建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初3100号原告（执行案外人）：麻素兰，女，1959年4月29日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：乔崇辉，男，1962年9月6日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：张振宪，辽宁辰阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：李双明，男，1972年10月27日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：冯占虎，辽宁超维律师事务所律师。被告（被执行人）：朝阳家和兴置业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，经理。原告麻素兰与被告李双明、被告朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告麻素兰的委托诉讼代理人乔崇辉、张振宪，被告李双明及其委托诉讼代理人冯占虎到庭参加诉讼，被告家和兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告麻素兰向本院提出诉讼请求：1.判决对位于建平县叶柏寿街道家和书画文苑6#十三号商网即家和小区010113、010213号房屋不予执行（价值10万）；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年8月，建平县人民法院在执行李双明申请执行家和兴公司给付工程款一案中，法院查封了位于建平县绿岛花园西侧家和小区010113、010213号两处房屋并张贴公告。原告即于2019年8月15日向建平县人民法院提出《案外人执行异议申请书》要求停止该案执行，解除对该两处房屋的查封，建平县人民法院于2020年7月29日为原告送达（2020）辽1322执异27号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定无事实及法律依据，原告已全额支付购房款并且已实际入住占有3年之久，订立了合法有效的商品房买卖合同，原告享有排除和阻却执行的权益，为此特提起执行异议之诉。一、原告是事实上的买受人，具备消费者条件，符合最高人民法院《优先权批复》2002（16号）第二条规定的情形。2016年7月，原告将八号小区33号楼2单元2楼西户唯一一处94平米住宅，以25万元价格卖给李铁军，办理了产权交易手续，2016年7月20日同开发商网签商品房买卖合同，并结清全部房款，购置了家和小区一号楼010113、010213房产用于居住和办公，原告符合《优先权批复》2002（16号）消费者支付全部或大部分款项后，承包人优先权不得对抗买受人之规定的情形。二、承包人优先权已经丧失。《合同法》286条及《最高人民法院关于建设工程优先受偿问题的批复》都明确规定，优先受偿权的期限为6个月，而从开发商2017年7月5日将房屋交付原告至李双明2018年12月28日主张优先权受偿已长达2年余，承包人优先受偿权早已丧失。三、原告与家和兴置业有限公司签订了合法有效的房屋买卖合同并已一次性交清房价款，同时于2017年7月长达3年多一直实际占有和使用该房，完全符合最高人民法院关于人民法院办理执行案件和复议案件若干问题的规定第29条，享有排除、阻却执行的民事权益。四、未办理房屋产权登记并非原告主观所能决定和左右。由于家和兴公司拖欠税款等原因，至今不能为业主办理产权登记，属非业主主观原因，裁定书将未办产权登记归责于原告实属勉为其难。退一万步讲，假如被告优先受偿权仍然存在，那么原告作为一号楼电梯的购买及安装施工人同样也有优先受偿权。但原告与家和兴公司订立合同的时间、取得房屋的时间、入住的时间均远远早于被告李双明申请执行的查封保全的时间，完全可阻却和排除执行。五、实际施工人或建筑商的优先受偿权源于其对建筑工程的留置权。留置权优先于抵押权，抵押权优先于债权，如果建筑商或实际施工人不交付工程，待结清工程款后再交付，则优先权存在，如果将工程交付并由开发商销售，说明实际施工人自愿放弃优先权，那么其优先受偿权将不复存在。综上，原告具有足以排除执行的权益，恳请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告李双明辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、建平县人民法院（2018）辽1322民初2586号民事判决，判决“一、被告家和兴公司共欠原告李双明工程款9,390,834.60元，二……。三、原告在被告工程款9,390,834.60元范围内享有承建的家和小区1号楼建设工程享有优先受偿权”。该判决已于2018年10月10日发生法律效力，建平县人民法院依据该判决对涉案商网予以查封，支持答辩人对涉案商网行使建设工程优先受偿权，于法有据。二、虽然原告与本案另一被告朝阳家和兴公司签订了涉案商网的买卖合同，交付了购房款，这并不表明涉案商网已发生物权转移的效力，涉案商网产权现归开发商朝阳家和兴公司所有，原告并非涉案商网的产权所有人。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，在本案中，原告购买的案涉商网不是住宅，原告也不是该批复第二条的消费者，所以原告不能对抗答辩人行使优先受偿权对案涉商网依法进行查封、评估、拍卖。原告对案涉商网没有排除强制执行的民事权益。四、在本案中，原告购买家和兴公司的商网属于商品房，所以本案排除执行的法律依据应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，该规定为“买受人对登记在被执行人名下的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而原告购买的案涉商网不是用于居住，因此原告对案涉商网没有排除强制执行的民事权益。五、纵观本案，原告与被告家和兴公司通过签订买卖合同购买了涉案商网，原告与被告家和兴公司对涉案商网为买卖合同关系，而原告并非一号楼电梯生产安装的施工人，对涉案商网无权主张工程享有优先受偿权。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。被告朝阳家和兴置业有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原被告对原告向本院提交的案外人执行异议申请书、（2020）辽1322执异27号裁定书、营业执照、房产交易申报单、完税证明、不动产登记中心收据、电梯销售合同书、西门子电梯安装资料、商品房预售许可、户口登记信息表，被告李双明向本院提交的建平县人民法院（2018）辽1322民初2586号判决书的真实性没有异议，本院予以采纳并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证明、收款收据、商品房买卖合同（预售）、收款收据、购房协议、不动产登记资料查询结果证明，虽然被告不予认可，但是上述证据能够证明原告签订了合同，并于2017年7月开始使用涉案房屋，且该涉案房屋在2017年7月-2020年7月期间系原告唯一住房，故上述证据，本院予以采纳并在卷佐证。原告提交的购房协议与本案不具有关联性，故本院不予采纳。原告提交的优耐德销售有限公司的证明，不能证明其对涉案房屋享有优先受偿权，故该证据本院不予采纳。被告家和兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告家和兴公司是房地产开发企业，案涉家和小区系其开发建设。2018年6月15日，原告李双明向本院提起诉讼请求确认家和兴公司欠李双明工程款9,390,834.60元及利息，同时请求在欠工程款及利息范围内对其与家和兴公司签订的《1#楼工程款抵房表》中抵账房行使优先受偿权，若不足清偿,对其承建的家和小区1#楼其他房屋工程行使工程价款优先受偿权。2018年9月14日，本院作出（2020）辽1322民初2586号判决书，判决：“一、被告朝阳家和兴置业有限公司共欠原告李双明工程款9,390,834.60元；二、被告家和兴公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告保证金5万元；三、原告在被告欠原告工程款9,390,834.60元范围内享有承建的家和小区1#号楼建设工程优先受偿权；四、驳回原告其他诉讼请求。”该案生效后，李双明向本院申请执行，在执行过程中，本院于2018年12月28日向建平县房屋产权监督管理处出具执行裁定书及协助执行通知书，查封了朝阳家和小区1#楼包括案涉010113、010213号商网在内的房屋若干。麻素兰得知后以拥有上述房屋的所有权为由向本院执行局提出书面异议，本院于2020年7月28日作出（2020）辽1322执异27号裁定书，认定麻素兰未取得涉案房屋的所有权，也不是消费者权益保护法定义下的消费者，故裁定驳回了麻素兰异议请求。2020年8月10日，原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，请求对朝阳家和小区1#楼010113、010213号房屋不予执行。另查明，2015年11月13日，案外人朝阳市优耐德电梯销售有限公司（以下简称优耐德公司）与被告朝阳家和兴公司达成协议，朝阳家和兴公司将本案涉案房屋作为出资从优耐德公司购买电梯6台。因优耐德公司资金困难，2016年5月20日电梯公司又与本案原告麻素兰签订协议书，约定由麻素兰出资购买电梯相关设备，优耐德公司将涉案房屋转让给本案原告麻素兰。被告家和兴公司对优耐德公司和麻素兰的转让行为予以认可，麻素兰施工后，被告家和兴公司于2016年7月20日与麻素兰就案涉抵账房屋签订商品房买卖合同，约定房屋价款为130万元。2017年7月5日，被告朝阳家和兴公司将涉案房屋交与原告麻素兰使用。案涉房屋共二层，即家和小区一号楼010113、010213号，麻素兰将一楼作为商网供其子乔楠经营电梯公司，二楼作为其与丈夫的居住用房使用。2018年7月6日，原告麻素兰向房产部门缴纳了涉案房屋的契税。另查明，2017年7月-2020年7月，原告麻素兰与其丈夫乔崇辉名下无其他居住用房。本院认为，本案的焦点是原告麻素兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，也就是说麻素兰享有的权利是否优先于被告李双明所享有的承包人建设工程优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人对登记在被执行人名下的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，麻素兰对本案标的物排除执行需要满足以下条件：第一、对案涉标的物已签订合法有效的买卖合同；第二，对案涉标的物用于居住且无其他住房；第三、已经支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。从原告麻素兰提交的证据看，麻素兰已经满足了上述条件，但存在两个问题需要进行剖析，第一个问题是麻素兰对案涉房屋是通过开发商用房屋出资的方式与原告签订房屋买卖合同，此种情形是能否界定为法律规定的“买受人”；第二个问题是商网是否也具备居住属性。关于第一个问题，原告麻素兰是通过开发商以房屋作为出资的方式支付相应对价最终获得房屋，双方签订了商品房买卖合同，虽然麻素兰未直接交付房屋价款，但通过开发商以房屋出资的方式取得相应对价而达成房屋买卖协议不违反法律规定，以此种方式取得房屋应当认定为麻素兰向被告家和兴公司支付了房屋价款，所以麻素兰对案涉房屋可以界定为法律规定的“买受人”或“消费者”。关于第二个问题，应视情况而界定，如果买受人无其他居住的房屋，商品房又可以作为居住使用，那么就应当认定为商品房具备居住属性，可以参照适用前述法律规定。本案原告麻素兰和其丈夫乔崇辉与被告家和兴公司签订房屋买卖合同当时已经无其他住宅，案涉房屋虽为商网，但商网一二层系不可分割的统一整体，一层商用，二层用于居住并无法律层面的限制，所以，对于本案原告麻素兰的情况而言，案涉商网具备了居住属性。综上，本院认定，原告麻素兰具备消费者身份，其对于房屋的使用利益是生存利益，是最基本的人权，该权利应当优先于被告李双明享有的承包人优先受偿权。所以原告麻素兰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故其要求不予执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条的规定,判决如下:不得执行被告朝阳家和兴置业有限公司开发建设的建平县家和小区1#楼010113、010213号房屋。案件受理费14,700元由被告李双明负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。本院（2020）辽1322执异27号裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  尤跃山人民陪审员  于中原人民陪审员  朱俊阳二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  李晓曦