四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初1960号 原告：陈林，男，1982年9月24日出生，汉族，户籍地址四川省岳池县，现住岳池县。 委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师。 被告：成都市东景物业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。 法定代表人：凌峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯光韬（该公司员工），男，汉族，1985年6月21日出生，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：王**（该公司员工），男，汉族，1989年10月10日出生，住四川省剑阁县。 原告陈林与被告成都市东景物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法由简易程序转换为普通程序公开开庭进行了审理。在审理期间，根据原被告双方申请，先后进行了两次司法鉴定。开庭时，原告陈林及其委托诉讼代理人李必刚、被告公司的委托诉讼代理人冯光韬、王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈林向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告赔偿原告装修损失约6万元（具体损失以鉴定评估为准）；2．本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告诉讼请求赔偿金额明确为81637.39元、鉴定费6000元，合计87637.39元。事实和理由：原告于2015年12月12日购买岳池县××栋××号房屋，于2019年8月装修完毕，准备2020年春节入住，因受疫情影响，未按计划入住。2020年3月13日，原告邻居给原告电话说原告房屋内散发出一股难闻的味道，原告闻讯赶到自己房屋，发现是公共排水沟堵塞造成污水反灌至原告室内致原告装修及家具受损。原告认为被告系原告所住小区的物业管理者，在日常工作中疏于巡查管理，导致原告家装遭受损失。经与被告协商解决未果。现原告为了维护自己的合法权益，特诉讼至法院请求依法判决。 被告公司辩称，1．被告已按物业合同约定履行管道疏通及巡逻义务，不存在违反合同，不应当承担赔偿责任；2．原告房屋反水系楼上用户以及原告本人使用不当导致，本质是共同侵权，原告应当向实际侵权人主张侵权责任。 原告为证明诉讼请求，向本院提供了商品房买卖合同及房屋使用说明书、质量保修书、物业管理规约、业主手册、物业费票据、会议笔录、资产评估报告及评估费发票、视频资料和照片。被告公司为证明答辩意见，向本院提供了前期物业服务合同及秩序维护巡逻记录、化粪池清掏服务合同、清掏记录及照片。根据原被告双方申请，本院对案涉房屋装修及家具家电资产价值及损失进行了委托评估鉴定。原被告提供的以上证据及本院委托鉴定评估报告，经庭审举示质证，结合各方当事人庭审陈述，对原被告双方确认的证据予以采信，对一方当事人提出异议的证据，因无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据并在卷佐证。根据以上证据，认定以下事实： 2015年12月12日，原告陈林作为乙方与甲方广安和谐置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买甲方开发建设的岳池县××道××路××段××小区××栋××号住房，进行了备案登记。2017年3月，原告办理接房手续，取得了房屋使用说明书、质量保修书。被告成都市东景物业管理有限公司与广安和谐置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为小区提供物业服务，制定了物业管理规约，向小区业主发放了业主手册。原告作为小区业主交纳了物业费用，并于2019年5月进行房屋装修，2019年8月装修完毕后未实际居住。被告公司在为小区提供物业服务时与重庆博伦保洁有限公司签订了《化粪池清掏服务合同》，重庆博伦保洁有限公司于2020年1月18日为小区清掏2栋化粪池时发现管道多处破坏，被告公司答复联系开发商对管网进行处理。2020年3月27日，原告经过邻居业主电话提醒发现原告房屋因为下水管堵塞被浸泡，请求被告公司处理。2020年3月30日，在被告公司及社区网格员参与下发现房屋泡水严重，家具、家电、房屋地板浸泡在污水里，积水约有10ｃｍ深，经过被告公司安排人员上门打扫并排查浸泡原因，发现为厨房下水管被油腻、油垢和污水堵塞，进行了管道疏通和更换。之后，对于原告房屋及装修等经济损失赔偿问题，经过住建局、街道办及社区调解，未能达成一致协议，原告遂诉来本院请求依法判决。诉讼中，原告申请对案涉房屋所属的装饰装修及家具资产价值进行评估鉴定。2020年8月4日，四川金达资产评估有限公司根据本院委托作出《资产评估报告》，评估结论为截止评估基准日（2020年7月19日）委托评估资产的评估价值为81637.39元。原告支付评估鉴定费6000元。被告公司对该评估报告质证认为，原告诉请为装修损失，但该评估报告为装修价值，无法判断原告的具体损失金额，因此，被告公司申请对案涉房屋装修及家具、家电损失进行重新鉴定。2020年11月30日，四川中天华资产评估有限公司根据本院委托作出《报告书》，评估结论为截止评估基准日（2020年11月6日）案涉房屋装修及家具、家电损失价值为63324.62元。被告公司支付评估鉴定费10000元。原被告双方对该报告书均无异议，但均认为评估基准日的变化将影响损失大小的评估，请法院予以酌情考虑。 本院认为，被告公司作为涉案房屋所属小区的物业管理企业，对小区排污管道等公共设施负有清理和维护义务。原告作为案涉小区业主，其房屋因为排污管道堵塞被污水浸泡，致使房屋装修及家具、家电受损，被告公司虽然在事后进行了管道疏通和更换，但是已经对原告造成了财产损失，应当予以赔偿。关于本案被告主体问题，被告公司辩称原告房屋被污水浸泡系楼上用户以及原告本人使用不当导致，本质是共同侵权，原告应向实际侵权人主张侵权责任。本院认为，原告主张被告公司未履行物业服务义务而承担违约赔偿责任，原告明确选择合同之诉，本案系物业服业合同纠纷，并非侵权责任纠纷，故被告公司是本案的适格被告主体，其辩称意见理由不成立，本院不予支持。关于被告公司是否应承担违约赔偿责任问题，被告公司是否应承担违约赔偿责任，在于原告房屋因为排污管道堵塞被污水浸泡受损是否系被告违约行为导致。本院认为，被告公司签订的《前期物业服务合同》对原被告双方均具有约束力，被告公司应当按照物业服务合同约定的内容履行相应的义务，根据国务院《物业管理条例》等相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告财产损失系因排污管道堵塞被污水浸泡所致，而排污管道属于整栋楼的公共部分，属于物业管理中房屋设备、设施的管理范围，应由被告公司进行维护、检修。虽然被告公司提供了秩序维护巡逻记录及化粪池清掏处理情况等用以证明已经对小区化粪池、排污水管道等进行了检查，并于事发前对小区化粪池进行了清掏，履行了养护管理义务。但被告公司对共用污水管道的疏通、维护责任应当达到在业主合理使用物业的情况下不致于使业主财产受到损失的标准。本案根据排查浸泡原因，发现为厨房下水管被油腻、油垢和污水堵塞，结合日常生活经验，正常的生活垃圾及油腻、油垢和污水堵塞管道并非短时间可以形成，从堵塞物为正常的生活垃圾及油腻、油垢和污水等正常排放物，能够反证被告未完全履行该疏通、维护义务。因此，本院认为被告公司并未严格履行职责，疏于管理维护，应对原告的损失承担民事赔偿责任。被告辩称已按物业合同约定履行管道疏通及巡逻义务、不存在违反合同、不应当承担赔偿责任与查明的事实不符，本院不予支持。关于原告财产损失价值的认定，四川金达资产评估有限公司根据本院委托作出的《资产评估报告》系对案涉房屋所属的装饰装修及家具资产价值的评估，四川中天华资产评估有限公司根据本院委托作出的《报告书》系对案涉房屋装修及家具、家电损失价值的评估，虽然评估基准日不同，但是两份报告评估意见并不冲突。本案原告诉请对案涉房屋被浸泡后的财产损失，如果按照前份报告确实无法判断具体财产损失金额，因此，本案采信后份报告，认定原告的案涉房屋装修及家具、家电损失价值为63,324.62元。原被告双方支付的评估鉴定费系各自举证成本，由各自承担。 综上所述，原告部分诉讼请求成立，被告公司应当赔偿原告案涉房屋装修及家具、家电损失63,324.62元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 被告成都市东景物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈林房屋装修及家具、家电财产损失63,324.62元。 本案案件受理费1,300元由被告成都市东景物业管理有限公司负担，评估鉴定费6,000元由原告陈林承担、评估鉴定费10,000元由被告成都市东景物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  杨永红 人民陪审员  尹朝晖 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  杨璐蜻