山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初7805号原告（反诉被告）：郑铁翔，男，1947年5月8日出生，汉族，济南铁路局退休职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：张猛，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕博，山东康桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘兴国，男，1974年12月8日出生，汉族，山东省政协服务中心职工，住济南市历下区。委托诉讼代理人：马国娟，山东舜泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿静，山东舜泽律师事务所实习律师。第三人：招商银行股份有限公司济南分行，住济南市高新区经十路**汉峪金融商务中心****楼。负责人：辛亮，行长。委托诉讼代理人：李孟华，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振强，山东齐鲁律师事务所律师。原告（反诉被告）郑铁翔与被告（反诉原告）刘兴国、第三人招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招商银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员唐绪康适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑铁翔及其委托诉讼代理人张猛、毕博，被告（反诉原告）刘兴国及其委托诉讼代理人马国娟、宿静，第三人招商银行济南分行负责人辛亮的委托诉讼代理人李孟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑铁翔向本院提出诉讼请求：1.判令郑铁翔代刘兴国偿还贷款本息，在贷款清偿后注销济南市市中区望岳路1938号兴隆家园二区11号楼2单元1002室房屋及济南市市中区望岳路1938号兴隆家园二区11号楼2-110室储藏间的抵押权登记，并将所有权过户登记至郑铁翔名下；2.判令刘兴国返还郑铁翔多支付的购房款3万元；3.判令刘兴国支付郑铁翔违约金103000元。事实和理由：2014年6月3日，郑铁翔与刘兴国签订转让协议书，约定刘兴国将拥有的省政协兴隆家园11号楼2单元1002室房屋及2-110室储藏间出售给郑铁翔，房屋总价款103万元，郑铁翔向刘兴国支付首付款20万元，其余款项83万元在2014年10月之前付清，其中留押金1万元，刘兴国在取得房产证后过户给郑铁翔后支付剩余房款1万元。并且，根据转让协议书第7条约定“如单方违约，按房款(103万元)的10%向另一方缴纳违约金”。合同签订后，郑铁翔于2014年6月4日向刘兴国支付20万元，刘兴国向郑铁翔交付了房屋，郑铁翔自2014年6月搬至涉案房屋居住至今。2014年9月4日，郑铁翔用妻子账户向刘兴国支付82万元，2017年3月27日，郑铁翔之妻又向刘兴国支付房款3万元。2017年11月11日，刘兴国取得涉案房产的不动产登记证书。经郑铁翔多次催促，刘兴国拒不履行合同约定的过户义务，其行为已构成违约，应当根据合同第7条约定向郑铁翔支付违约金103000元。另外，经郑铁翔查询，涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人为招商银行济南分行，郑铁翔请求代刘兴国偿清借款本息，注销涉案房屋的抵押登记，由刘兴国履行协助办理涉案房屋的过户义务。刘兴国辩称，一、抵押借款合同是刘兴国与招商银行济南分行签订，郑铁翔不是合同当事方，刘兴国未告知银行涉案房屋的转让事宜，刘兴国一直按期还款，没有逾期行为，且还款期尚未届满，郑铁翔要求代刘兴国偿清借款本息没有事实依据。二、刘兴国最早认购涉案房屋时面积是98.67平方米，2016年开发商告知刘兴国房屋实测面积是111.28平方米，刘兴国需补交增加面积的差价款139163元，补齐价款后方能办理不动产证书。刘兴国将情况告诉了郑铁翔，双方就差价款的承担进行了协商，郑铁翔为早日取得该房屋的权属证书，告诉刘兴国放心去办证，差价款由郑铁翔承担，为表示诚意，先支付给刘兴国三万元，刘兴国自行补交了差价后办理了不动产权证书，但郑铁翔反悔不支付剩余差价款。因此，该三万元是郑铁翔自愿承担的差价款的一部分，并非郑铁翔超付的购房款，不应退回。三、转让协议书中没有约定过户的具体期限，且涉案房屋有抵押登记，过户存在事实上的不能。因此，刘兴国不存在违约行为，郑铁翔诉请违约金没有依据。招商银行济南分行述称，没有证据提交和意见陈述。反诉原告刘兴国向本院提出反诉请求：1.判令郑铁翔支付增加面积部分的房款109163元；2.判令郑铁翔承担涉案房屋的维修基金15863元、旧房回购费33309元、价外费用税15812元、房产登记费160元、契税8136.51元，计73280.51元。事实及理由：刘兴国是山东省政协机关职工，涉案房屋是山东省政协办公厅按照省直机关建购住房置换工作有关规定建设的带有单位福利性质的房屋，建设单位是山东省政协机关服务中心出资设立的山东齐汇有限责任公司（以下简称山东齐汇公司）。2014年6月3日郑铁翔与刘兴国签订转让协议书时，按照规划设计房屋建筑面积是98.67平方米，尽管在转让协议书中没有载明房屋面积，但根据房屋认购卡上载明的内容，双方默认房屋面积是98.67平方米。2016年，山东齐汇公司通知刘兴国，该房屋的实测建筑面积增加至111.28平方米，需补交差价139163元，并需补交旧房回购费33309元，共计172472元，补齐款后方能办理产权证。刘兴国将此情况告知郑铁翔，郑铁翔配偶刘胜春随即转款3万元，作为补交差价及办理房产证的定金给付刘兴国，并承诺因房屋面积增大导致增加的房款由其承担。于是刘兴国即交纳了差价款办理了房产证，房产证上载明的房屋面积为111.28平方米。后来，郑铁翔拒绝支付增加的剩余房款并多次去刘兴国单位找领导协调，在单位领导的协调下，郑铁翔也曾答应过支付大部分差价款，但未实际履行。刘兴国认为，房屋实测面积与签订转让协议书时有变化，属情势变更，是无法预料到的，房屋面积的增大，使房屋整体价值增加，是郑铁翔实际获利。因此，从公平的角度，因房屋面积增大而多支付的差价款应由郑铁翔负担。虽然在转让协议书中有约定在取得房产证前房子所有手续及单位加收房款均由刘兴国负责，但该约定中的单位是指刘兴国所在的山东省政协机关服务中心，而加收房款的是由山东齐汇公司收取，其余费、税也是由相关部门收取，不是山东省政协机关服务中心收取，也就不是单位加收的。因此，在双方对加收房款和办证交纳的费、税由谁承担的问题没有约定的情况下，无论是郑铁翔曾经的承诺还是受益的角度，办理房产证的上述费用都应由郑铁翔负担。反诉被告郑铁翔辩称，刘兴国以涉案房屋实测面积与签订转让协议书时有变化，进而导致房屋整体价值增加属于情势变更，并以此为由要求郑铁翔支付增加房款的请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、刘兴国以房屋面积变化导致价款增加为由要求郑铁翔承担该部分价款既与合同约定不符，也不符合二手房买卖的交易习惯。1.转让协议书约定的转让标的，即涉案房屋的描述中只有坐落和房屋总价，并没有约定房屋面积，刘兴国称根据房屋认购卡载明的内容，双方默认房屋面积为98.67平方米没有任何事实依据。从协议书第4条约定来看，双方签订协议书时，已经考虑到单位加收房款这一可能情形，并明确约定该部分价款由甲方承担。该约定明确，即使涉案房屋出现补交房款的情况，根据双方当事人意思自治和契约自由的基本原则，也应当由刘兴国自行承担。2.涉案房屋是二手房，与商品房买卖不同，根据二手房买卖的交易习惯，交易双方关注的是房屋的位置、结构、户型和总价等，单价并不是考虑因素，交易双方也是以房屋总价作为协商内容，双方约定的交易总价是按照成套房屋计算，并不是以单价乘以房屋面积计算房屋总价。协商过程中，有关房屋总价的增加或降低也是在整体房价的基础上进行，并不进行单价的调整。双方已对涉案房屋总价进行了明确约定，并考虑到单位加收房款这一可能情形，才将房屋总价约定为103万元。刘兴国以房屋面积变化导致价款增加为由要求郑铁翔承担该部分款项显然不符合二手房买卖的交易习惯。二、刘兴国主张房屋面积变化导致价款增加属于情势变更的理由不能成立。根据我国合同法司法解释(二)》第二十六条规定，情势变更适用的前提条件之一是“客观情况发生了变化是当事人在订立合同时无法预见的。本案中，双方确定房屋总价时，已经考虑到单位加收房款这一可能情形，并在协议书第4条中进行了约定。在合同履行过程中，即使出现了刘兴国所称的房屋面积增加、补交房款这一事实，也不会超出刘兴国的预判。综上，刘兴国提起反诉的事实和法律依据不足，反诉请求不能成立，请求依法驳回刘兴国的反诉请求。另外，通过刘兴国提交的证据，可以证明有关费用均系刘兴国购买涉案房屋所交纳的费用，刘兴国与郑铁翔之间的转让协议书中主要义务是将涉案房屋办理到郑铁翔名下，其反诉请求的各项费用为其履行合同义务应当支付的费用，现要求郑铁翔负担该部分费用没有事实和法律依据，与合同约定明显不符，不应得到支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年6月3日，郑铁翔、刘兴国及案外人赵某签订一份转让协议书，载明“转让方（甲方）刘兴国、受让方（乙方）郑铁翔、证人（丙方）赵某，甲乙丙三方经友好协商，就房屋转让事宜达成以下协议：⑴转让标的：甲方一省政协机关员工刘兴国拥有的省政协兴隆家园11号楼2单元1002室（含1002地下储藏室）以103万元价格转让给乙方；…⑶在签订协议书时，乙方向甲方首付20万元，其余款项83万元在签订协议书60日内付清（注：涂改为2014.10.2前）（其中乙方预留押金1万元），乙方逾期不能交付上述款项，甲方有权废止协议；⑷此房目前未取得房产证，在取得房产证前房子所有手续（注：郑铁翔在其持有的协议书中在此处加一个“费”字）及单位加收房款均由甲方负责；办证时如能更改姓名，甲方负责申请协调将产权人变更为乙方，税费由乙方负责；如不能变更，甲方在取得房产证后过户给乙方，税费由乙方负责；在未取得房产证前，乙方可以以甲方名义居住，所有水、电、暖、气等物业支出费用均由乙方承担；…⑺本协议自三方签字之日起生效，在乙方未交付甲方剩余房款前，如单方违约，按房款（103万元）的10%向另一方缴纳违约金。…”。2.郑铁翔于2014年6月4日接收涉案房屋及储藏间，于2014年6月4日首付款20万元，同年9月4日付款82万元，2017年3月27日付款3万元，共计105万元。3.涉案房屋于2017年11月11日办理了鲁（2017）济南市不动产权第0230654号不动产权登记，有抵押情况为债权人招商银行济南分行，抵押金额20万元，债务履行期限2011年12月5日至2026年12月5日。同时，涉案储藏间也办理了鲁（2017）济南市不动产权第0230653号不动产权登记。4.刘兴国交纳有关款项、税费的证据如下：⑴《11号楼10楼层业主补交住宅、地下室、车位差价及代收住宅维修基金确认明细表》，载明因涉案房屋及储藏室应向山东齐汇公司补交房款139163元，已交23418元（注：2016年10月9日置换旧房保证金本金和利息证明，载明置换旧房保证金本金5万元，利息6727元），实补交款115745元；⑵山东省政协机关内部结算收据，载明2016年10月9日旧房回购差价款纬一路478号6-1-203室金额为33309元（注：从置换旧房保证金中交纳）；⑶山东省住宅专项维修资金专用票据，载明2016年3月29日交纳涉案房屋维修基金15863元；⑷山东增值税普通发票，载明2017年8月7日山东齐汇公司收取价外费用－利息15812元；⑸山东省非税收入通用票据，载明2018年1月10日济南市不动产登记中心收取不动产登记费160元；⑹税收完税证明，载明2017年10月27日交纳税务部门契税8136.51元。5.刘兴国与招商银行济南分行、山东齐汇公司于2011年12月5日签订了个人购房借款及担保合同，借款金额20万元，借款期限2011年12月5日至2026年12月5日，抵押房屋为济南市兴隆家园11-2-1002室〔鲁（2017）济南市不动产证明第0118664号不动产登记证明〕。刘兴国一直按月偿还借款，该借款无逾期还款情况。庭审中，郑铁翔主张涉案房屋及储藏间的不动产权已登记在刘兴国名下，因刘兴国在招商银行济南分行有抵押贷款，消除抵押登记是刘兴国的法定义务，也是办理房屋及储藏间过户手续的前提条件，郑铁翔愿为刘兴国代偿清贷款，消除抵押登记，刘兴国并协助郑铁翔办理涉案房屋及储藏间的过户手续；依据转让协议书的约定，郑铁翔可预留押金1万元，待刘兴国协助郑铁翔将涉案房屋及储藏间过户至郑铁翔名下后支付此款，现条件未成就，郑铁翔在起诉前应支付房款102万元，但实际已支付105万元，所以要求刘兴国返还超付款3万元；刘兴国有协助办理过户手续的义务，在郑铁翔行使催告的情况下，刘兴国仍未履行自己的义务，已构成根本违约，依据转让协议书的约定，刘兴国应支付违约金103000元。刘兴国对此不予认可，称涉案房屋有抵押贷款，刘兴国按月还款，该贷款尚未偿清及到期，双方虽然约定了取得房产证后办理过户手续，但没有约定具体期限，在刘兴国没有逾期还款、履行期限没有届满的情况下，郑铁翔不能行使代偿的权利；郑铁翔于2017年3月27日付款3万元，不是超过款，而是对方承诺自愿承担房屋差价款并支付的保证金，系差价款的一部分，双方的聊天记录、补充协议可以证实此事实；刘兴国不存在违约，双方没有约定过户的具体期限，在有银行贷款没有到期且有抵押的情况下，不能给郑铁翔办理涉案房屋及储藏间的过户手续。刘兴国提交了与郑铁翔聊天记录的部分内容有“4月8日下午17:31郑：兴国你好，你俩刚才通话的内容我已知晓。说真的你想尽快了结这场纠纷，我也是同样的心情。不过我觉得你提的这个数还是高一点。你愿见面详谈，我也同意。这样行不行？明、后天我到你单位上去，请你领导一块参加、协调，咱们共同商定一个较为合理的数额，你看行吗？4月8日下午17:36刘：您别客气叔叔。让领导参与？你是故意让我难堪还是不信…4月8日下午17:52郑：希望你能给领导面子，也给我面子，再降一降，咱们就接近成交了。刘：我心里挺难受的，如不办证，既省了钱还不会惹来麻烦！我请求一下领导给您答复！郑：好。没有证就卖房，岂不是错上加错吗？…刘：郑叔叔，领导同意帮我们调解，近日抽空。4月9日下午13:36郑：太好了，我等着。…4月10日中午12:23刘：郑叔叔，领导定的明天上午9:30在政协，我提前去等您，您到门口给我打电话吧！…4月11日下午17:09郑：兴国你好，你第一条是对的，也符合会上双方的初步方案。第三条是错的，111万应为110万。可能是计算失误吧？刘：啊？没事郑叔，有错误您改过来就行。4月11日下午17:32分郑：兴国，我已和家属商量了你写的草案，她的意见是再压缩一万元。理由很充分，也很有说服力。即：（注：后面内容不清楚）…”。郑铁翔在微信中向刘兴国发送的补充协议内容是“补充协议书甲方因补办房产证花费较大，向乙方提出将合同价由103万元提至109万元（目前乙方已支付105万元）。协商后，乙方表示同意。双方明确以下各点：一、甲方须10日内完成过户（乙方配合）；二、乙方拿到房产证后立即补交4万元；三、卖方应交的‘个税’（约）2万元由乙方承担。甲方：刘兴国2020.4.11乙方郑铁翔2020.4.11（此件可视作原合同附件，具同等法律效能）”。郑铁翔对聊天记录、补充协议书的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为自从双方签订转让协议书后，刘兴国多次找郑铁翔以各种理由要求加价，2017年刘兴国又多次找要求加价，为了尽快取得房产证，郑铁翔应刘兴国要求再给他加价3万元，他就去给办证，所以刘兴国所说保证金不成立，但是刘兴国收到3万元后仍然不办证；补充协议书是一个草案，当时遭到刘兴国的拒绝，该补充协议书不成立；双方的转让协议书，虽然没有明确约定房屋过户的具体时间，但根据有关法律规定以及郑铁翔提交的聊天记录，可以证实就过户问题，郑铁翔多次催促刘兴国，已履行了催告义务，刘兴国仍不履行过户义务，应构成违约。郑铁翔提交了与刘兴国聊天记录的部分内容有“…4月10日中午12:23刘：郑叔叔，领导定的明天上午9:30在政协，我提前去等您，您到门口给我打电话吧！…4月10日晚上19:54郑：我突然发现明天是周六啊，会有领导上班吗？你请的是那个部门的领导？我们如何确认真假？请提前告知。…4月10日晚上21:24刘：您对人起码的信任都没有！管我的领导，机关车队队长张卫东，我们的党支部书记。4月11日早上6:11郑：自己签署的协议都不遵守，还能让人信任吗？…4月11日下午17:09郑：…（注：与前述的聊天内容一样）4月11日下午17:32分郑：兴国，我已和家属商量了你写的草案，她的意见是再压缩一万元。理由很充分，也很有说服力。即：明确一下‘个税’二万由我们拿，你减让一万。不知我说明白了吗？按上述意见，我重拟了一份，你如同意，即可成交！4月11日下午17:36刘：我的天哪！郑叔，就是110变成109吗？您把我逼的快哭了。您改吧！我出来筹钱交房贷了。4月11日下午17:57郑：是的。你如不同意，下面的事我也不管了，你和我家属去谈吧。我已筋疲力尽。（注：发送的补充协议书）…4月13日早上10:15刘：郑叔叔刘阿姨，我今天一大早就来等领导，刚刚和领导聊完。领导说我们最终达成的结果111是没错的。兴隆家园院里像咱这种情况很多，最终都协商解决得很好，我为办证交了这么多钱，你们其实也是很心疼很同情我的。我是卖方，可否卖房税费由我来承担，这样就算是相互让步。都是同事也是邻居，别为这几个小钱撕咬了。你的婚姻问题机关的人都很同情你，你能想到为了不把这房子卷进和前妻的事，人家两位老人打心里很感谢你的。你们既然找我协调了，我就帮你们协调好。领导大体说的就是这个意思。我答应了领导说的。4月13日早上10:49郑：卖方税费由你承担是什么意思？刘：我负责卖方的全部费用，这不是个小钱。领导说了我虽然心里难受，依然答应了。…4月13日早上11:07郑：你出了一道难题我算不了！你不说明贷款事，就不要再谈了！再见。刘：贷款的事，在过户之前。我全部还清。郑：我必须亲眼先看到还清贷款的事实，一切才能继续。刘：您在没拿到房产证之前，我不会问您一分钱。协议上有日期，你多虑了。你不要急着回复，您先了解一下吧。4月14日晚上20:09郑：经我和家属协商，我们岁数这么大了，我们退休工资也不高，一下拿出来这么多钱我们压力也很大，按照协议，我理应一分钱不用拿了，而且你还得给我违约金，我也希望我们能够尽量协商解决，能够心平气和的把事情解决，要是超出我们的承受能力，我们也承担不起。我们最后折中方案是：我已付的房款加你刘阿姨给的三万，一共105万，不再加钱了，税钱我们承担。…”。刘兴国对聊天记录真实性无异议，但称形成补充协议书的背景是双方在刘兴国单位领导协调后将总房款103万元变更为111万元后，郑铁翔单方面将房款又变更为109万元，对此刘兴国不予认可，在补充协议中明确办证费用过高也就是刘兴国需要补交房屋差价款过高，也就说明过高的房屋差价款是双方之前都没有预料到的，该补充协议书应为有效。另查，刘兴国主张涉案房屋由最初认购时的98.67平方米增至房产证记载的111.28平方米，这是双方签订转让协议书时所不能预料的，为此刘兴国补交了房屋差价款109163元，双方为此还进行了协商，补充协议书可证实此事实，并且郑铁翔还曾支付了保证金3万元后保证再承担6万元，为此刘兴国将涉案房屋及储藏间办理不动产权登记而支付了前述的相关费用，该费用理应由郑铁翔负担。为此，刘兴国申请证人赵某出庭作证。证人赵某陈述：我和郑铁翔对象刘阿姨的弟弟及刘兴国都是同事，现与郑铁翔住楼上楼下是邻居，作为中间人给他们牵线是刘阿姨跟我联系的。当时写了一份转让协议书，我作为证明人在协议书上签了字。对于转让协议书第四条第一分号前在取得房产证前房子所有手续及单位加收房款均由甲方负责，这句话我有提醒双方当事人，我是不太同意加上这句话的。没有想到这个房子交钱这么多，双方对房款产生了争议，郑铁翔和刘阿姨承诺给刘兴国6万元作为一个补偿，进行过户，我不知道为什么最后没有形成这个事实。这次郑铁翔起诉，我听刘阿姨说她不知道这个事情。对于6万元是3万元基础上再付6万元，还是单独6万元，当时没有说清楚，光说给6万元，当时刘阿姨短暂交流过她说这个事情不会亏待刘兴国，弄的圆满一下。第一次开庭的前三天，我给郑铁翔打过一次电话，郑铁翔说要庭外和解，郑铁翔说我想给刘兴国6万元解决这个事。刘阿姨那个时间长了是我在电梯碰到她的，还有一次我和刘兴国到过郑铁翔家，当时说过给点补偿，是在郑铁翔阳台那个地方说的，但是给多少当时没有说。郑铁翔对刘兴国的主张不予认可，称刘兴国认购房屋时面积为108.86平方米，房产证载明为118.28平方米，相差9.42平方米，在3%以内，系正常误差，属于刘兴国可以预见的范围；刘兴国提交的相关费用证据，均系刘兴国购买涉案房屋及储藏间应交纳的费用，双方的转让协议书对除房屋价款外的费用已有明确约定，理应由刘兴国承担；补充协议书是郑铁翔为了房屋价款达成新的意见向刘兴国发出的要约，刘兴国未认可补充协议书，并提出了不一致的意见，双方未对房款和过户税费承担达成新的合意，仅仅是进行过协商；证人证言进一步证明协议签订时，双方对除房款外可能产生的价款是明知的，所以刘兴国主张无法预见的理由不能成立。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郑铁翔与刘兴国于2014年6月3日签订的转让协议书，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。郑铁翔按约向刘兴国给付了购房款102万元，刘兴国按约将涉案房屋、储藏间交付郑铁翔，郑铁翔一直居住使用涉案房屋、储藏间。对于涉案房屋、储藏间的产权过户问题，双方签订的转让协议书有约定，但未明确具体办理过户时间，因涉案房屋、储藏间在转让时尚未取得产权手续，对此双方是明知的。在涉案房屋、储藏间具备办证条件时，双方进行了一定协调、磋商，体现在郑铁翔于2017年3月27日付给刘兴国款3万元，刘兴国交纳了有关款项、费用将涉案房屋、储藏间的产权手续办理在其名下，之后双方因加收房款问题未能达成一致意见，致使涉案房屋、储藏间双方未办理过户手续并产生本案诉争。根据转让协议书中的约定即在取得房产证前房子所有手续及单位加收房款均由刘兴国负责，刘兴国在取得房产证后过户给郑铁翔，税费由郑铁翔负责，同时考虑在涉案房屋、储藏间具备办证条件时，双方进行协调、磋商的情况，故对郑铁翔要求刘兴国返还于2017年3月27日支付的款3万元的请求，本院不予支持；刘兴国反诉要求郑铁翔支付增加面积部分的房款109163元，承担涉案房屋的维修基金15863元、旧房回购费33309元、价外费用税15812元、房产登记费160元、契税8136.51元的请求，本院亦不予支持。现郑铁翔要求代刘兴国偿还贷款本息，在贷款清偿后注销涉案房屋的抵押权登记，并将所有权过户登记至郑铁翔名下的请求，刘兴国对此提出异议，认为在没有逾期还款、履行期限没有届满的情况下，郑铁翔不能行使代偿的权利。鉴于双方针对涉案房屋、储藏间的产权过户进行过协商，并且有此意思表示，只是因加收房款问题致使过户手续未能办理，基于前述的认定，同时考虑刘兴国在招商银行济南分行借款、还款及期限等情况，以及招商银行济南分行对郑铁翔的请求没有意见的陈述，故本院对此请求予以准许。郑铁翔在取得涉案房屋、储藏间的产权手续后，理应给付刘兴国剩余房款1万元，但郑铁翔要求刘兴国支付违约金103000元的请求，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告郑铁翔于本判决生效之日起十日内按照被告刘兴国与第三人招商银行股份有限公司济南分行于2011年12月5日签订的个人购房借款及担保合同的约定向第三人招商银行股份有限公司济南分行偿清该合同项下尚欠的借款本息；二、被告刘兴国、第三人招商银行股份有限公司济南分行在原告郑铁翔履行完上述第一条确定的义务之日起十日内协助原告郑铁翔解除在济南市市中区望岳路1938号兴隆家园二区11号楼2单元1002室房屋〔不动产权证书号：鲁（2017）济南市不动产权第0230654号〕上设定的抵押；三、被告刘兴国自济南市市中区望岳路1938号兴隆家园二区11号楼2单元1002室房屋上设定的抵押解除之日起十五日内协助原告郑铁翔办理济南市市中区望岳路1938号兴隆家园二区11号楼2单元1002室房屋及济南市市中区望岳路1938号兴隆家园二区11号楼2-110室储藏间〔不动产权证书号：鲁（2017）济南市不动产权第0230654号、鲁（2017）济南市不动产权第0230653号〕的过户登记手续；四、驳回原告郑铁翔的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘兴国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4910元，保全费5000元，原告郑铁翔负担2910元，被告刘兴国负担7000元。反诉费1975元，由反诉原告刘兴国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  唐绪康二〇二〇年十二月二十五日书记员  宫尧尧