广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1471号上诉人（原审原告）：刘翠芳，女，汉族，1977年2月22日出生，公民身份号码441************12X，住广东省大埔县**********民。上诉人（原审原告）：林丁未，男，汉族，1975年5月28日出生，公民身份号码441************219，住广东省大埔县******坑背。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郭龙军，广东客中梅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大埔县辉华实业有限公司。统一社会信用代码914***********221A，住所地：大埔县*******奉礼堂万丰楼。法定代表人：汪德城,该公司经理。委托诉讼代理人：凌传平，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小燕，广东博商律师事务所律师。上诉人刘翠芳、林丁未因与上诉人大埔县辉华实业有限公司（下称辉华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2020）粤1422民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘翠芳、林丁未上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘翠芳、林丁未的一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由辉华公司承担。事实与理由：一、一审法院适用大埔县2015年度旧城改造标准，不符合法律规定。首先，本案认定辉华公司违约事实清楚，辉华公司逾期交付涉案房屋，应当向刘翠芳、林丁末承担违约责任。依据商品房买卖合同司法解释第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案因涉案购房合同未详细约定逾期交房的违约责任，应当参照法律规定。一审法院认为大埔县2015年度旧城改造标准属于可以参照的标准，没有任何法律依据。该标准既不属于主管部门公布同地段同类房屋租金标准，也不属于有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。相反，根据一审法院向大埔县公有房屋和保障性住房中心发出的《征询函》，大埔县公有房屋和保障性住房中心明确回复，该地段未出台相应租金标准，那么依据法律规定，只能由房地产评估机构对同地段同类房屋租金进行评估，刘翠芳、林丁末也在一审向法院申请了评估，但一审法院未进行评估，且违法适用旧城改造标准，不符合法律规定，也不符合市场行情，应当予以纠正。其次，刘翠芳、林丁末所主张的每月每平方米15元的计算标准，符合大埔县*****行情，也向法院提供了同类同地段其他小区的租房合同供法院参考，也可作为赔偿依据。二、评估费用属于违规收取，应当全额退回。辉华公司违规收取刘翠芳、林丁末评估费，该笔费用并非必要支出，属于辉华公司利用格式条款优势地位向刘翠芳、林丁末强行收取的费用，该笔费用应当全额予以退回。对刘翠芳、林丁未的上诉，辉华公司辩称：一、对于逾期交房的违约责任标准，一审法院参照适用大埔县2015年度旧城改造标准完全正确；根本无任何必要对租金标准再进行评估，既节约了社会资源、又符合甚至高于目前租赁市场行情。1.对于逾期交房的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，可以参照政府部门公布的租金标准。鉴于大埔县公布的旧城改造临时安置补助标准就是为了解决旧城改造期间业主过渡期租房的租金问题，该租金标准是根据改造地段周边同地段同类房屋的租金标准而得来，因此，该标准对于同地段同类房屋的租金具有指导、参考意义，由此可见，评估租金根本无任何必要，故，一审法院参照适用该标准完全正确。2.大埔县旧城改造临时安置补助费的标准比毛坯房的租金更高，符合甚至高于市场租赁行情。辉华公司交付涉案房屋的标准为毛坯房，未经过任何装修装饰、不附带任何家私家电（非装修或拎包入住房屋），而临时安置补助费的标准租赁的房屋最低要求是已经装修过，可以直接入住，而不是毛坯房，显然以该安置补助费标准租赁的房屋价格比毛坯房的租赁价格更高，因此，一审法院参考使用旧城改造期间临时安置补助费（即过渡期租金）的标准实际是远远超过了涉案毛坯房交付所能收取的租金。3.刘翠芳、林丁未主张每月15元/㎡的租金标准实属凭空而来，毫无任何事实和法律依据。因此，在大埔县已有相关租金补偿标准可参照，而且该标准甚至高于租金标准的情况下，根本无任何必要再进行涉案租金的评估，由此，既节约了司法资源、社会资源、也符合目前的租赁市场行情。一审法院参照适用旧城改造的过渡期租金标准完全正确。二、根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，评估费应由购房者负担，辉华公司仅仅是代收代付，刘翠芳、林丁未请求返还没有事实和法律依据，一审法院认定事实和适用法律正确。1.根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十五条“……评估费，按总房价的千分之五收取，（网签之日由出卖人代收）……”之约定，评估费应由购房者承担。评估公司对涉案房产进行了评估并出具了《房屋预评估表》，辉华公司收取评估费后如数支付给了评估公司，仅是代收代付而已。评估费最终不是由辉华公司享有。2.评估费与延期交楼属于不同的法律关系，本案审理的是商品房预售合同纠纷案由，两者之间没有因果关系。涉案房产向不动产登记中心办理他项权利证明（即办理抵押登记）时需提交评估结果，必然会产生评估费。评估费与是否存在延期交房不存在任何关系。综上，刘翠芳、林丁未的上诉理由不成立，依法应予以驳回。辉华公司上诉请求：改判一审判决第一项的逾期交房违约金为6973.52元[7元/㎡/月÷30天/月×116.29㎡×（362天-105天）]。事实和理由：一、新冠肺炎疫情应当认定为不可抗力，一审法院适用法律错误。1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。2.实践中，人民法院普遍认定新冠疫情属于不可抗力。如上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》之问题2.新冠肺炎疫情是否属于不可抗力？答复称属于不可抗力；再如浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知中第二条依法妥善审理有关合同纠纷案件第五项“确因执行疫情防控需要，造成工程项目停工的，一般可以顺延工期”则认为疫情为不可抗力。因此，辉华公司认为新冠肺炎疫情应当属于不可抗力情形，由此导致辉华公司的交房时间延迟，应当免除该期间辉华公司相应的责任。故一审法院未认定新冠肺炎疫情为不可抗力，明显属于适用法律错误。二、不可抗力期间产生的延期交房责任依法应予以免除，一审判决未免除该期间的责任明显属于判决错误。1.受新冠肺炎疫情影响，辉华公司于2020年1月29日接到大埔县住房和城乡规划建设局关于印发《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销活动的通知》（下称《通知》），《通知》要求辉华公司所开发的位于大埔县*************停止开工、复工。受此影响，辉华公司开发的龙湾国际小区一直处于停工状态。按照政府要求，辉华公司所开发的龙湾国际小区实际从2020年4月底才开始准备复工复产的各项工作、工作人员分批次到位进行复工，直到5月底才基本全面复工，这直接导致了涉案龙湾国际小区项目无法推进。2.广东从2020年1月24日开始启动重大突发公共卫生事件一级相应，直到5月9日才调整为三级相应，该期间为不可抗力期间，共计105天,依法应免除该期间的延期交房责任。因此，应当依法免除不可抗力期间的相应责任。对辉华公司的上诉，刘翠芳、林丁未辩称：根据《广东省高院关于审理新冠肺炎商事案件若干问题的指引》及《合同法》中有关不可抗力免责的规定，当事人主张不可抗力事由，在合同订立前已经发生，或者在迟延履行后发生的，违约方以该事由主张减免责任，不予支持。刘翠芳、林丁未向一审法院起诉请求：1.判令被告辉华公司支付逾期交房违约金17443.5元（暂计至2020年4月30日），从2020年5月1日起按照每月1744.35元的标准支付违约金直至涉案商品房实际交付之日止；2.判令被告返还原告所支付的评估费人民币2900元，并从2018年1月29日起按照年利率6%支付利息给原告直至评估费返还完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案楼盘“龙湾国际”位于大埔县*********交汇处，涉案原告属该楼盘二期的业主。2018年1月29日，原告刘翠芳、林丁未与被告辉华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发的位于大埔县******************出售给原告，总房款414215元，建筑面积116.29平方米。同时该合同第九条约定：“出卖人交付商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条约定商品房相关设施设备交付条件：“……5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络……”第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。若达到该房交付日期而买受人应支付的购房款未全额实际交到出卖人账户上则出卖人有权将交房时间延期至该房款全额交清至出卖人账户后10日内。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条的约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”该合同十二条未约定逾期交房违约金计算方式。合同附件十一《补充协议》第四条约定：“出卖人已具备交房条件且正式发出（收楼通知书）后，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应提前30天提交政府权威部门出具的正式的检验报告，否则视为出卖人已按期交付房屋……”第八条约定：“双方同意该商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……”补充协议第十五条约定：“评估费按总价的千分之五收取，网签之日由出卖人代收……”合同签订后，原告已向被告交清了涉案房屋的总房款414215元和评估费2900元。另查明，被告于2020年6月18日取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2020年6月23日向原告刘翠芳、林丁未的手机号码发送了收楼通知的短信。原告称其未收到收楼短信故当时未收楼，但未提供证据佐证，后原告于2020年8月3日收楼。原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼，要求被告支付逾期交房违约金和返还房屋评估费，并提交涉案房屋附近小区的房屋租赁合同，认为被告逾期交房应支付每月每平方米15元的租金，同时向一审法院申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行价格评估。被告提交龙湾国际小区主入口平面设计图、大埔县住房和城乡规划建设局《关于龙湾国际有关问题的情况汇报》（2017年10月13日）、《关于大埔县房屋建筑和市政工程推迟开工、复工及暂停商品房促销的通知》（2020年1月29日）、《广东省住房和城乡建设厅转发》（2020年4月30日）,并主张被告是因业主要求变更设计、环城大道施工、中、高考期间政府要求暂停施工、新冠疫情防控期间停工等原因而造成延期交房，应免除被告责任；如认定其延期交房，应扣除变更规划设计期间、新冠疫情停工期间以及政府要求其暂停施工的时间，另外，违约金应参照大埔县人民政府于2015年12月18日公布的《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》第五条房屋征收补偿之①临迁方式“以每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算。原告则认为，投诉要求变更设计的是一期业主，在原、被告订立合同之前，即2017年10月已经发生。二期业主于2018年9月向有关部门投诉涉案房屋墙体质量问题后，大埔县住建部门向被告发出限期整改通知，要求被告在2019年11月底前整改完毕，故被告延期交房的原因是因为房屋质量存在问题达不到交房条件，无法竣工验收，跟疫情及业主投诉无关。关于评估费问题,被告提交了梅州市泰正房地产评估有限公司出具的《房屋预评估表》、广东增值税普通发票，并主张被告代收的评估费已代付给评估公司，实际评估费为2071元。原告则主张评估费不属于必要支出费用。本案审理过程中，一审法院向大埔县住房和城乡建设局了解了被告在涉案楼盘建设施工过程中，相关部门是否有发文要求其暂停施工的相关文件，大埔县住房和城乡建设局向一审法院提供了《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》、《关于高考期间县城在建工地暂停施工的通知》、《关于我县中考及举办乡村复兴论坛•大埔峰会期间暂停施工的通知》。被告认为上述文件规定的暂停施工的期间，应当免除被告的责任。原告认为：1.中考、高考每年都有举行，被告作为商业公司，应当对其可以预见的商业行为负责；2.《关于我县普通高考、高中学业水平考试期间暂停施工的通知》的时间是2019年12月27日，在约定的交房时间之后，不能免除被告逾期交房的责任；3.新冠疫情不属于法律规定的不可抗力，即使属于不可抗力，亦发生在合同约定的交房时间之后，根据《合同法》第一百一十七条规定，被告迟延履行后发生的不可抗力，不能免除被告的责任。一审法院还向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发了《关于征询是否作为办理抵押登记材料的意见的函》，大埔县公有房屋和保障性住房服务中心于2020年7月16日复函，《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》载明：“根据相关政策规定，我单位在房屋贷款办理抵押登记时，收取《房屋预评估表》作为抵押登记材料之一。从二〇一九年起，不再收取《房屋预评估表》作为房屋办理抵押登记的材料”，并附《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）复印件。另，一审法院向大埔县公有房屋和保障性住房服务中心发《征询函》，征询涉案楼盘（龙湾国际）地段的租金价格是否有政府部门出具的指导价作为参考。大埔县公有房屋和保障性住房服务中心复函回复：“我单位未有政府部门出具的地段租金指导价。”一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。一审法院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：一、被告是否存在逾期交房的事实；二、若逾期交房，被告主张的免责事由是否成立；三、若逾期交房，逾期交房违约金的计算方法；四、原告主张被告全额返还评估费应否支持。一、被告是否存在逾期交房的事实。《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前将符合涉案合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付给原告；大埔县住建部门发出整改通知要求被告应于2019年11月前解决房屋质量存在的问题。附件十一《补充协议》第八条约定涉案商品房的唯一交付标准为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2020年6月18日才通过工程竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2020年6月18日才符合合同约定的交付条件。被告于2020年6月23日才通知原告收楼，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。被告没有按照合同的约定在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、被告主张的免责事由是否成立。被告抗辩称其迟延交楼受诸多因素影响，如应业主要求增设电梯、涉案楼盘旁边的环城大道提升改造工程施工、中考、高考、高中学业水平考试期间政府通知暂停施工、新冠肺炎疫情防控期间停工等，应当免除被告的责任。一审法院认为，根据《关于龙湾国际有关问题情况汇报》的落款日期，涉案小区增设电梯工作在涉案合同签订之前就已开展，与被告逾期交付房屋并没有必然联系；被告并未提交充分证据证明环城大道施工影响了涉案工程的施工进度；关于中考、高考、高中学业水平考试期间政府通知暂停施工，上述考试每年均有举行，并非突发事件，被告应当预见并预留出更充分的施工时间，故一审法院认为上述事件均不能免除被告逾期交房的违约责任。至于新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施，是本案被告合同约定交房时间后才发生，根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第二款“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持”的规定，故被告以新冠肺炎疫情或政府有关部门采取疫情防控措施属不可抗力情形应扣除疫情期间的违约责任的抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。三、逾期交房违约金的计算。被告在房屋取得竣工验收备案表后于2020年6月23日通知原告3天内收楼，原告已于2017年8月3日收房。故根据涉案合同第十一条及补充协议第四条的约定，被告逾期交房违约金应从2019年7月1日计算至2020年6月26日，共计362天。涉案合同未约定被告逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案的违约金标准应当按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告提供《房屋租赁合同》主张违约金按每月15元/㎡计算，因该租赁合同中的房屋是已装修可入住的，而涉案房屋是毛坯房，两种房屋并非同类型，故该标准不具有参考价值。根据大埔县公有房屋和保障性住房服务中心的复函，涉案楼盘地段无政府部门出具的租金指导价，被告主张参照《大埔县城城东三旧改造项目征收补偿安置方案的通知》中“每月7元/㎡的标准支付临时安置补助费”的租金标准计算，合理有据，一审法院予以采纳。原告申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行价格评估，因本案有可参考的租金标准，故对原告的评估申请，一审法院予以驳回。综上，原告所购涉案房屋面积为116.29㎡，被告逾期交房362天，故被告应向原告支付逾期交房违约金为7元/㎡/月×116.29㎡×362天=9822.63元，对原告超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。四、原告主张被告返还评估费应否支持。涉案合同《补充协议》第十五条约定了评估费的金额，并由出卖人代收，原告签署合同时对该条款已明悉，并交纳了该笔费用。另根据梅州市泰正房地产评估有限公司提供的涉案房产的评估发票原件以及大埔县公有房屋和保障性住房服务中心《关于是否作为办理抵押登记材料的复函》的内容，可认定涉案房屋确实在银行办理按揭贷款办理预抵押登记时进行了评估，评估费由被告代收，支付至梅州市泰正房地产评估有限公司。原告向被告预交评估费2900元，被告实际向评估公司支付评估费2071元，被告应向原告退还829元，原告主张被告返还全额评估费和利息部分的诉讼请求，一审法院对未支持部分予以驳回。综上所述，根据本案实际，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告刘翠芳、林丁未支付逾期交房违约金9822.63元；二、被告大埔县辉华实业有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告刘翠芳、林丁未返还原告多交的评估费829元；三、驳回原告刘翠芳、林丁未的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由原告刘翠芳、林丁未负担121元，被告大埔县辉华实业有限公司负担33元（该款原告已预交，被告负担的部分直接支付给原告）。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条第二款规定：“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持。”本案所涉逾期交房的事实发生在新冠疫情之前，根据上述《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的规定，辉华公司提出减免责任本不应支持，但新冠疫情确实造成了辉华公司的停工损失，加长了辉华公司逾期交房的违约时间，又因本案所涉楼盘地段无当地政府部门出具的租金指导价，一审判决参照当地三旧改造项目征收补偿临时安置补助费的标准计算逾期交房的损失，虽该临时安置补助费并不完全等同于当地的房屋租金，但一审判决以该标准计算逾期交房损失，既弥补了购房者因辉华公司逾期交房造成的损失，也兼顾了辉华公司因新冠疫情造成的逾期交房时间的加长，即兼顾了利益平衡，可以维持。一审判决将购房者预交的评估费减去实际支付的评估费后确定应返还给的评估费可以维持。综上所述，上诉人刘翠芳、林丁未及上诉人大埔县辉华实业有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元（已由辉华公司预交50元；刘翠芳、林丁未预交308元），由上诉人大埔县辉华实业有限公司及上诉人刘翠芳、林丁未各负担179元，上诉人刘翠芳、林丁未可向本院申请退回多预交的诉讼费129元，上诉人大埔县辉华实业有限公司应在判决生效后五日内向本院缴纳129元。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 陈国华审 判 员 张孟棋二〇二〇年十二月四日法官助理 范宜洪书 记 员 巫锾宇