江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民再216号上诉人（原审原告）：葛万东，男，1972年6月15日生，汉族，无锡市人，住无锡市滨湖区马山峰影苑16号502室。委托诉讼代理人：黄建文，江苏中爵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州新益来纺织有限公司,住所地常州市武进区湖塘镇东长虹村，统一社会信用代码91320412798312037B。法定代表人：陆缨，该公司总经理。上诉人葛万东因与被上诉人常州新益来纺织有限公司（以下简称:新益来公司）房屋买卖合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2016年12月16日作出（2016）苏0412民初5482号民事判决,已发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2020年7月21日作出（2020）苏0412民监17号民事裁定，再审本案。后常州市武进区人民法院于2020年10月29日作出（2020）苏0412民再19号民事判决。葛万东不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛万东及其委托诉讼代理人黄建文、被上诉人新益来公司的法定代表人陆缨参加了诉讼。本案现已审理终结。葛万东上诉请求：撤销常州市武进区人民法院（2020）苏0412民再19号民事判决；维持常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初5482号民事判决。事实与理由：一、武进法院（2020）苏0412民再19号民事判决，一方面承认《购房合同》有效，但又认为“不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力”，逻辑上自相矛盾。1、根据《物权法》第191条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”规定，无法得出本案《购房协议》“不应被认定为合法有效的行为”的结论。最高人民法院在（2018）最高法民申1574号民事裁定书认为《物权法》该条款规定的不得转让是管理性强制性规定，该条款不是《合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。因此本案相关执行裁定书的相关认定是错误的。《购房合同》既然是有效合同，应当继续履行，而判决书陈述的抵押、查封，均不能成为阻却合同履行的法定事由。2、虽然土地抵押权的效力及于“车间二”，但是由于债权人没有在法定期间行使抵押权，该抵押权已经不受法律保护。江南银行与新益来公司签订的《最高额借款（信用）合同》约定的借款时间2012年10月19日至2015年10月19日，也就是说主债权诉讼时效从2015年10月19日起算，即使按诉讼时效3年计算，2018年10月19日前，债权人也应当行使抵押权。而江南银行在天宁法院起诉时，只是申请对已经进行抵押登记的有证房与有证土地申请保全，并没有申请对“车间二”进行保全，法院也没有对无证房“车间二”采取查封、冻结过户等保全措施，2019年7月24日天宁法院公告查封“车间二”，行使抵押权的时间早就超过了法定的主债权诉讼时效期间。3、本案所涉“车间二”，没有进行登记产权。但2015年3月葛万东就付清购房款并实际占有“车间二”，2019年7月24日天宁法院才公告查封“车间二”，违反《最高法院查扣冻规定》，属于违法查封。二、葛万东作为“车间二”的买受人，其权利可以排除天宁法院对“车间二”的执行，天宁法院的执行不构成阻却《购房合同》继续履行的事由。2019年7月24日天宁法院（2019）苏0402执1071号公告张贴前，葛万东通过签订合同付清全款并实际占有“车间二”，葛万东对“车间二”享有权利可以排除执行。三、本案中所谓的土地抵押与查封等情况，均不能成为“法律上或事实上不能履行的情形”，应当判决新益来公司继续履行《购房合同》。最高人民法院对“法律上或事实上不能履行的情况”的认定有明确裁判规则，即应当是长期性障碍，导致合同不能履行的，才能认定是“法律上或事实上不能履行的情形”，本案所涉土地房屋的抵押与查封只是临时性障碍，原审判决新益来公司继续履行符合法律规定。综上，再审判决是违法的，应当予以撤销。被上诉人新益来公司辩称，新益来公司同意上诉人的意见，新益来公司强调一点，新益来公司与江南银行谈抵押贷款合同的时间是2012年10月11日，当时明确抵押的是有证面积29000平方米，不包括7000多平方米。7000多平方米是2012年8月份才拿到竣工报告，新益来公司当时也提出对“车间二”进行抵押，江南银行说在建工程不接受抵押，江南银行的3300万元不包括六层楼的房子。2015年新益来公司与葛万东签订买卖房屋协议，新益来公司拿到500万元，房屋交付给了葛万东，葛万东实际得到了利益，2019年7月份左右新益来公司才收到法院对房屋的查封。葛万东向一审法院起诉请求：1、判令新益来公司内西北角六层7180平方建筑物产权归葛万东，要求新益来公司协助办理7180平方的房屋的产权和土地证办到葛万东名下；2、判令新益来公司支付葛万东违约金100万元，判令新益来公司支付葛万东自2015年3月26日至2016年7月25日的利息合计133.33万元。一审法院认定事实：2015年2月28日，葛万东作为甲方（购房人）、新益来公司作为乙方（出售人）、张玲作为丙方（担保人）、常州新利来纺织有限公司作为丁方（担保人）的四方当事人签订了《购房协议》一份，协议约定：由于乙方需要周转资金500万元，自愿将西北角六层在建建筑物7180平方出售给甲方；甲方将于合同签订之日起30日内资金到位，合同生效；乙方承诺2015年4月3日之前必须把产权过户至甲方名下，过户费用双方各承担50%；如乙方违约，除归还本金外，乙方自愿承担违约金100万元整，利息按照合同生效日（资金到账日）以20%年息计算付给甲方；丙方和丁方自愿成为购房协议中的担保人，如遇甲乙双方履行合同遇到任何原因受阻，致使甲方权利遭受影响的，丙方和丁方承担连带担保责任。协议还对其它事项作了约定。协议签订后，葛万东于2015年3月25日、3月26日分4次向新益来公司转账支付了共计500万元。新益来公司也将房屋交付给了葛万东，现上述房屋均由葛万东对外出租。因新益来公司未办理产权过户手续，葛万东遂诉至法院。一审另查明，双方一致陈述本案诉争房屋建成于2011年，2012年开始使用。该房屋使用的土地所有权性质为国有、取得方式为挂牌、用途为工业，土地使用权人为新益来公司，新益来公司于2010年取得了《建设用地批准书》。为建造该房屋，新益来公司于2010年12月21日取得了建设项目为“织造车间2”的《建设工程规划许可证》，于2011年1月27日取得了工程名称为“车间二”的《建筑工程施工许可证》。该房屋已通过竣工验收，新益来公司已于2012年8月16日向备案机关报送了竣工验收备案文件，于2012年8月28日向建设工程档案接收部门报送了“车间二”的建设工程档案。原一审认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；附生效条件的合同，自条件成就时生效；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《购房协议》系双方自愿订立，虽协议订立时新益来公司尚未取得房屋的所有权证，但领取房屋权证的条件已具备，因此双方协议的内容不违反法律法规禁止性规定，法院认定《购房协议》有效。双方约定协议于合同签订之日起30日内资金到账生效，葛万东按照约定已于2015年3月26日将全部购房款支付给新益来公司，故应认定双方签订的《购房协议》于2015年3月26日生效。双方关于“乙方承诺2015年4月3日之前必须把产权过户至甲方名下，过户费用双方各承担50%”的约定，虽没有明确约定将房屋所有权和土地使用权均过户至葛万东名下，但协议并未明确约定仅指房屋所有权，而是约定的“产权”，按“房随地走”原则，可以认定双方约定的“产权”包含了房屋所有权和土地使用权。新益来公司应按约定及时将房屋所有权和土地使用权过户至葛万东名下，现新益来公司未及时办理，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。葛万东要求新益来公司办理7180平方米的房屋的产权和土地证办到葛万东名下请求应予以支持，但房屋部分因新益来公司尚未办理所有权登记，应先办理登记后再办理过户登记。另葛万东签订合同时明知新益来公司尚未办理房屋所有权证，故“过户费用双方各承担50%”的约定也应当包含新益来公司办理房屋所有权登记的费用。双方对于违约金的约定，从内容来看，应认定为是针对新益来公司根本违约时新益来公司应承担的违约责任的约定。本案新益来公司已将房屋交付给了葛万东，且葛万东现主张继续履行合同，新益来公司不是根本违约，葛万东也未举证证明因新益来公司未及时办理过户手续造成其损失，故葛万东要求新益来公司承担违约金100万元及利息133.33万元的请求不予支持。原一审判决：一、新益来公司于本判决发生法律效力之日起六十日内办理完毕建筑面积为7180平方米（以实际测量为准）的“车间二”的房屋所有权登记手续，并在“车间二”的房屋所有权登记手续办理后十日内将该房屋所有权以及该房屋所占用土地的国有土地使用权过户登记至葛万东名下。二、上述办理房屋所有权登记和房屋所有权及土地使用权过户登记的费用先由新益来公司垫付，由葛万东和新益来公司各承担50%，葛万东应承担的部分由葛万东于房屋所有权及土地使用权过户登记至其名下之日起三日内一次性支付给新益来公司。三、驳回葛万东的其余诉讼请求。四、案件受理费56134元，由葛万东负担25466元、新益来公司负担30668元。一审再审认定事实：2015年2月28日，葛万东作为甲方（购房人）、新益来公司作为乙方（出售人）、张玲作为丙方（担保人）、常州新利来纺织有限公司作为丁方（担保人），四方当事人签订了《购房协议》一份。购房协议约定的内容、房款交付的情况，再审查明的事实与原审一致。一审再审另查明，新益来公司成立于2007年，认缴注册资本1000万美元，股东陆虹，占股100%，法定代表人为陆缨。新益来公司名下有证房屋为29383.22平方米，于2010年10月12日办理产权登记手续，产权证号：常房权证武字第0×**。新益来公司的土地权属性质为国有建设用地使用权，用途为工业用地，使用类型为出让，使用权面积34084平方米。2010年10月取得国有土地使用权证，证号：武国用（2010）第1××5号。案涉房屋位于新益来公司西北角，未办理房屋产权证。2010年12月21日，新益来公司取得了建设项目为“织造车间2”的建设工程规划许可证。2011年1月27日，新益来公司取得建设工程施工许可证。案涉房屋建造完毕后通过了竣工验收，新益来公司于2012年8月16日向备案机关报送了竣工验收备案文件，于2012年8月28日向建设工程档案接收部门报送了“车间二”的建设工程档案。竣工验收备案表上载明工程项目名称为“车间二”，工程建筑面积7252平方米，开工日期2011年4月6日，竣工日期2012年5月4日，竣工备案日期2012年8月28日。新益来公司在与葛万东签订《购房协议》后，向其提供了案涉房屋的相关资料，并在图纸复印件上标注“六层共7180平方米2015年4月3日前过户至葛万东名下”。庭审中新益来公司陈述，该7180平方米为新益来公司上报的工程建设面积，7252平方米为工程竣工后的测绘面积。又查明，2012年10月19日，新益来公司与江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）签订了《最高额借款（信用）合同》以及《最高额抵押合同》，新益来公司向江南银行借款3300万元并以其房屋、土地使用权作为抵押担保。2012年10月22日，新益来公司将上述有证房屋以及土地使用权抵押给江南银行并办理了抵押登记（常房他证武字第010671**、武他项（2012）第1073号）。2015年6月5日，常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）立案受理江南银行与新益来公司、新利来公司、新利财富、常州多元纺织有限公司、陆缨、张玲金融借款合同纠纷一案，该案在审理中，根据江南银行的申请，天宁法院于2015年6月9日、6月11日对新益来公司的厂房及土地进行了查封。并于2016年6月6日作出（2015）天商初字第771号民事判决，判决新益来公司向江南银行偿还借款本金30337350.35元及利息175969.77元，新益来公司如未履行债务，江南银行有权对其抵押的位于湖塘镇扬江路18号房屋及土地使用权（常房权证武字第0×**、武国用（2010）第1××5号）以折价、拍卖、变卖价款优先受偿等内容。后张玲不服判决，提出上诉，本院立案审理。江南银行将债权转让给华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司），本院于2018年10月22日作出（2016）苏04民终3575号民事判决，撤销（2015）天商初字第771号民事判决，新益来公司向华融公司偿还借款本金及利息，华融公司有权行使抵押权，其他判项不变。判决生效后，华融公司向法院申请执行。因华融公司将其债权转让给拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司（以下简称德峰公司），故申请执行主体变更为德峰公司。天宁法院于2019年3月14日立案执行﹝（2019）苏0402执1071号﹞，并于2019年7月24日作出公告，拟拍卖新益来公司名下无证房屋、有证房屋、土地使用权及地面附属物、配套设备等财产。葛万东于2019年11月27日向天宁法院提出执行异议，认为该院（2016）苏0412民初5482号民事判决已明确了新益来公司办理建筑面积为7180平方米的“车间二”房屋所有权证手续，并在房屋所有权登记手续办理后将房屋所有权以及该房屋占用的土地的国有土地使用权过户到葛万东名下。因此“车间二”以及占用的土地的所有权属于葛万东，请求确认新益来公司内葛万东所有的房屋所有权以及土地使用权不予拍卖；如果新益来公司的不动产被拍卖的，则不向买受人移交上述房屋所有权和土地使用权。天宁法院经审理，于2020年1月21日作出（2020）苏0402执异4号执行裁定，认为涉案房屋“车间二”并非无证房屋，而是取得了相关建设用地批准文书和建筑施工许可证，只是尚未进行产权登记。竣工备案时间为2012年8月28日，而新益来公司土地使用权抵押登记时间为2012年10月19日，应当认定案涉房屋属于抵押内，故新益来公司在未经抵押权人同意将抵押物进行出卖不应被认定合法有效的行为。另天宁法院查封的日期为2015年6月8日，确权文书生效日期是在2016年12月以后，不得据此排除执行。故裁定驳回葛万东的异议请求。本案原审判决生效后，葛万东于2019年4月16日向法院申请执行，法院于2020年4月15日作出（2019）苏0412执1636号执行裁定，以案涉不动产存在法院查封，在查封解除前无法办理涉案不动产的登记、过户手续为由，裁定驳回葛万东的执行申请。一审再审再查明，2016年6月16日，法院立案受理葛万东与新益来公司房屋租赁合同纠纷一案，在该案中葛万东向法院提交了2015年1月31日葛万东与新益来公司签订的协议一份。协议载明，2012年10月19日，葛万东与新益来公司签订了借款协议，葛万东借给新益来公司700万元，约定利息为年利率24%，至2015年1月31日新益来公司共欠本息999.56万元。2013年4月16日，葛万东与新益来公司签订了300万元的借款协议。至2015年1月31日，新益来公司共欠本息429.2万元。截止协议签订之日，新益来公司欠葛万东本息合计1428.76万元。葛万东将该款作为租赁费用，承租新益来公司的厂房和土地，即常房权证武字第0×**号、武国用（2010）第1××5号项下的厂房和土地。同时新益来公司将该上述土地上的所有建筑物及地上地下的附属设施都归属葛万东使用。协议生效后等同葛万东收到新益来支付的20年租赁费用1428.76万元，之前债权一笔勾销。租赁期限为2015年1月31日至2035年1月30日，共20年。2015年1月31日同日葛万东与新益来公司签订了厂房租赁合同，合同载明租赁期限为2015年1月31日至2035年1月30日，期限20年。2015年2月1日葛万东与周建平签订厂房租赁合同，合同载明，租赁范围：生产、经营、生活用房7180平方米；租赁期限：从2015年2月1日至2018年1月31日止，期限3年；租金为899220元／年。在该案中，葛万东还提交了其与常州福施特印染有限公司、周亚平、张红星、张亚媛等人于2015年2月1日签订的厂房租赁合同。经审理，于2015年9月10日作出（2015）武民初字第1278号民事判决，该判决已发生法律效力。葛万东依据该案判决，在天宁法院（2019）苏0402执1071号案件中亦提出执行异议，天宁法院经审查作出（2019）苏0402执异68号执行裁定，驳回其执行异议请求。本案在审理过程中，葛万东向本院提交其与吴建平于2020年6月26日签订常州硕凯纺织有限公司（以下简称硕凯公司）股东会决议一份，决议内容为葛万东将其购买的7180平方米的房屋所有权作价600万元，作为对硕凯公司的出资。以及2020年6月27日硕凯公司与常州新莱纺织有限公司签订厂房租赁合同一份，合同约定租赁范围为后整理车间用房，六楼1至2层及北面和大楼通长的通道，总面积2887平方米。租赁期限为2020年6月27日至2024年6月26日，期限4年。一审再审认为，本案主要争议焦点为：一、案涉《购房协议》的合同效力以及能否继续履行的问题？二、本案合同违约责任的认定问题。针对焦点一，案涉《购房协议》的合同效力以及能否继续履行的问题？根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续的，依照其规定。当事人对合同的效力可以约定附条件。案涉《购房协议》系葛万东与新益来公司双方真实意思的表示，虽然合同的标的物即位于新益来公司厂区内西北角六层7180平方建筑物尚未办理物权登记并取得产权证并不影响合同的效力。因此案涉《购房协议》为有效合同。《购房协议》约定：“甲方将于合同签订之日起30日内资金到位，合同生效。乙方承诺2015年4月3日之前必须把产权过户至甲方名下”。因此葛万东在合同签订之日起30日内支付全部购房款后合同才生效。同时由于7180平方建筑物尚未取得产权证，必须办理相关批准登记手续。葛万东于2015年3月25日、3月26日分4次向新益来公司转账支付了购房款500万元，履行了自己的合同义务。但是由于案涉建筑物占用范围内的土地使用权于2012年10月已办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款还规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条亦规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。案涉建筑物的土地使用权于2015年6月8日被天宁法院查封，查封的效力及于地上建筑物，法院于2016年12月16日作出原审判决，时间在查封之后。综上，因案涉建筑物存在抵押、查封等情形，而上述情形均由于出卖人新益来公司的原因造成。根据新益来公司的涉诉情况、资产经营状况，其根本没有足额清偿银行债务的履行能力。因此在抵押、查封等障碍消除、案涉建筑物取得产权证等条件成就前，《购房合同》不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力。法院受理合同纠纷后，只有对合同有效还是无效作出明确判断，才能解决当事人的纠纷。而未生效合同属于合同效力的中间状态，一方面当事人既不能基于有效合同提出继续履行合同或者承担违约责任的诉讼请求，也不能直接请求确认合同无效并请求另一方承担损害赔偿责任，而只能基于未生效的合同提出诉讼请求。另一方面，如果当事人希望另一方履行合同，则应请求另一方履行报批手续，进而通过报批义务的履行促进合同生效；反之如果当事人不想履行合同，则应当请求解除合同，从而使当事人摆脱合同的约束。对于非金钱债务，如果存在法律上或事实上不能履行、不适于强制履行等特殊情况，法院不能判决当事人继续履行。现葛万东坚持要求继续履行合同，而新益来公司明确表示只有将银行债务清偿后才可能涤除抵押权办理产权登记从而履行合同，否则无法继续履行合同。根据目前的现状，葛万东作为合同相对方如不解除合同，则不能有效解决合同事实上不能履行之状态下的双方法律关系。葛万东与新益来公司于2012年10月即有经济往来，并于2015年1月31日、2月1日相继签订协议以及房屋租赁合同、转租合同等，葛万东作为买受人在2015年2月28日签订《购房合同》时应当知晓案涉建筑物的状况，对于抵押权未涤除的情况下，案涉建筑物无法取得产权证亦无法办理过户登记手续的情况也应当是明知。因此，法院对葛万东提出的要求对新益来公司西北角六层7180平方建筑物产权进行确认并协助办理房屋的产权证和土地证的诉讼请求，应当依法不予支持。针对争议焦点二、合同违约责任如何认定的问题。葛万东和新益来公司作为《购房协议》的缔约双方当事人，在合同签订时均应尽到审慎审查的义务。新益来公司作为出让方，其明知案涉建筑物尚未取得房屋产权证，土地使用权已设定抵押且有诉讼案件存在，仍将建筑物出售，对于合同不能继续履行应承担主要责任。而受让方葛万东为自然人，在《购房合同》签订日即2015年2月28日前，即与新益来公司存在债权债务关系，且通过协议的方式承租了新益来公司的所有房屋、土地使用权以及案涉标的物7180平方米的在建建筑物，并将上述资产转租他人收取租金。其在知道或者应当知道案涉标的物状况的情形下仍然与新益来公司签订买卖合同。在新益来公司与江南银行诉讼案件的生效判决进入执行程序后，葛万东提出执行异议被法院驳回，葛万东亦未及时要求解除合同，其怠于行使自己的权利，也有一定的过错。葛万东也未举证证明因合同无法继续履行造成其损失。本案中买卖双方均未采取任何积极的措施促进合同履行条件的成就。本案在审理过程中，葛万东明知案涉建筑物产权尚未明确，案件亦未审结的情况下，单方以该资产作为自己的出资并再转租他人，由此造成扩大损失，应当由葛万东自行承担。故本案中葛万东要求新益来公司承担违约金100万元及利息133.33万元的请求不予支持。葛万东可依相关证据另行通过法律程序维护自己的合法权益。综上，因出现新证据，原判决适用法律确有错误，应予纠正。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十二条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决:一、撤销常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初5482号民事判决；二、驳回葛万东的诉讼请求。原审案件受理费56134元，由葛万东负担28067元，常州新益来纺织有限公司负担28067元。二审查明的事实与一审再审相同。双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，新益来公司向江南银行借款并以包括“车间二”在内的土地使用权、有证房屋所有权进行了抵押，故土地上的“车间二”房屋应当视为一并抵押。借款合同约定的还款时间是2015年10月12日，因新益来公司未能按期还款付息,江南银行在贷款到期前就起诉至法院,要求新益来公司归还借款本息、新益来公司抵押财产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿等，法院审理期间，2015年6月8日法院即对包括“车间二”在内的土地使用权、有证房屋所有权进行了查封,查封的效力同样及于土地上的“车间二”房屋，故江南银行向新益来公司主张抵押权未超过法律规定的诉讼时效，应当受到法律保护。葛万东主张应以2019年7月24日天宁法院公告查封“车间二”来认定法院查封时间于法无据，本院不予支持。双方签订《购房合同》时葛万东应当知晓“车间二”的土地已经进行抵押的事实，在抵押权未涤除的情况下，无法办理建筑物的产权证亦无法办理过户登记手续的后果也是明知的。葛万东要求继续履行购房合同的前提条件是由新益来公司申领“车间二”的房屋产权证并且涤除抵押权登记，而新益来公司明确表示只有将银行债务清偿后才可能涤除抵押权登记从而履行合同。根据目前新益来公司的涉诉情况、资产经营状况，新益来公司根本不具备足额清偿银行债务的履行能力，从而导致《购房合同》无法继续履行，故葛万东要求对新益来公司西北角六层7180平方建筑物产权进行确认并协助办理房屋的产权证和土地证的诉讼请求，不予支持。综上所述，葛万东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56134元，由上诉人葛万东负担。本判决为终审判决。审 判 长 万扬飞审 判 员 魏雨文审 判 员 江 军二〇二〇年十二月三十日法官助理 张国凯书 记 员 高白菊