山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初11482号原告：绿地集团济南普汇置业有限公司，住所地济南市市中区七里山中路****。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：甄恩阳，山东千舜律师事务所律师。被告：济南历下摩祖化妆品销售服务中心，住所地济南市历下区山师东路路**。经营者：李明莲。原告绿地集团济南普汇置业有限公司（以下简称“绿地普汇公司”）与被告济南历下摩祖化妆品销售服务中心租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团济南普汇置业有限公司委托诉讼代理人甄恩阳、被告济南历下摩祖化妆品销售服务中心经营者李明莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地普汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金269070.4元、物业费50544元、能源费208元、违约金(以各阶段实际欠付租金为基数，按银行同期贷款利率的1.95倍，自2020年7月20日起至实际给付之日止，截至2020年7月20日为82195元)；2、判令被告向原告支付房屋占用费24595.2元(以合同约定的2019年租金数额为标准，自2019年10月1日起至合同到期之日止)；3、判令本案的案件受理费、公告费、邮寄费、保全费用等及原告为追偿欠款而支付的律师费或其他费用由被告承担。事实与理由：被告与原告于2015年6月16日签订了编号：LDSD-JN-PL-(2015-015)-0402001B的《商业租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，租赁合同约定被告向原告方承租位于绿地中心内的4号楼第2层的编号为001B的店铺(套内建筑面积96平方米，共1间)用于经营美容美甲。合同约定租期3年，2015年5月1日至2018年4月30日，第1、2年的租金标准为4元/天/m2，第3年租金标准为4.2元/天/m2，租金支付方式为：以三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。物业费收费标准为1.5元/天/m，支付方式为：以一个季度为一个缴租期，每个支付期最后一个月的25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业费。能源费单独计量收取。2015年5月1日，原告向被告交付房屋。合同到期后双方续签了《商业租赁合同》，合同约定租期1年，2018年12月1日至2019年11月30日，租金标准为4.2元/天/m，物业费收费标准为1元/天/m。自2015年10月20日起被告拖欠租金、物业费等费用。在此期间原告多次催要，但被告一直以各种理由拒绝支付。被告于2019年9月30日锁闭店门，停止对外经营。原告方向被告下达了整改通知。截止到提起诉讼之日，被告依然未开门营业，也未向原告方交还房屋。原告认为原被告签订的租赁合同及相关协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，原被告应当按照合同约定及补充协议的约定履行义务。被告拖欠租赁费等相关费用的行为，已经严重违反了合同约定，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。被告济南历下摩祖化妆品销售服务中心辩称：我不欠原告租金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2015年6月16日，绿地集团济南普汇置业有限公司作为甲方，济南历下摩祖化妆品销售服务中心作为乙方，共同签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，约定甲方将其实际持有的位于山东省济南市市中区共青团路的绿地中心项目内的4号楼第2层的编号为001B的店铺（共1间……）出租给乙方。乙方所承租的租赁场所套内建筑面积依图则计算为96平方米。租赁期限3年，起始日为2015年5月1日，甲方同意给予乙方2个自然月的免租装修期，供乙方用来完成商铺的二次装修和商业陈列布置。固定免租装修期从租赁物业的“实际交付日”或者“通知交付日”开始起算，向后顺延至甲方给予乙方的免租月份后的当日结束；免租装修期自乙方开业起自动结束。免租装修期间，乙方在其租赁场所所产生的一切物业服务、水、电、燃煤气、通讯等相关费用，均由乙方自行负担。起始租金4元/日/m2,第一、二年度租金为140160元，第三年年度租金为4.20/天/m2，计147168元。租金以三个月为一个缴租期，每季度最后一个月（每年的3月、6月、9月、12月）的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。能源费单独计量收取。物业费暂定1.5元/天/m2支付方式为以三个月为一个缴租期，每季度最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。乙方向甲方支付履约保证金23360元。在乙方无违约，不欠费的情况下，合同终止履约保证金将在租赁期届满后90天内一次性无息退还乙方。如乙方出现违约或无理由拖欠应缴费用（包括但不限于租金、物业服务费、水电费、应缴纳罚款等）的情况，甲方或经营管理公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或其他应付款项。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同解除，乙方所缴纳保证金不予退还。租赁房屋交付日为2015年5月1日。如乙方未能在双方所确认的约定开业日之前正式对外营业，免租装修期不予延长。除仍应交付租金外，乙方每逾一日应向甲方支付相当于届时月租金5‰金额的违约金。2019年9月30日，被告不再继续经营。原告认可的，被告已付租金为273310.4元，物业费95520元。根据庭审调查情况，原告主张被告拖欠租金系2016年1月21日起至2017年4月30日止，合计为38784+35328+35328+35328+34176＝178944元；2017年5月1日起至2017年7月31日，拖欠35328－23423＝11905元；2019年3月1日起至2019年9月10日，37094.4+37094.4+4032＝78220.8元，前述合计为269069.8元。原告主张被告欠付物业费50544元。就原告主张的拖欠租赁费用的期限，被告主张，2016年1月至2017年5月20日在这期间是免租金的，2017年5月20日之后绿地的街道才开始通车，当时和法务等核实过，关于免租的事情当时绿地有文件下发。就该免租主张，被告无证据予以证实，不予支持。就2019年3月1日至2019年9月10日的租金，被告主张其于2019年8月29日已交付钥匙，原告认可当日收到钥匙，且双方于2018年5月合同到期以后，未继续签订书面协议，故双方合同应于2019年8月29日履行完毕，租金亦支付至2019年8月29日。综合前述证据，本院认定2016年1月21日至2017年4月30日，根据原告提交的明细记录，被告拖欠租金应为38784+35328+35328+35328+34176=178944元；2017年5月1日至2017年7月31日，应为35328-23423=11905元；2019年3月1日至2019年8月29日，应为37094.4+36288（计算至8月29日）＝73382.4元，合计264231.4元。原告认可被告于其处交纳各项保证金数额为32120元，租金系264231.4－32120＝232111.4元。就物业管理费，尚拖欠50544元，能源费208元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，当事人应当按照合同约定及时履行各自义务。双方虽未续签合同，但被告实际使用涉案房屋至2019年8月29日，原告亦于当日接收该房屋，可视为双方协商一致解除租赁合同，故被告应当按照合同约定支付租赁费及物管费、能源费至2019年8月29日，现原告主张被告偿付未支付的费用，应予支持。就原告要求支付的违约金，约定过高，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。且就2016年至2017年未支付租金，存在双方未能协商明确，致原告认为自己已缴清的情况，不视为原告违约，但原告确实实际承租房屋，故该部分租金应予缴清，但不应当计收违约金。就物管费及能源费，原告诉讼请求中仅要求以各阶段实际欠付租金为基数计算违约金，故物管费、能源费不再计收违约金。原告诉讼请求中要求自2020年2月20日起计收违约金，符合规定，应予支持。综上所述，原告绿地集团济南普汇置业有限公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下：一、被告济南历下摩祖化妆品销售服务中心于本判决生效之日起十日内，向原告绿地集团济南普汇置业有限公司支付租金232111.4元、物管费50544元、能源费208元；二、被告济南历下摩祖化妆品销售服务中心于本判决生效之日起十日内，向原告绿地集团济南普汇置业有限公司支付违约金，以232111.4元为基数，自2020年2月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告绿地集团济南普汇置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7700元，减半收取计3850元，由原告绿地集团济南普汇置业有限公司负担1300元，被告济南历下摩祖化妆品销售服务中心负担2550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年十二月二十五日书记员 曲光学