广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28170号原告（反诉被告）：广东和丰物业服务有限公司，住所地揭阳市区********，统一社会信用代码914***********41X。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：常媛，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黎惠珍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************228。委托诉讼代理人：张铭，男，佛山市南海区***。原告广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰物业公司）与被告黎惠珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告黎惠珍提出反诉，经审查，本院予以同意且将本诉与反诉合并审理。本案于同年12月18日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常媛、段军威，被告的委托诉讼代理人张铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月至2019年3月物业服务费用9585.8元、车位管理费1176元、滞纳金1061.94元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2010年12月21日与佛山市南海区创鸿房地产开发有限公司（以下简称“创鸿公司”）签订了《商品房买卖合同》，购买位于广东省佛山市南海区*******逸湖轩3613房。创鸿公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务。合同签订后，原告进驻小区开始为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告却自2018年2月开始拖欠物业管理服务费，并因此产生了滞纳金。原告曾多次向被告催缴，但被告仍未交纳。至起诉之日，被告共拖欠原告费用共计11823.74元。现原告为自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院基于事实和法律支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告不是本案的诉讼主体资格，应驳回原告起诉。1.原告与被告双方没签订物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，原告提供声称是小区建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》，若其真实并经相关政府部门备案，应对所有业主具有约束力。现实中，每一个小区都具有经备案的《前期物业管理服务合同》，理应有合同明确约束、规范物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限等。原告是《前期物业管理服务合同》的当事人，其有能力也应提供有效证据证明双方的约束关系。请求法院依职权查明并以此进行审判。2.根据原告提交的《前期物业管理服务合同》第五条规定“物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式”、“以上管理费服务收费均已含公共水电费分摊”、“乙方每月按物业服务收入总额的10%提取管理酬金”。原告的合同明确规定涉案小区服务收费是酬金制，扣除物业提取的10%管理酬金，剩余的应全部用于合同约定支出。参照《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”，可见物业费是业主为维护房屋共有部分以及共有配套设施正常使用和功能，以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。依照《物业服务收费管理办法》，第九条规定“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”；第十二条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”在酬金制下，物业费是属于业主共有，是业主的物上负担，是业主之间的义务，而不是对物业公司的负债。依照原告提交的《前期物业管理服务合同》，原告只是固定提取10%的管理酬金，单个被告是否按时缴纳物业费不会影响其提取的固定管理酬金。而在涉案小区管理服务期间，原告从未提出“物业服务费年度结算不足，需全体业主按比例承担”的情况。根据法律规定，酬金制的预收物业服务支出属于代管性质，现时原告已非涉案小区的物业，其追讨的物业费不可能再按照合同约定投入小区服务。二、诉讼请求没相关事实和法律依据。对于房屋和车位的物业费的诉讼请求，原告没提交被告未交费的相关凭证，没证据证明其实际情况。根据举证规则的相关规定，谁主张谁举证的原则应承担举证不利的法律后果。三、滞纳金的诉讼请求没法律依据。参考原告提交的《前期物业管理服务合同》根本没违约金/滞纳金的相关约定。恳请法院驳回原告相关诉讼请求。四、原告管理服务涉案小区期间服务质量及内容存在重大瑕疵。1.原告在起诉状中声称一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但根据（2019）粤0605民初15970号《民事判决书》，法院认定“和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。”2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本小区历史诉讼案件，案件号：（2017）粤06民终6814号经佛山市中级人民法院认定原告和丰物业公司作为涉案小区物业管理方，负有对小区物业进行妥善管理的义务。由于和丰物业公司管理不善，车位消防水管爆裂漏水导致业主财产受损，服务期间存在重大瑕疵，需要承担相应的赔偿责任，最终佛山市中级法院认定原告服务期间存在50%的过错责任，并承担相关的赔偿损失；2019粤06**民初15970号案也认定原告服务期间存在重大瑕疵，被告未享受对等的物业服务，其相应的服务费用理应打折，以上符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。3.原告自知其物业服务质量存在许多重大瑕疵，对于部分业主私下调解主张所欠物业总费打8.5折，滞纳金不需支付的方案。4.原告作为涉案小区的物业服务提供方，从未公示其财务、公共收益收支明细，对全体业主采取不同的物业收费标准，对个别业主免除物业费，对别墅业主私自提高物业费。其针对性收取物业费和提供不对等物业服务标准的情况，对按时缴纳费用的业主或物业使用认极为不公，长期侵占应投入于《前期物业管理服务合同》对于合同约定物业费支付部分，严重侵犯全体业主合法权益。五、本案诉讼费被告不承担。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告退还被告的装修押金2000元、雨棚押金3000元；2.判令原告退还被告物业管理费10000元；3.反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告分别于2016年12月19日和2018年8月6日向原告缴纳装修押金2000元、雨棚押金3000元，并取得原告的押金收据凭证。现时，原告已非在涉案小区提供物业管理服务，理应退还被告的押金。另外，2018年6月房屋装修过程中，原告的涉案小区项目经理黄艳玲和安保经理黄云一起到被告的房屋，无端指责违建，同时声称按照原告的公司规则，被告要补交且预交物业管理费1万元至2万元，否则将被强制停工，并留下了保安经理黄云的电话和微信。之后，原告无理由阻扰被告的装修施工，无奈下，被告的丈夫联系了安保经理黄云。在1栋D座42楼走廊，被告按照原告的要求以现金方式支付了1万元物业管理费，黄云当场承诺给被告补收据。黄艳和黄云都是原告的员工，他们以原告的名义向被告收取了物业管理费，被告愿与黄云当庭对质，请求法院查明事实，维护被告的合法权益，判令原告退还被告的物业管理费1万元。原告对被告的反诉辩称，原告确认未退装修押金2000元、雨棚押金3000元未退给被告，原告同意退回，被告需将押金收据退回给原告。对于被告主张的第二项反诉请求，原告从未收取被告的物业管理费10000元。另外，收取物业管理费的部门为原告的物业管理处，业主如缴纳费用均是到物业管理处缴纳，被告将物业管理费交给安保经理的说辞不符合常理，请求法庭驳回被告的该反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区***道海七路6号水韵尚都1栋3613房（建筑面积为287.78m²）、水韵尚都地下室B区车位B096及B161的权利人为黎惠珍。和丰物业公司受水韵尚都小区的开发商创鸿公司的委托，对涉案小区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按照高层住宅2.4元/平方米/月计算，地下车库车位按42元/车位/月（子母车位为每月84元）计算。2019年4月1日起，和丰物业公司不再为该小区提供物业管理服务。和丰物业公司于2016年12月19日、2018年8月6日分别收取黎惠珍的装修押金2000元、建雨棚押金3000元。和丰物业公司尚未退回上述款项至黎惠珍。本院于2019年7月9日受理和丰物业公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案，诉讼过程中，钟惠英提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。2019年8月28日，本院作出（2019）粤0605民初15970号民事判决书。该判决认定和丰物业公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。本院认为，和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。尽管和丰物业公司物业服务问题并未达到钟惠英可拒绝支付物业服务费的程度，本院酌定钟惠英应支付物业服务费、车位管理费的90%。和丰物业公司提供的物业服务对钟惠英违约行为具有一定的原因力，故对和丰物业公司主张滞纳金或违约金的请求，本院不予支持。庭审中，黎惠珍确认其未向和丰物业公司缴纳2018年2月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费。本院认为，和丰物业公司为涉案小区提供物业管理服务，黎惠珍为涉案房产及车位的业主，虽然双方未举证证明是否有签订书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，黎惠珍作为本案被告的主体适格。和丰物业公司为黎惠珍提供物业服务，黎惠珍理应依约交纳相关费用。双方均确认黎惠珍未支付2018年2月至2019年3月期间的物业管理费及车位管理费，经核算，上述期间住宅物业管理费9669.38元（287.78m²×2.4元/m²/月，每月为690.67元，计14个月），现和丰物业公司主张的物业管理费9585.8元，少于本院核算的部分，视为其对自身权利的处分，本院予以照准。经核算，2018年2月至2019年3月期间的两个车位管理费为1176元（42元/月×14个月×2个），上述房屋物业管理费及车位管理费用合计为10761.8元（9585.8元+1176元）。黎惠珍以和丰物业公司提供的物业服务不到位等为由拒交相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对于黎惠珍拒付相关费用的理由，本院将结合案件实际情况予以审查。本案中，根据查明的事实，和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。但和丰物业公司物业服务问题并未达到黎惠珍可拒绝支付物业服务费的程度，本院结合本案情况酌定黎惠珍应支付物业服务费、车位管理费合计9685.62元（10761.8元×90%）。和丰物业公司提供的物业服务对黎惠珍违约行为具有一定的原因力，故对和丰物业公司主张滞纳金的请求，本院不予支持。和丰物业公司确认未退回装修押金2000元、建雨棚押金3000元至黎惠珍，现黎惠珍主张返还，和丰物业公司应予以退回。黎惠珍反诉请求和丰物业公司退回物业管理费10000元，因和丰物业公司认为其未收到该款且黎惠珍未能举证证明和丰物业公司收取了其10000元的物业管理费，故对黎惠珍的该项反诉请求，因依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、黎惠珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月至2019年3月期间的物业管理费、车位管理费共9685.62元予广东和丰物业服务有限公司；二、广东和丰物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修押金2000元、建雨棚押金3000元；三、驳回广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回黎惠珍的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取47.8元（广东和丰物业服务有限公司已预交47.8元），由广东和丰物业服务有限公司负担22.8元、黎惠珍负担25元。反诉案件受理费减半收取87.5元（黎惠珍已预交87.5元），由广东和丰物业服务有限公司负担25元，黎惠珍负担62.5元。本诉与反诉受理费经相互扣减后，双方均不返还诉讼费至对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年十二月三十日书记员  邓健青