湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10295号上诉人（原审被告、反诉原告）：张飚，男，l970年8月16日出生，汉族,居民身份证住址湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：张翅翔，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北省省直机关综合服务中心，住所地湖北省武汉市武昌区洪山路**。法定代表人：陈珍富，主任。委托诉讼代理人：游峰，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹春芳，湖北首义律师事务所律师。原审第三人：湖北和淳商贸有限公司，住所，住所地武汉市武昌区水果湖洪山侧路张家湾小区**(省直机关四食堂**)div>法定代表人：张飚。上诉人张飚为与被上诉人湖北省省直机关综合服务中心(以下简称省直机关服务中心)，原审第三人湖北和淳商贸有限公司(以下简称和淳公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张飚上诉称：一、一审法院认定事实错误。本案涉案房屋上的中百好邦门面招牌的拆除行为，一审法院认定该行为非省直机关服务中心所为且无违法性属于事实认定错误。首先，省直机关服务中心对出具的“证明”上表述了省直机关服务中心对争议房屋进行的整改事实。其次，即使该行为由行政机关作出，该行为也存在违法性。基于合理行政的基本原则，公平公正，即“同等情况同等对待”，若该行为确系行政机关的市容整治措施，行政机关无理由仅对本案涉案房屋进行招聘拆除而无视本区域其他不符合要求的招牌，该拆除行为仅针对张飚的招牌(该招牌于拆除行为前五个月新换)。行政行为要求程序正当。(1)招牌拆除前，张飚自始至终并未收到任何行政部门出具的包括责令整改通知书在内的任何官方函件及任何文字性资料，省直机关服务中心称该行为系武昌区政府所为，并无任何实际证据；(2)招牌拆除之时，张飚出面制止拆除行为，此时亦并无任何包括城管人员、政府官员在内的任何行政执法人员在场，也没有任何相关人员出面阻拦，发生纠纷后，仅由当事人报警处理，其后亦无任何政府部门或城管部门声称对此事负责或者追究张飚任何责任；(3)招牌拆除后，中百超市以张飚违约为由，要求解除特许经营合同，省直机关服务中心声称其与中百超市协调沟通，只是将一份由两民间机构的协议书交付中百公司并称其整改了招牌，中百公司亦未认可该拆除行为的行政行为性质，同时也没有对张飚表示任何愿意恢复合作的意向，并最终解除特许经营合同，致使张飚无法正常开展经营活动。再次，一审法院在无其他任何官方委托或中标文件的情况下，仅凭武汉市宏建基础设施建设有限公司与武汉佳艺建设装饰有限公司这两个民间机构无法确定真伪的协议书认定该拆除行为系政府行政行为，亦缺乏事实依据。第四，基于省直机关服务中心拆除招牌的行为致使张飚无法正常开展经营活动，该行为严重干扰张飚的实体权益，属于严重的违约行为。省直机关服务中心在违约在先的情况下要求张飚依约支付租金的行为明显不符合法律逻辑和事实惯例，因此合同解除的违约责任应当归属于省直机关服务中心，故省直机关服务中心无权要求解除合同，本合同的实际解除日期也应当以张飚向省直机关服务中心交付钥匙之日起算。最后，一审法院认为张飚交付钥匙后，争议房屋处于张飚与省直机关服务中心共同管理的状态明显错误。张飚交出钥匙即表明交还房屋管理权，张飚多次要求省直机关服务中心对拆除招牌的行为承担违约责任，并因经营困难损失巨大无力自行处分争议房屋内物品，提出省直机关服务中心可对相关物品进行合理回收处分的请求，省直机关服务中心拒不承担相关责任，消极应对，并放任该争议房屋处于无人管辖的状态，为减少损失，张飚无奈安排人员看守。二、一审法院程序错误。因省直机关服务中心违约行为致使张飚无法经营、损失巨大，无力承担鉴定费用，又基于疫情的影响及规定，张飚依法特向一审法院递交由省直机关服务中心垫付“对省直机关四食堂二楼好邦超市的装修及设备进行造价评估”鉴定费用申请，一审法院对该申请并未提前告知省直机关服务中心，仅于当庭询问，省直机关服务中心拒绝后亦未对此有任何处理，严重影响张飚申请鉴定的实体权益，导致张飚对于其实际损失举证不能的后果。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判支持张飚一审的反诉请求，驳回省直机关服务中心本诉请求；2.本案一二审诉讼费等费用由省直机关服务中心承担。省直机关服务中心答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。和淳公司陈述同意张飚的上诉意见。省直机关服务中心向一审法院起诉请求：l.判令解除张飚与省直机关服务中心之间的房屋租赁关系(解除时间为张飚收到起诉状之日)；2.判令张飚向省直机关服务中心支付截止租赁关系解除之日欠缴的房屋租金(暂计算至2020年6月15日590004元)，及逾期支付租金的违约金(暂计算至2019年5月15日为5103.03元)；3.判令张飚立即腾退租赁房屋；4.判令张飚按l200元/天的标准向省直机关服务中心支付自租赁关系解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5.本案诉讼费由张飚承担。一审庭审之日，省直机关服务中心新增“判令张飚支付水电费15468.90元”的诉讼请求。张飚向一审法院提出反诉请求：l.判令省直机关服务中心赔偿张飚损失200万元；2.判令本案反诉费用由省直机关服务中心承担。一审法院查明，湖北省省直机关第四食堂(以下简称省直机关四食堂)原为事业单位法人。2014年7月21日，湖北省机构编制委员会办公室发文，合并“湖北省机关事务管理局生活管理科(省直机关第二、三、四食堂)”、“湖北省机关事务管理局综合服务科”，组建“湖北省省直机关综合服务中心”。武汉市武昌区水果湖张家湾小区58号房，为湖北省机关事务管理局所有，长期由省直机关服务中心管理使用。2012年10月16日，省直机关四食堂(甲方)与张飚(乙方)签订《省直机关四食堂二楼出租管理合同》，约定：1、甲方将甲方所在地二楼、总面积约为500平方米的房屋出租给乙方经营餐饮服务。租期8年，自2012年10月16日至2020年10月15日。2、租金按年计算，逐年递增，即第一、第二年年租金为24万元，从第三年起，每年租金增加l万元，以此类推。租赁合同签订后，前三个月为装修期，租金按月计算，优惠价每月1万元。经营保证金5万元，仅限用于乙方拖欠部分租金及其他应缴费用，若无其他情况发生，合同期满后，由甲方如数退还。租金按季度交纳，乙方须在每季度的第一个月5日前向甲方交纳本季度租金。甲方有偿为乙方提供水电、暖气、燃气和机关内部使用电话一部，并依据相关部门收费标准(附加损耗费)，交费时间、时限，向乙方收费。3、乙方根据经营所需，在不破坏原房屋主体结构，确保安全、环保、美观、实用的情况下，制订出可行性设计施工方案和报价凭证清单，依照甲乙双方签订的《装修合同》约定的事项进行装修，购置安装设备设施和餐厨具，其费用全由乙方承担。4、甲方在中途需将此房改作他用，单方终止合同时，需对乙方实行经济补偿。补偿办法从执行日起，依据乙方出具的实物，有效购物凭证，装饰装修凭证、额度，在物、证、金额相符的情况下，再按使用年限逐步削减的办法折算，证据不足的采取资产评估的办法。前五年依次往后按投资总额的90％、70％、50％、30％、20％折算，由于设备、设施、餐厨具属使用损耗物品。后3年只对装饰装修部分按20％、l0％、5％计算。乙方在收领到补偿金的同时，将房屋及设备完好无损如实交给甲方。此条款只对第一次投资。5、乙方在中途向甲方提出终止合同时，按违约给甲方予以经济补偿，补偿额度以当年年租金的四分之一。对装饰装修部分不得破坏、拆除，不计价，无偿完好地交给甲方。对由乙方出资购买的可移动物品归乙方自行处理。6、乙方拖欠甲方应交费用达30天时，将视为违约，甲方有权单方面终止合同，乙方接到终止合同通知后，需于l0日内将房屋交给甲方。逾期不交时，由甲方向其收取房屋占用费。7、合同期满，解除合同时，乙方必须将向甲方应交费用一次性与甲方结清。将房屋及由甲方提供的设施完好无损地交给甲方，原装修部分不计价，无补偿。限于l0日之内向甲方交房。否则每超过1天，甲方按1200元/天收取房屋占用费。合同还对其他事项进行了约定。张飚向省直机关服务中心交纳了合同保证金5万元。2015年6月，湖北和正酒店管理有限公司成立，法定代表人张飚拥有l00％的股权。2017年12月7日，该公司名称变更为和淳公司。张飚代表湖北和正酒店管理有限公司与中百超市有限公司签订《中百超市有限公司中百超市加盟店特许经营合同》，在案涉房屋内部分场所经营中百好邦超市，合同期限2017年11月21日至2022年11月20日。依据该合同，加盟店需采用中百统一标识。2017年10月16日至2018年10月15日，张飚共计支付租金18万元，欠付租金10万元。之后租金未付。2018年4月，案涉房屋上的中百好邦门面招牌被拆除。省直机关服务中心认为，此系行政机关为迎接军运会采取的市容整治措施。张飚认为，省直机关服务中心应对门面拆除负责。2018年4月26日，中百超市有限公司合作项目部向张飚发出违规经营通告书，要求还原招牌。2018年5月4日，中百超市有限公司合作项目部向张飚发出合同违约通知书，要求其承担违约责任。随后，张飚停止经营至今。2018年8月10日、2018年12月3日，省直机关服务中心书面催促张飚支付欠付租金及水电费。2019年8月，省直机关服务中心诉至法院，2019年9月24日，张飚签收诉状副本等材料。2019年l0月25日，张飚提起反诉，向法院提出“对省直机关四食堂二楼好邦超市的装修及设备进行造价评估”的鉴定申请。中德华建(北京)工程技术有限公司湖北分公司、武汉中康正资产评估有限公司接受法院委托后，通知张飚缴纳鉴定申请费，因张飚未在规定的时间缴纳评估费用，两公司对该案鉴定评估作退案处理。张飚向法院申请鉴定评估费75000元由省直机关服务中心垫付，一审庭审中，省直机关服务中心表示不同意垫付。2019年l2月9日，张飚向省直机关服务中心移交了租赁房屋钥匙一把，但其物品未搬出，张飚留人在内居住看守物品。一审法院认为，省直机关四食堂与张飚于2012年10月16日签订的《省直机关四食堂二楼出租管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。省直机关服务中心、张飚应按照该合同约定行使权利、履行义务。关于合同解除的时间。省直机关服务中心主张双方合同于2019年9月24日即起诉状送达张飚之日解除，张飚主张双方合同于2019年12月9日张飚将钥匙交还省直机关服务中心之日解除。关于合同解除的原因。省直机关服务中心主张合同解除系因张飚欠租所致，省直机关服务中心是依照合同约定行使单方解除权。张飚认为合同解除是因招牌拆除致使其经营不能。法院认为，张飚因招牌拆除，导致与中百超市有限公司的加盟合作受阻，经营活动产生一定的影响，但其未证明招牌拆除系省直机关服务中心所为，也未证明拆除行为的非法性，故招牌拆除不能成为其拒不支付租金的理由，合同解除的违约责任归属于张飚。双方合同约定了省直机关服务中心在张飚欠租超30日的情况下的合同解除权，因张飚事实上欠租超30日，合同解除条件成就，法院确认，双方2012年10月16日签订的《省直机关四食堂二楼出租管理合同》于2019年9月24日解除。关于欠付租金。2017年10月16日至2018年10月15日，张飚共欠付租金10万元。按照合同约定，第七年年度租金为29万元，2018年l0月16日至2019年9月24日，张飚共欠付租金273083.10元(290000—24167÷30×21=273083.10)。2017年10月16日／至2019年9月24日，张飚合计欠付租金373083.10元。关于逾期支付违约金。双方合同并无逾期支付租金的违约金计算标准的约定，但张飚逾期付款给省直机关服务中心造成了资金占用的实际损失，张飚应向省直机关服务中心支付欠付租金利息。利息的计算标准为：以欠付租金373083.10元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月25日起计算至租金实际付清之日止。关于房屋的腾退。案涉房屋租赁合同已解除，张飚应将其自有物品搬离案涉房屋，将房屋交还省直机关服务中心。关于房屋占用费。1、2019年9月25日至2019年12月9日期间的占用费。在此期间内，张飚实际占用该房屋，即使其未在此处从事生产经营活动，其占用行为实质上也使省直机关服务中心无法通过出租获得收益。因此，张飚应向省直机关服务中心支付占用费。省直机关服务中心主张的占用费标准过高，法院酌情支持以25000元/月的租金标准计算占用费，此期间占用费总计62500元(25000×2+25000×15÷30=62500)。2、2019年12月10日至张飚腾退之日的占用费。自张飚交还钥匙起，张飚及省直机关服务中心对案涉房屋为共同管理状态，张飚虽有交还房屋管理权的意思，但其物品实际占用案涉房屋空间，因此，张飚仍需向省直机关服务中心支付占用费，鉴于2020年存在疫情可以减免部分租金的因素，占用费的标准调整为l2500元/月。如张飚在本判决指定期间仍未腾退，则占用费计算标准恢复为25000元/月。关于水电费，省直机关服务中心与张飚均同意据实结算，但未提交对账结果，省直机关服务中心有证据可另行主张。关于张飚的经济损失。和淳公司对张飚以个人名义提起反诉无异议，法院确认张飚作为反诉原告主体适格。对于合同保证金5万元，省直机关服务中心愿意抵扣，法院照准。对于张飚主张的其他损失，缺乏证据证明，法院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认省直机关服务中心与张飚签订的《省直机关四食堂二楼出租管理合同》已于2019年9月24日解除；二、张飚应于判决生效之日起七日内向省直机关服务中心支付租金373083.10元及利息(利息的计算标准为：以欠付租金373083.10元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月25日起计算至租金实际付清之日止)；三、张飚应于判决生效之日起七日内从武汉市武昌区水果湖张家湾小区58号省直机关四食堂二楼房屋腾退；四、张飚应于判决生效之日起七日内向省直机关服务中心支付房屋占用费，其中2019年9月25日至2019年12月9日期间的占用费为62500元，2019年12月10日至实际腾退之日，如实际腾退之日早于2020年9月9日，则占用费标准为12500元/月，如实际腾退之日晚于2020年9月9日，则自2020年9月10日起，恢复以25000元/月标准计算占用费；五、省直机关服务中心应于判决生效之日起七日内退还张飚合同保证金5万元；六、驳回省直机关服务中心的其他诉讼请求。七、驳回张飚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9905元，由省直机关服务中心负担4405元，由张飚负担5000元；反诉费11400元，由张飚负担l0875元，省直机关服务中心负担525元。二审期间，张飚向本院提交派出所的接警记录和调解协议书一份。拟证明招牌的拆除不可能是政府行为，是个人的行为。任何正常符合行政行为的手续都没有。省直机关服务中心质证认为，这是因为军运会的原因，武昌区整个的招牌清理，不是他们一家。我们提交的和对方提交的已经证明了是为了配合军运会。协议书单独证明不了什么。协议书也可以看出是整体的招牌整治活动。根据我们提供的协议书可以看出是政府行为，第一条就写了，这个号是我们提供的武汉市武昌区建委关于水果湖片区的，根据这些信息可以看出拆除行为就是政府行为。和淳公司同意张飚的意见。本院对张飚提交证据真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，张飚认为省直机关服务中心将其用于经营的招牌拆除，而因招牌拆除导致张飚与中百超市有限公司的加盟合作受阻，经营活动不能进行造成损失。就此省直机关服务中心已提供了相关的证据来证明招牌拆除行为是政府部门的专项整治工作，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现张飚未能举证证明其所称的招牌拆除行为系省直机关服务中心所为，亦无相反的证据推翻省直机关服务中心提交的证据，故应由张飚承担举证不能的法律后果。张飚主张省直机关服务中心违约赔偿损失的上诉请求缺乏事实依据和证据支撑，本院不予支持。张飚要求鉴定损失的请求不予准许。张飚虽然向省直机关服务中心移交了租赁房屋钥匙一把，但屋内物品并未搬出，张飚仍留人在内居住看守物品，租赁标的物未交还所有权人。故张飚认为交了钥匙就应视为合同解除的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，张飚的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取21305元，由张飚负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十二月二十三日书记员 陈喜兰