广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民初281号 原告：柳州市华建资产管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市中山东路**。统一社会信用代码：91450200282535002F。 法定代表人：覃晓鑫，执行董事兼总经理。 诉讼代表人：广西银正律师事务所，柳州市华建资产管理有限公司管理人。 委托诉讼代理人：欧勇，广西银正律师事务所律师。 被告：詹凤华，男，1978年7月7日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：谢仁文，广西诚上金律师事务所律师。 被告：柳州市城中区帝豪娱乐城，，住所地广西壮族自治区柳州市中山东路**华建综合楼**统一社会信用代码：92450202MA5NCPPQ2N。 经营者：潘秀珠，女，1954年1月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：杨国英，女，柳州市城中区帝豪娱乐城员工。 原告柳州市华建资产管理有限公司（以下简称华建公司）与被告詹凤华、柳州市城中区帝豪娱乐城（以下简称帝豪娱乐城）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开审理本案。原告华建公司的委托诉讼代理人欧勇、被告詹凤华的委托诉讼代理人谢仁文及被告帝豪娱乐城的委托诉讼代理人杨国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华建公司向本院提出诉讼请求：一、被告詹凤华、帝豪娱乐城向华建公司支付从2018年10月至2020年2月房屋租金941927元及违约金186080元；二、本案全部诉讼费用由被告詹凤华、帝豪娱乐城承担。原告华建公司在诉讼中变更诉讼请求为：一、判决被告詹凤华、帝豪娱乐城向原告华建公司支付从2018年11月至2020年2月房屋租金887291元及违约金165318元，共计1052609元；二、被告詹凤华、帝豪娱乐城承担本案的诉讼费用。事实和理由：詹凤华与华建公司于2010年10月25日签订《房屋租赁合同》，约定华建公司将其所有的位于柳州市的房屋出租给詹凤华从事量贩ＫＴＶ业务，租赁期限从2011年1月1日至2021年6月30日。租金标准为第一年、第二年的年租金为900000元，之后每两年租金递增3％。承租人逾期支付租金的，每逾期一日按拖欠金额的1％计算违约金。华建公司、詹凤华签订合同后，詹凤华在租赁的房屋注册登记成立柳州市城中区夏洛蒂娱乐城，并以“歌友会”为招牌对外从事ＫＴＶ营业。2018年8月柳州市城中区夏洛蒂娱乐城注销登记，同时新注册柳州市城中区帝豪娱乐城，继续经营“歌友会”量贩ＫＴＶ业务至今。詹凤华在经营初期按时向华建公司支付了租金。从2018年起，詹凤华不能按期支付租金。詹凤华支付租金至2018年9月，之后的租金一直没有支付。詹凤华已经依合同使用租赁场地，应当按合同支付相应的租金。帝豪娱乐城作为詹凤华的合作经营方以及场地的实际使用方，应与詹凤华共同支付房屋租金。 詹凤华辩称，一、詹凤华不是本案适格的主体。詹凤华不是租赁物的承租人、使用人。詹凤华是南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司的员工，任经理职务。南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司委派詹凤华去洽谈和签订租赁合同。南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司柳州五星店实际经营和使用租赁的房屋。詹凤华签订租赁合同是履行职务的行为，应当由南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司承担法律后果。二、南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司在2014年10月清算解散，租赁合同终止。2014年10月后租赁物的承租人、使用人、缴纳租金的主体既不是南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司也不是詹凤华。2018年11月至2020年2月的租金，应当由实际使用人承担，请求人民法院依法驳回华建公司对詹凤华的全部诉讼请求。 帝豪娱乐城辩称，帝豪娱乐城按照柳州市柳北区人民法院（2015）北执字第1261号案件法律文书的要求向柳州市柳北区人民法院支付2018年10月至2019年3月的租金共计327816元，请求驳回华建公司要求支付2018年11月至2019年3月的房屋租金及违约金请求。帝豪娱乐城没有和华建公司签订房屋租赁合同，詹凤华、华建公司签订的租赁合同对帝豪娱乐城没有约束力。帝豪娱乐城租赁的房屋经历了司法拍卖等执行程序，帝豪娱乐城没有接收过相应的法律文书，不清楚租赁的房屋所有权人。帝豪娱乐城并不是恶意拖欠租金。帝豪娱乐城受疫情影响经营困难，请求法院减少租金。并且不应计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对华建公司和帝豪娱乐城提交的证据的真实性、关联性无异议。华建公司、帝豪娱乐城对詹凤华提交的南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司企业信用信息公示报告无异议。本院对前述证据的真实性、关联性予以确认并在卷佐证。华建公司对詹凤华提交的其余的证据的真实性有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 詹凤华提交的《劳动合同》、《2010年11月份南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司工资明细》、《授权委托书》均为南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司单方制作，不能核实证据的真实性，也没有其他证据证明詹凤华签订租赁合同时向柳州市华建房屋开发有限公司出示了授权委托书，前述证据不能证明詹凤华代表南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司签订租赁合同的事实。 综合全案证据，本院查明事实如下： 帝豪娱乐城是2018年8月29日登记成立的个体工商户，经营者为潘秀珠。柳州市华建房屋开发公司成立于1994年7月8日，2003年5月12日更名为柳州市华建房屋开发有限公司，2011年2月18日更名为柳州市华建资产管理有限公司。2019年5月22日，本院作出（2019）桂02破申5号决定书，指定广西银正律师事务所担任华建公司管理人。2020年2月20日，本院作出（2019）桂02破4号民事裁定，宣告华建公司破产。 柳州市中山东路77号华建综合楼5－1号、6－1号和7－1号的产权人为华建公司。2010年10月25日，华建公司与詹凤华签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容有：一、华建公司出租柳州市房屋给詹凤华经营歌友会量贩ＫＴＶ之用；二、租赁期限：十年六个月，自2011年1月1日至2021年6月30日。2011年1月1日起的前六个月为装修期，不计算租金。三、租金标准：第一年、第二年租金标准为每年900000元，租金每两年递增3%。四、承租人于签订租赁合同之后十五日内向出租人支付押金900000元，装修期届满前退租或者承租方违约导致解除租赁合同的，出租人不退还押金。承租方在约定的期限内交清第一年租金时，押金抵作第二年的租金。五、逾期支付租金的，每逾期一日按逾期金额1%支付违约金。逾期超过十五天的，出租人有权解除租赁合同。 华建公司、詹凤华签订租赁合同后，租赁的房屋由南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司用作经营量贩式KTV。南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司于2014年10月28日注销，由柳州市城中区夏洛蒂娱乐城接续使用租赁的房屋。柳州市城中区夏洛蒂娱乐城于2018年8月28日注销后，帝豪娱乐城使用柳州市中山东路77号华建综合楼5－1号、6－1号和7－1号房屋。 2015年12月10日，中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司于向柳州市柳北区人民法院申请强制执行。柳州市柳北区人民法院向帝豪娱乐城送达执行裁定书及协助执行通知书，要求租户把应支付给华建公司的租金提取至柳州市柳北区人民法院执行账户。根据柳州市柳北区人民法院开具的行政事业单位资金往来结算票据核算，案外人詹传义2018年10月30日、11月31日代帝豪娱乐城向柳州市柳北区人民法院支付了柳州市中山东路77号华建综合楼6－1号和7－1号租金合计109272元，帝豪娱乐城在2019年4月23日、5月8日向柳州市柳北区人民法院支付了柳州市中山东路77号华建综合楼6－1号和7－1号租金合计163908元。 2019年1月16日，广西天赞商贸有限公司与帝豪娱乐城签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：柳州市中山东路77号华建综合楼5－1号房屋为广西天赞商贸有限公司所有，帝豪娱乐城承租该房屋商业使用。按照柳州市城中区人民法院（2015）城中执字第595－2号协助执行通知书要求，租赁期限从2017年11月24日是起至2021年11月24日止，租赁期限为四年。自2017年11月24日起至2019年11月23日止，帝豪娱乐城未交清租金的部分，由帝豪娱乐城向广西天赞商贸有限公司支付100000元后，该期间的租金视为支付完毕。自2019年11月24日起至2021年11月23日止，房屋年租金为100000元。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第一项、第六项和第七项的规定，广西银正律师事务所作为华建公司的管理人有依法接管、管理、处分华建公司财产的权利。广西银正律师事务所代表华建公司起诉帝豪娱乐城，要求帝豪娱乐城支付租金符合法律的规定，本案原告及诉讼代表人适格。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，华建公司、詹凤华签订租赁合同后，租赁的房屋的实际使用人为南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司。之后又由柳州市城中区夏洛蒂娱乐城、帝豪娱乐城实际使用租赁的房屋。华建公司收取实际使用人的交纳的租金，詹凤华没有实际履行合同，华建公司也没有催告詹凤华履行承租人的合同义务。据此可以认定华建公司实际上已经与南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司达成一致合意，承租人变更为南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司。南宁市歌友会餐饮娱乐有限公司于2014年10月28日注销后，租赁合同终止。华建公司要求詹凤华支付2018年11月之后的租金没有依据，本院不予支持。虽然华建公司、帝豪娱乐城没有签订租赁合同，但是帝豪娱乐城实际使用柳州市中山东路77号华建综合楼6－1号和7－1号房屋，华建公司、帝豪娱乐城之间形成了租赁关系，帝豪娱乐城应当向华建公司支付租金。帝豪娱乐城以每月54636元的标准向柳州市柳北区人民法院支付租金，华建公司也认可2019年3月的租金标准为54636元。本院据此确认帝豪娱乐城应付租金的标准为每月54636元。帝豪娱乐城已经向柳州市柳北区人民法院支付租金至2019年3月，之后的租金未支付。帝豪娱乐城应向华建公司支付2019年4月至2020年2月租金合计600996元（54636元×11个月）。华建公司与詹凤华签订的租赁合同已经终止，且帝豪娱乐城也不是该合同的当事人，华建公司主张帝豪娱乐城应当按照该合同的约定支付租金并承担违约责任没有依据。华建公司、帝豪娱乐城没有约定违约责任，本院对华建公司要求帝豪娱乐城支付违约金的请求不予支持。 综上所述，华建公司部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一项、第六项、第七项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、被告柳州市城中区帝豪娱乐城于本判决生效之日起十日内向原告柳州市华建资产管理有限公司支付从2019年4月起至2020年2月止的租金600996元； 二、驳回原告柳州市华建资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14952元（原告预交），由原告柳州市华建资产管理有限公司负担6986元，被告柳州市城中区帝豪娱乐城负担7966元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审判长 江桢 审判员杨显强 审判员黄继湘 二〇二〇年十二月十八日 书记员 陈梦圆