江苏省连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0703执异60号案外人：连云港大成房地产开发有限公司（简称大成公司），住所地,连云港市连云区，社会信用统一代码证：913207007132360808。法定代表人：王士杰，董事长。申请执行人：陶某某，男，1957年8月9日生，汉族，住连云港市连云区。被执行人：张某某，男，1965年5月10日生，汉族，住连云港市连云区。在本院执行申请执行人陶某某与被执行人张某某民间借贷纠纷一案中，案外人大成公司对本院执行栖霞路东路北侧、院前制冰厂西侧的房屋及构筑物（2680平方米）租金的执行不服，向本院书面提出执行异议。2020年12月9日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了书面审查。该案现已审查终结。经审查查明，原告陶某某与被告张某某、被告赵某民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月16日作出（2018）苏0703民初48号民事判决：“一、被告张某某于本判决生效之日起十日内给付原告陶某某借款44万元。二、驳回原告陶某某对被告赵某的诉讼请求。”2018年8月17日立案执行，案号（2018）苏0703执1146号。2018年11月19日本院作出（2018）苏0703执1146号执行裁定：“冻结、划拨、扣留、提取被执行人张某某的收入或者银行存款45万元，或者查封、扣押其同等价值的其他财产。”2018年12月1日《公告》：“本院在执行申请执行人陶某某等人与被执行人张某某、赵某民间借贷纠纷案件中，依法提取被执行人张某某、赵某收房租等收入，并与相关承租户进行谈话，送达协助执行通知书。现公告通知所有承租户，不得擅自将租金交给张某某、赵某或其委托代收人等，擅自交纳，本院将依法追究相关人员法律责任。各承租户应将其交纳的租金全额交至本院。”2019年初本院先后向王某、刘某等租户送达协助执行通知书，请求协助执行对应付张某某的租金予以冻结。大成公司不服，遂书面向本院提出异议。案外人大成公司异议称，根据2006年6月19日我公司与连云区院前村签订产权转让协议及市中院（2015）连民终字第02315号判决书之判决。大成公司对该处房产有收益使用权，有权将其出租他人并收取租赁费用。对张某某（身份证号：）在贵局涉案的所有案件不可用本公司资产，即栖霞路东路北侧，院前制冰厂西侧的房屋及构筑物（2680平方米）租金等予以执行。请求：停止（2018）苏0703执1146号中对栖霞路东路北侧，院前制冰厂西侧的房屋及构筑物（2680平方米）租金的执行。申请执行人陶某某辩称，针对连云港大成房地产开发有限公司2020年10月22日向法院提交的《执行异议申请书》所述的“事实与理由”等，根据本人截止2020年11月20日所掌握的证据，可以确认大成公司所述的“栖霞路北侧、院前制冰厂西侧的房屋及构筑物（2680平方米）的实际用益物权人与大成公司毫无关系”。证据一、根据本人向法院提交的2020年8月份的水费发票、2020年8月份的电费发票复印件显示，其户主、即缴费人为张某某。证据二、根据本人2020年11月20日与该处房产的部分承租人魏某、老潘、张某1、高某等的通话录音（向法院提交该录音的U盘及根据录音整理的打印件）可以确认，至2020年11月20日之前，该处房产的用益物权一直为张某某所有。因此，依据上述证据及相关法律规定，本人申请对张某某该处房产的收益申请执行，符合相关法律规定。执行期间应从2018年12月1日法院《公告》及《协助执行通知书》下达之日起，至本人的债权标的执行完毕，或张某某依法对该处房产失去用益物权为止。被执行人张某某未向本院提供书面辩论意见。另查明，1998年5月8日，院前企业公司（甲方）与佳新包装厂（乙方）签订《租赁厂地协议书》一份，双方约定由佳新包装厂租赁院前企业公司位于连云区栖霞路的厂地和部份土建设施。同时双方在该《协议书》的第一条中对租用期限和租金约定：“租期为14年（1998年-2011年），乙方第一年上交甲方租金5.88万元，以后每年租金按5%递增，租金每年必须在第一季度内交纳。如不按时交纳，甲方有权终止合同”。上述协议签订后，院前企业公司将双方所约定的租赁厂地和房屋交付给佳新包装厂使用，但佳新包装厂未能依照双方所约定的期限和数额支付院前企业公司的租金。因此，院前企业公司于2004年6月14日向佳新包装厂发出《通知》一份，要求佳新包装厂“应于2004年6月21日前给付所欠的租金478750元，否则将依法解除合同”。但佳新包装厂未予给付，遂诉至本院。本院经审理认为：“合同的当事人应当严格按照约定履行各自的义务。原告院前企业公司与被告佳新包装厂所签订的《租用厂地协议书》系双方真实意思表示且不违反法律禁止性的规定，故合法有效。被告佳新包装厂作为承租方，在接收了双方所约定的租赁物后，未能严格按照双方所约定的期限给付原告院前企业公司的租金，应承担违约责任。因原、被告双方在《租用厂地协议书》中约定如被告佳新包装厂不按时交纳租金时，原告院前企业公司享有解除合同的权利。故本院对原告院前企业公司要求与被告佳新包装厂解除租赁关系的诉讼请求，依法予以支持。”2014年10月26日本院作出（2004）港民二初第186号民事判决：“一、原告院前企业公司与被告佳新包装厂所签订的《租用厂地协议书》终止履行；二、被告佳新包装厂于本判决生效后十日内给付原告院前企业公司租金478750元。”2006年6月19日大成公司与连云区院前村村民委员会签订《产权转让协议书》，合同约定：“甲方（连云区院前村村民委员会）位于栖霞东北侧，营山收购站西侧一处房产可对外转让，乙方（大成公司）经现场勘察有意购买，甲方同意将该处房产转让给乙方。现经甲、乙双方充分协商，意见一致，达成转让协议如下：一、转让范围。位于栖霞东北侧，营山收购站西侧，院前制冰厂东侧的地面上所有房屋及构筑物。占地面积约平方米。具体四至详见宗地图。二、转让金额及交付时间。本次地上物转让金额为人民币500.000万元。大写：伍拾万元整。付款办法：本协议签订时乙方向甲方交付10万元，由于该处房产的租金纠纷尚在连云区法院执行之中，故移交日期以连云区法院将该案件执行结束后的当日（或次日）双方办理移交手续，次日乙方将购房余款一次性付给甲方。三、该处房产所处地块为集体所有，甲方同意处置给乙方使用。四、乙方受让后如需办理产权手续，甲方予以协助，可以出具相关证明。五、其他。本次转让范围内的房屋，除沿路一排为甲方原有产权，还含有原承租人自建房。由于原承租人欠甲方租金，并于2005年7月份经法院调解，原承租人自愿同意将地面上的全部自建房抵冲所欠甲方租金。”2012年10月28日大成公司与张某某、张某2、李某签订《产权转让协议书》，大成公司将其受让的上述地块内全部房屋及构筑物转让给张某某、张某2、李某。协议约定：“一、转让地块房地四至范围：甲方转让房产位于连云区××路北侧、院前制冰厂西侧的地面上所有房屋及构筑物，占地面积约2680平方米（具体四至详见宗地图）。二、转让金额及付款方式：1、本协议地上物转让全部金额为人民币贰佰万元整（￥2,000,000.00）。2、乙方张某某出资壹佰万元，张某2伍拾万元整，李某出资伍拾万元。本协议双方签字后乙方一次性付人民币贰佰万元整（￥2,000,000.00）。三、本协议及房产所处地块土地性质为集体所有，乙方从甲方取得该地块房屋所有权后，根据地上房屋建筑物随附土地使用性质，即视为乙方对该地块内全部地上房产及构筑物拥有所有权和相应的土地使用权。四、乙方受让该处房产后如需办理产权手续，甲方有义务协助，并负责与院前村委会协调。五、本协议签字前甲方与院前村委会所签订的《产权转让协议书》中相关约定条款甲方拥有的权利一并转至乙方享有，甲方与院前村委会所签订的《产权转让协议书》中的债权债务与乙方无关。”2013年10月28日张某某向大成公司出具《欠条》一张：“今欠王士杰现金肆拾万元整。（注：还款时间2013年12月底）。”因给付上述40万元欠款，大成公司与张某某发生争议。2015年4月24日大成公司诉至本院，请求判令张某某支付该40万元及利息。2015年7月23日本院作出（2015）港民初字第0789号民事判决：“本院认为，原告提供的欠条是被告张某某出具的，是其真实的意思表示，但该欠条没有明确该款的性质，被告主张该系双方约定涉案争议房屋拆迁时被告给原告的好处费，原告不予认可，被告亦未能提供证据加以证明，本院对被告该主张依法不予支持。原告主张该款系被告受让房屋前占用房屋而自愿补偿原告的费用，原告该陈述有两份《产权转让协议书》加以佐证，符合常理，本院依法对原告陈述予以确认，故被告张某某应当向原告支付该40万元。对原告主张的利息，因原、被告在欠条中没有明确约定，但原、被告在欠条约定了还款时间，自逾期之日起按银行1年期贷款利率计算利息，原告主张按年利率6%计算没有依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张某某于本判决生效之日起十日内给付原告连云港大成房地产开发有限公司40万元及利息（利息自2013年11月1日起至2015年5月1日止按中国人民银行流动资金1年期贷款利率计算）。”张某某不服上诉。2016年1月20日市中院作出（2015）连民终字第02315号民事判决：“本院认为：上诉人张某某主张涉案欠条载明的40万元系拆迁时支付给大成公司的好处费，如该40万元系拆迁好处费，张某某于2013年10月28日出具欠条，并约定还款时间为2013年10月31日，而涉案房产至今尚未拆迁，故张某某的陈述与常理不符，且张某某未能举证证明其主张，故本院对张某某的陈述不予采信。依据大成公司与院前村委会签订的涉案《产权转让协议书》的约定，大成公司对涉案房产有收益使用权，有权将其出租他人并收取租赁费用，故本院对被上诉人大成公司主张该40万元系房产转让给案外人之前张某某占用房产产生的费用的陈述予以采信。张某某应按照欠条的约定支付大成公司租赁费用40万元及利息。综上，上诉人张某某的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”2016年3月24日大成公司向本院申请强制执行张某某，案号：（2016）苏0703执677号。2016年11月9日大成公司与张某某、张某2、李某房屋买卖合同纠纷一案：“原告大成公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的《产权转让协议书》。事实与理由：2012年10月28日，原告与被告签订《产权转让协议书》，约定原告将位于连云区××东路北侧、院前制冰厂西侧的地面上所有房屋及构筑物转让给被告，转让金额为二百万元，张某某出资100万元，张某250万元，李某50万元，在协议签订后被告一次性付200万元。协议第六条约定：本协议自双方盖章签字后并将约定购房款全部付齐后即日生效。但三被告只给付100万元，2015年原告诉讼催促张某某、张某2付款。两人置之不理，依据合同法第94条规定，特提起诉讼，请求解除双方的《产权转让协议书》。被告张某某辩称，1、原告出具200万元收条之日，原产权转让协议书出资义务已经履行完毕，出具借条的行为应当视为另行成立的借款关系，所以我方认为原被告之间的产权转让协议有效，并且以借款的形式支付了房屋的购买款。2、原告起诉没有达到合同解除的条件及按照原告自认的观点，已经收到了三个被告给付的100万元，尚有100万元未支付。我方认为该合同原告目的已经实现了一大半，因为根据合同抗辩权的相关规定在原告违约的情况下，被告可以行使同时履行抗辩权，不支付相应的合同价款，因此相抵冲原告已经实现了合同目的的大部分，不符合合同解除的条件。第二个答辩观点是按照原告自认的观点来陈述，并不代表我方观点。原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，原告对争议的土地和房屋既没有所有权也没有合法的使用权，更不是合同相对人，被告已通过现金的方式支付原告合同的转让款，双方的合同已经履行完毕，不存在解除合同的客观原因，请求法院查明事实驳回原告的诉求。被告张某2辩称，不同意解除合同，因为其已经按照协议打了50万元给原告。被告李某辩称，同意解除合同，退还我已经支付的钱。本院经审理查明如下事实：2006年6月19日，大成公司与案外人连云区院前村村民委员会（以下简称院前村）签订了《产权转让协议书》1份，约定由该村将位于连云区××路北侧、营山收购站西侧、院前制冰厂东侧的地面上所有房屋及构筑物转让给大成公司，转让金额为人民币50万元，因该处房产所处地址为集体所有的土地，案外人院前村同意将该地块处置给大成公司使用。该协议书第五条注明，本次转让范围内的房屋，除沿路一排为院前村原有产权，还含有原承租人即张某某自建房，由于原承租人欠院前村租金，并于2005年7月经法院调解，原承租人自愿同意将地面上的全部自建房抵冲所欠院前村租金。2012年10月28日大成公司（甲方）与张某某、张某2、李某（乙方）签订《产权转让协议书》，约定大成公司将2006年6月19日从连云区院前村委会受让的地块内全部房产及构筑物转让给张某某、张某2、李某所有。协议第二条约定：1、本协议地上物转让全部金额为人民币200万元；2、付款方式为张某某出资100万元、张某2出资50万元、李某出资50万元。协议双方签字后乙方一次性付人民币200万元。协议第三条协议及房产所处地块土地性质为集体所有，乙方从甲方取得该地块房屋所有权后，根据地上房屋建筑物随附土地使用性质，即视为乙方对该地块内全部地上房产及构筑物拥有所有权和相应的土地使用权。协议第五条约定：本协议签字前甲方与院前村委会所签订的《产权转让协议书》中相关约定条款甲方拥有的权利一并转至乙方享有，甲方与院前村委会所签订的《产权转让协议书》中债权债务与乙方无关。第六条约定：协议自双方盖章签字后并将约定购房款项全部付齐后即日生效。大成公司在庭审中陈述协议约定的建筑物和构筑物的交付时间按合同日期算，张某某陈述一直都在使用。另查明，张某2提供2013年4月22日50万元汇款凭证以及2012年10月28日王士杰出具的50万元收据，该收据内容为：今收到张某2购房款伍拾万元整，收款人王士杰。庭审中原告认可收到张某250万元。2012年10月28日被告张某2向王士杰出具50万元欠条，内容为：今欠王士杰现金伍拾万元整，欠款人张某2，还款日期5月份。2012年10月30日，王士杰作为收款人向被告张某某出具收据，内容为：今收到张某某购房款壹佰万元整，收款人王士杰。被告李某已付40万元，原告大成公司认可视为被告李某已付50万元。王士杰系大成公司法定代表人。再查明，2015年4月大成公司向本院提起诉讼，要求张某某、张某2各支付房款50万元及利息。大成公司提供的诉状中事实理由中载明，协议签订后张某某与李某各自支付购房款50万元，张某某尚余50万元房款未付，张某2承诺2013年5月支付，大成多次催要未果。后大成公司于2015年7月17日向本院申请撤诉，本院作出（2015）港民初字第790号民事裁定书，裁定准予大成公司撤诉。”本院经审理认为：“原告诉请的依据为与三被告订立的《产权转让协议书》，原告自认为的源权利为原告与连云区院前村委会订立的《产权转让协议书》，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”原告大成公司并非该集体经济组织的成员且也未履行相关批准手续，即使与院前村委会签订了《产权转让协议书》也不能获得案涉集体土地的处分权。两份《产权转让协议书》中转让的标的物皆为土地及建筑物，土地系位于连云区××东路北侧、院前制冰厂西侧，为连云港市院前村集体土地。该块土地原承租人张某某在集体土地上建造的房屋及构筑物未纳入政府统一规划，没有相关部门的建设审批手续，当事人未办理产权登记手续，也没有取得任何不动产权属证书，均不享有诉争建筑物的所有权，未取得合法物权。综上，原告据以主张权利的源权利来源不合法。原告主张解除与三被告签订的《产权转让协议书》，实质上是对案涉房屋的土地使用权的归属争议。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”根据上述法律规定，本案依法属于人民政府的处理范围，不直接属于人民法院受理民事案件的范围。”根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，2017年4月25日作出(2016)苏0703民初3536号民事裁定：“驳回原告连云港大成房地产开发有限公司的起诉。”还查明，本案争议房产的水、电费2020年仍系张某某缴纳，该争议房产一直由张某某出租使用。本院认为，我国法律规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”1、大成公司对张某某的债权40万元，大成公司享有涉案房产收益权系何时的收益权？已经生效的（2015）港民初字第0789号、（2015）连民终字第02315号两份民事判决，所确认的是2006年6月19日大成公司与院前村委会签订《产权转让协议书》后，大成公司对涉案房产享有收益使用权。因张某某欠大成公司40万元系2006年6月至2012年10月期间张某某占用争议房产的费用，故判令张某某偿付大成公司本金40万元及利息。2、2012年10月28日大成公司与张某某、张某2、李某签订《产权转让协议书》后，大成公司是否仍对争议的涉案房产享有收益权？从生效的（2016）苏0703民初3536号民事裁定看，双方约定房产转让价款200万元，大成公司已收到100万元。而且该案对大成公司要求解除原、被告之间签订的《产权转让协议书》的请求，经审理认为：“该块土地原承租人张某某在集体土地上建造的房屋及构筑物未纳入政府统一规划，没有相关部门的建设审批手续，当事人未办理产权登记手续，也没有取得任何不动产权属证书，均不享有诉争建筑物的所有权，未取得合法物权。综上，原告据以主张权利的源权利来源不合法。原告主张解除与三被告签订的《产权转让协议书》，实质上是对案涉房屋的土地使用权的归属争议。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”根据上述法律规定，本案依法属于人民政府的处理范围，不直接属于人民法院受理民事案件的范围。”而驳回了大成公司的起诉。本院认为，2012年10月28日大成公司与张某某、张某2、李某签订的《产权转让协议书》，已经部分履行，且争议房产及附属物一直由张某某占有使用至今，况且（2016）苏0703民初3536号民事裁定已裁定驳回了大成公司起诉请求解除双方签订的合同，即使转让合同有争议，在该合同尚未依法解除前，从大成公司2012年10月28日与张某某、张某2、李某签订《产权转让协议书》时起，大成公司再以（2015）港民初字第0789号、（2015）连民终字第02315号两份判决所确认其对涉案房产享有收益使用权为理由和依据来阻却本院对涉案房产租金的执行，缺乏事实和法律依据。综上所述，案外人大成公司主张停止对（2018）苏0703执1146号中对栖霞路东路北侧，院前制冰厂西侧的房屋及构筑物（2680平方米）租金的执行，缺乏事实和法律依据，其异议请求依法不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人连云港大成房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王 卿人民陪审员  刘道根人民陪审员  赵庆慧二〇二〇年十二月十五日书 记 员  周 曼相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（执行异议之诉）三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。