山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14237号 上诉人（原审被告）：山东小珠山建设发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区胶州湾东路。 法定代表人：刘育民，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：慕香英，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：解洋，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张静，女，1991年1月14日出生，汉族，住河北省晋州市。 委托诉讼代理人：王黎明，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜蕾，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人山东小珠山建设发展有限公司因与被上诉人张静商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东小珠山建设发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张静的全部诉讼请求；2.诉讼费用均由张静承担。事实和理由：一、涉案房屋漏水系张静未尽合理使用和注意义务导致，一审判定山东小珠山建设发展有限公司承担全部责任系认定事实不清，适用法律错误。一审委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋漏水原因进行鉴定，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具编号为QDSJYJD-15719的《鉴定意见书》。据此可知，涉案房屋漏水主要系张静未尽合理使用和注意义务所致，具体为：首先，该《鉴定意见书》排除了水管、水表本身存在质量问题，而是认为涉案房屋漏水原因系“入户门两侧墙体内水管、卫生间内水表冻裂损坏”。其次，众所周知，所谓的“水管、水表冻裂”是因为管道里的水变成冰后体积会变大，将水管、水表胀裂。也就是说，“水管、水表冻裂”是由两方面原因导致，一方面是温度低，另一方面水管内有水。因此，如果张静作为业主能尽到合理使用和注意义务，在冬季长期不在涉案房屋居住时，在离家前能将水表阀门关闭，排空管道及用水设备的自来水，则无论天气如何寒冷，都不会出现水管、水表冻裂。可见，本案系因张静疏于管理，使用不当，冬季长期不在家中未做好水管防冻工作所致。再次，该《鉴定意见书》分析室内温度低的原因是“涉案入户门实际为外墙，其门在关闭后密封不严密，在室内不取暖情况下，会存在室内外温差极小”，但《鉴定意见书》并未指出入户门密封不严密系山东小珠山建设发展有限公司施工或设计存在缺陷所致，考虑到张静已实际入住的情况，入户门密封不严密有可能是其使用不当所致；而且如果张静能在其冬季长久不在家时对涉案房屋进行适当的保暖，亦不会出现涉案房屋水表、水管冻裂的结果。最后，张静提交的案号为（2018）鲁0211民初11581号《民事判决书》中法院明确认定张静“疏于管理，造成水表及水管破裂漏水”。可见，生效法律文书已经认定水表及水管破裂漏水的原因是张静“疏于管理”，与山东小珠山建设发展有限公司无关。二、张静主张的损失无法律依据且严重不合理，依法不应予以支持。一审中，张静要求山东小珠山建设发展有限公司修复涉案房屋并赔偿张静向其他三户业主支付的赔偿金37,982元，包括孙令翔案判决的15,982元、魏元春案调解的12,000元、另一案诉请为10,000元但尚未审结，一审法院支持了张静前两项赔偿金额。但孙令翔一案中，孙令翔同时起诉了山东小珠山建设发展有限公司与张静，法院经审理认定由张静承担全部责任，山东小珠山建设发展有限公司不承担责任，故本案中一审再判令山东小珠山建设发展有限公司承担赔偿责任，明显无法律依据，且与已生效法律文书相矛盾；魏元春一案中，房屋装修和财产损失经人民法院委托鉴定，金额仅为5512元，但张静与魏元春调解金额却高达12,000元，严重脱离评估损失金额且不合理。 张静辩称，山东小珠山建设发展有限公司交付的房屋存在质量问题，在质保期内应履行维修义务，并赔偿因该质量问题造成的张静损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案房屋漏水系因山东小珠山建设发展有限公司交付的房屋存在质量瑕疵，张静在使用过程中不存在任何过失或不当行为，其要求张静自行承担责任无事实依据。首先，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的《鉴定意见书》认定漏水原因系“入户门两侧墙体内水管、卫生间内水表冻裂损坏”，而导致墙体内水管及水表冻裂的原因，系“入户门实际为外墙，其门在关闭后密封不严密”。因此，导致漏水问题产生的根本原因，是入户门作为北向外墙，且在关闭后密封不严密。其次，案涉房屋系张静自山东小珠山建设发展有限公司购买的精装房，房屋的设计施工、入户门安装等装修事宜均由山东小珠山建设发展有限公司负责。山东小珠山建设发展有限公司系专业的房地产开发企业，具有相关专业知识，其在房屋设计施工过程中应就可能出现的特殊情况予以充分考虑。先不论在该栋楼房所处环境中，入户门北侧为敞开式外走廊的设计是否合理，山东小珠山建设发展有限公司在装修时也应保证作为外墙的入户门的密封性。漏水事故发生时距离收房仅4个月，张静作为普通住户，在不了解入户门作为北向外墙有何弊端的情况下，并未对山东小珠山建设发展有限公司提供的入户门进行任何的改造更换。而山东小珠山建设发展有限公司仅因张静入住使用，便推测入户门的不严密是张静使用不当造成的，无任何事实依据。再次，山东小珠山建设发展有限公司无任何证据证明张静冬季长期不居住使用，实际上，张静购买涉案的商业房屋是作为办公室使用，且在小区未能开通供热管道的情况下通过使用空调进行取暖，已尽到合理使用和注意义务。山东小珠山建设发展有限公司不能因其交付的房屋质量存在瑕疵，或设计上的不合理，加重张静的义务，要求业主不在屋内时也要对房屋进行保暖。因此，在山东小珠山建设发展有限公司无证据证明张静存在管理过失或使用不当情形下，要求张静自行承担漏水损失，无事实及法律依据。最后，（2018）鲁0211民初11581号民事判决书仅是对张静与案外人孙令翔之间的侵权关系进行的审查判决，基于张静房屋漏水的侵权行为与孙令翔损失之间具有因果关系，作出了张静应承担全部赔偿责任的认定。但该判决并未对张静与山东小珠山建设发展有限公司之间的合同关系进行审理查明，即未实际审查房屋漏水产生的原因，未审查山东小珠山建设发展有限公司交付的房屋是否存在质量问题，未审查山东小珠山建设发展有限公司是否构成违约并承担赔偿责任。因此，山东小珠山建设发展有限公司依据（2018）鲁0211民初11581号判决书主张漏水系由张静造成的，无任何法律依据。二、张静因房屋漏水而造成其他住户的损失，已经生效法律文书确认并已实际赔付，赔偿款项合理合法，山东小珠山建设发展有限公司的诉求无事实及法律依据，应予驳回。首先，（2018）鲁0211民初11581号案件中，并非人民法院作出了山东小珠山建设发展有限公司无需承担责任的认定，而是孙令翔自行撤回了对山东小珠山建设发展有限公司的起诉。就该案而言，人民法院仅需审查张静是否存在漏水的侵权行为，是否因该行为造成了孙令翔的损失即可，仅需要对侵权关系进行认定。张静因山东小珠山建设发展有限公司交付的房屋存在质量问题的违约行为而产生的损失，不在该案审理范围内。因此，山东小珠山建设发展有限公司因该案张静撤回对其起诉为由主张自己不承担责任无法律依据。其次，（2018）鲁0211民初11580号案件中，经鉴定魏元春的损失为5512元，为此魏元春支付了鉴定费3000元。另，魏元春之子实际居住使用该房屋，因漏水需保留房屋现状进行鉴定而无法继续使用，产生另行租房损失10,000元。在魏元春主张18,512元的情况下，经调解张静仅向其支付12,000元，远低于诉讼标的额，赔偿数额符合法律规定及常理。 张静向一审法院起诉请求：1.判令山东小珠山建设发展有限公司立即履行修复房屋漏水等质量问题的义务；2.判令山东小珠山建设发展有限公司赔偿张静因房屋漏水导致的损失37,982元；3.诉讼费、鉴定费由山东小珠山建设发展有限公司承担。 一审法院认定事实：1、2017年9月19日，张静与山东小珠山建设发展有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定张静购买山东小珠山建设发展有限公司开发的位于青岛市黄岛区《青岛小镇二期项目（A22#地块）228-230栋》内228栋5层505户房屋。合同第十一条约定：“甲方定于2017年10月19日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第二十二条约定：“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予赔偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”第二十三条约定：“自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。”合同同时详细约定了其他权利义务。2、张静提交《商品房交付使用通知书》，证明2017年10月3日，山东小珠山建设发展有限公司将房屋交付给张静。山东小珠山建设发展有限公司对此日期无异议，并提交了《房屋交付单》，张静签字确认房屋验收合格。3、张静提交照片一宗，证明涉案房屋因质量问题导致水表、墙内水管漏水，造成房屋墙体、地板等多处受损。山东小珠山建设发展有限公司对该证据不认可。4、山东小珠山建设发展有限公司提交《建设工程竣工验收备案表》，青岛小镇二期项目（A22#地块项目）项目（228#、229#、230#、S1#、S2#、S3#）竣工验收备案文件已于2017年6月30日收讫，文件齐全，证明涉案房屋于2017年6月30日通过竣工验收备案。5、经张静申请，一审法院依法委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案房屋漏水原因进行鉴定，其出具编号为QDSJYJD-15719的鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋漏水原因：涉案入户门实际为外墙，其门在关闭后密封不严格，在室内不取暖的情况下，会存在室内外温差极小，即室外温度远低于0℃时，室内温度也会在0℃以下，在这种情况下会导致入户门两侧墙体内水管、卫生间内水表冻裂损坏。张静为此支出鉴定费15,000元。6、另张静主张因漏水问题，楼下有三户业主向张静起诉，案号分别为（2018）鲁0211民初11580号、（2018）鲁0211民初11581号，其中11580号案件最终调解结案金额为12,000元、11581号案件判决张静赔偿金额为15,982元。另张静主张的（2019）鲁0211民初19918号案件在本案庭审时尚未审结。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人争议的焦点为：1、涉案房屋是否存在质量问题？2、山东小珠山建设发展有限公司应否承担维修及赔偿责任？结合已经查明的事实和相关法律、法规规定，一审法院作出如下分析判定：一、关于第一个焦点问题。张静与山东小珠山建设发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。张静、山东小珠山建设发展有限公司均应按照合同约定全面履行权利义务。张静已按约支付全部购房款，山东小珠山建设发展有限公司应当交付符合法律规定和合同约定品质的房屋。山东小珠山建设发展有限公司对交付的房屋负有瑕疵担保义务。山东小珠山建设发展有限公司提交的《建设工程竣工验收备案表》，虽能证明涉案房屋经竣工验收合格，但经鉴定部门鉴定，涉案入户门实际为外墙，其门在关闭后密封不严格，在室内不取暖的情况下，会存在室内外温差极小，即室外温度远低于0时，室内温度也会在0以下，在这种情况下会导致入户门两侧墙体内水管、卫生间内水表冻裂损坏，说明涉案房屋存在质量瑕疵。山东小珠山建设发展有限公司抗辩房屋交付后，张静应负责室内取暖事宜及对房屋设施的合理使用及保管维修义务，但张静并未存在过失或使用不当行为，山东小珠山建设发展有限公司亦无证据证明。因此，对山东小珠山建设发展有限公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。二、关于第二个焦点问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”以及原山东小珠山建设发展有限公司合同第二十二条约定：“甲方交付该房屋有其他质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予赔偿。”故，张静诉求山东小珠山建设发展有限公司维修损坏的水表，卫生间至客厅墙体内破裂的水管、厨房的地下水管、水暖、屋内被漏水浸泡过的低层墙皮、门板包边、部门橱柜门板、屋内木地板，有事实和法律依据，一审法院予以支持。张静主张山东小珠山建设发展有限公司赔偿因房屋漏水给其他住户造成的损失，经查，（2018）鲁0211民初11580号调解结案金额为12,000元、（2018）鲁0211民初11581号判决张静支付15,982元，共计27,982元，张静的上述损失经生效法律文书确认且真实发生，山东小珠山建设发展有限公司应当赔偿。张静主张的（2019）鲁0211民初19918号案件尚未审结，本案中暂时无法确认损失数额，对该部分损失，张静可另案主张。综上，判决：一、山东小珠山建设发展有限公司于判决生效之日起15日内对张静购买的位于青岛市黄岛区胶州湾东路99号青岛小镇二期内228栋5层505户房屋漏水造成的损害后果进行维修（具体范围包括：维修损坏的水表，卫生间至客厅墙体内破裂的水管、厨房的地下水管、水暖、屋内被水浸泡过的低层墙皮、门板包边、部门橱柜门板、屋内木地板）；二、山东小珠山建设发展有限公司于判决生效之日起10日内赔偿张静损失27,982元；三、驳回张静的其他诉讼请求。 本院查明，在（2018）鲁0211民初11581号案件中，该案原告撤回了对山东小珠山建设发展有限公司的起诉；（2018）鲁0211民初11580号案件中，该案原告主张的损失额为18,512元，包括经鉴定的房屋损失5512元、鉴定费3000及租房损失10,000元。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、涉案房屋漏水由谁造成及相应损失应由谁承担；2、一审认定的损失数额是否适当。本院对此认定如下： 一、经一审法院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司进行鉴定，涉案房屋漏水原因为：入户门实际为外墙，其门在关闭后密封不严密，以致室内不取暖的情况下温度过低导致入户门两侧墙体内水管、卫生间内水表冻裂损坏造成。因此，导致漏水的根本原因系入户门作为外墙，关闭后密封不严格，而该原因系房屋本身的瑕疵导致，山东小珠山建设发展有限公司作为房屋交付方，理应承担因此给张静造成的损失。山东小珠山建设发展有限公司称张静管理不当、未做好水管防冻工作导致水管及水表冻裂漏水，是将其应承担的房屋瑕疵担保义务加之于张静，其理由不能成立；山东小珠山建设发展有限公司称入户门密封不严密可能是张静使用不当所致，但未能提供证据支持，该主张本院不予支持；（2018）鲁0211民初11581号民事判决仅对张静与该案原告之间的责任承担作出认定，并未对房屋漏水原因进行审查，山东小珠山建设发展有限公司依据该判决主张漏水系被上诉人造成，其理由不能成立。 二、对于涉案损失情况，一审认定的损失数额已经生效法律文书确认，并已实际发生，其中（2018）鲁0211民初11581号案件山东小珠山建设发展有限公司未承担责任系因该案原告撤回对山东小珠山建设发展有限公司的起诉，而（2018）鲁0211民初11580号案件中该案原告主张的损失额18,512元，包括经鉴定的房屋损失、鉴定费及租房损失，故12,000元调解数额合理。因此，一审法院对损失数额的认定并无不当。山东小珠山建设发展有限公司称该损失缺乏依据的理由不能成立。 综上所述，山东小珠山建设发展有限公司的上诉请求证据不足，理由不当，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由上诉人山东小珠山建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷