山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终4415号 上诉人（原审被告）：徐立业，男，1962年11月1日出生，汉族，山东铝业集团退休职工，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：吴敏（系徐立业之妻），女，1963年6月6日出生，汉族，山东铝业集团退休职工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地淄博市张店区柳泉路**赢环大厦****。 负责人：滕永刚，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 上诉人徐立业因与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司（以下简称颐景园公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐立业的委托诉讼代理人吴敏，被上诉人颐景园公司的委托诉讼代理人李泽祥到庭参加诉前调解调查。本案现已审理终结。 徐立业上诉请求：1.一、依法撤销淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初4545号民事判决书。二、依据事实，认定被上诉人达不到物业一级服务水平，而违背《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》是被上诉人掩盖其物业资质不达标的事实，在上诉人不知情的情况下签订的，请法院认定《前期物业服务协议》无效。三、请求法院判决上诉人与被上诉人重新协商物业费标准或按二级物业服务收费。物业费、水费总计2288元。四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(2020)鲁0303民初4545号民事判决显失公平、公正，置上诉人所述事实及所举证据于不顾，造成了上诉人败诉。上诉人不得已而被迫上诉，主张的客观事实如下：1、民事判决书显失公平、公正，置上诉人所述事实及所举证据于不顾，置淄博市物价局2013年7月19日《关于颐景园小区物业收费问题的通知》于不顾，明明是被上诉人达不到服务标准而违约物业合同，却判上诉人原价缴纳物业费和支付违约金，请求法院依法撤销判决。2、淄博颐景园小区是2005年8月21日交房至2013年7月分批开发分批交付使用的，在浙江颐景园业服务有限公司淄博分公司淄颐物字(2011)02号文件和浙颐物请字(2013)001号文件中都明确指出了颐景园小区是分期开发、分批交付的。《前期物业服务协议》中的收费标准是根据淄价字[2005]248文件而定，淄价字[2005]248文件发布的时间为2005年11月22日，此时的颐景园小区二、三期还正在建设，小区公共设施、道路、环境、绿化处在不完善的情况下，根本达不到《淄博市普通住宅物业管理收费等级标准》一级收费标准。浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司隐瞒事实真相，欺骗政府有关部门取得了批文，并掩盖事实。小区业主在不了解真实情况下，与浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司签订了《前期物业合同》，并在交房时被迫交纳了三个月的物业管理费和电梯费等不合理收费。因此《前期物业服务协议》是违规的，也是无效的。请求法院依法判定《前期物业合同》无效，并责令浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司退还不合理收费。3、因被上诉人达不到《淄博市普通住宅小区物业管理服务收费标准》一级物业服务所规定的物业管理用房标准，淄博市房管局于2013年的7月15日、7月25日两次给淄博泰盛房地产有限公司下达责令限期整改标配物业管理用房通知书。在7月25日责令限期整改通知书后，淄博市房管局又冻结了淄博盛泰房地产有限公司名下未销售的600平方米房屋，并暂停办理淄博泰盛房地产有限公司房产的网上备案。足以证明被上诉人根本达不到规定中的一级物业服务的设施标准。被上诉人在明知道只有3%的物业管理用房，无法达到《淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准》中所规定的一级服务的物业用房必须达到5%标准的情况下，隐瞒事实真相，开发商违规与其指定的几户业主(非全体业主选举)签定了按一级物业服务标准的《前期物业服务协议》。此合同明显存在欺骗、欺诈行为，属于无效合同。4、2013年7月15日淄博物价局下发的《关于颐景园小区物业收费问题的通知》中明确说明颐景园物业服务达不到淄价字[2005]86号文件规定的一级物业服务硬件设施配置标准，并要求被上诉人就2013年5月1日之前的物业费重新协商收费标准并到物价局重新备案，可是直到2016年被上诉人撤出，一直按原来的标准收费。被上诉人置政府于何地?没有收费标准上诉人如何交费?5、电梯费未获得批准而物业强行收取；物业公司抗拒执行政府物价部门“责令物业收费更新协商定价”文件规定，被上诉人在向淄博市物价局审报收费标准时，共报了四个收费申请条款，但电梯收费的条款并没有得到淄博市物价局批准和支持。在没有任何行政审批依据的情况下，被上诉人强行向上诉人收取电梯费，属于违约行为。理应退还多收取的电梯费。被上诉人违反《前期物业服务协议》，低劣的服务、高额的收费引起了政府多个部门的高度重视，2013年7月1日召开了由淄博市房管局、淄博市物价局、小区业主代表组成的专题论证会议，会议针对物业问题与会者达成了四条协议，从而彻底否定了《前期物业服务协议》的一级物业服务收费标准；2013年7月8日由淄博市物价局、淄博市房管局、小区业主代表再次召开会议，督促被上诉人执行会议协议。2013年8月28日由桃园居委会、业主代表共同召开参加的专题会议，形成的执行四条会议决定；2013年7月19日，淄博市物价局下发了《关于颐景园小区物业收费问题通知书》，严肃指证被上诉人“达不到一级物业服务硬件设施配置标准”，并责令被上诉人与业主对物业服务收费标准问题重新进行协商；按有关规定、程序于2013年7月31日前，重新到物价部门进行备案，但被上诉人抗拒执行政府主管部门下达的责令通知，仍旧我行我素、置若罔闻，不予落实。上诉人严格执行已知的淄博市物价局下发的责令通知，即责令被上诉人与业主重新协商物业收费标准。因被上诉人拒不执行三次专题会议协议和淄博市物价局的责令通知书，拒不与业主协商物业服务收费标准。在没有标准的情况下，上诉人无法及时缴纳物业服务费。根据上述事实，被上诉人应承担一切违约责任，并应向上诉人所造成的因此案的诉讼而形成的时间及精力的浪费公开道歉及赔偿。 颐景园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 颐景园公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费、水电费等9390.60元，滞纳金3919.40元，共计13310元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年11月16日，颐景园公司（甲方）与徐立业（乙方）就乙方所购颐景园小区10-1-404号住宅（建筑面积129.9平方米）签订《前期物业服务协议》，其中第三条物业管理服务质量中第一项约定：物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；第四条约定：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）收费执行包干制。一、乙方缴费起始时间：以自开发商通知交房起算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收或预缴；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按逐月缴纳或预缴后按实分摊。二、收费标准（按建筑面积）：高层住宅公寓0.78元/㎡·月，商铺1.17元/㎡·月，以上收费标准以物价局批准为准……小区内二次供水及电梯运行、年检维护费的收缴按照0.42元/㎡?月标准预收。四、乙方的空置房屋由乙方全额向甲方缴纳物业管理费等。第六条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用。四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应交额的0.2%的标准支付滞纳金。2016年11月15日，颐景园业主委员会授权济南银宇物业管理有限公司淄博分公司代表颐景园小区业主委员会与原告就物业管理所有事项进行了交接。随后，原告退出涉案小区的物业管理服务。 淄博市物价局淄价字[2005]248号关于淄博颐景园小区前期物业管理收费标准本案的批复文件及《收费许可证》载明同意颐景园住宅小区前期物业管理公共性服务收费标准为按建筑面积0.78元/月?平方米。电梯运行、年检、维护费0.42元/月?平方米。淄博市物价局淄价字[2011]153号通知载明：同意原告公司与颐景园小区业主签订的前期物业收费标准及优惠补偿办法，具体收费标准按建筑面积0.78元/月平方米；具体优惠补偿标准：按建筑面积0.18元/月平方米，优惠补偿期限：截止到2011年8月30日前入住的业主，入住满30个月以上的按30个月计算补偿，不满30个月的按实际入住期限计算补偿。房屋开发商于2011年10月2日将涉案房屋交付给徐立业，徐立业在收房后，缴纳物业费、电梯费至2011年12月，此后未再缴纳相关费用。原告主张自2012年1月1日起至2016年11月15日的被告所欠付费用为：物业费5920.20元（0.78元/月平方米×129.75平方米×58.5个月）、电梯费3016元[2012年1月1日至2014年8月31日期间的电梯费为1744元（0.42元/月?平方米×129.75平方米×32个月）、2014年9月1日至2016年11月15日的电梯费为1272元（0.37元/月?平方米×129.75平方米×26.5个月）]、卫生费234元（4元/月×58.5个月）、楼道灯电费公摊220.40元，以上共计9390.60元。原告主张按照合同约定的日千分之二的标准计算至2019年10月31日止的滞纳金为23516.35元，但原告仅主张其中的3919.40元。 原告曾于2019年10月23日将徐立业起诉至一审法院，因案情需要，于2019年11月21日撤诉。一审法院于2019年11月22日作出（2019）鲁0303民初7758号民事裁定书，裁定准许撤诉。 一审法院认为：原告颐景园公司与被告徐立业签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该协议由甲方颐景园公司加盖公章、乙方徐立业签名捺印，并未有合同法关于合同无效的法定情形，徐立业主张合同无效，并无法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费、电梯费的收费标准，且双方约定的前期物业管理收费标准得到物价部门的同意并已经备案，因此，被告应当按照协议约定交纳物业费及电梯费等。原、被告双方在《前期物业服务协议》中对空置房全额缴费作出约定，双方应依照约定对涉案房产全额缴纳相关费用。自2012年1月1日至2016年11月15日，被告尚欠原告物业费5920.20元、电梯费3016元、卫生费234元、楼道灯电费公摊220.40元，共计9390.60元，被告应予以支付，对于原告的相应诉讼请求，一审法院予以支持。原告所主张的滞纳金过高，一审法院予以调整至被告应支付滞纳金1567.89元（以9390.60元为基数，自2016年11月15日至2019年8月19日按同期银行贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年10月31日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。原告主张的超出部分，一审法院不予支持。原告提交的催收照片可以显示原告持续向被告提出履行请求，其于2019年10月向法院起诉，也是其主张付款请求权的方式之一，可以导致诉讼时效中断，原告所诉并未超过诉讼时效。对于被告的诉讼时效抗辩，一审法院不予采信。被告的其他抗辩意见，依据不足，一审法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告徐立业于判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、楼道灯电费公摊费、卫生费等共计9390.60元及滞纳金1567.89元，以上合计10958.49元；二、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元（已减半），由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担29元，由被告徐立业负担37元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人徐立业是否应当支付被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、楼道灯电费公摊费、卫生费及滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。徐立业就其购置的涉案房屋与颐景园公司签订前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性法律规定，且物业收费标准已得到物价部门的同意并已经备案，双方应当按照协议内容履行自己的义务。徐立业主张该协议无效，不符合本案事实，没有法律依据，不予支持。颐景园公司依约提供了物业服务，徐立业应该支付颐景园公司物业费、电梯费、楼道灯电费公摊费、卫生费以及因逾期支付上述费用而产生的滞纳金。徐立业主张其从2016年开始就未向颐景园公司交纳物业费，颐景园公司此次诉讼已过诉讼时效。本院认为，因颐景园公司曾于2019年10月向法院起诉过，向法院起诉系颐景园公司向徐立业主张权利的方式之一，该次起诉致诉讼时效中断，颐景园公司所诉并未超过诉讼时效。徐立业主张因房屋登记所有权人为徐立业和吴敏两人，颐景园公司只起诉了徐立业一人，颐景园公司只能主张涉案房屋一半的物业费用。本院认为，涉案房屋的物业服务协议系颐景园公司与徐立业签订（实际上是物业公司与其服务对象以户为单位签订的协议，即徐立业户），颐景园公司依照物业服务协议向徐立业主张涉案房屋的物业费用并无不当，与房屋登记所有权人无关，因此本院对徐立业的该项诉求不予支持。徐立业主张因服务标准不达标、涉案房屋为毛坯房，物业服务收费标准应该有所下降，但并未提供相应证据证明其主张，应该承担举证不能的法律后果。本案是被上诉人作为原告提起的物业服务合同纠纷案件，关于徐立业所持双方重新协商收费标准等问题，不属于本案审理范围。 综上所述，上诉人徐立业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费133元，由上诉人徐立业负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐连宏 审 判 员 侯 康 审 判 员 王欣欣 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 白杉杉