天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初7511号原告：谢清海，男，1958年9月6日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：谢辉（系谢清海之子），男，1986年12月16日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张书成，天津乾晖律师事务所律师。原告：谢辉，男，1986年12月16日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张书成，天津乾晖律师事务所律师。原告：李子恒，男，1928年11月25日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：谢辉（系李子恒外孙），男，1986年12月16日出生，汉族，住天津市河**。被告：孙文奎，男，1958年5月23日出生，汉族，住天津市河**。被告：苏金妹，女，1961年2月23日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙文奎（系苏金妹之夫），男，1958年5月23日出生，汉族，住天津市河**。原告谢清海、谢辉、李子恒与被告孙文奎、苏金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告谢清海、原告谢辉（同时作为原告谢清海、原告李子恒的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人张书成，被告孙文奎（同时作为被告苏金妹的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢清海、谢辉、李子恒向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告孙文奎、苏金妹继续履行《房屋买卖协议书》《补充协议》，由被告孙文奎、苏金妹配合谢清海办理涉案房屋产权过户登记手续；2．依法判令被告孙文奎、苏金妹连带向原告谢清海、谢辉、李子恒支付违约金49175元；3．本案诉讼费用由被告孙文奎、苏金妹承担。事实与理由：谢清海与李桂凤原系夫妻、与谢辉系父子，谢辉与李子恒系外祖父孙，孙文奎与苏金妹系夫妻。2011年4月9日，李桂凤与孙文奎签订《房屋买卖协议书》，由李桂凤向孙文奎购买房屋，建筑面积约65平方米，每平方米7500元。该协议约定，双方签订协议后不得违约，如有违约双方议定违约金为全部房款的10%，由违约方赔偿对方。当日孙文奎收到李桂凤购房定金1万元。同年7月24日李桂凤与孙文奎、苏金妹签订《补充协议》，约定房款40万元、定金1万元共计41万元，余款于进住拿钥匙和过户时分次付清。当日孙文奎收到李桂凤购房款40万元。同月18日选定天津市河东区××号楼××号房屋（私产），2012年2月15日孙文奎收到李桂凤购房款61750元，2012年4月13日孙文奎收到李桂凤房款押金2万元，上述各款项由孙文奎向李桂凤出具收条，至此李桂凤总房款共计491750元全部付清。2012年2月15日起李桂凤、谢清海在天津市河东区××号楼××号房屋内居住生活。谢清海交纳该房屋历年物业、水费、梯泵费等各项费用。2015年11月5日李桂凤去世。2019年12月，孙文奎办理该房屋产权证，谢清海要求孙文奎、苏金妹配合办理产权过户，但孙文奎以房屋涨价为由要求谢清海、谢辉、李子恒支付房款20万元。《房屋买卖协议书》《补充协议》合法成立且已实际履行，李桂凤已给付全部房款，谢清海、谢辉、李子恒在该房屋居住多年，孙文奎、苏金妹无理索要款项，具有违约行为，应按约支付违约金。特提起诉讼望判如所请。被告孙文奎、苏金妹辩称，不同意谢清海、谢辉、李子恒全部诉讼请求。房屋系拆迁，签订房屋买卖合同时无房本无房，只有拆迁手续，公证处不给办公证，是否具有合法性。孙文奎、苏金妹不存在违约，如违约就不卖房了。拆迁系由货币补偿，安置房位于二号桥靓东花园，由孙文奎、苏金妹补了差价3万元。李桂凤仅购买手续，而孙文奎、苏金妹手续是合法的。《房屋买卖协议书》约定10%违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：李桂凤系李子恒之女、谢清海之妻，与谢清海共同生育谢辉。孙文奎与苏金妹系夫妻。2011年4月9日，孙文奎与李桂凤签订《房屋买卖协议书》，约定孙文奎自愿将座落于河东区靓东花园房屋有偿转让给李桂凤，李桂凤自愿购买。该房屋建筑面积大概65平方米，产别私产，房价为每平方米7500元，付款方式为现金。双方议定房产证、租赁合同过户手续由双方共同办理，过户费用由李桂凤负担。李桂凤于2011年4月9日将定金交于孙文奎，计1万元。孙文奎转让房屋应无家庭纠纷，其房屋主要成员承认签章，如发生纠纷，一切后果由孙文奎负责。双方签订协议后不得违约，如有违约，双方议定违约金为全部房款的10%，由违约方赔偿对方。此外，双方未尽事宜约定：①孙文奎等待选房拿钥匙，日期大概在2011年8月份前，由李桂凤一起配合选房，同时将房款交于孙文奎扣除贰万元，等到房本下来孙文奎配合李桂凤过户再将贰万元交于孙文奎。②孙文奎下产权时所交契税和基金税等税由孙文奎担负，过户李桂凤时所交一切税费由李桂凤承担。③中介费选房时交清。当日，孙文奎出具收条，记载今收到李桂凤购房定金壹万元整。2011年7月18日，天津市东正房屋拆迁服务中心开具《选房证》，记载被拆迁人孙文奎，2011年7月18日自选新房在河东区××号楼××号，产别私，房型偏单。2011年7月24日，孙文奎、苏金妹与李桂凤签订《补充协议》，约定孙文奎将房屋座落在中山门和悦家园3号楼2010卖给李桂凤，原是靓东花园。因为选房后不能进住，还要等到半年至一年，所以房款先付肆拾万元加上定金壹万元共计肆拾壹万元，余款于进住拿钥匙和过户时，分次付清。在此间租房费每月1400元给李桂凤。经卖房夫妻同意无家庭纠纷，签此协议。同日，孙文奎出具收条，记载今收到李桂凤购房款肆拾万元。2012年2月15日，孙文奎出具收条，记载今收到李桂凤购房款61750元，其余为利息。2012年4月13日，孙文奎出具说明，记载今付给孙文奎房款押金贰万元整，总房款全部付清。至此，孙文奎共出具收条或说明所涉款项共计491750元。自2012年2月15日开始，涉案房屋由李桂凤、谢清海等人占有。2015年11月5日，李桂凤去世。2019年11月26日，河东区和悦家园3-1-2010房屋下发《中华人民共和国不动产权证书》，记载权利人为孙文奎。其后谢清海向孙文奎要求继续履行涉案房屋买卖合同，孙文奎表示房屋涨价了要差价钱，产生纠纷成讼。以上事实，有原、被告当庭陈述及提供的相关证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，按照现有证据，李桂凤与孙文奎签订《房屋买卖协议书》时拟买卖房屋系河东区靓东花园房屋，后因选房后不能进住，改由李桂凤选定河东区和悦家园3-1-2010房屋并与孙文奎、苏金妹签订《补充协议》。故《房屋买卖协议书》《补充协议》均属于涉案房屋买卖合同的组成部分。《房屋买卖协议书》《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按约履行相应权利义务。按照现有证据，河东区和悦家园3-1-2010房屋已实际交付，李桂凤已先后支付房款共计491750元，孙文奎亦已于2012年4月13日出具说明表示“总房款全部付清”，即李桂凤已履行全部义务。孙文奎表示更换房屋后与李桂凤就价格并未达成一致意见，但与“总房款全部付清”的记载存在不一致，且其提交的证据亦不足以证明其相应主张。按照《房屋买卖协议书》约定，房产证、租赁合同过户手续由双方共同办理，房本下来孙文奎配合李桂凤过户。现河东区和悦家园3-1-2010房屋已下发《中华人民共和国不动产权证书》，故孙文奎、苏金妹应承担继续履行涉案房屋买卖合同的义务。因其合同相对方李桂凤已去世，涉案房屋买卖合同权利义务由其继承人谢清海、谢辉、李子恒共同承继。现谢辉、李子恒均认可河东区和悦家园3-1-2010房屋过户至谢清海名下，故孙文奎、苏金妹应协助按此办理房屋过户。按照涉案房屋买卖合同约定，孙文奎下产权时所交契税和基金税等税由孙文奎担负，过户李桂凤时所交一切税费由李桂凤承担。故涉案房屋买卖合同履行过程中产生的税费应按此约定承担。关于违约金，孙文奎、苏金妹提出违约金过高抗辩，且谢清海、谢辉、李子恒未提交实际损失的证据，对谢清海、谢辉、李子恒的相应诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，孙文奎、苏金妹继续履行《房屋买卖协议书》《补充协议》，即由孙文奎、苏金妹配合谢清海办理河东区和悦家园3-1-2010房屋产权过户登记手续至谢清海名下，产权过户过程中产生的相关税费按照《房屋买卖协议书》《补充协议》约定由相应主体负担；二、驳回谢清海、谢辉、李子恒的其他诉讼请求。案件受理费1029元，减半收取计514.5元，由被告孙文奎、苏金妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张昕二〇二〇年十二月十七日法官助理杨慧书记员王娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。