湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11440号上诉人（原审被告）：姚玺，男，1983年2月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：龙传祯，湖南湘鲲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文迪，男，1999年10月22日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：申娓娓，湖南星邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁江，湖南星邦律师事务所律师。上诉人姚玺因与被上诉人李文迪租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人姚玺的委托诉讼代理人龙传祯到庭参加诉讼，被上诉人李文迪的委托诉讼代理人申娓娓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚玺的上诉请求：1、请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1、《商铺共享合同》系双方真实签署的合同文件，一审法院未予以认定，属于事实认定错误；2、被上诉人对商铺部分转租无效具有过错，不应当判决上诉人承担全部的过错责任；3、上诉人出具的《承诺书》是基于当时的欠费导致的停电问题，并非指任何情形下都承担全部责任；4、被上诉人已经租赁使用了分租的商铺，应当按照约定承担租金并支付装修费用。一审判决上诉人承担全部费用损失，与事实不符，也有失公允。被上诉人李文迪辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。李文迪向一审法院起诉请求：1、确认李文迪与姚玺之间的租赁关系于2019年10月25日解除；2、判令姚玺返还李文迪门面进场费5万元、门面租金及押金55000元，并支付资金占用费4200元(资金占用费以105000元为基数，按年利率6%的标准，从2019月8月17日暂计算至2020年4月17日，实际计算至全部清偿之日止)；3、判令姚玺赔偿李文迪装修费用36351元及其他损失12800元；4、判令姚玺承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：姚玺从案外人长沙叮叮商业管理有限公司（以下简称叮叮公司）处承租了叮叮商业广场的商铺。2019年8月，姚玺将其承租商铺的一部分（约30平方米）转租给李文迪经营餐饮品牌“嘻饮力”。双方口头约定租金每月11000元，一次性支付三个月租金和二个月押金共计55000元，另支付进场费50000元。李文迪于2019年8月14日支付门面进场费50000元，姚玺于2019年8月14日向李文迪出具《收条》一份，载明:收到李文迪门面进场费50000元。李文迪又分别于2019年8月16日、2019年8月17日支付租金及押金共计55000元。李文迪对承租商铺装修后进场经营。叮叮公司发现姚玺的转租事实，遂要求李文迪停止经营，并对经营李文迪经营的商铺采取停电措施。2019年10月12日，姚玺向李文迪出具《承诺书》。承诺：1、如两天内无法正常运行，姚玺将有一定责任，需赔偿李文迪损失；2、如以后无法正常运行或出现店铺关门情况，责任在姚玺方，将赔偿李文迪所有投入。叮叮公司于2019年10月15日向李文迪发出《关于限期搬离商铺的函》，限期李文迪在收到函件后三个工作日停止经营并将全部物品搬离店铺。李文迪遂于2019年10月22日停止经营并将经营所需的材料搬离。李文迪要求姚玺退还相关费用、赔偿损失未果，以致成诉。另查明，李文迪与广州嘻饮力餐饮科技有限公司签订《品牌使用协议》，约定：李文迪应支付品牌使用费30000元，门店所需要的广告标识物品必须从甲方采购。李文迪向广州嘻饮力餐饮科技有限公司支付了嘻饮力项目柜体款8022元、嘻饮力项目广告VI款18657元，共计26679元。李文迪另支付了店铺地板装修费4072元、招牌制作及安装费5600元。李文迪为在美团平台上开通外卖服务，支付了相关费用12800元。再查明，叮叮公司于2019年10月18日向姚玺发出《解除通知》，通知姚玺自2019年10月25日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并于2019年12月27日诉至法院。一审法院于2020年3月17日作出（2019）湘0103民初12421号民事判决书，确认叮叮公司与姚玺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。李文迪与姚玺之间虽未签订书面租赁合同，但双方口头约定姚玺将其从叮叮公司承租来的部分商铺转租给李文迪经营使用，并就租金等进行了约定，双方形成了租赁合同关系。姚玺主张双方签订有书面《商铺共享合同》，但并未提供该合同的原件，李文迪对该证据的真实性提出异议，故该证据一审法院不予采信，该份合同不能作为本案定案的依据。一、关于租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。依据前述法律规定，李文迪与姚玺之间的转租合同应为效力未定的合同。叮叮公司在知晓姚玺有转租事实后即以不同意转租为由要求李文迪停止经营、将商铺内的物品腾空搬离。叮叮公司以其行为明确表示对姚玺的转租行为不予认可，故李文迪与姚玺之间的转租合同关系因出租人的不予追认而无效。姚玺明知其承租的商铺不得转租、分租而擅自转租直接造成合同之无效，且姚玺在叮叮公司提出不得转租、关闭李文迪承租的商铺电源后向李文迪出具了《承诺书》，注明“如以后无法正常运行，出现店铺关门情况，责任在姚玺方”，并承诺“赔偿其所有投入”，故租赁合同无效应归责于姚玺。姚玺辩称李文迪因其自身经营不善、不愿继续经营，恶意向叮叮公司告知转租情况，从而达到终止租赁合同的目的。一审法院审查后认为，虽李文迪与姚玺表示过经营困难，想退出经营，但李文迪并未提出与姚玺解除合同，且从叮叮公司的通知可知，李文迪退出经营确因叮叮公司不同意转租、要求其搬离才停止经营，故李文迪的主张不予采信。二、关于相关费用的返还。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，李文迪使用了案涉商铺，合同虽为无效，但依据公平原则，如果因合同无效导致承租人不支付任何费用，则存在显失公平的情形。出租人虽然不能取得租金收益，但有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准，故李文迪应支付自承租商铺起至搬离商铺期间的占用费。由于叮叮公司的停电行为给李文迪的经营造成损失，结合姚玺的过错程度，一审法院认为李文迪支付姚玺二个月占用费22000元较为合理。故，抵扣李文迪应支付的占用费22000元后，姚玺应返还李文迪门面进场费50000元、门面押金22000元、租金11000元。李文迪诉求自2019年8月17日起按年利率6%的标准支付上述费用的资金占用费，符合法律规定，应予支持。三、关于损失的赔偿。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因姚玺与李文迪之间的租赁合同无效应归责于姚玺，李文迪将店铺装修后至搬离商铺仅使用约一个月时间，且姚玺承诺由其赔偿李文迪所有投入，故李文迪主张姚玺赔偿装修费用36351元及美团新店宝的开通费用12800元，合理合法，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、李文迪与姚玺之间的租赁合同关系无效；二、姚玺于本判决生效后十日内返还李文迪门面进场费50000元、门面押金22000元、租金11000元，共计88000元；并按年利率6%的标准支付自2019年8月17日起至上述款项返还之日止的资金占用费；三、姚玺于本判决生效后十日内赔偿李文迪装修费用36351元、其他损失12800元；四、驳回李文迪的其他诉讼请求。案件受理费2484元，减半收取1242元，由李文迪负担175元，由姚玺负担1067元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。一、关于姚玺与李文迪是否签订了书面租赁合同。姚玺主张双方签订了《商铺共享合同》，但未提交合同原件，且李文迪对该合同的真实性有异议，故本院对姚玺的该项主张不予支持。但基于双方均认可存在口头协议，本院依法确认姚玺与李文迪之间基于口头租赁协议，成立租赁关系。二、关于双方租赁协议的效力问题。本案中，姚玺未经出租人同意擅自将其承租商铺的部分面积进行转租。依照合同法规定，承租人将租赁物转租给第三人须经出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。然而，从租赁合同本身的性质及其目的出发，承租人将其依照租赁合同取得的对租赁物占有、使用的权利转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分，不属于合同无效的法定情形。因此，姚玺与李文迪签订的租赁协议虽系其未征得出租人同意的转租合同，但在该合同不存在其他无效事由的情况下，仍为有效合同，姚玺和李文迪均应受其条款内容的约束。一审判决关于姚玺与徐李文迪的租赁协议因姚玺不具备房屋出租的权限而无效的认定有误，本院予以纠正。三、关于合同解除时间。本院认为，因姚玺擅自转租致使出租人叮叮公司于2019年10月25日行使解除权，解除其与姚玺之间的租赁合同，并间接导致姚玺与李文迪之间转租合同实际无法继续履行，李文迪有权解除合同。李文迪诉请要求确认其与姚玺之间的租赁关系于2019年10月25日解除，有事实和法律依据，本院予以认可。四、关于租金、押金和进场费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方未约定具体的租赁期限,考虑李文迪实际占用涉案商铺约1个月零24天（2019年9月1日至10月25日）,双方约定租金为1.1万元每月，故李文迪应支付租金1.1万+1.1万/30*24=1.98万元，李文迪向姚玺支付租金和押金共计5.5万元，扣除应付租金后，姚玺应返还李文迪押金和租金3.52万元。关于进场费50000元是否应当退还，本院认为，虽然在该本案中双方并未约定该进场费的性质以及是否合同履行完毕后进场费应当退还,但从收条及案涉合同的内容来看,该进场费实质系承租人将承租的门面转租给他人、在租金之外收取一定数额的费用，费用高低及有无均取决于双方对于门面本身获利能力的任职和市场供求关系。转让费系李文迪对优先承租权的一种购买，在同等条件下，其可在众多的竞争者中承租到自己想要的门面。现合同提前解除，该转让费所体现的成本有所丧失，让姚玺或李文迪单方面承担该商业风险有失公允，本院根据本案实际情况，遵循公平原则，酌情认定姚玺退还李文迪进场费45000元。五、双方当事人在合同解除中的过错责任如何划分,姚玺应向李文迪赔偿多少损失的问题。本院认为，本案合同解除双方均有过错，理由为：姚玺未依约向承租人提供适用的房屋,构成根本违约。依据交易习惯，李文迪在承租案涉的门面前，其应该主动审查姚玺是否有权转租该门面。本院结合双方在合同解除中的过错和违约程度,对于相关损失,酌定姚玺承担70%的责任,李文迪承担30%的责任。据此,姚玺应向李文迪赔偿装修损失25445元（36351*70%）及其他损失8960元（12800*70%）。综上，上诉人姚玺的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4311号民事判决；二、确认姚玺与李文迪之间的租赁关系于2019年10月25日解除；三、限姚玺于本判决生效后十日内返还李文迪门面进场费45000元、门面押金和租金35200元，共计70200元；四、限姚玺于本判决生效后十日内赔偿李文迪装修损失25445元、其他损失8960元；五、驳回李文迪的其他诉讼请求；六、驳回上诉人姚玺的其他上诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1242元，由李文迪负担175元，由姚玺负担1067元。二审案件受理费2484元，由李文迪负担484元，由姚玺负担2000元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘 洋附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。