北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14251号上诉人（原审被告）：张婷，女，1974年4月26日出生，汉族，户籍所在地呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京和乔物业管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街****。法定代表人：黄炳彰，董事长。委托诉讼代理人：刘鑫，北京市乾坤律师事务所律师。上诉人张婷因与被上诉人北京和乔物业管理有限公司（以下简称和乔公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法由审判员李淼独任审理。上诉人张婷的委托诉讼代理人曾艳，被上诉人和乔公司的委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婷上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回和乔公司原审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由和乔公司承担。事实和理由：一、本案所涉物业费及相关费用的承担主体不确定，应当依法中止审理，一审法院未予以中止，程序违法。2014年6月24日内蒙古人民检察院因张婷涉嫌受贿罪将涉案房屋作为与该刑事犯罪案件相关的财物予以查封。内蒙古检察院在张婷涉嫌受贿罪案件中查封了张婷上千件物品，且该刑事案件中内蒙古检察院也查封了其他二位被告人（杨成林、杨海）的财产，至今上述财产问题人民检察院、人民法院尚未予以处理，上述财产中包括涉案房屋是否属于张婷或其他被告人（杨成林、杨海）违法犯罪所得，是否应当上缴国库，现在处于不确定状态，涉案房屋物业费的承担主体现在处于不确定的状态。如果涉案房屋被认定为张婷或其他被告人（杨成林、杨海）违法犯罪所得，根据《刑事诉讼法》第245条第四款之规定，应当上缴国库，涉案房屋所有权从权利设置起始之日起就归属于国家。故本案物业费承担责任主体尚处于不确定状态，本案的审理应当以张婷涉嫌受贿罪案件中司法机关最终对涉案财物进行认定结果为依据。且与本案相类似案例，受理法院同样为北京市朝阳区人民法院，案号为（2018）京0105民初89772号民事案件以涉案房屋被内蒙古检察院涉嫌刑事案件查封，现尚未处理为由已经中止，根据同案应当作出同样处理的原则，一审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条第五项之规定中止本案诉讼，待涉案财产所有权确定之后，才能继续审理，现一审法院未予以中止，程序违法。二、一审法院以无证据证明涉诉房屋为犯罪所得，且该套房屋自购买后由张婷占有使用为由判决张婷向和乔公司支付物业费，该认定违背客观实际，是错误的。因涉案房屋因张婷涉嫌受贿罪将涉案房屋被内蒙古人民检察院作为与该刑事犯罪案件相关的财物予以查封，截止到目前都未予以处理，未予处置自然没有已经确定为犯罪所得证据，现在一审法院以张婷无证据为由判决张婷向和乔公司支付物业费，明显是错误的。至于，一审法院认定该套房屋自购买后由张婷占有使用，与客观实际不符。本案中，张婷自2014年8月21日至2019年8月20日均在服刑，不可能实际占用。三、一审法院判令张婷向和乔公司支付供暖费、供冷费用、滞纳金，无事实和法律依据。首先，《房屋使用、管理维修公约》第九章第三条约定：产权人或使用人应按时交缴各项费用，超期未交费，自应付款的最后期限起每日加收千分之三的滞纳金。各项费用中是否包含供暖、供冷费用未予明确，且纵观《房屋使用、管理维修公约》所有条款，没有任何关于供冷费的表述；其次，双方另行签订了《供暖、供冷合同》，该合同中并没有关于逾期交纳供暖、供冷费需要承担违约责任的约定，故一审法院判令要求张婷支付供暖、供冷费所谓的滞纳金没有事实依据。四、一审法院判令张婷按照调整后的水费标准向和乔公司支付水费，于法无据。首先，从2014年6月起内蒙古自治区检察院查封涉案房屋后，被告就再未使用过涉案房屋，因此不可能产生水费，且和乔公司提交关于涉案房屋用水量的相关证据仅为和乔公司单方制作的单据，该单据和乔公司并不认可，故一审法院以此为由判令张婷向和乔公司支付水费，于法无据。其次，《房屋使用、管理、维修公约》中已经明确和乔公司代收代缴水费的标准，并未约定按照政策调价文件进行调整，现一审法院违反双方约定，径自判决张婷按照调整后的水费标准向和乔公司支付水费，于法无据。和乔公司辩称，同意一审判决，不同意张婷的上诉请求，请求维持一审法院判决。1.关于主体，张婷为涉案房屋的登记权利人，张婷提交的生效刑事判决书从未提起涉案房屋，张婷主张涉案房屋主体不明确，没有任何的证据支撑。2.关于滞纳金，《房屋使用、管理、维修公约》已经明确约定产权人按照缴纳费用，否则缴纳滞纳金，所以滞纳金的判决是有文件依据的。即便不依据该文件，张婷迟延缴纳费用，也应当承担损失赔偿责任。3.关于水费，作为和乔公司代收代缴费用，在国家标准上调的情况下，和乔公司有权按照新施行的标准进行收取。如按照原标准收取，就会造成和乔公司承担了水费差额的局面，会给和乔公司造成损失，与约定的代收代缴是向违背的。和乔公司向一审法院起诉请求：1．判令张婷支付和乔公司2014年7月1日至2019年12月31日的物业管理费22171元；2．判令张婷支付和乔公司代收代缴费用42537元（包括2014年11月15日至2017年3月15日的供暖费8796元，2014年7月16日至2019年10月15日的供冷费24189元，2014年3月16日至2019年12月31日的水费6638元，2014年7月1日至2018年5月31日的卫星电视费2914元）；3．判令张婷支付逾期缴纳上述费用的滞纳金（其中物业费和卫星费以每年的欠费金额为基数，自2014年开始，从每年的3月1日开始起算；供暖费以每年的欠费金额为基数，自2014年开始，从每年的12月1日开始起算；供冷费以每年的欠费金额为基数，自2014年开始，从每年的6月1日开始起算；水费以每年的欠费金额为基数，自2015年开始，从每年的1月1日开始起算，均按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日）。一审法院认定事实：2004年，案外人北京奥德房地产开发有限公司作为委托方与和乔公司作为受托方签订《前期物业服务合同》，约定由和乔公司对涉案小区实行物业管理。委托管理期限自2004年12月1日零时起，至业主委员会成立重新选聘新的物业公司并完成交接手续之日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由和乔公司按建筑面积每月每平方米5.5元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。《房屋使用、管理、维修公约》约定，每年的物业管理费，各产权人分别于每年1月5日、6月5日前将上、下半年之物业管理费交付物业管理企业。其他费用包括但不限于：代收代缴费用。每月5日前对各项费用进行收缴。代收代缴收费标准为冷水费3.7元每吨；热水费14.8元每吨，电费0.48元每度，采暖费24元每建筑平方米，复式48元每建筑平方米，有线电视费960元每年。产权人或使用人应按时交缴各项费用，超期未交费用，自应付款的最后期限起每日加收千分之三的滞纳金。2007年5月25日，张婷签署《和乔丽致酒店式公寓承诺书》，写明：本人现同意遵守和履行《房屋使用、管理、维修公约》的一切条款及有关修订。2007年5月25日，张婷作为甲方与和乔公司作为乙方签订《供暖、供冷合同》，约定甲方居住在涉案房屋，建筑面积61.08平方米，由乙方负责供暖和供冷；冬季供暖时间从上一年度11月15日至次一年度3月15日，共4个月为供暖季，供暖费用每供暖季48元每建筑平方米；夏季供冷时间从每年4月15日至10月15日，共6个月为供冷季，供冷费用每供冷季72元每建筑平方米。庭审中，经询，和乔公司表示在实际服务过程中卫星电视费按照每月62元收取，且2018年5月31日取消了卫星电视费，故之后不再收取该部分费用。关于冷水费，和乔公司表示北京市发展和改革委员会于2009年12月21日发文，将自来水价格由原来的3.7元/立方米调整为4.0元/立方米。2014年4月29日，按照规定，北京市居民开始实施阶梯水价，第一阶梯，0-180立方米，水价5元/立方米。第二阶梯，181-260立方米，水价7元/立方米，第三阶梯，260立方米以上，水价9元/立方米。关于热水费，和乔公司表示并无统一的规定，实行市场调节价格。和乔公司表示按照上述规定，对水费进行了调整，2012年12月21日至2014年6月15日的冷水费按照4元/立方米计算，热水费按照14.8元/立方米计算，2014年6月16日后冷水费按照5元/立方米计算，因冷水费调价，故相应的对于热水费也调价至15.1元/立方米。关于上述费用，已经向相关能源部门支付，并提供缴费凭证予以证明。张婷对此标准不予认可，表示《房屋使用、管理、维修公约》对水费价格进行了明确约定，和乔公司不应当再行涨价。另，张婷表示其因为受贿罪自2014年8月21日被司法机关采取强制措施，并未在涉案房屋内居住，故涉案房屋内不应当产生水电费，和乔公司仍然要求支付水电费不合常理。庭审中，张婷主张2017年之前的物业费超过了诉讼时效，和乔公司提供催款函及快递单等证据证明一直在向张婷催要物业费。张婷对此不予认可，表示其未收到过催款函。另查一，涉案房屋登记的产权人为张婷，该房屋的面积为61.08平方米。另查二，张婷因涉嫌受贿罪被立案侦查并被羁押，后内蒙古自治区包头市中级人民法院于2018年11月27日作出（2015）包刑二初字第24号刑事判决书，判决书载明：被告人张婷犯受贿罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币七十万元。（刑期从判决生效之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2014年8月21日起至2019年8月20日止）。未随案移送的涉案财物，由查封、扣押、冻结机关依法处理。但判决中未提及张婷购买涉案房屋的款项来源于受贿所得。后案外人对该案提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2019年3月6日作出（2019）内刑终6号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。另查三，涉案房屋自2014年6月24日起被内蒙古自治区人民检察院采取了司法查封措施。庭审中，张婷表示上述措施采取后，涉诉房屋即不再允许居住，目前关于该房屋是否为犯罪所得尚未明确，检察院对此仍未作出认定。并表示如果该房屋最终被确定为赃物，就会被没收财产，从购买房屋的时间开始涉诉房屋即属于国家，张婷不应当负担物业费和其他代收代缴费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京奥德房地产开发有限公司与和乔公司签订的《前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，张婷应当受上述合同的约束。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，现和乔公司按照约定提供了物业服务，张婷所拥有的房屋在物业服务的范围内，故张婷应当按照约定交纳相应的服务费。关于张婷主张的涉案房屋被采取司法查封措施，导致其本人无法进入房屋享受物业服务以及涉案房屋是否属于犯罪所得目前仍无法确定等抗辩意见。首先，张婷因为本人涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被查封，虽然其表示本人无法进入房屋享受物业服务，但是上述行为与物业公司的行为无关，故对其该项意见，一审法院不予采纳。关于张婷主张的房屋是否属于犯罪所得，是否会被没收财产目前处于无法确定状态的抗辩意见，根据张婷提交的刑事判决书，并没有提及涉诉房屋，未认定涉诉房屋为犯罪所得，亦未对涉诉房屋作出没收财产的刑罚，现无证据证明涉诉房屋为犯罪所得，且该套房屋自购买后由张婷占有使用，故张婷应当负担物业费，对于张婷的该项抗辩意见一审法院亦不予采纳。关于张婷主张的涉案房屋的物业费超过诉讼时效的抗辩意见，根据一审法院查明的事实可知，和乔公司并未怠于行使权利，故对于张婷主张的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于和乔公司主张的代收代缴费用，和乔公司按照约定提供了相应的代收代缴服务，并提供了代缴的相关证据，张婷作为涉案房屋的产权人，应当承担上述费用。关于水费的标准，和乔公司提供证据证明北京市发展和改革委员会对冷水费价格进行了调整，并表示据此上调了热水费价格，其主张的标准不违反法律规定，而张婷虽表示因被采取强制措施本人未在涉案房屋内居住，但不足以证明涉案房屋内不再有他人居住并产生水电费。故对其抗辩意见，一审法院不予支持。关于和乔公司主张的滞纳金，张婷未按照合同约定的时间交纳物业费和代收代缴费用，构成违约，应当支付滞纳金。经询，张婷主张违约金过高，要求一审法院予以调整。一审法院结合本案案情、和乔公司的实际损失、张婷的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定滞纳金的标准。同时，对于滞纳金的起算时间，亦结合本案案情等因素酌情调整为2020年1月8日。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、张婷于判决生效之日起七日内给付北京和乔物业管理有限公司2014年7月1日至2019年12月31日的期间的物业费22171元；二、张婷于判决生效之日起七日内给付北京和乔物业管理有限公司代收代缴费用42537元（包括2014年11月15日至2017年3月15日的供暖费8796元、2014年7月16日至2019年10月15日的供冷费24189元、2014年3月16日至2019年12月31日水费6638元、2014年7月1日至2018年5月31日卫星电视费2914元）；三、张婷于判决生效之日起七日内给付北京和乔物业管理有限公司滞纳金（以64708元为基数，按照日万分之二的标准，从2020年1月8日开始计算至实际付清之日止）；四、驳回北京和乔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，和乔公司提交了以下证据：水表照片2张，用以证明涉案房屋实际产生了冷水水费和热水水费，这个拍照是2020年12月10日，冷水表读数1972.3吨，热水表读数314.2吨，读数远高于和乔公司主张的金额，所以和乔公司主张的金额是实际使用的金额。张婷未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张婷对和乔公司提交的证据发表如下质证意见：真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明拍摄地点，也无法证明与本案有关。张婷在2014至2019年在服刑，不在涉案房屋内居住的，不会产生水费。对和乔公司提交的证据是否予以采信，本院将结合案件事实予以综合认定。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：张婷是否应向和乔公司支付2014年7月1日至2019年12月31日的期间的物业费、代收代缴费用及滞纳金。北京奥德房地产开发有限公司与和乔公司签订的《前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。涉案房屋登记的产权人为张婷，该合同对业主具有拘束力，张婷应当受上述合同的约束。现和乔公司按照约定提供了物业服务，张婷所拥有的房屋在物业服务的范围内，故张婷应当按照约定交纳费用。张婷上诉主张涉案房屋查封，涉案房屋是否属于犯罪所得目前仍无法确定，涉案房屋物业费的承担主体处于不确定的状态。但根据张婷提交的刑事判决书没有提及涉诉房屋，未认定涉诉房屋为犯罪所得，亦未对涉诉房屋作出没收财产的刑罚，张婷未提交充分证据证明涉诉房屋为犯罪所得、责任承担主体不明，故本院对其主张不予采纳。张婷主张其未在房屋居住未产生费用且和乔公司代收代缴费用并非合同约定数额，但和乔公司提供的证据证明北京市发展和改革委员会对冷水费价格进行了调整，并表示据此上调了热水费价格，其主张的标准不违反法律规定，且张婷未提交充分证据证明涉案房屋已产生的代收代缴费用系他人违法占用产生，故本院对其该项主张不予采纳。张婷主张滞纳金未予约定，但《房屋使用、管理、维修公约》第三章第五条约定，“其他费用包括但不限于代收代缴费用”，并于第九章第三条对滞纳金进行约定。一审法院据此酌定的滞纳金数额合理，本院依法予以确认。综上所述，张婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1418元，由张婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽