黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0602民初3663号原告：李义，男，1958年1月24日出生，汉族，龙江县审计局退休职工，现住齐齐哈尔市龙江县。原告：张淑华，女，1961年3月18日出生，汉族，龙江县中医院退休职工，现住齐齐哈尔市龙江县。共同委托诉讼代理人：刘海宇，黑龙江苏甲仁律师事务所律师。被告：荆为名，男，1984年5月10日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：尹盛南，黑龙江启虹律师事务所律师。原告李义、张淑华与被告荆为名房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李义、张淑华及其共同委托诉讼代理人刘海宇、被告荆为名及其委托诉讼代理人尹盛南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李义、张淑华向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋使用费367643.84元；2.被告支付收取租户的房屋租金54246.58元；3.诉讼费由被告承担；在诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：被告支付利息153615元，利息以367500元为基数，自2016年6月30日起至2019年12月23日止，按照月息一分计算。原告李义、张淑华主张的事实与理由：2016年6月30日，被告与二原告签订房屋出售协议，二原告将从大庆恒新房地产开发有限公司处购买的登峰家园商服6号楼2门的商服出售给被告。被告在2016年6月30日交付第一笔购房款后，二原告将房屋交付给被告。后被告在2019年提起诉讼，请求解除房屋出售协议，经（2019）黑0602民初3359号民事判决，解除双方签订的房屋出售协议，被告应立即将房屋返还二原告，同时判决二原告收取的第一笔购房款600000元在扣除荆为名占用期间的房屋租金后，返还收取的购房款。荆为名不服一审判决，提起上诉，经（2020）黑06民终666号民事判决认定以“李义、张淑华未就案涉房屋使用费提起反诉，一审法院不应当主动处理”为由，维持了一审法院解除房屋出售协议的认定，撤销了一审法院关于在返还购房款中直接扣除房屋使用费的判项，告知由二原告另案解决。如今，虽然一、二审法院都判决解除了原、被告签订的房屋出售协议，但被告荆为名并没有按判决将房屋返还二原告，其自2016年6月30日开始一直占有、使用案涉房屋，直至二原告在2020年8月1日将房屋收回并出租给他人。按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，买卖合同解除时，出卖人可以向买受人主张房屋使用费，当事人对使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。对此，荆为名自认将案涉房屋出租的租金为90000元，截止到2020年7月30日被告荆为名占有、使用房屋1491天，应当支付房屋使用费367643.84元。同时，被告不但没有按照判决将房屋返还二原告，还占着房屋出售协议解除后的房屋租金，故二原告请求被告支付房屋租金54246.58元。被告荆为名辩称，原告诉请没有事实法律依据，首先被告将标的物出租租金为90000元是基于以下原因，第一、涉案房屋经被告装修装修费为150000元，装修对房屋形成添附，如无装修房屋租金不可能为90000元，同地段毛坯房屋租金不足50000元；第二、房租租金中包括取暖费物业费等相关费用10000余元，实际房屋的出租金额不足80000元；第三、被告装修后一直由被告使用2019年由房屋出租，出租价格高于市场价格，装修系被告用于牙科诊所，在出租后牙科设备价值80余万元，以25万元卖给承租人，也是由于承租人不用再另行花费装修以及设备款卖价低的原因，被告通过房租低价款调整，出租的价格高于市场租赁价格，因此原告以毛坯房交付被告，却以带装修不包括取暖费及物业费及因特殊情况，使租赁物高于市场租赁价格的出租金额作为租赁费的依据，无事实及法律依据，对于原告的诉请，是基于原、被告的房屋买卖合同，解除所引起。原、被告双方签订的买卖协议以后，按照合同的第四条规定，本协议签订后卖方协助买方到大庆油田房屋开发公司办理更名手续，将买方收据和房屋买卖合同过户买方明下，该合同签完以后一直到原、被告的房屋买卖合同解除，法院审理期间，调查才最终确定该房屋为违建，之前被告一直都不知道该房屋是违建，原告所陈述内容与事实不符。且违反正常人的生活逻辑，如果被告知道该房屋是违建，不可能首付款600000元立即支付原告，也不能购买该房屋，根据合同的约定，被告并没有违约，即便如原告所述，原告应该协助买房办理更名过户手续，至房屋买卖纠纷一、二审结束，原告也是无法做到的，因此原告无法履行办理更名过户手续的事实，隐瞒该房屋是违建而将房屋卖给被告存在欺诈，这是原被告房屋买卖纠纷诉至法院并经一、二审判决，最终判决解除房屋买卖合同的判决依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对原告提交的证据“商品房买卖合同复印件和房屋出售协议各一份（均系复印件与原件核对无异议）、（2019）黑0602民初3359号民事判决及（2020）黑06民终666号民事判决”，因双方均无异议，本院予以确认。2.对原告提交的证据“商铺租赁合同复印件一份（与原件核对无异）”，原告欲证明其与案外人周洪启约定案涉房屋租金90000元，本院认为，该证据能够与被告陈述相互佐证，本院予以确认，同时该90000租金包括出租方承担的物业费、取暖费。3.对原告提交的证据“档案材料一份、照片两张”，本院认为，档案材料加盖大庆市萨尔图区卫生健康局公章，本院对其真实性予以确认；照片两张，本院认为，无法证实与本案存在关联性，本院不予确认。4.对证人孙某证言，本院认为，证人与原告存在利害关系，本院对证人证言不予确认。5.对被告提交的证据“黑龙江增值税普通发票复印件2张（与原件核对无异）”，被告欲证明案涉房屋每年度物业费1110.28元、取暖费9359.90元，本院对该组证据予以确认。6.对被告提交的证据“装饰装修工程施工合同协议复印件一张、装修工程预算复印件一张、收据4张（均与原件核对无异），证人何某、杨某证言”，被告欲证明案涉房屋装修费用事宜，本院认为，被告提起反诉主张房屋装修费用等，但其逾期未交纳反诉诉讼费用，本院已按其撤回反诉处理，故本院对该组证据不予确认。本院认定本案事实如下：二原告系夫妻关系，2008年4月20日，原告李义与案外人大庆恒新房地产开发有限公司签订分期付款协议，约定由原告李义购买登峰家园6#-2号商服，建筑面积215.17平方米，单价为5880元/平方米，房价款总计为1265199元。原告李义于合同签订当日给付632600元，余款632599元两年内分四次付清。2016年6月30日，原告李义、张淑华与被告荆为名签订房屋出售协议，约定由被告购买位于登峰家园商服6号楼2门的215平方米商服，价款为1600000元，因原告李义尚欠开发商632500元，故在被告荆为名交易价款中扣除，由被告将该款项交付给开发商，剩余购房款967500元分三年付清，首付款600000元于2016年6月30日付清，余款367500元于2017年6月30日前支付50%，2018年6月30日前支付余下的50%。买方（荆为名）未交余款367500元按月息1%计付利息给卖方（李义、荆为名），按日计算。协议签订后，二原告协助被告到大庆油田房屋开发公司办理更名手续，将买房收据和房屋买卖合同载明的合同相对人更名为被告。2016年6月30日，被告荆为名将600000元首付款支付给二原告，二原告于当日出具收据一张并将案涉房屋交付给被告。另查明以下事实：1.被告自认在向二原告购买商服时看到过原告与案外人大庆恒新房地产开发有限公司签订的案涉房屋买卖合同原件，也去大庆恒新房地产开发有限公司去看过合同底档，确认案涉商服购买人为原告李义。2.案涉房屋现已由被告出租，自2019年7月30日起，年租金为90000元，租期为一年，其中租金包括物业费1110.28元、取暖费9359.90元。3.2019年8月19日，荆为名提起诉讼请求解除买卖合同，并返还购房款600000元，经一、二审法院判决，解除荆为名与李义、张淑华之间的买卖合同，荆为名返还案涉房屋，李义、张淑华返还荆为名购房款600000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二原告与被告荆为名签订的《房屋出售协议》已经判决解除，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条的规定：“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。”本案中，案涉房屋于2016年6月30日已实际交付给了被告，且一直由被告占有使用至2020年7月30日，故合同解除后，被告应支付占用期间的房屋租金，因该房屋2019年7月30日至2020年7月30日的年租金为90000元，扣除物业费及取暖费，剩余79529.82元，自2016年6月30日截止到2020年7月30日为1493天，被告应当向二原告给付房屋使用费为325309.65元（79529.82元÷365天×1493天=325309.65元）。关于二原告主张被告给付自2019年12月23日至2020年7月30日租金54246.58元的诉讼请求。本院认为，该期间的房屋租金与二原告主张的房屋使用费在时间上存在重叠，属于重复主张，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于二原告主张被告支付利息153615元，利息以367500元为基数，自2016年6月30日起至2019年12月23日止，按照月息一分计算。二原告与被告签订的《房屋出售协议》约定，购房款967500元分三年付清，首付款600000元于2016年6月30日付清，余款367500元于2017年6月30日前支付50%，2018年6月30日前支付余下的50%。买方（荆为名）未交余款367500元按月息1%计付利息给卖方（李义、荆为名），按日计算。协议签订后，二原告协助被告到大庆油田房屋开发公司办理更名手续，将买房收据和房屋买卖合同载明的合同相对人更名为被告。根据上述约定，在协议签订后，二原告协助被告到大庆油田房屋开发公司办理更名手续，将买房收据和房屋买卖合同载明的合同相对人更名为被告，且二原告的协助办理更名手续的义务在先，被告享有先履行抗辩权。同时，二原告未能履行协助义务，而致使协议解除，因此，二原告请求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、被告荆为名于本判决生效后给付原告李义、张淑华房屋使用费325309.65元；二、驳回原告李义、张淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9555元，由原告李义、张淑华负担4154元，被告荆为名负担5401元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  臧同亮人民陪审员  王 岗人民陪审员  任淑萍二〇二〇年十二月十四日书 记 员  陈 宇