贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初13697号原告：邓成伟，男，1982年11月15日出生，侗族，住贵州省凯里市。原告：夏金美，女，1986年7月13日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：沈灏，贵州庆林律师事务所实习律师。被告：贵州高投东南置业有限公司，统一社会信用代码91522601577107216A，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼**。法定代表人：夏庆锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈米，男，1986年1月10日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告邓成伟、夏金美与被告贵州高投东南置业有限公司（以下简称“东南置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓成伟、夏金美的委托诉讼代理人杨世屏、沈灏，被告东南置业公司委托诉讼代理人陈米到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓成伟、夏金美向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书；2、判令被告赔偿原告因逾期交付办理商品房产权转移登记的有关文书导致的经济损失，该损失按照已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2018年11月16日计算至被告交付办理商品房产权转移登记的有关文书之日止（暂计算至2020年8月24日的损失额为32768.22元）。事实与理由：2017年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，总房价款386386.00元。合同约定，出卖人承诺于2018年11月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告已按约定支付购房款，但被告时至今日未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告因未能按时取得办理商品房转移登记的有关文书，不能办理房屋产权证书，无法行驶房屋产权的权利，导致经济损失。由于双方对此违约事项没有约定赔偿标准，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，即以购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）一年期贷款年利率加收30%赔偿损失，赔偿至被告交付办理商品房产权转移登记的有关文书之日止。为此，特向人民法院提起上述诉讼。东南置业公司辩称，1、被告确实存在逾期办证的事实，但积极履行了合同义务，因不可抗力导致不能办理转移登记。被告积极向行政主管部门提交办理商品房转移登记的有关资料，但造成逾期办证的原因是政府出让的土地未达到三通一平、按净地出让条件以及部分业主违章搭建、政府拆迁滞后、政府行政干预等不可抗力导致。2、原告诉请的逾期办证违约金与合同约定不符，且明显过高。双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办证在90日内的，被告向原告支付房价款万分之一的违约金；逾期办证超过90日的，原告有权退房，被告应自收到原告退房通知之日起15日内退还原告已支付的购房款，并按同期银行活期存款利率支付利息。因此，在原告不选择退房的情况下，被告只能按原告已支付房价款万分之一支付违约金。原告并未举证证明被告逾期办证的行为给其造成的实际损失，原告诉请的逾期办证违约金数额，没有事实和法律依据。3、被告为国有企业，按照政府行政指令开展相关工作，如逾期赔偿过高，涉嫌国有资产流失，同时被告不存在恶意违约，即便应向原告支付逾期办证违约金，也只能系补偿性违约金，而不应该是惩罚性违约金。4、原告要求计算违约金时间与实际不符。被告于2018年12月19日提交了D地块22-25、32栋房屋所有权首次登记申请（办理商品房登记申请是用其中一户作为申请提交，已取得产权证，产权证时间为2019年5月23日并移交客户），于2019年9月11日提交了B地块16-21栋房屋所有权首次登记申请（办理商品房登记申请是用其中一户作为申请提交，已取得产权证，产权证时间为2019年10月23日并移交客户），于2020年7月29日提交了B地块8-15栋房屋房屋所有权首次登记申请（办理商品房登记申请是用其中一户作为申请提交），当日凯里市不动产登记中心作出受理通知单，明确5个工作日后可以办理完成首次登记的产权证，但因凯里市不动产登记中心人手不够，且受到不动产中心打证软件原因，导致产权证不能及时办理完毕。造成逾期办证交付的原因为行政原因，适用于情势变更。因此，不能取得产权证的原因不在被告，违约金计算时间应进行相应调整。另外，原告起诉时间为2020年8月27日，距离《商品房买卖合同》约定的办证时间已超过3年。因此，即使被告应向原告支付逾期办证违约金，原告的诉讼请求也超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2017006662），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积93.93平方米，总房价款386386.00元。合同约定，出卖人承诺于2018年11月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款386386.00元。上述事实，有原、被告的陈述及提交的商品房买卖合同、购房发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》对出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过90日且买受人不退房情形下的违约金或损失的计算方法约定不明，且原告未举证证明因被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书造成的实际损失，故原告要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约损失，本院不予支持。综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度及当地房地产市场的实际情况，本院酌情确定违约金按已付购房款日万分之零点三计算。合同约定违约金应计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告辩称违约金计算至其向相关政府部门申请办证之日的意见，理由不成立，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，本案诉讼时效应自起诉之日回溯三年。原告于2020年9月4日向本院提起诉讼，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2017年9月5日之后的违约金尚未超过诉讼时效。因原告未提供证据证实被告具备立即交付办理商品房转移登记有关文件的条件，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政府出让的土地未达到三通一平、按净地出让条件以及部分业主违章搭建、政府拆迁滞后、政府行政等原因，均不属于法律所规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告仍应承担相应违约责任。综上，被告应向原告支付2018年11月16日至2020年8月24日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金7499.75元（386386.00元×0.00003×647），2020年8月25日以后的违约金以已交付房价款376536.00元为基数按日万分之零点三的标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州高投东南置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告邓成伟、夏金美2018年11月16日至2020年8月24日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金7499.75元，2020年8月25日以后的违约金以已交付房价款386386.00元为基数按日万分之零点三的标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告邓成伟、夏金美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为310.00元，由原告邓成伟、夏金美负担239.00元，由被告贵州高投东南置业有限公司负担71.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年十二月四日法官助理潘旭书记员李丽霞