四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初6027号 原告（反诉被告）：四川葆臻商业管理有限公司，住所地四川省江油市太平镇李白大道南二段**中润恒大商贸城******，统一社会信用代码91510781MA66W6U805。 法定代表人:潘先俊。 委托诉讼代理人：王书华，四川鼎天律师事务所律师。 被告（反诉原告）:黄晓琼,女,汉族,生于1972年10月12日,高中文化，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：丁刚，四川规则律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川葆臻商业管理有限公司（以下简称葆臻公司）与被告（反诉原告）黄晓琼房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月5日决定先行调解，调解不成，于2020年11月23日立案受理，依法由审判员谢静适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理，庭审中法庭辩论终结前，被告（反诉原告）黄晓琼提出反诉并于2020年12月3日向本院提交书面民事反诉状，本院于2020年12月11日公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。2020年11月30日，原告葆臻公司的委托诉讼代理人王书华，被告黄晓琼及其委托诉讼代理人丁刚到庭参加了诉讼。2020年12月11日，原告葆臻公司的委托诉讼代理人王书华，被告黄晓琼的委托诉讼代理人丁刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）葆臻公司诉请：1.判令解除租赁合同，确认保证金26487.3元归原告所有；2.判令被告支付原告欠付的租金68110.2元，支付擅自停业违约金9459.57元；3.判令被告赔偿原告解除合同造成的损失16396.9元；4.判令被告将租赁房屋恢复原状交回原告并承担交回房屋前的占用费；5.由被告承担本案律师费5000元及诉讼费用。事实及理由：原被告于2018年11月4日签订《商铺租赁合同》（下称该合同），被告租赁江油市李白大道南二段路1号的江油宝龙广场一层编号为M-F1-032号商铺，面积126.13㎡，经营意澳服装项目，租赁期为三个租赁年度，自2018年11月30日起。该合同约定了第一租赁年度月租金为5675.85元，第二租赁年度月租金为7567.8元，第三租赁年度月租金为8198.45元。合同约定被告应于每个自然季度末10日之前向原告支付下一个自然季度的固定租金。合同签订后，宝龙城市广场于2018年11月30日如期开业，原告按照合同约定履行了全部义务，但被告并未按合同约定支付租金，尚欠2020年2月至10月的租金68110.2元。被告于2020年4月15日擅自停业至今，严重影响了整个商贸城的经营形象。为了减少损失，原告需解除合同后再进行招商。根据该合同10.10A的约定，未经原告书面同意，被告不得擅自停业，否则，每日须按计租面积，以人民币5元/㎡（如低于人民币500元，则按500元计算）的标准向原告支付违约金。被告擅自停业累计总数超过15日的，原告有权解除合同，不予返还被告已支付的全部保证金及款项，被告还应根据本合同约定承担合同解除的违约责任。根据该合同15.4的约定，任何乙方根本违约导致合同解除的，除应按合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方承担因解除合同造成的损失，损失赔偿金额相当于合同约定的最后一个租赁年度月固定租金的2倍。根据该合同8.13条约定，合同解除或终止后，被告应在7日内根据本合同十三条的约定把该租赁场所连同所有的附属物、装置、附加物，按本合同的约定在与原状一致或原告书面认可的情况下交还原告。因被告未能按约定交还租赁房屋，该房屋一直处于被告占用状态，且清场需要较高的费用，导致原告无法另行招商。根据该合同15.9条约定，本合同项下任何一方违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。 2020年11月30日的庭审中，原告（反诉被告）撤回第4项诉讼请求即判令被告将租赁房屋恢复原状交回原告并承担交回房屋前的占用费，本院准许。 被告（反诉原告）黄晓琼辩称，1.根据葆臻公司提供的平面全图上，黄晓琼承租商铺对应位置的产权区分号在L1-……A316、317、318、319、320、321区域，其中319面积较大，其他几乎相同。但葆臻公司提供的6份产权证号指向区域为L1-……A269、270、271、272、273、274，是旁边偏南区域的他人的产权手续与相应授权。因此，不能证明葆臻公司获得了该案涉区域商铺的经营管理权限，不能达到证明其具有出租收费的身份资格目的。同时黄晓琼承租商铺，合同载明面积为126.13㎡，按葆臻公司提交的装修平面图上标注计算的净面积为119.7㎡，即使采取过墙中心线方法计算，面积仅为124.15㎡，与合同面积相比，少了2㎡，那么葆臻公司多收的租金应当退回；2.黄晓琼单方解除合同不构成违约。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商铺租赁合同》34页第十七条中17.1约定“本合同的任何一方因不可抗力事件而无法行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法维续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”第三条第（二）款规定“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”本案中2020年1月底疫情爆发并且持续后，顾客断流，商场招商招租形式恶化，入场商户经营陷于停顿。黄晓琼背负30余万元贷款的还款压力、竭力经营商铺，疫情中经营持续巨额亏损、家中父母相继病危入院。黄晓琼一方提交的一系列证据足以证明：新冠疫情的影响属于合同履行中的不可抗力，已经被有权机构认定；同时，疫情影响对黄晓琼经营商铺能力的摧毁效果是毁灭性的，黄晓琼已经彻底丧失继续履行合同的能力。黄晓琼对不可抗力直接导致民事义务全部不能履行、合同目的不能实现的事实已经承担了举证责任，依法和依约均达到单方解除合同的条件，有权解除商铺租赁合同，并且“无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿”。葆臻公司基于违约责任提出的诉求均不应当支持；3.葆臻公司对解除合同《告知函》的异议超过法定期限，不应予以支持。黄晓琼将表达解除合同意思的《告知函》送达葆臻公司并于2020年4月15日撤离商铺后，合同已经完全解除。黄晓琼和葆臻公司多次请求减免费用、共度难关被无视，就协商解除合同进行多次交涉均被拒绝，不得不在2020年4月7日当场向葆臻公司送达了解除合同的《告知函》。葆臻公司与物业管理的宝龙公司于4月10日共同发出《关于“意澳”撤场申请的回函》，对《告知函》提出异议，仍然要求黄晓琼继续开门营业。黄晓琼要求对账清算依法被拒绝，于4月15日下午与营业员搬出货物时，葆臻公司聚集多部门员工阻拦甚至触发警情，之后葆臻公司强行将商铺大门用钢丝锁锁上，黄晓琼营业员的商铺钥匙、手机充电器等私人物品以及价值6万余元的物料设施设备被锁在商铺里面，与商铺一同置于葆臻公司控制之下，葆臻公司在5月6日开始统一打造、10月完成了新的招商招租入场工作。合同解除权属于形成权，意思到达对方就生效。本案中黄晓琼试图协商解除无果后，将解除合同意思表示的《告知函》送达就产生解除的法律效果。即使以黄晓琼等待葆臻公司清算未果、最后离开商铺的事实行为的时间点为双方的合同彻底解除时间，至迟到2020年4月15日合同已经完全解除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”葆臻公司在10月下旬完成了招商招租，11月3日才向法院提起诉讼，时间跨度近6个月，超出法定期限；4.黄晓琼不应当承担4月15日解除合同以后的租金等费用。经核实，葆臻公司预收取黄晓琼保证金16019.05元、装修消防押金1891.95元应当进行折抵。被告同意支付2020年2月至2020年4月15日期间的房租，但应当享受宝龙公司函告“1月25日至3月31日租金减半优惠”的政策。 被告（反诉原告）黄晓琼反诉诉请：1.判令反诉被告赔偿反诉原告黄晓琼物料设备损失30020.5元；2.判令反诉被告退还多收反诉原告黄晓琼的房屋租金17027.55元；3.判令反诉被告承担反诉原告的律师费5000元及反诉与本诉的诉讼费。事实与理由：2020年1月底开始的新冠肺炎疫情爆发，政府下令封禁，疫情对市场的持续冲击导致商场内客人断流，招商招租陷于停顿。反诉原告在商铺耗尽储备资金、经营资金持续断流，已经丧失继续经营下去的能力，多次与反诉被告协商解除合同，均被拒绝，4月7日不得以《告知函》的形式通知对方解除合同，从商铺搬走自己的货物。反诉被告拒不接收反诉原告解除合同的协商和通知，也不就解除合同进行对账核算，而是聚众暴力阻扰反诉原告撤离商铺、还抢先报警再强行锁门，5月6日又以广告封闭商铺另行对外招租，11月16日本诉调解后，要求反诉原告清场才打开店门，反诉原告发现被反诉被告强锁在商铺的自己从品牌持有人所购买的价值60041元的物料设施，已经被新入住的商户装修污染，再也不能办理退费和向其他的地区该品牌的店家转售，沦为一堆被抛弃的垃圾。考虑到已经使用一年，反诉原告给予半价折价，请求赔偿损失额度为30020.5元。双方《商铺租赁合同》约定“第一租赁年度月租金为5675.85元，第二租赁年度月租金为7567.80元，……”但是反诉被告一直不给反诉原告租赁合同，每次要求反诉原告支付的租金均是按第2年7567.80元/月标准实际收费，每月多收了1891.95元，第一年共多收租金22703.4元。反诉原告可以提供的租金支付流水记录可以查证属实的是，从2019年3月至2019年11月共9个月的租金，共多付9*1891.95元＝17027.55元，属于反诉被告违约多收，应当结算时退费。双方签署的《商铺租赁合同》，其中p34页第17.1条已经有了不可抗力免责的约定，疫情爆发属于是不可抗力，已经被有权机构认定。疫情持续时间远远合同约定“超过三十日”，所以，反诉原告因为疫情持续导致合同履行不下去，依法和依约定都有权解除合同且不承担违约责任。反诉被告拒不接受反诉原告解除合同的协会是协商和《告知函》，聚众暴力阻扰反诉原告撤离商场、拒不进行合同解除的协商、对账、核算、执意诉讼的做法，与合同内容与精神相违背，其委托律师所产生律师费5000元及相应的诉讼费，丧失了请求基础，不应得到法院支持。因为反诉被告没有诚信、善良履行合同义务，导致反诉原告为维权而产生的律师费5000元及相应的诉讼费。反诉原告请求判令由反诉被告承担。综上所述，反诉原告依法依约行驶解除权的行为合法有效，在通知对方解除合同被拒绝，不得不以撤离商铺的实际行为解除合同后，反诉被告单方强行要求反诉原告不得解除合同并承担解除合同后的商铺租金和物业管理费和所谓的违约责任、承担律师费等一系列主张，违背合同约定和法律规定，理由不能成立，不应当得到支持。反诉被告违约多收我方的房租费17027.55元，以及其拒不进行合同解除的对账核算、其强行锁门，给反诉原告造成了30020.5元的直接物料损失，执意诉讼导致反诉原告为维权而产生的律师费5000元及相应的诉讼费，合计52048.05元，请求判令由反诉被告承担。 原告（反诉被告）葆臻公司辩称，1.物料损失30020.5元与我方没有关系，这是由反诉原告违约导致的；2.黄晓琼的租金，葆臻公司没有多收，根据《商铺租赁合同》第4.4.4条，前3个月公司没有收租金，从第4个月开始收取租金，把前3个月的租金平摊在后9个月中。本案本诉中除履约保证金16019.05元外，已经将黄晓琼支付的其余金额（包括意向金2000元）作为租金扣减，2020年1月之前的租金已经支付，因此诉讼请求为请求黄晓琼支付2020年2月至10月的租金；3.《商铺租赁合同》没有条款约定反诉被告需承担律师代理费，综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 2020年12月22日，葆臻公司提交了说明一份，同意合同解除日为停业后三个月即2020年7月15日，这3个月期间黄晓琼应按《商铺租赁合同》约定支付房租。 本案经审理认定如下事实：四川中润远邦投资发展有限公司（以下简称：中润公司）（甲方）与葆臻公司（乙方）于2018年3月27日签订商业项目经营管理服务协议，约定：甲方委托乙方对其已开发完成坐落于四川省江油市××镇××道××段××号地块的商业综合项目（以下简称：委托项目）进行前期商业规划、液态定位工作，进行统一的招商和运营管理，委托经营管理期限为20年。乙方可全部转委托更好的专业的公司进行招商和运营管理。委托项目范围：委托项目ＭＡＬＬ总建筑面积94585平方米。乙方负责委托项目开业后的日常经营管理，保证委托项目的正常营运，包括代理甲方和业主收取租金，并将租金及相应款项直接支付至甲方或业主指定账户。 葆臻公司（甲方）与黄晓琼（乙方）于2018年11月4日签订商铺租赁合同，约定：第一条、租赁标的及租赁用途，1.1甲方将位于四川省江油市李白大道南二段路1号的江油××广场××层××号××商铺××方；1.2乙方承租的租赁场所面积为126.13㎡（以下简称：计租面积），计租面积按本合同第1.3条的约定计算。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算；1.3本合同所称“计租面积”是指附件1《租赁场所平面图》红线圈定范围内的面积（红线圈定范围内有外墙的，包括外墙中线以内的面积），包括租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一般，租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等。乙方如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，该等面积也应计算在内;1.4如乙方对租赁场所的计租面积有异议的，双方可以协商委托有资质的测绘机构对该租赁场所的计租面积进行测量。如实测面积与计租面积误差小于或等于正负3%的，则计租面积不进行调整，仍以本合同约定的计租面积为准，与测绘相关的一切费用由乙方承担；如实测面积与计租面积误差大于正负3%（不含本数）的，则测绘后的面积作为新的计租面积，与测绘相关的一切费用由甲方承担，对于已交租金或综合物业服务费根据新的计租面积多退少补；1.5乙方承诺承租租赁场所仅作为经营服装，品牌意澳，业态服装-女装-少淑装之用途。第二条、广场商业物业管理，2.1该广场由江油宝龙商业管理有限公司（以下简称：宝龙公司）提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务；……；2.3该广场每年1月1日至12月31日的营业时间为每日的早上9:30至晚上21:30。第三条、租赁期限及续租，3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日计算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度（如2月15日-3月14日为一个租赁月度）；……。第四条、租金、综合物业服务费和其他费用及支付，4.1.2租赁期限内，乙方按固定租金方式计算；4.1.3租赁场所的租金标准如下：第一年租赁年度按45元／平方米／月，第一年租赁年度按60元／平方米／月，第一年租赁年度按65元／平方米／月；……；4.41乙方应于每个自然季度末的10日之前向甲方支付下一个自然季度的固定租金，首期固定租金应于首个自然季度的前15日内缴纳。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数或实际天数支付。日租金＝当月标准固定租金／当月日历天数；……;4.44甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.4条为对第4.1.3条的补充。若本条款约定的内容与本合同第4.1.3条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.3条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币7567.80元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.3条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币7567.80元。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.3条约定的租金标准向甲方支付租金。第五条、履约保证金和质量保证金，5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳人民币26487.30元作为履约保证金……；5.2如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足以扣除的，乙方仍应补足……；5.3履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵后仍有余款的）无息退还给乙方：（1）乙方应于本合同终止后七日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未支付费用，不足部分由乙方补足），并按本合同约定退还租赁场所；……；5.4任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。……。第八条、租赁场所的装修，8.13本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次要起7日内根据本合同第十三条的相关约定把该租赁场所连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方认可的状态下（租赁期内该等设施的自然损耗除外），交还甲方。……。第十条、租赁场所的营业、经营管理、使用要求，10.10除法律禁止或不可抗力或甲方／物业管理公司实现书面同意之外，乙方同意自租赁场所开业之日起每日均按统一营业时间将其租赁场所百分之百投入营业。若乙方不遵守下述规定，应按如下约定向甲方支付违约金：Ａ.未经甲方或物业管理公司书面同意，乙方不得擅自停业，否则，每日须按计租面积，以人民币5元／㎡（如低于人民币500元，则按人民币500元计算）的标准向甲方支付违约金。乙方擅自停业以及非正常营业累计总数超过15日的，甲方有权提前解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任，但本合同另有约定的除外，……。第十三条、退还租赁场所及清铺、13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称：退还期）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付的原状并以租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。……。第十五条、违约责任及争议解决，15.1除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……；2）乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用（包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等）超过30日的（无论甲方是否进行任何形式的催告）；……；9）乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的；……;15.4双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同约定的最后一个租赁年度月固定租金2倍的金额（适用于固定租金的情形）；……；15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。……。第十七条、其他约定，17.1本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延。当不可抗力事件消灭时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。葆臻公司在甲方处该合同专用章，黄晓琼在乙方处签字。 2018年9月22日，葆臻公司与黄晓琼对租赁物进行了验收，双方签订了租赁场所交付确认书。2018年11月30日，宝龙城市广场如期开业，黄晓琼开始正常经营。2020年2月12日，黄晓琼申请免除半年租金。2020年3月9日，宝龙公司向包括黄晓琼在内的承租人发出《疫情期间租费减免通知》，载明“1月25日至3月31日租金减半优惠；2月、3月两个月的物业费可申请最迟于2020年6月30日之前交纳政策”。2020年4月7日，黄晓琼向葆臻公司及宝龙公司发出《告知函》，表示“由于新冠病毒疫情影响，造成冬春货品积压，生意下降，资金断裂，无法继续经营，特申请撤场”。2020年4月10日，葆臻公司及宝龙公司书面向被告书面回函，明确表示不同意黄晓琼撤场，如黄晓琼擅自停止经营并撤场将构成根本违约并承担违约责任。2020年4月15日，黄晓琼停止营业至今。2020年5月6日，江油市行政审批局准予江油市太平镇意澳服装店注销登记。 葆臻公司于2018年11月29日出具收据一份，载明“收到意澳租金20703.40元”。葆臻公司于2018年12月17日收到摘要为“意澳首期租费”的转账款项17911.00元，双方均认定其中的16019.05元系履约保证金。黄晓琼于2019年5月31日向葆臻公司转账5928.11元，摘要“6月房租”；于2019年7月18日转账7567.80元，摘要“转账”；于2019年9月11日转账7567.80元；于2019年9月17日转账7567.80元，摘要“意澳女装”；于2019年10月25日转账7567.80元，摘要“转账”；于2019年11月20日转账7567.80元，摘要“意澳女装租金”；于2019年12月2日转账7567.80元，摘要“转账”；于2019年12月27日转账7567.80元，摘要“意澳2020年我1月租金”。综上，葆臻公司共计收到黄晓琼款项99517.11元，其中履约保证金16019.05元。 上述事实有葆臻公司营业执照复印件、黄晓琼身份证复印件，《商铺租赁合同》、租赁场所交付确认书、平面全图、装修平面图，《商业项目经营管理服务协议》、不动产权证复印件6页，申请、宝龙公司《函告》、《告知函》、葆臻公司及宝龙公司关于“意澳”撤场申请的回函，准予登记通知书，银行转账记录、收据复印件一份，《委托代理合同》、四川增值税普通发票1张，照片、微信聊天截图、视频及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依据双方当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议的焦点在于：一、葆臻公司在本案中是否具有主体资格；二、案涉商铺面积的确认；三、案涉《商铺租赁合同》的解除时间及黄晓琼是否存在违约；四、黄晓琼是否存在物料设备损失；五、葆臻公司是否多收黄晓琼租金。 根据中润公司与葆臻公司于2018年3月27日签订的《商业项目经营管理服务协议》的约定，案涉商铺属于中润公司委托葆臻公司项目经营管理服务的范围，亦在经营管理期限内，葆臻公司有权对案涉商铺进行招商和运营管理，有权收取租金。葆臻商业公司与黄晓琼签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思，不违反法律、法规的效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。黄晓琼关于葆臻公司不具有出租收费身份资格的意见不能成立。 案涉《商铺租赁合同》并未约定采用装修平面图上标准计算的净面积作为计租面积。根据葆臻公司提交的平面全图可以确认案涉商铺对应的位置为L1-……A269、270、271、272、273、274,结合葆臻公司提交的不动产权证复印件，计算案涉商铺建筑面积为124.89㎡，该面积与《商铺租赁合同》约定计租面积126.13㎡的误差小于3%，因此，根据《商铺租赁合同》的约定，本案的计租面积仍按126.13㎡计算。黄晓琼关于商铺面积不符的抗辩意见不能成立。 双方当事人对《商铺租赁合同》的解除时间存在分歧。按照《商铺租赁合同》的约定，当合同解除的条件成就时，解除权人应当向对方当事人送达“解除合同的通知”。本案中，黄晓琼于2020年4月7日向葆臻公司及宝龙公司发出《告知函》，提出“申请撤场”，该《告知函》表达的文字意思应当理解为黄晓琼就提前解除合同事宜主动与葆臻公司及宝龙公司进行协商，需要得到葆臻公司及宝龙公司的同意，并非在合同约定的解除条件成就时将黄晓琼单方解除合同的意思表示准确无误地直接通知葆臻公司及宝龙公司，在解除合同形式上也不符合双方的约定，故黄晓琼于2020年4月7日向葆臻公司及宝龙公司发出的《告知函》不能替代“解除合同的通知”，不具有解除合同的意思表示，不发生解除《商铺租赁合同》的法律效果，但可以证明黄晓琼、葆臻公司及宝龙公司就是否解除《商铺租赁合同》进行了协商且协商未果。新冠疫情及疫情防控对商场驻场商户的经营活动确有一定程度的影响，可能导致驻场商户履行《商铺租赁合同》的暂时性困难，为共同应对困难局面，双方当事人可以重新协商合同条件。宝龙公司已经出台对受影响较大的1月25日至3月31日租金减半优惠的措施，后期疫情得到有效控制，各行业包括餐饮娱乐产业的生产经营活动逐步恢复正常，黄晓琼以不可抗力导致继续履行合同困难为由解除合同，本院不予支持。黄晓琼在合同解除前单方撤场、停止经营、注销相关经营证照，已经以实际行动表明其不再继续履行《商铺租赁合同》已构成对合同的违约。案涉商铺已在提起诉讼后另行对外出租，故《商铺租赁合同》已无继续履行的可能和必要，《商铺租赁合同》应自葆臻公司提起诉讼时解除。在审理过程中，葆臻公司书面确认案涉租赁合同自2020年7月15日起解除，葆臻公司的确认构成对案件事实的自认，本院予以确认。黄晓琼应当依照合同约定交纳合同解除前即2020年7月15日之前的租金。宝龙公司关于1月25日至3月31日租金减半的优惠措施应当一视同仁地惠及黄晓琼，故2020年1月25日至2020年3月31日期间的租金可以减半交纳。 黄晓琼受疫情防控、资金周转、家庭变故等因素选择停止经营，在停止经营前已采取书面申请等方式协商解除租赁合同，葆臻公司在确认黄晓琼实际停止经营、违反合同后，应当采取及时诉讼、重新招租等方式防止损失的扩大，但葆臻公司在黄晓琼停业后，没有及时采取适当措施停止损失扩大，在停业七个月之后才向黄晓琼主张权利，不得就扩大的损失向黄晓琼要求赔偿。葆臻公司要求没收保证金、擅自停业违约金及解除合同造成的损失，本院酌定由黄晓琼承担4月15日至7月15日期间租金及解除合同造成损失的50%。葆臻公司的其余诉讼请求，本院不予支持。黄晓琼已支付葆臻公司的履约保证金折抵租金。 葆臻公司主张律师费5000元，提交了与诉讼代理人所在的律师事务所签订的委托代理合同和律师事务所收取代理费5000元的票据，故葆臻公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 黄晓琼反诉主张物料损失费30020.5元，提交了2020年4月15日其撤场时的店内照片2张、微信聊天记录截图1张、品牌服饰特许联盟合作协议、报价单、2020年11月16日的视频7段等证据加以证明。照片上未显示拍摄时间，只是对店内现状的呈现，无法确定其形成时间；微信聊天记录中的照片仅显示商铺门被锁；视频中亦未显示录制时间，涉及开店铺门的视频时长很短，无法判断是谁开的门，因此黄晓琼提交的证据无法形成完整的证据锁链证明2020年4月15日其自行撤场后，葆臻公司强行用钢丝网锁店铺门，之后店铺一直处于葆臻公司控制之下，造成其店铺内物料设备受损的事实。故该诉讼请求，本院不予支持。 针对黄晓琼反诉中提出葆臻公司退还2019年3月至2019年11月期间多收的房屋租金17027.55元的诉讼请求，经查明，葆臻公司收到黄晓琼支付的款项共计99517.11元，其中履约保证金为16019.05元，剩余金额为83498.06元。根据《商铺租赁合同》约定，第一租赁年度月租金额为5675.85元，第二租赁年度月租金额为7567.80元，可以计算出黄晓琼已经支付了第一租赁年度年租金额68110.20元及第二租赁年度的租金15387.86元。 从银行转账记录看，黄晓琼的付款金额符合《商铺租赁合同中》关于“乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币7567.80元”的约定。同时《商铺租赁合同》约定“乙方应于每个自然季度末的10日之前向甲方支付下一个自然季度的固定租金，首期固定租金应于首个自然季度的前15日内缴纳。”因此本案中不存在葆臻公司多收黄晓琼租金的事实，同时案涉商铺实际租赁期限长于已经支付租金对应的期限，黄晓琼还需支付葆臻公司剩余租金，本院将在判决时对黄晓琼已经支付的租金做相应扣减。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）黄晓琼于本判决生效后十日向原告（反诉被告）四川葆臻商业管理有限公司支付租金14252.15元； 二、限被告（反诉原告）黄晓琼于本判决生效后十日向原告（反诉被告）四川葆臻商业管理有限公司支付律师代理费5000.00元； 三、驳回原告（反诉被告）四川葆臻商业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）黄晓琼的诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取2580元，由原告（本诉被告）四川葆臻商业管理有限公司承担2440元，由被告（反诉原告）黄晓琼承担140元。反诉案件受理费减半收取551元，由被告（反诉原告）黄晓琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 静 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 陈春桃 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 第六条承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。