山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终1990号上诉人(原审被告)：高某，男，1968年2月3日出生，汉族，忻州市静乐县人，现住静乐县。委托诉讼代理人：王某1，山西润树律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：忻州市精华房地产开发有限公司，住所地：忻州市学府东街精华商厦宿舍******001。法定代表人：王某2，系该单位执行董事。委托诉讼代理人：史某，山西民典律师事务所律师。原审被告：宋某，男，1982年11月11日出生，汉族，山西省忻州市静乐县人。上诉人高某因与被上诉人忻州市精华房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2020）晋0902民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)高某的委托诉讼代理人王某1，被上诉人(原审原告)忻州市精华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决认定上诉人承担责任属于主体错误。在《房屋租赁合同》中承租方是宋某以及忻州众植齿科医院，并不是上诉人。同时，违约事实不清楚，是被上诉人违约在先，不让宋某经营。忻州众植齿科医院是按照十年租期，投资200万元进行的装修，对此被上诉人应当予以补偿。在庭审过程中，上诉人主张忻州众植齿科医院是由高某出资、刘某技术入股、宋某是法人，如果承担责任也应当由三人一同承担，应当追加刘某为本案的被告。忻州市精华房地产开发有限公司辩称，上诉人作为忻州众植齿科医院的实际出资人，应当对该院注销后未清理的债务承担连带责任。本案上诉人连续一年未交房租，违反双方租赁合同约定，达到了合同解除条件，进而解除合同。被上诉人已通过医院大门张贴通知、特快转递、短信通知等形式主张了权利，望二审法院维持原判。忻州市精华房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即停止侵占原告房屋的行为，返还原告出租的房屋。2、被告支付拖欠原告的租金179228元、违约滞纳金211698元、并承担违约给原告造成的其他经济损失。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月6日，出租方：忻州市精华房地产开发有限公司（以下简称甲方）与承租方：宋某、忻州众植齿科医院（以下简称乙方）经共同协商，双方一致达成《房屋租赁合同》，主要内容为：一、甲方出租的房屋坐落于忻州市七一北路精华写字楼7号商铺14、15、16房间，面积共计903.68平米。二、双方约定出租房屋用途仅作为牙科医院使用。三、租赁期限共10年，从2014年5月1日至2024年4月30日止，租金共计5422000整，其中：第一年租金500000元、第二年租金500000元、第三年租金500000元、第四年租金530000元、第五年租金530000元、第六年租金530000元、第七年租金583000元、第八年租金583000元、第九年租金583000元、第十年租金583000元。签合同之日一次性交清当年租金、代收费、保证金、物业费等费用，次年提前一月交付。七、1、双方可以协商变更或终止本合同。2、（1）甲方如果不能提供房屋或所提供的房屋不符合条件，严重影响使用安全。（2）甲方未尽范围内房屋修缮义务，严重影响使用。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，变动房屋使用功能。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动；（6）逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计三个月以上。十、乙方的违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金的10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）、拖欠房租累计三个月以上的；2、在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按照上述费用总额的10％支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10％的额度向甲方支付违约金，另应按本合同约定租金标准支付甲方自退租之日至甲方再出租房屋之日止的租金损失，甲方还有其它损失的，乙方还应承担赔偿责任；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；5、租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。十二、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或者调解解决不成，依法向合同签订地的人民法院提起诉讼。十五、本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方忻州市精华房地产开发有限公司和乙方宋某在上述合同上盖章、签字。之后，原告按上述合同的约定将坐落于忻州市七一北路精华写字楼7号商铺14、15、16的房间，面积共计903.68平米的房屋交给被告宋某开办忻州众植齿科医院使用。被告宋某按照合同约定支付原告截止2016年3月止的租金450000元，以后因忻州众植齿科医院内部管理出现问题，致使该医院无法继续经营，被告宋某无力支付以后的租赁费。被告宋某共拖欠原告从2016年4月1日起至2017年4月30日止的租金50000元、从2017年5月1日至7月28日的租金129228元，两款合计179228元。原告于2017年7月19日在被告宋某承租的房屋上张贴通知，当日原告又将通知内容给宋某发送短信、在忻州日报上刊登等方式通知宋某解除《房屋租赁合同》，主要内容为：“宋某：你从2016年4月起至今欠付我公司房租费共计161808元（从2016年5月1日-2017年7月18日）、违约金442200元、采暖水电物业等费用89626元。根据《房屋租赁合同》的约定，我公司决定与你解除《房屋租赁合同》，现正式通知：请你自收到本通知之日起三日内到我公司支付租金及其违约金等费用，并腾出承租的全部房间，逾期我公司将自行收回出租房间，一切后果由你本人负责。”被告宋某认可原告于2017年7月19日通知其解除双方签订的《房屋租赁合同》的事实。之后，因宋某未主动腾出所租赁原告的上述房屋，原告雇人将宋某存放在所租赁房屋内的全部医疗机械设备搬出去另存别处，原告已经实际占有坐落于忻州市七一北路精华写字楼7号商铺14、15、16房间，面积共计903.68平米的房屋。忻州众植齿科医院的出资人为被告高某，忻州众植齿科医院已于2016年9月14日被忻州市卫生和计划生育委员会注销医疗机构执业许可证。一审法院认为，忻州市精华房地产开发有限公司与宋某、忻州众植齿科医院签订的房屋租赁合同符合合同订立的形式要件，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守。忻州市精华房地产开发有限公司依约将租赁的房屋交付给宋某、忻州众植齿科医院管理、使用，宋某、忻州众植齿科医院未履行付款义务，显属违约。因提供医疗服务的原忻州众植齿科医院已不具备主体资格，故该责任应由其法定代表人及投资人共同承担。现忻州市精华房地产开发有限公司要求宋某、高某支付拖欠其从2016年至2017年7月28日止的租金179228元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。忻州市精华房地产开发有限公司要求宋某、高某立即停止侵占原告房屋的行为，返还其出租的房屋之请求，因其已经实际占有坐落于忻州市七一北路精华写字楼7号商铺14、15、16的房屋，故一审法院不予考虑。忻州市精华房地产开发有限公司还请求宋某、高某支付违约滞纳金211698元及其他经济损失，宋某认为其请求偏高，远远超出实际损失，请求法院给予调整。尽管双方合同中关于违约处罚为“如承租方逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的二倍支付滞纳金”的约定为双方当事人真实意思表示，但从忻州市精华房地产开发有限公司未获得租赁费的损失而言，应为宋某、忻州众植齿科医院占用该房屋未付租金所产生的法定孳息，故双方约定的滞纳金计算方式计算所得数额已远超过其实际损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，宋某对此提出抗辩，人民法院应当在审查后决定是否予以调整。支付违约金是承担违约责任的基本方式，它具有补偿和惩罚的双重性质，但赔偿守约方的损失是其主要功用，一方违约造成对方的实际损失是衡量约定的违约金是否过高的基本标准。忻州市精华房地产开发有限公司主张以按日租金的一倍支付计算所得滞纳金数额已远超过其实际损失，故依法予以酌减以拖欠房租为基数按月息2％计付违约金额。关于忻州市精华房地产开发有限公司要求宋某、高某支付其他损失之诉请，考虑到忻州市精华房地产开发有限公司主张的滞纳金计算至2017年7月28日止，之后还存在利息损失，故宋某、高某还应当支付忻州市精华房地产开发有限公司从2017年7月29日之日起至本判决生效之日止的利息，利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告宋某、高某在本判决生效后15日内支付尚欠原告忻州市精华房地产开发有限公司的房屋租赁费179228元及利息，其中50000元，从2016年4月1日起计算至2017年4月30日止，按照月息2％计付利息；剩余129228元，从2017年5月1日起计算至2017年7月28日止，按照月息2％计付利息。上述租赁费179228元从2017年7月29日至本判决生效之日止的利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付。二、驳回原告忻州市精华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人高某是否应当承担租赁费的给付责任。经过一二审法院的审理查明以及当事人自述，本案租赁合同的经营用途为忻州众植齿科医院业务经营，宋某作为医院负责人在租赁合同签订过程中签字。在诉讼过程中上诉人自述其本人为忻州众植齿科医院实际出资人，实际出资人享有忻州众植齿科医院的经营利益，一审法院鉴于此判决上诉人与宋某承担给付租金义务并无不当。关于上诉人主张追加案外人刘某共同偿还本案租金问题，因上诉人与刘某签署的《忻州市众植齿科医院合作协议》为该医院内部协议，对外不产生效力，上诉人可就此协议另行依法向相关人员主张权利。关于上诉人所诉合同解除后的损失问题，因在原审过程中上诉人未反诉，一审法院对此也未作认定，上诉人可另行依法主张权利，对此上诉意见本院不予审查。综上所述，高某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3885.0元，由高某负担。本判决为终审判决。审判长  梁晓峰审判员  杨 剑审判员  梁晓莉二〇二〇年十二月二十四日书记员  韩 倩