四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2972号 原告：宋杰诚，男，汉族，生于1982年2月28日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人:何云峰，四川源泉律师事务所律师。 被告：王仕成，男，汉族，生于1971年11月15日，住四川省西充县。 被告：何先珍，女，汉族，生于1972年10月20日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：何兰，西充县义兴法律服务所法律工作者。 原告宋杰诚与被告王仕成、何先珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何云峰、被告王仕成及委托诉讼代理人何兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋杰诚向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王仕成签订的《购房协议》；2、判令二被告共同返还购房款150000元及资金占用利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2019年3月23日起计算至款清息止）；3、判令二被告赔偿因其违约给原告造成的损失28290元；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年春节前，原告欲购房自住，熟人陈吉介绍说被告王仕成有多余的房屋可卖，于是在陈吉的带领下，原告与父母及二被告去看了位于西充县××路××栋××单元××号房。二被告向原告出示了一张盖有四川金祥房地产开发有限公司公章的房屋分配表说这就是二被告的产权依据。原告信以为真，就和被告签订了总价为15万元的房屋买卖协议，并分期将房款付清。2020年8月，原告委托其父母在家代其装修，打了线槽、预定门窗，安了进户门，定了防护栏，购买了水泥、河沙、地板砖、水电气管线、便盆、防水材料等物资，用吊车吊进屋内，进行装修。装修了两三天后，突然出来一个叫张君伟的人，说原告装修的这套房屋是他的，说是四川金祥房地产开发有限责任公司开发商高小全、孙二娃等人差他工钱将该房抵给他的。随后，张君伟采取措施不准原告装修，并说他有脑瘫，住入该屋内，造成原告无法装修，无法占有使用该房屋。原告报警后，110来了也无法解决问题。社区王书记多次主持进行调解也无结果。原告认为，二被告未合法取得讼争房屋权利，欺骗原告购房，在该房权属人张君伟出来主张权利的情况下，又无法平息矛盾，导致原告的购房目的不能实现，给原告造成了损失，因二被告系夫妻关系，应对原告的购房损失共同承担责任。因调解未果，原告为维护自己权益，提起诉讼。 被告王仕成、何先珍辩称，原告所签订的房屋地基是我们的，该楼房由我们和四川金祥房地产开发有限责任公司合伙重建。原告购买该房的时候，知晓该房屋是我和四川金祥房地产开发有限责任公司合伙重建的。原告诉状说的张君伟我不认识，张君伟和我的当事人购买的房屋无任何关系。按照2018年的实际房价，当时是我们急需资金才15万元卖给原告的，原、被告签订的这份合同是原被告双方的真实意思，购房协议真实有效。原、被告交付那套房屋就是在买卖房屋的时候看的是那套房屋，房屋房号不一样，这不是我们的过错，对于原告说张君伟所争议的房子是不是的当事人的房屋，原告并没有提出证据来证明，张君伟仅仅只是和建筑公司发生的劳务报酬，希望驳回对我们的起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二被告系夫妻关系。2011年4月17日，王仕成向四川金祥房地产开发有限责任公司旧城改造项目部提供二被告的土地使用权，双方签订《合伙重建房协议》，计划修建一栋六加一的砖混现浇结构住房，后该栋楼房实际修建7层。2018年12月15日，王仕成与宋杰诚签订《购房协议》，将该栋楼第7层704号房卖给宋杰诚，约定价款15万元。宋杰诚按照约定交清了购房款15万元。2019年3月23日，王仕成与宋杰诚再次按原内容签订《购房协议》，其下备注：房款已结清。陈吉在协议下面签字作证。2020年8月，原告委托其父母在家代其装修，购买了水泥、河沙、地板砖、便盆、防水材料、打线槽、安水电气、进户门、防护栏等共计花费28290元。装修过程中，案外人张君伟及家人以原告装修的房屋系四川金祥房地产开发有限公司卖与张君伟为由阻止原告进行装修并搬入装修房屋内居住，经辖区派出所出警、社区干部调解，均未能化解矛盾。原告因无法继续装修入住，遂向本院提起诉讼。 诉讼中，原告提交了四川金祥房地产开发有限公司与张君伟、杨林芳签订的《住宅商品房认购书》复印件一份，该《住宅商品房认购书》内容证明四川金祥房地产开发有限公司将涉案楼栋703号房售与张君伟、杨林芳。被告提交《第一栋一单元二单元销控表》，该销控表在703号房栏备注抵扣违约金18万元，下方备注：“经双方确定楼层房号，双方迁（签）字生效”。四川金祥房地产开发有限责任公司旧城改造项目部及高小金加盖印章，王仕成在表格中七楼一栏签字。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”,依据该条款，出卖人对买受人就交付标的物负有权利瑕疵担保义务，权利瑕疵担保义务直接关系到买卖标的物能否依约定转移于买受人,决定着买卖合同的目的能否实现。本案中,二被告系夫妻关系，《合伙重建房协议》虽系王仕成与金祥房地产开发有限公司签订，但王仕成提供的是二被告共有土地使用权，故二被告应共同对原告承担权利瑕疵担保义务。出卖人的权利瑕疵担保义务可以归结为两个方面:一是出卖人有担保其出卖的标的物上的权利完整,第三人不得向买受人主张任何权利的义务;二是出卖人有担保标的物不得侵犯任何不特定的第三人权利的义务。出卖人负有保证第三人不得向买受人主张“任何权利”的义务,该“任何权利”自然包括第三人向买受人主张所有权的权利,换言之,即使无处分权人处分他人财产导致第三人向买受人主张所有权时,出卖人也应当依据一百五十条的规定承担权利瑕疵担保义务。就本案而言，被告出售给原告的房产牵涉两份购房合同、四方当事人，因案外人张君伟、杨林芳主张该房所有权并阻止原告继续施工，导致原告无法正常装修入住，被告作为出卖人未能履行权利瑕疵担保的义务,使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除从而导致原告的买卖目的不能实现，属于出卖人不履行义务的一种情况,买受人可以依法请求出卖人承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同;第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案原告未能实现购房目，选择与原告解除购房协议，于法有据，本院予以支持。对王仕成收取的15万元购房款，二被告应当退与原告并承担对资金占用利息，对原告装修支出28290元，二被告应当赔偿原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百五十条之规定，判决如下： 一、准许原告宋杰诚解除与被告王仕成签订的《购房协议》； 二、被告王仕成、何先珍于本判决生效之日起十日内退还原告宋杰诚购房款150000元并支付资金占用利息（利息以以150000元为基数，从2019年3月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，自2019年8月20日起按同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清息止）； 三、被告王仕成、何先珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋杰诚28290元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1933元（原告已预交），由被告王仕成、何先珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  冯明鹏 二〇二〇年十二月十七日 书记员  蒲 敏