内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终3122号上诉人（原审被告、反诉原告）：包头市华银置业有限公司。法定代表人：白永涛。委托诉讼代理人：原梓诚。委托诉讼代理人：白宇，宁夏兴业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：包商银行股份有限公司包头鞍山道支行。负责人：孙艳芳。委托诉讼代理人：潘平，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：武慧洁，内蒙古扬阳律师事务所律师。原审被告：鲁恩，男，1968年2月17日出生，职业不详，户籍地包头市。原审被告：张玲英，女，1967年2月15日出生，职业不详，户籍地包头市。上诉人包头市华银置业有限公司（以下简称华银置业）因与被上诉人包商银行股份有限公司包头鞍山道支行（以下简称包商银行）、原审被告鲁恩、张玲英金融借款合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。华银置业上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判支持华银置业一审全部反诉请求；2.案件一、二审诉讼费由包商银行负担。事实与理由：1.本案基本情况为：华银置业系位于内蒙古自治区包头市××区74号财富中心商务大厦项目的开发建设单位。2008年7月28日,华银置业以出让方式取得项目用地的国有土地使用权。2009年6月9日,取得(2009)包房字第00**《商品房预(销)售许可证》。2011年8月,项目竣工验收合格,同年10月21日取得《建设工程竣工验收备案表》。2012年11月28日,取得《商品房初始登记办结通知书》,项目具备办理产权转移登记、抵押登记条件。2010年3月19曰,华银置业与包商银行签订《包商银行按揭贷款合作协议书》,包商银行同意为财富中心商务大厦项目符合贷款条件的借款人提供个人购房按揭贷款。2011年5月20日,华银置业与鲁恩签订了《商品房买卖合同》,约定:鲁恩购买位于××街商品房,建筑面积108.36平方米,用途为商业，销售单价9000元/平方米,价款为975240元，采用银行按揭贷款方式支付购房款,首付比例50.78%,即495240元,贷款480000元。出卖人在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。2011年5月12日,华银置业、包商银行及鲁恩签订了《个人借款合同》（房屋按揭类)。约定：该合同项下借款只用于鲁恩购买与华银置业于2011年5月20日签订的《商品房买卖合同》中指定的财富中心商务大厦1609房屋，贷款金额480000元,借款期限10年。鲁恩同意以所购房屋为其在该合同项下的贷款向包商银行提供抵押担保。由华银置业提供阶段性连带保证责任担保。该合同生效后，华银置业曾屡次催告鲁恩提交办理房屋产权证所需个人身份资料,并缴纳办证所需税费,但其不予理会。2013年4月27日,华银置业向鲁恩发出书面《办理房屋产权证交费通知单》,鲁恩拒绝签收和缴费。2014年4月24日,鲁恩向华银置业出具手写材料一份,确认案涉房屋使用权自2014年5月1日起交付。期间,包商银行始终未向华银置业核实案涉房屋产权证办理情况,也没有催告、督促鲁恩及时办理房屋产权证。《个人借款合同》签订后,包商银行于2011年7月8日发放按揭贷款，但始终没有催告、督促鲁恩及时办理案涉房屋的抵押登记手续。自2013年1月26日起,鲁恩停止履行向包商银行偿还按揭贷款本息的义务。截止2014年6月3日,包商银行分三期直接从华银置业贷款保证金账户扣划按揭贷款保证金65297.68元。2013年8月21日,案外人瀚华担保有限公司向重庆市第一中级人民法院申请诉前财产保全,该院作出渝一中法民保字第00040号民事裁定书,查封涉案房屋。该院于2014年11月20日作出(2013)渝一中法民初字第01174、01339号民事调解书,鲁恩对案外人瀚华担保有限公司的债权承担连带清偿责任。2017年11月30日,该院作出渝一中法民执字第686、687号执行裁定书,裁定涉案房屋抵顶债权,案外人瀚华担保有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。2.华银置业认为,一审判决认定事实和适用法律错误。①一审判决认定“华银置业一直未给鲁恩办理所购房屋的产权证”属认定事实错误。《商品房买卖合同》第十一条约定,华银置业在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由鲁恩提供的资料报产权登记机关备案。办理案涉房屋的产权证,不是华银置业单方即可完成的行为,需要鲁恩配合提交所需资料。2013年4月27日,华银置业向鲁恩发出《办理房屋产权证交费通知单》,催告鲁恩于2013年5月15日前交纳办理房屋产权证的相关费用,并携带身份证复印件两份及手章一枚。表明华银置业仍在催告购房人提交办理房产证所需资料和费用。包商银行在一审中没有提供能够证明“华银置业一直未给鲁恩办理所购房屋的产权证”的证据。一审法院也没有依职权调取相关证据。②一审判决适用法律错误,华银置业无须对按揭贷款本息承担连带清偿责任。华银置业作为《个人借款合同》阶段性连带保证责任的保证人,其保证责任期间为“从每笔贷款发放之日起至贷款抵押物取得《房屋所有权证》,并办妥抵押登记,将《房屋所有权证》和《房屋他项权利证》及其它相关资料交于包商银行保管之日止”。《个人借款合同》第八条约定,华银置业承担阶段性连带保证责任，保证期间从该合同签订之日起至抵押人已就抵押物设定抵押,且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交贷款人正式执管之日。2013年8月21日,重庆市第一中级人民法院作出渝一中法民保字第00040号民事裁定书,查封全部涉案房屋，包商银行应当清楚“抵押物之抵押手续”的办理已为法律上的嗣后不能,此时，其应向债务人、保证人主张清偿债务,否则引发诉讼时效的风险。同时,华银置业的保证责任期间就此届满。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十一条规定,保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。《担保法》第二十六条第二款规定,在合同约定保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。案涉的《包商银行按揭贷款合作协议书》、《个人借款合同》均约定华银置业承担阶段性连带保证责任,且保证期间明确、具体。2013年8月21日,案涉房屋被查封,合同约定的保证期间已经丧失法律意义,故华银置业的保证期间届满，其保证责任应当予以免除。法律关系中的各方当事人,哪一方离风险最近,且能够以成本最低的方式控制或避免风险的发生,则理应由其采取必要的管控措施。否则,应当承担不利的法律后果。涉案房屋做为抵押物,办理抵押手续的义务由抵押人、抵押权人共同承担,华银置业仅为协助义务,即房屋具备办理转移登记和抵押登记的条件,并给与办证的协助。在抵押人鲁恩逾期办理或拒绝办理案涉房屋产权抵押手续的事实发生后,包商银行作为贷款人有权且有能力主张解除借款合同,收回贷款或要求保证人代为清偿债务。2012年11月28日,案涉房屋已取得《商品房初始登记办结通知书》,案涉房屋具备办理产权转移登记、抵押登记手续的条件。华银置业不断催告鲁恩尽快提交办理《房屋所有权证》所需资料和费用。包商银行没有提供其作为债权人已经倾尽各种手段积极行使权利，由于可归责于借款人、保证人的原因导致抵押手续不能办理的证据。涉案房屋没有办理房屋所有权证和抵押登记手续,属包商银行怠于行使权利所致。包商银行答辩称，1.一审法院根据包商银行诉请事实已查明了包商银行与鲁恩、张玲英之间签订《个人借款合同》的前、后过程以及华银置业作为保证人向包商银行提供阶段性保证的相关事实，并对依据该合同双方的履约情况予以查实。鲁恩、张玲英购买的案涉房屋被法院查封的情形与本案个人借款合同履行的事实没有关系，不属于一审法院应管辖和查明的事实。2.《个人借款合同》第8条规定，“华银置业公司承担阶段性连带保证责任，保证期间从本合同签订日至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日”。从约定至今，包商银行与借款人之间始终未形成抵押关系。设立抵押的行为主体是鲁恩、张玲英，作为贷款人没有权利在抵押人未设置抵押的情况下单方办理抵押手续，故相关抵押权的设置不属于贷款人的权利和义务范围。华银置业以案涉房屋未办理《房屋所有权证》和未办妥抵押登记手续属于包商银行怠于行使权利为由，主张其不承担保证责任无事实依据。3.本案约定的保证期间是从合同签订之日至确定抵押相关证明交付贷款人正式执管之日，该保证责任的灭失条件应该是抵押权利的正式形成。不论何种原因造成了抵押权利未成立，那么该保证期限就一直没有到期，华银置业的保证责任就一直没有灭失。故华银置业主张因抵押物被法院查封，保证期限同时灭失的主张没有事实依据和法律依据。原审被告鲁恩、张玲英未陈述意见。包商银行向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令鲁恩、张玲英偿还包商鞍山道支行借款本金387917.95元，并从2014年4月21日起承担利息、罚息、复利至清偿之日止（截止2018年11月8日的本金、利息、罚息、复利为584915.83元）；2.判令华银置业公司在保证责任范围内对上述借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任；3.判令鲁恩、张玲英、华银置业公司承担本案的诉讼费用（包括不限于诉讼费、保全费、公告费）。华银置业向一审法院提出反诉请求：1.请求法院确认华银置业公司与包商鞍山道支行于2011年5月12日签订的编号为2011100119GR02FJ00004《个人借款协议》（房屋按揭类）中华银置业公司的担保责任已经解除；2.请求依法判令包商鞍山道支行返还已扣划按揭贷款保证金65297.68元；3、案件诉讼费由包商鞍山道支行负担。一审法院认定事实：2011年1月25日，华银置业公司与鲁恩签订《商品房买卖合同》。约定鲁恩购买位于××街商品房，建筑面积108.36平方米，总价款975240元，采用银行按揭贷款方式支付购房款，首付495240元。2011年5月12日，包商鞍山道支行与鲁恩、张玲英、华银置业公司签订《个人借款合同》，约定鲁恩因购买上述房产向包商鞍山道支行借款480000元，借款期限为10年，自2011年7月8日至2021年7月7日。利息为年利率10.2%，逾期罚息利率为贷款利率的基础上加50%。华银置业公司以保证人身份加盖公章，为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，双方约定“保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。保证人保证担保的范围包括本合同所列的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、公证费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、拍卖费用、律师费、差旅费及其它实现债权所发生的合理费用”。合同签订后，包商鞍山道支行如约发放贷款。鲁恩未能及时按约偿还借款，自2014年4月21日起开始逾期，至本案庭审结束时，尚欠贷款本金387917.95元。另查明，2013年8月21日，重庆市第一中级人民法院对上述房产进行了查封，并已依法对上述财产进行了拍卖。一审法院认为：包商鞍山道支行与鲁恩之间的借贷关系，有双方签订的《个人借款合同》足以证实。鲁恩、张玲英向包商鞍山道借款，应当按约定及时偿还。关于尚欠本金，按包商鞍山道支行提供《还款计划书》记载，认定为尚欠387917.95元。关于利息，包商鞍山道支行所诉不违反双方约定及法律强制性规定，本院予以支持。本案双方争议焦点在于华银置业公司是否应当承担保证责任。华银置业公司抗辩因案涉抵押物已被重庆市第一中级人民法院拍卖，抵押登记已不可能实现，认为应以此时间计算保证期间。该院认为，首先，保证期间的计算，双方在合同中有明确约定，“保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止”，从其字面意思理解，保证期间应自合同签订之日起至抵押登记完毕之日止。其次，双方关于阶段性连带责任保证的约定，本质上是一种附期限法律行为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。一审法院庭审查明，造成抵押登记手续不能及时办理的原因，并不在于包商鞍山道支行，不能以他人的过错行为加重包商鞍山道支行的义务。第三，按华银置业公司所提供证据，也无法认定包商鞍山道支行是何时知晓上述财产已查封的。虽然包商鞍山道支行对此存在管理上的懈怠，但这种懈怠与华银置业公司承担保证责任之间，并无直接因果关系。故华银置业公司的抗辩及反诉意见，于法无据，该院不予支持。华银置业公司应当在保证责任范围内，对上述款项，承担连带责任。华银置业公司承担保证责任后，可向债务人追偿。综上，对包商鞍山道支行的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告鲁恩、张玲英支付原告（反诉被告）：包商银行股份有限公司包头鞍山道支行借款本金387917.95元。二、由被告鲁恩、张玲英支付原告（反诉被告）包商银行股份有限公司包头鞍山道支行借款利息（按本金387917.95元，2018年11月8日前为利息196997.88元，此后利率按年利率15.3%计算，至本金付清为止）上述款项于本判决生效之日起三十日内一次付清。三、被告（反诉原告）包头市华银置业有限公司对上述款项，承担连带付款责任。四、驳回被告（反诉原告）包头市华银置业有限公司的反诉请求。案件受理费9650元、保全费3445元，公告费560元[原告（反诉被告）包商银行股份有限公司包头鞍山道支行已预交]、反诉案件受理费4825元[被告（反诉原告）包头市华银置业有限公司已预交]，由被告（反诉原告）包头市华银置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，包商银行与华银置业签订的《个人购房按揭贷款合作协议》、华银置业与鲁恩签订的《商品房买卖合同》、包商银行与鲁恩、张玲英及华银置业签订的《个人借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。案涉《个人购房按揭贷款合作协议》中约定:包商银行为华银置业开发的包头市××区74号财富中心商务大厦的符合贷款条件的购房人提供个人购房按揭贷款，由华银置业提供阶段性连带责任保证，即对借款人的全部债务提供连带责任保证，保证人的保证从每笔贷款发放之日起至贷款抵押物取得房屋所有权证，并办妥抵押登记，将房屋所有权证和房屋他项权证及其他有关资料交于包商银行保管之日止。对于在房屋所有权证和房屋他项权证办妥后交于包商银行保管之日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生华银置业或借款人的违约而引起的合同项下债务，华银置业仍应承担保证责任和相应的违约责任。《个人借款合同》中亦约定:由华银置业为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，即合同约定的借款人应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有借款人应付款项承担连带保证责任。保证期间从合同签订之日至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日。依照上述约定，案涉房屋至取得房屋所有权证，并办妥抵押登记前，华银置业应对借款人向包商银行所借款项承担连带责任保证担保。包商银行于2011年7月7日向鲁恩、张玲英发放贷款后，鲁恩、张玲英履行贷款的偿还义务至2013年1月26日，此后再未按照《个人借款合同》的约定进行偿还。但该合同中并未约定借款人逾期还款时，包商银行应向鲁恩行使解除合同的义务，故案涉房屋被法院查封，包商银行并不存在过错行为。华银置业提供的《办理房屋产权证交费通知单》虽载明其公司于2013年4月27日向鲁恩出具《办理房屋产权证交费通知单》，但不能表明鲁恩对该通知单的内容已收悉。鲁恩向华银置业书写“办证费、银行贷款及时还清”的时间为2014年4月24日，发生于法院对案涉房屋查封之后，不能证明案涉房屋在法院查封前未能办理房屋所有权证系鲁恩单方原因所致。包商银行在保证期间内要求华银置业承担保证责任，保证期间并未经过，一审判决华银置业对本案借款及利息、罚息承担连带清偿责任并无不当。综上所述，华银置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14475元，由上诉人包头市华银置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 玺审判员 贺 斌审判员 赵艳敏 二〇二〇年十二月十八日书记员 李美慧附：本判决书依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。