广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2401号 上诉人（一审被告）：广西世华中鑫房地产代理有限公司，住所地北海市海城区北部湾**柒柒玖财富中心****,统一社会信用代码:91450500MA5KCHF36J。 法定代表人：李彦秀，执行董事。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黄林忠，男，1963年9月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 一审第三人：广西亿海房地产开发有很公司，住所地广西北海市广，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部914505006998808488。 法定代表人：高书坦，董事长。 委托诉讼代理人：张潇，男，1988年8月17日出生，汉族，住广西北海市海城区，系该公司员工。 上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司（简称世华公司）因与被上诉人黄林忠、一审第三人广西亿海房地产开发有限公司（简称亿海公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人世华公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄林忠对世华公司的诉讼请求。事实与理由：程序上，黄林忠请求退世华公司代收的房款，世华公司与黄林忠不存在商品房买卖合同法律关系，世华公司仅是亿海公司的销售代理人，世华公司不是适格的被告，应当裁定驳回黄林忠的起诉。实体上，一审直接认定涉案款项为居间款而不是房款，根本改变了案件的法律性质而未经庭审释明和各方充分辩论。一审法院审理程序违法，依法应当予以撤销。世华公司提供的销售代理服务，收取的是购房款，不存在居间费用。 被上诉人黄林忠辩称：世华公司与黄林忠之间是居间服务关系，世华公司收取的款项为居间服务费，超过文件规定收取的部分应予以返还。 一审第三人亿海公司述称：世华公司为亿海公司销售代理商，其提供的是销售代理服务，收取的是购房款，黄林忠签订《房款确认书》也同意约定的购房总额。其余同意世华公司的上诉意见。 黄林忠向一审法院起诉请求：被告世华公司向原告黄林忠退还不当得利121006元。 一审法院认定事实：原告黄林忠通过被告世华公司的居间服务，2017年7月17日，原告黄林忠（买受人）与第三人亿海公司（出卖人）签订了四份《商品房买卖合同》，⑴约定买受人购买出卖人开发的位于北海市房屋，单价为每平方米人民币5100元，总价款为162843元，由买受人于2017年7月17日前支付该商品房全部价款。⑵约定买受人购买出卖人开发的位于北海市房屋，单价为每平方米人民币5100元，总价款为162333元，由买受人于2017年7月17日前支付该商品房全部价款。⑶约定买受人购买出卖人开发的位于北海市房屋，单价为每平方米人民币5100元，总价款为162843元，由买受人于2017年7月17日前支付该商品房全部价款。⑷约定买受人购买出卖人开发的位于北海市房屋，单价为每平方米人民币5100元，总价款为162333元，由买受人于2017年7月17日前支付该商品房全部价款。2017年7月17日，原告黄林忠向第三人亿海公司支付亿海澜泊湾2-1-702号购房款162843元，亿海澜泊湾2-1-803号购房款162333元，亿海澜泊湾2-1-1102号购房款162843元，亿海澜泊湾2-1-1403号购房款162333元。2017年7月17日，被告世华公司向原告黄林忠出具《收据》，载明“今收到黄林忠交来亿海澜泊湾1-2-1701（31930.00）、2-1-803（31830.00）、2-1-1102（31930.00）、2-1-1403（31830.00），共计房款127520.00元整。”2017年6月21日，第三人亿海公司（委托方、甲方）与被告世华公司（受托方、乙方）签订了《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方销售位于北海市项目部分房屋，委托销售总建筑面积、套数及底价按甲方不定期以书面签章委托书交付给乙方。乙方为甲方独家销售代理，委托给乙方销售的房屋，甲方不再委托他人或其他单位销售。本合同期限为4个月，自2017年6月20日至2017年10月20日。甲方给乙方代理销售商品房的底价详见每次甲方交付乙方的委托书，客户购买后按底价签订《商品房买卖合同》，如客户要求按实际销售价格开发票及签合同，需按底价与销售价的差额支付16％的费用给甲方。如乙方销售价格超出底价500元／平方米以内，超出部分作为乙方销售佣金；如乙方销售价格超出底价500元／平方米以上部分，甲方支付超出部分的50％作为溢价提成给乙方。甲方委托乙方收取超出底价部分房款，乙方负责向客户解释并向客户出示收款收据，收取的房款除乙方佣金及溢价提成外属于甲方房款，乙方于收到款项之日起3个工作日内转还给甲方指定账户。2017年6月21日，被告世华公司与第三人亿海公司共同确认方案并制作出格式版本《房款确认书》。2017年10月23日，被告世华公司（乙方）与第三人亿海公司（甲方）签订《亿海澜泊湾销售代理合同补充协议》，约定：甲乙双方就2017年6月20日签订的《亿海澜泊湾销售代理合同》，作出以下补充：原合作条款不变，就原《亿海澜泊湾销售代理合同》第二条第二点，合作时间由2017年10月20日延长至2018年2月20日。2017年7月17日，原告黄林忠向第三人亿海公司签署四份《房款确认书》，⑴黄林忠购买于2017年7月17日北海市广东南路亿海·澜泊湾2幢1单元702号商品房，该物业购买价格：单价6100元／平方米，销售总价194773元。本人与开发商签订的《商品房买卖合同》中的单价为5100元／平方米，合同总价为162843元。高出合同价的房款共31930元，此房款由广西世华中鑫房地产代理有限公司代收并出示收款收据。如本人需开具发票，可将此款转入此房号开发商账户并支付此款额的16％共5109元给开发商，开发商将前期房款与此房款一并开发票给本人。高出合同价的购房款需在交付亿海·澜泊湾开发商首次房款时支付到指定账户或刷卡。如本人成功购买（与开发商签订商品房定购协议书为成功购买），则不得以任何理由索要此费用。⑵黄林忠购买于2017年7月17日北海市广东南路亿海·澜泊湾2幢1单元803号商品房，该物业购买价格：单价6100元／平方米，销售总价194163元。本人与开发商签订的《商品房买卖合同》中的单价为5100元／平方米，合同总价为162333元。高出合同价的房款共31830元，此房款由广西世华中鑫房地产代理有限公司代收并出示收款收据。如本人需开具发票，可将此款转入此房号开发商账户并支付此款额的16％共5093元给开发商，开发商将前期房款与此房款一并开发票给本人。高出合同价的购房款需在交付亿海·澜泊湾开发商首次房款时支付到指定账户或刷卡。如本人成功购买（与开发商签订商品房定购协议书为成功购买），则不得以任何理由索要此费用。⑶黄林忠购买于2017年7月17日北海市广东南路亿海·澜泊湾2幢1单元1102号商品房，该物业购买价格：单价6100元／平方米，销售总价194773元。本人与开发商签订的《商品房买卖合同》中的单价为5100元／平方米，合同总价为162843元。高出合同价的房款共31930元，此房款由广西世华中鑫房地产代理有限公司代收并出示收款收据。如本人需开具发票，可将此款转入此房号开发商账户并支付此款额的16％共5109元给开发商，开发商将前期房款与此房款一并开发票给本人。高出合同价的购房款需在交付亿海·澜泊湾开发商首次房款时支付到指定账户或刷卡。如本人成功购买（与开发商签订商品房定购协议书为成功购买），则不得以任何理由索要此费用。⑷黄林忠购买于2017年7月17日北海市广东南路亿海·澜泊湾2幢1单元1403号商品房，该物业购买价格：单价6100元／平方米，销售总价194163元。本人与开发商签订的《商品房买卖合同》中的单价为5100元／平方米，合同总价为162333元。高出合同价的房款共31830元，此房款由广西世华中鑫房地产代理有限公司代收并出示收款收据。如本人需开具发票，可将此款转入此房号开发商账户并支付此款额的16％共5093元给开发商，开发商将前期房款与此房款一并开发票给本人。高出合同价的购房款需在交付亿海·澜泊湾开发商首次房款时支付到指定账户或刷卡。如本人成功购买（与开发商签订商品房定购协议书为成功购买），则不得以任何理由索要此费用。2017年7月11日，被告世华公司退给第三人亿海公司：⑴黄林忠2-1-702，7983元；⑵黄林忠2-1-803，7958元；⑶黄林忠2-1-1102，7983元；⑷黄林忠2-1-1403，7958元，合计31882元。 一审法院认为，原告黄林忠通过被告世华公司的居间服务，与第三人亿海公司就北海市房、2幢1单元8层0803号房、2幢1单元11层1102号房、2幢1单元14层1403号房分别签订了《商品房买卖合同》，原告黄林忠与被告世华公司之间成立事实上的居间合同关系。被告世华公司与第三人亿海公司签订的《销售代理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。原告黄林忠与被告世华公司之间无书面的居间合同，对居间费用亦无书面约定，被告世华公司已促成原告黄林忠与第三人亿海公司签订了《商品房买卖合同》，被告世华公司有收取报酬的权利，原告黄林忠应支付合理的居间费用。《销售代理合同》约定“甲方委托乙方收取超出底价部分房款，乙方负责向客户解释并向客户出示收款收据，收取的房款除乙方佣金及溢价提成外属于甲方房款，乙方于收到款项之日起3个工作日内转还给甲方指定账户。”被告世华公司收取的127520元，虽然在《收据》中载明为“房款”，但根据《销售代理合同》的上述约定及被告世华公司已事实上提供了居间服务，其收取的127520元应为居间费用。参照《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》［桂价费（2013）**］，“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3％，具体收费标准有双方协商确定。收费单位应按规定到当地价格主管部门办理《服务型收费许可证》，并做好收费公示工作。实施收费时，使用税务部门统一印制的票据，依法纳税，并自觉接受价格、税务主管部门的监督检查。严禁房地产中介服务机构依托有关行政部门的行政权力强制服务，强制收费。”《销售代理合同》约定“乙方为甲方独家销售代理，委托给乙方销售的房屋，甲方不再委托他人或其他单位销售。”被告世华公司收取的居间费用最高不超过成交价格的3％。被告世华公司可以按成交价总额的3％收取居间费用，被告世华公司应收取合理的居间费用为（650352元＋31882元）×3％＝20467.02元，被告世华公司应返还给原告黄林忠127520元-20467.02元＝107052.98元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：被告广西世华中鑫房地产代理有限公司返还给原告黄林忠107052.98元。案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告广西世华中鑫房地产代理有限公司负担。 本院二审期间，世华公司对一审认定“原告黄林忠通过被告世华公司的居间服务”的事实有异议，认为其与亿海公司是委托代理关系，而与黄林忠之间并未形成居间合同关系。对该异议本院在裁判说理部分具体阐述。 世华公司向本院提交（2019）桂0502民初1868号之一民事裁定书一份，拟证明黄林忠在该案起诉状中已承认世华公司收取的是代理销售房款而非居间服务费。质证后，黄林忠认为正因为双方是居间合同关系，原起诉不当才撤诉；亿海公司认同世华公司证明目的，并认为世华公司作为亿海公司的销售代理商，而且黄林忠明知并在明确价格的情形下支付全款，对开出的收据无异议。黄林忠向本院提交（2019）桂0502民初1619号、1620号、2353号、2354号民事调解书四份，拟证明其购买的案涉四套房屋虽已交房，但至今未办理房产证。质证后，世华公司认为该调解书可以证明亿海公司已着手办理黄林忠购买的房屋办证手续。亿海公司认为，并不是不为黄林忠办证，因为整个小区的验收未通过，存在违章建筑，需待违章建筑拆除完毕后才能办理验收。本院认证如下：世华公司与黄林忠提交的文书所指向的标的虽与本案有关，但裁定书和调解书的结果与本案争议的法律关系无关联，均未达到证明目的。 经二审审理查明黄林忠与亿海公司签订案涉的《房款确认书》和《商品房买卖合同》并非通过世华公司的居间服务，一审认定该事实有误，应予纠正，此外的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，一、关于本案争议的法律关系问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。代理则是代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。黄林忠主张其与世华公司之间是居间合同关系，其向世华公司转账的款项应为居间服务款，世华公司未完成其居间服务，应退还多收的款项。对此，本院认为，首先，案涉房屋销售前，世华公司就与亿海公司签订了《销售代理合同》，明确世华公司作为其案涉楼盘部分楼房销售代理商，双方约定的有偿代理结算方式即为合同约定的“销售价格超出底价500元／平方米以内，超出部分作为乙方销售佣金；如乙方销售价格超出底价500元／平方米以上部分，甲方支付超出部分的50％作为溢价提成给乙方。”其次，世华公司与黄林忠之间并未签订居间服务合同，亦无口头居间服务约定。世华公司亦未接受黄林忠的委托为其与亿海公司报告订约机会或媒介订约，黄林忠与亿海公司签订《商品房买卖合同》无需世华公司从中撮合，世华公司以亿海公司或者以自己的名义进行活动。再次，世华公司是按亿海公司的要求处理受托事务，参与并可决定亿海公司与黄林忠之间的关系内容，按照实际成交价收取了高于合同底价部分的房款，处理事务的后果直接归于亿海公司，而非只是介绍或协助亿海公司与黄林忠订立合同、并不参与亿海公司与黄林忠之间的合同，至于世华公司收取该部分款项如何与亿海公司结算则从其双方约定。因此，亿海公司与世华公司之间为委托代理销售合同关系，世华公司的代理行为产生的法律后果由亿海公司承担。黄林忠主张其与世华公司之间形成居间合同关系，世华公司只是撮合其与亿海公司签订合同，但同时又认为其至今未获得不动产权证书，世华公司未完成居间服务，其理由显然与居间人在合同关系中处于介绍人的地位、仅以促成委托人与第三人订立合同为目的且不参与委托人与第三人之间的合同的法律特性不相符，其理据不成立。本案争议的法律关系是商品房买卖合同关系并非居间合同关系。 二、关于世华公司被告主体资格问题。黄林忠起诉主张其与世华公司系居间合同关系，世华公司为居间人，经上述论证，世华公司与其不构成居间合同关系，世华公司仅为亿海公司的商品房委托销售商，为亿海公司的委托代理人，本案的法律关系是商品房买卖合同关系，黄林忠就世华公司收取的高于合同底价的部分款项的性质、案涉房屋实际成交价及世华公司应否返还该部分款项提出诉请，在解决该部分争议问题后才能确定世华公司应否承担民事责任，故世华公司作为本案被告并无不当。 三、关于本案合同效力及房屋交易价款问题。黄林忠与亿海公司于2017年7月17日同时签订了《房款确认书》和《商品房买卖合同》，根据亿海公司与世华公司签订的《销售代理合同》，购房人系按底价5100元/平方米签订《商品房买卖合同》。《房款确认书》则明确载明了案涉房屋购买价格为6100元/平方米，底价部分的房款由黄林忠付至亿海公司账户，而高出底价部分的房款则由世华公司代收并出示收款收据。上述两部分房款开具发票的数额系由黄林忠选择，如其只要求开具底价部分房款的发票，系由亿海公司出具，高出底价部分的房款则由世华公司出具收款收据；如黄林忠选择按实际成交价（即底价加高出底价部分的房款）开具发票，则黄林忠需向亿海公司指定账户支付（或刷卡）完房款并支付高出底价部分的房款的16%的款项，亿海公司才开具全额发票。由于开具发票需向税务机关纳税，而开具收款收据则无需纳税，该高出底价部分的房款的16%的款项实为亿海公司应交税款，由世华公司出具该部分房款收款收据实为避税，因此，《房款确认书》和《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，底价加高出底价部分即为案涉房屋实际成交价，黄林忠按《房款确认书》载明的数额支付完全部购房款，印证该事实，但因《房款确认书》中约定高出底价部分的房款的16%的款项由黄林忠另行向亿海公司支付违反了国家关于房产交易税金收取的规定为无效条款，其余条款均合法有效。黄林忠主张《商品房买卖合同》记载的价款即为案涉房屋买卖成交价、世华公司收取高出底价部分的房款应为居间服务费与事实不符，再者，以房屋底价销售也不符合房产交易常情，本院不予采信；其请求世华公司将收取高出底价部分的房款扣除1%的居间服务费后返还120116元本院不予支持。 综上所述，上诉人世华公司上诉认为其为亿海公司的委托销售代理人、其与黄林忠不存在居间合同关系的理由成立，其上诉请求予以支持。一审认定世华公司为黄林忠提供居间服务事实有误，导致对本案的法律关系性质认定错误、适用法律和判决均不当，应予以撤销，对黄林忠的诉讼请求应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初4111号民事判决； 二、驳回被上诉人黄林忠的诉讼请求。 一审案件受理费1360元、二审案件受理费2720元，均由被上诉人黄林忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  廖 红 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  李金芝 书 记 员  龚安珍