广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28221号上诉人（原审被告）：广州儿朵服饰有限公司，住所地：广州市荔湾区中山八路**03铺，统一社会信用代码：91440101MA5ATF1X0P。法定代表人：宁尊华，总经理。被上诉人（原审原告）：深圳市彩浪投资有限公司，，住所地：深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道**江南时代大厦**楼4F4001统一社会信用代码：91440300MA5DK4F2X3。法定代表人：王雨田，执行董事。委托诉讼代理人：茹晴晴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏伟，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。上诉人广州儿朵服饰有限公司（以下简称儿朵公司）因与被上诉人深圳市彩浪投资有限公司（以下简称彩浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初25322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。儿朵公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判儿朵公司无须支付彩浪公司拖欠租金等费用共计103595.61元，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由彩浪公司承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋租赁合同效力认定错误，导致判决错误。彩浪公司将未变更土地性质以商业经营为用途出租给儿朵公司，损害了儿朵公司、第三人、国家的利益，讼争《租赁及服务合同》应为无效。虽然，彩浪公司就拟出租房屋于2017年办理了不动产权证，但该产权证并不能改变其擅自改变土地用途的事实，更不能有效地证明该房屋己经政府主管部门批准建设。本案彩浪公司租赁房产的土地使用性质为工业用地，在未经政府职能部门批准将工业用地变更为商业用地并补交纳土地变更用途费用之前，擅自在工业用地上兴建房产并明确用于商业经营，违反我国的土地管理法规而自始无效。而彩浪公司和儿朵公司订立的《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》，直接将租赁房屋从事超市、餐饮、百货、娱乐等商业经营项目，因违反我国的土地管理法规而自始无效。一审法院认定擅自改变房屋用途订立的租赁合同有效，属于适用法律错误。二、彩浪公司虚假宣传，未按照双方约定条件交付租赁房屋，应当依法承担赔偿儿朵公司经济损失的责任。彩浪公司为了招商，对商户隐瞒其没有经营主体资质的事实，提供的房屋不合乎合同约定的商业用途要求，并进行虚假宣传，其行为严重违反法律，根据《中华人民共和国合同法》的规定，其行为存在严重的缔约过失，从而给儿朵公司造成了经济损失，应当依法承担赔偿儿朵公司经济损失的责任。三、关于合同解除后的占有使用费的承担。本案导致合同解除的根本原因是彩浪公司土地性质不符合法律的强制性规定，同时也影响了儿朵公司的正常经营使用，儿朵公司无奈才拒绝缴纳租金。鉴于双方对此均有过错，故应基于公平原则，认定各承担50%的占有使用费损失。即儿朵公司仅应向彩浪公司支付51797.8元占用使用费。同时，由于彩浪公司违约在先，因此其无权扣除儿朵公司的履约保证金，应当向儿朵公司退还履约保证金24067.8元。彩浪公司辩称，一、《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。二、房屋使用用途与土地登记用途不同，并不属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，并不导致合同无效。最高人民法院、广东省高级人民法院裁判生效的案件均认定房屋使用用途与登记用途不同不属于违反效力兴强制性规定。三、彩浪公司已按约定向儿朵公司提供合格商铺，并委托专业公司提供物业管理服务，不定期进行商业推广活动，已按合同约定履行义务，不存在虚假宣传等违约或缔约过失责任。儿朵公司在2018年11月10日商场开业后正常进行经营，但未按《租赁合同》约定履行支付租金、物业服务费、推广费、水电费的义务，构成违约。四、儿朵公司未按《租赁合同》约定履行义务，彩浪公司有权依据《租赁合同》约定解除合同，《租赁合同》自2019年10月19日解除。五、儿朵公司应履行《租赁合同》约定的义务，承担《租赁合同》约定的违约责任，即应支付彩浪公司租金（含免租期及减免租金）、物业服务费、推广费共计103595.61元，并按24%/年的标准向彩浪公司支付逾期交纳租金、物业服务费、推广费、水电费的延迟履行违约金。彩浪公司为尽快收回租金登基本费用，未就违约金事宜提起上诉。彩浪公司向一审法院起诉请求：1、确认彩浪公司与儿朵公司签订的《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；2、儿朵公司向彩浪公司支付2019年1月1日至2019年10月19日拖欠的租金（含免租期内租金、拖欠的租金及物业服务费、推广费）共计103595.61元；3、儿朵公司向彩浪公司支付逾期交纳租金、物业服务费、推广按年化24%标准计算的违约金至全部款项付清之日止（暂计至2020年4月1日为20120.23元）；4、本案诉讼费用由儿朵公司承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，彩浪公司、儿朵公司签订一份《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》，约定彩浪公司将位于深圳市龙岗区出租给儿朵公司用于经营“儿朵童装”，租赁建筑面积为67.03平方米，租赁期限为36个月，自商铺计租日开始计算（暂定2018年9月16日起至2021年9月15日）。其中合同第7.1条约定，本合同签署当日，儿朵公司应当向彩浪公司支付19974.94元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；支付670.3元（相当于2个月推广费）作为推广费保证金；支付3485.56元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同第8.1.1条约定，该商铺的租金按计租面积计付，儿朵公司自计租日开始承担该商铺的租金,起始标准为每月每平方米149元，即起始月租金标准为9987.47元，实际具体按照下述约定执行，自2018年9月16日至2021年9月15日，月租金标准与起始月租金标准相同，为9987.47元。合同第8.1.2条约定，本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。儿朵公司应当在每个交租期的最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向彩浪公司一次性足额支付下个交租期租金。合同第8.1.3条约定，本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交租金为14981.21元。合同第8.2条约定，为扶持儿朵公司经营，彩浪公司同意在前述租金支付标准的基础上，给予儿朵公司1个月的免租优惠，即自2018年9月16日至2018年11月30日，儿朵公司实际需支付的租金金额为14981.21元。合同第9.1条约定，作为该商铺的承租人，儿朵公司应当自计租日起向彩浪公司交纳该商铺的物业服务费，物业服务费收费标准为按商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月26元,即每月物业服务费标准为1742.78元。合同第9.2条约定，彩浪公司在开业日起的首期物业服务费的收费期间内实际收取的物业服务费以第9.1条约定标准执行；其后，彩浪公司有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该商铺的物业服务费标准。合同第9.3约定，物业服务费支付方式，首期物业服务费为计租日起至第2个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，儿朵公司应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向彩浪公司一次性足额支付下个交费期物业服务费；首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交物业服务费为2614.17元。合同第10.1条约定，彩浪公司将不时地进行商业推广活动，儿朵公司同意接受彩浪公司的推广活动并承诺为此向彩浪公司按月支付推广费。全合同第10.2条约定，儿朵公司应当自计租日起向彩浪公司交纳该商铺的推广费，推广费收费标准为接该商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月5元，即每月推广费标准为335.15元。合同第10.3条约定，彩浪公司在开业日起的首期推广费的收费期间内实际收取的推广费以第10.2条约定标准执行，其后，彩浪公司有权依据商业广场运营、整体推广服务等成本开支变化而调整推广费，每次调整前，彩浪公司须提前1个月以书面方式通知儿朵公司。合同第10.4条约定，推广费支付方式，首期推广费为计租日起至第2个月最后一日期间的推广费，除首期推广费外，其他交费期推广费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，儿朵公司应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向彩浪公司一次性足额支付下个交费期推广费，首期推广费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交推广费为502.73元。合同第22.2条约定，儿朵公司延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等（以下简称“平日费用”），则每延迟一日，儿朵公司应当向彩浪公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，儿朵公司延迟交纳超过15日，经过彩浪公司书面催告，儿朵公司仍不交纳的，彩浪公司或物业服务公司可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至儿朵公司履行相关付款义务为止；彩浪公司或物业服务公司无需因此而向儿朵公司或第三方承担任何责任，彩浪公司或物业服务公司因此受到第三方索赔的，彩浪公司或物业服务公司有权向儿朵公司追偿损失；双方确认，在儿朵公司欠付租金、推广费、物业服务费等费用期间，未经彩浪公司批准，儿朵公司不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺；儿朵公司延迟交纳超过30日，彩浪公司有权单方解除本合同，并由儿朵公司承担导致合同终止的违约责任；双方特别确认，在租赁期限内，若儿朵公司延迟交纳平日费用等累计超过3次，则彩浪公司也有权单方解除本合同，并由儿朵公司承担导致合同终止的违约责任。合同第22.4条约定，双方确认，本合同因儿朵公司违约而提前终止的，则彩浪公司有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因彩浪公司违约而提前终止的，彩浪公司应当无息返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同第22.7条约定，双方确认，儿朵公司妥善履行本合同的权利义务是彩浪公司给予儿朵公司8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如儿朵公司原因导致本合同提前终止（包括儿朵公司违约导致彩浪公司解除本合同的情形），则儿朵公司应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同第25.3条约定，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证；通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定；儿朵公司确认，租赁期限内，该商铺是儿朵公司的有效通知地址；彩浪公司或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向儿朵公司送达通知，儿朵公司于通知张贴当日知悉通知内容。上述合同签订后，彩浪公司于签订合同当天2018年8月6日向儿朵公司出具了履约保证金19974.94元、物业服务费保证金3485.56元、推广费保证金670.3元、首期租金14981.21元、首期物业服务费2614.17元、首期推广费502.73元的收款收据，而根据儿朵公司提交转账记录，儿朵公司支付履约保证金19974.94元的时间系2018年7月26日，支付其他款项22253.97元的时间为2018年8月4日。2018年10月11日，双方签订《开业确认函》，确认整体开业日2018年11月10日起开始计租。2019年6月26日，双方签订一份《XX时代广场（筹备期）商铺租赁合同》，其中第一条约定在儿朵公司于原合同履行期间满足下列条件的前提下，彩浪公司同意对儿朵公司2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金给予部分减免，减免租金金额为34956.15元，减免后儿朵公司应付合同费用总额为53949.95元：1、儿朵公司对于减免后的各项合同费用于本协议签订后工日内一次性支付给彩浪公司，2、儿朵公司实际租满原合同约定的租赁期限，3、儿朵公司未于租赁期限内发生违反合同约定的情形，4、儿朵公司不得将本协议涉及的租金减免金额透露给第三方；第二条约定若儿朵公司于原合同履约期间违反上条第2、3、4款的约定，则儿朵公司须将上条减免的租金补付给彩浪公司，如存在违反原合同约定的其他事由，则彩浪公司还有权要求儿朵公司按照现合同约定承担相应的违约责任。上述补充协议签订后，儿朵公司于2019年6月30日交纳了15000元，其余租金、物业服务费、推广费未交纳。关于儿朵公司交纳的该15000元，彩浪公司用于抵扣了首期租金差额1997.49元、首期管理费差额348.56元、首期推广费差额67.03元（因开业时间延迟，首期费用期间调整为2018年11月10日至2018年12月31日），抵扣了2019年2月一半的租金4993.74元、2019年3月一半的租金4993.74元，抵扣了2019年1月管理费1742.78元、2019年2月部分管理费186.36元，抵扣了2019年1月推广费335.15元、2019年2月推广费335.15元。2019年10月12日，彩浪公司按合同约定地址向儿朵公司邮寄一份《关于解除租赁合同的通知书》，通知儿朵公司于2019年10月15日起解除租赁合同，并于收到通知三日内搬离，否则视为自动搬离，彩浪公司自行清理收回商铺。该邮件因儿朵公司拒收于2019年10月16日退回，儿朵公司则称其于2019年10月8日已收到该通知。彩浪公司称其已收回涉案商铺，要求确认双方租赁合同于2019年10月19日解除，租金及其他费用算至2019年10月19日。一审诉讼中，儿朵公司提交招商规划图纸及现场照片称，彩浪公司虚构项目，诱导商家进驻与之签订租赁合同，根据招商规划图纸，儿朵公司铺位对面应该是儿童乐园及儿童游戏馆，但实际儿童乐园及儿童游戏馆一直未招商，目前仍是毛坯房，导致儿朵公司商铺没有人流量，无法经营，多次与彩浪公司沟通未能解决，彩浪公司违约在先。又称涉案房屋的不动产证上登记的房屋用途为厂房，彩浪公司以商铺招租，合同无效。彩浪公司解释称，招商文件提及的品牌系具有初步租赁意向的商家，彩浪公司并非承诺招商广告中所有品牌均能进驻，不构成要约，不存在违约问题，况且彩浪公司一直在积极招商，招商文件涉及的大部分品牌均已入驻。一审法院认为，涉案租赁房屋已取得不动产权证，改变房屋用途并非租赁合同无效的法定条件，故彩浪公司、儿朵公司之间形成了合法有效的租赁关系，当事人应当依约严格履行。彩浪公司已将商铺交付儿朵公司，儿朵公司应当依约向彩浪公司交付租金。招商广告中的其他商家未进驻或其他商家退出并非儿朵公司拒交租金的合理理由，故儿朵公司主张彩浪公司违约在先的理由，一审法院不予采纳。由于儿朵公司未依约支付租金，彩浪公司于2019年10月12日向儿朵公司寄出解除合同通知，主张双方租赁合同于2019年10月19日解除，符合合同约定，一审法院予以支持。由于儿朵公司未依约支付租金，彩浪公司请求儿朵公司补付减免部分的租金符合租赁合同及补充协议的约定，一审法院予以支持。故彩浪公司请求儿朵公司支付2019年1月1日至2019年10月19日期间拖欠的租金、物业服务费、推广费共计103595.61元，未超过合同约定的标准，一审法院予以支持。由于儿朵公司违约导致合同解除，彩浪公司依据租赁合同约定有权没收儿朵公司已交纳的履约保证金，加上一审法院已判令儿朵公司补付减免部分的租金，彩浪公司的损失已得到有效的补偿，故对彩浪公司请求的逾期交纳费用违约金，一审法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认彩浪公司与儿朵公司签订的《彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；二、儿朵公司应于判决生效之日起三日内支付彩浪公司2019年1月1日至2019年10月19日期间拖欠的租金、物业服务费、推广费共计103595.61元；三、驳回彩浪公司的其他诉讼请求。案件受理费1387元（彩浪公司已预交），由彩浪公司承担226元，由儿朵公司承担1161元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据双方当事人的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、彩浪公司在签订合同时是否有虚假宣传的情形；3、一审判决儿朵公司支付租金的数额是否正确。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案合同房屋已经取得相关的规划许可，因此，双方签订的租赁合同为有效合同，儿朵公司认为租赁合同无效没有事实依据，本院予以驳回。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，彩浪公司在租赁合同中并未承诺招商广告中所有品牌均能进驻，因此，彩浪公司并未违约。儿朵公司认为彩浪公司存在虚假宣传没有事实依据，本院予以驳回。关于本案二审的第三个争议焦点，本院认为，双方签订的合同为有效合同，儿朵公司拖欠租金，构成根本违约，一审判决儿朵公司支付拖欠的租金并无不当，本院对此予以维持。综上，儿朵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2371.9元，由广州儿朵服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月二十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。