内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4563号上诉人（原审被告）：内蒙古龙腾房地产开发有限公司，住所地赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区枢纽站**楼02012。法定代表人：何金辉，董事。委托诉讼代理人：郑在攀，1989年1月17日出生，汉族，住赤峰市。被上诉人（原审原告）：隋雪娜，女，1985年10月30日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：王翠华，赤峰市长青法律服务所法律工作者。上诉人内蒙古龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）与被上诉人隋雪娜房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人内蒙古龙腾房地产开发有限公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销（2020）内0402民初3029号民事判决书，在查清事实的基础上改判或者发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定事实不清。2019年11月19日，上诉人与被上诉人签订《龙腾奥莱广场商铺租赁合同》（简称租赁合同），合同2.1条约定的租赁期限为12个月，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。第9.3条明确约定：双方特别确认，本合同项下的开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约。自2020年初，新冠疫情爆发，新型冠状病毒肺炎疫情属于全国性的突发公共卫生事件，上诉人、被上诉人双方签订《租赁合同》时，其主观上不可预见新冠肺炎疫情的发生，客观上也无法避免和克服新冠肺炎疫情带来的影响，该情形符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当属于不可抗力。根据租赁合同第22.1条，如在不可抗力事件发生后90日内，被上诉人既无法经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院对存在新冠疫情导致双方租赁合同未能在约定期限开业，属于不可抗力这一因素，不予采纳，径行认定上诉人存在违约，并根据合同条款，判决上诉人支付违约金9840元，没有法律依据。综上所述，一审法院事实认定错误，导致适用法律错误。请求二审人民法院在查清事实的基础上，恳请法院在查清事买后依法改判支持上诉人的各项诉讼请求。被上诉人隋雪娜辩称，一、一审人民法院对本案的判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确无误，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持一审法院对本案的判决。二、被答辩人内蒙古龙腾房地产开发有限公司（简称龙腾公司）的上诉理由没有任何法律依据，导致其未能正常开业的原因并非疫情原因也并非不可抗力因素，这样的说法完全是在故意狡辩，推脱其应当承担的责任。本案的基本事实是答辩人隋雪娜为了代理销售济南芙伦迪商贸有限公司的“莉彤雪”品牌女鞋与被答辩人在2019年11月19日签订“租赁合同”，合同约定2020年1月1日开业，但是由于被答辩人龙腾公司“奥莱广场”建设工程的消防工程未能按照正常程序进行审查审批，导致工程搁置停审，造成此项目不能在约定的2020年1月1日开业运营，这点在一审庭审时被答辩人方代理人有清楚的表述，被答辩人的一审答辩状中也陈述了未能正常开业的原因是由于消防工程问题耽误。根本不是其所述的疫情原因，另外，今年的疫情在2020年元旦前并没有爆发，各个商场都在正常运营，被答辩人以将其单方的因素导致未能开业的原因硬说成受疫情影响理由不能成立。三、由于未能正常开业，直接导致答辩人代理销售的厂家收回了代理权，并扣留了答辩人2万元保证金给答辩人造成经济损失。2020年春节前，答辩人多次找被答辩人协商退还租金，被答辩人方同意退还租金等费用，但称保证2020年5月1日开业时退还，此后被答辩人又一次违背承诺，2020年5月1日既没有开业也不同意退还答辩人租费，无奈答辩人在2020年6月份向法院提出本诉，诉讼过程中，被答辩人又一次向答辩人告知决定在2020年10月份之前开业。但是，他们又一次食言，今年10月份之前也没能开业。四、一审判决书下达后，被答辩人主动找答辩人协商退还租费事宜，但是拒不承担违约金，遭到答辩人拒绝后，又威胁答辩人，称：就给你一天时间，我们上诉后让你连租金都拿不回来，态度极其不端正，作为赤峰一家大型的企业根本无视合同及法律规定，不顾社会影响，声称开业推迟时间是正常现象，没有一点契约精神。综上意见，答辩人认为，被答辩人的上诉请求没有事实上和法律上的依据，是人为的拖延给付时间，滥用诉权，一审人民法院对本案的判决，事实清楚，证据充分，判决内容准确无误。故请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持一审法院的判决。隋雪娜向一审法院起诉请求：1、依法解除隋雪娜与内蒙古龙腾房地产开发有限公司签订的“龙腾奥莱广场商铺租赁合同”；2、判令内蒙古龙腾房地产开发有限公司返还隋雪娜交纳的租金及保证金合计40750元；3．判令内蒙古龙腾房地产开发有限公司承担违约金20000元；4．本案诉讼费由内蒙古龙腾房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2019年11月14日，龙腾公司向隋雪娜出具缴费通知，通知主要内容为：2020年1月1日至2020年3月31日租金14760元、履约保证金9840元、物业费3690元、物业保证金2460元、质量保证金10000元，合计40750元。备注：以上款项将意向金转为质量保证金，其他款项请商户于签订合同后7日内进行缴纳，为避免带来不必要的麻烦，请各品牌商户按照要求把款项打入专用账户。2019年11月18日，龙腾公司为隋雪娜出具收据两枚，其中一枚为商铺租金14760元，另一枚为商铺租赁保证金9840元。同日，内蒙古中美物业管理有限责任公司为隋雪娜出具收据三枚，分别为质量保证金10000元、商铺租赁物业费3690元、商铺租赁物业保证金2460元。以上收据合计金额为40750元。2019年11月19日，龙腾公司（甲方、出租方）与隋雪娜（乙方、承租方）签订龙腾奥莱广场商铺租赁合同（运营期．固定租金版），该合同载明：甲方同意将位于赤峰龙腾奥莱广场室内［二］层［2035］号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件一）出租给乙方使用乙方同意承租该房屋；物业服务公司：对包括该房屋在内的该房屋所在区域提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指内蒙古中美物业管理有限公司；进场日：甲方移交、乙方接收该房屋之日。为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准；装修期：自进场日起至开业日前一日的期间。但如该房屋在前述期间内开业经营的（即乙方在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，亦不论该房屋所在区域内其它商家是否开业），装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；开业日：乙方应在租赁场所开业经营之日；计租日：即开业日（开业后计租日即进场日）；保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物业服务公司交纳的约定金额的款项，本合同有效期内，该款项由甲方或物业服务公司保管，按合同约定使用，不计利息。为免疑问，甲方或物业服务公司对该款项不承担任何信托或其他投资增值的责任；不可抗力：合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；本合同项下租赁期限为12个月，自计租日开始计算，即自2020年1月1日起至2020年12月31日止；乙方在该房屋内经营品牌为莉彤雪，经营项目为女鞋。租赁期内，未经甲方、物业服务公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；乙方应当于该进场日之前付清本合同项下全部应付费用，与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件五的格式签署《房屋交接确认书》；该房屋月租金标准为4920元；本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2020年1月1日至2020年3月31日，应交租金为14760元；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付9840元作为租赁保证金；本合同终止且经甲方确认乙方妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方及物业服务公司将剩余的租赁保证金无息分别退还予乙方，乙方应同时退还租赁保证金收据原件；双方约定，作为该房屋的承租人，乙方自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业费。物业服务费收费标准：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月30元。即每月物业费为1230元；本合同项下之开业日定为2020年1月1日，乙方应当于开业日开业经营（乙方未在该开业日开业的，不影响计租日的起算）；如乙方未能在装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营的，本合同项下之装修期不予延长；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还合同项下的租赁保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。同日，隋雪娜与内蒙古中美物业管理有限责任公司签订龙腾奥莱广场物业管理服务协议及安全责任书。庭审中，隋雪娜提交济南芙伦迪商贸有限公司与隋雪娜于2019年11月22日签订的联营合同、济南芙伦迪商贸有限公司为隋雪娜出具的收据以及该公司向隋雪娜发送的解除联营合同及地区代理通知书，隋雪娜称其租赁龙腾公司商铺后准备经营济南芙伦迪商贸有限公司的莉彤雪品牌女鞋，并交纳保证金2万元，因龙腾公司迟迟未开业，致使济南芙伦迪商贸有限公司解除了联营合同，并将其交纳的2万元保证金予以扣留。2020年6月20日，龙腾公司发出致龙腾奥莱广场合作商户告知函，主要内容为：因疫情原因，根据现阶段的市场情况，公司决定于2020年10月份之前开业运营。一审法院认为，隋雪娜与龙腾公司间签订的龙腾奥莱广场商铺租赁合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。双方签订的合同约定租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，并约定开业时间为2020年1月1日，但至庭审时双方并未签订房屋交接确认书，龙腾公司未将租赁房屋交付隋雪娜使用，亦未开业运营，致使隋雪娜租赁龙腾公司房屋进行经营的合同目的已不能实现，现隋雪娜请求解除与龙腾公司间签订的租赁合同，法院予以支持。因隋雪娜并未使用租赁房屋，龙腾公司应将隋雪娜交纳的相关费用予以返还，庭审中龙腾公司同意物业公司收取的费用亦由其返还，故对隋雪娜主张龙腾公司返还已支付的款项40750元，法院予以支持。关于隋雪娜主张的违约金20000元，隋雪娜依据其与济南芙伦迪商贸有限公司签订的合同主张其损失数额，但关于该20000元，只有在其提交的解除联营合同及地区代理通知书中的单方面陈述，不足以证实其真实性。故依据双方签订的商铺租赁合同中的约定“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金”，隋雪娜交纳租赁保证金9840元，该款项已在前述的40750元中予以返还，龙腾公司需另行支付隋雪娜9840元。龙腾公司辩称因消防工程问题及疫情原因未能按时开业运营，因双方约定的开业时间为2020年1月1日，此时尚未进行疫情管控，各商场均在正常运营，龙腾公司主张的理由不成立。判决：一、解除隋雪娜与内蒙古龙腾房地产开发有限公司签订的龙腾奥莱广场商铺租赁合同；二、内蒙古龙腾房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还隋雪娜40750元并支付违约金9840元；三、驳回隋雪娜的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了两张彩印照片，两张照片在2020年10月30日照的，证明上诉人提供商铺的装修，履行了合同，投入了资金，商铺出现了空铺，给上诉人公司造成了损失。被上诉人质证称，真实性无异议，确实双方签订的租赁合同的商铺位置，对上诉人证明的目的有异议，商场在2020年1月之前不能进入，因为不能进入，也无法装修，而这两张照片是现在的情况。由于上诉人迟迟没有开业，造成被上诉人诉代理的品牌商，取消了代理权限，使得被上诉人无法承租商铺。上诉人的损失是由上诉人自己造成的，与被上诉人没有关系。本院对上诉人提供的两张照片的真实性予以确认，但该证据证明不了上诉人的证明目的，本院对该两张照片不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否构成违约，是否应承担违约金。经查，上诉人二审中自认的开业时间为2020年10月30日，其未能于2020年1月1日将租赁房屋交付隋雪娜使用，亦未开业运营，其行为构成违约。一审法院依据双方当事人签订的商铺租赁合同约定判决龙腾公司支付租赁保证金并无不当。上诉人主张因疫情管控，系不可抗力不承担违约责任，但经查双方约定开业时间与疫情发生时间不符，上诉人该项主张不能成立。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人提供证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。综上所述，内蒙古龙腾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由内蒙古龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 董燕洪审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月十七日书记员 岳子杨