贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初7656号 原告：张皓，男，1988年12月8日出生，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：刁可映，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刁恒，贵州新长征律师事务所实习律师。 被告：遵义正源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。 法定代表人：潘先兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝德容，女，1982年10月19日出生，住贵州省遵义市播州区，该公司员工。 原告张皓诉被告遵义正源房地产开发有限公司（以下简称遵义正源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张皓委托诉讼代理人刁可映、被告遵义正源房开公司委托诉讼代理人祝德容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张皓向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告从2016年4月1日至2020年8月4日，共计1586天，逾期未向原告办理产权证的违约金共计20,000.00元（按每日万分之零点五的标准计算）；2、按照合同约定支付违约金直至办理产权登记为止，从2020年8月5日起到2020年11月24日；3、请求法院依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月10日，原告与被告签订了关于第X幢X层X号房的《商品房买卖合同》。2015年11月24日，原告按合同约定支付给了正源公司购房款256,235.00元。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定，“房屋交付时间为2015年12月30日前，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款应万分之二的违约金。”按照约定，被告未能按期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。原告认为，诚实信用原则作为民法的基本原则，任何民事主体从事民事活动均应遵循这一基本原则。本案中，被告遵义正源房地产开发有限公司作为房地产开发公司其本身在于原告签订合同时就已经处于强势一方，且合同文本也是由被告方所提供，因此，被告方更应该严格遵守合同约定，履行承诺。勇于承担自己的责任。 被告遵义正源房开公司辩称：X栋X栋的房产证已经可以办理了。延迟办理房产证是因为测绘公司的原因造成的，不是我公司的原因导致。延迟办理没有给原告造成实际损失，原告起诉的违约金过高，要求参照遵义市中级人民法院2020年3月31日新闻发布会公开的裁判观点明确的标准调减。涉案房屋系因为原告未按我公司2020年7月31日的通知要求提交相关资料，因此之后的责任不在我们。 本案经审理认定事实如下：2015年2月10日，原告张皓与被告遵义正源房开公司签订《商品房买卖合同》，遵义正源房开公司将开发建设的位于遵义市播州区房屋出卖给张皓，房款总价256235.00元。合同签订后，张皓按照合同约定向被告支付了购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但未约定交付时间；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。遵义正源房开公司已于2015年12月30日前将房屋交付给张皓，并已向张皓收取了办理房屋登记手续费用。 另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”。根据遵义市播州区不动产登记事务中心出具的不动产登记资料查询结果回函载明，涉案房屋所在楼栋于2020年7月3日办理了建设用地使用权和房屋所有权首次登记，遵义正源房开公司于2020年11月24日向遵义市播州区不动产登记事务中心提交了为张皓办理商品房转移登记的有关文书，遵义市播州区不动产登记事务中心于2020年11月25日为涉案房屋办理了不动产登记。 以上事实有原、被告双方的陈述，商品房买卖合同，商品房预售合同登记备案表、购房发票、代办产权收据、不动产登记资料查询结果回函、贵州省不动产登记查询结果等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告张皓与被告遵义正源房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，遵义正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，于2020年7月3日取得，于2020年11月24日向遵义市播州区不动产登记事务中心提交了办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书，致使涉案房屋的房产登记手续于2020年11月25日才办理，遵义正源房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告遵义正源房开公司应承担相应的违约责任。 关于违约金计算标准问题。被告遵义正源房开公司提出张皓主张的违约金过高，要求予以调整，《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理房产转移登记手续文书的违约金的计算方式，依该计算方式，遵义正源房开公司应支付的违约金明显过高，且本案没有证据证明该违约行为给张皓造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款256,235.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算。 关于违约天数计算问题。合同约定为2015年12月30日前交房，原、被告双方认可交房时间，被告遵义正源房开公司应在实际接房后90日内为原告办理房屋登记手续，逾期办证时间应从2016年4月1日起计算直至将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止。对遵义正源房开公司提出，其虽于2020年11月24日将办理商品房转移登记的有关文书提交到遵义市播州区不动产登记事务中心，但于2020年7月31日在小区公告栏已张贴通知告知原告提交相关手续，是原告自身原因导致延迟向遵义市播州区不动产登记事务中心提交办理商品房转移登记的有关文书，被告不应承担责任的辩称意见。本院认为被告提交的证据不能证明履行了通知原告张皓提交相关材料的义务，对其辩称不予采信。故认定2020年11月24日系被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间。被告遵义正源房开公司应支付原告张皓2016年4月1日起至2020年11月24日，共计1698天的违约金21,754.35元（256,235.00元×1698天×0.00005）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张皓2016年4月1日至2020年11月24日的逾期办证违约金21,754.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取150.00元，由被告遵义正源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  高曦予 二〇二〇年十二月三日 法官助理吴风华 书记员张懿