重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初9038号原告：重庆秀湖物业管理有限公司，住所地重庆市江**大石坝街**元佳花园**附**，统一社会信用代码91500105577198218C。法定代理人：陈其霆，执行董事。委托诉讼代理人：张粲敏，重庆金状律师事务所律师。被告：王望，男，汉族，1988年07月22日出生，住重庆市璧山区。被告：李凤，女，汉族，1988年04月26日出生，住四川省华蓥市。原告重庆秀湖物业管理有限公司（以下简称秀湖物业公司）与被告李凤、王望物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张粲敏，被告李凤、王望到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秀湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费（含电梯费及水电公摊费）9270.23元、违约金4913.22元（暂计算至2019年12月31日止，2020年1月1日以后的违约金按月利率百分之二计算至被告付清所有款项之日止），共计14183.45元。2、被告承担本案律师费1000元。3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告李凤、王望支付水电公摊费的诉讼请求。事实和理由：原告为被告所在湿地·溯园小区提供物业服务。被告的房屋建筑面积97.17平方米，应按住宅1.8元/月/平方米的标准向原告给付物管费。但被告自2015年8月1日至2019年12月31日拖欠物业费9270.23元。根据《公约》第四十二条，业主、使用人违反公约未按时足额缴纳物业费的，应按千分之三每天支付违约金，拖欠3个月（含3个月）以上的物业管理企业可依法提起诉讼，因此而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等费用由业主承担。被告的行为已经违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持其前述诉讼请求。被告王望、李凤辩称，原告需要提供前期物业服务合同招标通知书、中标通知书、物业费备案证明原件，招标通知书必须提供招标公告，媒体公告及当天的报刊。原告起诉的诉讼时效己过。原告需要提供法人代表的资质，必须提供催费记录，还需确定是否是业主本人签收，原告还需提供对小区服务的标准，原告起诉的标准是否合理，需要提供对小区服务的照片等。不认可临时公约中约定的物业费收费标准。经审理查明，原告与重庆斗十千房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对湿地溯园（一期）提供物业服务，合同还约定：物业服务费用标准为住宅1.2元/月/平方米（含电梯费、不含公共水电公摊费）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按国家相关规定标准向业主分摊计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；本合同期限为三年，自2011年11月1日（具体时间以甲方通知业主入住之日为准）起至2014年10月31日三年期满止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按逾期金额千分之三的标准向乙方支付违约金等。2011年10月20日，秀湖物业公司与重庆斗十千牛房地产开发有限公司共同向璧山县发展和改革委员会提交了前期物业服务收费备案申请，备案的物业服务费收费标准为高层住宅（建筑面积）1.2元/平方米/月，其中一是包含日常维修养护费，二是包含电梯费，电梯运行费、日常维修（小修）及保养、年检费、电梯司机工资等，一二楼不乘坐电梯的用户不交电梯费（免交标准为0.2元/月/平方米）。《前期物业服务合同》签订后，原告依约向湿地溯园小区提供了物业服务。合同期满后，仍由原告为该小区提供物业服务。2020年1月1日，璧山区璧泉观音社区湿地溯园第一届业主委员会向秀湖物业公司发出《关于终止前期物业服务合同办理移交手续的通知》，主要内容是通知原告前期物业服务合同于2019年12月31日终止，请原告做好相关交接工作等。被告李凤、王望系位于重庆市璧山区璧泉街道东林大道75号×幢×-×房屋业主，房屋建筑面积为97.17平方米。被告李凤、王望拖欠原告2015年8月1日至2019年21月31日期间的物业服务费。原告于2020年4月16日以在小区公告栏张贴催费通知的方式向二被告催收欠付物业管理费，另于2020年1月15日、2020年10月23日及2020年11月3日以短信方式向二被告催收物业管理费。经原告催收后，被告李凤、王望仍未交纳以上费用。另查明，原告与被告李凤于2014年10月17日签订了《业主临时公约》，约定了物业服务收费标准为住宅1.8元/月/平方米（含电梯费及水电公摊费）等内容。李凤与王望系夫妻关系。以上事实有原被告的当庭陈述，原告提交的电梯日常巡查记录表、防火安全日常巡查表、来访人员登记表、电梯日常维护保养记录、保安工作日志、保洁工作记录、工程巡查记录表、电梯日常维护保养合同、保洁保安电工工作日常照片打印件、关于终止前期物业合同办理交接手续的通知、移交材料、邮政特快专递详情单、邮件流程截图、催收光盘、催收短信截图、房屋产权信息、业主临时公约、前期物业服务合同、前期物业服务收费备案申请等证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业收费并不单纯是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区公共部分的维修、养护和消耗。权利与义务相统一是法律的基本原则，业主享受物业服务企业提供的物业服务，应承担相应的义务，其中最基本的义务就是按时足额交纳物业费。原告秀湖物业公司与重庆斗十千房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》后，履行了合同约定的主要义务，向湿地溯园小区提供了物业服务。《前期物业服务合同》期满后至2019年12月31日期间，原告继续为该小区提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照前期物业服务合同确定。被告李凤、王望作为该小区业主，在接受原告提供的物业服务后，未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。对于物业服务费的收费标准问题，因经过发改委备案的物业服务费为1.2元/月/平方米，该标准包含电梯费，但不含公共水电公摊费，又因原告在诉讼中自愿放弃了要求被告李凤、王望支付公摊水电费的诉讼请求，故被告李凤、王望应按照1.2元/月/平方米的标准支付。对二被告提到的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，又因原告于2020年1月15日以短信方式对二被告的欠费进行催收，构成诉讼时效的中断，因此原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，经审查，未超过诉讼时效的欠付物业服务费期间为2017年1月15日至2019年12月31日共计35.5个月，二被告拖欠的物业服务费共计4139.44元（1.2元/月/平方米×35.5个月×97.17平方米）。被告李凤、王望逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担违约责任，但原告主张的违约金过高，结合被告李凤、王望欠付费用的金额和时间等有关因素，本院酌情主张413元。另外，因原告主张由被告李凤、王望承担本案诉讼所产生的律师费的依据不足，故本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李凤、王望于本判决生效之日起五日内给付原告重庆秀湖物业管理有限公司物业服务费4139.44元、违约金413元，合计4552.44元；二、驳回原告重庆秀湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计89.8元，由原告重庆秀湖物业管理有限公司负担64.8元，由被告李凤、王望负担25元（此款已由重庆秀湖物业管理有限公司垫付，限被告李凤、王望随案款一并给付原告重庆秀湖物业管理有限公司）。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决确定给付期限届满之日起算。审判员  刘泽念二〇二〇年十二月三十日书记员  杨 帆