上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初8576号原告：张喜春，女，1973年3月9日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：汪兆军，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾楠，上海市汇业律师事务所律师。被告：张迎飞，男，1966年9月1日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：龚利仁。原告张喜春与被告张迎飞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告张喜春的委托诉讼代理人汪兆军、被告张迎飞的委托诉讼代理人龚利仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张喜春向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2020年5月23日签订的《房屋及相关权属转让合同无效》；2、判令被告返还原告已支付的房屋及相关权属转让款764,000元及其利息(计算方式：以764,000元为本金，自2020年5月23日起计算至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、判令被告返还办理民宿证照的费用9,000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年初，原告欲在崇明购房，经朋友介绍认识在崇明从事房产中介工作的案外人陶某，陶某遂将有出售宅基地房屋意愿的被告介绍给原告认识，被告自称愿意有偿转让其位于上海市崇明区向化镇南江村XXX号的宅基地及地上房屋，并向原告出示涉案宅基地的《队农户宅基地实际确权表》、涉案宅基地房屋的所有人亲属朱雅娟和邢某某签订的关于涉案宅基地房屋的《房屋买卖协议》、被告与邢某某签订的关于涉案宅基地房屋的《房屋买卖及宅基地租赁合同》等材料的复印件，保证其对于涉案宅基地及房屋享有完全排他的处置权，并声称此宅基地的使用权人和户籍在此宅基地上的相关权利人均已去世，涉案宅基地及房屋无任何权属纠纷。同时向原告保证能帮助其办理开设民宿所需的民宿证照等手续。嗣后，出于对被告的信任，原告和被告于2020年5月23日签订了《房屋及相关权属转让合同》，合同约定房屋及相关权属转让总价款1,528,000元，并在合同签订时预付764,000元，余款待相关标的物交付、房屋及附属设施装修装饰完毕及被告配合办理完成相应的证照后支付。原告于2020年5月16日向被告支付了5,000元的意向金，又于2020年5月23日以银行转账的方式向被告的账户汇入759,000元，共计向被告支付房屋及相关权属转让款764,000元。之后，原告又于2020年6月19日通过微信方式向被告支付9,000元用于被告办理民宿证照。后原告敦促被告及时交付宅基地并办理涉案宅基地房屋的民宿证照，被告百般推辞，并且在办理时遭到了相关部门的拒绝。后原告向村、镇相关单位咨询和寻求帮助，方得知涉案宅基地的使用权人的继承人仍健在，并且没有放弃对于涉案宅基地的使用权及房屋的继承权，被告对于涉案宅基地及房屋没有排他性的处置权，被告的行为已严重违约，且国家规定农村宅基地房屋不能买卖，双方签订的合同应属无效。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告张迎飞辩称，被告是合法取得涉案房屋，对房屋具有处置权，双方之间签订的合同是双方真实意思表示，合法有效；被告确实已经收到转让款764,000元，说明合同在履行过程中，故不予返还，也不同意支付利息；对于办理民宿证照费用9,000元，被告已经收到，民宿证照已经办理完毕并交付原告，被告已履行相关义务，费用不予返还。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、《房屋及相关权属转让合同》(含附件一至九)，证明原、被告于2020年5月23日签订《房屋及相关权属转让合同》，被告向原告保证其对涉案房屋及宅基地等具有完全排他的处置权，同意以有偿方式将涉案房屋及宅基地转让给原告，并约定了价款及支付方式等内容，但该协议是无效的，违反国家法律规定。经质证，被告对真实性无异议，故本院予以确认。2、原、被告的微信个人信息页、微信聊天记录(2020年5月16日)、微信转账记录及收条，证明原告于2020年5月16日向被告支付定金5,000元，并由被告向原告出具收条。经质证，被告对真实性无异议，故本院予以确认。3、手机银行转账记录，证明原告于2020年5月23日通过手机银行向被告农业银行账户转入759,000元的房屋及相关权属转让款。经质证，被告对真实性无异议，故本院予以确认。4、微信聊天记录(2020年6月19日)、微信转账记录，证明原告于2020年6月19日向被告转账9,000元用于办理民宿证照。经质证，被告对真实性无异议，故本院予以确认。5、《上海市崇明区曰归溪苑农家乐服务部营业执照》，证明根据合同约定，被告有义务帮助原告办理涉案房屋及宅基地的民宿证照，但被告实际办理的是农家乐营业执照，并且登记的地址是上海市崇明区向化镇南江村**，并不是涉案房屋及宅基地的地址上海市崇明区向化镇南江村**，故该营业执照与原告没有关系。经质证，被告对真实性无异议，故本院予以确认。被告为证明其辩称意见，依法向本院提交如下证据：1、案外人朱雅娟出具的承诺书及向化镇南江村村委会出具的证明，证明2020年8月27日被告获得涉案宅基地房屋的相关权利，对于补偿款600,000元已经支付给朱雅娟。经质证，原告表示真实性无法确认。本院认为，被告仅向法庭提交上述证据材料复印件，故对真实性无法确认。2、收条，证明被告收到原告的房款后将其中220,000元支付给中介。经质证，原告表示对真实性无法确认，并认为该收条无法证明被告已实际支付中介费，且即使被告实际支付了中介费，也不应由原告承担。本院认为，被告仅向法庭提交收条复印件，对真实性无法确认，对于被告是否已经实际向案外人支付中介费，需要结合其他证据予以综合认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年年初，原告张喜春经案外人介绍认识被告张迎飞。2020年5月16日，原告通过微信转账方式支付被告张迎飞5,000元，并由被告出具收条一份，载明：“今收到张喜春买房款定金伍仟元(5,000)地址崇明区向化镇南江村XXX队”。2020年5月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋及相关权属转让合同》，约定：甲方将标的物上海市崇明区向化镇南江村XXX号宅基地、地上建筑物(包括但不限于宅基地上的房屋)，围栏内的自留地使用权、宅基地和自留地上的院落、花园、园林、苗圃、绿化、植被、景观鱼塘、水、电、气、网络等；地上建筑物现状(附件六：建筑物的现状及围栏内的现状照片)；四至范围为南至围墙北至河道外围西至河道外围东至河道外围，且甲方承诺并保证对围栏内的全部权利具有完全的排他的权利；甲方对标的物目前拥有的或将来有可能拥有或取得的独占和排他的一切权利；标的物总转让价款为152.8万元；在本合同签订，在标的物、铁门交付，完成房屋相应的水、电、气和网络开通及过户手续，并完成水电表的安装过户及三相电手续后，支付房屋转让总价款的50%，计76.4万元，扣除乙方已付意向金5千元，实付75.9万元，收款后，甲方需签署收款收据并交付乙方；在甲方配合完成原建筑内墙改动，阳台护栏完善，原建筑房后搭建阳光房，三面河道外围栅栏围护，民宿证办理完善以及建设完工完成一个月后，支付房屋转让总价款的40%，计61.12万元，收款后，甲方需签署收款收据并交付乙方；在乙方完成院落的建设后，支付房屋转让总价款的10%，计15.28万元，甲方需签署收款收据并交付乙方。合同还约定了双方的其他权利义务和违约责任等，并将买卖双方身份证复印件、房屋买卖及宅基地租赁合同、房屋宅基地有偿转让协议、房屋买卖协议书、队农户宅基地实际确权表、建筑物的现状及围栏内的现状照片、标的物的定位图及围栏内的现状、合同签订时现场照片、房款收据等材料分别作为该合同的附件。该合同由被告张迎飞、原告张喜春分别作为甲方、乙方签字，并由案外人陶某、沈惠超作为见证人签字。同日，原告分四次通过手机银行转账至被告张迎飞的农业银行账户合计759,000元。2020年6月19日，原告又通过微信转账方式支付被告张迎飞9,000元，用于办理民宿证照。后被告为原告办理了上海市崇明区曰归溪苑农家乐服务部营业执照，登记营，登记营业场所为上海市崇明区南江村**该营业执照交付原告。另查明，涉案宅基地登记的权利人是宋庆忠。宋庆忠与配偶朱三耇均已死亡，且俩人的父母均早于其死亡，俩人婚内生育一子一某，即朱雅娟、朱顺利。朱顺利也已死亡，且无配偶、子女。1997年4月7日，朱雅娟与案外人邢某某签订《房屋买卖协议》，约定：朱雅娟将位于向化镇南江村XXX队四间住房宅基地有偿转让给邢某某，转让价28,000元。2016年11月25日，邢某某与被告张迎飞签订《房屋宅基地有偿转让协议》《房屋买卖及宅基地租赁合同》，约定：邢某某将崇明区向化镇南江村XXX号的房屋宅基地(约128平方米房屋和95平方米场地)有偿转让给张迎飞，转让费为500,000元。审理中，原告表示愿意将上海市崇明区曰归溪苑农家乐服务部营业执照返还被告，并已将该营业执照原件交至本院。本院认为，我国法律规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有。涉案农村宅基地房屋的转让，购房者应为本镇(乡)农村集体经济组织的成员，符合宅基地申请条件且经有关部门批准办理了登记手续的方可发生宅基地使用权与房屋所有权的转移。涉案房屋的出让人和受让人均不是该集体组织成员，且未经有关组织和部门批准，故原、被告之间转让涉案房屋及相关权属的行为，违反了法律、行政法规的强制规定，《房屋及相关权属转让合同》应依法确认为无效。故原告主张双方于2020年5月23日签订的《房屋及相关权属转让合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我国对于农村宅基地房屋转让的限制由来已久，原、被告在未尽审慎注意的情况下签订转让合同，原、被告均存在过错，由此产生的不利后果双方都应承担相应的责任。本案中，被告已收取原告转让款合计764,000元，依法应予返还，庭审中原、被告一致确认涉案房屋尚未交付原告使用，仍由被告实际控制，故原告无需腾退返还涉案房屋。因此，原告要求被告返还已支付的转让款764,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于原、被告对涉案宅基地房屋的转让均有过错，故原告要求被告支付自2020年5月23日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息之请求，本院难以支持。关于原告主张的民宿证照费用9,000元，因涉案合同无效，该合同中关于被告协助办理民宿证照的约定亦属无效，虽然被告为原告办理了名称为上海市崇明区曰归溪苑农家乐服务部的营业执照，但该执照上登记的营业场所不是涉案房屋及宅基地的地址，且被告未提供证据证明因办理该证照实际支出的相关费用，故原告要求被告返还民宿证照费用9,000元的诉讼请求，本院予以支持，但原告亦应将上海市崇明区曰归溪苑农家乐服务部的营业执照返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张喜春与被告张迎飞于2020年5月23日签订的《房屋及相关权属转让合同》无效；二、被告张迎飞于本判决生效之日起十日内返还原告张喜春房屋及相关权属转让款764,000元；三、被告张迎飞于本判决生效之日起十日内返还原告张喜春办理民宿证照费用9,000元；四、原告张喜春于本判决生效之日起十日内将上海市崇明区曰归溪苑农家乐服务部营业执照返还被告张迎飞(已交至本院)；五、原告张喜春的其余诉讼请求不予支持。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11,530元，减半收取计5,765元，由被告张迎飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄菲菲二〇二〇年十二月二十二日书记员  赵美臣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……