福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初905号 原告：林荣景，男，1988年11月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：叶林，男，1977年11月1日出生，汉族，住北京市东城区，系林荣景之舅舅。 被告：厦门英之盛工贸有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇龙西一里**。 法定代表人：郭大造，系总经理。 第三人：林进平，男，1948年5月7日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林秀滨，女，1979年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，系林进平之儿媳。 原告林荣景与被告厦门英之盛工贸有限公司（以下简称英之盛公司）、第三人林进平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法由审判员王兴安适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林荣景及其委托诉讼代理人叶林、被告厦门英之盛公司之法定代表人郭大造、第三人林进平之委托诉讼代理人林秀滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林荣景向本院提出诉讼请求，请求判令：1.英之盛公司因转租合同不能继续履行，则由英之盛公司返还的多收的房租人民币（币种，下同）7254元及履约保证金12000元，并赔偿林荣景各项经济损失共计330000元，林进平对上述款项承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费用由英之盛公司、林进平承担。在诉讼过程中，原告林荣景变更诉讼请求为：1.确认林荣景与英之盛公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月5日解除；2.英之盛公司向林荣景返还多收的房租7254元及履约保证金12000元，并赔偿林荣景各项经济损失共计人民币330000元；3.本案诉讼费用由英之盛公司承担。 事实和理由：2019年1月6日，英之盛公司与林进平签订《房屋租赁合同》，由英之盛公司承租林进平位于厦门市同安区××镇××村××号××层××楼××楼梯前三间的店面，房屋租赁期限自2019年1月6日起至2028年1月5日止。该房屋作为商业经营使用。2019年2月11日，英之盛公司与林荣景签订《房屋租赁合同》，将西官浔里653-3号店面（即前述房屋的一部分）转租给林荣景作为商业经营使用。租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金4000元，按季度收取。承租期间内发生的水、电、有线电视收视费等其他费用另收，并收取履约保证金2000元。双方合同中“补充条款”约定：“合同三年一签，每三年递增房租不得超过10%，合同期内未经林荣景同意，不得将该商铺转租或收回自用。”。林进平同意该转租行为，并令其儿媳妇林秀滨在转租合同上签字确认。林荣景遂投入重金装修，招聘人手开店经营。林荣景开店未满半年时，英之盛公司突然通知林荣景，要求其于2020年1月5日解除合同，英之盛公司的该行为严重违约，损害了林荣景的租赁权益，故林荣景诉至贵院，并提出如上诉讼请求。 英之盛公司辩称，1.其于2019年12月上旬与林进平协商后不再租赁房屋，口头约定我们于2020年1月6日退还场所。奶茶店和服装城由林进平接管，我们与商家签订的合同由林进平接管；2.同意返还履约保证金12000元及房租7254元，但林荣景主张的经济损失没有依据，不同意支付。 林进平辩称，1.我认为100000元是作为租赁合同约定的违约金，如果英之盛公司提起退租没有租满10年，要帮我方转租，不然这100000元就给我们了。不是英之盛公司与林荣景租赁违约金。2.我们和英之盛公司说林荣景租赁的店面场地要清场给我们。3.我只与英之盛公司有合同关系，跟林荣景没有合同关系。4.租赁店面二楼的服装店有一部分是英之盛公司的，其到现在房租也没有交。我已经给林荣景两个月的时间让他找店面了，不然当时就清场了。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。庭审中，双方对以下事实均无异议：址于厦门市同安区××镇××村××号××层××楼××街楼梯前三间的店面为林进平所有（产权证号：厦农房证同西柯字第1××4号）。2019年1月6日，林进平将上述店面出租给英之盛公司。租赁期限自2019年1月6日起至2028年1月5日止。履约保证金壹拾万元。其中租金标准：2019年1月6日至2023年1月5日，该房屋每年租金为515000元；2023至2028年1月5日，该房屋每年租金为592250元。2019年2月11日，英之盛公司将上述店面中的653-3号店面转租给林荣景，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。该房屋作为商业经营使用。租赁履约保证金为12000元。租金标准：2019年3月1日至2022年2月28日，租金为48000元。林进平之儿媳林秀滨在该份合同上签署“同意”二字。2019年1月16日、2月11日，林荣景支付履约保证金共计12000元。之后，林荣景对案涉店面进行装修后开设了“古茗”奶茶店，并按期向英之盛公司支付了2019年1月至2020年2月的房租共计48000元。2019年12月，英之盛公司以店面亏损、无法继续经营为由，与林进平协商解除之间签订的《房屋租赁合同》，后经三方协商，林进平同意林荣景延至2020年2月底搬离案涉店面。2020年2月29日，林经平再次将2020年1月、2月房租总计8000元通过微信转账方式支付给林进平。2020年3月24日，林荣景以英之盛公司、林进平未依约履行租赁合同为由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 另林荣景于2020年5月6日向本院提出申请，请求对案涉店面厦门市西柯镇西官浔里653-3号、704-01号店面的装饰装修、改建扩建相关费用及房屋附属设施、定制设备的价值进行评估，本院于2020年6月30日委托厦门住总建设工程监理有限公司对上述事项进行评估。因林荣景未按期缴交704-01号店面的评估费，厦门住总建设工程监理有限公司遂退回了704-01号店面的评估材料，并不对该店面作鉴定。2020年10月12日，厦门住总建设工程监理有限公司作出《厦门同安区西柯镇西官浔里653-3号店面的装修工程工程造价鉴定意见书》（2020同法司法综鉴字108号），其中“八、鉴定意见”载明：鉴定的具体工程量及单价详见厦门市同安区西柯镇西官浔里653-3鉴定表和预算附表1:1、根据图纸可鉴定部分鉴定价为4.3505万元；2、根据图纸不可鉴定部分鉴定价为2.603万元。 本院认为，林进平所有的案涉店面虽出租给英之盛公司，但英之盛公司之后转租给林荣景，且林进平方在其二人签订的《房屋租赁合同》上签字表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，英之盛公司的转租行为有效。林荣景与英之盛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，英之盛公司明确表示因店面亏损，故其解除了与出租人林进平的《房屋租赁合同》。因双方的《房屋租赁合同》解除，致使林荣景丧失继续占有、适用案涉店面的权利基础，故英之盛公司应对此承担相应的违约责任。庭审中，林荣景与英之盛均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时英之盛公司同意返还林荣景多收取的房租7254元，并愿意退还履约保证金12000元，本院予以照准；关于经济损失问题：林荣景对案涉店面进行装修必然支出一定的成本，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，经过鉴定，林荣景提交的装修造价图纸可鉴定部分鉴定价为4.3505万元，不可鉴定部分鉴定价为2.603万元。所谓不可鉴定部分鉴定价意为水电线管路、耗材在使用量不明确、计算标准统一情形之下的预估成本价。综合案涉店面装修的程度、鉴定意见等，本院酌情将林荣景因装修案涉店面导致的经济损失定为53000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下： 一、原告林荣景与被告厦门英之盛工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月5日解除； 二、被告厦门英之盛工贸有限公司应于本判决生效之日起十五内返还原告林荣景房租人民币7354元、履约保证金人民币12000元； 三、被告厦门英之盛工贸有限公司应于本判决生效之日起十五内赔偿原告林荣景店面装修损失人民币53000元； 四、驳回原告林荣景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1608.85元，适用简易程序减半收取人民币804.42元，由被告厦门英之盛工贸有限公司负担，款限于本判决书送达之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二〇年十二月二日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。