河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初4291号原告：黄哲，男，1998年03月20日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：黄远凯，系原告父亲。被告：河南省上宅置业有限公司，住所地：原阳县新城区富康路与民主路交叉口西侧公园世纪大酒店别墅。统一社会信用代码：91410725684646784H。法定代表人：李晓飞，任总经理。委托诉讼代理人：鲁书娟，系公司员工。原告黄哲与被告河南省上宅置业有限公司（以下简称：上宅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄哲及其委托诉讼代理人黄远凯、被告上宅公司委托诉讼代理人鲁书娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄哲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告2年的商铺租金44085.6元及利息；2、请求人民法院判令被告返还多支付的购房款6344元；3、请求人民法院判令被告为原告补建楼梯或者支付新建楼梯费用12000元；4、请求人民法院判令被告支付未能及时为原告办理房产证的违约金13000元；5、请求人民法院判令被告诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2012年10月28日，原告与被告签订《购房合同》（下称“2012年《购房合同》”）及《上宅国际商业广场商铺委托租赁协议》（下称“2012年《返租协议》”），购买了位于原阳县新城区××南端东侧商业广场××区××商铺（不动产产权号××（××）原阳县不动产权第××号，下称“所购商铺”）。原《购房合同》中约定：（1）购房面积122.46平方米，每平米4286.79元（和2016年6月30日开具发票信息一致，发票为证据一），购房款共计524960元；（2）由被告负责为原告尽快办理房产证，如无法如期办理，则需支付原告13000元违约金；（3）2012年《返租协议》则约定：原告购房后，由被告负责将原告所购房产出租，并连续5年向原告返还租金，每月15元/平方米即每年租金22042.80元，在每年7月份支付。在2012年《购房合同》签订后，原告如约缴纳了购房款（证据一）和维修基金（证据二），但2020年被告提供新的购房合同并交付购房发票时发现合同房屋面积和发票面积不一致，房本面积为120.98平方米，比约定面积少了1.48平方米，随即要求被告返还多付的购房款6344元，但被告拒不返还。被告一直未给原告的商铺安装楼梯，也未支付给原告该笔费用。2012年《返租协议》签订后，被告履行了前三年的返租义务，每年7月份支付给原告租金22042.80元，共计支付给原告66128.4元（证据三），但从第四年即2016年起，就未再支付剩余的两年租金，共计44085.6元，此后原告多次要求被告支付该笔款项，但被告至今仍未支付。2012年10月28日，被告以办理房产证为由，将2012年10月28日原被告所签订的《购房合同》和《返租协议》收回，当时由被告员工鲁书娟（同时也是原告购房时的置业顾问）统一收回。之后并未如约发放盖好章的合同及协议，也拒不返还原合同及协议，原告多次索要无果。自2012年《购房合同》签订后，被告一直未能给原告办理房产证，后来在原告及其他业主多次沟通、上访，政府部门协调的情况下，2019年12月，被告才将原告所购商铺的发票（2016年6月30日开具）及新的《购房合同》（下称“2019购房合同”）交给原告，但直至起诉之日，被告仍旧拒不支付欠付原告的2年租金44085.6元、也拒不归还2012年《返租协议》。原告与被告之间签订的2012年《购房合同》和《返租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）的有关规定，当属于有效合同。因此，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，依据2012年《购房合同》，被告应履行在原告支付购房款后如约提供与合同面积相符的不动产的义务，但被告提供的不动产面积比约定面积少了1.48平方米，系瑕疵履行，应根据《合同法》第110条瑕疵履行的规定，返还这1.48平方米的价款，共计6344元；因此原告收房之后一直向被告追讨该笔费用，但被告拒不支付；在2019年《购房合同》签订后，虽然原2012年《购房合同》应被认定为约定解除，但根据《合同法》第97条关于合同解除的效力的规定，原告仍有权要求被告返还这1.48平米的房款。其次，根据2012年《购房合同》及2019年《购房合同》，被告应履行但未履行给原告所购商铺安装楼梯的义务，安装楼梯属于硬装的范围，故现原告要求被告补建楼梯，或者支付新建楼梯安装费用共计12000元；最后，2012年《返租协议》并未解除，仍然合法有效，被告应如约支付剩下的两年租金共计44085.6元。由于被告拒不履行上述义务，还以恶意欺骗的方式收回2012年的两份协议，不断阻挠原告的维权，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求贵院依法判决以维护原告的合法权益。被告上宅公司辩称，一、双方属委托租赁关系。答辩人与被答辩人双方在平等、自愿的情况下签订了《上宅国际商业广场商铺委托租赁协议》（以下简称委托租赁协议）及《商品房买卖合同》，约定委托期限为5年，即2013年7月1日至2018年6月30日，既合同已到期，自动解除双方委托代理关系。同时，根据双方签订的《委托租赁协议》约定被答辩人所购房产商铺委托于答辩人代为办理商铺的对外租赁相关事宜，该协议2.1条写明“甲方委托乙方代为办理商铺的对外租赁事宜……4）乙方代理甲方收取相关租赁费用”，由此可见，双方仅是委托代理关系，被答辩人商铺的租金应由房屋的实际承租人向被答辩人支付，答辩人也仅是代为收取，并没有直接支付租金的义务。《委托租赁协议》签订后，答辩人按照合同代为收取租赁费，凡实际承租人已付的租金均已交付被答辩人。该租赁协议的法律性质为委托代理合同，答辩人无偿代理被答辩人该房产商铺的对外租赁，和被答辩人之间的关系也只是代理关系，答辩人只是代为被答辩人所托事项进行租赁并收取相关费用后，支付给被答辩人，根据法律规定，只有在无偿代理人存在过错或重大过失的情况，才承担支付租金的义务，因此被答辩人应向房屋的承租人主张权利，索要租金。答辩人已按合同履行代理义务，且答辩人只是在履行先履行抗辩权，并未违反合同约定。根据答辩人与被答辩人双方签订的《委托租赁协议》第三条3.12“租金的支付方式：甲方提供相应租金金额的收据或发票后，乙方在每年的7月1日至7月15日向甲方支付该年度的租金”，2016年7月至今，被答辩人也一直未能按协议约定向答辩人提供租金收据或发票，也没有权利要求答辩人履行义务。答辩人只是在履行先履行抗辩权，并未违反合同约定。况且，答辩人在履行代理职责的过程中，已经尽到代理责任。如将该协议认定为售后包租协议，那么因协议内容不符合《商品房销售管理办法》第11条禁止返租返本或者变相返租返本的有关法律规定，应认定为自始无效的协议，答辩人更无义务向原告支付租金。二、答辩人要求的返还的多支付的房价款利息损失无事实、合同及法律依据。1、因答辩人与被答辩人双方在平等、自愿的情况下签订了《商品房买卖合同》，双方合同合法有效，根据该合同第五章第十三条关于面积差异处理，实测面积与第三条载明的预售面积发生误差的，双方同意按照第4条双方自行约定（附件十一的第十条面积差异处理方式）以房管局所测绘机构实际测量面积为准，多退少补、计算依据按照合同第六条约定的单价乘以面积差额据实结算，双方互不计利息。所以答辩人要求的返还的多支付的房价款利息损失无事实、合同及法律依据。三、答辩人要求的违约金损失无事实根据、合同及法律依据。1、被答辩人已于2020年6月份取得了该房屋的所有权证书，故答辩人所诉违约金的请求无事实、合同及法律依据。2、答辩人与被答辩人双方在平等、自愿的情况下签订了《商品房买卖合同》，双方合同合法有效，根据《商品房买卖合同》第十一条规定的交付日期为2019年12月31日，本合同第二十条房屋登记的第（二）条约定，出卖人应在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，我公司已按照《商品房买卖合同》第二十条所约定的期限内为被答辩人办理房屋的所有权证书，被答辩人也取得了该房屋的所有权证书，被答辩人要求的违约金损失无事实、合同及法律依据……”。综上所述，答辩人并未违约，且被答辩人诉求无事实及法律依据，请求法院驳回被答辩人诉讼请求，维护答辩人合法权益。原告黄哲为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：证据：1、银行流水3张；2、请愿书一份；3、民事判决书一份；4、不动产证书一份、合同发票一份；5、录音三份；6、购房合同一份。被告上宅公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年10月28日，原、被告签订《上宅国际商业广场商铺委托租赁协议》，约定委托期限为5年，即2013年7月1日至2018年6月30日，租金标准为每月15元/平方米，每年7月1日至7月15日向原告支付该年度的租金。2016年6月30日，原告黄哲向被告上宅公司一次支付购房款524960元，约定原告购买被告位于原阳县××街东侧、人和街西侧××商业广场××区××号商铺，预测面积为122.46平方米，单价为4286.79元/平方米，价款总金额524960元。2020年1月16日，原、被告之间签订《商品房买卖合同（预售）》，其第三条第4项约定实测建筑面积为120.98平方米；第六条第2项约定每平方米的单价为4286.79元，总价款为518616元；第十三条和附件十一第十条约定了关于预测面积和实测面积有差异的处理方式（单价乘以面积差额据实结算，双方互不计利息）；第十一条约定交房时间为2019年12月31日之前；第二十条和附件十一第十五条对办理房产证的期限（交房之日起360日内）及逾期办理房产证（逾期一天支付已付房款的万分之0.1）作出了约定。被告上宅公司已支付原告2013年度至2015年度租金66128.4元，下欠2016年度至2017年度的租金44085.6元未支付。另查明，案涉房屋已于2020年6月18日办理了豫（2020）原阳县不动产权第**房产证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方在合同中明确约定关于面积差异的处理方式，被告上宅公司认可面积差异款项为6344元，故被告应返还原告购房款6344元。原告主张被告支付2016年度至2017年度的租金44085.6元，原、被告之间签订有委托租赁协议，被告应按约定向原告支付租金，被告对下欠的2016年度至2017年度的租金44085.6元数额无异议，故被告应支付原告租金44085.6元。关于利息，双方约定被告于每年7月1日至7月15日向原告支付该年度的租金，被告逾期未支付已构成违约，应当支付利息，故被告以22042.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2016年7月16日起至2019年8月19日的利息，并自2019年8月20日起按照全国银行拆借中心间公布的贷款市场报价利率支付至实际偿还之日止；另应以22042.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2017年7月16日起至2019年8月19日的利息，并自2019年8月20日起按照全国银行拆借中心间公布的贷款市场报价利率支付至实际偿还之日止。关于原告主张被告向其支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，本案案涉房屋一直委托被告上宅公司予以对外租赁，原告黄哲收取租金，且签订商品房买卖合同是在2020年1月16日，约定的交房时间是2019年12月31日之前，办证时间只要是在此之后360天以内均未违约，而本案案涉房屋的办证时间是2020年6月18日，没有违反约定，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。原告放弃第三项诉讼请求，是其对权利的处分，本院不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告河南省上宅置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告黄哲购房款6344元；二、被告河南省上宅置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄哲房屋租金款44085.6元（以22042.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2016年7月16日起至2019年8月19日的利息，并自2019年8月20日起按照全国银行拆借中心间公布的贷款市场报价利率支付至实际偿还之日止；另应以22042.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2017年7月16日起至2019年8月19日的利息，并自2019年8月20日起按照全国银行拆借中心间公布的贷款市场报价利率支付至实际偿还之日止）；三、驳回原告黄哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费693元，由被告河南省上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李春利二〇二〇年十二月十六日书记员  耿梦佳