广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3186号 原告：广西xx房地产开发有限公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇秧塘工业园标准厂房**，统一社会信用代码:91450322566780827X。 法定代表人:陈xx，董事长。 委托诉讼代理人：程xx，广西x律师事务所律师。 被告：周xx，男，1972年9月15日出生，汉族，住四川省盐亭县。 原告广西xx房地产开发有限公司与被告周xx商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日作出（2019）桂0312民初47号民事判决，原告不服判决提起上诉，桂林市中级人民法院作出（2020）桂03民终1337号民事裁定，撤销（2019）桂0312民初47号民事判决，发回本院重审。本案对本案重新立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告广西xx房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程璞到庭参加诉讼，被告周xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告广西xx房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号20160531）；2、判令被告支付违约金 2 41216.8元（房屋总价206084元×20%）;3、判令被告判决生效后15日内交还上述涉案房屋；4、判令被告协助原告办理上述合同的撤销备案手续；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实理由：2016年8月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号20160531)，并到临桂房管所备案。该合同约定被告购买原告开发的桂林电子商城1栋1-1607室，房款总价为206084元，被告支付首付款42084元，剩余164000元办理按揭贷款。2016年8月26日，原、被告与中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告贷款164000元，原告为被告贷款提供阶段性保证。2016年11月4日，原告给被告交房。从2017年7月开始，被告陆续断供11期，均由原告依据担保条款代其还款4309.81元。由于被告违约导致中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行于2018年10月16日发出《解除合同通知书》，宣布贷款提前到期，并通知原被告履行还款和保证责任。在被告未能还款的情况下，原告依据贷款合同有关保证条款履行了保证责任，代被告偿还了全部贷款本息155168.68元和提前还款违约金775元。依据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第六条1（1）约定，原告在承担保证责任后，有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告支付房价总额20%的违约金。 原告广西xx房地产开发有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》合同编号20160531，证明:（1）双方签订合同并且备案的事实；（2）合同约定房屋总价206084元和首付金额42084元；（3）约定按揭贷款164000元；（4）附件五约定被告违约断供的违约金计算方式和解除 3 合同的条件；2、广西增值税普通发票，证明被告交纳购房按揭款164000元的事实；3、《购房担保贷款合同》合同编号，证明：（1）被告贷款164000元；（2）合同约定连续断供三个月或累计六次解除合同，宣布贷款提前到期；（3）原告承担阶段性连带保证责任；4、中国工商银行贷款交易明细，证明：（1）贷款164000元到账日期为2017年1月3日；（2）被告偿还贷款本息的截止日期为2017年6月；（3）2017年7月被告开始出现逾期甚至断供；5、《解除合同通知书》，证明：（1）银行解除与被告的贷款合同事实；（2）原告承担保证责任的条件成就；6、中国工商银行还款确认书附凭证5份，证明：（1）原告代被告偿还逾期贷款本息4309.81元；（2）原告承担保证责任还贷款本息155168.68元；（3）原告支付提前还款违约金775元；7、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函2份，证明：（1）被告逾期多期的事实；（2）银行通知原告承担保证责任；8、电子商城交房会签单，证明2017年4月10日原告向被告交付房屋。9、不动产登记证明，证明涉案房屋办理了预告登记。10、还款确认书，证明原告代被告总共归还银行贷款本息159562.97元。 被告周xx经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对本案原告提交的证据，结合本案事实予以确认。 4 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20160531）并到房产管理部门进行了合同备案登记，合同约定由被告购买原告开发的桂林市临桂区桂林电子商城第1幢1单元16层7号房，建筑面积54.94平方米，其中套内建筑面积44.24平方米，该商品房按套内建筑面积计价单价为4658.32元/平方米，房屋总价款为206084元，被告于本合同签署的同时支付首付款人民币42084元，剩余购房款人民币164000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第六条按揭担保、退房约定:l、按揭担保:（1）主合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款的，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同(含担保合同)为本合同附件；根据信贷政策及保证合同(或保证条款)的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款本息的、买受人违约导致银行起诉出卖人承担保证责任的(包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等)，视为买受人根本违约，买受人应赔偿出卖人因此所造成的全部损失；出卖人在接到银行的该等书面通知后有权随时解除与买受人签订的本商品房买卖合同及相关补充协议，商品房由出卖人收回另行处理，并向买受人收取房价款总额的20%的违约金……（3）出卖人保证期间内，因买受人原因导致出卖人被追究保证责任的，在接到银行要求承担保证责任后……在出卖人扣除代为偿还银行按揭贷款的本息、违约金、滞纳金、罚金等各项费用后，即视为出卖人将买受人原通过各种方式已支付的同等金额的房款（包括首付款及按揭贷款）退还给了买受人并用于 5 归还了银行贷款，买受人因此对出卖人存在自始未付清相应金额房价款的逾期付款之事实。在此情形下出卖人享有解除合同或要求买受人继续付款的选择权……。同日，原、被告签订《关于预告登记的约定》，约定买卖双方同意在买卖双方订立的《商品房买卖合同》备案后30日内到房屋登记机关办理预告登记。合同签订后，被告按约向原告支付购房首付款42084元。2016年8月26日，原、被告与中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向银行按揭贷款164000元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，每月15日为还款日，原告作为保证人，对被告的该贷款承担连带保证，保证担保期限至购房人（作为按揭贷款借款人）所购买的房产办妥房产抵押登记手续，并将房屋它项权证及土地证原件交银行保管之日止，并对被告违约等承担的责任进行约定。《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行于2017年1月3日按约向被告发放贷款164000元。2016年11月4日，原告向被告交付桂林电子商城第1幢1单元16层7号房，2016年11月9日，原、被告在临桂区不动产登记中心办理了预售商品房买卖预告登记【桂（2016）临桂区不动产证明第0001381号】。从2018年7月起，被告连续4期未按约归还银行贷款本息，2018年10月16日，中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行向原、被告发出个人逾期贷款催收函、解除合同通知书，2018年10月17日，原告作为担保人代被告偿还所欠银行按揭款本息4309.81元、并代被告一次性提前全部还清剩余贷款本息155253.16元，累计代被告归还银行贷款本息159562.97元。庭审中，原告请求增加诉讼请求：“判令被告协助原告办理注销 6 不动产预告登记”。 另查明，原告于2018年7月27日办理桂林市临桂区桂林电子商城第1幢房屋的不动产权证【桂（2018）临桂区不动产权第××号】，开始具备办理该楼幢房屋的分户不动产权证，该楼幢的一些购房户亦于2018年11月7日办理了各户的房屋不动产权证。 本院认为：原告广西xx房地产开发有限公司与被告周xx于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，对原、被告双方具有约束力。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行涉案《商品房买卖合同》过程中，被告虽然以银行按揭贷款的方式向原告支付了剩余房款，但是被告却违反其与中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行所签订的《个人购房借款／担保合同》的约定，未能按时偿还贷款本息，以致原告被中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行追究了保证担保责任即由原告代被告偿还了所欠银行的全部贷款本息159562.97元，被告的行为构成违约，原告根据《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第六条按揭担保、退房约定，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告交还涉案房屋、支付违约金41216.8元（房屋总价206084元×20%）的理由成立，本院予以支持;案涉《商品房买卖合同》已在房产管理部门进行了备案登记，原、被告也就涉案商品房办理了预售商品房买卖预告登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有 7 权要求赔偿损失”的规定，被告有义务协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案登记撤销手续及预售商品房买卖预告登记注销手续以恢复商品房原状，本院对原告要求被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案登记撤销手续的诉讼请求予以支持。同时根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，桂林市临桂区桂林电子商城第1幢房屋于2018年7月27日起具备办理分户不动产登记条件，原、被告未申请案涉房屋的不动产登记，案涉预售商品房买卖预告登记已经失效，无需再判令被告协助原告办理注销预售商品房买卖预告登记手续；依照法律规定，在房屋返还同时，原告也应将剩余的购房款退还给被告，被告但在本案中经公告未到庭参加诉讼，根据不告不理原则，本院对于该款在本案中不予处理，可由原、被告自行协商处理或者被告另行主张权利。 被告周xx在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西xx房地产开发有限公司与被告周xx于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告周xx支付违约金41216.8元给原告广西xx房地产开发有限公司； 8 三、被告周xx协助原告广西xx房地产开发有限公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案登记手续； 四、被告周xx协助原告广西xx房地产开发有限公司办理注销桂林市临桂区临苏路北侧桂林电子商城1栋1-1607室的预售商品房买卖预告登记手续。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费830元，公告费560元，由被告周xx负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费830元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 9 审 判 长  李定健 人民陪审员  董丽冰 人民陪审员  王秀利 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  唐 琴