福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初9477号 原告：雷国勇，男，1962年7月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林卫东，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏斌，福建闽隆律师事务所律师。 被告：谢建华，男，1944年3月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林贵洋，福建杜伦律师事务所律师。 原告雷国勇与被告谢建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷国勇及其委托诉讼代理人林卫东，被告谢建华及其委托诉讼代理人林贵洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷国勇向本院提出诉讼请求：1、判决原告、被告于2004年7月7日签订的《购房定金协议书》无效；2、判决被告向原告返还位于芗城区××巷××号××房的4楼（面积约99平方米）；3、判决由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告因拆迁居住需要，于2004年7月7日向原告购买座落于漳州市芗城区××巷××号由原告于2000年期间在村委会集体分配宅基地上，进行建设的5层半砖混结构自建房中的4楼，面积约99平方米。为此，双方于2004年7月7日签订的一份《购房定金协议书》，约定：购房总价135000元；首期购房定金10万元，交房时支付；第二期购房款35000元，于土地证办理完整时支付。协议签订后，被告支付上述10万元款项，原告将芗城区××巷××号5层半自建房的4楼，交由被告居住、使用至今。现查明：因讼争的原告自建房产，系原告在原村委会集体用地申请建设的违章建设自建房，没有城市建设规划许可，也没有建设用地许可，并已经由城市管理部门进行违章建设处罚，讼争房产无法办理土地使用权证及其他权属凭证；双方签订的购房合同属违章建筑，该合同明显属无效合同。为了减少双方今后不必要的争议，维护原被告各自的合法权益，原告多次与被告协商解除购房合同，按照无效合同各自返还房产、预付购房款，但被告拒不协商解决。 被告谢建华辩称，1、本案原告在起诉状中陈述“在村委会集体分配宅基地上”不是事实。2、本案原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法庭应驳回其全部诉讼请求。理由如下：1、根据《民法总则》第143条之规定，案涉《购房定金协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋的实际建筑面积为130㎡。《购房定金协议书》内容中“（二）第二期购房款人民币35000元于土地证办理完整时向甲方付清。”和“（六）甲方（即本案原告）必须提供该房产可办理土地使用证过户的合法手续，办理土地证所需的税费由甲方缴纳。”答辩人受让取得诉争房屋后，至今已居住16年多，期间也多次对其进行装修。原告在16年间都没有提出诉讼，说明其认可该协议书，期间双方也一直相处很好。2、本案原告主张诉争房屋系“…违章建设自建房，并已经由城市管理部门进行违章建设处罚。…双方签订的购房合同属违章建筑”却没有证据证明。若如原告所说的违章建筑，那为何至今却没有被相关部门强制拆除？本案原告的行为明显有违背诚实信用。案涉房屋按市场行情的价格约为40万元（每平方米按3000元计算）。3、据了解，原告起诉的原因在于近来其酗酒赌博欠债，因为缺钱就讹诈被告。本案原告于2004年出售答辩人谢建华的房屋，该房屋系谢建华唯一住房。答辩人谢建华收到法院传票等材料后，寝食难安，加上年事已高等因素，因严重伤害答辩人。3、本案判定《购房定金协议书》是否为无效合同，应以诉争房屋确实违章建筑且符合整栋楼房强制拆除条件。4、若法院经审理确认案涉合同无效，则原告应承担缔约过失责任即应判决原告返还答辩人谢建华购房款10万元和赔偿谢建华房屋增值款人民币30万元（具体以评估鉴定为准）。根据《合同法》第58条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第32条第34条和第35条之规定，本案合同无效的过错在于原告，《购房定金协议书》中第二条和第六条约定可以办证，答辩人基于对原告的信任而购买诉争房屋且经过房产中介签订合同。如今，被告却反悔请求确认无效，可以说明当初卖方即是知法犯法，明显有违诚实信用原则。根据相关法律规定，不能使不诚信的原告从合同无效中获益。故应赔偿答辩人诉争房屋的增值部分，以平衡双方各自的权利。综上所述，原告的诉讼请求没有证据证明，与事实不符，法庭查明事实后应驳回原告的全部诉讼请求。 据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、漳州市芗城区新桥街道前锋村股份经济合作社第一小组出具《村民自建房产投建证明》一份，该《村民自建房产投建证明》载明：1995年4月份，芗城区前锋村第一组（现更名为芗城区前锋居委会经济管理一组）将小组旧仓库分配给本村村民雷国勇建设住宅。2000年4月，雷国勇在村集体分配的宅基地上建设，建成一栋5层半框架结构楼房（占地面积约99平方米，门牌号为芗城区××巷××号）。雷国勇自建成案涉房屋后未办理产权登记及土地使用权手续。芗城区城市管理部门对雷国勇在芗城区××巷××号的房产进行相关违建行政罚款处罚，责令补办用地土地审批（手续）。 二、2004年7月7日，在漳州市××房地产中介机构的居间介绍下，雷国勇作为卖方与谢建华作为买方签订一份《购房定金协议书》，约定（摘要）：1、雷国勇将案涉房屋四楼出售给谢建华，双方议定案涉房屋四楼成交价格为135000元。2、付款方式：谢建华于2004年7月7日向雷国勇支付购房定金5000元整，首期购房款人民币（包含定金）共10万元整于交房时向雷国勇付清；第二期购房款人民币35000元整于土地证办理完整时向雷国勇付清。雷国勇向谢建华承诺保证在收到10万元时将上述房地产正式交付给谢建华。雷国勇必须提供该房产科办理土地使用权证过户的合法手续，办理土地证所需的税费由雷国勇缴纳。谢建华、雷国勇分别在该协议落款处签名捺印。 当日，谢建华依约向雷国勇支付定金5000元，雷国勇在《购房定金协议书》底部注明：“现收到购房定金人民币5000元整。”雷国勇在收款人处签名捺印。 2004年7月14日，谢建华依约向雷国勇支付第一期购房款（含定金）10万元。雷国勇出具收条一张给谢建华收执，该《收条》载明（摘要）：兹收到谢建华购买案涉房屋4楼首期款（含定金）人民币共10万元整，同时4楼房产归谢建华所有，余36500元等办理谢建华土地证完整后付清。雷国勇在收款人处签名捺印。 三、自2004年7月，雷国勇将案涉房屋四楼交由谢建华居住、使用至今。 四、2020年11月9日，漳州市不动产登记中心出具《个人不动产登记信息查询记录》一张，该《个人不动产登记信息查询记录》载明，截止2020年11月9日9时31分6秒，（因拆迁）原登记于谢建华名下的址于芗城区××路××号××（住宅）已办理注销登记手续。 上述事实有原、被告的陈述及双方提供的如下证据予以证实：《购房定金协议书》、《村民自建房产投建证明》、《收条》、《个人不动产登记信息查询记录》，以上证据经庭审举证、质证，本院对证据的真实性及来源的合法性予以确认。 本院认为，案涉房屋系雷国勇未取得建设工程规划许可证或办理相关审批手续而进行建设，雷国勇自建成案涉房屋后亦未办理产权登记及土地使用权手续。故雷国勇与谢建华就该房屋签订的《购房定金协议书》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。 针对雷国勇要求谢建华返还案涉房屋四楼的请求，本院认为，雷国勇与谢建华签订《购房定金协议书》系双方当时的真实意思表示，双方在善意、真实的情况下签订了协议，协议签订后，谢建华也依约按时向雷国勇支付了购房款（含定金）10万元，并自2004年起入住案涉房屋至今。本案中，虽然雷国勇与谢建华就违章建筑签订的《购房定金协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，致使《购房定金协议书》无效，而谢建华、雷国勇双方对《购房定金协议书》的无效均存在过错。从综合权衡双方利益的角度考虑，谢建华购买并入住该房屋后进行了装修，现谢建华并无其他居所，现谢建华年事已高并已在案涉房屋居住已有十六年之多。而雷国勇现在有居所，且雷国勇的居住条件明显优于谢建华。综上，对雷国勇要求谢建华返还案涉房屋四楼的请求，综合本案各因素，现返还房屋的条件并不具备，仍维持现有使用状态为宜，故对雷国勇要求谢建华返还案涉房屋四楼的诉讼请求，本院不予支持。同理，被告谢建华当庭提出的反诉请求，可在其有居所后另案提起主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认雷国勇与被告谢建华于2004年7月7日签订的《购房定金协议书》无效； 二、驳回原告雷国勇的其他诉讼请求。 案件受理费3000元减半收取为1500元，由原、被告各负担750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 陈学榕 二〇二〇年十二月九日 法官助理 郑晓婷 书 记 员 曾雅静 书 记 员 曾雅静 附法律条文： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。