河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2973号上诉人（原审原告）：赵丹丹，女，1986年7月31日出生，汉族，西华县逍遥镇武寨行政村武寨村**人，现住长葛市。委托诉讼代理人：武季滔，男，1980年11月20日出生，汉族，西，西华县逍遥镇武寨行政村武寨村**人，长葛市，系赵丹丹丈夫。委托诉讼代理人：贾耀鑫，河南鑫泰律师事务所律师。上诉人（原告被告）：长葛市宏基伟业房地产开发有限公司，住所地长葛市葛天大道**。法定代表人：赵亚猛，任该公司总经理。委托诉讼代理人：马军利，河南建创律师事务所律师。上诉人赵丹丹因与上诉人长葛市宏基伟业房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）合同纠纷一案，不服长葛市人民法院（2020）豫1082民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵丹丹的委托诉讼代理人武季滔、贾耀鑫，上诉人宏基公司的委托诉讼代理人马军利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丹丹上诉请求：1、依法改判宏基公司每年以已购房款总额665138元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金(从2013年3月17日起计算至2020年3月17日,以后照此计算至被上诉人履行办理房地产权属证书义务之日止);2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定的违约金标准过低。赵丹丹与宏基公司签订商品房买卖合同,依约履行了支付房款的义务,至今未取得房地产权属证书,宏基公司的行为明显违反了合同约定,应当自2013年3月17日起支付违约金,一审判决对此认定事实清楚。但一审法院根据公平原则,确定宏基公司逾期办理房地产权属证书的违约金按每年2400元计算至鸿业公司履行办理房地产权属证书义务之日止,违约金标准过低。数额过低,不足以弥补赵丹丹的损失，不利于守约方合同目的的实现。而根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。上述法律规定明确了损失数额难以确定时如何计算违约金,因此,一审法院确定的违约金计算数额明显过低,也未充分考虑上述法律规定。宏基公司辩称，赵丹丹上诉理由不能成立，其依据的关于双方买卖合同纠纷司法解释第18条第二款当中的情形是，合同没有约定违约金，或者是具体数额难以确定，但本案中在商品房买卖合同当中，双方已经对违约金进行了明确的约定。另河南省高级人民法院对案涉房屋所在土地进行查封后，其作为购房业主，没有对其权利进行主张，而是放任这种结果的发生，应承担一定的责任，而非全部由宏基公司来承担，应驳回其上诉请求。宏基公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判，上诉费由赵丹丹承担。事实与理由：赵丹丹所购买的房屋已于2013年1月17日交付,宏基公司欠缺的仅仅是产权证的办理，而非赵丹丹权利不能实现。土地被河南省高级人民法院查封后,赵丹丹完全可以通过案外人执行异议的方式解决，而不是无动于衷,任凭损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。赵丹丹在其没有及时采取措施致使损失扩大的,无权就扩大的损失请求赔偿。故一审判决中的计算时间区间及承担数额均已远远超出了宏基公司应承担的数额。赵丹丹辩称，赵丹丹不能取得房产证，完全是长葛宏基伟业公司自身原因造成的，且违约长达七年，且违约长达七年多之久，一审法院对于宏基公司违约这一事实认定清楚，宏基公司的其他上诉理由明显在回避自身责任，因此请求依法驳回宏基公司上诉，依法支持赵丹丹上诉请求。赵丹丹向原审法院起诉请求：1、宏基公司限期为赵丹丹办理不动产权证；2、宏基公司向赵丹丹支付违约金10万元（自2013年3月17日起至2019年8月17日根据已付房价款总额，按银行同期贷款利率计算）；3、宏基公司继续支付逾期不办房产证违约金至办理完为止；4、宏基公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2011年10月18日，赵丹丹（××）与宏基公司（出卖人）签订编号为20121052的商品房买卖合同，该合同约定：赵丹丹购买宏基公司的宏基钻石城第A25幢2单元11层西（0211002）号房屋，总金额665138元；付款方式为，首付款285138元，银行贷款金额380000元；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金等。赵丹丹在与宏基公司签订商品房买卖合同前，向宏基公司房屋首付款285138元；签订商品房买卖合同后，赵丹丹以上述房屋作抵押，向中国银行贷款380000元。2013年1月17日，双方签订楼宇交接书，宏基公司于该日将涉案房屋交付赵丹丹。赵丹丹至今未取得上述房屋的权属证书，遂诉至该院。另查明：涉案房屋所占的土地已于2015年11月3日被河南省高级人民法院查封，查封期限至2018年11月2日。2018年10月23日，河南省郑州市中级人民法院裁定继续查封该土地，查封期限为三年。原审法院认为：赵丹丹与宏基公司签订的商品房买卖合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。赵丹丹已按合同约定履行了支付房款的合同义务，宏基公司也应当履行协助赵丹丹办理房屋所有权证书的义务，但本案涉案房屋的土地已被人民法院查封，导致宏基公司客观上不能为赵丹丹办理房屋所有权证书。故赵丹丹要求宏基公司限期为其办理不动产权证的诉讼请求，该院不予支持。但由于是宏基公司自身的责任，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，对此宏基公司应当对赵丹丹承担违约责任。虽然双方签订的商品房买卖合同对逾期办理房地产权属证书的违约金有约定，但该约定的逾期办理产权证书的违约金数额明显偏低,不利于促使宏基公司积极履行办证义务，且客观上造成赵丹丹长达七年之久对房屋的权利无法实现，但赵丹丹未提交证据证明损失及具体损失数额，根据公平原则，并斟酌双方权益，该院确定宏基公司逾期办理房地产权属证书的违约金按每年2400元计算。判决：一、长葛市宏基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵丹丹逾期办理房地产权属证书的违约金16800元（按每年2400元从2013年3月17日起计算至2020年3月17日，以后照此计算至被告履行办理房地产权属证书义务之日止）；二、驳回赵丹丹的其他诉讼请求。本案受理费2300元，由长葛市宏基伟业房地产开发有限公司负担386元，由赵丹丹负担1914元。二审中各方当事人均没有提供新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审法院判决宏基公司向赵丹丹支付逾期办理房产权属证书违约金的数额及计算方式是否适当。赵丹丹应当举证证明因宏基公司违约造成的经济损失，因商品房买卖合同对逾期办理房产权属证书的违约金有约定，但是该约定金额明显偏低，一审法院考虑到赵丹丹长达七年未能办理产权登记，根据案件实际，酌情认定宏基公司按照每年2400元的标准支付违约金，实属增加了赵丹丹的违约损失请求。原审法院认定该违约金数额和标准适当。故赵丹丹上诉称合同没有约定应当按照已付购房款总额的逾期贷款利息的标准计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。因宏基公司自身的责任，导致赵丹丹不能在合同约定期限内取得房地产权属证书，且事实上赵丹丹自己是不可能采取有效措施能达到办理产权手续的能力，宏基公司应当对赵丹丹承担违约责任。故宏基公司上诉称赵丹丹未及时采取有效措施防止损失扩大而不应承担责任的理由不能成立。综上，赵丹丹和宏基公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人赵丹丹交纳的二审案件受理费2300元，由赵丹丹负担；上诉人长葛市宏基伟业房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费386元，由长葛市宏基伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 张 靖审判员 肖永强二〇二〇年十二月二十八日书记员 杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组、社会组织负责人、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口