安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10341号 上诉人（原审被告）：汪**，男，1991年3月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙康，安徽江淮律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：沈亚光，男，1990年8月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙康，安徽江淮律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽豪昕建筑安装工程有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区玉龙路**湖南大厦办**。 法定代表人：黄河，执行董事。 委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人汪**、沈亚光因与被上诉人安徽豪昕建筑安装工程有限公司（以下简称豪昕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪**、沈亚光上诉请求：撤销原判,改判驳回豪昕公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.豪昕公司交付的房屋不符合使用条件,先行违约。涉案房屋于2018年10月1日开始通电,免租期应当从2018年10月1日开始计算,一审法院未予认定上述事实,属于事实认定不清。依据豪昕公司提供的购电记录查询单显示,汪**、沈亚光的电表开卡时间为2018年7月20日,2018年7月20日至2018年9月30日期间,汪**、沈亚光并未实际用电,与常理不符。根据豪昕公司提供的冷水表购买查询记录显示,水表的开户时间为2018年7月28日,2018年7月28日至2018年12月24日期间,汪**、沈亚光未再次购买水卡。汪**、沈亚光装修及营业期间,豪昕公司承诺的燃气也未开通,涉案房屋的消防验收一直未通过,所有的用气需利用煤气罐,因此被举报后,汪**、沈亚光于2019年2月停业。上述事实可以证明豪昕公司交付房屋时,并不具备通水通电通气的条件。涉案租赁合同虽于2018年7月1日签订,但因豪昕公司的原因致使合同目的无法实现,实际履行期应当自2018年10月1日开始计算，合同约定的免租期也从2018年10月1日开始计算。2.双方合同已于2019年7月解除,一审法院认定汪**、沈亚光的租金、物业费等应支付至2019年12月16日,有违案件基本事实。涉案房屋因消防一直未通过被举报,汪**、沈亚光被迫于2019年2月停业并搬走部分房屋内的物品。2019年7月与豪昕公司沟通后,双方解除涉案合同,汪**、沈亚光将自有物品全部从涉案房屋搬离。涉案租赁合同在2019年7月已经解除,汪**、沈亚光无需再支付2019年7月以后的租金。即便双方未书面约定解除涉案合同,2019年9月12日,豪昕公司也通过微信及张贴的方式向汪**、沈亚光发出解除函,双方合同至此也应当解除，故豪昕公司无权要求汪**、沈亚光支付解除后的房屋租金。3.汪**、沈亚光并不欠付豪昕公司租金、物业管理费等费用,一审法院未核对双方的实际付款金额即认为汪**、沈亚光仍然欠付豪昕公司租金及物业管理费,属认定事实不清。基于上述理由,涉案合同的免租期应当从2018年10月1日计算,支付区间应为2019年1月1日-2019年7月30日,租金为152110元，物业费为10647.455元。汪**、沈亚光应支付豪昕公司162757.455元，实际支付豪昕公司履约保证金、租金、押金等311851元，扣除履约保证金后，汪**、沈亚光并不欠付豪昕公司任何费用,剩余款项为装修押金。4.因豪昕公司所交付房屋不符合使用条件,其要求汪**、沈亚光自己购买电缆，安装水表、电表。汪**、沈亚光为了尽快营业,在取得豪昕公司同意后，自己购买电缆,进行通电。汪**、沈亚光向一审法院提供的录音可以佐证涉案房屋在2018年9月20日仍没有供电,根本不符合使用条件。5.本案因豪昕公司的原因，导致汪**、沈亚光延期装修,未通过消防,无法使用燃气,后又被举报无法营业，被迫搬离。汪**、沈亚光的损失明显大于豪昕公司,因此即使欠付租金和物业费等,其损失也应仅限于利息损失。一审法院在豪昕公司存在违约的前提下,对律师费和违约金的认定不当，违背法治精神。 豪昕公司辩称，1.2018年7月1日，双方签订租赁合同当日，豪昕公司即按约将房屋交付汪**、沈亚光。至于汪**、沈亚光何时开始使用房屋，豪昕公司不便干涉。2.豪昕公司提供的房屋能够满足汪**、沈亚光的正常使用。汪**、沈亚光在双方签订《房屋租赁合同》前也进行了现场实地勘察，其是在对豪昕公司提供的房屋能够接受的情况下，才签订的房屋租赁合同。3.豪昕公司提供的房屋已经消防验收通过，不存在验收不通过的事实。且消防验收是否通过，也不影响双方合同目的的实现。汪**、沈亚光一直在正常经营，消防部门从未对汪**、沈亚光及其他商户下达停业整改的行政处罚措施。汪**、沈亚光后期没有继续经营是因其二人将房屋转租给第三方，其二人租赁房屋的目的就是为了转租。现因第三方无法继续经营，汪**、沈亚光也不再继续履行合同义务，向豪昕公司支付租金。4.双方之间没有办理租赁合同的解除手续，也没有办理退房交接手续。汪**、沈亚光因欠付租金不再继续经营，但一直没有将房屋返还给豪昕公司。至2019年12月16日，汪**、沈亚光才陆续将房屋内大件物品搬离，在2019年12月16日之前，期间汪**、沈亚光一直占用房屋，未按时支付租金。5.汪**、沈亚光未按双方合同约定的付款期间支付租金，至合同约定的第三期截止，汪**、沈亚光共拖欠豪昕公司租金163838元，物业管理费18252元。根据双方合同约定，豪昕公司给予汪**、沈亚光的免租期，是在汪**、沈亚光按约履行合同的前提下，现因汪**、沈亚光违约造成双方合同不再继续履行，汪**、沈亚光不应再享受三个月免租期租金65190元。一审法院未按照双方合同约定，仍将免租期优惠给予汪**、沈亚光错误。6.汪**、沈亚光没有证据证明其购买了电缆，安装水表、电表的事实。汪**、沈亚光因将房屋转租给他人需重新分户，这与豪昕公司无关。豪昕公司已按合同约定，将相应的水电表等安装完毕，完全履行了双方合同项下的相应义务。7.汪**、沈亚光不能正常经营，是因其二人与次承租人之间产生矛盾造成的，不存在因为消防验收未通过遭举报的事实。 豪昕公司向一审法院起诉请求：1.判令汪**、沈亚光向豪昕公司支付房屋租金163838元及违约金27439元（违约金自欠款之日起暂计算至起诉之日，以后顺延至款清之日止，以欠款金额为基数，按月利率2%标准计算）；2.判令汪**、沈亚光向豪昕公司支付物业管理费18252元；3.判令汪**、沈亚光支付豪昕公司律师代理费12000元；4.判令汪**、沈亚光承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月1日，双方签订《滨湖顺园商业B幢租赁合同》一份，约定豪昕公司将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房B幢402号房租赁给汪**、沈亚光，租期为72个月，自2018年7月1日至2024年6月30日止，其中免费用装潢期为3个月，自2018年7月1日至2018年9月30日止，免租期折合租金65190元，从第三期租金中扣除。合同约定第一年租金260760元，此后每年租金在上一年基础上递增5%，租金每6个月为一期，汪**、沈亚光应在上一期到期日10日前支付下一期租金。合同同时约定汪**、沈亚光应在支付租金之时，按每月3.5元/平方米的标准向豪昕公司支付物业管理费。如汪**、沈亚光违约，除应支付豪昕公司违约金外，还应承担豪昕公司为实现债权产生的诉讼费、律师费等费用。此外，合同还约定汪**、沈亚光应向豪昕公司支付履约保证金130380元，以及如因汪**、沈亚光违约导致合同提前解除或者终止，履约保证金冲抵违约金；违约金标准为每日2000元，自违约之日起计算，起诉时豪昕公司自行调整为自逾期之日起按照月利率2%的标准以欠付租金为基数计算。合同签订后，豪昕公司于2018年7月1日将房屋交付汪**、沈亚光。2019年9月12日因汪**、沈亚光拖欠房租，豪昕公司通过微信及张贴的方式，通知汪**、沈亚光解除租赁合同。2019年12月16日，汪**、沈亚光搬离案涉房屋。截至2019年12月16日，汪**、沈亚光共计支付豪昕公司履约保证金130380元、第一期租金（2018年7月1日至2018年12月31日）130380元、第一期物业费9126元，第二期租金（2019年1月1日至2019年6月30日）38251元。 一审另查明，豪昕公司为追索债权，支出律师费12000元。 一审法院认为，豪昕公司与汪**、沈亚光之间订立的《滨湖顺园商业B幢租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。豪昕公司如约交付房屋供汪**、沈亚光使用，汪**、沈亚光即应按照合同约定足额支付租金及物业管理费。自2018年7月1日豪昕公司交付房屋至2019年12月16日汪**、沈亚光实际搬离案涉房屋止，汪**、沈亚光已付2018年7月1日至2018年12月31日（第一期）租金130380元、物业费9126元；应付2019年1月1日至2019年6月30日（第二期）租金130380元、物业费9126元，实际支付租金38251元，欠付租金92129元、物业费9126元；应付2019年7月1日至2019年12月16日租金125858.76元，扣除合同约定的免租期租金65190元后，欠付租金60668.76元、物业费8390元；综上，汪**、沈亚光合计欠付豪昕公司租金152797.76元、物业管理费17516元。另，汪**、沈亚光未按约定如期足额支付豪昕公司租金及物业管理费，系属违约，应当承担支付豪昕公司违约金、律师费、诉讼费等违约责任。合同按照每日2000元承担违约金标准过高，豪昕公司在起诉时调整为自逾期之日起按照月利率2%的标准以欠付租金为基数计算，予以准许。依据合同约定，汪**、沈亚光交纳的履约保证金130380元应优先冲抵违约金，如有余款，再冲抵欠付租金、物业费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：汪**、沈亚光于判决生效之日起十日内支付安徽豪昕建筑安装工程有限公司房屋租金152797.76元、物业管理费17516元、律师费12000元及违约金（以92129元为基数按照月利率2%的标准自2018年12月22日起计算至款清时止，以60668.76元为基数按照月利率2%的标准自2019年6月21日起计算至款清时止），汪**、沈亚光支付的履约保证金130380元优先冲抵违约金，如有余款，再冲抵欠付租金、物业费。案件受理费减半收取2311元，由汪**、沈亚光负担。 二审中，汪**、沈亚光向本院提交证据：1.付款记录，证明汪**、沈亚光向豪昕公司支付各项费用320851元，其中2018年5月6日的50000元为定金，2018年6月29日的465元为购买水表费用，2018年7月17日的219886元为押金及房内物品，2018年7月21日的10000元为装修押金，2019年1月30日的20000元为房租，2019年4月16日的20000元为房租，2019年7月20日的500元为购买另一个水表费用。2.电缆及人工费用付款记录，证明汪**、沈亚光为尽快营业，在取得豪昕公司同意后自己购买电缆，进行通电。结合一审提交的录音，证明至2018年9月20日涉案房屋仍没有供电，根本不符合使用条件。豪昕公司质证认为，证据1，款项的收取及性质需与豪昕公司核对，庭后于2020年12月18日前提交书面意见，逾期提交视为豪昕公司对上述款项的认可。其中涉及的水表费用系汪**、沈亚光转租时自行分户产生的，不应纳入抵扣范围。证据2，收据的真实性、合法性及关联性均有异议。即使汪**、沈亚光实际支付了电缆、人工费，也是其自行装修需支付的费用，与豪昕公司无关。转账记录系其与次承租人之间的权利义务关系，与豪昕公司无关。本院对汪**、沈亚光所举证据的真实性予以确认，对证明效力将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，汪**、沈亚光主张涉案房屋于2018年10月1日才开始通电,豪昕公司交付的房屋不符合使用条件，故房屋租金应2018年10月1日起开始计付，豪昕对此不予认可。汪**、沈亚光一审提交的开户记录等不能证明其对涉案房屋未进行占有使用，故对于其该节上诉理由，本院不予采信。涉案《滨湖顺园商业B幢租赁合同》已明确约定2018年7月1日至2018年9月30日为免费用装潢期，折合租金65190元，一审在计算应付租金时也实际予以扣除，已充分考虑了汪**、沈亚光的利益。现汪**、沈亚光再行上诉主张从2018年10月1日起计算免费用装潢期，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 汪**、沈亚光实际占有使用涉案房屋期间未按合同约定支付租金及物业费，在租赁期限届满前又擅自撤离案涉房屋。本案审理过程中，汪**、沈亚光对其已向豪昕公司返还涉案房屋及返还房屋的具体时间也未举证证明，鉴于此，一审根据双方当事人的举证情况，认定涉案房屋租赁合同于2019年12月16日解除，并不不当，本院予以认同。 基于上述涉案房屋租赁合同于2019年12月16日解除的认定，扣除双方合同约定的免费用装潢期折合租金65190元，汪**、沈亚光应支付豪昕公司2018年7月1日至2019年12月16日期间房屋租金321428.76元（130380元+130380元+125858.76元-65190元）、物业费26642元（9126元+9126元+8390元）。关于汪**、沈亚光的已付租金数额。针对汪**、沈亚光二审提交转账记录，豪昕公司在本院指定的期限内未提交书面意见表示异议，视为其对款项收取及性质的认可，本院对汪**、沈亚光主张支付豪昕公司各项费用320851元的意见，予以采信。二审中，汪**、沈亚光明确上述各项费用中，包含履约保证金130380元、第一期物业费9126元及水表费用965元和租金及物业费等各项费用，故本院确认汪**、沈亚光已支付租金180380元（320851元-130380元-9126元-965元）、第一期物业费9126元。综上所述，双方租赁合同履行期间，汪**、沈亚光应支付豪昕公司房屋租金321428.76元、物业费26642元，已支付租金180380元、物业费9126元，欠付豪昕公司租金141048.76元（321428.76元-180380元），物业费17516元（26642元-9126元）。 双方租赁合同履行期间，汪**、沈亚光未按时支付租金、物业费，构成违约，应承担违约责任，按合同约定支付豪昕公司逾期付款违约金，并承担豪昕公司为实现债权而支付的必要费用。一审基于双方合同约定的违约金计付标准，综合考虑合同履行情况及汪**、沈亚光的违约情节、过错程度等因素，对豪昕公司主张汪**、沈亚光承担12000元律师费并按月利率2%的标准支付违约金的意见予以支持，并无明显不当，本院予以维持。 综上，汪**、沈亚光的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5132号民事判决； 二、汪**、沈亚光于本判决生效之日起十日内支付安徽豪昕建筑安装工程有限公司房屋租金141048.76元、物业管理费17516元、律师费12000元及违约金（以80380元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年12月22日起计算至2019年6月20日止；以141048.76元为基数，按照月利率2%的标准自2019年6月21日起计算至款清时止），汪**、沈亚光支付的履约保证金130380元优先冲抵违约金，如有余款，再冲抵欠付租金、物业费。 三、驳回安徽豪昕建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2311元，由汪**、沈亚光负担2264元，安徽豪昕建筑安装工程有限公司47元；二审案件受理费4622元，由汪**、沈亚光负担4528元，安徽豪昕建筑安装工程有限公司负担94元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。