四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初5177号 原告（案外人）：王**，男，1964年9月11日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：任勇，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张安维,四川众城律师事务所律师。 被告（申请执行人）：绵阳富诚融资担保有限公司，住所：绵阳市文庙街。 法定代表人：魏良浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜伟，四川春雷律师事务所律师。 被告（被执行人）：何宁，男，1958年10月10日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：杜荣峰，四川宁隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜汶倩，四川宁隆律师事务所律师。 第三人（被执行人）：绵阳盛禾园林景观工程有限公司，住所：绵阳市游仙区。 法定代表人：何明双，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜荣峰，四川宁隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜汶倩，四川宁隆律师事务所律师。 原告王**与被告绵阳富诚融资担保有限公司（以下简称富诚公司）、何宁、第三人绵阳盛禾园林景观工程有限公司（以下简称盛禾园林公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王**及委托诉讼代理人任勇、张安维、被告富诚公司委托诉讼代理人杜伟、被告何宁及第三人盛禾园林公司委托诉讼代理人杜荣峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王**向本院提出诉讼请求：1、请求停止对绵阳市涪城区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、请求确认原告与被告何宁签订的《房屋买卖合同》合法有效，已支付的60万元确为购房款；3、请求确认位于绵阳市涪城区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋归原告所有；4、请求判决被告何宁在本案裁判文书生效后十日内协助、配合原告办理房屋过户登记手续；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月26日原告王**与被告何宁签订《房屋买卖合同》，约定被告何宁将绵阳市涪城区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋卖给原告，价款为人民币75万元。合同签订后，原告按照合同约定于2015年1月27日支付了购房款60万元，剩余15万元待办理完过户登记手续后支付。被告何宁收到购房款便向原告交付了案涉房屋钥匙，原告实际居住时间已长达5年多，期间原告还对该房屋进行了装饰装修。按照《房屋买卖合同》约定，被告何宁应当在2015年3月30日前办理完该房屋的过户登记手续，但经原告多次催促其均以种种理由不配合办理，至今该房屋登记在何宁名下。2020年6月，原告发现法院张贴的（2019）川0703执恢602号《公告》，才知道绵阳富诚融资担保有限公司的执行申请，对该房屋进行评估拍卖。原告法院提出执行异议申请，2020年7月20日，涪城法院作出（2020）川0703执异212号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，致使原告依据合法有效的《房屋买卖合同》支付60万元购房款（剩余15万元购房款愿交付法院执行）并实际居住长达5年之久后，却要因为被告何宁（卖房人）的债务被人民法院强制拍卖的困境中。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告富诚公司辩称，原告尚未对其购买的案涉房屋支付全部价款，尚有15万元未支付。原告与被告何宁20**年约定了过户时间，截止现在尚未办理过户手续，过错在原告与被告何宁之间，原告尚不具备排除对案涉房屋强制执行的条件。 被告何宁辩称，对本案事实无异议，原告是有多次催促过户，被告何宁把房产证原件抵押在中小保公司，无法办理过户是事实，过错在被告何宁。 第三人盛禾园林公司述称，我公司不发表意见，因为在执行案件中是被执行人，在本案与争议房屋没有利害关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，本院作出（2017）川0703财保148号民事裁定书，查封了何宁名下位于涪城区XX号XX栋XX单元XX楼XX号房屋（以下简称“案涉房屋”）。富诚公司与盛禾园林公司、何宁追偿权纠纷一案，本院于2018年3月29日作出（2018）川0703民初1540号民事判决书，判决盛禾园林公司于本判决生效之日起十日内向富诚公司支付代偿款2450900元及违约金，何宁对前述债务承担连带清偿责任，案件受理费13622元、保全费5000元由盛禾园林公司、何宁承担。判决生效后，因盛禾园林公司、何宁未履行支付义务，富诚公司申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年1月7日再次查封了案涉房屋，并于2020年6月发出公告载明：何宁、绵阳市涪城区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋权利所有人于2020年7月2日前搬离绵阳市涪城区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋。王**遂提出书面异议申请，请求终止对案涉房屋的执行并解除查封。我院于2020年7月20日作出（2020）川0703执异212号执行裁定书，驳回王**的异议请求。王**不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2015年1月26日，原告王**作为买方与被告何宁作为卖方签订《房产买卖合同》，约定何宁将案涉房屋以总价款75万元出卖给王**，并约定合同各方签字生效后，卖方将房屋及所有家用具和房屋钥匙交给买方后，支付房地产转让款60万元；卖方在2015年3月30日前办理完房地产全部过户转让手续，买方取得过户后的房产证、土地使用证后，支付第二次房地产转让款15万元。合同还对逾期付款、延迟交房的违约责任及其他事项进行了约定。买方王**、卖方何宁及担保方叶思红均在《房产买卖合同》上签名捺印。2015年1月27日，原告王**之妻黄兰向被告何宁转账支付购房款60万元，原告提交上海浦东发展银行业务凭证/回单及何宁的银行卡交易明细，所载明原告王**之妻黄兰向被告何宁转款的账号、金额、时间与何宁收款的账号、金额、时间一致。原告提出自2015年至今实际占有并居住在案涉房屋内，提交了四川锦程物业服务有限公司证明、物业服务费缴费记录、绵阳市商业银行代收费用凭证、支付宝水费缴纳凭证、电费缴纳凭证、气费缴纳凭证、电信宽带开户登记及缴费发票等证据证实。原告为证明非因自身原因未办理案涉房屋过户登记，提交了担保人叶思红与何宁的短信聊天记录、微信聊天记录截屏、原告王**与何宁的短信聊天记录截屏。被告何宁对该证据无异议，并称其将房产证原件抵押在“中小保公司”，因未向该公司还款无法取回房产证原件而不能协助原告办理过户。 《房屋信息摘要》显示，案涉房屋于2011年5月23日登记为何宁单独所有。本院于2017年12月19日首次查封，2019年1月7日因本案执行再次查封。 审理过程中，原告表示愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。庭审后，原告王**已于2020年11月25日将剩余价款15万元转入本院执行案款专户交付执行。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点为原告王**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告王**与被告何宁于2015年1月26日签订《房产买卖合同》，该合同系买卖双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然原告不能直接依据买卖合同取得物权变动效力，但其基于合法有效的买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权。本案中，案涉房屋于2017年12月19日被人民法院首次查封，买卖合同签订时间远早于人民法院查封时间。根据原告提供的相关证据，能够证明原告王**支付房屋价款60万元后，自2015年至今实际占有并居住在案涉房屋内，其占有使用案涉房屋时间在人民法院采取查封措施之前。买卖合同签订后，原告已按约定支付房价款60万元，剩余房价款15万元因合同约定付款条件未成就而尚未支付，原告表示愿意按照法院的要求将剩余房款交付执行，且已于庭审后将剩余价款15万元转入本院执行案款专户交付执行。首笔房款支付后，原告王**曾直接或通过担保人多次要求何宁办理案涉房屋过户登记，其均未配合办理，何宁对此事实予以认可，且在庭审中陈述将房产证原件抵押在其他公司处，因未归还款项无法取回而不能协助原告办理过户。因此，案涉房屋至今登记在何宁名下，未办理过户登记的过错在于何宁，并非因买受人自身原因所致。 原告王**基于合法有效的《房产买卖合同》而对案涉房屋享有物权期待权，被告富诚公司基于追偿权对何宁享有金钱债权，且其金钱债权并非特定指向案涉房屋，二者权利相比较，原告王**享有的物权期待权具有优先性。故原告王**对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除强制执行。原告提出对案涉房屋排除执行的主张，本院予以支持。 原告请求确认案涉房屋归其所有，依照《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，案涉房屋尚未登记至王**名下，故其要求确认房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告请求判决被告何宁在本案裁判文书生效后十日内协助、配合办理房屋过户登记手续的主张，不属于执行异议之诉审查范围，故本案不作处理，原告王**可另行向何宁主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于绵阳市涪城区××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋； 二、驳回原告王**的其他诉讼请求。 案件受理费11300元，由被告何宁负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  韩乾兵 人民陪审员  肖昌宽 人民陪审员  任 静 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  鲁清华