湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1429号上诉人（原审被告）：湖南飞碟新材料有限责任公司，住所地长沙市雨花区曙光中路**。法定代表人：李石清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李凤祥，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵波，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南东一国际商业广场有限公司，住，住所地长沙市雨花区韶山路**（东一国际大厦**）/div>法定代表人：雷虹桥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小平，该公司职员。委托诉讼代理人：邓小毛，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南飞碟新材料有限责任公司（以下简称飞碟公司）与被上诉人湖南东一国际商业广场有限公司（以下简称东一公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，飞碟公司不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初2917号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。飞碟公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法确认2010年4月1日、2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》无效；2、撤销原审判决第二项的利息返还内容，撤销原审判决第三项，改判利息损失及实际发生的前期开支损失由东一公司依法承担；3、撤销原审判决第四项。事实与理由：1、原审判决对争议合同的效力认定错误，案涉《合作开发框架协议书》因当事人双方均不具有房地产开发经营资质而无效，合作开发的土地系划拨工业用地，未经有批准权的人民政府批准应为无效，原审判决解除合同属适用法律错误。本案应基于合同无效的后果认定双方各自应承担的责任，而原判决以有效合同认定违约责任并判决支持了预期利益损失，属适用法律错误；2、项目前期开支损失1360万元，东一公司应提供证据，证实损失的实际发生额，并按过错进行承担。利息损失的利率标准不符合相关规定且亦应按照过错承担；3、即便按照合同有效处理，东一公司也应根据其违约行为承担相应的违约责任及损失，而不是由飞碟公司承担全部责任。按照合同约定，东一公司应当在搬迁新址需要支付购地款时一次性支付4500万元，显然东一公司并未按合同约定足额付款，同时，协议约定由东一公司负责承办项目公司的注册登记手续，但东一公司怠于办理公司登记事项，以实际行为表明不履行该协议，且东一公司并未依约定单独完成规划调整、土地变性等全部前期工作，目前土地仍是工业工地。而基于东一公司以上违约行为，其也并不享有合同解除权。东一公司本案中并不能证明存在预期利益损失，而补充协议约定的前期费用1360万元的支付条件未成就。东一公司辩称：1、原审认定两份《合作开发框架协议书》为有效合同是正确的，合同签订时，东一公司具有房地产开发经营资质，土地性质为有偿使用的作价出资（入股）工业用地，非划拨用地；2、原审法院判决飞碟公司对东一公司进行违约损害赔偿适用法律正确，结果公正恰当。导致合同目的无法实现系由于飞碟公司严重违约，其应承担全部违约责任。东一公司为涉案项目投入的3900万元开发建设资金是向银行融资而来，获取资金的贷款年利率是6.912%，飞碟公司占有、使用该资金达10年之久，应当赔偿利息损失。前期费用损失1360万元有2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》约定，应当赔偿。对于可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有相应规定，且涉案项目为建设住宅综合项目，项目土地使用权价值在合同签订后十年期间大幅上涨，该利益本应由双方共同享有，但由于飞碟公司严重违约导致合同目的无法实现，东一公司未能获得相应预期收益，原判决以3900万元资金为基数参照土地使用权价值增长率计算预期利益损失符合法律规定及本案事实，依据充分。东一公司向一审法院诉讼请求：1、判令解除双方于2010年4月29日、2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》；2、判令飞碟公司立即返还东一公司款项本金3900万元；3、判令飞碟公司赔偿东一公司利息损失20675969.72元（利息计算至2019年6月10日止，2019年6月11日至实际清偿之日止的利息按欠款本金3900万元之年利率6.912%据实计算）；4、判令飞碟公司赔偿东一公司项目前期费用损失1360万元；5、判令飞碟公司赔偿东一公司因合同解除所致的预期可得利益损失63339545元（以评估结果为准）；6、判令飞碟公司支付东一公司榔梨土地租金分成595.5万元。一审法院认定事实：2010年4月29日，东一公司与飞碟公司签订合作开发协议约定：飞碟公司将位于长沙市××路××号××号××的公司生产区进行整体搬迁，将该宗土地与东一公司进行房地产合作开发，建设住宅综合项目（暂定名：飞碟项目）；合作的基本方式为飞碟公司提供土地，东一公司提供开发建设所需资金；双方一致同意合作项目按“保底＋利润分成”的模式进行开发利润分配；协议还对资金到位、具体操作、土地挂牌不同结果的处置、管理土地的开发、项目公司的解散、法律效力、违约责任等事项进行了明确约定。合作开发协议签订前后，东一公司为履行合同陆续以支付“土地合同押金”、“借款”、“土地款”等名义向飞碟公司支付项目费用3400万元（含500万元保证金），并接受飞碟公司委托就项目土地处置及规划调整等事项进行了大量前期工作，但是飞碟公司在新址土地摘牌及项目用地搬迁等工作上进展缓慢。2012年6月12日，为保障项目用地及搬迁工作顺利实施，东一公司协助飞碟公司在长沙县××镇××小区××㎡国有土地使用权，欲作为飞碟公司生产区整体搬迁用地。2014年12月16日，双方经协商签订补充协议，确认：东一公司截至2012年12月31日止，已累计向飞碟公司付款3400万元（含500万元保证金），飞碟公司承诺支付东一公司利息3537.96万元；飞碟公司委托东一公司负责办理该宗土地的规划调整、土地变性、解除作价入股、前期勘察等招拍挂前期所有工作，飞碟公司同意支付东一公司前期工作总费用1360万元；因飞碟公司未能按期搬迁，在客观上构成违约，飞碟公司同意支付东一公司违约金500万元。补充协议签订后，东一公司又陆续向飞碟公司支付项目费用合计500万元；但飞碟公司负责的项目用地腾迁等工作近乎停滞；尤其是2016年3月7日，飞碟公司与海仑云仓控股有限公司签订《合作协议书》，将前述作为飞碟公司生产区搬迁用地的长沙县榔梨镇工业园土地全部出租给海仑云仓控股有限公司作为仓储、物流使用，租赁期限二十年。签订案涉合作开发协议及补充协议前后，东一公司为合作项目已累计向飞碟公司提供项目资金3900万元，并承担了该项目前期费用、融资成本，但飞碟公司承诺的项目用地至今未腾迁，导致项目土地招拍挂及后续开发建设工作无法开展，合同签订近十年仍未进行实质性开发建设，东一公司遂以飞碟公司严重违约、导致合同目的不能实现为由提起诉讼，请求判如所请。2019年11月5日，原审法院根据东一公司申请，依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对长沙市××路××号案涉土地2010年4月29日、2019年10月31日的市场价值进行评估。2020年2月18日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联咨报字（2020）第5-0038号、（2020）第5-0039号《土地咨询报告》称：案涉土地总用地面积20877㎡，土地净用地面积18032㎡；2010年4月29日总用地面积土地单价9240元／㎡，净用地面积土地单价10698元／㎡，总地价为19290.35万元；2019年10月31日总用地面积土地单价19900元／㎡，净用地面积土地单价23040元／㎡，总地价为41545.23万元。原审法院认为，案涉合作开发协议及补充协议是以东一公司提供项目开发资金、飞碟公司提供土地使用权等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，属于合资、合作开发房地产合同，案件系合资、合作开发房地产合同纠纷。东一公司与飞碟公司签订的合作开发协议及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，是有效合同，对签约双方有拘束力。合同签订后，双方虽然均有或多或少的履行合同义务行为和事实，但合同签订近十年仍没有进入实质性的房地产合作开发建设，主要原因是作为土地提供方的飞碟公司没有及时履行项目用地腾迁义务，尤其是飞碟公司将本应作为项目腾迁用地的长沙县榔梨工业园土地擅自出租，且与承租方约定了长达二十年的租赁期限，应当视为飞碟公司对履行案涉合同已失去基本履行诚意或履行意愿，构成严重违约，其违约行为导致东一公司签订案涉合作开发协议的目的无法实现；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”；因此，东一公司作为守约方诉请主张解除案涉合同有事实依据、符合法律规定，应予支持。就东一公司的其他诉讼请求分别评判如下：鉴于双方对案涉合同签订前后东一公司为履行合作开发协议向飞碟公司支付了项目资金3900万元并无异议，且如前所述案涉合同应当依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，飞碟公司在合同解除后已无占有、使用该款的合同依据，所收款项应予返还，故东一公司诉请飞碟公司返还3900万元符合法律规定，应予支持。东一公司在合同签订后，陆续向飞碟公司支付项目资金累计达3900万元，飞碟公司占有、使用该款前后达10年之久，且导致案涉合同解除的根本原因是飞碟公司未履行主要合同义务，其依法应当承担守约方包括投入项目资金利息在内的全部经济损失；虽然双方在补充协议中已明确至2014年12月16日止飞碟公司应支付东一公司利息3537.96万元，现东一公司在诉讼中没有按飞碟公司承诺的利息数额主张权利，而是按照其支付项目款时间、融资利率实事求是计算并诉请飞碟公司承担利息数额，且诉请利息数额实际远低于飞碟公司在补充协议中承诺承担的利息数额，系东一公司放弃其民事权利的行为，又不损害飞碟公司方利益，故原审法院对东一公司的该项诉讼请求予以支持。虽然飞碟公司对2010年4月29日合作开发协议签订后，东一公司5年来为项目土地招拍挂做了大量前期工作、花费了大量精力和财力的事实完全认可，且在2014年12月16日签订的补充协议中承诺补偿东一公司前期工作费用1360万元；但飞碟公司在诉讼中又抗辩称该补偿款是以合同实际履行为支付前提，现合同未履行，东一公司主张该款没有法律依据。原审法院认为，飞碟公司的抗辩主张不成立，理由如下:首先，根据补充协议第四条第1、2款之约定，基于东一公司在合作开发协议签订五年以来为履行合同、推进项目实施做了大量工作，付出了大量精力和财力，尤其是东一公司对项目用地容积率调整所做的大量工作，使该宗土地的价值得到大幅升值，因此在补充协议中确认给予东一公司1360万元经济补偿是飞碟公司的真实意思表示，应当信守承诺；其次，补充协议第四条第2款虽然有东一公司对项目公司成功摘牌后不同情形下主张1360万元补偿款的承诺，但是该部分约定不应当视为对东一公司主张权利的限制，尤其是在合同相对方违约的前提下；最后，案涉合同签订近十年，项目土地至今未摘牌是飞碟公司怠于履行合同约定的腾迁义务、单方严重违约、案涉合同被迫解除、东一公司签订合同的目的无法实现。如因此导致诚实履行了合同义务的东一公司方的合理支出不能获得相应补偿，未履行合同义务的违约方因此无需承担补偿义务，将是对飞碟公司违约行为的纵容，对守约方的不公，不符合公平、诚信的民事规范基本原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，根据上述法律规定，违约损失赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，其中包括可得利益损失，只有赔偿全部损失，才能使守约方在经济上得到相当于正常履行时的同等收益；可得利益的求偿应当坚持客观确定性，即该利益的取得，不仅在主观上是可能的，在客观上也是确定的，只是因为违约行为的发生，才使得该利益丧失，若无违约行为，该利益通常是必得的；审判实务中，对实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的现实利益确定。案件中因飞碟公司的违约行为，导致东一公司签订合作开发合同的目的不能实现，从而使东一公司丧失了与飞碟公司合作开发案涉土地所能获取的预期利益；根据上述法律规定，东一公司有权请求违约方赔偿相应预期利益损失。飞碟公司辩称，案涉合同暂时没有履行有东一公司违约和政府挂牌原因，即使成功挂牌开发利益也存在不确定性等情形，因此，东一公司诉请预期利益损失没有法律依据。原审法院认为，飞碟公司虽然辩称东一公司在合同履行中存在违约行为，但却始终未向原审法院提交任何证据印证其抗辩主张暨东一公司违约事实，其该项抗辩应不予采信。此外，飞碟公司将合同至今未履行原因归咎于政府挂牌，但是原审法院认为，飞碟公司的主要合同义务是提供项目土地供合作开发，而将生产区用地腾迁则是其履行主要合同义务的前提，飞碟公司在合同签订近十年的时间内迟迟没有腾迁出项目用地，尤其是2016年3月7日，飞碟公司与海仑云仓控股有限公司签订《合作协议书》，将前述作为飞碟公司生产区搬迁用地的长沙县榔梨镇工业园土地全部出租给海仑云仓控股有限公司作为仓储、物流使用，租赁期限更是长达二十年之久，显然已无履行案涉合同的诚意，违约事实明确。至于飞碟公司所称即使成功挂牌，开发利益也存在不确定性的问题，原审法院认为，东一公司现主张的是项目土地增值利益，并非项目土地开发利益；鉴于案涉合同已确认解除，合同约定的项目用地仍登记在飞碟公司名下，土地使用权近十年的增值利益和东一公司对土地容积率调整工作产生的地价升值在案涉合同被依法解除后均为飞碟公司享有，而在合同如期履行的情形下，东一公司也是项目土地上述增值利益的享有方，因此飞碟公司违约导致东一公司的该项损失依法应当予以相应补偿，补偿数额以东一公司为履行项目合同支付给飞碟公司的3900万元为基数，依据鉴定结论确认的2010年4月29日到2019年10月31日土地使用权价值增长率115.368%酌情认定预期利益损失4499.352万元符合本案事实，有法律依据，应予支持。五、虽然飞碟公司取得的长沙县榔梨镇工业小区案涉土地系“飞碟项目”搬迁用地，该土地使用权又是利用东一公司支付的“飞碟项目”款竞买所得，但是在飞碟公司承担了返还项目款本息、前期费用及预期利益损失的前提下，如判令其继续承担土地租金分成，则超过了飞碟公司签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定相悖，因此，东一公司诉请飞碟公司支付榔梨土地租金分成595.5万元不符合法律规定，应不予支持。原审法院判决：一、解除东一公司与飞碟公司于2010年4月29日、2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》；二、飞碟公司返还东一公司项目资金3900万元及利息22835354.30元（利息分段计算至2020年3月26日止，2020年3月27日至欠款实际付清之日止的利息按欠款额3900万元之6.912%据实计算）；三、飞碟公司赔偿东一公司项目前期费用开支损失1360万元；四、飞碟公司赔偿东一公司合同履行预期利益损失4499.352万元；上述支付款项合计120285368.652元，飞碟公司应于判决生效后十日内付清；五、驳回东一公司的其他诉讼请求。案件受理费754653元、财产保全费5000元、鉴定费200000元，合计959653元，由东一公司负担59653元，由飞碟公司负担900000元。二审中飞碟公司向本院提交了4组证据：1、《不动产权证书》《国有土地使用证》，拟证明合作开发的土地系划拨的工业用地，土地未经批准，未完成土地招拍挂出让手续，应认定合作开发协议无效。2、《湖南省人民政府办公厅关于给予省属地勘单位国有划拨土地处置政策支持的复函》《湖南省国土资源厅、湖南省财政厅关于湖南飞碟新材料有限公司和湖南飞碟超硬材料机械总厂土地资产处置的批复》，拟证明土地增值利益并非由飞碟公司享有，一审认定预期利益损失没有事实依据。3、《关于要求履行合作开发框架协议中有关条款的函》《关于再次要求履行合作开发框架协议中有关条款的函》，拟证明东一公司借款迟延，未按照合同约定及时支付购地款，导致新址用地迟延取得，新址用地价格政策变更是影响合作进度的直接原因。由于借款不足，至今的付款总额仍未达到合同约定的额度，导致后续土地、国企改革等各种政策发生改变，而重新签订了第二份合作协议，东一公司对整个项目未成功实施应承担主要过错责任。4、《长沙县国土资源局闲置土地情况认定书》《长沙县国土资源局闲置土地情况告知书》《国有建设用地使用权出让合同项目开工、竣工时间补充协议》，拟证明涉案土地被认定为闲置土地，面临被政府收回，为保留土地，继续履行合同，需被动进行土地开发，而海仑云仓的仓库项目并未改变土地权属，一审法院认定飞碟公司该行为是根本违约，导致合同目的无法实现错误。以上证据经当庭质证，东一公司对证据1的真实性、合法性无异议，但认为《不动产权证书》中的权利人为湖南省核工业超硬材料研究所，与本案不具有关联性。《国有土地使用证》使用类型是作价出资入股，不是划拨地，属于国有土地有偿使用的方式之一，可以流转，不能达到飞碟公司关于合同无效的证明目的。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为批文中载明涉案宗地经长沙市规划局批准为商业住宅用地，属于经营性用地，且受益人为飞碟公司。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为函件是2010年和2011年出具，双方在2014年12月重新签订了协议书，确定了违约责任，故不能达到东一公司违约的证明目的。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为榔梨土地用途是用于合作项目，是因为飞碟公司无法按期实施搬迁所以才导致闲置，飞碟公司以该地块与承租人签订20年租期的租赁协议，导致合同目的无法实现的责任完全在飞碟公司。东一公司二审中向本院提交了2份证据材料：《内资企业登记基本情况表》《房地产开发企业资质证书》，拟证明东一公司自成立时起就具有房地产开发经营资质，与飞碟公司签订《合作开发框架协议书》时仍具有房地产开发经营资质。飞碟公司质证认为，该两份证据只能证明东一公司开发资质有效期，但东一公司现在不具有合作开发房地产资质，而飞碟公司也不具有合作开发房地产资质，故案涉合同应为无效合同。本院认证认为，东一公司对飞碟公司提交的证据的真实性、合法性均无异议，飞碟公司二审提交的证据1、2能够证明相关案件事实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据3系飞碟公司单方出具的函件，不能证明东一公司存在违约责任，而此后双方于2014年12月26日签订的《合作开发框架协议书》对违约责任进行确认，故该证据的关联性，本院不予认可。证据4只能反映土地闲置可能被收回的客观情况，并不能证明系由于东一公司违约导致，故对其关联性本院不予认可。飞碟公司对东一公司提交的证据的真实性均无异议，该证据能够证明东一公司自成立时起至2017年期间的资质情况，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院二审查明，案涉项目拟开发宗地座落于长沙市××路××号××号××，用途为工业用地，使用权类型为作价出资（入股），登记使用权面积为20039.69平方米。2011年11月4日，湖南省人民政府办公厅向湖南省地质矿产勘查开发局、湖南省核工业地质局、湖南省有色地质勘查局、湖南省煤田地质局出具《湖南省人民政府办公厅关于给予省属地勘单位国有划拨土地处置政策支持的复函》，其中载明“一、同意省属地勘单位依法处置现有存量划拨土地资产，其应补缴的土地出让价款全额缴入省国土，纳入基金预算管理，由省财政厅会同省国土资源厅统筹安排用于支持该省属地勘单位地质找矿和发展；二、土地成交价款扣除补缴的土地出让价款后的剩余部分，统一缴入省非税收入汇缴结算户后，划缴国库，纳入一般预算，由省财政安排用于改善省属地勘单位基础设施建设欠账等历史遗留问题。”2014年1月6日，湖南省国土资源厅、湖南省财政厅向湖南省核工业地质局出具《湖南省国土资源厅、湖南省财政厅关于湖南飞碟新材料有限责任公司和湖南飞碟超硬材料机械总厂土地资产处置的批复》，其中载明“你局《关于所属飞碟公司土地资产处置的请示》（湘核发〔2013〕32号）及相关材料收悉。根据国家和省有关土地管理法律法规政策，经资料审查和实地调查，并报省人民政府批准，现批复如下：一、你局下属的飞碟公司、湖南飞碟超硬材料机械总厂土地证号为湘国用（2003）字第049号、长国用（2008）第0×**的土地资产，土地面积合计20893.36平方米，因改变土地用途，已由省人民政府解除飞碟公司作价出资入股协议，并由省人民政府收回。经省国土资源厅公开抽签委托的湖南万源评估咨询有限公司对所涉及的土地资产进行了地价评估，评估土地位于长沙市××路××号，……规划土地用途为商业、住宅用地……二、鉴于上述宗地已经长沙市规划局批准为商业、住宅用地，属于经营性用地，同意以不低于经审查后的评估地价21987.06万元为起始价以招标拍卖挂牌的方式出让，由长沙市国土资源局组织实施……四、……土地出让成交总价款由受让方就地缴入长沙市财政局，扣除农土资金后，通过省非税收入汇缴结算户划缴省国库。补缴土地价款划缴农土资金后的剩余部分，纳入基金预算管理，由省财政厅会同省国土资源厅统筹安排用于支持你单位地质找矿和发展。土地成交价款扣除补缴土地价款后的剩余部分，纳入公共财政预算，由省财政厅统筹安排用于弥补你局绩效工资及津补贴缺口和解决省核工业地质局所属地勘单位地质找矿和发展及基础设施建设欠账等历史遗留问题。”东一公司2004年11月9日成立，自2005年1月6日自2017年8月21日期间一直具备房地产开发、经营资质。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《合作开发框架协议书》效力应如何认定；2、是否存在违约责任及损失，金额应如何认定。一、关于《合作开发框架协议书》效力如何认定问题。飞碟公司与东一公司分别于2010年4月29日、2014年12月16日签订了两份《合作开发框架协议书》，2010年4月29日的《合作开发框架协议书》约定飞碟公司与东一公司共同成立项目公司开发飞碟公司的生产区宗地，东一公司负责出资，飞碟公司负责出地及整体搬迁，双方按保底加利润分成模式进行利益分配，飞碟公司不承担项目公司任何经营亏损。2014年12月16日的《合作开发框架协议书》将合作模式变更为东一公司负责出资，飞碟公司负责出地、搬迁并按摘牌价决定是否对项目公司进行出资，待项目公司成功摘牌且开发完毕后，在保底价不变的情况下，双方按实际投入的资金比例，再行签订利润分配协议。此外，两份合同还分别对项目公司的成立及清算、款项的支付、项目公司摘牌结果的处理、违约责任及保证金等问题进行了约定。两份合同签订时间相隔接近四年，内容并非完全重合，后合同系前合同的变更及补充，能够体现飞碟公司与东一公司就合作开发事宜进行了充分协商，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审中飞碟公司主张两份合同均为无效合同，理由为：1、飞碟公司与东一公司签订合同时均不具备房地产开发、经营资质；2、涉案拟开发土地系国有划拨工业用地，飞碟公司将该土地使用权作为投资与东一公司签订合作开发房地产合同并未取得有批准权的人民政府批准。本院认为，飞碟公司该主张不能成立，理由为：1、一审中飞碟公司仅主张两份《合作开发框架协议书》不应解除，就合同效力问题并未提出抗辩，飞碟公司上诉提出合同无效主张后，二审中东一公司提交了《内资企业登记基本情况表》《房地产开发企业资质证书》，两份证据显示东一公司2005年取得房地产开发、经营资质，且至2017年8月21日一直具有该资质。飞碟公司质证对其真实性并无异议，但认为《内资企业登记基本情况表》《房地产开发企业资质证书》只能证明东一公司开发资质的有效期，但不能证明其现在仍具有房地产开发、经营资质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定，东一公司在签订合同时具有房地产开发经营资质，应当认定双方签订的《合作开发框架协议书》的效力。且即便东一公司现在丧失了该资质，但亦无法律依据否定之前尚具有该资质时签订的合作开发房地产性质的合同之效力。2、虽然飞碟公司二审提交的《不动产权证书》《中华人民共和国国有土地使用证》载明涉案湖南省核工业超硬材料研究所土地权利性质为划拨，用途为工业用地，飞碟公司土地使用权类型为作价出资（入股），用途为工业用地。但飞碟公司二审提交了湖南省国土资源厅、湖南省财政厅向湖南省核工业地质局出具的《湖南省国土资源厅、湖南省财政厅关于湖南飞碟新材料有限责任公司和湖南飞碟超硬材料机械总厂土地资产处置的批复》，该批复载明“你局《关于所属飞碟公司土地资产处置的请示》（湘核发〔2013〕32号）及相关材料收悉。根据国家和省有关土地管理法律法规政策，经资料审查和实地调查，并报省人民政府批准，现批复如下：……鉴于上述宗地已经长沙市规划局批准为商业、住宅用地，属于经营性用地，同意以不低于经审查后的评估地价21987.06万元为起始价以招标拍卖挂牌的方式出让，由长沙市国土资源局组织实施”的相关内容表明，《合作开发框架协议书》中关于涉案土地的使用权转让内容系经过了省人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，涉案土地的性质并不能导致《合作开发框架协议书》无效。综上，案涉两份《合作开发框架协议书》合法有效，协议书中虽然除合资、合作开发房地产内容外还涉及厂址搬迁、土地摘牌等内容，但均为实现合同目的即完成房地产开发项目的方式和途径，故原审法院认定合同有效并将案由定为合资、合作开发房地产合同纠纷并无不妥，本院予以维持。现飞碟公司已将用于搬迁的宗地与第三方签订长期租赁合同，合同目的已无法实现，原审法院判决解除双方签订的两份《合作开发框架协议书》符合法律规定，本院予以维持。二、关于是否存在违约责任及损失，应如何认定问题。本案中飞碟公司与东一公司对导致《合作开发框架协议书》无法履行的违约责任各执己见，东一公司主张导致《合作开发框架协议书》合同目的无法实现系飞碟公司未按合同约定履行搬迁、招拍挂及将搬迁土地与他人签订长期租赁合同所致，飞碟公司则主张系由于东一公司出资不到位、未完成项目公司的注册登记手续及未单独完成规划调整、土地变性等全部前期工作所致。本院认为，飞碟公司与东一公司约定，双方合资、合作开发房地产包括厂址搬迁、土地转性招拍挂取得土地使用权及开发建设等几方面内容，将厂址搬迁系土地能够进行招拍挂及开发建设的前提。飞碟公司与东一公司于2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》及东一公司与飞碟公司之间的会议纪要中均明确了飞碟公司未按期搬迁的违约事实，而《长沙市城乡规划局局务会议纪要》《湖南省国土资源厅、湖南省财政厅关于湖南飞碟新材料有限责任公司和湖南飞碟超硬材料机械总厂土地资产处置的批复》均表明，政府已批准同意合作土地的转性、出让，并不存在审批方面的障碍。东一公司虽未按照《合作开发框架协议书》约定向飞碟公司支付全部保底金4500万元，但已于飞碟公司搬迁前向飞碟公司支付了3900万元项目资金，完成了合同约定的该阶段大部分出资义务，此后搬迁所需土地摘牌成功，可见该款项足以支付搬迁新址的购地款，在飞碟公司一直未搬迁的情况下，东一公司未支付剩余600万元不应视为违约。而飞碟公司2016年将用于搬迁安置厂址的土地对外出租20年，该行为致使搬迁新址土地无法发挥合同约定的效用，飞碟公司该行为将明显导致搬迁难以实现，即合同目的无法实现。故飞碟公司未按约定搬迁，并将用于搬迁新址的土地与他人签订长期租赁合同系导致《合作开发框架协议书》合同目的无法实现的根本原因，原审法院认定飞碟公司构成根本违约并无不妥，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后，守约方可要求违约方赔偿损失。一审法院判决支持了东一公司3900万元利息、前期费用开支1360万元及预期利益损失4499.352万元三部分损失，飞碟公司均提出异议，认为：1、损失应按过错承担，包括3900万元的利息损失；2、1360万元的支付条件未成就，且原审判决未经核实实际损失金额；3、本案不存在预期利益损失，房地产开发的可得利益应当考虑成本和税金等因素，并非所有房地产开发项目必然盈利，飞碟公司也并非合作开发土地溢价利益的享有者。针对飞碟公司所提异议，本院就该三部分损失分述如下：1、飞碟公司在履行合同中存在根本违约，飞碟公司并未提交充分证据证明东一公司存在违约情形，飞碟公司应承担本案违约责任。飞碟公司长期占有东一公司支付的项目资金，应承担资金占用期间利息损失。飞碟公司于2014年12月16日与东一公司签订《合作开发框架协议》承诺支付东一公司利息3537.96万元，现东一公司所主张的利息损失并未超过《合作开发框架协议书》中所约定的利息标准，亦未超过法律规定的利息计算标准，原审法院对资金占用期间的利息损失计算正确，符合法律规定，应予维持。2、虽然飞碟公司与东一公司于2014年12月16日签订的《合作开发框架协议书》飞碟公司同意支付东一公司前期工作总费用1360万元，但飞碟公司诉讼中对该笔费用予以否认，而东一公司也未提交证据证明其实际支出了1360万元前期工作费，故对于东一公司要求飞碟公司支付1360万元前期投入的主张，本院不予支持。东一公司若有新的证据能够证明存在前期投入，可另寻救济途径。3、飞碟公司二审主张即使项目成功开发也可能存在亏损，且飞碟公司并非土地增值利益的享有方，东一公司主张可得利益损失没有事实及法律依据。本院认为，本案中东一公司主张的是项目土地增值利益，该利益在合同正常履行的情况下系客观确定的。即便在土地开发利益中认定可得利益损失，考量的也是合同在正常履行的情况下该利益是否是可能的。通常情况下，合作各方只有在预期项目存在盈利的情况下才会签署合资、合作开发房地产合同进行合作，故涉案项目在正常履行的情况下客观上存在盈利可能，且不论该种盈利属于土地升值的利益还是项目本身的经营利益，飞碟公司、东一公司在签署《合作开发框架协议书》时对案涉项目能够盈利在主观上亦能够认知和预见。飞碟公司虽称其并非土地升值利益的受益方，但飞碟公司系合作开发合同的收益方，即使土地拍卖款项并非飞碟公司直接收取，但飞碟公司仍享有以该款项为基础的返还、扶持政策，据此，飞碟公司关于东一公司诉请可得利益损失无事实和法律依据的主张不能成立，应不予支持。本案中因飞碟公司的违约行为导致合作开发项目无法完成，一审法院根据东一公司申请，委托资产评估机构对案涉土地2010年4月29日、2019年10月31日的市场价值进行了评估，通过评估结论认定案涉土地自签订合同时起至起诉时止产生明显增值，该土地增值部分利益属合同正常履行东一公司应享有的利益，且签订合同时双方能够或者应当预见之利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”所规定的可得利益损失性质，应当予以支持。考虑到原审法院评估土地增值期间长于一般房地产开发周期，且东一公司能否最终摘牌存在不确定性，故本院在一审认定可得利益损失的基础上酌情核减1000万元，即飞碟公司应赔偿东一公司可得利益损失3499.352万元（4499.352万元－1000万元）。综上所述，飞碟公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初2917号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初2917号民事判决第三、四、五项；三、由湖南飞碟新材料有限责任公司赔偿湖南东一国际商业广场有限责任公司合同履行预期利益损失34993520元；四、驳回湖南东一国际商业广场有限公司的其他诉讼请求。上述支付款项湖南飞碟新材料有限责任公司应于本判决送达之日起十五日内付清，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费754653元，财产保全费5000元，鉴定费200000元，合计959653元，由湖南东一国际商业广场有限公司负担259653元，由湖南飞碟新材料有限责任公司负担700000元；二审案件受理费448944.37元，由湖南东一国际商业广场有限公司负担100000元，由湖南飞碟新材料有限责任公司负担348944.37元。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  邹德辉审判员  李金霞二〇二〇年十二月二十九日法官助理樊航书记员谭丹