内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5683号上诉人（原审原告）：毛海芬，女，1968年3月7日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：赵相革，男，1959年8月2日出生，汉族，个体工商户，系上诉人丈夫，住址同上。委托诉讼代理人：韩景明，北京安朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼。法定代表人：徐向军，董事长。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。原审第三人：李立群，男，1993年9月22日出生，汉族，书记员，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）与上诉人毛海芬、原审第三人李立群房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毛海芬上诉请求：1、请求上级人民法院维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，第三项，直接改判支持原告的全部诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费及费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定涉案房屋通过竣工验收，认定事实错误。一审认定涉案商品房已经于2018年10月12日通过竣工验收的事实错误。被告向法院提交的竣工验收证明，只是建设单位，开发单位、监理单位及设计单位的申请证明，该证明文件中的验收单位没有盖章，根本不能证明该工程已经验收。对此我们多次去相关验收部门咨询，得到的答复是该楼房没有通过验收，如果验收的话，应当有验收部门的验收备案表，特别是消防设施没有施工完毕，该事关公共利益的重大问题，事关千家万户生命财产安全的重大问题，人民法院应当向验收部门调查该楼房是不是已经验收合格，是不是消防设施已经施工并验收，或者也可以通知双方当事人去现场查验。对此事我们将继续向有关部门举报，希望有关部门予以重视。也希望人民法院不要等到出现重大事故的时候再去追究责任，而是开始就将人民的生命财产放在第一位。一审判决认定被告在赤峰日报上发布公告的行为视为书面通知原告办理商品房交接手续，2019年1月28日是为房屋交接之日错误。本案迟延交房的根本原因是被告要求原告签订《金景花语城交房协议书》，协议要求“本协议签订之日，甲方将乙方所购买的房屋钥匙及相关资料交给乙方，视为甲方完成房屋交付，乙方领取钥匙后，甲乙双方均承诺放弃对方在先存在的违约责任包括逾期交款，逾期交房等权利。”由于原告拒绝签署本协议被告才拒绝交房。之后原告一直与被告协商交房事宜。原告于2019年8月与被告协商时，被告法定代表人郑岳峰明确表示不能按期交房，但也不能支付违约金，因为赔不起。当时原告进行了录音，并将此证据提交法庭。该证据充分证明2019年8月份被告还因原告拒绝签订《金景花语城交房协议书》而拒绝交房。在此期间，原告与被告一直在协商解决交房问题。双方多次协商。一审法院既然采信了原告的录音证据，就应当认定2019年8月份，被告录音中证明的不能交房的原因及不能交房的事实。被告至今恶意拒绝交房的证据非常充分。原告因被告不交付房屋于2019年8月向一审法院起诉后，被告恶意主张合同无效，并向一审法院起诉，并且经过了一审和二审，这在一审判决中也有明确的表述，均证明被告至今仍然拒不交付房屋，被告存在完全过错，依据双方签订的《商品房卖合同》第五条的约定向原告支付利息和违约金，违约金和利息的截止之日应当是实际交付房屋之日。一审适用简易程序审理本案严重违反法定程序。本案原被告双方对涉案楼房是否验收，特别是涉案楼房消防设施是否完工，不但争议非常大，并且涉及整个小区的公共安全和小区的不特定人的生命财产安全，涉及到公共利益，无论从哪个方面，均不得适用简易程序进行审理。并且本案从立案到结案，历时近一年时间，是严重违反法律程序的。《民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的规定，是规定的普通程序之中的条款，是适用普通程序审理的案件，不能适用于简易程序，一审法院不能作为简易程序中止的依据。本案还有一个重要的事实，就是被告没有交付房屋，不只是原告一人，另外还有潘国忠等7、8位购房户。我与另案一原告潘国忠一起进行维权，原告与另案原告潘国忠一起进行诉讼，主张权利。录音资料中，也是我们一起与被告法定代表人郑岳峰谈判的。我们虽然不是必要的共同诉讼，但事实均是一样的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院，撤销一审判决，直接改判支持原告的诉讼请求或者发回重审。针对毛海芬的上诉，金景公司辩称，案涉房屋已通过竣工验收，并符合交付使用条件。金景公司交付的楼房已经竣工验收合格且符合交付条件，该房屋已于2018年12月1日供暖。我公司于2018年10月12日开始陆续通过电话、短信、微信、售楼处、单元楼下张贴等方式通知各业主交房领取钥匙，并于2018年11月末、12月初再次通过以上方式通知各业主集中办理交房入住手续，大部分业主已经陆续办理了入住手续，且签订了前期物业合同等，针对极少部分未予及时办理交房手续的业主，我公司也于2019年1月22日在赤峰日报发布公告，要求业主及时办理入住手续，原告经公司多次通知后，仍然拒绝领取钥匙并办理入住手续。一审法院认定以公告日期视为书面通知日期系事实认定错误。合同约定的联系方式仅有联系电话一种，并未将住址载明为“联系地址”。其填写住址及身份证号码仅为身份信息，并没有约定住址为联系地址。我公司已经履行通知义务，被上诉人在原审庭审中已经自认我公司按联系电话通知其交房的事实，其并未对通知方式提出任何异议，而且被上诉人已经去现场亲自看房，根据一审庭审笔录，至今房屋未交接的原因系被上诉人认为我公司交付房屋不具备交付条件，因此，被上诉人没有收房，而不是我公司并未通知对方收房或未书面通知其收房导致，因此我公司不应承担逾期交付房屋的责任。我公司在售楼处、单元门口张贴通知的行为，可以证明我公司于2018年12月初再次书面通知各业主办理房屋交接手续的事实。因网签合同是由房产管理部门提供的格式合同条款，全市的网签合同均全部约定为书面通知，而实际上并没有任何房地产开发公司履行此条款，我公司也是为方便通知，才预留联系电话，并将联系电话作为唯一联系方式。我公司并未要求与其签订免除逾期交房的协议书。免除逾期交房责任的协议书仅仅针对的是逾期办理贷款的住户，本案中上诉人交付全款，故无需签订。上诉人并未提供证据证明我公司曾要求与其签订协议书的证据，而且也未提供被上诉人拒绝向其交付房屋的证据。我公司起诉确认合同无效属于正当权利行使，并无不当。一审法院适用简易程序并无不当。我公司不存在逾期交房的情形。根据录音内容，郑岳峰并没有表示不能交付房屋，当时绿化等尚未完成，并不影响房屋的交付。综上所述，我公司不应承担违约责任。针对毛海芬的上诉，李立群未到庭陈述意见。金景公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)内0404民初8635号民事判决书第二项，发回重审或依法改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。我公司不存在逾期交房的行为，并且按照合同约定履行了通知交付房屋的义务。首先，我公司不存在违约行为。涉案房屋于2018年10月15日前即2018年10月12日，已经取得竣工验收报告，具备交房条件。且我公司在2018年10月13日开始通知各业主办理房屋交接手续，并且陆续有部分业主进入装修，而且涉案房屋系4号楼，该楼于2018年12月1日已经供暖，而非原审法院认定的2018年12月15日供暖，即该房屋至迟在2018年12月1日具备交付使用条件。其次，我公司已经按合同约定履行了通知交付房屋的义务。我公司己经于2018年10月13日开始通知各业主办理房屋交接手续，并且陆续有部分业主进入装修使用。2018年12月1日供暖后，我公司针对未领取钥匙的业主再次通过电话、短信、朋友圈、在售楼处、单元门口张贴通知等方式进行通知，该时间是再次通知时间，而不是交付时间。在此期间，大部分业主办理了房屋交接手续，并与物业公司签订了物业合同。针对极少部分未办理房屋交接手续的业主我公司无奈于2019年1月28日在《赤峰日报》发布公告，再次通知未办理房屋交接手续的业主办理手续。再次，根据第一次开庭时庭审笔录记载，毛海芬已经自认我公司已经通知其交付房屋的事实。合同约定的联系方式仅有联系电话一种，并未将住址载明为“联系地址”。其填写住址及身份证号码仅为身份信息，并没有约定住址为联系地址。我公司已经履行通知义务，毛海芬在原审庭审中已经自认我公司按联系电话通知其交房的事实，其并未对通知方式提出任何异议，而且毛海芬已经去现场亲自看房，根据一审庭审笔录，至今房屋未交接的原因系毛海芬认为我公司交付房屋不具备交付条件，因此，毛海芬没有收房，而不是我公司并未通知对方收房或未书面通知其收房导致，因此我公司不应承担逾期交付房屋的责任。我公司在售楼处、单元门口张贴通知的行为，可以证明我公司于2018年12月初再次书面通知各业主办理房屋交接手续的事实。因网签合同是由房产管理部门提供的格式合同条款，全市的网签合同均全部约定为书面通知，而实际上并没有任何房地产开发公司履行此条款，我公司也是为方便通知，才预留联系电话，并将联系电话作为唯一联系方式。原审法院将上诉人违约期限计算至2019年1月28日缺乏事实及法律依据首先，根据原审法院查明的事实证明，我公司至迟在2018年12月1日具备了涉案房屋的交付使用条件。其次，根据上诉人提交的证据及毛海芬自认，我公司于2018年12月1日前通知毛海芬办理房屋交接手续，即便认定我公司逾期交付房屋，那么逾期时间不超过60日，原审法院基于以上没有证据证明的事实认定我公司逾期交付房屋时间超过60日没有事实及法律根据。再次，原审法院认定我公司未提供有效证据证明通知原告交付领取钥匙，而根据毛海芬自认我公司已经通过其预留的联系方式即电话通知被上诉人交付房屋的事实且没有对联系方式提出异议，根据相关法律规定，对于毛海芬自认的事实，我公司无需举证证明，因此原审法院适用法律错误。针对金景公司的上诉，毛海芬辩称，关于金景公司是否存在逾期交付房屋。合同约定2018年10月15日交房，原告于2019月8月26日起诉要求交房，金景公司答辩主体资格不适格拒绝交付。2019年9月27日金景公司起诉要求合同无效，目的就是为了不交付房屋，上诉也是主张合同无效拒绝交房，所以金景公司逾期交房的证据充分。关于通知交房的方式和效力。本案是因毛海芬拒绝签订金景花语交房协议书而不给付房屋，该协议书的内容是可以交房，但免除一切违约责任，在毛海芬的丈夫和金景公司法人郑岳峰录音协商交房过程中郑岳峰明确表示房屋未完工，录音时间是2019年8月，法人亲口认可的工程未完工不同意交房，意图明显，不签合同就不交房。2019年8月还是这样主张的，通知的方式和效力是无效的。关于违约金的截止之日。依据合同交房时间、依据金景公司违约情况，应计算至实际交房时间。针对金景公司的上诉，李立群未到庭陈述意见。毛海芬向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方之间的房屋买卖合同合法有效，同时判令被告金景公司继续履行商品房买卖合同，并立即向原告交付房屋；2、判令被告支付利息62867.26元（自2018年10月15日起至2019年9月14日止以中国人民银行同期贷款利率计算），且利息支付至房屋交付时止；3、判令被告支付违约金190887.85元（自2018年10月15日起至2019年9月14日止，以每日571.52元计算），且违约金支付至房屋交付时止。一审法院查明，2018年6月1日，原告毛海芬与被告金景公司签订商品房买卖合同，约定金景公司将其开发建设中的金景花语城-2-2-1001室房屋，建筑面积102.33平方米，单价8608.44元，总价款880041元，被告应于2018年10月15日前交付房屋，原告应于2018年6月1日前一次性交付房款280041元，余款办理贷款。同时约定，商品房竣工经验收合格后方可交付，被告应于2018年10月15日前将符合上述条件的房屋交付给原告使用，如逾期交房在60日内，则被告应按银行同期贷款利率向原告支付自应交付商品房之日次日起已付房款利息，如超过约定期限的，原告有权按照下列约定，追究被告违约责任：合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，同时还应每日按商品房价款的万分之五支付违约金。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。另查明，涉案房屋于2017年4月27日由第三人李立群购买后，于2018年4月23日出售给案外人张某，2018年5月31日，第三人与案外人就涉案房屋签订更名协议，约定上述涉案房屋更名至原告毛海芬名下。一审法院认为，原告毛海芬与被告金景公司签订的《商品房买卖合同》已经人民法院生效判决确认为合法有效的合同，故合同对买卖双方均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋建设工程已于2018年10月12日验收合格，被告称已通知原告交付领取钥匙，但未提供有效证据予以佐证。原告虽于2018年11月接到被告的收房通知，但根据被告提交的证据能够证明涉案房屋于2018年12月15日供暖，即于2018年12月15日方具备交付使用的条件，在涉案房屋并不具备交付条件及双方合同明确约定通知交付房屋的方式为书面通知的情况下，被告不能举证证明其已经单独以书面方式对原告进行通知要求办理房屋交接手续，此后，被告以在赤峰日报上发布公告的行为视为书面通知原告办理商品房交接手续的日期，即2019年1月28日视为涉案房屋交付之日。据此，被告金景公司逾期交房104天已构成违约，且超过合同约定的60日以上，故被告应按约定向原告支付逾期利息10846元、违约金45762元，合计56608元。对原告主张的超出部分，法院不予支持。综上，原告诉讼请求部分成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告毛海芬、徐国芹交付位于赤峰市××区以东、一号街以南金景花语城42-2-1001室房屋；二、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告毛海芬、徐国芹利息及违约金56608元（10846元+45762元）。三、驳回原告毛海芬的其他诉讼请求。金景公司为证实其主张成立，二审期间提交商品房买卖合同复印件2份，证明全市的网签合同均由房产部门提供，其中格式条款均约定应书面通知，我公司为方便联系才预留了电话，并将电话作为唯一联系方式。提交判决书复印件三份，证明案涉房屋于2018年10月12日通过竣工验收，至迟12月1日供暖，具备交付条件。根据三份判决，类型案件应作出相同判决以达到同案同判。潘国忠、徐国芹质证认为，关于商品房买卖合同复印件，该合同与本案无关，不是本小区争议房屋的同样的合同。如果为了证明是统一监制的统一合同，那么该合同是为了规范商品房买卖合同中开发商滥用权力损害商户的行为进行的统一约定，金景公司应严格按照商品房买卖合同主张权利履行义务，只要约定了就对双方产生效力。关于判决书，对该证据的关联性、合法性、真实性不认可。因为是复印件，无法辨别真伪。就形式而言，金景公司是为了证明同案同判，不是所有一个小区发生的案件都是同案。本案金景公司主张合同无效是为了不交房。本院经审查认为，对金景公司提交的网签合同，系双方当事人签订，本院予以采信。对金景公司提交的判决书，可以证明2018年12月份具备交付条件，但是本案中系毛海芬要求收房而金景公司要求必须签订放弃权利协议才予以交房，因此本案案情与其提交的案件案情并不一致。本院经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为金景公司是否存在逾期交房行为，逾期交房违约金应计算到何时。关于金景公司是否存在逾期交房行为，根据毛海芬提交的录音、交房协议，可以证实毛海芬在2019年1月在金景公司处办理交房手续时，金景公司要求其签订免除逾期交房责任的协议书否则不予交付房屋，在毛海芬拒绝签署该协议时金景公司拒绝交房，该行为视为金景公司拒绝向毛海芬交付房屋，据此，金景公司存在逾期交房情形，且该情形一直持续至毛海芬起诉本案。在本案诉讼过程中，金景公司提起确认合同效力之诉，又导致本案中止诉讼近一年时间，最终又以金景公司败诉告终，该期间内一直未能交付房屋，上述未能交房的过错在于金景公司，而非毛海芬。因此，虽然金景公司在2019年1月28日登报公告交房，但由于其存在对于毛海芬拒绝交房的行为，因此不能认定其履行了交付义务，且未交房状态一直持续至今，未能交房的过错在于金景公司。违约期间应自2018年10月15日起，计算至金景公司交房时止。计算方式为，以购房款总额880041元为基数，计算利息及违约金。利息计算方式为2018年10月15日至2019年8月20日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至房屋交付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金按日万分之五计算，自2018年10月15日起至房屋交付之日止。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8635号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8635号民事判决第二项、第三项；三、赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付毛海芬利息及违约金；（利息计算方式为以购房款总额880041元为基数，2018年10月15日至2019年8月20日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至房屋交付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金以购房款总额880041元为基数，按日万分之五计算，自2018年10月15日起至房屋交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2554元，保全费2020元，二审案件受理费6323元，均由赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二〇二〇年十二月二十三日书记员 齐向敏