山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1326民初7864号原告：亓晓东，男，1988年11月24日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：程兴利，平邑县平邑第一法律服务所法律工作者。被告：王涛，男，1975年12月11日出生，汉族，住平邑县。被告：李潇，女，1981年5月10日出生，汉族，住平邑县。二被告共同委托诉讼代理人：常开民，山东平大律师事务所律师。原告亓晓东与被告王涛、李潇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告亓晓东及其委托诉讼代理人程兴利，被告王涛、李潇及二被告的共同委托诉讼代理人常开民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亓晓东向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令王涛、李潇返还亓晓东楼房定金40000元及利息；2.依法判令王涛、李潇支付亓晓东违约金78000元；3.本案诉讼费等程序性费用由王涛、李潇承担。庭审中，经本院向亓晓东释明如一方当事人违约，对方可以选择主张定金罚则或违约金条款，亓晓东表示仍坚持诉讼主张，如果只能择一支持，则仅主张定金。事实和理由：2020年8月14日，亓晓东与王涛、李潇签订房屋买卖合同，亓晓东以520000元价格购买王涛、李潇位于平邑县德才技校3-2（中）-302户楼房一套，且约定王涛、李潇收到定金20000元后，于2020年8月30日前协助亓晓东办理资金监管及首付款手续，后亓晓东多次要求王涛、李潇协助办理首付款手续，王涛、李潇以家中父母不同意卖涉案楼房为由拒不配合。现亓晓东无奈，要求王涛、李潇返还亓晓东支付的双倍定金40000元及按照合同约定一方违约，支付对方总购房款15%作为违约金。王涛、李潇辩称，请求依法驳回亓晓东的起诉，王涛、李潇不存在亓晓东所述违约情形，亓晓东在起诉状中明确是由亓晓东办理资金监管及支付首付款，王涛、李潇在这期间多次与中介方联系，让其通知亓晓东尽快走手续支付首付款，而时至今日亓晓东也未支付王涛、李潇首付款，本案系亓晓东违约；王涛、李潇也未收取亓晓东支付的20000元，亓晓东起诉王涛、李潇返还楼房定金及支付违约金无法律和事实依据；本案亓晓东起诉漏列应当参加诉讼主体即合同丙方平邑鲁房置换有限公司。综上，请求法院依法驳回亓晓东的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。亓晓东向本院提交：1.双方签订的《房屋买卖合同》，拟证实双方就涉案楼房签订买卖协议，并明确约定违约责任；2.定金收款收据，拟证实亓晓东为购买涉案楼房交纳定金20000元；3.孔田田与王涛的短信聊天截图二份、孔田田与王涛的微信聊天截图五份，拟证实王涛、李潇违约情况；4.孔田田的证人证言，孔田田系本案买卖合同双方的居间服务人，拟证实本案合同履行过程情况；5.2020年8月27日，亓晓东与王涛的通话录音一份，拟证实8月27日亓晓东致电王涛要求继续履行合同，王涛以其母不同意为由要求解除合同。经质证，王涛、李潇对证据1真实性无异议，根据合同约定，亓晓东应于2020年8月30日前办理资金监管及支付首付款，时至今日亓晓东仍未支付，系亓晓东违约在先，且合同注明合同签订当日亓晓东未拉征信出现问题自行负责，时至今日亓晓东亦未提供征信，同时合同存在丙方平邑鲁房置换有限公司，应列为被告或者第三人参加诉讼；对证据2，亓晓东还应提供转账凭证，王涛、李潇不知情亦未收到该笔款项；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，通过该组证据可以显示，合同签订后王涛一直与中介方联系要求办理相关手续，中介方陈述亓晓东买房钱用到其他地方了，应该过了国庆节之后再办理手续，截止到10月17日，王涛还与中介方孔田田联系督促其办理手续，孔田田回复已经准备材料了，今天可能打不了首付，可以证实王涛、李潇并未违约；通过4号证人证言可以看出2020年8月30日前亓晓东与中介机构均未明确告知王涛、李潇去办理首付款手续，本案系亓晓东违约在先，其后又经双方协商，截止到10月17日，双方均同意继续履行合同，但是由于中介方及亓晓东原因迟迟不能支付购房首付款，王涛、李潇并未违约；对证据5真实性无异议，可以证实双方同意继续协商，通过其他证据也能证实双方后来一致同意继续履行合同。王涛、李潇向本院提交：1.王涛与孔田田微信聊天记录截图2份，拟证实自9月22日至10月17日，本案合同双方就继续履行合同达成一致，王涛多次通知中介办理手续；2.卓宁证人证言以及卓宁提交的录音一份，拟证实其与王涛于10月20日至房产中介公司要回房产证，亓晓东拟采取零首付并通过高评贷款方式购买房屋，违反合同约定和法律规定，王涛不同意以此方式出卖房屋，并未违约。经质证，亓晓东对证据1真实性无异议，但可以看出王涛、李潇违约在前；对证据2，可以看出王涛、李潇早已打算违约并与证人同去中介公司要回房产证，且证人前后所述不一致，在录音中自行提出亓晓东要高评多贷无事实依据，后证人又陈述去中介公司目的为不打算卖房，要回房产证。根据双方举证、质证情况，结合本院查明的事实，本院对上述证据真实性予以认定，作为定案依据予以综合采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月14日，甲方（出售方）王涛、李潇与乙方（购买方）亓晓东以及丙方平邑鲁房置换有限公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方同意将所拥有的临沂市平邑县德才技校3-2（中）-302户房产出售给乙方，房权证号为：2013字第0×**、2013字第0××2、2013字第0××7、2013字第0××8，房产面积为：96.17平左右＋24.96平左右（车库）。双方协定房产交易成交价为520000元。付款方式为：甲乙双方商定，2020年8月30日前到相关部门办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款房产过户后，由资金监管部门一次性转交给甲方。此合同签订当日乙方付20000元为购房定金，交由中介方保管，甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付；违约方除按合同条款赔偿对方外，还须以此房成交价的30%赔偿对方。王涛、李潇在甲方处签字捺印，亓晓东在乙方处签字捺印，丙方处加盖平邑鲁房置换零柒贰加盟店合同专用章，并由孔田田经办签字。亓晓东于签订合同当日按合同约定支付定金20000元，由中介方平邑鲁房置换零柒贰加盟店代为收款。同时查明，2020年8月27日，亓晓东致电王涛磋商办理资金监管及首付款手续事宜，王涛称因母亲不同意卖房暂不能办理，需说服母亲后延期办理，并表示亓晓东如不同意延期办理，则补偿1000元，如同意延期办理则继续等待。亓晓东表示同意等王涛说服母亲后延期办理。另查明，2020年10月20日，王涛与案外人卓宁至中介公司门店找店长张继付要求返还房权证，并表示不再出售房子；10月20日，王涛与孔田田微信沟通表示“不好意思小孔，房子我不买（卖）了，具体原因你可以问张继付店长”。本院认为，王涛、李潇与亓晓东及居间人平邑鲁房置换有限公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的限制性规定，为合法有效合同。本案争议焦点为：一是亓晓东是否能够同时主张定金和违约金；二是王涛、李潇是否构成合同违约；三是王涛、李潇未实际收取定金，是否应承担还款责任。对于第一项争议焦点。本案中，亓晓东作为买方主张卖方王涛、李潇违约，要求双倍返还定金40000元并赔偿违约金78000元，经本院向亓晓东释明，亓晓东表示仍坚持诉讼主张，如果只能择一支持，则仅主张定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因定金罚则和违约金条款不能同时适用，如王涛、李潇存在合同违约行为，亓晓东只能择一主张，现亓晓东仅主张定金，系对其诉讼权利的合理处分，本院予以支持。对于第二项争议焦点。根据合同约定，双方应于2020年8月30日前到相关部门办理资金监管及首付款手续，但根据2020年8月27日王涛与亓晓东的通话录音，可以证实双方就合同约定的办理资金监管及首付款手续时间协商一致作出变更，双方同意延期办理且未明确具体时间。本案亓晓东主张王涛、李潇未按原合同约定时间协助办理手续构成违约的观点，以及王涛、李潇辩称亓晓东未按合同约定时间支付首付款构成违约的观点，本院均不予支持。但是根据王涛与中介方孔田田的微信聊天记录，以及孔田田、卓宁的出庭证言，可以证实王涛于2020年10月20日明确作出不再出售房屋，拒绝继续履行合同的意思表示，致使本案合同目的无法实现，孔田田作为中介方具体经办人亦作出本案合同未能继续履行系因王涛、李潇违约的证言，综上可以认定王涛、李潇明确表示不履行合同义务，构成合同违约。对王涛、李潇辩称亓晓东欲零首付即通过对房产高评多贷的方式支付房款，违反合同约定和法律规定，所以不同意卖房，并非违约的观点，因亓晓东不予认可，且王涛、李潇未提供充足、有效证据证实，本院不予采信。对于第三项争议焦点。本案系房屋买卖合同纠纷，买卖合同双方为亓晓东与王涛、李潇，平邑鲁房置换有限公司作为居间人，并非本案必要共同诉讼人，且居间人代表孔田田作为具体经办人已出庭作证，就本案合同履行情况等案件事实作出证言，没有必要追加平邑鲁房置换有限公司作为本案共同被告或第三人参加诉讼，对王涛、李潇辩称亓晓东起诉漏列应当参加诉讼人平邑鲁房置换有限公司的观点，本院不予支持。双方在合同中明确约定“此合同签订当日亓晓东付20000元为购房定金交由中介方保管”，系双方真实意思表示，亓晓东按照合同约定向中介方平邑鲁房置换有限公司支付定金20000元，王涛、李潇虽未实际收取定金，但可以认定亓晓东已按合同约定方式履行定金交付义务。对王涛、李潇以未收到定金，不应承担还款责任的辩称观点，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。且本案合同约定“若王涛、李潇违约，双倍返还亓晓东购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明”，因王涛、亓晓东的违约行为致使本案合同目的无法实现，对亓晓东要求王涛、李潇双倍返还定金40000元的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。对亓晓东主张的利息诉求，因双方未作约定，本院不予支持。因定金20000元在案外人平邑鲁房置换有限公司处保管,王涛、李潇可在承担还款责任后与案外人平邑鲁房置换有限公司根据居间合同关系进行结算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、被告王涛、李潇于判决生效后十日内双倍返还原告亓晓东定金共计40000元；二、驳回原告亓晓东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告王涛、李潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 王 松二〇二〇年十二月二十一日书记员 刘付豪