安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初第3158号 原告:深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道**万达广场**，统一社会信用代码913405000570433868 负责人：郑涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁俊韬，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鑑，安徽明博律师事务所律师。 被告：周恒圣，男，1980年12月14日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市和县。 原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称深圳市万象美物业马鞍山分公司）与被告周恒圣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁俊韬、被告周恒圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳市万象美物业马鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付马鞍山商铺物业服务费7733.04元（自2015年1月1日起至2019年6月30日止）；2、由被告承担因拖欠物业费而产生的违约金2319.91元，合计10052.95元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月28日，原告与被告签订了《马鞍山万达广场前期物业服务协议》，由原告为被告购买的位于马鞍山商铺提供物业服务。协议约定，商铺物业费为每平方米每月3.50元，公共能耗费每平方米每月0.60元，如被告未按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告却拖欠案涉商铺物业服务费7733.04元，经原告多次催讨，至今未能交纳。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 周恒圣辩称：1、原告所提供的聊天记录，对方非原告公司员工，也未有原告委托授权，不能作为判定依据。2、本人提供的证据证明本人不存在拖欠原告的物业费，且原告多收取了891.2元。3、原告的工作人员明确指出，从未授权和委托任何人向万达步行街业主索要物业费，也从未给过万达步行街任何物业服务，且拒绝服务。4、原告违背了前期协议中物业管理质量的约定，要求原告退还缴纳的物业费8626.35元。5、原告指使万达商业管理有限公司收取万达步行街业主的物业管理费且不开具发票或收据，在提供物业服务时双方相互推诿，拒不提供物业服务。 深圳市万象美物业马鞍山分公司为支持其诉请向法庭提交原告营业执照及企业名称变更登记公告、被告身份证复印件、马鞍山市万达广场前期物业管理服务协议、物业服务费催缴通知单及张贴照片复印件、被告与深圳万象美管理人员聊天记录相关证据；周恒圣为支持其抗辩向法庭提交万达商业管理有限公司收缴物业费及银行汇款明细、证人证词、租赁合同复印件、周恒圣身份证及农业银行卡复印件、大连万象美物业公司发票、万象美物业公司发票、万达步行街照片、U盘、“王燕”照片打印件、（2016）皖0504民初1305号民事判决书相关证据。经庭审质证周恒圣对深圳市万象美物业马鞍山分公司提交的营业执照及企业名称变更登记公告、被告身份证复印件无异议，对其余证据均持有异议；深圳市万象美物业马鞍山分公司对周恒圣提交的周恒圣身份证及农业银行卡复印件无异议，对其余证据在真实性、合法性及与本案的关联性方面均持有异议。本院认为深圳市万象美物业马鞍山分公司所举证据及周恒圣提交的身份证及农业银行卡复印件、照片相关证据的真实性、合法性及与本案的关联性依法予以认定，其余证据因在合法性、关联性方面存在瑕疵，依法不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月28日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司作为甲方与周恒圣作为乙方签订了《马鞍山万达广场前期物业服务协议》一份，约定由甲方为乙方购买的位于马鞍山万达广场9栋215室商铺（建筑面积：72.45平方米）提供前期物业管理服务，前期物业管理是指：自马鞍山万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司签订《马鞍山万达广场前期物业服务合同》约定的委托管理期限起始日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业的管理·。甲方为乙方提供如下物业管理服务：一、房屋建筑公用的日常维修、养护和管理。二、公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。三、市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理。四、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理。五、委托范围内各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的日常管理。八、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、甲方向业主（含乙方）和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费（不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；2、政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用;等等。并约定物业服务费标准：马鞍山万达广场（销售物业商铺部分）物业服务费按合同建筑面积每平方米每月3.5元收取，自房屋交付（含视为交付）之日开始记收，每6个月为一个结算周期。业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳该结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日2‰支付违约金。本协议签订后，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司为周恒圣购买的商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，依据协议约定周恒圣应交纳2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费13693.05元（72.45平方米×3.5元/每月/每平方米×54个月），扣除已交纳的5960.28元，尚欠物业费7732.77元未交，经多次催要未果，以致成讼。 另查明，深圳市万象美物业马鞍山分公司在马鞍山万达广场室外步行街物业管理工作中在地砖损坏及时更换、卫生保洁方面存在瑕疵。再查明，2016年9月16日，大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准变更名称为大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。2019年9月24日，大连万象美物业管理有限公司马鞍山分公司经马鞍山市市场监督管理局核准变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司。 本院认为：1、深圳市万象美物业马鞍山分公司（原名称：大连万达物业管理有限公司马鞍山分公司）与周恒圣签订的《马鞍山万达广场前期物业服务协议》，合法有效，应受法律保护。深圳市万象美物业马鞍山分公司为周恒圣购买商铺所在的马鞍山万达广场室外步行街提供物业管理服务，周恒圣作为案涉物业业主理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对深圳市万象美物业马鞍山分公司要求周恒圣支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。2、因深圳市万象美物业马鞍山分公司在物业管理中存在瑕疵，可适当减少物业费，结合本案查明的事实，本院酌定周恒圣以拖欠物业费7732.77元的95%即7346.13元向深圳市万象美物业马鞍山分公司交纳。3、周恒圣关于聊天记录不能作为判定依据、原告从未给过且拒绝提供物业服务、原告指使万达商业管理有限公司收取万达步行街业主的物业管理费且不开具发票或收据等抗辩意见，因未能提交证据予以佐证，故本院不予采纳。4、关于深圳市万象美物业马鞍山分公司主张的违约金，因合同中起算时间约定不明确，故对原告的此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告周恒圣于本判决生效之日起十日内一次性向原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司支付2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7346.13元。 二、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26元（已减半收取），由原告深圳市万象美物业管理有限公司马鞍山分公司负担1元，被告周恒圣负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 陈 海 二〇二〇年十二月七日 书记员 方蕊妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。