河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初19915号原告王庆华，女，1977年4月19日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人牛凌宇、王畅，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告付艳均，女，1978年4月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告丁冠文，男，2003年4月1日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。法定代理人付艳均，系被告丁冠文母亲。被告丁柯文，女，2006年10月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。法定代理人付艳均，系被告丁柯文母亲。被告丁凌薇，女，2012年1月26日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。法定代理人付艳均，系被告丁凌薇母亲。被告温秀兰，女，1951年4月8日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告王庆华与被告付艳均、丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王庆华及其委托代理人牛凌宇、王畅、被告付艳均、被告丁柯文、丁冠文、丁凌薇法定代理人付艳均到庭参加诉讼。被告温秀兰经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年8月3日，原告经人介绍与丁金星（已故）、被告付艳均签订《房屋买卖合同》，购买位于郑州市××新区石佛镇××安置小区××房（安置房屋为期房），约定房屋总价为1972000元。2017年8月3日，原告通过浦发银行向丁金星银行卡转账1772000元，后付给其现金200000元，共计1972000元，丁金星并出具收条确认收到全部购房款。后丁金星因病去世，原告为确认该购房合同可以继续履行，再次找到付艳均商量交房一事，但其对此予以拒绝。原告多次联系被告付艳均，希望其能履行合同或退还购房款，但其对此置之不理。各被告作为丁金星的合法继承人，应对丁金星生前债务承担返还责任。故请求判令：1、解除2017年8月2日签订《房屋买卖合同》；2、各被告（××）返还原告购房款1972000元及利息。被告付艳均辩称：我对丁金星卖房这个事情不知情，卖房的钱我也没有见到。这三年期间，原告没有联系过我一次，三年了忽然来起诉我了。我对丁金星卖房的事也比较有疑问，我家拆迁补偿款分了这么多钱，他为什么要卖房。被告温秀兰未答辩。经审理查明：丁金星于2002年3月10日与付艳均登记结婚，双方于2003年4月1日生育一子丁冠文、于2006年10月22日生育一女丁柯文、于2012年1月26日生育一女丁凌薇。温秀兰系丁金星的母亲，其户口位于百炉屯村××号，丁金星、付艳均及其子女户口均位于百炉屯村××号。2014年9月8日，丁金星作为被拆迁人代表（乙方）、石佛办事处百炉屯村民委员会作为拆迁人（甲方），签订《郑州高新区石佛办事处百炉屯合村并城拆迁补偿回迁安置协议》，约定：乙方房屋位于百炉屯村××××号。乙方应安置人口6人，按照建筑面积每人70平方米的住宅用房标准，应安置住宅用房总建筑面积420平方米。乙方应安置人口6人，在2014年9月28日前搬迁完毕，免费奖励每人20平方米的安置住宅用房。以上合计安置住宅用房540平方米。签订《拆迁补偿安置协议》、《财产放弃保证书》及其他承诺书，经验收合格后，一次性付清补偿款及其他费用881665.46元。该协议后附的《拆迁安置及补偿费用结算单》显示安置人口情况为：丁金星、付艳均、丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰。2017年8月3日，原告作为买受方（乙方），丁金星作为出售方（甲方），签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落在郑州市××新区××佛管区××村安置小区，属于拆迁安置房屋，房屋现在还没有建好，属于期房。目前甲方仅能提供的选号序号，号码为188号，对应的房屋建筑面积暂定为340平方米。按建筑面积计算，该房单价5800元/平方米，总金额暂定1972000元。本合同签署当日，乙方将全部购房款支付给甲方，甲方应当及时向乙方出具收据。乙方应当按照合同约定把购房款支付给甲方，乙方应当按照合同约定积极配合甲方办理房屋过户手续。原告在该合同乙方处签字捺印，丁金星在甲方处签字捺印。2017年8月3日，原告向丁金星账户转账1772000元，丁金星并向其出具领据，载明：“今领到1972000元，领款用途说明百炉屯安置区188号房款”。庭审中原告称其另以现金形式支付丁金星200000元。丁金星与付艳均于2019年6月12日在郑州高新区民政局协议离婚，双方所签离婚协议约定：双方三子女均由女方抚养。女方名下位于百炉屯村××××号的拆迁补偿安置的70平方米住宅用房、20平方米的商业用房归女方所有，安置房屋未分配之前的女方所有的过渡费归女方所有。男方名下位于百炉屯村××××号的拆迁补偿安置的70平方米住宅用房、20平方米的商业用房归女方所有，安置房屋未分配之前的男方所有的过渡费归女方所有。双方离婚后，属于三子女所有的位于百炉屯村××××号的拆迁安置房屋及过渡费，由女方进行统一管理和保管。丁金星于2020年8月29日死亡。丁金星尾号为5129的农村信用社流水记录显示原告于2017年8月3日转入1772000元，截至2020年7月13日账户余额为0.89元，截至2020年9月21日账户余额为0.90元。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、转款记录、领据各一份、拆迁补偿回迁安置协议复印件一份、户籍信息六份、被告付艳均提交的离婚协议书一份、信用社流水记录一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：根据丁金星与百炉屯委会签订的拆迁补偿安置协议内容可知，该村系按人均90平方米的标准安置房屋，即丁金星、付艳均、丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰每人均享有属于其份额的90平方米安置房屋。丁金星与原告所签《房屋买卖合同》约定出售房屋面积为340平方米，已超出属于其自身份额的房屋面积，且该合同上仅有丁金星签字，并无其他家庭成员签字。原告主张丁金星能够代理付艳均及其子女签订合同。因该拆迁安置房屋系对全体家庭成员进行平均分配，每人均享有属于自身的份额权益，并不涉及夫妻共同财产部分，丁金星三子女均未成年，在非为被监护人利益的情况下，其亦无权处分属于子女份额的房屋，且丁金星的信用社流水记录显示就原告于2017年8月3日所转款1772000元，截至8月10日仅剩余255315.33元。故根据以上查明事实，原告该主张依据并不充足，对其该主张本院不予采纳。因丁金星并无权出售除自己90平方米以外的其余房屋，在其死亡后付艳均亦不同意继续履行其与原告所签合同，故该合同已不具有继续履行的可能性，故对原告解除该《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。该合同解除后，原告有权主张返还已付购房款。《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”。本案中，丁金星与付艳均协议离婚时约定属于丁金星拆迁补偿安置的70平方米住宅用房归付艳均所有。因丁金星已将属于其份额的房屋出售给原告并收取购房款，故其无权就该部分房屋再次做出处分。百炉屯拆迁安置房屋目前尚未建成分配，庭审中付艳均亦称丁金星离婚时属于净身出户，故在此情况下，付艳均应基于双方离婚协议对于该70平方米住宅用房所作记载，在百炉屯拆迁安置房屋符合分配条件后，以属于丁金星份额的70平方米拆迁安置房屋权益（按照原告与丁金星所签合同约定的单价标准即5800元每平方米）为限，就丁金星对原告所负债务承担清偿责任。丁金星的继承人有丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰，就丁金星基于百炉屯拆迁所享有的剩余20平方米住宅用房部分，丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰应在百炉屯拆迁安置房屋符合分配条件后，以该20平方米拆迁安置房屋权益（按照原告与丁金星所签合同约定的单价标准即5800元每平方米）为限，就丁金星对原告所负债务承担清偿责任。庭审中付艳均称丁金星没有遗产，原告亦称对丁金星的遗产情况不知情，故在丁金星是否存在其他遗产无法确认，属于丁金星份额的拆迁安置房屋价值明显少于原告已付购房款数额的情况下，就原告请求被告还款数额超出丁金星90平方米安置房屋权益部分，在本案中无法予以支持。被告温秀兰经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告王庆华与丁金星于2017年8月3日签订的《房屋买卖合同》。二、被告付艳均在百炉屯村拆迁安置房屋符合分配条件后，以丁金星所享有的70平方米拆迁安置房屋权益（按照原告王庆华与丁金星所签合同约定的单价标准）为限，就丁金星基于《房屋买卖合同》对原告王庆华所负债务承担还款责任。三、被告丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰在百炉屯村拆迁安置房屋符合分配条件后，以丁金星所享有的20平方米拆迁安置房屋权益（按照原告王庆华与丁金星所签合同约定的单价标准）为限，就丁金星基于《房屋买卖合同》对原告王庆华所负债务承担还款责任。四、驳回原告王庆华对被告付艳均、丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费减半收取11274元，由原告负担8290元，由被告付艳均负担2321元，由被告丁冠文、丁柯文、丁凌薇、温秀兰共同负担663元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年十二月三十一日书记员  宋婕