江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3133号原告：黄原文，男，1988年11月19日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省上饶市玉山县横街镇江口村莲花山脚**，现住江西省上饶市玉山县。原告：李瑜，女，1989年5月11日出生，汉族，江西玉山县人，，家住江西省上饶市玉山县南山乡胡村村李家**现住江西省上饶市玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码：913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告黄原文、李瑜与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄原文、李瑜到庭参加诉讼，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄原文、李瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金41646.35元（暂计至2020年8月12日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2366.27元，两项合计44012.62元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系夫妻，2015年4月11日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为473254元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2016年1月6日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告应当自2016年1月6日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉之日（暂计至2020年8月12日，共计1760天），逾期交房违约金合计41646.35元；按照合同规定，自2016年1月6日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：473254元×0.5%。＝2366.27元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。庭审中，原告要求被告按照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的通知精神向原告支付延期交房、延期办证的违约金。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1、该户房屋于2016年4月25日经五方验收合格，合同约定交房时间是2016年1月6日，2017年1月20日已经实际交房，逾期交房时间为2016年1月7日计至2017年1月19日止，共计377天。涉案房屋应按签订合同时原告已付的购房款103,254元为基数按日万分之零点五标准计算逾期交房违约金；2、本案逾期办证违约金应尊重当事人意思自治原则按照合同第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的规定，被告应按原告已支付的房价款103,254元的0.5%支付逾期办证违约金；3、诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额相应比例由被告承担。原告黄原文、李瑜围绕诉讼请求依法提交了：1、两原告身份证、结婚证复印件各一份；2、被告企业信用信息公示系统报告复印件一份；3商品房买卖合同复印件一份；4、江西省增值税普通发票复印件一张；5、承诺书一份；6、国际名都信访材料一份作为证据。被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份；2、商品房买卖合同一份、前期物业管理服务协议书和物业费收款收据、工程质量竣工验收记录作为证据。本院认为，原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年4月11日，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201400798），约定原告向被告购买位于江西省上饶市玉山县房屋一套。合同约定：1、购房总价款共为：473254元，首付103254元，余款37万元按揭贷款支付；2、交房时间为：2016年1月6日前；3、合同第九条约定了逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日的，按双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；4、合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了103254元的首付款，并办理了银行按揭款，付清了全部购房款。被告于2015年4月11日向原告开具了记有“收7-1-803住宅房款”103254元的收款收据（收据编号0405008），2020年7月2日，被告向原告出具了金额为473254元的江西增值税普通发票（票据号为：Ｎ010119585）。2016年4月25日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都9栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”，参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。原告购房合同中登记的7栋房屋，为建筑规划中的9栋房屋。2017年1月20日，原、被告双方办理了房屋交付手续，原告现已对该房屋进行装修并入住，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但因原告于2017年1月20日对所购房屋办理了收房并对该房屋进行装修入住，故应认定原告明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持，但金额不是44,012.62元，依据合同约定，违约金的计算应从2016年1月7日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2017年1月19日止，具体为：473,254元×日万分之0.5×377天=8,920.84元，对超出部分不予支持；原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金符合合同约定，应予支持，金额应按合同约定的按实际缴纳的房价款计算，即473,254元×0.5%=2,366.27元综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告黄原文、李瑜支付逾期交房违约金8,920.84元、逾期办理产权登记违约金2,366.27元，共计11,287.11元；二、驳回原告黄原文、李瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由原告黄原文、李瑜负担235元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  俞洪华二〇二〇年十二月十日书记员  汪 霞