北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11245号上诉人（原审被告）：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店**。法定代表人：龚平，执行董事。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京北方亚事资产评估事务所，主要经营地北京市东城区东兴隆街56号6层615。执行事务合伙人：闫全山。委托诉讼代理人：翟浩杰，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：武昕瑜，北京市广盛律师事务所实习律师。上诉人北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺置业公司）因与被上诉人北京北方亚事资产评估事务所（以下简称北方亚事事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛玺置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回北方亚事事务所一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由北方亚事事务所承担。事实与理由：1.一审法院作出捆绑销售的认定所依据的基本事实不清，盛玺置业公司与北方亚事事务所分别签署了《房屋转让协议》及《北京市商品房买卖合同》，该五份合同系单独签署，具有独立性，不存在捆绑销售的事实。2.北方亚事事务所提交的李金玲的相关证据不应被采信。首先，李金玲并非盛玺置业公司职工，也非盛玺置业公司销售人员，其不可能代表盛玺置业公司也没有权限与任何人作出任何承诺，其次，“补充协议”的内容与事实不符，盛玺置业公司不认可真实性，第三，双方在《北京市商品房买卖合同》第42页“补充协议”特别声明第三款中对于合同的变更或补充约定如何确认达成了一致。3.北方亚事事务所支付的购房款是有针对性的，锁定了明确的房屋号，不存在捆绑销售的事实。18层房屋的单价在成交时是合理的市场价格。4.一审法院认定存在捆绑销售的前提下，将5套房屋的买卖合同效力均认定无效缺乏法律依据，显失公平。18层房屋的买卖合同并非依附19层房屋而签置，合同效力互不影响。北方亚事事务所辩称，不同意盛玺置业公司上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院作出盛玺置业公司捆绑销售的认定正确。现有证据足以证明李金玲系盛玺置业公司负责销售的工作人员，涉案19层房屋及18层4套房屋系盛玺置业公司进行的捆绑销售，5份合同是一个相互联系的整体。北方亚事事务所的付款节奏并非针对任何一套房屋，而是分期支付两层房屋的总价款直至支付完毕。案涉18层四套房屋合同约定的价格明显高于当时的市场价格，系19层房屋中的1000万元购房款分摊到18层所致。二、一审法院基于合同目的及捆绑销售的事实认定案涉19层房屋及18层房屋的买卖行为整体无效，适用法律正确。19层房屋已被拆除，北方亚事事务所购买案涉房屋整体用于办公的目的无法实现。北方亚事事务所向一审法院起诉请求：1.判令北方亚事事务所、盛玺置业公司2016年12月30日签订的《房屋转让协议》以及编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697181的《北京市商品房现房买卖合同》无效；2.判令盛玺置业公司返还已经支付的购房款44459894元；3.判令盛玺置业公司赔偿已经支付的购房款44459894元的利息损失；其中，2017年5月27日至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算为4782995.4元；2019年8月21日起至盛玺置业公司全额返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令盛玺置业公司赔偿原告租赁北京市大兴区宏业路9号院6号楼18层1806的房屋租金损失（截至2019年1月1日为149255元）；5.盛玺置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月30日，北方亚事事务所、盛玺置业公司签订《房屋转让协议》，北方亚事事务所出资购买盛玺置业公司开发的位于北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼19层01号房屋，面积911.08平米，合同约定转让价款1000万元，北方亚事事务所购买时知悉该房屋不具备产权登记条件，不能作为公司注册地址。2017年3月1日，北方亚事事务所、盛玺置业公司双方就盛玺置业公司开发的位于北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼18层1802、1803、1804、1805号房屋分别签署了四份《北京市商品房现房买卖合同》，1802号房屋建筑面积241.97平米，套内面积146.76平米，公摊面积95.21平米，单价每平米91303.81元，总价款13399747元；1803号房屋建筑面积92.76平米，套内面积56.26平米，公摊面积36.5平米，单价每平米91305.31元，总价款5136837元；1804号房屋建筑面积110.4平米，套内面积66.96平米，公摊面积48.44平米，单价每平米91303.76元，总价款6113700元；1805号房屋建筑面积177.14平米，套内面积107.44平米，公摊面积69.7平米，单价每平米91303.15元，总价款9809610元。2016年12月30日，北方亚事事务所合伙人闫全山与盛玺置业公司销售负责人签订“补充协议”，约定总房款为44450000元，首付30140000元，贷款14310000元，实际贷款1200万元，19层房屋价格为2000万，协议签署价1000万，付款节奏为2016年12月30日交10万元定金、400万支票；2017年2月26日交付2000万；2017年4月28日交付604万。因涉案19层01号房屋未有房屋建设规划许可手续。2016年11月2日，北京市规划委员会向盛玺置业公司下发限期拆除决定书，责令其2016年11月13日前拆除。关于限期拆除的事实，北方亚事事务所表示因19层房屋没有正常的消防设施，无法完成装修，考虑到房屋的使用问题，北方亚事事务所至收房日（2017年6月15日）未收房，双方交涉无果，后北方亚事事务所发现19层房屋已被盛玺置业公司拆除。为查明事实真相，北方亚事事务所于2018年11月13日向北京市规划国土委大兴分局申请政府信息公开，北京市规划国土委大兴分局向北方亚事事务所出具(2018)第367号-回、(2018)第368号-回、(2018)第369号-回《登记回执》3份，表明2019年1月11日前书面答复。2019年1月11日前，北京市规划国土委大兴分局向北方亚事事务所出具市规大拆字（2016）第005号限期拆除决定书复印件，并加盖北京市规划国土委大兴分局信息公开专用章，但未明确出具该复印件的具体日期。此外，北方亚事事务所称在此期间还进行了装修公司的招标，积极推进接收房屋的计划，但未提交相关证据。关于北方亚事事务所是否知悉19层房屋限期拆除的情况，在北方亚事事务所方提交的证据中，包含一组2018年5月6日拍摄的照片，显示19层房屋尚未被拆除的情况，一组2018年10月24日拍摄的视频，显示19层房屋被部分拆除的情况，一组2018年10月24日拍摄的视频，显示双方就19层房屋交房问题进行交涉的情况，盛玺置业公司表示只是拆除了顶子，正在等待住建委的整改意见，积极和住建委协调，等整改合格后就能把拆除的房顶盖好，以便完成交房。关于19层01号房屋价款的问题，一审庭审中盛玺置业公司主张应以合同签订数额为准为1000万元，北方亚事事务所主张房屋实际价款为2000万元，因除了19层以外，还一并购买了18层的四套房屋作为整体办公使用，鉴于19层房屋没有房产证，应盛玺置业公司要求将19层部分房款写到18层房屋的销售合同中，并提交与盛玺置业公司销售人员的聊天记录以及双方付款节奏等证据予以证明。经核实，北方亚事事务所共向盛玺置业公司支付44459894元，其中2017年1月1日支付400万元，2017年2月23日支付2000万元，2017年4月26日支付300万元，2017年4月27日支付30万元，2017年5月15日支付5159894元，2017年5月27日支付1200万元。上述款项，北方亚事事务所主张其中有2000万元系向案外人拆借，1200万元系银行按揭贷款。经查，2017年2月8日，北方亚事事务所与江苏富华工程造价咨询有限公司签订借款合同，借款2000万元，借款期限2017年2月8日（以实际汇款日计息）至2020年2月7日，年息10%。2017年2月9日，北方亚事事务所收到2000万元借款，并陆续支付银行利息300万元。2017年5月10日，北方亚事事务所与北京银行成寿寺支行签订法人商用房贷款合同，贷款1200万元，贷款期限2017年5月27日至2027年5月27日，年息5.88%，季付。以上房款交纳情况，经核实相关发票，19层房款开发票为“房租”1000万元，18层四套房屋所开房款发票金额均与房屋买卖合同约定的价格相同。关于房屋交付情况，双方在《补充协议》第9条第1款、第2款约定，买受人应于房价款付清后次月15日当日携带相关材料到售楼处办理房屋交接手续；买受人逾期不办理交接手续，视为出卖人在约定的交付日已经交付，自交付之日起，该商品房的毁损灭失风险及管理维护费用，以及由此给出卖人导致的损失由买受人承担；同时，自交付之日届满60日起至实际接收之日止，买受人每日按照总房款的万分之二向出卖人支付违约金。北方亚事事务所付清最后一笔房价款的时间是2017年5月27日，据此，双方办理房屋交接手续应为2017年6月15日，北方亚事事务所未按照协议约定的时间收取房屋。关于房屋单价，北方亚事事务所提交涉案房屋所在区域2019年1月网上报价截图，显示所在区域每平米售价为2.6万至3.2万不等。另提交了盛玺置业公司销售负责人李金玲的微信朋友圈推销涉案楼盘销售的截图，其中部分截图显示“2015年，云端办公2800平仅需6688万”，“2016年8月17日，220平700多万，你见过单价两万多的地铁上宜家旁写字楼吗”，“2018年2月26日，53-83平，一口价3.2万一平米”等内容。此外，李金玲和北方亚事事务所财物人员李雪2016年12月21日的短信聊天记录显示：报价：18层4套：1802号，优惠底价9245441元；1803号，优惠底价3770226元；1804号，优惠底价4445480元；1805号，优惠底价24459894元；总数622.27平米，优惠底价24459894元。19层，1502平米，优惠底价21000000元；18层和19层合计优惠底价45459894元，首付31149894元，贷款14310000元。2017年1月5日，李金玲再次表示，18-19层拆开销售是12月底临时决定的销售方案，认购当天是一个草签合同，还需在收到房款后签订正式合同。2017年2月28日，李金玲表示建委合同更换了新版本，可能还要晚点出合同，要走会签，等合同出来了再打电话。为证明整体办公用途，北方亚事事务所提交了于2017年7月7日与案外人孙蕾就北京市大兴区宏业路9号院嘉悦中心6号楼18层1806号房屋签署的《房屋租赁合同》，年租金149255元，并实际支付了一年房租，以满足办公需要。同时提交了目前租用6套房屋总面积970.28平米用于办公的租赁合同，以及现有职工136人的社保记录，证明目前办公条件无法满足办公需要。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与购买人订立的买卖合同无效。本案中，关于19层房屋，盛玺置业公司未取得建设工程规划许可证，其与北方亚事事务所签订的房屋转让协议应属无效。本案关键在于如何确立18层房屋的效力问题，法院认为，首先，虽然涉案五套房屋系分别签署合同，但是该五个合同并非彼此独立，而是一个互相联系的整体，故应整体考量。从合同履行上来看，双方履行合同权利义务与分别签订的合同内容不符。其一，盛玺置业公司自销售推销至签订合同的全过程，都是在向北方亚事事务所整体推销两层房屋，包括最终优惠底价的商定，亦是建立在购买两层房屋的基础上。双方于2016年12月30日即签订19层房屋《房屋转让协议》同日签订的“补充协议”，约定了涉案五个合同的总房款、首付款、贷款数额；载明19层房屋价格和协议签署价；还约定了付款节奏。故“补充协议”是双方对涉案五个合同五套房屋总体价款、付款节奏等事项的约定；由此认定，双方关于涉案五个合同的签订及履行属整体购买行为。其二，从付款节奏和实际付款来看，北方亚事事务所分期付款并非针对任何一套具体房屋，而是分期支付两层房屋的总价款直至支付完毕。从合同目的上来看，北方亚事事务所购买18层房屋的前提在于整体办公。北方亚事事务所作为专门从事会计行业的企业，提交了136名员工的在职证明以及购买房屋之前的办公条件证明，包括购买房屋以后在18层有租赁一间房屋的事实，足以认定北方亚事事务所购买涉案房屋并非单纯的投资用途。其次，涉案房屋涉及的五个合同既有无证房屋又有有证房屋，在整体考量合同效力的情况下，如何认定合同效力。对此，法院认为，从房屋面积上看，19层房屋面积超过900平米，而18层房屋面积总数622.27平米，无证房屋面积大大超过有证房屋面积，故在捆绑销售的情况下，该五套房屋的买卖合同效力应认定为整体无效。从合同目的来看，正是因为19层房屋没有产权登记手续，导致被行政部门限期拆除，即使18层房屋为有证房屋，北方亚事事务所购买房屋整体办公目的无法实现，故该买卖行为整体无效。合同无效后，因合同无效取得的利益应相互返还，本案北方亚事事务所没有收房，不涉及房屋返还问题。关于房屋价款，双方虽然对签订的房屋价款是否存在分摊问题存在争议，但在双方签订合同整体无效的情况下，法院不再区分具体合同价款，北方亚事事务所支付的所有的购房款均应返还。关于返还的利息问题，涉及当事人因合同无效遭受损失的认定，需综合全案情况一并考虑北方亚事事务所、盛玺置业公司之间的合同过错予以认定。本案中，双方当事人对于合同无效均有一定过错。首先，北方亚事事务所在签订19层的买卖合同时已经明知19层房屋没有产权登记手续，无法办理房产证；但是盛玺置业公司在收到限期拆除通知之后没有将上述情况告知北方亚事事务所，仍然向北方亚事事务所出售房屋，主观恶意更为明显，故法院认定为盛玺置业公司为主要过错，北方亚事事务所承担次要过错。关于利息损失的认定，法院主要考虑以下因素：首先，关于起算期限，北方亚事事务所的购房款来源于银行借贷和自有资金两个方面，且2000万元贷款利息为10%，借款期限起始时间为2017年2月8日，1200万元贷款利息为5.88%，借款期限起始时间为2017年5月27日，法院考虑北方亚事事务所2017年5月27日支付最后一笔款项1200万元之前已经支付了大部分款项，且支付了部分银行利息，在此期间，自有资金也有一定的利息损失，因此，北方亚事事务所要求利息自支付最后一笔款项计算，法院认为该要求合理，予以支持。其次，关于过错承担，在合同整体无效的情况下，对于自有资金部分，法院考虑北方亚事事务所支付该部分款项之后，盛玺置业公司予以占用，盛玺置业公司应支付起码的占用资金费用，考虑北方亚事事务所过错情况，故法院认定自有资金占用期间的利息参照中国人民银行同期存款利率计算。同时，对于贷款部分，鉴于双方仅约定1200万元系贷款筹集，北方亚事事务所自己贷款2000万元部分虽然利息较高，但属于合理范围之内，应认定系因购房导致的损失，考虑北方亚事事务所对无效合同本身的过错，法院综合认定两项贷款部分的综合利率为2017年5月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至盛玺置业公司全额返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。北方亚事事务所主张的另租房损失于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院于2020年8月判决：一、北京盛玺置业有限公司与北京北方亚事资产评估事务所2016年12月30日签订的《房屋转让协议》以及2017年3月1日签订的编号为XF696071、XF696075、XF697171、XF697181的《北京市商品房现房买卖合同》无效；二、北京盛玺置业有限公司于判决生效后十日内返还北京北方亚事资产评估事务所购房款44459894元；三、北京盛玺置业有限公司于判决生效后十日内给付北京北方亚事资产评估事务所购房款的利息损失（其中，1245894元按照中国人民银行同期存款利率计算，自2017年5月27日开始支付至实际付清之日；32000000元自2017年5月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至盛玺置业公司全额返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；四、驳回北京北方亚事资产评估事务所的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因19层房屋未取得建设工程规划许可证，所涉《房屋转让协议》应属无效，双方对此不持异议。本案争议焦点为：一、案涉18层《北京市商品房现房买卖合同》效力如何认定；二、如案涉合同整体无效，责任如何承担。本院认为，关于焦点一应考虑涉案五个合同的签订及履行是否系整体购买行为。第一，就案涉房屋销售的过程、价格的优惠直至合同的签订，均未将18、19层独立分割开来。第二，双方签订《房屋转让协议》的当天，北方亚事事务所合伙人闫全山与盛玺置业公司销售人员李金玲签订“补充协议”，该协议既约定了19层房屋价款，也约定了18层房屋的价款，明晰了案涉18、19层房屋总价款、首付、贷款及付款节奏，故整体的款项构成是不可分的。结合北方亚事事务所的付款履行来看，其并非是具有指向性的针对一套房屋，而是就两层房屋总价款的分期支付。故案涉18、19层房屋系捆绑销售，涉案五个合同的签订及履行属整体购买行为。盛玺置业公司称李金玲并非其公司员工，但结合在案证据李金玲一直负责案涉房屋的销售直至合同的签订，对于盛玺置业公司的主张本院不予采信。一审法院认定北方亚事事务所购买18层房屋的前提在于整体办公并非单纯的投资用途并无不当。一审法院结合涉案房屋的权属、面积、捆绑销售的情况、合同目的，整体考量合同效力，认定即便18层房屋为有证房屋，但北方亚事事务所购买房屋整体办公目的无法实现，故该买卖行为整体无效，亦无不当。关于焦点二，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因北方亚事事务所未收房，不涉及房屋返还问题。但因案涉合同整体无效，北方亚事事务所支付的所有的购房款均应返还。关于双方过错的认定，因北方亚事事务所明知19层房屋无法办理产权登记手续，对于被拆除的结果应有预期，而盛玺置业公司在收到限期拆除通知后仍然出售房屋，二者相较，盛玺置业公司主观故意更明显，一审法院认为盛玺置业公司为主要过错，北方亚事事务所承担次要过错，处理结果正确。结合上述过错责任的认定，一审对于北方亚事事务所自有资金部分及贷款部分利率及起算时间的认论述及认定并无不当，本院不再赘述。综上所述，盛玺置业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296705元，由北京盛玺置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十二月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕