贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12566号 原告：周光武，男，汉族，1969年7月21日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告周光武与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周光武，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周光武向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告因逾期交房违约金人民币42,378.13元（以上违约金计算从2017年6月20日起至2018年9月28日止以303,134.00元为基数按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付）；二、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2013年4月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司开发建设的位于毕节市房屋。合同约定房屋总价款为303134.00元。双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等做了明确约定。交房日期为《商品房买卖合同》的第十一条日期为2014年9月30日前。后因被告无法按约定时间交房，双方于2015年2月2日另行签订补充协议。协议约定交房时间为2015年7月30日。协议签订后，期间原告多次找到被告要求处理，被告总以种种理由推脱敷衍，直至2018年9月28日，被告才予以交房。原告认为：依据原被告于2015年2月2日签订的关于购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议，《协议》对逾期交房违约金进行了约定，约定违约金支付标准为，“原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止”。基本此原告诉请以房屋总价款303134.00元按每日万分之三予以支付违约金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，使原告遭受巨大损失。根据最高人民法院《关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及双方签署的补充协议之规定，被告应对逾期交房予以支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 案件审理过程中，原告向本院提交《增加诉讼请求申请书》，原告申请增加如下诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金18,075．00元（该违约金根据双方签订的补充协议，2015年2月2日前作了逾期交房违约金为3万元，被告承诺给原告交12,000.00元办证的各项费用后再补原告18,075.00元，至今未给原告）；二、请求人民法院依法判令被告支付原告已交的开户费3,329.00元；三、其他诉讼请求和事实与原诉状一致。 被告瑞丰公司答辩称：一、根据补充协议之约定，涉案商品房定于2015年7月30日交房，据原告提起本案诉讼之日即2020年7月27日，早已超过法定诉讼时效期间，该诉请不应得到支持。二、双方签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》关于逾期交付商品房的违约金约定过高，即便在被告承担违约责任的前提下，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准从日万分之二下调至日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，请求人民法院就交房违约金计算标准问题进行适当考虑并适当下调。三、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月20日，原告周光武作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房屋建筑面积100.81平方米，商品房总价款303134.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款303134.00元。2015年2月2日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算。原定交房日至实际交房日止按已付房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止。违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”在该补充协议上，原、被告双方结算了12个月的逾期交房违约金，总额为32738.00元，其中14663.00元抵扣费用，被告欠付原告违约金18075.00元。 2018年9月28日，被告将涉案商品房交付给原告。同日，被告向原告收取开户费共计3,329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2,500.00元）。原告认为被告未按合同约定期限交付涉案商品房，应承担违约责任，遂以前述诉请诉至本院。 案件审理过程中，被告向本院提交了《评估申请书》，申请对位于毕节市XX号房屋2017年6月20日至2018年9月28日期间因逾期交付房屋产生的损失进行评估。本院依法委托山东鲁业房地产土地评估有限公司对被告的申请内容进行评估。山东鲁业房地产土地评估有限公司经评估后出具《资产评估报告》（山东鲁业评报字［2020］第GZ-018号）载明：在满足各项假设及限制条件下，取整确定周光武所拥有的位于毕节市洪南大道瑞丰新城8幢5层02号房屋于2017年6月20日至2018年9月28日的市场租金评估价值为15,235.00元。被告为此支付了评估费5,000.00元。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年9月30日前向原告交付该商品房。因被告未按上述约定的期限向原告交付涉案的商品房，原、被告双方签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》（下称《补充协议》），该协议约定：“原定交房日至实际交房日止按已付房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止。违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”在该补充协议上，原、被告双方结算了12个月的逾期交房违约金，总额为32,738.00元，其中14,663.00元抵扣费用，被告欠付原告违约金18,075.00元。故原告主张被告支付该18,075.00元的逾期交房违约金的诉请，于法于约有据，本院予以支持。本案中，被告于2018年9月28日才向原告交付了涉案房屋，故对原告主张被告支付2017年6月20日起至2018年9月28日止的逾期交房违约金42,378.13元的诉请，本院以19,805.50元（15,235.00×1.3=19,805.50元）为限予以支持。理由为：被告未在合同约定的交房时间交房的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出按照《补充协议》约定计算的违约金过分高于造成的损失，请求调整。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，法院对违约金进行调整应当以实际损失为基础。本案中，被告违约给原告造成的实际损失应为逾期交房期间的租金损失，因此，对实际产生逾期交房期间的租金损失，本院参照山东鲁业房地产土地评估有限公司对涉案房屋租金作出的评估意见作为计算依据，涉案商品房2017年6月20日至2018年9月28日的市场租金评估价值为15,235.00元。而按照合同约定计算的违约金额则远远超过了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的该诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，即：15,235.00×1.3=19,805.50元。对于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效期间的答辩意见，被告于2018年9月28日向原告交付涉案的商品房，原告于2020年7月27日提起诉讼，《补充协议》约定：“违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告的诉请并未超过三年的诉讼时效期间，应予支持。故被告的该答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中，故被告另行向原告收取各项开户费共计3,329.00元（闭路电视开通费300.00元、电开户费529.00元、天然气开户费2,500.00元），无事实及法律依据，理应退还，故对原告主张被告退还开户费3,329.00元的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周光武逾期交房违约金37,880.50元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周光武开户费3,329.00元； 三、驳回原告周光武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430.00元（已减半收取），由原告周光武负担15.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担415.00元；评估费5,000.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 付锦梅