四川省宜宾市翠屏区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川1502行初131号 原告鲁幼贤，女，汉族，1949年7月24日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局，住所地：宜宾临港经济技术开发区沙坪街道国兴大道沙坪路段**，统一社会信用代码：11511200551017132T。 法定代表人聂勇，局长。 委托代理人苏展。 委托代理人王凤英，四川丰宜律师事务所律师，执业资格证号：××。 原告鲁幼贤因认为被告宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局（以下简称：临港自然资源和规划分局）不履行产权登记法定职责一案，于2020年11月20日向本院提起行政诉讼。本院立案后，于当日向被告临港自然资源和规划分局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，经被告主动申请提前开庭后，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。原告鲁幼贤，被告临港自然资源和规划分局的出庭负责人副局长雷冬丽及委托代理人苏展、王凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁幼贤诉称，2015年8月10日，原告与宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立置地）签订《商品房买卖合同》，购买其开发的地中海蓝湾42栋2单元4楼1号房屋，总价1240980元，2015年8月10日付款640984元，余款60万元于2015年10月27日付清。出卖人承诺从2015年8月10日起700个工作日为买受人办理不动产产权证书。2017年2月13日，买受人取得了鼎立置地出具的购房款增值税发票，并向宜宾地税局缴纳契税17728.29元，向鼎立置地交房屋维修基金17396.10元，产权登记费80元，土地证书费20元，权调费11.5元。鼎立置地在原告不知情的情况下于2016年7月25日对原告所购买的房屋向长城资产管理股份公司有限公司四川分公司（以下简称长城公司）进行了现房抵押，被告在没弄清楚该房屋是否属于开发商的存量房，是否已出售的情况下办理了抵押，致使原告至今办不了产权证。长城公司的下属机构成都衡珹商贸有限公司（以下简称：衡珹商贸）向法院起诉要求对原告所购买的房屋进行查封拍卖。经审理，一审和二审法院都判决原告胜诉。二审后，原告向宜宾市中级人民法院申请解除查封，宜宾市中级人民法院于2020年6月17日向被告送达了解封文书。原告在房屋解封后去临港不动产登记中心办理不动产产权证，其不予办理，说抵押未撤销，原告认为：1.原告买房在先，鼎立公司现房抵押在后，已经涉及欺诈行为，是违法的，应严厉打击，因此，对原告的房屋进行抵押是无效的。而被告仍站在欺骗者的立场，以抵押为借口，拒不为原告办理房屋产权证。2.最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确了商品房消费者的权利与抵押权的关系，抵押权人的抵押权对购房人办理产权没有制约作用，更何况经两次审判后抵押权人均败诉，因此抵押权人的抵押权已不存在，抵押权人与鼎立置地之间的债权债务关系与原告无关。原告在2015年10月已全部付清房款，是善意购买人，没有任何过错，且购房是用于居住，已经入住三年。目前该房屋是登记在鼎立公司的名下，鼎立置地已明确表示同意过户到原告名下，因此，请求人民法院判决：临港自然资源和规划分局为原告办理宜宾市翠屏区学堂路26号（地中海蓝湾）42栋2单元4楼1号房的不动产权证。 原告鲁幼贤向本院提供的证据有：1.身份证复印件、商品房买卖合同、增值税发票复印件、税收完税证明复印件，证明原告主体资格及原告是案涉房屋的购买者。2.（2018）川15民初174号四川省宜宾市中级人民法院民事判决书、（2019）川民终852号四川省高级人民法院民事判决书，证明原告对案涉房屋有排除强制执行的民事权益，高院判决中有涉案房屋归属于原告的意思。3.鼎立置地同意过户的说明复印件，证明原告办理登记时按照房屋登记中心的要求，找开发商出具同意过户的说明，但是后来被告又提出需经长城公司同意才行。4.抵押具结书，证明虽然开发商承诺抵押物没有对外销售，但是被告是知晓房屋已经销售了的，对方不应该进行现房抵押，我认为不是在建工程抵押的延续。5.不予受理告知书，证明被告不为原告办理房屋产权登记。 被告临港自然资源和规划分局辩称，案涉房屋存在权属争议，依法不能办理不动产转移登记。理由1.2013年6月20日，案涉房屋由鼎立置地抵押给长城公司，并向答辩人申请办理了在建工程抵押，领取了宜宾市房建临港字第0××5号《在建工程他项权利证》。2015年8月10日，被答辩人与鼎立置地签订了《商品房买卖合同》购买案涉房屋，该合同第六条明确约定“商品房已经设定在建工程抵押，抵押权人、抵押登记日期以实际登记为准”。2016年7月，长城公司与鼎立置地共同向答辩人提出《关于将“在建工程”抵押登记变更为现房抵押登记的申请》，要求将包括案涉房屋在内的部分在建工程抵押登记变更为现房抵押，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条第二款：“在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。”之规定，答辩人于2016年8月4日向长城公司依法颁发了《房屋他项权利证》（宜宾市房他证临港字第001099**），该抵押登记至今未注销。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”、《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决的权属争议的……”及《国土资源部关于印发》（国土资规［2016］6号）中“国有建设用地使用权及房屋所有权登记”第9.3.4条“审查要点”第5项“设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记”之规定，案涉房屋抵押权尚未注销，依法不能办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。2.被答辩人诉请主张答辩人应当凭四川省宜宾市中级人民法院（2018）174号《民事判决书》、四川省高级人民法院（2019）川民终852号《民事裁定书》为其办理不动产权登记，系对判决、裁定的错误理解，且于法无据。宜宾市中级人民法院（2018）174号《民事判决书》的判决内容为：停止对宜宾鼎立置地股份有限公司名下位于宜宾市翠屏区的房屋执行；四川省高级人民法院（2019）川民终852号《民事裁定书》的判决内容为：驳回上诉，维持原判。上述判决书和裁定书并未确定案涉房屋所有权归被答辩人，也未确定房屋上存在的抵押权已经消灭，仅对案涉房屋是否应当继续执行进行了判决确认。根据《物权法》第三十三条之规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。被答辩人可以依法向人民法院提起案涉房屋的确权之诉。根据国土资源部关于印发》第14.4.2条：“不动产登记薄记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。”之规定，在前述判决未确定抵押权消灭的前提下，案涉房屋抵押权注销也应由鼎立置地和长城公司或者由长城公司单方向答辩人申请。否则，答辩人无权注销长城公司对案涉房屋的抵押权。所以，被答辩人申请的不动产转移登记也无法办理。综上所述，被答辩人诉请于法无据，答辩人作出《不予受理告知书》符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告临港自然资源和规划分局向本院提供了以下证据：1.统一社会信用代码证复印件、负责人身份证明书原件，证明被告主体适格。2.宜临港资源规划［2020］158号《宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局关于省委第五巡视组交办第五批第175号信访事项的办理情况报告》复印件、《不予受理告知书》、《责任单位与信访人员沟通评价表》复印件，证明被告接原告信访事项后，经查实，案涉房屋存在权属争议，不应办理不动产权权属登记，遂作出《不予受理告知书》的信访处理意见，经咨询宜宾市中级人民法院，建议并告知原告准备齐相关证据后自行向人民法院提起确权的民事诉讼。3.宜临港房字（2013）06号《房地产在建工程抵押登记公告》及刊登报纸复印件、《房地产抵押登记申请书》复印件、《地中海蓝湾抵押物楼层登记明细》、《价值确认书》复印件、宜宾市房建临港字第0××5号《在建工程他项权利证（存根）》复印件，证明案涉房屋所在地块于2013年6月20日依法办理了在建工程抵押，抵押登记权利人为长城公司。4.《关于“在建工程”抵押登记变更为现房抵押登记的申请》复印件（2016年7月、附汇总明细表）、《说明》复印件、宜宾市房房他证临港字第001099**房屋他项权证存根》复印件，证明长城公司与鼎立置地共同向答辩人提出《关于将“在建工程”抵押登记变更为现房抵押登记的申请》，要求将包括案涉房屋在内的部分在建工程抵押登记变更为现房抵押，2016年8月4日，答辩人依法向长城公司颁发《房屋他项权利证》。5.《不动产登记暂行条例》第十四条、第二十二条，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《国土资源部关于印发的通知》第9.3.4条、第14.4.2条，证明根据法律规定，案涉房屋不能办理不动产权属转移登记适用的法律依据。 经庭审质证,本院对当事人提供的证据作如下确认： 被告临港自然资源和规划分局提供的第1组证据，原告无异议。第2组证据，原告对回复的处理意见不认同。第3组证据，原告对真实性无异议，但认为对方在报纸上的登记和本案无关，对在建工程抵押没有异议，在建工程是可以进行销售、备案和登记的。第4组证据，原告对真实性无异议，原告认为其买房在前，对方现房抵押在后，被告对现房抵押时没有去了解房屋是否出售，事实上，被告及长城资产管理公司都知道涉案房屋是出售了的， 鼎立公司是按照被告的要求出具了房屋未进行销售的具结书。 原告提供的第1组证据，被告对真实性、合法性无异议，购房合同中第六条的内容表明原告购买房屋时是知道房屋存在在建工程抵押的，且办理在建工程抵押的时间是在其购房之前。第2组证据，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。两 份判决只是确认了原告对案涉房屋有足以排除强制执行的民事权益，但是没有明确物权归属的问题。第3组证据，被告对真实性无异议，原告的陈述不全面，当时原告来办理转移登记时，已经告知了原告办理转移登记前需要先办理抵押权注销登记，而后由鼎立置地和购房者共同办理不动产转移登记。第4组证据，被告对真实性无异议，该证据证明了登记中心是按照法律的相关规定，对申请人进行了相关的询问，申请人对询问事项作出了回答并提供具结书，且按照法律规定，在建工程抵押转现房抵押，是抵押权利的延续，不是新设立的抵押权。第5组证据，被告无异议。 本院认为，原、被告提供的上述证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。 经审理查明，2012年5月15日,鼎业置地将地中海蓝湾项目办理了商品房预售许可证,许可对案涉住房进行预售。2013年5月20日，长城公司与农业银行翠屏区支行、鼎业置地签订了一份《协议》，主要约定：农业银行将其对鼎业置地享有的7800万元（本金）债权转让给长城公司等。同日，长城公司与鼎业置地、宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾签订了“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》。当日，长城公司与鼎业置地签订了“中长资（蓉）合字［2013］36号”《抵押合同》，主要约定：鼎业置地以其开发的地中海蓝湾项目的部分在建工程为“中长资（蓉）合字［2013］33号”《债务重组协议》项下的债务提供抵押担保。2013年6月20日，长城公司办理了上述在建工程抵押登记，取得了宜宾市房建临港字第0××5号《在建工程抵押登记证明》。 2015年8月10日，原告与鼎立置地签订《商品房买卖合同》约定，鲁幼贤购买鼎立置地开发的地中海蓝湾42幢2单元401号房屋，套内面积计算每平方米单价7149.32元，总价1240980元，付款方式为分期付款：2015年8月10日付640980元，余款在2015年10月30日之前付清60万元整。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同中载明“该商品房已经设定在建工程抵押，抵押权人、抵押登记日期以实际登记为准”。 2015年8月10日、9月1日、10月27日，鲁幼贤通过银行转账向鼎业置地支付808980元、138000元，其儿子代为支付350000元，共计1240989元。2017年2月13日，鼎业公司向鲁幼贤出具地中海蓝湾42-2-401购房款增值税发票。 2016年12月19日，鼎业置地出具收款收据载明收到鲁幼贤维修基金17396.10元、产权登记费80元、土地证书费20元、权调费11.5元。2017年1月1日，四川省宜宾市地方税务局第四直属税务分局出具税收完税证明载明收到原告契税17728.29元。2017年5月，鲁幼贤开始装修案涉房屋，并于2017年7月11日装修完毕，鲁幼贤已经实际入住。 2016年7月25日，长城公司与鼎业置地签订《抵押合同补充协议》，约定“将宜宾市房建临港字第0××5号”《在建工程抵押登记证明》项下的部分在建工程抵押［共计45544.23平方米，其中住宅13套，合计2753.11平方米］变更为现房抵押，继续对《债务重组协议》项下的债权提供抵押担保，并办理了《房屋他项权证》（宜宾市房他房他证临港字第001099**《在建工程抵押登记证明》（宜宾市房建临港字第0××5号）《房屋他项权证》（宜宾市房他证房他证临港字第001099**包括案涉地中海蓝湾42幢2单元401号房屋。 因鼎业置地、宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾、冉恒川、郭倩拒绝履行还款义务，长城公司根据（2017）宜市合证字第1541号《执行证书》等向法院申请执行。2017年5月24日法院受理该案［案号：（2017）川15执156号］，并于2017年6月5日查封了上述抵押房产。2017年11月29日，长城公司与衡珹商贸签订《债权转让协议》［中长资（川）15执156号］，长城公司将上述债权转让给衡珹商贸。2018年4月3日，宜宾市中级人民法院作出《执行裁定书》，裁定：衡珹商贸为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人。该案执行过程中，鲁幼贤提出执行异议，宜宾市中级人民法院审查后作出（2018）川15执异108号《执行裁定书》，裁定：中止对四川省宜宾市翠屏区××幢××单元××号商品房的执行。衡珹商贸不服，提起诉讼。 2019年4月18日，宜宾市中级人民法院作出（2018）川15民初174号《民事判决书》，认为鲁幼贤对鼎业置地名下地中海蓝湾42幢2单元401号房屋享有足以排除强制执行的民事权益,衡珹商贸请求继续执行鼎业置地名下地中海蓝湾42幢2单元401号房屋的理由不能成立。判决：停止对鼎业置地名下位于宜宾市翠屏区××路××号××幢××单元××号房屋的执行。衡珹商贸提起上诉。2019年12月30日，四川省高级人民法院作出（2019）川民终852号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 2020年6月30日，鼎立公司为鲁幼贤办理案涉房屋产权证出具《说明》，“宜宾市临港房管局：鲁幼贤于2015年8月10日在鼎业公司全款购买地中海蓝湾二期42栋2单元401号住房，现鼎立公司同意将该房产过户到鲁幼贤名下，望房管局批准”。鲁幼贤向被告申请办证，2020年7月6日，被告所属宜宾临港经济技术开发区不动产登记中心向原告出具《不予受理告知书》，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条第二款“存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记”，不予受理。原告认为被告未履行法定职责为其办理不动产权证，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点是购买的房屋之上存在有抵押权登记的情况下，不动产登记机构可否为购房人办理不动产转移登记。 被告临港自然资源和规划分局下属的临港不动产登记中心是负责临港经济技术开发区范围内的不动产登记机构，依法履行不动产登记法定职责。不动产登记机构应当按照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，依法开展不动产登记工作。根据本案中的《房屋他项权证》（宜宾市房他证临房他证临港字第001099**原告购买的地中海蓝湾42幢2单元401号房屋登记在鼎业置地名下，鼎业置地已将该房屋抵押给长城公司，双方办理了抵押登记，且抵押登记至今未注销。长城公司将债权转移给衡珹商贸后，作为该债权的从权利的抵押权也一并转让，故衡珹商贸作为债权受让人对案涉房屋享有抵押权。鼎业置地出具同意将该房产过户至鲁幼贤名下的说明，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”鼎业置地在未取得衡珹商贸同意，或者受让人鲁幼贤已代为清偿债务的前提下，鼎业置地不得转让抵押财产。根据《国土资源部关于印发（试行）的通知》（国土资规[2016]6号）是被告具体办理转移登记的依据，根据该通知“9.3转移登记9.3.4审查要点：不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点……5.设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记”被告办理转移登记负有对抵押权注销登记情况进行审查的职责。原告提供的宜宾中级法院的民事判决书和四川省高级法院的民事判决书，并无案涉房屋物权归属原告的内容，也未否定珹商贸的抵押权的存在。案涉房屋之上存在抵押权登记，抵押权具有物权性质，由抵押权人衡珹商贸享有，而原告鲁幼贤认为涉案房屋归属其本人而提出转移登记（权利主张），（案涉房屋存在权属争议）在此情形下，，在抵押权登记未注销、或衡珹商贸明确放弃抵押权的情况下，被告根据《不动产登记暂行条例》第二十二条“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（二）存在尚未解决的权属争议的……”作出不予受理原告办证申请的书面告知书，并无不当。原告要求被告履行法定职责的理由不能成立，为其办理不动产转移登记，不符合《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律规定的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告鲁幼贤的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告鲁幼贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  陈 健 审 判 员  邹 洪 审 判 员  陶 刚 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  刘婷婷 书 记 员  郑 健 郑佑弢