山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12882号 上诉人（原审被告）：胶州市乐当家房产信息服务部北京路店，住所地山东省胶州市北京路时代国际**网点。 负责人：纪程睦，总经理。 委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐佳宁，女，1984年2月1日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王艺钢，山东万绥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：戴祎龙，男，1989年6月9日出生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审被告）：刘翠，女，1985年9月25日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店（以下简称乐当家房产）因与被上诉人徐佳宁、被上诉人戴祎龙、被上诉人刘翠房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乐当家房产的委托诉讼代理人丁瑜、被上诉人徐佳宁的委托诉讼代理人王艺钢到庭参加了诉讼。被上诉人戴祎龙、被上诉人刘翠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐当家房产上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判乐当家房产不需要赔偿徐佳宁损失10000元，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐佳宁、戴祎龙、刘翠承担。事实与理由：一审法院未查明事实，一审判决侵害了乐当家房产的合法权益。一、乐当家房产为徐佳宁与刘翠、戴祎龙提供居间服务，由徐佳宁与刘翠、戴祎龙作为买卖双方签订了房产买卖协议，因刘翠、戴祎龙违约导致房屋无法办理过户，过错在刘翠、戴祎龙，并不在乐当家房产。二手房买卖中的交易房屋通常都是贷款房屋，这已经成为二手房买卖市场的常态，只要交易一方遵循诚信原则，交易通常可以顺利进行。而交易双方的诚信品质并不在居间方可预测范围之内，涉案房屋无论抵押还是查封，只要戴祎龙、刘翠撤押、解封，并不影响合同的实际履行。戴祎龙、刘翠违反诚信原则并不在乐当家房产可预测范围内，其违约行为并不能证明乐当家房产存在过错。二、普通百姓购买房屋是为了解决居住问题，涉案房屋所在位置位于胶州市，周围没有医院、学校、超市等，环境条件一般，在得知买卖协议无法有效履行时，徐佳宁已经重新购置房屋，不存在造成损失的情形。即使徐佳宁有损失，也仅仅是徐佳宁支付的3万元定金的利息损失。三、刘翠称因生病只能赔偿人民币5万元，本案的违约行为是因刘翠与戴祎龙违背诚信原则违约造成的，不能因为戴祎龙、刘翠目前状况无法赔偿损失，就将损失强加给乐当家房产，这有违公平原则。综上，请求二审法院查明事实，依法支持乐当家房产的上诉请求。 徐佳宁辩称，一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。 戴祎龙、刘翠未答辩。 徐佳宁向一审法院起诉请求：1.判令戴祎龙、刘翠赔偿徐佳宁损失共计56万元；2.判令乐当家房产承担连带赔偿责任；3.本案的诉讼费、保全费、律师费等费用由乐当家房产、戴祎龙、刘翠承担。 一审法院认定的事实： 刘翠与戴祎龙系夫妻关系，2017年1月13日，徐佳宁与刘翠、戴祎龙、乐当家房产签订《房产买卖协议》一份，约定将刘翠所有的坐落于胶州市香港路198号盛福山庄小区20号楼3单元102户房屋，建筑面积153.81平方米，及19号楼10号车库，建筑面积28.53平方米，出售给徐佳宁，成交价格为555000元，付款方式为分期付款，合同签订当日，徐佳宁支付30000元购房定金，房屋购房款通过定金+首付款+银行贷款的方式支付，并约定于2017年3月15日前提供贷款材料并签字，于贷款审批成功后20个工作日完成房屋的产权过户手续，且约定了刘翠、戴祎龙违约需双倍返还徐佳宁定金，以及违约方需要承担所有的经济损失。刘翠、戴祎龙承诺和保证此房产无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍及相关亲属同意出售，配合徐佳宁办理过户手续。 房屋买卖协议签订后，徐佳宁当日支付购房定金30000元，该购房定金中15000元由刘翠、戴祎龙带走，剩余15000元留存乐当家房产作为保证金。 徐佳宁多次电话催促刘翠、戴祎龙履行买卖协议，但刘翠、戴祎龙一直躲避，后徐佳宁通过查询发现涉案房产在2010年已被抵押，2013年1月5日、2014年12月30日、2015年4月15日、2017年1月18日、2018年11月30日被胶州市人民法院查封，导致合同至今不能履行。 一审法院认为，徐佳宁、刘翠、戴祎龙签订的《房产买卖协议》合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。本案中，在买卖协议约定的履行期内，徐佳宁多次催促刘翠、戴祎龙履行买卖协议约定的内容，刘翠、戴祎龙多次推脱，甚至在明知涉案房屋被法院查封的情况下仍在推脱。对于其违约行为，刘翠称因重病在身导致。刘翠确有重病，自认为这是不能与徐佳宁履行买卖协议的理由。其次，房产买卖协议明确约定刘翠、戴祎龙涉案房产无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍及相关亲属同意出售。本案中涉案房屋早在2013年起至2018年就已经被法院多次查封，刘翠、戴祎龙隐瞒了涉案房屋有法院查封的情况，导致徐佳宁无法继续履行合同。故，刘翠所称不能构成其不承担违约责任的依据，刘翠、戴祎龙行为属于单方根本违约，徐佳宁作为守约方按照合同应当解除合同。徐佳宁与刘翠、戴祎龙、乐当家房产合同解除后，刘翠、戴祎龙、乐当家房产应当向徐佳宁返还购房定金30000元。 关于徐佳宁主张的损害赔偿问题，刘翠、戴祎龙违约给徐佳宁造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产在签订房屋买卖协议时约定成交价格为555000元，根据对涉案房屋周围房价约算，两者之间的差价远高于徐佳宁主张，其差价即刘翠、戴祎龙因其违约行为所获得的利益，该差价系房屋涨价徐佳宁可以获得的预期可得利益损失，该差价应归徐佳宁所得。故对于徐佳宁主张预期可得利益损失14万元的诉讼请求，一审法院以支持5万元为宜，对于其余部分，因徐佳宁未提供证据证实，一审法院不予支持。 对于乐当家房产的法律责任，乐当家房产系居间人，其促成徐佳宁与刘翠、戴祎龙之间达成房产买卖协议，但对涉案房屋基本情况在交易时未严格审查，导致徐佳宁无法继续履行合同，未尽到居间人相应的居间义务，损害了徐佳宁的利益，理应就徐佳宁的损失进行赔偿，故乐当家房产赔偿徐佳宁损失10000元为宜。 戴祎龙经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。 一审法院据此判决：一、解除徐佳宁与刘翠、戴祎龙、乐当家房产于2017年1月13日签订的房产买卖协议（合同编号：0000100）；二、刘翠、戴祎龙返还徐佳宁交付的购房定金15000元；乐当家房产返还徐佳宁交付的购房定金15000元；三、刘翠、戴祎龙向徐佳宁赔偿损失50000元；四、乐当家房产向徐佳宁赔偿损失10000元；五、驳回徐佳宁的其他诉讼请求。上述二、三、四项于判决生效后十日内履行。案件受理费3100元（徐佳宁已预交案件受理费9400元），减半收取1550元，由刘翠、戴祎龙负担800元，乐当家房产负担200元，由徐佳宁负担550元。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为乐当家房产在本案中应否承担损失赔偿责任。乐当家房产作为专业房产交易中介机构，在从事居间活动时，对涉案房屋权属状况等订约相关事项负有积极核查并如实报告的义务。乐当家房产在涉案房屋买卖合同签订前未对涉案房屋存在的查封情况尽到审慎核查义务，涉案房屋在合同签订时已处于查封状态，该查封情况直接影响到合同的继续履行，结合上述情况，乐当家房产对涉案合同无法继续履行亦存在过错，一审认定其对购房人徐佳宁的损失承担相应的赔偿责任正确，本院予以确认。根据乐当家房产在本案中的过错程度，一审酌定其承担1万元的损失赔偿责任并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店负担。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员庞连捷