江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3127号原告：程杰和，男，1981年9月20日生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。委托代理人：程慧红，系原告程杰和的妻子。原告：程慧红，女，1982年2月28日生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告程杰和、程慧红与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程杰和，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程杰和、程慧红向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交房违约金，自2015年12月30日起按房价款495000元按照日万分之0.5的利率标准计算至房产验收合格之日止（暂计至2017年7月9日，556天，共为13761元）；2．判令被告支付原告因延期办理房屋不动产权证的违约金2475元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于玉山县，房屋总价款为495000元，合同约定被告应在2015年12月29日前在房屋验收合格后向原告交付房屋，交房时被告应向原告交付《商品房综合竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等，并在交房后180日将交房，需要的由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，协助原告办理房产证。但被告涉案房屋至今未验收合格，被告也至今未交付上述材料，导致原告无法办理产权证。合同第九条约定逾期交付的，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告在2017年7月9日才“交付”房屋，后经原告了解，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告在原告不知情的情况下，向原告交付未经竣工备案的房屋，视为未交付，被告的交付行为既不合法、也属无效，应承担违约交付责任至房屋验收合格收；经原告等业主一再催促反应，被告至今未能为原告办理房屋产权登记。被告的行为严重违反合同约定，侵害原告的合法权益，应承担继续履行合同、赔偿原告损失的义务，故原告起诉，要求处理。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1．原告房屋于2016年4月25日经五方验收合格，并已经于2017年1月1日实际交房，合同约定交房时间是2015年12月29日，则从2015年12月30日起计至2016年12月31日被告逾期交房的天数是366日；原告支付了首付款165,000元，应按该原告已付的购房款为基数按日万分之零点五计算逾期交房违约金。2．但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”的规定，原告已支付的房价款为首付款165,000元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为165,000元×0.5％=825元。3．诉讼费按判决支持数额相应比例由被告承担。4．如能调解，被告同意于2021年2月10日前为原告办理不动产权，所需税费按规定各自承担；原告自愿放弃违约金和诉讼费的诉求。如逾期未办，由被告按合同约定向原告支付违约金并承担诉讼费。另商品房买卖合同是住建部统一制定，不是被告方单方制定提供的，是双方真实意愿的表示。省高院的通知不是法律法规，不能以此突破合同的约定。原告未办理房屋产权证书。原告程杰和、程慧红围绕诉讼请求依法提交了：1．原告身份证复印件一份，证明原告身份主体资格等基本情况；2．企业信用信息公示报告一份，证明被告的企业信息。3．商品房买卖合同一份，证明双方约定：原告向被告购买坐落于玉山县冰溪镇国际名都8幢2单元803号房屋，合同建筑面积119.84平米；房屋价款为4,088.79元/平米，合同总价款为490,000元。付款方式为，于2015年4月12日前支付购房首付款150,000元，按揭贷款340,000元；后于2017年8月31日补差价13,452元。房屋交付时间为2016年8月31日前，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；合同还约定了其他事项。4．收据。发票各两份，证明原告于2015年8月10日通过交付购买案涉房屋房款490,000元。5.2020年8月5日玉山县不动产登记中心出具的玉山县万通房地产国际名都房屋办理进度确认截图一份、玉山县住房和城乡建设局文件复印件一份、反映国际名都二期、三期在不满足交房条件情况下要求业主交房求处的信访事项调查情况的报告一份，证明被告方未达到交房条件即将房屋交房给原告方，构成违约的事实。被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1．营业执照、法定代表人身份证明、身份证证明被告的基本情况。2．商品房买卖合同、前期物业管理服务协议书和物业费收款收据、工程质量竣工验收记录，证明：1．该户房屋于2016年10月24日经五方验收合格，并已经于2017年1月1日实际交房，合同约定交房时间是2016年8月31日，则从2016年9月1日起计至2016年12月31日被告逾期交房的天数是122日；原告支付了首付款10万元，应按该原告已付的购房款为基数按日万分之零点五计算逾期交房违约金。2．该户未办理房屋产权证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”的规定，原告已支付的房价款为首付款10万元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为10万元＊0.5％=500元。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年4月19日，签订了一份商品房买卖合同（合同编号201302892），约定原告向被告购买位于江西省上饶市玉山县的国际名都7栋1单元1303号房屋。合同约定：购房总价款共为：495000元，首付165000元，余款330000元按揭贷款支付；交房时间为：2015年12月29日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2014年2月27日向原告开具了165000元首付款收据，于2017年7月9日向原告开具了3858元的房屋面积补差款，并于2019年8月15日开具了全部购房款498858元的增值税发票。2016年4月25日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都9栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。原告购房合同中登记的7栋房屋，为建筑规划中的9栋房屋。2017年7月9日，原、被告双方办理了房屋交付手续，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但因原告于2017年7月9日对所购住宅办理了收房入住，故应认定原告明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持，但原告请求过高，违约金的计算应从2015年12月30日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2017年7月8日止，具体为：495,000元×日万分之0.5（0.00005）×556天=13,761元，对超出部分不予支持；原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金2,475元符合合同约定，应予支持，被告辩解涉案房屋原告已收房与本案事实相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告程杰和、程慧红逾期交房违约金13,761元，逾期办理产权登记违约金2,475元，共计16,236元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取103元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张 峰二〇二〇年十二月十四日书记员 李雯琪