河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4822号上诉人（原审原告）：商丘市新航程发展建设管理有限公司，住所地：商丘市中州南路**（东方银座**），统一社会信用代码：91411400MA3XBPLB4Q。法定代表人：崔伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐冰，河南京港律师事务所律师。上诉人（原审被告）：商丘盛源餐饮服务有限公司，住所地：，住所地：商丘市梁园区站前路鸿泰宾馆楼下门面房信用代码：91411402MA40Q9D03A。法定代表人：睢志光，执行董事。委托诉讼代理人：睢志强，男，1975年9月16日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：苗东锋，河南旺达律师事务所律师。上诉人商丘市新航程发展建设管理有限公司（以下简称新航程公司）因与上诉人商丘盛源餐饮服务有限公司（以下简称盛源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新航程公司的委托诉讼代理人徐冰、上诉人盛源公司的委托诉讼代理人睢志强、苗东锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新航程公司上诉请求：1.撤销（2019）豫1402民初10829号民事判决第三项、第四项；2.改判盛源公司向新航程公司支付2019年4月3日后的违约金（截止到上诉之日为2377692元；2020年9月30日后逾期交还房屋的损失，按每日4201元的标准支付至盛源公司向新航程公司返还房屋之日；2020年9月30日之后的利息损失，根据该日后产生的盛源公司拖欠新航程公司的债务金额按同期贷款市场报价利率计算至付清债务之日）；3.诉讼费由盛源公司负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定新航程公司“没有采取适当合理措施致使损失扩大”，属于认定事实错误。在盛源公司拒不支付租金的情况下，新航程公司多次催要并提起诉讼，能够说明新航程公司已经穷尽一切手段防止损失扩大。二、原审判决错误。原审法院判决新航程公司对2019年4月3日后的租金损失承担50%的责任，并驳回了新航程公司对违约金的其他合理请求，判决错误。上诉人盛源公司辩称，新航程公司交付的房屋存在严重质量瑕疵，且其以违反经营业态为由采取锁门、断电等方式干扰盛源公司经营，可以看出新航程公司存在根本违约。盛源公司因为新航程公司的违约行为要求退房退租，但新航程公司一直拖延不予接收房屋。新航程公司诉称的租金损失，完全是由其自身原因造成的，与盛源公司没有因果关系。盛源公司上诉请求:1.撤销（2019）豫1402民初10829号民事判决书第二、三项；2.改判盛源公司不支付新航程公司2018年6月18日至2019年4月3日租金797260元及违约金；不给付新航程公司2019年4月4日至2020年1月23日占用租赁房屋期间的租金损失417032元。3.由新航程公司承担本案受理费。事实与理由：1.案涉房屋系违章建筑，房屋漏雨严重，导致盛源公司不能正常经营。在盛源公司的首批租赁户经营期间，盛源公司以违反经营业态为由，张贴公告禁止经营，并采取断电、强制锁门等手段，导致租户不能正常经营，合同目的不能实现。2.因新航程公司的原因，影响了盛源公司的经营，租金单价应参照市场价格3万元/间计算，且应该扣减违章建筑面积部分的租金。新航程公司曾承诺房屋漏雨减免盛源公司一个半月的租金，而且，因新航程公司强制锁门还应再减免一个半月的租金。此外，盛源公司已将5间房屋交还新航程公司，应扣除已交房屋的租金，故2018年6月18日至2019年4月3日的租金及租赁期限应重新计算。3.因盛源公司一直同新航程公司洽商退还剩余商铺事宜，并要求新航程公司返还租金，但新航程公司一直推脱，因此对于该期间的租金损失，系新航程公司单方造成的，应由其单独承担。再结合房租的市场价格及已交付的房屋间数，2019年4月4日至2020年1月23日期间占用租赁房屋的损失应重新计算。新航程公司向一审法院起诉请求：一、判令盛源公司向新航程公司交还租赁房屋；二、判令盛源公司向新航程公司支付租金797260元；三、判令盛源公司向新航程公司支付违约金（截止到起诉之日为1733317元；2019年9月8日后的逾期支付租金的违约金，按每日1533元的标准支付至盛源公司向新航程公司付清租金之日；2019年9月8日后逾期交还房屋的违约金按每日5461元的标准支付至盛源公司向新航程公司返还房屋之日）；四、本案的诉讼费、保全费、保险费由盛源公司承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，盛源公司通过竞拍的方式，取得位于商丘××专××校区××＃楼下××号及××商铺××三年期租赁期。2018年5月18日，盛源公司与新航程公司双方签订了房屋租赁合同。新航程公司为甲方，盛源公司为乙方。合同主要约定：第一条房屋坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方将其坐落于商丘医专新校区南排14＃楼下1-11号及13-20号商铺的房屋出租给乙方使用；2、该房屋位于1层，共19间，面积约769.5平方米；3、该房屋地砖已铺设，内墙已抹灰，房屋门已安装，室内通电。第二条租赁期限、租金、用途，房屋租期为三年，租金为4600000元，装修期一个月不收租金，租期自2018年6月18日起至2021年6月17日止，房屋用途为经营综合。第三条租金、押金支付时间及方式，乙方合同签订前支付租赁押金190000元，租金按年支付，每年租金为人民币1533333.33元，合同签订后20日内支付第一年租金，以后每年租金提前两个月支付。第四条房屋交付；第五条房屋使用：4、商铺均不得进行影响学校教学、学习生活的经营活动，禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目。第七条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或者终止本合同。2、甲方不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同，给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）逾期支付房租壹个月以上的。第九条违约责任：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照房屋年租金的10%向甲方支付违约金。（6）逾期支付房租壹个月以上的。7、甲方房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失。第八条房屋交付及收回验收，5、租赁期满或约定合同终止的租赁保证金不计利息全额退还乙方。第九条违约责任：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照房屋年租金的10%向甲方支付违约金。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用、逾期支付租金，每逾期一日，应按房屋年租金1‰按日向甲方支付违约金。合同终止，乙方应交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应按原房屋日租金的4倍向甲方支付违约金。同时，合同还约定了其他事项。合同签订后，新航程公司按约向盛源公司交付了租赁房屋，盛源公司于2018年6月27日向新航程公司交纳保证金19万元、9月5日向新航程公司支付了40万元的租金，并使用房屋进行经营。因盛源公司租赁房屋漏雨水和经营活动业态禁止,造成双方履行合同中发生争议,2018年8月24日原告下发关于规范商铺经营的通知，该通知称：近日我公司接到投诉，反映个别商户未按照拍卖文件“所有商铺均不得进行影响学校教学、学习生活的经营活动，禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目”的要求，私自经营禁止的业态，通知整改。2018年9月3日、2019年3月19日新航程公司先后对盛源公司及租户张友田、张增锋以告示的形式进行租金催要，并声明：标的7盛源公司严重违反合同，拖延租金未交、违反竞拍承诺经营限制业态、强占商铺不还，特别是影响到餐厅经营服务，我公司除采取断水断电措施外，还将行使法律手段维护公司正当权益。2018年9月6日盛源公司委托律师向新航程公司发函称没有违反租赁合同，停电和锁门的方式侵害了租赁人合法权益,要求新航程公司恢复店铺使用。2019年2月28日，新航程公司向盛源公司发出关于催缴房屋租金的函，要求盛源公司给付拖欠租金1133333.33元。2019年3月新航程公司委托河南京港律师事务所向盛源公司发出律师函,主要内容为:截止2019年3月27日你单位尚欠租金113.33万元未予给付，在此前委托人为了追要租金曾多次在房屋处贴公告予以通知，但是你单位从未理会，本函郑重通知你单位正式解除与你单位签订的房屋租赁合同,收到本函7日内支付第一年剩余租金等。就房屋租赁问题2018年底2019年初盛源公司要求退房、降租金、重新签订合同等，双方协商未果，2019年9月8日新航程公司诉讼。同时查明，新航程公司租赁房屋系商丘医学高等专科学校校区商业街，有建设工程规划许可证、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书等,无房产证。商丘医学高等专科学校2018年4月18日批复新航程公司同意新校区商铺进入商丘市公共资源交易中心进行公开招租，租金纳入新航程公司公司运营期收入。上述事实，有房屋租赁合同、建设工程规划许可证、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、现场照片、关于规范商铺经营的通知、催缴租金函、告示、律师函、微信聊天记录、银行交易明细、录音资料、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，新航程公司与盛源公司签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗,为有效合同。新航程租赁房屋系商丘医学高等专科学校校区商业街，原告虽无房产证，但有建设工程规划许可证、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书等,且合同约定了“房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失”，盛源公司辩称租赁协议为无效的理由不能成立，一审法院不予采纳。盛源公司租赁新航程公司房屋后用于经营，在合同约定的租赁期内应当负有按照合同约定给付租金的义务，其没有履行合同义务应当承担民事责任。但盛源公司租赁新航程公司商铺后租赁房屋漏雨水和经营活动业态禁止,造成双方履行合同发生争议，按照租赁合同约定：禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目，导致被告经营受限。2018年8月24日新航程公司下发关于规范商铺经营的通知，2018年9月3日新航程公司对盛源公司明确表示采取断水断电措施，2018年9月6日盛源公司委托律师向新航程公司发函称没有违反租赁合同，停电和锁门的方式侵害了租赁人合法权益要求新航程公司恢复店铺使用。双方就租赁问题持续争议，盛源公司要求确认租赁合同于2018年9月7日合同已解除证据不足，不能认定。2019年3月新航程公司委托河南京港律师事务所向盛源公司发出律师函解除与其的房屋租赁合同，虽没有证据证实盛源公司收到时间，但从解除合同律师函“2019年3月27日欠付租金”内容可以推定在2019年3月27日之后，结合律师函内容，一审法院酌定2019年3月27日后的第7日即2019年4月3日为盛源公司收到解除租赁合同函为同意解除合同时间。合同解除以前的租金2018年6月18日至2019年4月3日共计1533333.33元÷365×285天=1197260.27元，扣除盛源公司已给付40万元，尚欠租金797260.27元。新航程公司要求盛源公司交还租赁房屋，给付租金797260元的诉讼请求理由正当，依法予以支持。盛源公司该欠付租金行为属于违约行为，但结合盛源公司租赁商铺后房屋漏雨水和经营活动业态禁止造成双方履行合同发生争议事实客观，按合同约定支付违约金明显过高，新航程公司要求按照合同约定给付违约金，一审法院依法予以调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率计算违约金。对房屋租赁合同解除后2019年4月4日至2020年1月23日疫情宣布之日止，该损失是应当采取适当措施防止损失的扩大部分,双方没有采取适当措施致使损失扩大，对租金损失1533333.33元÷365×289天=1214063.92元，新航程公司和盛源公司各承担50%即607032元为适宜，扣除盛源公司保证金19万元，盛源公司再给付新航程公司417032元。新航程公司其他诉讼请求一审法院结合双方争议事实均不予支持。盛源公司在庭审后撤回反诉，符合法律规定，予以准许，另行制作裁定书。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、商丘盛源餐饮服务有限公司于判决书生效之日起三日内向商丘市新航程发展建设管理有限公司交还租赁房屋；二、商丘盛源餐饮服务有限公司于判决书生效之日起十日内给付商丘市新航程发展建设管理有限公司2018年6月18日至2019年4月3日租金797260元及违约金（违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率计算）；三、商丘盛源餐饮服务有限公司于判决书生效之日起十日内给付商丘市新航程发展建设管理有限公司2019年4月4日至2020年1月23日期间占用租赁房屋期间租金损失共计417032元(已扣除保证金19万元)。四、驳回商丘市新航程发展建设管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25119.52元，商丘市新航程发展建设管理有限公司负担9391.52元，商丘盛源餐饮服务有限公司负担15728元。本院二审期间，双方当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.新航程公司提交的案涉房屋照片证据，达不到证明目的，不予采信。2.盛源公司提交的医专商铺管理群微信聊天记录、盛源公司现场照片，能够证明案涉房屋存在质量问题，予以采信。3.盛源公司提交的录音资料，能够证明盛源公司曾向新航程公司递交过退房申请，予以采信。4.2019年3月12日新航程公司的往来款项询证函，不能达到证明目的，不予采信。4.经双方当事人申请，我院于2020年11月5日进行了现场调查并形成调查笔录，经质证双方当事人对笔录内容均无异议，予以采信。本案经审理查明，盛源公司自2020年1月24日至2020年9月，因疫情管制的原因，未使用案涉租赁房屋，且自2020年9月30日已向新航程公司交付了其中的15间房屋。盛源公司曾向新航程公司递交过退房申请。其余查明事实与一审认定的事实一致。本院认为，新航程公司与盛源公司签订的《房屋租赁合同》，约定了房屋的租金、租期等，内容具体确定，系当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，房屋租赁合同有效，对双方当事人具有约束力。盛源公司应当按照合同约定的租金标准支付租金，其诉称参照市场价格支付房屋租赁期间内的租金，无法律依据。盛源公司诉称房屋租赁合同因案涉房屋属违章建筑而无效，并主张扣除违章建筑的相应面积，但其未提交相关证据证明，而新航程公司提交了案涉房屋的规划许可证，盛源公司的该项上诉理由不能成立。故一审认定盛源公司自2018年6月18日至2019年4月3日向新航程公司支付797260元租金及违约金并无不当。关于合同解除后至疫情宣布之前，盛源公司应支付新航程公司的租金数额问题。双方当事人均认可案涉房屋租赁合同自2019年4月3日解除。此后，盛源公司应按要求返还租赁房屋，新航程公司应及时接收，且双方均负有采取适当措施防止损失扩大的义务。而本案中，合同解除后，盛源公司未及时返还租赁房屋，新航程公司作为物业管理人及出租人，亦未行使管理职责，故双方对此期间的租金损失均负有一定的责任，加之合同解除前，房屋租赁合同系有效合同，故一审酌定双方对损失部分各承担50%的责任，并按照原房屋租赁合同约定的租金标准计算此期间的租金损失并无不当。新航程公司上诉要求判令盛源公司向其支付自2019年4月3日至2020年9月30日的全部逾期交房损失及违约金、利息的请求无事实和法律依据，不予支持。盛源公司主张不应支付此占用期间的租金损失以及按照市场价格计算租金损失的理由均不能成立，不予支持。此外，盛源公司主张其已经按照要求将其中的5间房屋交付给新航程公司，并要求扣除相应的租金，但其未提供充分的证据证明案涉房屋已经交付给新航程公司，且新航程公司对此不予认可，故其诉讼理由不能成立，不予支持。关于2020年1月23日之后，盛源公司是否仍应支付租金的问题。盛源公司自2020年1月24日至2020年9月份因疫情原因无法使用案涉房屋，不应当承担此期间的房屋租金，且2020年9月30日将其中的15间房屋交付给新航程公司，故自房屋交付后盛源公司不应交纳该15间的房屋租赁费用。对于剩余4间房屋，经法院现场调查，其中的一间改变了房屋的租赁用途，不能证明系盛源公司对外转租，且新航程公司作为物业管理人，亦不能明确具体的使用人，对此新航程公司应当承担一定的不利后果。另一正在经营的转租户，自2020年1月至9月因疫情未经营，且盛源公司未继续向其收取租金，转租户也明确表示不愿意继续承租。其余2间已停止经营。新航程公司在盛源公司同意交房的情况下，未积极履行房屋交接手续，也未积极行使管理职责，导致部分房屋租金损失的扩大，对此应当承担责任。因此新航程公司要求盛源公司支付2020年1月23日后的逾期交房损失及利息损失，不予支持。关于盛源公司的损失赔偿问题。盛源公司主张新航程公司应赔偿因强制锁门、断电及房屋质量问题等给其造成的损失，由于盛源公司在一审中未就损失问题提起反诉，二审不予审理，盛源公司可另行诉讼解决。综上所述，新航程公司、盛源公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人商丘市新航程发展建设管理有限公司预交的二审案件受理费25199元，由上诉人商丘市新航程发展建设管理有限公司负担；上诉人商丘盛源餐饮服务有限公司预交的二审案件受理费15729元，由上诉人商丘盛源餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 周克风审判员 段智明二〇二〇年十二月二十三日法官助理吕慧颖书记员田英杰