四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4866号 原告（案外人）：罗江涛，男，1979年9月1日出生，汉族，住四川省宜宾市宜宾县。 委托诉讼代理人：王**，四川竹海律师事务所律师，执业证号××。 被告（申请执行人）：谢连华，男，1957年2月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘金平，宜宾市翠屏区安阜法律服务所法律工作者，执业证号××。 委托诉讼代理人：谢扬，男，系公民代理。 第三人（被执行人）：曹平，男，1954年10月12日出生，汉族，住四川省宜宾市宜宾县。 原告罗江涛与被告谢连华及第三人曹平案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗江涛及其委托诉讼代理人王**，被告谢连华及其委托诉讼代理人刘金平、谢扬及第三人曹平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告罗江涛向本院提出诉讼请求：1.请求中止对宜宾市翠屏区××房××层××号房屋的执行，并解除查封。事实与理由：2009年11月30日，第三人曹平与宜宾市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）签订《联建协议》，由恒兴公司提供土地、曹平提供资金共同建设振兴苑房地产项目。2011年6月28日，恒兴公司与宜宾安平开发有限责任公司（以下简称安平公司）在宜宾市翠屏区人民政府的见证下签订《协议》，约定：恒兴公司与曹平签订的振兴苑房地产项目《联建协议》由安平公司履行，曹平作为安平公司的法定代表人在协议上签字。2011年7月7日，曹平与安平公司签订《协议》，约定：恒兴公司与曹平签订的振兴苑房地产项目《联建协议》由安平公司履行，并对项目产生的债权债务进行约定。嗣后，安平公司和恒兴公司共同开发建设了振兴苑房地产项目，登记备案的建设单位为恒兴公司，并以安平公司名义对外预售房产。同时，宜宾市翠屏区人民法院作出的（2013）翠屏民初字第3130号民事判决书、宜宾市中级人民法院作出的（2014）宜民终字第532号民事判决书中，均已认定振兴苑房地产项目的房产属于恒兴公司所有，曹平擅自将项目房产抵偿自己所欠谢连华债务的行为无效。所以，振兴苑房地产项目一层24至1／29轴、1Ａ至1／Ｃ轴线商业房屋中的16号房屋不是曹平的资产，法院依据（2018）川1502执恢408号之一裁定书查封案涉房屋属于错误执行。即便案涉房屋属于曹平的资产，但原告已购买并占有使用案涉房屋，对房屋享有物权期待权，其权利能够排除被告金钱债权的强制执行。原告于2014年11月5日就与安平公司签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，购房总价85万元，已支付购房款19万元，剩余房款约定办理房屋产权证时付清。2016年5月左右，原告已拿到案涉房屋，并出租给他人使用。但因开发商原因至今未办理房屋产权登记，原告对房屋有物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在案涉房屋被查封之前，原告已与安平公司签订《商品房买卖合同》，支付了约定的购房款，并已实际占有使用，未办理房屋产权过户登记的责任不在原告，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。如果（2018）川1502执恢408号案可以强制执行振兴苑项目的房产，为保障交易的安全，被告应当优先申请执行该项目中未出售的房产或权属争议较小的其他房产。综上，案涉房屋不属于曹平的资产，原告也享有足以排除强制执行的权利。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告谢连华辩称：首先，原告诉请于法无据。（2017）川15民终2087号民事判决已经认定我对曹平享有335万元债权。其次，曹平没有履行该笔债务，人民法院在执行中查封的安平公司未付款，购买该宗地的款项，因为转让土地时曹平是安平公司法定代表人，所以法院执行局才敢予以执行。曹平与恒兴公司于2009年11月20日签订《联建协议》中明确恒兴公司享有包干利润620万元，曹平享有房产权益，并且该协议合法有效已经生效文书认定。第三、原告与安平公司签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，应属无效。安平公司不具备销售案涉房屋的资格。该合同第一条中约定的地块、证书编号等均没有证据证明系安平公司取得，而我方举证证明该地块系恒兴公司取得，由恒星公司向相关部门报批获得开发权并与四川省宜宾中升建筑集团有限公司（以下简称中升建司）签订了《建设工程施工合同》，故恒兴公司才是开发主体。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售”和第六条、第七条规定，预售房应当取得预售许可证明，现售房应当符合开发资质、土地批文、已通过的竣工验收等材料。至今，案涉房屋未取得《商品房预售许可证》，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条及《合同法》第五十三条规定的强制性规定，应属无效。第四、我方合理怀疑曹平为逃避债务串通安平公司与原告签订合同，以合法形式掩盖非法目的。曹平没有与我完清债权债务手续，在区政府指派住建局调解下将案涉房屋抵偿给我的情况下，明知项目没有竣工验收，还是将案涉房屋销售给原告，完全有理由相信其卖房非法获利。综上，原告就案涉房屋不享有排除执行的权利，请求驳回原告诉请。 第三人曹平陈述，1.（2018）川1502执字408号裁定书认定曹平以安平公司名义开发振兴苑与事实不符；2.408号裁定书认定振兴苑应属曹平资产认定错误，也是违法的，法院执行局无权对案涉房产的归属问题进行认定，这与生效的裁判文书相冲突，应当予以撤销；3.（2017）川1502民初2761号民事判决书认定的事实缺乏证据证明，投资补偿335万元是无效约定；4.罗江涛与安平公司之间的《商品房买卖合同》合法有效；5.案涉土地需补缴200多万元的土地出让金。 本院经审理认定事实如下：2006年10月27日，四川省宜宾市国土资源局与恒兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，恒兴公司取得宜宾市××组××（Ｃ）地块开发权。本合同项下宗地所建凡物属置换建筑面积4700平方米的住宅按2002年12月14日签订的ＹＳＲ2001-05号宗地出让合同特别约定，全部实行限价定向销售给滨江路四期工程倒迁安置户及宜宾市土地收购储备中心倒迁安置拆迁户。 2009年11月20日，恒兴公司（甲方）与曹平（乙方）签订《联建协议》。该协议约定：项目出资1.甲方以现位于宜宾市××组××（Ｃ）地块出让土地4.92亩作为联建投入，即可建6662㎡的土地费、报建规费和已办妥的证照以及包干利润计人民币620万元；2.乙方投入联建项目所需资金，总投入资金量计人民币1500万元。2009年12月29日，曹平（甲方）与谢连华（乙方）签订《联建协议》。该协议约定：为共谋发展和打造开发项目。甲方与恒兴公司签订的联建协议，由双方共同履行。第一条项目总投资1785.9万元；第二条前期投资包干720万元，其中甲方投资370万元，乙方投资350万元（300万元用于职工安置，专款专用，并在区建设局张书记的监督下发放，其中200万元在2009年12月31日前，另150万元在2010年1月30日前进入共设账户）；该协议还对利润分配等进行了约定。 2011年6月28日，恒兴公司（甲方）与安平公司（乙方）签订《协议》。该协议载明：一、2009年11月20日，甲方与曹平签订的“联建协议”，由乙方履行，由甲方将土地等手续直接过户给乙方。二、根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，由区政府、住建局协调市国土局、住建局办理土地等过户给乙方的手续。三、......。 2012年7月12月，曹平（甲方）与谢连华（乙方）签订《的变更和解除协议》。该协议约定甲方双方于2009年12月29日签订联建协议后至今都没有办理共设银行账户，因纠纷联建项目停工的原因；甲、乙双方对宜宾市××北振兴苑小区项目联建协议变更为甲方独资承担开发完善及经营，乙方退出联建；甲方负责退还乙方投资本款155万元，其中7万元无发票；乙方退出该项目，甲方对乙方一次性的投资补偿335万元；甲方应当付给乙方两项款项共计490万元。 2014年4月22日恒兴公司发布《紧急公告》载明：宜宾市振兴苑小区工程（地址：宜宾市××组××（Ｃ）地块）合法的建设单位系恒兴公司，施工单位系四川省宜宾中升建筑集团有限公司，现该工程已基本竣工，因未取得《商品房预售许可证》，故我公司未曾以任何形式收取购房者的预付款、定金等。最近，我公司接到反映：安平公司、曹平以及狄光金有以收取购房者预付款、定金等形式出售该在建工程房屋的情况，且数额巨大。为维护购房者的权益，我公司特紧急公告如下：一、安平公司、曹平以及狄光金出售该在建工程房屋的行为系非法行为，我公司已向相关部门予以反映、举报，要求依法严肃查处。二、安平公司、曹平以及狄光金收取购房者购房款的行为非我公司行为，故我公司不承担任何责任。由购房者自行向收款方（收款人）交涉或依法予以解决。三、我公司正在对安平公司、曹平以及狄光金收取购房者购房款的情况进行登记，以便统计该在建工程的真实销售情况以及非法收取购房者购房款的情况，尽量大可能协调处理以维护购房者合法权益。 2014年11月6日，罗江涛（买受人）与安平公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：出卖人以出让取得位于宜宾市××组××地块的土地使用权。买受人购买的商品房为第1幢16号商业用房；该门面单价为每平方米2万元，总金额为85万元；付款方式为：已付定金19万元，在办理房屋产权时付清房屋所有总房款及税金。该合同出卖人签章处有安平公司的盖章，法定代表人签字处有“狄光金”签名。2014年10月26日，罗江涛从银行（账户6222××××9358）取现4万元；同日，安平公司向罗江涛书写一份《门面定金收条》，载明：“今收到罗江涛购买位于江北振兴苑小区商1楼从左到右16号门面定金40000.00大写肆万元正。该门面大约46平方米，全款共计850000.00元。……其中扣除50000.00元作为办理两证的保证金，双证办理完善付清伍万元正，另76000.00元于2014年11月5日完清。”，安平公司在收款单位加盖印章，收款人处有“狄光金”签名。罗江涛于2014年11月5日向曹平（账户6222××××8002）转款15万元；同日，安平公司向罗江涛书写一张《收条》，载明：“今收到罗江涛购江北振兴苑小区门面，从左到右16号门面款150000.00元，大写壹拾伍万元正”，收款单位处加盖安平公司印章，并附有狄光金签名。曹平陈述，因案涉土地需补缴200多万元的土地出让金，也没有竣工验收，所以至今没有办理到大证，也没有取得房屋预售许可证。 2015年7月9日，恒兴公司出具《说明》载明：我公司与曹平于2009年11月20日签订《联建协议》，该联建协议实际是将该项目的自主经营、自负盈亏、独立核算的形式转让的，我公司收取该项目转让费620万元，曹平与我公司签订联建协议后，因资金困难，又邀约谢连华共同投资修建，曹平与谢连华签订协议后，谢连华于2009年12月31日前向我公司职工支付了96.80万元，用于公司职工社保费及职工解体费用。 2016年5月18日，甲方谢连华与乙方罗江涛签订《协议》，约定：“因位于江北振兴苑小区1栋16号门面存在争议，甲乙双方共同协商自愿达成协议：1.门面暂由甲、乙双方共同经营、管理，所得收入双方共同受益，各占50%。（在经营管理中必须双方认可均有效）。2.待门面产权或使用权明确归属后，另一方自动退出经营、管理该门面，之前所有受益该不退还。”，二人均在该协议上签名捺印。 2017年4月26日，谢连华以曹平未履行《的变更和解除协议》约定的付款义务为由诉至本院请求曹平支付335万元及利息、违约金。本院于2017年8月14日作出（2017）川1502民初2761号《民事判决》，判决：一、曹平于本判决生效之日起十五日内支付谢连华投资补偿款335万元；二、驳回谢连华其他诉讼请求。宣判后，曹平和谢连华均不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）川15民终2087号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，曹平未履行生效法律文书确定的义务，谢连华向本院申请强制执行，本院立案执行。 2017年8月30日，罗江涛、谢连华将案涉房屋出租给案外人赵小群使用，并签订《门面租赁协议》。案涉房屋由赵小群租赁使用至今。 鉴于四川君瑞会计师事务所于2011年10月19日对振兴苑项目截至2011年7月9日止的投资情况进行核查，确认项目投入资金7598801.8元，其中曹平投入资金5854509.8元、谢连华投入资金1744155元、蔡顺利垫付款137元。据此，本院在执行该案过程中，于2020年5月27日作出（2018）川1502执恢408号之一执行裁定，裁定查封曹平以宜宾安平房地产开发有限公司名义开发的位于宜宾市翠屏区××房××层××房，案涉房屋包含在上述房产内。罗江涛以案涉房屋已出售给其为由提起案外人执行异议，本院于2020年8月4日作出（2020）川1502执异121号执行裁定书，认为原告与安平公司签订的《商品房买卖合同》无效，不足以享有排除本案执行的民事权利，裁定驳回原告的异议请求。罗江涛不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，酿至本案诉讼。 本案诉讼过程中，宜宾市房地产管理局于2020年7月15日出具《情况说明》载明：江北振兴苑小区西宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司建设，根据其土地出让合同，该项目所建房屋须定向销售给相关城市建设工程拆迁安置户，属拆迁返安项目，未在我局办理商品房预售许可证。 因安平公司未就案涉房产办理产权登记，罗江涛至今未将购房尾款66万元支付给安平公司。2020年12月24日，罗江涛向本庭提交一份《说明》，明确表示其不愿意将剩余的66万元未付购房款提存到法院交付执行。 另，据安平公司工商登记信息显示，公司法定代表人于2013年9月30日由曹平变更为狄光金。 另查明，安平公司与恒兴公司合同纠纷（2017）川1502民初6016号民事判决中查明：2017年2月16日，安平公司以项目工程所涉土地尚未办理过户手续为由诉至本院，本院于2017年5月9日作出（2017）川1502民初1131号民事判决，判决恒兴公司协助安平公司办理土地使用权过户手续。后本院根据安平公司申请，在强制执行过程中，宜宾市不动产登记中心于2018年1月17日向本院出具了《关于协助执行不动产产权登记涉及相关问题的函》，告知该宗土地在执行过程中因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金、超建建筑面积，且若将土地过户给安平公司，恒兴公司已销售的房屋将无法办理不动产权登记等问题。因上述问题，案涉土地至今尚未办理过户手续。该案宣判后，安平公司不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2018）川15民终2152号判决：驳回上诉，维持原判，该判决书现已生效。 本院认为：本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是原告罗江涛对案涉16号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合审理查明事实，本院认为罗江涛在本案中就案涉房屋不享有排除执行的民事权利。理由如下：从购房款项的支付来看，罗江涛已支付购房款19万元，尚有66万元购房款至今未支付。罗江涛在本案审理过程中明确表示不同意将剩余购房款提存至法院交付执行，称要按购房合同约定在办理房屋产权证时才支付剩余款项。故罗江涛请求停止对宜宾市翠屏区××房××层××号房屋的执行，并解除查封的诉请，不符合前述排除执行的法律规定，本院对罗江涛的诉讼请求依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告罗江涛的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告罗江涛负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 琳 审 判 员  王 利 人民陪审员  于晓光 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  徐娇娇 书 记 员  马巨容