四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9311号 原告：彭清章，男，1970年4月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：冉筱睿，四川鼎兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈先春，四川公生明律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市高新区天府二街********，****。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：李巍，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人：雷彪，男，1982年8月12日出生，汉族，住四川省威远县。 第三人：胡德禹，男，1987年6月16日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原告彭清章与被告平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）、第三人雷彪、胡德禹案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭清章及其委托诉讼代理人冉筱睿、陈先春，被告平安银行成都分行的委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。第三人雷彪、胡德禹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 彭清章请求本院判令：1.停止对彭清章购买的位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号住宅（川（2018）新都区不动产权第0026041号，以下简称案涉房屋）的执行，并解除查封；2.确认彭清章与雷彪于2014年2月27日签订的房屋买卖合同合法、有效，并确认案涉房屋归彭清章所有；3.雷彪协助和配合彭清章办理产权过户登记；4.本案的案件受理费由平安银行成都分行承担。 事实和理由：2014年2月27日，彭清章与雷彪签订《房屋买卖合同》，约定由彭清章向雷彪购买案涉房屋，彭清章向雷彪支付定金3万元。2014年3月3日，彭清章通过房屋中介成都裕信房地产代理有限公司向雷彪支付购房款17.5万元，雷彪也于当日将案涉房屋交付给彭清章，彭清章对案涉房屋进行了装修并入住至今。自2015年6月起，一直由彭清章向案涉房屋贷款银行归还借款本息，至今归还本息约14万元。因该房屋开发商当时实际控制人王永良意外死亡，导致该房屋产权证未能按照商品房预售合同约定办理，彭清章遂以雷彪的名义起诉开发商，2018年底，彭清章才从诉讼组织人员处获得案涉房屋登记在雷彪名下的不动产权证书。彭清章拿到不动产权证书后，曾到成都市新都区不动产登记中心咨询，被告知因房屋限购政策，彭清章缴纳社会养老保险须满两年的期限不够，无法办理过户手续。因此，不能办理过户的原因并非彭清章造成，彭清章愿意将应付雷彪的剩余购房款交付给法院。平安银行成都分行在向雷彪发放贷款时存在恶意行为，应自行承担贷款不能收回的风险。彭清章购买、装饰案涉房屋已经投入资金达50余万元，其名下仅有此一套房屋，拍卖案涉房屋偿还平安银行成都分行的借款本息将导致彭清章50余万元直接经济损失且无房居住，极大地损害了彭清章的合法权益。 平安银行成都分行辩称，彭清章与雷彪签订的房屋买卖合同无效，双方在签订协议时雷彪未取得案涉房屋产权证，也没有经过抵押权人的同意，属于无权处分，彭清章明知上述情况还签订协议，不属于善意第三人。青羊法院对案涉房屋进行查封时，彭清章尚未付清案涉房屋的全部房款。彭清章未办理过户手续是其自身原因所致，根据彭清章所陈述，即便是在合同签订时其无法预见购房政策，但在房产证取得后仍有大量时间去减少损失。彭清章并没有尽到防范自身损失的义务，明知该合同有着巨大的法律风险仍然签署合同，且在2017年限购政策出台后，没有任何补救措施，证明彭清章怠于履行自己的权利与义务，其应当承担相应的后果，请求驳回彭清章的诉讼请求。 第三人雷彪、胡德禹未到庭陈述意见，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月17日，本院就平安银行成都分行诉雷彪、胡德禹金融借款合同纠纷案作出（2018）川0105民初9476号《民事判决书》，查明平安银行成都分行与雷彪于2015年7月9日签订《贷款合同》，借款本金99.7万元，贷款期限为12个月，贷款年利率为7.76%，判令雷彪于判决生效之日起十日内向平安银行成都分行支付借款99.7万元及相应利息，胡德禹对此债务承担连带清偿责任等。判决生效后，平安银行成都分行申请强制执行。本院受理后，于2020年4月15日以（2020）川0105执1917号《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封备案登记于雷彪名下的案涉房屋，并于2020年4月20日向雷彪及房屋使用人发出《责令函》，责令被执行人自收到本函之日起5日内履行判决确定的义务，逾期未履行，本院将依法对该房屋进行评估拍卖等。 彭清章于2020年6月2日向本院提出申请，对本院以（2020）川0105执1917号《执行裁定书》查封案涉房屋提出执行异议。2020年6月13日，本院作出（2020）川0105执异206号《执行裁定书》，认为“案涉房屋至审查终结仍登记于雷彪名下，本院对其执行并无不当，彭清章虽提交了房屋买卖合同、账户交易明细等证据，但尚未支付全部购房款，也未将剩余价款交由本院执行，且未办理过户登记系其自身未缴足社保期限所致”，裁定驳回其执行异议请求。彭清章不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2017年3月23日，成都市政府办公厅签发《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，在新都区等区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 2018年5月2日，雷彪取得案涉房屋所有权。 上述事实有民事判决书、执行裁定书、通知、房屋信息查询记录、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，彭清章向本院提交（2014）新丰见字第06号《见证书》、《房屋买卖协议书》、中介服务费收据、天然气供气合同、天然气缴税发票、中国农业银行投资理财业务凭证、账户交易明细、房屋装修相关收据、民事调解书、短信截图等证据材料，拟佐证其就案涉房屋与雷彪于2014年2月27日签订《房屋买卖合同》，已支付购房款约35万元并合法居住至今，未办理过户并非其自身原因之证明目的。 本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人彭清章对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 关于彭清章对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，本院评判如下：虽然彭清章与雷彪在人民法院查封案涉房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同并实际占有使用案涉房屋，但彭清章陈述其未办理过户登记手续的原因为其不符合限购政策。而成都市政府办公厅已在2017年3月发布限购政策，彭清章在此时即已知道其是否符合限购条件，案涉房屋已于2018年5月2日登记至雷彪名下，双方在合同中约定在雷彪拿到房屋所有权证的10个工作日内办理过户登记手续，即便按照彭清章自己的陈述其在2019年1月拿到产权证，至本院2020年4月15日查封之时，也长达近一年多时间未积极办理过户登记手续，因此不属于前述法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，对其对要求停止执行的主张不予支持。 彭清章要求确认案涉房屋归其所有的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让，须经依法登记，才发生物权变动的效力，未经登记，不发生物权变动的效力。彭清章虽与雷彪签订了房屋买卖合同，但未办理变更登记，其并未取得案涉房屋的所有权，其该项诉请不成立，本院不予支持。 彭清章要求确认其与雷彪于2014年2月27日签订的房屋买卖合同合法、有效，并要求雷彪协助其办理产权过户登记的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理。 综上，彭清章的主张均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回彭清章的全部诉讼请求。 案件受理费8850元，公告费600元，由彭清章承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  海宇碧 人民陪审员  黄贵英 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠