西藏自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）藏民再18号   再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：沁园电器店。   经营者：罗文祥×××。   委托诉讼代理人:刘某,西藏顺源律师事务所律师。   委托诉讼代理人:次某, 西藏顺源律师事务所实习律师。   被申请人(一审被告、二审上诉人)：杨某，现住拉萨市。   委托诉讼代理人:赖某,北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   委托诉讼代理人:扎某, 北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。   被申请人(一审被告、二审上诉人)：吕某，男, 汉族，1987年1月19日出生 ,经商，现住辽宁省海城市。   委托诉讼代理人:赖某,北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   委托诉讼代理人:扎某, 北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。   再审申请人沁园电器店因与被申请人杨某、吕某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市中级人民法院（2019）藏01民终836号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月10日作出（2020）藏民申152号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人沁园电器店的委托诉讼代理人刘某，被申请人杨某、吕某的共同委托诉讼代理人赖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   沁园电器店申请再审称：2015年3月1日，沁园电器店与拉萨市成远商贸有限公司（以下简称成远公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定成远公司将娘热路一号西藏民航拉萨市××楼电器店，履约保证金为60 000元，租金每月27 900元，租赁期为2015年3月1日至2016年2月28日止，沁园电器店依约向成远公司交纳了履约保证金及租金。2016年3月1日，西藏民航空港经济发展有限公司与成远公司租赁关系终止，并将该房屋出租给西藏中远商贸有限公司，但成远公司仍继续收取沁园电器店交纳的2016年3月、4月两个月的租金共计55 800元。二审法院认为沁园电器店与成远公司的租赁合同关系虽于2016年2月28日终止，但沁园电器店并未搬离该房屋，与成远公司形成不定期租赁关系。沁园电器店认为二审法院对本案基本事实认定有误：1、成远公司与西藏民航空港经济发展有限公司租赁关系终止，已经丧失租赁物的使用权，非租赁物合法使用者，故成远公司不能使用租赁物获取收益；2、西藏中远商贸有限公司与西藏民航空港经济发展有限公司于2016年3月1日签订租赁合同，系租赁物的合法使用者，故沁园电器店未搬离继续占有使用房屋形成不定期租赁关系是与西藏中远商贸有限公司而非成远公司。   综上，沁园电器店再审请求：１.请求对西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1639号民事判决第三项、第四项予以支持；2.请求撤销西藏自治区拉萨市中级人民法院（2019）藏01民终836号民事判决第二项；3.再审诉讼费由被申请人杨某、吕某承担。   杨某、吕某共同辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月28日到期，但沁园电器店一直未搬离租赁房屋，还在继续使用该房屋，应向杨某、吕某支付租金。沁园电器店不是本案适格的主体，且本案已过诉讼时效，请求法院驳回沁园电器店的再审请求。   沁园电器店向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带返还原告押金60 000元，租金55 800元共计115 800元；2.判令二被告支付原告占用利息20 844元，以上共计136 644元；3.本案的诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2015年3月份，沁园电器店与成远公司（杨某、吕某系该公司股东）就位于拉萨市××路右侧第三间门面面积127平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租期1年，租赁期起止为2015年3月1日至2016年2月28日。合同还约定了转租、转让、拖欠租金等合同解除条款与房屋修缮和装修，租赁双方的变更、违约责任的承担、解除合同的条件和免责条件等做了细化。沁园电器店向成远公司缴纳了60 000元的履约保证金，合同约定双方租赁关系终止时，收取的房屋履约保证金除用以抵充合同约定的费用外，剩余部分无息归还给承租方。该合同的甲方处由成远公司盖章，法定代表人处有杨某的签字，乙方承租方为映山红，法定代表人处有罗文祥的签字，双方于2016年2月28日租赁合同到期后并未续签。   另查明,2010年3月15日“映仙红”注册登记，2014年6月18日个体户名称由““映仙红””变更为“沁园电器店”，2016年12月28日成远公司注销，该公司股东吕某出资比例为5%，股东杨某出资比例为95%。2016年4月7日，魏玉琴向杨某账户：×××转账83 700元。魏玉琴与原告沁园电器店经营者罗文祥系夫妻关系。对于上述双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。   一审法院认为，本案中双方均认可租赁的事实，该租赁关系经一审法院审查，未发现有违反法律强制性规定的情况，其法律效力应予认定。在本案中，涉案房屋租赁合同关系中出租方成远公司于2016年12月28日注销，故该公司注销后的相应权利义务应当由该公司的股东即杨某、吕某承受。对于杨某、吕某认为本案的沁园电器店主体不适格，认为承租方是罗文祥而非个体工商户，且租赁合同中写的“映山红”而非“映仙红”，且在合同最后签署页没有加盖个体工商户的公章。根据《合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，故不能认为，只要双方当事人未在合同书上签字或盖章，合同就不成立。本案中，该字号由“映仙红”变更为“沁园电器店”,租赁合同中承租方书写为“映山红”，但根据租赁合同落款处乙方法定代表人为经营者罗文祥的签字，本案查明的事实，承租人是罗文祥的个体户即“映仙红”以及结合本案的实际情况，能够证明“映山红”实际上为“映仙红”，只是一个笔误的问题，不影响整体的租赁事实的存在。2014年6月18日，经营者罗文祥名下的个体户名称由“映仙红”变更为“沁园电器店”名字变更不影响主体的存在,故沁园电器店起诉符合法律规定,一审法院予以确认。本案中，沁园电器店主张于2016年2月28日，双方之间的合同到期终止，对此杨某、吕某认可，故一审法院确定沁园电器店与杨某、吕某之间的房屋租赁合同于2016年2月28日到期终止，沁园电器店主张返还3月和4月租金55 800元诉讼请求，因杨某、吕某无权收取3月、4月租金应予返还。对于沁园电器店要求杨某、吕某返还押金60 000元的诉讼请求，据双方签订的房屋租赁合同上记载:“双方租赁关系终止时，甲方收取的房屋履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，该合同对保证金的退还并未约定还款期限，只约定返还条件，沁园电器店可以随时主张返还，故一审法院对杨某、吕某主张沁园电器店超过诉讼时效的辩驳意见不予采信，且履约保证金是为了更好地履行合同，现该合同已终止，故沁园电器店要求杨某、吕某返还押金60 000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于沁园电器店要求杨某、吕某支付资金占用利息20 844元的诉讼请求，因双方在涉案房屋租赁合同第三条第二项中对于保证金的返还明确约定：“无息归还”，且沁园电器店明知双方之间租赁合同于2016年2月28日到期终止且租金应当按照合同约定每月进行缴纳，仍于2016年4月7日缴纳交付2016年2月、3月、4月的租金，沁园电器店也存在过错，故对沁园电器店的该项诉讼请求一审法院不予支持。对于沁园电器店主张的返还押金即履约保证金60 000元的诉讼请求，吕某承担5%的责任即3000元，杨某承担95%的责任即57 000元。对于沁园电器店主张杨某、吕某返还租金55 800元的诉讼请求，吕某承担5%的责任即2790元，杨某承担95%的责任即53 010元。   综上所述，一审法院以查明的事实为依据，依法支持沁园电器店的部分诉讼请求，其余主张依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告沁园电器店支付履约保证金57 000元；二、被告吕某于本判决生效之日起十日内向原告沁园电器店支付履约保证金3000元；三、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告沁园电器店支付租金53 010元；四、被告吕某于本判决生效之日起十日日内向原告沁园电器店支付租金2790元；五、驳回原告沁园电器店的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3032.88元，减半收取1516.44元，由原告沁园电器店负担231.32元，由被告杨某、吕某负担1285.12元。   杨某不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1639号民事判决第一项、第三项，并依法改判；2.二审诉讼费由被上诉人承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。   吕某不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1639号民事判决第二项、第四项，并依法改判；2.二审诉讼由被上诉人承担。   二审法院认定事实：沁园电器店与成远公司签订的《房屋租赁合同》于2016年2月28日履行期限届满后终止，同时，杨某、吕某与涉案房屋的出租方西藏民航空港经济发展有限公司之间的租赁关系亦履行届满。2016年12月20日，出租方西藏民航空港经济发展有限公司将涉案房屋出租予西藏中远商贸有限公司，该公司法人系罗文祥，该份租赁期限为2016年3月1日至2019年12月31日。   沁园电器店与杨某、吕某均认可双方于2016年5月明确知晓涉案房屋已无法续租的事实。   二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   二审法院认为，杨某、吕某均主张沁园电器店主体不适格，《房屋租赁合同》相对方应当为罗文祥。沁园电器店辩称，罗文祥系“映仙红”的经营者，“映仙红”变更名称为沁园电器店，故主体适格。本案中，2015年3月，杨某、吕某与“映仙红”签订《房屋租赁合同》，合同的相对方为“映仙红”，虽然双方签订《租赁合同》时“映仙红”已变更为沁园电器店，但“映仙红”的经营者与沁园电器店的法人为同一人，均为罗文祥，且《房屋租赁合同》中罗文祥亦签字确认，对此，杨某、吕某也未提出任何异议，而是实际履行了该《房屋租赁合同》，现“映仙红”已变更后的沁园电器店起诉要求杨某、吕某履行《房屋租赁合同》符合法律规定，对此，一审法院认定并无不当，二审法院予以维持。   对于杨某、吕某主张沁园电器店要求退还押金及租金已超过法律规定的诉讼时效。对此，二审法院认为，沁园电器店提交的录音资料，二审法院在庭审过程中向杨某核实查明，杨某认可该录音内容，而该份录音内容能够证明沁园电器店于2017年5月4日仍在向杨某、吕某主张权利，而沁园电器店起诉时间为2019年6月10日，并未超出法律所规定的三年诉讼时效。现沁园电器店与成远公司之间的租赁合同关系已终止，依据《房屋租赁合同》约定的内容，杨某、吕某应当向沁园电器店退还60 000元的押金，一审法院对此认定无误，二审法院予以维持。对于杨某、吕某称成远公司已经依法清算注销、不应承担债务的抗辩。二审法院认为，公司虽已注销，但作为公司股东负有对外债务的清算义务，在已经清楚知晓对沁园电器店负有债务的情况下，不能仅以公告或注销公司为由而免责。   对于沁园电器店要求退还2017年4月7日向杨某、吕某交付2016年3月、4月的租金55 800元。对此，二审法院认为，沁园电器店与成远公司签订的《房屋租赁合同》虽于2016年2月28日终止，但沁园电器店并未搬离，仍继续占有使用房屋，而当时的出租人成远公司与其出租人西藏民航空港经济发展有限公司之间的租赁关系仍未解除，即表明2016年3、4月期间成远公司与其对应的出租人西藏民航空港经济发展有限公司之间仍处于书面租赁合同到期后未续签的不定期租赁关系状态；同时，沁园电器店与成远公司之间的租赁关系也处于该种状态，各方之间使用房屋、收取租金的法律关系当时并未发生变化，沁园电器店仍负有向成远公司交纳租金的义务，至于成远公司是否向其出租人交纳租金，与沁园电器店并无关联，沁园电器店不能以此为由对抗与其对应的出租人成远公司享有的权利，故沁园电器店要求退还已交付的租金缺乏法律依据，对此，一审法院认定有误，二审法院予以纠正。   综上，杨某、吕某的上诉请求部分成立，二审法院予以部分支持。一审法院认定部分事实有误、判断法律关系错误，二审法院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1639号民事判决第一项：被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告沁园电器店支付履约保证金57 000元；第二项：被告吕某于本判决生效之日起十日内向原告沁园电器店支付履约保证金3000元；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1639号民事判决第三项：被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告沁园电器店支付租金53 010元；第四项：被告吕某于本判决生效之日起十日日内向原告沁园电器店支付租金2790元；第五项：驳回原告沁园电器店的其他诉讼请求；三、驳回原告沁园电器店的其他诉讼请求；四、驳回上诉人杨某、吕某的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理2550.2元，由杨某负担1205元，由吕某负担24元，由沁园电器店负担1322元。本判决为终审判决。   本院再审中，双方当事人没有提交新证据。   本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。   本院再审认为，本案的争议焦点为：一、沁园电器店的主体资格是否适格；二、本案是否已过诉讼时效；三、关于杨某、吕某是否应当向沁园电器店返还已收取的两个月的租金问题。具体分析认定如下：   一、沁园电器店的主体资格是否适格   首先，本案中杨某、吕某虽是与“映山红”签订《房屋租赁合同》，但该租赁合同落款处由罗文祥签字，罗文祥系“映仙红”的经营者，且该租赁合同已实际履行，因此本院能够确认“映山红”实际应为“映仙红”，该租赁合同中书写的“映山红”实为笔误，不影响租赁合同的事实存在。其次，“映仙红”于2014年6月18日更名为“沁园电器店”，虽双方于2015年3月签订《房屋租赁合同》时“映仙红”已变更为沁园电器店，但“映仙红”与沁园电器店的经营者均为同一人罗文祥，且双方在签订该份租赁合同时杨某、吕某对此并未提出异议，现双方已实际履行了该租赁合同，故本案中“映仙红”已变更后的沁园电器店作为诉讼主体向杨某、吕某提起诉讼，符合法律规定。   二、本案是否已过诉讼时效   根据沁园电器店提交的录音资料，可证实沁园电器店于2017年5月4日仍再向杨某、吕某主张权利，而沁园电器店在本案中提起诉讼的时间为2019年6月10日，并未超出法定的三年诉讼时效。   三、关于杨某、吕某是否应当向沁园电器店返还已收取的两个月的租金   本案中成远公司（该公司于2016年12月28日已注销，杨某、吕某系该公司股东，二人出资比例分别为95%和5%）租赁西藏民航空港经济发展有限公司所有的涉案房屋，其后成远公司又将该涉案房屋转租予沁园电器店，双方签订《房屋租赁合同》，该租赁合同于2016年2月28日履行届满，同时成远公司与西藏民航空港经济发展有限公司之间的租赁关系亦履行届满。因成远公司与西藏民航空港经济发展有限公司的租赁期届满，合同自行终止，基于该租赁合同而由成远公司与沁园电器店签订的转租合同也当然终止。成远公司与沁园电器店之间属于承租人与次承租人的关系，此种情况不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，不属于不定期租赁关系。成远公司在租赁合同期限届满后，不应再享有租赁房屋的收益，无权收取沁园电器店已支付的2016年3月、4月份的租金55 800元，现成远公司已注销，应由杨某、吕某两名股东按出资比例予以返还。二审法院不应在成远公司租赁期限届满无权转租的情形下认定沁园电器店与成远公司之间形成不定期租赁合同关系。二审判决适用法律错误，对此本院予以纠正。   综上所述，沁园电器店的再审请求成立，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西藏自治区拉萨市中级人民法院（2019）藏01民终836号民事判决第一项；   二、撤销西藏自治区拉萨市中级人民法院（2019）藏01民终836号民事判决第二项；   三、杨某于本判决生效之日起三十日内向沁园电器店返还租金53 010元；   四、吕某于本判决生效之日起三十日内向沁园电器店返还租金2790元；   五、驳回沁园电器店的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费3032.88元，减半收取1516.44元，由沁园电器店负担231.32元，由杨某、吕某负担1285.12元；二审案件受理费2550.2元，由杨某、吕某负担。   审  判  长   成  艺  审  判  员   白玛央宗  审  判  员   慕 艳 梅   二○二○年十二月八日   书  记  员   邱  月