辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13464号上诉人（原审被告）：黄会春，女，1953年2月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨亮，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵佳，男，1990年6月21日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：刘凤云，女，1966年1月9日出生，汉族，系赵佳的母亲，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：裴慕荣，辽宁普达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧成，男，1989年12月29日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：孙菊秋，女，1958年12月24日出生，汉族，系臧成母亲，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：孙菊秋，女，1958年12月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人黄会春因与被上诉人赵佳、臧成、孙菊秋案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄会春上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法公正判决；2.请求二审法院判令上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误。原审仅依据原审原告提供的《房屋买卖协议书》就在形式上认定签约时间在查封之前有悖常理。协议表面上书写的时间是2018年12月3日，但按照原审原告及原审被告孙菊秋陈述，双方系通过业主群发布卖房信息联系上的，但双方均未向法庭提交这一重要的且无法伪造的证据。在一审庭审过程中双方对缔约过程表述不一。另外，从付款方式上，在没有任何担保和保证的前提下就向对方支付594000元购买根本没有房产证的房屋且刻意不通过房产中介的行为明显异于正常的交易习惯。赵佳母亲刘凤云与臧成之间的转款行为，真实目的是双方民间借贷而非房屋买卖，臧成向刘凤云借款目的是偿还银行贷款，收取的并非是购房款。上诉人与臧成案件进入到房屋拍卖阶段，赵佳猜想执行人员提出了所谓的《房屋买卖协议书》明显系双方为逃避执行而伪造且将时间倒签一年前。赵佳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。臧成、孙菊秋辩称，这个房子是我（孙菊秋）主张卖的，买卖协议也是真实的，因为没有房证所以才要价不高，只要了85万，后来双方协商降到了694000元，如果上诉人早跟我说，我就不能卖了。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。赵佳向一审法院起诉请求：1.撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104执异51号执行裁定书；2.解除对坐落于沈阳市沈河区房屋的查封；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，本案被告黄会春与被告臧成、孙菊秋民间借贷纠纷一案，因黄会春申请诉讼保全，一审法院于2019年5月10日依法裁定预查封了臧成所有的位于沈阳市沈河区的房屋。2019年7月5日，一审法院依法作出（2019）辽0104民初7594号民事判决书，判决：一、被告臧成于本判决发生法律效力后10日内偿还原告黄会春借款人民币3200000元；二、被告臧成于本判决发生法律效力后10日内偿还原告黄会春借款利息915200（以3200000元本金计算，月利率0.8%+0.5%，自2017年10月16日起计算至判决确定的给付之日止）元；三、被告孙菊秋对上述一、二项内容，承担连带给付责任。该判决生效后，因臧成、孙菊秋未履行民事判决书确定的义务，黄会春向一审法院申请执行，一审法院于2019年8月27日立案执行，执行案号为（2019）辽0104执4014号。另查，2018年12月3日，本案原告赵佳（乙方）的母亲刘凤云与被告臧成（甲方）签订房屋买卖协议书一份，该协议约定，甲方将位于沈阳市沈河区的房屋出卖给乙方，成交金额694000元，付款方式为：乙方替甲方还贷款约22万元整，其余房款等贷款还完，双方细算后，再一次性共计60万元整（594000元）；乙方押甲方10万元整，等甲方下房证后，在更名过户后，一次性付清全部房款（10万元整）；乙方承担全部更名过户手续费用，与甲方无关。臧成在该协议甲方处签字按印确认，刘凤云在乙方处代赵佳签字，同时其在乙方处签字按印确认。同日，双方签订补充协议一份，约定：甲乙双方暂时不能更名过户，因是买卖合同只下了契证，房证未下来，所以双方同意先首付甲方人民币59.4万元，乙方押甲方人民币10万元，等甲方下房证时再付清人民币10万元整，甲方将无条件帮助乙方更名过户。上述协议签订后，赵佳于2018年12月3日向臧成汇款230000元、于2018年12月17日汇款360000元、通过存入被告臧成邮政银行账户及微信支付各2000元给被告臧成。收到房款后臧成给刘凤云出具收条一张，写明：“今收到刘风云、赵佳购房款594000元整。”2019年12月20日，原告赵佳母亲刘凤云替被告臧成偿还该房产开发公司代偿贷款12893元、滞纳金604元。再查明，涉案房产在原、被告买卖交易前已出租给案外人。2018年12月11日，被告孙菊秋将剩余房屋租金4135元微信转账给原告母亲刘凤云，并将租房人微信推送给刘凤云。2019年2月3日，租房人与刘凤云结清房租等费用后退租。之后该房屋一直由原告占有使用，并由原告交纳电费、物业费等相关费用。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案应从上述四个方面进行审查。关于签订合同的时间问题，从原告提供《房屋买卖协议书》及付房款594000元的时间上看，在形式上可以看出原告赵佳与被告臧成已于2018年12月3日签订《房屋买卖协议书》，买卖协议签订的时间在一审法院查封涉案房产之前。关于实际占有案涉房产的时间问题，涉案房产已于买卖之前出租给案外人，从原告提供的微信聊天记录等证据及被告孙菊秋将租金转账给原告母亲刘凤云、案外人与原告母亲刘凤云办理退租事宜等事实，在形式上可以看出原告已实际占有了涉案房产。占有应理解为对不动产的管理和支配，不应理解为实际居住，故原告应当属于合法占有了案涉房产，且在一审法院查封之前；关于房款支付问题，《房屋买卖协议书》约定的购房款金额为694000元，从原告提供的证据看，其母亲刘凤云已向被告支付购房款594000元；原告母亲刘凤云替被告臧成偿还该房产开发公司代偿贷款12893元、滞纳金604元并约定该款项在剩余房款中扣除及原告在审理过程中表示可以将剩余房款按照人民法院的要求交付执行的事实，应当认定原告已全部支付了上述合同购房款；关于办理过户登记的问题，经该院调查，涉案房产于2019年11月6日才办理初始登记，具备办理不动产证书的条件，未办理过户手续并非原告的原因所致。综上所述，原告对所购买的案涉房产的权益应当优先保护。故原告异议请求成立，其主张能够排除本院对案涉房产的执行。一审法院判决：一、不得执行沈阳市沈河区房屋；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费10740元，由被告臧成负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应审查案外人就涉案房屋是否享有排除执行的民事权益进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，二审庭审中，本院当庭要求被上诉人赵佳出示并播放了赵佳的母亲刘凤云与臧成的母亲孙菊秋之间微信原始聊天记录，该聊天记录能够显示双方从2018年11月13日起就案涉房屋买卖事宜进行磋商至最终达成协议及付款的过程，结合一、二审庭审调查及赵佳提供的《房屋买卖协议》及补充协议等证据可知，赵佳与臧成之间于2018年12月3日签订《房屋买卖协议》，而案涉房屋预查封时间为2019年5月10日，即赵佳签订《房屋买卖协议》的时间早于法院查封案涉房屋的时间；其次，从支付购房款的情况来看，《房屋买卖协议》约定购房款694000元，补充协议约定“甲乙双方暂时不能更名过户，因是买卖合同只下了契证，房证未下来……先首付甲方人民币59.4万元，乙方押甲方人民币10万元，等甲方下房证时再付清人民币10万元整”，赵佳一审提供的银行汇款记录等证据能够证明已经支付了购房款59400元，以及赵佳的母亲刘凤云替臧成偿还房产开发公司代偿贷款12893元、滞纳金604元，结合双方约定该款项在剩余房款中扣除及赵佳在一审审理过程中表示可以将剩余房款按照人民法院的要求交付执行的事实，可以认定赵佳已经按上述协议履行付款义务；第三，从案涉房屋的占有情况来看，案涉房屋已于买卖之前出租给案外人，通过赵佳的母亲刘凤云提供的与案涉房屋承租人的微信聊天记录等证据以及臧成的母亲孙菊秋将房租转账给刘凤云，案外人与刘凤云办理退租事宜等事实，一审法院以“占有应理解为对不动产的管理和支配，不应理解为实际居住”为由，认定赵佳在一审法院查封之前合法占有了案涉房产，并无不当；第四，诉争房产于2019年11月6日才办理初始登记，具备办理不动产证书的条件，故未办理过户登记并非赵佳的原因所致。综上，赵佳就位于沈阳市沈河区房屋的涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行该房屋并无不当，本院对黄会春的该项上诉主张不予支持。综上所述，黄会春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10740元，由上诉人黄会春负担。本判决为终审判决。审判员 谢 宏审判员 赵 智审判员 姜会军二〇二〇年十二月十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定