山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3730号上诉人（原审原告）：张春英，女，1970年5月8日出生，汉族，初中毕业，住德州市德城区。委托诉讼代理人：李营新，德州宏大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：德州东北商贸物流城有限公司，住所地德城区乾城小区**楼****。法定代表人：萧锦成，经理。委托诉讼代理人：郑伟，男，该公司员工。上诉人张春英因与被上诉人德州东北商贸物流城有限公司（以下简称德州物流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张春英及委托诉讼代理人李营新、被上诉人德州物流公司的委托诉讼代理人郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春英上诉请求：1.撤销（2020）鲁1402民初3530号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。原审判决认定《补充协议》系双方对原告购房余款达成的分期付款协议，而非原告认为的借款协议是错误的，虽然原告的原因不能办理银行按揭，但经原告被告协商，于2020年1月21日双方达成《补充协议》，银行按揭部分（50万元）由被告出借给原告，原告偿还被告519,000元（含利息19,000元），被告并同意分12期偿还，该《补充协议》的达成视为原告被告对商品房买卖合同附件四第一条1.1、1.2、1.3条的变更，视为原告已经完成了银行贷款的手续，被告理应交付案涉房屋。2.原告购买的是一手商品房，被告拒不交付原告案涉房屋，却将案涉房屋让被告方领导的亲戚占用至今，非常过分，侵害了原告的合法权益。被上诉人辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.上诉人与被上诉人在2020年1月21日达成的补充协议第一条明确约定“买受人采取分期付款方式付款”。因此原判决认定补充协议为分期付款协议，属于认定事实清楚。而上诉人认为是借款协议，违反事实及法律。3.上诉人违反银行贷款用途的相关规定，用银行贷款支付首付款，导致原定的按揭贷款未能办理，因此，上诉人应当承担未能办理按揭贷款的全部责任。根据上诉人与被上诉人在2019年12月2日签订的《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第1.2条，上诉人未获得银行按揭贷款，应当在《商品房买卖合同》签订后45日内，即2020年1月16日前一次性付清全款。因上诉人向被上诉人表示经济困难，无力一次性付清全款，被上诉人才同意上诉人以分期付款方式付款并签订补充协议。以上付款方式的变化本是被上诉人基于上诉人的请求及其实际困难作出的有利于上诉人的变通，但上诉人现在的行为却恩将仇报，于法相悖，于理不合，于情不符。4.根据《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第3.1条，在上诉人足额交纳全部房款前，被上诉人有权拒绝交房。综上所述，上诉人在一审中的诉讼请求及二审上诉请求均不能成立，请二审法院在查清事实后依法驳回。张春英向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2019年12月2日签订的商品房买卖合同、补充协议。2.被告退还原告交付的购房款791,813元及至实际交付日的利息。3.被告支付原告违约金158,362.6元。一审法院认定事实：2019年12月2日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《德州市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），双方约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买出卖人开发的位于德城区汽车城19号楼1-3层2号房屋，总金额1,032,313元。第六条付款方式及期限。买受人于2019年12月2日支付首付房款532,313元，剩余50万元于15日内办理完毕银行按揭手续。第八条交付期限。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.相关补充见附件四《补充协议》。同日，原、被告签订附件四合同补充协议，双方约定：一、对银行按揭贷款的补充，1.2无论买受人因何原因没有获得银行贷款的，买受人都应于《商品房买卖合同》签订后45日内一次性付清全款。三、有关房屋交付的约定。3.1在买受人足额缴纳全部房款、税费等所有费用前，出卖人有权拒绝交付房屋.3.4出卖人逾期交房的责任：若出卖人未按约定交付房屋，每逾期一日，应当向买受人支付已付房款万分之三的违约金；逾期超过120日的，买受人可解除《商品房买卖合同》，出卖人应当向买受人支付已付房款20%的违约金，买受人要求继续履行《商品房买卖合同》的，合同继续履行，每逾期一日，应当向买受人支付已付房款万分之三的违约金，直至房屋交付之日。十四、其他。14.3除本协议所作的补充和修改外，《商品房买卖合同》其它内容继续有效。若《商品房买卖合同》与本协议的内容不一致，双方同意以本协议为准。合同签订后，2019年12月2日，原告缴纳房款532,313元。2020年1月21日，原、被告签订《补充协议》，双方约定：第一条、原合同第六条“付款方式及期限”第（二）款补充如下：买受人采取分期付款方式付款，买受人应当在2020年12月31日前分期支付该商品房全部价款人民币1,051,313元，其中包含定金人民币5万元。买受人分期付款。自2020年1月30日起至2020年12月30日共计12期，每期43,250元，共计519,000元。第二条、买受人逾期付款的违约责任。3、买受人明确知悉，在买受人未付清全部购房款及违约金前，双方暂不将双方所签的原合同交房管局备案，出卖人无需为买受人办理房屋登记过户手续，出卖人不承担由此引发的相关责任。第三条、本协议是原合同的组成部分，具有同等效力。本协议未涉及事宜按照原合同及其补充协议履行。针对《补充协议》，原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同约定的是2019年12月31日交付房屋，虽然原告因某种原因未能办理银行按揭，但随后原被告双方在2020年1月21日双方就银行按揭部分达成了协议，相当于原告在被告处贷款，因为有利息，等于完成了交付房款的义务，那么按照双方的买卖合同附件4的补充协议第3条第4款的约定，被告未向原告交付房屋，原告有权解除商品房买卖合同，被告理应返还原告交付的房款，并承担原告已交付房款的20%的违约金。被告方认为，原、被告在2020年1月21日签订的补充协议第3条明确约定本协议未涉及事宜，按原合同及其补充协议履行。因此原告方所说，被告未进行任何提示“未付清房款，则可拒绝交房”的说法不能成立。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件和《补充协议》是双方真实意思的表示，为有效合同，原、被告双方应依约履行。原、被告所签订的《补充协议》系双方对原告购房余款达成的分期付款协议，而非原告认为的借款协议，事实上是原告按补充协议偿还房款，而不是被告将50万元借给原告，由原告分期偿还借款，故至2020年6月30日，原告只支付房款791,813元，未完全付清房款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告解除合同的条件为，被告逾期超过120日的，原告可解除《商品房买卖合同》，该合同约定的交房日期为2019年12月31日，但原、被告双方签订的附件中双方明确约定：原告足额缴纳全部房款、税费等所有费用前，被告有权拒绝交付房屋，现原告并未足额缴纳房款，原告要求解除合同，不符合双方的合同及附件约定，故对原告该请求，不予支持。因双方合同不符合解除的约定，故对原告要求退回房款791,813元并支付利息、支付违约金158,362.6元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张春英的诉讼请求。案件受理费6,651元，由原告负担。本院二审期间，张春英围绕上诉请求依法提交了录音、视频等证据，录音证明张春英要求德州物流公司将房内物品搬出、交付房屋，德州物流公司同意择日搬出物品、交付房屋。视频证明德州物流公司的房屋约有五分之四的没有售出。德州物流公司质证认为，第一份录音已超过举证期限不予认可，第二份录音及视频均与本案的争议焦点无关。对上述证据，本院认定如下：德州物流公司在双方签订合同后一直占用涉案房屋，在张春英要求德州物流公司腾空房内物品、交付房屋时，该公司工作人员答应择日搬出，但至今尚未将涉案房屋内物品全部搬出。与涉案房屋相邻的房屋大部分没有售出。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：原审法院是否认定事实错误。张春英在购买了涉案房屋后，因为首付款是银行贷款，剩余房款不能再办理按揭，在此情况下，双方签订《补充协议》，对剩余的50万元购房款采取分期付款的方式，自2020年1月30日起，每月的30日付款43,250元，共计付款519,000元。按照张春英的说法，因其不能办理按揭就不想购买涉案房屋，德州物流公司为了销售涉案房屋，决定为张春英提供50万元的借款，利息为19,000元，12个月还清本息519,000元，每月偿还43,250元，双方就此签订《补充协议》，约定了还款时间、数额等，此时张春英就《商品房买卖合同》约定的支付购房款的义务已全部履行完毕，德州物流公司应当交付涉案房屋。本院认为，双方就涉案房屋剩余50万元价款达成的《补充协议》是分期付款的协议，并非借款协议，《补充协议》对涉案房屋的交付时间没有约定，则应当按照双方2019年12月2日签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条3.1“在买受人足额交纳全部房款、税费等所有费用前，出卖人有权拒绝交付房屋”的约定，在张春英没有足额交纳全部房款前，德州物流公司有权拒绝交付房屋。综上所述，张春英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,302元，由张春英负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘立琛书记员李迎祥