广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5212号原告：陈细镰，男，1965年6月11日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：蒋海行、潘美亮，广东绿儒律师事务所律师、实习律师。被告：叶红娣（曾用名叶燕），女，1950年3月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：钟志文（曾用名钟机文），男，1977年2月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：钟志辉（曾用名钟飞），男，1979年7月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告陈细镰诉被告叶红娣、钟志文、钟志辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖雯丽独任审理，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈细镰及其委托诉讼代理人蒋海行，被告叶红娣、钟志文到庭参加诉讼，被告钟志辉经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告陈细镰向本院提出诉讼请求：1、叶红娣、钟志文、钟志辉协助陈细镰办理位于广州市增城区增江街纺织路纺北三巷七号土地及房屋（原地址增城市××城镇纺织路××北××号，房屋所有权证号粤房字第**；国有土地使用证增府国用（1988）第002089-01250100589号）转移登记变更至陈细镰名下；2、本案诉讼费用均由叶红娣、钟志文、钟志辉承担。事实和理由：钟兆良生前与叶红娣为夫妻关系，与钟志文、钟志辉系父子关系。陈细镰与钟兆良、叶红娣、钟志文于2000年10月6日签订《房屋买卖契约》，陈细镰按约定一次性付清房款后，钟兆良、叶红娣、钟志文己将涉案房屋交付给陈细镰使用，并将涉案房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》及《地契》原件交给陈细镰收存。房屋交付后，陈细镰居住涉案房屋至今，期间要求涉案房屋登记所有人及土地使用权人配合办理过户手续，但钟兆良告知其在外地暂不方便办理。钟兆良去世后，陈细镰多次催促叶红娣、钟志文、钟志辉协助办理房屋及土地转移变更手续，叶红娣、钟志文、钟志辉均以各种理由推脱。至起诉日，涉案房屋及土地仍登记在钟兆良名下。综上，为维护合法权益特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告叶红娣辩称：1、屋主生前未立遗嘱，未明确房屋的继承关系；2、房屋买卖款项由屋主向买方收取，其未参与，不确定是否收齐全部款项；3、涉案房屋的交易是在2000年，在去年之前，陈细镰都没有联系过叶红娣办理房屋过户。4、涉案纠纷属于历史遗留问题，本人并无过错，买方不应将其列为被告。在法律法规允许的条件下，其愿意配合解决该历史问题。被告钟志文辩称：与叶红娣的答辩意见一致。涉案房屋的土地是行政划拨，不具备办理过户的条件。因此《房屋买卖契约》是违反国家相关规定，是无效的。被告钟志辉未到庭，庭后提交确认书，表示同意叶红娣和钟志文的处理意见。经审理查明：2000年10月6日，陈细镰（买方）与钟兆良、叶红娣、钟志文（卖方）签署《房屋买卖契约》，约定“位于荔城镇纺织路纺北三巷七号楼房一栋于二OOO年十月六日一次性有偿转卖给陈细镰，特定契约如下：1、买方一次性付清房款后，卖方即时交付《房屋所有权证》《国有土地使用证》《地契》叁本证件和房屋给买方。2、从此以后该楼房一切权属归买方所有，卖方无权干涉，不得过问。从此以后该楼发生的一切事情和经济责任均由买方负责受理，与卖方无关，卖方不负任何经济责任。3、买方需要过户，卖方协助办理，但办理发生的所有经济费用均由买方负责，卖方一概不负责。”。同日，钟兆良向陈细镰出具一份《收据》，载明收到陈细镰交来购屋款柒万捌仟元正，已收完毕款项。签订合同后，钟兆良向陈细镰交付涉案房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》及《地契》原件，并交付房屋给陈细镰居住使用。另，陈细镰还出示了工商银行银行流水、委托扣款协议及《居住证明》，拟证明其一直居住在涉案房屋。为查核涉案房屋及土地的相关情况，本院向广州市规划和自然资源局发函，该局复函如下，一、位于增城市××城镇纺织路××北××号的房屋由钟兆良建设，权属人为钟兆良（身份证号：），《房屋所有权证》证证号为（粤房字第**，《国有土地使用权证》证号：增府国用（1988）第002089-01250100589号。该不动产的用途为住宅，用地性质为国有建设用地，未办理过地址变更登记。该土地使用权的取得方式为行政划拨，未完善土地有偿使用手续。截至2020年7月10日，上述房屋及所在地块的抵押、查封情况详见附件。二、如对上述不动产进行处置，买受人应符合《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）的规定。三、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方向不动产登记机构申请办理不动产登记并提交申请登记材料（附件）。鉴于该不动产所在的建设用地尚未办理土地有偿使用手续，权利人需按规定完善土地有偿使用手续后方可办理权属转移登记。附件2020年7月9日的登记簿查册表显示，涉案房屋无查封、抵押情况。为查实陈细镰是否具备购房资格，本院向陈细镰出具《提交购房资格证明告知书》，后广州市增城区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明根据陈细镰（身份证号码：）的申请及《提交告知书》，经核查，截至2020年11月19日止，陈细镰（身份证号码：）具备增城区住房购买资格。为查实钟兆良及配偶、父母、子女的人口信息资料，本院向广州市公安局增城区分局人口管理大队发函，该部门复函如下，原我辖区居民钟兆良，……于2009年11月3日因疾病死亡注销户口。其户内部分户成员信息如下：户主：钟兆良……妻：叶红娣……子：钟志辉……子：钟志文……。在本案审理过程中，一、陈细镰陈述以下，（一）其同意支付办理房屋和土地过户所产生的一切费用。（二）涉案房屋购房款为78000元，在签订《房屋买卖契约》的当天，由陈细镰妻子在银行取款78000元直接支付钟兆良，由钟兆良当场出具收据并交付房产证、土地证等证件以及房屋钥匙。（三）法庭辩论终结后，其提交一份确认书，表示若法院支持其诉讼请求，其自愿承担本案诉讼费用，无须被告承担。二、叶红娣、钟志文陈述以下，（一）1975年钟兆良与叶红娣登记结婚，钟兆良于2001年去世，在去世前双方没有离婚。叶红娣与钟兆良生育两个儿子，分别是钟志文和钟志辉。钟兆良的父母在钟兆良去世前已经去世。（二）其同意钟兆良出售涉案房屋，但是其无需过问房款有无收取，房产证的去留以及房屋有无人居住的问题。（三）涉案土地是行政划拨，无法办理过户。如果在此情形下可以办理过户手续的，其同意配合办理过户，但产生的费用由陈细镰负担。本院认为：陈细镰与钟兆良、叶红娣、钟志文于2000年10月6日签订的《房屋买卖契约》是各方真实意思表示，内容并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《房屋买卖契约》的“买方一次性付清房款后，卖方即时交付《房屋所有权证》《国有土地使用证》《地契》叁本证件和房屋给买方”约定，现陈细镰出示了其持有的《房屋所有权证》《国有土地使用证》《地契》原件，以及提供了78000元的《收据》原件，故本院采信陈细镰已付清购房款78000元的主张。至于叶红娣、钟志文提出其并不清楚陈细镰有无付清购房款的抗辩。虽上述《收据》无叶红娣、钟志文的签名，且《房屋买卖契约》未约定购房款金额，但叶红娣、钟志文在《房屋买卖契约》签名，故其两人是知道应在收齐购房款后才交付涉案房屋《房屋所有权证》《国有土地使用证》《地契》有关证件以及交付房屋使用。现自2000年交付至今已有二十年，叶红娣、钟志文并未举证证明其两人有对钟兆良交付上述证件以及房屋给陈细镰一事提出过异议，或催促陈细镰支付购房款，或对购房款的金额持有异议，可见两人对房款已完成支付一事是知情或是默许，因此其两人上述抗辩，本院不予采纳。如上所述，陈细镰已付清购房款，卖方理应协助配合办理过户手续。因钟兆良已死亡，涉案房屋钟兆良享有份额的部分的法定第一顺序继承人有其配偶叶红娣及儿子钟志文、钟志辉，故叶红娣、钟志文、钟志辉对此有协助陈细镰办理该房屋及所在土地权属转移登记的合同义务。根据广州市规划和自然资源局《复函》内容，因涉案房屋所在的建设用地尚未办理土地有偿使用手续，需按规定完善土地有偿使用手续后方可办理权属转移登记。现陈细镰表示同意由其承担房屋办理权属转移登记所产生的一切费用，并且具备购房资格，涉案房屋亦未发现不宜过户至陈细镰的情形，因此本院对陈细镰主张要求叶红娣、钟志文、钟志辉协助办理涉案房屋及土地过户至陈细镰名下的诉请予以支持，但须按《复函》相关要求完善土地有偿使用手续。陈细镰自愿承担本案诉讼费用，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。钟志辉经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告叶红娣、钟志文、钟志辉自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈细镰按规定完善土地有偿使用手续，协助办理位于增城市荔城镇纺织路纺北三巷七号房屋［粤［粤房字第**屋所有权证》]以及所在土地[增府国用（1988）第002089-01250100589号《国有土地使用证》]过户登记至原告陈细镰名下的手续；办理权属转移登记所发生的费用由原告陈细镰承担。案件受理费2900元，由原告陈细镰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十二月八日书记员  赵洁玲