内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5682号上诉人（原审原告）：潘国忠，男，1970年12月25日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审原告）：徐国芹，女，1973年1月22日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：潘国忠，男，1970年12月25日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审被告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼。法定代表人：徐向军，董事长。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑晓红，女，1983年11月8日出生，汉族，职员，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人潘国忠、徐国芹、上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）因与被上诉人郑晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人潘国忠上诉称，1、请求上级人民法院维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，第三项，直接改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误和适用法律错误，应当予以撤销，具体表现在：一审认定涉案商品房已经于2018年10月12日通过竣工验收的事实错误。被告向法院提交的竣工验收证明，只是建设单位，开发单位、监理单位及设计单位的申请验收的证明，该证明文件中的验收单位没有盖章，根本不能证明该工程已经验收，一个没有验收单位公章的证明文件竟然被人民法院认定为商品房验收的证据，是非常错误的，对此我们多次去相关验收部门咨询，得到的答复是该楼房没有通过验收，如果验收的话，应当有验收部门的《建设工程竣工验收备案表》，特别是消防设施没有施工完毕，对此上诉人举证证明该楼房没有消防设施，并且提交了该楼房的录像及照片为证明，但被上诉人狡辩称我们提交的照片不是该楼房的消防照片，是与该小区没有关系的其他小区的照片，对于商品房验收的事实，事关整个小区居民的生命财产安全，特别是消防设施的施工与否更是严重的安全隐患，该事关公共利益的重大问题，事关千家万户生命财产安全的重大问题，人民法院应当向验收部门调查该楼房是不是已经验收合格，是不是消防设施已经施工并验收，或者也可以通知双方当事人去现场查验。对此事我们将继续向有关部门举报，希望有关部门予以重视。也希望人民法院不要等到出现重大事故的时候再去追究责任，而是开始就将人民的生命财产放在第一位。一审认定原告没有及时采取措施止损认定事实及适用法律均有错误。一审法院认定了一个基本的事实，就是在2019年1月交房时被上诉人让上诉人签订一下免除其违约责任的协议书，不签订该协议就拒绝交付房屋，后上诉人又多次与其协商，协商不成，又找有关部门解决，上诉人在穷尽协商和行政部门解决的情况下无奈才于2019年8月26日向人民法院提起诉讼，而在诉讼过程中被上诉人于2019年9月27日又提起主张合同无效的诉讼，本案中止审理，只到该案经一审、二审之后才审理本案，请问一审法院，上诉人何错之有，协商解决是不是主张权利，找有关部门解决是不是主张权利，上诉人提起诉讼主张权利后，被上诉人提起合同效力之诉，本案被迫中止审理，这是上诉人的错误么。一二审法院都认定合同合法有效，双方都应该严格履行合同各条款。且被上诉人提起的合同无效诉讼明显是恶意的拒绝交付房屋的滥诉行为，由此导致的逾期交房时间，被上诉人应承担后果。被上诉人多收取的49323元的多出面积价格违反法律的强制性规定，应当视为无效，应当予以返还。被上诉人主张的衣帽间16000元没有任何证据证明，系多收取的房屋款，应当予以返还。法院认定该款项均系原告自愿支付违反法律规定，是适用法律的错误。被上诉人主张的16000元的衣帽间的款项只有被上诉人的陈述，而没有任何证据支持，是被上诉人利用楼房销售的优势地位强行收取上诉人的款项，是应当予以返还的。一审适用简易程序审理本案严重违反法定程序。本案原被告双方对是涉案楼房是否验收，特别是涉案楼房消防设施是否完工，不但争议非常大，并且涉及整个小区的公共安全和小区的不特定人的生命财产安全，涉及到公共利益，无论从哪个方面，均不得适用简易程序进行审理。并且本案从立案到结案，历时近一年时间，是严重违反法律程序的。《民事诉讼法》第一百五十条关于中止诉讼的规定，是规定的普通程序之中的条款，是适用普通程序审理的案件，不能适用于简易程序，一审法院不能作为简易程序中止的依据。一审判决只判决诉讼费的承担，遗漏上诉人关于保全费由被告承担的诉讼请求的判决，应当予以判决由被上诉人承担，因为本案被上诉人负全部过错，应当承担相关的诉讼费用。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求上级法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。针对潘国忠、徐国芹的上诉，金景公司辩称，一、案涉房屋已通过竣工验收，并符合交付使用条件。金景公司交付的楼房已经竣工验收合格且符合交付条件，该房屋已于2018年12月1日供暖。我公司于2018年10月12日开始陆续通过电话、短信、微信、售楼处、单元楼下张贴等方式通知各业主交房领取钥匙，并于2018年11月末、12月初再次通过以上方式通知各业主集中办理交房入住手续，大部分业主已经陆续办理了入住手续，且签订了前期物业合同等，针对极少部分未予及时办理交房手续的业主，我公司也于2019年1月22日在赤峰日报发布公告，要求业主及时办理入住手续，原告经公司多次通知后，仍然拒绝领取钥匙并办理入住手续。原被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋交付时间为2018年12月31日，故我公司不存在逾期交房的违约行为。二、我公司并未要求与其签订免除逾期交房的协议书。免除逾期交房责任的协议书仅仅针对的是逾期办理贷款的住户，本案中上诉人交付全款，故无需签订。上诉人并未提供证据证明我公司曾要求与其签订协议书的证据，而且也未提供被上诉人拒绝向其交付房屋的证据。根据录音内容，郑岳峰并没有表示不能交付房屋，当时绿化等尚未完成，并不影响房屋的交付。我公司不存在逾期交房的情形。三、我公司多收取的49323元房屋面积差价及16000元衣帽间是双方当事人的合意，并不存在返还情形。因上诉人购买的系工程抵账房，所以我公司并未收到购房款项，我公司收到的实际金额为65323元。该65323元由两部分组成，即房屋面积差价49323元即衣帽间基础施工费16000元两部分组成。四、一审法院适用简易程序并无不当。针对潘国忠、徐国芹的上诉，郑晓红未到庭陈述意见。金景公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)内0404民初8636号民事判决书第二项，发回重审或依法改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定事实错误，我公司不存在逾期交房的行为，并且按照合同约定履行了通知交付房屋的义务。首先，我公司不存在违约行为。涉案房屋于2018年10月15日前即2018年10月12日，已经取得竣工验收报告，具备交房条件。且我公司在2018年10月13日开始通知各业主办理房屋交接手续，并且陆续有部分业主进入装修，而且涉案房屋系4号楼，该楼于2018年12月1日已经供暖，而非原审法院认定的2018年12月15日供暖，即该房屋至迟在2018年12月1日具备交付使用条件。其次，我公司已经按合同约定履行了通知交付房屋的义务。我公司己经于2018年10月13日开始通知各业主办理房屋交接手续，并且陆续有部分业主进入装修使用。2018年12月1日供暖后，我公司针对未领取钥匙的业主再次通过电话、短信、朋友圈、在售楼处、单元门口张贴通知等方式进行通知，该时间是再次通知时间，而不是交付时间。在此期间，大部分业主办理了房屋交接手续，并与物业公司签订了物业合同。针对极少部分未办理房屋交接手续的业主我公司无奈于2019年1月28日在《赤峰日报》发布公告，再次通知未办理房屋交接手续的业主办理手续。再次，根据第一次开庭时庭审笔录记载，被上诉人已经自认我公司已经通知其交付房屋的事实。首先，合同约定的联系方式仅有联系电话一种，并未将住址载明为“联系地址”。其填写住址及身份证号码仅为身份信息，并没有约定住址为联系地址。其次，我公司已经履行通知义务，被上诉人在原审庭审中已经自认我公司按联系电话通知其交房的事实，其并未对通知方式提出任何异议，而且被上诉人已经去现场亲自看房，根据一审庭审笔录，至今房屋未交接的原因系被上诉人认为我公司交付房屋不具备交付条件，因此被上诉人没有收房，而不是我公司并未通知对方收房或未书面通知其收房导致，因此我公司不应承担逾期交付房屋的责任。再次，我公司在售楼处、单元门口张贴通知的行为，可以证明我公司于2018年12月初再次书面通知各业主办理房屋交接手续的事实。最后，因网签合同是由房产管理部门提供的格式合同条款，全市的网签合同均全部约定为书面通知，而实际上并没有任何房地产开发公司履行此条款，我公司也是为方便通知，才预留联系电话，并将联系电话作为唯一联系方式。原审法院将上诉人违约期限计算至2019年1月28日缺乏事实及法律依据。首先，根据原审法院查明的事实证明，我公司至迟在2018年12月1日具备了涉案房屋的交付使用条件。其次，根据上诉人提交的证据及被上诉人自认，我公司于2018年12月1日前通知被上诉人办理房屋交接手续，即便认定我公司逾期交付房屋，那么逾期时间不超过60日，原审法院基于以上没有证据证明的事实认定我公司逾期交付房屋时间超过60日没有事实及法律根据。再次，原审法院认定我公司未提供有效证据证明通知原告交付领取钥匙，而根据被上诉人自认我公司已经通过其预留的联系方式即电话通知被上诉人交付房屋的事实且没有对联系方式提出异议，根据相关法律规定，对于被上诉人自认的事实，我公司无需举证证明，因此原审法院适用法律错误。针对金景公司的上诉，潘国忠、徐国芹答辩称，要求潘国忠、徐国芹签订交房协议书才交房这一事实，在一审通过我们提交的证据已经予以确认。2019年9月27日金景公司起诉我要求确认合同无效，直接造成损失扩大，但是一审法院没处理造成的后果。我们和金景公司原法定代表人郑岳峰交谈时，郑岳峰承认没有完工不能交房，在录音中有，但是一审法院认定为证据却没有确认内容。违约金应计算到实际交房时止。针对金景公司的上诉，郑晓红未到庭陈述意见。潘国忠、徐国芹向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方之间的房屋买卖合同合法有效，同时判令被告金景公司继续履行雨品房买卖合同，并立即向原告交付房屋；2、判令被告支付利息40129.65元（自2019年1月1日起至2019年9月15日止以中国人民银行同期贷款利率计算），且利息支付至房屋交付时止；3、判令被告支付违约金121804.38元（自2019年1月1日起至2019年9月15日止，以每日472.11元计算），且违约金支付至房屋交付时止；4、二被告立即退回多支付房款59200元。一审法院查明，2016年5月19日，吴晓丽（原告潘国忠前妻、已故）与被告金景公司、案外人塔娜签订三方协议，约定金景公司将其开发建设中的××区东（暂定面积108平米）用于冲抵所欠塔娜工程款，塔娜将该房屋预订给吴晓丽。协议签订后，吴晓丽支付了购房款，金景公司为吴晓丽出具收款收据一枚。2018年6月20日，金景公司再次以抵顶工程款的形式将33101号小棚抵顶案外人郑某工程款，并为原告潘国忠出具收据一枚。2018年10月23日，潘国忠出具承诺书，载明：“本人潘国忠代吴晓丽在高州建筑公司购买的位于金景花语城××栋东抵账房及小棚33101。现由于此房的实测面积大于三方协议上的面积，增出的面积为4.01平方米，单价为12300元，合计为49323元，由潘国忠代吴晓丽直接支付给金景公司，该补交单位及金额本人认可，无任何异议。如出现补交款项事宜的纠纷与高州建筑公司无关。承诺人：潘国忠代吴晓丽”。2018年1月30日，原告向被告郑晓红账户内转账支付65323元，被告金景公司称除上述补面积差价款外，余款为公司承建涉案房屋内的衣帽间款。同日，二原告与金景公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，建筑面积112.01平方米，单价7371.01元，总价款825627元，被告应于2018年12月31日前交付房屋，原告应于2018年11月30日前一次性交付房款825627元，同时约定，如逾期交房在60日内，则被告应按银行同期贷款利率向原告支付自应交付商品房之日次日起已付房款利息，如超过约定期限的，原告有权按照下列约定，追究被告违约责任：合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，同时还应每日按商品房价款的万分之五支付违约金。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2018年12月11日为原告出具金额为825627元购房发票一枚。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。一审法院认为，原告潘国忠、徐国芹与被告金景公司签订的《商品房买卖合同》已经人民法院生效判决确认为合法有效的合同，故合同对买卖双方均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋建设工程已于2018年10月12日验收合格，但于2018年12月15日供暖，即于2018年12月15日具备了交付使用的条件，与被告金景公司所述于2018年12月份通知到原告交付房屋的事实相符，被告金景公司应继续履行合同义务向原告交付房屋。但原告在2019年1月在被告处办理交房手续时，被告金景公司要求其签订免除逾期交房责任的协议书否则不予交付房屋，该事实有原告提交的录音、交房协议证据予以佐证，因原告并无必须签订该协议的义务，因此可视为被告金景公司拒绝向原告交付房屋，据此，被告金景公司逾期交房至今已构成违约且逾期交房达60日以上，故应向原告交付房屋并支付逾期利息及违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在被告金景公司构成违约的情况下，原告应及时采取措施止损，但原告提起本案诉讼为2019年8月，距被告金景公司拒付房屋的2019年1月近七个月，故法院酌定被告应以房屋总价款825627元为基数，自2019年1月1日至2019年6月1日期间按银行同期贷款利率支付利息14964元及按日万分之五支付违约金62334元，对原告主张超出部分法院不予支持。因房屋买卖合同的相对方为原告和被告金景公司，原告要求被告郑晓红承担责任于法无据，法院不予支持。对原告主张由二被告退回多支付房款59200元的诉讼请求，因在双方签订商品房买卖合同之前，所有款项均为原告向案外人塔娜支付，且原告对被告金景公司与塔娜之间的抵顶房款总价款无异议，而被告金景公司为履行三方协议而向原告出具收据但实际并未收到原告交付的购房款，此后，因涉案房屋在签订三方协议时房屋面积比实际面积小，故原告与被告金景公司签订房屋买卖合同时已重新达成合意，另行补交房款49323元及衣帽间款16000元，以上款项均系原告自愿支付，原告不能证明二被告收取以上款项没有合法依据，故法院对被告不予返还的抗辩成立予以采信，对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告潘国忠、徐国芹交付位于赤峰市××区以东、一号街以南金景花语城7-2-2-501室房屋；二、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告潘国忠、徐国芹利息及违约金77298元（14964元+62334元）。三、驳回原告潘国忠的其他诉讼请求。金景公司为证实其主张成立，二审期间提交商品房买卖合同复印件2份，证明全市的网签合同均由房产部门提供，其中格式条款均约定应书面通知，我公司为方便联系才预留了电话，并将电话作为唯一联系方式。提交判决书复印件三份，证明案涉房屋于2018年10月12日通过竣工验收，至迟12月1日供暖，具备交付条件。根据三份判决，类型案件应作出相同判决以达到同案同判。潘国忠、徐国芹质证认为，关于商品房买卖合同复印件，该合同与本案无关，不是本小区争议房屋的同样的合同。如果为了证明是统一监制的统一合同，那么该合同是为了规范商品房买卖合同中开发商滥用权力损害商户的行为进行的统一约定，金景公司应严格按照商品房买卖合同主张权利履行义务，只要约定了就对双方产生效力。关于判决书，对该证据的关联性、合法性、真实性不认可。因为是复印件，无法辨别真伪。就形式而言，金景公司是为了证明同案同判，不是所有一个小区发生的案件都是同案。本案金景公司主张合同无效是为了不交房。一审我提交了案例，最低条件必须取得备案表。本院经审查认为，对金景公司提交的网签合同，系双方当事人签订，本院予以采信。对金景公司提交的判决书，可以证明2018年12月份具备交付条件，但是本案中系潘国忠、徐国芹要求收房而金景公司要求必须签订放弃权利协议才予以交房，因此本案案情与其提交的案件案情并不一致。本院经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为金景公司是否存在逾期交房行为，逾期交房违约金应计算到何时，以及金景公司是否多收取购房款。关于金景公司是否存在逾期交房行为，根据潘国忠提交的录音、交房协议，可以证实潘国忠于2019年1月在金景公司处办理交房手续时，金景公司要求其签订免除逾期交房责任的协议书，否则不予交付房屋，在潘国忠拒绝签署该协议时金景公司拒绝交房，该行为视为金景公司拒绝向原告交付房屋，据此，金景公司存在逾期交房情形，且该情形一直持续至潘国忠起诉本案。在本案诉讼过程中，金景公司提起确认合同效力之诉，又导致本案中止诉讼近一年时间，最终又以金景公司败诉告终，该期间内一直未能交付房屋，上述未能交房的过错在于金景公司，而非潘国忠。一审判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在金景公司构成违约的情况下，潘国忠应及时采取措施止损，一审法院酌定金景公司违约期间为2019年1月1日至2019年6月1日。就此本院认为，在金景公司设置前提条件才予以交房的情况下，违约期间应与延期交房期间一致，2019年6月1日不是延期交房的截止日期，而是一直持续至今，且未能交房的过错在于金景公司。潘国忠在延期交房半年后即起诉主张权利，未超过法定诉讼时效期间，不能认为存在有意扩大损失的情形。据此，一审法院认定的违约期间存在错误，本院予以纠正，违约期间应自2019年1月1日起，计算至金景公司交房时止。计算方式为，以购房款总额884827元为基数，计算利息及违约金。利息计算方式为2019年1月1日至2019年8月20日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至房屋交付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金按日万分之五计算，自2019年1月1日起至房屋交付之日止。关于潘国忠主张的金景公司多收取房款问题，根据潘国忠代吴晓丽签署的承诺书显示，因涉案房产实测面积大于三方协议面积，增出面积4.01平方米，单价12300元，合计增加价款49323元。同时，因增加衣帽间，增加房款16000元。上述合计增加65323元，从上述事实看，金景公司并不存在多收取房款问题。潘国忠该主张没有事实依据，本院对该主张不予支持。关于潘国忠提出遗漏保全费承担问题，根据规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，就此费用本院予以适当分割。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8636号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8636号民事判决第二项、第三项；三、赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付潘国忠、徐国芹利息及违约金；（利息计算方式为以购房款总额884827元为基数，2019年1月1日至2019年8月20日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至房屋交付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金以购房款总额884827元为基数，按日万分之五计算，自2019年1月1日起至房屋交付之日止）；四、驳回潘国忠、徐国芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2309元，由潘国忠、徐国芹负担540元，由赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担1769元；保全费1770元，由潘国忠负担301元，由赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担1469元。二审案件受理费6350元，由由潘国忠、徐国芹负担1080元，由赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担5270元。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二〇二〇年十二月二十三日书记员 齐向敏