西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初16707号   原告（反诉被告）：东玮，男，1970年7月12日出生，汉族，无业，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：吕伟，陕西秦直道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文苑，陕西秦直道律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：薛军，男，1969年5月8日出生，汉族，西安永益机电设备工程有限公司总经理，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李强，陕西泾渭分明律师事务所律师。原告（反诉被告）东玮与被告（反诉原告）薛军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东玮及其委托诉讼代理人吕伟，被告（反诉原告）薛军及其委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告东玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复所租赁原告场地中已被拆除的2号大棚（面积168平方米）；2、判令被告恢复所租赁原告场地中与西邻刘建顺的界墙（约80米长）；3、判令被告将所租赁原告场地中6间大棚的出入口西面恢复至东面（每个大棚的出入口面积约5平方米），同时将西面每个大棚的出入口封闭；4、判令被告将所租赁原告场地中6间大棚之间东面的围挡拆除；5、判令被告赔偿原告因未恢复原状导致不能正常出租的损失5万元。事实与理由：2013年7月16日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将其拥有的位于西安市未央区XX堡XX街道XX村面积为六亩多土地租赁给被告作为生产经营场所，现有二层楼房一栋及大棚七间供被告使用，租赁期限为长期。如被告不再租赁，必须提前二个月通知原告，并如期交回租赁的场地，被告所建固定设施由其自行处理。被告租赁后，即用于开办木器厂。被告为经营的需要，将租赁土地上西邻刘建顺之间80米左右的围墙拆除，6间大棚的出入口从东面改到西面，大棚之间原有的间隔东面用砖块、彩钢瓦等封闭起来。2019年6月，原告听说租赁厂房被拆，遂赶到现场查看，发现原告租赁给被告的七间大棚中有一间不知被谁拆除，被告答复是被政府拆除，但却没有任何证据。2019年7月，被告向原告提出待2019年10月21日租金到期后，将不再续租。租期到期前，被告在未通知原告的情况下即将设施全部搬离，但具体搬离时间原告不清楚。被告提出到期不再续租时，原告即向被告提出将租赁物恢复原状，但被告以各种借口推诿。故原告诉至本院，望判如所请。被告薛军辩称，1、二号大棚是被政府拆除，且是违法建筑，依据相关法律规定被告不应承担任何责任；2、隔壁场地业主刘建顺证明其与原告相邻地界在签订租赁合同时并无80米围墙，原告诉求无事实依据；3、六间大棚出入口破坏，是政府拆迁行为所导致，被告没有权利和义务为其开通或封堵出入口；4、大棚房东面的地界铁皮围挡是保护原告利益的设施，应由其自行处置；5、原告声称其不能正常出租场地，损失5万元，没事实依据和法律依据，且有证据证明当时原告已出租场地。无论原告能否正常出租场地，原因都在其自身（无合法手续、违法建筑、政府强制拆除等原因），被告不应该承担任何责任。另，双方合同约定，原告保证其场地及其附属设施都有合法手续，以及合同的变更或解除、违约责任等。被告一直按约定缴纳租金，但因原告及政府政策的原因，致使被告无法继续履行合同，并给其带来较大的经济损失。被告在通知原告后搬离并解除合同，符合合同约定，遵守政府规章，合理合法。综上，应当判决驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告薛军向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还其租金4万元；2、判令反诉被告赔偿其搬迁费5万元；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月16日，反诉原、被告签订土地租赁合同，约定反诉被告将其拥有的位于未央区XX堡XX街道XX村面积六亩多土地及附属建筑租赁给反诉原告作生产经营场所使用，期限为长期，租金按年支付；反诉被告承诺对该土地及其上建筑拥有合法的产权；合同还约定了违约责任、变更、解除、转租等主要条款。2019年5月底，因政府治理大棚房，反诉原告接到政府当面催告，要求限时搬离，后政府进行强制拆除。反诉原告将此情况告知反诉被告，其没有理会。同年5月24日，政府组织拆迁人员来到该租赁场所，强行拆除了大棚房一间。反诉原告立即通知反诉被告，反诉被告到达拆迁现场后并未制止。无奈，反诉原告在告知反诉被告的当天开始找人员及车辆搬迁机器、材料等生产资料，为此花费5万余元。2018年9月，反诉原告已将2018年10月21日至2019年10月22日的租赁费9.6万元全部交付给了反诉被告，搬离时距当年合同期10月21日还有5个月时间，剩余租金为4万元，应由反诉被告予以退还。故其反诉至本院，望判如所请。反诉被告东玮辩称，反诉原告的实际搬离日期为2019年10月，是双方租赁合同的解除月份，不存在应当退还租金的情形。反诉原告搬迁是其于2019年7月主动提出到期不再续租，故产生费用应当由其自行承担。事实与理由部分，双方签订土地租赁合同属实，但反诉原告所称因政府治理大棚房导致被拆除与事实不符。拆除当日，反诉原告并未告知反诉被告，反诉被告是在事后才得知，但房屋具体被何部门所拆，反诉原告并未明确向反诉被告说明。据反诉被告了解，大棚被拆是由于反诉原告所从事的经营活动不符合环保要求，政府要求其限期搬离而实施拆除行为。否则，若反诉原告所述系因治理大棚房所拆除，为何未将七间全部拆除，不符合逻辑。案涉场地周边，同类型的房屋很多，但均未被拆除，可以印证非因政府治理大棚房的原因而被拆除。如若是政府治理大棚房，则会提前由政府或者村委会告知反诉被告，但自始至终反诉被告未接到任何单位和个人的通知。综上，本案应驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的土地租赁合同、租地协议、王育宁证言、六村堡街道桂宫新村村民委员会情况说明、（2020）陕0104民初911号民事判决书，被告提交的土地租赁合同、未央区六村堡街道桂宫新村村民委员会证明、租赁费收据、六村堡街道桂宫新村“农村乱占耕地建房问题”第一批排查结果公示、微信聊天截图等证据，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月5日，东玮与案外人许某某签订租地协议，东玮承包许某某位于XX堡XX街道XX村面积为4.531亩的土地用作开办养鸡场。2006年，东玮因养殖生产的需要又租用东邻的王育宁2.1亩承包地扩大养鸡场规模，最终在以上租赁的六亩多土地上修建二层楼房一栋、大棚六间以及配料房、水井、水塔、食堂等设施。2013年7月16日，东玮与薛军签订《土地租赁合同》，约定东玮将以上场地出租给薛军使用，租期为长期，租金为8.6万元/年；在租期内，年租金每三年递增一次，每次增加1万元；租金付款方式为一年一付，每次9月20日前付清，到期不付租金，每日支付日租金十倍的违约金。合同第五条约定，东玮拥有该土地的合法产权，出租给薛军土地与其他集体和个人无任何经济和法律纠纷，若有纠纷由东玮负责处理，与薛军无关。合同第七条约定，在合同期内薛军经营需要或其他建设项目需转租这块土地，薛军有权自行转让，薛军利用租赁场地产生的一切成果全部归薛军。租赁合同签订后，东玮将约定的租赁场地交付薛军。薛军另租有西侧刘建顺场地，两场地均作木器厂使用。2013-2014年，薛军对涉案租赁场地进行了部分改建，但与东玮关于改建内容说法不一。薛军称其在2号大棚北侧开了个通道，在大棚东侧建有一铁皮围挡；东玮称除以上改动外，还将西侧界墙拆除，料房和1号大棚之间的厕所拆除后向西开了一门，料房西侧开了一铁门，5号和6号大棚西侧各开了一门，3、4、5、6号房东侧门被封。2014年3月11日，薛军将以上租赁场所东侧院子转租给陕西建工集团第十一建筑工程有限公司第一项目部作为物质存放场所，具体范围为东、南、北分别到顶端面围墙，西面到平房东围墙为租界，院有二层楼房，二层全部及最南边平房两跨。2018年5月20日，薛军向东玮银行转账18万元，包含2018年10月22日至2019年10月21日的租金9.6万元，借款9.6万元（扣利息1.2万元），并约定如果2019年10月21日到期后薛军不再续租，东玮返还薛军借款9.6万元。2020年1月6日，薛军将东玮诉至西安市莲湖区人民法院，请求偿还借款9.6万元。2020年7月22日，该院作出（2020）陕0104民初911号民事判决书，判决由东玮偿还薛军借款8.4万元及利息。2019年5月24日，案涉场地内的2号大棚被政府强制拆除，关于拆除原因，东玮称系被环保部门拆除，薛军称系因违法占用农耕地建房被六村堡街道办联合市区XX队拆除。当日，薛军与蒋某某签订《搬迁运输合同》，约定由蒋某某将薛军的货物由未央区XX堡XX街道XX村XX城XX路XX村XX房。刘建顺出具证明，称其从2014年8月起将自留地出租给薛军开办企业，该企业于2019年5月24日搬离夹城村，其与薛军于次日解除租赁关系。证明加盖未央区六村堡街道桂宫新村村民委员会印章。再查，六村堡街道桂宫新村“农村乱占耕地建房问题”第一批排查结果公示载明，“按照中央、省、市关于农村乱占耕地建房问题整治工作的部署，未央区严格落实上级工作任务，根据市级下发的核查图斑范围，通过开展摸排工作，全面摸清全区农村乱占耕地建房涉及用地情况，房屋建设、使用和非法出售情况和处罚情况。XX堡XX街道办事处XX村（社区）为单位，根据排查图斑的类别，将市级下发的桂宫新村核查图斑第一批排查结果公示如下：桂宫新村下发排查图斑114个，总面积541亩。其中，住宅类图斑9个（面积4.79亩）、公共管理服务类图斑9个（面积39.62亩）、产业图斑96个（面积496.59亩）”。本案所涉场地包含在产业图斑内，其不符合土地利用总体规划，无合法合规用地手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，东玮将未取得建设工程规划许可的房屋出租给薛军作木器厂使用，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于合同无效后的法律问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本诉部分，因案涉场地系不符合土地利用总体规划、无合法合规用地手续的建设行为，东玮诉请由薛军将其恢复至出租时状况，包括将已被政府部门强制拆除的房屋予以恢复，赔偿未恢复原状导致不能正常出租的损失，其诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。反诉部分，2019年5月24日仅对租赁场地内2号大棚进行拆除，薛军除租赁涉案场地外，另租有西侧刘建顺场地，其所提供搬迁运输合同并不足以证明其已于拆除当日将涉案场地内的设施全部搬离并已停止使用该场地。并且，根据东玮提供的微信聊天记录，薛军在2019年7月1日尚称“租赁合同到期后，我就不续租啦”，据此，应认定其实际占用时间为租赁期满，不符合退还租金的情形，故对薛军主张由东玮退还其剩余租金4万元的主张，本院依法不予支持。东玮和薛军对于合同无效均存在过错，合同无效后薛军搬迁所需费用应由其自行承担，故对其该诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告东玮与被告薛军于2013年7月16日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告东玮的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告薛军的全部诉讼请求；本诉案件受理费1050元（原告东玮已预交），由原告东玮自行负担。反诉案件受理费1025元（反诉原告薛军已预交），由反诉原告薛军自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   武晓伟                                                         二〇二〇年十二月四日                                                         书  记  员   崔子豪