四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4866号 原告：徐波，男，1974年4月21日出生，汉族，住湖北省监利县 委托诉讼代理人：蒋宗禄，金堂县三星法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋锐，四川英冠律师事务所律师。 被告：唐晓碧，女，1978年10月21日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：戴莉，四川法奥律师事务所律师。 第三人：郭红娟，女，1987年10月16日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告徐波与被告唐晓碧、第三人郭红娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐波及其委托诉讼代理人蒋锐，被告唐晓碧及其委托诉讼代理人戴莉，第三人郭红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐波向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付2020年7月15日至2021年7月14日的房屋租金（在审理中变更为支付至合同解除之日2020年11月16日的租金）、滞纳金（按应交金额的日万分之五计算，从应交之日起至实际支付之日止）3.判令被告恢复所租房屋一楼隔墙原样；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：双方当事人于2017年11月27日签订了《房屋租凭合同》，约定了租赁期限五年及租金的支付金额与方式，以及违约责任。按照合同约定，被告应于每年的5月30日支付下一年的租金。而被告时至起诉之日也未支付，经多次协商未果，故诉至法院。 唐晓碧辩称，双方已于2020年7月15日之前经过口头协商，解除了租赁合同。且被告已经按照协商的内容额外支付一个月房租后于2020年8月15日搬离了房屋。且经过四方协议确认，徐波与郭红娟之间已经建立了租赁合同关系。请求驳回原告的全部诉讼请求。 郭红娟述称，2018年11月13日，郭红娟与唐晓碧签订了《商铺租赁合同》，约定由其租赁案涉商铺的部分面积，租赁期限为2018年11月21日起至2022年7月15日止。现已向唐晓碧支付租金至2020年11月30日，并支付了一个月的押金。在装修房屋时，徐波到过现场，知晓其承租铺面的事实。2020年3月4日，郭红娟、徐波、唐晓碧、蒋莉签订了一份协议，就郭红娟从唐晓碧处承租的商铺部分事宜进行了约定。郭红娟希望徐波继续将铺面租给其使用。 本院经审查认定事实如下： 2017年11月27日，徐波（甲方）与唐晓碧（乙方）签订《租赁合同》,约定乙方租用甲方坐落于金泉路186号现代生态水城上岛二期项目1幢0单元1楼12号商铺（面积37平方米）。租期5年：2017年7月15日至2022年7月14日。租金：第一年19980元、支付日期2017.5.30；第二年租金20979元、支付日期2018.5.30；第三、四、五年租金甲乙双方协商，但不高于金泉路186号现代生态水城上岛二期楼盘同等铺面的租金，支付日期为每年的5月30日支付下一年的租金。保证金1万元（注：要房屋恢复原样子的情况下才能退款）详见补充规定。补充规定：乙方退房时需要把1楼的隔墙恢复原样。 合同签订后，唐晓碧共计向徐波支付了1万元押金（含另案二楼房屋的押金）。唐晓碧对房屋进行了装修，拆除了与相邻的案外人蒋莉所有的商铺之间的墙体，重新修建了玻璃墙体。并将二商铺共同进行了搭建，搭建了阁楼。唐晓碧按期了支付了前三年的租金，其中2019年6月2日支付了第三年的租金26640元，租金支付截止到2020年7月14日。 2018年11月21日，唐晓碧将案涉商铺的部分（18平方米）转租给了第三人郭红娟，郭红娟用于经营茶叶店，双方签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2018年11月21日起至2022年7月15日止。现郭红娟已向唐晓碧支付租金至2020年11月30日，并支付了一个月的押金。 2020年3月4日，唐晓碧、徐波、与第三人郭红娟、案外人蒋莉签订了书面的协议（以下简称：四方协议），就案涉铺面及相邻的蒋莉铺面达成了如下协议：一、解除唐明钊、蒋莉和唐晓碧在2017年8月15日所签的租赁关系，协议作废。二、解除郭红娟和唐晓碧在2018年11月21日所签的租赁关系，协议作废。解除由唐晓碧私自代签的协议、余下18㎡，由双方再互签协议。三、（假二楼）阁楼与隔壁徐老板的阁楼互通，现转交租给郭红娟使用。由蒋莉按年支付给唐晓碧费用2100.00元（贰仟壹佰元整）。四、由唐晓碧、郭红娟各自承担所占面积的物业管理费、清洁费。五、由唐晓碧退还郭红娟的押金1900.00元（大写：壹仟玖佰元整）。六、唐晓碧在一周内将阁楼钥匙给郭红娟。七、郭红娟自2019年11月20日起租赁蒋莉、唐明钊店铺32㎡，郭红娟自2019年11月21日起租赁唐晓碧门店面积18㎡。租期为：2019年11月21日—2022年7月15日。八、郭红娟所租的18㎡，按60元/㎡月结算，不得涨价直到本次租期结束。（以后如有单价下跌，则按实际跌幅进行清退）。九、唐晓碧之前所交给蒋莉、唐明钊的房屋押金1000.00元（壹仟元整），不予退还，作为将来还原墙体修复费用。唐晓碧不再承担还原墙体义务。十、以上事项，四人均同意。若有未尽事项，再次互相协商。 2020年因受疫情的影响，唐晓碧向徐波提出了解除合同的请求，双方通过微信对解除合同的事宜进行了协商。2020年7月15日，唐晓碧向徐波支付了一个月的租金12012元（含另案涉及的二楼房屋租金）。现案涉一楼商铺中的18平方米仍由郭红娟使用，另外部分已经退还给徐波。 上述事实，有《租赁合同》、《商铺租赁合同》、四方协议、微信聊天记录、银行转账记录及当事人的陈述等证据在卷证实。 本院认为，对于徐波与唐晓碧之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，应属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 现在徐波以唐晓碧未按期支付租金为由，要求解除合同。根据查明的事实，徐波与唐晓碧在2020年7月就解除合同一事进行了协商，但是未就案涉商铺达成一致意见，现案涉商铺也部分由次承租人郭红娟在使用。唐晓碧在7月15日支付了徐波金额为一个月租金的费用后，未再支付任何费用。故唐晓碧存在违约行为，徐波享有合同解除权，唐晓碧也同意解除合同。现徐波请求以本案第一次开庭之日为合同解除日，支付租金至该日，本院予以支持。唐晓碧欠付的租金时间为：2020年7月15日至2020年11月16日。扣除已经支付的一个月租金后，唐晓碧还应支付2020年8月15日至2020年11月16日的租金。关于案涉房屋的的租金标准，上一年实际支付的年租金为：26640元。《租赁合同》约定第四年的租金标准由双方协商上，现徐波主张按照年租金23129元为标准，低于上一年的实际标准，本院予以支持，故欠付的租金为：23129÷12×3+23129÷12÷30×2=5910.74元。关于徐波主张的滞纳金（占用资金的利息损失）的计算标准，本院确认为按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于徐波要求恢复一楼隔墙的问题。唐晓碧与郭红娟于2018年11月21日签订的《商铺租赁合同》，实质为转租合同。郭红娟自2018年11月就承租使用案涉房屋，徐波作为出租人，知晓唐晓碧的转租行为，也未在6个月内提出异议。在四方协议中，各方当事人确定将该《商铺租赁合同》作废，并重新确定了唐晓碧与郭红娟之间的租金标准及租期为2019年11月21日至2022年7月15日，徐波在该协议上签字，表示认可唐晓碧与郭红娟之间的转租行为及租期。郭红娟表示愿意支付以后的租金。若现在恢复墙体，将违反四方协议，故对于徐波要求唐晓碧恢复一楼墙体的要求，本院不予支持。徐波可待郭红娟的租赁合同到期后再行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下： 一、确认原告徐波与被告唐晓碧于2017年11月27日签订的《租赁合同》于2020年11月16日解除； 二、被告唐晓碧于本判决生效之日起7日内向原告徐波支付租金5910.74元及占用资金的利息损失（以5910.74元为本金，从2020年7月15日自实际支付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告徐波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费189元，由被告唐晓碧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王泽波 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 何昕奕 书 记 员 张 祯