湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5851号上诉人（原审原告）：陈新，1946年1月14日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：陈伟平，女，1956年11月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人（原审原告）：陈和平，男，1954年9月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：周佳颖，男，1985年2月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区，系上诉人陈伟平之子。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：熊文英，女，1963年1月2日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审被告）：张轩，1987年4月11日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审被告）：巫懿芳，女，1987年9月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市。系上诉人张轩之妻。上诉人陈伟平、陈新、陈和平与上诉人张轩、熊文英、巫懿芳房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12024号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈伟平、陈新、陈和平向本院提出上诉请求：1.请求法院撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12024号民事判决；2.改判支持上诉人陈伟平、陈新、陈和平一审提出的诉讼请求。事实与理由：一、本案应当属于排除妨害纠纷，而非租赁纠纷。在2016年年底，上诉人陈伟平、陈新、陈和平就告知张轩、熊文英、巫懿芳，房屋需要收回，不在出租给被上诉人，要求张轩、熊文英、巫懿芳准备好帮出去，并且不再收取张轩、熊文英、巫懿芳的租金。双方的租赁关系在2016年年底已经解除，现在张轩、熊文英、巫懿芳属于侵占上诉人陈伟平、陈新、陈和平三人的房屋。二、本案为不定期租赁关系，2019年1月9日上诉人陈伟平、陈新、陈和平以诉讼方式行使了任意解除权，一审法院的判决侵害了上诉人陈伟平、陈新、陈和平三人的所有权。根据《合同法》第二百三十二条、第六十一条相关规定，本案为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。任意解除权没有任何限制，仅需给一个合理期限让承租人搬出房屋。而一审法院在判决中确认陈伟平等三人和熊文英等三人的租赁关系不宜立即解除，强制要求上诉人陈伟平等三人将房屋租赁给熊文英等三人，属于一审法院任意运用司法权利干涉上诉人陈伟平等三人对房屋用益物权的处置，属于侵权行为。一审法院直接干预上诉人陈伟平等三人的财产处置自由，是侵害陈伟平等三人所有权之行为，一审判决是一份侵权判决。三、一审法院判定不解除上诉人陈伟平等三人与熊文英等三人之间租赁关系的两大理由均不成立且无事实、法律依据，应当予以纠正。一审法院判定该案件属于“私改遗”的政策遗留性问题有其特殊性不应当立即解除租赁关系的理由无依据。一审法院认定需要上诉人陈伟平等三人证明熊文英等三人具有腾空房屋的经济能力才能支持上诉人陈伟平等三人的诉讼请求，系违法增加上诉人陈伟平等三人的举证义务。四、一审法院擅调租金标准至400元无事实、法律依据。在现今市场情况下，若400元能租到和涉案房屋类似的地段的房屋的话，熊文英等三人就完全具备搬出房屋的经济条件；若400元无法租到，那么一审法院擅自将租金标准调整属于滥用自由裁量权。综上，请求法院支持我方上诉请求。上诉人张轩、熊文英、巫懿芳向本院提出上诉请求：1.请求改判湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12024号民事判决，将月租金改判为公房租金1.3元/平方；2.由陈伟平等三人支付5万元房屋维护及修葺费用。事实与理由：一、陈伟平等三人按照当年签订的“带户返还”合同，有义务修葺房屋，但是陈伟平等三人不履行合同规定修葺房屋，本人只好通过使用退休金、借款等方式来修葺房屋，花费共计5万元。二、一审法院认定本案属于“私改遗”的政策遗留性问题，认定事实清楚，被上诉人的做法毫无事实、法律依据。三、关于租金标准，公房租金为1.3元/平方，廉租房为1元/平方，且老城区的平民窟以及涉案房旁边房屋作为私房出租也仅100-150元/月，400元/月的租金。本人一家为修葺该涉案房屋已耗尽心力。四、本人一家人家庭拮据，本人身体状况堪忧，以救济金度日。陈伟平、陈新、陈和平三人向一审法院提出诉讼请求：1.判令张轩、熊文英、巫懿芳立即搬出陈伟平、陈新、陈和平三人的房屋（长沙市天心区火药局1××9号）并将房屋恢复原状；2.判令张轩、熊文英、巫懿芳支付计算至其腾空房屋之日的房屋占有使用费48000元及同期贷款利息（从2017年月1日暂计算至2020年1月1日，2017年每月1000元，2018、2019年每月1500元）；3.判令张轩、熊文英、巫懿芳承担陈伟平等三人为维护自身权利所支付的律师费20000元；4.判令张轩、熊文英、巫懿芳承担本案诉讼费用。一审法院查明：坐落于长沙市天心区××巷××号房屋原系陈纪常（已故）所有，陈新、陈伟平、陈和平系陈纪常的子女。该房屋在1958年我国城市私有出租房屋社会主义改造中被作为公房处理。此后，经长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室审查决定，自1996年7月1日将该房屋产权退还给陈纪常。陈纪常去世后，该房屋于2017年登记在陈新、陈伟平、陈和平的名下，该房屋建筑面积87.97平方米，陈新、陈伟平、陈和平各享有三分之一份额，陈新、陈伟平、陈和平持有的不动产权证号分部为湘（2017）长沙市不动产权第0245893、0245895号、0245894号。熊文英之母倪明珍（已故）大约于1955年入住该房屋，并于1977年10月31日取得《长沙市民用公房住宅使用凭证》，于1992年6月19日取得《直管公房租赁凭证》。该房屋产权退还给陈纪常时，1996年7月24日，房屋所有人陈纪常（甲方）与房屋使用人倪明珍（乙方）在长沙市××房××组××室××份《带户退还续租合同》，该合同的主要内容为：长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室审查决定，自1996年7月1日将火药局巷19号房屋产权退还给陈纪常所有。根据中共长沙市委长发（1990）51号文件第五条第三款关于“凡发还房屋有租户的，一律实行带户退还。房主和租户先换约续租”的政策规定，经双方协商，签订如下租赁合同：倪明珍承租陈纪常房屋，每月租金30元；在续租期间，陈纪常应承担房屋维修义务；如确需拆除重建，陈纪常必需提前通知倪明珍，待倪明珍妥善解决安置问题后，方可拆除；倪明珍应每月向陈纪常缴纳房租，不得随意拆修房屋和私自搭建；倪明珍在承租期间，未经陈纪常同意不得擅自转租、转让等；倪明珍如另有房源后，应及时将房屋腾退给陈纪常，不得以任何借口拖延不退。熊文英自出生之日起即随其母倪明珍在该房屋居住至今，张轩自出生之日起即随其母熊文英在该房屋居住至今，现熊文英、张轩以及张轩、巫懿芳生育的两个小孩的户籍均登记在该房屋所在地。一审法院依职权调查熊文英、张轩、巫懿芳三人在长沙市内的不动产情况，查明熊文英、张轩、巫懿芳名下在长沙市目前没有房屋登记信息。熊文英、张轩、巫懿芳三人按照每月30元的租金标准向陈伟平等三人支付了截至2016年底的房屋租金，此后，熊文英、张轩、巫懿芳要求用其承租期间出资支付的案涉房屋维护和装修费用抵扣租金而未继续支付此后的租金。一审法院另查明，案涉房屋共计建筑面积87.97平方米，熊文英等三人实际占有使用面积为20余平方米，此外熊文英等三人承租期间搭建了部分面积作为厨房、厕所，对房屋内墙进行了粉刷等简单装修，目前熊文英、张轩、巫懿芳及张轩、巫懿芳的子女共计五人在此房屋内居住生活。该房屋剩余的面积由陈伟平等对外出租给他人使用。一审法院认为：本案系1958年国家对陈纪常的原出租私房进行社会主义改造遗留问题引起的纠纷，陈纪常的原有私房经改造后变成公房供熊文英的母亲倪明珍居住使用，1996年7月1日，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实政策决定将案涉房屋带户退还给陈纪常。根据国家政策规定，陈纪常与倪明珍于1996年7月24日签订了案涉房屋带户退还续租合同，约定倪明珍承租该房屋，其与陈纪常之间系房屋租赁合同关系。陈伟平、陈和平、陈新系陈纪常的继承人，熊文英、张轩等系倪明珍生前租赁时的共同居住人，熊文英、张轩等有权在倪明珍去世后继续租赁该房屋，双方此后未签订书面续租合同，双方之间的租赁合同关系转为不定期租赁。陈伟平、陈和平、陈新作为所有权人，对房屋享有收益权，被告熊文英、张轩、巫懿芳作为承租人应当向该房屋的所有权人陈伟平、陈和平、陈新支付居住使用该房屋期间的租金。本案属于“带户退户”历史遗留问题，考虑到熊文英、张轩、巫懿芳本系承租公房的居民，目前其名下无自有住房，也未取得长沙市住房保障部门提供的其他公租房或廉租房居住权，目前无证据证明熊文英等三人将案涉房屋转租给其他人居住，陈伟平等三人的案涉房屋其他剩余面积也是对外出租，故根据本案双方当事人的居住条件等实际情况以及本案属于带户退还历史遗留问题的特殊情况本案不宜立即解除案涉房屋的租赁合同，故对陈伟平等三人要求熊文英等三人立即腾房并恢复原状的诉讼请求本院不予支持。熊文英等三人的租金已经交至2016年12月31日，原来于1996年确定的每月30元的租金标准现在已明显过低，故此后未付的租金标准应当参照当地同等地段房屋市场租金的标准在原有基础上适当提高，熊文英等三人实际占用的原告房屋面积只有20余平方米，一审法院酌情确定熊文英等三人应当支付的占有使用费即租金标准为400元/月，故熊文英等三人自2017年1月1日起应当按照每月400元的标准支付房屋占有使用费至2020年12月31日止，共计14400元（400元×36个月）。关于陈伟平等三人主张的律师费及利息诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。熊文英等三人经一审法院邮寄送达并经电话通知熊文英后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响法院依据查明的事实依法进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十四条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、限被告熊文英、张轩、巫懿芳于本判决生效后十日内向原告陈伟平、陈和平、陈新支付2017年1月1日起至2019年12月31日期间的房屋租金14400元；二、驳回原告陈伟平、陈和平、陈新的其他诉讼请求。本案一审受理费1175元，由陈伟平、陈和平、陈新负担500元，熊文英、张轩、巫懿芳负担675元。本院二审期间，上诉人陈伟平、陈和平、陈新向本院提交了两份证据，即证据一、2018年11月21日长沙市住房和城乡建设委员会出具的关于陈和平信访事项的答复，证据二、2018年8月30日湖南省信访局出具的信访登记信息，证明陈伟平等人在超出义务范围外充分行使人道主义精神以期和平解决此事，证明熊文英的腾退纳入住房保障机制，熊文英却无房可向户籍所在社区申请廉租房或经济适用房，解决其住房问题。熊文英等人对该证据三性无异议。上诉人熊文英、张轩、巫懿芳向本院提交了一份证据，即涉案房屋隔壁房间的照片，拟证明私房公租房租金不应该是400元。陈伟平等质证认为，该证据与本案无关，对真实性、合法性有异议。本院经审查后认为，对陈伟平等三人提交的证据，其与本案无关，本院不予采信。对熊文英等三人提交的证据，与本案无关，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审双方争议的焦点在于：一、承租方是否应该腾退涉案房屋；二、一审判赔租金标准为400元/月是否合理。一、关于承租方是否应该腾退涉案房屋的问题。本院认为，一审法院考虑到本案属于私房改造历史遗留问题，熊文英、张轩、巫懿芳系一直承租公房的居民，且目前其名下无自有住房，目前也无证据证明熊文英、张轩、巫懿芳三人将涉案房屋转租给其他人居住，涉案房屋其他剩余面积也是对外出租等情况。故对于陈伟平、陈和平、陈新要求熊文英、张轩、巫懿芳立即腾退涉案房屋的主张，本院不予支持。二、关于一审判赔租金标准为400元/月是否合理的问题。本院认为，一审法院参照当地同地段类似房屋租赁市场价格及实际占有使用的面积酌情确定其月租金标准为400元，并无不当，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2225元，由上诉人陈伟平、陈和平、陈新承担1175元，由上诉人熊文英、张轩、巫懿芳承担1050元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇二〇年十二月三十日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。