广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初27056号原告：中山市日升物业出租有限公司，住所地广东省中山市石岐区***********卡，统一社会信用代码914************838。法定代表人：甘嘉仁，总经理。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。被告：苏可文，男，1983年8月19日出生，汉族，身份证住址广西北海市银海区****************，公民身份号码450************012。原告中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）与被告苏可文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日升公司委托诉讼代理人封芳芝到庭参加诉讼，被告苏可文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.立即解除原告与被告于2019年11月16日就中山市石岐区***********又名“日升财富广场”4层406之一单元所签订的《房产租赁合同》，并判令被告立即向原告返还上述租赁房产；2.被告向原告支付2019年10月1日起至实际返还租赁房产之日止的租金、房产附属设施折旧费（每月为3000元）及违约金（以每月未付款总额3000元为基数，按日千分之一从2019年10月6日起计至实际清偿之日止）；3.被告支付拖欠的电费（含用电服务费）758元；4.被告承担原告所支出的律师费4800元。事实与理由：被告曾于2018年11月30日就位于中山市石岐区***********（民科东路11号）4层406之一单元的房产与原告签订了一份《房产租赁合同》，租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止，每月租金（包括房产附属设施折旧费）为3000元。合同到期后双方续签了《房产租赁合同》。续签后的合同约定：租赁期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金（包括房产附属设施折旧费）为3000元，每月5日前支付当月租金（包括房产附属设施折旧费）、电费（上月）等费用，逾期支付租金等费用的，按未付款总额每天0.3%加收滞纳金。原告经诉讼方式维权的，律师费由被告承担。租赁房产已依约交付给了被告使用，被告一直使用至今，但被告却从2019年10月份起开始拖欠租金及房产设施折旧费、电费（服务费）。就被告所欠款项，原告已经律师函等形式多次催缴，但被告一直未支付，故原告为维护自身的合法权益，原告为此起诉。被告未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中山市人民政府石岐区办事处系位于中山市石歧区*******的不动产的登记产人。2014年8月1日，由中山市人民政府石岐区物业管理办公司出具的房屋产权证明载明：位于中山市石歧区************的物业产权属中山市人民政府石岐区办事处所有，推广名为“日升财富广场”的整体物业租赁给日升公司，租赁期由2014年5月16日至2035年5月15日，并由日升公司自主分租。2019年11月16日，日升公司（出租方、甲方）与苏可文（承租方、乙方）签订关于中山市石岐区************又名“日升财富广场”4层406之一单元房产租赁合同，合同约定，甲方将中山市石岐区*****************406之一单元出租给乙方使用。租赁期共计1年，自2019年12月1日起至2020年11月30日止。乙方每月应向甲方支付租金560元，房产设施折旧费2440元，合计3000元。甲方在2019年12月1日前将租赁房产依约交付给乙方，双方届时办理好交验手续。租赁期满，甲方有权收回租赁房产。乙方有意继续承租的，应提前4个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订房产租赁合同。续租时，在同等条件下，乙方享有优先权。如乙方未能于合同期满前4个月书面要求续租或者未能与甲方就有新租金及其他条款达成协议，乙方之优先权将会被视为自动放弃。乙方应在本合同签订当日向甲方一次性缴交保证金，保证金包括租赁保证金6000元，水电费保证金3000元，共计9000元。在租赁期届满或合法解除时，乙方没发生违约责任，缴清所有费用，办理相关退租手续（乙方返还租赁房产时，租赁房产内甲方提供的装饰装修、设施设备应保持完好可继续使用），并于退场20天内到工商、税务等有关部门办妥更改、注销本合同租赁地址的相关证照手续后，甲方将上述租赁保证金和水电费保证金（不计息）如数退回乙方。租赁房产的物业管理服务合同由乙方自行与物业管理服务公司签订，物业管理服务费及电损（即用电服务费，计算方式：每月抄表读数所反映的乙方用电度数乘以电表倍数再乘以“单价1.1元与广东省发展和改革委员会公布的目录销售电价的差额”）由甲方代收代缴。乙方每月五日前向甲方交纳上月已由甲方为其垫付的电费（以甲方安排的工作人员每月的抄表读数为准，按每月抄表读数所反映的乙方用电读数乘以电表倍数再乘以广东省发展和改革委员会公布的目录销售电价）及其他费用。乙方未按本合同约定支付本合同项下任何一项费用并逾期十日后仍不支付的，甲方有权单方解除本合同。乙方违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金。甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、财产保全担保费（保险公司保险费）、调查费等由乙方承担。苏可文未按协议约定按时缴纳租金，日升公司经多次催收未果，为此提起本案诉讼。诉讼中，日升公司称苏可文从2019年10月1日起开始欠租，包括租金及水电费。苏可文现在还没有搬离，占有租赁物，但是苏可文不是每天都在，偶尔会进去，日升公司现在不能进去，所有水电费不知道多少。日升公司主张的电费系从2019年9月至2020年6月期间的电费，2020年3月至5月由于疫情原因没有产生电费。日升公司已收取租赁押金6000元，水电押金3000元，共9000元，对于押金，日升公司同意抵扣，由法院处理，但日升公司坚持主张违约金。另查，日升公司为本案诉讼支付律师费4800元。本院认为，日升公司与苏可文签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。一、关于解除合同的问题。依照双方签订的汽车租售合同的约定，合同期限截至2020年11月30日，合同期限届满后双方没有续签合同，至本院作出裁判之日双方签订的房产租赁合同已经期满终止，故对于解除日升公司与苏可文于2019年11月16日签订的关于中山市石岐区************又名“日升财富广场”4层406之一单元房产租赁合同的诉讼请求无需再进行处理。二、关于拖欠租金、房产设施折旧费等费用问题。日升公司主张苏可文自2019年10月1日起开始拖欠租金、房产设施折旧费，为此提供了租赁合同为证，且无相反证据予以反驳，本院予以采信，故苏可文应向日升公司支付2019年10月1日至2020年11月30日的租金、房产设施费共计42000元。对于2020年11月30日之后的租金及房产设施费，苏可文自2019年10月1日起开始拖欠租金，双方签订的合同约定“乙方未按本合同约定支付本合同项下任何一项费用并逾期十日后仍不支付的，甲方有权单方解除本合同”及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上述法律规定及合同约定，苏可文拖欠租金至今长达一年之久，且经多次催告均未果，苏可文的行为已然构成违约，日升公司有权解除合同，有义务及时采取措施避免损失扩大。但日升公司在有权自行收回商铺的情况下，迟迟未将涉案商铺收回，日升公司的不作为属于未及时采取有效措施导致损失扩大，对于扩大的损失本院不予支持。故本院对于合同期满后即2020年11月30日以后的租金、设施折旧费不予支持，日升公司应当积极采取措施将涉案租赁物收回。三、关于违约金、押金及律师费的问题。合同约定“乙方违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金。甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、财产保全担保费（保险公司保险费）、调查费等由乙方承担”，故日升公司主张违约金及律师费，合法有据，本院予以支持。但日升公司主张的违约金标准过高，根据双方的合同履行情况，苏可文的过错程度，本院调整为以每月未付款总额3000元为基数，自每月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍逐月分段计算至实际清偿之日止。此外，日升公司同意已收取的9000元押金用于抵扣苏可文尚欠款项，本院予以准照。经抵扣苏可文应支付的租金、设施折旧费及律师费，苏可文尚欠款项为37800元（42000元+4800元－9000元＝37800元）。关于电费，日升公司仅提供了自行制作的缴费通知单及日升公司缴纳整个公司电费的发票，无其他证据予以印证，无法核算涉案租赁物产生的具体数额，应由日升公司承担举证不能的不利责任，故本院对日升公司主张的电费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告苏可文于本判决生效之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司返还中山市石歧区***********又名“日升财富广场”4层406之一单元并支付拖欠的租金、设施折旧费及律师费共计37800元及违约金（违约金计算方式：以每月未付款总额3000元为基数，自每月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍逐月分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市日升物业出租有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元，减半收取527元（原告已预交），由原告中山市日升物业出租有限公司负担27元，被告苏可文负担500元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年十二月三日书记员 马雪君高丽冰