河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6839号上诉人（原审原告）：刘文丰，女，汉族，1973年2月23日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵丽，河南文力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张东歌，女，回族，1970年8月8日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：姚建林，河南宛龙律师事务所律师。上诉人刘文丰因与被上诉人张东歌房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文丰的委托诉讼代理人赵丽，被上诉人张东歌的委托诉讼代理人姚建林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘文丰上诉请求：1、撤销原判，请求法院依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、被上诉人已经构成合同根本违约，且已致使合同目的不能实现，租赁合同已无法继续履行。1、上诉人租赁被上诉人房屋合同约定用途是经营餐饮，且合同明确约定出租方不得单方终止合同，被上诉人张东歌在不合法不合理不合情的的情况下，单方强行锁门已经构成了合同根本违约。2、被上诉人单方强行对上诉人正在营业的餐厅锁门行为，致使上诉人的整个餐饮生意完全坍塌，直到2020年9月16日被上诉人张东歌才将钥匙交付法庭，对于上诉人已经毫无意义。此时此刻租赁合同的目的已经完全不能实现。3、被上诉人已经于2020年6月15日对正在营业的餐厅进行上锁，单方终止了租赁合同，并且在上锁后在大门上张贴空房招租广告、陆续带人看房开始将房屋对外出租，但是却又于2020年9月16日向法庭移交正门钥匙，关于法庭通知领取正门钥匙，上诉人已经明确以书面形式表示，合同目的不能实现，租赁合同已经不能继续履行。4、上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限是5年，在被上诉人锁门当日，上诉人实际使用1年半，由于被上诉根本违约，致使上诉人新装修的餐厅遭受损失较大。二、上诉人没有构成合同违约，更没有构成合同根本违约。虽然合同约定房租一年一付，但是在实际履行中，由于被上诉人借用上诉人经营的餐饮公司贷款，即以上诉人餐饮公司作为借款人，以被上诉人房子作抵押，被上诉人在银行贷款约500万，款项全部由被上诉人张东歌使用，基于这种情况，房屋租金交付方式，自租赁第一年起，被上诉张东歌既默认了分期交纳的方式，所以租赁合同的租金交纳方式，双方均已默认发生了变更。2020年1月份按照惯例上诉人已经交付了一个季度的房租（16万多），但是由于疫情将近三个月未开门营业，直到2020年4月8日才能开门营业。被上诉人张东歌同意减免三个月房租，也就是说被上诉人锁门当日（2020年6月15日）上诉人尚不欠张东歌房租。即使没有发生疫情、假如被上诉人没有减免三个月房租，那么在2020年6月15日当天，上诉人的未交付房租行为，也没有构成租赁合同的根本违约，被上诉人张东歌也无权对上诉人正在营业的餐厅上锁锁门。三、被上诉人构成合同根本违约，根据本案所涉租赁合同第4条明确约定“在租赁期限内如果甲方（出租方）终止合同给乙方造成损失，应当承担赔偿责任”。所以现被上诉人的单方根本违约，应当对上诉人的装修损失等承担赔偿责任。张东歌辩称，1、原审判决判令答辩人赔偿上诉人4万元，答辩人不服，但为尽快结束纠纷，选择没有上诉。原审判决第二项正确，请求予以维持。2、上诉人的上诉理由不成立。上诉人租赁答辩人的房屋后并没有直接用于餐饮服务，房屋的实际使用人是南阳祥和餐饮服务有限公司，上诉人没有证据证明其在经营餐饮服务。由于上诉人没有从事经营餐饮服务，其向答辩人请求的损失没有事实根据。上诉人提供的证明其损失的证据与本案没有关联性。上诉人所称的答辩人以上诉人餐饮公司作为借款人在银行借款500万元无依据，也与本案无关联性。3、上诉人存在恶意诉讼。房屋现仍被南阳祥和餐饮服务有限公司占用，后门的钥匙一直由公司人员持有，前门的钥匙当时就留给了公司一把，后在法院的主持下，又给了一把，现在合同仍在履行中。刘文丰向一审法院起诉请求：1、请求法院确认被告张东歌单方强制性终止解除《租赁协议》的行为无效。2、请求法院判令被告赔偿由于其单方强制性终止《租赁协议》给原告造成的损失1111694元。3、请求法院判令本案的诉讼费、律师费由被告承担。刘文丰在法庭辩论终结前撤回了第一项即请求法院确认被告张东歌单方强制性终止解除《租赁协议》的行为无效的诉讼请求。一审法院认定事实：位于卧龙区靳岗乡××楼的房屋所有人为张东歌，建筑面积1117.32平方米，用途为商业。2018年12月30日，被告张东歌作为出租人（甲方）与原告刘文丰作为承租方（乙方）签订租赁协议：“……一、租赁标的。甲方将位于南阳市人民路汇银花园2号楼“萧记烩面”建筑面积1100平方的房屋租赁给乙方用于商业经营。二、租赁标的。甲方将南阳市人民路汇银花园2号楼“萧记烩面”（建筑面积1100平方米）的房屋租赁给乙方；租赁费用前两年每年650000元，后三年每年700000元。租赁期限根据协议约定，从2018年12月30日起到2023年12月30日止。合同到期后乙方有优先承租权。房租一年一次交清。三、租赁费的缴纳方式。双方签订转让协议后，乙方应按照租赁协议按照租赁约定条款，租金按时缴纳。四、转租条款：如乙方转租房屋给丙方时，应当通知房屋所有人，缴纳租金直接对准房东支付。乙方在租赁经营期间，如经营发生困难，乙方有权将本协议项下房屋再行转租给第三人经营（在租赁期限内，如甲方终止合同给乙方造成损失，应当赔偿责任，如乙方转让需经告知甲方，甲方同意方可转让）。五、费用承担：在乙方经营期间，房屋的装修及维修费用均由乙方承担。六、装饰装修：在乙方经营期间，有权对房屋进行装饰装修，费用由乙方自行承担，合同到期后装饰装修物乙方在不改变房屋原状的情况下可以带走。七、违约责任：协议签订后，双方应按照协议条款履行。无论哪一方违约或单方终止合同，应赔偿守约方损失，并应向对方支付损失”。2018年5月18日，刘文丰作为甲方与刘瑞祥作为乙方签订了建筑装修工程施工合同，工程名称：萧记烩面。工程地点：人民路与工业路交叉口。承包方式：包工包料。工程造价：845000元。合同尾部甲方位置刘文丰签名，并加盖了南阳市卧龙区萧记三鲜烩面城公章。乙方位置刘瑞祥签名并加盖了河南誉达廷皇木业有限公司印章。双方在萧记烩面装修清单上签名盖章。原告刘文丰租赁涉案房屋后分多次缴纳了2019年的房租，2020年1月2日又缴纳了房租16万元。2020年6月15日，被告张东歌以原告刘文丰未按时缴纳房租为由将被告租赁的涉案房屋上锁并张贴了空房招租广告。原告刘文丰所租赁的房屋后门钥匙由其掌握，涉案房屋现仍由原告刘文丰占用着，店内的物品至今未搬出，也未营业。原告刘文丰庭审中提供了6月份餐厅库存盘点记录单库存共计3万多元，记录单上显示库存材料的数量；餐厅未消费客户卡明细表，未消费金额共计232690元，2020年6月、7月员工工资表共计66930元（6月工资为38851元，7月工资为28079元）。被告张东歌庭审中提供了其分别于2020年4月15日、2020年5月15日、2020年6月1日向原告刘文丰送达的租金交纳告知书，告知书告知原告租金已经于2019年12月30日到期，需支付2020年1月1日至2020年12月30日的租金650000元。被告张东歌称告知书交由原告刘文丰丈夫胡聚发，并在店铺门外也进行了张贴，被告张东歌提供证人陈某、马某出庭证实向原告催要房租，并张贴告知书的事实。原告刘文丰及其丈夫对此均不予认可，称未收到告知书。原告刘文丰庭审中陈述疫情过后，双方协商免三个月房租，因此，房租应该到2020年6月到期，被告张东歌在房租未到期便对其租赁房屋锁门的行为严重影响了饭店的正常经营，且在被告张东歌锁门前也未收到任何原告张贴的公告。被告张东歌对原告的陈述不予认可，被告张东歌庭审中陈述房租是一年一交，疫情过后，双方协商如果原告缴纳全年房租后免收三个月房租，后因原告未按时缴纳房租，被告在多次催缴无果后，于2020年6月15日将涉案房屋锁门，并把钥匙交给原告刘文丰的丈夫胡聚法。另查明，2018年3月11日，刘文青将位于南阳市人民北路汇银花园2号楼下经营的南阳萧记三鲜烩面美食城转让给刘文丰，转让费30万元。2018年12月30日，被告张东歌作为变更人（甲方）与原告刘文丰作为受更人签订了法人变更协议：“……一、由于萧记烩面酒店系乙方投资所有，现甲方自愿将法人资格无偿变更为乙方。……”。2020年9月16日，法院工作人员通知双方到庭，被告张东歌将涉案房屋正门上锁（2020年6月15日）的钥匙交到法庭，法院告知原告刘文丰的委托诉讼代理人通知原告本人到法庭领取钥匙。但原告刘文丰至今未到庭领取涉案房屋的钥匙。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原被告双方签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，内容合法有效，法院予以确认。双方均应按照租赁协议的约定行使权利履行义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据原被告双方签订的租赁协议第七条违约责任：“协议签订后，双方应按照协议条款履行。无论哪一方违约或单方终止合同，应赔偿守约方损失，并应向对方支付损失”。本案中，被告张东歌称原告刘文丰未按照合同约定缴纳房租，原告刘文丰的行为构成违约，被告张东歌可以通过诉讼等合法途径解决其纠纷，但被告张东歌擅自将原告刘文丰租赁的房屋上锁，导致原告刘文丰无法正常经营其餐馆，其行为侵犯了原告刘文丰的合法权益，违反了双方的合同约定，应承担相应的民事责任。对于原告刘文丰主张的房屋装修费、会员充值、转让费的损失问题，因原告未明确要求解除合同，被告张东歌庭审中表示同意继续履行合同，原被告双方的合同目的仍可实现，原告刘文丰仍可继续经营，因此，原告主张的装修费、会员充值、转让费于法无据，法院不予支持。对于原告主张的6月份库存费用三万多元的问题，原告诉讼中提供了手写的记录单，但该记录单上仅显示购买材料的数量，不显示库存商品的具体数量和价值，被告对此也不予认可，法院对该库存也无法予以核实。原告刘文丰在被告将其餐馆正门上锁后，也可以通过餐馆后门将其库存商品进行处理，以减少损失或避免损失的扩大。现原告仅据记录单，但无其他证据证实其库存损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告刘文丰的该项请求，法院不予支持。对于原告主张的员工工资共计47504元，被告张东歌于2020年6月15日将涉案房屋正门上锁，导致原告刘文丰无法正常经营，考虑到原告刘文丰为避免店铺损失进一步扩大，并能继续经营，未立即遣散员工，而让员工在6月和7月工资表上签字，但因店铺锁门后员工并未实际提供劳动，因此，对原告刘文丰的该部分损失，法院酌定为40000元。综上，被告张东歌应赔偿原告刘文丰损失40000元。综上，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，被告张东歌赔偿原告刘文丰损失40000元。二、驳回原告刘文丰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7403元，由原告刘文丰负担7003元，由被告张东歌负担400元。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于张东歌的行为是否构成根本违约的问题，张东歌与刘文丰签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《租赁协议》第二条约定租赁费前两年每年65万元，后三年每年70万元，并约定房租一年一次交清。刘文丰上诉称双方在合同实际履行过程中变更了租金交纳方式为分期交纳，对此张东歌不予认可，刘文丰在双方发生本案争议之前分期交纳租金本就不符合合同约定，且未提交证据证明张东歌明确表示同意刘文丰分期交纳租金，故刘文丰的该条上诉理由不成立，本院不予支持。刘文丰上诉称张东歌同意减免三个月租金，亦未提交证据证明，本院不予采信。因刘文丰未按时足额交纳租金，构成违约，张东歌可依法采取手段保障其合法权益。张东歌擅自将刘文丰的店门上锁，既无合同依据，也不利于纠纷的妥善化解，确有不当，但张东歌锁门是为了催要租金，并不必然导致刘文丰长期无法经营的后果，刘文丰在张东歌自行采取措施催要租金后仍不支付租金，也未提交证据证明积极与张东歌进行协商，由此导致的餐馆长期停止经营的后果并非由张东歌单方面造成，刘文丰上诉称张东歌的行为构成根本违约的理由不成立，本院不予支持。关于张东歌应承担的赔偿责任的认定问题，张东歌以锁门的方式追要租金的行为导致刘文丰无法正常开展经营活动，应当承担赔偿损失的责任。但是刘文丰违约在先，在张东歌为租金交纳一事与其发生矛盾冲突后，未积极与张东歌协商解决问题，更未再支付欠付的租金，而是不再开门经营，在一审法院通知其领取钥匙时亦不到庭领取钥匙，故刘文丰对于扩大的损失应当承担相应的责任。一审判决考虑双方的违约情形及本案的实际情况，酌定由张东歌承担4万元的赔偿责任并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7054元，由上诉人刘文丰负担。本判决为终审判决。审判长 尹庆文审判员高璐审判员赵变英二〇二〇年十二月二十八日书记员 宁      亚      楠