山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初6924号 原告：李尚林，男，1964年5月15日出生汉族，住山东省荣成市。 原告：徐秀伟，女，1966年9月4日出生汉族，住山东省荣成市。 被告：荣成保集置业有限公司（统一社会信用代码：91371082MA3EUK6A3K），住所地山东省荣成市南山中路**。 法定代表人：蔡生金，副总经理。 委托诉讼代理人：宋保奎，山东华夏明德律师事务所律师。 原告李尚林、徐秀伟与被告荣成保集置业有限公司（以下简称保集公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李尚林、徐秀伟、被告保集公司委托诉讼代理人宋保奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李尚林、徐秀伟向本院提出诉讼请求：判令被告返还定金人民币50000元，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年10月4日，原、被告签订认购协议书，原告认购被告开发的房产一处，原告交纳定金50000元。2020年10月11日，原告按照认购协议约定如期到被告处签订商品房买卖合同时，被告知不能打合同，要求先交纳首付款。原告要求签完合同之后交纳首付款，经多次协商，被告拿出他人签订的合同及合同模板给原告看，原告看过后当场提出合同关于逾期交房、面积误差、逾期办证、装修标准等条款完全排除买房人权利，需要修改完善并且细化。被告销售经理以及开发商均表示，商品房买卖合同就是霸王合同和霸王条款，不能做任何修改，所有购房人都签订这样合同，不签的话就没收定金。原告认为，买卖双方有权就合同内容进行协商和确认，被告采用未提请注意、出示有关文件就引诱原告交纳定金并签订认购书的方法之后，要求原告先交首付款后签订排除原告权利的格式合同，完全剥夺了原告的知情权，采用引诱和欺骗的方式销售商品房让原告感觉上当受骗。不能签订商品房买卖合同的原因在于被告，被告应当退还已经交纳的定金。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 被告保集公司辩称，双方签订的认购协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同履行。原告没有按照协议约定的时间进行付款，被告按照协议约定有权将其所认购的房屋另行出售并按照协议对原告所交纳定金不予退还。 本院经审理认定事实如下：作为乙方（认购人）的原告徐秀伟、李尚林与作为甲方的被告保集公司（出卖人）于2020年10月4日签订《保集蓝郡认购协议书》，约定认购人认购位于山东省荣成市成山大道西段9号保集·蓝郡项目9号楼1单元23层2303室。认购建筑面积约为130.85平方米，单价为人民币6100元/平方米，总价款合计798185元。认购人在签订该协议时，交纳人民币50000元作为定金，在签署《山东省新建商品房买卖合同》时转为房款。首付款338185元（含定金）在签署《山东省新建商品房买卖合同》时一次性支付，余款办理银行按揭。双方约定乙方须于2020年10月11日时前付清全款或首付款，并携带相关材料与甲方签订商品房买卖合同，同时交还认购协议书。若乙方拒绝签订或者乙方逾期签订《山东省新建商品房买卖合同》导致该合同最终未签订的，视为乙方放弃认购，定金不予退还，甲方有权将该商品房另行销售。若甲方违约将上述房屋出售给第三方或拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金（不计利息）。认购人需在签订商品房买卖合同后七个自然日内提供全部所需资料并办理银行按揭。认购协议中的建筑面积为测绘暂测面积，最终以政府部门认可的测绘公司的实测面积为准，面积有误差的，多退少补。在签订本认购协议书前，乙方已经详细阅读并充分理解本认购协议书及《山东省新建商品房买卖合同》相关文件的全部条款和内容，甲方已经进行了详细、全面的解释和说明。当日，原告向被告交纳了定金50000元。以上事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，原告称在其签订认购协议书并交纳购房定金当天，被告并未提供《山东省新建商品房买卖合同》的样本，在约定签订《山东省新建商品房买卖合同》之日即2020年10月10日当天，原告要求被告提供合同范本并经协商一致签订合同后再支付首付款，但被告拒绝提供并要求先交付购房款再签订商品房买卖合同，被告在提供合同样本后，原告向被告提出了就合同有关条款进行协商的意见，但被告予以拒绝，导致双方并未签订该合同。被告称因原告违反认购协议约定，未按约定时间交付首付款才导致双方并未签订该合同。为佐证自己的主张，原告提供了2020年11月11日与被告销售人员之间形成的通话录音及双方的微信聊天记录，该宗证据来源真实、形式合法，且与本案有关联，为有效证据。根据该宗证据显示的内容，能够证明在双方签订认购协议书当天，被告并未提供《山东省新建商品房买卖合同》样本，在双方约定的签订合同当日，应原告要求，被告提供格式化的合同样本后，原告要求就有关交房日期、办理产权证书日期、房屋面积差处理、装修标准、违约条款等有关条款进行协商修改，但被告以该合同系政府主管部门拟定的制式样本及其他购房人均未有任何修改等理由拒绝修改，且被告要求原告先交首付款再签合同，导致双方并未签订正式的《山东省新建商品房买卖合同》。此后，因双方未达成一致意见，被告将涉案房产另售他人。双方因定金返还问题协商未果，遂成诉。 以上事实，有当事人提交的通话录音、微信聊天记录、认购协议书、收款收据及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《保集蓝郡认购协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。因双方签订认购协议后，还需签订正式的《山东省新建商品房买卖合同》，故应当就涉案认购协议书是预约还是本约进行区分，且需要根据双方签约时的真实意思表示以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应当认定为商品房买卖合同。”据此规定，原、被告签订的《保集蓝郡认购协议书》如果认定为商品房买卖合同需同时满足两个条件：一是认购协议书内容符合商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人按照合同约定收受购房款。本案中，双方签订的认购协议书内容明显缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的约定，在双方签订认购协议书后，主要由于被告方拒绝与原告就被告提供的格式化的合同范本有关内容进行协商修改以及被告要求原告先交首付款再签订合同等原因，导致原告并未交付首付款，因此涉案认购协议书不宜认定为商品房买卖合同，仍为预约合同。 关于双方争议的问题，本院认为，结合本案相关证据，涉案预约合同不能继续履行的原因在于被告拒绝与原告就格式合同进行协议修改，加之双方在认购协议中就交付首付款和签订合同约定的条款内容实际为同时履行，原告并不存在先履行义务，而被告却要求原告先交付首付款后再签订合同违反了认购协议约定的履行顺序，被告的行为导致双方无法实现认购协议的目的，构成违约，该认购协议的解除条件成就，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还购房定金50000元，理由正当，于法有据，本院予以支持。 综上所述，两原告的诉讼请求，理由正当，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下： 被告荣成保集置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李尚林、徐秀伟购房定金人民币50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元（系减半收取），由被告荣成保集置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 高 升 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 吕俊杰