山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2751号上诉人（原审原告、反诉被告）：王雪圆，女，1978年10月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区,委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙庆新，山东名律律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁景程，男，1970年11月3日出生，汉族，居民，住日照市山海天旅游度假区，委托诉讼代理人：潘文学，山东世纪星律师事务所律师。上诉人王雪圆因与被上诉人梁景程房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王雪圆上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人的房屋占用使用费（以每年3000元计算7年共计21000元）的50%即10500元由上诉人承担；2.改判装修费的50%即20648.5元由被上诉人承担；3.改判上诉人主张的购房款占用费（自2013年6月10日起以95000元为基数按年利率6%计算至被上诉人偿付之日止）的50%由被上诉人承担；4.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。对于案涉房屋购买时系毛坯房后经上诉人装修至现状的事实，一审在酌定房屋占用使用费时未予以考虑认定。上诉人提供了装修单据及照片，被上诉人申请的证人方某亦证实该房屋买卖时屋顶状态确系照片所示。一审判决未考虑上诉人的装修情况，确定上诉人应支付房屋占用使用费4500元每年过高，请求按照不超过3000元每年的占用费予以酌定。一审判决适用法律错误。1.关于房屋占用使用费。一审已查明被上诉人所诉的房屋占用使用费属于损失，且认定双方均有过错，故该损失不应由上诉人全额承担，应按双方过错分担。上诉人自愿承担50%责任。2.关于上诉人所诉的购房款资金占用费。购房款已经实际交付被上诉人占用，该笔房款来源合法正当，不影响被占用期间产生利息或投资产生收益，一审在判决被上诉人的房屋占用费作为损失由上诉人全额承担的情况下，对上诉人主张的购房款占用费却判由上诉人自行承担，不符合公平原则。3.关于装修损失。该房屋作为违建房屋尚未拆除，一审法院判决上诉人返还案涉房屋，却对上诉人的装修损失不予支持不符合公平原则。一审法院在酌定被上诉人的房屋占用使用费时阐述“考虑到原告方购买房屋后的装饰装修”，说明一审法院已认定上诉人装修了案涉房屋，该装修附随房屋一并判还被上诉人，然被上诉人却不需要为此支付补偿。该装修损失应在合同确认无效后由双方按责任分担。梁景程辩称，上诉人诉称的房屋装修损失，无证据证实，且因案涉房屋系违章建筑，上诉人明知房屋违章仍进行装修，属于自身扩大的损失。上诉人主张的购房款利息，没有法律依据，应当驳回。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。王雪圆向一审法院起诉请求：1.判令梁景程向王雪圆返还购房款95000元；2.判令梁景程赔偿王雪圆房屋装修损失41297元；3.判令梁景程向王雪圆支付利息（自2013年6月10日起以95000元为基数按年利率6%计算至梁景程偿付之日止）；4.诉讼费、保全费由梁景程承担。梁景程向一审法院反诉请求：1.判令王雪圆支付房屋占用费70000元（按照一年10000元，自2013年6月10日计算至2020年6月10日）;2.反诉费用由王雪圆承担。庭审过程中，梁景程增加诉讼请求，要求王雪圆返还案涉房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。王雪圆为证实其诉讼请求，提交了如下证据：证据1.（2019）鲁1102民初5943号民事判决书一份，证明王雪圆、梁景程的房屋买卖协议经一审法院确认无效，依据一是该房屋系违法建筑，二是王雪圆非集体组织成员，不具有购房资格。证据2.案涉房屋装修费用明细一宗，证明王雪圆装修损失41297元；证据3.案涉房屋装修状况公证书一份（内含光盘），证明案涉房屋的装修情况，结合证据2共同证明王雪圆装修损失。证据4.案涉房屋购买协议复印件一份，原件在上述（2019）鲁1102民初5943号案件中，协议有村委成员秦绪海、逄宗春作为证明人签字，有村委成员的证明一定程度上误导了王雪圆，使其认为购买房屋有了“官方”保障，结合证据1购房协议被认定无效的依据，作为卖方的梁景程应对协议无效后的双方损失承担比王雪圆更大的责任。证据5案涉房屋所在地村委情况证明一份，证明王雪圆购买房屋自住并申请办理了流动人口居住证。证据6王雪圆、梁景程交易时房屋状态的照片一张，该照片系王雪圆2013年接手房屋后第一次进入房屋时拍摄的屋顶照片，证明交易时案涉房屋根本不适合居住。经梁景程质证，对证据1判决书无异议。对证据2的真实性、关联性有异议，王雪圆陈述2013年购买房屋后就进行了装修，但装修单据明显可以看出是最近书写，无法证明系案涉房屋装修支出，而且是收款凭证，不予认可。对证据3公证书真实性没有异议，录像中展现的是案涉房屋，但录像中展现的房屋状态基本上是双方交易时的状态，证明不了王雪圆投入了装修及产生了装修损失41297元的事实，而且从录像中可以看出王雪圆并没有居住在案涉房屋内。对证据4购房协议真实性没有异议，但王雪圆并未到现场参与购房协议的签订，也没有参与购房，乙方王雪圆签字是王雪圆自行添加的。证明人中还有一个叫方某的，也就是梁景程申请出庭的证人，也在该协议中签字。对证据5居住证明请法庭依法核实，王雪圆之父王贵文在荷疃村购买了三处与本案类似的平房，村里都有登记并且公示了，王雪圆并没有住在案涉的一处。对证据6真实性有异议，看不出照片上显示的就是案涉房屋。针对梁景程的质证意见，王雪圆补充称：王雪圆在该村仅有这一处房屋，视频拍摄时村里已经要求王雪圆搬离并停水断电，已经不适合居住。梁景程要求购房款95000元按过错程度分担，没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还”，这指的是购房款和房屋，双方应当互相返还，不涉及过错分担；“有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，王雪圆申请的装修损失及利息损失与此对应。王雪圆父亲购买房屋后已经重病在身，仅居住一年以后即去世，期间王雪圆一直照顾父亲，2017年10月份因住在里面思念父亲搬离该房屋。梁景程向一审法院申请证人方某出庭作证，为查明案件事实，一审法院依法准许。证人方某，男，1949年10月24日出生，汉族，居民，住东港区，公民身份号码3728021949********。方某的陈述证明，2013年在王贵文和梁景程房屋购买协议书上其作为证明人签字。案涉房屋是在菜园里盖的，什么手续也没有，不能办证，当时村里都是随便盖，现在这些房屋拆除了一部分，案涉房屋还没有拆除。梁景程卖给王贵文房屋时的状态与王雪圆提交的照片显示的房屋状态差不多。当时有很多外来人口在村里租住，租金一年大约一万余元。为查明案情，一审法院向日照市东港区秦楼街道荷疃村村委主任兼书记张永成进行调查询问，其证实案涉房屋系擅自建造，无建设用地准建手续，未经过合法审批，属于违章建筑，根据东港区政府城市建设统一规划，对案涉房屋将予以拆除，经区政府招标由天成评估公司对案涉房屋进行丈量、估价，根据评估价值给予补偿，但补偿资金尚未划拨到位。根据规划要求，对有土地使用证和房产证的合法房屋也要拆除，但补偿标准与案涉房屋不同，补偿标准为补偿25.9万元现金并安置一套180平米的楼房。经质证，王雪圆对调查笔录的真实性没有异议，案涉房屋在建设时是否属于违章建设，王雪圆并不知情，王雪圆是在房屋建成后购买，对现在政府要求统一拆除没有异议。梁景程对该调查笔录的真实性没有异议，但认为违章建筑应当由市区县规划建设行政主管部门依照法定程序来认定，仅凭一份调查笔录中被调查人的陈述不足以认定案涉房屋的性质是违章还是合法。由于梁景程、王雪圆就案涉房屋占用使用费未达成一致意见，梁景程于2020年5月26日向一审法院申请对自2013年6月10日至2020年5月26日期间的房屋占用使用费进行评估，一审法院委托日照大华土地房地产有限公司进行价格评估，2020年7月24日日照大华土地房地产有限公司退回鉴定委托并出具说明书，内容为：评估标的房屋所处村落已列入拆迁范围，周边也无原常住居民，现周边房屋空置，偶尔有暂时租住人员（与评估标的近似房屋现租金500-700元每月）。要求评估时间2013年6月10日至2020年5月26日跨度时间太长。因人员搬迁、时间原因无法查询真实房屋租用案例，申请人称评估标的房屋有门窗可以正常使用，被申请人称原房屋为毛坯房。鉴于以上原因该司无法出具评估报告，退回鉴定委托。一审法院认定事实：王雪圆之父王贵文、梁景程均非日照市东港区秦楼街道荷疃村集体组织成员。2013年6月10日，梁景程（甲方）与王贵文（乙方）签订购房协议一份，协议约定：甲方自愿将自己的房屋卖给乙方，乙方自愿购买甲方的房屋，现就有关事宜达成下列协议：一、房屋坐落：该房屋位于荷疃村南，东至秦洪富家房屋，西至方某家房屋，南至庞宗玉家地，北至秦夫元家房屋；二、房屋作价：该房屋共计三间及院落，一次性作价人民币玖万伍仟元整。三、付款方式：签订本协议时，由乙方一次性付给甲方购房款95000元。四、甲方收到乙方全部购房款后，该房屋及院落权属归乙方所有，甲方将房屋的钥匙及时交给乙方。五、购房前该房屋及院落的邻里纠纷由甲方负责，确保邻里关系睦邻友好。六、签订本协议后，甲乙双方不得违约。若甲方违约，甲方应返还乙方购房款五倍的违约金，若乙方违约，甲方取得乙方的购房款不予退回。七、若该房屋及院落被国家集体及其它形式的占用，其补偿款全部归乙方所有，与甲方无关。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方不得违约，永不反悔。王雪圆之父王贵文与梁景程分别在协议上签字捺印。该村村委成员逄宗春、秦绪海及方某作为证明人亦在该协议上签字。协议签订当日，王雪圆之父王贵文付给梁景程购房款95000元，梁景程将案涉房屋交付王贵文使用。王贵文接收该房屋后进行装修并居住。王贵文于2015年10月10日去世，其法定继承人有妻子王莲萍，其女王雪圆，其父王江，王莲萍、王江自愿放弃对涉案房屋中属于王贵文遗产的继承。王雪圆、梁景程均未提交案涉房屋合法的准建手续和产权证明，现案涉房屋拟被强制拆除。案涉房屋经评估机构进行丈量，并拟根据评估价格对房屋给予相应补偿。为查明案情，一审法院召集王雪圆、梁景程对案涉房屋现场进行了查看。梁景程认可房屋现状并非交易时的状态。王雪圆曾于2019年7月30日向一审法院起诉，要求确认王雪圆、梁景程签订的案涉房屋买卖合同无效，一审法院于2019年8月26日作出（2019）鲁1102民初5943号民事判决，确认王雪圆、梁景程签订的房屋买卖合同无效，该判决已生效。另查明：王雪圆为本案支出保全申请费1270元。一审法院认为，本案的争议焦点在于合同无效的后续处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案王雪圆、梁景程签订的房屋买卖合同因违反效力性强制性规定已被一审法院判决确认无效。梁景程应按照相关法律规定将所取得的购房款返还王雪圆；王雪圆应将案涉房屋返还梁景程。关于本案双方当事人的缔约过失责任。合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。具体到本案，首先从两个方面进行分析：一方面是梁景程对于案涉房屋未获准建审批，所占土地亦未获集体土地使用权证，该房屋属不可交易物，梁景程明知该房产不具有合法产权，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面则是作为购房人的王雪圆一方明知案涉房屋无准建审批手续，无土地使用权证，且以明显低于购买具有合法产权房屋价格的低价购买案涉房屋，对于房屋权属及其合法性未尽审慎注意义务，亦存在相应过错。其次从双方产生的相应损失看，本案中王雪圆的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主张为利息、装修费用等；梁景程之损失则主要为王雪圆占用房屋期间的使用费用。关于王雪圆主张的房款利息，鉴于王雪圆自身亦未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中具有一定过失，上述损失应由王雪圆个人承担。关于王雪圆主张的装修费用，一方面其无充分证据证实装修损失数额；另一方面，因其在明知案涉房屋不具有合法产权的情况下，擅自对涉案房屋进行装修，应属自身扩大的损失，其要求梁景程支付装修费无法律依据，因此对其该项主张一审法院亦不予支持。另双方合同虽属无效，但是鉴于案涉房屋已实际交付王雪圆使用，该房屋虽未取得合法产权，但并不影响王雪圆占有期间的合理使用，从公平原则考量，王雪圆应支付梁景程一定的房屋占用使用费。案件审理过程中，王雪圆、梁景程对案涉房屋的占用使用费未达成一致意见，经一审法院现场查看，梁景程认可房屋现状并非房屋交易时的状态，考虑到王雪圆购买房屋后的装饰装修，酌定房屋占用使用费按照每年4500元计算，自2013年6月10日计算至2020年6月10日，共计31500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、梁景程于判决生效后七日内返还王雪圆购房款95000元；二、王雪圆于判决生效后七日内返还梁景程案涉房屋（位于荷疃村南，东至秦洪富家房屋，西至方某家房屋，南至庞宗玉家地，北至秦夫元家房屋）；三、王雪圆于判决生效后七日内支付梁景程房屋占用使用费31500元；四、驳回王雪圆的其他诉讼请求。五、驳回梁景程的其他诉讼请求。本诉案件受理费3026元，由梁景程承担2175元，由王雪圆承担851元；反诉案件受理费1550元，由王雪圆负担500元，梁景程负担1050元；保全申请费1270元，由梁景程承担。二审中，上诉人王雪圆提交照片5张，拟证明房屋购买时的状况。王雪圆同时申请证人李某出庭作证，李某陈述王雪圆找其在案涉房屋内干小工，当时房屋是毛坯房，没有窗户，王雪圆提交的5张照片显示的就是房屋当时的状态，其去干了两天，第一天抹灰，第二天安装窗户、铺电线。经质证，王雪圆认为李某的证言内容与照片相互印证，可以证明案涉房屋购买时的状态以及装修的损失。梁景程对王雪圆提交的照片真实性有异议，显示不出是案涉房屋，且据王雪圆陈述是在2013年购买房屋时拍摄的照片，王雪圆在二审上诉期间提交2013年拍摄的照片，不合常理；证人的陈述与一审中王雪圆的陈述、一审查明的事实不相符，证人陈述自己是小工，又陈述其从事拌灰、铝合金工作不合常理。本院认证：结合一审法院的现场查看及证人证言，可以认定房屋购买后王雪圆方进行了适当装修，但装修的具体状况及装修费用仅依据上述照片及证人证言不足以反映。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人王雪圆之父王贵文与被上诉人梁景程就案涉房屋签订的房屋买卖协议经依法确认无效后，根据合同法关于合同无效的规定，因该合同取得的财产应当返还，即王雪圆应当将案涉房屋返还梁景程，梁景程负有返还王雪圆购房款的义务。上述事实及认定，双方均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”梁景程在案涉房屋未获准建审批、所占用土地未取得集体土地使用权的情况下，将房屋出售，对房屋买卖合同的无效存在过错；王雪圆之父王贵文以明显低价购买案涉房屋，对于房屋准建审批合法性未尽到审查注意义务，亦存在过错。根据上述法律规定，梁景程与王贵文应当各自承担相应的责任。王贵文去世后，案涉房屋由王雪圆继承，对于王贵文应承担的责任应由王雪圆承继。关于梁景程主张的房屋占用使用费。双方对该费用未能达成一致意见，且无法通过专业评估机构委托评估，一审在考虑王雪圆方购买房屋后的装修投入基础上，酌定房屋占用使用费按照每年4500元计算，符合本案实际情况及公平原则。王雪圆关于应按每年3000元的标准计算房屋占用使用费的主张，无有效证据证明，本院不予采纳。王雪圆关于应按50%的比例计付其应承担的房屋占用使用费的主张，依据不足，本院不予支持。关于王雪圆主张的装修费。根据一审法院的现场查看及证人证言，可以证明房屋购买后王雪圆方进行了适当装修，但对装修的具体状况及装修费用，王雪圆未提交有效证据证明。且王雪圆方在明知房屋无准建审批手续的情况下仍然进行装修，应当承担损失扩大的责任。考虑到一审在认定房屋占用使用费时已对王雪圆方就房屋的装修投入予以综合考量，故对王雪圆要求单独支付装修费用的主张，本院亦不予支持。关于王雪圆主张的购房款利息。因王贵文在订立合同时未尽到审查注意义务，自身存在过错，一审判决该项损失由王雪圆自担，并无不当。综上所述，王雪圆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841元，由上诉人王雪圆负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十二月二十五日法官助理刘娜书记员陈飞羽