山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3041号 原告：刘洋洋，女，1989年5月3日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：卢震，山东德衡（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：田新才，男，1993年9月7日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：田延宝，男，1969年12月8日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：黄毅，山东奥盛律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：孟凡麟，上海兰迪（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 第三人：贾印爱，女，1971年2月9日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：姚文，山东凡涛律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：孟凡麟，上海兰迪（济南）律师事务所律师（特别授权代理）。 原告刘洋洋与被告田新才、田延宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。刘洋洋的委托诉讼代理人卢震，田延宝及其委托诉讼代理人黄毅到庭参加诉讼,田新才经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审过程中,田延宝向本院提出司法鉴定申请,本院依法予以委托。鉴定报告作出后,因无法向田新才直接送达，本院依法进行公告送达。贾印爱以与案件处理结果存在法律上的利害关系为由申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。2020年10月26日，本院第二次公开开庭进行审理。刘洋洋的委托诉讼代理人卢震，田延宝及其委托诉讼代理人黄毅、孟凡麟到庭参加诉讼,贾印爱及其委托诉讼代理人姚文、孟凡麟到庭参加诉讼，田新才经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘洋洋向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2019年9月23日签订的个人房屋买卖合同有效；2.判令被告立即将其回迁安置的西彩石安置小区30-2-1004号房屋交付给原告；3.本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：本案原、被告均系济南市历城区彩石镇西彩石六村的村民，双方于2019年9月23日签订了个人房屋买卖合同，被告将其回迁安置的西彩石安置小区30-2-1004号房屋出卖给原告。合同签订以后原告先后于2019年9月23日银行转账给被告房款22万元、2019年10月11日转账支付5万元、2020年2月19日转账支付40万元、2020年3月2日转账支付20万元，加上前期被告拖欠原告欠款折抵部分购房款，原告已经结清全部购房款。依据房屋买卖合同第三条的规定被告应当于房款结清之日将房屋及附属物交付给乙方，然而被告却至今未予交付该房屋，原告多次与被告沟通未果，为维护原告合法权益，特诉至法院。 田新才（缺席）未答辩。 田延宝辩称，1.本案刘洋洋与田新才之间并非真实的房屋买卖关系，实为借贷等其他欠款类法律关系，请求法院查清本案基础法律关系并依法驳回刘洋洋的诉讼请求。根据起诉状，合同订立之前，刘洋洋与田新才之间已存在高达几十万元欠款类债权债务关系，后自2019年9月至2020年3月期间，刘洋洋通过其个人银行账户向“田新才”银行账户转入多批次金额不等、无任何规律且无法证明款项用途的资金，田延宝认为刘洋洋与田新才之间以签订房屋买卖合同的目的系担保其之间的借贷等欠款。2.刘洋洋与田新才单方擅自签订的《个人房屋买卖合同》属于无效合同，涉案房屋系家庭拆迁安置所得，属于田延宝与田万秋（已故）、贾印爱及家庭其他成员共同共有财产，田新才无权处分共有财产的行为，侵犯了其他家庭成员的合法权利，当属无效。3.刘洋洋自称与田新才有债权债务关系，且为同村村民，刘洋洋在明知田新才擅自将家庭共同共有涉案房屋出卖给刘洋洋用以抵偿其个人欠款的行为侵害了其他家庭成员对涉案房屋的合法权利下，仍与之交易，刘洋洋主观上具有明知故意，交易价格明显低于当时的市场价，且交易过程不符合当地村民间大宗财产的交易习惯，行为上自身存在严重过错，现刘洋洋要求被告交付涉案房屋于法无据。4.刘洋洋起诉状中自称已支付全部购房款的陈述与刘洋洋提交的向名为“田新才”银行账户转账流水及落款处手写并捺印的“田新才，，2019年9月23日”字样收到条和落款处手写并捺印的“收款人：田新才，2020.2.19.，2020.2.19”字样的房款结清确认单的证据之间存在房款总金额与实际支付金额及定金总额和实际支付、房款结清时间上存多处无法调和的相互矛盾。同时，合同价款约定为150万元，但刘洋洋自2019年9月23日签订合同当天至2020年3月2日最后转款期间累计向“田新才”转账只有87万元，剩余款项63万元刘洋洋诉称系被告拖欠刘洋洋欠款折抵部分房款的陈述，被告田延宝对此不予认可，因与刘洋洋无任何债权债务关系，且欠款数额高达63万元之高，刘洋洋应说明被告欠款情况及提交相关证据，且该事项与刘洋洋诉称的买卖合同关系并非基于同一法律关系，刘洋洋存在隐瞒事实真相和虚假陈述的嫌疑。故刘洋洋要求被告交付涉案房屋的行为缺乏事实和法律依据。综上，请求法院查清案件事实，依法驳回刘洋洋全部诉讼请求，以维护被告田延宝及其他家庭成员的合法权益。 第三人贾印爱述称，1.请求法院驳回原告的诉讼请求，本案所涉房屋系二被告与第三人共同所有，第三人对本案原告主张的欠款及买卖事实均不知情，在此第三人郑重声明第三人不同意本案所涉房屋买卖一事。依据法律规定，作为共同共有人未经所有共同共有人共同同意买卖的，该买卖合同无效，现第三人已明确表明不同意涉案房屋买卖合同及房屋买卖事宜，因此原告的第一项诉讼请求无法律依据。2.原告的第二项诉讼请求更无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：刘洋洋、田新才、田延宝、贾印爱均系济南市历城区彩石街道西彩石六村村民，田延宝与贾印爱系夫妻关系，田新才系田延宝与贾印爱之子。在该村的拆迁安置补偿中，田延宝一家有三人（田新才、田延宝、贾印爱）符合安置政策，被安置于西彩石安置小区30号楼2单元1004室。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于原被告之间签订的房屋买卖合同问题。刘洋洋主张田新才持田延宝出具的授权委托书与其签订房屋买卖合同，并出具授权委托书、房屋买卖合同及收到条予以证实。委托书载明：“现委托田新才全权出售：济南市历城区彩石镇西彩石安置小区30-2-1004房屋并代为签署房屋买卖合同并代收房款办理过户等事宜,我对田新才的一切行为予以认同。”委托书落款处有田延宝的签字及捺印。房屋买卖合同记载：2019年9月23日，以田新才（甲方）、田延宝（共有人）为出卖人，刘洋洋为买受人（乙方）签订《个人房屋买卖合同》，约定甲方愿将其拥有完全产权、合法拥有的位于西彩石安置小区30-2-1004房屋所有权人为田延宝、田新才，房屋建筑面积为141平方米，以150万的价款出售给乙方；签订合同同时乙方愿交捌拾贰万元作为定金交给甲方，剩余欠款，经双方共同协商，二期新增人口补偿款发放后，给甲方结清；欠款结清之日起，甲方将该房屋及其附属产物正式交付给乙方。合同落款甲方处有田新才的签字及捺印。收到条载明：收到刘洋洋房屋定金的银行转账22万元整加60万元现金，定金已支付完成并收到。落款处有田新才的签字及捺印，时间为2019年9月23日。 田延宝对上述证据均不予认可，主张授权委托书及房屋买卖合同的签名均不是其本人书写，并申请对授权委托书落款签字处“田延宝”字样及捺印是否为田延宝本人签字及捺印进行鉴定。本院依法委托山东永鼎司法鉴定中心进行鉴定。2020年7月17日，山东永鼎司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：委托书中落款签字处“田延宝”署名字迹与供检样本田延宝字迹是同一人笔迹，无法确定押名指印与供检样本田延宝指印是否同一人所留。田延宝主张不认可授权委托书中捺印的真实性,且委托书有明显的裁剪痕迹，该纸张上半部分内容被刘洋洋裁剪掉，刘洋洋提交的证据不完整。贾印爱主张该房屋系田延宝、贾印爱、田新才共同共有，贾印爱对刘洋洋主张的欠款及房屋买卖均不知情，且不同意房屋买卖一事。 二、关于刘洋洋支付房屋价款问题。刘洋洋出具银行转账明细、欠条、结清条以证实其已支付全部购房款项。 1.2019年5月12日，田新才向刘洋洋出具欠条一宗，载明截止今日累计借到刘洋洋借款本金加利息60万元整，并保证一个月后还清该款项。该欠条后附内容记载：“此欠条作废，该欠款用于抵扣刘洋洋与田新才2019年9月23日个人房屋买卖合同中的定金60万元。刘洋洋2019年9月23日”2019年9月23日，刘洋洋向田新才转账支付22万元。刘洋洋主张上述款项系房屋买卖合同中约定的82万元定金，田延宝对上述款项不予认可，主张无法核实欠条的真实性，且欠条中记载金额过大，刘洋洋应提供银行流水予以证实。 2.2020年2月19日，田新才向刘洋洋出具结清条：彩石安置小区30号楼2单元1004房款总计150万元整，于2020年2月19日结清。收款人：田新才2020.2.19付款人：刘洋洋。刘洋洋出具转账明细，2019年10月11日，刘洋洋向田新才转账支付5万元；2020年2月19日，刘洋洋向田新才转账支付40万元，同年3月2日，刘洋洋向田新才转账支付20万元。刘洋洋主张田新才已收到全部购房款项，田延宝对上述证据不予认可，无法核实其真实性。 另查明，本案纠纷发生后，刘洋洋为处理该纠纷与山东德衡（济南）律师事务所签订委托代理合同，约定由该所指派律师处理该纠纷。2020年4月20日，刘洋洋向该律师事务所交纳律师代理费3万元，该所为刘洋洋出具律师代理费发票一份。 本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋济南市历城区彩石镇彩石安置小区30号楼2单元1004室系田延宝、贾印爱、田新才三人因房屋拆迁安置所获得的安置房，该房为三人共同共有，拆迁安置时由田延宝作为家庭户主对外行使拆迁安置权利并承担相应义务。田新才向刘洋洋出具载有田延宝签字的授权委托书使得刘洋洋有理由相信田新才能够全权代理田延宝处理房屋买卖事宜。关于涉案房屋的共同共有人贾印爱的共有权，在田新才已获田延宝授权，且对涉案房屋拥有共有权的三人之间的家庭关系来说，上述情形对刘洋洋构成表见代理，可以认定田新才代理田延宝对涉案房屋进行处分体现了全体共有人的共同意志。涉案房产虽为拆迁安置房，但原、被告及第三人系同一集体经济组织成员，涉案房屋在集体经济组织成员内部买卖符合法律法规的规定。综上，对于刘洋洋主张房屋买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。合法有效的买卖合同，双方均应依约履行。刘洋洋前期用借款抵扣房款的方式已支付房屋定金，后期亦付清全部购房款，田新才为其出具结清条，田延宝、田新才、贾印爱应依照合同约定按时交付房屋。故对刘洋洋主张被告及第三人交付房屋的诉讼请求，本院亦予支持。刘洋洋主张的律师费损失系因二被告及第三人拒绝履行房屋买卖合同产生纠纷所支出，该费用的支出系因二被告及第三人的违约行为所造成，理应由二被告及第三人负担，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于田延宝主张授权委托书存在变造的辩解理由，因通过司法鉴定已确定授权委托书中田延宝签字的真实性，对授权委托书签字以上的部分，即便存在后期补充填写或裁剪的情形，其所产生的对田延宝不利的法律后果，亦应由田延宝负担。故本院对田延宝的该项辩解理由不予采信。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认刘洋洋与田新才于2019年9月23日签订的《个人房屋买卖合同》有效； 二、限田新才、田延宝、第三人贾印爱于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区彩石街道彩石安置小区30号楼2单元1004室房屋交付刘洋洋占有使用； 三、限田新才、田延宝、第三人贾印爱于本判决生效之日起十日内赔偿刘洋洋律师费损失3万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9150元，由田延宝、田新才、第三人贾印爱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   裕   辉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  李晓莉书记员宋秀玲