湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0683民初4566号原告：王海瑞，男，1988年10月8日出生，汉族，住枣阳市。原告：胡吉勤，女，1966年1月10日出生，汉族，住枣阳市。王海瑞、胡吉勤共同委托诉讼代理人：黄先元，湖北明讼律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：湖北枣阳农村商业银行股份有限公司，住所地枣阳市中兴大道**。法定代表人：付向党，该公司董事长。委托诉讼代理人：付杰，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：一般授权。第三人：枣阳博翔电子实业有限公司（原枣阳市博翔汽车零部件有限公司），住，住所地枣阳市和谐路中段/div>法定代表人：杨庆群，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏光胜，该公司总经理。代理权限：代为起诉、放弃、变更诉讼请求，参与诉讼、参加调解，代收法律文书，代为上诉等权利。原告王海瑞、胡吉勤与被告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司（以下简称枣阳农商行）、第三人枣阳博翔电子实业有限公司（以下简称博翔电子公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海瑞及王海瑞、胡吉勤的共同委托诉讼代理人黄先元和被告枣阳农商行的委托诉讼代理人付杰及第三人博翔电子公司的委托诉讼代理人夏光胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海瑞、胡吉勤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令停止对枣阳市博翔电子实业有限公司办公楼（含展厅）《证号00××37》的执行，解除该房屋的查封；2、确认原告与博翔电子公司达成的《以房屋抵款协议》合法有效，即原告对上述房屋享有合法的物权；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：枣阳农商行与博翔电子公司等金融借款合同纠纷一案，枣阳市人民法院作出（2018）鄂0683民初2656号民事判决书，判决生效后，枣阳市人民法院根据该判决作出（2019）鄂0683执恢211号执行裁定，查封了博翔电子公司位于枣阳市城惠湾社区证号00××37的房屋，原告对枣阳法院执行提出异议，该院2020年9月7日作出（2020）鄂0683执50号执行裁定，驳回原告王海瑞、胡吉勤的异议。原告认为法院驳回异议错误，程序违法。应依法撤销并支持原告请求，理由如下：1、2014年4月1日原告以枣阳宜源建筑有限责任公司的名义承建博翔电子公司办公楼（含展厅）工程，2014年9月竣工，工程总价款2295037元，经结算博翔电子公司支付部分工程款，仍下欠王海瑞工程款本息1097937元，欠胡吉勤工程款本息1076614元，合计欠工程款2174551元。由于该公司无力支付余款，双方2018年1月25日达成《以房屋抵款协议》，即以博翔公司办公楼（含展厅）证号00××37的房屋抵付所欠工程款并交付原告，抵付后博翔电子公司向原告提出借用房屋从事经营，考虑原被告双方的合作关系且博翔电子公司同意向原告支付租金的方式作为使用费，同时，协议签订后，第三人公司因公司增资扩股发生股东纠纷和过户费用因素，导致未办理上述土地的过户致原告名下，但双方协议合法有效，协议已履行，原告实际占有上述房屋，未办理过户手续原告没有过错，故枣阳市人民法院驳回原告异议不当；2、第三人欠被告的借款，有该公司的其他资产提供担保，且足以能够清偿被告的债权，贵院同时查封原告享有的合法物权的房屋损害了原告的合法权益。综上，根据最高院关于《民事诉讼法》第312条规定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。本案在审理过程中，王海瑞、胡吉勤对第一项诉讼请求明确为：停止对登记在枣阳博翔电子实业有限公司名下位于枣阳市城惠湾社区居委会的房屋（产权证号为证号××号）中的办公楼（含展厅）即7#楼的执行，解除该房屋的查封。其他诉讼请求不变。被告枣阳农商行辩称：原告请求停止执行房屋解除查封，并要求确认以房抵债抵偿协议有效，请求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。理由如下：原告诉争的以房抵债抵偿协议签订的协议时间是在2018年1月25日，被告与第三人之间的设定抵押借款是在2015年1月30日、2015年7月17日，并且分别办理了房地产抵押登记，案涉的房屋有一部分在抵押登记的土地之上，并且法院也进行了查封。抵押的土地证号是（2014）07**。根据房随地走、地、地随房走的原则案的房屋视为一并抵押，原告诉请的房屋抵偿协议，未办理也不能办理过户手续，依法是不能对抗包括被告在内的任何第三人，故此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人博翔电子公司述称：抵偿属实，是我公司办理的，并且加盖了公司公章。我公司同意原告的主张。当时我公司办理贷款的时候，没有把案涉房屋抵押给被告，并且也未办理抵押登记。审理查明：2018年3月22日,枣阳市博翔汽车零部件有限公司作为发包人（甲方）与作为承包人的王海瑞（乙方）签订了一份建设工程施工合同，该合同主要约定：工程名称枣阳市博翔公司北大门、西大门及围墙；工程地点湖北省枣阳市和谐路中段；建筑面积透视围墙（含仿古灯）每米1300元、砖体围墙每米800元，验收后据实结算，北大门43万元、西大门57万元；工程期限自2013年8月22日开工，于2014年5月22日竣工；本合同价款采用总价（1785000元）包干（除设计变更外以及甲方认可的签证外不予调整总价）；主体完工后，乙方向甲方提交全部竣工资料并通过甲方及枣阳市相关机构验收后办理结算，结算完成后支付至合同结算价的40%，8个月后的60个工作日内，再支付合同总价的50%，预留合同结算总价的10%作为保险金，即180000元，自本项工程竣工验收合格并向甲方交付之日起满两年后支付。合同签订后，王海瑞以施工单位枣阳市宜源建筑有限责任公司（以下简称宜源建筑公司）的名义于2013年8月22日开工，监理单位襄樊市华罡工程建设监理有限公司（以下简称华罡监理公司）对建设单位博翔电子公司的上述工程进行监理。2014年1月26日，经双方结算，该工程实际工程价款为1785000元。2014年7月2日，博翔电子公司作为发包人（甲方）与作为承包人的王海瑞（乙方）又签订了一份建设工程施工合同，该合同主要约定：工程名称枣阳市博翔电子实业有限公司院内围墙、管道、路面硬化工程；工程地点枣阳市和谐路中段；承包方式包工包料；工程总价（合同金额）774376元；开工日期2014年1月6日，竣工日期2015年1月12日。该合同签订后，王海瑞又以施工单位宜源建筑公司名义于2014年1月6日开工，监理单位华罡监理公司继续对建设单位博翔电子公司的该工程进行监理。该工程竣工后，张鑫（王海瑞的合伙人）与博翔电子公司于2014年10月25日办理了博翔公司院内围墙、管道、路面硬化工程结算，结算工程价款为774000元。2015年4月8日，博翔电子公司作为发包人（甲方）与作为承包人的王海瑞（乙方）签订了一份建筑工程增补合同，该合同主要约定：工程名称枣阳市博翔电子实业有限公司外围围墙施工；工程地点枣阳市和谐路中段；承包方式包工包料；工程总价（合同金额）182000元；开工日期2015年4月12日，竣工日期2015年5月22日；当工程竣工验收后七天内甲方支付总造价的90%，剩余工程款在竣工验收之日起三年内一次结清。该合同签订后，王海瑞仍以施工单位宜源建筑公司名义于2015年4月12日开工，监理单位华罡监理公司仍对建设单位博翔电子公司的该工程进行监理。该工程竣工后，双方于2015年10月22日进行了结算，结算工程价款为183671.40元，最终双方确定价款为182000元。2015年10月25日对该工程进行了验收为合格工程。上述三项工程款为2741000元（1785000元＋182000元＋774000元）。自2013年11月至2017年7月，博翔电子公司先后通过银行转账向王海瑞[包括王海瑞的合伙人张鑫(小名张老二）]支付上述三项工程款1836500元，下欠904500元工程款未付。2014年4月1日，博翔电子公司作为发包人（甲方）与作为承包人的宜源建筑公司（乙方）签订了一份枣阳市博翔公司项目工程建筑工程施工承包合同，该合同主要约定：工程名称枣阳市博翔公司办公楼（含展厅）；工程地点湖北省枣阳市和谐路中段；建筑面积1647㎡；2014年4月1日开工，竣工日期2014年7月1日竣工；合同价款1800000元，采用总价包干（除设计变更外以及甲方认可的签证外不予调整总价）；主体完工后，乙方向甲方提交全部竣工资料并通过甲方及枣阳市相关机构验收后办理结算，结算完成后支付至合同结算价的40%，8个月后的60个工作日内，再支付合同总价的50%，预留合同结算总价的10%作为保修金，即180000元，自本项工程竣工验收合格并向甲方交付之日起满两年后支付。胡吉勤作为宜源建筑公司的委托代理人在该合同上签名。2014年4月8日开工，监理单位华罡监理公司仍对建设单位博翔电子公司的该工程进行监理，胡吉勤以宜源建筑公司的名义对该工程进行了实际施工。2015年9月30日，博翔电子公司作为发包人（甲方）与作为承包人的宜源建筑公司的委托代理人胡吉勤（乙方）签订了一份建筑工程增补合同，该合同约定：工程名称办公楼展厅；工程地点枣阳博翔电子实业有限公司和谐路中段；工程内容办公楼展厅外墙钢砖改成大理石及室内装饰、地、地基增挖及室内改造包方式包工包料；工程总价（合同金额）495037.32元。该合同签订后，胡吉勤以宜源建筑公司的名义对该工程进行了实际施工。上述二项工程款经结算为2295037元（1800000元＋495037元）。自2014年7月至2017年7月，博翔电子公司先后通过银行转账向胡吉勤、夏光敏（胡吉勤的合作人）支付上述二项工程款1373688元，下欠921349元工程款未付。王海瑞、胡吉勤对上述工程进行施工，借用（挂靠）宜源建筑公司的资质，以实际施工人对上述工程进行了施工。因博翔电子公司欠王海瑞、胡吉勤工程款到期，且经多次催要未能付清。2018年1月25日，王海瑞（丙方）、胡吉勤（乙方）与博翔公司（甲方）签订了《以房屋抵款协议》，协议载明：甲方因公司经营发展需要，乙方和丙方于2014年4月分别承建了甲方博翔公司办公楼(含展厅)和园区大门《两个》及外部围墙，其中办公楼的建筑面积1647平米，工程总造价2295037元《含附加工程》，大门及围墙总造价2741000元《含附加工程》。截止2018年元月25日，甲方分别下欠乙方工程款921349元，利息176588元《2016年8月1日至2018年元月25日》，丙方工程款904500元，利息172114元《2016年8月1日至2018年元月25日》，以上乙、丙两方总欠款2174551元。经三方友好协商就甲方办公楼(含展厅)抵偿工程款一事，自愿达成如下协议:一、乙方、丙方同意甲方以其所有的办公楼(含展厅)《00××3737》作价240万元，全部用于抵偿所欠乙方和丙方工程款及利息。三方协议签订后，该房屋有乙方和丙方共同所有，各占该房产的百分之五十的产权。二、甲方保证所抵偿的房屋的产权没有任何的争议，没有抵押与买卖。三、由于该办公楼占用的土地没有独立的土地使用权证，暂时无法办理房屋产权过户手续，若乙方和丙方需转让或变卖上述所抵偿的房屋，应事先告知甲方，甲方在同等的条件下有优先回收的权利。四、本协议签订后，甲方负责于当日于乙方和丙方办理抵偿手续和交接手续。五、手续完成后乙方和丙方同意甲方租用该办公楼继续办公，期限三年，年租金为10万元，双方用差额部分抵扣。到期后若甲方继续使用需办延期手续费用另算。六、甲方在使用期间负责该房屋的安全及维修责任，甲方有权将该房屋剩余的办公室转租第三方使用，乙方无权干涉。七、本协议一式三份，三方各持一份，双方签字或盖章后生效。未尽事宜双方协商解决。协议签订后，博翔电子公司将办公楼（含展厅）交付给王海瑞、胡吉勤，王海瑞、胡吉勤占有、使用，并将办公楼（含展厅）出租给博翔电子公司使用，博翔电子公司以办公楼（含展厅）作价240万元超过所欠工程款的部分作为租金向王海瑞、胡吉勤支付。还查明:博翔电子公司在枣阳农商行借款2470万元，提供抵押登记的房地产，评估金额为42327778.27元。博翔电子公司抵押的资产不包括案涉的该公司以房屋抵款给王海瑞、胡吉勤的办公楼（含展厅）。另查明：2014年7月2日，博翔电子公司以出让的方式取得枣阳市市南城办事处惠湾社区居委会土地使用权，该宗土地证号枣国用（2014）第07**，该证载明：地：地号01119290，地类途）工业，使用权面积32638㎡，终止日期至2064年6月4日。2015年6月12日，博翔电子公司以出让的方式取得枣阳市市南城办事处惠湾社区居委会土地使用权，该宗土土地证号枣国用（2015）第08**该证载明：地：地号01119305，地类途）工业，使用权面积13583.7㎡，终止日期至2065年5月25日。2015年7月8日，博翔电子公司将其枣阳市市南城办事处惠湾社区居委会的房屋进行了确权登记，其中：产权证号为00105662（1#楼，共2层，建筑面积4633.96平方米；2#楼，共2层，建筑面积4633.96平方米；3#楼，共1层，建筑面积2180.72平方米）、产权证号为00105663（4#楼，共1层，建筑面积2360.32平方米；5#楼，共1层，建筑面积2360.32平方米）。2015年12月16日，博翔电子公司将其枣阳市市南城办事处惠湾社区居委会的房屋进行了确权登记[产权证号00××3737（6#楼，共3层，建筑面积1530.33平方米；7#楼，共3层，建筑面积1627.89平方米）]。还查明：2015年1月31日，博翔电子公司以登记在其名下的证号枣国用（2014）第0787号全部土地使用权在土地部门办理抵押登记向枣阳农商行借款470万元。2015年6月16日，博翔电子公司股东会再次决议向枣阳农商银行申请以专业担保公司保证+房地产抵押担保方式综合授信贷款2470万元（含存量贷款970万元），2015年7月17日，博翔电子公司以登记在其名下的产权证号为00105662、00105663在房产部门办理抵押登记，同时，由夏光胜、叶俊冶、陈会泽、朱静、汇美科技集团有限公司作保证担保，博翔电子公司向枣阳农商行借款2470万元。2015年7月17日、2015年8月5日，枣阳农商行两次分别向博翔电子公司发放贷款800万元、500万元。后博翔电子公司仅偿还部分贷款，剩余贷款逾期未偿还，枣阳农商行以博翔电子公司、夏光胜、叶俊冶、周君、陈会泽、朱静、汇美科技集团有限公司作为被告向本院提起诉讼（案由：金融借款合同纠纷），本院审理后，本院于2018年12月6日作出了（2018）鄂0683民初2655号判决。判决内容：一、被告枣阳博翔电子实业有限公司偿还原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司借款17700000元及利息【其中：借款470万元利息截止到2017年3月25日尚欠276183.22元，逾期利息从2017年3月26日逾期之日起至本金470万元付清之日止，按年利率15.48%计算；借款1300万元利息截止到2017年9月21日尚欠1336600元，逾期利息从2017年9月22日逾期之日起至本金1300万元付清之日止，按年利率15.48%计算】，于本判决生效之日起十日内履行;二、被告枣阳博翔电子实业有限公司赔偿原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司律师代理费50000元，于本判决生效之日起十日内付清;三、如被告枣阳博翔电子实业有限公司逾期履行的，则原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司有权申请法院对被告枣阳博翔电子实业有限公司登记抵押的房地产见枣阳市房权证枣房字第××号2第**3号房产和枣国用【2014】第0787号土地使用权）进行折价、拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿;四、被告汇美科技集团有限公司、夏光胜、叶俊冶、周君、陈会泽、朱静在对上述第一、二项判决本息及律师代理费在第三项物的担保以外的无法清偿的债权承担连带清偿责任;五、驳回原告湖北枣阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，博翔电子公司、夏光胜、叶俊冶、周君、陈会泽、朱静、汇美科技集团有限公司均未按生效判决履行义务，枣阳农商行向本院申请执行。本院立案后，于2019年11月15日作出裁定中止本次执行。后，枣阳农商行申请恢复执行，执行中，本院于2020年8月4日作出（2020）鄂0683执恢211号执行裁定，裁定查封、扣押博翔电子公司、夏光胜、叶俊冶、周君、陈会泽、朱静、汇美科技集团有限公司价值2500万元的财产（含房地产、车辆等）。同日，本院向枣阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，将博翔电子公司枣阳市市南城办事处惠湾社区居委会的房屋（产权证号00××37**）处分权予以查封、冻结。本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对抵押的房地产及本院查封、登记的证号枣国用（2015）第0898号土地使用权进行评估，该评估机构于2020年1月19日作出了苏天（襄阳）法鉴估字（2020）第003号房地产司法鉴定估价报告，估值总价44182300元（其中7#楼房屋评估值为259.65万元）。该执行案在执行过程中，王海瑞、胡吉勤作为案外人提出异议，以证枣阳市房房权证枣房字第**号中7#房屋属其所有，请求从执行拍卖资产中剔除，不列入拍卖资产中。本院审查后，于2020年9月7日作出（2020）鄂0683执异50号执行裁定，驳回王海瑞、胡吉勤的异议。王海瑞、胡吉勤收到该执行裁定后，均不服，均在法定期间内向本院提起诉讼。上述事实，有原被告提交的证据材料、第三人提交的证据材料及本院核实的材料和庭审笔录在卷，可以证实。本案在审理过程中，经向张鑫、夏光敏询问，其二人分别表示由王海瑞、胡吉勤主张权利。为了防止博翔电子公司与王海瑞、胡吉勤之间恶意串通、损害第三人合法权益及虚假诉讼，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条的规定，责令博翔电子公司、王海瑞、胡吉勤签署了保证书。本院认为，本案中，王海瑞、胡吉勤借用宜源建筑公司的建筑资质，分别与博翔电子公司签订建筑工程合同，以包工包料的方式对承包的工程进行了实际施工，且在施工过程中，有监理公司对工程进行监督。工程完工后，经验收并交付使用。另外，双方还对工程款进行了结算。博翔电子公司支付部分工程款后，尚欠部分工程款未付，足以说明王海瑞、胡吉勤与博翔电子公司存在真实的建设施工合同关系。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定第一款规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。博翔电子公司尚欠王海瑞、胡吉勤工程款未付的部分均已到期。博翔电子公司用案涉房屋抵付工程款的时间发生在本院查封之前，以房抵债的协议时间不存在倒签的情形，且博翔电子公司用案涉抵债的房屋已向王海瑞、胡吉勤交付。案涉抵债的房屋在抵债时作价240万元，博翔电子公司尚欠王海瑞、胡吉勤工程款数额217.4551万元（含利息），2018年1月25日抵债物的价值和债权的数额都是确定的，相抵后，多余的部分用于博翔电子公司案涉房屋支付租金，双方利益基本上不存在失衡，故本院认定博翔电子公司与王海瑞、胡吉勤签订的《以房屋抵款协议》有效。另外，为了防止博翔电子公司与王海瑞、胡吉勤之间恶意串通、损害第三人合法权益及虚假诉讼，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条的规定，责令博翔电子公司、王海瑞、胡吉勤签署了保证书。综上，王海瑞、胡吉勤对本案争议的博翔电子公司办公楼（含展厅）《00××3737》中的7#楼享有足以排除的强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋执行的主张，本院予以支持。王海瑞、胡吉勤主张解除对案涉房屋的查封不属本案执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。博翔电子公司与王海瑞、胡吉勤之间并未办理不动产过户登记手续，故王海瑞、胡吉勤要求确认其对案涉房屋享有合法的物权，依据不足，本院不予支持。枣阳农商行的抗辩主张，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下:一、确认王海瑞、胡吉勤与枣阳博翔电子实业有限公司于2018年1月25日签订的《以房屋抵款协议》有效；二、在（2020）鄂0683执恢211号执行案件中不得对登记在枣阳博翔电子实业有限公司名下位于枣阳市南城惠湾社区居委会的房产房产权证号为证号**）中的办公楼（含展厅）即7#楼进行执行；三、驳回王海瑞、胡吉勤的其他诉讼请求。案件受理费26000元，由湖北枣阳农村商业银行股份有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  沈黎明审判员  艾 斌审判员  彭金宏二〇二〇年十二月三十日书记员  庞家伟