山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初2580号原告：泰安市金府源置业有限公司，住所地泰安市长城路**。法定代表人：聂圣坤，总经理。委托诉讼代理人：王**，山东鲁岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛源，山东鲁岳律师事务所律师。被告：王鹏，女，1971年3月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孙勇，山东成顺律师事务所律师。第三人：泰安市岱岳区粥店街道办事处，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处驻地。法定代表人：白雪，主任。委托诉讼代理人：杨中彬，泰安岱岳粥店法律服务所法律工作者。第三人：泰安市岱岳区教育和体育局，住所地泰安市泰山大街西首岱岳区政府驻地。法定代表人：王增军，局长。委托诉讼代理人：郭冉，女，该局工作人员。原告泰安市金府源置业有限公司（以下简称金府源公司）与被告王鹏及第三人泰安市岱岳区粥店街道办事处（以下简称粥店办事处）、泰安市岱岳区教育和体育局（以下简称岱岳区教体局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原金府源公司的委托诉讼代理人王**与被告王鹏及其委托诉讼代理人孙勇，第三人粥店办事处、岱岳区教体局到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金府源公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2014年7月2日签订的《苹果园小区幼儿园使用权转让合同书》无效；2.依法判令被告向第三人移交其使用的位于泰安市下两层房屋；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告变更诉讼请求为：1.依法解除双方在2014年7月2日签订的《苹果园小区幼儿园使用权转让合同书》，2.依法判令被告向原告返还其使用的位于泰安市下两层房屋，由原告将该房屋按规定移交第三人。事实和理由：原告系泰安市苹果园小区的开发建设企业，涉案幼儿园位于该小区18号楼下两层房屋，按照规划为苹果园小区的城镇居住区配套幼儿园专用房屋。为了方便群众子女就近入托，提高办学质量，原、被告双方协商后于2014年7月2日签订了《苹果园小区幼儿园使用权转让合同书》。合同约定，将涉案房屋的使用权以300万元的价格转让给被告使用至2057年5月22日。合同签订后，原告依约定将房屋交付给被告，由被告自行申请开办幼儿园。2018年以后，国务院开展城镇小区配套幼儿园治理工作，并颁布了行政法规等规范性文件，要求将已建成的小区配套幼儿园按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交的应当限期移交。2018年11月10日泰安市教育局、泰安市住建局等十个部门联合下发了泰教发（2018）48号文件，文件根据《山东省人民政府办公厅关于印发的通知》（鲁政办字（2018）174号）的要求，对泰安市城镇居住区配套幼儿园进行专项整治工作。文件要求：配套幼儿园已经建成，但未依有关法规政策规定或者合同约定移交教育部门的，或开发企业违规出租、出售办成高收费民办幼儿园的，责成开发企业限期收回，办理所占土地及校舍的移交及资产登记手续。2019年2月26日泰安市岱岳区人民政府办公室下发泰岱政办字（2019）8号通知，要求按照上述文件的规定开展整治工作。2019年7月6日泰安市岱岳区城镇居住区配套幼儿园专项整治工作领导小组向原告发出《告知书》，告知原告所建设的苹果园小区幼儿园，已列入2019年整治任务，要求原告按照有关政策做好整治工作。在上述期间内原告多次派员告知被告解除合同，将涉案房屋交回并移交，被告以合同尚未到期为由拒不交回。因为超出政府规定的时间未能执行文件要求，2019年8月6日，粥店办事处再次向原告发送调度函，要求在原督导函的基础上，积极推进，千方百计保证开学前完成移交，实现幼儿园顺利招生。目前又到了新学年开学，但是被告拒不配合政府规定移交涉案房屋，造成恶劣后果。为维护公共利益，遵守政府规定，保障小区居民孩子尽快入托到政府举办的公办普惠制幼儿园，能够及时正常享受到社会福利。故原告具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王鹏辩称，一、原、被告签订的合同合法有效，双方应依法继续履行。二、本案不属于不可抗力或情势变更，并且被告并没有违反合同约定，不应解除。三、涉诉幼儿园已整改完毕，成为普惠性民办幼儿园，未损害社会公共利益。四、原告要求解除合同有违诚实信用及公平原则。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人粥店办事处述称，根据山东省教育厅等五部门关于印发《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用若干意见通知》鲁教基发（2016）1号文件，及泰安市教育局等六部门关于转发《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用若干意见通知》的通知泰教发（2016）39号等相关政策规定，本案涉及幼儿园应交给当地教育行政部门管理，岱岳区教体局作为当地行政管理部门，我方认为涉案幼儿园应交给岱岳区教体局管理。第三人岱岳区教体局述称，原、被告双方在使用权转让合同解除且无纠纷的情况下，我方可接受苹果园小区配套幼儿园。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金府源公司开发建设了泰安市苹果园居民住宅小区，同时，按照要求和标准配备了小区幼儿园，该幼儿园产权登记于原告名下。2014年7月2日，原告金府源公司作为转让人（甲方）与受让人（乙方）即被告王鹏签订苹果园小区幼儿园使用权转让合同一份，双方约定，甲方同意将位于泰安市下幼儿园的两层房屋的使用权转让给乙方，用于幼儿园经营。该房屋的实测建筑面积为1154.09平方米，转让价款300万元，转让期限自本合同签订并首次交款之日起至2057年5月22日止，对于转让款，双方同意分五次支付，即分别于签署本合同前、2015年6月30日前、2016年6月30日前、2017年6月30日前、2018年6月30日前各付款60万元。被告按合同约定支付款项后，原告随即交付了房屋，自此被告开办了幼儿园。期间，根据政府要求及相关政策文件规定，城镇小区应依有关标准和规范建设配套幼儿园，并将其纳入公共管理和公共服务设施建设规划。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交的应限期完成移交；移交后应由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。基于上述规定，政府相关部门联合制定出台了实施意见并下发通知，为此，岱岳区政府成立了泰安市岱岳区城镇居住区配套幼儿园专项整治工作领导小组，于2019年7月6日向原告发出了告知书，同年7月22日、8月6日、11月22日第三人粥店办事处及其教育工作委员会也分别向原告送达督导函、调度函，催促原告限期“无偿将幼儿园交给当地教育行政部门管理，同时移交与幼儿园建设相关的前期手续、竣工图纸等所有档案材料。教育行政部门应及时办理幼儿园的土地、房屋登记手续。”原告表示同意移交。期间，原告亦向被告发出了告知函，要求协商解除合同，移交案涉幼儿园，但被告未同意。本案审理中，案涉幼儿园已按教育行政部门要求改制成普惠性民办幼儿园。本院认为，案涉幼儿园为泰安市苹果园小区配套幼儿园，具有公益目的，原、被告订立幼儿园使用权转让合同，由原告提供幼儿园房屋建筑设施，被告占有、使用并交纳相应费用，根据查明事实，原、被告之间非买卖合同关系，而成立房屋租赁合同法律关系。《合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，原、被告约定转让期限自本合同签订并首次交款之日起至2057年5月22日止，显然，租赁期限已超过了法定最高期限，超过部分当属无效，租赁期应缩减为法定的最高期限二十年，即按照该合同生效日期2014年7月2日起算至2034年7月2日届满。因双方所订立合同处于履行期内，现原告诉请解除合同，被告未同意，且原告行使合同解除权也不符合法定事由，对此，本院不予支持。城镇住宅小区配套幼儿园移交当地教育行政部门管理，是政府基于民生工程，对学前教育进行规范化管理的需要，系行政行为，不在本案审理范围。合同解除与否取决于原、被告双方就此是否达成合意，属当事人意思自治范畴，与原告向第三人岱岳区教体局办理幼儿园移交事宜并不存在逻辑上的关联，即使合同未解除，也不影响正常的移交。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告泰安市金府源置业有限公司的诉讼请求。案件受理费15400元，由原告泰安市金府源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  彭佐国二〇二〇年十二月十一日法官助理田玉娟书记员黄杰