广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9822号原告：广东东颐物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹鹏，该公司员工。被告：王战良，男，汉族，1974年2月14日出生，住陕西省华县******4*，公民身份号码：612************570。原告广东东颐物业服务有限公司诉被告王战良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月18日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年10月27日第二次公开开庭进行了审理。原告广东东颐物业服务有限公司的委托诉讼代理人程学明、詹鹏，被告王战良，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年1月1日至2020年5月31日的物业服务费人民币944元；2.被告支付2019年12月1日至2020年4月30日的水费人民币144元；3.被告支付2020年1月1日至2020年5月31日的车位费人民币150元；4.被告支付2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费违约金人民币172.75元（违约金按2020年1月1日至2020年5月31日的物业服务费944元为基数，按每天千分之三计算，暂计至2020年5月31日为172.75元，具体见附件一《违约金计算说明》）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我公司于2008年起，进入安娜花园为全体业主提供物业管理服务,并于2019年11月23日与小区业主委员会依法依规续签《物业服务合同》。根据安娜花园《物业服务合同》第七章第三十一条约定从2020年1月1日起服务费统一调整为1.60元/月/平方米；根据安娜花园《物业服务合同》补充协议第二条约定业主或使用人需在每月10日前按月缴纳物业服务费用，业主或使用人不按约定标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补缴并按每天千分之三收取违约金。被告系上述物业安丽阁3B1C1之业主，该物业建筑面积为118平方米，被告一直接受原告提供的物业服务，应当依约按时足额缴纳物业服务费费用，但被告至今仍拖欠原告2020年1月1日至2020年5月31日期间物业服务费944元，水费144元、车位费150元，违约金172.75元。原告多次催缴，但被告一直拒绝缴纳，致使原告提供物业公共服务后的合法权益受损。因此，原告因被告拖欠物业服务费及违约金等费用不予清偿诉至法院，请依法予以判决。被告辩称，一、依法驳回原告诉求1所列的物业服务费中不合理的部分共计177元（1.3元调整为1.6元中不合理的0.3元/平方）。原告所称2020年1月1日物业费调整后，截至2020年6月30日，物业费的收缴率为93%，业主的满意度为92%，但是当时到房管所投诉的住户就有68户，被告不同意对方所称服务费收费标准是符合法律规定也合情合理的，对方的物业费只是不违反法律规定，但是也不合情合理；此外原告在合同中所列的1.6元/平方米服务费价格的投票结果，原告也说的很清楚，投票是由业主代表、物业公司、业委会成员上门拉票，实际上在2020年元月，被告收到物业公司催缴凭证的时候，被告申请房管所工作人员来现场了解原告涨价的过程，当时房管所工作人员明确说明，物业公司属于涨价收益方，业主代表属于裁判方，整个投票的过程双方既当了运动员，又当了裁判员，我们68户业主多次要求公开公正透明地对投票结果进行验证，原告拒不执行，投票过程不合法，原告要求按照1.6元/平方米收缴物业费没有法律依据。二、被告同意当庭支付原告诉求2所列的水费共计144元；三、被告同意当庭支付原告诉求3所列的车位管理费共计150元；四、依法驳回原告诉求4中不合理的物业服务违约金172.75元；五、依法驳回原告诉求5（实际编号错误为3），因业主有积极配合缴交合法合理的物业费1.3元及其他相关费用，但物业拒不收取。六、依法裁定横沥镇安娜花园业主大会与广东东颐物业服务有限公司于2019年11月20日签订的物业服务合同无效或部分无效。依据安娜花园《物业服务合同》甲方为：横沥镇安娜花园业主大会，合同订立前仅作了续聘意见征询投票且没有经过公开，公正，透明的封箱投票，多方或第三方的唱、查、验票；没有依据东莞市人民政府令第149号第二十二条、第二十三条、第四十八条，召开业主大会对正式合同进行集体表决或集体投票进行正式合同订立的确认，应属于无效合同，且业委会成员应对此造成的业主权益损失承担相应的责任。正式《物业服务合同》同公示征询意见的合同条款有较多变更，见正文证据提供，属于格式条款中一方免除责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，且公示征询意见合同与正式订立合同有较多侵害业主权益的条款被变更或修改，属于欺诈合同，应判定《物业服务合同》为无效合同或欺诈合同。第十三条没有经过半数业主同意无效，物业服务企业用户属于全体业主所有，没有经半数业主同意可无偿使用。第十八条属于格式条款中一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的。合同附件五第二条中关于违约金（日千分之三）同第十八条同样属于格式条款，且加重对方责任。第二十四条中双过半数业主同意（无法提供合法，合规，公开，公正透明）的文件及资料证明，部分业主也反映给房管部门进行协查，此合同为具有争议性合同，待法院裁定是否有效或部分无效。第三十一条合同属于合同前置，在小区一、二期物业服务费上调事宜还没有被业主大会及业主认同前就确定上调物业费为1.60元，（原来为1.30元），属于格式条款中一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利，应为无效条款。七、物业服务公司应依法将属于全体业主共有停车场的收益公示，并将所有月份收益扣除其正常合理的管理费用，其余部分全部上交给业主大会用于补充物业专项维修资金（已从所得收益中每月返回4000元给业主大会用于花园公共建设及业委会日常开支的部分且已上交给业委会的不用重复上交，但没有按月上交的，业主大会可追溯并追缴到物业服务企业初次开始服务时间起）。八、依据横沥镇安娜花园业主大会与原告于2019年11月20日签订的物业服务合同及合同补充协议，原告未能如期对一期七栋入户大门的更换，以及上述所列的第6、7项，同时原告对小区的服务未能达到服务及质量要求，业主有权待物业服务公司完善并达到合同所列的条款后缴清物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同的签订情况。2019年11月23日，东莞市*******第二届业主委员会作为东莞市*******业主大会的委托代理人即甲方，与原告即乙方，签订《物业服务合同》一份，约定：就甲方选聘乙方对横沥镇安娜花园实施物业管理服务事宜，订立本合同；安娜花园位于东莞市******，建筑面积55365平方米（含住宅、商铺、地下车库）；物业服务收费经甲、乙双方依法在《物业服务收费补充协议》中约定（详见附件五）；本合同期限自2019年12月1日至2022年11月30日止；甲方确认与乙方签订本合同已由业主大会授权及双过半数业主同意，否则相关后果由甲方承担；本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力；物业服务合同签订公示后，由甲方协助乙方完成小区一、二期的物业服务费上调事宜，从2020年1月1日起统一物业服务费为1.60元/月/平方米。其中，《物业服务收费补充协议》（附件五）约定：物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体预收标准为1.60元/月/平方米（包含多层住宅、高层住宅、商铺）；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，业主或承租人不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。前述《物业服务合同》、《物业服务收费补充协议》（附件五）上均有原告及东莞市*******第二届业主委员会的签字盖章确认。二、双方存在争议的问题。原告将案涉小区的物业管理费由1.3元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米的程序是否合法，即《物业服务合同》、《物业服务收费补充协议》（附件五）的效力问题。被告主张，原告提交的安娜花园小区统一物业服务费表决票，是由原告先制作一份汇总表，告诉业主该栋楼其他的业主都同意了，只有你一人未同意，存在诱导的嫌疑，后其他业主只能同意，在此情况下才有了该表决票，前述表决票的投票程序不合法，对于案涉小区物业费的调整，应通过召开业主大会而非由原告自行组织业主进行表决投票的形式进行，故原告与东莞市*******第二届业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业服务收费补充协议》（附件五）没有经过业主大会的授权，应属无效合同，原告要求按照1.60元/月/平方米的标准收取物业管理费及违约金，于法无据，应予以驳回，被告仅同意按照1.3元/月/平方米的标准缴纳物业管理费及相应的水电费，且被告曾向原告提出按照前述标准支付案涉物业管理费及相应的水电费，但原告予以拒收，故被告无需支付原告诉请的违约金。原告则主张，案涉小区的物业管理费由1.3元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米，已通过投票表决的形式取得了85%业主的同意，且东莞市*******第二届业主委员会已取得东莞市*******业主大会的授权，与原告签订了《物业服务合同》、《物业服务收费补充协议》（附件五），前述合同及补充协议在程序、实体及情理上均符合法律规定，合法有效，被告应按照1.60元/月/平方米支付相应的物业管理费及违约金、水电费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原告将案涉小区的物业管理费由1.3元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米有无事实及法律依据。本院分析如下：本案中，将案涉小区的物业管理费由1.3元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米，不属于《物业管理条例》第十二条中所规定的经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意才能决定的事项，故前述物业费的调整经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。结合原告提交的安娜花园小区统一物业服务费表决票显示，已超过建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意案涉小区的物业管理费由1.3元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米，而依据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，作出对全体业主具有约束力的决议，故业主大会会议通过书面征求意见的形式即由业主通过对安娜花园小区统一物业服务费表决票进行投票的形式征求业主的意见，程序合法，本院依法予以确认，被告主张原告提交的安娜花园小区统一物业服务费表决票存在诱导的嫌疑且前述表决票的投票程序不合法，但未提交相应的证据予以证明，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳。东莞市*******第二届业主委员会经取得东莞市*******业主大会的授权，与原告签订的《物业服务合同》、《物业服务收费补充协议》（附件五），程序合法，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。物业服务企业与业主之间建立法律关系的桥梁是物业服务合同，物业服务合同属于平等民事主体之间订立的合同，具有平等性、自愿性、协商性，而物业服务合同作为合同双方权利义务的载体，是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据，故原告依据《物业服务合同》、《物业服务收费补充协议》（附件五）的约定，将案涉小区的物业管理费由1.3元/月/平方米调整为1.60元/月/平方米，并据此要求被告按照1.60元/月/平方米的标准支付物业管理费，合法有据，本院依法予以支持。经核算，被告尚欠2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费为:1.60元/月/平方米×118平方米×5个月=944元，故原告要求被告支付物业管理费944元，合法有据，本院依法予以支持。关于逾期交纳物业管理费违约金的问题。虽然《物业服务收费补充协议》（附件五）约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但被告自2020年1月以来未交纳物业服务费的主要原因在于原告上调了物业服务费标准，且双方对新标准未能协商一致并存在合理争议，故原告要求被告支付违约金，本院依法不予支持。关于水费、车位费的问题。原告主张被告尚欠2019年12月1日至2020年4月30日的水费144元、2020年1月1日至2020年5月31日的车位费150元，被告对此无异议，本院依法确认，故原告要求被告支付水费144元、车位费150元，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王战良应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东东颐物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费944元；二、被告王战良应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东东颐物业服务有限公司支付2019年12月1日至2020年4月30日的水费144元；三、被告王战良应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东东颐物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年5月31日的车位费150元；四、驳回原告广东东颐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王战良负担。前述受理费，原告广东东颐物业服务有限公司起诉时已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王 观人民陪审员  何雁萍人民陪审员  谢雪玲二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。