贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终843号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****。 法定代表人：林农，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅义培，男。 委托诉讼代理人：杨再权，望谟县中心法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：王建盖，男，1974年9月19日生，布依族，贵州省望谟县人，教师，住望谟县。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：黄祖红，女，1986年3月2日生，布依族，贵州省望谟县人，农民，住望谟县。 共同委托诉讼代理人：黄劲帆，贵州秉尚律师事务所律师。 上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡杰和公司）与上诉人王建盖、黄祖红商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 城乡杰和公司上诉请求：1．撤销原判；驳回王建盖、黄祖红的诉讼请求；2．由王建盖、黄祖红承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．双方订立的《补充协议》合法有效，应当优先适用。一是城乡杰和公司在签订协议时已尽到提示说明义务，二是并未免除出卖人的义务或加重买受人的责任。支付购房款是买受人的主要义务，即使其因自身原因不能办理贷款，也同样负有足额支付购房款的义务，《补充协议》不存在无效的情形。2．城乡杰和公司未交付房屋的原因系王建盖、黄祖红未按约支付购房款及逾期付款违约金，属于行使先履行抗辩权，不用承担逾期交房责任。3．根据公积金管理中心出具的说明，可以认定王建盖、黄祖红未能办理公积金贷款系其自身原因及政府政策导致，且系王建盖、黄祖红违约在前，不可抗力发生在后，不能免除王建盖、黄祖红的逾期付款责任，而应免除城乡杰和公司的逾期交房责任。4．双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中已对违约金进行约定，一审依据《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》计算逾期交房违约金无法律依据。 针对城乡杰和公司的上诉请求，王建盖、黄祖红辩称：1．《补充协议》完全变更了商品房买卖合同的内容，严重损害了买受人的利益，属于无效的格式合同。2．案涉项目系烂尾楼，系城乡杰和公司资金链断裂造成的，不能按时支付余款并非王建盖、黄祖红的过错，同时也非政府行为和政策原因导致，城乡杰和公司无权行使先履行抗辩权，也无权主张免责。3．一审参照适用《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》，确定逾期交房造成的违约损失正确。 王建盖、黄祖红上诉请求：1．撤销原判；2．改判支持王建盖、黄祖红一审诉讼请求；3．由城乡杰和公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．城乡杰和公司违约在前，其未按照合同约定的方式书面通知王建盖、黄祖红办理贷款，王建盖、黄祖红对此无过错。2．案涉项目系因城乡杰和公司工期延误导致烂尾，不符合发放公积金贷款的条件。3．《补充协议》全部无效，应当以主合同约定认定双方的权利义务，一审认定交房时间错误，逾期交房违约金计算错误。二、一审适用法律错误。1．案涉项目系烂尾楼，此为众所周知的事实，不能按时支付余款并非王建盖、黄祖红的过错，城乡杰和公司无权行使先履行抗辩权。2．案涉房屋尚不具备交房条件，一审判决限期交付房屋错误，将导致王建盖、黄祖红被强制收房并免除城乡杰和公司办理竣工验收的义务。三、一审程序违法。1．超过法定审理期限。2．城乡杰和公司于2019年6月20日在《贵州都市报》发布的公告，不属于人民法院应当依职权调取的证据范围，且超过举证质证期限，一审法院亦未向王建盖、黄祖红释明超过质证期限。 城乡杰和公司向一审法院起诉请求：1．判决解除双方于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》；2．判令王建盖、黄祖红支付逾期付款违约金26.3元；3．本案诉讼费由王建盖、黄祖红承担。 王建盖、黄祖红向一审法院反诉请求：1．判令城乡杰和公司履行合同，根据合同约定提供达到交房条件的房屋；2．判令城乡杰和公司支付逾期交房违约金直至交付符合条件的房屋为止；3．判令城乡杰和公司履行合同义务，协助王建盖、黄祖红办理房屋贷款；4．本案诉讼费用由城乡杰和公司承担。 一审法院查明事实：2015年8月3日，王建盖、黄祖红与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（王建盖、黄祖红）购买位于望谟县王母街道办事处芭蕉山片区布依之春商品房D2栋2单元19层2-xx-x号房，建筑面积为129.16平方米，房屋总价款为329231.00元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款66231.00元，余款263000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；…。第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：…。3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定帐户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。第六条第五项约定：买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。 同时查明，买受人已于2015年8月3日向城乡杰和公司支付房屋首付款66231.00元，于2019年8月6日以公积金贷款的方式支付购房尾款263000.00元。 另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年8月6日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》，报告载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》，协议约定本项目未修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工。但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（王建盖、黄祖红列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造项目的补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因王建盖、黄祖红未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。 再查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发的《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡?月。 城乡杰和公司于2019年8月29日向一审法院申请撤回本诉的起诉，一审法院于2019年8月29日作出准许撤回起诉裁定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。 关于交房问题。本案中，城乡杰和公司于2019年6月20日通过贵州都市报公告交房，王建盖、黄祖红已于2019年8月6日付清房款，城乡杰和公司理应在王建盖、黄祖红付清房款时将符合合同约定的房屋交付给王建盖、黄祖红使用，城乡杰和公司未将房屋交付给王建盖、黄祖红的行为已构成违约，理应承担迟延交付房屋的违约责任。故对王建盖、黄祖红主张城乡杰和公司将符合合同约定的房屋交付使用请求依法予以支持。 关于逾期交房违约金问题。第一，王建盖、黄祖红于2019年8月6日付清房款时城乡公司已通过贵州都市报刊登交房公告，此时城乡杰和公司理应在王建盖、黄祖红付清房款时立即将案涉商品房交付给王建盖、黄祖红；第二，王建盖、黄祖红作为买受人，根据合同约定，王建盖、黄祖红履行支付购房款义务在前，出卖人城乡公司履行交付房屋的义务在后，在王建盖、黄祖红未付清房款时，城乡公司有权行使先履行抗辩权；第三，合同约定的违约金为日万分之0.5，反诉人王建盖、黄祖红认为该约定显失公平，根据公平原则，应按逾期付款超过180日的违约责任约定（日万分之二）计算违约金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，参照《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡?月的标准确定实际损失。依法确定本案逾期交房违约金为自2019年8月7日起按案涉房屋建筑面积计算至实际交房之日止，具体计算标准为（129.16×10元/㎡?月×12个月）÷365×天数，暂计算至2019年12月19日，逾期交房违约金为=（129.16×10元/㎡?月×12个月）÷365×135天=5732.60元。 关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，即买受人付清房款，出卖人就应当按约定交房，而非附加付清违约金方可交房。因此，对城乡杰和公司的抗辩理由不予采纳。 关于协助办理房屋贷款问题。因案涉商品房的公积金贷款已办理并发放，故对该项请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限城乡杰和公司于本判决生效之日起三十日内向王建盖、黄祖红交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋1单元9层1-xx-x号房）；二、限城乡杰和公司于本判决生效之日起十日内向王建盖、黄祖红支付自2019年8月7日起至实际交房之日止逾期交房违约金【违约金计算公式为（129.16×10元/㎡?月×12个月）÷365天×逾期天数】；三、驳回王建盖、黄祖红的其他诉讼请求。反诉案件受理费51.00元，由王建盖、黄祖红承担。 本院二审期间，城乡杰和公司提交了下列证据：1．《开发协议》及《补充协议》，拟证明逾期交房系不可抗力；2．业主名单，拟证明案涉楼盘的其余15户购房人与本案情况相似，该15户均同意支付逾期付款违约金。王建盖、黄祖红质证认为：第1组证据是复印件，真实性不能认定，且未明确拆迁的责任主体，达不到证明目的；第2组证据中，其他业主同意支付违约金不能代表王建盖、黄祖的意见，达不到证明目的。 王建盖、黄祖红提交了下列证据：1.（2018）黔2326民特监4号民事裁定书以及网络社交平台关于“布依之春”项目不能按时交房的报道；《黔西南州住房公积金管理暂行办法》、《黔西南州住房公积金委托贷款实施细则》、黔西南州住房公积金中心望谟管理部职工岑祖力的证言及调查笔录；《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》。拟证明城乡杰和公司资金链断裂，导致案涉项目出现烂尾，开发进度不符合公积金贷款要求，同时因为超过一年期限，王建盖、黄祖红不能办理公积金贷款，直至2018年9月4日，经黔西南州公积金管理中心特批，重新获得公积金办理资格。王建盖、黄祖红不能办理贷款原因在于城乡杰和公司违约。2．照片打印件，拟证明截至2020年4月3日，“布依之春”项目仍在施工，不具备竣工验收条件，不具备交付条件。3．王建盖、黄祖红公积金月查询情况及2019年8月6日办理公积金贷款凭据，居住证、户口簿、工作证明、学籍证明，拟证明王建盖、黄祖红购房系为方便工作和解决小孩上学，属于刚性需求，王建盖、黄祖红有良好的资信，在合同约定期限内支付完合同款项，无违约情况。城乡杰和公司质证认为：1．王建盖、黄祖红提交的第1组证据不能达到证明目的，民事裁定书是人民法院裁定撤销民事行为而作出，与城乡杰和公司资金链是否断裂无关联，相关报道和评论不客观。2．对王建盖、黄祖红提交的第2组证据真实性无异议，根据规划方案，“布依之春”项目总共有六栋，现已建成两栋，尚余四栋未建，2020年3月才启动旧房的拆迁。3．对王建盖、黄祖红提交的第3组证据真实性无异议，但其有购房意愿与是否逾期付款无关联。 本院认证意见：对双方有异议的证据，将结合全案事实分析认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1．城乡杰和公司是否应当继续履行交房义务；2．城乡杰和公司能否主张先履行抗辩权；3．城乡杰和公司是否应承担逾期交房违约责任。 关于争议焦点一，即城乡杰和公司是否应当继续履行交房义务的问题。 首先，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”商品房买卖合同中，支付房款和交付房屋是双方的主要义务。在买受人已经付清房款的前提下，即便买受人存在逾期付款，因支付逾期付款违约金并非合同主要义务，出卖人亦不得据此拒绝交付房屋。城乡杰和公司据此主张不交付房屋的理由不能成立。 其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”即在买受人付清房款后，出卖人应当依照法律规定及合同约定的交付条件向买受人交付预售的商品房。本案中，案涉商品房尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备法定交付条件。一审判决城乡杰和公司向王建盖、黄祖红交付房屋，不符合法律规定，本院予以撤销。在案涉房屋符合法定交付条件前，王建盖、黄祖红可主张解除商品房买卖合同或要求城乡杰和公司承担逾期交房违约责任予以救济。而在本案中，二人已向城乡城乡杰和公司主张继续履行合同，并主张逾期交房违约责任，故王建盖、黄祖红可在案涉房屋符合法定交房条件后，在城乡杰和公司拒绝交房的情况下，另行主张权利。 关于争议焦点二，即城乡杰和公司能否主张先履行抗辩权的问题。 双方在《商品房买卖合同》第八条对付款方式、期限作了约定：一是选择公积金贷款，合同签订日支付首付款66231元，余款263000元以公积金贷款支付；二是买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人；三是买受人在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。同时对未能获得贷款或少获得贷款的后果区分情形进行约定：一是因买受人原因导致的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任，否则，出卖人有权解除合同；二是因出卖人原因导致的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；三是非因双方原因导致的买受人应在15日内支付不足款项，否则任何一方均可单方解除合同。 首先，没有证据显示城乡杰和公司书面通知了王建盖、黄祖红提交申请办理公积金贷款所需的全部资料，也没有证据显示城乡杰和公司或公积金贷款管理部门书面通知了王建盖、黄祖红到指定地点办理贷款相关手续。从黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》来看，案涉项目因涉及拆迁等原因停工，当时并不具备办理公积金贷款的条件。事实上，双方均未按照合同约定的付款方式和步骤履行通知及办理公积金贷款手续，应认定已经用实际行为变更了商品房买卖合同关于付款期限的约定。因此，并不存在“未能获得贷款或少获得贷款”的前提，无适用《商品房买卖合同》第八条认定是否构成逾期付款的基础。《补充协议》第三条作为对《商品房买卖合同》第八条的修订和补充，同样无适用的基础。 其次，《补充协议》第三条约定，因出卖人原因导致买受人不能取得贷款或少获得贷款，买受人选在继续履行合同的，出卖人不承担任何违约责任，买受人解除合同的，出卖人仅返还已付房款本金，不承担利息及其他损失；非因出卖人原因（含政策调整、法律法规变化等）导致买受人不能取得贷款或少获得贷款的，买受人需在规定期限内付清全部房款，否则视为逾期付款，出卖人可根据《商品房买卖合同》第十条（逾期付款责任条款）主张权利。该条明显免除出卖人原因导致不能取得贷款或少获得贷款的责任。一审认定该条属无效格式条款正确。 综上，在未进一步办理公积金贷款手续的情形下，因双方并未就剩余房款的支付期限达成进一步的协议，亦未主张解除合同或要求对方继续履行，直至2018年9月4日具备办理公积金贷款条件以后，案涉商品房小区的买受人才陆续办理公积金贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，将王建盖、黄祖红实际办理贷款之日视为双方对付款期限重新达成的合意，因此不能认定王建盖、黄祖红逾期付款。城乡杰和公司主张先履行抗辩权，无事实和法律依据。 关于争议焦点三，即城乡杰和公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。 首先，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就本案商品房买卖合同而言，买受人应先履行付清房款义务，而后由出卖人履行交付房屋及转移登记的义务。因此，在王建盖、黄祖红付清房款之前，城乡杰和公司并无交付房屋和办理转移登记的义务，王建盖、黄祖红不得主张城乡杰和公司承担付清房款之前的逾期交房责任。 其次，根据黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》可知，案涉商品房项目存在拆迁导致停工等因素，致使双方均未按《商品房买卖合同》最初约定履行付款、交房、办证义务，原约定的付款、交房、办证等主要义务履行期限均已届满，而此系不可归责于合同双方的原因，同时已不可能再要求双方按原合同约定期限履行。因城乡杰和公司于2019年6月20日刊登交房公告，视为对交房作出承诺，此时王建盖、黄祖红尚未付清房款，故应王建盖、黄祖红付清房款之日作为交房的期限。而从主观上，城乡杰和公司以王建盖、黄祖红未支付逾期付款违约金为由拒不交付房屋。从客观上，案涉商品房楼盘尚未取得竣工验收备案表，城乡杰和公司尚不能交付符合法定标准的房屋，均已构成逾期交房，应自王建盖、黄祖红付清房款之次日即2019年8月7日起承担逾期交房违约责任。对王建盖、黄祖红要求城乡杰和公司从2017年1月1日起支付逾期交房违约金的请求不予支持。 再次，《商品房买卖合同》合同第十三条约定逾期交房违约金为已付房款日万分之0.01，已明显偏低，不能填补逾期交房造成的损失。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对违约金计算调整的基础为实际损失，而参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案逾期交房的实际损失客观上表现为同地段同类房屋使用期间的租金损失。《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》对临时安置补助按10元/㎡/月计算的标准，可作为当地同地段同类房屋租金的参照。一审根据王建盖、黄祖红的主张，按照10元/㎡/月予以支持，并无不当。 综上，城乡杰和公司应当自2019年8月7日起，以10元/㎡/月的标准，按案涉房屋建筑面积支付逾期交房违约金直至交付符合法定条件的房屋之日止，一审对此判决正确，应予维持。 综上所述，王建盖、黄祖红与城乡杰和公司的上诉请求均不能成立，不予支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初696号民事判决第二项； 二、撤销贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初696号民事判决第一项、第三项； 三、驳回王建盖、黄祖红的其余诉讼请求。 二审案件受理费共204元，由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担102元，由上诉人王建盖、黄祖红负担102元。 本判决为终审判决。 审判长 付 君 审判员 简 坤 审判员 石 鑫 二〇二〇年十二月四日 书记员 邓壹芳