本院认为，湛江市消防救援支队自2019年4月30日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，之后湛江市住建局自2019年6月27日起承接受理建设工程消防设计审查验收相关业务，而本案原、被告约定的交房时间是2019年9月30日前，约定的交房时间远在消防部门机构职能变更之后，被告又未能证明在消防部门未承接办理业务期间或之前，涉案房屋除了需消防职能部门的审批之外的其余单个项目均已符合交房标准，且被告至今仍未能依约向原告交付房屋，由此可见，消防机构的职能变更实际上对双方约定的交付时间没有造成延误，对该抗辩意见，本院不予采纳。2.抗辩在施工过程中因其对商品房的质量过高要求而导致与施工方产生摩擦，施工方不配合办理整体竣工验收的原因造成逾期交房,属于非出卖人责任造成的，不视为出卖人违约。本院认为，上述抗辩的情形并不属于双方约定的被告免责或减轻责任的情形，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，即使违约是因施工方造成的，但被告仍应向原告承担逾期交房的违约责任，其与施工方的纠纷应另循途径解决。故该抗辩意见，本院不予采纳。3.抗辩逾期交房是前期消防设计不符合业主的审美标准，需要重新设计施工而造成。对此原告不予认可，被告亦未提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，对该抗辩意见，本院不予采纳。4.抗辩年前出现新冠病毒肺炎疫情期间要免除违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，涉案《商品房买卖合同(预售)》约定被告在2019年9月30日前交付涉案商品房，而新型冠状病毒感染的肺炎疫情是在2019年12月以来发生的，广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，这都是发生在被告延期履约、逾期交房之后所发生的不可抗力情形，并不能免除其逾期交房的违约责任。被告逾期交房的根本原因是未能办理整体竣工验收，无法向原告交付达到交付条件的商品房。另外广东省已于2020年2月24日将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各行各业相继复工复产，但被告至今仍未能办理竣工验收，可见并不是因为出现新冠肺炎疫情而导致其未能办理。故该抗辩意见，本院不予采纳。综上，合同签订后，两原告如约支付了全部购房款给被告，被告至今仍未能按照合同约定的交房日期交付涉案商品房给原告使用，显属违约，依法应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金是否过高。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。原、被告在《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。被告抗辩双方约定的逾期交房违约金过高请求减少，本院认为，本案合同已对逾期交房违约金的计算标准作了明确约定，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，合法有效。被告认为逾期交房违约金过高、请求予以减少，要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告还应当提供证据证明目前双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，因被告在本案中未能提供证据证明目前合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，故被告提出的逾期交房违约金过高、请求减少的抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，被告在本案中依法应按目前合同约定的逾期交房违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给两原告。对于两原告诉求逾期交房违约金计至被告实际交房之日止，因未能确定涉案商品房何时可以交付，无法确定逾期交房违约金的具体数额，也无法确认违约金最终数额是否过高，基于原告主张暂计至2020年9月30日的违约金，故本院在本案中予以支持暂计至该日期可确定具体数额的逾期交房违约金。对于2020年9月30日之后的后期逾期交房违约金，本案不作处理，原告可待违约金数额确定后再另行起诉。本案中自交房期限届满之次日2019年10月1日起至2020年9月30日止，逾期交房共计366天，被告应向两原告支付该期间逾期交房违约金共计84897元（1159795元×0.02%×366天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湛江市乐基投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告马欣倩、臧飞支付自2019年10月1日起至2020年9月30日止的逾期交房违约金84897元；二、驳回原告马欣倩、臧飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1922.43元，减半收取计961.22元，由被告湛江市乐基投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 华二〇二〇年十二月三日书记员 陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。