河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3985号上诉人（原审原告）：张二孩，男，汉族，1967年6月19日生，住河南省鲁山县。上诉人（原审原告）：袁海武，男，汉族，1967年2月8日生，住河南省鲁山县。张二孩、袁海武共同委托诉讼代理人：聂蒙召，河南金年华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王现伟，男，汉族，1969年6月20日生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：王东旭，河南陆达律师事务所律师。上诉人张二孩、袁海武因与上诉人王现伟土地租赁合同纠纷一案，不服鲁山县人民法院（2020）豫0423民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张二孩、袁海武及其委托诉讼代理人聂蒙召、上诉人王现伟及其委托诉讼代理人王东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张二孩、袁海武上诉请求：1、依法撤销（2020)豫0423民初3062号民事判决书，依法改判王现伟支付上诉人租金155000元;2、判令王现伟恢复土地原貌；3、本案的二审费用由王现伟承担。事实和理由：按照一审认定的王现伟实际占用涉案土地至2020年5月，去除已经支付的90000元租金，王现伟下欠155000元的租金，对此上诉人表示认可，但是上诉人不应当承担40%的责任，因为上诉人并不存在过错，过错方在于王现伟，上诉人租赁的土地是允许流转的，上诉人认为合同有效，上诉人转租给王现伟的是土地，被上诉人也实际上占用使用涉案土地至2020年5月，直至2020年4月2日王现伟收到琴台办事处下发的责令停产、停业通知，王现伟才于2020年5月27日搬离，在此期间王现伟每天都在正常生产，在涉案土地上获取经济利益，涉案土地的使用价值远远超过了王现伟每年需要支付租金的数额。因此王现伟并没有受到损失，上诉人不需要赔偿王现伟的损失。二、王现伟在涉案土地上建房、硬化地面，圈盖院子等行为，改变了土地用途，已经鲁山县人民政府处理，房屋及围挡现在均被拆除，现在上诉人要求的是王现伟将硬化土地上的地坪清除，属于土地租赁合同纠纷中的一项附属请求，不属于由人民政府处理的范畴，上诉人租赁的土地到期后需返还给农户，并且还要保证能够耕种，现在王现伟如果不将水泥地坪清除及把拉走的二十多车沙所产生的土坑填平，那么上诉人需要在投入大量资金进行修复，导致上诉人的权利得不到保护。王现伟辩称，自己在上诉状中已经阐明上诉的事实和依据,应当依法驳回张二孩、袁海武上诉请求。王现伟上诉请求：1、依法撤销鲁山县人民法院作出的（2020)豫0423民初3062号民事判决并改判驳回张二孩、袁海武对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由张二孩、袁海武承担。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。一审法院认定上诉人与被上诉人于2018年8月1日双方签订《租地协议》，而实际被上诉人向上诉人交付该用地的使用时间为2018年10月3日，应当以此时间认定上诉人应当支付租金的开始时间。2018年1月15日，鲁山县违法用地、违法建设集中整治工作指挥部办公室作出(鲁治指办【2018】16号《关于交办双违整治案件的通知》）可以看出，双方于2018年8月1日签订的《租地协议》无效，无效的合同自始无效。而上诉人租赁被上诉人的土地是为了经营，该土地上的厂房于2019年3月20日被拆除，导致上诉人无法经营，致使上诉人失去了租赁该土地的实际意义。可以看出上诉人己超额支付被上诉人的租金。至于上诉人所经营厂房被拆除后至实际搬离的时间因双方合同无效不能再以双方租赁土地的价格由上诉人承担，况且被拆迁后上诉人只占据了原租地面积三分之一。张二孩、袁海武辩称，王现伟上诉请求不能成立，按照一审认定的事实可以证明王现伟实际使用张二孩、袁海武的土地至2020年5月底，根据双方利益约定，王现伟应当支付张二孩、袁海武土地租金155000元。对此张二孩、袁海武认为自己不应当承担40%过错责任。张二孩、袁海武向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金190000元；2、判令被告恢复土地原貌；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实，一、涉案土地首次流转情况。2007年3月20日，马洼村师庄师西组村民为甲方和乙方李新义、叶伟，杨金坡、杨芳，崔跃武、张全成分别签订三份《协议书》，三份《协议书》除乙方、甲方具体村民及中人签名不同外，内容相同，均载明：“……经甲乙双方协商，甲方决定将马洼村师庄师西组村民土地一块租给乙方使用。边界：东至公路边、西至三里河边、南至本队社员边界，北至本队社员边界。租期：甲方将该块土地租给乙方使用，租期为二十年。土地租金前十年每亩每年为壹仟贰佰元整。后十年随周边市场行情而变化。合同到期后，租与卖在同等条件下，乙方有优先权。付款期：公历每年三月二十日至四月一日为交付期，逾期不交者，甲方有权停止乙方经营。此协议签订后，甲乙双方不得反悔与中止合同。在此协议执行期间，甲方社员不得在本地块寻衅滋事，如发生纠纷事件造成乙方损失了，由甲方负责。合同自公历2007年3月20日起生效。一式拾/柒/伍份。双方共同遵守，不得违约。师庄村师西组组长：武留帮（签名）师庄村师西组代表：南金有（签名）张银成（签名）姜长伟（签名）庞红亮（签名）……备注：合同到期，甲方种地，乙方复耕。2017.3.20”。乙方为李新义、叶伟的《协议书》，合同后缀：“师庄村师西组甲方：徐志坚（签名）每年0.9亩1080元徐小国（签名）1.24亩1488元徐長青（签名）0.98亩1174元徐永贵（签名）1.36亩1632元姜六伟（签名）每年1.01亩1212元姜長伟（签名）1.33亩1596元姜中伟（签名）1.78亩2136元中人：李建中（签名）、袁海武（签名）、李科（签名）、武永强（签名）、叶永强（签名）”；乙方为杨金坡、杨芳的《协议书》，合同后缀：“师庄村师西组甲方：姜中文（签名）每年1.86亩2232元姜万才（签名）0.92亩1104元张敏（签名）2.57亩3084元徐永申（签名）每年1.31亩1572元徐群（签名）1.8亩2160元中人：李建中（签名）、武小强（签名）叶永强（签名）袁海武（签名）李科（签名）”；乙方为崔跃武、张全成的《协议书》后缀：“师庄村师西组甲方：范根义（签名）每年2.82亩3384元张六亚（签名）2.38亩2856元中人：李建中（签名）、杨金坡（签名）李科（签名）武小强（签名）叶永强（签名）袁海武（签名）”。二、涉案土地二次流转情况。2017年4月24日，甲方徐志坚等人与乙方叶伟、崔跃伍、张二孩签订《后续租赁土地协议》，载明：“按原合同约定2007年3月20日-2017年3月20日的十年期限已到。现经甲、乙双方协商，以后按五年一个周期（2017年3月20日-2022年3月20日），租金为每亩4000.00元。且一次性付清五年的租金。五年后根据周边地租行情另行商定。甲方：徐志坚（签名）0.9亩×4000×5年＝18000元、徐小国（签名）1.24亩×4000×5年＝24800元、徐长青（签名）0.98亩×4000×5年＝19600元、徐永贵（签名）1.36亩×4000×5年＝27200元、姜录伟（签名）1.01亩×4000×5年＝20200元、姜长伟（签名）1.33亩×4000×5年＝26600元、姜中伟（签名）1.78亩×4000×35600元、姜中文（签名）1.86亩×4000×5年＝37200元、张敏（签名）2.57亩×4000×5年＝51400元、徐永申（签名）1.31亩×4000×5年＝26200元、徐群（签名）1.8亩×4000×5年＝36000元、范根仪（签名）2.8亩×4000×5年＝56000元、张录亚（签名）2.38亩×4000×5年＝47600元，总金426400.00元，中人：张朝阳138××××****。乙方：叶伟（签名）、崔跃武（签名）、张二孩（签名），2017年4月24日，收到地租金426400.00收款人：徐群（签名），徐东帅（签名）”。三、涉及本案纠纷的土地流转情况。2018年8月1日，原告袁海武、张二孩为甲方，被告王现伟为乙方签订《租地协议》，载明：“……经甲乙双方协商，甲方将北环路西一块地（南院、北院、大门三间）租给乙方使用，年租款为140000元，大写壹拾肆万元。如政府占用或拆迁，协议无效，剩余地款退回乙方，如有乙方不占，提前三个月告知甲方。每年付款日期为每年8月1日，不得超过15天，如违约不付甲方有权收回本地。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签字之日起生效。甲方：张二孩（签名），袁海武（签名），乙方：王现伟（签名）2018年8月1日”。庭审中，原告袁海武、张二孩称，对于2007年3月20日签订的三份《协议书》中的乙方李新义等6人是代替袁海武、张二孩签的协议，涉及土地是由袁海武、张二孩实际承租的，对此说法被告不予认可。2017年4月24日的《后续租赁土地协议》从协议内容看，系对2007年3月20日三份《协议书》的延续，约定了涉案土地自2017年之后的租金数额及交付方式，该协议中甲方为徐志坚、徐小国、徐长青、徐永贵、姜录伟、姜长伟、姜中伟、姜中文、张敏、徐永申、徐群、范根仪、张录亚，乙方为叶伟、崔跃伍、张二孩。2018年8月1日，二原告和被告签订了《租地协议》，二原告依据该协议提起本案诉讼。被告承租该土地后，在其中部分土地上开办了鑫源复合板厂用于生产加工彩钢瓦。四、关于被告王现伟实际占用涉案土地时间问题。根据鲁山县违法用地、违法建设集中整治工作指挥部办公室于2018年1月15日作出的，鲁治指办[2018]16号《关于交办双违整治案件的通知》及双方陈述可知，类似土地因违法建筑被县政府勒令全部分批拆除，后琴台街道办事处于2020年4月2日向被告王现伟经营的鑫源彩钢瓦厂下发了琴台环保[2020]第24号环境保护责令停产、停业、停工及整改通知书，责令其于2020年4月10日前搬离辖区。考虑到被告经营生产的特殊性，需要一定合理期限另行找寻场地，客观上应给予一定的宽限期，且2020年10月30日，双方质证时，被告对原告提交的证明其于2020年5月份实际搬离的证据予以认可，故本院对被告实际占用涉案土地至2020年5月份为宜。另查明，1、二原告称，涉案土地系其二人通过2007年3月20日的三份《协议书》从马洼村师庄师西组村民徐志坚、徐小国等人手中承租土地中的部分土地，该土地与2017年4月24日的《后续租赁土地协议》及2018年8月1日的《租地协议》中所涉及的土地系同一块土地，但并非全部；2、被告王现伟称2018年8月1日原、被告签订合同后其向原告支付过120000元租金，但二原告称原、被告双方于2018年8月1日签订《租地协议》后，被告王现伟向二原告支付90000元，其中80000元系租金，另10000是替案外人张国生支付的欠款（提供了张国生书写的证明予以证实），下欠50000元租金未清偿，被告于2020年5月份腾空搬离，因此其主张的190000元租金包含2018年尚欠的50000元租金及2019年8月1日至2020年8月1日的租金140000元；3、本院对马洼村现任村支书乔保国进行询问得知，涉案土地经营权的流转及再次流转，均未向村集体组织进行备案。4、本院通过向师庄师西组相关村民及时任组长武留邦询问调查得知，土地经营权的再次流转并未告知村民组村民，亦未取得村民组村民的书面同意。5、经调查走访附近村民得知,涉案土地的周边原存在很多类似本案王现伟所经营的彩钢瓦厂房，属客观存在的事实状态。鲁山县人民政府2019年上半年通知该地段各经营人员，要求自行限期拆除，但大多数经营者并未在限期内予以拆除。6、经现场勘验，涉案土地现西边遗留一座废弃塔吊，中间偏南遗留一小段矮墙，路面部分硬化。一审法院认为，一、关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”第四十六条规定：“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”土地承包经营权系用益物权，该项租赁实质上为一种债的关系，租赁人获得的是土地承包经营权的使用权，物权的土地承包经营权仍归原权利人享有。本案中，2018年8月1日，二原告将从承包人（马洼村师庄师**村民）手中承租的部分土地经营权通过转包方式再次流转给本案被告，但再次流转未经原承包方同意，也未向集体经济组织备案。同时，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得擅自改变土地利用总体规划确定的用途，而庭审中双方已认可该涉案土地租赁后并未用于农业生产，综上涉案合同无效。二、关于租金返还及支付问题。1、合同无效后原告是否应当返还因该合同取得的租金，被告是否应当支付下欠租金。考虑到土地租赁合同的特殊性，虽然《租地协议无效》，但已履行部分具有不可消灭的性质，原告向被告提供土地投入了成本，被告实际占有土地并投入生产取得了利益，已经形成了无法逆转的事实状态，对此事实状态只能予以保留，合同无效的法律后果也只能及于未来。因此，已支付的租金不应予以返还，被告仍应支付赔偿损失性质的下欠租金。2、被告王现伟称其向二原告支付了120000元租金，二原告仅认可其收到被告90000元租金，多出部分不予认可，被告亦无证据予以证实支付120000元租金的主张，故对被告已支付的租金以二原告自认的90000元为准。被告下欠租金数额确定应当参照双方约定的租金及各自过错予以划分责任。被告王现伟明知政府要求搬离涉案土地,且于2020年4月2日收到琴台街道办事处下发的责令停产、停业、停工及整改通知书后，仍未在合理期限内及时搬离租赁地，而实际占用涉案土地至2020年5月份，其应当对占用土地造成原告损失的事实，承担过错责任，但二原告对土地的再次流转未经承包方的书面同意，并知晓被告承包该地用于非农业生产经营，对合同无效的结果存在过错，也应当承担一定责任。综上，该案中除去已履行的90000元租金，至2020年5月被告王现伟下欠原告租金155000元，对该部分按照双方过错划分责任，本院酌定被告承担60%责任，原告自行承担40%责任为宜，即被告王现伟向二原告支付下余费用93000元（155000×60%）。二原告要求被告恢复土地原貌，由于被告改变土地用途，涉嫌行政违法，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定，应由人民政府土地行政主管部门处理。被告庭审中提出合同无效要求二原告返还租金的反诉，该反诉实质上属于抗辩理由，对此抗辩理由的认定上述论理部分已充分阐明，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地承包法》第三十六条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告王现伟于本判决生效之日起十日内向原告张二孩、袁海武支付租金93000元；二、驳回原告张二孩、袁海武的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2050元，由原告张二孩、袁海武承担1047元，由被告王现伟承担1003元。本案二审中，当事人均未提交新的证据。经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人在二审期间主要争议问题为案涉2018年8月1日的租地协议效力如何确定，一审判决王现伟支付张二孩、袁海武的损失金额是否适当。结合在案证据和当事人陈述意见，具体评析如下：一、关于案涉2018年8月1日的租地协议效力如何确定问题。经查，双方当事人签订协议流转的案涉土地系从农民承包经营户多次流转而来，依法属于农业用地。从双方庭审中陈述可知，张二孩、袁海武称以签订协议方式自他人处受让了案涉土地承包经营权，签订该8月1日协议前王现伟即租用部分土地用于加工彩钢瓦。签订该8月1日协议后王现伟租赁了案涉土地的南北两块，王现伟继续经营彩钢瓦加工，实际用于非农建设，改变了土地的农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；”《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”改变土地农业用途用于非农建设经营符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定。”导致合同无效的情形。因此本案双方2018年8月1日签订的租地协议无效。二、关于一审判决王现伟支付张二孩、袁海武的损失金额是否适当问题。双方当事人签订协议流转的案涉土地系从农民承包经营户多次流转而来，依法属于农业用地。从双方庭审中陈述可知，张二孩、袁海武称以签订协议方式自他人处受让了案涉土地承包经营权，签订该8月1日协议前王现伟即租用案涉土地中的一部分用于加工彩钢瓦，张二孩、袁海武对此是明知的。且签订该8月1日协议后王现伟继续在租赁土地上搞非农经营，张二孩在租地旁建设了房子、袁海武在附近经营钢筋生意，对王现伟租赁土地继续用于非农建设经营的事实也是明知的。充分说明出租方张二孩、袁海武和承租人王现伟均明知案涉土地用于非农建设经营，对导致合同无效的结果均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中张二孩、袁海武一方与王现伟一方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决认定王现伟租赁土地自2018年8月1日起至2020年5月份止，有袁海武陈述“租金支付至2019年8月1日，尚欠5万元租金。他的机器设备都没搬走。2020年5月27日才搬走”，张二孩陈述“我租（给他）的只是地，房子，地坪啥的都没有拆除”、“我租赁出去的只是土地”、“催促了，搬走退钱，不搬不退。搬走时间2020年5月27日”，以及王现伟前后陈述“我占到了今年（2020年）3、4月份”、“现在院子里没有我的物品”相印证，一审判决王现伟除向张二孩、袁海武支付了9万元租金外，尚有约定的155000元未予支付，一审依据案件情况酌定王现伟承担155000元中的60%部分即93000元，限期向张二孩、袁海武交付。一审判决已经充分考虑到双方的过错程度及双方陈述搬离后的土地现状，且张二孩、袁海武自他人处租赁20余亩土地，租金为每亩每年4000元，将其中一部分土地提高了租金出租给王现伟，一审判决王现伟向张二孩、袁海武支付的93000元与张二孩、袁海武租金及恢复土地费用损失基本相当，并无不妥。张二孩、袁海武上诉认为一审判决王现伟支付金额过少，王现伟应当清除地坪恢复土地原貌的理由不能成立，本院不予支持。王现伟上诉称其实际在2018年10月3日占有使用土地且仅占有使用三分之一，其已经超额支付租金的理由，与合同约定不符，事实依据不足，依法不能成立。王现伟又称合同无效，其不应当按照租赁土地价格支付租金。经查，一审判决并未完全按照合同约定租金额判决王现伟承担，而是充分考虑到双方的过错程度和案件相关因素酌定双方各自分担相应损失，王现伟该上诉理由属于片面理解，脱离了案件事实及认定理由，依法不能成立，本院不予采纳。综上，张二孩、袁海武与王现伟的上诉理由均不能成立，双方的上诉请求均应予驳回。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3475元，由张二孩、袁海武负担1350元，由王现伟负担2125元。本判决为终审判决。审判长  邢智慧审判员  张泰东审判员  崔伟杰二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋若晗