青海省乌兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2821民初440号 原告：段哲，男，汉族，1981年5月25日出生，湖南省澧县居民，住湖南省澧县。 委托诉讼代理人：王建社，男，汉族，1956年8月30日出生，青海省西宁市城**居民，住西宁市，系乌兰县湘满楼湘菜馆员工。 被告：乌兰县银湖之星酒店有限公司，住所地：乌兰县茶卡镇交通街。统一社会信用代码:91632821MA758DXJ92。 法定代表人：郭建民，该公司董事长。 原告段哲诉被告乌兰县银湖之星酒店有限公司（以下简称“银湖之星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，依法由审判员郭迎霞适用简易程序于2020年11月20公开开庭进行了审理。原告段哲委托诉讼代理人王建社、被告银湖之星公司法定代表人郭建民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段哲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告履约保证金30000元；3.判令被告退还原告水、电费押金2000元；4.判令被告退还原告断水断电之后的租金165569元（即从2020年8月19日至2021年4月30日止，计255天，则年租金251520元／365天＊255天=175719元-10150元=165569元）；5.判令被告退还原告已收取的税款14000元；6.判令被告赔偿商铺的装饰装修残值损失386000元＊50％=193000元；7.判令被告赔偿餐饮设备设施购置费114566元＊60％=68740元，其中餐桌椅30800元、厨房设备38380元、其他设备设施45386元；8.判令被告赔偿原告经济损失169174元，其中包括从停水停电之日至起诉之日的营业收入损失158174元、肉类菜类损失11000元；9.判令被告退还多收取的电费12572元，以上共计642183元。事实和理由：2018年5月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于乌兰县茶卡镇交通街银湖之星酒店一楼商铺262平方米，用于经营乌兰县湘满楼湘菜，租期五年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止、年租金251520元、履约保证金30000元和水电费押金2000元。合同签订之后，原告一直信守合同，从来没有欠过租金，被告向原告收取年度税款14000元。2020年受冠状病毒疫情的影响，5月5日复工复产开始营业。2020年8月19日，被告以原告欠下房租等为由，突然拉闸断水断电，时值炎热夏季，直接造成原告的肉类、水产类、海鲜类发霉变质，菜蔬腐烂，员工窝工、设备设施停止运行、商铺关门、投资设备设施闲置的严重后果，双方就赔偿协商未果，现诉至法院，恳请人民法院判如所请。 原告段哲为证明其主张，向法庭提交如下证据： 1.《商铺租赁合同》一份，拟证明商铺租赁期限、租赁费及原告向被告支付履约保证金30000元、水电费押金2000元的事实； 2.合同解除通知书一份、微信聊天记录一份，拟证明原、被告签订的《商铺租赁合同》已解除的事实； 3.通知二份，拟证明原告向被告收取电费差价10000元及原告尚欠被告2020年5月1日至2021年4月30日租赁费10150元的事实； 4.收据二份、微信转账记录一份，拟证明原告向被告支付2019年5月1日至2020年4月30日租赁费共计251520元及2020年8月份电费2903元的事实； 5.青海电网销售电价表、国家电网一般工商业电价降价政策告知单一份，拟证明一般工商业用电100千伏安以下用户用电平价电电价为0.4304元/千瓦时的事实； 6.举报材料一份，拟证明被告一直以1元/千瓦时向原告共计收取电费25144元，并于2020年8月向原告收取电费差价10000元，因原告未能及时交纳电费差价10000元，被告于2020年8月19日断水断电造成原告经济损失，原告于2020年10月23日向乌兰县市场监督管理局举报被告银湖之星公司的事实； 7.微信转账凭证三份，拟证明原告支付被告税款14000元及2019年5月1日至2020年4月30日暖气费10000元的事实； 8.《商铺转让协议书》、收条一份，拟证明原告从案外人文英处以386000元转让文英承租的位于乌兰县茶卡镇交通街银湖之星酒店一楼商铺装饰装潢工程的事实； 9.西宁市博芳宾馆酒店用品商行购物清单一组，拟证明原告购买厨房用品共计花费45386元的事实； 10.西宁福鑫源厨房设备销货清单一组，拟证明原告从福鑫源厨具商行购买冰柜、灶台、餐桌餐椅等共计花费114566元的事实； 11.微信转账收入、支付宝转账收入、现金收入清单各一组、2020年湘满楼湘菜营业纯收入损失汇总表一份，拟证明因被告断水断电造成的经济损失共计158174元的事实； 12.合作协议书一份，拟证明原告与案外人范联志合伙经营湘满楼湘菜馆及原告负责日常经营管理的事实； 13.通话录音一组，拟证明原告在经营湘满楼湘菜馆过程中被告断水断电的事实； 14.视频一份，拟证明原告已将商铺精装修并购买各类厨房用具、餐桌餐椅以及因被告断水断电造成肉类、蔬菜类腐烂的事实； 15.青（2017）乌兰县不动产权第0000082号不动产产权证复印件一份，拟证明案涉商铺系杨生伟、赵柱琴、郭建民所有的事实。 被告银湖之星公司答辩称：1.不同意解除合同；2.在合同解除的情况下，被告同意退还原告保证金和水、电费押金，但要求原告将房屋恢复原状，恢复至四间房屋；3.2020年5月1日至2021年4月30日年度房租原告仅给付150000元，剩余101520元未给付，故无法向原告退还房租；4.原告给付被告因其出租房屋所得收益税款14000元的事实属实，予以认可；5.对于装饰装修残值，因原告违约在先，被告不应当承当赔偿责任，对于原告购买的餐饮设备，该设备本应归原告所有，原告可以自行运走，被告不应当承担赔偿责任；6.对于原告的损失，因原告不交纳房租构成违约，对其损失应自行承担，对于因停电造成的肉菜类损失，被告于2020年8月19日下午6时断电，当日晚上10点多通电，原告于2020年2月20日凌晨已将肉类、蔬菜类运走，故不存在肉类和蔬菜的损失；7.对于多收取的电费，被告可以在合理的电价范围内退还于原告。 被告银湖之星公司为证明其答辩意见，向法庭提交转账凭证二份，拟证明原告向其支付房租150000元，尚欠101520元的事实。 本院经审理认定如下事实： 一、2017年乌兰县盐湖之星酒店正在建设阶段，案外人文英为后期租赁酒店一楼商铺向乌兰县盐湖之星酒店有限公司法定代表人郭建民支付定金100000元。工程竣工后，案外人文英经被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司同意，将酒店一楼二间商铺隔墙拆除后装饰装修。装饰装修后案外人文英与被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司未签订商铺租赁合同，亦未实际履行，案外人文英征得被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司同意将商铺装饰装潢工程以386000元的价格转让于原告段哲； 二、2018年5月1日，原告段哲与被告乌兰县盐湖之星酒店有限公司就位于乌兰县茶卡镇交通街银湖之星酒店一楼商铺（262平方米）签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限为五年，自2018年5月1日至2023年4月30日至，关于租金，双方约定：“该商铺租金为80元/平方米，每月的租金为人民币20960元，一年的租金费用为251520元，承租时一次性收清一年（12个月）租金。以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等缴纳的一切费用由乙方承担，甲方将在乙方交齐年租金之日将上述商铺钥匙交付乙方”，并约定租金一年一交，租金价格随行就市收取。合同签订后，原告支付被告保证金30000元、水电费押金2000元，原、被告依约履行合同，原告付清2018年5月1日至2020年4月30日年度租赁费。2020年5月2日，被告通知原告尽快支付房租，否则将收回房屋租赁权。2020年5月15日，原告给付被告2020年5月1日至2021年4月30日房租150000元，剩余101520元未给付。2020年8月18日，被告通知原告于2020年8月19日付清所有租赁费用，其中包括房租10150元、暖气费5000元、电费差价10000元，如不按合约交款将停止供电供水。2020年8月19日下午18时，被告停止向原告经营的“湘满楼湘菜”餐馆供电。2020年10月19日，原告制作解除合同通知书并以微信方式通知被告，被告表示收回商铺； 三、自原告承租商铺时起，原告共计使用电25144度，电费共计25144元，所有电费已付清。2019年4月4日、2019年4月5日，原告给付被告因被告对外出租商铺所得收益应缴纳税款14000元。 上述事实有原、被告的当庭陈述、《商铺租赁合同》一份、解除合同通知书一份、微信通知一份、通知二份、收据二份、微信转账记录三份、《商铺转让协议书》一份、收条一份、微信收入一组、支付宝收入一组、通话录音在卷作证，各证据间相互印证，对本案具有证明力，作为认定本案事实的依据。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订商铺租赁合同后，被告将商铺交付原告使用、收益，但在合同履行过程中，原告未按期给付房租构成违约，被告停止供电催促原告给付房租致使原告无法营业，原告于2020年10月21日通知被告解除合同，被告表示同意，至此双方签订的合同已解除，现原告请求解除合同，对此请求予以支持。 关于每年度给付房租的期限问题，原告称租金给付期限约定不明，租金应当在租期每届满一年时给付，被告答辩称双方约定租金在每年度承租时给付，合同约定“该商铺租金为80元/平方米，每月的租金为人民币20960元，一年的租金费用为251520元，承租时一次性收清一年（12个月）租金。以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等缴纳的一切费用由乙方承担，甲方将在乙方交齐年租金之日将上述商铺钥匙交付乙方”，并约定租金一年一交，租金价格随行就市收取。合同约定租金一年一交，承租时一次性付清一年房租，现双方对合同条款产生争议，结合双方的交易习惯（2019年5月1日至2020年4月30日年度租金原告于2019年5月18日付清）及双方的通话录音（原告在录音中表示2020年5月1日至2021年4月30日年度租金因疫情分期给付）应认定租金的给付期限为每年度初期给付。 关于2020年5月1日至2021年4月30日年度原告已给付租金的具体数额，原告依据被告下发的通知称其已给付租金241370，剩余10150未给付，被告答辩称原告已给付租金150000元，尚欠101520元，通知中因工作人员失误书写为10150元。对此，原告提交的通话录音中，原告表示该年度租金因疫情分期给付，承认未付清本年度房租，原告亦未提交其他证据证明已给付房租241370元，本院结合被告提交的证据认定2020年5月1日至2021年4月30日年度房租已给付150000元。自2020年5月1日至合同实际解除之日即2020年10月21日，原告共计租赁商铺174天，原告应支付被告房租119903元（251520元÷365天×174天），现原告已支付150000元，被告应退还原告房租30097元。 关于商铺装饰装修残值损失问题，原告经被告同意对商铺进行装饰装修，后因原告未按期给付租金解除合同，但双方对已形成附合的装饰装修物没有约定，被告亦表示不同意利用已形成附合的装饰装修物，因原告违约导致合同解除，现原告请求被告赔偿装饰装修残值损失于法无据，对此请求不予支持。原告经被告同意进行装饰装修，双方对于未形成附合的装饰装修物（餐桌餐椅、厨房用品等）没有约定，对此原告可自行拆除，现原告请求被告赔偿餐饮设备设施购置费于法无据，对此请求不予支持。 关于原告经济损失的问题，原告未按期给付房租构成违约，被告在合同未解除的情况下为催收房租停止供电存在过错，停止供电后原告亦未及时给付房租导致损失扩大，对此原告应当承担主要责任。对于经济损失的具体数额，原告提交2020年5月至2020年8月微信、支付宝及现金收入记录，以证明其正常营业情况下的收入情况，对此被告不予认可。对于现金收入凭证，系原告单方制作，真实性无法核实，对此本院不予采信。自2020年8月19日停止供电至2020年10月21日合同解除之日共计停业63天，在此期间造成的损失，本院参照原告在2020年5月5日至2020年8月19日正常营业情况下微信及支付宝收入记录酌定扣除成本40%予以计算，即停业期间损失额为116717元（【60659元+269731.7元】÷107天×60%×63天），被告应承担30%的赔偿责任，即35015.1元。对于停电期间造成的肉类蔬菜类损失，原告未提交相关证据予以证明，另，在被告停止供电后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，现原告请求被告对此损失予以赔偿，本院不予支持。 对于原告给付被告的履约保证金和水电费押金，被告表示在合同解除的情况下同意退还原告履约保证金和水电费押金，但依据合同约定，请求原告将商铺恢复原状，即一间商铺恢复至四间小商铺并恢复四间小商铺原有水电。 现原告请求被告退还保证金及押金，被告应当按照合同约定予以退还，对此请求予以支持。关于被告要求原告将商铺恢复原状的请求，案外人文英经被告同意将商铺隔墙拆除后进行装饰装修，后经被告同意将装饰装修工程转让于原告，依据相关法律规定，承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物，未经出租人同意进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状。案外人文英经被告同意拆除商铺隔墙，被告无权要求文英将商铺恢复原状，原告作为合同受让方承受合同权利义务，被告要求原告将商铺恢复原状于法无据，对此请求不予支持。 对于原告请求被告退还税款14000元的问题，经法庭审理查明，该税款系被告作为出租方应向税务机关缴纳的因对外出租房屋所得收益税款，双方合同虽约定“以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等缴纳的一切费用由乙方承担”，但被告擅自向原告收取该税款无法律依据，现原告请求被告退还税款，对此请求予以支持。 对于被告多收取电费的问题，经庭审查明，原告自2018年5月1日起至2020年7月31日共计使用电25144千瓦时，并以每度电1元给付电费，共计给付被告电费25144元，现原告参照国家电网一般工商业电价降价政策告知单及国家电网销售电价表100千伏以下用户用电0.4304元/千瓦时请求被告退还电费12572元，被告表示同意退还，对此本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告段哲与被告乌兰县银湖之星酒店有限公司签订的《商铺租赁合同》； 二、被告乌兰县银湖之星酒店有限公司退还原告段哲商铺租金30097元、税款14000元、电费12572元、履约保证金30000元、水电费押金2000元，以上共计88669元人民币； 三、被告乌兰县银湖之星酒店有限公司赔偿原告段哲经济损失共计35015.1元； 五、驳回原告段哲的其他诉讼请求。 案件受理费10350.54元，减半收取5175.27元，由被告乌兰县银湖之星酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族、藏族自治州中级人民法院。 审 判 员 郭 迎 霞 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 杨 启 请 书 记 员 乌云高娃 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。