江苏省如东县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0623执异43号异议人（利害关系人）：陈家伟，男，1983年6月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。申请执行人：南通颂琉商贸有限责任公司，住所地南通市通州区。法定代表人：姜吉平，董事长。委托代理人：赵雪莉，江苏苏通律师事务所律师。被执行人：虞大跃，男，1977年1月29日出生，汉族，住南通市通州区。被执行人：南通大跃纺织品有限公司，住所地南通市通州区。法定代表人：虞大跃，总经理。被执行人：吴克宏，女，1972年12月19日出生，汉族，住南通市通州区。被执行人：虞锦忠，男，1948年12月19日出生，汉族，住南通市通州区。被执行人：朱士美，女，1952年10月20日出生，汉族，住南通市通州区。被执行人：宝姿（南通）国际家纺产业有限公司[仅为本院（2016）苏0623执468号案件被执行人]，住所地南通市通州区。法定代表人：顾雪超，总经理。本院在执行申请执行人南通市通州区明达农村小额贷款有限公司（以下简称明达小贷公司）与被执行人虞大跃、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美小额借款合同纠纷以及申请执行人明达小贷公司与被执行人虞大跃、宝姿（南通）国际家纺产业有限公司、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美小额借款合同纠纷两案中，利害关系人陈家伟向本院提出书面异议。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2015年12月24日，本院对明达小贷公司与虞大跃、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美小额借款合同纠纷一案作出（2015）东商初字第00963号民事调解书：一、虞大跃结欠明达小贷公司借款本金人民币100万元，利息155400元（计算至2015年7月31日），本息合计人民币1155400元。虞大跃于2016年1月30日前给付人民币10万元，自2016年4月30日起至2017年3月31日前于每月底前给付明达小贷公司人民币2万元，自2017年4月30日起于每月底前给付明达小贷公司人民币4万元，直至清偿为止。自2015年8月1日至实际付清之日止的利息，以人民币100万元本金扣除已还部分为基数，按合同约定的借款月利率12.6‰计算给付。如虞大跃不能按上述约定的期限足额给付，则虞大跃应按罚息月利率18.9‰计付利息。二、如虞大跃有一期不能按上述第一项确定的期限履行给付义务，明达小贷公司有权就未给付款项在人民币100万元范围内对虞锦忠、朱士美所有的位于通州区张芝山中心桥中心组证号为通张字01022号的房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿（该房产的房屋他项权证号：通张字第**）。三、虞大跃于2016年4月30日前一次性给付明达小贷公司律师代理费用人民币30000元，四、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美对虞大跃的上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任。五、如被告不能按期足额履行，则明达小贷公司可就上述第一、二、三、四项所确定的债务一并向法院申请执行。案件受理费15468元，减半收取人民币7734元，由虞大跃、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美共同负担。2015年12月24日，本院对明达小贷公司与虞大跃、宝姿（南通）国际家纺产业有限公司、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美小额借款合同纠纷一案作出（2015）东商初字第00961号民事调解书：一、虞大跃结欠明达小贷公司借款借款本金人民币200万元，利息311220元（计算至2015年7月31日），本息合计人民币2311220元。虞大跃于2016年1月30日前给付人民币10万元，自2016年4月30日起至2017年3月31日前于每月底前给付明达小贷公司人民币4万元，自2017年4月30日起于每月底前给付明达小贷公司人民币8万元，直至清偿为止。自2015年8月1日至实际付清之日止的利息，以人民币200万元本金扣除已还部分为基数，按合同约定的借款月利率12.6‰计算给付。如虞大跃不能按上述约定的期限足额给付，则虞大跃应按罚息月利率18.9‰计付利息。二、如虞大跃有一期不能按上述第一项确定的期限履行给付义务，明达小贷公司有权就未给付款项在人民币200万元范围内对被告虞锦忠、朱士美所有的位于通州区张芝山中心桥中心组证号为通张字01022号的房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿（该房产的房屋他项权证号：通张字：通张字第**虞大跃于2016年4月30日前一次性给付明达小贷公司律师代理费用人民币50000元，四、宝姿（南通）国际家纺产业有限公司、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美对虞大跃的上述第一、二、三项给付义务承担连带清偿责任。五、如被告不能按期足额履行，则明达小贷公司有权对上述第一、二、三、四项所确定的债务一并向法院申请执行。案件受理费25690元，减半收取人民币12845元，保全费5000元，合计人民币17845元，由虞大跃、宝姿（南通）国际家纺产业有限公司、南通大跃纺织品有限公司、吴克宏、虞锦忠、朱士美共同负担。根据明达小贷公司的申请，本院于2016年3月8日立案强制执行，案号分别为（2016）苏0623执467号、（2016）苏0623执468号。在首次执行过程中，申请执行人明达小贷公司同意先行终结执行，本院于2016年11月29日作出（2016）苏0623执467号执行裁定：终结本院（2015）东商初字第00963号民事调解书的本次执行程序；本院于2016年11月29日作出（2016）苏0623执468号执行裁定：终结本院（2015）东商初字第00961号民事调解书的本次执行程序。后申请执行人明达小贷公司向本院申请恢复执行，要求对登记于被执行人虞锦忠、朱士美名下的位于南通市××中心组××、××楼的不动产[不动产权证书号为：通州房权证张芝山字第**]启动拍卖，本院于2020年8月10日张贴了拍卖公告，要求被执行人虞锦忠、朱士美自公告张贴之日内履行还款义务，责令被执行人虞锦忠、朱士美及该不动产实际占用人自公告作出之日起十日内自行迁出。案外人欧士明、李**、陈家伟占有租赁物实际占用的行为有碍人民法院的执行，影响申请执行人优先受偿权的实现，本院于2020年9月10日作出（2016）苏0623执467、468号执行裁定：涤除案外人欧士明、李**、陈家伟与被执行人虞锦忠、朱士美之间的租赁关系。解除案外人欧士明、李**、陈家伟对南通市××中心组××、××楼三间店面房的占有。同日作出（2016）苏0623执467、468号协助执行通知书，协助执行以下事项：限欧士明、李**、陈家伟在收到本通知书后十日内从登记于被执行人虞锦忠、朱士美名下的位于南通市××中心组××、××楼的店面房中迁出，交付占有的店面房，逾期不迁出、交付的，本院将依法强制执行，由此产生的不利后果由你方承担。利害关系人陈家伟提出异议称，异议人于2019年3月份和虞锦忠、朱士美签订一份租赁协议，租期自2019年4月1日至2024年3月31日止。租赁时不知道该房屋已被抵押及查封。目前为止已交付两个年度的租金。即使该不动产被拍卖，也不影响已经形成的租赁关系，并且承租房屋用于经营水果，店内货物较多且重，难以短时间内腾空，此处经营两年多，搬至别处，会严重影响生活及经营。故请求停止（2016）苏0623执467、468号执行裁定书及协助执行通知书。申请执行人明达小贷公司辩称，异议请求不能成立，租赁合同是在涉案不动产抵押之后签订的，应当将租赁关系涤除后拍卖。另查明，2013年12月2日，申请执行人明达小贷公司对被执行人虞锦忠、朱士美所有的证号为通州房房权证张芝山字第**的产取得通州房他证张芝山字第××号他项权利证。抵押方式为一般抵押，抵押金额300万元。本院在执行（2016）苏0623执467号案件中，查封了登记在被执行人虞锦忠、朱士美名下，位于南通市××中心组××、××幢，不动产权证号为通州房房房权证张芝山字第**动产，查封期限自2019年7月16日起至2022年7月15日止。在该案查封之前，南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初4060号案件首查封了涉案不动产，查封期间自2016年6月23日起至2019年6月22日止。本院（2018）苏0623执233号案件轮候查封了该不动产，查封期间自2018年5月28日起至2021年5月27日止。申请执行人南通市通州区明达农村小额贷款有限公司已于2020年9月9日更名为南通颂琉商贸有限责任公司。住所地由南通市通州区骑岸镇骑岸居花园路**变更为南通市通州区川姜镇三圩埭村**。另，据异议人提交的其（乙方）与被执行人虞锦忠、朱士美（甲方）于2019年3月20日签订的租房协议显示：甲方将营业用房两间租赁给乙方，年租金28000元。租期自2019年4月1日起至2024年3月底止。上述租赁房屋属于查封财产。本院认为，人民法院应当依法执行，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案系承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出的执行异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他有先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案系承租人基于不动产被抵押、查封之后与被执行人订立的租赁合同提出的执行异议。本案涉案房产抵押登记以及法院查封在前，不动产租赁合同订立在后，承租人不得以租赁关系对抗已登记的抵押权以及法院的拍卖行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案即使拍卖前不进行租赁关系的涤除以及强制搬迁，在该不动产拍卖后，买受人也会请求法院进行强制腾空交付。异议人与被执行人的租赁关系事实上影响到了抵押财产的快速变现，从而影响到了抵押权人的担保物权的实现。因此，为了抵押财产的快速变现，本院2020年9月10日作出的执行裁定书和协助执行通知书并无不当，异议人要求停止（2016）苏0623执467、468号执行裁定书及协助执行通知书的异议请求不能成立，应予驳回。综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人陈家伟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向南通市中级人民法院申请复议。审 判 长  吴云霞人民陪审员  李 琴人民陪审员  罗张琴二〇二〇年十二月十六日法官 助理  王 磊书 记 员  管永楠