四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1527民初1878号 原告：章贤平，男，1964年4月23日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：章松贤，男，1964年11月17日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：刘启翠，女，1967年3月18日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告章贤平与被告章松贤、刘启翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告章贤平，被告章松贤、刘启翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章贤平向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告向原告返还购房余款22172元；3.被告承担案件受理费、诉前保全费、执行费等一切费用。审理中，原告章贤平变更第1项诉讼请求为：判决确认原告与被告刘启翠、章松贤于2020年5月达成的口头房屋买卖协议无效；确认原告与被告章松贤达成的两份房屋转让协议无效。事实和理由：原、被告双方分别于2020年5月16日、18日、24日签订《房屋转让协议书》，被告将坐落于筠连县大雪山镇农会村一组（沙坪组）王大湾的三合头大房子的正房子左侧、东厢房及西厢房转让给原告，协议总价10万余元。原告于2020年5月16日向被告章松贤微信转款10000元，5月18日向被告刘启翠名下银行账户转款36568元，5月21日向被告章松贤微信转款2604元，5月24日向被告刘启翠名下银行账户转款53000元，总计向被告转款102172元。因被告不能出示该三套房屋的有效房产证，并且原告为城镇户口，该交易房屋不能过户，故原告要求被告全额退款。6月21日，被告刘启翠通过自己名下的银行账户向原告退款80000元，原告继续要求被告退清余款22172元时，被告拒不退还，原告章贤平遂诉至法院。 被告章松贤、刘启翠辩称，1.原、被告所签署《房屋转让协议书》总金额为128282元，原告总计支付102172元，剩余26110元未支付，所以被告并未将房产证交给原告。2.原告先向被告索要20000元用于办理手续未果，之后通过其父亲章英华通知被告予以退款，并承诺所付款项被告只需退80000元即可，剩余22172元作为补偿款给被告；2020年6月21日，原告带上有其父亲章英华签名和原告签字的关于1994年章英华卖给被告的房屋字据和原、被告关于《房屋转让协议书》的有关收据到被告住所地进行交割，被告通过银行账户转款80000元给原告，被告拿到了有关收据，整个过程中原告未提出异议。3.自2020年6月21日之后，原、被告双方没有联系，且此事件已经结算清楚，故不存在拒不退还之说。 原告章贤平为证明其主张，向本院出示了下列证据：1.原告章贤平身份证复印件，拟证明原告身份信息；2.银行转账明细3张，拟证明原告向被告转了购房款；3.《房屋转让协议书》复印件2张，拟证明原、被告双方签订了房屋转让协议，原告向被告购买了两套房屋；4.收条4张、微信收款记录2张，拟证明原告向被告购买的是三套房子，购房款是102172元。 经质证，被告章松贤、刘启翠对原告章贤平出示证据的质证意见为：对证据1、2、4无异议；对证据3有异议，协议书是原告写的，上面的签名不是被告章松贤所签字。 被告章松贤、刘启翠为反驳对方主张，向本院出示了下列证据：1.被告章松贤、刘启翠的身份证复印件，拟证明被告的身份信息；2.转账记录1份，拟证明被告向原告转款80000元；3.光盘1张，拟证明对于买卖房屋的事情，被告通过原告的父亲章英华与原告协商好了，只需退还原告80000元；4.补充协议一份，补充协议上有原告及其配偶的签字，拟证明原告与被告已经解除房屋转让协议；5.集体土地建设用地使用证，拟证明案涉房屋产权情况。 经质证，原告章贤平对被告章松贤、刘启翠出示证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，原告不能确定录音中说话人有其父亲，且原告未委托其父亲处理与被告之间的房屋买卖事宜；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，此补充协议与本案的房屋及转款无关联性，协议上的房屋不是诉争房屋；对证据5有异议，集体土地建设用地使用证上的名字不是被告。 经审查，对原告章贤平出示的证据认定如下：对证据1、2、4，被告无异议，本院予以采信；对证据3，原告未向本院提交原件，且被告庭审中予以否认《房屋转让协议书》的名字系被告章松贤所签字，原告也未提交其他证据予以佐证，故对该证据本院不予采信； 对被告章松贤、刘启翠出示的证据认定如下：对证据1、2，原告无意见，本院予以采信；对证据3，因原告否认是对其父亲的录音，被告也未提交证据证明原告委托其父亲处理房屋购房款的退还事宜，故对该证据本院不予采信；对证据4的真实性，原告无异议，但对其关联性有异议，结合该补充协议内容看确实与本案案涉房屋的买卖无关联性，故本院对其关联性不予采信；对证据5的真实性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2020年5月，原告章贤平与被告章松贤达成房屋买卖口头协议约定：被告章松贤将位于筠连县××镇××村××组的房屋卖给原告，约定价格为128282元。之后，原告通过转账和微信支付的形式向被告刘启翠、章松贤支付了102172元，被告章松贤向原告出具了收条。之后，因原告属于城镇居民，案涉房屋不能办理过户手续，原告要求二被告退还其支付的购房款，被告刘启翠通过转账形式返还了原告购房款80000元。之后，原告多次要求被告返还余下的22172元，二被告拒不返还，原告遂向法院提起诉讼。 另查明：1.庭审中，二被告陈述，二被告系夫妻关系；2.案涉房屋属于农村房屋；3.庭审中，被告章松贤否认原告提交的两份《房屋转让协议书》上的名字是其签字，且原告亦未向本院提交原件；4.庭审中，被告刘启翠否认与原告达成过买卖房屋的口头协议，买卖房屋的口头协议是原告与被告章松贤达成的，但之后其知晓原告与被告章松贤达成了买卖房屋的协议，原告通过转账的形式支付了部分款给被告刘启翠；5.原告章贤平于2020年9月16日向本院申请诉前财产保全，要求冻结被告刘启翠在四川筠连农村商业银行股份有限公司大雪山支行账户6214××××4008内的存款22500元。原告章贤平和担保人石永红以共有的坐落于翠屏区××道××段××号××幢××单元××层××号房屋（房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第Ｘ××2号）为原告章贤平提供担保。本院依法作出（2020）川1527财保21号民事裁定书，冻结和查封了上述财产，财产保全申请费245元，由原告章贤平负担。 本院认为，本案系因购买农村集体土地上的房屋所产生的纠纷。根据我国法律规定，农村宅基地属于集体经济组织成员所有，农村房屋的买卖必然涉及对该房屋所在宅基地使用权的处分，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。基于房地一体的原则，处分房屋同时也必然会处分宅基地使用权，因此农村房屋买卖合同中，即使名义上是房屋买卖，实际也必然包括房屋对应宅基地使用权的处分。因原告属于城镇居民，而非案涉农村房屋所在地的集体经济组织成员，故双方达成的房屋买卖口头协议无效。原告主张确认原告与被告章松贤、刘启翠于2020年5月达成的房屋买卖口头协议无效的请求，因被告刘启翠与原告并未协商过买卖房屋的事宜，虽原告与被告章松贤在达成协议以后被告刘启翠知晓了该事，且未予以反对，但达成房屋买卖的口头协议的人并非被告刘启翠，故本院确认原告与被告章松贤达成的房屋买卖口头协议无效。原告认为除与被告达成的口头协议外，另外还签订了两份书面的《房屋转让协议书》，因二被告在庭审中否认签订过《房屋转让协议书》，且原告也未向本院提交原件，故本院不能确认原告提交的《房屋转让协议书》的真实性，故原告主张确认原告与被告章松贤签订的两份书面的《房屋转让协议书》无效的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之。”本案中，二被告已经返还了原告80000元，尚余22172元未返还，故对原告主张被告返还原告购房余款22172元的请求，本院予以支持。二被告认为原、被告经过协商，被告只返还原告80000元，余款22172元作为原告对被告进行补偿的意见，被告提交了自称是被告与原告父亲关于双方协商一致只返还80000元的录音，但原告在庭审中予以否认，认为该录音不是对其父亲进行的录音，并且原告也并没有委托过其父亲与被告协商案涉房屋只退80000元的事宜，本院认为被告提交的该证据不足以达到其证明目的，且也没有其他证据予以佐证，对二被告的该辩称意见，本院不予支持。本案中，因双方达成的口头协议，属于无效协议，双方均有过错，故涉及诉讼产生的案件受理费，原、被告双方各自负担一半。对保全费，因生效的（2020）川1527财保21号民事裁定书已经确认由原告负担，故对原告要求被告承担保全费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 一、原告章贤平与被告章松贤于2020年5月达成的房屋买卖口头协议无效； 二、被告章松贤、刘启翠于本判决生效后十日内返还原告章贤平购房款22172元； 三、驳回原告章贤平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费354元，减半收取计177元、保全费245元，共计422元，由原告章贤平负担211元，由被告章松贤、刘启翠负担211元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本案判决生效后，一方当事人未按判决书所确定的内容履行义务的，另一方当事人申请执行的期限为两年。 审 判 员  刘 俊 二〇二〇年十二月十日 法官助理  史艳霞 书 记 员  杨 琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。