广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初16027号原告：庄情花，女，汉族，1993年9月12日出生，住广东省揭西县*************，公民身份号码：445************665。委托诉讼代理人：张耀和，广东通盈律师事务所律师。被告：徐丽琼，女，汉族，1995年10月10日出生，住湖南省耒阳市********，公民身份号码：430************867。委托诉讼代理人:贾玉琢,广东胜领律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小龙，男，系被告的父亲。被告：正通（东莞市）房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：庄某1。原告庄情花诉被告徐丽琼、正通（东莞市）房地产经纪有限公司（以下简称正通房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄情花的委托诉讼代理人张耀和，被告徐丽琼及其委托诉讼代理人贾玉琢、徐小龙，被告正通（东莞市）房地产经纪有限公司的法定代表人庄某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄情花向本院提出诉讼请求：1.被告徐丽琼向原告返还定金200000元及房款60000元；2.被告徐丽琼向原告支付违约金333600元；3.被告徐丽琼向原告赔偿居间服务费损失20000元；4.被告正通房地产返还居间服务费5000元；5.本案诉讼费由被告徐丽琼承担。事实和理由：经被告正通房地产提供居间服务，2020年6月20日晚，原告就购买被告徐丽琼坐落在东莞市************************签订了《房地产买卖合同》。合同签订当晚，被告徐丽琼未披露有配偶、有逾期还款等信用不良及交易房屋有被查封等情形。于是，原告在签约后向被告徐丽琼支付了定金20万元、房款6万元。2020年7月13日，被告徐丽琼提供的个人信用报告显示其有严重的信用不良状况，配偶为张俊宇。当天还披露：交易房屋出于查封状态。现被告徐丽琼既不提供交易房屋被查封的具体资料，也不配合原告办理担保赎楼、申请按揭、委托公证等相关手续，导致合同无法履行，且逾期超过10天。被告徐丽琼已经构成根本违约，原告据此有权解除合同。被告徐丽琼已收到原告制作的解除合同通知，合同已经解除。因解除合同的责任在被告徐丽琼，被告徐丽琼应承担违约责任。合同解除后，被告正通房地产无须协助买卖双方办理申报纳税、产权转移登记等手续，其工作量相应减少，故应当适当减免居间服务费。被告徐丽琼辩称，一、各方签署《房地产买卖合同》时涉案房屋已被查封，且在本案一审法庭辩论终结前仍未解封，故《房地产买卖合同》系无效合同。原告基于合同有效提出的解除合同、要求支付违约金、返还款项的诉讼请求法院不应支持。二、关于原告的过错问题。案涉房屋价格低于市场价格一二十万，原告及中介应当预见涉案房屋的相关交易风险。合同签订时，原告并未询问案涉房屋的抵押、查封情况，也未询问被告的婚姻状况等，未尽房屋买受人必要的审核和注意义务，也未尽一般购房人的审慎注意义务。2020年7月17日原告与被告徐丽琼发生矛盾，原告态度导致双方关系恶劣。后各方为了继续履行合同，被告徐丽琼提出方案，如要还清光大银行110万左右欠款，赎楼的过桥费由原告承担，其他费用由被告徐丽琼承担，根据《房地产买卖合同》约定，赎楼是原告的合同义务，但原告不愿意承担过桥费，协商无果。三、关于被告正通房地产的过错问题。案涉房屋价格低于市场价格一二十万，原告及中介应当预见涉案房屋的相关交易风险。签订合同前被告正通房地产没有对房屋进行查档，没有尽居间人的职责而让双方签署相应格式条款，应当就其过错承担责任。在签订合同前被告正通房地产没有向原告履行如实报告义务。被告正通房地产没有为涉案房屋交易风险提供相应安全性、稳定性的保障，且合同仅履行到支付定金阶段，中介工作量相应减少，且主要由于被告正通房地产造成合同无法继续履行，原告诉请的居间服务费损失20000元应由被告正通房地产返还原告。由于被告正通房地产的过错，卖家违约的风险没有被避免，被告正通房地产的单方过错直接造成原告的损失353600元应由被告正通房地产承担赔偿责任。四、房屋买卖合同约定的违约金明显过高，超过原告的实际损失，请求调低。被告徐丽琼是在2020年7月13日才得知查封情况，是在合同签订后中介要求打征信报告时才得知案涉房屋被查封，其并无损害买方利益的故意，被告徐丽琼在得知房屋被查封后积极履行了协调义务。原告及被告正通房地产均有过错，请求法院根据过错程度及合同履行程度对赔偿损失数额酌情支持。五、合同对买方赎楼和申请按揭先后顺序、房屋先查封后买卖由谁负责等问题存在没有约定或约定不明的情况。被告正通房地产辩称，不同意返还居间服务费5000元，如果买卖双方合作的话被告正通房地产的工作量不是很大，但如果一方不配合，我们的工作量就会很大。在知道被查封的时候被告正通房地产已经和买卖双方进行了沟通，已经履行合同义务，不应当返还佣金。本院经审理认定事实如下：2020年6月20日，被告徐丽琼作为卖方、原告作为买方，签订了一份《房地产买卖合同》，约定：1.双方通过经纪方购入及出售位于东莞市********************503的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为94.28平方米，粤（2017）东莞不动产权第0109378号；2.该房屋处于银行等金融机构抵押状态，赎楼办理方式为委托担保公司融资赎楼，经买卖双方约定由买方出资请担保公司，买卖双方须于签署本合同之日起20日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，即须依照合同第四条规定及时足额支付款项并办理有关手续；3.转让价为1668000元，交易定金200000元为第一部分楼款，买方于签署合同时向卖方支付200000元，1468000元为第二部分楼款，付款方式为现金转账及银行付款；4.卖方保证对案涉房屋享有完成所有权，能完全支配及处分，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《东莞市房地产买卖合同（现售）》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律事宜；5.鉴于经纪方已促成买卖双方之间的成立，买卖合同一经签订，则经纪方居间成功，无论合同是否得以实际履行均不影响经纪方收取佣金的权利，本次交易的服务佣金详见《居间服务确认书》；6.卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并要求卖方支付案涉房屋成交价百分之二十的违约金或双倍定金和返还已付款；7.若案涉房屋在完成产权转移登记前被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，卖方需返还全部已收取的楼款，且买方可按关于解除合同责任约定要求卖方承担违约责任；等。原告及被告徐丽琼在《房地产买卖合同》签名、捺印，被告正通房地产在《房地产买卖合同》盖章、签字。案涉合同签订后，原告于2020年6月20日向被告徐丽琼转账支付定金200000元，被告徐丽琼于当日出具《收款收据》确认收到案涉交易定金200000元。2020年7月3日，原告向被告徐丽琼转账支付购房款60000元。2020年6月20日，原告向被告正通房地产支付了服务佣金25000元。原告签名确认的《居间服务确认书》中载明：“不论因买方或卖方原因导致交易无法完成，居间方均无须退还已支付的佣金”。2020年7月31日，原告向被告徐丽琼邮寄一份《通知书》，要求被告徐丽琼在2020年8月11日前付清执行款、取得结案证明、申请解除查封，提供《执行通知书》等裁判文书，与其配偶张俊宇到居间方办理赎楼、申请贷款、委托公证等手续，若被告徐丽琼逾期办理上述事项，将视为被告徐丽琼拒绝履行合同，《房地产买卖合同》自2020年8月12日起解除，由被告徐丽琼承担全部违约责任。该《通知书》寄往案涉房屋所在地，显示为他人收。被告徐丽琼不确认。原告提交个人信用报告、微信聊天记录等主张因被告徐丽琼征信不良、案涉房屋被查封，需要被告徐丽琼提交被查封的法律文书、协助解除查封及抵押合同才能继续履行，但被告徐丽琼无故不履行合同，合同无法继续履行的责任在被告徐丽琼。被告徐丽琼不予确认，主张其并不清楚案涉房屋被查封，且在知道案涉房屋被查封后原告仍同意购买，如果原告能筹到钱可以将案涉房屋卖给原告，但原告并未筹到钱，对于上述主张，被告提交录音佐证。原告提交的微信聊天记录显示被告正通房地产的员工多次与被告徐丽琼沟通处理案涉房屋被查封事宜，但被告徐丽琼并未积极配合，而是以要上班等理由让被告正通房地产联系其父亲处理。案涉房屋于2017年6月29日进行抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司东莞分行；于2019年7月1日被查封，申请执行人为中国农业银行股份有限公司东莞东城支行；于2019年9月27日轮候查封，申请执行人为中国光大银行股份有限公司东莞分行。案涉房屋于2020年10月20日进行司法拍卖，拍卖成交价为1949480元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的案涉合同是三方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。被告抗辩案涉合同无效，依据不充分，本院不予采纳。本案的争议焦点为：一、被告徐丽琼是否存在违约；二、原告的损失金额；三、被告正通房地产应否退还佣金。对于第一个争议焦点。1.原告于2020年6月20日向被告徐丽琼转账支付定金200000元，于2020年7月3日向被告徐丽琼转账支付购房款60000元，有转账凭证、《收款收据》为证，本院予以确认。2.根据《房地产买卖合同》的约定，被告保证对案涉房屋享有完全所有权，能完全支配及处分，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，应在签署《东莞市房地产买卖合同（现售）》前清理完毕，案涉房屋在2019年7月1日已经被查封，在签署《房地产买卖合同》前已经被查封，但被告徐丽琼未向原告披露该情况，被告徐丽琼主张其在签署合同后才知道案涉房屋被查封，但被告徐丽琼的证据未能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。且在签署案涉合同办理赎楼手续过程中，被告徐丽琼并未解决该问题，直至2020年10月20日案涉房屋被拍卖，至此案涉合同已经失去履行的基础，案涉合同不能继续履行下去。可见被告的上述行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;……”的规定和案涉合同的约定，原告有权解除案涉合同，原告于2020年7月31日寄出《通知书》，至2020年8月11日被告徐丽琼并未按约定履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定案涉已经合同。对于第二个争议焦点。1.根据案涉合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告要求被告返还定金200000元及购房款60000元的诉讼请求，本院予以支持；同时原告要求被告支付违约金亦合法有据，但关于违约金的数额认定，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，案涉合同明确约定了违约责任，可见本案被告徐丽琼对违反案涉合同可能造成的损失是明知的，原告诉请的违约金数额1668000元×20%＝333600元，并未超过被告徐丽琼明知的范围。2.原告于2020年6月20日向被告正通房地产支付了佣金25000元，原告主张因被告徐丽琼违约应当由被告徐丽琼承担居间服务费损失20000元，但案涉《房地产买卖合同》并未约定被告徐丽琼违约应当承担居间服务费，且本院已支持原告关于违约金的诉请，对于原告主张被告徐丽琼支付居间服务费损失的请求，本院不予支持。对于第三个争议焦点。原告于2020年6月20日向被告正通房地产支付了佣金25000元，原告主张因案涉合同无法继续履行，被告正通房地产的工作量减少，应当减免居间服务费。被告正通房地产不予确认。本院认为，结合《房地产买卖合同》的约定以及原告签字确认的《居间服务确认书》，被告正通房地产已经履行其居间服务义务，双方并未约定减免居间服务费，原告请求被告正通房地产减免居间服务费、返还居间服务费5000元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐丽琼于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告庄情花定金200000元及购房款60000元；二、被告徐丽琼于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告庄情花违约金333600元；三、驳回原告庄情花对被告正通（东莞市）房地产经纪有限公司的诉讼请求；四、驳回原告庄情花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4993元、保全费3588元（原告已预交），由原告庄情花负担受理费202元，被告徐丽琼负担受理费4791元、保全费3588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 陈倩媚二〇二〇年十二月十日法官助理 莫晓君书 记 员 余佳儿附：相关法律法规条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。