山东省潍坊市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁07民终7082号 上诉人（原审被告）：潍坊天辰机械科技有限公司，住所地：潍坊经济开发区友爱路****楼。 法定代表人：朱兰叶，总经理。 委托诉讼代理人：郑轶，山东公远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨德华，山东公远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：潍坊金辰能源科技有限公司，住所，住所地：潍坊经济开发区泰祥街**苏杭花园**楼910div> 法定代表人：刘建，执行董事。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石明凯，山东英拓律师事务所实习律师。 上诉人潍坊天辰机械科技有限公司（以下简称天辰公司）因与被上诉人潍坊金辰能源科技有限公司（以下简称金辰公司）占有排除妨碍纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天辰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人系合法占有使用涉案土地及房屋，不应腾退。1.法院拍卖公告已特别提醒涉案土地及房产上现有租赁，被上诉人仍参与竞拍，应当承受该租赁。2.被上诉人与潍坊润搏机械有限公司（以下简称润搏公司）签订的《租赁合同》合法有效且已实际履行。（二）一审认定上诉人租赁房屋建筑面积为12340平方米与事实不符。上诉人虽与润搏公司签订的《租赁合同》约定面积为12340平方米，但在签订合同时，润搏公司在厂房中堆放了大量的模具，占用厂房的使用面积，导致上诉人实际租赁面积不足约定面积，上诉人未能实际使用的面积租赁费应予扣除。（三）涉案房屋在上诉人承租前已存在损坏，屋面维修费用应由被上诉人承担。涉案房屋在上诉人租赁前就已存在损坏，并非上诉人承租后使用不当或维护不到位造成，该维修费用应由被上诉人承担。（四）租赁费价格评估报告违反法定程序且评估结果违背客观事实，不应采信。 被上诉人金辰公司辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金辰公司向一审法院起诉请求：1.判令天辰公司立即腾退占用金辰公司的位于潍坊经济开发区友爱路1988号的土地、房产及其他附着物；2.支付自2018年6月8日起至其实际腾退土地、房产及其他附着物之日止的占有使用费；3.本案诉讼费用由天辰公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月23日，润搏公司向农行潍城支行借款，润搏公司以潍国用（2013）第Ｆ036号国有土地使用权为借款提供抵押担保，案外人李志强和王金花提供保证担保。后润搏公司等未按约还款，农行潍城支行于2016年9月30日诉至法院。法院于2017年2月24日作出（2016）鲁07民初799号民事判决，判决润搏公司偿还农行潍城支行的借款本金及利息，李志强和王金花承担连带清偿责任，农行潍城支行对涉案土地使用权和房产享有优先受偿权。上述判决生效后，润搏公司等未履行判决确定的相应义务，案件进入执行程序，法院在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告，2018年6月4日和2018年6月5日，金辰公司参与网络司法拍卖，后法院发布《网络司法拍卖成交确认书》，确认潍国用（2010）第Ｆ045号土地使用权及地上附着物的买受人为金辰公司，成交价为22956664.5元；潍用用（2013）第Ｆ036号土地使用权及其他附着物的买受人为金辰公司，成交价为22468823.3元。2018年6月8日，法院作出（2018）鲁07执恢3-2号执行裁定书，裁定以上土地使用权及土地附着物归金辰公司所有，自裁定送达时起转移，金辰公司可到登记机构办理相关产权过户登记手续。金辰公司持上述裁定办理了鲁（2018）潍坊市经济区不动产权第0××8号土地使用权证、鲁（2018）潍坊市经济区不动产权第0××9号不动产权证、鲁（2018）潍坊市经济区不动产权第0××1号不动产权证。2019年4月12日，金辰公司向天辰公司发送通知，要求天辰公司在限期内与金辰公司协商使用上述土地和房产等事宜，支付占用费等；同年5月7日，金辰公司再次向天辰公司发送通知，要求天辰公司在限期内向金辰公司腾退返还上述土地、房屋及其他附着物，并支付占用费。收件人朱兰叶不予签收。庭审中，天辰公司提交其与润搏公司签订的《租赁合同》，称涉案土地和地上附着物是其依法从润搏公司承租并使用，该合同主要内容为：租赁土地面积为19887平方米、厂房10000平方米、研发楼一二层900平方米、综合楼1440平方米，租赁期限为20年，自2016年6月29日起至2036年6月28日止，天辰公司代为向润搏公司职工支付2625000元抵顶前5年租赁费，分2年分期付清，后5年租赁费2500000元于合同签订后3个月内交纳，后10年租赁费每年为600000元，于当年的6月1日前交清下一年度的租赁费。诉讼过程中，经金辰公司申请，一审法院委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所对（2018）潍坊市经济区不动产权第0××8号不动产权证项下的一二层办公用房、第0××9号不动产权证项下厂房10000平方米、第0××1号不动产权证项下房屋的市场租赁价格进行评估，评估结果为：1、潍坊经济区友爱路1988号房屋建筑物一宗，建筑面积12340平方米，自2018年6月8日至2020年1月10日共582天，评估价值为2270351.02元（已扣除屋面维修费用）；2、潍坊经济区友爱路1988号房屋建筑物一宗，评估价值0.32元／平方米／天。双方当事人在一审法院指定期限内均未对上述评估报告提出书面异议。金辰公司称对评估结论的单价无异议，但认为根据天辰公司与润搏公司签订的合同约定，租赁物的维修保养由天辰公司负责，故认为将维修费用从评估价值中扣除没有依据。天辰公司对评估报告提出异议，认为：（1）根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录”之规定，评估机构在对现场进行勘验时，人民法院审判人员应当到场而未到场，本次评估过程程序违法；（2）评估基准日确定为2020年1月10日不当，本次评估租赁费用的时间范围自2018年6月8日开始，距评估机构确定的评估基准日2020年1月10日长达一年半之久，在该期间内租赁市场的租赁价格有较大上浮，自2018年6月8日开始至2020年1月10日期间均按照评估基准日确定的2020年1月10日的租赁价格计算租赁费严重侵害了天辰公司的合法权益；（3）根据《房地产估价规范》“估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名”之规定，本案评估机构的估价人员对估价对象进行了实地查勘，但该估价报告并未列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名，且该估价报告第十三页记载的资产评估师周玉芹并未参加实地查勘，该估价报告记载的事项也不符合《房地产估价规范》8.0.4规定应当记载的事项，有较多的遗漏；（4）涉案租赁物系办公楼与厂房，办公楼与厂房的市场租赁价格不能一致是众所周知的事实，但评估报告的结果为建筑面积12340平方米，每天每平方米0.32元，评估办公楼与厂房的租赁价格一致，该结果完全违背了客观事实；综上，天辰公司认为评估报告违反法定程序，其结果违背客观事实，应不予采信。 一审法院认为，本案中，双方当事人对以下二个问题存有争议：一是天辰公司对涉案土地及土地上的厂房和办公室是否继续享有租赁使用权；二是评估报告是否应予采信及维修费用是否应从评估价值中扣除。 关于第一个问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，天辰公司提交的《厂房租赁合同》自2016年6月29日签订，而润搏公司已于2015年1月23日将潍国用（2013）第F036号国有土地使用权为向农行潍城支行借款提供抵押担保，并于次日办理了抵押登记，农行潍坊支行在实现抵押权过程中，经法院拍卖程序，金辰公司取得涉案土地使用权和房产所有权，即涉案土地使用权和房产所有权发生变动。综上，天辰公司认为其依据与润搏公司签订的租赁合同合法占用使用土地及房屋的辩解，不符合法律规定，不予采信。 金辰公司曾向天辰公司邮寄《关于限期腾退土地、厂房并支付占用费的通知》，但天辰公司未予签收，结合双方形成本案诉讼，能够认定双方并未达成签订租赁合同的合意。天辰公司与润搏公司之间若因不能继续租赁涉案厂房产生争议，可另行依法主张权利。关于第二个问题。关于天辰公司对评估报告提出的异议，其并未在法院指定期限内提出，且天辰公司并未提交证据证明其提出的异议内容对评估结论产生实质影响，故对其异议不予采信。评估报告的评估结果注明已扣除屋面维修费用，金辰公司对评估单价无异议，但认为维修费用应由天辰公司承担。天辰公司作为乙方与润搏公司签订的《租赁合同》第七条约定：乙方应负责租赁物的维护、保养，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。由此，金辰公司认为租赁物的维修保养由天辰公司负责，维修费用不应从评估价值中扣除的主张，符合合同约定。 综上，天辰公司无偿占用金辰公司的土地使用权和房产，侵害了金辰公司的权利，应当承担赔偿责任。根据潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出的评估报告：自2018年6月8日至2020年1月10日共582天，按租金单价为0.32元/平方米/天计算，租赁房屋建筑物面积12340平方米，扣除屋面维修费用后的评估价值为2,270,351.02元，据此，不扣除屋面维修费用的评估价值应为2,298,201.60元（0.32元/平方米/天×12340平方米X582天）。现金辰公司要求天辰公司腾退土地及土地上的厂房、综合楼、研发楼，并支付占有使用费的主张，符合法律规定，予以支持，天辰公司应向金辰公司支付2018年6月8日至2020年1月10日期间的费用2,298,201.60元，并自2020年1月11日起，以12340平方米，按0.32元/平方米/天计算至实际腾退之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项、第二项、第八项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、潍坊天辰机械科技有限公司于判决生效后三十日内向潍坊金辰能源科技有限公司腾退位于潍坊经济开发区友爱路1988号的土地及厂房、综合楼、研发楼；二、潍坊天辰机械科技有限公司于判决生效后三十日内向潍坊金辰能源科技有限公司支付自2018年6月8日至2020年1月10日期间的占有使用费2,298,201.60元并支付自2020年1月11日起至实际腾退之日期间的占有使用费（以12340平方米为基数，按0.32元/平方米/天计算）。案件受理费18300元、申请费5000元，评估费15820元，由潍坊天辰机械科技有限公司负担。 二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，从查明事实看，金辰公司系通过竞拍取得法院拍卖的涉案土地使用权及地上附属物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，强制迁出房屋或者强制退出土地，被执行人逾期不履行的，强制执行。《最高人民法院关于〈人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》对法院拍卖成交的财产的移交亦有明确规定。依照上述相关规定，本案并不属于民事案件审查的范围，应当继续通过执行程序解决。基于上述分析，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条，《最高人民法院关于〈人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1770号民事判决； 二、驳回潍坊金辰能源科技有限公司的起诉。 一审案件受理费18300元，退还潍坊金辰能源科技有限公司；申请费5000元，以及评估费15820元，均由潍坊金辰能源科技有限公司负担。潍坊天辰机械科技有限公司预交的二审案件受理费18300元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李朋朋