浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初4118号 原告：宋亭亭，女，1991年8月15日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：施卓锋，浙江上林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡丹杰，浙江上林律师事务所律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司，住所地：浙江省嘉兴市海盐县武原街道盐北路**美林金色港湾小区****。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 诉讼代表人：冯鑫。 委托诉讼代理人：汪韵夏，浙江凯信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤杭嘉，浙江凯信律师事务所律师。 原告宋亭亭与被告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人施卓锋、胡丹杰，被告委托诉讼代理人汪韵夏、汤杭嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋亭亭向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的商品房买卖合同有效，被告解除合同无效，请求继续履行该商品房买卖合同，将美林金色港湾一期公寓式酒店1111号房屋交付给原告，过户至原告名下；2、被告向原告支付以房款281757元为基数自2011年7月2日起至商品房实际交付日止按合同约定的每日0.01%计算的迟延交房违约金（其中至破产清算日2020年6月4日止的违约金为91881元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于海盐县××镇××路××号××公寓××号房屋，房屋建筑面积约45.73平方米，单价为每平6161.32元，总价款为281757元，2011年7月1日前交付房屋。双方并就房款支付、违约责任、预告登记等事项进行了约定。 合同签订以后，原告按照约定向被告支付全部购房款，但是被告一直未将房屋交付给原告。2019年7月2日，被告对涉案工程进行验收。2020年6月5日，被告进入破产清算程序。2020年10月15日，被告管理人向原告送达了《解除﹤浙江省商品房买卖合同﹥通知书》，要求解除原被告之间的商品房买卖合同。原告认为，原被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》真实、合法、有效，现涉案房产已进行验收，符合交付条件，原告要求被告继续履行合同，将涉案房产交付给原告，并办理过户手续。被告解除合同于法无据。 被告美林公司答辩称：一、案涉房屋尚未竣工验收，不具备交付和使用条件，无法继续履行。原告提供的证据不足以证明案涉房屋已通过竣工验收。根据合同法第二百七十九条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。据管理人调查，美林公司金色港湾宾馆和公寓式酒店项目竣工验收和消防均不符合条件。该项目未经验收及美林公司进入破产清算程序的事实，属于合同法第一百一十条规定的事实上不能履行。二、原告要求支付逾期交房违约金的诉请，是建立在能够交房的基础上，鉴于目前无法交房的事实，原告应向管理人另行申报债权。 针对其诉请，原告举证如下： 1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原告于2009年11月21日向被告购买海盐县武原街道新桥北路335号美林金色港湾公寓式酒店1111号房，双方就购房款、房屋交付时间、违约责任等事项进行约定的事实。 2、欠条一份、收据三份，证明原告已向被告全额支付房款的事实。 3、竣工验收文件，证明涉案房产已竣工验收，符合交付条件的事实。 4、《解除浙江省商品房买卖合同通知书》一份，证明被告已进入破产清算程序，要求解除原、被告之间的商品房买卖合同的事实。 经质证，被告认为，对证据1、4的真实性、关联性、合法性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，能够说明原告并未付清购房款；对证据3的合法性有异议，该材料无法证明案涉工程已完成竣工验收。 被告提供了美林公司法定代表人林尔良向管理人发送的《关于美林金色港湾一期宾馆及酒店式公寓建设工程进行整改及时验收的要求》、海盐县住建局出具的《美林金色港湾一期宾馆及公寓酒店建设工程消防验收不合格的意见》，证明案涉工程未通过竣工验收，无法交付的事实。 原告质证认为，被告提供的证据系复印件，对真实性有异议；即使属实，也无法证明被告主张的事实。 本院经审查认为，原告提供的证据1、4，被告没有异议，予以认定；原告提供的证据2，根据原告陈述，其实际支付购房款为231040元，剩余房款50717元是以房屋租金相抵，但因该房屋尚未交付，原告能否向承租人主张租金，尚不确定，故凭该组证据，无法证明原告已付清购房款；证据3系复印件，也不符合工程竣工验收的相关程序规定，不予认定。被告提供的证据，系美林公司法定代表人林尔良提交给美林公司管理人，能够证明案涉工程尚未通过竣工验收的事实。 本院经审理，认定事实如下： 2009年11月21日，原被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于海盐县××街道××路××号××期公寓××号房，房屋建筑面积约45.73平方米，单价每平6161.32元，总价款为281757元，2011年7月1日前交付房屋等。合同签订后，原告向被告支付了房款231040元，剩余房款50717元，被告确认以该房屋三年的租金回报相抵。 2020年6月5日，本院裁定受理浙江海盐农村商业银行股份有限公司对美林公司的破产清算申请，并指定浙江越光律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江凯信律师事务所担任管理人。2020年10月15日，被告管理人向原告送达了《解除﹤浙江省商品房买卖合同﹥通知书》，决定解除原被告之间的商品房买卖合同。 本院认为，本案中，原告主张被告管理人无权解除合同，继而要求被告继续履行合同，向其交付房屋并办理过户，故本案争议的焦点为被告管理人是否有权解除原被告之间的商品房买卖合同。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原告提供的证据并不足以证明其已付清了购房款，且原告还负有交接房屋等其他合同义务，故原被告之间的商品房买卖合同，属于双方均未履行完毕的合同，被告管理人有权依据上述规定予以解除。况且，案涉房屋尚不具备双方合同第九条约定的交付条件，而美林公司已进入破产清算程序，停止经营，已无能力继续履行合同，亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的“事实上不能履行”，原告请求被告继续履行，于法无据。 原告还认为双方之间系特定物的买卖合同，在原告已支付对价的情形下，案涉房产不应列入破产财产。对此，本院认为，债务人财产系破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，债务人被宣告破产后的债务人财产称为破产财产。本案所涉项目尚未进行竣工验收，原告购买的房屋既未交付，也未办理产权登记，未发生物权转移的效果，故仍属美林公司财产。 综上，原告的第一项诉讼请求，没有相应的事实及法律依据，本院不予支持。关于第二项诉讼请求，原告明确是基于第一项诉请成立的基础上，若第一项诉请不成立，该项诉请，原告不再单独主张。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第三十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告宋亭亭的全部诉讼请求。 案件受理费3452元，由原告宋亭亭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 汪先才 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李锁华 书 记 员 马亚军