云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2325民初805号原告（反诉被告）：姚安县栋川镇蜻蛉社区居委会方家屯一组。负责人：徐云松，男，1973年11月25日生，汉族，农民，住姚安县。系方家屯一组组长。委托诉讼代理人：朱志华，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：云南国鼎生物开发有限公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州姚安县光禄镇草海工业园区。统一社会信用代码：91532325MA6K8HG91A。法定代表人：阳云春，系公司董事长（未到庭）。委托诉讼代理人：顾木州，上海段和段（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：和淞辰，上海段和段（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告姚安县栋川镇蜻蛉社区居委会方家屯一组（以下简称方家屯一组）诉被告云南国鼎生物开发有限公司（以下简称国鼎生物公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，在审理过程中，被告国鼎生物公司提起反诉，本院决定合并审理。并依法适用简易程序，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告方家屯一组的负责人徐云松及其委托诉讼代理人朱志华、被告国鼎生物公司的委托诉讼代理人顾木州、和淞辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方家屯一组向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院判令被告给付原告2019年土地承包金109769.04元、2020年土地承包金117443.28元及违约金22721.23元，合计249933.55元；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，被告（乙方）自愿与原告（甲方）签订了《土地承包合同》。被告租赁原告的耕地68.52亩，用于开发食用菌及其他农业设施。承包期限为6年，自2017年1月1日至2O22年12月31日止。承包金为2017年以1400元/亩/年支付，以后5年以每年前一年为基数按7%的经济增长率递增。依此计算，2018年承包金1498元/亩/年；2019年承包金1602元/亩/年；2020年承包金1714元/亩/年，2021年承包金1834元/亩/年；2022年承包金1962元/亩/年。双方还约定，2017年的承包金在签订合同后15个工作日内支付。其余5年，每年的12月31日以前付清下一年的承包金。在合同履行期间，任何一方违约，应按当年承包金的10%支付对方违约金。合同签订后，被告按约定向原告支付了2017年、2018年的承包金。但自2018年、2019年年底被告都未按照协议履行合同义务，已经构成违约，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告国鼎生物公司辩称，我公司并非原告集体经济组织成员，向原告承租涉案土地，应当事先经本集体经济组织成员的村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，而非村民小组会议同意。同时应上报乡（镇）人民政府批准。但原告与被告2017年3月29日签订的《土地承包合同》，未履行村民民主决策程序，也未报乡（镇）人民政府批准，违反《中华人民共和国农村土地承包法》第48条和《村民委员会组织法》第22条、第24条的强制性规定，应当认定为无效合同。据我方核实，蜻蛉社区居委会右所冲二组与姚安县农哈哈食用菌开发有限公司（以下称农哈哈公司）于2017年3月8日签订《土地承包合同》，将案涉土地出租给农哈哈公司，存在一地二租行为，致使我公司无法正常使用案涉土地，合同目的无法实现。我公司于2018年11月29日发函给原告，通知解除《土地承包合同》，原告于2018年12月1日向我公司发送了《告知函》同意解除合同。并且我公司于2018年将土地返还给原告，此后案涉土地一直由农哈哈公司实际占有使用，2018年11月17日农哈哈公司将案涉土地上的设备抵押给刘学虎，我公司并未实际占有使用，原告无权向我公司主张租金。即使《土地承包合同》有效，因原告存在一地二租行为，案涉土地被农哈哈公司实际占有使用，被告无法正常使用案涉土地，合同目的不能实现，合同应于2018年11月29日起解除，原告无权向被告主张租金。合同签订后，我公司已按照约定支付了2017年、2018年度的租金，履行了合同约定的付款义务，不存在违约行为。而原告一地二租，导致我公司无法正常使用案涉土地，原告违约在先，无权要求我公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求调整。原告在主张租金的情况下，再要求被告支付10%的违约金，明显过分高于其实际损失，请求法院予以调低。综上所述，原告的诉请没有法律依据，恳请法院予以驳回。被告国鼎生物公司向本院提出如下反诉请求：一、判决确认原、被告2017年3月29日签订的《土地承包合同》自2018年11月26日起解除；二、本案本诉和反诉的全部诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年3月29日我公司与原告签订了《土地承包合同》，合同约定原告将耕地68.52亩出租给我公司，租期为6年，自2017年1月1日至2O22年12月31日止，租金采用逐年递增的方式。在租赁期限内，因我公司与案外人农哈哈公司产生相应诉讼，诉讼中涉及到本案案涉土地。据我公司核实，原告同时也将案涉土地出租给了案外人农哈哈公司，致使案涉土地被农哈哈公司实际占有使用，我公司无法正常使用案涉土地，合同目的无法实现。我公司于2018年11月26日发函给原告，通知原告自发函之日起解除《土地承包合同》，发函后，我公司于2018年12月将案涉土地返还给原告，并未继续占用土地。综上，为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求本诉与反诉合并审理。原告方家屯一组针对反诉辩称，原告与被告方签订的《土地承包合同》，不存在一地二租的事实。我方只是和被告签订合同，并没有和农哈哈公司签订过合同。被告方与农哈哈公司的纠纷，不是我们一方的责任。如果确实存在土地被农哈哈公司占有使用，也是被告对承租土地管理不善造成，与我方没有关系。我方将土地租赁给被告，被告已经支付了两年的租金。所以，原告认为案涉土地只是租给被告方，土地是移交给被告使用，租金也是从被告处收取，不存在一地二租的情形，请求法院驳回被告的反诉请求。原告方家屯一组针对诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《土地承包合同》1份。欲证明被告租赁原告村民小组土地的事实。2.收款收据2张。欲证明被告已经支付了2017、2018年土地租金的事实。3.（2019）云2325民初216号一、二审民事判决书各一份。欲证明被告承包的是土地而不是其他财产的事实。经质证，被告对证据1、2真实性和关联性无异议。对合法性不认可，因为是原告未履行民主决策程序的无效合同。对民事判决书真实性、合法性认可，但关联性不认可。被告国鼎生物公司针对其答辩和反诉请求，向本院提交了下列证据：1.《土地承包合同》、（2018）云2325民初811号民事判决书复印件各1份，欲证明原告一地二租的事实。2.现场照片2张、还款协议、承诺书、（2019）云2325民初393号民事裁定书、（2019）云2325执145号执行裁定书。欲证明案涉案土地是案外人农哈哈公司占有使用的事实。3.告知函3份和照片7张，欲证明原、被告于2018年11月解除了《土地承包合同》，并将租赁的土地归还给原告的事实。经质证，原告认为，《土地承包合同》证据三性无法确认。民事判决书与本案没有关联性。对照片真实性不认可，告知函是被告单方制作，我方没有收到，我们也没有贴过告知函。还款协议、承诺书、（2019）云2325民初393号民事裁定书、（2019）云2325执145号执行裁定书是涉及大棚等设施，不是土地，与本案无关联性，我方不予认可。通过双方当事人对以上证据的质证，本院认为，原告提交的1、2组证据，原、被告均认可签订合同和支付了两年租金的事实，证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，本院予以采信。被告提交右所冲二组与案外人农哈哈公司签订的合同，右所冲二组与本案原告属于两个村民小组，没有关联性，对该证据本院不予采信。被告提交的告知函及照片，因未提交证明已经送达和收到回函的证据，对证据的真实无法查证，所以本院不予采信。原、被告提交的判决书、裁定书，是已经生效的裁判文书，所认定的案件事实与本案有关联的，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2006年8月28日，原姚安县栋川镇蜻蛉村民委员会代表7个村民小组与姚安农哈哈食用菌开发有限公司签订《蜻蛉村蔬菜园区承包合同》，包含原告的68.52亩耕地租赁给姚安农哈哈食用菌开发有限公司使用，该合同承包期限至2016年12月31日届满。2016年12月13日云南省国有资本运营能源环保产业有限公司（被告的上级公司）与姚安农哈哈食用菌开发有限公司签订了《战略合作框架协议》。2017年3月29日，被告与原告签订《土地承包合同》约定：被告承租原告的耕地68.52亩，用于开发食用菌及其他农业设施。承包经营期限为6年，自2017年1月1日至2O22年12月31日止。2017年以1400元/亩/年支付，往后5年以前一年为基数按7%的经济增长率递增。根据此方法计算，2018年承包金1498元/亩/年；2019年承包金1602元/亩/年；2020年承包金1714元/亩/年；2021年承包金1834元/亩/年；2022年承包金1962元/亩/年。2017年的承包金在签订合同后15个工作日内支付，其余5年，每年的12月31日以前付清下一年的承包金。在合同履行期间，任何一方违约，应按当年承包金的10%支付对方违约金。合同签订后，原告向被告交付了66.52亩耕地，被告也实际管理和耕种了两年，并向原告支付2017年、2018年的土地承包金。2018年底开始，被告未向原告支付2019年、2020年的承包金。2020年10月21日原告向本院提起诉讼。本院认为，姚安农哈哈食用菌开发有限公司租赁原告的土地合同期限届满后，被告与姚安农哈哈食用菌开发有限公司形成合作关系。被告与原告签订的《土地承包合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同。合同签订后，原告已依约定将土地交给被告管理使用，被告亦依约定向原告支付了两年承包金，但从2018年底开始，被告未按约定向原告支付2019年、2020年的承包金，其行为已构成违约。被告提出原告一地二租，导致公司无法正常使用案涉土地，原告违约在先的辩解，因没有相应证据证实，本院不予采信。原告作为守约方，有权要求被告承担违约责任。故对原告要求被告支付承包金227212.32元、违约金22721.23元（227212.32元×10%）的请求，本院予以支持。被告关于双方在合同中约定按照当年承包金10%支付违约金，明显过分高于其实际损失，请求法院予以调低的辩解，因无相关证据证明，本院不予支持。被告反诉主张于2018年11月26日向原告发送了解除合同告知函，合同已经解除，但未提供证据证明原告确已收到告知函和同意解除合同的事实，故主张合同已解除无证据证明，对其主张本院不予采纳。经释明后，被告变更要求解除合同的反诉请求，因被告与案外人发生纠纷，合同目的无法实现，原告也同意解除，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2017年3月29日姚安县栋川镇蜻蛉社区居委会方家屯一组与云南国鼎生物开发有限公司签订的《土地承包合同》。二、由云南国鼎生物开发有限公司在本判决生效之日起30日内支付姚安县栋川镇蜻蛉社区居委会方家屯一组2019年土地承包金109769.04元、2020年土地承包金117443.28元及违约金22721.23元，合计249933.55元。三、驳回云南国鼎生物开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2525元，反诉案件受理费50元，由云南国鼎生物开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方均服判的，本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  周兴春二〇二〇年十二月十日书记员  李 娜