河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7146号原告：党兆玉，女，1989年4月15日出生，汉族，住河南省新野县。委托代理人：金翔宇，河南道睿律师事务所律师，一般代理。委托代理人：张秀芹，河南道睿律师事务所律师，一般代理。被告：王怡，女，1989年10月5日出生，汉族，现住南阳市卧龙区。委托代理人：于玲，河南盛春律师事务所律师，特别授权。原告党兆玉诉被告王怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在法律规定的时间内向当事人送达了相关法律手续，并依法由审判员周丹独任审判，于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告党兆玉及委托代理人金翔宇、张秀芹，被告王怡的委托代理人于玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告党兆玉诉称：2020年8月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自己位于南阳市伏牛路17号宇德家和园小区1号楼1单元1701号房以总价款1,026,000元出卖给原告，税费各自承担。原告依合同约定，先期支付第一笔购房款606,000元，被告也向原告交付了购房合同及房屋钥匙等。原告对该房屋进行了部分基础装修，支出费用62,600元。后原告得知该房屋的开发商南阳市宇德房地产开发有限公司正在办理该小区的房产证，就要求被告及时办理房产证，可被告告知原告该房产的契税没有缴纳，让原告缴纳该契税并承担以后房屋过户给原告的全部费用，否则拒绝办理房产证，不再出售该房屋。后双方多次协商不能达成一致意见，原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还购房款1,212,000元，赔偿装修损失62,600元，共计1,274,600元。并自起诉之日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至给付之日止；3、诉讼费、保全费由被告承担。原告党兆玉为支持其主张，向本院提交以下证据：1、身份证，证明原告的身份信息。2、房屋买卖协议，证明双方的权利义务。3、转账凭证、收据、买房定金协议书，证明原告支付被告购房款606,000元。4、商品房买卖合同，证明买卖合同标的物的基本情况。5、《前期物业服务协议》、《房屋装修管理服务协议》、装修合同、收款收据，证明被告支出装修款62,600元。6、南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302财保106号裁定书、保全费发票、诉讼保全责任保险保函发票，证明原告支出保全费5,000元，保函费2,000元。7、原告丈夫周锁泽与被告丈夫王晋及被告父亲的录音，证明被告父亲有权处理房屋买卖事宜，被告父亲表示不再出卖该房屋。8、公证书一份，证明被告丈夫王晋和被告均是房屋处分权人，是合同的相对方。被告王怡辩称：1、在本案中原告之诉不符合双方约定解除条件，更不符合法定的解除条件。被告自双方房屋买卖合同签订以后，按时向原告实际履行了房屋及其他手续向原告交付和承担的义务。原告也在实际接受房屋以后对房屋装修完毕，且在正常的使用过程中，被告从未阻止或阻挠原告使用房屋，因此被告不存在事后违约之处，双方合同应继续依法履行。本案中原告的三项诉讼请求均不应支持。2、原告购买该房屋时，房屋只有网签备案合同，房产证由开发商正在办理过程中。被告名下房产证没有办理完毕，自然无法给原告办理过户，该事实原告是明知的。被告至今没有任何解约的行为。3、原告诉称被告要求原告缴纳办理房产证的契税是不属实的。本案原告立案时间是2020年11月11日，而被告2020年11月3日就已经向税务机关缴纳了契税，被告何来违约之说。现请求依法驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。被告王怡为支持其主张，向本院提交其于2020年11月3日为办理房屋所有权证，向税务机关缴纳契税的发票一张，证明被告履行了自己应履行的义务，不存在违约行为。对原告党兆玉提供的证据，被告王怡发表质证意见如下：对证据1、2、3、4真实性无异议。对证据5有异议，是原告自己行使使用权以后所产生的，一切均与被告无关联性，不能证明原告主张的成立。证据6请法庭依法认定，不能证明原告主张的成立，也不能证明被告违约。证据7录音中的当事人均不是合同的相对方，双方买卖合同至今，原告从未给被告打过电话，被告从未表态该房屋不卖，故该录音对本案也不发生任何的效力，不能够证明被告有违约行为。从该两份录音内容看，原告从2020年8月3日，双方开始接触商量房屋买卖之初，就开始录音了，买卖合同的相对方是被告王怡，原告不应找他人商议相关事宜。证据8与本案无关联性，不能证明被告有违约行为，不能证明被告丈夫王晋是合同相对方。对被告王怡提供的证据，原告党兆玉发表质证意见如下：对真实性无异议，对关联性有异议。该证明不能证明交契税和房子有关，且在录音中被告的父亲明确表示，这个税费要由原告承担。经审查，除原告所举证据5中的《房屋装修管理服务协议》、装修合同、收款收据，需要原告提供装修公司的工商登记信息、正规发票及款项支付等证据予以印证外，本院对原、被告所举其他证据的真实性均予以认定；对其证明方向，将在评理部分予以综合评析。根据原、被告陈述、举证、本院认证及庭审调查，本院确认以下事实：被告王怡于2018年3月14日购买了南阳市宇德房地产开发有限责任公司位于南阳市宛城区白河街道办事处伏牛路17号宇德家和园（合同编号：18991651，单独所有）1幢1单元17层1-1701号三室两厅房屋一套，建筑面积119.88平方米。2020年8月10日，原告党兆玉与被告王怡签订买房定金协议书，内容如下：“卖房人：王怡（以下简称甲方），买房人：党兆玉（以下简称乙方）。为了保证甲、乙双方房屋买卖的顺利进行，经甲、乙双方协商，订立此协议，以便双方共同遵守。第一条、甲方自愿将南阳市伏牛路17号宇德家和园小区1号楼1单元1701号房屋卖于乙方，空口无凭，特立字据为证。第二条、该房屋总房款为人民币1,026,000元整（大写：壹佰零贰万陆仟元整）。第三条、乙方支付甲方定金6,000元整。自签订本协议起，甲方同意将该房屋出售给乙方不得反悔或将房屋出售给第三人。第四条、因该房屋产权不清、存在抵押等情况，乙方有权放弃购买该房屋，甲方无条件将定金退还于乙方。本协议经双方签字后生效，一式贰份，甲、乙双方各执壹份。本协议未尽事宜，由甲、乙双方友好协商。（本协议签字后代替定金收款收据）卖房人（甲方）王怡；买房人（乙方）党兆玉，2020年8月10日。”2020年8月13日，原告党兆玉与被告王怡签订房屋买卖合同一份，内容如下：“卖房人：王怡（以下简称甲方），买房人：党兆玉（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下合同，双方共同信守执行。一、房屋概况。甲方自愿将其坐落于南阳市伏牛路17号宇德家和园小区1号楼1单元1701号房屋，网签购房合同建筑面积119.88平方米，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。二、合同价款。双方商定该房产的总价款为人民币1,026,000元整（大写：壹佰零贰万陆仟元整）。三、合同价款的支付方式。该房屋总价款按分期方式支付：1、第一次付款：自签约当日乙方支付人民币606,000元整（大写：陆拾万零陆仟元整）。2、第二次付款：自签约日起至2020年12月25日以前乙方支付人民币120,000元整（大写：壹拾贰万元整）。3、第三次付款：2021年3月11日前一次性付清剩余房款，计人民币300,000元整（大写：叁拾万元整）。四、甲方义务。1、甲方保证该出售房产已取得共有权人同意；不存在产权纠纷；除该房屋现有银行公积金按揭贷款外，未设定其他抵押、居住权、担保、未出租、未被查封或存在其他权利瑕疵；甲方保证其对该房屋享有独立处分权；保证该房屋不被他人合法追索。2、甲方应当与乙方共同办理房屋所有权、土地使用权过户手续，为房产过户提供必要的文件、资料和便利。五、乙方义务。1、按照本合同约定，及时支付房款。2、乙方应配合甲方共同办理房屋所有权及土地使用权过户、物业移交手续、六、甲方违约责任。1、甲方未履行甲方义务，致使乙方在本合同签订之日起不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的。乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍返还乙方已经支付的合同价款。2、当乙方付清全部房款当日，甲方未按时间约定办理房屋所有权解押手续时，每延时一日按总价款的5%支付违约金。七、乙方违约责任。1、乙方未按约定日期支付房款的，每延时一日按总价款的5%支付违约金。2、因乙方原因不能办理房屋所有权过户的，甲方履行期限顺延。八、其他约定。1、自本合同生效之日起，房屋买卖既成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房屋损毁的风险。甲方及其房屋共同人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本合同约定获取该房产所有权，即为甲方违约。2、甲乙双方约定在2020年8月13日前往公证处办理该房屋委托书公证手续，并于当日完成第一次付款，甲方向乙方交接钥匙、网签合同、相关收款单据（包含但不限于：物业、维修基金、中央空调、燃气初装费、产权办理费、契税、个税等）。3、因该房屋当前只有网签合同，未有房屋不动产证，后期办理不动产证及过户手续时，甲方应无条件积极协助乙方到相关部门办理过户手续。过户时产生的各项税费根据当地政策及相关部门要求属于买方的由乙方承担，属于卖方的由甲方承担。九、争议解决。在执行本合同的过程中，如甲、乙双方发生争议，先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。十、合同生效。本合同一式贰份，具有同等法律效力。双方各执壹份，自双方签字后自动生效。卖房人（甲方）王怡，身份证号，联系方式152××××****；买房人（乙方）党兆玉，身份证号，联系方式136××××****，2020年8月13日。”当日，原告党兆玉向被告王怡转款600,000元。王怡向原告出具收据一份，内容为：“收据，2020.8.13收到党兆玉房款600,000元整（陆拾万元整），收款人：王怡”。同日，被告王怡与其丈夫王晋出具委托书一份，委托周锁泽（原告丈夫）办理案涉房产下列事宜：1、办理档案查询；2、税费缴纳；3、办理及领取不动产权证与委托事项相关的一切事宜。该委托书经过南阳市智圣公证处（2020）豫宛智证内民字第4455号公证书予以公证。随后，被告将房屋钥匙及相关手续交付原告。原告称委托南阳市盛世昌达装饰工程有限公司对房屋进行了装修。另查明：2020年8月3日，原告丈夫周锁泽与被告丈夫王晋电话联系买房事宜时，王晋表示可以与其母亲商谈；2020年9月28日，原告丈夫周锁泽与被告父亲电话联系时，被告父亲对合同约定内容有异议，双方意见不一致。2020年10月29日，本院依原告诉前保全申请，作出（2020）豫1302财保106号民事裁定书，对案涉房屋进行查封。原告支出保全费5,000元、诉讼财产保全责任保险费2,000元，并于2020年11月1日签收该民事裁定书。2020年11月3日，被告王怡向国家税务总局南阳市税务局第二税务分局缴纳了案涉房屋的契税7,321.27元。2020年11月4日，本院向王怡邮寄送达（2020）豫1302财保106号民事裁定书，因152××××****电话停机，地址不详被退回，后本院于2020年11月9日，向王怡公告送达该民事裁定书。原告党兆玉2020年11月11日诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还购房款1,212,000元，赔偿装修损失62,600元，共计1,274,600元。并自起诉之日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至给付之日止；3、诉讼费、保全费由被告承担。本院认为：1、原告党兆玉与被告王怡签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。在房屋买卖合同的一般交易习惯中，出卖人将房屋交付给买受人占有、使用，买受人支付主要价款，预留一少部分款项作为出卖人协助进行物权变更登记的担保。本案中，因合同签订时，案涉房屋尚未办理不动产权证，故原告按照合同约定先期支付了购房款606,000元，被告也如约将房屋交付给原告占有、使用。原告入住后，得知可以开始办理不动产权证，遂与被告联系，要求被告交纳相关税费，在与被告父亲通话的过程中，因双方意见不一致，被告父亲称不再负责缴纳各项费用，案涉房屋不再出卖，原告遂诉至法院要求解除该房屋买卖合同。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”首先，在因房屋买卖而形成的合同之债履行中，交付房屋和支付价款是对等的主要给付内容，原告按照约定向被告支付了606,000元，被告亦向原告交付了房屋，被告已经履行了主要给付义务。其次，案涉《房屋买卖协议》中明确约定，被告需在2020年8月13日签订合同当天，向原告交接钥匙、网签合同、相关收款单据（包含但不限于：物业、维修基金、中央空调、燃气初装费、产权办理费、契税、个税等），但在签订合同时，因尚不能办理不动产权证，故被告未向原告交付契税凭证，双方对此均未提出异议；2020年9月原告得知可以办理产权证书后，便通知被告缴纳契税，但未能与被告取得联系，随后在与被告家人通话的过程中发生了言语冲突，直至原告起诉之日，原告并未与被告本人进行过交涉。最后，原告关于被告父母对房屋出售有决定权，被告父亲明确表示不再出售房屋的陈述，本院认为，案涉房屋网签登记在被告名下，原告并未向本院提供相关证据证明被告委托他人，作出不出售该房屋或要求原告承担全部费用的相关委托，根据合同的相对性原则，被告王怡作为房屋买卖合同的相对方，从未明确表示或以自己的行为表明不履行相关合同义务；相反，在原告已申请诉前保全、本院尚未通知被告的情况下，被告已于2020年11月3日主动缴纳了契税，以实际行动履行了合同约定的义务。即便被告在签订合同时预留的电话联系不上，但被告已经履行了主要合同义务，即向原告交付案涉房屋的义务，且原告也已对案涉房屋进行装修并实际入住。同时，根据房屋买卖合同的约定，原告还需分别在2020年12月25日前、2021年3月11日前支付剩余购房款，故截至目前，原、被告的义务均未完全履行完毕，双方后续还有联系的可能性，在被告本人未明确告知原告不再出售案涉房屋或者拒绝办理房屋产权手续的情况下，原告提供的证据并不能证明被告违反了合同中约定的义务，因此原告不能因此而主张解除合同。综上所述，原告所提交的证据不能证明具备符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的条件，故原告要求解除房屋买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告党兆玉的诉讼请求。案件受理费8,136元，由原告党兆玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  周丹二〇二〇年十二月二十四日书记员  高烨