山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13020号 上诉人（原审原告）：刘佳奇，男。 委托诉讼代理人：刘惠民，男。 被上诉人（原审被告）：青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司，住所地山东省青岛市胶州市兰州东路。 法定代表人：王俊强，经理。 委托诉讼代理人：郑清明，北京市易理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱永刚，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：康船海，男。 上诉人刘佳奇因与被上诉人青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司（以下简称金岭公司胶州分公司）、康船海商品房销售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院(2020)鲁0281民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘佳奇上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令金岭公司胶州分公司依法向刘佳奇交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品》14号楼2单元101户和赠送的F层房屋；3、判令金岭公司胶州分公司申领并向刘佳奇交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品》14号楼2单元101户房屋的房地产权证；4、判令金岭公司胶州分公司赔偿刘佳奇至2020年1月14日因违约逾期交房损失84235.64元及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款1494865元和年利率5.635%计算的损失；5、判令金岭公司胶州分公司支付刘佳奇至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金146999.22元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款1494865元和年利率8.4525%计算的违约金；6、判令康船海对以上第4、5项债务承担连带责任；7、判令康船海赔偿刘佳奇至2020年1月14日因违约逾期交房损失4508元，及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款80000元和年利率5.635%计算的损失；8、判令康船海支付刘佳奇至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金10393.1元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款80000元和年利率8.4525%计算的违约金；9、一、二审案件收费由金岭公司胶州分公司、康船海承担。后在审理过程中，刘佳奇申请撤回第三项上诉请求。其上诉的主要理由是：一、一审法院违反民事诉讼法和最高人民法院民事诉讼证据的若干规定，限制刘佳奇的合法权利。刘佳奇一审提交的录音证据，审判人员拒绝刘佳奇要求继续播放录音，并在金岭公司胶州分公司无有效证据反驳的情况下，对这一证据不予采信，对要证明的事实不予认定，也不依法在判决书中阐明理由。对于金岭公司胶州分公司主张刘佳奇无故拒收涉案房屋的事实，在没证据支持且刘佳奇不认可的情况下予以认定。在一审法院认定有效的法律事实中，既有金岭公司胶州分公司限制自己责任的无效格式条款，也有排除刘佳奇主要权利的无效格式条款。对刘佳奇和康船海都承认的加价8万元转让涉案房屋，并约定权利义务和定金4万元的法律事实避而不谈，对由此产生的纠纷和诉讼请求不予处理。一审判决记载的刘佳奇、康船海的住所地是错误的，记载的商品房交易类型是错误的（将现房销售记载成预售），记载的刘佳奇向康船海付款的内容是错误的，记载的刘佳奇付清全部购房款的时间是错误的，还遗漏了刘佳奇的第2项诉讼请求未予处理；二、刘佳奇的代理人刘惠民经人介绍联系康船海购买涉案房屋，康船海安排刘惠民到金岭公司胶州分公司售楼处看他要转让的房屋，后康船海将其在金岭公司胶州分公司处定购的房屋加价8万元转让给刘佳奇，刘惠民与康船海约定了定金4万元作为担保，康船海承诺“其他的事，肯定都安排好了”。后刘佳奇与金岭公司胶州分公司网签了《青岛市商品房出售合同》，但金岭公司胶州分公司未能依法履行合同义务。刘惠民通过微信要求康船海履行保证责任协调解决，最终协调未果。康船海在一审中对刘佳奇提交的证据3真实性无异议、对以上付款无异议，明确表示转让行为基于双方真实意思表示、不违反法律禁止性规定、合法合理。一审法院对此视而不见，对由此产生的纠纷不予处理；三、刘佳奇与金岭公司胶州分公司网签了《青岛市商品房出售合同》后，2018年12月底接到案外人物业公司乔经理的电话收房通知，刘佳奇了解了交房有关事项，但因物业公司不是合同当事人，因此没去收房。2019年1月14日及之后，刘佳奇多次联系金岭公司胶州分公司工作人员要去办房产证，金岭公司胶州分公司工作人员要求刘佳奇必须在收了房、拿了所有资料后才能给刘佳奇办理房产证的资料。刘佳奇已就此提交证据予以证明，但一审法院却以刘佳奇未提交证据证明存在要求金岭公司胶州分公司办理房产证书，金岭公司胶州分公司拒不办理的情形，对刘佳奇要求金岭公司胶州分公司承担逾期办证违约金的请求不予支持。这与案件事实和庭审事实不符。2019年3月16日，刘佳奇去金岭公司胶州分公司拿了发票、合同等资料，然后在金岭公司胶州分公司工作人员的指引下来到物业公司。刘佳奇坚持房屋验收单必须在验收完房子才能签字，其他均按物业公司要求填写、签字。但在房屋验收过程中刘佳奇发现房屋存在诸多质量问题，且金岭公司胶州分公司没有派人参与该房屋的验收交房工作。因此，房屋没有验收交接成功。一审法院却认定已在2019年3月16日完成交付，该认定显然是错误的。 被上诉人金岭公司胶州分公司辩称：一、涉案房屋是现房，在销售给刘佳奇之前就已经通过了验收备案并办理了初始登记。刘佳奇购房时两次到现场详细查看了房屋，充分了解了房屋的现状，并最终决定购买。刘佳奇在收房时突然提出所谓的质量问题并拒不收房是非常不诚信的。涉案房屋既不存在主体结构质量问题，也不存在影响居住使用的重大质量问题。即便刘佳奇主张的质量瑕疵确实存在，也达不到有权拒收房屋的标准；二、刘佳奇未提交证据证实存在要求金岭公司胶州分公司办理产权证书，金岭公司胶州分公司拒不办理的情形，涉案房屋至今未办理产权证书的原因不在金岭公司胶州分公司。合同补充条款第四条约定，房屋交付后180天内办理过户。由于刘佳奇拒绝收房，约定的过户条件尚未成就；三、刘佳奇在上诉状中的陈述可以说明：1、金岭公司胶州分公司在一审中关于2018年12月17日即通知刘佳奇收房的陈述与刘佳奇上诉状中物业公司2018年12月底通知其收房的陈述基本相符。2、即便刘佳奇以物业公司不是当事人为由否认2018年12月底的交房通知，在2019年1月14日刘佳奇实际上知道要去物业公司交房了。3、刘佳奇在通知的时间以及物业公司是否可以交房这个问题上反反复复、自相矛盾，实际上都是为了掩盖早在2018年12月就接到交房通知而是刘佳琪自身原因才未能按时收房这一事实。 康船海辩称：一、刘佳奇在上诉状提到电视广告宣传的价格是11000元/平方米，而刘佳奇实际成交价是8996元/平方米，总价加8万元后，每平米的单价是9477元/平方米，比当时的价格每平米优惠1500元，相当于总价优惠25万元。二、刘佳奇在亲自察看房屋两次后确定购买，康船海所说的其他事都安排好了是指在房价已经上涨的情况下能确保与刘佳奇约定的价格进行购买，而事实也是按照原来的约定价格成交。康船海并没有欺骗隐瞒房屋的任何信息。三、康船海并没有参与交首付款、网签、银行贷款等相关事宜。四、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。 刘佳奇向一审法院起诉请求：1、判令金岭公司胶州分公司依法向刘佳奇交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品》14号楼2单元101户和赠送的F层房屋；2、判令金岭公司胶州分公司申领并向刘佳奇交付胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品》14号楼2单元101户房屋的房地产权证；3、判令金岭公司胶州分公司赔偿刘佳奇至2020年1月14日因违约逾期交房损失84235.64元及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款1494865元和年利率5.635%计算的损失；4、判令金岭公司胶州分公司支付刘佳奇至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金146999.22元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款1494865元和年利率8.4525%计算的违约金；5、判令康船海对上述债务承担连带责任；6、判令康船海赔偿刘佳奇至2020年1月14日因违约逾期交房损失4508元，及自2020年1月15日起至实际依法交房日止按购房款80000元和年利率5.635%计算的损失；7、判令康船海支付刘佳奇至2020年1月14日的逾期申领房地产权证违约金10393.1元，及自2020年1月15日起至实际申领房地产权证日止按购房款80000元和年利率8.4525%计算的违约金；8、案件受理费由金岭公司胶州分公司、康船海负担。 一审法院认定事实：一、2018年5月24日，刘佳奇（乙方、买方）与金岭公司胶州分公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定：第一条，甲方依法取得胶州市370281007226GB00022地块土地使用权（出让合同编号：胶土合字（2005）003号），投资建造的《金岭.湖尚一品小区》商品房已竣工，并办理了房屋初始登记。第二条，乙方向甲方购买胶州市兰州东路570号《金岭.湖尚一品小区》14号楼2单元1层101户（以下简称该房屋），据胶州市房产局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为166.17平方米，其中套内建筑面积为148.70平方米、公用分摊建筑面积为17.47平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为2.9米。第三条，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥8996元，根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥1494865元。第六条，乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。第十一条，如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按照约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。第十三条，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同，如乙方继续履行合同，乙方有权向甲方要求按已支付房款的万分之零点一的违约金。第十九条，甲、乙双方商定，2018年06月30日前，由甲方向胶州市房产管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。 合同附件一约定：付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1、乙方于2018年5月24日与甲方签约，并付首付房款计人民币454865元；2、乙方于2018年6月30日前应支付房款计人民币1040000元。 合同补充条款约定：六、房屋交接，1。如乙方未按“入住通知书”约定的期限办理交付该商品房的交接手续，则自甲方交付通知确定的房屋交付之日起，视为该商品房已实际交付。除下列情况外，乙方拒绝接受房屋，甲方不承担任何责任：（1）房屋主体结构质量不合格；（2）甲方未达到合同约定的交付条件；（3）甲方未提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。2.乙方不得以属于保修范围内的问题、甲方拒绝其现行进入装修以及乙方拒绝与前期物业管理的公司办理相关手续等事由拒绝办理交接手续，否则以甲方书面通知指定的期限届满日为交接日。3.因项目分期开发，有关配套设施按照国家及地方有关规定及甲方建设进度进行建设和开通，房屋交付时，部分配套可能尚未开通，乙方确认不得以此为由而拒绝接收房屋交付，且甲方不承担违约责任。 二、2018年5月23日，刘佳奇向金岭公司胶州分公司支付首付房款456965.61元，金岭公司胶州分公司于2018年5月28日为刘佳奇开具了购房款454865元的青岛增值税普通发票。2018年7月5日，刘佳奇与中国工商银行股份有限公司胶州支行签订个人借款/担保合同，金岭公司胶州分公司作为保证人在合同上加盖公章。2018年12月14日，中国工商银行股份有限公司胶州支行发放刘佳奇个人一手房购置贷款1040000元到金岭公司胶州分公司账户，至此刘佳奇缴清全部购房款。金岭公司胶州分公司于2018年12月25日为刘佳奇开具了购房款1040000元的青岛增值税普通发票。 三、涉案房屋所在小区金岭.湖尚一品小区已于2017年6月2日取得胶房开发综验字××号号青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证；于2017年11月20日取得鲁（2017）胶州市不动产第××号号房地产权属登记证明。 四、2017年10月26日，金岭公司胶州分公司缴纳涉案房屋住宅专项维修资金22100.61元；2018年6月11日，胶州市房产管理局房屋专项维修资金管理中心为刘佳奇出具胶州市房屋专项维修资金过户通知单，将该维修资金22100.61元过户至刘佳奇名下。 五、2019年3月16日，刘佳奇收到青岛森源洁物业管理有限公司业主手册。刘佳奇之母王鲁清填写了业主手册中业主信息登记表，刘佳奇在业主须知、物业服务协议、临时管理规约、装修承诺书、消防安全责任书、门禁卡保管承诺书、物品及钥匙签收单、商品住宅使用说明书、商品房屋住宅工程质量保证书上代刘佳奇签字确认。但刘佳奇未签署房屋验收单，拒绝收房。 一审法院认为，刘佳奇与金岭公司胶州分公司签订的《青岛市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于交付涉案房屋的诉讼请求。因金岭公司胶州分公司于2018年12月14日收到刘佳奇全部购房款，故金岭公司胶州分公司应按照双方签订的《青岛市商品房出售合同》第七条约定，于2019年1月13日前将涉案房屋交付给刘佳奇。庭审中，金岭公司胶州分公司提交2018年12月份交钥匙明细复印件一份，欲证明其于2018年12月17日通知刘佳奇收房，刘佳奇因不在青岛而未收房。一审法院认为，金岭公司胶州分公司称其于2018年12月17日通知刘佳奇收房，刘佳奇系自身原因未收房，但金岭公司胶州分公司并未按照双方签订的《青岛市商品房出售合同》第十一条约定，向刘佳奇发出书面催告，且交钥匙明细上亦没有刘佳奇签字确认，一审法院对金岭公司胶州分公司提交的交钥匙明细不予采信。经查明，涉案房屋于2017年6月23日取得青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证；于2017年11月20日取得房地产权属登记证明；刘佳奇于2019年3月16日签署《商品住宅使用说明书》、《商品房屋住宅工程质量保证书》，涉案房屋已符合合同约定及法定交付条件，刘佳奇也实际于2019年3月16日到达现场验收房屋，现刘佳奇以该房屋存在质量问题为由拒绝接收，但刘佳奇并未举证证明其主张的质量问题属于房屋主体结构质量问题，亦不能证明属于严重影响其使用的重大质量问题，刘佳奇以房屋存在质量问题拒收房屋并不是拒收房屋的法定和约定事由。按照双方合同约定，应视为涉案房屋已在2019年3月16日完成交付。故，对刘佳奇要求金岭公司胶州分公司交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。但因涉案房屋刘佳奇因质量问题未实际领取钥匙，故在实际交付钥匙时，金岭公司胶州分公司仍需配合。 关于逾期交房违约金。按照双方合同约定，金岭公司胶州分公司应于2019年1月13日交付涉案房屋，虽一审法院已经认定涉案房屋于2019年3月16日视为完成交付，但金岭公司胶州分公司仍存在逾期交付的情形，根据双方签订的《青岛市商品房出售合同》第十三条约定，金岭公司胶州分公司应支付刘佳奇逾期交房违约金912元（61天×房价款1494865元×0.001%）。 关于逾期办证违约金。刘佳奇与金岭公司胶州分公司就涉案房屋签订《青岛市商品房出售合同》时，涉案房屋已取得初始登记。虽该合同第十九条约定，2018年6月30日前，由金岭公司胶州分公司向胶州市房产管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，但刘佳奇至2018年12月14日才付清全部购房款，随后以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，显然无法配合金岭公司胶州分公司办理房地产权证，而刘佳奇亦未提交证据证实存在要求金岭公司胶州分公司办理产权证书，金岭公司胶州分公司拒不予以办理的情形，故涉案房屋至今未办理房地产权证书原因不在金岭公司胶州分公司，一审法院对刘佳奇要求金岭公司胶州分公司承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 另，因刘佳奇系与金岭公司胶州分公司之间签订的《青岛市商品房出售合同》，其与康船海之间不存在涉案房屋买卖合同关系，刘佳奇在本案中向康船海主张权利，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛金岭实业股份有限公司胶州分公司于判决生效之日起十日内支付刘佳奇逾期交房违约金912元；二、驳回刘佳奇对康船海的诉讼请求；三、驳回刘佳奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4992元，因适用简易程序，减半收取计2496元，由刘佳奇负担2471元，由金岭公司胶州分公司负担25元。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，金岭公司胶州分公司与刘佳奇签订的《青岛市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，刘佳奇主张金岭公司胶州分公司存在逾期交房及逾期办证的情形，金岭公司胶州分公司应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。金岭公司胶州分公司对此不予认可，其认为系刘佳奇自身原因导致房屋逾期交接和房产逾期办证，金岭公司胶州分公司对此不应承担责任。本院认为，涉案房屋系现房销售，根据刘佳奇在上诉状中的陈述，其在购买涉案房屋前已到现场去实地看房。因此，其对涉案房屋的现状应系明知。双方合同补充条款中约定：“除下列情况外，乙方拒绝接受房屋，甲方不承担任何责任：（1）房屋主体结构质量不合格；（2）甲方未达到合同约定的交付条件；（3）甲方未提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”。涉案房屋在刘佳奇与金岭公司胶州分公司签订《青岛市商品房出售合同》前已通过竣工验收备案并取得了产权初始登记，刘佳奇无证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格，其亦已于2019年3月16日签署了《商品住宅使用说明书》、《商品房屋住宅工程质量保证书》。故，刘佳奇以涉案房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收并主张金岭公司胶州分公司承担逾期交房的违约责任，显然缺乏合同依据。关于刘佳奇主张的逾期办证问题，虽然双方合同约定的办证日期为2018年6月30日前，但刘佳奇直至2018年12月14日方付清房款，此后又以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，且从双方合同补充条款第四条第4项的约定来看，办证期限为“房屋交付后180天内”，而房屋因刘佳奇原因至今未予接收，其主张金岭公司胶州分公司承担逾期办证的违约责任，缺乏合同及法律依据。刘佳奇主张康船海赔偿其逾期交房及逾期办证损失同样缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。 综上，上诉人刘佳奇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4992元，由刘佳奇负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年十二月十日 书记员 于国英 书记员 王冉冉