安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初2321号 原告：馥丽蓝山(黄山)酒店有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区前园南路**，统一社会信用代码91341000571767192A。 法定代表人：宋振华，总经理。 委托诉讼代理人：谷开利，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余辰，安徽道同律师事务所律师。 被告：焦长军，男，1977年4月30日出生，汉族，住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：黄升剑，安徽地平律师事务所律师。 原告馥丽蓝山(黄山)酒店有限公司（以下简称馥丽蓝山酒店）与被告焦长军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告馥丽蓝山酒店的委托诉讼代理人谷开利、余辰，被告焦长军及其委托诉讼代理人黄升剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 馥丽蓝山酒店向本院提出诉讼请求：1.判决焦长军立即支付2020年6月24日至2021年6月24日租金168000元,并以所欠款项为基数，按年利率6%支付自2020年4月25日起至款清之日止的利息；2.判决焦长军立即支付水电费32479.45元，并以所欠款项为基数，按每日1%支付自2020年8月3日至款清之日止的违约金；3.判决本案诉讼费用由焦长军全部承担。事实与理由：2019年5月10日，馥丽蓝山酒店与焦长军签订《房屋租赁合同》，馥丽蓝山酒店将安徽省黄山市屯溪区xxx路90号馥丽蓝山酒店中餐厅出租给焦长军经营使用，双方约定租赁期限为5年（自2019年5月10日至2024年6月24日），房屋每年租金168000元，租金每年支付一次，焦长军应在每年的2020年4月24日将租金支付至馥丽蓝山酒店账户。焦长军至今未支付租金，依据合同约定焦长军应于2020年4月24日前支付2020年6月24日至2021年6月24日租金168000元。水电费用焦长军仅支付至2019年10月9日，依约应支付自2019年10月10日起至今水电费32479.45元，且依据合同约定如焦长军逾期支付水电费等应付费用，逾期一日，按欠款的1%支付违约金至付清之日止。经多次催促付款，焦长军均以各种理由拖延支付，馥丽蓝山公司为此提起诉讼。 焦长军辩称：1.焦长军之所以未按期支付租金和水电费，是因承租的店面即租赁物是用于经营饭店，但在经营使用过程中发现租赁物存在墙体漏水、空调不制冷、厕所管道向外冒氨气，周边居民投诉等问题，严重影响饭店的正常经营。焦长军及时向馥丽蓝山酒店反映上述情况，并要求予以整改维修，但馥丽蓝山酒店未能将上述问题予以解决，故此，双方未能协商一致；2.对于馥丽蓝山酒店诉请的水电费，其中的电费，原告是按照定额1.1元每度予以收取，即不符合租赁协议约定，也严重超出了国家规定的电价，且约定的违约金过高，应予以纠正。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月10日，馥丽蓝山酒店与焦长军签订《房屋租赁合同》，约定：馥丽蓝山酒店将位于安徽省黄山市屯溪区xxx路90号馥丽蓝山酒店中餐厅出租给焦长军使用；租赁期限为5年，自2019年5月10日至2024年6月24日止；每年租金为168000元，自2019年6月24日至2024年6月23日；自承租之日起第四个年度开始及2022年6月24日每年度房屋租金按3%开始递增，租金每一年支付一次，应在每年的4月24日将租金提前支付至馥丽蓝山酒店指定的银行账户；在租赁期间，房屋的水电费、有线电视费、物业管理费、公共维修基金、水电费公摊等均由焦长军自行承担，上述费用如果是由馥丽蓝山酒店统一缴纳的，焦长军应在接到馥丽蓝山酒店通知之日起3日内支付，若逾期，每逾期一日，焦长军应按欠款的1%向馥丽蓝山酒店支付违约金，且馥丽蓝山酒店有权采取停水、停电等措施，并有权解除合同；本合同签订后三日内，焦长军应将保证金3万元转账支付至馥丽蓝山酒店指定的银行账户；逾期支付租金或未支付按规定应由焦长军支付的承担的各项费用累计达30日后，并经甲方书面通知15日内仍未支付的，馥丽蓝山酒店有权单方解除合同，提前收回房屋，并且要求焦长军按本合同租金总额10%支付违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，馥丽蓝山酒店将案涉房屋交付给焦长军使用，焦长军支付了一年的租金及保证金3万元。焦长军支付了案涉房屋至2019年10月9日产生的水电费。焦长军提供的视频及图片显示其承租的房屋在2020年6月份以来出现墙体漏水、渗水现象。焦长军对其在2019年10月9日之后至2020年8月3日产生的水费合计4135.68元并无异议。焦长军与馥丽蓝山酒店于2019年11月7日、2019年12月30日、2020年5月9日、2020年8月3日就产生的电费进行了结算，总电费度数为25767.10度，单价为1.1元/度，共计28343.77元。通过馥丽蓝山酒店2019年8月23日及2020年8月21日的缴费凭证中可以看出电费最高计费单价为0.9550元/度。 本院认为，馥丽蓝山酒店与焦长军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同享受权利和履行义务。馥丽蓝山酒店将案涉房屋交付给焦长军使用，焦长军应当支付相应租金及经营所产生的水电费用。鉴于焦长军所承租的房屋系用于经营，因在2020年2月至4月期间受疫情防控措施影响，其没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照合同支付租金对其明显不公平，根据公平原则，本院酌情认定租金减免1.5个月，焦长军应于2020年4月24日支付2020年6月24日至2021年6月23日租金168000元，扣除疫情期间减免21000元，焦长军还应支付租金147000元。馥丽蓝山酒店提供的房屋自2020年6月以来出现漏水、渗水现象，租赁物存在瑕疵，馥丽蓝山酒店应予及时修复，考虑馥丽蓝山酒店至今未能修复应当扣减部分租金，本院酌情认定扣减10%租金，截至2020年11月底，应当扣减8400元（计算方式为14000元/月乘以6个月乘以10%），综上，焦长军应当支付138600元。馥丽蓝山酒店主张自2020年4月25日起按照年利率支付利息，低于合同违约金标准，本院予以支持。虽然焦长军与馥丽蓝山酒店就电费进行了对账，但馥丽蓝山酒店交纳的电费最高计费单价为0.9550元/度，故馥丽蓝山酒店向焦长军收取的电费单价不应高于0.9550元/度，根据双方对账确认的总电费度数，焦长军应当支付馥丽蓝山酒店电费24607.58元（计算方式为25767.10度乘以0.9550元/度），焦长军对应当产生的水费4135.68元无异议，本院予以确认，故本院对馥丽蓝山酒店要求焦长军支付水费4135.68元、电费24607.58元（合计28743.26元）的诉讼请求予以支持，按照合同约定焦长军应自馥丽蓝山酒店通知之日起3日内支付相应水电费，焦长军未能按时交纳，应当承担相应的违约责任，但合同约定的违约金标准过高，应予以调整，本院酌情认定自2020年8月7日起按照年利率6%计算。 综上，本院对馥丽蓝山酒店的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告焦长军于本判决生效之日起十五日内支付原告馥丽蓝山(黄山)酒店有限公司2020年6月24日至2021年6月23日期间的租金合计138600元及利息（利息以138600元为基数，按照年利率6%自2020年4月25日计算至138600元租金实际付清之日止）； 二、被告焦长军于本判决生效之日起十五日内支付原告馥丽蓝山(黄山)酒店有限公司截至2020年8月3日产生的水电费28743.26元及相应违约金（违约金以28743.26元为基数，按照年利率6%自2020年8月7日起计算至28743.26元水电费实际付清之日止）； 三、驳回原告馥丽蓝山(黄山)酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2154元，由原告馥丽蓝山(黄山)酒店有限公司负担331元，由被告焦长军负担1823元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员 王 蕾 二〇二〇年十二月一日 书记员 潘晓琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。