四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1108号 上诉人（原审被告）：吴纪兰，女，1966年4月3日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苟红波，男，1975年7月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万小霞，女，1990年7月1日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：杨**，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。 原审第三人：眉山市彭山区人民政府凤鸣街道办事处，住所地四川省眉山市彭山区彭祖大道南段**。 法定代表人：赵耀洲，主任。 上诉人吴纪兰、苟红波因与被上诉人万小霞，原审第三人眉山市彭山区人民政府凤鸣街道办事处（以下简称凤鸣街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴纪兰、苟红波上诉请求：依法改判或发回重审，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、案涉房屋系被上诉人自己选定，后经上诉人与被上诉人、原审第三人、开发商共同达成确定的，在开发商处已经完成了房屋的更名手续，上诉人已经履行全部合同义务，没有任何过错及违约行为。2、案涉房屋2019年春节前夕已达到交房条件，开发商通知了被上诉人拿钥匙收房，被上诉人不满意房屋中有一个柱子，拒不接受。原判以房屋交付的合同目的不能实现属于事实认定错误。至于被上诉人认为开发商交付的房屋存在一定瑕疵，也是其与开发商之间的关系，与上诉人无关。被上诉人有权向开发商主张赔偿或者另行安置房屋。3、原审已经查明吴纪兰被拆迁的门市原属于吴纪兰父母所有，吴纪兰的父母早于1994年、1999年先后去世，吴纪兰与苟红波2006年才登记结婚，故案涉被拆迁门市应属于吴纪兰个人婚前财产，吴纪兰如何处分与苟红波无关，且案涉房屋买卖合同系吴纪兰于万小霞所签。故苟红波不应承担责任。 万小霞答辩：原判事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 凤鸣街道办事处未作陈述。 万小霞向一审法院起诉请求：1、判决解除与吴纪兰于2014年3月1日签订的房屋买卖合同；2、判令吴纪兰、苟红波返还其购房款715,000元，并从合同解除之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算占用资金期间的资金利息至款项全部返还之日止；3、判令吴纪兰、苟红波支付违约金35,750元；4、本案诉讼费、保全费由吴纪兰、苟红波承担。 一审法院经审理查明，吴纪兰此前在彭山区××镇××小路有门市一间计28.26平方米（产权证编号：43021，土地证编号：彭国用1993字第0××5号），因旧城改造需要，吴纪兰同意该门市被征收，同时自愿选择房屋产权调换安置方式。2014年3月1日，吴纪兰作为被征收人与原彭山县凤鸣镇人民政府（现凤鸣街道办事处）签订“房屋征收产权调换安置补偿协议书”一份，约定吴纪兰选择的安置门市为青年路18号，建筑面积30.07平方米，比原门市建筑面积多1.81平方米，吴纪兰应向原彭山县凤鸣镇人民政府补差额款10163元。同时，根据吴纪兰所提供的案涉门市的平面规划图显示，吴纪兰所选择的安置门市位于彭山区××街××路，编号为18号（建筑面积30.07平方米），其后面还有一间编号为19号的门市（建筑面积22.79平方米）。 此后经过当事人双方协商，吴纪兰同意将该安置门市出售给万小霞，双方于同日签订房屋买卖合同，主要内容包括：1、吴纪兰所售商铺坐落于彭山区××街××路××号，建筑面积30.07平方米；2、该案涉房屋性质为彭山区房屋征收产权调换安置补偿，未设定抵押，也未出租；3、该案涉房屋的成交价格为人民币715000.00元（柒拾壹万伍仟元整），本合同签订时吴纪兰已经付清全部合同价款；4、卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。 但之后因规划调整，案涉门市所在的商铺区只修建了18间门市，与之前的规划相比较，少修了规划图上编号为19号的门市，吴纪兰之前选择的18号门市也作了相应调整，编号也变为1-1号，且该门市门口有一根一米宽左右的承重柱。该门市修建完毕后，开发商及第三人先后通知吴纪兰和万小霞到场接收案涉门市，因该门市位置发生变动，以及进门处有一根一米宽左右的柱子，影响到门市的进出及使用，万小霞拒绝接收该门市。 另查明，吴纪兰与苟红波系夫妻关系，双方于2006年3月16日登记结婚。吴纪兰母亲、父亲先后于1994年、1999年去世。彭山区××镇××小路的拆迁门市（产权证编号：43021，土地证编号：彭国用1993字第0××5号，面积28.26平方米）是吴纪兰与其三姐妹于2014年3月1日达成协议继承所得。诉讼中，万小霞陈述苟红波全程参与了案涉门市的买卖过程，对此吴纪兰未予以否认。 上述事实有经当庭质证的当事人身份证复印件、房屋买卖合同、银行转账凭证、房款收据、案涉门市的规划平面图、照片三张、房屋征收产权调换安置补偿协议书等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，1、案涉房屋买卖合同是否应当予以解除；2、苟红波是否应当承担共同返还购房款的法律责任。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。另外《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条也规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，万小霞确定以71.5万元的价格购买吴纪兰安置的门市，看中的应该是该安置门市所在的位置及其使用价值，否则根本不可能以这样的价格购买该案涉门市。但此后因规划调整，案涉门市所在的商铺区只修建了18间门市，吴纪兰之前选择的18号门市也相应作了调整，导致其内部结构发生改变，编号也变更为1—1号，且该门市门口有一根一米宽左右的承重柱，严重影响了其使用价值，也直接影响到该门市的实际价值。当事人之前确定的门市因为规划的改变导致其内部结构发生重大变化，其使用价值及实际价值也受到严重影响，如果继续履行合同，那对于万小霞明显属于不公平，也不能实现其合同目的。因此，根据公平原则，并结合本案的实际情况，对万小霞主张要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。 同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对万小霞主张支付利息的诉讼请求，予以支持。对于万小霞主张的违约金35,750元，因吴纪兰在履行合同过程中主观上并没有违约的故意，导致万小霞不接受案涉门市办理产权登记系他人原因所致，而非吴纪兰的原因所致，根据双方房屋买卖合同第五条的约定，对万小霞的该项请求，不予支持。 关于争议焦点二。根据法庭查明的事实，吴纪兰继承彭山区××镇××小路的拆迁门市（产权证编号：43021，土地证编号：彭国用1993字第0××5号，面积28.26平方米）的时间在与苟红波登记结婚后，且吴纪兰父母并无遗嘱确定该门市只属吴纪兰个人所有。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款（四）项的规定，该门市应当属于吴纪兰与苟红波的夫妻共同财产，且苟红波全程参与了案涉门市的买卖过程。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，苟红波应当承担共同返还购房款的法律责任。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十一条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条；《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款（四）项；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：确定万小霞与吴纪兰2014年3月1日签订的房屋买卖合同于2020年4月23日解除；吴纪兰与苟红波于判决生效之日起十日内共同返还万小霞购房款715,000元，并承担占用资金期间的资金利息（利息计算方式为：以715,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月23日起计算至实际付清之日止）；驳回万小霞的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费5,654元，保全费4,120元，共计9,774元，由万小霞负担280元，吴纪兰负担9,494元。 二审中，当事人没有提交新证据。吴纪兰陈述，其和姐姐共有54.68㎡的安置资格，她们原选定2、3号门市，是万小霞购买门市时提出将原选择的门市换成18号门市的。万小霞陈述，吴纪兰拆迁安置开始时选的房屋确实不是18号门市，万小霞经吴纪兰同意后选的18号门市。吴纪兰、万小霞均陈述，双方是先选房，再签安置协议，最后签买卖合同，选房的依据是一审卷68页的平面图。 另查明，2016年3月6日万小霞之母杨泽华通过银行转款向吴纪兰支付700,000元。吴纪兰于同日出具收条，主要载明：今收到西街青年路18号门市转让万小霞现金付款715,000元正。 二审经查明的其余事实与一审查明事实基本一致，对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同应否解除；2、若案涉合同解除，苟红波应否承担返还房款责任。 关于争议焦点一。根据审理查明事实，以及吴纪兰、万小霞关于双方之间先由万小霞选房，再由吴纪兰与拆迁安置部门签订安置协议，最后双方签订房屋买卖合同的陈述。虽然案涉房屋系由万小霞选定，但也需经吴纪兰认可并通过房屋拆迁安置取得案涉房屋后，再转让。上述民事法律行为分涉两种民事法律关系，相应民事主体也并完全相同。就本案所涉吴纪兰与万小霞之间的房屋买卖合同关系而言，吴纪兰作为出卖人，负有标的物的瑕疵担保责任。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。双方均陈述万小霞系根据图纸选房，而现拟交付的房屋与图纸所载18号房屋最大区别在于商铺进门处新增一承重柱，该承重柱客观上影响或减少了该商铺的使用价值。在万小霞作为买受人以不能实现合同目的为由主张解除合同的情况下，一审法院判决解除合同并无不当。 关于争议焦点二。本案中，苟红波并非案涉房屋征收产权调换安置补偿协议、房屋买卖合同的合同相对方，也非万小霞支付购房款对象。根据审理查明事实，案涉房屋系吴纪兰与苟红波结婚前吴纪兰所继承的其父母遗产，仅是遗产分割于双方婚后。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。本案中，吴纪兰父母去世时，其尚未与苟红波结婚，此时吴纪兰已经享有父母遗产的继承权。《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一项规定：一方的婚前财产为夫妻一方的财产。故吴纪兰婚前取得的案涉房屋，应当为其个人财产，不应纳入夫妻共同财产范围。因此，苟红波不应承担案涉房屋买卖合同解除的相关责任。苟红波的该上诉主张成立，予以支持。 综上所述，上诉人苟红波的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十一条、第一百四十八条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条规定，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初718号民事判决第一项，即确定万小霞与吴纪兰2014年3月1日签订的房屋买卖合同于2014年4月23日解除； 二、撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初718号民事判决第三项，即驳回万小霞的其他诉讼请求； 三、变更四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初718号民事判决第二项为吴纪兰于本判决生效之日起十日内返还万小霞购房款715,000元，并承担占用资金期间的资金利息（利息计算方式为：以715,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月23日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回万小霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,654元，保全费4,120元，共计9,774元，由万小霞负担280元，吴纪兰负担9,494元；二审案件受理费10,950元，由吴纪兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 丹 审 判 员  罗 洁 审 判 员  孙春红 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  沈晓娟 书 记 员  吴 倩