广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终688号上诉人（原审被告）：吴为忠，男，1959年10月10日出生，汉族，住潮州市枫溪区************，公民身份号码：440************354。被上诉人（原审原告）：汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司，住所地：潮州市枫溪市**********，统一社会信用代码:914***********450B。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：梁焕龙，该公司员工。上诉人吴为忠因与被上诉人汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司租赁合同纠纷一案，不服潮州市枫溪人民法院（2020）粤5191民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴为忠，被上诉人汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司的法定代表人吴某1、委托诉讼代理人梁焕龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴为忠上诉请求：l.撤销（2020）粤5191民初195号民事判决第一项;2.改判驳回被上诉人原审的第一项诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由:一审判决认定事实不清，导致适用法律不当，判决结果严重错误。1.被上诉人公司的变更历程如下:1993年3月27日，邱茂桂(上诉人的姐夫)开办汕头市凯士达总公司，1994年6月30日，邱茂桂设立汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司，之后一直致力于枫溪区瓷兴路的旧城改造，直至2015年其确诊肝癌后，力不从心，便为该旧城改造项目寻找接班人，经吴某1多番上门商量和多次保证完成该利民工程，最后邱茂桂于2015年7月19日与吴某1签订了《房产开发承包合同书》，约定该“旧城改造”项目(具体包括瓷兴路沿路A12、东园、商城16幢、西园四处区域)由吴某1承包，项目所需资金由吴某1投资，合同第三条第1点明确汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司早期对瓷兴路沿路A12、东园、商城16幢、西园四处区域的旧房已赔偿了拆迁款并取得了《国有土地使用权证》(现仍未开发)，吴某1承接该四处区域的开发，约定该部分拆迁款400万元由其承担，同时合同第三条和第四条甲方义务中明确汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司的组织人员机构、房地产经营业务资质、办公场地以及公司所能够利用的无形资产均用于支持吴某1开展旧城改造工作，因而，2015年7月19日之后，吴某1已取得汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司(包括人员、财务资料)等公司的实际控制权。后邱茂桂病情恶化，不再有余力处理汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司的事务，便于2016年6月2日，与吴某1签订了《汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司法人代表变更和债权债务交接合同书》(下称“交接合同书”)，合同明确为善后处理汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司在枫溪瓷兴路两侧开发房地产遗留问题，在2015年7月19日订立合同的基础上，将法定代表人变更为吴某1。2.一审判决认定事实不清，讼争场地的租期已进行了重新约定。2012年邱茂桂在世时，旧城改造工作紧密进行，随时都有可能开发到案涉场地所在区域，而案涉场地在旧城改造规划上的用途是道路。2012年邱茂桂将该场地租给上诉人，并委托上诉人将之修建成民房，原因是在赔偿了拆迁后，案涉场地四周有很多房屋因赔偿款的问题一直商讨不下，案涉场地一拆迁建为道路，四周正在商讨赔偿款的很多待拆迁房屋将会变成铺面，坐地起价，增加拆迁的难度，因此邱茂桂就找到上诉人，让上诉人帮忙自费搭建案涉场地，并与上诉人签订了租赁协议约定，该场地由上诉人无偿使用至2020年1月31日。而在2015年和2016年，在邱茂桂将被上诉人公司逐渐交接给吴某1的过程中，签订了《房产开发承包合同书》和《交接合同书》，其中，《房产开发承包合同书》就约定了在乙方(吴某1一方)正式开发前该场地由甲方(邱茂桂一方)无偿使用，而此时甲方(邱茂桂一方)又已将该场地租给上诉人，因此该约定的实质是“在乙方正式开发前由上诉人无偿使用，且约定了项目建成后，该场地物业管理优先给予原管理者(也即上诉人)承包。一审判决作出“被告提供的《房产开发承包合同书》中合同相对人并非本案原被告，对被告的抗辩不予支持。”的认定，严重违背事实，在《房产开发承包合同书》中的甲方正是一审的原告方汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司，当时该公司的法定代表人是邱茂桂，另一方吴某1正是被上诉人的现任法定代表人，上诉人虽不是合同相对人，但却是合同约定权利的相对人，根据《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，合同对讼争场地的租期已进行了重新约定。综合上述，请求二审人民法院依法撤销原审第一项判决，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司辩称：原汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司与上诉人签订的租赁协议书第3条约定8年到期甲方收回，不作任何补偿。现在时间已经超过快1年，本来超过时间我方是要主张赔偿损失的，现在我方请求法院尽快判决，将场地归还我方。汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司向一审法院起诉请求：一、判令吴为忠立即腾退汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司所有的位于潮州市枫溪区*******侧场地，归还汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司管业（四至范围：东至新厝内，西至老公社路，南至商城16幢对齐，北至东园停车场）；二、由吴为忠承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、2012年2月1日，汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司与吴为忠签订《场地租赁协议书》，约定汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司将枫溪商城东园西侧空地（东至新厝内，西至老公社路，南至规划商城16幢对齐，北至东园停车场）租给吴为忠使用，租期自2012年2月1日至2020年1月31日止，到期后可续租或收回租地。另约定若汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司因开发建设需要，可提前60天通知被告，吴为忠应在该期限内无条件腾退。二、经一审法院实地勘查，经双方当事人现场确认，案涉潮州市枫溪区*******侧场地的四至为：东至新厝内，西至老公社路，南至吴景城住宅（非租赁协议书中所写的南至规划商城16幢对齐），北至东园停车场（不含该停车场）。三、案涉土地的使用权人是汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司。一审法院认为：汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司与吴为忠约定将潮州市枫溪区*******侧场地（东至新厝内，西至老公社路，南至吴景城住宅，北至东园停车场）租给吴为忠使用，租赁期限至2020年1月31日届满。租赁期限届满后，双方未再续订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，故吴为忠应腾退案涉租赁场地，上述租赁场地的搭建物不作任何补偿。汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司的请求，应调整为吴为忠立即腾退汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司所有的位于潮州市枫溪区*******侧场地（东至新厝内，西至老公社路，南至吴景城住宅，北至东园停车场），归还汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司管业。吴为忠抗辩双方已对租赁期限进行重新约定，但提供的证据《房产开发承包合同书》中合同相对人并非本案原被告，一审法院对吴为忠的抗辩不予支持。汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司请求吴为忠赔偿其经济损失300000元，因没有提供相应证据予以证明，对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、吴为忠应于判决发生法律效力之日起十日内立即腾退汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司所有的位于潮州市枫溪区*******侧场地（东至新厝内，西至老公社路，南至吴景城住宅，北至东园停车场），归还汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司管业；二、驳回汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司的其他诉讼请求。本案受理费5900元，由汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司负担5800元，吴为忠负担100元。二审期间，吴为忠向本院提交了证据1.《汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司法人代表变更和债权债务交接合同书》复印件、证据2.落款时间为2020年10月28日并加盖了“汕头市凯士达总公司”印章的《情况说明》各一份，拟证明被上诉人所提供的场地租赁协议书中有关租期的内容已被《房产开发承包合同书》替代为由“甲方（吴为忠一方）无偿使用，在项目建成后，物业管理优先给予原管理者承包”，被上诉人公司是私人挂靠承包企业，邱茂桂在2016年6月2日将汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司转让给吴某1，合同中的第一页注明了“本合同是在2015年7月19日订立合同的基础上订立该合同”。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。被上诉人质证认为，被上诉人法定代表人的变更与上诉人无关，上诉人持有的2020年10月28日的《情况说明》来源不明，汕头市凯士达总公司已经注销，法定代表人邱茂桂已去世，不清楚公司印章现由谁在保管和使用。经审查，上诉人提供的证据1内容上并没有体现汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司与吴为忠签订的《场地租赁协议书》中有关租期的内容已被《房产开发承包合同书》替代为由“甲方（吴为忠一方）无偿使用，在项目建成后，物业管理优先给予原管理者承包”，无法达到吴为忠的证明目的；证据2形成于一审判决作出后，并不是新证据，本院不予认定。经审理，对当事人没有争议的事实，本院予以确认；对有争议的事实，将结合本案争议焦点进行分析认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，对上诉人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审判决吴为忠将租赁场地腾退归还汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司是否正确？2012年2月1日，汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司与吴为忠签订《场地租赁协议书》，双方成立租赁合同关系，吴为忠因此取得租赁期内的场地使用权。根据该协议书约定，租期自2012年2月1日至2020年1月31日，8年期到汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司收回场地，对该场地及搭建物不作任何补偿。上述《场地租赁协议书》对双方的权利义务作了明确约定，对协议双方具有约束力，吴为忠作为承租方在约定的租赁期限届满后，负有将场地腾退交还给出租方的义务。因此，原审法院经现场勘查核实了租赁场地的实际四至位置并判决吴为忠将租赁场地腾退归还给汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司，认定事实清楚，依法有据，处理上并无不当。现吴为忠以《房产开发承包合同书》中约定在乙方（吴某1一方）正式开发前该场地由甲方（邱茂桂一方）无偿使用，而此时邱茂桂又已将该场地出租给吴为忠，因此该约定的实质是在乙方正式开工前由吴为忠无偿使用，且约定项目建成后物业管理优先给予原管理者（吴为忠）承包为由主张原《场地租赁协议书》约定的租赁期限已发生变更。经审查，吴为忠提供的《房产开发承包合同书》是2015年7月19日由汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司与吴某1签订的，该合同书第三条“已拆迁场地交接”中虽有“在乙方正式开发前甲方无偿使用”的约定，但吴为忠并非《房产开发承包合同书》的甲方主体，也未有证据证明汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司已将该《房产开发承包合同书》的权利转让给吴为忠，汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司在《房产开发承包合同书》中的权利并不由吴为忠享有，《房产开发承包合同书》内容与吴为忠在本案所涉场地的承租权并没有关联性。因此，吴为忠主张《场地租赁协议书》约定的承租期限发生变更依据不足，且本案也不属于当事人约定由第三人向债权人履行债务的情形，不适用《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定。汕头市凯士达总公司枫溪房地产开发公司法定代表人的变更并不影响其作为《场地租赁协议书》一方的权利义务，在租赁期限届满后，该公司有权依据《场地租赁协议书》的约定向吴为忠主张返还租赁场地。综上，吴为忠的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴为忠的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴为忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年十二月三日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇