广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1422号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市溋丰投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道林坡坑工业区南浦路****205，统一社会信用代码91440300MA5DD34B2L。法定代表人郭逸声，该公司总经理。委托代理人孟思洋，广东汇胜律师事务所律师。委托代理人杨国进，广东汇胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市鸿宏投资发展有限公司，，住所地深圳市宝安区西乡宝民二路臣田综合楼南边****统一社会信用代码91440300306240584T。法定代表人何林滨，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘建敏，男，汉族，1980年10月2日出生，身份证住址江西省泰和县。共同委托代理人陈佳，广东国晖律师事务所律师。上诉人深圳市溋丰投资有限公司（以下简称溋丰公司）因与被上诉人深圳市鸿宏投资发展有限公司（以下简称鸿宏公司）、刘建敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初20464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。溋丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判为鸿宏公司赔偿溋丰公司租金损失987205.16元；3.改判为鸿宏公司向溋丰公司支付延迟缴纳租金违约金200340元（暂计至2018年11月19日）；4.改判为溋丰公司没收鸿宏公司租赁合同押金270000元；5.改判为刘建敏对第2、3、4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.鸿宏公司和刘建敏承担本案全部诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费等。二审期间，溋丰公司变更上诉请求为：1.撤销一审判决第二项；2.改判为鸿宏公司赔偿溋丰公司租金损失987205.16元；3.改判为鸿宏公司向溋丰公司支付延迟缴纳租金违约金200340元（暂计至2018年11月19日）；4.改判为刘建敏对第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.鸿宏公司、刘建敏承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。（一）刘建敏是本案的适格被告。1.鸿宏公司、刘建敏是共同向溋丰公司缴纳相关费用用于支付案涉场地、房屋的押金、租金、水电费等，且刘建敏缴纳上述费用都是通过其个人名下的银行卡账户以私人转账的方式进行缴纳。显而易见，刘建敏、鸿宏公司明显是共同的承租人。2.一审法院依据鸿宏公司单方出具的文件认定刘建敏系其员工和委托代理人是明显错误的。（二）案涉房屋一直都处在鸿宏公司的占有、使用之中。第一，溋丰公司与鸿宏公司、刘建敏确认，被暂停使用的是违规装修部分的相关厂房，并不是全部厂房。双方在《和解协议书》中是对这一部分进行免租，剩下的12000多平方米的厂房仍然是正常使用的，并未免租。第二，厂房装修被叫停并被暂停使用是鸿宏公司、刘建敏的责任，案涉房屋在2018年4月后还产生巨额的水电费用。鸿宏公司才是本案的违约方。1.溋丰公司的转租得到了原出租方益宝公司的默许。2.鸿宏公司、刘建敏明知溋丰公司系转租，也从未提任何异议。3.鸿宏公司、刘建敏未经溋丰公司同意违约再转租。（三）一审法院认为鸿宏公司拥有合同解除权，且租赁合同已于2018年6月29日解除，是法律适用错误。租赁合同解除的时间应为2018年11月19日。1.鸿宏公司根本不享有解除权，其要求解除合同的行为不发生法律效力。2.双方已经达成和解并签署《和解协议书》，2018年11月19日前合同仍然有效。鸿宏公司和刘建敏没有提交答辩意见。溋丰公司向一审法院起诉请求：1.鸿宏公司赔偿溋丰公司租金损失987205.16元；2.鸿宏公司向溋丰公司支付延迟缴纳租金违约金200340元（暂计至2018年11月19日）；3.支持溋丰公司没收鸿宏公司合同押金270000元；（以上第1、2、3项诉讼请求金额暂合计为人民币1457545.16元）；4、刘建敏对前述三项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.鸿宏公司、刘建敏承担本案全部诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费等。起诉后，溋丰公司增加一项诉讼请求：判令鸿宏公司、刘建敏连带向溋丰公司支付2018年5月1日至2018年11月19日期间房屋租金427717.33元、2018年11月20日至2018年11月30日期间房屋占有使用费23642.67元。以上诉讼请求金额暂合计人民币1908905.16元。鸿宏公司向一审法院反诉请求：1.判令溋丰公司返还鸿宏公司租赁保证金270000元；2.判令溋丰公司承担本案诉讼费和反诉费。一审法院认定的事实：涉案房产是溋丰公司从涉案房产所有权人深圳益宝实业有限公司（以下简称益宝公司）处承租而来。2018年3月5日，溋丰公司与深圳益宝实业公司签订《房屋租赁合同》，约定益宝公司将位于深圳市宝安区的房屋出租给溋丰公司使用，房屋租赁用途为工业及物流，租赁房屋面积共计2355.56平方米，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日止，租金标准为64480元／月，租赁押金193440元。2018年3月7日，溋丰公司与益宝公司就2018年3月5日签署的《房屋租赁合同》签订《工业厂房租赁补充协议》，补充约定溋丰公司承租的厂房用途为物流，未经益宝公司书面许可，溋丰公司不得擅自改变厂房的用途。在租赁期限内，除双方约定的装修期之外，未经益宝公司书面同意擅自对租赁物业及附属设施装修改造或超范围装修改造的，益宝公司有权解除本租赁合同，没收押金，并要求溋丰公司承担违约责任。2018年3月6日，溋丰公司与鸿宏公司签订《深圳市黄埔益宝工业园房屋租赁合同书》，落款处有溋丰公司签字盖章、刘建敏签名，合同约定溋丰公司作为出租方（甲方）将位于深圳市宝安区出租给作为承租方（乙方）的鸿宏公司使用，租赁房产面积（含公摊面积）共计2000平方米，租赁期限自2018年3月15日起至2022年12月14日止，共计五年。涉案房屋单位租金按每月人民币90000元（不含税金），每贰年按上一年度租金的10%递增租金，即2018年3月15日至2020年3月14日，每月租金90000元（不含税金）,2020年3月15日至2022年3月14日，每月租金99000元（不含税金）,2022年3月15日至2022年12月14日，每月租金108900元（不含税金）。乙方应于签合同当日交付首期租金90000元，应于每月5日以前向甲方交清当月租金及相关费用，逾期缴纳15日（含）以上的，甲方有权停止供应水电和其他有关设施的使用，并且乙方应从应缴纳之日起向甲方支付违约金，违约金按每日拖欠总费用（包括租金及相关费用）的3‰计算。甲方应于2018年3月15日前将涉案房屋交付乙方使用，免租金期从2018年3月15日起至2018年4月30日止。合同第五条约定乙方只能将所租房屋作工业、物流及商业用途，未经批准不得变更用途。乙方违反约定私自改变用途的，甲方有权采取解除合同，并要求乙方支付未履行租金的房屋租金；不予返还保证金。因乙方违约给甲方造成其他损失的，甲方有权在采取以上措施的同时要求乙方承担损害赔偿责任。合同第六条约定合同签订之日乙方应向甲方支付相当于三个月租金金额的租赁保证金，即270000元。第八条约定乙方保证按照法律法规规章和该工业园物业管理部的相关规定，合理使用所租房屋及附属设施，并负责生产、财产的安全，如出现安全事故由乙方负全部责任。乙方违法违规的，甲方有权制止或向有关部门反映由此产生的损失和法律责任全部由乙方承担。如牵连到甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。第九条约定租赁期间乙方未经甲方同意，乙方不得将所租房屋全部或部分转租于他人，若乙方私自转租，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方支付剩余租期的房屋租金；剩余租期少于两个月的，甲方可要求乙方支付相当于两个月的租金作为违约金。不予退还保证金，并要求乙方和次承租人办理返还房屋的相关手续。同日，溋丰公司与刘建敏签订《补充协议》，约定“因该物业原租期短，乙方（鸿宏公司）投入巨大，如甲方获得续租，本物业未城市更新拆迁改造须将该物业继续出租给乙方使用，租金以当时市场行情再另行商议”。一审庭审中，溋丰公司以此为由主张鸿宏公司知道当时的情形，足以证明鸿宏公司是对双方租期是知情的。2018年3月6日签订合同当天，溋丰公司依约将合同项下租赁标的物交付给鸿宏公司，鸿宏公司入驻并装修。鸿宏公司于2018年3月9日向溋丰公司支付了押金270000元，溋丰公司亦向刘建敏出具了收款收据。2018年1月12日、2018年3月27日、2018年4月2日、2018年4月4日、2018年6月11日，涉案房产陆续被深圳市宝安区土地规划监察局、深圳市宝安区新桥街道上寮社区工作站等6个部门联合执法通知停止违法行为、限期拆除并查封，理由为：1、涉案房产未取得建设规划许可证；2、涉案房产改厂房格局，改商用,属于违法改建等。2018年6月28日，鸿宏公司向溋丰公司邮寄《解除合同通知的函》，告知溋丰公司解除涉案租赁合同，并要求溋丰公司退还押金及已交租金。2018年7月27日，鸿宏公司将溋丰公司起诉至一审法院，要求解除涉案租赁合同，并退还租赁保证金、装修押金、租金以及赔偿装修损失，案号（2019）粤0306民初17414号。2018年10月10日，溋丰公司与鸿宏公司达成《和解协议》，明确：一、溋丰公司同意从2018年4月1日起对被联合执法暂停使用的物业免收租金，直至该物业被通知能正常使用之日止。该期间的财产安保问题由鸿宏公司全权负责（注：鸿宏公司进驻保管物业，溋丰公司应保证益宝公司即原业主不产生阻拦），同时园区产生的水电费由鸿宏公司承担。能正常使用该物业时，溋丰公司保证物业仍由鸿宏公司按原租赁合同时限为前提，并尽量争取更长租赁期限给鸿宏公司；重新启动租赁时，要争取3个月时限的免租装修期限给鸿宏公司。不再向鸿宏公司收取租赁保证金和装修押金，因此条款不能实际履行，鸿宏公司保留法律追诉权。二、本协议签订后，鸿宏公司随即撤回针对溋丰公司以及益宝公司的所有诉讼，双方通力合作，督促益宝公司尽快出面解除被查封事实，让鸿宏公司能尽快使用该物业。溋丰公司与益宝公司租赁合法手续由溋丰公司负责办好；以免影响溋丰公司与鸿宏公司在撤诉后继续租赁使用物带来的法律障碍。三、鸿宏公司承诺该物业再次启用后，只用作物流及工业用途，如需改做其他商业用途，由鸿宏公司自行办理相关手续。该协议落款处有溋丰公司及鸿宏公司、刘建敏的签名盖章确认。2018年10月12日，鸿宏公司申请撤回对溋丰公司的起诉，一审法院依法作出（2018）粤0306民初17414号民事裁定书，准许鸿宏公司的撤诉申请。2018年10月19日，益宝公司向本案溋丰公司发送联络函，催缴租金。2018年11月16日，益宝公司向本案溋丰公司发出律师函，要求解除与溋丰公司的租赁合同，支付2018年5月15日起暂计至2018年11月14日租金3445800元、违约金1148600元，协助办理移交手续，补缴结清水电费，要求溋丰公司迁离并返还租赁房屋。2018年11月22日，水电费扣收账户变更回益宝公司，11月份产生电费39317元，该费用益宝公司已代缴。2019年1月23日，益宝公司以经多次催讨，本案溋丰公司仍拒不缴纳拖欠租金、水电费用及未按期返还租赁房屋，严重违约为由，将本案溋丰公司诉至一审法院，案号为（2019）粤0306民初2907号。2019年7月30日，一审法院依法作出（2019）粤0306民初2907号民事判决书，判决如下：一、确认益宝公司与深圳市溋丰投资有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》、《工业厂房租赁补充协议》、《电力系统、消防系统、供水系统等固有设施移交、水电委托托收及装修补充协议》于2018年11月19日解除；二、深圳市溋丰投资有限公司于判决生效之日起十日内向益宝公司支付房屋租金（及房屋占有使用费）人民币3074463.83元及逾期支付租金违约金人民币194689.63元；三、深圳市溋丰投资有限公司于判决生效之日起十日内向益宝公司支付电费人民币39317元；四、深圳市溋丰投资有限公司于判决生效之日起十日内向益宝公司支付擅自转租违约金人民币950865.1元；五、驳回益宝公司的其它诉讼请求。本案溋丰公司对上述判决结果不服并提起上诉，该案现在二审审理过程中。2019年7月16日，本案溋丰公司以本案鸿宏公司拖欠租金、违规装修、违法违约改建扩建，存在违约，致使溋丰公司与益宝公司的租赁合同被提前解除，导致溋丰公司重大损失为由，将鸿宏公司、刘建敏诉至一审法院，请求判如所请。另查明，根据（2019）粤0306民初2907号民事判决书，本案溋丰公司与益宝公司签订的租赁合同中涉案房屋面积共计25941.54ｍ2，已办理房产登记的租赁物面积为20998.64ｍ2，房产证号为深房地字第××、50××61、50××62、50××63、50××64、50××65、50××66、50××68、50××69、50××99、50××03、50××04、50××05号，登记权利人为益宝公司，用途为工业用地。其余4942.9ｍ2租赁区域无相关产权登记信息。再查明，在本案一审庭审过程中，溋丰公司主张涉案房产最早于2018年1月12日被查封，自2018年6月11日被停水停电；政府相关部门于2018年9月21日解除查封，恢复供电；2018年10月16日恢复供水，可以正常使用；在此期间，涉案房屋仍然由鸿宏公司占用，但无法确认是否有使用；并主张其与刘建敏签订的内容《补充协议》可看出鸿宏公司对租期的问题是明确知情的。鸿宏公司则主张涉案房屋于2018年4月2日已被停水停电，该事实已由溋丰公司与鸿宏公司双方在和解协议书中确认，鸿宏公司并不清楚具体供水供电时间；鸿宏公司还主张其在2018年7月1日已撤离涉案房产。一审法院认为，溋丰公司与鸿宏公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按约定履行权利和义务。本案争议焦点在于：1、刘建敏是否适格；2、本案违约方是溋丰公司还是鸿宏公司；3、溋丰公司应否返还鸿宏公司已付押金，鸿宏公司应否向溋丰公司支付租金或房屋占有使用费并支付延迟违约金；如果应当支付，具体的计算方法、标准及数额。关于刘建敏是否为适格主体的问题，关键在于刘建敏在本案中的签订合同、支付款项等行为是其个人行为还是代理鸿宏公司的行为以及其是否为涉案房屋的共同承租方。一审法院认为，虽然溋丰公司提交的租赁合同乙方落款处虽仅有刘建敏签名，并无公司盖章，但刘建敏仅在负责人处签名，刘建敏从双方签约之前就与溋丰公司进行合同签约的接洽，也代理鸿宏公司进行了签约并支付了部分款项，但涉案租赁合同的承租方（乙方）明确写明了承租方只有深圳市鸿宏投资发展有限公司，并未列明刘建敏；根据溋丰公司提交的银行转帐记录显示，除了刘建敏付款外，鸿宏公司原法定代表人张湫爽也曾向溋丰公司公司转账270000元，还清楚备注款项性质为写字楼押金；自双方产生纠纷后，无论溋丰公司亦或鸿宏公司向对方主张相关权利义务时均未涉及刘建敏，而溋丰公司也未对此提出过异议；结合鸿宏公司提交的刘建敏系鸿宏公司公司授权的授权委托书，综合上述情况，足以认定刘建敏的行为是在执行鸿宏公司指示的职务或代理行为，其作为授权委托人或公司职员从事相关民事活动，效力应归于被代理人或用人单位，其本人不是本案适格鸿宏公司。因此，鸿宏公司抗辩有理，一审法院予以采纳。关于本案违约方是溋丰公司还是鸿宏公司的问题，双方各执一词。溋丰公司主张鸿宏公司存在拖欠租金、违规装修、违法违约改建扩建等违约行为，致使溋丰公司与益宝公司的租赁合同被提前解除，并导致了溋丰公司的重大损失，依照合同约定，除应赔偿租金损失外，还应承担支付迟延履行缴纳租金的违约金和被没收押金的相应违约责任。鸿宏公司则主张溋丰公司擅自转租、超期转租，涉案房屋用途存在欺骗，溋丰公司才是真正违约方，且鸿宏公司已经于2018年6月26日发函解除合同，溋丰公司应返还租赁保证金270000元。一审法院认为，涉案房屋租赁合同租期自2018年3月15日开始，免租金期从2018年3月15日起至2018年4月30日，而根据深圳市宝安区土地规划监察局通知书及相关行政部门安全隐患联合整治通知等显示，涉案房屋于2018年1月、3月、4月、6月陆续被通知停止违建、限期拆除、查封等，于2018年4月2日被相关行政部门查封及停水停电，溋丰公司与鸿宏公司双方也在《和解协议书》中确认涉案房产于2018年4月2日被暂停使用的事实，即鸿宏公司最晚自2018年4月2日起已无法使用涉案房屋，且不论鸿宏公司何时搬离，其在此期间无法使用涉案房屋，溋丰公司主张相应租金损失于法无据，一审法院予以确认。一审庭审中，溋丰公司虽主张涉案场地仅部分被查封暂停使用，并非全部面积被查封暂停使用，鸿宏公司对未被查封停止使用部分仍负有支付租金义务，但未提供相关证据予以证实，唯一理由是政府部门出具的通知书载明的面积，加起来面积大概在13000平方米左右，溋丰公司以此为由主张涉案场地有部分没有被查封，因涉案房产的总面积远远高于13000平方米，鸿宏公司辩称，合同租赁面积与实际面积不相符。一审法院认为，溋丰公司未提供证据证实鸿宏公司实际使用涉案房屋，依法应当承担举证不能的不利后果。故对溋丰公司要求鸿宏公司赔偿租金损失及迟延缴纳租金违约金的诉讼请求，因无事实依据，一审法院不予支持。另外应当说明的是，溋丰公司在一审庭审辩论终结前向一审法院提出增加诉讼请求的申请，要求鸿宏公司、刘建敏连带支付2018年5月1日至2018年11月19日期间房屋租金427717.33元、2018年11月20日至2018年11月30日期间房屋占有使用费23642.67元。在一审法院向溋丰公司送达预缴诉讼费通知书后，溋丰公司未在在规定的期限内缴纳有关诉讼费用，对其增加的诉讼请求，依法亦应不予处理。在本案关联案件（2019）粤0306民初20461号一案中，溋丰公司出租给鸿宏公司的涉案房屋与本案涉案房屋为同一处房产，鸿宏公司已向溋丰公司缴纳装修押金，溋丰公司亦开具相应收据，其对鸿宏公司装修事宜显属明知，其主张鸿宏公司违规装修、违法违约装修，却从未制止、更未主动解除合同，与常理不符；双方合同约定房产用途为商用，其与益宝公司约定用途为工业，租赁期限超过溋丰公司与益宝公司约定租赁期限，溋丰公司未提交证据证实其转租和超期转租行为获得原出租方益宝公司授权或追认，溋丰公司存在擅自转租、超期转租，欺骗用途的违约行为；即便鸿宏公司可能知晓溋丰公司上述行为，但涉案房屋因被相关行政部门查封并停水停电，而被查封处理的原因是涉案房产未取得建设规划许可证和未经批准备案工改商、违规加建装修，换言之，对涉案房屋被相关行政部门查封并停水停电，溋丰公司、鸿宏公司均存在过错，由于涉案房产无法使用，不能实现合同目的，鸿宏公司依法亦有权解除合同。鸿宏公司于2018年6月28日向溋丰公司邮寄解除合同通知函件，应视为其已履行通知义务，双方合同已于溋丰公司收到该解除合同通知函件之日起解除。鸿宏公司主张溋丰公司于2018年6月29日收悉上述解除合同函件，鸿宏公司对该函件予以认可，一审法院确认双方的租赁合同于2018年6月29日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鸿宏公司已按照合同约定支付租赁保证金270000元，溋丰公司依法应当向鸿宏公司返还。因此，溋丰公司请求没收押金270000元，没有法律依据，一审法院不予支持；鸿宏公司反诉请求溋丰公司返还租赁保证金270000元，于法有据，一审法院予以支持。关于水电费，溋丰公司在一审庭审辩论终结前未提起诉讼，于一审庭审后提交代理词提出该主张，已超过法定期限，溋丰公司可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、溋丰公司应于本判决生效之日起五日内退还鸿宏公司租赁保证金人民币270000元；二、驳回溋丰公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8959元，反诉受理费2675元，均由溋丰公司承担。本院查明，案涉深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初2907号民事判决，经上诉程序，已于2020年8月25日由本院作出终审判决，即深圳市中级人民法院（2019）粤03民终30415号案，认定溋丰公司为该案合同的违约方，应向益宝公司承担违约责任。另，一审法院查明的其他事实清楚，应予确认。本院认为，诚实守信是我国民法的基本原则。据一审法院查明的案情，案涉双方在诉讼中的陈述及上述30415号案中的认定事实，溋丰公司与案外人益宝公司租赁合同签于2017年11月，租期三年，并承诺不转租，而在同年12月与本案鸿宏公司订立租赁合同时却确定了五年的租期。之后，案涉各方因装修、扩建、违建、诉讼等原因致合同解除，并相互指责对方违约，最终形成本案及另案诉讼。上述30415号案已认定溋丰公司在履行与案外人益宝公司合同中有违约行为，而该违约行为与本案有关联度，且对本案有一定的拘束力。因此，结合本案已查明的事实，一审法院判决认定双方就合同解除均有过错正确。因合同无法履行，溋丰公司应退还租赁保证金。综上，溋丰公司的上诉理由和主张没有事实基础和法律依据，本院难予支持，其请求不成立,应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15487.9元（深圳市溋丰投资有限公司已预交21980.15元），由深圳市溋丰投资有限公司负担，多收取的6492.25元予以退还。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十二月一日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。