文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1654号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：丰都县开元置业有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业一路**，统一社会信用代码915002300891247036。法定代表人：蒲晓玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷皓雲，男，1989年1月12日出生，汉族，居民，住四川省乐山市。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：杨光平，男，1989年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：秦莲，女，1988年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：冉泽槐，重庆市丰都县高镇法律服务所法律工作者。上诉人丰都县开元置业有限公司因与被上诉人杨光平、秦莲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人丰都县开元置业有限公司的委托诉讼代理人雷皓雲、李谊，被上诉人杨光平、秦莲及其共同委托诉讼代理人冉泽槐均到庭参加了诉讼（询问）。本案现已审理终结。丰都县开元置业有限公司上诉请求：1、撤销重庆市丰都县人民法院（2020）渝0230民初2637号民事判决；2、改判双方当事人于2019年5月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》继续履行；3、驳回杨光平、秦莲的诉讼请求；4、判决杨光平、秦莲支付其公司购房款21万元及违约金；5、一、二审诉讼费由杨光平、秦莲承担。事实和理由：1、一审法院以双方当事人2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》为准是错误的，该买卖合同是草签合同，草签合同不是最后确认双方权利义务的合同，应当按照双方当事人2019年5月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》为准。2、一审判决认定“杨光平、秦莲未能办理按揭贷款，责任归于开元公司”不成立。根据双方签订的补充协议约定，其公司仅仅是协助杨光平、秦莲办理银行按揭，是否能够被批准，其公司没有决定权，同时是否按揭也不是由其公司通知杨光平、秦莲，而是银行通知。杨光平、秦莲购买的房屋在2019年5月31日网签时和网签后未被司法查封、扣押。3、其公司已经将商品房交付给杨光平、秦莲。4、一审判决丰都县开元置业有限公司退还杨光平、秦莲缴纳的税费14953元错误，该税费已经交到了相关部门，不应当由丰都县开元置业有限公司予以退还。被上诉人杨光平、秦莲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丰都县开元置业有限公司的上诉请求，一审法院认定双方签订的合同以2018年8月10日为准是正确的，双方在合同中约定了具体的房屋坐落、面积、价款及支付方式，并约定了首付款51.35%，2019年5月31日丰都县开元置业有限公司再次要求其签订买卖合同是为了网签，这一合同并没有变更之前合同的权利义务，而距离第一次签约时间已过1年，且2019年5月31日签订的合同是被丰都县开元置业有限公司要求秦莲一人所签，帮杨光平进行了代签。签订合同时丰都县开元置业有限公司作为房地产销售商并未作出说明，丰都县开元置业有限公司引用的管理条例是对开发商行为的规范，并未对买受人进行规范。杨光平、秦莲向一审法院起诉请求：1．判决解除杨光平、秦莲与丰都县开元置业有限公司的房屋买卖合同；2．判决丰都县开元置业有限公司退还杨光平、秦莲购房本金236671元及利息14196元；3．判决丰都县开元置业有限公司支付杨光平、秦莲逾期办证违约金（以236671元为基数，按日0.01%计算，从2018年8月10日暂计算至2020年8月4日为17277元，并计算至付清日止）；4．返还租金损失29100元（按50元每平方米计算）；5．律师费5000元，交通费2000元以及诉讼费用。丰都县开元置业有限公司向一审法院反诉请求：请求判决杨光平、秦莲支付丰都县开元置业有限公司购房款210000元及违约金（从2019年6月11日起按日万分之零点二计算至支付完毕时止）。一审法院认定事实：2018年8月5日，杨光平为购买东麓国际商铺支付了丰都县开元置业有限公司300元。同月10日，丰都县开元置业有限公司给杨光平、秦莲出具房款221718元的收款收据。2019年5月31日，丰都县开元置业有限公司给杨光平、秦莲出具契税12335元、印花税108元、大修基金1940元、权属调查费570元共计14953元的收款收据。2018年8月10日，丰都县开元置业有限公司（甲方、卖方）与杨光平、秦莲（乙方、买方）在东麓国际营销中心签订《重庆市商品房买卖合同》，约定有：1．本商品房的项目名称及土地状况，本商品房项目暂定名为开元·东麓国际；2．本商品房为现房；3．本商品房的基本情况，本商品房座落在重庆市丰都县龙河新城东麓国际某幢，楼层共计4层，本商品房所在物理层为第1层，名义层为吊1层，建筑面积为24.25平方米，套内建筑面积为13.77平方米，分摊建筑面积为10.48平方米；4．购房价款：商品房为清水，总成交金额为431718元；5．付款方式及期限：本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行股份有限公司丰都支行，乙方按按揭付款方式按期付款。签订合同当日付首付款51.35%为221718元，剩余房款48.46%为210000元，乙方在接到甲方通知后七日内办理银行按揭贷款支付。办理按揭贷款违约责任：因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；6．交房期限及交付条件，属现售商品房的，甲方应在X前，将商品房交付乙方使用；7．交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；8．甲方逾期交房的违约金按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.2向乙方支付违约金；9．乙方逾期付款的违约责任（合同第十条），逾期超过180日后，甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；10．甲方关于房屋产权状况的承诺，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.2%；11．按揭贷款（补充协议第五条第三款第一项），乙方拟向甲方指定的贷款银行或公积金中心指定的合作银行申请按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。2018年11月1日，丰都县开元置业有限公司（乙方，受托方）与杨光平、秦莲（甲方，委托方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将前述商铺委托乙方进行经营管理，委托期限从2018年11月1日起至2021年10月31日，前三年由乙方支付甲方每年租金14550元。2018年10月1日，秦莲、杨光平给丰都县开元置业有限公司出具收条，载明：本人杨光平、秦莲已收到丰都县开元置业有限公司所缴纳的商铺3栋A区04号铺面2018年11月1日至2019年10月31日租金14550元，已抵付购房款。2019年5月31日，丰都县开元置业有限公司与秦莲为该案房屋再次签订合同，该合同主要内容未更改，且由秦莲代杨光平在落款处签字，其更改内容有：1．剩余房款210000元在七日内办理银行按揭贷款支付；2．属现售商品房的，甲方应在2019年12月31日前将商品房交付乙方使用。2020年3月27日，丰都县规划和自然资源局查询显示前述房屋已网签在杨光平、秦莲名下，但未办产权证；2020年7月15日，丰都县规划和自然资源局查询显示前述房屋产权证正在办理之中。另查明，1．该案房屋为清水、未装修；2．该案房屋于2019年5月31日办理了网签；3．丰都县开元置业有限公司于2018年1月29日将丰都县三合街道久桓大道242号2幢、3幢、4幢、288号5幢、14幢办理抵押登记。2019年5月6日，丰都县开元置业有限公司将前述抵押物办理了解押；4．丰都县三合街道久桓大道242号3幢在2020年3月24日办理了抵押登记。一审法院认为，杨光平、秦莲向丰都县开元置业有限公司购买商铺，双方形成房屋买卖合同关系。双方于2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。该合同约定了具体房屋座落、房屋面积、价款及支付方式，且在合同签订当日杨光平、秦莲支付了合同约定的首付款，故该合同应作为双方权利义务的依据。2019年5月31日，丰都县开元置业有限公司与秦莲对该案房屋再次签订买卖合同并把房屋办理网签，因该合同并未变更双方之前合同的主要权利义务，该院认为该合同目的系为办理网签手续而签订。故双方权利义务的依据应以2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》为准。双方在合同中约定付款方式为按揭付款，剩余房款杨光平、秦莲（乙方）在接到丰都县开元置业有限公司（甲方）通知后七日内办理银行按揭贷款支付。办理按揭贷款违约责任：因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。丰都县开元置业有限公司未举证证明其通知过杨光平、秦莲办理按揭贷款，且其辩称办理相关手续仅差杨光平、秦莲的身份证复印件与常理和该案查明事实不符，故导致现未能办理按揭贷款的违约责任应归责于丰都县开元置业有限公司，杨光平、秦莲依约定有权解除合同并要求丰都县开元置业有限公司承担此项约定的违约责任。关于合同解除时间，该院认定为向丰都县开元置业有限公司依法送达诉状副本之日（2020年6月18日）为合同解除之日。从2020年6月18日起经过30日后，丰都县开元置业有限公司就应依约退还杨光平、秦莲已支付的房价款236671元（房款221718元和税费14953元）及利息（从2018年8月10日起至2019年5月30日以221718元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年5月31日起以236671元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2020年8月20日起以236671元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付清日止）。至于该项责任下的其他违约责任，因杨光平、秦莲未主张，该院不予确认。另丰都县开元置业有限公司辩称该案房屋可办理抵押贷款，但按揭贷款与抵押贷款的后果对当事人权利影响较大，杨光平、秦莲不予接受且与双方合同约定不符，故丰都县开元置业有限公司该项辩称理由不能成立，该院不予确认。双方在合同中对房屋产权状况约定有丰都县开元置业有限公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，丰都县开元置业有限公司如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，杨光平、秦莲有权退房，丰都县开元置业有限公司应于杨光平、秦莲提出退房要求之日起30日内，将杨光平、秦莲已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给杨光平、秦莲，杨光平、秦莲有权要求丰都县开元置业有限公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.2%。经查，该案商铺所在整栋建筑在2018年1月29日被丰都县开元置业有限公司办理抵押登记，于2019年5月6日办理解押，在2020年3月24日又办理了抵押登记。且2020年3月27日职能部门显示该案房屋未办产权证，在2020年7月15日显示产权证正在办理之中。丰都县开元置业有限公司未举证证明该案房屋排除在抵押物之外，故应认定丰都县开元置业有限公司所售该案房屋设定有抵押。据此，丰都县开元置业有限公司存在违约，杨光平、秦莲可依约解除合同并有权要求退房，且由丰都县开元置业有限公司承担此项约定的违约责任。关于违约责任，退还已付房款和支付利息已在未能办理按揭事项中该院予以确认，故在丰都县开元置业有限公司此项违约中该院不再予以支持。至于此项的其余违约责任，因杨光平、秦莲对此并未主张，该院不予确认。关于该案房屋交付与否、逾期办证违约金和租金损失，因杨光平、秦莲与丰都县开元置业有限公司间的买卖合同已解除，杨光平、秦莲再依据房屋权属而主张权利已无事实依据和权利基础，其请求交付与否以及相应责任承担、逾期办证违约金和租金损失的请求不能成立，不予支持。关于律师费及交通费，系属诉讼成本，且双方对此负担无约定，故应由杨光平、秦莲自行负担。关于丰都县开元置业有限公司的反诉请求，该院在该案已对合同作解除处理，其请求已无事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、杨光平、秦莲在2018年8月10日与丰都县开元置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年6月18日解除；2、丰都县开元置业有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内返还杨光平、秦莲房价款236671元（房款221718元和税费14953元）以及利息（从2018年8月10日起至2019年5月30日以221718元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年5月31日起以236671元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2020年8月20日起以236671元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付清日止）；3、驳回杨光平、秦莲的其余诉讼请求；4、驳回丰都县开元置业有限公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5833.66元，减半收取2916.83元，反诉案件受理费2237元，由丰都县开元置业有限公司负担（其中已由杨光平、秦莲垫付2916.83元，在兑现时一并由丰都县开元置业有限公司支付给杨光平、秦莲）。本院二审查明，双方分别于2018年8月10日、2019年5月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》中均约定“……因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知书到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方……”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点是：1、一审判决按照双方当事人2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》来确定双方的权利义务是否正确；2、一审判决认定丰都县开元置业有限公司承担杨光平、秦莲未能办理按揭贷款的责任是否正确；3、一审判决丰都县开元置业有限公司退还杨光平、秦莲缴纳的税费14953元是否正确。丰都县开元置业有限公司与杨光平、秦莲在2018年8月10日经协商签订了《重庆市商品房买卖合同》后，又于2019年5月31日签订了《重庆市商品房买卖合同》属实，但从该两份合同的内容上看，后面签订的合同并未改变前面合同约定的主要权利和义务，后面合同签订后客观上办理了网签，可以看出签订后面合同（2019年5月31日签订）的主要目的系为了办理网签手续，同时也未与前面合同（2018年8月10日签订）产生矛盾。一审判决按照双方当事人2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》来确定双方的权利义务符合本案的实际情况和相关的法律规定，并无不当。双方当事人在该案合同中明确约定了付款方式为按揭付款，剩余房款杨光平、秦莲（乙方）在接到丰都县开元置业有限公司（甲方）通知后七日内办理银行按揭贷款支付；但丰都县开元置业有限公司在诉讼中并未举示相应的证据证明其已经按照该合同约定通知了杨光平、秦莲办理按揭贷款，而杨光平、秦莲又坚持认为丰都县开元置业有限公司应该为其办理银行按揭贷款，造成其无法办理银行按揭贷款，未能入住正常使用商铺的责任在丰都县开元置业有限公司。从本案现有的证据来看，一审法院确定由丰都县开元置业有限公司承担杨光平、秦莲未能办理按揭贷款的违约责任亦无不当，也是正确的。由于丰都县开元置业有限公司2019年5月31日给杨光平、秦莲出具收款收据，收取了杨光平、秦莲缴纳的案涉房屋契税12335元、印花税108元、大修基金1940元、权属调查费570元，共计14953元属实，在本案合同解除后，丰都县开元置业有限公司依法应当退还给杨光平、秦莲已收取的该税费14953元。一审判决由丰都县开元置业有限公司退还杨光平、秦莲缴纳的税费14953元合法、合情、合理，并未违反相关的法律规定。丰都县开元置业有限公司上诉提出“双方当事人2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》系草签合同、一审判决认定丰都县开元置业有限公司承担杨光平、秦莲未能办理按揭贷款的责任错误、丰都县开元置业有限公司不应当退还杨光平、秦莲缴纳的税费14953元”的理由，因其没有向本院提供足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，依法不予支持。一审判决认定该案无争议的其他事实，本院二审中依法予以确认。综上，上诉人丰都县开元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5833.66元，由上诉人丰都县开元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年十二月一日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳