内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4601号上诉人（原审原告、案外人）：王桂清，男，1962年3月27日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：冯国辉，内蒙古全兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙国森，男，1955年3月11日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：乔娟娟，内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赤峰景泰置业有限责任公司。住所地：赤峰市红山区文钟镇文钟村。法定代表人：李青峰，经理。上诉人王桂清因与被上诉人孙国森、赤峰景泰置业有限责任公司（以下简称景泰置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初7098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王桂清上诉请求：撤销原审判决，改判停止对位于××旗、6-2--701室楼房的执行。事实与理由：一、王桂清对敖汉旗新惠镇水岸华庭小区6-1-701、6--2--701室楼房享有合法财产权。2015年11月10日王桂清缴纳486468元、453276元购房款，购买景泰置业公司开发的××旗、6号楼2单元701室楼房。王桂清缴纳全部房款（双方经债务清算后以房屋抵债），景泰置业公司将楼房交付给王桂清，王桂清装修出租使用至今。因王桂清全款购房，景泰置业公司始终没有给王桂清办理房屋产权登记，王桂清购买取得房屋所有权并实际占有使用楼房。孙国森与杨某、景泰置业公司等民间借贷纠纷一案，孙国森申请诉前保全，一审法院裁定将王桂清的房屋作为景泰置业公司的财产予以查封，查封错误；二、原审判决适用法律错误。王桂清购买的涉案房屋，已缴纳全部房款、水、电费，实际占有使用房屋至今，虽然没有签订书面房屋买卖合同，房屋交易已经完成，王桂清取得了房屋的所有权，没有办理产权登记不影响王桂清原始取得房屋的物权属性，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，王桂清2015年11月10日缴纳全部房款，实际占有房屋时房屋买卖合同已经生效，王桂清取得房屋所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王桂清支付的房款已超过了合同约定房款的50%。王桂清将房屋租赁给他人使用，水电费收据等证据足以证明，王桂清已经实际占有使用。原审法院判决驳回王桂清的诉讼请求，认定事实、适用法律错误，请求撤销原判。孙国森答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、王桂清未与景泰置业公司签订任何书面买卖合同，王桂清称与景泰置业公司之间存在借贷关系，景泰置业公司将案涉房产抵顶了借款，但未提交证据证明借贷关系的存在，也未提供以房抵债协议等书面证据，仅凭一枚项目部出具的收据，无法证明王桂清与景泰置业公司之间存在借贷关系，并达成了以房抵债及房屋买卖的合意；二、王桂清并未取得涉案房屋的所有权。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。明确规定了不动产所有权的取得以登记为生效要件，王桂清主张其为房屋所有权人，无事实及法律依据；三、王桂清未实际占有房产。一审中，王桂清出具的物业费、取暖费等缴费凭证，交款人均非王桂清，不能证明王桂清实际占有涉案房屋。王桂清在长达几年的时间里未向景泰置业公司主张过任何权利，存在着过错，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件，其请求不能成立。景泰置业公司未答辩。王桂清向一审法院起诉请求：停止对位于赤峰市××旗、6-2-701室房屋的执行。原审法院认定事实，案外人杨某借用景泰置业公司资质开发敖汉旗新惠镇水岸华庭小区，并以景泰置业公司第二项目部的名义对外从事民事活动。2015年11月10日，景泰置业公司第二项目部为王桂清出具了6-1-701、6-2-701号房款收据，金额分别为486468元、453276元。2017年1月4日，一审法院受理了孙国森与杨某、冯树刚、陈艳、景泰置业公司民间借贷纠纷一案，孙国森向一审法院提出财产保全申请，一审法院作出（2017）内0404民初30号民事裁定，裁定：将景泰置业公司名下位于赤峰市××旗、6-2-701号、6-2-702号、6-3-701号、7-1-701号、11-0-203号房屋予以查封，查封财产价值为2100000元。后该案经法院主持调解双方于2017年1月19日达成调解协议。一审法院作出（2017）内0404民初30号民事调解书，协议内容为：一、杨某、冯树刚、陈艳、景泰置业公司于2017年5月1日前共同偿还孙国森借款本金7000000元，并自2017年1月1日起按月利率20‰给付利息至借款还清时止。二、如杨某、冯树刚、陈艳、景泰置业公司逾期履行偿还借款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨某、冯树刚、陈艳、景泰置业公司未在法定期限内履行还款义务，孙国森向法院申请执行。王桂清以其为涉案房屋的所有权人为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年7月24日作出（2018）内0404执异85号执行裁定，裁定：驳回王桂清的异议请求。王桂清不服该执行裁定，于2018年8月14日向一审法院提起案外人执行异议之诉。原审法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王桂清诉称其与景泰置业公司之间存在借贷关系，经双方结算用借款抵顶敖汉旗新惠镇水岸华庭小区6-1-701号、6-2-702号房屋的房款，但王桂清未提交证据佐证双方之间存在借贷关系，王桂清不能证明其已交清了全部购房款。王桂清提交的××旗物业费收据、取暖费发票、水费收据等，交款人为杜某，王桂清诉称景泰置业公司交付房屋后，其将房屋出租给案外人杜某，但未提交房屋租赁合同予以佐证，且物业费收据、取暖费发票、水费收据的出具时间均在一审法院查封之后，不能证明王桂清在人民法院查封之前已经合法占有使用敖汉旗新惠镇水岸华庭小区6-2-702号房屋。王桂清仅提交了敖汉旗新惠镇水岸华庭小区6-1-701号房屋的房款收据，不能证明其已交清了全部购房款，亦未提交证据证明其已经在人民法院查封之前已经合法占有使用该房屋。综上，王桂清所举证据不符合上述法律规定，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回王桂清的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人王桂清对案涉房屋是否享有排除强制执行的合法权益。不动产物权以登记为生效要件，本案案涉房屋登记在被上诉人景泰置业公司名下，其所有权属于景泰置业公司所有，上诉人王桂清主张自己享有案涉房屋的所有权没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即对于尚未取得不动产物权的不动产买受人，在同时符合上述条件时，可以享有排除强制执行的权益。本案案涉房屋买受人即上诉人王桂清在人民法院对案涉房屋查封前未签订书面的房屋买卖合同，且其提供的证据不足以证明其已经支付全部或部分价款并在法院查封案涉房屋之前合法占有该房屋，上诉人亦未提供证据证明其非因自身原因未办理过户，不符合上述司法解释规定的情形。上诉人既没有办理房屋权属转移登记取得房屋所有权，又不符合可以排除强制执行的情形，其对案涉房屋不享有可以排除强制执行的合法权益。一审判决依据充分，本院予以维持。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王桂清承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十二月十一日法官助理 邹海庚书记员 范春阳