山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终822号   上诉人（原审原告）：王某，现住晋城市城区。   委托诉讼代理人：焦某1，山西华炬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周某，山西华炬律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：晋城晋邦大酒店有限公司。   法定代表人：焦某2，该公司董事长。   诉讼代表人：晋城晋邦大酒店有限公司管理人。   负责人：赵某。   委托诉讼代理人：崔某，山西瀛润律师事务所律师。   上诉人王某因与被上诉人晋城晋邦大酒店有限公司（下称晋邦大酒店）破产债权确认纠纷一案,不服晋城市中级人民法院2019年11月26日作出的（2020）晋05民初121号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王某的委托诉讼代理人焦某1、被上诉人晋邦大酒店的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人王某的上诉请求：1.撤销晋城市中级人民法院（2020）晋05民初121号民事判决，判令案涉642万元购房款为优先债权，上诉人享有优先受偿权。2.一、二审诉讼费由晋邦大酒店承担。   事实与理由：（一）一审法院对房屋使用性质认定错误。所谓商品房是指按照法律、法规及有关规定可在市场上自由交易的各类商品房，包括新建商品房、二手房等，类型有住宅、公寓、商业性房屋等。因此，判断房屋性质不能简单定义，还需要从小区名称、合同形式及内容进行判断。案涉房屋名称为“晋邦公馆”，合同名称为《商品房买卖合同》，合同中对房屋位置、结构、面积等进行了规定，合同第一条中亦明确规划用途为“商服用地”。而一审法院在未充分考虑案涉合同内容、形式、居住目的等实际情况下，错误认定该房屋用途只能是商用而不能居住。（二）一审法院认定上诉人非商品房消费者和对642万购房款不具有优先受偿，缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程承包人的工程价款请求权优先于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该司法解释中关于“消费者”的含义并未明确与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费者的限制性解释。上诉人名下无任何房产，购买案涉房屋只为保障与改善家庭居住条件，属生活消费范畴，故一审法院认为上诉人非普通消费者，适用法律错误。根据上述批复及破产法优先保护生存利益的司法精神，在出卖人不能交付房屋的情况下，作为普通购房消费者的上诉人来说，其购房款返还请求权亦应予以优先保护，故应确认上诉人对被上诉人的642万元购房款债权为优先债权。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求，依法改判。   被上诉人晋邦大酒店答辩称，一审法院认定事实及适用法律正确。最高人民法院《批复》第二条明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。该批复立法目的是为了保护相对弱势的消费者生存权。根据晋邦大酒店的建设用地规划许可证和国有土地使用权出让合同，均显示晋邦公馆宗地性质为公共设施用地，不属于商品房住宅用地，而且商品房住宅的开发主体是房地产开发公司，而晋邦大酒店的经营范围是酒店前期筹建，并无开发商品房资质，因此上诉人主张其享有优先受偿权不符合法律规定。   一审法院认定事实如下：2013年7月18日，王某与晋邦大酒店签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于晋城市××区附近、编号为0080040282的地块的土地使用权。土地使用权出让文号晋市城国用（2009）第0024号。该地块土地面积为69956平米，规划用途为商服用地，土地使用年限自2008年11月17日至2048年11月16日。出卖人经批准，在上述地块上建设晋邦公馆。买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第5幢。该商品房的用途为商业服务业，建筑面积535平方米，总价款为642万元。付款方式为一次性付全款，交房期限为2014年1月30日前。合同签订后，王某按照合同约定分四笔（2011年12月7日支付80万元、2012年3月8日支付241万元、2013年11月6日支付171万元、2013年7月19日支付150万元）支付了全部购房款642万元。   2019年7月4日，一审法院作出（2018）晋05破申12号民事裁定书，裁定受理晋邦大酒店破产重整申请。2019年7月8日，一审法院作出（2019）晋05破1号决定书，指定山西瀛润律师事务所和浙江光正大律师事务所担任晋邦大酒店联合管理人。2020年4月22日，一审法院作出（2019）晋05破1号之一民事裁定书，裁定终止晋邦大酒店重整程序，宣告晋邦大酒店破产。2020年4月24日，管理人向王某发出《通知书》，主要内容为：确认王某已支付642万元购房款；解除与王某签订的《商品房买卖合同》；王某可就因合同解除所产生的损害赔偿请求权向管理人申报债权。之后，王某向管理人申报债权金额为850.77万元，其中，债权本金642万元，利息/违约金208.77万元。管理人审查后，确认债权金额为850.77万元，债权性质为普通债权。2020年7月13日，王某对债权审查结果向管理人提出异议，认为642万元购房款应当优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权以及其他债权得到受偿。同日，管理人作出《债权异议答复函》，认为王某所提理由不成立，维持普通债权850.77万元的审查结果。王某不服，于2020年7月30日向一审法院提起诉讼。   一审法院在审理期间依法向管理人调取了《建设用地规划许可证》、《国有建设土地使用权出让合同》及晋市城国用（2009）第0024号土地使用权证，上述证据显示，晋邦公馆所占宗地性质为公共设施用地。   一审法院认为，本案焦点问题为：王某就案涉购房款本金642万元是否享有优先受偿权。《批复》第二条对交付购买商品房全部或者大部分购房款的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他目的。本案中，虽然双方签订的合同文本是《商品房买卖合同》，但根据已查明的事实可以证实，首先，案涉房产所涉宗地性质为公共设施用地，规划用途为商服用地，即晋邦大酒店在该土地上所建的晋邦公馆只能是商用房而非用于居住的商品房；其次，《商品房买卖合同》明确约定“该商品房的用途为商业服务业”。可见，案涉房产性质为商用而非居住所需，王某并非该《批复》中所指“消费者”，并无获得优先保护的特殊利益，故其主张优先于其他债权人获得清偿的依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。   本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为上诉人王某对案涉642万元购房款是否享有优先受偿权。《批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条规定是基于保护消费者生存权而作出的例外规定，是通过突破债权的平等性原则，赋予弱势债权人以优先保护的权利，因此必须严格把握适用条件。本案中，晋邦公馆所涉《建设用地规划许可证》、《国有建设土地使用权出让合同》以及晋市城国用（2009）第0024号土地使用权证等均显示宗地性质为公共设施用地，《商品房买卖合同》明确约定“该商品房的用途为商业服务业”。可见，案涉房产性质为商用而非住宅，王某并非《批复》中所指基于居住生存权而购房的商品房“消费者”，并无获得优先保护的特殊利益。且如前所述，《批复》的立法本意在于保护商品房消费者的生存权和满足其基本生活之需要，而案涉房屋建筑面积535平方米，总价款642万元，远远超过一般商品房消费者的居住生存所需。综上，一审法院认为王某并非《批复》中所指“消费者”，不具有获得优先保护的特殊利益并无不妥。   综上，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 魏佩芬   审判员 宋丽蓉   审判员 李学明     二〇二〇年十二月十五日   法官助理 贺芳丽   书记员 宋鹏飞