福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0902民初3233号 原告(反诉被告)：福建省宁德市蕉城区国营茶场，住所地福建省宁德市蕉城区金涵乡上箕村，统一社会信用代码91350902157463556B。 法定代表人：吴希昌，场长。 委托诉讼代理人：林洪棋，福建观正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省宁德旭升综合农业开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区金涵乡坑里村后门山，统一社会信用代码91350902674035154M。 法定代表人：毕斌，总经理。 委托诉讼代理人：杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省宁德市蕉城区国营茶场(以下简称蕉城区国营茶场)与被告（反诉原告）福建省宁德旭升综合农业开发有限公司(以下简称旭升公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月13日作出（2019）闽0902民初1134号民事判决。旭升公司不服该判决，向宁德市中级人民法院提起上诉。宁德市中级人民法院于2020年4月29日作出（2020）闽09民终281号民事裁定，发回重审。本院于2019年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蕉城区国营茶场法定代表人吴希昌及其委托诉讼代理人林洪棋、被告（反诉原告）旭升公司法定代表人毕斌及其委托诉讼代理人杨铃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蕉城区国营茶场向本院提出诉讼请求：1.解除蕉城区国营茶场与旭升公司签订的《蕉城区国营茶场“六四”作业区茶园承包合同》，并原状交还原有茶园附着物设施设备等(具体包括茶园、凉箐房一套、职工住房两套、采工宿舍一套、变压器设备一套)；2.旭升公司支付蕉城区国营茶场承包费损失129860元。事实与理由：2008年4月16日，蕉城区国营茶场与旭升公司签订《蕉城区国营茶场“六四”作业区茶园承包合同》。合同第一条约定，蕉城区国营茶场将“六四”作业区已投产茶园564亩及所属山地承包给旭升公司用于开发立体农业项目，打造无公害绿色食品基地。承包期协定为20年(即从2018年9月1日起至2028年9月1日止)，总计承包费1103450元。交款办法：第一年30000元，第二年开始每年按6%递增计算，以一年一交纳的方式，在每年11月1日前一次性向蕉城区国营茶场财务处交纳当年所规定的茶园承包费(依场部财务收款收据为凭)。另外，旭升公司愿意每年赞助蕉城区国营茶场3000元，用于办公费用支出或职工福利等费用；第二条规定，旭升公司在承包前需预交30000元作为履行合同保证金，待最后一年归还(或用于抵扣承包费，多退少补)。在承包经营期间，若旭升公司逾期六个月，未能如期按额缴纳当年承包费，将视为自行终止承包合同，但旭升公司至今未交保证金，第四条规定，旭升公司在承包期间应负责做好茶园肥培耕作管理工作。旭升公司接管上述茶园后，自2009年起至今均未按《蕉城区国营茶场“六四”作业区茶园承包合同》的约定时限支付承包费，旭升公司缺乏履约诚意，2015年9月1日至2016年8月31日的承包费是45100元，2016年9月1日至2017年8月31日的承包费是47810元(上年度存余额27450元)对扣实际差65460元，2018年9月25日实际收到30000元，2019年2月2日实际收到金额10000元，合计收40000元，对除后本年度欠承包费25460元。2017年9月1日至2018年8月31日的承包费是50680元上年度欠承包费25460元，合计总欠76140元。2018年9月1日至2019年8月31日的承包费是53720元，合计欠承包费129860元。旭升公司已经构成根本违约。原有凉箐房被拆除改建成非法经营用房，进行非法加工，翻新大货车轮胎。旭升公司违背善管善用原则和合同规定，大面积破坏茶园附着物。原有564亩茶园中部分已荒芜、杂草丛生，部分被铲除后改种其他经济树林，有的山头土地正在被铲除成空地，原有茶园已不复存在。旭升公司铲除茶树，抛荒等行为未取得蕉城区国营茶场同意，已构成破坏国有财产，违背合同约定。 旭升公司辩称，1.蕉城区国营茶场交付的案涉山地实际使用面积不足合同约定564亩的一半，违约在先。本案租赁合同约定出租山场面积为564亩，但事实上因本案山场权属与溪口村、坑里村、向阳村三个村庄存在纠纷，其在承租本案山场进行开发过程中，多次出现周边村民阻挠施工，导致其无法正常经营发展，蕉城区国营茶场没有履行其协调义务，截至目前，旭升公司能够开发利用的面积仅有不到230亩。正是基于实际使用面积与合同约定面积不相符，蕉城区国营茶场违约在先，2015年起旭升公司未按原合同约定交纳承包费。本案其交纳承包费盈余数额多少，需待双方结算后确认，现蕉城区国营茶场诉请要求支付承包费缺乏依据；2.蕉城区国营茶场诉请解除承包合同没有依据，本案系因出租山场面积有误使得旭升公司应缴纳承包费数额不确定产生纠纷，蕉城区国营茶场单方通知解除合同的理由既不符合双方合同关于解约条件的约定,也不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形,蕉城区国营茶场不享有解除权，其通知解除的行为不发生法律效力；3.依照合同约定，其有权根据自身经营需要对山场原规划进行调整，或建设管理用房、改种其他农作物；4.2015年以前蕉城区国营茶场已按租赁合同约定交纳承包金，并且向国营茶场交纳3万元履约保证金，还出资赞助国营茶场；5.蕉城区国营茶场原移交的供电设备已被盗窃，无法移交，目前在用的供电设备是由旭升公司自行安装的，无权要求返还。 旭升公司向本院提出反诉请求：判令退还租金136103元。事实与理由：2008年4月16日蕉城区国营茶场与旭升公司签订《茶园承包合同》，约定旭升公司向蕉城区国营茶场承包564亩山地，承包期20年。合同签订后，旭升公司在承租山地开发过程中多次出现周边村民阻挠施工，导致旭升公司无法正常经营发展，投入上千万开发建设的项目搁浅。后经了解，案涉山地权属与溪口村、坑里村、向阳村三个村庄存在纠纷，虽然合同约定承包山场面积为564亩，但实际能够开发利用的只有230亩。2015年旭升公司因实际使用面积未解决，故未按原合同约定交纳租金。根据《茶园承包合同》约定，若按230亩计算2009年9月1日至2019年9月1日应付租金183147元，旭升公司实际已付租金319250元，蕉城区国营茶场应退还租金136103元。 蕉城区国营茶场辩称，旭升公司的陈述与事实不符，蕉城区国营茶场已依据土地证上的面积依约交付租赁场地，旭升公司在承租六年后因自身原因无法支付租金，现以租赁场地面积为由提出反诉与事实不符，不应予以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.宁德市蕉城区国营茶场(六四作业区)系坐落于金涵乡坑里村后门山的划拨农用地（面积为376000平方米）的土地使用权人。土地证号为宁政国用（2004）第0&tim**;×5号。 2.2008年4月16日，蕉城区国营茶场(甲方)与旭升公司(乙方)签订《蕉城区国营茶场“六四”作业区茶园承包合同》，约定：一、甲方同意将“六四”作业区已投产茶园564亩及所属山地承包给乙方用于开发立体农业项目，打造无公害绿色食品基地。承包期协定为20年(即：从2008年9月1日起至2028年9月1日止)总计承包费为1103450元。交款办法：第一年30000元，第二年开始每年按6%递增计算，以一年一交纳的方式，在每年11月1日前一次性向甲方财务处交纳当年所规定的茶园承包费(以场部财务收款收据为凭)。并附列每年交纳茶园承包费基数：2008年：30000年；2009年：31800元；2010年：33710元；2011年35730元；2012年：37870元；2013年40140元；2014年：42550元；2015年45100元；2016年：47810元；2017年：50680元；2018年：53720元；2019年：56940元；2020年：60360元；2021年：63980元；2022年：67820元；2023年：71890元；2024年：76200元；2025年：80770元；2026年：85620元；2027年：90760元。另外，基于甲方的实际困难情况，乙方愿意每年赞助甲方3000元，用于办公费支出或职工福利等费用。二、乙方在承包前须预交30000元作为履行合同保证金，待最后一年归还(或用于抵扣承包费，多退少补)。在承包经营期间，若乙方逾期六个月未能如期按额缴纳当年承包费，将被视为自行终止承包合同。三、甲方将“六四”作业区现有固定资产及其他设备，经双方盘点造册登记，移交给乙方管理使用。承包期满后，乙方应如数盘还甲方，如发现财产设备损失，应照价赔偿；由乙方投资建设的不动产部分资产无偿归甲方所有。本协议未经甲方书面同意，乙方不得私自决定将茶园转包给他人。四、乙方在承包期间应负责做好茶园肥培耕作管理工作。为了科学合理地开发利用资源，提高土地利率与经济效益，根据乙方生产经营需要，经双方协商同意对无经济效益、老龄化茶园(包括茶树换种改良)等进行逐步分批规划调整改造，以利于乙方农业生产建设项目的开发和发展。五、承包期内，甲方不得干涉乙方正常的生产经营管理。为了使乙方在“六四”作业区内生产经营的顺利进行，甲方理应配合乙方协调理顺好邻里及周边友好关系，确保维护国有土地资源的合法权益。 3.2008年12月26日，蕉城区国营茶场与旭升公司签订《蕉城区国营茶场“六四”作业区固定资产造册登记交接表》，载明职工住房两套(面积分别为10.9×7=76.3平方米、8.4×6.8=57平方米)、采工宿舍一套(面积为28.6×6.5=186平方米)，凉箐房一套(面积为17×6.8=115.6平方米)于2008年12月16日已被拆除，新装变压器一部(容量80KVA)于2008年12月14日被盗窃。 4.旭升公司于2008年4月20日支付保证金30000元，于2008年6月23日支付承包费30000元、赞助款3000元，于2009年11月6日支付承包费31800元，于2011年2月28日支付承包费35730元，于2012年1月10日支付承包费33710元，于2013年1月5日支付承包费40140元，于2014年6月5日支付承包费37870元，于2015年4月1日支付20000元，于2017年2月14日支付承包费20000元，于2017年4月25日支付承包费30000元，于2018年9月25日支付承包费30000元，于2019年2月2日支付承包费10000元。旭升公司自2015年开始未按照合同约定支付承包费，截止至2019年8月31日，旭升公司尚欠蕉城区国营茶场承包费129860元。 本案的争议焦点为：案涉合同是否符合解除条件及其责任如何承担。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。蕉城区国营茶场与旭升公司签订《蕉城区国营茶场“六四”作业区茶园承包合同》系双方真实意思表示,且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。案涉合同虽名为承包合同，实为土地租赁合同，属于《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的调整范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案蕉城区国营茶场作为土地使用权人将坐落于金涵乡坑里村后门山的划拨农用地使用权面积为376000平方米(即564亩)出租于旭升公司使用经营，即负有将案涉土地交付旭升公司使用的义务。对此本院认为，首先，案涉合同对租赁场地的面积约定是明确的，即按土地证上的使用面积376000平方米(即564亩)。合同签订后，旭升公司也依约按期交纳了多年的租金，且通过旭升公司提供的2012年11月30日向蕉城区人民政府呈报的《金银花产业化项目建设设施农用地申请报告》中载明“福建省宁德旭升综合农业开发有限公司从2008年开始，在蕉城区××乡××村（国营茶场）建设金银花生态种植产业化基地，总占地面积564亩，项目计划投入5000万元”内容可知，旭升公司在截至呈报申请文件时对承租案涉场地面积564亩土地无异议。虽然旭升公司抗辩因周边村民对案涉场地权属存在争议导致其无法继续使用案涉场地，但截至目前旭升公司均未提供证据证明因租赁场地使用面积受限，其在承租期限内向蕉城区国营茶场主张过要求减少租金。却是在蕉城区国营茶场向本院提出解除案涉合同后，旭升公司才提出租赁面积的异议请求，明显不符合常理。其次，虽然旭升公司提供亭坪村《会议记录》、作业平面图、案涉场地的照片、报警回执、《土地权属纠纷情况说明》、诉求报告及信访答复告知单，可证实周边村民对案涉场地的权属存有争议，但相关行政部门已答复村民的诉求，村民亦可通过其他途径另行主张权利，故不足以证实权属争议导致旭升公司无法继续开发利用案涉场地，亦无法证实旭升公司可使用场地面积仅为230亩的事实。因此对旭升公司抗辩蕉城区国营茶场交付案涉场地仅为230亩，违约在先的主张，本院不予支持。根据案涉合同第二条“在承包经营期间，若乙方逾期六个月未能如期按额缴纳当年承包费，将被视为自行终止承包合同”的约定，旭升公司未依约履行支付承包费的合同义务且逾五年有余，构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定解除的条件。蕉城区国营茶场主张解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，旭升公司应当向蕉城区国营茶场返还案涉564亩茶园及所属山地、案涉场地内职工住房两套(面积分别为10.9×7=76.3平方米、8.4×6.8=57平方米)、采工宿舍一套(面积为28.6×6.5=186平方米)。蕉城区国营茶场要求旭升公司返还的固定资产及设备还包括凉箐房一套及新装变压器一部，但双方于2018年12月26日签订的交接表中已载明“凉箐房一套于2008年12月16日被拆除，新装变压器一部(容量80KVA)于2008年12月14日被盗窃”，故蕉城区国营茶场要求旭升公司返还凉箐房一套及新装变压器一部，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。旭升公司自2015年开始未依约支付承包费，构成违约。蕉城区国营茶场有权要求旭升公司支付截止至2019年8月31日承包费129860元,因旭升公司已于2008年4月20日支付保证金30000元，蕉城区国营茶场自愿将该保证金用于抵扣承包费，故旭升公司还应向蕉城区国营茶场支付承包费99860元。旭升公司反诉蕉城区国营茶场退还从2009年9月1日起多付的租金136103元的请求，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建省宁德市蕉城区国营茶场与福建省宁德旭升综合农业开发有限公司于2008年4月16日签订的《蕉城区国营茶场“六四”作业区茶园承包合同》； 二、福建省宁德旭升综合农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省宁德市蕉城区国营茶场返还坐落宁德市蕉城区××乡××村××亩及所属山地、宁德市蕉城区国营茶场“六四”作业区内职工住房两套（面积分别为10.9×7＝76.3平方米、8.4×6.8＝57平方米）、采工宿舍一套（面积为28.6×6.5＝186平方米）； 三、福建省宁德旭升综合农业开发有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德市蕉城区国营茶场承包费99860元； 四、驳回福建省宁德市蕉城区国营茶场的其他诉讼请求； 五、驳回福建省宁德旭升综合农业开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2897.20元，由福建省宁德市蕉城区国营茶场负担669.30元，福建省宁德旭升综合农业开发有限公司负担2227.90元。案件反诉受理费3022.06元，由福建省宁德旭升综合农业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  戴志雄 审 判 员  黄 芳 人民陪审员  马辉英 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  王 龙 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。