广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6425号原告：周镇棠，男，汉族，1975年11月2日出生，住广东省东莞市****************，公民身份号码：441************071。委托诉讼代理人：白永强，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静生，广东闻彰律师事务所辅助人员。被告：李国庆，男，汉族，1969年4月18日出生，住湖北省天门市*********，公民身份号码：429************214。原告周镇棠诉被告李国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，被告于法定期限内向本院提起管辖权异议申请，后本院出具民事裁定书，裁定本院对本案有管辖权，被告针对前述民事裁定书提起上诉，经东莞市中级人民法院审理，于2020年6月24日作出（2020）粤19民辖终351号的民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原裁定，本案管辖权确定。本院依法适用简易程序，分别于2020年9月3日、2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告周镇棠的委托诉讼代理人白永强、谢静生到庭参加诉讼；被告李国庆经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《楼房租赁协议书》无效；2.被告向原告返还位于横沥镇三江工业区旁一块宅基地上的二至五层楼房；3.被告向原告支付占用使用费100800元（占有使用费从2019年10月1日开始，参照双方约定的租金16800元/月的标准计算，计至被告实际返还案涉房屋为止，暂计至2020年3月31日为100800元）；4.被告向原告支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的污水、垃圾处理费及水电费15106.22元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审后，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，申请将第3项诉讼请求中的“100800元”变更为“168000元”、第4项诉讼请求中的“15106.22元”变更为“26865.89元”。事实和理由：2016年11月1日，原告与被告签订《楼房租赁协议书》约定原告将位于横沥镇三江工业区旁一块宅基地上的二至五层楼房出租给被告，租赁期至2020年4月30日止，租金为每月16800元，押金50400元，同时约定水电费等有关一切费用由被告承担。《楼房租赁协议书》签订至今，被告一直占有、使用案涉房屋，亦将案涉房屋用于出租收益，但被告2019年10月至今一直拖欠租金及水电费，经原告多次催告，被告一直拖延支付。直到原告以法律手段维权，方知案涉位于横沥镇三江工业区旁一块宅基地上的二至五层楼因为没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同为无效合同，被告应当依法向原告返还租赁物并支付占有使用费及水电费。被告无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况。2016年11月1日，原告周镇棠与被告李国庆签订《楼房租赁协议书》一份，约定：原告将其位于东莞市横沥镇三江工业区旁的宅基地的住房出租给李国庆租住使用；租赁期自2016年11月1日至2020年4月30日止；租金为16800元/月，每月5号交付当月租金，否则每天加收滞纳金10%，如有特殊情况必经原告同意，否则作为违约处理；房屋押金为50400元（以收据为证），待期满后无息交还，如在租赁期间被告有违约或退约，所有押金和增添的设备归原告所有；在租约期间，被告要负责所有的水费、城管卫生、治安管理、电视天线管理费、维修费等一切有关费用，原告原来材物折价转让给被告，如被告有增添建筑财物，期满后不准拆回，并保持完整，损坏按价赔偿；被告在租赁期间，如有违约，原告有权终止合约，扣除押金外并赔偿1个月租金的损失，如原告违约，必须退还双倍押金和增添财物。前述协议书上有原、被告的签字确认。二、合同履行情况。2019年11月1日，原告向被告发出通知函一份，载明：由于发展规划需要，案涉租赁物期满后将改造为工业厂房，合同期内按原合同规定执行，期满之后不再续租；本租赁物现已全权交由智川物业投资管理有限公司管理，敬请知悉，安排好交接事宜！2020年7月23日，被告向原告发出联系函一份，载明：因阁下于2020年7月9日通过强行拆除电箱的方式，对东莞市横沥镇三江工业区旁一块宅基地上的二至五层楼房进行停电，现前述房屋已经丧失使用价值，联系人曾于2020年7月10日找阁下，要求办理房屋返还交接，但阁下予以拒绝，现联系人进行正式联系如下：一、请阁下于2020年7月12日与联系人办理房屋返还交接；二、如阁下未按上述时间配合办理房屋返还交接的，视为联系人已经办理了房屋返还交接，已经将房屋返还给了阁下，联系人将自动离开所租赁的房屋，相关的房屋毁损灭失等风险，全部由阁下自行承担。根据被告提供的邮件详情查询显示，原告于2020年7月24日由他人代为签收前述联系函，后经原告代理人当庭核实，确认原告已收到前述联系函。三、房屋权属情况。2005年8月12日，横沥镇山厦经济联合社作为甲方，案外人周克仔作为乙方，双方签订《土地使用权转让合同》一份，约定：甲方同意将位于横沥镇山厦村北环路地名矮岭仔的11.32亩工业用地转让给乙方办工业使用（该地由村委会转让给陈锦坤11.32亩土地，后经陈锦坤自愿与村委会协商并由村委会将此地转让给油榨村人周克仔作工业用地）；土地使用期限60年，于2005年8月15日至2065年8月15日止；乙方于2009年1月1日起至2065年8月15日合同期内，每年每平方米缴纳2元的土地有偿使用费给甲方；甲方协同乙方办理该土地证营业执照立项及办厂所需的其他手续，其手续费用由乙方负担，水电设施增容等费用由乙方自行负责；合同期内，乙方有权使用土地所属范围内规划兴建厂房或生活配套设施，该土地及建筑物有权转让、抵押，但不得损害甲方利益；合同期满后，该土地和建筑物及其他一切财产按国家规定执行，如乙方需要继续使用该土地，乙方享有优先使用权，但必须按国家政策、政府的有关规定给予补偿给甲方。根据原告提供的由东莞市公安局横沥分局出具的证明显示，周克仔与周镇轩、周镇棠、周镇华系父子关系。庭审中，原告主张其与案外人周克仔系父子关系，案涉土地系周克仔向横沥镇山厦村村委会购买，购买时系空地，后周克仔在前述土地上自行建造了案涉建筑物，但未办理相应的房产证或建设工程规划许可证，原告虽未提供相应的权属证明，但被告向原告缴纳案涉房屋的租金及水电费，可以证明周克仔系案涉土地及地上建筑物的权属人，有权收取相应的租金。四、本案存在争议问题。庭审中，原告确认已收取被告押金50400元，但主张被告存在违约行为，故前述押金应予以没收；另外，被告将案涉房屋大门紧锁，且曾经以跳楼相要挟，主张不予支付案涉房屋占有使用费且不退还案涉房屋，原告虽于2020年7月24日收到被告邮寄的联系函要求就案涉房屋进行交接，但被告一直不在东莞，无法办理相应的交接手续，案涉房屋一直未予以实际腾退且由被告控制，而被告自2019年10月1日起一直未支付房屋占有使用费，故被告应按照16800元/月的标准支付自2019年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；关于案涉房屋电费的问题，广东增值税电子普通发票中抬头载明的客户名称为“周镇轩”，前述发票载明的用电地址就是案涉房屋的地址，故被告应依据前述发票支付相应的电费。根据原告提供的广东增值税电子普通发票显示，案涉电表（用户编号：031**********053）的用户名称为周镇轩，用电地址为东莞市************。原告向本院提交了调查证据申请书，申请本院至广东电网有限责任公司东莞供电局调查031**********053号电表的实际用电地址及电表安装位置信息是否与案涉租赁物一致。经本院发函，广东电网有限责任公司东莞供电局向本院提供了案涉电表的照片、居民客户用电业务申请表、案涉电表2019年10月至2020年7月的用电清单，前述居民客户用电业务申请表显示用户名称为“周镇轩”及用电地址为“东莞市************”，用电清单则显示用电地址为“东莞市************”。本院认为，被告李国庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。本案为房屋租赁合同纠纷，截至一审法庭辩论终结前，原告未提供相应的证据证明案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或房产证，应依法承担举证不能的法律后果，依据《最高人民法院》第二条的规定，双方于2016年11月1日签订的《楼房租赁协议书》应属无效合同，原告要求依据前述协议书的约定没收押金50400元，于法无据，本院依法不予支持。本案的争议焦点为：1.原告诉请的房屋占有使用费应计至何时；2.原告诉请被告支付垫付的水电费、污水及垃圾处理费无事实及法律依据。关于争议焦点一。案涉《楼房租赁协议书》因违反法律、法规的强制性规定而无效，依据《最高人民法院》第五条、第十八条的规定，原告有权要求被告腾退房屋并支付房屋占有使用费，故原告要求被告参照合同约定的租金标准16800元/月支付房屋占有使用费至实际搬离之日止，合法有据，本院依法予以支持。关于计算案涉房屋占有使用费的起止时间。首先，原告主张被告自2019年10月1日开始未支付合同约定的租金，而结合被告庭前向本院提交的收据及转账凭证显示，其缴纳租金至2019年9月，对于之后的租金，被告则未提供相应的证据予以证明，故对原告的主张，本院予以采纳，案涉房屋占有使用费应自2019年10月1日开始计算。其次，原告虽主张被告一直不在东莞，无法办理相应的交接手续，案涉房屋一直未予以实际腾退且由被告控制至今，但是结合被告向原告邮寄的联系函，前述联系函明确载明“一、请阁下于2020年7月12日与联系人办理房屋返还交接；二、如阁下未按上述时间配合办理房屋返还交接的，视为联系人已经办理了房屋返还交接，已经将房屋返还给了阁下，联系人将自动离开所租赁的房屋，相关的房屋毁损灭失等风险，全部由阁下自行承担”，鉴于原告于2020年7月24日才收到前述联系函，由此可以说明，截至2020年7月24日，被告仍然将其所属物品放置在案涉房屋内，未将案涉房屋实际腾退给原告，影响了原告对案涉房屋的正常使用，而被告于2020年7月24日向原告邮寄的前述联系函明确表示如双方未进行交接则被告自动离开所租赁的房屋且相关的房屋毁损灭失等风险由原告自行承担，以上可以说明被告同意由原告自行处理案涉房屋内被告遗留的剩余物品且被告放弃要求原告赔偿相关物品损失的权利，原告于庭审中也确认被告已于前述时间离开东莞无法办理交接，由此进一步说明案涉房屋已实际脱离被告的控制而由原告控制，结合案涉房屋的清理、腾退及交接时间等综合因素考虑，本院认定被告实际腾退房屋的时间为2020年7月31日较为合理，故房屋占有使用费应计至2020年7月31日。因案涉房屋已于2020年7月31日腾退，原告诉请被告返还案涉房屋，于法无据，本院依法不予支持。综上，被告应向原告支付2019年10月1日至实际腾退房屋之日即2020年7月31日期间的房屋占有使用费为：16800元/月×10个月=168000元，扣除被告已支付的押金50400元，故被告应向原告支付房屋占有使用费：168000元-50400元=117600元。关于争议焦点二。案涉《楼房租赁协议书》虽被认定为无效，但是前述协议书明确约定了“在租约期间，被告要负责所有的水费、城管卫生、治安管理、电视天线管理费、维修费等一切有关费用”，且被告也实际使用了案涉房屋，故原告要求被告按照前述协议书的约定支付其垫付的水电费、污水及垃圾处理费等费用，合法有据，本院依法予以支持。首先，关于电费。原告主张其已为被告垫付相应的电费，但是结合原告提交的电费清单、广东增值税电子普通发票及本院向广东电网有限责任公司东莞供电局调查案涉电表的实际用电地址显示，案涉电表的用户名称为“周镇轩”、用电地址为“东莞市************”，以上证据均不能证明周镇轩支付的电费即为案涉房屋所产生的电费，原告应依法承担举证不能的法律后果，故其要求被告支付垫付的电费，依据不足，本院依法不予支持。其次，关于水费、污水及垃圾处理费等费用。根据原告提交的广东省其他非税收入通用票据、东莞通用机打发票（供水企业）显示，自2019年10月至2020年2月期间，原告共计缴纳了相应的水费、污水及垃圾处理费等费用合计4070.5元，按照《楼房租赁协议书》的约定，被告应向原告支付垫付的前述费用，故原告诉请被告支付垫付的水费、污水及垃圾处理费4070.5元，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告周镇棠与被告李国庆于2016年11月1日签订的《楼房租赁协议书》无效；二、被告李国庆应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告周镇棠支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的房屋占有使用费117600元；三、被告李国庆应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告周镇棠支付2019年10月至2020年2月期间垫付的水费、污水及垃圾处理费等费用合计4070.5元；四、驳回原告周镇棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2099元，由原告周镇棠负担788元，被告李国庆负担1311元。上述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二〇年十二月十八日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。