江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初1108号 原告：陈新红，男，1972年2月8日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：冯小飞，江苏沁心律师事务所律师。 被告：淮安恒丰置业有限公司，住所地淮安市淮安区华西路**。 法定代表人：陈良星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。 原告陈新红与被告淮安恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）及反诉原告恒丰公司与反诉被告陈新红商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，2019年7月22日本院作出了（2018）苏0803民初3704号民事判决书，因恒丰公司不服提起上诉，2019年12月20日淮安市中级人民法院作出（2019）苏08民终3239号民事裁定书，撤销原判，发回重审。2020年4月29日本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人冯小飞及被告恒丰公司委托诉讼代理人张巨坤到庭参加诉讼。审理中，反诉原告恒丰公司撤回了反诉诉讼请求（已另行制作民事裁定书）。本案现已审理终结。 原告陈新红向本院提出诉讼请求：1、被告以每日1453.58元（2907168元*0.05%）的标准向原告支付自2016年6月1日至2020年4月26日六套全款房屋逾期交房的违约金2071351.5元；2、被告以每日872.1元（2907168元*0.03%）的标准向原告支付2016年8月1日至被告向原告提供办理六套房屋产权登记之日的违约金（补偿金）；3、被告继续履行五套按揭房屋的商品房买卖合同并将五套按揭房屋交付给原告；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将上述第2项诉讼请求变更为：被告给付原告逾期办理六套房屋产权登记的违约金（以2907168元为基数，从2020年6月26日起按照全国银行业拆借中心公布的贷款利率（LPR）计算至实际办证之日止）；撤回了上述第3项要求被告继续履行交付五套按揭商品房的诉讼请求。 事实和理由：2015年1月23日，原、被告签订商品房买卖合同和补充协议十一份，主要约定：原告购买被告开发建设的淮安市淮安区轻工商贸港36幢中的11套房屋。合同签订后，原告付清了其中六套房屋的全部房款，合计2907168元；另外五套房屋均交付了首付款，共计792832元。原告实际支付的房款总数为370万元。按照合同约定，被告应当于2016年5月31日前将上述11套房屋交付原告使用，如不能交付，被告应当自2016年6月1日起按日向原告支付已付房款万分之五的补偿金。同时，合同约定，被告应于2016年5月31日上述房屋交付后60日内提供办理产权登记的条件，如未能提供产权办理登记条件，则按日向原告支付已付房款万分之三的补偿金。事实上，被告未按照约定交付房屋，也未按照约定提供办理房屋产权登记的条件，所以应按约承担上述违约金。 被告恒丰公司辩称，一、原告第一项诉讼请求要求每日支付违约金1453.58元，约定的日万分之五比例计算不符合相关法律规定，请求依法予以减少，我们认为应该参照年利息6%计算；二、对于原告第二项诉讼请求，根据最高院文件批复规定，在双方就房屋实际交付的时间产生争议的前提下，原告该诉请无事实和法律依据，请求法庭依法驳回。 原告陈新红围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件、被告企业信息查询件各一份，证明原、被告主体资格。 2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》复印件、购房款发票复印件各11份，证明2015年1月23日，原告向被告购买涉案房屋，双方签订了商品房买卖合同及补充协议，原告按约已支付购房款共计370万元；被告逾期交房及办理产权过户登记违反合同约定，应承担违约金。 3、房屋交接单六份，证明2020年4月26日上述全款购买的六套已经交房，逾期交房违约金也应从违约之日起计算至该日。 经本院组织质证，被告恒丰公司质证意见为：对买卖合同及补充协议真实性无异议，但商品房买卖合同补充协议是对主合同约定的有关权利义务交付期限违约责任进行变更，应该以变更后的协议为准；对六份商品房买卖合同补充协议证明目的不予认可，该补充协议是和主合同同日订立，原告主张的补偿金数额被告不予认可；对原告陈述的付款情况无异议；对六套房屋交接单真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的。反诉被告质证意见为：补充协议约定是事实，但被告陈述的原告履行情况不是事实，对与银行的合作协议真实性无异议，但该协议已经不再履行。 经审查，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据将在案件事实中予以表述。 经本院审理查明案件事实如下：2015年1月23日，原告陈新红（买受人）与被告恒丰公司（出卖人）签订了合同编号分别为1032420001952、1032420001953、1032420001954、1032420001955、1032420001956、1032420001957、1032420001958、1032420001959、1032420001960、1032420001961、1032420001962《商品房买卖合同》十一份，主要约定：陈新红购买恒丰公司的位于淮安市淮安区轻工商贸港36幢第112、113、115、116、117、118、119、213、214、215、216号房，该商品房的用途为商业，属框架结构，层5.6米，建筑层数地上8层，，地下**建筑面积分别为47.73平方米、25.68平方米、47.73平方米、24.44平方米、24.44平方米、24.22平方米、24.22平方米、76.02平方米、71.75平方米、71.98平方米、108.3平方米；商品房金额分别为：433316元、433316元、805382元、412393元、412393元、410368元、408682元、228060元、215250元、215940元、324900元，购房款合计4300000元。第六条第三款约定了付款方式和期限：买受人与本合同签订的同时支付首付款，剩余房款通过商业银行贷款的方式予以支付，并应在本合同签订之日起三日内向银行提交完备的贷款申请资料，办妥按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需的费用；买受人未在规定的时间内向银行提交完备的贷款申请资料及办理相关手续，则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，买受人应按照《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计息退还给买受人。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；本条中的逾期应付款至依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定：交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房在交付时必须取得住房和城乡建设局发放的交付使用备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、空白；3、由于国家行政机关如：规划、文物、环保、市政等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题从而导致建设期延长的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付逾期已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。 每份商品房买卖合同中又包含附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰及设备标准、附件四：合同补充协议（一）、《合同补充协议（二），还有商品房买卖合同补充协议。其中商品房买卖合同补充协议约定：恒丰公司（甲方）将上述房屋于2016年5月31日前交付使用（甲方不保证具备政府正式验收报告）。如甲方于2016年5月31日前未能将上述房屋交付陈新红（乙方）使用，甲方自2016年6月1日起按日向乙方支付已付房款的万分之五为补偿金。上述房屋在2016年5月31日交付使用后60日提供办理产权登记条件，如交付使用后60日未能提供办理产权登记条件，自交付使用后的60日的次日起按日向乙方支付已付清房款的万分之三补偿金。 合同补充协议（二）第八条违约责任约定：1、买受人在交房日内付款延期的，交房期限、贷款及商铺产权转移（抵押）登记时间相应顺延；2、《商品房买卖合同》各本协议签字生效后，双方应按约履行合同义务，任一方无故中止或拒绝履行合同义务，应向另一方支付总房价5%的违约金及合同附件约定的违约责任。 合同签订后，同日原告陈新红向被告支付了位于淮安市淮安区轻工商贸港36幢第112、113、115、116、117、1××号六套房屋的全部购房款2907168元；同日支付了位于淮安市淮安区轻工商贸港36幢第119、213、214、215、216号五套房屋的首付款792832元，原告陈新红合计向被告恒丰公司已付房款3700000元。 本案的争议焦点为：一、被告是否应当支付原告迟延交付第112、113、115、116、117、1××号六套房屋的逾期违约金，以及违约金如何计算；二、被告是否应当向原告支付逾期办理第112、113、115、116、117、1××号六套房屋产权证的违约金。 关于争议焦点一。房屋买卖合同补充协议约定：“恒丰公司（甲方）将上述房屋于2016年5月31日前交付使用（甲方不保证具备政府正式验收报告）。如甲方于2016年5月31日前未能将上述房屋交付陈新红（乙方）使用，甲方自2016年6月1日起按日向乙方支付已付房款的万分之五为补偿金。”结合本案，原告已按约向被告支付六套房屋购房款2907168元，被告没有按合同约定交付房屋，已构成违约。现原告主张被告承担从逾期之日起至2020年4月26日，逾期交付上述六套房屋的违约金，符合合同约定。但原告主张的违约金过高，应予调整，调整为：违约金数额最高不得超过已付购房款2907168元的24%。 关于争议焦点二。根据商品房买卖合同约定，交付房屋和产权登记属于两个阶段，只有在商品房交付使用后才可办理产权登记，在出卖方逾期于2020年4月26日交房的情况下，根据商品房买卖合同补充协议只约定“如交付使用后60日未能提供办理产权登记条件，自交付使用后的60日的次日起按日向乙方支付已付清房款的万分之三补偿金”，被告应从逾期之日起支付违约金。现原告主动将该违约金调整为：以2907168元为基数，从2020年6月26日起按照全国银行业拆借中心公布的贷款利率（LPR）计算至实际办证之日止，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下： 一、被告淮安恒丰置业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告陈新红逾期交付淮安市淮安区轻工商贸港36幢第112、113、115、116、117、1××号房屋的违约金（以2907168元为基数，从2016年6月1日起按照日万分之五计算至2020年4月25日，但原告所主张的违约金数额最高不得超过已付购房款2907168元的24%）； 二、被告淮安恒丰置业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告陈新红逾期办理淮安市淮安区轻工商贸港36幢第112、113、115、116、117、1××号房屋产权证的违约金（以2907168元为基数，从2020年6月26日起按照全国银行业拆借中心公布的贷款利率（LPR）计算至实际办证之日止）； 三、驳回原告陈新红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费23790元，由原告陈新红负担12490元，被告淮安恒丰置业有限公司负担11300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××03）。 审 判 长  张 琰 审 判 员  王玉辉 人民陪审员  梁 勇 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  董桂琴 书 记 员  陈 子 附：裁判依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届 满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的。 自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自 合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可 以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。