广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9845号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘裕红，男，1980年1月22日出生，汉族，住广东省兴宁市*************，公民身份号码：441************138。委托诉讼代理人：龙双志，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凤婷，广东闻彰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市辉吉物业投资有限公司，住所：广东省东莞市莞城街道市桥社区***********，统一社会信用代码：91441900MA51FU06XM。法定代表人：黄玉兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小波，广东正亦法律师事务所律师。原审第三人：东莞市东日有限公司，住所：广东省东莞市*******，统一社会信用代码：914************962。法定代表人：袁润湖,该公司董事长。委托诉讼代理人：刘叶，该公司员工。原审被告：东莞市莞城满益汽车维修店，住所：东莞市莞城街道兴塘社区******************，统一社会信用代码：92441900MA52GM2Y6E。经营者：刘裕红。上诉人刘裕红与被上诉人东莞市辉吉物业投资有限公司（以下简称辉吉公司）、原审第三人东莞市东日有限公司（以下简称东日公司）、原审被告东莞市莞城满益汽车维修店（以下简称满益店）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘裕红向本院提起上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或改判为：1.原审判决第一项改判为辉吉公司于判决发生法律效力之日起十日内返还刘裕红合同保证69000元并赔偿双倍合同保证金138000元；2.原审判决第三项改判为辉吉公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘裕红装修费用126800元及因违约造成的机器设备、货物、加盟费、经营等各项经济损失68000元；3.维持原审判决第二、第四项；4.撤销原审判决第三项。二、本案原审、二审诉讼费由辉吉公司承担。事实与理由：一、原审判决认定刘裕红违约，属于事实认定不清，刘裕红拖延支付租金是在行使不安抗辩权，不属于违约。二、原审已认定辉吉公司违约，却驳回刘裕红关于赔偿损失的全部诉讼请求，明显自相矛盾。三、退一步讲，即使双方均违约的情况下，原审判决也应按双方过错分别承担各自违约责任，而非认定双方违约，不予支持刘裕红关于赔偿的全部诉讼请求。辉吉公司答辩称：一、刘裕红未按时支付租金等相关费用不构成不安抗辩。二、刘裕红提出赔偿的诉求不能成立。冬日公司答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，刘裕红的上诉理由不成立。二、刘裕红提交的证并非新证据不应被采纳。满益店未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。刘裕红向原审法院提出诉讼请求：一、辉吉公司赔偿刘裕红押金207000元；二、辉吉公司赔偿刘裕红装修费用126800元；三、辉吉公司赔偿刘裕红因违约造成的机器设备、货物、加盟费、经营等各项经济损失68000元。辉吉公司向原审法院提出反诉请求：一、刘裕红向辉吉公司支付所欠租金138000元，管理费4500元，水电费3290.4元，共计145790.4元（租金及管理费从2019年12月1日起暂计至2020年5月30日，水电费从2019年11月1日起暂计至2020年5月26日）；二、案件诉讼费用由刘裕红承担。原审认定事实：位于东莞市莞城区********日电脑市场首层1-5号商铺的权属人为第三人东日公司。2017年9月29日，案外人谭建辉与东日公司签订《房产租赁合同》，约定由谭建辉承租东日公司位于莞城区金牛路121号东日电脑市场一期整栋物业，租期15年（自2018年1月1日至2032年12月31日）。2019年11月26日，案外人谭建辉与东日公司签订《房产租赁合同解除协议》，约定双方自2019年8月1日起解除于2017年9月29日的《房产租赁合同》。辉吉公司主张谭建辉是辉吉公司的股东并经辉吉公司授权签署上述租赁合同。2019年11月26日，辉吉公司与东日公司签订《房产租赁合同》，约定由辉吉公司承租东日公司所有的莞城区金牛路121号东日电脑市场首层1-5号商铺，即案涉商铺，租期自2019年7月1日至2023年11月30日，案外人谭建辉为合同担保方，同时合同中辉吉公司的联系人亦为谭建辉。该合同中第9.2.6条约定，辉吉公司除转租租赁给第三人“刘裕红”外，未经东日公司书面同意，辉吉公司不得转租。双方原审庭审中均确认辉吉公司有案涉租赁物的转租权。2018年11月5日，刘裕红与辉吉公司签订《租赁合同》，约定刘裕红承租莞城区金牛路121号东日大厦一楼1-5号商铺，租期自2018年11月5日至2023年11月30日，前两年租金为每月23000元，管理费按每平方3元/月计算，电费1.2元/度，水费6元/度。刘裕红应于每月10日前缴纳当月租金及上月水电费，并于签订合同后的五个工作日内向辉吉公司缴纳合同保证金69000元。如因辉吉公司原因导致刘裕红无法经营属辉吉公司违约，应向刘裕红赔偿两倍合同保证金及装修费；若刘裕红退出商铺的应提前30天书面通知辉吉公司，辉吉公司有权不予退回合同保证金。辉吉公司确认已收取刘裕红缴纳的保证金69000元。刘裕红与辉吉公司双方确认租赁合同约定的租赁期限在辉吉公司与第三人2019年11月26日签订的《房产租赁合同》租期内。原审另查，第三人于2020年1月6日向辉吉公司发出《押金、管理费与水电费催缴通知函》，要求辉吉公司于2020年1月7日前缴纳欠付的租金、水电费、管理费共计99361元，并表示逾期未缴交，有权立即收回铺位、停止供应水电等措施。该通知函有辉吉公司员工张坤签字确认，辉吉公司主张虽有员工签字，但签收日期并非是2020年1月6日。第三人表示由于辉吉公司经催告在限期内仍拒绝缴纳该费用，故第三人与辉吉公司的合同关系已经合法解除，并于当天采取了停电措施，但并未能实际收回案涉商铺。之后刘裕红与辉吉公司均未以恢复生产经营为由要求第三人恢复供电。刘裕红于2020年2月29日与辉吉公司联系，要求恢复案涉商铺电力，方便搬离案涉租赁物内相关物品。辉吉公司员工微信回复“现在过去送电”、“店铺是否已清空？”、“明天下午3点我必须锁门”，刘裕红主张于2020年3月2日清空了所有物品，但由于案涉铺位没有钥匙，故没有把钥匙交于辉吉公司。辉吉公司则主张双方并没有办理案涉租赁物的交接手续。原审庭审中，刘裕红确认2019年12月及之后的租金、2019年11月及之后的水电费、管理费均未向辉吉公司缴纳，但对于2020年1月7日案涉商铺遭停电后的租金及相关费用不予认可。刘裕红主张其未付租金是由于对辉吉公司是否有案涉物业出租权产生怀疑从而行使不安抗辩权。从刘裕红提供的微信记录显示：2019年9月5日辉吉公司员工要求刘裕红将租金等费用交予第三人，同日第三人也要求刘裕红缴纳该费用；2019年9月10日辉吉公司员工要求刘裕红将租金等费用交给辉吉公司；2019年11月13日辉吉公司员工要求刘裕红缴纳租金等费用并表示辉吉公司与第三人的合同与刘裕红无关；2019年12月12日辉吉公司员工再次要求刘裕红向其缴纳费用，2019年12月23日的微信中，刘裕红要求辉吉公司提供证明转租权的文书，并于2019年12月24日与第三人员工微信中，向第三人确认是否有与辉吉公司签订合同，第三人员工回复“是的”。刘裕红主张案涉商铺装修共花费126800元，并提供了《天壹装饰施工合同》及验收标准、补充协议等材料予以证明，辉吉公司认为该材料无法证明施工合同是否已经履行，不应采信。原审诉讼中，刘裕红明确不申请案涉租赁物的装修残值鉴定，同时，满益店申请撤回原审案件的起诉，且各方均无异议。以上事实，有刘裕红提交的《租赁合同》、收款收据、微信聊天记录、《天壹装饰施工合同》、《验收标准》、补充协议，辉吉公司提交的《房产租赁合同》、签约说明、催收租金及水电费的通知书，第三人提交的《房地产权证》、《房屋租赁合同解除协议》、《房产租赁合同》、《押金、管理费与水单费催缴通知函》等证据以及原审法院的庭审笔录附卷为据。原审法院认为：案件为租赁合同纠纷，其诉争焦点为：一、刘裕红、满益店未按时支付租金、水电费、管理费是否构成履行中的不安抗辩，其要求辉吉公司承担各项损失的主张能否成立，数额如何核定；二、辉吉公司原审反诉诉求的数额应如何认定。对此，原审法院作如下分析：刘裕红、辉吉公司签订的《租赁合同》及辉吉公司与第三人签订的《房产租赁合同》，均是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。根据《租赁合同》约定，刘裕红应于2019年12月10日前向辉吉公司缴纳当月的租金以及上月的水电费、管理费，但刘裕红质疑辉吉公司案涉租赁物的出租权，并行使不安抗辩而未予缴纳2019年12月及之后的租金、2019年11月及之后的水电费、管理费。原审法院经查证，刘裕红与辉吉公司员工2019年12月23日的微信聊天记录内容中，刘裕红要求辉吉公司提供案涉租赁物的租赁权文书，辉吉公司回复“叫小张将我司与东日公司的租赁合同拍摄给你吧”；次日，刘裕红微信上向第三人员工确认“这份是你们跟辉吉签的合同吗？”，第三人员工回复“是的”。由此可知，在2019年12月24日刘裕红应知悉辉吉公司对案涉租赁物可否转租，且事实上，据辉吉公司与第三人签订的《房产租赁合同》，辉吉公司确享有该租赁物的转租权，刘裕红以不安抗辩为由不予支付欠付的租金、水电及管理费用，并无事实基础，其主张原审法院不予采纳。因辉吉公司欠付第三人租金及水电费用，第三人于2020年1月6日向辉吉公司发送《押金、管理费与水电催缴通知函》，要求辉吉公司按《房产租赁合同》第十条中的违约条款于2020年1月7日前缴纳欠付款项及滞纳金，并表示逾期未缴交立即收回铺位、停止供应水电等。鉴于辉吉公司未在通知的期限内缴纳相应费用，第三人当即停电，致使刘裕红无法正常经营。第三人该行为应视为催告后解除与辉吉公司之间的合同行为，双方合同关系于2020年1月7日解除。由于辉吉公司与第三人的合同关系解除，辉吉公司要求刘裕红支付2020年1月7日之后的租金及水电费、管理费无法律依据，原审法院不予支持。故刘裕红欠付辉吉公司租金、管理费应由2019年12月1日起算，欠付的水电费应由2019年11月1日起算，均计至2020年1月6日。经原审法院核算，刘裕红应向辉吉公司支付的租金为27600元（23000元+23000元/30天*6天），管理费900元（750元+750元/30天*6天）。至于水电费，辉吉公司并无提供相应单据，但考虑到刘裕红用电用水之客观事实，原审法院酌定该费用为2000元。因刘裕红逾期向辉吉公司缴纳租金、水电及管理费构成违约，同时辉吉公司原因导致刘裕红难以经营，双方均存在违约行为，故刘裕红主张退一赔二保证金之诉求，原审法院不予支持，辉吉公司应向刘裕红退还保证金的数额为刘裕红实际缴纳的款项69000元。刘裕红主张的装修费，因刘裕红原审庭审中明确表示不申请鉴定，故该费用原审法院难以审查认定，刘裕红自应承担举证不能的法律后果。刘裕红主张的机器设备、货物、经营费等，亦未提交证据予以证实，且缺乏关联性，不予认定。原审诉讼中，东莞市莞城满益汽车维修店撤回原审案件的起诉，是其对自身权利的处分，且各方均无异议，原审法院依法予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、东莞市辉吉物业投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还刘裕红合同保证金69000元；二、刘裕红、东莞市莞城满益汽车维修店于判决发生法律效力之日起十日内支付东莞市辉吉物业投资有限公司租金、管理费、水电费共30500元；三、驳回刘裕红原审案件本诉的其他诉讼请求；四、驳回东莞市辉吉物业投资有限公司原审案件反诉的其他诉讼请求。原审案件受理费3663.50元（已由刘裕红预交），反诉受理费1607.90元（已由辉吉公司预交），合计5271.40元。该款刘裕红承担3372.04元，辉吉公司承担1899.36元。二审审理期间，刘裕红向本院提交证据：企业信用公示信息、聊天记录、汇款记录，证明刘裕红将案涉商铺承包给天壹实业（广东）有限公司装修，并已实际装修完成，已支付装修费127600元。辉吉公司质证意见如下：一、该证据不属于新证据，已过举证期限。二、微信上对话的人是否天壹实业（广东）有限公司的工程人员无法证实。刘裕红直接将工程款汇给何艳，与《天壹装饰施工合同》所约定的支付方式不一致。可能是刘裕红与何艳的个人经济往来。三、该汇款是否为工程款无法确定。东日公司质证意见如下：刘裕红提交的证据并非新证据，不应被采纳。刘裕红应依法承担逾期举证的不利后果。满益店发表质证意见如下：对证据真实性、合法性、关联性确认，无异议。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，刘裕红与辉吉公司于2018年11月5日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对刘裕红上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点是：辉吉公司应否赔偿双倍保证金以及相应损失。对此，本院分析如下：首先，关于刘裕红是否违约。刘裕红在上诉状中明确其确实存在拖欠租金的行为，但其系因为行使不安抗辩权。从原审查明事实来看，辉吉公司已经明确告知其具有转租权的情况下，刘裕红不具有拒绝履行交租义务的不安抗辩权。因此，刘裕红未缴租金的行为已经违约。其次，关于辉吉公司是否违约。由于辉吉公司拖欠东日公司的租金，导致东日公司于2020年1月7日停电，并于该日解除与辉吉公司之间的租赁合同。故辉吉公司自2020年1月7日不再具有转租权。因此，在辉吉公司尚未解除与刘裕红租赁合同的情况下，导致刘裕红无法继续使用案涉商铺，亦构成违约。最后，由于刘裕红与辉吉公司在履行《租赁合同》过程中均存在违约行为。因此，刘裕红要求辉吉公司赔偿双倍合同保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。至于装修等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，刘裕红、辉吉公司应各自承担相应的责任。本案中，辉吉公司并未主张其因刘裕红的违约行为存在相应损失，但刘裕红确实因辉吉公司的违约行为导致其无法继续承租案涉商铺，存在装修损失。从刘裕红提交的天壹装饰施工合同、聊天记录、转款记录可以证明其为案涉商铺装修而于2018年11月18日、12月13日、12月18日、2019年3月5日共计支付装修费127600元。刘裕红与辉吉公司所约定租期为5年即60个月，而刘裕红实际承租1年2个月即14个月，实际承租占比约定租期为23%。故本院酌情认定案涉商铺截止2020年1月7日的装修残值为96976元（127600元×76%），即为刘裕红的装修损失。因双方均存在违约行为。本院酌情认定刘裕红的装修损失由刘裕红、辉吉公司各自承担50%。故辉吉公司应赔偿刘裕红装修损失48488元。对于刘裕红主张的装修损失超出部分，本院不予支持。对于辉吉公司主张无需支付装修损失，本院亦不予支持。至于加盟费。刘裕红亦可承租他处继续使用加盟品牌，故不属于损失。至于机器设备以及货物均属于可移动物品，刘裕红可继续使用，亦不属于损失。原审法院对于刘裕红的损失认定，存在部分错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘裕红的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12274号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初12274号民事判决第三项、第四项；三、限东莞市辉吉物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘裕红装修损失48488元；四、驳回刘裕红其他诉讼请求；五、驳回东莞市辉吉物业投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费3663.5元（刘裕红已预交），刘裕红负担2564.5元，东莞市辉吉物业投资有限公司负担1099元；反诉受理费1607.9元（东莞市辉吉物业投资有限公司已预交），刘裕红负担338元，东莞市辉吉物业投资有限公司负担1269.9元。二审受理费5374元（刘裕红已预交），由上诉人刘裕红负担4726元，由东莞市辉吉物业投资有限公司负担648元。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月十七日书记员  吕绮雯黄志维