安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初12137号 原告：燕红,女,1983年6月1日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：朱金猴，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵延春，安徽皖大律师事务所实习律师。 原告：吴闻凤,女,1982年9月11日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：朱金猴，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵延春，安徽皖大律师事务所实习律师。 被告：刘啊顺，男，1989年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：李瑞芳，女，1974年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：合肥中邮瑞发文化传播有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天元路。 法定代表人：李瑞芳。 被告四：贺涛，男，1970年12月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告燕红、吴闻凤与被告刘啊顺、李瑞芳、合肥中邮瑞发文化传播有限公司（以下简称中邮瑞发公司）、贺涛执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案受理。本案适用普通程序，由审判员刘军担任审判长，与人民陪审员周虹、杨煜组成合议庭于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告燕红、吴闻凤及其共同委托诉讼代理人朱金猴、邵延春，被告刘啊顺到庭参与诉讼，被告李瑞芳、中邮瑞发公司、贺涛经本院依法传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告燕红、吴闻凤向本院提出诉讼请求：1、请求解除对合肥市高新区长宁大道长宁家园XX栋XXXX室房产的查封,并判决该套房产归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原告与被告中邮瑞发公司法定代表人李瑞芳系多年朋友关系,2016年2月,原告燕红、吴闻凤从被告中邮瑞发公司购买了合肥市高新区长宁大道长宁家园室房产,购房总价为189855.85元。原告燕红、吴闻凤于2016年3月7日前付清了全部的购房款。为此,被告中邮瑞发公司及其法定代表人李瑞芳在2016年3月7日向原告燕红、吴闻凤出具了收条,内容为:今收到吴闻风、燕红购买的高新区长宁家园房总价189855.85元。2016年10月8日，原告燕红、吴闻凤将案涉房产办证应缴纳的契税7023.27元和公共维修基金3511.64元转交给中邮瑞发公司法定代表人李瑞芳。当日，中邮瑞发公司交清了案涉房产的契税和公共维修基金。因案涉房产中邮公司在购买时被限定在房屋产权登记后五年内不得分割转入至个人名下,为此,中邮瑞发公司、李瑞芳和原告在《购房合同协议书》约定案涉房产在中邮公司购买5年后过户给原告燕红、吴闻凤。2016年年底,被告中邮瑞发公司向原告燕红、吴闻凤交付了案涉房产,案涉房产归原告燕红、吴闻凤占有并使用至今,期间的物业费、水电燃气费均由原告燕红、吴闻凤缴纳。综上,案涉房产在2016年原告燕红、吴闻凤已与中邮公司和李瑞芳签订了房合同、且已支付全部购房款并实际合法占有该房产、非因原告燕红、吴闻凤原因未办理过户登记,合肥市庐阳区人民法院在2018年8月27日裁定查封了案涉房产,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该动产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封以前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,原告燕红、吴闻凤特向贵院提起诉讼,恳请判如所请。 被告刘啊顺辩称：一、原告燕红、吴闻凤所提交的购房合同属于无效合同。 1.原告燕红、吴闻凤所提供的购房合同证明中所述乙方以中邮瑞发公司名义购买，此句表明该合同并非购房合同。2.该房产属于合肥市政策优惠房地产，是政府针对高新区优质企业为提高企业竞争力而提供的一批政策优惠房地产。此批房地产以远低于市场价出售是企业的一种福利，并非是让购房者买房挣差价，故不动产权证上有明确记载：第一条出售对象为高新区管委会本区内工商注册的企业，而原告为个人不属于该类人群，第二条企业购买必须按单位整层购买，并且在房产登记后5年内不得分割转让给个人，转让行为人与政策相悖。国家对该类房产的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，房屋不得随意转让。3、根据原告所提交的购房合同中所说提交代持房屋期限为5年，5年到期后一个月内过户，此于不动产权证登记上对于过户要求相同说明是在明知房屋未办理房产证产权当时不能转让房屋所有权在5年内属于被告中邮瑞发公司，其不属于善意相对人。4.根据中华人民共和国合同法第52条规定，有下列情况之一的合同无效：恶意串通，损害国家利益集体利益和第三人利益…。参考北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见，第16条规定，借名人违反相关政策法援的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并且登记在他人名下借名人主张，确认房屋归其所有，或者依据双方之间的约定，要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。综上，此名为购房合同，实际代持房地产的合同属于无效合同，且原告有明显过错。 二、原告所称房屋归属并未经过任何法律途径证实，而原告对房屋抵押是由抵押登记并经过法院确认该房屋所有权不属于原告。 原告所述购房合同格式并不符合房地产买卖合同格式，违反了房地产销售管理办法第16条的相关规定不仅威胁民房屋的单价和总价，款也未进行网签和备案。执行异议书和收条上显示收款189855.85元，但是原告提交的转账记录仅有189835.85元，不仅金额对应不上，还不符合常理。原告主张的房屋是以远低于市场价的价格代为购买，并不是市场上流通具有参考价值的房屋。双方协商的房价，在没有单价情况下不可能精确到小数点后两位。 吴文凤既然与李瑞芳是朋友关系，为什么不将房款直接转给中邮公司？燕红和章金花是什么关系？为什么通过章金花付款几个人？为什么为了凑这个不准确的房屋金额，煞费苦心。相关税费还没有转账记录与结合。结合（2018）皖0103民初3884号案件中，李瑞芳提交的转账记录，被告刘啊顺有理由相信燕红、吴文凤、章金花、李瑞芳的人之间存在本案之外的经济往来，以经济往来的银行流水，充当本案购房款转账。即使购房合同有效，房屋所有权的归属约定只能约束合同当事人，未经登记这一生效要件，不能直接产生物权变动的法律效力，借名人只有完成房屋变更登记后方可取得房屋的所有权，成为真正的所有权人。且案涉房屋至今不具备过户条件，李瑞芳在办理他项权登记，是将未签订的购房合同协议书的情况告知刘阿顺，根据物权法公示、公信原则，刘阿顺善意信赖不动产登记显示的所有人而实施的法律行为，其真正权利人不能对抗抵抗抵押权，更何况原告并非真实的权利人，原告与中邮瑞发公司仅仅为普通债权关系。 最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释第2条规定当事人有证据证明与真实状态不符，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该条所规定的不动产登记簿记载的权利状态为物权状态。真实的权利状态，亦只能是与之对应的物权状态。本案中案涉房产权属登记证书为中邮瑞发公司，即使原告主张的借名买房理由成立，在案涉房屋登记过户至其名下之前，原告对案涉房屋能享有的是债权，而非物权一人，并不能依据买借名买房的约定直接取得房屋所有权，仅能要求中邮瑞发公司继续履行合同或者解除合同，据此异议人的主张不能成立。 综上，被告刘啊顺享有优先受偿权，并经法院查明与确认不动产权的公示方式，为不动产登记不动产权的设立、变更、转让与消灭应当依照法律规定登记。贵院在执行期间对登记在被执行人中邮瑞发公司名下的房产予以查封，完全正确，在执行过程中仅需对执行标的外观表征进行审查，案外人未提供享有足以排除强制执行的相关证据，其要求停止对案涉房屋的执行的理由不足，请求法院不予支持原告的诉讼请求。 被告李瑞芳、中邮瑞发公司、贺涛未作答辩。 本院经审理认定事实如下：刘啊顺因民间借贷向本院提起对李瑞芳、中邮瑞发公司、贺涛的起诉。本院于2018年12月21日作出（2018）皖0103民初3884号民事判决：一、李瑞芳于本判决生效之日起十日内偿还刘啊顺借款本金4058159.96元及利息180490.88元（利息自2016年11月18日起按年利率24%，暂计算至2018年2月27日，之后利息按年利率24%付至款清时止）；二、若李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，刘啊顺有权在上述第一项债权额范围内（不超过432万元），以李瑞芳抵押的位于合肥市潜山北路龙凤嘉园Ａ区房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；三、若李瑞芳未按上述期限履行偿还义务，刘啊顺有权在李瑞芳欠刘啊顺282万元及利息（利息自2018年5月17日起按月利率1.5%付至款清时止）范围内，以中邮公司抵押的位于合肥市高新区房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿；四、贺涛、中邮公司对李瑞芳在本判决第一项的给付义务承担连带担保责任；五、驳回刘啊顺的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，李瑞芳等未按判决确定的履行期限向刘啊顺偿还借款，刘啊顺向本院申请强制执行。 在诉讼过程中，本院于2018年8月27日裁定查封合肥市高新区长宁大道801号长宁家园房产，房地产权信息登记显示为不动产单元号，房屋坐落含合肥市高新区房屋。该房屋由中邮公司从合肥高新建设投资集团公司购买，登记时间2018年3月9日，且备注显示：出售对象为“经高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”，企业购买时必须按单元整层购买，并在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人名下。同年5月21日，上述房产办理抵押登记。抵押权人为刘啊顺。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故“借名买房”协议仅是燕红、吴闻凤与中邮瑞发公司之间就房产归属所做的内部约定，只能约束合同双方当事人，该约定并不发生物权效力，仅具有债权性质。因此，无论燕红、吴闻凤和中邮瑞发公司之间“借名买房”的事实是否成立，案涉房屋所有权在未经变更登记之前仍属中邮瑞发公司。另外，房屋出售对象为“经高新区管委会确认的本区内工商注册的企业”，企业购买时必须按单元整层购买，并在房屋产权登记后五年内不得分割转让至个人名下。由此可以看出，明确限制了中邮瑞发公司在五年内出售房屋，原告燕红、吴闻凤就此应当明知。但是，中邮瑞发公司对案涉房屋作为抵押物进行抵押担保并未受限制。现原告燕红、吴闻凤提出执行异议，缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告燕红、吴闻凤的诉讼请求。 案件受理费收取为5800元，由原告燕红、吴闻凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 刘 军 人民陪审员 周 虹 人民陪审员 杨 煜 二〇二〇年十二月四日 书 记 员 杨丹丹 附本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。