贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民初88号 原告（案外人）：马如辉，男，1980年4月3日生，布依族，贵州紫云自治县人，住该自治县。 委托诉讼代理人：陈汝昌，贵州袭明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：罗丹，贵州袭明律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。 被告（申请执行人）：李佩玲，女，汉族，1970年12月30日生，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 第三人（被执行人）：贵州紫云卓远房地产开发有限公司。住所地位于贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇新城区**。 法定代表人：朱长庚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏应扬。代理权限为特别授权代理。 第三人（被执行人）：朱长庚，男，汉族，1963年8月29日生，住湖南省永州市冷水滩区。 第三人（被执行人）：姚亮平，男，汉族，1963年3月25日生，住湖南省永州市冷水滩区。 原告马如辉与被告李佩玲、第三人贵州紫云卓远房地产开发有限公司（以下简称“卓远房开公司”）、朱长庚、姚亮平案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院于2020年7月21日受理后，依法适用普通程序于2020年9月25日、12月8日公开开庭进行了审理。原告马如辉及其委托代理人陈汝昌，被告李佩玲及其委托诉讼代理人刘延芳,第三人卓远房开公司的委托诉讼代理人魏应扬到庭参加了诉讼。第三人朱长庚、姚亮平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于紫云县的查封。2、诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与卓远房开于2017年2月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向卓远房开购买的三个商铺分别为1-2-25/1-2-26/1-2-27，总价款为1351396元。后期因设计等因素变更，实际交付的商铺为1-2-27和1-2-28号。合同签订后，原告共支付了购房款681396元，后因卓远房开的原因未能办理按揭相关手续，致使原告未能支付房屋按揭款。因四被告民间借贷纠纷一案作出终审判决后，卓远房开未履行义务，李佩玲申请执行涉案商铺，依法提出执行异议被驳回。原告购买涉案房产并支付了50%的首付款的事实足以阻却执行行为，理由如下：1、原告与卓远房开签订的买卖合同合法有效，应严格遵守执行。关于尾款支付的方式是合同约定的，不能因李佩玲申请执行改变尾款支付的方式。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中“且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，这种交付执行的方式是多种的，可以选择按揭的方式。3、原告诉请的是针对涉案房屋，李佩玲享有的只是债权，没有指向特定财产。原告购买房屋的资金是拆迁补偿款，李佩玲的金钱债权不足以排除原告对房屋的合法占用、使用、收益和处置的权益，4、原告的物权期待利益已经实现，房屋已经交付给原告，且原告已经对房屋进行装修或出租，产生了经营收益。5、卓远房开与李佩玲共同过错造成的后果，不应由原告承担。原告签合同付款在前，李佩玲查封在后，卓远房开明知房屋已经出售，但没有对李佩玲的查封行为提出异议，其二者主观上存在恶意。综上，原告对涉案房屋享有的权益足以排除执行。 被告李佩玲的答辩称：原告与卓远房开公司、姚亮平、朱长庚之间存在民间借贷关系，后因借款未及时偿还，双方签订房屋买卖合同并由卓远房开出具了收款收据，请法院对原告已付款的证明及付款方式予以查明。 第三人卓远房开公司、朱长庚、姚亮平未作答辩。 原告向本院提供了以下证据： 1、身份证，拟证实原告的基本身份信息。 2、企业信用信息公示报告，拟证实被告卓远房开的基本信息。 3、商品房买卖合同、收款收据、付款凭证和情况说明，拟证实原告与卓远房开签订合同并约定以按揭方式支付尾款，并已经支付了50%以上的房屋价款。 4、营业执照及租房协议，拟证实涉案房屋已经投入使用并产生收益，原告的物权期待权已经实现。 5、（2020）黔04执异35号执行裁定书，拟证实原告提出执行异议被驳回。 6、送达回证，拟证实（2020）黔04执异35号执行裁定书于2020年7月15日送达给原告。 7、转账凭证，马如辉账户于2016年9月22日向案外人朱三齐转账390000元，2017年1月23日向卡号为62×××02的账户内转款8888元。 被告李佩玲的质证意见：对于第3、4组证据的真实性、客观性与关联性均不认可。对转账凭证的真实性和合法性不持异议，但对关联性不予认可。涉案房屋的性质是商铺，并非原告用于居住的唯一住房。实际支付的款项应当以转账流水载明的为准。 被告李佩玲向本院提供了以下证据：（2016）黔民初236号判决和（2017）最高法民终241号民事判决，李佩玲与卓远房开签订的《商品房买卖合同》，抵押物清单，房屋登记备案表，拟证实卓远房开及其三被告签订合同包括了本案诉争的房屋。涉案房屋在2015年12月11日备案房屋登记在李佩玲名下，并在不动产登记中心进行了公示。原告房屋在备案登记在李佩玲名下后与卓远房开签订房屋买卖合同主观上存在过错，房屋客观上不能进行第二次交易。 原告的质证意见：对三份判决书的三性无异议，但是对于判决的内容为我们认为是错误的。商品房买卖合同本职基本的法律关系是卓远房开借款所产生的担保合同，所以商品房买卖合同本身不具备担保的性质，所以判决内容是错误的，备案登记表不具有真实性，并非合同双方的真实意思表示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经审理查明：原告马如辉与卓远房开于2017年2月28日签订3份《商品房买卖合同》，约定原告向卓远房开购买位于紫云县，合同约定购房总价款为1351396元。但因后期设计等因素变更，卓远房开向原告实际交付的商铺房号为1-2-27、1-2-28号，原告称其已交付首付款681396元，约定剩余房款670000元以银行按揭支付。但根据原告提供的转款凭证看，原告支付的款项共两笔，分别是390000元和8888元，其中390000元这一笔是原告于2016年9月22日向案外人朱三齐的转账，卓远房开出具情况说明称该笔款项是因卓远房开差欠案外人朱三齐的借款，故由房屋买受人直接将房屋价款支付给朱三齐。另外一笔8888元的转账没有收款人信息，本院依法不予认定。后因无法办理按揭及未另行约定支付方式，原告至今未支付剩余尾款。 本案第一次庭审中，经本院向原告释明，要求其在庭审结束后一个月内按照买卖合同约定将剩余房款交付法院执行，但原告未在上述期限内向本院交付剩余房屋价款。另外，原告陈述称涉案房屋于2016年交付给原告，原告于2016年9月18日将涉案房屋出租给案外人。 审理中，经本院向紫云自治县自然资源局调查了解，因本案卓远房开未向紫云县自然资源局提交国有土地建设使用权及房屋所有权首次登记所需材料，故本案中的房屋暂不能为原告办理过户登记。 另查明：李佩玲诉卓远房开及朱长庚、姚亮平民间借贷纠纷一案，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初236号判决后，李佩玲向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院作出（2017）最高法民终241号民事判决。判决主要内容为：三被告卓远房开、朱长庚、姚亮平于判决生效后十五日内返还李佩玲借款本金1146万元及利息（2016年12月31日之前的利息为409.042万元，之后的利息按年利率24%计算，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日）。若三被告不履行生效判决确定的上述金钱债务，李佩玲可申请拍卖涉案《商品房买卖合同》即《抵押物清单》所列房屋以偿还本案借款本息。后贵州省高级人民法院作出（2017）黔执79号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院以（2017）黔04执114号立案执行。执行过程中，本院于2018年5月8日向紫云布依族苗族自治县（以下简称紫云县）房地产管理中心送达（2017）黔04执114号之一协助执行通知书，查封了被执行人卓远房开名下若干房屋，查封期限为三年，原告所购买的涉案商铺在查封房产之列。该案已裁定终结执行，后本院以（2019）黔04执恢69号立案恢复执行。 在执行过程中，原告对涉案商铺提出书面异议，要求停止执行。本院作出（2020）黔04执异35号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，并于2020年7月15日将上述裁定书送达给原告。原告不服，于2020年7月21日提起本案执行异议之诉。 本案的争议焦点：原告对涉案房屋享有的权益是否能够排除执行。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告欲对涉案商铺排除执行，需满足上述条款中的四个要件。具体到本案，首先，原告出租涉案商铺的时间是2016年9月18日，但是签订商品房买卖合同的时间是2017年2月，不符合常理，在无其他证据予以证实的情况下，本院对涉案商品房买卖合同的真实性不予认定。其次，因卓远房开未向紫云县自然资源局提交国有土地建设使用权及房屋所有权首次登记所需材料，故本案中的房屋暂不能为原告办理过户登记，由此应予认定涉案房屋未办理过户登记并非原告的原因，符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。再者，原告称其已经支付的房屋价款为681396元，但是其提供的转账凭证总计支付的价款仅有398888元。且原告提供的转账凭证中的390000元是转给案外人朱三齐个人账户中的，虽然卓远房开对此出具了情况说明，拟证实该笔款项是卓远房开用于归还案外人朱三齐欠款的，但该笔款项的转款时间为2016年9月22日，明显早于本案房屋买卖合同签订的时间，不符合常理，本院认为原告以该种方式支付房屋价款的真实性存疑，本院依法不予认定。另外一笔8888元的转账没有收款人信息，不能被认定为购房款。原告主张剩余首付款是现金支付，但是并无相应的转款凭证予以证实，本院依法不予认定。且即使这上述款项均作为原告支付的购房款，至今原告仍有部分余款未付清，经本院向原告释明，原告亦未在指定的期限内将剩余房屋价款交付执行。 综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房屋享有的权益不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告马如辉的诉讼请求。 案件受理费16962元，由原告马如辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审 判 长  廖美娟 审 判 员  陈雯贞 人民陪审员  方 萍 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  周愿垚 书 记 员  李 倩