福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3442号 原告：陈进雄，男，1960年11月22日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：武秀珍，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：庄玲，福建众益律师事务所执业律师。 被告：叶树宁，男，1963年9月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李清，福建群韬律师事务所执业律师。 第三人：叶树涛，男，1950年11月6日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 第三人：中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行，住所地福建省莆田市。统一社会信用代码。 负责人：郭建华。 原告陈进雄与被告叶树宁、第三人叶树涛、第三人中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称建设银行涵江支行）因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈进雄及其委托诉讼代理人武秀珍、庄玲、被告叶树宁的委托诉讼代理人李伟、第三人叶树涛到庭参加诉讼，第三人建设银行涵江支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈进雄向本院提出诉讼请求：1.确认陈进雄与叶树宁签订的《套房买卖协议书》合法、有效；2.叶树宁立即偿还建设银行涵江支行抵押贷款，使建设银行涵江支行设置在莆田市荔城区房屋的抵押权消灭；3.叶树宁协助陈进雄办理莆田市荔城区房屋的不动产权变更登记手续，将该套房屋不动产权变更登记至陈进雄名下；4.叶树宁向陈进雄支付自叶树宁取得上述房屋不动产权证之日起至实际协助陈进雄办理完毕房屋过户登记手续之日止以417959元为基数按日万分之一计算的违约金；5.叶树宁向陈进雄支付逾期安置补助费62468元及该款自起诉之日起至实际支付完毕之日止按年利率6%计算的利息；6.本案的诉讼费由叶树宁承担。诉讼过程中，陈进雄变更上述第四项诉讼请求为：“叶树宁向陈进雄支付自叶树宁取得上述房屋不动产权证之日起至实际协助陈进雄办理完毕房屋过户登记手续之日止以415840元为基数按日万分之一计算的违约金”，变更上述第五项诉讼请求为：“叶树宁向陈进雄支付逾期安置补助费37720元及该款自起诉之日起至实际支付完毕之日止按年利率6%计算的利息”。事实和理由：叶树宁因莆田市荔城区护城河**片区改造建设项目建设需要成为该项目的被拆迁人。叶树宁被安置了大量的房屋。2008年3月1日，陈进雄与叶树宁签订《套房买卖协议书》两份。其中，xx号房屋的协议中约定房屋价款为415840元，自协议签订之日陈进雄付购房预付款200000元，其余215840元在叶树宁会同陈进雄与拆迁单位正式签约安置协议时付清；xx号房屋的协议中约定房屋价款为419230元，自协议签订之日陈进雄付购房预付款200000元，其余219230元在叶树宁会同陈进雄与拆迁单位正式签约安置协议时付清。两份协议均约定交房时间按安置协议中所约定的时间、逾期安置补助费归乙方所有。后，陈进雄分别于2008年3月2日、3月22日通过妻子龚丽香的账户向叶树宁指定汇款账户“叶辉琴”汇入300000元、100000元，作为xxx房的购房预付款。叶树宁出具收据两张交由陈进雄收执为凭。后，叶树宁并未按照协议约定会同陈进雄一同与拆迁单位签订安置协议，而是私下与拆迁单位签订，故陈进雄对叶树宁于何时签订安置补偿协议并不知情，也无法按协议约定于签订安置协议当日向叶树宁付清余款。直至2014年10月8日，叶树宁通知陈进雄交房并安排叶树涛与陈进雄对接，故陈进雄于当日向叶树宁指定的“叶辉琴”账户转入上述房屋剩余购房款共计435918元，后叶树涛按协议约定出具收款条一张，连同将上述房屋的锁匙一并移交给陈进雄。2013年3月26日，xx号房屋陈进雄出售给案外人陈维煌，在交房后一直由陈维煌装修并使用至今。xx号房屋由陈进雄装修并使用。2019年，陈进雄得知，上述房屋的不动产权己经登记至叶树宁名下，要求叶树宁协助陈进雄将房屋的不动产权变更登记至陈进雄名下，而叶树宁却以各种理由拖延，甚至以其未收到剩余购房款435918元为由拒绝。无奈之下陈进雄于2020年7月1日提起诉讼请求，在法院立案后，陈进雄发现上述房屋的不动产权证于2019年4月25日己经登记至叶树宁名下，叶树宁于2019年12月27日向建设银行涵江支行贷款并将上述房屋抵押给建设银行涵江支行，担保的债权数额各为258.45万元。叶树宁应依据协议内容将上述房屋项下的产权证过户给陈进雄，而叶树宁看房价上涨，要求陈进雄额外支付费用，陈进雄不同意，叶树宁拒绝履行协议内容，并恶意将上述房屋向建设银行涵江支行申请抵押贷款。叶树宁恶意违约，应当消除影响、排除妨害，赔偿陈进雄损失并继续履行协议。 叶树宁辩称，1.按协议书的约定，陈进雄应该在拆迁安置协议书签订之日就付清余款，拆迁安置协议书签订时间是2008年2月3日，叶树宁实际拿到拆迁安置协议书是2008年3、4月份，陈进雄应在拆迁安置协议书签订的时间付余款，显然，陈进雄逾期没有支付余款。2.在2014年交房前，叶树宁向陈进雄催款，但陈进雄没有答复，叶树宁就明确告诉叶树涛不卖这个房子，不要收钱和交房；2014年陈进雄向叶树涛交尾款，没有得到叶树宁许可，叶树宁不知情；2019年叶树宁经过确认，明确指示叶树涛退钱，故叶树涛退还购房款，叶树宁认为退还购房款可以自由处分，所以在2019年12月27日办理贷款；故叶树宁没有存在违约，因为陈进雄迟延履行，导致叶树宁要求解除双方的买卖协议。3.叶树宁不存在违约行为，将两套房屋办理抵押是正当行使房屋所有权的行为，在抵押贷款合同正常履行期间，叶树宁不存在必须提前还款的违约行为的情况下，陈进雄的诉求没有事实和法律依据。4.本案违约方是陈进雄，他未能按约定按时支付购房款。请求驳回陈进雄所有的诉求。 叶树涛述称，1.叶树涛当时代办叶树宁卖套房一事，其他户都按叶树宁交代办理，叶树涛结算后，由叶树宁审核同意，支付完款项后，套房买卖成功。2.陈进雄当时一直找叶树涛结算，叶树涛当时认为，该两人有某种关系至交朋友，因此违背叶树宁的意思，从中调和，在2014年8月25日开出结算单，1607号为449332元，1507号为445867元，合计895199元，除了已收40万元，尚少495199元，叫陈进雄再拿给叶树宁审核。可陈进雄不经叶树宁审核，也未按叶树涛的结算单金额495199元，私自交了435918元。后叶树涛把陈进雄交的金额退还了，陈进雄又再交了。3.叶树涛违背了叶树宁交代，私自与陈进雄开出结算单，陈进雄又未拿给叶树宁审批，且交款不足，属于无效结算。 建设银行涵江支行未作答辩。 陈进雄围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织叶树宁、叶树涛进行证据交换和质证。叶树宁、叶树涛对《套房买卖协议书》2份、中国建设银行存款凭条2份、收据2份、中国建设银行转账凭条1份、结算单1份、结婚证1份、证明书1份、装修许可证2份、短信聊天记录截图3份、房地产权登记信息2份、不动产登记信息查询结果证明（抵押状况）1份、《房屋拆迁补偿安置协议书》1份、短信截图3份、《房屋买卖合同书》1份，微信聊天记录截图1份，短信截图1份的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 叶树宁围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织陈进雄、叶树涛进行证据交换和质证。陈进雄、叶树涛对《房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 叶树涛围绕其诉辩意见依法提交了证据，本院组织陈进雄、叶树宁进行证据交换和质证。陈进雄、叶树宁对结算单2份、中国建设银行交易明细3份的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 叶树宁、叶树涛陈述其二人系兄弟关系。叶树宁系护城河xx期旧城改造项目被拆迁户，2008年2月3日，叶树宁与莆田市土地储备中心签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：临时过渡期限为36个月，临时安置补助费为6761.5㎡×4元×36月=973656元（临时过渡期限自乙方交付旧房之日起至结清安置房差价款、交付安置房之日止）；莆田市土地储备中心安置给叶树宁套房65套；乙方应当在2008年2月8日前自行搬迁完毕，并将原房及其水卫、电照等附属物完整无损地移交给拆迁人接管统拆；因甲方的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费。 2008年3月1日，叶树宁作为卖房方（即甲方）与陈进雄作为买房方（即乙方）签订了《套房买卖协议书》，约定：甲方愿将莆田市荔城区护城河xx期片区改造建设项目拆迁安置位于护城河xx期第x幢第xx层编号为xxx号套房，建筑面积113㎡，以415840元（113㎡×3680元/㎡）断卖给乙方；自协议签订之日,乙方付购房预付款200000元给甲方，其余款在甲方会同乙方与拆迁单位正式签约安置协议时，按每套安置房建筑面积计价，乙方应向甲方付清购房余款215840元；若有面积差，甲乙双方按每平方米3680元多还少补；办理水、电立户和房屋所有权证、建设用地使用证、燃气管道等所需交纳的各种税、费全部由乙方承担，款项由乙方支付；安置房临时过渡补助费归甲方所有，逾期安置补助费归乙方所有。 叶树宁作为卖房方（即甲方）与陈进雄作为买房方（即乙方）另签订了一份《套房买卖协议书》，约定：甲方愿将莆田市荔城区护城河xx期片区改造建设项目拆迁安置位于护城河xx期第x幢第xx层编号为xx号套房，建筑面积113㎡，以419230元（113㎡×3710元/㎡）断卖给乙方；自协议签订之日,乙方付购房预付款200000元给甲方，其余款在甲方会同乙方与拆迁单位正式签约安置协议时，按每套安置房建筑面积计价，乙方应向甲方付清购房余款219230元；若有面积差，甲乙双方按每平方米3710元多还少补；办理水、电立户和房屋所有权证、建设用地使用证、燃气管道等所需交纳的各种税、费全部由乙方承担，款项由乙方支付；安置房临时过渡补助费归甲方所有，逾期安置补助费归乙方所有。 陈进雄分别于2008年3月2日、3月22日向指定的“叶辉琴”名下账户汇入300000元、100000元购房预付款，叶树宁向陈进雄出具收据2份。 2014年8月26日，陈进雄与叶树涛进行购房款结算，结算单载明：“本人交购房款计435918元正后领x号楼xx房锁匙。结清此据。”在此之前，陈进雄与叶树涛曾进行购房款结算，结算单载明：“应补交贰拾肆万伍仟捌佰元正。”叶树涛签名落款时间为2014年8月26日，陈进雄落款时间为2014年8月25日。 2014年10月8日，陈进雄向“叶辉琴”名下账户汇入435918元购房余款。后，叶树涛向陈进雄交付案涉房屋钥匙，并由陈进雄装修居住至今。 2019年4月25日，位于莆田市荔城区房屋的产权转移过户登记至叶树宁名下。同年，叶树宁将上述两套房屋抵押给建设银行涵江支行，担保债权数额各为258.45万元，债务履行期限为2019年12月27日至2026年12月27日。 现因案涉房屋产权至今未转移过户登记至陈进雄名下，致讼。庭审中，叶树宁、叶树涛均陈述叶树宁委托叶树涛代为处理其所属安置房的出售事宜；叶树宁陈述案涉房屋的安置补助费已结清并收取；叶树涛陈述其提供的结算单签订时间早于陈进雄提供的结算单。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院无法组织调解。 本院认为，陈进雄与叶树宁签订的《套房买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，故陈进雄诉请确认该《套房买卖协议书》合法有效，本院予以支持。叶树宁辩称，因陈进雄未按照合同约定的期限支付购房余款且经催讨无果，双方签订的合同已解除，本院经审查认为，签订于2008年3月1日的《套房买卖协议书》约定购房余款在叶树宁会同陈进雄与拆迁单位签约安置协议时支付，而叶树宁实际上已于2008年2月3日签约安置协议，即陈进雄无法在签约安置协议时支付购房余款的过错不在陈进雄，且叶树宁未提供证据证明其曾向陈进雄催款无果，应承担举证不能的法律后果，故叶树宁不具备解除合同的约定或法定条件，对叶树宁的该辩解本院不予采纳。叶树宁又辩称，叶树涛与陈进雄结算购房款并交付案涉房屋未经叶树宁同意，且明确告知叶树涛该案涉房屋不出售给陈进雄。本院经审查认为，叶树宁在庭审中自认委托叶树涛代为处理其所属安置房的出售事宜，故叶树涛与陈进雄结算购房款并交付案涉房屋的行为构成表见代理，对叶树宁、叶树涛的该辩解本院不予采纳。叶树涛述称，叶树涛与陈进雄另有一份结算单，本院经审查认为，叶树涛在庭审中自认其提供的结算单签订时间早于陈进雄提供的结算单，且叶树涛已在陈进雄提供的结算单上签字，并向陈进雄交付案涉房屋钥匙，故本院认为案涉房屋购房款已于2014年8月26日结清。综上，陈进雄已依约履行购房款的支付义务，但叶树宁未向陈进雄支付逾期安置补助费，已构成违约，故陈进雄诉求叶树宁支付逾期安置补助费及该款自起诉之日起至支付完毕之日止按年利率6%计算的利息，本院予以支持。过渡期限自交付旧房之日起至交付安置房之日止，超过36个月，自逾期之月起双倍给付安置补助费，陈进雄主张交付安置房之日为2014年10月8日，叶树宁称为2014年下半年，因陈进雄无法掌握安置房交付给叶树宁的时间及安置补助费结算的金额，而叶树宁不提供上述具体情况，故本院以陈进雄主张的日期、面积为准，即逾期过渡期限为2011年2月8日至2014年10月8日，逾期安置补助费为39776元（113㎡×4元×44月×2），因陈进雄仅主张支付37720元，故叶树宁应支付给陈进雄逾期安置补助费37720元。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然陈进雄与叶树宁签订的《套房买卖协议书》合法有效，但案涉房屋未办理产权过户手续，陈进雄仅取得债权请求权，并非案涉房屋的所有权，且叶树宁与建设银行涵江支行办理了案涉房屋的抵押登记手续，故在抵押登记未涂销时，陈进雄诉求叶树宁立即偿还抵押贷款使案涉房屋的抵押权消灭、协助陈进雄办理案涉房屋的不动产权变更登记手续，没有事实与法律依据，本院不予支持。叶树宁将案涉房屋抵押给第三人，不履行合同义务，已构成违约，陈进雄主张其承担违约责任，符合法律规定，故陈进雄诉求叶树宁支付至实际协助陈进雄办理完毕房屋过户登记手续之日止以415840元为基数按日万分之一计算的违约金，本院予以支持，但办理案涉房屋产权过户登记需经过一定时间，故本院酌情将计算该违约金的起点日期调整为2019年5月26日。建设银行涵江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、叶树宁与陈进雄于2008年3月1日签订的《套房买卖协议书》合法有效； 二、叶树宁应在本判决生效之日起十日内支付给陈进雄自2019年5月26日起至协助陈进雄办理完毕房屋过户登记手续之日止以415840元为基数按日万分之一计算的违约金； 三、叶树宁应在本判决生效之日起十日内支付给陈进雄逾期安置补助费37720元，及该款自2020年8月3日起至实际支付完毕之日止按年利率6%计算的利息； 四、驳回陈进雄的其他诉讼请求。 案件受理费8625元，减半收取计4312.5元，由叶树宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以传唤缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。