贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民初3062号原告：郑绍金，男，1965年2月21日出生，汉族，四川省广安县人；住贵州省务川自治县。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所专职律师。被告：重庆名郡房地产开发有限公司，住重庆市忠县红星小区新华支路****，统一社会信用代码91500233686228754T。法人代表：母泽政。委托诉讼代理人：赵辉，务川自治县中心法律服务所。原告郑绍金诉被告重庆名郡房地产开发有限公司（以下简称“名郡房开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑绍金及委托诉讼代理人黄金华，被告名郡房开的委托诉讼代理人赵辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑绍金向本院提出诉讼请求：一、判令被告以579073为基数，从2016年4月1日起按年［4.75%×（1＋40%）］向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金至原告实际取得房屋权属证书登记之日止，暂计算至2020年9月30日，违约金170078元；二、判令被告配合原告及时办理房屋转移登记；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月12日，原、被告双方签订《名郡˙镇南花园住宅认购协议书》，由原告购买被告开发的位于务川自治县，约定总价款679073元，单价10615.49元，原告实际交付了579073元。双方在2020年因房屋交付纠纷向贵院提起诉讼，贵院作出（2020）黔0326民初1028号民事判决书，判决驳回原告郑绍金的诉讼请求，判决原告向房开公司支付剩余房款100000元。郑绍金不服提起上诉，经遵义市中级人民法院组织调解，由郑绍金在2021年9月15日前向房开公司支付80000元。被告作为专门的房开公司，没有提供《商品房买卖合同》，也没有通知原告签订《商品房买卖合同》。从涉案楼盘来看，大量购房户没有签订《商品房买卖合同》，没有办理买卖合同的备案登记。原告交付房款，被告至今没有向原告提供不动产发票。按双方签订的《名郡˙镇南花园住宅认购协议书》约定，被告应当在2015年12月30日前交房。按法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，因此，被告应当从2016年4月1日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行的规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。办理房屋转移登记，除了被告提供初始登记证书外，还需要被告提供商品房买卖合同、购房发票、初始登记证书等资料，这些都必须由被告配合办理。为此，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法判决。被告名郡房开辩称，原、被告之间买卖合同关系，因原告没有及时支付完购房款，已经由遵义市中级人民法院调解处理，约定原告于2021年9月15日前支付尚欠购房款80000元。至今原告未将购房款支付完毕，故双方没有签订购房合同，及未开据购房发票，同时不能办理房屋产权登记。原告未支付完全部房款，原告已经违约，被告不存在违约的行为，故不存在支付违约金的情况。为此，请求驳回原告方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于务川自治县开依法开发的房地产项目。2013年12月12日，郑绍金与名郡房开签订两份《［名郡·镇南花园］选房顺序申领表》（选房顺序号：№8013、№8014），凭该选房顺序号可参加名郡房开的认购活动。后名郡房开（甲方、卖方）与郑绍金（乙方、买方）签订［名郡·镇南花园］《住宅认购协议书》（注：甲方签署时间为2014年12月12日，乙方签署时间为2015年2月14日），该协议书约定：一、认购房号：乙方认购甲方开发的位于贵州省务川县项目商品住房（门面）壹套（以下简称“该房屋”），即［镇南花园］六号楼负1层6－1号房，建筑面积63.97㎡，成交单价10615.49元／㎡，成交总价679073元（注：价格按建筑面积计算）。签订协议时乙方交付定金20000元。二、付款方式：……3、银行按揭：于签订本协议时由乙方向甲方支付房款349073元，余款330000元，由乙方向银行申请按揭付款。三、……3、乙方若选择按揭付款方式最终审批权在银行，若因乙方原因不能办理按揭的，则自动转为现金支付。该协议还对其他相关事项进行了约定。另查明，郑绍金先后分三次向名郡房开公司支付了购房款579073元（2014年12月12日付款280000元、2015年2月12日付款69073元、2017年1月24日付款230000元）。后郑绍金对涉案房屋进行装饰装修并入住进行商业经营。2018年11月14日，务川自治县国地资源局向名郡房开颁发了黔（2018）务川县不动产权第××号《不动产权证书》，载明：名郡房开对务川自治县镇南镇镇南路351号镇南名郡花园6号楼获得国有建设用地使用权。2020年4月3日，郑绍金以其名郡房开签订的《商品房买卖合同》存在欺诈行为由，要求名郡房开返还超收房款251433元诉至本院，该案在审理过程中，名郡房开向本院提起反诉，要求郑绍金支付购房尾款100000元。本院经审理作出（2020）黔0326民初1028号《民事判决书》，判决：一、驳回原告郑绍金的诉讼请求；二、反诉被告郑绍金于本判决生效后三十日内支付反诉原告重庆名郡房地产开发有限公司购房款100000元；三、驳回反诉原告重庆名郡房地产开发有限公司的其他反诉请求。郑绍金不服提起上诉，遵义市中级人民法院作出（2020）黔03终5265号《民事调解书》，内容为：一由郑绍金于2021年9月15日前支付名郡房开80000元；二、郑绍金、名郡房开自愿放弃其余诉讼请求，本案纠纷就此终结；……。现郑绍金以名郡房开迟延办理房屋权属登记已构成违约为由，诉至本院。上述事实有郑绍金提交的［名郡·镇南花园］《住宅认购协议书》、《收款收据》及《银行转账凭证》、（2020）黔0326民初1028号《民事判决书》及（2020）黔03民终5265号《民事调解书》、务川自治县住房和城乡建设局出具的《证明》、邓春林与名郡房开签订的《商品房买卖合同》复印件各一份，名郡房开提交的《住宅认购协议书》、《缓缴款承诺书》、（2020）黔0326民初1028号《开庭笔录》、黔（2018）务川县不动产权第××号《不动产权证书》，以及双方当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：郑绍金与名郡房开签订《住宅认购协议书》，该协议对涉案房屋的具体位置、购房款的具体金额及支付方式、交房时间及违约责任等其他相关事项进行约定。事后，郑绍金已向名郡房型支付购房款579073元，名郡房开已将涉案房屋交付郑绍金使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的涉案《住宅认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，因此该认购协议书应属商品房买卖合同，其约定内容不违反法律的强制性规定，依法对双方具有约束力。对于名郡房开以郑绍金未支付完购房款，而未为其办理房屋产权登记手续的辩论意见。根据审理查明的事实，在郑绍金与名郡房开签订的《住宅认购协议书》中约定，郑绍金选择银行按揭付款方式，但该协议书第三条同时约定“选择按揭付款方式最终审批权在银行，若因乙方原因不能办理按揭的，则自动转为现金支付”，后因按揭不能，郑绍金先后分三次向名郡房开支付了购房款579073元，已将付款方式由银行按揭变更为现金支付，且通过遵义市中级人民法院调解，双方达成“郑绍金于2021年9月15日前支付名郡房开80000元”。双方约定的交房时间为2015年12月30日，实际交房时间为2016年年底（因双方交房时未办理正式的移交手续，对具体交房时间无法核实，但双方当事人当庭陈述为2016年年底、2017年年初）。郑绍金付款方式由银行按揭变更为现金支付后，郑绍金应至迟于交房时支付剩余购房款。郑绍金在交房时仍尚欠330000元购房款未支付，至2020年9月15日，经遵义市中级人民法院调解确认郑绍金尚欠80000元购房款未支付，名郡房开至今未为涉案房屋办理房屋产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务，合同约定了给付义务的先后履行顺序，先履行一方未履行义务或履行义务不符合约定，后履行一方有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行相应的合同义务，直至对方履行义务或履行义务完全符合约定之时。本案中，交付全部购房款是郑绍金购买涉案房屋应当履行的主要义务，全额的购房发票系办理房屋权属证书所需材料之一，而郑绍金至今仍未付清余款，故在郑绍金未全面及时地履行合同约定的付款义务的情况下，名郡房开可行使先履行抗辩权，即暂不协助上诉人办理权属证书。故现郑绍金要求名郡房开支付自2016年4月1日起至涉案房屋实际具备办理权属证书条件之日止（暂计至2020年9月30日）的违约金，没有事实与法律依据，不予支持。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：驳回原告郑绍金的诉讼请求。案件受理费减半收取计1851元，由原告郑绍金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及委托代理人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  江南二〇二〇年十二月十六日书记员  申丹