江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0623执异38号异议人（案外人）：如东嘉禾水产品有限公司，住所地如东县。法定代表人：魏国和。申请执行人：中国建设银行股份有限公司如东支行，住所地如东县。负责人黄毅，行长。委托诉讼代理人：唐薛忠，男，系公司职员。被执行人：南通东楠水产品有限公司，住所地如东县。法定代表人：徐维兰，总经理。委托诉讼代理人暨被执行人：夏建军，男，1966年2月9日出生，汉族，住如东县。被执行人：徐维兰，女，1966年7月2日出生，汉族，住如东县。利害关系人：上海瑞韶投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈贵明。本院在执行中国建设银行股份有限公司如东支行申请执行南通东楠水产品有限公司、徐维兰、夏建军借款担保合同纠纷一案过程中，案外人如东嘉禾水产品有限公司（以下简称嘉禾公司）向本院提出书面异议。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2009年9月23日，本院对中国建设银行股份有限公司如东支行（以下简称建行如东支行）与南通东楠水产品有限公司（以下简称东楠公司）、徐维兰、夏建军借款担保合同纠纷一案作出（2009）东民二初字第585号民事判决，判决：1.东楠公司于该判决生效后十日内偿还建行如东支行借款本金745万元；2.东楠公司于该判决生效后十日内支付建行如东支行借款利息（含罚息）合计213674.88元（计算至2009年8月3日）；并自2009年8月4日起至实际给付之日，按上述合同约定的罚息利率计算利息。3.徐维兰、夏建军对上述第一、二项判决承担连带保证责任。案件受理费68825元，由东楠公司负担。根据建行如东支行的申请，本院于2010年1月22日立案强制执行，案号为（2010）东执字第245号。在执行过程中，本院于2011年6月17日作出（2010）东执字第245号民事裁定，终结（2009）东民二初字第585号民事判决书的执行。2019年6月12日，建行如东支行申请恢复执行，2020年2月21日，本院立案恢复执行，案号为（2020）苏0623执恢167号。2020年7月10日，本院作出关于位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产（含土地、房产、无证房、附属配套设施）及机器设备等（第一次拍卖）的公告，对被执行人东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产[含土地（土地证号：东国用（2007）第510xxx号、510xxx号、东国用（2006）第510xxx号、房产（不动产证号0620xxx-1、0620xxx-2、0620xxx-3）、无证房、附属配套设施]及机器设备等在淘宝网法拍卖网络平台上进行公开拍卖，后由上海瑞韶投资管理有限公司竞得。案外人嘉禾公司提出异议称，因东楠公司对建行如东支行欠有债务，并经审判后进入执行程序。2019年9月，如东县人民法院执行局委托资质机构对被执行人东楠公司的资产进行了评估，并于2020年8月组织了网上拍卖，由利害关系人上海瑞韶投资管理有限公司竞价中标。法院在拍卖前未在厂区张贴拍卖、查封公告及封条，存在程序错误。法院在评估前未作详细调查，把异议人承租土地上的所有无证厂房及异议人自行建造的其他构筑物，包括已筑成的石灰、土和碎石为三合土作为基层、面层由钢筋混凝土浇制成的面积为1万多平方米，厚约18至20厘米的地面以及高约50厘米的钢筋混凝土为下层基础、上层由长度约700米、高度为1.6米的不锈钢管组成的围墙等全部认定为被执行人东楠公司所有，而且评估价值与实际价值严重不符。评估机构对拍品的评估结果不符合目前的市场行情，对构筑物的目前评定价格、数量与现存的房产、构筑物的实际结构、价值存在严重失实，导致评估价值存在重大偏差，导致异议人的财产及价值等利益受到侵害。异议人与被执行人在租赁合同中明确了租赁年限，异议人在承租土地上建造了多幢厂房，法院在拍卖时未在场地醒目位置张贴拍卖公告，未对被执行人需要拍卖的实物查封的情况下采取暗箱操作，也导致异议人丧失了优先购买权，严重损害了异议人的权益。故请求中止、变更或撤销如东县人民法院（2020）苏0623执恢167号执行裁定书对东楠公司资产进行拍卖的执行措施。另，异议人表示在对被执行人不动产评估之后，其还加盖了两幢厂房。申请执行人建行如东支行辩称，异议人的理由不能成立，其不同意撤销拍卖。被执行人东楠公司及夏建军辩称，法院拍卖存在程序错误，当时没有向我调查土地情况，也没有通知承租人。申请执行人建行如东支行知道土地上有第三方资产。故异议人的请求应该成立。另查明，2006年10月27日，建行如东支行取得东他项（2006）第D344号土地他项权证，取得东楠公司位于如东县洋口镇海洋食品工业园的19908㎡的国有土地使用权抵押权，土地证号为：东国用（2006）第510x**。同日，东楠公司将位于洋口镇海洋食品工业园的产权证号为：东房权证洋口字第**20xxx-1、0620xxx-2、0620xxx-××号厂房、配电室、传达室等房产抵押给建行如东支行。2008年5月5日，建行如东支行取得东他项（2008）第D244号土地他项权证，取得东楠公司位于如东县洋口中心渔港港池南侧18145.7㎡的国用土地使用权抵押权，土土地证号为：东国用（2007）第510x**同日，建行如东支行还取得东他项（2008）第D243号土地他项权证，取得东楠公司位于如东县洋口中心渔港港池南侧8323.3㎡的国用土地使用权抵押权，土地土地证号为：东国用（2007）第510x**020年6月10日，本院作出（2020）苏0623执恢167号执行裁定：1.查封被执行人东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产（含土地、房产、无证房、附属配套设施等）。2.查封被执行人东楠公司所有的竹下紫菜烘干机（TXZ-86）两套、日网紫菜烘干机（NH-6）一套、锅炉（WG170）两套、热风炉（JDK）一台、变压器（250KVA）一台、电缆（若干）、配收箱一台、配电柜一台。2020年7月6日，本院作出执行裁定，裁定拍卖（变卖）被执行人东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产[含土地（土地证土地证号：东国用（2007）第510xxx号、510xxx号、东国用（2006）第510xxx号、房产（不动产证号0620xxx-1、0620xxx-2、0620xxx-3）、无证房、套设施]及机器设备等。经本院定向询价，江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司于2019年11月18日对东楠公司的上述资产作出（江苏）跃龙（2019）（估）字经T097号评估报告，评估价值合计为1440.09万元。2020年7月10日，本院作出拍卖公告定于2020年8月11日10时至2020年8月12日10时止在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖。买受人上海瑞韶投资管理有限公司以10227310元的价格竞得。2020年8月17日，本院作出拍卖成交确认书。2020年8月28日，本院作出（2020）苏0623执恢167号之二执行裁定：1.注销设定在东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产（含土地、房产、无证房、附属设施）上的全部抵押措施。2.注销东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产（含土地、房产、无证房、附属设施）的原产权证书。3.解除设定在东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产（含土地、房产、无证房、附属设施）及机器设备[竹下紫菜烘干机（TXZ-86）两套、日网紫菜烘干机（NH-6）一套、锅炉（WG170）两套、热风炉（JDK）一台、变压器（250KVA）一台、电缆（若干）、配收箱一台、配电柜一台]上的全部查封措施。4.原属东楠公司所有的位于如东县洋口镇海洋食品工业园区的不动产（含土地、房产、无证房、附属设施）及机器设备[竹下紫菜烘干机（TXZ-86）两套、日网紫菜烘干机（NH-6）一套、锅炉（WG170）两套、热风炉（JDK）一台、变压器（250KVA）一台、电缆（若干）、配收箱一台、配电柜一台]归买受人上海瑞韶投资管理有限公司所有。买受人凭本裁定书至相关部门办理产权过户手续，所涉税费等依法承担。还查明，根据异议人提供的土地租赁协议显示，被执行人东楠公司与嘉禾公司于2019年4月19日签订土地租赁协议一份，约定租赁期限为捌年。自2019年5月1日起至2027年12月30日止。并在合同下方注明“即双方一致同意，双方于2018年11月30日签订的土地租赁协议作废，以本协议为准”。被执行人夏建军及东楠公司对该土地租赁协议无异议。本院认为，人民法院应当依法执行，案外人认为其对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。案外人在不动产添附新增违法建筑，该违法建筑价值归案外人享有，在执行时一并处置，但案外人不能据此排除执行。本案中，异议人嘉禾公司为证明其系拍卖标的中部分无证资产的权利人向本院提交了租赁协议等证据，即使被执行人东楠公司及夏建军对此无异议，异议人嘉禾公司确系该部分无证资产的权利人，其也不能据此排除执行，故对异议人嘉禾公司所提的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人如东嘉禾水产品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴云霞人民陪审员  金 辉人民陪审员  罗张琴二〇二〇年十二月十一日法官 助理  王 磊书 记 员  管永楠