山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13901号 上诉人（原审被告）：青岛坤升商业运营管理有限公司，住所地山东省青岛市高新区汇智桥路**凯丰国际广场**楼**。 法定代表人：马铁民，董事长。 委托诉讼代理人：王竞能，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于海燕，山东海乐普律师事务所律师。原告： 被上诉人（原审原告）：刘林青，女，1986年10月14日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：丛壮，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杰，山东恒信通律师事务所律师。 上诉人青岛坤升商业运营管理有限公司（以下简称坤升公司）因与被上诉人刘林青商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初7554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 坤升公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘林青的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘林青承担。事实和理由：1.“上合峰会”期间，因受大型公共活动影响，政府指令案涉项目停工，属于《商品房预售合同》中约定的不可抗力情形，停工期间依法应予以顺延(30日)。青岛市推出《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》，规定峰会停工时间为2018年5月26日至7月12日，停工范围涉及青岛市四区一市。以主场馆为中心，按50公里、100公里和300公里为参考半径，划定了三个区域，分别为核心区、严控区、管控区。核心区和严控区内建筑工地、房屋拆除、装修作业等管控工地按期全部停工，管控区内从事土石方、渣土运输、拆除的建设工地按期停工。但因时间较久加之政治、民生、责任等各方面因素综合考量，政府虽明确指令停工，坤升公司却无法取得书面文书。上合峰会是众所周知的大事件，此期间各工程单位依照政府指令全面停工，这是不争的事实。案涉项目地理位置特殊，紧邻高新区管委大楼，在核心区和严控区范围内，故必须严格按照相关政府部门要求停工。坤升公司一审所述的5月28日是完全停工、禁止人员进入工地的时间，但工程项目并不是说停工就可以马上停工，前期需要对项目进行停工安排、部分项目做收尾、清理等工作，因此实际上项目早在5月初就开始陆续停工，且峰会结束后，领导人陆续撤离，但仍有部分外宾在青召开其他会议，导致项目实际上仍处于停工状态，无法正常运转，直至2018年6月26日才断断续续得以复工。坤升公司仅主张自2018年5月28日至6月26日30天的停工期间予以顺延，完全合理。2.坤升公司自陆续复工至实际交房期间处于后疫情时代，受不可抗力影响严重，无法全面开工，不应承担违约责任。(1)新冠××的发生是不可预见、不可避免，并且在现有卫生医疗技术条件下不可克服的，由此导致政府要求企业停工停产、严格控制人员流动、入境隔离等必要的行政限制措施，案涉项目建筑物的施工人员、物料等基本来自外地，一系列严格的限制措施从客观上导致了企业进场施工的迟延，陆续复工后，坤升公司受疫情期间政府政策掣肘及各种外在不可控因素无法全面复工。(2)后疫情时代，期间坤升公司遭受了巨额的经济损失，经历难以想象的财务压力，但坤升公司本着对业主负责任的态度仍不计成本、穷尽一切手段抢工向业主们交付高品质房屋。在为实现抵消新冠××对合同履行的影响中作出了巨大的努力。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第一款的规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”新冠疫情对项目施工的影响直至实际交房时均未消除，2020年6月北京疫情又出现反复，坤升公司在此期间受不可抗力因素影响严重，且已为顺利履约减少损失付出了巨大的人力财力，依法应予以免责。3.一审认定贷款银行向坤升公司支付贷款的时间晚于约定时间，系在涉案房屋约定交付时间之前支付的，故对坤升公司的抗辩意见不予采纳属于明显的事实认定错误，违背双方当事人的意思表示。双方签订的《商品房预售合同-补充协议》第十条第3款3.1的约定旨在为刘林青出现逾期缴纳购房款情形的，坤升公司可在约定的交房期间后根据刘林青的逾期缴纳房款时间相应顺延交房。倘若按照一审的理解，购房者和开发商签订《商品房预售合同》完全没有必要在购房合同上明文约定尾款支付时间，只要在约定的交房期限前缴纳尾款的都不算逾期付款，明显违背常理，违背公平原则，且违背当事人间的意思自治。应给予坤升公司因刘林青逾期支付购房款时间相应的交房顺延期。综上所述，坤升公司交房符合法定及约定的免责、延期事由，不应承担违约责任。刘林青存在逾期付款情况且诉请无事实及法律依据，一审判决认定事实错误，依法应驳回刘林青的全部诉讼请求。 刘林青未提交书面答辩意见。 刘林青向一审法院起诉请求：1.坤升公司赔偿逾期交房损失4000元；2.坤升公司支付逾期交房违约金5304元（以495193元为基数，自2020年3月1日起暂计算至2020年6月10日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR计算）；3.本案诉讼费用、保全费等相关费用由坤升公司承担。诉讼中，刘林青将主张的逾期交房违约金期限计算至2020年6月28日。 一审法院认定事实：一、2018年3月10日，刘林青（乙方）与坤升公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发的青岛市高新区智力岛北路1号《凯丰国际广场二期》3号楼栋4层413户房屋，政府批准的规划用途为公寓式酒店，暂测建筑面积41.78平方米，平方单价11852.4元，总房价款495193元，其中第十条约定该房屋的交付必须符合该商品房取得单体验收合格证明文件，同时乙方按合同约定已付清全部房款；第十一条约定甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。该《青岛市商品房预售合同》附件一约定付款方式为一次性付款，乙方向甲方于2018年03月05前一次性支付总价款495193元（含定金50000元），存入合同指定的账户；补充条款第十条约定：“主合同第十一条在‘不可抗力’之外，增加以下内容：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起60日内告知乙方的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、：地震自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为（例如环保管控、政策调控等）。3、……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性××以及其他政府限制性行为等非甲方原因）造成工期延误的；……。”第十一条约定：“主合同第十二条变更为以下内容：1、甲方在本合同规定交付期限届满60日内向乙方交付房屋的，乙方认可该期间为甲方交付该商品房的合理顺延时间，甲方不因此承担延期交房的责任。2、逾期超过60日但不超过180日，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、逾期超过180日后，乙方有权在该情形发生之日起30日内书面通知甲方要求解除合同。乙方在约定期限内解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。4、本条逾期交房违约金最高限额为总房价款的0.1%。5、如乙方逾期付款，甲方有权将交房时间顺延（即甲方可按乙方逾期付款的天数对交房时间相应顺延，顺延期限不视为甲方交付逾期，届时甲方不再另行通知乙方，由乙方在付清全部款项后自行与甲方联系并办理房屋交付手续）。”补充条款第二十八条合同效力约定“本补充合同与主合同约定不一致的，以本补充合同为准；本补充合同未约定的，以主合同约定为准。”二、2018年5月27日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程暂停令》，载明由于青岛上合峰会即将召开，根据青岛市建设委及相关部门要求，现通知于2018年5月28日0时起暂停凯丰二期项目施工。2018年5月28日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位上报峰会停工期间现场管理人员及现场留守施工人员值班表。2018年6月25日，由建设单位、监理单位和总包单位参加会议形成的会议纪要载明建设单位要求总包单位在6月26日复工前做好现场安全复查工作。2018年6月25日，青岛东昊建设监理有限公司向烟建集团有限公司凯丰国际广场二期项目部发出《工程复工令》，载明经查已具备复工条件，经建设单位同意，现通知于2018年6月26日24时起恢复施工。坤升公司提交的签证单载明烟建集团有限公司曾于2018年5月30日向坤升公司提出凯丰国际广场二期上合峰会暂停施工索赔签证，签证内容为：因青岛召开上合峰会，为配合政府维护良好的社会秩序和公共安全，按照青岛市城乡建设局会议要求，区主管部门要求我方承建的凯丰国际广场二期项目于2018年5月28日至2018年6月30日期间暂停施工；按照合同专用条款12条及通用条款14.2条相关规定，非承包方原因造成的工程暂停施工且连续停工日期大于15日，贵方应承担我方在停工期间所发生的经济损失及因停工损失的工期按照合同规定进行相应顺延。同日，烟建集团有限公司向被告坤升公司提交《凯丰国际广场二期工程暂停施工索赔报告》，要求赔偿因青岛上合峰会停工所造成的人工费损失、材料费损失、施工机械费损失、租赁临建房屋损失及停工期间水电费用共计573088.47元。坤升公司提交的监理施工日志显示2018年5月6日至2018年6月25日期间没有监理施工日志。三、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，载明经国务院批准，将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日，山东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，严格按照国家关于新型冠状病毒感染的××“乙类××、采取甲类管理”的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施。2020年1月31日，青岛高新区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部办公室下发《关于做好园区企业防控新型冠状病毒感染××疫情工作的通知》，要求严格执行1月29日山东省人力资源和社会保障厅下发的《关于延迟省内企业复工的紧急通知》要求，各类企业不早于2月9日24时前复工，企业复工前要提前申请，管委各主管部门负责抓好企业复工时间的审批和监管，对省外的员工原则上倡导不提前返青，属于“四类人员”的员工不得复工上班，对于来自省内、市外的员工严格按照有关要求单独隔离14天以上，并向管委各主管部门登记报告。2020年2月17日，山东省住房和城乡建设厅下发《关于新型冠状病毒××疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（鲁建标字[2020]1号），关于工期调整，认为受新冠××疫情影响，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.10条不可抗力的规定予以顺延。疫情防控期间未开复工的项目，顺延工期一般应从接到工程所在地管理部门停工通知之日起，至接到复工许可之日止。2020年3月7日24时起，山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。2020年3月10日，青岛高新技术产业开发区管理委员会工程质量与安全监督站向坤升公司、青岛东昊建设监理有限公司、烟建集团有限公司青岛分公司发出《建设工程恢复施工安全监督告知书》，经对凯丰国际广场二期的复工条件进行查验，认为符合复工条件，自即日起恢复对该工程实施施工安全监督。坤升公司提交的《东亚装饰股份有限公司疫情对于凯丰二期施工无法全面开展的影响情况说明》载明2020年3月10日至6月20日期间存在人工调集（人工数量、来源、成本、隔离）困难和材料供应困难（材料来源、加工、物流），并提交了相应证据予以证实。2020年3月13日，坤升公司通过EMS特快专递向原告发出《告知函》，主要内容为：因武汉市爆发新型冠状病毒××疫情并迅速波及全国各省市，国家卫健委于2020年1月20日将新型冠状病毒纳入乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。为加强疫情防控工作，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，山东省2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，直至2020年3月8日，转为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应。为了加强开发项目疫情管控以及积极有效地配合政府疫情防控，我司建设项目的开发工作进度暂缓。因此，给各位客户所带来的不便，我司深表歉意。待疫情的影响消除后，我司将立即恢复并加快开发建设工作。具体交房时间，我司将以寄发《交房通知书》的方式及时通知。同时该《告知函》附件载明的凯丰国际二期现状为已完成主体100%、内外装修99%、安装99%、景观85%、消防95%等所有专业的大面工作，还有些收口收边以及施工垃圾清理、卫生整理等工作。四、2020年5月25日，有网友在人民网领导留言版给山东省委主要领导留言，投诉凯丰国际2期延期交房不给赔偿等问题，青岛高新区管委进行调查处理后，于2020年6月28日对留言进行了回复：“1、延期交房不给赔偿问题。经查，凯丰国际2期项目位于高新区智力岛北路1号，由青岛坤升商业运营管理有限公司开发建设。该企业与购房人签订的《商品房买卖合同》，对房屋交付时间进行了明确约定。房屋建设期间，受到‘上合峰会’、‘新冠疫情’影响，凯丰国际2期项目停工。买卖合同约定‘遵守政府法令而引起房屋延期交付，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延’、‘因政府部门公布的公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延。’经了解，开发企业也将相关情况告知了购房者。目前部分购房者已就延期交房问题提起诉讼，法院已受理。下一步，高新区管委将继续跟进，督促开发企业切实保障购房者权益。……。”五、刘林青在约定的期限内分七笔支付了房款共计495193元。2020年6月25日，坤升公司向刘林青发出《交房通知》，通知刘林青涉案房屋已具备合同约定的交付条件，定于2020年6月28日交付，刘林青收到该通知后办理过收房手续，但未实际接收房屋。 一审法院认为，双方所签订《青岛市商品房预售合同》中意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定的合同条款，双方当事人应依约全面履行。现根据本案查明的事实和各方当事人的诉辩主张，对刘林青的诉讼请求评判如下：一、关于刘林青要求坤升公司赔偿2020年1月1日至2020年2月29日期间逾期交房损失4000元的诉讼请求。涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款明确约定坤升公司在本合同规定交付期限届满60日内向刘林青交付房屋的，刘林青认可该期间为坤升公司交付该商品房的合理顺延时间，坤升公司不因此承担延期交房的责任，该约定体现了合同法的意思自治原则，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，根据该约定，2020年1月1日至2020年1月19日属于刘林青给予坤升公司的免责交房期间，全国自2020年1月20日开始拉响新冠疫情警报，至2020年2月29日山东省仍处于重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，故2020年1月20日至2020年2月29日属于受新冠疫情影响期间，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，系不可抗力，且坤升公司已按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面告知义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，坤升公司无需承担2020年1月20日至2020年2月29日期间逾期交房的民事责任，故刘林青要求坤升公司赔偿2020年1月1日至2020年2月29日期间逾期交房损失4000元，理由不当，于法无据，不予支持。二、关于刘林青要求坤升公司支付2020年3月1日至2020年6月28日期间逾期交房违约金5304元的诉讼请求。本案中，受新冠疫情和政府相关部门采取疫情防控措施的影响，涉案凯丰国际广场二期2020年3月10日符合复工条件，加上复工员工需单独隔离14天以上的政府要求，新冠疫情对涉案凯丰国际广场二期项目的建设影响至少到2020年3月23日。再考虑涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十一条第1款所约定60天免责期剩余的41天，应认定坤升公司实际逾期交房时间自2020年5月4日起至2020年6月27日止，累计逾期55天为宜。坤升公司关于涉案凯丰国际广场二期项目的建设受到上合青岛峰会影响而停工30天的抗辩意见，法院认为，因坤升公司未提交证据证实其按照涉案《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条约定履行了书面告知刘林青逾期交房顺延原因之义务，故对该抗辩意见不予采纳。关于坤升公司抗辩逾期交房违约金的最高限额为总房款0.1%的意见，法院认为，涉案《青岛市商品房预售合同》既约定了按日计算的违约金，还同时约定了按固定比例计算的最高限额违约金，但按固定比例计算的最高限额违约金数额极低，显失公平，应认定为坤升公司免除自己责任的无效格式条款，故对坤升公司该抗辩意见亦不予采纳。因涉案《青岛市商品房预售合同》已明确约定逾期交房违约金每日标准为刘林青已交付房价款的万分之一，现刘林青要求按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR作为计算违约金的标准于法无据，对此不予支持。综上，坤升公司应支付刘林青逾期交房违约金2723.6元。计算方式为：495193元×日万分之一×55天，对刘林青要求过高部分不予支持。 一审判决：1.青岛坤升商业运营管理有限公司于判决生效后十日内支付刘林青逾期交房违约金2723.6元；2.驳回刘林青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘林青负担18元，由青岛坤升商业运营管理有限公司负担7元。 二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘林青与坤升公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵约诚信履行。双方合同约定的房屋交付日期为2019年12月31日前，坤升公司通过EMS特快专递向刘林青发出《交房通知》的时间是2020年6月25日，坤升公司没有按照合同约定的时间交付房屋的事实清楚。本案二审双方争议的焦点为：一、坤升公司交付房屋是否构成违约；二、若违约，违约责任应当如何认定。 关于争议焦点一，本院认为，坤升公司主张其并不构成逾期交付房屋，不应承担逾期交付房屋的违约责任，主要免责事由为：1.“上合峰会”；2.“新冠疫情”；3.刘林青逾期交纳购房款。虽然因“上合峰会”，青岛市推出《上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案》，规定峰会期间停工的范围和时间，但坤升公司并未按照双方合同约定履行书面通知刘林青告知逾期交房顺延原因的义务，一审由此对坤升公司称因上合峰会停工，交房日期应顺延30日的主张不予采纳，并无不妥。“新冠疫情”属于众所周知的突发公共卫生事件，系不可抗力。疫情期间不能复工，因受疫情影响，相应的交房日期应当顺延。但坤升公司称因“后疫情时代”无法全面开工，主张不应承担违约责任的理由不够充分，依法不予支持。涉案房屋贷款银行系坤升公司与购房人共同协商确认，坤升公司作为担保人在贷款合同上加盖印章并承担连带保证责任，坤升公司与刘林青约定了付款期限，但双方的约定不能制约贷款银行，贷款银行发放贷款的行为并不受坤升公司与刘林青约定的约束，坤升公司亦不能证明贷款银行逾期发放贷款系刘林青个人原因造成，由此，坤升公司以购房人逾期交纳购房款为由，主张顺延交房时间的理由不能成立。 关于争议焦点二，本院认为。因涉案工程于2020年3月10日符合复工条件，结合复工员工需隔离14天以上的政府要求，一审认定“新冠疫情”对涉案工程影响至2020年3月23日的依据充分，并认定房屋交付期限相应顺延符合情理。坤升公司以“后疫情时代”无法全面开工为由，主张不应承担任何违约责任的理由不能成立。本院不予支持。 综上所述，坤升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛坤升商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十二月十日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英