北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13549号上诉人（原审被告）：庞境怡，女，1988年12月17日出生，汉族，北大医学部助理研究员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐兴广，北京市铭泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张赫，女，1987年10月23日出生，汉族，国家烟草专卖局职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨伟伟，北京安翔律师事务所律师。上诉人庞境怡因与被上诉人张赫房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初35408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法由审判员李淼独任审理。上诉人庞境怡的委托诉讼代理人徐兴广，被上诉人张赫的委托诉讼代理人杨伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞境怡上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张赫的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张赫承担。事实与理由：一、张赫延误房屋交易，过错在先。本案房屋交易过程延误的起因是张赫多次要求变更协议，并在2019年12月14日即收到庞境怡133万元首付款后仍然拖延办理贷款面签、批贷手续，致使双方无法在新冠疫情出现之前就完成过户手续，张赫违约在先，这一点在庞境怡所提交的其与中介的微信聊天记录可以证明。庞境怡因中介办事人员工作失职，延误房屋交易而向其单位链家公司投诉，中介自愿掏钱对庞境怡进行补偿，该款项并非由张赫所赔偿。原审法院对张赫在履约过程中因其过错而导致交易延误的事实却视而不见。二、原审法院对不可抗力的适用显失公平公正。2020年1月下旬以来爆发的新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。庞境怡在疫情发生期间身处浙江省台州市黄岩区，作为北大医学部的老师，既要遵守所在地浙江省台州市的防疫规定，也要遵守居住地北京市的防疫规定，更要遵守教育部门和所在单位北京大学医学部的防疫规定。2020年2月22日，北大医学部告知庞境怡：根据北京市委的要求，在外地的教师学生一定不要返京。2020年3月16日，北大医学部发布新的通知，告知庞境怡：按照北京市及学校要求，近期如有教职工确因工作需要，才能在征得所在社区和医学部同意的基础上返京。作为教师的庞境怡自然要遵照执行，这既是教育部门防控疫情的需要，也是作为个人的公民责任。原审法院认定庞境怡在2020年2月27日之后已具备回京条件，且在14天隔离期满后双方具备继续履行合同的条件，却将教育单位北京大学医学部根据中共北京市市委的要求实施的防控措施视为内部规定，显然与《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》所规定的“应当综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响”的精神不符。故原审法院对不可抗力的适用显失公平公正。三、关于户口迁出违约金部分，原审法院认定事实有误。就张赫迁出户口并解冻保证金事宜，中介一直告知庞境怡的是银行会主动联系庞境怡领取房本与《个人购房借款/担保合同》的时间。庞境怡在拿到房本以后去派出所查询，确定户口迁出后就与中介签字确认，然后由中介将保证金退还张赫。2020年4月15日，庞境怡已将保证金10万元支付给中介。2020年6月1日，庞境怡才接到银行电话，通知6月4日可领取房本，2020年6月4日，庞境怡拿到房本，并于11日去派出所查询确认户口已迁出。庞境怡在合理时间履行合同义务，并未构成违约，故不应当承担违约责任。张赫辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决。首先，张赫无恶意不交付的行为，秉承最大诚意促成，张赫的履行符合房屋买卖合同和补充协议要求，其次，对于定金额度等进行调整达成的补充协议是根据双方利益达成并经确认。第三，张赫卖出房屋的同时购置了另外一套房屋，没有拖延的理由。新冠疫情属于不可抗力，但是增加了履约难度，未导致履行不能。北京和台州的防疫政策未禁止人员流动，只是控制，而且2月已经降为低风险，解除人员流动限制，庞境怡可以从台州前往北京，张赫予以理解。学校的防疫通知并非法律和政府政策，是对张赫的限制，不能因此约束张赫，也不能阻碍市场交易。且学校相关部门表示特殊原因可以申请回京，中介已经告知庞境怡，但庞境怡没有提出申请和沟通，庞境怡一审陈述居住在校外，涉案合同约定和履行可以委托他人，因此庞境怡利用防疫政策，恶意放任不履行。张赫户口迁出并告知中介，庞境怡主动询问情况，因此对户口迁出事实知情，5月8日就能领取房本，拖延户口迁出，一审才办理完毕。庞境怡违反诚信原则，不应得到支持。张赫向一审法院起诉请求：判令庞境怡支付迟延付款违约金267750元（共分两段计算，第一段以成交总价款510万元为基数，按日万分之五计算，从2020年1月31日起，计算至2020年4月14日止，计算75天，违约金为191250元，第二段，以成交总价款510万元为基数，按日万分之五计算，从2020年5月12日起至2020年6月11日，共计30天，违约金为76500元。）。一审法院认定事实：2019年12月3日，张赫作为出卖人与庞境怡作为买受人在中介居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容约定如下：庞境怡购买张赫所有的涉案房屋，总价款510万元，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人应当自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。房屋现有户籍为3人，出卖人于办理房屋不动产转移登记之日起150日将所有户籍迁出。因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，双方签订《补充协议》，约定定金50万元，其中关于首付款时间的约定为庞境怡于2020年1月15日之前将第一笔首付款100万元以第三方担保支付给张赫；庞境怡于过户前3个工作日将第二笔首付款102万元以理房通支付的方式支付给张赫，拟贷款金额245万元，双方在不动产转移后150日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，庞境怡从房屋成交总价中留存10万元作为户口迁出保证金，于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付张赫。2019年12月9日，双方签订《变更协议书》，约定将定金变更为100万元，于2019年12月15日前支付完毕，将首付款变更为152万元，于2019年12月15日前支付第一笔33万元，于过户前3个工作日支付第二笔119万元。2020年1月15日，双方签订《变更协议书》，约定将拟贷款金额变更为235万元，并将过户前3个工作日支付的第二笔首付款金额变更为129万元。2020年2月2日，浙江省台州市黄岩区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《关于在全区实施出行管控的通告》，该通报中规定严格控制出行，市民除生病就医、疫情防控工作需要和在保障公共事业运行、群众生活及其他涉及重要国计民生的重要岗位上班外，原则上不得外出。2020年2月3日，浙江省台州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布通告10号，规定从严控制出行，从严实施村居（社区）管理，所有城区小区实行封闭式管理。2020年2月22日，庞境怡单位微信群中发布信息如下：“各位老师好，根据北京市委的要求，各单位一定要管好自己的人，在外地的教师学生一定不要返京。……如有返京的一定要按照北京市的要求去做……”2020年2月27日，浙江省新冠肺炎信息发布平台发布的信息显示台州市全部县区为低风险地区。当日，黄岩区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布第50号通告，全部村（小区）全部解除。2020年3月10日，中介向庞境怡发微信询问回京时间，以便继续房屋买卖流程，庞境怡回复称“拿出腾房诚意来才能谈下一步”。庞境怡称其原定2020年2月3日G58次车票，自台州返回北京，后受疫情影响，实际于2020年3月28日回到北京，隔离14天之后办理的过户手续。2020年4月15日，张赫将涉案房屋过户至庞境怡名下，庞境怡向张赫支付了购房款139万元。当日张赫（甲方）与庞境怡（乙方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订了《理房通履约支付服务协议》，协议中户口迁出保证金10万元划转的条件为（1）双方完成过户，庞境怡取得不动产权证书，并向丙方提交复印件；（2）甲方迁出全部户口后，甲乙双方应立即签署《户口迁出确认书》，并立即向丙方提交复印件或原件；（4）甲乙双方任何一方不签署《户口迁出确认书》，但经甲方或乙方申请，由丙方核实房屋户口已迁出或未迁出的，丙方有权根据甲方或乙方支付指令将户口迁出保证金退还乙方或划转至甲方。2020年4月30日，张赫将涉案房屋上的三个户口迁出，并在当日通知了中介，中介回复称“银行还没有联系客户去取房本，客户取房本以后就去派出所查下，然后签字就可以解冻了”。2020年5月6日，庞境怡询问中介何时可以拿房本，中介称已预约5月8日早上取房本。2020年5月12日，中介催促庞境怡取房本，庞境怡回复“好啊，我没有拖啊”。庭审中庞境怡称6月4日拿到房本，张赫没有说过户口已迁走，但中介告诉过说户口已迁走。2020年6月11日，庞境怡向张赫支付户口迁出保证金10万元。另查，2020年2月10日，北京发布疫情防控通告，要求严格落实小区（村）封闭式管理，严格抵京人员登记，严格核实登记小区往来人员、车辆。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组发布通告，自即日起，所有返京人员到京后，均应居家或集中观察14天。2020年4月29日，北京召开疫情防控新闻发布会，宣布自2020年4月30日起，低风险地区进京人员不再要求隔离14天。庭审中，一审法院向庞境怡释明是否认为违约金过高并请求法庭酌减，庞境怡称其没有违约，不申请酌减违约金。上述事实有双方当事人的陈述、双方提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，张赫、庞境怡双方就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份变更协议书均是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点在于庞境怡是否可以不可抗力免责。《中华人民共和国民法总则》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2020年1月下旬以来爆发的新型冠状病毒感染的肺炎疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。本案双方房屋买卖合同发生在新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间，双方的合同履行不可避免的要受到疫情防控措施的影响，且双方买卖合同中明确约定受不可抗力影响的可以部分或全部免除责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。故认定庞境怡是否免责应当综合考虑合同履行过程中双方所在地区的疫情风险等级、疫情防控措施与合同不能继续履行之间的因果关系和原因力大小等因素。就张赫主张的逾期支付139万元购房款的违约金，一审法院认为，本案双方原定于2020年2月4日办理缴税过户手续，但在2020年2月4日之前新冠肺炎疫情已发生，庞境怡此时在外地，庞境怡有义务遵守当地限制出行的疫情防控措施未能继续履行合同既是保护自身安全也是为了公共卫生防疫措施的需要，故其暂时不回京办理缴税过户手续应当认定为是受不可抗力的影响，可以免除在此期间的责任，但在疫情风险降低且疫情管控措施解除之后双方应当积极履行合同义务。浙江省新冠肺炎信息发布平台的信息显示台州市全部县区在2020年2月27日之后已降为低风险地区，庞境怡所处的黄岩区已于当日全部解除人员流动的限制措施，且在此之前北京地区并未有限制入京的管控措施，此时两地之间的疫情防控措施并未对庞境怡履行合同造成障碍，但庞境怡在此之后并未积极履行合同义务，故按照合同约定应当承担违约责任。按照浙江省台州市的疫情防控措施规定，庞境怡自2020年2月27日之后已具备回京的条件，按照北京市疫情防控政策，庞境怡需在入京后自行或集中隔离14天，在庞境怡14天隔离期满后双方具备继续履行合同的条件。庞境怡称其单位内部规定要求不准回京，但庞境怡单位内部规定的效力并不及于张赫，考察疫情防控措施对合同履行产生的影响应当以双方需共同遵守的疫情防控措施要求为限，庞境怡以其内部规定为由拒绝继续履行合同的抗辩意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。张赫主张的逾期支付第二笔购房款的违约金应当从2020年3月16日起计算至2020年4月10日止，按照合同约定成交总价款每日万分之五的标准计算共计66300元。就张赫主张的第二笔逾期支付户口迁出保证金的违约金，一审法院认为，庞境怡辩称双方买卖合同约定的“不动产转移后150日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况”，但该约定中并未有庞境怡可以在张赫户口迁出之后的150日内支付保证金的意思表示。一审法院认为，户口迁出保证金是为敦促出卖人积极履行涉案房屋户口迁出的义务，通常情况下，买受人应当在出卖人履行户口迁出义务后立即向出卖人支付该笔款项，且双方签订的《理房通履约支付服务协议》亦对此予以明确约定，故在庞境怡知晓并核实张赫确实已将户口迁出之日应立即将户口迁出保证金支付给张赫。本案中，张赫在迁出户口当日即告知中介，中介此后告知了庞境怡并告知庞境怡2020年5月8日即可领取房屋产权证书并进行核实，但庞境怡直至本案开庭审理之后才履行了核实义务，将10万元支付张赫，庞境怡怠于履行合同义务的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。但庞境怡在过户支付的139万元购房款中已包含了户口迁出违约金，故不应以合同约定房屋总价款为基数计算违约金，而应以10万元为基数，按日万分之五的标准，从2020年5月12日起计算至2020年6月11日之日止，共计1500元。对于违约金的数额，一审法院认为合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，经一审法院释明，庞境怡方明确表示不申请法院减少违约金，故张赫主张庞境怡上述两项违约行为按照合同约定标准计算的违约金共计67800元，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，判决：一、庞境怡于判决生效之日起十日内向张赫支付违约金67800元；二、驳回张赫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，庞境怡向本院提交以下证据：支付宝转账记录和银行交易明细6页，用以证明上诉人按照诚信原则履行合同，最后一笔付款时间2020年10月28日。张赫发表质证意见如下：真实性和合法性认可，证明目的不认可，支付宝付款记录与张赫一审提交的证据三一致，支付宝付款可知庞境怡迟延履行支付义务；第五页的付款明细，2020年4月15日支付的款项仅是庞境怡将款项转到中介账户，其中129万在4月17日到达张赫账户，另外10万直到6月12日才到达张赫账户；认可第六页付款的真实性和合法性。张赫向本院提交以下证据：证据一，银行查询明细截图；证据二，理房通节点图，用以证明庞境怡解冻后款项才能到达张赫账户，6月12日才收到10万元。庞境怡发表质证意见如下：真实性和合法性无异议，证明目的不认可。中介具有恶意情形，因为庞境怡投诉，所以中介对此不满，对保证金没有如实说明情况。双方对上述证据的真实性均无异议，本院亦不持异议；对于是否予以采信，本院将结合案件事实予以综合认定。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：庞境怡是否应支付张赫迟延付款违约金。庞境怡主张因疫情属不可抗力，其不应承担违约责任。本案合同履行期间发生新冠肺炎疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，双方原定于2020年2月4日办理缴税过户手续，但在2020年2月4日之前新冠肺炎疫情已发生，庞境怡此时在外地，庞境怡遵守当地限制出行的疫情防控措施未能回京办理缴税过户手续应当认定为是受不可抗力的影响，可以免除其在此期间的责任。2020年2月27日，浙江省新冠肺炎信息发布平台的信息显示台州市全部县区在之后已降为低风险地区，庞境怡所处的黄岩区已于当日全部解除人员流动的限制措施，且北京地区亦未有限制入京的管控措施，但庞境怡并未回京积极履行合同义务。庞境怡称其单位通知不准回京，但庞境怡单位内部规定的效力并不及于张赫，故对其主张，一审法院未予采纳，本院认为并无不当。一审法院综合考虑合同履行过程中双方所在地区的疫情风险等级、疫情防控措施与合同不能继续履行之间的因果关系和原因力大小等因素，认定张赫逾期支付购房款的违约金，数额合理，本院依法予以确认。关于逾期支付户口迁出保证金的违约金，庞境怡主张中介告知银行会主动联系庞境怡领取房本的时间，而银行2020年6月1日联系后其立即办理相关业务，且2020年4月15日，庞境怡已将保证金10万元支付给中介。但根据中介与庞境怡的微信聊天记录，中介已于2020年5月6日告知庞境怡已预约，其可于5月8日领取房本，并于其后催促庞境怡领取房本。根据理房通资金划转条件，庞境怡确认解冻后款项才到达张赫账户。故一审法院认定庞境怡构成违约，应当按照合同约定支付违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，庞境怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由庞境怡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽