新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初2992号 原告：刘建江，男，1977年6月3日生，汉族，川宁药业工人，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 被告：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路**西拓世贸中心****。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 原告刘建江与被告新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓房产公司）商品房销售合同纠纷一案，因原告刘建江不服本院作出的（2019）新4002民初1941号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）提起上诉，该院作出（2019）新40民终1870号民事裁定，撤销本院（2019）新4002民初1941号民事判决，本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建江，被告西拓房产公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建江向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金15,845.7元（自2016年4月28日起计算至起诉之日即2018年12月3日止）、支付自2018年12月4日至实际取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告刘建江自愿放弃主张第1项诉讼请求。事实与理由：2015年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于伊宁市重庆××路房屋，总价为221,000元，交房日期为2015年10月30日前；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，原告有权解除合同，若原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告需按日计算向原告支付全部已付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。房屋交付后，原告至产权局缴纳了契税。至2020年3月30日，被告通知可以办理不动产权证书，故诉至法院。 被告西拓房产公司辩称，原告主张的逾期办证违约金不能成立，原告至今没有缴纳住房维修资金，缴纳维修资金是办理房屋产权证书的必备条件，原告不符合合同约定的双方共同至办证机关办理证件的基本条件，故根本谈不上原告向被告及办证机关提出书面申请办证的要求，按照合同约定，原告的行为也属于违约行为；我方开发建设的涉案房产是因当地政府招商引资，招商引资政策承诺，当地政府承诺涉案房产的土地七通一平，然而2018年8月才向涉案房产所在地安装了动力电（供应动力电），故根据当地政府办理不动产权证书所需要的相关资料来看，显然是无法办理；原告所述于2015年12月19日已经接收房屋，房屋已经居住，不能办理产权证，一是原告个人行为导致，不符合条件，加之办理产权证资料不全及不符合办证条件是当地政府原因所致，不是我方违约所致，故我方不应向原告支付逾期办证违约金，但请求法院调整降低原告主张的违约金；另依据伊犁州分院（2020）新40民终451号判例来看，本案与其属同类案件(即商品房买卖合同纠纷的逾期办证违约责任)，应作出同类判决，实现法律的统一适用；再次，原告按照合同约定主张逾期办证的起始时间应为2016年6月20日起，被告于2020年1月10日已通过当地行政部门的审核，就可以向原告办理不动产权证书，因当时公章不在当地，疫情结束后出差人员回来后，我方于2020年3月30日向业主发出了办证通知。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的商品房买卖合同、中华人民共和国税收完税证明、新疆增值税电子普通发票、物业费收据、天然气初装费收据，由于被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的商品房预销售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、投资协议书、情况说明、（2020）新40民终451号民事判决书，由于原告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交如下证据： 1、通知复印件一份（未提交原件核对），拟证实被告称市政配套设施不到位造成不能办证并不能成立，实际是因被告的违约行为造成的。 被告质证认为：对通知不认可。 本院认证：因该组证据系复印件，被告对此不予认可，原告未在本案中出示原件与复印件进行核对，故本院对该组证据不予采信。 2、光碟一张，拟证实房产证不能办理的原因是被告的违约行为造成的。 被告质证认为：对该组证据的真实性、合法性不认可，且也不能证明因被告违约行为导致不能办证。 本院认证：因原告并未向本院出示该组证据的原始数据载体，故对该证据产生的时间、地点、地点以及是否与原始数据一致无法进行核对院对该组证据不予采信。 3、（2020）新40民终998号民事判决书打印件一份、伊宁市人民政府办公室回复打印件两张、伊宁市住房和城乡建设局回复打印件一份，拟证实被告的辩称理由在（2020）新40民终998号案件中被否决；没有办理不动产权证书的原因是物业公司以各种费用没交清，不给原告申请表，由住建部门督促后申请表目前可以取得。 被告质证认为：因（2020）新40民终998号民事判决书是打印件，故对真实性无法确认；对2020年7月16日伊宁市人民政府办公室回复的真实性无法确认，若该政府答复真实，恰恰证明我方所述不能办理涉案房屋的不动产权证书的原因是政府基础设施不到位，不存在我方的违约行为；对2020年9月25日伊宁市人民政府办公室回复、伊宁市住房和城乡建设局回复的真实性、合法性无法确认，与原告诉请无关。 本院认证：因原告未出示上述证据的原始数据载体予以核对，无法核实其真实性，故本院对该组证据不予采信。 4、光盘一张，拟证实缴纳维修资金与办理不动产权证书无关。 被告质证认为：对该组证据不认可。 本院认证：因原告未向本院出示该组证据的原始数据载体，故对该证据产生的时间、地点、地点以及是否与原始数据一致无法进行核对院对该组证据不予采信。 被告针对其辩称，提交证据如下： 1、关于同意新疆西拓投资有限公司西拓世贸中心项目备案证延期的证明复印件一份（未提交原件核对），拟证实因政府设施设备不到位，导致涉案房产逾期交工、办证。 原告质证认为：对证明不认可，与本案无关。 本院认证：该份证据系复印件，原告对此不予认可，且单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据中仅有单位印章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：一、2013年4月7日，被告西拓房产公司取得伊宁市火车站片区新疆路以南、天津路以东、重庆北路以西西拓·世贸中心的建设用地规划许可证。2013年8月27日，被告取得西拓·世贸中心（×、×、×、×商住楼、×商业楼、世贸中心×区）的建设工程规划许可证。2013年11月15日，被告取得西拓·世贸中心×号楼的商品房预销售许可证。2015年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于伊宁市重庆××路西拓·世贸中心第×号楼×单元×室住房一套，房屋总价款为221,000元，买受人首期支付全部房价款的30%，其余15万元向银行借款支付；交房时间为2015年10月30日前，商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告付清购房款，并于2018年12月5日缴纳涉案房屋契税2210元。庭审中，原告自认被告于2015年12月19日交付涉案房屋。 二、2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了被告针对涉案西拓·世贸中心×号楼的不动产登记申请。2020年3月30日，被告通知业主可办理不动产权证书。庭审中，被告请求法院调整降低原告主张的违约金。截至庭审结束，原告未取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 对于原告主张被告支付逾期办证违约金15,845.7元（自2016年4月28日起计算至起诉之日即2018年12月3日止）、支付自2018年12月4日至实际取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金，因原告在庭审中自认涉案房屋的交付时间为2015年12月19日，故本院对此予以确认。被告于2015年12月19日向原告交付涉案房屋，按照双方合同约定被告至迟应当于2016年6月16日前取得办理房屋所有权转移登记的基本条件，但至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告针对涉案楼栋的不动产登记申请，被告于2020年3月30日才通知业主办理不动产权证书，显然被告构成违约，应当承担违约责任。被告辩称逾期办证是因市政配套设施不到位所致，但其提供的证据不足以证实，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，市政配套设施不到位不属于不可抗力，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。因此，2016年6月16日系原、被告双方约定的被告履行协助办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告针对涉案楼栋的不动产登记申请，该期间（即1303天）属于被告的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入被告违约期间。对于原告主张以全部已付款的万分之一按日计算违约金，因被告抗辩认为原告主张的违约金过高，要求调整降低，而对于原告因被告违约行为给其造成的实际损失双方均未举证证明，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对原告主张的违约金调整为合同约定违约金的50%，故本院认定被告应向原告支付逾期办证违约金14,398.15元（计算方式：已付总房款221,000元×0.0001×1303天×50%=14,398.15元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告新疆西拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘建江支付逾期办证违约金14,398.15元； 二、驳回原告刘建江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196元，由原告刘建江负担50元，被告新疆西拓房地产开发有限公司负担146元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  董 文 人民陪审员  刘志彩 人民陪审员  潘永霞 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  毛钰玮