安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终1205号 上诉人（原审原告、案外人）：李强，男，1964年7月26日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：许雨晨，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：合肥市国正资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市花园街安徽科技大厦****。 法定代表人：仝克琪，董事长。 委托诉讼代理人：贾超，安徽天禾律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：阜阳君和置业投资有限公司，，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园院内 法定代表人：熊小波，董事长。 上诉人李强因与被上诉人合肥市国正资产经营有限公司（以下简称国正公司）、原审第三人阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。李强的委托诉讼代理人许雨晨，国正公司委托诉讼代理人贾超到庭参加诉讼；原审第三人阜阳君和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李强向本院提出上诉请求：1、撤销(2019)皖01民初2467号民事判决书，改判不得执行位于“阜阳市颍州区颍西街道办事处南京路188号君和皇家花园1#商住楼116、117室”房屋；2、本案一审、二审诉讼费用由国正公司承担。事实和理由: 一、一审判决认为“李强未能举证证明其自身对过户登记手续未能按约在房屋交付后90个工作日内办理完成不负过错，以及90个工作日期限届满至人民法院查封之前过户登记仍未完成非其自身原因”进而驳回李强一审诉请，显然错误。首先，一审判决要求李强举证证明其自身对过户登记手续未能按约办理完成不负过错错误。违约责任适用的是严格责任原则，一方当事人仅须证明另一方的违约事实即可，无须证明违约是否有过错，更无须证明其自身是否有过错。本案中，在合同约定期限内办证理完成过户登记手续是第三人负有的合同义务，李强已证明第三人未在约定期限内办理完成过户登记手续的事实，即已证明该事实系因第三人违约所致，已完成自身的举证义务，再要求李强承担证明其自身不存在过错的举证责任，缺乏法律依据。其次，国正公司及第三人未举证证明李强对过户登记手续未能按约办理完成负有过错，应承担举证不能的法律责任。一方面，第三人作为违约方如认为过户登记手续未能按约办理完成是由李强故意或过失造成的，应承担证明责任，但其并未举证证明。并且，李强认为过户登记手续未能按约办理完成系因第三人违约所致，第三人对此未提出任何抗辩或反对意见，应当认定李强的该项理由成立。另一方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的条件为:…(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”即只要无证据证明未办理过户登记是因为买受人自身原因造成的，皆应视为案外人的异议符合上述条件。本案中，国正公司及第三人皆未举证证明过户登记手续未能按约办理完成是因李强故意或过失所致，应承担举证不能的法律责任，应视为李强的异议符合上述条件。故此，案涉房屋非因李强自身原因未办理过户登记，李强享有排除执行的权利。 二、李强在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，一审判决以李强“未提交能证明其在人民法院查封之前已实际占有、控制房屋的直接证据”，进而驳回李强诉请，显然错误。首先，一审判决查明:“李强为证明其占有并出租涉案1#116室、117室房屋，向本院提交其与案外人赵福林于2016年7月3日、2016年6月29日分别就116室、117室房屋签订的《门面房租赁合同》…账户为李强的徽商银行对账单明细载明案外人李军于2016年6月29日向该账户汇入5万元，赵福林于2016年7月3日向该账户汇入35000元。”上述事实足以说明李强在2016年6月前已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，并收益。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，应以实际控制为标准，是否实际入住或使用不是房屋占有的必要条件。李强已举证证明其在人民法院查封案涉房屋之前将案涉房屋出租的事实，一审法院以李强将案涉房屋出租而否定李强的合法占有的认定，显然违反上述法律规定。 国正公司辩称，一审判决结果正确，李强的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：第一，关于案涉房屋的购房价款是否实际支付的问题。李强主张案涉两套房屋是以房抵工程款、以房抵债，并没有实际支付购房款。李强仅凭宝业公司向君和公司提出将案涉两套房屋以房抵债给李强的书面申请，无法证明其对宝业公司真实享有工程款债权。宝业公司是案涉房屋房产项目的总包方，如果李强确实参与了阜阳君和皇家花园实际施工，不可能提供不出其实际施工的凭证。李强在一审中已经说明他是1#**楼的钢筋班组的负责人，他在施工当中必然会产生一些凭证，比如班组协议、班组农民工的花名册以及总包方向其支付过工程款的支付凭证。但是从执行异议、一审、二审、发回重审，直至本次二审，在国正公司就此问题多次提出异议的情况下，李强仍对此没有提供任何佐证。宝业公司向君合公司提交的申请，虽然申请上面有所谓的君和公司相关人员的签字，但是君和公司是否最终同意案涉房屋以房抵债，实际上是存疑的。虽然一审判决没有将李强未支付全部购房款作为驳回理由之一，但是国正公司认为李强主张以房抵债欠缺基本的客观事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件当中第一个要件就是支付全部价款，李强并未尽到举证责任。第二，退一步说，即使以房抵债的事实，经过法庭审查是成立的。但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的立法本意是优先保护以购房为目的的买受人的利益。对于以房抵债的债权人而言，不属于这两个条款规定的优先保护对象。在未依法变更登记前对案涉房屋不享有物权期待权。也就是说即便以房抵债成立，李强也无权依据上述两个法律规定排除本案执行。第三，关于未能办理过户的责任问题。买受人和开发商未能依约办证，原因可能是来自双方。而且一审中，一审法院曾经向李强本人询问过为何没有按照合同约定办理过户，李强的回答是不愿意支付相应的契税，就是他与开发商之间就支付契税存在争议。李强未依法缴纳相应税费，造成没有按时过户，责任显然应归结于李强。第四，关于查封前合法占有的问题。李强提交的营业执照只能反映案涉两套房屋自2016年7月7日起被案外人张敏用于开办个体经营部。但是李强提交的租赁合同的承租人却不是张敏。那张敏是不是从李强处承租了案涉房屋，李强对此提供的相关证人的证言不属于合法证据形式，相关证人应当按照法律程序出庭才能产生证人证言的效力。 原审第三人阜阳君和置业投资有限公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。 李强向一审法院提出诉讼请求：1、立即停止对位于“阜阳市颍州区颍西街道办事处南京路188号君和皇家花园1#商住楼116、117室”房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认李强对前述房屋享有所有权。 一审法院经审理查明：一审法院就国正公司诉安徽省君泰物业发展有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司，芜湖市君和置业投资有限公司，阜阳君和公司、熊小波、熊平波借款合同纠纷一案，于2016年4月7日作出（2015）合民二初字第00426号民事调解书。此后，国正公司就该份民事调解书向一审法院申请强制执行。2017年2月28日，一审法院向安徽省阜阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，对被执行人阜阳君和公司名下位于阜阳市颍州区南京路188号君和皇家花园部分房产，包括案涉1号商住楼116室、117室房屋进行了查封。李强提出执行异议申请，一审法院于2018年9月28日作出（2018）皖01执异68号执行裁定书，驳回了李强的执行异议申请。 李强在诉讼中提供了其与阜阳君和公司订立的《阜阳市商品房买卖合同》两份，两份合同约定出卖人为阜阳君和公司、买受人为李强，所购商品房的基本情况为颍州区颍西街道办事处南京路188号君和皇家花园1#商住楼116室、117室，116室建筑面积为111.37㎡房屋，单价为9800元/㎡，总金额1091426元，117室建筑面积为134.44㎡房屋，单价为9800元/㎡，总金额1317512元，出卖人于2016年1月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人，买受人未能在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权登记的，出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约赔偿，如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%作为乙方的违约赔偿，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任等。两份合同落款处出卖人栏均载有“阜阳君和公司售房专用章”印章，买受人栏载有李强签名及“2016年1月28日”手写字样。李强提交的《阜阳市房地产管理局商品房销售信息查询表》及《不动产登记信息（资料）查询证明》载明购房人李强就颍州区颍西街道办事处南京路188号君和皇家花园1#商住楼116室、117室房屋签订的两份阜阳市商品房买卖合同已登记备案，合同签订时间为2015年12月10日。 李强为证明其已全额支付了涉案1#116室、117室房屋价款，提交《情况说明》及收据两份，情况说明载明“安徽宝业抵付工程款的商铺已申请转到李强名下，属全款抵付的工程款。抵付房屋为1#116、117室商铺。此商铺抵付单价为9800元/平方，抵付总额为1#116室商铺抵付宝业工程款1091426元；1#117室商铺抵付宝业工程款1317512元。此次说明”，情况说明落款处署名为“君和公司销售部2017年8月22日”、“钮海燕2017.8.22”。两份收据载明入账日期均为2017年8月22日，交款单位为李强，收款事由分别为1#116、1#117商铺款，金额分别为人民币1091426元、1317512元，两份收据均载有阜阳君和公司财务专用章。 李强为证明其占有并出租涉案1#116室、117室房屋，向一审法院提交其与案外人赵福林于2016年7月3日、2016年6月29日分别就116室、117室房屋签订的《门面房租赁合同》、营业执照两份、案外人赵福林、郑静静、张敏的书面证明一份（附三人身份证信息）、账户为李强的徽商银行对账单明细等，合同载明双方就116室约定的租赁期限为2016年7月3日至2021年7月2日，年租金为35000元，双方就117室约定的租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，年租金为5万元。营业执照复印件两份载明阜阳市颍州区果维多水果经营部系郑静静经营，以涉案116室房屋为经营场所，注册时间为2016年7月12日，阜阳市颍州区信诺通讯经营部系张敏经营，以涉案117室房屋为经营场所，注册时间为2016年7月7日。书面证明载明张敏系赵福林的配偶，郑静静系赵福林的弟媳。账户为李强的徽商银行对账单明细载明案外人李军于2016年6月29日向该账户汇入5万元，赵福林于2016年7月3日向该账户汇入35000元。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案争议焦点为依照前述规定审查李强对阜阳市颍州区南京路188号君和皇家花园1号商住楼116室、117室房屋是否享有足以排除执行的权利。李强自认其于2015年12月10日订立《阜阳市商品房买卖合同》后即占有前述两套房屋，但李强未能举证证明其自身对过户登记手续未能按约在房屋交付后90个工作日内办理完成不负过错，以及90个工作日期限届满至人民法院查封之前过户登记手续仍未完成非其自身原因，此外，李强虽提供了部分其向案外人出租前述两套房屋，案外人汇款的证据，但未提交能证明其在人民法院查封之前已实际占有、控制房屋的直接证据，故李强提出执行异议的事实及理由不符合前述规定。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回李强的诉讼请求。案件受理费25987元，由李强负担。 二审中，双方均未提交新证据，举证意见及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同于一审，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为:李强对案涉房屋是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于上述规定中第（三）项所涉及的李强是否“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的问题，国正公司认为，李强未举证证明其已支付全部价款，李强则称，因宝业公司欠付其工程款，故宝业公司以房产抵给其作为工程款。本院认为，正如国正公司抗辩所称，如果李强确实参与了宝业公司总包的阜阳君和皇家花园实际施工，其应该提供诸如班组协议、班组农民工的花名册以及总包方向其支付过工程款的支付凭证等证据予以证实。本案中，李强对其是否参与宝业公司总包的阜阳君和皇家花园的实际施工，宝业公司是否欠付其工程款，欠付金额为多少等均未完成举证责任。李强提交的宝业公司向阜阳君和公司出具的《申请》仅载明申请将案涉房屋登记在李强名下，并未说明登记在李强名下的原因系因其欠付李强工程款。故李强所称宝业公司欠付其工程款，以房产抵给其作为工程款等缺乏基础事实支持，真实性和合法性存疑，其所举证据尚不足以证明其已支付全部价款。根据《执行异议和复议规定》第二十八条，买受人只有在全部满足四个构成要件的情况下，才能享有阻却人民法院强制执行的民事权益。李强未能证明其已支付全部价款，故其不享有阻却人民法院强制执行的民事权益。 综上，李强的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决对李强是否已支付全部价款未予审查不当，本院予以纠正，但一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25987元，由李强负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理杨福来 书记员徐珍妮