山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1691民初1153号原告：谢学芹，男，1977年11月12日出生，汉族，住山东省惠民县。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋吉清，山东民杰律师事务所律师。被告：胜利油田华滨房地产开发有限责任公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河十二路**，统一社会信用代码：9137160005900222XP。法定代表人：徐晓彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告谢学芹与被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司（以下简称华滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡延波、宋吉清到庭参加诉讼，被告华滨公司的委托诉讼代理人杜文堂、曹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢学芹向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的车位使用协议超过20年部分无效，被告返还原告车位款85714元及利息8857元(利息以85714元为基数，自2018年7月18日起至实际支付之日止，按年利率6%计算)；2.判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的商品房(含附房、车位)，向原告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，并向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金9324元及起诉之次日至实际交房之日的违约金(违约金每日按已付购房款的万分之一计算)；3.判令被告对入户门进行整改修复，并赔偿原告10000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为：判令被告向原告退还部分车位款35000元并支付利息（利息以35000元为基数自付款之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；第3项变更为：判令被告因入户门质量问题向原告支付20000元（包括减少价款损失、自行修复费用等）。事实和理由：2018年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于天泰华滨胜利御园住宅小区第17幢1单元5层1-504号商品房及76号附房，总价款为1137598元。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”另外，双方签订了《车位使用协议》，被告将0785号地下车位提供给原告使用，使用期限自交付之日至2086年7月20日止，价款为120000元。合同签订后，原告依约支付了购房款和车位款，但被告却未按约定时间和要求向原告交付商品房和车位。被告预交付房屋入户门与邻居相碰，不符合设计规范，存在严重安全隐患。车位系人防车位，无法办理产权登记证书，且向买受人收取与普通车位相同价款，对原告显失公平。原告认为，被告有义务向原告交付符合法律规定和合同约定的商品房和车位，对于前述违约违规行为，被告应尽快采取补救措施，并承担相应的违约责任。被告华滨公司辩称，1.车位使用协议是原、被告真实意思的表示，且不违反国家强制性、禁止性规定，应属合法有效。该使用协议明确约定了该车位所在空间为人防车位，人防车位使用权即是该车位使用协议的标的。原告主张退还车位款35000元的请求本质是对使用协议价格条款的变更，根据法律规定，变更合同需要满足重大误解、显失公平等条件，同时还要在原告知道或者应当知道权利受到侵害之日起一年之内行使，结合本案原、被告双方签订的使用权协议，原告基于合同内容应当知道涉案的标的为人防车位的时间在2018年11月份左右，截止到原告变更诉讼请求之日已经远超过一年时间。原告提交的人防车位的转让协议和非人防车位的转让协议约定的价格均为12万元，上述两份协议约定的标的均为使用权，基于同为使用权，相互之间的价格完全一致，没有不公平而言。特别是原、被告之间的转让关系是一种市场的商业关系，价格高与低均为市场行为，被告作为开发企业有对自己出售的产品，根据产品的特点、性能特别是品牌来自主制定其销售价格，其定价高与低均不违反国家规定，均应当受到法律的保护。2.原告无正当理由未在约定时间接收房屋，被告对此不应当承担逾期交房违约责任。涉案商品房符合法定以及合同约定的交付条件，被告已按照合同约定在交付期限之前送达交付通知。双方《商品房买卖合同》补充协议第四部分补充条款第11条约定，双方确认，该房屋唯一交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，被告于2019年11月6日取得涉案商品房所在楼宇综合验收备案证明，具备了双方合同约定的交付标准，也具备了原告主张的综合验收合格条件，原告已签收答辩人送达的《交房通知》、《交房须知》等材料，明确知晓交接时间等，但其未在约定时间办理交付手续。原告所主张的入户门质量问题等并非拒绝接收房屋的正当理由。根据法律规定，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋存在严重影响居住使用的质量问题，也就是买受人合同目的不能实现的情形下，买受人方可拒收房屋。因此，即使原告主张被告交付的房屋存在入户门需整改的问题，也仅涉及被告保修责任的承担，而非其拒绝接收房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定及《商品房买卖合同》补充协议第四部分补充条款第8条也约定，买受人未按时前来办理交付手续的，则出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起，视为房屋已交付。因此，被告不应当承担逾期交付的责任。3.原告要求被告因入户门质量问题支付20000元损失缺乏依据，应当驳回。首先，原告入户门设计符合相关规范，已通过图纸审查以及综合验收，实际使用中也不存在严重影响正常通行问题。其次，即使存在原告主张的质量瑕疵，答辩人也已经向原告提出切实可行的维修整改方案，在此情况下，原告要求赔偿不符合合理性原则以及法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。依据该规定，即使入户门存在质量问题，责任承担方式应当为修复。本案中，被告同意承担修复责任，相关修复方案系在住建部门主导下，经咨询相关专业设计机构等作出，已对部分同意修复的业主整改完成，整改完成后，入户门不存在碰撞、影响正常通行、消防安全等质量问题。在此情况下，原告无正当理由拒绝维修，要求赔偿或减少价款不符合法律规定。综上，原告诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原告谢学芹（买受人）与被告华滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人建设的天泰华滨胜利御园住宅小区的商品房第17幢1单元5层1-504号商品房，建筑面积133.83平方米，价款1099413元，附属物：76，面积10.91平方米，价款38185元，总价款1137598元；付款方式为：银行按揭贷款，房屋交付期限，出卖人应当在2019年12月31日前将该商品房经分期综合验收合格交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同最后交付期限第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并签署房屋交接单；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件与合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》约定：双方确认该房屋唯一的交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，且买受人已按约付清全部房款并履行了其他约定义务；房屋达到交付条件后，出卖人可以（但无义务）发出房屋交付通知，买受人需在出卖人发出的房屋交付通知书确定的交付时间到房屋所在地或者出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，买受人未按时前来办理交付手续的，出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付；除该房屋主体架构质量不合格、出卖人未达到合同约定的交付条件、出卖人未提供《住宅使用手册》外，买受人拒绝接收该房屋属于买受人违约，出卖人不承担任何违约责任；受该房屋所在地的气候的影响，该房屋在交付后会发生墙面空鼓、吊顶开裂、霉变、地、地板变形等不影响居住等问题的卖人将在收到买受人的通知后履行保修义务，但买受人不得据此向出卖人主张任何费用或拒绝接收该房屋；买受人不得以属于该房屋保修范围内的问题拒绝办理房屋交接手续，否则自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任；本合同所指的房屋交接文书仅作为该房屋过户必备文件，不作为该房屋交付文件，该房屋交付文件以买受人签署的该房屋钥匙交接单为准。2018年6月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位使用协议》约定，甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位0785号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付120000元的车位使用费用，协议签订之日向甲方支付车位定金30000元，剩余款项乙方在本协议签订后7日内向甲方一次性支付，该车位使用期限自车位交付之日起至2086年7月20日止；在本协议签订前，乙方已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并且乙方同意按照该状况使用该车位，车位情况以本协议的描述及现状为准，乙方受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向甲方主张解除、撤销本协议或者主张索赔，乙方对此没有任何异议；乙方充分了解并同意，该车位所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用，不得改做其他用途，战时国家有权征用，国家战时征用甲方无需因此向乙方进行任何补偿或者承担任何责任；乙方充分了解该车位不具备办理产权登记的条件。2018年6月12日，被告取得了涉案房屋所在的17幢楼的《商品房预售许可证》。2019年10月15日，被告开发的天泰华滨胜利御园住宅小区取得了《建设工程规划许可证》，2019年11月4日，取得了《建设工程竣工验收备案证明书》，2019年11月6日，取得了竣工综合验收备案证明。被告对综合验收、面积测绘报告进行了公示。原告于2019年12月17日收到被告邮寄的天泰华滨胜利御园的《交房通知》、《交房须知》。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，当边户的入户门开启超过90度时，相邻中户的人员不能正常出入。2019年12月以来，天泰华滨胜利御园住宅小区多名业向滨州市住房和城乡建设局反映该小区存在入户门、车位等相关问题，2020年5月30日，该局下达了《责令限期整改通知书》，针对入户门问题，内容为：为了切实消除安全隐患，责令华滨公司整改边户入户门开启方向，以确保两户门不再碰撞，如在整改过程中对边户的装饰装修造成破坏，由你单位负责恢复原状或与业主协调给予一定的补偿。关于地下停车位问题：地：地下停车位的设置需满足《车库建筑设计规范》等相关规范标准要求于紧靠墙壁、紧邻突出物等宽度不满足要求及靠近人防密闭门影响疏散的车位，应及时进行更换。原告明确表示不同意被告关于入户门的整改方案，同时表示其尚无修改方案。庭审中，原告申请对涉案小区存在碰门问题的入户门质量问题、修复方案、修复费用（被申请人赔偿数额）进行司法鉴定；对涉案车位购买时的实际价值（人防车位与非人防车位的差价）进行司法鉴定。本院认为，本案争议的焦点：1.被告是否逾期交房；2.入户门存在门碰门赔偿问题；3.能否退还部分车位款及利息。关于是否逾期交房的问题。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，涉案房屋于2019年11月4日经验收合格，具备了合同约定的交付使用条件，原告于2019年12月17日收到了被告送达了《交房通知》和《交房须知》根据补充协议的约定应视为房屋已交付，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告以房屋入户门存在安全隐患为由未及时接收房屋，即原告所购房屋的入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，尚未达到原告不能实现合同目的或者影响居住的程度，亦不能成为原告拒绝办理房屋交接手续的合同约定理由，根据合同约定，自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任，故目前存在的入户门问题既不构成原告拒收房屋的理由也不能据此认定被告存在逾期交房的违约行为。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉求无事实及法律依据，对此本院不予支持。被告对综合验收手续、面积测绘报告进行了公示，能够证明被告已向原告履行了特定的告知义务，因此，原告要求被告出具综合验收手续、面积测绘报告的诉讼请求，本院不予支持。入户门存在门碰门赔偿问题。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，被告提出了维修方案，滨州市住建和城乡建设局亦责令被告进行整改，但原告明确表示不接受被告提出的维修方案，原告自己也未提出切实可行的有效的解决方案，故在双方未确定维修方案的情况下，入户门的修费用尚无法确定。原告申请对门碰门修复方案、修复费用进行司法鉴定，修复方案不属于司法鉴定范围，没有明确的修复方案无法鉴定修复费用，该鉴定申请不能实现其待证事实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条关于申请鉴定事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许的规定，对于此项鉴定申请，本院不予准许。原告可待该项损失确定后可另行主张。关于能否退还部分车位款及利息的问题。根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款的规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠；国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，原告对涉案车位所在地块及开发项目办理了《商品房预售许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程竣工验收备案证明书》等相关证件，被告建设了整栋建筑物及地下车位，已经合法取得了涉案车位的使用权、处分权和收益权；原、被告双方签订的《车位使用协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。合同双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同的义务。被告作为开发企业对自己出售的产品制定其销售价格，且其定价不违反法律、行政法规的规定。原告申请对人防车位与非人防车位的价差进行鉴定无意义，本院不予准许。原告主张双方之间的《车位使用协议》显失公平，无事实及法律依据，要求退还部分车位款及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谢学芹的诉讼请求。案件受理费减半收取计704元，由原告谢学芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  张万旺二〇二〇年十二月八日书记员  郭王路