广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3827号上诉人（一审被告）：许世运，男，1957年1月20日出生，汉族，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码440************054。委托诉讼代理人：菅朝霞，北京中师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，北京中师律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海红湾亿豪置业有限公司。住所地：珠海市南屏镇洪湾社区************，统一社会信用代码914***********683K。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄永洪，广东星石海律师事务所律师。一审被告许世运因与一审原告珠海红湾亿豪置业有限公司（下称红湾公司）占有排除妨害纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实1993年10月21日高燕兰签署一份《协议书》，称“高燕兰是珠海市*****人，自愿将自己安排建房屋的屋地，经上级有关单位批准的一百二十平方米屋地永远转让给许世运先生，高燕兰得转让金柒仟元人民币，转让房屋原地在*湾马腿村内，许世运并以这地建房屋之用，这屋地和建筑物所属为许世运永远所有。土地使用证及房屋所有权不可以写许世运的名字，而是写高燕兰的名字，实际上是许世运运用柒仟元买回的，所以土地使用及建筑物属许世运永远所有。与高燕兰及其子女，亲属等人无关，并以后不能干预屋地和房屋的使用权。”珠海市香洲区******民委员会在该协议书见证单位处加盖印章。其后，许世运即以高燕兰名义申报建设房屋一栋（现地址为珠海市香洲区************）。1993年12月18日原珠海市国土局向高燕兰发出（私93）第1165号《私人建房用地凭证》，划定***湾村用地150平方米，作为住宅用地。同年12月21日原珠海市国土局向高燕兰颁发“珠国土许字（私93）第1513号”《国有、集体（私人）建设用地许可证》，同意划拨案涉房屋土地作为住宅用地，准许高燕兰使用，用地面积120平方米，总建筑面积158.41平方米。同日，珠海市****镇规划管理所向高燕兰颁发“（93）规宅字1373号”《珠海市****镇规划管理所住宅建筑、维修许可证》，载明建筑项目为住宅、基地面积及建筑面积等信息。房屋由许世运建成后居住使用至今，房屋实际面积284.44平方米，未办理产权登记。2014年10月19日高燕兰（甲方）与许世运（乙方）签署《补充协议》，约定“一、甲乙双方友好约定，在国家政策变更或允许的情况下，甲方有于第一时间通知并保证配合乙方做好所有权关系转移过户的义务，以保证乙方对于房屋的所有权之权利实施，否则以甲方违约论，甲方必须归还乙方房屋价款以及赔偿因此给乙方所造成的损失。损失计算方法按违约之时物价计算。二、本合同签订后，如该地因自然灾害、政府征收征用等原因灭失，缘于该地重新分配得的地、得到的补偿等，其权属仍归属于乙方，甲方不得主张任何权利。三、高燕兰本人以及其所有配偶父母、子女均知晓上述协议的全部内容，并对该协议所有条款均无任何异议，并自愿予以遵守。”在该协议甲方处除高燕兰签名外，还有“梁爱群、郭志恒、郭德华、郭幸媚”签名。2018年8月13日广东省珠海市横琴公证处出具《公证书》，载明高燕兰于2016年11月4日死亡，由其女梁爱群继承案涉房产（《国有、集体（私人建设用地许可证）》编号：珠国土许字（私93）第1513号）。2018年1月12日珠海市香洲区住房和城市更新局向红湾公司发《关于确认珠海红湾亿豪置业有限公司成为红湾旧村改造项目实施主体的函》，称洪红湾旧村改造项目于2016年10月启动，红湾公司为该项目的开发企业，现经南屏镇审核红湾公司与洪红湾旧村改造项目更新区域内权益人签订拆迁补偿安置协议签约率达90%，且该村集体资产补偿方案业经全体股东表决大会表决通过并签订补偿协议，依据《珠海市香洲区人民政府关于印发的通知》（珠香府【2017】67号）的相关规定，同意红湾公司作为实施主体开展项目后续工作，并在一个月内与南屏镇政府签订项目监管协议书，六个月内完成项目更新单元规划编制及审批工作。2018年1月5日红湾公司（拆迁人）与高燕兰（殁）梁爱群代（被拆迁人）在珠海市香洲区红湾股份合作公司的见证下签订《珠海市香洲区********改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》（*湾拆补字【2017】0754号），就珠海市香洲区**************屋的拆迁补偿进行约定。2018年1月16日红湾公司与梁爱群签订《珠海市香洲区********改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》补充协议（未被认定房屋面积和地上青苗及其他附着物补偿协议）（红湾拆补字【2017】0754号）。2018年8月17日梁爱群将案涉房屋《建设用地许可证》（私93第1513号）移交红湾公司，同意红湾公司移交至政府部门予以注销。2019年2月19日、3月14日珠海市自然资源局分别核发“地字第（香洲）2019-002号”《建设用地规划许可证》及“珠海市[2019]准（香洲）自第008号”《建设用地批准书》，核准并同意红湾公司使用珠海大道南侧洪湾涌西侧204428.16平方米土地进行建设。案涉房屋所在用地包含在上述许可证及批准书附件用地红线图规划范围内。2019年3月28日梁爱群在案涉土地上房屋张贴《通知》，告知“许先生及相关人士”，因继承该75号，已与红湾公司签订拆迁安置补偿协议，请许世运等在30天内停止使用房屋并清场后自行搬离，对历史原因与该房屋有关的债权债务及时与梁爱群协商处理。同年4月29日梁爱群在被拆迁房屋现场拍照，并签署了《红湾旧村改造项目被拆迁人向拆迁人移交被拆迁房屋确认书》，同意案涉房屋交由红湾公司拆除，拆除后残值归红湾公司所有。为查明案涉土地的性质，一审法院向珠海市资源资源局香洲分局发函查询。珠海市自然资源局香洲分局于2020年6月24日函复一审法院，确认案涉土地属国有土地。另查明，许世运向一审法院提起行政诉讼，请求撤销珠海市自然资源局核发的“地字第（香洲）2019-002号”《建设用地规划许可证》。案经一、二审，本院认为1993年12月原珠海市国土局向高燕兰颁发了国有集体（私人）建设用地许可证，同意划拨住宅用地，准许高燕兰建房。同时珠海市****镇规划管理所向高燕兰颁发了珠海市****镇规划管理所住宅建筑维修许可证。根据《珠海经济特区土地管理条例》的规定，能够在涉案宅基地上建房的主体只能是洪湾村村民。而许世运不属于洪湾村村民，在一审庭审笔录中也表明其是利用高燕兰的名义进行建设，因而对涉案土地不具有合法使用权，在涉案土地上建房亦不符合规定。许世运未能提供证据证明其为涉案房屋及土地的所有权人及使用权人。珠海市自然资源局核发“地字第（香洲）2019-002号”《建设用地规划许可证》的行政行为与许世运权益受损之间没有法律意义上的因果关系，不具有法律上的利害关系，故许世运不具有本案原告主体资格。遂作出（2020）粤04行终245号行政裁定书，维持一审法院驳回许世运起诉的裁定。红湾公司提起本案诉讼，主张许世运赔偿自2019年4月29日起，按每平方米每月25元、面积158.41平方米计的租金损失。许世运一审庭审中对红湾公司主张的租金标准不持异议。红湾公司请求判令许世运1.立即腾退非法侵占的位于珠海市香洲区*************屋，移交红湾公司拆迁（房屋测量面积为284.44平方米，按建筑成本价1200元/平方米计算，估价为341328）；2.赔偿自2019年4月29日应移交房屋至实际移交时间的租金损失（按每月每平方米25元，证载面积158.41平方米计，暂计至2020年2月29日为39602.50元）。一审判决的理由与结果一审法院认为，案涉房屋及其土地基于洪湾村旧村改造而纳入拆迁安置补偿范围，房屋所有权人高燕兰的继承人梁爱群已与红湾公司签订《珠海市香洲区***洪***改造项目拆迁补偿安置协议书（权益人自建房）》，将案涉房屋的《建设用地许可证》交由红湾公司移交至政府部门予以注销，原珠海市国土资源局已向红湾公司颁发了新的《建设用地批准书》，即红湾公司是案涉土地的合法使用权人，享有占有、使用和收益的权益。并且梁爱群已告知许世运与红湾公司签订拆迁安置补偿协议，要求许世运清场腾退，与梁爱群协商解决合同纠纷。故红湾公司请求许世运腾退案涉房屋，事实和法律依据充分，应予支持。关于许世运的抗辩意见，一审法院分析认定如下：一、许世运抗辩其是房屋的所有权人。根据查明的事实，案涉土地为国有划拨用地，且系“南屏洪湾村用地”中划定给洪湾村集体经济组织成员高燕兰使用的住宅用地，许世运向高燕兰购买案涉土地后以高燕兰名义报建并建设房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，许世运并非洪湾村集体经济组织成员，且其向高燕兰购买土地的行为未经有批准权的人民政府批准，故该转让行为无效。许世运并非是案涉土地的合法使用权人，其建设房屋的行为，不适用《中华人民共和国物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，故其以此由认为是房屋的使用权人，无法律依据。二、案涉土地及房屋系作为洪湾村的旧村改造而被纳入拆迁，而红湾公司系经过珠海市住房和城市更新局确认的洪湾旧村改造项目的实施主体，具有案涉房地产的拆迁主体资格，有权与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。许世运认为红湾公司不具有征收主体资格及红湾公司不具有签订补偿安置协议的主体资格的抗辩，无事实和法律依据。三、许世运抗辩红湾公司不具有占有排除妨害的请求权基础。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条：“建设用地使用权人依法对国有所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。案涉房屋原《建设用地许可证》已经注销，且原珠海市国土资源局已向红湾公司颁发了新的《建设用地批准书》，即红湾公司是案涉房屋所在土地的使用权人，享有排除妨害请求权。四、关于许世运系被拆迁主体的抗辩。本案系旧村改造拆迁过程中而产生的腾退纠纷。拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人依照法律规定，就拆迁人因拆除被拆迁人的房屋，对被拆迁人予以货币补偿和安置或产权调换补偿并对房屋使用人予以安置所达成的协议，拆迁安置补偿合同的订立是房屋拆迁双方在平等基础上协商的民事法律行为。即拆迁安置补偿合同的当事人具有法定性和特定性，均需由政府相关行政主管部门依法确认。本案中红湾公司与高燕兰的继承人梁爱群签订拆迁安置补偿合同，系经过相关行政主管部门的认定，故案涉房屋及土地的被拆迁主体已经由相关行政主管部门认定为梁爱群，故许世运认为其是被拆迁主体，无法律依据。许世运可依据与高燕兰签订的《协议书》向高燕兰的继承人主张建筑物出资、增值或收益等损失。综上所述，许世运的抗辩理由均不成立，其占有案涉房屋侵害了红湾公司对案涉土地的土地使用权，红湾公司请求许世运腾退案涉房屋及支付租金，事实和法律依据充分。关于租金的金额，双方对每平方米25元/月，158.41平方米计算无异议，一审法院予以采纳，即每月租金为3960.25元；关于租金的起止时间，应从红湾公司要求许世运腾退之日起计算至实际腾退之日，而本案中无证据显示红湾公司首次要求许世运腾退房屋的时间，故一审法院认定许世运从起诉之日起向红湾公司支付租金，红湾公司主张从2019年4月29日起计算，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第一百三十五条、第一百四十二条、第一百四十五条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、许世运于判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于珠海市香洲区*************屋；二、许世运于判决发生法律效力之日起十五日内向红湾公司支付上述房屋租金损失（计算方式：每月3960.25元，从2020年3月20日起计算至腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元，由红湾公司负担824元，许世运负担6190元。当事人二审的意见一审被告许世运不服一审判决，上诉请求撤销一审判决书，并依法判决。事实与理由如下：许世运与高燕兰签订的《协议书》合法有效。根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。此外，物权法第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权作为用益物权，属于财产权，权利本身具有一定的经济价值。且建设用地使用权属于一种长期的，或者无期限的利用土地的权利，建设用地使用权在民事主体之间流转，符合用益物权的本质属性的要求，又符合现实需要。此外，土地管理法第二条规定：“土地使用权可以依法转让。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押、或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”第十九条规定：“土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权在转移的行为、包括出售、交换与赠与。”由此可见，现行法律法规已经明确规定用以建设的国有土地使用权可以依法转让、互换、赠与、出资、抵押。物权法在相应条文中重申了现行法律法规关于用以建设的国有土地使用权可以依法处分的基本原则，明确了转让、互换、赠与、出资、抵押建设用地使用权是建设用地使用权人作为用益物权人依法享有的对其建设的国有土地使用权依法享有的对其建设用地使用权进行流转或交易的权利。本案中，高燕兰将涉案地块的使用权转让于许世运并约定以高燕兰的名义进行房屋报建的行为并未违反相关法律的规定，也无合同法第五十二条规定的合同无效情形。因此，涉案地块使用权的转让行为合法有效。此外许世运是否为洪湾村集体经济组织成员并不必然导致转让行为的无效，一审法院认定许世运与高燕兰的之间的转让行为无效，无相应的法律依据，因而一审法院作出的判决适用法律错误。许世运是涉案房屋的所有权人。根据物权法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”许世运1993年经洪湾村委会介绍并在其作为见证人情况下与高燕兰签订协议书，将高燕兰名下经审批建房的屋地转让给许世运，并在涉案地块上建设房屋。许世运作为房屋建造人因事实行为取得房屋所有权，该种取得应当属于物权法第三十条规定物权取得方式。许世运从1993年开始在涉案地块建设房屋并居住在此，至今已达27年的时间。许世运在长达27年的时间里一直合法占有、使用涉案地块的房屋，拥有对涉案地块房屋的合法权利。一审法院在事实认定部分也认定涉案房屋为许世运建设并由许世运居住使用至今，由此可见，许世运享有对涉案房屋的合法所有权人，享有对涉案房屋的合法占有权。一审法院认定许世运并非是房屋的使用权人，与相关事实认定相悖。许世运属于本案的被拆迁人。《珠海市城中旧村更新实施细则》第四十九条规定，本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民（股东）以外的组织和个人。如上所述，许世运通过与高燕兰签订协议书的方式获得了涉案地块的土地使用权，并在涉案地块建设了房屋，并一直使用至今，是涉案房屋的合法所有权人。许世运属于涉案项目更新区域内拥有合法产权的“其他产权人”，属于涉案项目的被拆迁主体。一审法院仅以红湾公司与梁爱群签订拆迁安置补偿协议，即认定涉案房屋的被拆迁主体已经相关行政主管部门认定为梁爱群，无相应的事实依据，也无相应的法律依据，相关事实认定和法律适用错误，严重损害了许世运对涉案房屋及土地的占有、使用、收益、管理的权利。许世运无需支付房屋租金损失。如前所述，许世运对涉案房屋及土地享有合法的所有权、使用权，享有对涉案房屋的占有使用权能，许世运合法占有使用自己的房屋并不会对红湾公司的权益造成任何的损害。此外，红湾公司也未提供相应的证据证明其存在相应的损失，且损失是由许世运造成的。因而，一审法院判决许世运支付房屋租金损失无事实依据和法律依据。一审判决错误，依法应当撤销。综上，许世运认为一审法院在事实认定和法律适用方面均存在错误。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》提起上诉，请求二审法院支持许世运的上诉请求。一审原告红湾公司答辩称，一审判决在查明事实、证据真实性有效性合法性的前提下，支持了红湾公司的诉讼请求。合法合理，有效，应以维持。许世运的上诉理由没有事实依据，也没有证据支持，其上诉无理无据，应当驳回。本院判决的理由与结果本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，是关于因事实行为发生物权变动的规定，但并不是所有的事实行为都可以发生物权变动的效果，法律只是基于政策的考虑，赋予某些事实行为的成就具有物权变动的效果。因此，基于事实行为发生的物权变动，必须符合法律规定的构成要件。本案中许世运主张对案涉房屋享有“所有权”，是案涉房屋的所有权人。首先，案已查明，案涉房屋之土地核准的合法使用人是高燕兰，对此许世运当无异议；其次，在该土地上经合法批准可以建设房屋的也是高燕兰，这有许世运以高燕兰名义报建，及相关有权机关颁发的高燕兰为使用权人的《私人建房用地凭证》、《国有、集体（私人）建设用地许可证》及《珠海市规划局村镇规划管理所住宅建筑、维修许可证》为证。以上无论系土地使用抑或系房屋建设的审批核准均系特定予高燕兰，而非许世运或其他人。故即使案涉房屋系许世运建筑，因非许可证特定审批的房屋建设人，许世运持他人许可证建设房屋不符合法律规定，并非合法建设案涉房屋，不符合上述第三十条“合法建造”的要件，许世运对案涉房屋不享有合法的物权。况且，纵因合法建造而在事实上取得的物权，也只有在经合法登记后才具有完全的所有权效力。本院在（2020）粤04行终214号行政裁定中亦明确认定许世运对案涉土地不具有合法使用权，在案涉土地上建房不符合只能由洪湾村村民及经核准的高燕兰建设的规定。故许世运案中依据上述三十条的规定主张对案涉房屋享有“所有权”，没有法律依据，本院不予支持。案涉土地系国有划拨土地，不得进行交易流通，许世运与高燕兰签订案涉协议，实是土地使用权的有偿转让，违反了国有划拨土地使用的强制性规定。许世运主张与高燕兰签订的协议有效，亦无法律依据，本院不予支持。高燕兰的继承人梁爱群已与红湾公司签订拆迁补偿安置协议，许世运是否系案涉土地房屋的被拆迁人须由作出房屋征收决定的政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定通过法律途径予以认定，许世运案中主张系案涉土地上房屋的“被拆迁人”，本院不予认定。许世运因与高燕兰签订的无效协议，建设案涉土地上房屋享有的权益，应当通过其他法律途径解决。红湾公司已与案涉土地使用权人及可合法建造地上建筑人的继承人签订拆迁补偿安置协议，红湾公司依据政府许可及该协议有权主张案涉土地及地上建筑物占有人腾退并支付占用费。许世运的上诉请求，没有法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费6572元，由上诉人许世运负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十二月十六日书记员  唐明姿