铁岭市银州区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽1202民初2199号原告：龙山花园业主委员会。住所地：铁岭经济开发区龙山花园小区。委托代理人：高登吉、左健，系铁岭市启吉法律服务所法律工作者。代理权限：代为立案，代为调查和收集诉讼证据，出庭应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，举证，质证，辩论，调解，代收法律文书。被告：孙晓勃，女，1957年12月9日出生，汉族，住址铁岭市银州区。原告龙山花园业主委员会与被告孙晓勃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，在本院公开开庭进行了审理。原告龙山花园业主委员会的委托代理人高登吉、左健，被告孙晓勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告成立于2003年8月10日。2003年8月28日，龙山花园小区92%的业主要求解聘原物业公司，物业服务由业主自管。当时，原告与被告蓝盾物业开发有限责任公司完成了移交事宜。原告自管物业后，雇佣了专业的物业管理及服务人员，物业服务得到了业主的认可，物业管理费收缴率在90%以上。被告是龙山花园小区一排一号的业主，2017年至2019年间，被告共拖欠原告物业管理费7740元。原告曾多次对其上门催缴，被告以种种理由拒绝给付。现被告的行为不但影响了原告物业服务工作的开展，且已严重侵犯了其他业主的合法权益。因原告是业主的执行机构，根据法律规定，业主委员会有权代全体业主提起诉讼。故为了维护全体业主的合法权益，1、请求判令被告给付原告2017年至2019年间的物业管理费7740元（2017年1月1日至2019年12月31日止，1元/平方米/月，建筑面积为215平方米），并从拖欠之日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准支付资金占用期间的债务利息；2、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告的主体资格不适格，龙山花园业主委员会未经过选举，没有机构代码证，根据《物业条例》第十九条没有收取物业费及相关费用的权利，物业大会不得做出与物业无关的决定。本业主委员会自2016年房业局发的备案是第五届，现在是第六届。2020年6月备案只能是2020年6月之后的行为是有效的，反之是无效的。业主委员会签名从0.6元涨至1元，小区125号入户和12户门市共计137户，公告上的签字没有超过半数。被告的房产现已经被法院拍卖，由人民法院查封该案正在审理当中。从2016年我就已经搬离此房屋，现在新区居住，因为没有在此居住，所以没有交纳物业费用。请求法院驳回原告的诉讼请求。对原告举示证据的审核及认定：1、负责人身份证明书一份（证明张丽君是业主委员会的主任）。被告对证据的本身没有异议，但是张丽君并非经过业主大会选举产生，违反相关规定，因此不能作为证据。本院认为，原告不能提供证据证明经过法定程序选举张丽君为业主委员会主任，不予采信。2、业主委员会备案证一份（证明原告业主委员会已经经过备案）。被告提出异议，认为未经过业主大会的产生，违反相关规定。我们从来没有开过业主大会。本院对该份证据予以采信。3、龙山花园第一届业主委员会第一次会议公告复印件（证明原告业主委员会成立的程序已经向业主进行了公告）；被告提出异议，认为是2003年的业主大会，已经跨度20年，证明不了问题。本院予以采信。4、2003年8月29日龙山花园与铁岭蓝盾交接协议一份复印件（证明龙山花园小区92%的业主同意将物业交给龙山花园业主委员会自管）；被告对真实性没有异议，对证明目的提出异议，与本案无关。本院认为，该交接协议没有合同主体单位的公章或签字，不符合证据形式要求，且与本案没有直接的关联性，不予采信。5、关于收缴物业费的申请报告一份复印件（证明原告向铁岭经济开发区申请收费）；被告对真实性没有异议，与本案无关。本院予以采信。6、关于龙山物业小区调价的公告复印件（证明2017年经业主同意将物业收费标准进行调价）；被告对“计连科”两个签字、“计腾飞”一个签字提出异议，认为计连科与计腾飞是父子关系，其中付瑜的房屋已经卖给了计连科。其他无意见。本院对该份证据予以采信。7、铁岭经济开发区城乡建设局铁开住建发（2019）4号文件通知一份（证明城乡建设局向原告下发该文件，认可原告自管的事实）；被告提出异议，与本案无关，不予质证。本院认为，该份证据不能直接实现原告的证明目的，与本案没有直接的关联性，不予采信。8、业主交纳统计表一份（证明被告在2017年年前向原告交纳过物业费用，该份证据可以证明原告与被告之间存在物业服务合同关系）；被告提出异议，认为说明不了什么，是原告自己统计的。本院予以采信。9、车辆进出登记簿、物业服务的其他照片（证明原告在安保、疏通下水道、保洁、绿化等方面提供了物业服务）；被告没有异议。本院予以采信。10、证人张利民证言（证明张丽君担任主任是经过半数同意的，张利民带张丽君到城乡建设局进行备案）；被告提出异议，认为张利民是5月份不干的，不可能7月份给送过去的，张丽君有73户选举并没有相关材料。本院认为，该证人证言仅能证明证人曾提交过备案材料，不能证明提交材料的内容，该证人证言不能达到证明本案案件事实的目的，不予采信。11、74户业主身份证复印件一份（证明业主认可共同以业主的名义起诉这几户欠费的业主）；被告对证据提出异议，认为身份证不能代表起诉的意向。与本案无关，本案的原告是业主委员会。本院认为，被告的异议理由成立，不予采信。对被告举示证据的审核及认定：1、辽宁省公共租房合同一份、租金收款收据二份、续租协议二份（证明被告孙晓勃自2016年至今，已经不在案涉房屋居住）；原告对真实性没有异议，对联系性提出异议，认为被告在2017年至2019年一直在案涉房屋居住，续租协议只是门市房，2020年被告也是偶尔回来居住。本院予以采信。2、起诉状、（2020）辽1202民初4062号民事判决书一份、（2018）辽1202执恢592号执行裁定书二份复印件（证明已经生效的法律判决将案涉房屋判决给小额贷款公司）；原告对证据的真实性没有异议，但是现在房屋尚未终结，房屋依然归被告所有。本院予以采信。3、铁岭经济技术开发区住房和城镇建设局情况说明一份、铁岭经济技术开发区优山美地社区证明复印件一份（证明物业委员会的产生没有召开业主大会，未经法定程序不合法）；原告提出异议，认为从形式上说是不合法的，单位出具书面证据应该有负责人与证明人签字。从证明内容来看该两份证据均不能证明业主委员会进行选举，也不能证明业主委员会未经备案。社区证明说未找到相关材料，并不能证明没有。不能否认备案证的真实性，只能证明原告没有将材料提供全。本院予以采信。经当事人陈述，举证、质证和本院审查认证，确认如下法律事实：2003年8月，龙山花园小区成立首届业主委员。此后，龙山花园业主委员对该小区物业自治管理。2016年6月8日，龙山花园业主委员会在铁岭经济开发区房产管理局备案。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”，第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，第八十一条第一款：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，上述规定明确了业主委员会是由小区业主依法定程序选举产生，代表业主行使相关权利，其性质应为业主大会的执行机构。业主决定自治管理时亦应符合上述法定程序要件。本案原告提供的证据仅能证明小区业主委员会的成立进行了相关备案登记，不能证明该业主委员会的产生符合法律规定的程序要求，不能证明业主大会通过法定程序决定对小区物业进行自治管理，亦不能证明按照法定程序更换业主委员会成员，不具备作为本案原告的诉讼主体资格，依法应当裁定驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款，第七十六条，第八十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告的起诉。案件受理费50元（原告预交），全额退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。审判员 刘 微二〇二〇年十二月二十九日书记员 樊珈彤