安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1123号 上诉人（原审原告）：王红勇，男，1979年10月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：金勇，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘金瑞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。 被上诉人（原审第三人）:左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审第三人）:安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公室**，统一社会信用代码913413025578170856。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人王红勇因与被上诉人黄劲松、被上诉人左立兵、被上诉人安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人王红勇的委托诉讼代理人金勇，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，被上诉人左立兵同时以玄凯公司的法定代表人身份到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王红勇上诉请求：依法撤销一审判决；改判支持王红勇一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由黄劲松承担。事实和理由：一、王红勇向原审法院提交了杜民与左立兵、玄凯公司借款协议;杜民与王大明、徐杨签订的《借款协议》以及徐杨转账给王大明、王大明转帐给左立兵、玄凯公司的转账凭证等，足以证实左立兵收到借款的事实，原审法院认定上述证据不足以证实杜民与徐杨，杜民与左兵、玄凯公司借款事实存在，明显属于事实认定错误。二、原审法院认定王红勇所举证据反映的各方之间的法律关系混乱，且不合常理，存在恶意串通虚构债权债务损害债权人利益的可能性，其主张的以物抵债的事实难以认定，明显错误且不尊重客观事实。1.杜民和左立兵、玄凯公司签订的《以房抵债协议》真实且签订于人民法院采取查封之前，不存在恶意串通损害黄劲松利益的可能性。王红勇提交的《借款协议》以及转账凭证、《以房抵债协议》、《房屋买卖协议》以及购房发票等证据充分证明以债抵房行为发生在2015年7月份，远早于合肥市中级人民法院于2018年9月20日裁定查封玄凯公司名下位于宿州市埇桥区（含涉案房产）。购房发票等证据以及转账凭证形成时间亦足以证实王红勇并没恶意串通虚构债权债务损害债权人利益的可能性，原审法院仅凭黄劲松的猜测便认定王红勇存在恶意串通虚构债权债务利益的可能性，明显缺乏事实和法律依据。2.以债权抵偿房款，债权可以自身债权和第三债权抵偿，并非必须是王红勇本人债权才能抵偿。王红勇虽未提供其与华丰建设股份有限公司安徽工程分公司工程结算单、《以房抵债协议》等，并不影响杜民与左立兵、玄凯公司签订的《以房抵债协议》的法律效力，徐杨将其以房抵债的房子又抵给王红勇亦不违反法律规定。三、原审法院认为王红勇主张实际占有、管理房屋至今，未提供相关物业费收据、水电费发票，不足以认定王红勇在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋，明显属于事实认定错误。原审期间，王红勇向法院提交的《物业交付通知书》，案涉房屋已经验收并在自己的管控之下，房子的钥匙也在王红勇处，原审法院却以王红勇未提供水电费发票否定王红勇实际占有，显然属于事实认定错误。四、原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定判决本案，明显属于适用法律错误。按照该规定第二十八条，案涉房产系王红勇以工程款抵债形式取得，并于2015年7月同玄凯公司签订《商品房买卖合同》，王红勇按合同约定通过抵偿工程款的方式付清了全部房款，并办理了房屋的交接手续，且玄凯公司于2016年6月24日出具了购房发票，王红勇取得案涉房产后，积极办理房产登记手续，但因玄凯公司拖欠税款等原因无法办理备案等房产登记手续;后又因黄劲松将玄凯公司名下的上述房产予以查封，由此可见，王红勇在本案中并无过错。 黄劲松辩称，一、案外人杜民与左立兵、玄凯公司之间，上诉人与杜民之间均不成立以物抵债法律关系，上诉人一审阶段提供的证据真实性严重存疑，且系司法查封后入住，原审法院相关事实认定清楚。上诉人未能提供2011年1月7日左立兵与杜民签订的《借款合同》以及相应转账明细等证据对杜民出借3000万元给左立兵的事实予以佐证，不能说明杜民与左立兵之间存在如上诉人所述的债权债务法律关系；此外，也未能提供任何证据证明其与案外人杜民之间存在合法有效的债权债务关系。结合杜民、王大明、徐杨三方形成的《借款协议》内容多处空白且各方均未签字，上诉人未提供其与华丰建设股份有限公司安徽工程分公司工程结算单、转账明细、以房抵款协议等对债权债务关系予以佐证，且上诉人未提供任何其已实际入住案涉房屋的相关证据，无法证明其已于司法查封前合法占有并使用该案涉房屋，上诉人系无权占有使用案涉房产，不能产生对外公示物权的效力。据此，原审法院对本案的相关事实认定清楚。二、上诉人未向玄凯公司支付任何购房款，未办理房产变更登记手续，不符合相关法律法规关于案外人排除强制执行的要件，原审法院适用法律准确。上诉人未曾向玄凯公司实际支付过任何购房款，足以证明上诉人并无以买受人身份通过支付《商品房买卖合同》中约定购房款取得案涉房屋所有权并实际居住的意思表示。即使如上诉人所说，涉案房屋为玄凯公司以物抵债之标的物，由于以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另外一个债权的实现。本案中，上诉人既未提供证据证明其对杜民或华丰建设股份有限公司安徽工程分公司享有任何债权也未向玄凯公司或其他所谓以房抵款债权人支付过任何购房款，也一直未办理案涉房产变更登记手续，且上诉人未提供证据证明非因其自身原因导致未办理过户登记，案涉房屋至今仍在玄凯公司名下，故也无法基于善意取得案涉房屋所有权。不具备基于物权期待权抑或以物抵债法律关系抑或善意取得案涉房屋所有权的要件，系在未支付任何购房对价的情况下多年来长期无权占有案涉房屋，原审法院对本案的法律适用准确。 左立兵、玄凯公司同意上诉人的观点。 王红勇向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销（2018）皖01民初1643号《民事裁定书》、（2019）皖Ｏｌ执异118号《执行裁定书》，停止对坐落安徽省宿州市埇桥区房屋的拍卖、执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法判决玄凯公司协助王红勇办理位于安徽省宿州市埇桥区房屋的产权登记手续；3.判决黄劲松、左立兵、玄凯公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉宿州市埇桥区水木清华小区房屋系玄凯公司开发建设。王红勇提交一份2015年9月30日杜民、王大明、徐杨三方未签字的借款协议，主要内容为：“2011年1月7日杜民与左立兵签订《借款合同》，约定杜民出借人民币3000万元给左立兵使用，月利率2.5%，该款杜民委托王大明向左立兵支付，是杜民向王大明的借款。王大明于年月日通过账户全额支付给左立兵。该借款杜民至今未向王大明归还，经结算，截止2015年9月30日，杜民尚欠王大明借款本息合计32021720元。经三方协商，杜民向徐杨借款32021720元，该款由徐杨直接支付给王大明，用以偿还杜民所欠王大明的借款本息，徐杨须于2016年3月底前向王大明支付该32021720元，徐杨代杜民向王大明偿还上述款项即表示杜民向徐杨借款32021720元，借款期限为一年，月利率2%。”2015年7月8日，杜民（甲方）、左立兵（乙方）、玄凯公司（丙方）签订一份《以房抵债协议》，主要内容为：“2011年1月7日，乙方左立兵与甲方杜民签订借款合同，合同约定甲方出借人民币3000万元给乙方使用。合同签订后，甲方委托王大明将所借款项转给了乙方。但乙方借款后，未能按期还款。现丙方自愿为乙方所借甲方款项用自己开发的商品房给予抵债，丙方拿出的27套住宅商品房（明细见附件清单），冲抵乙方所欠甲方12820751元的债务。丙方应于本协议签署之日为上述住宅商品房抵债行为与甲方签订正式商品房买卖合同。”合肥宝文置业有限公司将滨湖宝文国际广场项目发包给华丰建设股份有限公司承建，双方签订《建设工程施工合同》一份。2014年7月23日，华丰建设股份有限公司与徐杨签订《承包协议书》一份，协议约定任命徐杨为华丰建设股份有限公司安徽分公司总经理，并将分公司交由徐杨进行经济责任承包，实行风险管理、自负盈亏。2015年3月20日，华丰建设股份有限公司安徽工程分公司与王红勇签订《华丰建设工程项目内部管理承包协议责任书》。2015年7月7日，玄凯公司就案涉15幢1单元603室、15幢1单元602室房屋与王红勇分别签订商品房买卖合同，并出具了销售不动产统一发票。王红勇主张已实际占有、管理房屋至今，但未提供了相关物业费收据、水电费发票。 黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。一审法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后一审法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年7月5日立案，执行过程中，一审法院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。王红勇遂提出书面异议。一审法院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异118号执行裁定书，认为执行机构无权对王红勇提供的相关证据的真实性及合法性进行审查，其应当通过诉讼程序予以确认，据此裁定驳回王红勇的异议申请。2020年1月14日，王红勇提起案外人执行异议之诉。 案涉“水木清华”小区15幢1单元603室、15幢1单元602室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。 一审法院认为，本案系案外人王红勇在黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即讼争的宿州市埇桥区房屋）提起的案外人执行异议之诉，请求排除执行的理由为王红勇已通过合法渠道取得案涉房屋，系案涉房屋的实际所有人，因此，王红勇对本案讼争房产享有的民事权益是否足以阻止人民法院强制执行是本案争议的焦点。一审法院认为，王红勇对讼争房产不享有足以阻却执行的权利，理由如下： 案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案执行的标的是位于宿州市埇桥区的房产，上述房产系玄凯公司开发建设所有，王红勇主张购买了案涉房产，但涉案房屋尚未办理过户登记手续，仍然登记备案在玄凯公司名下，依据物权法相关规定，王红勇对涉案房屋尚未取得所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”情形，王红勇主张以房抵债方式购买了涉案房产，已经将工程款折抵房款全部支付给玄凯公司，但其所举证据，不足以证明杜民与徐杨，杜民与左立兵、玄凯公司之间借款事实的存在，其未能提供相关债权债务关系存在的依据及转账凭证，且杜民、王大明、徐杨三方形成的《借款协议》内容多处空白且各方均未签字，杜民与左立兵、玄凯公司签订的《以房抵债协议》签署日期存在涂改痕迹，同时，王红勇也未提供其与华丰建设股份有限公司安徽工程分公司工程结算单、以房抵款协议等对债权债务关系予以佐证，王红勇提供的《商品房买卖合同》签订时间为2015年7月7日，而杜民和玄凯公司的《以房抵债协议》签订时间为2015年7月8日，无法判断王红勇与杜民、徐杨、玄凯公司各方当事人抵债合意的真伪，故王红勇所举证据反映的各方之间法律关系混乱，且不符合常理，存在恶意串通虚构债权债务损害债权人利益的可能性，其主张的以物抵债的事实难以认定。在一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书依法查封案涉房产前，案涉房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案件，查封时间为2016年10月9日至2018年11月22日，王红勇主张已实际占有、管理房屋至今，但未提供相关物业费收据、水电费发票，不足以认定王红勇在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。综合本案的客观情况，本案不属于上述法律规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，王红勇对本案诉争房产不具有实体权利，不能阻止法院的执行，对其诉请不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：驳回王红勇的诉讼请求。案件受理费11214元，由王红勇负担。 二审中，王红勇就一审提交的物业合同进行补充说明，证明其已实际占有使用案涉房屋。黄劲松对该证据三性和证明目的均有异议。左立兵、玄凯公司认可王红勇的举证。 黄劲松提交两组证据，证据一：宿州市房地产管理局市房证（2019）年44号文件。证据二：玄凯公司向宿州市信访办寄出的情况说明。证明：案涉房屋在王红勇与玄凯公司签订房屋买卖合同时不具备房屋交付条件，王红勇基于违法交付占有的房屋不受法律保护。 王红勇对上述证据三性不予认可，认为不能达到黄劲松的证明目的。 左立兵、玄凯公司对上述证据真实性无异议，但认为是8、9号楼没有完成综合验收手续，本案所涉及的房屋没有涉及8、9号楼，该证据与本案没有关联性。 本院认证：上述证据均不能达到其证明目的。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：王红勇对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”人民法院审理案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用上述第二十八条和第二十九条规定。 本案中，王红勇虽与玄凯公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但并未直接支付购房款。王红勇主张其通过以房抵款等形式支付了购房款，但王红勇所举的证据不足以证明其已经支付了购房款。王红勇与华丰建设股份有限公司安徽工程分公司工程结算价款不明确，徐杨与杜民、杜民与左立兵、玄凯公司之间民间借贷关系如何抵款不明确，杜民、王大明、徐杨三方形成的《借款协议》内容多处空白且各方均未签字，王红勇的购房款是否支付，根据现有证据无法确认。王红勇的主张已不符合上述第二十八条第三项及上述第二十九条第三项规定的要件。且王红勇所举证据不足以证明在查封之前已经实际占有案涉房屋，王红勇既未申请预告登记，也未提供充分证据证明递交过过户登记材料或者向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为。综上，王红勇并不具备享有足以排除强制执行民事权益的要件，故原审判决驳回其排除执行的诉讼请求，并无不当。对王红勇请求玄凯公司协助办理产权登记手续，不属于执行异议之诉案件的审理范围，不予支持。 综上所述，王红勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11214元，由上诉人王红勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年十二月十日 法官助理赵方超 书记员陈茜