山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初6021号原告：邹敏敏，男，1987年12月20日出生，汉族，住山东省泰安市。原告：马茹，女，1992年8月8日出生，汉族，住山东省泰安市。原告邹敏敏、马茹的共同委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。被告：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：史安，执行董事。委托诉讼代理人：戚祥祥，公司员工。委托诉讼代理人：张田田，公司员工。原告邹敏敏、马茹与被告泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房泰岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹敏敏、马茹的共同委托诉讼代理人王波，被告天房泰岳公司的委托诉讼代理人戚祥祥、张田田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹敏敏、马茹向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、被告支付原告违约金（按照购房款838972元为基数，按照每日1?，自2018年10月25日起开始计算，截止到2020年10月5日为59651元，自2020年10月6日起继续计算至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告购买了被告开发的位于泰安市天房美郡国际城18号楼2单元201室房产一处，并签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告依约支付了全部购房款，但被告未在合同约定的期限内如约为原告办理上述房产的产权转移登记手续，亦未按照合同约定支付原告违约金，原告多次与被告协商办证及支付违约金事宜，未达成一致意见，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所诉。被告天房泰岳公司辩称，一、对于未能取得房屋所有权登记证书，答辩人不存在着主观上的过错。首先，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”，无论是从字面意思理解还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。“自商品房交付使用之日起90日内”这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中，买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权登记手续。其次，答辩人为买受人办理房屋所有权转移登记手续履行过协助提供资料的义务，但是由于泰安市建设主管部分不予核发《工程竣工验收备案证书或竣工验收备案表》导致未能完成。综上，对于未能取得房屋所有权登记证书，答辩人不存在着主观上的过错。二、退一步讲，如果认定存在违约行为，违约金也应从交房之日起456天开始计算。与答辩人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》）第二十条第三款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金”，该条约定中的“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满”应当为“从商品房交付使用之日起第455天”，主要理由如下：首先，双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定买受人完成房屋所有权登记的期限，属于约定不明。双方签订合同约定的第二十条第二款约定的是买受人办理房屋所有权登记手续的开始时间，而不是完成时间。其次，既然双方签订的合同约定不明，那么就应该按照法律规定来确定违约金的起算时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，为法律赋予给买受人和出卖人办理房屋所有登记的宽限期，若超过一年后，因出卖人的原因导致买受人未取得产权证，则出卖人应该从商品房交付支付起的第456天开始计算违约金。最后，与答辩人签订的《商品房买卖合同》第二十条是山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局制定的格式版本中的具体条款，答辩人并未作修改，因此对该条款的理解因以山东省或泰安市相关行政主管部门解释为准。答辩人多次到泰山市住房和城乡建设等行政主管部门咨询，得到的回复均是逾期办理产权登记的违约金应从交房之日起456天开始计算。三、主张违约金过高，请求法院予以适当减少。已经将户口办理至诉争房屋内，且在房屋交付后已装修入住，故所有权证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日1?的标准高于原告损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，请求减少违约金。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：原告作为买受人与出卖人被告于2018年1月17日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2018年1月19日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的坐落于泰安市青春创业开发区金牛山路以东、卧虎山北街以北天房美郡国际城18号楼2单元201室住宅一套；出卖人与买受人按照建筑面积计算该商品房价款：单价为每平方米6816.48元，总价款为838972元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年1月13日前支付首期房价款538972元，余款30万元向银行申请公积金贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十条房产登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款838972元，被告向原告开具了购房发票。2018年7月26日，被告将房屋交付给原告。至本案庭审之日，被告尚未完成案涉等房产初始登记，不具备办理案涉房产产权转移登记的条件。以上事实有原、被告的陈述、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、房屋钥匙交付表、首付款发票等在案证实。本院认为，原、被告于2018年1月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理案涉房产的产权转移登记手续；二、违约金计算的期间及计算标准。关于第一个争议焦点。原、被告签订案涉《山东省新建商品房买卖合同（预售）》后，原告履行了支付房款义务，双方于2018年7月26日办理完毕案涉房产的交接手续。根据合同第二十条第（二）款约定，原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。但至本案庭审之日，被告尚未完成案涉等房产初始登记，案涉房产仍不具备办理所有权转移登记的初始条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使原告案涉不动产权证不能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告主张要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续的和逾期办理房地产权属转移登记违约金的诉讼请求本院予以支持。因案涉房产目前初始登记尚未完成，存在不能办理产权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理产权转移登记条件时协助原告办理案涉房产不动产转移登记手续。关于第二个争议焦点。双方合同第二十条第（三）款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金。故违约金应“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”计算，即自“商品房交付使用之日起90日”的次日2018年10月25日起，截止时间为“实际完成房屋所有权登记之日”，每日违约金标准为全部房价款的1?，故对原告要求违约金以合同总价款838972元为基数，按照每日1?标准自2018年10月25日起计算至2020年10月5日止的违约金59651元，自2020年10月6日起继续计算至房屋所有权转移登记办理完毕之日止的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的违约期间的起算时间应为房屋交付之日起455天的次日起算的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在泰安市天房美郡国际城18号楼2单元201室房产具备办证条件时，协助原告邹敏敏、马茹办理该房产的所有权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹敏敏、马茹自2018年10月25日至2020年10月5日的逾期办理房屋所有权转移登记违约金59651元，并以总房款838972元为基数，按每日1?标准支付自2020年10月6日起至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告邹敏敏、马茹办理完毕上述房产所有权转移登记手续之日止的违约金；三、驳回原告邹敏敏、马茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元，减半收取计646元，保全费720元，合计1366元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王洪海二〇二〇年十二月八日法官助理刘玉晓书记员吴鑫元