河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初2765号 原告（反诉被告）：祁亚朝，男，1989年4月1日出生，汉族，公司职员，河北省廊坊市永清县人，现住本村。 委托诉讼代理人；林利强，河北典范律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑永梅，女，1973年5月9日出生，汉族，无业，山东省淄博市张店区人，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张弟，河北信正律师事务所律师。 原告（反诉被告）祁亚朝与被告（反诉原告）郑永梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁亚朝及其委托诉讼代理人林利强、被告郑永梅及其委托诉讼代理人张弟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁亚朝向本院提出诉讼请求：一、判决被告郑永梅继续履行《存量房买卖合同》；二、判决被告郑永梅按照《存量房买卖合同》将交易房屋过户至原告祁亚朝指定的人员名下；三、判决自2019年11月至2020年6月份及之后原告祁亚朝代替被告郑永梅偿还的月供折抵成房款；四、判决被告郑永梅向原告祁亚朝支付违约金184500元；五、本案的诉讼费用由被告全部承担。庭审中，原告变更诉讼请求如下：解除原被告于2020年3月21日签订的《存量房买卖合同》；二、判令被告向原告返还月供款45849.98元；三、判令被告向原告支付房屋装修费用34000元；四、判决被告郑永梅向原告祁亚朝支付违约金184500元；五、本案的诉讼费用由被告全部承担。2020年3月21日，原被告在永清县地产经纪有限公司的居间下签订了一份书面的《存量房买卖合同》该合同约定：原告购买被告名下的永清县城区圣霖国际公寓二期2号楼2单元202室房屋一套。1.房屋的实际成交价为615000元；2.房屋过户之前由原告偿付的月供在房屋过户时折抵成房款；3.被告无条件配合原告将交易房屋过户至原告指定的人员名下；4.原告通知被告配合办理贷款、过户手续时，被告应在3日内到达永清配合原告办理；5.任何一方违约的，违约方应以房屋总成交价的30%向守约方支付违约金；6.管辖法院为房屋所在地的人民法院。合同签订后，原告按照约定从2020年4月7日开始支付月供，并且按照被告的要求，原告将2019年11月7日至2020年3月7日由居间人偿付的月供交付给了居间人。后在合同履行过程中，被告拖延履行义务，不按照约定来永清配合办理贷款、过户事宜。鉴于被告的违约行为，原告提起诉讼，望依法判如所请。 被告郑永梅辩称，1、原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同是违约行为，根据签订的《存量房买卖合同》第五条第五点约定：乙方（原告）拒绝购买房屋的乙方构成违约，因此，乙方应当承担房屋总价款30%的违约金；2、我方认可原告自合同签订之日起偿还的银行月供，但不认可合同签订之前原告交付给永清县地产经纪有限公司的部分月供；3、装修费用我方不认可。原告在签订合同后尚未支付房屋首付款也未办理房屋转移登记手续，原告擅自进行装修所产生的损失应当由原告自行承担；4、我方不存在违约行为，因为原告一直未交付房屋首付款，并且从未办理过银行按揭贷款手续，属于违约在先，我方无法配合其办理房屋转移登记手续，因此不承担违约责任，并且合同中约定的30%的违约金针对的是我方存在根本违约的情况；5、如果原告要求解除合同我方要求原告恢复房屋原状，赔偿房屋结构破坏部分的损失。综上应依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告郑永梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金184500元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。依据反诉原被告签订的《存量房买卖合同》第五条第五点的约定，反诉被告要求解除涉案房屋买卖合同的行为，属于根本违约，应当向反诉原告支付184500元的违约金，并且反诉被告在签订涉案合同后一直未支付房屋首付款，已构成根本违约。现反诉原告为了维护自身的合法权益，特提起反诉，望依法判如所请。 反诉被告祁亚朝辩称，在反诉原告履行合同违约的情况下，反诉被告提出要求解除合同符合约定及法律规定，反诉原告的诉讼请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2020年3月21日，原被告在永清县地产经纪有限公司的居间下签订了一份《存量房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告名下的坐落于永清县城区；建筑面积113.12平方米，房屋的成交价为615000元；第四条：购房款支付与房屋产权过户（2）如乙方（祁亚朝）需丙方（中介经纪公司）为其办理贷款，乙方须在签订合同后（空白）日内向甲方（郑永梅）交纳人民币壹拾捌万伍仟元整，作为首付款，甲方收讫首付款后，丙方开始协助甲、乙双方办理房屋产权过户手续；（3）乙方支付其余房款的具体方式：第一次支付定金（空白）元整，第二次支付首付款185000元整定金含内。第三次由银行下发贷款支付甲方其余尾款430000元整；甲乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条第六条的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同约定的总成交价格的30%作为违约金赔偿；第九条补充条款约定：1.甲乙双方约定甲方无条件配合乙方办理过户手续，乙方有权将本房过户至乙方指定人员名下；2.甲方将地下室赠送乙方；3.甲方不得以任何理由催促乙方办理过户手续；4.过户时，如价格高于甲乙现合同价格，高出部分归乙方所有；5.乙方通知甲方配合办理贷款、过户等手续时，甲方应在3日内到达永清配合乙方办理手续。合同签订后，原告按照与被告的口头约定从2020年4月7日开始至2020年9月支付涉案房屋的月供，每月支付4168.81元，并对涉案房屋进行了装修。后原被告因房屋买卖合同的履行产生矛盾，无法调和。 以上有《存量房买卖合同》、银行交易记录、原被告的微信聊天记录及原被告的当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，原被告签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对原被告均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告主张被告未按合同约定期限配合原告办理贷款及过户，属于违约，要求解除涉案房屋买卖合同。而被告反诉称因原告逾期未支付涉案房屋的首付款，并要求解除涉案合同，构成根本违约，要求原告依合同约定支付违约金。经审核原被告签订的房屋买卖合同，合同并未对房屋首付款的支付时间进行明确的约定，依据本案审理的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条和六十二条的相关规定，结合一般房屋买卖首付款的交易习惯，自原被告签订涉案合同后至今，原告未支付被告购房首付款明显有悖于一般房屋买卖的交易习惯，显失公允。而通过庭审被告的当庭陈述及中介和原告替被告偿还月供的行为可知，原告购房已出现经济困难的状况，因原告未能及时支付被告购房首付款，导致被告不能及时还清涉案房屋的银行贷款进行房屋解抵押，从而也影响到继续依合同履行房屋过户等手续。综上原告在履行涉案合同过程中存在违约行为，对造成涉案合同不能顺利履行应承担相应的违约责任。原告以被告违反合同补充条款的约定，诉请解除涉案合同的主张是对合同补充条款的过度解释，违反房屋买卖交易习惯，因此原告该诉请理据不足，本院不予支持。目前原告已对涉案房屋进行了装修，且为被告偿还了数月的月供，合同具备继续履行的条件。为切实维护房屋交易市场的稳定，保障当事人合法权益不受损害，涉案合同不宜解除。反诉原告主张的违约金过高，本院依据合同履行的实际情况、原被告的过错程度及造成的实际损失大小，依据公平原则和诚实信用原则，反诉被告赔偿反诉原告违约金2万元较适宜。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告祁亚朝的全部诉讼请求； 二、反诉被告祁亚朝于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郑永梅违约金2万元； 三、驳回反诉原告郑永梅其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的履行期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取计2663元，由原告祁亚朝负担。反诉案件受理费减半收取计1995元，由反诉原告郑永梅负担1845元，反诉被告祁亚朝负担150元。（于判决生效后五日内交纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 余 利 二〇二〇年十二月十日 书记员 赵婧瑄