广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12117号原告（反诉被告）：刘兰兰，女，汉族，1987年9月17日出生，住河南省开封县*********，公民身份号码为：410************766。委托诉讼代理人：王贵春，广东芳华律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市中深造实业有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：朱茶林，职务：经理。委托诉讼代理人：刘大军、杨伟杰，分别系广东诚邦律师事务所律师、辅助人员。原告刘兰兰与被告东莞市中深造实业有限公司（以下简称中深造公司）租赁合同纠纷一案，被告中深造公司也提起了反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告刘兰兰的委托诉讼代理人张敏敏，被告中深造公司的委托诉讼代理人刘大军均已到庭参加诉讼。后原告刘兰兰撤回对张敏敏的授权。第二次庭审中，原告刘兰兰的委托诉讼代理人王贵春，被告中深造公司的委托诉讼代理人刘大军均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兰兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退回转让费23800元、已支付租金59400元（2019年3月至2020年1月期间商铺、2019年6月至2020年1月宿舍）及押金11200元；2.被告向原告赔偿装修损失51680元。事实与理由：2019年2月27日，被告与原告签订商铺租赁合同用作商业经营，缴纳了转让费和第一个月租金、押金，随后原告在被告给予的免租期内对商铺进行装修并投入近10万元材料和人工费，并于2019年5月30日原告委托其配偶王**与被告签订宿舍租赁合同用作员工宿舍，交纳了押金和第一个月租金。原告一直交租到2020年1月，但被告一直不能提供案涉商铺、宿舍的产权证，也不能配合原告办理工商注册登记所需的环保等必要材料，导致原告一直无法达到租赁目的而损失惨重。现被告一直不配合赔偿原告，原告向被告主张案涉合同无效，退回已交转让费、租金、押金并赔偿装修损失。被告中深造公司辩称，2019年2月27日，原、被告签订《租赁合同书》，约定由原告承租被告位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南路1号商铺，租金为5000元/月，2019年5月30日签订《宿舍租赁合同》，约定租金为400元/月。2020年1月后，原告开始无故拖延支付租金及水电费，直至2020年4月底，原告自行搬离，拖欠租金及水电费合计16478元。经被告多次催促，原告以各种理由推脱。1.原、被告双方保持租赁合同关系，被告依法交付租赁标的物，原告理应交付租金，不存在返还已支付租金的事由，其主张的转让费没有任何依据。2.原告转让该店铺时，原告经营业务本来就与该店铺此前所经营的新车车行相类同，而且原告也没有提供任何有效证据证明其装修责任，更没有任何依据主张由被告承担。3.本案中事实上是原告自身打算从事车行金融投资类业务，适逢2019年至今，整个东莞对该行业的管控和打击力度很大，原告租赁期间，虽然在正常从事该类业务，但是经营受限，2020年年初又遇到疫情影响，因为其自身原因在2020年2月起，拖延缴纳租金直到2020年4月底自行搬离，从原告自身提交的微信聊天记录也可以显示原告占用该租赁物，直到2020年4月中旬，双方还在讨论，因为原告的一直占用，却又未实际经营，出于安全考虑，暂时停电处理，所以过错完全在原告一方，原告应当承担相应使用期间的租金、水电费以及违约责任，原告在租赁和使用并开展业务经营一年多，因为自身原因，在2020年3月提出所谓的未提供合法文件的理由根本不能成立且不符合常理，该租赁标的物所在的建筑物存在很多商铺。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同书》、《宿舍租赁合同》于2020年4月30日解除；2.原告立即支付2020年2月1日至4月30日租金、水电费合计16478元；3.本案反诉受理费由原告承担；4.原告支付中介费、招商费共计5000元。庭审中，被告明确第二项诉讼请求为租金16200元、水电费278元。事实与理由：2019年2月27日，原、被告签订《租赁合同书》，约定由原告承租被告位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南路1号商铺，租金为5000元/月，2019年5月30日签订《宿舍租赁合同》，约定租金为400元/月。2020年1月后，原告开始无故拖延支付租金及水电费，直至2020年4月底，原告自行搬离，拖欠租金及水电费合计16478元。经被告多次催促，原告以各种理由推脱。原告针对反诉诉请辩称，与民事起诉状意见一致，补充：租赁合同第六条6.3有约定，直到2020年3月28日被告均未提供合理合法的文件，导致原告一直未办理营业执照，在2020年3月28日与被告进行了最后沟通后，原告搬离了该租赁物。本院经审理查明认定事实如下：位于东莞市塘厦镇宏业工业区的国有建设用地使用权，面积为13200平方米，不动产登记权利人为东莞市塘厦镇凯利实业开发公司，已取得权属证书[证号：东府国用字（1993）第19002160008号]。该土地上建设了饭堂、宿舍、厂房等，已取得不动产权证，本院向东莞市*******询问位于东莞市塘厦镇************的房产有无办理不动产权证，该中心回复红线图并复函：“来函未提供该位置地块的红线图（含界址点坐标），经初步判断，可能在已核发的国有土地使用证上，土地证号为东府国用字（1993）第190021600**，土地权利人为东莞市塘厦镇凯利实业开发公司，土地坐落为塘厦镇宏业工业区，面积13200平方米”。原、被告确认上述复函及红线图。被告提交了一份《房屋租赁合同》主张东莞市塘厦镇凯利实业开发公司将位于东莞市塘厦镇宏业工业区******的房屋（建筑物5000平方米）出租给被告，租赁期限为2017年6月25日至2020年12月24日。2019年2月27日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南路1号A108商铺（案涉商铺）出租给原告，租赁期限为2019年2月27日至2021年2月26日，租金为5000元/月，免租期为2019年2月27日至2019年2月28日，从免租期届满2019年3月1日为起租日，由起租日开始计收租金；原告承租上述房屋需要注册营业执照的，被告配合原告办理相关手续；租赁期内原告提前终止合同，需提前3个月书面通知被告，原告交付的租赁保证金不予退还，向被告支付2个月租金作为违约金；租赁期内原告由于各种原因恶意退租、恶意逃跑、没有提前通知、没有办理租赁物退还手续、违约提前终止合同的，被告不予退还租赁保证金，原告补交免租期租金、被告支付的中介费、招商费共计一个月租金；原告如果拖欠租金15天以上，原告有权合同解除，原告如果拖欠租金20天以上，视为原告已经根本违约、合同解除，租赁保证金不退、收回出租房屋；租赁物电费按0.8元/度计算，等。签订《租赁合同》后，原告向被告支付了押金10000元，被告出具收据，备注“合同正常到期，押金无息退还”。2019年5月30日，原告的配偶王**代表原告与被告签订一份《宿舍租赁合同》，约定由原告承租被告位于东莞市*****************（以下简称案涉宿舍），租赁期限为2019年6月1日至2021年2月26日，租金为400元/月，押金1200元；宿舍电费按1.3元/月计算，水费7元/方；等。原告主张被告拒绝提交案涉商铺的房产证、租赁合同等导致其无法办理工商登记，不能合法使用案涉商铺，案涉《租赁合同》无效，请求被告返还已支付的租金、退回押金，并赔偿装饰装修损失，对于上述主张，原告提交录音、微信聊天记录佐证，被告不予确认，主张被告承租案涉商铺后并未提出上述请求，使用案涉商铺一年以后才提出。原告当庭提交的录音没有原始载体，原告提交的聊天记录未能显示被告拒绝提交房产证等材料，也未显示是何时形成的聊天记录。被告确认收到原告已支付的2019年3月至2020年1月商铺租金、2019年6月至2020年1月宿舍租金，主张原告未支付2020年2月至4月的租金、水电费，直至2020年4月30日搬离，依据《租赁合同》、《宿舍租赁合同》请求确认双方合同于2020年4月30日解除。原告主张其于2020年3月29日搬离案涉商铺、宿舍。双方并未进行交接，且双方均未提交证据证明原告实际搬离时间。原告提交的微信聊天记录显示被告的员工于2020年4月13日询问原告是否需要断电，原告于2020年4月14日回复“嗯！你停电吧”。被告未提交证据证明2020年2月至4月水电费数额或已向原告催收上述期间的水电费，也未提交其他证据证明其已支付了水电费，原告也不予确认。原告于2019年2月27日向林浩强转账23800元，主张因承租案涉商铺时并非空铺，被告要求其额外缴纳23800元，被告不予确认，主张林浩强并非其员工。原告确认被告并未出具收据给原告。被告主张根据《租赁合同》，原告违约应当支付中介费、招商费共计5000元，但被告未提交证据证明其已支付了中介费、招商费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉商铺及宿舍的权利人是东莞市塘厦镇凯利实业开发公司，东莞市塘厦镇凯利实业开发公司将案涉土地上的建筑物出租给被告，双方签订了一份《房屋租赁合同》，被告对案涉商铺、宿舍享有出租、收益的使用权益。根据东莞市*******的复函，本院认定案涉商铺、宿舍已办理了不动产权证。原、被告签订的《租赁合同》、《宿舍租赁合同》系双方的真实意思表示，双方应当依约诚信履行各自的义务。原告提交录音、聊天记录主张被告拒绝提交产权证明等材料配合原告办理工商登记手续，但原告提交的证据未能证明其主张，本院不予采信。原、被告未对原告的实际搬离时间进行有效举证，结合原告提交的微信聊天记录，被告确认刘春声系其员工，被告在2020年4月13日已明知原告搬离案涉商铺，本院酌定被告的实际搬离时间为2020年4月13日。原告未缴纳2020年2月至4月的租金，且无故自行搬离案涉商铺，根据《租赁合同》的约定，被告有权解除合同。《宿舍租赁合同》系为了作为《租赁合同》涉及的商铺配套履行的，因此，本院确认原、被告签订的《租赁合同》、《宿舍租赁合同》于2020年4月13日解除。根据《租赁合同》的约定，原告未缴纳2020年2月至4月租金，应当补足，原告于2020年4月13日实际搬离，因此，原告应当支付被告2020年2月1日至2020年4月13日的商铺租金12166.67元（5000元/月×2个月+5000元/月÷30天×13天）、宿舍租金973.33元（400元×2个月+400元/月÷30天×13天）。被告反诉诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告未提交证据证明原告2020年2月至4月的水电费情况，对于被告该反诉诉讼请求，本院不予支持。根据《租赁合同》的约定，租赁期内原告由于各种原因恶意退租、恶意逃跑、没有提前通知、没有办理租赁物退还手续、违约提前终止合同的，被告不予退还租赁保证金，原告补交免租期租金、被告支付的中介费、招商费共计一个月租金，原告请求被告返还已支付的租金以及押金，没有依据，本院不予支持。因原告违约，应当按照《租赁合同》向被告补交支付的中介费、招商费，该费用按照一个月租金为标准，即5000元。但被告未提交证据证明其支付了中介费、招商费，因此，对于被告该反诉诉讼请求，本院不予支持。转让费23800元并非由被告收取，原告未提交证据证明双方约定该费用的承担，应当承当举证不能的不利后果。因此，对于原告该诉请，本院不予支持。原告自行搬离案涉商铺，且原告违约拖欠租金，原告请求被告支付装饰装修损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告刘兰兰的全部诉讼请求；二、确认原告刘兰兰与被告东莞市中深造实业有限公司签订的《租赁合同》、《宿舍租赁合同》于2020年4月13日解除；三、原告刘兰兰应于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告东莞市中深造实业有限公司2020年2月1日至4月13日商铺租金12166.67元、宿舍租金973.33元；四、驳回被告东莞市中深造实业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1610.8元（原告已预交）、反诉受理费168.48元（被告已预交），由原告刘兰兰负担本诉受理费1610.8元、反诉受理费103.07元，被告东莞市中深造实业有限公司负担反诉受理费65.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇二〇年十二月二十二日书记员  赵嘉敏附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。