文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1972号上诉人（原审被告）：郝位明，男，1967年8月15日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中粒，重庆春意律师事务所律师。上诉人郝位明因与被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称御雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝位明上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：郝位明与袁晓华（御雄公司大股东袁晓刚之姐）签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁晓刚与政府拆迁办工作人员一起到东城批发市场入户调查时，宣布商场要拆迁了，2020年的房屋（门面）租赁合同不签了，房租不收了。2020年又受疫情严重影响，几个月没开门做生意，也未再续签租赁合同。东城综合批发市场从2020年6月20日就已经撤走了保安，且御雄公司与拆迁办在2020年7月10日签订了《房屋征收补偿安置协议书》已经获得了拆迁补偿，被拆迁的房屋已经不再是御雄公司的了，御雄公司再无向未腾空门面的原租赁人收取任何费用的权利，所以郝位明无再向御雄公司交纳房屋租金、看护费、卫生费的义务。并且御雄公司获得的房屋搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业费应向郝位明补偿。租金认可三个月，郝位明在2020年6月就搬离了门面，一直找不到御雄公司，导致钥匙交不出去。御雄公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。御雄公司系案涉房屋所有权人，郝位明占有使用御雄公司的房屋，依法应支付租金。租赁合同到期后双方未续签合同，郝位明依然占有使用御雄公司的房屋，应支付占有使用费。御雄公司向一审法院起诉请求：郝位明立即将占有使用的坐落于重庆市南川区东城街道新兴路XX号（XX批发市场）X楼XX号（乙等）41.19㎡商铺、X楼XX号45.68㎡仓库腾退返还给御雄公司；立即支付其自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以乙等门面每月22.5元/㎡计算为每月926.77元、仓库每月8元/㎡计算为每月365.44元、看护费和卫生费每月2元/㎡计算为每月173.74元）；立即支付其违约金10000元；诉讼中，增加诉讼请求确认双方之间的不定期租赁合同于2020年5月24日解除。一审法院认定事实：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华（甲方）与郝位明（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同书》一份，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城批发市场内乙等门面房壹间26号面积41.19平方及面积为45.68㎡仓库壹间，出租给乙方。二、租赁期限、用途：1.乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1.商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2.仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3.租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金。……七、乙方责任：1.乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：……2.关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3.本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金壹万元。双方合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，郝位明一直占有使用涉案租赁房屋。2020年6月15日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华向全体商户发出《搬迁通知》，主要载明“……一、贵方应当在2020年5月31日前搬离重庆市南川区东城批发市场，并将房屋及原附属设备、设施归还我方。二、由于贵方逾期未搬离的，视为贵方放弃标的房屋内的物品的所有权，我方有权利对其进行处理。由此产生的费用，我方保留向贵方追偿的权利。三、我方将严格按照房屋拆迁的相关政策，按贵方在我方承租的房屋面积每平方20元向贵方计算搬迁费，按每平方125元向贵方计算装修费。四、鉴于贵方在未与我方续签合同的情形下继续在使用该场地，贵方应当按原《门面租赁合同》中约定租金标准支付实际使用期间的占用费至实际搬离时止……”。期限届满后，郝位明占用租赁门面房屋至今。一审另查明，本案位于南川区东城街道新兴路XX号东城综合批发市场内XX号面积41.19平方门面一间及面积为45.68平方仓库一间租赁房屋的产权人系御雄公司。2017年1月1日，御雄公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》的公司文件，为加强和规范管理，该公司经研究决定将其开发位于南川区东街“南川东城批发市场”成立南川东城批发市场管理中心。由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作。袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，御雄公司开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内门市房屋属于征收拆迁范围内。一审庭审中，郝位明提出其未收到袁晓华于2020年5月24日送达的《合同期满搬迁通知》，但看到了出租人于2020年6月15日张贴的《搬迁通知》，并知悉通知内容。郝位明拟证明御雄公司不是本案适格的原告主体、租赁房屋所有人袁晓刚承诺不收取2020年租金以及搬迁补偿费属于租户的事实，提交了东城批发市场大部分租户联名证实意见、拆迁房屋编号照片三张。御雄公司对郝位明举示证据的证明目的均不予认可。双方一致确认对郝位明承租门面房屋等级、面积以及每月租金、看护费和卫生费标准均以原合同约定为准，对郝位明从2020年1月1日起至今未缴纳门面租赁费用的事实无异议。一审法院认为，一、关于御雄公司是否具有本案原告主体资格的问题。根据本案查明的事实，郝位明承租的案涉门面房屋产权系御雄公司所有，袁晓华系御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与郝位明签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向郝位明发出解除租赁合同搬迁通知，其行为均系代表御雄公司的职务行为，且在本案诉讼中御雄公司一直追认。故，郝位明提出其未与御雄公司签订租赁合同，涉案房屋租赁合同是与袁晓华签订，租赁费用均是直接转入袁晓华的个人银行账户，以此认为御雄公司不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予采纳。二、关于御雄公司、郝位明之间的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与郝位明签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，且郝位明至今占用出租门面房屋，故从2020年1月1日起，双方形成不定期房屋租赁合同关系。2020年5月24日，袁晓华代表御雄公司向郝位明送达解除租赁合同搬迁门面的通知，并于2020年6月15日再次在市场内张贴搬迁通知。虽然郝位明否认收到2020年5月24日的书面通知，但郝位明看到并知晓了2020年6月15日张贴的搬迁通知，现御雄公司未提供充分证据证明郝位明已收到2020年5月24日的书面解除合同搬迁房屋通知，故，御雄公司、郝位明之间的不定期租赁合同于2020年6月15日解除。双方租赁合同解除后，理应由郝位明返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费用以及门面房屋占用费，郝位明至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋占用使用费的民事责任。现御雄公司主张郝位明立即腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于御雄公司主张郝位明从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占有使用费[乙等门面每月租金约926.77元（41.19㎡×22.5元/㎡）、仓库每月租金365.44元（45.68㎡×8元/㎡）、每月看护费和卫生费173.74元（86.87㎡×2元/㎡），合计1465.95元]的诉讼请求，由于突如其来的新型冠状病毒性肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，加之郝位明要求减免二个月房屋租金，故，综合本案的具体情况酌情减免郝位明一个月租金，即：由郝位明从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和占用费[乙等门面每月租金926.78元（41.19㎡×22.5元/㎡）、仓库每月租金365.44元（45.68㎡×8元/㎡）、每月看护费和卫生费136.36元（86.87㎡×2元/㎡），合计1465.95元]。对于御雄公司主张郝位明支付违约金10000元的诉讼请求，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，加之御雄公司未举示证据证明其实际存在损失，且不符合原合同约定，故不予支持。郝位明提出驳回御雄公司诉讼请求的抗辩理由，未举示充分证据予以证明，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与郝位明之间的不定期房屋租赁合同于2020年6月15日解除。二、由郝位明于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路XX号（XX批发市场）X楼XX号（乙等）41.19㎡商铺房屋一间及X楼XX号面积为45.68㎡仓库一间。三、郝位明于判决生效后立即支付御雄公司从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照每月1465.95元租赁使用费标准支付房屋占有使用费。四、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半交纳170元，由郝位明承担。本院二审期间，郝位明围绕上诉请求依法提交证据1照片，拟证明东城市场外面道路封闭；证据2照片，拟证明市场无人打扫卫生和管理；证据3照片及营业执照，拟证明涉案门面已腾空；证据4照片，拟证明10月15日市场门面发生火灾，无人管理；证据5视听资料，拟证明承租户一直找不到御雄公司，找拆迁办解决；证据6，拆迁通知说明照片，拟证明已解雇商场保安。御雄公司质证认为，证据1不能确定封闭的时间和地点，达不到郝位明的证明目的。证据2照片没有形成时间，御雄公司在8月初没有派人管理市场。证据3真实性予以认可，但郝位明没有与御雄公司办理退租手续，达不到其证明目的。证据4与本案没有关联性。证据5，视听资料没有拍摄时间和地点，对其三性不予认可。证据6搬迁通知手写部分不是御雄公司写上去，不予认可。本院认为，郝位明举示的证据1与本案没有关联性，本院不予采信。证据2御雄公司予以认可，本院予以采信。证据3，虽然真实，但与退还租赁房无关，不予采信。证据4与本案无关，不予采信。证据5，是承租户要搬迁费用等，而不是解决退租问题，与本案无关，本院不予采信。证据6，手写部分不知为何人所书写，御雄公司不予认可，本院不予采信。二审查明，2020年8月起，御雄公司撤走了东城综合批发市场的保安及清洁人员。御雄公司向本院申请自愿放弃要求郝位明支付2020年6月以后看护费和卫生费的诉讼请求。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：御雄公司是否是本案的适格原告，郝位明是否应向御雄公司支付房屋租赁费及房屋占用费。关于御雄公司是否是本案适格原告的问题。一审法院确认御雄公司系本案适格原告，并进行了充分阐述，本院予以认可，不再赘述。郝位明是否应向御雄公司支付房屋租赁费及房屋占用费的问题。虽然重庆市南川区人民政府对案涉房屋作出征收决定，但在重庆市南川区人民政府对御雄公司征收补偿工作完成之前，御雄公司作为被征收人，对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利。案涉租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系。郝位明至今占用出租门面房屋，未与御雄公司办理交接手续，应支付租赁费及租赁合同解除后的房屋占用费。因新型冠状病毒性肺炎疫情减免一个月租赁费，其应向御雄公司支付2020年2月1日之后的房屋租赁费及房屋占有使用费。但是，二审查明，御雄公司在2020年8月撤走了东城综合批发市场的保安及清洁人员，御雄公司自愿放弃2020年6月之后夜间防盗看护费和卫生费的诉讼请求，系其对自己权利的放弃，本院予以准许。由郝位明从2020年2月1日起至2020年6月30日止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和占用费7329.75元[乙等门面每月租金926.78元（41.19㎡×22.5元/㎡）、仓库每月租金365.44元（45.68㎡×8元/㎡）、每月看护费和卫生费136.36元（86.87㎡×2元/㎡），合计1465.95元]×5个月；从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋占用费[乙等门面每月租金926.78元（41.19㎡×22.5元/㎡）、仓库每月租金365.44元（45.68㎡×8元/㎡），合计1292.22元]。至于郝位明提出的案涉门面拆迁搬家费等问题，属于另一法律关系，不属本案审理范围，本院对此不予评判，当事人可以另行依法解决。综上所述，上诉人郝位明的部分上诉理由成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于二审出现新的证据，查明新的事实，应依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4902号民事判决第一项、第二项、第四项，即“一、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与郝位明之间的不定期房屋租赁合同于2020年6月15日解除；二、由郝位明于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路XX号（XX批发市场）X楼XX号（乙等）41.19㎡商铺房屋一间及X楼XX号面积为45.68㎡仓库一间；四、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”。二、变更重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4902号民事判决第三项为：郝位明于本判决生效后十日内支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至2020年6月30日房屋租金及房屋占用费7329.75元及从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照每月1292.22元支付房屋占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，由郝位明负担90元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担80元；二审案件受理费203元，由郝位明负担193元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 伟审 判 员  陈胜友审 判 员  张 斌二〇二〇年十二月二十二日法官助理  尚 豪书 记 员  余婷婷