福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初4736号 原告：叶心昱，男，1985年11月7日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：姚明君，福建梁峰律师事务所专职律师。 被告：陈朝鸿，男，1973年12月22日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被告：陈县花，女，1975年1月15日出生，汉族，住福建省漳浦县。 第三人：中国建设银行股份有限公司漳浦支行，住所地福建省漳浦县绥安镇府前小桥东岸聚源东岸楼盘**楼。统一社会信用代码91350623770684189P。 代表人：杨雨露，行长。 委托诉讼代理人：张惠平，男，系公司员工。 原告叶心昱与被告陈朝鸿、陈县花、第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行（以下简称建行漳浦支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶心昱的委托诉讼代理人姚明君，第三人建行漳浦支行的委托诉讼代理人张惠平到庭参加诉讼，被告陈朝鸿、陈县花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应参加诉讼。本案现已审理终结。 叶心昱向本院提出诉讼请求：判令陈朝鸿、陈县花协助叶心昱办理址于漳浦县绥安镇府前街小桥东岸4幢1303号商品房不动产权变更登记手续。事实与理由：2014年3月20日，叶心昱与陈朝鸿、陈县花签订《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定陈朝鸿、陈县花将其购置的址于漳浦县绥安镇府前街小桥东岸4幢1303号商品房一套转让给叶心昱，房屋情况以被告陈朝鸿、陈县花与福建聚源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××61）为准。其中，合同约定商品房转让总金额为人民币589000元整，包括银行按揭356278.94元。合同签订后，叶心昱如约履行付款义务，陈朝鸿、陈县花也同时将房屋交付叶心昱管理、使用，且房屋按揭款也开始由叶心昱代为偿还，现该房屋尚欠银行部分按揭款项未还。叶心昱通知陈朝鸿、陈县花协助办理不动产权变更手续，但陈朝鸿、陈县花拒不履行协助义务。同时，建行漳浦支行依法对按揭房屋享有抵押权，叶心昱愿意按合同约定代被告一次性提前还清剩余款项，以保护建行漳浦支行权益不受侵害。为此，叶心昱特向贵院申请追加建行漳浦支行本案第三人参加诉讼，请求建行漳浦支行协助办理银行按揭还贷、解押手续。综上，请求判如所诉。 陈朝鸿、陈县花未作答辩。 建行漳浦支行述称，1.本案讼争房产已抵押于建行漳浦支行，建行漳浦支行所享有的抵押权应受到法律保障。陈朝鸿、陈县花所购买的商品房（即本案讼争房产）在向第三人办理按揭贷款时，已设置房产抵押并登记备案，建行漳浦支行享有合法的抵押优先权。根据我国《物权法》、《担保法》的有关规定，未经抵押权人同意，抵押人不得擅自处分抵押物，其对抵押物的使用和处分行为不得损害抵押权人利益。本案叶心昱要求商品房不动产权变更登记手续的行为，将造成建行漳浦支行抵押权的丧失，严重损害抵押权人的权益，除非陈朝鸿、陈县花提前清偿尚欠第三人的全部按揭贷款本息并办理抵押注销登记后，方可自行处分该房产；2.陈朝鸿、陈县花对所欠建行漳浦支行的全部按揭贷款本息负有直接清偿义务。陈朝鸿、陈县花与建行漳浦支行签订的合同号为2013年建漳浦个房借字43号的《个人住房租借合同》独立于其与叶心昱签订的《商品房买卖合同》。根据该《个人住房借款合同》第十九条的规定，即使商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，并应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失等款项用于清偿本合同项下债务。截止2020年11月5日，陈朝鸿、陈县花尚欠按揭贷款本金239,925.82元，其中拖欠本息10,339.63元，共拖欠本息250,265.45元。陈朝鸿、陈县花所拖欠的本息部分已从福建聚源房地产开发有限公司的保证金账号扣取。综上，若叶心昱与陈朝鸿、陈县花之间的《商品房买卖合同》有效，叶心昱应从价款中支付尚欠建行漳浦支行债务本息，不足部分由福建聚源房地产开发有限公司偿还并由其根据合同约定承担连带清偿责任。 当事人围绕诉讼请求提供了证据。其中，叶心昱提交了定金协议书、房地产买卖合同、商品房买卖合同、收据、建行漳浦支行还款凭证；建行漳浦支行提交了个人贷款对账单；陈朝鸿、陈县花未提交证据。陈朝鸿、陈县花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利。上述证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，陈朝鸿与福建聚源房地产开发有限公司签订编号为×××61的《商品房买卖合同》，约定由陈朝鸿向福建聚源房产开发有限公司购买址在漳浦县××镇××号楼××号的商品房一套（以下简称讼争房屋），房屋面积94.24平方米，单价每平方米5738.33元，总额540780元，采用向建行漳浦支行按揭贷款方式支付。2014年3月17日，陈朝鸿（甲方）与叶心昱（乙方）签订《定金协议书》，约定由叶心昱向陈朝鸿预订讼争房屋，并支付定金20000元。2014年3月20日，陈朝鸿、陈县花（甲方）与叶心昱（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定“一、房屋状况：房屋坐落于漳州市漳浦县××镇××街××幢××号，面积94.24平方米。详见《商品房买卖合同》编号：×××61。二、甲乙双方商定成交总价为人民币伍拾捌万玖仟元整（小写：589000元整）。付款方式：1.第一次付款：签定本合同后，乙方于2014年3月20日付给甲方购房款人民币壹拾万元整（小写100000元整，含定金）。2.第二次付款：乙方应于2014年4月10日付给甲方购房款人民币壹拾贰万元柒仟柒佰贰拾元整（127721元整）。经银行在2014年3月19日查询，甲方此套商品房的贷款本金余356278.94元，在买卖双方签定本合同后，转由乙方按时支付银行房贷。3.甲方同意乙方购房押金人民币伍仟元整（小写5000元整），乙方于办理完毕本房屋过户手续的当天支付给甲方。···五、产权办理的约定：1.办理本房屋产权应由甲方负责。2.办理本房屋产权过户等相关手续并由此产生的费用均由乙方承担。甲方应无条件协助乙方办理本房屋产权过户等相关手续。···七、违约约定：1.乙方按时向银行支付银行按揭款，若因乙方原因未及时还贷给甲方造成信用上的不良记录，一次给予叁仟元的违约款，违约款在所支付的已付购房款中扣除。2.经双方协商过户时间及条件具备时：如遇甲方不配合的情况下，因甲方造成的违约从约定时间起超过30天按每天100元的违约金赔偿，超过60天按总房款的2倍赔偿。乙方不配合的情况视为乙方违约，所承担的违约责任与甲方对等···”。合同签订后，叶心昱依约向陈朝鸿支付了购房款233600元，剩余的5000元购房押金尚未支付，讼争房屋已实际交付给叶心昱掌管使用。讼争房屋可办理房屋所有权证，但因无法联系陈朝鸿至今未能办理。另，讼争房屋尚欠建行漳浦支行贷款为239925.82元，讼争房屋作为抵押借款合同的抵押物，现尚未解除抵押合同关系。陈朝鸿与陈县花于1996年7月17日登记结婚。庭审中，建行漳浦支行同意由叶心昱偿还剩余的按揭贷款，并协助叶心昱办理房屋解押等手续。 本院认为，叶心昱与陈朝鸿、陈县花于2014年3月20日签订的《房地产买卖合同》双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面、及时履行义务。叶心昱在合同签订后，已按约定向陈朝鸿、陈县花支付了购房款，陈朝鸿、陈县花也将讼争房屋实际交付叶心昱使用。陈朝鸿、陈县花有保障涉讼房屋产权完整并有协助将涉讼房屋变更登记至叶心昱名下的义务，叶心昱要求其将房屋产权办理登记至其名下，陈朝鸿、陈县花未予配合，其行为已构成违约。庭审过程中，叶心昱同意按合同约定代陈朝鸿偿还剩余的按揭贷款。因此，在保护抵押权人建行漳浦支行的抵押权益的基础上，叶心昱的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。至于叶心昱尚未支付给陈朝鸿的购房押金5000元，可以在办理过户手续时一并予以支付。 综上所述，叶心昱的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。陈朝鸿、陈县花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 陈朝鸿、陈县花应于本判决生效后30日内办理址在漳浦县××镇××号楼××号的商品房一套产权登记手续并协助叶心昱将该房屋产权变更登记至叶心昱名下。 案件受理费9,690元，减半收取4,845元，由陈朝鸿、陈县花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 陈添红 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 蔡玉华 书 记 员 苏茜茜