北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14882号上诉人（原审被告）：袁春贵，男，1978年10月13日出生，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙跃，北京市易行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁春利，男，1973年9月9日出生，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙跃，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京佳信宏兴玻璃有限公司，住所地北京市密云区石城镇政府办公楼**-1101（石城镇集中办公区）。法定代表人：范小云，经理。委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人袁春利、袁春贵因与被上诉人北京佳信宏兴玻璃有限公司（以下简称佳信宏兴公司）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初10304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王黎独任审理，于2020年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人袁春利及其与袁春贵之共同委托诉讼代理人孙跃，被上诉人佳信宏兴公司之委托诉讼代理人杨晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁春利、袁春贵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.驳回佳信宏兴公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由佳信宏兴公司承担。一、一审法院认定事实错误。（一）双方基于农业用途合意签订涉案合同，并未违反法律强制规定。涉案合同中约定，袁春贵、袁春利将涉案地块的废弃猪场及土地一次性转让给佳信宏兴公司，并在签订合同时将土地登记表交给佳信宏兴公司，已明释了土地性质及用途。从涉案合同的内容上看，该合同明显是基于农业用途的合意签订的，并非如一审法院所认为的基于改变土地用途进行建设而签订的，故合同的签订并不违反法律强制规定。（二）有违建但并未改变土地用途。佳信宏兴公司在涉案地块上违法建设，但违建面积所占土地比例较小。此外，违法建筑内一直为闲置空间，空间内没有生产制造的流水线及其他非农用设备，佳信宏兴公司一直在该土地上种植农作物供其使用，符合一般农地区的土地使用要求。另在2019年5月北京市顺义区南彩镇人民政府向佳信宏兴公司发出的《限期拆除决定书》中明确载明，法律依据为《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条和《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定。该两条法律依据皆是基于建设行为缺少审批、规划手续而被定性为违法建筑，并不是违反土地性质、用途被定性为违法建筑。故一审法院认定涉案合同改变土地用途无事实依据，查明的事实确有错误。二、本案有新事实未查明。佳信宏兴公司在实际占有使用涉案地块后，曾另建建筑物，于2010年被顺义区南彩镇人民政府定性为违法建筑，随后进行了拆除，拆除范围系原废弃猪场之外的新建建筑。在新建建筑物被定性为违建之后，合同目的明显无法达成，然双方当时对此并未产生纠纷，由此可见双方签订合同时对土地地性和用途的合意与国家规定的一般农地区的地性、用途是一致的。且佳信宏兴公司在涉案地块经历了一次违建拆除后仍继续建设，其过错明显大于袁春贵、袁春利，一审法院认为双方应付同等过错责任明显有失公平。三、一审法院法律适用错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国土地管理法》第36之规定，首先，依照2020年1月1日开始实施的《中华人民共和国土地管理法》第36条并非一审法院所引用的法律依据，且此法条所规定的情形与本案案情并不相符，不适用于本案。其次，涉案合同是否构成《合同法》第五十二条第五项所规定的无效情形，应考虑双方签订合同时基于何目的以及合同的实际履行情况。本案中，涉案合同的标的是合法的农业用途建筑，袁春贵、袁春利占有后该建筑一直闲置并未使用，相反对无建筑的区域进行了实际使用，种植了大量的农作物供已用，袁春贵、袁春利虽有违建，但实际用途也是农业种植。因此，涉案地块无论是双方合意的用途，还是实际的用途，皆未改变。不能因有违法建设就断定土地用途已改变，更不能以此来推测合同签订时的合意。另涉案地块地上建筑空置已久，但其他区域使用率极高，地，地上建筑经佳信宏兴公司自拆后地仍可延续原用途继续使用，因此涉案的土地承包合同不但有效，而且可以继续履行。佳信宏兴公司辩称，一、涉案合同违反了法律强制性规定，属于无效合同，具体理由如下（一）双方签订合同的目的和用途是为了建设生产经营使用，已经违反了法律强制性规定。第一，从合同签订的主体来看，佳信宏兴公司作为一家经营销售玻璃、工艺品的企业，从袁春利、袁春贵处租赁29.8亩土地，是为了建设生产加工玻璃的厂房使用的，否则佳信宏兴公司不可能与袁春利、袁春贵签订涉案合同。第二，从合同约定的内容来看，合同中第六条约定合同签订后，由袁春利、袁春贵负责路面硬化；以及第八条约定佳信宏兴公司因经营需要在签合同后即开始建房，所遇政策风险双方共担…等内容，均可以看出，双方签订的合同目的就是为了建设经营使用，并非是为了农业用途。第三，从合同履行情况来看，双方签订合同后，佳信宏兴公司开始陆续建房，为此投入了大量的资金、人力、物力，袁春贵、袁春利对此是同意的、知情的。（二）涉案场地建设房屋，用于建设生产经营使用，就已经改变了土地用途。二、袁春贵、袁春利存在过错，应当赔偿佳信宏兴公司损失。首先，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，袁春贵、袁春利在明知涉案土地并非建设性用地的情形下，仍将涉案土地出租给佳信宏兴公司使用，明显存在过错，应当对佳信宏兴公司的损失承担赔偿责任。其次，佳信宏兴公司在合同签订后，实际上投入的超过了116万元，一审法院结合本案事实，对于佳信宏兴公司的损失数额仅酌定了80万元，远远弥补不了佳信宏兴公司实际损失，因此一审法院在基于双方利益为出发点，仅判定袁春贵、袁春利共同承担40万元，对于袁春贵、袁春利是公平的。三、一审法院适用法律正确，不存在适用不当的情形；一审法院适用法律是否存在错误，从根本上不影响对于案件事实以及涉案合同无效的认定。佳信宏兴公司向一审法院起诉请求：1．确认佳信宏兴公司与袁春贵、袁春利于2010年4月23日签订《场地租赁合同书》无效；2．判令袁春贵、袁春利退还收取的租金2017099元；3．判令袁春贵、袁春利赔偿佳信宏兴公司资产损失1160000元；4．诉讼费由袁春贵、袁春利承担。一审法院认定事实：2005年11月1日，望渠村委会、望渠村合作社作为甲方与乙方袁春贵签订《场地租赁合同书》一份，合同中约定就乙方租赁甲方原废弃猪场达成下列协议，地，地理位置位于南彩镇望渠村北积为11.3亩，东至张×1、西至菜地、北至村地界、南至袁春利。租赁期限为30年，自2006年3月1日至2036年3月1日止。土地租赁价格每年每亩1050元，每年11865元。付款方式为分期付款，每年上交一次。2005年11月1日，望渠村委会、望渠村合作社作为甲方与乙方袁春利签订《场地租赁合同书》一份，合同中约定就乙方租赁甲方原废弃猪场达成下列协议，地，地理位置位于南彩镇望渠村北积为18.5亩，东至路、西至林、北至袁春贵、南至苗圃。租赁期限为30年，自2006年3月1日至2036年3月1日止。土地租赁价格每年每亩1050元，每年19425元，使用甲方变压器每年上交1000元使用费。付款方式为分期付款，每年上交一次。2010年4月23日，袁春利、袁春贵作为甲方与乙方佳信宏兴公司签订《场地承包合同书》一份，合同中约定经双方协商，甲方将其承租的原废弃猪场及现有围墙全面转入给乙方达成如下协议，乙方认可同意甲方与村委会所签订的合同内容并按此执行，土地四至以原合同为准。承租期限为自签订合同之日起至2036年3月1日，转让费用310万元，乙方分四次给付甲方，先付80万元，2010年底前付80万元，2011年5月1日前付80万元，2011年12月31日前付70万元，如到2011年12月31日前未付清，甲乙双方所签订合同自动作废，乙方在该场地所建房屋归甲方所有作为对甲方赔补的损失费。上缴村委会的租赁费由甲方按原合同上缴与乙方无关。自合同签订日起，乙方给付甲方部分款项80万元后甲方负责该场地土地基本平整，并负责东西走向路面硬化，水泥路面厚度20公分，使用期间，乙方负责基本维护养路与甲方无关。乙方因经营需要在签订合同后即开始建房，所面临政策风险双方共担，如遇相关政府部门禁止建房或强行干预，则本合同自动终止，乙方为建房所购材料归乙方所有由乙方自行处理，但甲方退还其所收取的已给付的款项（退还期限自合同签订日至2011年5月1日止），过此时限甲方概不负责，并不退还乙方任何费用，如在此间发生的协调费用或罚款等由乙方给付与甲方无关。本合同自签订日起双方签字生效，甲方为乙方出具村委会同意转租的手续。2007年9月14日，望渠村委会出具《证明》一份，该证明中载明同意袁春利、袁春贵出租转让。另查明，涉诉土地为一般农地区。庭审中，袁春利、袁春贵认可转让费用310万元已经收到。2019年5月，北京市顺义区南彩镇人民政府向范小云、袁春利出具《限期拆除决定书》一份，决定书载明经查您（单位）在北京市顺义区南彩镇望渠村北侧建设的2层钢砖混结构建筑物1处，建筑面积共4862.55平方米，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，所建建筑物（构筑物）属于违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，责令于2019年5月19日前自行拆除上述违法建设，恢复原地貌，并接受复查。逾期未拆除，本行政机关将依法组织拆除。后佳信宏兴公司自行拆除了上述违法建设。庭审中，佳信宏兴公司称因其生产玻璃的，当时签订合同时的目的就是建设生产加工玻璃的厂房。拆除决定书上载明的4000多平方米都是佳信宏兴公司建设的钢结构建筑。违法建设全部拆除后，能用的就拉走了，全部都是钢结构的材料。庭审中，袁春利、袁春贵称不清楚佳信宏兴公司使用涉诉土地的目的，佳信宏兴公司也没有告诉袁春利、袁春贵，就要求袁春利、袁春贵提供土地就可以了。袁春利、袁春贵不在村里居住，对佳信宏兴公司在涉诉土地上建房也不清楚。另拆除的还有以前猪场的围墙，大概有800平方米左右。现涉诉土地地上物全部被拆除了。庭审中，佳信宏兴公司为证明其损失向一审法院提交工程安装合同、收据等予以证明，佳信宏兴公司提交的工程安装合同显示2010年7月2日甲方佳信宏兴公司委托北京宝华国际钢结构有限公司在涉诉土地上建设钢结构建筑，施工面积为3327平方米，工程造价为106万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条之规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。本案中，佳信宏兴公司经营范围为销售玻璃、工艺品，涉诉合同中约定乙方因经营需要在签订合同后即开始建房，且在涉诉场地承包合同书签订之后不久便开始进行建设，袁春贵、袁春利称其不知晓佳信宏兴公司使用土地用途及建设行为不合常理。故一审法院认定涉诉场地承包合同书违反了法律的强制性规定，改变了土地的用途，合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审法院对于佳信宏兴公司要求袁春贵、袁春利返还剩余转让款的诉讼请求予以支持。对于因涉诉土地上建筑物被认定为违建拆除，佳信宏兴公司要求赔偿损失的诉讼请求。由于房屋及附属物具有一定的折旧率，且被拆除钢结构亦具有一定的利用价值，故一审法院综合本案事实对佳信宏兴公司的损失酌情确定为80万元。佳信宏兴公司与袁春利、袁春贵在履行合同时，双方均应当负有核查涉诉土地的性质及土地用途的义务，故双方应付同等过错责任。判决：一、确认北京佳信宏兴玻璃有限公司与袁春贵、袁春利于2010年4月23日签订的《场地承包合同书》无效；二、袁春贵、袁春利退还北京佳信宏兴玻璃有限公司2017099元，并赔偿损失400000元，均于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京佳信宏兴玻璃有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁春利、袁春贵提交2份证据：证据1银行流水用以证明佳信宏兴公司在2010年涉案场地被第一次拆违后，又向袁春利、袁春贵补齐尾款，佳信宏兴公司知道涉案土地性质和农用用途；证据2《顺义县土地使用权登记审批表》用以证明涉案地块为非耕地，一审法院适用法律错误。袁春利、袁春贵申请7位证人出庭作证。其中证人杨××、苏××、孙××、陈××证明2010年涉案场地被拆违的事实。证人苏××证明涉案场地无人进出适用，长期锁门。证人张×2证明于2017年发现佳信宏兴公司在涉案场地隐秘进行工业作业。证人李××未能到庭出庭作证，法官与其进行了电话沟通。佳信宏兴公司发表质证意见称，对证据1真实性认可，证明目的不认可。双方签订合同的时候袁春贵、袁春利是知晓佳信宏兴公司租赁涉案土地用于经营使用的，合同中也明确约定了经营使用。证据2在一审中已经提交，同一审的质证意见。对证人证言的真实性、关联性、合法性均不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因佳信宏兴公司庭审中认可涉案土地用于经营，以及认可2010年涉案场地被拆违建的事实，故本院对袁春贵、袁春利提供的证据1及证人证言中涉及证明佳信宏兴公司2010年被拆违以及涉案场地用于生产经营部分的证明目的予以采信，证据2不属于二审新证据，本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《场地租赁合同书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第25条第1款规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，《场地租赁合同书》第6条约定佳信宏兴公司给付袁春贵、袁春利80万元后袁春贵、袁春利负责土地基本平整以及路面硬化，第8条约定佳信宏兴公司因经营需要在签订合同后即开始建房。从合同约定可以看出，双方对于合同目的即佳信宏兴公司用于非农经营是明悉的，故《场地租赁合同书》约定违法改变了土地规划用途，应认定为无效。袁春贵、袁春利主张双方基于农业用途合意签订涉案合同、并未改变土地用途的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第36条的规定系适用法律不当，本院予以纠正。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《场地租赁合同书》系双方合意下签订，双方对于合同的无效均有过错，作为涉案场地出租人，有保护、管理和合理利用其出租的土地的义务。一审法院认定双方承担同等的过错责任并据此以2019年5月19日为结点确认袁春贵、袁春利退还佳信宏兴公司剩余转让款费用及赔偿损失的数额并无不当，本院不持异议，对袁春贵、袁春利关于佳信宏兴公司在经历拆违后继续建设、过错明显大于其二人的上诉主张不予采纳。综上所述，袁春利、袁春贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26137元，由袁春利、袁春贵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 黎二〇二〇年十二月二十九日法官助理  张日广法官助理  赵 纳法官助理  林家诚书 记 员  刘 欣