广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终24748号上诉人（原审原告）：曾建桥，男，汉族，1969年9月30日出生，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：徐劲松，北京市汉荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓国明，男，汉族，1973年6月23日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所律师。上诉人曾建桥因与被上诉人邓国明合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初15076号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曾建桥上诉请求：1.撤销原审民事裁定，发回一审法院进行审理；2.本案诉讼费用由邓国明承担。被上诉人邓国明答辩称：涉案物业所有权人为邓国明，并且涉案物业属于历史遗留问题建筑。涉案物业一直由邓国明管理、控制，已完成交付。曾建桥违背诚信原则，故意隐瞒事实真相，欲获取非法利益，不应获得法律的支持和认可。一审裁定驳回曾建桥起诉并无不当，应予维持。曾建桥向一审法院起诉请求：1.确认曾建桥与邓国明于2013年2月5日签订的《物业买卖合同》无效；2.邓国明将占用的房屋返还曾建桥；3.本案诉讼费用由邓国明承担。一审法院认定事实：曾建桥（甲方、卖方）与邓国明（乙方、买方）于2013年2月5日签订了《物业买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于深圳市南山区共计两栋房屋，以深圳市百旺实业股份有限公司（以下简称百旺公司）开具物业证明为准；总价款3817.68万元。甲方预收租户（顺城公司）的2013年1月1日起至2014年12月31日止的租金455万元，乙方在总房款中扣除，扣除租户押金41.3万元，扣除300万元保证金，余额部分款项3321.38万元按以下协议付清……2015年1月10日，甲方负责将现有厂房内的租户即顺城公司进行清租完毕，在没有办理完清租手续之前，乙方有权暂扣300万元尾款；如甲方无法在2015年3月30日前将本物业清租给乙方，则视为甲方违约，甲方应向乙方赔偿违约金300万元，甲方可直接从尾款中扣除。厂房交付乙方使用后，甲方有义务协助乙方办理水电、通讯等相关事项的过户或终止手续；厂房买卖合同签订之日起，厂房权属归乙方，甲方不得再向租户收取任何费用与租金。曾建桥（甲方）与顺城公司（乙方）于2010年4月20日就涉案厂房及宿舍签订了《厂房租赁合同书》及《宿舍租赁合同书》，约定租赁期限10年，从2009年2月1日至2020年1月31日止。邓国明提交了《物业及设备清单》，载明：一、物业属邓国明个人财产，包括X栋厂房（六层）、X号宿舍（九层）、公共配套建筑物（电房、泵房、办公室、门卫室）；二、设备；三、文件清单，包括原土地协议、历史遗留单据等。曾建桥签字确认。曾建桥确认该证据的真实性，但认为该清单只是物品的清点清单，并不是交接清单。邓国明提交了百旺公司出具的《物业、产权证明书》，载明：位于西××阳光工业区××工业园内××宿舍、××厂房、××、门卫室、泵房的建筑和道路、空地的占地总面积约为5500平方米，物业的建筑面积……上述土地及物业于2013年2月5日由邓国明向原业主曾建桥购买，自此起为邓国明所有，并享有该土地及物业的转让、出租和政府征用的补偿和收益。曾建桥对真实性确认，证明涉案房产没有产权证。邓国明提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，用于证明涉案房产已于2009年进行了申报，属于历史遗留问题建筑，目前行政机关尚未处理，本案不应由人民法院审理。曾建桥认为该证据证明涉案房屋是违法建筑，未取得规划许可。邓国明提交了深圳市南山区西丽街道办事处向邓国明支付代管租金的建行客户交易详细信息，邓国明与顺城公司于2020年2月23日签订的《调解协议书》，邓国明与深圳供电局有限公司于2019年1月29日签订的《供用电合同》及发票，邓国明作为法定代表人的深圳市光盈创展投资有限公司与深圳市中保国安实业有限公司签订的《保安服务合同》及保安服务费收据，用于证明邓国明是涉案物业的所有权人。曾建桥对上述证据的真实性确认，对证明目的不予确认，不能证明邓国明取得了涉案房屋的所有权，顺城公司无权与邓国明签订调解协议，安保服务由曾建桥实际提供。一审庭审中，曾建桥、邓国明双方均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证及产权证。一审法院认为，从邓国明提交的《物业及设备清单》及邓国明与顺城公司签订的《调解协议书》、邓国明与深圳供电局有限公司签订的《供用电合同》及发票等证据可知，邓国明已实际受领了涉案房产。但涉案房产既无房产证，也无建设工程规划许可证。邓国明提交的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》显示，涉案房屋已申报了深圳市历史遗留问题违法建筑登记，属于待处理违建，因此，在行政主管部门对涉案房产的历史遗留违建问题作出处理之前，关于该房产的买卖、确权等纠纷不属于人民法院受理民事诉讼范围。曾建桥应先行向行政主管部门申请对涉案房屋违法建筑问题进行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定：驳回曾建桥的起诉。曾建桥已向一审法院预交的案件受理费25元，由一审法院向曾建桥全额清退。本院认为，本案是合同纠纷，曾建桥主张，邓国明提交的进行历史遗留问题申报的房屋，并非涉案的房屋。如未有证据证明涉案房屋在行政处理过程中，则本案法院应当受理。本院认为，《物业买卖合同》中约定的交易标的为深圳市南山区阳光工业区伟豪工业区A栋厂房及1#宿舍共计两栋房屋，其中厂房共六层，建筑面积12927平方米，配套设施建筑面积150平方米，1号宿舍共九层，建筑面积5718平方米，占地面积约5500平方米，总建筑面积18795平方米，以百旺公司开具物业证明为准。根据该约定，上述房屋的实际面积要以百旺公司出具的《证明》为准。而百旺公司对此亦出具了《证明》，写明伟豪工业区内A栋工业厂房六层，建筑面积一万三千平方米，壹号宿舍壹栋玖层，建筑面积伍仟柒佰捌拾平方米。上述《证明》确定的面积与《物业买卖合同》基本一致。深圳市南山区西丽街道阳光社区工作站出具的《证明》显示，关于伟豪工业园2栋，百旺公司对上述房屋申报历史遗留违法建筑的申报编号为：30811270XXXXB,《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》显示，申请违法建筑编号为：30308112702052B～02056B，因此，上述证据可以证明涉案房屋申请了历史违法建筑，属于待处理的违法建筑，其权属问题和合法性问题均应当由相应行政机关作出认定，在行政机关作出认定之前，关于涉案房屋的买卖、确权等纠纷不属于法院受理民事诉讼的范围。一审法院认定无误，本院予以维持。综上，曾建桥的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。上诉人曾建桥预交的二审案件受理费50元本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。