内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4567号上诉人（原审原告）：张桂枝，女，1938年9月6日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于猛，男，1985年12月15日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。原审第三人：于素香，女，1960年12月27日出生，无职业，住赤峰市。原审第三人：于素琴，女，1962年7月17日出生，无职业，住赤峰市。原审第三人：于国瑞，男，1963年1月2日出生，汉族，无职业，住赤峰市。原审第三人：于素荣，女，1964年8月13日出生，汉族，无职业，住赤峰市。原审第三人：于国庆，男，1968年10月9日出生，满族，无职业，住赤峰市。上诉人张桂枝因与被上诉人于猛、原审第三人于素琴、于素香、于国瑞、于素荣、于国庆确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张桂枝的上诉请求：请求二审法院依法撤销红山区人民法院（2020）内0402民初2118号民事判决，依法改判确认坐落于赤峰市××区房屋全部所有权归上诉人张桂枝所有，由被上诉人承担本案一二审诉讼费。不服一审判决上诉标的为125000元。事实和理由：一审判决只将案涉房屋50％的产权确认给上诉人，属于认定事实错误，适用法律不当，具体上诉理由如下：第一、一审判决认定事实错误。于彬和于猛将案涉房屋以出卖和赠与的形式过户给于猛的目的就是为了给于猛的女儿办理入学手续，于彬和于猛的真实意思并不是将案涉房屋出售和赠与给于猛，该事实有上诉人提交的2020年2月10日的家庭会议录音可证，一审对此事实未予认定错误。第二、一审判决适用法律错误。一审判决未确认于猛和于彬（己故）于2017年5月9日订立的《赤峰市房地产买卖合同》及2017年7月18日订立的《房屋赠与合同》无效，属于适用法律错误。第三、上诉人要求将案涉房屋所有权全部确认给上诉人事实清楚依法有据。上诉人作为案涉房屋的共同共有人，有权主张于彬与于猛订立的虚假的买卖合同和虚假赠与合同无效，因于彬已经去世，于彬的其他继承人即本案的五个第三人均同意案涉楼房全部所有权归属于上诉人所有，属于五位继承人即五位第三人明示放弃自己的继承份额，五位第三人在一审庭审中也认可上诉人提交的协议书的真实性。案涉房屋虽然登记在于猛名下，但真实权利人现在并不是于猛而是上诉人，根据最高法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此上诉人主张案涉房屋全部所有权属于上诉人所有事实清楚依法有据。被上诉人于猛答辩称：针对上诉人的上诉，提出如下意见：1、涉案房屋的百分之五产权系通过我与爷爷的买卖方式取得。录音也仅是与其他人的对话。另外，我爷爷刚去世也是为了安慰我的奶奶。从证据的证明力来看，书证也远大于录音资料。录音资料不能全面反映爷爷的真实表达意思。再者，如果上诉人认为该买卖协议及赠与协议无效，那么为什么在我爷爷在世的情况下未予以阻止，去世后，通过这种不正当手段来达到非法占有房屋的目的，实际我从三岁就和爷爷奶奶一起生活，至今36年，我婚后以及有了孩子也在一起11年，直到爷爷去世，我夫妻二人以孝为先，在同一小区的人都可以证明。如我夫妻二人不孝，我爷爷也不可能把房屋过户给我。在照顾老人的事实上，我夫妻二人比其子女做的要多要好。通过这次事件，我深知一句老话，生前不孝死后悲，只有遮住外人心的道理。2、我深知这并非上诉人真实意愿，受其他子女精神绑架。这个官司实际是我奶奶的子女和我打的，再此不多说了。3、本案的百分之五产权已经通过买卖方式成为事实。买卖合同内容的百分之五的购房款仅是指导价。实际我给了爷爷2万元。这个事我应该清楚，一审法院将这百分之五也认定为无效是错误的。但是我没有上诉，是为了奶奶着想，希望让她安静的度过晚年。4、上诉人等以办理入学手续为原因，认为产权全部归其所有。实际上是用活人的想法来猜测死者的真实意思。我希望双方尊重逝者。但是都改变不了我与爷爷签订的买卖和赠与协议的真实意思。综上，请二审法院驳回上诉。原审第三人于素琴答辩称：录音中的内容是被上诉人亲自说的。还有就是这个房子就是老两口的。房产证的事，是被上诉人为了儿子上学，把爷爷奶奶给骗了。于猛先给了他爷爷奶奶一个假的房产证，是在老人去世以后发现的。后来他也承认了，又把真的房产证拿出来了，才说爷爷奶奶把房子过户给他了。爷爷去世了，凭什么被上诉人就把房产全占了呢，奶奶还在世。我们也不知道被上诉人是通过什么手段又办了新的产权证。被上诉人拿孩子上学做掩护，骗老人的财产。还有就是被上诉人说他孝顺，其目的就是为了骗老人财产。被上诉人还说他为了安慰奶奶，为什么在爷爷去世以后，收拾遗物时发现了房产证是假的。被上诉人还逼问奶奶让奶奶为他做证明，证明房产是被上诉人的。我们现在的意见就尊重老人的意见，我们有家庭会议，也有协议书，我们要求把涉案房屋的产权归属到老人张桂枝名下。原审第三人于国庆答辩称：于猛在与我父亲办理买卖或赠与的时候，我们作为子女应该有知情权，但是为什么他们偷偷的办了，而没有通知我们。我们才是第一顺序的继承权人。被上诉人是一点一点的将产权骗到他名下的，以孩子入学为由，先办理5%，后来说不行，必须得100%的产权校方才同意入学，后来骗到手以后。在老人去世以后，又一再说产权是爷爷和奶奶的，役情过后还给奶奶。我们五个子女同意将产权从于猛名下过户到上诉人名下，我们也同意由我母亲个人自由支配。原审第三人于素香、于素荣：我们同意于素琴、于国庆的意见。同意案涉房产的产权归上诉人张桂枝所有，由其个人自由支配。原审第三人于国瑞答辩称：我是于家长子，2017年就过户了，家庭成员都知道，当时并没有人阻止，也没人说不行。等老人去世以后，又来说这不行那不行的。其他第三人说骗爷爷的财产，不管怎么说他爷爷那部分就得归于猛。我认为一审判决正确。张桂枝一审诉讼请求：依法确认于猛与于彬于2017年5月9日订立的《赤峰市房地产买卖合同》及2017年7月18日订立的《房屋赠与合同》无效，依法确认坐落于赤峰市××区房所有权归张桂枝所有。事实和理由：我与于彬系夫妻关系，生育子女五人，分别是长子于国瑞、次子于国庆、长女于素琴、次女于素香、三女于素荣，于猛系于国瑞的儿子。我与于彬于2003年9月8日购买了涉案房屋一处，坐落于赤峰市××区，建筑面积为66.08平方米。于彬于2020年2月8日病逝。2020年2月10日，上午在召开家庭会议上我才知道，于猛为了用案涉的楼房作为学区房给女儿程程办理赤峰第三小学入学手续，与于彬达成了将案涉房屋过户至于猛名下的口头协议，于猛和于彬是通过先买卖后赠与的手段办理的过户手续，于猛开始通过买卖的手段办理的享有5%的产权的共有产权证办理入学手续时，得知部分产权的房产证不能办理入学手续，随后于猛和于彬又通过赠与的形式将于彬名下的95%的产权也过户至于猛名下，于猛取得了蒙（2017）赤峰市不动产权第XXXX号产权证，并用该房产证办理了孩子入学手续，在家庭会议上，于猛明确认可案涉房屋产权是我和于彬的，同意将房屋过户给我，事后于猛又找理由不协助我办理过户手续。将案涉房屋过户给于猛是为了其女儿入学，并非是将案涉房屋出售和赠给于猛，因此于猛与于彬订立的《赤峰市房地产买卖合同》及《房屋赠与合同》是属于无效行为，案涉房屋应归我所有。故依法诉至法院诉请如前。一审法院认定事实，张桂枝与于彬系夫妻关系，婚生子女五人，分别为于国瑞、于国庆、于素琴、于素香、于素荣，于猛系于国瑞之子，张桂枝、于彬之孙，于彬于1936年11月15日出生，2020年2月8日逝世。涉案房屋座落于赤峰市××区，建筑面积66.08平方米。2003年9月8日于彬（买方）与贾桂群（卖方）签订《房地产买卖契约》以49560元的价格购买了涉案房屋，2003年9月11日于彬取得了涉案房屋的房屋所有权证。2017年5月9日于彬（卖方）与于猛（买方）签订《赤峰市房地产买卖合同》，以转让价款7430元，取得涉案房屋5%的产权，房屋产权证对共有情况记载为：于猛共有比例5%，于彬共有比例95%。2017年7月18日，于彬（赠与人）与于猛于猛（受赠人）签订《房屋赠与合同》，于彬将涉案房屋95%的产权份额赠与于猛，2017年8月1日，于猛取得涉案单独所有不动产权证书，产权证号为：蒙（2017）赤峰市不动产权第XXXX号。另查明，张桂枝为支持其诉讼请求提交录音一份，欲证明录音内容中于猛认可办理过户手续是为了孩子上学，并同意随时给张桂枝办理过户手续，认可涉案房屋是张桂枝的。于猛对此证明目的有异议，于猛称录音是于彬去世的第二天，他为了安慰张桂枝所作的表述，且录音资料属于视听资料，不能推翻本案书证的证明效力。张桂枝还提交协议书一份，协议书系张桂枝与本案第三人即其五个女子所签，对涉案房产五个女子同意将房屋产权重新归属到张桂枝名下。一审法院认为，针对本案的争议焦点问题：一、《赤峰市房地产买卖合同》及《房屋赠与合同》的效力问题。二、赤峰市红山区西屯办事处六西街居委会邮电4号楼4幢421室房屋的确权问题。首先，涉案房屋原系于彬2003年通过买卖方式取得房屋所有权，虽房屋权属证书中记载为于彬个人所有，但依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“对夫妻共同财产的认定”之规定，涉案房屋应认定为于彬及张桂枝的夫妻共同财产。现于彬生前通过房屋买卖合同及房屋赠与合同的形式将夫妻共同财产处分给于猛，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”之规定，结合《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”之规定，于彬对涉案房产一半的产权即50%有处分权，因张桂枝对于彬将涉案房屋处分给于猛的行为不予认可，故于彬对涉案房屋张桂枝所有的部分无权处分。其次，张桂枝要求确认《赤峰市房地产买卖合同》及《房屋赠与合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本案中签订上述两份合同均己履行完毕，当事人一方于彬己去世，且未留有遗嘱，上述两份合同亦不符合法律规定的无效情形，因此，对张桂枝要求确认合同无效的诉讼请求一审法院不予支持。再次，因涉案房屋为于彬及张桂枝的夫妻共同财产，本案中第三人即于彬与张桂枝子女对涉案房屋的处理意见，均不能否定于彬生前对涉案房屋的处分，故张桂枝提交的协议书，不能作为涉案房屋确认所有权的依据。对于张桂枝提交的录音资料，因于猛不予认可，故张桂枝提交的录音资料不能单独作为认定案件事实的根据，因此，对张桂枝主张确认涉案房屋全部归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、确认赤峰市红山区西屯办事处六西街居委会邮电4号楼4幢421室房屋归张桂枝及于猛共同共有，各占50%产权份额；二、驳回张桂枝的其他诉讼请求。二审期间，上诉人张桂枝向本院提供如下证据：1、两份证明信。来源于上诉人清理于彬遗物。证明于猛为了给其女儿办理入学手续，在2017年3月份通过街道办事处开了一份证明，证明其女儿是于彬的曾孙女，是房屋过户之前的事，结果没有办成。后来又有了第二份介绍信，证明一居居住。证明本案确实存在于猛为了给女儿办理入学手续的事，从而证明房屋买卖是虚假的。2、产权证一份。也是清理遗物而来。证号：0013087。上诉人发现自己的房屋办在于猛名下，而且发现这份产权证是假的，就找于猛来处理这个事，到房产登记部门查询，没有这个产权证的档案。于彬生前保管这个产权证，于猛为了骗于彬，给于彬假的产权证，证明于彬生前并不想将房屋过户给于猛。3、保全裁定执保674号。上诉人支付了1520元的保全费，同时支付了300元的保险费。这个费用应该由于猛负担。因为一审法院马上就要下发判决了，被上诉人得到消息，把涉案房产的产权证挂失，因为当时产权是于猛的名，挂失以后，于猛又办了新的产权证，产权证号是0037534。不是我们起诉时的产权号了。我们认为于猛恶意转移财产。被上诉人质证称：关于证明信，当时确实是为了孩子上学办的。当时不知道用房产证。我去开的证明，证明在哪居住。关于证据2所说的产权证，先有5%的买卖。当时我和爷爷商量的，用假的产权证入学。后来不行又将另95%的产权过给我的。这个产权证确实是假的。关于证据3，我并没有恶意，房子是我自己的。本院审查以上证据后认为，对于证明信以及假房产证因被上诉人于猛对其真实性没有异议，上述能够证实于猛为了给女儿办理入学手续而开具证明，于猛答辩认可是假房产证，结合其他证据能够证实一直被于彬保存，故本院对该证据在本案中的证据效力依法予以确认。对于保全裁定，系当事人为保护其利益所采取的正当手段，不能据此认定于猛有恶意转移财产的行为。二审审理查明：从于彬遗物中发现证号为蒙(2017)赤峰市不动产权第0013087号的房产证，经查系假证。于猛称该证系为其孩子学区上学，和其爷爷于彬商量制做的。另查明，张桂枝提交的协议书，系2020年3月18日张桂枝与本案第三人于素琴、于素香、于国瑞、于素荣、于国庆等五个子女所签，对涉案房产五个女子同意归张桂枝所有。原审法认定五个子女同意“将房屋产权重新归属到张桂枝名下”系认定事实有误。再查明，本案诉讼期间，本案涉案房产号变更为：蒙（2020）赤峰市不动产权第XXXX号。其他事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：已故于彬与于猛所签订的房屋买卖合同以及赠与合同是否有效？涉案房屋是否归张桂枝所有？从上诉人张桂枝提交街道办事处开具的两份证明信，能够证明当时于猛为孩子入学需要使用其爷爷于彬的房产证；张桂枝提交的录音内容中于猛认可将其爷爷房产过户到自己名下是为了女儿入学区学校，并认可涉案房屋是张桂枝的，同意随时给张桂枝办理过户手续；于彬生前一直保存着户名为于猛的房产证(后经查系假证)，能够印证于彬没有放弃对涉案房屋的权利。上述三项证据能够印证于彬生前将其房产证办到于猛名下，系其为于猛的女儿学区入学而为，其所作的买卖及赠与意思表示并非真实的意思表示。对于于猛称录音中认可该房屋归奶奶张桂枝所有并随时配合奶奶过户，系为了安慰奶奶而作了虚假陈述，本院不予认可。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，于猛与其爷爷于彬生前于2017年5月9日订立的《赤峰市房地产买卖合同》及2017年7月18日订立的《房屋赠与合同》均为于猛女儿入学区所为，其“卖房”与“赠与”均系虚假意思表示。被上诉人于猛在涉案房屋过户到自己名下达到女儿入学目的，在其爷爷于彬去世后，先答应协助奶奶张桂枝过户到奶奶名下，后又反悔意欲“弄假成真”，亦违反诚实信用原则。故本院认定于彬生前与于猛于2017年5月9日订立的《赤峰市房地产买卖合同》及2017年7月18日订立的《房屋赠与合同》均无效。对于上诉人张桂枝请求本案涉案房屋归其所有，本院认为，张桂枝的配偶于彬去世后，于彬的其他继承人于素琴、于素香、于国瑞、于素荣、于国庆五个子女与其母亲张桂枝签订了协议书，均同意将房屋产权归属张桂枝所有，五位子女参与了本案的诉讼，该协议系五个继承人的真实意思表示，不违反法律法规等规定，合法有效。故张桂枝请求该房屋归其所有，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2118号民事判决；二、于猛与于彬(已故)于2017年5月9日订立的《赤峰市房地产买卖合同》及2017年7月18日订立的《房屋赠与合同》均无效；三、位于赤峰市××区房屋(产权证号为：蒙（20**）赤峰市不动产权第XXXX号)归张桂枝所有。一审案件受理费2525元，二审案件受理费2800元，合计5325元，均由于猛负担。本判决为终审判决。审判长 武学良审判员 郭 宇审判员 郑舒广 二0二0年十二月十日书记员 刘亚楠