江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初3913号 原告：赣州新力未来置业有限公司，统一社会信用代码：91360703MA35YR698K，住所地：江西省赣州经济技术开发区华裕路东侧、紫荆路南侧。 法定代表人：刘翔，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：曾维志，男，汉族，1991年11月21日生，住江西省赣州市崇义县。 原告赣州新力未来置业有限公司诉被告曾维志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州新力未来置业有限公司的委托诉讼代理人张**明已到庭参加诉讼，被告曾维志经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州新力未来置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及相应《补充协议》；2、判令被告自商品房买卖合同解除之日起十日内将商品房腾退给原告，并协助原告办理注销合同备案登记手续，相关费用由被告承担；3、判令被告立即赔偿原告为其向江西银行股份有限公司赣州分公司代偿款共计881623.18元；4、判令被告立即向原告支付违约金人民币107125.2元（总房款1071252元的10%）；5、判令被告立即向原告支付律师代理费8000元；6、判令原告有权从被告已付房款中扣除被告应承担的上述第2、3、4、5项费用后无息退还被告剩余已付房款；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月25日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》及相关补充协议，该合同约定，被告向原告购买位于赣州市经开区房屋，建筑面积119.43㎡，总价1071252元，付款方式为银行按揭贷款；签订合同时，被告已付清首付款221252元，余款850000元向银行申请贷款支付。2018年6月27日，原告、被告与江西银行股份有限公司赣州分公司签订《个人房产借款及抵押合同》，被告向江西银行贷款850000元用于购买新力·帝泊湾二期22＃楼203室房屋，借款期限为360个月，从2018年6月27日起至2048年6月27日止，还款方式为按月等额本息还款法；原告为被告向江西银行的该笔借款提供阶段性保证担保。因被告未按借款合同约定向江西银行偿还按揭房款本息，江西银行将被告和原告起诉至章贡区人民法院。章贡区人民法院于2020年6月22日作出（2020）赣0702民初2990号民事判决书，民事判决书生效后，原告于2020年8月7日向江西银行代偿了875456.18元（借款本金834965.67元、利息38958.77元、罚息1531.74元）、于8月15日代偿了诉讼费6167元，共计代偿881623.18元，履行了该判决书判决全部义务。被告既未向江西银行履行该判决书任何义务，也未向原告偿还任何款项。根据合同及补充协议相关约定，原告有权要求解除合同及相应补充协议，并要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院。 原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人证明书：证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件：证明被告的诉讼主体资格。3、商品房买卖合同及补充协议复印件：证明原、被告商品房买卖合同关系及原告追究被告违约责任的合同依据。4、判决书、代偿凭证复印件：证明原告因被告未按借款合同约定还款，为其全部贷款本息、复利和诉讼费等承担了担保责任。5、委托代理合同、发票复印件：证明原告因本案支付的律师费。 被告曾维志未作答辩，亦未向本院提交证据。 上述证据经庭审质证，本院将结合法律事实及当事人的陈述，对具有关联性的证据反应的客观事实，予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告赣州新力未来置业有限公司与被告曾维志于2018年1月25日签订《赣州市商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买位于赣州市经开区房屋，建筑面积119.43㎡，总价1071252元，付款方式为商业贷款方式付款；被告已支付首付款221252元，余款850000元向银行申请贷款支付；后为支付剩余购房款850000元，被告于2018年6月27日向银行申请贷款，并与案外人江西银行股份有限公司赣州分行签订《个人房产借款及抵押合同》，该笔贷款用于购买新力·帝泊湾二期22＃楼203室房屋，借款期限为360个月，从2018年6月27日起至2048年6月27日止，还款方式为按月等额本息还款法，原告为该笔借款提供阶段性保证担保。因被告逾期支付按揭贷款本息，案外人江西银行赣州分行将原告与被告起诉至赣州市章贡区人民法院。赣州市章贡区人民法院于2020年6月22日作出（2020）赣0702民初2990号民事判决书：“1、由被告曾维志归还江西银行赣州分行借款本金834965.67元；2、支付截至2020年5月14日止的利息27348.86元及复利（以尚欠合同期内利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清合同期内的利息止）；3、支付自2020年5月15日起至偿清之日止的罚息（以借款本金834965.67元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；4、赣州新力未来置业有限公司对前述给付义务承担连带清偿责任；5、承担保证责任后有权向被告曾维志追偿。……”上述民事判决书生效后，原告向于2020年8月7日为被告曾维志向江西银行共计代偿人民币881623.18元（其中借款本金834965.67元、利息38958.77元、罚息1531.74元、诉讼费6167元）。被告曾维志未向原告偿还任何款项。 另查明，案涉房屋尚未办理产权登记，已交付。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》附件五补充协议第三条约定，买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项及银行同期贷款利率……，逾期超过30天，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人除返还出卖人为其支付的所有款项外，买受人须向出卖人合计支付合同总款10%的违约金。出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等）由买受人承担。原告为本次诉讼支付律师代理费人民币8000元。 本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，被告曾维志未按期向银行缴纳按揭贷款本息，导致原告为其承担保证责任并支付代偿全部房款，被告超过30天未向原告偿还代偿款构成违约，达到合同的解除条件，故原告要求解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及相应《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应腾退房屋并协助原告办理注销合同备案登记手续且承担相关费用。原告代被告清偿贷款责任后，被告应当向原告偿还。故原告诉请被告支付代偿款881623.18元的请求，本院予以支持。因合同有约定解除合同被告须向原告支付合同总款10%的违约金，系原、被告双方合意，不违反法律规定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付律师代理费8000元，符合法律规定，应予支持。因此被告应承担的费用为：代偿款881623.18元、违约金107125.2元（1071252元*10%）、代理律师费8000元；扣除相关费用后，原告应返还被告的费用为74503.62元（1071252元-881623.18元-107125.2元-8000元）。被告曾维志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告赣州新力未来置业有限公司与被告曾维志于2018年1月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》及相应《补充协议》予以解除。 二、被告曾维志应将赣州市经开区房屋腾退给原告赣州新力未来置业有限公司，并协助原告办理注销合同备案登记手续，相关费用由被告承担。 三、被告曾维志应向原告赣州新力未来置业有限公司支付代偿款881623.18元、违约金107125.2元、代理律师费8000元，合计人民币996748.38元；扣除上述被告应支付费用后，原告赣州新力未来置业有限公司应返还被告曾维志购房款人民币74503.62元。 四、上述款项限被告曾维志于本判决生效之日起30日内履行完毕。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6883元，由被告曾维志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  杨柳青 二〇二〇年十二月八日 代理书记员  曾 群