广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7624号上诉人（原审被告）：徐彬值，男，1987年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：蒋晓刚，广东吉光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市三燕蓝海实业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道福中福社区宝源路**财富港**财富港国际中心503B。法定代表人：刘景芝，总经理。委托诉讼代理人：杨新，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桓齐，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高立宁，男，1979年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人徐彬值因与被上诉人深圳市三燕蓝海实业有限公司（以下简称三燕公司）、高立宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院（2019）粤0391民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐彬值上诉请求：改判高立宁承担赔偿责任。事实和理由：一、一审法院对基本事实认定有误，三燕公司的诉求缺乏必要的事实和证据支持。1.关于房屋回收时间的认定有误。首先，租赁关系已于2018年10月19日经双方确认后终止。2018年10月初因实际承租人高立宁拒不支付包括租金在内的其他款项，导致徐彬值被迫通知三燕公司将不再承租，徐彬值及其团队员工在2018年10月初向三燕公司提出腾退房屋时遭到拒绝，三燕公司在2018年10月19日还以未足额支付租金为由扣押属于徐彬值所有的办公物品，并对房屋进行上锁强制回收，导致徐彬值直到2019年1月才取回部分办公物品，在此期间三燕公司早已收回并控制房屋，并试图对房屋内物品进行变卖以抵偿租金。其次，依据房屋租赁合同约定，只要承租人拖欠租金达7天就构成违约并可以解除合同，但三燕公司称其直到2019年1月才收回房屋，期间承租人一直拖欠租金，在近3个月的欠租期间三燕公司始终未回收房屋并允许损失持续扩大的放任行为，并不符合基本常识。另外，如果房屋一直由徐彬值使用到2019年1月，期间必然会产生水电等基本消耗，但三燕公司在起诉时却并未主张上述期间的水电等使用费用，也没有提交产生水电费用的证据材料，实际上三燕公司的相关诉求正反映了在此期间因其强制回收房屋导致并不存在相应的水电等基本费用。因此，三燕公司所称到2019年1月才收回房屋，与事实不符，徐彬值不应当承担2018年10月19日之后的租金等费用。2.关于承租人的主体的认定与事实不符。(2018)粵0391民初4390号案件中，法院认定徐彬值系受高立宁的指派从2018年6月起代为组建项目团队及代为租赁办公场所，并由高立宁承担相应费用，徐彬值与高立宁的权利义务关系已确定，徐彬值在本案中也提交相应的《授权委托书（租赁）》证明徐彬值系受高立宁委托代为办理承租房屋事宜，且高立宁也直接向三燕公司支付过租金等费用，授权委托书虽是在房屋租赁合同签订后形成的，但结合4390号案件查明的相关事实，徐彬值受高立宁委托代为处理租赁办公场所的授权行为早已产生，授权委托书仅为书面再次确认。另外，在房屋租赁合同签订过程中，高立宁也多次与三燕公司进行了协商沟通，因高立宁长期在北京居住工作，才委托徐彬值代为签订房屋租赁合同。上述多方面情形均显示徐彬值并非实际承租人，不应承担相应的承租人责任。3.关于涉案房屋的合法所有权人及合法出租权均未查证核对。本案为房屋租赁合同纠纷，理应首先查明相应的租赁关系是否合法有效，但徐彬值、高立宁在签订合同前后都没有办法核对房屋所有权人及三燕公司是否具备合法的出租权限，房屋租赁合同中也没有标明三燕公司系房屋所有权人，上述情况在一审中也未能核实，因此，直接认定存在合法租赁关系并据此认定后续租金等损失，缺乏必要证据。二、一审法院对租金损失计算有误。依据徐彬值向高立宁核实的情况显示，高立宁在2018年9月14日又向三燕公司支付了一个月的租金，该笔费用因系高立宁私下支付，且高立宁未到庭说明，故未能查证核对，实际上三燕公司收到的8月、9月租金应予抵扣。综上所述，一审判决未能查清相关事实，也未能确认三燕公司是否具备合法的出租权限，租赁关系是否合法有效尚待核实，且对承租人的认定与事实不符，应由高立宁承担相应承租责任，另外，相关租金的计算抵扣有误，请二审法院查清上述事实，依法改判。三燕公司辩称，一审判决对相关事实作出了清晰的查明，且适用法律正确。需要说明一点，一审判决认定的金额与三燕公司起诉的金额差距较大，但三燕公司考虑到节省司法资源而未提起上诉，且该金额与双方在一审调解过程中协商的金额较为一致。高立宁未作答辩。三燕公司向一审法院起诉请求：1.判令徐彬值、高立宁继续履行合同，向三燕公司支付12个月的租金938496元及2018年8月18日至2019年2月17日的管理费80652元；2.判令徐彬值、高立宁向三燕公司支付剩余应当缴纳且因违约而应不予退还的租赁保证金146832元；3.判令徐彬值、高立宁向三燕公司支付逾期缴纳租金的滞纳金，自2018年9月5日暂计至2019年2月22日为522405元；4.判令徐彬值、高立宁向三燕公司支付拖欠房租应付的补偿金78208元及未按约定时间支付租金等费用的赔偿金234624元。一审法院认定事实：一、三燕公司（甲方）与徐彬值（乙方）于2018年6月22日签订房屋租赁合同，主要内容为：1.甲方将位于深圳市南山区2201的房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积共计约611平方米。房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米128元每月，租金总额为78208元。乙方应于每月30日前支付下月租金。2.乙方租用房屋的期限自2018年8月18日至2021年8月17日止。租赁房屋用途为办公。甲方应于2018年8月15日前将租赁房屋交付乙方使用并办理有关移交手续。3.签订房屋租赁合同当日甲方可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金即234624元。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：乙方未结清房屋租金管理费、水电费、网络等相关费用；租期未满；房屋主体结构及装修未受损坏。4.出现下列情形之一时，甲方可就因此造成损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金：乙方拖欠租金达7天，拖欠时间甲方可按每日3‰收取乙方滞纳金；乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达2万元以上等。5.本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。如果乙方在租赁期内解除房屋租赁合同的，甲方除扣除租赁保证金外可要求乙方承担违约责任，金额为二个月租金。6.合同附页：按房产建筑面积计算，管理费22元/㎡/月、空调费13元/㎡/月、空调维保费2.4元/㎡/月、本体维修基金0.25元/㎡/月，租金为实收，不含管理费、空调维保费、本体维修基金及水电费等。每月30日前缴纳下月房屋租金及各项应缴纳的费用，超过5号未缴清租金及费用的按欠款总额的1%（每日）收取滞纳金。拖欠租金超过7日属乙方违约，甲方有权停水、停电、锁门、不退押金、清场并收回租赁物业。二、三燕公司（甲方）与徐彬值、高立宁（乙方）于2018年8月2日签订补充协议，主要内容为：卓越前海壹号A座2201房租户，由于租户个人原因，只支付了定金78208元，后续的3压1租一直没有按照合同执行，经双方协商，同意乙方交付3个月租金的金额234624元作为押金，乙方一次性交付12个月租金938496元，对于前期拖欠的房租乙方愿意支付补偿78208元作为违约金给甲方。所有款项1173120元乙方在2018年8月15日前支付到位，如果不能按时支付，乙方将要赔偿3个月租金234624元给甲方。三、高立宁于2018年9月4日出具《关于徐彬值团队完成高立宁合作项目工作内容及相关费用结算单》，主要内容为：2018年6月1日，高立宁委托徐彬值为其开发高立宁长租公寓项目，项目自2018年6月20日开始，由徐彬值自行组建团队，因高立宁为该项目预组建的公司尚未成立，徐彬值将团队人员的劳动人事关系挂靠深圳德胜金融服务有限公司，由该公司代发团队工资及代支付团队相关费用，现对该项目中高立宁未支付2779274.16元相关费用进行结算。四、高立宁（委托方）与徐彬值（受托方）于2018年9月4日签订《授权委托书（租赁）》，主要内容为：因委托人日常工作繁忙，特全权委托徐彬值为合法代理人。兹委托受托人代理承租坐落地址为深圳市南山区2201办公场所租赁事宜，代理权限为以受托人的名义签订房屋租赁合同。凡受托人在办理上述代理事宜过程中所签署的文件均代表委托人的意愿，委托方均予认可，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担。本委托为不可撤销之委托，自签署之日至2019年1月1日内有效。五、庭审中，三燕公司、徐彬值确认徐彬值已向三燕公司支付首月租金78208元以及租赁保证金87792元，除此之外未支付其他款项。六、庭审中，徐彬值主张2018年10月19日其已搬离租赁物，因欠租三燕公司不同意将剩余家具搬走，直至两个月后三燕公司才同意由其将剩余家具搬离租赁物。七、庭审中，三燕公司主张2019年1月份徐彬值、高立宁才将租赁物场地清空并交付，期间一直将家具放置于租赁物内，占用了三燕公司的租赁物。八、庭审中，三燕公司陈述目前没有实际损失。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。三燕公司与徐彬值和三燕公司与徐彬值、高立宁分别签订的房屋租赁合同、补充协议是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应本着诚实信用原则履行合同。关于徐彬值是否涉案房屋承租方的问题。首先，房屋租赁合同系三燕公司与徐彬值签订，徐彬值并未提供证据证明其与三燕公司签订房屋租赁合同时三燕公司知晓徐彬值与高立宁之间的委托关系。其次，三燕公司、徐彬值、高立宁签订的补充协议中，徐彬值仍然系作为承租方进行签署，且补充协议中也未对徐彬值与高立宁之间的委托关系予以明示。最后，徐彬值提供的其与高立宁签订的授权委托书的签订时间为2018年9月4日，晚于房屋租赁合同、补充协议的签署时间，徐彬值与高立宁之间签订的授权委托书不能用于对抗第三人即三燕公司。因此，徐彬值以此抗辩其不是涉案房屋的承租方的理由不能成立，一审法院不予支持，徐彬值与高立宁签订授权委托书为双方的约定，徐彬值在承担相应责任后可据此向高立宁主张权利，对此一审法院在本案中不予审查。综上，一审法院认定徐彬值为涉案房屋的承租方。关于高立宁是否涉案房屋的承租方的问题。虽然高立宁并未与三燕公司直接签订房屋租赁合同，但其与徐彬值共同作为乙方和三燕公司签订补充协议，承诺向三燕公司支付押金、房租及违约金等，即高立宁承担了承租方的责任，因此，一审法院认定高立宁也为涉案房屋的承租方。关于租赁期限。房屋租赁合同载明租赁起始日为2018年8月18日，三燕公司与徐彬值在庭审中均对该时间予以确认，因此，一审法院认定租赁起始日为2018年8月18日。徐彬值主张其已于2018年10月19日搬离，三燕公司则主张徐彬值系2019年1月份才搬离，双方均未对其主张提供相关证据，结合房屋租赁合同的约定及徐彬值与三燕公司的当庭陈述，2018年10月19日至2019年1月1日共计74日，在此期间承租方未按照合同约定向出租方办理交接手续，且未书面通知出租方办理，出租方在承租方长期拖欠租金后也未对租赁物进行清场并收回，因此产生了2个多月租赁物空置的结果，造成了损失，承租方与出租方在租赁物收回中均存在过错，故一审法院酌定自2018年10月19日至2019年1月1日期间共计74日的租金，由承租方徐彬值、高立宁与出租方三燕公司各自承担37日，即徐彬值、高立宁应向三燕公司支付2018年8月18日起至2018年11月25日期间的租金，2018年11月25日之后的租金，由三燕公司自行承担，因此，租赁终止日应当计算至2018年11月25日。关于租金和管理费。三燕公司主张继续履行合同，要求徐彬值、高立宁支付12个月的租金，对此，一审法院认为，三燕公司已确认徐彬值、高立宁于2019年1月搬离租赁物，三燕公司已将租赁物取回，因此，双方的租赁关系已终止；在此情况下，三燕公司要求徐彬值、高立宁继续履行合同、支付租金，并无法律依据，且有失公平，因此，如上所述，徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付2018年8月18日至2018年11月25日期间的租金及管理费共计296335元，其中租金为252873元（78208元×3个月＋78208元÷30日×7日），管理费为43462元（611平方米×22元×3个月＋611平方米×22元÷30日×7日），扣除已支付的租金78208元，徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付租金及管理费218127元，超出部分，一审法院不予支持。关于租赁保证金、滞纳金、补偿金、赔偿金问题。徐彬值、高立宁与三燕公司签订房屋租赁合同及补充协议后，未按照合同约定履行其义务，应属违约，应当承担违约责任。三燕公司主张徐彬值、高立宁还需向其支付保证金146832元、滞纳金522405元、补偿金78208元、赔偿金234624元，经核算，上述金额合计982069元，明显高于三燕公司的损失，结合本案实际情况，基于以下因素对违约金数额进行考虑：其一，三燕公司在庭审中陈述其无实际损失；其二，徐彬值、高立宁已向三燕公司支付了保证金87792元；其三，徐彬值、高立宁欠付租金月份期限并不长，且涉案租赁房屋已于2019年1月份由三燕公司收回。因此，综合徐彬值、高立宁的违约性质、三燕公司的受损程度等因素，一审法院对徐彬值、高立宁应向三燕公司支付违约金酌情调整为一个月的租金即78208元，即三燕公司在不退回已收取的租赁保证金87792元的前提下，徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付违约金78208元，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告徐彬值、高立宁于判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市三燕蓝海实业有限公司支付租金及管理费218127元；二、被告徐彬值、高立宁于判决生效之日起十日内向原告深圳市三燕蓝海实业有限公司支付违约金78208元；三、驳回原告深圳市三燕蓝海实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22810元，由原告深圳市三燕蓝海实业有限公司负担19433元，被告徐彬值、高立宁负担3377元。本院经审理查明：一、二审中，三燕公司提交深圳市房地产买卖合同、深圳市房屋租赁合同书，证明涉案房产取得建设工程规划许可证和涉案房产所有权人深圳前海金龙实业有限公司将涉案房产出租给三燕公司及其具有转租权利。徐彬值的质证意见为：真实性由二审法院核定。二、本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点及本院分析、认定如下：关于涉案房产出租方。三燕公司是涉案房屋租赁合同的出租方，且其已交付涉案房产，徐彬值、高立宁也未能举证证明第三方向其主张权利或其因第三方的原因导致其使用存在障碍等情形，结合三燕公司提交的深圳市房地产买卖合同、深圳市房屋租赁合同书，一审法院认定三燕公司系涉案房产出租方，实体处理正确。关于涉案房产承租方。一方面，一审法院认定高立宁系涉案房产承租方，各方当事人无异议；另一方面，根据各方当事人提交的证据及诉辩意见，一审法院认定徐彬值亦是涉案房产承租方，合理合法，理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。相应地，徐彬值与高立宁之间签订的授权委托书，不能用于对抗第三人即三燕公司，徐彬值是否受高立宁指派组建项目团队及是否代为租赁办公场所，亦属徐彬值与高立宁之间的纠纷，与三燕公司无关，均不属本案审理范畴，徐彬值应另循途径解决其与高立宁之间的纠纷。关于租金及违约金。第一，一审法院认定租赁起始日为2018年8月18日，各方当事人无异议。第二，徐彬值主张其于2018年10月19日搬离，三燕公司则主张徐彬值于2019年1月份搬离，结合房屋租赁合同的约定及徐彬值与三燕公司的陈述，因承租方未能举证证明其按照合同约定与出租方办理交接手续或通知出租方办理交接手续，其应承担举证不能的不利后果，交还房屋的时间应为2019年1月1日。第三，徐彬值主张高立宁另行支付了一个月租金，但其与高立宁均未提交证据证明，理由承担举证不能的不利后果。第四，虽然三燕公司提交的深圳市房地产买卖合同不足以直接证明涉案房产取得建设工程规划许可证，导致涉案房屋租赁合同是否有效存疑，但若合同有效，则承租方需要向出租方支付租金及违约金；若合同无效，则承租方需要向出租方支付房屋占有使用费及在合同解除后根据过错程度向出租方赔偿损失。据此，结合出租方在承租方长期拖欠租金后也未对租赁物进行清场并收回，导致租赁物空置2个多月的结果，承租方与出租方在租赁物收回中均存在过错的事实，一审法院酌定徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付租金及管理费218127元、违约金78208元，未超出自由裁量权的范畴，实体处理正确。综上所述，徐彬值的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5750元，由上诉人徐彬值负担（上诉人徐彬值已预交二审案件受理费22810元，由本院退回17060元）。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  徐雪莹审判员  吴 志二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。