苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7795号原告：徐旭桃，男，1983年8月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。原告：陈琼，女，1990年9月17日出生，汉族，住四川省金堂县。两原告共同委托诉讼代理人：王会超，上海沪师律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：董之润，上海沪师律师事务所律师。被告：吴江市莘达房产开发有限公司，统一社会信用代码913205097149576726，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇体育路**广隆大厦**。法定代表人：庄立新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。被告：上海荆义房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91310120MA1HLLEC3M，住所地上，住所地上海市奉贤区茂园路****v>法定代表人：王义。原告徐旭桃、陈琼与被告吴江市莘达房产开发有限公司（以下简称莘达公司）、上海荆义房地产经纪有限公司（以下简称荆义公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员陈玮芝适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告徐旭桃、陈琼的委托诉讼代理人董之润，被告莘达公司的委托诉讼代理人张玉华到庭参加诉讼，被告荆义公司经本院公告送达诉讼材料，公告期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告徐旭桃、陈琼向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告莘达公司立即返还购房款250000元，并支付利息损失（以3万元为基数自2017年10月7日起，以22万元为基数自2017年11月20日起，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；以25万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）；2.被告荆义公司对被告莘达公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告莘达公司、荆义公司承担。事实与理由：2017年10月7日，原被告签订《碧水云天房屋认购协议书》，认购碧水云天花苑X幢X室的房屋，房款总价为1580443元。在认购协议签订前两原告(两原告系夫妻关系)得知自己没有购房资格并打算放弃购房计划，但被告表示可以通过当地公司替两原告缴纳社保的方式为其取得相应购房资格，并承诺为两原告办理相关手续。合同签署后，被告委托昆山昆聘网络科技有限公司给原告陈琼缴纳社保，两原告于2017年10月7日、2017年11月20日和2017年11月20日向被告分别支付定金30000元、房款170000元和50000元，共计250000元。两原告在不知情的情况下签订认购协议书，现两原告意识到通过挂靠社保突破限购政策系违法违规操作，两原告并不具有相应的购房资格，订立合同目的不能实现。双方协商未果致本案诉讼。被告莘达公司辩称，购房协议并非其签署，对其不发生法律效力，原告未向其支付购房款，原告要求退还20万元购房款并支付利息，无合同和事实依据；其收取了5万元的车库款，其同意退还，由于其无违约情形故不应支付5万元车库款的利息损失。被告荆义公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2017年10月7日，荆义公司向徐旭桃出具收据，载明收款金额30000元，收款方式为转账，收款事由为碧水云天花园洋房X幢X室定金。2017年11月20日，荆义公司向陈琼出具收据，载明收款金额170000元，收款方式为POS机刷卡，收款事由为碧水云天X幢X房款定金。同日，莘达公司向陈琼出具收据，载明收款事由为X#X车库款。该两笔款项均系陈琼在售楼处POS机刷卡支付，银联签购单交易时间分别为2017年11月20日13:09:00、13:04:05。另查明，2017年4月28日，莘达公司作为甲方与上海艾荆投资发展有限公司（以下简称艾荆公司）作为乙方签订《碧水云天项目销售代理服务合同》一份，约定由艾荆公司在2017年4月29日至2018年4月28日期间独家代理销售房屋。徐旭桃、陈琼庭审时陈述，其与莘达公司在售楼处签订过房屋认购协议书和车库定购协议书，房屋认购协议书系售楼处负责人吴志豪代表莘达公司签署，车库定购协议书是莘达公司盖章后销售人员给其的复印件，原件都不在其处，认购协议书是在支付3万元的房款定金时同日即2017年10月7日签署，售楼处销售人员称财务不在，回去加盖合同章后拍照给其。钱款都是售楼处工作人员让其支付至特定的账户，2017年11月20日的两笔款项是在售楼处刷卡，卡给了售楼处工作人员，他们设置好金额后让其输入密码。莘达公司代理人庭审时陈述，莘达公司的房屋都是由艾荆公司销售，艾荆公司和荆义公司是关联关系，其不清楚艾荆公司是否会安排荆义公司员工销售，其仅和艾荆公司结算。碧水云天售楼处有代理销售人员，也有莘达公司的人员。一般售房流程为销售公司制作销售广告、安排人员销售，在与客户达成意向后签订认购协议，由其确认合同并收取款项。上述事实由原告提供的收据、刷卡单、微信聊天记录，被告莘达公司提交的碧水云天项目销售代理服务合同以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：本案争议焦点为被告荆义公司收取原告20万元购房定金是否对被告莘达公司构成表见代理。原告要求退还购房款项，被告莘达公司否认收到原告的购房款20万元,称荆义公司收取后未交付给莘达公司。本院认为原告通过荆义公司销售人员在被告莘达公司的碧水云天项目售楼处产生购房意向，并根据销售人员的指示转账或当场经POS机刷卡支付购房定金3万元、17万元和车库款5万元，其中原告于2017年11月20日通过POS机刷卡支付第二笔购房定金和车库款时仅相隔几分钟，购房者无法区分款项向何方支付，亦无从知晓荆义公司与艾荆公司、莘达公司之间的关系，结合被告莘达公司所述荆义公司与艾荆公司之间存在关联关系，故购房者有理由相信荆义公司有权代理销售莘达公司的房产，荆义公司的销售行为构成表见代理。原告向荆义公司支付购房定金应视为向开发商支付款项，荆义公司是否向开发商给付款项，原告无从得知，亦不应为此承担法律责任。荆义公司代理莘达公司收取款项后，原告与被告莘达公司未能形成有效的房屋买卖协议，且客观上也无法继续形成并履行协议，被告莘达公司理应退还购房定金和车库款合计25万元。关于资金占用期间的利息，原告有权要求莘达公司返还资金占用期间的孳息，其主张的计算方式，合法合理，本院予以支持。由于被告荆义公司收取购房定金的行为对被告莘达公司构成表见代理，原告要求被告荆义公司对被告莘达公司的上述付款义务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市莘达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐旭桃、陈琼购房款250000元并支付资金占用期间的利息（以3万元为基数自2017年10月7日起，以22万元为基数自2017年11月20日起，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；以25万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）。二、驳回原告徐旭桃、陈琼的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66。）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2525元，由被告吴江市莘达房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日直接给付原告。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈玮芝二〇二〇年十二月四日书记员  肖晨纯附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。法信超链：国家法律3篇地方法规1篇案例80篇裁判44004篇期刊43篇×第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。