广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14978号原告（反诉被告）：东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社，住所地：广东省东莞市******委会。负责人：冯家财，职务：社长。委托诉讼代理人：郭玮、邓涛，系广东顺航律师事务所律师、辅助人员。被告（反诉原告）：罗雪良，男，汉族，1979年3月4日出生，住广东省东莞市塘厦镇********，公民身份号码：441************175。委托诉讼代理人：周英武、许舜霞，分别系广东三左律师事务所律师、辅助人员。原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社与被告罗雪良土地租赁合同纠纷一案，被告也提起了反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社的委托诉讼代理人郭玮，被告罗雪良的委托诉讼代理人周英武均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告租赁关系解除，被告将租赁的土地归还原告，该土地上的建筑物无偿归原告所有，原告收取履约保证金139500元无需退还；2.被告向原告支付拖欠的租金604500元（暂从2019年6月计算至2020年6月，实际计算至被告租赁的土地归还原告之日止）；3.被告支付延迟交付租金的违约金88238.4元（以月租租金金额为本金，按照每日0.08%从2019年7月1日暂计至2020年7月1日止，实际计算至被告租赁的土地归还原告之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原、被告签订了一份《土地租赁合同书》，原告将位于东莞市塘厦莲湖布崖岭尾的4000平方米土地出租给被告使用，租期10年，并约定了租金标准、支付时间、违约责任等。2018年7月24日，原、被告签署了一份补充协议，将租赁期限变更为20年。被告承租原告土地后，自2019年开始以各种理由拒付租金。被告辩称，与民事反诉状意见一致。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.原、被告签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》无效；2.原告返还履约保证金139000元、租金697500元；3.原告赔偿损失50000元；4.本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年12月26日，原、被告签订《土地租赁合同书》，约定原告出租土地4000平方米给被告用于农业用途。但在土地交付后因合同约定的用途与土地性质及规划用途不符，被告无法按合同约定用途使用土地，原告亦确认土地性质与用途不符，但坚称可以在完善土地手续后用于建设工业厂房。经多次交涉，原告为弥补其过错，于2018年7月24日与原告签订《土地租赁合同书补充协议》，约定在原合同基础上延长十年租期，并承诺积极协助被告办理用地手续和报建手续。后经多方奔走，被告了解到案涉土地其中189平方米属道路用地，其中3811平方米为一类居住用地，按规划用途不属于农业用地，更不可能建设工业厂房。综上，原告在签订合同时明知案涉土地为建设用地，却以农业用途出租给被告，其主观上存在欺诈之恶意。在客观上，建设用地出租作农业用途违反法律的强制性规定，双方签订的合同自始无效。原告针对反诉诉请辩称，与民事起诉状意见一致，补充：对于本案案涉土地的性质、规划以及用途在合同签订前被告就已经清楚，在合同中就此内容也已经进行了展明，被告是对于土地性质、规划、用途均知情并同意的情况下才签订了案涉合同，现被告以案涉合同约定的用途与土地规划不同来拒绝支付租金并要求原告赔偿是没有法律依据的。虽然案涉土地有一部分是建设用地，但建设用地作农业用途并不违反法律的强制性规定，就比如被告将土地用于家禽的养殖，法律并不禁止，因此被告主张合同无效没有法律依据，综上，请求法院驳回被告的全部反诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：位于东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社崖岭尾地块（面积为4000平方米）的土地权属为原告。2017年12月26日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订了一份《土地租赁合同书》，约定原告将位于东莞市塘厦镇*******4000平方米的土地（以下简称案涉土地）出租给被告，经营用途：原告出租的地块土地性质为建设用地3984.5平方米，一般农用地占15.5平方米，但原告尚未办理完善用地手续，现不能进行硬底化或建设（搭建）建筑物，故被告租赁土地只能用于农业用途，不能作其他用途，不能填土方或其他物品；如被告需改变土地作其他用途或进行硬底化和建设（搭建）建筑物，必须提前征得原告的同意，并完善用地手续后方可施工，办理用地手续的所有费用由被告负责；租赁期为10年，即2018年1月1日至2027年12月31日；免租期2个月，租金为2018年1月1日至2022年12月31日期间46500元/月，2023年1月1日至2027年12月31日期间51150元/月，每月最后一天前支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天应向原告支付月租金0.08%的违约金，逾期两个月视为被告单方违约，原告有权收回该土地使用权及没收履约保证金，该土地上的建筑物无偿归原告所有；被告拖欠原告超过两个月租金的，原告有权随时单方解除合同；等。2018年7月24日，原、被告签订了一份《土地租赁合同书补充协议》，约定案涉土地租赁期变更为20年，前十年租金按照《土地租赁合同书》计算，后十年租金每四年递增10%；等。2017年12月26日，被告向原告支付了保证金139500元。原、被告确认被告已缴纳2018年3月至2019年5月租金合计697500元。被告主张《土地租赁合同书》约定案涉土地用于农业，改变了土地规划的用途，据此主张《土地租赁合同书》自始无效，原告不予确认，主张法律并未禁止将建设用地用作农业用途，被告自2019年6月起拖欠租金，根据《土地租赁合同书》的约定，请求确认原、被告租赁关系解除。原告于2020年1月17日向被告寄送催收租金的律师函，但并未成功送达给被告。被告主张因《土地租赁合同书》无效，其支付了50000元搭建围栏和集装箱，该损失应由原告承担，但被告未提交证据证明其主张。案涉土地的土地规划为一类工业用地，在塘厦镇总规划中为工业用地。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。被告主张《土地租赁合同书》的约定变更了土地性质，违反法律规定，应认定《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》无效。《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》明确约定了原、被告签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》案涉土地性质为建设用地3984.5平方米，一般农用地占15.5平方米，但原告尚未办理完善用地手续，现不能进行硬底化或建设（搭建）建筑物，故被告租赁土地只能用于农业用途，不能作其他用途，不能填土方或其他物品，法律规定严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，但并未禁止建设用地用作农业用途。被告请求确认《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》无效，没有依据，本院不予确认。《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》系双方的真实意思表示，双方应当依约诚信履行各自的义务。被告自2019年6月起未缴纳租金，根据《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定，原告有权解除合同。关于解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院于2020年9月25日将原告的起诉状送达被告，该日应视为被告收到原告的解除案涉合同的通知之日，即为案涉《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》解除时间。因《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》解除，被告应当搬离案涉土地，并将其自有财物搬离。原告主张案涉土地上的建筑物归其所有，但未提交证据证明案涉土地上建有建筑物，因此，对于原告该主张，本院不予支持。根据《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定，原告主张无需退回被告缴纳的保证金139500元，本院予以支持。原告未缴纳2019年6月至今的租金，应当补足，根据《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定，2019年6月1日至2022年12月31日期间租金为46500元/月，2023年1月1日至2027年12月31日期间51150元/月，后续每四年递增10%，即2028年1月1日至2031年12月31日期间56265元/月，2032年1月1日至2035年12月31日期间61891.5元/月，2036年1月1日至2037年12月31日68080.65元/月，租金应当支付至被告归还土地之日止。被告逾期缴纳租金，根据《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定，双方约定的支付时间为每月最后一天前支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天应向原告支付月租金0.08%的违约金，原告可请求被告支付违约金，计算方式：2019年6月1日至2022年12月31日期间，以46500元为本金，从次月一日起按0.08%/天计算至实际清偿之日止，违约金应以当月租金总额为限；后续违约金根据《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定计算。被告违约拖欠租金导致《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》解除，被告请求原告返还保证金139000元、已支付租金697500元以及赔偿损失50000元的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回被告罗雪良的全部反诉诉讼请求；二、确认原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社与被告罗雪良签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》于2020年9月25日解除；三、被告罗雪良应于本判决发生法律效力之日起十日内将其依据上述《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》所承租的位于东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社崖岭尾地块（面积为4000平方米）的土地上自有物品搬走后返还给原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社；四、原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社无需退回被告罗雪良保证金139000元；五、被告罗雪良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社租金（自2019年6月1日起，2019年6月1日至2022年12月31日期间，按46500元/月为标准计算至被告搬离之日止，后续租金标准按照《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定计算）；六、被告罗雪良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社违约金（2019年6月1日至2022年12月31日期间，以46500元为本金，从次月一日起按0.08%/天计算至实际清偿之日止，当月违约金应以当月租金总额为限；后续违约金根据《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》的约定计算）；七、驳回原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6061.19元（原告已预交）、反诉受理费6332.5元（被告已预交），由原告东莞市塘厦镇莲湖冯屋股份经济合作社负担本诉受理费100元，被告罗雪良负担反诉受理费5961.19元、反诉受理费6332.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇二〇年十二月二十二日书记员  赵嘉敏附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。