云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初2749号原告：欧梅，女，1975年12月26日生，汉族，住云南省建水县。被告：张跃洪，男，1976年3月21日生，汉族，云南省住建水县。被告：张跃辉，男，1971年8月18日生，汉族，云南省住建水县。原告欧梅诉被告张跃洪、张跃辉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧梅向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令确认被告张跃辉与张跃洪于2020年9月14日签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求人民法院依法判令被告张跃洪返还其购买的位于建水县（钢混结构二层半）；3.本案诉讼费概由被告承担。事实和理由：原告欧梅与被告张跃辉系夫妻，2001年9月17日原告欧梅与被告张跃辉在建水县人民政府婚姻登记处完成结婚登记，在2003年原告欧梅与被告张跃辉在父母分配给的宅基地上，即位于建水县建盖了钢混结构房屋一幢（二层半），在房屋建盖好后，原告欧梅与被告张跃辉在该房屋居住至2014年，后该房屋用于出租等用。在2020年9月15日被告张跃辉通过手机将其与张跃洪于同日签订的《房屋买卖协议》拍照发给原告，原告得知被告张跃辉在未征的原告同意的情况下，私自低价以200600元的价格将原告欧梅与其共同共有的房屋出售给被告张跃洪，在原告得知该情况后，原告通过电话询问被告张跃辉与张跃洪于2020年9月14日签订的《房屋买卖协议》的中证人施海勇了解情况，原告得知被告张跃辉向其说其已经与原告欧梅解除婚姻关系，个人可以处理该房屋的权利。被告张跃辉与张跃洪私自达成的《房屋买卖协议》，因被告张跃辉与张跃洪系兄弟关系，所出售的房屋价款低于市价，被告张跃辉处分共有的房屋未经共有人同意，且进行交易的房屋未进行过登记，依据法律规定，被告张跃洪不属于善意取得，所签订的协议应当撤销，出售房屋应当返还。现为维护合法权益，特起诉至法院。被告张跃洪辩称,该房屋买卖合同中涉及的房屋是因原告欧梅与被告张跃辉共同向其借款200000元用于偿还建水农村商业银行股份有限公司东山坝支行的银行贷款所产生的借款关系中的抵押物，原告欧梅与被告张跃辉无法偿还借款，故要求用房屋抵偿债务，若要确认合同无效，则要求原告欧梅同被告张跃辉偿还其借款200000元。被告张跃辉辩称,因与原告欧梅在建水农村商业银行股份有限公司东山坝支行的贷款到期无法偿还，故向被告张跃洪借款200000元用于偿还贷款，本商议贷款清偿后再借贷出来偿还被告张跃洪，但因与原告之间离婚等问题未达成一致意见，原告拒绝在还款协议上签字，导致欠款已经还清，但还款手续无法进行，也无法再次进行贷款，故与被告张跃辉签订的房屋买卖合同将房屋抵偿给被告张跃洪。其与被告张跃辉之间的房屋买卖合同可以解除，但要求原告同自己向被告张跃洪偿还200000元的借款。在审理过程中，原告欧梅围绕诉讼请求向法庭提交了如下证据：1.原告欧梅持有的居民身份证，证明：原告主体资格；2.原告欧梅与被告张跃辉结婚证复印件，证明：原告与被告张跃辉自2001年9月17日在建水县民政局登记结婚，且夫妻关系仍处于存续期间；3.房屋买卖协议复印件，证明：两被告未经原告同意便将属于夫妻共同财产的建水县的房屋进行出售，且转让价格明显低于市场价格。4.馆驿村委会证明，证明：两被告买卖的房屋系2003年建盖；5.家庭协议书两份，证明：被告张跃辉在处理房屋时是处于夫妻两人处理家庭矛盾期间；6.补充材料一份，证明：贷款的200000元是属于张跃辉做电动车生意所用，且被告张跃辉有能力偿还该200000元。被告张跃洪质证认为，对原告提交的居民身份证、欧梅与被告张跃辉结婚证复印件、房屋买卖协议复印件、馆驿村委会证明无异议，但对家庭协议书两份、补充材料一份，其认为是原告欧梅与被告张跃辉之间的家庭内部问题，不发表质证意见。被告张跃辉质证认为，对居民身份证、欧梅与被告张跃辉结婚证复印件、房屋买卖协议复印件、馆驿村委会证明无异议，但对家庭协议书两份及补充材料提出异议，其认为家庭协议书上的内容其与原告并未协商一致，双方都没有签字，无证明力；对补充材料上的内容和所写之事不予认可。经本院审查，对原告提交的居民身份证、欧梅与被告张跃辉结婚证复印件、房屋买卖协议复印件、馆驿村委会证明，双方当事人均无异议，本院予以采信，对原告提交的家庭协议书两份，系因原告欧梅与被告张跃辉婚姻家庭矛盾所产生，但无双方签字，无法证明其真实性，故本院不予采信；对原告提交的补充材料，系原告本人制作，无其他证据予以辅证，无法支持其证明目的，本院不予采信。被告张跃洪针对自己的答辩意见提交如下证据：1.2020年9月14日存取款凭证，证明于2020年9月14日向原告欧梅与被告张跃辉转账200000元用于帮其夫妻二人偿还贷款的事实。2.房屋买卖协议，证明因原告欧梅与被告张跃辉向自己借款200000元并未偿还，故要求被告张跃辉将房屋抵押给被告张跃洪。原告欧梅质证认为，对被告张跃洪提交的2020年9月14日存取款凭证三性不予认可，被告张跃洪转账的收款账户并非是原告的账户，是两被告之间的个人交易，原告并不知情。房屋买卖协议与原告提交的证据内容一致，认可其真实性及关联性，但不认可其合法性，也不认可被告张跃洪的证明目的，该协议原告并未见过原件，是被告张跃辉于2020年9月15日凌晨3点通过微信发送给原告的，协议签订时原告并不在场，也未经过原告同意。经本院审查，被告张跃洪提交的存取款凭证分别为2020年9月14日被告张跃洪取款200000元取款回单及被告张跃辉存款200000元存款回单，结合原、被告双方庭审过程中的起诉陈述、答辩及辩论，本院予以采信。对被告张跃洪提交的房屋买卖协议，与原告方提交证据一致，本院予以采信。被告张跃辉未提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告欧梅与被告张跃辉系夫妻，被告张跃洪与被告张跃辉为亲兄弟。原告欧梅与被告张跃辉于2001年9月17日登记结婚，于2003年建盖建水县委会馆驿村公路旁老房屋，该房屋属于夫妻双方共有财产。原告欧梅与被告张跃辉夫妻关系存续期间曾以夫妻名义向建水农村商业银行股份有限公司东山坝支行贷款200000元，后原告与被告之间因家庭关系产生矛盾并分居，因建水农村商业银行股份有限公司东山坝支行贷款200000元即将到期，原告欧梅与被告张跃辉进行了协商，并由原告欧梅提议由其向他人借款200000元进行偿还，之后再另行贷款偿还向他人的借款，但双方未能协商一致。之后，被告张跃辉向被告张跃洪借款200000元，并口头承诺贷款清偿后再次向建水农村商业银行股份有限公司东山坝支行贷款200000元偿还被告张跃洪，并告知原告欧梅其计划。2020年9月14日，原告欧梅及被告张跃洪、张跃辉邀约到建水农村商业银行股份有限公司东山坝支行，并由被告张跃洪将其建水农村商业银行股份有限公司62×××01账户内存款200000元取出并存入被告张跃辉建水农村商业银行股份有限公司62×××01账户内，在办理还款手续过程中，因原告欧梅与被告张跃辉就婚姻问题及夫妻关系存续期间夫妻财产及共同债务问题未能达成一致意见，致使存入被告张跃辉建水农村商业银行股份有限公司62×××01账户内的200000元存款虽已偿还了其贷款，但未能经还款人确认，偿还贷款手续无法继续办理，且无法再次进行贷款，原告欧梅便自行离开。因被告张跃辉未能再次向银行贷款偿还被告张跃洪的借款200000元，被告张跃辉便于2020年9月14日晚将其名下建水县委会馆驿村公路旁老房屋一套（未办理不动产登记手续）以人民币200600元的价格出售给被告张跃洪，用于抵偿其借款200000元，并于2020年9月15日将其与被告张跃洪签订的房屋买卖协议以照片形式通过微信告知原告欧梅。经审理查明，该房屋未办理过不动产登记手续，在签订房屋买卖协议后处于张跃洪管理使用状态。原告欧梅认为该出售房屋为其与被告张跃辉之间的夫妻共同财产，被告张跃辉出售房屋并未经原告欧梅同意擅自将房屋进行出售的行为无效，向本院提起诉讼要求确认被告张跃洪与被告张跃辉之间于2020年9月14日签订和房屋买卖合同无效，并返还房屋。被告张跃洪认可房屋买卖协议无效，也同意返还房屋，但要求原告欧梅和被告张跃辉返还借款200000元。被告张跃洪认可房屋买卖协议无效，但要求与原告欧梅共同还清张跃洪的借款200000元。本院认为，被告张跃辉与原告欧梅系夫妻关系，根据婚姻法解释（三）第十七条的规定，买卖房屋是家庭中的大事，对家庭共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。房屋买受人张跃洪与出卖人张跃辉系亲兄弟，张跃洪应知房屋属张跃辉与欧梅夫妻共有的事实，而张跃辉与张跃洪签订房屋买卖协议，是基于向张跃洪借款200000元用于偿还夫妻所欠银行贷款200000元后未能按计划另行偿还张跃辉的借款而以房屋作价抵偿给张跃洪，张跃辉与张跃洪签订买卖协议时，并未取得共有人欧梅的同意，实质上是处分本人没有全部产权或处分权的共有财产，侵害了共有人欧梅的财产所有权，事后原告欧梅也对房屋买卖合同效力拒绝追认，被告张跃辉出卖共有房屋的行为无效，与被告张跃洪签订的房屋买卖协议应依法确认为无效合同，张跃洪所购房屋也应同时返还。另外，经审理查明，被告张跃辉向被告张跃洪借款200000元用于偿还夫妻共同所欠银行贷款的事实存在，原告欧梅和被告张跃辉应依约定及时向被告张跃洪偿还借款200000元。但是，因本案属于确认之诉，张跃辉向被告张跃洪的借款200000元实际并非房屋买受款，借款和房屋买受款属于不同的两个法律关系，不应当认定为房屋买受款一并予以返还。如原告欧梅和被告张跃辉未履行还款义务，被告张跃洪可另诉维权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张跃洪与张跃辉于2020年9月14日签订的《房屋买卖协议》无效。二、由被告张跃洪于判决生效后十五日内将位于建水县（钢混结构二层半）返还原告欧梅和被告张跃辉。案件受理费100元，确定收取50元，由被告张跃洪、张跃辉共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  林重播二〇二〇年十二月十七日书记员  万宇霆