湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0113民初169号原告：杨兴华，男，1973年10月8日出生，汉族，住武汉市汉**。委托诉讼代理人：陈群，湖北道博律师事务所律师。被告：吴舞玲，女，1985年6月5日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被告：程小力，男，1975年8月11日出生，汉族，住湖北省洪湖市。第三人：武汉房优美地产有限公司，住所地武汉市汉**纱帽街汉南大道**。法定代表人：张艳平，总经理。委托诉讼代理人：周敏，店长。第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住，住所地武汉市汉口建设大道**/div>负责人：王浩，行长。委托诉讼代理人：彭勇刚，职员。委托诉讼代理人：陈倩，湖北谦顺律师事务所律师。第三人：武汉市永丰房地产开发有限公司，住所地，住所地武汉市汉**纱帽镇微湖路**iv>法定代表人：代汉卫，董事长。委托诉讼代理人：熊晶，公司员工。原告杨兴华与被告吴舞玲、程小力、第三人武汉房优美地产有限公司（以下简称房优美公司）、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）、第三人武汉市永丰房地产开发有限公司（以下简称永丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨兴华及其委托诉讼代理人陈群、第三人房优美公司的委托诉讼代理人周敏、第三人建行湖北省分行的委托诉讼代理人陈倩、第三人永丰公司的委托诉讼代理人熊晶到庭参加诉讼，被告吴舞玲、程小力经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴华的诉讼请求：一、确认原、被告于2018年12月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效并继续履行；二、判令被告配合原告办理位于武汉市汉南区纱帽街月亮湾西路永丰学府苑商住小区（一期）5栋1单元13层4号房屋的过户手续；三、判令二被告共同向原告支付交通费1000元、律师费15000元，共计16000元；四、判令第三人永丰公司协助办理不动产权登记手续至程小力、吴舞玲名下；五、判令第三人建行湖北省分行协助原告提前还贷并注销抵押登记；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月7日签订《存量房居间（买卖）合同》，约定原告向被告购买位于武汉市汉南区纱帽街月亮湾西路永丰学府苑商住小区（一期）5栋1单元13层4号的房屋，房屋总价73万元。2018年12月7日原告支付定金1万元，2018年12月15日支付剩余定金16万元，第二期款38万元在银行通知还贷之日前由原告支付给被告，余款18万元在过户递件受理成功之日直接支付给被告，被告需在合同签订后7日内办理提前还贷手续。后原告依约支付了购房定金，但被告迟迟不配合原告办理银行提前还贷及解押手续。被告程小力、吴舞玲经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。第三人房优美公司述称，对原告陈述的事实与理由无异议，如需要我公司配合办理房屋过户手续，我公司尽力配合。第三人建行湖北省分行述称，对原告陈述的事实与理由无异议。要求法院依法裁判，如果原告办理过户，需要把被告在本行的贷款结清。第三人永丰公司述称，对原告陈述的事实与理由无异议，如需要我公司配合办理房屋过户手续，我公司尽力配合。本院经审理后认定事实如下：2016年11月17日，被告程小力、吴舞玲与第三人永丰公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，第三人永丰公司将其位于武汉市汉南区纱帽街月亮湾西路永丰·学府苑商住小区（一期）5栋1单元13层4号房屋出售给被告程小力、吴舞玲。2017年4月6日，第三人建行湖北省分行与被告程小力签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告程小力、吴舞玲作为抵押人，以案涉房屋作为抵押，办理了房屋按揭贷款，约定还款期限为276个月（2016年12月19日至2039年12月19日）。截至目前，案涉房屋在第三人建行湖北省分行处尚有按揭贷款未结清，该房屋仍设定了银行按揭贷款抵押权【不动产权证号：鄂（2017）武汉市汉南不动产证明第0004285号】。该房屋由第三人永丰公司已经交付给二被告，且已经备案至二被告名下，但目前尚未办理不动产权证书。2018年12月7日，买方（原告杨兴华）和卖方（被告吴舞玲、程小力）及经纪方（第三人房优美公司）三方签订《存量房居间（买卖）合同》，三方约定：卖方以73万元的价格向买方出售涉案房屋。另约定，买方于2018年12月7日向卖方支付定金1万元，2018年12月15日支付定金余款16万元，首期房款38万元（不含定金）在第三人房优美公司或银行通知还贷款扣款之日前由买方支付至卖方贷款账户或者银行扣款账户内，余下首期房款18万元买方在过户递件受理成功之日直接支付给卖方。买方出资提前还贷的，卖方必须在合同签署后七个工作日内办理不可撤销的特别授权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关贷款对应的银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续。合同还约定了“及时配合买方/经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续”。合同签订后，原告依约向被告支付了定金（实为购房款）17万元，并向被告提出办理提前还贷手续，但二被告一直未委托经纪方办理提前还贷手续。本案在审理过程中，由于二被告下落不明，原告杨兴华自愿代二被告向第三人建行湖北省分行一次性结清剩余贷款金额，并表示将购房款和贷款金额相抵后的余额直接支付给二被告，或者二被告针对购房款也可另外主张。本院认为，审理房屋买卖合同纠纷首先要确定房屋买卖合同的效力。关于原告请求确认原、被告于2018年12月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效并继续履行的问题。由于二被告至今未取得案涉房屋的不动产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款“下列房地产，不得转让：。（六）未依法登记领取权属证书的。”之规定，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》应属无效，无法继续履行。但鼓励交易、维护交易安全是合同法的重要精神，要谨慎正确地认定合同无效，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。二被告虽未取得诉争房屋的产权证书，但其在第三人房优美公司的主持和促成下与原告签订了《存量房居间（买卖）合同》未违反效力性规范，不应认定为无效。该合同对房屋的位置、价格、付款方式、违约责任等均作出了明确约定，买卖房屋系原、被告双方当事人的真实意思表示，也具有可履行性，应属有效，买卖双方均应依约全面履行合同义务。故对原告请求确认原、被告于2018年12月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求第三人永丰公司应协助二被告办理位于武汉市汉南区纱帽街月亮湾西路永丰·学府苑商住小区（一期）5栋1单元13层4号房屋的不动产权登记证书。案涉房屋开发商永丰公司已经交付给了二被告，且已经备案至二被告名下，但目前尚未办理不动产权证书，在第三人未提交证据证明房屋办理分户产权证书存在障碍的情况下，第三人应协助被告办理案涉房屋的不动产权登记证书。关于原告请求判令被告继续履行合同并配合原告办理案涉房屋的过户手续。合同约定买方出资提前还贷的，卖方需在合同签署后七个工作日内办理不可撤销的特别授权委托经纪方办理提前还贷手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款17万元，同时原告也提出按照合同的约定由其提前还贷，但先由于被告程小力未出面配合经纪方协助办理提前还贷手续，后又由于被告程小力、吴舞玲先后下落不明，造成原告无法提前还贷，二被告的行为明显违反了合同的约定。虽然案涉房屋尚未办理分户产权证书，现二被告先后下落不明，亦未提交证据证明房屋办理分户产权证书存在障碍，因二被告未配合经纪方协助办理提前还贷手续，导致案涉房屋至今未登记至原告名下，案涉房屋至今未取得权属证书的责任在于二被告。综上，本院认为案涉合同具有继续履行的条件，二被告应当积极办理案涉房屋权属证书，并在取得分户产权证书后立即协助办理过户手续，将房屋过户至原告杨兴华名下，原告杨兴华要求继续履行合同并办理过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告程小力和吴舞玲于2017年4月6日以案涉房屋作为抵押在第三人建行湖北省分行处办理房屋按揭贷款，截至目前，案涉房屋在第三人建行湖北省分行处尚有按揭贷款未结清及未解除案涉房屋上设定的银行按揭贷款抵押权，致使案涉房屋不能办理房屋过户登记手续。现原告愿意代为结清上述款项。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，原告在审理过程中承诺自愿代二被告提前一次性结清尚欠的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权的请求是符合法律规定的，故在原告代二被告向第三人建行湖北省分行处一次性提前结清其尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）后，被告和第三人建行湖北省分行应协助原告办理案涉房屋的抵押登记注销手续。由于被告吴舞玲、程小力下落不明，原告代二被告向第三人建行湖北省分行一次性结清剩余贷款后是否有结余房款需要向被告吴舞玲、程小力支付，原被告双方均可以通过另案起诉主张相关权利。关于原告杨兴华主张判令二被告共同向原告支付交通费1000元、律师费15000元的诉讼请求。根据《存量房居间（买卖）合同》约定，律师费由违约方承担，该律师费15000元有合同约定，应当由二被告承担，本院予以支持；但原告未提交通费票据，对于交通费1000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨兴华与被告吴舞玲、程小力于2018年12月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效并继续履行；二、第三人武汉市永丰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内协助被告吴舞玲、程小力办理位于武汉市汉南区纱帽街月亮湾西路永丰·学府苑商住小区（一期）5栋1单元13层4号房屋的不动产权登记证书；三、原告杨兴华于本判决生效之日起十五日内代被告吴舞玲、程小力向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行一次性提前结清案涉房屋尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）；四、被告吴舞玲、程小力与第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行于原告杨兴华结清案涉房屋尚欠的全部银行按揭贷款本息后十日内协助原告杨兴华办理案涉房屋的抵押登记注销手续；五、被告吴舞玲、程小力在办理房屋抵押登记注销手续后十日内配合原告杨兴华办理位于武汉市汉南区纱帽街月亮湾西路永丰·学府苑商住小区（一期）5栋1单元13层4号房屋的不动产登记手续；六、被告吴舞玲、程小力自本判决生效之日起十日内支付原告杨兴华律师费15000元；七、驳回原告杨兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，公告费560元，由被告吴舞玲、程小力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王传平人民陪审员  王进雄人民陪审员  盛德恒二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  明子寒