贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2739号 原告：秦红，女，1976年4月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：陈雄、程明，重庆智韵律师事务所律师。 被告：重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司，住所地：贵州省桐梓县海校街道河滨北路。 负责人：赵正庆，总经理。 被告：重庆品硕房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪团结路****。 法定代表人：赵正庆，总经理。 诉讼代表人：重庆品硕房地产开发有限公司破产管理人，贵州与之律师事务所。 委托诉讼代理人：任昕、陈勇，贵州与之律师事务所律师。 第三人：重庆青鸟物资有限公司，住所，住所地：重庆市沙坪坝区土主镇土主中路**附**div> 法定代表人：陈大琼，总经理。 委托诉讼代理人：陈雄、程明，重庆智韵律师事务所律师。 原告秦红与被告重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称品硕桐梓分公司）、重庆品硕房地产开发有限公司（以下简称品硕公司）及第三人重庆青鸟物资有限公司（以下简称青鸟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告秦红的委托诉讼代理人陈雄，被告品硕桐梓分公司、品硕公司的委托诉讼代理人任昕、陈勇，第三人青鸟公司的委托诉讼代理人陈雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦红向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告秦红与被告品硕桐梓分公司于2015年4月16日签订的《商品买卖合同》合法、有效，并判令被告品硕桐梓分公司、被告品硕公司继续履行《商品房买卖合同》；2.判令确认原告秦红对被告品硕桐梓分公司、被告品硕公司享有截止2020年4月29日的逾期交房违约金人民币34,762.09元的债权（自2020年4月30日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，以购房款人民币336,190.5元为基数，按每日万分之一的标准计算）；3.判令确认原告秦红对被告品硕桐梓分公司、被告品硕公司享有截止2020年4月29日的逾期办证违约金人民币9,371.31元的债权（自2020年4月30日起至实际办理房屋产权证之日止的逾期办证违约金，以购房款人民币336190.5元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率的标准计算）；4.判令本案的诉讼费用由被告品硕桐梓分公司、被告品硕公司承担。诉讼中，原告秦红增加诉讼请求：确认被告品硕公司管理人作出的解除合同通知无效。事实和理由：2015年4月16日，原告与被告品硕桐梓分公司签订了《商品房买卖合同》。合同中约定了购买房屋的具体坐落为帝都大厦第1幢1座1单元19层1-19-6号房屋，建筑面积为83.01平米，套内面积为63.95平米，单价为4,050元每平米，总价为336,190.5元，交房日期为2017年6月30日之前。合同签订当天，原告便支付了全部购房款，但时至今日被告品硕桐梓分公司仍未向原告支付房屋、办理产权证，现被告品硕公司已被桐梓县人民法院受理重整申请，原告迫于无奈，遂诉至贵院。综上所述，原告认为，原被告之间存在真实合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按合同约定支付了全部购房款，有权要求被告继续合同，并要求被告按合同约定支付逾期交房及办证的违约金，故此，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 被告品硕桐梓分公司、品硕公司辩称，涉案购房合同实际为以房抵债合同，该合同已由公司管理人依法解除，不应继续履行。鉴于涉案合同已依法解除，被告管理人按照基础法律关系确认有关债权金额，鉴于基础法律关系的债权人即本案第三人，对被告品硕公司用于抵扣公司原股东唐兴学的退股金3,523,077元，因属股东赵正庆个人债务，该部分抵偿无效，故管理人未予确认。对品硕公司合法抵偿的2,476,923元，鉴于青鸟公司系以本案原告等18户购房人名义抵偿，故恳请法庭依法查实第三人是否将其对品硕公司的合法债权转让给本案原告。青鸟公司基础债权不足以抵偿18套房子的购房款，故查实转让给本案原告的债权比例。 第三人青鸟公司述称，青鸟公司与品硕公司之间的债权已全部转让给本案原告及另案17个购房人，已冲抵案涉房屋及另外17套房屋的购房款，已实际履行。青鸟公司基础债权不足以抵偿18套房子的购房款的意见不认可，对品硕公司的债权转让给17户购房人，17户原告均是足额的，只有一户叫梁克林差金额5万元左右。 本院经审理认定事实如下：被告品硕公司于2019年11月4日在重庆市九龙坡区登记成立，主要从事房地产开发，被告品硕桐梓分公司是其唯一分公司。被告品硕桐梓公司开发了位于桐梓县海校街道（原娄山关镇）河滨北路的“帝都大厦”项目，并于2014年7月14日取得商品房预售许可。现“帝都大厦”未竣工，不具备交付使用条件。被告品硕公司现有股东赵正庆与郑庆红，二人系夫妻，同时也是案外人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）的股东。案外人唐兴学在2014年10月16日前是被告品硕公司股东之一，以案外人四川省泸州市第三建筑工程公司（以下简称泸州三建）的名义承建龙腾公司开发的“一品龙腾”项目。原告秦红曾是第三人青鸟公司的债权人。 2012年6月25日，第三人青鸟公司与泸州三建签订《钢材购销合同》，约定第三人青鸟公司向泸州三建供应桐梓“一品龙腾”项目二期工程所需钢材。2014年5月11日，泸州三建“一品龙腾”项目部（甲方）、龙腾公司（乙方）、第三人青鸟公司（丙方）、被告品硕公司（丁方）签订《协议书》。该协议书载明“甲方承建乙方公司开发的‘一品龙腾’工程项目，经过结算，乙方应当支付甲方工程款23,152,604.54元，应退保证金500万元，以上两项总合计28,152,604.54元。现乙方已经先后支付了甲方工程款19,482,614元，已退保证金150万元，代付钢材款50万元，代付水电费7,218.28元，代扣税款358,599.49元，代付军招餐费3,047元，代付各项欠款525,864.2元。现乙方尚欠甲方一品龙腾工程款5,775,261.57元。鉴于甲方与丙方在2012年期间签订了《钢材购销合同》，由丙方向甲方供应钢材，经甲乙丙三方核实，截至2014年5月11日，甲方共计欠丙方钢材款为8,404,753.9元。为保证丙方钢材款的清收，甲乙丙三方经过友好协商，特达成以下协议条款，供三方信守。第一条乙方同意代甲方支付丙方的应付钢材款，并抵扣甲方的工程款。第二条经过甲乙丙三方协商确定：甲方欠丙方钢材款为8,404,753.9元，该款由乙方按照以下付款期限向丙方支付：1.乙方从2014年7月起，每月支付丙方钢材款50万元，但是，当乙方开发的‘帝都大厦项目’销售进度达到70%时，乙方应当向丙方一次性付清所有钢材余款；2.如果乙方在2014年7月期间贷款到位、资金充足，乙方则自愿在当月支付丙方200万元，但以后每月仍然按照50万元支付；3.乙方自愿支付丙方从本协议签订后至款项付清期间资金利息共计30万元，该款由乙方在支付最后一笔钢材款时一并付清。第三条本协议签订后，乙方应付甲方的所有工程款视为已经全部付清，甲方是上述债务视为已经转移给乙方。但是，由于甲方在一品龙腾的工程款及所有应付款不足清偿丙方债务。因此，甲方、丁方及唐兴学、赵正庆个人同意不足的部分即超支款，从唐兴学与赵正庆个人合伙开发的‘帝都大厦项目’中、应付唐兴学的退股款中予以偿还。该项目由唐兴学与赵正庆挂靠丁方公司名义开发，二人为实际合伙人，现双方已解除合伙，但未作结算，以结算为准”。 2015年3月19日，龙腾公司（甲方）、被告品硕桐梓分公司（乙方）与第三人青鸟公司（丙方）签订《协议书》。该协议书载明“鉴于泸州三建‘一品龙腾’项目部负责人唐兴学与本协议丙方在2012年期间签订了《钢材购销合同》，由丙方向唐兴学供应钢材，经唐兴学和丙方核实，截至2014年5月11日，唐兴学共计欠丙方钢材款为8,404,753.9元。由于唐兴学已与甲方进行了‘一品龙腾’项目的工程结算，同时唐兴学解除与乙方的合股协议并结算退股金退出了乙方的所有开发项目，为保证丙方钢材款的清收，甲乙丙三方经过友好协商，特达成以下协议条款，供三方信守。第一条甲方同意代唐兴学支付丙方的应付钢材款2,476,923元，并抵扣唐兴学的工程款。第二条乙方同意代付丙方的应付钢材款3,523,077元，并抵扣唐兴学在乙方的退股金3,523,077元。经过甲乙丙三方协商确定：甲方和乙方共同承担钢材款600万元，由甲方及乙方向丙方支付，三方协商同意以乙方开发的北大门‘帝都大厦’住房置换，按单价4,050元/平方米计算。第三条本协议签订后，甲方是上述钢材款的债务600万元视为已经转移给甲方及乙方。第四条按约定唐兴学应开具收据两张：收到甲方工程款2,494,202元，收到乙方退股金3,523,077元，在甲方和乙方收到该收据后本协议生效”。 包括原告秦红在内的18名第三人青鸟公司债权人与被告品硕桐梓分公司签订商品房买卖合同，以购房款冲抵尚欠钢材款。2015年4月16日，原告秦红与被告品硕桐梓分公司签订《商品房买卖合同》，约定购买“帝都大厦”1幢1座1单元19层1-19-6号住房，总价款336,190.5元。当日，被告品硕桐梓分公司向原告秦红出具336,190.5元的收款收据，并备注“此房款为重庆青鸟物资有限公司代重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司项目和总公司退股金及贵州世纪房地产开发有限公司工程结算款相互抵扣”。 2019年4月9日，本院作出（2019）黔0322破6号民事裁定，裁定受理被告品硕公司的重整申请。2019年6月8日，被告品硕公司管理人作出（2019）品管公第2号《重庆品硕房地产开发有限公司破产管理人关于继续履行部分合同的公告》，载明“根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定及管理人掌握的材料，管理人决定继续履行破产申请受理前成立而品硕公司和对方当事人均未履行完毕的下列类别的合同：一、商品房买卖合同（一）住宅类商品房买卖合同（包括认购协议、合作建房协议、商品房买卖合同，不包括以房抵债类签订的商品房买卖合同），购房人实际已付房款占合同约定总房款比例达50%及以上，且购房人名下无其他住房的，无论该房产有无设定抵押，均继续履行合同”。 2020年1月9日，本院作出（2019）黔0322破6号之二民事裁定，裁定终止重整程序，宣告被告品硕公司破产。2020年4月30日，被告品硕公司管理人作出（2020）品硕破债确第62号《破产清算债权确认书》，确认原告秦红对被告品硕公司享有债权的总金额为0元，理由是原告秦红申报以房抵债的基础债权与第三人青鸟公司有关，但基础债权依据不足。被告品硕公司管理人认为原告秦红不符合《重庆品硕房地产开发有限公司破产管理人关于继续履行部分合同的公告》规定的继续履行合同的情形，于2019年6月10日解除了涉案《商品房买卖合同》。 上述事实，有原被告的陈述及商品房买卖合同、协议书、破产清算债权确认书、民事裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告秦红与被告品硕桐梓分公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现“帝都大厦”仍未竣工，不具备交付条件，故本院对原告秦红要求继续履行涉案商品房买卖合同、确认解除合同行为无效的请求不予支持。对于第二、三项诉讼请求，因原告秦红未就该请求向被告品硕公司管理人申报债权，故本院对该请求不予支持。对于享有的合法债权，原告秦红可依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告秦红与被告重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告秦红的其他诉讼请求。 案件受理费180元，由被告重庆品硕房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  彭兰娟 人民陪审员  李明福 人民陪审员  赵先佑 二〇二〇年十二月十五日 法官助理邓小玲 书记员罗义琴