安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终998号 上诉人（一审原告）：胡平月，男，1955年2月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：杨登贵，安徽靖淮律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系安徽省泰鑫房地产开发有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 一审第三人:左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 一审第三人:安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公楼**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人胡平月因与被上诉人黄劲松、一审第三人左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年10月21日对本案进行了公开开庭审理。上诉人胡平月的委托诉讼代理人杨登贵，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，一审第三人左立兵（玄凯公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡平月上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持胡平月的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由黄劲松承担。事实与理由:1、胡平月与玄凯公司之间的借贷关系真实存在。一审期间，就胡平月与玄凯公司的借贷关系真实存在的事实，胡平月提供了大量书证，包括如何向王广鹏转款，王广鹏如何向玄凯公司转款，王广鹏向胡平月出具借条，玄凯公司向胡平月出具借条及转款银行支票存根，玄凯公司收款凭证等，形成完整的证据链。2、胡平月购买案涉四套房屋已支付相应对价。一审法院查明事实部分明确:2014年8月，通过协商，玄凯公司将位于安徽省宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西水木清华小区6#2502、2505、2702、2902室四套房屋以每平方米4500元的价格抵付给胡平月，双方签订《商品房买卖合同》，于2014年8月19日到宿州市房地产管理局登记备案。但在本院认为部分却对已查明的事实予以否认，认为胡平月无证据证明对案涉四套房屋支付了相应对价。事实上，胡平月在与玄凯公司商谈达成一致的情况下，抵付了25套房屋，总价款1008万元，冲抵胡平月向玄凯公司的借款本金1000万元及少许利息8万余元，双方签订了《商品房买卖合同》并在宿州市房地产管理局办理登记备案，玄凯公司向胡平月出具了购房税务发票。3、胡平月对案涉四套房屋的占有、使用事实清楚，证据确实、充分。一审法院一方面查明案涉房屋交付胡平月占有、使用，另一方面却认为在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，虽然有物业公司缴纳物业费的收据，并主张于2014年12月交付房屋，2017年进行房屋装修对外出租，有国家电网供电合同，但无证据证明胡平月在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋，前后矛盾。安徽省宿州市埇桥区人民法院并非案涉房屋的执行法院，不应当被理解为执行异议之诉的查封法院，而黄劲松诉左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷案，合肥市中级人民法院作出查封裁定的时间是2018年9月20日，在胡平月与玄凯公司以房抵债时间和登记备案时间四年之后。2014年12月交付房屋，胡平月缴纳物业费是案涉房屋的转移占有。办理供电合同、缴纳水电费，对房屋进行装修并对外出租是实际占有和支配。4、未办理过户登记非因胡平月自身原因。胡平月当庭向一审法院出示了案涉房屋直到2019年12月16日才取得住建部门消防验收的证据，证明此前案涉房屋不具有办理过户登记的法定条件，不能办理所有权转移登记并非胡平月自身原因。5、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行用异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除适用第二十九条规定。6、一审判决直接导致各方当事人利益失衡。一审中，胡平月已向法庭出示了安徽省高级人民法院(2019)皖民终533号民事判决，证明黄劲松在向玄凯公司出借本金为7736万元的情况下，共收回11761.5万元，扣除本金，已收回利息4025.5万元。相对于玄凯公司，胡平月和黄劲松均是民间借贷的出借人，但胡平月出借本金1000万元，在认定抵付房屋成立的情况下，除收回本金外，三年多时间仅收取利息8万余元，而黄劲松却收取了高达4000余万元利息。若再支持黄劲松的主张，本案的处理明显会造成当事人利益的客观失衡。 黄劲松答辩称：1、胡平月与玄凯公司之间不存在合法有效的以物抵债法律关系，胡平月系司法查封后处置房屋，一审法院认定相关事实清楚。胡平月与玄凯公司未形成书面以物抵债协议，且无法提供充分证据证明其支付给王广鹏的两笔款项系用于出借给玄凯公司，仅凭利害关系人玄凯公司的单方认可，无法证明胡平月与玄凯公司存在合法有效的以物抵债法律关系。胡平月于案涉房屋被司法查封后，无权占有处置案涉房屋，不能产生对外公示物权的效力。2、胡平月未向玄凯公司支付任何购房款，未办理房产变更登记手续，不符合相关法律关于案外人排除强制执行的要件，一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是出于对正当案外买受人合法权利的特别保护而设置的特别规则，所要保护的权益是案外人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系。本案中，胡平月未提供充分证据证明其曾向玄凯公司实际支付过任何购房款。即便案涉房屋为玄凯公司以物抵债之标的物，亦仅能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另外一个债权的实现。胡平月与玄凯公司签订的商品房买卖合同仅能作为玄凯公司履行债务的变通方式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，商品房购销合同登记备案主要是政府行政机关规范商品房预售活动的管理手段，不具有物权公示效力。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对案涉房屋的物权期待权。此外，胡平月签订的商品房买卖合同是用以抵偿其所出借款项，并非用于居住，双方签订商品房买卖合同的时间早于司法查封，却一直未办理产权变更登记手续，且胡平月未提供证据证明非因其自身原因导致未办理产权变更手续。 左立兵、玄凯公司皆述称，同意胡平月的上诉请求及事实与理由。 胡平月向一审法院起诉请求:1、解除对位于安徽省宿州市埇桥区银河三路以北，磬云北路以西的水木清华小区26#2502、2505、2702、2902室房产的查封并停止评估、拍卖、变卖行为；2、确认胡平月对上述四套房屋的所有权；3、诉讼费用由黄劲松承担。 一审法院查明：2011年7月22日，玄凯公司向胡平月借款1000万元，王广鹏将从胡平月处借款1000万元分两笔各500万元转给玄凯公司。2014年8月，通过协商，玄凯公司将位于安徽省宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西的水木清华小区26#2502、2505、2702、2902室四套房屋以每平方米4500元的价格抵付给胡平月，双方签订《商品房买卖合同》，于2014年8月l9日到宿州市房地产管理局登记备案，案涉房屋交付给胡平月占有、使用。 一审法院另查明：案涉水木清华小区26#2502、2505、2702、2902室四套房屋原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。一审法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后一审法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯房产公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年7月5日立案，执行过程中，一审法院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖，案外人胡平月遂提出书面异议。一审法院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异122号执行裁定书，裁定驳回胡平月的异议申请。2020年1月6日，胡平月向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案的焦点问题是，胡平月对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。胡平月凭王广鹏于2011年7月25日向玄凯公司转款1000万元的债权，虽得到玄凯公司的认可，但不能证明胡平月与玄凯公司之间存在真实的借贷关系，亦无证据证明胡平月对购买案涉四套房屋支付了相应的对价，在2014年8月13日签订《商品房买卖合同》及《商品房购销合同登记备案表》后，胡平月与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的依据。胡平月与玄凯公司既没有进行不动产物权变更登记，也没有提供证据证明非因胡平月自身原因导致未办理过户登记，案涉四套房屋仍在玄凯公司名下，且胡平月在取得案涉房屋后并非自行居住，而是出租给其他人使用。该情形不符合上述第（二）项的规定。在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，虽然有物业公司交纳物业费的收据，及国家电网供电合同，但无证据证明胡平月在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。故胡平月不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产的强制执行，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回胡平月的诉讼请求。一审案件受理费19821元，由胡平月负担。 胡平月二审向本院新提交一份证据，即：最高人民法院（2019）最高法民申1560民事裁定书，证明：类案中可以看出胡平月享有排除强制执行的民事权益。黄劲松质证意见：不属于民事诉讼法规定的证据种类，不属于新证据，不予质证。左立兵、玄凯公司质证意见：认可胡平月的举证。 胡平月二审所举其他证据及证明目的同一审，其他各方的质证意见亦同一审。黄劲松、左立兵、玄凯公司在一、二审中未提交证据。 本院认为，本案二审的争议焦点是，胡平月对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。人民法院审理案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用上述第二十八条和第二十九条规定。本案中，从胡平月所举证的租赁合同来看，案涉房屋并非用于其个人生活居住，故，本案不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。胡平月虽称以其向玄凯公司的出借款项抵付案涉购房款，但胡平月与玄凯公司未签订借款协议，胡平月所称的1000万元借款亦非直接向玄凯公司支付，且胡平月未能举证以房抵款协议等直接证明双方之间是否及何时达成以房款抵付借款合意的书面证据，故，胡平月是否实际向玄凯公司支付了案涉购房款是存疑的，依据现有证据，不足以使本院确信胡平月已实际支付了购房款。且胡平月虽举证了供电合同、装修合同及装修转款单、租赁合同、物业费转款凭证及收据等，但尚不足以证明其在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有使用案涉房屋。因此，本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定关于可以排除人民法院强制执行的要件。综上所述，依据现有证据，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的关于可以排除人民法院强制执行的要件，胡平月要求停止对案涉房屋的强制执行并确认对案涉房屋所有权的诉讼主张，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。 综上，胡平月的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19821元，由上诉人胡平月负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理吴辉 书记员徐珍妮