河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2635号上诉人（原审被告、案外人）：濮阳市金慧计算机有限公司，住所地河南省濮阳市振兴路北段。法定代表人：王淑玲，该公司经理。委托诉讼代理人：郝利民，河南若澍律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸣，河南若澍律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：李学武，男，1967年1月15日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳市益利置业有限公司，住所地河南省濮阳市京开大道帝豪大厦**。法定代表人：王红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐志博，男，该公司员工。上诉人濮阳市金慧计算机有限公司（以下简称金慧公司）与被上诉人李学武、原审第三人濮阳市益利置业有限公司（以下简称益利公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0902民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金慧公司委托诉讼代理人郝利民、罗鸣，被上诉人李学武的委托诉讼代理人赵志娟，原审第三人益利公司的委托诉讼代理人徐志博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金慧公司上诉请求：撤销一审判决，改判排除执行或停止执行濮阳市××春天小区××楼××、××房产。事实与理由：1．一审认定“本案中案外人提出的为解除查封，排除执行”的事实错误。在一审时金慧公司是被告，并未提出反诉，只是请求驳回李学武的诉讼请求，李学武是提出诉讼请求的当事人，一审法院却认为是金慧公司提出了诉求。一审认定“涉案房产未交付的事实”是错误的，涉案两套房产在2019年5月1日交付给金慧公司，金慧公司将该房产出租给张杰。2．一审适用法律错误，涉案两套房产已经办理了所有权预告登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十条规定，应判决停止执行。3．涉案房产买卖合同签订在前，并交付了房产，一审法院查封在后，在查封前已经合法占有，且支付了全部购房款，未办理过户是因该房产无法取得竣工验收证明。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，亦应排除执行。李学武答辩，1．涉案房产在办理产权备案登记时，尚未支付任何房款，且无法对购买商铺的经办人以及磋商过程进行合理解释，金慧公司提交的向吉楠、刘玉英等人转账与本案无关，转账人王俊震系金慧公司股东，其丈夫邵亚是益利公司在开发巴黎春天小区的全面负责人，公司公章、财务章均由其保管，其称以承兑汇票方式支付购房款与合同约定支付方式不符，其提交的收据显示时间是益利公司公章登报丢失以后，综上，两套房产并未实际出售，仍是益利公司财产，金慧公司与益利公司签订的商品房买卖合同不具有真实性、客观性、合法性。3．金慧公司提交的证据不能证明在查封前合法占有；4．涉案房屋尚未竣工验收，不具备办理物权登记条件；5．一审适用法律正确，应当维持。原审第三人益利公司答辩，同意李学武的意见。李学武向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2020）豫0902执异18号执行裁定，继续查封并准予执行巴黎春天小区5号楼101号、102号房产，本案诉讼费由金慧公司承担。一审法院认定事实：李学武与益利公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2019年8月16日作出（2019）豫0902民初6404号民事裁定书，将益利公司开发的巴黎春天小区5号楼商铺101号、102号查封。一审法院于2019年8月17日作出（2019）豫0902民初6404号民事调解书，确认益利公司应支付李学武工程款2,079,265.49元及质保金319,600.17元，于2019年8月31日前付清。2019年9月19日，李学武向一审法院申请强制执行，金慧公司以其已经购买涉案房产并办理不动产预告登记为由，请求解除查封、排除执行。一审法院执行局于2020年4月10日作出（2020）豫0902执异18号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。另查明，2018年1月22日，金慧公司与益利公司签订了商品房买卖合同，约定益利公司将其开发的巴黎春天5幢1-3层01号房以530万元的价款出售给金慧公司，建筑面积534.08平方米，付款方式为2018年1月20日前付270万元，余款260万元贷款支付，交房时间为2018年5月31日前。2019年5月28日，益利公司为金慧公司办理了01号房产的不动产预告登记，预告登记证号为豫（2019）濮阳市不动产证明第0020774号。2018年1月31日，金慧公司与益利公司签订了商品房买卖合同，约定益利公司将其开发的巴黎春天5幢1-3层02号房以11,760,700元的价款出售给金慧公司，建筑面积1176.07平方米，付款方式为2018年1月31日前付5,960,700元，余款580万元贷款支付，交房时间为2018年5月31日前。2019年5月30日，益利公司为金慧公司办理了02号房产的不动产预告登记，预告登记证号为豫（2019）濮阳市不动产证明第0021134号。一审法院认为，本案为执行异议之诉。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，金慧公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布实施的《执行异议和复议规定》第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了预告登记的买受人”三种情形，但目的都在于保护不动产买受人的物权期待权。涉案两套房产均预告登记至金慧公司名下，首先应当适用第三十条的规定处理，第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，人民法院停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准。受让人对被查封的不动产提出停止处分异议的，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院的支持；而受让人提出异议，要求解除查封，排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合物权取得条件而定。本案中案外人提出的为解除查封、排除执行，但涉案房产尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理物权登记条件，不符合上述第三十条规定的排除执行的情形；且益利公司表示至今未向金慧公司交房，金慧公司亦未提供房屋已交付使用的证据，仅辩解房屋已交付，但对房屋何时交付、租赁给谁使用表示不知道，亦不符合上述第二十八条规定的排除强制执行的情形，故不能排除执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，一审判决：准予执行位于濮阳市××春天小区××楼××、××房产。一审案件受理费13,800元，由金慧公司濮阳市金慧计算机有限公司承担。二审期间，围绕上诉请求，金慧公司提交2019年5月1日金慧公司与张杰签订的房屋租赁合同，用以证明查封前合法占有涉案房屋并对外出租；益利公司提交2017年4月1日益利公司与张杰签订的房屋租赁合同，用以证明涉案房产是益利公司向张杰出租。本院组织当事人对上述证据进行质证，本院审查认为，上述证据不能证明涉案房屋占有的合法性。本院查明事实与一审认定一致。本案认为，本案系申请执行人执行异议之诉。争议焦点是金慧公司对涉案房产享有权益是否能够排除查封执行措施。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《执行异议和复议规定》第三十条规定，停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登记权利人的影响不同，该条对停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准，一是受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已办理了受让物权预告登记的条件，即应获得支持；二是受让人提出异议，请求排除对不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定，如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已符合取得预告登记物权条件，可取得不动产物权，对其异议应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记，反之，则不应解除对不动产的查封等执行措施。本案中，李学武与益利公司建设工程施工合同纠纷一审审理期间，一审法院作出（2019）豫0902民初6404号民事裁定书，查封涉案房产。后金慧公司提出异议，请求解除对已经办理预告登记的案涉房屋查封措施即排除案涉房屋的强制执行。如前所述及的审查标准，该项排除强制执行之请求能否获得支持，应视案涉房屋能否进行本登记亦即是否符合取得物权的条件而定，且金慧公司应当对此承担举证证明责任。金慧公司提交了商品房买卖合同、预告登记证明以及转账明细，益利公司称邵亚是金慧公司实际控制人，同时是益利公司的实际管理人，所有合同均系邵亚安排签订，转账明细不能认定支付购房款。益利公司作为房产所有权人，对上述证据的真实性及证明目的均有异议，对金慧公司主张的自然人之间的银行转账、承兑汇票以及债权转让等方式交纳购房款不予认可，且由于涉案房产尚未办理竣工验收手续，客观上不能进行物权登记，故现不能认定案涉房屋已经符合物权登记的条件，不符合上述《执行异议和复议规定》第三十条的排除查封执行措施条件。金慧公司二审中提交房屋租赁合同，主张其符合上述规定第二十八条规定的四个条件，具有排除执行的权益。《执行异议和复议规定》第二十八条第二款规定的合法占有，应当理解为买受人基于合法有效的买卖合同，并对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有。本案中，涉案房产尚未办理竣工验收手续，金慧公司主张对房产的实际占有，不宜认定为合法占有。故该项上诉主张，不能成立。综上，金慧公司的上诉请求不能成立，予以驳回，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由濮阳市金慧计算机有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  苏章臣审判员  张慧勇二〇二〇年十二月二十一日书记员  高嘉潞