云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初7402号原告：牛约娣，女，汉族，1952年1月16日生，麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。原告：张海荣，男，汉族，1953年11月9日生，麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。两原告共同委托诉讼代理人：唐薇，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。被告：曲靖麒麟人和房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530302778598074D。法定代表人：李德华，董事长。地址：曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：宰建，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：夏跃权，特别授权代理。被告：张学文，男，汉族，1983年3月10日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：赵权梅，女，汉族，1992年8月6日生，住云南省曲靖市麒麟区，系被告张学文表妹，特别授权代理。原告牛约娣、张海荣诉被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司、张学文商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告牛约娣、张海荣的委托诉讼代理人唐薇，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宰建、夏跃权，被告张学文的委托诉讼代理人赵权梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月15日，两原告与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司签订了合同编号为QJNCJC821003的《商品房购销合同》。合同约定：原告以858937元的价格购买被告开发的位于曲靖市南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第8幢21号商品房。原告依照约定支付了购房款858937元，并于2011年7月8日交房时交付了相关税费及维修基金。原告已按约定全面履行了合同义务，但被告却未依约履行义务，长期占用原告的办证费用，至今仍未为原告办理不动产权证。另查明，被告张学文系滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发的投资人，对该项目享有100%的经营权及收益权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付逾期办证的违约金。为维护原告的合法权益，诉请法院判令：1、被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司立即为原告办理并交付位于曲靖市南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第8幢21号商品房的不动产权证；2、被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司向原告支付因迟延办理不动产权证应承担的违约金363747元，并由被告张学文承担连带清偿责任；3、本案全部诉讼费用由两被告共同承担。庭审时，原告明确诉请的违约金以购房款为基数按年利率4.75%自交纳办证费后90天开始计算至2020年10月1日。被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司辩称，我公司没有收到购房款，原告缴纳的办证费用，我公司也没有收到，我们可以配合办证，但我公司没有任何违约行为，不应承担违约责任。办证的费用及违约金应由被告张学文承担，且应当按照原告起诉当月的贷款市场报价利率即年利率3.85%自2017年11月19日起开始计算违约金，之前的已经超过诉讼时效。另本案已过诉讼时效，原告自购房起从来没有找过人和公司，直到2020年下半年，才找到人和公司，时隔9年，按照现行法律规定诉讼时效为三年，故本案的诉讼时效已过。被告张学文辩称，对原告的第一项诉请无异议，我和人和公司是合作关系，我们所有的资质都是人和房地产公司的，我们的行为都是公司行为，本案项目的购房款和办证费用都是进入公司账户。我们不可以独立办证，需要被告人和公司配合才能办理，我们正在凑钱办理房产证。对第二项诉请，不同意支付违约金，因为没钱支付。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房购销合同，证明原告与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司的商品房购销关系；3、购房发票，证明原告已经按购房合同约定的金额全额交付了购房款；4、维修基金及税费收据，证明原告已经缴纳了办证的相关税费，履行了购房的全部义务，缴纳维修基金和税费的时间在交付房屋的同一天；5、项目合作开发协议书，证明被告张学文系滇东北商品交易中心二期工程的投资人，享有该项目100%的经营权和收益权，并作为项目经营的投资人独立承担该协议签订后所有的债务及法律责任，也是原告将张学文列为被告的理由。经质证，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司对原告提交的证据1、5三性无异议，对证据2、3、4的三性不予认可，表示此三组证据不是其出具的。被告张学文对原告提交的五组证据三性无异议。本院认为，原告提交的上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司、张学文未向本院提交证据。经庭审和质证，本院确认以下法律事实：2010年9月15日，原告与被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司签订了合同编号为QJNCJC821003的《商品房购销合同》。《商品房购销合同》明确约定：原告以858937元的价格购买被告人和房地产公司开发的位于曲靖南片区水寨村委会的滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第8幢21号商品房；被告人和房地产公司应于2011年3月28日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；原告于交房后60日内将购房发票及产权登记机关规定的相关证件交给被告人和房地产公司，由该公司代办产权登记和产权证，办理过程中所产生的税费按国家规定由原告承担。合同签订后，原告依照约定向被告支付了购房款858937元。原告于2011年7月8日将办理产权登记和产权证所需的办证费、契税、印花税、维修基金、配套费等共计46076元税费交付给被告人和房地产公司。被告人和房地产公司于当日将商品房交付给原告，并于2014年8月27日向原告出具了金额为858937元的购房发票。因被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司至今未为原告办理产权登记手续，原告遂提起本案诉讼。另查明，2009年11月20日，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司与被告张学文签订《滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发协议》，约定被告张学文投资3896万元经营该项目，款项在被告人和房地产公司为张学文（或其指定的人名下）办理完毕该项目的房屋产权登记证书等后支付完毕，项目以人和房地产公司的名义进行开发经营。本院认为，原告牛约娣、张海荣与被告人和房地产公司作为《商品房购销合同》的双方当事人，签订此合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案中，原告已按合同约定履行了支付房款、办证费、契税、印花税、维修基金等办证所需相关费用的义务，被告人和房地产公司至今未为原告办理房屋产权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告人和房地产公司抗辩其没有收到相关办证材料及费用，无法办证，故其不存在违约行为，不应承担违约责任，但被告人和房地产公司与被告张学文为合作关系，原告已向被告张学文提交了相关办证材料及费用，被告人和房地产公司此辩解不成立，本院不予采纳。原告要求被告人和房地产公司为其办理不动产权证，因办理不动产权证的主体为不动产登记主管部门，人和房地产公司应履行的义务为向不动产登记主管部门提交办证所需资料并将办理的房屋权属证书交付给原告。被告人和房地产公司辩解本案已过诉讼时效，本案中，原告提出的办理不动产权证的主张，属物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故关于办理不动产权证已过诉讼时效的辩解不成立，本院不予支持。违约金作为债权请求权，依法应适用诉讼时效的规定。原告主张的违约金，属继续性债权，自2011年7月8日房屋交付使用之日起90日至2020年11月19日原告起诉之日，部分时段的债权已超过三年的诉讼时效，即从2020年11月19日倒推三年至2017年11月20日期间的债权未超过诉讼时效，而2017年11月20日前的债权，原告未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长等情形，该部分的违约金已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。另外，因原告只主张至2020年10月1日的违约金，故本院支持原告自2017年11月20日起至2020年10月1日期间的违约金。因双方签订的《商品房购销合同》对逾期办证的违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案的违约金应按原告所付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告主张按年利率4.75%支付违约金符合法律规定，本院予以支持。综上，对被告人和房地产公司迟延办证的违约金，本院支持以原告所付购房款总额858937元为基数，按年利率4.75%计算，自2017年11月20日起至2020年10月1日计算为116810元（858937元×4.75%÷365天×1045天=116810元）。原告要求被告张学文对违约金承担连带清偿责任，因被告张学文不是《商品房购销合同》的相对人，该合同对被告张学文无法律约束力，原告此主张于法无据，本院不予支持。被告人和房地产公司与被告张学文签订的《滇东北商品交易中心二期工程项目合作开发协议》属于另外的法律关系，本案不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记主管部门提交原告牛约娣、张海荣位于曲靖南片区水寨村委会滇东北商品交易中心二期（南城建材广场）第8幢21号房屋所需办证资料为原告办理不动产权证，并于不动产权证发放之日起十日内交付给原告牛约娣、张海荣。二、被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告牛约娣、张海荣迟延办理房屋权属证书的违约金116810元。三、驳回原告牛约娣、张海荣的其他诉讼请求。案件受理费6756元（原告已预交），由原告牛约娣、张海荣负担4586元，被告曲靖麒麟人和房地产开发有限公司负担2170元。（被告于判决生效后三十日内履行）如果未按本判决指定的期间按履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  方向娥审判员  代冬花审判员  高玉娟二〇二〇年十二月二十二日书记员  罗晶晶