上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13400号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：鲍侃夫，男，1977年9月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆志诚，上海知信律师事务所律师。原告上海泽哲文化创意有限公司(以下简称泽哲公司)诉被告鲍侃夫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈辉、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海泽哲文化创意有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2019年11月8日至2020年5月7日的租金65,000元;2、判令被告立即支付原告2020年1月8日至2020年5月7日的物业管理费12,000元;3、判令被告立即支付原告违约金12,000元;4、判令原告没收被告押金45,000元。庭审中，原告变更诉请为：1.判令解除双方于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告2019年12月8日至2020年7月7日的租金77,000元(具体为：2019年12月8日至2020年1月7日欠付5000元房租，2020年1月8日至2020年7月7日欠付72,000元)；3.判令被告立即支付原告2020年2月8日至2020年7月7日的物业管理费15,000元；4.判令原告没收被告押金30,000元。事实和理由：2019年9月9日,被告与原告签订了《房屋租赁合同》,约定：被告承租原告位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室A6档口经营餐饮,品牌为：奈哥,业态：酸菜鱼饭。租赁期限为自2019年9月21日起至2021年9月20日止,每月租金为12000元,物业费每月3000元,押金为45,000元,先付后用,付一押三的方式。如被告提前退租或者逾期支付租金,原告可没收被告押金及要求支付赔偿金等等。原告将房屋交付被告使用后,被告已经拖欠了原告2019年11月8日至2020年5月07日期间租金65,000元、物业管理费12,000元,被告的行为已经构成违约。经原告多次催告,一直拖欠至今。故原告诉至法院。鲍侃夫辩称，同意解除合同，不同意其余诉请。被告已经支付2019年11月8日至2020年1月7日的租金，之后被告实际没有经营，因疫情也不能经营，不同意支付租金。当时原告进行美食城推广活动，其中有5000元优惠券，原被告协商抵充房租，因此不存在原告所称的欠付2019年12月8日至2020年1月7日5000元房租。因美食城不能经营，被告在2020年4月份就和原告提出解约不做了，之后就搬离了。原告没收押金无事实和法律依据。被告不同意原告用押金抵扣违约金，即便是被告要支付违约金，考虑疫情因素，违约金过高也应当调低。本院认定事实如下：2019年9月9日，泽哲公司(甲方，出租人)与鲍侃夫(乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市徐汇区漕溪路XXX号楼101室A6档口(以下简称涉案商铺)出租给乙方，经营品牌奈哥，业态酸菜鱼饭，租赁期限自2019年9月21日起至2021年9月20日止；月租金12000元，物业费每月3000元，乙方按每1月为一个付款周期方式支付租金，乙方应于到期日前15天前向甲方支付后一个月租金；付一压三，乙方应向甲方支付租赁保证金45000元，甲乙双方租赁关系终止时，甲方将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同：(一)乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过7日仍未支付……。违反合同擅自提前解除本合同的，应向另一方按保证金同等金额支付违约金。乙方非因本合同规定的情况中途退租的，乙方应按照保证金同等金额向甲方支付违约金。当天，鲍侃夫支付租赁保证金3万元、一个月租金和物业费15000元。因美食城延期开业，故双方约定2019年10月8日为租金起算日。2019年11月10日泽哲公司向鲍侃夫发送付款通知书，要求支付2019年11月8日至2020年1月7日的租金24000元，2019年11月8日至2020年2月7日的物业费9000元，并给予开业推广减免2020年1月8日至2月7日的租金12000元，合计33000元，请根据约定在2019年11月14日前将上述费用付清，如未按照本付款通知书支付费用，视为不同意参与此次开业推广减免活动，则按原签订的租赁合同执行。2019年11月14日，鲍侃夫支付租金28,000元。2020年4月13日，鲍侃夫向泽哲公司人员发送短信表示：受疫情影响，自2020年2月开始美食城已不具备按照合同约定的正常功能，造成租赁方无法正常经营，目前亏损严重，希望双方能友好中止合同。泽哲公司未予答复。庭审中，关于房屋现状，原告表示双方没有交接房屋，2020年7月原告至涉案商铺查看并拍照，还有一些物品在现场，其余都搬走了。被告表示没有交接房屋，因为原告没有相关人员和被告进行交接，被告在2020年4月9日、10日就搬离涉案商铺，当时将钥匙交给现场值班的老人，原告拍摄的照片里的物品不是被告的。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、收据、微信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同履行过程中，被告逾期支付租金，确构成违约，原告当庭增加诉请要求解除合同，被告也表示同意，故本院确认双方租赁合同于2020年7月8日解除。租赁合同解除或终止时，承租人负有将租赁物返还出租人的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告抗辩称其于2020年4月9日、10日搬离涉案商铺，但被告未提供证据证明,也未提供证据证明其通知原告，故本院难以采信。被告还抗辩称2019年12月8日至2020年1月7日有5000元房租是以优惠券抵充，原告不予认可，而被告提供的微信往来仅说明美食城有推广活动，并无抵充租金的内容，故被告该抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，被告应将欠付的租金和物业费支付原告并承担违约责任。但因涉案商铺用于经营餐饮，2020年1月24日至3月23日系本市重大突发公共卫生事件响应期间，疫情及防控措施对美食城经营的确造成影响，原告未按时支付租金系事出有因，基于公平原则及共克时艰、共担风险原则，本院酌情考虑被告支付2019年12月8日至2020年7月7日的租金53,000元、2020年2月8日至2020年7月7日物业费10,000元。关于原告主张没收被告租赁保证金作为违约金的诉请，被告提出违约金过高的抗辩意见，同样基于上述理由，本院酌情调整违约金金额为12,000元，剩余押金原告应予以返还，按约抵充被告应付费用。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与鲍侃夫于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、鲍侃夫于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2019年12月8日至2020年7月7日的租金53,000元；三、鲍侃夫于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年2月8日至2020年7月7日的物业费10,000元；四、上海泽哲文化创意有限公司收取鲍侃夫的租赁保证金12,000元抵作违约金，由上海泽哲文化创意有限公司没收；五、上海泽哲文化创意有限公司退还鲍侃夫剩余租赁保证金18,000元，此款可与上述第二、三项款项抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1370元，由上海泽哲文化创意有限公司负担528元，鲍侃夫负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二〇年十二月十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。