广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4686号原告：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，营业场所：广州市从化街口街河滨南路23号，统一社会信用代码：914401018912762371。法定代表人：邹锦君，职务行长。委托诉讼代理人：程广宁，女，汉族，1986年4月28日出生，住广州市从化区，系原告银行员工。委托诉讼代理人：卢健明，男，汉族，1962年7月25日出生，住广州市从化区，系原告银行员工。被告：高军霞，女，汉族，1994年5月19日出生，住甘肃省天水市泰州区。被告：刘小利，女，汉族，1982年2月3日出生，住广州市从化区。被告：郑志坚，男，汉族，1980年10月13日出生，住广州市从化区。以上三被告共同委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路**，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：罗明亮，职务经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟，广东启源律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行诉被告高军霞、刘小利、郑志坚、广州从化雅居乐房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。根据原告申请，本院于2020年9月15日依法作出（2020）粤0117民初4686号民事裁定书，裁定查封被告高军霞、刘小利共同共有的位于从化市XX村地段自编E型（147幢）102房（不动产权证书号：粤房地预登穗字第××号）的房产。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄柏灵适用普通程序独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的委托诉讼代理人程广宁、卢健明，被告郑志坚及被告高军霞、刘小利、郑志坚的共同委托诉讼代理人王志明，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯嘉伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求:一、判令被告高军霞按编号为44020120120122805《个人购房担保借款合同》约定提前向原告偿还借款本金人民币3745489.62元，利息48042.36元，罚息203.97元，复利346.08元（暂计至2020年9月4日为48592.41元），此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；二、判令被告高军霞、刘小利、郑志坚所有的位于广州市从化区雅居乐名门半岛花园自编B区147幢1层102房的房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权；三、判令被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司对被告高军霞的上述借款承担连带保证责任；四、判令被告支付全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费、速递费、保全费等）。事实和理由：2012年12月11日，原告与被告高军霞签订编号为4402012XXXXX《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告高军霞向原告贷款431万元用于购买位于广州市从化区XX花园自编B区147幢l层102房，借款期限360个月，每月等额本息还款，合同中还约定相关违约责任，被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，以及被告未按合同约定归还借款时原告可按中国人民银行规定计收相关利息、罚息等。2013年7月2日，原告与被告高军霞、刘小利、郑志坚办理上述抵押房产的商品房抵押权预告登记，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告高军霞、刘小利、郑志坚取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为被告的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。合同签订后，原告于2014年12月20日向被告高军霞发放贷款431万元，借款凭证载明执行利率为5.895%，逾期利率为8.8425%，到期日期为2042年12月19日。但被告自2020年6月20日起未依约还款，截止2020年9月4日，欠供本息暂合计为3794082.03元，经原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，故原告诉讼来院。被告高军霞、刘小利、郑志坚共同辩称：一、原告根据《个人购房担保借款合同》第12条的约定计收复利的基数包含罚息，原告对于借款期间本息收取罚息，又对全部罚息收取复利，则对借款人实施了双重惩罚，对借款人显失公平，原告计收复利时不得将罚息计入复利的计算基数；二、关于原告对案涉房产是否有优先受偿权问题。原告主张对案涉房产在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有优先受偿权。因我国物权法规定合同行为与物权登记行为分别属于不同的法律关系，不能混为一谈。案涉房屋尚未能够清偿全部贷款本息，目前无法办理房产证，原告未就案涉房屋办理抵押登记手续，尚未取得案涉房产的抵押权，在案涉房产取得产权并办理正式抵押登记手续前，原告要求对该房产享有优先受偿权缺乏依据；三、被告高军霞是本案金融借款合同的债务人，应当由被告高军霞承担还款义务，被告刘小利、郑志坚并非本案金融借款合同的债务人，被告刘小利仅仅是基于共有关系在相关法律文件签字，被告郑志坚基于夫妻共同财产法律关系签字，本案与被告刘小利、郑志坚无关，请求法院驳回原告对被告刘小利、郑志坚提起的全部诉讼请求。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：请求法院判决我方无需承担连带责任。我方已经通知被告高军霞等三人进行办证，但因高军霞等人的个人原因导致无法办证，加重了我方的责任。若法院判决我方需承担责任，请求在判决书中明确我方享有直接追偿权。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、个人信贷业务申请表（原件），拟证明被告向原告申请贷款的事实；2、借款凭证（原件），拟证明原告按约定向被告发放贷款的事实；3、借款合同（原件），拟证明原被告借款合同关系；4、抵押备案证明（原件），拟证明原告方对被告提供的抵押物依法享有抵押权；5、欠供数据（盖章打印件），拟证明被告逾期还款的事实。经审理查明：2012年12月7日，被告高军霞作为申请人向原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行提交《个人信贷业务申请表》，申请一手房购房贷款，贷款金额431万元，以从化市××村地段自编E型147幢102房设定抵押，被告高军霞作为申请人签字，被告高军霞、刘小利、郑志坚作为抵押人（共有人）签字，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司作为法人保证人签章。2012年12月11日，原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行（贷款人）与被告高军霞（借款人）签订编号为44020120120122805的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告高军霞向原告贷款431万元用于购买位于XX村地段自编E型147幢102房，借款期限360个月，借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，以中国人民银行规计收复利；借款采用等额本息还款法；同时《个人购房担保借款合同》对违约责任进行了约定，若借款人出现未按合同约定按时足额偿还本息等情形即构成违约，原告有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款等救济措施。《个人购房担保借款合同》约定被告高军霞、刘小利、郑志坚作为抵押人将所购买的XX村地段自编E型147幢102房为所欠借款进行抵押；被告雅居乐公司为该借款的阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行于2012年12月20日依约向被告高军霞指定收款人广州从化雅居乐房地产开发有限公司在中国农业银行股份有限公司从化市支行的银行账户（账号：44×××31）划入贷款4310000元。根据原告提供的《中国农业银行个人借款凭证》记载“借款人：高军霞，借款种类：一手房贷款，借款用途：购买住房，借款合同编号：No4402012XXXX，借款日期2012年12月20日，到期日期2042年12月19日，收款人账号：44×××31，扣款账号：62×××11，金额人民币肆佰叁拾壹万元整（RMB4310000），还款方式：等额本息还款，还款周期：月，还款日：20，执行利率：5.895％，逾期利率8.8425％。”2013年7月2日，原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行与被告高军霞、刘小利、郑志坚办理上述抵押房产的商品房抵押权预告登记。根据原告提供的预购商品房抵押权预告登记（编号为粤房地预登穗字第××号）记载“预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司从化市支行，预告登记义务人：高军霞、刘小利，房屋坐落：XXX自编B区147幢1层102房，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号：商品房买卖合同号：201211226904、关联预登字号：13预登13301562，登记时间：2013年7月2日，附记：①他项权利范围：全部；②他项权利面积：532.14平方米；③债权数额：人民币4310000元；④最高债权数额。登记字号：13预登13325781。”被告高军霞借款后出现逾期还款，自2020年6月20日起未能按时足额还款。根据原告提供的贷款基本信息显示，截至2020年9月4日止，被告高军霞尚欠原告贷款本金3745489.62元及利息48042.36元、罚息203.97元、复利346.08元。另查明，案涉房屋另查明，从化市××村地段自编E型（147幢）102房至今未办理房地产权属证书。被告刘小利、郑志坚为夫妻关系。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行于2020年9月11日向本院申请财产保全申请，请求查封被告高军霞、刘小利共同共有的位于从化市××村地段自编E型（147幢）102房的房产，原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行已于2020年9月15日缴纳了保全费用50000元。本院于2020年9月15日依法作出（2020）粤0117民初4686号民事裁定书，裁定查封被告高军霞、刘小利共同共有的位于从化市××村地段自编E型（147幢）102房（不动产权证书号：粤房地预登穗字第××号）的房产。执行结果为查封被告高军霞、刘小利共同共有的位于从化市××村地段自编E型（147幢）102房（不动产权证书号：粤房地预登穗字第××号）的房产，查封期限从2020年9月17日起至2023年9月16日止。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行是持有企业法人营业执照，具有从事金融存、贷款业务资格的单位，其与高军霞签订的《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但高军霞未按合同约定履行还本付息义务，已经构成违约，故，原告要求收回贷款及计收利息有理，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告计收复利的基数包含罚息，因原告对于借款期间本息收取罚息，又对全部罚息收取复利，则对借款人实施了双重惩罚，对借款人显失公平。据此，本院酌定原告计收复利时不得将罚息计入复利的计算基数。关于原告要求判令被告高军霞、刘小利、郑志坚在能够办理房产证之日协助原告办理正式的抵押登记并将原告设定为抵押权人并主张优先受偿的问题。本案为原告农行从化支行与被告高军霞、刘小利、郑志坚及雅居乐公司之间因借款担保而引起的诉讼，涉案房屋是否满足交付条件、是否符合办证条件不在本案审查范围内。基于此，在房地产权属证书未办理的情况下，不宜对抵押登记行为进行处理，当事人可在条件满足后再行主张。涉案房产未取得房地产权利证书，也未办理抵押房产登记手续，仅办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权。即，预告登记权利人农行从化支行尚不具有被登记房产抵押权，暂不能因此主张涉案房产变现价款的优先受偿权。关于被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的担保责任问题。广州从化雅居乐房地产开发有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，自愿为被告高军霞的上述债务向原告提供连带保证担保，现被告高军霞未按约定向原告偿还贷款，双方约定的承担连带保证责任的条件已经成就，原告主张广州从化雅居乐房地产开发有限公司对被告高军霞的上述债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。其承责后，有权向被告高军霞追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告高军霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行清偿贷款本金3745489.62元及利息、罚息、复利（其中计至2020年9月4日的利息48042.36元、罚息203.97元、复利346.08元，从2020年9月5日起以尚欠借款本金为基数按《个人购房担保借款合同》约定的方式及标准计至贷款实际清偿完毕之日止，其中罚息不得计收复利）；二、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向被告高军霞追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37153元，诉讼保全费5000元，合计42153元（原告已预交），由被告高军霞、广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇二〇年十二月十日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐