广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1480号原告（反诉被告）：广州腾昽物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇塘美村富岭路**B1办公楼201。法定代表人：杜兵成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李创明，广东达盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州南大医院有限公司，，住所地广州市增城区新塘镇汇太东路******楼法定代表人：宦莉。委托诉讼代理人：丁建江，男，1963年10月27日出生，汉族，住广州市荔湾区，系南大医院的主要负责人。委托诉讼代理人：王云辉，广东广语堂律师事务所律师。第三人：广州市增城三木森制衣厂，住所地广，住所地广州市增城区新塘镇瑶田村龙塘社塘肚（土名））。法定代表人：蔡贞琴，该公司投资人。委托诉讼代理人：李创明，广东达盛律师事务所律师。原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司（以下简称腾昽公司）与被告广州南大医院有限公司（以下简称南大医院）、第三人广州市增城三木森制衣厂（以下简称三木森制衣厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）腾昽公司的法定代表人杜兵成及其委托诉讼代理人李创明，被告（反诉原告）南大医院的法定代表人宦莉及其委托诉讼代理人丁建江、王云辉，第三人三木森制衣厂的委托诉讼代理人李创明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾昽公司向本院提出诉讼请求，一、判令南大医院立即向腾昽公司支付租金645116元【包含：（一）2019年5月1日至5月31日临时用房租金10000元；（二）2019年6月1日至10月31日租金405775元（含每月租金71155元和每月临时用房租金10000元）；（三）2019年11月1日至2020年1月租金229321元（含每月租金71155元和每月临时用房租金5292元）】以及支付滞纳金（从每月的6日起，以当月所欠租赁费用为基数按每天5‰计至付清款项之日止，暂计至2020年1月1日滞纳金为357832元）。二、判令南大医院向腾昽公司支付2019年6月1日至2019年12月31日间拖欠的水费1019.04元、电费8554.85元，支付2019年4月至6月间拖欠的卫生费3000元、电梯使用费1800元，以及支付滞纳金（以当月欠付的水电费、卫生费、电梯使用费为基数，从当月6日起每日按欠款金额的5‰计至付清款项之日止，暂计至2020年1月1日的滞纳金为13807.50元）。三、南大医院所支付的284620元履约保证金作为违约金归腾昽公司所有。四、判令南大医院向腾昽公司支付2020年2月1日至3月9日的租金99381元。五、本案诉讼费用由南大医院承担。事实与理由：2019年1月19日，腾昽公司与南大医院签订《物业管理和代理租赁合同》，由腾昽公司将其代理管理的位于广州市增××××栋整栋出租给南大医院做医院使用，合同约定了租赁期限、免租期间、租金计收标准、租赁费用及相关费用的支付期限，逾期支付租金及相关费用的违约责任等。由于南大医院在装修期需要使用一楼、二楼的部分区域，双方曾口头约定，免租期内，南大医院仅需要支付10000元的费用，免租期后，需要按照一楼仓库、二楼仓库的实际面积计算租金，双方一致确认一楼仓库的租金为4708元/月、二楼仓库5292元/月，因一楼仓库腾昽公司在2019年11月份开始收回，即没有继续要求南大医院支付一楼仓库的租金。但是，南大医院仅于2019年1月21日支付了284620元保证金后就未支付任何费用，截至2020年1月10日，南大医院共欠腾昽公司租金以及水电费等合计1031129.50元。因此，腾昽公司现为维护自身合法权益，依据法律的相关规定，特具此状，望判如所请。被告南大医院辩称，不同意腾昽公司的所有诉讼请求，具体以南大医院反诉陈述的事实与理由意见为准。第三人三木森制衣厂述称，对腾昽公司的起诉没有意见。反诉原告南大医院于2020年2月28日向本院提出反诉请求，一、判令腾昽公司与南大医院于2019年1月19日签订的《物业管理和代理租赁合同》解除；二、判令腾昽公司返还租赁保证金284620元及利息（从2020年1月15日起起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止，暂计至2020年2月28日的利息是1443.66元）；三、判令腾昽公司赔偿南大医院装修损失103万元及利息（从提起反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；四、反诉诉讼费用由腾昽公司承担。事实与理由：一、腾昽公司交付的租赁物不符合《租赁合同》约定的医院用途，导致物业不能实际使用，无法取得施工许可证及消防报备。提供符合使用目的的租赁物，是出租方的基本合同义务，也是取得租金的对价。既然出租方无法提供符合租赁合同目的的物业，其显然无法取得租金对价，何况合同中对此义务进行了明确约定。腾昽公司在2019年4月底交付物业后，因为物业用途性质不符合医疗用途，导致无法办理建设工程施工许可证及二次消防报备，让装修工程被政府责令停工，场地无法投入使用，南大医院损失惨重。二、签约前，腾昽公司明确承诺物业符合医疗用途，正是基于对腾昽公司承诺的信任，南大医院才同意建立租赁关系。因为不动产权登记的土地用途为“其他”，房屋用途为“办公楼”，基于对该物业用途的疑问，在签约前，南大医院向腾昽公司提出用途疑问，腾昽公司明确表示该物业设立医院是没问题的，对此有双方的语音对话为证，不容抵赖。正是基于腾昽公司的保证承诺，南大医院才签约并做长远投资打算。如果南大医院明知该物业不能用作医疗用途，或是出租方无法办理物业用途性质变更手续，南大医院作为承租方及投资方，显然不会承租该物业，没有任何一个承租方会去故意让自己遭受如此损失。三、租赁物业用途性质变更属于出租人的法定义务和合同义务，腾昽公司至合同解除前一直未能履行该义务。《租赁合同》的第七条约定：“甲方须提供本栋楼的消防合格批文和乙方办理医院所需的相关手续；由于甲方提供的资料不全而造成乙方不能办理相关证照的，甲方应退回乙方的所有费用并赔偿乙方的相关损失。”《广州市城镇房地产登记办法》第七条规定，房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明；第三十二条第（二）项规定，房地产用途发生变化的，由权利人申请变更登记。《广州市城市规划条例》第二十条规定，需要更改建设用地规划许可证核定的土地使用性质、位置、界址等内容，必须先向核发建设用地规划许可证的城市规划部门提出申请；经依法批准更改的，方可向土地行政主管部门申请办理变更建设用地批准文件。四、因为租赁物不符合使用用途，无法实际使用，南大医院于2020年1月15日明确提出了解除租赁合同，腾昽公司拒绝返还医疗设备，显然无法律依据。可见，出租方并未提供基本的租赁物适租义务，也至今末提供物业用途的变更性文件，导致物业无法实际使用。既然物业无法实际使用，出租方显然无取得租金的对价的权利。庭审中，在腾昽公司提出答辩意见之前，南大医院明确第一项反诉请求为要求确认《物业管理和代理租赁合同》在2020年1月15日解除。反诉被告腾昽公司辩称，关于合同的解除问题，南大医院在2020年1月15日口头提出的解除合同，腾昽公司并未同意，双方只是协商阶段，目前南大医院在反诉中再次提出合同解除的问题，腾昽公司同意在本案开庭当天解除合同。根据合同约定，南大医院应当尽快付清款项后搬离所有的医疗设备与物资，租金计算至南大医院实际搬离租赁物业之日止。因南大医院单方提出解除合同，应当承担相应的违约责任。关于租赁物用途及性质问题，根据南大医院的证据显示，在合同签订前即2018年10月23日前后，南大医院的主要责任人与腾昽公司的法定代表人对于租赁物业的用途性质是否符合医院使用认识不明确，但在之后南大医院已经向增城区卫生健康局进行了解，在2018年10月25日张贴拟变更了南大医院地址的公示，2018年11月8日广州市增城区卫生和计划生育局作出的关于南大医院申请变更地址的批复已明确本案的租赁物若需要作为医疗用地需要进行房屋用途的变更，也即是说南大医院在2019年1月19日之前已明知租赁物业并不完全符合医疗经营场所的条件，但南大医院仍然与腾昽公司签订了租赁合同，证明南大医院承租本案物业前已作好了充分的了解及使用充满信心，在新塘镇政府及广州市增城区卫生和计划生育局组织的协调会中南大医院主要责任人在会议中陈述其选择租赁本案物业的理由及其对于该物业是否符合医院经营作出详细的解释。根据证据，在合同签订前，腾昽公司的法定代表人已经将租赁物业的产权证书相关资料发给南大医院，南大医院作为拥有丰富经营医院经验的主体，应该非常清楚该物业能否作为经营医院的场所，腾昽公司作为租赁代理人，其只能尽可以披露租赁物业的信息，至于是否符合承租人的需求，应当由承租人作出判断及选择。目前，南大医院未获得施工许可证，并没实际证据显示与租赁物用途性质存在直接关系，即使是因物业的性质不符合医院使用，也是属于南大医院的投资策略出错而导致，责任应由南大医院承担。关于物业交付的时间，根据南大医院提交的证据，腾昽公司并没有违反合同约定迟延交付物业，根据南大医院的企业信用信息公示报告显示，南大医院已于2019年3月29日办理了住所的变更手续，关于南大医院被责令停工是其在未获得施工许可的前提下擅自动工，并不能因违法行为而获取利益。涉案合同在本案庭审之日解除后，腾昽公司保留追究南大医院对于房屋损坏的责任。根据广州市增城区卫生健康局于2019年8月2日作出的处理意见书第三条内容，南大医院提交资料符合变更地址的条件，合同也没约定腾昽公司承诺需要租赁物业的性质变更；腾昽公司也没权利对租赁物业的用途进行变更。第三人三木森制衣厂述称，与腾昽公司的反诉答辩意见一致。经审理查明，南大医院于2015年6月10日经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，是自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为综合医院，原经营场所是增城区永宁街长岗村新新大道中33号。2015年7月9日，广州市增城区卫生局核发《医疗机构执业许可证》，载明机构名称为南大医院，地址为增，地址为增城区永宁街新新大道中**有预防保健科、内科、外科、妇产科、口腔科、急诊医学科等。2019年3月29日，南大医院变更经营场所为增××××栋1-4层楼。2016年12月26日，广州市增城区卫生和计划生育局出具《证明》，内容为：“南大医院由我局于2015年7月9日核发《医疗机构执业许可证》，该院位于广州市增城区永宁街新新大道中33号，法定代表人宦莉，主要负责人丁建江，与广州市增城区工商行政管理局所核发的《营业执照》中的‘广州南大医院有限公司’为同一单位。特此证明。”2018年6月30日，腾昽公司（乙方，承租方）与三木森制衣厂（甲方，出租方）签订《租赁合同》，载明乙方承租甲方位于广州市增××××三木森工业园；租赁期为十年，自2018年7月1日起至2028年6月30日止；管理期限为十年，从2018年7月1日起至2028年6月30日止，该租赁标的物物业管理是指整个工业园区的物业管理；租赁期限内，单独的厂房、宿舍或写字楼允许乙方转租第三方，与该第三方签订的《租赁合同》，该第三方所产生的一切法律责任由乙方承担，甲方无须承担相关的责任等。2018年8月13日，原广州市国土资源和规划委员会核发粤（2018）广州市不动产权第10212563号《不动产权证书》，载明位于增××××栋房屋的权利人是三木森制衣厂，是自建房，房屋用途为其它，面积6605.20平方米，共5层，使用期限从2004年7月19日到2054年7月18日止。同日，腾昽公司（受托方）与三木森制衣厂（委托方）签订《授权委托书》，内容为：三木森制衣厂授权腾昽公司全权代理三木森制衣厂名下位于广州增××××三木森工业园区所有房屋的出租管理、收费及物业管理等相关事宜，委托期限自2018年7月1日至2028年6月30日止；受托方在办理上述事项过程中所签署的有关文件，三木森制衣厂均予认可，并承担相应法律责任。2018年10月23日，腾昽公司的法定代表人杜兵成通过微信将增××××栋房屋的不动产权证书截图发给南大医院主要负责人丁建江看，杜兵成称上述房屋是商业办公写字楼，只能公司用，不能做加工。丁建江要求杜兵成问一下某镇长，若上述房屋经营医院，能否向政府申请?杜兵成回应：关于用途其他，代表很多种类，可以办公、写字楼、医院教育培训，还有其他，这本来就是一栋写字楼，可以做很多种类，只要不做加工业就可以。丁建江要求杜兵成最好要落实清楚。杜兵成将不动产权证书中附记部分关于“房屋用途：五层都是办公楼”等的内容拍照截图发给丁建江看，并再次强调：“办公楼做任何其它行业都可以，就是不能搞生产加工业”。2018年11月8日，广州市增城区卫生和计划生育局向南大医院出具《关于南大医院申请变更地址的批复》，载明以下内容：“……一、根据《医疗机构管理条例实施细则》第二十三条的规定，我局原则同意你院变更至增增××××栋…二、根据《医疗机构管理条例》第九条“单位或者个人设置医疗机构，必须经县级以上地方人民政府卫生行政部门审查批准，并取得设置医疗机构批准书，方可向有关部门办理其他手续”的规定，请你院取得我局《关于南大医院申请变更地址的批复》后可向有关部门办理新地址的其他手续（如房屋产权或用途性质变更、环评、消防等手续）。三、根据中华人民共和国标准《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137—2011》的规定……设置医院的，国土使用证或房地产权证所标示的用地或房屋用途应为医疗卫生用地。你院提供增增××××栋屋规划用途为非医疗用途，与《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137—2011》的规定不一致，请你院按有关规定向区规划房管局申办有关手续。四、……南大医院新地址在未取得《医疗机构执业许可证》前不得开展任何诊疗活动。”2018年11月16日，“广州南大医院”出具《项目投资咨询函》向新塘人民政府请示，拟租赁位于增增××××三森制衣厂B栋办公楼十年，该迁址项目已报告广州市增城区卫生和计划生育管理局批准并公示，现请示该项目地址是否符合规划要求。2018年12月13日，广州市增城区新塘镇人民政府向南大医院出具《关于广州市南大医院项目投资咨询的复函》内容如下为：一、根据新塘镇总体规划和官湖片区控规，贵公司项目选址地块规划为二类居住用地，该地块已办理国有土地使用证，用途为其他。二、该项目建设须依法向区环保局申请办理环境影响评价审批手续。……四、该项目如取得区相关职能部门审批同意，应配套建设污水处理设施，并与市政部门对接将生活污水接入市政截污管道排放，医疗废弃物须分类收集后交相关资质单位进行处理。2018年12月20日至2019年1月初间，杜兵成与丁建江通过微信协商租赁事宜，杜兵成还将《物业管理和代理租赁合同》条款内容发给丁建江。2019年1月11日，三木森制衣厂、腾昽公司及南大医院签署《补充协议》，载明内容为：三木森制衣厂同意腾昽公司与南大医院签署15年租赁合同，由于三木森制衣厂与腾昽公司签定的委托物业管理合同期限为十年，因此在腾陇公司与南大医院所签的租赁合同中需注明：南大医院租赁期前十年由腾昽公司负责南大医院的租赁管理事宜，到期双方不再续签租赁管理合同，后五年则由三木森制衣厂继续履行腾昽公司与南大医院所签的租赁合同，由三木森制衣厂直接向南大医院收取租金，直至到期为止；腾昽公司与南大医院所签的租赁合同作为本补充协议的附件，具有同等法律效应。2019年1月19日，腾昽公司（甲方）与南大医院（乙方）签订《物业管理和代理租赁合同》，载明以下内容：“……一、1．甲方受房主委托，代理房主将广州市增增××××栋栋分期租赁给乙方做医院使用。第一年单价按19元／㎡／月计算，面积3745㎡（其中一楼825㎡，二三楼各1460㎡），月租金71155元；……第三年起单价按20元／㎡／月计算，……之后每满三年房租递增10%，（即房租第七年、第十年、第十三年分别在上一年度房租基础上递增10%。第一批交付面积为一至三楼3745㎡，月租金71155元，四五楼房屋（每层面积1460㎡）原租户租期到期后交付乙方使用，以补充合同为准。如乙方需开具房租发票，则需承担相应税费。上述款项由甲方代收代付，乙方应按时上交房租、水、电费和卫生费等，以便于甲方及时交付房主和供水、供电等部门。2.本合同合同期为（15）年，自2019年2月1日至2034年1月31日止（由于三木森制衣厂与腾昽物业管理公司签订的委托物业管理合同期限是十年，因此南大医院租赁期前十年由腾昽物管公司负责租赁管理事宜，后五年交由广州市增城三木森制衣厂继续履行此租赁管理合同，直至合同期满。附广州市增城三木森制衣厂的补充协议），合同期满后在同等条件下，乙方可优先续签合同。二、1．甲方提供产权属于业主的150KW的电量给乙方使用。……电费、水费由甲方按国家规定的电价、水价代收。每年变配电设备检测和维修甲方应提前通知乙方，并协助乙方转换变配电设备线路的转换，确保医院不能停电。乙方每月向甲方支付相当于电费15%的水、变配电设备的检测维修基金。如政府对医院供电，供水，排污有优惠政策，甲方应无条件地提供协助办理。乙方应支付生活垃圾清运费1000元／月给甲方，医疗垃圾由乙方按规定处理。2.业主提供电梯供乙方和其他物业承租人共同使用，电梯维修保养费按每月300元／层收取（整栋全部使用时按每月1000元计收），电梯年检费用由甲方承担，电梯保险费由乙方承担……三、1.合同签订时，乙方预交相当4个月租金的保证金284620元，预交一个月租金71155元，合计人民币355775元，2029年1月底乙方应补交2个月保证金142310元给甲方，如甲方不再管理三木森工业园，则保证金全部移交广州市增城三木森制衣厂。2．甲方每月1日前将乙方的租金和相关费用的收费通知交给乙方指定的财务人员核对并确认，乙方于每月5日前预交当月租金及相关费，款项由乙方派员按时直接送甲方财务部或转账至甲方规定的账户（转账凭证要及时交甲方）。未按时付费的，乙方应向甲方缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的5‰/天支付（欠费5天以上实收）。水、电总表与分表有差额时，按用量，面积比例分摊差额水电费。3．甲方和业主方在租赁期内不得干扰医院的正常运作，不得单方面取消合同。如有违反甲方需赔偿乙方装修及一切损失。如乙方拖欠租金及相关费的，除缴滞纳金外，对乙方欠费30天以上的，甲方有权单方终止合同，通知乙方迁离，押金作为乙方违约赔偿不予退还。同时乙方应付清欠款后3日内迁离，如有拖欠，甲方可以留置乙方物资设备，以物资抵欠款。4．乙方期满退租时应付清房租费、水电费、及相关费用等，乙方搬迁前应提交相关结清费款的资料以及通过双方对房屋设备、设施等进行验收和移交的手续，搬迁后7日内保证金无息退还乙方。5、租赁期内如乙方中途退租视为违约，保证金不予退还作为对甲方的补偿；甲方不能以任何借口提前停租房屋，否则赔偿乙方一切损失。（拖欠租金除外）……六、乙方申办营业执照所需的房屋租赁合同，由甲方协同办理，但每年的租赁管理费由乙方承担。七、甲方须提供本栋楼的消防合格批文和乙方办理医院所需的相关手续；由于甲方提供的资料不全而造成乙方不能办理相关证照的，甲方应退回乙方的所有费用并赔偿乙方相关损失。甲方协助和监督乙方做好消防工作，同时乙方应确保本企业符合有关消防、安全、环保等规定；并常年做好本企业内部的内保工作。……十、甲方同意第—批交付房屋给乙方（即合同签订之日）起免收乙方肆个月装修期租金，自2019年6月1日开始计算租金，后续交付房屋面积和日期以补充协议为准。十一、本合同有效期内，下列情形，允许解除或变更本合同互不追究责任：1.不可抗力……3.甲乙双方协商一致。……”2019年1月21日，南大医院向腾昽公司转账汇款租赁押金284620元。同日，腾昽公司出具《押金条》给南大医院收执。确认收到南大医院（宦莉）交来租赁增增××××栋广州市增城三木森制衣厂）4个月押金284620元。2019年2月10日，三木森制衣厂出具《证明书》给南大医院，同意南大医院租赁涉案房屋，在不损坏房屋主体结构和安全性能及不改变房屋外观的前提下进行自主装修，并报经相关主管部门同意。2019年7月19日，南大医院通过网上向增城区住建部门申请办理建筑工程施工许可证核发，该部门于2019年8月19日在网上作出以下处理意见：该装修项目变更原房产证使用用途，待项目提请区政府会议研定后重新申报。2019年8月2日，广州增城区卫生健康局向富雅都市华庭业主出具的〔2019〕增卫健信处字37号《处理意见书》，载明如下内容：“2019年6月26日—29日期间通过网上向广州市信访局反映南大医院设置不合理等问题。我局已受理，并于2019年7月4日发出《受理告知书》，经认真调查研究，现将情况回复如下：一、关于南大医院选址的问题……在新塘镇汇太东路202号B栋申办医院不违反相关规定……南大医院的设置符合国家和省社会办医院规划总量要求。二、关于南大医院地址变更公示问题……南大医院提交资料符合医疗机构地址变更条件。我局遂于2018年10月25日在新塘镇汇太东路202号B栋张贴拟变更南大医院地址的公示……期间区卫健局未接到对医院地址变更的投诉。公示后，我局依法向南大医院核发了《关于南大医院申请变更地址的批复》，同意该医院地址变更，在变更地址和公示流程方面均依法依规进行。……四、关于南大医院规划、环保、消防审批和医疗废物协议的问题，南大医院除了要依规取得我局核发的《关于南大医院申请变更地址的批复》，另外还要向有关部门办理新地址的环评、消防、规划、医疗废物协议等相关手续。据了解，南大医院正在办理相关手续，有关部门将依法依规审批办理。……”。腾昽公司向南大医院发出2019年6月起至2020年1日间每月的收费通知单，载明上月所欠水电费以及当月应缴房租的费用，腾昽公司还向南大医院发出《截至2020年1月1日南大医院欠费清单》，载明以下内容：一、2019年6月至2020年1月每月房租71155元，合计569240元；二、2019年5月至2019年10月每月临时用房租金10000元，2019年11月至2020年1月每月临时用房租金5292元，合计75876元；三、2019年6月至2020年1月的水电费9574.10元；四、2019年4月至2019年6月的卫生费每月1000元，合计3000元；五、2019年4月至2019年6月每月电梯使用费600元，合计1800元；六、2019年5月至2020年1月房租的滞纳金合计357832元，水、电、卫生费、电梯费的滞纳金合计13807.50元。南大医院认可有收到上述收费通知单以及《截至2020年1月1日南大医院欠费清单》，并承认对租赁物进行装修确实使用了水电，对欠费清单上载明的水电费金额没有异议，对于腾昽公司诉请的水电费也没有意见，不认可通知单和欠费清单其他费用的载明内容，理由为：双方没有关于每月临时用房租金10000元的约定；卫生费计算有误，合同约定的卫生费是指医院开业后存在医疗垃圾才需要支付卫生费，目前医院尚未装修开业，计算卫生费没有事实依据；按约定腾昽公司应于2019年2月1日交付租赁物给南大医院，但腾昽公司在2019年4月底才交付租赁房屋，所以租金起算点也存在错误，应从2019年9月1日起计算租金。2020年1月10日，腾昽公司向本院申请诉前财产保全，本院依申请作出（2020）粤0118财14号民事裁定书，裁定冻结南大医院的银行存款110万元等。2020年2月10日，宦莉与杜兵成通话，宦莉陈述：在1月15日已通知你方，可以对外出租，医院彻底办不成了，因性质问题办不了医疗用地，合作不成了，解除合同。杜兵成陈述：房屋就是这个性质，你自己说能办，结果你们办不下来，不关我们的事，解除合同，要将房租结清，东西搬走。2020年2月24日，广州市增城区住房和城乡建设局向南大医院出具《关于广州南大医院拟租赁物业作医院场所使用事宜的回复》，内容为：“你司于2月21日来文《咨询函》，拟租赁位于新塘镇汇太东路202号B栋物业用作医院场所，咨询该物业是否符合医疗用途及物业用途性质变更手续等问题，根据职能，请向广州市规划和自然资源局增城区分局咨询。待物业用途变更与使用用途一致后，再到我局办理相关手续。此复。”2020年2月24日，南大医院的法定表人宦莉发微信给腾昽公司的法定代表人杜兵成，提出腾昽公司已起诉南大医院，要求撤走医院的设备。杜兵成回复，交清所欠房租后可以搬走设备。次日，宦莉再发微信给杜兵成，表明要搬走医院设备，已请了大车和很多人过来搬。杜兵成回应，把所欠房租、水电费交清，然后再拉东西走。宦莉还于当天向白石派出所报警处理。2020年3月11日，南大医院将涉案房屋二楼、三楼的医疗设备搬走，宦莉还签署《证明》一份给腾昽公司，载明部分设备即已搬走（二楼、三楼已搬完）。3月21日，南大医院将涉案房屋一楼的设备全部搬走，并签署《南大医院设备清单》，确认涉案房屋内全部设备已搬清。本案审理过程中，一、腾昽公司与南大医院确认以下事实：南大医院在签订合同后未向腾昽公司支付过房屋租金。二、关于腾昽公司何时交付涉案房屋给南大医院的问题。腾昽公司称，在2018年11月27日将涉案房屋交付给南大医院，南大医院在交付当日起陆续将医疗设备全部搬到涉案房屋以及相邻C栋一、二楼房屋内。南大医院称，在2018年12月开始将设备搬进涉案房屋相邻的C1幢二楼闲置的房屋内，并不是将设备搬到涉案房屋，因腾昽公司当时仍未将涉案房屋清理出来，无法交付使用；当时双方商定若无法签订租赁合同，由南大医院支付10000元场地费，由于涉案房屋内的前租客未退场，所以南大医院才将设备放到相邻的C幢房屋内；南大医院正式接收涉案房屋二楼的时间是2019年3月20日，自2019年3月26日起陆续将设备搬迁到涉案房屋的二楼；关于涉案房屋的一楼交付时间是2019年4月16日，涉案房屋三楼的交付时间是2019年4月10日；南大医院确认腾昽公司交付涉案房屋的时间是2019年4月16日，按合同约定免租四个月以及11天的交割日期，故租金的起算日应是2019年8月27日。同时，被告提供了其股东余劲松与腾昽公司经理蔡永超在2019年3月6日的微信聊天记录，以及丁建江、余劲松分别与施工人员阿忠在2019年3月18日、26日的微信聊天记录予以证明。腾昽公司、三木森制衣厂对于余劲松与腾昽公司经理蔡永超在2019年3月6日的微信聊天记录的真实性无异议，关联性及证明内容不予认可，只证明南大医院在2019年3月6日有施工，不能证明实际交付涉案房屋的时间，在交付房屋后，腾昽公司没有过问南大医院何时进行进场施工；对于其余二份微信记录的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明图片中存放的物品是腾昽公司的。三、腾昽公司陈述：1、杜兵成在2018年11月7日将涉案房屋的产权证书拍照给丁建江看，并没有表明涉案房屋可作商业用途。2、2018年11月8日，广州市增城区卫生和计划生育局作出《关于南大医院申请变更地址的批复》已明确涉案房屋若要作为医疗用地需要进行房屋用途变更，即南大医院在签订租赁合同之前已明知涉案房屋并不完全符合经营医疗场所条件，但南大医院仍然与腾昽公司签署租赁合同，承租了涉案房屋，说明南大医院在承租前已做好充分了解。3、涉案租赁合同没有关于腾昽公司要变更涉案房屋性质的约定，腾昽公司也无权对涉案房屋的用途进行变更。4、南大医院承租涉案房屋后只拆除了部分墙体，对地板打了很多洞，拆除了原有装修，改成病房格局，没有进行装修添附也没有安装水电；腾昽公司不同意利用南大医院现装修的工程，要求南大医院恢复原状。四、南大医院陈述：1、在扣除四个月免租期后，由于南大医院在2019年7月发现无法办理装修施工许可证，故南大医院未向腾昽公司支付租金。2、南大医院在签署租赁合同前没有到相关行政部门了解清楚涉案房屋是否可以经营医疗机构，但南大医院知道民营医院一定要商业用途的房屋才能开办经营；由于腾昽公司的法定代表人杜兵成向南大医院表明涉案房屋的其他用途属于商业性质，杜兵成说已经找了新塘镇的一位镇长称涉案房屋可以经营医院。3、南大医院要在涉案房屋经营开业必须要卫生部门核发许可证以及办理好环保、消防，由于涉案房屋用途不是商业性质，导致一直未能办理装修施工许可证，造成后续二次消防以及卫生局的许可证办不下来。4、南大医院对涉案房屋的装修包括，拆除部分非承重墙体，重新砌墙间隔，安装了部分水电、消防工程和放射科的防护工程。五、南大医院提供其于2019年3月11日与广州市粤安迅达消防工程有限公司（承包方）签署《消防系统安装工程合同书》、于2019年3月29日与广东路遥医特工程有限公司（乙方，承包方）签署的《射线防护工程合同书》以及转账凭证、发票、业务回单、收据等证据，拟证明其装修涉案房屋的装修成本损失103万元的事实。腾昽公司、三木森制衣厂对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，租赁合同第四条约定了装修费用由南大医院承担，按照法律规定，南大医院应在取得施工许可证的前提下进行装修，现南大医院违规擅自施工所花的费用应当由南大医院自行承担。六、南大医院针对第三项反诉装饰损失问题提交了装修残值鉴定申请，申请对涉案房屋的装修残值进行鉴定。本院依据当事人申请，摇珠选定广州德高价格评估有限公司进行评估。在广州德高价格评估有限公司出具收费函后，经本院书面通知南大医院后，南大医院未在规定的期限内预交评估鉴定费。本院认为，腾昽公司与南大医院于2019年1月19日签署的《物业管理和代理租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于腾昽公司与南大医院是否存在违约的问题。根据查明的事实，在南大医院承租涉案房屋之前，腾昽公司已知南大医院承租涉案房屋是用于经营医院，虽然腾昽公司的法定代表人杜兵成将涉案房屋的用途是其它的情况告知了南大医院，但是杜兵成还向丁建江讲明涉案房屋可用于办公、写字楼、医院、教育培训或其他商业性质。可见，腾昽公司有误导南大医院可承租涉案房屋经营医院的情况。通过广州市增城区卫生和计划生育局于2018年11月8日出具《关于南大医院申请变更地址的批复》可知，南大医院在承租涉案房屋之前已知涉案房屋属于非医疗用途，若要在涉案房屋经营医院取得《医疗机构执业许可证》，必须要按规定办理房屋产权用途性质变更手续。在腾昽公司与南大医院明知涉案房屋属于非医疗用途，不能用于经营民营医院的情况下，双方仍然签署了《物业管理和代理租赁合同》，约定由南大医院承租涉案房屋用于经营医院；同时该合同第七条约定：“甲方须提供本栋楼的消防合格批文和乙方办理医院所需的相关手续；由于甲方提供的资料不全而造成乙方不能办理相关证照的，甲方应退回乙方的所有费用并赔偿乙方相关损失。”签约后，虽然腾昽公司已将涉案房屋交付南大医院使用，由于涉案房屋的用途是非医疗用途，且未办理房屋用途变更手续，南大医院因此无法办理关于医院装修的施工许可证，导致后续的二次消防、环评等手续也无法办理，南大医院未能取得在涉案房屋经营医院的《医疗机构执业许可证》。可见，腾昽公司未能履行《物业管理和代理租赁合同》第七条约定，向南大医院提供办理医院所需的相关手续，造成南大医院不能办理相关证照。由于南大医院租赁涉案房屋用于经营医院合同目的无法实现，遂拒绝向腾昽公司交纳租赁费用，腾昽公司也因此无法收取租金收益，其合同目的也受到影响，双方因此产生本案纠纷。承上文分析，综合腾昽公司与南大医院在签约前协商的实际情况以及双方明知涉案房屋属于非医疗用途的事实，结合《物业管理和代理租赁合同》的约定以及双方实际履约情况，腾昽公司存在未履行合同第七条约定向南大医院提供所需手续配合南大医院办理证照的违约行为，南大医院存在未履行合同第一至第三条约定向腾昽公司支付租赁费用的违约行为，故腾昽公司与南大医院的履约行为均存在过错。关于解除合同的问题。南大医院主张在2020年1月15日向腾昽公司提出解除合同，双方签署的《物业管理和代理租赁合同》在2020年1月15日已解除。鉴于腾昽公司对于南大医院上述主张不予认可，且南大医院并无证据证明腾昽公司在2020年1月15日同意解除双方签署的《物业管理和代理租赁合同》，故南大医院上述主张缺乏事实依据，南大医院要求确认《物业管理和代理租赁合同》在2020年1月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。鉴于南大医院已无继续履行合同之意愿，腾昽公司在本案第一次庭审中表明同意解除合同，故本院认定双方签署的《物业管理和代理租赁合同》在本案第一次庭审当日（即2020年3月9日）解除。关于南大医院是否应向腾昽公司支付租赁费用的问题。鉴于腾昽公司已将涉案房屋交付给了南大医院，南大医院也承认有接收涉案房屋，以及对涉案房屋进行了部分装饰装修的事实。故南大医院已实际占有使用涉案房屋，理应按合同约定向腾昽公司支付相应的租金以及占有使用涉案房屋期间产生的水电费、卫生费、电梯费。南大医院抗辩腾昽公司在交付涉案房屋的时间是2019年4月16日，租金的起算日应是2019年8月27日。鉴于南大医院在本案中提交的证据不足以证明腾昽公司在2019年4月16日才交付涉案房屋，且腾昽公司主张在2018年11月27日已将涉案房屋交给南大医院使用。同时，按《物业管理和代理租赁合同》第十条约定，腾昽公司同意第一批交付房屋给南大医院即合同签订之日起免收四个月装修期租金，并明确约定自2019年6月1日开始计算租金，故南大医院主张自2019年8月27日起算租金，理据不足，本院不予采纳。本案审理过程中，经腾昽公司与南大医院协商，南大医院在2020年3月11日搬离部分医疗设备，于2020年3月21日将全部设备搬离，可见南大医院自2020年3月11日起没有占有使用涉案房屋，故腾昽公司主张南大医院支付2019年6月1日至2020年3月9日的租金661052.90元（71155元/月×9个月+71155元/月÷31日×9日），理据充分，本院予以支持。腾昽公司诉请的租金超出上述部分，本院不予支持。至于腾昽公司主张南大医院自2019年5月1日起支付临时用房租金问题，因《物业管理和代理租赁合同》并无相关约定，腾昽公司也无证据证明双方就临时用房租金问题达成一致意见，南大医院对此也不予认可，故腾昽公司关于临时用房租金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于水电费问题，南大医院对于腾昽公司提交的《截至2020年1月1日南大医院欠费清单》中载明的水费电费金额9574.10元没有意见，承认在装修期间使用水电的事实，对腾昽公司的主张的水电费金额无异议，故腾昽公司主张南大医院支付水费1019.04元、电费8554.85元的诉讼请求，本院予以支持。关于卫生费的问题，《物业管理和代理租赁合同》第二条第1款约定，南大医院应每月向腾昽公司支付生活垃圾清运费1000元；第二条第2款约定，电梯维修保养费按每月300元/层收取，整栋全部使用时按每月1000元计收。而腾昽公司已将涉案房屋一至三层交付给南大医院，南大医院接收后已进行了部分装修，故腾昽公司主张南大医院支付2019年4月至6月的卫生费3000元以及电梯费1800元，合理合法，本院予以支持。承前文分析，腾昽公司与南大医院在签约前均明知涉案房屋非医疗用途，但双方仍然签署涉案租赁合同；签约后，腾昽公司无法按约定向南大医院提供所需相关手续办理《医疗机构执业许可证》，南大医院也未按约定支付租金及相关费用给腾昽公司，故腾昽公司与南大医院均存在违约，双方的违约行为均导致《物业管理和代理租赁合同》无法继续履行，故双方均有过错。据此，结合买卖双方的实际履约情况以及履约的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，在违约责任互抵之后，腾昽公司主张南大医院支付所欠租赁费用（包括租金、水电费、卫生费、电梯费）的滞纳金，以及南大医院支付的保证金284620元归其所有的诉讼请求，本院不予支持；南大医院主张腾昽公司赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。同理，南大医院主张腾昽公司返还保证金284620元的反诉请求，本院予以支持；南大医院主张腾昽公司支付保证金利息的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州南大医院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司支付租金661052.90元。二、被告（反诉原告）广州南大医院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司支付水费1019.04元、电费8554.85元、卫生费3000元、电梯费1800元。三、原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州南大医院有限公司返还保证金284620元。四、驳回原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）广州南大医院有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17537元，诉前财产保全费5000元，由原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司负担11780元，被告（反诉原告）广州南大医院有限公司负担10757元。反诉费52414元，由被告（反诉原告）广州南大医院有限公司负担29724元，原告（反诉被告）广州腾昽物业管理有限公司负担22690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十二月三日书记员  陈雪冰蔡小明