广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4235号原告：原淑琴，女，汉族，1957年6月29日出生，身份证登记住址：广州市。原告：原淑芬，女，汉族，1961年9月27日出生，身份证登记住址：广州市荔湾区。原告：原嘉麟，男，1959年3月7日出生，香港特别行政区居民，三原告共同委托诉讼代理人：王德虎,北京市炜衡（广州）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：李翠燕,北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市惠城房地产发展有限公司。住所地广州市荔湾区康王路**惠城花园**。破产管理人：广东康浩律师事务所。委托诉讼代理人:郑维举，东康浩律师事务所律师。被告：广州市建筑置业有限公司。住所地。住所地广州市越秀区净慧路****商场iv>法定代表人：赵秋虎，该司执行董事。委托诉讼代理人:谭星月，男，公司职员。委托诉讼代理人:辜楷增，男，公司职员。原告原淑琴、原淑芬、原嘉麟与被告广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司）、广州市建筑置业有限公司（以下简称建筑置业公司）房屋买卖合同纠纷，本院2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原淑琴及三原告共同委托代理人李翠燕、被告惠城公司诉讼代理人郑维举、被告建筑置业公司委托诉讼代理人辜楷增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原淑琴、原淑芬、原嘉麟向本院提出诉讼请求：1.判令被告惠城公司、建筑置业公司协助原告原淑琴、原淑芬、原嘉麟办理广州市荔湾区XX路191号401房的房地产权证，登记产权份额均为三分之一；2.判令被告惠城公司、建筑置业公司承担全部诉讼费用。事实及理由：建筑置业公司经核准依法拆除广州市XX路永福新街8号房屋，梁佩珍为广州市XX路永福新街8号房屋的原住户。1992年8月27日，梁佩珍委托游国桢与建筑置业公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定建筑置业公司应于1995年12月30日前安排回迁房屋给梁佩珍回迁居住。后，建筑置业公司未能按照《安置协议书》的规定安排梁佩珍回迁，上述地块的使用权人变更为惠城公司，由惠城公司负责该项目的开发和资金投入。1999年12月30日，惠城公司与梁佩珍签订《回迁安置协议书》，约定惠城公司安置梁佩珍回迁到惠城花园九层回迁楼401房住，对于401房超出《安置协议书》中约定的面积部分，梁佩珍按1300元/平方米的价格购买增大面积部分的居住权，总金额为7514元。同日，惠城公司与梁佩珍签订《购房合同书》，约定梁佩珍向惠城公司购买401房，售价为每平米3300元，总金额为176428元。梁佩珍应于收楼当日支付总购房款的90%，即183942元×90%=165547.8元，余款待收到房地产权证的当日付清，惠城公司应在交付401房后4年内办好房地产权证。2000年1月4日，惠城公司向梁佩珍交付401房，梁佩珍于当日向惠城公司支付了165547.8元。惠城公司向梁佩珍出具收款收据确认。2006年3月26日，梁佩珍在香港死亡，401房由三原告共同继承，继承后各占有三分之一产权份额。广州市南方公证处于2011年4月8日作出(2011)南公证内字第12920号《公证书》予以确认。惠城公司未按约定于2004年1月3日前办好房地产权证，至今已十多年均未果，请求法院支持原告的诉讼请求。被告惠城公司答辩称：惠城公司已进入破产程序，破产管理人未能接管到惠城公司的任何材料，因此未能了解本案。本案所涉项目的相关情况及惠城公司是否附有协助原告办理房产证的义务，由法院依据现有证据予以认定。被告建筑置业公司答辩称：建筑置业公司与原告签订的安置协议已经履行完毕，原告与惠城公司签订的购房合同与建筑置业公司无关，请求法院驳回原告对建筑置业公司提出的诉讼请求。经审理查明，1992年8月27日，广州市房屋拆建工程公司（甲方、用地单位）与梁佩珍（被安置住户、乙方）签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定甲方经批准征用荔湾区XX路地段的土地，需拆除永福新街路8号房屋，乙方是该屋的住户。乙方同意于1992年10月1日迁出原址房屋，由甲方于1995年12月30日前提供XX路红线规划范围内新建房面积为32.5平方米的套间给乙方。1999年12月30日，惠城公司（甲方）与梁佩珍（乙方）签订了《回迁安置协议书》，约定甲方经批准征用乙方位于XX路永福新街8号房屋，双方曾于1992年8月27日签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，现双方协商达成回迁安置协议：一、甲方同意将XX路191号惠城花园回迁楼4楼401房，总建筑面积53.4631平方米的单位作为乙方回迁安置居住；二、原回迁安置协议书约定的安置使用面积为32.5平方米，现实际安置使用面积为38.28平方米，实际安置使用面积比原约定安置使用面积增加5.78平方米，增加部分乙方愿意按照每平方米1300元的价格购买，总金额为7514元。1999年12月30日，惠城公司（甲方）与梁佩珍（乙方）签订了《购房合同书》，约定根据乙方与甲方签订的《安置协议书》，现乙方向甲方购买安置房，乙方购买的房屋位于广州市XX路191号回迁楼4楼自编401房，建筑面积为53.4631平方米，上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，将以房地产产权登记机关实际测定的面积为准。安置房售价每平方米3300元，总金额为176428元。本合同签订生效后并于乙方收楼的当日需付款总购房款的90%，即183942元×90%=165547.8元，余款18394.20元待乙方收到契证的当日付清。惠城公司应在交付401房后4年内办好房地产权证。2000年1月4日，惠城公司向梁佩珍发出《交款通知书》，通知梁佩珍入住惠城花园回迁楼，请缴交如下费用：购大面积款5.78平方米×1300元/平方米=7514元（购买使用权）、53.4631平方米×3300元/平方米=176428元（购买产权），合计183942元，首期付183942元×90%=165547.8元。同日，惠城公司向梁佩珍出具了收到了惠城花园B栋回迁楼401房梁佩珍购增大面积使用权5.78平方米×1300元/平方米=7514元（购买使用权）、53.4631平方米×3300元/平方米=176428元（购买产权）首期165547.8元。诉讼中，原告表示如涉案房屋存在面积差，其愿意与两被告协商解决。另查明，根据荔湾法院（2020）粤0103民初854号《民事判决书》查明，荔湾区XX路191号地段所涉项目“惠城花园回迁楼”前期开发时拆迁和征地均是以建筑置业公司名义进行，后期成立项目公司即惠城公司，整个项目的开发由惠城公司负责，上述地块的用地单位也变更为惠城公司。后期，项目由于资金等问题导致烂尾，涉案大楼整体未办理大确权。在（2020）粤0103民初854号中，广州市规划和自然资源局在2020年2月21日的《协助查询函》复函称，荔湾区XX路191号地段涉及项目为“惠城花园回迁楼”，未办理国土证，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘，部分小业主通过协助司法、执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记。2018年11月6日，荔湾区人民法院以(1998)荔法民执字第2316号之二十三协执文书，续行查封被执行人惠城公司位于本市××）惠城花园尚没有出售（已解封的除外，预售证号930081）除拆迁补偿、接管公代产外，续行查封期限自2018年12月22日至2021年12月21日止。再查明，2011年4月8日，广州市南方公证处出具了（2011）南公证内字第12920号《公证书》，证明坐落于广州市荔湾区XX路191号惠城花园九层回迁楼4楼401房由三原告共同继承，继承后各占三分之一产权份额。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告原嘉麟为香港特别行政区居民，因此本案为涉港民事案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案各方当事人未对适用法律进行约定，因争议的房屋位于广州市，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。三原告提起本案诉讼系基于梁佩珍与惠城公司签订的《购房合同书》，该《购房合同书》是梁佩珍与惠城公司的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告惠城公司作为涉案房屋所在地块的使用人、合同签订相对方、收款人，应承担合同约定的办证义务。现梁佩珍的继承人原淑琴、原淑芬、原嘉麟诉请被告惠城公司办理涉案房屋的房地产权证，事实和法律依据充分，本院予以支持。基于原淑琴、原淑芬、原嘉麟已对涉案房屋达成各占三分之一产权份额的析产协议，为避免诉累，本院对三原告主张涉案房屋登记的产权份额为三人各占三分之一产权份额的诉请予以支持。被告建筑置业公司非合同相对方，原告要求建筑置业公司承担办证义务，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市惠城房地产发展有限公司协助将广州市荔湾区XX路191号401房产权登记至原告原淑琴、原淑芬、原嘉麟名下，原淑琴、原淑芬、原嘉麟各占上述房屋的三分之一产权份额。义务人如果未按本判决指定的期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费3979元，由被告广州市惠城房地产发展有限公司负担。如不服本判决，原告原嘉麟可在判决书送达之日起三十日内，原告原淑琴、原淑芬、被告广州市惠城房地产发展有限公司、广州市建筑置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  林思红人民陪审员  彭新露二〇二〇年十二月九日法官助理刘晓垌书记员李剑宇