湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12021号上诉人（原审被告）：徐振凯委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杰被上诉人（原审原告）：文征武委托诉讼代理人：王兴，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳青，湖南锐和律师事务所律师。上诉人徐振凯因与被上诉人文征武房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐振凯上诉请求：1.湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3814号民事判决；2.将案件发回重审或改判驳回文征武的全部诉讼请求；3.判令文征武负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决第一项超诉讼请求。文征武的第一项诉讼请求“确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除”，针对该项诉讼请求，原审法院在“本院认为”部分已进行说理并明确“原告要求确认《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除，本院不予支持”，即驳回了该项诉讼请求。而原审判决第一项“解除原告文征武与被告于2012年6月5日签订的《房屋租赁合同》”与文征武的诉讼请求不能对应，超出了诉讼请求的范围。二、原审判决违反“不告不理”原则，且侵害上诉人的合法权益。原审法院认为“原告不愿继续履行合同，构成违约，应向被告承担违约责任，被告辩称原告解除合同应按约定的标准支付违约金，为减少当事人诉累，本院对原告解除合同的违约责任在本案中一并处理”。显而易见，上诉人只是抗辩被上诉人解除合同违约，违约金相当于十二个月的租金，抗辩并非反诉，原审法院一并处理违约责任问题，违反民事诉讼法第二百条的规定。三、原审法院认定的部分事实错误且相互矛盾。原审法院认为“原、被告双方亦于2020年3月11日就退租事宜进行了协商……本院酌情确定原告应承担的违约金为2020年3月12日至2020年7月6日期间已向被告支付的租金。因此原告要求被告退还此期间的租金，本院不予支持”。以上裁判理由涉及两个实体问题：一是隐性判决上诉人退还2020年3月12日至2020年7月6日期间已收取的租金。在上诉人没有违约且双方没有就合同是否提前终止达成一致的情形下，该项裁判理由没有事实和法律依据，不应当要求上诉人退还租金；二是隐性判决被上诉人支付相当于2020年3月12日至2020年7月6日期间租金数额的违约金，双方当事人相互负担等额债务（抵销）。前述已阐明判决被上诉人承担违约责任违反“不告不理”原则，还导致上诉人另案追究被上诉人解除合同的违约责任，必定受本案生效判决的拘束，限制了上诉人的诉权。退一步，即使上诉人反诉请求被上诉人承担违约责任，原审法院不应当随意减少违约金，因为合同期限还有两年，合同约定的相当于12个月租金数额的违约金，没有超出合同继续履行（两年）的可得利益，原审判决不符合法律规定，缺乏最基本的公正。综上，原审判决认定的事实与裁判结果相互矛盾，且涉及上诉人未主张的权利，请求二审法院予以纠正。文征武辩称，原审判决的第一项没有超过文征武的诉讼请求文征武在一审的诉讼请求是确认双方的合同以于2020年3月11日解除,当然包括了解除合同的诉讼请求。一审法院在未确认案涉合同于2020年3月11日解除的同时,根据全案的证据与法律的规定依法判令合同解除,没有超出原告的诉讼请求。原审判决也没有违反“不告不理”的原则，文征武在一审的时候还提出要求返还履约保证金与赔偿损失等其他三项诉讼请求,必定涉及谁违约、谁承担责任的问题，一审判决驳回诉讼请求就是对违约的一种处理方式。综上，请求驳回上诉人的上诉。文征武向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除；2.判令徐振凯向文征武返还履约保证金30000元以及2020年1月23日至2020年7月6日期间的房屋租金46200元；3.判令徐振凯赔偿文征武装饰装修损失（具体损失以鉴定结论为准）且文征武无需承担修复费用；4.判令徐振凯承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2011年9月4日，案外人文伍与徐振凯签订《定金收条》，载明交租赁合同（五一村安置小区Ｄ-7栋6户）三楼至五楼定金180000元，其中徐振凯收取定金30000元。2012年6月5日，文征武（乙方）与徐振凯（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、乙方承租甲方位于湖南省长沙市雨花区××村××小区××栋××房××房××房，用于旅馆经营场所。二、租赁期限自2012年6月5日起至2022年6月4日止，如甲方交付房屋迟于2012年6月6日，租期从甲方向乙方实际交付出租房屋并由乙方签收之日起算。三、房屋租金第一、二年每月6500元，从第三年至第六年，每年递增百分之五，第六年至第十年每月8400元。四、从2013年7月6日起，每年度租金，乙方每半年支付一次即每年最迟7月6日和12月31日前分别支付一半。五、双方签订书面合同，甲方向乙方实际交付出租房屋后，定金自动转为乙方房屋恢复原状押金，在乙方租赁期间不抵租金使用，合同到期时乙方按合同附件一图纸将租赁房屋恢复原状，经甲方验收合格后五日内全部退还乙方（不计利息）；如乙方不按合同附件一图纸将租赁房屋恢复原状或损坏房屋未进行有效修复的，甲方有权不退该押金；若乙方提前终止合同，应向甲方额外支付十二个月租金作为违约金，并保留承租房的现有装修，不得进行拆除、损坏；从乙方实际接收出租房屋（收到钥匙）之日起，出租房屋所发生的水电气、广告、物业管理等及因乙方经营所产生的其他任何费用均由乙方负担，概与甲方无关。六、甲方应向乙方提供出租房屋现已办理的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收合格证、消防验收合格证、房产证等复印件（正在办理中的出具证明），以便乙方为实现营业得以向有关政府部门报批核准；甲方有下列情形之一的，视为严重违约，乙方有权单方面解除合同，要求甲方双倍返还定金，并赔偿经济损失（由甲方六户中的违约户独自承担赔偿的所有费用）：1、交付的出租房屋不符合合同约定，导致乙方无法向有关政府部门报批核准经营的；2、在本合同期内，甲方六户中任一户或者数户非因乙方违约原因要求收回出租房屋，导致乙方无法正常经营和整体使用出租房屋的等。七、甲方积极配合和落实出租房屋所在楼栋第一层所在的合理位置为乙方或入住客户免费提供停车位。文征武在《房屋租赁合同》乙方（盖章）处签字，文伍在委托代理人处签字。《房屋租赁合同》签订后，文征武对承租房屋进行了装修改造并用于酒店经营。租赁期间，文征武一直按约定向徐振凯支付租金，其中2020年1月20日支付了2020年1月6日至2020年7月6日期间的租金50400元。文征武认为徐振凯未履行合同约定存在违约导致酒店无法正常营业，遂诉至法院。另查明，1、庭审中，文征武陈述其以个人名义与徐振凯成立租赁合同关系，并主张委托文伍与徐振凯签订《房屋租赁合同》并支付租金，申请了证人文某出庭作证。证人陈述文伍系受文征武委托签订《房屋租赁合同》，文征武、徐振凯双方于2020年3月11日协商由证人另行承租经营未果。文伍当庭电话陈述系受文征武委托处理租赁事宜。2、案涉租赁房屋304号、404号、504号房屋于2015年5月29日办理了房屋所有权证。3、文征武将租赁房屋整体装修后用于酒店经营，并于2013年4月25日注册成立了长沙市雨花区雅悦时尚酒店（以下简称雅悦酒店），类型为个体工商户，经营者为文征武。文征武陈述雅悦酒店于2012年11月18日开业经营至2020年1月，并于2013年取得了消防安全检查合格证，酒店现处于歇业状态，其已于2020年5月2日向徐振凯邮寄了房间总卡及钥匙。4、庭审中，文征武陈述解除合同基于徐振凯未交付房屋相关证件导致文征武无法办理酒店消防许可的违约行为以及原、徐振凯于2020年3月11日协商一致解除了案涉合同的事实；徐振凯对双方已协商一致解除合同予以否认。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效。本案的争议焦点为：一、文征武主体是否适格；二、案涉合同是否解除；三、文征武主张的保证金、租金及装饰装修损失等如何处理。分别评析如下：一、关于文征武主体是否适格问题。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，徐振凯提供的《房屋租赁合同》乙方（盖章）处由文征武签字，文伍系在委托代理人处签字，可以认定徐振凯知晓文伍系受文征武委托与徐振凯签订《房屋租赁合同》，同时结合证人证言以及文伍的当庭陈述，一审法院确认《房屋租赁合同》的签订主体为文征武与徐振凯，徐振凯辩称合同主体为文伍，文征武不具备诉讼主体资格与事实不符，一审法院不予采信。二、关于案涉合同是否解除问题。文征武以徐振凯未交付房屋相关证件导致文征武无法办理酒店消防许可为由主张解除合同，但文征武经营的雅悦酒店自2012年开业以来一直正常经营，并于2013年取得了消防安全检查合格证，文征武在酒店经营期间亦按期向徐振凯支付了租金，文征武上述理由不符合合同约定的解除条件。文征武主张与徐振凯于2020年3月11日协商一致解除了案涉合同，徐振凯予以否认，文征武未提供其他证据证明双方就案涉合同解除已达成一致意见。综上，文征武要求确认《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除，一审法院不予支持。因文征武陈述已于2020年5月2日向徐振凯邮寄了房间总卡及钥匙，其行为表明文征武不再继续承租，考虑到承租人已不愿继续履行租赁合同，该义务不适于强制履行，双方签订租赁合同的目的已无法实现，因此一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，依法解除文征武与徐振凯签订的《房屋租赁合同》。文征武不愿继续履行与徐振凯签订的案涉合同，构成违约，应向徐振凯承担违约责任。徐振凯辩称文征武解除合同应按双方约定标准支付违约金，因此，为了减少当事人的诉累，一审法院对文征武解除合同的违约责任在本案中一并处理。三、关于文征武主张的保证金、租金及装饰装修损失等如何处理的问题。（一）关于保证金如何处理的问题。徐振凯于2011年9月4日收取了文征武支付的定金30000元，根据《房屋租赁合同》的约定，上述定金在文征武实际接收租赁房屋后转为房屋恢复原状押金，合同到期时由文征武按合同附件将租赁房屋恢复原状并经徐振凯验收合格后五日内全部退还；若文征武不按合同附件将租赁房屋恢复原状或损坏房屋未进行有效修复，徐振凯有权不退押金。现文征武不愿继续履行租赁合同，租赁房屋处于文征武装修改造后的状态，文征武未提供证据证明退租后已对租赁房屋进行了恢复原状的修复，因此文征武要求退还定金30000元，不符合合同约定的条件，一审法院不予支持。（二）关于剩余租金如何处理的问题。文征武向徐振凯支付了2020年1月6日至2020年7月6日期间的租金50400元，并主张酒店于2020年1月23日至2020年3月11日处于新冠肺炎疫情防控期间未营业，要求徐振凯退还2020年1月23日至2020年7月6日期间的租金46200元。一审法院认为，文征武主张2020年1月23日至2020年3月11日期间处于疫情防控期间应退还租金，但疫情并不影响承租人实际占有房屋，此期间文征武仍承租并占有租赁房屋，因此文征武要求退还上述期间的房屋租金，一审法院不予支持。关于2020年3月12日至2020年7月6日期间的租金问题。一审法院认为，文征武违约解除合同，根据《房屋租赁合同》的约定，应向徐振凯支付十二个月租金作为违约金。徐振凯要求按合同约定标准支付违约金，文征武认为违约金标准过高，要求减少。考虑文征武违约解除合同给徐振凯造成的损失主要为租金损失，文征武、徐振凯双方亦于2020年3月11日就退租事宜进行了协商，结合疫情的影响、双方签订合同的期限、合同实际履行情况、双方协商情况以及徐振凯重新租赁需要的合理期限等因素，一审法院酌情确定文征武应承担的违约金为2020年3月12日至2020年7月6日期间已向徐振凯支付的租金。因此文征武要求徐振凯退还此期间的租金，一审法院不予支持。（三）关于装饰装修损失及修复费用如何处理的问题。文征武不愿继续履行租赁合同，存在违约，其主张徐振凯赔偿装饰装修损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院已就双方约定的房屋恢复原状定金30000元进行了处理，因此对文征武主张无需承担修复费用的请求不再处理。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，首先，文征武提出的第一项诉讼请求虽因证据不足，未能获得一审判决支持，但从其主动发起诉讼的本意而言，包含了借助诉讼手段终止其与徐振凯之间租赁合同权利义务关系的目的。因此，一审法院基于文征武擅自解约导致合同目的无法实现的事实，依法判决解除双方签订的租赁合同，符合诉讼经济原则，并无不当。其次，一审以减少当事人诉累为由，对守约方徐振凯并未在本案以反诉形式提出的文征武违约责任问题擅作处理，有违民事诉讼“不告不理”原则，本院依法予以纠正。鉴于一审查明文征武于2020年5月2日向徐振凯邮寄了案涉房屋的房间总卡及钥匙，即案涉房屋的控制权重归于徐振凯，合同宜认定于该日解除。文征武已预交租金至2020年7月6日，故有权要求徐振凯退还2020年5月3日至2020年7月6日的租金。但因文征武擅自解除合同构成违约，而合同中对于文征武提前终止合同的行为明确约定了以十二个月租金作为违约金，且徐振凯在本案中提出抗辩意见认为文征武须依据合同约定为其违约行为承担相当于十二个月租金的违约金责任，即使根据合同实际履行情况、当事人过错以及考虑到新冠疫情影响等因素酌情调低本案双方约定的违约金数额，最终合理确定的违约金数额亦应足以覆盖徐振凯需退还的租金数额。因此，徐振凯虽未在本案提出由文征武承担相应违约责任的反诉请求，但基于其上述抗辩理由能够成立，判决驳回文征武要求徐振凯退还租金的诉讼请求并无不妥。对于徐振凯在上诉理由中提及一审判决可能影响其后续诉权的问题，本院认为，徐振凯可另行起诉要求文征武承担违约责任，但在向文征武主张的违约责任中应将前述本院已确定由徐振凯承担的退还租金义务考虑在内。综上所述，徐振凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但不影响处理结果的正确性，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐振凯负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月二十九日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。