海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1827号   上诉人（原审原告）：海南创新创业孵化基地有限公司。   法定代表人：傅妙。   委托诉讼代理人：杨战国。   委托诉讼代理人：王**。   被上诉人（原审被告）：三亚市创意新城实业有限公司。   法定代表人：王康。   委托诉讼代理人：何世君。   上诉人海南创新创业孵化基地有限公司（简称创新孵化公司）因与被上诉人三亚市创意新城实业有限公司（简称创意新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初8167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   创新孵化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持创新孵化公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由创意新城公司负担。二审中，创新孵化公司将其一审第二项诉讼请求明确为：创意新城公司将《市创意产业园标准厂房二期租赁合同》（以下简称《租赁合同》）所涉标准厂房二期总面积约20,000平方米范围内的物业、保洁、安保、水电以及消防交给创新孵化公司统筹管理。   事实和理由：一、一审法院对于涉案厂房是否交付及何时交付等关键事实查明不清及认定错误。   1.一审判决对争议事实认定“虽然双方未有交付手续，但在合同履行过程中，创意新城公司于2018年5月27日发出《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》及2018年5月30日、2018年6月21日二次向创新孵化公司发出《三亚市创意产业园标准厂房（二期）孵化基地催缴租金费用的函》，要求创新孵化公司支付上述厂房的租金，创新孵化公司签收了上述函件，但在复函中未对交付的厂房提出异议……创新孵化公司于2017年5月27日前收到了创意新城公司交付的上述厂房”，而在第一争议问题部分又认定“合同签订后，创意新城公司于2017年5月27日向创新孵化公司交付了一楼B区590平方米、二楼B区1,910平方米、二楼C区855平方米及一楼B区290平方米厂房”，对于交付日期及交付事实的认定存在错误。   （1）关于涉案厂房具体交付日期，创意新城公司在一审中多次变更，庭审表述前后不一：一审答辩期其主张涉案厂房内3,000平方米房屋在2016年11月1日交付给了创新孵化公司，2017年11月1日开始收取租金；一审庭审时，创意新城公司又主张在2017年1月11日向创新孵化公司交付了4,543平方米厂房，在2019年1月17日后租赁面积变更为3,994平方米，并提交《三亚市创意产业园标准厂房（二期）工程竣工交付使用通知函》及《租金收入及滞纳金统计表》，一审法院认为该通知函上盖章有问题，对其第二次的主张未予采信；2020年6月，创意新城公司又向一审法院提交了创新孵化公司逾期缴纳租金的说明，主张在2017年5月27日将厂房交付给了创新孵化公司。   创意新城公司的上述行为已涉嫌妨碍民事诉讼活动且严重违反诚实信用原则和禁止反言原则。根据《租赁合同》约定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，创意新城公司作为履行交付厂房义务的一方，未能举证证明其于具体时间交付具体面积的厂房给创新孵化公司，应当承担举证不能的法律后果；创意新城公司出具的落款日期为2018年5月27日《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》仅对租金标准和租赁面积进行统计确认，无法直接证明交付时间这一事实，一审法院仅凭租金信息和未见签收记录的催缴租金费用函认定涉案厂房交付时间为“2017年5月27日前、2017年5月27日”，缺乏事实依据。   （2）一审判决认定“创新孵化公司签收了创意新城公司2018年5月27日的《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》及催缴租金费用的函并复函，但在复函中未对交付的厂房提出异议”属事实认定错误。创新孵化公司在收到创意新城公司书面通知后，均以书面形式提出异议，包括2018年12月5日创意新城公司送达律师函，载明创新孵化公司拖欠租金451.2万元，计算租金的面积为20,000平方米，创新孵化公司当即复函提出一房多租的事实以及要求创意新城公司按照合同约定交付标准厂房二期后支付租金。在诉讼过程中，创新孵化公司对创意新城公司擅自采取强制清除的行为也提出了书面异议，直至2019年5月26日，创新孵化公司依然通过书面形式向创意新城公司主张交付厂房，因此一审法院认定创新孵化公司未就交付厂房提出异议与实际情况不符。   （3）根据现有证据足以证明创意新城公司在其主张的2016年11月1日、2017年1月11日、2017年5月27日的时间节点，包括截至目前均未履行交付除二楼C区外的厂房义务。首先，创新孵化公司提交的与时任创意新城公司法定代表人常建刚的微信聊天记录显示，在2018年6至8月期间，涉案厂房仍在进行消防整改，不具备交付条件；其次，创意新城公司提交的《三亚市创意产业园管理委员会主任办公会议纪要》（2018年4月26日）也可以证明截至2018年4月26日，创意新城公司未交付涉案厂房；再次，创意新城公司提交的《关于创意产业园标准厂房二期消防通过承租企业（单位）后续装修整改的函》载明，涉案厂房于2018年12月21日才通过消防验收，才允许承租企业进行装修。该事实与创新孵化公司所主张的消防未验收不具备交付使用条件相符。一审法院认定“厂房是否通过消防验收对于交付房屋及支付租金并未有影响”错误；最后，涉案厂房于2018年12月21日取得消防验收备案，2018年12月28日通过综合验收，取得竣工验收证书，该事实与《三亚市创意产业园标准厂房（二期）孵化基地催缴租金费用的函》中载明“涉案厂房于2017年1月10日竣工验收并交付使用”的事实不符，该函可能系创意新城公司伪造。   2.一审判决查明事实部分认定创新孵化公司于2018年6月6日支付了二楼C区855平方米一年的租金61,560元，但在关于第一个争议问题部分又认定创新孵化公司未缴纳二楼C区855平方米厂房2018年5月27日至2019年8月31日期间共计15个月的租金，事实认定错误，判决前后矛盾，二审法院应予纠正。创新孵化公司于2018年6月6日支付的61,560元为二楼C区2019年6月至2020年6月的租金（免租期自2018年6月至2019年6月），2019年1月22日缴纳二楼B区1910平方米厂房租金20,880元及一楼B区290平方米厂房租金137,520元为2019年1月至2020年1月租金，但该部分厂房创意新城公司未交付给创新孵化公司使用。根据双方签订的《租赁合同》第4.1至4.3条约定，无论是一楼B区众创空间部分、一楼B区众创咖啡部分，还是二楼B区、二楼C区都存在第一年免租期；合同第4.1和4.2条约定总面积为20,000平方米即创新孵化公司租赁的全部，4.3条强调众创空间运营“众创咖啡项目按照6元/平方米收取租金”的约定属于4.2条的补充约定，而非众创咖啡部分不免租。一审判决认定二楼C区855平方米和一楼C区290平方米不免租的事实属事实认定错误，与双方关于免租期的约定不符。   二、一审法院认定创新孵化公司存在逾期一个月未缴纳租金以及尚未缴纳租金的情况，已构成根本违约，故创意新城公司享有合同解除权属认定错误。   1.根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定，涉案《租赁合同》存在先后履行顺序，创意新城公司应当现按照合同约定履行交付涉案厂房对应20,000平方米物业、保洁、安保及水电、消防交付给创新孵化公司，且经过免租期后，创新孵化公司才负有支付租金的义务，在创意新城公司未按照合同约定履行上述义务的情况下，创新孵化公司有权拒绝支付租金，属于行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。   2.双方签订的是面积20,000平方米、租赁期限为20年的《租赁合同》。首先，虽然该合同明确约定了无故拖欠租金1个月以上的，创意新城公司有权解除合同，但本案中创新孵化公司并非无故拖欠租金，实则创意新城公司拒不履行交付义务、将房屋出租给案外人的违约行为在先。其次，创新孵化公司也并非不具备支付租金的经济实力，在创意新城公司未交付厂房的情况下，创新孵化公司也迫于压力向其支付了租金，但创意新城公司拒绝接受并予以退回，不能视为创新孵化公司违约。再者，合同约定的“无故拖欠租金1个月以上”创意新城公司就享有合同解除权，从《租赁合同》约定的年限和面积来看，该约定解除权的条件明显属于显著轻微、不影响合同目的实现。通过创意新城公司退还创新孵化公司支付的租金行为及往来函件中载明的内容明显可以看出是由于产业园的规划定位调整，三亚崖州湾科技城管理局的进驻需要使用厂房，创意新城公司故而恶意违约解除合同，而非其合同目的无法实现。   三、一审判决认定“因原、被告签订的《租赁合同》及《〈市创意产业园标准厂房二期租赁合同〉附加补充合同》（以下简称《补充合同》）已解除，合同解除后尚未履行的终止履行，故创新孵化公司主张将物业、保洁、安保、水电及消防交给其统筹管理诉讼请求于法无据”，属事实认定及适用法律错误。依据交易习惯，创新孵化公司所租赁的厂房及对应的物业、保洁、安保、水电及消防应当同时交付，创意新城公司主张交付了厂房，但未交付物业、保洁、安保以及水电、消防明显违反交易常识；其次，交付物业、保洁、安保及水电、消防属于主合同义务，而非附随义务。通过一审判决足以认定创意新城公司应当在《租赁合同》签订后就应将物业、保洁、安保及水电、消防交付给创新孵化公司，但截至一审判决作出之日仍未将20,000平方米厂房对应的物业、保洁、安保及水电、消防交付创新孵化公司，该行为已然构成根本违约，创意新城公司拒绝交付的违约行为在先。根据《合同法》第一百零七条规定，在违约行为发生的情况下，具备履行条件的，违约方应当承担继续履行的违约责任，故创意新城公司应继续履行合同义务，交付厂房及对应的物业、保洁、安保及水电、消防。   综上，一审判决查明及认定事实不清，创新孵化公司为维护自身合法权益依法提起上诉，望判如所请。   创意新城公司辩称：一、本案中，创新孵化公司承租创意新城公司3,000多平方米的众创空间，其余场地由于创新孵化公司没有达到招租条件，故在双方签订《租赁合同》的当日又签订了《补充合同》约定本合同创新孵化公司所承租的场地为众创空间的3,000平方米，并非20,000平方米的场地。   二、1.关于涉案场地的交付时间，创意新城公司共提过三个节点，分别是：《租赁合同》约定的2016年11月1日；验收证据载明的2017年1月11日；创意新城公司最终确定的交付时间是2017年5月27日，依据是创意新城公司在2018年5月27日的《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》上要求创新孵化公司缴纳租金，而缴纳租金的前提是创新孵化公司已免租一年。   2.本案中，创新孵化公司只缴纳了部分场地的租金，其拖欠租金的时间也远远超出合同约定的一个月。根据《租赁合同》的约定，在五个工作日内应缴纳租金，即从2017年5月27日交付场地之日起，创新孵化公司应在2017年6月3日前缴纳众创咖啡的租金20,880元，而在2018年6月6日，创新孵化公司仅仅缴纳了二楼C区855平方米的租金61,560元。所以众创咖啡从应当缴纳之日起到2019年1月21日共逾期了一年多；而对于C区855平方米厂房，至双方发生诉讼也逾期近一年未缴纳租金；二楼B区1,910平方米厂房，应当缴纳租金的日期为2018年5月27日，创新孵化公司直到2019年1月22日才缴纳了137,520元租金，故此区域的租金共逾期了七个多月；二楼B区厂房的租金创新孵化公司自始至终都没有缴纳。一审判决查明创新孵化公司没有按时足额缴纳租金违反合同约定，同时符合法律关于解除合同的条件，对创新孵化公司主张确认解除合同无效的主张不予认定，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。   三、创新孵化公司主张创意新城公司将物业、保洁、安保、水电以及消防交给创新孵化公司统筹管理的诉讼请求，不具备事实根据。创新孵化公司自始至终所承租的面积只是20,000万平方中约3,000平方米的众创空间，而主合同约定的以上管理的业务必须全部移交给创新孵化公司，相应的物业、保洁等这些物业管理才能移交。实际上，创新孵化公司承租约3,000平方米的场地之后，所有的物业、安保均是创新孵化公司在管理，因此创新孵化公司要求移交物业交由其统筹管理是不符合本案的事实的，本案不具备将相应的物业管理交付给创新孵化公司统筹管理的前提条件。创新孵化公司的诉请既不符合事实也不符合法律的规定，一审判决驳回其诉求，具有事实和法律根据。综上，创新孵化公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，二审法院应依法驳回其上诉。   创新孵化公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认创意新城公司以2019年7月17日《律师函》解除双方签订的《租赁合同》及《补充合同》的行为无效。2.创意新城公司将物业、保洁、安保、水电以及消防交给创新孵化公司统筹管理。3.本案诉讼费由创意新城公司承担。   一审判决对有争议的事实认定如下：创意新城公司主张其已经向创新孵化公司交付了一楼B区590平方米、二楼B区1910平方米、二楼C区855平方米以及一楼B区290平方米的厂房，应当出示相关证据予以证明。虽双方未有交付交接厂房的手续，但在合同履行过程中，创意新城公司于2018年5月27日发出《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》，并分别于2018年5月30日、2018年6月21日二次向创新孵化公司发出《三亚市创意产业园标准厂房（二期）孵化基地催缴租金费用的函》，要求创新孵化公司支付上述厂房的租金。创新孵化公司已签收了上述函件并复函，但在复函中未对交付的厂房提出异议，并依照租金信息表的内容于2018年6月6日支付了二楼C区855平方米的租金61,560元，于2019年1月22日支付了二楼B区1,910平方米厂房的租金137,520元以及一楼B区290平方米的厂房的租金20,880元。其中一楼B区590平方米以及二楼B区1,910平方米的厂房存在第一年免租的期限。综上，结合当事人的陈述以及创意新城公司催收租金时间、厂房存在一年免租期限的事实，可以认定创意新城公司已经履行交付厂房一楼B区590平方米、二楼B区1,910平方米、二楼C区855平方米以及一楼B区290平方米的厂房的义务，创新孵化公司已于2017年5月27日前收到创意新城公司交付的上述厂房。   一审判决对其他事实认定如下：2016年10月21日，创意新城公司与创新孵化公司签订《租赁合同》，约定：1.位置及面积。创意新城公司将位于三亚市创意产业园标准厂房二期，建筑面积约20,000平方米的厂房出租给创新孵化公司，具体租赁面积按实际使用测量面积收取租金。2.租赁用途。租赁区域仅作为创新创业孵化基地运营相关业务使用，不得违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其租赁用途。3.租赁期限。租赁期限20年，自2016年11月1日起至2036年10月31日止。4.租金及支付方式。（1）标准厂房二期（除众创空间外）约17,000平方米场地，用于孵化创新创业项目，租金第一年免费；第二年以后按月10元/平方米（含税）结算租金，租金发票由创意新城公司负责。（2）标准厂房二期南侧第一、第二和第三层约3,000平方米场地，用于众创空间运营办公，租金第一年免费；第二年以后按月6元/平方米（含税）结算租金，租金发票由创意新城公司负责。（3）标准厂房二期众创空间运营“众创咖啡”项目，按6元/平方米（含税）收取租金，租金发票由创意新城公司负责。（4）创新孵化公司采取按每年为一期支付方式向创意新城公司支付场地租金，并支付至指定账户。（5）在租赁合同期间，创意新城公司对出租区域内实行统一物业管理，创新孵化公司须每月底按时按实向创意新城公司缴纳当月的物业费、电费、水费等管理费用。5.履约保证金。创新孵化公司在合同签订后5个工作日内向创意新城公司支付保证金5万元。6.合同的变更、解除与终止。无故拖欠租金1个月以上的（含一个月），创意新城公司可单方解除合同，收回出租办公区域，没收履约保证金并追收所欠费用。   2016年10月21日，创意新城公司与创新孵化公司签订《补充合同》，约定：1.双方签订的《租赁合同》第四项“租金及支付方式”4.1条“标准厂房二期（除众创空间以外）约17,000平方米场地，用于孵化创新创业项目，租金第一年免费；第二年以后按月10元/平方米（含税）结算，租金发票由创意新城公司负责。”后附加合同内容：创新孵化公司不得擅自出租标准厂房二期（除众创空间外）约17,000平方米场地。创意新城公司根据创新孵化公司与入驻企业或项目签订的入驻孵化协议，按实际使用面积与入驻企业项目于5个工作日内签订办公场地租赁协议，并按协议价格结算租金。标准厂房二期约3,000平方米众创空间由创新孵化公司统一运营，运营期间如发生法律责任由创新孵化公司承担。2.标准厂房二期内的物业、保洁、安保、水电、消防归属创新孵化公司统筹管理，创意新城公司积极协调配合，保障入驻企业正常运转。3.《补充合同》成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。2016年11月2日，创新孵化公司向创意新城公司支付保证金5万元。   2018年5月27日，创意新城公司向创新孵化公司发出《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》，该信息表记载：一楼B区590平方米，租金第一年免租，第二年按6元/平方米/月计算，第二年的租金是42,180元；二楼B区1,910平方米，第一年免租，第二年按6元/平方米/月计算，第二年租金137,520元；二楼C区855平方米，租金按6元/平方米/月计算，第一年租金61,560元，第二年租金61,560元；一楼B区290平方米，租金按6元/平方米/月计算，第一年租金20,880元，第二年租金20,880元。   2018年5月30日，创意新城公司再次向创新孵化公司发函，要求创新孵化公司支付一楼B区590平方米、二楼B区1,910平方米、二楼C区855平方米以及一楼B区290平方米的厂房的租金（自2017年1月11日至2019年1月10日期间），共计499,856元，其中第一年租金82,440元、物业管理费52,488元以及第二年租金262,440元、物业管理费52,488元。创新孵化公司收到催收租金信息后，于2018年6月6日向创意新城公司支付二楼C区855平方米一年的租金61,560元，但未支付其他区域厂房的租金。2018年12月13日向创意新城公司复函，承认已支付保证金5万元以及租金61,560元，但认为创意新城公司将双方所签合同内的部分场地出租给其他企业使用，创意新城公司应按约交付其他厂房后，创新孵化公司才支付租金。   2018年6月21日，创意新城公司向创新孵化公司发函，要求创新孵化公司支付一楼B区590平方米、二楼B区1,910平方米、二楼C区855平方米以及一楼B区290平方米的厂房第二年的租金262,440元、物业管理费52,488元。2019年1月23日，创新孵化公司向创意新城公司复函，承认已支付保证金5万元以及租金61,560元和158,400元，但认为创意新城公司将双方所签合同内的部分场地出租给其他企业使用，创意新城公司应按约交付其他厂房后，创新孵化公司才支付租金。   2019年1月21日，创意新城公司向创新孵化公司发出《关于解除孵化基地租赁标准厂房二期办公场地合同的函》，认为随着“三城一港”的落地及各企业不断入驻办公，现办公场地已不能满足供给需求，且创新孵化公司未履行合同约定的义务，并占用厂房办公，影响厂房办公场地的运营和管理，其应在接到京园（北海）律师事务所发出的律师函后三个工作日内，应当与创意新城公司办理解除合同事宜。京园（北海）律师事务所接受创意新城公司的委托向创新孵化公司发出《律师函》，解除创意新城公司与创新孵化公司签订的《租赁合同》以及《补充合同》。此后创新孵化公司收到该《律师函》，并复函对创意新城公司解除合同的行为提出异议。   2019年1月22日，创新孵化公司向创意新城公司缴纳二楼B区1,910平方米的租金137,520元以及一楼B区290平方米的租金20,880元，共计158,400元，创意新城公司承认该费用是支付二楼B区1,910平方米以及一楼B区290平方米厂房的租金，但已于2019年1月25日将158,400元退回给创新孵化公司。   另查明，创意新城公司是三亚市创意新城开发建设有限公司（以下简称创意新城开发公司）的子公司，原名称为“三亚市创意新城汽车租赁有限公司”，于2017年9月15日由原三亚市工商行政管理局批准予以变更。涉案厂房位于三亚市崖州区创意产业园（即现在的三亚市崖州湾科技城内），该厂房属于创意新城开发公司。2016年10月17日，创意新城开发公司将涉案厂房及其物业等项目收费管理工作，委托给创意新城公司全权管理。2018年12月21日，三亚市公安消防支队对三亚市创意产业园标准厂房（二期）作出建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防复验合格。   一审法院认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，予以确认。依法成立的合同，对各方当事人均具有约束力。创意新城公司作为出租方已经将厂房交付给创新孵化公司经营使用，作为承租人的创新孵化公司应当按合同约定履行支付租金的义务。本案争议焦点有以下三点：一是创新孵化公司是否存在逾期缴纳租金的事实；二是创意新城公司是否享有法定或约定的合同解除权；三是创意新城公司是否应当将标准厂房20,000平方米的物业、保洁、安保以及水电、消防交由创新孵化公司统筹管理问题。   关于焦点一。合同签订后，创意新城公司于2017年5月27日向创新孵化公司交付了一楼B区590平方米、二楼B区1,910平方米、二楼C区855平方米以及一楼B区290平方米厂房。根据合同约定，创新孵化公司应自2017年5月27日起5个工作日内支付二楼C区855平方米以及支付一楼B区290平方米厂房的租金；应自2018年5月27日起5个工作日内支付一楼B区590平方米厂房的租金以及二楼B区1,910平方米厂房的租金。创新孵化公司于2018年6月6日支付二楼C区855平方米2017年5月27日至2018年5月26日期间的租金61,560元，存在逾期交付租金的行为；于2019年1月22日缴纳二楼B区1910平方米厂房2018年5月27日至2019年5月26日期间的租金137,520元以及一楼B区290平方米厂房2017年5月27日至2018年5月26日期间的租金20,880元，亦存在逾期缴纳租金的行为。截至2019年8月13日，创新孵化公司收到创意新城公司发出的解除合同通知之日，创新孵化公司仍未缴纳一楼B区590平方米厂房2018年5月27日至2019年8月13日期间共计15个月的租金，存在未缴纳该区域租金的违约行为；创新孵化公司也未缴纳二楼C区855平方米厂房以及一楼B区290平方米厂房2018年5月27日至2019年8月13日期间共计15个月的租金；同时未缴纳二楼B区1,910平方米厂房2019年5月27日至2019年8月13日期间共计3个月的租金。创新孵化公司未出示证据证明其已向创意新城公司缴纳上述租金，故创新孵化公司存在逾期缴纳租金以及未缴纳过部分区域租金的行为，致使创意新城公司收取租金的合同目的不能实现，已构成根本违约，创意新城公司主张创新孵化公司逾期支付租金的事实成立，予以认定。创新孵化公司关于未存在拖欠租金的抗辩理由不成立，不予采纳。   关于焦点二。根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，涉案《租赁合同》明确约定创新孵化公司无故拖欠租金1个月以上的，创意新城公司可单方面解除合同，收回出租办公区域。因创新孵化公司存在逾期一个月未缴纳租金以及尚未缴纳租金的情况，已构成根本违约，创意新城公司主张创新孵化公司逾期支付租金的事实成立，故创意新城公司享有合同解除权。作为承租人的创新孵化公司未按合同约定履行支付租金的义务，作为出租人的创意新城公司有权要求创新孵化公司在合理期限内支付，创新孵化公司逾期未支付，创意新城公司可以解除合同。创意新城公司于2019年7月17日向创新孵化公司发出《律师函》解除合同，是行使双方约定的解除权，且该解除合同的通知已经于2019年8月13日送达创新孵化公司，合同自通知达到时已经解除。消防验收未合格对交付房屋以及支付厂房租金是否有影响，双方在合同中没有约定，且创新孵化公司明知该厂房未通过消防验收，并未向创意新城公司主张权利就已进驻厂房办公，视为厂房是否通过消防验收对交付房屋以及支付租金并未有影响。现该厂房已于2018年12月21日通过验收，故创新孵化公司关于厂房未通过验收合格未及时缴纳租金的抗辩理由不成立，不予支持。综上，创意新城公司享有约定解除权，本案已经达到了解除合同条件，涉案合同已于2019年8月13日解除，故创新孵化公司主张创意新城公司解除双方合同行为无效的诉求应予以驳回。   关于焦点三。因双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故创新孵化公司向创意新城公司主张将物业、保洁、安保、水电以及消防交给其统筹管理的诉讼请求于法无据，不予支持。   综上，一审法院依照《合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决驳回创新孵化公司的诉讼请求。案件受理费200元（创新孵化公司已预交），由创新孵化公司负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   创新孵化公司提交如下证据：1.（2020）琼02民终1759号案询问笔录，2.航空运输电子客票行程单，共同证明：在（2020）琼02民终1759号案二审询问过程中，创意新城公司称涉案标准厂房二期的场地于2017年5月27日与创新孵化公司副总经理杨战国办理的场地交付，而2017年5月26日至28日杨战国在深圳，创意新城公司二审主张的于2017年5月27日将涉案场地交付给杨战国属虚假陈述。创意新城公司质证意见：对该两份证据的真实性没有异议，但是对证明内容有异议。尽管创意新城公司曾陈述2017年5月27日是与杨战国办理交接手续，但是因时间久远，可能存在记忆偏差；虽然杨战国出差学习，但不排除创意新城公司交付的房屋有其他工作人员进行接收。因创新孵化公司上述两份证据与案件事实相符，故本院对上述证据予以采信。   创意新城公司二审中没有提交新证据。   经审理查明，除有争议的事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。   另查明，创意新城公司未依照《租赁合同》4.1条约定，将三亚市创意产业园标准厂房二期（除众创空间以外）用于孵化创新创业项目的约17,000平方米场地出租给创新孵化公司，双方对此无异议，本院予以确认。对于该17,000平方米场地，创意新城公司已另行出租给了案外人。《租赁合同》所涉标准厂房二期2万余平方米范围内的物业、保洁、安保、水电以及消防也已交给案外人统筹管理。   本院认为，本案的争议焦点如下：一、创意新城公司以《律师函》的形式解除《租赁合同》及《补充合同》的行为是否有效；二、创新孵化公司关于创意新城公司将标准厂房二期总面积20,000余平方米范围内的物业、保洁、安保、水电以及消防交给创新孵化公司统筹管理的诉讼请求是否应予支持。   关于焦点一。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。依照双方在《租赁合同》中的约定，创新孵化公司无故拖欠租金1个月以上的（含1个月），创意新城公司可单方解除合同，收回出租办公区域。创意新城公司依据2018年5月27日《海南创新创业孵化基地有限公司标准厂房二期租金信息》，主张其于2017年5月27日向创新孵化公司交付了3,645平方米的场地，但并未提交相关交接手续或其他证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，且创意新城公司对于场地的交付时间出现了多次陈述不一致的情形，故本院无法确认创意新城公司于何时向创新孵化公司交付的出租场地和具体场地面积。   此外，依照《租赁合同》第4.2条的约定，标准厂房二期南侧第一、第二和第三层约3,000平方米场地，用于众创空间运营办公，租金第一年免费；第二年以后按月6元/平方米结算租金。在场地交付日期及具体面积均无法确认的情况下，相应的，亦无法确定创意新城公司在2019年7月17日向创新孵化公司发出涉案解除合同《律师函》时是否拖欠租金。故此时创意新城公司并不具有合同约定的解除权，创意新城公司以创新孵化公司拖欠租金为由发出解除合同的《律师函》，不发生解除合同的法律效力，创新孵化公司主张确认创意新城公司解除合同《律师函》无效的上诉理由成立。   关于焦点二。本案中，创意新城公司主张交付的厂房面积为3,645平方米，创新孵化公司主张交付的厂房面积仅为855平方米，双方均确认用于孵化创新创业项目的约17,000平方米场地已出租给了案外人，创意新城公司主张标准厂房二期总面积约20,000平方米范围内的物业、保洁、安保、水电以及消防也已交由案外人统筹管理。创新孵化公司要求创意新城公司将上述全部范围内的物业、保洁、安保、水电以及消防交由其统筹管理，已不具备可行性，故本院不予支持。   综上所述，创新孵化公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初8167号民事判决；   二、确认三亚市创意新城实业有限公司以2019年7月17日《律师函》的形式解除《市创意产业园标准厂房二期租赁合同》以及《〈市创意产业园标准厂房二期租赁合同〉附加补充合同》的行为无效。   三、驳回海南创新创业孵化基地有限公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费200元（海南创新创业孵化基地有限公司已预交），由三亚市创意新城实业有限公司负担。二审案件受理费200元（海南创新创业孵化基地有限公司已预交），由三亚市创意新城实业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十二月一日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。