北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25084号原告：薛斌，男，1981年10月20日出生，汉族，龙旺集团总裁，住福建省福清市。委托诉讼代理人：宋志文，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志浩，上海市锦天城（北京）律师事务所实习律师。被告：南洋之星（北京）文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄云翔，总经理。委托诉讼代理人：杨树英，北京市京师律师事务所律师。原告薛斌与被告南洋之星（北京）文化发展有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛斌之委托诉讼代理人宋志文、孙志浩，南洋之星（北京）文化发展有限公司（以下简称：南洋之星公司）的委托代理人杨树英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛斌向本院提出诉讼请求：1．判令被告向与原告支付自2018年4月21日至2020年6月1日期间房屋占用使用费1073611．97元；2．判令被告向原告支付逾期付款期间的利息损失（以1073611．97元为基数，自2020年6月2日起计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：北京市西城区XX（权证号：XX**）房屋（下称：“案涉房屋”）原系杜伟所有。后因杜伟等人未按期向原告偿还借款，原告于2015年4月16日将杜伟等人诉至河南省郑州市中级人民法院，要求杜伟等人还本付息。同时，原告向郑州中院申请了财产保全，请求郑州中院对杜伟所有的案涉房屋进行保全查封。郑州中院于2015年4月24日作出（2015）郑民一协执字第87号协助执行通知书，依法查封了案涉房屋。原告与杜伟等人的民间借贷纠纷，经郑州中院一审、河南高院二审，确定杜伟等人应向原告偿还本金2200万元并支付相应利息，但杜伟并未履行生效判决确定的义务，原告遂向郑州中院申请强制执行。2017年2月15日，郑州中院作出（2016）豫01执203号之二执行裁定，评估、拍卖案涉房屋。2018年1月25日，郑州中院作出（2016）豫01执行203号限期搬离公告，要求案涉房屋占有使用人限期搬离。后因案涉房屋流拍，经原告同意，郑州中院于2018年4月20日作出（2017）豫01执恢126号之二执行裁定书，裁定将案涉房屋以流拍保留价抵偿给原告，并裁定将案涉房屋过户登记至原告名下。原告于2018年8月31日取得涉案房屋的不动产权证书（房屋所有权证号：京（2018）西不动产权第XXXX号）。在郑州中院作出期限搬离公告后，占有使用案涉房屋的被告向郑州中院提出执行异议，被告主张其与杜伟于2015年6月10日签订了《商业房屋租赁合同》，租赁期限自2015年6月10日至2020年6月9日，因此郑州中院无权查封、拍卖案涉房屋。因被告与杜伟签订租赁合同的日期晚于法院查封案涉房屋的时间，郑州中院作出（2018）豫01执异416号执行裁定书，裁定驳回被告的异议申请。被告在上述执行异议中提交了被告与房屋原所有权人的房屋租赁合同，约定月租金是416666．66元，但应系存在笔误，原告认为月租金应为41666．66元，按照每月30天计算，日租金为1388．89元。自2018年4月20日，原告通过郑州中院（2017）豫01执恢126号之二执行裁定书取得案涉房屋所有权后，原告多次要求被告腾退涉案房屋，但被告拒不腾退，亦拒绝向原告支付任何房屋使用费，同时将案涉房屋提供给他人使用，直至2020年6月1日，房屋使用人才与原告办理房屋交接手续，归还案涉房屋。因被告无权占有使用原告所有的涉案房屋，其应向原告支付房屋占有使用费，但多次催要无果，原告诉至法院，请求法院判如所请。南洋之星公司辩称，不同意薛斌的全部诉讼请求，理由如下：一、薛斌与南洋之星公司之间不存在合法有效的租赁合同关系。南洋之星公司是2015年6月10日从原房主杜伟手中合法取得涉案房屋的租赁使用权，免租期3个月之后，南阳之星公司对涉案房屋投入了180余万元进行装修，双方在该合同当中约定装修款抵扣房租租赁期间是2015年6月10日到2020年6月9日。南洋之星公司装修完毕之后，由北京市渔业协会砗磲专业委员会使用，作为非商业展示，用于宣传砗磲和红珊瑚工艺美术品文化。案涉房屋于2015年11月1日转给北京市渔业协会转租使用，并告知了原房主。南洋之星公司的实际办公地点位于北京市朝阳区陶庄路5号院7号楼101和103室。南洋之星公司自2017年5月1日至今一直在上述地址实际办公，公司注册地址亦是在此地。二、原告薛斌自称其对债权纠纷的起诉日期是2015年4月16日，法院查封日期是2015年4月20日，但是南洋之星公司从未收到关于任何房产部门的通知，原告在起诉的时候没有通知南洋之星公司，在查封的时候也没有通知，起诉书中所述的两个日期都是原告薛斌自称的时间，南洋之星公司不认可，应当依据原始材料确认上述两个日期是否属实；三、南洋之星公司的租赁日期是2015年6月10日，合同是杜伟本人亲自签署，具有合法的效力。北京渔业协会是基于转租关系合法使用涉案房屋，2020年1月20日针对涉案房屋的执行异议之诉，由河南省高级人民法院作出（2019）豫民终1648号民事判决书，证明直到该日期原告方能主张行使其权利，因南洋之星公司的租赁合同截止期限为2020年的6月9日，北京渔业协会已经于2020年的6月初已经交付了房屋，因此双方不产生任何租赁关系及租金的争议。三、薛斌的债权纠纷一审、二审及执行期间，被告杜伟均因涉嫌非法吸收公众存款罪在看守所或监狱羁押，该案审判的相关法院并未穷尽送达方式，南洋之星公司对于相关的房屋被查封的事实不知情。在该案当中杜伟缺席判决，也违反法定程序，南洋之星公司将在本次庭审之后提出撤销之诉。四、南洋之星公司非该房屋的使用方，也从未收到任何正式搬离通知，法院未履行公告送达的程序，不能视为有效告知。南洋之星公司与杜伟自行签订的租赁合同，没有通过中介，当时杜伟陈述涉案房屋是干净的。原告在本案起诉当中称租金标准是41666．66元，既然法院认为装修免租金不合理，那么合同当中约定的月租金416666．66元更加不合理，因此原租赁合同的租金价不具有参考价值。南洋之星公司认为原告所参照的租金没有事实依据。五、退一步讲，原告主张的房屋占用费起算时间不对，租金计算标准不成立，未考虑到对南洋之星公司的生效时间，未考虑市场租金的平均价格，未考虑今年疫情租金减免的问题，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，河南省郑州市中级人民法院作出（2017）豫01执恢126号之二执行裁定，其中薛斌为申请执行人，河南高登投资有限公司、杜伟、陈利萍以及河南恒泽置业有限公司为被执行人，该裁定书载明：“……案件审理过程中，本院依法查封了被执行人杜伟名下位于北京市西城区XX（合同号：XXXX）房产。我院依法对上述涉案房产委托评估机构进行评估，并在淘宝网上进行了拍卖，但公开拍卖后流拍。现申请人自愿以流拍保留价2379．366万元接受该房产抵偿债务，本案标的为4200万元……裁定如下：一、解除对被执行人杜伟名下位于北京市西城区XX（合同号：XXXX）房产的查封；二、将被执行人杜伟名下位于北京市西城区XX（合同号：XXXX）房产过户登记至申请人薛斌（身份证号码：……）名下；三、申请执行人薛斌可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。”上述房屋于2018年8月31日登记至薛斌名下，不动产权证书显示涉案房屋建筑面积343．92平方米，用途为办公。南洋之星公司就河南省郑州市中级人民法院执行薛斌与河南高登投资有限公司、杜伟、陈利萍以及河南恒泽置业有限公司民间借贷纠纷一案，对该院查封、拍卖被执行人杜伟名下房产不服，于2018年向该院提出书面异议。河南省郑州市中级人民法院于2018年11月3日作出（2018）豫01执异416号执行裁定，其中载明：“……本院查明，本院的执行依据为我院于2015年8月18日作出的（2015）郑民一初字87号民事判决。诉讼期间我院于2015年4月24日作出了（2015）郑民一协执字第87号协助执行通知书，查封了被执行人杜伟名下位于北京市西城区XX（权证号：XX**）房产。进入执行程序后，我院于2017年2月15日作出（2016）豫01执203号之二执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人杜伟名下位于北京市西城区XX（权证号：XX**）房产……裁定如下：驳回南洋之星（北京）珠宝有限公司的异议请求。”南洋之星公司不服上述裁定，向河南省郑州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，河南省郑州市中级人民法院作为（2019）豫01民初70号民事判决，驳回南洋之星公司的诉讼请求。南洋之星公司不服上述判决，上诉至河南省高级人民法院。河南省高级人民法院于2020年1月20日作出（2019）豫民终1648号民事判决，其中载明：“……一审法院查明：薛斌诉杜伟、高登投资公司、陈利萍、恒泽置业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月24日保全查封了杜伟名下位于北京市西城区XX（合同号：XXXX）房产。后该案经本院终审作出（2015）豫法民二终字第448号民事判决。该判决生效后，薛斌申请强制执行，一审法院于2017年2月15日作出（2016）豫01执203号之二执行裁定……并于2018年1月25日作出（2016）豫01执203号限期搬离公告。南洋之星公司对查封、拍卖涉案房屋不服，提出书面异议……南洋之星公司提交的《商业房屋租赁合同》载明，南洋之星公司租赁杜伟名下涉案房屋，租赁期限为2015年6月10日至2020年6月9日，租金标准为每月416666．66元，南洋之星公司对房屋装修的花费可以折抵租金，该合同签约日期为2015年6月10日……本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为……结合本案，一审法院2015年4月24日保全查封了杜伟名下的案涉房屋，南洋之星公司2015年6月10日才与杜伟签订《商业房屋租赁合同》。合同约定南洋之星公司以装修费用折抵整个租期五年的房屋租金，不符合常理，且南洋之星公司未提供以装修费折抵租金的记账凭证等手续。另外，南洋之星公司亦未提供水电费、物业费等相关票据，不能证实其实际占有使用房屋进行商业经营，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，不能排除强制执行。一审法院在北京市西城区房屋管理局对案涉房屋作出查封，是否张贴公告不影响查封效力，上诉人南洋之星公司称一审法院查封时未进行公告、公示并通知管理人或者建筑物的实际占有人的上诉理由不能成立……裁定如下：驳回上诉，维持原判。”另查，一、庭审中，薛斌提交涉案房屋照片，证明房屋内装饰印有“南洋之星”标志，南洋之星公司应当支付房屋占有使用费。南洋之星公司认为上述照片与涉案房屋无关，不能证明房屋由南洋之星公司使用，且薛斌起诉时向北京渔业协会主张了权利，证明涉案房屋是由北京渔业协会使用；同时，南洋之星公司提交了与北京市渔业协会砗磲专业委员会之间的租赁协议、网页打印件及南洋之星公司实际办公地的租赁合同，证明南洋之星公司对涉案房屋进行装修后，北京市渔业协会砗磲专业委员会使用涉案房屋及进行文化宣传，南洋之星公司并未收取租金，也未用于商业用途。薛斌认可南洋之星与北京市渔业协会砗磲专业委员会之间的租赁协议，认为能够证明南洋之星公司实际占用涉案房屋，其占用房屋后如何出租涉案房屋与本案无关，对于南洋之星提交的网页打印件及南洋之星公司实际办公地的租赁合同不予认可。二、庭审中，南洋之星公司提交盖有北京链家房地产经纪有限公司印章的《情况说明》，显示：“鉴于黄先生咨询，我公司针对位于北京市西城区XX室房产（面积342．88平方米，拟出租价格为4．4万/月）进行同区位相似户型情况查询，获悉该类房产面积过大时，出租价格过高。2018年—2020年，该区域类似房产出租价格约为4．1万元/月—4．2万元/月……在我公司商业用房出租记录中里无该等地段此类房屋的成交记录”，证明涉案房屋占有使用费过高，且涉案房屋实际难于出租。薛斌对上述情况说明不予认可。再查，南洋之星（北京）珠宝有限公司于2018年10月9日更名为北京南洋之星文化发展有限公司；北京南洋之星文化发展有限公司于2018年11月2日再次更名为南洋之星（北京）文化发展有限公司。诉讼过程中，南洋之星公司提出的调查申请，因不符合法律规定，且在现有证据下无调取之必要，本院不予准许。经询，双方均认可涉案房屋于2020年6月1日由北京市渔业协会交还薛斌；另，南洋之星公司称其存有与杜伟之间的租赁合同原件，并称于规定时间内提交至本院，但南洋之星公司未向本院提交该份合同原件。本院认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。本案中，薛斌自愿以流拍保留价2379．366万元接受该房产抵偿债务，河南省郑州市中级人民法院于2018年4月20日作出以物抵债裁定书，故薛斌于上述日期取得涉案房屋的所有权。本案的争议焦点为薛斌是否能够主张南洋之星公司支付房屋占用费及涉案房屋占用费标准的确定。结合河南省高级人民法院在（2019）豫民终1648号民事判决中查明的事实，河南省郑州市中级人民法院于2018年1月25日作出了（2016）豫01执203号限期搬离公告，后南洋之星公司向河南省郑州市中级人民法院提出执行异议申请，应当推定南洋之星公司对涉案房屋存在执行强制措施应属明知；薛斌亦于2018年4月20日通过执行程序中的以物抵债裁定成为涉案房屋的所有权人，故自该日起其对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。南洋之星公司在执行异议之诉一案中提交了其与杜伟之间的《商业房屋租赁合同》，认为其作为善意占有使用人，有权继续占有使用涉案房屋至租赁期结束，要求中止执行；河南省高级人民法院基于上述《商业房屋租赁合同》晚于涉案房屋的保全查封，且认为以装修费用折抵五年的租金不符合常理等原因，认定不能排除强制执行，故南洋之星公司仍负有搬离涉案房屋之义务。前述判决系对强制执行要求涉案房屋使用人搬离房屋，而南洋之星公司持续对涉案房屋进行占用行为的认定，故本院对南洋之星公司主张其应当在2020年1月20日才负有腾房义务的意见不予支持。南洋之星公司主张涉案房屋由其免费提供给他人使用，并未自行使用或取得经营收益，但涉案房屋系南洋之星公司交给他人使用，并以南洋之星公司为善意使用人提出执行异议的相应主张，造成薛斌在2020年6月1日前无法收回房屋，故本院对薛斌要求南洋之星公司支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。薛斌主张以南洋之星公司无权占有要求支付房屋占有使用费，而以房屋租赁合同纠纷进行起诉，存在认识错误。因双方已在庭审中就涉案房屋权利移转、房屋使用情况以及费用计算进行了充分辩论，为避免诉累，本院将案由纠正为物权保护纠纷。对于房屋占有使用费的标准，薛斌主张按照每月41666．66元计算，认为（2019）豫民终1648号民事判决中对涉案房屋租金标准书写“416666．66元”存在笔误，并主张上述费用标准系杜伟与南洋之星公司就涉案房屋约定的租金标准，薛斌以该标准主张房屋占有使用费。南洋之星公司不认可上述房屋占用费标准，并表示向本院提交与杜伟之间的《商业房屋租赁合同》，但未予提交；另，南洋之星公司提交盖有北京链家房地产经纪有限公司印章的《情况说明》，而该房产中介机构虽在上述《情况说明》中称无成交记录，但亦表示“该区域类似房产出租价格约为4．1万元/月—4．2万元/月”，结合在案证据，本院认为在案证据不足以证明薛斌所主张房屋使用费标准存在过高之情形，故本院对薛斌要求南洋之星公司支付自2018年4月21日至2020年6月1日期间房屋使用费用1073611．97元不持异议。南洋之星公司认为因疫情发生依据政策应当对2020年3月至4月的房屋使用费予以减免，薛斌认为南洋之星公司不符合北京市疫情期间房租减免政策条件，不同意就房屋使用费进行减免。本院认为，南洋之星公司与薛斌之间并不存在房屋租赁合同关系，在河南省高级人民法院于2020年1月20日作出驳回其执行异议之诉请求的二审判决后，南洋之星公司未积极与薛斌沟通涉案房屋返还事宜，故南洋之星公司主张减免上述期间房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。对于薛斌要求南洋之星公司自2020年6月2日起支付房屋使用费利息的诉讼请求，因双方并未就上述房屋使用费的金额以及支付时间进行过确认，故本院与认为薛斌主张上述款项利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、自判决生效之日起七日内，南洋之星（北京）文化发展有限公司支付薛斌自二〇一八年四月二十一日至二〇二〇年六月一日期间房屋占有使用费1073611．97元。二、驳回薛斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7232元，由南洋之星（北京）文化发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十二月五日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟