山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初5845号 原告：韩晓东，男，1975年2月1日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：黄腾，山东端航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵立超，山东端航律师事务所律师。 被告：东营市天源混凝土有限公司。住所地：东营市东营区潍坊路以南。统一社会信用代码91370500661984457Q。 法定代表人：王淑贞，经理。 第三人：东营市安居园房地产开发有限公司。住所地：东营市东营区西四路376号。统一社会信用代码91370502758273010Q。 法定代表人：康林海，总经理。 委托诉讼代理人：张志荣，女，1980年12月10日出生，汉族，住该××。 原告韩晓东与被告东营市天源混凝土有限公司（以下简称东营天源公司）、第三人东营市安居园房地产开发有限公司（以下简称东营安居公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄腾、赵立超，第三人东营安居公司委托诉讼代理人张志荣到庭参加诉讼。被告东营天源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告韩晓东向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令停止对原告韩晓东所有的东营区××路××广场××（东房权证东营区字第0××9号）的执行；2.请求案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告韩晓东与第三人东营安居公司于2009年11月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告韩晓东购买第三人东营安居公司位于东营区××路××号××广场××幢××号房产，房屋价款总计172887元。合同签订后，原告韩晓东依约向第三人东营安居公司交付了全部房款，案涉房产于2010年1月22日交付于韩晓东，韩晓东实际占有并使用至今。东营天源公司与第三人东营安居公司因（2019）鲁0502民初5271号买卖合同纠纷一案，东营天源公司申请东营区人民法院于2019年10月17日查封了案涉房产。该案判决生效后，第三人东营安居公司未履行判决所确定的义务，东营天源公司于2020年1月13日向东营区人民法院申请强制执行，东营区人民法院于2020年6月24日作出（2020）鲁0502执148号裁定书，裁定拍卖案涉房产。韩晓东于2020年10月10日向东营区人民法院提出执行异议，东营区人民法院于2020年10月22日作出（2020）鲁0502执异108号执行裁定书，裁定驳回案外人韩晓东的异议请求。原告韩晓东与第三人东营安居公司于2009年11月30口签订《商品房买卖合同》，案涉房产于2019年10月17日被查封，系在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。案涉房产于2010年1月22日交付于韩晓东，并已经实际占有使用至今，案涉房产于2019年10月17日被查封，系在人民法院查封之前合法占有该不动产。案涉房款172887元，韩晓东已经全部支付完毕。因涉案小区具有4个土地证，且土地使用年限并不相同，需要第三人东营安居公司与规划部门进行协商，由规划部门出具规划核实意见后再进行土地调整，调整完成后予以办理不动产证。就该问题韩晓东多次向有关部门反映，但至今未解决。因此未办理过户登记的原因并非为韩晓东的自身原因。综上，案涉房产不应执行。特诉至贵院，望判若所请。 第三人东营安居公司辩称，原告陈述事实属实，不应执行案涉房产。请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2009年5月12日，原告韩晓东与第三人东营安居公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告韩晓东租赁第三人东营安居公司所有的位于东营市东营区××路××广场××号房屋，租赁期限自2009年5月12日至2009年12月30日，每年租金7500元，按半年支付租金并另付押金11250元，原告韩晓东应支付第三人东营安居公司15000元；自合同生效之日起半年内第三人东营安居公司不得将此房出售，租赁期满半年韩晓东有权购买此房屋，购房价格为3900元／平方米，扣除租金剩余款冲抵房款，若韩晓东租赁期满半年不购买房屋，押金不予退还。同日，原告韩晓东支付第三人东营安居公司租金、押金共计15000元。 2009年11月30日，原告韩晓东与第三人东营安居公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告韩晓东购买其租赁第三人东营安居公司的上述房屋，房款总计172887元。原告韩晓东于2009年11月30日支付第三人东营安居公司房款102007元，于2010年1月22日支付房款60000元、剩余租金、押金折抵房款10880元。 另查明，本院在执行申请人东营天源公司与被执行人东营安居公司买卖合同纠纷一案中，于2019年10月16日查封案涉房产。原告韩晓东提出执行异议，本院于2020年10月22日作出（2020）鲁0502执异108号执行裁定书，驳回韩晓东的异议。 再查明，原告韩晓东曾于2016年、2017年、2018年从网上发布案涉房屋的出租信息。 又查明，原告韩晓东于2018年1月23日拨打市长热线，反映第三人东营安居公司未为其购买的案涉房产办理不动产证问题，工作人员答复因案涉小区4个土地使用权证的使用年限不同，需建设单位到规划部门进行调整处理后才能办理不动产证。经庭审查明，案涉小区4个土地使用权证终止日期分别为2062年12月14日、2070年12月30日、2069年12月31日、2032年12月14日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该法律条文确定了在金钱债权执行中，物权期待权优先于普通债权的法律规则。因此，本案原告的请求是否成立关键在于是否同时符合上述四项要件。分析如下：1.原告韩晓东与第三人东营安居公司签订《商品房买卖合同》的时间为2009年，而针对案涉房产的查封时间为2019年，符合在查封前签订书面买卖合同之要件；2.原告韩晓东购买案涉房产的方式是先租后买，支付房款时扣除部分租金的事实已足以说明原告韩晓东在签订租赁合同后即占有租赁物，也能说明原告韩晓东在签订房屋买卖合同后持续占有房屋，因为此交易模式下的交付仅发生一次即可，此外，结合原告缴纳电费、发布出租信息的事实也能说明其已占有房屋，因此符合查封前占有不动产的要件；3.从查明事实看，原告韩晓东在2010年1月22日前已全部支付房款，符合查封前已支付全部房款之要件；4.从原告提交的视听资料来看，案涉房产未办理不动产产权证的主要原因在于案涉小区4个土地使用权证的使用年限不同，这并不能归责于原告自身，因此符合非因买受人自身原因未办理过户登记之要件。综上，原告对于案涉房产已具有物权期待权，能够对抗普通债权的执行。因此，原告要求不得执行案涉房产，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告东营天源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行东营市东营区人民法院查封的位于东营市东营区××路××广场××房产（东房权证东营区字第0××9号）。本院（2020）鲁0502执异108号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费减半收取3758元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  尹庆雷 人民陪审员  韩红芸 人民陪审员  黑法雷 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  王鲁婷