内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4578号上诉人（原审原告、案外人）：张宏亮，男，1969年1月31日出生，回族，个体工商户，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：牧玉平，内蒙古源生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：赤峰市松山区隆庆小额贷款有限公司。住所地：内蒙古赤峰市松山区物流园区。法定代表人：李景文，董事长。委托诉讼代理人：冯海涛，内蒙古金骥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕世伟，内蒙古金骥达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：庄凤林，男，1967年1月10日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审被告、被执行人）：王秀余，女，1966年4月8日出生，满族，无职业，住内蒙古赤峰市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：齐有序，内蒙古百柳律师事务所律师。上诉人张宏亮因与被上诉人赤峰市松山区隆庆小额贷款有限公司（以下简称隆庆公司）、庄凤林、王秀余执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。张宏亮及其委托诉讼代理人牧玉平，隆庆公司委托诉讼代理人冯海涛、吕世伟，庄凤林及庄凤林、王秀余委托诉讼代理人齐有序到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张宏亮上诉请求：撤销一审判决，依法公正判决，由隆庆公司、庄凤林、王秀余承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.证人韩某系张宏亮购买房屋的中间人，在本次房屋买卖，从支款到付款一直全程在场，但对李某1到张宏亮家取的30万元并不知情，也没在场。只是在张宏亮与庄凤林、王秀余到银行支取54万元现金、到信用社还款，在张宏亮公司看到庄凤林、王秀余收取另外30万元现金，出具80万收据，前往房产办理过户全程在场。其在出庭时证实80万元现金是全部在银行支取只是个人行为，且在第一次出庭作证时，韩某也说明了是跟着支付的54万现金和现场给付的另外30万元。因此，一审判决否定庄凤林、王秀余收到80万元现金的书证缺乏事实根据；2.关于签订合同、腾空房屋。双方签订的买卖合同是一个制式合同，在合同书的上边有庄凤林、王秀余签字的交付协议。且自愿交付房屋钥匙，这已经充分证明双方的补充协议是直接交付，不涉及腾空房屋；3.关于张宏亮与庄云航的录音。庄云航要取走东西也只是孩子读书卡，但张宏亮与庄云航并不相识，庄凤林夫妻又不知去向，如何能叫他来取东西。另外，录音中张宏亮也没有不让其取物品的言语，只是说让庄凤林过来，并在录音中说明了买房的情况；4.庄凤林在出售房屋时，房屋产权证并没有丢失，而是抵押给王洪江，并借款人民币30万元，在庄凤林过户时谎称房产证丢失，却暗中打电话告诉隆庆公司房屋已经解除抵押，并让隆庆公司查封涉案房屋，这完全是一种欺诈行为。但一审却以张宏亮“非法占有”定论是毫无根据的推论；二、一审判决适用法律不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张宏亮依法购买并实际占有该不动产，一审法院在没有任何证据的情况下，认定非法占有适用法律不当。综上所述，请求依法改判不得执行该房产。隆庆公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张宏亮与庄凤林之间不存在买卖合同关系，只是民间借贷关系，特别是张宏亮与庄凤林的录音能够完整体现出庄凤林与张宏亮的借贷关系以及张宏亮强占了庄凤林的涉案房产。录音中，庄凤林的儿子要求取走房间内物品但张宏亮不允许，如果当事人双方是真实自愿的房屋交付，庄凤林应该将自己的房屋腾空以后再交付给张宏亮，而不是将房屋连同私人用品一并交付，在庄凤林儿子取走物品后，张宏亮以与庄凤林见面为由拒绝取走，可见庄凤林与张宏亮之间对房屋的交付是存在某种强制。且庄凤林曾向公安机关报案。依据录音及张宏亮原审中的两位证人的相互矛盾的陈述，一审认定买卖不真实，张宏亮对涉案房产属于不法占有正确。庄凤林、王秀余答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张宏亮所述与客观事实不符，张宏亮与庄凤林、王秀余之间不存在真实房屋买卖关系，实际为民间借贷关系，庄凤林、王秀余并未收到张宏亮80万元房款，张宏亮提供的证据并不能证明向出卖人交付了80万元的房款，根据录音可以证明双方是民间借贷关系且张宏亮强行占有庄凤林、王秀余房屋，一审认定不法占有正确。张宏亮还另行强行占有庄凤林、王秀余的一辆车辆，已向公安机关报案，此案正在调查中。以上均可证明双方不存在房屋买卖关系，故应驳回张宏亮上诉请求。张宏亮向一审法院起诉请求：请求依法撤销红山区人民法院（2016）内0402执保222号执行裁定书，解除对红山区哈一段一委清河家园二期8号楼02022号住宅（房屋产权证号为**XXX号为1120211340733）的查封，由隆庆公司、庄凤林、王秀余承担诉讼费。原审法院认定事实：2016年4月6日，张宏亮与庄凤林、王秀余签订了《赤峰市房屋买卖合同》。第一条第（一）项记载：房屋坐落于红山区长青街办事处羊绒衫厂南清河家园二期8号楼02022室，建筑面积123.55平方米，车库23.02平方米。所有权证号为112020908979、112021340733。第二条：双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币捌拾万元整。付款形式、付款时间为2016年4月6日，现金支付。第四条：庄凤林、王秀余于2016年4月6日将房屋交付给张宏亮。庄凤林、王秀余应在正式交付房屋前腾空该房屋。补充条款：由于本人不慎将房产证丢失，暂时过不了户，五日内补证过户，期间发生纠纷由本人承担全部法律责任。承诺人：庄凤林、王秀余，2016年4月6日。证明人：韩某，2016年4月6日。2016年4月6日，庄凤林给张宏亮出具收据一枚，记载今收到张宏亮买房款现金捌拾万元整。庄凤林、王秀余向张宏亮提供了结婚证复印件、户口本及常住人口登记卡复印件、庄凤林、王秀余身份证复印件。同日，庄凤林、王秀余向红山晚报登出该房屋产权证丢失声明作废的公告。在公告期间隆庆公司因庄凤林、王秀余欠其贷款，向一审法院申请保全。一审法院于2016年4月11日作出（2016）内0402执保222号执行裁定书，裁定查封了庄凤林、王秀余所有的位于上述地点的楼房和车库。2016年4月14日，庄凤林、王秀余的儿子庄云航向红山区长青派出所报警称：清河家园8号楼2单元2楼202室有陌生人把锁芯换掉，屋内有人不开门。派出所出警，出警情况中载明：房主已将房屋卖掉，儿子不知道，告知找到房主后双方解决。2016年4月12日及2016年4月22日，庄凤林、王秀余儿子庄云航与张宏亮通了两次电话，要求从房屋中把东西搬走，张宏亮拒绝。张宏亮母亲现在房屋中居住。隆庆公司保全庄凤林、王秀余房屋及车库后，张宏亮提出执行异议。2016年12月21日，一审法院下达（2016）内0402执异60号民事裁定书，驳回了张宏亮的异议。现张宏亮提出异议之诉。另查明，2016年4月6日张宏亮与庄凤林、王秀余签订房屋买卖合同，预定房款为80万元，签订合同当日，张宏亮自银行取款代庄凤林偿还了欠信用社贷款509441.08元，剩余20余万元2017年5月2日第一次开庭时，张宏亮申请证人韩某证实，称是从银行支取。2018年10月16日第二次开庭时，张宏亮申请证人李某2实称，我去张宏亮的父亲家中拿了30万元送到张宏亮公司中。张宏亮对剩余房款交付陈述前后矛盾。庄凤林现否认已收到剩余房款。2019年10月27日，庄凤林向公安机关举报张宏亮，公安机关无书面材料。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，2016年4月6日，张宏亮与庄凤林、王秀余签订房屋买卖合同约定，房款为80万元，签订合同当日张宏亮自银行取款代庄凤林偿还了内蒙古农村信用社贷款本息509441.08元，剩余290558.92元，张宏亮在原审第一次庭审称系银行支取，原审第二次庭审时，张宏亮提供的证人李某2实系证人从张宏亮父亲家中取款30万元送到张宏亮公司，张宏亮对剩余房款交付陈述前后矛盾。庄凤林否认收取剩余房款。张宏亮主张签合同当日，庄凤林已将房屋交付，但双方签合同时约定，庄凤林、王秀余在正式交房前腾空该房屋，但庄凤林、王秀余提供的电话录音证明，庄凤林、王秀余的儿子庄云航打电话要求拿走房屋内的财物，张宏亮未予准许，说明双方的买卖不真实。张宏亮占有庄凤林、王秀余的房屋属不法占有。依据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回张宏亮的诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，张宏亮提交如下证据：1.证人韩某出庭证实，证人从其朋友处得知庄凤林欲出卖房屋，正好张宏亮要买房子，证人为了赚取劳务费，引荐买卖双方相识。证人和张宏亮去银行支取了50多万现金，并跟随双方签订完合同，房款已全部付清。隆庆公司质证认为，证人称是从银行取款，证人证言没有价值。庄凤林、王秀余发表质证意见认为，证人证言不真实，与客观事实不符。2.张宏亮与庄云航妻子叶娟微信聊天记录。拟证明：录音中庄云航要到房屋内取的物品，是孩子的读书卡。叶娟知晓张宏亮80万元购买案涉房屋，一直没有过户。隆庆公司质证认为，无法确定聊天人的身份，即便是庄凤林的儿媳，其不是本案的当事人，聊天陈述没有获得庄凤林的认可。聊天中，叶娟承认不参与家里的事情，叶娟对买卖行为不知情。能够证明叶娟取物品被张宏亮阻止。庄凤林、王秀余质证认为，叶娟不是庄云航妻子，微信内容不是庄云航妻子所为。本院对张宏亮提交证据的真实性、合法性和证明效力结合本案事实在本院认为部分综合评析。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：张宏亮对案涉房屋是否具有排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应予支持。本案中，张宏亮与庄凤林、王秀余于2016年4月6日签订《赤峰市商品房买卖合同》，约定庄凤林、王秀余将案涉房屋出售给张宏亮，价款800000元，购房款支付方式为一次性付款。合同签订当日，张宏亮银行取款代为偿还庄凤林、王秀余信用社贷款509441.08元，庄凤林于同日为张宏亮出具800000元收据。当事人对张宏亮代债务人向信用社清偿贷款均无异议，应予确认。对剩余购房款是否实际履行，张宏亮主张是以现金方式交付，庄凤林和隆庆公司认为张宏亮未实际给付。证人韩某参与了双方买卖房屋的交易过程，证人一、二审均出庭证实，剩余房款是以现金支付的，证人证言与庄凤林出具的收据相互印证，能够证明张宏亮支付了全部购房款。隆庆公司、庄凤林关于买卖行为虚假没有提供充足证据证明。关于房屋占有情况。2016年4月6日，张宏亮代庄凤林偿还信用社贷款后，因出卖人庄凤林称房屋所有权证遗失，张宏亮、庄凤林及证人韩某一同到登记机关查询登记、挂失事宜，庄凤林于同日将房屋钥匙交付给张宏亮。庄凤林主张张宏亮存在胁迫没有证据证明，庄凤林将房屋钥匙交付给张宏亮，系履行合同约定交付义务，张宏亮占案涉房屋具有合法根据，庄凤林提供的录音，不能证明张宏亮存在非法占有的行为。张宏亮购买的房屋于2016年4月11日被法院保全查封，庄云航不是案涉房屋所有权人，2016年4月14日庄云航报案不能证明张宏亮占有非法，张宏亮和庄云航的通话录音，亦不能证明张宏亮存在胁迫、非法占有的事实。张宏亮交付购房款当日，即与出卖人一同办理所有权转移登记，因房屋产权证遗失，未能及时办理所有权转移登记，张宏亮不存在过错。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除强制执行的情形，不得执行该房屋。综上分析，上诉人上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初6110号民事判决；二、不得执行赤峰市红山区哈一段一委清河家园二期8号楼02022号住宅（房屋产权证号：×**：1120211340733）。三、驳回张宏亮的其他诉讼请求一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元，由赤峰市松山区隆庆小额贷款有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十二月十八日法官助理 邹海庚书记员 范春阳