江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初11349号原告（反诉被告）：陶红邦，男委托诉讼代理人：陈琦，江苏君桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄利明，男委托诉讼代理人：褚宏状，江苏凯尔富律师事务所律师。陶红邦与黄利明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序。审理中，黄利明提起反诉，本院经审查，依法予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案于2020年11月17日、12月17日两次公开开庭进行了审理，陶红邦、黄利明及其委托诉讼代理人褚宏状两次开庭均到庭参加诉讼，陶红邦的委托诉讼代理人陈琦到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。陶红邦向本院提出诉讼请求：1、确认我与黄利明之间签订的房屋租赁合同无效；2、判令黄利明承担缔约过失责任，赔偿装修花费36810元；3、判令黄利明返还已支付的房屋租金36000元；4、判令黄利明赔偿搬运费5000元；5、黄利明承担本案诉讼费用。审理中，陶红邦将第2项诉讼请求调整为判令黄利明赔偿装修花费36810元。事实和理由：2019年9月25日，我与黄利明签订房屋租赁合同1份，约定黄利明向我出租其位于地方的房屋1套，由我用于开办豆制品加工作坊，黄利明向我承诺该房产是其自身所有，手续合法，不影响我办理相关证照。合同签订后，我向黄利明支付租金36000元，并对涉案房屋进行了装修，花费38000元左右。待前述手续履行完毕后，我为了办理生产经营相关的营业执照，前往塘桥镇为民服务中心提交相关手续，但工作人员告知由于缺少房屋权属的证明，无法办理相关证照，故在审核后将手续退回。后我多次找到黄利明，询问房屋合法证明及房证一事，黄利明方才将涉案房屋没有相关合法手续、属于违建的事实告知我，黄利明还欺骗我说可以补办相关手续，希望我再等待一段时间。在合同签订半年后，黄利明找到我，称其现在无法办理房屋权属的证照。我便要求黄利明退还房屋租金并赔偿花费的装修费用，但黄利明予以拒绝。因黄利明提供的房屋没有相关的合法手续，属于违建，依据相关法律规定，我们签订的房屋租赁合同应属无效。在合同无效的情况下，黄利明应向我返还相应的房屋租金。同时，黄利明在签订合同时利用了其自身的优势，欺骗我签订合同，该合同被确认无效后，黄利明应承担相应的缔约过失责任。而我为了履行该合同，花费了38000元对涉案房屋进行了装修，该部分装修花费，应由黄利明赔偿。黄利明辩称，1、我与陶红邦之间的租赁合同至今为止仍然有效；2、陶红邦至今仍未向我支付第一年的租金差额4000元，以及第一年之后至今的租金；3、陶红邦租赁房屋，我方为其修建了相应的附属设施，由于我方的工人做事比较得力，陶红邦让我的工人继续帮其做工，相应的费用应由陶红邦支付。黄利明向本院提出反诉请求：判令陶红邦支付房屋占有使用费（尚欠的第一年房屋占有使用费4000元及自2020年9月25日起至陶红邦实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照40000元/年的标准计算）。审理中，黄利明将反诉请求调整为：判令陶红邦支付房屋占有使用费13314.3元（尚欠的第一年房屋占有使用费4000元，加上自2020年9月25日起至2020年12月18日止的房屋占有使用费9314.3元）。事实和理由：陶红邦因需要租赁房屋找到我，我们双方于2019年9月25日签订房屋租赁合同，约定将我位于张家港市民房一侧的厂房租赁给陶红邦使用，年租金为40000元。合同签订后，陶红邦至今仍占有使用租赁房屋，但仅支付36000元占有使用费，其余占有使用费一直未付。陶红邦辩称，1、房屋占有使用费是承租人使用房屋的对价，如果承租人无法使用房屋或者使用房屋时受到限制，这种情况下如果仍然按照合同约定确定承租人承担占有使用费，对承租人而言有所不公，因此在承租人无法使用房屋或者使用房屋受到限制的情况下，其应当承担的占有使用费也需要根据其对租赁房屋的使用程度酌情调整，本案中，在签订合同后的一年多时间里，因该厂房属于无证建筑，我方一直未能成功办理营业执照，且就是否能够办证的问题与黄利明多次沟通，黄利明一开始说可以补办相关证件，在签订合同半年后又称无法办理房屋相关权属凭证，我方始终未能正常使用涉租房屋，自己的合同目的未能实现；2、对出租人而言，其要求承租人支付占有使用费是为了弥补房屋被占有使用期间无法使用出租所造成的损失，但本案导致合同无效的原因在于黄利明始终未能办理房屋权属证明，而且其在明知涉租厂房没有办理产证的情况下，仍然将房屋租赁给我方，在明确无法办理产证的情况下没有及时终止合同，导致租赁期无故拖延至今，所以该段租赁期内其厂房无法使用出租所造成的损失应当由其自己承担。综上，请求退还我方已支付的租金并驳回黄利明的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日，黄利明（甲方）与陶红邦（乙方）签订了《厂房租赁合同》1份，主要内容：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房位于张家港市居民房一侧，面积225平方；二、租赁期限：1、厂房租赁日期自2019年9月25日至2022年9月25日止，租赁期计3年……三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房租金为税后(不含税金)租金，如乙方需开票据，因开票所产生的税金全部由乙方自行承担；2、租金支付方式为每年一次性支付，付一年租金押四万保证金，第一年租金为四万元，合同签订后，乙方3日内一次性付清租金，如乙方不能按时支付，甲方有权收回厂房另行租赁，定金不退，第二年租金为四万元，第三年租金为四万元，须在每年的9月25曰前支付；四、双方的权利和义务：……乙方的权利和义务：1、乙方租赁甲方厂房，必须用于依法生产经营，不得从事违法生产经营活动，不得从事任何违规活动，否则视为乙方违约，甲方有权收回厂房，乙方保证金不予退还，乙方行为产生的违约金必须依法承担……五、其他有关约定：……5、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作任何补偿。双方在合同中还就其他事项做了约定。另查明，《厂房租赁合同》签订后，陶红邦支付黄利明房屋占有使用费36000元。又查明，涉租厂房无产权证，也未取得建设工程规划许可证。再查明，陶红邦与黄利明于2020年12月18日办理了涉租厂房交接手续，陶红邦将涉租厂房返还给了黄利明。还查明，2020年4月18日，陶红邦与案外人金志新签订《租房合同》1份，约定由金志新将坐落于塘桥镇金村村二组58号的房屋出租给陶红邦用于开设豆制品加工厂。2020年4月29日，陶红邦办理了个体工商户营业执照，名称为张家港市塘桥镇红兴豆腐坊，经营场所登记为塘桥镇金村村****。以上事实，有《厂房租赁合同》、银行交易流水、租赁房屋交接清单及确认书、《租房合同》、个体工商户营业执照及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案立案案由虽为确认合同效力纠纷，但依照陶红邦本诉诉请的总体内容，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，本院对此据实予以调整。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因涉租厂房无产权证，亦未办理建设工程规划许可证或者有关主管部门的批复，陶红邦与黄利明签订的《厂房租赁合同》应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《厂房租赁合同》约定涉租房屋用于生产经营，黄利明在审理中亦明确在将涉租厂房出租给陶红邦时知悉其租赁涉租厂房系用于经营豆腐坊，《厂房租赁合同》虽未约定黄利明负有为陶红邦办理营业执照的义务，亦未明确约定黄利明应当提供陶红邦办理营业执照所需材料，但在经营性房屋租赁合同中，出租方为承租人提供办理营业执照所需的材料为其应尽到的附随义务。依照双方在庭审中的陈述，结合陶红邦另行租赁房屋后办理了个体工商户营业执照的事实，可以确认陶红邦在租赁涉租房屋后未能办理营业执照的事实。黄利明在明知涉租厂房未办理报建手续的情况下将涉租厂房出租给陶红邦用于生产经营，其对合同无效存在一定过错；陶红邦在承租涉租厂房时对于租赁标的物未尽到审慎的注意义务，其对合同无效亦存在一定过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，由于涉案房屋未办理报建手续，致使陶红邦未能成功办理执业执照，且由此对涉租房屋亦未能正常经营使用，如果完全参照合同约定的租金标准计算房屋占用使用费，对陶红邦有失公平。综合考虑陶红邦使用涉租房屋的情况、合同无效的原因、房屋瑕疵情况等因素，本院酌定由陶红邦参照合同约定租金标准的50%支付房屋占有使用费。经计算，自2019年9月25日起至2020年12月18日止，陶红邦应支付的房屋占有使用费为24712.33元。黄利明应退还陶红邦房屋占有使用费11287.67元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。审理中，陶红邦与黄利明一致确认装饰装修均已形成附合，且一致认可已形成附合的装饰装修物的现值损失为30000元，本院对此予以确认。因黄利明明确表示不同意利用，结合双方对于造成合同无效及装修装修损失的过错程度，本院酌定由黄利明向陶红邦赔偿装饰装修损失15000元。关于陶红邦主张的搬运费损失5000元。本院认为，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，陶红邦应向黄利明交还涉租厂房，这是陶红邦作为承租人应当承担的义务，是对合同后果的清理，由此产生的搬迁费用并不属于因合同无效而造成的损失。陶红邦主张该费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及其他有关法律法规之规定，判决如下：一、确认陶红邦与黄利明于2019年9月25日签订的《厂房租赁合同》无效。二、黄利明应返还陶红邦房屋占有使用费11287.67元，并赔偿陶红邦装饰装修损失15000元。限黄利明于本判决生效后10日内履行。三、驳回陶红邦的其他本诉诉讼请求。四、驳回黄利明的反诉诉讼请求。如果黄利明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1796元，减半收取计873元，由陶红邦负担644元，由黄利明负担229元，黄利明应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院。反诉案件受理费132元，减半收取计66元，由黄利明负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈荣燕