贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终7594号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋建清，男，汉族，生于1983年5月24日，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王成巧，女，1973年04月03日出生，汉族，住重庆市渝**。 上诉人蒋建清与被上诉人蒋建清房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 蒋建清上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、根据《商铺租赁合同》的约定，上诉人有权单方通知解除《商铺租赁合同》，只有上诉人未提前三个月通知解除才会视为违约。上诉人已于2020年4月提前3个月通知解除合同并获被上诉人同意。一审法院认为双方终止合同后上诉人仍应按照“整年”缴纳租金系对合同条款错误解释。二、案涉房屋已在上诉人搬离后由被上诉人另行出租，本案中，合同解除后租金支付义务停止，上诉人并未违约，被上诉人也未产生损失，上诉人不应支付相应款项。上诉人在合同解除后已将租赁房屋返还给被上诉人，仍判决上诉人支付租金，被上诉人将双重获利。 王成巧未作答辩。 王成巧向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付租金208319.00元；二、本案诉讼费由被告承担。 蒋建清一审反诉请求：一、请求判决被反诉人减免3个月的房租，退还反诉人已经交的3个月的房租11.5万元；二、判决被反诉人对反诉人在承租房屋上的装饰装修添附物进行补偿42万元（具体以鉴定为准）；三、本诉和反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年8月8日，出租方王成巧（甲方）与承租方蒋建清（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方为商业需求，自愿将自己名下产权商铺一间出租给乙方，双方达成如下协议：一、甲方出租的商铺座落于习水县（杉王壹号）2号商业2-3-1号房，建筑面积773.05平方米；二、租赁期限为5年，自2018年8月8日起至2023年12月7日止；三、租金及付款方式：1、双方确定第一年（2018年12月8日起至2019年12月7日）租金按每月每平方米45元计算即417447.00元计算，2018年12月7日前作免租装修期，后4年租金按5%递增，乙方必须提前两个月支付下一年租金。2019年12月8日起至2020年12月7日为438319.00元……。2、乙方以现金或转账方式向甲方支付租金，第一年租金签合同时一次性付清。3、乙方必须按照合同约定时间向甲方支付租金，不得拖欠。否则甲方有权收回房屋不予出租并终止合同，由此产生的损失和责任由乙方全部承担，同时乙方还应补足所欠甲方租金。六、甲方和乙方的变更：……3、如乙方不再续租或提前终止合作（按整年），乙方需提前3月告知甲方。八、违约金和违约责任：2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下，未提前三个月通知甲方提前解除合同，视为违约，甲方不退房屋租金并有权要求乙方赔偿中间未出租时间的租金，3、若因甲方因素导致乙方无法继续正常经营的情况，甲方要补偿乙方的装修费用及房租20%违约金，同时清算退还乙方剩余租金等条款。 另查明：因2020年春节期间疫情原因，加之经营上的问题，2020年4至5月期间，被告微信联系原告，要求终止合同。原告回应被告联系转租，并同意终止合同，但要求被告把剩余房租（即2020年未付租金部分）付清，后因被告拒付，且在被告搬离时将租赁房屋内的空调、桌椅等设备一并搬走，导致涉案房屋至今未转租。对于2020年的房租，被告已经支付给原告23万元，尚欠208319.00元。 一审法院认为，本诉原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后本诉原告按照合同约定将涉案房屋交给本诉被告装修使用，本诉被告按照合同约定支付了第一年（2019年）的租金。从第二年（2020年）开始，因疫情原因和本诉被告自身经营问题导致无法经营，本诉被告按照合同约定提起三个月通知原告要求终止合同。虽然原告同意终止合同，但双方约定终止合同后被告仍然应当按照“整年”交纳租金，故在合同终止后，原告诉请被告按照合同约定支付2020年的尚欠租金，符合合同约定，且并不违反法律规定，本院依法予以支持。对被告辩解在其通知原告终止合同后，双方协商一致租赁期限已经变更为半年的意见，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。对被告主张疫情原因，要求减免三个月租金的意见，因原告在与被告微信聊天记录中认可减免租金一个月，符合本案实际。对反诉原告主张的装饰装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。”之规定，导致涉案合同解除的原因主要在于反诉原告自身经营上的问题，且合同解除后，本诉被告拒绝使用其装饰装修残值。故本院对反诉原告诉请反诉被告赔偿装饰装修损失，且要求对装饰装修损失进行鉴定的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，本诉被告应当给付本诉原告房屋租金为438319.00元-230000.00元-36609.92元（疫情期间免一个月的租金）=171709.08元。对反诉原告的诉讼请求依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、本诉被告蒋建清于本判决生效后15日内给付本诉原告王成巧租金171709.08元；二、驳回本诉原告王成巧的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告蒋建清的反诉请求。本诉案件受理费2437.00元，由本诉被告蒋建清承担2000.00元，本诉原告王成巧承担437.00元；反诉费4948.00元，由反诉原告蒋建清承担。 本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：对于合同解除以及王成巧主张的租金如何认定。 首先，关于上诉人蒋建清搬离租赁房屋的时间点问题，上诉人蒋建清主张在2020年5月底交还钥匙以及搬离租赁房屋，被上诉人认可蒋建清于2020年5月左右交还钥匙。故本案可以认定蒋建清交还钥匙以及搬离租赁房屋的时间是在2020年5月底。但是，蒋建清在交还钥匙以及搬离租赁房屋后，并未与王成巧协商合同解除、租金结算等问题，因此，不能仅凭蒋建清交还钥匙以及搬离租赁房屋的事实据此认定双方合同于当时解除。蒋建清在4月提出解除合同，在5月即搬离租赁房屋，不属于提前三个月发出解除合同的通知，故其交还钥匙以及搬离租赁房屋属于单方违约，在此情形下，王成巧已明知蒋建清有解除合同的意愿，且已接收了房屋钥匙，王成巧同样应该积极与蒋建清协商合同解除以及租金结算等问题。在双方实际结算以后，才能视为双方已经解除合同。经查，一审法院于2020年6月19日受理本案，于2020年9月8日向双方当事人送达一审判决书，判决书对相关事项进行明确。故2020年9月8日应作为双方合同解除的时间点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对于2020年9月9日至2020年12月8日期间的租金，蒋建清无需承担给付义务。加之，王成巧同意减免疫情期间一个月租金，故对于2020年度的租金，蒋建清应支付其中8个月的租金。即为292212.67元（438319元÷12月×8），蒋建清已付2020年度租金230000元，还应支付租金62212.67元。 另外，关于合同“如乙方不再续租或提前终止合作（按整年），乙方需提前3月告知甲方。”的约定，并未指明在承租人提前终止合同情形下，还需支付当年全年租金，因此，对于王成巧关于蒋建清应支付2020年度全年租金的诉求不予支持。 综上所述，蒋建清的部分上诉请求成立，予以采纳；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初2633号民事判决； 二、由蒋建清于本判决生效后15日内给付王成巧租金62212.67元； 三、驳回王成巧的其他诉讼请求； 四、驳回蒋建清的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2437.00元，由蒋建清负担1218.5元，由王成巧负担1218.5元；反诉费4948.00元，由蒋建清负担。二审案件受理费4874元，由蒋建清负担2437元，由王成巧负担2437元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 雨 审判员 张 睿 审判员 任建毅 二〇二〇年十二月十日 法官助理叶迪 书记员覃烨