云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4762号原告：汪河云，女，1965年5月17日生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：俸红，系云南金杉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱云，系云南多思律师事务所律师，特别授权代理。被告：张晓芸，女，1955年12月30日生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：闫莺，系云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周大勇，系北京市信杰律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明新亚房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530100727311619B。法定代表人：董文杰；职务：总经理。住所：昆明市。委托诉讼代理人：郑俊，女，1995年6月16日生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。原告汪河云诉被告张晓芸、昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，于2020年7月13日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪河云及其委托诉讼代理人俸红、邱云；被告张晓芸的委托诉讼代理人闫莺、周大勇；被告新亚公司的委托诉讼代理人郑俊到庭参加了诉讼。因本案涉及被告张晓芸针对（2018）云0112民初698号案件申请再审，经被告张晓芸申请，本案依法中止审理。2020年12月4日恢复审理，并第二次公开开庭进行了审理，原告汪河云的及其委托诉讼代理人俸红、邱云，被告张晓芸的委托诉讼代理人周大勇、被告新亚公司的委托诉讼代理人郑俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪河云向本院提出以下诉讼请求，依法判令：1、判令被告张晓芸双倍返还原告定金人民币100,000元，赔偿损失：租赁费人民币54,000元，房屋设计费人民币48,880元，房屋损失费人民币710,000元，共计：人民币812,880元；2、由被告新亚公司对第一项请求承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告张晓芸于2017年4月25日在被告新亚公司的主持下签订了房屋的买卖合同。合同约定的主要内容为：案涉房屋广福小区1期西区13栋2单元0701号房屋价款为人民币1,920,000元，合同签订时原告支付被告张晓芸定金人民币50,000元，双方于2017年5月15日前办理该房屋过户手续，原告同时支付被告张晓芸房款人民币10,000,000元，余款由原告办理代理款后支付，任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价款10%至20%的违约金。合同签订后，被告张晓芸拒不履行合同，原告为此诉至法院，要求继续履行合同并要求被告张晓芸承担违约责任，但法院认为原告根据法律适用和房屋共有人宋军未追认被告张晓芸卖房行为的原因，只能主张适用定金罚则、赔偿损失，不支持要求被告张晓芸继续履行合同的主张，现判决已生效，原告无奈，只有按生效判决诉至法院，要求被告张晓芸赔偿损失。同时，该房屋买卖合同继续履行的要求没有得到法院的支持是由于中介没有认真落实共有人签名的失误，故被告新亚公司应当与被告张晓芸共同承担连带责任。被告张晓芸辩称：原告主张返还定金因为有生效判决的确认，愿意主动承担违约责任，但是对于原告提出的赔偿损失和其他一些过高的合同之外的以及预计之外的扩大的损失和费用被告张晓芸不予承担。对于被告新亚公司承担连带责任，请法院根据实际情况判定。诉讼费应公平合理据实承担。被告新亚公司辩称：新亚公司履行了居间人应尽的服务义务，且履行了原被告双方签订买卖合同的义务，且向各方披露了涉案房屋存在的问题，原告要求新亚公司承担连带责任没有法律及事实依据，新亚公司不是房屋买卖合同的买卖相对方，更不是违约方，故不受定金罚则的约束，在合同签订过程中，新亚公司已经释明了被告张晓芸提交有效委托的重要后果。请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。本案经本院审理，本院确认以下事实：一、原告与被告张晓芸因购买广福小区1期西区13栋2单元0701号房屋发生纠纷，原告于2017年12月11日向本院以张晓芸和案外人宋军为被告、新亚公司为第三人提起诉讼，要求被告履行双方签订的房屋买卖合同、并由两被告支付原告违约金人民币405,000元等。该案经本院审理，本院作出（2018）云0112民初698号民事判决书，判决书中确认：2017年4月25日，原告（乙方）、被告张晓芸（甲方）、被告新亚公司（丙方）订立《房产买卖居间合同》。约定甲方将广福小区1期西区13栋2单元0701房屋出售给乙方，房屋成交价1,920,000元。签订合同时乙方交付购房定金50,000元，甲乙双方均认可定金罚则的有效性。乙方于2017年5月15日前支付首付款1,000,000元给甲方；剩余房款920,000元由乙方贷款银行支付给甲方。双方于2017年5月15日16:00前办理房屋产权证过户手续。乙方同意于2017年5月15日前向丙方支付中介服务费26,000元。甲方保证有权决定出售事宜，承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、文书等；保证该房产交易时没有权利瑕疵，配合乙方完成房屋产权证过户、房屋交付等手续。乙方保证有合法购买房屋资格；承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、文书等；若乙方申请银行按揭贷款，保证在银行信用良好。配合甲方完成房屋产权证过户、房屋交付等手续。除不可抗力因素外，甲乙双方不可毀约，如任何一方违约,则违约方必须赔偿守约方该房价的10%至20%作为违约金。（合同守约方可选择适用定金罚则或本条违约责任）。补充条款为：1、任何一方未按约卖出或买入房屋的，由毀约方支付合同约定的中介费，双方协商解除合同的，共同承担中介费。2、甲方承诺产权人及共有人均同意此交易，并负责提供《委托书》，由此引发的法律责任由代理人全部承担。3、略。4、甲方在出售此房产时，乙方已清楚甲方有继承税费。甲方承担继承份额个税，乙方承担没有继承份额个税。5、略。6、中介费过户当日支付丙方。7、略。8、甲乙双方合同签订后不得恶意违约，如有违约双方选用定金罚则。总价包含地面使用权车位一个，车位号13-46号。9、交房时间款清交房。广福小区1期西区13栋2单元0701房屋此时是两被告共同共有。被告张晓芸在《房产买卖居间合同》的共有人处代被告宋军签字，并以被告宋军委托代理人身份签字，但被告张晓芸并未出具被告宋军的授权委托书。合同订立当天，原告将50,000元购房定金交给被告张晓芸。原告为筹措首付款于2017年5月12日将其原有住房出售。截止2017年5月15日，原告建设银行、兴业银行、富滇银行三个银行账户内资金总计约82万余元。原告2017年5月和案外人订立《房屋租赁合同》，已支付2017年5月至2018年5月的房租36,000元。原告2017年5月22日和案外人订立《住宅装饰装修工程预定合同》，待装修的范围即为广福小区1期西区13栋2单元701号，原告支付了装修设计费48,000元。被告张晓芸没有在2017年5月15日交付房屋，将房屋由共同共有登记为按份共有，于2017年9月18日颁发不动产权证书，两被告各自享有50%的份额。2017年10月23日，原告、被告张晓芸、第三人工作人员就房屋交易事宜进行商谈。被告张晓芸表示因办理不动产权证拖了三个多月，房产继承的税不应由其承担，也无法提供相关资料。原告和被告张晓芸协商未果，第三人向被告张晓芸邮寄送达了一份《告知函》。另，《房产买卖居间合同》上述补充条款由原告和被告张晓芸协商后确定，《房产买卖居间合同》其余条款系第三人提供的格式条款。另，被告宋军表示并未授权被告张晓芸将共有房屋出售给原告，也不追认被告张晓芸的售房行为。（2018）云0112民初698号民事判决认为：1、原告和被告张晓芸订立房屋买卖合同时，涉案房屋由被告张晓芸、宋军共同共有。被告张晓芸以被告宋军的委托代理人身份在合同中签字，但没有取得被告宋军授权。被告宋军在本案中明确表示不予追认；原告和第三人也没有证据证明被告宋军同意被告张晓芸的售房行为，因此被告张晓芸没有取得房屋完整的处分权。但是，房屋买卖合同是买卖双方特定给付义务的约定，合同是否有效不以出卖人享有所有权或处分权为前提条件。两被告以被告张晓芸出售共有房屋未经共有人被告宋军同意为由，主张房屋买卖合同无效缺乏法律依据。2、原告请求继续履行房屋买卖合同，核心内容包括被告交付房屋、办理不动产变更登记，属于履行非金钱债务。本案房屋订约时是两被告共同共有，现为按份共有，两被告各自享50%的份额。本案房屋是整套商品住宅，属于不可分物。被告张晓芸向原告出售房屋，被告宋军作为共有人明确表示反对的情况下，无论是房屋交付还是不动产权变更登记均无法实际履行。本案房屋买卖合同事实和法律上均无法履行，原告要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。3、原告在被告张晓芸未出具被告宋军同意售房的书面文件或相应授权书的情况下和被告张晓芸订立房屋买卖合同。被告据此认为原告存在过错应当承担违约责任。《房产买卖居间合同》约定，甲方承诺产权人及共有人均同意此交易，并负责提供《委托书》。被告张晓芸明确作出以上保证的情况下，原告知道被告宋军是共有人并不导致被告张晓芸的权利瑕疵担保责任消灭。本案房屋并未交付，办理过户登记，无需考虑原告是否属于善意取得。被告认为原告违约的以上主张缺乏事实依据，不能成立。被告认为，原告没有在2017年5月15日支付100万元首付款，构成违约。《房产买卖居间合同》约定乙方于2017年5月15日前支付首付款1,000,000元给甲方，双方于2017年5月15日16:00前办理房屋产权证过户手续。原告支付100万元首付款，双方办理房屋产权过户的最后期限都是2017年5月15日，且没有明确约定各自义务的履行顺序，可以认定双方最迟在2017年5月15日同时履行付款及转移房屋所有权的合同义务。原告证明其在2017年5月15日已经做好支付首付款100万元的履行准备，但被告张晓芸直到2017年9月还在办理不动产权按份共有登记。显然2017年5月15日时，被告张晓芸无法履行不动产所有权变更登记的义务，原告当然有权拒绝支付100万元首付款。被告认为原告违约的主张没有事实依据。被告张晓芸没有履行权利瑕疵担保义务，出售房屋遭到共有人被告宋军的反对，导致本案合同无法履行。被告张晓芸2017年10月23日和原告、第三人工作人员商谈时，表示不承担转让继承房产的个人所得税，无法配合原告提供相关资料，违背《房产买卖居间合同》明确约定由其个人负担的义务，拒绝履约。被告张晓芸的上述违约行为导致本案合同无法履行。原告主张，按照《房产买卖居间合同》关于违约金的约定，由被告承担违约金405,000元。被告认为，按照《房产买卖居间合同》补充条款第8款的规定，应当适用定金罚则，不应适用违约金，且违约金条款约定不明。《房产买卖居间合同》分别约定了定金罚则和违约金，相关条款的文意没有在适用范围上没有明确区分。合同关于违约金的约定属于格式条款，允许守约方选择定金罚则或违约金，与合同法的规定一致。补充条款则是原告和被告张晓芸协商一致的意定条款。所谓“如有违约双方选用定金罚则”，文意上明显限制了守约方的选择权，守约方只能主张定金罚则，不能选择违约金。法律没有规定格式条款和意定条款发生冲突时适用意定条款，但是从合同整体来看，这一补充约定针对的就是定金罚则和违约金责任的选择权。如果没有这一前提，也就没有必要加以限制。补充条款上述对违约金责任限制的约定应当优先适用。本院向原告释明后，原告不愿意变更诉讼请求，坚持主张违约金。这一请求违反了合同约定，本院不予支持。原告可以另行主张定金罚则、赔偿损失。（2018）云0112民初698号民事判决驳回原告汪河云的诉讼请求等。二、原告汪河云针对（2018）云0112民初698号民事判决向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院经审理作出（2018）云01民终4371号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年5月5日，原告汪河云针对（2018）云01民终4371号民事判决向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院经审查，于2020年7月7日作出（2020）云民申755号民事裁定书，驳回汪河云的再审申请。以上事实有原被告的陈述；（2018）云0112民初698号民事判决书、（2018）云01民终4371号民事判决书、（2020）云民申755号民事裁定书在案佐证。另，原被告针对争议的事实进行了举证、质证：1、原告提交的证据除照片证明原告为购买被告房屋低价出售原告的房屋，造成损失外，其余证据在（2018）云0112民初698号已经提交。二被告对原告的照片不予认可。本院认为原告在（2018）云0112民初698号案件已经提交过的证据，已进行了审理，本院在本案中不予评述；原告提交的照片与本案的关联性不明，本院不予确认。2、被告张晓芸提交：（1）【云（2017）西山区不动产产权第00123228号】、【云（2017）西山区不动产产权第××号】不动产权证书、继承公证书。证明合同不能履行各方均有责任；（2）杨永坤出具的《情况说明》。证明，案涉争议的房屋2016年至2017年间价格在8000元／㎡左右。原告对证据（1）无异议，但不认可证明目的；对证据（2）不予认可。被告新亚公司对证据（1）予以认可，对证据（2）不予认可。本院认为，被告张晓芸提交的证据（1）的证明目的，因（2018）云0112民初698号案件中，已对各方的责任进行了认定，本案中本院不再采纳被告张晓芸的该组证据；证据（2）不具备证据的形式要件，本院不予确认。本院另确认，2017年5月12日原告以人民币350,000元将其原有住房出售。本案主要争议的焦点为：1、本案适用定金罚则后，被告张晓芸应否承担赔偿责任？原告主张的损失数额应否支持？2、被告新亚公司应否承担连带责任？本院认为：一、案涉原被告间形成的房屋转让协议的效力问题。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。定金罚则是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保。（2018）云0112民初698号判决中明确，被告张晓芸违背《房产买卖居间合同》中约定由其个人负担的义务，其拒绝履约的违约行为导致《房产买卖居间合同》无法履行，原告可另行主张定金罚则，现原告要求被告张晓芸双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。2、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。（2018）云0112民初698号民事判决确认，原告为履行其与被告张晓芸签订的《房产买卖居间合同》筹措首付款，于2017年5月12日将其原有住房出售；与案外人订立《房屋租赁合同》支付了2017年5月至2018年5月的房租人民币36,000元；又于2017年5月22日与案外人订立《住宅装饰装修工程预定合同》支付了装修设计费人民币48,000元。因原被告的《房产买卖居间合同》最终因未得到房屋共有人的认可，而实际不能履行，原告的上述情况客观上存在损失，首先，本院考虑到原告2017年12月11日提起的（2018）云0112民初698号案件诉讼，至2019年8月16日昆明市中级人民法院作出二审判决时，昆明市房地产市场的价格普遍上涨的客观情况，对原告以人民币350,000元出售其原有房屋造成的损失酌定为人民币100,000元，而原告主张房屋损失人民币710,000元并无证据予以证明，本院不予采纳；其次，原告实际支出的至2018年5月的房屋租金亦属于原告实际存在的损失，本院依法予以确认，而对于原告主张的租金损失人民币54,000元，缺乏证据支撑，本院不予确认；第三，原告支付的装修设计费人民币48,000元，被告并未举证证明案外人已经退还原告，故该笔损失本院也予确认。综合原告的损失应确定为人民币184,000元，依据上述法律规定，扣除被告应双倍返还原告的定金，本院确定被告张晓芸应赔偿原告的损失为人民币134,000元。二、被告新亚公司的责任问题。被告新亚公司作为原告与被告张晓芸买卖房屋的居间人，原告并无证据证明被告新亚公司在提供居间服务过程中，与被告张晓芸共同故意隐瞒张晓芸所出售的房屋存在权利瑕疵的问题，或被告新亚公司存在其他违约行为，依法应承担连带责任的法定情形，故，原告要求被告新亚公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张晓芸于本判决生效之日起十日内向原告汪河云返还双倍定金人民币100,000元；二、被告张晓芸于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪河云损失人民币134,000元元；三、驳回原告汪河云对被告昆明新亚房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；四、驳回原告汪河云的其他诉讼请求。如果被告张晓芸未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币5964元（原告已预交），由原告汪河云负担人民币3559元，被告张晓芸负担人民币2405元（此款与支付上述第一、二项款项时一并支付原告汪河云）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员 马 惠二〇二〇年十二月三十日书记员 黄玉立