广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22065号上诉人（原审被告）：姚闰文，男，汉族，1967年4月12日出生，住所地:广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：姚灼文，男，汉族，1972年11月24日出生，住所地:广东省深圳市宝安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘登明，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚焕文，男，汉族，1964年3月12日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：庞晓燕，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧灿堂，广东宝城（宝安）律师事务所律师。上诉人姚闰文、姚灼文因与被上诉人姚焕文合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姚闰文、姚灼文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚焕文的全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由姚焕文承担。上诉理由：根据《物权法》及其司法解释的有关规定，姚闰文、姚灼文与姚焕文对涉案房产享有按份共有的合法权利，姚闰文、姚灼文对涉案共有房产委托共有人出租并放弃租金，是其对物权的合法处分。姚焕文提交的证据并不足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，而现有证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态相符。请求二审法院支持姚闰文、姚灼文的上诉请求，依法驳回姚焕文的全部诉讼请求。姚焕文辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，姚闰文、姚灼文的上诉没有依据，请求驳回其全部上诉请求，维持原判。姚焕文向一审法院提出诉讼请求：1.姚闰文、姚灼文协助姚焕文办理深圳市宝安区35区A3栋商住楼302号（深房地字第50001330**）房屋的所有权转移登记手续，并将该房屋登记在姚闰文、姚灼文名下各1/3的份额转移登记至姚焕文个人名下；2.本案诉讼费由姚闰文、姚灼文承担。一审法院认定的事实：1991年5月20日，姚闰文作为购买方，与作为销售方的宝安县住宅公司签署《商品房购售合同书》，合同抬头处记载的购买方为姚闰文、姚灼文及姚焕文，但落款“购买方”处仅有姚闰文一人签名。合同约定购买方向销售方购买位于宝安县城三十五区的第A3栋第三层第302号房，总价144565元。一次付款按九折价出售，实交购住宅款130108.5元。1993年5月27日，深圳市宝安县住宅公司开具了相应购房收据，载明顾客名称为姚闰文、姚灼文、姚焕文，金额为130108.5元。有关该房产出具时间为1993年7月22日的交易税费收据记载的纳税人或交款人均为“姚闰文等三人”。1998年，姚焕文与姚闰文、姚灼文签署《房屋所有权转让合约》，约定如下：原深圳市宝安区35区Ａ3栋302号房屋所有权全部转让给姚焕文所有，购买房屋的款项已全部由姚焕文付清，今后原深圳市宝安区35区Ａ3栋302号的房屋所有权证全属姚焕文一人权益和使用，与姚闰文、姚灼文各人无关。需要姚闰文、姚灼文各人无条件协助姚焕文更正房屋所有权证等有关手续。姚焕文、姚闰文、姚灼文的父亲姚某1、大哥姚某2作为见证人在合同上签名。2004年7月20日，涉案的位于深圳市宝安区经核准登记至姚焕文、姚闰文、姚灼文名下，三人所占产权份额为各1／3。姚焕文提交了《委托银行代收电费合同书》及《委托银行代收税费协议书》，显示姚焕文于2004年5月24日与广东省广电集团有限公司深圳供电分公司、深圳市宝安自来水有限公司上川营业所分别签署上述两份协议，约定涉案房产的电费、水费从姚焕文的银行账户划转。姚焕文另提交了其与案外人陈文光、陈旭通签署的租赁合同及其银行账户明细，显示其先后将涉案房产出租给陈文光、陈旭通使用并收取了租金。关于购房款的支付。姚焕文主张购房款由其大哥姚某2支付了15万港币，姚焕文支付了1.5万元，父亲姚某1支付3000元，房屋的防盗网以及其他配套设施费用由姚焕文自行支付。姚焕文同时主张已于1997年左右向姚某2偿还了港币15万，因此合约里写明“款项由姚焕文全部付清”姚某2才签字的，但因双方是兄弟关系，故没有签署收款收据。姚闰文、姚灼文主张姚闰文用姚某2带回来的港币支付款了购房款，并用剩余款项支付了防盗网及其他配套设施的费用，姚焕文及父亲均未出资。姚焕文、姚闰文、姚灼文于庭审中确认涉案房产一直由姚焕文管理使用至今，姚闰文、姚灼文承认其未向姚焕文主张过租金，姚焕文也未向其支付过租金，因为姚焕文、姚闰文、姚灼文三人经常居住地在东莞，为便于管理，故由姚焕文管理涉案房屋，姚闰文、姚灼文基于兄弟亲情考虑没有向姚焕文主张租金。姚闰文、姚灼文申请证人姚某1、姚某2出庭作证。证人证实《房屋所有权转让合约》上见证人的签名为证人所签。证人姚某2陈述，其为了姚焕文、姚闰文、姚灼文三人入户深圳而出资购买了涉案房产，此后姚某2就很少到深圳来，不清楚该房产的管理使用情况，也没有收取过租金；因姚焕文提出将涉案房产转让给他，经几兄弟协商同意签署了协议书，其清楚知晓约定的内容，虽然姚焕文当时没有钱支付，但因为兄弟之间需要保证，姚某2就签了名，姚焕文曾提出要在两、三年内向姚某2支付房款，但没有约定金额，姚焕文也一直未支付；由于姚某2认为如果姚焕文没支付款项，涉案房产就还是姚某2的，故未催促姚焕文向其支付款项；姚某2及其二姐从未收到购房款项，姚焕文称已经通过二姐将房款支付给姚某2不属实。另查，涉案房产因姚焕文申请诉讼保全被一审法院查封，查封期限自2018年10月23日至2021年10月22日，该房产现无抵押登记。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。姚焕文与姚闰文、姚灼文共同向宝安县住宅公司购买了涉案的位于深圳市宝安区，后各方签署《房屋所有权转让合约》，约定将涉案房产所有权全部转让给姚焕文所有。该合同中记载房款已由姚焕文付清，且未约定合同生效要件，故姚闰文、姚灼文有关上述合同因姚焕文未将购房款支付给实际出资的姚某2而未生效的主张，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。一审法院认为，上述合同已经各方当事人签署，合同内容为各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，各方均应全面遵照履行。姚焕文诉请姚闰文、姚灼文将各自名下涉案房产的1／3产权份额转移登记至姚焕文名下。一审法院认为，首先，姚焕文、姚闰文、姚灼文均主张涉案房产的购房款最初是由姚某2支付的，姚焕文虽主张其已向姚某2付清房款，但未能提交相应的付款凭证予以证明，鉴于姚焕文、姚闰文、姚灼文及证人姚某2均为兄弟关系，即便各方之间的资金往来无书面凭证亦不明显违背常理，且姚焕文、姚闰文、姚灼文在《房屋所有权转让合约》中确认姚焕文已付清购买房屋的款项，姚某2作为见证人亦签名予以确认，因此，应当认为姚某2对于姚焕文已付清房款的认可，故涉案合同并不存在姚闰文、姚灼文主张的履行障碍。其次，姚闰文、姚灼文虽辩称《房屋所有权转让合约》未实际履行，亦即涉案房产仍为姚焕文与姚闰文、姚灼文共有，但姚闰文、姚灼文确认涉案房产一直由姚焕文管理使用，姚焕文从未向姚闰文、姚灼文支付过租金，姚闰文、姚灼文亦未向姚焕文提出主张，该情形与姚闰文、姚灼文关于三人共有房产的主张不符，即便三人协商一致由姚焕文代为管理涉案房产，亦应当由三人共享房产收益。姚闰文、姚灼文确认的事实表明姚焕文、姚闰文、姚灼文已实际履行《房屋所有权转让合约》，即将涉案房产交由姚焕文一人收益及使用，且在二十年间均未提出异议。再次，姚闰文、姚灼文主张姚焕文提起本案诉讼已超过诉讼时效。从查明的事实可知，姚闰文、姚灼文已将涉案房产实际交付姚焕文使用近二十年，姚闰文、姚灼文对姚焕文请求办理过户手续的主张提出时效抗辩，一审法院不予支持。综上，姚焕文诉请姚闰文、姚灼文将各自名下涉案房产的1／3份额转移登记至姚焕文名下，符合双方之约定，一审法院予以支持，因过户产生的交易税费由姚焕文与姚闰文、姚灼文按法律规定承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：姚闰文、姚灼文于判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区登记在姚闰文、姚灼文名下各1／3的产权份额转移登记至姚焕文名下，因过户产生的交易税费由姚焕文与姚闰文、姚灼文按法律规定承担。案件受理费1451元，保全费1170.54元，均由姚闰文、姚灼文负担。案件受理费及保全费姚焕文均已预交。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：姚闰文、姚灼文应否协助办理涉案房产的转移登记手续，将其名下涉案房产权属份额登记至姚焕文名下。针对前述争议焦点，本院分析如下：依本案查明事实，首先，姚焕文与姚闰文、姚灼文签订涉案合同，约定“房屋所有权证全属姚焕文一人权益和使用，与姚闰文、姚灼文各人无关。需要姚闰文、姚灼文各人无条件协助姚焕文更正房屋所有权证等有关手续”；其次，宝安县住宅公司交付涉案房产至今已近二十年，涉案房产一直由姚焕文一人管理出租并收取租金，本案中未有证据表明姚闰文、姚灼文曾对此提出异议。综合前述情形，本院认为，涉案房产虽由姚焕文、姚闰文、姚灼文共同作为买方向宝安县住宅公司购买，但由姚焕文一人实际享有该房产所有权应系涉案合同各方真实合意。故前述涉案合同约定姚闰文、姚灼文无条件协助姚焕文办理房屋所有权转移登记手续，该约定内容应系合同各方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合同各方均应恪守履行。据此，姚焕文诉请姚闰文、姚灼文协助办理涉案房产的转移登记手续、将其各自名下房产权属份额登记至姚焕文名下，具合同依据，本院予以支持。一审处理正确，应予维持。姚闰文、姚灼文上诉主张无需协助办理涉案房产转移登记手续，有违各方于涉案合同中的约定亦有悖诚信，本院不予支持。另，姚焕文并非主张房屋权属登记错误，其系依涉案合同提起本案诉讼，诉请姚闰文、姚灼文依约履行合同义务。故本案纠纷系合同纠纷，一审适用合同法相关规定处理本案，并无不妥，本院对姚闰文、姚灼文关于一审适用法律有误的上诉主张不予采纳。综上，姚闰文、姚灼文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2902元（姚闰文、姚灼文已预交），由姚闰文、姚灼文负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月二十三日书记员 方玉娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。