江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3317号上诉人（原审原告）：马林飞，男，1985年1月3日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：马向阳，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵小荣，女，1970年7月7日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：陆善银，东海县牛山法律服务所法律工作者。上诉人马林飞因与被上诉人赵小荣排除妨害纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2020)苏0722民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人马林飞及其委托诉讼代理人马向阳、被上诉人赵小荣及其委托诉讼代理人陆善银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马林飞上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。涉案房屋登记在李某1名下，李某1为涉案房屋的合法所有权人。上诉人与李某1于2020年4月20日签订了《房地产买卖契约》，李某1将涉案房屋出售给上诉人，上诉人全额支付了购房款，李某1也将房屋过户至上诉人名下，根据物权法规定，上诉人为涉案房屋的所有权人。被上诉人没有法律依据占用涉案房屋，上诉人有权要求被上诉人排除妨碍并腾退涉案房屋。关于被上诉人与其前夫李某2或者案外人李某1之间就涉案房屋形成的关系，被上诉人应另案主张，与上诉人享有房屋所有权没有任何关系。被上诉人赵小荣辩称：涉案房屋实际所有人是赵小荣，并非是案外人李某1，李某1只是形式上的登记房主，因为当时购买房屋时赵小荣与前夫李某2夫妻有对外债务，银行按揭不好办理，故当时赵小荣和李某2将婚后共同购买的涉案房屋登记在李某1的名下，该房屋的房贷一直是赵小荣偿还；2、李某1当时尚未成年，根本没有购买涉案房屋的能力；3、涉案房屋一直由赵小荣居住至今，并由赵小荣出资对房屋进行装修；4、涉案房屋的所有买卖合同、抵押合同以及涉案房屋的房屋所有权证，缴纳契税的发票均保管在赵小荣手上，因此，李某1无权处分涉案房屋将涉案房屋卖给上诉人，根据赵小荣了解，李某1曾经将涉案房屋卖给多人，赵小荣之前也向公安机关报过警；5、赵小荣并没有非法占有涉案房屋，赵小荣系合法占有，不存在任何侵权行为，赵小荣在一审已充分举证证实涉案房屋系赵小荣的夫妻共同财产，在赵小荣与李某2协议离婚时已明确约定涉案房产归赵小荣所有，赵小荣并非是在上诉人马林飞购买并接收涉案房屋后非法占用并居住使用；6、案外人李某1尚未将涉案房屋腾空并交付给马林飞管理、控制，马林飞并未实际控制并占有使用涉案房屋，马林飞与李某1的房屋买卖交易行为尚未完成。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律适当，裁判结果客观公正、合法，请求二审法院查明事实基础上，依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。马林飞一审诉讼请求：1.判令赵小荣腾退位于东海县香江半岛2-1-1803号房屋；2.判令赵小荣从起诉之日起每月支付马林飞房屋占有使用费2000元至实际腾退之日；3.赵小荣承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2012年11月7日，案外人李某1与连云港鑫源房地产开发有限公司就购买位于东海县房屋签订了《商品房买卖合同》。2012年12月24日，案外人李某1与东海县农村信用合作联社（现更名为江苏东海农村商业银行）签订《房地产抵押合同》，为案涉房屋办理了按揭贷款。2015年2月27日，案涉房屋办理了房屋所有权登记，登记为案外人李某1单独所有。2020年4月20日，案外人李某1与马林飞签订了《房地产买卖契约》，将案涉房屋以70万元的价格出售给马林飞，并于同日办理了不动产权证变更登记，将案涉房屋变更登记于马林飞单独所有。一审法院另查明，赵小荣与案外人李某2曾系夫妻关系，双方于2015年4月8日在民政部门协议离婚。案外人李某11994年3月2日出生，系李某2之女。一审庭审中，马林飞陈述其购买案涉房屋时听说案涉房屋有人居住，并在中介机构约定办理完不动产权证变更登记后一个月腾空案涉房屋。同时，马林飞还陈述案外人李某1在签订《房地产买卖契约》时交付了案涉房屋钥匙，未交付房屋，其本人也未居住使用案涉房屋。一审庭审中，赵小荣向一审法院举证《离婚协议书》和案外人李某2出具的《财产证明》、存款凭条，证明案涉房屋归其所有，案涉房屋的购买款项亦有其支付。赵小荣还举证了其与案外人李某2、李某1签订的案涉房屋《转让协议》，证明案涉房屋离婚前属其和李某2所有。一审庭后，赵小荣口头回复一审法院，其因案涉房屋曾向公安机关报案，但公安机关未予立案。以上事实，有马林飞、赵小荣的当庭陈述及马林飞举证的《房地产买卖契约》、不动产权登记证书，赵小荣举证的离婚证、《离婚协议书》、银行存款凭条、《转让协议》、财产证明、房屋所有权证、《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、录音及一审法院（2015）连东民初字第01760号民事判决书等证据予以证实。一审法院认为，无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。本案赵小荣之所以占有并居住使用案涉房屋，是其基于与案外人李某2的曾有的夫妻关系及案外人李某2与案外人李某1的父女关系，自案涉房屋竣工交付后就一直居住其中，且在赵小荣与案外人李某2离婚时也约定案涉房屋归赵小荣所有（一审法院在此暂不论该约定的效力如何），所以赵小荣并非是在马林飞购买并接收案涉房屋后非法占用并居住使用案涉房屋。因此，一审法院认为虽然案涉房屋已变更登记为马林飞单独所有，但因案外人李某1尚未将案涉房屋腾空并交付马林飞管领控制，马林飞也并未实际控制并占有使用案涉房屋，即事实上马林飞与案外人李某1的房屋买卖交易行为尚未完成，马林飞应向案外人李某1主张交付案涉房屋的权利。至于赵小荣主张案涉房屋属其所有，案外人李某1仅是形式上的登记所有人，一审法院在本案中不予理涉，赵小荣可另行依法主张权利。综上，一审法院认为马林飞的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回马林飞的诉讼请求。案件受理费减半收取250元，由马林飞承担（已缴纳）。本院二审期间，上诉人提交转账记录，证明转账76.8万元给中介人员赵成本，1万元定金是现金支付。被上诉人质证认为，对真实性没有异议，但是从转账记录上看不出钱是通过中介转交的，对赵成本的身份无法确定。被上诉人提交东海县香江物业服务有限公司出具的书面证明一份，证明涉案房屋系2012年赵小荣和丈夫李某2共同购买，自2015年2月27日起至今一直由赵小荣居住。上诉人质证认为：对于该证据真实性、合法性、关联性均不认可，该份证明并没有留取相应的工作人员签字及联系方式，不符合证据的形式，不能证明被上诉人所说的2012年该房屋是由赵小荣和丈夫李某2共同购买，该证明上根本没有这个内容。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点为：被上诉人赵小荣占有使用涉案房屋是否构成侵权，上诉人主张被上诉人排除妨害，腾退房屋是否成立？本院认为，马林飞与李某1签订的房屋买卖合同约定2020年4月30日由李某1将涉案房屋移交给马林飞占有，但李某1并未履行合同约定的交房义务，马林飞与李某1之间的房屋买卖合同尚未履行完毕，马林飞应依据合同向李某1主张权利。赵小荣在马林飞与李某1签订房屋买卖合同之前即已经占有使用涉案房屋，并不是在李某1向马林飞交付房屋后非法侵占，上诉人主张排除妨害、腾退房屋的意见不能成立，本院依法不予支持。综上，马林飞的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（马林飞已预交），由上诉人马林飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 黄 宇审 判 员 朱培培二〇二〇年十二月二十六日法官助理 宋继林书 记 员 卞 画法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。