河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8097号上诉人（原审被告）：宁小星，男，汉族，1988年6月13日出生，住河南省孟津县。委托代理人：杜纪庚、杜龙辉（实习），河南兴豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟津县商务局。地址：河南省孟津县桂花大道**。负责人：王智安。委托代理人：朱晓飞，该单位物资办主任。委托代理人：王振安，孟津县会盟法律服务所法律工作者。上诉人宁小星与孟津县商务局租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。宁小星上诉请求：1．撤销（2020）豫0322民初2129号民事判决或将本案发回重审。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审认定事实错误。上诉人原来租赁物资局位于小浪底大道十字街（原建设北路）物资局原办公楼三、四楼层以张秋敏为经营者开办津泰宾馆至2018年4月30日到期是事实。津泰宾馆已于2017年7月己注销。历年来合同约定，“租赁合同一年一签，交款后占房，一次性交清全年租金。对下一轮租赁合同，乙方应提前一个月于甲方联系，协商办理手续。否则视为不再续签合同”。上诉人至2018年4月30日合同到期，租金己缴纳。遗留问题已解决，上诉人拉财产时被上诉人一直纠缠不让拉，要求上诉人继续承租。上诉人把三、四楼层的租金己结清。二层上诉人没有租赁，根据法律规定被上诉人怠于行使权力所扩大的损失，不能强加给上诉人。所以，上诉人根本不欠被上诉人的房租。上诉人也从来没有租赁过被上诉人一楼大厅。一审认定上诉人自2018年5月与被上诉人存在二、三、四楼和一楼大厅租赁合同，是认定事实错误。2．一审适用法律不当。上诉人只是租用物资局三、四楼，全年度租金30000元。2018年物资局与被上诉人合并，2018年5月物资局的具体负责人，要求上诉人照头继续承租三、四楼，负责照看二楼代租问题。三、四层的租金上诉人于2018年5月份转给物资局领导朱晓飞2万元，6月份给现金5000元，8月份又转给朱晓飞5000元，也就是说至2019年4月30日前三、四楼房租上诉人己付清。当上诉人2018年12月份从辽宁回来签租赁合同时，被上诉人要求二、三、四楼整体租赁、统一管理。上诉人无奈放弃租赁。二楼层由被上诉人单位职工程莉妍租用，程莉妍已将二楼租金交给了被上诉人。一楼上诉人也从来没有租赁过。在没有合同和实际租赁关系下，被上诉人仅提供上诉人拒绝被上诉人骚扰电话的部分录音（两天30多次电话）作为依据起诉，一审认为上诉人与被上诉人租赁合同依法成立，是适用法律不当，认定事实错误。判定上诉人承担2019年始今的租金13万元之多，是强买强卖、强行租赁行为，判决没有事实根据和法律依据。孟津县商务局辩称，1．上诉人上诉理由不能成立，一审庭审中被上诉人陈述的事实及出具上诉人与被上诉人2017年5月20日签订的三、四楼租赁协议和收据以及上诉人将涉案办公楼四楼大厅从2018年5月1日至2019年4月30日出租给张亚鹏，将二楼206房间租给韩俊宇，三楼大厅租给秦海滨，一楼大厅租给张运良（实际使用人是杜天祺），二楼212房间租给程莉妍等的证据是认可的，并且也收了这些租户的房租。也根本不存在他要拉财产被上诉人缠着不让拉这个事实。2．被上诉人与物资局合并是2016年，而不是2018年，物资局负责人问上诉人要的租金是上诉人欠2017年的租金30000元，而不是2018年的租金，由于上诉人租用涉案房屋时间比较长对上诉人比较信任，故双方口头协商三四楼租金由原来每年3万调为5万元、二楼原每年6万元上调为每年7万元。由于上诉人原来租该房是开宾馆，2018年后改为对外租赁，但上诉人对外租赁被上诉人不予干涉，每间租多少钱是由上诉人来决定，一审时被上诉人提供的证据已经说明了上诉人将二、三、四楼房屋对外租赁这一事实，也证明了上诉人收房租后没有按约给付被上诉租金，更不存在二楼是由程莉妍租用这事实，更谈不上是强行租赁行为，综上被上诉人认为一审法院认定事实清楚，使用法律正确，判决并无不当。孟津县商务局向一审法院起诉请求：1．确认孟津县商务局、宁小星于2019年10月8日解除双方房屋租赁关系；2．判令宁小星立即将涉案房屋交换孟津县商务局；3．判令宁小星立即向孟津县商务局支付租金137630.18元及利息（自2019年10月9日计算至实际清偿完毕全部租金之日止）；4．判令宁小星承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：孟津县商务局（甲方）与宁小星（乙方）于2017年5月2日签订《房屋租赁合同》，约定：经双方协商就县城十字街原物资局办公楼三、四楼租给乙方使用，租期一年，时间自2017年5月1日到2018年4月30日，年租金30000元。2018年4月30日宁小星与张亚鹏签订租赁合同，约定就县城十字街津泰宾馆四楼大厅租给张亚鹏使用，时间自2018年5月1日至2019年4月30日，约定租金13000元。2018年10月10日宁小星与韩俊宇签订租赁合同，约定就县城十字街津泰宾馆206房租给韩俊宇使用，时间自2018年10月10日至2019年6月10日，并收取了租金。同时孟津县商务局提交证人证言，证明宁小星2018年6月1日将二楼212房租给程莉妍，宁小星2018年8月将三楼大厅租给秦海滨，宁小星2019年9月将壹楼大厅租给杜天祺，并收取了租金。提交2019年9月30日孟津县商务局办公室主任朱晓飞催收房租与宁小星的通话记录一份，证明县城十字街原物资局办公楼二楼租给宁小星使用，口头约定租金一年七万，宁小星欠付自2018年11月1日起的租金；证明县城十字街原物资局办公楼三、四楼租给宁小星使用，口头约定租金一年五万，宁小星欠付自2018年5月1日起的租金。庭审中，孟津县商务局提交宁小星欠房租计算清单一份，主张宁小星欠付2018年11月1日至2019年10月8日县城十字街原物资局办公楼二楼租金65700.87元，2018年5月1号至2019年10月8日县城十字街原物资局办公楼三、四楼租金71929.31元，共计137630.18元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事方应当按照约定履行合同自己的义务。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。孟津县商务局举证证明宁小星与孟津县商务局签订租赁合同租用孟津县商务局房屋，但拖欠房租，且经孟津县商务局通知一直不照头对账并退还租赁房屋，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故孟津县商务局诉求解除租赁关系、退还租赁房屋、支付租金并支付利息的诉求，于法有据，该院予以支持。宁小星辩称不存在租赁关系，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除孟津县商务局与宁小星关于县城十字街原物资局办公楼二、三、四楼的租赁关系；二、宁小星于本判决生效之日十日内支付孟津县商务局租金137630.18元，并支付以12500元/月自2020年7月1日起计算至宁小星返还孟津县商务局设备时间为至的租金；三、宁小星于本判决生效之日起即行交还孟津县商务局位于县城十字街原物资局办公楼二、三、四楼房屋。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由宁小星负担。宁小星负担的部分，限其于本判决书生效后七日内向该院交纳，逾期该院移交执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，1．被上诉人二审中认可其为督促上诉人交纳拖欠的租金，已经于2019年10月8日将上诉人租赁的楼层全部锁起来了，其他租户陆续都已经搬走。2．上诉人尚有部分物品仍然在租赁房屋内存放。本院认为，上诉人否认其租赁了案涉房屋的二层，但根据被上诉人提供的上诉人与案外人签订的部分房屋租赁合同、部分收款收据、证人证言及相关录音证据，可以认定上诉人以每年7万元的价格租赁被上诉人二层房屋的事实，故上诉人的该上诉请求，依据不足，本院不予支持。上诉人称双方签订的书面租赁合同到期后，没有继续租赁被上诉人的房屋，但截至目前上诉人的部分物品仍然存放在租赁房屋内，且在该合同到期后上诉人还在对外出租房屋并收取租金，综合本案被上诉人提供的相关证据，可以认定双方签订的书面租赁合同到期后，双方之间仍然存在租赁合同关系，并口头约定对租金标准予以了调整。上诉人主张2019年4月30日之前的租金已经付清，但未能提供充分有效的证据予以证明，故上诉人应当向被上诉人支付拖欠的租金，一审认定拖欠租金的数额合法有据，上诉人认为其并不拖欠租金的上诉理由不能成立。因被上诉人认可2019年10月8日将上诉人租赁的楼层全部加锁，上诉人已经无法实际使用，并且一审中被上诉人也仅仅主张了2019年10月8日前的租金及利息，故一审判决2020年7月1日之后的租金不当，应予纠正。因双方对逾期支付租金的违约责任并未进行约定，本院认为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算逾期支付租金的利息较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初2129号民事判决第一、三项及一审诉讼费承担部分；二、变更河南省孟津县人民法院（2020）豫0322民初2129号民事判决第二项为：宁小星于本判决生效之日起十日内支付孟津县商务局租金137630.18元及逾期利息（以137630.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月31日起计算至租金实际付清之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3053元，由上诉人宁小星负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 睿二〇二〇年十二月二十八日代书记员  郭海涛