四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1429号 上诉人（原审被告）：成都凯策资产管理有限责任公司，住所地四川省成都市高新区仁和街********，统一社会信用代码915101005252667X0。 法定代表人：唐启斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐杰，四川贤博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪春兰，四川贤博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁传欣，男，1976年1月19日出生，汉族，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁荣贵，系袁传欣之父，1946年2月1日出生，汉族，住四川省隆昌市。 原审被告：四川省昌林投资有限公司，，住所地四川省遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**，一社会信用代码915109005519119L。 法定代表人：张昌颖，该公司董事长。 上诉人成都凯策资产管理有限责任公司（以下简称凯策公司）因与被上诉人袁传欣、原审被告四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷和询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人凯策公司上诉请求：1.撤销（2020）川0903民初971号民事判决中关于2018年1月1日以后上诉人凯策公司与被上诉人袁传欣之间建立了租赁合同关系事实的认定，并查清事实后依法作出客观、公证的认定；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：因遂宁众泰房地产开发有限责任公司、昌林公司共同开发了“鼎盛国际中心”项目。该项目的楼盘2014年开始对外销售。被上诉人袁传欣所购买的商铺当时并未竣工，也不能独立使用，是因开发商负责返租才签订的合同。其实质是开发商一种变相的对外融资行为。但被上诉人在一审中并未举证证明上诉人还将被上诉人所购买的商铺交予上诉人对外进行出租。2017年11月，上诉人也未与被上诉人签订《委托经营管理协议》，与被上诉人之间不具有任何关系。综上请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人袁传欣辩称，被上诉人袁传欣购买了案涉商铺，并于2015年4月10日与上诉人签订了《整租合同》。合同中约定了租赁期限和租金支付办法。后因上诉人拖欠租金，被上诉人向一审法院提起诉讼，要求上诉人支付2016年12月至2017年12月的租金。上诉人不服，向遂宁市中级人民法院提起上诉。在二审中，上诉人按一审判决向被上诉人支付了2016年12月至2017年12月的租金。按双方签订的《整租合同》，上诉人如不再租赁，应由上诉人向被上诉人交付租赁物，但上诉人在2017年12月租期届满后未向被上诉人返还租赁商铺，涉案商铺仍由上诉人对外进行出租。按照法律规定，双方从2018年1月1日后仍形成租赁关系。上诉人应从2018年1月1日起按原租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付租金。一审判决认定双方从2018年1月1日以后仍建立了租赁合同关系正确。但未支持被上诉人要求上诉人承担2018年1月1日至2019年12月31日止的租金错误。 原审被告昌林公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 袁传欣向一审法院提出诉讼请求：1.判令凯策公司、昌林公司支付租金39900元；2.本案诉讼费由凯策公司、昌林公司承担。 一审法院认定事实：“鼎盛国际”楼盘系由昌林公司与遂宁众泰房地产开发有限公司（下称众泰公司）联合开发。2015年4月10日，袁传欣于以264657元购买了“鼎盛国际”-1F252商铺，并于同日付清了全部房款。同日，袁传欣（合同甲方）与凯策公司（合同乙方）、昌林公司及众泰公司（合同丙方、担保方）签订了《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》，合同约定“……一、合同标地甲方将其购买的鼎盛国际超市外铺-1F252号租赁给乙方经营管理；二、租赁期限及承租权限1、自甲方购买合同约定物业并缴清首付款之日起至交房之日止为保障租赁期；2、交房后2年为整体租赁期，具体起始日期以丙方通知甲方接房之日起计，整租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，并且自主决定招商、转租，分租或自行处理经营管理等事项。三、租金及支付方式1、保障租赁期由丙方按甲方购买物业实际缴纳房款的7%/年向甲方支付租金，租金按月支付，于甲方首付款到账日次月5日前开始支付，……2、整体租赁期根据甲方购买物业总价，由乙方按首年8%，次年9%的比例向甲方支付，租金按月支付，于丙方通知甲方接房后次月5日前开始支付，……七、租赁期及续租1、整租租期满后，乙方有优先续租权。乙方在整租期限前两个月明确表示不再续租的，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺；2.为了业主的共同利益，甲方自主经营或授权委托他人经营项目的经营范围、定位、业态必须与乙方规定的整体经营范围、分为等相协调统一，并应遵守乙方的管理制度及物业管理规定。否则，甲方应按乙方的管理制度及物业管理规定接受处罚并不得持有任何异议……八、丙方担保责任1、丙方为乙方在本合同中乙方对甲方的承诺条款之义务提供担保，并为乙方如有违约承担连带赔偿责任……”。合同签订后，昌林公司及众泰公司向袁传欣支付了租赁保障期的租金。2015年12月1日，袁传欣接收了案涉房屋。凯策公司按约向袁传欣支付租金至2016年11月。 另查明，袁传欣与袁传艳系亲兄妹关系。2018年4月，袁传艳向一审法院提起诉讼，要求凯策公司支付2016年12月至2017年12月的租金，一审法院于2018年12月28日作出（2018）川0903民初1824号民事判决书，判令凯策公司向袁传艳支付租金25619.76元，昌林公司及众泰公司承担连带责任。凯策公司不服一审法院一审判决提起上诉，在二审期间，凯策公司向袁传艳及袁传欣支付了2016年12月至2017年12月期间的租金，袁传艳撤回起诉。2020年3月27日，袁传欣因为未能收到2018年1月1日至2019年12月31日的租赁费，再次向一审法院起诉。 再查明，2017年11月左右，凯策公司、昌林公司、众泰公司与“鼎盛国际”-1楼的的大部分商铺业主签订了《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，将业主与凯策公司的租赁关系变更为委托出租关系，“鼎盛国际”-1楼的租金收取标准也变更为2018年1月1日至2019年12月31日免租，2020年1月1日起租金标准为18元/平方米，每年递增5%。袁传欣所购买的案涉商铺现亦与其他商铺一起对外进行了出租。 上述事实，有袁传欣的身份证复印件、凯策公司、昌林公司的营业执照、商品房买卖合同、鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同、银行卡转款明细、委托经营协议、当庭陈述等证据在卷为证。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、袁传欣与凯策公司在2018年1月1日后是否建立了租赁合同关系；2、2018年1月1日至2019年12月31日之间的租赁费应按何种标准支付。关于争议焦点一，凯策公司虽辩称，在“鼎盛国际”-1楼整租期满后，袁传欣与凯策公司已无任何合同关系，但经审理查明，凯策公司在2018年1月1日至2019年12月31日期间并未向袁传欣作出明确的“不再续租”的意思表示，也未将袁传欣所有的商铺退还给袁传欣，或告知袁传欣案涉商铺的实际运营人或实际承租人，因此，应认定袁传欣与凯策公司在2018年1月1日至2019年12月31日期间仍然存在租赁合同关系。关于争议焦点二，袁传欣主张按照《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》约定整租期内的租金标准支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，对该诉请，一审法院不予支持，理由如下：1、《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》中并未约定整租期满后的租金标准；2、袁传欣所购买的案涉商铺并不是可以独立使用、自主经营的房屋，其与其他业主所有的商铺已融为一体共同对外出租以此获得收益，袁传欣与其他商铺业主之间势必需要遵守“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的相邻关系原则。鼎盛国际-1楼的大多数商铺业主为了提升或实现该处商铺的商业价值，已率先选择了在2018年1月1日至2019年12月31日之间免收租金，袁传欣作为鼎盛国际-1楼商铺业主一员，不论基于公平原则，还是为了所有商铺业主的公共利益，其亦有义务遵守大多数业主的选择，据此，袁传欣所有商铺在2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，应遵守其他大多数业主的选择，对其进行免租，故对袁传欣主张2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，一审法院不予支持。综上，依据《中华人的民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定、第二百三十六条之规定，判决：驳回袁传欣的诉讼请求。案件受理费797元，由袁传欣负担。 本院二审期间，上诉人凯策公司提交了一份自己于2020年7月14日在遂宁时报刊登的《关于鼎盛国际中心商业广场的公告》，拟证明签订《租赁合同》是由开发商遂宁众泰房地产开发有限公司和昌林公司借用我公司的名义签订的，公章是移交给了开发商委派的人员进行管理，我公司没有实际参与经营管理，不负有支付租金义务。2017年4月以后的《委托经营管理协议》不具有真实、合法性。经被上诉人袁传欣质证，对其真实性无异议，但上诉人将公章借与他人使用，其产生的法律后果应由上诉人自行承担，刊登的公告达不到上诉人的证明目的。被上诉人提交了以下几组证据：一、《委托经营管理合同》，拟证明在2017年11月，上诉人与大多数业主继续签订了《委托经营管理协议》，免租期限各不相同，但对被上诉人袁传欣认定免租期2年不公平；二、《凯策公司向河东管委会的情况报告》，拟证明应由上诉人向被上诉人支付租金；三、《袁传欣的银行流水》，拟证明从2020年1月1日起，被上诉人按《委托经营管理协议》的约定按每月18元/㎡向被上诉人支付了三个季度的租金。经上诉人质证：对第一、二组证据三性均有异议，与上诉人无关，达不到被上诉人的证明目的，第三组真实性认可，但达不到其证明目的。经合议庭评议：对被上诉人提交的第一组证据予以确认；第二组证据，被上诉人不能说明其合法来源，也未加盖上诉人公章，对该组证据不予确认；对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原审被告未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一审判决认定2018年1月1日之后，上诉人凯策公司与被上诉人袁传欣之间仍存在租赁合同关系是否正确。二审中，上诉人凯策公司自己认可，2012年9月30日至2015年12月2日期间，遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资有限公司借用我公司的名义对其销售的“鼎盛国际”中心商业广场-1F超市外铺签订了《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》，并将公司公章交给遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资有限公司委派的人员保管使用。因此借用公章所产生的法律后果应由上诉人凯策公司自行承担。因双方对2015年4月10日所签订的《整租合同》不持异议，上诉人也按合同的约定将整租期间内，即2015年12月至2017年12月31日前的租金向被上诉人进行了支付。按照双方签订的《整租合同》约定“整租租期满后，凯策公司有续租权，凯策公司在整租期限前两个月明确表示不再续租的，凯策公司在租赁期限届满后负责将商铺交予袁传欣。”但上诉人凯策公司在整租期限届满后未向被上诉人袁传欣作出明确“不再续租”的意思表示，也未将租赁的商铺退还给被上诉人，而又以自己的名义与众多业主签订《委托经营管理协议》，并将被上诉人的商铺与其他业主的商铺一起又对外出租并向被上诉人支付2020年1月1日起至今的租金。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，一审判决认定2018年1月1日之后，上诉人凯策公司与被上诉人袁传欣仍存在租赁合同关系符合法律规定。 综上所述，上诉人凯策公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费797元，由上诉人成都凯策资产管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月十四日 书记员  唐 芸