河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6960号上诉人（原审原告）：包俊英，女，1981年10月23日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王法有，河南禹曦律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：南阳金天洋房地产开发有限责任公司，住所地南阳市高新区百里奚路东侧第**号楼******。法定代表人：路红贵，任总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，特别授权。上诉人包俊英因与被上诉人南阳金天洋房地产开发有限责任公司（以下简称金天洋公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人包俊英的委托诉讼代理人王法有，被上诉人金天洋公司的委托诉讼代理人徐传海，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包俊英上诉请求：1.撤销原判，改判解除包俊英与金天洋公司签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》；2.改判金天洋公司返还包俊英购房款124604元、维修基金2036元；3.改判金天洋公司支付包俊英以购房款和维修基金为基数，自2014年2月24日起至款项付清之日，按照包俊英起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场5年期以上报价利率计算的利息；4.改判金天洋公司赔偿包俊英一倍购房款124604元。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院认定包俊英与金天洋公司之间的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》已实际履行完毕，系认定事实错误。合同书明确约定，金天洋公司在五年内为包俊英办理房权证，即最迟应当在2019年2月24日前为包俊英所购商品房办理过户登记。至今金天洋公司没有给包俊英所购商品房办理不动产产权登记。一审法院却认定金天洋公司的合同义务已实际履行完毕，与客观事实严重不符。2.一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”至今已经超过1年9个月，金天洋公司仍然没有给包俊英办理所购房屋的所有权登记。因金天洋公司将出售给包俊英的房屋登记他人名下，且在银行抵押，导致包俊英无法办理房屋所有权登记，包俊英有权请求解除与金天洋公司之间的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》。金天洋公司辩称，双倍赔偿是指开发商恶意，购买人不能取得房屋的情形，本案包俊英已经取得房屋不符合上述情形，包俊英在生效的民事判决中要求赔偿违约金，潜在意思表示是履行合同，所以金天洋公司也愿意履行合同给包俊英办理过户，因违约金在上个判决中已经支付，现在金天洋公司只负责办理过户，请求驳回上诉，维持原判。包俊英向一审法院起诉请求：1.依法判令解除包俊英、金天洋公司签订的编号085号《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》；2.请求依法判令金天洋公司返还包俊英已付购房款、大修基金126640元；3.依法判令金天洋公司自2014年2月24日起以124604元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率向包俊英支付利息至款息付清之日止；4.依法判令金天洋公司向包俊英支付赔偿损失72420.8元；5.依法判决金天洋公司按照已付购房款一倍的数额向包俊英支付赔偿款124604元；6.本案诉讼费由金天洋公司负担。一审法院认定事实：2014年2月24日,包俊英与金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》一份。该合同约定内容如下:金天洋公司经政府有关部门批准在南阳市百里奚路与张衡西路交叉口开发建设金天洋商务酒店公寓项目,根据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律的规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方(即本案包俊英)向甲方(即本案金天洋公司)购买金天洋商务酒店公寓事宜,双方签订本合同书。一、房产坐落位置、面积、单价、总价款:1.认购房屋位置:1幢14层1401户(现七星商务酒店房间号1401)。2.房屋暂定建筑面积26.27平方米,单价4743.21元/平方米,房屋总价款为人民币壹拾贰万肆仟陆佰零拾肆元(￥124604元)。上述面积,如与房管局产权登记机关实测面积有差异的,以产权登记机关实际测定面积为准,房价款据实结算,多退少补。二、付款方式:一次性付款:即付壹拾贰万肆仟陆佰零拾肆元(￥124604元)。三、缴款约定:乙方于2014年2月24日须付清全部房款。四、交房日期及方式:甲方应于2014年2月24日将该房交付乙方后,由南阳市七星商务酒店有限公司托管使用五年,七星商务酒店每年支付购房款的10%作为租金,具体托管事项详见房屋托管合同书。托管期满,甲方给乙方留专用通道。五、质量标准及保修期限。六、产权登记:甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记。乙方应交清全部房款和相关费用,同时向甲方提供办理房产证所需的相关资料。办证所发生的相关税费据办证当时相关税费标准由甲、乙双方相应承担。七、违约责任:合同期内若乙方擅自提出退房,则以总房款的20%支付甲方违约金,并退还已收取的租金,甲方退还乙方全房款。未经乙方同意甲方不得收回售给乙方的房屋。若甲方违约5年内不予办理产权证,则以总房款的20%支付乙方违约金。八、本合同发生纠纷时,由甲乙双方协商解决,协商不成的,可向辖区人民法院起诉,本合同与《房屋托管合同书》条款互补执行。合同签订后,包俊英依约交付了房款。同日,包俊英与南阳市七星商务酒店有限公司签订《房屋托管合同书》,合同签订后,包俊英即将房屋交付南阳市七星商务酒店有限公司代为办理出租事宜,南阳市七星商务酒店有限公司已按照约定将2014年2月份至2018年7月份的租金支付给包俊英。经查询,金天洋公司将其开发的金天洋商务酒店公寓154套已办理了房产证(大证),部分卖给张一辰、薛玉兰,已办理房产证,部分在案外人名下。但房产证建筑面积与本案包俊英、金天洋公司所签订的合同的建筑面积不一致,存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况,致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与包俊英、金天洋公司所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。本案中,位于南阳市××区××路东侧××单元××层××室登记所有权人为李兵和赵书果,产权证号为1301028131-1、1301028131-2,登记建筑面积为101.98平方米。另查明,涉案房屋现由包俊英实际控制和占有,房屋已落锁且钥匙由包俊英掌控。一审法院认为，包俊英、金天洋公司双方签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。包俊英主张解除双方之间的合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，包俊英向金天洋公司交付了相应款项，金天洋公司按照约定将涉案房屋交付包俊英，后包俊英将房屋交付南阳市七星商务酒店有限公司并委托南阳市七星商务酒店有限公司代为办理出租事宜，南阳市七星商务酒店有限公司亦已向包俊英支付了部分租金，包俊英已经实际上对房屋进行占有并使用收益，包俊英、金天洋公司双方的签订的合同已实际履行完毕，包俊英、金天洋公司双方并未就解除合同达成一致意见，包俊英也并未提交证据证明具备合同解除的条件，亦不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，包俊英要求解除合同并退还购房款、大修基金126640元及支付124604元的利息、赔偿损失72420.8元、赔偿一倍购房款124604元的诉讼请求，均无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回包俊英的诉讼请求。案件受理费6254元，减半收取3127元，由包俊英负担。本院二审期间，包俊英提交以下证据：第一组证据，七星商务大酒店照片5张、该酒店14层出电梯右侧照片5张，视频光盘1张，拟证明七星商务大酒店所在的1幢1单元14层所有房屋位置，包俊英所购买的酒店公寓1幢14层1401户的具体位置。第二组证据，南阳市自然资源规划局不动产权登记记载表3份，所附南阳市房产分层分户图2份，显示登记在张一辰、薛玉兰名下的房屋为“高新区百里奚路东侧第1幢号1单元14层1403、1404、1405”，拟证明金天洋公司与包俊英签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》时隐瞒了已将房屋出售给张一辰、薛玉兰的事实，同时拟证明包俊英所购买的酒店公寓是张一辰、薛玉兰共有的不动产产权证号1301025637-1,1301025637-2不动产的一部分。第三组证据，将张一辰、薛玉兰共有的不动产产权证号1301025637-1,1301025637-2不动产权登记记载表所附的南阳市房产分层分户图放大后，将第一组、第二组证据证明的所有房屋在分户图上标示后形成的分户图，拟证明包俊英所购买的酒店公寓是张一辰、薛玉兰共有的不动产权证号1301025637-1,1301025637-2不动产的一部分，金天洋公司在与包俊英签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》时隐瞒了房屋出售给他人的事实。金天洋公司对上述证据的质证意见为：包俊英占有使用案涉房屋，七星商务酒店向包俊英支付5年每年10%的租金。南阳市自然资源规划局不动产权登记记载表三份真实性无异议，但与本案无关，证明方向有异议。包俊英提供的证据里没有卖给张一辰、薛玉兰的合同。分户图没有盖章真实性有异议，且与本案无关。本院对包俊英提交的七星商务酒店照片真实性、自然资源规划局不动产权登记记载表真实性予以确认。因其提交的分户图未加盖出处单位南阳市不动产登记服务中心查询专用章，亦无相关证明人签字，本院对分户图的真实性不予认定。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，包俊英以金天洋公司未于房屋交付后5年内为其办理房产证为由向河南省南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求确认2014年2月24日双方签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同；金天洋公司承担约责任，支付房款20%即24920.8元违约金。河南省南阳市卧龙区人民法院于2019年6月3日作出（2019）豫1303民初1804号生效民事判决，判决一、确认包俊英与金天洋公司签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同；二、金天洋公司在判决生效十日内支付包俊英违约金24920.8元。该生效的民事判决同时确认事实，1.包俊英与金天洋公司签订的085号《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》约定包俊英购买的位于南阳市××区××路东侧××单元××层××室，登记的所有权人为李兵和赵书果,产权证号为1301028131-1、1301028131-2,登记建筑面积为101.98平方米。2.金天洋公司开发的金天洋商务酒店公寓154套已办理了房产证（大证），部分卖给张一辰、薛玉兰,已办理房产证,部分在案外人名下。房产证建筑面积与本案包俊英、金天洋公司所签订的合同的建筑面积不一致,存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况,致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与包俊英、金天洋公司所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。3.包俊英将其所有的位于南阳市高新区百里奚北路金天洋商务酒店14层1401号房屋（现七星商务酒店房间编号1401）全权委托七星商务酒店代为办理出租事宜，并将房屋交付七星商务酒店托管。本院认为，本案的争议焦点为1.双方签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》应否解除；2.金天洋公司应否返还包俊英的购房款及大修基金和购房款利息，利息如何计算；3.金天洋公司应否赔偿包俊英一倍的购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，合同解除分为约定解除和法定解除。包俊英与金天洋公司签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》未约定解除条件，双方也未就解除合同达成一致的意思表示，故本案不符合约定解除条件。现包俊英以金天洋公司未按照合同约定在房屋交付五年内为其办理房权证为由主张解除合同是否符合法定解除条件。因案涉房屋在包俊英支付购房款的同时已经交付给包俊英，按照《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》约定，包俊英也与南阳市七星商务酒店有限公司签订了《房屋托管合同书》，南阳市七星商务酒店有限公司亦已向包俊英支付了部分租金，即按照《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》约定包俊英购房主要目的已经实现。且依据（2019）豫1303民初1804号生效的民事判决证实，包俊英已向法院请求确认《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同，并诉请金天洋公司承担逾期办证违约金。即在上述案件中，包俊英明知金天洋公司未在合同约定的期限内为其办理房屋权属证书，金天洋公司存在违约的情况下未主张解除合同，而是依据法律规定及双方合同约定，要求金天洋公司支付逾期办证违约金，视为包俊英同意继续履行双方签订的买卖合同。包俊英在法院已经判决确认合同有效，判决金天洋公司继续履行合同承担逾期办证违约金后，又以金天洋公司未按合同约定5年内办证为由，起诉请求解除合同，系出尔反尔，一审法院不予支持适当。虽然包俊英购买的案涉房屋根据（2019）豫1303民初1804号生效民事判决查明确认，已被登记在他人名下，但该生效判决不仅同时确认包俊英购买的案涉房屋合法有效，而且同时确认金天洋公司所办理的房产证存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况，且包俊英已对案涉房屋占有收益。金天洋公司在本案中也明确表示，愿意为包俊英办理产权过户登记。虽然包俊英二审提供南阳市自然资源规划局不动产权登记记载表3份及2份所附南阳市房产分层分户图，但均显示被登记的房屋为1403-1405号，并非包俊英所购买的并被生效判决确认的1401号房屋，故，包俊英一审称金天洋公司在合同签订后，将房屋出卖给第三人的理由，证据并不充分，一审法院不予支持并无不当。在金天洋公司明确表示愿意为包俊英所购案涉房屋办理产权过户登记情况下，包俊英坚持解除合同有悖常理，实无道理。包俊英因金天洋公司迟延履行义务致使双方签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》约定的包俊英应取得房屋权属证书的目的不能实现时，包俊英已经向法院主张权利并得到支持。现包俊英又以金天洋公司将房屋出卖给他人，致使合同目的不能实现为由，起诉请求解除合同等，不仅与（2019）豫1303民初1804号生效民事判决确认的事实相矛盾，而且包俊英并未提供有效证据证实案涉房屋买卖存在法律规定或合同约定不适宜继续履行的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，故包俊英上诉主张解除合同、金天洋公司返还购房款、大修基金并赔偿一倍购房款损失等的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，包俊英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5069元，由包俊英负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二〇年十二月二十九日法官助理刘慧书记员李斌