福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4404号 原告：福州融成物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路**八方大厦**。统一社会信用代码913501027264747740。 法定代表人：黄金福，执行董事。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王雨晴，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 被告：唐庆俊，男，1950年8月18日出生，汉族，现住福州市台江区。 原告福州融成物业管理有限公司(以下简称“融成物业公司”)与被告唐庆俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告融成物业公司的委托诉讼代理人卓文彬、王雨晴，被告唐庆俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融成物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令唐庆俊向融成物业公司支付自2014年4月8日至2020年8月31日的物业费10306.69元；2.判令唐庆俊向融成物业公司支付自2015年1月1日至2020年7月31日的公共水电费及电梯电费公摊1389.3元；3.判令唐庆俊向融成物业公司支付自2014年4月8日起计至实际还清上述全部物业费欠款之日止的违约金（违约金以10306.69元为基数，按日万分之三的标准，从2014年4月8日起计至实际还清上述全部欠款之日止）。事实和理由：唐庆俊系福州市台江区XXX路**XXX小区**楼**房屋的产权人，房屋建筑面积122.05㎡，物业费每平方米1.1元，每月应交134.26元。2013年10月8日融成物业公司（甲方）与唐庆俊（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中第六条（一）2点约定：物业服务费按建筑面积由业主或物业使用人交纳，收费标准按建筑面积每平方米1.7元/月收取（拆迁安置户按每月每平方米1.10元收取，剩余部分由建设单位补贴），第六条（一）7点：逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴纳物业服务费的日万分之三缴交违约金。唐庆俊于2013年10月8日办理了上述房屋的交房手续，融成物业公司也为小区业主提供了物业服务。唐庆俊自2014年4月8日以来无故拒绝缴纳物业费及从2015年1月1日起至今应承担的公共水电费及电梯电费；融成物业公司于2015年11月24日向唐庆俊发出欠费催款通知书，2017年1月17日向唐庆俊邮寄催缴物业费和公共水电费及电梯电费的律师函，但催缴无果。故诉至法院。 唐庆俊辩称，第一，融成物业公司与其签订的《前期物业服务协议》合同期限自2013年8月1日至2016年7月31日止，在前述合同到期前一个月，融成物业公司没有张贴告示，也未召集业主代表大会，与业主另签协议，应视为本合同到期自动终止，融成物业公司与业主无合同关系。第二，融成物业公司将地下一层非机动车库承包给私人经营者看管电动车，私人经营者乱收费，说明融成物业公司单方面违约。2015年其2次在12345福州市便民服务平台投诉相关问题，融成物业公司直到2019年底方在地下二层停车场划出一块区域让业主停车，不收取停车费。且因融成物业公司的上述行为，导致业主停车难，电动车推到楼层、乱拉电源线充电，造成重大消防隐患。系物业不按合同执行和物业不作为所造成的后果。第三，其所有的房屋位于二层，直接由城市供水管网供水，融成物业公司不应向其收取变频泵用电的公摊费用。第四，融成物业公司提供的物业服务达不到一级服务标准，按照一级服务的标准收费无据，涉嫌乱收费。第五，融成物业公司应公示28份水质检测报告单。第六，2015年业主要求融成物业公司开放“老人活动中心”被拒，直至2019年下半年才开放。第七，融成物业公司自进驻案涉小区以来，拒不公开物业的收支情况，2016年初公示的“佳源居2016年度第一季度利润表”融成物业公司一个季度亏损金额达到197081.91元，物业公司屡次造假。欺骗业主。按交房时的合同约定，物业公司必须每半年公布一次涉及业主的公用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况。但融成物业公司均不予公布，已经违反了合同规定。电梯内商业广告收入及小区公共区域停车费收入应属于全体业主所有。综上，融成物业公司与唐庆俊于2013年9月签订的合同已终止，诉讼主体已不存在，且原告诉请的物业费已超过诉讼时效。 经审理查明：福州市台江区XXX街道XXX路（原新透街西南侧）XX号XXX小区三期（佳源居）XX#楼XXX单元房屋于2013年10月8日交房。2016年6月15日，上述房屋所有权人登记为唐庆俊，建筑面积122.05㎡，房屋为安置取得。 2013年10月8日，融成物业公司（甲方）与唐庆俊（乙方）就佳源居前期物业服务事宜签订《前期物业服务协议》。协议约定：合同期为三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；物业服务费按建筑面积由业主或物业使用人交纳，收费标准：住宅房屋部分按建筑面积每平方米1.7元收取（拆迁安置户按每月每平方米1.1元收取，剩余部分由建设单位补贴），物业服务费从业主办结交房之日起计算；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在费用到期的10日内（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴纳物业服务费的日万分之三缴交违约金。物业管理区域内公用水、电费由全体业主或物业使用人按建筑面积分摊，电梯运行费用由本梯位业主或使用人分摊；公用水、电费、电梯电费按月交纳，每月由物业处计算出分摊份额通知业主或物业使用人，业主或物业使用人应按时交纳；逾期缴纳公用水、电费、电梯电费的，从逾期之日起按应缴纳费用总额的日万分之三缴交违约金……协议还约定其他事项。 2013年10月8日唐庆俊缴纳了2013年10月8日至2014年4月7日的物业服务费，并预交了300元的水电公摊费。 2015年11月24日，融成物业公司向唐庆俊发出《欠费催缴通知书》，载：“6#XXX单元尊敬的唐庆俊业主：您单元的物业费、水电公摊费已欠费（欠费时间2014年4月8日至2015年11月30日），累计欠费为贰千捌佰柒拾壹元整（￥2871），请您收到本通知后，立即到佳源居物业管理处缴纳。”唐庆俊在该《欠费催缴通知书》中手书“1.入户门改为子母门，费用必须由开发商支出，不能由业主付出。2.物业服务达不到一级服务标准，不能按一级标准收取物业费。3电梯必须按楼层高低不同收费。4.2层以下水压太低，要求改接到小区变频泵的供水系统。”2017年1月17日，融成物业公司委托福建闽君律师事务所向唐庆俊邮寄律师函催收物业服务费及水电公摊费，邮件于2017年1月18日由唐庆俊家人代收。融成物业公司于2020年9月17日向本院递交本案起诉材料。 2020年11月30日，福州市供水服务二公司出具《证明》，载明XXX小区除生活户表外，物业公建部分户表截止2020年11月30日无欠费。国网福建省电力有限公司福州供电公司出具《证明》，载明截止2020年10月31日佳源居公建部分无欠电费。 庭审中融成物业公司和唐庆俊确认《前期物业服务协议》期满后双方未续签服务合同，案涉小区未成立业主委员会。 庭审后，融成物业向本院申请调查取证，申请调取其公司通过办公座机号于2018年4月26日、2018年12月4日向唐庆俊手机号码拨打电话的通话记录与通话时长，并申请证人出庭作证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期届满前提交书面申请”及第六十九条“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书”的规定，融成物业公司未在举证期限届满前提出申请，已超过法定期限，对融成物业公司的申请本院不予准许，融成物业公司应承担举证不能的法律后果。 本院认为，融成物业公司与唐庆俊于2013年10月8日签订的《前期物业服务协议》期限届满后，双方未再续签物业服务合同，但融成物业公司提供的证据可以证实案涉小区至今仍由其公司提供物业服务，则唐庆俊作为案涉小区的业主，实际接受了融成物业公司提供的物业服务，唐庆俊作为物业服务的实际受益人理应及时向融成物业公司缴纳物业管理服务等费用。唐庆俊提出双方签订的《前期物业服务协议》已终止、物业服务不达标等辩解均不能作为拒缴物业服务费的理由。唐庆俊抗辩融成物业公司关于物业服务费及公摊水电费的诉请已超过诉讼时效。融成物业公司主张唐庆俊不缴纳物业服务费是持续的违约行为，不适用诉讼时效的规定。本院认为，案涉《前期物业服务协议》中约定“物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在费用到期的10日内（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务”，对交纳物业服务费的履行期限约定明确，该协议项下的每期物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务。案涉物业费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。融成物业公司主张唐庆俊支付2014年4月8日起至2020年8月31日的物业费，融成物业公司提出其公司曾于2018年4月26日、2018年12月4日以打电话的方式向唐庆俊催缴物业费，但未提供证据证明，而唐庆俊否认收到其电话催缴通知，根据现有证据，仅能证实融成物业公司于2015年11月24日向唐庆俊发出《欠费催缴通知书》、2017年1月17日以邮寄律师函的方式向唐庆俊催缴物业服务费，唐庆俊家人于2017年1月18日代收该邮件。融成物业公司于2020年9月17日向本院递交起诉材料。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，融成物业公司主张唐庆俊支付2014年4月8日至2017年9月17日的物业服务费及2016年12月1日至2017年9月17日的公共水电费及电梯电费公摊均已超过诉讼时效，超过了请求人民法院保护的权利，本院不予支持，但融成物业公司主张唐庆俊支付2017年9月18日起至2020年8月31日止的物业服务费未超过诉讼时效，依法应予保护，本院予以支持。故唐庆俊应向融成物业公司支付2017年9月18日起至2020年8月31日止的物业服务费，按照每月每平方米1.1元计算，计4329.93元（122.05㎡×1.1元/月·㎡×35个月13天），结合融成物业公司提供的水、电费证明等证据可以反映案涉小区公共使用水、电费处于正常缴纳无欠费状态。根据融成物业公司提供的水电公摊统计表，唐庆俊应向融成物业公司支付2017年9月18日至2020年7月31日的公共水电费及电梯电费公摊费689.63元。融成物业公司诉请超过本院确认的部分，本院不予支持。鉴于融成物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵的情形，融成物业公司诉请唐庆俊支付逾期交费的违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条、第六十九条的规定，判决如下： 一、唐庆俊应于本判决生效之日起十日内一次性向福州融成物业管理有限公司支付自2017年9月18日起至2020年8月31日止的物业管理费4329.93元； 二、唐庆俊应于本判决生效之日起十日内一次性向福州融成物业管理有限公司支付自2017年9月18日至2020年7月31日的公共水电费及电梯电费公摊费689.63元； 三、驳回福州融成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107元，由福州融成物业管理有限公司负担75元，唐庆俊负担32元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 林小梅 书 记 员 王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十条当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。 申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所、住所地等基本情况调查收集的证据名称或者内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实以及明确的线索。 第六十九条当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书。 申请书应当载明证人的姓名、职业、住所、联系方式，作证的主要内容，作证内容与待证事实的关联性，以及证人出庭作证的必要性。 符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定情形的，人民法院应当依职权通知证人出庭作证。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。