宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初3506号 原告：章燕华，男，汉族，1954年4月1日出生，户籍地宁波市北仑区。现住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：王涛，浙江远洋律师事务所律师。 被告：郑信良，男，汉族，1960年9月15日出生，户籍地宁波市北仑区。现住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：吴思佳，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小波，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 原告章燕华与被告郑信良确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员陈广秀适用简易程序于2020年7月22日、2020年11月26日两次公开开庭进行了审理，原告章燕华及其委托诉讼代理人王涛、被告郑信良委托诉讼代理人吴思佳到庭参加诉讼。经原告申请，本院对案涉房屋的市场价值进行了司法评估，双方曾进行庭外和解，但未能达成协议，本案现已审理终结。 原告章燕华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《合建住宅楼协议书》无效；2.判令被告郑信良腾空新和村贝家121-2号房屋并限期搬离；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：章燕华系新和村村民，2010年，因原住宅系危房，经村委会、国土部门等批准，收回章燕华原宅基地后在新和村规划区重新获批一块宅基地。郑信良系湖塘村村民，与章燕华相识后，提出合建住宅楼，双方为此签订《合建住宅楼协议书》1份。建成的案涉房屋即××村××号××号，其中章燕华居住在东边（门牌号：121-1号），郑信良居住在西边（门牌号：121-2号）。在房屋建造过程中双方即发生争吵，建成后更是矛盾不断，至今已无法化解。因宅基地使用权系集体经济组织成员才可以享有的权利。而郑信良并非新和村村民，无权享有新和村宅基地的使用权。案涉协议书在内容上对宅基地进行了处分，违反了法律强制性规定，属于无效合同。故诉至本院，望判如所请。 被告郑信良答辩称：一、案涉房屋的宅基地审批存在瑕疵。章燕华曾于1990年12月在××街道××村××地并已建造房屋，至今仍未拆除。现章燕华又于2010年审批了案涉宅基地，与“一户一宅”的原则相悖。二、案涉《合建住宅楼协议书》系双方真实意思表示，且有集体土地所有权人新和村村民委员会的见证。协议仅约定了建造房屋及房屋的使用权事宜，并未提及宅基地的流转，未违反国家强制性规定，合法有效。三、郑信良居住在案涉房屋内系合法、正当使用。郑信良基于双方约定出资近百万建造房屋后居住至今，该居住行为系履行协议约定的建造义务后享有的权利。章燕华要求郑信良腾空无事实和法律依据，也违背了双方的约定。其诉请应予驳回。 经审理，本院认定事实如下： 章燕华系北仑区新和村村民，该户在××村××号××平米。2010年7月，经村委会、土地管理部门、规划局审批，认定章燕华原有房屋系危房，重新批给章燕华一户案涉宅基地用以建房。被告郑信良户籍在大碶街道湖塘村。2011年10月25日，章燕华与郑信良签订《合建住宅楼协议书》1份，载明章燕华经审批取得一宗宅基地的建筑许可，依建筑设计规划投入资金缺口较大，经与郑信良商定双方合建住宅楼；楼基位于新和村规划区，建筑面积100平方米；章燕华负责提供审批地基，保险费、地基费等一切费用由章燕华负责，郑信良组织施工、工程管理，室内电线、水管、外墙马赛克、铝合金门窗等一切由郑信良出资负责建造；竣工后住宅楼分东西两套，先由章燕华优先挑选一套；关于住宅楼的产权，章燕华提供地基，郑信良出资建造二套房屋，竣工后各取得一套，该套产权即归其所有。国家或集体要征用时，房屋产权各归其所有，地基安置双方各享有一半。新和村村委会在协议上盖章确认：“双方友好协商，达成该协议”。2011年，郑信良出资并组织施工建造了案涉位于××村××号××号的房屋，并做好了上述房屋的室内电线和水管。房屋造好后，章燕华在121-1号房屋内、郑信良在121-2号房屋内持续居住至今。双方各自居住房屋的雨棚、窗子外的防盗栏、室内装修部分系各自负责。 经章燕华申请，本院委托象山精诚房地产估价有限公司对位于宁波市北仑区××村××号××号××号××室内固定装修（不包含土地使用权）的实际价值进行评估。象山精诚房地产估价有限公司出具象房估司法【2020】第074号房地产司法评估报告1份，结论为在2020年10月21日的价值时点，位于宁波市北仑区××村××号××号××号××房地产总价值为724300元。其中章燕华居住的121-1号住宅金额182900元，固定装修175900元；郑信良居住的121-2号住宅金额181900元，固定装修183600元。 章燕华在××村××号原有宅基地上所建的房屋在拆除二楼后由新和村又出租给章燕华，用于“外来人口居住及仓库等”。 章燕华在案件审理中确认：因案涉房屋确系郑信良主要出资建造，其要求郑信良搬离，同意补差价给郑信良，即根据案涉两套房屋司法评估的价值724300元减去章燕华居住的121-1号房屋室内装修的价值175900元后，为548400元。 经本院释明，郑信良就腾房损失和差价一事，明确表示在本案中不提反诉。 以上事实，有双方当事人陈述，郑信良质证对真实性无异议的章燕华提供的合建住宅楼协议书、乡村建设工程规划许可证审批表、房屋照片、郑信良户籍证明，章燕华质证对真实性无异议的农村私人建房用地呈报表及所附房屋照片予以证实，以及郑信良虽有异议但未能提供反驳证据的象房估司法【2020】第074号房地产司法评估报告和章燕华提供的农村集体房屋租赁合同予以证实，足资认定。 本院认为： 第一，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有。宅基地使用权只能由集体经济组织的成员享有。建设在宅基地上的房产，只能在集体成员内部转让、置换。案涉宅基地系新和村批给章燕华一户用以建房，郑信良非新和村村民，双方签订的《合建住宅楼协议书》中却约定：“章燕华提供地基，郑信良出资建造二套房屋，竣工后各取得一套，该套产权即归其所有。国家或集体要征用时，房屋产权各归其所有，地基安置双方各享有一半”，上述约定不符合法律规定，应认定为无效。 第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《合建住宅楼协议书》无效，但房屋已由郑信良出资施工建成，就房屋的价值应由章燕华折价补偿郑信良。经具备资质的专业鉴定机构评估，案涉房屋总价724300元。减去章燕华居住的121-1号房屋室内自行装修的价值175900元后，章燕华应折价补偿郑信良548400元。 第三，因案涉《合建住宅楼协议书》无效，郑信良应腾退其现居住的121-2号房屋。同时，案涉《合建住宅楼协议书》虽因违反法律法规强制性规定导致无效，但签订时系双方合意，郑信良也出于对双方合作的信任和协议的遵守，积极出资建成了房屋。房屋建成后双方已居住近十年，章燕华又以协议违反法律强制性规定为由诉请判令合同无效，其本身对合同的无效难谓无过失。且其理应折价补偿郑信良房款，故据以确定房屋价值的鉴定所产生的费用亦应由章燕华负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下： 一、原告章燕华与被告郑信良签订的案涉《合建住宅楼协议书》无效； 二、被告郑信良于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离位于宁波市北仑区新和村贝家121-2号的房屋； 三、原告章燕华于本判决发生法律效力之日起三十日内支付被告郑信良案涉房屋折价补偿款548400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 本案受理费80元，减半收取40元，鉴定费7065元，合计7105元，由原告章燕华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 陈广秀 二〇二〇年十二月一日 代书记员 陈凌霄