贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终2351号 上诉人（原审被告）：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省兴义市宜化大道**（桔山商贸物流园）。 法定代表人：刘政昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗永莲，女，1980年6月21日生，布依族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审原告）：韦国英，女，1972年10月5日生，布依族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审原告）：吕朝江，男，1970年1月18日生，汉族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审原告）：陆恒，男，1976年9月23日生，布依族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 共同委托诉讼代理人：陈骏，兴义市猪场坪乡法律服务所法律工作者。 上诉人贵州浙黔置业有限公司（以下简称“浙黔公司”）因与被上诉人罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒（以下简称“罗永莲等四人”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 浙黔公司上诉请求：撤销原判，驳回罗永莲等四人诉讼请求或将本案发回重审,并由罗永莲等四人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.案涉买卖合同约定，浙黔公司有90日加上365个工作日约二十个月的产权证办理期，但一审法院错误认定此节事实不当。2.根据案涉买卖合同约定，买受人有协助浙黔公司办理产权证的义务，浙黔公司后期以报纸公告的形式通知业主前来办理产权证，但买受人却未来协助办理和提交有关材料，逾期办证责任应由买受人承担。3.根据买卖合同内容推算，办理初始登记的日期为2016年8月30日前，计算诉讼时效三年，买受人起诉时已过诉讼时效。 罗永莲等四人辩称，1.根据案涉商品房买卖合同及附件的约定，浙黔公司应在罗永莲等四人交纳税费后的365天内办理初始登记，罗永莲等四人已按照合同约定履行了付款义务，并于2016年12月8日交纳了契税，浙黔公司应在2017年12月8日前办理初始登记，但浙黔公司在2019年5月23日才取得商品房初始登记，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。2.逾期办证违约金属于持续性债权，每个逾期日单独发生违约金，并计算诉讼时效，在浙黔公司未取得房屋初始登记前，均在持续违约，故本案并未超过诉讼时效。请求维持原判。 罗永莲等四人向一审法院起诉请求：1.判令浙黔公司继续履行合同，为罗永莲等四人履行办理房屋产权登记义务，并判令浙黔公司以购房款283099元为基数按年利率6.15%支付罗永莲等四人自2015年4月1日起至商品房转移登记之日止的逾期办理房屋权属登记违约金；2.诉讼费由浙黔公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月13日，罗永莲等四人与浙黔公司签订编号为2015005381号《商品房买卖合同》，购买浙黔公司开发的位于兴义市，建筑面积44.12平方米，商品房总价283099元。合同约定于2014年12月31日前交付该商品房。合同第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”合同第二十二条未明确约定转移登记时间及逾期办理商品房转移登记的处理方式。合同附件十四补充协议第六条约定浙黔公司承诺在商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作5日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之二向买受人支付违约金。罗永莲等四人于合同签订前的2014年9月8日向浙黔公司支付了首付款143099元，2016年12月6日，罗永莲等四人与浙黔公司签订补充协议及补充说明，罗永莲等四人就其所购房屋享有浙黔公司一次性付款政策的折扣，房屋总价款为258033元，但罗永莲等四人除首付款外，其就剩余未付的114934元房款仅支付了54934元，对剩余6万元其于同日向浙黔公司出具欠条一份，承诺于2017年3月6日前付清，但罗永莲等四人于2019年9月28日方支付该款。合同签订后，浙黔公司已将房屋交付罗永莲等四人使用，罗永莲等四人于2016年12月8日交纳了契税，浙黔公司于2019年5月23日取得该房屋所有权初始登记,并于2019年10月25日将商品房所有权转移登记至罗永莲等四人名下。 一审法院认为，罗永莲等四人与浙黔公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。罗永莲等四人已按合同约定履行了付款义务，浙黔公司虽将房屋交付罗永莲等四人使用，但浙黔公司于2019年5月23日才取得房屋所有权初始登记。该期间，根据合同附件十四补充协议第六条浙黔公司承诺在商品房达到交付使用之日起，罗永莲等四人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内提供产权登记相关手续。浙黔公司逾期未能向罗永莲等四人提供的，则浙黔公司按罗永莲等四人已付房款的每日万分之二向罗永莲等四人支付违约金的约定，浙黔公司构成违约，应承担违约责任。罗永莲等四人于2016年12月8日交纳了契税，浙黔公司于2019年5月23日取得案涉商品房所有权初始登记，罗永莲等四人主张的违约金应从2017年12月8日起计算至2019年5月23日止。浙黔公司辩称罗永莲等四人主张的逾期办理房屋权属登记违约金已过诉讼时效，本案罗永莲等四人于2020年1月17日诉至一审法院，未超3年的诉讼时效，浙黔公司前述辩解意见，不予采信。双方约定违约金以已付购房款按日万分之二计算，罗永莲等四人主张按年利率6.15%计算，浙黔公司辩称罗永莲等四人主张的违约金过高，请求调减。罗永莲等四人并未举证证明违约损失，但因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，浙黔公司请求调减的辩解意见予以采信，罗永莲等四人主张的违约金，按年利率4.75%予以支持。双方签订合同后，罗永莲等四人支付了浙黔公司购房款198033元，尚欠60000元于2019年9月28日方予以支付。为此，罗永莲等四人主张的逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持自2017年12月8日起至2019年5月23日止的违约金13710.39元（198033元×4.75%÷365天×532天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、贵州浙黔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒自2017年12月8日起至2019年5月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金13710.39元。二、驳回罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒其余诉讼请求。案件受理费1796元，减半收取898元，罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒共同承担398元，贵州浙黔置业有限公司承担500元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明“合同附件十四补充协议第六条约定，出卖人承诺在商品房达到交付使用之日起……每日万分之二向买受人支付违约金”的内容，实际是在案涉买卖合同附件十二补充协议第六条第2款约定的内容，对其余一审查明的事实予以确认。 另查明，2016年12月8日，罗永莲等四人交完契税后，从2016年12月9日起计算365个工作日（扣除周六、周日、国家法定假日，以及黔西南州州庆、“六月六”、“八月八”）为2018年6月5日。从2018年6月6日至2019年5月22日，共计有350天。 再查明，一审法院于2020年1月17日受理本案。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为，1.案涉逾期办证违约金的起算点如何确定；2.本案是否已过诉讼时效。 关于争议焦点一，案涉买卖合同附件十二第六条第2款约定，逾期办证违约金的起算点为，浙黔公司交付房屋使用之日起，罗永莲等四人交齐办理过户所需所有资料和相关税费后的365个工作日，提供产权登记相关手续，逾期浙黔公司则支付日万分之二的违约金，即在罗永莲等四人交纳税费后的365个工作日内，浙黔公司为其办理产权手续，前述365天，特别约定为工作日，应遵照双方的意思自治的约定计算。一审法院按照年利率4.75%计算，双方未提出异议，予以确认。罗永莲等四人在2016年12月8日交纳了契税，以该时间点扣除365个工作日后为2018年6月5日，故从2018年6月6日起算逾期办证违约金至2019年5月22日为9020元（198033元×4.75%÷365天×350天），一审法院将前述365个工作日认定为自然日不当，予以纠正。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第三项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定及案涉买卖合同附件十二补充协议第六条第2款“出卖人承诺在商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之二向买受人支付违约金。”的约定，可知，1.逾期办证违约金，属于债权请求权，适用诉讼时效制度；2.案涉逾期办证违约金具有持续性，且系按日计算违约金额，每日的违约金均独立计算。在对方提出诉讼时效抗辩时，每日违约金因超过相应诉讼时效期间而不受法律保护。一审法院于2020年1月17日受理本案，按照诉讼时效倒推三年计算，对于前述2018年6月6日至2019年5月22日的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，故对浙黔公司所提本案已过诉讼时效的主张不予支持。 综上所述，浙黔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初1097号民事判决； 二、贵州浙黔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒自2018年6月6日至2019年5月22日止的逾期办理房屋权属登记违约金9020元； 三、驳回罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1796元，减半收898元，罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒共同负担600元，贵州浙黔置业有限公司承担298元。二审案件受理费1796元，罗永莲、韦国英、吕朝江、陆恒承担796元，贵州浙黔置业有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  金 涛 审 判 员  付 君 审 判 员  简 坤 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  陈友虎 书 记 员  李红兰