河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6996号上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳益学教育科技有限公司，住所地南阳市卧龙区卧龙路**师院西门由往西200米路北。法定代表人：连东帅，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英璞，河南青剑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建业，男，汉族，1963年2月11日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：侯保峰，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者。上诉人南阳益学教育科技有限公司（以下简称南阳益学教育公司）因与被上诉人王建业房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳益学教育公司的上诉请求：1、请求依法撤销（2020）豫1303民初1366号民事判决书判决结果第二项、第三项和第四项，依法改判被上诉人向上诉人返还房租60000元和滞纳金2502.5元，依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求或者将案件发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审偏听偏信、认定事实错误，认定双方租赁合同为有效合同错误，判决结果严重不公。1、一审以双方自愿签订租赁合同为由即认定合同为有效合同是错误的，无视相关法律规定。被上诉人在他人房屋上违法进行添建，一审中被上诉人仅提交了他人房屋产权证书的复印件，该他人房屋是否为合法建筑没有查明，被上诉人违法添建的四层、五层房屋是否办理规划许可证没有查明。被上诉人将没有办理规划许可证违法添建的违章建筑进行违法出租。按照法律规定，该房屋租赁合同应该为无效合同。一审按照合同有效进行处理明显是错误的，本案中合同的效力对于案件处理结果有重大的影响。2、一审认定事实错误。本案中，涉案房屋并未实际交付。李航出具的证言及房屋交接手续系虚假证据，被上诉人也未举出房屋已经实际交付、上诉人已经占有并使用该房屋的具体证据。被上诉人应当依法退还全部租金60000元及滞纳金。虽然李航在证言中声称：“2019年8月20日，我代表公司与王建业签订租赁协议并办理了房屋交接手续，王建业将入户钥匙交给了我”，明显属于虚构事实。经查看租赁协议中王建业的签名可知，“王建业”三个字的书写习惯及间架结构与房屋交接手续、收条中王建业本人的签名，明显不是一个人所签。另外，2019年8月20日，出租房屋的入户大门根本就没有安装，四楼、五楼也不具备交房条件。王建业根本不可能将入户钥匙交给李航，李航的证言明显与客观事实不符。所谓的房屋交接手续明显是李航和王建业在上诉人起诉后为应对诉讼而伪造的，并非2019年8月20日当天书写。从交接手续的内容来看，完全就是为了配合王建业一审诉讼而精心设计事先打印好然后让李航签字的。王建业在一审中提交了出租房屋的现场照片，房屋内堆放了大量的砖块、沙子等建筑材料和建筑垃圾，违法添建房屋没有门窗，楼梯连扶手都没有，既没有上下水管，也没有电线电路，根本无法正常使用，明显不符合合同约定的交房条件，也无法实现合同目的。由此也可以证实，交接手续明显是虚假的、伪造的。3、被上诉人王建业本人并非涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋不享有违法添建并违法出租渔利的权利。4、一审认定被上诉人重新寻租租金损失为17500元没有依据。一审认定“被告根据原告的要求对一、二层进行加固并增设逃生楼梯所额外支出的费用及将建筑物由教学、培训之特定用途改建为一般用途所需费用，本院酌定为60，000元。”没有依据。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，判决对上诉人严重不公。望二审法院查清事实后依法改判支持上诉人的全部上诉请求、驳回被上诉人的反诉请求。王建业辩称，一审程序违法，认定事实清楚，证据确凿，双方租赁合同真实有效。被答辩人所说的答辩人的建筑是否合法，那是政府行政部门的管辖，与本案无关。至于王建业的签名，不影响双方租赁合同的真实性，被答辩人已交纳6万元租金，已视为对合同的认可，答辩人花了几十万元为被答辩人量身定制专一的教室、教学办公场地，并建造的专一逃生楼梯，到现在一直租赁不出去，给答辩人造成了巨大的损失，当时建造的房子是经过被答辩人的法定代表人李航亲自验收认可的，一审中认定，被答辩人交纳租金6万元，下欠1万元应予支付也是正确的。至于被答辩人所称的违法出租渔利的权利是不存在的。本案中答辩人与房屋所有权人李春峰系亲戚关系，双方签订有《房屋租赁合同》，并且答辩人也向房屋所有人缴纳了租金。南阳益学教育科技有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月17日解除；2、判令王建业返还南阳益学教育公司房屋租金60000元；3、判令王建业向南阳益学教育公司支付违约金14000元；4、本案诉讼费由王建业承担。王建业向一审法院的反诉请求：1、没收南阳益学教育公司交付的定金60000元；2、判令南阳益学教育公司交付2019年8月20日起第一年的租金70000元；3、判令南阳益学教育公司交纳租房押金20000元；4、判令南阳益学教育公司赔偿南阳益学教育公司损失210000元；5、反诉费由南阳益学教育公司承担。一审法院认定事实：南阳益学教育公司系从事教育软件技术开发、教学设备技术开发、教育信息咨询等业务的有限责任公司。南阳益学教育公司因办公需要，欲租宛市房字第**号房产证项下房产。该处房产的房东与王建业系亲戚关系，二人经协商，房东同意王建业对该房产进行增建、扩建用于出租并获取出租收益。王建业本欲将该房产进行改造用于宾馆出租，得知南阳益学教育公司的租赁意向并与之达成口头协议后，王建业出资对该处房产原有的一、二层进行了加固处理并增建了四、五层。为实现教学之目的，根据南阳益学教育公司的要求，四、五层房间布局按教室设计，分为一般教室和200㎡左右大型教室，且对一、二层进行了加固并增设了逃生楼梯。王建业为此支出建设费用28万余元。2019年8月20日，时任南阳益学教育公司法定代表人李航对上述设施进行了验收，认为符合南阳益学教育公司的要求，双方遂办理了房屋交接手续，王建业将房屋钥匙交予李航，双方并于同日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：该房屋用途为办公、培训；租赁期限自2019年9月25日至2024年9月24日止，计5年；该房屋年租金为人民币70000元；首年年租金分两次交清，“第一次合同签订三日内付定金，人民币：陆万元整，（小写60000元），第二次在装修完毕后乙方（南阳益学教育公司）入驻时付租金，交剩下的壹万元整，（小写10000元）”；次年起，年租金一次性交齐，并提前30天付清，房租第一年和第二年不变；甲方（王建业）于本合同签订之日起5日内，将该房屋交付给乙方，并承诺给予乙方不少于30日的装修期，装修期内不计算房屋租金。违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除双方约定的赔偿外，还须向守约对方交纳年度租金的20％作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.3％向乙方加收滞纳金。甲方未按时交房的或者非因乙方原因导致乙方无法正常使用房屋的，乙方有权按月租金的0.3％向甲方收取滞纳金。双方办理交接手续后，南阳益学教育公司于2019年11月14日向王建业交纳租金60000元，王建业向南阳益学教育公司出具了收条，内容为“今收到现金陆万元，2019.8.20号-2020.8.20号房租款，收款人王建业2019年11月14号。”此后南阳益学教育公司并未实际入住使用，并于2020年1月16日向王建业发出“解除合同通知书”，以王建业未按照合同约定交付适租房屋构成违约为由通知王建业解除双方的租赁合同，双方为此发生纠纷，南阳益学教育公司向法院提起诉讼。一审法院认为，双方自愿签订租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规范的规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。关于本诉部分，法院认为，南阳益学教育公司于2020年1月16日向王建业发出“解除合同通知书”，系南阳益学教育公司行使合同单方解除权的行为，依照法律规定，该权利的行使除因不可抗力致使不能实现合同目的外，需以王建业构成根本违约为前提。本案王建业按照南阳益学教育公司的要求建造房屋并如期交付，无违约行为，故南阳益学教育公司发出的“解除合同通知书”不发生合同解除的效力。南阳益学教育公司向王建业交纳租金60000元系其依法履行合同义务的行为，在王建业无违约行为的情况下，南阳益学教育公司要求王建业返还租金并支付违约金无法律依据，法院不予支持。关于反诉部分，法院认为，一、王建业于2019年11月14日收取南阳益学教育公司人民币60000元，王建业于其出具的收条中明确表示该款系“房租款”，故该60000元应认定为南阳益学教育公司依照约定交纳的租金而非定金，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同自实际交付定金之日起生效，双方虽约定了定金条款，但南阳益学教育公司并未实际交付，故定金条款未生效，王建业现以上述60000元系定金要求没收无法律依据，法院不予支持；二、双方约定首年年租金分两次交清，第一次付60000元，第二次于装修完毕后南阳益学教育公司入住时交纳剩下的10000元，上述约定系双方对第二次付款设定了条件，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件生效成就时生效，第一百五十九条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案南阳益学教育公司接受出租房屋后，无正当理由未在合理期限内履行装修义务，应视其第二次付款义务所附条件已成就，故南阳益学教育公司应向王建业支付首年年租金的剩余部分10000元。王建业反诉要求南阳益学教育公司支付第一年租金70000元于事实不符，法院不予支持；三、租房押金系承租人交纳，在承租人未正确使用租赁物时作赔偿之用。交纳租房押金并非承租人的法定义务，本案双方未在合同中约定租房押金，现王建业要求南阳益学教育公司交纳无法律依据，法院不予支持；四、关于王建业所受损失，应包括两个方面，其一为王建业另行寻找承租人期间的租金损失，王建业将原有房屋加固并进行了改建、扩建，其目的用于出租，双方解除租赁合同后，王建业需另寻租户，重新寻租需用一定的时间，法院酌定为3个月，比照双方的租金约定，该租金损失为17，500元；其二为王建业根据南阳益学教育公司的要求对一、二层进行加固并增设逃生楼梯所额外支出的费用及将建筑物由教学、培训之特定用途改建为一般用途所需费用，法院酌定为60000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除南阳益学教育科技有限公司与王建业签订的《房屋租赁合同》；二、驳回南阳益学教育公司其他的诉讼请求；三、限南阳益学教育科技有限公司于判决生效后十日内支付王建业房屋租金10，000元。四、限南阳益学教育科技有限公司于判决生效后十日内赔偿王建业损失77，500元。五、驳回王建业其他的反诉请求。案件受理费1，650元，反诉受理费2，900元，合计4，550元，南阳益学教育科技有限公司承担3，553元，王建业承担997元。本院二审期间，上诉人提交了一份对微信聊天记录的公正文书，拟证实被上诉人出租的房屋不具备交付条件，房屋并没有交付给上诉人。被上诉人的质证意见为：真实性无异议，证明方向有异议，与租赁合同无关联性。本院认为，上述聊天记录并非上诉人与被上诉人之间关于房屋交付与否的认定，其证明目的本院不予认可。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的租赁合同效力该如何认定？2、涉案房屋是否已经实际交付？3、原判认定的损失数额是否正确？首先，关于租赁合同的效力问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方自愿签订，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。关于上诉人对被上诉人出租权提出的异议，一审已经查明该处房产的房东与王建业系亲戚关系，二人经协商，房东同意王建业对该房产进行增建、扩建用于出租并获取出租收益。另外，上诉人在一审中提出的诉讼请求是解除合同，客观上也认可合同有效。因此上诉人关于合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于案涉房屋是否已经交付的问题。上诉人南阳益学教育科技有限公司系独立法人，在双方签订租赁合同期间，李航是上诉人的法定代表人，李航已经就案涉房屋的交付问题在一审中当庭予以证实，证明案涉房屋已经实际交付，符合当初约定的交房要求，且公司已经派人量房准备装修。因此，上诉人称案涉房屋未实际交付的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，关于原判认定的损失数额。因上诉人单方违约，给被上诉人实际造成了损失，被上诉人的房屋是按照上诉人教学的要求进行的建设，现在上诉人单方违约导致合同解除，被上诉人确实需要时间来等待其他人员进行承租，一审法院酌定三个月租金损失并无不当。上诉人的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，南阳益学教育科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1363元，由南阳益学教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理周罡书记员李壮壮