西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初14481号 原告:西安清合实业有限公司，住所地：西安市碑林区**XX大厦******。 法定代表人：张晓明，该公司执行董事。 委托代理人：卓越，陕西稼轩律师事务所律师。 委托代理人：史佩，女，汉族，1991年XX月XX日出生，住陕西省延安市宝塔区XX路****楼****，系该公司员工。 被告：西安飞扬健身服务有限公司，住所地，住所地：西安市雁塔区XX园XX路XX段XX园**********iv> 法定代表人：杨杨，该公司总经理 被告：杨杨，女，汉族，1981年XX月XX日出生，住西安市，住西安市碑林区XX巷****市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号。公民身份证号：610XXXXXXX********。 被告：王鹏飞，男，汉族，1988年XX月XX日出生，住陕西省陇县，住陕西省陇县XX堡XX村****江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号。公民身份证号：610XXXXXXX********。 共同委托代理人：刘东东，北京市中兆（西安）律师事务所律师。 原告西安清合实业有限公司（以下简称：西安清合公司）与被告西安飞扬健身服务有限公司（以下简称：西安飞扬公司）、杨杨、王鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卓越、史佩，被告西安飞扬公司、杨杨、王鹏飞的委托代理人刘东东及被告杨杨出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告西安清合公司诉称，2017年3月27日，原告与被告一飞扬健身签订《房屋租赁合同》，合同中约定被告一飞扬健身承租原告位于西安市雁塔区XX居一期XX、XX号楼（公园壹号）1号楼1单元10401、10402号房屋，共计面积1245.33平方米。租金的支付方式为，采用预交结算法，房屋租金前2年每3个月为一个缴费期。 合同签订后，原告认真履行了义务，向被告交付了符合合同约定的商铺，但被告一直未按照合同的约定如期、足额的支付房屋租金。经原告多次催要，2019年3月27日，被告二杨杨作为被告一公司法定代表人，向原告出具了《房租支付承诺书》，承诺书中保证被告一在2019年3月31日前支付所欠房屋租金，并承诺如果未能按照2019年3月27日《房租支付承诺书》约定按期支付房屋租金，则承担全部违约责任，并按照日5‰的标准支付违约金。后原告经过多次催要，被告仍未按照约定向原告支付租金。被告王鹏飞与被告杨杨系夫妻关系，王鹏飞也是被告飞扬公司的的股东之一，于2019年5月9日与被告一、被告二共同向原告再次出具《承诺书》，保证2019年5月16日之前支付原告所欠房屋租金等还款计划，并承诺“我公司如未能按照上述任何一起支付贵方租金以及欠款，贵方有权要求我公司一次性支付所欠全部款项，并同意与贵方解除房屋租赁关系……”，且对于《承诺书》被告二、三自愿以其坐落于曲江中海城的房屋作为担保。 合同签订后，三被告依然未按照承诺书履行，2019年6月14日，原告按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的送达地址，向被告送达了合同解除通知书。三被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院请求依法判令：1、由三被告向原告支付欠付的房屋占用费781591.07元（租金暂计算至2019年6月30日，实际计算至被告搬离房屋之日止）及利息2927.71元（利息从2019年5月31日暂计算至6月30日，实际计算至被告支付之日）；2、由三被告共同向原告支付违约金117238.66元（781591.07元*5‰*30天=117238.66元，违约金暂计从2019年5月31日至2019年6月30日，实际计算至被告支付之日）；3、本案的诉讼费、保全费由三被告承担。 被告西安飞扬公司、杨杨共同辩称，我们认为原告诉请的是两份合同租赁合同，不应放在一个案中审理，应为两个法律关系；原告的诉讼请求二被告认为缺乏事实和法律依据，应当予以驳回，原告已将房屋强行收回，至今涉案房屋中还有被告少量的财产及设备。从被告支付的租金金额来看，截止原告起诉之日前，二被告并不欠付原告的租金，被告租赁原告房屋在2018年1月23日签订合同之后，原告的租赁房屋大厅还在装修，人员根本无法进入，那么按照原合同约定免租期为六个月，但是原告的房屋实际情况在2018年1月23日还在装修，应当在2018年1月底开始计算免租期，并且被告已经在2017年缴纳了三个月的房租应该在后期的房租中予以扣除；因此被告认为原告收取房屋应当从2018年10月开始计算租金，从2018年10月份被告向原告陆续支付751000元，原告并没有向被告出具收款收据，并且从2019年6月分期陆续多次给被告的租赁房屋停电，导致被告无法正常经营，直到2019年年底才知道原告起诉被告。被告认为其不欠原告的租金，且原告计算的违约金明显过高，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告王鹏飞辩称，该房屋租赁合同与其没有关系，其本人确实与原告签订了承诺书，但是当初该承诺书并不完整，是在原告给飞扬公司停电，导致无法正常营业的情况下被迫所签订的一份不完整的承诺书，故请求依法驳回要求其承担责任的请求。 经审理查明，2017年3月27日，原告西安清合公司（甲方）与被告西安飞扬公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（10401），约定被告西安飞扬公司承租原告西安清合公司位于西安市雁塔区XX居一期XX、XX号楼（公园壹号）1号楼1单元10401号房屋，共计面积941.67平方米。同日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（10402），约定被告西安飞扬公司承租原告西安清合公司位于西安市雁塔区XX居一期XX、XX号楼（公园壹号）1号楼1单元10402号房屋，共计面积303.49平方米，上述两套房屋面积共计1245.16平方米。 上述两套房屋合同约定：第二条对于租赁期限约定，租期10年，自2017年3月13日至2027年3月12日止。（2017年3月13日止2017年9月12日为乙方184个自然日的装修免租期。经营乙方不在租赁甲方房屋后，乙方应主动退出所租甲方房屋，并保证所租房屋的经营现状）；乙方应当在该房屋内经营的项目为健身房，品牌为素健身。合同第三条租金和租金交纳期限约定，租金的计算方式为：房屋租金每月57元/平方米，房屋租金从第4年度起，每年递增一次，每次递增幅度为2%；房屋租金支付方式为，采用预交结算法，房屋租金前2年每3个月为一个缴费租期，第3年度起，每6个月为一个缴费租期。其中：10401号房屋（面积941.67平方米）约定第一年于本合同签订后3日内一次性支付前9个月减去6个月装修及免租期后剩下的3个月房屋租金，即161026元整，以后每期需提前30日全额支付下一期的房屋租金；10402号房屋（面积303.49平方米）约定第一年于本合同签订后3日内一次性支付前9个月减去6个月装修及免租期后剩下的3个月房屋租金，即51897元整，以后每期需提前30日全额支付下一期的房屋租金。乙方承租房屋，须交纳履约保证金，其中10401号房屋向甲方交纳53657元；10402号房屋向甲方交纳17299元。以上各项费用乙方每推迟一天缴纳，须每天向甲方另外再交纳应付款项3%的滞纳金，逾期超过15天，甲方有权单方解除合同。合同第八条关于违约责任约定，未经甲方书面同意乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途、利用该房屋进行违法活动、拖欠租金及保证金达15日以上，甲方均视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回房屋，不退还履约保证金及剩余租金，并要求乙方支付六个月租金作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的乙方还应另行赔偿。 合同签订后，原、被告双方即开始履行。原告西安清合公司向被告西安飞扬公司交付了案涉两套房屋，被告西安飞扬公司于2017年3月28日向原告交纳了10401号房屋履约保证金53675元及2017年9月13日至2017年12月12日的房屋租金161026元；并于当日交纳10402号房屋的履约保证金17299元及2017年9月13日至2017年12月12日的房屋租金51897元。 庭审中，原告称考虑被告经营的实际情况，同意在宽展2017年12月13日至2018年5月12日五个月为免租期，即同意被告西安飞扬公司于2018年5月13日开始向原告支付租金。 2018年8月9日，原告清合公司的委托代理人安建新向原告西安飞扬公司发出《催缴房屋租金告知书》，载明：“现在你方已经拖欠我方2018年5月13日至2018年9月12日4个月租金共计429380元未交，经我多次催促，你方至今还未将所欠的房屋租金缴清，现我方自该告知书下发之日七个工作日内，要求你方缴清所欠的429380元房屋租金，逾期支付，我方将按照《房屋租赁合同》里的条款执行”。被告杨杨在该告知书上签名，并书写了“预计划于2018年9月5日缴纳完322035元（叁拾贰万贰仟零叁拾伍元整）所欠房租款项”。 2018年8月25日，被告西安飞扬公司向原告西安清合公司出具《SKY素健身申请缓交房屋租金的计划书》，被告称因其公司经营困难，现向原告西安清合公司申请缓交房屋租金，并提交房屋租金的计划书，被告西安飞扬公司及杨杨于2018年9月7日向原告西安清合公司出具承诺书，保证严格按照以上还款计划书约定的还款日清偿房屋租金，如有违约可严格按照双方2017年3月27日签署的《房屋租赁合同》约定执行，被告西安飞扬公司及杨杨均在承诺书上盖章签字确认。 2019年3月27日，被告西安飞扬公司向原告出具《房租支付承诺书》，该承诺书中明确表示截止2019年3月31日被告飞扬公司尚欠10401、10402号房屋租金698400.3元，特申请分期支付房租，并就自2019年4月1日起截止至2020年4月30日止房屋租金按照合同中约定的租金按月支付，并向原告出具还款计划，表示如若被告公司未按照约定的任何一期向原告支付租金及欠款，原告有权要求被告公司一次性支付所欠全部款项，并同意与原告解除房屋租赁合同。 后原告经过多次催要，被告仍未按照约定向原告支付租金。因被告王鹏飞与被告杨杨系夫妻关系，王鹏飞作为被告飞扬公司的股东之一，于2019年5月9日与西安飞扬公司、杨杨共同向原告再次出具《承诺书》，保证2019年5月16日之前支付原告所欠房屋租金等还款计划，并承诺“我公司如未能按照上述任何一起支付贵方租金以及欠款，贵方有权要求我公司一次性支付所欠全部款项，并同意与贵方解除房屋租赁关系……”，且对于《承诺书》被告二、三自愿以其坐落于曲江中海城的房屋作为担保。 合同签订后，三被告依然未按照承诺书履行，2019年6月14日，原告按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的送达地址，向被告送达了合同解除通知书。该通知书中，原告称因飞扬公司自2019年5月31日，贵公司及法定代表人杨杨、股东王鹏飞共同拖欠原告清合公司房屋租金733898.12元，经多次催要无果，故通知：1、自本函送达之日起，飞扬公司与清合公司于2017年3月27日签订的关于10401、10402号房屋的《房屋租赁合同》正式解除；2、飞扬公司应于本函送达之日起三日内结清拖欠的房租733898.12元（租金暂计算至2019年5月31日，应计算至飞扬公司搬离标的的房屋之日止），并结清物业管理费、水电垃圾费、电梯费等相关费用；3、飞扬公司多次拖欠租金的行为已经构成严重违约，根据《房屋租赁合同》的约定以及《房租支付承诺书》、《承诺书》的约定，履约保证金70974元将不予退还，且飞扬公司、杨杨应当于本函送达之日三日内向清合公司支付六个月的租金425844元作为违约金，并另以欠付款项为基数按照日5‰的标准向清合公司付22016.94元违约金（暂计算至2019年6月6日，应计算至全部款项付清之日止）。 另查明，原告委托代理人安建新作为合同签订及履行的代理人，安建新让被告杨阳将房租支付到指定人（会计岳凤芹或出纳党建英）账户，本院经核实查明被告杨杨支付明细：2018年10月19日支付150000元；2018年10月31日支付50000元；2018年11月1日分别支付25000元、25000元；2018年12月15日支付30000元；2019年1月2日分别支付40000元、40000元；2019年5年18日支付15000元；2019年5月23日分别支付10000元、10000元；2019年5月24日支付10000元；2019年6月21日支付20000元；2019年7月15日支付20000元；2019年7月19日支付20000元；2019年10月11日分别支付40000元、30000元、30000元、30000元；2019年10月22日分别支付10000元、26000元；2019年1月4日支付6293元（系2018年5月13日至2018年6月12日部分房租），上述房租共计637393元。其中，对被告提交的杨杨向原告支付的六笔款项，包括2019年1月4日支付的10000元、2019年3月21日支付的50000元、2019年4月1日支付的30000元、10000元、2019年4月2日支付的10000元、2019年5月17日支付的10000元，经本院核实后，该六笔款项已经在案外双方涉及的租赁301号房屋中的租金予以计算，且经过本院及西安市中级人民进行认定为301房屋所缴纳的租金。 最后查明，原告认可的免租期为2017年3月13日至2017您9月12日及2017年12月13日至2018年5月12日。原、被告均认可该房屋《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除，案涉401号及402号房屋于2019年12月13日予以腾交。 以上事实，有委托书、房屋租赁合同、告知书、计划书、承诺书、通知、解除房屋租赁合同通知书、承诺、收款收据、转账截图及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告飞扬公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院依法予以确认，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告飞扬公司自2018年5月开始拖欠租金，经原告多次催要未果，飞扬公司表示如若未按照约定的任何一期向原告支付租金及欠款，原告有权要求被告公司一次性支付所欠全部款项，并同意与原告解除房屋租赁合同，故对原告向被告于2019年6月14日向被告发出解除租赁合同的行为并无不当，故本院依法确认原告与被告的合同解除的时间为2019年6月14日，因原告已于2019年12月14日将涉案的租赁房屋上锁，被告公司亦无法使用案涉房屋，且对于其要求被告腾交房屋的诉讼请求在庭上期间予以撤回，故本院予以准许。 关于原告要求被告支付欠付的房屋租金及占用费781591.07元，利息2927.71元一节，本院认为，原、被告双方在签订租赁合同后，因双方约定合同的免租期是2017年3月13日至2017年9月12日，庭审中，原告亦认可增加免租期为2017年12月13日至2018年5月12日，免租期共计11个月，被告认为因案涉的房屋因一楼房大厅装修导致被告无法正常装修应追加2017年9月13日至2017年12月12日期间为免租期，但被告亦未提交任何书面证据证明其所称的事实，且原告在装修完毕后向被告飞扬公司补足装修期间的免租期并无不当，亦不违反法律规定，故对于原告所称的免租期间，本院依法予以采信。原告自2018年5月份后的房屋租金每月应为1245.33平方米×57元/月=70983.81元，自2018年5月13日至2019年6月14日合同解除之日共计13个月租金应为1348692.39元，经本院核实，被告飞扬公司自2018年10月至2019年10月期间共计向原告清合公司支付房屋租金共计637393元（该租金中包含被告飞扬公司于2019年1月4日向原告支付的支付6293元，系2018年5月13日至2018年6月12日部分房租），故被告飞扬公司还需向原告清合公司支付截止2019年12月13日腾交房屋前的租金711299.39元；关于原告清合公司要求被告飞扬公司支付租金及占用费的利息，因双方在合同中并无约定，本院依法不予支持。 因被告飞扬公司未按照合同约定向原告支付租金，已构成违约，被告飞扬公司应当承担违约责任。原告清合公司主张违约金按的标准为5‰/日明显过高，且被告飞扬公司亦认为过高，故本院酌情认定违约金标准为6%/年。因原告主张违约金自2019年5月31日起算，被告飞扬公司在2019年5月31日尚欠原告的租金711299.39未付，故原告要求被告飞扬公司支付自2019年5月31日起至实际付款之日止的违约金的诉请，本院依法予以支持以711299.39元为基数，以6%/年为计算标准。 关于原告清合公司要求被告杨杨及王鹏飞对案涉的债务承担连带清偿责任，对此本院认为，2019年3月27日飞扬公司向清和公司出具的《房屋支付承诺书》中，杨杨作为保证人签字摁印，保证按照《房租支付承诺书》的内容如期支付所欠全部款项并承担相应的违约责任，据此原告清合公司要求被告杨杨与飞扬公司共同承担支付所欠的房屋租金、占用费及违约金，本院应予支持。因2019年5月9日的《承诺书》第一页未有杨杨及王鹏飞的签名或者骑缝签名，且王鹏飞及杨杨不认可该承诺书的第一页内容，故对于该承诺书的第一页的真实性不予认定；该承诺书的第二页未载明王鹏飞及杨杨对飞扬公司的债务承担连带偿还责任，故原告要求依据该《承诺书》主张王鹏飞承担连带责任的请求本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告西安飞扬健身服务有限公司、杨杨于本判决生效后十日内支付原告西安清合实业有限公司至2019年12月13日止的房屋租金及占用费共计711299.39元。 二、被告西安飞扬健身服务有限公司、杨杨于本判决生效后十日内支付原告西安清合实业有限公司2019年5月31日起至实际付款之日止，以711299.39元为基数，以6%/年为计算标准的违约金。 三、驳回原告西安清合实业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12818元，由原告承担2818元，由被告西安飞扬健身服务有限公司、杨杨承担10000元，因原告垫付上述费用，故被告在履行本判决时将其承担的受理费一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  郭天鲁 审判员  杨 阳 二〇二〇年十二月二日 书记员  李大正 打印：陈红联校对：李大正2020年月日送达 1