江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2829号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈涛，男，1985年4月1日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：周彬，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉被告）：周某2，男，1986年6月27日生，汉族，住常州市武进区。被上诉人：周某1，女，2012年9月26日生，汉族，住常州市武进区。法定代理人：周某2，男，系周某1的父亲。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏雁，江苏瑞江律师事务所律师。被上诉人：史国华，男，1957年6月10日生，汉族，系史某的父亲，户籍地址常州市武进区，现住常州市武进区。被上诉人：施爱凤，女，1968年9月30日生，汉族，系史某的母亲，户籍地址常州市武进区，现住常州市武进区。上诉人陈涛因与被上诉人周某2、史某房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，在二审期间，被上诉人史某于2020年8月25日死亡，为此，本院依法追加史某的法定继承人史国华、施爱凤、周某1为被上诉人参加诉讼。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人陈涛上诉请求：1.撤销（2019)苏0412民初3920号民事判决书，并改判依法支持上诉人的一审反诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由：1.一审判决书中认定周某2的授权委托书为史某自己填写，事实认定证据不充分，该授权委托书仅凭被上诉人周某2和史某的陈述，一审法院即认定是史某代替周某2所写，缺乏客观证据的支持。并且，即使该份授权委托书真的为史某自己填写，她与周某2是夫妻关系，不排除两人故意为之来损害上诉人的合法利益。2.一审判决书中“而作为案涉房屋买卖的中介人张波要求史某提供了……史某与陈涛签订案涉房屋买卖合同的行为不够成表见代理，故案涉房屋买卖合同对周某2无约束力”。首先，一审法院认定张波要求史某提供征地房屋拆迁补偿安置协议、补充协议、公证书等这些资料，上诉人仅要求史某提供授权委托书，以此认定上诉人存在过失，这一认定明显错误。上诉人不仅让张波核实过史某提交的上述所有材料，并且让史某当面出示原件核实过所有材料，事实也证明除了授权委托书，其他材料都是真实有效的，上诉人己经尽到了审核书面材料的责任，并非一审法院认为上诉人仅凭史某出示了授权委托书即与之签订房屋买卖合同；其次，一审法院以上诉人从事过房屋中介工作，安置房未全得产权证，未问及相关安置人员出售意愿为由，认定上诉人存在过失，这也显然是不成立的。房产中介工作具体有不同的分工，上诉人作为一个仅仅只是短期从事过中介工作的人，未经历过相关的专业资质的培训，没有相应的专业知识，在本案中也只是一个普通的买房者。并且，房屋中介这一工作门槛本身就很低，普通人不需要相关学历及专业知识都能从事中介工作，上诉人并不比普通人在买卖房屋上具有多大的专业优势。并且关于案涉房屋虽是拆迁安置房，但是上诉人购买前己经向开发商了解了房屋情况，可以办理产权证及过户，而且案涉房屋在2019年6月即可拿房办证，被上诉人因为不想履行合同迟迟不去开放商处拿房。这一点更能证明上诉人已经尽到了核实的谨慎义务。至于未问及相关安置人员出售意愿，根据被上诉人提供的一系列材料，上诉人可以确定案涉房屋登记在周某2一人名下，属于在两被上诉人婚姻存续期间取得，与他人并无关系，当然不需要再询问其他安置人员。3.—审法院判决自相矛盾。一审判决书中既驳回了周某2的诉讼请求，也驳回了上诉人的反诉请求，这一判决自相矛盾。如果房屋买卖合同有效，应当支持上诉人的反诉请求；如果房屋买卖合同无效，应当支持一审原告的诉讼请求。但一审法院并没有就合同的有效性作出相应的判决。一审法院认定事实不清，判决存在明显过错，望在查清事实后，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人周某2、周某1辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求维持原判。被上诉人史国华、施爱凤，未提出答辩。周某2向一审法院提出诉讼请求：确认史某以本人的名义与陈涛签订的常州房产买卖合同无效。陈涛在一审法院提出反诉请求：1、确认其与周某2、史某之间签订的万科柏悦湾花园8栋201室房屋买卖合同有效；2、请求判令周某2、史某按约定履行合同，交付万科柏悦湾花园8栋201室房屋，并配合本人办理相关的过户手续；3、请求判令周某2、史某支付违约金92000元；4、本案的诉讼费用由周某2、史某承担。一审法院认定事实：周某2与史某于2011年12月2日登记结婚，并于2012年9月26日生一女周某3。2013年7月13日，周某2父母（即周中华、周惠芳）与常州市武进区湖塘镇人民政府签订征地房屋拆迁补偿安置协议，将周中华、周惠芳位于武进区××镇××庙××村××庙××组××号的房屋拆迁并对其安置补偿。载明拆迀安置人口四人（即周中华、周惠芳、周某2，周某3），照顾人口一人即周某3。后双方签订武进集体土地房屋拆迁安置补偿协议，约定对被拆人即周中华、周惠芳、周某2，周某3定向安置商品房，该协议载明：定向商品房座落柏悦湾花园8-201,建筑面积119.11平方米，其中80㎡×3650元／㎡×0.9772（综合系数）＝285342元，39.11㎡×3750元／㎡×0.9772＝143319元，应安置建筑面积部分房款小计428661元。协议还载明其他事项。周中华、周惠芳、周某2，史某、周某1（周某3）作为协议人于2018年10月15日签订协议书，该协议书内容为：安置人口周惠芳原有的房屋为坐落在常州市武进区××镇××庙××村组。因沟南工业园及周边地块旧城改造项目建设需要，上述房屋被拆迁，我们选择的安置房（即定向商品房）为坐落在常州市武进区××花园××的房屋。现经协议人充分协商，自签订如下协议：一、坐落在常州市武进区××花园××的房屋的产权登记在协议人周某2的名下，定向商品房买卖合同由协议人周某2与房地产开发商签订。二、本协议是协议人的真实意思表示，自愿签订，决不反悔。三、本协议自签订之日起生效，一式三份。协议人周中华、周惠芳、周某2、史某在该协议上签字，周某2和史某作为周某1的法定代理人在该协议上签字。签订该协议过程经江苏省常州市武进公证处公证。史某在2019年2月急等用钱，就与张波联系想将上述协议中的房屋出售给张波，双方签订了房屋买卖合同，后因张波资金紧张，张波就与史某讲，该房屋出售给张波的亲戚，张波与史某间签订的房屋买卖合同作废，由史某准备好授权委托书、公证书、协议书等材料签字后即可取得房款。为此，张波即将案涉房屋信息告知先前与张波一起做房产中介的同事陈涛，陈涛愿意购买案涉房屋。2019年2月27日，史某持其自己个人填写的周某2的授权委托书（该委托书的内容为“本人周某2（身份证号：×××）因身体原因委托史某（身份证号：32********）办理常州市武进区××花园××室房屋的销售及后续的过户等工作。签名；周某2。日期；2019.2.27”）交给陈涛并与陈涛签订了常州房产买卖合同，该合同载明：出卖人（甲方）周某2、史某代，买受人（乙方）陈涛。第一条、房屋基本情况：甲方房屋座落在万科柏悦湾花园8栋201室，建筑面积119.11平方米，房屋用途为住宅。第二条、房屋内部设施设备：毛坯。第三条、本合同所述房屋为原建房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四、上述房产的交易价格：成交价格为人民币560000元整。第五条、付款时间与办法：甲乙双方一致同意以现金付款方式一次性付款，并已在2019年2月27日将首付款（定金）人民币60000元整交付甲方，付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币400000元整于2019年2月27日前付给甲方，第三笔（尾款）房款人民币100000元整，于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出，水、电、煤过户当日付甲方。第六条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付房价款向甲方追究违约金。逾期不超过30天。违约金自约定房屋交付之日起第二天起至实际交付之日止，每延期一天（遇法定节假日顺延），甲方按乙方已付房价款金额的／%向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第1.2.3种约定，追究甲方的违约责任。1、甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同约定的实际交付之日起90天内交付房屋。2、终止合同，甲方将乙方累计已付全款全额还与乙方，按10%利率付给利息。3、如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、影响乙方居住使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。甲方如在此规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房中的全部户口迁出，即视为甲方违约，并支付乙方违约金2000元，并应在三十天内办理结束全部户口迁出手续。第七条、甲方（产权所有共有人）承诺：如遇政策变更上述房产可以过户或更名。甲方应无条件配合乙方过户或更名，不得以任何理由拒绝。第八条、乙方有权处置此房产，需要甲方配合办理手续，甲方不得以任何理由拒绝，若甲方拒绝配合办理，视为甲方违约，甲方自愿赔付双方房款。第九条、乙方不按约定时间付款，视为乙方违约。甲方有权不遐定金。合同签订的当日，陈涛支付史某250000元，史某于2019年2月27日出具收条，该收条内容为“收条，今收到陈涛购买万科柏悦湾花园8栋201室肆拾陆万元整（¥460000）。卡号：********建行。史某320483××××。2019.2.27”。被告陈涛于2019年2月28日分二笔又转账支付史某210000元。后周某2发现了史某持有的该份常州房产买卖合同，即质问史某无果，遂起诉来院。一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，周某2及参与案涉房屋买卖合同的中介人员张波均从事过房屋中介交易的工作，清楚的知道房产交易过程中房产出卖人应当是所出卖房产的所有人这一事实，而作为案涉房产买卖的中介人张波要求史某提供了周中华、周惠芳与常州市武进区湖塘镇人民政府签订征地房屋拆迁补偿安置协议、补充协议及周中华、周惠芳、周某2，史某、周某1（周某3）作为协议人于2018年10月15日签订协议书、公证书复印件，并将此资料通过微信发给陈涛，而后陈涛仅要求史某提供周某2的委托书即与史某签订了案涉房屋的买卖合同，陈涛作为从事过房产中介工作的人员在明知案涉房屋是拆迁安置（定向安置商品房）房，且该安置房尚未取得不动产所有权证的情况下，未尽到对该案涉安置房屋的安置人员是否愿意出售该房屋及愿意何价格出售等相关问题进行核实的谨慎义务；因此，陈涛与史某在签订案涉房屋买卖合同中存在过失，史某与陈涛签订案涉房屋买卖合同的行为不构成表见代理，故案涉房屋买卖合同对周某2无约束力。依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现周某2要求确认案涉合同无效的诉讼请求，与法无据，法院对周某2的诉讼请求不予支持。鉴于史某不是案涉房屋的所有权人，其与陈涛签订房屋买卖合同出售案涉房屋的行为，属无权处分行为，且周某2及周中华、周惠芳又不追认史某的该行为，因此，陈涛要求周某2继续履行合同交付案涉房屋与法无据，且在法院对陈涛进行法律释明后，陈涛不同意变更诉讼请求，坚持要求周某2交付案涉房屋并协助办理相关产权过户手续及要求周某2承担违约责任。为此，陈涛的反诉讼请求不符法律规定，不予支持；陈涛可向与其签订的房屋买卖合同相对方的行为人主张合同权利。据此，一审法院对本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条第一款、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、驳回周某2的诉讼请求；二、驳回陈涛的反诉请求。案件受理费80元由周某2负担；反诉案件受理费4700元、保全费1020元，合计5720元，由陈涛负担。二审中，当事人双方均未提供新的证据，本院经审查对一审法院认定的事实，予以确认。另查明：常州市武进区人民法院因周某2诉史某离婚纠纷一案于2020年7月17日作出了（2020）苏0412民初927号民事判决书，判决：周某2与史某离婚。又查明：在二审期间，史某于2020年8月25日突然死亡，经核实史某的法定继承人为其父母史国华、施爱凤和其女儿周某1。为此，本院依法追加史某的法定继承人史国华、施爱凤、周某1为被上诉人参加诉讼。本院认为：陈涛与史某签订案涉房屋买卖合同时，陈涛作为从事过房产中介工作的人员在明知案涉房屋是拆迁定向安置房，且该安置房在尚未取得不动产所有权证的情况下，未尽到对该案涉房的安置人员是否愿意出售该房屋及愿意何价格出售等相关问题进行核实的谨慎义务，因此，陈涛与史某在签订案涉房屋买卖合同中存在过失，史某与陈涛签订案涉房屋买卖合同的行为不构成表见代理，故案涉房屋买卖合同对周某2无约束力。由于史某不是案涉房屋的所有权人，其与陈涛签订房屋买卖合同出售案涉房屋的行为，属无权处分行为，且周某2及周中华、周惠芳又不追认史某的该行为，因此，陈涛要求周某2继续履行合同交付案涉房屋与法无据，且在法院对其进行法律释明后，陈涛不同意变更诉讼请求，坚持要求周某2交付案涉房屋并协助办理相关产权过户手续及要求周某2承担违约责任。为此，陈涛的主张不符法律规定，不予支持；陈涛可向与其签订的房屋买卖合同相对方的行为人主张合同权利。又因为，史某的行为，虽然对周某2不产生约束力，但其作为在与周某2婚姻关系存续期间是案涉房屋买卖合同的出卖人之一，且也是2018年10月15日公证协议书的协议签字人，故周某2要求确认案涉合同无效的诉讼请求，与法无据，不予支持。因史某在诉讼期间发生死亡，其诉讼中的权利义务依法应由其法定继承人史国华、施爱凤、周某1享有和承担。综上，陈涛提出的上诉理由，不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由上诉人陈涛负担。本判决为终审判决。审判长  颜国容审判员  卢文忠审判员  刘岳庆二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱羲玲