广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20654号原告：广州市玥兴投资有限公司，住所地广州市海珠区广纸路**17-2自编之五。法定代表人：刘智，总经理。委托诉讼代理人：刘树人，广东宸鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永刚，广东宸鼎律师事务所律师。被告：葛庆文，男，1970年3月27日出生，汉族，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县，委托诉讼代理人：洒连志，广东如盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭智丽，广东如盾律师事务所实习律师。原告广州市玥兴投资有限公司诉被告葛庆文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙永刚、被告的委托诉讼代理人洒连志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的广州广纸天地荟《房屋租赁合同》；2、被告支付2020年2月1日至4月30日租金44841元；3、被告支付违约金75653.7元；4、被告支付免租期（2019年4月10日至2019年5月9日）租金14707元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州海珠区广纸路40号17-2一层139单元出租给被告，租赁期自2019年4月10日至2024年4月9日止。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告使用，但被告租金缴付到2020年1月，之后没有再交。2020年4月30日后，被告在未向原告办理退租手续情况下搬离涉案房屋，至今仍欠租金等费用。被告辩称，1、原告不是合同适格人。2、被告没有违约，现在是疫情原因，餐饮行业损失巨大，被告没有能力履行义务，应按照不可抗力免除被告的义务，本案原告在不可抗力期间单方违约，在2020年2月份就将房屋上锁收回，给被告造成的损失应当由原告承担。涉案房屋被告已经进行了装修，现在房屋已经被原告强行收回并转租给他人。3、疫情期间原告曾经答应对所有租户包括本案被告减免租金，按照二分之一租金收取，现在原告要求按照合同足额租金，没有法律依据。4、违约金过高，原告主张的租金本金是4万多元，但是违约金有7万多，如果判决被告违约，也应当将违约金按法律法规调低。综上，希望法院驳回原告诉请。另，现在原告仍有被告缴纳的两个月的保证金以及两个月的物业费押金，总共4万多仍未返还给被告。经审理查明：广州造纸集团有限公司（原名称广州造纸厂）为广州市海珠区广纸路****的产权人，该房建筑面积4821.17平方米。2017年4月15日，广州丰堃投资管理有限公司（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《广纸文体场地物业租赁合同》，订明：甲方将其拥有委托经营权、转租权的广纸文体中心项目部份物业以现状情况出租给乙方；等。2017年6月29日，广州造纸集团有限公司出具《转租、分租同意证明》，同意广州优活体育发展有限公司将坐落在广州市海珠区广纸路40号17-2、广纸东五街57号、以及南侧足球场看台区等物业出租给广州丰堃投资管理有限公司；同意广州丰堃投资管理有限公司将其租赁的物业部分（包括广纸路40号17-2、广纸东五街57号、以及南侧足球场看台钢结构区）转租给广州市玥兴投资有限公司进行经营管理及对外分租；租赁期限第一阶段自2016年10月15日至2021年4月27日止；第二阶段如果继续取得广纸文体中心的租赁经营权，则租赁期限顺延6年至2027年4月27日止。原告（甲方）与被告（乙方）曾签订《广州广纸天地荟房屋租赁合同》，约定：甲方将广纸路40号17-2一层139单元出租给乙方；用于经营饺子馆；建筑面积77平方米；租赁期自2019年4月10日至2024年4月9日止；甲方于2019年4月10日前交付物业给乙方；甲方给予乙方1个月的减免租金期，若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内按正常租金计收标准补齐已享受的租金优惠期之租金差额；乙方应向甲方支付租赁保证金29414元；2019年4月10日到2020年4月9日期间每月租金14707元、2020年4月10日到2021年4月9日期间每月租金15736元；2019年4月10日至2019年5月9日为租金减免优惠期；乙方应在每月的5号前缴付当月租金；乙方逾期缴交款项的，须每日向甲方支付相当于欠费总额的3%的违约金；乙方逾期缴交任何费用超过15天的，甲方有权单方解除本合同并收回物业，甲方有权没收保证金；等。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时；等。被告于2020年7月12日签收本案诉讼材料。本案于2020年10月19日开庭审理。庭审中，原告表示：被告已支付保证金29414元；原告是2020年5月份才收回涉案房屋；双方一直有微信和电话联系收回房屋事宜，收回房屋前给被告发过挂号信，但被退回了；疫情期间有无减免租金代理人不清楚；按约定，保证金予以没收。被告表示：2020年2月份开始没有交租金；疫情期间被告回到东北，场地还继续占用；2020年3月份原告就将房屋换锁了；房屋内的装修和物品情况，当事人没有和代理人说，只说装修是个酒庄，现在原告全部都破坏了，具体价值不清楚；同意解除合同；租金从2020年2月至6月应减半；保证金应当折抵租金。庭审后，原告向本院提交书面情况说明：鉴于疫情原因，原告对所有租户2020年2月份租金免收，其余月份租金维持不变；被告一直未交租金，原告收回对其2020年2月免租政策；等。本院认为：原告与被告签订的《广州广纸天地荟房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方对疫情期间的租金减免问题也发生了争议。双方本应积极协商、共担风险、共渡难关，一方面、被告应及时将无争议部分的租金支付给原告，以免加重原告的经营负担；另一方面、即使被告未及时支付租金，原告也应给予一定的宽限期，且应在尽妥善的通知义务、确定被告违约、合同已经解除后才能收回涉案房屋。本案中，被告一直拖欠全部租金及原告径行收回场地的行为均有过错，应各自承担责任，故原告要求被告支付违约金、补交免租期租金、没收全部保证金，依据不足，本院不予支持。因原、被告均存在过错，故保证金应各自负担二分之一，原告应将剩余部分退还给被告。被告主张原告在2020年2、3月份上锁，原告主张被告在2020年4月30日后未办理退租手续情况下搬离涉案房屋，但双方均无证据证明上述主张，故本院均不予采纳。根据前述风险承担原则、综合本案情况，涉案房屋2020年2月份的租金应予免除，故被告要求原告支付2020年3月1日至4月30日租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，依据不足，本院不予支持。被告主张以保证金抵销租金，并无不妥，本院予以采纳。由于原告是按自然月主张租金，而该主张与合同约定的租金计算时间不符，故上述应支付的租金应按合同约定的2019年4月10日到2020年4月9日期间每月租金标准计算为宜，抵销后，被告还应支付租金14707元。原、被告均同意解除合同，并无不当，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告广州市玥兴投资有限公司与被告葛庆文签订的《广州广纸天地荟房屋租赁合同》已经解除；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金14707元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3004元，由原告负担1502、被告负担1502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十二月十一日书记员  梁嘉淇吴越鸣