重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初25775号原告：重庆融臻物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道龙山路**附**新城丽都**2-1-1，统一社会信用代码91500112089118776L。法定代表人：吴晓勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈兵，男，系公司员工。委托诉讼代理人：唐李佳，女，系公司员工。被告：王金凤，女，1986年7月12日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆融臻物业管理有限公司与被告王金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆融臻物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐李佳，被告王金凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆融臻物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费1426.08元；2.判令被告向原告支付滞纳金（以当月实际拖欠的款项为基数，以起诉时一年期贷款市场报价利率四倍为标准，自拖欠款项次月1日起，计算至拖欠的款项付清为止，暂计算至2020年8月31日滞纳金金额为74.09元）。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，住宅物业服务费用标准为每月1.8元/平方米。被告自2019年9月1日起未交纳物业服务费，原告遂诉至法院。被告王金凤辩称，对原告主张的期间无异议，但金额有异议，物业费标准为1.8元/月/平方米的依据不清楚；协议已经到期了，后面双方未签订新的物业服务协议，原告无权向被告收取物业服务费，且协议中的甲方应当是被告；物业公司不是行政部门，原告不该向被告收取滞纳金。为涉诉小区提供物业服务的是原告，但被告对原告主体资格有异议，原告进入小区的程序存在问题，不清楚是否通过公开的招投标程序，且原告与涉诉小区的开发商违反相背离原则。原告自入驻小区以来未召开过业主大会，现在小区未成立业委会。原告提供的物业服务存在以下问题：楼栋大厅墙体漏水至今未解决；电子门禁系统从未使用，有人上门贴发小广告，厨房和卧室的应急按钮没有作用；小区喷泉形同虚设，从未使用；消防通道长期被摩托车占用，楼道经常堆放杂物，小区业主推电瓶车进电梯，存在安全隐患；KTV在涉诉楼栋下面，产生噪音扰民，根据相关规定KTV不应该在居民楼开放，向原告反映多次，均没有回复；涉诉房屋的楼下违章搭建露台，楼上经常扔东西下来；原告的预存物业服务费送礼活动未说明礼品的费用来源；原告工作人员人数不够且年龄偏大，保安和消防控制人员等未取得相应资质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月27日，重庆市利百旺房地产开发有限公司作为甲方与重庆融臻物业管理有限公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对港城印象实施前期物业管理服务，并对原告提供的物业服务的主要内容进行了约定；物业服务费的按照建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月/平方米/月（含电梯运行费）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前交纳本月的物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限为3年，自2014年3月1日至2017年2月28日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。前述物业服务合同期满后，原告与重庆市利百旺房地产开发有限公司约定将合同期限延长至2027年2月27日。2016年6月29日，原告和被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定的物业服务事项与《前期物业服务合同》基本一致；物业服务费高层住宅按建筑面积每月1.8元/平方米（含电梯费），物业服务费按月交纳，交纳时间为每月的1日至10日，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告方支付滞纳金。涉诉房屋位于重庆市江北区港城南路X号X幢X-X，于2017年2月16日登记至被告名下，房屋建筑面积66.02平方米。另查明，涉讼小区未成立业主委员会，一直由原告提供物业服务至今。原告于2020年8月向涉诉房屋地址邮寄律师函进行欠费催收，并在涉诉房屋门口张贴收费通知单。庭审中，被告举示一组照片，拟证明涉诉小区在物业服务领域存在其答辩意见中提到的问题。原告质证称对照片的真实性无异议，但对于被告反映的KTV问题，原告做过协商沟通，商家进行过防噪处理，针对楼栋大厅漏水，原告做过报修记录，也一直在跟商家进行协商处理，原告举示的相应证据也能证明其对被告反映的问题均进行了处理。原告举示报事报修记录表等、值班记录表等工作记录表，处理其他业主违章搭建的材料及现场照片，拟证明原告已经按照合同约定为涉诉小区提供了清洁、安保、漏水整改及违章搭建处理等日常物业服务。被告质证称工作记录表系原告单方制作，楼栋大厅漏水问题及违章搭建问题仍然存在，原告只是拍了照片，现在小区内仍存在前述问题。本案在审理过程中，原告向本院提交申请撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求。以上事实，有《前期物业服务合同》及补充协议、《前期物业管理服务协议》、收费通知单张贴照片、律师函及邮寄单、已交费明细表、不动产登记信息查询结果、物业服务工作记录表、现场照片，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原告与重庆市利百旺房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原告和被告具有约束力。除该合同外，原告和被告另行签订有《前期物业管理服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而原、被告签订的协议是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务协议的主要义务。针对被告提出的原告与涉诉小区的建设单位违反相背离的情况，其举示的证据并不能证明涉诉小区的物业公司与建设单位出现人格混同的情形，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告辩称原告的服务存在诸多问题，也举示了照片等证据，被告所述问题即使存在，仅能证明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，但不足以达至其长期拒交物业服务费的合法依据，且从原告举示的证据来看，原告对被告反映的问题也进行了相应的处理和反馈。本案中，原告在日后应不断提升物业服务质量，对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上所述，原告要求被告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间（共计12个月）的物业服务费1426.03元（66.02平方米×1.8元/月／平方米×12个月），原告诉请中超出前述金额的部分，本院不予支持。原告自愿撤回滞纳金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王金凤于本判决生效之日起五日内向原告重庆融臻物业管理有限公司支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费1426.03元；二、驳回原告重庆融臻物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王金凤负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年十二月一日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露