广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初1138号原告（案外人）：黄泽淳,男，1995年11月15日生，汉族，住汕尾市城区****办事处海滨大道翡翠湾A座1栋202,身份证号码：441************198。委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。被告一（申请执行人）：广州市伟腾建筑工程有限公司，住所地：广州市天河区***********，统一社会信用代码：914***********310R。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。被告二（被执行人）：汕尾市翡翠湾房地产有限公司，住所地：汕尾市区****翡翠湾A地段，统一社会信用代码：914************026。法定代表人：林某1。第三人（被执行人）：余奇志，男，1988年12月25日生，汉族，住汕尾市城区*********委会水塔卡西四巷6号，身份证号码：441************112。委托诉讼代理人：廖建承，男，1982年2月9日生，汉族，住广州市荔湾区***********，身份证号码：440************811。原告黄泽淳诉被告一广州市伟腾建筑工程有限公司（下称伟腾公司）、被告二汕尾市翡翠湾房地产有限公司（下称翡翠湾公司）、第三人余奇志案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人肖某1及其委托诉讼代理人谭子毅、陈嘉丽、被告一的委托诉讼代理人刘远鸿、马立雄、被告二法定代表人林某1、被告三的委托诉讼代理人廖建承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽淳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除对汕尾市**************的查封措施并终结对该房屋的拍卖、变卖程序；2、请求法院确认原告与被告二签订的《商铺买卖合同》合法有效；3、请求法院判令被告二配合原告办理涉案商铺的登记过户手续。事实与理由：由于翡翠湾公司一直拖欠原告父母应退购房款、工程款及借款等合计人民币2271853元未能偿还，至2013年12月中旬，原告父母了解到，翡翠湾公司的资金链并没有得到任何缓解的迹象，短期内从翡翠湾公司收回上述欠款并不现实，遂与翡翠湾公司协商一致，以原告的名义于2013年12月30日与翡翠湾公司签订《商铺买卖合同》，约定翡翠湾公司将其开发的汕尾市**************以总911400元的价格出售给原告，同时，以其对翡翠湾公司的债权抵扣购房款，剩余款项由翡翠湾公司另行支付给原告父母。合同签订后，翡翠湾公司依约将该商铺交给原告使用，但又因其自身原因一直未为原告办理登记过户手续；因翡翠湾公司与伟腾公司建设工程施工合同纠纷一案进入执行程序后，经伟腾公司申请，致使原告购买的案涉商铺被汕尾市城区人民法院以(2020)粤1502执187号之一执行裁定书予以查封，后又以(2020)粤1502执187号之二《执行裁定书》拟对案涉房屋进行拍卖、变卖，原告获悉相关信息后依法向法院提出执行异议申请，但法院却以原告未能提供证据证明其与翡翠湾公司签订的《商铺买卖合同书》经抵押权人中国工商银行肇庆分行同意为由驳回了原告的异议请求；另外，据悉，原中国工商银行肇庆分行对翡翠湾公司的债权包已转让给广东亚投信投资有限公司，受让人亦早巳同意翡翠湾公司将案涉房屋卖予原告。综上所述，原告认为：（一）本案的执行申请人为伟腾公司而不是案外人中国工商银行肇庆分行（或其权益受让人），原伟腾公司与翡翠湾公司的债权债务又与原告无关，法院对该商铺进行查封、拍卖损害了原告的合法权益，法院(2020)粤1502执异13号《执行裁定书》裁决结果错误，应予以纠正；（二）原告与被告二签订的《商铺买卖合同书》系双方真实意思表示且未违反相关法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，且受让人同意翡翠湾公司将案涉商铺出售给原告，被告翡翠湾公司就案涉商铺配合原告办理登记过户手续应不存在法律上的障碍。为保障自身合法权益，依照民事诉讼法及其他相关法律的有关规定，特向法院提起本诉，望法院在查清相关事实的基础上依法支持原告的上述诉请。被告一于庭审时辩称，因案外人黄泽淳向广东省汕尾市城区人民法院提起执行异议事宜，答辩人认为，案外人对涉案商铺的权利不具有排除强制执行的效力。具体答辩意见如下：第一，案外人对涉案商铺的民事权益并不优先于答辩人对汕尾市翡翠湾房地产有限公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，也不能排除答辩人申请的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释([20151]10号)第二十八条规定：“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上法律规定以及案外人的实际情况，案外人对涉案翡翠湾A座52号商铺的民事权益不符合上述司法解释的规定，因此案外人对涉案商铺的民事权益并不优先于答辩人对汕尾市翡翠湾房地产有限公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，也不能排除答辩人申请的强制执行。（一）案外人提供的证据未能证明在人民法院查封以前已合法占有涉案52号商铺。案外人所提供的商铺租赁合同主体不是案外人，而且所涉的标的商铺为海边街翡翠湾商铺，与本案所涉一期52号商铺没有任何关系。案外人所提供的营业执照显示的是汕尾市城区泰辰贸易商行在52号商铺经营，与案外人没有关系。水电费的收据仅显示黄招宗商铺或一期52号商铺的水电，无法显示是案外人在使用涉案的商铺。而且物业费的增值税普通发票所开具的对象是“汕尾市城区润烟茶酒商行”，与案外人没有任何关系。因此，案外人所提供的该组证据无法证明案外人在涉案商铺被查封以前就合法占用商铺。（二）案外人未支付全部价款，亦未符合“按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付”的条件。仅凭案外人提供的工程付款审批表、现金收入证明单、收款收据与确认书，没有相应的工程款合同、商品房买卖合同，以及相关的银行流水等作证，不足以证实工程款、借款、装修款等抵账的客观存在。那么就不足以证明案外人已经就购买翡翠湾52号商铺给付了价款。（三）案外人对商铺未过户登记存在过错。根据案外人所提交的证据四《房地产权档案信息答复书》可知，自2011年1月18日以来，涉案52号商铺一直是涉案商铺的抵押权人。案外人在明知涉案房屋已经被抵押导致过户不能的情况下，案外人仍然坚持与翡翠湾公司签订商铺买卖合同，而且案外人也没有提供任何证据证明其与被执行人翡翠湾公司签订《商铺买卖合同书》经过抵押权人的同意，因此案外人对涉案商铺未能办理过户登记存在过错。第二，关于案外人的第二项诉讼请求即“请求确认原告与被告二翡翠湾公司签订的《商品房买卖合同》合法有效”，并非是执行异议之诉所处理的事宜，应当予以驳回。第三，关于案外人的第三项诉讼请求即“请求判令翡翠湾公司配合办理涉案商铺的登记过户手续”，并非是执行异议之诉所处理的事宜，应当予以驳回。被告二于庭审时辩称，被告二已经得到广东亚投信公司的认可，签订的涉案房屋买卖合同有法律效力。第三人于庭审时辩称，买卖的事实是真实的，与被告二的答辩意见一致。原告提供如下证据：1.商铺合同，证明原告与被执行人翡翠湾公司于2013年12月30日签订商铺买卖合同，约定被执行人翡翠湾公司将案涉商铺以911400元的价格卖予原告；2.现金收入证明单、收款收据、确认书，证明翡翠湾公司拖欠原告父母2271853元，双方确认先由原告父母对翡翠湾公司的债权抵扣购房款，剩余欠款由翡翠湾公司另行支付；3.租赁合同、水电费、物业费支付凭证及收据，证明被执行人在法院查封之前已将涉案商铺交付原告使用；4.房地产权档案信息答复书，证明涉案商铺先抵押给工商肇庆分行，后又因被执行人翡翠湾公司自身的原因被肇庆市中级人民法院查封，涉案商铺未能及时办理登记过户手续的原因在于本案的被执行人；5.（2020）粤1502执异13号《执行裁定书》，证明法院以（2020）粤1502执异13号《执行裁定书》驳回原告的执行异议申请，原告有权提起本诉。被告一对原告提供的证据质证如下：证据1.被告一不是合同当事人，无法确认这两份翡翠湾商铺买卖合同的真实性；证据2.工程付款审批表：该份证据的签字无法确认真实性，而且该份证据应是翡翠湾公司内部的审批流程，但该份审批流程没有财务部审核以及总经理审批，审批流程未具备形式效力，不仅不能证明翡翠湾公司需要付款给汕尾市佳明建筑安装工程有限公司，也无法证明翡翠湾事后有没有向该安装公司支付款项，无法证明原告父亲黄招宗与该安装公司之间的关系，更无法证明翡翠湾公司拖欠黄招宗未结的工程款；现金收入证明单：该份证据没有翡翠湾公司任何盖章确认，而且原告没有提供余玉琴曾支付过购房款的银行流水，无法确认翡翠湾公司须退还余玉琴购房款440000元；收款收据：仅有借款收据，但是原告没有提供任何银行流水证明黄招宗曾借出250000元给翡翠湾公司，该份收据不予认可；户口本：没有异议；确认书：不是当事人，无法确认真实性；证据3.商铺租赁合同：被告一不是合同当事人，无法确认真实性。该份合同的甲方为黄招宗，而且所涉的标的商铺为海边街翡翠湾商铺，与本案所涉一期52号商铺没有任何关系；营业执照：该份营业执照所显示的是汕尾市城区泰辰贸易商行在52号商铺经营，与案外人没有关系；水电费收据与物业费发票：真实性、合法性确认，关联性不确认，水电费的收据仅显示黄招宗商铺或一期56号、57号商铺的水电，无法显示是案外人在使用涉案的商铺；而且物业费的增值税普通发票所开具的对象是“汕尾市城区润源烟茶酒商行”，与案外人没有任何关系，因此，案外人所提供的该组证据无法证明案外人在涉案商铺被查封以前就合法占用商铺；证据4.真实性、合法性确认，关联性不确认。该组证据表明，涉案52号商铺是自2011年1月18日以来，一直是涉案商铺的抵押权人，案外人在明知涉案房屋已经被抵押导致过户不能的情况下，案外人仍然坚持与翡翠湾公司签订商铺买卖合同，因此案外人对涉案商铺未能办理过户登记存在过错。被告二、第三人对原告提供的证据的质证如下：涉案商铺是以供参考和部分购房款抵商铺款项，全额已经交清。被告一没有提供证据。被告二提供如下证据：亚投信公司关于出售在押商铺知情的确认函电子版，证明抵押权人知情。原告对被告二提供的证据质证如下：在相关确认函里，案外人即目前的抵押权人广东亚投信投资有限公司以书面形式告知了被告二，认可被告二与原告签订的商铺买卖合同的法律效力。被告一对被告二提供的证据质证如下：第一，根据（2020）13号裁定书所查明的事实，抵押权人是工行肇庆分行，被告二其主张相应的抵押权及债权已经由亚投信公司受让，被告二没有提供相应的债权转让文件，以及法律文书确认，因此难以证明亚投信公司是抵押权和债权受让人的事实。第二，即使亚投信公司是受让抵押权和债权的权利人，但是该份确认函的提交人是翡翠湾公司，亚投信公司并没有出庭作证，不能认可该份确认函的真实性。第三人对被告二提供的证据质证如下：没有意见。第三人没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，以被告二翡翠湾公司为甲方、原告黄泽淳为乙方，双方签订了《翡翠湾商铺买卖合同书》，约定乙方黄泽淳受让甲方翡翠湾公司位于汕尾市区**************，成交价款为人民币911400元，乙方应于合同生效后向甲方支付定金100000元，合同履行过程中该定金可抵作购商铺款，支付定金起7日内一次性付清余款811400元；甲方应在合同生效后12个月内将上述商铺的抵押予以解除，并在抵押解除后10日内将商铺过户到乙方名下等内容。同日，以翡翠湾公司为甲方、黄招宗（黄泽淳父亲）、余玉琴（黄泽淳母亲）为乙方，双方签订了《确认书》，确认了如下内容：截止至2013年12月30日，甲方尚欠乙方项目工程款、应退购房款、借款、甲方办公室内部装修工程款，合计2271853元；乙方向甲方订购翡翠湾A座51、52号商铺，总价1920600元；经双方协商同意甲方对乙方的欠款与乙方的购房款相抵后，甲方尚欠乙方351253元由甲方在两年内结清等内容。案外人黄泽淳及案外人父母与翡翠湾公司约定，以案外人父母对翡翠湾公司的债权抵扣涉案商铺的购房款。上述位于汕尾市区****翡翠湾A座52号商铺已交付原告使用。另查明：经向汕尾市不动产管理部门查询，汕尾市区**************（产权证号2919124号），权属人为翡翠湾公司，该商铺于2011年1月18日设定抵押，抵押权人为中国工商银行肇庆分行，他项权证号：汕房他0100003564。目前房产证状态为：“有效”、“已办一股抵押”、“已办查封”。本案被告一伟腾公司诉本案被告二翡翠湾公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，于2019年1月30日作出（2018）粤1502民初683号《民事调解书》，确认被告一与被告二达成的和解协议：被告翡翠湾公司拖欠原告伟腾公司工程签证费、工程尾款、工程管理费等共7253735.17元、减免后总违约金1093140.94元，合计8346876.11元，由被告翡翠湾公司在2019年3月31日前支付50%即4173438.06元，在2019年4月30日前支付余下的50%即4173438.06元，并办妥汕尾市翡翠湾公司二期商住楼的竣工验收备案手续。二、如逾期支付上述款项，被告翡翠湾公司仍应按前述第一条的标准计算违约金，并以上述款项的本金为基数，自2019年1月30日起按每日0.05%标准继续计付违约金。三、被告余奇志、余秋生就被告的上述债务承担连带清偿责任。四、被告翡翠湾公司同意原告对翡翠湾二期工程在上述签证费、工程结算尾数及项目部人员工资福利范围内享有建设工程价款优先受偿权等内容。上述调解进入执行程序后，2020年4月16日，本院作出（2020）粤1502执187号之一执行裁定书，裁定：查封包括位于汕尾市**************（产权证号C29191**）在内的被告二名下的12套房产，查封期限为三年；于2020年5月11日作出的（2020）粤1502执187号之二《执行裁定书》，裁定对涉案商铺的房产的进行变卖、拍卖。原告不服，向本院提出执行异议，本院于2020年8月10日作出（2020）粤1502执异13号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人（本案原告）黄泽淳的异议请求。案外人（本案原告）不服，向本院提起案外人执行异议之诉，提出上述诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点是：本院是否应当解除对涉案商铺的查封措施并终结拍卖变卖程序。位于汕尾市区****翡翠湾A座52号商铺的涉案房屋，权属人为被告二，被告二与被告一于2013年12月30日签订《翡翠湾商铺买卖合同书》时，涉案商铺已经于2011年1月18日设定抵押（抵押权人为中国工商银行肇庆分行，他项权证号：汕房他0100003564），案外人黄泽淳没有提供证据证明其与被执行人签订《翡翠湾商铺买卖合同书》时经抵押权人中国工商银行肇庆分行同意，案外人黄泽淳与被执行人签订商铺买卖合同不符合《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”的规定。被告二虽然于庭审后提供了广东亚投信投资有限公司于2020年11月9日出具的《关于出售在押商铺知情与同意的确认函》，但没有提供原抵押权人中国工商银行肇庆分行将该债权转让给广东亚投信投资有限公司的相关依据，庭审无法证明中国工商银行肇庆分行何时将该债权转让给广东亚投信投资有限公司，因此该《关于出售在押商铺知情与同意的确认函》的关联性无法确认。关于原告的诉讼请求2.3，由于本案是案外人执行异议之诉，审理的是本院对涉案商铺的执行裁定是否准许继续执行的问题，原告的诉讼请求2.3属于原告与被告二之间的商品房买卖合同纠纷，属于另一法律关系，本院不予处理。原告如果认为需起诉被告二的商品房买卖合同纠纷，可另行主张。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院（2020）粤1502执异13号《执行裁定书》裁定驳回原告提出的执行异议所认定的事实清楚，适用法律准确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、准许执行本院（2020）粤1502执187号之一、之二《执行裁定书》对位于汕尾市**************（产权证号C29191**）商铺的查封、拍卖。二、驳回原告黄泽淳的其他诉讼请求。案件受理费12914元，由原告黄泽淳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加八份提交副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  莫胜卫人民陪审员  余金成人民陪审员  辛小宪二〇二〇年十二月十五日法官 助理  蔡肯棠书 记 员  伍斯泳附法律相关条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。