贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终6094号 上诉人（原审被告）：邹蓉，女，汉族，1976年10月3日生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：项辉，系邹容的丈夫。 被上诉人（原审原告）：遵义旅鲭记商业管理有限公司。住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办东欣大道东欣广场城市综合体****楼**。统一社会信用代码：91520393MA6GM9ML9G(1-1)。 法定代表人：王美春，总经理。 委托诉讼代理人：李光明，遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者。 上诉人邹蓉与被上诉人遵义旅鲭记商业管理有限公司（以下简称遵义旅鲭记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 邹蓉上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判判决解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同，并要求上诉人腾退该房屋，对上诉人对房屋装修的价值未予考虑，显失公平。上诉人在一审中曾明确表示不同意解除合同，且对房屋按5年的经营期限，投入装修100多万元。现被上诉人坚持解除合同，并判决解除了合同。由于提前解除，上诉人认为，就应该对房屋装修的添附部分进行折价，并折抵租金或补偿给上诉人方才体现公平合理。上诉人并不是恶意拖欠租金，而是因为受疫情的影响以及经济严重下行的因素，一审法院酌情减免上诉人两个月的房租，上诉人非常感激。同时，根据情势变更的原则，上诉人也有权提出变更或解除合同，如能降低租金标准，上诉人也愿继续履行合同。二、原判判决在减免租金的计算方式出现错误，应当予以修正。上诉人承租的F16F17-1-7号商铺合同双方约定年租金为131820元，半年租金为65910元，月租金为131820/年+12月=10985元/月，根据本判决减免两个月租金，则减免金额为21970元(10985元/月×2月=21970元），加之本人在承租期间已支付租金27729元后，实际应支付金额为16211元（65910元-27729元-21970元=16211元）。原判决书中第三条由被告人邹蓉向原告遵义旅鲭纪商业管理有限公司支付租金27167.25元计算有误。 遵义旅鲭记公司辩称，上诉人是主观臆断，故意拖延时间，增加苏磊，上诉理由不成立，不符合客观事实，其故意拖延时间，使答辩人不能即时收回商铺和租金，对答辩人不公平。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。 遵义旅鲭记公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2018年7月12日签订的《东欣彩虹城F组团商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）；2.判令被告立即向原告腾退所租F16F17-1-7号商铺，并按照10985元/月标准自2019年7月12日起计算至腾退所租商铺交付给原告之日止向原告支付租金；3.判令被告立即向原告支付2019年7月12日起截止至2020年7月6日止期间的违约金6728元及其租金延迟支付期间的利息1523元（违约金及利息核算截止日以实际腾房时间为准）；4.判令被告承担原告因本案已支付的代理费3000元；5.本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月12日，原告遵义旅鲭记公司与被告邹蓉签订租赁合同，约定被告租赁原告所有的位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺，租赁期限为5年，自2018年7月12日起至2023年7月11日止，租赁用途为休闲餐饮；第一年租金按建筑面积计算（2018年7月12日-2019年7月11日）在优惠后为194295.94元／年，第二年租金按建筑面积计算（2019年7月12日-2020年7月11日）为131819.79元／年，之后逐年按比例递增，合同签订后1日内，被告应当支付第一年度前半年租金，合同满5个月须支付后半年租金，之后每届满6个月支付下一期半年租金。被告逾期交付租金的，原告可要求被告按逾期支付租金的日万分之六支付违约金，逾期超过20日或者逾期支付租金超过两次的，原告可以解除合同；如因合同的履行发生争议诉诸法院，违约方自愿承担守约方因此支付的律师代理费、诉讼费及其他相关费用；等等。原告在该合同甲方处加盖合同专用章及经办人员签名，被告在该合同乙方处签名捺印。合同签订后，被告接收房屋并实际经营至今，房屋租金已交至2020年1月11日；按照双方合同约定的租金支付时间，被告应于2019年12月12日支付下一年度上半年的租金65910元，但被告于2020年5月14日向原告支付了27729元后，至2020年7月11日，被告尚欠租金38181元至今未付，按双方合同约定的租金支付时间和违约金计算方式，被告已实际逾期208天，并产生违约金7343.79元。2020年1月6日，原告委托遵义市红花岗区城南法律服务所向原告邮寄催缴租赁费通知；另，原告委托遵义市红花岗区城南法律服务所法律工作者为其诉讼代理人以前述理由提起本案诉讼，并为此支付代理费3000元。 一审法院认为，被告邹蓉就租赁原告遵义旅鲭记公司位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺用于经营隐庐老成都饭店，与原告签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方所签订租赁合同应为合法有效，故对原告邹蓉与被告遵义旅鲭记公司之间的房屋租赁合同关系，原审法院予以确认；原告将商铺交付被告经营，已实际履行了合同义务，被告亦应按合同约定按时足额向原告支付租金，但被告自2019年12月12日至今未按合同约定足额支付租金，至2020年7月11日尚欠租金38181元，虽然存在疫情因素，但结合被告认可扣减一个月租金的情况下，被告理应按约支付相应租金，但被告至今未支付，故原审法院认定双方合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，故对原告主张解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院确认双方所签租赁合同于本判决生效之日起解除；同时，在租赁合同解除后，被告作为承租人理应将承租商铺交还原告，故对原告主张被告将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺腾退并交还的诉讼请求，原审法院予以支持；对原告主张被告支付拖欠的租金和至腾退商铺交付给原告之日止的租金的诉讼请求，被告自2019年12月12日起至今未按合同约定足额支付租金，至2020年7月11日尚欠租金38181元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告理应支付所欠租金及至腾退商铺交付原告之日止的租金，考虑2020年新型冠状病毒肺炎疫情影响，该情形属于公共知晓的事实，结合被告经营地行政部门要求区域内的经营商铺自2020年1月28日起停止营业的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，被告依据行政机关要求停止经营，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，结合原告自认同意扣除一个月租金的意见，原审法院酌情认定被告应支付原告的在2019年12月12日至2020年7月11日期间的租金以在扣减被告已支付的27729元后尚欠38181元租金基础上，再扣减两个月租金，即应为27167.25元〔（38181元÷208天）×（208天-60天）〕；自2020年7月12日起之后的房屋占用费以合同约定的年租金131819.79元（日租金为317230元／年÷365天＝361.15元／天）为标准计算至被告腾退房屋并交还原告之日止计算，另外，结合前述不可抗力认定，对原告主张的违约金部分，原审法院不予支持；对原告主张的律师费3000元，结合双方合同约定“由违约方承担全部律师费、诉讼费”内容，根据诚实信用原则，原审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告遵义旅鲭记商业管理有限公司与被告邹蓉于2018年7月12日签订《东欣彩虹城Ｆ组团商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、由被告邹蓉于本判决书生效之日起十日内将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺腾退并交还原告遵义旅鲭记商业管理有限公司；三、由被告邹蓉于本判决书生效后十日支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司租金27167.25元，并自2020年7月12日起至其将前述房屋腾退并实际交还原告遵义旅鲭记商业管理有限公司之日止以年租金131819.79元（即日租金361.15元）为标准计算向原告遵义旅鲭记商业管理有限公司支付房屋占用费；四、由被告邹蓉于本判决书生效之日起十日支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司代理费3000元；五、驳回原告遵义旅鲭记商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，已减半收取100元，由原告承担25元，由被告邹蓉承担75元。 本院二审期间，双方未提交新的证据本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1、房屋租赁合同解除后，对上诉人的装修价值应否予折价或补偿。2、一审计算的扣减租金金额是否正确。 关于争议焦点一。本案双方于2018年7月12日签订的《东欣彩虹城F组团商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方当事人应当遵守该租赁合同约定的内容。该租赁合同“五、租赁期间租赁物的装修”中5.4条约定“乙方投入租赁物的装修、设施、设备，在非因甲方原因解除或终止租赁合同时，无权要求甲方作任何补偿”，本案中，因上诉人邹容未按合同约定的租金支付时间支付下一年度上半年的租金，尚欠租金38181元至今未付，按双方合同约定第4.33条，已逾期超过20天未支付租金，被上诉人遵义旅鲭记公司有权解除合同，即案涉租赁合同的解除非因被上诉人的原因，故上诉人邹容无权要求其对装修、设施、设备作任何补偿。上诉人辩解系因新冠病毒肺炎疫情原因导致履行不能，但按照合同约定，上诉人应当在2019年12月12日支付下一年度上半年的租金，即便宽限20日天，该期限仍是在新冠病毒肺炎疫情发生之前，故对其辩解不予采纳，本院对其该上诉理由不予支持。对于上诉人邹容在租赁房屋内的装饰装修，在邹容腾房时，应自行拆除移走，但拆除行为不得有损被上诉人的租赁房屋。 关于争议焦点二。因疫情的不可抗力因素导致合同不能履行的情形，一审法院予以扣减两个月的租金，本院对此予以维持。关于扣减的租金金额，应当以双方当事人约定的租金标准进行计算，即：双方约定的2019年7月12日-2020年7月11日的租金为131819.79元/年，则月租金为10984.98元（131819.79÷12个月），两个月的租金则为21969.96元（10984.98×2个月）。双方均认可截止至2020年7月11日上诉人邹容尚欠租金为38181元，扣减两个月的租金后还需支付的租金为16211.04元（38181-21969.96）。虽然上诉人在二审中陈述其于2020年9月底已停止经营并将钥匙交还给被上诉人，但因其违约行为导致合同解除，本院酌情考虑其应当支付被上诉人两个月租赁空置期的损失，即上诉人应按照双方合同约定的租金标准支付房屋占用费至2020年11月30日止。 综上所述，上诉人邹容的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4476号民事判决第一、二、四项，即维持“一、原告遵义旅鲭记商业管理有限公司与被告邹蓉于2018年7月12日签订《东欣彩虹城Ｆ组团商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、由被告邹蓉于本判决书生效之日起十日内将位于遵义市红花岗区欣彩虹城项目编号为Ｆ16Ｆ17-1-7号（建筑面积154.98㎡）的商铺腾退并交还原告遵义旅鲭记商业管理有限公司；四、由被告邹蓉于本判决书生效之日起十日支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司代理费3000元”； 二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4476号民事判决第三项，即撤销“三、由被告邹蓉于本判决书生效后十日支付原告遵义旅鲭记商业管理有限公司租金27167.25元，并自2020年7月12日起至其将前述房屋腾退并实际交还原告遵义旅鲭记商业管理有限公司之日止以年租金131819.79元（即日租金361.15元）为标准计算向原告遵义旅鲭记商业管理有限公司支付房屋占用费”； 三、由邹蓉于本判决书生效后十日支付遵义旅鲭记商业管理有限公司租金16211.04元，并自2020年7月12日起至2020年11月30日止以年租金131819.79元（即日租金361.15元）为标准计算向遵义旅鲭记商业管理有限公司支付房屋占用费； 四、驳回遵义旅鲭记商业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费200元，已减半收取100元，由遵义旅鲭记公司承担25元，由邹蓉承担75元。二审案件受理费200元，由邹容承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长 吴 雨 审判员 张 睿 审判员 任建毅 二〇二〇年十二月三日 法官助理叶迪 书记员霍燕