云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初3222号原告：昆明裕顺房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城西路**。法定代表人：阳宏林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尹瑶，昆明裕顺房地产开发有限公司法务，住云南省昆明市西山区。被告：建水县奥城百货有限公司。。住所地云南省红河州建水县临安镇建水大道与清远路交汇处裕顺奥城**楼法定代表人：王福军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师。原告昆明裕顺房地产开发有限公司（以下简称“昆明裕顺公司”）与被告建水县奥城百货有限公司（以下简称“建水奥城百货”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明裕顺公司的委托诉讼代理人尹瑶、被告建水奥城百货的委托诉讼代理人刘乔贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明裕顺公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告租金5013283元及自2012年1月1日起至租金付清之日止按年利率6%计算的利息，暂计算至2020年11月2日为1529820元。审理过程中，原告变更租金金额为5530366元，利息变更为1512737元。事实与理由：2011年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将建水县奥城一期、二期的部分商铺出租给被告使用，租期15年，即自2011年1月1日起至2025年12月31日止，租金为第一年50万元，往后每年递增5%。合同签订后，原告按照约定将租赁物提供给被告使用，但被告仅交纳了第一年租金50万元，从2012年1月1日起未再交纳，原告多次催要，被告均以周转困难为由推脱，至起诉时，被告已拖欠租金8年，故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告建水奥城百货辩称：一、原、被告签订《房屋租赁合同》及被告欠付原告2012年1月1日至2019年12月31日的租金5013283元是事实。2020年7月5日，双方签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定合同于2020年6月30日解除，同年8月20日，被告已将租赁房屋返还原告，双方签署了《房屋移交清单》。二、原《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为按年于每年12月31日前支付，即每年先使用后付租，故欠付租金利息的起算时间应往后推一年计算，即2012年度的租金利息应从2013年1月1日起算；2020年1月1日至6月30日期间的租金因疫情爆发，被告已对次承租户进行了4个月的租金减免，且按约定该年的租金支付期限为2020年12月31日前，现原告提前要求支付该段期间的租金并要求计算利息的诉讼请求不符合双方合同的约定，不应得到支持。三、原告请求按照年利率6%计算损失的标准不符合法律规定，应改为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《房屋租赁合同》《租金催缴通知书》《租金延缓支付申请》《房屋租赁合同解除协议》《房屋移交清单》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，原告昆明裕顺公司与被告建水奥城百货签订《房屋租赁合同》，约定原告将建水县奥城一期、二期、体育运动中心、裕顺幸福花园自有商业用房出租给被告使用（租赁房产详见附件），被告对承租物业可采取自主经营、招租经营；租期15年，即自2011年1月1日起至2025年12月31日止；租金第一年为50万元，以后逐年递增5%，支付方式为按年于每年12月31日前支付当年度租金；违约责任约定被告逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日按月租金的30%支付滞纳金；合同第8.1条还约定，双方经协商一致，可以解除合同。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告交纳了第一年租金50万元，后未再支付租金。2017年9月12日、2019年9月1日及2020年3月1日，原告分别向被告送达《租金催缴通知书》，要求限期交纳租金；但被告于2017年9月28日向原告提交《租金延缓支付申请》后，一直未支付租金。2020年7月5日，原被告签订《房屋租赁合同解除协议》，约定原《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，双方的权利义务终止。2020年8月20日，双方签署《房屋移交清单》，约定被告按照原《房屋租赁合同》第8.1条约定将承租的所有房屋交还原告管理。2020年11月2日，原告提起诉讼。审理过程中，双方一致认可2012年1月1日至2019年12月31日被告欠付的租金为5013283元，逾期支付租金期间的违约损失均同意参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院认为，原告昆明裕顺公司与被告建水奥城百货在协商一致的基础上，自愿签订的《房屋租赁合同》，协议内容明确具体，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告已履行提供租赁物的义务；被告在交纳了第一年租金后，从2012年1月1日起拖欠租金至今，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故本院对原告要求被告支付欠付租金并赔偿违约损失的诉讼请求予以支持。关于欠付租金金额的问题，原被告签订的《房屋租赁合同解除协议》虽约定了原合同于2020年6月30日解除，但被告至2020年8月20日才履行租赁房屋的返还义务，故租金应计算至实际返还之日，即2020年8月20日。因2020年1月开始爆发新冠疫情，政府实行商业及社交管控，属于不可抗力，被告请求减免租金的主张符合法律规定，本院根据本地区及全案的实际，酌情予以支持减免3个月20天。2012年1月1日至2019年12月31日期间的租金双方一致确认为5013283元，2020年1月1日至8月20日期间的租金扣减3个月20天后应支付4个月租金，按照《房屋租赁合同》的约定该期间的租金计算为258555元（775664元/年÷12个月/年×4个月），上述总计应付租金为5271838元。被告认为2020年度产生的租金按合同约定可以在当年12月31日前支付，并以期限尚为届满为由不同意支付主张，因双方于2020年7月5日对原租赁合同已进行解除，被告应当于合同解除时及时支付，故对被告的该主张，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金计算问题，原被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为按年于每年12月31日前支付当年度租金，故2012年度租金的最后支付期限应为2012年12月31日，逾期支付违约金的起算时间应从2013年1月1日起，以后的年度依次后推。按照双方认可的参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2012年度的租金525000元从2013年1月1日起计算至2019年12月31日止的违约金为141487.5元（525000元×3.85%×7年），2020年1月1日至8月31日的违约金为13475元（525000元×3.85%÷12个月×8个月），合计154962.50元。以同样方式计算各年度租金截止2020年8月31日产生的违约金分别为：2013年度以租金551250元计算为141487.50元；2014年度以租金578813元计算为126277.70元；2015年度以租金607753元计算为109192.96元；2016年度以租金638141元计算为90084.24元；2017年度以租金670048元计算为68791.60元；2018年度以租金703550元计算为45144.46元；2019年度以租金738728元计算为18960.70元；上述违约金共计754901.66元。2020年9月1日以后的违约金以5271838元为本数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：由被告建水县奥城百货有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告昆明裕顺房地产开发有限公司欠付的租金5271838元及截至2020年8月31日的违约金754901.66元，合计6026739.66元。2020年9月1日起至租金实际付清之日止的违约金以5271838元为本数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。案件受理费61100元，减半收取计30550元，由被告建水县奥城百货有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  唐世红二〇二〇年十二月十二日书记员  谭 维