四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初3407号 原告：陈伦军，男，生于1971年10月28日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：倪斌，四川天吉律师事务所律师。 被告：帅波，男，生于1986年9月1日，汉族，住四川省岳池县。 被告：王仁秀，女，生于1964年12月23日，汉族，住四川省岳池县。系帅波之母。 原告陈伦军与被告帅波、王仁秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈伦军及其委托诉讼代理人倪斌、被告帅波、王仁秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈伦军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认陈伦军与帅明兵于2008年9月15日签订的《私人房屋出卖协议书》合法有效。2、请求判令帅波、王仁秀协助陈伦军将岳国用（2016）第06079号土地使用权证过户到陈伦军名下。3、请求判令帅波、王仁秀将陈伦军垫付的办理土地使用权证的费用支付给陈伦军。4、案件受理费由帅波、王仁秀负担。 事实及理由：2008年9月15日，帅明兵将自己名下两楼一底住房出售给陈伦军，双方签订了书面的《私人房屋出卖协议书》。协议签订后，陈伦军按约定支付了购房款，帅明兵也按约定将房屋交付给了陈伦军使用。2008年11月21日，帅明兵将上述出售的房屋过户给陈伦军，陈伦军在扣除3，000元保证金后将余下的购房款全部支付给了帅明兵，帅明兵于2008年11月12日向陈伦军出具了一张收到129，000元的购房款收条。2015年8月，帅明兵因病去世。帅明兵去世后，其子帅波便向陈伦军索要帅明兵卖房剩下的3，000元办证保证金。陈伦军通过中间人罗安富向帅波支付了3，000元尾款，至此，陈伦军将购房款已全部付清。2016年8月24日，在政府相关部门协调下，陈伦军垫支办理了该房屋的土地使用权证，但为了证明是解决历史遗留问题，办证机关将该土地使用权证上的土地使用权人仍登记为帅明兵。为此，陈伦军多次找到帅波、王仁秀，要求协助办理土地使用权证过户登记手续，但均被搪塞。 帅波辩称，帅明兵有妻子、儿子，陈伦军买房子时为什么没有通知帅波、王仁秀？帅明兵吃药几十年，卖房时神志是否清楚？帅波一直以为房子是租给陈伦军的，故不认可这场房屋买卖，房屋买卖最起码应该经过公证机关。 王仁秀辩称，帅明兵卖房子王仁秀不知情，王仁秀与帅波在外面打工，王仁秀2018年才知道帅明兵把房子卖了。因为陈伦军买房没通过王仁秀及子女，故不同意协助办理土地使用权证过户,也不同意这桩房屋买卖。 本院经审理认定事实如下：帅明兵原系王仁秀之夫、帅波之父，于2015年去世。帅明兵生前在岳池县××镇××街××号自建砖混结构住房一幢（面积104.40平方米，总层数2层）并于1997年12月办理了房屋所有权证（房权证编号0××2）。2008年9月15日，帅明兵为“甲方”、陈伦军为“乙方”，“证人”为罗安富、“中介人”为蒲亨云、执笔人为“刘成远”，帅明兵与陈伦军签订了《私人房屋出卖协议书》，约定帅明兵将其所有的位于岳池县××镇××街××号××层××房××幢××0元出卖给陈伦军，该协议书载明“该房款甲方在办理完毕该房屋的一切相关证件移交后，除土地使用证由甲方负责办理，在未办理妥当之前，乙方暂以房价总款中扣押伍仟元现金作担保证金，如果甲方办理不成甘愿将保证金减除即房屋总价款中甲方减除伍仟元，只收壹拾贰万柒仟元整，其余价款乙方一次性付给甲方”等。帅明兵、陈伦军及罗安富、蒲亨云、刘成远均在协议上签名、捺印。因案涉房屋原始房产证（编号0××2）遗失，帅明兵于2008年10月申请了补办，重新登记的房权证编号为0××9号，房权证“取得方”载明为帅明兵，“共有人”栏显示为空白。2008年11月21日，帅明兵、陈伦军根据《私人房屋出卖协议书》，对案涉房屋进行了过户登记，陈伦军取得了酉溪镇兴酉街13号住房房权证（房权证编号为××）。2008年11月22日，帅明兵出具收条，载明收到陈伦军购房款129000元。双方原约定房屋价款为132000元，因该房土地使用权证未办理，陈伦军暂扣了3000元未付（协议约定扣5000元作办证保证金，实扣3000元）。2015年，帅明兵病逝，办丧事时，在帅明兵亲属的强烈要求下，陈伦军将作为保证金的购房款3000元通过帅明兵的弟弟帅明勇支付给了帅波，至此，陈伦军将房屋价款全部付清。2016年8月24日，案涉房屋办理了土地使用权证，但为了表明是解决历史遗留问题，登记部门将土地使用权人仍登记为“帅明兵”。现陈伦军要求帅明兵的法定继承人帅波、王仁秀配合办理土地使用权证过户登记，遭到拒绝，致讼。 另查明，帅明兵与王仁秀于1985年登记结婚，婚后生育一子,即本案被告帅波。帅明兵去世后其法定继承人仅为王仁秀与帅波。 帅明兵生前患肺源性心脏病无法干活，平时生活费来源靠房屋租金或妻、子在外打工提供费用。 本院认为，帅明兵与王仁秀于1985年登记结婚，未曾登记离婚，案涉房屋系1997年12月办理房屋产权登记,房屋来源的时间尚属帅明兵与王仁秀夫妻关系存续期间。房屋产权人虽登记在帅明兵名下，根据法律的规定，案涉房屋仍属于夫妻共同财产，对帅明兵、王仁秀的权利义务没有影响。 2008年9月15日，帅明兵与陈伦军签订了《私人房屋出卖协议书》，约定帅明兵将案涉房屋以价款132，000元出卖给陈伦军。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋登记的所有权人为帅明兵，房权证“共有人”栏登记为空，陈伦军作为买受人，有理由相信帅明兵为该房屋的所有权人。根据《私人房屋出卖协议书》，陈伦军支付房屋价款为132，000元，结合当时市场行情，尚属合理对价,之后，陈伦军也取得了案涉房屋的房屋产权证。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，帅波、王仁秀未提供证据证实陈伦军存在恶意购买案涉房屋的情形，帅波怀疑帅明兵签订《私人房屋出卖协议书》时有可能神志不清，庭审中其并未举证证实。相反，2015年帅明兵去世办丧事期间，帅波接受了陈伦军房屋尾款3，000元，帅波、王仁秀对帅明兵出卖房屋给陈伦军的行为多年来也并未通过合法途径提出异议。据此，帅明兵与陈伦军在三名案外人见证下签订的《私人房屋出卖协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，陈伦军也符合善意购买人的构成要件,协议合法、有效，应受法律保护。 2016年8月24日，案涉房屋办理了土地使用权证，土地使用权人登记在帅明兵名下。《私人房屋出卖协议书》有关于由帅明兵负责办理土地使用证的约定内容，故帅明兵有协助陈伦军将岳国用（2016）第06079号土地使用权证过户到陈伦军名下的义务。现帅明兵已去世，在陈伦军已合法取得了案涉房屋的所有权的情况下，作为帅明兵的法定继承人即本案被告帅波、王仁秀应履行上述合同义务，协助陈伦军将岳国用（2016）第06079号土地使用权证过户到陈伦军名下。庭审中帅波关于其一直以为房子是租给陈伦军的，故不认可这场房屋买卖，房屋买卖最起码应该经过公证机关的辩称主张、王仁秀关于陈伦军买房没通过王仁秀及子女，故不同意协助办理土地使用权证过户,也不同意这桩房屋买卖的辩称主张，其理由均不能成立，本院不予支持。陈伦军关于要求帅波、王仁秀将陈伦军垫付的办理土地使用权证的费用支付给陈伦军的诉讼请求，因其未提供相关证据，该项诉讼请求不能成立，本院不予支持，陈伦军补充证据后，可另行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、陈伦军与帅明兵于2008年9月15日签订的《私人房屋出卖协议书》合法、有效； 二、帅波、王仁秀于本判决生效之日起二十日内协助陈伦军将岳国用（2016）第06079号土地使用权证过户到陈伦军名下； 三、驳回陈伦军的其他诉讼请求。 案件受理费1，470元，由陈伦军负担470元、帅波及王仁秀负担1，000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 董 里 二〇二〇年十二月十七日 书记员 卢秋生