天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初7369号原告：高金山，男，1979年2月23日出生，汉族，住武清区。委托诉讼代理人：吴丹，天津吴兆斌律师事务所律师。被告：天津美美新娘商业管理有限公司（曾用名天津京开方晟商业管理有限公司），地址天津市武清区南蔡村镇翠亨路****。法定代表人：李宝杰，副经理。委托诉讼代理人：周晓红，该公司员工。委托诉讼代理人：陈红梅，该公司员工。原告高金山与被告天津美美新娘商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴丹，被告美美新娘公司委托诉讼代理人周晓红、陈红梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2020年8月10日第一次开庭时原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告双方签订的经营场地租赁合同；2.判令被告返还原告缴纳的房屋押金5000元、租赁费15936元、物业费10968元及交付之日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的的利息；3.判令被告赔偿原告材料费32576元、装修定金及设计费3万元、装修违约金3万元，总计92576元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告高金山长期从事集成墙板等装修装饰材料经营业务。被告所运营的对外招商项目位于天津市武清区××路××号京开方晟装饰材料城，通过设置广告牌、拉横幅、销售介绍等硬广告手段对外宣传，打造出了一个集经营各种建材产品为一体的大型装饰材料集散地形象。原告听信被告宣传后，于2018年12月29日与被告签订经营场地租赁合同，约定被告将位于租赁场地为天津市××路××号天津京开方晟管理有限公司（现更名为被告天津美美新娘商业管理有限公司）二楼2071、2072号摊位出租给原告使用，经营品类为集成墙板，租赁期限为36个月，租金自开业日起算，并约定了租金的价格及支付方式。原、被告双方签订租赁合同后，原告按照合同约定向被告缴纳了押金、租金及物业费，之后原告经被告同意为装修店铺与装修公司签订了装修合同并定制了墙板，花费32576元，支付了定金及设计费3万元。装修公司正常施工期间，在没有得到被告任何形式通知下，原告发现被告突然更换了装饰城招牌，更改了项目名称及相关描述，将原先推介的装饰材料城更改为以美食、烟酒、茶、母婴亲子为主要内容的精品商业街。基于被告对外宣传承诺的装饰城项目，原告出于符合其自身的经营范围及性质要求，才与被告达成合意订立经营场地租赁合同，被告擅自肆意更改项目名称及性质，并大肆进行宣传有违原告与被告订立合同的初衷。被告的行为已经对原告构成了欺诈行为，符合合同法及民法总则中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销的相关法律规定。原告与被告经多次协商均未达成一致意见，为保护原告的合法权益，诉至法院。被告美美新娘公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。2018年12月29日，原、被告双方自愿签订经营场地租赁合同，原告向被告缴纳押金5000元、租金15936元、物业费10768元，被告将原告承租的摊位交付原告使用，至今摊位仍被原告占用。2019年3月20日因被告市场整体经营策略整改，通知原告从二楼摊位迁移到一楼并通知原告开始正式营业、起算租金。原告拒不搬移，严重违反双方签订的租赁合同第七条第七款的规定，即被告基于市场整体利益考虑及经营需要，有权对商业布局进行重新规划调整并对市场设施进行改造，原告必须无条件服从调整改造，包括但不限于承租场地的置换等。原告在诉讼请求中提到的第三项诉讼请求与事实不符，属欺诈行为。第一、原告至今所占用的摊位并未进行装修，有照片为证。二、双方签订租赁合同第八条三款明确规定，原告必须在合同规定的摊位所确定的范围内持证经营，不得私自占用公共通道、经营设备的设置必须服从被告统一安排，原告如需自己另行装修，应持装修方案书面报告报经被告批准后方可实施。现原告并无被告批准的装修报告，不可能发生涉及材料等相关损失，即使发生也与被告无关。在履行双方租赁合同期间，原告多次违反合同约定，已经给被告造成一定的损失，故被告保留追究原告责任的权利。经被告抗辩，原告第一次开庭时变更第一项诉讼请求为：要求解除原、被告之间签订的租赁合同，其他诉讼请求事项不变。主要事实理由为：原告长期从事经营集成墙板等装修、装饰材料的销售，基于被告宣传的预将涉案场地经营成装饰装修材料城这一前提，原告才与被告签订租赁合同，而被告方在签订合同后原告尚未开始经营前就更改公司推广项目的主营业务，从装饰装修材料变为主打美食、烟酒、母婴产品的精品商业街模式，此经营理念与原装饰装修行业毫无关系，致使最初原告签订租赁合同时的合同目的无法实现，故申请解除与被告之间签订的租赁合同，其他诉讼请求不变。被告于2020年8月25日第二次开庭时对原告要求解除合同的请求辩称，同意解除合同。1、被告现在市场已开业，现有商户有经营建筑装饰材料的商户已开业；2、被告的营业执照经营项目中冶有建材装饰装修。故，只要是在被告营业执照经营范围内的项目，被告可随时调整。本院经审理认定事实如下：被告原名天津京开方晟商业管理有限公司，2019年12月26日更名为天津美美新娘商业管理有限公司。2018年1月12日被告与天津正中农贸市场开发有限公司签订“武清环渤海农产品交易市场房屋租赁合同”，天津正中农贸市场开发有限公司将位于天津市武清区××路××号××街及附属设施出租给被告作为商业经营使用，被告自主选择使用、多种经营。被告承租后，对涉案场所外部进行装潢并在房屋外墙壁全景架设广告宣传牌匾“京开方晟装饰材料城”，宣传主打以装饰装修材料、五金家居为主营范围的模式，并对二、三层经营规划方案定位为装饰装修材料、五金、电器。2018年12月29日，原、被告签订“天津京开方晟商业管理有限公司经营场地租赁合同”，约定原告承租涉案装饰材料城商业区二楼2071、2072号房屋，承租期限36个月，“租金自开业日期起算”，三年租金共计79680元，第一年付租金的20%即15396元、第二年付30%、第三年付50%，物业费一年一交每年10768元，摊位经营品类为“集成墙板”。合同第七条被告权利义务中第1点约定“按合同约定为乙方（原告）提供经营场地。”，第7点约定“基于市场整体利益考虑及经营需要，甲方（被告）有权对商业布局进行重新规划调整、对于市场设施进行改造，乙方必须无条件服从甲方调整、改造，包括（但不限于）承租场地的置换等。”合同第十条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回摊位，押金不予退还。如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施，因此造成的损失由乙方承担。1、不具备合法经营资格的；2、未经甲方允许擅自将承租摊位转租、转让或转借他人的；3、利用承租摊位进行经营范围和营业规定以外活动的；4、违反有关行政管理部门的规定和市场管理制度的；5、未按期交纳租金及其他费用的；6、违禁用电或不配备消防器材形成潜在隐患或已经造成损失的7、未经批准擅自装修的；8、因违禁经营被有关行政管理部门吊销营业执照、经营许可证或其他经营所需证照，或被勒令停止停业整顿的；9、拒绝接受甲方管理人员管理的；10、给甲方造成不良影响的；11、在甲方规定的期限内（包括但不限于）开业时未按要求进场的；12、违反治安法规造成治安隐患和治安事件的；13、本合同其他条款规定的违约情况。”合同第十二条违约责任中第2点甲方对乙方的违约行为可以选择下列补救措施中第2.1项约定“甲方有权在解除合同的前提下，终止乙方承租场地的占有，并可将其财产移至公共贮藏室”。合同签订当日原告向被告缴纳合同押金5000元、租金15936元、物业费10768元。后被告在进行实地招商过程中，有空调、灯饰、厨房用品用具、酒店用品等商户入驻，但未达到二、三层商户驻满比例，2019年2月底被告公司研究决定进行经营规划方案整改，将原主营装饰装修建材、五金项目转为打造及休闲、餐饮、文化于一体的精品街项目，并将所有二、三层原已入驻的主营装饰装修材料的业主统一调整到一楼。被告自述于2019年3月20日公司整改已经口头通知所有二、三层的商户更换调整到一楼并从该日起告知正式营业计算租金，原告表示未接到该通知。后被告于2019年3月31日、4月11日分别到涉案原告承租的2071、2072号摊位张贴通知，通知原告应无条件服从被告的调整、改造，将摊位迁移至一层1193、1194号处，原告未在现场。原告表示，被告公司人员张越2019年5月9日开始一直在与原告沟通房屋装修事宜，根本未告知3月份原告的摊位已经被调整的事宜，而是5月底才告知原告有可能调整到一楼但并未给予准确信息。被告认可张越是被告公司的人员，表示只是一般管理人员，不是经理，且已经于2019年9月离职。经查，张越于2019年5月9日与原告添加微信好友，二人开始协商原告租赁的门店需要装修所需办理的流程，张越当日发送信息“您需要准备！门头广告牌的设计图纸和效果图！室内装修设计图纸和效果图！装修结果必须和效果图一致！拿这些设计图纸和效果图到公司重新填写装修申请表和装修合同！同时要交两千元装修保证金！装修后验收后退返！”、“装修材料必须是防火材料！电线改动由商场监督！电线必须是国际并套管”；5月19日发送“高老板！您明天带齐材料来找我！我今天还是开会！”；5月24日发送“高老板！等几天再来装修！这几天消防来检查！请谅解！”、“等检查完就让你装修！放心”，原告回复“这事啥公司啊”；5月27日原告发送信息“张总，明天能装吗”，张越回复“我在消防队开会呢！明天开始检查”、“再等等吧”，原告回复“这都是啥情况啊、这都好几天了、老没普不行就退款吧，我不租了”，张越回复“对您有好处！可能要把您挪到一楼!”、“等我电话吧”；期间原告一直追问张越情况，张越以“今天休息、明天再联系”、“今天月星总部来人了”等为理由一直未给予原告具体装修时间的回复，同时让原告考虑迁移至一楼的事情，并告知“这次真的是咱们的好机会、和气生财嘛！”，“真心希望您能理解能配合！又不是多少钱的事！”，原告回复“这和事大小没关系，是原则问题”，张越回复“我明白！尽快！”，原告回复“什么时间给信”，张越未回复，双方组后沟通时间为2019年5月31日。此后，原告再与张越沟通未果，张越于2019年9月从被告处离职。原告于2019年11月11日起诉被告公司要求解除合同、退还押金租金物业费及赔偿损失共计124480元，被告当庭表示因为上次诉讼时尚未满一年，故公司同意退返部分款项并要求原告撤诉私下处理，后原告撤诉，但被告分文未退，原告再次提起本案诉讼，被告答辩称从2019年3月20日计收租金到原告起诉本案2020年7月13日已经满一年，不同意再退还原告任何款项。另，被告公司在涉案商场门口设立的广告宣传语列明：环渤海精品商业街招商范围1F：精选美食、南北干调、海外美食、小食糖巧、生鲜特色，2F：名烟名酒、滋补食材、保健品、传统茗茶、茶咖酒具，3F：服饰鞋包、居家生活、运动旅游、母婴亲子、儿童乐园。再查明，涉案租赁合同是被告方提供的格式文本合同，双方签订合同时对与合同约定不一致的新约定内容以手写方式进行了记录。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1、就涉案合同的解除问题。原告要求解除合同，被告同意解除，双方对合同解除的事项形成合议，本院准予解除。2、就租金的起算问题。双方合同约定“租金自开业日期起算”，该条款并未明确是从原告实际开业日期开始起算，还是从被告告知原告应该开始营业的时间开始起算，属于对租金起算时间约定不明确，涉案合同文本是被告方提供的格式文本，对合同中约定的理解有歧义时，应以对被告不利的解释进行确定，即以原告实际开业日期开始起算。本案中，从2019年5月底张越通知原告可能将经营门店变更到一楼原告表示异议后，原告即一直在催促张越询问公司意见，而张越的回复“又不是多少钱的事”可知，被告公司除要求原告更换摊位外还有要求原告补交面积差额租金的诉求，双方的租赁合同约定被告有权更换门店，却未约定有权多收租金，该多收取租金的主张应视为对原告提出的新邀约，原告可就此提出协商意见或拒绝增加租金，在就租金差异事项未能协调一致的情况下，被告未作出免除合同外租金的承诺或重新调整面积相当、租金持平的一楼门店，原告未搬至一楼并不为过，至2019年9月份张越离职，该调整摊位及租金数额事宜张越均未给予准确回复，至原告2019年11月初起诉、撤诉再到本案成诉，原告一直未开业，故被告要求扣减租金无事实依据，应就原告已经缴纳的押金、租金、物业费全额退还。3、对原告主张的赔偿装修事宜的相关损失问题，合同约定原告的装修方案应经被告同意，但从原告提交的与张越的微信聊天记录显示原告的装修方案一直未得到被告方的准予，故原告主张装修损失的赔偿事项不具备被告履行赔偿义务的前提条件，被告无义务对原告该部分损失进行赔偿。本案依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第九十三条一款、第九十七条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、2018年12月29日原、被告签订《天津京开方晟商业管理有限公司经营场地租赁合同》于2020年8月25日解除。二、被告天津美美新娘商业管理有限公司于本判决生效后5日内退还原告高金山房屋押金5000元、租赁费15936元、物业费10968元，合计31904元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1395元，由原告高金山负担1037元，被告天津美美新娘商业管理有限公司负担358元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王亚军二〇二〇年十二月三十日书记员  石德梅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求对该条款予以说明。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。