福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3036号 原告（反诉被告）:洪福利，男，汉族，1975年12月9出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：叶海恭，福建平齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马飘海，福建平齐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉。 原告（反诉被告）洪福利与被告（反诉原告）厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪福利之委托诉讼代理人叶海恭、马飘海，被告（反诉原告）欣盛丰公司之委托诉讼代理人廖贵辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪福利向本院提出本诉诉讼请求：1.欣盛丰公司支付洪福利逾期交房违约金人民币（币种，下同）73205元（逾期交房违约金自2017年6月9日起按每日133.1元支付至2018年12月11日止）；2.本案诉讼费用全部由欣盛丰公司承担。事实和理由：双方于2016年4月22日签订了《厦门市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定洪福利向欣盛丰公司购买址于厦门市同安区××＃楼××梯××层××室××商品房。该商品房总价款为1331610元。《合同》第八条约定，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将商品房交付买受人使用；第九条约定，欣盛丰公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付洪福利使用，逾期超过90日的，自规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。洪福利已按合同约定向欣盛丰公司支付购房款1331610元，但截至起诉之日，欣盛丰公司仍未将讼争商品房交付洪福利使用。洪福利认为，欣盛丰公司迟延交付房产的行为已严重损害了洪福利的合法权益，应向洪福利支付逾期交房的违约金，违约金的计算标准为已支付购房款1331610元的日万分之一即每日133.1元自2017年6月9日起支付至2018年12月11日止。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 欣盛丰公司辩称：欣盛丰公司不存在逾期交房的问题，洪福利主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。第一、洪福利存在逾期付款应付违约金未付的情况，根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。双方在《商品房买卖合同》第六条第3款约定：买受人应当在约定的日期内支付首付款，余款由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款。双方在合同附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第7款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”双方签订合同后，按照合同约定，洪福利应于在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。而洪福利因为自身原因，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。根据合同上述约定，洪福利应向欣盛丰公司支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及逾期付款违约金，然而洪福利至今未向欣盛丰公司支付上述款项，根据合同约定，欣盛丰公司有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。因此，洪福利要求欣盛丰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付洪福利以前，欣盛丰公司可以顺延交房。自2013年9月涉讼房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不抗抗力因素30天）数共计247天。在洪福利付清违约金的前提下，欣盛丰公司可顺延交房的时间是247天。第三，退一步讲，即便欣盛丰公司确实存在逾期交房的情况，洪福利主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非欣盛丰公司可预见的，也并非欣盛丰公司可以控制的。因此，合同约定的欣盛丰公司违约金条款原则不应当适用。即使要适用，因洪福利实际产生的损失远低于其主张的违约金，该违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于约定过高的违约金应予调低。第四，讼争房产早已达交付条件，欣盛丰公司已多次通知洪福利交房，故即使计算违约金，也只能计至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。2018年12月7日欣盛丰公司又再次书面催告洪福利来办理收房手续，洪福利至今未收房。讼争房产2017年9月30日通过5方验收，2018年6月11日消防验收合格。欣盛丰公司通知洪福利于2017年12月23日来办理交房手续，洪福利未来收房，欣盛丰公司于消防验收后多次通知洪福利交房，但洪福利仍未来收房，欣盛丰公司无奈又于2018年11月2日再次催告洪福利于收到催告收房通知书后3日内来办理收房手续。洪福利于2018年11月6日收到该通知书，其最迟应于2018年11月9日前来办理收房手续。那么假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，也只能在扣除顺延交房天数后计算至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。根据合同法第99条的规定，欣盛丰公司的逾期交房违约金应与洪福利逾期付款违约金相互抵扣。2018年12月7日欣盛丰公司又再次书面催告洪福利来办理收房手续，洪福利至今未收房。第五，即使欣盛丰公司需要支付逾期交房违约金，那么洪福利主张的逾期交房违约金已经经过诉讼时效部分（2017年1月1日至立案之日前三年的部分）应不予支持。根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条中的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的……一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算;按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”案涉商品房买卖合同第九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”，因此本案逾期交房违约金是按日计算的。洪福利也未提供任何证据证明逾期交房违约金存在诉讼时效中断或者中止的证据，因此已过诉讼时效部分应予以驳回。 欣盛丰公司提出反诉请求：1、洪福利立即向欣盛丰公司支付代保管费，以已付购房款总额1331610元为基数，从2018年11月9日开始按日万分之一标准计算至洪福利办理交房手续之日止。（暂计至2020年9月10日代保管费为89351元）；2、本诉与反诉的诉讼费用均由洪福利承担。事实与理由：2016年4月22日，双方签订一份《厦门市商品房买卖合同》购买同安区××号××＃楼××梯××室商品房，根据双方签署的商品房买卖合同附件六第四条第三款、第四款的约定，洪福利未在通知书载明的交房日期前往欣盛丰公司交房，洪福利应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费。欣盛丰公司通知洪福利应于2018年11月9日交房，但洪福利至今未办理收房手续，暂计至2020年9月10日洪福利逾期办理收房手续671天，应支付代保管费89351元。综上所述，洪福利应支付欣盛丰公司违约金代保管费合计89351元，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 洪福利反诉辩称：洪福利无需支付代保管费。虽然附件六第四条第三款、第四款约定洪福利未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确洪福利未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自洪福利应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由洪福利承担。因此，欣盛丰公司要求洪福利支付代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明该房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司没有履行了代保管责任、故欣盛丰公司要求支付代保管费的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。综上，欣盛丰公司的反诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 经审理查明：2016年4月22日，买受人洪福利与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03274083的《合同》以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××＃楼××梯××层××室商品房，房屋总价款1331610元。其中，合同第六条约定，买受人于2016年4月22日前付首付款401610元，余款930000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款...）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延...。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。洪福利支付了全部购房款1331610元后，欣盛丰公司分别于2016年6月8日、2016年7月17日向洪福利开具两张购房款发票，发票载明的购房款金额分别为401610元、930000元。庭审中，欣盛丰公司对洪水德已按期支付购房款401610元未提出异议；此外，双方均确认欣盛丰公司收到按揭贷款930000元的时间为2016年6月30日。2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。 庭审中，洪福利自认其于2018年12月9日有收到欣盛丰公司寄出的《催告收房通知书》，通知洪福利于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，但洪福利未办理案涉房产的收房手续。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、欣盛丰公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由。欣盛丰公司辩称，洪福利未在合同签订当日提供并签署按揭贷款所须的全部按揭文件及资料，应当承担违约责任。本院认为，双方签订的《合同》及《附件六》系由欣盛丰公司单方拟定的格式合同。《附件六》中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，有违公平原则，且欣盛丰公司未能举证证明在签订合同之时就该违约责任向洪福利进行提示告知。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，该格式条款无效。本案中，《合同》并未明确约定办理银行按揭贷款手续的时间。根据《个人购房借款/担保合同》及《个人借款凭证》可以看出，洪福利于2016年6月27日签订按揭贷款合同，2016年6月30日按揭款项930000元到欣盛丰公司账户，考虑银行贷款审批需要一定周期，洪福利不存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形。故欣盛丰公司以逾期提交银行按揭贷款材料为由要求洪福利承担违约责任并抵扣逾期交房违约金，该抗辩理由本院不予采纳。 二、欣盛丰公司主张的顺延事由是否可以抵扣逾期天数。庭审中，欣盛丰公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气247天，上述天数应予以扣减。对此，本院认为：欣盛丰公司主张可以顺延交房247天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且欣盛丰公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，本院不予采纳。但鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到“莫兰蒂”超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房15天，因此，欣盛丰公司应在2017年1月15日前交房。综上所述，本院认定欣盛丰公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同的约定向洪福利承担违约责任。 三、欣盛丰公司逾期交房的起、止时间点及应支付的逾期交房违约金数额。欣盛丰公司应于2017年1月15日前向洪福利交房。其虽于2017年9月28日通知洪福利前来交房，但当时案涉房产仍不具备交房条件；2018年12月8日，欣盛丰公司再次向洪福利发出《催告收房通知书》，限其于收到通知书的三日内交房，洪福利于2020年12月9日收到该通知书，但以案涉房屋所在小区的绿化、道路等基础设施未建设完成、不具备交房条件为由拒绝收房。本院认为，2018年12月9日，案涉房产已通过五方验收及消防验收，具备法定交房条件，洪福利虽辩称案涉房屋不具备合同第八条第2、3条的交付条件，但未提交任何证据予以证明，本院不予采信。本院依法认定收房时间为2018年12月12日。因此，欣盛丰公司逾期交房的起、止时间点应为2017年1月16日起至2018年12月12日止。洪福利诉请要求按日从2017年6月9日起至2018年12月11日止支付已付款万分之一的逾期交房违约金，共计73205元，本院予以照准。庭审中，欣盛丰公司主张以日万分之一的标准计算违约金违反公平原则，应予以调整，本院认为按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，欣盛丰公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，不予采纳。据此，欣盛丰公司应支付洪福利逾期交房违约金73205元。 四、关于欣盛丰公司主张的代保管费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求洪福利支付代保管费的诉讼请求，本院不予支持。 五、洪福利诉求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。庭审中，欣盛丰公司认为洪福利的部分诉求已经超过诉讼时效，不应予以支持。本院认为，洪福利的诉求已自行扣除了起诉日起前推三年以前的期间的逾期交房违约金数额，其于2020年6月9日通过网上立案方式同意立案，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新起算。”，洪福利网上立案的行为应视为诉讼时效的中断，故其主张自2017年6月9日起至2018年12月11日止的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，对欣盛丰公司的该项辩称，不予支持。 本院认为，双方自愿签订的《合同》以及《附件六》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。欣盛丰未按合同约定交付案涉房屋已构成违约，应向洪福利支付违约金73205元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、欣盛丰公司（反诉原告）厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）洪福利逾期交房违约金73205元； 二、驳回被告（反诉原告）厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币1630.13元，适用简易程序审理减半收取815.06元，反诉受理费2033.78元，适用简易程序审理减半收取1016.89元，以上合计1831.95元，由被告（反诉原告）厦门欣盛丰投资有限公司负担；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。