安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6591号 原告：李贺，男，1990年7月13日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：王孝伙，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：陈铁雷，男，1989年3月14日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：程言志，安徽烁光律师事务所律师。 第三人：苏祥龙，男，1985年9月18日出生，汉族，住安徽省萧县。 原告李贺与被告陈铁雷、第三人苏祥龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告李贺及其委托诉讼代理人王孝伙、被告陈铁雷的委托诉讼代理人程言志、第三人苏祥龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李贺向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除三方签订的《房屋居间买卖合同》；2.依法判令陈铁雷向李贺双倍返还合同定金20万元，购房款20万元及利息损失1283元（利息自2020年9月1日暂计算至2020年9月30日，上述利息要求计算至上述款项清偿之日止，按照2020年9月20日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率报价平均利率计算）；3．依法判令陈铁雷承担李贺花费的律师代理费10000元；4．本案诉讼费用由陈铁雷承担。事实和理由：2019年1月30日，李贺通过苏祥龙经营的萧县美居房产经纪有限公司（已注销）与陈铁雷签订《房屋居间买卖合同》，约定购买陈铁雷位于萧县龙城镇万基·大观天下56栋2单元904室，建筑面积126.36平方米，房屋价款为67万元；交易定金10万元，房产证下来后，陈铁雷配合李贺于15日内办理过户手续及银行按揭手续。后双方口头约定陈铁雷于2019年5月1日向李贺交付房屋，李贺向陈铁雷支付包括定金在内首付款30万元，剩余房款办理银行按揭贷款。合同签订后，李贺向陈铁雷支付首付款。陈铁雷一直未向李贺交付房屋，也未履行合同的义务。2020年8月，李贺被告知陈铁雷的上述房产已被法院查封。此后，李贺虽提出执行异议，但被驳回。因陈铁雷的原因导致合同无法继续履行，致使李贺的合同目的不能实现。陈铁雷的行为构成根本违约，李贺依据合同约定要求解除合同并要求陈铁雷承担违约责任，具有法律依据。陈铁雷应双倍返还定金及购房款、承担律师费等。 陈铁雷辩称，李贺诉求解除合同并双倍返还定金及购房款没有事实依据，他没有违反合同约定，不构成根本违约；涉案房屋被查封，不是陈铁雷原因造成不能办理过户手续，因签订买卖合同时该房屋尚不具备过户条件；法院对涉案房屋进行查封，李贺应提起执行异议之诉，以排除涉案房屋他人申请执行的权利，主张涉案房屋所有权归其所有。涉案房屋目前仅是查封状态，没有进行处置，涉案合同可以继续履行，在签合同时双方对房屋的状态是明确的，他不构成根本违约，且他还有100万元的债权，可以排除执行涉案房屋。应驳回李贺的诉讼请求。 苏祥龙陈述，房屋居间买卖合同中约定有违约责任，因房屋被查封已造成违约，由陈铁雷负责解决并承担一切后果及违约责任。现该房屋已被查封，陈铁雷构成违约。应支持李贺诉讼请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对李贺提供的证据3《萧县新建商品房购销合同登记备案表》《房屋居间买卖合同》各1份，欲证明三方签订《房屋居间买卖合同》，房屋价款为67万元，房屋交易定金10万元，双方发生纠纷包括诉讼费、律师费等一切费用由违约方承担；三方还口头约定，李贺支付包括定金在内的首付款30万元，剩余房款办理银行按揭贷款，陈铁雷于2019年5月1日向李贺交付房屋，并协助办理房屋过户手续及银行按揭手续；李贺向陈铁雷交付定金及首付款后，陈铁雷并未向李贺交付房屋。陈铁雷对真实性无异议，但认为居间合同上约定是房产证下来后办理过户手续。苏祥龙无异议。经审核，对该证据予以认定。证据5执行裁定书及协助执行通知书3份，欲证明2020年8月，李贺被告知陈铁雷向其出售的房屋被查封，其提出执行异议，被驳回；因陈铁雷所欠债务致使出售的房屋无法交付履行，造成合同目的无法实现，陈铁雷构成根本违约。陈铁雷对真实性无异议，但认为执行裁定书虽驳回其异议请求，但同样赋予其提起诉讼的权利，李贺应提起执行异议之诉，法院仅是对房屋进行查封，并不能造成不能履行，其不构成根本违约；苏祥龙无异议。经审核，对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月30日，陈铁雷（卖方）与李贺（买方）经萧县美居房产经纪有限公司（居间方）介绍签订《房屋居间买卖合同》，约定：陈铁雷自愿将坐落万基·大观天下56栋2单元904室房屋出售给李贺，建筑面积126.36平方米，交易价格670000元，交易定金100000元；该房屋处于抵押状态，陈铁雷承诺于本合同生效之日起日内还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；陈铁雷本套房屋房产证下来之后，配合李贺于15日内办理过户手续及银行按揭手续；陈铁雷须保证该房屋产权无争议，若发生与陈铁雷有关的权属纠纷或债务纠纷，由陈铁雷负责解决并承担一切后果及违约责任；双方发生纠纷，（诉讼费、律师费、执行费等一切费用）全部由违约方承担；合同还对其他事项进行就约定。合同签订后，陈铁雷与李贺及中介费三方口头约定，李贺支付包括定金在内的首付款30万元，剩余房款办理银行按揭贷款；陈铁雷于2019年5月1日向李贺交付房屋，并协助办理房屋过户手续及银行按揭手续。2019年1月31日，李贺支付陈铁雷购房定金10000元。陈铁雷为李贺出具收条1份，载明：“今收到李贺买万基·大观天下56#904室购房定金壹拾万元整。收款人：陈铁雷”。此后，李贺又通过网上银行转账支付陈铁雷首付款200000元。2019年2月4日，陈铁雷为李贺出具收条1份，载明：“今收到李贺买万基·大观天下56#904室购房定金叁拾万元整。收款人：陈铁雷”。陈铁雷因与他人借款合同纠纷，本院于2020年2月26日作出（2020）皖执410号执行裁定书，查封了陈铁雷所有的位于万基·大观天下56栋2单元904室。李贺得知后提出执行异议。本院于2020年9月8日作出（2020）皖执异42号执行裁定书，驳回李贺的执行异议请求。为此，李贺提起本案诉讼。 另查明，萧县美居房产经纪有限公司的法定代表人为苏祥龙，该公司于2020年5月26日注销。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，涉案《房屋居间买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李贺依约支付陈铁雷购房定金100000元及首付款200000元，履行了合同约定的义务；然陈铁雷未能依约将案涉房屋交付给李贺，且因陈铁雷与他人债务纠纷导致案涉房屋被查封，目前该纠纷尚未解决，案涉房屋不能交付及办理相关手续，李贺不能实现合同目的，陈铁雷已构成违约。现李贺主张解除三方签订的《房屋居间买卖合同》，于法有据，应予支持。陈铁雷辩称涉案房屋目前仅是查封状态，没有进行处置，涉案合同可以继续履行，其不构成根本违约。该辩解理据不足，不予采信。 关于李贺主张陈铁雷双倍返还合同定金20万元、购房款20万元及利息损失1283元等的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，既然是因陈铁雷违约，导致涉案合同解除。基于上述法律规定，陈铁雷应双倍返还李贺交付的购房定金200000元及购房首付款200000元，并赔偿损失。故，李贺的该项诉讼请求，于法有据，应予支持。利息应以200000元为基数，自李贺起诉之日即2020年9月28日计算清偿之日止。 关于李贺主张陈铁雷支付律师费10000元的诉讼请求。本案中，涉案《房屋居间买卖合同》第九条约定：“双方发生纠纷，（诉讼费、律师费、执行费等一切费用）全部由违约方承担。”既然陈铁雷构成违约，按照合同约定，应当承担李贺因纠纷而提起诉讼所支付的律师费10000元。故李贺的该项诉讼请求，符合合同约定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除李贺与陈铁雷、萧县美居房产经纪有限公司于2019年1月30日签订的《房屋居间买卖合同》； 二、陈铁雷于本判决生效后十日内双倍返还李贺购房定金200000元、购房首付款200000元及利息（以200000元为基数，自2020年9月28日起计算至款项清偿之日止，按照2020年9月20日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率报价平均利率计算。）； 三、陈铁雷于本判决生效后十日内给付李贺律师费10000元； 四、驳回李贺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4469元，减半收取计2235元，由陈铁雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年十二月十六日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。