湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0984民初1130号原告：钱远雄，男，1976年9月25日生，汉族，汉川市人，住汉川市。原告：钱远彪，男，1981年12月6日生，汉族，汉川市人，住汉川市。二原告委托诉讼代理人：闫金超，河南宇洋律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北骏禾房地产开发有限公司。住所地：汉川市西湖大道以北金丰家园****。统一社会信用代码：91420984MA49055Y60法定代表人：叶方年，执行董事。委托诉讼代理人：黄杨，湖北天进律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王华兵，湖北天进律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：邹德明，男，1976年11月12日生，汉族，汉川市人，住汉川市。原告钱远雄、钱远彪与被告湖北骏禾房地产开发有限公司（以下简称骏禾房地产公司）、邹德明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告钱远雄及二原告委托诉讼代理人闫金超，被告骏禾房地产公司的委托代理人庞贺汉、王华兵到庭参加诉讼，被告邹德明经本院合法传唤，无正当理由未到庭。2020年11月11日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告钱远雄、钱远彪及其委托代理人闫金超，被告骏禾房地产公司的委托代理人黄杨、王华兵到庭参加诉讼，被告邹德明经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告钱远雄、钱远彪向本院提出诉讼请求：判令二被告交付二原告隍城印象开发项目的门面房156平方米（价值2808000元）及违约金842400元，合计3650400元。事实及理由：2018年11月13日，原告与被告骏禾房地产公司就拆迁补偿问题达成拆迁补偿协议，被告邹德明作为担保人在协议书上签字确认。协议第九条约定被告应当在2019年2月28日还建给原告门面房156㎡，但至今不肯兑现，原告多次要求被告履行合同未果，为此原告起诉。原告钱远雄、钱远彪为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：拆迁补偿协议。拟证明要求被告骏禾房地产公司履行协议；证据二：公安机关受案回执、谅解书。拟证明被告骏禾房地产公司对原告的房屋进行了强拆，公安机关追究了被告骏禾房地产公司的相关人员刑事责任，被告骏禾房地产公司为了得到原告的谅解，在政府的主持下签订了协议，部分已经履行，就剩门面房未履行。被告骏禾房地产公司辩称：1.原告诉请主体错误，骏禾房地产公司并非适格被告。根据2020年5月29日其与汉川市城隍镇政府、城隍镇魏家汊村民委员会签订的《协议书》和《回购还建协议》，原告针对的还建主体为汉川市城隍镇魏家汊村民委员会，被告的还建对象也为汉川市城隍镇魏家汊村民委员会；2.骏禾房地产公司与原告之间不存在拆迁房屋的事实。首先，原告被拆房屋系被汉川市政府因建设城南客运站征收，与其开发的“隍城印象”项目相邻，原告房屋被拆与其没有因果关系，故原告诉请无事实依据。其次，被告虽与原告签订了《拆迁还建补偿协议》，但被告的行为未得到法律授权或者拆迁主体的追认，合同效力还处于不确定状态。故原告诉请无法律依据；3.骏禾房地产公司已全面履行与汉川市城隍镇魏家汊村民委员会约定的还建义务。根据2020年5月29日骏禾房地产公司与汉川市城隍镇政府、城隍镇魏家汊村民委员会签订的《协议书》和《回购还建协议书》，被告还建对象已变更为城隍镇魏家汊村民委员会，再由村委会组织实施还建。被告已将还建门面全部交付给城隍镇魏家汊村民委员会，村委会也组织村民进行了还建门面的“抓阄”分配，二原告也参加了“抓阄”，因结果与其期望不符，故反悔。为此，根据合同法的第九十四条的规定，二原告已用实际行为表明双方于2018年签订的《拆迁还建补偿协议》已无履行的必要，该协议已自然解除。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告骏禾房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：营业执照。拟证明被告的主体资格；证据二：汉川市城隍镇人民政府与被告骏禾房地产公司于2020年5月29日签订的《协议书》。拟证明:1.被告骏禾房地产公司受政府委托承担了城南客运站房屋拆迁的还建任务；2.被告骏禾房地产公司按政府要求与魏家汊村委会签订还建协议；证据三：汉川市城隍镇魏家汊村民委员会与被告骏禾房地产公司于2020年5月29日签订的《回购还建协议书》。拟证明:1.该协议包含原告诉请的还建面积；2.原告将还建任务转交给魏家汊村委会；证据四：魏家汊村委会房屋还建清单。拟证明:1.涉案还建面积在魏家汊村委会的还建范围内；2.原告实际参与还建面积的“抓阄”,同时证明原告以“抓阄”的实际行为表明不再履行双方于2018年签订的《拆迁补偿协议》，至此该协议自然终止。被告邹德明未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告骏禾房地产公司对原告提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告骏禾房地产公司不是原告房屋拆迁主体。本院认为，被告骏禾房地产公司对该证据的真实性并无异议，本院予以采信；对证据二认为与本案无关，但可以证明本案涉及的拆迁主体并非被告骏禾房地产公司。本院认为，该证据与本案无关，本院不作评判。二原告对被告骏禾房地产公司提交的证据二、三无异议，但认为该两份证据均签订于2020年5月29日，晚于原被告于2018年11月13日签订的协议，且被告骏禾房地产公司与他人签订协议时并未征求原告的意见，故与原告无关。本院认为，该二份证据系被告骏禾房地产公司与他人签订，其中涉及到原告的权益，但又未提交证据证实处理原告的权益经过原告同意，故对该二份证据的证明目的本院不予认可；对证据四认为只能证明村委会的还建意向和计划，并没有实际履行，且还建的门面并非双方协议约定的门面。本院认为，该证据无法达到其证明目的，本院不予采信。被告邹德明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证、质证等诉讼权利。本院经审理认定事实如下：2018年11月13日，原告钱远雄、钱远彪与被告骏禾房地产公司、邹德明签订《拆迁还建补偿协议》，其中第一条约定：被告骏禾房地产公司对二原告门面拆迁还建统一按原告门面拆迁标准1∶1进行，位于隍城印象小区地面**紧邻新北公路。还建面积156㎡，还建方式与其他拆迁户一起抓阄，但门面位置必须在新北公路西边紧邻公路一排。门面还建的时间最迟不得超过2019年2月28日，否则每逾期一天被告骏禾房地产公司承担违约金5000元。在被告骏禾房地产公司还建的156平方米门面范围外，超出或不足部分每平方米按照市场销售价格多退少补。第九条约定：本协议担保人为连带担保责任，担保期限截止日为2020年11月11日至。担保范围：门面156平方米价值及违约金、本协议第八条约定的贰佰贰拾参万陆仟元整（2236000元）及违约金、律师费、差旅费、实现债权的合理费用。担保人：邹德明。协议还约定了还建事宜的其他事项。协议签订后，被告按约履行了协议的其他事项，但就还建的156㎡门面一直未予履行，为此，原告起诉。另查明，2020年5月29日，为解决城隍镇政府因建设城南客运站房屋拆迁在相毗邻的隍城印象项目中回购还建等矛盾，被告骏禾房地产公司与汉川市城隍镇人民政府签订《协议书》，与汉川市城隍镇魏家汊村民委员会与签订《回购还建协议书》，其中约定门面还建面积1734.75平方米（包含二原告还建面积）由被告骏禾房地产公司还建给城隍镇魏家汊村民委员会。后被告骏禾房地产公司将上述还建面积交付给村委会分配。村委会分配时，原告钱远雄参予了抓阄，但未取得还建门面。本院认为，2018年11年13日，二原告与被告骏禾房地产公司、邹德明签订的《拆迁还建补偿协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议内容履行。被告骏禾房地产公司辩称其不是拆迁主体，本院认为，其与原告签订《拆迁还建补偿协议》，原告依该协议将自己居住权作出处分，从民事法律行为诚实信用原则来讲，被告骏禾房地产公司应严格履行协议，从合同相对性来讲，被告骏禾房地产公司更应严格履行，其是否是拆迁主体，属另一法律关系，不是本案拆迁补偿协议纠纷审理范围;被告骏禾房地产公司与镇政府、村委会分别签订的协议，将应还建给原告的门面面积变更为还建给村委会，再由村委会分配，被告骏禾房地产公司这种改变《拆迁还建补偿协议》处置分配方式的行为,未得到原告同意或者授权，故该行为对原告无效，被告骏禾房地产公司应按照双方于2018年11年13日签订的协议履行;双方协议第一条约定的还建方式为抓阄，又同时约定必须为新北公路西边紧邻公路一排，其约定本身存在矛盾之处，加之本院在庭审时询问二原告，其明确诉请为要求二被告交付156㎡门面房，未超过双方签订协议第一条内容范围，本院予以支持，但其未诉请部分，本院不能超出原告诉请作出判决；关于要求支付违约金842400元的问题，原告诉请逾期交房违约金计算依据为按房产价值的30%，但其未提交证据证明房产价值为2808000元，应承担举证不能的不利后果，同时，被告也抗辩了违约金过高，在房产价值不确定的情况下，本院对逾期交房违约金亦无法作出客观公正判定，故对原告该项诉请本院在本案中不能予以支持。被告骏禾房地产公司辩称理由本院不予采信。被告邹德明作为连带责任担保人在协议上签字，其应当依约承担连带保证责任。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北骏禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告钱远雄、钱远彪隍城印象项目门面156平方米；二、被告邹德明对被告湖北骏禾房地产开发有限公司的交付义务承担连带责任；三、驳回原告钱远雄、钱远彪其他诉讼请求。本案件受理费36004元，财产保全费5000元，合计41004元，由被告湖北骏禾房地产开发有限公司负担27080元，原告钱远雄、钱远彪负担13924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  倪翠荣人民陪审员  汪文涛二〇二〇年十二月九日书 记 员  宋 高附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。