北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13815号上诉人（原审被告）：北京百世恒基物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**101内****。法定代表人：王昊，总经理。委托诉讼代理人：申晓明，黑龙江兰新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田瑞冬，男，1988年11月1日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙丹，北京市京联律师事务所律师。上诉人北京百世恒基物业管理有限公司（以下简称百世恒基公司）因与被上诉人田瑞冬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理，上诉人百世恒基公司之委托诉讼代理人申晓明与被上诉人田瑞冬及其委托诉讼代理人孙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百世恒基公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回田瑞冬的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由田瑞冬承担。事实和理由：1.田瑞冬在与百世恒基公司签订《商铺租赁定金协议》之前，已经到租赁房屋实地考察，并不存在签订后才发现房屋不具备交付条件的情形，其在签订前已经认可房屋现状，签订定金协议一个月后又以房屋不具备交付条件为由要求解除。2.按照协议约定，田瑞冬应当在7日内确定是否与百世恒基公司签订正式的租赁合同，其提出异议的时间明显已经超过协议约定时间，按照定金罚则，百世恒基公司不应退还其定金。3.田瑞冬未能在约定时间与百世恒基公司签订正式租赁合同，故其违约在先，房屋是否具备交付条件，取决于合同双方对交付条件的约定，在双方仅签订定金协议并且该协议未对交付条件作出约定的情况下，一审判决认定房屋不具备交付条件，缺乏法律依据。田瑞冬辩称，不同意百世恒基公司的上诉请求及理由，服从一审判决。田瑞冬向一审法院起诉请求：1.解除田瑞冬与百世恒基公司双方签订的《商铺租赁定金协议》；2.百世恒基公司返还田瑞冬所付定金3万元。一审法院认定事实：2020年4月24日，百世恒基公司作为甲方与田瑞冬作为乙方签订《商铺租赁定金协议》，该协议约定乙方租赁北京市朝阳区王四营观音景园104号房屋经营儿童百货、水吧；租赁面积148平米；租赁期限5年；租金4元/平方米/天；租金每2年递增8%；租金支付方式押2付6；定金为3万元。同时约定：乙方应在本协议签订7日内（法定节假日顺延）和甲方签订正式租赁合同，如乙方不能在约定时间之内签订合同，甲方将视乙方自动放弃此商铺，所交定金概不退还。同日，田瑞冬向百世恒基公司支付定金3万元，百世恒基公司向田瑞冬出具盖有百世恒基公司财务专用章的定金收据一张。在本案的审理过程中，田瑞冬提交其于2020年6月、7月拍摄的现场照片六张，欲证明商场外部用围挡遮挡，无法经营。百世恒基公司认可该照片真实性，但认为外部遮挡并不影响商场的经营。田瑞冬提交与百世恒基公司招商部工作人员的通话录音，欲证明田瑞冬与百世恒基公司工作人员协商合同签订问题未果，其不应承担违约责任。百世恒基公司对该证据真实性不予认可。一审法院于2020年8月20日至涉案现场进行勘验，经勘验田瑞冬所承租的商铺位于该建筑第三层，原使用隔离设施未拆除，未施工，现场杂乱，仍为一整片区域，尚未进行划分。对此田瑞冬认为百世恒基公司提供商铺不具备交付条件。百世恒基公司则认为可以交付，不影响田瑞冬自行装修使用。一审法院认为，《商铺租赁定金协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属有效。该协议约定在本协议签订后7日内双方应签订正式的租赁合同，但根据田瑞冬提交的照片显示，涉案建筑外观部分并未装修完毕，外部有蓝色铁板遮挡物。虽然百世恒基公司认为该外部遮挡物并不影响田瑞冬使用涉案商铺，但田瑞冬所租赁房屋的目的系用于经营，整洁良好的外部环境必然会对涉案房屋从事的经营活动产生重要影响。此外，百世恒基公司作为出租人，应当保证租赁商铺区域的确定性，保障承租人可以正常装修使用涉案商铺，但是经一审法院现场勘验，涉案商铺所处楼层内部杂乱，隔离设施尚未拆除，案涉租赁区域未予划分，此种情形不具备基本的交付条件。在百世恒基公司不能确定具备交付条件的日期时，田瑞冬有理由暂停对《商铺租赁定金协议》的履行。截至法庭辩论终结前，百世恒基公司仍未明确涉案房屋装修工作的完工时间，因此对田瑞冬提出要求解除双方《商铺租赁定金协议》及退还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除田瑞冬与百世恒基公司于二〇二〇年四月二十四日签订的《商铺租赁定金协议》；二、百世恒基公司于判决生效后七日内返还田瑞冬定金3万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，百世恒基公司向本院提交：证据1.《场地房屋租赁合同》；证据2.《出租授权书》，证据1与证据2共同证明涉案租赁标的的权利来源；证据3.微信聊天记录截屏，证明百世恒基公司的业务员已通知田瑞冬可以进场。田瑞冬未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换以及质证。田瑞冬对百世恒基公司提交的证据发表质证意见称，无法核实证据1与证据2的真实性，不认可其关联性及证明目的；不认可证据3的真实性及证明目的，该微信记录并非田瑞冬的账号。本院经审查认为，1.百世恒基公司提交的证据1与证据2与本案争议事实之间缺乏紧密关联，故本院不予采信；2.因田瑞冬不认可证据3的真实性，百世恒基公司亦未提供其他佐证，故本院对其亦不予采信。二审中，百世恒基公司认可涉案房屋现状与一审法院勘验时未有变化。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：田瑞冬与百世恒基公司签订的《商铺租赁定金协议》应否予以解除并由百世恒基公司向田瑞冬退还已付定金。依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，田瑞冬与百世恒基公司签订的《商铺租赁定金协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。根据查明案件事实，田瑞冬已按协议约定向百世恒基公司支付了定金3万元。支付定金后，田瑞冬主张涉案房屋还在装修，约定时间内达不到可以营业的标准，故请求解除协议并退回已付定金；百世恒基公司则主张《商铺租赁定金协议》的约定内容为双方在一定时间内签订正式租赁合同，现田瑞冬未在约定时间内与百世恒基公司签约，故其已付定金不应退还。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，双方签订的《商铺租赁定金协议》中明确包括了租赁房屋的坐落、面积、用途、租赁期限、租金标准以及支付方式等具体内容，故双方在房屋租赁法律关系项下的权利义务在该协议中可予相应确定。根据田瑞冬在一审期间提交的照片以及一审法院现场勘验情况来看，涉案房屋所在楼栋确实存在未装修完毕的情形，加之田瑞冬租赁房屋系在涉案楼栋第三层，且该层亦尚未进行实际划分，故在田瑞冬租赁房屋系为其经营所用的情况下，一审法院结合涉案房屋所在楼栋现状、涉案楼层情况以及田瑞冬租赁房屋用途，认定田瑞冬有理由暂停《商铺租赁定金协议》的履行，并无不当，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而截止本案法庭辩论终结前，百世恒基公司仍未确定涉案房屋所在楼层的划分区域和具备交付条件的相应时间，故一审法院据此认定双方签订的《商铺租赁定金协议》应予解除，具有事实及法律依据，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，田瑞冬已向百世恒基公司支付了定金3万元，故在双方协议应予解除的情况下，百世恒基公司应向田瑞冬退还相应的定金3万元。综上所述，百世恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由北京百世恒基物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年十二月二十八日法官助理 刘 衍法官助理 张 弛书 记 员 陈佳琪