新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初1122号 原告（反诉被告）：孙福山，男，1965年1月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：冯德政，新疆广泽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李德学，男，1949年4月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：李树荣（系李德学之子），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：杨晨骄，新疆新蓝天律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙福山与被告（反诉原告）李德学农村建房施工合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙福山的委托诉讼代理人冯德政，被告（反诉原告）李德学及其委托诉讼代理人李树荣、杨晨骄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙福山向本院提出诉讼请求：判令被告支付建房欠款38,000元及逾期利息12,540元（38000＊0.5%＊66个月）。庭审中，原告减少诉讼标的，主张建房欠款26,960元，利息也相应减少，从2014年4月到2019年10月，月息千分之五。事实及理由：2014年，原被告签订《建房合同书》约定原告为被告位于昌吉市××镇的宅基地上新建房屋，面积180平方米，单价960元，付款方式为设备进场支付40%，工程主体完工支付30%，工程全部验收合格支付25%，留5%作为质保金。一年后无质量问题付清。建设房屋早已交付被告居住使用，期间支付大部分建房款，剩余至今不付。请求判如所请。 被告李德学辩称，1．大房屋实际面积为120平方米，按照960元每平方米计价。双方口头约定修建56平方米小房屋，并且修建一大门墩，修建7-8米院墙，小房屋按580元每平方米计价。如果未修建门墩和院墙，小房屋按每平方米480元计价。2．合同约定包工包料，但屋面防水2,755元（材料2,050元＋人工费650元+运费55元）、七个塑钢窗3,017.50元、四个室内门680元、火墙600元，原告未完成，是被告自己购买材料找人施工，此部分应从工程价款中扣除。3.原告安装自来水管道漏水，被告要求原告修理无果，自己找人重新铺设管道，6,000元费用应当从工程款中予以扣减。被告实际已超付工程款，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告李德学提出反诉请求：1.反诉被告退还超付工程款6,172.38元；2.反诉被告对房屋后墙裂缝、大小房屋电路故障、屋顶琉璃瓦脱落、小房屋屋顶漏水进行维修处理，对小房屋门头玻璃和火墙进行安装；3.反诉被告承担诉讼费用。事实及理由：工程款为148,880.12元，减去已付款142,000元，扣减屋面防水2,755元（材料2,050元+人工费650元+运费55元）、七个塑钢窗3,017.50元、四个室内门680元、火墙600元，自来水维修铺设6,000元，反诉原告超付工程款6,172.38元。大房屋后墙裂缝、电路故障、屋顶琉璃瓦脱落，小房屋屋顶漏水、门头玻璃和火墙未安装，原告未做修复处理。 反诉被告孙福山辩称，2014年4月17日签订建房合同，2014年10月9日三工镇政府组织进行验收，验收结论为合格。请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．孙福山和李德学分别向法庭提交一份《建房合同书》，两份合同内容大致相同，部分内容不同。上述两份合同均有双方的签字，真实性本院予以确认。但因两份合同存在差异，对存在差异的约定事项，本院结合其他证据综合予以认定。2.孙福山提交昌吉州安居富民工程农户建房档案一份，拟证明房屋验收合格。李德学对真实性不认可，认为建房档案中签字并非本人所欠。本院查看了建房档案，虽然显示有几方验收，但建房人的签名明显有误，故对该证据不予采信。3.李德学提供塑钢窗送货单一张，拟证实自行购买塑钢窗安装，此费用应从工程款中扣减。孙福山质证认为无法证实用于涉案房屋。4.李德学提供防水材料收据一份，人工工资收条一份，拟证实自行购买防水材料，找人施工，此费用应从工程款中扣减。孙福山质证认为无法证实用于涉案房屋。5.李德学提供收条两张，拟证明自费安装火墙，此费用应从工程款中扣减。孙福山质证认为没有口头约定安装火墙。6.李德学提供自来水维修收据一份，拟证实重新铺设自来水管道，此费用应从工程款中扣减。孙福山质证认为约定保修期一年，已过保修期，费用不认可。7.李德学出具调查笔录两份，拟证明室内门、自来水管道维修均由詹有斌施工，屋面防水由王永祥施工。费用均由李德学支付。孙福山认为证人应当出庭作证，对真实性不认可。本院认为，上述3-5项证据产生时间为2014年5月11日至7月6日，而李德学向孙福山付款的时间为2014年4月18日至9月1日。如果当时孙福山存在不按合同约定购置塑钢窗、铺设防水、安装火墙的情况，李德学完全可以将费用直接扣除，而不需要超付后再主张返还。上述证据6产生时间为2016年9月20日，而涉案房屋于2014年秋冬已交付使用，也就是说自来水管道的维修费用产生于合同约定的一年保修期之后。上述证据7虽然可以与书证相互印证，但仅能证明上述费用发生，不能证明李德学存在超付工程款的事实，故对李德学以上述证据主张扣除超付工程款本院不予采信。8.法院委托鉴定报告一份，李德学认可小房屋造价为33,680.12元，对于无法确定项目造价3,830.70元（基础卵石材料、塑钢窗材料、屋面防水材料），李德学认为系自己支付，故不应当计入房屋造价中。孙福山对鉴定报告不认可。对此本院认为，小房屋造价在书面合同中未约定，系双方口头约定。对具体施工事项和计价方法无从查考。此鉴定报告系法院依法委托，孙福山拒绝配合现场勘验，其应当承担对其不利的法律后果。故本院认定小房屋工程造价为33,680.12元。 经审理查明：2014年4月17日，孙福山与李德学签订《建房合同书》一式两份。合同约定，孙福山给李德学建砖混结构的抗震住房一套，包工包料，每平方米造价960元，挑檐半价。合计造价为空白。施工人员及设备进场后付40%，工程主体完工后付30%，工程全部完工验收合格后付25%。两份合同不同内容如下：1.关于面积，孙福山持有合同上从190平方米涂改为180平方米。李德学持有的合同上，从190平方米涂改为120平方米。长宽也随之涂改。2.关于补充部分，李德学持有合同上写明“工程完工后按实际平方结算，房顶本板8公分厚保温材料”，孙福山持有合同上无此内容。3.关于质保金，李德学持有合同上写明留壹万作为质保金，一年后无质量问题付清。孙福山持有合同上也有“一年后无质量问题付清”的约定，但原有5%和壹万元字样被涂掉。合同签订后，李德学先后付款142,000元，其中：收条注明“建房款”的122,000元，收条注明“修建小房款”20,000元。合同履行过程中，孙福山为李德学修建120平方米抗震安居的大房屋一套，56平方米类似伙房的小房屋一间。2014年秋冬，李德学入住修建的房屋。 因双方当事人对小房屋是否应按照960元每平方米计价存在争议，为查明案件事实，本院委托鉴定机构对小房屋的造价进行审价鉴定。新疆天丰建设工程项目管理有限公司出具鉴定意见书：可以确定部分的造价33,680.12元，无法确定部分的造价3,830.70元。经综合评定，本院认定小房屋造价为33,680.12元。李德学为此支出鉴定费2,300元。 本院认为，双方当事人签订的建房合同书，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点为房屋造价是多少。通过庭审查明，孙福山为李德学实际修建两套房屋，一套是抗震安居的大房屋，一套是类似伙房的小房屋。但对于建房款金额双方各执一词。孙福山认为大房屋加小房屋面积为180平方米，均按每平方米960元计价，建房款为168,960元。李德学认为大房屋120平方米，按每平方米960元计价。小房屋56平方米，按照鉴定工程造价确定33,680.12元。大小房屋面积合计176平方米，建房款为148,880.12元。双方认可的总面积虽与合同上原有数据不一致，但相差不大。双方争议较大的是计算单价。对此本院认为，大房屋和小房屋的功能构造均存在差异，通过鉴定可知小房屋造价为33,680.12元，如果按照孙福山的主张，按照每平方米960元计价，价款达到53,760元，显失公平。另外，孙福山向李德学出具收条时，将“建房款”和“小房子款”进行了区别表述，这也说明两套房屋并非统一计价，故本院认定实际施工的总价款为148,880.12元。对于合同中其他约定，例如挑檐、地坪等内容，在庭审中双方均明确表示不主张，故不计入总价款中。李德学已支付工程款142,000元，剩余6,880.12元未付。现孙福山所建房屋已交付李德学使用达6年，合同约定的一年保修期已过，李德学应当将剩余款项支付给孙福山。孙福山主张的利息，应当从合同约定的保修期满后开始计算至起诉时（2015年10月至2020年4月），即1,857元（6,880.12元*54个月*5‰）。关于李德学主张返还超付工程款的反诉请求，如前所述，其提交的塑钢窗送货单、防水材料收据、收条等产生时间为2014年5月11日至7月6日，而李德学向孙福山付款的时间为2014年4月18日至9月1日。如果当时孙福山存在不按合同约定购置塑钢窗、铺设防水、安装火墙的情况，李德学完全可以将此部分费用直接扣除，而不需要超付后再主张返还。自来水管道的维修费用产生于合同约定的一年保修期之后。询问笔录中的陈述虽然可与书证相互印证，但仅能证明上述费用发生，不能证明李德学存在超付工程款的事实。另外，双方提交的建房合同第六条第一项均有付款至95%，预留5%或者壹万元作为质量保证金的表述。根据数额推算剩余6,880.12元未付属于工程价款5%或者壹万元的合理范围内，故对李德学主张返还工程款的反诉请求本院不予支持。对于李德学主张对房屋后墙裂缝、大小房屋电路故障、屋顶琉璃瓦脱落、小房屋屋顶漏水进行维修处理，对小房屋门头玻璃和火墙进行安装的反诉请求，因房屋已交付使用6年多，已超过合同约定的一年保修期，故对其上述反诉请求本院不予支持。李德学为鉴定小房屋的造价支出鉴定费2,300元，应当由孙福山承担2,000元。 综上，原告孙福山的部分诉讼请求成立，本院予以支持。反诉原告李德学的反诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李德学于本判决生效后十日内向原告孙福山支付建房欠款6,880.12元； 二、被告李德学于本判决生效后十日内向原告孙福山支付利息1,857元； 三、反诉被告孙福山于本判决生效后十日内向反诉原告李德学支付鉴定费2,300元； 四、驳回原告孙福山的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李德学的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,064元，由原告孙福山负担884元，由被告李德学负担180元。反诉费50元，由反诉原告李德学负担35元，由反诉被告孙福山负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  何 辉 人民陪审员  欧阳晖 人民陪审员  张文杰 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  张学淑