湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9353号原告：湖南铭地置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**君悦紫园**。法定代表人：吴永成，执行董事。委托诉讼代理人：蒋仲义，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭姗，湖南金凯华律师事务所律师。被告：湖南千源教育管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**新南城商务中路****iv>法定代表人：毛灿杰，总经理。委托诉讼代理人：肖再长，男，1986年5月14日出生，汉族，系公司员工，住湖南省涟源市。第三人：长沙市雨花区康语教育咨询有限公司，住所地湖南省长，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**君悦紫园**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘家望，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：廖梅芬，女，1974年12月29日出生，汉族，系公司员工，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：柯秀钦，女，1962年1月7日出生，汉族，系公司员工，住福建省福州市台江区。第三人：长沙融民医疗器械有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**君悦紫园**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王成华，执行董事兼总经理。第三人：予歌，女，1992年6月15日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。委托诉讼代理人：李柏燊，男，1983年1月29日出生，汉族，系予歌丈夫，住广东省韶关市曲江区。第三人：长沙市雨花区金翰幼儿园有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**君悦紫园，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**君悦紫园**局部HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：毛灿杰，总经理。委托诉讼代理人：毛雄，男，1992年3月11日出生，汉族，系公司员工，住，住湖南省涟源市/div>原告湖南铭地置业投资有限公司（以下简称原告）诉被告湖南千源教育管理有限公司（以下简称被告），第三人长沙市雨花区康语教育咨询有限公司（以下简称第三人康语教育公司）、长沙融民医疗器械有限公司（以下简称第三人融民医疗公司）、予歌、长沙市雨花区金翰幼儿园有限公司（以下简称第三人金翰公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年9月7日将被告诉至本院，本院受理后依法适用简易程序。被告在答辩期内提出管辖异议，本院于2020年10月9日作出（2020）湘0111民初9353号之一民事裁定，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服本院裁定向长沙市中级人民法院提出上诉，该院于2020年12月11日作出（2020）湘01民辖终898号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院后追加康语教育公司、融民医疗公司、予歌、金翰公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋仲义，被告委托诉讼代理人肖再长，第三人康语教育公司委托诉讼代理人廖梅芬、柯秀钦，第三人融民医疗公司法定代表人王成华，第三人予歌的委托诉讼代理人李柏燊、第三人金翰公司的委托诉讼代理人毛雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的四份《房屋租赁合同》（租赁面积包括君悦紫园一楼223.93平米，二楼3554.89平米）；2.判令被告支付截止2020年8月31日所欠租金1732170元，并按合同约定租金标准支付自2020年9月1日起至交还租赁房屋之日止的租金；3.由被告承担截止2020年8月31日的逾期付款违约金103400元，并根据所欠租金金额按日率0.05%支付自2020年9月1日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；4.由被告承担本案全部诉讼费、保全费。案件审理过程中，原告增加两项诉讼请求：1.要求被告和第三人于判决生效之日起5日内腾空并交付涉案租赁房屋；2.如判决生效后第三人未履行腾房义务，则要求第三人按照第三人和被告签订的转租协议标准的150%直接向原告支付租金及占用费。事实与理由：2018年4月1日，原告与被告签订了四份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于长沙市雨花区××路××楼××楼××商铺出租给被告使用，租赁期限共计十二年，就租金标准、免租期、违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告使用，但被告并未严格履行合同义务，自2019年4月份开始拖欠租金，一再承诺付清租金却从不履行。截至2020年8月31日，被告尚欠租金1732170元，原告多次催讨未果，为维护自身合法权益，原告特诉至本院。被告辩称，1.同意解除1楼的06号和25号租赁合同，不同意解除2楼的4-9号、12号租赁合同。被告租赁原告房屋后，在征得原告同意前提下，将其中部分房屋转租给了第三人，双方签订了合法有效的租赁合同，且其支付了租金。2.欠付的租金会尽快支付给原告。原告诉请的租金基本属实，但被告并非恶意拖欠，系因投资其他培训学校失败导致资金紧张。3.在租赁期内，被告延期支付租金征得了原告的同意，双方就支付期限达成了一致，并未构成根本违约。4.合同约定的违约金明显过高，请求法院予以酌减，且原告同意延长的期限不应计算逾期付款违约金。5.如解除合同，原告应就装修部分予以补偿。6.原告主张被告欠付的租金与被告自行核算金额一致，如保留第三人金翰公司继续使用，金翰公司愿意支付租金。第三人康语教育公司陈述，1.对原告起诉被告要求解除租赁合同，第三人康语教育公司不予同意，该公司履行了正常缴纳义务，有权继续进行租赁。2.第三人康语教育公司是特殊康复机构，孩子都是残疾和自闭儿童，租赁合同解除会引起社会负面影响，请法院酌情考虑。第三人融民医疗公司陈述，对原告起诉被告要求解除租赁合同，第三人融民医疗公司不予同意，希望被告退还该公司押金，第三人融民医疗公司再支付给原告。第三人予歌陈述，希望能保持正常经营。第三人金翰公司陈述，1.被告向原告承租二楼1号、2号、3号、11号房屋后，在原告知情并同意的前提下转租给了第三人金翰公司，双方签订了租赁合同，第三人金翰公司并支付了相应租金，且该公司系依法举办的普惠性幼儿园，如解除合同，将直接导致150多个孩子的入园问题，甚至会造成社会群体性事件，损害公共利益。2.第三人金翰公司愿意承担被告就1号、2号、3号、11号房屋租赁合同欠付的租金。综上，对于原告诉请解除的二楼1号、2号、3号、11号房屋的租赁合同，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订四份《房屋租赁合同》，合同一约定甲方将长沙市雨花区梓园路321号君悦紫园一楼第06号、25号房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2018年4月1日至2030年3月31日，共计十二年；租金标准为100元/㎡/月，共223.93平方米，租金前3年不变，自第4年起每三年递增5%；免租期为六个月，从2018年4月1日至2018年9月30日止；租金按每年交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一年六个月租金，第一年租金每季度前按季度支付，第二年租金按半年支付（提前30日内）；首期租金（2018年10月1日至2018年12月31日）应于合同签订后3日内支付给甲方；合同签订后3日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金50000元，该保证金用于保障房屋内的设备完好，租赁期满或合同解除后30日内，乙方没有损坏房屋内的设备，则该保证金除抵扣乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；在合同期限内，乙方若要全部或部分转让房屋的承租权，须事先书面通知甲方，征得甲方书面同意，并满足本合同所约定的条件，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；在租赁期内，乙方拖欠租金2月，累计逾期达到60天未交租金及违约金，甲方可单方面解除本合同，收回租赁房屋；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金标准为拖欠租金的0.05%；因乙方原因造成合同提前终止或被解除的，乙方不得对装修提出补偿请求。合同二、三、四约定出租房屋分别为长沙市雨花区梓园路321号君悦紫园二楼第01号、02号、03号、11号，二楼第04号、05号、06号、07号，二楼第08号、09号、12号，面积分别为1663.3平方米、791.62平方米、1096.95平方米，租金标准均为38元/㎡/月，房屋租赁保证金、租金支付方式、违约责任等均与合同一约定相同。上述合同签订后，原告向被告交付了约定租赁房屋，被告共计交纳了房屋租赁保证金200000元，且初期能按约支付租金，但自2019年4月开始拖欠租金，并于2019年6月19日向原告提交《申请报告》，请求缓交当年二季度租金，承诺于当年9月份一次性缴纳。被告后仅于2019年9月11日支付租金200000元，另于2019年11月1日出具《承诺书》，载明因公司运营困难，申请分批支付2019年4月份至9月份租金740000元，承诺于2019年11月28日先付500000元，于2019年前付清余下的240000元，2019年10月至2020年3月份房租在2020年3月1日先支付200000元，余下的在2020年3月一起付清。被告之后仍未能履行分期支付承诺，就欠付截至2020年1月31日租金1574780元（考虑新型冠状肺炎疫情对被告经营影响，原告主动减免了2020年2月、3月租金），仅分别于2020年5月8日、5月30日支付130000元、300000元，后一直未再支付租金，累计欠付原告截至2020年8月31日租金1732170元。因要求被告支付欠付租金未果，原告于2020年8月20日委托湖南金凯华律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告于收到律师函之日起十日内付清所欠租金，如逾期则原告将解除合同并提起诉讼。被告于次日签订该邮件，但仍未能支付款项。原告于2020年9月7日诉至本院，请求判如所请。庭审中原告同意就收取的房屋租赁保证金抵扣租金。另查明，1.被告承租涉案房屋后，将部分房屋转租给第三人康语教育公司、融民医疗公司、予歌，其中第三人康语教育公司现实际占有使用二楼第08号、09号、12号房屋（其陈述已向被告交付租金至2020年11月15日，另交纳保证金200000元），双方租赁合同约定房屋租金标准为55元/㎡/月，共1132平方米，租赁期自2019年4月16日至2029年4月15日；第三人融民医疗公司现实际占有使用二楼第05号、07号房屋（其陈述已向被告交付租金至2021年1月22日，另交纳保证金50000元），双方租赁合同约定房屋租金标准为60元/㎡/月，共313.55平方米，租赁期自2019年9月8日至2024年9月8日；第三人予歌曾自被告处承租二楼第04号、06号房屋（其陈述已向被告交付租金至2020年7月1日，另交纳保证金60000元），约定房屋面积共368.62平方米，租赁期自2019年9月1日至2024年2月28日，予歌已于2020年8月搬离该场地。原告对上述第三人与被告签订的租赁合同真实性予以认可，但主张对此不知情，且从未同意过转租。2.被告另主张将一楼第06号、25号及二楼第01号、02号、03号、11号房屋转租给第三人金翰公司，并提交落款日期为2018年4月1日、由双方签订的两份《房屋租赁合同》对此予以佐证，两份合同内均载明租赁期自2018年4月1日至2030年3月31日，其中一楼面积为223.93平方米，租金标准为100元/㎡/月，二楼面积为1666.3平方米，租金标准为38元/㎡/月。（第三人金翰公司陈述已向被告交付租金至2020年10月1日，另交纳保证金50000元）。原告对该两份租赁合同真实性不予认可，主张被告与第三人金翰公司法定代表人相同，被告租赁涉案房屋的目的就是为了第三人金翰公司经营，被告及第三人金翰公司是直接租赁使用人，不存在转租关系。3.案件审理过程中，经本院询问，第三人康语教育公司、融民医疗公司、予歌均不同意代被告向原告支付欠付租金及违约金；第三人金翰公司陈述就其涉及场地欠付租金，同意在2021年1月15日代为支付一半租金，剩余部分到2021年2月底支付，原告则要求在7天内支付完全，并主张第三人金翰公司系代被告进行拖延，非真实意思表示。另经本院询问，原告与第三人康语教育公司、融民医疗公司未能就直接签订租赁合同达成一致。本院认为，原告与被告签订的四份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被告承租原告涉案房屋，应承担按约支付租金义务，截至2020年8月31日被告欠付租金达1732170元，原告要求被告支付，有事实及法律依据，本院予以支持，扣除已付保证金后仍应支付1532170元。被告自2019年4月起即拖欠租金，逾期已超过60天，符合合同约定租赁合同解除情形，原告发送《律师函》主张解除四份《房屋租赁合同》系行使合同解除权，符合双方约定，本院予以确认，解除时间根据函件载明支付期限酌情确定为2020年9月1日。本案第三人虽对原告请求解除与被告之间的租赁合同提出异议，但第三人康语教育公司、融民医疗公司、予歌均不同意代被告支付欠付的租金和违约金，第三人金翰公司与原告亦未就支付欠付租金的期限达成一致，且原告不认可金翰公司的次承租人身份，故本案第三人就原、被告之间租赁合同解除提出的抗辩不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，本院不予采纳。原告与被告签订的四份《房屋租赁合同》解除后，被告应当腾空并向原告交还长沙市雨花区梓园路321号君悦紫园一楼第06号、25号及二楼第01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、11号、12号房屋，并应按约定租金标准支付合同解除后的占用费至实际交付房屋之日止。就原告主张的逾期付款违约金，租赁合同内虽约定按拖欠租金的0.05%/日标准予以计算，但该约定标准明显过高，且原告未举证证明其损失具体情况，为衡平双方权利义务，本院酌情将违约金标准调整为年利率12%，并根据被告《承诺书》载明支付期限及后续付款情况予以分期计算，即2019年11月29日至2019年12月31日期间以500000元为基数，2020年1月1日至2020年2月29日期间以740000元为基数，2020年3月1日至2020年3月31日期间以940000元为基数，2020年4月1日至2020年5月7日期间以1374780元为基数，2020年5月8日至2020年5月29日期间以1244780元为基数，2020年5月30日至2020年8月31日期间以944780元为基数，以上具体计算共计82637.91元，后续应以1532170元（保证金已予扣减）为基数计算至租金清偿之日止。被告辩称原告应就装修部分予以补偿，但涉案租赁合同系因被告自身原因导致解除，双方约定此情形下被告不得对装修提出补偿请求，且被告未提出反诉，故本院对该辩称不予支持。就原告向第三人提出的相关诉请。被告主张向本案第三人转租了涉案房屋（二楼第08号、09号、12号房屋由第三人康语教育公司占有使用，二楼第05号、07号房屋由第三人融民医疗公司占有使用，一楼第06号、25号及二楼第01号、02号、03号、11号房屋由第三人金翰公司占有使用属实），若被告主张的所有转租关系属实，因出租合同与转租合同是两个相互独立的合同，出租人与次承租人之间并不发生直接的联系，但是，由于原告作为出租人的出租房屋行为与被告转租房屋处分的是同一标的物，两者之间难免互相影响，在原、被告之间的房屋租赁合同解除后，次承租人对租赁房屋的占有就从有权占有变成了无权占有，故原告此时作为涉案房屋的权利人有权要求次承租人（或实际占有人）腾房，即第三人康语教育公司、融民医疗公司、金翰公司应承担协助交还占有使用房屋的义务，如第三人康语教育公司、融民医疗公司逾期未履行协助腾房义务，则应按与被告约定的租金标准向原告支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；另因被告与第三人金翰公司之间的关系不属本案审理事项，鉴于原告对被告及第三人金翰公司主张的转租关系不予认可，故如第三人金翰公司逾期未履行协助腾房义务，则被告及第三人金翰公司应共同承担向原告支付房屋占用费的义务。需要指出的是，本案仅审理原、被告之间的租赁合同关系，而本案第三人较多，各人的情况及利益均不相同，且原、被告就第三人金翰公司是否为次承租人未能达成一致，故第三人相关问题无法在本案中一并解决，被告和第三人可在本案租赁合同解除后另行主张权利或协商解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告湖南铭地置业投资有限公司与被告千源教育管理有限公司在2018年4月1日签订的四份《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；二、被告千源教育管理有限公司于本判决生效后20日内腾空并向原告湖南铭地置业投资有限公司交还长沙市雨花区梓园路321号君悦紫园一楼第06号、25号及二楼第01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、11号、12号房屋。第三人长沙市雨花区康语教育咨询有限公司、长沙融民医疗器械有限公司、长沙市雨花区金翰幼儿园有限公司应履行协助交还各自占用部分房屋的义务，如第三人逾期拒绝向原告交还房屋，则第三人长沙市雨花区康语教育咨询有限公司、长沙融民医疗器械有限公司应按与被告千源教育管理有限公司约定的租金标准，自判决确定的交付房屋之日起分别向原告湖南铭地置业投资有限公司支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；被告千源教育管理有限公司与第三人长沙市雨花区金翰幼儿园有限公司应按原、被告约定的租金标准，自判决确定的交付房屋之日起共同向原告湖南铭地置业投资有限公司支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；三、被告千源教育管理有限公司于本判决生效后20日内向原告湖南铭地置业投资有限公司支付截至2020年8月31日欠付租金1532170元，并按双方约定租金标准支付2020年9月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费（因第三人长沙市雨花区康语教育咨询有限公司、长沙融民医疗器械有限公司导致的逾期交付情形除外）；四、被告千源教育管理有限公司于本判决生效后20日内向原告湖南铭地置业投资有限公司支付截至2020年8月31日逾期付款违约金82637.91元，后续以1532170元为基数、按年利率12%标准计算至租金清偿之日止；五、驳回原告湖南铭地置业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10660元（已减半收取），保全费5000元，合计15660元，由被告千源教育管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年十二月三十日书记员  肖倩