呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4142号上诉人（原审被告）：安荣，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王相（系安荣丈夫），住内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区花样年华小区**楼****。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司。法定代表人：潘瑞芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴政，内蒙古恩科赛律师事务所律师。上诉人安荣因与被上诉人呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司（以下简称嘉融公司）物业服务合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2020）内0121民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安荣上诉请求：1.撤销土默特左旗人民法院（2020）内0121民初1525号民事判决；2.请求重新审理物业服务合同一案；3.重新鉴定嘉融公司的服务标准和收费标准；4.请求判令嘉融公司退还2013年-2019年多收取的不合理费用和安荣更换单元门和对讲系统费用10759元。事实和理由：嘉融公司与安荣物业服务合同一案经土默特左旗人民法院做出一审判决，该判决认定事实不清，适用法律不当。本是嘉融公司违约在先，却无视安荣的证据，且嘉融公司没有进行多次催促缴纳物业费，故安荣不承担违约责任。土默特左旗人民法院却不顾事实依据不进行现场调查取证，判决安荣违约在先，故依法予以撤销,事实理由如下：一、判令嘉融公司立即返还与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署的《前期物业合同》合同期限2012年8月8日至2015年8月8日，和与安荣于2013年1月17日签署的《物业服务协议书》中未预定违约收取的相关费用和违约金共计10759元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）。二、根据嘉融公司与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署的《前期物业合同》中规定服务标准，嘉融公司擅自降低服务费用标准的，超出标准收费部分，安荣有权要求返还。电梯服务费500元，二次加压费0.3元/平米/3年合计1359元，公共区域电费三年324元，更换单元门和楼字对讲费用8900元。三、业主委员会和嘉融公司于2016年5月6日签订《物业服务合同》，约定物业管理服务费为1.5元/月/平米，同时规定了具体的物业质量服务标准按照《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准乙级》执行。嘉融公司在提供服务期间明显没有达到协议的要求，反而服务质量越来越严重侵害了安荣的利益。按照约定嘉融公司负责整个小区的管理，包括公共设施的维护养护、公共秩序的安全维护、小区的保洁服务、小区内绿化的维护和管理。但是，嘉融公司并没有履行合同义务，使得物业管理十分混乱，单元门禁损坏，楼宇对讲不通，嘉融公司久久不修，最后安荣自己出钱更换单元门及维修楼字对讲系统。小区路灯经常不亮，同时安保设施不到位，小区并没有实行封闭管理，导致社会人员可以随意出入，严重危及了业主的生命和财产安全。公共绿地被损毁、侵占。小区环境卫生恶劣，绿化公共区变成了耕地，积水积雪得不到及时清扫。保洁人员缺少经常一周才做一次打扫楼道，小区内经常可以看到堆积的垃圾。嘉融公司的服务态度强硬甚至殴打业主暴力服务，导致业主们也多次向嘉融公司和有关部门反映，一直没有的得到解决。四、嘉融公司说多次催促安荣缴纳物业费，没有任何依据，而是无理上门催缴物业费，导致安荣以及全体业主一直拖欠物业费是真实的事实。五、土默特左旗人民法院无视安荣的证据，一向偏袒嘉融公司，有意纵容欺压普通老百姓不懂法不懂维权。土默特左旗人民法院判定事实不清，合同是约定双方而不是单约定安荣的，故请求中级人民法院走访花样年华小区调查取证。综上所述，安荣拒绝以1.5元/月/平米价格支付物业管理服务费，并提出要相关部门对嘉融公司的服务标准进行公开鉴定，并将2013年-2015年以1.8元/月/平米收取的多余物业费及相关费用如二次加压费、电梯服务费及更换单元门费用一并退还给安荣，维护安荣的合法权益，请求法院作出公平、公正的判决。嘉融公司辩称，上诉请求的主要核心内容是重新鉴定嘉融公司的服务标准和收费标准，请求判令嘉融公司退还2013年-2019年多收取的不合理费用和安荣更换单元门和对讲系统费用10759元。以上请求安荣在一审中没有提出反诉，故不属于二审审理范围，请求依法予以驳回。嘉融公司向一审法院起诉请求：1.判令安荣立即给付拖欠嘉融公司的从2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费11815元，并支付截止到2020年5月31日该期内产生的违约金6809元，水费10元，共计18634元；2.案件受理费由安荣承担。一审法院认定事实：嘉融公司与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署了《前期物业服务合同》，约定由嘉融公司对金川开发区“花样年华”小区进行物业管理，物业费为：住宅多：住宅多层1月/平方米，住宅高，住宅高层1月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.3元/月/平方米，二次加压费0.3元/月/平方米，公区电费9元/月/户，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之二点一的标准支付违约金。合同签署后嘉融公司开始为该小区提供物业管理服务至今。2016年5月6日业主委员会又与嘉融公司签订了《物业服务合同》，合同约定：物业费为，住宅多，住宅多层0月/平方米，住宅高，住宅高层1月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.6元/月/平方米，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之六点七的标准支付违约金。同时约定物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年的2月4日前缴纳下年度服务费。合同签署后嘉融公司开始为该小区物业管理服务一直至今。安荣系金川开发区“花样年华”小区2号楼1单元1001号的业主，该房屋面积125.87㎡，2013年1月28日办理入住手续，2011年1月1日至2020年12月31日物业管理费共计11815元，经嘉融公司多次催要，至今未付。一审法院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种服务合同均对所有业主具有约束力。嘉融公司与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及与花样年华小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，嘉融公司与安荣之间具有物业服务关系，且合同已在实际履行中。嘉融公司依约为该小区及业主提供了垃圾清运、保洁保安等物业的基本服务，应当依约收取物业费，故嘉融公司关于11815元的物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。安荣以该小区物业公司的服务不到位为由拒绝交纳物业费的主张证据不足，安荣在事实上享受了嘉融公司为其提供的基本物业服务，且物业服务的对象为小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，故安荣拒缴物业费的理由该院不予认可。关于嘉融公司主张违约金的诉请，因其在约定违约金的情况下，未及时主张其权利而放任该损失扩大，故对其主张该院不予支持。在此建议嘉融公司今后积极履行服务义务，提升自己的服务品质，坚持自己优质的服务态度，从而更好的服务业主，减少与业主之间的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、安荣于判决生效之日起十日内支付嘉融公司物业管理费11815元；二、驳回嘉融公司的其他诉讼请求。案件受理费266元，减半收取133元，由安荣负担87元，由嘉融公司负担46元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、安荣的第三、四项上诉请求是否二审审理范围；二、安荣应否向嘉融公司支付物业管理费，具体数额是多少。针对第一个争议焦点，安荣在一审中并未就重新鉴定嘉融公司的服务标准和收费标准以及嘉融公司退还2013年-2019年多收取的不合理费用和安荣更换单元门和对讲系统费用10759元提起反诉，其二审中就此提出请求不属于二审审理范围，就上述请求安荣可另行主张。针对第二个争议焦点，安荣在二审中提出申请书，请求本院调查收集嘉融公司对花样年华小区的服务质量和管理状态、小区业主的满意度是否达到双方合同中约定的乙级标准以及安荣自行更换公区安全门的真实性。鉴于根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，上述证据并非《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定的当事人因客观原因不能自行收集的证据，故本院对安荣的调查取证申请不予准许。安荣上诉主张嘉融公司的物业质量服务标准未达到乙级，嘉融公司没有履行合同义务。因嘉融公司提供的证据可以证明其已为安荣所在小区提供了相应的物业服务，安荣提供的相关证据并不足以证明嘉融公司的合同履行行为未达到乙级标准，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，安荣应当承担举证不能的不利法律后果。因安荣作为业主已经实际接受了嘉融公司提供的物业服务，且其存在拖欠物业费的行为，故一审判决安荣支付嘉融公司物业管理费11815元有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，安荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由安荣负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十二月二十四日法官助理 董 丽书记员 刘 萌