广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38679号原告（反诉被告）韦小华。被告（反诉原告）王雷。原告韦小华与被告王雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告韦小华、被告王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告王雷未在房屋租赁合同签订后7日内办理房屋租赁登记备案手续,致原告小孩无法申请居住小区的幼儿园学位和深圳的民办小学学位。而且，在原告多次催促下，并且已经等待3个月后，被告还是不做房屋租赁登记备案，致使原告小孩错失了在租住小区上幼儿园大班的机会。诉讼请求：1、解除房屋租赁合同，出租屋地址位于深圳市龙岗区；2、被告王雷退回租房押金5600元整。被告反诉称，原、被告于2020年6月27日签订房屋租赁合同，将深圳市龙岗区租给原告，租期为2020年7月1日至2021年12月31日，后原告于2020年9月30日提前退租并搬出。依据房屋租赁合同第五条的约定，由承租人承担物业管理费、水费、燃气费，但原告在租住期间未缴纳上述费用，包括物业管理费850.68元、水费227.69元、燃气费206.5元、垃圾费31.32元，合计1316.19元。反诉请求：1、原告依照房屋租赁合同向被告支付居住期间产生的物业管理费、水费、燃气费、垃圾费合计1316.19元；2、诉讼费由原告承担。针对原告的起诉，被告辩称，1.原告于2020年9月30日提前退租并搬出，之后再未缴纳任何租金，且自入住当月起就拖欠物业费、水费(含污水处理费)、燃气费等费用，已经构成根本违约事实。被告扣留原告5600元的押金作为违约金，符合房屋租赁合同第十二条第(二)款等条款的约定。2.被告未及时办理房屋租赁登记备案手续并不影响房屋安全、完整的使用功能，不妨碍原告达到正常居住的合同目的，故被告的行为不构成根本违约。3.房屋租赁合同第十一条第(三)款明确规定了原告有权单方解除合同的五种情形，被告未及时办理房屋租赁登记手续不属于其中任何一种。4.房屋租赁合同中并未对学位占用、儿童入学等事宜进行任何约定，且原告在与被告签署房屋租赁合同之前从未提出孩子入学、占用学位等要求。如原告在签订房屋租赁合同前明确要求占用学位，被告必然放弃签约。5.房屋租赁合同签署于2020年6月27日晚上，但小区内幼儿园报名时间为6月18日至24日，且6月27日起不再接受申请。原告实际于9月12日才要求被告办理房屋租赁登记备案，后于9月16日提出退租，并于9月30日才正式搬出。相关时间点已经远超幼儿园的报名截止时间，故原告提出的因未办理房屋租赁登记备案导致其小孩无法就读进而退租的理由不成立。6.房屋租赁合同中约定的租赁期是18个月，办理房屋租赁登记备案后，原告可将手续用于申请房屋的公立小学学位，而深圳市龙岗区实行学位锁定政策，如原告申请成功，学位占用时间将远超租赁期限，对房屋所有权人造成较大影响。7.本诉所涉房屋位于莞深边界上，在周边2公里范围内，有位于深圳龙岗及东莞凤岗的近20家公办、民办幼儿园，办园性质及所处区域各有不同，原告理应可以妥善解决孩子的入学事宜。8.接受义务教育是公民的基本权利，实施义务教育是政府的重要职责，依照《义务教育法》、《深圳市义务教育就近入学管理办法》(深府办(2008)130号)等相关法律法规，无论被告是否办理房屋租赁登记备案手续，原告孩子的小学教育权利是有保障的。被告同意解除房屋租赁合同，但原告应承担月租金200%即5600元的违约责任。被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有侵害他人的合法权益。针对被告的反诉，原告辩称，我方同意支付该费用，我方未付的原因是物业管理处未通知我方交纳。经审理查明，2020年6月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）王雷、承租方（乙方）韦小华、居间人（丙方）深圳链家房地产经纪有限公司。第一条、房屋基本情况：房屋坐落于深圳市龙岗区，建筑面积74平方米。第三条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2020年7月1日至2021年12月31日，共计549天。前述约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效。甲方应于2020年7月1日前将该房屋按约定交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，甲乙双方应对该房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同／续约协议。第四条、租金及押金：（一）租金标准及支付方式：人民币2800元每月，乙方应于本合同签署后1个工作日内向甲方支付首期租金，首期租金金额为人民币2800元，首期租金的租赁期限为2020年7月1日至2020年7月31日。剩余各期租金乙方应通过银行汇款于每月1日前向甲方支付当月租金。（二）押金为人民币5600元，乙方应于签订本合同在1日内向甲方支付，甲方收取押金后应向乙方开具对应金额的押金收据。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）甲乙双方应于本合同签订后7日内办理房屋租赁登记备案手续。如须进行居住登记的，甲方应在深圳市相关规定的时限前进行登记。第五条其他相关费用承担；由乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费、车位费。第十一条、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：ｌ、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋不符合相关法律、法规或规章等规定，或严重不符合合同约定。或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、欠缴各项费用致使乙方无法正常使用房屋的。5、未经乙方同意，将该房屋进行改建、扩建或装修的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金或押金达十日的。2、欠缴各项费用（除租金、押金外）的金额相当于—个月房屋租会的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租／分租给第三人的。8、未经甲方书面同意擅自对该房屋进行装修的。第十二条、违约责任：（一）甲方有第十一条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第十一条第四款约定的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将该房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应征得乙方同意，并按照月租金200%承担违约责任；乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金；甲方应退还剩余押金和未发生的租金。（三）甲乙双方其中一方不按约定履行合同但未达到解除合同条件的、已经达到合同解除条件但双方仍然选择继续履行合同的、以及合同到期后甲方未按约定退还押金或乙方未按约定时间返还该房屋的，应按日租金的200%每日向守约方支付违约金。（四）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，应退还全部已收取的佣金。原告提交转账记录显示：原告于2020年6月27日向被告通过银行转账8400元、于2020年8月1日转账2800元、于2020年9月1日转账2800元。原告于2020年9月30日搬出，被告已支付涉案房屋7月、8月、9月物业费、水费、燃气费、垃圾费合计1316.19元，原告予以确认。原告提交与被告的短信截图载明：（原告）我跟教育局又确认过了，申请公办民办小学都必须有租赁凭证备案的，所以你有什么想法，请有空答复我一下。（被告）韦小姐你好，短信查看不及时，抱歉没能及时回复。1、房子学位的事，因为一旦使用就会锁定，考虑到后续我自己可能有用，所以您需要自行解决孩子上学的事宜。2、另外办理房产证的事宜，我自己终究是要办理的，但考虑到资金安排等，不会近期办，这些事宜请您知悉，望见谅。原告另提交的《关于2021年秋季入学办理租房材料的温馨提示》载明：2021年，凡是以租房申请龙岗区义务教育阶段学校的租房家庭，租赁有产权证明住房的，须办理租赁凭证和做好网格登记居住信息；租赁无产权证明住房的，须做好网格登记居住信息。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告未按合同约定在合同签订后7日内办理房屋租赁登记备案手续已构成违约，故原告有权解除合同，被告应退还原告押金5600元。原告尚欠被告物业费、水费、燃气费、垃圾费等合计1316.19元，原告应予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告韦小华与被告王雷于2020年6月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王雷应于本判决生效之日起三日内返还原告韦小华押金5600元；三、原告韦小华应于本判决生效之日起三日内支付被告王雷物业费、水费、燃气费、垃圾费合计1316.19元；四、上述二、三项抵扣后，被告王雷应于本判决生效之日起三日内支付原告韦小华4283.81元。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告王雷负担；反诉费25元（被告已预交），由原告韦小华负担。本判决为终审判决审判员  陈璟二〇二〇年十二月二十九日书记员  张浩