四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1622民初3124号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路****，统一社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，董事长。 委托诉讼代理人：蒋露茜，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 被告：彭兴琼，女，1970年9月16日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：陈建华，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业公司）与被告彭兴琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。原告金房物业公司的委托诉讼代理人蒋露茜，被告彭兴琼及其委托诉讼代理人陈建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告彭兴琼支付原告金房物业公司2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3343.14元；2、判决被告彭兴琼按照《岭秀郡物业服务合同》第十一条之规定向原告金房物业公司支付违约金153.35元。事实和理由：2018年1月22日，原告金房物业公司与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订《岭秀郡物业服务合同》，约定由原告金房物业公司为岭秀郡小区提供物业服务，合同期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，物业服务费按包干制计算确定，按照房屋建筑面积向业主收取，高层住宅1元/㎡/月，小高层1.2元/㎡/月，非住宅用房2元/㎡/月。物业服务费按月缴纳，业主应在每月15日前缴纳上月的物业费，逾期缴纳的业主应按同期银行贷款利率支付违约金。合同签订后，原告金房物业公司为案涉岭秀郡小区提供了物业服务，被告彭兴琼为该小区6-1-9号商铺业主，产权面积为61.91㎡。被告彭兴琼未向原告金房物业公司缴纳2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3343.14元，经原告金房物业公司多次催收未果，请求法院判决支持原告金房物业公司的诉讼请求。 被告彭兴琼辩称：1、被告彭兴琼为案涉岭秀郡小区6-1-9号商铺业主，产权面积为61.91㎡以及未缴纳2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费属实；2、原告主张的物业费缺乏依据，原被之间不存在物业服务关系。被告于2013年6月17与渝川金冠房地产开发公司签订商品房买卖合同，房屋位于岭秀郡大门外右侧广场角临街门市，面向街道公路，与小区大门相距12个门市约80米，2019年入驻门市，以前是武胜县渝川金冠房地产开发商返租作售房部使用。从未有人找被告签订过物业服务合同，也没有通知参加业主会和选举业主代表，被告没有责任和义务向物业公司缴纳物业服务费；3、小区物业服务公司从未对被告进行过物业服务，清洁卫生未安排人打扫，门面地段没有安放垃圾桶，无公共厕所、门面外面广场路灯不亮，门面里墙未开窗，水电气费由被告自己办理缴费，大门无保安巡逻，与物业公司从未有请求和联系，没有享受过物业服务；4、原告主张的物业费收取缺乏依据。《物业管理条例》第三十五条、第四十条规定了物业服务费的收取办法，物业服务企业应当按照合同约定提供物业服务；5、原告主张的违约金缺乏依据。被告与物业公司和业委会没有签订合同，业委会没有找过被告参加业主大会和选举业委会代表，被告没有违约，不应缴费，原告与业委会签订的合同就应当找业委会，与被告无关。为维护被告的合法权益，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告金房物业公司围绕诉讼请求提供了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份信息，拟证明原、被告诉讼主体资格；2.物业服务合同，拟证明原告金房物业公司与岭秀郡小区业委会签订了物业服务合同；3.照片、工作纪录，拟证明原告金房物业公司对案涉岭秀郡小区提供了物业服务，履行了合同义务；4.欠费统计表及违约金计算表，拟证明被告彭兴琼作为案涉小区业主拖欠2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3343.14元和违约金153.35元；5.物业催费通知单，拟证明原告金房物业公司向被告彭兴琼履行了书面催收物业费的义务；6.网签纪录，证明案涉房屋属被告彭兴琼所有。被告彭兴琼质证认为：对第1组证据无异议，对物业服务合同及物业服务被告不清楚，相关证据被告不予认可。 被告彭兴琼提供了以下证据：1、武胜县渝川金冠房地产开发公司的证明及租赁协议复印件，拟证明被告2019年4月30日才入驻门市，以前是武胜县渝川金冠房地产开发商返租作售房部使用；2、照片、视频录像以及证人江某、陈某的证词，拟证明被告没有与原告签订物业服务合同，没有参加业主大会和选举业委会代表，原告没有履行物业服务义务，被告的门市位于大门外右侧广场角临街，与小区大门相距12个门市约80米。清洁卫生未安排人打扫，无人维修安装路灯，室内无门、窗，不能进入小区院内，二楼厕所关闭上锁不能使用等；3、房屋所有权证，拟证明案涉岭秀郡小区6-1-9号商铺业主是本案被告，产权面积为61.91㎡。原告金房物业公司质证认为：原告提供的证据能够证明原告与案涉小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同对被告具有法律约束力，原告也按照合同约定对小区提供了物业服务，对清洁、巡逻次数等均是按照合同的约定履行了物业服务义务。 经审查，本院认为，1、原告金房物业公司提供的第1、2、3、4、5、6组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。2、被告彭兴琼提供的第1、3组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告彭兴琼提供的第2组证据照片、视频录像真实，但该组证据无其他证据印证，未形成证据链，不能证明拟证明的事实，本院不予采信。被告彭兴琼提供的证人江某、陈某的证词，证人系案涉小区门市业主，也未向原告缴纳物业服务费，有利害关系，其证词证明力较弱，且无其他证据印证，不能证明拟证明的事实，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月22日，原告金房物业公司与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告金房物业公司为武胜县沿口镇岭秀郡小区提供物业服务，合同期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，物业服务费按包干制计算，按照房屋建筑面积向业主收取，高层住宅1元/㎡/月，小高层1.2元/㎡/月，非住宅用房2元/㎡/月。物业服务费按月缴纳，业主应在每月15日前缴纳上月的物业费，逾期缴纳的，业主应按同期银行贷款利率支付违约金，合同所涉的建筑区划所属物业类型为住宅、商业，占地面积81.65亩，建筑面积188764平方米，其中住宅161893平方米，商业用房8896平方米，地下建筑18002.5平方米，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告金房物业公司按约为案涉岭秀郡小区提供物业服务，被告彭兴琼为该小区6-1-9号商铺业主，非住宅用房，房屋建筑面积为61.91㎡。在原告金房物业公司提供物业服务期间，被告彭兴琼未向原告金房物业公司缴纳2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3343.14元（61.91㎡×2元/月·㎡×27个月），后经原告金房物业公司催收未果，2020年11月18日，原告金房物业公司遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。 本院认为，原告金房物业公司与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告彭兴琼作为案涉小区的业主，该物业服务合同对其具有法律约束力，被告彭兴琼辩称其未与原告金房物业公司签订物业服务合同，原被告之间不存在物业服务关系的理由不成立，本院不予支持。原告金房物业公司向本院提供的证据能够证明其已按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”之规定，被告彭兴琼应当按照合同约定按时足额向原告金房物业公司缴纳物业服务费。因此，原告金房物业公司要求被告彭兴琼支付2018年3月1日至2020年5月31日期间下欠的物业服务费3343.14元有理，本院予以支持。被告彭兴琼辩称原告金房物业公司没有为其提供物业服务，但未能提供相应的证据予以证明，同时，被告彭兴琼提供的证据不足以证明原告未按照物业服务合同约定履行义务，因此，被告彭兴琼不缴纳物业服务费的理由不成立，本院不予支持。 原告与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》约定的业主逾期缴纳物业服务费的，应按同期银行贷款利率支付违约金，该约定不违反相关法律规定，合法有效。因此，原告金房物业公司要求被告彭兴琼按照《岭秀郡物业服务合同》第十一条之规定支付违约金153.35元有理，本院予以支持。 关于被告辩称于2013年6月17与渝川金冠房地产开发公司签订商品房买卖合同，房屋位于岭秀郡大门外右侧广场角临街门市，面向街道公路，与小区大门相距12个门市约80米，物业公司没有对被告门市进行过物业服务，被告没有责任和义务向物业公司缴纳物业服务费问题。本院认为，原告与武胜县沿口镇岭秀郡小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》约定了合同所涉的建筑区划所属物业类型为住宅、商业，案涉门市为合同约定的所涉建筑区域中的商业用房，属于合同约定的物业服务范围，该《物业服务合同》对被告具有法律约束力。因此，被告以此为由拒缴物业服务费的理由不成立，本院不予支持。 关于被告辩称案涉门市以前是武胜县渝川金冠房地产开发商返租作售房部使用，被告于2019年才入驻门市问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告系案涉门市业主，将门市返租给房地产开发商作售房部使用，对物业服务费应当承担连带清偿责任。因此，被告以此为由拒缴物业服务费的理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告彭兴琼在本判决生效后十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2018年3月1日至2020年5月31日期间下欠的物业服务费3343.14元； 二、被告彭兴琼在本判决生效后十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付逾期付款违约金153.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告彭兴琼负担（案件受理费原告已垫付25元，在本判决生效后，执行时由被告一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈道金 二〇二〇年十二月十六日 书记员  马 林 附：本案适用相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。