湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2945号原告（反诉被告）：付芳，女，汉族，1984年9月2日出生，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：何诗韵，湖北尊而光律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵偲，女，汉族，1988年2月24日出生，住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：何瑾宜，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨靖，湖北高照律师事务所实习律师。原告付芳与被告赵偲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，赵偲提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。付芳及其委托诉讼代理人何诗韵，赵偲的委托诉讼代理人何瑾宜、杨靖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。付芳向本院提出诉讼请求：1、解除付芳、赵偲签订的商铺租赁合同；2、赵偲支付2020年2月至4月租金55500元；3、赵偲返还房屋押金8500元；4、赵偲返还已支付的2020年2月至4月物业费2367元、电费余额1010.26元；5、诉讼费由赵偲承担。事实与理由：2019年7月6日，付芳与赵偲签订商铺租赁合同，约定付芳自2019年7月15日至2022年7月14日承租赵偲所有的位于武汉加州阳光3栋1单元001室用于经营美容护肤行业，建筑面积为53平方米，租金为18500元/月，租金季付，押一付三。合同签订后，付芳支付了押金和租金。2020年初，武汉市新冠××疫情爆发，美容行业尚未允许恢复营业，导致房屋用途无法实现。付芳多次与赵偲协商房租减免，未达成一致意见，赵偲于2020年5月16日返还押金10000元。付芳为维护合法权益，特向法院提起诉讼。赵偲口头辩称，1、同意解除商铺租赁合同；2、付芳实际腾退房屋时间为2020年5月5日，此前从未正式向赵偲提出解除租赁合同，也未进行正式交接，且将案涉房屋锁起，禁止赵偲进入，付芳没有任何理由要求赵偲退还已支付的房屋租金；3、双方解除合同系因付芳无法继续经营商铺导致，其擅自解除合同给赵偲造成了5月至10月空置期，造成极大经济损失，付芳解除合同的行为系违约行为，因此其主张退还押金没有任何事实及法律依据；4、付芳在承租期间应承担物业费，其要求返还物业费用没有依据；5、赵偲愿意在查清剩余电费情况下向付芳返还。赵偲向本院提出反诉请求：1、付芳支付2020年4月15日至2020年5月5日期间欠付租金12950元；2、付芳承担诉讼费。诉讼中，赵偲将第一项反诉请求变更为支付2020年4月25日至2020年5月5日期间欠付租金6166.67元。事实与理由：2019年7月6日，付芳、赵偲签订商铺租赁合同，约定赵偲将武汉东湖新技术开发区加州阳光3栋1单元001室房屋出租给付芳使用，租金18500元/月，按季度支付。付芳分别于2019年7月6日、10月18日、2020年1月19日支付了三个季度租金。2020年4月19日，付芳应支付2020年4月16日至7月6日期间租金，但一直拖延支付。2020年5月5日，付芳提出解除合同，并自行腾退。付芳口头辩称：房屋租金已交至2020年4月25日，因赵偲催促立刻支付下一季度房租，否则限付芳一周内搬走，付芳搬走期间属于赵偲给予的腾退时间。付芳于2020年4月30日搬走并向赵偲发送了房屋现状的照片，付芳无须支付至2020年5月5日期间的租金。经审理查明，2019年7月6日，付芳与赵偲签订商铺租赁合同，约定赵偲将其所有的武汉东湖新技术开发区加州阳光3栋1单元001号的房屋出租给付芳使用，租赁期为2019年7月15日至2022年7月15日，租金18500元/月，每三个月支付一次，押金为18500元，合同签订当日，付芳支付租赁定金18500元，可抵付租金或押金；在租赁期内，付芳承担物业产生的水电费、物业管理费、燃气费等相关费用；合同第九条合同的变更、解除与终止条款约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；第十二条违约责任条款约定，租赁期满，付芳利用该房屋进行违法活动的或者拖欠房屋累计1个月以上的，赵偲有权终止合同，收回房屋，并没收押金未使用的租金部分。当日，付芳向赵偲父亲赵建平账户支付了3个月房屋租金55500元及押金18500元。其后，付芳开始使用该商铺从事美容护肤行业，双方协商一致从2019年7月25日开始起算租金。2019年10月18日、2020年1月19日，付芳分别向赵偲父亲赵建平账户支付第二期、第三期租金各55500元，即截止到2020年4月25日的租金已付清。付芳支付了2020年1月至4月期间物业费3156元、水费114.8元，并预交了电费。2020年2月，因受新型冠状病毒××疫情影响，付芳未开展经营活动。2020年4月24日，付芳到店铺进行消毒，店铺外张贴了武汉东湖新技术开发区市场监督管理局光谷市场监督管理所发出的疫情防控温馨提示，内容为按照《中华人民共和国××防治法》、《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规及省市区疫情防控指挥部规定，包括美容店在内的行业暂不在复工要求之内，在疫情未解除前不得复工复产。当天，付芳在在微信中告知客户不允许服务行业复工复产。2020年4月25日，付芳未再支付下一季度租金，并与赵偲父亲赵建平协商减免房租事宜，双方未达成一致意见。次日，赵偲父亲要求付芳周五前必须交房租，否则就要招租了。2020年4月30日，付芳搬离了商铺，并将搬离照片发送给赵偲父亲，但未将商铺门锁打开。2020年5月5日，付芳将锁拿掉并将视频发送给赵偲父亲。2020年5月16日，赵偲向付芳退还押金10000元。另查明，案涉商铺电费账单显示截止到2020年4月30日，电费剩余金额为1010.26元。诉讼中，双方共同确认案涉房屋已腾退完毕。以上事实，有商铺租赁合同、付款凭证、发票、电费历史账单、疫情防控温馨提示、微信聊天记录、照片及当事人陈述予以证实。本院认为，付芳与赵偲于2019年7月6日签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。合同签订后，经双方协商一致，将商铺起租时间确定为2019年7月25日，付芳应当从该日起按期支付租金。付芳依约支付了押金及相关物业费、水电费，并按期支付了三期租金，最后一次支付租金时间为2020年1月19日，系支付2020年1月25日至2020年4月25日期间的租金。因受新型冠状病毒××疫情的影响，付芳所从事的美容行业无法经营，其在2020年4月25日与赵偲父亲就租金减免事宜进行了协商，但未能达成一致意见，在赵偲要求必须立即支付租金、否则将另行招租的情况下，于2020年4月30日搬离商铺，并进行了通知，即付芳以实际行动解除了商铺租赁合同。诉讼中，赵偲亦表示同意解除合同，本院确认双方商铺租赁合同已解除。付芳已支付2020年1月25日至2020年4月25日期间的租金55000元，其要求全额返还，对此，本院认为，付芳承租的商铺受新型冠状病毒××疫情的影响无法经营，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，但其要求退还上述期间的所有租金依据不足，本院考虑到新型冠状病毒××疫情对其经营的影响，按照公平原则酌情减免付芳在此期间的部分租金，由赵偲向其返还20000元。赵偲于2020年5月16日退还押金10000元，剩余押金8500元应予退还。付芳已交纳了截止到2020年4月30日的物业费，上述期间赵偲并未收回房屋，故付芳要求赵偲退还物业费无事实及法律依据，本院不予支持。付芳于2020年4月30日搬离商铺时电费账单显示剩余金额为1010.26元，赵偲未提供证据证实至2020年5月5日付芳打开商铺门锁时的电费余额发生了变化，因此，其应当向付芳返还电费1010.26元。对于赵偲提出的反诉请求，因付芳虽然于2020年4月30日搬离商铺，但其至2020年5月5日才将商铺门锁打开，即交还租赁物的时间为2020年5月5日，故赵偲要求其支付2020年4月25日至2020年5月5日期间的使用费6166.67元，本院予以支持。综上，付芳的诉讼请求部分成立，赵偲的反诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一项、第九十六条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）付芳与被告（反诉原告）赵偲于2019年7月6日签订的商铺租赁合同已解除；二、被告（反诉原告）赵偲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）付芳退还租金20000元；三、被告（反诉原告）赵偲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）付芳退还押金8500元；四、被告（反诉原告）赵偲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）付芳退还电费1010.26元；五、原告（反诉被告）付芳于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵偲支付2020年4月25日至2020年5月5日期间的使用费6166.67元；六、驳回原告（反诉被告）付芳其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）付芳、被告（反诉原告）赵偲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1484元，减半收取742元，由原告（反诉被告）付芳负担371元，被告（反诉原告）赵偲负担371元；反诉费62元，由原告（反诉被告）付芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程静二〇二〇年十二月七日法官助理刘燕双书记员虞尧