广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初2068号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行。住所地：云浮市云城区兴云中路**。负责人：易新平，行长。委托诉讼代理人：何芫，广东凯印律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓灿生，广东凯印律师事务所律师助理。被告：陈学龙，男，汉族，1973年11月22日出生，住云浮市云安区。被告：杨雪葵，女，汉族，1972年1月27日出生，住云浮市云安区。被告：恒大地产集团云浮有限公司，住所地：云浮市市区环市西路禾利杰村**综合楼。法定代表人：杨剑。委托诉讼代理人：何杨妮，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵帅，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称建行云浮市分行）诉被告陈学龙、杨雪葵、恒大地产集团云浮有限公司（以下简称恒大地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法由审判员李鉴洪适用简易程序独任审理，于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告建行云浮市分行的委托诉讼代理人何芫、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼，被告陈学龙、杨雪葵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行云浮市分行诉称：2013年5月，被告陈学龙因向被告恒大地产公司购买云浮市云城区xxx房资金不足，向原告申请贷款。2013年5月2日，原告与被告陈学龙签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号2013-336号，借款合同约定：第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十四条“借款人应将借款用于购置云城区xxx房；借款人借款本金为55万元，借款期限300个月（即2013年5月6日起至2038年5月6日）；采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月5日归还本息金额为人民币3508.44元；”第三十一条“贷款利率为浮动利率，即在基准利率下水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；”第十六条“借款人违约情形:（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；”第十七条“贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下列一项或几项权利；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息和约定的结息方式计收罚息和复利。”第四十一条“2、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。”被告杨雪葵与被告陈学龙为夫妻关系，房屋作为双方共同财产，并同日作为抵押人在《个人住房（商业用房）借款合同》签名，借款合同约定：第二十七条“4.抵押人信息：陈学龙、杨雪葵（抵押物属于夫妻共同财产）。”第三十五条、第三十七条、第三十九条“本合同项下担保方式为：抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人陈学龙的位于云浮市云城区xxx房；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2013年5月2日止2040年5月2日）；”贷款以所购买的房产作为抵押，并由被告恒大地产公司提供连带保证责任。原告已于2011年5月28日与被告恒大地产公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，其中双方约定由被告恒大地产公司为被告陈学龙所购买的不动产提供连带的保证责任（第五条“在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方（被告恒大地产公司）对乙方（原告）向购房人发放的住房抵押借款（包括阶段性房款及预告抵押登记后房款），在乙方（原告）最高借款额限度内，同意为所有购房人（被告陈学龙）之每一笔借款，提供无条件、不可撤销的连带保证。”）合同签订后，原告与2013年5月6日向被告陈学龙发放了55万元贷款，现已将所购买的房地产办理了预购商品房抵押权预告登记。后被告陈学龙未能按照合同约定还款付息，多次逾期，经原告多次催收仍未还款，根据借款合同的约定，原告有权解除涉案借款合同并要求其承担相应的违约责任。暂计至2020年7月17日止，被告陈学龙共拖欠本金454533.71元、利息1670.41元、罚息54.76元。对于被告陈学龙、被告杨雪葵提供的抵押物，原告对其变卖、拍卖款项依法享有优先受偿权；被告恒大地产公司为被告陈学龙提供连带保证担保，依法应对被告陈学龙的债务应承担连带清偿责任；房产为被告杨雪葵与被告陈学龙的夫妻共同财产，被告杨雪葵依法应对被告陈学龙的债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，原告请求法院：1、判令解除原告与被告陈学龙签订的《个人住房（商品用房）借款合同》（编号：2013-336号）；2、判令被告陈学龙向原告归还借款本金454533.71元及暂计至2020年7月7日利息1670.41元、罚息54.76元（此后利息按合同的约定利率及计算方式计算到还清日止），合计款项为456258.88元；3、判令被告陈学龙对原告支付为实现债权而支出的律师费18250元；4、判令被告杨雪葵、恒大地产公司对被告陈学龙的上述全部债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告陈学龙提供的位于云浮市云城区xxx房[粤房地预登记云字第xxxxxxxxxx号]抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6、本案的一切诉讼费用由三被告承担。被告恒大地产公司辩称：1、原告主张其对陈学龙的房产拍卖后的价格，享有优先受偿权，答辩人表示认可，希望法院判决优先拍卖陈学龙房产后的价格偿还欠款给原告；2、若法院判决答辩人承担担保责任，请在判决书中的判项中注明答辩人承担担保后，有权向陈学龙追偿；3、对于原告起诉的包括借款本金、利息、罚息等，答辩人不予确认，具体的借款时间发生在原告与被告陈学龙之间，答辩人对此不知情，希望本院查明具体金额；4、关于原告要求答辩人承担律师费，原告并未提供该费用实际发生的证据，律师费不应由答辩人承担；5、本案因陈学龙的违约行为引起，故诉讼费应由陈学龙承担，不应由答辩人承担。被告陈学龙、杨雪葵未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2013年5月2日，原告建行云浮市分行（贷款人）与被告陈学龙（借款人、抵押人）、杨雪葵（抵押人）签订编号为2013-336号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云城区xxx房；借款金额为伍拾伍万元整，借款期限为300个月（即从2013年5月6日起至2038年5月6日）；本合同项下贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下的利率调整日为每年1月1日；借款人选用委托扣款方式还款，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月5日归还本息金额3508.44元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；未约定保证期间；抵押物为权属陈学龙位于云浮市云城区xxx房；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2013年5月2日至2040年5月2日；除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在《楼宇按揭合作协议》保证范围之内；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的或其他应付款项的，即构成违约；贷款人违约的，借款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、行使担保权利、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成的，向贷款人住所地人民法院申请强制执行或起诉。2013年5月6日，原告出具《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》，载明：放款金额为伍拾伍万元整；贷款期限为300个月；还款方式为等额本息；贷款执行利率为5.895%；利率调整方式为下年初调整；分期还款（本）额为3508.44元；逾期罚息利率浮动比例为50%。庭审中，原告方要求以最新的利息表为准计算利息和罚息，原告提交的《中国建设银行个人贷款对账单》，载明：年利率为4.41%。借款后，被告陈学龙归还了部分本金和利息，从2015年12月开始出现逾期还款，截至2020年8月14日止，尚欠本金454533.71元及利息3778.42元，罚息81.63元。2011年5月28日，恒大地产公司（甲方）与建行云浮市分行（乙方）签订编号为（2011）10号《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：第二条、甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于云城区环市西路经批准命名为“云浮恒大城”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务。第五条、在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记备案登记备案后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。第六条、在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》并交由乙方保管之日止的保证责任外，还承担以下所列保证期限内的连带责任保证：在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止；保证范围为：抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生的利息（含罚息、复利、违约金等）以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费）。另查明，2013年5月6日，建行云浮市分行出具个人贷款支付凭证，证明：被告陈学龙委托原告将贷款金额伍拾伍万元转存至4400xxxxxxxxxxxxxxxx（即被告恒大地产公司的账户）。原告建行云浮市分行于2014年4月3日取得涉案抵押物的预购商品房抵押权预告登记（证号：粤房地预登云字第xxxxxxxxxx）。再查明，被告陈学龙、杨雪葵系夫妻关系，二人于xxxx年xx月xx日登记结婚。上述借款发生在被告陈学龙与被告杨雪葵婚姻关系存续期间。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告建行云浮市分行与被告陈学龙、杨雪葵签订的《个人购房借款∕担保合同》、与被告恒大地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告建行云浮市分行已按约定为被告陈学龙发放贷款550000元，但被告陈学龙没有按期履行还款义务，严重影响原告债权的实现，其行为已构成违约，原告有权按照合同约定，解除合同、宣布贷款提前到期。因此，原告请求解除与被告陈学龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及请求被告陈学龙归还借款本金454533.71元及利息，理由成立，本院予以支持。原告并未向被告发出宣告贷款到期的书面通知，故应从原告向本院提起诉讼的2020年8月14日起才视为原告向被告宣布提前收回贷款，为此，利息的计算方法为：截至2020年8月14日止的利息为3778.42元，罚息为81.63元；从2020年8月15日起至还清款日止的逾期利息，以454533.71元为基数按照年利率4.41%再上浮50%即6.615%计算。本案中，被告陈学龙在《个人购房借款∕担保合同》中承诺，如出现借款人违约，贷款人有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案中，《委托代理协议》约定本案律师费为18250元，原告应在收到本案判决或裁决之日后十天内向广东凯印律师事务所支付。由于该费用尚未实际发生，原告请求被告陈学龙支付律师费，理由不成立，本院不予支持。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告陈学龙、杨雪葵以座落于云浮市云城区xxx房作抵押担保，但因告房屋未能办理该房屋的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，上述房屋的抵押权未设立，故原告请求对涉案抵押物的拍卖、变卖款项享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案债务发生在被告陈学龙与被告杨雪葵的夫妻关系存续期间，根据最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”以及第二条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持”的规定，由于被告杨雪葵在《个人购房借款∕担保合同》的抵押物人一栏签名确认，且本案借款用于购买住房，故本案债务应为两被告的夫妻共同债务，被告杨雪葵应对被告陈学龙的本案债务承担共同还款责任。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告恒大地产公司对本案借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间是办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。由于本案借款至今未办理正式抵押登记，故被告恒大地产公司作为本案的保证人，应当对本案债务承担连带清偿责任。被告恒大地产集团抗辩称：预告登记证明刚好证明原告对涉案房屋进行预告抵押登记，应以房屋拍卖优先受偿，被告恒大地产公司对不足部分承担补充责任。如前所述，本案涉案房屋的抵押权未设立，被告恒大地产公司的这一抗辩理由不成立，本院不予支持。故被告恒大地产公司需要对案涉债务承担连带清偿责任。被告恒大地产公司抗辩诉讼费不应由其承担，按照《楼宇抵押贷款合作协议》约定：保证范围为抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生的利息（含罚息、复利、违约金等）以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费），因此，被告恒大地产公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告恒大地产公司对案涉债务承担连带清偿责任后，有权向被告陈学龙、杨雪葵追偿。被告陈学龙、杨雪葵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告陈学龙、杨雪葵于2013年5月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2013-336号）。二、被告陈学龙、杨雪葵应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金454533.71元及利息（利息的计算方法为：截至2020年8月14日止的利息为3778.42元，罚息为81.63元；从2020年8月15日起至还清款日止的逾期利息，以454533.71元为基数按照年利率6.615%计算）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告恒大地产集团云浮分公司对上述第二判项的借款本息承担连带清偿责任，承担上述保证责任后，有权向被告陈学龙、杨雪葵追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8418元，适用简易程序减半收取4209元（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由被告陈学龙、杨雪葵、恒大地产集团云浮分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  李鉴洪二〇二〇年十一月八日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文及司法解释:《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条【利息的支付】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条【抵押、抵押人、抵押权人和抵押物】本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。