江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初3304号原告（案外人）：佟志，男，1963年7月18日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：崔凤亚，江苏多德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雷，泗阳县高渡法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：凌波，男，1958年7月11日出生，住江苏省泗阳县。第三人（被执行人）：宿迁天豪置业顾问有限公司，住所地江苏省泗阳县经济开发区**（泗阳县永城绢纺公司院内）。法定代表人：刘同德，该公司总经理。委托诉讼代理人：林泉，江苏义缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁治国，江苏义缘律师事务所律师。第三人：佟静，男，1970年11月15日出生，住江苏省泗阳县。原告佟志与被告凌波、宿迁天豪置业顾问有限公司（以下简称天豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，因佟静与本案存在利害关系，本院于2020年7月28日追加其作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告佟志及其委托诉讼代理人崔凤亚，被告凌波，第三人天豪公司的委托诉讼代理人丁治国，第三人佟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟志向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于泗阳县商铺；2.凌波承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月20日，佟志从天豪公司处购买第12幢5单元18号、19号、20号、21号房屋，对应的也就是被法院查封的118号、119号、120号、121号房屋，购房款系从天豪公司、刘某1、唐某欠佟静的款中扣除。上述抵款也是经过时任天豪公司法定代表人唐某同意的。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且房屋已经交付给佟志并由佟志占有使用多年，法院查封该房屋是错误的。凌波辩称，泗阳县人民法院于2020年4月27日作出（2020）苏1323执168号执行裁定，查封案涉四套商铺，应当继续执行。请求法院驳回佟志的诉讼请求。天豪公司述称，涉案四套商铺系天豪公司所有，天豪公司并未将该房屋出卖给佟志，佟志也未支付购房款。请求法院驳回佟志的诉讼请求。佟静述称，与佟志意见一致。佟静系天豪公司财务监管人，公司印章由佟静保管，凌波从未与天豪公司签订过施工合同，凌波起诉涉嫌虚假诉讼。佟静已向检察院申请监督，向公安机关报案其涉嫌虚假诉讼，已立案正在侦查中。经审理查明，凌波与天豪公司建设工程施工合同纠纷，于2019年12月3日经泗阳县人民调解委员会驻法院人民调解工作室主持调解，达成如下调解协议：一、天豪公司尚欠凌波工程款2172912元，天豪公司自2019年12月25日起，于每月25日前偿还凌波150000元，直至还清之日止；二、如天豪公司有任一期未按协议履行还款义务，凌波有权就全部未付款项向人民法院申请强制执行，且天豪公司需承担未付款项的利息（按月息2%计算利率）；三、双方无其他争议。2019年12月10日，本院作出（2019）苏1323民特864号民事裁定：确认上述调解协议有效。根据凌波的申请，本院于2020年1月7日立案执行，案号为（2020）苏1323执168号。在本案执行过程中，本院于2020年4月27日作出（2020）苏1323执168号执行裁定：查封12号楼118号、119号、120号、121号等房屋。案外人佟志对本案执行标的提出异议后，本院于2020年6月1日作出（2020）苏1323执异99号执行裁定：驳回佟志的异议请求。佟志不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，天豪公司于2013年6月3日设立，公司性质系一人有限责任公司。2013年6月3日，公司股东及法定代表人为唐某，于2014年11月26日变更为刘某1，于2016年7月1日变更为刘同德。唐某、刘某1、佟伏林等人共同投资以天豪公司名义开发泗阳县八集乡清溪苑小区，天豪公司建设该小区房屋未取得建设工程规划许可证。2013年7月18日，唐某、刘某1、佟伏林、刘某2共同出具欠条一张给佟静，内容为：“今欠到佟静2600万元拆迁补偿款（含宿迁市伟达木业有限公司厂房内约9000平方米、临街住宅门面2000平方米、土地35.79亩、机械设备的搬迁）。付款方式：1、2013年7月30日付给甲方400万元，2013年底付给甲方700万元，2014年6月底付给甲方600万元，2014年底付给甲方900万元，共计2600万元。2、利息支付：每月20日支付甲方余款利息（注：月息8厘）。”同日，佟静（甲方）与唐某、刘某1、佟伏林、刘某2（乙方）签订《补充协议》，双方约定：“经甲、乙双方一致同意，宿迁天豪置业顾问有限公司财务由佟静监管，不经甲方同意，乙方不得动用任何款项（包括打到私人账户的售楼款），如需支付其他资金必须经甲、乙双方同意签字后方可启用，如乙方到期不付款，甲方有权将乙方所有的售楼款代收，直至还清甲方的到期款项为止，甲方监管员的工资由乙方负责。”2016年1月27日的《佟静欠款》载明：截止2016年1月，八集清溪苑欠佟静土地款12025300元及未付利息767484.00元（月息0.008元），欠砖款计938422元，应付利息17个月，自2014年9月起至2016年1月止，月利息1.2%，计191438元，共计欠款13922644元。说明：同意以12幢住宅115000元一套低给佟静，付宗书记砖款计八套，抵完后之前所有利息取消。唐某、佟伏林均在上述《佟静欠款》上签名，并签署“同意”内容，刘某1在佟伏林下方签名。佟志持有落款日期为2016年4月20日的《房屋买卖合同》，该合同载明：佟志向天豪公司购买第十二幢5单元18、19、20、21号房，建筑面积共230平方米，总额300000元，一次性付款（注：抵天豪置业欠佟静拆迁补偿款），天豪公司应在2016年4月20日前将房屋交付给佟志。在上述合同的尾页“出卖人（签章）处：”加盖了天豪公司印章，且唐某也在该处签名。佟志在合同的尾页“买受人（签章）处：”签名。佟静也于同日在该合同签署“同意折抵拆迁补偿款”内容。上述《房屋买卖合同》的封面页载明：“甲方：天豪公司”“乙方：佟志”“房号：12#5-5-01-02”。佟志已于查封前使用案涉四套房屋。本院认为，民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。强制执行应以被执行人的责任财产为限，若讼争执行标的物属于被执行人的责任财产，则应继续执行，否则应当排除强制执行。就本案而言，其一，应当认定佟志与天豪公司之间就案涉四套房屋订立了买卖合同。案涉四套房屋的买卖合同加盖了天豪公司印章，且公司投资人之一唐某，同时其也系公司业务经理（系天豪公司自认），也在该买卖合同上签名，故应当认定双方就买卖案涉房屋达成一致的意思表示，也即应当认定该合同已成立。天豪公司认为《房屋买卖合同》未加盖骑缝章，故对该合同不予认可。但合同是否加盖骑缝章并不是合同成立的要件，如天豪公司认为未加盖印章页与事实不符，其作为合同的一方当事人应当提供相反的证据予以证实，而其并未提供相关证据。天豪公司另认为，合同封面所注明的房号与合同中约定的房号不同，公司并未向佟志出售案涉四套房屋。合同的封面一般是包含合同名称，当事双方等简要名称。封面内容本身不是合同的主体，与合同的内容只是概况关系，实际内容还应以合同内容为准。佟志与天豪公司在《房屋买卖合同》中明确约定买卖的标的物是第12幢5单元18、19、20、21号，故应以此为准。上述房屋对应的也即为本院（2020）苏1323执168号执行裁定中实际查封的12号楼118号、119号、120号、121号房屋。其二，应当认定佟志已支付完毕案涉购房款。《补充协议》中约定佟静有权代收售楼款，则在天豪公司当时尚未付清款项的情况下，佟静当然有权以房屋买卖款冲抵拆迁补偿款。截止2016年1月27日，天豪公司仍欠到佟静款本息13922644元。案涉《房屋买卖合同》签订于2016年4月20日，合同明确约定系以天豪公司欠佟静拆迁补偿款折抵，说明此时天豪公司仍欠到佟静款项，而佟静也在该合同上签署“同意抵拆迁补偿款”的意见，说明三方就此达成一致意见，即以上述房屋买卖款冲抵拆迁补偿款，故应当视为佟志已支付完毕购房款，只是该款应从天豪公司应付佟静款中扣除的问题。至于《房屋买卖合同》中所约定的购房价款是否过低，则涉及的系唐某或者他人是否损害天豪公司利益，以及天豪公司能否向相关主体要求赔偿损失的问题，但并不能以此为由否定买卖合同的真实性。其三，本院查封案涉房屋时间为2020年4月27日，但案涉房屋买卖时间为2016年4月20日，且查封前佟志已占有使用房屋，也不存在逃避执行的可能。基于上述分析，案涉房屋于查封前已被出卖给佟志，该买卖系真实的，且房屋已交付给佟志使用，房屋已不属于天豪公司责任财产，即天豪公司对该房屋已不享有实体权益，故对佟志要求停止执行案涉房屋的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行泗阳县人民法院（2020）苏1323执168号执行裁定中查封的位于泗阳县房屋。案件受理费5800元，由凌波、宿迁天豪置业顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李前康人民陪审员  谷士凯人民陪审员  葛少卿二〇二〇年十二月十五日书 记 员  朱 艳