辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13908号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行,住所地：沈阳市和平区南三好街**,统一社会信用代码：912101008177413991。负责人：李玉国,该行行长。委托诉讼代理人：丁彦杰,男,1983年3月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，该行员工。被告：王洪余，男，1989年8月7日出生，汉族，住址：黑龙江省望奎县。被告：沈阳幸福基业房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市苏家屯区枫杨路**统一社会信用代码：91210111594142072R。法定代表人：孟惊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，女，19845年4月10日出生，汉族，住址：沈阳市和平区，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告王洪余、沈阳幸福基业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行委托诉讼代理人丁彦杰、被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨睿到庭参加诉讼，被告王洪余经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告于2016年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》；2.请求法院判令被告偿还原告借款本金236752.63元，利息8584.96元、罚息208.71元、复息251.49元，总计245797.79元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2020年5月30日，具体偿还金额以实际发生为准）；并自2020年5月31日起，按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.原告对具体被告名下位于沈阳市苏家屯区孔雀杉路35-121号1-9-2，建筑面积82.53平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用；5.请求法院判令被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司承担连带担保责任。被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司辩称，1.原告需证明答辩人承担原告主张的对于王洪余借款本息的连带保证责任；2.若答辩人对于上述款项承担连带保证责任，答辩人也仅对被告王洪余提供的抵押物不能偿还的部分连带清偿；3.原告对于其提出的欠款数额、期限以及利息、罚息等应提供证据等予以明确；4.被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司已经替被告王洪余偿还给原告19,772.7元。被告王洪余经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理查明的案件事实及理由如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年11月25日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（贷款人）与被告王洪余（借款人、抵押人）、沈阳幸福基业房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.借款本金：26万元；3.借款期限：240个月，自2016年11月29日至2036年11月28日止；4.合同执行利率：浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零，执行利率4.41%（借款凭证）；5.逾期利率标准：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，直至本息清偿为止。借款期间内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利；自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付复息，按逾期借款利率计算复利；6.还款方式：等额本息还款方式；7.违约责任：借款人未按照约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放的借款，有权行使担保权，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；8.欠款情况：2020年10月27日，被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司向原告还款19,772.70元。截至2020年11月25日，被告王洪余尚欠原告借款本金227,752.63元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年11月25日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（贷款人）与被告王洪余（借款人、抵押人）、沈阳幸福基业房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.主债务：借款本金26万元；3.担保范围：债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权的一切费用；4.抵押物：位于苏家屯区,建筑面积82.53平方米的房产;5.抵押登记手续：2016年12月8日，抵押房产办理了抵押权预告登记手续，权利人为原告。三、保证合同成立及生效情况：1.2016年11月25日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（贷款人）与被告王洪余（借款人、抵押人）、沈阳幸福基业房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.主债务：借款本金26万元；3.保证范围：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；4.保证责任方式：连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；5.保证期间：阶段性保证，保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日，为借款人的债务承担连带保证责任。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王洪余经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告王洪余签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。原告依约向被告王洪余发放了贷款，被告王洪余未依约履行还款付息的义务，原告有权要求解除《个人购房担保借款合同》并要求被告偿还借款本息。关于原告主张对被告王洪余抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。因被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，原告有权要求被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司对该笔借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告王洪余、被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司于2016年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告王洪余于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行借款本金227,752.63元，并自2020年11月26日起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告王洪余应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告王洪余追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4987元，保全费1749元，由被告王洪余、沈阳幸福基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李秋萍人民陪审员  曲远峰人民陪审员  费秀云二〇二〇年十二月一日法官助理郭玲书记员高千惠本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。