广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初8785号原告：东莞市富佳市*经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司经理兼执行董事。委托诉讼代理人：陈柳梅，广东通盈律师事务所律师。被告：詹晓文，男，1988年11月17日出生，汉族，住广东省高州市***********，公民身份号码为440************232。原告东莞市富佳市*经营管理有限公司诉被告詹晓文租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈柳梅、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方土地租赁合同于2020年4月30日解除；2.被告立即向原告支付拖欠的土地租金322000元；3.被告立即向原告支付违约金100000元（暂计到2020年5月8日，违约金为217000元，原告申请按100000元计算）；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告于2019年4月18日与原告签订《土地租赁合同》，约定被告承租位于东莞市虎门镇沙角社区*******内A03地块及高下线下部分地块（以下简称土地），2019年6月1日至2020年4月30日期间租金为100000元每月，2020年5月1日至2022年4月30日期间租金为110000元每月。被告应在每月5日前支付当月租金和管理费、水电费等费用。自2020年2月1日起，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催告，被告仍未支付，后被告于2020年4月18日向原告提出提前解除合同的申请，后2020年5月6日被告向原告返还土地，但截至2020年5月18日，被告仍拖欠原告2020年2月1日至2020年5月6日的租金共计322000元。另外，由于被告延迟支付租金，按照土地租赁合同第十条第一款约定，每逾期一天，被告应当按照总额的1％支付违约金，计算至2020年5月18日，违约金为217000元，原告主动申请按照100000元计算。租赁合同第十二条约定，有争议不能达成一致意见的，任何一方有权提交租赁物所在地人民法院起诉处理，现为维护合法权益，原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，2020年4月1日被告跟原告提出解除合同，原告提供给被告的土地有一部分是位于高压线下，不能做停车场，被告在2020年4月1日向原告提出被告方公司倒闭了，要求解除合同，但原告没有回复。解除合同申请是原告起草的，2020年4月16日要求被告去签名，被告在2020年4月1日就将案涉土地交还给了原告，2020年5月份的交接清单是因为去清理场地签的交接清单。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，原告与被告签订《土地租赁合同》，主要约定如下：被告向原告承租位于沙角社区新安路坭只村富佳市场内A03地块及高压线下部门地块，租赁期限为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止，免租期为2019年5月1日至2019年5月31日，双方确认租赁面积为1000平方米，被告承租租赁物经营范围为停车场、汽车维修、洗车服务、建材销售；被告应在合同签订之日起7日内向原告支付一个月押金100000元作为保证金，在签订合同满五个月后7日内再向原告缴纳最后一笔保证金100000元，合同期满后如果被告没有任何违约情形，原告将保证金退还给被告；2019年6月1日至2021年4月30日土地租金为100000元每月，2021年5月1日至2022年4月30日土地租金为每月110000元，租赁土地自用电费按1.2元每度计算，水费按4.6元每吨计算，被告应在每月5日前向原告缴纳当月的租金、管理费和水电费等相关费用；被告对该租赁土地的权属、面积、位置、附着物及其他周边环境等一切情况已经了解清楚并无异议，原告交付的土地的标准为签约时土地的现状，被告不得在合同签署之日至租赁期结束以任何理由针对原告土地与证照的交付标准提出异议；如果被告未能按照合同约定交付相关费用，每逾期一天被告应向原告支付应交总款的1％的违约金，被告无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的，被告所缴纳的土地预交款和保证金不予退还，且被告还应结清租金及其他费用。签订上述合同后，案涉地块已经移交被告占有和使用，但被告自2020年2月1日起未向原告缴纳土地租金。原告在2020年4月10日及11日分别向被告发函催缴租金，催促被告缴纳2020年2月至4月的租金及拖欠租金的滞纳金。2020年4月18日，被告向原告发出解除案涉合同申请书，以个人原因为由申请解除案涉《土地租赁合同》，并告知原告可安排人员在2020年4月16日收回租赁土地做二次招商。2020年5月14日，原告向被告送达了关于提前解除合同事宜的回复函，同意合同履行至2020年4月30日止，并告知被告由于被告在合同期限内单方解除合同，故被告所缴纳的保证金不予退还，同时催告被告支付拖欠的租金。2020年5月6日，被告向原告交还了案涉土地并签订交接清单。被告主张是2020年2月起未支付租金系因为案涉土地有部分在高压线下，虽然被告在承租前就知道该高压线的问题，但原告承诺称没有问题，后被告在经营过程中因为高压线问题有3000多平方米的土地不能使用，被告曾多次要求原告解决此问题，但原告未能解决。被告在2020年4月1日即提出解除合同，原告当场表示同意。2020年4月18日的解除合同申请书是原告起草后要求被告签字确认，事实上被告在2020年4月1日就已经撤场，2020年5月6日的交接清单其实是在2020年4月18日份签署的，当时被告只签名确认，并没有填写日期。另，被告认为其缴纳的保证金可以抵扣两个月租金。另查明，涉案租赁的土地坐落在东莞市虎门镇沙角社区,东莞市虎门镇沙角股份经济联合社为土地使用权人,并取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书，土地用途为仓储用地。以上事实，有《土地租赁合同》、《催款通知函》、《富佳农批市场管理公司租金催收单》、《解除合同申请》、《关于提前解除合同事宜的回复函》、邮件交际单及邮政快递查询结果截图为、富佳A03-1地块交接清单、照片、《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、社区集体经济组织重大事项民主决策程序审查表及表决情况记录表、红线图及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、被告在租赁期限未届满期间提出解除合同是否有事实和法律依据；二、被告拖欠的租金金额如何确定；三、原告主张的违约金是否成立。关于第一个争议焦点。《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告主张案涉土地实际面积少于合同约定的面积，但合同中已明确载明被告对案涉土地的权属面积等已了解清楚没有异议且已经附有红线图，故本院对被告的该主张不予采信。被告又主张案涉土地有一部分在高压线下导致有3000多平方米的面积不能使用，但被告在承租案涉土地之时高压线已经存在且被告知情，被告作为完全民事行为能力人，应了解到高压线对土地使用的影响，在此情形下，被告仍与原告达成合意签订案涉合同，并已经对案涉土地经营了近一年之久，期间亦足额支付租金，现被告以高压线问题提出解除合同，违背诚信原则。综上，原告不存在导致被告合同目的无法实现的违约行为，故被告在合同期限内单方提前要求解除合同的理由不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除合同的情形。根据合同约定，被告无正当理由单方解除合同的，其所交付的保证金不予退还，故被告要求保证抵扣租金的主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点。被告称在2020年4月1日双方已经合意解除合同并已经交还案涉租赁物，但未能提交任何证据予以佐证，本院不予采信。根据查明事实可知，被告在2020年4月18日向原告申请解除合同，2020年5月6日与原告签订土地交接清单将案涉土地交还原告，原告于2020年5月14日向被告送达了关于解除案涉租赁合同的复函，确定同意案涉合同于2020年4月30日解除。因此，本院认定案涉合同于2020年4月30日解除以及被告于2020年5月6日将案涉土地交还原告。由于合同已经在2020年4月30日解除，依照合同约定的每月100000元的标准，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金及2020年5月1日至2020年5月6日的场地占有使用费（场地占有使用费参照租金标准计算），共计320000元（100000元/月×3个月＋100000元/月÷30天×6天），原告超过该金额部分的主张，本院不予支持。关于第三个争议焦点。根据合同约定，被告应于每月5日前向原告缴纳本月租金及其他相关费用，被告确认至今未缴纳自2020年2月1日至2020年5月6日的租金，构成违约。根据合同约定，每逾期一天被告应向原告支付应交总款的1％的违约金，上述违约金的计算标准较高，如按此标准计算，将会导致合同双方的利益显著失衡。现原告仅主张违约金100000元，明显低于合同标准，对被告有利，虽然被告仍抗辩称违约金过高，但未提供证据证明该金额明显高于被告拖欠租金给原告造成的损失，故对于原告的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条判决如下：一、确认原告东莞市富佳市*经营管理有限公司与被告詹晓文于2019年4月18日签订的《土地租赁合同》于2020年4月30日解除；二、限被告詹晓文于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市富佳市*经营管理有限公司支付租金和场地占有使用费320000元；三、限被告詹晓文于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市富佳市*经营管理有限公司支付违约金100000元；四、驳回原告东莞市富佳市*经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3815元（原告已预交），由原告东莞市富佳市*经营管理有限公司承担15元，被告詹晓文承担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈波二〇二〇年十二月十四日书记员  罗漩强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。