呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4010号上诉人（原审被告）：陈炜，男，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：迟爱玲，女，系陈炜母亲。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司。法定代表人：白义拉，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘奕含，内蒙古合亿步律师事务所律师。上诉人陈炜因与被上诉人雅世酒店物业服务有限公司（以下简称雅世物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。陈炜上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回雅世物业公司的诉讼请求；2.判令雅世物业公司对陈炜房屋的漏水承担责任，对因漏水给陈炜所造成的屋顶装修、壁纸、衣柜及木地板的损坏进行修复。事实和理由：一、一审法院依据《前期物业服务合同》及《东岸国际一期（A区）业主临时公约》判令陈炜应当履行交纳物业管理费判决的义务是错误的，内蒙古雅世春华置业有限公司及雅世物业公司没有尽到物业管理的义务和责任。一审法院认为：“2010年5月24日，陈炜购买房屋时签署了《东岸国际一期（A区）业主临时公约》承诺书，承诺确认已详细阅读内蒙古雅世春华置业有限公司制定的《东岸国际一期（A区）业主临时公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约，同意承担该公约的相应责任。”“本案中，内蒙古雅世春华置业有限公司与雅世物业公司签订的《前期物业服务合同》，对陈炜具有约束力，雅世物业公司为陈炜居住的东岸国际小区提供物业服务，陈炜应当履行交纳物业管理费的义务。”以此判决陈炜单方面向雅世物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费18937元，严重的损害了陈炜的合法权益。陈炜于2008年购买了内蒙古雅世春华置业有限公司开发的东岸国际房屋两套，2011年陈炜将S-E-3-302室装修完并于年底入住（父母居住），2012年8月份二楼楼顶漏雨水，把屋内吊顶冲掉，漏了个大窟窿，大衣柜损坏，屋顶经雅世酒店维修后，2013年内蒙古雅世春华置业有限公司赔偿陈炜损失4680元，直接从所交雅世物业公司的物业费中扣除。2013年7月陈炜所住房屋不但楼顶继续漏雨，而且越漏越严重，二楼的飘窗、屋角及三楼的窗台下面也全部潮湿渗水，壁纸全部损坏，雅世物业公司一直拖着不予处理。经过交涉虽然进行了修复但是修完的屋顶每年夏天下雨就漏水，窗台下面潮湿不下，真是年年修年年漏，外面下大雨屋里下小雨，除了漏雨的地方顺着空调检查口往下流屋里一股霉味无法住人。陈炜从2011年入住后因漏水之事多次找雅世物业公司，雅世物业公司年年派人查看和维修累计不下20人次，每年换主管，历任主管都找过。2016年夏天，雅世物业公司又派师傅前来查看漏水情况，师傅说屋顶堵漏材料不管用，于是雅世物业公司派师傅来将屋顶的瓦进行了更换，后雅世物业公司让陈炜观察看是否还漏雨水，2017年夏天雨季来临，大漏没有只是顶子有湿痕，陈炜找雅世物业公司协商恢复屋内损坏的物品及装修，一直没有结果。二、判决书中“对陈炜提出的房屋漏水问题，雅世物业公司应积极配合陈炜于房屋开发企业查找房屋漏水原因并协调解决房屋质量问题。”的表述，没有确定雅世物业公司及房屋开发企业内蒙古雅世春华置业有限公司应履行的义务及应承担的责任。2019年雅世物业公司在未履行维修义务的前提下，将陈炜诉至一审法院要物业费，而此时正赶上东岸国际龙苑开盘，陈炜在定购楼房时因漏水和诉讼有顾虑，考虑要不要继续购买东岸国际的楼房时，地产部售楼员李梅在请示公司领导后答应维修恢复原状，陈炜将所诉物业费交了，雅世酒店撤诉。但是时至今日雅世酒店一直没有进行维修，依照《物业管理条例》第三十五条的规定，雅世物业公司在没有尽到物业管理责任且没有履行承诺的情况下，今年又将陈炜诉至法院是没有道理的。此外，陈炜自从入住以来，因为房屋漏水的问题已严重影响到正常生活，苦不堪言。雅世物业公司的行为已严重的侵害了陈炜的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条以及《物业管理条例》第三十五条之规定，故请求人民法驳回雅世物业公司的诉讼请求，支持陈炜的诉讼请求。雅世物业公司辩称，第一，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。陈炜的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雅世物业公司为陈炜居住的东岸国际小区提供物业服务，陈炜应当依约交纳物业管理费。陈炜尚欠2018年1月1日至2019年12月30日期间的物业管理费18937元。第二，关于陈炜提出的房屋漏水问题，一审法院认为陈炜应协助房屋开发商共同查找漏水原因，陈炜因房屋漏水问题而拒绝交纳物业费是完全没有事实和法律依据的，首先陈炜购买的涉案房屋是经过验收合格后出售的，也是经过陈炜验收后交付其使用的，而房屋漏水问题究竟是什么原因导致的？目前尚无准确的定论如果房屋存在质量问题，且在质保期内应由开发商承担，这是陈炜与开发商之间的房屋买卖合同纠纷与雅世物业公司无关，如果已过质保期应由其自行承担维修费用。雅世物业公司并非维修主体，因此陈炜主张修缮义务是雅世物业公司应先履行的义务是毫无依据的，如果陈炜坚持认为应由雅世物业公司承担赔偿责任，应拿出相应的证据支持，且陈炜对于雅世物业公司所反映的漏水问题已经协助维修处理，积极配合参与协调多次参与维修，对于该点陈炜在一审庭审以及上诉状中都是予以认可的，雅世物业公司已经尽到了相应的义务最后对于陈炜提出的因房屋漏水造成的经济损失应另行起诉，房屋漏水的原因陈炜未提交相关证据予以证明，要求雅世物业公司承担责任没有事实和法律依据，且雅世物业公司已按合同约定向陈炜提供了物业服务。一审法院对此也予以了认定，陈炜以房屋漏水为由抗辩不缴纳物业费，不符合合同约定损害物业公司的合法权益，也严重损害了雅世物业公司的权利，请求驳回上诉，维持原判。雅世物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令陈炜向雅世物业公司支付拖欠物业服务费18937元；2.依法判令陈炜承担逾期支付物业服务费违约金1330元（自2019年1月1日起按每日应缴纳费用的0.21‰暂计算至2020年6月1日，并继续计算至全部物业服务费及滞纳金给付之日止），律师代理费1216元，以上共计21483元；3.本案诉讼费由陈炜承担。一审法院认定事实：陈炜系内蒙古呼和浩特市××区业主，房屋面积为281.8平方米。内蒙古雅世春华置业有限公司（甲方）与雅世物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同示范文本》，合同约定由雅世物业公司为位于呼和浩特市××区东岸国际住之小区提供物业服务。管理服务费标准为：高层2元/月/干方米、多层2.8元/月/平方米、别墅3.6元/月/平方米，自本合同签订之日起至业主委员会成立之日止。第三十七条约定，本合同自2009年5月20日起生效。2010年5月24日，陈炜签署《东岸国际一期（A区）业三临时公约》承诺书，承诺确认已详细阅读内蒙古雅世春华置业有限公司制定的《东岸国标一斯（A区）业三临时公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约，同意承担该公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该公约的行为承担连带责任。陈炜未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费18937元（2.8元×281.8平方米×24个月）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法号于物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主人其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，内蒙古雅世春华置业有限公司与雅世物业公司签订的《前期物业服务合同》，对陈炜具有约束力，雅世物业公司为陈炜居住的东岸国际小区提供物业服务，陈炜应当履行交纳物业管理费的义务，陈炜向雅世物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费18937元。对于雅世物业公司主张陈炜支付违约金、律师代理费的诉讼请求，因《前期物业服务合同示范文本》中未明确约定物业费缴纳时间，且未对律师代理费作出约定，前述业主临时公约中对业主支付违约金及律师代理费均约定不明，故对雅世物业公司的上述诉讼请求，一审法院均不予支持。对于陈炜提出的旁屋漏水问题，雅世物业公司应积极配合陈炜与房屋开发企业查找房屋漏水原因并协调解决房屋质量问题，关于陈炜提出的因房屋漏水造成经济损失的抗辩意见，其可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈炜于本判决生效后十日内向呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司支付物业管理费18937元；二、驳回呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费169元（呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司已预交），由陈炜负担137元，由呼和浩特市雅世酒店物业服务有限公司负担32元。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于陈炜主张的房屋漏水而拒交物业费的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，陈炜可以就此向雅世物业公司主张违约责任，但不能据此主张免除交纳物业费的义务。综上所述，陈炜的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169元，由陈炜负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年十二月二十八日法官助理 乌日汗书记员 解海波