广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35224号上诉人（原审被告）：毛伟定，男，1963年7月21日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨丽荣，系深圳市法律援助处指派广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市招商公寓发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商街道南海大道**万海大厦******，统一社会信用代码91440300192443817U。法定代表人：张敏,执行董事。委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。原审被告：蒋国耀，男，1955年4月16日出生，汉族，住所，住所地湖南省双牌县div>上诉人毛伟定因与被上诉人深圳市招商公寓发展有限公司（以下简称招商公寓公司）及原审被告蒋国耀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人毛伟定上诉请求：撤销原审原判或者发回重审，或者是驳回招商公寓公司的诉讼请求。被上诉人招商公寓公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回毛伟定的上诉请求。蒋国耀经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面答辩意见。招商公寓公司向一审法院起诉请求：l.确认招商公寓、蒋国耀于2008年8月14日签订的编号为B2001111XXXX的《房屋租赁合同》于本案应诉材料送达毛伟定、蒋国耀之日解除；2.毛伟定、蒋国耀向招商公寓公司返还深圳市南山区XXXX楼XX栋XXX房；3.毛伟定、蒋国耀连带向招商公寓公司支付2009年6月1日至2018年9月30日拖欠的租金人民币85680元（以下货币均为人民币），以及滞纳金暂计1000元（滞纳金以每日千分之一为计算标准，以765元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定的支付之日止）；4.蒋国耀缴纳的租赁保证金2295元归招商公寓公司所有，招商公寓公司不予退还；5.毛伟定、蒋国耀向招商公寓公司支付2018年10月1日起至毛伟定、蒋国耀将房屋实际返还招商公寓公司之日止的租金（按765元/月计算）；6.毛伟定、蒋国耀自判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止另行向招商公寓公司加付一倍房屋租金（按765元/月计算）；7.本案诉讼费由毛伟定、蒋国耀承担。一审法院认定事实：招商公寓公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市南山区****210（涉案房产）于2011年登记在招商公寓公司名下，登记建筑面积30.88平方米。招商公寓公司提交了深圳招商房地产有限公司于2011年9月10日出具的《关于蛇口工业区职工住宅小区产权与经营权状况的列明》用于证明涉案房产由该公司委托其以自己名义对外管理及出租；毛伟定、蒋国耀表示对该《列明》不予认可，与本案无关。2008年8月14日，招商公寓公司（出租方、甲方）与蒋国耀（承租方、乙方）签订了编号为B2001111XXXX的《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，每月租金765元；乙方应于每月5日前支付当月租金，乙方逾期支付租金的，则每日按应收租金千分之一的标准向甲方支付滞纳金；租期从2008年9月1日起至2009年8月31日止；本合同签订时，乙方须向甲方缴纳相当于三个月租金数额的租赁保证金2295元；乙方不交租金达一个月的，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元的，甲方有权追究乙方的损害赔偿责任和违约责任，并有权单方解除合同、收回房屋且不退还租赁保证金；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，乙方必须于合同终止日前迁离房屋和将房屋中的自有货物产品、家私或器具设施等物件搬离，清理干净出租房屋，并办理退房手续；乙方逾期交还房屋的，应就逾期部分按照双倍租金标准向甲方支付房屋使用费，并且甲方有权不退还乙方交纳的租赁保证金；一方向对方发出的函件应以书面形式作出，并可通过人工送递或用邮寄、快递服务、传真方式送达，函件到达收件方得通讯地址为送达，其中，乙方送达地址为出租房屋地址；租期内，若一方按本合同载明地址未能联系上对方，函件通过特快专递方式亦无法送达对方的，则一方有权通过在租赁房屋的小区内的公告栏上张贴的方式送达函件，或通过在蛇口的相关报刊或深圳特区内相关报刊上刊登的方式公告送达函件；及其他内容。招商公寓公司分别于2012年7月8日、2013年7月8日、2014年7月8日、2015年7月7日、2016年8月5日、2017年7月27日、2018年7月6日向毛伟定、蒋国耀邮寄《催缴通知单》。招商公寓公司提交的邮件跟踪查询结果显示2013年7月8日、2014年7月8日、2016年8月5日、2017年7月27日的邮件被退回；其他邮件显示已妥投，其中2012年7月8日的邮件的签收日期为2012年7月12日。一审庭审中，毛伟定、蒋国耀均表示上述邮件并非其本人签收，其未收到任何邮件。蒋国耀无证据提交。毛伟定向法庭提交了其2009年11月10日向工业区职工住宅公司出具的《申请书》，内容为：我是XX社区居民，现居住在XXX栋XXX房，由于您公司不可以按个人的名字到住宅公司租房，所以在这样的条件下，我只有将蒋国耀的押金单要过来居住……我是工业区的人，所以要求减免房租……现我恳求贵公司领导给予我转户和减租。毛伟定表示该申请书系按招商公寓公司要求所书写，其并无拿到蒋国耀的押金单，但招商公寓公司一直没有与毛伟定签订书面协议，称既然是街道办等有关部门安排入住便可放心居住，不必签订书面协议。招商公寓公司对该申请书说明毛伟定认可居住在涉案房屋，其减租免租的申请未得到招商公寓公司同意，应依约缴纳租金。庭审中，蒋国耀确认2009年3月起未支付过涉案房屋的租金；毛伟定确认从2009年9月入住后未支付过涉案房屋的租金。再查，招商公寓公司的起诉状等材料于2018年11月6日送达毛伟定，于2019年5月17日送达蒋国耀。一审法院认为，招商公寓公司与蒋国耀签订的租赁涉案房产的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。依照合同约定，双方租赁关系至2009年8月31日到期，但是蒋国耀于2009年3月就擅自搬离涉案房屋且未与招商公寓公司办理交接，并不再支付租金，而毛伟定于2009年9月搬进涉案房屋。故招商公寓公司与蒋国耀之间的租赁合同应于合同到期之日终止，招商公寓公司要求确认涉案合同于本案应诉材料送达之日起解除的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。关于招商公寓公司要求毛伟定、蒋国耀返还涉案房产的诉讼请求。一审法院认为，首先，由于招商公寓公司与蒋国耀的涉案合同已于2009年8月31日终止且蒋国耀已于合同到期前搬离涉案房屋，故招商公寓公司要求蒋国耀返还涉案房产的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。其次，由于毛伟定确认其从2009年9月开始入住涉案房屋，且其在《申请书》中认可其于涉案房屋居住的事实并向招商公寓公司申请减免房租，招商公寓公司亦一直向其邮寄催缴租金的通知书，故一审法院认定毛伟定与招商公寓公司形成事实的租赁关系，由于租期超过六个月未采用书面形式，视为不定期租赁。本案中，毛伟定自2009年9月起未按合同约定向招商公寓公司支付租金，招商公寓公司有权要求解除租赁合同，且双方系不定期租赁合同关系，招商公寓公司亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。毛伟定于2018年11月6日收到本案的应诉材料，故一审法院确认招商公寓公司与毛伟定的租赁关系已于2018年11月6日解除。合同解除的，应恢复原状，故毛伟定应向招商公寓公司交还涉案房产，对于招商公寓公司要求毛伟定返还涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。对于招商公寓公司主张的2009年6月1日起至2018年9月30日的租金及之后的租金（房屋占用费）。首先，毛伟定对此提出时效抗辩。招商公寓公司在2012年至2018年期间每年均向毛伟定、蒋国耀邮寄催收函，已构成诉讼时效的中断；但招商公寓公司提交的《催缴通知单》最早签收日期为2012年7月12日,招商公寓公司未提交该日期之前的催缴记录，故2011年7月12日之前的租金，已过诉讼时效，一审法院不予支持。其次，2011年7月13日至2018年9月30日期间，因蒋国耀与招商公寓公司的涉案租赁合同已于2009年8月31日终止且于合同到期前已搬离涉案房屋，蒋国耀无需再向招商公寓公司支付租金。而毛伟定于2009年9月起入住涉案房屋且招商公寓公司亦一直向其邮寄催缴租金的通知书，招商公寓公司与毛伟定已形成事实租赁关系，由于毛伟定未支付过租金，故其应向招商公寓公司支付2011年7月13日至2018年9月30日期间的租金共计66258.87元（765元/月÷31天×19天＋765元/月×86个月）。2018年10月1日之后毛伟定继续占用涉案房产，应参照租赁合同约定的每月租金765元的标准向招商公寓公司支付2018年10月1日起至一审法院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）。关于招商公寓公司诉求的蒋国耀缴纳的租赁保证金2295元归招商公寓公司所有，不予退还。一审法院认为，蒋国耀于合同到期前擅自搬离涉案房屋，未与招商公寓公司进行交接，且不再支付租金，其行为已构成违约。根据合同约定，乙方有违反本合同任何条款的，甲方有权不退还保证金，因蒋国耀擅自退租并不再支付租金，招商公寓公司请求不予退还租赁保证金2295元有事实依据，一审法院予以支持。关于招商公寓公司诉求的2009年6月1日至2018年9月30日期间的租金违约金。如上所述，2011年7月12日之前的租金已过诉讼时效，招商公寓公司无权要求毛伟定、蒋国耀支付相应的违约金。对于2011年7月13日至2018年9月30日期间的租金，毛伟定拖欠该期间租金，由于双方并无签订书面租赁合同，招商公寓公司要求毛伟定支付滞纳金无事实依据，但由于毛伟定拖欠租金，依法应向招商公寓公司支付上述租金的利息损失，故一审法院判令毛伟定向招商公寓公司支付2011年7月13日至2018年9月30日期间租金的利息损失（以每月租金765元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止）。招商公寓公司诉求毛伟定、蒋国耀加倍支付判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，因该事实尚未发生，故对招商公寓公司的该诉求一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、毛伟定于判决生效之日起十日内向招商公寓公司返还位于深圳市南山区XXXX楼XX栋XXX房；二、毛伟定于判决生效之日起十日内向招商公寓公司支付2011年7月13日至2018年9月30日期间的租金共计66258.87元及利息（以每月租金765元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；三、招商公寓公司没收蒋国耀交纳的租赁保证金2295元;四、毛伟定于本判决生效之日起十日内向招商公寓公司支付2018年10月1日起至判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）（按每月765元计算）；五、驳回招商公寓公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1012.19元，由招商公寓公司负担281.19元，毛伟定负担731元。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，毛伟定与招商公寓公司没有签订书面租赁合同，但毛伟定确认其于2009年9月入住涉案房屋，招商公寓公司也于2012年7月8日开始向毛伟定邮寄《催缴通知单》，可见毛伟定与招商公寓形成事实租赁关系且为不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，招商公寓公司可以随时解除合同，一审法院据此判处毛伟定返还房屋，处理正确，本院予以维持。至于毛伟定主张居住为相关部门协调并要求其提交《申请书》申请减免房租，但未提交有效证据予以证明，即使属实，亦不能对抗房屋所有权人，也不能证明同意其可永久租赁，而根据《申请书》的内容也可反证最初并未同意减免其房租。综上，根据民事证据规则，毛伟定的主张事实依据不足。一审法院参照招商公寓公司与蒋国耀签订《房租租赁合同》约定的租金标准判处毛伟定支付未超出诉讼时效租赁期间的租金，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人毛伟定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1456.47元，已同意上诉人毛伟定免交。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 聂    效二〇二〇年十二月二十五日书记员 付红萍（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。