湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11494号上诉人（原审被告）：邓楚，男，1992年4月22日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：田欣，湖南毓秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅文，湖南毓秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘仲坤，男，1991年2月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。上诉人邓楚因与被上诉人刘仲坤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓楚向本院提出上诉请求：1、撤销（2020）湘0111民初2309号判决第二项，查明事实后发回重审或依法改判驳回被上诉人退还租金和保证金的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的一、二审费用。事实与理由：1、一审法院对保证金的性质认定错误；按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损失赔偿额的计算标准，案涉保证金不足以弥补上诉人的损失；本案并未涉及刘仲坤违约解除合同时所应承担的三个月租金的违约金，且被上诉人始终否认其解除合同的行为违约，审理期间也未称要求一审法院调低违约金。2、一审法院既混淆了承租人身份，也未审查承租人是否遭受了重大损失。3、一审法院未将被上诉人终止履行租赁合同的主观恶意纳入裁量范围，以至于适用公平原则时出现错误，并最终作出了显失公平的判决。刘仲坤辩称，一审法院认定事实正确。1、上诉人提出40天免租期的租金12843元损失不合理；2、上诉人将房屋内价值3万余元的办公设备计算在损失内是不合理的，最初约看房的时候就明确告知房东租赁该场地的用途，另原场地都是上一任租户留下的；3、上诉人在退租后第二周3月15日就找到了另外一家承租方，且没有中介机构在；4、涉案房屋的承租人刘仲坤是跆拳道馆法人和实际运营人，无其他股东；5、受疫情影响，我方未能正常使用房屋，遭受了重大营业收入损失；6、早在2020年1月4日就与房东代理人进行过沟通，希望解除合同，所提供的场地唯一的上下通道四部电梯有严重卡停现象，且一直得不到有效解决，严重影响我俱乐部正常运营。刘仲坤向一审法院起诉请求：1、解除刘仲坤、邓楚签订的《租赁协议》；2、邓楚立即向刘仲坤返还保证金28896元；3、邓楚立即向刘仲坤支付违约金28896元；4、邓楚立即向刘仲坤返还疫情期间的租金18431.28元（2020年1月4日至2020年3月10日租金）；5、本案诉讼费由邓楚承担（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。一审法院查明事实：为租赁房屋用于开办跆拳道教学，2018年3月1日，刘仲坤（承租方，乙方）与邓楚的代理人胡先桂（出租方，甲方）签订《租赁协议》，约定：一、租赁单元：位于湖南省长沙市××路××段××号水岸天际****单元（以下简称单元），该单元仅限于办公用途。二、租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日止共计伍年，租期合计为60个月。装修期共40天，自2018年3月1日至2018年4月10日，装修期内免租金，乙方在遵守本合同约定及法律规定的情况下对承租物业进行装修，装修完毕后的租赁期内，物业及其配套设施的维修、维护全部由乙方无条件负责。在乙方履行完毕保证金及首期支付义务的前提下，甲方应于2018年3月1日前将该单元交付乙方，第一年即2018年3月1日至2019年2月28日的月租金为5779元，商业管理费3853元每月，合计102741元（十个月零二十天）；第二年（2019年3月1日至2020年2月28日）递增4%，月租金为6010元，商业管理费4007元每月，120204元每年；第三年（2020年3月1日至2021年2月28日）递增4%，月租金为6250元，商业管理费4167元每月，125004元每年…在整个租赁期内，租金、商业管理费叁个月一期支付，首期租金、管理费应在合同签署之日支付。其余每期乙方应于每月支付周期前10日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）前向甲方支付，逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额日千分之五的标准支付滞纳金。三、经乙方充分了解，自愿与湖南泰弘物业公司就本协议项下物业签署物业服务合同，并同意物业使用期间的物业及公共设施设备（包括但不限于空调、电梯、电线电缆、外墙玻璃、水管等）维护、修缮义务及因物业自身质量原因或因物业修缮、维护不到位导致的损害赔偿责任（如渗水或其他致损等）均由乙方与物业公司在协议中另行约定，甲方不承担责任，但有监督权。四、于签署本合同后，乙方须向甲方支付保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，该保证金为28896元。在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管且无须向乙方支付保证金的利息。甲方须于本合同期满终止或提前终止后，在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且无遗留问题并结清本合同项下的所有款项后的五天内，将保证金无息退还给乙方。五、乙方须在租期结束时或提前结束的当日内，应遵循“来修去丢”的原则把该单元连同所附属物在可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外），同时须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方。六、若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方；在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方还有权没收乙方的全部保证金。如果乙方未能提前三个月书面通知甲方，乙方还需向甲方再支付相当于该单元三个月租金的违约金。合同签订后，刘仲坤向邓楚交纳了保证金28896元，并按合同约定向邓楚交纳了至2020年1月10日的房屋租金。2020年1月6日晚上，刘仲坤向邓楚代理人胡先桂发微信，内容为：“胡哥，你帮我好好跟邓楚说说，不是因为电梯问题，哪个会愿意把10多万装修拿来打水漂。这个地方本钱没有回，今年刚刚开始不用垫钱进来，结果就出这问题，确实是无奈之举。”2020年1月10日，刘仲坤向邓楚转付了两个月（即2020年1月11日至2020年3月10日）的房租20034元。2020年1月中旬，刘仲坤开办的跆拳道馆放假，通知2020年2月7日或8日开学。2020年3月10日，刘仲坤搬离承租房屋，并经邓楚代理人等人查验房屋后，在物业处办理了相关费用的结算手续。2020年3月16日，胡先桂向刘仲坤送达《租赁协议终止函》：1、根据租赁协议约定，您应于2020年1月10日之前缴满之后三个月租金及费用，而你仅缴纳两有租金及费用后，即明确提出不再缴纳剩余租金，且确未交付。2、根据协议约定，租赁期应履行至2023年2月28日止，但您实际已于2020年3月10日与物业服务方湖南泰弘物业公司办理了退房手续，实质性终止了协议履行。综上，本人特向你书面告知如下：1、自本函发出之日，依法解除就长沙市湘府东路二段108号水岸天妹12楼1223-1226号单元与你签署的租赁协议。2、请你于本函发出次日前，⑴依照协议约定状态返还所承租的本人物业及包括但不限于解暑、水表卡等物品；⑵结清相关费用（包括但不限于水、电、气、网、通讯、物业费等；⑶将本人物业从你所登记的营业办公地点予以移除（如有）。3、你所缴纳的保证金28896元，本人将依据上述事实及租赁协议之相关约定，不予返还。其余事项，仍依据租赁协议书约定的解除条款处理。因双方就房屋租金的多少与押金能否退还存在争议，刘仲坤遂向一审法院提起诉讼，要求判如所请。庭审过程中，1、刘仲坤提交证人证言、微信聊天记录，并申请证人出庭作证，证明水岸天际1栋的四部电梯自2018年起出现卡停现象，跆拳道馆的多位员工、学生及学生家长均遇到过被关电梯的情况，并有学生因此不愿意再续费学习。邓楚则提交电梯的使用单位湖南泰弘物业管理有限公司和维保单位长沙顺新电梯有限公司出具的情况说明，证明水岸天际1栋电梯合格，不具有应当整改、更换等情形，也不存在危及乘坐人身安全的隐患。2、邓楚述称涉案房屋已有承租人计划承租，双方还在做最后的确认。另查明，湖南省人民政府办公厅于2002年1月31日发布《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》，明确要求全省中小学、幼儿园2020年春季开学时间不早于2月17日，开学之前，各类学校（包括培训机构）不得组织学生返校，不得组织任何形式的线下集中教学活动、集体活动和培训活动。后又通知在3月2日后再次推迟，具体开学时间将视疫情防控情况，经科学评估后再确定。上述事实，有《租赁协议》、授权委托书、长房权证雨花字第7××5、7××6、7××2、7××6号房屋产权证、证人证言、物业公司证明、收据、微信聊天记录、《湖南省人民政府办公厅关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》、《重要通知》、情况说明及当事人陈述证实，足以认定。一审法院认为，刘仲坤、邓楚签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于《租赁协议》的解除。根据刘仲坤提供的其2020年1月6日与胡先桂的微信聊天记录及刘仲坤陈述可知，刘仲坤应于2020年1月6日晚上前已向胡先桂表达过解除房屋租赁合同的意思表示，但双方某些内容应未能达成一致，肆后刘仲坤又继续租用房屋，并于2020年1月10日向邓楚转账支付了两个月房租（2020年1月11日至2020年3月10日）。2020年3月10日，刘仲坤经邓楚代理人等查验后搬离了承租房屋，刘仲坤现起诉要求解除《租赁协议》，一审法院予以支持，解除时间以刘仲坤搬离时间即2020年3月10日为准。2、关于房屋租金。邓楚提供房屋供刘仲坤用于经营，刘仲坤应当依约支付租金。刘仲坤已支付了至合同解除之日的房屋租金，考虑受疫情影响，刘仲坤原定于跆拳道馆2020年2月7日或8日开学，但因疫情，政府对开学时间作了明确规定而至租赁协议解除也未能营业，其要求减免疫情期间的租金，一审法院予以采纳。根据公平原则，一审法院酌定2020年2月8日至3月10日期间的租金减半收取，即5342.5元（10017元÷30天＊32天÷2），故邓楚应退还刘仲坤租金5342.5元。刘仲坤要求邓楚返还2020年1月4日至2020年3月10日租金18431.28元，对其主张中的超过部分，一审法院不予支持。3、关于违约金。《租赁合同》第九条甲方违约责任第一款第二项规定，“有下列情形之一的，甲方除应向乙方返还保证金外，还应向乙方支付与保证金同等金额的违约金；…（2）甲方交付的该单位存在危及乙方人身安全的隐患，乙方选择提前解除本合同的。”本案中，双方租赁的标的物是水岸天际1栋1223-1226号房屋，电梯非租赁标的物范围，刘仲坤在未提供租赁房屋存在危及人身安全的证据的情况下，主张电梯故障影响经营，要求邓楚根据《租赁协议》第九条第二款约定支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。4、关于押金。根据《租赁协议》第九条中乙方责任第二款“乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，应提前三个月书面通知甲方；在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方还有权没收乙方的全部保证金”的约定可知，双方对提前终止合同是附带条件允许的，该保证金具有违约金的性质。在合同履行过程中，涉案房屋所在栋的电梯虽然出现过故障，但该电梯的维保单位证明电梯并没有危及乘坐人人身安全的隐患，刘仲坤提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。考虑到刘仲坤在合同解除前已提前两个月与邓楚商量解除合同，之后又交付了两个月的租金，且庭审过程中，邓楚亦认可涉案房屋另行出租只差最后确认，结合合同的履行情况、刘仲坤要求解约的原因及的过错等因素，一审法院认为由刘仲坤承担28896元违约金过分高于邓楚的损失，一审法院酌情调整为一个半月的租金即15025.5元（10017元＊1.5），即邓楚应退还刘仲坤保证金13870.5元。刘仲坤要求退还28896元，其主张中的超过部分，一审法院不予支持。综合上述判项，邓楚还应退还刘仲坤19213元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，一审法院判决如下：一、刘仲坤与邓楚于2018年3月1日签订的《租赁协议》于2020年3月10日解除；二、邓楚应于本判决生效之日起10日内退还刘仲坤保证金19213元；三、驳回刘仲坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1706元，因适用简易程序减半收取853元，由刘仲坤负担503元，邓楚负担350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，邓楚提交了中介服务费收款收据一张，拟证明上诉人为了避免损失的扩大而向中介机构给付了中介服务费，该笔服务费是被上诉人继续履行合同的条件下不会产生的费用，也是上诉人为了降低损失实现尽快出租而采取的有效措施。刘仲坤对该证据的真实性不予认可。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对能否达到其证明目的将综合本案事实予以认定。另查明，1、2020年3月20日，长沙市雨花区田鹏房屋信息咨询服务部向胡先桂出具收款收据一张，载明就水岸天际12楼1223-1226号单元收到现金3000元。2、2020年3月19日，胡先桂（出租人，甲方）与湖南鹏基美业环境实业发展有限公司（承租人，乙方）签订《租赁协议》，甲方将案涉单元出租给乙方办公使用，租赁期限为2020年3月19日至2022年4月30日，其中2020年3月19日至2020年4月30日为装修免租期。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。关于是否应当退还租金的问题。根据案涉租赁合同约定，2019年3月1日至2020年2月28日每月租金与商业管理费为10017元，刘仲坤已交纳2020年1月11日至3月10日租金共计20034元，一审法院综合疫情因素及公平原则，按每月10017元的标准，酌定2020年2月8日至3月10日期间共计32天的租金减半收取，即邓楚退还刘仲坤租金5342.5元，并无不当，本院予以维持。关于是否应当退还保证金的问题。虽然刘仲坤提交的证据表明案涉单元电梯出现过故障，但不能证明电梯有危及乘坐人人身安全的情形。根据案涉租赁合同第九条约定，刘仲坤租期内擅自提前终止合同构成违约，应承担违约责任。一审法院综合双方合同履行情况、合同解除的原因、承租方租金交纳情况等，酌定按10017元/月的标准，由刘仲坤承担一个半月的违约金即15025.5元，邓楚返还刘仲坤13870.5元，并无不当，本院予以维持。综上所述，邓楚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费853元，由上诉人邓楚负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。