河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2639号上诉人(原审原告)：河南鑫秀物业管理有限公司，住所地临颍县人民路西段，统一社会信用代码：9141112255163275X2。法定代表人：高真真，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛鹏飞，该公司经理。上诉人（原审被告）：晁学正，男，汉族，1966年6月8日出生，住临颍县。委托诉讼代理人：孙颍楠，女，汉族，1992年3月4日出生，住址，系晁学正儿媳。上诉人河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）与上诉人晁学正物业服务合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2020）豫1122民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫秀物业公司的委托诉讼代理人薛鹏飞及其法定代表人高真真、上诉人晁学正的委托诉讼代理人孙颍楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫秀物业公司的上诉请求：一、一审判决不公，请求漯河市中级人民法院撤销临颍县人民法院（2020)豫1122民初2474号民事判决书第1项，并依法改判。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、物业公司依法按照合同约定进行物业服务工作被上诉人提供的证明问题，把本该属于开发公司的问题强行加在物业身上、事实不清，提供的卫生、绿化照片过于片面，并不能说明实际的问题，应该注重事实，消防及电梯未年检的问题纯属子虚乌有，物业公司已经依法提供相关的证据，该问题并不存在。二、一审判决依据被上诉人提供的证据资料，该判决明显对物业公司不公。仅凭被上诉人提供的证据除了莫须有的问题及卫生问题外，根据《物业管理条例》的相关法律法规，根本不属于物业公司的责任，作出这样的判决，对物业公司不公，也是对正常缴纳物业费的业主不公。三、这样的判决势必会引起小区居民的热议，以后大家全部效仿，肯定会增加社会的不稳定因素。在物业公司没有明显过错的前提下这样判决，遵法的社会公民、小区居民作何感想，拖欠物业费的业主实际己经侵犯了正常缴费业主的合法权益，到头来到是守法依规的好业主受伤害等。综上所述，一审判决实在违背公平公正的原则。晁学正辩称：一、被答辩人主张的物管费缺乏依据。1、答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系。答辩人2018.02.01之前一直向坤和物业公司缴纳物业费用。而鑫秀物业管理有限公司与答辩双方至今也未签订任何合理有效的《物业服务合同》。而现在绝大多数业主没有交物业费用及积极投诉等行为己明确表示对鑫秀物业管理有限公司的行为存在诸多异议。2、被答辩人的所谓“物业服务”属违法的强行服务。两年多来，鑫秀物业强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”被答辩人以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉答辩人，法院应当予以驳回。另外，被答辩人强行服务的行为严重违反了《合同法》和《民法通则》等法律规定。被答辩人同业主、业主委员会在法律地位上完全平等，二者是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主委员会委托被答辩人为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。根据《合同法》第三条、第四条规定，合同当事人有权选择订立对象，有权选择订立或不订立合同，任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。同时，《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，双方“合意”是事实合同的基础。而事实上被答辩人所谓的“物业服务”自始至终未得到多数业主的“愿意”。所以，被答辩人无权通过单方、强行的所谓“物业服务”来要求答辩人缴纳物管费。3、被答辩人主张的物管费收取标准缺乏依据。答辩人与被答辩人双方未约定物管费收取标准，被答辩人与答辩人并无签订《物业服务合同》。至今被答辩人就物管费收取标准未与业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定。并且被答辩人的物管收费与服务水平不符合相适应的原则。《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”被答辩人扬言向业主提供了优质髙效的服务，过去两年多时间到现在业主居住环境也完全看不到有这么高标准的物业配套服务。向被答辩人反映时，并没有得到解决，小区环境脏乱，电梯卫生差，绿化面积被破坏，天然气玻璃箱破碎，答辩人所在单元强行安装门禁卡并且不能灵活有效的使用，亲朋好友到来还要下楼进行开锁，实属不便，并且至今未进行处理，等等。其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。二、被答辩人主张的违约金缺乏依据。本案答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，更未对“未按时缴纳的物业服务费用，违约金”进行约定。同时，被答辩人强行提供的物业服务严重违反《物业服务合同》约定及法律规定。此外，《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付违约金也并没有规定，因此，本案被答辩人违约金的主张缺乏合同和法律的依据。三、被答辩人没有提供有价值的物业服务。反而给答辩人精神和心理带来一系列的问题。《物业管理条例》第四十七条：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。小区本楼栋乃至整个颍和御苑小区，电梯至今为止仍没有例行年检。各楼层消防设施不维护，配备不齐全，公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理，造成答辩人充电器被盗、原告至今也没有安全防范的保卫工作，明显违反合同，属于不完全履行，给业主造成的损失，原告是有过错的。小区西北门面房前公共区域，窨井盖已破损两年多，露天的大洞，给小区业主及孩子带来了极大的安全隐患，种种安全隐患并存，给被告心灵及精神带来极大的创伤。综上所述，鉴于被答辩人提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，答辩人无需支付被答辩人主张的物业费及违约金。相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，答辩人要求被答辩人，赔偿原告精神损失费2000元，名誉费2000元，误工费300元。并恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。晁学正的上诉请求：1、一审判决有违公平原则，加重了上诉人一方的责任，请求二审法院撤销临颍县人民法院（2020)豫1122民初2474号民事判决书第1项，并依法改判；2、一、二审诉讼费、保全费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的合同关系，被上诉人主张服务费用没有法律依据。一方面上诉人于2018.02.01之前一直向坤和物业公司缴纳物业费用。且一直未有人通知上诉人一方更换物业公司事宜，更未签订正式的合同，因此根据合同相对性来讲，上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的合同关系。另一方面，被上诉人与临颖和置业有限公司签订的《物业管理服务协议》约定的合同期限为一年，自2017年5月4日至2018年5月3日止，被上诉人主张的自2018年2月1日至2020年12月31日的物业费用没有合理合法的依据。综上，上诉人无需向被上诉人支付物业服务费用。二、被上诉人不仅没有履行相关维修、养护、管理、维护等义务，且存在违法的强行服务行为，被上诉人不履行物业管理服务义务在先，上诉人不缴纳费用属于行使自身合法的抗辩权。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，被上诉人长期只负责收费，却从未尽到其应尽的义务，导致小区脏、乱、差，存在极大的安全隐患，且在未与上诉人一方协商一致的情况下，强行提供物业服务，已经违反了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，因此被上诉人一方应当承担较大的过错责任。三、被上诉人主张的物业费用收取标准缺乏事实和法律依据，上诉人一方对于该标准不予认可。根据《中华人民共和国价格法》、《物业服务收费管理办法》、《物业管理条例》等相关规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但上诉人与被上诉人并无签订《物业服务合同》，更未对收取标准明确约定，被上诉人主张该物业费收费标准不仅缺乏依据，并且违反公平原则和物管收费与服务水平不相适应原则。综上，一审法院判决违反公平原则，恳请贵院依法支持我方诉讼请求，以彰显法律之公正，以维护我方之权益。鑫秀物业公司辩称：一、根据《河南省物业管理条例》的相关规定，“前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。”因此，上诉人与答辩人之间存在合法有效的物业服务合同，上诉人已经享受到答辩人提供的物业服务，就应当承担相应的物业费。二、对于上诉人在诉讼过程中提出的答辩人在服务、管理不到位的地方，答辩人愿意听取建议，积极改正，努力为上诉人及其他全体业主提供良好的生活环境。如果答辩人在工作中有做的不好的地方，上诉人可以另行起诉要求答辩人承担相应的责任，但不应当以此作为拒缴物业费的理由。三、目前的物业费的收取是根据市场调节价作出的，答辩人是合理收费，物业服务合同在有关部门也有备案，物业服务项目、制度、收费标准均符合法律规定。综上所述，答辩人提供物业服务，收费合理，于法有据，临颍县人民法院民事判决书对物业公司不公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，重新改判。鑫秀物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费4302元；2、判令被告承担本案诉讼费；3、判令被告支付违约金500元。一审法院认定事实：2017年5月4日，临颍和置业有限公司（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，由鑫秀物业公司对位于漯河市临新城路北四环交汇处的颍和御苑小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第二条：委托管理事项“……4、配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；8、社区文化娱乐活动；……”；第三条合同期限：“本合同期限为一年。自2017年5月4日起至2018年5月3日止。如双方取消协议，需提前两个月进行书面通知。合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订协议。”；第五条：乙方的权利和义务“8、负责定时检查小区水电、煤气、电梯、消防系统的安全与定期维修与保养，遇到问题及时维修，确保正常运行；”第七条管理服务费用：“1．本物业的管理服务费按下列第2项执行：②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住宅每月每平方米建筑面积1.05元；商铺每月每平方米建筑面积1.3元，小区内室外停车位服务费每车位每月50元，地下车库车位服务费按照每车位每月60元。”；第八条违约责任：“4．业主对乙方的满意度达不到80%，甲方有权解除合同。”；第九条其他事项：“6．本合同自签订之日起生效……”。被告晁学正为临颍和御苑小区的业主，该房屋建筑面积为93.15㎡。鑫秀物业公司以向晁学正催缴2018年2月1日至2020年12月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至本院。另查明，被告提供了向向坤和物业颍和御苑服务中心交纳物业费的收据，称其与原告没有形成物业服务合同关系；被告提供照片若干张，称原告物业服务不到位。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫秀物业公司自与临颍和置业有限公司签订物业委托管理合同后，即取得和承担了对颍和御苑小区提供物业管理服务的权利和义务，并一直在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，被告向本院提交的照片能够证明原告没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是原告也完成了一定的物业管理服务工作，故被告不得以原告服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。原告要求业主按年交纳物业费，结合当地交易习惯，并无不当，本院予以准许。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对被告所欠2018年2月1日至2020年12月31日的物业费应适当予以减少，经计算，被告应交纳的物业费共计4302元（117.07㎡×1.05元/月×35个月），本院酌定被告交纳70%的物业费为宜，即3011.4元。关于违约金的请求，由于原告的物业服务不到位，被告也未按时交纳物业费，双方均有违约的行为，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、被告晁学正于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2018年2月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3011.4元；二、驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担5元，被告晁学正负担20元。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，二审中，上诉人晁学正提交收据两张，证明2018年之前向坤和公司交纳的物业费，对方物业公司进入我们小区，业主并不知情。第三张是电梯脏照片，第四张是我们小区业主满意度调查表，第五份是消防栓照片四张，证明消防设施没有定期维护，第六份证据是窨井盖照片，证明我们向上级反映了，才予以处理。物业公司想建充电桩，但是没有建成，损坏了绿化。楼道里头堆放的有杂物、电线裸露有安全隐患。物业公司质证称照片是真实的，只是反映了当时的状态。小区开始前期物业是坤和公司是真实的，我们与坤和公司签订合同后，我们就进入了，我们在东门证明的地方一直有一个公示牌，公告牌写的就是我们什么时间进入的，包括服务内容都有，所以业主不能说个人没看到，就说他们不知情。银河苑小区在临都知道，这是一个烂尾工程小区，所以有很多东西，包括小区内消防器材这一块，下一部我们会整改完。对楼道放杂物的，确实还存在，但是我们已经解决很多了。充电桩一事，物业公司自费建设，但是遭到了一些业主的阻挠，下一步我们会整改。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中晁学正所居住的颍和御苑小区尚未成立业主委员会，在业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，由建设单位临颍和置业有限公司选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，符合上述规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”临颍和置业有限公司与鑫秀物业公司2017年5月4日签订的《物业委托管理合同》对颍和御苑小区包括晁学正在内的全体业主具有约束力。晁学正作为业主，是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，接受了鑫秀物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业费的义务。小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响小区良好环境的运转进而导致小区环境质量下降。更何况，物业公司需要以收取的物业费来保证物业服务的正常运转，业主是否及时足额交纳物业费影响物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到小区诸多业主的利益。鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在服务不到位的问题，一审法院结合鑫秀物业公司提供物业服务的实际情况，已酌减诉争物业费数额，晁学正拒付全部物业费的理由不能成立，本院不予支持。鑫秀物业公司作为物业服务企业，应切实提高物业服务的水平和质量，及时与业主沟通，为业主提供良好的生活环境。晁学正以及其他业主如认为鑫秀物业公司提供的物业服务不到位，应争取早日成立业主委员会，由业主委员会与其协商确定物业服务费标准或选聘其他物业公司提供物业服务，监督物业公司履行义务。晁学正上诉称物业费用收取标准缺乏事实和法律依据等，由于未提供充分证据证明且鑫秀物业公司也不认可，故本院不予支持。鑫秀物业公司上诉称原审判决不公，由于未提供充分证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫秀物业公司、晁学正上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南鑫秀物业管理有限公司负担50元，由上诉人晁学正负担50元。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年十二月二十四日法官助理王曼倩书记员任淑一