河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7564号上诉人（原审被告）：杨新，女，1966年10月26日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王磊，河南仕起律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳宝城置业有限公司。住所地河南省洛阳市老城区人民街****。法定代表人：江保兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫何鹏，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玉英，女，1977年1月11日出生，汉族，现住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：梅卫星，洛阳市老城区恒信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审第三人）：李志强，男，1974年4月13日出生，汉族，现住河南省洛阳市老城区。上诉人杨新、洛阳宝城置业有限公司（以下简称宝城置业公司）因与被上诉人黄玉英、李志强确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨新上诉请求：1.依法撤销老城区人民法院(2020)豫0302民初59号判决书，将本案发回重审或依法改判，判决驳回一审黄玉英的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄玉英、李志强、宝城置业公司承担。事实与理由：1.杨新仅仅是一个普通的购房人，并不清楚洛阳宝城置业有限公司与李志强之间的纠纷。李志强没有宝城置业公司委托其卖房的手续，相反一审庭审中宝城置业公司代理人明确否认了该委托关系，只认可让李志强收房。一审庭审中，李志强称没有将房款交付给宝城置业公司。2.一审宝城置业公司提交有微信和通话记录，从形成的时间来看，在2019年李志强并没有将房屋出卖给黄玉英。本案中，黄玉英并没有与宝城签订任何书面买卖合同，没有向宝城置业交纳房款，没有提出办理房屋产权登记手续。仅凭一份未备案的商品房预售合同就认定李志强是房屋所有人，不查明房屋确切权属。杨新认为其购房行为是虚假的。3.杨新从宝城置业公司处购买房屋完全没有主观恶意。杨新与宝城置业公司签订有正式的经房管局备案的《商品房现房买卖合同》，且支付了房款，也办理了产权证。4.即使宝城置业公司具有一房二卖的行为。房屋的产权变更登记为杨新，杨新已经取得了涉案房屋的物权、所有权，黄玉英的救济权利应向出卖人主张，与杨新无关。黄玉英辩称，一审事实清楚，法律适用正确，判决正确，请求驳回杨新上诉请求。杨新恶意串通签订购房合同系无效合同。杨新在上诉状中所述的理由，在一审中杨新已经发表辩论意见都已经提到过。一审法院也经过两三次开庭，对这些问题和事实都已经查得很清楚，杨新的理由不能成立。综上，请求驳回杨新的上诉请求，维持一审判决。李志强辩称，李志强认为一审是公正合理的，请求法院驳回杨新的上诉请求。宝城置业公司辩称，同意杨新的上诉意见。宝城置业公司上诉请求：1.依法撤销洛阳市老城区人民法院(2020)豫0302民初59号民事判决；2.驳回黄玉英诉讼请求；3.本案一审、二审受理费由黄玉英承担。事实与理由：1.宝城置业公司与李志强之间并不存在委托代理“售房”的法律关系，委托关系仅限于收房。李志强在一审庭审中也明确，无委托售房手续，也未向黄玉英出示任何委托售房的手续。宝城置业公司委托李志强在施工过程中，一并协助解决纠纷、收回房屋。同时，向李志强提供一份李志强为买受人的《商品房预售买卖合同》，以此便于李志强进行收房。2.李志强所谓的“售房”行为，是李志强的个人行为，其与黄玉英之间的买卖关系，卖方当然是李志强个人，而黄玉英在向李志强购买房屋时，完全未尽到一个正常购房人应尽的审慎义务，产生的后果也无权向宝城置业公司主张。3.黄玉英认为其购买的房产为李志强所有，因此不产生委托代理售房的法律关系。黄玉英没有认为李志强的售房行为是受宝城置业公司委托，即黄玉英没有向宝城置业公司购房的意思表示，宝城置业公司也无需对李志强的售房行为负责。4.宝城置业公司仅有一次售房行为，一审法院认为宝城置业公司存在两次售房行为，从而认为宝城置业公司主观上存在恶意，损害黄玉英利益，该认定是严重错误的。5.杨新在购房前已了解涉案房屋户型等情况，其向宝城置业公司支付购房款，购买涉案房屋完全符合正常的交易习惯。6.黄玉英没有任何证据证明宝城置业公司知道李志强已将涉案房屋售出的事实，黄玉英所述的宝城置业公司与杨新恶意串通并不成立。7.黄玉英起诉主体不适格，其所主张的权利是基于与李志强之间的买卖合同关系，没有任何证据证明李志强是宝城置业公司委托的售房人。二者之间的买卖行为系双方自然人之间的买卖关系，且是李志强的无权处分行为。黄玉英辩称：同上述答辩意见。李志强辩称：同上述答辩意见。杨新辩称：对宝城置业公司的上诉无异议。黄玉英向一审法院起诉请求：1.确认杨新和宝城置业公司签订的《商品房现房买卖合同》为无效合同；2.本案诉讼费由杨新、宝城置业公司承担。一审法院认定事实：洛阳市老城区肖家街56号院福临园小区系宝城置业公司开发建设的房产，该小区一共建了5栋楼，于2008年10月建成，但4号楼7单元02户烂尾。直至2016年3月，宝城置业公司将烂尾工程发包给李志强，由李志强于2016年八、九月份完成施工。因4号楼烂尾工程搁置时间较长，有5套房屋被他人占用，分别为4-7-102、4-7-201、4-7-202、4-7-701、5-2-104。为此，宝城置业公司口头委托李志强将被占的5套房屋收回并出售。此后，宝城置业公司向李志强出具了相应的《商品房预售买卖合同》，针对本案涉案房产4号楼7单元202，宝城置业公司向李志强出具了由其盖章并代李志强签字的《商品房预售买卖合同》，合同落款日期为2016年5月10日。李志强将4-7-201、4-7-701、5-2-104及4-7-202收回后，宝城置业公司通过李志强将4-7-201、4-7-701、5-2-104卖掉。其中1套房屋的房款由买房人支付给李志强，再由李志强支付给宝城置业公司。2014年3月25日，李志强向黄玉英出具一份借条，载明：“今借黄玉英现金贰拾万元正（￥200000元）利息2分按月付息”。次日，黄玉英通过银行转账方式向李志强支付借款20万元。2014年8月12日，李志强又向黄玉英借款5万元，并出具一份借条，内容为：“今借黄玉英现金伍万元正（￥50000元）”。2016年8月26日，李志强以44万元的价格将4号楼7单元202号房屋卖给了黄玉英，除抵偿前期欠款25万元外，黄玉英又通过其母亲吕凹斗向李志强指定的账户转账支付19万元的购房款。当日，李志强向黄玉英出具一份收条，载明：“今收到黄玉英购房款（宝城福临园小区4-7-202、95平方米）全款共计肆拾肆万元正（￥440000元）”。同时，李志强将宝城置业公司提供的《商品房预售买卖合同》交给黄玉英，并将房屋一并交付。房屋交付后，黄玉英对涉案房屋进行了装修，并于2017年年底入住至今，但未办理不动产产权证。杨新与宝城置业公司的江艳艳系朋友关系。2019年6月14日，宝城置业公司将涉案房屋卖给了杨新，双方签订一份《商品房现房买卖合同》，合同约定建筑面积95.98平方米，其中套内建筑面积86.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.63平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4375.91元，总金额为肆拾贰万元；买受人签订本合同时已一次性付清全部房款；出卖人应当在2008年10月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用等内容。合同签订后，杨新于2019年7月5日向宝城置业公司江艳艳转账52万元。杨新称其中42万元系支付的购房款，剩余10万元系偿还江艳艳的借款。宝城置业公司于2019年7月8日向其开具了5张发票，金额合计42万元。2019年7月12日，杨新取得涉案房屋的不动产权证。杨新在购买涉案房屋之前，未进入涉案房屋看房。2019年7月19日，杨新到涉案房屋看房时发现有人在屋内居住，遂报警。诉讼过程中，黄玉英申请对涉案房屋的价值进行评估，该院认为没有必要，不予准许。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，关于是否损害黄玉英的合法利益问题。宝城置业公司委托李志强收房并出售，李志强将房屋卖给黄玉英，该法律后果应由宝城置业公司承担，黄玉英已经支付了相应的购房款，并已实际居住，因此黄玉英对涉案房屋系合法的占有和使用，具有合法的权利。关于宝城置业公司和杨新是否存在恶意串通。宝城置业公司在房屋卖给黄玉英后，又将房屋卖给杨新，其主观上存在恶意。杨新和宝城置业公司的江艳艳系朋友关系，杨新在未查看涉案房屋的户型、占有使用状况的情况下就与宝城置业公司签订房屋买卖合同、支付购房款，不符合正常的交易习惯。黄玉英在2016年8月以44万元的价格购买该房屋，而在房价连年持续上涨的情况下，杨新却在2019年6月以42万元的价格购买该房屋，不符合常理。因此，从以上几点可以认定杨新和宝城置业公司之间存在恶意串通的情形。综上，杨新和宝城置业公司的恶意串通行为，损害了黄玉英的合法利益，故黄玉英要求确认杨新与宝城置业公司签订的《商品房现房买卖合同》无效的诉讼请求，该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决：杨新与宝城置业公司于2019年6月14日签订的《商品房现房买卖合同》无效。一审案件受理费7600元，由杨新负担3800元，洛阳宝城置业有限公司负担3800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝城置业公司提交如下证据：1.宝城置业公司与李换香签订的《商品房现房买卖合同》2.宝城置业公司与郭晨签订的《商品房现房买卖合同》3.宝城置业公司与肖天德、郭爱莲签订的《商品房现房买卖合同》。证据内容：李换香2018年7月5日购买4-7-701号房产，单据为每平米2658.25元；郭晨2018年5月29日购买4-7-201号房产，单价每平米4000元；肖天德、郭爱莲2017年3月7日购买5-2-104号房产，单价3688元。证明：1.一审李志强提供的刘保平、王霞、高阳阳三份证言为虚假证据，该三人根本不是相应房屋的购买人，请求追加作伪证的法律责任。2.根据房屋出售价格可以看出，杨新购买的涉案房产价格合理，并不存在过低情况。3.该三套房产由李志强收回后，均由购房人与宝城置业签订合同，并向宝城置业交付购房款，并办理相关产权手续。并不存在委托李志强销售房屋的情况。黄玉英质证认为：对三份证据的真实性没有异议，证明方向有异议。1.从其三份举证来看，这三份房产的销售价格是2018年7月份竟然比2018年5月份卖的还便宜。所以宝城置业公司主张的房屋价格符合市场价不认可的也不成立。2.这三套房子宝城置业认可是委托李志强收房，没有委托李志强卖房，从该三份合同并不能证明其主张，从其自认的委托李志强收房也能印证宝城置业和李志强之间有委托关系。李志强质证认为：这三套房子中的5号楼2单元104购买房，购买人是李志强姨家姑娘，款是直接转到宝城置业公司。这三套房都是李志强收房卖房。杨新质证认为：1.对宝城置业公司提供的证据无异议。补充几点意见，请法庭在查阅该证据的时候结合一审黄玉英提供的证人证言，以综合对比。2.从三份合同的价格来看，涉案小区的房屋价格是否到等同于商品房市场行情，或者是否需要结合其他因素比如说居住环境、小区的老旧程度以及绿化、物业等相关因素予以考虑，这样房屋价格是不是能单纯的只从商品房价格来考虑，请法庭予以注意。3.从该证据的形式来看，三份证据刚才李志强认可是通过他卖的，而通过他卖的，宝城置业公司签订相关的合同，为什么李志强卖给黄玉英的房子没有相关合同，没有办理房产证，如果宝城置业公司只有给李志强委托的话，李志强为什么要隐瞒这个事实，为什么不让黄玉英去签合同办房产证。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零九条规定：当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点为宝城置业与杨新之间是否存在恶意串通的事实，因宝城置业对案涉2016年5月10日其与李志强之间签订商品房预售买卖合同的真实性并无异议，宝城置业在明知存在该预售合同的前提下，2019年与杨新签订案涉商品房买卖合同，且合同约定价格低于第一次售卖价格。杨新在庭审中认可与宝城置业江艳艳认识，且与江艳艳个人之间存在借贷关系，在购房前未对案涉房屋进行充分实地勘察即与宝城置业签订商品房买卖合同，合同购房款亦打入江艳艳个人而非宝城置业公司账户，至此黄玉英举证的本案宝城置业与杨新之间存在恶意串通的待证事实能够达到排除合理怀疑的证明标准，一审法院据此认定该待证事实存在，进而认定杨新与宝城置业之间签订的案涉商品房买卖合同为无效合同，并无不当。黄玉英系案涉商品房买卖合同的利害关系人，诉讼主体适格。故杨新、宝城置业有关本案不存在恶意串通，黄玉英诉讼主体不适格等案涉杨新与宝城置业之间签订的商品房买卖合同应为有效合同的上诉请求均不能成立，本院对此均不予支持。“一方二卖”的处理原则适用于前后两个买卖合同均为有效合同的前提下，如前所述杨新与宝城置业之间的合同因恶意串通损害他人合法权益而应被认定为无效合同，本案不适用“一方二卖”情形下已经办理过户登记的优先于未办理过户登记的相关处理原则。综上，杨新、宝城置业的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15200元，由上诉人杨新负担7600元，上诉人宝城置业公司负担7600元。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  杨元卿审判员  付爱丽二〇二〇年十二月十五日法官助理傅艺林书记员杨伯钊