贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10594号上诉人（原审被告）：贵阳南翔酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**。法定代表人：王**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永年，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省道路运输局，，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**法定代表人：章友竞，该局局长。委托诉讼代理人：闫瑾，贵州贵达律师事务所律师。原审被告：贵阳南翔航空货运有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**/div>法定代表人：王力，该公司执行董事上诉人贵阳南翔酒店有限公司(以下简称南翔酒店公司)因与被上诉人贵州省道路运输局(以下简称道路运输局)、原审被告贵阳南翔航空货运有限公司(以下简称南翔航空公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南翔酒店公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一至四项，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方2004年2月11日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限15年，上诉人接手房屋后进行改造装修，于2004年10月正式开业，本案租赁期限应为2004年10月至2019年9月。2、2015年10月3日，供案涉房屋配套使用的1号变压器因故障烧毁，造成1人伤亡，上诉人承担了伤亡人员赔偿费用76万元，变压器更换费用12万元。依据《合同法》的相关规定，房屋质量问题产生的赔偿责任由出租房负担，故上述赔偿款项应被上诉人应予以返还；3、贵阳市地铁2号线于2015年9月27日开工后，案涉房屋周边环境发生变化，对上诉人的经营带来致命影响。上诉人在一审中已提交了《评估报告》佐证损失，如果一审法院认为该《评估报告》系上诉人单方申请鉴定，也应在审理中申请评估鉴定；4、案涉房屋综合楼1-2层与一审法院并案审理的（2020）黔8601民初355号案件所涉《租赁承包经营合同》项下房屋、场地具有整体性、密不可分的。上诉人租赁案涉房屋作为酒店使用之后，被上诉人需对贵阳杜鹃饭店进行改制。双方通过多轮谈判商定由上诉人投资参与该企业改制，将原贵阳杜鹃饭店使用的房屋、场地租赁给上诉人。案涉房屋与原贵阳杜鹃饭店使用房屋具有整体性的，其权利义务是相互影响的，《房屋租赁合同》的租赁期限比照《租赁承包经营合同》的租赁期限进行调整，即应当结合《房屋租赁合同》的期限应延长至2027年12月31日，原审判决以租赁期限已经届满为由，判令上诉人返还房屋不公平、不合理。上诉人承租毛坯状态的房屋后,投资800余万元进行装饰装修、改建增添水电、消防、电梯、变压器等附属设施，一审判决在判令返还房屋时未一并处理南翔酒店投资形成的添附物及附属设施不公平、不合理。5、一审判决南翔酒店继续按合同标准支付租金，背离本案客观事实，不符合公平原则。贵阳市地铁2号线2015年9月27日施工是上诉人签订合同时无法预见的情形，属于法律规定的情势变更，上诉人有权要求降低租金或适当延长租期。原审判决认定贵阳市地铁2号线的建设施工属于不可抗力，却以不可抗力尚未达到免除租金的程度为由不予支持上诉人要求减免租金或延长租赁期限的请求于法无据。今年年初以来的新冠肺炎疫情亦属于不可抗力，上诉人也有权请求减免租金。原审判决以租赁期限届满为由，不予支持南翔酒店公司该项主张不公平、不合理。最后，合同到期后，上诉人仍然使用原承租的房屋实属无奈，不构成违约，并不影响上诉人依法享有的救济经营收益损失的权利。道路运输局答辩称，1、《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。《房屋租赁合同》约定的租赁时间从2004年2月11日至2019年2月10日，上诉人要求将《房屋租赁合同》延长至2027年12月31日缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。2、上诉人在本案的审理过程中并未提出反诉，原审判决不存在漏项问题。3、原审判决已经通过免除上诉人支付逾期违约金的方式进行了利益平衡。上诉人经营亏损由多种因素造成，被上诉人只是房屋出租方，没有义务保障上诉人的经营不亏损。4、案涉房屋2015年10月3日变压器烧毁造成人员伤亡赔偿款及变压器更换费用，如上诉人认为应当由被上诉人承担责任，可以在法定期限内向被上诉人主张权利，事实上上诉人并未行使该权利。5、上诉人主张《房屋租赁合同》、《租赁承包经营合同》所涉房屋、场地不可分割，纯属其主观臆断。6、地、地铁**线施工客观上确实存在一定的影响上诉人的经营始终持续，并没有中断中止，不存在减免租金的事由。新冠肺炎疫情确属不可抗力，但是新冠肺炎疫情爆发时租赁期限已经届满，南翔酒店公司无权要求减免占用费用。道路运输局向一审法院起诉请求：1.被告返还位于贵阳市云岩区延安西路14号的租赁房屋（包括综合业务用房1-2层及楼顶四间房、附属房三套）；2.被告按原租金标准支付自租赁期限届满之日（2019年2月10日）起至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（综合业务用房1-2层按年租金920000元计,楼顶四间房、附属房三套按年租金26880元计）；3.被告支付所欠综合业务用房1-2层自2017年2月11日至2018年2月10日租金920000元及按100元/日计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金(其中,上半年租金460000元自2017年2月12日起计,下半年租金460000元自2017年8月12日起计)；4.被告支付所欠综合业务用房1-2层自2018年2月11日至2019年2月10日租金920000元及按100元/日计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金(其中:上半年租金460000元自2018年2月12日起计,下半年租金460000元自2018年8月12日起计);5.被告支付楼顶四间房及附属房三套自2017年7月1日至2019年2月11日42560元及按租金1%标准计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金(其中:2017年7月1日应付而未付租金13440元;2018年1月1日应付而未付租金13440元;2018年7月1日应付而未付租金13340元;2019年1月1日应付而未付租金2240元);6.案件受理费由被告承担。一审法院查明，原贵州省公路运输管理局（以下简称贵州公路运输局）为贵阳市综合业务用房**及楼顶四间房及附属房**的所有人。运新公司为上述房屋的管理人。2004年2月11日，运新公司（出租方）与贵州航空有限公司工贸中心、被告南翔航空公司（共同乙方）签订《房屋租赁合同》，出租方将位于贵阳市综合业务用房1-2层出租给承租方；建筑面积1580.8平方米；租赁期15年；房屋交接时间从出租方向承租方交付经质检部门验收合格的房屋起计算；承租人逾期交付租金，每超过1天，应支付滞纳金100元。合同签订后，由被告南翔酒店公司实际履行合同。2009年6月18日，运新公司（出租方，甲方）与南翔酒店公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁补充协议》约定：1.甲方将延安出租给乙方，租赁期15年，从2004年2月11日起至2019年2月10日止。现已租满5年，从2009年2月11日起至2019年2月10日止每年租金为92万元，年租金分两次交付，第一次2月11日前交纳上半年租金46万元，第二次8月11日前交纳下半年租金46万元。乙方逾期交付租金按每超过1天付滞纳金100元。2.甲方将延安西路14号综合楼楼顶四间房出租给乙方使用，使用面积67平方米，月租金1340元，乙方在租赁期内不得改变原楼顶结构；甲方将延安西路14号综合楼附属房三套房屋出租给乙方使用，月租金900元；租赁期从2009年7月1日起算，租赁到期与1-2层一致，年租金分两次支付，第一次在7月1日前缴纳前半年租金13440元，第二次在1月1日前缴纳下半年租金13440元。乙方逾期交付租金按每超过1天支付租金1%的滞纳金。3.其余细则按主合同执行。2010年6月28日，贵州公路运输局成建制划入原告道路运输局。南翔酒店公司未支付楼顶四间房及附属房三套自2016年1月1日起的房屋租金，未支付上述1-2层房屋自2017年2月11日起的房屋租金。2019年1月16日，原告道路运输局向南翔酒店公司送达了《关于综合业务用房租赁相关事宜的通知》，载明：“你公司于2019年2月10日前缴清全部所欠房屋租金及滞纳金，否则将按合同约定强制收回房屋并按法律程序收回租金和滞纳金。”2019年2月20日、4月28日、6月18日，10月16日，道路运输局向南翔酒店公司分别送达了《关于综合业务用房租赁相关事宜的通知》，催收所欠房屋租金、滞纳金、房屋占有使用费，并返还房屋。2019年11月1日，运新公司（乙方）与道路运输局（甲方）签订《债权转让协议》，载明：鉴于，2002年11月起，甲方将位于延安及相关房屋委托给乙方经营管理，乙方将上述房屋租赁给贵州航空有限公司工贸中心、南翔航空公司、南翔酒店公司使用，现就乙方在《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的合同权利（包括但不限于租金、滞纳金请求权及房屋收回请求权等）及全部转让给甲方。截至2019年2月10日租赁期限届满，承租人欠付欠1-2层2017年2月11日至2019年2月10日的租金1840000及楼顶四间房及附属房三套2016年1月1日至2019年2月10日的租金82880元，及相应滞纳金的请求权转让给甲方。同日，运新公司向南翔酒店公司、南翔航空公司送达了《催缴欠款及债权转移的通知函》，载明：“你公司自2004年2月11日起承租延安，自2009年7月1日起承租综合楼楼顶四间房及附属房三套，上述房屋的租期限已于2019年2月10日届满，至今未清付所欠租金及滞纳金，亦未将租赁房屋返还。截至2019年11月1日，欠付综合楼1-2层2017年2月至2019年2月的租金1840000元及滞纳金288400元；欠付综合楼楼顶四间房及附属房三套2016年1月1日至2019年2月11日的租金82880元及滞纳金768610元。现运新公司已经将上述《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》中的合同权利转让给道路运输局，你公司欠付房屋租金及相应滞纳金应向道路运输局支付。租赁合同期限届满，你公司应向道路运输局返还租赁房屋。你公司未在租赁期限届满时按合同约定返还租赁房屋，应按合同约定的租金标准向道路运输局支付房屋占有使用费至房屋返还之日，运新公司依据合同享有的请求权归道路运输局享有。”2019年11月18日，原告道路运输局向南翔酒店公司、南翔航空公司送达了《要求清付欠款并交还房屋的催告函》，载明：“你公司自2004年2月11日起承租省运管局综合楼3-8层，自2007年10月1日起承租综合楼第10层，上述房屋的租期限已于2019年2月10日届满，至今未清付所欠租金及滞纳金，亦未将租赁房屋返还。截至2019年11月1日，综合楼3-8层2015、2016、2017三年租金逾期缴纳的滞纳102400元；2018年2月11日至2019年2月10日租金920000元及截至本通知之日止的滞纳金107700元。综合楼第10层2014年10月1日至2016年10月1日的滞纳金18340元。2016年10月1日至2018年9月30日两年租金401200元（其中，2016年10月1日至2017年9月30日租金扣减已付0.68万元，欠付197200元；2017年10月1日至2018年9月30日租金欠付204000元）、2018年10月1日至2019年2月10日4个月租金68000元截至2019年11月1日的滞纳金28420元。贵阳云岩运新贸易有限公司转移债权2979890元。你公司立即支付所欠上述房屋租金及滞纳金4625950元（包括贵阳云岩运新贸易有限公司转移债权2979890元）；立即移交租赁房屋（包括综合楼1-8层及第10层、楼顶4间房及附属房三套）；按租金标准计付房屋占用费至房屋返还之日.”另查明：1.2018年8月20日，南翔酒店公司以贵阳轨道2号开建，酒店门前道路施工，噪音、粉尘等造成经营困难为由，向原告递交《关于贵阳南翔酒店有限公司申请免租金的请示》及《关于贵阳南翔酒店有限公司延长酒店用房租期的请示》，请求免除两年租金及延长租期。原告收到后复函，以房屋租金作为非税收入需上缴财政，且租赁合同中无相关规定为由，未予同意，并要求南翔酒店公司地支付所欠房屋租金及违约金。2019年12月12日、2020年3月9日，南翔酒店公司分别向原告递交《关于南翔酒店实际情况请求报告》、《关于南翔酒店有限公司欠租及续签求助函》，请求对案涉房屋租赁期限上续租15年，免收违约金等，但原告未作回复。2.与本案合并审理的（2020）黔8601民初353号案，案涉综合业务用房3-8层，自2015年起，南翔酒店公司陆续拖欠支付房屋租金，并自2018年2月11日起，南翔酒店公司未再按时支付综合业务用房3-8层房屋租金；综合业务用房10层，在于2018年10月26日支付2018年度租金后6800元，其余197200元以及2018年度至本案开庭时的房屋租金未再支付；（2020）黔8601民初355号案，涉及原杜鹃饭店经营主楼1-8层、办公用房1-3层等，南翔酒店公司自2018年1月1日起欠租。2020年1月2日，南翔酒店公司向原告支付房屋租金600000元，但未区别用于特定合同项下的房屋租金。原告出具租金增值税发票。3.为应对新冠肺炎疫情，促进中小企业健康稳定发展，道路运输局对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人全部减免2020年2、3月份的租金，4、5、6、7月减半收取。还查明：2015年4月起，贵阳市轨道交通2号线开始工程详勘，9月29日，贵阳市轨道交通2号线开工。案涉房屋所在的延安西路处于施工范围。2016年8月28日零时起，在紫林庵路口及延安进行轨道交通2号线紫林庵站开挖施工，施工占用案涉房屋前方部分道路，车辆往延安西路方向车道数将减少，通行能力降低。同年11月26日起，除公交车外，其他车辆禁止从紫林庵方向往头桥方向（由东向西行驶，经延安西路）通行，但通过绕行方式到达案涉房屋。截止开庭时，延安西路路段仍在施工状态。再查明，贵州航空有限公司工贸中心于1992年8月10日申请设立，于2003年11月6日变更为贵州航空经济发展中心，于2018年11月19日再次变更为贵州航空经济发展中心有限责任公司，并于2019年12月6日进行注销登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。运新公司与道路运输局签署《债权转让协议》，将其在《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的合同权利全部转让给原告。因此本案所涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》中运新公司的合同权利义务均由原告概括承受。针对综合业务楼1-2层房屋租金承担问题，运新公司与贵州航空有限公司工贸中心、南翔航空公司签订《房屋租赁合同》后，将上述房屋出租给上述承租人。但在以上合同执行期间，原告又通过《房屋租赁补充协议》，再将上述案涉房屋出租给南翔酒店公司，南翔酒店公司按《房屋租赁合同》的约定内容使用房屋并向原告支付租金，且原告自认上述合同自房屋租赁合同签订起，一直由南翔酒店公司履行支付租金的义务。可推知，原告就同一租赁合同标的房屋，以另行出租的行为客观上解除了与贵州航空有限公司工贸中心、南翔航空公司的房屋租赁合同关系。原告主张南翔航空公司承担合同责任，已无事实依据。南翔航空公司依《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》占有、使用房屋，并向原告支付房屋租金，可认定南翔酒店公司为《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的合同相对人、合同实际履行人，并承担相应合同责任。本案争议焦点：1.合同期限届满前，轨道交通2号线施工所造成的影响可否作为减租、免租、延长租期、不承担违约责任的抗辩事由。2.合同期限届满后，轨道交通2号线修建与道路运输局应对新冠肺炎疫情对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人减免租是否适用本案。3.南翔酒店公司向原告于2020年1月支付600000元是否应抵扣南翔酒店公司因逾期支付租金而产生的违约金。焦点一。不可抗力，是指不能预见、不可避免且不可克服的情形。首先，合同履行中，轨道交通2号线施工并非在订立合同时可以预见。从交通管理部门发布的通告以及相关新闻报道上看，随着轨道施工的推进，案涉房屋所在延安西路部分道路逐步被临时占用以及交通管制，经营环境发生变化，客观上对合同的履行带来不利的影响，属于合同履行中不可避免且不能克服的情形，应认定为不可抗力。若继续严格按照合同执行，对于一方当事人明显不公平，需进行适当调整。其次，虽然轨道交通2号线施工给南翔酒店公司带来负面影响，但并未对使用案涉房屋造成完全性干扰，尚不足以导致双方租赁合同直接或根本不能履行,南翔酒店公司主张免除租金的抗辩意见，事实依据不足，一审法院不予支持；提出延长租期的抗辩意见，因原告未予认可，一审法院不予支持。再次，从交管行政部门的通告看出，其他车辆可通过绕行方式到达案涉房屋，且在工程施工期间，南翔酒店公司并未向原告或向人民法院主张解除合同，仍在使用房屋，南翔酒店公司主张减租的抗辩理由不成立，应按约定足额支付房屋租金。同时作为房屋的承租人，南翔酒店公司也应采取多种方式在最大可能范围内降低施工带来的影响，在占有、使用房屋的情况下主张减免租金，有失公允。庭审中南翔酒店公司提交由贵州博望房地产土地评估有限公司对经营性损失的评估报告，与本案无关联，一审法院不予采纳。但鉴于轨道交通2号线施工并非在订立合同时可以预见，系不可抗力，且给南翔酒店公司迟延支付房屋租金等造成客观上的影响，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，南翔酒店公司可不向道路运输局支付迟延履行的违约金。焦点二。合同到期后，南翔酒店公司多次函请原告延长租期，在未获同意情况下，应将案涉房屋返还原告。南翔酒店公司因逾期返还房屋所造成的损失由其自行承担。其次，原告为应对新冠肺炎疫情对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人作出减免租方案，是合同仍在约定履行期间或同意继续保持租赁合同的情形为前提。南翔酒店公司占有、使用案涉房屋所依据的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》租赁期限届满，其继续占用房屋并无合同或法律依据，属于违约。故南翔酒店公司不属于原告减免租金的对象范围，应全额支付合同届满后房屋占用期间相应费用。焦点三。2020年1月，南翔酒店公司通过银行向原告汇款600000元，在汇款附言中明确为“房租”。原告向南翔酒店公司开具增值税专用发票，发票服务名称栏载明“房屋租金”。可认定原告与南翔酒店公司就该600000元的用途达成一致意见。在诉请中，原告主张上述款项优先抵扣违约金的理由，与事实相悖，一审法院不予支持。因南翔酒店公司除本案外，也租赁原告所有的其他房屋，其他合同关系产生欠租、违约金的纠纷也与本案合并审理，因此对上述款项进行均分处理。结合以上分析，对于原告提出的各项诉请，一审法院作以下评判：关于南翔酒店公司返还位于延安西路14号的租赁房屋(包括综合业务用房1-2层及楼顶四间房、附属房三套)的诉请，自合同期限届满至原告向本院起诉时已逾一年，原告的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，该诉请应予支持。关于南翔酒店公司支付所欠楼顶四间房、附属房三套2017年7月1日至2019年2月10日的租金42560元及按租金1%标准计自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金的诉请。原告自行将南翔酒店公司在2020年1月支付600000元中部分款项进行抵扣，与本案认定计算扣减对象不符，需另行计算欠租期间及欠租金额。楼顶四间房、附属房三套自2016年1月1日起欠租，计算至2019年2月10日为房屋租金为82880元，并将南翔酒店公司在2020年1月支付600000元中的200000元在本案中对上述房屋的租金82880元作相应抵扣，即原告主张的2017年7月1日至2019年2月10日租金42560元抵扣完毕，故该诉请不再支持。依前述，逾期违约金不予支持。关于南翔酒店公司租金标准支付楼顶四间房、附属房三套自2019年2月11起至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金合计26880元计算）的诉请，合同期限届满后，被告占有使用涉案房屋，应支付房屋占有使用费，该诉请应予支持。关于南翔酒店公司支付所欠综合业务用房1-2层房屋租金（自2017年2月11日至2019年2月10日）1840000元，以及按每日100元，支付所欠综合业务用房1-2层房屋自应付而未付之日起至付清之日止的逾期违约金的诉请。该期间租金为1840000元，因南翔酒店公司在2020年1月支付600000元中未区分特定房屋租金，因此以其中117210元（以前述200000元减去82880元所得）作抵扣，即欠付上述期间租金为1722880元。依前述，逾期违约金不予支持。关于南翔酒店公司租金标准支付综合业务用房1-2层自2019年2月11起至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金920000元计算）的诉请，合同期限届满后，被告占有使用涉案房屋，应支付房屋占有使用费，该诉请应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区延安西路14号的综合业务用房1-2层及楼顶四间房、附属房三套返还原告贵州省道路运输局；二、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号综合业务用房1-2层房屋自2017年2月11日至2019年2月10日租金1722880元；三、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号综合业务用房1-2层房屋自2019年2月11日至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金920000元计算）；四、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号楼顶四间房、附属房三套房屋自2019年2月11起至房屋返还之日止的房屋占有使用费（合计按年租金26880元计算）；五、驳回原告贵州省道路运输局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21744元，减半收取计10872元，由原告贵州省道路运输局负担719元，被告贵阳南翔酒店有限公司负担10153元（案件受理费原告已预交，被告贵阳南翔酒店有限公司在履行本判决时直接向原告支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为了证明其上诉主张向本院提交了以下证据：证据一：目前延安路施工状况照片11张以及前后楼照片2张，证明目的：1、施工状况照片证明目前案涉房屋所处的延安西路地铁2号线施工仍然没有完毕；2、前后楼照片证明前后楼是密不可分的。被上诉人质证认为：1、目前延安路施工属实，不能证明整个合同期间均存在施工；2、前后楼照片不能证明前后楼是密不可分，原杜鹃饭店占用的房屋、场地独立存在。证据二：贵阳市人民政府网站新闻截图，证明目的：延安路施工队道路安全以及周边环境都存在影响，影响酒店正常经营。被上诉人经质证认为，真实性没有异议，对于证明目的不予认可。证据三：2020年12月10号拍摄视频3段，证明目的：施工噪音巨大，影响上诉人酒店经营。被上诉人经质证认为，对真实性无异议，对证明目的不予认可，与本案没有关系。证据四：《审计报告》，证明目的：延安西路地铁2号线施工及新冠肺炎疫情影响，导致上诉人酒店经营下滑。被上诉人经质证认为，真实性没有异议，证明目的不予认可。被上诉人对二审中上诉人提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。延安路施工状况照片、视频显示地铁2号线施工属实，前后楼照片显示案涉房屋楼栋与《租赁承包经营合同》项下房屋独立存在，南翔酒店公司的经营下滑存在多方面的原因，故本院对上诉人二审提交证据的证明目的不予采纳。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：第一、《房屋租赁补充协议》的租赁限期是否应当比照《租赁承包经营合同》的限期调整至2027年12月31日；第二、案涉房屋的装饰装修、及附属设施是否应予补偿；第三、原审法院判令上诉人按照《房屋租赁补充协议》约定的租金标准支付欠付的租金及占用费是否正确。关于本案第一个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，运新公司与贵州航空有限公司工贸中心、被告南翔航空公司于2004年2月11日签订《房屋租赁合同》约定租赁期15年。运新公司与南翔酒店公司2009年6月18日签订《房屋租赁补充协议》约定租赁期15年，从2004年2月11日起至2019年2月10日止。还约定租期现已租满5年，从2009年2月11日起至2019年2月10日止。上述约定意思表示明确、具体，不存在争议，不论2004年2月11日《房屋租赁合同》、还是2009年6月18日签订《房屋租赁补充协议》约定的租赁期限均为2019年2月10日止。房屋租赁关系的缔结应遵守平等、自愿原则，任何单位和个人不得强制一方当事人订立合同并将自己的意志强加给另一方，上诉人要求按照《租赁承包经营合同》的约定将《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定的期限延长至2027年12月31日不符合双方的约定，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”以及第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，《房屋租赁合同》约定合同到期，承租方装修的房屋应完好交还出租方，出租方不承担装修费用。《房屋租赁补充协议》未对合同期满的添附物及附属设施、设备的补偿问题进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定以及双方约定，上诉人要求被上诉人对案涉房屋的装饰装修、及附属设施进行补偿的上诉理由不能成立。关于本案第三个争议焦点：案涉合同履行过程中，轨道交通2号线施工属实，客观上对合同的履行带来不利的影响。考虑车辆可通过绕行方式到达案涉房屋，且施工期间南翔酒店公司仍然在正常营业。原审判决免除上诉人逾期南翔酒店公司向道路运输局支付迟延履行的违约金的责任公平、合理，本院对上诉人要求减免轨道交通2号线施工期间租金的上诉请求不予支持。《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》租赁期限届满后，南翔酒店公司继续占用案涉房屋，应当支付房屋占用费，原审判决以双方约定租金标准计付并无不当，本院予以维持。为应对新冠肺炎疫情，促进中小企业健康稳定发展，道路运输局对出租的固定资产的中小企业和个体工商户承租人全部减免2020年2、3月份的租金，4、5、6、7月减半收取。案涉房屋系国有资产，南翔酒店公司在《租赁承包经营合同》、《房屋租赁补充协议》约定的租赁期限届满后占有、使用案涉房屋，也应当享有上述减免方案给予的优惠，即享有减免2020年2、3月份的租金，4、5、6、7月减半收取的优惠。因此，（1）按照约定租金标准2019年2月11日至2020年7月31日综合业务用房1-2层房屋占用费总额为：920000元/年÷12月×17个月+920000元/年÷365天×21天=1356264.84元。上述期间综合业务用房1-2层房屋减免的占用费为：920000元/年÷12个月×2个月+920000元/年÷12个月×4个月×50%＝306666.67元，则2019年2月11日至2020年7月31日欠付占用费为：1356264.84元-306666.67元=1049598.17元；（2）按照约定租金标准2019年2月11日至2020年7月31日楼顶四间房、附属房三套房屋占用费总额为：2240元/月×17个月＋2240元/月÷31天×21天=39597.42元。上述期间楼顶四间房、附属房三套房屋减免的占用费为：2240元/月×2个月+2240元/月×4个月×50%＝8960元，则2020年7月31日欠付占用费：39597.42元-8960元=30637.42元。此外，原审判决将南翔酒店公司2020年1月2日支付房屋租金600000元其中200000元抵扣本案欠付租金，各方并无异议，本院不再赘述。因南翔航空公司已于2019年12月6日注销，其民事主体资格已经消亡，原审法院将其列为当事人不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初354号民事判决第一项、第二项，即一、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区延安西路14号的综合业务用房1-2层及楼顶四间房、附属房三套返还原告贵州省道路运输局；二、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号综合业务用房1-2层房屋自2017年2月11日至2019年2月10日租金1722880元。二、撤销贵阳铁路运输法院(2020)黔8601民初354号民事判决第三、四、五项，即三、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号综合业务用房1-2层房屋自2019年2月11日至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金920000元计算）；四、被告贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号楼顶四间房、附属房三套房屋自2019年2月11起至房屋返还之日止的房屋占有使用费（合计按年租金26880元计算）；五、驳回原告贵州省道路运输局其他诉讼请求。三、贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号综合业务用房1-2层房屋自2019年2月11日至2020年7月31日的房屋占有使用费1049598.17元以及2020年8月1日至返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按920000元／年标准计付）。四、贵阳南翔酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州省道路运输局支付贵阳市云岩区延安西路14号楼顶四间房、附属房三套房屋自2019年2月11日至2020年7月31日的房屋占有使用费30637.42元以及2020年8月1日至房屋返还之日止的房屋占有使用费（按2240元/月标准计付）。五、驳回贵州省道路运输局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21744元，减半收取计10872元，由贵州省道路运输局负担3370元，由贵阳南翔酒店有限公司负担7502元。二审案件受理费20306元，由贵州省道路运输局负担6295元，由贵阳南翔酒店有限公司负担14011元。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  周俊审判员  庞敏二〇二〇年十二月三十日书记员  宋娜