云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2324民初1253号原告：杨国瑞，男，1991年7月7日生，汉族，本科文化，农民，住云南省南华县。委托诉讼代理人：程瑶佳，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：鲁留芝，女，1974年9月12日生，汉族，初中文化，农民，住云南省南华县。被告：杨正荣，男，1973年5月13日生，汉族，小学文化，农民，住云南省南华县。第三人：马向东，男，1964年7月6日生，回族，大专文化，教师，住云南省南华县。委托诉讼代理人：周富，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告杨国瑞与被告鲁留芝返还原物纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，在诉讼过程中，因案涉房屋由被告鲁留芝、杨正荣居住及出卖人马向东出卖的案涉房屋涉嫌一房二卖的情况，本院遂追加杨正荣作为本案被告，马向东作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。原告杨国瑞及其委托诉讼代理人程瑶佳、被告鲁留芝、被告杨正荣、第三人马向东及其委托诉讼代理人周富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国瑞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告鲁留芝、杨正荣返还其非法占有的南华县住宅；2.请求人民法院依法判令被告鲁留芝、杨正荣承担自2018年10月11日起至2020年10月11日止原告房屋租金损失人民币13000元（按年租金6500元计算），并以此标准计算至二被告实际返还房屋时为止；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告购买了位于南华县的房屋后，于2018年10月11日取得了案涉房屋的不动产权利证书。自原告取得案涉房屋所有权后，多次要求二被告尽快搬离案涉房屋，将案涉房屋返还原告。但二被告均未返还案涉房屋，并且一直居住至今。二被告无权占有的行为导致原告无法实现对案涉房屋完整的所有权。对此，原告认为其作为涉案房屋的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。二被告系案涉房屋的无权占有人，其无权占有的行为严重损害了原告的合法权益。现原告特依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的有关规定，特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告鲁留芝、杨正荣辩称：案涉房屋系我们俩于2010年7月2日向第三人马向东及其妻马金花购买的，案涉房屋也是我们装修的，虽然我们没有房屋产权证，但是从案涉房屋交付给我们至今一直都是我们居住，因此我们并没有侵权。第三人马向东述称：一、被答辩人鲁留芝称该案涉房屋是其于2010年7月2日向答辩人马向东购买，该陈述与事实不符。该案涉房屋是答辩人马向东和妻子马金花于2010年5月11日通过报名申请购买“南华县滨河园小区专项普通商品房住房”，并于2010年7月2日取得购买资格，取得购买资格后，因暂时凑不出款项一次性缴纳购房款，经与杨正荣协商后，由杨正荣出资购买涉案房屋并由杨正荣缴纳了全部购房款185745.09元及缴纳了税款。2011年5月13日，答辩人马向东及妻子马金花与杨正荣签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋出售给杨正荣，由杨正荣支付给答辩人房屋户头转让费25000元，住房买卖价格为185745.09元，房屋成交后的过户手续费及税收由杨正荣承担，答辩人马向东提供所需的各种手续。并且据答辩人马向东了解，答辩人马向东与杨正荣买卖该房屋时，杨正荣与鲁留芝已离婚，因此鲁留芝称该房屋是其于2010年7月2日向答辩人马向东购买不是事实。二、涉案房屋过户给杨国瑞是因答辩人马向东为杨正荣借款担保，在杨正荣未按期还款的情况下而过户，并非答辩人马向东一房二卖。因涉案房屋需满五年后才能过户，该房屋产权一直登记在答辩人马向东名下未进行变更。2013年7月17日，因杨正荣向高丕云借款30万元，经杨正荣找答辩人马向东协商，需用该房屋为借款提供抵押担保，因该房屋产权登记在答辩人马向东名下，需由答辩人马向东出具担保书。答辩人马向东考虑到该房屋已经出售给杨正荣，只是未办理房屋过户登记，因此同意以涉案房屋为杨正荣提供担保，并在杨正荣向高丕云出据的借条担保人处签字。后该笔借款到期，杨正荣未能还款，高丕云多次找答辩人马向东要求按照“如到期不还，此房屋由马向东、马金花提供所有证件过户给高丕云，杨正荣无权过问、不能干涉”的担保内容过户，并一直催要到2018年9月，答辩人马向东迫于无奈，只能配合高丕云，以房屋买卖形式将房屋过户到高丕云指定的其侄儿子杨国瑞名下。过户到杨国瑞名下后，杨国瑞到银行贷款25万元，并将该款项转账支付到答辩人马向东账户，后答辩人马向东按高丕云的要求，将其中的17万元转账支付到高丕云账户，除此之外杨国瑞并未向答辩人马向东支付过其他款项。因此答辩人马向东不存在一房二卖，房屋过户到杨国瑞名下是根据杨正荣向高丕云借款时所签的担保约定内容进行过户。三、答辩人马向东在本案中不承担任何责任。鉴于以上事实，答辩人马向东认为答辩人马向东不存在一房二卖，房屋过户到杨国瑞名下是根据杨正荣向高丕云借款时所签的担保约定内容进行过户。至于房屋最终归属由法院确认或由杨正荣与高丕云、杨国瑞协商处理，答辩人马向东在本案中不应当承担责任。综合原、被告及第三人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告鲁留芝、杨正荣对案涉房屋的占有是否合法？原告杨国瑞针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2.房屋买卖协议、借款凭证、不动产产权证书，证明原告于2018年9月18日向第三人马向东购买案涉房屋，于2018年10月11日取得了案涉房屋的不动产权证书，系案涉房屋的所有权人；3.房地产抵押清单，证明原告因向中国农业银行股份有限公司贷款，而将案涉房屋作抵押担保；4.滨河园物管出具的情况说明，证明自原告取得案涉房屋的所有权至今，一直由被告无权占有；5.房屋租赁合同，证明原告取得了案涉房屋所有权至今而被二被告无权占有，给原告造成的实际损失参照同类房屋的租金赔偿。经质证，被告鲁留芝、杨正荣对原告提交的上述证据无异议，但认为对过户情况不清楚。第三人马向东对原告提交的上述证据无异议。本院认证认为，对于原告提交的上述证据，具有证据的三性特征，本院予以采信。被告鲁留芝、杨正荣针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.被告鲁留芝、杨正荣的身份证复印件，证明二被告的身份信息；2.成交确认书、商品房销售合同、买卖合同、证明、付款收据，证明案涉房屋系第三人马向东夫妻向南华县建设局市政建设项目部申报购买，后又将该案涉房屋的户头卖给被告鲁留芝、杨正荣，第三人马向东夫妻的购房款系被告鲁留芝、杨正荣代第三人马向东给付。经质证，原告杨国瑞对被告鲁留芝、杨正荣提交的上述证据无异议，并认为案涉房屋的原权利人为马向东，二被告现在的占有行为为无权占有。第三人马向东对被告鲁留芝提交的上述证据无异议。本院认证认为，对于被告鲁留芝、杨正荣提交的上述证据，具有证据的三性特征，本院予以采信。第三人马向东针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.马向东的身份证复印件，证明第三人马向东的身份信息；2.房屋买卖协议，证明2011年5月13日，第三人马向东与杨正荣签订房屋买卖协议，将涉案房屋转让给杨正荣；3.借条，证明2013年7月17日，杨正荣向高丕云借款300000元，第三人马向东提供担保（第三人马向东按杨正荣的要求将登记在第三人名下的案涉房屋抵押给出借人高丕云），并约定如到期不还，无条件过户；4.银行卡交易明细，证明因杨正荣的借款到期后未还款，第三人马向东在高丕云的多次催促后，按高丕云要求将房屋过户给杨国瑞，杨国瑞于2018年12月26日转账给第三人25万元，第三人又按高丕云要求将17万元转账给高丕云。经质证，原告杨国瑞对第三人马向东提交的上述证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性及证明目的。被告鲁留芝、杨正荣对上述证据无异议。本院认证认为，对于第三人马向东提交的上述证据，具有证据的三性特征，本院予以采信。在诉讼过程中，本院向南华县不动产登记中心调取了案涉房屋的首次登记和过户登记的相关证据。经质证，原、被告及第三人均无异议，本院予采信。根据原、被告及第三人的陈述和本院采信的证据，本院认定本案法律事实如下：2010年12月30日，第三人马向东与南华县专项普通商品住房开发建设指挥部签订南华县专项普通商品住房售房合同（南专普房字第3**），合同的主要内容是：“甲方（南华县专项普通商品住房开发建设指挥部）愿将座落于南华县公有住房一套（以下简称案涉房屋）出售给乙方（马向东），房屋建筑面积为142.87㎡，该户应享受面积为90㎡，单价为1186元／㎡,享受面积房款为109942.2元；超标面积为52.87㎡，超标面积单价为1392元，超标面积房款为75802.89元。本户应付房款185745.09元。”2011年5月13日，第三人马向东及其妻马金花与被告杨正荣签订房屋买卖协议，协议的主要内容是：“一、甲方（马向东、马金花）愿将案涉房屋出售给乙方（杨正荣）；二、乙方支付给甲方25000元的房屋户头转让费之后，由乙方与南华县专项普通商品住房开发建设指挥部按南专专普房字第3**同履行；三、案涉房屋的买卖价格为185745.09元，在履行合同的过程中，甲方必须无条件提供所需的各种手续；四、乙方付清房款后，甲方必须协助乙方办理案涉房屋所有权过户手续。”协议签订后，被告鲁留芝、杨正荣将案涉房屋的户头费25000元付给了马向东、马金花夫妻俩，又以马向东的名义将案涉房屋的购房款185745.09元付给了南华县专项普通商品住房开发建设指挥部。2012年9月被告鲁留芝、杨正荣出资将案涉房屋装修完毕后入住至今，但未办理案涉房屋的过户登记手续。2013年2月5日，第三人马向东及其妻马金花将案涉房屋进行了首次不动产登记并取得案涉房屋的所有权证，所有权证载明案涉房屋所有权人为马向东，按份共有人为马向东、马金花，按份共有份额各为50%。2018年9月18日，第三人马向东与原告签订房屋买卖协议，协议的主要内容是：“一、甲方（马向东、马金花）愿将案涉房屋出售给乙方（杨国瑞）；二、甲、乙双方同意以银行按揭方式付款，该房屋的买卖价格为420000元，乙方支付首付款130000元给甲方，剩余房款290000元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方；三、乙方付首付款之后，甲方必须协助乙方办理该套房屋的房、地产权证的过户手续；四、房屋成交后的一切过户手续及税收等由乙方负责承担，甲方必须协助提供相应的手续。”协议签订后，原告杨国瑞在第三人马向东的协助下，于2018年10月11日办理了不动产转移登记手续，取得了案涉房屋的不动产权属证书。同时原告杨国瑞将案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司南华县支行进行按揭贷款25万元，并办理了抵押登记。另查明：被告鲁留芝与被告杨正荣原系夫妻，双方生育了两个女儿，长女杨燕（1996年农历10月30日生），现在大姚县石羊镇政府工作，次女杨宇（2002年农历9月30日生），现在昆明杨林读大学幼师专业。2008年11月21日被告鲁留芝与被告杨正荣协议离婚，但双方还一起共同居住生活。原告杨国瑞系高丕云的外甥，高丕云系原告杨国瑞的舅舅。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百一十九条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百七十六条规定“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据上述规定，本案中，第三人马向东及其妻马金花与被告杨正荣签订的房屋买卖协议及第三人马向东与原告签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同，对当事人具有法律效力，各方当事人应全面履行各自的合同义务。对于案涉房屋，原告杨国瑞依据合法有效的合同办理了案涉房屋的过户登记手续，取得了不动产产权证，对案涉房屋依法享有所有权，故原告要求二被告返还占有物的诉求，本院予以支持。被告鲁留芝、杨正荣虽然对案涉房屋购买在先且已经付清全部购房款并已实际占有居住至今，但因未办理案涉房屋的不动产过户登记手续（即转移登记），故不发生物权效力。被告鲁留芝、杨正荣现在占有案涉房屋属于无权占有，依法应当腾房将案涉房屋返还给原告杨国瑞。同时，被告杨正荣与第三人马向东及其妻马金花签订的房屋买卖协议，虽然没有办理案涉房屋的过户登记，但不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，被告鲁留芝、杨正荣可以依据双方签订的合同向第三人马向东主张权利。被告鲁留芝、杨正荣占有案涉房屋的行为并非恶意占有，而是由于第三人马向东将案涉房屋进行一房二卖造成的，二被告在本案中并没有过错，故原告要求二被告支付无权占有期间房屋损失的诉求，本院本不予支持。综上所述，为维护正常的市场经济秩序和诚信原则，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条和《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条、第三十四条之规定，判决如下：一、由被告鲁留芝、杨正荣于本判决生效后一个月内将其无权占有的位于南华县房屋返还给原告杨国瑞；二、第三人马向东在本案中不承担民事责任；三、驳回原告杨国瑞的其他诉讼请求。案件受理费126元，本案适用简易程序审理减半收取63元（原告已预交），由被告鲁留芝、杨正荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的申请期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判员  吕光虎二〇二〇年十二月三十日书记员  钟云静