四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0422民初1830号 原告：王云军，男，1982年8月15日出生，彝族，住四川省会理县。 原告：钟合君，女，1982年6月29日出生，汉族，住四川省会理县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘光军，四川昌雄律师事务所律师，执业证号××。 被告：攀枝花宏义投资有限公司,住所地四川省盐边县红格镇红山亚热带风情国际社区碧水湾小区**，统一社会信用代码915104227958436760。 法定代表人：赵国兵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘立辉，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师，执业证号××。 原告王云军、钟合君与被告攀枝花宏义投资有限公司（以下简称“宏义公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云军、钟合君共同委托的诉讼代理人刘光军、被告宏义公司的委托诉讼代理人刘立辉、李艾青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王云军、钟合君向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，限期将红山国际社区卡梅尔（三组团）3幢1单元-4F-2#商品房权属转移登记到原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办理转移登记违约金106629元（2015年11月1日起暂计算至2020年3月10日），后续违约金以670200为基数按日万分之一计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月8日，原告从被告处购买了位于红山国际社区卡梅尔（三组团）3幢1单元-4F-2#商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同对房屋价款、交房时间、产权登记等内容进行了明确约定，其中第二十条约定了初始登记和转移登记的时间以及逾期办理登记的违约责任。双方签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按照合同约定办理房屋初始登记及权属转移登记。被告于2019年5月15日才办理了涉案房屋的初始登记，而转移登记至今未办理完成。被告的行为已构成严重违约。因被告的违约行为导致原告购买了多年的房屋无法上市交易，也严重影响了业主对所购房屋相应物权进行处分的权利。因此，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判如所请。 被告宏义公司辩称，1.关于逾期办理转移登记违约金的支付问题：（1）原告等从被告宏义公司处购买了位于红山国际社区的卡梅尔商品房，并签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》第二十条对产权初始登记和转移登记的时间以及逾期办理登记的违约责任进行了明确的约定；《补充协议》第四条对权属办理进行了特别约定，其中第一项第三段约定，即“根据《合同法》关于无偿委托的法律规定，除非出卖人在办理委托事务中有故意或者重大过失行为，且该行为给买受人造成了实际的经济损失，买受人不得按《商品房买卖合同》关于权属转移登记的约定要求出卖人承担违约责任。”根据该约定，宏义公司承担逾期办理转移登记的条件为：①宏义公司在办理产权转移登记的过程中存在重大过失或者故意行为；②重大过失行为或者故意行为对原告方造成实际损失。否则，被告宏义公司不承担违约责任。在本案中，原告不能举证证明宏义公司在办理产权转移登记的过程中存在重大过失行为或者故意行为以及原告方遭受的实际损失。故原告方应当承担举证不能的结果。（2）《商品房买卖合同》第二十条第三项第二点约定未办理“房屋所有权证书”的处理方式；《补充协议》第四条第四项约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的5年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。”根据国家关于不动产证书的调整，自2016年8月8日起（2015年3月1日正式实施《不动产权证书》）不动产权证将房屋所有权证和土地使用权证合二为一。因此，房屋所有权证不等于不动产产权证。具体到本案中，因宏义公司在订立《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免、不可控制该项关于产权证书调整的政策性变动，最终才导致一直未能办理产权转移登记，且宏义公司对此并不存在疏忽或过失等主观因素。故宏义公司未能办理产权转移登记属于不可抗力，不应当承担违约责任。（3）《补充协议》第四条第四项还约定，“如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付《商品房买卖合同》约定总购房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。”在本案中，根据该约定，原告方应当在房屋交付时出具委托书以及提供代办费用，而原告并未按照该约定履行义务，因原告的原因造成的未能办理产权转移登记的责任不应由宏义公司承担违约责任。2.《商品房买卖合同》中约定的宏义公司的违约责任过重，违约金过高，请求调低违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在本案中，宏义公司与原告方签订的《商品房买卖合同》合法有效，系当事人之间真实的意思表示，即便办理初始登记及产权转移登记属于宏义公司违约，但是，结合本案实际情况，《商品房买卖合同》中对宏义公司约定的违约金也过高：（1）从逾期办理产权转移登记给原告方造成的实际损失和预期利益来看。因该房屋已经交付给原告方使用，至于宏义公司是否在合同约定的时间内办理相关证件，对业主使用该房屋并无实质性影响，也不会给原告方带来相应的预期利益减少的损失，且原告方无证据证明因此造成的实际损失和预期利益损失。（2）从《商品房买卖合同》的履约情况来看。原告方的付款义务和宏义公司的交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办理产权转移登记仅为宏义公司履约中受委托的代办义务，即附随义务。未办理产权转移登记系多方原因所致，宏义公司一直在积极采取相应措施。（3）从过错程度方面来看。宏义集团系为解决烂尾楼而来，本案引发系历史遗留问题，宏义公司不存在过错：①红山国际项目为攀枝花市、盐边县重点招商引资项目，在2016年之前，因当时项目实际控制人彭兴海经营不善，该项目经历了多次股权转让，导致该项目全面瘫痪，并涉及大量农民工工资，购房业主维权，工程欠款等事宜，给该项目和当地社会造成了极为恶劣的影响。为了纾困，政府引入了宏义集团公司承接该项目。②在政府的撮合下，宏义集团公司以2.2亿非承债式收购了该项目，并不再承担原股东经营期间的任何债务。同时政府通过纪要形式明确，该项目已销售房产未能及时备案一事，是因为原股东收取房款后没有及时将购房款缴纳进监管账户，而投入该项目建设中，是转让若干次股权交易中形成，责任在原股东而非现股东，属于历史遗留问题；③最终政府以会议纪要形式，要求宏义集团公司在收购该项目后，需于2017年12月31日前将原业主销售情况进行统计并办理备案，即宏义公司的备案义务的起算时间至少应当从2017年12月31日之后开始计算；④在收购该项目后，宏义公司也严格按照政府会议纪要要求，按时为原购房业主办理了备案登记及申报房产证等事宜；⑤故本案的争议实质上属于红山国际项目的历史遗留问题，宏义公司作为纾困方，收购红山国际项目，根据政府的承诺，按照会议纪要的要求，履行了自身的义务，不存在过错，不应当承担相应违约责任。3.同时，被告方在现在这种情况下，仍然在积极解决问题，也在履行义务。未及时为购房业主办理不动产权证书是多种因素造成的，被告不应承担逾期办证违约金。请求人民法院不予支持原告方关于违约责任的请求，即便是支持该请求也应当予以调低。如果违约责任过高公司也无力履行，同样的问题总共涉及两百多户，现在起诉的虽然只有原告等17户，但如果所有业主都主张高昂的违约金，债务过于巨大，公司没有承担能力和履行能力，那么集团公司将撤资离开该项目，后续的办证及各种问题公司也不再处理，最坏结果就是公司破产。综上，请人民法院采纳被告方意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告递交了以下证据：不动产登记信息查询结果、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、四川增值税普通发票、物业委托管理合同；被告递交了以下证据：股权转让协议书、补充协议、关于协调推进红山国际项目建设的会议纪要、盐边县红山国际推进领导小组承诺。对于原、被告递交的上述证据，双方均无异议的,本院依法采信，作为认定案件事实的根据；双方有异议的，本院结合全案予以综合认定并在卷佐证。 根据当事人的当庭陈述、承认及本院依法采信的证据，认定本案的法律事实如下： 2014年4月8日，原告王云军、钟合君作为买受人与作为出卖人的被告宏义公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告位于盐边县××镇××社区××房号××幢××单元××层××＃号××商品房××，其中《商品房买卖合同》对以下等内容进行了约定：第三条“……该房套内建筑面积为73.42平方米”，第五条“出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5476.98元，总价款402120元”，第十一条“交付条件（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房”，第二十条“…出卖人应当在2014年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……”。《商品房买卖合同补充协议》《补充协议》约定了以下等内容：“出卖人应在买受人收房之日起365日内办理完毕房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，合同继续履行，自出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起15日内向买受人支付……土地使用权证按照国家相关部门的规定办理，本合同及补充协议生效后新颁布的规定有更改的，出卖人不承担责任……”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款402120元,被告亦向原告交付了房屋。目前，原告已经向被告交付了办理权属证书的相关材料，其不动产权属证书正在办理中。 2014年后，受市场等诸多因素影响，原告所购房屋的出卖方即攀枝花宏义投资有限公司出现经营困难等情形，造成其所承建的盐边县红格镇“红山国际”等项目工程出现停滞、烂尾等风险状态，涉及的诸多问题和矛盾出现，这其中包括购房业主房屋交付、权属办理等问题，许多民工、债权人、购房业主纷纷向省、市、县政府反映问题，进行维权。鉴于此，为维护人民群众的利益，减少民众损失，市县两级政府努力施策，积极地进行招商引资，希望通过招商引资盘活“红山国际”项目。之后，通过招商引资，引进四川宏义集团投资回购攀枝花宏义投资有限公司股份，2016年引进项目落地，“红山国际”项目逐渐恢复发展。 另查明，2015年3月1日国务院颁布实施《不动产登记暂行条例》，条例规定实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证。四川省盐边县人民政府于2016年8月10日发布通知，决定于2016年8月18日在全县范围内实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证。 现原被告就办理权属证书及逾期办理违约金问题协商未果，原告遂提起诉讼。 本院认为，原告王云军、钟合君与被告宏义公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告王云军、钟合君按照合同约定支付了房款，被告亦向原告交付了房屋。按照合同约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告代收了原告办理房屋权属登记证书需要的相关税费后，应当及时为原告办理房屋权属证书。经庭审查明，未及时办理原告的房屋权属证书被告具有责任，现原告要求被告办理上述房屋权属证书的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告向其支付2014年11月1日起暂计算至2020年3月10日期间逾期办理转移登记违约金106629元及以670200为基数按日万分之一计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止的后续违约金的请求问题，本案被告未及时为原告办理房屋权属证书确系违约，应当承担相应的违约责任，但本案中原告未及时取得房屋权属证书是多方面因素造成，其中被告抗辩所提到的2014年11月国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日生效，《不动产登记暂行条例》颁布前办理房屋权属证书是两证（房产证和土地使用权证），而之后是双证合一即统一为不动产权证书，原来合同中约定的办理权属证书的情形发生了政策性变化，对于被告该抗辩意见，本院依法予以采纳；另外，被告抗辩称原告请求的违约金过高而要求减少，而本案中原告并未提供因逾期取得权属证书的具体损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案中查明的造成未及时办理房屋权属证书的因素，本院对双方约定的违约金予以适当调减，以原告交付的房款总价为基数，根据违约天数按照日万分之零点三计算违约金。对本案中涉及的计算违约金的房款基数问题，原告虽主张应该以签订合同时缴纳的402120元加上《物业委托管理合同》中的“房屋租金收益”金额共计670200元进行计算，但本院认为违约金实质是对损失的一种赔偿，“房屋租金收益”就不应该作为计算违约金的一部分，本案计算违约金的基数应以原告实际缴纳的402120元房款进行计算；对于违约金计算起止期间问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告在2014年10月31日前向原告交付该商品房后，应当在交付之日起365日内即2015年10月31日前为原告办理房屋产权证，并在房屋所有权证办理后根据国家相关部门的规定办理土地使用权证，但本案中涉及的办理房屋产权证情形发生了政策性变化，即原来需办理的房产证和土地使用证两证统一为不动产权证书。虽然被告已经无法在2015年10月31日前为原告办理国有土地使用权证，但2016年8月18日起办理不动产权证书的条件已经具备，被告亦应该在此合理期限内按照《不动产登记暂行条例》的规定为原告办理不动产权证书，本院确定案涉违约金从2016年10月19日起至法庭辩论终结时止（2020年11月24日），共计1497天。综上，对原告违约金请求本院依法支持18059.21元，对于其超过部分请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告攀枝花宏义投资有限公司于本判决生效后六十日内将位于四川省盐边县××镇××社区××幢××单元××层××号××商品房权属转移登记到原告王云军、钟合君名下（办理不动产权证书所需的应由买方缴纳的税费由原告王云军、钟合君承担）； 二、被告攀枝花宏义投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告王云军、钟合君违约金18059.21元； 三、驳回原告王云军、钟合君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2433元，由被告攀枝花宏义投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长  杨焕云 审判员  吴 伟 审判员  王 伟 二〇二〇年十二月十八日 书记员  马丽英