广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初3185号 原告：林文杰，男，汉族，1979年9月6日出生，住所地广西钦州市钦**，系长岛花园6001号房屋业主。 委托诉讼代理人：黄恬，广西志明律师事务所律师。 被告：广西海巍实业有限公司，统一社会信用代码914507006976271001K,住所地广西钦州市龙祥路**。 法定代表人:邓桂馨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许峰，该公司员工。 原告林文杰诉被告广西海巍实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告梁辉南的委托诉讼代理人黄恬和被告广西海巍实业有限公司的委托诉讼代理人许峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告林文杰向本院提出诉讼请求：一、判令被告广西海巍实业有限公司支付逾期交付房屋的违约金[以购房总价款2402823元为基数，按每日万分之四计算，从2019年10月16日起至2019年11月19日止的违约金共计31717元(2402823元X0.04%X33天）；二、判令被告广西海巍实业有限公司赔偿原告的物业服务费损失6062.35元；三、本案的诉讼费用由被告广西海巍实业有限 2 公司承担。诉讼请求有变更，现变更为：判令被告广西海巍实业有限公司支付逾期交付房屋违约金时间变更为2019年10月6日至2020年7月16日至，违约金数额也变更，违约金共计259504元，因为时间上扩大了8个月违约金相应提高。第二个增加一项诉讼请求：判令被告广西海巍实业有限公司于判决生效之日起30之内为境东小区原告业主房屋安装由城市供水企业抄表到户。 事实与理由：原告与被告广西海巍实业有限公司（以下简称海巍公司）于2019年9月19日签订《商品房买卖合同（现售）》，原告向被告购祺•长岛花园（现楼盘名称为“融创•境东十里”）6001号房屋，房屋交易的总价款为2402823元，该房屋为开发商装修过的样板房，约定交房时间为2019年10月15日前。被告海巍公司通知原告于2019年10月15日办理房屋交接手续，并要求原告在收房前先预付6个月的物业服务费。原告交清6个月的物业服务费并取得房屋钥匙后，发现该房屋尚未通水，便向被告反映，要求予以通水。但被告均因自身原因长时间拖着未予处理。后在原告向融创总部投诉之后，被告才安排人员对长岛花园别墅区供水管道进行筛查处理，找到了未能通水原因，并要求原告自己采购从小区供水管网接水到自家的材料，然后由开发商安排人员将生活用水接入到了原告户内。但是原告入住之后，经常发生停水、水压低、水量小等事件，原告多次向被告要求解决好生活用水问题，但是被告均以各种理由推拖不处理。之后，原告发现被告海巍公司开发建设的长岛花园小区的供水设施未经验收，之前一直未正常接入市政自来水，仅依靠抽取地下井水为业主供水。在原告及其它邻居多次投诉之后，被告于2020年7月下旬接入了市政自来水，但是市政自来水只是接入到小区供水总网入口，并未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费，不符合将商品房交付业主使用的法定条件。被告海巍公司将不符合交付条件的商品房 3 交付业主使用的行为，违反了法律、行政法规、规范性文件的规定和合同约定，严重损害了原告的合法权益。一、长岛花园小区的供水设施未经验收，也未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的条件，被告海巍公司向原告交付的房屋不符合法定和约定的交房条件，应当承担逾期交付房屋的违约责任。1、供水设施等建筑工程验收合格既是开发商的法定义务，也是交付房屋的法定条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国合同法》第二百十七九条规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”、《城市供水条例》第十七条规定“城市供水工程竣工后，应当按照国家规定组织验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”可见，房屋、供水设施等建设工程必须经验收合格并取得相应手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律规格的强制性要求。验收合格既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件。无论房屋的实际建设状况是否可实际使用、甚至是否己经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。本案中，6001号房屋所附属的供水设施未按照法定程序完成相应的验 4 收手续，不具备法定的交付条件。2、供水设施未经验收，不符合合同约定的房屋交付条件。原告与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》第十条明确约定商品房交付条件之一为“该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件”，而《建设工程质量管理条例》第二条规定“凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”可见，建设工程竣工验收备案证明文件中应当包含供水等线路管道验收备案的文件。本案中，被告海巍公司向原告交付的房屋尚未办理供水设施验收备案手续，尚未取得供水设施验收合格的验收备案证明文件，其交付的房屋不符合法定以及约定的交房条件。3、长岛花园小区的供水设施至今未经验收，未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的条件，房地产开发企业不得将房屋交付业主使用。《广西壮族自治区实施〈城市供水条例〉办法》（2004年6月29日修正)第十五条规定“城市供水工程竣工后，应当按照国家和自治区有关规定进行验收;未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”、《钦州市物业管理办法》（钦政办（2017〕122号）第二十五条规定“新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用。”、《钦州市住房和城乡建设委员会转发钦州市市政管理局关于印发〈钦州市建筑供水一户一表及二次供水技术规范（试行）>的通知》（钦市建房(2018)29号)规定“关于供水设施验收问题。新建房地产开发小区供水设施经验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向 5 最终用户（小区业主）收取水费。未经验收或者验收不合格的，以及未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的，房地产开发企业不得将商品房交付业主使用。”根据上述规定，物业小区的供水设施未经验收或者验收不合格的，以及未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的，开发建设单位不得将房屋交付业主使用。本案中，原告及长岛花园小区的其他业主多次要求被告海巍公司提供长岛花园小区供水设施验收合格的材料，但是被告海巍公司一直以各种理由拒不提供，为此原告及其他业主先后向钦州市住房和城乡建设局、钦州市城市管理行政执法局、钦州市钦南区住房和城乡建设局、钦州市开投水务有限公司申请公开或者提供长岛花园小区供水设施验收合格或者验收备案的材料，但是上述部门均表示没有相关的验收材料或者备案材料，应当认定长岛花园小区供水设施没有验收或者验收不合格。而且被告海巍公司至今没有为原告安装由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的水管、水表，至今未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费。根据上述规定的要求，被告海巍公司作为房地产开发企业不得将房屋交付原告等业主使用。综上，被告海巍公司开发建设的长岛花园小区的供水设施未经验收，也未实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的条件，被告海巍公司不得将房屋交付原告使用，即被告海巍公司向原告交付的房屋不符合法定和约定的房屋交付条件。被告海巍公司在交付房屋条件尚未成就的情况下向原告交付房屋，被告海巍公司交付房屋的行为违反了法律、法规的禁止性规定，该交付房屋行为无效。原告向被告海巍公司购买的是现房，被告海巍公司交付房屋的时间应为合同约定的交房时间2019年10月15曰，但是被告海巍公司因供水设施未经验收及没有做到城市供水企业抄表到户，致使原告购买 6 的房屋至起诉时仍没有满足商品房交付的法定条件，应当认定被告海巍公司的行为构成逾期交付房屋。本案中，被告海巍公司逾期交付房屋的时间已超过90日，根据原告与被告海巍公司签订的《商品房买卖合同（现售）》第十三条“逾期交付责任”的约定，被告海巍公司应当按日向原告支付全部房价款万分之四的违约金。二、房地产开发企业负有向业主提供由城市供水企业抄表到户并由小区业主直接向城市供水企业交纳水费的的供水设施的法定义务,被告海巍公司应当在合理期限内为原告安装由城市供水企业抄表到户并由原告直接向城市供水企业交纳水费的水管、水表等供水设施。《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”、《广西壮族自治区城镇供水价格管理办法》第二十一条规定“新建住宅必须装表到户。新建住宅的供水设施安装费用由建设单位承担。计量水表以后（不含水表）至住宅内部供水管道和用水设备的安装，应坚持建设单位自愿委托的原则。在工程竣工并经供水企业验收合格后，由供水企业实行计量到户、抄表到户、收费到户、服务到户。”、《钦州市物业物业管理办法》（钦政办(2017)122号）第二十五条第二款规定“新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。”根据上述规定，被告海巍公司作为房地产开发企业，负有安装、建设由城市供水企业抄表到户并由小区业主直接向城市供水企业交纳水费的供水设施的法定义务。本案中，被告海巍公司拒不为原告安装由城市供水企业抄表到户并由小区业主直接向城市供水企业交纳水费的供水设施的行为违法。原告要求被告海巍公司在合理期限内履行其法定义务，有事实和法律依据，应得到支持。此外，原告与被告海巍公司签订的《商品房 7 买卖合同（现售）》第十一条关于“商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准”的条款，该合同条款的内容与被告海巍公司和长岛花园小区其他业主约定的合同条款内容一致，该合同条款是被告海巍公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，该合同条款属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款。在该格式条款中，被告海巍公司免除了其供水设施应验收合格的责任，以及免除了其应提供由城市供水企业抄表到户并由最终用户(小区业主）直接向城市供水企业交纳水费的供水设施、设备的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款无效。而且《钦州市住房和城乡建设局、钦州市城市管理执法局关于规范新建房地产开发小区供水设施建设验收与交付管理工作的通知》（钦市建房(2019)44号）明确规定“各房地产开发企业要切实加强小区供水设施建设与验收组织工作，履行好建设单位提供合格产品的法定义务，不得将未经验收合格的供水设施交付业主使用。同时，在与购房人签订的《商品房买卖合同》对商品房相关设施设备交付条件中，须明确约定：小区供水设施经勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收合格，交由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。”因此，被告海巍公司在《商品房买卖合同》中关于供水方面的格式条款，与钦市建房（2019)44号文件的要求明显不符。三、被告海巍公司逾期交付房屋，逾期交付房屋期间的物业服务费用应当由被告海巍公司交纳，且对于原告已经交纳的物业服务费用应由被告海巍公司承担赔偿责任。《物业管理条例》第四十一条第二款规定“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”如前所述，被告海巍公司在交付房屋条件尚未成就的情况下向原告交付房屋，被告海巍公司交付房屋的行 8 为无效，应当视为被告海巍公司尚未将物业交给物业买受人，在此期间的物业服务费用应当由被告海巍公司交纳。此前，原告己经向物业公司交纳了长岛花园6001号房屋2019年10月15日至2020年5月15日的物业服务费用共计6062.35元，对于该6062.35元的物业服务费用，应由被告海巍公司全额赔偿给原告。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律、法规的相关规定，提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告林文杰为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1、商品房买卖合同，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系； 2、供水管道破裂、停水的照片、微信聊天纪律，证明被告的供水设施未经验收，供水设施不合格，原告入住后使用的是井水，直至2020年7月16日才开始使用的是自来水； 3、钦州市住房和城乡建设局关于信息公开申请表的答复，证明长岛花园小区（原告所在的小区）的供水设施未经验收备案； 4、钦州市住房和城乡建设局关于信息公开申请表的答复，证明长岛花园小区（原告所在的小区）的供水设施未经验收备案，因此我们认为被告没有完成相应附属设施的竣工备案； 5、收据原告向物业，证明原告向物业公司缴纳6062.35元物业服务费； 6、《钦州市物业管理办法》，证明供水设施未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用； 7、关于印发《钦州市建筑供水一户一表及二次供水技术规范》（试行）的通知，证明城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业缴纳 9 水费的，房地产开发企业不得将商品房交付业主使用； 8、《钦州市住房和城乡建设局、钦州市城市管理执法关于规范新建房地开发小区供水设施验收与交付管理工作的通知》，证明供水设施未经验收或者验收不合格的，以及为实现由城市供水企业抄表到户并由最终用户（小区业主）直接向城市供水企业缴纳水费的，房地产开发企业不得将商品房交付业主使用； 9、中国法院网案例：交付交付未竣工验收合格未竣工验收合格的商品的商品房应承担逾期房违约金，证明交付未竣工验收合格的商铺应承担逾期交房违约金； 10、广西高院：购房人接收未竣工验收合格房屋时开发商逾期交房责任，证明开发商交付未验收合未竣工验收合格房屋时格的房屋的行为不构成有效交付，开发商仍应承担开逾期违约责任； 11、案例：水电都没有验收九交房，法院裁定开发商按逾期交房赔偿，证明水电都没有验收交房，开发商按逾期交房赔偿。 12、水质检验报告，证明境东十里小区别墅区水质不合格。 被告瀚广西海巍实业有限公司书面答辩称， 被告广西海巍实业有限公司向本院提供以下证据。 1、别墅竣工验收合格备案表（56-100#楼），证明涉案房屋于2016年3月30日已取得竣工验收合格备案证明，符合合同约定交付条件； 2、测绘报告，证明涉案房屋于2018年2月27日已取得《房屋测绘报告》，符合合同约定交付条件； 3、入伙通知书及邮件回执，证明被告已于2019年10月14日即原商品房买卖交付约定的时间之前，向原告发出《入伙通知书》，被告已履行了通知义务，不存在逾期交付情形； 4、《钥匙签收单》、《装修申请表》、《装修管理协议》、《自行装修承诺书》，证明原告已于2019年10月15日接收涉案标的房屋； 10 5、授权办理工程结算函及其附件，证明涉案房屋所在小区供水管网已于2019年5月29日与市政管网对接； 6、水质检测报告，证明涉案房屋所在小区水质符合生活饮用水卫生标准。 7、10.27日作出的水质检测报告，证明涉案房屋所在小区水质符合生活饮用水卫生标准。 经开庭审理，本院查明本案如下法律事实： 本院认为， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  张玉娟 二〇二〇年十二月十四日 书记员  翟丽媛