浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初6007号 原告：李东春，男，1980年2月21日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：王卫菊，浙江优飞律师事务所律师。 被告：临海市杜桥镇汾东村村民委员会，住所地临海市杜桥镇汾东村。统一社会信用代码：54331082ME0248752G。 负责人：李卫民，系该村委会主任。 委托诉讼代理人：李昌华，浙江永联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨良青，浙江永联律师事务所律师。 原告李东春与被告临海市杜桥镇汾东村村民委员会（以下简称“汾东村村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月15日、12月11日公开开庭进行了审理。原告李东春及其委托诉讼代理人王卫菊，被告汾东村村委会的委托诉讼代理人李昌华、杨良青均两次到庭参加诉讼。期间,双方庭外和解一个月未果。本案现已审理终结。 李东春向本院提出诉讼请求：1.确认李东春与汾东村村委会于2017年7月22日签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判令汾东村村委会向李东春返还已收取的租金308000元、押金30000元，合计338000元，并赔偿自2017年7月22日起至履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的利息损失（至2020年7月21日为48165元，以后继续计算）；3.判令汾东村村委会承担李东春因租赁房屋而向原承租人支付的房屋转让费100000元，并赔偿自2017年7月24日起至履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的利息损失（至2020年7月23日为14250元，以后继续计算）；4.判令汾东村村委会赔偿李东春因对租赁房屋消防设计、装修支付的各项费用合计1827623元，并自2018年2月1日起至履行完毕之曰止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的利息损失（至2020年1月31日为173624元，以后继续计算）；5.判令汾东村村委会赔偿李东春因被公安机关采取行政拘留处罚而造成的的精神损害抚慰金50000元，同时承担其已向公安机关交纳的罚款500元、违法所得10000元。事实和理由：李东春系汾东村村民。2014年3月18日，汾东村村委会将其位于××路××路××村××楼××层楼××室。2017年7月22日，在征得汾东村村委会同意的情况下，李美宝将承租的房屋全部转租给李东春准备用于开办宾馆。李东春与汾东村村委会签订了一份《房屋租赁协议书》，其中约定：租期定壹拾年，押金叁万元，租金前五年每年叁拾万捌仟元整，立协议后先付清一年租金等等。协议订立后，李东春向汾东村村委会分别交付了一年租金308000元和押金30000元，同时李东春向李美宝支付了房屋转让费100000元（该款由李华灵代收）。接着，李东春注册了宾馆，名为临海市梦嘉商务宾馆，并耗费巨资对房屋进行消防设计、精装修，到2018年1月份完工。另外，李东春购置了许多酒店用品，经结算各项费用合计1827623元。但由于汾东村村委会出租的房屋没有建设工程规划许可证，按照政府现有文件政策规定属于违法建筑。李东春经营宾馆所需报批的消防安全许可证和特种行业许可证因此无法获得相关主管部门批准。李东春对此毫不知情，之前汾东村村委会也曾承诺房屋是允许开办宾馆的。2018年3月2日，李东春被临海市公安局以未获许可擅自经营为由处以行政拘留12天、罚款500元的行政处罚，并追缴违法所得10000元，同时对宾馆予以取缔。后汾东村村两委领导干部高度重视，曾多次陪同李东春去当地国土、城建、规划、消防等部门，尽可能想方设法争取补救措施，使宾馆上报的各种许可证件能够通过审批。李东春经多方走访了解才得知村办公楼未在政府规划许可范围内建造，故被定为违法建筑，无法补办建设规划审批手续，则经营宾馆必需的消防安全许可证和特种行业许可证也不能报批已成定局。李东春被行政处罚后，涉案房屋一直空置，至今己逾两年多，造成了巨额经济损失。李东春曾多次要求汾东村村委会解决，但均不予回复。综上，李东春认为，双方订立的《房屋租赁协议书》由于违反了法律法规强制性规定，依法应当认定为无效。汾东村村委会作为房屋出租人，理应全面了解房屋基本状况与使用范围，并应将涉案房屋无建设工程规划许可证的情况如实告知。协议无效，汾东村村委会应全额退还收取的租金和押金，还需赔偿其他经济损失。李东春为开办经营宾馆，己投入大量资金对租赁房屋进行消防设计与装修，汾东村村委会也应承担赔偿责任。另外，由于出租的房屋系违法建筑，致使经营的宾馆不能批准正常营业，李东春为此被公安机关行政拘留、罚款和追缴违法所得，故由此造成的经济损失与精神损害，汾东村村委会也负有责任。 汾东村村委会辩称，一、关于涉案房屋租赁合同签订及履行情况，汾东村村委会系涉案房屋所有者，在2014年3月与李美宝签订房屋租赁协议，将房屋五间五层楼及四间小屋租赁给李美宝，租期10年，自2014年6月1日到2024年5月30日止。后2017年7月，李东春、汾东村村委会及李美宝三方协商后将房屋转租给李东春，由李东春与汾东村村委会签订房屋租赁协议。租赁协议内容包括租期、租金约定均与李美宝签订的协议相同。协议签订后，李东春使用涉案房屋。汾东村村委会租赁给李美宝的是五间房和四间小屋，但四间小屋使用时已拆了，现涉及的就是五间楼房和被拆的四间小屋空地。协议签订后，李东春支付合同约定的2017年6月1日到2018年5月31日的第4年租金，但到目前为止未支付第五年、第六年租金，其中第六年租金即2019年6月1日到2020年5月31日租金共338800元（根据约定租金上涨10%）。涉案办公楼五层有五间，当时李美宝承租时将房屋一楼的门店出租给第三方开店，小屋被拆除的空地租给了超市。两间门店租给第三方的租金是每年80000元，场地租给超市租金是每年100000元，共每年180000元。李东春承租后，从2017年7月开始到现在的三年房租及土地使用费共540000元已由李东春收取。二、关于涉案房屋是否属违章建筑。涉案房屋在1995年到1996年期间经过土管部门报批核准后建造，其中涉及到超平方部分也已通过重新审批得到核准。且在建造房子时，是不需要报批规划即建设工程规划许可证。涉案房屋不属于违法建筑。三、关于租赁房屋的用途。汾东村村委会将涉案房屋在2014年租给李美宝，后来李东春向李美宝转租，汾东村村委会也同意，但当时并未讲到开设宾馆，汾东村村委会也仅以为是开设棋牌室。故李东春在诉状中讲汾东村村委会明知李东春开设宾馆，在没有许可证情况下出租不属实。汾东村村委会知道其开设宾馆的时间是李东春将房屋装修好后向有关部门报批手续未获准时李东春来告知。四、关于有关部门协调情况。李东春在承租房屋装修后报批批不下告诉汾东村村委会，汾东村村委会为配合李东春，在李东春起草的有关说明上加盖印章以配合其办理有关证件，但不能反推涉案房屋是违法建筑。五、关于诉讼请求部分，李东春提出确认双方签订的协议无效，但李东春在诉状中陈述双方之间是转租关系，是汾东村村委会将房屋租赁给李美宝，后来转租给李东春。则要确认协议无效的话应当要确认李美宝和汾东村村委会签订的协议无效及李美宝与李东春之间的转租无效，不能认为李东春与汾东村村委会之间协议无效。如果说李东春与汾东村村委会之间是直接租赁关系，则汾东村村委会认为涉案房屋是合法建筑，将房屋租赁给李东春不违反有关法律法规的强制性规定，租赁协议有效，不应当确认无效。如果本案不能确定李东春与汾东村村委会之间存在租赁关系，或不能确定双方的协议无效，合同有效且应当继续履行。李东春支付租金是按照合同约定，汾东村村委会没有义务返还。而且对没有支付的另外二年的租金，汾东村村委会有权另行主张。若租赁合同无效，李东春收取了涉案房屋门店租金及空地转租给第三方收取的租金共计540000元也应当返还给汾东村村委会。李东春向原承租人李美宝租赁房屋时支付100000元与汾东村村委会无任何关联，其提出的第三项诉讼请求不能成立。双方签订的合同有效，则不存在赔偿损失问题。若合同无效，李东春主张的赔偿1820000元损失没有依据。李东春所主张1820000元是装修费用损失，不是直接损失，且汾东村村委会不认可其实际支出装修金额。即使合同无效，损失也应根据双方过错确定。关于第五项诉讼请求，与汾东村村委会无关，系李东春在没有取得有关证件擅自开业被处罚，是李东春造成。综上，李东春的诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、李东春提交的《房屋租赁协议书》两份，拟证明李东春从李美宝处转租了村办公楼的事实。汾东村村委会质证认为对真实性无异议，但汾东村村委会与李东春、李美宝签订的协议内容一样，且汾东村村委会在与李东春的协议里写明“同意转租”，结合起来可确认汾东村村委会将涉案的房屋租赁给李美宝再转租给李东春，租赁标的是五层楼房五间以及小屋拆除后的空地。本院认为，双方对两份协议的真实性无异议，本院对真实性予以确认；李东春签名的《房屋租赁协议书》中，汾东村村委会虽签字“同意转租”，但该协议书抬头已明确租赁的双方主体是汾东村村委会和李东春，故该租赁协议书的权利义务主体是汾东村村委会和李东春，对汾东村村委会抗辩转租关系不予认定。 二、李东春提交的收据两张、客户回单联一张，汾东村村委会对收据的真实性无异议，对客户回单联有异议，认为转给李华灵的100000元与本案无关。本院认为，两张收据能够证明李东春交付押金及租金的情况，对两张收据的证明效力予以认定；但客户回单联显示款项接收人为李华灵，现李东春未能提供其他证据佐证待证事项，故对该证据的证明效力不予认定。 三、李东春提交的《建筑物相关情况说明》两份、《情况说明》一份，拟证明汾东村村委会对租赁房屋用于开办宾馆是知情的，且告知李东春租赁房屋为合法建筑，是可以准许经营宾馆的。汾东村村委会对加盖了村委会印章的情况说明及办事处印章的真实性没有异议，对形成时间有异议；其中大汾办事处盖章的《建筑物相关情况说明》中代表村委会签字的“李欠春”是在2018年10月22日之后代理主持村里工作，且该说明最后一行“请消防部门对其是否符合消防安全要求予以审核”，是李东春装修结束后提交给消防部门使用的；仅盖汾东村村委会印章的《建筑物相关情况说明》、《情况说明》，也是今年出具的，其中《建筑物相关情况说明》也写明“同意作为宾馆使用，请对其是否消防安全予以审核”，是为了配合李东春办理消防审批使用，并不是李东春说的为办理营业执照使用；《情况说明》是2020年5月24日，是李东春拟好以后给村文书，村文书盖章的，但后村文书微信发送给李欠春，李欠春说不同意盖的。本院认为，汾东村村委会对上述证据加盖的印章均无异议，故对真实性予以认定。 四、李东春提交的行政处罚决定书一份、浙江省罚没财物专用票据两份，拟证明李东春因未获公安许可经营宾馆而被公安行政拘留12天、罚款500元，并追缴违法所得10000元。汾东村村委会质证对真实性有异议，认为李东春未提供原件，且也只能证明李东春在没有取得相关证件情况下擅自给宾馆营业违反有关规定被有关部门处罚，而汾东村村委会从未要求或提议李东春在没有取得相关许可证的情况下擅自进行宾馆营业。后本院依法从公安机关调取行政处罚决定书及询问笔录，经核实，本院对真实性予以认定。 五、李东春提交的浙公消[2017]31号文件、临政办发[2018]163号文件，拟证明涉案房屋消防无法通过验收是由于房屋属于违法建筑。汾东村村委会质证认为该两份文件仅仅是有关部门的文件，文件规定不能认定本案租赁关系无效；公安消防总队的文件仅是规定办理消防有关手续，消防部门为什么不批准不能证明证明涉案房屋是违法建筑；临海市人民政府办公室文件是2018年出具，涉案房屋是1995年开始建造，不能办理也不能反推出涉案房屋是违法建筑。本院认为，双方对文件的真实性无异议，本院对真实性予以认定，但浙公消[2017]31号文件第二部分仅是对关于建设工程消防监督管理的内容，临政办发[2018]163号文件也仅是对不动产登记历史遗留问题的处理，现相关部门未对涉案办公楼系违法建筑作出认定，故对汾东村村委会的质证意见予以采信。 六、李东春提交的个体工商户登记申请书、住所（经营场地）使用证明等工商登记申请材料，拟证明汾东村村委会出具证明该房屋属于商用，知道用于开办宾馆。汾东村村委会质证对开业登记申请书及登记基本情况真实性无异议，对住所××村村委会的印章真实性有异议，无法确认是汾东村村委会所盖；该组证据不能证明证明对象，涉案房屋承租前是开棋牌室的，汾东村村委会也认为是开棋牌室的，如果印章真实，汾东村村委会对开办宾馆也是不知情。本院认为，该组证据系从临海市市场监督管理局调取的材料，其中2017年9月13日的住所××村村委会在“情况属实、同意上报进行商事登记”处加盖印章，汾东村村委会虽不认可，但未提供反驳证据，故本院对真实性予以认定。 七、李东春提交的建筑地块图纸两张、照片两张，拟证明涉案房屋坐落在马路的转弯处，是超规划范围违法建设。汾东村村委会质证认为该证据来源不明，如果是复印于相关部门，应该有印章来确认真实性；照片也无法反应真实性。同时，因为涉案的房屋是1995年向有关部门报批、1999年取得了土地使证用权证，而当时这片土地是没有规划的，也不需要办理规划许可；李东春提供的图纸及照片也只能反映出是2015年或者2016年的规划，图纸与本案不具有关联性。照片显示别村的建设图纸与本案无关，也同样产生于2000年以后的，与本案不具有关联性，也不能证明其主张。本院认为，建筑规划图纸有建设规划部门人员核对签章，对真实性予以确认，但该规划图纸明确出图时间是2015年7月，晚于本案涉案房屋建设时间，故仅能证明不符合该份规划图纸的规划，但无法据此即认定办公楼系违法建筑，故与本案缺乏关联性，本院对证明效力不予认定；照片未经汾东村村委会认可，且规划年限2016-2020年，故对该组证据的证明效力也不予认定。 八、李东春提交的前王村综合楼图纸及建设用地规划许可证照片，拟证明汾东村村委会超规划建设至今无法补办规划许可证。汾东村村委会质证认为别村的建设图纸与本案无关。本院认为，该组证据反映的是案外人规划审批情况，且发生时间不同，与本案缺乏关联性，对证明效力不予认定。 九、汾东村村委会提交的土地使用权报批材料、土地使用权证，法院调取的土地使用权报批材料，李东春对真实性没有异议，但认为缺乏关联性、合法性，认为1997年之前没有批，涉案房屋少批多建违法；用地是合法，但不能证明地上建筑物是合法的。本院认为，双方对真实性无异议，对真实性予以认定。 十、汾东村村委会提交的房屋租赁合同照片、微信聊天记录，拟证明门店租给第三方，转租给李东春后其收取了门店的租赁费用，并证明李东春提供的情况说明加盖公章的相关情况。李东春质证认为对房屋租赁合同不清楚，但认可收取面馆的租金，微信聊天记录不认可，无法确认微信号是村书记。本院认为，汾东村村委会提供的证据均系复印件，且李东春不予认可，故对真实性不予认定。 李东春提交的建设工程设计合同、销货清单、交易明细单等有争议的证据，本院暂不予审查。 综上，本院认定事实如下： 1995年7月19日，汾东村就村办公楼申请乡村集体建设用地审批。1995年8月24日，该申请审批通过。村办公楼于1996年建成。1997年12月18日，汾东村村委会就道地及道路申请用地审批。1997年12月20日，该申请审批通过。1999年3月23日，汾东村村委会就上述办公楼及道地申请土地使用权登记。1999年5月19日，汾东村村委会取得上述房屋的集体土地使用证（杜集用（1999）字第327号）。 2014年3月18日，汾东村村委会（甲方）与李美宝（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，该协议书载明：甲方有五层楼房五间、小屋四间，出租给乙方使用；租期10年，自2014年6月1日起自2024年5月30日止；押金3万元，租期满后归还；租金前五年每年308000元，后五年涨10%等。后2017年7月22日，汾东村村委会（甲方）与李东春（乙方）就上述办公楼及道地签订一份《房屋租赁协议书》。协议同样载明：甲方有五层楼房五间、小屋四间，出租给乙方使用；租期10年，自2014年6月1日起自2024年5月30日止；押金30000元，租期满后归还；租金前五年每年308000元，后五年涨10%等。协议签订后，李东春于2017年7月25日支付给汾东村村委会2017年6月1日至2018年5月31日的租金308000元，于2017年9月8日支付押金30000元。2017年9月14日，李东春办理了个体工商户的营业执照，名称为临海市梦嘉商务宾馆，经营范围为“住宿服务，棋牌服务，食品销售”，但至今未办理消防审批及特种行业许可审批。2018年3月2日，李东春因未获公安许可擅自经营被临海市公安局行政处罚，李东春因此被行政拘留十二天，罚款500元，被追缴违法所得10000元。 另查明，签订上述协议时，协议中涉及的四间小屋已拆除。 本院认为，根据查明事实，涉案办公楼土地系村集体土地，于1996年建成,并办理了土地审批手续及土地使用权证。汾东村村委会作为权利人就涉案房屋的租赁事项与李东春签订了《房屋租赁协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现李东春坚持主张涉案房屋无建设工程规划许可证系违法建筑、租赁合同无效，于法无据，不能成立。本院对李东春基于合同无效主张返还租金、押金，赔偿房屋转让费、设计装修损失、罚款、精神抚慰金等诉请也不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 驳回李东春的诉讼请求。 案件受理费27298元，减半收取13649元，由李东春承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 金珊珊 二〇二〇年十二月二十二日 代书记员 朱玲英