浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初9067号 原告：李倩，女，1991年11月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告：伍振润，男，1989年3月29日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：伍宝庆，男，1962年9月25日出生，系原告伍振润的父亲。 被告：金华市宏鑫置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双溪西路****。 法定代表人：李喜友，执行董事。 委托诉讼代理人：李**、李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告李倩、伍振润与被告金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告李倩、伍振润及其委托诉讼代理人伍宝庆，被告宏鑫置业的委托诉讼代理人李**、李鑫参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李倩、伍振润向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金205381.7元（从2017年12月31日起按每日万分之三计算至2020年3月13日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金6419.77元（从2018年3月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂算至2020年4月22日）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年12月11日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发的宏鑫佳苑3幢601室商品房。原告于当天支付购房首付款282560元，于2017年2月22日共办理了公积金贷款570000元。之后被告因已知晓无法按时交房对原告剩余60000元房款进行暂缓收取处理，双方默认。原告于2020年3月22日交房手续之前交清剩余60000元，原告于当天缴纳了物业维修基金6332.2元、契税13688.4元、房产证土地证代办及工本费380元、用电保证金200元（共计20600.6元），并微信缴纳了物业费1411元。被告于2020年4月1日开具了购房发票。该商品房于2020年4月22日交房，原告在交房之前未领取钥匙。原告按照合同约定向被告全面履行了义务，但被告违反了以下几项条款。第一，被告违反合同第九条、第十条规定，按合同约定被告应在2017年12月31日取得建设工程竣工验收备案证明，但其在2020年3月13日才取得此证，达到交房标准。按约定，被告应支付诉请中第一项违约金；第二，被告违反合同第十六条约定，被告承诺于2018年3月31日前向原告交付土地、房屋权属证书，但直至2020年4月22日办理产权证。按约定被告应支付诉请中第二项的违约金。 被告宏鑫置业于2020年11月13日向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人李倩、伍振润立即支付反诉人金华市宏鑫置业有限公司违约金21510元（以6万元为基数按日万分之三自2016年12月13日计算至2020年3月22日）；2.由被反诉人李倩、伍振润承担反诉诉讼费用。后被告于2020年12月1日撤回反诉请求。 被告宏鑫置业辩称，双方签订买卖合同是客观事实，在合同签订之后，首付款付掉之后，尾款63万元约定原告必须在七个工作日内办妥贷款手续，但是原告方在2017年2月22日才办妥公积金贷款，但是贷款金额只有57万元，少了6万元。该6万元一直没有支付，一直到2020年3月份才付清。所以我们认为在原告付清房款之前，我司不存在违约情形的。原告要求我司支付违约金的主张，是没有法律依据的。现在房屋已经交付，在原告交清房款之后，我们也交付了房屋。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有争议的事实，双方当事人提交的证据包括： 对原告提交的证据：1.《房屋买卖合同》复印件1份，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；2.购房发票复印件3份，证明原告支付房价款全额的事实。 被告提出以下质证意见：对证据1，被告认为对真实性无异议。根据该合同中第九条、第十条约定，因房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，原告作为买受人知晓因超高改变空间的情况下，买受人有权在通知达到之日起15日内做出是否退房的书面答复，未按期答复的，视为接受变更，原告至今没有提出退房，是对超高事宜的认可；遇到不可抗力，出卖人告知买受人的，出卖人可以根据实际情况据实延期，原告关于尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告，原告对于延期事宜是知晓的，政府的不作为行为，既不拆除也不处罚，对原、被告双方都是不可抗拒的。本院认为：原告作为买受人知晓案涉房屋因超高导致空间变化未提出退房的情形，是原告认可空间变化，但并非是对被告延期交房的认可，被告异议不成立，对该份证据的证明力予以确认。对证据2，本院对原告于2016年12月11日支付房款282560元，于2017年通过贷款支付购房款570000元，于2020年3月22日支付房款60000元的事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年12月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买宏鑫佳苑1-3-601室房屋，房屋层高为2.7米，建筑面积90.46㎡，总价为912560元；买受人按银行按揭贷款方式按期付款，买受人应于2016年12月12日前支付全部房价款的30%，计282560元，作为首付款；剩余房款，交齐申请贷款所需的全部材料，并在7个工作日内到指定银行签妥贷款手续；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备房屋正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2018年3月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该房屋转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，若在约定日期起90日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任；若在约定日期90日后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年12月12日交付房屋首付款282560元，于2017年2月22日办理了公积金贷款，公积金贷款570000元发放后直接支付给被告，于2020年3月22日支付剩余购房款60000元。 另，2019年7月30日，金华市综合行政执法局对被告宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，被告向原告寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月18日办理入伙手续。原告于2020年3月22日办理收房手续，并交纳物业费等相关费用。2020年4月22日案涉房屋不动产权证书办理完毕。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。本案争议焦点为，原告未足额支付购房款项的情形下，被告能否基于原告违约而拒绝交付房屋。首先，涉案房屋的总价款为912560元，原告在交房约定时间前已支付于852560元，剩余款项60000元在2020年3月22日支付；其次，被告因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及延期办证，延期行为与原告迟延付款无关。再次，被告在涉案房屋竣工验收合格并取得验收备案证明后，原告在第一时间缴纳了剩余60000元款项，并与被告办理了房产交接手续。本院认为，原告迟延交付的行为不能成为被告拒绝交付房屋正当理由。在案件审理过程中，被告提出反诉要求原告承担违约责任，支付逾期付款违约金，后原告撤回对反诉。故对于原告迟延支付余款的问题，被告可另行主张。根据本案《房屋买卖合同》约定，房屋交付的条件包括经竣工验收合格并取得验收备案证明，被告于2020年3月13日取得建设工程竣工验收备案证明，并交付原告使用，故对原告主张的交房时间为2020年3月13日，本院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋由被告代办产权登记事项后在约定时间内向原告交付产权证书，现原告主张自逾期之日起计算逾期交证违约金至产权登记之日（即2020年4月22日），本院依法予以确认。但起算时间应从到期日的第二天起计算。原告主张按合同约定计算延期交房及交证违约金，符合法律规定，本院予以支持。逾期交房违约金为房价款852560元×803天（2018年1月1日至2020年3月13日）×日万分之三=205381.70元，逾期交证违约金为房价款852560元×752天（2018年4月1日至2020年4月22日）×日十万分之一=6411.25元。 综上，对原告诉请中合法有据部分，本院予以支持，其余不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李倩、伍振润逾期交房违约金205381.70元； 二、金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李倩、伍振润逾期交证违约金6411.25元； 三、驳回李倩、伍振润的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4478元，减半收取计2239元（原告已预交），由被告金华市宏鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张标彦 二〇二〇年十二月四日 代书记员 徐浩天