青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2770号上诉人（原审被告）：张雪梅，女，满族，1967年10月19日出生，公民身份号码：×××，青海万坤水利水电工程有限公司法定代表人，现住西宁市。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司西宁分公司，住所地，西宁市城**金羚大街****楼****。负责人：熊学伟，该分公司经理。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚国彬，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。上诉人张雪梅因与被上诉人长城物业集团有限公司西宁分公司（以下简称长城物业西宁分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪梅上诉请求：1.撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3139号民事判决书第一项；2.改判上诉人按照1.8元／平米／月的标准支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费11745.15元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对《西宁物业服务合同》的合同效力认定错误。2019年1月21日被上诉人与绿地公馆小区业主委员会签订的《西宁物业服务合同》属于无效合同，被上诉人不能基于该合同约定向上诉人主张物业收费。一审法院以“业主委员会的选举属业主内部事宜”，仅对《西宁物业服务合同》进行了形式上的审查，便认定合同效力为有效，未进行实质性审查，导致合同效力认定错误。2.代理行为。该小区业委会于2019年1月21日将续聘物业公司的业主投票情况在小区内进行公示，无记名投票、未公布物业费标准、合同期限等关键信息，这些严重违反程序的问题，被上诉人作为专业的物业管理企业、上市企业，具备物业管理方面的专业知识。二、一审法院对被上诉人违约严重程度的认定错误。在一审中，被上诉人未提供任何证据证明其提供了符合合同约定的物业服务，仅仅提供了物业服务合同和物业费催交的证据；三、被上诉人提供的物业服务存在严重问题，应当承担违约责任，上诉人主张参照周边同类型住宅小区物业收费标准缴纳物业费。长城物业西宁分公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。长城物业西宁分公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张雪梅支付自2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费18270.24元，并支付违约金5001元；2、本案诉讼费由张雪梅承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，双方签订《绿地公馆前期物业管理服务协议》一份，长城物业西宁分公司为包括张雪梅在内的绿地公馆小区提供物业服务。该协议约定，物业服务范围为公用设施、共用部位的维修、管理、养护，公共绿地、景观的养护、清洁服务，对车辆停放进行管理，安全防范工作，消防服务，负责编制维修方案等内容，物业服务标准按照《青海省住宅小区物业服务指导标准》一级标准提供服务；物业服务期限为自签订之日起至业主委员会与新的物业公司签订《物业服务合同》生效时止；物业费标准为高层住宅每月每平方米2.2元，洋房每月每平方米2.8元，物业费用应当按月交纳，双方并就其他事宜进行了约定。2019年1月，长城物业西宁分公司与绿地公馆业主委员会签订《西宁市物业服务合同》，该合同就长城物业西宁分公司物业服务项目进行了约定，物业服务标准不低于《青海省住宅小区物业服务星级标准》四星级服务标准，物业服务期限为五年，自2019年1月21日至2024年1月20日止，物业费标准为高层住宅每月每平方米2.2元，多层住宅每月每平方米2.8元，物业费用应当在每年一、四、七月预交，另约定，长城物业西宁分公司未能按照约定提供服务，业主委员会有权要求限期整改，逾期未整改且严重违约的，经业主大会持专有部分占建筑总面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主通过后有权解除合同。合同签订后，长城物业西宁分公司为张雪梅提供物业服务。张雪梅以服务不到位、物业合同未经本人签字为由就2018年1月至2019年12月的物业费未予交纳，导致纠纷产生。一审法院认为，本案争议焦点为：长城物业西宁分公司的物业服务是否达到合同约定标准，其主张的物业服务费应否支持。关于长城物业西宁分公司主张张雪梅支付物业服务费18270.24元的诉讼请求，长城物业西宁分公司提供了物业服务合同及缴费通知单等证据加以证明，张雪梅对长城物业西宁分公司所主张的数额并未提出异议。张雪梅虽对其所住房屋负一层面积提出异议，但未提供相应的证据证明，且双方于2017年4月1日签订的《前期物业管理服务协议》中约定的面积为272.1平方米，故该异议不能成立。张雪梅虽主张业主委员会与长城物业西宁分公司所签订的《物业服务合同》本人并未参与选举业主委员会，亦未参与签订合同，但业主委员会的选举属业主内部事宜，且选举后向相关部门进行了备案，故业主委员会代表业主与长城物业西宁分公司签订物业服务合同，符合法律规定，其主张合同无效的意见，不予采纳。在合同履行期间，长城物业西宁分公司虽未按合同约定进行相关业主满意度调查等事项，存在一定瑕疵，但该行为并不影响长城物业西宁分公司作为物业服务企业对张雪梅的实质性服务，不能导致合同根本性违约，同时作为物业服务企业，并不能因业主的个体服务问题而确定全体业主的服务项目，因个体服务所产生的纠纷可另行解决，故张雪梅辩称不予采纳。长城物业西宁分公司主张的诉讼请求符合法律规定，且数额属实，长城物业西宁分公司主张支付物业费的诉讼请求应予支持。关于长城物业西宁分公司主张的违约金5001元，因长城物业西宁分公司在物业服务期间存在一定瑕疵，张雪梅亦因此未交纳物业费，故该请求不予支持。综上所述，长城物业西宁分公司主张的诉讼请求符合法律规定部分应予支持，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决：1.张雪梅于判决生效后十日内支付长城物业西宁分公司物业服务费18270.24元。二、驳回长城物业西宁分公司要求张雪梅支付违约金5001元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取191元，由长城物业西宁分公司负担71元，张雪梅负担120元。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（二）项“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，2019年1月，长城物业西宁分公司与绿地公馆业主委员会签订的《西宁市物业服务合同》符合相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，张雪梅所持其未签订合同、双方亦未形成表见代理的理由与查明事实不符，一审认定合同合法有效正确。且张雪梅亦未提供证明双方的物业服务合同存在最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规“符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持…”中两种情形的证据，故其上诉所持物业服务合同无效的理由不能成立，不予支持。至于张雪梅上诉提出的业主大会的召开及业委会的成立是否合法与本案不属同一法律关系，本案不予处理，张雪梅可另行主张。根据查明事实，双方形成物业服务合同关系，长城物业西宁分公司亦提供了物业服务，张雪梅应按照约定交纳物业费，虽然在物业服务合同的履行中，长城物业西宁分公司提供的物业服务不尽人意，存在瑕疵，但不足以导致张雪梅拒绝交纳物业费，就长城物业西宁分公司在履行物业服务过程中存在的问题，张雪梅可通过业委会或者向相关部门反映解决，不能因此拒绝交纳相关费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，一审对长城物业西宁分公司主张的物业费予以支持符合法律法规的规定。双方在物业服务合同中对收费标准有明确约定，且该约定并不违反法律法规的禁止性规定，应属当事人真实意思表示，故张雪梅提出参考周边同类型住宅小区物业收费标准交纳的上诉理由不能成立。综上，一审查明事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由张雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二〇年十二月十日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。