江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4055号原告：索东兰，女，1968年12月11日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：吴志强，江苏德音律师事务所律师。委托诉讼代理人：华振宇，江苏德音律师事务所实习律师。被告:常州帝景餐饮管理有限公司，统一社会信用代码，住所地常州市武进区湖塘镇新城南都****。法定代表人：王文英。原告索东兰与被告常州帝景餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，于同年8月13日公开开庭进行了审理，原告索东兰的委托诉讼代理人吴志强、华振宇到庭参加诉讼，被告常州帝景餐饮管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告索东兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的物业租赁管理合同，并由被告将承租的湖塘镇新城××、××号房屋交还给原告；2、请求法院判决被告向原告支付拖欠的房屋租金及房屋占用费直至房屋交还为止，其中2019年1月1日至2020年6月30日所欠的房屋租金为1417426.5元；3、请求法院判决被告向原告支付因违约而产生的赔偿金100000元；4、被告应当支付物业费、水费、电费等费用；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2015年11月9日,被告与出租人江苏新城地产股份有限公司常州南都分公司签订物业租赁管理合同,由被告承租湖塘镇新城××、××号房屋用于酒店经营，租赁合同约定了租金、违约金等内容。2016年6月20日,原告以上列出租房屋新产权人的身份,与常州南都分公司及被告三方签订了权利义务概括转让协议,原出租人的权利义务全部转由原告享有和承担,房屋租金由被告直接支付给原告。转让协议签订后,被告刚开始勉强能支付租金,2019年初起,开始拖欠租金,至2020年6月30日,共计拖欠租金1417426.5元。被告常州帝景餐饮管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月9日，江苏新城地产股份有限公司常州南都分公司作为出租方，被告作为承租方签订了物业租赁管理合同，约定由被告租赁出租方坐落在新城南都251-1幢301室、302室的房屋用于经营酒店餐饮，建筑面积暂估为2644.58平方米，租赁期限为120个月，租金标准：2015年10月31日至2019年11月30日，月租金80439元，年租金965272元；2019年12月1日至2022年11月30日，月租金104571元，年租金1254853元；2022年12月1日至2025年11月30日，月租金128702元，年租金1544434元等，租金先付后用，支付周期为半年，于每个支付周期起始日前7日内付清。合同还约定物业费每平方米每月1.5元、水费每吨3.5元、电费每度1.08元，被告应向物业公司和相关经营机构缴纳。合同另约定如承租人不按时支付租金、物业服务费和其他费用且未能在逾期后15日内付清，出租方有权解除合同；被告的违约责任为因承租方原因导致解除合同的，需要承担与第一个租赁年度租金等额的赔偿金等。作为上列物业租赁管理合同的附件，被告出具了放弃优先购买权的承诺函。2016年5月15日，原告与开发商签订了商品房买卖合同，购买了案涉房屋，2016年8月12日，原告和其丈夫张建清取得案涉房屋的不动产权证。2016年6月20日，原告、被告和新城控股集团股份有限公司常州南都分公司（原企业名称江苏新城地产股份有限公司常州南都分公司）三方签订了权利义务概括转让协议，约定上列2015年11月9日的物业租赁管理合同中，开发商的合同权利义务从2016年6月20日起，全部转让给本案原告。诉讼中，原告丈夫张建清出具了书面情况说明，确认其诉讼权利由原告代为行使。关于被告支付房屋租金的情形。2016年6月20日至2019年4月期间的房屋租金，被告已付清。2019年4月底，被告停业，同年5月1日起，被告未再支付租金，经原告催要，被告仍未予支付。2020年5月25日，原告委托律师通过手机短信、微信分别发送律师函给被告股东何学东（持股比例60%），通知被告因拖欠房屋租金需要支付、询问被告是否继续经营、通知被告如不再继续承租房屋，应和出租方协商租赁合同的解除、房屋退还移交事宜，并结算付清所欠房屋租金等。审理中，原告对其主张的因被告违约而产生的赔偿金100000元，按物业租赁管理合同的约定，被告应当赔偿第一个租赁年度租金等额的赔偿金，即965272元，综合考虑被告的赔偿能力，原告当庭变更为50000元。关于原告另主张的物业费、水费、电费等费用，原告明确为系被告在2016年1月开至2020年7月间拖欠，欠费总金额是74060.5元，欠费的项目为水电费、物业费（包括电梯费），对此，原告称其没有缴纳。诉讼中，被告股东何学东向本院提交了书面情况说明，反映对原告主体有异议，张建清系案涉租赁房屋的共有人，应当参与诉讼；被告原股东于2019年5月20日将公司100%的股权全部转让给段万飞，酒店由段万飞经营，因段万飞的原因，工商变更登记一直未办理，因此，酒店拖欠的房屋租金、物业费、水电费等费用，原股东不清楚；原告主张的违约金过高，应当按照银行贷款利息计算为宜等。经原告质证，原告不认可何学东的上列意见。以上事实，有原告提交的物业租赁管理合同、商品房买卖合同、不动产权证、权利义务概括转让协议、张建清出具的情况说明、银行卡交易明细、律师函；何学东出具的情况说明和原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，关于原告的诉讼主体资格。案涉湖塘镇新城××、××号房屋由开发商于2015年11月9日出租给被告经营，双方签订了物业租赁管理合同；后通过购买，原告及丈夫张建清取得了案涉房屋的不动产权证；原告、被告及开发商三方于2016年6月20日签订权利义务概括转让协议，原告取得了案涉房屋出租人的资格，对有关房屋租赁事宜进行了约定；因张建清明确其有关房屋租赁的诉讼权利由原告代为行使，故索东兰作为本案的原告适格。被告系有限责任公司，作为承租方，不论其股权结构是否发生变化，均与本案的处理无涉。被告在2016年6月20日至2019年4月期间的房屋租金已付清，后被告拖欠租金，符合物业租赁管理合同约定的出租方可行使合同解除权的情形，对原告请求解除合同、被告交还房屋的意见，本院予以支持；对被告自2019年5月1日起应当支付的租金及合同解除后的房屋占有使用费，由被告按物业租赁管理合同约定的标准履行。结合合同约定的因被告违约而产生的违约责任，原告将其主张的赔偿金变更为50000元，本院予以采信。对原告另主张的物业费、水费、电费等费用，因原告亦未缴纳，且收款的主体并非房屋出租方，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。原告的其余诉讼请求，因其事实和法律依据不足而本院亦不予采信。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2016年6月20日的案涉权利义务概括转让协议和2015年11月9日的案涉物业租赁管理合同；二、被告常州帝景餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付给原告索东兰坐落在湖塘镇新城××、××号的房屋；三、被告常州帝景餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告索东兰自2019年5月1日起至实际交付上列第二条所涉房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（其中2019年5月1日至同年11月30日期间，按每月80439元的标准计算；2019年12月1日至2022年11月30日期间，按每月104571元的标准计算；2022年12月1日起，按每月128702元的标准计算）；四、被告常州帝景餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告索东兰赔偿金50000元；五、驳回原告索东兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18457元，由被告常州帝景餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张玉宇人民陪审员  华 艳人民陪审员  蒋雪芬二〇二〇年十二月七日书 记 员  曹 璐