重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初26123号原告：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江**江北嘴中央商务区金融街******，统一社会信用代码91500105691214963U。负责人：胡文，总经理。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鼎康，重庆静昇律师事务所律师。被告：李忠明，男，1967年11月6日出生，汉族，住重庆市江**。被告：郭咏梅，女，1968年7月30日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司与被告李忠明、郭咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人周鼎康，被告李忠明、郭咏梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费24822.75元以及逾期交纳物业服务费产生的违约金，违约金从逾期之日起，每日按照应交费总额的千分之三计算至实际付清之日止。事实和理由：原告系被告所在小区的物业服务企业。原告按照物业服务协议的约定提供了物业服务，但是被告自2015年1月1日起未交纳物业服务费用。原告催收后，被告仍未交纳，故提起本案诉讼，望判如所请。被告李忠明、郭咏梅辩称，原告主张的期间内没有交纳过物业服务费，但具体金额不是很清楚，被告没有违约，不应当承担违约金，且违约金标准过高，请求予以调减。业主聘请物业管理小区，交纳物业费是毫无疑问的，但是前提是业主享受到同等品质物业管理内容和相应的物业管理素质；原告未按照合同的约定提供物业服务，违约在先。被告接房时预交了半年的物业服务费，但房屋存在质量问题，物业经办人口头承诺由物业公司进行整改，且所产生的费用与业主无关。涉诉房屋在装修期间，原告联系施工方对内墙面缺陷进行整改，施工过程中工人将涉诉房屋内冷热水管打烂，虽然进行了整改，但原告将试压资料拿走至今没有出具质保手续，后原告通知不出具质保手续，但同意减免半年的物业服务费。涉诉房屋的基装耗时一年多，且大部分时间都是原告找施工方进行整改，因原告的监管不力和拖延，导致整改缓慢。被告按照规定定制的铝合金门窗放在楼栋电梯口，外框安装后去搬窗门，但前后不到四十分钟的时间，窗门丢失，被告向原告工作人员反映，原告进行登记并调取监控查看十多个小时无果；后原告同意支付1000元补偿被告的损失，并在交纳物业服务费时进行抵扣，但原告并未出具书面的材料。整改完成后，涉诉房屋内墙仍存在多处空鼓，被告向原告反映但未得到反馈。涉诉小区内高层外墙墙漆存在质量缺陷，原告一直未关注和整改，存在严重的安全隐患，因原告未尽到应尽的义务，导致涉诉小区脏乱差。小区过道卫生清理不及时，只是用抹布简单擦一下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《金融街•融景城一起A3B3C3项目物业管理服务委托合同》及备案证明、《金融街·融景城项目前期物业服务协议》、接房通知书、不动产登记信息查询结果、律师函及EMS寄件单、走/回访记录表及现场照片、短信截图，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：环境周期性工作计划表、外来人员登记表均系原件，本院予以确认；照片(保洁)显示地点为涉诉小区，且有其他证据相互印证，本院予以确认。本案本院认定如下事实：2012年8月18日，原告和被告签订《金融街•融景城项目前期物业服务协议》，约定被告确认并同意遵守北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业服务合同，同时原、被告在协商一致的基础上再次订立该协议。协议第五条第（二）款第1项约定住宅物业服务费2.5元/建筑平方米/月。第五条第（三）款第1项（2）约定业主或者物业使用人应在每月10日前按月交纳物业服务费用，逾期将按每日加收应交纳费用千分之三的违约金。涉诉房屋位于重庆市江北区北城路X号X幢X-X，属于金融街•融景城A3项目，房屋建筑面积为143.9平方米，被告系该房屋的产权人。原告于2019年8月向被告寄送催收物业服务费的律师函。庭审中，被告举示了“遗留问题说明”材料、涉诉房屋内的照片、微信群聊天记录及保洁人员照片，拟证明原告的物业服务存在不到位之处及被告答辩意见中提到的问题。原告质证称对“遗留问题说明”材料及照片的真实性不予认可，即使是真实的，被告反映的问题属于房屋质量问题，在原告与开发商和业主进行沟通后，开发商安排人员确实对房屋进行了整改，且原告已经进行了积极沟通，履行了物业服务合同的义务；被告拍摄的保洁人员的照片恰好证明原告履行了清洁义务；楼栋外墙照片只是有破损，但没有发生安全事故。本院认为，原告与被告签订的《金融街•融景城项目前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约行使权利、履行义务。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。针对被告提出的原告未妥善处理其住房墙面质量问题及事后赔偿等问题，房屋质量问题系被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，该问题应属被告向建设单位主张权利的问题，原告作为物业服务企业，对业主专有部分的质量问题，不存在整改维护的义务，但原告可对此事进行沟通协调，故该抗辩不构成被告拒绝交纳物业服务费的理由。关于被告辩称其丢失装修门窗原告未进行赔偿的问题，被告并未举证证明该问题的存在，即使该问题存在，被告在其答辩状中亦陈述原告已经登记并查看十多小时监控，原告对该问题进行了相应的协调处理，故对被告的该项意见，本院不予采纳。此外，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累到少交或者拒交物业服务费的程度，故被告不能以此拒绝交纳物业服务费。因被告对原告主张的物业服务费的期间并无异议，故原告要求被告支付2015年1月1日至2020年9月30日期间（共计69个月）的物业服务费24822.75元（143.9平方米×2.5元/月／平方米×69个月）的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，针对被告反映的问题，原告并未进一步举示充分的证据证明其严格履行了服务义务，在双方长达数年的费用纠纷中存在一定的工作疏漏，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李忠明、郭咏梅于本判决生效之日起五日内向原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司支付2015年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费24822.75元；二、驳回原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445.58元，减半收取计222.79元，由被告李忠明、郭咏梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇二〇年十二月十六日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露