重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0112民初27722号原告：重庆盛世桃源物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道****负**，统一社会信用代码915001157784862832。法定代表人：欧东，董事。委托诉讼代理人：寇芬，女，该公司工作人员。被告：朱天琼，女，1962年3月6日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：朱菁华，男，1964年1月11日出生，汉族，住重庆市江**。被告：朱天安，男，1973年5月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：朱菁华，男，1964年1月11日出生，汉族，住重庆市江**。被告：钱宁，男，1970年9月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈荣华，男，1976年3月13日出生，土家族，住重庆市酉阳县。被告：秦果云，女，1977年1月26日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈荣华，男，1976年3月13日出生，土家族，住重庆市酉阳县。原告重庆盛世桃源物业管理有限公司与被告朱天安、朱天琼、钱宁、秦果云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法由适用小额程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告重庆盛世桃源物业管理有限公司的委托诉讼代理人寇芬，被告朱天安、朱天琼的委托诉讼代理人朱菁华，被告钱宁、秦果云及其委托诉讼代理人陈荣华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆盛世桃源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年11月至2020年8月期间的物业服务费10492.4元，2019年4月至2020年8月所欠电损142.74元，2019年4月至2020年8月所欠电费381.2元、水费274.4元。事实及理由：原告于2017年10月14日与重庆美每佳物业管理有限公司对××进行了物业交接，也征求了该小区业主的意见，社区认同，一直对案涉小区进行了物业服务，被告是该小区业主及承租人，被告从2017年11月开始一直拖欠物业服务费等费用，原告催收未果，遂起诉。被告朱天安、朱天琼辩称，物业费是否交纳不清楚，被告主体不适格，应予以驳回，被告与被告钱宁、秦果云签订合同后与原告约定相关费用由承租人交纳，根据合同第五条约定承租人缴纳相关的费用，合同也交给了原告，每个月是被告钱宁、秦果云缴纳的。案涉房屋出租后，原告并未通知出租人交纳相关费用，本案物业费不属实。2019年12月20日以后发生的物业费系原告不准搬出所致，应由原告自己承担。原告存在非法经营，原告无该物业合同、经审核的收费标准，原告乱停电给被告造成损失。被告钱宁、秦果云辩称，水费、电费原告不具有诉讼主体资格，是另一法律关系，应当驳回，电损费不存在法律依据；原、被告不是本案适格主体，原告不能向被告提起诉讼，本案原告没有与任何人签订合同，相关费用原告无权向被告主张；房屋租赁合同是2019年9月29日解除，合同解除后的物业费用与被告钱宁、秦果云无关，原告只能向业主提出请求，无权向被告主张；被告不具有诉讼主体资格；原告存在停水停电的事实，给被告造成巨大的损失；2017年11月物业费没有交是因为原告没有出示相关的物业合同，就拿了一张条子让被告交费，还断水断电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实，被告朱天安、朱天琼系房屋业主，该房屋是办公用房，建筑面积为51.44平方米。2013年11月，重庆美每家物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的建设单位保利（重庆）投资实业有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定甲方将××委托给乙方实行物业服务。该合同第二十一条约定，写字楼的物业服务费收费标准为6元/月.平方米（含电梯费）。该合同第二十六条约定，××由乙方根据本协议内容进行服务管理，前期物业服务合同为期三年，自2014年10月1日至2017年9月30日止。2018年10月25日，重庆美每家物业管理有限公司作为甲方，与作为乙方的原告重庆盛世桃源物业管理有限公司签订了物业交接协议。该协议载明：“鉴于甲方于2013年11月与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，由甲方为其提供物业服务，服务期限自2014年10月1日至2017年9月30日，现《前期物业服务合同》期限即将届满，甲方与保利（重庆）投资实业有限公司一致同意不再续签物业服务合同，且甲方已经就《前期物业服务合同》终止事宜向全体业主进行公示说明。现确定由乙方自2017年10月14日起为其提供物业服务，甲乙双方××物业服务相关事宜、资料交接达成如下协议：其中第一条约定：2017年10月14日前欠交的物业费由甲方自行追缴，2017年10月14日后产生的物业费用由乙方自行向业主收取，甲方未预先收取过2017年10月14日后的物业费；第五条约定：乙方需在2017年10月14日前向业主公示入场信息、缴纳物业的标准及方式，延用（美每家前期物业管理服务合同）物业服务收费标准：商业门面物业服务收费标准为：25元/平方米，写字楼物业服务收费标准为6元/平方米”。2020年9月1日，重庆市渝北区××社区居民委员会出具证明：“兹有我辖区××商业楼盘，2017年10月12日开始，通过征求该小区业主意见，其中57户业主，占有面积4.56万平方米，同意重庆盛世桃源物业管理有限公司为其提供物业服务，服务合同、收费标准、按前期物业服务合同执行，并与重庆美每家物业管理有限公司签订物业管理交接协议，同时对××商住楼正式提供物业服务，业主户数与面积均已过半。该物业公司自2017年10月对美悦星都楼盘正常物业服务至今，情况属实。特此证明”。审理中，经询问，原告陈述被告房屋是写字楼，收费标准为6元/月.平方米，被告陈述前几个月的收费标准为6元/月.平方米，但后来原告一直没有提供合法的收费依据，被告钱宁、秦果云陈述，没有交过物业费，原告一直没有提供合法的依据。原告还陈述水电费都是代收代缴，但未举示水电费代收代缴以及电损产生的依据。2017年6月5日，朱菁华、朱天文、朱天平、朱天安、朱天琼作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的钱宁、秦果云（由钱宁代签）签订了房屋租赁合同，该合同第一条约定租赁房屋，房屋间数为3间。该合同第二条约定房屋租赁期自2016年9月1日至2021年8月31日。该合同第五条约定，租赁期内乙方承担水、电费及物管费。2020年9月14日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终4614号民事判决书，该判决书确定了被告秦果云是房屋租赁合同当事人之一，上述房屋租赁合同于2019年9月29日解除，被告钱宁、秦果云于2020年5月14日将案涉房屋控制权返还给朱菁华、朱天文、朱天平、朱天安、朱天琼。现因被告未足额交纳物业服务费，原告经书面催收未果，诉至本院。以上事实，有前期物业服务合同，社区证明，产权信息，交接协议，催收照片，防火防盗记录、消防记录、值班记录及照片，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终4614号民事判决书，房屋租赁合同，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业要求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案中，虽然原告入场时没有签订物业服务合同，但根据重庆美每家物业管理有限公司与重庆盛世桃源物业管理有限公司签订的物业交接协议，重庆市渝北区××社区居民委员会出具的证明，结合原、被告庭审中的陈述，本案原告对美悦星都小区提供了事实上的物业服务，因此，被告朱天安、朱天琼作为业主应向原告支付2017年11月至2020年8月期间的物业服务费，被告钱宁、秦果云作为承租人应就2017年11月至2020年5月14日期间的物业服务费与被告朱天安、朱天琼向原告承担连带清偿责任。被告的辩解意见不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予支持。物业服务费标准问题，根据前期物业服务合同，重庆美每家物业管理有限公司与重庆盛世桃源物业管理有限公司签订的物业交接协议，重庆市渝北区××社区居民委员会出具的证明，结合原、被告庭审中的陈述，被告应支付的物业服务费标准6元/月.平方米，按建筑面积收取。被告朱天安、朱天琼在2017年11月至2020年8月应交纳的物业服务费为6元/月.平方米×51.44平方米×34月=10493.76元，原告起诉要求被告支付物业服务费10492.4元，未超过上述标准本院予以支持，被告应支付物业服务费10492.4元。被告钱宁、秦果云应在2017年11月至2020年5月14日期间的物业服务费9398.59元（6元/月.平方米×51.44平方米×30月+6元/月.平方米×51.44平方米×14日÷31日）范围内与被告朱天安、朱天琼向原告重庆盛世桃源物业管理有限公司承担连带清偿责任。原告要求被告支付电损及水电费，无合同依据，且原告也没有举示证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告朱天安、朱天琼立即支付原告重庆盛世桃源物业管理有限公司2017年11月至2020年8月期间的物业服务费10492.4元；二、被告钱宁、秦果云应在2017年11月至2020年5月14日期间的物业服务费9398.59元范围内与被告朱天安、朱天琼向原告重庆盛世桃源物业管理有限公司承担连带清偿责任。三、驳回原告重庆盛世桃源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费41.14元（已减半收取），由被告朱天安、朱天琼、钱宁、秦果云负担。本判决为终审判决。审判员 冉 阳二〇二〇年十二月八日书记员 杨如玉