福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6310号 上诉人（原审原告）：张玉文，男，1964年12月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张萍萍，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州大洋商业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路**国际商厦。 法定代表人：黄清海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢敏，福建润税律师事务所律师。 上诉人张玉文与上诉人福州大洋商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初5140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张玉文委托诉讼代理人张萍萍、郑榕辉与上诉人福州大洋商业有限公司委托诉讼代理人谢敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉文上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判由福州大洋商业有限公司向张玉文支付从2011年10月1日起计至2020年6月30日止的租金差额89701.40元。2、依法判令福州大洋商业有限公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉《房屋租赁合同》第十条约定“福州大洋商业有限公司承诺合同期间所有业主的租金标准一致，如不一致，则租金标准自动变更为其与其他业主签订的房屋租赁合同中的最高标准”，已经生效的民事判决已经将租金标准调整至1.96倍，该约定的条件已经成就。二、有关的生效民事判决书公布的日期是2017年11月19日，且本案房屋租赁属于长期租赁关系，基于该租赁关系产生的给付之债呈连续状态，因此，本案并不存在超过诉讼时效问题。 福州大洋商业有限公司辩称，一、双方签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力。合同第三条第一款约定按原年租金的1.8倍支付租金，并每年在上一年度基础上递增3%，该租金标准系双方在平等自愿协商的基础上基于当时市场租赁价格达成的租赁合意，不得随意进行调整。合同第十条约定的适用前提为存在租赁关系，福州大洋商业有限公司与案外人张赛榕等签订的租赁合同到期后，继续使用商场系占有使用关系，人民法院据此所作出的判决系对原租赁合同期限届满后占用使用费的司法调整，该1.96倍标准并非双方平等协商一致的结果，且张玉文亦无提供证据证明福州大洋商业有限公司与其他业主签订高于原年租金1.8倍标准的租赁合同，因此合同第十条约定的适用条件并未成就，张玉文依据该条约定向福州大洋商业有限公司主张租金差额没有事实和法律依据。二、（2016）闽01民终4516号民事判决书阐明是参考各方因素，均衡各方利益，本着公平公正原则予以确定的，该调整是基于民事关系中的“占有关系”，而本案双方签订租赁合同的性质为商业行为，商业风险双方都应考虑和承受，不能适用公平公正的原则。三、在（2016）闽01民终4516号民事判决书之前已有张赛榕诉福州中城大洋百货有限公司租赁合同纠纷一案，案号为（2016）闽01民终4717号，裁判文书于2016年12月5日对外发布公示，张玉文知道或应当知道其权利受到侵害，故张玉文请求支付租金差额之诉请已超过诉讼时效。综上，张玉文的上诉请求不能成立，请求法院依法驳回。 福州大洋商业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，驳回张玉文的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由张玉文承担。事实和理由：一、××疫情属于不可抗力，符合双方合同第二条约定的租期顺延条件，福州大洋商业有限公司停业期间不应计入双方租赁期限中，其无需支付停业期间的租金。二、因不可抗力顺延合同期限不属于显失公平范畴，一审认定案涉合同第二条显失公平，属于适用法律错误。三、因受疫情影响，经营讼争商铺的商家纷纷申请租金减免，导致福州大洋商业有限公司停业期间经营亏损严重，一审判决福州大洋商业有限公司向张玉文支付疫情期间70%的租金，将导致福州大洋商业有限公司承担双重损失，有违公平原则。综上，一审判决损害了福州大洋商业有限公司的合法权益，请求依法予以调整，支持福州大洋商业有限公司的上诉请求。 张玉文辩称，一、一审法院认定《房屋出租合同》第二条约定内容显失公平，认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：《房屋出租合同》第二条约定是将不可抗力原因导致以该房屋为经营场所的商场停业风险全部转嫁给了张玉文，显然违反了公平及等价有偿原则。一审法院认定《房屋出租合同》第二条约定内容显失公平，并适用合同法第117条，适用法律正确。二、福州大洋商业有限公司是否因疫情导致经营亏损与本案租赁合同纠纷无关，一审法院酌定福州大洋商业有限公司承担停业期间70%的租金，符合法律规定。1、福州大洋商业有限公司并非商铺的实际经营者，其收益模式是对商铺实际经营者收取租金及经营利润的抽成，疫情期间福州大洋商业有限公司仍通过线上商城的形式进行销售，福州大洋商业有限公司主张亏损近800万元显然缺乏依据。并且本案为租赁合同纠纷，张玉文仅是收取固定的租金收益，福州大洋商业有限公司以其经营亏损为由要求张玉文减免租金，将经营亏损转嫁于张玉文，亦缺乏依据。2、张玉文主张的是2020年4月1日到6月30日期间的租金，这期间并不存在不可抗力，福州大洋商业有限公司实际上不存在经济损失。综上，福州大洋商业有限公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。 张玉文向一审法院起诉请求：1.依法判令福州中城大洋百货有限公司向张玉文支付从2011年10月1日起计至2020年6月30日止的租金差额人民币89701.40元。2．依法判令福州中城大洋百货有限公司向张玉文支付2020年第二季度(2020年4月1日至2020年6月30日)的租金人民币13351.72元及违约金（暂计至2020年5月22日止为人民币376.52元，此后违约金以人民币13351.72元为基数，按日万分之六计算至福州中城大洋百货有限公司实际付清至日止）。3.判令福州中城大洋百货有限公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月24日，张玉文作为甲方、福州中城大洋百货有限公司作为乙方签订《房屋出租合同》，合同约定：张玉文将名下坐落于福建省福州市鼓楼区××路××号××层××号房屋使用权完整出租给福州中城大洋百货有限公司。合同同时约定，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止，第一租赁年度年租金金额为原租金金额人民币56961.00元的1.8倍，即人民币102529.80元，第二至第十个租赁年度，每年年租金在上一租赁年度基础上递增3%；租金每三个月支付一次，福州中城大洋百货有限公司应在每季度第一个月（即每年的1、4、7、10月）开始的5日内向张玉文支付该季度租金，未能按时支付租金，每逾期一日，按逾期部分之金额的万分之六向张玉文支付违约金。合同第十条“双方约定的其他事项（租金计算标准一致性）”条款约定“乙方（即：福州中城大洋百货有限公司）承诺在本合同期间支付给商厦所有与其有租赁关系的业主的租金计算标准（本合同第三条第1款中的1.8倍）符合本合同规定，做到一视同仁，如有不一致，本合同的租金计算标准自动变更为乙方与商厦其他业主所签订的房屋租赁合同中的最高标准。”《房屋出租合同》履行过程中，福州中城大洋百货有限公司未能足额支付2020年第二季度即2020年4月1日至2020年6月30日的租金，至今福州中城大洋百货有限公司尚有租金差额13351.72元未向张玉文结清。 另查，因受××疫情影响，福州中城大洋百货有限公司经营场所从2020年1月25日起关闭商场暂停营业。2020年3月6日，根据福州市发布商业综合体复工防控指引通知，福州中城大洋百货有限公司恢复商场正常营业。 再查，（2016）闽01民终4717号民事判决书于2016年12月5日对外公示，（2016）闽01民终4516号民事判决书于2017年11月19日对外公示。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、福州中城大洋百货有限公司是否应按原年租金的1.96倍标准向张玉文支付租金差额？二、因受疫情影响商场停业期间租金如何支付？三、本案是否超过诉讼时效？对此一审法院分析如下： 其一，张玉文与福州中城大洋百货有限公司于2011年12月24日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力。合同第三条第一款约定按原年租金的1.8倍支付租金，并每年在上一年度基础上递增3%，该租金标准系双方在平等自愿协商的基础上基于当时市场租赁价格达成的租赁合意，该租金标准对双方并无重大显失公平，不得随意进行调整。合同第十条约定的适用前提有二：一是支付的对象存在租赁关系；二是须有签订租赁合同。福州中城大洋百货有限公司与案外人张赛榕等签订的租赁合同到期后，继续使用商场系占有使用关系，人民法院据此所作出的判决系对原租赁合同期限届满后占用使用费的司法调整，该1.96倍标准并非双方平等协商一致的结果，且张玉文亦无提供证据证明福州中城大洋百货有限公司与其他业主签订高于原年租金1.8倍标准的租赁合同，因此合同第十条约定的适用条件并未成就，张玉文依据该条约定向福州中城大洋百货有限公司主张租金差额没有事实和法律依据，对此一审法院不予支持； 其二，因受××疫情影响，福州中城大洋百货有限公司经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，福州中城大洋百货有限公司因疫情影响无法继续使用租赁物经营并获益，属于因××疫情导致合同无法履行的客观情形，承租人可以不可抗力为由主张减免租金。双方合同第二条约定内容显失公平，应合理分担损失，一审法院酌定福州中城大洋百货有限公司向张玉文支付应付租金的70%。关于停业天数，张玉文主张福州中城大洋百货有限公司于2020年2月14日起恢复营业，但备注恢复正常营业时间的日期视政府及防疫情况而定，故应按政府有关部门的正式通知为准，停业天数应从2020年1月25日计至2020年3月6日共41天。 其三，关于诉讼时效，根据一审法院审理的众多业主涉及福州中城大洋百货有限公司租赁合同纠纷案件的二审生效裁判文书发布时间，张玉文起诉已超过诉讼时效。如张赛榕诉福州中城大洋百货有限公司租赁合同纠纷一案，案号为（2016）闽01民终4717号，裁判文书于2016年12月5日对外发布公示，张玉文知道或应当知道其权利受到侵害，故张玉文请求支付2011年10月1日至2020年6月30日租金差额之诉请已超过诉讼时效，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、福州中城大洋百货有限公司于本判决生效后十日内向张玉文支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金差额9346.20元及违约金（以9346.20元为基数，从2020年4月5日起按日万分之六标准计至款项还清之日止）；二、驳回张玉文的其他诉讼请求。如果福州中城大洋百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序减半收取1184元（已由张玉文预交2368元），由张玉文负担1077元，由福州中城大洋百货有限公司负担107元。 本院二审期间，张玉文围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，将综合其他证据及案件事实对证明力进行评判。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，2020年7月16日，福州中城大洋百货有限公司办理了公司名称变更登记，变更为“福州大洋商业有限公司”。 本院认为，案涉《房屋出租合同》第十条关于“租金计算标准一致性”的约定，是指福州大洋商业有限公司承诺其与商场所有业主约定相同的租金标准，如果出现约定不同租金标准的情形，则自动调整为按照最高租金标准进行计算。其目的在于确保商场所有业主按照福州大洋商业有限公司给出的相同标准获得租金收入。该条款只有在福州大洋商业有限公司与商场其他业主签订了高于案涉合同租金标准的约定的情形下才能适用。已经生效的民事判决认定的1.96倍租金标准系人民法院在另案中所作的司法调整，不属于福州大洋商业有限公司与其他商场业主自愿约定不同租金标准的情形。因此，不能以该判决的认定作为调整租金标准的依据。张玉文提交的《通话录音》不能证明福州大洋商业有限公司就租金调整问题作出了承诺，本院不予采信。张玉文请求按照1.96倍租金标准计算租金差额，但并未提供充分证据予以证明，对其上诉请求，本院不予支持。 关于福州大洋商业有限公司的上诉。一审法院认定××疫情属于不可抗力，根据××对福州大洋商业有限公司经营活动造成的实际影响，认定双方应当合理分担损失，并酌定福州大洋商业有限公司承担应付租金的70%，已臻合理。福州大洋商业有限公司请求免除全部应付租金，但未提供证据证明其所受实际损失，本院不予支持。 综上所述，张玉文与福州大洋商业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2582元，由张玉文负担2368元，由福州大洋商业有限公司负担214元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 缪 羽 审 判 员 庄彩虹 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢