江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2857号上诉人（原审原告）：徐子涵，女，1992年3月2日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：冯景，女，1974年3月3日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：白永生，男，1971年8月25日生，汉族，住连云港市海州区，系冯景丈夫。上诉人徐子涵因与上诉人冯景房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐子涵上诉请求：1.请求撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初629号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，判决被上诉人退还上诉人各项费用共计14000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年1月1日徐子涵承租冯景的房屋后，第二天便发现屋内部分设施无法正常使用，并第一时间与冯景沟通协调，但冯景一再反复，开始承诺进行维修后反悔，到要求徐子涵立即搬离，解除双方涉案房屋租赁合同，毫无诚信，也未尽到出租人法定及合同约定的义务。冯景通过微信要求徐子涵立即搬离，徐子涵通过微信表示同意，并立即按其要求搬离涉案房屋，房屋租赁合同此时已经解除。徐子涵交还钥匙，要求冯景退还房屋租金及押金时，冯景拒绝交接，避而不见。徐子涵采用前往冯景家中进行协商、EMS快递邮寄钥匙、向冯景寄送律师函及微信发送律师函照片告知解除合同、向一审法院提起诉讼等多种合法合理的途径解决问题，维护自身合法权益。而在此过程中，冯景均避而不见，采取拒收、拒绝协商处理的态度，徐子涵已穷尽了自身的救济途径。综上，双方房屋租赁合同于2020年1月7日已经双方认可予以解除，一审法院认定徐子涵处理方式欠妥毫无法律依据及事实依据。冯景答辩称：不认可徐子涵的上诉，租房就应该给钱。要求其履行合同。上诉人冯景上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2.请求法院判令徐子涵2020年1月1日-2020年6月3日期间的房屋租金和产生的物业费、水电费、维修费，共计11908.9元。3.请求判令因徐子涵提前解除合同需要付的违约金3000元。以上共计14908.9元，因徐子涵已经支付14000元，被上诉人需要再支付908.9元。4.请求判令徐子涵如果不承担租房期间产生的所有费用，法院驳回徐子涵的诉讼请求，正常履行房屋租赁合同。5.一、二审案件受理费用全部由徐子涵承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒徐子涵一方。1.冯景2020年1月1日与徐子涵签订房屋租赁合同，合同第五条约定：在房屋租赁期间，由乙方产生的租金、物业费、水电费、维修费等费用由乙方自行负责；第九条规定本合同自甲乙双方签字之日起生效，冯景与徐子涵于2020年6月3日才交接房屋，所以2020年1月1日至2020年6月3日期间产生的租金，按月租金2100元计算，租金为10710元（5月3天），冯景代缴2020年1月1日至2020年6月物业费1050元，物业费是半年一交，代缴水某17.9元，电费71元，维修费60元，合同第二条约定租房期间产生的维修费用由徐子涵承担，以上费用共计11908.9元，合同中约定全部由徐子涵承担，但一审法院判决徐子涵只承担50%的费用，不符合合同约定；2.因双方2020年6月3日才解除租赁合同，徐子涵是于2020年2月1日又租赁王宇的房屋与冯景无关，冯景承担徐子涵另外租房的费用50%无法律依据。二、因冯景与徐子涵2020年6月3日解除合同是在法官时某的见证下签字的，签字时冯景表达了真实意思是：徐子涵必须全部承担2020年1月1日至2020年6月3日期间产生的租金、物业费、水某、电费、维修费，提前解除合同才成立，否则解除合同无效。如果徐子涵不承担上述全部费用，请求法院驳回徐子涵的诉讼请求，必须正常履行房屋租赁合同。徐子涵答辩称：1.不同意冯景上诉请求判令徐子涵违约并支付3000元，冯景让徐子涵搬离徐子涵才搬离，不是徐子涵违约。2.关于燃气维修，一审法官在一审中和徐子涵一起去看，维修人员说老早就坏了，不是徐子涵的原因。3.本案事实清楚，适用法律正确，同徐子涵的上诉状观点。徐子涵向一审法院起诉请求：1、请求法院判令冯景向徐子涵返还预交房租及押金共计14000元。2、本案诉讼费用由冯景承担。一审法院认定事实：冯景（出租方、甲方）与徐子涵（承租方、乙方）双方签订《房屋租赁合同》一份，约定冯景将坐落于上海之春一期第11层140平方米房屋一套出租给徐子涵。合同中载明：精装修，墙面干净整洁、卧室复合地板，其他地面瓷砖。房屋内设备有：2个空调、冰箱、电热水器、三张床、电视、沙发一套、餐桌一个、三把椅子、三个大橱柜、洗衣机一个、淋浴房一个。合同第二条约定：甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋性质和用途，不得擅自改变房屋的结构，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。合同第三条约定：租赁期限自2020年1月20日至2020年7月20日止，有效期半年。该房屋月租金2100元整，乙方一次性付清，共计人民币12600元整。合同第四条约定：甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方贰仟元作为押金。乙方退房时，结清水电等费用，交还钥匙，经甲方验收后，退还押金。合同第五条约定：在房屋租赁期间，由乙方产生的水电费、物业费、电视、网络、电话及治安等费用，乙方的民事纠纷均自行负责。2020年1月1日，徐子涵通过微信转账支付冯景房屋租金及押金合计14000元。当日，冯景将房屋钥匙2把及门禁卡2张交付徐子涵，并将房屋提前交付徐子涵。后，双方就承租房屋内厨房下水管道、淋浴房推拉门、厨房洗菜篮子、床头柜、热水器供暖等设施维修及维修费用交涉，2020年1月2日，徐子涵要求冯景给付500元维修。2020年1月3日、1月4日，双方协商壁挂炉热水器售后工作人员上门检修及其他事宜，冯景约壁挂炉热水器售后工作人员2020年1月3日上午上门维修因徐子涵原因未能维修。2020年1月4日下午，徐子涵要求维修费用700元，因双方未协商一致，冯景在2020年1月4日下午16时49分在微信中告知徐子涵“把我家东西恢复原样，你今天可以搬走，不想租了”，徐子涵在微信聊天中答复“行，那我现在就搬，搬好喊你”，冯景答复“好的”。随后，冯景又在微信中回复徐子涵“要不这样你也不要安装那么好的，安装500以内的怎么样”。2020年1月4日17时01分，徐子涵即答复“我已经找人搬了。算了吧。我们都麻烦。马上都搬完了。卫生我都给你打扫很干净”。对此，冯景回复“好的。搬完留言。”随后，冯景在微信中要求“从交接的那天起，这几天的租金要扣掉。”徐子涵对此不同意。要求冯景退还已付房屋租金，当日冯景表示“徐子涵若不租，不退押金。”2020年1月5日，冯景又通过微信通知徐子涵“一切按合同来，2020年7月20日交接”，徐子涵也在微信中回复冯景“合同已经不存在了……我约你来谈谈，你电话也不接，也不愿意见……就算我现在不搬按合同来说你也得维修合同上的内容。”徐子涵搬出后，于2020年1月5日将钥匙、门禁卡通过中国邮政特快专递寄给冯景，2020年1月6日，冯景拒收。2020年1月6日，冯景在微信里继续回复：“你不行给我五百块钱，所有东西都自己找人来修，不然这样真是说不过去，这个是你的原话，500元我同意，还是从下次房租里面扣，该修，该换的你自己找人弄吧”。2020年1月7日，冯景通过微信要求徐子涵缴纳44元电费以及要求徐子涵将燃气壁挂炉的点火功能交接之前维修好。2020年1月7日，徐子涵向冯景寄交律师函，律师函载明：因冯景房屋相关附属设施存在损坏问题应当承担维修责任，冯景不积极履行维修义务，要求徐子涵立即搬离，双方租赁合同已经解除，要求冯景向徐子涵账户退还预交的14000元。2020年1月8日，徐子涵与案外人王宇、孙某签订《房屋租赁合同》，约定徐子涵承租王宇所有的坐落于“宝翔财富广场11-1-501室”房屋，租赁期限为2020年2月1日至2021年2月1日，年租金为20400元。2020年1月9日，徐子涵起诉至一审法院，诉讼请求、事实与理由与本案一致。因徐子涵经传唤无正当理由拒不到庭，被一审法院依法裁定按撤诉处理。2020年6月3日，经一审法院组织双方至冯景所有的涉案租赁房屋内对相关的设施进行现场察看，并经冯景联系热水器的维修人员对冯景认为系徐子涵使用不当造成损坏的热水器进行检修，经检修认定系“使用时间久、水垢多”导致故障，经现场工作人员调试水压表后即恢复正常。当日，徐子涵将涉案房屋钥匙交付给冯景，双方确定自2020年6月4日起房租不需徐子涵承担。冯景支付维修费用60元。2020年6月3日，冯景缴纳涉案房屋2020年1月至2020年6月30日期间的物业费1050元，涉案房屋1月份电费44元、3月份电费17元、5月份电费10元。另涉案房屋欠缴水某17.82元。一审法院认为，徐子涵、冯景签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：徐子涵主张双方房屋租赁已经解除是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。另，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据交易惯例及徐子涵、冯景双方陈述，徐子涵在对冯景房屋进行提前查看后，双方就房屋租赁事宜达成一致意见签订了本案的房屋租赁合同。徐子涵、冯景双方约定的房屋租赁履行期间为2020年1月20日至2020年7月20日，冯景实际于2020年1月1日将涉案房屋交付给徐子涵，徐子涵提出了部分维修事项，双方对维修方式和金额产生争议，后冯景在微信中提出了“把我家东西恢复原样，你今天可以搬走，不想租了”，徐子涵答复“行……”，徐子涵即搬离承租房屋，重新与案外人签订房屋租赁合同，另行租赁房屋。此后，因承租房屋的交付事宜涉及到燃气壁挂炉热水器是否存在故障等，双方各执意见，徐子涵向冯景邮寄钥匙，冯景拒绝接收，及至后来徐子涵向冯景发出律师函并起诉至一审法院，因徐子涵未到庭按撤诉处理，在第一次诉讼期间双方仍未能主动解决纠纷。导致徐子涵再次起诉引发本案诉讼争议。1.关于本案徐子涵、冯景签订的房屋租赁合同是否经协商一致解除？本案徐子涵、冯景并未就解除房屋租赁合同达成一致意见，在双方对租赁房屋内存在问题的设施的维修及费用未达成一致意见的情况下，冯景在微信中提出“把我家东西恢复原样，你今天可以搬走，不想租了”，冯景提出要求将东西恢复原样的条件，徐子涵答复“行……”，双方又对费用承担、物品交接等意见不一致，冯景又提出了合同继续履行以及由徐子涵代为维修愿意从租金中扣除维修费用，根据双方微信聊天记录的内容，作为合同的相对双方，在合同履行中出现需要共同协助处理的问题过程时，双方没能完全耐心处理，在微信中意气之言不足以认定形成解除合同的一致意见。2.关于徐子涵是否具有法定的单方解除徐子涵、冯景签订的房屋租赁合同权利？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案冯景系提前20日将租赁房屋交付徐子涵，根据徐子涵、冯景的陈述及对房屋内设施的现状具体了解，双方对租赁房屋内设施的维修事宜商讨系在房屋租赁期限开始前，冯景并非经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，租赁房屋内的设施现状也并未达到致使合同目的不能实现的程度。且综合本案事实，亦无其他徐子涵具备法定解除权的情形。故，认定徐子涵不具有法定解除合同的权利。徐子涵主张的徐子涵、冯景双方的房屋租赁合同已经解除没有事实和法律依据，也不符合双方的合同约定。但，考虑到双方在出现租赁房屋内设施问题后，双方之间的处理方式均欠妥当，又冯景确有过在微信中称让徐子涵搬出不再出租的语言，本院认为，导致徐子涵再次承租房屋造成的损失，应由徐子涵、冯景双方各承担50%。因双方于2020年6月3日交接钥匙，故本案房屋租赁合同实际于2020年6月3日解除。自2020年1月20日至2020年6月3日期间的房屋租金系租金损失，按月租金2100元计算租金为9450元（4个月15天）。冯景提交的收据显示冯景支付上半年物业费1050元，自2020年1月20日至2020年6月3日期间的物业费用应为787.5元（4个月15天）。上述合计10237.5元，其中的50%计5118.75元，由徐子涵承担。关于冯景提交的截止2020年1月7日电费44元，考虑到电费的产生存在一定的周期，酌情认定2020年1月徐子涵使用产生电费为20元，另3月份电费17元、5月份电费10元，电费合计37元；关于水某，考虑到水某周期及徐子涵举证，酌情认定徐子涵使用房屋期间水某10元。水电费合计57元，由徐子涵承担。综合本案，徐子涵已经支付冯景14000元，扣除上述两项由徐子涵承担的款项5175.75元，余款8824.25元，冯景应返还徐子涵。关于冯景支付的燃气壁挂炉热水器的维修费用60元，因系使用久导致并非人为损坏，由所有权人冯景负担。冯景未提交具体的徐子涵使用期间的燃气费金额证据，若确有该笔费用，冯景可依法另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、冯景于判决生效之日起十日内给付徐子涵8824.25元；二、驳回徐子涵其他诉讼请求。案件受理费150元（徐子涵已预交），由徐子涵负担75元，由冯景负担75元，冯景负担部分于判决生效之日起十日内给付徐子涵。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.涉案的合同是否已经解除。2.徐子涵是否应承担物业费、维修费费用。3.徐子涵是否应承担违约金。4.房屋空置的损失应如何分担。本院认为，关于第一项争议焦点，根据徐子涵、冯景双方2020年1月4日下午的微信聊天截图，在双方对房屋设施维修及费用未能达成一致的情况下，冯景在即时聊天软件中明确表示“如果你不能接受，就把我家东西恢复原样，你今天可以搬走，不想租了”，而当徐子涵回复“行。那我现在就搬。搬好喊你”，冯景则回复“好的”，至此徐子涵、冯景双方已对解除涉案房屋租赁合同达成合意，即使冯景后又提出了合同继续履行以及由徐子涵代为维修愿意从租金中扣除维修费用，也不能改变其于2020年1月4日作出的同意解除合同的意思表示。因此，徐子涵、冯景双方房屋租赁合同已于2020年1月4日经协商一致解除。关于第二项争议焦点，本院认为按照双方租赁合同第二条约定，“因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失及维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失”，而一审中已查明燃气壁挂炉热水器的维修系使用久导致，并非管理使用不善造成的，因此该笔维修费应由冯景承担。对于物业费，该租赁合同第五条约定由乙方承担，故徐子涵应承担合同实际履行期间相应的物业费。关于第三项争议焦点，涉案房屋租赁合同系经双方协商一致解除，并非徐子涵未经冯景同意而单方面解除。故冯景以徐子涵提前解除涉案房屋租赁合同为由，要求徐子涵支付3000元违约金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第四项争议焦点，因双方房屋租赁合同已于2020年1月4日解除，房屋空置是由于冯景未及时与徐子涵办理交接手续导致的，故从徐子涵邮寄钥匙、门禁卡，冯景拒收的2020年1月6日起，房屋空置的损失由冯景自行承担。2020年1月1日至2020年1月6日徐子涵实际使用期间房屋的租金、水电费和物业费由徐子涵负担。关于租金，按照双方房屋租赁合同约定月租金2100元计算为420元（6天）。关于水电费，冯景提交的证据显示截止2020年1月7日产生电费44元，截止3月产生水某17.82元，考虑到水电费的产生存在一定的周期，故酌情认定徐子涵使用房屋期间电费为20元，水某10元，水电费合计30元。关于物业费，2020年1月至2020年6月30日冯景交纳物业费1050元（182天），由徐子涵承担2020年1月1日至2020年1月6日物业费计为34.6元（6天）。综上，本案中徐子涵已经支付冯景14000元，扣除上述由徐子涵承担的房屋实际使用期间的租金、水电费和物业费共计484.6元（420元+30元+34.6元），冯景应返还徐子涵13515.4元。综上所述，上诉人徐子涵的上诉请求及理由部分能够成立。本院对其成立的部分依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初629号民事判决；二、冯景应于本判决生效之日起十日内向给付徐子涵13515.4元；三、驳回徐子涵的其他诉讼请求。一审案件受理费150元（徐子涵已预交），由徐子涵负担20元，由冯景负担130元，冯景负担部分于本判决生效之日起十日内给付徐子涵；二审案件受理费150元（徐子涵已预交），由徐子涵负担20元，由冯景负担130元，冯景负担部分于本判决生效之日起十日内给付徐子涵；二审案件受理费150元（冯景已预交），由冯景负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十二月十一日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。