浙江省温州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙03执复223号复议申请人（案外人）：刘娟，女，1983年8月1日出生，汉族，住乐清市。申请执行人：陈尔琪，男，1971年9月19日出生，汉族，住乐清市。被执行人：施友旺，男，1983年11月12日出生，汉族，住乐清市。复议申请人刘娟不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382执异64号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。浙江省乐清市人民法院（以下简称执行法院）在执行申请执行人陈尔琪与被执行人施友旺民间借贷纠纷一案中，以（2019）浙0382执184号之二执行裁定将被执行人施友旺与案外人刘娟共有的坐落于温州市雁荡东路82号天鹅湖住宅区一组团2幢204室（房屋所有权证号：025904、025905）移送拍卖、变卖。案外人刘娟为此向执行法院提出书面执行异议。执行法院查明，案外人刘娟与被执行人施友旺原系夫妻关系。本案标的房产温州市雁荡东路82号天鹅湖住宅区一组团2幢204室商品房于2010年1月29日共同登记在施友旺与刘娟名下，权证号分别为温房权证经济技术开发区字第0××4号、0××5号，两人以各占50%份额按份共有该房产。2010年3月3日，标的房产因购房按揭贷款60万元而抵押给中国建设银行股份有限公司温州分行并办理了抵押登记。2010年11月12日，双方在乐清市民政局自愿协议离婚，离婚协议书约定：夫妻婚姻关系存续期间共同财产分割，坐落于温州市雁荡东路**天鹅湖住宅区××组××幢××室××商品房归施友旺与刘娟共同所有，该房屋的银行按揭由施友旺负责偿还，离婚后该房屋的居住权归刘娟与婚生子施佐源。施友旺不享有该房屋的居住权，等施佐源满18周岁后双方共同将房屋过户给施佐源。后刘娟与施佐源居住于标的房产至今。施友旺每月支付标的房产的按揭贷款至2014年11月份，自2014年12月开始一直由刘娟按期正常支付按揭贷款。该院在执行申请执行人陈尔琪与被执行人施友旺民间借贷纠纷一案中，于2019年5月31日以（2019）浙0382执184号之一执行裁定查封了标的不动产。案外人刘娟提出执行异议要求中止执行标的不动产并解除查封，该院经审查后于2019年7月10日作出（2019）浙0382执异74号执行裁定，裁定驳回刘娟的执行异议申请，该执行裁定于2019年8月3日生效。鉴于施友旺未履行还款义务，该院于2019年9月11日作出（2019）浙0382执184号之二执行裁定，拟将标的不动产依法移送拍卖、变卖；于2019年9月11日作出公告，责令标的不动产居住使用者限期腾退；并于2019年9月20日在标的不动产天鹅湖住宅区一组团2幢204室处张贴送达上述执行裁定书及公告。后该院将标的不动产移送司法评估。2019年11月底，刘娟对该院将其名下标的不动产50%份额一并移送司法处置的行为提出执行异议。期间，当事人双方、案外人刘娟就该案和解方案及标的不动产处置方案进行多次协商，该院执行人员亦协助三方进行协商，包括对刘娟作为共有权人享有优先购买权的释明工作。鉴于对案外人享有按份共有权权益的保障，该院向接受评估委托并已出具了苏金汇通温房估字第［Ｆ-2020-003］号房地产司法鉴定估价报告的江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司发出（2019）浙0382执184号之一函，询问如对标的不动产内部立墙分割成2套独立房屋（面积各半）是否具备单独出入条件、是否具备商品房家庭生活使用以及其他等功能、是否分割拍卖会影响价值，该公司复函称该房产目前已为套房且单独地使用而不受限制（独立使用性较好），根据经验及现场实地勘验，该房产的可分割使用性不强，建议不宜分割成2套独立房屋（面积减半）进行拍卖。另查明，刘娟因要求施友旺归还其代施友旺偿付标的不动产银行按揭贷款而向法院提起其与施友旺合同纠纷诉讼，该院于2019年9月2日立案受理，案经审理，该院于2019年11月25日作出（2019）浙0382民初9095号民事判决，认定刘娟替施友旺偿还标的不动产的银行按揭贷款是为了取得登记在施友旺名下的标的不动产的50%份额所有权，现因该处不动产被法院查封，施友旺名下的不动产份额无法过户登记至刘娟名下，刘娟的合同目的已无法实现，故刘娟有权解除其与施友旺签订的《房屋分割补充协议》及《房产补充协议》，合同解除后，刘娟可就其为施友旺垫付的银行按揭贷款要求返还并赔偿损失，故判令：一、施友旺应返还刘娟为其垫付的银行按揭贷款338928元并赔偿利息损失（自2019年9月2日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止），款限本判决生效之日起十五日内交该院大荆人民法庭转付；二、驳回刘娟的其他诉讼请求。该判决生效后已进入执行程序。另根据中国建设银行股份有限公司温州新城支行于2020年5月8日回复的关于施友旺个人住房贷款情况的复函，标的不动产直至2020年4月按揭还款正常，截至2020年5月8日尚有贷款本金272749.76元、贷款利息508.44元未偿还。以上事实有（2019）浙0382执184号之一、之二执行裁定书、公告、执行日志、温州市不动产登记信息查询记录、不动产协查反馈信息、房屋所有权证、（2019）浙0382执异74号执行裁定书、苏金汇通温房估字第［F-2020-003］号房地产司法鉴定估价报告、（2019）浙0382执184号之一函及复函、（2019）浙0382民初9095号民事判决书、关于施友旺个人住房贷款情况的复函予以认定。执行法院认为，本案标的不动产即坐落于温州市雁荡东路82号天湖住宅区××组××幢××室××商品房××%份额的比例共同登记在被执行人施友旺与案外人刘娟名下，两人系标的不动产的按份共有人，该院依法保障案外人刘娟对标的不动产享有50%份额的权益，仅对施友旺享有的标的不动产的一半份额进行司法处置用于清偿债务，但标的不动产的实物现状为一整体成套住宅，从内部结构、消防、出入、使用功能等方面考虑，该商品房无法进行分割使用，参照《中华人民共和国物权法》第一百条关于共有物分割方式的规定“共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，该院将标的不动产整体进行司法处置，符合法律对不可分割的共有财产处置的规定和原则，且进行整体处置能实现被处置财产变现价值最大化，故并无不当。另外，本案标的不动产系用于居住生活的商品房，不作物理分割而仅拍卖、变卖被执行人施友旺享有的50%份额，其受众范围因极强的人合性要求受到极大限制，将导致申请执行人的债权、被执行人的财产权益两者均受到损害，故对案外人提出仅将施友旺享有的不动产50%份额予以拍卖、变卖的主张，该院不予支持。该院将对标的不动产进行司法处置、在淘宝司法拍卖平台挂拍时公告及书面告知共有权人刘娟享有优先购买权及限期内应选择确认是否行使优先购买权；若处置成功，则将一半的不动产变现款予以保留归刘娟所有，在已然必须一并处置共有财产的情形下并未侵害刘娟的民事权益，且以整体处置变现价值最大化弥补了刘娟享有份额内财产一并被司法处置可能产生的损失。故案外人刘娟主张撤销对其按份共有产权的拍卖、变卖行为，该异议理由不充分，该院不予支持。据此，执行法院作出（2020）浙0382执异64号执行裁定，驳回案外人刘娟的异议请求。刘娟不服，向本院申请复议称：一、乐清法院裁定将申请人按份50%共有产权份额予以一并司法拍卖，违反法律规定，且将严重损害申请人合法权益。1、乐清法院参照《物权法》第100条的规定，将申请人的50%按份共有产权份额一并予以拍卖处置属适用法律错误。因《物权法》第100条是针对共有人之间分割不动产所作的处理原则，并不适用本案（本案系复议被申请人与被执行人债权纠纷案，并非共有财产分割案），如该条规定能适用的话，那么申请人与被执行人施友旺2010年11月12日所写的离婚协议中有关涉案房产已归申请人和儿子施佐源所有的约定也就能适用到本案中，乐清法院就无权对被执行人施友旺名下50%房产份额予以强制执行。相反根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条第2款“共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除”的规定，共有产权人可以提出自己产权份额的解封权，按照特别法优于普通法的原则，申请人作为50%按份共有产权人，有权提出停止拍卖申请人按份共有份额请求。而且申请入查阅我国相关法律、法规，都未找到可以在执行过程中一并拍卖处置案外按份共有人财产份额的条文规定，所以乐清法院拿《物权法》第100条的规定作为参照，只是其主观意愿而已，作为执行法律依据。2、乐清法院以“本案标的不动产系用于居住生活的商品房，不作物理分割而仅拍卖、变卖被执行人施友旺享有的50%份额，其受众范围因极强的人合性要求受到极大限制，将导致申请执行人的债权、被执行人的财产权益两者均受到损害“的观点，合并拍卖申请人50%产权份额的作法将严重损害申请人合法权益。首先，按照《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，申请人享有对该50%产权份额的独立权利，是不容他人侵犯的，乐清法院只顾复议被申请入和被执行人权益，而不顾申请人作为产权人利益，显属偏袒一方行径。何况申请人在乐清法院对涉案房产评估报告出来后，曾多次提出自己愿以评估价118.5万元的价格优先受让被执行人施友旺50%的产权份额，然而乐清法院以被执行人施友旺不同意为由而拒绝，进而直接进入网络拍卖程序，对此申请人认为网络拍卖不但浪费司法资源，还增加相关费用，而且还存在房产拍卖后减值风险，因按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第10条第2款的规定，网络拍卖起拍价一般都是评估价70%起拍的，通过网络拍卖流程一般只会降低涉案产权价值，所以乐清法院必须通过司法拍卖的作法只会损害申请人和被执行人的权益，尤其申请人作为案外人会凭空损失共有财产权益（如果司法拍卖成交价为100万元，那么申请人50%房权保留价就只有50万元，这与评估价就相差9万多元），所以乐清法院认为整体司法拍卖处置变现价值可最大化弥补申请人刘娟享有份额内财产损失的说法，完全与事实不符。其次、申请人查阅司法网络拍卖网得知，全国各地法院对类似共有产权房产拍卖的作法，诸多法院都是先将被执行人50%产权份额进行独立拍卖，只是会在网络告示内容中写明相关情况告知参加竞拍人。所以申请人认为乐清法院无视申请人提出的要求按评估价优先受让被执行人施友旺50%财产份额要求，直接将申请人50%财产份额一并予以司法拍卖，明显违法，且将严重损害申请人合法权益，上级法院应予纠正。二、乐清法院处理申请人执行异议存在程序严重违法情形。依据《民事诉讼法》第202条之规定，执行异议裁定书应当在收到书面异议后15日内审查并作出裁定。申请人刘娟于2019年11月底向乐清法院提出书面异议。执行局工作人员未向申请人刘娟出具《受理案件通知书》，且直到2020年9月27日才作出裁定，近10个月的期间乐清法院都以被执行人与复议被申请人之间调解等理由作为借口，一直拖延不作处理，甚至从未书面告之申请人如何行使共有财产人优先购买权。直到2020年7月份通知申请人参加听证活动，但却无视申请人提出的要求按评估价优先受让被执行人施友旺50%财产份额要求，直接裁定驳回申请人的异议申请。乐清法院这种严重违反民事程序规定的行为，不但有损司法公正，而且也会再次损害到申请人的合法权益（因涉案房产存在银行按揭贷款情况，时间拖延越久，所造成的银行逾期违约金越多）。三、乐清法院未妥善安排申请人共有房产被拍卖后的权益问题就直接强行将申请人共有产权一并进行司法拍卖，显属违法。1、申请人刘娟与被执行人施友旺离婚多年，其与复议被申请人陈尔其之间的债务是双方离婚之后产生的，与申请人无关，乐清法院将申请人和儿子施佐源唯一住处予以司法拍卖，势必造成申请人和儿子今后无家可归局面，而乐清法院在作出司法拍卖前，不顾及申请人和儿子施佐源今后居住问题的情况，直接裁定将申请人和儿子施佐源的唯一居住房屋予以司法拍卖，明显。反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条的规定，损害了申请人及儿子施佐源的合法权益。2、乐清法院未同意申请人按评估价直接行使优先购买权，而直接裁定将申请人50%共有产权份额一并予以司法拍卖，势必造成申请人50%财产份额价值存在被减少可能，因司法拍卖起步价为评估价的70%，实践中拍卖成交价超出评估价的非常少，所以乐清法院在作出一并拍卖处置前，应当书面告之申请人财产价值被减损的风险及如何保障问题，否则申请人作为案外人的合法权益如何才能得到保障，更谈何司法公正。3、如果申请人只能按乐清法院的要求通过参加网络司法拍卖行使共有权入优先购买权，那么就等于申请人自己要再次拿出全额资金购买回自己的50%财产份额，而申请人作为收入有限的弱女子，根本无力一次性支付高额的拍卖价，如申请人没办法借到资金，就等于被活生生地剥夺了优先购买权。而且就算能借到资金参加拍卖，也要支付高额利息、税款等费用，也会造成重大财产损失，然而乐清法院在将申请人共有产权份额：—并予以司法拍卖前，未书面告之申请人如通过参加司法拍卖能成功取得被拍房产的优先购买权，将如何交纳拍卖成交款，．何交纳办理产权变更手续相关费用等。这种草率的作法只会侵犯到申请人作为按份共有产权人的合法权益。基于上述，申请人认为自己作为案外人，不应承担被执行人施友旺的责任，更不能承担自己50%财产份额被法院强行一并拍卖的责任和风险，乐清法院在无法可依的情况下，直接偏袒他方裁定将申请人50%按份共有产权一并司法拍卖，显属违法。综上，请求温州市中级人民法院依法撤销乐清法院(2020)浙0382执异64号执行裁定。本院复议查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，执行法院参照适用《中华人民共和国物权法》第一百条关于共有物分割方式的规定执行被执行人施友旺与复议申请人刘娟的共有房产，符合对共有财产处置的法律规定。而对于复议申请人刘娟提出愿以评估价118.5万元的价格受让被执行人施友旺50%的产权份额，则须征得被执行人施友旺、以及债权人陈尔琪的同意，否则，执行法院整体处置共有房产，并保证共有人刘娟的优先购买权，并无不当。司法拍卖的房产参照评估价的70%予以拍卖，但最终是以成交价为准，不存在降低涉案房产价值，也未损害复议申请人刘娟和被执行人施友旺的合法权益。如果复议申请人刘娟要求不腾空拍卖，可以申请向执行法院预交腾空保证金，保证其在未能实现优先购买权的情况下自动腾空涉案不动产。关于执行法院未在《民诉法》规定的期限内作出异议裁定，因该期间存在当事人双方、案外人刘娟就该案和解方案及标的不动产处置方案进行多次协商，并不影响本案的实体处理。综上，复议申请人刘娟的复议理由均不成立，本院不予支持。执行法院（2020）浙0382执异64号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人刘娟的复议申请，维持浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382执异64号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  林彩霞审判员  官昌海审判员  郑 远二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈 素