河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初15号 原告：姜永龙，男，1967年10月15日生，汉族，户籍所在地迁西县，现住迁西县。 委托诉讼代理人：王兴，男，河北乾伦律师事务所律师，原告姜永龙特别授权。 被告：张国忠，男，1972年5月10日生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：李向飞，女，被告张国忠之妻，系被告张国忠特别授权。 被告：李向飞，女，1973年3月27日生，满族，住迁西县。 被告：迁西县吉开成房地产开发有限公司。住所地：迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠，男，该公司经理。 被告：刘继忠，男，1962年10月19日生，汉族，住迁西县。 原告姜永龙与被告张国忠、李向飞、迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成房地产公司）、刘继忠申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告姜永龙 委托诉讼代理人王兴、被告李向飞即被告张国忠委托诉讼代理人、被告刘继忠即被告吉开成房地产公司法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜永龙向本院提出诉讼请求：1、准予执行迁西县；2、本案诉讼费用由被告张国忠、李向飞、吉开成房地产公司、刘继忠负担。事实及理由：唐山市中级人民法院在执行原告姜永龙与被告吉开成房地产公司民间借贷纠纷一案过程中，作出（2019）冀02执20570号执行裁定书，查封了被告张国忠、李向飞购买的迁西县。现该案已进入执行拍卖、评估程序。被告张国忠、李向飞对唐山市中级人民法院执行过程中作出（2019）冀02执20570号执行裁定书查封的财产提出书面异议:1、要求依法撤销唐山市中级人民法院执行过程中作出（2019）冀02执20570号执行裁定书中对被申请人吉开成房地产公司开发的位于迁西县房屋及43号地下室归被告张国忠、李向飞所有。迁西县人民法院作出（2019）冀0227执异59号执行裁定书，裁定中止对迁西县的执行，驳回其他诉讼请求。被告张国忠、李向飞提供了商品房买卖合同、现金收据等相关证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。针对唐山市中级人民法院（2019）冀02执异20570号执行裁定书，被告张国忠、李向飞应当向唐山市中级人民法院提出执行异议， 迁西县人民法院无权受理。案涉房屋属于被告张国忠、李向飞在同一房地产开发公司购买的二套以上房屋，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定。 被告张国忠、李向飞辩称，被告张国忠、李向飞对坐落于迁西县享有足以排除强制执行的民事权益。2018年7月21日，被告张国忠、李向飞与被告吉开成房地产公司协商，购买被告吉开成房地产公司开发的迁西县，价款共计1400000元。被告张国忠、李向飞于2018年7月21日转账给被告吉开成房地产公司500000元、2018年8月24日转账给被告吉开成房地产公司元200000元、2018年8月31日转账给被告吉开成房地产公司650000元。2018年8月31日，被告张国忠、李向飞与被告吉开成房地产公司商品房买卖合同。2018年10月14日，被告张国忠、李向飞转账给被告吉开成房地产公司70000元，房款全部付清。被告吉开成房地产公司分别为被告李向飞出具4份收据。2019年10月21日，被告吉开成房地产公司将上述房产交付被告张国忠、李向飞。因被告吉开成房地产公司的原因，未能办理过户手续。被告吉开成房地产公司、刘继忠未履行河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1344号民事调解书所确定的义务，原告姜永龙申请执行。唐山市中级人民法院于2019年10月29日作出了（2019）冀02执20570号执行裁定书，对被告张国忠、李向飞从被告吉开成房地产公司购买的迁西县采取查封措施。 被告张国忠、李向飞提出执行异议后，迁西县人民法院作出（2019）冀0227执异59号执行裁定书，裁定中止对迁西县执行。被告张国忠、李向飞对坐落于迁西县享有足以排除强制执行的民事权益，请依法驳回原告姜永龙的诉讼请求。 被告吉开成房地产公司辩称，2018年8月31日，被告吉开成房地产公司与被告张国忠、李向飞签定的关于迁西县的《商品买卖合同》真实有效。河北省迁西县人民法院（2019）冀0227执异59号执行裁定书裁定中止对迁西县的执行，适应法律正确，无异议。迁西县花园里二期属于建设公司河南伟博缘建设工程有限公司垫资在建工程，垫资至主体完工，封顶前花园里二期工程属于建设公司。2018年9月11日，迁西县人民法院作出（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书查封花园里二期楼房及地下室时，花园里二期工程尚未封顶验收，不是被告吉开成房地产公司的资产，应解除对被告吉开成房地产公司花园里二期住宅查封，包括案涉的5号楼4单元102号。被告吉开成房地产公司下欠姜晶晶本金11855956元，迁西县人民法院（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书查封业主房屋资金净值3400多万元，已超出查封标的3倍，属于超额查封。建设花园里二期的资金全部是高利借款，全款购买房屋的都未进行备案。因为需要将全部房款交到住建局监管账户，房屋封顶建设单位同意放款75％。为工程建设不停工，全款购房合同待竣工后办理 备案手续，购房资金打入被告刘继忠个人账户。由于查封后没有资金，2019年，花园里二期业主自筹资金266万完善门窗、水电、天然气、电梯安装工程，入户钥匙在业主手中，已自动交房，并装修入住。河南省华夏建设公司已无法进行竣工验收。 被告刘继忠未提交答辩材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告姜永龙提交的本院（2019）冀0227执异59号执行裁定书，是人民法院生效裁判文书，与本案具有关联性的内容，应予认定并采信；2、原告姜永龙提交的本院（2019）冀0227民初2807号民事判决书，与本案缺乏证据的关联性，不予采信；3、原告姜永龙提交的被告吉开成房地产公司5号楼销售表，被告吉开成房地产公司表示由其提供，应予采信，结合被告张国忠、李向飞提供的商品房买卖合同，不能认定被告张国忠、李向飞在被告吉开成房地产公司购买两套住房；4、被告李向飞、张国忠提交的商品房买卖合同、中国农业银行卡交易明细清单、中国工商银行迁西洒河桥支行借记卡账户历史明细清单、吉开成房地产公司收据能够相互印证，能够证实被告李向飞、张国忠与被告吉开成房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买被告吉开成房地产公司建设的花园里小区2期第5幢4单元102号房一处，建筑面积共264.5平方米，每平方米5182.04元，总金额1370650元；附属用房负1层地下储藏室43号，建筑面积32.9平方米，每平方米1500元，金额49350元，价款合计1400000元， 于2018年10月14日将房款付清的事实，应予认定并采信；5、被告李向飞、张国忠提交的准住通知单，能够证明被告吉开成房地产公司已于2019年10月21日将花园里小区2期第5幢4单元102号房交付被告李向飞、张国忠，应予认定并采信；6、被告李向飞、张国忠提交的（2019）冀0227执异59号执行裁定书复印件，与原告姜永龙提交的（2019）冀0227执异59号执行裁定书原件相一致，应予认定并采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月31日，被告张国忠、李向飞与被告吉开成房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买被告吉开成房地产公司建设的花园里小区2期第5幢4单元102号房一处，建筑面积共264.5平方米，每平方米5182.04元，总金额1370650元；附属用房负1层地下储藏室43号，建筑面积32.9平方米，每平方米1500元，金额49350元，总价款合计1420000元。被告李向飞于2018年7月21日向被告吉开成房地产公司法定代表人刘继忠账户转账500000元；于2018年8月24日向被告吉开成房地产公司法定代表人刘继忠账户转账200000元；于2018年8月31日向被告吉开成房地产公司法定代表人刘继忠账户转账650000元；于2018年10月14日向被告吉开成房地产公司法定代表人刘继忠账户转账70000元。被告吉开成房地产公司于上述转账日期分别为被告李向飞出具收据，并在2018年10月14日收据注明房款已清。2019年10月21日，被告吉开成房地产公司向被告张国忠、李向飞发出准住通知单。2018年10月29日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执20570号执行裁定书，裁定:将被告吉开成房地产公司名下4号楼1单元01-101、 01-102、01-201、01-202、01-301、01-402、01-601、01-602、01-701、01-801、01-1002、01-1102，2单元02-101、02-102、02-201、02-202、02-502、02-601、02-602、02-701、02-702、02-801、02-802、02-902、02-1001、02-1002、02-1102，地下室3、4、6、7、11、13、14、15、16、17、18、19、20、22、23;5号楼1单元01-101、01-102、01-401、01-501、01-601、01-602、2单元02-101、02-102、02-401、02-402、02-501、02-602、02-702、3单元03-101、03-102、03-401、03-402、03-502、03-701，4单元04-101、04-102、04-501、04-502、04-602、04-701地下室2、3、4、7、10、11、12、13、14、17、20、21、22、23、25、27、28、31、32、34、35、40、42、43;6号楼1单元01-10101-102、01-103房产予以封，查封期限三年，时间自2019年10月29日起至2022年10月28日止。查封期间，未经本院允许，不得办理买卖、抵押、转让等相关手续。2019年12月2日，被告张国忠、李向飞就唐山市中级人民法院（2019）冀02执20570号执行裁定书向本院提出书面异议，申请撤销唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执20570号执行裁定书对被告吉开成房地产公司名下位于迁西县的查封，并确认位于迁西县归被告张国忠、李向飞所有。2019年12月3日，本院作出（2019）冀0227执异59号执行裁定书，裁定中止对迁西县的执行。 本院认为，本案的争议焦点主要是：一、本案是否应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定；二、被告张国忠、李向飞对案涉执行标的迁西县是否享有足以排除强制执行的民事权益。 针对本案第一个争议焦点，本院认为，在案外人执行异议之诉中，要对提出执行异议的案外人是否享有实体权益，以及该实体权益是否足以排除强制执行进行判定。本案中作为执行的依据是本院（2019）冀0227民初1344号民事调解书，调解内容为：“一、被告刘继忠、吉开成房地产公司共拖欠原告姜永龙借本金1000万元，如被告刘继忠、吉开成房地产公司于2019年7月26日前将迁西人民法院(2018)冀0227民初2639号民事调解书中确定的被告刘继忠、吉开成房地产公司拖欠姜晶晶的1700万元借款本金全部付清，原告自愿放弃对被告享有的本案中1000万元借款本金及利息的债权；二、如被告刘继忠、吉开成房地产公司不能按照本调解书第一项确定的日期偿还1700万元借款本金，被告刘继忠、吉开成房地产公司应于2019年8月6日前偿还借款本金1000万元，并自2018年4月24日起至履行完毕之止按利率24％计算支付利息。被告刘继忠、吉开成房地产公司对上述债务承担带清偿责任。三、原、被告双方无其他纠纷。”本案的执行仍属于“金钱债权执行”，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用前提。关于本案适用上述规定第二十八条还是第二十九条的问题，应从司法解释条文的文 义等方面进行分析。第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。上述规定第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。从两条文对执行异议成立要件的规定上看,第二十八条规定的无过错不动产买受人排除执行异议的条件比第二十九条规定的房屋消费者排除执行异议的条件更为严格，因此，第二十九条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，并非限制和排除对无过错不动产买受人的保护。当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。 针对本案的第二个争议焦点，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法 10 有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封之前，被告张国忠、李向飞已经与被告吉开成房地产公司签订合法有效的书面商品房买卖合同，已支付全部价款。被告吉开成房地产公司已向被告张国忠、李向飞交付房屋，被告张国忠已实际占有案涉不动产。依照商品房买卖合同的约定，自合同签订之日起30天内，被告张国忠、李向飞委托被告吉开成房地产公司向迁西县住建局房屋产权交易所申请登记备案。因被告吉开成房地产公司的原因，该合同未登记备案，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。被告张国忠、李向飞对案涉执行标的迁西县享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告姜永龙要求准予执行迁西县的诉讼请求，不予支持。被告吉开成房地产公司、刘继忠辩称（2018）冀0227民初2634-1号民事裁定书超额查封，不属于本案审查范围，不予处理。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告姜永龙的诉讼请求。 11 案件受理费80元，由原告姜永龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  马 兴 人民陪审员  侯立福 人民陪审员  张 宇 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  史丽欣