河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民再95号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王永强，男，汉族，1982年9月18日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人:乔冬冬，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺霂范嘉，河南恩达律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司，住所地：漯河市召陵区人民东路**。法定代表人：马富军，该公司总经理。委托诉讼代理人:赵恒奎，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：薄和平，该公司副总经理。再审申请人王永强因与被申请人漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司（以下简称亚农公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（2019）豫11民终2443号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年11月23日作出（2020）豫民申2615号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王永强及其委托诉讼代理人乔冬冬、贺霂范嘉、被申请人亚农公司法定代表人马富军及其委托诉讼代理人赵恒奎、薄和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人王永强申请再审称，1.王永强按照亚农公司的要求将案涉房款支付完毕。亚农公司提供的《房屋买卖合同》第六条付款方式及期限明确约定：总房款41万元整，现已全部付清。王永强提供证据证明购买的房屋是亚农公司以工程款折抵的方式抵给杨留卫的，且按照亚农公司的要求付清了全部房款，亚农公司开具全部房款发票，办理购房手续，交付房屋，上述证据与亚农公司提供的录像资料及通话录音相互印证。2.亚农公司与杨留卫之间因劳务工程纠纷，相互串通，侵犯王永强的合法权益。2015年10月，亚农公司因无力支付杨留卫工程款，杨留卫向亚农公司出具工程款收据后，亚农公司为王永强办理了房屋买卖手续并实际交付房屋，亚农公司与杨留卫达成以房抵债协议，并要求王永强将房款交付给杨留卫，亚农公司对此事是明知的，杨留卫在王永强不知情的情况下，向亚农公司出具的担保承诺书是事后伪造，王永强对承诺书不知情，也没有在承诺书上签字。3.杨留卫与本案存在利害关系，一审法院驳回王永强追加杨留卫为第三人的申请，遗漏必须参加诉讼的当事人。亚农公司在二审中明确称杨留卫与薄和平直接商议的以房抵工程款，且杨留卫为王永强购房事宜提供口头担保，杨留卫作为本案关键人物，不参加诉讼，无法查清本案事实。4.王永强按照亚农公司的指示交付房款，基于对亚农公司在合同中注明“房款已付清”，出具全款付清证明等行为的信赖，向杨留卫交付了房款，在房屋买卖过程中，已经尽到了充分的谨慎注意义务，不存在过错。亚农公司与杨留卫的纠纷与王永强无关。亚农公司即使因以房抵债行为与杨留卫产生纠纷，也仅能向杨留卫主张权利。亚农公司口头答辩称，1.房屋买卖合同签订时再审申请人并没有将房款支付给我方公司，再审申请人没有提供支付给我公司房款现金的证据及转账的相关手续，并且再审申请人向被申请人公司出具过付款说明，证明再审申请人将房款未交付给被申请人，该证明是本案申请人亲自签字并按指印的。2.亚农公司与杨留卫不存在任何劳务工程纠纷，亚农公司将房屋工程交付给恒瑞建筑公司施工，恒瑞公司又将工程交给实际项目经理刘玲智、薄荣安施工。他俩又将土建劳务工程分包给傲翔劳务公司，傲翔劳务公司又将工程承包给杨留卫施工。根据刘玲智、薄荣安提供的劳务工程结算清单，他们与杨留卫劳务费已结清，并不存在以涉案房屋抵偿劳务费的事实。如果以劳务费抵偿房款需要6方签订协议，没有6方签订协议亚农公司无权抵扣恒瑞公司的工程款，恒瑞也无法抵扣刘玲智、薄荣安的工程款，以此类推，亚农公司也无权以房款抵扣劳务费。再审申请人提供了将公积金贷款转给杨留卫的事实，这是申请人与杨留卫之间的债权债务关系，与本案抵扣房款无任何关系。并且申请人王永强已起诉杨留卫要求返还该笔公积金房款，再审申请人与杨留卫系雇佣关系，双方恶意串通，损害被申请人合法权益。3.杨留卫与本案纠纷没有关系，不应追加其为本案当事人，一二审审理程序合法。4.杨留卫在本案一审出庭作证，承认担保书系本人签字，且本案劳务费已结清，并不存在以涉案房屋抵偿劳务费的事实，亦认可没有签订6方以涉案房屋抵偿劳务费的书面协议。综上，请求维持二审判决，驳回再审申请人的再审请求。原告亚农公司向一审法院起诉请求：判令被告王永强支付漯河市双汇路东都银座小区9号楼3单元2楼207号购房款410000元整；被告支付逾期滞纳金64882.5元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月份，杨留卫以其公司的员工想买原告开发的商品房，让原告先给这几套商品房与其指定的人签订购房合同及办理相关手续，并由其为这几套房产提供担保。原告将这几套房产按照杨留卫提供的员工姓名，与这几名员工及家属（其中一套签订给了本案王永强）签订了合同。房屋竣工交付后，原告多次找杨留卫追要房款。在原告公司多次交涉下，于2018年7月15日，杨留卫向原告出具一份承诺书，承诺被告王永强购买的东都银座9号楼3单元2层207号房款410000元整3个月内由其督促王永强将房款交至原告公司财务账户，如到期未交付，由本人承担支付房款的连带保证责任。承诺签订后，原告及时向被告王永强下达催缴房款通知书，被告王永强接通知后，向原告出具了一份购房说明，被告王永强在购房说明中陈述将410000元房款已支付给杨留卫。此款已推诿三年之久，原告公司认为被告王永强与杨留卫双方互相推脱责任，给原告公司造成一定损失，已损害原告公司合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实:2015年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于漯河市召陵区××东都××小区××单元××房屋××套；该房产总价为410000元整，合同约定付款方式为一次性付款（总房款肆拾壹万元410000元整；现已全部付清），合同约定买受人逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告将符合交房条件的房屋交付给了被告王永强，被告王永强入住至今。被告王永强提供原告亚农公司向其出具的全款付清证明和漯河市住房公积金委托贷款抵押合同等证明其已将410000元的购房款交付给原告亚农公司，原告亚农公司质证称出具全款付清证明及合同里载明的房款一次性付清均是应被告王永强的要求，配合其办理公积金，但被告王永强将公积金提出后，并未将购房款转到原告公司名下。原告亚农公司称被告王永强等人是通过杨留卫的关系向其购买房屋，并提供杨留卫出具的承诺书一份，承诺书载明：“由我担保的王永强购买的东都银座9号楼3单元2层207号房总房款：410000.00元整。现承诺3个月内，督促王永强将该房款410000.00元整交至漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司财务账户。如到期未交付，由本人承担支付房款的连带保证责任。承诺人：杨留卫2018年7月15日”。被告王永强将购房款410000元交给了杨留卫，杨留卫于2016年3月10日出具收条。一审法院判决:1.被告王永强于本判决生效后十日向原告漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司支付东都银座小区第9幢3单元2层207号购房款410000元；2.被告王永强于本判决生效后十日内向原告漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司支付逾期滞纳金64882.5元；3.驳回原告漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王永强不服一审判决提出上诉请求：1.撤销漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初3196号民事判决第一、二项，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决举证责任分配错误，认定的基本事实错误。上诉人已经按照亚农公司的要求支付了全部房款，亚农公司在《房屋买卖合同》中明确注明“房款已全部付清”，并向上诉人出具了“全款付清证明”，亚农公司所称“为配合办理公积金而出具全款证明”未提供任何证据证明。一审法院关于上诉人“未提供杨留卫将410000元交付给亚农公司的证据，仅凭亚农公司出具的全款付清证明不能证明其主张”的认定明显属于举证责任分配错误。一审判决认定的“亚农公司出具房款付清证明是因王永强的要求，配合办理公积金”没有任何证据证明，且不符合基本的生活常理，理由根本不成立。2.本案涉嫌重大刑事犯罪。上诉人购买房屋时，亚农公司和杨留卫均告知上诉人，案涉房屋已通过工程款折抵的方式转让给杨留卫（傲翔公司），杨留卫将房屋又卖给上诉人后，亚农公司为上诉人办理了相应的房屋买卖手续并交付房屋，上诉人按照亚农公司的要求向杨留卫支付房款。亚农公司又提起本次诉讼向上诉人主张房款，则杨留卫前期收取购房款的行为涉嫌诈骗，亚农公司系诈骗罪的共犯。3.从一审双方提供的证据及庭审情况可知，杨留卫与本案诉讼标的存在直接的利害关系，一审法院无正当理由驳回上诉人追加杨留卫为第三人的申请，遗漏必须参加诉讼的当事人，诉讼程序严重违法。4.亚农公司作为专业的房地产公司，不可能在没有收到房款的情况下出具“房款结清证明”，王永强正是基于对亚农公司在合同中注明“房款已付清”，出具全款付清证明等行为的信赖，向杨留卫交付了房款，在房屋买卖过程中，已经尽到了充分的谨慎注意义务，不存在任何过错，亚农公司无权向王永强主张权利。杨留卫向亚农公司出具工程款收据，亚农公司与其签订了标明“房款已付清”的房屋买卖合同、出具了购房款发票、办理了契税、房屋维修基金等全部购房手续，并向王永强开具了房款结清证明，王永强有充分理由相信本案房屋的房款已通过以房抵债的方式实际结清，房屋可实际交付，此种情况下才按照亚农公司的要求向杨留卫交付了房款。王永强在购房过程中已经尽到了充分的注意义务，并履行了支付房款的义务，在购房过程中不存在任何过错。由上述房屋买卖合同及全款付清证明可知，上诉人亚农公司对于案涉房屋系工程款折抵是知情并认可的。否则不可能在合同中直接注明“房款现已全部付清”，更不可能向上诉人交付房屋。按照基本的生活常识，亚农公司如果未收到房款，不可能向王永强出具全款结清证明并交付房屋，如果亚农公司不办理房屋买卖手续，王永强亦不可能将案涉房款全部交付给案外人杨留卫，自己背负巨额银行贷款债务。亚农公司与杨留卫达成的以房抵债协议在房屋买卖合同签订时已经实际履行并发生法律效力，亚农公司无权对该行为撤销或变更，即使其因以房抵债行为与杨留卫产生纠纷，也仅能向杨留卫主张权利。亚农公司在向王永强出具全款结清证明之后又向王永强要求双倍支付房款，违背基本的诚实信用原则，也没有合同和法律依据。一审判决认定的基本事实不清、证据不足、遗漏必须参加诉讼的第三人，诉讼程序严重违法，依法应予改判或发回重审。二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，本案所涉纠纷是亚农公司与王永强之间的房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”亚农公司已按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定向王永强履行了交付房屋的义务，王永强应当按合同约定向亚农公司支付房款。王永强认可其并未向亚农公司支付购房款，称其将410000元房款交付给了中间人杨留卫，杨留卫用其承包亚农公司开发的东都银座房产所欠付的劳务费抵偿了该房款。但王永强提供的证据不能证明杨留卫代其交付了房款或抵偿了房款。根据合同的相对性，原审判决买受人王永强向出卖人亚农公司支付购房款和按合同约定支付逾期滞纳金符合法律规定。关于一审的审理程序即杨留卫是否为本案必须参加诉讼的第三人问题，因王永强与杨留卫之间的债权债务关系，原审判决已经释明与本案不是同一法律关系，且对本案的诉讼标的，杨留卫没有独立请求权，案件处理结果与杨留卫没有法律上的利害关系，杨留卫没有申请参加诉讼，王永强申请追加杨留卫作为本案第三人，没有法律依据，故不予支持。王永强可另行主张权利。上诉人王永强的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。再审庭审中，各方当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证和质证。根据各方当事人的再审请求、答辩意见以及举证质证情况，本院再审认定事实如下：1.案外人杨留卫在东都银座施工系以漯河傲翔建筑劳务有限公司名义与薄荣安、刘玲智签订合同，一审杨留卫出庭作证，称2015年薄和平向其提出以涉案房屋折抵工程款，但未签订书面抵偿协议，杨留卫亦认可在2018年10月份结算工程款时涉案房款未包含在工程款里。2.2015年被申请人与再审申请人王永强签订商品房买卖合同时未要求王永强提供书面保证，2018年7月15日杨留卫向被申请人出具书面承诺，承诺由其督促王永强向被申请人交付涉案购房款。3.2015年12月9日漯河市召陵区地方税务局向再审申请人出具销售不动产发票（代开），发票显示付款方王永强、收款方漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司，2015年12月21日被申请人对涉案房屋出具《全款付清证明》，并于2016年3月份将涉案房屋交付给再审申请人居住至今。4.杨留卫认可收到王永强购房款并于2016年3月10日出具收条。本案再审查明的其他事实与一、二审判决查明的事实一致。本案争议的焦点是再审申请人王永强是否应当向被申请人支付涉案购房款41万元及逾期滞纳金。本院再审认为，1.本案一二审判决确认了2015年11月2日再审申请人同被申请人签订商品房买卖合同、被申请人在商品房买卖合同中备注“总房款全部付清”的事实，被申请人于2015年12月21日又出具了《全款付清证明》，并于2016年3月份将涉案房屋交付给再审申请人居住至今。虽然案外人杨留卫并未就涉案房屋与被申请人签订以房抵偿工程款书面协议，但杨留卫的证人证言明确了2015年薄和平找其协商以涉案房屋折抵工程款的事实，该事实与被申请人出具全款付清证明、将涉案房屋交付给再审申请人的事实互相印证，且漯河市召陵区地方税务局开具了销售不动产发票（代开），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，故本院认定涉案房屋购房款系抵偿案外人杨留卫工程款的事实存在，案外人杨留卫亦认可再审申请人已向其支付了购房款。2.被申请人作为专业的房地产开发机构，在再审申请人并未向其交纳购房款的前提下，在商品房买卖合同备注“总房款全部付清”、出具《全款付清证明》并将涉案房屋交付给再审申请人时，并未要求再审申请人出具欠条或要求案外人杨留卫提供书面担保，明显与常理不符。3.案外人杨留卫于2018年7月15日向被申请人出具承诺书，该承诺书没有再审申请人的签字，对再审申请人不发生法律效力。4.案外人杨留卫认可涉案房屋购房款于2018年10月份结算时并未计算在工程款内，本案实质系被申请人与杨留卫因工程款结算而发生的争议，被申请人如有证据可依法另行主张权利。综上，再审申请人王永强的再审理由成立，本院对其再审请求予以支持。被申请人在已经同意或默认以涉案房屋抵偿杨留卫工程款的情况下，再行请求再审申请人向其支付购房款缺乏法律和事实依据，其诉讼请求应予驳回。一二审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2019）豫11民终2443号民事判决及召陵区人民法院（2019）豫1104民初3196号民事判决；二、驳回原审原告漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司的诉讼请求。一二审案件受理费各8420元，均由被申请人漯河市亚农贸易中心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李胜利审判员  宋跃武审判员  陶京涛二〇二〇年十二月二十九日书记员  胡 洋