湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12002号上诉人（原审原告，反诉被告）：李迪海，男，1988年3月12日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：长沙市靳江水利投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区许家洲路**兰亭湾畔**111。法定代表人：朱汉鹏。委托诉讼代理人：吴慧，系公司员工。上诉人李迪海因与上诉人长沙市靳江水利投资置业有限公司（以下简称靳江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李迪海向本院提出上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5126号民事判决第三项，改判支持李迪海的一审全部诉讼请求即靳江公司支付李迪海剩余租期保底租赁费用27758元、经营损失费68747元、商铺装修费80400元；2、一、二审诉讼费用由靳江公司负担。事实与理由：1、一审法院未支持剩余租期保底租赁费用的理由是支持了双倍返还保证金就不再支持，引用的法条是《中华人民共和国合同法》第116条，李迪海认为剩余租期保底租赁费用应当得到支持，有事实与法律的依据。《中华人民共和国合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”但李迪海认为本案的租赁保证金与定金是两码事。定金是指承租人对出租人的出租房屋有租赁意向后支付的，支付定金后在还未正式签订租赁合同之前，出租方应当将出租房屋保留给对方，如果对方未正式租赁，那么定金作为违约金赔付给出租人，如果出租人将房屋出租给其他人，那么出租人要退还双倍定金。而本案的租赁保证金其实就是押金，是指承租人对出租人的房屋设施及附属家电家具等完好性的风险抵押，如果退还时房屋和家电家具有损坏，出租人可以将押金作为赔偿金。如果退还时房屋设施家具家电完好，那么押金应当退还给承租人。很显然，本案的租赁保证金并非定金，故不适用合同法第116条关于定金与违约金选择适用的条款，而应当严格执行双方签订的《场地租赁合同》中关于违约责任的处理。现因靳江公司严重违约导致租赁合同履行不能租赁合同被解除，李迪海请求返还保证金和要求靳江公司承担违约责任是完全可以得到支持的。同时，双方签订的《场地租赁合同》第十二条第3项约定合同的终止及善后事宜规定“靳江公司违反承诺保证或发生其他违约行为，在李迪海通知的合理期限内未予纠正，致使李迪海不能正常经营连续超过30日或累计超过60日的或致使本合同无法继续履行的，李迪海有权提前解除合同，靳江公司应双倍返还李迪海租赁保证金，按合同剩余租期保底费用总额的20%向李迪海支付违约金，并赔偿李迪海由此遭受的损失”。该合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故李迪海的请求有合同依据。2、一审法院未支持装修款的理由是理据不足，李迪海认为装修款应当得到支持，有事实与法律的依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条约定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。李迪海因经营需要于2016年9月20日装修承租商铺，2017年正式承租，李迪海与靳江公司约定的租期为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日。但因为靳江公司违约导致合同仅依约正常履行3年，剩下2年无法履行，故靳江公司应赔偿李迪海剩余租赁期内装饰装修残值损失。李迪海已提交转账记录、收款收据及证人证言证明其装修承租门面花费的费用，请法庭依法支持剩余租赁期内装饰装修残值损失。3、一审法院未支持经营损失的理由是具有不确定性且已经支持双倍返还保证金，李迪海认为经营损失应当得到支持，有事实与法律的依据。李迪海提交了2019年1月至4月通过美团外卖接单的收入明细以及李迪海经营岳麓区其他烧烤店的2020年同期收入情况，足以证明靳江公司违约导致直接李迪海不能正常经营的直接损失。一审法院以经营损失具有不确定性为理由不予支持，李迪海认为其理由牵强，一审法院完全可以根据本案的实际情况酌情支持。同时，支持双倍返还保证金与支持经营损失并不重复，李迪海完全是根据双方的《场地租赁合同》主张的。靳江公司辩称，1、靳江公司在租赁关系当中完整履行了租赁合同的义务。李迪海声称及原审法院认定的靳江公司没有保障李迪海的商铺正常经营，店铺排烟不畅，导致经营目的不能实现，与事实不符。商铺排烟不畅，是好又多购物广场与李迪海自行协商的结果，与靳江公司无关。2、针对李迪海上诉诉请的装修损失，靳江公司认为应当驳回其诉讼请求，理由如下：首先装修成本是李迪海为商铺的经营正常的，至少为商铺的正常经营投入的正常经营投入。第二，李迪海未提供装修合同、装修内容以及清单、装修费用以及支付的一些凭据，无法知道李迪海装修的花费的具体金额。第三，李迪海租赁已经超过三年之久，存在折旧，其仍然主张按原价格赔偿装修损失是不合理的。第四，李迪海进行装修之前，应当事先报给靳江公司，并经靳江公司审核同意才可进行装修，但李迪海没有按合同约定报给靳江公司同意。第五，李迪海提供的转账记录截图，收款人都是个人，没有签署合同，无法知道实际招牌费和油烟灶等费用，也无法知道实际支出金额。3、李迪海诉求的经营损失，应当依法予以驳回。李迪海在一审当中提供证据证明，其烧烤店有经营损失，但靳江公司认为，首先李迪海提供的收入明细，是其自己自行制作的，无法核实真实性。第二，这些明细里没有任何签章或者汇款的凭证，无法证明其实际收入情况，也无从知道这些李迪海提供的这些损失清单，具体的金额是如何计算出来的，无法核实其损失的真实性和准确性。第三，李迪海提供其他烧烤店的一些收入，与本案无关，无法证明真实性。靳江公司向本院提出上诉请求：1、请求判令撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初5126号民事判决书，依法改判驳回李迪海的全部诉讼请求，支持靳江公司的全部反诉诉讼请求；2、请求判令李迪海承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、关于本案的本诉部分。1、原审认定靳江公司未保障李迪海店铺的正常经营，店铺排烟不畅导致李迪海经营目的不能实现与事实不符。好又多购物广场共用李迪海店铺内的排烟管道是其自行协商的结果，靳江公司没有权利和义务要求李迪海同意好又多购物广场共用排烟管道的请求。靳江公司的权利和义务是按照租赁合同第六条第一款和第二款的约定：交付租赁场地；维护租赁场地建筑主体及公共区域内甲方提供的及共用配套的各项设施设备的维修、维护，维护公共区域的保洁、保安、停车管理等。因此，好又多购物广场与李迪海的店铺共用一个排烟管道，并非靳江公司导致。李迪海在2020年4月28日提交的起诉状中称“2020年3月25日抽风机送电后，他们在四楼安装了一个抽风机的开关......于是我方开始试营业，每天上下班必须跑一趟四楼，试了一两天后，虽然麻烦，但是想着大家都是隔壁邻居做生意的能将就就将就了，每天跑几趟四楼都无所谓，于是告知他们暂时可以使用”，结合李迪海提交的通话录音文字稿第一页倒数第二行显示：“超市魏总已经出了几万块钱装了一台机器”，由此可知，李迪海承认是作为隔壁邻居的好又多购物广场造成了李迪海商铺内反烟的问题，也承认抽风机是好又多购物广场出钱安装用来解决李迪海店铺内的反烟问题，且承认安装抽风机确实解决了反烟问题并开始营业。因此，靳江公司并未造成李迪海店铺内反烟，即使抽风机噪音扰民被城管部门下达整改通知，解决此噪音问题的责任应由李迪海和好又多购物广场承担，且抽风机噪音在事实上是可以采取降噪措施解决的，不必然导致李迪海经营目的不能实现。根据2020年5月1日施行的法释〔2019〕19号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“有下列情形之一，当事人在法庭辩论终结前撤销自认的，人民法院应当准许：（一）经对方当事人同意的；（二）自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的”。李迪海在没有经过靳江公司同意，也不是在受胁迫或者重大误解情况下作出的以上自认应当认定为本案事实。原审无视李迪海自认的事实，认定靳江公司未保障李迪海店铺的正常经营，店铺排烟不畅导致李迪海经营目的不能实现显然与事实不符。2、原审认定靳江公司违约，应向李迪海承担违约责任属适用法律错误。原审认定靳江公司未保障李迪海店铺的正常经营，店铺排烟不畅导致李迪海经营目的不能实现并非事实，从而错误适用合同法相关规定，认为靳江公司根本违反合同约定，判定靳江公司需向李迪海双倍返还定金31472元并返还已缴纳租金15054.38元显属适用法律错误。二、关于本案的反诉部分原审认定因靳江公司未保障李迪海店铺的正常经营，从而认定涉案店铺自出现反烟情况之日起（即2020年1月8日）租赁合同已经解除明显与事实不符，涉案店铺不仅不是靳江公司原因导致反烟，且李迪海在起诉状中明确自认2020年3月仍在使用店铺营业。根据《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8-119527烧烤场地租赁合同》约定，截至靳江公司于2020年5月20日发函终止租赁合同之日止，李迪海欠2020年1月1日起至2020年5月20日止的租金共计18175.5元未付。李迪海违反租赁合同约定未交纳租金，靳江公司有权依据租赁合同约定单方解除合同、追缴租金、没收保证金并追究李迪海的违约责任合计金额72745.1元（暂计算至2020年6月17日，最终计算至李迪海实际交还租赁场地之日止）。另外，隔壁商户要安装排烟管道，并不需要经过靳江公司的准许。李迪海辩称，1、关于靳江公司提到的的本诉部分。第一，根据合同约定，靳江公司必须保障李迪海的正常经营。合同依据为双方签订的场地租赁合同第7条项下第8项，约定双方权利与义务，李迪海允许靳江公司在李迪海认为合适的时候进入或者经过上述租赁场地放置安装通气管道、排水管及其他设备的管道，但该行为需由靳江公司提前三天书面通知李迪海，且保证在李迪海的装修正常经营不受影响和干扰的情况下进行，也就是说靳江公司应当保证李迪海正常经营，现在李迪海没有正常经营，合同目的无法实现，那么靳江公司就构成了根本违约。第二，合同同时还约定了好又多超市安装抽烟机，必须经过靳江公司的同意，因为靳江公司和李迪海签订的合同以及靳江公司跟超市签订的合同，肯定是格式合同，所以靳江公司跟李迪海之间约定的条款，跟超市也一定会约定。靳江公司在与李迪海合同中是这样约定的，承租方的装修方案必须事先报给靳江公司，由靳江公司认可后实施。也就是说超市要安装抽油烟机，必须经过靳江公司同意，靳江公司现在拿不出证据来反驳。第三，一审法院在判决书上提到了，靳江公司既是涉案房屋的所有权人、出租人，也是好又多广场的所有权人和出租人，那么靳江公司就有义务协调好又多超市与李迪海之间共用排风扇的事宜，保证好又多超市的排风扇不对李迪海的正常经营造成影响，即便造成了影响，靳江公司也应当第一时间予以处理。第四，靳江公司称即使抽油烟机反抽，也不必然导致李迪海的经营目的无法实现，李迪海认为这是必然受到影响的，理由如下：李迪海承租这个门面是用来经营烧烤店的，大家都知道烧烤店的排烟机排放直接关系到烧烤店能否正常经营，抽风机反转，导致无法进行烧烤，并且排烟还影响了其他租户，造成其他租户投诉，才有了岳麓区城市管理综合执法大队在今年的4月17号发出的责令限期整改通知书。由此可知，主管部门已经要求李迪海整改抽烟及问题了，但是这个问题不是李迪海自己自身能够解决的，而是必须依靠靳江公司和好又多超市来解决。靳江公司迟迟不解决，李迪海才被迫停业。靳江公司不愿意解决，是因为其在去年12月份已经将涉案房屋转让给第三人了，靳江公司现在来解决这个问题，只有成本。第五，就算当时上诉人靳江公司所谓的安装抽油烟机，是为了解决李迪海的反映问题，但是安装之后问题仍然没有得到解决。李迪海三番四次的向靳江公司的多名工作人员反映过问题，靳江公司拖拖拉拉，推诿责任，始终不愿意解决。第六，好又多超市安装排风扇导致李迪海无法正常经营，靳江公司构成了严重违约，且违约行为持续一直到岳麓区法院的开庭，靳江公司的违约行为已经达到了租赁合同约定的解除合同的条件，故李迪海有权解除租赁合同，并要求靳江公司退还已付的租金及押金。李迪海在事发后一直要求靳江公司退还租金对李迪海的赔偿方案置之不理。第七，现在的房屋租赁合同纠纷的案子日益频发，就是因为向靳江公司这样的出租方，只靠收取租金赚取利润，从来都不知道解决租户遇到的问题，一旦给租户造成了损失，便不闻不问，相互推诿，租户请求赔偿损失，赔偿金额却没人拍板做主，一定要等到法院的一纸生效文书才愿意履行，造成的后果是中国的个体工商户和小本经营者等不起，最后都倒闭歇业了。因此李迪海请求法院严格按照双方合同约定的出租方承担违约责任，否则作为优势地位的出租方只会更加有恃无恐、肆无忌惮。2、关于本案的反诉部分。第一，靳江公司看到李迪海向法院起诉了，才提出要求李迪海支付租金。靳江公司一边作出违反合同约定的行为，一边还厚颜无耻的要求李迪海继续履行合同，支付租金，靳江公司声称李迪海无故拖欠租金，这个是与事实不符的。第二，即使李迪海未交租金，截止到2020年5月20日，未交租金的期限也没有达到90天，也就达不到合同约定的靳江公司有权解除合同的条件。既然靳江公司不享有解除合同的权利，那就更加不能要求李迪海承担解除合同的后果，李迪海并未违约，因此不应当承担违约责任。同时李迪海已于2020年6月30日向靳江公司发出了告知函，表明李迪海已经搬离了涉案的房屋，并且将房屋交付给靳江公司，故不应当承担场地占用费。李迪海向一审法院起诉请求：1、判令解除李迪海、靳江公司于2017年8月23日签订的场地租赁合同。2、判令靳江公司立即返还李迪海2020年1月至3月的场地租金16523.l元。3、判令靳江公司立即向李迪海支付租赁保证金：15736*2=31472。剩余租期保底租赁费用20%：5783.1*24*0.2=27758。共计人民币59230元。4、判令靳江公司立即向李迪海支付经营损失费：（由于今年出现疫情相关部门规定，餐饮店面不提供堂食，故只统计外卖平台数据）。参考2019年l-4月份美团外卖与饿了么外卖平台到账营业额数据取百分之四十利润计算（美团外卖：105269元+饿了么外卖：66600元）*0.4=68747元。共计68747元，此金额累计到诉讼结束为止。5、判令靳江公司立即向李迪海支付商铺装修费80400元。6、判令靳江公司承担本案全部诉讼费用。靳江公司向一审法院反诉请求：1、请求法院确认靳江公司与李迪海2016年8月23日签订的《场地租赁合同》于2020年5月20日解除；2、请求法院判令李迪海向靳江公司支付2020年1月1日至2020年5月20日的租金18175.5元及逾期缴纳租金的违约金8645.8元；3、请求法院判令李迪海向靳江公司支付自2020年5月21日起至反诉被告实际撤场之日的场地占用费（按《场地租赁合同》租金标准，暂仅计算至反诉之日止，为5204.8元）；4、李迪海向靳江公司支付提前解除合同的违约金24983元；5、请求法院判令李迪海立即腾空并返还承租场地；6、请求法院判令本案诉讼费由李迪海承担。以上费用合计金额为57009.1元。一审法院查明事实：2016年8月23日，李迪海（乙方）与靳江公司（甲方）签订《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8-119527烧烤场地租赁合同》约定，甲方同意将位于××道××期洋湖兰亭ｍａｌｌ项目Ａ8栋119号建筑面积40.98平方米的场地出租给乙方。合同的租赁期为5年。租赁期自2017年1月1日开始起计，每12个月为一个租赁年度，至2017年12月31日止。租赁经营范围：烧烤、小吃。场地租赁履约保证金约定：乙方应于签订本租赁合同之日起一次性向甲方交纳租赁履约保证金合计人民币28850元作为履行租赁合同的担保。自计租日2017年1月1日起算后，其中13114元自动转为第一季度租赁费用，剩余15736元为本合同租赁保证金。租金约定如下：2020年1月1日至2020年12月30日的租金每月为5783.1元，2021年1月1日至2021年12月30日的租金每月为6072.3元。甲方的权利及义务约定，甲方负责租赁场地建筑主体及公共区域内由甲方提供的各项设备设施的维修、维护；公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等公用配套设施的维修和维护：及公共区域的保洁、保安、停车管理等。涉及与租赁物水、电或排水、排烟、排污系统的接驳、更改或搬移，设施设备的安装、租赁物结构的改造等，甲方应配合乙方施工。乙方的权利及义务中约定，本合同签署后，乙方在不损坏租赁场地主体结构的前提下，对租赁场地内配套装修工程的设计和组织施工拥有决定的权利，包括但不仅限于安装其所需设备及进行其他改造工作。但装修方案须事先报给甲方，由甲方认可后方可实施。甲方在收到乙方装修方案后7个工作日内提出意见，超过7个工作日视为同意乙方装修方案。第十二条合同的终止及善后事宜第三项约定出现下列情况之一，乙方有权提前解除合同。乙方选择提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方租赁保证金，按合同剩余租期保底租赁费用总额的20%向乙方支付违约金，并赔偿乙方由此遭受的损失。甲方违反承诺保证或发生其他违约行为，在乙方通知的合理期限内未予纠正，致使乙方不能正常经营连续超过30同或累计超过60日的或致使本合同无法继续履行的。李迪海在庭审时陈述，2020年1月份，好又多购物广场在李迪海经营场所的负一楼经营，与李迪海的烧烤店共用一个排烟管道，由于好又多购物广场的集中排风系统功率过大，导致李迪海经营的店铺油烟风机反转，且油烟无法排出，故而无法正常营业。经协调好又多购物广场在李迪海店铺顶楼油烟管道出口处安装一个大功率抽风机。2020年4月17日岳麓区城市管理综合执法大队向李迪海下达责令限期整改通知书，责令李迪海于2020年4月20日前将排烟设备降音、减噪，杜绝噪音扰民情况发生，整改到位。现李迪海认为李迪海已经构成严重违约，故诉至法院要求解除合同，返还租金，并赔偿损失，双方协商未果，遂酿成纠纷，诉至法院。另查明，一、李迪海已经缴纳了租赁保证金15736元；二、李迪海已经缴纳了2019年10月1日至2020年3月31日的租金共计33046.2元。三、靳江公司与案外人李丽艳签订《商品房买卖合同》将本案所涉房屋出售给李丽艳并约定2020年5月3日交房。四、李迪海已经于2020年6月30日将本案所涉租赁房屋腾空交还给靳江公司。上述事实由李迪海、靳江公司的当庭陈述以及李迪海提交的《场地租赁合同》、《函件2份》、《责令限期改正通知书》、《李迪海与好又多购物广场魏总、物业经理王晓光、靳江公司工作人员曾总的通话记录》、《收款记录》、《转账记录》、《李迪海与靳江公司工作人员曾总的通话录音记录》、《视频》、《催告函及签收记录》及靳江公司提交的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》、《催告函》等证据记录在卷予以佐证。一审法院认为：李迪海与长沙市靳江水利投资置业有限公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的本诉部分一审法院认定如下：关于李迪海提出的解除双方于2017年8月23日签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，本案为房屋租赁合同纠纷，李迪海租赁房屋的目的系经营烧烤、小吃，而自2020年1月份，好又多购物广场租赁了李迪海所经营店铺的负一楼，与该店共用一个排烟管道，由于好又多购物广场的排风系统功率较大，影响李迪海所经营店铺的油烟的排放。一审法院认为，靳江公司作为当时涉案房屋及好又多购物广场的所有人、出租人应保障李迪海店铺的正常经营。由于李迪海经营的是烧烤店，油烟排放是否通畅影响该店的经营，且根据岳麓区城市管理综合执法大队2020年4月17日发出的责令限期整改通知书可知，油烟排放问题至2020年4月17日还未解决，该问题导致李迪海租赁房屋进行经营的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李迪海可解除《场地租赁合同》,故本院对李迪海的该诉讼请求依法予以支持。关于李迪海要求靳江公司返还2020年1月至3月场地租金16523.1元的诉讼请求，因靳江公司的违约导致李迪海经营的烧烤店无法正常经营，在合同解除后应退还租金，但根据李迪海陈述是在2020年1月8日起出现该情况，靳江公司亦未提出证据予以反驳，一审法院认为应扣除该8天的租金1468.72元=（16523.1元／90天）×8天，故靳江公司应退还的租金为15054.38元。关于李迪海要求靳江公司返还租赁保证金15736元×2=31472元的诉讼请求，一审法院认为《场地租赁合同》中约定，乙方选择提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方租赁保证金，该约定合法有效，故一审法院对李迪海要求靳江公司返还租赁保证金15736元×2=31472元的诉讼请求依法予以支持。关于李迪海要求靳江公司支付剩余租期保底租赁费用20%：5783.1*24*0.2=27758元的诉讼请求，李迪海系依据《场地租赁合同》中乙方有权提前解除合同。乙方选择提前解除合同的，甲方应双倍返还乙方租赁保证金，按合同剩余租期保底租赁费用总额的20%向乙方支付违约金的约定而主张。一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，经本院释明后，李迪海要求同时适用，一审法院认为从本案的实际情况考虑，一审法院支持了双倍返还保证金，不再支持李迪海要求靳江公司按合同剩余租期保底租赁费用总额的20%支付违约金的诉讼请求。关于李迪海要求靳江公司赔偿经营损失66600元的诉讼请求，一审法院认为经营具有不确定性且一审法院已经支持双倍返还保证金，故一审法院对李迪海的该诉讼请求依法不予支持。关于李迪海要求靳江公司支付商铺装修费80400元的诉讼请求，一审法院认为该诉讼请求理据不足，依法不予支持。关于靳江公司提出的确认靳江公司与李迪海2016年8月23日签订的《场地租赁合同》于2020年5月20日解除的反诉请求，一审法院认为，李迪海、靳江公司均要求解除《场地租赁合同》，一审法院确认《场地租赁合同》予以解除，关于靳江公司提出的确认2020年5月20日解除的反诉请求，一审法院依法不予支持。关于靳江公司提出的判令李迪海向靳江公司支付2020年1月1日至2020年5月20日的租金18175.5元及逾期缴纳租金的违约金8645.8元、判令李迪海向靳江公司支付自2020年5月21日起至李迪海实际撤场之日的场地占用费（按《场地租赁合同》租金标准，暂仅计算至反诉之日止，为5204.8元及李迪海向靳江公司支付提前解除合同的违约金24983元的反诉请求，一审法院认为如前所述靳江公司作为当时涉案房屋及好又多购物广场的所有人、出租人应保障李迪海店铺的正常经营，在李迪海所经营的烧烤店因排烟问题时未得到及时解决，双方所签订的《场地租赁合同》因李迪海不能实现合同目的而解除，故靳江公司要求支付租金、违约金、场地占用费、违约金的反诉请求理据不足，一审法院依法不予支持。关于靳江公司提出的要求李迪海腾空并返还承租地的反诉请求，一审法院认为在开庭前该反诉请求已经实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除李迪海与长沙市靳江水利投资置业有限公司签订的《场地租赁合同》；二、限长沙市靳江水利投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内向李迪海返还租金15054.38元及支付租赁保证金31472元；三、驳回李迪海的其他诉讼请求；四、驳回长沙市靳江水利投资置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费4720元，减半收取2360元，由长沙市靳江水利投资置业有限公司负担；本案的反诉受理费613元由长沙市靳江水利投资置业有限公司负担。二审中，李迪海提交了硬装修清单，李迪海给兰亭广告店汤老板的转账记录，李迪海给立信厨房设备厂何立平的转账记录，装修师傅张文龙的证人证言、身份信息及联系方式，李迪海及合伙人石鹏鑫、石鹏平与装修师傅、建材商的转账记录，店内装修情况图。本院对其真实性、合法性予以认定，对能否达到其证明目的，将综合本案事实予以综合认定。本院认为,根据上诉请求、庭审情况及原卷材料,本案二审的争议焦点为:一、关于靳江公司是否违约。本院认为经当庭确认，靳江公司与案外人好又多购物广场签订的合同条款基本一致。租赁合同第七条约定：“承租人在不损坏租赁场地结构的前提下，对租赁场地内配套装修工程的设计和组织施工拥有决定的权利，但装修方案须事先报给靳江公司，由靳江公司认可后方可实施。”即好又多购物广场装修必须经过靳江公司认可。靳江公司未及时制止案外人装修时的不规范行为，致使油烟排放问题影响李迪海的经营，根据岳麓区城市管理综合执法大队2020年4月17日发出的责令限期整改通知书可知，油烟排放问题导致李迪海租赁房屋进行经营的合同目的不能实现，靳江公司构成根本违约。二、关于案涉租赁合同的解除时间。本院认为，李迪海租赁案涉房屋目的是经营烧烤店，靳江公司作为出租方，未妥善解决承租方烧烤店的油烟问题导致其烧烤店无法正常经营，致使案涉租赁合同的合同目的无法实现，靳江公司构成根本违约，李迪海作为守约方，享有解除权。李迪海在起诉前并未发出书面解除合同通知，而是以起诉的方式要求解除合同，本院依法确认案涉房屋租赁合同自靳江公司收到李迪海起诉状副本之日（即2020年6月8日）解除。一审法院认定案涉租赁合同于2020年1月8日解除不当，本院予以纠正。三、关于靳江公司是否应返还李迪海租金15054.38元。李迪海称，好又多超市于2020年月8日试营业，导致己方烧烤店由于排烟问题被迫停止营业，靳江公司应退还李迪海2020年1月至3月的租金。本院认为，根据李迪海于2020年1月13日向靳江公司出具的函件，李迪海已于2020年1月8日停止营业。由于李迪海自2020年1月8日后已未实际使用租赁房屋，故一审法院扣除该8天的租金1468.72元=（16523.1元／90天）×8天，认定靳江公司应退还的租金为15054.38元，事实认定正确，本院予以维持。四、关于靳江公司是否应支付李迪海租赁保证金31472元、剩余租金保底租赁费用27758元、经营损失费68747元、商铺装修费80400元。本院认为，双方合同约定，因靳江公司发生违约行为，在李迪海通知的合理期限内未纠正，导致本合同无法继续履行的，李迪海有权提前解除合同，靳江公司应双倍返还李迪海租赁保证金，按照合同剩余租期保底租赁费用总额的20%向李迪海支付违约金并赔偿李迪海由此遭受的损失。靳江公司作为出租方，未妥善解决承租方烧烤店的油烟问题导致其烧烤店无法正常经营，案涉租赁合同的合同目的已无法实现，靳江公司构成根本违约，李迪海有权依据合同约定要求靳江公司双倍返还租赁保证金15736元×2=31472元。关于李迪海要求靳江公司支付剩余租期保底租赁费用20%：5783.1*24*0.2=27758元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。一审法院认为从本案的实际情况考虑，仅支持了双倍返还保证金，不再支持李迪海的违约金诉求，有事实和法律依据，本院予以维持。关于李迪海主张的商铺装修费用80400元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定”。如前文所述，靳江公司构成根本违约，导致合同解除，理应赔偿李迪海剩余租赁期内装饰装修残值损失。本院综合考虑案涉店铺面积、装修折旧情况、李迪海主张的装修损失中包括中央空调等情况，酌定装修装饰残值损失为16000元，对于超过部分，本院不予支持。关于李迪海主张的经营损失，因李迪海对该损失的具体数额没有举证，应当承担于己不利的法律后果。本院对该部分损失不予支持。综上所述，李迪海的上诉请求部分成立，靳江公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6522号民事判决第一、二、四项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6522号民事判决第三项；三、限长沙市靳江水利投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内向李迪海支付商铺装修费即装饰装修损失16000元；四、驳回李迪海的其他诉讼请求；四、驳回上诉人李迪海的其他上诉请求；五、驳回上诉人长沙市靳江水利投资置业有限公司的上诉请求。本案二审受理费3838元，由上诉人李迪海负担838元，由长沙市靳江水利投资置业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。