辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4617号上诉人（原审原告）：辽宁民生物业管理有限公司，住所地沈阳市大**辽沈二街**。法定代表人：陆信来，该公司总经理。委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春美，女，1980年8月12日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大**。被上诉人（原审被告）：沈阳中体房地产开发有限公司，，住所地沈阳市东陵区旧站路**法定代表人：丛永晔，该公司董事长。委托诉讼代理人：高睿，男，1978年8月19日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李晶，辽宁同方律师事务所律师。上诉人辽宁民生物业管理有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司（以下简称中体公司）不当得利纠纷一案。沈阳市浑南区人民法院于2018年2月5日作出的（2017）辽0112民初92号民事判决，中体公司不服向本院提出上诉。本院于2018年6月22日作出（2018）辽01民终3751号民事裁定发回重审。重审后一审法院作出（2018）辽0112民初8895号民事判决，民生公司不服向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：1.请求依法撤销沈阳市浑南区人民法院（2018)辽0112民初8895号民事判决书第五项，依法改判支持上诉人所有诉请请求；2.请求判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人应返还上诉人剩余保证金100000元。双方签订的《前期物业服务合同》已于2016年8月19日上诉方撤园时解除，关于双方的合同争议业己通过法院诉讼的方式进行解决，故原审法院不应以双方存在争议而判令保证金暂不予返还。二、被上诉人应支付上诉人园区监控设备更换费24329元。2016年4月12日，上诉人向被上诉人发函中，明确写明上诉人己支付的园区监控设备更换费24329元，被上诉人客服穆永和经理签字确认。另在2016年4月26日，被上诉人《复函》中并没有对该笔费用提出任何异议，上诉人在庭审时业己提交了相应的报价单及发票，该设备也正在实际使用，证明该笔费用的实际支出。三、垃圾清运费62120元，被上诉人应予支付。上诉人在庭审中已提交经被上诉人客服穆永和经理签字确认的花园新城截止2012年11月30日未装修户明细表，总计190户，62120元，该笔费用由被上诉人收取。我单位在进入园区服务后，所有上述业主已入住并已装修完毕，故该费用应由被上诉人支付。四、上诉人主张的五期权属登记延期违约金及面积差补偿金抵扣物业费326555元，被上诉人应予支付。2016年4月26日，被上诉人在《复函》中，明确写明“该笔费用以物业实际收到的单据（我司提供给业主的物业费抵扣单据）作为结算依据，双方核对后即可进行结算”。庭审中，上诉人提交了结算表、经被上诉人员工李欢签字确认己收到结算单的签收单，以及业主相关票据计算出最终结算金额，对于该笔费用，被上诉人己支付第一笔完全以票据为依据。对于业主与被上诉人关于延期违约金自业主将单据交由物业公司开始，双方的债权债务关系即解除，上诉人与业主间就物业费抵顶事宜确认完毕后，该笔费用即系我方与业主间的债权债务关系，至于我方与业主物业费是否返还，与被上诉人无关。五、上诉人主张的1-6期老带新物业费375088.74元，被上诉人应予支付。2016年4月26日，被上诉人在《复函》中已确认该笔费用是现实存在的，并未提出任何异议。且关于老带新物业费问题，我单位在大东法院对欠费业主进行诉讼时，有业主称“并非收到开发单位给的单据”，我单位在大量的业主诉讼中己经就老带新的业主进行抵扣，并在一审中提交了判决书等证据。同时老带新业主抵扣业务为开发单位掌握的全部内容，我单位完全是接开发通知才可能得知各个业主抵扣的具体时间，这也符合庭审一般的逻辑，从高度概然性原则出发，我单位已经完成了全部的举证责任，应该由被上诉人就是否存在老带新以及老带新的名单是否与他单位的名单是否有出入等进行举证。上诉人提交了“中体新城开发与民生物业往来结算表”，己经经被上诉人员工李欢的签字确认，上面明确记录了老带新业主的名称及金额，证明双方已经确认完毕，应该作为双方的结算依据。六、上诉人主张的业主赔偿减免物业费剩余42000元，应予支持;庭审时，上诉人提交了“2000元物业费赠送明细”表，明确列明了楼牌号、业主姓名，总计21人，共42000元，且有被上诉人员工李欢的签字确认，时间为2016年5月6日，同时以被上诉人的观点他们只认可有业主票据部分，对于此部分费用上诉人提交了票据，法院无理由不予以支持。被上诉人中体公司辩称，一、中体公司不应返还民生公司保证金100000元。根据《前期物业服务合同》第23条第26款约定，此保证金在解除本合同后，双方无任何争议中体公司退还给民生公司，现双方就合同履行及相关费用的支付问题存在较大争议，中体公司在另一案件中要求民生公司给付各项款项达100余万元，在双方争议尚未解决前，该质保金不应当予以返还。二、民生公司无证据证明实际发生设备更换费24329元，中体公司不应支付该项费用。民生公司做为物业管理单位，在物业管理过程中，对于相关公共设施设备具有维修的义务，监控设备更换应属民生公司物业管理的范围内，不应由中体公司承担该费用。同时在一审过程中民生公司仅提供报价单和发票，无监控安装合同、无付款凭证，不能证明该24329元实际发生，且用于本涉案小区的监控设备修理。中体公司在复函中对于监控设备更换费的回复是要求民生公司提交证明文件，民生公司未能提供证明文件，而且在民生公司撤场时，双方交接过程中发现监控设备损坏严重（交接单有民生公司工作人员的签字），充分说明民生公司对监控设备根据没有进行过修理，而是由中体公司在民生公司撤场后为保证园区物业质量而修理了监控设备，故该笔费用中体公司不应支付。三、垃圾清运费62120元不应由中体公司承担。垃圾清运费由业主承担，中体公司不是该费用的承担主体，中体公司也从未收取过该笔费用，中体公司穆永和签字仅确认2012年11月30日有190户没有装修，不能因此认定该笔费用应由中体公司承担。同时，2012年11月30日190户没有装修，至2016年8月19日民生公司撤场，民生公司也没有提供证据证明民生公司已经履行完毕190户垃圾清运义务。故该费用中体公司不应承担。四、民生公司无证据证明房证违约金实际抵顶物业费326555元，中体公司不应支付该项费用。中体公司在复函中已经明确提出以民生公司实际收到的单据作为结算依据。为查明民生公司提供物业服务期间的房证违约金及面积差抵顶的物业费用，一审法院委托中天运会计师事务所辽宁分所进行了审计，但因民生公司拒不提供相关材料，凭证不足，审计机构未能出具审计结果，故民生公司无证据证明房证违约金实际抵顶物业费的金额，故对该项请求不应予以支持。同时，民生公司于2016年8月19日撤场，抵顶物业费金额存在抵顶至2016年8月19日以后的情形，因民生公司在2016年8月19日后未能提供物业服务，故其无权要求中体公司支付2016年8月19日后的物业服务费用。另外，业主、中体公司、民生公司间就物业费抵顶事宜形成的是债务转让关系，即业主将其对物业单位负有的物业费债务转让给中体公司，用以抵顶中体公司应当向业主支付的逾期办证违约金，该债务转让的前提系业主对民生公司负有物业费债务，本案中民生公司撤场后，业主对民生公司不负有交纳物业服务费用的义务，故民生公司无权要求中体公司向其支付撤场后的物业服务费。五、民生公司无证据证明实际发生老带新物业费375088.74元，中体公司不应支付该项费用。所谓老带新物业费是指上诉人赠送老客房带新客户奖励赠送的物业费即老客户带新客户购房，每成交一套房源，赠送一年物业费的政策。“老带新”结算方式为上诉人开具四联有效凭证为据，即“开发商一联、销售部一联、客户一联，物业公司一联”，民生公司收到业主所持客户留存联后与物业公司持有的物业联，两联齐全及民生公司给予老客户顶物业费的明细到中体公司处据结算。民生公司虽提供的2016年4月1日中体新城开发与民生物业往来结算表，该表中1-3期、5-6期减免物业费为375088.74元，但民生公司并未提供业主所持客户留存联与物业联，并不能表明该减免物业实际发生中体公司在复函中已经明确陈述：“关于老带新费用问题，附件里是我方的估算的数值，具体金额将根据贵司提交相关单据（由我司提供给业主的物业费抵扣凭证）据实结算。”故关于375088.74元是否给付应由民生公司提供中体公司提供给业主的物业费抵扣凭证结算，一审中民生公司并未提供该证据，一审法院委托中天运会计师事务所辽宁分所进行了审计，但民生公司不能提供物业费抵扣凭证，审计机构未能出具审计结果，故此部分费用不应给付。六、民生公司没有证据证明实际发生业主赔偿减免物业费42000元，中体公司不应支付该项费用。民生公司所主张的业主赔偿减免物业费42000元双方并未结算，一审法院委托中天运会计师事务所辽宁分所进行了审计，但因民生公司拒不提供相关材料，凭证不足，审计机构未能出具审计结果，故民生公司无证据证明业主赔偿减免物业费的金额，故对该项请求不应予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回民生公司的上诉请求，以维护中体公司的合法权益。民生公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告归还向业主预收的物业管理费175000元；2.判令被告归还向业主预收的垃圾清运费62120元；3.判令被告支付拖欠的电梯维保费9000元；4.判令被告支付拖欠的五期开荒保洁费3000元；5.判令被告支付拖欠的五期权属登记延期违约金及面积差补偿金抵物业费470332元；6.判令被告支付拖欠的老带新物业费（1期-6期）407053.82元；7.判令被告支付拖欠的业主赔偿减免物业费65291元；8.判令被告支付拖欠的监控设备更换费24329元；9.判令被告返还保证金200000元；10.判令被告支付上述费用（共1416125.82）的利息18200元（2012.12-2016.8）以上共计1434325.82元；11.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，原告民生公司与被告中体公司签订《中体花园新城前期物业服务合同》一份，约定原告为被告开发的中体花园新城提供物业服务，合同期限自2012年12月1日至业主委员会成立后，依法聘请新的物业服务企业为止；物业管理费从2012年12月1日起计；原告需向被告交纳物业保证金200000元，合同期内此保证金不计息、不退还，解除本合同后，双方无任何争议被告退还给原告。合同签订后，原告开始提供物业服务。2016年4月12日，原告向被告发出催款函一份，催促被告尽快支付如下部分欠款：①1-3期中体新城项目前港联物业公司与开发公司预收2012年12月1日以后物业费等款项合计174722.9元。②开发客服穆经理确认完付园区监控设备更换费24329元。③开发客服穆经理确认完付电梯维护费9000元。④开发五期新办入时售楼处卫生间改造费3000元。⑤1-3期老带新减免物业费107004元。⑥5-6期老带新减免物业费268084.74元。⑦开发房屋问题赔偿业主的赔偿金减免物业费23291元。⑧五期权属登记延期违约金及面积差补偿金抵物业费合计506186元。被告收到原告催款函后，于2019年4月26日向原告复函一份，写明：五期权属登记延期违约金及面积差补偿金抵扣物业费款项共计524693元，以物业实际收到的单据（被告提供给业主的物业费抵扣单据）作为结算依据，双方核对后即可进行结算；关于老带新费用问题，附件里是被告方估算的数值，具体金额将根据贵司提交的相关单据（由被告提供给业主的物业费抵扣凭证）据实结算；以上双方往来款项结算工作双方共同认真、积极核对，如贵司对上述往来款项结算有任何异议，请于签收之日起15天内提出，如超过15天没有回复，则双方按照该函内容结算。该复函附有附件一份，写明被告应付原告物业费（港联）175000元；电梯维保费9000元；五期开荒保洁费3000元；老带新物业费（1期-6期）407053.82元（估算值，截至2016年4月25日）；业主赔偿减免物业费23291元（截至2016年4月25日）；监控设备更换费24329元（须提交证明文件）。原告收到该复函后向被告复函一份，其中写明：关于原告《催款函》中所提费用，请被告进行核准、结算，并附《费用明细》。但信函往来后，原、被告就催款函中所列的费用一直未进行结算，2016年8月19日，原告撤出中体花园新城小区，不再为涉案小区提供物业服务。2017年1月3日，原告诉至法院请求被告给付催款函中所列费用。一审法院受理后，依据被告申请经沈阳市中级人法院技术处摇号委托中天运会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所对原告提供物业服务期间发生的五期权属登记延期违约金及面积差补偿金抵顶物业费、老带新物业费、业主赔偿减免物业费进行审计。2019年8月1日，中天运会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所出具审计报告，写明：因原告对物业费的实际应抵顶期间不能提供原始证据，没有原始证据证明业主办理了老带新抵顶业务，故不能计算出原告应收物业费的金额。被告对该鉴定报告提出复议，鉴定机构出具异议意见的回复，维持了原审计结论。被告为此支付审计费用46000元。另查明，原告曾向被告递交了“中体新城开发与民生物业往来结算表”，该结算表上有被告员工李欢签字，签字时间为2016年4月1日。原告曾向被告递交“房证违约金抵物业费结算表”，被告员工李欢向原告出具了两份签收单，写明“今收到物业送达房证违约金抵减物业费明细单124份”、“今收到物业送达房证违约金抵减物业费明细单59份”。一审法院认为，本案争议焦点为原告各项诉请是否有法律依据。被告向原告发出的复函中已明确写明“如贵司对上述往来款项结算有任何异议，请于签收之日起15天内提出，如超过15天没有回复，则双方按照该函内容结算”。原告在接收该复函后，仅对车位管理费及五期商业网点散热器丢失事宜提出了异议，对本案涉及的各项费用未提出异议，故本院认为，对被告在复函中确认给付的数额，因被告未提出异议，应视为双方已达成一致意见，可以据此给付。对被告在复函中主张依据票据据实结算的事项，因被告亦无提出异议，可视为被告亦同意双方依据票据据实结算。关于原告诉请的被告应返还预收的物业费175000元。一审法院认为，被告向原告发出的复函，已确认其应当返还原告预收物业费175000元，故对原告的该诉请予以支持。被告辩称，其仅收到港联物业（广州）有限公司返还的预收物业费155000元，故其仅同意返还155000元。一审法院认为，原告在向被告出具复函时已收到港联物业（广州）有限公司的返款，其在明知港联物业（广州）有限公司返款数额的前提下出具的复函系其真实意愿表示，应当遵照履行，且仅依据被告提供的记账凭证，一审法院无法确认港联物业（广州）有限公司仅返还被告预收物业费155000元，故对被告的该抗辩不予支持。关于电梯维保费9000元、五期开荒保洁费3000元。同理，因被告已在复函中予以确认，故予以支持。关于原告主张的垃圾清运费62120元。原告为证明其该主张向一审法院提供了“花园新城截至2012年11月30日未装修户”明细，该明细表显示截至2012年11月30日花园新城未装修190户，垃圾清运费共计62120元。该明细表有被告员工穆永和签字。一审法院认为，该明细表仅能显示原告进驻花园新城小区时，该小区尚有190户未能装修，该190户未装修业主需要垃圾清运费62120元。原告未能提供证据证明该190户业主在原告提供物业服务期间（2012年12月1日至2016年8月19日）均已装修完毕，原告提供了190户业主的垃圾清运服务，故对原告的该诉请不予支持。关于原告主张的五期权属登记延期违约金及面积差补偿金抵顶物业费470332元。被告复函中已明确提出以原告实际收到的单据作为结算依据，双方核对后即可进行结算，但原被告对此并未进行计算。为查明原告提供物业服务期间的房证违约金及面积差抵顶的物业费用，一审法院委托中天运会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所进行了审计，但因相关凭证不足，审计机构未能出具审计结果，故对原告的该诉请不予支持。原告为证明其该主张向法庭提交了房证违约金抵物业费结算表，一审法院认为，该结算表系原告单方面制作，不能作为原、被告双方的结算依据。虽该结算表有被告公司员工李欢签字的签收单，但该签收单明确写明“今收到物业送达房证违约金抵减物业费明细单▁份”，由此可知，该签收单仅能证明被告收到了该结算表，并不代表被告对结算表上列明的抵顶金额予以认可。原告于2016年8月19日撤场，抵顶物业费金额存在抵顶至2016年8月19日后的情形，因原告2016年8月19日后未能提供物业服务，故其无权要求被告支付2016年8月19日后的物业服务费用。原告主张其与业主间就物业费抵顶事宜确认完毕后，物业服务费用即系其与业主间的债权债务关系，与被告无关。一审法院认为，业主、原告和被告间就物业费抵顶事宜形成的是债务转让关系，即业主将其对物业单位即本案原告负有的物业费债务转让给开发商即本案被告，用以抵顶开发商应当向业主支付的逾期办证违约金，该债务转让的前提系业主对原告负有物业费债务，本案中原告撤场后，业主对原告即不负有交纳物业服务费用的义务，其将继续以抵顶物业费事宜抗辩新的物业公司向其主张的物业费债务，故原告无权要求被告向其支付其撤场后的物业服务费，对原告的该主张不予支持。关于老带新物业费407053.82元。被告在复函中已明确提出附件里提到的407053.82元系其估算数值，具体金额将依据原告提交的相关单据据实结算，且原告对据实结算的主张在2016年4月28日的复函中并未提出异议，应视为其认可双方依据票据据实结算，但原、被告双方事后并未就该数额进行结算。为查明原告提供物业服务期间的老带新赠送物业费用问题，一审法院委托中天运会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所进行了审计，但因相关凭证不足，审计机构未能出具审计结果，故对原告的该诉请不予支持。原告为证明其该主张向法庭提交的“中体新城开发与民生物业往来结算表”，虽有被告员工李欢的签字，但其签字时间为2016年4月1日。2016年4月25日及2016年4月28日的两份复函中，双方已认可对该数额据实结算，故一审法院认为李欢签字的结算表不能再作为双方的结算依据，故对原告的该主张不予支持。关于业主赔偿减免物业费65291元，因被告在复函中仅认可23291元（截至2016年4月25日），故一审法院对其中的23291元予以支持，剩余费用因双方未经进行结算，同上所述，不予支持。关于监控设备更换费24329元，被告在复函中已明确提出须提交证明文件，原告庭审中提交的报价明细表及发票，不能证明该费用实际发生，故对该费用不予支持。关于保证金200000元，被告已返还100000元，尚欠100000元未能返还，因原、被告签订的《前期物业服务合同》已明确约定保证金在合同解除后，双方无任何争议，被告返还原告，现原、被告就合同履行及相关费用的支付问题存在较大争议，故该保证金暂不予以返还。关于原告主张的上述费用利息，因原被告对上述费用存在较大争议，双方一直未能结算，故对原告主张的利息不予支持。关于鉴定费46000元，因该费用系为原、被告间的结算而支付，故原、被告应各承担23000元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司物业费175000元；二、被告沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司电梯维保费9000元；三、被告沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司五期开荒保洁费3000元；四、被告沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁民生物业管理有限公司业主赔偿减免物业费23291元（截至2016年4月25日的费用）；五、驳回原告辽宁民生物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17709元，由原告辽宁民生物业管理有限公司承担13255元，被告沈阳中体房地产开发有限公司承担4454元。鉴定费46000元，由原告辽宁民生物业管理有限公司、被告沈阳中体房地产开发有限公司各负担23000元。二审中，当事人围绕上诉请求提交证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交了如下证据：证据一：中体新城老带新减免汇总表及收款收据，证明：关于老带新诉求通过证据可以证明我方在服务期内，共计减免金额为223002元。证据二：五期房屋违约金汇总表及收款收据，证明：我公司在服务期内，共计减免物业服务费326611元。证人蔡某出庭作证，2014年5、6月份为上诉人园区修复监控系统，给付证人工程费24329元。被上诉人发表质证意见称，对证据真实性、合法性、关联性均有异议，汇总表是由上诉人单方制作不能作为证据使用，对收款收据真实性有异议，对老带新收据截止时间是2016年8月19日，从正常收款来看上诉人不能预见提前撤场，该组证据都是后期形成，是不真实的。而且所有收款收据不是相互连续完整的记账凭证，不能说明在上诉人提供物业服务期间所收取费用情况及服务期限。本案已经发回重审，在原一审过程中及在审计过程中，法官和鉴定机构多次要求上诉人提供收费凭证，当时上诉人拒绝提供，其现在举证已经超过举证期限，应当由上诉人承担不利的后果，不应该在本次二审中再次予以核实。同时对老带新抵顶物业费在审计过程中上诉人没有提供抵顶的原始凭证，所以其是否提供收款凭证均不能证明是否实际发生老带新抵顶物业费。证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，根据上诉人提交的报价单和发票，出具时间是2014年8月24日，与证人陈述的时间不符。我方向法院提供了我方向上诉人发出的函件，督促上诉人对监控设备的维修，在交接过程中设备维修由我方完成的，证人证言与实际不符。被上诉人提交了证据：（2018）辽0104民初15688号判决书及（2020）辽01民终5812号民事判决书，证明：我方起诉上诉人给付其提供物业服务期间尚欠的相关费用100余万元已经经过法院生效判决予以确认，我们双方尚有上诉人拖欠款项，对其10万元保证金不予以返还。上诉人发表质证意见称，对证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，双方互有给付义务，本案中要求返还保证金10万元，仅系对被上诉人给付义务的确认，因此上诉人该主张有事实及法律依据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,关于上诉人主张的垃圾清运费、赔偿减免物业费及监控设备更换费是否应当给付的问题。虽上诉人提供明细表显示上诉人进驻花园新城小区时，该小区尚有190户未能装修，该190户未装修业主需要垃圾清运费62120元但上诉人未能提供证据证明该190户业主在上诉人提供物业服务期间（2012年12月1日至2016年8月19日）均已装修完毕，费用应由被上诉人承担。关于业主赔偿减免物业费65291元，因被上诉人在复函中仅认可23291元（截至2016年4月25日），故一审法院对其中的23291元予以支持，剩余费用因没有证据证明未予支持并无不当。关于监控设备更换费24329元，被上诉人在复函中已明确提出须提交证明文件，虽二审期间上诉人方证人出庭作证欲证明该维修实际发生，但本院认为上诉人与被上诉人就该维修项目没有明确约定及确认，故一审法院未予支持该费用亦无不当。关于上诉人主张的权属登记延期违约金及面积差补偿金抵顶物业费和老带新物业费的问题。被上诉人复函中已明确提出以上诉人实际收到的单据作为结算依据，双方核对后即可进行结算。一审法院也已委托中天运会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所对上述抵顶费用进行了审计，但因上诉人不能提供原始证据特别是业主应当留存的抵偿凭据，审计机构未能出具审计结果，该审计结果已经说明不能出具结论的原因是上诉人不能提供原始证据。二审期间上诉人提供了相应收据，但并未提供业主应当留存的由被上诉人出具的抵顶凭据，且被上诉人对上述收据的真实性不予认可，故本院对二审期间上诉人提交的收据不予采信。故本案审计不能的不利后果应当由负有提供证据责任的上诉人承担。一审未予支持上诉人该两项诉讼请求正确，本院予以维持。关于保证金是否应当返还的问题。保证金200000元，被上诉人已返还100000元，尚欠100000元未能返还，虽双方签订的《前期物业服务合同》已明确约定保证金在合同解除后，双方无任何争议，被上诉人返还上诉人。因双方争议已经法院处理，故被上诉人应将剩余保证金10万元返还上诉人，一审法院未予支持不当，本院予以纠正综上所述，上诉人民生公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初8895号民事判决第一、二、三、四项即：“一、被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人辽宁民生物业管理有限公司物业费175000元；二、被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人辽宁民生物业管理有限公司电梯维保费9000元；三、被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人辽宁民生物业管理有限公司五期开荒保洁费3000元；四、被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人辽宁民生物业管理有限公司业主赔偿减免物业费23291元（截至2016年4月25日的费用）”；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初8895号民事判决第（五）项;三、被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人辽宁民生物业管理有限公司保证金100000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费17709元，由上诉人辽宁民生物业管理有限公司负担13255元，被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司负担4454元。鉴定费46000元，由辽宁民生物业管理有限公司、沈阳中体房地产开发有限公司各负担23000元。二审案件受理费13255元，由上诉人辽宁民生物业管理有限公司负担10955元，由被上诉人沈阳中体房地产开发有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年十二月十七日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。