盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初3038号 原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：梁策，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李晶晶，女，盘锦源隆物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 被告：杨玉田，男，1957年11月26日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。 原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告杨玉田物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼，被告杨玉田经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告分别给付XX-X-XXXX室和XX-X-XXXX室自2014年11月1日至2020年6月30日的物业服务费5226元和5226元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；2、判令被告向原告给付XX-X-XXXX室2014年12月4日至2015年12月3日、2019年12月4至2020年6月30日电梯费756元;3、判令被告向原告给付XX-X-XXXX室自2016年12月4日至2020年6月30日的电梯费1716元；4、本案的诉讼费用由被告承担。（以上金额合计12,924.00元）。事实和理由：原告为大洼区清华园小区的物业服务企业，原告负责该小区的物业管理服务。被告系该小区XX-X-XXXX室和XX-X-XXXX室业主，住房面积均为68.08m2。2013年10月30日，原、被告达成一致，签订了清华园《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），被告于2013年8月31日办理了房屋入住手续。但是，自2014年11月1日以来，被告开始欠缴物业费，根据协议X-X的约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，后经过原告与业主委员会协商，自2019年3月1日起，住宅物业管理费变更为每月每平方米0.9元，双方还约定电梯运行服务费按40元/月/户计算，被告至今己欠付原告物业服务费10,452.00元、电梯费2472元整。另外，按照协议X-X的约定，被告应于每年1月10日前交纳物业管理费用，根据协议X-X的约定，被告逾期交费，原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按应缴额的3‰支付违约金。综上，被告拖欠原告物业费数年，经多次催缴仍拒绝交纳，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告杨玉田未出庭、未答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告盘锦源隆物业管理有限公司（甲方）与被告杨玉田（乙方）签订两份《清华园前期物业管理服务协议》，约定乙方购买的住宅座落于清华园小区XX#-X-XXXX单元，建筑面积68.05平方米，以及座落于清华园小区XX#-X-XXXX单元，建筑面积68.05平方米,两份协议第一条第一款第6项约定“依据本协议向乙方收取物业管理费用”，两份协议第四条第一款约定“乙方交纳费用时间：物业管理费用自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，并在办理入伙手续时向甲方预缴一年的物业费”、第二款约定“住宅按建筑面积每月每平方米1.2元”、第三款约定“乙方不能以房屋空置，未入住为由不向甲方交物业费”、第六款约定“每次交纳费用时间：每年度首月10日前交纳”，两份协议第九条第四款约定“乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴额的3‰支付违约金”，均有甲方即原告盘锦源隆物业管理有限公司签章和乙方即被告杨玉田签字。2013年10月30日，被告杨玉田分别办理了XX号楼X单元XXXX和XXXX室的入住手续，并分别交纳了2013年11月1日至2014年10月31日的物业费9800元及电梯费480元。后被告再未交纳过物业费及电梯费，原告多次向被告发出缴费通知，被告仍未交纳。2019年6月18日，甲方大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会与乙方即原告盘锦源隆物业管理有限公司签订《清华园小区物业服务合同》，约定受托方即原告管理被告房屋所在的大洼区大洼街道清华园小区的物业服务项目，合同期限自2019年3月1日起至2020年6月30日止，约定住宅的收费标准为0.9元/月/平方米，电梯费为480元/户/年，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在入住通知单15日前交纳，逾期未缴纳的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，并有甲方盖章及代表人陈国山签字捺印和乙方盖章及代表人宋运签字捺印。被告自2014年11月1日至2020年6月30日未交纳清华园小区XX#-X-XXXX室物业费，共拖欠物业费5226元（1.2元×68.05平方米×52个月+0.9元×68.05平方米×16个月），及电梯费自2014年12月4日至2015年12月3日、2019年12月4日至2020年6月30日共计756元。被告自2014年11月1日至2020年6月30日未交纳清华园小区XX#-XXXXX室物业费，共拖欠物业费5226元（1.2元×68.05平方米×52个月+0.9元×68.05平方米×16个月），及电梯费自2016年12月4日至2020年6月30日共计1716元，以上拖欠费用经原告书面催收，被告至今未交纳。现原告起诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费及逾期利息及电梯费。 以上事实有原告提交的清华园小区XX#-X-XXXX室及XX#-X-XXXX室的《清华园前期物业管理服务协议》、《清华园小区物业服务合同》、入住通知单、收款收据、缴费通知单张贴照片、及原告陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务和合同》，对全体业主也具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时交纳物业费，应承担违约责任，但协议中约定“从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金”的标准过高，根据双方约定的物业费交纳时间，被告2014年11月1日至2014年12月31日所欠物业费163.32元（1.2元×68.05平方米×2个月）产生的违约金，应自2014年1月11日（每年度首月10日前）起计算至本判决确定的给付之日止；被告所欠2015年度的物业费979.92元（1.2元×68.05平方米×12个月）产生的违约金，应自2015年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；被告所欠2016年度的物业费979.92元（1.2元×68.05平方米×12个月）产生的违约金，应自2016年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；被告所欠2017年度的物业费979.92元产生的违约金，应自2017年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；被告所欠2018年度的物业费979.92元产生的违约金，应自2018年1月11日至本判决确定的给付之日止；被告所欠2019年度的物业费：2019年1月1日至2019年3月1日的物业费163.32元（1.2×68.05平方米×2个月）产生的违约金，应自2019年1月11日至本判决确定的给付之日止；2019年3月2日至2019年12月31日的物业费612.45元（0.9元×68.05平方米×10个月）产生的违约金，应自2019年11月15日（入住通知书15日前）至本判决确定的给付之日止；被告所欠2020年度的物业费367.47元（0.9元×68.05平方米×6个月）产生的违约金，自2020年11月15日至本判决确定的给付之日止。2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。关于原告提出的支付电梯费的诉讼请求，双方签订的《清华园小区物业服务和合同》约定，且被告已交纳过电梯费，对电梯费用予以认可，物业公司维护且业主享受使用电梯服务，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告杨玉田给付拖欠原告盘锦源隆物业管理有限公司2014年11月1日至2020年6月30日清华园小区XX号楼X单元XXXX室房屋的物业费5226元及违约金。 二、被告杨玉田给付拖欠原告盘锦源隆物业管理有限公司2014年11月1日至2020年6月30日清华园小区XX号楼X单元XXXX室房屋的物业费5226元及违约金。 三、被告杨玉田给付拖欠原告盘锦源隆物业管理有限公司2014年12月4日至2015年12月3日、2019年12月4日至2020年6月30日清华园小区XX号楼X单元XXXX室房屋的电梯费756元。 四、被告杨玉田给付拖欠原告盘锦源隆物业管理有限公司2016年12月4日至2020年6月30日清华园小区XX号楼X单元XXXX室房屋的电梯费1716元。 以上款项于本判决生效后10日内给付。 以上违约金计付方式：2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，2014年11月1日至2014年12月31日物业费的违约金，以163.32元为基数自2014年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；2015年物业费的违约金，以979.92元为基数自2015年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；2016年物业费的违约金，以979.92元为基数自2016年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；2017年物业费的违约金，以979.92元为基数自2017年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止；2018年物业费的违约金，以979.92元为基数自2018年1月11日至本判决确定的给付之日止；2019年物业费的违约金：2019年1月1日至2019年3月1日物业费的违约金，以163.32元为基数，自2019年1月11日至本判决确定的给付之日止；2019年3月2日至2019年12月31日物业费的违约金，以612.45元为基数自2019年11月15日至本判决确定的给付之日止；2020年物业费的违约金，以367.47元为基数，自2020年11月15日至本判决确定的给付之日止。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123.10元（原告已预交），减半收取61.55元，由被告杨玉田负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  盖宏菊 二〇二〇年十二月九日 书记员  费 杨 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。