河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初3089号 原告：辛集市乐泰物业有限公司，住所地辛集市**朝阳路明珠花园西院1—17号。 法定代表人：赵建明，执行董事。 委托诉讼代理人：周萌萌，该公司员工。 委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。 被告：方凤英，女，1969年11月30日出生，汉族，住河北省石家庄市辛集市。 原告辛集市乐泰物业有限公司（以下简称乐泰物业公司）与被告方凤英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛集市乐泰物业有限公司、被告方凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛集市乐泰物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告物业费990元及利息；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为从事物业服务活动的企业，具有独立的法人资格，自2019年7月1日开始为包括被告在内的时代豪庭小区全体业主提供物业服务。被告作为这小区的业主应当如期交纳物业费，但被告虽经原告多次催收仍然没有交纳应当交纳的物业费。原告不得已只得诉至法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益及小区全体业主的利益。 方凤英辩称，请求法院依法驳回乐泰物业公司不合理且不合法的请求。一、首先，原告在“民事起诉状”的事实和理由中“自2019年7月1日开始为包括被告在内的时代豪庭小区全体业主提供服务。”这句话是错误的，具有误导性。乐泰公司进入小区的时间应为2020年1月1日。原告提及的2019年7月1日前天安百合物业没有明确公示撤离本小区！乐泰公司也没有明确公示进入本小区！再者，天安百合物业没有公示将物业移交乐泰公司，而全体业主物业费已交给了天安百合物业，当然提供的服务是天安百合物业，非乐泰物业，2019年7月1日只是天安百合物业内部一次人员调整罢了。二、被告请求法院判定时代豪庭业主委员与乐泰物业2019年12月30日签订的物业服务合同无效。理由：根据《物业管理条例》第五十五条明确规定，小区业主委员会成立后，需要跟小区物业服务公司签订合同，方式和物业竞标办法由全体业主决定！因此，此合同没有召开业主大会，又没有其他委员在场，没有签订合同的基本条件。《合同法》第52条之规定，“有下列情形之一的，合同无效；一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损坏国家利益；二、恶意串通，损坏国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五；违反法律、行政法规的强制性规定。”故该合同应为无效合同。 三、可以拒交物业费的法律依据：第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的规定》，规定了八种业主可拒交物业费的情况，决定自公布之日起实施。第二种，物业公司没有和业主签订合同的情况，业主可拒交。第四种、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力证据。第六种、物业公司擅自提高物业服务费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。第八种，物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可以拒交。以上四种行为原告都已违反，所以暂时拒交物业费！根据《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相应的原则，区别不同物业的性质特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业合同中约定”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。（1）原告乐泰物业公司收取物业费从不开发票；根据【国务院关于修改《中华人民共和国发票管理办法》的规定】中华人民共和国国务院令第587号第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外经营收取款项，收款方应向付款方开具发票。按照《税收征集管理办法》规定，物业公司应主动为小区居民开具发票，否则视为违规行为，涉嫌偷税漏税。如果物业公司拒绝提供正规发票或加钱开票，业主有权拒绝缴费。（2）原告辛集市乐泰物业公司违规进入小区后，未经广大业主同意，私自把物业费从0.38元每平方米调至0.58元每平方米，门店从0.19元每平方米调至0.3元每平方米，属于乱涨价，要求乐泰公司退回时代豪庭小区全体业主多交的0.2元每平方米，门店多交的0.11元每平方米。（3）原告辛集市乐泰物业公司违规进入小区以来，致使小区长期脏、乱、差，消防设施缺失，防火门损坏严重，破坏原有绿地，非法移走小区树木，将原有绿地改为休息亭，业主存在的问题不及时处理或不处理。私自提高物业费，促就了（河北经济台）（今日资讯）五集连续播出，小区业主的多次上访，所以，辛集市乐泰服务公司必须为全体业主减免物业费！退回多收部分！（4）时代豪庭业主委员会2020年1月5日已给乐泰物业服务公司下达了撤离通知书，其拒不交接手续，继续服务，意在为事实服务奠定基础。同年4月向其下达了物业竞标公告也杳无音信。同年7月4日业委会与亮杰地产集团辛集市分公司签订了物业服务合同，亮杰地产集团成为时代豪庭唯一合法的物业服务公司，有权收取2020年7月4日以后的物业费及各项费用。被告7月4日后的物业费交给新物业，而非乐泰物业公司。（5）原告辛集市乐泰物业公司违规入住时代豪庭小区一年来从不公布小区的公共收益（车位出租、广告费、电梯使用费、房屋出租等等），巨额资金据为己有！原告必须把业主的公共收益钱归还给广大业主！四、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年7月1日之前辛集市时代豪庭小区的前期物业由天安百合物业公司管理服务。2019年7月1日天安百合物业公司与原告乐泰物业公司签订一份《物业管理交接协议》，天安百合物业公司委托乐泰物业公司对该小区管理服务。2019年7月1日至2019年12月31日实际由乐泰物业公司管理该小区物业。2020年1月1日时代豪庭业委会与乐泰物业公司签订一份《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》，合同期限为一年。该合同第六条约定，本小区物业管理服务费按如下标准收取（按建筑面积计算）：住宅0.65元/月/㎡，储藏间0.3元/月/㎡，商业0.3元/月/㎡，电梯费0.3元/月/㎡，公用电分摊5元/户/月，车位服务费10元/个/月，每年11月1号起预交下一年物业服务费；物业管理服务费由物业公司按年直接向业主或物业使用人收取，收费时间为每个收费周期届满前45日内。该合同书加盖有时代豪庭业委会的印章，业委会主任曹凡在合同上签字。合同签订后，乐泰物业公司一直为该小区提供管理服务。被告方凤英系该小区2号楼1单元701室业主，该户住宅建筑面积为85.87平方米（储藏间12.82平方米），需要交纳的2020年1月1日至2010年12月31日的物业费为990元。被告以原告乐泰物业公司与代豪庭业委会签订的物业管理服务合同无效、被告未能提供符合合同约定的服务标准、被告收费私自涨价、小区脏乱差等为由拒绝交纳物业服务费。 本院认为，时代豪庭业委会与原告乐泰物业公司签订的《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定。合同签订后，一直由乐泰物业公司为小区提供管理服务，小区亦接受了乐泰物业公司提供的服务，现被告主张时代豪庭业委会与原告乐泰物业公司签订的物业管理服务合同无效，本院不予支持。 合同的解除应由合同双方当事人通过协商或诉讼、仲裁等方式解决，被告未能提供证据证明时代豪庭业委会与乐泰物业公司之间的物业管理服务合同已经解除，事实上签订合同后至今，除乐泰物业公司外，没有其他物业公司管理服务该小区，被告对此亦予以认可。时代豪庭业委会与原告乐泰物业公司签订的物业管理服务合同中约定了收费项目及标准，被告未能提供证据证明乐泰物业公司在物业管理服务中存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况。被告以乐泰物业公司已被解聘、拒不退出及不按规定收费为由拒交物业服务费，本院不予支持。 根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要保障，如果业主均不按约定交纳管理服务费，小区的日常维护则无法正常进行，最终利益受损的是业主自身。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被告如果认为原告乐泰物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同的行为，可以通过诉讼解决，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。原告乐泰物业公司要求被告给付物业费的请求，本院予以支持。因《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》并未约定支付利息，原告要求被告给付物业费利息，本院不予支持。开具发票是乐泰物业公司收取物业费后向对方履行的法定义务，乐泰物业公司收取物业费后，应向业主开具发票。原告乐泰物业公司作为服务小区的物业企业，应认真、全面履行物业管理服务合同约定的义务，对履行中发现的及业主反映的问题，应积极与业主沟通、友好协商，及时解决，不断改进服务，努力为业主创造一个安全、舒适的居住环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告方凤英于本判决生效后五日内支付原告辛集市乐泰物业有限公司物业费990元； 二、驳回原告辛集市乐泰物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告方凤英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人：材料收转窗口，联系电话：181××××7352）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李士录 二〇二〇年十二月十一日 书记员  张 贝 ——