贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2731号 原告：邹忠永，男，汉族，1959年9月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：彭晓洁（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201711228730。 委托诉讼代理人：孟元元（一般代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。实习证号：230713012110729。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205202011253118。 原告邹忠永与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邹忠永委托代理人彭晓洁，孟元元，被告委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹忠永向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理“瑞丰铭城”第4幢Ｂ26-1商品房不动产权证书并交付原告；2、判令被告支付逾期办证违约金，暂计：40000元（该违约金以原告已支付总房款294550元为基数，自2017年7月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金；）3、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年3月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市建筑面积为117.82平方米，套内建筑面积为97.5平方米，合同编号为：00952号（价款为294550元）出售给原告。原告根据合同的约定，向被告支付购房款总计294550元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告瑞丰房地产公司应该在2017年5月31日前为原告办理商品房不动产权属转移登记。但至今，被告没有履行其合同义务，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告瑞丰公司辩称：一、原、被告并不成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告也未缴纳办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。首先，涉案房屋是有关部门因房屋拆迁安置工作，从被告处购买该房屋后补偿给原告，双方并未就房屋买卖事宜进行协商并达成合意，故并未实质发生买卖合同关系。其次，《商品房买卖合同》明确约定买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将契税、专项维修基金等费用交给出卖人，时至今日原告仍未缴纳。据此，其已经违反合同先行义务，无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。四、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，涉案“瑞丰铭城4幢”于2018年11月29日取得毕节市不动产登记中心出具的《首次登记确认书》，涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，被告当庭通知原告立即向被告公司提交办证资料，庭审之日即为违约金计算终期。 本院经审理查明：2015年3月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00952）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢B单元26层1号房，该房号为4-B26-1；该商品房总价款294,550元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告支付了开户费和办证费。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。原告认为，被告没有履行合同义务，已经构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 另查明，2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部作为甲方，被告作为乙方，双方签订《团购安置房协议》，约定由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户，实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/㎡，临街商铺12000元/㎡，二楼商铺4000元/㎡；安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款；对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担；乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。 2016年6月8日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具《关于请予拨付团购房款的报告》载明：七星关区高速公路指挥部办公室：您办购买我公司的房屋安置西互通被征收户，根据团购协议约定，应付款52,656,345元，已支付46,094,127.65元，按照审计报告结论，还应支付6,527,214.35元。特报告前来，请给予支付6,527,214.35元。七星关区高速公路建设指挥部在该报告上加盖公章并注明：已审核应付6,527,214.35元，扣除代付超期过渡费206,206.09元，实际应付6,321,008.26元。同日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向七星关区高速公路建设指挥部出具两份委托协议，委托七星关区高速公路建设指挥部将购买被告公司购房款5,000,000元代被告打入中国长城资产管理公司贵阳办事处账户；扣除2016年3月2日代付的超期过渡费206,206.09元，实付1,321,008.26元打入文吉新账户。 2016年6月12日，七星关区高速公路建设指挥部根据被告的委托分别向中国长城资产管理公司贵阳办事处账户打入5,000,000元，向文吉新账户打入1,321,008.26元。 2020年9月18日，毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处出具证明，载明：“兹有我办流仓社区桂花组44号刘世新户，合同编号：00805号、00816号；流仓社区三组44号邹忠永户，合同编号：00952、00484号；流仓社区桂花组44号王永飞户，合同编号：01101；流仓社区桂花组52号邹丽（聂有中）户，合同编号：00964。以上四户均系我办拆迁安置户，以产权调换形式安置，由七星关区高速公路建设指挥部将房款支付到贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，再由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司分别和各被拆迁户签订商品房买卖合同并为各拆迁户办理不动产证。” 2020年12月11日，毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处出具证明，载明：邹忠永，男，生于1959年9月1日，住贵州省毕节市，身份证号：5224211959××××××××，邹忠永户系我办拆迁户，其房屋拆迁位置位于流××桥办事处××村××组，于2011年12月11日，与我办签订《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿协议》合同号：（2011）第64号，合同第二条约定甲方毕节市流仓桥办事处以水电技校斜对面安置房，第一号楼，第二单元，第十层，Ａ户型，建筑面积127.14平方米（套内面积115.64平方米）、第十三层，Ａ户型，建筑面积127.14平方米（套内面积115.64平方米）及第一楼100平方米商铺（摊位）与乙方邹忠永进行安置。该安置区域内的土地全部征收结束，并已启动基建工作，但在项目基础实施过程中，发现该地块属滑坡体，存在安全隐患，不能续建，后购买“瑞丰铭城”5号地块的商品房对毕威高速西互通连接线流仓段的房屋被征收户进行安置，邹忠永户属被征收户，其房屋安置点分别位于毕节市。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经双方当事人举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，为拆迁安置户向被告支付了购房款，即原告方购买涉案房屋的合同价款294,550元已支付，履行了交付购房款的义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，且2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但应以原告缴纳办证所需税费和提供应由原告提供的办证相关文书为前提。 对于原告诉请的违约金问题。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。原告主张从2017年7月30日起计算，故本院以原告主张为限予以支持。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，但被告未举证证明在取得该确认书后通知了原告。而被告在庭审答辩时，通知原告提交办证资料，即被告履行了通知义务，故该违约金计算至2020年4月27日（第一次开庭之日）止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的每日按已付购房款的0.1%的标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。则原告诉请的违约金，以原告已付购房款294,550元为基数，自2017年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年4月27日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告邹忠永交清办证所需税费和提供应由原告提供的办证相关文书之日起九十日内为原告邹忠永申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹忠永支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款294,550元为基数，自2017年7月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年4月27日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告邹忠永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十二月十五日 书记员  张婵婵