辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14791号上诉人（原审原告、反诉被告）：华星东北汽车贸易公司，住所地沈阳市和平区文体西路**5门。法定代表人：罗贵文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王帅，辽宁大领律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长滨，男，1952年1月9日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市和平区雅适快捷宾馆，住，住所地沈阳市和平区十一纬路**/div>经营者：刘克清。委托诉讼代理人：张海洋，辽宁茂楷律师事务所律师。原审被告：沈阳市和平区雅适简约时尚宾馆，住所，住所地沈阳市和平区三好街**div>经营者：刘生伟。委托诉讼代理人：张海洋，辽宁茂楷律师事务所律师。上诉人华星东北汽车贸易公司（以下简称华星公司）与上诉人沈阳市和平区雅适快捷宾馆（以下简称雅适快捷宾馆）、原审被告沈阳市和平区雅适简约时尚宾馆（以下简称简约时尚宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华星公司上诉请求：1.请依法撤销一审判决第一项，改判被上诉人给付租金48万元（从2019年11月1日至2020年3月25日期间的租金）;2.请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人反诉请求。事实和理由：一、一审法院关于被上诉人应给付租赁费期间的事实认定存在偏差，有违民事活动的自愿、公平、公正原则。按上诉人与被上诉人之间履行的合同，双方合同约定被上诉人应每半年支付租金，上打租支付租金的方式，根据租赁合同，被上诉人应当在2019年9月1日前支付2019年9月1日到2020年2月28日期间租金，而被上诉人在立案起诉前仅仅支付了2019年9月份的租金，法院受理后支付了2019年10月租金，其本身先存在根本违反合同的违约行为。按双方合同约定，上诉人有权解除合同，其解除原因和后果应由被上诉人承担。二、一审法院酌情认定因疫情原因减少被上诉人两个月租金有违合同约定，也没有法律和政策支持。首先上诉人已经在2019年被上诉人违约时就要求解除合同，腾空房屋，被上诉人拒绝腾空房屋，2020年1月份被上诉人仍正常使用租赁房屋，疫情也没有爆发，所以2020年1月份租金不应当免除。2020年2月份虽有疫情影响，但由于被上诉人违约并且拒不腾空房屋，所以其无权因此要求上诉人减免租金。三、被上诉人反诉请求没有法律依据。按合同约定，虽然消防设施由上诉人负责，但被上诉人没有通知过上诉人存在消防问题，上诉人不应当承担责任。四、被上诉人存在违约行为，导致双方合同解除。被上诉人无权要求返还押金及电梯制作款。五、一审法院驳回上诉人违约金主张错误，由于被上诉人存在未按合同约定支付租金的违约行为，应认定被上诉人违约，应按合同约定支付违约金。六。本案被上诉人实际上2020年6月才真正退出房屋，以上诉人已经考虑运行的因素，没有过多主张权利。一审法院没有对此情况予以充分考虑错误。并且一审法院因疫情扣除两个月租金违反最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的精神。按《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》指导意见提出适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，本案在被上诉人2019年9月份违约给付租金时没有疫情发生，一审法院也认定其存在违约行为，违约行为持续到疫情发生，因此被上诉人不履行义务的行为不符合不可抗力的法定要件，被上诉人应当支付占用房屋期间的全部租金。同时，按合同法第一百一十八条等规定，本案被上诉人在开庭前未提出过疫情减免的主张，上诉人也未同意进行减免租金，一审法院减免租金违反公正原则，没有法律依据。并且，最高人民法院的指导意见仅为参照适用与法律、法规不符的应当适用法律、法规的规定。退一步说就算法院认定由于疫情需要减免租金，但一审法院直接自由裁量减免两个月的租金没有法律依据，如上所述，被上诉人在疫情发生前就存在拖延支付租金的违约行为，拖延给付租金的义务持续到疫情期间。在被上诉人先违约及上诉人不同意减免租金情况下，一审法院如不按法律规定处理案件，依国家和地方政策最多也仅能减免一个月租金，而一审法院扩大自由裁量权的适用，减免两个月租金没有任何法律依据。上诉人不存在违约行为，一审法院认定漏雨没有及时维修导致消防设施维修及被处罚等共计37500元费用应由上诉人承担没有事实和证据支持，按合同约定被上诉人并未通知上诉人漏雨情况及导致消防设施损坏情况，上诉人更不知道漏雨导致消防被处罚情况。因此，该部分损失是否为上诉人合同义务没有履行造成没有证据支持，一审法院认定上诉人的责任不当。被上诉人雅适快捷宾馆、简约时尚宾馆辩称，减免两个月租金有明确法律依据，可以依据最高人民法院妥善审理涉新冠肺炎疫情指导意见2，其中关于审理合同案件有明确的指导意见，承租国有企业房屋，因为疫情防控经营困难的各体商户，应该减免一定的租金，人民法院应该支持，法院应根据实际状况进行认定，2020年的1月、2月份，没有任何收入，结合上述指导意见，减免房租合情合理，对方所谓的我方违约，我方在一审当中，提供了近20份证据证明多次函告对方修缮房屋漏雨的事项，并且因此答辩人还受到了行政机关的处罚，有行政处罚和行政问责，结合本案实际情况，上诉人和答辩人之间保持着频繁的交流和互动，对方所诉答辩人不知情，未告知其义务，明显与事实不符。上诉人雅适快捷宾馆上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，上诉人承担2020年3月1日到2020年3月24日房屋占用费属于事实认定错误。上诉人在2020年3月已经停止一切经营活动，并且因疫情原因一直无法经营。上诉人已经向物业集团发出了《关于商讨租赁合同到期后续事宜的函》，函中载明我方与你方之间的房屋租赁合同已期满，我方已停止一切经营活动，故此期间不存在可归责于上诉人占用房屋的违约责任，无需支付占用费。一审法院认定上诉人主张优先承租权证据不足，属事实认定错误。双方在合同中约定了上诉人享有优先承租权。上诉人被上诉人最后一次谈续租过程中，上诉人明确表示同意被上诉人120万元租金，并承担各项维修消防的义务，同意被上诉人的租赁方案。但被上诉人却告知需135万年租金才可续约，我方表示不能接受。原审法院适用法律错误应予纠正。关于减免租金及判定占用房屋2020年3月1日到2020年3月20日租金问题，根据沈阳地区当时经营状况，1、2、3月份都无法经营宾馆，退一步讲，即使上诉人构成可规则占用房屋，原审法院仍可根据疫情期间免除上诉人责任，而事实上上诉人不存在责任，并且确实因为一些无法经营没有损害被上诉人利益。而是被上诉工作人员怠于进行交接，拖延腾房进程。2020年3月1日到3月24日房屋腾空费用8万元，我方认为此项应该予以免除，不予支持。关于上诉人的优先承租权，一审法院认为不支持，我方认为应该支持，基于上诉人违约，其应当承担相应的责任，我们主张的违约金是24万元。理由如下，一、首先因为疫情原因，即使构成占用，也不构成任何损失，我方在一审中已经强调过双方当事人房屋腾空事宜，分别在2020年3月1日和2020年3月18日，通过邮寄的方式，并给对方至了两份函件，也能证明我方积极要求解决房屋事宜，此期间的腾空占用费用责任不在我方，并且上诉人有证据证明被上诉人答应了不收取3月份相关费用的约定。我方有证据证明，一审提交的一份录音，能够明确是对方临时抬高了租金，没有让我方享有到优先承租权。华星公司辩称，一、雅适快捷宾馆上诉请求没有法律依据，其实际占用房屋期间到2020年6月9日，而一审法院仅支持到2020年3月24日的房屋占用费，并且还减免了两个月的租金，没有法律依据，其主要答辩理由和适用参照我方的上诉意见。二、雅适快捷宾馆并不享有优先承租权，一审法院驳回其优先承租权及违约金的主张符合事实和法律规定，因对方存在未按合同约定支付租金的违约行为，所以其并不享有优先承租权，并且在2020年1月6日，我方即通过诉讼起诉要求解除合同，给付占用费，积极行使合同约定的权利，在诉讼时沈阳地区并未发生疫情，而对方却以拖延了三个月租金，一审法院驳回其主张符合法律依据。三、雅适快捷宾馆主张参照最高院涉疫期间的指导意见2，来否定我方租金的请求，没有法律依据和证据支持，无论指导意见1或2，均明确记载，依照国家政策而雅适快捷宾馆并未提交涉及沈阳市地区疫情期间地方政策性文件，据我方了解，沈阳地区涉及疫情期间租金减免政策最多不超过一个月，一审法院按两个月减免本身已经违反法律和政策规定，对方仍提出3月份的租金减免主张没有事实和法律依据。我们双方于2020年4月14日完成房屋交接，有证据证明。关于20万租金免除的问题，应该适用不可抗力规则，不适用酌情酌定减免的规则。简约时尚宾馆述称，同意上诉人雅适快捷宾馆的意见。华星公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾出承包的位于沈阳市和平区十一纬路15号的办公楼；3.请求法院判令被告支付未付3个月租金30万元（2019年10月1日至2019年12月31日）及违约金损失（以合同约定按日3‰计算）；4.请求法院判令被告支付从2020年1月1日至房屋腾空前的占用费用，参照合同约定的月租金10万元标准计算，并支付2020年1月1日至房屋腾空前的利息损失（利息参照合同违约金的约定，按不超过年利率24%标准计算）；5.请求法院判令诉讼费由二被告承担。庭审中原告撤回了诉讼请求第1、2项，变更诉讼请求第3项为判令被告支付2个月租金200000元（2019年11月1日至2019年12月31日）及违约金损失（以合同约定按日3%计算）。反诉原告雅适快捷宾馆诉请：1.赔偿因供暖问题导致2020年11月经营性损失赔偿100000元（按照一个月租金主张）；2.赔偿因维修供暖漏雨修缮产生的全部费用103800元；3.赔偿因漏雨导致消防不合格被处的罚款3万元；4.赔偿因违反优先承租权约定造成的损失240000元（在房屋租赁合同甲方责任中有约定为年租金20%）；5.返还房屋押金及电梯制作款25000元，合计赔偿498800元。一审法院认定事实：坐落在沈阳市和平区十一纬路**，建筑面积2605平方米房屋所有权人为中国华星汽车贸易集团有限公司，该公司于2011年9月19日授权委托原告代为管理沈阳市和平区十一纬路15号的房产，受托人的代理权限为：同承租人签订房屋租赁合同及补充协议，收取承租人租房租金、开具发票、依法纳税、全权继受属于委托人的权利和义务。2011年12月5日，原告（甲方）与沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于沈阳市和平区十一纬路15号的房屋用于商业经营使用，房屋面积2605平方米，出租房屋现有装修及设施、设备情况以及水电表数值详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；租赁期限八年，自2012年3月1日起至2020年2月28日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，享有优先承租权，但是必须在租赁期满二个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；出租房屋年租金为1000000元；租赁期间，该房屋因租赁产生各种税费(包括甲方应缴的)由乙方承担，该房屋消防设施由甲方负责。如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋产权人有关（与租赁行为无关的）费用，应由甲方负担，采暖费由乙方承担；租金每半年给付一次，实行上打租方式，乙方于本合同签订之时三日内给付甲方前六个月的租金，即500000元；此后每满六个月为一个给付日，在每个给付日之前乙方如数支付下六个月房租，如逾期另行支付（以拖欠额为基数）甲方日3‰违约金；甲方应在每次收到租金后提供给乙方收款收据；合同签订之日起乙方向甲方支付2万元做为合同保证金。合同期满后，在乙方全部履行本合同义务后，十日内原数退回乙方，合同期间内此保证金不计利息；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋的产权，乙方放弃购买权。出租的房屋转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；未经甲方书面同意乙方不得转租；合同第七条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用用途的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用用途的，甲方负责的房屋修缮范围包括屋顶漏水、结构开裂，不包括电梯和乙方装修改动过的土建部分、上下水和电管线；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方无条件解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，自行转租或改变本合同约定的房屋租赁用途；（2）拖欠房租超一个月；（3）由于乙方对房屋使用不当造成灾难性事故时；（4）乙方应将装修的主体方案报甲方书面批准，如果未经甲方书面同意，乙方对房屋建筑主体进行了改动造成了不可恢复的安全隐患时；4、租赁期满合同自然终止，在终止前乙方应结清采暖费、水、电、煤气等，应由乙方承担的一切费用；第九条甲方违约责任处理规定……3、由于甲方怠于履行本合同约定的维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效证据和凭证；4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同当年总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；第十条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方无条件终止合同，收回该房屋。（2）拖欠房租超一个月；（3）乙方在合同期内未合理使用甲方房屋，不能保证防火、防爆。如出现5万元以上损失事故甲方在终止本合同同时，还应追究乙方给甲方造成损失的赔偿责任；（4）乙方违反本合同约定造成甲方被迫提前收回房屋，或乙方单方提前解除本合同，应按合同当年租金20%支付甲方违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，双方按合同履行。2011年12月19日，沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆向原告交纳了保证金20000元。2014年3月1日，原告（甲方）与沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：1、原合同第五条第1款“出租房屋年租金为1000000元”改为出租房屋年租金1200000元；2、原合同第五条第二款“租赁期间，该房屋因租赁产生各项税费（包括甲方应缴的）由乙方承担”。改为该房屋因租赁产生各项税费（包括甲方应缴的）由甲方承担；4、2011年12月5日至2014年2月28日的因房屋租赁产生的各项税费（包括甲方应缴的），由乙方承担，2014年3月1日以后的因房屋租赁所产生的各项税费由甲方承担。2016年12月20日，沈阳市和平区十一纬路15号的房屋产权变更为辽宁物产集团托管企业经营有限公司。2017年11月15日，辽宁物产集团托管企业经营有限公司授权委托原告代为管理属于委托方的位于沈阳市和平区十一纬路15号的房产，受托人的代理权限为：同承租人签订房屋租赁合同及补充协议，收取承租人租房租金、开具发票、依法纳税、全权继受属于委托方的权利和义务。2017年10月4日，辽宁省沈阳市和平区公安消防大队对被告雅适快捷宾馆进行消防监督检查，发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；责令被告雅适快捷宾馆于2017年10月19日前改正，改正期间，应当采取措施，确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚，并作出了沈和公消限字（2017）第1177号责令限期改正通知书。因逾期未改正，辽宁省沈阳市和平区公安消防大队于2017年10月8日作出沈和公（消）行罚决字（2017）0163、0164号行政处罚决定书，罚款30000元。2018年12月1日，原告（甲方）与被告雅适快捷宾馆（乙方）签订了一份《补充协议书》，就双方于2011年12月5日签订的《房屋租赁合同》进行如下补充并达成协议：1、甲方同意乙方将所承租的办公室转租或提供无偿使用；2、转租期限不能超过双方签订原合同约定租赁期限；3、如遇动迁或其他情况乙方不得以转租后的承租人以各种理由和借口推托或阻碍，转承租人必须认可和执行原合同所约定条款，如有违约甲方有权按原合同向乙方主张权利。2019年10月29日，沈阳荣恒热力供暖有限公司向被告雅适快捷宾馆发出了《告知函》，函中载明：由于雅适宾馆楼内地下管线（该部分管线为入户井室以后，产权和维护、更换均归热用户）腐蚀严重，漏水严重，已无法上水更无法正常供暖运行，我公司已经连续几年催促热用户进行更换，热用户一直没有更换，今年采暖期马上就要开始了，需要热用户立即、尽快更换，否则无法供暖，耽误供暖等一切责任由热用户自己负责。2019年11月8日，辽宁物产集团托管企业经营有限公司向被告雅适快捷宾馆就涉案房屋的续租问题发件中载明：你方分别于2018年5月27日、2019年3月26日、2019年9月18日来函，提前要求洽商租赁合同续约事宜，并明确提出由于经营亏损，若新签订租赁合同时降低租金的要求，以及你方不能承担租赁房产的维修。鉴于你方多次提出在合同到期前，提前洽商新合同的要求，2019年9月份我方赵斌同志向你方转述合同到期我方新签租赁合同的条件要求，在房租每年120万元的基础上，由承租方承担租赁房产的内外维修、修缮，并承担安全责任。你方明确表示不能接受，并要求面谈。2019年10月9日下午，你方代表刘克清、朱铁红先生在辽宁物产大厦3楼会议室同我方代表罗贵文、胡晶、赵斌面洽新签合同事宜。我方表示若新签合同，一、房租120万；二、租赁房产内外维修、修缮由承租方承担；三、承租方承担租赁房产所涉及到的所有安全责任。你方明确表示若要承担租赁房产的维修，修缮责任，房租必须下降8%，否则你方不再新签合同。10月21日，我方代表赵斌通知你方不同意你方降价要求，你方代表刘克清先生明确表示不再新签合同，并表示现合同房租交到10月15日，并要求给两2个月的时间搬出。9月22日你方代表朱铁红先生给我方代表赵斌打电话再次明确表态，不再新签合同，并通知我方10月底前去交接。我方研究决定，租赁房产到期后，重新招租。不再同现合同签约方沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆重新签订租赁合同。沈阳市和平区十一纬路15号的房屋出租事宜，华星东北汽车贸易公司与沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆签订了房屋租赁合同，合同自2012年3月1日起至2020年2月28日止，期间该房产过户到辽宁物产集团托管企业经营有限公司名下，新房屋产权人授权华星东北汽车贸易公司代收房租，并不影响你单位向华星东北汽车贸易公司履行合同义务。我方也从未向你方提出过变更租金权利人，你方也一直在向租赁合同的甲方华星东北汽车贸易公司履行交租义务，因此不存在你方不知道租金该交付给谁的问题。按原房产所有人华星东北汽车贸易公司与沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆签订租赁合同约定，至今你方已经拖欠房租一个月以上，我方有权单方面无条件解除合同，收回出租房屋。2019年11月18日，辽宁省沈阳市和平区公安消防大队接到举报称雅适宾馆逃生通道年老失修，破损腐蚀，存在严重的安全隐患问题，2020年1月14日，该大队至涉案房屋现场核查情况属实，责令限期整改，于1月14日对该单位举报投诉的复查发现其室外楼梯耐火极限不足。2020年1月16日，被告雅适快捷宾馆向原告发出了《暂停给付房租告知函》，函中载明：我方在2019年4月给你方打报告要求对外部暖气管道进行维修，直到2019年10月也没有维修，造成大楼不能按期供暖。使我方不能正常营业，给我方造成很多经济损失。我方给你方发了赔偿协商函及历年由于你方未尽合同约定的维修义务原因造成的经济损失费用表，要求尽快和我方协商经济赔偿事宜，至今你方没有和我方协商。2019年11月21日，消防检查发现消防楼梯存在安全隐患并下达了整改通知书，整改期限到2019年12月6日。我方于2019年11月24日把消防整改通知书给你们到今仍然没有达到消防要求。由于你方未尽合同约定的维修义务，所以我方将暂停给付2019年10月以后的房租。并由此产生的一切后果由你方承担。2020年3月1日，被告雅适快捷酒店向物产集团发出《关于商讨租赁合同到期后续事宜的函》，函中载明：我方与你方之间的房屋租赁合同已期满，我方现已停止一切经营活动，我方希望与你方就涉案房屋的后续事项进行协商，望你方尽快安排协商。2020年3月25日，原告与被告雅适快捷宾馆进行了涉案房屋交接，在该房产交接清单上载明：……6、交出方交出大楼大门钥匙后，暂时留存的宾馆物品，接收方不承担保管义务；7、接收方有权随时通知交出方搬走宾馆用品，交出方应无条件搬出，否则视为交出方放弃，接收方有权按无主财产处理；9、交出方要求，如有下家承租此房，交出方处理宾馆物品事宜帮助衔接一下；同日双方在房产交接清单上签字，后应被告雅适快捷宾馆要求原告于2020年5月14日加盖了公章。2020年4月29日，原告向被告雅适快捷宾馆/刘克清下发了《物品清空通知》，通知中载明：由于你方拖欠租金，我公司已于2020年1月向法院提起诉讼。2020年2月28日，租赁合同已到期终止，经与你方多次协商交房问题后，2020年3月25日，双方已完成房屋交接。房屋交接后，我公司已将该房屋对外出租，新承租方及我公司已多次通知你方搬出滞留物品，但你方故意拖延。现我公司再次通知你方与本通知发出后5日内，立即清空尚存于宾馆的物品。否则视为你方放弃物品权利，新承租方有权按无主财产自行处理，并有权追究你方占有期间的占用费。2020年5月14日，被告雅适快捷宾馆要搬出物品时发现被盗并报案。另查明：2017年10月9日，因涉案房屋存在消防安全隐患，被告缴纳消防罚款30000元。2017年10月23日，被告更换消防控制柜产生消防维修检测费用7500元。在原告处尚有电梯款5000元未返还给被告。2020年4月13日，原告将涉案房屋出租他人。再查明：沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆于2017年8月8日变更为沈阳市和平区雅适简约时尚宾馆。一审法院认为，原告与沈阳市高新区雅适简约时尚宾馆签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及原告与被告雅适快捷宾馆签订的《补充协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效。本案原告将涉案房屋交付给被告承租使用，被告理应支付租金，现租赁合同期限已届满，被告拖欠原告租金属违约，应承担违约责任，经计算被告雅适快捷宾馆拖欠合同期内的2019年11月1日至2020年2月28日的租金为400000元，因双方于2020年3月25日办理的房屋交接手续，故2020年3月1日至2020年3月24日期间的房屋占用费为80000元（100000元÷30天×24天），因疫情酌情扣除二个月的租金后尚欠租金为280000元（480000元-200000元）；对于原告主张的违约金及房屋腾空前的利息损失，因原告在履行合同中亦存在违约，故对该部分损失本院不予支持；对于被告简约时尚宾馆应否承担责任问题，经查，2018年12月1日，原告与被告雅适快捷宾馆签订的《补充协议书》，由被告雅适快捷宾馆承接被告简约时尚宾馆租赁的涉案房屋，现原告所主张拖欠的租金系被告雅适快捷宾馆承接后所欠的租金，故被告简约时尚宾馆不应承担责任且庭审中原告对此亦认可。对于反诉原告要求反诉被告赔偿因供暖问题导致2020年11月经营性损失10万元及要求反诉被告赔偿维修供暖漏雨修缮产生费用的请求，因其提供的证据不足以证实其主张，故对原告的请求不予支持；对于反诉原告要求因漏雨导致消防不合格被处的罚款及产生检测费问题，经查，合同中约定消防设施由反诉被告负责，现反诉原告因消防维修产生了检测费7500元并因消防监督检查发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，对消防安全违法行为逾期未改正，被处以罚款30000元，该费用应由反诉被告承担；对于反诉原告要求赔偿因违反优先承租权约定造成的损失问题，因其提供的证据不足以证实其主张，故对反诉原告的该项主张不予支持；对于反诉原告要求返还房屋押金及电梯制作款25000元的请求，经查属实，因双方合同已终止，反诉被告应予返还，因反诉原告拖欠反诉被告租金，故该款项可抵顶租金。对于被告雅适快捷宾馆提出的其所欠的租金与其提出的反诉请求损益相抵后，无需承担30万元租金的辩解，因其反诉请求只部分予以支持，不能完全抵顶租金，故对其差额部分仍需给付原告，故对被告的该项辩解不予采纳。对于反诉被告提出的按照合同约定消防应由反诉原告自行负责，我方既没有收到相关事项通知其义务也不应该由我方承担的辩解，因合同中明确约定消防设施由反诉被告负责，故由此产生的费用应由反诉被告承担，因此本院对反诉被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和平区雅适快捷宾馆于本判决生效后十日内给付原告华星东北汽车贸易公司租金255000元（280000元-25000元）；二、反诉被告华星东北汽车贸易公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈阳市和平区雅适快捷宾馆消防检测费及罚款合计37500元；三、驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由被告沈阳市和平区雅适快捷宾馆承担；反诉费4391元（已减半收取），由反诉原告沈阳市和平区雅适快捷宾馆承担4040元，反诉被告华星东北汽车贸易公司承担351元。二审期间，华星公司提交证据协议书一份，该证据证明被上诉人2020年6月9日与案涉房屋之后的承租人签订协议，该期间房屋才予以腾空，因此房屋占用费用应支付到实际承租之日。雅适快捷宾馆对该证据的三性均有异议，要求提供原件。雅适快捷宾馆提交《关于商讨租赁到期后后续事宜的函》两份，证明腾空房屋的事宜我们已经与对方协商，房屋腾空的责任不在我方。华星公司对该证据的真实性没异议，关联性有异议，这两份证据与本案无关，该证据形成时，我方已经提出诉讼解除合同，而对方却仍然占有房屋，结合一审双方提交的2020年3月25日交接清单证据以及2020年6月9日对方与新的承租人签订的协议书的新证据，能确认对方存在违约占有房屋事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,华星公司与雅适快捷宾馆签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方间合同约定履行期限为八年，租金支付方式为半年付，同时约定承租人拖欠租金超过一个月，出租人有权解除合同。雅适快捷宾馆自2019年11月1日起开始拖欠租金，应当给付租金。关于给付租金期间的问题。因双方于2020年3月25日办理的房屋交接手续，故一审法院认定租金应当给付的截止日期为2020年3月25日正确，本院予以确认。一审考虑疫情酌情因素，酌定扣除二个月的租金适当，本院不予调整。关于华星公司提出案涉房屋实际腾空之日为2020年6月9日的问题。因二审期间华星公司陈述案涉房屋已于2020年4月13日另行租赁他人，故其主张雅适快捷宾馆应当支付占用费至2020年6月9日的主张，本院无法支持。关于华星公司提出其不应给付雅适快捷宾馆设施维修及被处罚等共计37500元费用的问题。因华星公司作为出租方应当负有租赁房屋具备安全使用的义务，作为承租人的雅适快捷宾馆并非其自身原因房屋瑕疵所造成的损失应由华星公司承担。现因案涉房屋消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效而造成的损失应由华星公司承担。故华星公司的该项上诉主张本院不予支持。关于雅适快捷宾馆主张的优先承租权的问题。雅适快捷宾馆逾期给付租金违约在先，华星公司亦因此主张解除合同，案涉租赁合同应当解除，一审因双方已经交接完房屋，并未判决解除并无不当，因雅适快捷宾馆逾期支付租金导致双方约定的解除条件成立，华星公司亦行使解除权，故雅适快捷宾馆已无优先承租权，故本院对雅适快捷宾馆的该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人华星公司、雅适快捷宾馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27814元，由上诉人华星东北汽车贸易公司负担13907；由上诉人沈阳市和平区雅适快捷宾馆负担13907。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二〇年十二月十六日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。