安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初2280号 原告：安徽民生物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路与清溪路交叉口华建公寓国轩苑**，统一社会信用代码913401007548746525。 法定代表人：韩学文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏琰，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张静，安徽协利律师事务所律师。 被告：金寨亚夏润南汽车文化投资有限公司，住所地安，住所地安徽省金寨县现代产业园区莲花山路与金家寨路交叉口信用代码91341524095389783Q。 法定代表人：甘玉林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。 原告安徽民生物业管理有限公司与被告金寨亚夏润南汽车文化投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中被告提起管辖权异议，后被二审裁定驳回。本案现已审理终结。 安徽民生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:一、依法判令被告向原告支付2017年11月1日至2018年9月30日期间的物业服务补贴折抵后的费用191083.34元；二、逾期付款利息暂计15107元（以逾期应付款部分为基数，自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的违约金（利息）按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年5月31日，2020年6月1日之后的违约金计算至款项结清之日止）。一、二项合计206190.34元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年被告就其开发的金寨亚夏润南汽车文化财富广场(以下简称汽车文化财富广场)选聘前期物业管理服务事宜与原告进行了协商，并签订了《金寨亚夏汽车文化财富广场前期物业服务合同》。2016年8月16日，结合该物业项目进展情况，双方又重新签订《前期物业服务临时协议》(以下简称《临时协议》)，《临时协议》约定前期物业运营期暂定为2016年8月至2017年12月31日；责任区为金寨车辆检测中心及财富广场八栋经营区域;《临时协议》还对人员及物资配备等事项做了相关约定。但由于被告工程进度问题，直到2016年12月21日被告才将案涉物业交给原告，原告指派其下属分支机构六安分公司具体实施汽车文化财富广场的前期物业管理。后因服务的面积增加等原因被告与原告协商，终止《临时协议》，并于2017年10月8日与原告六安分公司又签订了《前期物业服务协议》(以下简称《服务协议》)，《服务协议》约定:前期物业介入期暂定为2017年9月30日至2018年9月30日;《服务协议》约定物业服务范围为2016年签订《临时协议》界定的商业区一条街以及本期新增的住宅区9号、11号楼;增加物业人员;协议还对费用结算以及支付方式等做了约定。《服务协议》签订后，原告六安分公司依约增派服务人员，全面履行协议，对案涉物业实施物业管理。但是，被告一直未按时足额向原告支付物业服务补贴费用。截至2018年9月合同期满，被告累计未向原告支付物业服务补贴费用377399.10元。合同期满后，原告与被告正式办理了交接手续，并与被告进行了结算，愿意以已向业主收取的物业费、保证金合计186315.76元进行抵扣，被告尚欠原告191083.34元未支付。虽经多次催要，被告拒不履行付款义务。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请法院判如所请。 金寨亚夏润南汽车文化投资有限公司辩称：一、答辩人并未拖欠原告的物业服务补贴费用191083.34元，原告向答辩人主张物业补贴费191083.34元及利息没有事实依据。原告与答辩人签订《前期物业服务协议》引进原告为答辩人开发的物业提供物业服务。原告的物业服务范围为商业一条街及9＃、11＃楼。根据物业条例的规定和双方合同的约定，原告对业主提供物业服务，并收取物业费用，其中住宅为每平方米0.8元、商铺为每平方米1元。自2017年9月开始收取，10月份收取不低50％，11月份之后全额收取。根据原告提供的《亚夏北区市场商户缴费明细表》、《亚夏国际公馆11＃住宅缴费明细表》、《亚夏国际公馆9＃住宅缴费明细表》，商铺应收取的物业费为243242元，11＃住宅实际收费113970元，9＃住宅实际收费105992.76元，合计应收费为463204.76元。原告退出后，答辩人退还了原告收取的保证金112000元、多收的物业费60042.07元，因原告收取电费不交，答辩人代付电费89548.8元，答辩人直接付给原告48300元，答辩人合计支付309890.87元。原告该收的收了，该退的未退，由答辩人代退。因此答辩人的付出就是原告的实际获利。根据上述计算原告实际获得利益773095.63元，远远超出原告的工作人员成本和成本10％的利润。因此根据合同的约定，答辩人根本不需要支付物业差额补贴，原告要求答辩人支付补贴无事实依据。二、原告未能按约定履行协议，已构成违约，对其自身违约造成的损失，应由自己承担。从原告提供的证据看，原告并没有按合同约定配齐工作人员，也未能履行物业服务之职责，未能成完成物业费、水电费的收缴义务，收取保证金不按规定退还业主，明知物业服务合同只到2018年9月30日，却多收业主物业费至2019年4月，且多收物业费在退出亚夏物业时也不退还业主。原告的一系列行为，不仅违反合同约定，构成违约，还有违反行业规范。对其自身违约造成的损失，应有其自身承担，要求答辩人承担于法无据。三、原告诉称答辩人截至2018年9月30日应补贴其物业服务费377399.10元，答辩人不知其如何计算，有何依据。综上所述，答辩人认为原告的请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 安徽民生物业管理有限公司提交如下证据：1．原被告工商档案信息，证明原被告是本案的适格诉讼主体；2．《金寨亚夏汽车文化财富广场前期物业服务合同》、《前期物业服务临时协议》、《前期物业服务协议》复印件各一份，证明原被告之间存在物业合同关系；证明物业服务的期限、服务的范围、费用的支付以及费用支付标准和支付期限等事项；3．《金寨亚夏物业管理处员工考勤表》、《亚夏北区市场缴费明细表》、《亚夏国际公馆9号、11号住宅缴费明细表》、《垃圾费发票》各一组，证明原告依约履行合同，对涉诉项目提供物业前期管理的客观事实，被告应按照协议约定履行按时支付物业服务补贴费用的义务；4．《中国建设银行单位客户专用回单》、《安徽增值税专用发票》复印件各一组，证明原告入驻涉诉项目后，被告只向原告支付48300元的客观事实；5．原告于2018年6月25日向被告催要款项的函，2019年12月26日向被告送达《关于金寨亚夏项目物业欠费催收函》及维修送达截图，证明原告已与被告结算，并多次向被告主张权利、催要款项，被告拒不支付的事实；6．《亚厦国际公馆9#、11#验房问题表》、《商铺走访反馈一览表》、《报修单》、《排查房屋渗水及工程配套设施存在的隐患问题》、《9栋、11栋进户门及室内窗子、推拉门损坏统计》、《9栋、11栋室内未装电线统计及证明》、《汽车市场主体工程存在问题汇总》、《9栋、11栋下水管堵塞统计》、《9栋、11栋公共照明及安全出口灯、应急灯使用情况统计》、《金寨亚夏电梯保修登记表》、《民生物业业主投诉（保修）反馈登记》，证明原告依约提供物业服务；7.《安徽民生物业缴费通知单》，结合第6组证据证明原告向业主催收物业费，因被告未达到交付标准等问题导致部分业主拒绝缴纳物业费。 金寨亚夏润南汽车文化投资有限公司举证如下：1．请示报告、9号楼装修保证金收取明细及收条、银行汇款凭单26份、11号楼装修保证金收取明细及收条、银行汇款凭单26份、29份，证明被告代原告退还装修保证金112000元给业主（该款应当由原告退还），多收取物业费的时间是2018年10月1日至2019年4月30日；2．请示报告书、客户借记回单，证明原告多收的物业费60042.07元，被告代原告将多收取的物业费支付给原告之后的物业服务企业“华争物业公司”（该费用应由原告退还）；3．代民生物业支付的电费表、银行付款回单、电费明细表，证明被告支付了原告应收应付的电费89548.8元；4．回复函，证明被告在2018年8月就向原告提出了原告违约的事实，并告知不拖欠原告物业补贴费的事实，同时证明被告没有认可原告诉称的“被告已认可原告的计算方案”。 经庭审质证，被告对原告证据的质证意见：证据1，三性无异议；证据2，三性无异议，对证明目的也无异议，但该组证据证明了：原告应向被告提供员工的劳动合同，有合同的才能证明是原告的员工，也是物业合同第3、4条约定的；原告应收取入住业主和商铺的物业费，其中10月不低于50%，11月份要全额收取；原告负责收取水电费；证据3，考勤表真实性有异议，垃圾费发票与本案无关联性，对该组证据的证明目的有异议，不能作为原告向被告主张物业服务补贴的依据，按照合同约定除了考勤表，还要提供劳动合同，因此该考勤表不能作为要求主张物业补贴的依据。从考勤表看，没有按照合同约定配齐11名人员，根据《亚夏北区市场缴费明细表》、《亚夏国际公馆9号、11号住宅缴费明细表》，原告应收取70万元物业费；证据4，无异议，证明了被告已支付原告48300元；证据5，真实性和证明目的有异议，是原告单方计算，且计算方式不符合合同约定，被告没有确认前期的186804元，原告自己认为被告已经确认是没有依据的；证据6，真实性有异议，反映出提出意见比较多的9楼、11楼原告实际是收取了的，11万元，10万多元，提起意见比较少的商铺反而没有收取，提供了物业服务收取物业费是正常的，业主也愿意缴纳；证据7三性有异议，不能反映业主拒交物业费，如果房屋有质量和其他问题开发商应承担相应责任，但是我们认为既然不在物业服务范围之内，那也不是本案被告应当承担的责任，也不是业主拒交物业费的理由。原告对被告证据的质证意见：证据1，三性无异议，强调的是原告在主张权利的时候已将该费用在诉讼请求中扣除；证据2，多收的物业费我们在主张权利的时候也已经扣除了；证据3，三性均有异议，被告没有要求我们收取电费，前期物业服务合同17页第6条是我们协助被告收取电费，我们是协助义务，1068元有争议的部分我们自己已经扣除了，没有向被告主张，在实际的履行合同中被告要求电费自己支付，偶尔我们代被告支付的话，我们的开票单位也是被告，原告没有支付89548.8元，我们没有收到这个钱，电费与我们没有关系，实际我们垫付了1068元；证据4，我们没有收到这个回复函，达不到其证明目的。回复函上说的没有证据证明。 经庭审举证质证，本院查明：2015年原被告就被告开发的金寨亚夏润南汽车文化财富广场签订了《金寨亚夏汽车文化财富广场前期物业服务合同》。后根据发展，2017年10月17日双方又签订了《前期物业服务协议》，约定：前期物业介入期暂定为2017年9月30日至2018年9月30日;约定物业服务范围为2016年签订《临时协议》界定的商业区一条街以及本期新增的住宅区9号、11号楼；增加物业人员；协议还对费用结算以及支付方式等做了约定。截至2018年9月30日合同期满止，根据原告提供的《亚夏北区市场商户缴费明细表》，原告应收取商户的物业费244242元，实收物业费16898元；亚夏国际公馆9#住宅楼应收取物业费未统计，实收物业费105992.76元；亚夏国际公馆11#住宅楼应收取物业费未统计，实收物业费113970元。上述收取的物业费中含应退还业主的装修保证金112000元。另查明，原告收取部分商户或住户物业费到2019年4月份，多收取60042.07元；原告还应代付电费89548.8元。还查明，原告请求的物业服务补贴折抵后的费用191083.34元的计算步骤是：186804.60＋190594.50－186315.76＝191083.34元。 本案争议的焦点：原告请求的物业服务补贴折抵后的费用191083.34元被告是否应该支付。 本院认为：原被告签订的《金寨亚夏汽车文化财富广场前期物业服务合同》以及《前期物业服务协议》，约定了双方的权利和义务。原告的义务是“人员配备、收取物业费（10月份应收不少于50%，11月份起足额收取）、按时足额代收代缴水电费，等”，被告的义务是“物资装备、支付工资总额10%的管理费和利润，等”。从原告提供的“商业区一条街以及新增的住宅区9号、11号楼”物业费收取表来看，仅《亚夏北区市场商户缴费明细表》一项，原告应收取商户的物业费244242元，实收物业费16898元，收取的数额仅占比例的1/15；9号和11号楼未收取的物业费尚未统计，已收取的物业费合计219962.76元，扣除应退还业主的装修保证金112000元，实收物业费107962.76元。根据以上数字的对比，本院认定原告的收取物业费义务绝大部分没有完成。原告在履行义务时，对遇到的困难没有及时与被告沟通和协商，也未采取必要的、合法的手段去解决，致使大部分应收取的物业费未能收取。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告没有全面履行自己的义务，或履行义务不符合约定，其请求实现自己的权利必然得不到法律的支持。综上，原告请求的数额中虽然扣除了应退还的保证金、水电费、多收物业费，但其在履行合同中没有尽到主要义务，对其要求得到工资总额10%的管理费和利润的诉讼请求，被告予以否认，本院赞同被告的意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安徽民生物业管理有限公司诉讼请求。 案件受理费4393元，减半收取2196.5元，由原告安徽民生物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员 孙用金 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 李 尚 书 记 员 周思思 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。