浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执异47号 异议人（案外人）：叶建文，男，1976年12月19日出生，汉族，住浙江省龙游县，现住浙江省龙游县。 申请执行人：盛智英，女，1966年4月12日出生，汉族，住浙江省金华市金**，现住浙江省金华市婺城区。 委托代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 被执行人：王建松，男，1956年8月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：叶晓庆，女，1962年9月13日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：浙江尼尔迈特针织制衣有限公司，住所地：浙江省龙游县龙洲街道灵江园区。 法定代表人：王建松。 本院在执行申请执行人盛智英与被执行人王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司民间借贷纠纷一案过程中，通知王建松及各承租户、实际占用人腾空被执行人王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产。案外人叶建文不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月22日公开听证审查，异议人叶建文、申请执行人盛智英及其委托代理人薛爱芬到庭参加听证。本案现已审查完毕。 异议人叶建文称，异议人自2013年11月30日开始承租被执行人王建松位于龙游县××路××商铺三间。2020年9月18日，异议人收到金华市中级人民法院发出的（2020）浙07执402号通知书，要求异议人于2020年10月31日前腾空坐落于龙游县××路××幢××（权证号：3××8）、02幢02（权证号：3××0）、93幢93（权证号：3××9）的房屋，逾期未腾空的，法院将依法强制腾空。异议人认为，异议人与被执行人王建松自2013年11月30日开始签订租赁合同，合同到期日为2021年11月30日。合同签订后，租赁期限内异议人一直合法占用使用商铺，并投入了大量的装修费用。现异议人认为，目前案涉商铺承租户将近10户，即使法院需要对案涉房屋进行处置，但异议人与被执行人签订的租赁合同合法有效，现合同期限未届满，根据买卖不破租赁原则以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，法院强制要求腾空的执行行为侵犯了承租户的合法权益。请求：一、确认异议人对龙游县太平东路148号曼妮芬内衣店享有承租权。二、以负担租赁合同拍卖的方式处置该房屋。 异议人叶建文向本院提交了与王建松签订的两份租赁合同以证明其主张。 申请执行人盛智英称，一、申请执行人受让取得债权和房屋抵押权受法律保护，法院执行行为合法有效。根据本案生效判决认定，申请执行人从温州银行股份有限公司衢州龙游支行（以下简称温州银行龙游支行）受让本案债权，房屋抵押权作为主债权的从权利也相应受让，因此申请执行人对于本案执行标的物依法享有优先权，有权就该房屋的拍卖款优先受偿。在房屋拍卖前，法院向承租户发出（2020）浙07执402号执行通知书要求限期腾空，符合民事诉讼法和相关司法解释规定，合法有效，异议人应当按照通知书要求进行腾空。二、异议人与被执行人王建松之间的租赁合同关系已终止。异议人与王建松之间的租赁合同期限为2013年12月1日至2018年11月30日，已届满终止，异议人应当将承租房屋腾空，法院也有权要求异议人腾空。三、异议人与王建松后签订的租赁合同无效。双方签订落款时间为2018年11月13日的《房屋租赁协议》系恶意串通签订。该协议的签订违反了异议人、王建松与温州银行龙游支行签订的《抵押权人、出租人和承租人三方协议》第二条的约定。又因存在落款时间远未达到原租赁合同到期之日，该合同还存在倒签的合理怀疑。现温州银行龙游支行的所有权利已由申请执行人继受，异议人与王建松在未取得申请执行人或温州银行书面同意的情况下擅自签订租赁合同，主观上存在重大过错，明显是恶意串通，侵害了债权人、抵押权人的合法权益，根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定应当认定为无效，不应受法律保护。四、即使后签订的租赁合同有效也不能对抗抵押权。申请执行人的抵押权系继受取得，该权利的设定时间应以温州银行的取得时间为准，即2013年9月22日。异议人与王建松之间原租赁权期间为2013年12月1日至2018年11月30日，该租赁权随合同到期而消灭。后设立的租赁权期间为2018年12月1日至2021年11月30日，在本案抵押权的设定时间之后。根据《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，结合本案系抵押后租赁房屋，该租赁权不能对抗抵押权。综上，请求法院驳回异议人的异议。 申请执行人盛智英向本院提交了债权转让协议复印件、（2019）浙07民初345号民事判决书复印件及叶建文、王建松与温州银行龙游支行签订的《抵押权人、出租人、承租人三方协议》以证明其主张。 其他当事人未发表意见，也未提交证据。 本院查明，盛智英与王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司民间借贷纠纷一案，依盛智英的诉讼保全申请，本院于2019年7月15日查封了王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产。本院于2020年4月24日作出（2019）浙07民初345号民事判决，查明盛智英、金汝春、章晓鹏于2018年11月30日就王建松所有的案涉不动产办理了抵押登记手续［不动产登记证明编号：浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号］等事实，判决：一、王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司于判决生效后十日内向盛智英归还借款本金79649328.96元并支付利息579230.19元（利息已计算至2018年12月12日，之后利息从2018年12月13日起按照月利率2%计算至实际履行之日止）；二、王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司于判决生效后十日内支付盛智英因实现本案债权支付的律师费代理费10万元，保全担保费5万元；三、盛智英就判决第一项、第二项所涉债务对王建松名下位于浙江省衢州市龙游县××街道××路的房地产［房产权证编号：龙房权证龙游镇字第3××8、龙房权证龙游镇字第3××9、龙房权证龙游镇字第3××0号；土地权证编号：龙游国用2000第101-15××号、龙游国用2000第101-15××号、龙游国用2000第101-15××号；不动产登记证明编号：浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号］拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、驳回盛智英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费546950元、财产保全费5000元，合计551950元，由盛智英负担50424元，由王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司负担501526元。因王建松等人未履行，盛智英向本院申请强制执行，本院于2020年7月7日立案执行，案号为（2020）浙07执402号。执行中，因案涉房地产系由其他法院于2019年首封（其中85幢85、02幢02系浙江省龙游县人民法院于2019年1月14日首封，93幢93系湖北省鄂州市鄂城区人民法院于2019年4月10日首封），本院经函商取得了处置权。本院委托永康市华宇房地产评估事务所有限公司对被执行人王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产进行评估，并于2020年9月14日通知王建松、各承租户及实际占用人腾空上述房屋。根据评估报告显示，太平路85幢85（太平东路10号第一层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××8号，土地证号：龙游国用（2000）第101-15&tim**;×号］的现状门牌号为太平东路136、138、140、142、144、146、148号；02幢02（太平东路10号第二层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××0号，土地证号：龙游国用（2000）第101-15&tim**;×号］的现状门牌号为太平东路136、138、140、142、144、146、148、150、152、154号的第二层；93幢93（太平东路10号第一层、地下层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××9号，土地证号：龙游国用（2000）第101-15&tim**;×号］的现状门牌号为太平东路150、152、154号。 另查明，依据异议人提交的证据，2013年11月20日，异议人与王建松签订《店面租赁协议》，经营位于西联大厦**国美电器门面右第一间，合同期限为五年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止，租金第一年缴纳30万元，第二年缴纳30万元，第三年缴纳31.5万元，第四年缴纳33.07万元，第五年缴纳34.73万元，当年租金合同签定后一次性付清，次年租金于每年的11月1日前一次性缴纳等内容。2018年11月13日，异议人与王建松签订了《店面租赁协议》，约定租赁西联大厦一楼国美电器门面右第一间，合同期限为三年，自2018年12月1日起至2021年11月30日止，第一年缴纳租金30万元，合同签定即缴纳，第二年30万元，第三年30万元，次年租金每年的11月1日前一次性缴纳等内容。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案执行依据第三项确认盛智英就浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号他项权证项下的抵押房地产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，该抵押权于2018年11月30日登记设立。异议人虽曾于2013年11月20日与王建松就西联大厦一楼国美电器门面右第一间签订了租赁协议，但该租赁关系因租赁期于2018年11月30日届满而消灭。异议人于2018年11月13日与王建松就西联大厦一楼国美电器门面右第一间签订的租赁协议，形成新的租赁关系，该租赁期限自2018年12月1日开始，在本案抵押权登记设立之后，依法不得对抗本院的执行。综上，异议人的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回叶建文的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  金 桦 审 判 员  陈晓欢 审 判 员  金卓颖 二〇二〇年十二月三十日 代书记员  俞 兰