山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13493号 上诉人（原审被告）:牟文昊，男，1991年10月28日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：孙文祎，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江川，山东文康律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：青岛名仕物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉街道办事处海泉路**依泉美庐小区。 法定代表人：陈文，总经理。 委托诉讼代理人：邵雅男，山东文鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢慧静，山东文鸿律师事务所律师。 上诉人牟文昊因与上诉人青岛名仕物业管理有限公司（以下简称名仕物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 牟文昊上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、一、二审诉讼费用由名仕物业承担。事实与理由：牟文昊从未收到过名仕物业发送的书面收房通知书。原审法院在一审判决书中认定“名仕物业2018年4月13日以书面形式通知牟文昊一周内接收房屋，将中国邮政的挂信函显示时间认定为牟文昊收到该通知的时间”是错误的，并以认定错误的事实为基础，判令牟文昊自2018年4月24日起支付物业费。名仕物业向原审法院提供的挂号信函仅能证实名仕物业向牟文昊邮寄过邮件，无法证明牟文昊已收到该邮件，至于名仕物业向牟文昊邮寄了什么材料以及材料的内容，名仕物业更无法证实。 名仕物业答辩称：针对牟文昊上诉理由中提到，其认为名仕物业向原审法院提供的挂号信函仅能证明名仕物业向牟文昊邮寄过材料，无法证明其已收到该邮件，不能证实名仕物业曾经邮寄过书面收房通知书。虽然原审法院在认定牟文昊支付物业费初始时间这一事实上存在错误，但是仅根据牟文昊的上诉理由来看，其上诉理由无任何事实与法律依据。根据牟文昊于2011年1月27日与和达创建青岛分公司签订《青岛市商品房买卖合同》（合同编号：20096279）中第二十三条中约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件,回复其他任何联系,必须采用书面形式,且首先采用直接送达方式送达。直接送达不能、或者另一方在省外、国外的可采用挂号邮寄的方式,送达本同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达;如以挂号邮寄的方式,投邮后(以寄出的邮戳为准)第10日将被视为已送达另一方。根据合同约定，牟文昊并未书面更改送达地址，因此应当视为已经送达。综上，请求法院依法驳回牟文昊的上诉请求。 名仕物业上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由牟文昊承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。原审法院认定牟文昊应当自2018年4月24日起开始支付物业费属时间认定错误。牟文昊未按与和达创建青岛分公司的约定按期接收房屋，应按合同约定缴纳物业管理费用。牟文昊与和达创建青岛分公司于2011年1月27日签订的《青岛市商品房买卖合同》时，本案涉案房屋已经于2010年2月3日竣工验收合格完毕，牟文昊所购买房屋为现房交易。根据双方所签订《商品房买卖合同》第十条约定，和达创建青岛分公司应当在牟文昊办理完银行按揭手续一周内，将房屋交付给牟文昊使用。因牟文昊购买时为现房购买，在办理完贷款手续后，房屋具备交付使用的条件，牟文昊应当按约(办理完银行按揭手续一周内)行使接收房屋的权利。若和达创建青岛分公司未通知交房，未履行通知义务，则牟文昊应当按时主张权利，而非任意搁置，现其对权利的主张已超出诉讼失效，丧失胜诉权利。以上，本案涉案房屋交房时间明确，牟文昊因自身原因未按时履行自身收房权利。又根据上述《青岛市商品房买卖合同》第十二条约定，牟文昊未按期接房屋，从和达创建青岛分公司通知的被申请人应当接收房屋之日起承担房屋的物业管理费。综上所述，牟文昊因自身原因未按时接收房屋，应当按约支付物业管理费用。原审法院认定事实错误，应当依法改判或发回重审。 牟文昊答辩称：一、涉案房屋未按期交付并非由于牟文昊原因。根据双方所签订《青岛市商品房买卖合同》第十条约定，和达创建青岛分公司应在牟文昊办理完银行按揭手续一周内，将房屋交付给牟文昊使用。根据该条款，为实现房屋交付的目的，牟文昊应履行的义务是办理银行按揭手续。本案中，牟文昊已按照合同约定履行了相应义务，但是和达创建青岛分公司并未履行交付房屋的义务，因此涉案房屋未按期交付的原因在于和达创建青岛分公司，而非牟文昊。根据山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法之第七条：开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。但开发商未向牟文昊交付竣工综合验收备案证明，不符合法定交付条件。虽然在《青岛市商品房买卖合同》将该条款人为划掉，但不得对抗法律规定，该条款无效。二、牟文昊不应承担涉案房屋的物业管理费。涉案房屋至今未交付给牟文昊，根据合同第十二条约定，房屋交付的标志为房屋交接书（以下简称“交接书”），交接书是本案中房屋交付的凭证，但是名仕物业及本案相关的和达创建青岛分公司均未向牟文昊出具过交接书，牟文昊从未签署过交接书，亦未有过入住等实际接收房屋的行为。名仕物业从未向牟文昊办理过房屋钥匙交接、开通房屋水电等实质交接房屋的行为，名仕物业甚至从未向牟文昊发出过关于收房的任何通知。根据合同第二十三条规定，双方任何材料均应书面邮寄，牟文昊未收到过该材料。综上所述，基于非牟文昊的原因，涉案房屋至今未交付给牟文昊，牟文昊不应支付涉案房屋的物业管理费。 名仕物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令牟文昊支付名仕物业自2011年2月25日起至2020年2月24日止的物业费98660.7元（2011年2月25日-2020年2月24日，每月每平方2.5元*365.41平方*108个月=98,660.7元）；2.判令牟文昊自起诉之日起至实际支付之日以98,660.7元为基数按照银行同期贷款利率支付上述数额利息；3.诉讼费由牟文昊承担。 一审法院认定事实如下：2011年1月27日，牟文昊（乙方）与和达创建青岛分公司（甲方）（以下简称和达创建青岛分公司）签订《商品房买卖合同》，约定：牟文昊购买和达创建青岛分公司开发的即墨市海泉路66号依泉美庐C区16幢房屋，房屋建筑面积为365.41平方米，房屋单价为15,300元每平方米，房屋总价为5,590,773元。其中第十条约定，甲方应当在办理完银行按揭手续一周内将商品房交付乙方使用。第十二条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋交接书。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即乙方未按期接收房屋，从甲方通知的乙方应当接收房屋之日起承担该房屋的物业管理费，并承担该房屋毁损灭失的全部风险；如果由此导致甲方承担其他连带责任，甲方除按照承担连带责任的实际损失进行追讨外，另可以按日追究乙方合同总价款万分之壹的违约金。 至本案法庭辩论终结时，牟文昊尚未办理涉案房屋的所有权证书。 对有争议的证据，一审法院认定如下： 名仕物业提交依泉美庐交房通知一份，欲证明和达创建青岛分公司为保证牟文昊的合法权益于2018年4月13日再次以书面形式通知牟文昊接收房屋，且自牟文昊欠付物业费之日起，原多次向牟文昊主张其所欠缴的物业费，并于2018年6月18日对牟文昊欠缴物业费行为发送律师函。牟文昊质证称，对该证据的真实性及证明事项均有异议，交房通知书并非原件，并没有开发商的盖章，也不符合合同约定的交付条件，该通知的时间为2018年4月13日，牟文昊并未收到该通知，该通知也是唯一一次书面通知。牟文昊在庭审中称因涉案房屋存在大量建筑材料导致其无法接收房屋，说明其认可参与过接收房屋事宜，只是因为存在瑕疵并未接收成功。该证据载明“尊敬的牟文昊先生，您所购买的依泉美庐C区16幢房屋已经竣工验收合格达到交付使用条件，请您在接到本通知后一周内到依泉美庐1-1-x物业办公室办理交房验收交接手续，逾期不来，相关责任自负”。名仕物业提交的该证据显示为中国邮政的挂号信函且有显示时间为2018年4月16日的印章，一审法院对名仕物业提交的该证据予以采信。牟文昊的辩称意见未能提供证据证实，一审法院对其抗辩意见不予采纳。 一审法院认为，本案审理的关键在于确认和达创建青岛分公司与牟文昊之间的交房时间。通过确认和达创建青岛分公司与牟文昊的交房时间，方可认定名仕物业诉请物业费的起始点。名仕物业主张涉案房屋为现房，自签订合同办理完银行按揭即交付房屋，即自2011年2月25日起要求牟文昊承担物业费。根据和达创建青岛分公司与牟文昊签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋交接书。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即乙方未按期接收房屋，从甲方通知的乙方应当接收房屋之日起承担该房屋的物业管理费”，名仕物业未能提供证据证明和达创建青岛分公司于2011年2月份左右已经通知牟文昊接收房屋，应当承担举证不能的法律责任。故一审法院认定和达创建青岛分公司向牟文昊发送交房通知的时间为2018年4月16日，牟文昊一周之内未按通知要求接收房屋，视为自2018年4月24日已经接收涉案房屋。故一审法院认定牟文昊应当向名仕物业支付2018年4月24日至2020年2月24日的物业费20,097.55元（2.5元/平方米/月×365.41平方米×22个月）。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、牟文昊于判决生效后十日内支付名仕物业2018年4月24日至2020年2月24日的物业管理费20,097.55元并承担自2020年7月17日起至实际付清之日止以20,097.55元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回名仕物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,134元（已经减半收取），由牟文昊负担151元，由名仕物业负担983元。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：牟文昊向名仕物业支付物业费的起始时间。本案中，牟文昊与和达创建青岛分公司签订的《商品房买卖合同》，该合同依法成立、合法有效，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十二条约定“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋交接书……由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即乙方未按期接收房屋，从甲方通知的乙方应当接收房屋之日起承担该房屋的物业管理费”，名仕物业主张牟文昊从2011年2月开始交纳物业费，但未提供证据证明曾在此期间通知牟文昊接收房屋，应承担举证不能的法律后果。因此，名仕物业的上诉理由不成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》第二十三条中约定“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件,回复其他任何联系,必须采用用书面形式,且首先采用直接送达方式送达。直接送达不能、或者另一方在省外、国外的可采用挂号邮寄的方式,送达本同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址”，名仕物业已经按照合同约定向牟文昊送达交房通知，牟文昊应按照《商品房买卖合同》第十二条之约定，自名仕物业通知的其应当接收房屋之日起承担该房屋的物业管理费。因此，牟文昊拒绝交纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人牟文昊、名仕物业的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费302元，由上诉人牟文昊负担；二审案件受理费2,267元，由上诉人青岛名仕物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 薄富超 书记员韩平