山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14218号 上诉人（原审原告）：荆德波，男，1950年10月28日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：荆琳，男，1986年6月11日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：荆萍，女，1980年5月29日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙秀美，女，1942年12月26日出生，汉族，现住平度市。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。 原审第三人：楚海波，男，1974年8月3日，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。 上诉人荆德波、荆琳、荆萍与被上诉人孙秀美、原审第三人楚海波房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人荆德波、荆琳、荆萍上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五、六、七、八项，改判由上诉人享有涉案房屋拆迁增值部分款项。二、被上诉人承担本案上诉费。事实和理由：一、上诉人并非因为涉案房屋即将拆迁而反悔买卖协议无效，也并没有违反诚实信用原则，对于买卖合同的无效，被上诉人过错更大。涉案房屋宅基地证是崔秀芹名下，并非荆德波名下，在没有见过崔秀芹本人或其死亡后第一顺位继承人的情况，被上诉人孙秀美身为老师只与荆德波签订合同，应当明知买卖行为的不合法，况且农村宅基地只能用于农村集体内部成员之间居住使用，严禁对外，特别是城镇居民购买使用，对此被上诉人更应明知，对于合同的无效后果被上诉人过错更大。早在该房屋拆迁之前，上诉人已于2019年初已经起诉要求确认合同无效，返还房屋，但是因为无法送达，导致法院裁定驳回起诉，因此上诉人主张的合同无效与拆迁无关系，并非因拆迁面临巨大利益而主张合同无效。上诉人荆萍及荆琳从没有与被上诉人有过接触，更没有将自己享有份额的房屋卖给被上诉人，对于合同无效无任何过错，上诉人之间因家庭琐事导致上诉人荆萍、荆琳一直没有在家生活，对于荆德波卖房之事更不知晓，一直按农村习俗，在一位老人过世后并不立即分家析产，只有等到两位老人都过世后才进行财产的分割，而荆德波也一直对荆萍、荆琳声称房子是对外出租，不是买卖，并且多年以来该房屋并没有人居住，这也是上诉人第一次起诉无法送达的原因，上诉人荆琳、荆萍从来没有同意出卖该房屋，也不知房屋已买卖，对此一审认定完全错误。二、上诉人及代理人在庭审中从来没有主张按房屋评估后根据价值各50%，不知该意见一审法院从何而来，现涉案房屋仍在崔秀芹名下，仍属三上诉人共同所有，拆迁补偿由三上诉人得到大部分才符合公平合理原则，一审法院判决被上诉人占70%明显偏袒被上诉人，于法失据。三、一审法院计算方式也存在错误，一审法院计算的房屋增值部分为654,707.5元，总赔偿款726,619元－被上诉人新增建筑物28,535.3元－上诉人原有附属物价值6376元－搬迁补助费2000元－过渡补偿费12000－被上诉人购房款23000元，但是一审法院忘记了原房屋价值32,373元应归上诉人所有，该部分费用应归上诉人所有，并且应在增值部分减去该部分。 被上诉人孙秀美辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。第一，上诉人提出解除合同的起因就是因为涉案的房产拆迁了，巨大的经济利益致使其毫不遮掩的通过违反了诚实信用的原则来追求其最大的经济利益。第二，涉案的房产是以崔秀芹的名义于1971年申请建造，荆德波与崔秀芹于1978年登记结婚，崔秀芹于1999年去世，荆德波夫妻对该房产共同管理8年以上（实际共同管理21年），基于当时的婚姻法的司法解释，该房产应该属于荆德波的夫妻共同财产。2000年上诉人荆琳是13岁、荆萍也不到20岁，上诉人荆德波完全可以作为两人的监护人及代理人（或者是表见代理）出售涉案的房产。第三，被上诉人虽然是一名老师，但是在2000年1月份购买该房产时并不知道法律的规定，不存在明知买卖行为不合法而进行购买的情况。涉案的房屋所坐落的村庄的拆迁计划是从2018年就开始的，正是因为该拆迁项目致使上诉人违背诚信的原则要求解除合同。第四，上诉人荆萍、荆琳一再声称：其父亲荆德波出售涉案的房产其不知情，因为按照农村的习惯只有待到两位老人都过世时方可分家析产，而且荆德波也以出租为由掩饰出卖了该房产，且该房屋常年无人居住。上诉人的这些理由实属荒谬至极，因为被上诉人是在2000年购买的，购买后对房屋进行装修、常年在此居住，并且上诉人的2个舅舅等亲属就在本村居住，他们岂能不知道？（不是不知道，为了诉讼的需要是不愿意承认）在房屋准备拆迁时他们是怎么知道房屋已卖给被上诉人的了？荆萍、荆琳用其父亲的陈述证明其主张属于自说自道。抛开法律不说，如果按照农村的习俗，荆德波出售涉案的房产天经地义完全合理，两上诉人以农村的风俗为由为其不合理的主张寻找借口显然属于谎言。虽然涉案房屋的土地使用证及房产证因违反法律的规定被撤销，但是至少说明在办理房产及土地过户时，村民委员会是清楚的。二、上诉人要求得到拆迁的大部分利益错误。虽然涉案的房产登记在崔秀芹名下，但是因为涉案的房产已经出售给了被上诉人，上诉人丧失诚实信用的原则要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第58条、《全国法院民事审判工作会议纪要》第32条第2款的规定原审法院判令上诉人得到30%增值部分的利益已经是上诉人获得额外的非法利益，只是因上诉人得陇望蜀的心态促使其还想得到更大的非法利益。被上诉人不上诉的原因并不是认为一审判决公平，而是为了息诉。三、上诉人称一审法院计算错误，原房屋32,373元应归其所有是错误的。涉案房屋目前的总赔偿款726,619元已经包括了货币补偿款694,875元、房屋的价值32,373元及原附属物的价值6376元、新增附属的价值28,535.5元（应归购房人孙秀美所有）、搬迁补助费2000元（应归实际搬迁的被上诉人所有），过渡补偿费12,000元（应归实际拆迁的被上诉人所有）。被上诉人在购买房屋时显然包括房屋、附属物及土地使用权，因此在扣除已支付的23,000元购房款后及由被上诉人专属所有费用外，其余的部分均为涉案房产的增值部分。原附属物的价值6376元不应归上诉人单独所有，该部分应划在增值部分，而原审法院却判令将原附属物的价值6376元单独归上诉人所有显然错误，这样无疑使上诉人多得了4,463.2元（6376×70%）。上诉人要求将房屋的评估价值32,373元归其所有无任何的事实及法律依据。因为32,373元是评估的价值，这包括了房屋增值的部分，扣除已付的房款23,000元，增值部分就应该按份分割，不应归其单独所有。另外，涉案房屋包括搬迁房屋宅基地征地区片综合地价17,167.5元、《货币补偿协议》第七条的腾房奖金50,000元，补偿款实际应为793,786.5元（726,619元+17,167.5元+50,000元）。综合地价17,167.5元、腾房奖金50,000元（该款应归实际腾房的被上诉人孙秀美独自享有）一审时竟将该部分漏判，这样必然导致将来累讼，为了减少诉讼程序，节省司法资源，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第328条之规定：被上诉人请求二审法院一并处理该部分。综上，上诉人的上诉理由不成立，为此，请求青岛市中级人民法院依法驳回其上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。 原审第三人楚海波陈述称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。虽然涉案房屋的土地使用证及房产证因违反法律的规定被撤销，但是至少说明在办理房产及土地过户时，村民委员会是清楚的。二、上诉人要求得到拆迁的大部分利益错误。虽然涉案的房产登记在崔秀芹名下，但是因为涉案的房产已经出售给了楚海波的母亲，上诉人丧失诚实信用的原则要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第58条、《全国法院民事审判工作会议纪要》第32条第2款的规定原审法院判令上诉人得到30%增值部分的利益已经是上诉人获得额外的非法利益，只是因上诉人得陇望蜀的心态促使其还想得到更大的非法利益。三、上诉人称一审法院计算错误，原房屋32,373元应归其所有是错误的。另外，涉案房屋包括搬迁房屋宅基地征地区片综合地价17,167.5元的补偿款实际为743,786.5元（726,619元+17,167.5元），《货币补偿协议》第七条的腾房奖励款50,000元（该款应归实际腾房人即楚海波的母亲孙秀美独自享有），一审时竟将该部分漏判，这样必然导致将来累讼，为了减少诉讼程序，节省司法资源，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第328条之规定，楚海波请求二审法院一并处理该部分。综上，上诉人的上诉理由不成立，为此，请求青岛市中级人民法院依法驳回其上诉请求，以维护楚海波的合法权益。 荆德波、荆琳、荆萍向一审法院起诉请求：一、确认2000年1月2日荆德波与孙秀美签订的房屋买卖协议无效；后荆德波、荆琳、荆萍又增加诉讼请求：要求孙秀美返还房屋、追加楚海波为第三人。二、本案诉讼费由孙秀美承担。 一审中，荆德波、荆琳、荆萍提交买卖协议原件一份，证明荆德波跟孙秀美之间的买卖是存在的；孙秀美质证：真实性无异议，但是对该协议中内容有异议，房屋实际价格是23,000元，不是12,000元，可以看出双方发生买卖的时间是2000年1月2日，距今已经二十多年了，起诉讼请求已过诉讼时效。 孙秀美提交证据：一、房屋买卖合同；二、收据一份，证明在签订合同当日荆德波收取了房款23,000元；证据三、集体土地使用证，证明在2008年平度市人民政府为楚海波办理了集体土地使用证，现在是该土地的合法使用人；四、房地产权证，证明2008平度政府为楚海波办理了房产证，证明现在房屋所有权人为楚海波；五、户口簿，证明孙秀美与楚海波系母子关系； 荆德波、荆琳、荆萍质证称，一、房屋买卖合同无异议；二、收据有异议，是12,000元；证据三、四有异议，不能确定，因为不是专业的鉴定师；五、户口簿无异议； 荆德波、荆琳、荆萍补充提交的证据：土地登记审批表、第三人的房产、土地使用证被注销的证据。 孙秀美质证称，1.土地登记审批表真实性无异议，这只能证明崔秀芹取得原始土地使用权的状况，但是去世以后已经通过买卖关系改变了土地使用权人，不能证实现在土地、房屋使用权人是崔秀芹。2.虽然第三人的房产、土地使用证被注销，注销原因是因为在办证过程中存在瑕疵，但是根据山东省高级人民法院民一庭关于《城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题裁判原则》第二部分“农村宅基地上房屋买卖纠纷的主要问题及解决思路”第2款“关于城镇居民购买农村宅基地房屋效力问题”中应确定例外的情形第一种情况，因此孙秀美取得该房屋的土地使用权及房产所有权合法。 一审法院认定事实：荆德波系荆琳、荆萍的父亲，荆德波为城镇居民。荆德波的妻子、荆琳、荆萍的母亲崔秀芹原系平度市同和街道办事处崔家庄村村民，崔秀芹于1971年3月在平度市同和街道办事处崔家庄村建有房屋一处，后土地登记为土地使用证号为L03-04-178，面积163.5平方米、建筑面积：54.5平方米。崔秀芹于1978年与荆德波结婚，1988年转为城镇居民户口，1999年11月18日死亡，去世无遗嘱。孙秀美与第三人楚海波系母子关系，孙秀美系教师身份，城镇居民，第三人楚海波系城镇居民。2000年1月2日，荆德波与孙秀美签订协议，将崔秀芹遗留的四间房屋，以23,000元的价格卖于孙秀美。孙秀美在购买该房屋时未经有关部门、平度市同和街道办事处崔家庄村村委会的批准、同意。孙秀美将涉案房屋赠与其子第三人楚海波，第三人于2008年办理房产证，2020年5月27日因原告举报，第三人楚海波的房产证、土地使用证被注销，该房屋的土地登记审批表记载土地使用权者仍为崔秀芹。现平度市同和街道办事处崔家庄村正在进行旧村拆迁改造，涉案房屋土地仍为农村集体土地，2020年7月16日，平度市同和街道办事处崔家庄村村民委员会与本案当事人及第三人共同签订搬迁改造货币补偿协议，村委会委托有关部门对涉案房屋进行评估。本案当事人共同认可房屋价值评估：1.总赔偿款726,619元。2.孙秀美新增建筑物28,535.5元。3.荆德波、荆琳、荆萍原房屋价值为32,373元。4.荆德波、荆琳、荆萍原有附属物价值6376元。5.搬迁补助费2000元。6.过渡补偿费12,000元。7.孙秀美购房款23,000元。各方当事人共同计算房屋增值部分为654,707.5元（726619-28535.5-6376-2000-12000-23000）。上述款项因有争议，有关部门未发放。本案在调解中，荆德波、荆琳、荆萍意见评估后根据价值各50%，孙秀美意见为孙秀美享有80%的权益，荆德波、荆琳、荆萍享有20%的权益。各方不同意一审法院提出的孙秀美享有70%的权益，荆德波、荆琳、荆萍享有30%的权益的意见。 一审法院认为，本案争议的焦点为；一、买卖协议是否有效；二、若买卖协议无效，孙秀美、楚海波如何返还荆德波、荆琳、荆萍房屋及如何分配涉案房屋的增值部分。关于第一个焦点问题。1、我国《中华人民共和国物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。这些政策性规定是国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。我国《民法总则》第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。2.《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”崔秀芹去世后，其遗留的房产为遗产，其法定继承人为荆德波、荆琳、荆萍。荆德波在处分房产时，未征得共同共有人荆琳、荆萍的同意，故处分行为无效。综上所论，买卖合同违反法律强制性规定，认定无效。涉案房产仍归孙秀美居住，孙秀美应返还三继承人荆德波、荆琳、荆萍共同所有房屋。 关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》32条第二款规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。”；第33条规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”买卖协议无效，孙秀美应返还涉案房屋。因有关部门已经开始征收涉案房屋并进行了评估，涉案房屋即将拆迁，荆德波、荆琳、荆萍不再主张房屋返还，双方对涉案房屋评估价值主张分割，为了配合政府部门拆迁，化解矛盾，减少诉累，一审法院尊重双方意思表示，准许当事人对认可的房屋评估价值进行分割。因孙秀美居住涉案房屋二十多年，在特殊情形下荆德波、荆琳、荆萍反悔买卖协议无效，按照《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的原则，对现房屋增值部分，按照原被告的过错责任，按照有关规定，由荆德波、荆琳、荆萍享有30%的利益，孙秀美享有70%的利益为宜。属于孙秀美所有的部分为：孙秀美新增建筑物28,535.5元，搬迁补助费2000元，过渡补偿费12,000元，孙秀美购房款23,000元。属于荆德波、荆琳、荆萍所有的部分：荆德波、荆琳、荆萍原有附属物价值6376元。对于房屋增值部分654,707.5元，荆德波、荆琳、荆萍享有196,412.25元（654,707.5元×30%），孙秀美享有458,295.25元（654,707.5元×70%）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认荆德波与孙秀美签订的房屋买卖协议无效；二、确认孙秀美对涉案房屋总赔偿款726,619元中享有荆德波、荆琳、荆萍应返还的购房款23,000元；三、确认孙秀美对涉案房屋总赔偿款726,619元中享有新增建筑物部分28,535.5元；四、确认孙秀美对涉案房屋总赔偿款726,619元中享有过渡补偿费12,000元；五、确认孙秀美对涉案房屋总赔偿款726,619元中享有搬迁补助费2000元；六、确认荆德波、荆琳、荆萍涉案房屋总赔偿款726,619元中享有原有附属物部分6376元；七、确认荆德波、荆琳、荆萍涉案房屋总赔偿款726,619元中享有房屋增值部分196,412.25元；八、确认孙秀美对涉案房屋总赔偿款726,619元中享有房屋增值部分458,295.25元。案件受理费2300元，由荆德波、荆琳、荆萍承担1610元，孙秀美承担690元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、一审法院确认合同无效的各方过错责任比例是否得当。二、上诉人对涉案房屋原价值32,373元部分的上诉请求应否支持。 关于焦点问题一。本案房屋买卖合同虽因违反国家法律法规的强制性规定而无效，但在合同签订20年后，尤其是在涉案房屋面临拆迁的情形下，上诉人请求确认无效，显然违背诚实信用原则，其诉求本质是以公然自认违法的形式获取利益，故一审法院酌定上诉人在涉案房屋买卖合同无效中承担主要过错责任并无不当，本院予以确认。关于荆琳、荆萍主张的其对买卖不知晓、不同意等问题，在房屋买卖合同签订时，荆琳尚幼、荆萍在外求学，故被上诉人有理由相信其父荆德波有权处理涉案房屋，且在房屋发生转移的长达20年期间，荆琳、荆萍对房屋买卖事宜不知晓也有违常理，本院不予采信。 关于焦点问题二。房屋买卖合同无效的后果之一即是由出卖人将已收取的购房款及相应利息返还给买受人，而涉案房屋购房款23,000元（未考虑上诉人方占有此款期间的利息）系从总赔偿款726,619元中扣除，并非由上诉人向被上诉人返还，故一审法院对房屋增值部分在双方之间进行分配时未扣除原房屋价值32,373元，并依比例进行分配，裁量适当，双方利益并未失衡，其结果可以维持。上诉人主张原房屋价值款应归其所有，本院不予支持。 综上，上诉人荆德波、荆琳、荆萍的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理2300元，由上诉人荆德波、荆琳、荆萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷