云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2324民初1097号原告：许加学，男，1990年7月20日生，汉族，中专文化，个体户，原籍云南省南华县龙川镇柿子树村委会，现住云南省南华县龙川镇源泰湖畔佳苑。委托诉讼代理人：周婷、熊婧婧，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：罗靖鸿，男，1987年12月16日生，彝族，住云南省南华县五街镇马龙河村委会，现下落不明（未到庭）。原告许加学与被告罗靖鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，因被告罗靖鸿下落不明，本院于2020年9月22日在《云南法制日报》上向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提示、廉政监督卡等诉讼材料，并在举证期限届满后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告许加学及其委托诉讼代理人周婷、熊婧婧到庭参加了诉讼，被告罗靖鸿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许加学向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告履行双方签订的协议，将房屋过户在原告名下；2、诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：2018年2月26日被告与原告签订《房屋买卖合同》，被告将位于南华县龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋出售给原告。原、被告双方约定成交价款为260000元。双方约定被告向原告交房的期限为2018年2月26日，并交付原告使用。原告于签订合同当日一次性支付给被告150000元，并于2018年11月原告便搬进房屋居住。因被告在购买此房时为按揭贷款购房，原告在向被告购买房屋后，房屋的贷款自原告购买时到现在一直都是由原告向银行赔付，共计代付款23646.43元。原告在搬进房屋后，从外面的消息中得知被告在外欠下许多外债，原告担心存入被告贷款卡内的钱无法正常还款，于是与被告联系处理，但己无法联系到被告。目前，原告所购买房屋所在小区的业主已陆续领取了房产证，但因无法联系到被告，原告无法办理房产证，严重影响了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告罗靖鸿未到庭应诉，也未提出答辩和提交证据，视为其放弃诉讼权利。原告许加学针对自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体适格；2、商品房购销合同，证明被告罗靖鸿于2015年3月10日向南华源泰房地产开发有限公司购买位于龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋；3、房屋买卖合同、保证书、购房预约定金收条，证明被告罗靖鸿于2018年2月26日将龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋以260000元卖给原告，原告与被告约定分两次支付房屋价款，原告已经于合同签订之日支付价款150000元，剩余110000元合同约定等房产证办下来过户之后付款；4、房屋买卖授权委托书，证明被告罗靖鸿于2018年4月13日将龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋产权过户办理事宜委托原告办理。原告有权要求进行产权过户手续；5、楚雄泰怡物业服务有限公司出具的物业费、电费、水费的收据，证明2018年买卖合同签订后，该房屋一直由原告居住，并按时交纳物业费、电费、水费，原告为该房屋的实际居住人；6、中国建设银行个人贷款还款凭证、工商银行手机银行转账凭证，证明原告于2018年9月6日-2019年6月24日一直按时缴纳罗靖鸿购买龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋的贷款，共计23646.43元；7、云南省南华县人民法院（2019）云2324财保1号民事裁定书，证明案涉房屋于2019年1月8日被本院查封；8、云南省南华县人民法院（2019）云2324民初181号民事判决书，证明该判决书确认的事实。本院认证认为，原告许加学提交的上述证据，具有证据的三性特征且能证明待证事实的成立，本院予以采信。根据原、被告的陈述和本院采信的证据，本院认定本案法律事实如下：2015年3月10日，被告罗靖鸿及其妻何树梅向南华源泰房地产开发有限公司购买了位于南华县龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号商品房一套（以下简称案涉房屋），房屋面积为92.27平米，购买价为236824元。购房合同签订后，被告罗靖鸿及其妻何树梅向南华源泰房地产开发有限公司支付了首付款76824元，余款160000元由被告罗靖鸿及其妻何树梅向中国建设银行股份有限公司南华支行进行按揭贷款后支付给了南华源泰房地产开发有限公司。被告罗靖鸿及其妻何树梅购房后一直未办理到房产证。2017年8月29日，被告罗靖鸿与其妻何树梅协议离婚，协议约定案涉房屋归被告罗靖鸿所有，所欠银行贷款130000.00元由被告偿还。2018年2月26日，原、被告双方签订房屋买卖合同，合同给定：“被告罗靖鸿将位于南华县龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋出卖给原告许加学。成交价款为260000元；付款方式为：签订协议之日原告给付150000元，待办理到房产证后原告给付余款110000元。”合同签订的当天，许加学向被告罗靖鸿给付了150000元的定金，被告罗靖鸿向原告许加学出具了《购房预约定金收条》，同时将该房屋交付了原告许加学，后来原告许加学又代替被告罗靖鸿向建设银行偿还贷款23646.43元，原告许加学合计给付被告罗靖鸿购房款173646.43元，剩余购房款86353.57元未给付被告罗靖鸿。被告罗靖鸿也未按与建设银行签订的借款合同约定按期归还借款本息，导致建设银行按合同约定向南华源泰房地产开发有限公司扣款106759.66元（承担连带保证责任）用于归还被告罗靖鸿及其妻何树梅欠该行的贷款。由于被告要外出打工，2018年4月13日，被告向原告出具了授权委托书，委托原告代办房产证及办理买卖房屋的过户手续。但到目前为止，因被告罗靖鸿下落不明，原告许加学未能办理案涉房屋的不动产变更转让登记手续，未取得不动产产权证。另查明：2019年1月7日，许加学向本院申请诉前财产保全，请求对罗靖鸿名下位于云南省楚雄州南华县龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号房屋一套（价值260000.00元）的房产进行保全。申请人许加学以中国平安财产保险股份有限公司提供的保单保函（保单号：11605033900602218022）提供担保。2019年1月8日，本院作出（2019）云2324财保1号民事裁定书，裁定：查封罗靖鸿名下的位于云南省楚雄州南华县龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元7层701号房屋一套，查封期限为3年，查封期间不得转让、过户。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百一十九条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百七十六条规定“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据上述规定，本案中，原告许加学与被告罗靖鸿之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同，对当事人具有法律效力，各方当事人应全面履行各自的合同义务。原告许加学应按合同约定履行给付购房款的义务。按照原、被告之间签订的房屋买卖合同的约定，原告向被告购买的案涉房屋总价款为260000元，原告已给付被告罗靖鸿的购房款173646.53元，剩余购房款86353.47元未给付。因此原告还应承担继续给付被告购房款86353.47元的义务，该款项可交至本院合并处理案涉房屋产生的相关纠纷。按照合同的约定被告罗靖鸿应履行向原告交付案涉房屋的义务，原告依据房屋买卖合同的约定取得案涉房屋的所有权，虽然被告已向原告交付了案涉房屋，原告也已经占有了案涉房屋并居住至今，但案涉房屋系不动产，要发生物权效力必须要进行转移登记，取得不动产权证，才具有物权的效力，因此被告有协助原告办理案涉房屋所有权过户登记手续（即转移登记），取得不动产权属证书的义务，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。被告罗靖鸿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，为维护正常的市场经济秩序和诚信原则，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：确认被告罗靖鸿出卖给原告许加学的位于南华县龙川镇源泰湖畔佳苑5幢2单元701号室的房屋，由原告许加学享有所有权；由被告罗靖鸿于本判决生效后十日内协助原告许加学办理案涉房屋（位于南华县龙川镇源泰湖畔佳苑******室的房屋）所有权的过户登记手续（即转移登记），取得不动产权属证书。案件受理费100元，公告费600元（原告已预交），由被告罗靖鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的申请期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判长  吕光虎审判员  刘尧忠审判员  刘彦华二〇二〇年十二月二十四日书记员  钟云静