广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5188号原告：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区。统一社会信用代码：914***********121Q。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：张莲凑，女，该司员工。被告：李育强，男，1978年3月16日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市，现住广东省开平市。公民身份号码：440************215。原告开平市赛美物业服务有限公司（以下简称赛美公司）与被告李育强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行审理。原告赛美公司的委托诉讼代理人张莲凑、被告李育强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年10月至2020年7月住宅物业管理费2543.9元，2019年10月至2020年7月车位服务费250元，2019年9月至2020年6月代收代缴水费453.34元，2019年11月至2020年7月违约金54.95元，以上共计3302.19元。2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告居住的“某小区”小区提供物业服务，被告须按《商品房买卖合同》约定的收楼之日起向物业公司交纳物业费；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准暂定为业主每月按1.725元/㎡缴纳，且原告受有关部门的委托，可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业费）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准或和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。被告系“某小区”某小区7幢304房及某小区6幢5号车位业主，被告拖欠原告2019年10月至2020年7月住宅物业费2543.9元，2019年10月至2020年7月车位服务费250元，2019年9月至2020年6月代收代缴水费453.34元，2019年11月至2020年7月违约金54.95元，以上共计3302.19元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定。被告李育强辩称，一、被告于2011年购买并入住坐落于开平市长沙区某小区7幢304房。虽然被告对原告的物业服务不满意，但一直按时足额交纳物业费及其它相关费用。二、某小区在2019年5月召开第二次业主大会投票表决是否解聘原告及进行新物业公司的选聘，并在2019年8月28日完成表决结果的公示。随后，业主委员会与深圳某物业管理有限公司开平分公司签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条第二款规定“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”某小区业主与原告签订的《前期物业服务协议》失效，原、被告已经不再存在物业服务合同关系。另根据《物业管理条例》第十二条第二款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此被告按照业主大会或者业主委员会的决定，从2019年10月开始不再向原告交纳物业费。三、关于解聘原告及选聘新的物业公司过程如下：2019年3月初，因为很多业主向业主委员会反映原告在小区的管理上长期存在很多问题，小区决定召开第二次业主大会，投票表决是否解聘原告及进行新物业公司的选聘。2019年3月29日，业主委员会向开平市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）和开平市****办事处（以下简称“某街道办”）发函《关于召开业主大会的告知函》请求街道办给予指导与支持，以便业主大会能顺利进行。同时，业主委员会向社会公开发出《物业服务企业邀请函》邀请各物业服务企业（包括原告）参与竞聘某小区物业管理，但原告没有报名。经过业主委员会与业主组成的评委依照公示的选聘标准，从7家报名物业服务企业中选出了3家物业服务企业参与到业主大会投票决定阶段，业主委员会于4月23日对评选结果进行公示。2019年5月11日，某小区召开第二次业主大会，请全体业主参与投票表决。业主委员会除了用手机发短信通知全体业主投票一事外，对于还没有投票的业主，业主委员会和义工把选票、表决票投放在业主的信箱进行通知。7月14日，业主委员会通知全体业主，投票表决活动将于7月15日结束，请没投票的业主尽快投票，以行使其权利。7月15日，投票活动结束后业主委员会发函给某山居委会、某街道办与住建局，通知各领导单位，某小区将于7月20日进行第二次业主大会的验票、唱票、计票活动，请各领导单位现场参与指导工作。7月20日，业主委员会按照某小区议事规则，依法依规在小区篮球场进行公开验票。验票结果是通过解聘原告的决议和选聘深圳某物业管理有限公司开平分公司的决议。小区从7月22日到8月20日进行为期30天的投票结果公示。截至8月28日，业主委员会没有收到任何关于业主大会的投诉，所以业主委员会按《江门市住房和城乡建设局关于业主大会选聘物业服务企业工作指引》的程序，跟深圳某物业管理有限公司开平分公司签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”某小区业主与原告的《前期物业服务协议》失效。业主委员会多次发函给原告，要求其离场，但原告不作任何回复，拒绝退出小区及移交小区相关资料。原告从2019年9月开始已经不再是某小区的合法物业服务企业，某小区业主与原告已经没有物业服务合同关系，双方的合同权利义务终止。根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平市某小区物业服务有限公司于2005年8月10日成立，于2018年9月14日变更名称为开平市赛美物业服务有限公司，该公司是涉案的某小区的前期物业服务公司。李育强购买了开平市****办事处某路35号某小区某幢304房（面积147.47㎡）及6幢架空层5号车位。2011年3月28日，赛美公司（甲方）与李育强（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，协议载明李育强所购房屋为“某幢304房，建筑147.47㎡”，第四条第一点为“一、乙方交纳费用的开始时间：经开平某置业有限公司销售部发出收楼通知日起15日后开始计算，并按月交纳……二、现开发商提供物业管理服务费补贴，故有电梯住宅物业服务费为每月1.20元/㎡；若无法提供补贴时，物业服务费为1.5元/㎡；但该价根据物价指数与服务成本可上下浮动20%……六、每月交纳费用时间：每月1-10日前缴交当月物业费……”第七条约定“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业费）,收费标准按有关规定或协议执行，甲方向委托方收取相应的手续费。”；第十一条第二点约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天2‰缴纳滞纳金……”。自2017年7月起，某小区的电梯洋房按1.725元/㎡计收物业费。业主自有产权的汽车车位（车库）按25元/月/个计收管理服务费。签订《前期物业服务协议》后，李育强一直按时依约缴交物业费等费用至2019年9月（含）。自2019年10月起，李育强未缴交其名下的涉案房屋的物业费、车位服务费等费用。2020年8月8日，赛美公司向李育强邮寄《催款律师函》，催收有关费用，李育强于2020年8月9日签收。庭审中，李育强对赛美公司主张物业费、车位服务费收费标准没有异议。直至一审法庭辩论终结，仍由赛美公司为某小区提供物业服务，未有新的物业服务企业进场提供物业服务。另查明，某小区成立了业主委员会，并于2018年8月10日依法办理了备案手续。2019年7月20日，某小区召开临时业主大会，召开形式：采用书面征求意见的形式，议题之一为“是否同意与开平市赛美物业服务有限公司解聘前期物业服务合同”。2019年8月28日，开平市某小区业主委员会（甲方）与深圳某物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订了一份《某小区物业服务合同》，约定由深圳某物业管理有限公司为某小区提供物业服务。2019年8年29日，住建局向某小区业主委员会发出《关于要求公示某业主委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单的函》，要求某小区业主委员会即日起将此次选聘的表决统计结果和表决清单（包括业主房号和专有部分面积，以及业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见等明细）予以公示30日，以备业主查询和核证。2020年1月15日，住建局、某街道办联合发文《关于核查某小区业主大会选聘物业公司有关事项的通知》，将对某小区业主大会选聘新物业公司的程序及表决结果进行核查。2020年4月29日，业主委员会在小区张贴《公告》，内容为“为切实落实解聘旧物业公司（开平市赛美物业服务有限公司）、顺利完成新物业公司（深圳某物业）的备案及进场接管工作，现根据开平市住房和城乡建设局下发的《关于要求公示某业主委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单的函》之要求，对某委员会选聘物业公司表决统计结果和表决清单进行公示，公示期为2020年5月1日至2020年5月31日（共31天）。公示期内，如有业主对公示内容有异议，请在期限内以书面形式向业主委员会提交。过期未有异议或异议不成立的，所有表决事项全部正式生效。”2020年5月25日，住建局向某小区业主委员会发出《关于完善某小区第二次业主大会公示表决明细的意见函》，建议“将投票明细进行更具体化公示，即每一议题的同意票分成两部分；1.签注同意意向的名单；2.没有参加选举而纳入多数票的名单。并将公示时间自重新公示日顺延30天。”再查明，本院依法就某小区召开业主大会表决解聘、选聘物业服务企业事宜向住建局发函调查，其于2020年11月24日回复，主要内容包括：一、就2019年8年29日发函的建议，某小区业主委员会以担心泄露业主房号信息明细，会遭到原物业的打击报复为由，坚持不公开明细的表决结果。二、2020年1月16日，住建局会同某街道办前往某小区业主委员会执行核票程序。但业主委员会代表们对检查人员提出所有核查项目都拒绝配合，无法核定选票的真实性和合法性。三、就2020年5月25日的发函建议，直到现在，某小区业主委员会一直也没执行建议进行重新公示。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：一、原、被告双方的物业服务合同关系是否已合法解除？二、被告是否应向原告支付逾期交纳物业费的违约金？关于争议焦点一：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，认定原、被告双方的物业服务合同关系是否已解除，关键是审查被告李育强购买涉案房屋和车位所属的小区就解聘原告赛美公司的事项是否已形成合法、有效的“两个过半数”的业主表决结果，与业主委员会是否与新的物业服务企业签订了服务合同，新的物业服务企业是否已备案无关。但本案中，被告李育强提供的业主表决结果，即《2019开平市某小区业主大会表决结果汇总表》仅载明“业主总人数为1807人，同意解聘的业主户数945户，不同意解聘的业主户数6（或7，有争议），弃权业主户数56户，未参加表决的业主票数计入已表决的多数票后的业主人数1745户（或1744，有争议）；小区专有部分建筑总面积317238.56㎡，同意解聘的业主建筑面积之和157375.05㎡，不同意解聘的业主建筑面积之和1150.78，弃权业主建筑面积之和8279.55㎡，未参加表决的业主票数计入已表决的多数票后建筑面积之和307808.23㎡”等，而未能提供参与投票的业主的房号、专有部分面积，以及表决的具体意见等予以佐证，从而无法核实表决结果汇总表的真实性和合法性。而且该表决结果汇总表将“未参加表决的业主票数计入已表决的多数票”，但被告李育强亦未能提供该计票方式的依据。且从住建局和某街道办的函件可知，某小区也一直未按建议公开投票明细和配合核实选票情况。因此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告李育强提供的证据无法充分证明其已与原告赛美公司解除物业服务合同关系，故原告赛美公司请求被告李育强支付2019年10月至2020年7月住宅物业费2543.9元，2019年10月至2020年7月车位服务费250元，2019年9月至2020年6月代收代缴水费453.34元，于法有据，本院依法予以支持。关于争议焦点二：原、被告签订的《前期物业服务协议》第十一条第二点载明，乙方逾期缴纳物业服务费的，“从逾期之日起按欠费总额每天2‰缴纳滞纳金”，现原告只是主张按年利率6%计付截至2020年7月30日的违约金54.95元，符合法律相关规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告李育强应自本判决生效之日起十日内支付物业费2543.9元、车位服务费250元、代收代缴水费453.34元、违约金54.95元，合计3302.19元给原告开平市赛美物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告李育强负担（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄惠英二〇二〇年十二月十八日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞