天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6067号原告：天津珠江帝景温泉开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城上京雅园。法定代表人：田宝岭，总经理。委托诉讼代理人：孙明超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：常杨杨，男，该公司法务。被告：天津市悦童家政服务有限责任公司，住所地天津市宝坻区广川路**（宝坻宾馆****）法定代表人：程玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨庆宇（程玲之夫），1973年4月18日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告天津珠江帝景温泉开发有限公司（以下简称珠江公司）与被告天津市悦童家政服务有限责任公司（以下简称悦童公司）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，于2020年9月28日依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人常杨杨、被告悦童公司的委托诉讼代理人杨庆宇到庭参加诉讼。因珠江公司增加诉请，本院于2020年10月22日依法适用简易程序，第二次公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人常杨杨、被告悦童公司的委托诉讼代理人杨庆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因需调取新的证据，本院依法扣除了部分审限。珠江公司向本院提出诉讼请求：1.判令悦童公司支付2019年2月1日至2020年1月31日期间租金200000元及自2019年11月2日起至支付之日止按日0.5‰标准计算迟延支付违约金；2.判令悦童公司支付2018年7月至2020年4月期间水电费207245.5元及按日0.5‰标准计算延迟支付违约金；3.判令悦童公司支付工程改造期间水电费121516.5元及自2019年10月28日起至支付之日止按日0.5‰标准计算延迟支付违约金；4.判令悦童公司支付违约金35000元；以上合计为563762元；5.本案诉讼费由悦童公司承担。诉讼中，珠江公司认为水电费存在重复计算，对第二项诉请2018年7月至2020年4月悦童公司支付珠江公司水电费207245.5元，变更诉请为2019年2月至2020年4月期间水电费85729元。事实和理由：2019年10月28日，珠江公司与悦童公司签订《商铺租赁合同》，将位于天津市宝坻区××别墅××房屋出租悦童公司，租用面积1126.28平方米，租赁期限为3年（2019年2月1日至2022年1月31日）用于悦童公司经营月子会所，第一年租金200000元，第二年租金210000元，第三年租金220500元，首年租金在合同签署后5日内日支付。合同签订前，珠江公司已将场地交付使用，并完全履行了合同义务。但悦童公司长期拖欠租金、水电费。珠江公司多次催要未果。无奈于2020年4月16日制作了解除租赁合同通知书，通知悦童公司自2020年4月23日解除租赁关系，同时要求其交齐拖欠的租金并结清所有费用，将场地恢复原状交付珠江公司。但截止起诉止，悦童公司仍拒不支付拖欠的各种费用。为维护珠江公司的合法权益，现依法起诉。悦童公司辩称，不同意珠江公司的诉请。对第二、三项诉请同意给付，但没有诉请的多。对合同订立的时间、别墅数量、租期三年、截至日期、租赁用途、合同签订前场地已经交付均无异议，合同约定的每年租金属实，悦童公司没有拖欠租金，认可拖欠水电费，但是没有珠江公司陈述的这么多。没有看到送达的通知书，但追要过租金。合同初期，珠江公司的姜鹏同意减免18个月租金（每年减免6个月租金10万元），合同上体现减免11个月。2019年4月、5月珠江公司王主管口头告知，场地不能经营可以减免两个月租金。2018年7月20日左右珠江公司允许悦童公司进场，涉诉四栋别墅花费700000元装修。2020年1月20日左右，珠江公司通知悦童公司停业撤场，现没有交还房屋钥匙，珠江公司也未要钥匙。2018年7月双方开始接触，珠江公司在正常情况下，应该将合同在2019年1月定下来，但2019年12月才下合同。在此期间悦童公司已经产生900000元的费用，其中含有装修费等，别墅在装修之前水管、阀门、保温管等已无法使用，悦童公司自己更新后合款150000余元，而且这些费用已通过电子版的方式发送给珠江公司的姜鹏。前期装修费700000元，园林及公共设施费用200000元，装修及改造合同中没有约定。从入住至今大概一年半，实际经营2019年1月至2020年1月前期包括装修期。按照口头约定减免18个月到2020年3月。但合同中约定的水电费等费用已经发生没有给付，已经支付保证金50000元。四个别墅的电表是分开的，悦童公司签字确认的是水电的吨数及度数，但不认可单价。认可电量单价应该是0.9元，向别人收取的1.2元，向悦童公司收取1.5元；温泉水单价9元，向悦童公司收取12元；自来水单价9元，向悦童公司收取12元，均按照较高的价格收取。订立合同时已与珠江公司说单价有问题，表示合同签字，需要珠江公司对单价给予回复，但至今没有回复。现同意解除合同，前提是要求珠江公司将装修费700000元及修复公共设施的203500元退还给悦童公司。本院经审理认定事实如下：2019年10月28日，甲方珠江公司与乙方悦童公司签订《商铺租赁合同》。约定甲乙双方就天津度假村商铺租赁事宜，经协商一致，为明确甲乙双方的权利义务，特签订本合同，并愿意自觉遵守执行。第一条合同标的：甲方将坐落于天津市宝坻区周良庄镇京津新城帝景温泉度假别墅102、103、107AB出租给乙方使用，该四套别墅的计租面积（建筑面积）1126.28平方米；第二条租赁期限及免租期：本合同租赁期间自2019年2月1日至2022年1月31日，装修期五个月。第一个装修期2个月，2019年2月1日至2019年3月31日，第二个装修期2个月，2020年2月1日至2020年3月31日，第三个装修期1个月，2021年2月1日至2021年2月28日，乙方在装修期届满前应正式对外开张营业，在装修期届满后十日内不对外公开营业的，甲方有权单方解除本合同，租赁保证金将不退给乙方。甲方应于2019年2月1日前将该单元交付乙方；甲方根据本合同规定的标准向乙方交付该单元且经双方签署交付凭证，即视为甲方履行将该单元合格地交付给乙方的义务。如甲方不能按照本合同约定的日期将该单元交付乙方使用，经双方确认后，装修期顺延，但最长不能超过30日，超过30日的按照本合同第九条规定执行；租赁期满，甲方有权收回该商铺。……。第三条租赁用途：乙方在经营的商铺名称为悦童国际月子会所，经营范围月子会所，乙方如改变商铺名称或经营范围须经甲方书面同意或工商管理部门的许可；第四条租赁保证金及支付方式：租金基本以建筑面积计算，每月平方米租金为14.8元，每年人民币200000元，其中不含税金额：190476.19元，税款9523.81元，税率5%，每一个租赁年度的年租金标准如下：第一个租赁年度200000元，第二个租赁年度210000元，第三个租赁年度220500元。乙方承租该商铺首期租金年度应在本合同签署后五日内支付，乙方须于每年度最后两个月，主动到甲方指定地点（度假村财务部）缴纳年租金，租金以年为一个支付期，逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额日1%的标准支付滞纳金。甲方在收到租金15个工作日内，根据乙方提供的信息开具普通发票。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额为人民币50000元，租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方违约和无赔偿的前提下不计利息如数退还乙方。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付2018年7月1日至2019年1月31日因工程改造所产生的自来水费17100元，温泉水费84072元，电费20344.5元。共计人民币121516.5元；第五条物业管理和物业服务费:乙方同意甲方委派的物业公司负责商铺的物业服务，并服从物业公司的管理和遵守管理公司制定的管理守则和各种管理规章，且依据规定缴纳物业服务费、水电费、网络费、电话费、排污费等其他因公交那费用并非承担形影的分摊费用。其中自来水费12元/吨，电费1.5元/度，温泉水12元/吨。第六条商铺的装修。乙方装修承租的商铺，必须遵守甲方或管理公司所指定的有关装修的规则要求，接受甲方和管理公司的监管，并自行承担相应的费用……。第八条双方的权利与义务：甲方拥有租赁商铺的所有权，甲方将本商铺出租给乙方转让的是商铺使用权，而非所有权或处分权，甲方将商铺出租后仍享有作为业主的权利。乙方须按时交租金、管理费及其他应交之费用。乙方无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，甲方有权以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金。在租赁期间，乙方应遵守消防法规，注意安全使用物业，承担相应消防责任。未经甲方及管理公司书面同意，乙方不得将该商铺或其内的电路作任何更改或在其内装设任何固定间格或其他竖设物或将甲方之任何装置及设施更改或移去。在合同期满前，经甲方或管理公司同意，乙方须自资拆卸加设于该商铺内之装置并将商铺恢复原状。租赁期届满或者解除合同的，一切镶嵌在租赁场地结构或者墙内的设备和装修，一律不得拆除或搬走（不含乙方自购的空调机），甲方并不予补偿。第九条违约责任。甲方的违约责任：在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方解除合同应向乙方返还交纳的租赁保证金，并按租赁保证金的2倍向乙方支付违约金。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的0.5%支付违约金直至所有款项付清为止。如连续15天未能缴足租金或物业服务费（如有）及其他应缴之费，甲方有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业保证金不予退还，且乙方应按照解除年度最高月租金标准的两个月租金与两个月物业服务费之和的金额支付违约金。第十二条合同终止。租赁期限届满，如乙方无违约行为，甲方应在届满后60日内将租赁保证金和管理保证金如数免息退回乙方。如乙方有欠租等违约行为，造成甲方损失的，甲方有权从保证金中予以扣除。在本合同终止时，乙方须保证该店铺大门及所有的钥匙、该店铺内设立的固定装置设备在完好无缺，可供使用的情况下无偿地交回甲方，乙方对于嵌入墙体、天花板、地、地面的固定装修按照甲方同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于甲方，不得予以拆除。否则，由此造成的的甲方损失，甲方有权从租赁保证金中扣除，租金不足以弥补甲方损失的，甲方保留追偿的权利，甲方对其装修不予补偿。合同还约定了其他事项。另查，2018年7月份双方开始联系，悦童公司开始装修租赁房屋室内，并对租赁房屋附近的自来水管道等进行改造，对附近水池（湖泊）进行清淤。悦童公司陆续向珠江公司支付52000元，2020年1月25日，珠江公司以悦童公司拒付租金水电费等为由对悦童公司停电、停水，但悦童公司在2020年4月份仍有水电费产生。后珠江公司以悦童公司拖欠并要求支付租金及水电费和违约金，发出解除租赁合同通知书。对有争议的问题，本院认定如下：一、悦童公司实际租赁的期间不能确定。依据双方签订的商铺租赁合同约定，租赁期间从2019年2月1日至2022年1月31日，第一年减免2个月，双方认可2020年1月份珠江公司关停了悦童公司使用的水电，但双方提供的水电使用证据证明至2020年4月，说明悦童公司经营月子会所至2020年4月。诉讼中，悦童公司认为，其在合同之外经珠江公司同意自行修建了自来水等管道设施及水池清淤支出20万元，珠江公司经办人之一姜鹏口头承诺可以扣除租期18个月，不能支付钱款。经本院与姜鹏电话联系，其认可当时悦童公司要求减免租期，并告诉姜鹏合同之外多支出16万元，但上报公司后没有结果。珠江公司的另一经办人张宝磊亦认可悦童公司修建了水管道及水池清淤等在合同约定之外的工程，但自己不负责该工作，不清楚双方怎样解决。因悦童公司未提供具体修建管道及清淤工程的具体金额的证据，且双方对此未订立补充合同，但珠江公司经办人又口头承诺为悦童公司扣减租期，故本院不能认定悦童公司实际租赁房屋的期间，珠江公司就此事项与悦童公司应继续协商确定。二、悦童公司实际使用珠江公司水、电、温泉水费金额为161833.2元。诉讼中，珠江公司变更诉请水电费为207245.5元（121516.5＋85729）。悦童公司主张珠江公司按自来水费12元/吨，电费1.5元/度，温泉水12元/吨的标准收取过高，应按照珠江公司收取其他承租人收费标准收取；珠江公司经办人之一张宝磊陈述因有人反映水电费过高，发改委要求整改，决定减免悦童公司的包括合同约定的水电费单价，但因新冠肺炎疫情原因没有办理。本院认为：珠江公司在对外出租经营过程中，应保持水电费收取标准的一致性，收取水电费过高违反物价的有关规定，且缺乏合理性，因珠江公司未提供整改后的水电费标准，而珠江公司收取水电费的合同标准过高被要求整改，故本院应对珠江公司的水电费标准酌情降低。本院确定悦童公司应交水电费单价分别为9元/吨、1.2元/度，时间自2018年7月份至2020年4月份。珠江公司主张2019年1月份悦童公司使用温泉水5003吨（60036÷12），悦童公司主张当时水表损坏发生漏水，应扣除3000吨（第一次要求）、3500吨（第二次要求）。在珠江公司提供得悦童公司人员签名的度假村别墅租户水电费明细确认表上，写明“表坏”，温泉水4576吨、“新表”427吨，庭审中，珠江公司的经办人之一张宝磊认可温泉水表冻坏，但其不负责这项工作。本院认为，在温泉水表损坏时，双方应及时查明情况予以解决，但珠江公司未提供证据其已对此问题进行调查并及时解决，悦童公司主张扣除部分温泉水使用数量，虽然合同对此无约定，珠江公司对室外水管道等设施亦有管理职责，故悦童公司的要求具有一定的合理性，本院酌定由珠江公司承担漏水2288吨的费用，其余2715吨〈（4576÷2)＋427〉的温泉水费用由悦童公司承担。经计算悦童公司应付水电费161833.2元〈其中：自来水费40257元（4473×9），温泉水费73719元（8191×9），电费47857.2元（39881×1.2）〉。三、悦童公司不构成违约。珠江公司主张悦童公司未按约定向其交纳租金、水、电费属于违约行为。依据合同约定：“悦童公司须按时交租金、管理费及其他应交之费用，无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，珠江公司有权以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金。”本案中，悦童公司在合同之外对水池、水管道等设施进行清淤改建支出了费用，珠江公司口头承诺扣减租期（实际是扣减租金）并未履行，亦未与悦童公司协商，加之水电费单价亦存在争议，导致悦童公司向珠江公司交纳租金、水电费金额不能确定，悦童公司的要求具有正当合理性，故悦童公司不构成违约，不承担违约责任。本院认为，珠江公司与悦童公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同。在合同履行过程中，珠江公明向悦童公司发出解除合同通知，以自己的行为表明不再继续履行合同，悦童公司虽有条件同意解除合同，但认可已停水电无法继续履行合同，故本院依法解除双方签订的商铺租赁合同，确定解除合同的时间为2020年4月30日。但因本院不能确定悦童公司实际租赁期间，故对珠江公司诉请悦童公司给付租金200000元，本院不予支持；对悦童公司已交付的52000元不予处置。悦童公司要求珠江公司赔偿因其提前解除合同造成的损失证据不足，且未提出反诉，故本院不予审理。珠江公司诉请悦童公司存在违约行为依据不足，本院不予认定，珠江公司诉请悦童公司给付租金和水电费的违约金，本院均不予支持；租赁期间悦童公司使用了珠江公司的水电，依法应当支付水电费161833.2元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除天津珠江帝景温泉开发有限公司与天津市悦童家政服务有限责任公司签订的《商铺租赁合同》；二、天津市悦童家政服务有限责任公司于本判决生效后十五日内给付天津珠江帝景温泉开发有限公司水电费161833.2元；三、驳回天津珠江帝景温泉开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9438元，减半收取计4719元，由天津珠江帝景温泉开发有限公司负担3364元；天津市悦童家政服务有限责任公司负担1355元，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年十二月二十四日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。