青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终496号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁柏凯通信设备有限公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：冶某、祝某，青海龙启律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海祥泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵某。 委托诉讼代理人：白某，泰和泰（西宁）律师事务所律师。 上诉人西宁柏凯通信设备有限公司因与被上诉人青海祥泰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2018）青0202民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西宁柏凯通信设备有限公司的委托诉讼代理人冶某、祝某，被上诉人青海祥泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵某、白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西宁柏凯通信设备有限公司上诉请求：1、请求撤销海东市乐都区人民法院作出的（2018）青0202民初1942号《民事判决书》第一、三项判决，并在查清事实后依法改判支持上诉人一审反诉请求，或者查明事实后发回重审；2．本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案所涉租赁标的物至今未通过二次消防合格验收也未通过工程质量竣工验收，因此上诉人与被上诉人签订的租赁合同属《合同法》五十二条规定的合同无效的范畴且已无法继续履行，一审法院认定涉案《影院租赁合同》合法有效并判定继续履行合同义务系适用法律错误，应予纠正。本案上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同时就已经明确租赁标的物的用途为开设放映厅，且由于放映厅属于《建设工程消防监督管理规定》及《消防法》规定的需通过消防验收的大型人员密集场所，故双方明确约定租赁标的房屋必须通过工程竣工验收，即被上诉人需要提供相关竣工验收合格以及消防验收合格的许可认证文书。既然涉案租赁标的房屋性质属于大型人员密集的场所，那么被上诉人提供的租赁房屋应通过竣工及消防验收并具备相应验收合格许可认证文书就属于我国法律的强制性规定，但本案中，所涉租赁标的房屋作为人员密集场所却至今未通过第二次消防合格验收也未通过工程质量竣工验收。本案在起诉时以及庭审过程中，上诉人已向本案一审合议庭提交了《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其证明效力的函复》，足以认定上诉人与被上诉人双方签订的《影院租赁合同》违反《建设工程消防监督管理规定》以及《消防法》的规定属无效合同，一审法院以“双方达成合意即可认定合同有效成立”认定涉案租赁合同有效显属适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。由于被上诉人在原有设计楼层为4层的涉案租赁房屋上私自加盖了一层作为宾馆，其私自加盖行为不但致使涉案租赁标的房屋至今无法通过消防验收，且导致加盖的楼层下方严重漏水，并因长期漏水楼板主体已出现泡裂的问题，如果被上诉人加盖的后果无法在短期内进行有效修复，必然导致重大的安全隐患。由于被上诉人加盖的问题无法通过消防验收，而上诉人第二次消防验收无法通过便无法正常营业（未通过消防验收进行营业将面临包括关停、罚款在内的各类处罚及消防安全隐患），因此上诉人与被上诉人签订的租赁合同不仅无效且签订租赁合同的目的已不能实现，即涉案租赁合同已无法继续履行。一审法院认定合同合法有效并判定继续履行合同属适用法律错误，应予纠正。2、一审法院在未搞清影院开业备案的行政许可审批流程的情况下，以广电局的“证明”来作为上诉人的开业日期并以此确定租赁费起算日期属适用法律错误。本案所涉房屋租赁费应当以合同无效后该房屋在租赁时段的市场租赁价格的评估结果作为房屋租赁单价计算的依据，房租的起算时间最早也应该是被上诉人取得第一次消防验收合格许可后，即2018年6月1日开始起算。本案中，一审法院以不属于审批单位的乐都区广电局出具的证明作为确定计算租赁费的依据并认定租赁费应当自2017年6月18日起算，属认定事实错误，因为，影院的开业广电局并不作为行政许可的主管审批单位，影院的开业应当在第二次消防验收合格后文化主管部门对其勘发允许开业的行政许可文件，本案中所涉租赁标的房屋所在商住楼的第一次消防验收系于2018年5月31日通过，至今被上诉人依然没有拿出租赁标的物所在楼体已经通过竣工验收的法律认定文件以及该楼体包括但不限于本案涉案房屋部分的房屋产权证书，该涉案房屋至今没有证据证明已经符合法定使用条件，在上诉人与被上诉人双方没有明确约定租金起算日期的情况下，应当以有利于合同目的实现的方式确定本案租金起算的日期，因此本案涉案房屋至今是否能投入使用尚不确定，如果按照公平原则计算计租日期也应当以被上诉人通过第一次消防验收的次日起开始计算，即2018年6月1日开始计算。3、一审法院对涉案租赁标的房屋出现多处漏水并且漏水的状况至今长期存在的事实视而不见，在上诉人已就漏水导致设备损失的事实及造成损失的情况提出了鉴定申请的情况下，仍然以未提交证据证明为由不予支持上诉人要求被上诉人赔偿设备损失款的请求，属认定事实不清，应查清后依法改判。4、由于本案导致至今没有通过第二次消防验收且租赁房屋至今无法正常投入使用的主要原因在于被上诉人私自加层且相应消防设施不健全，因此在本案无法继续履行合同时，被上诉人应当就上诉人原本投资使用12年的影院已投入的一次性装修及不可拆卸的影音观影设备对上诉人进行赔偿。本案在一审庭审中，已对装修及不可拆卸的影音观影设备进行了剩余价值的评估，但一审法院未对上述上诉人的反诉请求予以认定。5、原审法院对于案涉的房屋面积、权属未查清，证据不足。本案中双方合同约定的面积为2400平方米，但是按照被上诉方规划建筑设计方案图纸中其每层面积不足2063平方米，原审按照2400平方米计算租赁费用，属于事实不清，证据不足。望二审法院予以纠正、改判，支持上诉人的一审反诉请求。 青海祥泰房地产开发有限责任公司辩称，1、上诉状所陈述的主体不当，因为从上诉状可看出被上诉人是青海祥泰房地产开发有限公司，而我们的名称为青海祥泰房地产开发有限责任公司；2、上诉人认为双方2015年4月17日签订的合同是无效合同有悖法律规定，本案所涉合同不符合合同法第52条规定的无效合同，上诉人将房屋租赁合同与建设工程施工的法律事实混同起来，将租赁事实推定为建设工程的事实，从而用错误事实的认识依据否定本案租赁法律关系的事实，其上诉理由不能成立和适用法律混乱，一审法院认定合同有效的事实并无不当；3、建设工程的验收手续没有法律规定要二次验收从而证明再次验收建设工程是合法有效的；4、关于上诉人提出的被上诉人在四层以上加层，从而导致他们承租的房屋漏水，漏水导致其设备损失的问题，这与本案租赁合同没有关联性，如果确实有加盖行为应该是住建局主管行政部门对我们进行行政处罚，而不和本案租赁合同产生关系和后果；5、上诉人称一审法院在认定事实的时候仅依据广电局的证明来说上诉人开业了，此节事实不认可。作为影院的管理机关，虽然分工上也许是广电局管理，但是不影响上诉人租赁了且影院已经开张的事实，开业时间不能以行政部门审批的时间为准。上诉人在2020年12月4日提交变更上诉请求不符合法律规定，对此申请二审法院应该不予采纳。上诉人补充的上诉请求，我们承租的面积为2063平米而不是2400平米，这个并不能改变上诉人与被上诉人之间租赁关系，面积为2063平米还是2400平米图纸应该也有变更。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 青海祥泰房地产开发有限责任公司向原审法院起诉请求：1、请求依法判令支付房租费、物业费、供暖费共计1957148元；2、本案诉讼费由被告负担。 西宁柏凯通信设备有限公司提出反诉请求：1、请求依法确认原、被告于2015年4月17日签订的《影院租赁合同》无效；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告漏水导致的设备损失款300000元，赔偿金额以第三方鉴定结果为准；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告所有的装修损失，赔偿损失的金额以第三方作出的评估报告即案涉影院的装修损失包括截止2019年12月31日的室内装修工程及机械设备的市场价值为2176880元及室内装修工程项目工程总造价为1998489.92元为准；4、反诉费及鉴定费由反诉被告承担。 原审法院认定事实：2015年4月17日，原、被告签订《影院租赁合同》，约定被告根据本合同承租甲方项目第四层建筑面积2400平方米（在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指建筑面积）的商业用房由被告经营影院；如被告装修方案涉及改动租赁标的结构、消防的，原告保证配合被告完成相关报批手续，原告需积极协助；租赁标的的租赁期为12年，租赁费收取之日为开业日计算；租金的计算方式：不包含物业管理费用及其他任何费用，房屋租金按保底租金的方式：租赁标的月／平方米57元，每三年按照5％递增（届时如被告不同意递增，则有权解除合同且无须承担违约责任）。被告应按每一个租赁年度开始前30日内向原告支付租金。合同签订后被告向原告7日内支付保证金200万元，待乙方开业之时起冲减租金（不计息）。物业管理公司由原告指定，原告承诺指定有合法资质的物业管理公司提供物业管理，经被告同意后收取合理的物业管理费。2015年5月5日，冯某侠向原告分三笔转账借款1000000元。2015年5月6日，冯某侠向原告分两笔转账1000000元。2015年11月19日，被告向青海安泰建筑有限公司转账借款500000元，同日，冯某侠向青海安泰建筑有限公司转账借款500000元。2016年1月14日，冯某侠向赵某英转账支付400000元。上述转账数额共计3400000元。2015年12月4日，原告向冯某侠转账支付1000000元。2017年6月18日，被告租赁的乐都安泰华都大厦四层影院开始营业。另查明，2018年5月31日，海东市公安消防支队作出东公消验字［2018］第0026号建设工程消防验收意见书，评定包括案涉楼层在内的乐都安泰华都大厦新建工程消防验收合格。 原审法院认为，租赁合同为诺成性合同，当事人真实意思表示一致即达成合意时即可认定合同成立。原、被告签订的《影院租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，故该合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行义务。本案原告依照合同约定向被告交付了案涉房屋，但被告并未依约履行房租缴纳义务。现原告主张被告给付剩余房租费1704000元，庭审中，被告辩称已经向原告缴纳押金3400000元，其中原告退还的1000000元为影院坡度设置的工程补偿款，故给付的押金仍应为3400000元，且由于原告办理消防手续较迟，且私自加盖第五层，导致案涉影院二级消防手续无法办理，故未给付租金。原告表示退还的1000000元是偿还的借款并非补偿款，只有2400000元冲抵租金，根据乐都区广电局出具的证明、浩辉国际影城一周年庆典券证实影院已经于2017年6月18日开业，被告应给付开业至今的房租费。庭审中，被告未提供证据证明原告退还的1000000元为影院坡度设置的工程补偿款，故本案原、被告提交的证据中冯某侠、青海安泰建筑有限公司、赵某英的收付款行为均代表原、被告的公司行为，原告已经于2018年5月31日办理包括案涉楼层在内的乐都安泰华都大厦新建工程消防验收。根据双方签订的《影院租赁合同》，原告将商铺四层毛坯房交由被告进行设计、装修，以保证其经营目的实现，故被告对该房屋的实际状况有清晰明确的认识，并应由其办理二次消防的相关手续。另，根据双方签订的《影院租赁合同》约定，保证金开业后冲减租金，2017年6月30日至2019年12月31日的房租费为4104000元，被告缴纳的2400000元保证金冲减租金后，被告应给付原告房租费1704000元。因此，原告主张被告给付房租费1704000元的诉讼请求合理，本院予以支持。对于原告主张被告给付物业管理费213705元、供暖费39443元的诉讼请求，根据原、被告签订的《影院租赁合同》，物业管理公司由原告指定，原告承诺指定有合法资质的物业管理公司提供物业管理，经被告同意后收取合理的物业管理费，且庭审中，原告表示收取物业管理费和暖气费的单位是物业公司，是另外的民事主体，故对原告主张物业管理费和取暖费的诉讼请求，本院不予支持。 反诉原告主张漏水导致设备损失款300000元的诉讼请求，反诉原告提交鉴定申请后，青海五联保信资产评估有限公司以无法进行鉴定退回鉴定申请。庭审中，反诉原告未提交证据客观有效证明漏水的相关事实及造成的损失情况，故反诉原告主张漏水导致的设备损失款300000元的请求无事实与法律依据，对该项反诉请求本院不予支持。另，反诉原告主张反诉被告赔偿所有的装修损失，本院认为，原、被告签订的《影院租赁合同》租赁期限为十二年，若约定租赁标的实际交付日迟于暂定日的，租期相应顺延。由于原、被告双方没有约定交付日期，故应以影院实际开业日为案涉影院租期的起始日期，本案《影院租赁合同》的租赁期限应为2017年6月18日至2029年6月17日，目前该合同不存在解除或者无效的法定情形，也不存在原、被告双方约定的解除条件，该合同目前仍然有效，原、被告应按照合同内容继续履行合同义务，故反诉原告主张反诉被告赔偿装修损失的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告西宁柏凯通信设备有限公司于本判决生效后十日内给付原告青海祥泰房地产开发有限责任公司房屋租赁费1704000元；二、驳回原告青海祥泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告西宁柏凯通信设备有限公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费22414元，反诉案件受理费42603元，减半收取计21301.5元，鉴定费57800元，合计101515.5元，由原告青海祥泰房地产开发有限责任公司负担2278元，被告西宁柏凯通信设备有限公司负担99237.5元。 本院二审期间，上诉人提交了三组新证据：证据1、乐都安泰华都大厦规划建筑设计方案。证明：该方案第16页记载商业面积为8254.5平方米，被上诉方所修建的商业为一至四层，每层应为2063平方米，原审中依据双方签订的合同以2400平方米计算租赁面积实属认定事实不清，证据不足。证据2、建筑工程消防验收整改通知单和工作联系函。证明：本案中作为被上诉方未完成消防设施的安装建设，部分设施设备没有达到检验要求，租赁物存在很大的安全隐患，租赁户处在停业状态。证据3、青海浩辉乐都安泰华都大厦影城室内建筑施工消防施工图纸和两份销售合同。证明：本案中的租赁物为人员密集场所，因被上诉人的原因存在重大的安全隐患，安全事故发生将导致公共利益遭受重大损失及危害，双方签订的合同按照合同法第52条第四项规定违反社会公共利益应认定为无效合同。 被上诉人质证称，这三组证据不属于新证据，其真实性、合法性、关联性和证明方向均不认可，且与本案没有关联性；从这些证据可以看出是对华泰大厦整个工程的整改通知，与本案租赁合同不发生对抗。 对上述证据本院认定如下：对上诉人在二审庭审中提交的证据真实性予以认可，但不能证明本案事实，不予采信。 二审经审理查明的事实与一审一致，应予以确认。 本院认为，上诉人西宁柏凯通信设备有限公司与被上诉人青海祥泰房地产开发有限责任公司签订的影院租赁合同，符合法律规定，且不违反相关法律的禁止性规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。上诉人提供的证据不能证实被上诉人出租的房屋以及双方在签订影院租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。据此，一审法院认定双方签订的租赁合同合法有效正确，应予以确认。本案中，被上诉人青海祥泰房地产开发有限责任公司按照双方合同的约定将房屋交给上诉人并已经装修投入使用，上诉人未依约支付房租。现上诉人在一审反诉中称该楼房在2018年5月31日才取得消防验收，使得上诉人无法通过二级消防，根据相关法律规定，二级消防应该由商业租户自行完成。上诉人在一审中提出反诉要求被上诉人承担房屋漏水导致的损失，但对漏水的成因青海五联保信资产评估有限公司无法进行鉴定退回鉴定申请没有鉴定，又无其他证据予以证实。故，对上诉人提出的漏水导致设备损失、室内装修工程及机械设备、室内装修工程损失，无事实和法律依据，对此上诉请求不能成立，不予采纳。关于上诉人对本案租赁面积实际应当按照2063平米计算的问题，上诉人没有直接证据予以证实，应当以双方合同约定的面积为准。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65017元，由上诉人西宁柏凯通信设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 徐玲玲 审 判 员 张银生 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 朱万菊 书 记 员 逯 霞