安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终999号 上诉人（一审原告）：张己龙，男，1966年9月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区栏杆镇赵小楼村赵小楼庄**。 委托诉讼代理人：陈雪锋，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：张展，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区翠微路****5D，系安徽省泰鑫房地产开发有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 一审第三人:安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公楼**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人张己龙因与被上诉人黄劲松、一审第三人安徽玄凯房地产开发有限公司（简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年10月21日对本案进行了公开开庭审理。上诉人张己龙的委托诉讼代理人陈雪锋、张展，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，一审第三人玄凯公司的法定代表人左立兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张己龙上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张己龙的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由黄劲松承担。事实与理由:1、卢兴云因股权纠纷取得案涉房屋，2015年11月4日，卢兴云将抵付的案涉房屋出售给张己龙，张己龙直接与玄凯公司签订商品房买卖合同，并于当日向卢兴云账户支付房款66万元，履行了支付对价的义务。签订合同、支付对价是三方认可的行为，均发生于法院查封前。2、张己龙在法院查封案涉房屋前已经缴纳物业费、拿钥匙上房，充分说明购房的真实性和交付、占有房屋的事实。3、未能办理产权变更登记的原因，是因黄劲松申请冻结、查封了玄凯公司的账户，致使玄凯公司无法和房管登记部门对接所导致，未办理产权登记并非张己龙的原因所导致。4、一审法院在查明卢兴云同玄凯公司存在退股之争，以房抵付所退股金的情况下，要求提供证据证明股东所持比例，明显不合理地加重了当事人的举证责任。一审法院认为房款应首先转入玄凯公司账户，再由玄凯公司汇给卢兴云，用于冲抵债权债务，无任何法律依据。一审法院认为张己龙不能证明实际入住时间在安徽省埇桥区人民法院查封之前，与本案没有任何关联性，且法律上明确规定了交付即占有。 黄劲松答辩称：1、卢兴云与玄凯公司之间不存在以物抵债的法律关系，张己龙一审所举证据自相矛盾，且入住案涉房屋系司法查封之后。张己龙一审提供的还款协议仅表明玄凯公司同意以案涉房屋销售所得抵偿还款，张己龙与玄凯公司未签订以物抵债协议，不足以证明双方成立合法有效的以物抵债法律关系。张己龙举证的银行交易明细及收条与商品房买卖合同中约定的房款数额不符。商品房买卖合同签约主体及落款时间存疑。相关水电、物业费发票证据最早形成于2018年10月1日，在案涉房屋被司法查封之后，张己龙无权占有使用案涉房屋，不能对外产生公示物权的效力。2、张己龙未向玄凯公司支付任何购房款，案涉房屋未办理产权变更登记手续，不符合相关法律法规关于案外人排除强制执行的要件，一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是出于对正当案外买受人合法权利的特别保护而设置的特别规则，所要保护的是案外买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系。而本案张己龙未提供充分证据证明其曾向玄凯公司支付任何购房款。即便案涉房屋为玄凯公司以物抵债之标的物，亦仅能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另外一个债权。张己龙与玄凯公司签订的商品房买卖合同仅能作为玄凯公司偿还债务的变通方式，而不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，以物抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益。本案中，张己龙一直未办理房屋产权变更登记手续，且未能举证证明非因其自身原因导致未办理房屋产权过户登记，案涉房屋至今仍在玄凯公司名下。因此，张己龙不具备基于物权期待权或以物抵债法律关系取得案涉房屋所有权的要件。 玄凯公司述称，同意张己龙的上诉请求及理由。 张己龙向一审法院起诉请求：1、判令停止对水木清华小区15#楼101室房屋的执行（房屋价值620910元）；2、确认水木清华小区15#楼101室属于张己龙所有；3、诉讼费用由黄劲松承担。 一审法院查明：案外人卢兴云原系玄凯公司股东，2010年底卢兴云退股，双方协商用水木清华小区15#楼101室抵付卢兴云的股金。2015年l1月4日，卢兴云将水木清华小区15#楼101室出售给张己龙，张己龙、卢兴云、玄凯公司经协商，由张己龙直接与玄凯公司签订商品房买卖合同。张己龙于同日向卢兴云账户转付房款66万元。 一审法院另查明：案涉水木清华小区15#楼101室房屋原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除对上述房产的查封。黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。一审法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后一审法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年7月5日立案，执行过程中，于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人张己龙遂提出书面异议。一审法院经审查于2019年12月30日作出(2019)皖Ol执异132号执行裁定书，裁定驳回张己龙的异议申请。2020年1月13日，张己龙向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指，案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题是张己龙对案涉15#楼101室房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。张己龙虽然提供了玄凯公司原股东卢兴云20**年11月25日与玄凯公司签订的《还款协议》，约定将玄凯公司开发的案涉房屋在内的五套房屋作为玄凯公司的还款来源，以均价4500元/平方米由玄凯公司代为销售，并将购房款转入卢兴云指定账户。但玄凯公司及证人卢兴云并未提供卢兴云作为玄凯公司原股东所持公司股份比例的证据，而张己龙为证实其已经足额缴纳购房款虽然提供了其子张家伟向卢兴云转款66万元的银行交易明细和收条，该66万元无法证明与案涉购房款有关，即使按照卢兴云所陈述的事实，该购房款应首先转入玄凯公司账户，再由玄凯公司汇给卢兴云，以此用于冲抵玄凯公司与卢兴云之间的债权债务。且该66万元与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房款620910元在数额上不相吻合，同时该《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2015年11月4日前向买受人交付房屋，张己龙与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》没有落款时间，在买受人一栏中填写的系张己龙、尹静，张己龙提供的与王淑红的《离婚协议书》加盖有宿州市埇桥区民政局婚姻登记专用章，离婚登记时间为2016年4月20日，在时间上二者之间存在矛盾。张己龙与玄凯公司签订《商品房买卖合同》后，至今未办理房产变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另规定的除外”。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的依据。张己龙与玄凯公司既没有进行不动产物权变更登记，也没有提供证据证明非因张己龙自身原因导致未办理过户登记，案涉15#楼101室房屋仍在玄凯公司名下。张己龙在诉讼中虽然提供有物业公司出具的证明，证明其已交纳物业费截止日期到2018年10月1日，但并不能证明其实际入住的时间在安徽省宿州市埇桥区人民法院查封之前，其提供的三张用电费发票最早时间显示系2019年4月1日至2019年5月1日，无法证明张己龙2017年春节前入住的事实。故张己龙不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产的强制执行，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张己龙的诉讼请求。一审案件受理费10009元，由张己龙负担。 张己龙二审向本院新提交七组证据。 证据一、（2020）皖宿拂公证字第5075号公证书，证明：张己龙于2015年11月4日出资66万元购买案涉房屋，并通过银行转账全额支付了购房款；张己龙于付款当日合法接收并占有使用案涉房屋；案涉房屋在被查封前已进行合法交易并签订了商品房买卖合同；2014年11月25日，卢兴云作为玄凯公司的原股东通过以物抵债获得案涉房屋的出售权及优先获得购房款，也能证明案涉房屋在被查封前已进行合法处分并销售给张己龙的事实。 证据二、离婚协议书、离婚证，证明：2016年4月20日，张己龙与前妻王淑红办理了离婚登记备案，在处分婚姻存续期间的财产时已明确案涉房屋已购买且分配给了张己龙，也能证明在查封前，张己龙已实际获得案涉房屋所有权，当地行政机关也已对案涉房屋的归属作了备案确认。 证据三、补充协议、入住通知书、办理入住手续须知、入住办理流程、玄凯水木清华入住费用结算单，证明：张己龙购买案涉房屋的时间为2015年11月4日，房屋的实际交付时间为2015年11月4日，抵付给原股东卢兴云的房屋价款为620910元，结合一审证据，能够印证卢兴云加价出售案涉房屋后，自行获益，玄凯公司提供的仅是协助办理房产买卖合同或办理房屋交接及其他备案登记的事务；可以印证以物抵债的权利人卢兴云已实际获得案涉房屋处置销售权利及优先获得售房款的事实，与一审证据能够相互印证，也能证明案涉房屋在查封前，张己龙已全额支付房款并签署了合法的房屋买卖协议及实际占有使用的事实。 证据四、宿州市不动产登记信息查询结果，证明：张己龙在宿州市区内无其他房屋居住，案涉房屋由张己龙实际使用和所有，但一直未能备案至实际产权人张己龙名下。 证据五、宿州市公安局栏杆派出所确认的宿州市埇桥区栏杆镇孙楼村村委会证明，证明：张己龙与支付案涉房款的张家伟系父子关系，系同一家族成员。 证据六、证明一份，证明：张己龙在2015年11月4日取得案涉房屋后，在当时物业公司的协助下向宿州供电公司提出家庭用电入户申请，进一步证明案涉房屋的实际产权人张己龙早在法院查封前已使用和占有案涉房屋的事实。 证据七、宿州市房地产管理局市房政[2016]64号通知、宿州市房地产管理局市房政[2017]96号信访事项处理意见书、宿州市房地产管理局市房政[2017]99号信访事项处理意见书、水木清华小区业主关于不动产登记的诉求、水木清华小区业主向安徽省委书记信箱的投诉信及宿州市委办公室的回复函、水木清华小区业主在网络问政上向宿州市人民政府投诉该小区不给办理房产证及政府回复，证明：张己龙购买的案涉房屋至今不能办证的原因是玄凯公司及其他因素导致，案涉小区普遍存在不能办证的客观事实；未能办理房产过户登记不是购买人的因素所导致，张己龙购买案涉房屋及不能办证不存在任何的过错行为。 黄劲松质证意见：证据一，没有反映新的事实，不属于新证据。证据二，真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性。证据三，对真实性、合法性、关联性均有异议，系玄凯公司单方出具，没有落款时间，其中很多证据没有玄凯公司的章。证据四、真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。证据五，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，仅凭当事人提供的手写盖章的证明不能达到证明目的，即便真实，亦无关联性。证据六，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，系本案利害关系人玄凯公司单方加盖的章，没有相关转账凭证发票佐证，不能证明实际发生了该笔费用。证据七，除了水木清华小区业主关于不动产登记的诉求以外，对其他证据的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，仅证明案涉房屋不具备交房和备案条件，系玄凯公司导致，且张己龙知情；对水木清华小区业主关于不动产登记的诉求的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，落款时间手填，不确定落款具体时间，既然是业主委员会申请，就证明业主委员会对案涉房屋不能办理备案登记及不能正常处分是知情的。玄凯公司质证意见：认可张己龙所举证据。 黄劲松与玄凯公司在一、二审中均未提交证据。 本院认为，本案二审争议焦点是：张己龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。人民法院审理案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用上述第二十八条、第二十九条规定。张己龙在一审庭审中称，其与前妻王淑红于2016年离婚后，于2017年与现任妻子尹静结婚，其一审举证的商品房买卖合同系与尹静结婚后更换的合同。张己龙一审举证的商品房买卖合同的落款未写明签订时间，考虑到该合同系张己龙后来更换补签并非原始合同，且案涉商品房买卖合同并未备案登记，难以对张己龙举证的商品房买卖合同载明的相关内容是否属实进行核实，因此，依据现有证据，无法使本院确信案涉商品房买卖合同在房屋被查封前已签订。张己龙一审举证的玄凯公司与卢兴云签订的《还款协议》载明：将玄凯公司开发的包括案涉房屋在内的5套房屋作为偿还玄凯公司欠付卢兴云2**万元的还款来源，由玄凯公司代为销售，并将购房款转入卢兴云指定账户。卢兴云一审出庭作证时称，《还款协议》约定的250万元系其退出玄凯公司时，该公司欠付其的250万元投资款；但玄凯公司及卢兴云并未提供卢兴云入股、持股情况及卢兴云退出公司时双方的原始结算协议等书面证明材料。一审庭审中，张己龙与卢兴云均称，张己龙买房前双方并不认识。在张己龙与卢兴云不熟识且无玄凯公司特别书面指示时，通常情况下应由张己龙将大额购房款项支付给商品房买卖合同载明的出卖人玄凯公司，而后再由玄凯公司将所收房款支付至《还款协议》指定的账户；但本案中，张己龙称其通过儿子张家伟直接向卢兴云转账支付了购房款；且张己龙称其通过儿子张家伟向卢兴云支付66万元购房款，但其举证的商品房买卖合同载明的购房款为620910元，举证的加盖玄凯公司财务专用章的收据载明的房款金额为62万元，房款金额均不一致。因此，张己龙是否已实际支付了案涉购房款存疑，不足以使本院确信张己龙已实际支付了案涉购房款。综上所述，依据现有证据，张己龙要求停止对案涉房屋的强制执行并确认其对案涉房屋所有权的诉讼主张，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。 综上，张己龙的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10009元，由上诉人张己龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理吴辉 书记员徐珍妮