台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1002执异68号 案外人：蔡艳艳，女，汉族，1987年8月1日出生，住浙江省台州市椒江区。 申请执行人：刘瑶，女，汉族，1975年6月18日出生，住浙江省台州市椒江区。 被执行人：浙江格力威能源科技有限公司，住所地台州市椒江区东枫山路****，组织机构代码:089489083。 法定代表人：陈美琴,执行董事。 被执行人：陈金华，男，汉族，1968年3月12日出生，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：陈金标，男，汉族，1970年12月31日出生，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：陈朝华，男，汉族，1980年9月15日出生，住浙江省台州市路桥区。 被执行人：林加仙，男，汉族，1965年4月14日出生，住浙江省台州市路桥区。 本院在执行申请执行人刘瑶与被执行人浙江格力威能源科技有限公司、陈金华、陈金标、陈朝华、林加仙项目转让合同纠纷一案中，于2020年11月6日作出（2020）浙1002执4852号之一执行裁定书：拍卖被执行人浙江格力威能源科技有限公司所有的坐落于椒江区洪三路南侧地块及地上建筑物。案外人蔡艳艳得知后向本院提出书面异议，本院于2020年12月22日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审查终结。 案外人蔡艳艳称，其是台州富盈建材科技有限公司法定代表人。椒江法院在执行（2020）浙1002执4852号案件过程中，查封了被执行人浙江格力威能源科技有限公司所有的坐落于椒江区洪三路南侧地块。因该财产部分二期(约27.78亩)在2018年11月6日由被执行人浙江格力威能源科技有限公司转让给案外人蔡艳艳，案外人已在此地块上成立台州富盈建材科技有限公司并生产经营至今。案外人蔡艳艳与被执行人浙江格力威能源科技有限公司双方签订《土地转让合同》，约定单价为83万每亩，总计2305万元，该转让土地的厂房由案外人蔡艳艳出资建造，土建部分开工后一年内完成转户分宗，如政府不允许分宗，案外人可选择以下两种方案处理：一、被执行人浙江格力威能源科技有限公司一期土地及上部建筑物转让给案外人，二期土地全部按70万每亩出售给案外人；二、被执行人浙江格力威能源科技有限公司以租赁形式出租上述转让的二期土地二十年，地上建，地上建筑物产权归案外人所有期土地上的厂房已于2019年6月建好并开始由案外人经营使用至今。截止2020年8月10日，案外人共计支付给被执行人1201万元。现被执行人浙江格力威能源科技有限公司已然违约，案外人要求按合同约定的第二种方案行使二期土地的二十年租赁权。案外人向本院提供了《土地转让合同》、银行转账记录、收条等相关证据。 申请执行人刘瑶和被执行人浙江格力威能源科技有限公司、陈金华、陈金标、陈朝华、林加仙在法定期限内未向本院提交书面答辩意见。 本院查明，本院于2020年6月10日作出(2020)浙1002民初973号民事判决书：一、解除原、被告签订的落款时间为2019年1月27日、10月15日的《房地产买卖预约合同》、《补充协议》；二、被告浙江格力威能源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告刘瑶定金8000000元，并赔偿经济损失(截止2019年10月15日为1096600元，2019年10月16日起至实际给付之日止按月2%进行计算)；三、被告浙江格力威能源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告刘瑶工程款1035517元，并赔偿该款自2020年3月19日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的经济损失；四、被告浙江格力威能源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告刘瑶为实现债权支付的律师代理费120000元；五、被告陈金华、陈金标、陈朝华、林加仙在上述款项范围内承担连带责任，被告陈金华、陈金标、陈朝华、林加仙承担保证责任后，有权向债务人追偿；六、驳回原告刘瑶的其他诉讼请求。后申请执行人刘瑶上诉，台州市中级人民法院于2020年9月28日作出（2020）浙10民终1582号民事判决：一、维持浙江省台州市椒江区人民法院(2020)浙1002民初973号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更浙江省台州市椒江区人民法院(2020)浙1002民初973号民事判决第二项为：上诉人浙江格力威能源科技有限公司于接到本判决之日起十日内返还给被上诉人刘瑶定金15600000元。 申请执行人刘瑶向本院申请执行，本院于2020年10月28日立案，案号为（2020）浙1002执4852号。2020年10月28日，本院作出（2020）浙1002执4852号执行裁定书：冻结、划拨被执行人浙江格力威能源科技有限公司、陈金华、陈金标、陈朝华、林加仙银行存款人民币16770128元及利息，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。2020年11月6日，本院作出（2020）浙1002执4852号之一执行裁定书：拍卖被执行人浙江格力威能源科技有限公司所有的坐落于椒江区洪三路南侧地块及地上建筑物。 另查明，2018年11月6日，案外人蔡艳艳与被执行人浙江格力威能源科技有限公司签订《土地转让合同》，双方约定案外人蔡艳艳购买被执行人浙江格力威能源科技有限公司二期土地规划批准平面27.78亩的土地（土地位置：椒江区洪三路南侧地块工业用土地）。土地规划批准平面二期土地土建部分开工后一年内转户分宗，如政府不允许分宗，案外人可选择以下两种方案处理：一、被执行人浙江格力威能源科技有限公司一期土地及上部建筑物转让给案外人，二期土地全部按70万每亩出售给案外人；二、被执行人浙江格力威能源科技有限公司以租赁形式出租上述转让的二期土地二十年，地上建，地上建筑物产权归案外人所有iv> 2019年10月26日至2020年8月10日期间，台州富盈建材科技有限公司和案外人蔡艳艳向被执行人浙江格力威能源科技有限公司转账8笔土地使用权转让款，共计976万元。 另查明，椒江区洪三路南侧地块的不动产登记的权利人为浙江格力威能源科技有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同合法有效；租赁合同签订于被执行人不动产设定抵押、查封前；承租人已依据书面租赁合同占有使用租赁不动产这三个要件为准。 结合本案，首先，案外人蔡艳艳与被执行人浙江格力威能源科技有限公司于2018年11月6日签订《土地转让合同》并约定开工后一年内转户分宗，如政府不允许分宗，被执行人浙江格力威能源科技有限公司允许案外人蔡艳艳选择以租赁形式租赁涉案不动产，但案外人并未提供相关证据证明政府不允许分宗，因此，《土地转让合同》转换成《租赁合同》继续履行的相关依据不足。其次，即使《土地转让合同》转换成《租赁合同》继续履行，但《土地转让合同》中仅提到转化为二十年租赁，但并未约定租金金额、租金支付方式、租赁起止时间等具体内容，且在合同履行中，案外人蔡艳艳始终按照土地转让合同中的约定内容支付土地使用权转让款。即使没有进行转户分宗，案外人也没有及时与被执行人就租赁事宜签订补充协议明确租赁具体内容，亦没有将土地使用权转让款转换为租金。案外人提交的证据中无法体现租金支付情况，因此，无法认定案外人蔡艳艳是否按约定支付租金。综上，对案外人蔡艳艳提出的主张租赁权的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人蔡艳艳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 昊 审 判 员  蒋安杰 审 判 员  张佳莹 二〇二〇年十二月三十日 代书记员  蒋林欢