云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初4795号原告：红河州鸿昆物业服务有限公司，住所地红河州蒙自市学海路瀛洲河畔小区。法定代表人：张堃，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡兴文，男，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：周健宇，云南天方律师事务所律师（特别授权）。被告：田泽念，男，1975年10月16日生，布依族，住文山市。被告：杨英花，女，1978年11月24日生，壮族，住文山市。委托诉讼代理人：田泽念，男，1975年10月16日生，布依族，住文山市，系杨英花丈夫（特别授权）。原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业公司）与被告田泽念、杨英花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告鸿昆物业公司的委托诉讼代理人蔡兴文、周健宇、被告田泽念（同时是被告杨英花的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿昆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令田泽念、杨英花连带向鸿昆物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日共计36个月的物业管理费4535元、电梯费1080元，上述金额合计5615元；2.判令田泽念、杨英花按年利率6％，向鸿昆物业公司支付自2019年1月1日起至实际付清物业管理服务费之日止的违约金，暂计算至2020年9月1日的违约金为280元；上述费用共计5895元；诉讼过程中，鸿昆物业公司变更第2项诉讼请求为:判令田泽念、杨英花按年利率6％，向鸿昆物业公司支付自2019年1月1日起至实际付清物业管理服务费之日止的违约金，暂计算至2020年9月1日的违约金为261元；上述费用共计5876元;3.本案的案件受理费由田泽念、杨英花承担。事实和理由：鸿昆物业公司系文山市梧桐上河居小区提供物业服务的企业，田泽念、杨英花系梧桐上河居小区1-5-701室的业主，该住房面积为179.97㎡。自2018年1月1日起，鸿昆物业公司便入住梧桐上河居小区提供物业服务。根据《梧桐上河居前期物业服务合同》的约定，田泽念、杨英花应根据住房面积，以每月每平方米0.7元向鸿昆物业公司交纳物业管理服务费用，以每月每户30元交纳电梯电费和消防中控维保检测运行费。然而自鸿昆物业公司提供物业服务以来，田泽念、杨英花未交纳任何物业管理服务费。截至到2020年9月7日，田泽念、杨英花所欠费情况：2018年1月1日-2018年12月31日，物业管理费1511.6元，电梯费360元，违约金从2019年1月1日暂计至2020年9月1日196元；2019年1月1日-2019年12月31日，物业管理费1511.6元，电梯费360元，违约金从2020年1月1日起暂计至2020年9月1日84元；2020年1月1日-2020年12月31日，物业管理费1511.6元，电梯费360元。以上共计：物业管理费4535元，电梯费1080元，违约金261元。经鸿昆物业公司多次催促，田泽念、杨英花未交纳，因物业服务合同中约定的每日3‰的违约金计算比例过高，故鸿昆物业公司主张违约金按年利率6％计算。田泽念、杨英花辩称，我不同意交物业费及违约金，理由是：2019年11月17日鸿昆物业公司阻止我开我的面包车进入小区；其次是鸿昆物业公司管理不到位，第2号门出入口，自从物管公司进入后，电线裸露在外，给进出人员造成安全隐患；地下室漏水楼道电缆无人维修易引发火灾；每栋单元门除了疫情期间从未关闭，导致外来人员从单元门进入散发传单及敲我们的门；晚上单元楼道人员出入地方被车辆堵满，人员出入不便；签订的物业合同中约定生活垃圾每天清理，楼道每天打扫，但我们入住后未见每天打扫清理，小区垃圾桶边随时垃圾成堆发出臭味；物业合同第七条第2点物业公司约定24小时在办公室值守，但物业公司未按约定履行义务，导致我打电话到办公室无人接听；物业公司对外来人员进入小区没有进行登记，导致前久小区业主发生入室盗窃；物业公司从业人员没有经过专业培训，物业管理水平不高，导致2018年我邻居家中漏水漏到我家，我叫物业人员关闭水闸未能及时处理；因小区公厕被锁，业主与物管发生争执;小区业主装修不分时间，影响其他业主休息。鸿昆物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明鸿昆物业公司身份信息；2.梧桐上河居前期物业服务合同，证明①2017年11月30日，鸿昆物业公司与梧桐上河居小区开发商签订前期物业管理服务合同的事实；②鸿昆物业公司对该小区提供物业服务并收取物业服务费用主体适格、收费依据合法。经质证，田泽念、杨英花对鸿昆物业公司提交1、2组证据三性无异议，但鸿昆物业公司并未按合同约定履行相应的服务管理义务。本院认为，鸿昆物业公司提交的1、2组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。田泽念、杨英花针对其辩解，提交以下证据：照片17张、光碟1份，证明鸿昆物业公司没有尽到服务管理义务，具体证明内容与答辩意见一致。经质证，鸿昆物业公司对田泽念、杨英花提交的照片及证明观点不予认可，照片没有拍摄时间、地点；对光碟三性及证明观点不予认可，光碟中无法反映公厕的问题，关于装修问题从视频中无法反映装修时间是什么时候。本院认为，田泽念、杨英花提交的证据真实、合法，与本案相关联，能证明鸿昆物业公司管理服务存在瑕疵，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2017年11月30日鸿昆物业公司与建设单位云南明都房地产开发集团有限公司（以下简称明都地产公司）签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，约定：1.在梧桐上河居小区未成立业主委员会选聘确定物业管理企业之前，明都地产公司委托鸿昆物业公司在梧桐上河居小区内开展管理服务工作；2.前期物业服务合同期限为2017年12月1日至业主委员会成立并与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；3.鸿昆物业公司实现服务目标管理：区域主出入口24小时值守，对进出人员进行询问或登记，对火灾、治安等突发事件有紧急预案；生活垃圾每日清运，楼道、通道、广场、车库每日清扫；负责小区绿化养护管理；对房屋和共用设施设备有使用、运行、检查、维修、保养记录；建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，对装修事项进行审批，装修中，进行检查巡视，纠正装修违规行为并进行相应报告；对业主提出的困难和问题进行归集和反映，并协助业主解决相应困难和问题；对物业项目内违反《梧桐上河居小区临时管理规约》的行为进行劝阻和制止；消防制度健全，消防通道畅通等；4.梧桐上河居房屋质量的保修，由明都地产公司按国家房屋质量管理的有关规定执行，对房屋质量问题的处理，由明都地产公司自行返修；5.明都地产公司将梧桐上河居配套的公共厕所、物业管理用房交付给鸿昆物业公司，方便鸿昆物业公司对梧桐上河居业主进行物业服务；6.明都地产公司承诺优惠并免收业主费用的部分，由明都地产公司每年拨付鸿昆物业公司全年费用直至优惠期满。优惠期满后由鸿昆物业公司自行向业主按以下标准收取：梧桐上河居的高层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元的标准计收，联排别墅按每月每平方米0.6元的标准计收，商铺按每月每平方米0.8元的标准计收；二次加压费每月每户6元（不入住不交）；电梯费和消防中控维保检测运行费标准为30元每月每户计收；新装修的商住户装修垃圾清运费按房屋面积计收，一百平方米以下300元每户、一百平方米以上500元每户，车位卫生清洁费每月每车25元；7.业主不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的，鸿昆物业公司有权要求业主交清该物业服务费用，有权依法诉讼催缴业主所欠费用，并从逾期之日起，每天按应交费的3‰收取违约金；8.鸿昆物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同还约定了其他权利、义务。合同签订后，鸿昆物业公司按约定为梧桐上河居小区业主进行了物业服务，田泽念、杨英花是梧桐上河居小区一期5栋1单元701室的业主，建筑面积179.97平方米，2018年1月1日接房。因田泽念、杨英花从2018年1月1日至今未交纳物业服务费，鸿昆物业公司为此诉至本院。合同履行过程中，鸿昆物业公司存在生活垃圾清运不及时、没有对装修扰民情况及时进行提醒劝阻、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。另查明，梧桐上河居小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：田泽念、杨英花是否应当支付鸿昆物业公司物业管理费及违约金。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，鸿昆物业公司与明都地产公司签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，全体业主应当受该合同约束。鸿昆物业公司作为物业服务企业，已为包括田泽念、杨英花在内的全体业主提供了物业服务，田泽念、杨英花也接受了鸿昆物业公司的物业管理服务至今。鸿昆物业公司主张田泽念、杨英花支付梧桐上河居小区一期5栋1单元701室2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4535元（每月每平方米0.7元×179.97平方米×36个月）、电梯费1080元（30元每月每户×36个月），共计5615元（4535元+1080元），因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及物业管理费一年一交的交易习惯，虽2020年12月31日未到，鸿昆物业公司要求田泽念、杨英花支付至2020年12月31日的物业管理费，本院予支持。鸿昆物业公司在履行合同过程中存在生活垃圾清运不及时、没有对装修扰民情况及时进行提醒劝阻、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵，其要求田泽念、杨英花支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、田泽念、杨英花于本判决生效之日起五日内支付红河州鸿昆物业服务有限公司从2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费4535元、电梯费1080元，共计5615元；二、驳回红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由田泽念、杨英花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年十二月五日书记员  张娅萍