新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初3046号 原告：多莱提艾孜木，女，1969年11月10日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告：阿提古丽亚亚，女，1979年1月11日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告：比拉力亚合亚，男，1986年2月25日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告：麦麦提艾力亚亚，男，1987年3月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告：布威阿依谢姆亚亚尔，女，1989年4月7日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 以上五原告共同委托诉讼代理人：伊力哈木司马依，男，1972年9月3日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 以上五原告共同委托诉讼代理人：阿不列孜沙塔尔，新疆交河律师事务所律师。 被告：新疆济康大药房医药连锁有限责任公司乌鲁木齐第一五零分店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路**。 负责人：葛金萍，新疆济康大药房医药连锁有限责任公司乌鲁木齐第一五零分店经理。 委托诉讼代理人：蒲中林，男。 被告：天山区青年路早晚八点半便利店，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路**/div> 经营者：闵晓梅，女，1973年7月17日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：李霞，女。 被告：乌鲁木齐市天山区金澜摄影印务部，住所地，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区青年路**iv> 经营者：何婷婷，女，1981年12月28日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告：何广华，男，1966年1月17日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区。 被告：张新国，男，1969年4月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 原告亚喀日艾力木（已去世）与被告新疆济康大药房医药连锁有限责任公司乌鲁木齐第一五零分店（以下简称济康医药公司一五零分店）、被告天山区青年路早晚八点半便利店（以下简称八点半便利店）、乌鲁木齐市天山区金澜摄影印务部（以下简称金澜印务部）、何广华、张新国返还原物纠纷一案，本院受理后，依法作出（2019）新0102民初3593号民事判决书，原告亚喀日艾力木不服，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院审理后作出（2019）新01民终3334号民事裁定书，将此案发回本院重审。本院于2020年4月22日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。期间亚喀日艾力木去世，法定继承人多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔作为本案原告参加诉讼。原告多莱提艾孜木及其委托诉讼代理人伊力哈木司马依、原告阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔的委托诉讼代理人伊力哈木司马依，被告济康医药公司一五零分店的委托诉讼代理人蒲中林，被告八点半便利店的委托诉讼代理人李霞、被告金澜印务部的经营者何婷婷、被告何广华、被告张新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告停止侵权，返还商铺；2.请求判令被告承担商铺于2018年3月20日至2020年4月20日之间租金损失1167750元，并按上述标准支付至判决之日止；3.请求判令被告承担案件受理费。事实和理由：亚喀日艾力木通过案外人王浩介绍，得知乌鲁木齐市头屯河区人民法院委托新疆天平拍卖有限公司公开拍卖位于乌鲁木齐市××区房产一事，亚喀日艾力木通过头屯河区法院和拍卖公司了解，该房产年租金不低于58万元，手续合法齐全，买了后就可以受益，可以办理房产过户手续。原告年纪大，不识字，因为对法院及拍卖公司的信任，向中介人王浩支付了10万元中介费，让其负责网上操作参与竞拍。亚喀日艾力木于2018年3月20日以6505890元的价格与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，于2018年9月18日缴纳1080000元税金办理了房产过户手续，取得了该房产的不动产权证书，亚喀日艾力木取得房产证书后要求交付房屋，但被告至今没有返还商铺，故原告诉至法院提出上述诉讼请求。 被告济康医药公司一五零分店辩称。我是与八点半便利店签订的租赁合同，租期自2015年7月至2025年7月，2020年7月至2021年7月的租金我方已经支付完毕，我方要求正常履行与八点半便利店的租赁合同。 被告八点半便利店辩称，房屋现在是我方使用，2014年8月我方与何广华签订租赁合同，缴纳了10年租金，履行完毕租金支付义务，我方有合法的承租权和使用权。房屋是2018年3月拍卖的，我方租赁权在先，抵押拍卖在后，根据买卖不破租赁的原则，我方有租赁权和使用权，商铺在2024年10月1日到期，之前我方不应当向任何人交付房屋并支付租金。 被告金澜印务部辩称，我是从八点半便利店承租房屋，一次性支付了三年的租金，我方有合法的承租权，我方不需要向任何人交付房屋支付租金。 被告何广华辩称，我于2013年3月从张新国处租赁房屋，租赁期限是16年，至2029年3月1日，每年房屋租金25万元，张新国急需用钱，我一次性付清了16年的租金，根据租赁合同约定，我对房屋有自主管理权，我有权转租，张新国抵押房屋时间是在我承租之后，我的承租在先，根据买卖不破租赁原则，我有合法承租权，商铺被头区法院评估拍卖的时候，我已经提出了异议，提供了房屋租赁合同，头区法院的拍卖资料上显示房屋租赁期限至2029年，期间我对房屋享有合法承租权，即使返还也应当在租期届满后返还，我不应当向任何人支付租金，返还房屋。 被告张新国辩称，亚喀日艾力木当时对拍卖详情不了解，亚喀日艾力木委托的中介公司没有向原告讲明情况，拍卖时资料中已经对房屋详情进行了说明，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.五原告提交拍卖成交确认书、执行通知书、税金发票、不动产权证书，拟证明亚喀日艾力木于2018年3月20日通过竞拍以6505890.3元最高价取得涉案房屋的所有权，与涉案房屋原所有人张新国没有法定关系，亚喀日艾力木依法缴纳了1080000元税金办理涉案房屋产权过户手续，亚喀日艾力木对涉案房屋享有合法所有权，五被告占用属于侵权。被告济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部、何广华、张新国对上述证据真实性予以认可，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认； 2.五原告提交证据保全公证书，拟证明头区法院拍卖公告明确说明拍卖标的以现况进行拍卖，成交后由法院按现况进行移交，人民法院有义务向五原告移交房屋，公告中没有说明涉案房屋至2029年的租金一次性支付情况，评估造价部分并没有将涉案房屋租金支付情况纳入估价范围。被告济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部、何广华、张新国对证据真实性认可，本院对证据的真实性、有效性、关联性予以确认； 3.五原告提交抵押查封信息表，拟证明涉案房屋自2005年3月16日至头区法院依法拍卖期间处于抵押和法院查封状态，涉案房屋出租前属于先抵押后出租状况，被告济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部、何广华、张新国对证据真实性认可，本院对证据真实性、关联性、有效性予以确认。 4.八点半便利店提交租赁合同、银行凭证，拟证明在亚喀日艾力木拍卖之前，八点半便利店在2014年8月20日与张新国签订租赁合同，一共缴纳了300万元租金，至2024年前的租金全部交清了。五原告对证据真实性不认可，认为何广华陈述其将涉案房屋16年租金一次性支付400万元，又将涉案房屋以16年480万元转租给八点半便利店不合常理，银行利息远超转租收益，是被告恶意串通。被告济康医药公司一五零分店、金澜印务部对证据真实性认可，被告何广华对证据真实性认可，确认收到租金且租金已缴清。被告张新国认为与其无关。本院对该组证据的真实性、关联性、有效性予以确认； 5.金澜印务部提交2017年4月10日租赁合同，拟证明其从八点半便利店租赁房屋，尚有五年租期未到期，其有合法承租权，五原告对证据真实性认可，认为八点半便利店以转租形式向金澜印务部租赁房屋，不能证明涉案房屋是租赁在先抵押在后。被告济康医药公司一五零分店对证据真实性没有异议。被告八点半便利店对租赁合同真实性认可，认为2017年八点半便利店出租房屋，亚喀日艾力木是2018年拍卖的，金澜印务部的租金已经全部交清，租金交到了2020年6月。被告何广华、张新国认为租赁合同与其无关，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认； 6.何广华提交2013年3月1日租赁合同及银行回单，拟证明其从张新国处租赁涉案房屋，缴纳16年租金400万元。五原告对证据真实性不认可，认为无法确认何广华与张新国之间是否实际履行该合同，何广华、张新国之间的400万元往来款是否是租金无法确认。被告济康医药公司一五零分店对证据真实性无异议。被告八点半便利店对证据真实性认可，认为正是因为看了这份合同，才与何广华签订了合同，缴纳了租金。被告金澜印务部、张新国对证据真实性认可，本院对该组证据真实性、关联性、有效性予以确认； 7.张新国提交拍卖网截屏打印件，拟证明在发布的拍卖公告中，明确载明了房屋的租赁情况，五原告对证据真实性认可，但是认为拍卖公告中说涉案房屋由三被告承租，租期至2029年，并没有表述何广华或者其他被告一次性支付租金至2029年，张新国提供的公告不全，我方提供的公告中载明执行法院按照标的物现状向原告交付，张新国欲说明租期至2029年的观点不能成立，评估报告中没有将涉案房屋出租至2029年纳入评估范围。被告济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部对证据真实性认可，何广华对证据真实性认可，陈述其去头屯河区法院做笔录的时候，明确表示了我们的租赁情况，不知道拍卖公司是怎么跟亚喀日艾力木说的。本院对该组证据的真实性予以确认。 8.张新国提交抵押合同，拟证明抵押合同的时间是2015年2月3日，是在出租房屋之后抵押的。五原告对抵押合同真实性认可，关联性不认可，认为涉案房屋属于多项抵押，张新国一直处于贷新还旧状态，该合同只代表了涉案房屋的一次抵押，在此期间，其他的抵押状况并没有解除，不能证明房屋是先抵押后出租。被告济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部、何广华对证据真实性认可，本院对抵押合同真实性、关联性、有效性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月，张新国为案外人新疆峰俊钢铁有限公司向乌鲁木齐市商业银行股份有限公司北站支行（以下简称乌鲁木齐银行北站支行）借款4000000元提供担保，将其名下位于乌鲁木齐市××区商铺抵押给乌鲁木齐银行北站支行，并于2015年2月3日办理抵押登记，他项权利人为乌鲁木齐银行北站支行。2017年，河北省邯郸市永年区人民法院在执行申请人河北天创管业公司与被申请人新疆峰俊钢铁有限公司、张新国买卖合同纠纷案时，经乌鲁木齐市头屯河区人民法院委托新疆天平拍卖有限公司在公拍网拍卖涉案商铺，网载涉案商铺信息为：租赁情况为正常自用出租，被乌鲁木齐市头屯河区人民法院、河北省邯郸市永年区人民法院查封，他项权人乌鲁木齐银行，现由金兰照相馆、济康大药房、八点半超市租用，租期至2029年，竞买人需自行了解拍卖标的物现状，现该房屋被执行人正常自用出租，可看房，法院按现状进行拍卖。2018年3月20日，亚喀日·艾力木通过竞拍，以最高应价胜出，拍卖成交价为6505890.3元。随后，河北省邯郸市永年区人民法院作出（2017）冀0429执583号协助执行通知书，载明：“因经新疆乌鲁木齐市头屯河区人民法院委托公拍网拍卖被执行人张新国位于××区房产，买受人亚喀日艾力木以6505890.3元的最高价竟得。该房产在乌鲁木齐银行北站支行以乌房天山区他字第2015305866号他项权证书设定贷款抵押，抵押权利人已将在拍卖价款中足额受偿，请协助办理以下事项：一、解除张新国位于××区房产的房产抵押；二、张新国位于××区房产及相对应的土地使用权的所有权归买受人亚喀日艾力木所有、使用，房产所有权自本裁定送达亚喀日艾力木时起转移；三、买受人亚喀日艾力木可持本裁定到登记机构办理相关产权过户手续”。亚喀日艾力木支付完款项及税费后，于2019年取得涉案房屋不动产权证书。 另查，2013年3月1日，张新国将涉案商铺租赁给何广华，总面积为264.79平方米，约定租赁期限16年，即自2013年3月1日至2029年3月1日，每年租金为250000元，张新国因经营所需，急需资金周转，何广华应于合同生效之日起30日内向张新国一次性支付16年租金4000000元。合同签订后，张新国将商铺交付何广华，何广华于2013年3月15日支付张新国租金4000000元。2014年8月20日，何广华将商铺租赁给新疆八点半贸易有限公司，租期自2014年10月1日至2024年9月30日止，2014年10月1日至2017年9月30日期间租金900000元，2017年10月1日至2024年9月30日租金为2100000元。后新疆八点半贸易有限公司分别将商铺中部分面积租赁给济康医药公司一五零分店和金澜印务部并收取租金。2020年10月22日，亚喀日艾力木去世，多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔为其法定继承人。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同且抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。《关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已经被人民法院依法查封的。根据上述法律规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。张新国和何广华之间的租赁合同起租日为2013年3月1日，张新国将商铺抵押给乌鲁木齐银行北站支行的时间为2015年2月3日，出租时间早于抵押时间。本案债权到期后，因张新国未履行偿还借款的义务，致使涉案商铺被拍卖，乌鲁木齐银行北站支行行使抵押权，将抵押物拍卖给亚喀日艾力木，虽然亚喀日艾力木已取得房屋所有权，所有权的变动不影响张新国和何广华之间的租赁合同的履行，现租期尚未届满，何广华仍然享有租赁权，济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部占有使用商铺不构成侵权。亚喀日艾力木于2020年10月22日去世，多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔以法定继承人身份作为原告参加诉讼。庭审中，多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔不要求何广华、张新国在本案中承担民事责任，故何广华、张新国在本案中不承担民事责任。综上，本院对多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔要求济康医药公司一五零分店、八点半便利店、金澜印务部返还商铺并支付租金损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《关于适用若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 驳回原告多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔的诉讼请求。 案件受理费15309.75元，由原告多莱提艾孜木、阿提古丽亚亚、比拉力亚合亚、麦麦提艾力亚亚、布威阿依谢姆亚亚尔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  曹 玮 人民陪审员  袁玉梅 人民陪审员  热西旦 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  兰婷婷