山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1728执异60号 案外人：李美兰，女，住东明县。 申请执行人：岳贵生，男，住东明县。 被执行人：日照佳泰建筑安装有限责任公司，住所地：日照市。 法定代表人：范开军，公司董事长。 被告：菏泽军利达房地产开发有限公司，住所地：菏泽市东明县。 法定代表人：崔玉金，公司总经理。 在本院执行申请执行人岳贵生与被执行人日照佳泰建筑安装有限责任公司、菏泽军利达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李美兰于2020年12月16日对执行菏泽军利达房地产开发有限公司名下位于东明县菜园集镇106国道西侧、黄河社区水云庄园沿街商铺北头两套上下两层八间（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 案外人李美兰称，贵院在执行生效文书（2020）鲁1728民初472号民事调解书（岳贵生诉日照佳泰建筑安装有限责任公司、菏泽军利达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案）过程中，于2020年8月27日查封的菜园集镇106国道西侧黄河社区水云庄园沿街商铺北头两套上下两层八间，属于案外人所有的财产，贵院查封执行该房产错误。案外人（乙方）于2018年11月与菏泽军利达房地产开发有限公司（甲方）签订了房屋买卖合同，双方在合同第一条中约定，甲方自愿出售位于菜园集镇106国道西侧黄河社区门市房，东大门北头第1套、第2套，上下两层，每套面积216平方米，含门前地面硬化以及图纸所含的各项配套设施，乙方对房屋已经作充分了解，并愿意购买。双方在合同第二条中约定，房屋交易双方确认该房屋交易价格为每平方米2600元，房屋总价款金额为560000元，建筑面积216平方米。由于涉案房屋土地等手续不予健全，导致涉案房屋至今未办理房屋登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封财产必须同时具备三个条件，一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。针对本案，双方已经就涉案房屋于2018年11月1日签订了买卖合同，并且案外人支付了全部购房款，同时菏泽军利达房地产开发有限公司将该房屋交付给了案外人，案外人实际占有了该房屋，只是由于菏泽军利达房地产开发有限公司原因，涉案房屋至今未办理产权登记手续。案外人按照合同约定实际履行了义务，其不存在任何过错，本案情形符合上述司法解释的规定，实际上涉案房屋是案外人所有的财产。案外人在购买涉案房屋时并不知道涉案房屋存在争议，买卖合同第四项明确约定菏泽军利达房地产开发有限公司保证房地产产权清晰，无争议，且未被法院判决或裁定限制出售，也未设置抵押。在菏泽军利达房地产开发有限公司保证该房屋无任何争议的情况下出售给案外人，故由此产生的后果应由其负责。综上，贵院查封、执行案外人所有的房屋错误，故特提出执行异议，要求贵院中止对涉案房屋的执行。 案外人向本院提交以下证据：1、本院（2020）鲁1728执709号之一执行裁定书；2、两份菏泽军利达房地产开发有限公司与李美兰签订的房屋买卖合同；3、菏泽军利达房地产开发有限公司出具的1120000元收到条。 申请执行人岳贵生辩称，案外人所述虚假，依法不能成立。首先，案外人提交的房屋买卖合同系伪造，该房屋买卖合同的落款时间2018年11月1日，与同一天李美兰和崔茂勇签订的《关于黄河社区恢复建设协议》的内容相矛盾。《关于黄河社区恢复建设协议》的内容足以证明案外人提交的房屋买卖合同系伪造。案外人提交的收款条虚假，根据案外人与崔茂勇签订的《关于黄河社区恢复建设协议》，案外人不可能给菏泽军利达房地产开发有限公司112万元，菏泽军利达房地产开发有限公司也从未收到过112万元购房款，顾友号出具的书面证明足以证明李美兰未向菏泽军利达房地产开发有限公司支付过所谓的购房款。案外人在没有提供任何汇款证明等证据的情况下，仅凭收款条不能达到其证明目的。其次，2018年11月1日签订协议恢复建设，同一天把建设的房屋买卖并交付，明显陈述虚假。真实情况是李美兰从未购买过涉案房屋，现涉案房屋的查封手续法院也是向菏泽军利达房地产开发有限公司送达的。实际上是申请执行人占有涉案房屋。《关于黄河社区恢复建设协议》是李美兰与涉案房屋无任何关系的崔茂勇所签，抵押也没有办理登记，不能对抗善意的申请执行人。根据顾友绩与菏泽军利达房地产开发有限公司法定代表人崔玉金签订的合作开发协议以及与涉案房屋同属“云水庄园”房屋的销售情况，销售门市房的房屋买卖合同均必须由崔玉金和顾友绩的委托人顾友号共同签字并加盖公司印章后才生效，方可出售。已经销售的房屋买卖协议可以证明，其他人签字的房屋买卖合同均属于虚假合同。综上，案外人提交的房屋买卖合同和购房款收条均为虚假伪造，其从未支付过涉案房屋的购房款，也从未占有过涉案房屋，故应依法驳回案外人的请求。 申请执行人向本院提交以下证据：1、本院（2020）鲁1728民初472号民事裁定书；2、东明县人民法院财产控制反馈信息表；3、谷友号于2020年12月20日出具的两份证明及图片、顾友绩和顾友号的居民身份证；4、四份房屋购买协议；5、房地产项目合作开发协议书；6、菏泽军利达房地产开发有限公司与李美兰签订的《关于黄河社区恢复建设的协议》。 被执行人日照佳泰建筑安装有限责任公司、菏泽军利达房地产开发有限公司均未向本院提交书面意见及证据。 本院查明，本院受理岳贵生诉日照佳泰建筑安装有限责任公司、菏泽军利达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案后，于2020年4月9日作出了（2020）鲁1728民初472号民事调解书。该民事调解书生效后岳贵生向本院申请强制执行。本院受理了岳贵生的强制执行申请后于2020年8月27日作出了（2020）鲁1728执709号之一执行裁定书，该执行裁定书裁定主文载明：“一、查封被执行人菏泽军利达房地产开发有限公司名下的位于东明县菜园集镇××西，黄河社区水云庄园沿街商铺北头两套上下层八间。二、查封期限为三年，在查封期间，非经本院同意，任何人不得对查封的房产转移、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。三、如需对查封的房产进行处置时，须经本院批准，保留价款，上缴法院。” 另查明，案外人李美兰与菏泽军利达房地产开发有限公司于2018年11月1日就涉案房屋签订了两份房屋买卖合同，该两份房屋买卖合同载明，菏泽军利达房地产开发有限公司将涉案房屋以共计112万元的价格出卖给李美兰。案外人李美兰提交的收到条载明：“收款条，今收到房款壹佰壹拾贰万元正，共计两套房款，￥〈1120000〉，收款人崔茂勇，加盖菏泽军利达房地产开发有限公司合同专用章，2018年11月1日。”岳贵生提交的关于黄河社区水云庄园沿街商铺的四份房屋购买协议中，均有菏泽军利达房地产开发有限公司法定代表人崔玉金的个人印章或者其个人签字及顾友号签字、加盖菏泽军利达房地产开发有限公司的印章。岳贵生提交的菏泽军利达房地产开发有限公司与顾友绩于2017年6月12日签订的《房地产项目合作开发协议书》，证明黄河社区水云庄园项目系菏泽军利达房地产开发有限公司与顾友绩合作开发。岳贵生提交的谷友号于2020年12月20日出具的两份证明及图片证明销售黄河社区水云庄园沿街商铺需要公司法定代表人崔玉金和顾友绩的委托人顾友号在销售合同中共同签字盖章，涉案房屋由岳贵生安装了卷帘门等。另外岳贵生提交的菏泽军利达房地产开发有限公司与李美兰于2018年11月1日签订的《关于黄河社区恢复建设的协议》证明李美兰承包了菏泽军利达房地产开发有限公司的部分工程，菏泽军利达房地产开发有限公司将涉案房屋用作工程抵押，以折抵工程款。 本院认为，虽然从案外人李美兰与菏泽军利达房地产开发有限公司就涉案房屋签订房屋买卖合同时间2018年11月1日，在本院作出查封涉案房屋的（2020）鲁1728执709号执行裁定时间2020年8月27日之前。但是案外人没有提交其与菏泽军利达房地产开发有限公司实际交付涉案房屋及交付房屋时间方面的证据，本院根据本案现有证据尚不足以确认其实际占有涉案房屋及占有涉案房屋的时间。另外，申请执行人岳贵生对案外人李美兰与菏泽军利达房地产开发有限公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同的真实有效性不予认可，并提供了相关证据，且该房屋买卖合同存在没有菏泽军利达房地产开发有限公司法定代表人崔玉金的个人印章或签字等问题，显然该房屋买卖合同的真实有效性也存在疑问。案外人李美兰仅提交了一份加盖菏泽军利达房地产开发有限公司合同专用章的收款条，在申请执行人岳贵生提交相关证据并提出异议，且案外人没有其他证据相佐证的情况下，本院也无法确认其实际支付了涉案房屋的购房款。综上所述，案外人的执行异议不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故本院对案外人李美兰的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人李美兰的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  高红霞 审判员  闫宪魁 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  杨恒飞