安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9384号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘斌，男，1991年9月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：潘雪飞，安徽华皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪自龙，安徽华皖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉龙，男，1988年6月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶丽丽，女，1990年8月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫昌思，国浩律师（合肥）事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙宏旗，国浩律师（合肥）事务所律师。 上诉人刘斌因与被上诉人张玉龙、叶丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初8992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘斌上诉请求：1.撤销（2020）皖0103民初8992号民事判决；2.改判解除张玉龙、叶丽丽与刘斌2019年6月9日签订的《存量房买卖合同》；3.改判张玉龙、叶丽丽返还刘斌定金10000元；4.改判张玉龙、叶丽丽连带返还刘斌已经支付的购房款467000元并支付资金占用利息25048.91元（以420000元为基数自2019年8月20日起，以47000元为基数自2019年9月12日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率1.5倍的标准计算至款清之日止）；5.改判张玉龙、叶丽丽连带赔偿刘斌违约金暂计192932.50元（自2019年8月5日按日万分之五计算至款清之日止）；6.改判刘斌仅支付张玉龙、叶丽丽租金530.60元；7.本案一、二审诉讼费用由张玉龙、叶丽丽承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院认定刘斌未足额支付购房款缺乏事实依据。双方于2019年6月9日签订的《存量房买卖合同》第（四）款1条明确约定的购房款数额为45.5万元，刘斌实际支付金额为42万元，产生支付金额不一致的原因刘斌已经向一审法院充分解释，即刘斌支付第一笔购房款的数额是依据案涉房屋成交价的数额所确定的，合同签订时约定的价款为114.5万元，刘斌需支付45.5万元购房首付款。后案涉房屋经中国建设银行庐阳支行评估价格为103万元，故刘斌仅需支付42万元作为第一笔购房款即可。刘斌一审中提供的《合肥市存量房交易资金托管协议》以及贝壳找房信息，可以证明房屋交易价格变更为103万元及第一笔首付款变更为42万元，刘斌未足额支付购房款的事实并不存在。2、一审法院认定刘斌未按照约定时间支付购房款与事实不符。根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，刘斌应当于张玉龙、叶丽丽银行扣款当日支付第一笔购房款。一审中张玉龙、叶丽丽提供2019年5月9日向银行递交的提前还款申请书证明其银行扣款时间，显然与事实不符。案涉房屋买卖合同的签订日期为2019年6月9日，张玉龙、叶丽丽早于合同签订日期一个月申请还款显然与刘斌之间的房屋交易无任何关联。实际上刘斌支付购房款的行为在张玉龙、叶丽丽银行扣款发生之前，刘斌如约履行了该合同义务。一审法院对该事实的认定不符合生活逻辑。3、一审法院认定张玉龙、叶丽丽存在违约行为，但认定刘斌承诺不追究违约责任缺乏事实依据。按照合同约定，张玉龙、叶丽丽在合同约定条件成就后，以刘斌不签订其提供的不合理补充协议为由拒绝配合办理过户，认定张玉龙、叶丽丽存在违约行为，刘斌对此无异议。但一审法院认为刘斌承诺不予追究其违约责任，毫无事实依据。根据双方2020年6月7日签订的《补充协议》，明确约定在过户完成后乙方（刘斌）不得以任何理由追究甲方（张玉龙、叶丽丽）在原购房合同上的违约责任。该条款的约定明显具有附加条件即房产完成过户，在案涉房产未办理过户的事实及前提下，刘斌仍然有权要求张玉龙、叶丽丽承担违约责任。一审法院对该事实的认定，剥夺了刘斌依法维护自身合法权益的权利，显然不当。4、一审法院对租金的计算错误。自2019年7月14日刘斌接收房屋至2019年8月20日，时间间隔应当是1个月零6天，且按照合同约定租金也仅应计算至2019年8月15日，请求二审法院对租金依法核减。 二、一审判决适用法律错误。根据法律规定和双方合同第九条（二）款约定，张玉龙、叶丽丽在刘斌银行预审通过后且他项权证注销后未按照约定配合刘斌办理房屋过户手续，至2019年12月27日明确表示拒绝办理过户，逾期履行合同约定义务早已超过15日，已经构成了严重违约。刘斌在合同约定的解除条件成就后，请求人民法院解除案涉合同有事实和法律依据，一审法院判决合同继续履行系适用法律错误。综上，张玉龙、叶丽丽在房产交易过程中严重违约，案涉合同继续履行已不存在可能，请求二审法院查明案件事实并依法改判支持刘斌的上诉请求。 张玉龙、叶丽丽共同辩称，一、刘斌未按合同约定支付首付款的事实是清楚的。案涉房屋买卖合同对房屋的价格与支付时间均作了约定，对双方均有约束力。刘斌未按照合同约定的时间支付首付款，导致张玉龙、叶丽丽无法到银行还款，办理解押手续。 二、关于张玉龙、叶丽丽预约还款的问题，一审中已经向法院阐明：张玉龙、叶丽丽在未与刘斌签订《存量房买卖合同》之时便已经挂网卖房了，因张玉龙、叶丽丽长期不在合肥居住生活，为了尽快办理房屋的出售及相关手续，便提前向银行申请还款手续。更为重要的是该还款时间节点是在双方合同中明确约定的，刘斌也在合同上签字确认。刘斌不能按照合同约定时间付款，其行为明显构成违约。 三、双方在履行案涉合同过程中，多有反复，但张玉龙、叶丽丽还是想促进合同继续履行的。张玉龙、叶丽丽将房产证原件交给中介，中介保管不当遗失，刘斌对此是清楚的。在刘斌提起诉讼期间，张玉龙、叶丽丽一边准备应诉，一遍补办遗失的房产证，现房产证已经补办，张玉龙、叶丽丽可以随时配合刘斌办理房屋过户以及抵押贷款手续。 四、关于房租问题，刘斌在上诉请求中并未明确，二审不应支持，本案核心在于房屋能否过户。刘斌至今仍生活居住在案涉房屋内，案涉房屋一直由刘斌占有使用。张玉龙、叶丽丽主张租金计算至案涉房屋过户之日，但一审法院仅支持计算至2019年8月20日首付款支付之日。 综上，请求二审法院驳回刘斌的上诉请求。 刘斌向一审法院起诉请求：1.解除刘斌与张玉龙、叶丽丽于2019年6月9日签订的《存量房买卖合同》；2.判决张玉龙、叶丽丽返还定金10000元；3.判决张玉龙、叶丽丽连带返还刘斌已支付的购房款467000元并支付资金占用利息25048.91元(以420000元为基数自2019年8月20日起,以47000元为基数自2019年9月12日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍标准暂计算至2020年7月7日，直至款清之日止)；4.判决张玉龙、叶丽丽连带赔偿刘斌违约金暂计192932.50元(自2019年8月5日按日万分之五暂计算至2020年7月7日，直至款清之日止)；5.本案诉讼费由张玉龙、叶丽丽承担。 张玉龙、叶丽丽向一审法院提出反诉请求：1.判决双方继续履行2019年6月9日签订的《存量房买卖合同》；2.判决刘斌支付张玉龙、叶丽丽2019年8月暂计算至2020年8月的房屋租金31150元（顺延计算到房屋办理过户之日止）；3.判决刘斌向张玉龙、叶丽丽承担违约金229000元；4.本案诉讼费用、律师费由刘斌负担。 一审法院认定事实如下：2019年6月9日，张玉龙、叶丽丽（卖方）与刘斌（买方）签订《存量房买卖合同》，约定刘斌购买位于合肥市庐阳区房屋，面积72.45平方米，成交总价114.5万元；刘斌于2019年6月9日支付定金1万元；张玉龙、叶丽丽应于2019年6月10日前向工商银行城建支行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年7月10日前办理完毕抵押注销手续；刘斌于张玉龙、叶丽丽还款银行扣款当日支付第一笔购房款45.5万元；张玉龙、叶丽丽应于刘斌帮其还银行部分贷款当日将该房屋交付给刘斌；刘斌以商业贷款方式申办抵押贷款，双方于2019年6月30日前共同前往贷款机构办理贷款手续，金额为68万元；双方应于刘斌银行预审通过后且张玉龙、叶丽丽注销他项权证后5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。 2019年7月6日，张玉龙、叶丽丽与刘斌签订《补充协议》，约定张玉龙、叶丽丽提前以租赁方式交房给刘斌，每月租金为2000元直到2019年8月15日，同时视同刘斌验收此房，若刘斌未能在2019年8月15日前替张玉龙、叶丽丽还贷则租金变更为2800元。 2019年8月5日，刘斌收到“贝壳交易”的短信，称其申请的贷款已通过审批。 2019年8月20日左右，案涉房屋他项权证注销。 2019年9月12日，张玉龙、叶丽丽与刘斌、中国建设银行合肥庐阳支行签订《存量房交易资金托管协议》，约定：房屋交易合同总价款为103万元，刘斌为张玉龙、叶丽丽偿还银行本金和利息共计42万元，托管金额为61万元。 2019年12月27日，张玉龙、叶丽丽与刘斌和中介在微信聊天群中就案涉房屋买卖事宜进行沟通，张玉龙要求签订补充协议确保在一定时间内必须拿到钱，否则不过户；刘斌认为银行放款时间不能保证，协议无法签。 2020年3月24日，叶丽丽询问中介刘斌贷款预审通过情况，中介回复贷款预审已通过。此后，双方就房屋买卖事宜持续沟通，但未办理后续过户等手续。 2020年6月7日，叶其忠（叶丽丽父亲）作为张玉龙、叶丽丽的代理人与刘斌就《存量房买卖合同》签订《补充协议》，约定：买卖双方于此协议签订之日起5个工作日内共同办理房屋过户手续，双方配合完成过户，且过户完成后刘斌不得以任何理由追究张玉龙、叶丽丽在原购房合同上的违约责任；刘斌应在完成过户后3个工作日内配合向银行递交房屋按揭贷款材料，且双方一起积极推进贷款审批及放款进度；双方按原购房合同依次向银行办理房屋按揭贷款，若因刘斌个人原因导致所有银行贷款均无法通过，则由刘斌自行筹措剩余房款，剩余房款为66.8万元。 一审法院另查明，刘斌分别于2019年6月9日支付定金1万元，于2019年8月20日支付购房款42万元，于2019年9月12日支付购房款4.7万元，合计46.7万元。刘斌已支付的租金为2450元。刘斌于2019年7月14日接收房屋，并占有使用至今。 一审法院认为，案涉《存量房买卖合同》、两份《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 本案争议焦点为案涉合同未能继续履行的违约责任应由谁承担以及合同是否应继续履行。根据案涉《存量房买卖合同》约定，张玉龙、叶丽丽应于2019年6月10日前向工商银行城建支行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年7月10日前办理完毕抵押注销手续；刘斌于张玉龙、叶丽丽还款银行扣款当日支付第一笔购房款45.5万元。但实际上双方直到2019年8月20日才办理抵押注销、支付首付款，且刘斌并未足额支付。在此情况下，双方并未对履行时间和数额提出异议或追究对方的违约责任，故一审法院认为该阶段双方并未违约，后续的履行时间应顺延。根据微信聊天记录可以看出，刘斌在办理银行贷款过程中并无违约行为，积极提交审核材料；张玉龙、叶丽丽亦积极配合中介提交相关材料，询问中介贷款进程，故双方在办理银行贷款阶段并未违约。根据合同约定，双方应于刘斌银行预审通过后且张玉龙、叶丽丽注销他项权证后5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。刘斌于2019年8月5日收到贷款已通过审批的短信，2019年8月20日左右案涉房屋他项权证注销，故双方应于之后的5个工作日内办理过户手续，但双方并未完成过户手续。根据2019年12月27日的微信聊天记录可以看出，张玉龙、叶丽丽要求刘斌签订确保银行放贷时间的协议才配合过户，但银行放贷时间刘斌无法控制，故双方未能办理过户手续，此时张玉龙、叶丽丽存在一定的违约行为。直到2020年6月7日，双方签订最新的《补充协议》，约定双方应于此后5个工作日内共同办理房屋过户手续，刘斌不追究张玉龙、叶丽丽原购房合同中的违约责任。刘斌于2020年6月1日补充协议签订之前向徽商银行申请贷款时因房屋自身原因被拒，6月8日刘斌又再次向其他银行申请贷款，但因中介丢失房产证导致无法继续办理。此时合同未能继续履行的根本原因系房产证丢失导致刘斌无法办理贷款申请，故一审法院认定在此阶段双方均未违约，但双方应积极解决并继续履行。刘斌现以张玉龙、叶丽丽在原合同履行过程中存在违约行为导致合同至今无法履行、自己签订合同的真实目的无法实现为由要求解除合同，一审法院不予支持。张玉龙、叶丽丽要求刘斌继续履行合同的诉请，一审法院予以支持。 关于返还定金、购房款及利息，因合同继续履行，故刘斌关于返还定金、已付购房款及购房款利息的诉请，一审法院不予支持。 关于违约金，刘斌在合同履行中无主动违约的行为，先前张玉龙、叶丽丽虽存在一定的违约行为，但刘斌承诺不予追究，故双方关于要求对方承担违约金的诉请，一审法院均不予支持。 关于租金，刘斌于2019年7月14日接收房屋占有使用至今，根据双方2019年7月6日《补充协议》约定，张玉龙、叶丽丽提前以租赁方式交房给刘斌，每月租金为2000元直到2019年8月15日，同时视同刘斌验收此房，若刘斌未能在2019年8月15日前替张玉龙、叶丽丽还贷，则租金变更为2800元。刘斌于2019年8月20日替张玉龙、叶丽丽还贷，故刘斌应自2019年7月14日以2800元/月的标准支付租金至2019年8月20日，计算出的租金总额为3432元（2800元＋2800元/月÷31天/月×7天）。刘斌已支付的租金为2450元，故还应支付租金982元。张玉龙、叶丽丽诉请中超出的部分，一审法院不予支持。 关于律师费，刘斌并无违约行为，张玉龙、叶丽丽因诉讼产生的律师费应自行承担，其要求刘斌承担律师费的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、刘斌与张玉龙、叶丽丽继续履行2019年6月9日签订的《存量房买卖合同》；二、刘斌于判决生效之日起十日内一次性支付张玉龙、叶丽丽租金982元；三、驳回刘斌的全部诉讼请求；四、驳回张玉龙、叶丽丽的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为5415元，由刘斌负担；反诉案件受理费减半收取为2416元，由张玉龙、叶丽丽负担。 二审中，张玉龙、叶丽丽提交证据：公证书、房产证，旨在证明张玉龙、叶丽丽为履行案涉合同，一直积极在准备；两人长期居住生活在外地（叶丽丽常年在广州，张玉龙在国外），在得知房产证遗失且刘斌起诉后，一边积极应诉，一边保证案涉合同能继续履行；现案涉房屋的产权证已经补办，合同的履行障碍已经消灭，张玉龙、叶丽丽随时可以配合刘斌办理案涉房屋的产权过户。刘斌质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议；虽然张玉龙、叶丽丽委托其父亲办理房屋交易，但应当提供证据证明张玉龙、叶丽丽因客观原因无法到合肥；且张玉龙、叶丽丽在交易过程中不仅在原购房合同履行中拒绝过户，也拒绝履行补偿协议的义务，张玉龙、叶丽丽存在违约，刘斌可以依约依法解除合同。 二审中，刘斌陈述，在2020年6月7日《补充协议》签订当晚，中介人员打电话告知其房产证丢失；张玉龙、叶丽丽称不会影响刘斌孩子上学，承诺补办证，但并未积极补办。张玉龙、叶丽丽陈述，签订合同时已将房产件原件交由中介保管，在2020年6月7日《补充协议》签订后不久知晓房产证被遗失一事；因补办证手续需要张玉龙、叶丽丽共同办理，叶丽丽虽从广东赶回，但一人办理不了，张玉龙在国外正好赶上疫情，回来需要时间，但刘斌于2020年7月就起诉了。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，刘斌与张玉龙、叶丽丽在案涉房屋买卖合同履行过程中，虽之前因首付款的支付以及贷款预审等情形存在争议，导致案涉房屋未能及时办理过户手续，但双方于2020年6月7日达成了《补充协议》，对之后的各自履约行为进行了重新约定，故在认定案涉房屋买卖合同是否能够继续履行应以此补充协议确定的双方权利义务为准。根据该补充协议约定，双方应于协议签订后5个工作日内共同办理房屋过户手续，但根据双方当事人陈述，系因中介将张玉龙、叶丽丽交付保管的房产证原件遗失，导致双方无法在上述协议约定的期限内办理房屋过户及按揭贷款手续。而刘斌至其起诉前，并未提交证据证明张玉龙、叶丽丽在此情形下有明确拒绝配合刘斌办理过户手续的情形。鉴于本案审理期间，张玉龙、叶丽丽已经补办了案涉房屋的产权证书，双方相互配合共同办理案涉房屋过户手续的履行障碍已经消灭，案涉合同能够继续履行。故刘斌上诉认为张玉龙、叶丽丽存在违约行为，主张要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。刘斌的其他相关诉请也均是建立在解除合同的基础之上，本院亦不予支持。 刘斌上诉主张租金仅应计算至2019年8月15日，因双方2019年7月6日的《补充协议》并未明确约定租金支付的截止时间，确定至2019年8月15日的仅是租金标准。一审法院认定租金计算至刘斌实际替张玉龙、叶丽丽还贷之日，张玉龙、叶丽丽亦未对此提起上诉，本院二审予以确认。 综上所述，刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10830元，由刘斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年十二月十四日 书记员 罗 晶 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。