浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初8015号 原告:余姚众安时代广场商业管理有限公司。住所地：浙江省余姚市新建北路**（时代广场**楼）。统一社会信用代码：91330281587450499A。 法定代表人：斯奇金，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：刘琳娜，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王汀，浙江法君律师事务所律师。 被告：陈文军，男，1981年5月8日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：童如意，浙江民邦律师事务所律师。 原告余姚众安时代广场商业管理有限公司（以下简称众安公司）为与被告陈文军房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑学强适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告众安公司的委托诉讼代理人刘琳娜，被告陈文军及其委托诉讼代理人童如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众安公司起诉称：余姚众安时代广场开发有限公司是余姚市城区时代广场3、4幢C-5房屋的所有权人，因经营管理需要，该公司委托原告对时代广场一期2号楼、3号楼裙房商业一至四层进行房屋租赁、合同签订及招商运营管理等事宜。2018年7月19日，原、被告签订《余姚众安时代广场商铺租赁协议》，由被告承租余姚市时代广场3、4幢C-5，107号商铺，面积为164平方米。之后在承租过程中，因被告经营调整，需要在2018年租赁协议承租商铺的基础上缩减承租范围，双方于2019年7月10日签订《余姚众安时代广场商铺租赁协议》，在原承租面积上分割出103平方米继续承租，即承租面积由164平方米缩减至103平方米。之后，被告长期拖欠租金、广场经营管理费以及水电费用。被告的行为严重违反协议约定，致使原告根据租赁协议的约定，于2020年4月30日解除与被告的租赁协议。至今，被告仍未支付拖欠的费用。故向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告陈文军支付拖欠的租金32582.40元、广场经营管理费9270元、水电费9283.35元，合计 51135.75元；二、被告陈文军支付解除合同违约金24436.75元以及以第一项租金和广场经营管理费合计金额41852.40元为基数，按照每日千分之一的标准，从2019年7月18日开始，支付至实际付清欠款之日止的违约金，暂计算至2020年9月3日为13966.35元，合计违约金为38403.10元；三、本案诉讼费用由被告承担。 原告众安公司为证明自己主张，向本院提交如下证据，经被告陈文军质证，本院认证如下： 1.房屋所有权证、授权委托书1组，拟证明原告经余姚众安时代广场开发有限公司委托，进行房屋租赁、合同签订及招商运营等事宜的事实。被告陈文军对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信； 2.2018年余姚众安时代广场商铺租赁协议及商铺物业交付验收单、2019年余姚众安时代广场商铺租赁协议1组，拟证明被告陈文军租赁原告众安公司涉案房屋，并约定权利、义务的事实。被告陈文军对该组证据真实性无异议，本院对该组主的真实性予以采信； 3.水电表起始度确认书、电表度数、水表度数1组，拟证明产生水电费事实。被告陈文军对该组证据的真实性无异议，认可字是其所签，水电费已结清。本院对该组证据的真实性予以采信。 4.解除协议及催款欠费通知书、快递邮寄面单、签收凭证1组，拟证明因被告违约，原告发函于2020年4月30日解除与被告的租赁协议的事实。被告认为没有收到，2019年7月18日开始不付租金，是因为双方不存在租赁关系。本院对该组证据的真实性予以采信。 被告陈文军答辩称：一、原告所述与事实不符，被告已与原告解除了2019年7月1日的《商铺租赁协议》，2019年7月1日的《商铺租赁协议》是原告的招商经理楼航昉与被告重新签订的，但在签订当日江西人查文华愿意承租，同意退租，由第三人查文华承租上述商铺，被告当天把商铺钥匙退还给了原告，故原告与被告没有租赁关系了；二、原告没有起诉资格及收取租金的资格；二、违约金过高，违约金不能重复计算，只能选择一个违约金，且不能超过合同金额的20%。请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈文军为证明自己主张，向本院提交如下证据，经原告众安公司质证，本院认证如下： 1.调查笔录、楼航昉身份证复印件、历年参保证明1组，拟证明楼航昉在2020年4月之前是原告公司员工，负责与客户签订合同，催讨及收取租金的事实。原告众安公司对身份证复印件、参保证明无异议，本院予以采信；对调查笔录的“三性”有异议，证人应出庭作证，该调查笔录显示楼航昉系招商专员，属于公司普通员工，无权代表原告公司作出任何意思表示。经审核，本院认为，该调查笔录系证人证言，证人未到庭作证，未接受双方质询，故本院对该份调查笔录不予采信。 2.视频光盘及视频笔录1组，拟证明被告涉案的商铺原告众安公司同意退租的事实。原告众安公司对该证据的“三性”均有异议，认为证人应出庭作证，视频中的人员身份无法确认，如按被告所述其中一人系被告之妻，其属于自述证据，不具备证明效力。经审核，本院认为，该视频中人员的身份无法确认，不能直接证明原告众安公司同意退租的事实，上述证据与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。 3.照片2张，拟证明商铺现状的事实。原告众安公司对于照片的真实性无法判断，认为是由被告陈文军在实际经营。经审核，本院对该证据的真实性予以采信，因不能证明待证明事实，对关联性不予采信。 经审理，本院认定本案事实如下： 2018年6月27日，余姚众安时代广场开发有限公司将其所有的余姚众安广场一期2号楼、3号4号楼裙房商业一至四层委托原告众安公司进行房屋租赁、合同签定及招商运营等相关事宜，委托期限15年。 2018年7月19日，原告众安公司与被告陈文军签订《余姚众安时代广场商铺租赁协议》一份，约定由原告众安公司将位于余姚市城区××广场××幢××号商铺租赁给被告陈文军经营使用,实际面积为164平方米，租赁期限为三年。协议签订后，原告众安公司将上述房屋交付给被告陈文军使用，并由被告陈文军确认了电表、水表度数。2019年7月1日，原告众安公司与被告陈文军签订《余姚众安时代广场商铺租赁协议》一份，约定由原告众安公司将位于余姚市城区××广场××幢××号商铺租赁给被告陈文军经营使用,实际面积为103平方米，租赁期限为三年，自起租日起至第二年同期前一日为整个租赁年度，起租日为2019年8月1日。约定租金：第一年：一季度8145.60元，二季度16291.20元，三季度 8145.60元，四季度16291.20元；租金按照先租后用原则，每3个月支付一次租金；广场经营管理费按照红线范围内的实际面积10元/月/平方米标准计算；水、电费采取安装分表的方法，按月计收或由乙方按照商场管理规定以预存方式缴纳：电费单价为0.7396元/度，水费的单价为6元/吨，浮动管理服务费收费标准每月按照0.3104元乘以租赁区域的实际用电量计算。同时约定违约责任，被告拖欠租金、广场经营费或其他费用1个月以上的，原告有权解除本协议，收回房屋，并可要求被告承担相当于当年度三个月租金的违约金，该违约金不足以弥补由此给原告造成的损失，被告应继续承担赔偿责任；被告未按本协议约定支付租金及其他费用（含广场经营管理费等任何应付而未及时支付的费用），每逾期五日，原告有权向被告收取所拖欠租金及其他费用之5%/天的违约金，且因被告逾期交纳而导致费用增加的，由被告承担。协议签订后，被告陈文军未支付2019年8月1日至2020年4月30日的房屋租金32582.40元，未支付2019年8月1日至2020年4月30日的广场经营管理费9270元，未支付该期间的水、电费合计9283.35元。2020年5月15日，原告众安公司函告被告陈文军，因未按照租赁协议约定支付各项费用，双方的租赁协议于2020年4月30日解除。 本院认为：原告众安公司与被告陈文军之间的租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。原告众安公司以被告陈文军未依约支付租金等费用为由，要求于2020年4月30日解除与被告陈文军之间的《租赁协议》，符合双方合同约定的解除条件，本院确认该《租赁合同》解除；对于解除时间，现被告陈文军答辩称，已于2019年7月1日解除，本院认为，被告陈文军因未向本院提供相关证据予以证明，该答辩意见本院不予采纳。本院确认《租赁协议》已于2020年4月30日解除。原告众安公司与被告陈文军之间的《租赁协议》于2020年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人应当按照诚信原则，全面履行各自的权利、义务。对于原告众安公司起诉的第一项诉讼请求，经查，依据合同约定，被告陈文军在租赁期间应向原告众安支付2019年8月1日至2020年4月30日的租金32582.40元，广场经营管理费9270元，水、电费合计9283.35元，现被告陈文军未按约支付，显属违约，被告陈文军理应支付上述租金、广场经营管理费、水、电费；本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于违约金，被告陈文军应当按照双方约定的时间支付上述款项，被告陈文军没有及时支付上述款项，显属违约，应当支付违约金；原、被告双方约定的违约金计算方式过高，原告众安公司也没有提供被告陈文军违约对其遭受损失的相关证据，本院根据被告陈文军的请求对违约金计算方式予以调整，鉴于双方已解除租赁合同的事实，违约金按未支付的租金32582.40元和广场经营管理费9270元，合计41852.40的30%计算为宜，即12555.72元。被告陈文军答辩称，已于2019年7月1日与原告众安公司协商退租，双方于2019年7月1日起已经没有房屋租赁关系，因未向本院提供相关证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈文军支付原告余姚众安时代广场商业管理有限公司租金32582.40元，广场经营管理费9270元，水、电费9283.35元，合计51135.75元，并支付违约金12555.72元，款于本判决发生法律效力后十日内付清； 二、驳回原告余姚众安时代广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七×迟延履行期间）。 本案案件受理费2038元，减半收取1019元，由原告余姚众安时代广场商业管理有限公司负担294元，被告陈文军负担725元。被告负担的款项限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 郑学强 二〇二〇年十二月十五日 代书记员 吴敏敏