江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初3607号 原告：吴炳宣，男，1970年12月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。 被告：太仓市豫园食品有限公司，住所地江苏省太仓市陆渡镇红庙村，统一社会信用代码91320585MA1MYJGB8N。 法定代表人：梅雪钢，该公司执行董事兼总经理。 第三人：太仓市陆渡街道红庙村村民委员会，住所地江苏省太仓市陆渡街道江南路**，统一社会信用代码54320585K122433639。 法定代表人：张婷，该村委会村书记。 委托诉讼代理人：张承一，该村委会工作人员。 委托诉讼代理人：毛惠婷，该村委会工作人员。 原告吴炳宣与被告太仓市豫园食品有限公司（以下简称豫园公司）、第三人太仓市陆渡街道红庙村村民委员会（以下简称红庙村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告豫园公司下落不明，不宜适用简易程序，故本案依法转为普通程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告吴炳宣及其委托诉讼代理人曹岭、被告豫园公司的法定代表人梅雪钢、第三人红庙村村委会的委托诉讼代理人毛惠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴炳宣向本院提出诉讼请求：1.被告豫园公司支付原告装修补偿款220793.02元、搬迁费36144元、停产停业补偿款66200元、电增容补偿款48000元，合计371137.02元。2.第三人将其本应支付被告的上述款项直接支付原告。事实和理由：原告与被告于2017年5月31日签订《公司租赁合同》，被告将其位于太仓市厂房出租给原告，租期自2017年7月1日至2019年12月31日，双方约定在租赁期内，如因政府需要征用、拆迁、改造租赁物业的，被告所得补偿宽款中的室内装修、设备搬迁费等归原告所有。2019年12月，原告收到通知要求搬离，原告自2020年6月份开始搬迁，并于8月份全部搬迁完毕。第三人对租赁厂房室内装修及机器设备进行了评估并同意按照评估价格支付装修补偿款、按机器设备评估价格的10%支付搬迁补偿费、按租赁厂房面积支付营业损失补偿款。原告认为，根据原告与被告签订的合同约定，室内装修、设备搬迁费等应归原告所有，经原、被告多次协商，被告拒不支付。为维护原告权益，故诉至法院。 被告豫园公司辩称：1.对原告自行装修部分的评估价款同意支付原告，但《苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附作物专项分户评估表》中记载成新率为75%的装修及附着物部分系被告于2013年上半年自行装修的，后续还曾进行翻修，该部分补偿款被告不应支付原告；2.对原告主张的被告支付其搬迁费补偿款36144元无异议；3.被告不同意补偿原告停产停业损失；4.电增容办理时，若原告曾经出资，同意按照双方的出资比例享有电增容补偿款，但案涉房屋系被告自行去办理电增容相关手续并支出相关费用，故该项补偿款不应由原告享有。 第三人村委会述称：1.第三人无向原告支付相关款项的义务，对原告第二项不予认可。2.案涉厂房系集体土地，为建设用地，但是厂房建造时未办理相关的建设许可证；3.补偿协议系被告和第三人签订，停产停业补偿系按照200元/㎡的标准确定，电增容补偿款系按照1000元/千瓦的标准进行确定的；在对厂房装修及附着物评估中，对于原有厂房及相邻两间厂房并未作区分，系合并评估。 经审理查明： 2017年1月10日，第三人（甲方）与被告豫园公司（乙方）签订了《厂房租赁合同书》一份，约定：甲方将位于工业区的租赁物出租给乙方使用，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日。合同还对其他事项进行了约定。 原告吴炳宣（乙方）与被告豫园公司（甲方）于2017年5月31日签订了《公司租赁合同》一份，双方约定：甲方出租太仓豫园食品有限公司原有的厂房及相邻的两间未装修的上下两层厂房给乙方生产经营食品加工、销售；公司的装修费由乙方承担；甲方提供电到位，目前不低48个千瓦；租赁期限为2.5年，即从2017年7月1日起至2019年12月31日，每月租金为4583元；乙方一次性支付2017年7月1日至2019年12月31日共29个月的租金132916元；租赁期间因政府政策、政府建设需要征用或拆除改造已租赁的物业，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；政府因以上行为给予的补偿，除乙方的室内装修、设备搬迁费用归乙方所有外，其余全部归甲方所有。合同还对其他事项进行了约定。 2020年3月13日，第三人村委会（甲方）与被告豫园公司（乙方）签订了《工业园整治搬迁协议书》一份，双方约定：根据整治要求和有关规定并经双方同意，甲方对乙方被整治搬迁房屋实行货币补偿方式，其中装潢及地面附着物220793.02元（见评估报告）、可搬迁设备29304元、不可搬迁设备6840元、电增容48000元、停产停业补偿66200元，搬迁费2500元，合计373637元。合同还对其他事项进行了约定。 太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司对案涉房屋装修及附着物进行了评估，并于2019年12月20日出具《苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附着物专项分户评估表》，其中记载地砖、瓷砖面、大理石地坪等多项装修及附作物的成新率为0.75。 2020年11月3日，太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司的评估员在法院调查时陈述：我是当时对豫园公司厂房装修及附作物评估的经办人员，我们在确定成新率时主要参考房屋及装修的使用年份来确定，全新即成新率为1，一般使用一年减0.08，再综合保养程度最终确定成新率，成新率为0.75的物品使用年限大概在4年左右，豫园公司是生产经营食品的，一般来说其保养程度较其他厂房差一点，电话、空调并非对物品本身价值进行评估，而是给予移机费用补偿。 证人陆某,4庭审中陈述：被告原来在村委会旧址附近经营月饼厂，我老婆在厂旁边经营小卖部，被告经常过来买东西与我认识了；我是木工，2012年之后，具体时间不记得了，被告公司要装修，找我帮他公司进行装修，我找工人对厂房一楼、二楼的铁门、老化线路进行了更换、并装修厨房等，装修了约二十几天，包工包料费用为3万元左右，被告现金支付给我；双方曾经签过书面材料，但是现在已经找不到了；后被告曾经找我去翻修过一两次，但是我记不得时间了。 关于对厂房进行装修及添置附着物的主体，本院认为，根据评估员对于物品成新率评估的标准，该评估表中记载成新率为0.75的物品的使用年限约4年左右，在原告实际承租案涉房屋之前，而被告自述其于2013年进行装修，且在厂房内从事过生产经营，结合第三人陈述评估系对“原有厂房及相邻厂房”综合评估，本院认为，被告在向原告交付前，曾对“原有厂房”进行过装修，交付后，被告对该部分已经装修过的厂房进行过翻新、翻建等。 被告主张电增容相关手续由其办理，费用由其缴纳，并提供了如下证据：1.被告（甲方）与太仓市港源农电服务有限公司（乙方）于2017年5月8日签订的《电力建设工程承包合同》，合同记载了乙方受甲方委托承建太仓市豫园食品有限公司48KW接电工程、工程合同价15000元等事项。2.太仓市港源农电服务有限公司于2017年5月24日向被告豫园公司开具的一张发票，金额为15000元。本院认为被告持有电增容建设合同及发票，结合原被告租赁合同中“甲方提供电到位，目前不低48个千瓦”的约定，证据相互印证，而原告主张其支出了部分费用但未能明确支出的金额亦未提供证据予以佐证，故本院对电增容相关手续由被告办理，费用由被告支出的事实予以确认。 以上事实，有原告提供《公司租赁合同》、《厂房租赁合同书》（复印件）、政府通告、《工业园整治搬迁协议书》、《苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附作物专项分户评估表》，被告豫园公司提供的《电力建设工程承包合同》、发票、证人陆某,4的陈述及当事人陈述等予以佐证。 本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行。关于原告主张的房屋装修及附着物补偿，被告交付给原告的厂房原存在装修，原告承租后，对厂房进行了部分翻建、对原未装修的相邻两层厂房进行了装修，因评估系合并评估，未对上述厂房作区分，而现厂房已经拆除，实际无法对原、被告的装修份额进行区分，考虑原告对原厂房进行了翻新、对相邻厂房进行了装修等，评估表中成新率为75%的装修及附作物价值为106520.41元，本院酌定该部分补偿款被告享有53260元，故评估表中记载的其余款项167533元（220793.02-53260=167533.02）（取整），被告应向原告作出补偿。原告主张被告支付其搬迁费36144元，被告对此无异议，本院认定被告支付原告搬迁费36144元。原告还主张停产停业补偿及电增容补偿款，但电增容相关手续及费用均由被告支出，且双方在合同中已经明确房屋拆迁补偿款中，原告仅享有装修补偿款及设备搬迁费，其余均由被告享有，故本院对原告的该主张不予支持。 本案原告还主张第三人村委会直接向其支付上述款项，但根据案涉厂房补偿协议约定，第三人应向被告支付上述补偿款，而原告主张第三人直接向其支付缺少法律依据，亦无合同约定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告太仓市豫园食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴炳宣房屋装潢及地面附属物补偿款167533元、搬迁费36144元，合计203677元。该款由被告付至原告确认的银行账户：户名吴炳宣，开户行中国农业银行上海市宝山区刘行营业所，账号62×××79。 二、驳回原告吴炳宣的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6867元，保全申请费2360元，合计9227元，由原告吴炳宣负担4163元，被告太仓市豫园食品有限公司负担5064元。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 吴春辉 二〇二〇年十二月九日 法官助理 胡雪怡 书 记 员 石雯雯