湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11509号上诉人（原审被告）：谢波被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司负责人：彭英，总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊委托诉讼代理人：陈昱上诉人谢波与被上诉人深圳市卓越物业管理有限责任公司长沙分公司（以下简称卓越物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人谢波不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢波向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7768号民事判决，依法改判；2.支持谢波在一审中提出以及上诉时补充的答辩请求；3.一审、二审诉讼费用由卓越物业公司承担。事实与理由：一、卓越物业公司在物业管理服务方面严重违反《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《湖南省实施办法》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律法规的规定，严重不履行或不完全履行法定责任和义务，严重侵害了全部或部分业主的权益，特别严重侵害了谢波的权益，造成其巨大损害。卓越物业公司严重不履行或不完全履行如下义务：屋顶、外墙、门厅、楼梯间、走廊通道、内天井等共用部位日常维修、养护、管理；公共绿化、环境卫生、秩序、安全防范；防盗门、楼宇对讲系统、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、照明灯具、照明路灯、消防设施、电梯、公益性文体设施等共用设施设备日常维修、养护、管理。同时，卓越物业公司擅自长期占用、处分业主共有部分进行经营性活动，并非法牟取所有收益，擅自长期、占用、处分住宅共用设施设备报废后回收的残值，且从未公布、业主查阅不到但应当向业主公开的情况和资料，严重侵害了全体业主知情权和监督权；二、卓越物业公司在物业服务收费方面，一直违反《合同法》、《价格法》、《物业服务收费管理办法》、《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》等法律法规规定，严重侵害谢波和其他业主的权益；三、卓越物业公司在专项维修资金的申请、使用、列支等方面，一直严重违反《住宅专项维修资金管理办法》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》、《关于加强物业专项维修资金管理的通知》、《长沙市物业专项维修资金管理办法》等法律法规规定，严重不履行或不完全履行法定责任和义务，严重侵害谢波和其他业主的权益，并造成谢波巨大损害；四、卓越物业公司一直严重违反《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议》）、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》（含附件一《消防管理责任书》）、《商品房屋质量保证书》等合同协议的约定，严重不履行合同约定或履行合同不符合约定，甚至提供虚假的物业管理服务，严重侵害谢波和全体业主的权益，并造成谢波巨大损害；五、自2011年3月至今，由于卓越物业公司严重不履行房屋日常维修、养护、管理的法定、约定责任和义务，导致谢波501号房物权受到严重侵害，卓越物业公司事实上已根本性违约。请求判令卓越物业公司立即组织承修单位对20栋1单元屋顶防水整改竣工、验收合格，立即从建设单位支付给卓越物业公司的保修金中，支付谢波依照法律法规的规定和双方合同协议的约定自建的20栋一单元屋顶隔热层、防水处理、内墙补漆等相关工程费用1.5万元，立即赔偿谢波因20栋一单元屋顶、外墙等渗水造成损害15万元；六、卓越物业公司主张的“合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务”，谢波“从2012年7月1日起拒交物业管理费”、“多次催缴被告均置之不理”、“按照合同约定，逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向卓越物业公司交纳违约金”均与事实不符；七、谢波与卓越物业公司签订的所有合同，包括《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等，部分条款诸如“加收以所欠物管费为基数的每天千分之三的滞纳金”等，依法无效或应当作出不利于卓越物业公司的解释。自2012年7月起，谢波依据《合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第六十七条规定行使了拒交缴物业费的权力，不存在违约行为；八、卓越物业公司提供的是严重不履行或不完全履行法定责任和义务的服务，甚至是虚假的服务，请求免去谢波2012年7月至卓越蔚蓝海岸一期小区20栋1单元屋顶防水整改竣工合格当月的物业费，并退回谢波2011年3月至2012年6月所交的物业费以及2011年1月至2011年6月空置房期间多交的物业费。自卓越物业公司组织承修单位将20栋1单元屋顶防水整改竣工、收合格之次月起，谢波继续交纳物业费，如其仍然违法、违约服务，谢波有权拒交、少交或免交物业费，且免去谢波的违约金；九、卓越物业公司在一审中，多次否认谢波提供的证据中签名系卓越物业公司员工，请求要求卓越物业公司提供员工名单，用于核实谢波提供证据的真实性、合法性、有效性。同时要求卓越物业公司提供物业服务费用构成明细，用于核实其违约行为；十、一审法院对上述事实认定不清或错误，适用法律不全，偏袒被上人一方，有失公允。卓越物业公司在物业管理服务，物业服务收费，专项维修资金的申请、使用、列支等方面，一直严重违反上述至少17个法律法规的规定、至少4个合同协议的约定，严重不履行或不完全履行法定责任和义务，甚至提供虚假的物业管理服务，且卓越物业公司根本性违约、存在明显违约的过错行为在先，严重侵害了全体或部分业主的权益，特别严重侵害了谢波的权益并造成巨大损害；十一、谢波保留以下权利：补充以上上诉内容及证据的权利、提供证人证词、新证据的权利、寻找媒体支持、申请法律援助的权利、向物业管理行政主管部门、其他有关行政管理部门，审计、监察等相关部门，物业服务行业组织、物业服务企业信用等级评定部门、物业管理行业诚信系统、物业服务行业信用信息平台、“12345”市民服务热线电话等投诉，并请求依法履行职责、监督管理的权利。卓越物业公司辩称：1、卓越物业公司已为谢波提供了物业服务，谢波应当支付2012年7月1日至2020年7月31日欠付的物业费13539.64元。关于谢波主张的房屋漏水问题，卓越物业公司一致与谢波对接并积极处理，申请公共维修资金进行修理，且卓越物业公司也于2018年申请到公共维修资金对房屋进行修缮，不存在谢波主张的拖延、欺骗等行为；2、谢波在上诉状中提出的请求不符合法律规定，属于增加诉讼请求，且与实际情况不符，应当予以驳回。卓越物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、谢波立即支付卓越物业公司长沙市岳麓区卓越蔚蓝海岸一期20栋501房物业管理费12981.18元，违约金5490.94元，共计18472.12元，暂计算至2020年3月31日，实际以法院判决之日计算的时间为准（按照合同约定，逾期物业服务费用的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向卓越物业公司交纳违约金，本次诉讼按违约金总额的10%收取）。2、谢波承担本案全部诉讼费。一审法院认定如下事实：卓越物业公司系长沙卓越蔚蓝海岸小区的物业服务企业。卓越物业公司（甲方）与谢波（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。协议第二条物业管理服务内容及质量标准中约定：…二、房屋及维修管理：…2、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。房屋完好率达98%以上。…三、共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、消防通道、设备机房等；…7、房屋共用部位、共用设施设备维修：紧急维修10分钟内到达，设备发生故障时，15分钟内到达维修，小修一个工作日内修复故障，大修不超过2个工作日。第三条协议期限约定：前期物业服务时间是指：从房屋出售之日起至业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止。第四条物业管理服务费用约定：一、缴费时段界定：自售房单位发出《房屋入伙通知单》之日的次月起至本合同终止之日所发生的物业管理服务费用；三、乙方缴纳费用的时间：交房之日开始预交3个月的物业管理服务费，以后每月5日前交纳当月管理费，亦可提前交纳。四、服务收费依据与标准（一）、物业管理费：花园洋房住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元人民币；第五条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。谢波系涉案物业小区长沙卓越蔚蓝海岸一期20栋501号房的业主，该房屋属于花园洋房住宅，建筑面积为87.24平方米。谢波于2011年3月4日收房。上述物业服务协议签订后，卓越物业公司为谢波所住的卓越蔚蓝海岸小区提供了物业管理服务，但在提供物业服务过程中，在公共管理等方面存在一定的服务瑕疵，谢波房屋存在漏水情况。而谢波从2012年7月1日开始就未按协议的约定按时交纳物业管理服务费，2012年7月1日起至2020年3月31日止拖欠卓越物业公司物业管理服务费共计12981.18元。卓越物业公司催索无果，酿成纠纷。一审法院认为：卓越物业公司与谢波签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。卓越物业公司为谢波提供了物业管理服务，但谢波自2012年7月1日起一直未交纳物业管理服务费，依照双方上述协议的约定，卓越物业公司主张谢波应交纳自2012年7月1日起至2020年7月31日止的物业管理服务费元（87.24平方米×1.6元/月/平方米×97个月=13539.64元）。虽然卓越物业公司提供的物业管理服务在公共管理等方面存在一定的服务瑕疵，谢波房屋存在漏水情况，对谢波的生活造成了一定影响，但基于物业管理服务费系保障全体业主和小区正常运行的公共服务费的性质，加之谢波实际享受了卓越物业公司提供的物业服务，谢波无权拒交物业管理费，但可以酌情予以减免，故对卓越物业公司要求谢波支付2012年7月1日至2020年7月31日物业管理服务费13539.64元的诉请，一审法院部分予以支持，酌情确定谢波按照应付金额13539.64元的70%支付9477.75元。对卓越物业公司要求谢波承担违约金5490.94元的诉讼请求，虽然谢波没有按时交纳物业管理服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到卓越物业公司在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对卓越物业公司的该项诉请一审法院不予支持。对于谢波主张的其他答辩请求，如果谢波认为卓越物业公司侵犯其权利，可另行向其主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、谢波在判决生效之日起五日内向卓越物业公司支付2012年7月1日起至2020年7月31日的物业管理服务费9477.75元；二、驳回卓越物业公司其他诉讼请求。二审中，谢波向本院提交新的证据如下：证据1.《商品房买卖合同》（含附件四《补充协议》），证据2.《业主临时公约》，拟证明卓越物业公司存在违约的依据；证据3.微信群聊天记录截图，拟证明小区多位业主反映物业质量等问题；证据4.案涉房屋屋顶情况视频拍摄照片，拟证明案涉房屋屋顶存在质量问题；证据5.案涉房屋拍摄图片，拟证明卓越物业公司给谢波造成的房门、门框损失。经审查，证据1、证据2、证据4、证据5与本案待证事实无关，不具备关联性，本院不予采信；证据3未提供原件供核实，无法确认证据来源，故不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于谢波提出的其与卓越物业公司签订的《前期物业管理服务协议》为无效合同的主张。双方签订的《前期物业管理服务协议》系由卓越物业公司与谢波签订，加盖卓越物业公司公章，并有谢波本人签名，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规定的强制性规定，谢波未提交证据证明卓越物业公司存在合同法规定的合同无效的法定情形，应确认合法有效，双方当事人均应依约履行。关于谢波提出的卓越物业公司服务严重违反法律法规和合同约定，构成根本性违约，其有权依据合同法相关规定拒交物业费，并要求卓越物业公司退还已交物业费的主张。因谢波提交的照片等证据系近期拍摄，不能反映历年来卓越物业公司提供物业服务的真实情况，而谢波从2012年7月起已拒不支付物业管理费，构成违约。卓越物业公司在为案涉小区提供物业管理服务的过程中确存在一定的服务瑕疵，案涉房屋虽存在漏水情况，对谢波的生活造成一定影响，但卓越物业公司已为谢波提供物业服务，谢波应依约履行向其交纳物业费的义务，无权拒交物业费。且一审法院已对卓越物业公司提供物业服务过程存在一定瑕疵的情况予以考虑，免除了谢波欠付的部分物业费和因逾期交纳物业费产生的全部违约金，对于本案的处理较为合理，应予维持。关于谢波提出其因卓越物业公司服务不到位导致财产损失的问题。本案中，谢波主张卓越物业公司赔偿其自建的20栋一单元隔热层、防水处理、内墙补漆等工程费用1.5万元以及屋顶、外墙等渗水给其造成的财产损失15万元，但其并未在一审中提起反诉。另外，谢波在二审中补充的要求卓越物业公司向业主公开其员工名单、物业服务费用构成明细、追究卓越物业公司在申请、使用、列支专项维修基金中的违法行为等上诉请求，亦属于在二审中提出的新诉请。因调解不成，谢波可另行起诉主张权利。综上所述，谢波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢波负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。