贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初15264号原告：罗兰红，女，1991年5月27日出生，侗族，住贵州省剑河县。委托代理人：姜才林，贵州财团律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州凯地置业有限公司，处所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼，统一社会信用代码9152260157330428XF。法定代表人：谢鑫生，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：谢福成。代理权限：特别授权。被告：中国工商银行股份有限公司凯里分行，处所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京西路15号，统一社会信用代码91522600915900023Y。负责人：向立高，职务：行长。委托代理人：王宇航。代理权限：特别授权。原告罗红兰与贵州凯地置业有限公司（以下简称凯地置业公司）中国工商银行股份有限公司凯里分行（以下简称工行凯里分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理案件后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告罗兰红的委托代理人姜才林、被告凯地置业公司的委托代理人谢福成、被告工行凯里分行的委托代理人王宇航到庭参加诉讼。现已审理终结。原告罗兰红向本院提出诉讼请求：1、解除2018年6月20日原告与被告凯地置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告凯地置业公司返还原告首付款154010元并赔偿损失。2019年8月19日前损失以154010元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年6月21日起至2019年8月19日为8616元。2019年8月20日后损失以154010元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。暂算至起诉之日为6992.05元；3、判令凯地置业公司向原告返还已经偿还的银行贷款本金14693.30元、利息55642.57元，并赔偿损失。损失以原告已偿还的本息70335.87元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年8月26日起至付清之日止（暂算至起诉之日为3193.53元）；4、诉讼费由被告凯地置业公司负担。审理过程中原告增加诉讼请求：1、解除原告与被告工行凯里分行、凯地置业公司签订的《个人借款/担保合同》；2、判令被告凯地置业公司返还《个人借款/担保合同》项下的借款本金57万元及利息（从2020年9月26日起按《个人借款/担保合同》约定的利息，以被告工行凯里分行出具的数据为准）。事实及理由：2018年6月20日，原告与被告凯地置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以724010元购买被告开发的凯里市金山大道88号1幢1单元20层2号商品房。原告于2018年6月17日支付首付款154010元，剩余57万元按揭贷款。被告凯地置业公司承诺于2019年11月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记相关文书交付给原告。逾期交付，从约定日期起在60日内的，凯地置业公司按已付房款的1‰向原告承担违约责任。60日以后仍不能交付的，原告有权退房。凯地置业公司自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。2018年10月26日，原告与被告工行凯里分行、凯地置业公司签订《个人借款/担保合同》，约定原告向工行凯里分行借款57万元，借款期限2018年10月26日至2048年10月26日。截止2020年10月26日，原告累计向工行凯里分行偿还本金16102.29元、利息60627.92元。截止2020年9月25日，凯地置业公司仍未向原告履行交付转移登记文书义务。原告曾多次与凯地置业公司协商，且已向凯地置业公司送达了《退房通知》，但均未果。凯地置业公司严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，特依法向贵院起诉，望支持原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、身份证影印件及工商登记信息，拟证明原、被告均为适格的诉讼主体；2、《商品房买卖合同》、备案登记表，拟证明原告与被告凯地置业公司缔结商品房买卖合约，对买卖标的物、价款、支付方式、违约责任等进行了约定；3、《个人借款/担保合同》，拟证明被告工行凯里分行与原告及被告凯地置业公司缔结借款合约，对借款用途、借款金额、期限、利息、还款方式、担保方式、违约责任等进行了约定；4、收款收据、借款凭证，拟证明原告已向凯地置业公司交纳首付款154010元，按揭贷款57万元已放贷并转入凯地置业公司账户；5、还款记录，拟证明原告按约定向被告工行凯里分行还本付息的事实；6、退房通知书、邮政快递凭证，拟证明原告要求退房的书面通知已于2020年9月25日到达被告凯地置业公司。被告凯地置业公司当庭答辩称：1、原告已收房入住，而且该商品房已具备办证条件，我公司已通知原告办证。原告没有办证是其自身原因，不享有合同解除权；2、我公司逾期交付转移登记相关文书是事实，但根据双方签订的附件十二补充协议第六条第三款的规定，原告行使解除权的时间是解除情形发生后30日内，原告应在2020年3月1日前主张解除合同。原告的除斥期间已过，解除权消灭。应驳回原告诉讼请求。被告凯地置业公司提交的证据有：1、房屋钥匙签收确认书，拟证明本公司于2019年4月1日交房给原告；2、不动产登记证，拟证明本公司已于2020年9月3日取得凯里市金山大道88号恒大城1幢1单元20层2002号房初始登记证书；3、办理产权手续通知，拟证明本公司于2020年9月26日在《黔东南日报》刊登通知，告知业主恒大城A地块1号楼住宅将于2020年9月25日起开始办理产权手续，请业主携带相关资料到恒大城售楼中心登记办理；4、微信截屏及照片，拟证明本公司2020年9月25日在宣传栏张贴通知，告知业主恒大城A地块1号楼住宅已具备办证条件，请业主携带相关资料到恒大城售楼中心登记办理。10月9日，本公司又在恒大城1栋业主微信群告知业主办理产权手续需要提交的相关资料。被告工行凯里分行书面答辩称：1、我行与原告签订的借款合同有约定，无论借款人与房开商发生任何纠纷均不能免除借款人的还款责任；2、根据最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金、利息分别返还担保权人或买受人。该条规定并没有因此免除购房者的还款责任，还款义务仍然是借款人。故，应驳回原告免除自己还款责任的诉讼请求。被告工行凯里分行没有提交抗辩证据。经审理，本院认定的事实是：2018年6月20日，原告罗兰红与被告凯地置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018005420），约定：原告以总价款724010元购买凯地置业公司开发的恒大城1幢1单元20层1-20-2号商品房。付款方式：首付154010元，余款57万元银行按揭。转移登记约定为：出卖人（即凯地置业公司）承诺于2019年11月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（即原告）。出卖人不能在约定期限内交付转移登记有关文书，按下列方式处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付转移登记有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任。约定日期起60日以后仍不能交付转移登记相关文书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自接到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。双方还在附件十二《补充协议》中约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使。若买受人未在30天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。《商品房买卖合同》订立后，以罗兰红为借款人、凯地置业公司为保证人、工行凯里分行为贷款人，签订《个人购房借款/担保合同》，约定：罗兰红以所购买的恒大城1幢1单元20层1-20-2号商品房作抵押，向被告工行凯里分行申请借款57万元，期限360个月，还款方式为按月等额本息还款。保证方式为连带责任保证。《个人购房借款/担保合同》订立后，工行凯里分行于2018年10月26日向原告发放贷款57万元。该57万元贷款已于同日转账到达凯地置业公司账户。2019年1月29日，原告向凯地置业公司交纳首付款154010元。至此，原告已履行完毕付款义务。2019年4月1日，凯地置业公司向原告交房（收房人为杨美玲）。2020年9月3日，凯地置业公司取得商品房初始登记证书，本案商品房初始登记证号为：黔（2020）凯里市不动产权第0012955号。2020年9月25日，凯地置业公司在恒大城1幢入户电梯口宣传栏上张贴《办理产权手续的通知》，通知业主将于2020年9月25日起开始办理产权手续，请业主携带相关资料到恒大城项目销售中心进行预约登记。次日，凯地置业公司在《黔东南日报》第四版刊登《办理产权手续的通知》。同日，凯地置业公司在恒大城1幢业主微信群中发布通知，告知业主恒大城项目已具备产权办理条件，请业主携带资料到销售中心预约登记。2020年8月3日，原告书面向凯地置业公司提出退房。《退房通知》于2020年9月24日交中国邮政投递，次日投递到达凯地置业公司。因凯地置业公司拒接原告退房要求，原告遂具状起诉，请求本院支持其诉讼请求。本院认为，被告凯地置业公司在履行《商品房买卖合同》过程中确实存在逾期向原告罗兰红交付商品房转移登记相关文书的违约行为，但该违约行为是否产生解除合同的法律后果，要根据法律规定或者当事人的约定来判断。首先，从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形有五种：一是因不可抗力导致合同目的不能实现；二是履行期限届满前，一方明确表示或者以行为表明不履行主要债务；三是一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四是一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目；五是法律规定的其他情形。第五种情形属于兜底条款。对照本条法律规定，本案明显不能适用一、二、五种情形之一解除合同。第三、四中情形中，就本案而言，向买受人交付其所购买的商品房是出卖人应当履行的主要义务。出卖人凯地置业公司在履行合同过程中虽有逾期交付商品房初始登记相关文书的违约行为，但本案买卖标的物在原告行使合同解除权之前已经交付给原告，并且买卖标的物的初始登记已经完成，不存在“仍未履行”或者致使“不能实现合同目的”的情况，故也不适应第三、第四种情形解除合同。其次，从合同约定看，凯地置业公司与原告约定，逾期交付转移登记有关文书的，承担违约责任的方式有两种：一是从逾期之日起在60日内交付转移登记的，由出卖人向买受人支付已付购房款1‰违约金；二是从逾期之日起60日以后仍然不能交付转移登记的，买受人有权解除合同。双方在附件十二《补充协议》中约定，买受人依照合同约定或者法律规定行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使。买受人未在三十日内行使权利的，视为放弃合同解除权。本案原告与凯地置业公司约定交付转移登记的日期是2019年11月30日，凯地置业公司违约交付转移登记有关文书，按照双方的约定，原告行使除斥权利的时间应自2020年1月31起至2020年2月29日止。而原告实际行使除斥权的时间是2020年9月25日，明显超过了《补充协议》约定的30日。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。据此，原告怠于行使合同解除权利，已经丧失了该权利。关于原告主张解除《个人借款/担保合同》的问题。经审查，《个人借款/担保合同》项下的借款虽然是用于购买《商品房买卖合同》约定的标的物，但《个人借款/担保合同》不是《商品房买卖合同》的从合同，它确立的民事法律关系是工行凯里分行与原告及凯地置业公司之间的金融借贷、担保权利义务关系，独立于《商品房买卖合同》。而且工行凯里分行已经按照约定足额向原告发放了贷款，已履行完毕己方的合同义务，按照权利义务对等的原则，除非双方协商一致，原告不能主张解除合同而免除自己的还款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗兰红的诉讼请求。案件受理费减半后收取8586.50元，由原告罗兰红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期限内向上级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  曾令义二〇二〇年十二月四日书记员  杨腊萍