新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初1710号   原告：方琳，女，1980年2月10日出生，汉族，住湖北省黄冈市。   委托诉讼代理人：穆斓，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街******。   法定代表人：池东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告方琳与被告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行审理。原告方琳委托诉讼代理人穆斓，被告池嘉昊公司委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告方琳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2011年12月26日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》（合同编号：CJH-0303）为无效合同；2、依法判令被告向原告返还购房款942500元；3、依法判令被告向原告退还入住押金20000元，装修押金2000元；4、依法判令被告向原告赔偿损失至款项实际付清之日，暂计392106.28元；5、判令被告承担本案保全费、保险费。事实和理由：2011年12月26日，原告与被告签订《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定由原告购买被告位于乌鲁木齐市苏州路西延段北侧新东方国际汽配机电商城内C区04幢009号商铺，房屋面积144平方米，每平方米6250元，总房款90万元。2013年，经过被告委托的测绘公司重新测量，确认原告购买的房屋存在6.8平方米的面积差，原告又向被告补交了房款4.25万元，并于2013年按被告要求支付了装修押金2000元及入住押金20000元。原告自2011年6月30日起，陆续分9笔交纳完毕所有房款，被告却迟迟无法为原告办理相关产权证明。后原告得知，被告出售的房屋不符合商品房销售的规定，原被告之间签订的合同依法应为无效合同。原告向被告要求退款并赔偿损失，被告均予拒绝，为此诉至法院。   被告池嘉昊公司辩称，我方认为该合同并非商品房买卖合同，其更主要的用途是经营权的转让。我方认为该合同仅是部分条款可能无效，不影响整体合同的效力，不影响原告对房屋经营权的正常使用。我方也一直在积极协调办理，土地的变性手续并非完全无法办理。如原告要求退房，我方同意退还其购房款942500元；原告主张的入住押金、装修押金，其收取方并非我公司，不应由我公司返还。我方不存在违约，且办理有关的土地手续也是截止到合同约定的5年之后才可能发生办理手续问题，原告一直在正常使用该房屋，并从中获取收益，并不存在损失问题。   经审理查明，2011年12月26日，池嘉昊公司（甲方、转让方）与方琳（乙方、受让方）签订《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》1份，约定：乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城内；房号C区4幢009号，建筑面积（暂定）144平方米；属框架结构，总层数三层（地上（地上两层、地下**）单价为每平方米6250元，总价款为900000元，使用年限自2011年5月23日至2060年8月30日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因仓储用地变为商业用地所产生的土地出让金差额部分（乙方最高承担人民币壹万元整，超出部分由甲方承担）。土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续；若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际的处置占有权。同时甲方将乙方订制的仓储用房办理分户产权证（产权证登记于乙方名下），交由乙方自行保管。届时乙方可就此办理公证手续，甲方予以配合，公证费由乙方承担；甲方应于2012年8月30日前向乙方交付订制的仓储用房；买受人已付款450000元，余款450000元按工程进度付款。上述合同签订后，方琳陆续向池嘉昊公司支付商铺款942500元。2013年10月30日，方琳向新疆新东方国际商贸城有限公司交纳入住押金20000元、交纳装修押金2000元。截止本案诉讼，池嘉昊公司未取得《商品房预售许可证》，土地用途为仓储用地。原告为此案支付财产保全保险费5620元，保全费5000元。   上述事实由原告提供的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》、购商铺款收据、入住押金收据、装修押金收据、保全费，被告提供的竣工验收报告、产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，当事人陈述及本院庭审笔录材料存卷为证。   本院认为，一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”是合同无效的法定情形之一。本案中，方琳与池嘉昊公司签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，池嘉昊公司未办理相关土地使用权变更手续，且在未取得商品房预售许可的情况下，规模预售仓储用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。二、关于合同无效后返还购房款及赔偿损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案经营权转让合同无效，池嘉昊公司应当返还方琳购房款942500元。方琳主张赔偿损失至实际付清之日止，原告是以中国人民银行利率变化标准计算的损失，2011年7月1日至2019年8月19日计算了392106.28元（详见方琳自行制作的分段利息明细表10页），经查，方琳主张的利息损失符合法律规定。对该392106.28元利息损失，方琳与池嘉昊公司对涉案经营权转让合同无效均负有责任，池嘉昊公司应当支付方琳2011年7月1日至2019年8月19日期间利息损失274474.4元（392106.28元×70%）。方琳主张2019年8月20日之后至实际付清之日的利息损失，符合法律规定，以未付款为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准利率70%计算。对方琳主张的返还入住押金及装修押金的问题。方琳办理涉案商铺入住时向新疆新东方国际商贸城有限公司支付了入住押金20000元、装修押金2000元，因新疆新东方国际商贸城有限公司与池嘉昊公司并非同一民事主体，方琳要求池嘉昊公司返还入住押金及装修押金缺乏依据，本院对此不予支持。方琳主张保全费5000元、保险费5620元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：   一、原告方琳与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2011年12月26日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；   二、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告方琳购商铺款942500元；   三、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告方琳2011年7月1日至2019年8月19日期间利息损失274474.4元（392106.28元×70%）；此后利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率70%计算至实际付清之日止；   四、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告方琳保全费5000元、保险费5620元；   五、驳回原告方琳要求被告新疆池嘉昊物流有限公司退还入住押金20000元及装修押金2000元的诉讼请求。   上述给付款项1227594.4元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案原诉讼标的2007333.35元，变更后诉讼标的1367226.28元，给付标的1227594.4元，占诉讼标的89.78%；本案案件受理费17105.04元（原告已预交22858.67元），由原告方琳负担1748.14元，被告新疆池嘉昊物流有限公司负担15356.9元，由本院退回原告方琳5753.63元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   韩 珊   人民 陪 审员   周 娟   人民 陪 审员   胡喜萍   二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 七 日   书  记  员   赵双楠