文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3147号原告：郑洪强，男，1982年12月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈原，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张永林，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：成都大商投资有限公司，住所地成都市武侯区晋阳路**，统一社会信用代码915101076604636331。法定代表人：于颖锐，该公司董事兼总经理。诉讼代表人：北京炜衡（成都）律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈晨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。第三人：简阳九城置业有限公司，住，住所地简阳市简城镇政府街**一社会信用代码915120817958109629。法定代表人：陈用中，该公司经理。委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**飞，男，该公司员工。原告郑洪强与被告成都大商投资有限公司（以下简称“大商投资公司”）、第三人简阳九城置业有限公司（以下简称“九城置业公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，成都市武候区人民法院于2020年8月13日受理被告大商投资公司的破产清算申请。原告郑洪强的委托诉讼代理人陈原、张永林、被告大商投资公司的诉讼代表人北京炜衡（成都）律师事务所的委托诉讼代理人陈晨及第三人九城置业公司的委托诉讼代理人刘敏、李**飞到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告郑洪强向本院提出诉讼请求：判决1.被告大商投资公司从2018年10月1日起以7.7元/㎡/月，按10074.65㎡的标准计算管理咨询服务费至退场之日止（应扣除被告已支付4个月的管理咨询服务费310299.22元）；2.被告大商投资公司支付原告违约金1200000元。事实和理由：2011年4月29日，第三人九城置业公司与案外人简阳美好家园商贸公司（以下简称“美好家园公司”）签订《美好家园商业房屋租赁合同》，约定第三人将位于简阳市政府街121号的香港城商贸中心之主力百货部分的负一层、一层、二层、三层、四层整体出租给美好家园公司，该合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等做了详细约定。后第三人又与案外人美好家园公司签订《设备租借合同》和《管理咨询服务合同》，就租借费用、管理咨询服务费和违约责任等做了详细约定。根据《管理咨询服务合同》第四条，若美好家园公司逾期交付管理咨询服务费30日的，第三人有权解除合同，美好家园公司向第三人赔偿违约金1200000元及补交其欠缴的管理咨询费和滞纳金。2012年5月22日，第三人、案外人美好家园公司、及被告签订了三份补充协议，约定美好家园公司将《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》中的房屋承租权、设备租借权等权利转移给被告，由被告继续按照以上三份合同的约定享有、履行承租人的权利与义务。2016年10月12日，原告、第三人、及案外人重庆老虎资产经营管理有限公司签订《租赁租金等相关权益转让合同》，约定第三人将其在《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》等合同项下的应收租金等相关权益，以及为行使、保全该债权所享有的全部相关权益转让给原告。此后，第三人向案外人美好家园公司及被告发出了书面债权转让通知。在履行合同的过程中，被告多次逾期支付管理咨询服务费，经原告催收，仍有部分费用未向原告支付。同时，2019年4月15日，被告无正当理由单方要求解除案涉合同。原告认为，被告应当在解除合同前返还承租的经营场地和设备设施，经第三人验收无损并支付合同约定的一切费用后方可退场，但直到原告起诉之日，被告仍未履行完退场手续，也未支付所欠费用。综上，原告起诉，请求依法判决。被告成都大商投资有限公司辩称，原、被告之间不是合同关系，原告仅有代第三人收取咨询管理费的相关权益而没有继承合同主体的资格。被告与第三人之间的合同已于2019年4月15日解除，后第三人未再向被告提供管理咨询服务，故原告主张的管理咨询费只能主张至2019年4月15日止，且不能主张违约金，即使法院主张违约金，也应适当减少。同时，原、被告及第三人等签订的《简阳香港城百货1-4层9887.47m2的四方协议》，该协议中明确约定第三人免收被告2019年2月1日至2019年2月28日期间的房屋租金、设备租金、管理咨询费，故该部分的管理咨询费应予扣除。第三人九城置业公司辩称，原告陈述属实，认可原告的主张。第三人转让给原告收取租金权益，是指第三人所获取的所有权益全部转让给原告，故原告有权利主张违约金。虽然被告于2019年4月15日提出解除合同，但并未向第三人交付完好的设备。解除合同后，被告还实际控制相应的设备，第三人仍提供了相应服务，故被告应支付管理咨询服务费至实际退场之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《管理咨询服务合同》、《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《补充协议》三份、《租赁租金等相关权益转让合同》、授权委托书、《债权（租赁租金等权益）转让联合通知书》、四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终14412号民事判决书、（2020）川01民终10761号民事判决书、（2020）川01民终10762号民事判决书、关于解除《房屋租赁合同》等相关协议的紧急告知函、关于成都大商欠付费用催缴函、关于催贵司立即办理退场手续并付清租金、违约金、房屋占用费等费用的函、邮寄单据及查询、公证书、关于交付承租房屋的通知、简阳香港城美好家园设备设施检查后发现的问题、庭审笔录，本院予以确认。对于被告提交的《简阳百货1-4层实测面积9887.47m2的联合经营协议书》、《简阳香港城百货1-4层9887.47m2的四方协议》，拟证明第三人九城置业公司免除了被告大商投资公司2019年2月的管理咨询服务费。本院对该两份证据的真实性予以确认，但认为《简阳百货1-4层实测面积9887.47m2的联合经营协议书》系《简阳香港城百货1-4层9887.47m2的四方协议》的初稿，而《简阳香港城百货1-4层9887.47m2的四方协议》中明确载明，该协议生效条件为四方共同签署后即时生效，现该协议上仅有被告大商投资公司与第三人九城置业公司的印章，无原告郑洪强和案外人重庆鹏厚商业有限公司的签名、捺印，故该协议并未生效，达不到被告大商投资公司的证明目的。对于第三人九城置业公司提交的关于催贵司尽快整改完善设施设备并办理交接手续的函、邮件交寄单收据、消防设施维修协议、工作联系函、关于消防部分费用分摊及电梯报停协调的函，拟证明第三人与被告解除合同后，第三人仍履行了管理咨询服务义务，本院对第三人九城置业公司提交证据的真实性予以确认，但不能达到第三人的证明目的。根据当事人的陈述及提交的证据，本院审理认定事实如下：2011年4月29日，第三人九城置业公司与案外人美好家园公司签订了《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》，约定九城置业公司将坐落于四川省简阳市政府街121号（原市委用地）—香港城商贸中心之主力百货部分的负一层、一层、二层、三层、四层，面积共计13957.31平方米整体出租给美好家园公司。同时，九城置业公司按美好家园公司的要求为租赁房屋配置配套设施。配套设施含各层上、下行电动扶梯共11台、观光电梯2台、2吨货梯1台、中央空调系统、消防系统。之后，双方又签订了《管理咨询服务合同》，合同中载明，鉴于九城置业公司为美好家园公司顺利进驻简阳市作了许多推进工作，致使美好家园公司的进驻、筹备工作顺利进行；九城置业公司完成美好家园公司顺利开业并保证开业前各项手续完成；九城置业公司受托担任美好家园公司长期的管理咨询服务工作。合同第一条约定，美好家园公司每年向九城置业公司支付管理咨询服务费用，具体支付金额如下：2011年10月1日至2014年9月30日每年费用为1071821.41元；2014年10月1日至2017年9月30日每年费用为1172414.04元；2017年10月1日至2020年9月30日每年费用为1289655.44元；2020年10月1日至2023年9月30日每年费用为1373399.30元。合同第二条约定，管理咨询服务费用按每半年支付一次，并提前十日支付，即每年的9月20日及之前支付该年度上半年的管理咨询服务费用，每年3月20日及之前支付该年度下半年的管理咨询服务费用。合同第四条约定，美好家园公司逾期交付管理咨询费用未超过5日则应补交；若美好家园公司管理咨询费用交付逾期超过15日的，美好家园公司应按逾期未交管理咨询费每日千分之四的滞纳金支付给九城置业公司，并补交咨询管理费，美好家园公司逾期交付管理咨询费30日的，九城置业公司有权解除本合同（并有权追加解除与美好家园公司签订的所有商业合作合同，九城置业公司不承担违约责任），美好家园公司并向九城置业公司赔偿违约金1200000元及补交其欠缴的管理咨询费和滞纳金；美好家园公司不得以任何理由就用于本合同其他一切费用冲抵管理咨询费。2012年5月22日，九城置业公司与美好家园公司以及大商投资公司三方签订了《补充协议》三份，约定美好家园公司将《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》中的房屋承租权、设备借用权及咨询管理服务权转移给大商投资公司，由大商投资公司继续按照《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》的约定享有和履行承租人的权利与义务。2016年1月12日，原告郑洪强与第三人九城置业公司、案外人重庆老虎资产经营管理有限公司签订《租赁租金等相关权益转让合同》，约定九城置业公司将其在《美好家园商业房屋租赁合同》、《设备租借合同》、《管理咨询服务合同》等合同项下的应收租金等相关权益，以及为行使、保全该债权所享有的全部相关权益（包括但不限于租赁合同约定的应收租金的本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金债权）转让给原告郑洪强。2017年3月4日，原告郑洪强和第三人九城置业公司向被告大商投资公司发出了《债权（租赁租金等权益）转让联合通知书》。2019年1月，原告郑洪强与被告大商投资公司、第三人九城置业公司及案外人重庆鹏厚商业管理有限公司拟签订《简阳香港城百货1-4层9887.47m2的四方协议》，约定由大商投资公司与重庆鹏厚商业管理有限公司联合经营，九城置业公司放弃收取2019年2月1日至2019年2月28日的管理咨询服务费。因郑洪强、重庆鹏厚商业管理有限公司未签字，导致该协议未签订。2019年4月1日，大商投资公司向九城置业公司发出关于解除《房屋租赁合同》等相关协议的紧急告知函，要求解除案涉合同。双方于2019年4月15日达成解除案涉合同的意见。在履行解除合同具体退场时，因双方对租赁房屋的相关配套设备质量问题、欠交租金缴纳问题等发生争议，第三人九城置业公司不愿意接受租赁物。2019年8月7日，被告大商投资公司向第三人九城置业公司发出关于交付承租房屋的通知，明确于2019年8月15日对租赁场地全部清空，2019年8月16日早上9时交付承租房屋。2019年8月16日，租赁合同双方对租赁设备、设施检查中发现的问题签字予以确认，并约定承租方进行整改完毕后再进行交接，导致案涉租赁物至今没有交接。庭审中，各方当事人一致确认：被告大商投资公司支付的2019年1月31日前四个月的管理咨询服务费310299.22元系按7.7元/㎡/月的标准计算；自2019年2月1日起，被告大商投资公司未向原告郑洪强支付管理咨询服务费。被告大商投资公司认可原告郑洪强诉称以7.7元/㎡/月的标准计算管理咨询服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《管理咨询服务合同》及其相应的《补充协议》、《租赁租金等相关权益转让合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力，各方均应按约定享有权利、履行义务。本案中，原告郑洪强基于与第三人九城置业公司达成的《租赁租金等相关权益转让合同》，取得了第三人九城置业公司作为出租方向被告大商投资公司收取案涉《管理咨询服务合同》项下的管理咨询服务费的权利；同时，原告郑洪强、第三人九城置业公司在达成转让协议后，向被告大商投资公司送达了《债权（租赁租金等权益）转让联合通知书》，告知被告大商投资公司债权转让事宜，故该债权转让行为对大商投资公司发生效力。综上，原告郑洪强有权向被告大商投资公司主张管理咨询服务费。关于是否扣除2019年2月的管理咨询服务费。庭审中，被告大商投资公司提出，已与第三人九城置业公司就2019年2月的管理咨询服务费免除达成一致意见，故该月的管理咨询服务费不应主张。为此，被告提交了原告郑洪强为丁方、被告大商投资公司为甲方、第三人九城置业公司为丙方、案外人重庆鹏厚商业管理有限公司为乙方的《简阳香港城百货1-4层9887.47m2的四方协议》。本院认为，根据该协议第10.5条明确载明，该协议的生效条件为甲乙丙丁四方共同签署后即时生效。而该协议上仅有被告大商投资公司与第三人九城置业公司的印章，故该协议尚未生效，被告大商投资公司无权据此主张免除2019年2月的管理咨询服务费，其应当支付该月的管理咨询服务费。关于管理咨询服务费的计算。原告要求从2018年10月1日起按7.7元/㎡/月的标准计算共10074.65㎡的管理咨询服务费至退场之日止（应扣除被告已支付4个月的管理咨询服务费310299.22元）的请求。经查，原、被告对管理咨询服务费从2018年10月1日起算不持异议，且第三人九城置业公司于2019年4月15日对被告大商投资公司发函要求解除合同表示同意，故案涉《管理咨询服务合同》已于2019年4月15日解除，原告主张此期间的管理咨询服务费的请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求主张2019年4月16日至被告大商投资公司实际退场之日的管理咨询服务费的诉讼请求，第三人九城置业公司虽提交了相应证据拟证明在合同解除后其公司仍为被告大商投资公司提供了管理咨询服务，但该证据均系在2019年8月16日，第三人九城置业公司与被告大商投资公司办理移交后对租赁设备、设施检查中发现的问题要求被告大商投资公司进行整改，以使双方顺利完成交接，该证据不能达到证明第三人九城置业公司在解除合同后仍然履行了管理咨询服务义务；且结合本案，案涉管理咨询服务的内容系为被告大商投资公司的正常经营提供管理咨询服务。综上，原告郑洪强要求主张2019年4月16日至被告大商投资公司实际退场之日的管理咨询服务费，本院不予支持。对于原告要求以7.7元/㎡/月按10074.65㎡的标准计算管理咨询服务费的诉讼请求，庭审中，被告认可按7.7元/㎡/月计算，且各方当事人一致确认了被告大商投资公司在实际履行时支付的四个月管理咨询服务费310299.22元系按7.7元/㎡/月的标准计算。据此，本院认定管理咨询服务费的计算面积为10074.65㎡（310299.22元÷7.7元÷4月），故原告郑洪强要求以7.7元/㎡/月按10074.65㎡的标准计算管理咨询服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，被告大商投资公司本应支付原告郑洪强从2018年10月1日至2019年4月15日的管理咨询服务费为504236.23元（7.7元/㎡/月×10074.65㎡×6.5月），扣除已支付的310299.22元，还应当支付193937.01元。关于原告郑洪强要求的违约金1200000元。根据《租赁租金等相关权益转让合同》第1.1条明确了该合同所指的租金权益，是指《管理咨询服务合同》等合同项下的应收租金等相关权益，以及为行使、保全该债权所享有的全部相关权益（包括但不限于租赁合同约定的应收租金的本金、利息、罚金、违约金、损害赔偿金债权）；《债权（租赁租金等权益）转让联合通知书》也载明原告郑洪强受让的债权为租金及其他应付费用。原告郑洪强、第三人九城置业公司在庭审中亦明确陈述原告郑洪强受让的租金及相关权益包含违约金。基于以上事实，本院认为原告郑洪强受让的债权应当包含案涉合同项下的违约金，故原告郑洪强有权依据被告大商投资公司逾期支付管理咨询服务费的违约行为，向被告大商投资公司主张权利。本案中，被告大商投资公司应当于2018年9月20日支付2018年10月1日至2019年4月30日的管理咨询服务费，但被告大商投资公司在支付至2019年1月31日的管理咨询服务费后便未再支付，被告大商投资公司存在逾期支付超过30日的违约情形，应当按照《管理咨询服务合同》的约定承担违约责任。庭审中，被告提出若本院主张违约金，也应予以减少的抗辩。具体到本案，被告大商投资公司逾期支付的管理咨询服务费的金额为193937.01元，故原告郑洪强要求根据《管理咨询服务合同》的约定，主张违约金1200000元的诉讼请求明显过高；同时，被告大商投资公司逾期向原告郑洪强支付管理咨询服务费所造成的损失实为资金占用损失，故本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，酌定被告大商投资公司向原告郑洪强支付违约金30000元。由于成都市武候区人民法院已于2020年8月13日受理被告大商投资公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，原告郑洪强的上述债权应作为破产债权向被告大商投资公司的破产管理人进行申报，并依法参加破产财产分配，故本案只能确认原告郑洪强对被告大商投资公司所享有的债权数额，不再主张被告大商投资公司的给付义务。综上，对原告郑洪强要求在本案中主张被告大商投资公司的给付义务的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑洪强对被告成都大商投资有限公司享有债权223937.01元。二、驳回原告郑洪强的其余诉讼请求。案件受理费8945.8元，由原告郑洪强负担4286.74元，由被告成都大商投资有限公司负担4659.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  冯永强人民陪审员  张心凤二〇二〇年十二月八日法官 助理  杨婉莹书 记 员  赵雅栏