重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初8647号原告：冉鹏，男，汉族，1971年12月19日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄毅，重庆正智师事务所律师。委托诉讼代理人：邹春，重庆正智师事务所律师。被告：重庆首恒房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路**，统一社会信用代码91500000552010899Y。法定代表人：吴林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺青青，重庆信豪师事务所律师。委托诉讼代理人：黄映，重庆信豪师事务所律师。原告冉鹏与被告重庆首恒房地产开发有限公司（以下简称首恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冉鹏及其委托诉讼代理人黄毅、邹春，被告首恒公司的委托诉讼代理人贺青青、黄映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉鹏向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的重庆市商品房买卖合同于2020年7月13日解除；2、判令被告退还原告购房款800440元、大修基金7883元，共计808323元及资金占用损失325359元（以808323元为基数，按照日万分之五自2018年5月29日起，暂计算至2020年8月11日）；3、判令被告因欺诈赔偿原告购房款的50%即400220元；4、判令被告赔偿原告已经支付的税费11434.85元及资金占用损失4602.53元（以11434.85元为基数，按照日万分之五自2018年5月29日起，暂计算至2020年8月11日）；5、判令被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失382039.58元（按照同地段同类房屋现销售中档12000元／平方米的价格计算）；以上5项合计1950544.11元；6、判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：原告于2018年5月29日与被告签署了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北碚区XX大道X号X栋X-X号房屋一套。合同中还对原、被告双方的权利义务进行了详细的约定。按照合同约定，涉案房屋建筑面积98.54平方米，建面单价8123元/平方米，房屋总价800440元。合同签订当天，原告向被告支付了全部购房款、大修基金及相关税费，履行了全部付款义务。2019年8月，被告通知原告接房。原告接房后并未立即装修，2020年疫情后原告准备装修时，发现涉案房屋存在严重质量问题，且房屋建设不符合建筑规范等强制性规定。原告认为，被告明知其交付的房屋是存在严重安全隐患的、质量不合格的房屋，还将其销售并交付给原告，已经构成根本违约，也属于欺诈行为，严重侵害了包括原告在内的所有购房者的合法权益。为维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如所请。被告首恒公司辩称，1、原告主张解除涉案合同没有相关合同约定；2、原告不享有法定解除权；3、原告于2020年8月12日提起诉讼，被告于2020年9月10日收到起诉状副本，距原告签订合同及接收房屋已经超过一年，故原告行使合同解除权已经超过除斥期间；4、原告的诉讼请求无合同依据及法律依据。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年5月29日，原告冉鹏（买方、乙方）与被告首恒公司（卖方、甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北碚区XX大道X号X栋X-X号房屋一套，本商品房为清水房，建筑面积98.54平方米，总成交价800440元，付款方式为2018年5月29日付清全部房款800440元。该合同第七条交房期限及交房条件约定：（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应满足以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2、本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。……第十八条保修责任约定：《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。合同签订当天，原告向被告支付购房款800440元、大修基金7883元。2018年8月3日，原告向被告支付契税11434.85元。2019年6月19日，涉案房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月28日，原告在《房屋交付验收单》上签字确认，验收结果中除标明顶板、、地面有线面板有问题之外，其余均显示无问题。庭审中，原告明确其主张解除合同并赔偿损失的依据如下：2019年8月交房后，原告发现涉案房屋存在严重的质量问题，且该问题是不符合设计要求、建筑强制性规范及合同约定的，可以证明该房屋系不合格的工程，不具备交房条件。涉案房屋存在的质量问题如下：一、开发商在交房前已发现房屋主体结构钢筋砼楼板存在严重开裂，交房前对楼板开槽修补，然后刮腻子掩盖楼板开裂的事实，进行欺骗性交房。二、被告不按设计施工图施工，偷工减料，严重降低涉案楼栋的质量标准也属于欺诈行为。具体表现在：1、设计施工图、购房合同及建筑保温节能的强制规定都明确楼面为全轻砼，建设单位为节约成本，改为细石砼，严重违反了建筑保温节能的强制规定，不满足房屋的使用功能，同时增加了楼板的设计荷载，存在严重安全隐患，建设单位的行为属于根本性违约；2、建筑外墙保湿节能施工与设计不相符，设计为双层玻纤网，实际为一层玻纤网；3、建筑门窗边设计为钢筋砼构造柱，实际为实心页岩砖砌体。设计图中已明确要求，飘窗两端为构造柱，开发商为节约成本降低设计标准未按设计图施工，存在安全隐患，损害了全部业主的利益；4、室内设计预埋导管均为随意埋设，未按设计图施工。施工图中要求用钢导管埋设在梁内，确保达到使用功能，但是室内未用一个钢导管，直接埋设在砖墙内，埋设高度低于设计标高，完全达不到使用要求。原告认为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十二条规定，原告有权解除合同并要求赔偿损失。被告认为，原告已经于2019年7月28日接房，并于2019年11月4日取得不动产权证书，涉案房屋质量合格，原告签订房屋买卖合同的目的已经实现；其次，涉案房屋已经取得了建设工程竣工验收备案登记证，符合国家质量标准，达到交付使用条件，不存在房屋主体结构质量问题，依法不应当解除合同。原告主张房屋主体结构不合格，应当举示相关证据，否则应当承担举证不能的后果。针对上述争议，原告举示了以下证据：1、照片9张（拍摄于2020年7月9日），拟证明被告交付的房屋存在严重质量问题，具体情形与上面所述一致。原告认为，被告的行为构成根本违约；2、开裂修补照片12张，拟证明房屋有开槽修补的情况，说明被告在交房前就知晓楼板开裂的严重性，对开裂处进行开槽，交房以后，出现了第二次开裂。被告在明知房屋有重大安全隐患的情况下，隐瞒事实，将房屋交付给原告，被告存在欺诈行为。涉案房屋系顶楼，客厅、3个卧室、2个阳台、厨房均存在顶板开裂；3、住宅工程质量分户验收汇总表、涉案房屋所在项目的竣工档案，拟证明被告提供的验收材料与实际使用的材料不一致，提供虚假材料使得房屋验收合格，但是房屋总体设计并未按照验收合格标准进行施工，导致了房屋形式上验收合格，实际上却质量不合格，不符合国家强制性标准，也不符合合同的约定，属于不合格产品。被告质证意见如下：对证据1、照片9张，对其中的楼面照片2张，不认可真实性和证明目的，该2张照片没有拍摄时间、、地点不能证明其拍摄于涉案房屋内；其次，即使照片是真实的，该照片无法辨别地面位置是否属于厨房、卫生间、阳台，根据涉案合同附件3第二条第2款的约定，阳台楼面是细石混凝土，其他室内楼面为全轻混凝土；再者，即使属实，除阳台的楼面，也不会影响房屋的质量，为避免全轻砼骨料陶粒上浮、保证施工质量，现场施工时楼面绝大部分都是轻骨料保温材料，偶尔掺有少量瓜米石，符合行业通常做法；对预埋导管照片3张，不认可真实性和证明目的。首先，照片没有拍摄日期、、地点不能证明拍摄于案涉房屋内；其次，即使照片是真实的，卫生间导管的设计标准是D3中心标高+230cm，现场卫生间D3中心标高为234.5cm（即窗户上沿220cm+窗户上沿至导管下边缘9cm+导管中心至下边缘5.5cm=234.5cm），现场卫生间的做法是符合设计规范的；对保温层照片2张，不认可真实性和证明目的。照片没有拍摄日期、、地点不能证明拍摄于案涉房屋内；对门窗照片2张，不认可真实性和证明目的。首先，该设计规范是2005年的老规范，已经失效，现在应当适用2015年新规范《西南15G701-3》P29页，该处墙垛厚度是D300，长度800，￡／B=2.67原告还补充举示了：2020年7月10日律师函一份及邮寄单、查询信息等，拟证明2020年7月13日，原告以书面形式再次向被告提出了涉案房屋的质量问题及解除合同和赔偿要求，被告于当天签收。被告对律师函真实性不认可；对顺丰速运邮寄回单真实性认可，但是不认可其证明目的，该快递单只有寄件人、收件人的姓名，并没有标注邮件内容，该快递单不能证明被告收到了律师函；至于公司是否收到原告所提交的律师函，代理人不清楚。原告还举示了：重庆市国信公证处公证书一份（2020年10月21日），拟证明原告所陈述的涉案房屋所存在的顶棚开裂、窗户未按设计设置构造柱、外墙保温施工不符合设计要求等质量问题是客观存在的。被告对该公证书，真实性认可，但是不认可证明目的。公证书的拍摄时间是2020年10月20日房屋的现状，不能证明原告所称的质量瑕疵的形成时间和原因；其次，该证据的4-11、12、15-18、21、22照片是墙面裂缝照片，其中照片4-11可以在照片中看到裂缝，但是该照片是拍摄放大后的效果，实际上在现场根本就看不清楚，图片中的红线是原告用记号笔标记的，原告诉称的裂缝是红线旁边的黑色线条，而不是红色线条本身，而剩余的照片则看不出来裂缝。最后，对涉案房屋已经出现的裂缝，根据新建商品房质量保证书的约定，被告同意对已经出现的裂缝进行保修。此外，被告举示了以下证据：1、工时单1张（物管公司办公系统中打印）、客户沟通记录2张（原件）；2、照片7张（2020年5月16日2张、2020年6月18日拍摄的5张）；3、被告关于美利花都二期32幢26-7业主需配合室内整改的告知函、EMS快递单截图及回执；4、律师函、EMS快递单。拟证明自被告接到原告报事以来，一直积极与原告进行沟通，一直表示愿意整改及提出整改措施，而原告拒不配合被告公司人员对涉案房屋进行整改，由此造成的扩大损失应当由原告自行承担。原告质证意见如下：对1、工时单1张（物管公司办公系统中打印），真实性不认可，2020年5月16日三方一起去现场沟通属实，但是并非业主要求施工方进行鉴定，是开发商要求业主委托鉴定，第二条信息属实，第三条信息6月10日去现场沟通属实，第四条沟通信息属实，原告只是提出解除合同并赔偿损失；对客户沟通记录2张（原件），6月18日的属实，签字是原告本人所签，在当天原告已经提出要求退房；对7月6日的不认可，因为没有原告签字；对证据2、照片7张，真实性认可，证明目的不认可；对证据3、被告关于美利花都二期32幢26-7业主需配合室内整改的告知函、EMS快递单截图及回执，真实性认可，原告确认已经收到，但是不认可证明目的；对证据4、律师函、EMS快递单，真实性认可，原告确认收到该律师函，但是不认可证明目的，被告是在收到原告发出的律师函之后，才发给原告的。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告以被告存在欺诈、涉案房屋质量不合格为由要求确认解除合同。对此，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，民法总则实施以后，民法通则第五十八条中“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”及合同法第五十四条中关于“一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定不再适用，故原告以被告存在欺诈为由要求解除合同，姑且不论被告是否存在欺诈行为，原告的该项主张明显欠缺法律依据，故本院依法不予支持。至于原告以涉案房屋存在严重质量问题、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定要求确认解除合同的意见，本院认为，该条明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，根据被告举示的证据，涉案房屋已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，且于2019年7月28日实际交付给原告，符合双方签订的合同第七条约定的交付条件。本案原告举示了照片、公证书等证据，可以证明涉案房屋存在裂缝，但被告亦认可承担裂缝的保修责任，原告并无其他证据证明涉案房屋主体结构质量存在问题，故对原告相应意见，本院依法不予支持。至于原告称涉案房屋现状与合同约定交付条件不相符、不符合建筑强制性规范、设计要求故要求确认解除合同的意见，本院认为，根据合同法第九十四条第（四）项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，本案被告已依约向原告交付经竣工验收的房屋，双方签订的房屋买卖合同早已履行完毕，被告不存在根本违约之情形，故对原告相应诉求，本院依法不予支持。因原告确认解除合同的诉求未获支持，故原告基于合同解除要求被告退还购房款、大修基金及资金占用损失、赔偿已支付税费、赔偿房屋价格上涨造成的损失等诉讼请求，本院依法均不予支持。至于原告要求被告因欺诈应赔偿其购房款50%的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告冉鹏的诉讼请求。案件受理费22354.90元，由原告冉鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张小会人民陪审员  吴雪琴人民陪审员  霍玉平二〇二〇年十二月九日书 记 员  曾 峥