山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终2837号上诉人（原审被告）：化多锁，男，1969年6月25日出生，汉族，现住霍州市。委托诉讼代理人：秦会丽，女，1970年5月22日出生，汉族，霍州市人，系化多锁系之妻。被上诉人（原审原告）：郝龙虎，男，1970年8月27日出生，汉族，现住霍州市。委托诉讼代理人：李荣荣，女，1969年1月20日出生，汉族，系郝龙虎系之妻。上诉人化多锁因与被上诉人郝龙虎合同纠纷一案，不服山西省霍州市人民法院（2020）晋1082民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人化多锁及其委托诉讼代理人秦会丽，被上诉人郝龙虎及其委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人化多锁上诉请求：一、撤销原判，依法确认化多锁和郝龙虎之间的协议无效。二、涉案一、二审费用由被上诉人负担。上诉理由：一、一审判决认定被上诉人郝龙虎对诉争空地刀把中心以南部分拥有所有权是严重违反法律的行为。《中华人民共和国土地法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，郝龙虎无论如何不能取得诉争土地的所有权。二、一审法院认定化多锁和郝龙虎之间的协议成立是不符合真实事实的。真正的事实是诉争的南刀把地郝龙虎不仅没有一审法官所认为的“所有权”，而且就连使用权也没有，其拥有的只是通行等用益物权。一审法院认为“南刀把原在郝金马院后，有郝龙虎遗留下的旧窑墙根部”，但整个判决书并没有哪个证据足以证明“郝龙虎遗留下的旧窑墙根部”。邢家泉村的人知道，南刀把从老辈起就是郝龙虎的祖先或同辈的通道，从来没有也不曾在其上面盖过房屋等设施。本案证人王某出庭作证，证明在他购买郝龙虎房屋后拆除又重新加盖的过程中，南刀把就一直作为通道存在。而且他在空地盖锅炉，郝龙虎收了2000元，但整个判决书没有王某的作证内容，却得出了“郝龙虎并没有将空地一并和旧宅院出卖于王某”的结论。而根据现行农村宅基地的管理法规，宅基地的四至一般就是围墙范围内，并不包括围墙外的通道部分，通道一般为村民委员会所有。化多锁之所以和郝龙虎签订协议，是因为郝龙虎胁迫的结果。化多锁之所以没有在协议签订后一年内行使撤销权，是因为其不知道法律有此规定。但双方签订的协议处分不属于郝龙虎的财产，属于以合法形式掩盖非法目的，属于无效行为，自始就不发生法律效力。被上诉人郝龙虎辩称：一、还迁协议写的很明确，因上诉人拆迁需要，经双方共同协商达成协议。协议并非买卖协议，而是还迁协议，还迁协议意味着置换房屋是合法权益被侵害给予的补偿。二、我方的请求应得到支持。1、争议地块产权归郝龙虎所有，郝龙虎对卖给王某与曹真幸产权，是经历多次订房契取得，该地块系郝龙虎产权范围内，且双方都提供的王某的收条，恰恰证实该地块产权属于被上诉人，也正是郝龙虎并未将该地块出卖给王某，否则无权收取补偿款2000元。2、两份协议系双方真实意思表示，双方当事人均系完全民事行为能力人，又有中间人梁二明作证（有视频），亦不违反法律强制性规定，又无证据证明有威胁、胁迫行为，故系有效协议。3、第一份还迁协议是2014年8月26日签的，第二份补偿协议是2015年10月6日签的。入王某与化多锁分别于2015年9月8日和2015年10月17日，签了两份还迁协议，从时间上看，当时郝龙虎的协议签的比王某早，说明化多锁、王某他们也认为该地块归郝龙虎所有。4、坐西向东的石头护坡，也是现在唯一留下的证据，石头护坡没拆，但化多锁利用了。当时郝龙虎拆迁时窑洞前面拆了，后面没拆完，与学校围墙相连，包括南面的窑腿（窑腿是开发时拆的）。石头护坡有20余米以上，卖给王某只有18米，所以产生巷道最窄2.2米以上。而王某大门外（拐角）加上窑腿在3.5米以上。当时合同的订的是不让堆放杂物，王某自2005年房屋建成后，提出要往大门外南放个小锅炉，经协商后给了郝龙虎2000元补偿款，而并没有将该地方卖给他，只是停放。郝龙虎与王某的合同也明确指出：旧宅院落四至，东与郝龙虎另一座宅基地连接（也就是卖给曹真兴的这块），西与邢家泉小学围墙连接，北与郝景安另一宅基地连接，与四至相邻，这和土地局图纸可证明，局里图纸有备案。5、上述事实证明，本案争议地块权益归郝龙虎所有。请求二审法院查明事实，依法支持郝龙虎请求，按协议履行。郝龙虎向一审法院提出诉讼请求：一、要求判令被告立即还迁原告位于××村户型房屋一套，面积100.60平方;车库房一间，净面积不低于20平方(该车库为朝北方向由西向东第三间)；2号楼中单元地下室一间，面积不低于15平方。二、要求判令被告立即支付原告补偿款截止2019年4月底，36个月为29289.60元(之后按实际交房后的日期计算)。三、本案诉讼费及一切费用由被告承担。诉讼过程中，原告综合考虑，为了互相谅解、和睦相处，撤回部分诉讼请求，即撤回要求被告还迁车库一间（朝北方向，由西向东第三间，净面积不低于20平方）及2号楼中单元地下室一间（面积不低于15平方）。一审法院认定事实：原告在霍州市邢家泉村有祖上遗留旧宅院两处，坐落于村中正街西侧，后经过同族人协商，由郝龙虎一人执业。两处宅院前后相连。2003年9月24日，郝龙虎与王某签订宅基地买卖合同，将其中一处宅基地（18米×18米=328平方米）卖与王某。2005年5月30日郝龙虎、李荣荣与曹真幸签订宅基地买卖合同，将另一处宅基地（18.5米×15.7米=290.45平方米）卖与曹真幸。事后，曹真幸之子曹冲又将部分房地产卖给郭晓宏。在郝龙虎旧宅院南侧郝金马窑洞后墙有郝龙虎旧窑拆除后，遗留下的旧窑窑墙，防止郝金马后窑墙受损害，并形成一西窄东宽的一处刀把地形。根据国土资源局界址坐标表图标，该地形西边紧靠小学围墙，刀把地形南边空地西边最窄处为1.42米，东边宽处为2.83米，南边长为27.71米，北边长为20.13米。中间有一空地，与王某大门连成一块，王某在大门口南侧处建锅炉房一处。该刀把地形除去王某、曹真幸大门处出路（18.49米×2.73米）外，其余的空余面积为本案争议空地。2014年，被告开发建设嘉庆睿小区，在开发建设过程中，需要对王某、曹真幸房屋进行拆迁改造。2014年9月8日化多锁、秦会丽与王某签订《房屋补偿协议》，2014年9月5日化多锁与曹冲签订《旧房改造回迁补偿安置协议》，将王某、曹真幸的房屋拆迁建设。在被告化多锁拆迁建设过程中，原告郝龙虎找到被告化多锁，认为在郝金马院后郝景安院前有部分空闲地，当时其出卖旧宅院时，并没有一同出售给王某，仍属于本人所有，并向化多锁主张权利。双方经过协商，2014年8月26日双方签订《还迁协议》，该协议主要内容为化多锁补偿郝龙虎房屋一套，二号楼中单元四楼西户面积104平方米，地下室一间，面积不低于10平方米，交房时间为2015年5月1日，如不按时交房，每平米每月补偿5元。2015年10月6日双方签订《补充协议》，该协议对2015年5月1日的协议进行变更，房屋位置变更为二号楼西单元四层C户，面积为100.6㎡，车库一间，面积不低于20㎡，地下室一间，面积不低于15㎡，交房日期为2016年5月1日，如不按时交房，每平米每月补偿6元。此后双方在还迁房交付过程中发生争议，协商未果，于2019年5月14日诉讼至本院，本院经过审理，作出（2019）晋1082民初593号民事判决书。事后原告郝龙虎、被告化多锁均不服本院判决，上诉于临汾市中级人民法院，临汾市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）临民终2147号民事裁定书，撤销本院（2019）晋1082民初593号判决，发回本院重审。以上事实有双方当事人陈述和提供证据在卷佐证。一审法院认为，根据临汾市中级人民法院发回重审意见和双方当事人陈述及提供证据，本案争议焦点:一、本案诉争空闲地郝龙虎是否进行过处分、是否还拥有所有权。二、郝龙虎与化多锁签订两份拆迁协议是否合法有效。针对上述焦点问题，本院作出如下分析评判:一、本案诉争空闲地郝龙虎是否进行过处分，是否还拥有所有权。郝龙虎在邢家泉村正路西侧有祖上遗留下旧宅院两处，郝龙虎同族父辈、同辈，经过协商同意由郝龙虎执业。2003年9月24日，郝龙虎将上述旧宅院西边一座卖与王某，面积为（18米×18米）328平方米，将东边一座卖与曹真幸，面积为（18.5米×15.7米）290.45平方米。根据原地形和国土局界址坐标图，在王某、曹真幸宅院前，郝金马院后有空闲地一块，并呈刀把状，该刀把状地形分为南刀把、北刀把两部分。北刀把西边宽为2.85米，东边宽为2.73米，长为18.49米，该部分是巷道，王某和曹真幸作为出路使用。南刀把原在郝金马院后，有郝龙虎遗留下的旧窑墙根部。东西长为27.71米，西宽为1.42米，东宽为2.85米。在王某大门口刀把中心处形成最大空地，王某在此修建锅炉房一个。南刀把所形成空地正是本案争议焦点所在。本院通过审查郝龙虎和王某、曹真幸所签订的宅基地转让协议，很难反映郝龙虎将刀把地形空地进行过处分，诉争空地客观存在。空地北边部分系王某、曹真幸的通道，郝龙虎不得要求补偿，该部分所有权应为王某、曹真幸所拥有。庭审时，化多锁提出抗辩，并要求王某出庭作证，认为空地为出路，郝龙虎出卖旧宅院时，已将空地一并出卖给王某，即出路随院走。本院对空地北边出路部分应当随院一并出卖这一抗辩理由予以采信。庭审时双方均举证，郝龙虎曾收到王某大门外空地补偿款2000元，王某在收条下面备注：“大门外空地(捌把)开发时，我已给化多锁，我无收任何费用。庭审时郝龙虎陈述：空地所有人为本人，我让王某建锅炉是让其临时占用，费用2000元是补偿款，并非土地转让款。”化多锁不认可，认为是郝龙虎与王某之间的事情，化多锁已将空地补偿面积给了王某。通过上述空地补偿款的形成过程，可以客观反映郝龙虎在出卖旧宅院，并没有将诉争空地一并出卖与王某。若一并出卖，王某在修建锅炉时，就不需要向郝龙虎缴纳补偿费。从这一个证据也可以佐证郝龙虎并没有将空地一并和旧宅院出卖与王某。因此，本院认为郝龙虎对诉争空地刀把中心以南部分拥有所有权。对被告化多锁的抗辩理由本院不予支持。二、郝龙虎与化多锁签订的两份拆迁协议是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合到本案，郝龙虎因在郝金马院后有部分空闲地和郝景安院前有部分空闲地，化多锁需要拆迁，双方经过协商，于2014年8月26日签订《还迁协议》，于2015年10月6日签订《补充协议》。2014年9月8日化多锁与王某签订《房屋补偿协议》。化多锁与郝龙虎签订协议在前，与王某签订的协议在后。郝龙虎与化多锁签订两份协议是双方当事人的真实意思表达，因此，两份协议应为有效协议，双方应当遵守协议，不得随意解除协议。协议签订后化多锁没有按协议约定履行，属于违约行为。因此，郝龙虎要求化多锁：一、还迁邢家泉村嘉庆睿小区二号楼西单元四楼C户型房屋一套面积100.60平方米。二、要求化多锁补偿截止2019年4月底，36个月为29289.6元损失的诉讼请求，本院予以支持。原告诉讼过程中，撤回部分诉讼请求，有利于平衡矛盾、化解纠纷，本院予以准许。庭审时化多锁提出抗辩，认为上述拆迁协议并非真实意思表示，是因为郝龙虎采取威胁、阻挠等方式阻止其建设，导致工期被迫中断，在无奈情况下签订的，应视为无效协议，应当予以解除。本院认为，根据举证规则，化多锁应当对自己提出的主张提供证据予以证明，不能仅凭庭审陈述，否则应当承担举证不能的法律后果。因此，对化多锁的抗辩理由本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告化多锁在本判决生效后三十日内还迁给原告郝龙虎位于霍州市××村西单元C户型房屋一套，面积100.6平方米。二、由被告化多锁在本判决生效后三十日内补偿原告郝龙虎迟延交房补偿款29289.6元。案件受理费532元，由被告化多锁承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院审理中，上诉人化多锁在审理中提交证人王某书写的证词及申请证人王某到庭作证，王某到庭作证认可自己书写的证词，同时证明其在2003年其购买了郝龙虎旧宅基地包括刀把地。其在刀把地安装暖气锅炉时，郝龙虑又要了两千元。其在2015年和化多锁签订了旧房改造协议时提供了房产证、手续（包括院落、进出通道、南刀把地）。被上诉人郝龙虎质证意见为：王某的证词正好说明南刀把地未出卖。本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点是：本案中所涉《还迁协议》及《补充协议》是否有效，一审判决化多锁还迁郝龙虎房屋一套及迟延交房补偿款29289.6元是否有事实和法律依据。本院认为，民事行为应遵守诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本案所查明事实，郝龙虎在霍州市邢家泉村有祖上遗留旧宅院两处，坐落于邢家泉村中正街西侧，两处宅院前后相连。2003年9月24日，郝龙虎与王某签订宅基地买卖合同，将其中一处宅基地卖与王某，2005年5月30日郝龙虎、李荣荣（郝龙虎之妻）与曹真幸签订宅基地买卖合同，将另一处宅基地卖与曹真幸。2014年，化多锁在开发建设嘉庆睿小区过程中，需要对王某、曹真幸房院进行拆迁改造。在化多锁拆迁建设过程中，郝龙虎找到化多锁，认为在郝金马院后郝景安院前有部分空闲地，当时其出卖旧宅院时，并没有一同出售给王某，仍属于本人所有，并向化多锁主张权利。双方经过协商，2014年8月26日化多锁与郝龙虎签订了《还迁协议》，该协议化多锁到期未履行，2015年10月6日又通过中间人梁二明与郝龙虎签订了《补充协议》，该协议对2014年8月26日签订的协议进行了变更，房屋位置变更为二号楼西单元四层C户，面积为100.6㎡，车库一间，面积不低于20㎡，地下室一间，面积不低于15㎡，交房日期为2016年5月1日，如不按时交房，每平米每月补偿6元。本院认为，化多锁与郝龙虎签订的两份协议系双方当事人的真实意思表示，一审判决认定两份协议应为有效协议并无不当。对于生效协议，双方均应当遵守协议全面履行，不得随意解除协议。协议签订后化多锁未按协议约定履行，属于违约。一审判决化多锁据协议约定给郝龙虎还迁邢家泉村嘉庆睿小区二号楼西单元四楼C户型房屋一套，并按协议约定赔偿损失并无不当。上诉人化多锁上诉认为郝龙虎对诉争空地刀把中心以南部分没有所有权，其之所以和郝龙虎签订协议，是因为受郝龙虎胁迫的结果，对其主张其未能提供证据证明，且其与郝龙虎两次签订还迁协议，应当知晓签订还迁协议的后果，协议签订后其在法律规定的期限内又未行使撤销权，化多锁的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元由上诉人化多锁负担。本判决为终审判决。审判长  吴东红审判员  遆海鹏审判员  张 琼二〇二〇年十二月四日书记员  吴临娜