山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8576号 原告：刘某某，男，1964年5月20日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：张大伟，山东泽权律师事务所律师。 被告：济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社，住所地济南市历城区。 法定代表人：宋春录，经理。 委托诉讼代理人：李大山，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。 被告：卢某某，女，1981年10月4日出生，汉族，个体经营者，住济南市章丘区。 原告刘某某诉被告济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社（以下简称月亮湾合作社）、卢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理。本院依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人张大伟，被告月亮湾合作社的委托诉讼代理人李大山，被告卢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告返还购房款1920000元及逾期付款违约金（以1920000元为基数，自起诉之日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2019年10月7日，被告月亮湾合作社作为房屋出卖人，原告作为买受人签订《木屋买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于月亮湾都市庄园内（济南市历城区仲宫）月亮湾翠林谷的凤栖谷拾号院，地上建筑面积400平方米，建筑结构为木刻楞共计**，房屋总价款为200万元。该合同有原告签字、被告月亮湾合作社签章及加盖法定代表人印鉴，被告卢某某在“经办人”处签字。2015年10月17日，被告卢某某以个人名义与原告签订一份《凤栖谷拾号院补充协议》，该补充协议约定：甲方（被告卢某某）保证《月亮湾·翠林谷》凤栖谷拾号院在二十年内如遇违建拆除，责任全由甲方负责。（1）甲方保证二十年内此房屋能正常使用。（2）如遇以上两条的任何一条发生，乙方（原告）有权要求甲方退回全部已交房款，终止此购房协议。上述购房合同及补充协议签订后，原告依约定支付了全部购房款，被告月亮湾合作社亦按约定交付房屋。但原告购买房屋于2019年1月被相关行政管理部门作为违建拆除。原告多次找被告卢某某协商退款事宜，但截至起诉之日，仅退回购房款80000元。原告认为，被告月亮湾合作社作为房屋出卖人，所出卖房屋被作为违建拆除，其应当退还原告已付的购房款。被告卢某某承诺原告所购买房屋在二十年内如遇违建拆除退回全部购房款，其应当依据承诺履行。经多次协商未果，原告诉至法院，望判如所请。 月亮湾合作社辩称，被告月亮湾合作社为名义上的房屋出卖方，涉案房屋实际是由被告卢某某开发建设，原告也并未向被告月亮湾合作社支付过任何款项。被告月亮湾合作社仅是将涉案房屋占用的土地租赁给被告卢某某使用，涉案房屋买卖合同载明了房屋所在土地的性质为租赁。原告与被告卢某某之间签订的补充协议对被告月亮湾合作社不产生拘束力，因此被告月亮湾合作社无需向原告返还任何款项。 卢某某辩称，我首先对给原告造成的损失表示歉意，当时原告买涉案房屋时还没有拆违拆临，我无法对政策预判，所以造成了原告的损失以及我对涉案地块开发的损失。在房屋被拆迁后，我与原告多次沟通，双方达成了赔偿意见，当时我们商定我赔偿给原告100万元，原告也同意。但在拆迁后我的损失达到了1000余万元，我没有太多钱给到原告，截止目前共计给原告8万元。 本院经审理认定事实如下：2011年卢某某通过其担任法定代表人的华建房地产营销策划有限公司（以下简称华建公司），租赁了月亮湾合作社月亮湾都市庄园土地用于旅游度假村的建设等，总地价2000万元。同时双方约定销售房款归华建公司所有，打入华建公司指定账户，月亮湾合作社给华建公司开具收款手续。该合同还约定华建公司在销售过程中，须用月亮湾合作社提供的销售合同文本，并加盖月亮湾合作社公章。 2015年10月7日，月亮湾合作社（甲方）与刘某某（乙方）签订《木屋买卖合同》，主要内容为：“第一条……乙方购买的木制房屋位于月亮湾都市庄园内，小区名称为《月亮湾·翠林谷》，木屋编号：凤栖谷拾号院，地上建筑面积400平方米，建筑结构为木刻楞，建筑层数为三层。第二条……合计总房款为2000000（人民币）元。第四条……（二）分期付款本合同签订之日，买受人支付定金1700000元。2016年10月6日前支付总房款的5%，即100000元，直至付款达到总房款的90%。2017年10月6日前支付总房款的5%，即100000元，直至付款达到总房款的95%。2018年10月6日前支付总房款的5%，即100000元，直至付款达到总房款的100%。第六条甲方应当于2015年10月17日前，将房屋交付乙方使用……第十条木屋交付使用后，木屋即归乙方所有。附属的院落及土地为70年使用权，其土地性质为租赁”。月亮湾合作社在该合同甲方处加盖公章及法定代表人印鉴，卢某某在甲方经办人处签字，刘某某在乙方处签字捺印。次日，刘某某通过案外人李红英向卢某某转账170万元。 2015年10月17日，卢某某（甲方）与刘某某（乙方）签订《凤栖谷拾号院补充协议》,主要内容为甲方保证《月亮湾·翠林谷》凤栖谷拾号院在20年内如遇违建拆除，责任全由甲方负责。甲方保证20年内此房能正常使用。如遇以上两条的任何一条发生，乙方有权要求甲方退回全部已交房款，终止此房购房协议。当日，涉案房屋交付刘某某，卢某某向刘某某开具盖有月亮湾合作社财务专用章的200万元收据一份，该收据载明收款方式为转账，收款事由为凤栖谷木墅庄园拾号院购房款（全款）。2016年5月18日，刘某某向卢某某转账30万元。 另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，于2019年1月被拆除。房屋拆除后，卢某某退还刘某某购房款8万元。 以上事实由当事人提交的《木屋买卖合同》、《凤栖谷拾号院补充协议》、收据及转账凭证、当事人及委托诉讼代理人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，刘某某与月亮湾合作社于2015年10月7日签订的《木屋买卖合同》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故双方所签订的该合同违反法律强制性规定，应为无效。对于合同无效的后果，双方均存在过错。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。卢某某以其个人及月亮湾合作社经办人的名义与刘某某签订涉案补充协议，保证涉案房屋如遇违建拆除，已交房款全部退回刘某某，该补充协议是双方真实意思表示，故卢某某、月亮湾合作社应共同返还刘某某购房款192万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付刘某某，亦不影响占用期间的合理使用，刘某某应支付自2015年10月17日至2019年1月（计39个月）的使用费，房屋使用期限为70年，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为2380.95元（200万元÷70年÷12个月），使用费共计92857.05元（2380.95元×39个月）。二被告在扣除使用费后，余款1827142.95元应当返还给刘某某。 关于刘某某主张的逾期付款违约金，房屋被拆除后，二被告没有及时返还相应购房款，应当赔偿刘某某利息损失，故以1827142.95元为基数，自2020年10月30日（起诉之日）起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社、被告卢某某于本判决生效之日起10日内返还原告刘某某购房款1827142.95元及逾期付款违约金（以1827142.95元为基数，自2020年10月30日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11040元，原告刘某某负担3680元，被告济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社、卢某某负担7360元；保全费5000元，原告刘某某负担1500元，被告济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社、卢某某负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  王诗和 二〇二〇年十二月四日 书记员  韩鹏辉