成都铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）川7101民325号 原告(申请执行人)：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街****。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：罗酬威，四川璟瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱忠诚，四川璟瑞律师事务所律师。 被告（案外人）:杜娟，女，1959年12月17日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：曾志云，四川和法律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都花都置业发展有限公司，住所，住所地四川省成都市彭州工业开发区div> 法定代表人：艾继长。 第三人（被执行人）：成都华蜀鼎峰贸易有限公司，住所，住所地成都市金牛区二环路北一段**div> 法定代表人：许维。 第三人（被执行人）：卢顺福，男，1962年9月8日出生，住四川省彭州市。 第三人（被执行人）：席文，男，1969年12月21日出生，住四川省彭州市。 第三人（被执行人）：胡蓉，女，1977年5月1日出生，住成都市青羊区。 原告厦门资产管理有限公司（以下简称厦门资产公司）与被告杜娟、第三人成都花都置业发展有限公司（以下简称花都公司）、成都华蜀鼎峰贸易有限公司（以下简称华蜀公司）、卢顺福、席文、胡蓉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序独任制于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告厦门资产公司的委托诉讼代理人罗酬威、邱忠诚，被告杜娟及其委托诉讼代理人曾志云到庭参加诉讼。第三人花都公司、华蜀公司、卢顺福、席文、胡蓉经本院邮寄送达民事起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告厦门资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求允许继续执行第三人花都公司所有的彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月25日，华蜀公司与大连银行股份有限公司成都分行（以下简称大连银行成都分行）签订《流动资金借款合同》，花都公司、卢顺福、席文、胡蓉与大连银行成都分行签订《抵押合同》，其中，花都公司以其名下包含彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋在内的商业用房为上述2000万元债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。因被执行人逾期不履行还款义务，大连银行成都分行根据成都市蜀都公证处作出的（2014）川成蜀证执字第713号《执行证书》申请强制执行。2014年11月13日，贵院作出（2014）成铁执保字第44号执行裁定书，查封了包含彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋在内的所有抵押财产。2015年1月4日，贵院立案执行申请执行人大连银行成都分行与被执行人花都公司、华蜀公司、卢顺福、席文、胡蓉公证债权文书一案，案号为（2015）成铁执字第14号。2019年9月29日，大连银行成都分行将其对本案被执行人的债权全部转让给厦门资产公司，贵院2020年3月11日作出（2015）成铁执字第14-3号执行裁定，将厦门资产公司变更为本案申请执行人。案外人杜娟对本案抵押且查封的彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋提出排除执行异议，2020年10月21日，贵院作出（2020）川7101执异86号《执行裁定书》，中止对位于彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的执行。原告作为彭州市××镇××道××号××栋××层××号房屋的抵押权人，有权申请法院处置抵押财产并享有优先受偿权利，被告排除执行的请求缺乏法律依据。 被告杜娟辩称：1.诉争房屋属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除执行的情形；2.原告并未提供证据证明诉争房屋具有第二十八条中规定的可以排除执行的例外情形，应当承担举证不能的法律后果。 第三人花都公司、华蜀公司、卢顺福、席文、胡蓉未举证、未答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告向法庭提交了原、被告及第三人的身份信息、工商信息，房屋信息摘要1份，被告为反驳原告的主张，向法庭提交了《商品房买卖合同》1份、缴款单据6张、《确权协议》1份、位置图1张，《房屋租赁合约》3份、《房屋返租合同》1份、银行交易明细1份，情况说明1份。本院审查后对原、被告提交的上述证据的真实性均予以认可，但上述证据能否达到原、被告的证明目的，本院将结合庭审查明的事实综合评判。 根据当事人陈述、经庭审审查确认的证据以及本院的法律文书，本院认定事实如下： （一）杜娟与诉争房屋的相关事实 1.买卖合同及确权协议的签订。诉争房屋竣工于2005年。2007年3月4日，杜娟与花都公司签订《商品房买卖合同》，约定：将花都公司名下的现房彭州市致和镇牡丹大道中段420号1栋1层51号、建筑面积为29.27平方米的房屋以95625元售予杜娟。2016年3月9日，花都公司对2007年3月4日与杜娟签订的《商品房买卖合同》进行了涂改，将1栋1层51号房修改为1栋1层37号房、建筑面积29.27平方米修改为31.24平方米。杜娟与花都公司于同日签订《确权协议》，约定：原签订的合同，房号为1栋1层51号，面积29.27平方米，现确定为1栋1层37号，面积31.24平方米；首付金额48625元，已付分期款47000元，配套费已交付金额5805元；可继续执行原购房合同，花都公司按协议支付返租费；本协议签订为最终确权。2020年10月20日，杜娟在听证笔录中陈述：有些号重新编过了。花都公司员工涂磊在听证笔录中陈述：我手上整理的信息是更换了房号之后是准确无误的，我认为只是换了号，没有换位置；没有找到51号。2020年11月26日，花都公司出具情况说明，载明：2006年9月至2007年11月，购房者杜娟等人与花都公司签订《房屋买卖合同》，并同时按我公司要求上交了办理《房屋产权证》所需的全部办证资料，后因我公司原因至今未给上述购房者办理相关证照。 2.租赁合同的签订。2009年9月5日，2013年3月4日，杜娟与花都公司分别签订了两份《房屋租赁合约》，约定：杜娟将花都时代生活广场1号楼1层51号店面出租给花都公司使用，租赁期限分别为2009年9月5日起至2012年7月3日止，2012年7月4日起至2017年7月3日止。2016年3月29日，杜娟与花都公司签订《房屋租赁合约》，约定：杜娟将花都时代生活广场1号楼1层37号店面出租给花都公司使用，租赁期限为2016年1月1日起至2017年12月30日止。2018年1月1日，杜娟与花都公司签订《房屋返租合同》，约定：杜娟将花都时代生活广场1号楼1层37号店面出租给花都公司使用，租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止。2018年7月16日，花都公司委托成都市彭州新博新美商业管理有限公司向杜娟支付2018年上半年房租3374元。 3.购房款的支付。2007年3月4日，花都公司向杜娟杜娟开具48625元的收据；2007年8月30日，花都公司向杜娟开具11750元的收据；2008年3月17日，花都公司向杜娟开具11750元的收据；2008年9月10日，花都公司向杜娟开具11750元的收据；2009年8月20日，花都公司向杜娟开具11750元的收据，以上共计95625元。杜娟在庭审中陈述：确权时超的面积，已通过租金进行抵扣。 （二）诉争房屋抵押及查封的相关事实 1.抵押权的设立。2013年10月25日，大连银行成都分行与华蜀公司签订了《流动资金借款合同》，约定华蜀公司向大连银行成都分行贷款2000万元，贷款期限为2013年10月25日至2014年9月23日。同日，大连银行成都分行与花都公司、卢顺福、席文、胡蓉分别签订了《抵押合同》，其中，花都公司以其名下包含彭州市××镇××道××号××栋××层××号××在内的商业用房为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2.执行案件的过程。因华蜀公司未按合同约定归还本金和利息，花都公司、卢顺福、席文、胡蓉也未承担担保责任，大连银行成都分行根据成都市蜀都公证处作出的（2014）川成蜀证执字第713号《执行证书》于2014年10月22日向本院申请强制执行，2014年11月13日，本院以（2014）成铁执保字第44号执行裁定书查封了被执行人花都公司开发的位于彭州市××镇××道××号××栋××层××号××房屋，期限两年。2015年1月4日，本院立案执行申请执行人大连银行成都分行与被执行人花都公司、华蜀公司、卢顺福、席文、胡蓉公证债权文书一案【案号：（2015）成铁执字第14号】，并于2016年11月11日以（2015）成铁执字第14-1号执行裁定书及协助执行通知书对上述房屋进行了续封。 2019年12月15日，厦门资产公司向本院递交申请，申请将该公司变更为申请执行人，本院审查后于2020年3月11日作出(2015)成铁执字第14-3号执行裁定，将厦门资产公司变更为本案申请执行人。 2020年10月12日，案外人杜娟向本院提出书面异议，认为彭州市××镇××道××号××栋××层××号××房屋为案外人杜娟所有，请求撤销（2015）成铁执字第14号《执行裁定书》并解除对异议房屋的查封。2020年10月21号，本院作出（2020）川7101执异86号《执行裁定书》，裁定中止对该房屋的执行。申请执行人厦门资产公司对该裁定不服，依法向本院提起诉讼。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是被告杜娟对执行标的即本案诉争的彭州市××镇××道××号××栋××层××号××房屋是否享有足以排除强制执行的权利。 首先，关于原告提出的厦门资产公司对诉争房屋享有的担保物权优先于杜娟享有的债权的意见。本院认为，根据庭审查明的事实，现诉争房屋仍登记在花都公司名下，厦门资产公司对诉争房屋享有抵押权，抵押权作为担保物权，设立目的是对包括金钱债权、可转化为金钱债权的债权等其他债权提供担保，以保证债权人的优先受偿权，厦门资产公司在本案中行使抵押权的行为正是金钱债权实现的表现。鉴于抵押权系为金钱债权提供担保而设立，抵押权的行使亦通过人民法院强制执行得以实现，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为人民法院对登记在被执行人名下不动产强制执行过程中，审查案外人有无阻却强制执行的实体权利的规定，并不区分申请执行人因何种原因申请强制执行，故该规定不应作为担保物权的抵押权与其担保的金钱债权为不同法律性质而被排除适用，应参照适用于包括诉争抵押权人为行使抵押权等在内的，所有申请人民法院强制执行的情形，即案外人是否因与被执行人之间的不动产买卖行为而就执行标的具有排除人民法院强制执行的民事权益，须结合具体案情，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，只要案外人符合该规定所有条件，则其对执行标的物享有的实体权利足以阻却强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据庭审查明的事实，杜娟与花都公司于2007年3月4日签订了《商品房买卖合同》将花都公司名下的彭州市致和镇牡丹大道中段420号1栋1层51号房屋售予杜娟，虽然花都公司与杜娟在2016年签订了《确权协议》将原签订买卖合同房号1栋1层51号变更为1栋1层37号，但该房屋实际位置并未发生变化，且根据杜娟提供的位置图和花都公司员工涂磊的陈述，没有1栋1层51号房屋实际存在，故《商品房买卖合同》及《确权协议》中的房屋为同一标的物，该《确权协议》不构成对《商品房买卖合同》的实质改变。杜娟与花都公司就诉争房屋在法院查封之前签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应当受到法律的保护。在本院查封诉争房屋之前，花都公司与杜娟签订了《房屋租赁合约》，足以证明案外人在本院查封之前已合法占有该房屋。杜娟出具的购房收据亦足以证实其已按合同约定支付大部分价款，剩余价款通过房租抵扣的方式支付亦未违反法律的禁止性规定。对于杜娟是否因自身原因未办理过户登记问题，本院认为，实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三种：一是对他人权利障碍的忽略，如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务；二是对政策限制的忽略，如明知是限购房，在不符合条件的情况下仍然购买导致无法登记；三是消极不行使登记权利，如为了避税而故意不办理登记。而本案并未涉及上述情形。同时，也有多位购房者可以证实，花都公司以各种理由推诿不为已购房者办理登记，花都公司亦出具说明指出杜娟已交齐办证所需资料，故杜娟未办理登记系非因买受人自身原因不能办理过户登记。综上，杜娟就诉争房屋的民事权益能够阻却享有抵押权的债权人厦门资产公司的强制执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告(申请执行人)厦门资产管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费2191元，由原告厦门资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。 审判员  陈雪蛟 二〇二〇年十二月三日 书记员  舒 锐 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。