黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2454号上诉人（原审原告）：张海波，男，1974年2月28日出生，汉族，黑龙江省桩基础工程公司分公司经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘爱菊，女，1945年6月1日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第五采油厂技工学校退休教师，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。原审第三人：大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区喇嘛甸镇红旗村西干线西。法定代表人：杨德刚，该公司总经理。上诉人张海波因与被上诉人刘爱菊、原审第三人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司（以下简称鑫仁泉公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人张海波及其委托诉讼代理人乔英男、被上诉人刘爱菊委托诉讼代理人杨成宝到庭参加诉讼，原审第三人鑫仁泉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张海波上诉请求：一、依法撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初1757号民事判决书；二、改判撤销黑龙江省大庆市××区人民（2018）黑0602执519号执行裁定书，确认鑫仁泉公司名下让胡路区第NA481605号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产归张海波所有，并停止执行该房产；三、判令刘爱菊承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张海波购买的房屋符合上述四项条件，应当可以排除对该房屋的执行，具体分析如下：一、张海波依法购买了案涉房产，有书面的买卖合同，并交付了全部购房款。张海波在刘爱菊采取保全措施之前，与鑫仁泉公司签订了《商品房买卖合同》，张海波是基于购买的行为取得案涉房产，而并非是鑫仁泉公司与黑龙江省桩基础工程公司之间的直接以房抵付工程款，只是张海波交纳房款的方式是以黑龙江省桩基础工程公司的工程款抵付，鑫仁泉公司出具了《工商服务业统一收款收据》，所以张海波既有合法有效的买卖合同，又实际支付了全部房款，符合上述司法解释第二十八条第一项和第三项的条件。张海波实际购买案涉房屋的事实一审法院已经予以认定，并非虚构或恶意串通，鑫仁泉公司与黑龙江省桩基础工程公司在签订建设工程施工合同之初，就有该房产抵付188万元工程款的约定。对于以物抵债问题，本案一方面不是工程发包方与承包方之间的以物抵债，买房主体是张海波个人，另一方面上述司法解释第二十八条也没有将以物抵债的方式排除在外。二、张海波已实际占有使用该房屋多年。张海波与鑫仁泉公司在签订商品房买卖合同之后，即对诉争商服进行了管理和支配，一直出租使用，有租赁合同，证人及交纳物业、采暖费票据为证，一审法院已查明这一事实，排除了张海波与鑫仁泉公司恶意串通的可能性，故符合上述司法解释第二十八条第二项的条件。三、未过户非张海波原因所致。张海波一直未办理产权登记手续是因为鑫仁泉公司先是抵押房产，后始终未给张海波开具不动产统一发票，导致张海波无法去房产交易中心办理过户登记，并非张海波自身原因未办理过户登记，这一点鑫仁泉公司也是认可的并出具了情况说明，故符合上述执行异议复议司法解释第二十八条第四项的条件。综上，张海波已经举证证明在大庆市萨尔图区人民法院查封案涉商服前，已与鑫仁泉公司签订正式的书面买卖合同，交清了购房等所有款项，占有该房屋至今，因鑫仁泉公司的原因未能办理房屋权属证。张海波虽然尚未取得物权，但其合法购买并已实际占有使用案涉房屋的行为也应受到法律保护，享有物权期待权，可以对抗刘爱菊基于债权的查封及执行，张海波基于物权期待权提起的停止强制执行的请求，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上，请求二审法院支持张海波的上诉请求，对本案依法予以改判。刘爱菊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张海波的上诉理由不能成立，执行异议第28条规定的是相对买受人，而本案张海波和鑫仁泉公司是以物抵债的方式签订的合同，并不是单纯的房屋买卖双方，不适用该条款的规定。房屋没有过户，张海波有直接的过错，在2011年签订买卖合同之后，至今已经有8年的时间，张海波可以通过合法的程序维护自己的权利，要求办理房屋过户手续，但是在8年的时间，张海波没有通过协商、诉讼等程序办理房屋过户手续，存在怠于办理房产证的过错。本案实际是以物抵债，而不是真正的买卖行为，同样是债权，刘爱菊的债权经过法院的判决确认执行，相比而言张海波的债权没有经过法院的判决文书确认，刘爱菊认为两笔债权的效力应当是刘爱菊的债权占有优势，应当以刘爱菊的债权为准，不能排除对张海波房屋的执行。张海波向一审法院起诉请求：一、请求依法撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602执519号执行裁定书；二、判决鑫仁泉公司名下位于大庆市××区××号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产归刘爱菊所有，并停止执行该房产；三、本案诉讼费用由刘爱菊承担。一审法院认定事实：2011年6月8日，鑫仁泉公司与黑龙江省桩基础工程公司签订协议书，约定鑫仁泉公司将东城明珠居住小区桩基础工程承包给黑龙江省桩基础工程公司，合同价款为726万元，该协议的委托代理人处有张海波的签名。2013年1月7日张海波与鑫仁泉公司签订商品房买卖合同，约定张海波购买鑫仁泉公司开发建设的鑫苑小区地下车库底层商服高层住宅楼1层34号房屋，房款共计1,880,489元，2013年12月31日取得案涉房屋大庆市商品房销售预收款专用发票。2013年12月31日黑龙江省桩基础工程公司出具说明一份，写明“黑龙江省桩基础工程公司在施工大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司（甲方）开发的东城明珠桩基础项目时，合同签订其中部分工程款（人民币：1,880,489.28元）抵房（鑫苑小区34号商服），现我公司同意将此商服落户到张海波名下，如出现任何纠纷与甲方无关，特此说明”。涉案房屋至今仍登记在鑫仁泉公司名下，此房屋于2011年6月10日办理抵押登记，2013年3月4日解除抵押登记。一审法院在执行刘爱菊与鑫仁泉公司、大庆市天宇砼构件加工有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，一审法院于2018年5月9日作出(2018)黑0602执519号执行裁定书，查封被执行人大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司名下产权证号NA481605的房产，查封期限为三年，查封自2018年8月9日起至2021年5月8日止,张海波以其为涉案房屋所有权人为由向一审法院提出执行异议申请，要求一审法院对该房屋中止执行，并要求解除该房屋的查封，一审法院于2020年4月24日作出（2020）黑0602执异15号执行裁定书，驳回张海波的异议请求，刘爱菊不服，向一审法院提起民事诉讼，诉讼请求如下：一、请求依法撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602执519号执行裁定书；二、判决鑫仁泉公司名下位于大庆市××区××号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产归刘爱菊所有，并停止执行该房产；三、本案诉讼费用由刘爱菊承担。一审法院认为，本案系执行异议之诉。本案是张海波对一审法院作出的（2020）黑0602执异15号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为张海波对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉商品房买卖合同的订立系基于黑龙江省桩基础工程公司与鑫仁泉公司的工款抵债行为，虽然黑龙江省桩基础工程公司授权案涉房屋登记在张海波名下，但该协议的目的在于消灭黑龙江省桩基础工程公司对鑫仁泉公司的债权而非单纯的房屋买卖，是债务人履行债务的变通方式，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，实质性质上还是以物抵债协议，在完成房屋权属变更登记之前，刘爱菊对案涉房屋不享有物权，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不必然地引起物权变动的效力。因此，张海波对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回张海波的诉讼请求。案件受理费10,862元，由张海波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张海波提交如下证据：2020年承包经营管理合同一份，欲证实张海波系黑龙江省桩基础工程公司职工，与黑龙江省桩基础工程公司每年都签订内部承包合同的，根据管理合同的约定，每个项目除上缴管理费之外，剩余部分归张海波所有，案涉房屋是黑龙江省桩基础工程公司按照管理合同的约定将鑫仁泉公司抵付的房产办到了张海波名下。张海波与鑫仁泉公司签订了商品房买卖合同，以黑龙江省桩基础工程公司施工的工程款抵付了商品房买卖合同中的房款。刘爱菊质证称，对该份证据的真实性、合法性和关联性都有异议，张海波是黑龙江省桩基础工程公司的经理，而不是员工，对合同的获得有直接的优势，合同是2020年签订的，不能证明2013年1月7日购房时的相关情况，合同只能证明张海波和黑龙江省桩基础工程公司之间内部的法律关系，本案以房抵债的合同主体是鑫仁泉公司和黑龙江省桩基础工程公司在房屋没有办理完过户之前，黑龙江省桩基础工程公司和鑫仁泉公司之间的债权债务没有消灭，仍然存在。鑫仁泉公司未到庭亦未提交质证意见。本院认为，该份证据与本案并无关联性，因此不予采信。本院二审另查明如下事实：2013年1月份，鑫仁泉公司将案涉商服交付给张海波，张海波将案涉商服陆续出租给案外人杨自立、陈景丽、冷海龙等。其他认定的事实与一审一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。结合各方当事人诉辩主张，本争议焦点为张海波是否具有对涉案房屋阻却执行权益的问题。本院对此评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘爱菊主张张海波取得案涉房屋的形式是以物抵债，并非单纯的房屋买卖，不属于上述司法解释规定的情形，但通过本案现有证据，可证实鑫仁泉公司将案涉房屋以以物抵债的形式抵顶给案外人黑龙江省桩基础工程公司，黑龙江省桩基础工程公司又将案涉房屋抵顶欠付张海波的债务并指示鑫仁泉公司将案涉房屋落户到张海波名下，张海波与鑫仁泉公司签订《商品房买卖合同》，鑫仁泉公司于2013年12月31日给张海波出具《大庆市商品房销售预收款专用票据》，因此鑫仁泉公司与张海波之间的房屋买卖行为并未违反法律规定。通过张海波提交的物业费收据、房屋租赁合同等证据，能够认定张海波已在人民法院查封涉案房屋前占有了涉案房屋，且涉案房屋的价款系案外人黑龙江省桩基础工程公司用以抵顶欠付张海波的债务，故可视为张海波支付了全部价款。张海波虽未办理涉案房屋过户登记，但并非由其自身原因或过错造成。故张海波符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，依法享有对涉案房屋阻却执行的权益，其主张于法有据，应予支持。关于张海波要求确认鑫仁泉公司名下让胡路区第NA481605号鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号房产归张海波所有的诉讼请求，本院认为，张海波与鑫仁泉公司已签订合法有效的《房屋买卖合同》，并视为已交付全部房款，故对张海波该项诉讼请求，予以支持。关于张海波要求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602执519号执行裁定书的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，无须本院予以撤销。综上所述，张海波的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初1757号民事判决；二、不得执行大庆市让胡路区鑫苑小区车库商服住宅楼商服34号（房权证号：庆房权证让胡路区字第**）房产；三、位于大庆市让胡路区鑫苑小区车库商服住宅楼商服**房产归张海波所有；四、驳回张海波其他诉讼请求。一审案件受理费10,862元，由刘爱菊承担；二审案件受理费10,862元，由刘爱菊负担。本判决为终审判决。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602执异15号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年十二月二十九日法官助理邢智超书记员李洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。