山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初7017号 原告：孙红伟，男，1987年6月12日出生汉族，住山东省荣成市。 被告：荣成市华星置业有限公司（统一社会信用代码：91371082580447684M），住所地山东省荣成市成山大道东段。 法定代表人：姜雪，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生汉族，住山东省济南市历下区，系该公司职工。 委托诉讼代理人：李宁，男，1991年9月20日出生汉族，住辽宁省本溪满族自治县，系该公司职工。 原告孙红伟与被告荣成市华星置业有限公司（以下简称华星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙红伟、被告华星公司委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙红伟向本院提出诉讼请求：1.解除《威海恒大御海半岛商品房认购书》；2.退还已付房款31436元，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告经中介介绍，于2020年6月13日与被告签订《威海恒大御海半岛商品房认购书》，认购被告出售的房产一处，原告依约当日交纳定金20000元，6月15日交纳首期房款11436元。按照认购书的约定，双方需于2020年6月15日签订《商品房买卖合同》，但经原告多次催要，被告明确表明不签署，经原告了解，该房产已经抵押他人。原告认为，被告的行为构成违约，故诉至人民法院。 被告华星公司辩称，被告已经按照认购书约定履行完毕认购书的各项义务，原告已经逾期支付第二笔、第三笔购房款，原告已经违约，原告没有正当理由来解除双方之间的认购书。原被告已经签订商品房买卖合同，应该按照本约合同来履行合同义务，其次在商品房买卖合同签订后，原告也已经确认并接受涉案房屋存在抵押的事实，根据九民会议纪要的相关规定，违约方并不享有合同解除权，我方不同意解除。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：经房产中介介绍，作为甲方（出卖人）的原告华星公司与作为乙方（认购人）的原告孙红伟于2020年6月13日签订《威海恒大御海半岛商品房认购书》，约定认购人向甲方认购威海恒大御海半岛楼盘10号楼1单元2604室住宅一处。该商品房建筑面积共54.88平方米，单价为人民币5728.06元/平方米，总价款合计314356元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2020年6月15日前支付首期房款11436元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年9月23日前支付31436元、于2020年12月13日前支付31436元、于2021年3月13日前支付31436元、于2021年6月13日前支付31436元、于2021年9月13日前支付31436元、于2021年12月13日前支付31436元、于2022年3月13日前支付47153元、于2022年6月13日前付清47151元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年6月30日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。需甲方补偿差价的，如乙方选择一次性付款或分期付款的，甲方承诺在最后一期未付的合同房款中扣减差价。乙方必须在约定的付款方式和期限内到被告的销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购协书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。该认购书签订后，原告按约定将定金及首期购房款支付完毕，被告于2020年6月15日向原告出具收据确认。对以上事实，当事人均无异议。 原告称在交首付款当天应当签订商品房买卖合同，但是被告拒签，在原告多次要求后，被告称房屋已经抵押，而签认购书的时候被告并未告知房屋有抵押。被告为佐证自己的抗辩意见，提供了抵押情况告知函（无签订日期），证明原告在购房时已经明确知道涉案房屋还在抵押，且对抵押的情况被告也已经明确告知原告涉及的抵押类型、抵押权人及抵押时间，原告明确知晓并理解在签订商品房认购书时涉案房屋存在抵押状态，并不得以涉案房屋存在抵押情况为由追究被告的责任。因商品房买卖合同的主合同是政府制作的范本，除面积、价格之外不能改动，因此被告也没有改动关于抵押的情况。被告提交涉案项目购房特别提示，证明其明确提示涉案房屋不参与无理由退房，原告也已经确认。被告提供选房确认单，证明原告购房是由中介推荐购房，购房时也产生的相应的中介佣金费，原告退房给被告造成了一定的损失，包含人力、物力还有费用支出。原告称其只在相关材料商签了自己的名字，上面的时间非其书写，签署时间应当是原告交首付款的时间即2020年6月15日，原告在签订认购书时并不知道房子有抵押，相关材料显示的2020年6月13日的日期均非原告本人书写，且实际是2020年6月15日签署。原告称交付首付款当日，被告拒绝与原告签订合同，而是后期协调后，被告向原告提交了合同样本，原告签字后，被告不予盖章，原告分别于2020年9月17日和10月10日要求被告签订合同未果。为佐证自己的主张，原告提供了其与被告销售人员的微信聊天记录，证明双方草签过一份合同，原件已经交给被告，但被告并未盖章，原告提交合同复印件一份，上面并未加盖被告的公章。被告就双方签订的认购书中约定原告交付款项的时间，被告并签署商品房买卖合同的条款是针对原告需要履行的义务，并非被告也需于原告交首期款时同时签订商品房买卖合同。被告另提供一份加盖有被告公章的商品房买卖合同，并称该合同系2020年6月15日签订，被告盖章即认可双方签订合同的时间即为上述时间。结合被告提交的相关证据及原告提交的微信聊天记录，能够认定在双方约定的交付首付款当日，原告按约定交付首付款后，被告拒绝与原告签订商品房买卖合同，并称原告交纳购房款达不到总房款30%不能签订房屋买卖合同，且能够确认被告提交的加盖公章的商品房买卖合同是经原告在交纳首付款后多番向被告索要并签字发送给被告后，被告一直未予盖章的合同，而且仅此一份。被告提交的相关书面材料包括对涉案房屋情况的告知和提示等，签订时间字体与原告书写的字体明显存在区别，鉴于被告提供的上述书面材料均系制式条款，应当作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，即该宗书面材料并非于原告交付首付款当日签署。在原告几次提出与被告签订合同的要求后，被告以原告交付购房款比例不足为由拒绝与原告签订，经双方协商未果的情况下，原告要求解除商品房认购书，被告不同意解除并称可以协议退房，但定金不退。双方经协商未果，遂成诉。 以上事实，有当事人提交的认购书、收款收据、微信聊天记录、商品房买卖合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的商品房认购书，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。因双方签订认购书后，还需签订正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的认购书内容明显缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的约定，涉案认购书仍为预约合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，买受人按约定如期前往，并愿意购房，且按照约定支付首付款，但在其要求出卖人按约定签订商品房买卖合同时遭到拒绝，而原告并没有违约行为。相反，被告却违反约定额外提出在原告交纳总购房款30%时再签订商品房买卖合同，加重了原告的义务，在原告要求解除合同并退还已付购房款后，被告提出不退定金的主张，没有依据。此时，因被告的违约行为导致涉案认购书的解除条件成就，原告要求解除双方签订的商品房认购书，理由正当，证据充分，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款31436元（包含定金20000元），理由正当，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下： 一、解除原告孙红伟与被告荣成市华星置业有限公司于2020年6月13日签订的《威海恒大御海半岛商品房认购书》； 二、被告荣成市华星置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款人民币31436元（包含定金20000元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费293元（系减半收取），由被告荣成市华星置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 高 升 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 吕俊杰