河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7354号原告：荣艳杰，男，1990年2月16日出生，汉族，户籍地河南省社旗县，住南阳市。委托代理人：宋歌、宋文绪，河南汉冶律师事务所律师，特别授权。被告：闫云立，男，1970年5月12日出生，汉族，户籍地南阳市宛城区，住南阳市。被告：刘志星，男，1987年8月18日出生，汉族，户籍地南阳市卧龙区，住南阳市。原告荣艳杰诉被告闫云立、刘志星确认合同有效纠纷一案，本院受理后，在法律规定时间内向当事人送达了相关法律手续，并依法独任审判，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告荣艳杰的委托代理人宋文绪、被告刘志星到庭参加了诉讼。被告闫云立经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告荣艳杰诉称：2015年的4月22日，原告和被告闫云立签订房屋租赁合同，约定由原告租赁被告位于南阳市宛城区仲景路尚城国际酒店长安一号写字楼B座1306、1307、1308，租期十年，从2014年5月1日开始计算，到2024年5月1日止。合同签订后，原告按照约定交纳了十年的租赁费，然后对房屋进行装修并使用，装修花费400000元。2019年南阳市宛城区人民法院对该房屋进行强制执行，原告提出执行异议之诉，未获支持。为了维护合法权益，原告现提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告于2014年4月22日签署的《房屋租赁合同》有效；2、诉讼费由被告承担。原告荣艳杰为支持其主张，向本院提交以下证据：1、2014年4月22日签订的房屋租赁合同一份，证明原告租赁被告房屋的事实，2、交纳租费的凭据即销货清单1份、欠条1份、原、被告三方签署的同意用所欠货款抵租赁费的意见一份，证明原告已交满了十年的租赁费。3、物业管理公司的证明一份，证明案涉房屋虽然登记在被告闫云立的名下，但实际所有人为被告刘志星。4、南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初6071号执行异议裁定书一份，证明原告在执行异议之诉中已经提出了与本案相关的请求，但法院认为原告的请求与执行异议之诉不能合并审理，需另行起诉。被告闫云立无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证及对原告举证的质证权利。被告刘志星辩称：原告所述是事实，对原告诉请无异议。被告刘志星在法定时间内未向本院提交证据，并对原告所举证据无异议。本院在评理部分对原告所举证据予以评析。根据原、被告陈述、举证、质证及庭审调查，确认以下事实：2016年9月18日，本院在审理兰爽与闫云杰、闫云立、闫旭东民间借贷纠纷一案中，对闫云立名下登记所有的南阳市宛城区仲景路尚城国际1号楼1307室、1308室的房产进行查封。2017年3月本院作出了（2016）豫1302民初3529号民事判决书，内容如下：1、限被告闫云杰自本判决生效后十日内支付原告兰爽欠款1200000元及利息（自借款之日起按月息2分计付至款付清之日止）。2、被告闫云立、闫旭东对上述项款承担连带清偿责任。后闫云杰、闫旭东对该判决不服，上诉于南阳市中级人民法院。2017年7月，南阳市中级人民法院作出（2017）豫13民终4267号民事判决书，内容如下：1、变更原判第一项为:本判决生效后十日内,闫云杰偿还兰爽借款1200000元及利息（利息自借款之日起按月息2分计付至款付清之日止。2015年10月30日,闫云杰偿还的10万元,在所欠利息中予以扣除)。2、变更原判第二项为:闫云立对上述借款承担连带清偿责任。判决生效后，兰爽向本院申请强制执行。后案外人刘宏宇（本案被告刘志星父亲）以本人系案涉1307室、1308室及1306室房产实际所有人为由提出执行异议，本院于2018年11月11日作出（2018）豫1302执异339号裁定书，认为：上述房产仍登记在被执行人名下，案外人未取得该房屋的物权证明，案外人与被执行人签订的协议未经诉讼程序或者其他程序予以确认，其效力不足以排除本院强制执行的权益，其异议请求本院不予支持。2019年5月8日本院对案涉房屋发布拍卖公告。本案原告荣艳杰于2019年7月3日对执行标的提出书面异议，本院2019年7月4日作出（2019）豫1302执异196号执行裁定书，驳回荣艳杰的异议请求。2019年8月6日荣艳杰向本院提起案外人执行异议之诉，要求撤销该拍卖公告，确认荣艳杰与闫云立签订的房屋租赁合同有效。本院于2019年12月26日作出（2019）豫1302民初6071号民事裁定书，认为荣艳杰主张确认其与闫云立签订的房屋租赁合同有效的请求,不属执行异议之诉审理范围,驳回荣艳杰的起诉。荣艳杰遂于2020年11月16日再次向本院提起确认合同有效之诉，要求确认其与闫云立2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》有效。案涉《房屋租赁合同》内容如下：“出租方（甲方）：闫云立，承租方（乙方）：荣艳杰。经甲乙双方友好协商,在平等自愿的基础上，就甲方将自己所属的房屋租赁给乙方使用,具体有关事宜约定如下:一、房屋坐落:宛城区仲景路尚城国际酒店1号楼(长安B座)1306.1307.1308；二、交付标准:甲方以毛坯房交于乙方,装修由乙方负责并承担装修费用。三、租赁期限:十年,自2014年5月1日至2024年5月1日。四、租赁费用:含物业费前两年每年人民币捌万元整。第三年起根据市场行情，双方协商，上浮不超过百分之五。五、双方违约责任:1、乙方按合同约定于每年5月1日前交付房屋租金于甲方指定人刘宏宇,延期支付按月百分之二计违约金。2、甲方在租赁期间内不得将房屋租赁给其他个人及单位,否则赔偿乙方装修所花费用(暂定人民币三十五万元)。六、本合同未尽之处，双方可协商签订补充协议，与本合同共具同等法律效力。七、本合同一式两份,甲乙双方各执一份,自双方签字后生效。甲方：闫云立，联系方式：150××××****，日期：2014年4月22日；乙方：荣艳杰，日期：2014年4月22日。”2015年1月13日被告刘志星签署销货清单一份，内容为“客户光武帝城刘星，品名螺纹钢20，单价30，数量100.05，单价2780，金额278139.00；品名螺纹钢16，单价19，数量64.847，单价2780，金额180274.66，+运费4000.00，合计：462313.66,收到刘志星，2015.1.13”。2015年1月15日，被告刘志星出具欠条一份，内容为：“今下欠荣艳杰钢筋款人民币肆拾陆万圆，承诺于2015年3月1日前全部付清，逾期支付利息按月息2分计，刘志星，2015年1月15日”。2015年4月20日，原告荣艳杰与被告闫云立、刘志星签署协议一份，内容为：“经三方同意，原欠条下欠荣艳杰肆拾陆万圆钢筋款一次性冲抵荣艳杰于长安1号B座1306、1307、1308写字楼未来九年房租，全部两清，互不相欠，闫云立，2015年4月20日刘志星，2015年4月20日、荣艳杰2015年4月20日”。南阳尚城物业管理有限公司2019年11月17日出具证明一份，内容为：“兹证明长安一号写字楼B座1306室、1307室、1308室业主系刘宏宇先生;身份证号:。自2014年至今一直在我物业中心登记使用其房屋,有其儿媳吕晓阳,身份证号411302198810310020对接物业事宜，一直正常使用。”本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案案涉租赁合同，是租赁期限长达十年的长期租约，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应依法办理房屋租赁登记备案手续，原、被告均未提供办理登记备案手续的相关证据。案涉租赁合同明确约定前两年租金为80000元，第三年起根据市场行情调整，上浮不超过5%，并约定每年5月1日前交付租金给出租方闫云立指定人刘宏宇，延期支付违约金为2%。原告称第一年租金以现金方式交付刘宏宇之子、被告刘志星，无相关证据予以证实；仅凭原告提供的销货清单，也不足以证实原告与被告刘志星买卖合同关系的真实存在；且原、被告三人协商以460000元钢筋款抵偿案涉房屋十年房租，与依租赁合同约定应收的租金数额相差巨大，原、被告对此均未作出合理说明，显然有悖常理。原告作为案涉房屋的使用人及物业等相关费用交纳的直接经办人，应清晰知晓交费户名，以避免在交费时出现错误。原告当庭陈述在房屋租赁期间的物业管理等相关费用，均是由原告直接对准物业公司办理，开具票据的名称均为被告刘志星，这与原告在（2019）豫1302民初6071号案外人异议之诉案件中提交的物业费票据、水表用户证显示户名为刘宏宇相矛盾，显然与常理不符。故本院认为，原告提供的证据不足以证实原告实际租赁、使用案涉房屋，并足额支付租金，从而不能证明原告与被告闫云立所签房屋租赁合同的真实有效。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告荣艳杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告荣艳杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  周丹二〇二〇年十二月十二日书记员  高烨