文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初5526号原告：彭水苗族土家族自治县教育委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道商贸园，统一社会信用代码115002430091502086。法定代表人：付美兵，系该委主任。委托诉讼代理人：任永东，重庆力隆律师事务所律师。被告：向生易，男，1957年4月28日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水苗族土家族自治县教育委员会（以下简称彭水教委）与被告向生易租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭水教委的委托诉讼代理人任永东、被告向生易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水教委向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋租金303748元、违约金40408.2元、追加房租费38665元，共计382811.2元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是行政机关，经请示职权部门得到批复后，于2015年5月，将属于自己管理的门面一间按规定程序通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东南分所彭水支所出租给了被告，双方于2015年5月25日签订了合同编号为PSJWXXXX-XX的《房屋租赁合同》一份。该合同规定，房屋租赁期间为三年，即从2015年5月22日起至2018年5月21日止；三年总租金301000元，分摊在三年分三次缴清；双方均不得违约，违约方要向守约方按当年租金的10%支付违约金；租赁期满，乙方应如期交还租赁房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，在补足同类房屋租金的前提下，甲方有权要求乙方按当年租金每天千分之一的比例支付追加房租费。被告在接收房屋使用后缴清了第一年租金，但第二年、第三年均未缴纳，而且合同到期后拒不交还房屋，在原告无数次交涉下，被告于2009年5月31日才将房屋交回，但仍拒绝按合同缴纳房屋租金、违约金和追加房租费。之后，原告又以多种形式数次找被告交涉，被告总是以各种理由仍然拒不承担合同义务。故此，原告为了维护国家利益不受侵犯，为了维护法律及合同尊严，特依法提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告向生易辩称，1、原告现在的法人代表和我们签订合同时的法人代表不一致。2、租赁门市后，由于资金短缺，在2015年6月我就将门市转租出去了，转租给了王辉，后面我去找教委后勤科说明我把房子转租了，本来租金是一年一交的，由于房屋转租后，没有接到原告任何催促我缴纳租金，我认为就没有我的事情了，在此前提下，我认为违约金不应该缴纳。3、合同期满后，原告也没有通知我解除合同这些情况，房租转租之后一直是由王辉在经营使用这个门面。4、我找原告租赁门面的时候，租金没有交给原告，租金多收了一些。本院经审理认定事实如下：2015年5月19日，原告彭水教委（甲方）与被告向生易（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容：“甲方委托重庆联合产权交易所渝东南分所彭水支所对本合同第一条所述房屋进行公开挂牌招租。成交承租人自愿放弃承租权，经甲方会同重庆联交所彭水支所商议，并根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方特订立本合同。一、租赁房屋描述甲方将其拥有的位于彭水县XX街道XXXXXXX号（县XXXX中心入口X侧第X间）房屋，出租给乙方使用。该房屋建筑面积约16.5平方米（若实际面积有差异，不影响本合同的订立和执行）。二、租赁期限租赁期三年，即2015年5月22日至2018年5月21日止。三、租金、保证金及交付方式（一）租金数额：租赁期三年总租金301000元。（二）交付方式：租赁期总租金平均按三年交付。租赁后所发生的一切费、税由乙方自行负责。1.第一年：在签订合同时一次性缴清100334元。2.第二年：2016年4月21日前一次性缴清100334元。3.第三年：2017年4月21日前一次性缴清100332元。（三）保证金：租赁期内、签订合同时，一次性缴纳保证金5000元。租赁期结束，乙方无违约行为全额退还（不计息）。有违约行为，甲方有权按本合同第六条执行。……五、合同的变更和解除（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……2、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租的。……六、违约责任（一）本合同一经签订即具有法律效力，双方均不得违约。违约方要向守约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足赔偿损失的，还应当补足。如果是乙方违约，除按前款规定执行外，其所缴保证金不予退还。（二）租赁期满，乙方应当如期交还房屋。如乙方未经甲方同意逾期交还，在补足同类房屋租金的前提下，甲方有权要求乙方按照当年租金每天1‰的比例支付追加房租费。七、其他约定甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，经甲乙双方协商后，可签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。……”合同签订后，被告向生易按合同约定交纳了保证金及第一年房屋租金（第一年房屋租金是转给原成交承租人黄克兰的方式交纳）。2015年6月7日，被告向生易（甲方）与案外人王辉（乙方）签订《转租合同》，内容如下（原文）：“甲乙双方协议，甲方将XXXXXXX旁往X行第X间教委门市转租给乙方，时间从2015年6月7号——2018年5月21号为止。其中将教委原合同交给乙方，按原合同执行。”向生易、王辉均签名及捺印。被告向生易陈述，在转租后曾口头告知原告后勤科的工作人员，但未举示证据佐证告知情况，也未举证证明其转租行为得到了原告的书面同意。另，被告向生易还陈述，之后该门面由王辉持续经营。根据原告提供的材料，该门面的交还时间为2019年5月31日。2016年2月19日，彭水县人民政府发布《关于南渡沱乌江大桥加固改造工程项目实施全封闭施工的通告》（彭水府告〔2016〕5号文件），规定在2016年2月28日零时至2017年2月27日24时期间对南渡沱乌江大桥实施全封闭施工，期间禁止所有车辆及行人通行（施工车辆及人员除外），封闭范围为山谷宾馆三叉路口处至原县国土房管局大门处。2019年5月16日，原告彭水教委曾召集部分承租户就案涉门面租赁问题开会，根据原告彭水教委提交的办公室主任和财务科长所作的会议记录内容，承租户的意见为“因乌江大桥封闭维修影响生意，造成收益不好，希望酌减费用”。原告提交的会议签到单显示，案涉门面的参加人员为“孙友会”，被告向生易陈述，孙友会系王辉的家属。本院认为，本案系一起租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、被告是否应承担缴纳租金的责任？二、原告主张的违约金是否成立？三、原告主张的追加房租费是否成立？关于争议焦点一。被告向生易认为，其已经将房屋转租给王辉，不应再承担缴纳租金的义务。本院认为，被告向生易的转租行为并未得到原告的书面同意，不符合双方签订的租赁合同中对于转租需要书面同意的约定。虽然被告向生易辩称在转租后曾口头向原告的后勤科工作人员报告，但并未对此予以举证证明。在原告彭水教委在审理过程中也没有追认的情况下，应当视为被告向生易的转租行为未征得原告彭水教委的同意，属于擅自转租，被告向生易的擅自转租行为不影响其与原告彭水教委签订的租赁合同的权利义务关系。被告向生易应当作为租赁合同的当事人向原告彭水教委履行租赁的义务。在此前提下，被告向生易应当按照合同的约定支付租金，即2016—2017年度应交的租金为100334元、2017—2018年度应交的租金为100332元。对于合同到期后2018—2019年度，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然原告彭水教委举示了其在租赁合同到期前（2018年5月15日）向被告向生易作出的《关于要求收回租赁房屋和结算租金的函》，要求被告向生易在租赁期满后2天内退还租赁房屋并结清房租费用，否则将依法起诉，但该房屋在到期后被继续使用，原告彭水教委并未举示其他证据证明其曾提出异议，且其在本案中明确2018—2019年度的租金是按前三年（也就是租赁合同约定的租赁期间）的平均标准计算的，应当视为其认可原租赁合同继续适用于2018—2019年度。另外，如前所述，被告向生易的转租不影响其与原告彭水教委签订的租赁合同的权利义务关系，在无证据证明次承租人与原告彭水教委形成新的租赁合同关系的情况下，原租赁合同到期后的次承租人继续使用租赁房屋的效力同样及于被告向生易。故此，该年度的租金应计算为100333.33元（301000元÷3年），亦应由被告向生易缴纳。如前所述，被告向生易共计应交纳的租金为300999.33元。对被告向生易提出的原告法人代表变更的意见，本院认为，法人代表的变更并不影响原、被告之间签订的租赁合同的权利义务关系，对该意见本院不予采纳。对于被告向生易提出的多交租金的意见，本院认为，并无证据证明被告向生易在缴纳第一年房屋租金的时候多交了租金，对该意见本院不予采纳。关于原告彭水教委主张的违约金。本院认为，本案被告向生易虽未及时交纳租金，在客观上确实是因已将房屋转租，虽然原告举示了2016年、2017年、2018年催收房屋租金的通知，但并无证据证明前述通知已送达到了被告向生易本人。另外，案涉房屋的次承租人在原告于2019年5月16日召集部分承租户就案涉门面租赁问题开会时作为承租户参加了会议，并提出了“因乌江大桥封闭维修影响生意，造成收益不好，希望酌减费用”的意见。本院认为，基于前述情况，被告向生易非故意拖延交纳租金，故此，综合考虑本案的情况，对原告彭水教委主张的违约金请求酌情不予支持。关于原告彭水教委主张的追加房租费。根据原告彭水教委的请求，追加房租费即是在合同期届满后出租的房屋被继续使用的2018—2019年度（2018年5月22日至2019年5月21日期间），按双方签订的房屋租赁合同第六条第二款约定，租赁期满，被告应当如期交还房屋。如被告未经原告同意逾期交还，在补足同类房屋租金的前提下，原告有权要求被告按照当年租金每天1‰的比例支付追加房租费。本院认为，如前所述，虽然原告彭水教委举示了其2018年5月15日向被告向生易作出的《关于要求收回租赁房屋和结算租金的函》，要求被告向生易在租赁期满后2天内退还租赁房屋并结清房租费用，否则将依法起诉，但到期后出租的房屋被继续使用，直至2019年5月16日召集承租户提出收回房屋，原告彭水教委并未举示其他证据证明其对所出租的房屋在该期间内被继续使用提出了异议，应当视为原告彭水教委事实上同意继续履行合同。故此，原告主张的追加房租费亦不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告向生易向原告彭水苗族土家族自治县教育委员会支付房屋租金共计300999.33元；限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告彭水苗族土家族自治县教育委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7042.16元（原告彭水苗族土家族自治县教育委员会已预交3521.08元），减半收取3521.08元，由原告彭水苗族土家族自治县教育委员会负担613.58元，由被告向生易负担2907.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇二〇年十二月十六日书记员  黄文剑