福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初2652号 原告：张培培，女，1990年12月8日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告：龙岩汇泉置业有限公司，住所地福建省龙岩市永定区天子温泉生态旅游区天悦路**汇泉天悦城**楼2F，统一社会信用代码91350822MA31F3679Q。 法定代表人：邹学武，董事长。 委托诉讼代理人：林秀榕，福建永宏律师事务所律师。 原告张培培与被告龙岩汇泉置业有限公司（以下简称“汇泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张培培、被告汇泉公司的委托诉讼代理人林秀榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张培培向本院提出诉讼请求：1．判令被告归还原告购房定金20,000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月24日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》一份，交付2万元定金，销售员交定金前承诺公路通新三中，小孩户口迁移永定落户，包就读城东小学、永定三中，签合同时给书面，现在没办法书面形式体现承诺，其要求退还定金2万，开发商不退。房子没有具体出公摊，房子实际面积、具体交房时间，问题一大堆，没能一一落实。要求现钱买现货，原告要求退定金，没有影响所购商品二次销售，就可退换，房子都还没有建到二十八楼，开发商就开始叫其付全款。综上，卖方以诱导、欺骗方式，引导其付款，请求法院判还其定金，维护消费者权益。 汇泉公司辩称，一、涉案楼盘已取得商品房预售许可证，答辩人与原告签订的《商品房认购协议书》合法有效，原告无权要求返还定金。2020年10月24日，原告到答辩人售楼处选中汇泉天悦城10幢2802房商品房，该房单价每平方米5,054元，总金额506,663元，为此，双方于当天签订《商品房认购协议书》，约定：原告在签订认购书时应支付认购定金20,000元，并应于2020年11月10日前到答辩人售楼中心签署《商品房买卖合同》，若原告未在约定期限与答辩人签订《商品房买卖合同》，则已支付的定金不予退还。双方协议签订后，原告已于当日支付20,000元的购房定金，但未在约定期限与答辩人签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，根据《担保法》第89条、第90条的规定，本案定金合同已经生效，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。答辩人认为，本案原告支付的20,000元定金是作为签订《商品房买卖合同》并支付购房款的担保，既然原告在支付了定金后又反悔不买，就应该受定金罚则的约束，其无权要求返还定金。二、原告要求退还定金的理由不成立。原告以销售员承诺公路通新三中，小孩户口迁移永定落户，包就读城东小学、永定三中等内容未以书面形式体现而要求退还定金的理由没有事实根据，而且答辩人在售楼时也根本不会作出相关承诺，因为户口落户、就读等属于政府层面的政策性问题，任何开发商均无法承诺，如果原告是以此目的进行购房就应向政府有关部门进行咨询查实，而不能随便签订认购书，因为在认购书中根本没有上述内容的体现，原告在签订认购书时更应仔细阅读条款，如果没有看到上述内容，完全可以选择不签认购书并不交定金，既然交了定金就应该受认购书条款的约束，现原告以这种所谓的口头承诺未以书面形式体现作为违约的理由是根本站不住脚的，只是原告为了毁约而找的借口，但法律不会支持这种毁约不诚信的行为。 综上所述，定金是作为债权的一种担保，原告支付20,000元定金是为订立商品房买卖合同而提供的担保，现原告未在约定的期限与答辩人签订商品房买卖合同，应遵守定金罚则的规定，原告无权要求返还定金，请求法庭依法驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。 张培培提供的证据：《商品房认购协议书》1份、龙岩汇泉置业有限公司收据1张，拟证明原、被告于2020年10月24日签订《商品房认购协议书》，同日原告交付定金20,000元。经汇泉公司质证认为无异议。汇泉公司提供的证据：营业执照副本复印件1张、商品房预售许可证复印件1张，拟证明被告依法具有房地产开发经营的业务，涉案商品房已于2020年4月26日取得商品房预售许可证，被告有权对预售的商品房采取认购书的形式进行销售。经张培培质证认为无异议。上述证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月26日，汇泉公司开发的“汇泉天悦城”房地产1＃、2＃、10＃楼取得商品房预售许可【（永）房预售证（2020）第004号】，并于同年7月开盘并对外销售。同年10月24日，张培培（协议书中为乙方，下同）与汇泉公司（协议书中为甲方，下同）签订《商品房认购协议书》，向汇泉公司定购位于永定区××镇××村××商品房××幢××号商品房。双方约定：1．乙方认购的商品房为甲方所开发的“汇泉天悦城”10幢2802号商品房，建筑面积100.25平方米，最终面积以经主管部门备案的实测面积为准。2．按照建筑面积计算，该商品房单价5054元／每平方米，总金额506663元。3．签订认购书时，乙方向甲方支付认购定金20000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。4．乙方同意于签订本协议书后17天，即2020年11月10日前携带本协议书及居民身份证到甲方指定地点：汇泉天悦城营销中心签署《商品房买卖合同》（《商品房买卖合同》的主要条款以甲方在营销中心展示的《商品房买卖合同》及其附件范本条款为准）。乙方在签订本协议书前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》（范本，含其附件）中的各条款，对不理解的条款，已向甲方提出，甲方也作出相应的解释和说明。5．若乙方未在上述约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃购买（不再履行本协议书约定义务），本协议书于前述约定签订《商品房买卖合同》期间届满之日自动解除，乙方已支付的定金不予退还（归甲方所有），且甲方有权将该商品房另行出卖给第三方。6．甲方在自乙方支付定金之日起至本协议书解除之日止期间将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还认购定金。7．在未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力的因素（（地震台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力）而造成甲方不能出售该物业，甲方只需退还所收认购定金给乙方，退还所收款项后，本协议书自动失效，双方权利义务即时终结。8．乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，应将本协议书及定金支付凭证（收据）交还甲方作为签订《商品房买卖合同》的依据，乙方所交付的定金于签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。9．乙方应于2020年11月10日前支付首期购房款101880元，其余购房款通过向银行申请办理按揭贷款方式支付。乙方交首期房款时必须携带银行出具的个人信用报告及夫妻双方身份证、结婚证，户口簿、收入证明等银行要求的按揭材料。乙方确认在签署本协议书时已充分了解国家和当地政府关于购买商品房限购及限贷的相关政策和规定，并在自行慎重评估后，确认乙方具备购买本协议认购单元的资格和条件。若银行实际批准借款金额少于申请金额的，乙方应按《商品房买卖合同》约定现金补足。10．乙方确认在签订本协议书时已详细阅读甲方展示于“汇泉天悦城”营销中心《商品房买卖合同》范本中的约定条款、补充协议以及合同附件的全部内容，且同意按前述公示范本内容与甲方签订。11．乙方确认本协议签订后，乙方保证不以任何销售政策为由主张本协议书无效，或要求解除、或拒不履行本协议书，也不以前述事由为由向甲方主张超出本协议约定范围的其他任何权利，否则甲方有权解除本协议书并将上述房产另售他人，乙方已交的定金不予返还。该协议书还就通讯联系、争议解决等事项进行了具体约定。当日，张培培向汇泉公司交付购房定金20000元。《商品房认购协议书》签订后，汇泉公司置业顾问通知张培培于2020年11月10日前按约定前往营销中心签署《商品房买卖合同》，但张培培以汇泉公司无法提供书面保证孩子就读学校为由拒绝签订《商品房买卖合同》及交付首期购房款。此后，张培培与汇泉公司就退还定金事由进行交涉未果，诉至法院要求退还定金20000元。 本院认为，案涉楼盘已取得商品房预售许可，张培培与汇泉公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面履行该《商品房认购协议书》约定的义务。根据双方签订的《商品房认购协议书》约定，张培培应于2020年11月10日前与汇泉公司签署《商品房买卖合同》，并支付首期购房款，但张培培经该公司置业顾问通知后，以汇泉公司无法保证、承诺孩子就读学校为由，拒绝签订《商品房买卖合同》，因就读学校属于政策性规定，双方签订的协议书中亦未就入学相关事由进行约定，且张培培作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订《商品房认购协议书》时应当详细阅读相关条文，其自愿签约、自愿交付定金作为订立商品房买卖合同的担保，即应当承担签约义务和风险，而张培培不按协议约定按期履行签订《商品房买卖合同》的义务，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约，适用定金罚则，汇泉公司有权不予退还已支付的购房定金20,000元。另，张培培主张汇泉公司存在欺骗行为未提供证据证明，因此，张培培要求汇泉公司退还定金20,000元的诉请，于法相悖，理由不成立，本院不予支持。汇泉公司请求驳回张培培诉讼请求的抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回张培培的诉讼请求。 案件受理费300元，因适用简易程序减半收取计150元，由张培培负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 林   秀 二〇二〇年十二月十七日 书记员 赖伟（代） 附注：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。