浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7697号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王小春，女，1966年11月3日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：曹思琦,浙江京衡律师事务律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州东升服装小商品市场有限公司，住所地：杭州市江干区艮山西路**，统一社会信用代码：913301047494836658。 法定代表人：瞿国庆，执行董事。 委托诉讼代理人：龚磊、方俊灿，公司员工。 上诉人王小春因与被上诉人杭州东升服装小商品市场有限公司（以下简称东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，王小春不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2005年3月29日，东升公司与案外人杭州长运运输集团有限公司（以下简称长运集团）签订租赁协议书，约定：东升公司向长运集团承租“杭州汽车东站小商品市场第六交易区”东至规划道路、西至景坛路、南至浙江出入境检验检疫局、北至浙江省气象局约4000平方米的土地及现有地上建筑物，由东升公司负责拆除重建和租赁经营，租赁期限为10年，自2006年7月1日至2016年6月30日；用途为开办市场，经营小商品批发和零售；年租300万元；租赁期满，东升公司应将长运集团提供的营业房按经营期间装修后之原状（动产部分除外）交还等。市场改造提升工作在江干区政府牵头自2005年12月启动，至2006年12月基本完工。杭州市规划局于2005年12月6日向长运集团颁发了（2005）年浙规临建证××号临时建设工程规划许可证，允许建造过渡性（临时）汽车维修用房2幢，建筑面积10108平方米；明确该许可证自发证之日起有效期两年，到期行拆除；该临时建设工程使用到期不能拆除者，应申述理由，随带此证和附图来局办理有关手续。 2007年9月、2007年10月，长运集团及上级单位杭州市交通集团有限公司（以下简称交通集团）出具文件，确认整改后的市场地下一层及地上五层经营面积为23000平方米。2007年11月8日，杭州市人民政府向交通集团出具府办简复第B20071709号公文处理简复单，载明：鉴于原汽车东站六区市场为消除重大火灾隐患而组织实施的改造项目，其用地和业态符合规划要求，改造后的市场设施达到相关标准，为便于管理，原则同意该市场作为临时经营场所增加杭州东升小商品市场面积，由杭州东升小商品市场按规定办理临时审批手续。 东升公司属于三证不全但取得消防合格证或消防部门验收意见（即消防合法资质的市场，经杭州市江干区人民政府办公室专题会议研究，2015年、2018年、2019年每年均同意《市场名称登记证》延期一年）。 东升公司与长运集团租期届满前后，就续租事宜经多方协商未能签订协议。2016年12月28日，长运集团在2016年11月12日已发告示的基础上，再次向市场商户发布公告书，载明：东升公司承租我司的经营场地将于2016年12月31日到期，东升公司已无资格、无权向各租赁商户预收取2017年及以后摊位租金，如各租赁户自行缴纳引起的法律纠纷，由各租赁商户自行承担。 2017年9月1日，长运集团后与杭州东赢物业管理有限公司（以下简称东赢公司）签订租赁协议，将物业出租给东赢公司经营；同年9月30日，长运集团、东赢公司联合向市场商户发布公告书，载明：东升公司无权向各租赁户收取2017年、2018年及以后的摊位租金，如自行向东升公司缴纳引起的一切法律责任自行承担；长运集团将于2017年11月30日前会同东赢公司接管经营市场等。 因东升公司拒绝退出，三方之间发生纠纷，经政府部门协调也无果。2018年6月26日，东赢公司以东升公司为被告向原审法院提起侵权责任纠纷之诉，要求东升公司腾退新区房屋、支付应由东赢公司收取的租金；2019年12月23日，东赢公司撤回起诉。2018年12月12日，东赢公司以长运集团为被告、东升公司为第三人向原审法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求长运集团继续履行合同，交付房屋；2019年10月17日，东赢公司撤回起诉。期间，东赢公司单独于2018年11月30日向市场商户发布公告，要求商户不要将2019年度的租金交给东升公司。 王小春自2006年即向东升公司承租市场新区46-48号营业房用于经营活动。2016年5月10日，王小春任法定代表人的杭州江干小春百货有限公司（以下简称小春公司，同年11月1日注销）与东升公司签订营业房租赁合同，约定：东升公司将新区地下室46、47、48号营业房出租给小春公司营业使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金47675元，物业管理费为人民币6300元；合同签订时一次性付清；拖欠应缴费用15天以上的，东升公司有权终止合同并无偿收回营业房；合同期限届满，双方未达成续租合同，王小春必须按期腾退；逾期腾退超过二天，王小春同意东升公司随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由王小春承担，王小春须按租赁合同约定每日租金3倍向东升公司支付房屋使用费、滞纳金，费用按日计算至腾退为止。 小春公司注销、合同到期后，王小春继续租用租赁物进行经营活动，但未与东升公司续签租赁合同，并陆续支付了部分租金：2017年1月11日9920元、8月22日10000元、2018年1月8日20000元，合计39920元。 2017年11月20日，东升公司向王小春发缴费通知，限期于11月29日续签租赁合同并缴纳租金57675元、物管费6300元、财产保险费80元，王小春未予缴纳。 2019年5月31日，东升公司向王小春发出通知，以王小春经多次催缴拒绝缴纳租金及相关费用、强行租赁、对抗市场管理等为由，限期6月3日前自行腾空营业房并缴清相关欠费；否则，市场将依据合同采取措施，所造成一切损失由王小春承担。同年6月7日，东升公司再次发通知给王小春，限期王小春于2019年6月9日前自行腾空营业房并缴清相关欠费等。 2019年8月5日，东升公司自行对王小春及另一租户葛金林承租的商铺进行强制腾退，支付了搬运费16012.50元，东升公司单方分配到王小春名下的金额为7665元；东升公司与浙江聚丰玻璃有限公司签订仓库租赁合同，租赁了位于萧山东部工业园的100平方米仓库用于存放腾退物品，租期一年，自2019年7月1日至2020年6月30日，年租金18000元，半年一付，先付后用。 原审另查明：2019年2月27日，经江干区政法委协调，决定由东升公司作为市场实际管理者，敦促商户及时缴纳租金至监管账户。东升公司先后于3月8日、3月19日、7月25日、8月1日，通过张贴公告、座谈会等方式向包括王小春在内的市场商户进行了告知，但王小春既未向东升公司缴纳，也未支付至监管账户。 2019年8月5日，东升公司向原审法院提起诉讼，请求：1、王小春立即支付东升公司房屋使用费260066.5元；2、王小春立即支付物业管理费16345.48元；3、王小春承担东升公司为王小春搬货物产生的实际支出费用24297.5（运输费8347.5元、仓储费9000元、人工费6950元）。王小春提起反诉，请求判令：东升公司退还王小春缴纳的2017年租金共计39920元。 原审诉讼过程中,杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局出具证明、情况说明,案涉建筑物应根据《杭州市人民政府关于印发杭州市市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函[2014]139号）文件精神处理，不列入违法建筑认定与查处范畴。 原审法院认为，一、案涉租赁物的临时建筑性质不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无关。第二款规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。东升公司出租给商户的建筑物主要由两部分组成：一部分为2005年12月6日经杭州市规划局许可的过渡性（临时）汽车维修用房10108平方米，另一部分为2007年11月8日经杭州市人民政府以府办简复第B20071709号简复单同意作为临时经营场所增加的市场经营面积；杭州规划局颁发的临时建设工程规划许可证明确该临时建筑物有效期为许可之日起两年，到期自行拆除，到期不能拆除者，应申述理由来局办理手续；杭州市人民政府的简复单也明确要求市场按规定办理临时审批手续。建设规划许可证的发证日期为2005年12月6日，东升公司未提供证据证明已在杭州规划局限定的两年有效期限即2007年12月5日前重新办理手续，不能认定为具有合法权属证明属于违法建筑；但根据杭州市人民政府关于杭州市市区违法建筑处置办法的通知（杭政函[2014]139号）第五条第一款第（三）项规定，城管执法部门经初步调查发现有关建筑物、构筑物属政府统一组织或牵头实施的改造、整治项目，应征求相关牵头部门意见，经确认已纳入实施方案的，不列入违法建筑认定与查处范畴；其中市场提升改造项目由市商务委出具意见。东升公司在诉讼过程中业已提供杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局关于案涉建筑物不列入违法建筑认定与查处范畴的意见，故案涉东升公司与王小春之间的租赁合同不因租赁物系临时建筑而无效。 二、东升公司转租期限超过其剩余租赁期限的情节不影响合同的效力。现有证据表明，东升公司与业主单位长运集团《租赁协议书》约定的租赁期限为2006年7月1日至2016年6月30日、业主单位长运集团公告书确定的租赁期限截止至2016年12月31日；案涉争议的东升公司与王小春自2016年7月1日至2019年8月5日实际存在的租赁期限已超过东升公司的承租期限，业主单位通过公告书的形式明确表示不再续租，故东升公司的转租行为构成无权转租。无权处分仅影响合同的履行，并不影响合同的效力，故该院对东升公司与王小春在合同租赁期限届满后实际存在的租赁行为认定为合法有效。 三、王小春应承担的民事责任。1、合同主体的确定。东升公司与小春公司2016年5月10日租赁合同约定的租期至2016年12月31日届满，因小春公司于2016年11月11日注销，王小春继续使用租赁物，东升公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，合同主体变更为东升公司和王小春，双方的权利义务应按原租赁合同确定。2、租金（占用费）、物业管理费的确定。原租赁合同约定的年租金为47675元（日租金47675元/365为130.62元）、年物业管理费6300元(日物业管理费6300元/365天为17.26元)，王小春自2017年1月1日至2019年8月5日的租金（占用费）两年七个月零五天，应支付的租金（占用费）为123813.52元，王小春已支付租金39920元，尚应支付的租金（占用费）金额为296176.80元；应支付的物业管理费为16361.3元。3、东升公司主张按日租金三倍计算租金（占用费）的确定。（1）原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，小春公司必须按期腾退；逾期腾退超过二天，小春公司同意东升公司随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由小春公司承担，小春公司须按租赁合同约定每日租金3倍向东升公司支付房屋使用费、滞纳金，费用按日计算至腾退为止。原租赁合同租赁期限届后，东升公司向业主单位长运集团承租的期限已届满，不具有继续转租的权利，且业主单位长运集团在原租赁合同租赁期限届满前的2016年11月12日、2016年12月28日，通过发布公告的方式向包括王小春在内的商户告知东升公司无资格、无权继续收取2017年及以后的摊位租金，东升公司与王小春未达成续租合同的责任并非在于王小春。东升公司以双方未达成续租合同为由王小春主张自原合同租赁期限届满次日起按原租赁合同每日租金3倍的房屋使用费、滞纳金欠缺依据，该院不予支持。（2）东升公司与王小春在原合同租赁期限届满后未签订书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系，东升公司可以随时解除合同，但应当在合同期限之前通知王小春；原合同约定，王小春拖欠应缴费用15天以上的，东升公司有权终止合同无偿收回营业房。东升公司在原合同租赁期限届满后，于2017年11月20日向王小春发出过缴费通知限期续签租赁合同并缴费，并未限期王小春腾退；2019年6月7日，东升公司限期王小春于2019年6月9日前自行腾退；王小春长期拖欠租金及费用，构成违约，东升公司限期王小春腾退符合约定，也符合法律规定。王小春未在限定期内腾退营业房,应依约按原租赁合同日租金三倍即391.86元/日向东升公司承担自2019年6月10日起至腾退日8月5日期间共计57天的占用费，金额为22336.02元，扣除正常的占用费7445.34元后的14890.68元实际性质为违约金；因原合同约定的按日三倍计的违约金明显过高，东升公司在合同履行过程中未能给王小春的经营提供安定的经营环境，对纠纷的形成也负有过错，该院酌情支持东升公司主张的部分违约性质的占用费。4、东升公司主张的腾空搬运费、仓储费用。根据原租赁合同约定：合同期限届满，双方未达成续租合同，小春公司必须按期腾退；逾期腾退超过二天，小春公司同意东升公司随时自行腾退，所造成的损失（包括且不限双方等）全部由小春公司承担。东升公司向王小春主张因腾退而产生的搬运费、仓储费，符合合同约定；东升公司支付的搬运费合计金额16012.50元、仓储费18000元，系腾退、储存王小春、案外人葛金林两商户的混同费用，无法具体区分；鉴于东升公司代为进行腾退、仓储，确有发生费用的必要，该院综合东升公司与王小春在合同履行过程中的过错，结合东升公司主张的费用金额，酌情确定王小春应承担的费用金额。 四、王小春主张的返还租金之诉请。经查：王小春在小春公司与东升公司签订的租赁合同期限届满后，以承租人身份继续使用租赁物，东升公司也未提出异议，双方之间形成并存在不定期租赁合同，东升公司是否为无权转租只涉及合同履行事宜，不影响合同效力及双方间权利义务的确定，东升公司有权依据双方实际存在租赁合同向王小春收取租金东升公司与长运集团、东赢公司之间的纠纷目前尚无定论，王小春未因其占有使用营业房重复支付费用、权利受损前，其向东升公司主张返还已支付的房租，该院不予以持；如王小春后因案外人向其主张权利而遭受损失的，可待损失发生后另行依法主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、王小春于判决生效后十日内支付杭州东升服装小商品市场有限公司自2017年1月1日至2019年8月5日期间尚欠的租金、占用费合计84893.52元(含违约金性质的占用费2000元)；二、王小春于判决生效后十日内支付杭州东升服装小商品市场有限公司自2017年1月1日至2019年8月5日的物业管理费16345.48元；三、王小春于判决生效后十日内支付杭州东升服装小商品市场有限公司因腾退营业房、储存物品而发生的费用10000元；四、驳回王小春反诉请求。本诉案件受理费5811元、财产保全申请费2516.47元，合计8327.47元，杭州东升服装小商品市场有限公司负担5246.47元；王小春负担3081元。反诉案件受理费399元，由王小春负担。 宣判后，王小春不服，向本院提起上诉：一、一审法院认定事实错误，东升公司并非案涉市场的实际管理者，双方当事人之间的房屋租赁关系已于2016年6月30日终止，双方之间不存在不定期合同。1、一审法院认定东升公司是市场实际管理者系事实认定错误，东升公司并非市场实际管理者，而是案涉房屋的违法占有者，且监管账户并非经过政府部门批准设立。2005年3月29日，东升公司和案外人长运集团签订了租赁协议，约定租赁期限自2006年7月1日至2016年6月30日，期满后东升公司应将长运集团提供的营业房按经营期间装修之原状（动产部分除外）交还。自2016年7月1日起，东升公司不再享有案涉房屋经营管理和出租的权利，长运集团和后续承租的东赢公司均发布公告明确东升公司无权收取租金，要求王小春不再向东升公司支付租金，但东升公司仍然非法占有案涉房屋不肯退出。王小春于2016年6月30日之后缴纳的租金是在前期不知情、后期受到东升公司停水停电和强制清退逼迫的情况下支付，并非认可其出租的行为，也非向东升公司续租的意思表示。2019年2月27日，彭埠街道办事处出具设立监管账户的告知函，但实际上，江干区政法委的会议上明确不得采取锁门等强制措施解决东升公司的租赁矛盾，政府部门也从未表示“东升公司系市场实际管理者，要将东升公司的账户设立为监管账户”，亦没有任何政府部门的书面文件确认该事实。2、一审法院认定双方之间存在不定期租赁合同，系事实认定错误。不定期租赁合同的形成基于租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的事实，但在本案中，首先，东升公司和长运集团的租赁合同已于2016年6月30日到期，东升公司已经丧失转租权，其不是合法的出租人，不具备不定期合同的主体资格；再者，王小春和东升公司的租赁合同亦于2016年12月31日到期，房屋租赁关系已然终止，双方之间不存在不定期租赁合同。3、双方当事人之间不存在合法有效的租赁合同关系，王小春无需再向东升公司缴纳租金，故一审法院认定王小春构成违约，属事实认定不清。4、东升公司存在超期收取租金和恶意腾退的情形，应当返还2017年收取的租金，且无权要求王小春支付因腾退营业房、储存物品而发生的费用。二、一审法院认定“东升公司具备案涉房屋的所有权和合法权利，双方当事人间存在合法有效的租赁行为，东升公司要求王小春限期腾退营业房的行为符合法律规定”系适用法律错误。1、东升公司无权转租案涉房屋。2016年6月30日，自东升公司的租赁期限到期之日起，东升公司便不具备案涉房屋的所有权和合法权利，自此对案涉房屋的占有系非法占有。且王小春和东升公司之间的房屋租赁合同已经解除，权利义务已然终止，东升公司不再具备案涉房屋的合法转租权，和王小春之间的租赁行为不符合法律规定，双方之间不存在合法有效的租赁行为。2017年9月1日，长运集团和东赢公司签订了新的租赁协议，案涉房屋租赁行为的合法主体自此变更为东赢公司和王小春。2、双方当事人之间不存在不定期租赁合同，双方没有合同约定的权利义务关系的事实，但一审法院认定王小春拖欠租金和费用构成违约、东升公司限期王小春腾退的行为符合法律规定，并无法律依据。无论是根据长运集团和东升公司的《租赁合同》、长运集团和东赢公司《租赁协议》的约定，还是合同法的规定，要求腾退的主体权利都应当归属于东赢公司，而非东升公司。3、一审判决认定王小春违约没有法律依据。王小春和东升公司之间的房屋租赁合同已经到期，双方的租赁关系终止，根据合同法的约定，东升公司无权向王小春主张租金及费用，更无权要求王小春支付违约金。综上，王小春认为一审法院判决存在认定事实不清、适用法律不当的问题，故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判为驳回东升公司的诉讼请求，支持王小春的一审反诉请求；2、依法判令东升公司承担本案全部诉讼费用。 被上诉人东升公司发表答辩意见称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、东升公司拥有涉案房屋使用权和所有权且来源合法。首先，案涉房屋是东升公司应政府要求而进行的提升改造项目。本案涉诉的租赁营业用房原为长运集团汽车修理车间，后改造成为小商品市场，称汽车东站市场六区。该区原占地红线范围面积约7000余平方米，建筑占地约4000平方米，建筑面积3350平方米。因上述市场六区在建造之初未经消防部门审批，存在重大火灾隐患。为解决前述问题，在江干区政府的协调下，确定了“谁摘帽子谁经营”的原则，东升公司与长运集团于2005年3月29日签订了《租赁协议书》。协议约定“长运集团协助东升公司办理该改建工程的审批手续，相关费用由东升公司承担，但土地性质变更手续由长运集团负责办理。”协议还约定“东升公司负责该地块以上建筑物的拆除（拆除材料做人工费处理，不足部分由东升公司承担）及改建工程的设计、施工装修、改建工程所需的资金由东升公司承担。”据此，双方的合作模式为长运集团出地，收取固定收益，东升公司承担原建筑的拆除、市场经营户及有关员工的安置、改造建设工程的设计审批施工、回迁及后续招商经营管理等，并承担一切费用及风险。经东升公司要求，长运公司上报交投集团，交投集团上报杭州市人民政府，市政府办简复B20071709号批复，增加东升公司经营面积。据此，由东升公司全额出资建造的是一个根据浙江省人民政府、杭州市人民政府为解决历史遗留、人民群众的就业问题，促进经济建设发展的杭州市商品专业市场整体提升改造的项目。杭州市人民政府于2014年9月17日发布了《杭州市人民政府关于印发杭州市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函［2014]139号）中对政府统一组织、牵头的市场提升改选项目规定由市商务委出具意见，确认纳入己实施方案的，不列入违法建筑认定与查处范围。杭州市商务局、杭州市综合行政执法局均出具了证明文件证明案涉东升小商品市场新区是2006年由江干区政府牵头进行的市场提升改造项目，不列入违法建筑认定与查处范畴。东升公司出租给王小春等经营户的建筑一部分是经杭州市规划许可的，另一部分是经市政府办简复同意作为临时经营场所增加的东升公司经营面积的临时建筑。现杭州市江干区人民政府每年均对全区类似专业市场做出延期许可，新区市场仍在许可范围。故案涉房屋是特定历史条件下的暂保违法建筑。其次，东升公司与土地使用权人长运公司的租赁期限超过未续签，其因承租双方就土地租赁费用存在争议，在争议未协商、合同未续签期间，因王小春等信访诉求，经杭州市江干区政法委、杭州市江干区彭埠街道等有关部门协调，仍由东升公司经营管理市场。并设立租金缴纳监管账户，由彭埠街道对账户内租金使用进行监督管理，并在市场进行公布。但王小春等仍强占营业用房，不向监管账户缴纳租金，也未向王小春认为有权收取租金的主体缴纳租金。2、长运集团与东升公司之间在土地续租洽谈期间，市场是由东升公司实际占有经营管理，在此期间长运公司将东升公司全额出资改造提升的并经市政府批准的市场建筑物出租给东赢公司本身不合法，亦属无效。此后东赢公司已撤回要求长运公司履行出租协议的诉请。3、东升公司转租期限超过其剩余租赁期限的情节不影响合同的效力。王小春在合同租赁期限届满后，继续实际使用其实是一种不定期租赁行为，应认定合法有效。王小春理应承担占有、使用及接受管理服务等应承担的费用。二、王小春与东升公司签订《租赁合同》合法有效，合同期满未续签，但双方实际形成不定期租赁合同关系，王小春拖欠租金及费用，构成违约。王小春以承租人身份继续使用租赁物，接受市场服务与管理。东升公司有权依据双方实际存在的租赁合同向王小春收取使用费。而且王小春明知此期间一直由东升公司经营管理，更无其他合法经营主体转租或经营管理。在政府有关部门开设监管账户，保障其权益的情况下仍拒交租金及使用费，是严重失信、违约行为。因此在王小春未在限定期内腾退侵占的营业房，东升公司依据合同腾退王小春占用的营业房符合双方合同约定。因腾退所产生的费用，亦应依法由王小春承。综上，东升公司认为，一审法院判决，认定事实清楚，属适用法律正确，应驳回王小春的上诉请求。 二审期间，东升公司向本院提交如下证据：《关于对东升服装小商品市场部分经营户设立监管账户的函》、杭州市江干区政府彭埠街道办事处《信访事项处理意见书》（彭信复字[2019]021号），拟证明其一审中提交的该两份证据系原件。对东升公司提交的证据，王小春发表质证意见称：对形式真实性无异议。对东升公司提交的证据，我院经审查后认为：该证据原件与一审中提交的复印件一致，对一审中基于该证据认定的事实予以确认。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据杭州市商务局、杭州市江干区综合行政执法局出具的证明及情况说明，案涉建筑物应根据《杭州市人民政府关于杭州市区违法建筑处置办法的通知》（杭政函[2014]139HAO）的文件精神处理，不列为违法建筑物认定与查处范围，故王小春与东升公司的《营业房租赁合同》不应案涉房屋系临时建筑而无效。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”故，王小春与东升公司转租期限超过东升公司与长运集团约定租期部分应当认定无效。但王小春一直占有使用案涉租赁房屋，并未返还，也未向长运集团支付占有使用费，故即便按照王小春所主张的转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效，其基于与东升公司签订的《营业房租赁合同》到期未归还，而继续占有使用案涉房屋，应当向东升公司支付占有使用费。且根据杭州市江干区彭埠街道办事处出具的函件，东升公司为案涉市场的实际管理者，该街道办事处敦促商户向东升公司支付租金。王小春长期拖欠租金、占有使用费及物业管理费，东升公司有权要求王小春支付相关费用、承担违约责任及腾退。因王小春不予配合，东升公司有权强制腾退，相关腾退费用应由王小春承担。王小春要求东升公司返还2017年租金的诉讼请求没有依据，原审法院不予支持并无不当。综上，王小春的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2525元，由王小春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十二月二日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜