北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12033号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京同洲永顺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡索家村西大院中街**。法定代表人：饶同洲，经理。委托诉讼代理人：王辉，北京中南律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市裕鑫房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区办事处南侧。法定代表人：朱添，董事长。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。上诉人北京同洲永顺商贸有限公司（以下简称同洲公司）、北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初28372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判裕鑫公司承担总损失的80%；2.撤销一审判决第三项，驳回裕鑫公司一审的反诉请求319万元；3.判令裕鑫公司返还同洲公司支付的租金288.5万元；4.请求法院判令裕鑫公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月16日及2017年1月12日双方签订的合同被一审法院认定为无效合同。既然是无效合同，应当双方返还。裕鑫公司收取同洲公司的租金应返还给同洲公司。2017年4月8日顺义区后沙峪镇人民政府作出了责令停工通知书，并贴了封条，直到2019年3月18日该房屋被政府拆除，同洲公司并没有使用。裕鑫公司辩称，不同意永顺公司的全部诉讼请求。针对第一项赔偿损失，与裕鑫公司的上诉状意见一致。针对第二、三项上诉请求，一审判决中，针对此项费用，一审法院及结合双方的合同约定租金标准及涉诉场地实际使用及限期拆除的情况，对裕鑫公司要求对方支付欠缴费用的请求酌情给予处理，同时对已付租金和押金给予抵扣，并无不当，因此租金不应该退还，同洲公司应当继续支付占有使用费。裕鑫公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判裕鑫公司向同洲公司赔偿损失879796.676元；2.请求诉讼费用由裕鑫公司和同洲公司依法承担。事实和理由：一审判决在查明相关事实确认裕鑫公司与同洲公司达成的房屋租赁合同及补充协议无效之后，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定按照同等责任划分比例对于裕鑫公司赔偿同洲公司南北楼装修以及室外场地的绿化和铺装损失数额进行了确认，同时适用该解释第十四条的规定亦按照同等责任划分比例对于裕鑫公司赔偿同洲公司东西楼损失数额进行了确认，后者系适用法律错误。根据上述解释第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。该条规定的适用前提有二，一是承租人经出租人同意扩建，二是双方对扩建费用的处理没有约定。而在本案中，裕鑫公司与同洲公司签订的《房屋租赁合同》第8.6条明确约定了“乙方在租赁期内建造的任何结构物、建筑物、分隔物及其他改建物由乙方自行承担费用”，即使确认裕鑫公司对于同洲公司建造东西楼系明知默许，但因双方对于扩建费用的处理有明确约定，那么便不应适用该条规定认定扩建造价费用由双方按照过错分担。同时，由该第十四条规定的文义可以推出，承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理有约定的，则应从其约定。该结论亦已由相关审判指引著作所确认，2019年3月人民法院出版社出版的北京市第三中级人民法院编印完成的《类型化案件审判指引》（修订版）中第八章系为租赁合同纠纷类审判指引，其中第二节租赁合同纠纷案件法律要点中模块六即为“房屋的装饰装修损失”，在“常见问题解答”中载明（全书第374页）：“2.承租人对房屋进行扩建的，扩建费用应当如何负担？根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十三条、第十四条的规定，承租人对房屋进行扩建的，应当区分以下两种情况：承租人未经出租人同意扩建的，发生的费用由承租人负担，出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。承租人经出租人同意扩建，对于扩建费用的负担，有约定的依约定，没有约定的：如果办理了合法建设手续，扩建造价费用由出租人负担：没有办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”因此，在本案中，涉诉东西楼的建造损失应由同洲公司自行承担，由此衍生出来的同洲公司将东楼出租所产生的各承租人装饰装修损失亦应由同洲公司自行承担。此外，扩建与一般装饰装修形成的添附不同，必须经过有关部门的审批，同洲公司在承租涉诉南北楼之时已明知无法取得相关建设审批及产权手续，其应当预见到扩建建筑为非法建筑面临被拆除的风险，而在与裕鑫公司双方之间又明确约定扩建费用由其自行承担，这则意味着同洲公司应当知晓一旦扩建建筑被拆除其将直接面临着扩建费用投入的损失，在这样的情况下，同洲公司仍然投入近2000万元的巨额资金自行建造了东西楼，这样的风险行为系其为了追求自身利益而做出的一种自主选择，东西楼建造费用的投入可以认定为完全是同洲公司自行扩大的损失，其应当对自身的行为负责。而从裕鑫公司的角度，已经对风险予以披露和明示，同时仅仅收取了同洲公司关于南北楼的200余万元的租金，并不收取东西楼的租金并不享有扩建收益，如按照一审判决所确认的要对同洲公司的扩建东西楼的损失承担责任而且是同等责任，则要承担近1000万元的损失，远超出南北楼的租金收益，实质上系在为同洲公司的风险行为“买单”有失公允。综上，一审判决按照同等责任划分比例确认裕鑫公司赔偿同洲公司东西楼投入损失系适用法律错误，赔偿数额应作以相应扣除更改。同洲公司辩称,不同意裕鑫公司的上诉请求。1.房屋租赁合同被法院认定为无效，既然合同认定无效，那么扩建的约定当然也是无效的，所以裕鑫公司所要求的扩建费用没有事实和法律依据。2.裕鑫公司承诺可以办理手续，如果没有裕鑫公司的承诺，永顺公司也不能承租涉案房屋，签订该房屋租赁合同时，裕鑫公司和顺义区后沙峪人民政府提供的证明，永顺公司认为涉案房屋是合理合法的。至于租赁合同并非涉案房屋，是由于裕鑫公司的原因造成的，应该驳回裕鑫公司的上诉请求。同洲公司向一审法院起诉请求：1.确认同洲公司与裕鑫公司于2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.裕鑫公司退还同洲公司租金及押金共计288.5万元；3.裕鑫公司按照涉诉场地东、西、南、北四栋楼鉴定报告确定的总价值赔偿同洲公司损失20759691元；4.诉讼费、鉴定费由裕鑫公司承担。裕鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令同洲公司支付2016年6月16日到2019年11月1日的欠付的占有使用费603.4万元，之后的不再主张了；3.判令同洲公司支付欠付的电费202892元和水费57130元（水电费总计560022元-已付30万元）；4.诉讼费由同洲公司负担。一审法院认定事实：2016年3月16日，裕鑫公司（甲方）与同洲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：……2.1甲方将坐落于北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内的鑫悦商务楼的南楼及北楼房屋及院落出租给乙方办公使用。乙方已经知悉该房屋不能取得房屋所有权证书……2.3该房屋地上4层，计租面积4500平方米，院落面积约8亩……租赁期限为10年，自甲方确定的乙方承租房屋计租日起算……4.1该房屋提供给乙方用于办公及其相关配套用途。乙方及乙方商户的经营项目业态不得与九重汇内的经营业态相同。4.2乙方在租赁期内不得以任何方式整体转租、转让该房屋或其相关权益。乙方将承租房屋整体转租的，转租行为无效，转租期间乙方所收租金等由此获得的全部收益归甲方所有。乙方不得就承租房屋的使用权设置任何形式的担保。4.3乙方根据经营需要对该房屋进行部分改造，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但由此引发的费用及费用增加均由乙方承担。乙方自行加建面积在租期内如遇到拆迁并能自拆迁方获得相应经济补偿的，乙方可获得自行加建面积经济补偿的80%……5.1租金。5.1.1租金按房屋的计租面积计算，具体支付金额见附件三（租金支付明细表）。甲、乙双方确认租金支付明细表中所述的“第一年”自本合同项下租赁期限计租日起算。5.1.2乙方应按照以下方式支付租金及相关费用：租金每年度支付一次，于上一租赁年度的最后十五内支付下一年度的租金。首期租金在承租房屋交付当日支付。为支持乙方经营，甲方同意首年租金半年预付，第二年度恢复正常。5.1.3租金不包括乙方需交付之空调供暖主机电费、维修保养费等。租金不包括因乙方经营活动而产生的政府税费及其他运营费用（如水、电、电话费、网络费等）。5.1.4乙方在装修期内无须支付租金，并不免除乙方依据本合同应履行的其他义务和责任。5.2租赁保证金。5.2.1乙方应于本合同签订当日向甲方交纳十万元作为履行本合同义务的租赁保证金。5.2.2乙方在租赁期间有违反或不履行本合同的行为并甲方造成损失的，甲方有权按照损失的数额直接从租赁保证金中抵扣，但应在抵扣行为发生后3日内以书面形式告知乙方。如租赁保证金不足以抵扣的，乙方必须在3日内补足甲方损失且应在收到甲方抵扣通知7日内补足租赁保证金……本合同终止或解除时，租赁保证金可以抵扣乙方尚未向甲方支付的相关费用及违约金和损害赔偿金，折抵后的余额相应返还乙方……5.4乙方承租房屋涉及的水、电费由乙方自行承担……6.1该房屋为现房，乙方应在甲方通知时间内办理该房屋的交付手续。该房屋的移交日暂定为本合同签订生效之日起30日内。6.2甲方按照现状房屋情况向乙方交付该房屋……7.1乙方的装修期为90天，自甲方依据本合同第6.1条就交付日向乙方发出的书面通知的该房屋交付之日起算。7.2装修期内，乙方免交租金，但需承担水、电、垃圾清运费、电话费等其他相关费用。乙方在装修期内免交租金并不免除乙方依据本合同应履行的其他义务和责任……7.5乙方营业日是指乙方装修期届满之次日，即该房屋租赁期限计租日。7.6装修期届满后，乙方非因甲方原因未能完成装修并营业的，经甲方同意，乙方可以继续装修，但须向甲方支付房屋以及其他实际发生的费用。8.1乙方装修房屋前应向甲方提供全套装修图纸及CAD电子版图纸，经甲方审核书面同意，并且乙方已按照本合同约定缴纳相关费用后，方能进行装修施工……8.5甲方有权对乙方施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理，以保障该物业整体的运行安全及顺畅，避免因乙方的行为给该物业其他房屋的使用人造成滋扰。8.6乙方在租赁期内建造的任何结构物、建筑物、分隔物及其他改建物由乙方自行承担费用。合同还约定了其他权利义务。附件三是租金明细表，记载：第1至3年度，4000平方米，租金第1年分两次交纳，分别为120万元、120万元，年小计240万元，第2年和第3年均为一次性交纳240万元；第4至6年度，4000平方米，环比增长6%，每年缴纳租金均为254.4万元；第7至9年度，4000平方米，环比增长6%，每年缴纳租金均为269.664万元；第10年度，4000平方米，环比增长6%，年缴纳租金为285.8438万元。2017年1月1日，同洲公司（乙方，承租方）与裕鑫公司（甲方，出租方）签订《补充协议》，约定：因乙方增加租赁面积，为保证双方权利的实现和义务的正确履行，经甲、乙双方友好协商，在执行双方于2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》的基础上，达成一致同意并签订如下补充协议：第一条、租赁标的物及用途。新增租赁区域为本项目（北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内的鑫悦商务楼）南楼一层和二层东侧，建筑面积约500平方米，上述租赁标的物是本协议项下租金及各项收费的计价基础，租赁用途以租赁合同的约定为准。第二条、租金标准及支付方式。租金标准27万元/年，租金支付方式按《房屋租赁合同》的第5.1.2至第5.1.4执行（具体支付时间详见附件二租金支付明细表）。另，本租赁项下无需支付履约保证金。第三条、租赁期限。租赁期自本协议签订日至租赁合同履行完毕止，每十二个月为一个租赁年度。自2017年1月1日开始收取租金。第四条、交付日期及标准。甲方于本合同签订后十日内将上述约定的租赁场地交付乙方，双方签署交接手续。租赁区域内以现状交付，详见附件一。第五条、与原协议关系。原先订立的租赁合同仍然有效，本协议中未明确约定的事项参照上述协议执行。本协议与上述协议中的相关条款相冲突的，优先适用本协议。第六条、其他。（一）本补充协议以租赁合同有效存续为前提：租赁合同中任何一方出现违约行为，非违约方对补充协议项下的标的物可一并行使解除权。（二）本补充协议一式肆份，双方各执贰份，自双方签字盖章之日起生效。附件二是租金支付明细表，记载：第1至3年度，500平方米，第一年租金分两次交纳，分别为13.5万元、13.5万元，年小计27万元，第2年和第3年均为一次性交纳27万元；第4至6年度，500平方米，环比增长6%，每年缴纳租金均为28.62万元；第7至9年度，500平方米，环比增长6%，每年缴纳租金均为30.3372万元；第10年度，500平方米，环比增长6%，年缴纳租金为16.07875万元。合同签订后，同洲公司向裕鑫公司陆续共计支付租金288.5万元（含10万元押金）、水电费30万元。该租赁场地为国有土地，登记在北京市顺义区后沙峪镇人民政府名下。北京市顺义区后沙峪镇人民政府将该场地交由顺义区后沙峪地区办事处后沙峪村村民委员会与裕鑫公司达成土地使用权转让协议。该租赁场地的南北楼系裕鑫公司建造，没有取得建设工程规划许可证。2017年3月，同洲公司与田中成、吴华江达成口头协议，同洲公司将该场地的南北楼（除北楼一层东侧外）转租给田中成、吴华江，并由二人投资装修。田中成、吴华江承租后组织人员对南北楼进行了装修。同洲公司在涉诉租赁场地的院落内自行加建东楼临街门脸房一排、西侧四层楼一栋，同洲公司建造该东西楼未取得建设工程规划许可证。同洲公司陆续将涉诉东楼按房间出租给不同的人。2016年5月9日，余德生向同洲公司交纳1万元房屋押金，其承租了涉诉场地北楼一层东侧部分房屋，后对房屋进行了装饰装修（该部分房屋与东楼相连，经改造房屋打通，朝东开门，该部分房屋与田中成、吴华江租赁房屋不重合）。2016年8月26日，钱国亮向同洲公司交纳2万元押金；2017年1月17日，钱国亮向同洲公司交纳半年房租96000元，承租东楼门脸房两间。2016年8月31日，王超向同洲公司交纳2万元押金；2017年3月8日，王超向同洲公司交纳半年房租80000元，承租东楼门脸房两间。2016年11月10日，石建勇向同洲公司交纳4万元房屋押金；2017年1月13日，石建勇向同洲公司交纳门面房租金175000元，承租东楼门脸房四间。2017年3月4日，林新红向同洲公司交纳2万元押金及96000元半年房租后，承租东楼门脸房两间。上述门脸房承租时均是毛坯房状态，余德生、钱国亮、王超、石建勇、林新红承租后分别对各自承租的门脸房进行了装饰装修。2017年1月13日，刘锦玲向同洲公司交纳2万元房屋押金；2017年1月16日，刘锦玲向同洲公司交纳半年房租96000元，2017年2月11日刘锦玲之夫牛文革代刘锦玲向同洲公司交纳装修押金2000元，承租东楼门脸房两间。刘锦玲承租时该两间门脸房是毛坯房状态。承租后，刘锦玲将一楼的其中一间出租给案外人李壮壮用于经营凉皮店，李壮壮对该房屋进行了装饰装修，刘锦玲对两间门脸房其余部分进行了装饰装修。以上各租户承租门脸房装饰装修后，因手续问题一直未投入使用。2019年3月18日，北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局针对涉诉场地的东西楼未取得建设工程规划许可证的违法建设问题向同洲公司发出《限期拆除决定书》（京顺城管限字【2019】070002号），记载：2018年4月25日，北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局执法人员接检查发现，同洲公司有违法建设行为等内容。2019年9月29日，北京市顺义区城市管理综合行政执法局发出《公告》，相对人是北京市顺义后沙峪建筑工程公司，记载：北京市顺义区城市管理综合行政执法局于2019年3月18日，对你公司未经城市规划行政主管部门批准在北京市顺义区后沙峪地区九重汇大厦北侧100米处建设的两处钢架主体砖混结构面积共计4999.72平方米的建筑物做出了限期拆除决定（京顺城管限字【2019】070001号），责令你公司自该决定书送达之日起15日内将该违法建设无条件自行拆除。你公司未自行拆除违法建设，且在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼等内容。对此，裕鑫公司表示该公告所涉建筑物仅为南北两栋楼，不包括东西两栋楼，即使被认定违建，裕鑫公司承担后果也仅限南北两栋楼，东西楼系同洲公司建造，与裕鑫公司无关，应由同洲公司自行承担损失。2020年3月31日，涉诉场地楼房均被强制拆除。2019年，田中成、吴华江、王超、余德生、钱国亮、石建勇、刘锦玲、林新红分别作为同洲公司以房屋租赁合同纠纷为由将同洲公司、裕鑫公司诉至一审法院。诉讼中，田中成、吴华江、余德生、钱国亮、石建勇、刘锦玲、林新红分别申请对各自承租房屋的装饰装修现值进行评估，评估机构均为北京京诚博产工程项目管理有限公司。2020年2月28日，北京京诚博产工程项目管理有限公司针对林新红案出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院林新红商铺工程造价现值鉴定金额为90285.35元；针对钱国亮出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院钱国亮商铺工程造价现值鉴定金额为46946.73元；针对石建勇案出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院石建勇商铺工程造价现值鉴定金额为109924.85元；针对刘锦玲案出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院刘锦玲商铺工程造价现值鉴定金额为80156.92元，其中凉皮店部分造价29222.97元，店铺其余部分造价50933.95元。2020年3月21日，北京京诚博产工程项目管理有限公司针对余德生案出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院余德生商铺工程造价现值鉴定金额为216554.54元。2020年4月8日，北京京诚博产工程项目管理有限公司针对田中成、吴华江案出具司法鉴定意见书载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内北楼和南楼（即原有两栋四层楼房）的装饰装修工程造价原值鉴定金额为2993651.75元，现值鉴定金额为2095556.23元。诉讼中，同洲公司申请对涉诉场地西楼及东楼除上述租户装修外的部分、室外场地地面硬化及绿化项目的工程造价进行鉴定。鉴定机构经摇号确定为北京京诚博产工程项目管理有限公司，该公司于2020年5月21日出具司法鉴定意见书，载明：北京市顺义区后沙峪镇双裕街45号院内西楼（即西侧新建四层楼房）、东楼（即东侧新建二层楼房）、室外场地地面硬化及绿化项目的工程造价鉴定金额为18040109.46元。其中西楼工程造价为15519611.31元，东楼工程造价为2493761.94元，室外场地绿化工程造价5475.1元，室外铺装工程造价为21261.11元。同洲公司为此预付鉴定费157600元。审理中，同洲公司称裕鑫公司没有按照涉诉土地的规划用途使用土地导致合同无效，且同洲公司在为**经营酒店注册公司时工商登记的住所证明均有裕鑫公司和北京市顺义区后沙峪镇人民政府的盖章确认，且场地是登记在政府名下的国有土地，所以同洲公司才相信裕鑫公司所述涉诉租赁物是不会被拆除的，裕鑫公司应当承担合同无效的全部赔偿责任，另双方口头协议免租期是六个月，东楼是2016年4月开始建造，2016年7月建完，西楼是2016年7月开始建造，2017年12月建完，地面硬化是2017年3、4月做的，绿化是2018年3月做的，南北楼装修是2017年3月开始，装修了大约3个月，同洲公司就东西楼建房装修投入不算租金大概2600万元，建房时裕鑫公司一直有人员现场指导监督，裕鑫公司是知情且同意的，并且现场水电使用均是裕鑫公司提供，从南北楼接的，还协助办理了为经营酒店注册公司的营业执照。同洲公司提交授权委托书、住所证明、国有土地使用证复印件予以证明。对上述证据裕鑫公司均不予认可，同时表示涉诉房屋没有完备的手续，同洲公司承租时是明知的，仅有土地证和授权委托书不等同于房屋取得合法手续，在此情况下同洲公司承租房屋应承担相应的后果，合同约定免租期就是90天，对于同洲公司建造的东西楼当时有询问，但没有书面证据，住所证明不能证明裕鑫公司同意同洲公司的自建、扩建行为。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明情况，涉诉租赁场地的房屋均未取得相应的建设审批规划手续及产权手续，根据前述法律规定，涉诉裕鑫公司与同洲公司达成的房屋租赁合同及补充协议应属无效合同。对于同洲公司、裕鑫公司该项请求，一审法院均予以支持。关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于裕鑫公司主张同洲公司给付其占有使用涉诉场地期间欠付的水电费，同洲公司认可欠付金额，裕鑫公司该部分请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于同洲公司主张裕鑫公司退还租金及押金的请求，因裕鑫公司主张同洲公司给付2019年11月1日前的占有使用费，并将已付费用进行了抵扣，虽然涉诉合同无效，但是同洲公司还应当向裕鑫公司支付其占有使用期间的费用，一审法院结合双方合同约定的租金标准以及涉诉场地实际使用和限期拆除的情况，对裕鑫公司该部分请求酌情予以支持，同时对同洲公司已付租金和押金予以抵扣，不再由裕鑫公司退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。关于同洲公司请求裕鑫公司赔偿租赁期间的投入损失，根据审理查明情况，本案租赁场地南北楼的装修是在裕鑫公司许可同意下进行的，裕鑫公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下对外出租房屋，而根据同洲公司与裕鑫公司签订的租赁合同，同洲公司对于涉诉南北楼无相关建设审批及产权手续亦是明知的，故裕鑫公司、同洲公司对此均有过错，双方应承担同等责任，故对于同洲公司请求裕鑫公司赔偿南北楼装修以及室外场地的绿化和铺装损失，考虑到该绿化和铺装符合承租经营的合理配套建设，故一审法院按照上述责任划分比例确认该部分裕鑫公司应赔偿数额；关于东西楼的投入损失，根据审理查明情况、双方庭审陈述以及同洲公司提交的住所证明证据，可以确认裕鑫公司对于同洲公司建造涉诉东西楼时是明知默许的，且该房屋的建造亦是因涉诉租赁合同的签订而产生的，而同洲公司在无建设审批规划手续的情况下建造上述房屋，裕鑫公司、同洲公司均存在过错，就该东西楼产生的损失亦应承担同等责任，故对于同洲公司请求赔偿东西楼的投入损失，一审法院按照此责任划分比例确认裕鑫公司应赔偿数额。综上，对于同洲公司请求赔偿损失的合理部分，一审法院予以支持，过高部分，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决：一、北京同洲永顺商贸有限公司与北京市裕鑫房地产开发有限公司于二〇一六年三月十六日签订的《房屋租赁合同》及二〇一七年一月一日签订的《补充协议》无效；二、北京市裕鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京同洲永顺商贸有限公司损失一千零一十六万元；三、北京同洲永顺商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付反诉北京市裕鑫房地产开发有限公司占有使用费三百一十万元及水电费二十六万零二十二元；四、驳回北京同洲永顺商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市裕鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、同洲公司是否应支付裕鑫公司占有使用费；二、裕鑫公司是否应退还同洲公司已支付的租金；三、关于案涉南北楼及东西楼的投入损失，一审确定的同洲公司与裕鑫公司承担责任的比例是否合理。关于争议焦点一、二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽涉诉合同无效，但同洲公司还应当向裕鑫公司支付其占有使用期间的费用。同洲公司主张其2017年4月8日并未实际使用案涉房屋，且裕鑫公司退还租金及押金，因裕鑫公司主张同洲公司给付占有使用费，已付租金、押金等已从中扣除，故一审法院结合双方合同约定的租金标准以及涉诉场地实际使用和限期拆除的情况，对裕鑫公司该部分请求酌情予以支持，同时对同洲公司已付租金和押金的金额予以抵扣并无不当。关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，裕鑫公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下对外出租房屋，同洲公司对于涉诉南北楼无相关建设审批及产权手续亦明知，故对于南北楼的投入损失，一审法院认定裕鑫公司、同洲公司均有过错并承担同等责任，本院认为并无不当。同洲公司主张裕鑫公司承担80%的责任，于法无据，本院不予支持。关于东西楼的投入损失，裕鑫公司对于同洲公司建造涉诉东西楼时是明知默许的，且该房屋的建造亦是因涉诉租赁合同的签订而产生，同洲公司在无建设审批规划手续的情况下建造上述房屋，裕鑫公司、同洲公司均存在过错，一审法院认定就该东西楼产生的损失双方应承担同等责任，本院认为并无不当。裕鑫公司主张该责任比例不合理，缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张不予采纳。综上所述，同洲公司、裕鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188540元，由北京同洲永顺商贸有限公司负担105780元（已交纳），由北京市裕鑫房地产开发有限公司负担82760元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月三十日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽