辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0726民初2232号 原告：锦州博大维康医药连锁有限公司，统一社会信用代码9121072468371436X1，住所地辽宁省凌海市大凌河办事处锦凌大街**。 法定代表人：李会杰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：孙宇，辽宁律策律师事务所律师，执业证号12107201311392142。 被告：杨宝山，男，1950年8月21日出生，汉族，住辽宁省黑山县。 被告：杨继东，男，1975年12月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 二被告委托诉讼代理人：庞莹，辽宁跃重合律师事务所，执业证号12101201311340367。 原告锦州博大维康医药连锁有限公司（以下简称博大维康医药公司）诉被告杨宝山、杨继东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙宇、被告杨继东、二被告委托诉讼代理人庞莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告博大维康医药公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即退还原告房屋租金129583.33元及利息（利息自2020年2月29日开始，按照全国银行间同业拆借利率计算至实际给付之日）；2、判决二被告赔偿提前解除合同给原告造成的损失16875元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：广源健民药房于2016年11月4日租赁被告杨宝山位于福山时代广场商场主楼北侧副楼北第一户门市，当时签订协议的是被告杨宝山，该房屋租赁期限为2016年11月4日至2019年11月4日，租金为190000元。因原告在2018年7月30日，收购了锦州广源健民医药连锁有限公司，成为了租赁合同的实际承租人，继续与被告杨宝山履行租赁合同下的义务，并将租金转到被告杨宝山名下卡中。房屋租赁期限内，为了确定原被告双方继续租赁房屋事宜，原告要求与被告杨宝山签续租协议。二被告称房屋未办理房照，房屋是二人共有，与谁联系租房事宜都可以，原告按照二被告的要求与被告杨继东签订续租协议，双方于2019年7月12日签订了新的续租协议，租赁期限为2019年11月5日至2024年11月5日，每年租金为200000元整。协议签订几个月后，被告杨继东单方提出解除协议，但原告未同意，原告按约定于2019年10月10日交付了房租，并按照之前的惯例将租金直接转入被告杨宝山的卡中。后由于二被告在原告未同意的情况下，强行破坏墙体，进行施工导致原告无法经营。原告无奈同意解除租赁关系，并于2020年2月29日搬离。之后一直与被告协商退房租事宜，但被告以各种理由想少退房租，双方无法达成一致。故原告诉致法院，要求被告立即返还房屋租金129583.33元及利息，并赔偿因提前解除协议给原告造成的16875元损失。为维护原告的合法权益原告诉至贵院，请求贵院支持原告诉求。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1、2016年11月4日被告杨宝山与锦州广源健民医药连锁有限公司签订的房屋租赁协议书1份，拟证明被告杨宝山将福山时代广场北侧副楼北数第一户、面积为140平方米的一楼门市出租给锦州广源健民医药连锁有限公司，每年租金为190000元，租赁期限为2016年11月4日至2019年11月4日； 2、锦州广源健民医药连锁有限公司十七家药店转让协议书1份，拟证明2018年7月30日锦州广源健民医药连锁有限公司将17家药店转让给原告博大维康医药公司，由原告博大维康医药公司承担承租义务，其中包括福山店； 3、2018年11月6日电子回单1份，拟证明2018年11月6日由原告按照房屋租赁协议书约定向被告杨宝山支付下一年度租金，房屋由原告使用； 4、2019年7月12日原告与被告杨继东签订的《房屋租赁协议》，拟证明原告与杨继东双方达成继续租赁房屋协议，租金为200000元，面积为140平方米； 5、锦州银行《网上银行电子回单》5份、辽宁省农村信用社《电子回单》1份、中国邮政储蓄银行《一本通/绿卡通交易明细》1份，拟证明2019年10月10日，原告按《房屋租赁协议》向被告杨宝山银行账户支付租金200000元； 6、李红梅与杨继东的微信截图，拟证明原告于2020年2月29日搬离租赁房屋，被告没有提出原告超面积使用； 7、李红梅代表原告与范先智签订的《房屋出租协议》1份、《房屋租赁解约协议》1份，拟证明原告与范先智两年租房租金为90000元。原告提前解除租赁协议，退还范先智房租58125元、保证金5000元，补偿范先智16875元的事实； 8、锦州银行网上银行电子回单2份、收条1份，拟证明原告退还范先智房租款58125元、保证金5000元，并给付范先智补偿16875元； 9、杨某与被告杨继东2020年3月5日通话录音，拟证明原告已给被告支付一年房款（2019年-2020年）的事实； 10、杨某与被告杨继东2020年4月21日通话录音，拟证明2020年2月原告就将租赁房屋的钥匙交还给被告杨继东，并且杨继东提到房屋是杨宝山的，杨宝山收到了租金； 11、杨宝山《黑山县房屋所有权登记发证审批表》2份，拟证明黑山县七街福山时代购物广场C区面东门市北一户、北二户的所有人为杨宝山，房照申请时间在续租之后； 12、杨继东《黑山县房屋所有权登记发证审批表》1份，拟证明黑山县七街福山时代购物广场C区面北门市西数第十九户的所有人为杨继东，房照申请时间在续租之后； 13、药店店面录像3份、照片6张，拟证明原告只使用一楼的事实，在原告租赁房间内无法上到二楼； 14、取暖费凭证1份，拟证明2018年-2019年原告按167平方米缴纳取暖费，该金额是按照历年的缴费金额； 15、黑山县人民法院（2020）辽0726民初1537号民事裁定书，拟证明张吉军是代表公司签订房租协议，原告具备主体资格； 16、证人杨某证言，拟证明原告租赁的是被告的一楼房屋及原被告协商退费过程中被告承认其出租过二楼； 被告杨宝山、杨继东辩称，1、杨继东与张吉军签订的《房屋租赁协议》无效。《房屋租赁协议》是杨继东与张吉军于2019年7月12日签订的，被答辩人锦州博大维康医药连锁有限公司并非协议的一方主体，不具有合同主体资格。也无委托书证明张吉军系受被答辩人委托签订租赁协议。另外，答辩人杨继东不属于黑山县七街福山时代购物广场主楼北侧副楼北第**的房屋所有人，杨宝山未授权杨继东处置该房产，且杨宝山在本案中并未同张吉军或者被答辩人有过任何沟通或承诺等，因此，杨继东与张吉军签订的《房屋租赁协议》无效。被答辩人主张的第二项诉讼请求于法无据，不存在提前解除合同及相关损失；2、答辩人杨继东已经履行了提前告知的义务，被答辩人及张吉军对于合同无法继续履行的情况是明知的。杨继东于《房屋租赁协议》签订时向张吉军说明了因涉及三楼房屋的分割问题，房屋整体需要进行重新规划改造设计，到时双方需要另行协商解决，张吉军也予以同意。杨继东于2019年5月1日购买了涉案房屋楼上的三楼500余平方米房产，因三楼没有独立楼梯，需要从一楼面积中分割部分场地设计楼梯，对一至三楼需要进行整体装修改造，且在装修时必须经过一楼部分，对双方租赁合同影响较大，已经不具有继续履行的可能，因此，杨继东于2019年7月30日以微信方式告知张吉军解除《房屋租赁协议》，且将解除通知送至租赁地点交给被答辩人的经理李红梅，李经理收到后一直同杨继东沟通相关事宜并表示会向张吉军及被答辩人汇报该情况。杨继东已经履行了提前通知义务，并通知张吉军及被答辩人不要进行打款，但被答辩人无视杨继东发送的通知，在无杨继东指定收款人、收款账户的前提下，于2019年10月10日单方向杨宝山账户转款，且转款时未告知答辩人任何一方，而且是在合同约定的10月5日前以现金支付租金的期限之后，其行为完全是在规避合同相关内容，不能单纯的认定为租金，因此，被答辩人及张吉军的行为使得双方的损失扩大，应由其自行承担后果，与答辩人无关。在房产发生重大变化的情况下，答辩人有权提前通知合同相对方解除双方的合同，答辩人已经提前三个月通知被答辩人，且在双方约定的付款时间原告及张吉军未向答辩人出具任何说明，也未进行付款，所以，双方以实际行动表示不再履行合同，在原租赁合同到期之日，被答辩人就应当撤出租赁房屋并将房屋交付答辩人，所以被答辩人的损失应由其自行负责；3、被答辩人的第一项诉讼请求于法无据，不应予以支持。被答辩人在原租赁合同到期后仍延续至2020年3月1日才搬离，被答辩人转租他人的部分是在2020年5月4日才搬离，导致答辩人的房产于2020年5月4日才彻底收回。被答辩人占用答辩人房屋5个月，被答辩人应根据同时期、同地段、同类房产的租金价格承担自2019年11月5日至2020年5月4日占用答辩人房产所产生的租金，而且被答辩人应承担占用房产期间所产生的水费150元、采暖费5020元、拆除玻璃恢复原状费用600元、拆除装修费200元、拆除牌匾恢复原状费用1800元。所以，被答辩人的第一项诉讼请求于法无据，应予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法查明，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 被告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1、房屋租赁协议1份、房产证1份，拟证明2019年7月12日所签订的房屋租赁协议的主体是杨继东，杨继东与张吉军签订的租赁合同无效； 2、照片4张、房产证复印件3张，拟证明原告占用被告房产面积达300余平方米； 3、煎饼果子微信截图3张，拟证明原告转租的承租户范先智于2020年4月6日搬离案涉房屋； 4、杨继东和张吉军、李红梅微信记录截图，拟证明杨继东购买涉案房屋楼上的三楼500余平方米房产后，因三楼没有独立楼梯，需要从一、二楼面积中分割部分场地设计楼梯，对一至三楼需要进行整体装修改造，对双方租赁合同影响较大，已经不具有继续履行的可能，因此，被告杨继东通过微信向张吉军、李红梅发送解除合同通知，李红梅收到通知后予以确认； 5、2019年12月27日杨继东与张吉军现场录音1份、2020年9月9日杨继东与杨某通话录音1份，拟证明租赁协议签定后，被告及时通知张吉军合同不再履行。原告在未通知被告情况下，将房屋转租他人，在合同无法履行的情况下仍未通知承租人，造成损失扩大，系原告行为导致。原告向被告账户汇款，被告并不知情，且被告多次沟通退还款项； 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。①、被告对原告提供的下列证据的真实性、合法性没有意见：被告杨宝山与锦州广源健民医药连锁有限公司签订的房屋租赁协议书1份、锦州广源健民医药连锁有限公司十七家药店转让协议书1份、2018年11月6日电子回单1份、2019年7月12日原告与被告杨继东签订的《房屋租赁协议》、锦州银行《网上银行电子回单》5份、辽宁省农村信用社《电子回单》1份、中国邮政储蓄银行《一本通/绿卡通交易明细》1份、李红梅与杨继东的微信截图、原告与范先智签订的《房屋出租协议》1份、《房屋租赁解约协议》1份、锦州银行网上银行电子回单2份、收条1份、杨宝山《黑山县房屋所有权登记发证审批表》2份、杨继东《黑山县房屋所有权登记发证审批表》1份、取暖费凭证1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初1537号民事裁定书。本院认为，上述证据内容真实客观、来源形式合法，与本案事实存在客观联系，具备真实性、合法性、关联性，能够作为认定本案事实的依据，本院予以采信并在卷佐证；②、被告对原告提供的证人杨某证言、杨某与杨继东2020年3月5日通话录音、杨某与杨继东2020年4月21日通话录音、药店店面录像3份、照片6张有意见，认为该组证据不能证明原告的证明目的。本院认为，该组证据与第①组证据能够相互认证，形成完整的证据链，具备真实性、合法性、关联性，能够作为认定案件事实的依据，本院予以采信并在卷佐证；③、原告对被告提供的房屋租赁协议1份、房产证1份、照片4张、房产证复印件3张、煎饼果子微信截图3张、杨继东和张吉军、李红梅微信记录截图、2019年12月27日杨继东与张吉军现场录音1份、2020年9月9日杨继东与杨某通话录音1份的真实性没有意见，但对被告的证明目的有意见。本院认为，证据只有具备真实性、合法性、关联性，才能作为认定案件事实的依据，而当事人的证明目的并不是证据是否应采信的依据。被告提供的该组证据，结合双方当事人陈述及原告提供的证据，能够确认其具备真实性、合法性，并与本案事实存在客观联系，因此，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、张吉军系原告博大维康医药公司的大股东，杨某系该公司副总经理，李红梅为该公司黑山福山店经理。被告杨宝山与被告杨继东系父子关系； 二、被告杨宝山于2016年11月4日出租给锦州广源健民医药连锁有限公司的房屋属于原地回迁门市楼，产权归被告杨宝山所有，该房屋出租给锦州广源健民医药连锁有限公司时，并未办理房屋产权登记。2020年1月19日，被告杨宝山对出租房屋进行了不动产物权登记，物权均登记在被告杨宝山名下，产权证号分别为辽（2020）黑山县不动产权第0000458、（2020）黑山县不动产权第0000456、（2020）黑山县不动产权第0000459号。被告杨继东名下的、位于黑山县福山时代购物**面北门市西数第**、面积为531.16平方米的门市楼，系被告杨继东向黑山正大房地产开发有限公司购买，被告杨继东于2019年10月30日对该房产进行了物权登记，产权登记在被告杨继东名下，产权证号为辽（2019）黑山县不动产权第0007934号； 三、2016年11月4日，锦州广源健民医药连锁有限公司与被告杨宝山签订《房屋租赁协议书》，由锦州广源健民医药连锁有限公司租赁被告杨宝山所有的、、位于黑山县福山时代广场商场主楼北侧副楼北数第**面东门市的**约140平方米的门市租赁期限为2016年11月4日起至2019年11月4日止，租金为190000元。合同履行期间即于2018年7月30日，原告博大维康医药公司收购了锦州广源健民医药连锁有限公司，成为了《房屋租赁协议书》的实际承租人，继续与被告杨宝山履行租赁合同的义务，并于2018年11月6日将2018年11月4日至2019年11月4日的租金190000元按时交付到被告杨宝山名下账户。在合同到期之前，被告杨继东与原告的大股东张吉军约定续约，约定在没有特殊情况下由原告继续租赁原承租的房屋。为配合原告将租赁房屋部分转租给小餐饮经营者范先智，被告杨继东与原告代表张吉军于2019年7月12日提前续签了房屋租赁协议，约定：甲方（杨继东）将位于福山时代广场副楼北侧第一户的房屋，建筑面积约140平方米出租给乙方（张吉军）经营使用，租赁期限为5年，自2019年11月5日至2024年11月5日止，每年租金为200000元，按现金支付，于应交期提前30天支付本期租金。乙方拥有合法使用该房屋的权利，并有权转租该房屋，若需转租时必须告知甲方。乙方可在所租赁房产范围内作广告与门头，包括外墙。房屋租赁协议签订后，2019年7月25日，被告杨继东购买了涉案房屋楼上三楼约479.99平方米的房屋，因该房屋没有楼梯，存在结构性问题，需要分割原告租赁的部分场地设计楼梯，于是，被告杨继东提出解除房屋租赁协议，于2019年7月31日以微信通知方式通知张吉军解除租赁合同，微信通知的主要内容为：关于解除续约5年合同的通知，本人系福山时代广场北侧附楼房东杨继东，有关事项说明如下，原广源健民药房与我方签订的租赁合同三年有效期为2016年11月4日—2019年11月4日，三年期合同即将期满，在此期间药房经营权更改为现在的博大维康药房，我方没有因为经营权的更改而调整租赁合同，一直在履行合约之规定。在今年的2019年7月12日，本人与博大维康代表张总约定，如果没有特殊情况下可以继续租赁房屋，新的续约合同期限为2019年11月5日—2024年11月5日，为配合着急转租的北侧小吃，本人愿意提前与维康代表张总签订续约合同，当时约定在履行新合同时候会有一些变化，涉及到未来有三楼房屋的问题会有些面积分割的处理，到时候双方协商解决，但是情况发生变化，本人于2019年7月25日购买了药房楼上的500平方米的房子，由于房子本身存在结构性问题没有楼梯，需要重新设计改造整体布局，本人决定在房子到期后进行整体改造，然后在出租，由于变化较大，没办法出具具体的细节方案，所以原本续约的租赁合同已经不适合租赁条件了，鉴于此，新的合约还没有履行生效之际，房子租金也没给付，所以本人提前三个月通知维康方面，2019年7月12日签订的5年合约在没有完善细节的情况下无法履行，这份新的没有生效的合同应视为无效合同，需要解除本合同，本人特此声明，待双方完善细节后如能达成新的一致可以重新签订的新合约才视为有效合同，希望维康方面理解、谅解、支持，特此通知，本人不希望由于租赁协议的不完善和未来一楼场地面积的不确定因素给双方带来损失，特此提前通知，以做好各方面准备工作，达成共赢。微信通知发出后，张吉军并未予以接收。2019年8月4日，被告杨继东又向张吉军微信发送信息，内容为：张总，你好，不知道你那边发生了什么？一直没有回复，因为在我看来你是一个讲诚信的老板，怕你受到更多的损失，才提前三个月跟你商量此事，因为你和你的公司很注重合同，我才发这个通知给你，以表重视，也作为我们双方的一个告知，我也期待你我协商策划有利于双方共赢的策略，对于你来说只是一个店面，但对于我来说可能是我们家庭的全部家当，所以不能忽视，草草了事，因为你没有回复我，我也怕你没有收到信息，所以没有书面文字给到你，明天周一，如果有必要的话，就让我家老爷子把文字通知给到你的店长或负责人，咱们双方都早日做打算，以免咱们双方日后误会和引来麻烦和纠纷。2019年8月6日，被告杨继东又将同样通知内容以微信方式通知原告博大维康黑山区李红梅经理，李红梅收到该通知。2019年10月10日，原告博大维康医药公司继续按房屋租赁协议约定的价格将租金转入被告杨宝山的银行账户。后被告杨继东对房屋进行改造施工，导致原告无法经营，进而于2020年2月29日搬离租赁房屋； 四、张吉军与被告杨继东签订《房屋租赁协议》后，原告黑山区经理李红梅代表原告与案外人范先智于2019年7月15日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将租赁房屋面积的一部分转租给范先智，租期为2年，自2019年7月15日至2021年7月15日，租金为90000元，用于小餐饮。因原、被告产生分歧后范先智不能继续履行《房屋租赁协议》，原告代表李红梅又与范先智于2020年4月3日签订房屋租赁解约协议，约定：一致同意于2020年4月3日解除双方签订的《房屋租赁合同》，由原告退还范先智房租款58125元、保证金5000元并补偿范先智装修、营业收入16875元，范先智于2020年4月6日前搬离完毕。解约协议签署后，原告于2020年4月6日向范先智退还了房租款58125元、保证金5000元及给付范先智补偿款16875元，合计80000元，范先智也按约定搬离租赁的房屋。 上述事实，有当事人陈述及原告提交的被告杨宝山与锦州广源健民医药连锁有限公司签订的房屋租赁协议书1份、锦州广源健民医药连锁有限公司十七家药店转让协议书1份、2018年11月6日电子回单1份、2019年7月12日原告与被告杨继东签订的《房屋租赁协议》、锦州银行《网上银行电子回单》5份、辽宁省农村信用社《电子回单》1份、中国邮政储蓄银行《一本通/绿卡通交易明细》1份、李红梅与杨继东的微信截图、原告与范先智签订的《房屋出租协议》1份、《房屋租赁解约协议》1份、锦州银行网上银行电子回单2份、收条1份、杨宝山《黑山县房屋所有权登记发证审批表》2份、杨继东《黑山县房屋所有权登记发证审批表》1份、取暖费凭证1份、黑山县人民法院（2020）辽0726民初1537号裁定书、证人杨某证言、杨某与杨继东2020年3月5日通话录音、杨某与杨继东2020年4月21日通话录音、药店店面录像3份、照片6张、被告提供的房屋租赁协议1份、房产证1份、照片4张、房产证复印件3张、煎饼果子微信截图3张、杨继东和张吉军、李红梅微信记录截图、2019年12月27日杨继东与张吉军现场录音1份、2020年9月9日杨继东与杨某通话录音1份在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，1、案涉房屋租赁协议，形式上为张吉军和杨继东所签订，但实际上是张吉军代理原告所签，实际占有使用房屋的也是原告。被告给张吉军微信发送的通知中也承认原告是实际承租人，原告也认可张吉军具有代理权，因此，原告具备合同主体资格；2、锦州广源健民医药连锁有限公司与被告杨宝山签订《房屋租赁协议书》和张吉军与被告杨继东签订《房屋租赁协议》，根据该两份合同所载明的出租房屋的具体位置、面积，以及根据被告杨继东发给张吉军的微信通知中所载明的内容，能够推定张吉军与被告杨继东所签的《房屋租赁协议》是锦州广源健民医药连锁有限公司与被告杨宝山所签的《房屋租赁协议书》的续约，两份合同的标的房屋和面积属于同一房屋和面积，因此，两份合同的标的房屋、面积是同一的，产权人为被告杨宝山所享有，因此，被告杨宝山是案涉租赁房屋的产权人，对房屋具有处分的权利，但被告杨宝山并未授权杨继东处置该房屋，因此，被告杨继东无权处分、出租杨宝山所有的案涉房屋。被告杨继东与原告所签的《房屋租赁协议》，既无权利人杨宝山追认，也未取得处分权，属于无权处分的无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，被告应将原告未占用房屋期间的房租费返还给原告。因原告将一年的房租款20万元打入被告杨宝山账户，其也实际占用被告杨宝山的租赁房屋，根据民事活动的公平原则，该占用期间的租赁费不应予以返还，未占用期间的租赁费，应予返还。占用期间及租赁费和未占用期间及租赁费确认如下：原告搬离租赁房屋的时间以范先智搬离的时间2020年4月5日为准，因此，原告实际占有期间为2019年11月5日至2020年4月5日，共计153天，未占用期间为365天-153天=212天。原告全年365天的租赁费为200000元，即每日平均为548元，因此，占用期间的租赁费为153天X548元=83844元，未占用期间的租赁费为200000元-83844元=116156元。综上所述，被告应返还原告的房租款为116176元；案涉《房屋租赁协议》签订前，原告与被告杨宝山进行过房屋租赁交易，对房屋归杨宝山所有应是明知的，被告杨继东对无权处分案涉房屋也是明知的，但双方仍签订《房屋租赁协议》，主观均有过错，各自的损失应当各自承担。综上所述，被告杨宝山应返还原告房租款116176元，原告的其他主张于法无据，不予支持。被告未提供证据对自己主张的水费、采暖费、拆除玻璃恢复原状费、拆除装修费、拆除牌匾恢复原状费加以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨宝山于本判决生效之日起三日内返还原告房租款116176元； 二、驳回原告的其诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1615元（已减半收取），原告承担807.50元，被告杨继东承担807.50元。 如果不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  王立新 二〇二〇年十二月七日 法官助理邵威 书记员李奇业