广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2918号 上诉人（原审被告）：郑文，男，1954年9月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人（原审被告）：郑凯枫，女，1983年2月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（原审原告）：蒋龙超，男，1988年11月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：陈姗姗，广西毅少传律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李英梅，广西毅少传律师事务所实习律师。 上诉人郑文、郑凯枫因与被上诉人蒋龙超房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郑文、郑凯枫上诉请求：一、撤销玉林市玉州区人民法院(2020)桂0902民初3750号民事判决的一、二、三项。判决驳回被上诉人蒋龙超退还租赁押金10000元和2019年8月房屋租金4000元的诉讼请求。二、改判上诉人与被上诉人2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月20日解除。三、维持玉林市玉州区人民法院(2020)桂0902民初3750号民事判决的第四项。上诉理由:一、玉林市玉州区人民法院(2020)桂0902民初3750号民事判决书认定事实错误。本案一审原告蒋龙超提出的租赁房屋漏水只是其恶意解除合同的借口而己。 -2- 事实上出租的房屋并不存在漏水的事实。此前的承租人均可证实。上诉人这房子已出租多年了，从没有人提出漏水的情况，被上诉人承租房屋后，进行过野蛮装修的行为和平日使用洗衣机水龙头等用水不当造成的局部情况，与房屋的构造质量没有任何的关系。为了息事宁人，对被上诉人提出的漏水问题，上诉人已按被上诉人的要求，请维修师傅进行了维修。修好后，由上诉人、被上诉人与维修人员三方确认验收合格，才付维修费给维修师傅（见维修师傅的证词）。被上诉人蒋龙超也没有任何异议的情况下才支付了八月份的租金给上诉人。如果真的还有漏水情况，被上诉人还会支付租金给上诉人？连三岁小孩都明白的道理！这是本案的客观事实。应当得到遵重。二、一审法院判决上诉人退回一万元押金给被上诉人。是实体处理错误。本案租赁合同是有效合同，双方均应严格履行。从本案的事实看，被上诉人因经营无方，无利可图，早想解除合同。但又怕得不回押金，所以提出房屋漏水，引诱上诉人签订补充协议，寻找理由解除租赁合同。一审法院没有公平的确认被上诉人中途解除合同的违约行为，所以错误地判决上诉人退回被上诉人押金，这是偏坦了被上诉人的违约行为，损害了上诉人的合法权益。请二审法院改判一审的错误判决。三、一审法院认定本案租赁合同于2019年9月1日解除，是毫无事实证据，是主观武断的结果。违背了以事实为依据，以法律为准绳的办案原则。是对被上诉人的陈述偏听偏信、袒护了被上诉人的违约行为。事实是2019年12月20日被上诉人才是第一次提出解除租赁合同的要求。此后上诉人才知道被上诉人要退租，才正式接收了被上诉人的钥匙等房屋租赁的财产。一审法院认为被上诉人2019年9月1日解除合同是没有任何的事实和证据。相反，如果2019年9月1日解除了合同，为什么2019年12月20日才书面通知上诉人解除合同？既不是此地无银三百两？是自欺欺人的掩耳盗铃?四、本案租赁房屋被拍卖，并不影响被上诉人对租赁房屋的使用和收益。我国法律明确规定，房屋买卖不破租赁，新买主可继续履行未期满的租赁合同。据拍卖相关信息得知，该房是2019年9月22日拍卖成交。但法院或新的买受人从不要求移交房屋，直至2020年1月份（春节前），才移交房屋的通知。新的买受人才接收房屋。因此2019年9月至2 -3- 019年12月份的该租赁房屋使用人仍是被上诉人蒋龙超。其应支付该四个月的租金32000元给上诉人。综上所述，一审法院认定事实错误，实体处理不当，适用法律不妥，请二审法院撤销一审错误判决，改判支持上诉人的请求，以维持法律的尊严和本人的合法权益。 蒋龙超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请依法维持，被上诉人的诉讼请求既无法律根据又无法律事实，请求法院查明事实，驳回上诉人的上诉。 蒋龙超向一审法院起诉请求：1、判决解除原告蒋龙超与被告郑文于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告郑文和被告郑凯枫共同退还房屋租赁押金10000元给原告蒋龙超；3、判令被告郑文和被告郑凯枫共同退还2019年8月的房屋租金4000元给原告蒋龙超；4、判令被告郑文和被告郑凯枫共同赔偿租赁期内装饰装修残值损失12000元给原告蒋龙超；5、判令被告郑文和被告郑凯枫共同赔偿租赁期内因出租房屋漏水导致无法正常经营的经济损失20000元给原告蒋龙超（以上合计46000元）；6、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月29日，原告蒋龙超与被告郑文签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，由被告郑文将权属为郑凯枫所有的位于玉林市房屋出租给原告使用。合同约定：房屋租赁期限为24个月，从2019年5月1日至2021年4月30日；房屋租金为8000元／月，押金为10000元；房屋租赁期间产生的水、电、取暖、燃气、电话、物业等费用由乙方（原告）承担；房屋租赁期间，甲方（被告）应保证出租房屋的使用安全，房屋及所属结构设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方（被告）负责；如在租赁期间由于房屋出现问题影响到乙方（原告）正常使用，导致不能正常营业，甲方（被告）需及时处理，如未能及时处理甲方（被告）则需退还押金及补偿乙方（原告）；乙方（原告）应当合理使用其所租房屋及附属设施，如因个使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方（原告）应当立即负责修复；乙方（原告）如改变房屋的内部结构，设置对房屋结构造成影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工 -4- ；补充协议：经双方协定后，由于房屋漏水与排水问题影响乙方（原告）正常营业，甲方（被告）应在2019年8月30日前修补好房屋漏水与处理好排水问题，如甲方未能按时修补好，则合同终止，须退还乙方全额押金；甲方维修时间定为一个月内，所以甲方在维修房屋漏水期间，由于影响到乙方正常营业，甲方双方各承担一半房租，如甲方未能在规定时间内修补眼耳房屋漏水与排水问题，则应马上退还乙方全额押金，乙方不需支付当月维修时期的房租。 另查明，在本合同签订之前，原告的妻子林坚敏与张烈楷于2018年3月16日签订有一份《房屋租赁合同》，由张烈楷作为出租方将位于玉林市半楼房屋转租给林坚敏经营母婴行业，租赁期限从2018年3月7日至2021年3月7日，房屋租金8000元／月。后来由于房屋漏水问题，张烈楷无法解决，便与原告的妻子林坚敏解除了合同，由原告直接与被告郑文签订租赁合同。于是原告在2019年4月29日与被告签订了《房屋租赁合同》继续使用玉林市的房屋经营母婴护理生意。在原告蒋龙超与被告郑文签订《房屋租赁合同》后，原告支付了房屋租赁押金10000元及2019年5月的租金7000元、2019年6月的租金7000元、2019年7月的租金8000元给被告，由于房屋漏水双方同意在维修期间的租金各承担一半即2019年8月的租金4000元也已支付。针对房屋漏水问题，被告郑文于2018年8月5日找工人对房屋进行了维修，但维修后仍存在漏水情况。2019年9月1日，原告通知被告郑文解除合同，并向被告郑文出具了一份书面《解除租赁合同通知书》，同时搬离了房屋。2019年12月20日，原告再次向被告寄送《解除租赁合同通知书》明确双方签订的合同已于2019年9月1日终止，并要求被告退还押金10000元及2019年8月租金4000元。 再查明，被告郑文与被告郑凯枫系父女关系，位于玉林市的房屋权属登记在被告郑凯枫名下，由于被告郑凯枫有债务纠纷，该房屋被多个法院轮候查封。2019年9月22日，因被告未能清偿债务，该房屋被玉林市玉州区人 -5- 民法院执行拍卖成交。由于原告搬出后，被告拒不退还押金10000元及租金4000元，原告认为因房屋漏水导致其无法正经营损失20000元，租赁期内的装修残值损失12000元，故向法院起诉。 一审法院认为，原告蒋龙超与被告郑文于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》是双方平等、自愿协商的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告按约定支付了租房押金10000元，并支付了2019年5月至2019年6月的租金。由于被告出租的房屋因漏水问题，在2019年8月维修期间影响了原告的经营，双方同意各自承担租金的一半，原告按约定将租金的一半即4000元支付给了被告，原告已经履行了自己的义务。由于房屋漏水，经过维修后仍存在问题，按照合同补充协议的约定：被告未能修补好漏水和排水问题，则合同终止，被告须退还原告全额押金，并不需要支付当月维修时期的房租。因此，原告已按合同的约定履行了自己的义务，被告不能在规定的期间内维修好房屋漏水问题，构成违约，原告有权解除合同并要求被告退还全额押金及维修期间的房屋租金合计14000元。因该房屋已于2019年9月21日被法院执行拍卖，且原告于2019年9月1日已通知被告解除合同，因此该《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除。关于原告主张的租赁期内的装饰装修残值损失及因房屋漏水导致无法正常经营的经济损失，因没有提供相应的证据证实，其诉请无事实和法律依据，该院不予支持。被告郑文与被告郑凯枫是父女关系，房屋所有权登记在被告郑凯枫名下，两被告应当对退还租金和押金承担共同责任。被告郑凯枫经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利，依法作缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、原告蒋龙超与被告郑文2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、被告郑文、郑凯枫退还房屋租赁押金10000元给原告蒋龙超；三、被告郑文、郑凯枫退还2019年8月的房屋租金4000元给原告蒋龙超；四、 -6- 驳回原告蒋龙超的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则履行各自的义务。根据本案查明的事实，在上诉人与被上诉人签订的补充协议中，双方就关于房屋漏水的问题进行了约定，而且2019年的5月、6月，因涉案房屋漏水原因，每月还减少租金1000元，同年8月又因房屋漏水进行维修双方同意减少当月租金的一半，由此可以认定涉案房屋确实存在漏水问题。因此，上诉人辩称房屋并不存在漏水的事实，被上诉人提出租赁房屋漏水只是其恶意解除合同的借口而己，与事实不符，本院依法不予采信。被上诉人在2019年9月1日已向上诉人发出《解除租赁合同通知书》并于当天搬出租赁房屋，同时要求上诉人按照补充协议约定退还押金10000元及8月份租金4000元，上诉人亦承认2019年9月被上诉人已将房屋钥匙交还给其，因此，其主张以被上诉人向上诉人邮寄送达《解除租赁合同通知书》的2019年12月20日为合同解除的时间，没有事实依据，本院依法不予支持。本案涉案合同解除后，被上诉人蒋龙超根据双方签订的补充协议的约定，要求上诉人郑文、郑凯枫返还租赁押金和2019年8月份的租金，依法应予支持。 综上所述，郑文、郑凯枫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费440元，由郑文、郑凯枫负担。 本裁定为终审裁定。 -7- 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年十二月三十日 书记员  杨 梓