河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初23886号原告（反诉被告）李剑，男，1960年4月26日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托代理人卞亚辉，上海段（郑州）律师事务所律师。委托代理人李峰宇，上海段（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李振武，男，1982年6月4日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人梁锋，河南格东律师事务所律师。被告李建民，男，1956年4月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告黄莹，女，1988年10月12日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告（反诉被告）李剑与被告（反诉原告）李振武、李建民、黄莹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李剑委托代理人卞亚辉、被告（反诉原告）李振武及其委托代理人梁锋、被告李建民、被告黄莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李剑诉称：2013年5月10日，原被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告自愿将坐落于郑州市××新区牛砦社区尚未建成的楼房（140平方米）的房屋出卖给原告，并约定：买方于2013年5月10日一次性付清房款388000元。分配看房时，第三套房屋为原告所有。双方另就其他权利义务作出约定。2013年5月10日，原告将购房款388000一次性支付给被告，被告李建民并向原告出具收到条。后因被告违约，无法交付房屋，双方协商退还购房款。2019年5月6日，原告作为甲方，李振武作为乙方，签订《还款协议书》，约定：现甲乙双方协商将房款退还甲方，其中包括房款388000元，未交房违约补偿150000元，利息72000元，合计610000元，其中乙方已经向甲方支付50000元，剩余金额560000元。乙方同意自2019年5月7日前偿还400000元，2019年5月30日前偿还60000元，剩余100000元还款期限为2019年11月1日前。如11月1日前未能还款，双方协商最终还款时间，但最终还款期限为2020年2月1日前。《还款协议书》签订后，被告陆续支付款项430000元，剩余130000元至今未支付。故请求判令：1、被告李振武退还原告购房款130000元及利息（自2019年5月6日计算至2019年8月19日，按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止，按照全国银行间同行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2、被告李建民、黄莹对上述债务承担连带责任。被告李振武辩称：1、原告李剑与我的父亲李建民、牛寨村村民小组长孙文斌协商转让140平方安置房指标一事，我当时并不知情，也不在场，协议书及情况说明均不是我本人签名。涉案房屋系村民享有的特殊权利，且当时也未实际建造，故我父亲李建民与李剑签订的拆迁安置房屋指标转让协议并不成立，还款协议书违反法律规定系无效协议，我不应当承担任何责任。2、原告多次到我家里闹，2018年的时候，我无奈给了他50000元。原告提交的还款计划系我被迫签字。2019年5月，李剑找了好几个人到我住的地方闹，逼着我在他事先打印的纸上签名，不签名他们就不走，因为我母亲病重卧床不起，我才签了名，第二天他又来家里闹，然后拉着我到银行给他打了400000元，之后又给他转了30000元。该还款计划书的内容并非我本人真实意愿，且缺乏事实依据及法律规定，系无效协议。3、我已将378000元建房费退还给了李剑，原告仅向我父亲李建民支付了10000元转让费，而我已向其多退还了92000元，应予以返还。被告李建民辩称：2013年4月我们村拆迁，村里给我们全家分了可以购买140平方安置房的指标，但是这个钱得在补偿款中扣除，每平方是2700元。五月份的时候，我们村民小组组长孙文斌找到我说可以把指标转给他亲戚，给10000元的费用，还说我们村好多人都是经他手这样处理的。后来孙文斌就给我三张打印好的纸让我和我的家人签名，我老伴不会写字，当时我儿子李振武去外地干活了不在家，我问他们咋弄，他们说让我可以替我老伴签名，让我儿媳妇过来签个名，也把我儿子的名签上，他们就这样连哄带骗的让我们签了名。当天拉着我去银行办卡给我转的钱。后来村上通知说没有盖这140平方房。这是李剑和孙文斌合起伙来骗我的，我是被骗才签了名。被告黄莹辩称：2013年5月份，我公公李建民说让我去签字，我到场后我们村民小组组长孙文斌就递给我三页纸都是打印好的字，因为我文化程度较低，内容是啥也不清楚，他们说让我签上我和我丈夫的名字就行了，我就按照他们的要求在他们打印好的纸上签了我和我丈夫李振武的名字，其他的事情我一概不知。我没有收到李剑的一分钱，所以其没有资格起诉我，我不应当承担任何责任。反诉原告李振武反诉称：按照2013年4月29日的拆迁协议约定:家庭成员共计6人，每人可以2700元每平方米的价格增购拆迁安置房屋20平方米，共计增购房屋面积140平方米，金额378000元从拆迁补偿款中扣除。2013年5月10日，李建民经村民介绍将其家庭依法享有的每人可增购的20平方米（每平方米2700元）共计140平方米拆迁安置房屋的购买权转让给被告李剑，李剑交纳购房费378000元，并向李建民支付转让费10000元，共计388000元。后村委会告知该增购房屋未实际建造。2018年我将50000元退还给李剑，2019年5月7日、7月15日，又向李剑转账共计430000元，共计480000元。因李建民与李剑签订的拆迁安置房屋购买权转让协议并不成立，我与李剑签订的还款协议书系无效协议，且涉案房屋也未实际建造，故李剑应退还我多退还的转让金92000元。故请求判令：被反诉人李剑返还反诉人李振武多退还的转让金92000元。反诉被告李剑辩称：1、李振武所称案涉房屋未建造与客观事实不符，案涉房屋位于郑州市××新区牛砦社区，该社区的安置房已于2017年建成，2018年2月完成分房，且已经办理网签手续。2、本案房屋买卖协议书系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。3、房屋买卖协议书签订后，因三被告未能交付约定的房屋导致房屋买卖协议书终止，过错在于三被告。后各方达成一致结算协议即2019年5月6日的还款协议书，该协议是各方就房屋买卖协议书终止履行后的结算，不存在合同无效情形。故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2013年4月27日，沟赵办事处牛砦村民委员会作为拆迁人（甲方）、李建民作为被拆迁人代表（乙方），签订《郑州高新区沟赵办事处牛砦村改造拆迁补偿安置协议》，约定：乙方应安置人口六人，按照每人70平方米的住宅用房、20平方米的商业用房标准，应安置住宅用房总面积420平方米、商业用房总面积120平方米。乙方自愿以激励的方式按每人不超过20平方米、每平方米2700元成本价增购6人120平方米住宅安置用房。乙方若为独生子女家庭，在与甲方签订《村庄改造独生子女家庭优惠政策落实承诺书》后可享受按以上标准多一份安置即70平方米住宅安置房、20平方米的商业用房、增购20平方米的住宅安置房。原告提交的2013年5月10日的《房屋买卖协议书》台头部分显示甲方（卖方）为李建民，乙方（买方）为李剑，并载明：甲方自愿将坐落在郑州市××新区牛砦社区小区未建楼房（140平方米）出卖给乙方。双方议定上述房地产及附属物建筑物总价款为378000元。乙方于2013年5月10日向甲方支付定金10000元，于2013年5月10日一次性付清房款388000元。甲方于三年后楼房建成后，将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有。该协议书落款甲方处签有李建民及黄莹，黄莹称该处的“李振武”系其所签。该协议书签订后，李剑支付购房款共计388000元。2013年5月10日，李建民出具收到条一份，载明：“今收到李剑交来购房款388000元”。2019年5月6日，李剑作为甲方，李振武作为乙方，签订《还款协议书》一份，约定：乙方于2013年5月10日收到甲方购房款388000元。现甲、乙双方协商将房款退还甲方，其中包括房款388000元，未交房违约补偿150000元，利息72000元，合计610000元。其中乙方已经向甲方支付50000元，剩余金额560000元。乙方同意自2019年5月7日前偿还400000元，自2019年5月30日前偿还60000元，剩余100000元还款期限为2019年11月1日前。如11月1日前未能还款，双方协商最终还款时间，但最终还款期限为2020年2月1日前。乙方未能按时足额还款的，甲方有权要求乙方一次性支付未还款项，同时要求乙方支付自合同签订之日起至还清欠款之日的利息，利息按照同期贷款利率计算。该还款协议书签订后，李振武于2019年5月7日向李剑转款400000元、于2019年7月15日转款30000元，以上共计还款480000元。以上事实，有原告李剑提交的房屋买卖协议书、收到条、还款协议书各一份、转款记录二份、被告李振武提交的改造拆迁补偿安置协议、收到条各一份、转款记录二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：李建民作为被拆迁人代表签订的《郑州高新区沟赵办事处牛砦村改造拆迁补偿安置协议》中约定有以激励的方式按每人不超过20平方米、每平方米2700元成本价增购140平方米的住宅安置房。后李建民及黄莹（黄莹并代李振武签字）与李剑签订房屋买卖协议书，将牛砦小区未建楼房140平方米出卖给李剑。牛砦村安置房建成分配后，各被告未向李剑交付协议书约定的房屋，李振武并于2019年5月6日签订还款协议书。李振武辩称该还款协议书系受胁迫所签，但对该主张并未提交证据予以证明，故对其该主张本院不予采纳。故根据上述房屋买卖协议书及还款承诺书，可以确认各方已确定不再履行该房屋买卖协议书，并由李振武向李剑退还房款并支付相应违约补偿及利息。李剑共计支付购房款388000元，李振武已于2019年5月6日前退还50000元、于2019年5月7日退还400000元、于2019年7月15日退还30000元。现李剑基于其与李振武所签还款协议书，请求李振武向其退还购房款、违约金、利息共计610000元中尚未退还部分130000元及逾期利息。因该还款协议书对于违约补偿及利息数额的约定较已付购房款数额明显过高，故根据李剑已付款数额，李振武已退还款项数额及时间，本院认定该违约补偿及利息的总数额以已付款数额的30%计算为宜即116400元，扣除已退还480000元中除购房款外的92000元，李振武应再向李剑支付24400元。对于李剑请求数额过高部分本院不予支持。对于李振武请求李剑返还该92000元的反诉请求，本院不予支持。李剑请求李建民、黄莹承担连带清偿责任。因李建民、黄莹均在该房屋买卖协议书上签字，且按李建民所签拆迁协议的约定，该140平方米房屋系对家庭共同分配，故对原告该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李振武于本判决生效后10日内，支付原告李剑24400元。二、被告李建民、黄莹对本判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回原告李剑的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李振武的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1524元，由原告负担1319元，由三被告共同负担205元。反诉案件减半收取1050元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十二月三十一日书记员 张哲哲