重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初4239号 原告：袁婷，女，汉族，1996年12月7日出生，住四川省三台县。 委托代理人：赵奎，重庆昂正律师事务所律师。 委托代理人：董亦诚，重庆昂正律师事务所律师。 被告：陈可，女，汉族，1977年6月22日出生，住重庆市大渡口区。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司大渡口区松青路三分公司，营业场所：重庆市大渡口区春晖路街道松青路812号附38号。 负责人周燕，经理。 委托代理人：胡建洪，该公司员工。 委托代理人：谭小玲，该公司员工。 原告袁婷诉被告陈可、第三人重庆到家了网络科技有限公司大渡口区松青路三分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理，原告袁婷及委托诉讼代理人赵奎、董亦诚，被告陈可，第三人委托代理人胡建洪、谭小玲到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。 原告袁婷向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除合同；2.请求判令被告返还定金20，000元，并支付违约金144，000元；3.请求被告支付原告律师费12，800元；4.请求判令被告承担中介费10，780元；以上费用共计187，580元。5.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2020年6月21日原告与被告在第三人居间介绍下签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告将属于自己所有的位于重庆市大渡口区XXX街道XX路XX号2-X-X号（房屋权属证件号为102-2005-0XXXX）出售给原告，原告遂支付了中介费、定金等费用。正当原告满心欢喜的准备解押按揭过户时，得知房屋已被渝中区人民法院查封。原被告合同中约定，交易房屋没有查封、冻结等司法措施，仅仅需要把银行按揭尾款支付即可过户。现交易房屋被查封之后，原告的合同目的彻底不能实现。依据甲乙双方的合同约定“甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约定继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外。还应承担守约方因实现权力所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法总则》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。审理中，原告请求判令解除合同的诉求明确为判令解除袁婷与陈可于2020年6月21日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》的补充协议。 被告陈可辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、本案的基本事实。2020年6月21日，原被告以中介公司（本案第三人）为居间人签订了房屋买卖合同。合同签订当日，在被告提议下双方又签订了补充协议，由被告提供第三方房屋抵押担保。本案标的物交易金额72万元人民币，价款由四个部分构成：（1）签订合同当日，原告交付定金2万元人民币；（2）原告交付首付款35万元人民币用于被告房屋解押（该交易房屋之上由民生银行设定了抵押权，债务余额19万余元）；（3）办理房屋产权过户手续当日，原告再支付15万元人民币；（4）尾款20万元人民币以原告房屋抵押贷款的形式支付。由于被告母亲去世及其他家庭原因，资金周转出现困难，急需售房解困，本意全款售房一步到位，无奈迫于资金周转之急需，被告让渡了房屋成交价格，认可了原告分期付款的方式，包容了原告以银行抵押贷款形式支付尾款。合同签订次日，被告依约提供了不动产登记信息查询报告，证明房屋无被查封等限制交易情形。原告希望被告提供其个人及配偶征信报告，保证交易资金的安全。故被告签订补充协议主动提供其父亲名下房产作为抵押担保（建筑面积109.24平方米），用于排除原告对交易资金安全的各项担忧，并于2020年7月23日办理了第三方房屋权属公证，为提供第三方房屋抵押担保做好了充分准备。原告向银行申请了房屋抵押贷款，以备支付尾款，2020年7月6日银行审批通过。2020年7月3日，该交易房屋被法院查封（该笔债务金额16万元人民币）。被告将此情况告知原告及中介，希望原告快速履行首付款35万元人民币支付义务，用于解押和解封，以实现房屋成交之目的。但原告迟迟未履行首付款义务，并于2020年7月27日电话通知银行终止贷款程序，随即断然向被告提出解除合同。二、原告违约在先，对被告“严重违约”的指责不能成立。1.本案的特殊性之一在于所交易的房屋之上有抵押权存在，原告知悉并同意支付首付款以解除抵押，进而实现房屋交易的目的。由此决定了原告35万元首付款义务成为实现整个合同目的的必然逻辑前提，由此也必然赋予了原告首付35万元成为整个合同的首要义务。原告首付款义务也必然成为了一切合同行为的前置义务，这也是本案另一个特殊性所在。同时，被告由此获得了履行自己义务的抗辩权。在合同及其补充协议签订之后，原告未履行任何首付款义务，先行违约致使合同无法继续进行，故此，原告无权要求返还定金。2.关于合同目的是否能够实现的问题。（1）签订房屋买卖合同之时，并未出现查封等阻碍房屋交易的情形，证明了被告以诚实信用履行合同的初衷。后来出现了查封的情形，客观上阻碍了房屋交易的实现，但并不能由此得出合同目的无法实现的结论。首先，如果查封所涉债务金额大于房屋交易价款，则有不能实现合同目的之虞，相反，事实上，查封事项所涉加上实现解押所涉债务金额完全可以被首付款所覆盖，如果原告依约履行了首付款义务，被告可以用此款项解除查封，实现交易的目的。其次，如果交易房屋之上存在诸多轮候保全或者其他债务追索，则有不能实现合同目的之虞，相反，事实上，到目前为止，交易房屋之上无任何其他轮候保全及其他任何债务追索。以上情况，被告及时悉数告知了原告及中介。（2）在原告首付款完全覆盖解押及解封资金的情况下，在交易房屋之上再无其他查封或限制交易措施存在的情况下，合同目的完全可以实现，而且有充分的条件实现。被告以十分的诚信和最大的愿望去实现合同交易的目的。为此，主动提供第三方房屋抵押担保，所提供房屋的担保价值远远大于本案标的物的价值，被告为抵押担保作了充分的准备，完全解除了原告对自己支付资金安全的各种担忧。在对原告首付资金及其他后续资金保障安全的前提下，原告没有任何理由不诚实信用履行自己的首付义务。事实却相反，原告故意忽略自己首付款的义务和责任，无视被告所提供的财产保证，无视履行合同的充分有利条件，毫无诚信、毫无契约精神，擅自终止合同义务的履行，致使房屋交易的流程无法进行，直至出现目前的僵局。被告三番五次地、苦口婆心地向原告说明情况，敦促原告履行合同义务，完成房屋交易以实现双赢，被告也多次恳请中介从中斡旋做说服和解释工作，敦促原告履行首付义务，使合同交易流程继续下去。然而，原告不听建议，不听劝说，不协商，不搭理，一意孤行，为了一己之私，无视合同义务、法律义务，无视合同责任、法律责任，千方百计找借口、找理由，将目前僵局责任推卸到被告身上，还给被告扣上一顶“严重违约”的帽子。综上，原告违反合同约定，不履行合同的首付义务，在合同交易有充分实现条件的情况下，擅自撕毁合同，不仅无权要求返还定金，而且应该承担违约责任，被告以极大的诚意暂不追究原告的违约金责任，希望将合同履行到底。如果原告确无继续履行合同的意愿，被告也同意就此终止合同。但原告丧失定金返还请求权，被告视原告的态度保留违约金追索权。 第三人重庆到家了网络科技有限公司大渡口区松青路三分公司陈述，其作为居间方促成原、被告之间双方签订房屋买卖合同，签订涉案房屋时不存在查封等限制交易的情况。原告在按揭审批通过后，按照双方签订的房屋买卖合同约定，原告在支付解押款前被告应提供房屋的权属情况，但被告不予配合。后被告告知案涉房屋被人民法院查封。为了保障原告的资金安全，原告在案涉房屋存在查封的情况下未支付解押款，支付的条件也未成就。后双方协商未果，案涉房屋合同未履行完毕。请求人民法院依法判决。 本院经审理，认定事实如下：原告袁婷（甲方）通过第三人重庆到家了网络科技有限公司大渡口区松青路三分公司工作人员居间介绍购买了被告陈可（乙方）位于重庆市大渡口区XXX街道XX路****房屋**，于2020年6月21日与被告签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》的补充协议，且三方签订了交易各方及房屋留存信息表、居间服务合同、交易服务合同、风险与责任承担告知书等。《房屋买卖合同》第十一条违约责任（六）其他中载明“甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约定继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外。还应承担守约方因实现权力所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）”。《房屋买卖合同》的补充协议载明：“《房屋买卖合同》补充协议乙方提前支付首付款给甲方解押，现约定为甲乙双方在办理解押手续的前，甲方需找第三人担保，用第三人房产在房产交易中心做抵押担保……”。当日，原告袁婷按照《房屋买卖合同》约定向被告陈可支付购房定金20,000元。2020年6月22日，经被告陈可查询大渡口区XXX街道XX路XX号2-X-X号房屋不动产登记信息，结果显示交易房屋没有查封等限制交易情形。2020年7月5日，原告袁婷向第三人重庆到家了网络科技有限公司大渡口区松青路三分公司支付中介费用10，780元。2020年7月6日，原告袁婷通过了银行贷款审批。2020年7月6日，重庆市渝中区人民法院查封了案涉房屋。后原告袁婷以交易房屋被重庆市渝中区人民法院查封、资金风险大为由未付首付款35万元用于交易房屋解押。经多次沟通，原告袁婷于2020年7月27日向被告陈可提出解除合同，并通知贷款银行终止贷款，但被告陈可要求继续履行合同，原告袁婷不同意继续履行该合同，双方协商未达成一致意见。原告于2020年8月13日向本院起诉。 另查明，原告袁婷提起本次诉讼委托诉讼代理人支付重庆昂正律师事务所律师服务费12，800元。审理中，原告主张被告支付违约金20，000元。 上述事实有原告、被告、第三人陈述，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》的补充协议、收据、业主收款证明、协助执行通知（[2020]渝01**执保729号）、执行裁定书（[2020]渝01**执保729号）、大渡口不动产登记中心登记信息查询结果、微信聊天记录等证据为证，经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案中,原告袁婷、被告陈可双方签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》的补充协议，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对签约方均具有约束力，双方应严格依照合同履行义务。被告陈可与原告袁婷签订《房屋买卖合同》,并接受原告袁婷支付的购房定金20000元,但该房屋在交易过程中被重庆市渝中区人民法院查封,虽被告陈可辩称原告袁婷支付了35万元首付款能覆盖交易房屋所涉债务，但交易房屋的查封债务应由被告陈可履行偿还义务，不应以原告袁婷支付35万元首付款为前提，故被告陈可的答辩意见本院不予采纳。且被告陈可也未能按照《房屋买卖合同》的补充协议履行抵押担保的约定，故构成违约,达到合同约定解除房屋买卖合同的条件，应依约向原告袁婷返还定金、支付违约金、律师费等合理费用。原告袁婷提出请求解除与被告陈可于2020年6月21日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》的补充协议，被告返还定金20，000元、支付原告律师费12，800元、承担中介费10，780元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告袁婷与被告陈可签订的《房屋买卖合同》约定了违约金条款,因被告陈可违约而解除合同,原告袁婷请求继续适用违约金条款,判令被告陈可支付违约金,有事实和法律依据,应予以支持。原告袁婷对其所主张被告支付违约金200，00的诉求，系原告对自己权利的处分，并不违反法律规定，本院予以准许并依法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十条规定,判决如下: 一、解除原告袁婷与被告陈可于2020年6月21日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》的补充协议； 二、被告陈可于本判决生效之日起十日内向原告袁婷返还定金20，000元，支付原告袁婷违约金20,000元、律师费12，800元、中介费10，780元，共计63，580元。 若被告陈可未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2026元（已由原告袁婷预缴），由被告陈可负担（在支付上述款项时迳付原告袁婷）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 马志勇 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 李春梅 书 记 员 陶朝菊