内蒙古自治区赤峰市中级人民法院行政裁定书（2020）内04行终188号上诉人（原审第三人）那音太，男，1970年1月2日出生，蒙古族，山水远航水泥厂员工，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人张拥军，赤峰市长青法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）赤峰市天诚房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区巴林左旗林东镇上京工业园区**01013厅。法定代表人姜玉莲，系执行董事。委托代理人彭佳蕙，内蒙古松瑞律师事务所律师。原审被告赤峰市自然资源局（原赤峰市房屋交易中心）。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区新城玉龙大街御园财富广场**。法定代表人王永军，系局长。出庭负责人韩立新，系副调研员。委托代理人陈明达。上诉人那音太因与被上诉人赤峰市天诚房地产开发有限责任公司、原审被告赤峰市自然资源局行政管理一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402行初180号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭合并审理了本案。上诉人那音太的委托代理人张拥军，被上诉人赤峰市天诚房地产开发有限责任公司的委托代理人彭佳蕙，原审被告赤峰市自然资源局的出庭负责人韩立新及其委托代理人陈明达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年3月30日，被告为原告颁发了×××房屋权属证书。房屋使用权人为天诚房地产公司。该房屋坐落在××区，建筑面积为145.35平方米。附记中记载为初始登记。2018年11月20日，本院作出了（2015）红民初字第4018号民事判决书，该案查明，---2014年4月3日，那音太与王某签订借款借据及民间借贷合同，约定王某自那音太处借款145万元，王某以坐落在××区房产为该笔借款提供担保。双方签署了同意抵押声明。同时，那音太与天诚公司签订了商品房买卖合同，约定天诚公司将该房产以每平米8000元的价格出售给那音太。房屋建筑面积为145.35平方米。总价款为116.28万元。天诚公司为那音太出具了145万元的购房款收据。2014年4月3日，王某出具声明两份，其中手写声明内容为：已转账形式转入李某账户100万元，剩余45万元以现金形式收取。打印声明内容为：今由那音太代为垫还本人名下红山区站前办事处园林路南段东侧天诚综合楼1号1-5-05014号房产所涉及到的债务，本人并与出资人约定本次垫还的资金在2014年4月3日之前予以归还。如到期仍未归还此款项，本人自愿将该房产过户给出资人作为偿还。本人并保证，如有违约完全配合该房产的过户等手续。打印声明中盖有天诚公司印章---。该判决本院认为部分的内容有：王某作为天诚公司的现金出纳及网签员，持有天诚公司印章、财务专用章及法定代表人名章，从那音太处借款145万元，将天诚公司房产以房屋买卖形式进行担保，款项用于公司与案外人李某之间的经济往来---本案判决，天诚公司偿还那音太借款本金145万元及利息。天诚房地产公司不服该判决，提起上诉，赤峰市中级人民法院于2019年3月13日作出了（2019）内04民终393号民事裁定书，撤销了本院（2015）红民初字第4018号民事判决书，将该案发回本院重审。本院于2019年8月30日作出了（2019）内0402民初3581号民事裁定书，驳回了那音太的起诉。那音太不服，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰中院于2019年12月20日作出了（2019）内04民终6000号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2014年4月3日，那音太与天诚房地产公司签订了商品房买卖合同，甲方有天诚公司印章及姜玉莲名章，乙方那音太签字捺手印。经本次发回重审审理查明，那音太与天诚公司之间的经济往来，双方认可，就是这一笔，交易金额为145万元。第三人称与天诚房地产公司是民间借贷关系，是用房屋买卖的形式进行借款抵押担保。只签订了房屋买卖合同，没有签订抵押合同。当事人未能提交抵押合同及抵押登记的相关证据。网签的就是这份买卖合同。关于网签的程序：第三人称，是王某为我们办理的。原网签公示人是李某。由天诚房地产公司向被告提出书面申请，将李某原来网签的房屋退掉，又与第三人办理了网签。两次网签都没有进行转移登记。网签的就是这份买卖合同。买卖合同是从电脑上直接打出来的，王某加盖的天诚房地产公司公章和姜玉莲的印章。那音太是本人签字。是通过王某在原告公司操作的。在未网签之前由王某、李某和本案第三人共同到被告单位退掉了原网签手续，然后换成了本案第三人的网签手续。不是我们向被告单位递交申请，是原告公司递交申请。被告称，管理网签的是房产管理局，并非其单位。认可涉案的房地产登记簿是其单位档案查询系统出具的，但是认为这并不是一种登记行为，登记行为需要申请受理等步骤进行登记，而本案并没有这些步骤。而是原告与第三人办理网签形成的。本案并不属于登记行为，也无从撤销。由于本案中没有申请登记，因此没有档案。本案中的登记簿是网签而来的，撤了网签该登记簿自然消灭。房子的产权人始终是原告公司。本案中第三人没有到其单位办理房产证。本案只有一个登记簿。第三人的登记簿没有经过登记环节，该登记簿为民事行为。双方当事人可以撤销民事合同后，该登记簿自然撤销。2018年9月4日，被告出具内蒙古自治区房地产权属登记簿，权利人为那音太，房屋产权证号为×**。为此，原告于2018年11月20日诉至本院，要求依法撤销被告为第三人那音太在登记簿上所作的权利人为那音太的登记行为。原审法院认为，本案经过审理查明，案外人王某与第三人那音太并没有房屋买卖的行为，只是王某从那音太处借款145万元，将天诚公司房产以房屋买卖形式进行担保，签订了一份房屋买卖合同。网签的就是这份房屋买卖合同。通常意义上的网签备案行为应当是由买卖双方申请，由房地产开发企业通过网上签约系统，打印双方确认无误的合同，再统一在网上签订正式合同，双方当事人签字盖章，网签成功后，经过相关部门审核后产生备案号，购房者可根据备案号进行合同查询。而本案中，当事人以并不真实存在的买卖行为进行网签，且根据网签行为产生了登记簿，而该涉案登记簿系原告从被告处取得。登记簿由被告保管，登记的权利人为第三人那音太。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《房屋登记办法》第七条规定：办理房屋登记，一般依据下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。根据以上法律、法规规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。所以本院认为该登记簿是一种行政确认行为，能够产生物权效力。对原告行使实体权利有限制，具有可诉性。综上，由于被告未能提交作出行政行为的相关证据，故其行政行为依据不足。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第七十条第一款第（一）项之规定，原审判决：撤销被告赤峰市房屋交易中心将赤峰市红山区站前办事处园林路南段东侧天诚综合楼1号1-5-05014室房屋登记在内蒙古自治区房地产权属登记簿上权利人为那音太的登记行为。上诉人那音太上诉称，请求依法撤销（2019）内0402行初180号行政判决书，正确适用法律，准确认定事实，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。事实和理由如下：原审查明并认定：“……本案经过审理查明，案外人王某与第三人那音太并没有房屋买卖的行为，只是王某从那音太处借款145万元，将天诚公司房产以房屋买卖形式进行担保，签订了一份房屋买卖合同。网签的就是这份房屋买卖合同。通常意义上的网签备案行为应当是由买卖双方申请，由房地产开发企业通过网上签约系统，打印双方通认无误的合同，再统一在网上签订正式合同，双方当事人签字盖章，网签成功后，经过相关部门审核后产生备案号，购房者可根据备案号进行合同查询。而本案中，当事人以并不真实存在的买卖行为进行网签，且根据网签行为产生了登记簿，而该涉案登记簿系原告从被告处取得，登记簿由被告保管，登记的权利人为那音太。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理，第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有正据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《房屋登记办法》第七条规定：办理房屋登记，一般依据以下程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。根据以上法律、法规规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。所以本院认为该登记簿是种行政确认行为，能够产生物权效力。对原告行使实体权利有限制，具有可诉性，综上，由于被告未能提交作出行政行为的相关证据，故其行政行为依据不足。……”该项认定，事实不清，证据不足，故意混淆视听，与客观事实大相径庭，其事实是：一、此案违反法定程序，该诉行为不属于行政行为的范畴。不应以行政案件受理进行审理。理由是上诉人与被上诉人签订的网签合同，其行为是买卖合同的形式要件体现，不是行政行为。应确认为民事调整范围。二、被上诉人原审诉讼请求以超过行政诉讼法所规定的诉讼时效期限，该诉行为被上诉人在另案诉讼时于2015年5月20日、2015年10月28日两次民事诉讼中均提到网签合同的效力问题，知晓该权益的主张。上诉人在原审诉讼中已经充分完成举证责任。依据《行政诉讼法》第四十六条规定的六个月诉讼时效期限，其诉讼已超过法定的诉讼时效。三、上诉人与被上诉人之间通过网签生成的购买权益登记不意味着购买所有权的转移，且本案具有民间借贷押抵的保证约定。对外对案涉的房屋仅起到买卖公示的作用，也是对权力人的权益保护，具有合法性，不应予以撤销。四、对于被上诉人原审诉讼中证据使用的问题，原审采信证据错误，事实上系房屋产权交易形式的体现，对上诉人权益的一种保护措施，并非系与王某个人借贷关系，其实际是为解决被上诉人的经营困境而实现的房屋买卖公示。五、对是否是行政行为，原审法院依据《房屋登记办法》第七条，第七条对办理房屋登记设定了五个条件，本案进入的程序仅是审核程序，未实现记载与登记簿的条件和意义，更没有取得登记权属的结果，仅是上诉人与被上诉人签订的网签登记合同的公示意义。综上，请求二审人民法院，审查相关证据后，依法作出驳回被上诉人原审诉讼请求，并作出公正判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人赤峰市天诚房地产开发有限责任公司当庭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人故意混淆所有权人的权益，上诉人和王某签订的网签合同是王某的个人行为，公司只授权了王某宁城的房屋网签，公司并未对此作出承诺出售房屋，并未对该笔借款进行抵押担保。原审被告赤峰市自然资源局的登记行为，严重损害了被上诉人的合法权益，该登记行为具有对外公示的效力，致使被上诉人无法行使所有权人应当享有的权利，所以该登记行为根据现行法律规定，应予撤销。原审被告赤峰市自然资源局当庭述称，一审认定事实不清。一、被诉的具体行政行为不是依据登记行为而形成的，而是由于原告和第三人签订了商品房买卖合同并签订网签生成的。如果本案中第三人已经申请登记，答辩人已经受理的情况下，登记所属类别发生改变，登记的权属证号也应改变，原告所持有的房屋所有权证应该被收回，本案中上述情况并没有发生，故而登记行为并没有产生。二、对原告实体权利的限制性，不是答辩人造成，是双方买卖行为造成。只要双方通过民事途径解除效力，其登记自然灭失。三、办理不动产登记是依据申请、受理、审核、制证发证进行的，本案中只进行了一次登记。综上，请求人民法院依法判决。上诉人那音太向本院提交了以下证据：证据一、那音太案件中案涉房屋网签公示在李某的名下，通过我们建立的交易关系，就生成了那音太的网签合同，这一事实说明不需要行政行为登记，就可以完成网签行为。证据二、被上诉人公司业务人员王某是有网签资格的人员，其行为可以实现网签，王某接手网签登记后，在宁城县就对外办理了网签行为。经庭审质证，被上诉人赤峰市天诚房地产开发有限责任公司质证认为：对证据一的真实性，对公章鉴定过，王某因为刑事责任已经被起诉，章是其私自刻的，其退房申请与公司无关。网签的买卖行为与上诉人的借贷行为没有联系。对证据二、提交的证明上写明，王某的网签资格是另一个小区，其在宁城，授权的位置不是公司所有房产的网签，该案的网签行为不是公司的真实意思表示，网签行为不应被认可。原审被告赤峰市自然资源局质证认为，上述证据与答辩人的登记行为没有直接关系。作为本案原审原告授权的网签员，表见代理应该是成立的。本院对上述证据认证如下：因证据不符合法律规定的新证据，本院对以上证据的证据效力不予确认。为查明案件事实，本院依法商请函询赤峰市住房事务中心对本案各方当事人争议的行为性质作出说明，同时赤峰市住房事务中心还向我院同时提供房地产档案查询申请表两份。以上证据经质证，各方当事人对证据均没有异议，本院对证据效力予以确认。经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明，赤峰市住房事务中心说明：房地产权属登记簿为依申请人申请房地产登记后，登记机关依法生成的图、档、卡、册及数据影像等资料构成。贵院函商‘内蒙古自治区房地产权属登记簿’经调阅房地产登记档案并非依登记行为而形成，只为房屋销售网签系统生成信息表，不具备物权登记簿效力，不产生物权的效力（实体权利）。经查询商品房网签系统，当事人已签订了网签合同并生成备案信息，形成房地产买卖关系的记录。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第四项规定，提起诉讼应当属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。因本案赤峰市天诚房地产开发有限责任公司起诉撤销的原审被告为那音太作出的登记行为唯一指向系案涉“内蒙古自治区房地产权属登记簿”。但该“内蒙古自治区房地产权属登记簿”并非依登记行为而形成，只为房屋销售网签系统生成信息表，不具备物权登记簿效力，不产生物权的效力，对赤峰市天诚房地产开发有限责任公司不产生实际影响，故此行为非法律意义上的登记行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第八项，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。各方当事人的权利可以通过民事等其他合法途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第一项之规定，裁定如下：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2019）内0402行初180号行政判决；二、驳回被上诉人赤峰市天诚房地产开发有限责任公司的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 孙艳红审判员 刘淑波审判员 姜 静 二〇二〇年十二月十日法官助理 李 哲书记员 尚瑞琼