湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3596号上诉人（原审被告、原审反诉原告）:襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区中原路******。法定代表人：高雪峰，任公司经理。委托诉讼代理人：任旭鹏，湖北创佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉原告）：李曼，女，汉族，1986年4月30日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人:陈瑨，湖北思扬律师事务所律师。上诉人襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司（以下简称新襄碧桂园房地产公司）因与被上诉人李曼房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初934号民事判决、裁定，向本院提出上诉，本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新襄碧桂园房地产公司上诉请求：撤销原审判决及裁定，依法驳回被上诉人李曼一审全部诉讼请求，改判支持上诉人在一审的全部反诉请求；一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人一审提交的证据证明，李曼不能与银行订立商品房担保贷款合同的根本原因是因为其自身原因所致，不是新襄碧桂园房地产公司的行为所导致，一审判决认定本案由于不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同，原告又无力支付其余房款，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》显然不能继续履行，属于事实认定错误。2.被上诉人李曼解除涉案商品房买卖合同的主张没有事实与法律依据，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的当事人解除合同的前提，一是因不可归责于双方的事由而未订立商品房担保贷款合同，二是未订立担保贷款合同导致商品房买卖合同无法继续履行。涉案合同系因李曼的原因而未能签订，且根据双方在合同附件十一补充协议约定的“出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人支付自合同约定应付款期限届满之日至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金”，由李曼自筹资金不足房款差额。3.上诉人一审反诉请求符合合同约定，也符合合同法中鼓励交易的基本原则，双方均应依法全面履行合同义务。李曼辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。李曼向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告立即退还购房款254709元，双倍偿还定金即40000元合计人民币294709元，并按银行同期贷款年利息6%支付资金占用费，直至付清之日止；3.由被告承担本案的诉讼费、保全费及律师代理费。新襄碧桂园房地产公司向一审法院反诉请求：1.反诉原、被告于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》继续履行；2.反诉被告李曼立即支付拖欠的购房款270000元，并支付违约金10800元(起诉日暂定为10800元，实际违约金应自2019年11月29日起按欠款总额270000元的日万分之二计算到付清之日)；3.反诉被告负担本案的案件受理费等。一审法院认定事实：2019年5月28日，被告新襄碧桂园房地产公司（甲方、出售方）与原告李曼（乙方、认购方）签订《襄阳碧桂园星荟认购书》，载明：乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业：襄阳市高新区长虹北路与追日路交汇处襄阳碧桂园星荟11幢6层11-6-010号（Y273型），建筑面积：48.46平方米，（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），合同建筑超标单价：11240.38元/㎡。乙方向甲方认购的物业的认购价为544709元。乙方选择的付款方式为：期楼[超高层]按揭三个月分期97折[首付5%]。乙方的付款时间：定金20000元须于签订本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款：41000元须于2019年5月28日前付清（含定金）；第二期楼款：233709元于2019年6月28日前付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第三期楼款：270000元须于2019年9月28日前付清（银行按揭款）。2019年8月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：该商品房为碧桂园·星荟（三期）项目中的11幢6层11-6-010号。该商品房单价为每平方米11240.38元，总价款为544709元。本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金贰万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年8月29日前支付首期房价款274709元，占全部房价款的50.43%。余款270000元向银行申请贷款支付。该合同附件四（关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定）载明：按揭分期付款：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时首付该商品房总价款的7.52%给出卖人，即41000元整，并于2019年8月29日向贷款机构办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2019年8月29日前，付该商品房总房价款的42.91%给出卖人，即233709元整；（3）买受人必须在2019年11月29日前，付该商品房总房价款的49.57%（银行按揭款项）给出卖人，即270000元，其中商业贷款金额为270000元整。后该《商品房买卖合同(预售)》已进行网签登记。2019年5月5日，原告向被告交付定金20000元（2019年8月29日签订《商品房买卖合同（预售）》后，已抵作购房款）。同年5月27日，原告向被告交付购房款1000元、20000元。同年6月27日，原告向被告交付购房款233709元。以上共计274709元。后原告向中国银行股份有限公司襄阳分行申请商业贷款，并提交了申请所需全部材料。2019年11月29日，中国银行股份有限公司襄阳分行向原告出具情况证明，载明：兹有襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司开发的“碧桂园星荟”商住两用客户李曼（身份证号码420********），购买位于襄阳市××新区××路与××路交汇处××号房屋，客户申请11幢6层010号房屋贷款，因客户的原因，不符合我行贷款条件，此说明仅限客户在碧桂园星荟办理更改网签信息用途，不得挪作他用，特此说明。现原告因贷款申请不能通过银行审批，无法继续履行合同诉至法院。一审庭审中，原告称，办理手续过程中，原告即声明，此前因在银行贷款有逾期归还记录担心征信受到影响，不能办理按揭贷款。被告及银行均表态由他们来具体办理，不会有问题，只要求原告提供身份信息等证件即可。但后续中国银行以“因客户的原因，不符合我行贷款条件”为由，拒绝为原告办理按揭贷款。其他银行也拒绝为原告办理按揭贷款。被告述称，其业务员确实审核过原告的征信材料，也将其材料提交给了银行进行初审，但被告及银行均未表示过原告的征信情况一定可以通过银行审批，成功办理按揭贷款。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对于贷款办理过程中，被告在审查原告征信材料后，是否向原告保证过其银行按揭贷款一定可以办理成功，原、被告双方的陈述相互矛盾，且均没有有力证据加以证明，对此不予采信。就一审法院查明的事实，原告已按照合同约定付清了前两阶段的购房款，对于约定的第三阶段购房款，合同约定以银行按揭贷款的方式支付，原告已将相关手续提交银行审批，亦履行了合同义务。双方当事人均不存在不履行和怠于履行合同义务的情形，不能据此认定一方当事人违约。对银行最终没有通过审查给原告发放贷款的原因，系基于对原告还贷能力考虑而不批准贷款，是不可归责于双方当事人的客观障碍，如若将按揭贷款未获审批的责任加诸于买方，有违公平原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该案由于不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同，原告又无力支付其余房款，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》显然不能继续履行，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》，并主张被告返还购房款274709元的主张符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金并支付已付房款的资金占用费主张，一审法院认为，原告未提交有效证据证实未成功办理银行贷款，被告具有过错，故对原告的该项主张不予支持。对于原告要求被告支付其律师代理费的主张，一审法院认为，原告未提交证据证明，不予支持。对于被告反诉要求原告继续履行合同并支付购房款270000元及违约金的请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原、被告于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》;二、被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告李曼购房款274709元；三、驳回原告李曼的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告新襄碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。原告李曼的案件受理费5720元，由原告自行负担720元，由被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司负担5000元；被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司反诉的案件受理费本院已减半收取计2756元，由被告襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人新襄碧桂园房地产公司提交了与李曼签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，拟证明根据协议约定，如因李曼原因导致银行贷款申请不予审批，李曼应自行补足差额款项，如未按期支付致合同解除，李曼应支付涉案商品房总价款15%的违约金。李曼质证认为，该证据材料是在举证期限届满后提出，且该协议是在上诉人员工哄骗下签订，被上诉人不知道协议的具体内容，协议第四条加重了被上诉人责任，属格式条款，应为无效。本院认为，该证据材料与案件基本事实有关，被上诉人对其受欺骗签订协议的事实未能举证证明，本院予以采信。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人新襄碧桂园房地产公司和被上诉人李曼签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、补充协议，均是双方真实意思表示，且上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。涉案合同附件四对商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限进行了具体约定，双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》亦明确约定“如因乙方（李曼）原因导致贷款机构不予审批同意贷款申请的或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期间内，将该差额款项自行支付给甲方（新襄碧桂园房地产公司）。”李曼按照约定支付了前两期款项，共计274709元，在办理银行贷款时李曼因自身原因未能通过审批，且剩余270000元房款李曼表示确无力自行补足，因此涉案合同已无继续履行可能，一审法院判决解除涉案商品房买卖合同并无不当，故新襄碧桂园房地产公司要求李曼继续履行合同的上诉理由本院不予支持。虽然李曼辩称因为自己存在向银行逾期还款的记录，担心在办理涉案商品房银行贷款时受影响，就此问题在签订商品房买卖合同前专门询问过上诉人，在得到可以办理的答复后才签订了涉案商品房买卖合同。但李曼是否可以通过银行审核获得贷款，并非新襄碧桂园房地产公司能够决定，且合同中对按揭不能通过房款应予补足的法律后果有明确约定，李曼现因自身原因导致银行贷款未通过，按合同约定应当补足剩余房款，李曼要求解除合同应承担相应的违约责任。鉴于新襄碧桂园房地产公司未主张解除合同的违约金，本案不予处理。新襄碧桂园房地产公司可另案诉讼。综上，一审判决认定本案由于不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行不当，但裁判结果正确，故对上诉人新襄碧桂园房地产公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5720元，由襄阳新襄碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十二月三十日书记员  车国玉