内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5428号上诉人（原审被告）：杜瑞峰，男，1989年5月7日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司，住所地赤峰市松山区八家组团临潢大街南、支七路东毅刚房地产综合办公楼**-1601。法定代表人：王卿，总经理。委托代理人：侯凤宇，内蒙古三易律师事务所律师。委托代理人：常晓会，内蒙古三易律师事务所律师。上诉人杜瑞峰因与被上诉人赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司（以下简称嘉毅物业）物业服务合同纠纷内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜瑞峰上诉请求：一、撤销红山区人民法院（2020）内0402民初3368号民事判决书，依法改判杜瑞峰不承担给付嘉毅物业2015年12月3日至2020年6月3日的物业费7306元的责任。二、由嘉毅物业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、嘉毅物业并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，没有达到起诉条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应于支持。”的规定，嘉毅物业即物业服务企业应当以书面形式催交物业费，但本案一审中嘉毅物业并未举证证明以书面形式向杜瑞峰催交过物业费，因此嘉毅物业没有起诉条件的前提下，一审法院仍支持嘉毅物业的诉请，适用法律错误。即使有证据证明嘉毅物业已经以书面形式向杜瑞峰催交物业费，但是嘉毅物业没有依据物业服务合同履行对杜瑞峰房屋公用部分的维修义务导致杜瑞峰长达6年不能正常居住。因此，杜瑞峰有正当理由拒绝交费。二、嘉毅物业并没有依据法律和物业服务合同履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，嘉毅物业在一审中也承认杜瑞峰要求维修的房屋发霉问题是其小区公共部位问题导致，且未给杜瑞峰维修解决问题，且杜瑞峰也在一审中提交照片、录像等证据证明嘉毅物业未履行小区公共部位卫生清洁、安全管理、小区公共部分的养护和维修等义务。三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行义务，收取物业服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行归咎于业主。嘉毅物业作为物业服务企业，其收费与服务标准、服务内容完全不相符。综上，一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法查清事实，维护杜瑞峰的合法权益。嘉毅物业辩称：1.物业公司已经通过电话通知催其缴纳物业费，因杜瑞峰经常不在家所以上门找不到人，只能通过电话通知其缴纳物业费。物业公司尽到了催缴义务，已经给杜瑞峰缴纳物业费的宽限期，但杜瑞峰一直拒绝缴纳物业费。2.嘉毅物业已经完整的履行了物业合同约定的相关维修、养护义务，杜瑞峰亦应履行缴纳物业费的义务。杜瑞峰称其屋顶出现发霉，并未提交证据证实房屋发霉的具体原因，不能因此拒绝缴纳物业费。嘉毅物业对于小区公共部分的卫生管理、养护维修义务均按合同约定积极履行了应尽义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，杜瑞峰应积极履行其缴纳物业费的义务。请求驳回上诉，维持原判。嘉毅物业向一审法院起诉请求：1．请求法院判令杜瑞峰给付嘉毅物业2015年12月3日至2020年6月3日的物业费8117.49元；2．请求法院判令诉讼费由杜瑞峰承担。一审法院认定事实：2020年1月21日，赤峰嘉毅物业管理有限责任公司名称变更登记为赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司。2013年9月3日，嘉毅物业与杜瑞峰签订物业服务合约，约定由嘉毅物业为杜瑞峰居住的赤峰市××区提供物业服务，住宅收费标准为每月每平方米1.2元，杜瑞峰所有的房屋建筑面积125.27平方米。杜瑞峰自2015年12月3日至2020年6月3日未缴纳物业管理费。杜瑞峰所居住的房屋系顶楼，其房屋部分屋顶部位因漏水导致发霉，物业公司对此曾进行过维修，但现在仍存在问题。一审法院认为，杜瑞峰拖欠嘉毅物业2015年12月3日至2020年6月3日期间的物业费8117.49属实，有嘉毅物业向法院提供的物业服务合约及嘉毅物业、杜瑞峰的庭审陈述在卷佐证，足以认定。杜瑞峰所居住的房屋为该栋建筑顶层，其房顶属小区公共部位，嘉毅物业的服务存在瑕疵，应扣减部分物业服务费。一审法院酌情按照杜瑞峰应交纳物业费的90％确定杜瑞峰应支付的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条列》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下：一、杜瑞峰于判决生效后立即给付赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司2015年12月3日至2020年6月3日的物业费7306元；二、驳回赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司其他诉讼请求。二审中，杜瑞峰提交以下证据，以证明其主张成立：证据一：照片15张。证明：房屋存在漏水现象，杜瑞峰多次找物业要求维修，物业公司没有尽到物业管理责任。嘉毅物业对该证据进行质证认为：物业公司已经尽到小区公共设施的管理维修义务。但部分业主不能配合物业公司维护，导致公共设施损坏。照片没有拍摄时间及地点，不能证明现在存在这种问题，不能证明物业公司没有尽到管理责任，也无法证明是涉案小区。房屋发霉的照片也不能证明是杜瑞峰的房子。报修记录的照片证明物业公司去维修过，尽到了管理责任，没有解决的原因需要核实，需要进一步证据证明是物业公司的责任。证据二：通话录音2条。证明：杜瑞峰不是不交物业费，只要修好漏水就按时缴纳。物业公司将杜瑞峰的电梯扣注销，导致杜瑞峰无法乘坐电梯。嘉毅物业对该证据进行质证认为：该证据证明杜瑞峰向物业公司报修过，物业公司也已经登记了，结合杜瑞峰提交的照片，证明物业公司以对杜瑞峰的报修情况找人勘察修理过。电梯扣不是针对杜瑞峰个人，而是小区设备故障。本院对以上证据结合本案其他证据综合认证，除此，双方没有提交其他新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，杜瑞峰与嘉毅物业签订的《赤峰嘉毅物业服务合约》是双方当事人的真实意思表示，不侵害他人合法权益，合法有效，双方均应当按照双方签订的合同履行各自义务，杜瑞峰应当按时支付物业费用，嘉毅物业应当提供相应的服务。从杜瑞峰提供的证据来看，嘉毅物业的服务虽存在一定的瑕疵，但确为杜瑞峰提供了物业管理服务，杜瑞峰应按约向嘉毅物业交纳物业费，一审法院已经考虑嘉毅物业服务的瑕疵，酌情扣减了部分物业服务费。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，杜瑞峰如果认为嘉毅物业的服务未尽合同义务，其可以另案主张权利，请求嘉毅物业承担相应违约责任，但杜瑞峰不能以此为理由拒绝支付物业费。另杜瑞峰称嘉毅物业没有证据表明其依据规定进行书面催缴，但依据意思自治原则，当业主没有缴纳物业费时，物业服务企业就有权利依照合同起诉业主要求缴纳物业费。本案已经二审审理，如将书面催缴作为前置程序，不仅违反法律原则，也将对当事人造成诉累，故对杜瑞峰的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杜瑞峰负担。本判决为终审判决。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月十八日法官助理 黄人达书记员 赵泓熙