广东省罗定市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5381执异322号 异议人（案外人）：汤大牛，男，1948年11月10日出生，汉族，身份证住址海南省屯昌县，现住罗定市兴华三路平南开发区。 委托代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。 委托代理人：陈志强，广东军萍律师事务所律师。 申请执行人：李永世，男，1967年11月29日出生，汉族，身份证住址罗定市，现住罗定市。 被执行人：谢永发，男，1967年4月4日出生，汉族，身份证住址罗定市。 被执行人：谭美贤，女，1970年10月21日出生，汉族，住罗定市。 第三人：陈林，男，1965年12月26日出生，汉族，住广州市番禺区。 在本院执行李永世与谢永发、谭美贤民间借贷纠纷一案中，异议人汤大牛对本院作出（2019）粤5381民初2478号民事裁定书裁定查封谢永发位于罗定市兴华三路平南开发小区第三排第5、6卡第一层02房不动产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年12月9日公开举行了听证，现已审查终结。 异议人称：2019年9月4日，罗定市人民法院作出（2019）粤5381民初2478号民事裁定书，对罗定市××路××开发小区××、××卡××房不动产进行查封。该查封存在错误。2016年5月16日，被执行人谢永发以160万元的价格将位于罗定市××路××开发小区××、××、××、6卡房屋出售给陈林。2016年5月30日，陈林以17万元的价格将第5、6卡第一层02房出售给汤大牛。汤大牛支付104000元给陈林后就将房屋进行装修并入住。异议人在支付104000元给陈林并入住第5、6卡第一层02房之后，要求陈林办理房屋过户手续，但陈林以第5、6卡第一层02房属于被执行人谢永发名下的房产，需要与被执行人谢永发沟通为由，拖延办理房屋过户手续至今。综上所述，虽然第5、6卡第一层02房登记在被执行人谢永发名下，但谢永发已经于2016年5月16日将第5、6卡第一层02房转让给陈林，陈林又将第5、6卡第一层02房转让给异议人。陈林与谢永发、汤大牛与陈林所签房屋买卖合同合法有效。另外，汤大牛已实际占有使用该房屋，且在房屋买卖中并无过错，依照最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故法院不应对第5、6卡第一层02房进行查封、执行拍卖。综上所述，请求法院终止（2019）粤5381民初2478号民事裁定书的执行，解除对罗定市××路××开发小区××、××卡××房不动产的查封。 申请执行人称：一、异议人汤大牛的异议缺乏理据，不足以支持其异议请求。异议人汤大牛要求排除对涉案标的的强制执行，其主张享有的民事权益应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所列情形。异议人如认为其已支付全部案涉房地产的所有款项，应提供充分的证据予以证实。汤大牛如是以现金方式支付款项，应提供现金来源依据，被执行人收取现金收据，以及将现金存入银行账户的现金存款凭证，以综合印证付款事实；如是银行转账方式付款，应提供银行转账付款凭证。但异议人提交的证据不能证实其对案涉房地产的买卖符合司法解释的有关规定。首先，谢永发、谭美贤与陈林于2016年5月16日签订的《买卖合同书》不能确定是合法有效的书面买卖合同，不能据此《买卖合同书》证实谢永发、谭美贤以160万元的价值将位于罗定市××路××开发小区××、××、××、××卡××楼全部的车位及阁楼转让给陈林。即使该《买卖合同书》是合法有效的书面买卖合同，也不能据此合同认定已交付价款32万元及19万元；仅凭收款人谢永发2016年5月16日签署的金额为118万元的《收据》也不能证实该118万元已经实际交付。异议人汤大牛如认为其已支付全部案涉不动产的所有款项，应提供充分的证据予以证实。其次，陈林与汤大牛2016年5月30日签订的《定购房协议书》不是合法有效的书面买卖合同，不能据此《定购房协议书》证实陈林将罗定市兴华三路平南开发小区第三排第5、6卡一楼02房的房地产转让给汤大牛。因为在签订该合同时，陈林尚未取得该房地产（罗定市兴华三路平南开发小区第三排第5、6卡一楼02房）的产权；在未取得产权的情况下，房地产交易行为不合法，签订的《定购房协议书》属无效合同；仅凭陈林2016年5月30日签署的金额为9万元的《收据》及2016年11月8日签署的金额为14万元的《收据》，而无其他相关证据（资金来源证据、资金交付证据）印证，也不能证实该款项已实际交付。第三，汤大牛提交的所有证据不能证实其合法占有该房地产，也不能证实非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人的异议请求没有事实根据和法律依据，请求法院驳回汤大牛的异议请求。 被执行人谢永发、谭美贤以及第三人陈林经本院依法传唤没有出庭参加听证，也没有提交书面答辩意见。 本院查明：本院在2019年10月25日作出（2019）粤5381民初2478号民事判决书，对李永世与谢永发、谭美贤民间借贷纠纷一案作出如下判决：一、由谢永发、谭美贤于判决生效之日起十五日内共同偿还借款本金人民币2805800元及支付利息（利息计算方式：1.以1415000元为本金从2015年12月25日起按月利率2%计至清偿日止；2.以495000元为本金从2016年1月14日起按月利率2%计至清偿日止；3.以895800元为本金从2016年9月8日起按月利率2%计至清偿日止；扣减已支付的100000元）给李永世；二、驳回李永世的其他诉讼请求。谭美贤不服一审法院判决，上诉至云浮市中级人民法院。2020年5月27日，云浮市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，本院依李永世财产保全申请，于2019年9月4日依法作出（2019）粤5381民初2478号民事裁定书，其中，裁定对谢永发位于罗定市兴华三路平南开发小区第三排第5、6卡（第一层02房）[证书编号：罗0000022831]的不动产进行查封。后李永世持生效判决向法院申请强制执行，案号为：（2020）粤5381执1531号。 执行异议听证中，异议人提交的《买卖合同书》《定购房协议书》《收据》显示被执行人谢永发、谭美贤与陈林于2016年5月16日签订买卖合同，约定谢永发将位于罗定市××路××开发区××、××、××、××卡××楼合部车位及阁楼转让给陈林，转让价为1600000元。谢永发开具收据一张，载明：收到陈林购房款（罗定市兴华三路第三排）3、4卡与5、6卡一楼1180000元，收款人为谢永发，落款日期为2016年5月16日。陈林与异议人汤大牛又于2016年5月30日签订购房协议，约定陈林将坐落于罗定市兴华三路平南开发小区第三排5、6卡一楼01房转让给汤大牛，成交总金额为170000元。汤大牛已向陈林支付104000元。 执行异议听证中，异议人称因陈林建造案涉不动产时汤大牛在陈林工地打工，误认为案涉不动产权属人为陈林而向陈林购买案涉不动产。后异议人补充《意见书》，就2016年5月30日《定购房协议书》所购房产情况进行说明。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，基于合同相对性原则，对于不动产权利人即被执行人谢永发来说，异议人并未与之签订合法有效的书面买卖合同，异议人也未向谢永发支付价款，故异议人与案涉不动产权利人谢永发之间并无物权请求权关系，异议人不享有直接的物权期待权，不足以排除强制执行。其次，案涉不动产登记在被执行人谢永发名下而非陈林名下，异议人在购房交易过程中未尽到合理注意义务，在合同签订后出现异议人无法行使合同权利要求陈林直接过户的问题，异议人自身存在过错。综上，异议人以其与陈林签订的合同主张对案涉登记在被执行人谢永发名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议不成立，其提出的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人汤大牛的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈肖容 审判员  赵海坚 审判员  黄焯森 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈智书 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。