四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初7292号 原告：广元宏瑞商业运营管理有限公司，住所地广元市利州区南河办事处蜀门南路开云世家******。 法定代表人：张广旭，总经理。 委托诉讼代理人：余海，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何东益，四川慧济律师事务所律师。 被告：杨春香，女，汉族，生于1972年11月14日，广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：赵全民，四川中玉律师事务所律师。 原告广元宏瑞商业运营管理有限公司诉被告杨春香房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的租赁合同及商管合同;2、请求判令被告立即返还原告商铺； 3、请求判令被告立即向原告支付截止2020年10月23日所欠租金27801.29元及商管费8100.6元,共计35901.89元;4、请求判令被告从2020年10月24日起按照月人民币10629元向原告支付商铺占用费，直至返还原告商铺止；5、请求判令被告以实际未付总金额为基数,按每日万分之五为标准,向原告支付违约金，从违约之日即2019年12月1日起计算至全部款项付清之日为止；6、请求判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由:原被告双方经协商一致签订了《南河中心广场租赁合同》及《南河中心广场商业运营管理服务合同》，合同对租赁地点、租赁期限、租金、商管费、履约保证金、交款期限及违约责任等内容进行了约定。合同签订后,原告依约履行了自身义务向被告交付了商铺并开通水、电、空调等设备,被告在原告交付商铺后,在规定时间内进行了装修并开业经营。但被告并未依约支付租金及商管费,截止2020年10月23日,被告尚欠付原告租金27801.29元及商管费8100.6元,共计35901.89元。原告对被告进行了多次催收，但被告至今仍未向原告支付所欠款项。被告拖欠租金及商管费的行为已构成根本违约，给原告造成了巨大的损失。综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 原告提交证据如下： 证据1：原告公司的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件、同意变更登记通知书，用于证明原告广元宏瑞市场管理有限公司为本案适格当事人；原告具备市场管理服务、物业管理非自有房屋租赁服务等经营资格；原告营业期限为2016年3月30日至长期；原告已于2020年11月10日由广元宏瑞市场管理有限公司变更为广元宏瑞商业运营管理有限公司。 证据2：被告杨春香身份证复印件、营业执照复印件，用于证明被告杨春香主体适格，其经营的商铺为南河中心广场A幢1层28号。 证据3：竣工验收报告、消防验收意见书，用于证明本案租赁房屋是质量合格的房屋，符合商业使用标准。 证据4：商铺委托经营管理协议、委托授权书，用于证明原告具备出租、管理商铺的主体资格。 证据5：《南河中心广场租赁合同》，用于证明原被告2019年11月14日签订编号为NHZLHTO13A的《南河中心广场租赁合同》，约定原告向被告出租铺面。租赁期从2019年12月1日至2022年11月30日。租赁商铺为A幢1层28号，面积为35.91㎡。约定租金为第一年100元/㎡/月，即3591元/月。约定商业管理费为754元/月。《租赁合同》第4.1条约定乙方应在每期最后一个月15-20日前向甲方支付下个支付期的租金与商业管理费。《租赁合同》第15.3条约定：下述情况，甲方有权解除本合同，乙方按照本条款承担违约责任；第15.3.1约定：乙方拖欠任一项应付甲方的费用超30日，甲方有权解除合同。《租赁合同》第15.2条约定：因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方应补交免租期的租金；《租赁合同》第16.3条约定：若出现乙方违约，甲方告知乙方时，己方及其工作人员拒收甲方通知或不在店面，甲方可以采取将相关通知贴在乙方店面门口并拍照的方式，此种方式将视为已经送到乙方。 证据6：《南河中心广场商业运营管理服务合同》，用于证明原被告于2018年12月2日签订《商业运营管理服务合同》。本合同为《租赁合同》附件二，即《租赁合同》第19.2条《商管合同》第4.7条约定：因乙方的违约行为导致甲方解除或终止合同，甲方不予退还履约保证金。《商管合同》第10.2条约定：己方若未按时交清费用，属于乙方违约，若甲方通知后10日内不能履约的，按照未交付费用总金额每天万分之五从逾期之日计算违约金。本合同与《租赁合同》所约定的租期、铺面、面积等一致。 证据7：2020年7月24日、2020年8月12日、2020年8月20日、2020年8月28日，共四次租金和商管费催缴通知书（附送达照片），用于证明原告多次向被告催收租金及商业管理费，被告从第一次催收至今未支付租金及商业管理费，构成根本违约。 被告辩称，1、解除原被告签订的租赁合同及商管合同的条件未成就，其诉讼请求应依法驳回。原被告签订的《南河中心广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）是双方真实意思的表示，不违反法律强制性、效力性规定，合法有效，被告予以认可合同的效力。合同签订后，案涉商铺原告一直未经验收合格，不能达到交付条件，原告一直未向被告履行交房义务。被告依双方合同约定享受租期依合同约定从正式开业时起计算租期和开业率未达70%免收租金的约定。合同约定的租期起算日期尚未确定，原告无故单方违反合同约定请求解除《租赁合同》的诉讼请求违背诚实信用原则，请求法院依法驳回其诉讼请求第一项。2、请求判令被告立即返还原告商铺的诉讼请求应依法驳回。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。依据上述规定，原告在请求返还商铺的前提是其案涉不动产为无权占有，本案中被告基于《租赁合同》约定在合同期限内合法占有案涉不动产，原告的诉讼请求无法律依据和事实依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求第二项。3、请求判令被告支付租金、商管费、商铺占用费及违约金的诉讼请求依法应驳回。双方在签订《租赁合同》时原告单方以《告知书》、《补充协议》、工作人员口头承诺等方式约定或单方承诺在南河中心广场整个楼的开业率达到70%才开始计租，同时亦承诺或告知被告在试营业期间不做租金起算日期，试营业后公司将根据二楼整体开业率、商户运营情况决定计租日期。原告以《告知书》、《补充协议》、口头承诺等方式约定、承诺的租金起算日期是原告真实意思的表示，截止原告起诉时，其约定或单方承诺等相关法律文书对租金的起算条件尚未成就，原告请求被告支付租金、商管费、商铺占用费及违约金的诉讼请求（即诉讼请求第3、4、5项）应依法驳回。综上所述，原被告所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性、效力性规定；在合同签订时被告以《告知书》、《补充协议》、口头承诺等方式约定、承诺的租金起算日期，目前租金起算日期尚未成就；被告依《租赁合同》合法占有其商铺，原告违反诚实信用原则请求解除《租赁合同》、返还商铺及支付租金、商管费、商铺占用费及违约金的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。另，签订的商管合同，约定的有免租期，要充分考虑合同里面承诺的免租期。 被告提交证据如下： 证据1：退款申请回复，用于证明原告公司法人张广旭承诺对签订合同时所交费用全部退还。 证据2：关于《商场退款赔偿申请书》的回复，用于证明开发商告知被告若不愿意继续承租商铺，可按程序提出解除或终止合同申请，原告公司将退还被告所预交的租金和履约保证金。 证据3：关于《商场退款赔偿申请书》后续处理通知书，用于证明案外人张金平、李小平到原告公司办理退铺手续或协商继续经营事宜。 证据4：退款申请及交易明细，用于证明提出退款申请后，原告依约退还其费用。 证据5：微信聊天记录，用于证明原告的工作人员易智鹏明确告诉案外人李小平开始计算租金的时间要等整个楼大家的开业率，整个二楼达到70%的开业率了，就是才开始计算租金。 证据6：电话通话记录，用于证明原告的工作人员袁和明确表示整个公司的招商政策是商铺开业率不足70%就不收租金。 证据7：关于规范关闭店的通知，用于证明袁和是原告公司的员工，二楼的试营业时间是2019年3月8日。 证据8：另案被告何伟伟与原告公司签订的租赁合同和服务合同，用于证明2019年11月30日何伟伟签订合同时，仍约定在甲方公布的统一开业日期开业，证明被告经营的商铺在2019年11月30日尚未正式开业。 证据9：营业员管理协议，用于证明商场在正式开业后对商场营业员的规范管理流程。 针对原告向本院提出的诉讼请求，本院组织了当事人进行举证，对双方无异议的证据本院予以采信，对有异议的证据本院做如下认定：对原告所举证据，被告对证明目的有异议，但并未否认证据的真实性，故本院对证据的真实性予以采信。对被告所提交的证据，原告虽提出异议，但无相反证据否定被告该类证据；同时，原告仅是对关联性和证明目的有异议，故本院对被告所举证据的真实性予以采信。 经审理查明，2019年11月14日原告作为甲方与被告作为乙方签了一份《南河中心广场租赁合同》，该合同约定被告租赁原告位于广元市××路××广场××商铺××号××幢××楼层××号，建筑面积为35.91平方米，租期为2019年12月1日至2022年11月30日，（免租期的使用：第一年二个月，第二年一个月）。租金标准为100元月／㎡，月租金为3591元，前三年不变，后逐年递增6%。商铺的商业管理费每月每平方21元，月度合计商业管理费为754元；为保证被告按合同约定支付费用和合法经营，被告须向原告一次性交付相当于2个月的租金作为履约保证金，共计人民币7182元；合同签订后被告须交付首期租金10773元，相当于3个月的场地租金。被告拖欠任何一项应付原告的费用超过三十日，原告有权解除合同，在原告书面通知送达之日起解除。同日，原被告还签订了一份《南河中心广场商业运营管理服务合同》，该合同为《南河中心广场租赁合同》合同附件，《南河中心广场租赁合同》和《南河中心广场商业运营管理服务合同》均对履约保证金的扣除、返还做了约定：因被告的违约行为导致原告解除或终止本合同或导致本合同无法继续履行，原告不予退还履约保证金；同时《南河中心广场商业运营管理服务合同》约定被告应于原告公布的统一开业日期开业，并对违约责任作了约定：被告若未按时交清费用的，属被告违约，若被告在原告通知10日内不能履约的，按照未付费用总金额每天万分之五从逾期之日计收违约金。因被告拖欠租金及商业管理费未付，原告于2020年7月24日、2020年8月12日、2020年8月20日、2020年8月28日多次催收未果，故提起诉讼。 另查明，广元宏瑞市场管理有限公司于2020年11月10日变更登记为广元宏瑞商业运营管理有限公司；原告提交的合同以及诉讼请求中自认的被告在签订合同之日交付了首期租金10773元（三个月的租金），7182元的履约保证金。 在本案同批的其他租赁合同纠纷案件中，其他案件的被告提供证据证实，原告广元宏瑞商业运营管理有限公司向商户发了一份《告知书》：“…1、商场试营业时间（2019年1月1日）2、经营期内，乙方免租期使用时间顺延，具体办法如下：依据合同签订的租期，以商场开业时间起计算…。广元宏瑞市场管理有限公司2018年8月27日”。2019年3月7日原告公司发出《关于规范开闭店的通知》：“自商场一楼百货区商户试营业一个多月以来，…现对我商场百货区商户每日开闭店时间进行统一规范管理。负一楼超市外租区商户每日开闭店营业时间同超市营业时间同步，每日早晨8点开店营业。一二楼百货区商户每日开店时间为上午十点正式开店营业，店员上班时间为早晨9：30上班，做开店营业准备。晚上9:30闭店下班…。一楼外开门商户开店时间可提前，闭店时间可延后。自此通知发布之日起，各商户需严格遵守以上时间管理，每日将做严格考勤，未按时开店营业商户将进行每次100元处罚。因特殊情况不能按时开店者需向运营管理部报备。运营管理部联系人：易智鹏180××××0159袁和157××××7199…。广元市宏瑞市场管理有限公司运营管理部2019年3月7日”。 庭审前，原告向本院提交了一份变更诉讼请求申请书，申请将诉讼请求中的第三项、第四项、第五项诉讼请求变更如下：第三项：请求判令被告立即向原告支付截止2020年10月31日所欠租金21546元及商管费8294元，共计29840元； 第四项：请求判令被告从2020年11月1日起按照月人民币3591元，向原告支付商铺占用费直至返还原告商铺之日止；第五项：请求判令原告与被告签订合同时，被告所支付的履约保证金7182元，不予退还。 庭审中，原告放弃对被告违约金的请求。 本院认为，原被告签订的《南河中心广场租赁合同》、《南河中心广场商业运营管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效（鉴于原告放弃违约金的请求，本院对该部分不再审查）。原被告应按照该两合同全面履行各自的义务。广元市公安消防支队于2019年1月31日出具《建设工程消防验收意见书》，确认验收合格。该报告早于被告取得租赁房屋的时间，被告抗辩交付的房屋不合格，理由并不充分，本院不予采信。在原告履行了交付出租房屋后，被告亦应按照约定履行支付各项费用的合同义务。被告未按约履行合同约定的义务，构成违约。原告有权解除合同，并请求判令被告返还租赁物，继续履行支付欠付租金及管理费义务；请求判令被告承担违约损失。故原告的前述相应请求，本院应予支持。被告因拒绝履行合同约定的根本义务，原告请求解除合同，被告即丧失取得租赁房屋使用权的依据。被告以物权法的规定抗辩，理由不能成立，本院不予支持。本案原告虽系2019年11月14日与被告签订合同，但原告于2019年3月7日正式要求所有商户规范营业（此时商场正式营业，系对合同约定“公布的统一开业日期开业”的变更），表明该日之前均为试营业期，不计收房租，此后正式营业应计算房租。被告提供了同类案件被告何伟伟的租赁合同证据，以此证明在2019年11月30日签订合同时原告仍未公布统一营业时间，但所有的租赁合同和服务合同不论签订合同时间的先后均是统一格式的合同，内容均是一致。在何伟伟签订合同时，原告商场已在正式营业，故被告以何伟伟的合同抗辩商场未正式营业，理由并不充分，本院不予支持。截止原告起诉时（2020年10月26日）被告欠付的租金应为17955元【3591元/月×5个月（2019年12月1日至2020年10月26日，共计11个月，其中免租3个月，已付3个月租金，下欠5个月）】，应付的商业管理费为8294元【754元/月×11个月（2019年12月1日至2020年10月26日）】。根据原被告合同的约定，因被告的违约行为，造成合同解除，原告可不退还履约保证金。但该保证金本属合同履约保证，应首先抵扣被告欠付的费用。抵扣被告预交的履约保证金7182元后，被告不再剩余预交款项，故原告不予退还的请求，本院不予支持。由此被告抵扣履约保证金后仍欠原告房租10773元、商业管理费8294元。原告超出前述部分的请求，本院不予支持。被告抗辩应从商场正式营业或通知正式营业时起计收房租，且须达到商场70%的入住率。因该条件一直未予成就，故不应计算房租和管理费。该主张与双方合同及被告方所举《关于规范开闭店的通知》证据相悖（该通知已明确要求商家规范营业并对前期试营业作出界定，属对合同履行的变更要约。被告服从并实际履行该变更）；被告举出的录音证据，通话双方言语含糊，闪烁，不足以证明原告对被告存在被告主张的前述口头承诺；被告所举的微信聊天记录，对聊天对象和“未计算店租”的指向并不明确，亦无法证明原告存在对其承诺。故被告的该项主张，本院不予采信。另，原告在庭审中放弃违约金的请求，本院予以准许。 根据原被告合同约定:被告拖欠任何一项应付原告的费用超过三十日，原告有权解除合同，在原告书面通知送达之日起解除。被告事实上已逾期30日未支付租金和商业管理费，原告有权书面告知被告要求解除合同。但原告并未行使该项权利解除，而是在本次诉讼中提出解除合同的诉讼请求，该请求本院已予以支持。故解除合同之日为本判决生效之日，合同解除后，被告应在合理期限内及时腾退房屋归还给原告，若未腾退房屋，造成原告租赁损失，原告主张按照合同约定的租金3591元/月计算损失，该请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告广元宏瑞商业运营管理有限公司与被告杨春香于2019年11月14日签订的《南河中心广场租赁合同》以及《南河中心广场商业运营管理服务合同》； 二、被告杨春香在本判决生效后十日内向原告广元宏瑞商业运营管理有限公司支付欠付的租金10773元、商业管理费8294元； 三、被告杨春香在本判决生效后十日内腾退租赁的位于广元市××路××广场××商铺××号××幢××楼层××号商铺，逾期腾退则以3591元／月承担租金损失至实际腾退之日止； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计349元，由原告广元宏瑞商业运营管理有限公司负担149元，被告杨春香负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  蒲云 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  王霜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。