湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3236号原告：江富秀，女，生于1962年10月26日，汉族，住湖北省宣恩县。委托诉讼代理人：何**，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳琼，湖北夷水律师事务所实习律师。被告：胡安然，男，生于1961年2月9日，土家族，住湖北省恩施市航空大道**市。被告：郑黎，女，生于1963年9月19日，汉族，住湖北省恩施市航空大道**市。被告：恩施州君安房地产营销有限责任公司，住所地湖北省恩施市施州大道**。统一社会信用代码914228007987633721。法定代表人：朱红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖**阳，湖北硒都律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司恩施市支行，营业场所湖北省恩施市航空大道115号。统一社会信用代码914228018830722772。负责人：吴昌军，该支行行长。委托诉讼代理人：向文中，该支行员工。原告江富秀与被告胡安然、郑黎、恩施州君安房地产营销有限责任公司（以下简称为君安公司）及第三人恩施交投碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）、中国农业银行股份有限公司恩施市支行（以下简称农行恩施市支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江富秀的委托诉讼代理人何**、杨艳琼，被告胡安然，被告君安公司的委托诉讼代理人钟安国、肖**阳，第三人碧桂园公司的委托诉讼代理人陈嘉睿，第三人农行恩施市支行的委托诉讼代理人向文中到庭参加诉讼，被告郑黎未到庭应诉。本案现已审理终结。原告江富秀向本院提出诉讼请求1.确认原、被告签署的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求判令三被告全面履行房屋买卖合同的义务，即被告胡安然、被告郑黎向第三人农行恩施市支行立即清偿拖欠的抵押贷款，办理诉争房屋在第三人农行恩施市支行处的抵押登记注销手续，三被告及第三人协助原告将诉争房屋的不动产所有权过户登记至原告名下；3.判令被告胡安然、被告郑黎向原告支付总房价的30％即225000元违约金，被告君安房地产公司承担补充责任；4.判令三被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等原告维权支出的相关费用。事实与理由：原告与被告胡安然、郑黎于2017年7月22日在被告君安房地产公司提供的居间服务下签订了编号为20170722的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告胡安然、郑黎位于恩施市××办事处松树××村××桂园××单元××号房屋。该房屋系2016年8月9日由被告胡安然、郑黎从第三人碧桂园房地产公司处购买所得。原、被告签订的《房屋买卖合同》约定房屋出售价为人民币750000元整，分三期付款，并约定了被告胡安然、郑黎收到原告支付的购房款后应及时将银行贷款还清以及明确的违约责任条款等。合同签订后，原告按照约定及时向被告胡安然、郑黎指定账户转账支付了前两期购房款共计600000元及垫付了应由被告胡安然、郑黎承担的公共维修基金5000元。余下的第三期购房款按照合同约定应在三被告协助履行房屋过户登记至原告名下后一次性支付。原、被告签订的《房屋买卖合同》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同各方均具有法律约束力，该合同已经在实际履行中，原告经全面履行了合同约定的相关义务，且原告已经实际占有并装修完毕入住该房屋。被告胡安然、郑黎在收到原告支付的购房款后没有按照合同约定及时偿还银行按揭贷款，第三人农行恩施市支行于2019年7月31日向被告郑黎发送了《债务逾期催收通知书》，原告得知被告胡安然、郑黎已经将原告支付的购房款挪作他用，导致被告胡安然、郑黎无法办理诉争房屋在第三人农行恩施市支行处的抵押登记注销手续，从而也就直接导致三被告及第三人无法协助原告将诉争房屋的不动产所有权过户登记至原告名下，因此被告胡安然、郑黎已经根本违约，被告君安房地产公司作为专业的房屋买卖中介机构，同时也是房屋买卖合同的签署方，未尽到对原告购房款支付的安全采取相应监管措施的义务，具有重大过失，应对原告的损失承担相应的补充赔偿责任。综上所述，被告胡安然、郑黎未按照合同约定全面履行相应义务，被告君安房地产公司在提供居间服务的过程中具有重大过失，三被告严重损害了原告的合法权益。现诉请法院依法支持原告的各项诉讼请求，以维护原告的合法权益和社会的公平正义。被告胡安然辩称，原告起诉的事实属实，要求的诉讼请求是合理的。买卖合同有效，我也应该协助原告办理房屋过户手续。我不认可支付违约金，因为我现在没有履行能力。被告郑黎未作答辩。被告君安公司辩称，根据合同约定，君安公司协助履行合同的前提是买卖双方提供有效合法证件，目前买卖双方未向我公司交付房屋过户的证件，包括身份证、房产证、结婚证。由于双方并未向我公司提交房屋过户需要的证件，原告要求我公司协助过户的请求不能成立。原告要求由我公司承担违约金补充责任，没有合同约定也没有法律依据，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。第三人碧桂园公司述称，我方对原、被告之间进行房屋买卖交易一事不知情。我方已按照合同约定告知了被告胡安然、郑黎办理房产登记事宜。第三人农行恩施市支行述称，我支行与本案没有直接关系，我支行无协助原告办理相关手续的义务。我们与被告郑黎、胡安然有借款合同关系，只要郑黎、胡安然履行借款合同就注销一切抵押登记手续。根据当事人陈述和有效证据，认定本案事实如下：2016年8月7日，被告胡安然、郑黎与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定碧桂园公司将其开发的位于恩施市××办事处松树××村××＃楼××单元××房出售给被告胡安然、郑黎，价款为721261元，被告胡安然、郑黎支付首付款151261元，余款570000元通过办理按揭贷款支付。2016年8月10日，被告郑黎与第三人农行恩施市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告郑黎向第三人农行恩施市支行借款570000元用于支付上述房款，并以该房产作抵押。2018年4月18日，恩施市国土资源局为第三人农行恩施市支行就上述房产核发了《不动产登记证明》，载明登记类型为：预购商品房预告及抵押预告登记。2017年7月22日，原告与被告胡安然、郑黎、君安公司签订《房屋买卖合同》，约定被告胡安然、郑黎为卖方（甲方），原告为买方（乙方），被告君安公司为中介方（丙方），甲方将其位于恩施市××办事处松树坪村碧××单元××号房屋出售给乙方，售价为750000元，2017年7月22日支付购房款500000元，2018年3月30日前甲方交房给乙方时支付100000元，尾款150000元甲方该宗房地产产权证下发后30日内过户给乙方后，乙方一次性支付给甲方；甲方收到乙方支付的第二次房款时向乙方交付房屋；房屋产权过户给乙方所需税费及办证费用由乙方承担；房屋过户及贷款手续由丙方协助办理，甲乙双方必须配合提供有效合法证件到房屋主管部门办理签字过户手续；甲方如在约定期限内不配合乙方办理房屋产权过户、不按时交房，每逾期一日，按总房价的1%向乙方支付违约金。同日，原告向被告胡安然、郑黎支付购房款500000元，原告向被告君安公司支付中介佣金5000元。2018年3月31日，原告向被告支付购房款100000元，维修基金费用5000元，物业管理费和水费1483元。后被告胡安然、郑黎将房屋交付给原告，现原告已入住该房屋，但无法办理房屋的过户手续。2020年1月3日，原告向本院申请诉前财产保全，请求保全被告胡安然、郑黎的财产，并已提供担保。本院于同日作出（2020）鄂2801财保4号民事裁定书，裁定：冻结被申请人胡安然、郑黎的银行存款100万元，冻结期限为12个月，其任一账户现金余额或合计余额达到100万元时，被申请人可以申请对超额部分解除冻结。为此，原告交纳财产保全申请费5000元。法定期限内，原告向本院提起民事诉讼。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为：请求判令三被告全面履行房屋买卖合同义务，协助原告办理诉争房屋的不动产所有权过户登记。原告陈述，将碧桂园公司、农行恩施市支行列为第三人的目的是为了查清案件事实。碧桂园公司称已告知被告胡安然、郑黎可以将案涉房屋的权利证书办理在其名下，被告胡安然对此未提出异议。诉讼过程中，原告自愿申请撤回对第三人碧桂园房公司的诉讼，本院口头裁定予以准许并记入笔录。本院认为，原告与被告胡安然、郑黎、君安公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应继续履行。在被告胡安然、郑黎将案涉房屋的产权证书办理在自己名下且解除该房屋上的权利负担后，才具备与原告办理过户手续的条件。被告胡安然、郑黎在碧桂园公司通知其办理案涉房屋产权证的情况下，怠于行使权利，且不积极采取措施解除该房屋上的权利负担，致原告不能及时取得该房屋的产权证书，其行为违约，原告要求被告承担违约责任的理由成立，应予支持，因双方约定的违约金标准过高，考虑到原告已实际占有该房屋，目前尚未对其造成明显的损失，酌情将违约金的标准调整为按购房款的10%计算为宜。被告君安公司与原告及被告胡安然、郑黎之间是居间合同关系，且被告君安公司对被告胡安然、郑黎的违约行为没有过错，故原告要求被告君安公司对被告胡安然、郑黎的违约行为承担补充责任没有事实和法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。被告郑黎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，不影响本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江富秀与被告胡安然、郑黎、恩施州君安房地产营销有限责任公司于2017年7月27日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告胡安然、郑黎自本判决生效后支付原告江富秀违约金75000元。三、驳回原告江富秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费减半收取2337.50元，申请保全费5000元，合计7337.50元，由原告江富秀承担3557.50元，被告胡安然、郑黎承担3780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄大云审判员  谭淑琼审判员  漆金鄂二〇二〇年十二月二十九日书记员  田淑芳