河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6332号上诉人（原审被告）：南阳全业房地产开发有限公司。住所地：南阳市新华东路**，统一社会信用代码：914113005962627133.法定代表人：秦学法，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：刘殿旗，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李振平，女，1986年4月14日生，汉族，住桐柏县。委托诉讼代理人：孙辉，男，1989年11月2日生，汉族，住桐柏县。与李振平系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：孙辉，男，1989年11月2日生，汉族，住桐柏县。上诉人南阳全业房地产开发有限公司与被上诉人李振平、孙辉房屋买卖合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2020）豫1330民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南阳全业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘殿旗，被上诉人孙辉（亦为被上诉人李振平的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南阳全业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；依法判决被上诉人全部承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决对本案认定事实不清，适用法律不当。1、被上诉人直接损失的事实不存在。一审判决只认定了双方交易过程中付清房款、交付了房屋、约定了其他合同条款等等，而被上诉人没有提出因上诉人行为造成损失，且没有提交直接损失的相关证据，不能确认有直接损失的发生，因此，造成被上诉人直接损失的事实是不存在的。2、一审判决适用法律不当。由于被上诉人不存在损失事实，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，做出了“在办理房屋产权证之前，按照有关规定支付被上诉人全部房款的银行利息”的判决。根据法律规定，违约金要以实际损失为基础，坚守补偿原则。请求支持上诉人的上诉请求。李振平、孙辉辩称，我的直接损失很难用实物来界定。上诉人收的各种费用是根据房产证的标准来收的，当时说的是能办房产证的，现在办的是不动产登记，到去年为止还没有办房产证，所以我才起诉。且双方合同有约定，现在全业公司违约了，尽快给我办房产证就可以了。李振平、孙辉向一审法院起诉请求：1、依法判令被告在判决生效后15日内，为二原告办理位于桐柏县××产业××区乙××街与××东南角，香溪-安澜园3号楼601室的房屋权属证书；2、依法判令被告支付原告逾期未取得房地产权属证书违约金96210元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李振平与被告南阳全业房地产开发有限公司双方签订《商品房买卖合同》，并于2015年7月21日在桐柏县房产管理中心进行商品房预售合同登记备案，原告孙辉为共有人。《商品房买卖合同》约定：被告将位于桐柏县淮北产业集聚区乙三街与甲七路东南角的香溪·安澜园3号楼601室房屋出售给原告李振平，房屋总价款为320700元，原告在约定时间内已将购房款付清，被告已将房屋交付原告。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2015年7月21日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。2015年7月21日，原被告双方签订商品房买卖合同补充条款申请，具体内容为：“合同补充条款申请本人李振平于2013年8月26日购香溪·安澜园3号楼601室房源。本人申请关于【商品房买卖合同】第十五条关于产权登记的约定条款补充：（出卖人自交房之日起2015年7月21日至2019年7月21日内按规定取得房地产权属证书，如因出卖人的责任、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的50％向买受人支付违约金）。并在30日内支付买受人全部违约金。申请人：李振平孙辉日期：2015年7月21日。”时任被告法定代表人赵立华在该申请上签署同意申请，并加盖南阳全业房地产开发有限公司公章。一审法院认为，原告主张被告支付逾期未取得房地产权属证书违约金96210元，明显过高，违约金的支付应当以实际损失为基础。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告的损失数额难以确定，根据上述司法解释，可按原告已付购房款320700元为基数，从约定的可以取得房地产权属证书即2019年7月21日始，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息，计算至可以办理房地产权属证书为止，但总额不得超过96210元。原告要求判令被告为二原告办理讼争房屋的权属证书，由于现在讼争房屋不具备办证条件，待具备办证条件时另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告南阳全业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李振平、孙辉320700元的利息。利息的计算，以320700元为基数，自2019年7月22日始，2019年7月22日至2019年8月19日，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2019年8月20日至可以办理房地产权属证书为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额不超过96210元。二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1102元，由被告负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于违约责任的承担问题，李振平、孙辉与南阳全业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充条款申请》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方合同中明确约定南阳全业房地产开发有限公司应于2019年7月21日前为本案所涉房屋办理权属登记，现南阳全业房地产开发有限公司尚未为涉案房屋办理权属登记，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，南阳全业房地产开发有限公司应当承担违约责任。因双方合同中约定的违约金过高，而李振平、孙辉的损失难以确定，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定并无不当，一审判决对违约金的计算方式符合法律规定和合同约定，南阳全业房地产开发有限公司上诉以李振平、孙辉无直接损失为由不承担违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2204元，由上诉人南阳全业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十二月十八日书记员  宁亚楠