陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初3273号原告：张某某，女，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，系该公司法务主管。被告：泾阳县农村信用合作联社高庄信用社。负责人：石某某。委托诉讼代理人：双某某，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某2，北京大成（西安）律师事务所实习律师。原告张艳与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、泾阳县农村信用合作联社高庄信用社商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、两被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告华阳公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、请求依法解除原告与被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社签订的《个人购房借款合同》；3、请求依法判令被告华阳公司返还原告购房首付款69125元；4、请求判令被告华阳公司向原告支付违约金17956.95元。（违约金为合同约定的1%违约金与逾期交房期间占用资金的利息之和，该利息以69125元为基数自2015年8月28日起以中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；5、请求依法判令被告华阳公司赔偿原告向泾阳县农村信用合作联社高庄信用社偿还的本金及利息共42892.74元（暂计算至立案之日，之后按泾阳县农村信用合作联社高庄信用社计算为准）；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告华阳公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，同意返还原告购房首付款，违约金及资金占用利息不认可，被告华阳公司已向原告分四次支付9012.93元违约金，原告多余诉请的9012.93元违约金执行时应予以扣除。返还原告已付购房款的前提条件是，应按照补充协议第5条规定的解除条件来履行备案登记注销手续，60日内退还原告全部已付款。原告已还款的贷款本息，以泾阳县农村信用合作联社高庄信用社提交的数字为准。为了不影响原告的征信记录，剩余贷款应由原告继续清偿，在履行完还款义务后，再由华阳公司返还原告该笔款项。对原告多余诉请产生的诉讼费不予承担。被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社辩称，商品房买卖合同和个人借款合同属于独立的合同，独立的法律关系，原告要求解除个人借款合同，应当承担清偿本息的违约责任。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提交证据：《西咸新区商品房买卖合同》、《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《个人住房商品房按揭借款合同》。两被告未提交证据。当事人对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月25日，原告与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定被告华阳公司将其所开发的位于西咸新区泾河新城沣泾大道项目名称为乐华国际商业街（二期）2幢3单元3层33202号商品房出卖给原告，2016年10月31日前交房，房屋总价款为129125元，原告已付首付款69125元。2017年11月20日原告与被告华阳公司签订《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。2015年11月4日，原告与被告华阳公司、泾阳县农村信用合作联社高庄信用社签订《个人购房借款合同》（以下简称贷款合同），被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额60000元，贷款期限自2015年11月4日至2025年11月4日止，采用等额本息还款法，每月20日之前偿还，之后被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司的银行账户。截至目前，原告向被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社已还款本息由被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社向本院提交流水为准。在这期间，被告华阳公司向原告支付违约金9012.93元。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告华阳公司签订的商品房买卖合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同及补充协议，被告华阳公司也同意，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款69125元，应向原告悉数返还。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社的上述损失，并向原告返还其已向被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社支付的贷款本息。3、关于违约金如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房违约责任主张被告华阳公司向其支付违约金，根据双方的合同约定，逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告华阳公司应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金。原告提出要求被告华阳公司支付违约金，被告华阳公司同意，本院予以确认。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，原告要求被告华阳公司同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2015年8月28日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定，本院予以支持。由被告华阳公司已向原告支付的违约金9012.93元应在本院认定被告华阳公司所承担的违约责任中予以扣除。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予15日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后60日内被告华阳公司向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张艳与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2015年8月25日签订的《西咸新区商品房买卖合同》及2017年11月20日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，原告张艳与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后15日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告张艳、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社于2015年11月4日签订的《个人购房借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内向原告张艳返还购房款69125元，返还已偿还的贷款本息（以给付时泾阳县农村信用合作联社高庄信用社出具的还款流水为准），支付违约金691.25元，支付资金占用期间利息（利息以应返还购房款69125元为基数，自2015年8月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向被告泾阳县农村信用合作联社高庄信用社偿还原告张艳就《个人购房借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时泾阳县农村信用合作联社高庄信用社出具的剩余贷款数额为准）；以上给付款项在执行时扣除9012.93元。如被告陕西华阳天地实业股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2899元（原告已预交），减半收取计1450元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。1449元退还原告张艳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  朱晓强二〇二〇年十一月二十四日书记员  李 霞依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1