文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1610号上诉人（原审原告）：何泥鑫，男，1963年7月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人（原审原告）：邱亨秀，女，1969年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审被告）：刘汉华，男，1973年3月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审被告）：张晓灵，女，1980年9月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原审第三人：周德群，男，1975年6月21日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原审第三人：金秀兰，女，1975年2月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。以上两个原审第三人的共同委托诉讼代理人：张仁勇，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。上诉人何泥鑫、邱亨秀因与被上诉人刘汉华、张晓灵、原审第三人周德群、金秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初7557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人何泥鑫、邱亨秀、原审第三人周德群及周德群、金秀兰的共同委托诉讼代理人张仁勇均到庭参加了诉讼（询问）。被上诉人刘汉华、张晓灵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何泥鑫、邱亨秀上诉请求：1、撤销重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初7557号民事判决，重新审理改判；2、改判刘汉华、张晓灵将涉诉房屋立即过户于其所有；3、该案一、二审诉讼费用及维权过程中产生的各项费用和经济损失全部由被上诉人刘汉华、张晓灵承担。主要的事实和理由是：1、一审判决认定事实有误。一审法院认为被上诉人刘汉华于2017年5月16日与原审第三人周德群、金秀兰完清费用，并将商品房使用说明书等交与周德群、金秀兰，视为刘汉华、张晓灵向周德群、金秀兰交付占有了诉争房屋，于法无据。2、刘汉华、张晓灵一房二卖的行为，按合同法第42条(2)项之规定，是故意隐瞒订立合同的重要事实或者提供虚假情况，应当承担损害赔偿责仼。3、一审法院认为刘汉华、张晓灵和周德群、金秀兰之间的交付占有是错误的，仅凭刘汉华、张晓灵之间完清费用，也没有实际占有使用的证据，随便写个交房手续就认定其完成交接房，也不深究此行为是否正当公平，就驳回其诉求，严重悖离法律诚实守信和公平原则。此外，根据《房屋买卖合同》第三条约定，被上诉人刘汉华一房二卖导致其被迫进行了几次诉讼，对其造成的经济损失应当由刘汉华、张晓灵予以赔偿。刘汉华、张晓灵未作答辩。原审第三人周德群、金秀兰辩称，何泥鑫、邱亨秀在几次庭审中，没有举示刘汉华、张晓灵向其交付房屋的证据，其强制开锁进入诉争房屋并更换锁芯，并非是按房屋买卖合同交付房屋，何泥鑫、邱亨秀的上诉请求及事由没有依据；其已经对诉争房屋进行了预告登记，若非保全原因，诉争房屋已经过户到其名下；其在几次诉讼中已经举示了2017年5月16日刘汉华、张晓灵与其签订的房屋交接说明，同时刘汉华、张晓灵将案涉房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、房屋钥匙等交付给了我们，我们向涉案房屋物业支付了物业管理费、除渣费、购房尾款、面积误差、水户、电户、大修基金等进行了结算；按照法律规定，刘汉华、张晓灵一房二卖，刘汉华、张晓灵与我们和何泥鑫、邱亨秀签订的合同都是有效合同，在没有办理房屋所有权登记的情况下，我们已经将案涉房屋的全部价款支付给了刘汉华、张晓灵，合同已经全部履行完毕，刘汉华、张晓灵与何泥鑫、邱亨秀之间的购房尾款还没有支付完毕，我们获得了交接房屋的相关证书及物业服务等手续，且先行合法占有诉争房屋，故我们要求履行与刘汉华、张晓灵的合同顺位优先于何泥鑫、邱亨秀，何泥鑫、邱亨秀要求刘汉华、张晓灵协助过户不应得到支持，综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，何泥鑫、邱亨秀的上诉请求、理由及庭询过程中补充的理由没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判，该案一、二审诉讼费由上诉人何泥鑫、邱亨秀承担。何泥鑫、邱亨秀向一审法院起诉请求：1、判决刘汉华、张晓灵立即向其交付位于南川区尚都会小区某幢某号房屋，并协助其办理该房屋产权过户登记；2、刘汉华、张晓灵赔偿其的损失31000元；3、该案诉讼费用由刘汉华、张晓灵承担。一审法院认定事实：何泥鑫、邱亨秀系夫妻关系，刘汉华、张晓灵系夫妻关系，周德群、金秀兰系夫妻关系。2010年10月20日，刘汉华与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号0001383），协议约定：刘汉华自愿选择统建还房安置方式进行房屋拆迁补偿安置，统建还房面积为340.08平方米，其中：六号地安置小区7幢21-5号房屋（现为南川区尚都会小区7幢21-5号），建筑面积为97.49平方米……。2012年9月28日，刘汉华、张晓灵（甲方）与何泥鑫、邱亨秀（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方自愿将编号为0001383位于南川区政府6号地安置小区7栋21楼5号房屋卖给何泥鑫与邱亨秀；房屋出售总额为270000元，分两次付款，第一次于2012年9月28日付款240000元，第二次于房屋交接并办理完过户手续之日付清余款30000元；甲方必须保证出售给乙方的房屋无任何财产纠纷和产权纠纷，如因引起的法律责任和经济损失由甲方全权负责；同时约定了违约责任，即其中任意一方违约则按房屋买卖总额的80%支付另一方违约金等内容。同日，何泥鑫、邱亨秀向刘汉华、张晓灵支付购房款240000元。2016年4月13日，刘汉华向何泥鑫借款20000元，该款于2017年5月11日抵作何泥鑫、邱亨秀支付的剩余购房款。2014年8月6日，周德群与刘汉华、张晓灵签订《房屋买卖合同》，主要约定：刘汉华、张晓灵自愿将位于南川区西城街道办事处东方红居委会六号地安置小区7幢21-5房屋一套出售给周德群，房屋交易金额为360713元，分四次付款等内容。2014年8月14日，周德群与刘汉华、张晓灵签订《权益转让协议》，主要内容为：刘汉华、张晓灵在婚姻关系存续期间以刘汉华名义于2010年10月20日与南川国土房管局签订的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号0001383），协议项下涉及房屋四套，共同决定将前述房屋一套转让给周德群所有；转让价款为360000元。支付方式分为三次：第一次支付购房款280000元，第二次待刘汉华、张晓灵将上述房屋交给周德群后，支付60000元，第三次待刘汉华、张晓灵将上述房屋的房地产权证拿下来并配合周德群过户后，再支付购房款20000元；刘汉华、张晓灵于协议签订之日将《房屋拆迁补偿安置协议书》、身份证复印件等所有相关资料交付给周德群；交房时间按《房屋拆迁补偿安置协议书》执行。上述权益中所涉及的房屋一套的水、电、光纤、天然气由周德群安装并承担其费用。接房费用由刘汉华、张晓灵承担，房屋过户登记的所有费用由周德群承担等……并约定协议生效后，任何一方均不得违约，否则除应承担因此给对方造成的经济损失（违约时的房价）外，还应向对方支付100000元违约金。同日，《权益转让协议》及刘汉华、张晓灵向金秀兰出具的代理《委托书》，在重庆市南川公证处进行了公证，周德群向刘汉华、张晓灵支付了购房款280000元（转账255000元、现金25000元）。2017年5月10日，刘汉华与重庆市南川区新城开发建设有限公司签订《房屋交付结算协议书》，经刘汉华现场验收，同意接房，就前述房屋达成如下协议：选房基本情况……2、7幢21层5号（实测建筑面积105.57平方米），原结算面积97.49平方米，现结算面积97.54平方米，超面积0.05平方米等内容。刘汉华于当日接房。2017年5月16日，周德群与刘汉华、张晓灵签订《交房手续》，内容为：刘汉华出售给周德群的尚都会7栋21-5号房屋于今天交于周德群。周德群应支付给刘汉华的款项包括：第二次房款60000元，面积差款29896元，水户款68元，电户款600元，大修基金633元，物业费1133元，共计92943元（当天周德群实际支付82943元，剩余10000元于2017年12月31日前付清），如果实测面积与产权证面积有误差，以产权证为准多退少补。同日，刘汉华、张晓灵向周德群、金秀兰出具了一份《房屋交接说明》，主要内容为：刘汉华出售给周德群的房屋余款包括：第三次余款20000元；房屋面积余款10000元，合计30000元。以后无任何其他款项，再有其他款项与周德群无关。同日，周德群向张晓灵的账号汇款82943元，刘汉华、张晓灵将房屋的使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、钥匙等物品交给周德群。周德群、金秀兰实际占有诉争房屋后，在装修过程中，何泥鑫强制开锁进入诉争房屋，更换了房门锁芯，并让其父亲居住到该房屋中，现何泥鑫、邱亨秀已实际占有诉争房屋并装修入住。另查明，刘汉华、张晓灵于2017年6月1日以原告身份向该院起诉何泥鑫、邱亨秀，要求解除双方于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》，并退还何泥鑫、邱亨秀购房款240000元，后该院依法通知周德群、金秀兰作为第三人参加诉讼。周德群、金秀兰提出诉讼请求，1、要求刘汉华、张晓灵履行与周德群、金秀兰在2014年8月14日签订的《权益转让协议》及在2014年8月6日签订的《房屋买卖合同》，将坐落于重庆市南川区西城街道办事处东方红居委会六号地安置小区7幢21-5号房屋交付给周德群、金秀兰管理、使用、所有；2、要求何泥鑫、邱亨秀不得阻挠其正常使用、管理该房屋，并由刘汉华、张晓灵、何泥鑫、邱亨秀承担给周德群、金秀兰造成的经济损失；3、诉讼费用由刘汉华、张晓灵、何泥鑫、邱亨秀承担。该院于2017年8月18日作出（2017）渝0119民初3895号民事判决书，判决：一、解除刘汉华、张晓灵与何泥鑫、邱亨秀于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》；二、何泥鑫、邱亨秀不得妨害周德群、金秀兰对南川区尚都会小区7幢21-5号房屋的管理和使用；三、驳回刘汉华、张晓灵的其他诉讼请求；四、驳回周德群、金秀兰的其他诉讼请求。该案在审理过程中，何泥鑫、邱亨秀和周德群、金秀兰均认可何泥鑫、邱亨秀收到法院应诉通知后，要求法院通知周德群、金秀兰暂停装修，法院也按要求通知了周德群、金秀兰停止装修。该判决生效后，何泥鑫、邱亨秀不服，向该院申请再审，该院于2017年12月7日作出（2017）渝0119民申30号民事裁定，裁定驳回何泥鑫、邱亨秀的再审申请。何泥鑫、邱亨秀仍不服，向重庆市南川区人民检察院申请监督，该院提请重庆市人民检察院第三分院抗诉。重庆市人民检察院第三分院于2018年6月1日以渝检民监［2018］36号民事抗诉书向重庆市第三中级人民法院提出抗诉。重庆市第三中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）渝03民抗10号民事裁定，裁定：该案由重庆市第三中级人民法院提审；再审期间，中止原判决的执行。重庆市第三中级人民法院再审认为，刘汉华、张晓灵先将诉争房屋卖给何泥鑫、邱亨秀，后又将诉争房屋以高于前述价格卖给周德群、金秀兰并办理房屋交接等，刘汉华、张晓灵的行为构成“一房二卖”。该案所涉合同并未约定解除条件，刘汉华、张晓灵夫妻也未提供因家庭矛盾导致无法履行而可以解除的约定，更没有证据证明何泥鑫、邱亨秀夫妻拒绝履行房屋买卖合同。相反，2012年9月28日，何泥鑫、邱亨秀与刘汉华、张晓灵签订房屋买卖合同后，依约定缴纳购房款，该房屋买卖合同依法成立，是有效合同。既然该案没有证据证明何泥鑫、邱亨秀先构成违约，且合同有效，不存在自动解除的问题。合同解除权的行使对于相对人的利益来讲影响重大，有权行使法定解除权的只能是非违约方，而案涉房屋买卖合同也未约定解除合同的条款，刘汉华、张晓灵夫妻的行为因构成“一房二卖”，系违约方，其不享有合同解除权，故其诉讼请求不应得到支持，一审判决解除合同没有法律依据。刘汉华、张晓灵与何泥鑫、邱亨秀订立房屋买卖合同后，又与第三人周德群、金秀兰订立房屋买卖合同，即因诉争房屋的处理结果与第三人有法律上的利害关系，因此应追加周德群、金秀兰参加诉讼，但只能以无独立请求权的第三人参加诉讼，故周德群、金秀兰不能在该案中主张侵权之诉，一审法院进行判决不当。综上，何泥鑫、邱亨秀的申诉理由部分成立，应撤销原一审判决，依法改判，遂于2018年10月25日作出（2018）渝03民再22号民事判决书，判决：一、撤销重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初3895号民事判决；二、驳回刘汉华、张晓灵的诉讼请求。重庆市第三中级人民法院再审过程中查明，2018年7月5日，南川区国土资源和房屋管理局的不动产登记受理通知单、个人住房信息查询证明、刘汉华出具的“收到房款余款23000元，房款付清”的收条；2018年7月6日，南川区税务局的税收完税证明、增值税普通发票等。以上材料载明：申请人为周德群、刘汉华，不动产坐落于重庆市南川区西城街道办事处西大街66号（尚都会）7栋1-21-5号，现登记人为周德群（主申请人）、金秀兰，房屋坐落：南川区西城街道办事处西大街66号（尚都会）7幢1-21-5号，权证号为渝（2018）南川区不动产权第000709821号。再审期间，重庆市第三中级人民法院于2018年7月17日作出（2018）渝03财保5号，裁定：准许对刘汉华、张晓灵名下位于重庆市南川区政府6号地安置小区7栋21楼5号房屋予以保全。同月19日作出（2018）渝03执保22号保全结果告知书，载明：经何泥鑫、邱亨秀于2018年7月17日提交诉前财产保全申请，重庆市第三中级人民法院裁定准许，现将保全执行情况告知如下：查封刘汉华名下位于重庆市南川区西城街道办事处西大街66号（尚都会）7栋1-21-5号房屋一套，证号渝（2018）南川区不动产权第000579910号。2018年12月3日，何泥鑫、邱亨秀以原告身份向该院起诉刘汉华、张晓灵，请求判决刘汉华、张晓灵立即向其交付位于南川区尚都会小区某幢某号房屋，协助将该房产权办理过户登记，并赔偿其损失31000元。该院依法追加周德群、金秀兰作为第三人参加诉讼。该院于2019年5月28日作出（2018）渝0119民初8520号民事判决书，判决驳回何泥鑫、邱亨秀的诉讼请求。何泥鑫、邱亨秀不服该判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。重庆市第三中级人民法院审查认为，因该案出现新证据，一审判决对诉争房屋买卖合同可否继续履行等基本事实认定不清，遂作出（2019）渝03民终1405号民事裁定书，裁定：撤销重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初8520号民事判决；发回重庆市南川区人民法院重审。审理中，该院向何泥鑫、邱亨秀释明，如双方签订的《房屋买卖协议》无法继续履行的情况下，是否变更诉讼请求解除合同并赔偿损失？何泥鑫、邱亨秀坚持要求履行与刘汉华、张晓灵签订的《房屋买卖协议》，不要求解除合同、赔偿损失。一审法院认为，刘汉华、张晓灵经该院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。就诉争房屋而言，何泥鑫、邱亨秀、周德群、金秀兰均与刘汉华、张晓灵签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，故该案的争议焦点是：何泥鑫、邱亨秀、周德群、金秀兰均要求履行与刘汉华、张晓灵签订的房屋买卖合同的情况下，如何确定保护顺位。首先，关于合同效力问题。刘汉华、张晓灵于2012年9月28日与何泥鑫、邱亨秀签订了《房屋买卖协议》，约定将诉争房屋出售给何泥鑫、邱亨秀，该协议合法有效。刘汉华、张晓灵又分别于2014年8月6日、8月14日与周德群、金秀兰签订了《房屋买卖合同》、《权益转让协议》，将诉争房屋出售给周德群、金秀兰，何泥鑫、邱亨秀也未提供证据证明周德群、金秀兰在签订合同时明知刘汉华、张晓灵已将诉争房屋出卖给何泥鑫、邱亨秀以及其他合同无效的证据，前述合同、协议合法有效。其次，关于合同的履行情况。根据查明的事实，虽然何泥鑫、邱亨秀、周德群、金秀兰均向刘汉华、张晓灵履行了支付购房款的义务，且均未办理诉争房屋的过户登记；但刘汉华于2017年5月16日与周德群、金秀兰签订了《房屋交接说明》，并将商品房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、房屋钥匙等交付给了周德群、金秀兰，应视为刘汉华、张晓灵已向周德群、金秀兰交付诉争房屋，周德群、金秀兰已于当日合法占有诉争房屋。何泥鑫、邱亨秀虽先于周德群、金秀兰与刘汉华、张晓灵签订了房屋买卖协议，但至今未能向该院提供刘汉华、张晓灵向其交付房屋的证据；何泥鑫、邱亨秀强制开锁进入诉争房屋、更换房门锁芯，并让其父亲居住到该房屋内，并非刘汉华、张晓灵按照房屋买卖协议约定向其交付房屋的行为。综上，出卖人就同一房屋分别签订数份均有效买卖合同，买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。该案在何泥鑫、邱亨秀、周德群、金秀兰与刘汉华、张晓灵均签订了合法有效的房屋买卖协议，并履行了付款义务，又均未办理房屋的所有权转移登记的情况下，周德群、金秀兰已经先行合法占有了诉争房屋，故周德群、金秀兰要求履行与刘汉华、张晓灵签订的房屋买卖协议的权利保护顺位优先于何泥鑫、邱亨秀。因此，何泥鑫、邱亨秀要求刘汉华、张晓灵协助办理诉争房屋过户登记的诉讼请求，该院依法不予支持。关于何泥鑫、邱亨秀要求刘汉华、张晓灵赔偿损失31000元（律师费20000元、保全费2520元、其余为交通费、误工费）的诉讼请求，因双方对律师费的负担没有明确约定，该院对何泥鑫、邱亨秀主张的律师费不予支持；何泥鑫、邱亨秀主张的为保全诉争房屋向重庆市第三中级人民法院缴纳的保全申请费以及交通费、误工费，于法无据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回何泥鑫、邱亨秀的诉讼请求。该案案件受理费5820元（何泥鑫、邱亨秀已申请缓交），由何泥鑫、邱亨秀负担；公告费260元（何泥鑫、邱亨秀已交纳），由何泥鑫、邱亨秀负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点是：1、何泥鑫、邱亨秀和周德群、金秀兰对案涉房屋享有的权利应当如何确定保护顺位；2、何泥鑫、邱亨秀向刘汉华、张晓灵主张的各项损失赔偿是否应当得到支持。刘汉华、张晓灵在没有取得案涉房屋产权证的情况下，将其应该安置获得的案涉房屋于2012年9月和2014年8月采取签订《房屋买卖协议》的方式分别出卖给了何泥鑫、邱亨秀及周德群、金秀兰，并分别收取了相应的购房款属实，从本案现有的证据来看，其分别签订的两份房屋买卖合同，均系双方当事人当时的真实意思表示，并未违反相关法律的规定，均属有效合同；由此可见，案涉房屋已经形成了事实上的“一房二卖”。由于案涉房屋的出卖人刘汉华、张晓灵在实际取得案涉房屋后，已于2017年5月16日与周德群、金秀兰签订了《房屋交接说明》，并将案涉房屋的商品房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、房屋钥匙等交付给了周德群、金秀兰，表明周德群、金秀兰已实际合法占有了案涉房屋的事实存在；尽管何泥鑫、邱亨秀后来强制开锁进入诉争房屋、更换房门锁芯，并让其父亲居住该房屋至今，但并非刘汉华、张晓灵按照双方房屋买卖协议约定向其交付房屋的合法占有行为；根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定”的规定，一审法院基于案涉房屋至今没有给周德群、金秀兰和何泥鑫、邱亨秀办理产权过户登记的具体情况，确定周德群、金秀兰对案涉房屋享有的保护顺位优先于何泥鑫、邱亨秀对案涉房屋享有的保护顺位是正确的，并无不当。一审判决驳回何泥鑫、邱亨秀要求出卖人刘汉华、张晓灵协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求符合本案的实际情况及相关的法律规定，依法应予维持。鉴于刘汉华、张晓灵与何泥鑫、邱亨秀签订的《房屋买卖协议》并没有对双方在维权过程中产生的各项费用和经济损失进行明确的约定，该案又系何泥鑫、邱亨秀起诉刘汉华、张晓灵要求办理案涉房屋产权过户登记而引起的诉讼，何泥鑫、邱亨秀主张的律师费、保全费、交通费、误工费等损失赔偿缺乏相应的事实根据和法律依据，依法不予支持。何泥鑫、邱亨秀的上诉理由，因其在二审诉讼中没有向本院提供足够、充分的证据予以证明，依法不能成立。一审判决认定该案无争议的其他事实，本院二审依法予以确认。综上，何泥鑫、邱亨秀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5820元，由上诉人何泥鑫、邱亨秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年十二月二十二日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳