云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0428民初1289号原告：杨晓丹，女，1982年出生，现住元江县。被告：李艳仙，女，1978年出生，家住元江县。原告杨晓丹与被告李艳仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓丹到庭参加诉讼，被告李艳仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓丹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年7月15日签订的《门面转租合同》；2.由被告支付尚欠原告的房屋租赁费7000元（暂计算至2020年10月15日，之后的租金计算至房屋返还之日），支付违约金8400元，共计15400元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月10日与房东刘某签订了一份《租房合同》，合同约定刘某将位于元江县××小区×号商铺（复式二层楼房）出租给原告，租赁期限为五年，自2018年7月15日至2023年7月15日止，2018年租金28000元，以后每一年的租金在上一年的基础上增加1000元，支付时间为当年7月10日前，原告在租赁期限内征得刘某同意的情况下可以转租，并约定了违约责任等（具体内容详见租房合同）。合同签订后，原告支付了2018年7月15日至2020年7月15日的租金。2020年6月6日，原告在征得房东刘某口头同意的情况下，与被告达成协议，将此商铺按每年28000元的价格转租给被告，转租期限为剩余的三年，租金从2020年7月15日开始计算，2020年6月6日至2020年7月14日的租金免收。达成协议后，双方在原签订的《租房合同》上添加了协议内容，注明转租期限为剩余三年，每年租金28000元，原告按此合同上的条款转租给被告，转租之后与原告无关，被告注明“此房李艳仙已接手管理，与杨晓丹无关，其它未尽事宜由李艳仙与刘某商议”（具体内容详见租房合同，合同原件由被告李艳仙持有）。2020年7月10日，约定支付租金期限届满后，被告未按约履行支付义务，经原告及房东多次催要，被告均以种种借口拒绝支付。2020年10月9日，原告找被告催要租金，被告以暂时没有钱支付为由，在其身份证复印件上出具了欠条，并注明“欠2020年7月15日一2021年7月15日的房租到2020年10月20日一定一次性付清”。后双方又补签了一份《门面转租合同》，签订合同时间写为2020年7月15日开始计算租金的时间。约定支付期限届满后，被告未按约履行支付义务，经多次催要，被告均以种种借口予以拒绝。被告长期拖欠租金的行为，违反了合同约定，违背了诚实信用原则，已构成违约。另被告长期没有能力履行支付租金的义务，也没有能力继续履行合同，被告的行为严重地侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告李艳仙未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，杨晓丹与刘某签订了一份《租房合同》，约定刘某将位于元江县城区××小区×号商铺（复式二层楼房）出租给杨晓丹，租赁期限为五年，自2018年7月15日至2023年7月15日止，2018年租金28000元，以后每一年的租金在上一年的基础上增加1000元，租金一年一付，于当年7月10日前支付，在租赁期限内，杨晓丹可以转租，但需征得刘某同意，并约定了违约责任为违约方应向对方支付违约金30000元等合同条款。合同签订后，双方按合同约定履行了各自义务。2020年6月6日，杨晓丹征得房东刘某口头同意，与李艳仙协商达成协议，将此商铺以每年租金28000元转租给李艳仙，转租期限为剩余的三年，租金从2020年7月15日起算。同时，双方在原签订的《租房合同》上添加了协议内容，注明“剩余三年每年李艳仙只需支付28000元（贰万捌仟元）一年”，杨晓丹在该合同文件下角注明“杨晓丹按此合同上的条款转租给李艳仙，转租之后与杨晓丹无关”，李艳仙在该合同文件上角注明“此房李艳仙已接手管理，与杨晓丹无关，其它未尽事宜由李艳仙与刘某商议”。2020年7月15日，双方补签了一份《门面转租合同》，约定：一、甲方（杨晓丹）将自己位于元江县城区的“××小区”×号商铺（复式二层楼房）租给乙方（李艳仙），年租金贰万捌仟元整（￥：28000.00）。二、房租时间为三年，即从2020年7月15日至2023年7月15日，租期到后自行解除合同。三、付款方式：一年一付，须在当年的7月10日前付清。四、租期内，水电费由乙方支付，门窗、水管、电线、开关等损坏，由乙方负责修理。五、在租期内，甲乙双方不得单方面违反合同，谁违反合同，需要支付给对方总标的的30%违约金。六、乙方在租用房屋期间，必须按照国家法律法规，自觉遵纪守法，爱护租用房屋，如有违法行为，甲方概不负责，若对房屋进行装修，须征得甲方同意。……。2020年7月10日，李艳仙未按约定期限支付租金，经杨晓丹多次催要，李艳仙于2020年10月9日在其身份证复印件上出具了欠条，并注明“2020年7月15日一2021年7月15日的房租到2020年10月20日一定一次性付清”。约定履行期限届满后，李艳仙仍未按约履行给付义务，经多次催要未果。另查明，杨晓丹起诉后，李艳仙于2020年10月28日支付了租金10000元。庭审中，杨晓丹陈述并变更请求为：其按照每天租金76元的标准计算，从2020年7月15日至2020年11月27日的房租费合计为10192元，之后的房租按上述标准计算至返还房屋之日止，并支付违约金8400元，共计18592元，李艳仙于10月28日支付的10000元在应支付的金额中扣减。诉讼过程中，本院依职权向房主刘某进行了调查，并制作了调查笔录，刘某陈述：位于元江县××小区×号商铺系其向开发商购买的商品房，该商铺因其自身原因尚未取得产权证。其向杨晓丹出租该商铺后，杨晓丹用于经营电器销售，杨晓丹将该商铺转租给李艳仙时，已征得其同意。转租以后，今年的租金尚未向其支付，杨晓丹向李艳仙催要多次，其也曾多次打电话给李艳仙，但李艳仙不讲信用，直到今年9月份仍未向杨晓丹支付租金，杨晓丹起诉时才支付了1万元。其认为李艳仙没有能力也没有诚意履行支付租金的义务，所以，其支持杨晓丹解除合同的诉求。经质证，杨晓丹对刘某的陈述无异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；……。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告在征得房主同意的情况下与被告在协商一致的基础上自愿签订的《门面转租合同》，双方当事人意思表示真实，且协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定全面履行各自义务。本案中，双方签订门面转租合同明确约定租金为一年一付，被告租用门面应以先付租金后使用为原则，原告按约定向被告履行了交付标的物的义务，被告应按约定时间即2020年7月10日前支付第一年的租金28000元，经原告催要至今被告仍未付清所欠租金，其行为已构成根本性违约。故原告提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于合同解除时间，因原告经催要未果后，于2020年10月28日向法院提起诉讼，本院确认合同解除时间为原告提起诉讼之日即2020年10月28日，而至今被告仍占用该门面，故原告要求租金按每天76元的标准计算至门面返还之日止，并支付违约金8400元的诉讼请求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。经计算，自2020年7月15日至2020年10月28日共计105天，以每天76元的标准计算，合计租金7980元，经原告催要后，被告已支付的租金10000元应予以扣减。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质证等相应诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杨晓丹与被告李艳仙于2020年7月15日签订的《门面转租合同》于2020年10月28日解除；二、由被告李艳仙给付自2020年7月15日至2020年10月28日的租金7980元，支付违约金8400元，共计16380元，扣除已付的租金10000元，还应付6380元，于判决生效之日起15日内履行，之后的租金按每天76元的标准计算至门面返还之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，减半收取计92.50元，由被告李艳仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王晓三二〇二〇年十二月十六日书记员  白罗大