福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3506号 原告：陈君麟，女，1980年1月4日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：郑爱峰（系陈君麟丈夫），住福建省宁德市东侨经济开发区。 原告：郑睿浩，男，1995年12月9日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾广场**楼****，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。 法定代表人：金宁盛，总经理。 委托诉讼代理人：罗若壮，该公司员工。 原告陈君麟、郑睿浩与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈君麟及委托诉讼代理人郑爱峰、原告郑睿浩到庭参加诉讼。被告泰禾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈君麟、郑睿浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年1月至6月租金71531元；2.判令被告向原告支付违约金（以2043737元为基数，按日万分之一的标准计算，2019年2月22日至2019年2月25日计612元；2019年8月19日至2019年9月4日计3264元；2019年11月24日至2019年12月12日计3672元；2020年2月22日至2020年3月16日计4692元；从2020年5月23日至款项付清之日，暂计至2020年9月22日为24888元；从2020年8月22日至款项付清之日，暂计至2020年9月22日为6528元）；事实与理由：原被告签订一份《房屋租赁委托合同》，合同约定原告所有的坐落于宁德市××路××号泰禾红树林Ｓ-8楼1-2层108号房屋（以下简称“案涉房屋”）委托被告代为处理房屋租赁事宜，并约定从2018年4月1日起开始计算租金，合同期限为10年，年租金为143062元，租金每三个月结算一次。合同还约定，被告逾期支付租金超过30日，每延迟一日，应按房款总额的日万分之一支付违约金。合同签订后原告将案涉房屋交由被告管理。被告仅支付租金至2019年12月31日，其后租金经多次催讨无果，故向法院提起诉讼。 泰禾公司书面辩称，被告于2020年9月27日向陈君麟支付租金2782.2元，原告诉请的金额有误，应予调整。即使存在逾期租金，因受疫情影响，属不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求根据疫情或者疫情防控措施的影响程度予以减免。被告在客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。违约金计算基数过高，请求法院予以调整，即使存在逾期租金，原告实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失。2020年1月前的租金支付，被告未逾期，原告也从未提出过异议，应视为认可；即使存在逾期，也应视为双方对履行期限的变更，原告再主张违约金没有依据。 本院经审理查明：陈君麟、郑睿浩（甲方）与泰禾公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定由乙方承租案涉房屋，委托期限为10年，从2018年4月1日至2028年3月30日止，甲方同意以2018年4月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计143062元，共10个租赁年度，租金总额共计1430620元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。 2017年12月23日，陈君麟、郑睿浩与宁德中维房地产开发有限公司东侨分公司签订《商品房买卖合同》，陈君麟、郑睿浩以2043737元的价格购买案涉房屋。 泰禾公司于2018年7月19日支付自2018年4月1日至2018年6月30日止的租金35765.5元（143062元/年÷4个季度）；于2018年10月18日支付自2018年7月1日至2018年9月30日的租金35765.5元；于2019年2月25日支付自2018年10月1日至2018年12月31日的租金35765.5元；于2019年5月23日支付自2019年1月1日至2019年3月31日的租金35765.5元；于2019年9月4日支付自2019年4月1日至2019年6月30日的租金35765.5元；2019年12月12日支付自2019年7月1日至2019年9月30日的租金35765.5元，于2020年3月16日支付9241.81元、2020年3月17日支付15460.66元、2020年3月27日支付11063.03元，共计35765.5元，为2019年10月1日至2019年12月31日的租金；于2020年9月27日支付租金2782.2元。 上述事实有陈君麟、郑睿浩提供的《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同》、银行交易明细、陈君麟、郑睿浩的陈述以及泰禾公司提供的银行转账凭证予以证明，泰禾公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，具有证明力，能够证明待证事实，本院予以采信，上述事实予以确认。 本院认为，本案虽名为委托合同，但实为房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的构成要件，因此，《房屋租赁委托合同》性质应为房屋租赁合同。陈君麟、郑睿浩与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示,且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。陈君麟、郑睿浩交付案涉房屋给泰禾公司使用，泰禾公司未及时足额支付租金，构成违约。现陈君麟、郑睿浩诉请泰禾公司支付2020年1-6月的租金71531元，但根据已查明的事实，泰禾公司已于2020年9月27日支付租金2782.2元，故该笔租金应予以扣减，泰禾公司应向陈君麟、郑睿浩支付1-6月的租金计68748.8元。泰禾公司书面抗辩受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金。但其未提供证据证明疫情或者疫情防控措施导致其在疫情期间无法正常经营使用案涉房屋，该抗辩理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案案涉合同约定陈君麟、郑睿浩可按房款总额的日万分之一向泰禾公司主张逾期违约金（日违约金为2043737元×0.0001=204.37元），而合同日租金为143062元÷365天=391.9元，对此可知，考虑到该约定过分高于逾期支付租金给陈君麟、郑睿浩造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金为基数，自逾期之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，具体计算为：（1）2018年10月1日至2018年12月31日的租金的逾期付款违约金为：35765.5元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×3天=45.8元；（2）2019年4月1日至2019年6月30日的租金的逾期付款违约金为：35765.5元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×16天=244.7元；（3）2019年7月1日至2019年9月30日的租金的逾期付款违约金为：35765.5元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×18天=275.3元；（4）2019年10月1日至2019年12月31日的租金的逾期付款违约金为：35765.5元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×23天=351.8元；（5）2020年1月1日至2020年3月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年5月23日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；（6）2020年4月1日至2020年6月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年8月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；综上，截至2020年5月22日的违约金917.6元，其后的违约金，以欠付的租金35765.5元为基数，分别从2020年5月23日、2020年8月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。泰禾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向陈君麟、郑睿浩支付2020年1月至6月的租金68748.8元； 二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向陈君麟、郑睿浩支付违约金（截至2020年5月22日的违约金917.6元，其后的违约金，以欠付的租金35765.5元为基数，分别从2020年5月23日、2020年8月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 三、驳回陈君麟、郑睿浩的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2604元，减半收取计1302元，由被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审判员  黄芳 二〇二〇年十二月十日 书记员  王龙 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。