北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13404号上诉人（原审被告）：白亮，男，1985年9月30日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：冯程程，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：明德教育科技有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-777。法定代表人：郭启武，执行董事。委托诉讼代理人：王峻岩，北京王峻岩律师事务所律师。上诉人白亮因与被上诉人明德教育科技有限公司（以下简称明德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初58123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白亮上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院2020年6月28日作出的（2019）京0105民初58123号民事判决书；2.改判上诉人与被上诉人于2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除。3.驳回被上诉人其他诉讼请求。事实与理由：第一，上诉人租赁的房屋并非1511号，而是1517号。上诉人与被上诉人于2017年9月22日签订《房屋租赁合同》，约定租赁物为1511号，但签订后发现房号错误，双方又重新签订了《房屋租赁合同》，将租赁物改为1517号。第二，上诉人因父亲突发脑出血的紧急情况不得不回家照顾父亲，因此早在2019年3月就已经告知被上诉人欲解除《房屋租赁合同》，在后续也有持续的电话沟通，且在2019年4月30日双方基本完成交接，并非被上诉人所说的“自行搬离，不清楚搬离时间”。2019年3月22日，上诉人父亲因突发脑出血入院，经内蒙古自治区人民医院抢救并在ICU观察两周后转至普通病房，实际住院长达33天。出院后又立即转至北京博爱医院做神经康复治疗，直至2019年8月21日才出院。因此，上诉人因此紧急情况不得不回老家照顾父亲、履行赡养义务，无法再在北京继续经营。因此，上诉人早在3月就已经向被上诉人提出解除《房屋租赁合同》，且与被上诉人多次电话沟通，并于2019年4月30日完成交接。第三，原被上诉人主张的及原判决判定上诉人应支付租金17850元错误，上诉人原支付的租金已经支付到2019年5月8日，无需再重复支付。上诉人最后一期租金（第三个半年期租金）缴付至2019年5月8日并于2019年4月30日完成交接，即上诉人提前退租，完成交接。因此，上诉人无需再重复支付任何租金，一审认定的上诉人需支付2019年4月18日至2019年5月15日的租金17850元明显错误。第四，上诉人与被上诉人仍有电费未结清，被上诉人应返还上诉人2188.49元。上诉人租赁的1517号房间的水费已经结清，但电费未交接。2019年4月30日交接当日，1517号房间剩余电量为1750.79kwh，折算人民币约2188.49元（1750.79*1.25元/kwh）。第五，被上诉人给予的1个月免租期远远无法覆盖承租人的租金损失。该房屋所在的一整层楼原均为办公用房，后全部出租，整层作餐饮。因此在排水、排烟和通燃气等方面都需要重新疏通与改装。上诉人承租后，用了半年时间通排水、排烟、办理餐饮许可等工作，直到2018年3月22日上诉人才取得食品经营许可证，在此之后才正式营业。因此，上诉人从2017年11月9日至2018年3月22日期间，多承担了5个月的租金而无法正常营业，被上诉人给予的1个月的免租期根本无法弥补上诉人的租金损失。第六，被上诉人主张的违约金计算错误且明显过高。在缔约《房屋租赁合同》时，上诉人地位弱而被上诉人地位强，双方地位不平等，导致上诉人没有话语权更改合同条款。本案所涉房屋所在地为三里屯soho，属于北京市有名的商业街区，商铺资源十分抢手。上诉人通过各种资源得知该商铺资源，被上诉人有明显的垄断优势地位，在签约时根本没有议价与协商合同条款的能力。2、被上诉人主张的违约金计算错误根据《房屋租赁合同》第22.6条的约定，违约金为年租金总额的10%。而本案中年租金为232687.5元，若以此基数按照第22.6条计算的违约金应为23268.7元，而非被上诉人主张和一审判决认定的34903.12元。3、被上诉人实际损失不到1万元，被上诉人请求的违约金明显高于该损失，且上诉人之前交纳的履约保证金38781.25已经被扣除。上诉人于被上诉人于2019年4月30日完成交接，被上诉人在一审时也自述在2019年5月15日另行出租。即被上诉人的损失实际仅为15天的租金，按照合同约定，15天的租金仅为9562.5元（8.5元*75平*15天），不到1万元。而被上诉人已经扣除了上诉人交纳的38781.25元的押金（即履约保证金），还要求上诉人再承担34903.12元的违约金，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十五条之规定，显然过高。综上，上诉人因履约保证金已经由被上诉人全额扣除且电费还没有结清，上诉人无需再支付任何其余款项，原审判决错误，希望二审法院支持上诉人的全部上诉请求。明德公司辩称：同意原审判决，不同意白亮的上诉请求和事实理由。关于租金的计算是明德公司在一审陈述有误，白亮这边租金应该核对是到2019年5月8日。一审法院通知来开庭，上诉人自己放弃对事实抗辩，一审法院依据合同作出判决没有任何问题，符合法律规定，白亮主张违约金过高明德公司不认可，违约金在一审没有抗辩，违约金是对违约方的惩罚，法院严格按照合同判违约金没有任何问题。明德公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除明德公司白亮签署的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令白亮支付明德公司租金58171.87元及迟延履约违约金1939.06元；3.请求法院判令白亮支付免租期租金19390.58元；4.请求法院判令白亮支付解除合同违约金34903.12元。一审法院认定事实：明德公司围绕诉讼请求依法提交了2017年9月22日明德公司（甲方）与白亮（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区1511号商铺，租赁期限为5年，自2017年10月9日起至2022年10月8日止。甲方承诺给乙方免租期为1个月（自2017年10月9日起至2017年11月8日止），免租期内乙方无需支付租金。如因甲方原因违约提前解除本合同，乙方不需支付免租期期间的租金。如因乙方原因违约提前解除本合同，乙方应向甲方补交已享受的免租期间的租金，租金标准为免租期结束后第一个计租月的租金。租金，自记租日起计收乙方承租商铺的租金。第一个租赁年度，自2017年11月9日至2018年11月8日，固定租金为232687.5元。第二个租赁年度，自2018年11月9日至2019年11月8日，固定租金232687.5元，第四个半年租金116343.75元，于2019年4月18日一次性支付至甲方指定账户。房屋租金支付方式为押相当于贰月的租金（即履约保证金），付六个月的房租金。履约保证金为38781.25元。租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同约定导致甲方解除本合同的甲方可按照本合同约定没收乙方的履约保证金。双方约定，乙方租金逾期未交纳超过10个工作日，甲方有权解除合同。租赁期内，如因乙方原因提前解除租赁合同的，应视为违约，乙方支付其实际缴纳年租金总额的10%给甲方作为违约金，同时甲方扣除乙方已交纳的剩余租金和房屋履约保证金。本合同约定在合同生效后，违反本合同任意约定均视为违约，甲乙双方任何一方单方违约，违约方均影响守约方支付本合同约定年租金总额10%的违约金。明德公司又提交2019年4月26日的《三里屯SOHO房租催告函》，以此说明明德公司向白亮催收第四个半年的房屋租金116343.75元。明德公司称白亮2019年4月18日之前的租金已经交纳完毕，明德公司向白亮邮寄上述催告函，白亮自行从涉案房屋搬离，明德公司不清楚白亮搬离时间。庭审中，明德公司称明德公司收取了白亮履约保证金38781.25元，但是认为上述履约保证金应予以扣除不予退还。另外，明德公司称其在2019年5月15日将涉案房屋收回并另行出租。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，白亮未按照《房屋租赁合同》约定于2019年4月18日支付第四个半年租金，并且自行搬离承租房屋，构成违约。明德公司于2019年5月15日收回涉案房屋并另行出租，故双方签署的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除。白亮应支付明德公司2019年4月18日至2019年5月15日期间的租金共计17850元。关于明德公司主张的延迟履约违约金，鉴于明德公司未用履约保证金抵扣欠付费用，而是直接没收了履约保证金，故不存在履约保证金补足的违约金，明德公司主张的该项违约金无事实依据，法院不予支持。关于明德公司主张的免租期租金，白亮违约导致合同解除，依据《房屋租赁合同》对免租期的约定，明德公司该项请求有合同依据，法院予以支持。关于明德公司主张的解除合同违约金，依据《房屋租赁合同》对提前解除合同违约金的约定，明德公司的主张有合同依据，法院予以支持。白亮经法院合法传唤无正当理由未到庭，法院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、明德教育科技有限公司与白亮于二〇一七年九月二十二日签署的《房屋租赁合同》已于二〇一九年五月十五日解除；二、白亮于判决生效之日起七日内支付明德教育科技有限公司租金一万七千八百五十元、免租期租金一万九千三百九十元五角八分、合同解除违约金三万四千九百零三元一角二分；三、驳回明德教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，白亮提交新证据如下：1.房屋租赁合同，证明实际承租位置为1517号。2.白亮父亲急症及康复病例，证明2019年3月22日，白亮父亲白春生脑出血急救，在住院33天后到北京康复，白亮因在家中父亲经济情况下不得不提出解除合同。3.最后一期租金支付凭证，证明2018年10月18日，白亮向明德方指定的收款方刘冬梅支付第三个半年租金，共计116343.75元。4.白亮合伙人黎男与明德公司魏傜琳的聊天记录，证明至少自2019年4月24日前即告知对方解除合同并催促对方办理交接，交接后电费始终未结清。接收条证明双方于2019年4月30日完成交接，仅差电费一直未结清。5.交接电表数字，证明交接时电表显示剩余电量为1750.75KWH。6.餐饮服务许可证、美团网截图，证明白亮经营的餐饮公司于2018年3月22日才取得餐饮许可证，取得餐饮许可证才开始正式营业，白亮方经营的DR/GREEN的美团网评论，第一个就是2018年3月22日。7.房租收款账号变更补充协议，证明实际承租位置为1517号。房屋租金的收款方由吕彬变更为刘冬梅。明德公司质证意见如下：上述所有证据在一审应提交但是没有提交，明德公司均不予认可，但是如法院认为这些证据采纳质证意见如下：1.房屋租赁合同。真实性认可、关联性、证明目的均认可。2、白亮父亲急症及康复病例。真实性认可、关联性、证明目的均不认可明德公司认为与本案无关。3.最后一期租金支付凭证。真实性认可、关联性、证明目的均认可。4.白亮合伙人黎男与明德魏瑶琳（同音）的聊天记录。魏傜琳是公司员工，现在不在公司，真实性无法核实，关联性、证明目的均不认可。接收条。不是交接是白亮把钥匙给酒店送过去，只是证明收钥匙没有其他的东西不代表交接。真实性无法核实，关联性、证明目的均不认可。5.交接电表数字。真实性认可、关联性、证明目的均不认可，认为没有经过双方确认。6.餐饮服务许可证、美团网截图。真实性认可、关联性、证明目的均不认可明德公司认为与本案无关。7.房租收款账号变更补充协议。真实性无法核实对于房屋租金的收取被白亮陈述符合事实，对于房号还有三个半年租金收取我们认可，但是我们认为与本案无关。经查，二审期间双方均认可白亮承租的涉案房屋系北京市朝阳区1517号商铺，涉案房屋租金已足额交纳至2019年5月8日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于合同解除日期，白亮上诉称2019年4月30日双方基本完成交接，但白亮二审陈述其2019年4月30日将钥匙交给三里屯SOHO大堂经理，并非交给明德公司工作人员，根据其提交的证据亦不能证明双方就当天交接已达成一致，故本院对白亮的该项上诉主张不予采信。明德公司于2019年5月15日收回房屋并出租，一审法院认定双方合同解除日期为2019年5月15日正确，本院予以维持。关于租金，涉案房屋租金交纳至2019年5月8日，明德公司于2019年5月15日收回房屋重新出租，故白亮应支付2019年5月9日至2019年5月14日期间的租金3878.125元。关于免租期租金，《房屋租赁合同》约定如因乙方原因违约提前解除合同，乙方应向甲方补交已享受的免租期间的租金，租金标准为免租期结束后第一个计租月的租金。白亮未按合同约定交纳第四个半年租金，自行搬离承租房屋，构成违约，应按照合同约定向明德公司支付免租期租金。关于合同解除违约金，《房屋租赁合同》约定租赁期内，如因乙方原因提前解除租赁合同的，视为违约，乙方支付其实际缴纳年租金总额的10%给甲方作为违约金。白亮未按合同约定交纳第四个半年租金，自行搬离承租房屋，构成违约，应按照合同约定向明德公司支付违约金，合同约定的年租金数额为232687.5元，白亮实际缴纳的年租金数额与合同约定相同，故白亮应支付明德公司违约金23268.75元。关于双方电费交接及白亮所称的租金损失，并非本案审理范围，白亮可向明德公司另行主张。综上所述，白亮的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。一审计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初58123号民事判决第一项；二、变更北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初58123号民事判决第二项为“白亮于本判决生效之日起七日内支付明德教育科技有限公司租金3878.125元、免租期租金19390.58元、合同解除违约金23268.75元”。三、撤销北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初58123号民事判决第三项；四、驳回明德教育科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2588元，由明德教育科技有限公司负担1553元（已交纳），由白亮负担1035元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费1604元，由明德教育科技有限公司负担561元（于本判决生效之日起七日内交纳），由白亮负担1043元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波审 判 员 高 贵审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月三十一日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓书 记 员 张旭燃