贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初12112号原告：李奎，男，1974年10月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：杨媛，女，1977年12月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告李奎诉被告杨媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告李奎与被告杨媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李奎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告承担违约金10000元；3.判令被告承担其租赁期间欠缴的水费389.56元、电费300.98元、煤气费95.4元、物业费653元；4.判令被告立即给付欠交的房租费6000元；5.判令被告支付2020年7月1日至2020年7月20日的房租2660元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月1日签订房屋租赁合同，原告将位于贵阳市花溪区的自有房屋租赁给被告使用，租赁期限自2019年1月1日至2023年1月1日，共计48个月。合同第七条约定，租赁期间任何一方提出终合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若方强行终止合同，需向另方支付违约金10000元。2020年7月，未经双方协商一致，被告自行将个人物品全部搬离租赁房，期间一直未与原告办理租赁房交接、屋内物品清点以及相关费用给付等事项，经原告多次以微信试图与被告取得联系，商议上述事项，但被告均不子理睬。2020年7月20日，原告最后一次通知被告后，为防止损失进一步扩大，原告收回并进入了租赁房。被告单方强行终止合同时，尚有其租赁使用期间所产生的水费、电费、煤气费、物业费等相关费用共计1438.94元尚未缴纳，而根据合同第二条约定，乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。另，由合同第二条约定，月租金4000元，每半年一交，每个半年前一个月支付。后于2019年12月，被告给付2020年1月至6月房租时，尚欠6000元未给付原告，应交24000元，实交18000元。于双方产生房屋租赁纠纷后，被告至今未与原告办理租赁房屋交接，由此产生的租赁费用理应由被告承担。为维护合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。被告杨媛辩称，1.双方签订的房屋租赁合同已于2020年7月3日解除，被告租赁房屋用于经营餐饮饭馆，刚开始就遇到公路施工封路，之后又设门禁卡，导致生意不好，又因疫情防控，餐馆关门没有经营，加之家人生病，被告经济陷入困境，多次向原告提出解除合同未获同意，后于2020年6月3日书面向原告提出解除合同，且被告于2020年7月3日将钥匙交给原告，故合同解除时间为2020年7月3日。2.被告不存在强行终止合同的违约行为，被告按合同约定，提前一个月即2020年6月3日书面告知解除合同，故不应当承担违约金。3.除2020年1月至6月的物业费因经济困难没有按时交纳之外，其余费用已经通过微信转账给原告，不存在拖欠。4.被告没有拖欠房屋租金，合同约定每月租金4000元，但因封路导致人流及其稀少，生意受到严重影响，双方友好协商将每月租金4000元减为3000元，被告已按每月3000元付清了2020年1至6月的租金。即便拖欠租金，也只能截止到2020年7月3日，3天时间，并且只能按照3000元基数计算。2020年7月3日被告告知原告解除合同，并搬离租赁房屋后，原告随即开始装修，实际已管理自己的房屋，合同已解除，不存在额外在支付房屋租金，若原告未缴清房屋租金，原告应该会有被告签字的借条凭证。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于贵州省贵阳市花溪区，建筑面积121.01平方米，规划用途为住宅，系原告与案外人陈欣新按份共有。2019年1月1日，原告作为出租房（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“一、甲方将位于贵州省贵阳市花溪区房屋出租给乙方居住使用，租赁期限从2019年1月1日至2023年1月1日，计48个月；二、房屋月租金4000元，每半年一交，每个半年前一个月支付；三、租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；......七、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若乙方强行中止合同，须向另一方支付违约金10000元”。合同还对其他事项进行了约定。原被告在合同尾部签字按印。《房屋租赁合同》签订后，原告将案涉房屋交付给被告。2020年6月3日，被告向原告发出《房屋租赁解除合同》，载明：“甲方位于贵阳市花溪区的房屋（食在猪小弟餐馆现更名为开心一角），签合同时并没有说此处封路和小区设门禁卡，现此位置从2019年9月修路围墙到2020年5月底都还没有开通，餐馆又在小区里面，小区又设门禁卡，人车已无法进来，这中间又遇到（新冠病毒）疫情，对于这些不可抗拒的因素，餐馆实在开不下去，因此乙方杨媛要求解除房屋租赁合同”。此后，2020年7月2日下午15:38，原告向被告发送微信“杨媛：你拖欠房租及水电、物管等相关费用，已严重违反合同约定。如你已决定不再承租，请速来与我办理相关交接手续。至于你我双方的纠纷，我计划于近期通过司法途径解决”；2020年7月3日上午7:51，被告向原告发送微信“钥匙我放门卫了的，一会麻烦你去取一下，你家没有开门”；2020年7月3日上午8:43“杨媛：请来清点房屋物品，检查设施设备情况，办理交接手续”；2020年7月20日14:36，原告向被告发送微信“杨媛：鉴于你一直未至出租屋与我清算房租、水费、电费、煤气费、物管费等相关费用，同时对屋内物品及设施设备进行清单，为防止损失进一步扩大，我定于今日收回出租屋，并视为你已不在承租，出租屋内已无你的个人物品”。另查，1.案外人陈欣新于2020年11月27日向本院出具了《情况说明》，载明“本人对李奎所实施的相关诉讼行为表示同意认可，本人不再另行追究杨媛相关房屋租赁纠纷的合同责任”。2.关于水费、电费、煤气费、物业费，原告陈述被告交了截至2020年4月30日的电费及截至2020年4月7日的水费，因很少使用煤气故未交过煤气费，未交2020年1月至6月物业费；被告陈述已缴纳了截至2020年5月的电费、截至2020年4月的水费，未用过煤气故未交费，未交2020年1月至6月物业费。（1）针对欠付电费。根据原告、被告提供的微信聊天记录显示，被告于2020年5月9日通过微信支付向原告交了电费357元，而根据原告提供的贵州电网有限责任公司贵阳花溪供电局《增值税电子发票》显示，缴纳了从2020年5月1日至2020年5月31日期间产生电费239.65元；根据原告提供的微信账单，显示其于2020年7月5日，扣缴电费61.33元；两项共计300.98元。（2）针对欠付水费。根据原告提供的微信转账记录及聊天记录，显示原告于2020年4月5日交水费46.05元，被告于2020年4月7日向原告微信转账支付了水费47元，而根据原告提供的贵州水务集团花溪水务有限公司《客户用水费用清单》于2020年4月5日交水费46.05元、于2020年7月2日交水费143元（115元+28元）、应收2020年5月、6月总金额142.38元（114.84元+27.54元）。（3）针对欠付煤气费。根据原告提供的贵州燃气集团股份有限公司《管道燃气客户缴费清单》显示，2020年6月17日累计气费29.39元、2020年6月23日累计气费20.9元，合计50.29元。（4）针对欠付物业费。根据原告提供的贵州心然合一物业管理有限公司《收据》，显示2020年1月至6月物业费为653元。3.被告已向原告支付了2020年1月至6月期间的租金18000元。庭审中，被告称与原告口头协商一致原告对该期间的租金进行了减免，每月按3000元支付；原告对此予以否认，称没有同意减免只是同意缓交；被告提供了录音一份，拟证实原告同意对上述期间的租金进行减免，在该录音中被告向原告提到“我给你协商好了的嘛，3000元一个月，你也答应认可的，你也收了这个房租，你去任何地方都扯不清楚”、被告答“天呐，那合同签订在哪里就是白纸一张了嘛”。上述事实，有当事人陈述、原被告身份证复印件、房屋产权证、《房屋租赁合同》《房屋租赁解除合同》《情况说明》、微信聊天记录、微信转账记录、《增值税电子发票》《客户用水费用清单》《管道燃气客户缴费清单》《收据》、录音资料等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合原被告举证及陈述，本案争议焦点为：1.被告解除合同是否存在违约，应否承担违约金；2.被告是否欠付电费、水费、煤气费、物业费，金额如何确定；3.被告应否补交2020年1月至6月租金6000元，被告应支付租金的截止时间及金额。关于焦点一。被告于2020年6月3日向原告发出《房屋租赁解除合同》，并于2020年7月3日将房屋钥匙返还给原告，而原告亦于2020年7月2日、3日，通过微信告知被告办理交接手续，由此可见双方对于解除房屋租赁合同没有争议，对于欠付租金及水电费等其他费用的争议不影响合同的解除。被告按照合同约定提前一个月对书面通知原告解除合同，故被告解除租赁合同不存在违约，双方租赁合同于2020年7月3日已解除，故对原告要求解除房屋租赁合同及被告支付违约金10000元的主张，本院不予支持。关于焦点二。结合双方陈述及原告提供的相应单据，根据已查明的事实，被告尚欠原告未结清的电费为300.98元、水费为142.38元、50.29元、物业费为653元，上述费用均产生于被告租赁房屋期间，根据《房屋租赁合同》的约定，该上述费用应当由被告承担，故被告应支付原告电费为300.98元、水费为142.38元、燃气费50.29元、物业费为653元，对于原告主张超过部分，本院不予支持。从原告于2020年7月2日、7月3日的微信聊天记录亦证实双方尚有上述费用未结清，故对被告辩称已结清除物业费的主张，本院不予采信。关于焦点三。针对2020年1月至6月期间的租金，根据《房屋租赁合同》约定每月租金4000元，总计为24000元，双方对于被告已经支付18000元的事实无异议，但对剩余6000元是属于免除或者缓交存在争议。被告提出属于免交，但未提供证据予以证实，其提供的录音材料中亦不能体现原告认可减免的待证事实，同时原告在庭审中也明确表示了否认，其于2020年7月2日向被告发送的微信聊天记录中亦证实其向被告催收拖欠租金的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告辩称上述期间未交租金6000元属于免交的主张，本院不予采信。对原告要求被告支付欠付租金6000元的主张，本院予以支持。另，双方租赁合同于2020年7月3日解除，被告还应支付原告于2020年7月1日至7月3日共计3天的租金387.09元（4000元/月÷31天×3天）。上述两项租金共计6387.09元，对原告超出部分主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨媛于本判决生效之日起十五日内支付原告李奎租赁期间欠付电费300.98元、水费142.38元、燃气费50.29元、物业费653元，合计1146.65元；二、被告杨媛于本判决生效之日起十五日内支付原告李奎房屋租金6387.09元；三、驳回原告李奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元（已减半收取），由原告李奎负担126元，由被告杨媛负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二〇年十二月四日书记员  余 可