河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21865号原告（反诉被告）梁新成，男，1964年10月30日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被告（反诉原告）河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路**院**楼****。法定代表人王献军，董事长。委托代理人范高成，河南格森律师事务所律师。原告（反诉被告）梁新成与被告（反诉原告）河南省明瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁新成、被告（反诉原告）河南省明瑞置业有限公司（以下简称明瑞公司）委托代理人范高成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁新成诉称：原被告于2008年12月19日签订协议书，约定被告将其开发的位于郑州高新技术产业开发区西雅图启动区19号楼东-1单元4层西户房屋和启动区19号楼4号地下室售卖给原告，交房日期为2009年6月30日。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款79344元、地下室、地下室12499元款91843元。由于被告当时没有取得商品房销售资格，双方又于2009年6月11日签订补充协议，被告承诺在交房后18个月内取得商品房销售资格，如不能如期取得销售资格，被告自交房之日起至能达到合同信息备案时止，按原告已付款的日万分之二支付违约金。2009年6月29日，原被告办理入伙交房手续。现房屋虽已交付，但被告所承诺的达到取得商品房销售资格与原告签订商品房买卖合同的条件已逾期多时。2017年12月11日，被告取得19号楼的商品房现售备案证。考虑到与被告多次沟通交涉的实际情况，按照协议约定的“日万分之二”的标准计算，违约金数额过高。故请求判令：被告向原告支付违约金7934.4元（已付房款79344元的10%）。被告明瑞公司辩称：被告的违约行为并未给原告造成损失，不应承担违约赔偿责任。原告与被告签订的西雅图内部认购协议书及补充协议约定的交房时间为2009年6月30日，根据被告提交的工程竣工验收备案证书，涉案房屋所在工程于2009年3月10日已竣工验收完成，2009年6月29日被告将符合交付条件的房屋交付给原告。被告按期履行了交房义务，原告接收房屋并使用至今，被告逾期取得商品房销售资格并未给原告造成损失。故请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告明瑞公司反诉称：2008年12月19日，反诉原告与反诉被告签订西雅图内部认购协议书，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于郑州高新技术产业开发区××区××单元××西××房屋和××区××楼××地下室，总房款为394344元，付款方式为按揭付款，首付金额79344元，地下室，地下室价款为12499元式为一次性付款，认购金为91843元。该合同还约定，若反诉原告在交房前不能办理商品房买卖合同，反诉被告不愿意退房，则反诉被告应当在接到反诉原告通知后一周内前来签订商品房买卖合同，并办理银行按揭及其他事项，否则购房位另行出售，认购金不予退还。合同签订后，反诉被告向反诉原告缴付了认购金，反诉原告按照约定交付房屋。2018年3月24日，反诉被告收到反诉原告发送的签订商品房买卖合同的通知，接到通知后，反诉被告并没有在协议约定期限内前来办理签订商品房买卖合同的相关手续，直到2018年9月12日，反诉被告才前来办理签订商品房买卖合同的相关手续，将签约人更换为其子梁剑飞。反诉被告逾期办理签约的行为严重违反了双方协议的约定，故请求判令：反诉被告向反诉原告支付违约金91843元。反诉被告梁新成辩称：双方签订的西雅图内部认购协议书及补充协议系双方真实意思表示。协议签订时，双方均明知案涉房屋没有取得商品房销售资格，并对取得销售资格的时间及逾期取得销售资格的违约责任进行了约定。自得知反诉原告取得该房屋销售资格后，双方就协议的持续履行多次进行沟通。关于签约逾期问题，根本原因是被告违约造成的，2017年12月份，在接到反诉原告的通知后一周内及以后，反诉被告多次到西雅图展示中心售楼部面谈，就违约金结算和签订商品房买卖合同事实与反诉原告进行沟通，也明确告知反诉原告应按照协议约定先予结算违约金，然后签订商品房买卖合同。由于西雅图小区很多业主在接到通知后，多次到售楼部和公司维权，加上2017年郑州网签政策的变动正好和通知签约相叠加，明瑞公司又忙于解决维权问题，所以在2017年12月底前，违约金和签约的事都未实际进行，违约金结算和签约的事都逾期了。正是反诉原告长达8年的违约才造成了签约逾期，而网签政策的变动影响不到1年，所以签约逾期的主要责任应由反诉原告承担。故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2008年12月19日，梁新成作为认购人，明瑞公司作为出卖人，签订编号为MRXS08-0165号的西雅图内部认购协议书，约定：认购人认购启动区19号楼东1单元4层西户房屋，建筑面积130.38平方米，所属地下室启东区19号楼4#编号17.36平方米，房产总价款为406843元，付款方式为按揭贷款，首付比例20%，首付金额79344元，剩余房款31.5万，所属地下室付款方式为一次性付款12499元，认购金91843元。出卖人承诺在2009年6月30日之前交房，若不能按时交房，认购人有权退房，除全额退还已付定金外，并按已付认购金的3%赔偿认购人损失。若商品房买卖合同在交房前办理，认购人应在接到出卖人通知后一周内到西雅图销售中心签订商品房买卖合同，并办理银行按揭及其他事项，逾期认购房位另行出售，认购金不予退还。2009年6月11日，明瑞公司作为甲方，梁新成作为乙方，签订《补充协议》，约定：甲方承诺最迟于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与乙方签订商品房买卖合同的条件。如果甲方不能如期取得销售资格，乙方有权解除西雅图内部认购协议书和本协议，若乙方选择解除，甲方全额退还认购金并按同期银行贷款利率赔偿；若乙方不解除，自交房之日起至能达到登记备案条件时止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。上述协议签订后，梁新成向明瑞公司支付购房款79344元，并于2009年6月29日入住该房屋。涉案房屋于2017年12月11日取得了《商品房现售备案证》，明瑞公司于2017年12月19日发短信通知梁新成进行正式签约，并于2018年3月24日再次发送《关于签订商品房买卖合同的通知》。梁新成于2018年9月12日填写的《荣邦城（北区）逾期网签申请单》记载有“我因郑州市限购政策的原因未能实现网签，望明瑞公司同意我进行网签”。该申请表案场经理、营销部经理意见、主管副总经理意见处均有相关人员签字确认。以上事实，有梁新成提交的内部认购协议、补充协议、业主入伙通知书、消防安全责任书、公证书各一份、收据六份、商品房现售备案证、短信记录、督促通知、关于支付违约金的函、关于签订商品房买卖合同的通知、逾期网签申请表照片打印件各一份、明瑞公司提交的业主入住签收单、工程竣工验收备案证书、内部认购协议书、商品房现售备案证、逾期网签申请表、短信记录照片打印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：明瑞公司未能按照其与梁新成所签《补充协议》的约定，于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与梁新成签订商品房买卖合同的条件，其该行为已构成违约，应承担相应违约责任。该补充协议约定的违约金标准为日万分之二，该违约金标准较梁新成已支付购房款数额明显过高，故梁新成请求明瑞公司按已付购房款10%的比例支付违约金7934.4元系其合理权利，对此本院予以支持。明瑞公司称梁新成未按约定期间与其签订网签合同，并请求梁新成支付违约金91843元。明瑞公司实际取得现房预售证的时间距补充协议约定时间相隔较久，在此期间郑州市出台有限购政策，梁新成曾以“郑州市限购政策的原因未能实现网签”向明瑞公司提出逾期网签申请，明瑞公司对此签字确认，双方此后亦签订有网签合同，故明瑞公司该逾期网签违约金请求不具有相应依据，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省明瑞置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告梁新成违约金7934.4元。二、驳回反诉原告河南省明瑞置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告负担元，反诉案件受理费减半收取1048元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十二月二十八日书记员 陈冰冰