昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初15055号原告：董鑫，男，汉族，1983年7月28日生，现住：云南省昆明市西山区。被告：樊则亮，男，汉族，1990年6月9日生，现住：昆明市官渡区。第三人:杨荣，男，汉族，1950年7月24日生，现住：昆明市西山区。原告董鑫与被告樊则亮、第三人杨荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董鑫到庭参加了诉讼。被告樊则亮、第三人杨荣经本院依法送达起诉状副本及开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董鑫向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2、合同解除后被告立即偿还原告剩余房屋租金7875元、物业费1000元以及押金2250，合计11125元；3、被告按照房屋租赁合同违约条款，按已交付租金的20%向原告支付违约金5400元；4、被告向原告支付1000元，作为因被告违反合同，导致原告被迫提前搬迁的搬家费、家具安装费、过渡费等补偿；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，原告通过中介公司向被告租赁位于昆明市西山区房屋（该房屋系被告从第三人杨荣处承租后转租给原告），并签订《房屋租赁合同》，约定租期2年，租金每月2250元，后原告按约向被告一次性支付了全年租金、押金及物业费合计30770元，租金缴纳至2020年7月30日。但因被告未将上述金额完全支付给第三人杨荣，导致杨荣于2020年1月主张解除合同，要求于4月15日提前收回房屋。被告承诺于2020年2月10日前将该房4月15日以后的剩余租金、押金及物业费等款项退还给原告。但被告一直拖欠未付。原告于2020年4月11日搬离并腾还房屋给杨荣，结清了水电物业费等，但被告始终未支付欠款。经原告多次催要未果，故原告诉至法院。被告攀则亮未到庭，也未提出答辩意见。第三人杨荣未到庭，也未提出书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告樊则亮、第三人杨荣经本院依法送达无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭对原告所举证据进行质证和提交反驳原告证据的权利。原告提交的证据：人民调解协议书、还款承诺协议、房屋租赁合同2份、收条、房屋出租委托合同符合证据法定形式，本院依法予以确认。原告提交的微信、短信聊天记录，因原告提交的证据无法核实聊天主体与本案当事人是否一致，亦无法核实聊天内容是否有删除或修改，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，被告樊则亮与第三人杨荣在居间方昆明新亚房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人杨荣将位于保利六合10栋403号房屋出租给被告樊则亮，租期为60个月，月租金为2400元，租金按季支付。同日，被告樊则亮与第三人杨荣签订《房屋出租委托合同》，约定杨荣将位于保利六合天城10幢403号房屋委托被告樊则亮代理其房屋出租事宜。2019年7月30日，原告董董作为乙方与作为甲方的被告樊则亮在居间方昆明新亚房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于保利六合10幢402号房屋，租期为二年，月租金为2250元，租金一年一付，乙方向甲方支付押金为2250元。本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后，甲方应将押金全部退还乙方。该合同第八条（2）约定：租赁期内或非乙方过失甲方单方解除本合同提前收回该房屋，甲方应按已交付租金的20%向乙方支付违约金，并退还乙方已交的押金及剩余租金。同日，被告樊则亮出具《收条》，载明收到原告董鑫交保利六合10幢403室一年房租及一个押金共计29250元。2020年1月20日，原被告经西山区棕树营街道办事处人民调解委员主持调解，达成《人民调解协议书》，协议如下：1、云南宁家酒店管理有限公司负责人樊则亮同意退还董鑫房租、租房押金、垃圾清运费合计10225元，双方协商樊则亮于2020年2月10日17：00前退还清楚。2、双方租赁合同在2020年4月15日终止。3、若樊则亮在2020年2月10日17时前不退还董鑫10225元，董鑫可走司法途径解决。2020年4月2日，被告樊则亮出具《还款承诺协议》，载明：樊则亮于2018年11月10日承租杨荣位于保利六合10幢403室房屋2019年7月31日出租给董鑫，租期为2019年7月31日至2020年7月30日，因樊则亮所在公司云南宁家酒店管理有限公司资金断裂，公司倒闭，樊则亮与业主杨荣房屋租赁合同及租赁委托书违约，因樊则亮转租于董鑫时收取董鑫房租共计29250元、物业费1520元，但樊则亮仅交给业主杨荣房租六个月14700元，现杨荣不再给董鑫该房屋租赁使用权，樊则亮应退给董鑫房屋租金10125元、房屋物业费1000元，物业费于2020年4月10日前退还，房租10125元分10个月还清，每个月还款1012.5元，首次还款日为2020年4月15日前，还款期限为2020年4月15日至2021年1月15日。补充：如到期未按时还款，樊则亮将承担相关法律责任，按资金占用费赔偿董鑫总欠款金额年利率6%的违约金计算赔偿董鑫。本院认为：被告樊则亮经由房主的授权，与原告董鑫于2019年7月30日就位于昆明市房屋签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效，合同当事人均应当依约履行各自的合同义务。原告已于合同签订当日向被告支付了2019年7月31日至2020年7月30日一年租金及押金共计29250元，全面履行了付款义务，后因被告未足额向房主支付租金导致房主提前解除租房合同，原被告经人民调解委员会调解，确认双方所签租房合同于2020年4月15日终止，本院予以确认。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定：“债务应当清偿”。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因被告樊则亮未按调解协议约定的期限及金额履行还款义务，被告樊则亮又于2020年4月2日向原告出具还款承诺，承诺于2021年1月15日前应退给原告租金及物业费共计11125元。现履行期限虽未届满，但原告要求被告退还租金、押金、物业费共计11125元的诉请有合同及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。”现原告根据租赁合同第八条约定要求被告按已交付租金的20%支付违约金5400元，综合考虑本案实际情况及违约金填补损失原则，本院认为该违约金过高，并酌情支持违约金为1000元。关于原告主张的原告提前搬家产生的搬家费、家具安装费、过渡费合计1000元的诉请，因该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。被告樊则亮、第三人杨荣经本院依法送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告诉请事实清楚、证据确实充分，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》九十八条、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告董鑫与被告樊则亮于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除；二、被告樊则亮于本判决生效之日起十日内向原告董鑫返还房租、物业费、押金共计人民币11125元；三、被告樊则亮于本判决生效之日起十日内向原告董鑫支付违约金人民币1000元；四、驳回原告董鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取119元（原告已预交），由被告樊则亮负担（于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  郭志勇二〇二〇年十二月八日书记员  陈文华