广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28152号原告：韩军，男，汉族，1981年9月22日出生，住广州市番禺区，原告：梁欣怡，女，汉族，1981年7月9日出生，住广州市番禺区，两原告共同委托代理人：高芷茵，系广东法海律师事务所律师。被告：李云峰，男，汉族，1986年9月4日出生，住北京市平谷区，原告韩军、梁欣怡诉被告李云峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告韩军及两原告的委托代理人高芷茵到庭参加了诉讼，被告李云峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、请求判令被告立即腾空交付位于广州市海珠区xxxxxx房屋给两原告；3、请求判令租赁保证金12000元归两原告所有；4、请求被告向两原告支付2020年5月29日至2020年7月19日拖欠的租金10200元及占用费(占用费自2020年7月20日起按6000元/月的标准计算至实际返还占用房屋之日)；5、请求被告支付逾期违约金540元（以10200元为基数，按每日3%计算，自2020年5月29日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月30日）；6、请求判令被告向两原告支付电费、燃气费、水费、有线电视费、小区物业费共4642.79元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算从2020年7月20日计算至实际偿还之日止）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系位于广州市海珠区滨江东路5号1802房（下称“涉案房屋”）的所有权人。2019年8月26日，由原告韩军与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将涉案房屋出租给被告，月租金为6000元，租金按季结算，每季第30日前支付当季的租金。被告于2020年5月28日起至今末向原告支付当期季度的租金，已逾期多月，己构成根本性违约。经原告多次催讨，被告仍未支付。根据双方《房屋租赁合同》第六条第1款的规定，原告于2020年7月17日发律师函通知被告解除《房屋租赁合同》、支付相关费用等，但被告均置之不理。截止至今，被告仍拒不搬离涉案房屋，并且拖欠2020年5月28日至2020年7月17日的租金及2020年7月18日至2020年8月27日的占用费共18000元，2019年9月1日至2020年7月31日的电费3163.69元，2019年9月1日至2020年4月19日燃气费165.6元，2019年8月至2020年8月11日水费293元，有线电视费546元，物业费474.5元。被告没有提交答辩意见及证据。经审理查明：位于广州市海珠区**登记在两原告名下，共有情况为共同共有。两原告为夫妻关系。原告韩军（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）于2019年8月26日就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给被告作住宅居住使用，租赁期限自2019年8月29日至2020年8月28日共12个月；月租金为6000元，租金按季结算，由乙方在每季的第30日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金为12000元，首期租金为18000元；在租赁期内，乙方依约按时交纳租金，逾期缴纳租金一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于两个月的租金的金额作为违约金；物业交付日期为2019年8月29日；等。2020年7月17日，原告向被告邮寄发出律师函，载明：双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月17日解除；没收被告缴纳的租赁保证金12000元；等。投递情况显示该邮件于2020年7月19日他人签收。庭审中，原告表示：原告于2019年8月26日将涉案房屋的钥匙给了被告，被告支付租金至2020年5月28日（共三个季度），之后就没有给过租金了。原告为证明其主张提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》；2、房产证；3、律师函、快递单及快递信息截图；4、电费的发票，自2019年9月1日至2020年7月31日的电费金额为3163.69元；5、燃气费的发票，金额为165.6元；6、水费的电子账单及发票，金额为293元；7、物业费的发票,金额为474.5元；8、有线电视缴费凭证及银行存折缴费记录，金额为495.43元。本院认为：原告韩军与被告签订的《房屋租赁合同》主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。涉案房屋登记在两原告名下且两原告为夫妻关系，现两原告共同向被告主张权利，并无不当，本院予以确认。根据合同约定，租金按季支付，被告应在每季的第30日前缴付当期租金给原告，在租赁期内，被告依约按时交纳租金，逾期缴纳租金一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋。现原告主张被告仅支付租金至2020年5月28日，之后的租金并未支付，被告未到庭抗辩亦未提交证据证明已履行租金交付的义务，故对于原告上述主张，本院予以采信。故原告现主张解除涉案《房屋租赁合同》，要求被告腾空涉案房屋并交还给原告，并没收被告已付的租赁保证金12000元的请求，本院均予以支持。原告于2020年7月17日向被告发出律师函要求解除合同，被告于2020年7月19日签收，故本院认定涉案租赁合同的解除时间为2020年7月19日。关于租金及占用费的问题。如前所述，涉案租赁合同于2020年7月19日解除，故原告要求被告支付自2020年5月29日起至2020年7月19日期间拖欠的租金，本院予以支持。经核算，该期间的租金款项为10200元。自2020年7月20日起至被告实际交还涉案房屋之日止，被告应当支付房屋占用费给原告，原告主张被告按照租赁合同约定的租金标准即每月6000元支付上述期间的占用费，并无不当，本院予以支持。关于逾期违约金的问题。被告逾期未支付租金给原告，应当支付违约金。原告现主张以10200元为基数，自2020年7月20日起至实际付清之日止计算违约金并无不当，本院予以支持。但合同中约定的违约金标准过高，本院调整为按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金的总额以被告拖欠的租金10200元为限。关于物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费及利息问题。根据合同约定，租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由被告负责。现原告已提交水电费发票、燃气费发票、物业费发票及有线电视费的发票予以证明其已支付了2019年9月1日至2020年7月31日的电费3163.69元，2019年9月1日至2020年4月19日燃气费165.6元，2019年8月至2020年8月11日水费293元，2019年9月至2020年8月的有线电视费495.43元，2020年4月1日至2020年6月30日的物业费及2020年1月1日至2020年3月31日的物业电费共计474.5元，上述款项共计4592.22元李云峰应返还给原告。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付上述费用的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告韩军与被告李云峰于2019年8月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内腾空位于广州市xxxxxxxx房并交还给原告；三、被告缴纳的租赁保证金12000元归原告所有；四、被告在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金10200元及违约金（以10200元为基数，自2020年7月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以10200元为限）；五、被告在本判决生效之日起十日内支付房屋占用费（自2020年7月20日起至实际交还房屋之日止，以每月6000元的标准计算）给原告；六、被告在本判决生效之日起十日内向原告返还代垫的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费合计4592.22元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费339元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十二月二日书记员  李敏燕陈丹纯