河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1725号原告（反诉被告）：岳俊昌，男，汉族，1951年10月7日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：马惠民、张国甫，河南强人律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南雅顺置业有限公司，住所地：漯河市郾城区107国道嘉和苑**楼。法定代表人：冯东亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李行，该公司员工。委托诉讼代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。被告：李敏霞，女，汉族，1970年6月30日出生，住河南省临颍县。原告岳俊昌与被告河南雅顺置业有限公司、李敏霞及反诉原告河南雅顺置业有限公司与反诉被告岳俊昌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳俊昌及其委托诉讼代理人马惠民、张国甫，被告（反诉原告）河南雅顺置业有限公司的委托诉讼代理人李行、樊朝阳到庭参加了诉讼，被告李敏霞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告岳俊昌诉称：2017年4月20日，原告以28万元购房款向被告购买了水畔城邦小区1号楼1单元901号房屋，原该房网签人（购买人）李敏霞共同将该房转让给原告，原、被告协商后签订了共同认可的具结书，被告给原告出具了购房款收到条，原被告双方签订了商品房买卖合同。2018年9月份，被告的房子快盖好了，原告去交余款，被告拒不接收。2019年11月份，原告发现自己原定的房子门被换了，打听后才知道，原来被告又将该房卖给他人。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法判令：1、解除原、被告之间的购房合同。被告退还原告购房款28万元和利息（以28万元为基数，2017年4月20日至2019年8月19日利率按同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算）。被告承担一倍的赔偿28万元；2、被告赔偿原告自2017年10月1日起至合同解除之日止的租金损失（按每月1000元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告河南雅顺置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实基础，双方虽然签订了购房合同，但原告没有按照合同约定支付房款，支付房款属于先行义务，被告没有交房是因为原告没有按照约定按时支付房款，被告不存在违约，不应当承担违约责任，更不存在进行赔偿。被告李敏霞未到庭，也未提交书面答辩意见。反诉原告河南雅顺置业有限公司诉称：2017年4月20日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》一份，反诉被告购买反诉原告开发的水畔城邦1幢1单元9层901号房屋，双方约定房屋总价款为390000元，合同第六条约定，买受人已付房款28万元，下余房款11万元于九月底交付完。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。合同签订后，至2017年11月30日，反诉被告依然未缴纳剩余房款。反诉被告作为买受人逾期付款已经超过60日，反诉原告依据合同约定选择解除合同，并要求反诉被告按合同约定支付违约金，诉请人民法院依法判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、反诉被告支付反诉原告违约金1950元；3、反诉被告承担本案的诉讼费、保全费、反诉费等所有诉讼费用。反诉被告岳俊昌辩称，雅顺公司的反诉不能成立，应当依法予以驳回。双方签订了商品房买卖合同第24条明确约定，雅顺公司应当先履行为岳俊昌登记备案手续后，岳俊昌后履行交付剩余房款的义务，本案中，雅顺公司在合同约定时间内一直没有为岳俊昌办理备案登记，岳俊昌为维护自己合法权益，未交付下余房款，是履行法律约定的不安抗辩权，不构成违约。雅顺公司才是真正违约方，其反诉不能成立。经审理查明：出卖人河南雅顺置业有限公司与买受人李敏霞2013年2月18日签订的商品房买卖合同显示：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于郾城××国道、编号××010-003-011-21的地块的土地使用权。土地使用权出让合同编号为漯国用（2007）第002167。该块地土地面积为30395.1㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年09月03日至2076年12月31日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】水畔城邦。建设工程规划许可证号为2009规管（许）字管第（19）号，施工许可证号为41112300908281201。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为漯河市房管局，商品房预售许可证号为（2010）漯房管售字第907号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为第1【幢】【座】1【单元】9【层】901号房。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）3100元，总金额（人民币）叁拾贰万叁仟玖佰伍拾零元整。该商品房买卖合同已备案。2014年5月28日开具了该商品房的销售不动产统一发票。出卖人河南雅顺置业有限公司与买受人岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同上显示：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于郾城××国道、编号××010-003-011-21.1的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为漯国用（2007）第002167。该地款土地面积为30395.1㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年09月03日至2076年12月31日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】水畔城邦。建设工程规划许可证号为2009规管（许）字管第（19-A）号，施工许可证号为411123200908281201。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为漯河市房管局。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为第1【幢】【座】1【单元】9【层】901号房。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）3732元，总金额（人民币）叁拾玖万零仟零佰零拾零元整。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式买受人已付房款贰拾捌万元整，下余房款壹拾壹万元整于九月底交付完。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向漯河市房管局申请登记备案。原告岳俊昌提供了一张2017年4月加盖有河南雅顺置业有限公司财务专用章的收据，收据上的内容已模糊不清，原告称开具的时间比较早，因为纸张的原因，上面的内容退了，但是合同上写的很清楚，金额是28万元整，23万是原来公司借我的钱，签合同时又给了5万元现金，因此是28万元。被告河南雅顺置业有限公司称原告的房款收据是和购房合同日期一起开的，其中23万元是由百信资产公司抵账的，5万元交的现金。李敏霞、岳俊昌、河南雅顺置业有限公司签订的具结书显示：现有河南雅顺置业有限公司房屋一套，位于107国道西侧水畔城邦**楼****，原属于李敏霞所有，现因债务关系，房产所有权转让给岳俊昌，经协商三方共同认可。河南雅顺置业有限公司称就涉案房屋李敏霞没有向河南雅顺置业有限公司支付过房款，李敏霞系公司董事长李小萍亲妹妹。后河南雅顺置业有限公司将涉案房屋出卖给了李庆端，并办理了备案。本院认为，对于岳俊昌已支付的28万元，岳俊昌称23万是原来公司借其的钱，签合同时又给了5万元现金，河南雅顺置业有限公司称23万元是由百信资产公司抵账的，5万元交的现金，由于双方2017年4月20日签订的商品房买卖合同上显示：买受人已付房款贰拾捌万元整，并且河南雅顺置业有限公司2017年4月出具了收据，故本院确认河南雅顺置业有限公司已收取了岳俊昌28万元购房款。虽然河南雅顺置业有限公司与岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同约定，买受人已付房款贰拾捌万元整，下余房款壹拾壹万元整于九月底交付完。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。由于该商品房买卖合同又约定，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向漯河市房管局申请登记备案。从以上约定可知，河南雅顺置业有限公司应在2017年5月20日前为岳俊昌向漯河市房管局申请登记备案，而其并未在2017年5月20日前为岳俊昌向漯河市房管局申请登记备案，故岳俊昌有理由在河南雅顺置业有限公司未为其向漯河市房管局申请登记备案前拒付剩余房款。综上，违约方系河南雅顺置业有限公司，故对河南雅顺置业有限公司要求岳俊昌支付违约金，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由于河南雅顺置业有限公司与岳俊昌订立商品房买卖合同后，又将商品房出卖给第三人，并收取了房款办理了备案，导致商品房买卖合同目的不能实现，故岳俊昌要求解除河南雅顺置业有限公司与岳俊昌2017年4月20日签订的商品房买卖合同，退还购房款28万元和利息（以28万元为基数，2017年4月20日至2019年8月19日利率按同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算），并承担一倍的赔偿28万元，本院予以支持。对于原告要求赔偿租金损失的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。对于原告要求被告李敏霞承担责任的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告岳俊昌与被告河南雅顺置业有限公司2017年4月20日签订的商品房买卖合同。二、被告河南雅顺置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告岳俊昌购房款28万元和利息（以28万元为基数，2017年4月20日至2019年8月19日的利息，利率按同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日止的利息，利率按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算）。三、被告河南雅顺置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告岳俊昌28万元。四、驳回原告岳俊昌的其它诉讼请求。五、驳回反诉原告河南雅顺置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。受理费9760元，原告岳俊昌负担360元，被告河南雅顺置业有限公司负担9400元。保全费3520元，由被告河南雅顺置业有限公司负担。反诉费50元，由反诉原告河南雅顺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  楚会娟人民陪审员  盛付武二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  宋 哲