湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10479号上诉人（原审原告）：李能艳，女，1956年11月10日出生，汉族，住所湖北省京山县。委托诉讼代理人：李百平，湖北聚力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海燊盈贸易中心（有限合伙），住所上海市奉贤区青村镇金王村******。执行事务合伙人：屈盈盈。被上诉人（原审被告）：陈胜，男，1978年9月22日出生，汉族，住所成，住所成都市锦江区iv>委托诉讼代理人：徐文华，湖北宜为律师事务所律师。原审第三人：厦门联发(集团)物业服务有限公司武汉分公司，住所武，住所武汉市硚口区解放大道**iv>负责人：赵勋全，该公司经理。委托诉讼代理人：周天星，男，该公司工作人员。上诉人李能艳因与被上诉人陈胜、上海燊盈贸易中心（有限合伙）（以下简称上海燊盈）、原审第三人厦门联发(集团)物业服务有限公司武汉分公司（以下简称厦门联发武汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李能艳上诉请求：1.依法撤销一审判决，并予以改判为由陈胜、上海燊盈共同向李能艳支付2020年1月28日至4月27日的房屋租金107400.00元；陈胜、上海燊盈向李能艳支付因提前解除合同应承担的赔偿金107400.00元;陈胜、上海燊盈共同向厦门联发武汉公司结清至2020年4月27日止的物业、水电费后，将承租的房屋交还给李能艳；陈胜、上海燊盈立即将注册登记在案涉承租屋的商事主体武汉胜盈臻商贸有限公司变更出租赁房屋；李能艳的律师代理费10000元由陈胜、上海燊盈负担。2.案件一、二审诉讼费用由陈胜、上海燊盈共同负担。事实与理由：一、诉讼主体上海燊盈是由两名自然人屈盈盈和陈胜共同出资设立的有限合伙企业，屈盈盈为执行合伙人和法定代表人。陈胜于2019年2月22日与李能艳订立的涉案《房屋租赁合同》，由陈胜代表上海燊盈及执行合伙人屈盈盈在合同上承租人（乙方）签名，虽然上海燊盈未盖章、屈盈盈的名字亦由陈胜代签，但是，屈盈盈于2019年3月17日通过自己个人账户向李能艳支付了合同约定的2019年4月22日至2019年7月21日一个季度的房屋租金107400.00元。以自己向李能艳支付租金的实际行为，确认了上海燊盈为涉案合同的相对人地位，一审判决书忽略屈盈盈支付租金的事实，在主客观上均为上海燊盈公司免去了其应承担的民事法律责任。二、一审法院对案涉合同解除时间的事实认定错误，适用法律不当。2020年1月14日，陈胜确实与李能艳通过电话，电话中陈胜提出终止合同并承诺在春节后将承租屋内可移动的部分物品搬走，李能艳同意解除合同但要求陈胜缴清物业费、水电费，并指出陈胜迟延缴纳租金的行为属于违约行为，陈胜表示认可。一审法院如果硬要将这个通话认定为口头合同，那么，这个“合同”应当是附条件的，只有条件成就时合同才成立。案涉租赁合同第八条约定“甲、乙双方任一方确需提前解除合同应提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续，并赔偿对方相当于三个月租金的违约金。”李能艳对这一约定的解读是:首先，陈胜提前解除合同应当提前三个月，按照一审判决认定生效的口头解约合同逻辑，陈胜也应当于2019年10月14日通知李能艳才符合双方的合同约定，但是陈胜并未在该时间点向李能艳提出解约，不符合同约定的解除时间节点。其次，合同解约的通知形式为书面形式，陈胜既没有通过书面形式通知李能艳解约，也没有依照口头约定履行缴清物业、水电费用和腾退房屋等主要义务，因此，一审法院认定的“口头合同”也不成立。三、一审法院对合同效力认定的事实错误，适用法律不当。一审判决在对李能艳主张陈胜、上海燊盈应承担2020年1月28日至4月27日一个季度房屋租金的评判上，“对承租人逾期腾房的占有使用费用问题”时，又使用了“租赁合同无效时房屋占有使用费”的最高人民法院司法解释，将有效合同的事实适用无效合同的法律规定，又为陈胜免去了其应承担的民事法律责任。一审判决以因疫情影响而发生的房屋占用费（租金）让李能艳一人承担，根本就没有公平可言。四、一审判决对案涉物业服务合同责任主体上的事实认定错误，适用法律不当。一审判决在以上海燊盈没有在合同上盖章为由帮助上海燊盈免去租赁合同民事责任时，适用了合同相对人原则，在帮助陈胜、上海燊盈免去物业费、水电费给付义务时，又适用的是债权债务转让的法律规定。综上所述，请求撤销一审法院的错误判决并予以改判。陈胜辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.双方合同已经在2020年1月14日解除，陈胜无需支付租金。2.疫情期间，陈胜没有实际使用，属于不可抗力，无需支付该房屋的实际占有使用费。3.关于违约金的问题，陈胜认可，包括不要求李能艳返还押金。4.因2020年1月14日双方已经解除合同关系，故2020年1月28日之后的物业费、水费等不应当由陈胜支付。5.李能艳主张律师费于法无据。6.上海燊盈是否是责任主体的问题，案涉合同是陈胜与李能艳签订的，上海燊盈对此不知情也没有追认，该上海燊盈的执行合伙人屈盈盈没有追认，屈盈盈付款107400元是其个人名义支付的，因此，要求上海燊盈承担责任无事实依据。7.关于口头合同的问题，陈胜与李能艳就解除合同关系有口头协议，有微信记录，双方是确定了解除房屋租赁合同关系，只是疫情期间无法按照合同的约定办理书面的通知。8.对于107400元违约金的问题，正是我方没有提前3个月提出书面解除合同关系，所以才要承担违约金的责任，承担违约金的责任不代表租赁合同没有解除。9.关于要求陈胜支付2020年1月28日-2020年4月27日期间的物业费、水费等没有事实依据，且厦门联发武汉公司明确要求李能艳支付物业管理费。10.陈胜至今未能搬出房屋的意见是：双方确定在2020年1月14日解除合同，合同期限延续到2020年1月28日，但2020年1月23日就封城了，陈胜无法搬离房屋，疫情解除后，4月23日陈胜积极联系李能艳，要求交还房屋，李能艳一直称在外地，但是在2020年4月22日却将房屋反锁，2020年4月25日对上海燊盈粘贴解除合同的公告，直到现在还锁门，不让陈胜腾退房屋。这是为何陈胜至今没有腾退房屋的事实。厦门联发武汉公司述称：认可陈胜的答辩意见。只是关于物业费，厦门联发武汉公司请求2020年1月14日之前的物业费由陈胜承担。2020年1月14日之后的物业费由李能艳承担。上海燊盈未到庭参加诉讼并发表答辩意见。李能艳向一审法院起诉请求：1.判令上海燊盈、陈胜连带向李能艳支付2020年1月28日至4月27日房屋租金107,400元；2.判令上海燊盈、陈胜连带承担提前解约的违约责任，向李能艳支付违约金107,400元，且李能艳不予退还租赁押金；3.判令上海燊盈、陈胜连带向厦门联发武汉公司清结其承租使用李能艳房屋至2020年4月27日期间拖欠物业服务费并解除双方的物业服务协议后，将房屋依约交还给李能艳，且租赁房屋内的一切物品均归李能艳所有；4.判令上海燊盈、陈胜连带承担李能艳的律师费10,000元。5.案件诉讼费用由上海燊盈、陈胜承担。一审法院认定事实：坐落于武汉市武昌区徐东大街西侧联发·九都国际**栋/单元/******、5号房屋，登记不动产权利人为李能艳。2019年2月22日，李能艳（甲方，出租方）与上海燊盈(乙方，承租方)签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方愿将坐落于武昌区徐东大街128号联发·九都国际7号楼1203/1204/1205室的房屋出租给乙方，面积为372.97平方米。二、双方约定房屋月租金为35,800元，每月物业费为26元/㎡，由乙方自行向物业公司缴纳。租赁期限为5年，即自2019年2月22日至2024年4月27日（甲方同意给予乙方两个月的装修期，租金从2019年4月28日起算），第一、二年租金标准596元/㎡，第三、四年租金标准114元/㎡，租金按季度支付，下期租金的交付时间为上季度末月的18日至28日之间。三、乙方应向甲方交纳租金押金35,800元，若乙方未按时支付季度租金，则甲方有权将房屋另行出租，并不予退还押金。……六、乙方应在本合同签订之日起九十天内办理以该房屋为营业场所的商事主体登记（个体工商户、公司、分公司），并将注册成立的企业组织和经营管理者确定为本合同的共同承租主体。乙方经甲方书面同意可对该房屋进行二次装修并添置相应的设备。乙方应按照合同规定期限交纳租金。违约除补交租金外，每逾期一日按付款金额的千分之三向甲方支付违约金；若乙方逾期三十日未缴纳租金，甲方有权停止供电和电梯服务，并解除合同、收回房屋。乙方同意与管理该房屋的物业公司另行签订《临时管理规约》、《物业服务协议书》并严格履行《临时管理规约》、《物业服务协议书》，否则，应承担由此产生的全部责任。……八、租赁期间，甲、乙双方任一方确需提前解除合同应提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续;并赔偿对方相当于三个月租金的违约金。九、在本合同项下，如乙方违约，除依法依约应承担违约责任及赔偿甲方的经济损失外，还应承担甲方为实现债权而支付的费用，该费用包括但不限于律师费用、差旅费、通讯费等。……十一、租赁期届满，乙方应按时将承租房屋交还甲方。……十二、租赁期满或合同解除时，乙方自行投资的装修、装饰不得擅自拆除。乙方应保留房屋装修装饰原样向甲方交房，装修装饰无偿归甲方所有，否则乙方应赔偿甲方的经济损失。房屋内属于乙方的电器、桌椅、办公用具、音响等移动的设施设备乙方可自行搬离。若因拆卸设施设备造成房屋损坏，乙方应负责修缮至甲方满意为止。十三、租赁期满或合同解除时，若乙方仍有拖欠款项，甲方可直接将押金抵扣乙方所欠款项，差额部分甲方仍有权继续追偿。十四、乙方确认，在租赁期限内，该房屋是乙方有效通知地址。甲方有权在乙方租赁房屋门上或告示栏张贴文件(包括但不限于通知、联络函等文件)或在该房屋的邮箱留置文件，即视为已合理通知乙方。留置或张贴之日为送达日。十五、租赁期满或合同解除时(若乙方无法联络，自甲方在租赁房屋门上或告示栏张贴解除合同的通知之日起15个工作日后，视为本合同解除或终止)，若乙方没有清偿拖欠甲方的租金，又不将租赁房屋清空并交还甲方，则甲方有权自行收回租赁房屋，并将房屋内遗留物品视为废弃物进行处置，由此产生的一切后果均由乙方承担。十六、租赁期满或合同解除时，乙方应在甲，乙方应在甲方规定期限内办理完毕商事主体住所变更登记的全部手续认后方将押金无息退还乙方……。该合同尾部甲方由李能艳签名，乙方虽然写有“上海燊盈”的名称，但由陈胜签名，未盖上海燊盈的印章，“屈盈盈”也系由陈胜代签。合同签订后，陈胜实际承租使用该房屋。双方在庭审中确认：2019年2月25日、2019年3月7日、2019年8月12日、2019年10月28日，陈胜本人或者通过他人分别向李能艳支付了租金25,800元、107,400元、107,400元、107,400元。陈胜于2019年6月3日登记成立其为一人股东的武汉胜盈臻商贸有限公司，注册地为前述承租房屋地点。2019年2月，武汉胜盈臻商贸有限公司与厦门联发武汉公司签订《物业服务协议》。各方当事人在庭审中陈述，2020年1月14日，陈胜向李能艳口头提出提前解除合同，李能艳当时口头表示同意解约要求。2020年4月25日，李能艳在案涉出租房屋的大门上张贴了致上海燊盈的《解除房屋租赁通知》，主要内容为，从即日起解除与上海燊盈的合同关系，要求上海燊盈赔偿提前解除租赁合同的相当于三个月租金的违约金，缴清2020年1月28日起至今拖欠的租金，要求解除《物业服务协议》并缴清物业服务费等李能艳随即将案涉房屋反锁。2020年4月27日，李能艳与陈胜进行了微信联系，主要内容为，陈胜：“在节前就给你说了，你也答应了，我并不算违约。明天我回去公司，你来或者委派人来都可以。但这事不能这么解决。疫情影响的大家都有凭啥我一个人承担？而且我几十万的装修全部给你了，你还有扣我东西。”；李能艳：“你在节前是给我说了，你说你不继续租我房子了，我是答应了，但我并没有说不追究你的违约责任。你我签订的租赁合同条款是对甲、乙方双方的约束，合同内容是受法律保护的，你投入的装修在合同中已有明确的约定，我们按合同约定的内容办理。你明天几点钟到公司?你把时间告诉我，我委托律师去和你见面”。2020年4月28日，李能艳与陈胜再次进行了微信联系，主要内容为，陈胜:“李姐，我在公司了，有重要物品要拿。麻烦过来人开下门！！再有什么，那是纠纷。你也没权利锁门阻止我拿我的物品。”；李能艳：“陈总，我让你到公司时打电话给我，我让律师去的，你发微信我在工地上没看到。你已严重违约，我有权收回自己的房屋。”；陈胜:“这都多长时间啦，收回房子和擅自锁门是两回事，你觉得我违约可以通过法律途径解决。”另查明，上海燊盈为有限合伙企业，于2019年2月22日成立，合伙人为陈胜，屈盈盈，执行事务合伙人为屈盈盈。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，对被告的要求是“明确”，不论正确与否。按照处分权原则，原告只要主张自己有请求权，就是适格的原告，而被原告主张要承担义务的人，即为适格的被告，至于是否确实承担义务，是在审理过程中要查明的事实。具体到本案，虽然案涉《房屋租赁合同》上载明的“乙方、承租方”系上海燊盈，李能艳据此以上海燊盈为本案被告主张其承担义务，但上海燊盈既未在合同上盖章、其执行事务合伙人也未在合同上签字，在合同上签字的陈胜，虽然是上海燊盈的有限合伙人，但没有证据证明其具有上海燊盈的授权委托，根据《中华人民共和国合伙企业法》第六十八条的规定，“有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业”。因此，陈胜在合同上签字的行为，不能视为执行合伙事务。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；第三十七条规定，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。目前没有任何证据证明上海燊盈承租了案涉房屋、支付了房租，李能艳对此接受。证据显示，案涉房屋系陈胜承租使用，并在该地址登记成立了其为一人股东的武汉胜盈臻商贸有限公司，因此，案涉《房屋租赁合同》中关于上海燊盈的部分的合同内容不成立，即李能艳与上海燊盈没有就案涉《房屋租赁合同》达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，合同不成立的法律后果是缔约过失责任，李能艳诉请上海燊盈承担违约责任，没有法律依据。李能艳诉请上海燊盈、陈胜连带承担本案民事责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条的规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任，连带责任，由法律规定或者当事人约定。案涉《房屋租赁合同》对连带责任没有约定，根据前述分析，上海燊盈与陈胜之间也没有法律上有关连带责任的规定，李能艳的该项诉请，没有法律依据。李能艳诉请2020年1月28日至4月27日的房屋租金107,400元，其主张的依据是2020年4月25日李能艳在案涉出租房屋的大门上张贴的致上海燊盈的《解除房屋租赁通知》，李能艳认为根据案涉合同的约定，该日为合同解除之日，对此评判为，首先，根据前述分析，李能艳与上海燊盈之间的房屋租赁合同不成立，其向上海燊盈主张解除案涉合同，显然没有事实与法律依据；其次，根据前述分析，陈胜是案涉房屋的实际承租人，根据李能艳接受陈胜支付的租金以及与陈胜直接进行有关案涉合同的履行的协商来分析，李能艳对此既是明知也是接受，因此，李能艳根据案涉合同的约定以张贴方式向上海燊盈主张解除案涉合同，显然是在其明知的情形下所主张的对象错误；再者，根据李能艳起诉状中的自认，结合庭审中各方当事人的陈述和李能艳与陈胜之间的微信记录，可以认定陈胜与李能艳双方在2020年1月14日口头达成了解除案涉合同的协议，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人协商一致，可以变更合同。虽然案涉合同约定“提前解除合同应提前三个月以书面通知对方”，但双方以实际行为协商一致，变更了原合同约定，即以口头形式达成解除案涉合同的合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。据此应当认定案涉合同已于2020年1月14日解除。至于陈胜口头承诺于春节后腾退房屋、李能艳要求缴清物业服务费、腾退房屋、追究违约责任等等，均是涉及《中华人民共和国合同法》第九十七条有关“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的相关内容，是有关合同解除后的效力以及补救措施，与合同是否解除无关。根据前述分析，案涉合同已于2020年1月14日解除，双方已不能依据原合同内容来行使权利、履行义务，李能艳根据合同约定诉请至2020年4月27日的房屋租金，缺乏事实依据。目前陈胜尚未返还房屋，我国现行法律、司法解释对承租人逾期腾房的占有使用费问题均无明确规定，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也没有关于如何确定承租人不及时返还房屋的占有使用费的规定，该司法解释第五条规定了租赁合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定的租金标准支付，最高人民法院相关负责人就此答记者问时表明：“根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费”，考虑到在此期间，武汉市发生了新冠病毒肺××情，疫情对经济社会产生了重大影响，受疫情或疫情防控措施直接影响，人民法院要立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺××情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定之精神，根据陈胜未对案涉房屋实际使用的情况，对李能艳该项诉讼请求不予支持。关于李能艳诉请违约金107,400元、且不予退还租赁押金，陈胜对此予以认可，遵循当事人意思自治原则，“被告可以承认或者反驳诉讼请求”，对此予以照准。关于李能艳诉请上海燊盈、陈胜向厦门联发武汉公司清结拖欠物业服务费并解除双方的物业服务协议，首先，虽然案涉合同约定，“乙方同意与管理该房屋的物业公司另行签订《临时管理规约》、《物业服务协议书》并严格履行《临时管理规约》、《物业服务协议书》，否则，应承担由此产生的全部责任”，但李能艳提供的证据显示，与厦门联发武汉公司签订物业服务协议的是武汉胜盈臻商贸有限公司，不是上海燊盈或者陈胜，李能艳的诉请与其自己提供的证据相悖，明显缺乏事实基础；其次，以合同是否严格贯彻了合同相对性原则为标准，可以将其分为束己合同和涉他合同，向第三人履行和第三人履行的合同均为涉他合同，它突破了合同的相对性。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。据此，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，该第三人既可以同意接受也可以拒绝接受，在拒绝接受合同权利的情况下，债务人的债务不能因此而得到免除，应向合同的债权人履行合同义务。债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任，而不是向该第三人承担违约责任，这是因为其并非是合同的当事人。在第三人同意接受合同权利的情况下，债务人仍然向债权人履行但不为债权人接受并且因此造成未能按时向第三人履行的，应向债权人承担违约责任。现厦门联发武汉公司明确表示，有权要求李能艳支付物业费。据此，李能艳的该项诉请没有法律依据。关于李能艳诉请将房屋依约交还，且租赁房屋内的一切物品均归李能艳所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理首先按照约定处理，没有约定的，人民法院按照不同情形分别处理，案涉合同约定，“租赁期满或合同解除时，乙方自行投资的装修、装饰不得擅自拆除。乙方应保留房屋装修装饰原样向甲方交房，装修装饰无偿甲方所有，否则乙方应赔偿甲方的经济损失。房屋内属于乙方的电器、桌椅、办公用具、音响等移动的设施设备乙方可自行搬离”。据此，李能艳诉请将房屋依约交还，依法应予支持；李能艳诉请租赁房屋内的一切物品均归李能艳所有，没有合同依据，也缺乏法律支撑，不予支持。目前没有证据证明武汉胜盈臻商贸有限公司使用案涉房屋，李能艳也未向武汉胜盈臻商贸有限公司主张权利，武汉胜盈臻商贸有限公司可不必参加本案诉讼，李能艳如有证据证明武汉胜盈臻商贸有限公司侵犯了其合法权利，可以依法另行主张权利。陈胜主张李能艳将案涉房屋反锁导致其部分物品的损失，如有证据加以证明，也可以依法另行主张权利。关于李能艳诉请律师费10,000元，就此没有提供其已支付律师费的相关证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应当承担不利的后果。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第三十七条、第四十二条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺××情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，判决：一、陈胜于本判决生效之日起七日内支付李能艳违约金107,400元，李能艳不予退还押金；二、陈胜于本判决生效之日起七日内将坐落于武汉市武昌区徐东大街西侧联发·九都国际7号栋/单元/12层3号、4号、5号房屋返还给李能艳；三、驳回李能艳其他诉讼请求。本案受理费4,672元，由李能艳负担2,336元，陈胜负担2,336元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李能艳与陈胜签订的《房屋租赁合同》时，合同的乙方虽然是上海燊盈，但签字人是陈胜，陈胜不是上海燊盈的法定代表人，无上海燊盈的授权委托，也未在合同上加盖上海燊盈的公章的情况下，李能艳同意陈胜代签“屈盈盈”，说明李能艳知悉陈胜不是上海燊盈的法定代表人，不向陈胜追索“屈盈盈”的授权，也未予督促陈胜完成上海燊盈的租房手续，并向陈胜交付了《房屋租赁合同》的租赁标的房屋，视为李能艳认可并已接受陈胜为实际租房人，该合同的主体系李能艳与陈胜，该合同的订立系李能艳与陈胜双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按协议约定全面实际履行。李能艳仅以屈盈盈账户有付租金的行为，认定其与上海燊盈订立了租赁合同依据不足。合同履行中，陈胜未按合同约定履行，合同期限未届满时于2020年1月14日向李能艳口头提出提前解除合同，李能艳当时口头表示同意陈胜解约要求，视为双方就合同的解除已达成一致意见。李能艳同意陈胜解除合同后，于2020年4月25日，在案涉出租房屋的大门上张贴了致上海燊盈的《解除房屋租赁通知》，要求上海燊盈赔偿提前解除租赁合同的相当于三个月租金的违约金，缴清2020年1月28日直至今拖欠的租金，要求解除《物业服务协议》并缴清物业服务费等，证明李能艳告知的对象为上海燊盈，未提供向陈胜提出前述要求的证据，没有证实李能艳告知陈胜解除是附条件解除及所附条件的内容，李能艳上诉认为同意陈胜解除合同为附条件解除的理由缺乏事实和法律依据不能成立。双方合同中约定“甲、乙双方任一方确需提前解除合同应提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续;并赔偿对方相当于三个月租金的违约金。”陈胜要求合同解除，没有以书面方式通知，但已经李能艳同意，双方方可办理解除合同手续，李能艳没有为陈胜办理解除合同手续，应为没有按合同约定履行。李能艳上诉认为陈胜没有按合同约定需提前三个月通知，一审判决陈胜承担相当于三个月租金的违约金，足以弥补李能艳因陈胜没有提前三个月书面通知，而给其因合同解除造成的利益损失。李能艳要求陈胜、上海燊盈共同向李能艳支付2020年1月28日至4月27日的房屋租金107400.00元；陈胜、上海燊盈向李能艳支付因提前解除合同应承担的赔偿金107400.00元与合同约定不相符合，其该部分理由缺乏事实与法律依据不能成立。对李能艳上诉提出陈胜、上海燊盈共同向厦门联发武汉公司清结至2020年4月27日止的物业、水电费后，将承租的房屋交还给李能艳；陈胜、上海燊盈立即将注册登记在案涉承租屋的商事主体武汉胜盈臻商贸有限公司变更出租赁房屋的理由，因与厦门联发武汉公司就物业费订立合同的主体为案外人武汉胜盈臻商贸有限公司，李能艳主张将注册登记在案涉承租屋的商事主体武汉胜盈臻商贸有限公司变更出租赁房屋，也涉及到案外人武汉胜盈臻商贸有限公司的权益，不属本案审理范围，不影响李能艳就相关权益另行主张，本案不予审理，李能艳该上诉理由缺乏法律依据不能成立，其该请求本院不予支持。对李能艳提出的律师代理费10000元由陈胜、上海燊盈负担的意见，李能艳无已经实际支付的依据，其该请求本院不予支持。综上所述，李能艳的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2336元，由李能艳负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年十二月九日法官助理李一凡书记员李一凡