苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6051号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道办象角塘宝吉行政办公楼**。法定代表人：廖传强，董事长。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所实习律师。被告：刘东，男，1964年11月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业物业公司）诉被告刘东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理。本案依法由审判员瞿忠奎适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，后依法转为简易程序公开进行审理。原告佳兆业物业公司的委托诉讼代理人丁仁，被告刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费10342.80元，并支付以上述金额为基数自2020年8月6日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止的逾期付款利息。事实与理由：被告系原告管理的东盛花园5幢101室的业主，房屋建筑面积287.3平方米，物业费单价3元/平方米/月。原告已为被告提供物业管理服务，被告却拒绝支付物业费，原告多次催要未果，故诉至法院请求判如所请。被告刘东辩称，其没有交物业费。其不清楚换了佳兆业物业公司，现在是上海永升物业管理有限公司苏州分公司（以下简称永升物业公司）。开发商没有向其交房，双方没有办理交房手续。在交房前验房时，其发现房屋存在许多质量问题，后来开发商没有处理，所以一直没有交房。2019年7月其从原告佳兆业物业公司领取一把装修钥匙，目前已经装修三分之一，还没有装修完毕。其与开发商之间的纠纷没有提起诉讼或仲裁，其在通过12345处理。其房屋的房产证已经办出来了，登记时间是2016年9月12日。其向之前的绿城物业公司预交过11000元，因为没有办理交房手续，绿城物业公司曾表示可以退钱，但要开发商补进来。关于本案原告诉请的物业费问题，因为其与开发商没有办理交房手续，所以其也不用支付物业费。本院经审理认定事实如下：委托方东盛花园小区管理委员会（甲方）与受托方佳兆业物业公司（乙方）签订《东盛花园物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对东盛花园小区实行物业服务，物业管理区域东至苏州绕城高速，南至太湖环太湖大道，西至太湖主湖，北至藏南路；合同期限3年，自2018年11月1日至2021年10月31日；别墅物业费标准2.79元/平方米/月，公摊能耗0.21元/平方米/月，合计3元/平方米/月；公摊能耗费定额收取，小区设备设施运行、绿化养护等所需要公共能耗费，盈亏由乙方承担；本合同为包干制，乙方按上述标准收取物业费，盈亏由乙方承担；乙方每半年预收一次物业费，自11月1日起预收上半年物业费及公摊水电费，自4月1日起预收下半年物业费及公摊水电费，首次收费时间自进驻小区之日起算；业主不按照约定交纳物业费，乙方有权要求业主支付按每逾期一日加收应交额的万分之五的滞纳金；本合同中“业主”是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。合同签订后，原告于2018年11月1日进驻涉案小区提供物业服务，于2019年10月31日退场。苏州市吴中区临湖镇东盛花园5幢101室房屋于2016年9月12日登记所有权人刘东、宋吟玲，建筑面积287.30平方米。审理中，原告陈述，本案的物业服务项目是社区会同小区管理委员会一起发起招投标，多家单位竞标，最后签订的物业服务合同已在住建部门备案。被告陈述，涉案房屋开发商是苏州东兴房地产开发有限公司。小区入住率不高，听说不到50%。其不清楚有无业委会，其没有签署物业服务合同，对物业服务合同不认可。根据物业服务合同，交房之后才收取物业费。原告应提供涉案房屋已经交房的证据。在原告服务期间，其并未入住，未享受到任何服务。现在房屋存在质量问题，没有办理交房手续，如果要收物业费，应向开发商收取。在没有办理交房手续的前提下，绿城物业公司收取的物业费理应退还。开发商没有办理交房手续，房屋存在质量问题，后续所有责任应由开发商承担。所有物业公司与开发商之间都有连带关系，房屋质量问题必须是物业公司通知开发商解决，应相互协商及时解决，而不是推给业主解决。上述事实由原告提供的物业服务合同，被告提供的不动产证复印件，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，被告还提供了以下证据：1.2020年5月14日永升物业公司出具的材料证明，载明：经核查物业档案，未见绿城物业管理期间针对东盛花园5幢101交房相关手续材料。被告提供该证据证明开发商没有向其交房。2.2020年7月29日渡村社区协调会会议记录复印件，会议记录有协调律师、业主、开发商参会人员、绿城物业公司参会人员、社区参会人员分别签名。被告提供该证据证明在该会议上社区律师认为没有交房，绿城物业公司需要退物业费。3.交房验收记录单照片打印件、物业入住联系单照片打印件，证明2016年7月11日开发商要求其拿房，其发现房屋存在质量问题，并记录在交房验收记录单上。4.房屋内外及小区环境照片打印件一组，证明涉案房屋存在质量问题。5.出库单照片打印件两张，证明因维修阳台防水，其支付6900元。现在经检修发现开发商没有把排水管做到下水井，导致阳台被淹。经质证，原告对永升物业公司出具的材料证明真实性无法确认，即便是真实的，该证明内容仅是未见交房手续，不能证明实际没有交房。且被告已经办理了涉案房屋产证登记，这与房屋未交付是相悖的。对协调会上律师的观点，其不认可。交房验收记录单证明涉案房屋已经交付。房屋内外及小区环境照片无法证明拍摄时间和地点，与本案无关。出库单上公章真实性无法确认，无法证明已经支付款项，故对出库单不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本案东盛花园小区管理委员会与原告签订的《东盛花园物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。被告以不知情，未签署物业服务合同为由提出抗辩，本院不予支持。《东盛花园物业服务合同》约定物业费首次收费时间自原告进驻涉案小区起算，原告已经为涉案小区提供物业服务，现已撤场，被告应当按约结清物业费，故原告诉请被告支付2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费10342.80元，于法有据，本院予以支持。《东盛花园物业服务合同》约定，业主不按照约定交纳物业费，原告有权要求业主支付按每逾期一日加收应交额的万分之五的滞纳金。现被告未按合同约定按时交纳物业费，已经构成违约，故原告诉请被告支付以10342.80元为基数按每日万分之五支付自2020年8月6日起算的逾期付款利息，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩涉案房屋并未交付，其不应支付物业费。本院认为，涉案房屋已于2016年9月12日登记在被告刘东及案外人宋吟玲名下，即使被告未与开发商办理交房手续，也不能归责于原告，也不影响被告作为房屋业主享受业主的权利并承担业主的义务，故被告应当承担涉案房屋的物业费。被告抗辩房屋存在质量问题，但房屋质量问题与原告提供物业服务之间没有关联性，即便房屋存在质量问题，现有证据也不能反映原告对房屋质量问题存在过错，需承担法律责任，故被告以此拒绝交纳物业费本院不予支持。被告抗辩其并未入住，未享受到原告服务，本案物业服务合同并未约定房屋空置可以减免物业费，故被告抗辩意见本院不予支持。至于被告与开发商、其他物业公司之间的纠纷可以另行处理，本案不作理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告刘东于本判决生效之日起十日内支付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司自2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费人民币10342.80元，并支付以10342.80元为基数按每日万分之五自2020年8月6日起算至实际支付之日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币29元，由被告刘东负担。此款已由原告预交，被告刘东于本判决生效之日起十日内直接给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 瞿忠奎二〇二〇年十二月四日法官助理 赵纯碧书 记 员 张天涯