黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终1445号上诉人(原审被告、申请执行人)：韩月梅，女，1973年1月2日出生，汉族，住兰西县。委托诉讼代理人：段恩利，黑龙江光明律师事务所律师被上诉人(原审原告、案外人)：姜彦军，男，1966年1月28日出生，汉族，住兰西县。被上诉人(原原告、案外人)：杨立霞，女，1964年2月12日出生，汉族，住兰西县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：霍广林，黑龙江洪峰律师事务所律师。原审第三人：陈洪义，男，1969年7月10日出生，汉族，住兰西县。原审第三人：刘恒夺，男，1981年4月6日出生，汉族，住兰西县。上诉人韩月梅与被上诉人姜彦军、杨立霞、原审第三人陈洪义、刘恒夺案外人执行异议之诉一案，不服兰西县人民法院（2020）黑1222民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩月梅及其委托诉讼代理人段恩利，被上诉人杨立霞及姜彦军与杨立霞共同委托诉讼代理人霍广林，原审第三人陈洪义、刘恒夺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩月梅上诉请求：1.撤销兰西县人民法院（2020）黑1222民初270号民事判决，改判继续对兰西县世纪紫新城A3栋2单元901室楼房的执行；2.诉讼费用由姜彦军、杨立霞承担。事实与理由：1.杨立霞与陈洪义伪造多份假楼房买卖协议，在执行局提交的与在执行异议之诉时提交的协议均不一致，杨立霞与陈洪义均无法作出合理解释。2.杨立霞为证实占有使用了争议的楼房所提交的2017年以后的物业费和水电费票据，是陈洪义找到开发公司将原来登记的陈洪义的名字改成杨立霞，又重新出的票据。3.一审出庭的三位证人与杨立霞、陈洪义均是亲属关系，且证人的陈述自相矛盾，明显不属实。请求二审法院查清事实，依法改判。姜彦军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。杨立霞辩称，其与姜彦军的意见一致。陈洪义述称，一审法院认定事实清楚，请求维持一审判决。刘恒夺述称，一审法院认定事实清楚，请求维持一审判决。姜彦军、杨立霞向一审法院起诉请求：1.解除(2019)黑1222民初929号之一民事裁定书对兰西县世纪紫新城A3栋901室的查封；2.要求对兰西县世纪紫新城A3栋2单元901室停止执行；3.诉讼费用由韩月梅负担。一审法院认定事实：陈洪义、杨丽华与姜彦军、杨立霞在2015年1月10日签订手写版房屋买卖协议，由于杨立霞书写习惯问题在该协议中签署姓名为杨丽侠，该协议由证人阚某书写，双方约定陈洪义、杨丽华将位于兰西县世纪紫新城A3栋二单元901室，建筑面积为80平方米的楼房出售给姜彦军、杨立霞，房屋价款为270,000.00元，待房屋贷款还清后由陈洪义、杨丽华负责过户，签订该协议时证人杨某、阚某在场，并在该协议中间人的位置上签字，由证人姜某于2015年1月10日在该协议背后书写日期，姜彦军、杨立霞将购房款现金装在白色塑料袋内交付于陈洪义。在2015年1月10日前，姜彦军、杨立霞已在涉案房屋内居住。陈洪义在2011年11月16日在住房公积金中心签订住房公积金个人购房借款反担保抵押合同，将兰西县世纪紫新城A3栋二单元901室抵押给住房公积金中心，抵押期限为10年。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对一般买受人物权期待权保护的要件。本案中，一、关于涉案房屋买卖协议的效力。2015年1月10日陈洪义、杨丽华与姜彦军、杨立霞签订房屋买卖协议，是双方意思表示真实，内容合法，并有证人杨某、阚某证实双方签订房屋买卖协议的事实，故双方签订的房屋买卖协议有效。二、关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。证人杨某、阚某均证实，姜彦军、杨立霞在2015年1月10日前已在涉案房屋内居住，并在签订房屋买卖协议后，陈洪义向姜彦军、杨立霞交付楼房钥匙，可以证明在法院对涉案房屋查封之前，姜彦军、杨立霞已实际占有、使用涉案房屋。三、姜彦军、杨立霞是否已支付全部房屋价款。证人杨某、阚某证实是姜彦军、杨立霞将购房款现金装在白色塑料袋内交付于陈洪义，结合姜彦军、杨立霞及陈洪义的陈述，能够证实姜彦军、杨立霞已履行了全部付款义务。四、未办理产权登记的问题。陈洪义在房屋买卖协议签订前，已于2011年11月16日在住房公积金中心签订住房公积金个人购房借款反担保抵押合同，将兰西县世纪紫新城A3栋二单元901室抵押给住房公积金中心，抵押期限为10年，在与姜彦军、杨立霞签订房屋买卖协议时，双方亦约定，在房屋贷款还清后由陈洪义、杨丽华负责过户，现抵押期限尚未到期，未办理过户非因姜彦军、杨立霞自身原因。综上，姜彦军、杨丽霞享有足以阻却对涉案的房屋执行的实体权利,其请求停止对该涉案房屋的执行，应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第十五条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行兰西县世纪紫新城A3栋二单元901室的房屋；二、驳回姜彦军、杨丽霞的其他诉讼请求。案件受理费，5，350.00元，由韩月梅负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，对一审认定事实部分中“陈洪义在2011年11月16日在住房公积金中心签订住房公积金个人购房借款反担保抵押合同，将兰西县世纪紫新城A3栋二单元901室抵押给住房公积金中心，抵押期限为10年”予以确认。另查明，2018年7月9日，韩月梅在诉陈洪义、刘恒夺民间借贷纠纷一案中，向兰西县人民法院申请保全陈洪义位于兰西县世纪紫新城A3栋2单元901室房屋，兰西县人民法院于当日作出(2018)黑1222民初929号之一民事裁定对该房屋进行了查封。2018年10月22日，兰西县人民法院作出(2018)黑1222民初929号民事判决后，陈洪义、刘恒夺不服，上诉至本院。本院于2019年2月26日作出(2019)黑12民终30号民事调解书，调解书生效后，陈洪义、刘恒夺未在调解协议约定的时间内履行还款义务，韩月梅于2019年4月3日向兰西县人民法院申请执行。在执行过程中，杨立霞、姜彦军向兰西县人民法院提出执行异议，兰西县人民法院于2020年1月17日作出(2020)黑1222执异1号执行裁定书，裁定驳回姜彦军、杨立霞的异议申请。姜彦军、杨立霞于2020年1月21日向兰西县人民法院提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。1.本案杨立霞、姜彦军称购房款来源是陈洪义偿还其借款209，000.00元及个人存放在家中的现金，但其抗辩主张无证据证实。同时一审法院对兰西县世纪紫新城腾跃物业公司工作人员王凤德的调查笔录能够证实杨立霞、姜彦军提交法庭的物业费、水费票据均是在2018、2019年期间补开到杨立霞名下的，故不能认定杨立霞、姜彦军在法院查封之前合法占有案涉房屋。2.杨立霞、姜彦军虽申请证人杨某、阚某、姜某出庭证实其与陈洪义之间签订的买卖协议有效，并已现金方式支付全部购房款对案涉房屋占有使用，但三位证人与杨立霞、陈洪义均系亲属关系，且杨立霞、姜彦军无其它证据证实已交付全部购房款，故不能认定杨立霞、姜彦军与陈洪义在法院查封前签订合法有效的房屋买卖合同。3.杨立霞、姜彦军明知案涉房屋已被陈洪义抵押，其应当预见到在案涉房屋解除抵押权之前，陈洪义向其办理房屋过户登记存在障碍，杨立霞、姜彦军未要求陈洪义提前偿还贷款，为其办理房屋过户登记，杨立霞、姜彦军应当对于案涉房屋未办理过户登记承担过错责任。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案杨立霞、姜彦军未能提供充分的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故其应当承担举证不能的不利后果。综上所述，韩月梅的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销兰西县人民法院(2020)黑1222民初270号民事判决；二、驳回杨立霞、姜彦军的诉讼请求。一、二审案件受理费10，700.00元，由杨立霞、姜彦军承担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  孟庆波审判员  慕安萍二〇二〇年十二月二十五日书记员  王春宇