四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初12076号 原告：四川一品天下商业运营管理有限公司，住所地成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：陈文全，执行董事。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 被告：周涛，男，1988年12月22日出生，汉族，住四川省绵竹市。 原告四川一品天下商业运营管理有限公司（以下简称一品天下公司）诉被告周涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告一品天下公司的委托诉讼代理人陈全到庭参加诉讼，被告周涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 一品天下公司向本院提出诉讼请求：1.判令周涛立即向一品天下公司支付拖欠的租金253406元（暂计算至2020年8月19日）；2.判令周涛立即向一品天下公司支付违约金52688元。事实与理由：一品天下公司与周涛签订了《一品金天府商铺租赁合同》，由周涛承租一品天下公司的一品金天府项目高新区南华路1266号1栋附101、附111号商铺，租赁期限自2018年12月20日至2023年12月19日。一品天下公司依约将案涉商铺交付给周涛使用，经一品天下公司多次催告，周涛一直拖欠2019年3月20日至今的租金未支付。一品天下公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 周涛于2020年11月20日向本院提交书面答辩状辩称，一品天下公司未按照招商计划招商导致客流不足，违约在先。一品天下公司招商人员同意周涛退租，周涛于2019年5月31日退租并结清了租金、水电费、物业费。 本院经审理认定事实如下：一品天下公司（甲方）与周涛（乙方）签订了《一品金天府商铺租赁合同》，约定乙方承租成都市高新区南华路1266号一品金天府1栋附101、附111号，建筑面积暂定为111.51平方米。租赁期间为2018年12月20日起至2023年12月19日止。2018年12月20日至2019年12月19日期间的租金为12544.88元/月，2019年12月20日至2020年12月19日期间的租金为17562.83元/月，2020年12月20日至2021年12月19日期间的租金为18441.52元/月，2021年12月20日至2022年12月19日期间的租金为19363.71元/月，2022年12月20日至2021年12月19日期间的租金为20331.62元/月，租金按季支付，采取预付方式即本季末结束前15天前预付下季度的费用，第一计租期的租金在签订本租赁合同时向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订当时向甲方一次性缴纳2个月租金作为租赁保证金，共计33453元。合同第七条约定，乙方若拖欠租金、保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日其到实付日止，每日按欠费总额的万分之七计算。合同第十条第6款约定，乙方在租赁期内不得中途擅自停止营业，不得擅自转让商铺或分租与第三者，乙方若出现上述行为，则视为乙方违约，甲方有权立即解除租赁合同。合同第十一条第5款约定，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权立即收回商铺，不返还租赁保证金及乙方已交纳的其他款项，乙方应赔偿甲方3个月租金作为违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第七条约定向乙方加收逾期付款违约金，若乙方尚欠租金的，则乙方不得搬离房屋内物品，甲方有权处置物品并以处置所得价款抵偿租金和违约金。合同第十条第7款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任：逾期支付租金及各项保证金等应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7日的；未经甲方书面同意，在一个月内擅自歇业累计两天的。 合同签订后，一品天下公司按照合同约定向周涛交付了商铺，周涛亦按照合同约定开业经营并缴纳了前期的租金。 另查明，周涛自述于2019年5月31日搬离该商铺。一品天下公司仅认可至起诉之日，该商铺为停业且空置状态，双方未办理交接。 本院认为，一品天下公司与周涛签订的《一品金天府商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案中，周涛未到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩状辩称其于2019年5月31日前已与一品天下公司招商人员协商好退租事宜，但周涛并未提交证据证明，其应当承担举证不能的不利后果，周涛已缴清2019年5月31日前的房租、水电费、物业费，故本院对一品天下公司主张周涛欠付2019年6月20日至2020年8月19日期间的租金予以支持，根据合同约定，周涛应支付2019年6月20日至2019年12月19日期间的租金6月×12544.88元/月=75269.28元，2019年12月20日至2020年8月19日期间的租金8月×17562.83元/月=140502.64元，合计215771.92元。 关于违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。一品天下公司主张的违约金虽符合双方签订的《一品金天府商铺租赁合同》的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，一品天下公司并未举证证明其损失的大小，且一品天下公司在周涛违约后未及时采取适当措施，放任损失的扩大，综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金以2020年度期间租金17562.83元计算1个月租金即17562.83元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周涛于本判决生效之日起十五日内支付原告四川一品天下商业运营管理有限公司2019年6月20日至2020年8月19日期间的房屋租金215771.92元； 二、被告周涛于本判决生效之日起十五日内支付原告四川一品天下商业运营管理有限公司违约金17562.83元； 三、驳回原告四川一品天下商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2946元，由被告周涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月七日 书记员  周文莉