新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4439号 原告：徐新玲，女，1966年7月2日出生，系乌鲁木齐市米东区阳光小丫劳务派遣公司员工，住乌鲁木齐市。原告：张涛，男，1960年1月28日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市，系徐新玲的丈夫。二原告共同委托诉讼代理人：钱秀敏，新疆公论律师事务所律师。被告：新疆百富房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：张志强，该公司总经理。原告徐新玲、张涛与被告新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐新玲、张涛及委托诉讼代理人钱秀敏到庭参加诉讼。被告百富房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告徐新玲、张涛向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的房屋置换协议书及补充协议有效；2、判令位于××区面积117.47平方米的安置房屋一套（房屋价值暂定469,880元）为徐新玲、张涛所有；3、判令被告向原告支付所欠的房屋周转过渡费26,000元（2017年8月1日至2019年10月1日，最终计算至被告实际交付房屋之日止）；4、判令被告向原告支付装修补偿费26,848元（117.47平方米×200元/㎡）；5、判令被告向原告支付违约金20,000元；6、判令该房屋的维修基金、契税、面积测绘费、房产证登记工本费、天然气初装费、有线电视初装费、水电暖的安装费及材料费等由被告承担；7、被告在房屋竣工验收合格后6个月内办理产权证书；8、本案诉讼、邮寄等费用由被告承担，以上合计542,728元。事实与理由：2011年12月29日，被告就拆除原告所有的的位××区房产（产权证号：米房权证东字第**，建筑面积62.73㎡）事宜，与二原告签订《房屋置换协议书》及《补充协议》各1份，对置换面积、交付期限、房屋周转过渡费的支付，以及房屋所涉及的各项费用的承担等做了约定。合同签订后，原告履行了合同义务。2017年9月至10月间，我按被告通知通过摇号方式确定安置房为4号楼2单元1804室。但被告在原告准备入住时却毁约，不履行合同义务。给原告造成了极大的损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告百富房地产公司未到庭，亦未提交书面的答辩状。本院经审理查明，确认如下事实：2011年12月29日，原告徐新玲、张涛（乙方）与被告百富房地产公司（甲方）签订《房屋置换协议书》1份。该协议书的主要内容为：1、甲方需在××区的房屋1套，建筑面积62.73平方米，整体拆除。甲方依据相关法律规定，按照同楼层建筑面积为1：1的比例置换。置换的新建楼房位于本小区内。乙方现住房面积为77.73平方米，甲方置换新楼建筑面积在112.45平方米以内。乙方要求置换6层以上楼层，甲方不收取楼层差价。甲方拆除乙方的楼房地下室，甲方同意给予乙方建筑面积15平方米的优惠条件，补助其损失。由于甲方置换给乙方的新楼房没有地下室，故补助给乙方地下室的15平方米建筑面积增加在乙方置换的新建楼房建筑面积中。超出置换面积10平方米以内，按照每平方米4,000元收取，10平方米以外按照市场销售价格收取。2、①甲方向乙方交付置换土地房屋的期限暂定为12个月，从乙方交付房屋之日起暂定甲方移交新房的期限，甲方补偿给乙方每月800元的周转房屋补偿费（过渡费），共计9,600元。②甲方交付乙方置换房屋如果超出合同暂定期限，乙方同意甲方按每月800元补偿超出期限的房屋周转过渡费，并多给一个月的补偿费800元，补助乙方装修新房期间的租房租金，并补助一次性搬家费300元。3、①甲方与乙方置换的房屋乙方享受与其他购房户同等权利，房屋产权的办理为新建房竣工验收交付，甲方6个月内办理完毕。②关于办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、有线电视初装费、水电、暖的安装及材料费），均由甲方承担，但超出置换面积契税的费用由乙方自行承担。③但甲方给乙方交付房屋前一个月，乙方必须一次性付清超面积的房款（或乙方办理按揭贷款手续）。因乙方未按上述约定履行，造成置换房屋不能按时或迟延交付，乙方自行承担责任。④甲方给乙方所置换的房屋面积最终以房管所权威机构测算为准，双方依据测算确定的面积互补差价。甲方保证向乙方提供的置换房屋符合国家质量标准。甲方交付乙方的新建置换房屋为毛坯房。乙方要求装修的，甲方给予简装。4、双方签订本协议时，乙方需出具房产证、身份证，并将复印件留存甲方。乙方必须保证所置换的房屋没有产权纠纷、经济纠纷、没有抵押，否则乙方承担全部责任。5、甲方需拆除万和街716号的全部房屋762户，在每栋楼的最后一份协议签订之日起，于年月日（注：合同处未填写具体日期）前乙方搬离腾空被置换的拆除房屋，并将房屋完整的移交给甲方，如不按期搬离移交视为其违约，要求承担违约责任，违约金为协议总价款的20%，协议继续履行。6、本协议一式四份，双方签字生效，双方均不得擅自修改，如有未定事宜，协商解决，并作出补充条款规定，补充协议与本协议具有同等的法律效力。甲方处加盖被告百富房地产公司合同专用章，乙方处有二原告签名。同日，二原告（乙方）与被告百富房地产公司（甲方）在前述协议书下方补签了《补充协议》1份，该补充协议的主要内容为：甲方免费给乙方简装，楼层定为14层，免去楼层差，免契税。家中生活困难，甲方承诺给乙方102平方米面积不收取任何费用。乙方如置换98.56平方米的房屋，少的面积按4,000元/平方米退款计壹万陆仟元整。乙方如置换112.45平方米房屋，只收取壹拾平方米及肆万元。甲方不能以任何理由为难乙方。先支付过渡费壹年9,600元，搬迁费300元，计玖仟玖佰元整。过渡费付至新建楼房交钥匙为止。该补充协议加盖有被告公司合同专用章。以上协议签订后被告将二原告所有的房屋拆除，并开始开发房产，建设了明苑小区的高层住宅。根据本院已生效的（2019）新0109民初1950号判决书确认的事实，2017年12月6日，被告在报纸上发布通知，告知明苑小区安置户被告开发的明苑小区4、5号楼已达入住条件，要求安置户自通知之日起30日内来被告公司办理入住手续。二原告为夫妻。另查明，涉案小区有部分业主办理了入住，二原告由于与被告之间就房屋补差价达不成一致意见等原因至今未能办理入住。涉案房屋所在楼栋已办理消防验收，并进行了建筑工程质量检测鉴定。但至今仍未取得竣工验收合格的证明，被告公司也未取得涉案房屋所在土地的土地使用权属证明，未能提交涉案小区的建设规划手续。被告向二原告支付过渡费至2017年7月30日。以上事实有《房屋置换协议书》、《补充协议》、结婚证、、调查笔录，以及原告方当事人陈述等在卷为证。本院认为，二原告与被告百富房地产开发公司签订的《房屋置换协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应按照合同约定内容全面履行各自的合同义务。故本院认定二原告与被告签订的《房屋置换协议书》及《补充协议》合法有效。对原告要求被告交付涉案房屋及与交付房屋相关部分的诉讼请求，因二原告与被告百富房地产公司所签订的《房屋置换协议书》及《补充协议》中对涉案房屋的交付条件未进行约定，涉案房屋的交付使用条件应当符合法律、法规的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行。本案中涉案房屋未取得法律规定的建设规划手续，未进行竣工验收，涉案房屋因不具备法律规定的交付条件，属于法律上不能履行的情形。现原告主张要求确认百合世纪城4号楼2单元1804室面积117.47平方米的安置房屋一套属于二原告所有，要求判令被告支付装修补偿款26,848元，以及要求判令被告承担办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、水电暖的安装费用及材料费等）的诉讼请求，由于涉案房屋不具备法律规定的交付条件，导致合同未能实际履行。对于合同实际履行过程中涉及的交付的具体房屋、面积、费用数额及承担，以及是否存在装修差价等，目前均无法确认，故，本院对原告的前述诉讼请求，在本案中不予支持。原告可待房屋交付条件成就后，另行主张。关于房屋周转过渡费的问题。原告要求判令被告支付26,000元（按每月1,000元，暂计算2017年8月1日至2019年10月1日，最终支付至实际向原告交房为止）。本院经审查现有证据认为，双方合同约定，交付置换房屋的期限暂定为12个月，每月800元房屋周转过渡费。置换协议及补充协议中对超出12个月后的过渡费亦约定为800元/月。原告主张在协议实际履行过程中，被告是按照1,000元/月实际支付过渡费至2017年7月30日，但未能就此进行举证。故，对原告主张的过渡费，本院认为不宜超出合同约定的标准。对原告该项诉讼请求，本院予以支持32,000元【800元/月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）】。对于原告要求被告支付后续过渡费的请求，本院认为，应待实际产生相关费用后再行主张，在本案中不予支持。对于原告要求被告支付违约金20,000元的诉讼请求，根据查明的事实，被告在协议履行过程中，未交付涉案房屋。考虑到被告方的过错程度，以及给原告造成的实际损失等综合因素，本院对此予以支持。对于原告要求被告承担诉讼费用，因被告百富公司在合同履行过程中存在严重违约行为，未能按照合同约定向原告交付合格房屋。本案有关交付房产部分的诉讼费用应当由被告承担，其他部分的诉讼费用应按原告胜诉比例进行分担。被告百富房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃一审答辩、举证、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐新玲、张涛与被告新疆百富房地产开发有限公司于2011年12月29日签订的《房屋置换协议书》及《补充协议》有效；二、被告新疆百富房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告徐新玲、张涛支付过渡费32,000元【800元/月×40个月（2017年8月1日至2020年12月1日）】；三、被告新疆百富房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告徐新玲、张涛支付违约金20,000元；四、驳回原告徐新玲、张涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,613.64元（原告已预交），由被告新疆百富房地产开发有限公司负担96.16%，即4,436.48元。原告徐新玲、张涛负担3.84%，即177.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张亚丽二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 八 日书  记  员   刘 伟