湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0281民初3959号原告:石学友，男，1979年5月8日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王梅珍，系原告之妻。代理权限：特别授权。被告：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：大冶市罗家桥大道**。（以下简称欧蓓莎管理公司）法定代表人：夏建祥,该公司执行董事。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司，，住所地：大冶市罗家桥大道**（以下简称欧蓓莎置业公司）法定代表人：胡国存，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：张云、姜北晨（实习），湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告石学友与被告欧蓓莎管理公司、被告欧蓓莎置业公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石学友委托诉讼代理人覃铭、王梅珍，被告欧蓓莎管理公司、欧蓓莎置业公司的委托诉讼代理人张云、姜北晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石学友诉称，2016年3月28日,欧蓓莎管理公司与石学友签订《商铺租赁合同》约定：石学友租赁大冶欧蓓莎商城内2幢1层99－102号共4间商铺作为美涂士漆销售经营使用，租赁期为两期，第一期为2016年3月28日至2019年12月31日止，一次性交纳租金35319元（合同签订之日已交纳），第二期为2020年1月1日至2020年12月31日，年租金为58276.70元，合同附件1为第二期租金的组成明细表，租赁商铺交付状态为毛坯。石学友入驻后花费70000元进行装修。第一期租赁期到期后，欧蓓莎管理公司对第二期租赁单方面大幅度涨租，后不顾石学友的反对为追求利益最大化和第三方万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期租赁约定，并采取停水、停电、锁门的方式阻止石学友继续经营，逼迫石学友搬离。我方认为欧蓓莎管理公司违反诚实信用原则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方石学友的合法权益，给石学友造成严重经济损失。欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司属于关联公司，构成混同经营，应当承担连带赔偿责任。为维护石学友的合法权益，特提出起诉，请求：1.判令欧蓓莎管理公司承担违约责任，赔偿违约金29138元，并赔偿停业损失60000元（停业损失每月20000元，从2020年4月1日开始计算至2020年7月1日）；2.判令欧蓓莎管理公司赔偿装修残值损失14000元（入场装修花费70000元，装修残值按五分之一计算）；3.欧蓓莎置业公司对上述损失承担连带赔偿责任；4.二公司承担本案诉讼费。原告石学友为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.相关公司工商信息，证实诉讼主体资格；2.商铺租赁合同、商铺管理合同，证实合同约定租赁最后期限为2020年12月31日；3.大冶市建材协会与欧蓓莎管理层洽谈过程说明、欧蓓莎商户成立商户委员会微信聊天记录、石学友要求续签合同函和视频，证实石学友多次要求续租；4.欧蓓莎管理公司公告，证实石学友按照合同约定申请续租，欧蓓莎管理公司却违反合同约定单方面大幅度涨租；5.大冶市政府领导留言板、公告、欧蓓莎商户要求复工复产情况反映书和微信文章、报警记录、电费卡余额，证实2020年后石学友要求复工复产，欧蓓莎管理公司不同意，限电、锁门，导致石学友2020年春节后未实际经营；6.出租方2014年招商视频、招商宣传手册、项目公示和重点项目公示，证实石学友根据出租方宣传情况，期待长期经营；7.欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司各类租金和水电费票据，证实二公司经营混同；8.2019年同期营业收入账单、装修合同及相应票据，证实石学友的损失情况；9．原告店铺被拆除的照片及视频，证实2020年9月诉讼期间被告在原告不知情的情况下拆除了原告的店铺；10.原告对被告多个腾退通知的回复，证实原告一直确信原合同的约定标准，并对被告的相应行为进行积极回应。被告欧蓓莎置业公司和被告欧蓓莎管理公司辩称：1.租期届满日期为2019年12月31日，出租人要求石学友期满后依约腾退案涉商铺，并恢复交付使用时状态，符合合同约定和法律规定，不存在任何违约行为；2.在合同期满情况下，石学友要求出租人支付违约金及装修损失缺乏事实和法律依据，反而石学友租赁期满后拒不腾退行为构成违约；3.欧蓓莎置业公司和欧蓓莎管理公司互为独立法人，均有能力在自己的经营范围内独立承担民事责任，与所谓的横向人格混同不相符，因此，石学友要求二公司承担连带责任，缺乏依据。经庭审质证，本院对双方提交的证据，结合案情综合审查认定。经审理查明，2016年3月28日，欧蓓莎管理公司与石学友签订《商铺租赁合同》，约定：石学友租赁欧蓓莎管理公司4间商铺作为美涂士漆销售经营使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期3年零9个月，2016年3月28日至2019年9月31日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.石学友如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎管理公司提出书面申请，若欧蓓莎管理公司同意续约，双方签订书面续约协议，若石学友未在前述期限内向欧蓓莎管理公司提出书面申请，或石学友申请续约未获得欧蓓莎管理公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，石学友应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎管理公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金35319元，交纳期为2016年3月28日；4-5.2020年1月1日至2020年12月31日租金从2020年1月1日开始支付，年租金为58276.70元，详见附件1；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎管理公司有权自行决定要求石学友在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎管理公司，并办理有关交接手续。双方另约定，水费、电费、物业管理费等交接日前的费用为欧蓓莎管理公司负担，交接日后的费用为石学友负担；附件一：第五年租金规定。合同签订当日，双方在《商铺租赁合同》会签单上确认优惠后租金为35319元。合同签订后，欧蓓莎管理公司于2016年3月28日将4间商铺交付给石学友经营，石学友亦按双方约定一次性交纳了租金35319元。2019年初，石学友与欧蓓莎管理公司商谈续租、租金事宜未果。2019年9月30日，欧蓓莎管理公司发布公告：第一期过度的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。石学友认为欧蓓莎管理公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎管理公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎管理公司向石学友发出通知，要求石学友在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎管理公司与石学友未能达成一致意见，2020年8月27日，欧蓓莎管理公司收回了案涉商铺。石学友认为租赁合同未到期诉至法院而成讼。本院认为，欧蓓莎管理公司与石学友签订《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限，本院认为，《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期为3年零9个月，即2016年3月28日至2019年9月31日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件，其条件之一即石学友申请续约需获欧蓓莎管理公司同意，而合同中3-2、4-5条款及附件1的约定是建立在双方续约续租的前提下。关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎管理公司与石学友签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为3年零9个月。石学友提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月31日的辩论意见及要求欧蓓莎管理公司承担违约责任、赔偿停业损失，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎管理公司与石学友签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故石学友起诉要求欧蓓莎管理公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告石学友的诉讼请求。本案本诉诉讼费减半收取1182元，由原告石学友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  程良映二〇二〇年十二月二十一日书记员  卫梦明