湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10366号原告：湖南天铭物业管理有限公司，住长沙市天心区赤岭路白沙花园**楼**。法定代表人：曹丰。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：谭曦，女，1980年10月2日出生，汉族，住，住长沙市天心区/div>委托诉讼代理人：刘宁，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈开生，湖南纲维律师事务所律师。原告湖南天铭物业管理有限公司（以下简称天铭物业公司）与被告谭曦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天铭物业公司的委托诉讼代理人鲍宇辉、王慧，被告谭曦及其委托诉讼代理人刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天铭物业公司请求本院判令：1、判令被告支付其拖欠的物业管理费2225.16元及违约金270.36元（暂计至2020年10月31日，计算方式详见附表），合计2495.52元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：天铭物业公司于2014年8月1日与长沙新希望房地产开发有限公司签订了《望江佳园前期物业服务合同》，该协议对金域南外滩全体业主均有约束力，原告自2014年8月1日开始一直在金域南外滩小区提供物业服务至今，被告怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费累计2225.16元，违约金270.36元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告谭曦辩称：1、被告并非恶意拖欠物业费，被告仅未交2017年的物业费是因为原告未尽到安全管理职责，导致被告电动车被盗，被告的人身及财产安全均无法得到保障。2、原告存在明显过错，违反物业服务合同在先，被告无需支付违约金。3、因原告未尽到安全管理义务给被告造成了损失，请求法院对被告应缴物业费予以减免。经审理查明：2014年7月31日，长沙新希望房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《望江佳园前期物业服务合同》，合同约定包含以下内容：一、物业名称为望江佳园小区，位于长沙市天心区××路道××号。二、乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、本物业管理区域物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有的物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.5元／月·平方米。四、服务期限自2014年8月1日起至业委会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。另双方就其他事项进行了约定，在该合同上，长沙新希望房地产开发有限公司与原告加盖公章予以确认。被告系涉案小区望江佳园4栋506房业主，其房屋产权面积为123.62㎡，每月应缴纳的物业费为185.43元。2017年10月20日晚，被告因其电动车被盗，多次与原告协商未果，遂以原告未履行安全管理职责等原因为由，未向原告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，故双方酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。长沙新希望房地产开发有限公司与原告就涉案小区签订的《望江佳园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力，双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业管理服务费。现原告诉求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日止的物业费，被告则辩称因原告未履行好管理职责导致其电动车被盗，应酌情减免物业费。本院认为，被告电动车被盗与本案并非同一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在监控瘫痪、原告安保不完善等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《前期物业服务合同》约定的相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，并负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。综上，本院确认被告应支付原告2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1780.13元（123.62㎡×1.5元/月/㎡×12个月=2225.16元×80%=1780.13元）。原告要求被告支付违约金270.36元，本院认为，被告因电动车被盗、原告安保服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决如下：一、限被告谭曦于本判决生效之日起十日内支付原告湖南天铭物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1780.13元；二、驳回原告湖南天铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告谭曦承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇二〇年十二月二十二日法官助理聂士洋代理书记员  丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。