内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5069号上诉人（原审原告）：孙明占，男，1965年5月22日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：韩颖，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉军，男，1963年1月13日出生，汉族，工人，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：孙文广，内蒙古奥星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦超，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰市承天房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街中段路南侧（承天商厦**）。法定代表人：吴海军，董事长。委托诉讼代理人：郝志敏，女，1983年8月23日出生，蒙古族，住通辽市。被上诉人（原审被告）：张建富，男，1967年10月21日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰富宇房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林右旗益和诺尔街****商厅。法定代表人：贾臣，经理。被上诉人（原审被告）：巴林右旗住房和城乡建设局，，住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林右旗巴林路西北市街负责人：杨**，局长。上诉人孙明占与被上诉人刘玉军、张建富、赤峰市承天房地产开发有限责任公司（以下简称承天公司）、赤峰富宇房地产开发有限公司（以下简称富宇公司）、巴林右旗住房和城乡建设局（以下简称右旗住建局）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙明占上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对“土地使用权大证未进行分割，不能与原告所置换房屋相对应的土地使用权相区分”的认定是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：：地上建筑物其他附属物的所有人或共有人，享有该建筑物附着物的所有人或共有人，享有该建筑物附着物适用范围内的土地使用权；土地使用者转让地上建筑物，其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之转移，该地上建筑物其他附着物作为动产转让的除外。《城市房屋登记管理办法》第六条规定：房屋权属应当遵循房屋的所有权在房屋专用范围内的土地地使用权利主体一致的原则。根据上述规定，上诉人置换了案涉房产，同时也就取得了与该房屋相对应的土地使用权。故该房屋对应的土地亦可以排除执行。因此，原审法院对土地使用权大证未进行分割，不能与原告所置换房屋相对应的土地使用权相区分的认定是错误的。上诉人作为房屋的实际权利人，足以享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2018年2月5日，原审法院查封了案涉土地。根据原审查明的事实，上诉人与被上诉人承天公司已签订了《居民房屋改造拆迁回迁安置合同》，上诉人用其被拆迁的房屋置换楼房，同时办理了房屋买卖的网签登记手续。被上诉人也交付了房屋。上诉人完全符合上述法律规定。其权利足以排除对涉案土地的执行。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。补充意见：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一项：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二项：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从以上解释及批复可以看出，优先权的顺位是被拆迁人的权利要优于房屋买受人的权利，房屋买受人的权利优于建筑工程承包人的权利，承包人的权利优于抵押权，抵押权优于普通债权。具体到本案，上诉人系被拆迁人，用自己原房屋置换了涉案房产，应优先取得涉案房屋，而被上诉人之间仅是普通债权，因此上诉人的优先权优于被上诉人的普通债权。其权利足以排除对涉案土地的执行。被上诉人刘玉军辩称：本案的涉案标的为不动产，应该按照不动产登记部门的登记为准，并且红山区法院作出的执行裁定中，申请保全人保全措施并无不当，且被上诉人在上诉人订立合同之前已经予以查封该不动产。被上诉人承天公司辩称，承天公司早已经将项目转给富宇公司，本案与承天公司无关。被上诉人张建富、富宇公司、右旗住建局均未答辩。孙明占向一审法院起诉请求：1．判决排除对右国用（2012）第2012357号土地使用权的执行并解除查封；2．本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2010年10月10日，孙明占作为乙方与承天公司作为甲方签订《居民区房屋改造拆迁回迁安置合同》，约定乙方用其位于赤峰市××旗㎡的房屋，同等面积置换甲方楼房。2015年5月8日，承天公司将祥云四期综合楼项目转让给富宇公司。将案涉土地使用权转移登记至富宇公司名下。2015年7月2日，孙明占作为乙方与富宇公司作为甲方签订《祥云四期商住楼商业开发补偿安置协议》，约定孙明占用其位于赤峰市××旗㎡的房屋置换回迁楼房。2019年7月30日，孙明占与富宇公司签订《商品房买卖合同》，约定孙明占回迁置换位于赤峰市××旗房屋，面积62.64平方米。2019年夏季，富宇公司将房屋交付给孙明占使用。刘玉军与承天公司、富宇公司、张建富、右旗住建局合同纠纷一案，诉讼过程中，刘玉军向法院提出财产保全申请，并提供保险金额为7064622元的安邦财产保险股份有限公司赤峰中心支公司诉讼财产保全责任保险保单作为担保。法院于2018年2月5日作出（2018）内0402执保110号执行裁定书，对富宇公司名下右国用土地使用权及对位于××旗东段南侧土地再建项目祥云四期商住楼部分房屋予以查封，查封期限为三年。孙明占对该执行裁定书提出书面异议，法院于2020年4月16日作出（2020）内0402执异80号执行裁定书，认为本案房屋属于不动产，应以不动产产权部门的登记为准。法院对被申请人土地使用权及商住楼的查封并无不当，故驳回了孙明占的异议请求。一审法院认为，孙明占通过拆迁安置补偿置换取得赤峰市巴林右旗大板镇查干沐沦街东段1#-1-010116室房屋，尚未办理权属登记，现该房屋所有权及地下土地使用权均登记在富宇公司名下，刘玉军与承天公司、富宇公司、张建富、右旗住建局合同纠纷一案，申请保全富宇公司名下的财产并无不当。因土地使用权大证并未进行分割，不能与孙明占所置换房屋相对应的土地使用权相区分。现孙明占仅因其个人房屋地下土地使用权而主张解除整体土地使用权查封，一审法院不予支持。判决：驳回孙明占的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交小区内回迁户全体业主要求解除涉案土地查封的意见书作为证据。证明被上诉人查封土地使用权侵害110多户的公共利益。被上诉人刘玉军质证称，与本案无关，没有关联性，不予质证。被上诉人承天公司质证称，承天公司意见与刘玉军意见一致。本院认为，该联名签名证据与本案争议焦点不具有关联性，对该证据不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点为（2018）内0402执保110号执行裁定书是否侵害了上诉人的权益，是否应予解除。经查，一审法院依据刘玉军申请于2018年2月5日作出(2018)内0402执保110号执行裁定书并无不当，现涉案土地使用权大证并未进行分割，孙明占主张要求对自己所置换房屋相对应的右国用土地使用权予以解除查封，没有法律依据，其主张本院不予支持。综上所述，孙明占的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙明占负担。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 董燕洪审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月三十一日书记员 岳子杨