湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3530号原告：冯涛，男。委托诉讼代理人：程杰，湖北今天律师事务所律师。被告：陶芳，女。原告冯涛与被告陶芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯涛的委托诉讼代理人程杰，被告陶芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯涛向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订《武汉市存量房买卖合同》；2、判令被告立即向原告退还购房款150,547元；3、判令被告立即向原告支付原告为实现本案债权所支出的财产保险服务费500元；4、请求判令被告承担本案保全费及案件受理费等全部诉讼费用。事实与理由：2020年6月8日，原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》，约定由原告向被告购买其位于武汉市东西湖区金湖清水湾经济适用房二期8栋1单元2层2室的房屋。由于原告为外地户口，前述合同项下房屋可能由于购房资格原因不能过户，为避免出现争议，原告与被告在上述合同第十三条“其他补充约定”处明确约定“购买方如因购房资格原因不能过户，出售方三个工作日内退还两万元定金给购买方，三方解除买卖合同，不再相互追究责任，居间方扣除贷款费用，全额退还中介费”。前述合同签订后，原告共向被告支付购房款170,547元（含50,000元定金），但由于原告购房资格原因前述合同项下房屋未能过户，东西湖区不动产登记中心已于2020年7月7日恢复被告陶芳权属登记，并于次日向陶芳退还房产证。依据前述《武汉市存量房买卖合同》第十三条之约定，合同已经解除，被告陶芳依约应向原告冯涛退还扣除20,000元定金后的剩余购房款。被告陶芳辩称，1、案涉《武汉市存量房买卖合同》中的补充约定与事实不符。实际上原告与中介方向我隐瞒了原告虚假伪造购房资格的情况，合同签订后，双方于2020年6月18日完成了过户和交房的全部手续。2、2020年6月22日中介公司法定代表人通知我，东西湖区房管局扣下了原告冯涛的房产两证，导致无法办理银行抵押贷款，我亦无法收到购房尾款。2020年6月24日我们在东西湖区房管局，房管局张领导、房管局开发科稽查朱领导、中介公司一起训谈。朱领导训斥原告冯涛故意伪造国家文件，骗取武汉市购房资格的行为是犯罪，冯涛迫于压力才承认他在网上自行花费贰万贰仟元购买了虚假伪造的国家落户文件，目的是为了骗取武汉市购房资格。朱领导训诫中介公司法定代表人未如实核查买方购房资质，对其扣分处罚，责令整改。张领导宣布冯涛用非法手段骗取的房产两证无效注销，陶芳无责无过错。我将信息提供给冯涛自行办理退税手续后，我于2020年7月25日将退回税款9,100元转给了冯涛。3、原告冯涛曾威胁恐吓我，其并未多次请求退款，而是强迫我转而卖房给他亲属，多次表达希望继续履行合同。原告冯涛隐瞒事实真相，提供的购房所需资料不完整、不真实有效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续，我有权要求其支付房屋转让价20%的违约金。本院经审理认定事实如下：陶芳系案涉位于武汉市东西湖区金湖清水湾经济适用房**********房屋的所有权人，其通过武汉XXX地产顾问有限公司（以下简称XX居公司）居间对外销售房屋。冯涛为购房人，系外地户籍，但在购房期间承诺其已经以他人个体工商户营业执照在洪山区房管局通过了购房资格核查。2020年6月8日，陶芳（出售方）与冯涛（购买方）在XX居公司的居间活动下签订《武汉市存量房买卖合同》，约定出售方出售其位于武汉市东西湖区金湖清水湾经济适用房二期8栋1单元2层2室的房屋，建筑面积79.34平方米，该房屋系签订原始购房合同时间已满5年的经济适用住房，房屋所有权证号为武房权证东字第**，土地使用证号为东国用（商2015）第03106号，买卖双方通过XX居公司居间介绍成交，房屋价款800,000元，定金50,000元由购买方于签约当日支付给出售方，购买方于过户当日支付首付款110,000元，余款630,000办理商业贷款，剩余10,000元作为物业交割保证金由购买方于交房当日支付给出售方，交易所涉税费均由购买方承担，出售方在收到全部购房款（不含物业交割保证金）后7个工作日内将房屋交付给购买方。双方还约定了如下条款：第十条“违约责任”：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应当按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金。……（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价的20%的违约金：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约情形。（四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照该条款约定处理。……第十三条“其他补充约定”：若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准，经出售方、购买方、居间方三方协商达成一致：1、购买方如因购房资格原因不能过户，出售方三个工作日内退还两万元定金给购买方，三方解除买卖合同，不在（再）相互追究责任，居间方扣除贷款费用，全额退还中介费。……双方还约定了其他事项。同日，陶芳、冯涛还与XX居公司签订《居间服务合同》及《房屋交易按揭、过户服务合同》，对居间事宜、贷款事宜进行了约定。冯涛向陶芳支付定金50,000元，陶芳出具收据确认。至2020年6月18日，冯涛向陶芳支付购房首付款110,000元、10,000元物业交割保证金以及陶芳已付的半年物业费547元，双方至武汉市东西湖区房产交易中心交易监管窗口办理案涉存量房买卖业务，将位于武汉市东西湖区金湖清水湾经济适用房二期8栋1单元2层2室的房屋过户至冯涛名下，不动产权证号为鄂（2020）武汉市东西湖不动产权第0011358号。后武汉市东西湖区住房和城乡建设局在购房资格核查工作中发现购房人冯涛不符合武汉市购房资格要求，故其于2020年7月3日向武汉市东西湖区自然和规划局发送《关于注销冯涛不动产权证书的函》，表示冯涛与其提供的个体工商户营业执照上的经营者身份信息不一致，且购房人也不属于该个体工商户经营者的家庭成员，其取得的购房资格无效，请该局注销冯涛名下的不动产权证书。同日，武汉市东西湖区住房和城乡建设局还以XX居公司在经纪活动中未核对委托人身份信息、房屋权属证明等资料，造成签订的房地产经纪服务合同无法履行为由，向XX居公司给予信用扣分3分的处理并要求其限期整改。2020年7月7日，案涉房屋的不动产权利人恢复为陶芳，新证号为鄂（2020）武汉市东西湖不动产权第0014743号。2020年7月8日，因交易不成，双方向武汉市东西湖区房屋交易中心申请退回之前因房屋过户缴纳的税款，故武汉市东西湖区房屋交易中心出具情况说明，主要内容为卖方陶芳与买方冯涛于2020年6月18日在东西湖区房产交易中心交易监管窗口办理案涉房屋买卖业务，因买方资格核查信息不符，无购房资格，无法办理存量房买卖业务，故买卖双方申请退税。陶芳取得退回的税款9,100元后，已将该款项转回给冯涛。另查明，武汉市住房限购政策于2016年开始实行。根据武汉市住房保障和房屋管理局《购房资格核查工作规范（试行）》，对非本市户籍个体工商户购房资格应符合个体工商户经营场所在本市，其营业执照或社会信用代码证登记日期满2年，且个体工商户经营者及其家庭成员、字号名下均无住房的，可购买一套自住、自用住房，合同可网签备案至经营者本人、家庭成员或字号名下。本院认为，原告冯涛与被告陶芳签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在庭审中均表示同意解除上述合同，故原告冯涛要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告冯涛作为购房人，确保自身具备购房资格是其购买房屋的前提条件，其应保障自身具备购房资格。原告冯涛系外地户籍，为规避武汉市住房限购政策，以他人个体工商户营业执照在洪山区房管局通过了购房资格核查，后在武汉市东西湖区住房和城乡建设局购房资格核查工作中被发现不符合武汉市购房资格要求，而最终导致其不动产权证被注销，案涉《武汉市存量房买卖合同》亦无法继续履行。故上述合同解除后，被告陶芳有权要求原告冯涛承担违约责任，但其亦应向冯涛返还已付购房款，但就原告冯涛应承担的违约责任及被告陶芳应返还的购房款金额，双方有较大争议。虽案涉《武汉市存量房买卖合同》中有多个条款均对违约责任进行了约定，但依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。案涉《武汉市存量房买卖合同》第十三条明确约定“若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准”，且该补充约定系双方协商一致达成的非格式条款，故因原告冯涛无购房资格而违约导致合同无法继续履行的相应法律责任应依照上述合同第十三条的约定承担。被告陶芳辩称，该补充约定虽系其真实意思表示，但其不知道冯涛购房资格虚假，故原告冯涛应按照购房款的20%承担违约责任。本院认为，被告陶芳在庭审中明确表示，居间方向其告知过冯涛系外地户籍且当面提示过外地户籍在房屋过户时有风险，故被告陶芳作为完全民事行为能力人，应明确知晓原告冯涛存在案涉合同第十三条约定的“购买方如因购房资格原因不能过户”的风险，另结合案涉房屋过户至原告冯涛名下后一个月内即恢复至被告陶芳所有的情况，被告陶芳要求扣除购房款20%部分后的余款退还冯涛的主张，无事实和法律依据，其上述辩称意见本院不予采纳，原告冯涛应依据案涉合同中补充约定，向被告陶芳支付30,000元违约金，被告陶芳应向原告冯涛退还其他全部购房款，故对原告冯涛要求被告陶芳返还150,547元的诉讼请求，本院在140,547元的范围内予以支持，超出部分不予支持。同理，原告冯涛要求被告陶芳支付其为实现债权支出的财产保险服务费500元的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告冯涛与被告陶芳于2020年6月8日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告陶芳于本判决生效之日起十日内向原告冯涛返还140,547元；三、驳回原告冯涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,909元、保全费1,220元，合计7,129元，由原告冯涛负担297元，被告陶芳负担6832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钱嫚二〇二〇年十二月二十八日书记员  黄佩