湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11636号上诉人（原审被告）：湖北天丰润朗实业有限公司，住所地武汉市江汉区常青一路**福星惠誉?福星城（**）********。法定代表人：邓琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明月，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢海洋，男，1985年10月12日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：何丽，湖北恒康律师事务所律师。原审被告：武汉惠达三合置业有限公司，住，住所地武汉市东西湖区海景北村****（10）/div>法定代表人：兰洲，该公司执行董事。原审被告：武汉致惠行置业顾问有限公司，住所地武，住所地武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台**（15）v>法定代表人：兰洲，该公司执行董事。上诉人湖北天丰润朗实业有限公司（以下简称天丰润朗公司）因与被上诉人卢海洋、原审被告武汉惠达三合置业有限公司（以下简称惠达三合公司）、武汉致惠行置业顾问有限公司（以下简称致惠行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天丰润朗公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判天丰润朗公司不承担法律责任；2.本案一审、二审案件受理费由卢海洋承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“卢海洋按照天丰润朗公司的指令，分别于2018年7月1日、7月28日向惠达三合公司支付购房定金500000元，购房尾款190000元”。实际上，天丰润朗公司并未指令卢海洋将购房款支付给惠达三合公司，也从未委托惠达三合公司收受此购房款。一审法院在没有证据证明天丰润朗公司指令卢海洋将购房款汇至惠达三合公司的情况下，将卢海洋的一面之词认定为事实，属于认定事实错误。二、一审法院将惠达三合公司承诺自愿承担购房款的返还责任的行为认定为债务加入，属于认定法律性质错误。债务加入，是指第三人自愿加入到债的法律关系中来成为新债务人，并与原债务人一起对债权人承担连带债务，同时不免除原债务人责任的一种法律制度。首先，本案中天丰润朗公司没有收到卢海洋任何款项，与卢海洋之间并不存在债的法律关系，卢海洋支付给惠达三合的款项，使其双方本身产生债的法律关系。即使天丰润朗公司与案外人胡菲间的房源销售协议已经解除导致天丰润朗公司与卢海洋间的房屋买卖合同无法实际履行，由于卢海洋将购房款支付给买卖合同外的第三人，天丰润朗公司并未收到购房款，因此天丰润朗公司与卢海洋之间并不存在债的法律关系，一审法院将惠达三合公司承诺返还购房款的行为认定为债务加入无任何事实及法律基础。实质上，由于惠达三合公司在没有法律及合同依据的前提下取得卢海洋的购房款，属于不当得利，其承诺返还购房款的行为属于对自己不当得利之债的承担，与天丰润朗公司无关。三、天丰润朗公司并未收到购房款，一审法院判令天丰润朗公司承担返还责任，与公平原则相悖。由于卢海洋将购房款全部支付给惠达三合公司，天丰润朗公司分文未取，且在惠达三合公司承诺返还购房款的前提下，一审法院仍判令天丰润朗公司承担返还责任，是让天丰润朗公司承担其本不应承担的责任，违背公平原则。卢海洋辩称：一、一审判决认定事实正确。2018年7月1日双方签订的认购协议书出售方是天丰润朗公司，协议签订后当天卢海洋将50万元购房定金支付至天丰润朗公司指定的收款账户，款项到账后天丰润朗公司出具50万元收条给卢海洋。另外19万元尾款卢海洋同样按照天丰润朗公司的指令支付至第一笔款的账户。款项到账后天丰润朗公司向卢海洋交付收款收据，交付收款收据的工作人员是天丰润朗公司的同一工作人员，但开具收据的主体是与天丰润朗公司合作的致惠行公司。事后无法完成房屋买卖事宜，天丰润朗公司也返还卢海洋20万元。这一系列证据均证明卢海洋是按照天丰润朗公司指令支付全部购房款至其指定的账户。现协议解除，天丰润朗公司应承担剩余房款的返还义务。二、一审适用法律正确。天丰润朗公司与致惠行公司是案涉项目合作双方，共同出资合作案涉项目营销工作，依法应对营销过程中的债务承担连带清偿责任。惠达三合公司作为69万元指定收款账户的公司，自愿承担返还责任，属于债务加入，一审判决其承担连带返还责任符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。惠达三合公司、致惠行公司二审均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。卢海洋向一审法院起诉请求：1．解除卢海洋与天丰润朗公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》；2．天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司共同返还卢海洋购房款311000元；3．天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司向卢海洋支付资金占用期间的利息损失（按照日万分之五的标准，暂从2018年7月1日计算至2020年4月9日为166977元）；4．本案诉讼费由天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司承担。一审法院认定事实：2018年1月25日，天丰润朗公司（甲方）与致惠行公司（乙方）签订《恒大城悦湖公馆项目合作协议》，约定甲、乙双方共同出资合作恒大城悦湖公馆项目营销工作，根据项目的出资情况及对项目收益贡献，双方确定甲乙股权比例，即甲方占项目65%、乙方占项目35%。甲乙双方共同承担项目成本，因不可抗力因素或者项目合作终止，甲乙双方按照项目的股权比例进行收益清算。2018年7月1日，天丰润朗公司（甲方）与卢海洋（乙方）签订《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》，协议约定乙方确定购买甲方收购销售的恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋，建筑面积52.17平方米，每平方米13225.99元，总房价金额690000元，付款方式为全款分期。关于付款时间约定，乙方自愿支付500000元作为认购该商品房的定金，乙方于签订此协议后30个自然日内签订《房屋转让合同》，交纳首付款690000元（含定金）。注：乙方于2018年7月1日购买恒大城悦湖公馆1-4019号房，交纳500000元定金，并于2018年8月1日将剩余尾款190000元交纳给甲方，甲方帮助乙方办理更名，如在规定时间之内乙方未付尾款190000元，视为乙方违约，此房源收回出售，定金不退。合同签订后，卢海洋按照天丰润朗公司的指令，分别于2018年7月1日、7月28日向惠达三合公司支付购房定金500000元、购房尾款190000元。天丰润朗公司于2018年7月1日向卢海洋出具收据一份，确认收到恒大城悦湖公馆1-4019购房定金500000元；致惠行公司于2018年7月28日向卢海洋出具收据一份，确认收到恒大城悦湖公馆1-4019尾款190000元。2018年10月15日，惠达三合公司向卢海洋出具承诺书一份，承诺两个月内解决恒大城悦湖公馆1号楼4019号房的更名、网签流程，否则退全款690000元并按每日万分之五的标准支付利息。一审审理中，卢海洋陈述，天丰润朗公司法定代表人的家属于2019年7月29日向其退款200000元；惠达三合公司、致惠行公司的法定代表人兰洲累计退款202000元，上述合计402000元。一审另查明，天丰润朗公司与案外人胡菲签订《恒大城悦湖公馆房源销售协议》，约定天丰润朗公司收购胡菲位于武汉市东西湖区金银湖环湖路43号恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋。2018年10月9日，胡菲声明解除与天丰润朗公司之间签订的委托出售协议。一审法院认为，卢海洋与天丰润朗公司之间成立房屋买卖合同关系，卢海洋已依约支付全部购房款，天丰润朗公司未按约定履行合同义务，构成违约，且案涉房源的出卖人声明表示解除其与天丰润朗公司之间签订的销售协议，截至一审庭审之日，亦未提交证据证明其享有处分案涉房屋的权利以及履约能力，卢海洋作为买方有权要求天丰润朗公司退还购房款并解除双方所签协议。根据一审法院查明的事实，天丰润朗公司及惠达三合公司、致惠行公司已累计退款402000元，上述退款行为即为双方解除协议的返还行为，扣除退款，天丰润朗公司还应退还288000元（690000元-402000元）。故，对于卢海洋要求解除与天丰润朗公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》的诉讼请求，予以支持。惠达三合公司出具承诺，自愿承担案涉购房款的返还责任，系债务加入，应对上述房款承担共同返还义务。致惠行公司与天丰润朗公司签订《恒大城悦湖公馆项目合作协议》，约定共同出资，共担风险，按比例分配清算，构成合伙关系，天丰润朗公司为履行合伙协议约定的项目所负债务，致惠行公司作为合伙人负有共同清偿义务。故对于卢海洋要求天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司共同返还购房款311000元的诉讼请求，在288000元的范围内予以支持；超出部分不予支持。对于卢海洋要求天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司支付利息损失的诉讼请求，其要求按照惠达三合公司承诺的日万分之五的标准计算，该标准明显过高，一审法院予以调整。根据《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》关于房屋总价及定金金额的约定，定金金额超过总房款的20%，一审法院酌情调整定金为房款总金额的20%即138000元（690000元×20%），参照一审法院调整的定金金额，卢海洋主张的利息损失应以138000元为限，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除卢海洋与湖北天丰润朗实业有限公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》；二、湖北天丰润朗实业有限公司、武汉惠达三合置业有限公司、武汉致惠行置业顾问有限公司于本判决生效后十日内向卢海洋退还购房款288000元；三、湖北天丰润朗实业有限公司、武汉惠达三合置业有限公司、武汉致惠行置业顾问有限公司于本判决生效后十日内向卢海洋支付违约金138000元；四、驳回卢海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12370元（卢海洋已预交），由卢海洋负担1345元，湖北天丰润朗实业有限公司、武汉惠达三合置业有限公司、武汉致惠行置业顾问有限公司负担11025元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，天丰润朗公司上诉称一审法院在没有证据证明天丰润朗公司指令卢海洋将购房款汇至惠达三合公司的情况下，将卢海洋的一面之词认定为事实，属于认定事实错误；一审法院将惠达三合公司承诺自愿承担购房款的返还责任的行为认定为债务加入，属于认定法律性质错误；天丰润朗公司并未收到购房款，一审法院判令天丰润朗公司承担返还责任，与公平原则相悖。本案中，天丰润朗公司于2018年7月1日与卢海洋签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，卢海洋向惠达三合公司支付了购房定金及购房尾款，天丰润朗公司亦向卢海洋出具收据一份，确认收到恒大城悦湖公馆1-4019购房定金，致惠行公司向卢海洋出具收据一份，确认收到恒大城悦湖公馆1-4019尾款。加之，天丰润朗公司与致惠行公司签订的《恒大城悦湖公馆项目合作协议》约定共同出资，共担风险，按比例分配清算，构成了合伙关系。基于以上事实，一审法院认定卢海洋称其按照天丰润朗公司的指令，向惠达三合公司支付相应款项的行为，并无不当。再结合天丰润朗公司及惠达三合公司、致惠行公司已累计退款402000元的行为，一审法院认定惠达三合公司向卢海洋出具的承诺，系其自愿承担案涉购房款的返还责任，属债务加入，应对案涉房款承担共同返还义务，同时，天丰润朗公司为履行合伙协议约定的项目所负债务，致惠行公司作为合伙人负有共同清偿义务，故一审法院判决天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司共同向卢海洋返还购房款，在认定事实和适用法律上并无不当，对天丰润朗公司的相应上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，天丰润朗公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12370元，由湖北天丰润朗实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十二月二十五日法官助理杜文书记员杜文