山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1691民初1152号原告：张昕良，男，1990年3月9日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。原告：孙林敏，女，汉族，1992年11月12日出生，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雪伟，山东民杰律师事务所律师。被告：胜利油田华滨房地产开发有限责任公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河十二路**，统一社会信用代码：9137160005900222XP。法定代表人：徐晓彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告张昕良、孙林敏与被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司（以下简称华滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告孙林敏及两原告委托诉讼代理人胡延波、谢雪伟到庭参加诉讼，被告华滨公司的委托诉讼代理人曹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张昕良、孙林敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的车位使用协议，被告返还原告车位款108000元及利息10188元(利息以108000元为基数，自2018年9月5日起至实际支付之日止，按年利率6%计算)；2.判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的商品房(含附房、车位)，向原告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，并向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金7080元及起诉之次日至实际交房之日的违约金(违约金每日按已付购房款的万分之一计算)；3.判令被告对入户门进行整改修复，并赔偿原告10000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为：判令解除原、被告签订的车位使用协议，被告双倍返还原告车位定金43200元，车位款86400万元；第3项为：判令被告因入户门质量问题向原告支付20000元（包括减少价款损失、自行修复费用等）。事实和理由：2018年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发位于天泰华滨胜利御园住宅小区第15幢1单元15层1-1502号商品房及04号附房，总价款为832925元。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”另外，双方签订了《车位使用协议》，被告将0856号地下车位提供给原告使用，使用期限自交付之日至2086年7月20日止，价款为108000元。合同签订后，原告依约支付了购房款和车位款，但被告却未按约定时间和要求向原告交付商品房和车位。被告预交付房屋入户门与邻居相碰，不符合设计规范，存在严重安全隐患。车位系人防工程，且设计和建造存在诸多质量问题，根本无法正常使用。原告认为，被告有义务向原告交付符合法律规定和合同约定的商品房和车位，对于前述违约违规行为，被告应尽快采取补救措施，并承担相应的违约责任。被告华滨公司辩称，1.原告要求解除车位协议并且双倍返还定金的诉讼请求，被告认为根据现场的勘查情况，车位范围内虽然存在障碍物，但是并非影响停车的严重质量问题，即原告不享有法定解除权。在被告不存在影响合同目的的严重违约情形，双方合同也并没有明确约定定金罚则的情况下，不应当适用双倍返还定金的规定。2.原告无正当理由未在约定时间接收房屋，被告对此不应当承担逾期交房违约责任。涉案商品房符合法定以及合同约定的交付条件，被告已按照合同约定在交付期限之前送达交付通知。双方《商品房买卖合同》补充协议第四部分补充条款第11条约定，双方确认，该房屋唯一交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，被告于2019年11月6日取得涉案商品房所在楼宇综合验收备案证明，具备了双方合同约定的交付标准，也具备了原告主张的综合验收合格条件，原告已签收答辩人送达的《交房通知》、《交房须知》等材料，明确知晓交接时间等，但其未在约定时间办理交付手续。原告所主张的入户门质量问题等并非拒绝接收房屋的正当理由。根据法律规定，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋存在严重影响居住使用的质量问题，也就是买受人合同目的不能实现的情形下，买受人方可拒收房屋。因此，即使原告主张被告交付的房屋存在入户门需整改的问题，也仅涉及被告保修责任的承担，而非其拒绝接收房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定及《商品房买卖合同》补充协议第四部分补充条款第8条也约定，买受人未按时前来办理交付手续的，则出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起，视为房屋已交付。因此，被告不应当承担逾期交付的责任。3.原告要求被告因入户门质量问题支付20000元损失缺乏依据，应当驳回。首先，原告入户门设计符合相关规范，已通过图纸审查以及综合验收，实际使用中也不存在严重影响正常通行问题。其次，即使存在原告主张的质量瑕疵，答辩人也已经向原告提出切实可行的维修整改方案，在此情况下，原告要求赔偿不符合合理性原则以及法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。依据该规定，即使入户门存在质量问题，责任承担方式应当为修复。本案中，被告同意承担修复责任，相关修复方案系在住建部门主导下，经咨询相关专业设计机构等作出，已对部分同意修复的业主整改完成，整改完成后，入户门不存在碰撞、影响正常通行、消防安全等质量问题。在此情况下，原告无正当理由拒绝维修，要求赔偿或减少价款不符合法律规定。综上，原告诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，原告张昕良、孙林敏（买受人）与被告华滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定,买受人购买出卖人建设的天泰华滨胜利御园住宅小区商品房第15幢1单元15层1-1502号商品房，建筑面积114.62平方米，价款799818元，附属物：04，面积10.51平方米，价款33107元，总价款832925元，付款方式为：银行按揭贷款，房屋交付期限，出卖人应当在2019年12月31日前将该商品房经分期综合验收合格交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同最后交付期限第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并签署房屋交接单；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件与合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》约定：双方确认该房屋唯一的交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，且买受人已按约付清全部房款并履行了其他约定义务；房屋达到交付条件后，出卖人可以（但无义务）发出房屋交付通知，买受人需在出卖人发出的房屋交付通知书确定的交付时间到房屋所在地或者出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，买受人未按时前来办理交付手续的，出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付；除该房屋主体架构质量不合格、出卖人未达到合同约定的交付条件、出卖人未提供《住宅使用手册》外，买受人拒绝接收该房屋属于买受人违约，出卖人不承担任何违约责任；受该房屋所在地的气候的影响，该房屋在交付后会发生墙面空鼓、吊顶开裂、霉变、地、地板变形等不影响居住等问题的卖人将在收到买受人的通知后履行保修义务，但买受人不得据此向出卖人主张任何费用或拒绝接收该房屋；买受人不得以属于该房屋保修范围内的问题拒绝办理房屋交接手续，否则自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任；本合同所指的房屋交接文书仅作为该房屋过户必备文件，不作为该房屋交付文件，该房屋交付文件以买受人签署的该房屋钥匙交接单为准。2018年9月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位使用协议》一份，主要约定：甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位0856号停车位提供给乙方使用，用于停放小型车辆使用，乙方应向甲方支付108000元的车位使用费用，协议签订之日向甲方支付车位定金30000元，剩余款项乙方在本协议签订后7日内向甲方一次性支付；该车位使用期限自车位交付之日起至2086年7月20日止；在本协议签订前，乙方已经充分了解该车位的法律状况及现实状况，并且乙方同意按照该状况使用该车位，车位情况以本协议的描述及现状为准，乙方受让车位后，不得以车位的使用期限、位置、大小、空间高度、限制重量、相邻设施等事由向甲方主张解除、撤销本协议或者主张索赔，乙方对此没有任何异议；乙方充分了解并同意，该车位所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用，不得改做其他用途，战时国家有权征用，国家战时征用甲方无需因此向乙方进行任何补偿或者承担任何责任；乙方充分了解该车位不具备办理产权登记的条件。2018年9月8日，被告为原告出具收据一份，载明其收到0856号车位定金30000元，同日，原告张昕良、孙林敏交剩余车位款78000元。2018年8月9日，被告取得了涉案房屋所在的15幢楼的《商品房预售许可证》。2019年10月15日，被告开发的天泰华滨胜利御园住宅小区取得了《建设工程规划许可证》，2019年11月4日，取得了《建设工程竣工验收备案证明书》，2019年11月6日，取得了竣工综合验收备案证明。被告对综合验收、面积测绘报告进行了公示。2019年12月17日，原告签收了被告送达的《交房通知》和《交房须知》材料。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，当边户的入户门开启超过90度时，相邻中户的人员不能正常出入。0856号车位靠近墙体方向有压力表、管道，车位面积内有管道和井盖，靠近压力表方向车位与管道的宽度不符合《车库建筑设计规范》的要求。2019年12月以来，天泰华滨胜利御园住宅小区多名业向滨州市住房和城乡建设局反映该小区存在入户门、车位等相关问题，2020年5月30日，该局下达了《责令限期整改通知书》，针对入户门问题，内容为：为了切实消除安全隐患，责令华滨公司整改边户入户门开启方向，以确保两户门不再碰撞，如在整改过程中对边户的装饰装修造成破坏，由你单位负责恢复原状或与业主协调给予一定的补偿。关于地下停车位问题：地：地下停车位的设置需满足《车库建筑设计规范》等相关规范标准要求于紧靠墙壁、紧邻突出物等宽度不满足要求及靠近人防密闭门影响疏散的车位，应及时进行更换。原告明确表示不同意被告关于入户门的整改方案，同时表示其尚无修改方案。庭审中，原告申请对涉案小区存在碰门问题的入户门质量问题、修复方案、修复费用（被申请人赔偿数额）进行司法鉴定。本院认为，本案争议的焦点：1.被告是否逾期交房；2.入户门存在门碰门如何赔偿；3.车位合同是否解除，如何赔偿。关于是否逾期交房的问题。根据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，涉案房屋于2019年11月4日经验收合格，具备了合同约定的交付使用条件，原告于2019年12月17日收到了被告送达了《交房通知》和《交房须知》根据补充协议的约定应视为房屋已交付，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告以房屋入户门存在安全隐患为由未及时接收房屋，即原告所购房屋的入户门只有与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，尚未达到原告不能实现合同目的或者影响居住的程度，亦不能成为原告拒绝办理房屋交接手续的合同约定理由，根据合同约定，自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付，出卖人不承担延期交房等任何责任，故目前存在的入户门问题既不构成原告拒收房屋的理由，也不能据此认定被告存在逾期交房的违约行为。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉求无事实及法律依据，对此本院不予支持。被告对综合验收手续、面积测绘报告进行了公示，能够证明被告已向原告履行了特定的告知义务，原告要求被告出具综合验收手续、面积测绘报告的诉讼请求，本院不予支持。入户门存在门碰门如何赔偿。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，被告提出了维修方案，滨州市住建和城乡建设局亦责令被告进行整改，但原告明确表示不接受被告提出的维修方案，原告自己也未提出切实可行的有效的解决方案，故在双方未确定维修方案的情况下，入户门的修费用尚无法确定。原告申请对门碰门修复方案、修复费用进行司法鉴定，修复方案不属于司法鉴定范围，没有明确的修复方案无法鉴定修复费用，该鉴定申请不能实现其待证事实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条关于申请鉴定事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许的规定，对于此项鉴定申请，本院不予准许。原告可待该项损失确定后可另行主张。关于车位合同是否解除，如何赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项规定,双方就质量要求没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行。故案涉车位应当以中华人民共和国行业标准《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)来确定是否符合质量标准。根据《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)规定，停车位小型汽车宽为1.8米，长为4.8米外廓设计；微型车和小型车与柱间净距不得小于0.3米，与墙、护栏、其他构筑物之间横向净距不得小于0.6米，纵向净距不得小于0.5米。净距指最近距离，当墙、柱外有突出物时，从其凸出部分外缘算起。本案中，原告受让的0856车位靠近墙体部位宽度不符合《车库建筑设计规范》规定的标准。现原告要求解除双方签订《车位使用协议》本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失；当事人约定定金作为债权的担保的，收受定金的一方不履行约定债务的应当双倍返还定金。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方的违约行为致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。本案中，因被告提供的车位不符合相关规定，造成原告合同目的不能实现，构成根本违约，应当双倍返还定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，双方签订的《车位使用协议》约定的价款为108000元，定金数额以21600元为限，双方约定的超出21600元定金的8400元应为车位款。因此，被告应双倍返还原告定金43200元，并返还原告已交付的车位款86400元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。对原告主张的车位款利息，在被告双倍返还定金的情况下，原告提交的现有证据不能证实原告的损失超出了合同约定的定金，故对原告主张的超出定金部分的损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张昕良、孙林敏与被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司于2018年8月25日签订的《车位使用协议》；二、被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张昕良、孙林敏双倍定金43200元、车位款86400元。三、驳回原告张昕良、孙林敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1503元，由被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司负担1203元，由原告张昕良、孙林敏负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  张万旺二〇二〇年十二月八日书记员  郭王路