广西壮族自治区钦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂07执异41号 异议人（案外人）：江山，男，1968年8月10日出生，汉族，住钦州市。 异议人（案外人）：邓艳霞，女，1977年5月26日出生，汉族，住钦州市。 申请执行人：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路**天筑鑫城******房。统一社会信用代码914501005718185008。 法定代表人：吴开勇，董事长。 委托诉讼代理人：杨致远，广西金融投资集团有限公司公司律师办公室律师。 委托诉讼代理人：邱明，南宁市金通小额贷款有限公司员工。 被执行人：广西中桂置业有限公司，住所地钦州市南珠东大街五里桥（银信开发区，住所地钦州市南珠东大街五里桥50700071987244F。 法定代表人：张凯铭，该公司经理。 被执行人：广西中桂实业有限公司，住所地钦州市钦州进港公路西侧、嘉华置业用，住所地钦州市钦州进港公路西侧450700566774689W。 法定代表人：陆国霞，该公司经理。 被执行人：陆国霞，女，1981年5月20日出生，壮族，住钦州市钦**。 被执行人：张功成，男，1969年7月18日出生，壮族，住钦州市钦**。 被执行人：张凯铭，男，1993年11月19日出生，壮族，住钦州市钦**。 被执行人：广西穗澳实业有限公司，住所地钦州市子材西大街**。统一社会，住所地钦州市子材西大街**812677A。 法定代表人：张功成，该公司经理。 以上被执行人委托代理人：张诗曼，广西中桂置业有限公司员工。 在本院执行南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称金通小贷公司）与广西穗澳实业有限公司、广西中桂置业有限公司（以下简称中桂置业公司）、张凯铭、广西中桂实业有限公司、陆国霞、张功成民间借贷纠纷一案中，案外人江山、邓艳霞于2020年11月17日对本院（2018）桂07民初24-1号民事裁定（以下简称民初24-1号裁定）查封涉案土地使用权及地上建筑物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月16日公开听证。案外人江山、邓艳霞，申请执行人金通小贷公司委托诉讼代理人杨致远、邱明参加听证。现已审查终结。 异议人江山、邓艳霞称，一、二异议人为善意无过错的的房屋买受人，出卖人已经将房屋交付给异议人，由异议人装修入住一年多。2019年4月15日，二异议人与被执行人中桂置业公司协商签订了《天地楼买卖合同》，合同为双方真实意思表示，约定被执行人中桂置业公司向二异议人出售位于钦州市轴）的建设用地使用权，二异议人所购买的天地楼土地用途为住宅用地。合同签订时被执行人中桂置业公司向二异议人出示了土地使用证、建设工程规划许可证，并向二异议人承诺对该天地楼享有合法权利，没有抵押、出租和查封等情况。二异议人于2019年4月12日、15日向被执行人中桂置业公司支付了人民币2191000元的购房款，达到合同总价款的70%。二、查封行为损害二异议人的合法权益。若对被执行人位于钦州的土地使用权以及地上建筑物进行查封，将使二异议人和更多合法购买该房产的善意买受人无法办理不动产登记，无法对上述房产进行合法占有和使用，损害众多买受人的利益。为此，为保障二异议人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求法院支持二异议人的申请事项。 申请执行人金通小贷公司称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。。。。。”根据该条规定，要同时满足上述条件执行异议才能被支持。而异议人与中桂置业公司的购买协议签订于2019年，在该协议签订时，协议项下的标的物已经被钦州市中级人民法院于2018年7月24日进行查封，钦州市中级人民法院为此作出了（2018）桂07民初24-1号民事裁定书，该裁定书具有限制被执行人对外买卖、赠与、抵押、出租查封标的物的法律效力，异议人与被执行人签订的购买协议不具有对抗申请执行人的效力。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人未经法院同意，也未经申请执行人同意，将查封的财产对外买卖，不得对抗申请执行人。异议人作为第三人，也未经法院准许占有查封标的物，申请执行人有权申请法院排除妨碍，人民法院也可以依职权解除其占有或者排除其妨碍。 被执行人中桂置业公司、广西穗澳实业有限公司、张凯铭、广西中桂实业有限公司、陆国霞、张功成没有参加听证，也没有提交答辩意见。 本院查明，原告金通小贷公司与被告广西中桂实业有限公司、中桂置业公司等关于民间借贷纠纷一案，2018年7月24日，本院根据原告金通小贷公司财产保全的申请作出了（2018）桂07民初24-1号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人广西中桂置业有限公司名下位于钦州市南珠东大街的土地使用权及地上建筑物【土地使用权证编号：钦国用（2013）第××号；建设工程规划许可证：建字第450701201600713号】，期限自2018年7月24日起至2021年7月24日至。查封期间，非本院许可，不得买卖，赠与、抵押、出租等财产权属转让；二、对上述保全财产以30000000元为限。2018年8月7日，本院作出（2018）桂07民初24号民事判决书，判决：一、被告广西中桂实业有限公司向原告南宁市金通小额贷款有限公司偿还贷款本金2500万元；二、被告广西中桂实业有限公司向原告南宁市金通小额贷款有限公司支付利息14886989.02元（利息计算：以2500万元为基数，月利率1.782%，从2015年6月14日起暂计至2018年3月14日，之后利息另计至贷款还清之日止）；三、被告陆国霞、张功成、广西穗澳实业有限公司、广西中桂置业有限公司对被告广西中桂实业有限公司上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、被告张凯铭在300万元抵押担保债权及相应利息范围内（利息计算：月利率1.782%，从2015年6月14日起计至贷款还清之日止）对被告广西中桂实业有限公司的债务承担连带清偿责任；五、原告南宁市金通小额贷款有限公司对被告广西中桂置业有限公司用于抵押的钦州市南珠东大街的土地使用权（土地证编号：钦国用（2013）第××号）所得款项享有优先受偿权。案件受理费241235元、诉讼保全费5000元共246235元，由被告广西中桂实业有限公司、陆国霞、张功成、张凯铭、广西穗澳实业有限公司、广西中桂置业有限公司负担。 由于广西中桂实业有限公司、中桂置业公司、张凯铭、广西穗澳实业有限公司、陆国霞、张功成没有按生效法律文书履行义务，根据金通小贷公司强制执行申请，本院于2019年3月11日立案执行。2019年11月25，本院作出（2019）桂07执54号执行裁定书，裁定终结本案本次执行程序。2020年3月3日，本院对本案立案恢复执行，案号为（2020）桂07执恢10号。2020年10月16日，本院作出（2020）桂07执恢10号查封公告，公告“查封了被执行人广西中桂置业有限公司位于钦州市在建工程，土地证使用权证号：钦国用（2013）第××号，建设工程规划许可证号：建字第450701201600713号］”。同时还公告“如对本院查封上述土地使用权及地上建筑物有异议的，请于公告之日起15日内书面向本院提出，逾期不提出书面异议的，本院将依法处置上述使用权及地上建筑物”。案外人江山、邓艳霞不服，遂向本院提出异议。 另查明，本院（2018）桂07民初24-1号民事裁定书、协助执行通知书已于2018年7月25日和同年7月30日分别送达给钦州市不动产登记中心和钦州市房产局；裁定书已送达给金通小贷公司，没有送达给中桂置业公司、广西中桂实业有限公司、张凯铭、广西穗澳实业有限公司、陆国霞、张功成。 再查明，中桂置业公司开发建设的位于钦州市面（南珠东大街与粤桂路交汇处）金领公寓项目，至今没有办理有商品房销售许可手续。 本院在执行异议审查期间，异议人江山、邓艳霞向本院提交了2019年4月15日与被执行人中桂置业公司签订的《天地楼买卖合同》及相关发票、收据，证明异议人向中桂置业公司购买位于钦州市面（南珠东大街与粤桂路交汇处）金领公寓1＃9栋（29-33轴）号天地楼房，合同总价款3130000元，异议人支付了2191000元。此外，异议人已装修入住。申请执行人金通小贷公司对异议人提交证据的真实性没有异议，但认为不能证明双方的房屋买卖合同合法有效。 本院认为，本案争议焦点为：异议人江山、邓艳霞与被执行人中桂置业公司签订的《天地楼买卖合同》是否合法有效，其异议请求是否应予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，被执行人中桂置业公司开发建设的位于钦州市面（南珠东大街与粤桂路交汇处）金领公寓项目，在没有取得商品房销售许可手续的情形下，与异议人签订《天地楼买卖合同》不符合法律规定。因此，本案异议人的权利不具有合法性，不能排除执行。其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人江山、邓艳霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 韩卫东审判员许光艳审判员刘华 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 郭            煜