广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17577号原告（反诉被告）：胡小路。委托诉讼代理人：王斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴振超。委托诉讼代理人：杨思敏、杨佳妮，分别是广东金马波士德律师事务所律师及实习律师。原告胡小路诉被告戴振超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王斌，被告的委托诉讼代理人杨思敏、杨佳妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》已于2020年4月30日解除；2、被告退还原告2018年3月25日至2020年4月24日每月租金的10%，租金共71896.6元；3、被告退还原告保证金83460元；4、被告支付因逾期返还租金及保证金的逾期利息（利息以71896.6元+83460元=155356.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准自本案立案之日起计付至付清款项日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月27日签订《广州市房屋租赁合同》，租赁位于广州市海珠区新港中路艺苑南路xx-xx号自编xx号12-405A、12-405B的物业作为舞蹈进修培训场地。合同租赁期限为2018年3月25日至2021年3月24日，合同签订后，原告发现案涉房屋在下雨天会出现多处漏雨漏水的情况。后经查明，发现房顶有多处毁损。原告当即与被告及被告代表陈希沟通，要求及时处理好该问题，对案涉房屋房顶进行修缮，以确保原告可以正常使用。但被告方对此事要么置之不理要么敷衍了事，从未有效解决过漏雨漏水情况。原告使用案涉房屋至2020年4月长达2年时间里，每逢下雨，简直就是“噩梦”，案涉房屋内会出现多处漏雨漏水，多处渗水现象，地面大面积积水。原告根本无法正常经营，雨量稍微多点时，房顶部分形成虚设，以致大雨没有任何阻隔直接下落到室内，地面上的积水根本无法及时清扫干净，而且过程中仍不时会出现新的毁损破裂甚至破洞。更有甚者，曾出现过几次房顶塌陷掉落的安全事故，致使原告的员工被砸伤，案涉房屋存在严重的安全隐患。原告也不得不多次在下大雨天被迫停止营业。案涉的房屋存在如此大的质量安全问题，给原告造成了严重的经济损失。原告确实无法再继续使用案涉房屋，于是原告通过微信向被告发出解除租赁合同通知，于2020年4月30日正式解除与被告的租赁合同，并要求被告3日内返还押金，但被告依然态度蛮横，故原告提起本案诉讼。被告辩称：原、被告一直按《广州市房屋租赁合同》中的约定履行双方的权利与义务，即使原告提出过出现漏水的情况，被告也是第一时间去处理修缮，不影响原告的正常使用，否则被原告也不可能承租了长达两年多的时间。直至2020年4月30日原告才以该理由单方面通过微信方式向被告发出解除租赁合同通知，不符合常理，同时考虑到今年新冠疫情爆发，原告极有可能将解除租赁合同的风险转嫁给被告。且原告一直未与被告办理案涉房屋的相关交接手续，仍继续占有使用案涉房屋，故导致租赁合同解除的违约责任在于原告，被告无需向原告退还保证金，83460元，而且原告应向被告支付2020年4月的水电费854元及自2020年5月1日起至实际腾退案涉房屋的房屋占有使用费。被告以原告违约为由向本院提出反诉请求：1、被告无需向原告退还保证金83460元；2、原告应向被告支付2020年4月的水电费854元；3、原告应向被告支付自2020年5月1日起至实际腾退涉案房屋的租金（每月的租金标准为31258元）；4、原告承担本案及反诉的诉讼费用。原告反诉答辩称：原告认为双方合同已于2020年4月30日解除，根据合同约定，被告应当返还原告保证金。原告已经于2020年4月30日腾空涉案房屋，原告的证据可以证明原告已经履行作为承租人的告知义务，并将大门的密码告知被告，要求被告过来查验，被告是否有过去查验与原告无关。涉案房屋从原告起租之日开始至解除合同之日止就一直存在漏雨漏水的情况，原告是一直忍受这种情况，因为晴天的时候涉案房屋是可以正常使用的。根据原告的证据可见，被告所出租的房屋存在质量问题，按照相关法律规定，出租人应保障租赁物的质量可以正常使用。特别是因为租赁物的天花质量存在问题，导致存在2019年9月17日出现天花倒塌砸中了原告的员工，依据合同法的规定，租赁物危及承租人安全的，即使承租人在签订租赁合同时明知房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因为原告租赁涉案房屋是用于进行舞蹈培训的，所以对租赁物的地面要求严格。原告解除合同，并非因为疫情原因，这是被告的臆测。原告认为原告解除合同合法有效，只同意被告的第二项反诉请求，请法院驳回被告的其余反诉请求。经审理查明：位于广州市海珠区新港中路艺苑南路**自编**的权属人为赵端武，城市规划用途为工场、厂房，共有情况为单独所有，登记时间为2012年4月25，建筑面积851.02平方米；层数为1层；房屋结构为钢筋混凝土结构；另有558.95平方米用地未经批准使用；等。2016年9月18日，被告（承租人、乙方）与赵端武（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港中路艺苑南路xx-xx号自编xx号12-401-1、12-405、12-405-1房号的房地产出租给乙方用途使用，建筑面积为1089平方米；租赁期限从2016年8月1日至2019年6月30日；等。同日，被告（承租人、乙方）还与赵端武（出租人，甲方）签订另一份《广州市房屋租赁合同》，约定的内容与上一份合同一致，但租赁期限从2019年7月1日至2021年6月30日；等。2018年2月27日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港中路艺苑南路xx-xx号自编xx号405A、B室出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为／平方米；租赁期限从2018年3月25日至2021年3月24日；租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按现金或转账付款方式缴付次月租金给甲方；乙方已向甲方交纳83460元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后将保证金无息退回；（第六条）2、甲方应负责修缮责任：无；5、租赁协议期满后，乙方不得拆除毁坏装修设施（阁楼、门窗等），如擅自拆除，按金不予退回；搬迁后5天，房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权归由甲方处理；（第七条）乙方应负责修缮责任：无；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等。原告就其主张提交了以下证据：一、原告与被告的代表陈希之间的微信往来记录，其中：2018年3月7日，原：今天发现一进门口这里地上有水，现在能看到从上面管道滴下来，这个你们过来看一下吧还是我直接找物业？陈：等下我叫人过去……2018年9月17日，陈：这个人员问题我们现在赔偿不了，天花修复问题已经谈好，租金还是要先转的。原：这是必须赔偿的，沟通不了；2020年3月14日，陈：黄主管今天安排人上去处理了那两个位置，过几天下雨的时候他会再上去看会不会漏；原：除两个严重漏水点以外，大教室里这两个地方渗水严重，有白色水渍的地方已经出现塌陷变形，大教室对应的房顶上的漏水点没有找到，工程部黄主管说找不到；陈：他们今天在找位置处理，不确定是不是找准了，要过几天下雨了他们再过去看会不会漏；2020年5月7日，原：我们与你方的租赁合同已经解除，我们已经清空我方物品，将租赁的房屋已经交还给你方，大门密码是……你们自己去查验就行；二、原告与被告的微信往来内容，其中2020年4月30日，原：从2018年3月开始租用你方物业至今，室内多次多处出现严重的漏雨漏水情况，还曾3次发生天花板破损掉落，一次砸伤我方员工，跟你和你方代表陈希不知沟通过多少次，至今仍未有效解决过此问题，你方已严重违约违法。现在正式通知你方，本人于2020年4月30日正式解除与你方的租赁合同，并请你方于3日内返还押金，本人保留追究你方赔偿租金的损失；被：合同不是你说解除就的，不按合同履行我方将追究你方的违约所带来的损失；三、接诊时间为2018年9月7日的《广东省第二人民医院门诊病历》，姓名为丁美喧，病情记录为石膏片砸伤致头部疼痛4小时；《CT报告单》、《医疗收费票据》（费用为425元）；四：漏水情况的视频。被告质证表示：对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，被告在收到原告的反馈之后都是及时为原告处理，若原告认为处理结果不满意不可能还继续承租两年之久，这与常理不符；对证据二的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：由原告单方提出解除合同，双方并没有办理相关的房屋交接手续；对证据三的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，无法证实因涉案房屋的原因所造成的；对证据四的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，从视频的拍摄位置、背景可见，漏水情况原告多次拍摄了视频，若涉案房屋一直漏水，影响经营的话，原告不可能一直承租。诉讼中，原、被告一致确认以下事实：涉案场地位于所在建筑物的顶层，被告是将涉案场地带装修交付给原告，原告进场后进行重新装修，但没有改建楼顶情况，涉案场地的大门为密码锁；所涉案合同为无效合同，同意参照原合同约定的租金标准来计算房屋使用费。原告表示：其承租的涉案房屋是第四层，有楼梯的；其确实是在2020年5月7日才告知被告代理人涉案场地的大门密码的；遗留在涉案场地现场的物品原告不需要了，同意被告清理。被告表示：其在2020年5月7日已经进入涉案现场查看，但现场还遗留原告的私人物品，包括鞋子、宣传物品；原告已将缴纳涉案场地的租金至2020年4月。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告从不动产权属人赵端武处承租涉案场地，但赵端武所有的海珠区新港中路艺苑南路xx-xx号自编xx号房屋为1层钢筋混凝土结构，被告未能举证证明其出租给原告的第四层场地已经取得建设工程规划许可证，故依照上述规定，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同。上述司法解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。原告已于2020年4月30日向被告发出解除合同的通知，并于2020年5月7日告知被告涉案场地的大门密码，被告也于当天进场查看，发现现场只遗留原告的私人物品，被告应及时收回场地，故对被告已于2020年5月7日实际收回涉案房屋的事实，本院予以认定。上述房屋租赁合同虽然无效，但原告在2020年5月实际占有使用了涉案场地七天，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。被告反诉要求原告缴纳2020年5月1日至2020年5月7日的房屋占用费合理合法（参照每月的租金31258元计算），本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告向被告交纳了保证金83460元，故租赁合同被认定无效后，原告要求被告返还上述款项及支付从立案之日起的利息损失，合理有据，本院予以支持。被告反诉要求保证金应予没收的意见，本院不予采纳。被告反诉要求原告支付2020年4月的水电费854元，原告也表示同意，双方意见一致，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告虽提供双方的微信往来证据等证实涉案场地存在渗漏水的事实，但被告对原告反映的房屋存在渗漏水的情况也予以及时回应与处理、修缮，且原告一直承租涉案场地长达两年并均及时缴纳租金等费用，故原告主张被告提供租赁物存在质量安全问题，造成其严重经济损失，要求被告退还从2018年3月25日至2020年4月24日的租金71896.6元及利息的请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告戴振超在本判决生效之日起15日内返还原告胡小路保证金83460元及利息（以83460元为本金，从2020年5月11日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）。二、原告在本判决生效之日起15日内支付2020年5月1日至2020年5月7日的房屋使用费7058元给被告。三、原告在本判决生效之日起15日内支付2020年4月份的水电费854元给被告。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3407元，由原告负担1567元，由被告负担1840元。本案反诉受理费1820元，由原告负担91元，由被告负担1729元。上述受理费已经由原、被告各自预交，原、被告均同意由对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十二月九日书记员  招佐文冯琬晴