江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初5222号原告（案外人）：河北高西宅智能车库工程有限公司，统一社会信用代码911311003296123790，住所地在河北省衡水市法定代表人：曹宁宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭保刚，该公司法律顾问。被告（申请执行人）：李杰川，男，1969年1月27日生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：蔡华维，江苏法德东恒（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路文，江苏法德东恒（盐城）律师事务所律师。第三人（被执行人）：盐城市现代物流园置业有限公司，统一社会信用代码91320902066247807N，住所地在江苏省盐城市亭湖区新洋经济区新。法定代表人：冯建英，该公司总经理。第三人（被执行人）：冯建英，女，1968年9月8日生，住江苏省建湖县。第三人的共同委托诉讼代理人：冯建国（冯建英的哥哥），男，1957年9月20日出生，汉族，盐城市现代物流园置业有限公司员工，住江苏省建湖县。原告河北高西宅智能车库工程有限公司（以下简称河北智能车库公司）与被告李杰川及第三人盐城市现代物流园置业有限公司（以下简称现代置业公司）、第三人冯建英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭，于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告河北智能车库公司的委托诉讼代理人郭保刚，第三人现代置业公司、冯建英的委托诉讼代理人冯建国到庭参加诉讼；被告李杰川经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。河北智能车库公司向本院提出诉讼请求：请求依法解除对盐城市亭湖区新圩路1号富贵春花园房地产的查封。事实和理由：2017年5月22日，原告与第三人盐城市现代物流园置业有限公司签订了《富贵春花园停车楼停车设备与安装工程施工合同》，合同总金额19000520元。原告于2017年10月份完成了停车楼停车设备安装，但第三人现代置业公司逾期付款，直到2019年1月11日才取得检验报告。2019年1月19日，原告与现代置业公司签订《备忘录》说明工程整体竣工验收完成。整个项目现代置业公司付款7900000元，施工扣款57020元，现代置业公司实际欠原告工程款人民币11043500元，双方确定2019年11月10日全部结算款到期，以房抵债，遂于2019年11月10日签订了《房屋抵偿工程款协议》，约定现代置业公司将位于富贵春花园小区需要办理过户的六套房屋抵上述工程款，房屋多出的款项即280574元原告以转账方式给付现代置业公司，但亭湖区人民法院在2020年3月4日将所抵房屋中的房屋进行了预查封措施。李杰川辩称：房屋抵偿工程款协议签订后应有相关的结账依据及房款收据，以证明协议成立并已实际履行；交房通知、物业费收据、业主手册等不能证明已实际交付，在法院查封时没有任何人占有，是在法院查封后装修使用的，原告应进一步提交举证证明实际交付的事实；以房抵工程款协议签订后，双方未签订房屋买卖合同，亦未开具发票，故应认定在工程款未转化为购房款前，涉案房屋的价款并未实际支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年5月22日，河北智能车库公司与现代置业公司签订“富贵春花园停车楼设备采购与安装工程施工合同”约定，工程总价款19000520元，车板进场安装完成付合同60%;取得相关部门的验收报告付到90%，留10%质保金，一年到期后付5%，剩余期满后无息结清。合同签订以后，河北智能车库公司于2017年10月份完成了停车楼停车设备安装。因现代置业公司逾期付款，河北智能车库公司未对该停车设备申请验收，直至2019年1月11日才取得江苏省特种设备安全监督检验研究院出具的检验合格的检验报告。2019年1月29日，河北智能车库公司与第三人现代置业有限公司签订“竣工交付备忘录”，确认相关设备已完成竣工验收。截止确认竣工验收之日，现代置业公司已付工程款790万元，施工扣款57020元，尚欠工程款人民币11043500元。2019年11月10日，河北智能车库公司与现代置业公司签订《房屋抵偿工程款协议》约定，现代置业公司将位于富贵春花园小区需要办理过户的六套房屋抵上述工程款，其中案涉某室门面房单价22000元/平方米，总价2208800元，双方确认签订以房抵工程款协议签订时所有房屋即落户到曹宁宁（河北智能车库公司法定代表人）名下，由现代置业公司代办相关手续；尾款280874元在签订合同五日内付10万元，余款在签订备案合同时结清。同日，现代置业公司富贵春花园销售部向物业服务处发出联系函，确认案涉业主房款已结清，同意办理相关手续。同日，曹宁宁与盐城市亭湖区千尧物业管理有限公司签订装饰装修管理协议和物业管理协议，并向该公司交纳了物业管理费用2169元。2020年1月17日，本院根据李杰川的申请作出（2020）苏0902民初819号民事裁定：冻结被申请人现代置业公司、冯建英银行存款560万元或查封、扣押其他等额财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。同年3月4日，本院查封现代置业公司名下位于盐城市亭湖区等在内的不动产，查封期限自2020年3月4日起至2023年3月3日止。河北智能车库公司不服该查封措施，向本院提出执行异议申请，本院经审查并作出（2020）苏0902执异151号执行裁定书，驳回河北智能车库公司的异议申请。河北智能车库公司不服该裁定书，遂向本院提起执行异议之诉。另查明：富贵春花园7号楼工程通过竣工验收的时间为2018年4月28日。2019年6月17日，因现代置业公司欠缴政府的相关规费，盐城市住房和城乡建设局暂停富贵春花园小区商品房买卖合同的网签，目前案涉不动产仍登记在现代置业公司名下。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告以其对本院采取保全措施的富贵春花园不动产提出执行异议，本院依法应当按上述规定进行审查。首先，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，本院认为，《商品房销售管办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案房屋抵偿工程款协议对房屋总价及欠付工程款情况、房屋的位置、权属状况、物业管理费用、税费负担等合同主要条款均进行了约定，符合商品房买卖合同的形式要件，故应当认定原告与现代置业公司已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，并于在人民法院查封之前已合法占有不动产问题，本院认为，从现有证据反映，原告与物业公司在2019年11月29日已实际办理了房屋的交接手续，签订了相关的服务合同，并交纳了物业管理费用，能够认定原告本院采取查封措施之前已实际占有了案涉的不动产。第三，关于已支付全部价款问题，本院认为，本案原告与被执行人签订了合法的工程施工合同，工程款的清偿期限亦已届满，所欠付的工程款与抵债的房款的价值基本相当，抵债协议合法有效，且不违反相关法律规定，故应当认定原告已实际支付了购房款。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题，本院认为，2019年6月17日，因现代置业公司欠缴政府的相关规费，盐城市住房和城乡建设局暂停富贵春花园小区商品房买卖合同的网签，直接导致原告无法与第三人签订正式的商品房买卖合同，从而客观上不能办理过户手续，故应认定未及时办理过户手续的责任在第三人现代置业公司。关于被告抗辩的未开具正式的购房发票而不能认定工程款已实际转化为购房款问题，本院认为，本案第三人欠付的工程款已超过付款期限是客观事实，双方亦已就以工程欠款抵偿房款签订了协议，不管第三人是否出具正式的购房发票，无法不能否认工程款已实际抵偿房款的事实，故其抗辩本院不予采信。综上，本院认为，本案依据现有证据查明的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八所规定的四种情形，故其提出的执行异议请求成立，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：撤销本院（2020）苏0902民初819号民事裁定书对盐城市亭湖区新圩路1号富贵春花园某门面房所采取的查封措施，不得执行该不动产。案件受理费24470元，由被告李杰川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡永平审 判 员  杨永高人民陪审员  陈雨蓉二〇二〇年十二月三日书 记 员  高 璐附录法律条文1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。