广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初15300号原告：东莞市天资电子有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：吴旭华，职务：总经理委托诉讼代理人：朱元琳，系广东海法律师事务所律师。被告：东莞市宇维五金制品有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇******。法定代表人：陈少明，职务：总经理。委托诉讼代理人：贺桂平，女，系被告的员工。被告：陈少明，男，汉族，1968年3月9日出生，住重庆市忠县********，公民身份号码：512************772。原告东莞市天资电子有限公司与被告东莞市宇维五金制品有限公司（以下简称被告宇维公司）、陈少明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市天资电子有限公司的委托诉讼代理人朱元琳，被告宇维公司的委托诉讼代理人贺桂平，被告陈少明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院查明事实如下：一、原告的诉讼请求：1.确认原告与被告的不定期租赁合同无效，并判令被告立即腾房、恢复房屋原状交还原告；2.被告立即付清其拖欠2019年12月至2020年9月期间的房屋占用费（租金）、水费、电费和公摊费用合计150834元给原告（从2020年10月开始至被告腾房的逾期占有使用费、9月水费、电费和公摊费用另计）；3.被告陈少明对上述拖欠债务负担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告请求变更第2项诉讼请求为被告立即付清其拖欠2019年12月至2020年8月期间的房屋占用费（租金）、7月之前的水费、7月之前的电费和公摊费用合计161505元给原告（从2020年9月开始至被告腾房的逾期占有使用费、8月之后的水费、电费和公摊费用另计）。租赁物的权属情况：2017年2月24日原告与案外人东莞市永发置业有限公司签订一份《厂房租赁合同书》，东莞市永发置业有限公司将位于东莞市************（田心永发工业城）D栋厂房（厂房、宿舍、办公楼建筑面积合计5900㎡）出租给原告，约定如原告需要部分或全部厂房转租给第三方，应经东莞市永发置业有限公司书面同意等。后东莞市永发置业有限公司、原告及东莞市盛合实业投资有限公司签订一份《三方补充协议》，上述物业转让给东莞市盛合实业投资有限公司，东莞市永发置业有限公司的权利义务由东莞市盛合实业投资有限公司承继。东莞市盛合实业投资有限公司与原告先后签订了两份补充协议，约定自2019年7月1日起上述物业的租赁期限最终为不设固定期限的合同，等。截止一审法庭辩论结束前，上述厂房未取得房地产权证或建设工程规划许可证。三、租赁合同签订情况：原告与被告宇维公司未签订书面租赁合同。原告主张原告与东莞市众晨智能技术有限公司签订了《厂房租赁合同书》及《补充协议二》，约定东莞市众晨智能技术有限公司承租位于东莞市************（田心永发工业城）D栋厂房（厂房、宿舍、办公楼建筑面积合计1230㎡），租赁期限为2017年6月1日至2019年6月30日，租金标准为每月每平方米13元（含税），东莞市众晨智能技术有限公司承担电费、水费及其他税费，以及厂长费500元/月、门卫工资900元/月、垃圾处理费180元/月、园区基金500元、厂房厕所卫生工资400元，等。2018年11月26日，东莞市众晨智能技术有限公司与被告签订一份《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同书补充协议》，约定东莞市众晨智能技术有限公司将位于东莞市************（田心永发工业城）D栋厂房（厂房、宿舍三楼建筑面积合计856㎡）（以下简称案涉租赁物）出租给被告宇维公司，租赁期限为2018年12月5日至2019年6月30日，租金为13元/平方米/月，约定被告宇维公司应当承担物业管理费、电费、水费及其他税费，水电费用按实际使用量核算，其他公摊费用：门卫工资1026元/月，垃圾处理费205元/月，园区基金570元/月，厂长费570元/月，厂房厕所卫生费456元/月，一共2728元/月，按面积分摊，东莞市众晨智能技术有限公司承担1/3即942元/月，被告宇维公司承担2/3即1885元/月，损耗水分摊以每月实际金额为准；等。四、租赁合同履行情况：2018年11月26日，被告宇维公司搬至案涉租赁物。2019年5月31日，原告与东莞市众晨智能技术有限公司签订一份新的《厂房租赁合同》，东莞市众晨智能技术有限公司另行承租了仓库等。2019年6月30日以前的租金由被告宇维公司支付给东莞市众晨智能技术有限公司。原告主张2019年7月1日以后的租金等由被告宇维公司直接支付给原告，2019年7月至11月的租金为12840元/月，扣除9%的税金，每月公摊费用1853元，加上每月水费及电费，被告宇维公司2019年7月至11月期间实际应缴纳费用合计82155元。对于上述主张，原告提交了宇维2019年7月至11月房租费用清单及《收据》佐证，并主张2019年11月的清单中漏了水费215元。被告宇维公司主张其并未交纳租金给原告，因原告拖欠其货款，原告直接抵扣了五个月的租金。原告提交、被告宇维公司确认的《收据》载明“2019年11月15日兹收到东莞市天资电子有限公司部分模具款及货款82155元，注：直接抵扣宇维应付天资2019年7-11月房租水电费共计82155元”。五、原告与被告宇维公司的关系：虽然原告与被告宇维公司并未签订书面的租赁合同，但双方已实际履行，口头已经达成一致意见，双方并未对租赁期限进行约定，应为无固定期限，双方系租赁合同关系。本案中，截止一审法庭辩论终结前，案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方已经实际履行的口头租赁合同依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。被告宇维公司应将承租的案涉租赁物返还给原告，返还前被告宇维公司应自行将所承租的厂房、宿舍清理干净，并搬走自有物品。六、被告宇维公司应当支付的费用：原、被告实际履行的不定期租赁合同虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告宇维公司还应按约定的租金标准支付原告占有案涉厂房、宿舍期间的房屋占有使用费及其他费用。原告主张被告宇维公司自2019年12月起没有支付房屋占有使用费、水费、电费公摊费用等，应当支付上述费用直至腾退房屋之日止。原告主张双方实际履行的租金为15元/月/平方米，每月公摊费用为门卫工资800元+垃圾处理费120元+园区基金333元+厂长费333元+厂房厕所卫生费267元，每月合计1853元，水费按照4元/立方米×实用水量，保安室水费分摊按照保安室水表用水量×1/10×4元/立方米，一楼厕所水费分摊按照5户承租户平均分摊，计算方式为水表用水量×1/5×4元/立方米，电费为电表度数按用电高峰×1.15元/度+用电的中峰×0.7元/度+用电的谷峰×0.4元/度计算，保安室电费分摊为用电度数×1/10×1.1元/度，变压器分摊费用为维修变压器的费用，由全部租户承担，2020年3月的维修费5.5万元已经在2020年6月、7月完成分摊，后续因变压器存在变压器、高低压柜等增容变配电工程进行分摊，按用电量度数×0.5元/度计算。被告宇维公司不予确认，主张双方洽谈的是13元/平方米/月，并不包含公摊费用，也不同意支付变压器分摊费，主张系其他租户的责任，但被告宇维公司未举证证明其主张。原告主张2020年1月以后租金按照13元/平方米/月计算，公摊费用进行了变更，但原告提交的2019年12月至2020年8月房租费用清单中载明了“明细待确认陈少明”、“待查贺桂平”、“暂收待查贺桂平”等，本院认为，原告与被告宇维公司就2019年7月至11月的费用的支付达成协议，有收据为证，本院予以确认，被告宇维公司已支付了2019年7月至11月的房屋占有费、水电费等费用。关于2019年12月以后的费用，1.房屋占有使用费：被告宇维公司主张双方洽谈的为13元/平方米/月，原告在起诉状中确认2019年12月开始调整为13元/平方米/月，即每月11128元（13元/平方米×856平方米），本院予以确认，因此，被告宇维公司应当支付2019年12月1日至2020年8月31日的房屋占有使用费100152元（11128元×9个月），被告宇维公司应支付2020年9月1日起至其将厂房、宿舍返还原告之日止的房屋占有使用费，标准为11128元/月。2.水费：原告主张水费包括实际使用的水费以及保安室水费分摊、一楼厕所水费分摊，被告宇维公司不予确认，但未提交证据予以反驳。结合原告提交的2020年7月至11月房租费用清单及《收据》，本院采信原告的主张，被告宇维公司应支付2019年12月1日起至被告宇维公司将厂房、宿舍返还原告之日止的水费（含实际使用的水费以及保安室水费分摊、一楼厕所水费分摊），被告宇维公司未提交证据证明其已支付水费以及水费计算标准，本院采信原告的主张，2019年12月至2020年8月水费为648元（0元+0元+0元+0元+0元+0元+352元+44元+252元），2020年9月水费按照4元/月/立方米×实用水量（本月抄表数-上月抄表数），其中2020年9月的上月抄表数应为909；2019年12月至2020年8月的保安室水费分摊费用为76元（14元+0元+0元+18元+7元+10元+8元+11元+8元），2020年9月以后的保安室水费分摊费用按照保安室水表用水量（本月抄表数-上月抄表数）×1/10×4元/立方米，其中2020年9月的上月抄表数应为1140；2019年12月至2020年8月的一楼厕所水费分摊费用为264元（54元+0元+0元+46元+13元+19元+36元+62元+34元），2020年9月以后的一楼厕所水费分摊费用按照5户承租户平均分摊，计算方式为水表用水量（本月抄表数-上月抄表数）×1/5×4元/立方米，2020年9月的上月抄表数应为2454。3.电费：原告主张被告应支付电费为实际使用的电费、保安室电费分摊费用，如上所述，本院予以采信，被告宇维公司应支付2019年12月1日起至被告宇维公司将厂房、宿舍返还原告之日止的电费，被告宇维公司未提交证据证明其实际用电量，本院采信原告的主张，被告宇维公司2019年12月至8月的实际用电电费分别为2371元、0元、0元、2156元、1636元、2405元、7740元、7541元、10145元，合计33994元，后续电费按实际用电量计算，实际使用的电费计算方式为电表读数用电量按用电高峰×1.15元/度+用电的中峰×0.7元/度+用电的谷峰×0.4元/度计算；2019年12月至2020年8月保安室电费分摊费用为119元（26元+0元+0元+30元+17元+12元+12元+13元+9元），2020年9月保安室电费分摊费用计算方式为用电度数（本院抄表数-上月抄表数）×1/10×1.1元/度，其中2020年9月上月抄表数应为3521。4.原告主张被告宇维公司应支付变压器分摊费用，但原告并未提交证据证明双方对该费用达成一致意见，被告宇维公司也不予确认，因此，对于原告该主张，本院不予支持。5.公摊费用：被告不确认公摊费用，但未提交证据反驳原告的主张及证据，应承担举证不能的不利后果。东莞市众晨智能技术有限公司与被告宇维公司签订的租赁合同中约定了公摊费用的项目及具体数额，且原、被告在实际履行合同过程中支付了公摊费用，被告宇维公司对该公摊费用应当是清楚了解的，但原告未提交证据证明双方对2020年1月以后的公摊费用数额变更达成一致意见，因此，本院认定被告宇维公司应向原告支付的公摊费用为门卫工资800元+垃圾处理费120元+园区基金333元+厂长费333元+厂房厕所卫生费267元，每月合计1853元，被告宇维公司应支付原告2019年12月至2020年8月公摊费用16677元（1853元×9个月），2020年9月以后的公摊费用按照1835元/月的标准计算。七、被告陈少明应否承担责任：被告宇维公司是自然人独资的有限责任公司，被告陈少明是被告宇维公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告陈少明未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，应当对被告宇维公司的上述债务承担连带清偿责任。原告诉请超出部分，本院不予支持。上述事项，双方有争议的是第四至第七项，其他事项无争议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市天资电子有限公司与被告东莞市宇维五金制品有限公司口头租赁合同依法无效；二、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将其所承租的位于东莞市************（田心永发工业城）D栋厂房（厂房、宿舍三楼建筑面积合计856㎡）自行清理及搬走自有物品完毕后返还给原告东莞市天资电子有限公司；三、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司2019年12月至2020年8月房屋占有使用费100152元及后续房屋占有使用费（计算方法：自2020年9月1日起，按11128元/月的标准，支付至被告按本判决第二项将所承租厂房、宿舍实际返还给原告之日止）；四、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司厂房2019年12月至2020年8月水费648元及后续水费[自2020年9月1日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为4元/立方米×实用水量（本月抄表数-上月抄表数），2020年9月的上月抄表数应为909）]；五、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司厂房2019年12月至2020年8月保安室水费分摊费用76元及后续保安室水费分摊费用[自2020年9月1日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为保安室水表用水量（本月抄表数-上月抄表数）×1/10×4元/立方米，其中2020年9月的上月抄表数为1140]；六、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司厂房2019年12月至2020年8月一楼厕所水费分摊费用264元及后续一楼厕所水费分摊费用[自2020年9月1日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为水表用水量（本月抄表数-上月抄表数）×1/5×4元/立方米，2020年9月的上月抄表数为2454]；七、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司厂房2019年12月至2020年8月电费33994元及后续电费[自2020年9月1日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为电表度数用电量按用电高峰×1.15元/度+用电的中峰×0.7元/度+用电的谷峰×0.4元/度计算]；八、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司厂房2019年12月至2020年8月保安室电费分摊费用119元及后续保安室电费分摊费用[自2020年9月1日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为用电度数（本院抄表数-上月抄表数）×1/10×1.1元/度，2020年9月上月抄表数为3521]；九、被告东莞市宇维五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市天资电子有限公司厂房2019年12月至2020年8月公摊费用16677元及后续公摊费用[自2020年9月1日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为1853元/月]；十、被告陈少明对被告东莞市宇维五金制品有限公司上述债务承担连带清偿责任；十一、驳回原告东莞市天资电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1529.06元、保全费1209.53元（原告已预交），由原告东莞市天资电子有限公司负担受理费100元，被告东莞市宇维五金制品有限公司负担受理费1429.06元、保全费1209.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇二〇年十二月十日书记员  赵嘉敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。