安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初第3362号 原告:深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道**万达广场**，统一社会信用代码913405000570433868 负责人：郑涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁俊韬，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鑑，安徽明博律师事务所律师。 被告：陈鸿，女，1984年9月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：孙德霞（系陈鸿母亲），女，1960年8月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称深圳市万象美物业马鞍山分公司）与被告陈鸿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁俊韬、被告委托诉讼代理人孙德霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳市万象美物业马鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付马鞍山商铺物业服务费20741.02元（自2016年1月1日起至2019年12月31日止）；2、由被告承担因拖欠物业费而产生的违约金6222.31元，合计26963.33元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月13日，原告与被告签订了《马鞍山万达广场前期物业服务协议》，由原告为被告购买的位于马鞍山商铺提供物业服务。协议约定，商铺物业费为每平方米每月3.50元，公共能耗费每平方米每月0.60元，如被告未按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告却拖欠案涉商铺物业服务费20741.02元，经原告多次催讨，至今未能交纳。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 陈鸿辩称：1、本人门面房是由某公司托管签订租赁合同，同时承租人将物业管理费的履行保证金交给原告，本人对此既没有介入，也没有直接与物业公司接触。因此本人主观上无拖欠物业管理费的主观恶意。2、本案已超过诉讼时效，依据民诉法的有关规定，请求法院依法驳回原告的诉请。3、三年来本人从未收到原告的催收物业管理费的书面通知，2019年11月6日的催收通知没有正式文字通知，也没有被告的签名签收。4、该房购买后，物业公司没有为业主提供物业管理合同所规定的服务质量：多次交涉严重漏水，导致承租人损失，至今天开庭，英子包子店仍然反映漏水。有照片和视频为证，根据权利义务相一致的原则，物业公司享有收费权利的同时应履行维修的义务。5、由于新冠××的影响，万达商城一带所有承租费、经营性亏损，我们对承租人也收不到原约定的房租，由此而延伸物业管理费也作一定的减免。6、公共区域的广告安装没有经过业主的同意，这严重侵害了被告的合法权益。7、如果物业公司仍坚持自己的诉求，被告保留反诉的权利。 深圳市万象美物业马鞍山分公司为支持其诉请向法庭提交原告营业执照及企业名称变更登记公告、被告身份证复印件、马鞍山市万达广场前期物业管理服务协议、物业服务费催缴通知单及张贴照片复印件；陈鸿为支持其抗辩向法庭提交照片、视频、证人证言。经庭审质证,陈鸿对深圳市万象美物业马鞍山分公司提交的营业执照及企业名称变更登记公告、被告身份证复印件、马鞍山市万达广场前期物业管理服务协议均无异议，对物业服务费催缴通知单及张贴照片复印件没有看见过；深圳市万象美物业马鞍山分公司对陈鸿提交的证据在真实性、合法性及与本案的关联性方面均持有异议。本院认为深圳市万象美物业马鞍山分公司所举证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以认定并在卷佐证；陈鸿提交的证据因在合法性、关联性方面存在瑕疵，本院依法不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月13日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司作为甲方与陈鸿作为乙方签订了《马鞍山万达广场前期物业服务协议》一份，约定由甲方为乙方购买的位于马鞍山万达广场9栋153室商铺（建筑面积：212.36平方米）提供前期物业管理服务，前期物业管理是指：自马鞍山万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司签订《马鞍山万达广场前期物业服务合同》约定的委托管理期限起始日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业的管理。甲方为乙方提供如下物业管理服务：一、房屋建筑公用的日常维修、养护和管理。二、公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。三、市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理。四、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理。五、委托范围内各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的日常管理。八、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、甲方向业主（含乙方）和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费（不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；2、政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用;等等。并约定物业服务费标准：马鞍山万达广场（销售物业商铺部分）物业服务费按合同建筑面积每平方米每月3.5元收取，自房屋交付（含视为交付）之日开始记收，每6个月为一个结算周期。业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日2‰支付违约金。本协议签订后，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司为陈鸿购买的商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，但陈鸿拖欠2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20741.02元未交，经多次催要未果，以致成讼。 另查明，深圳市万象美物业马鞍山分公司在马鞍山万达广场室外步行街物业管理工作中在地砖损坏及时更换、卫生保洁方面存在瑕疵。再查明，2016年9月16日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准变更名称为大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。2019年9月24日，大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市市场监督管理局核准变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。 本院认为：1、深圳市万象美物业马鞍山分公司（原名称：大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司）与陈鸿签订的《马鞍山万达广场前期物业服务协议》，合法有效，应受法律保护。深圳市万象美物业马鞍山分公司为陈鸿购买商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，陈鸿作为案涉物业业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对深圳市万象美物业马鞍山分公司要求陈鸿支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。2、因深圳市万象美物业马鞍山分公司在物业管理中存在瑕疵，可适当减少物业费，结合本案查明的事实，本院酌定陈鸿以拖欠物业费20741.02元的95%即19703.97元向深圳市万象美物业马鞍山分公司交纳。3、陈鸿提出物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本案的物业服务合同处于连续状态下，分期支付的物业费虽具有一定的独立性，但不足以否认物业服务费这一债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事诉讼案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故对陈鸿的该抗辩意见不予采纳。4、陈鸿关于房屋漏水、广告安装等抗辩意见，因与本案不属同一法律关系，故不在本案中一并处理，可另行主张权利。5、关于深圳市万象美物业马鞍山分公司主张的违约金，因合同中起算时间约定不明确，故对原告的此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈鸿于本判决生效之日起十日内一次性向原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费19703.97元。 二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费237元（已减半收取），由原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司负担91元，被告陈鸿负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 陈 海 二〇二〇年十二月十四日 书记员 方蕊妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。