山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6797号 上诉人（原审原告）：徐学东，男，1966年11月1日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 被上诉人（原审被告）：海正集团有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区新海大街南北海路东。 法定代表人：张晓菲，总经理。 委托诉讼代理人：叶德武，山东宝林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯甜甜。 被上诉人（原审被告）：山东海正物业管理有限公司，住所地：潍坊市坊子区龙泉街与龙山路交叉口海正新苑。 法定代表人：张晓菲，总经理。 委托诉讼代理人：王大伟，山东宝林律师事务律师。 上诉人徐学东因与被上诉人海正集团有限公司（以下简称海正公司）、山东海正物业管理有限公司（以下简称海正物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院(2020)鲁0704民初943号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐学东上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由海正公司及海正物业公司承担。事实和理由：一、一审判决对房屋交接的事实认定错误。海正公司逾期至2010年4月19日才电话通知上诉人办理交接手续，徐学东接到通知当日去办理房屋交接时，因海正公司不能提供合同约定的交房条件没有交接。涉案海正新苑9号商住楼工程竣工验收报告和质量验收记录的签发日期都是2010年4月29日，说明海正公司于2010年4月19日通知徐学东办理交接时涉案楼房尚未完成验收，且海正公司提交的竣工验收报告、质量验收记录均为复印件，不能作为有效证据。即使海正公司提交原件证明涉案楼房于2010年4月29日验收合格，海正公司应于该日期之后通知徐学东办理交接，但徐学东在2010年4月19日之后从未接到交接通知。至2015年10月8日不得不交接房屋时，海正公司仍不能提供合同约定的交付条件，并在手册上造假，不让填日期，只填一份自己存档，不给徐学东，也未能交接地下储藏室等。二、验房情况记录的是交房前已存在的质量问题，海正公司及海正物业公司有先行处理的义务。徐学东垫付的各项费用与凭证、收据存在一一对应关系，该费用应当由海正公司及海正物业公司承担。三、关于登记费。海正公司收取徐学东办证费用，没有用在办证上至今已13年多，应按徐学东起诉请求判决。四、关于逾期办证问题。徐学东在办证无望的情况下，提起了对海正公司逾期交房违约金的诉讼，一、二审都认定了2015年10月8日为交房日。交房后，海正公司及海正物业公司将办理权属登记与交纳物业费捆绑，逼迫交纳实际交房前5年多的物业费，否则不给办证。一审以海正公司于2018年7月30日已完成合同约定办证义务，规避了海正公司自交房后4年半多不报备材料办证的事实。徐学东本案主张的是从2019年1月17日后的违约金，是原诉讼的延续，应当按徐学东起诉书的诉讼请求重新判决。五、逾期交房的责任完全在海正公司，2015年10月8日的交接也是未达合同约定条件的交接，海正公司应当承担逾期交房违约责任。海正公司实际赔付了自2008年4月1日至2009年6月30日的违约金，未赔付2009年7月1日至2010年4月16日通知交房部分。徐学东未间断向海正公司索要违约金，于2018年12月1日拍摄到手册4页才取得交接房屋的书面证据，在此之前徐学东无交接证据，不能计算诉讼时效，诉讼时效应自2018年12月份起算。2019年7月30日诉讼最终认定双方交接房屋日期为2015年10月8日，诉讼时效应自2019年7月30日起算。 针对徐学东的上诉，海正公司与海正物业公司均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 徐学东向一审法院起诉请求：1.依法判令海正公司10日内支付验房情况产生的徐学东垫付的修缮费用3427.6元，退还徐学东预交的办证登记费310元，并承担利息。判令海正公司10日内交付徐学东地下储藏室，并填写交接单，双方各一份；以地下储藏室价款10341元为基数，支付自2015年10月8日至实际交付日的逾期交房违约金初步计算至2020年3月31日3377.6元。判令海正公司10日内复写一份2015年10月8日双方交接《手册》，准许徐学东在两份《手册》签上日期，交付徐学东《手册》一份及房屋验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果海正公司不执行的，则判令海正公司每日按总房价款万分之二承担违约金；2.判令海正公司停止不办证违约行为，10日内给予办理不动产权属证书；并支付从2019年1月17日起至不动产权属证书办结日止的违约金，以已付房款金额319781.6元为基数，按同期同类贷款利率（4.75%）初步计算至2020年3月31日18227.5元；3.判令海正公司支付2015年10月8日前推两年的逾期交房违约金计46688.1元，并承担自2015年10月8日起的利息。4.诉讼费由海正公司及海正物业公司承担。 一审法院认定事实：2007年4月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同书》1份，约定：徐学东购买海正公司开发的位于潍坊市坊子区××街××路××号楼××单元××室房屋一套，房屋价款254440.60元，储藏室一间价款为10341元，车位一个价款为55000元，以上合计319781.6元。买受人于签订合同当日支付首付款84058元，银行按揭贷款180000元。合同约定出卖人应当在2008年3月31日前交付买受人房屋。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。另，2007年4月20日，徐学东向海正公司交纳登记费310元。案涉房屋至今未办理不动产权属登记手续。 徐学东于2019年1月17日向法院提起诉讼，请求判令海正公司支付逾期办证违约损害赔偿金61378.8元。法院于2019年3月14日作出（2019）鲁0704民初186号民事判决书，判令海正公司支付徐学东违约金3197.82元。徐学东不服该判决，提起上诉。二审法院于2019年7月30日作出（2019）鲁07民终3333号民事判决，判令撤销一审判决，海正公司向徐学东支付逾期办证违约金，计算标准为：以已付房款319781.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（4.75%），自2016年10月8日起计算至2019年1月17日止，于判决生效之日起十日内履行完毕。海正公司不服该判决，申请再审，再审法院于2020年5月21日作出（2020）鲁民申4482号受理通知书，对海正集团有限公司的再审申请立案审查。 徐学东提供入住手册拍摄照片打印件三页，拟证明海正公司实际交房时间为2015年10月8日。海正公司提供了徐学东签名的入住手册原件，拟证明徐学东已领取钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书。徐学东质证后对手册上签名的真实性无异议，但主张未收到住宅质量保证书、住宅使用说明书，海正公司亦未将手册给付徐学东一份，且山东海正物业管理有限公司的工作人员黄振红只允许徐学东签名，不允许徐学东写日期。 徐学东提供海正新苑小区9号楼1、2单元7位住户关于房屋交接情况的证明三页，证明海正新苑没有给广大业户提供住宅质量说明书和住宅使用说明书，也没有提交该商品房的验收合格证明。海正公司质证后对徐学东的主张不予认可，根据徐学东提供的入住手册的内容可以看出徐学东已经领取了住宅质量保证书和住宅使用说明书，且证人应出庭作证。徐学东提供2015年10年8日购买电线的收据一张、2015年10月31日中国建设银行转账凭条一份、2015年10月9日收据一张、2017年4月24日收款收据一张、2017年2月25日收款收据一张、案外人于永、辛建伟出具的书面证明两份、房屋质量问题拍摄照片打印件五张、海正物业公司工作人员黄振红到涉案房屋交接房现场照片打印件一张、2015年10月8日徐学东将穿线剩余电线送海正物业公司办公室现场照片打印件一张，拟证明涉案房屋存在质量问题，徐学东自行修理维护，共支出维修费用3427.6元，要求海正公司承担。海正公司质证后对徐学东上述支出的真实性、关联性均提出异议，海正公司对徐学东私自维修的行为并不知情。 徐学东提供给海正公司副总谢兴伟发送的短信内容打印件二页、2018年12月1日徐学东找海正物业公司交涉房屋问题的拍摄照片打印件一份、徐学东与海正物业公司原工作人员黄振红微信聊天记录打印件一份、徐学东书写的房子部分遗留问题说明一份；于2020年3月31日拍摄的徐学东的地下储藏室现状照片打印件二页及涉案小区9号楼前地下储藏室存水和抽水情况照片打印件一份。海正公司质证后不予认可，并主张已向徐学东交付了地下储藏室，提供9号楼地下室产权面积及分配明细、储藏室对照表，主张因徐学东地下储藏室面积超标需交纳差价款，徐学东拒不交纳，导致地下储藏室没有办理交接，责任在徐学东。徐学东提供2018年7月30日海正公司、海正物业公司作出的通知一份，拟证明涉案9号楼已可以办理登记手续，定于2018年7月31日起开始办理产权登记手续，但海正公司至今未给徐学东办理产权登记手续。 海正公司提供2010年4月16日商品房交付通知一份、2010年4月29日海正新苑9号商住楼工程竣工验收报告、工程质量竣工验收记录、消防验收合格意见书、其他业主2010年5月份起交纳电费的单据及入住手册，拟证明海正新苑9号商住楼2010年4月份验收合格，海正公司海正集团有限公司通知业主5月份交房，大部分业主2010年5月份已接受房屋并填写入住手册，徐学东拒绝接受房屋，未交房的原因在徐学东。徐学东质证后认可海正公司工作人员2010年4月19日电话通知徐学东交房，但因海正公司无法向徐学东提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故徐学东未接受房屋，之后海正公司未再通知徐学东交房。 一审法院认为，徐学东与海正公司签订的商品房买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。1、关于交房时间的问题，根据海正公司提供的2010年4月16日商品房交付通知及徐学东自认的海正公司工作人员2010年4月19日电话通知徐学东交房的事实，可以认定海正公司于2010年4月19日履行通知徐学东交房的合同义务。根据海正公司提供的涉案9号楼其他业主的交接手册记载的落款时间、2010年4月29日海正新苑9号商住楼工程竣工验收报告、工程质量竣工验收记录、消防验收合格意见书等证据，可以认定涉案9号楼2010年5月份已具备交房条件，但直至2015年10月8日徐学东才接受房屋。徐学东主张海正公司未向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，但根据其签名的入住手册并不能证明徐学东的该项主张。故徐学东虽于2015年10月8日才接受案涉房屋，但其提供的证据不足以证明责任全在海正公司。同时，徐学东主张的逾期交房违约金的诉讼请求，已超过法定诉讼时效。故对徐学东要求海正公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于徐学东实际接受房屋的时间为2015年10月8日，故对交房时间依法认定为2015年10月8日。根据合同约定，海正公司应在商品房交付使用90日内即2016年1月8日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。根据双方合同约定，海正公司的义务为协助义务。徐学东作为产权登记人亦应积极履行义务。根据徐学东提供的海正公司2018年7月30日作出的通知，可以认定海正公司于2018年7月31日已完成相关合同义务，且已通知徐学东可以办理产权登记。故对徐学东要求海正公司支付2019年1月17日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。徐学东在向不动产登记部门申请办理不动产权属登记手续时，海正公司应给予必要的配合。 关于徐学东主张的修缮费用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条第二款之规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他们修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。徐学东并未提供证据证明海正公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，徐学东要求海正公司承担修缮费用的主张缺乏事实依据，依法不予支持。关于徐学东主张退还310元登记费用，予以支持，徐学东可在办理不动产权属登记手续时自行处理。 关于地下储藏室，根据合同约定，地下储藏室单价为900元/平方米，面积暂定11.49平方米，根据海正公司提供的明细表载明实测面积为14.83平方米，徐学东对此提出异议，但未提供反驳证据，双方可在对涉案地下储藏室面积实际测量后根据合同约定，协商处理此事或者另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下： 一、海正集团有限公司在徐学东办理案涉房屋不动产权属登记时给予徐学东必要配合，并退还徐学东登记费310元，于判决生效后十日内付清；二、驳回徐学东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由徐学东负担400元，由海正集团有限公司负担400元。 二审中，上诉人徐学东提交山东省高级人民法院（2020）鲁民申4482号民事裁定书，据此主张，海正公司就徐学东主张的逾期交房违约金一案申请再审被驳回。海正公司及海正物业公司对证据的真实性没有异议，但辩称，同样类型的案件，有的案件再审予以受理。 本院认为，从查明事实看，涉案建设工程于2010年4月29日竣工并经验收合格；海正公司于2010年4月16日向各业主发出交房通知。虽然该通知发出时间早于涉案工程竣工验收时间，但该通知明确于2010年5月交房，且徐学东亦认可海正公司工作人员曾于2010年4月19日通知其交房事宜。商品房买卖不同于一般买卖，签订商品房买卖合同后，双方当事人均持谨慎履行之态度，尤其徐学东作为购房人，对涉案房产的交付时间及交付方式理应有较多关注。综合海正公司曾于2010年4月19日通知其交房；以及其他业主的实际交房时间等事实，在徐学东不能提交证据证实确系海正公司在2010年5月之后拒不向其交接房屋，导致房屋一直不能交接的情形下，2010年5月份之后延期交房之责任不能单纯归责于海正公司。基于以上分析，徐学东一审中要求海正公司支付2015年10月8日前推两年的逾期交房违约金计46688.1元，一审法院未予支持并无不妥。徐学东上诉状中要求海正公司支付2009年7月1日至2010年4月16日逾期交房违约金，系二审中新增加的诉求，对此不作处理。鉴于已生效民事裁判确认2015年10月8日为双方交付房屋之日，徐学东亦签署有房屋交接手续，其关于房屋交接不符合交接条件的主张，本院不予采信。房屋交接后，理应按约定办理房产权属证书。徐学东作为买受人应当主动履行办证义务，海正公司作为出卖人应当履行配合义务。海正公司已于2018年7月30日张贴办证通知，徐学东主张海正公司据不履行配合办证义务；以及应当在交付地下储藏室之后再行办理产权证书的主张，本院均不予采信。综上，徐学东要求海正公司支付2019年1月17日之后逾期办证违约金，一审法院未予支持并无不妥。关于徐学东主张的修缮费用问题，因涉案房屋尚处于保修期，因徐学东提交的证据不能证实房屋存在问题的原因系建造原因或物业管理不善原因所致，且确系海正公司或海正物业公司拒不修复之后其自行修复，一审法院未予支持并无不当。关于办证费用310元问题，一审法院已作返还处理。鉴于海正公司收取该费用系基于为徐学东办证所需，海正公司对此并无明显利益，徐学东关于应支付相应利息的主张，本院不予支持。关于地下储藏室的交付问题，一审法院已明确待实际交付之后另行处理。 综上，双方当事人基于真实意思表示签订房屋买卖合同后，应当遵循公平、诚信原则，妥善处理实际履行过程中出现的问题。徐学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人徐学东负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 薛培忠 审判员 李玉信 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 褚诗舒