四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初6099号 原告：孙迅，男，汉族，生于1971年，高中文化，自由职业，住巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：孙庆林（二原告之子），男，汉族，生于1992年10月15日，公司职工，住巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：王超，四川九朝律师事务所律师。 原告：冯云华，女，汉族，生于1970年，高中文化，自由职业，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：孙庆林，身份同上。 委托代理人（特别授权）：王超，身份同上。 被告：巴中市诚信置业有限公司，住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村**楼**。 法定代表人：李**成，执行董事兼总经理。 委托代理人（特别授权）：李春，女，汉族，生于1979年，住巴中市巴州区。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 被告：李兴平，男，汉族，生于1974年，高中文化，建筑业，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 被告：广东电白建设集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇广南路**（长兴大厦）**。 法定代表人：陈世成，执行董事。 委托代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告孙迅、冯云华诉被告巴中市诚信置业有限公司（以下简称诚信公司）、李兴平、广东电白建设集团有限公司（以下简称广东电白公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙迅、冯云华共同委托代理人孙庆林、王超，被告李兴平委托代理人李松，被告诚信公司委托代理人李春、赵莉春，被告广东电白公司委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙迅、冯云华诉称：2012年8月18日，被告李兴平借用被告广东电白公司资质与被告诚信公司签订《巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目六号楼工程承包合同》，由广东电白公司全额垫资修建。2014年7月17日、10月8日、11月20日，被告诚信公司与被告广东电白公司签订《巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目（柳津桥·国际城）六号项目部抵房清单》，将包含原告购买的第6幢Z单元27层6号房屋在内的部分房屋以折价抵偿工程款的方式抵偿给被告广东电白公司。项目施工过程中，实际施工人李兴平对外出售广东电白公司抵得的房屋时，与原告达成协议，将第6幢Z单元27层6号房屋以总价款39.5万元出售给原告，约定由被告诚信公司与原告签订《商品房买卖合同》。2016年3月11日，被告诚信公司与原告签订《商品房买卖合同》，确认房屋价款为39.5万元。合同第十八条约定被告应于2016年7月30日前向原告交房；第十九条约定交房时间逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金。现已逾期4年3个月，应当立即向原告交付房屋并支付违约金18367.5元。第二十七条约定应于约定交房时间起720日内办理房屋所有权转移登记。合同签订时，原告直接向诚信公司交纳购房款15万元，诚信公司同意被告李兴平向原告收取余下24.5万元购房款，用于项目施工。原告分别于2016年3月12日、2018年3月14日向被告李兴平指定的收款人蒲金国交纳购房款17万元和6万元，并用现金方式向被告李兴平支付购房款1.5万元。合计向被告李兴平支付24.5万元，加上原告直接向被告诚信公司交纳购房款15万元，原告已付清购房款39.5万元。原告多次要求被告交房，被告李兴平承诺于2019年12月30日前向原告交房并开具正式发票，否则以后每年向原告支付房租费2万元。三被告至今未向原告交房和开具正式发票。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告于2016年3月11日与被告巴中市诚信置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2、要求三被告立即向原告交付巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房（柳津桥·国际城）项目第6幢Z单元27层6号房屋，并向原告支付逾期交房违约金18367.5元；3、被告李兴平、广东电白建设集团有限公司向原告支付逾期交房产生的房租费2万元；4、被告诚信公司立即为原告办理（不动产权证书）；5、本案诉讼费由被告承担。 被告李兴平辩称：1、原告起诉被告的事实及理由属实。因诚信公司未按时向原告交房，造成的违约责任应由诚信承担。2、本案是诚信公司造成，诉讼费应由被告诚信公司承担。 被告诚信公司辩称：1、二原告与诚信公司签订的购房合同真实有效。2、原告未依约支付购房款是原告违约。3、2017年3月1日就可以接房，我公司多次催告原告来办理手续至今未来。4、抵房清单我们注明了要打到专款账户，我们没有同意由李兴平收取购房款。 被告广东电白公司辩称：1、商品房买卖合同是原告与诚信公司签订，我司不是该合同的相对方，我司不应承担原告对我方的责任。2、李兴平私刻公章签订相关合同，合同的相对方也不是我司。请求驳回对我方诉请。 经审理查明：被告李兴平为案涉项目实际施工人，其先后以徐州长盛建筑有限公司和被告广东电白公司名义承建案涉项目。 2013年1月25日，被告李兴平以徐州长盛建筑有限公司负责人名义与被告诚信公司签订《巴中市回风东路棚户区改造统购安置房项目（柳津桥·国际城）6号楼项目部抵房清单》，约定用含诉争房屋在内的81套房屋抵付工程款，所售房源由被告诚信公司统一销号、统一签订合同，所售房款存入专户，双方监管。 2016年3月11日，二原告与被告诚信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：二原告购买被告诚信公司开发的巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房（柳津桥·国际城）6幢Z单元27层6号，房屋总价款为395000元；买受人在2016年3月11日前分2期支付该商品房全部价款，其中，买受人于2016年3月11日前首期支付15万元，2016年4月22日前支付245000元；出卖人在2016年7月30日前向买受人交付该商品房，逾期90日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点叁的违约金；买卖双方同意自该商品房按本合同约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同签订当日，二原告向被告诚信公司交购房款15万元。 2016年3月12日，蒲金国给原告孙迅书立收据一张，载明“今收到：孙迅买房××号楼××层××号房；房款（拾柒万元整）小写：（170000.00元）下欠捌万元在四月份之前付清”。 2017年10月6日，被告李兴平以被告广东电白公司名义（乙方）与被告诚信公司（甲方）签订《关于六号楼工程扫尾工程及住房移交处理的协议书》，约定甲方同意将已抵偿给乙方的其中13套住房办理移交。 2018年3月14日，蒲金国给原告孙迅书立收条一张，载明“今收到孙迅柳津桥国际城6—27—6房款陆万元正（60000.00）”。二原告称另于同日给付现金15000元，共计75000元。 被告李兴平作为6号楼项目负责人、蒲金国作为证明人于2018年6月30日向被告诚信公司出具的《关于解决孙迅购房款相关事宜的函》及2019年10月26日书立的《证明》中，均载明被告李兴平已全额收取剩余房款24.5万元。在《证明》中被告李兴平还承诺“在2019年12月30日前开具正式发票票据，完成交房手续。若在2019年12月30日之前未办理购房票据，以后房租费每年贰万元一次性支付”。 庭审中，二原告自愿放弃要求被告广东电白公司承担责任的诉讼请求。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》，协议书，抵房清单，收据，证明，函件，转款凭证及本案庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：二原告与被告诚信公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》不违反相关法律、行政法规的规定，且双方对该合同的效力也无异议，故对二原告要求确认《四川省商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，本院予以支持。 合同具有相对性。二原告系与被告诚信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，其应当按照约定向被告诚信公司履行自己的义务。被告诚信公司虽与实际施工人李兴平约定以房抵工程款，但在2013年1月25日签订的《巴中市回风东路棚户区改造统购安置房项目（柳津桥·国际城）6号楼项目部抵房清单》中约定“所售房款存入专户，双方监管”，未授予被告李兴平个人收取房款的权利，故二原告向被告李兴平支付房款的行为不能视为其向被告诚信公司履行付款义务。 《四川省商品房买卖合同（预售）》约定买受人应于2016年3月11日前首期支付15万元，2016年4月22日前支付245000元，出卖人在2016年7月30日前向买受人交付该商品房。即二原告向被告诚信公司履行付款义务在前，被告诚信公司向二原告履行交付义务在后。现二原告仅向被告诚信公司支付首期房款15万元，下余245000元未在约定时间向被告诚信公司支付，被告诚信公司有权拒绝向二原告履行交付义务，故对其要求被告诚信公司交付案涉房屋，并支付逾期交房违约金18367.5元的诉讼请求本院不予支持。因被告李兴平非《四川省商品房买卖合同（预售）》的签约主体，其不受该合同的约束，故对二原告要求被告李兴平交付案涉房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求本院亦不予支持。 同时，被告李兴平认可已收取二原告房款245000元，其在2019年10月26日书立的《证明》中向二原告承诺“在2019年12月30日前开具正式发票票据，完成交房手续。若在2019年12月30日之前未办理购房票据，以后房租费每年贰万元一次性支付”。该承诺不违反法律、行政法规的强制性规定，被告李兴平应当履行。现被告李兴平未在2019年12月30日前给二原告办理购房票据，应当按照承诺支付二原告2万元的房租费。 庭审中，二原告自愿放弃要求被告广东电白公司承担责任的诉讼请求，系其对自身权利所做的处分，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告孙迅、冯云华与被告巴中市诚信置业有限公司于2016年3月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有效； 二、由被告李兴平于本判决书生效之日起十日内支付原告孙迅、冯云华房租费2万元； 三、驳回原告孙迅、冯云华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7225元，减半收取3612.5元，由原告孙迅、冯云华负担3312.5元，被告李兴平负担300元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  吴**志 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  桂茜琳