广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1825号上诉人（反诉被告）：陈瑛，女，1967年8月21日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***************。委托诉讼代理人：杨嘉全，广东天行健律师事务所律师。上诉人（反诉原告）：孙瑜，女，1974年1月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区**********韶关碧桂园林涛花岸1街66座。委托诉讼代理人：黄军，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖苑汶，广东秦唐律师事务所实习律师。上诉人陈瑛因与上诉人孙瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈瑛的委托诉讼代理人杨嘉全，上诉人孙瑜的委托诉讼代理人黄军已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑛的上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判支持陈瑛的诉请；二、本案的诉讼费用由孙瑜承担。事实与理由：原审法院以孙瑜遭遇不可抗力为由，免除了孙瑜的违约责任，属认定事实不清，适用法律错误。双方于2019年5月1日签订的《租赁合同》，该合同约定陈瑛将位于韶关市五里亭皇景路3号A区3*仓库出租给孙瑜仓储使用，租期为2019年5月1日至2024年4月30日，租金为每月11460元，押金为40000元。孙瑜需在每月10日前缴纳租金、水电费及卫生费，如孙瑜逾期支付租金超过30日的，陈瑛可以解除合同。合同签订后，陈瑛将房屋交付孙瑜使用，但孙瑜于2020年2月开始拖欠陈瑛租金、水电费及卫生费，直至2020年5月4日，孙瑜单方向陈瑛发送解除通知并向陈瑛交还钥匙，其单方解除合同的行为属于违约行为。而原审法院却审理认定，在双方《租赁合同》履行期间发生新冠疫情，孙瑜因新冠疫情的原因于2020年2月起未交纳租金、水电费、卫生费等，属于不可抗力，遭遇不可抗力一方免除责任，故免除了孙瑜的违约责任。但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故以不可抗力解除合同的应达到不可抗力使合同目的无法实现的程度。对不可抗力致使合同目的无法实现，应综合考虑不可抗力的持续时间与合同剩余履行期间的长短，以及不可抗力对合同目的影响程度。本次病毒疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与全体人民的配合，病毒疫情已经得到有效的控制。孙瑜租用陈瑛仓库的目的用于储存货物，并非用于经营餐饮、KTV等消费行业，因此，疫情及防控措施，并不影响孙瑜的合同目的实现，且孙瑜与陈瑛之间的剩余合同履行期还有4年多时间，病毒疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小。参照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》粤高法（2020)26号第四条：“疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。”规定，疫情及防控措施，按原合同继续履行对孙瑜无明显不公平或者不能实现合同目的，因此，孙瑜单方解除合同的行为应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法改判支持陈瑛的诉请。被上诉人孙瑜辩称：孙瑜因新冠疫情影响无法经营，属于因新冠疫情导致合同不能履行的不可抗力情形，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。经一审庭审查明，因新冠疫情影响，孙瑜在家电经营业务难以为继的情况下，出现了租金延迟缴交，因此双方于2020年4月份已协商一致解除租赁合同，2020年5月5日前，双方已完成交接手续，陈瑛在孙瑜撤场后即贴出招租告示重新招租，孙瑜不存在违约行为。孙瑜即使在受新冠疫情影响无法经营的情况下，也没有想过不缴纳租金，而是陈瑛不愿意在租金减免问题上让步，孙瑜因一直与陈瑛协商租金减免及押金抵扣租金事宜才出现延期支付租金的情形。且根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第一条第5项规定：“承祖房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，孙瑜也不存在违约行为，陈瑛以孙瑜延迟支付租金而主张孙瑜承担违约责任没有事实和法律依据。本案属于受新冠疫情影响下的不可抗力情形，孙瑜不存在违约行为，陈瑛应退还押金。新冠疫情的爆发属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，该风险的发生不可归责于合同中的任何一方，孙瑜租赁该场所用于家电经营，在出现经营困难后难以为继的情况下，才与陈瑛协商解除终止了涉案的租赁合同，根据最高人民法院《关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一)》第三条第（一）项规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”,孙瑜因新冠疫情经营困难而延迟支付租金不属于违约行为。本案租赁合同中所约定的“押金”，其作用是让承租人以金钱的形式提供一定的担保，保证出租方在承租方违约时能得到一定的经济补偿或赔偿，该押金属于双方约定的履约担保方式，属于违约押金性质。也就是说，只有承租方存在单方违约退租行为，押金才不予退还，但在本案中，孙瑜是因新冠疫情影响导致合同目的无法实现，双方协商一致后解除合同，故不属于单方违约的情形，该押金应当返还给孙瑜。根据一审庭审查明的事实，可以得知该租赁合同为陈瑛统一向承租方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，所以该押金条款中的“租赁期未满退租，押金不退”在结合上下文后，应当理解为“租赁期未满单方退租，押金不退”的有关孙瑜违约退租的约定，而并非指双方协商解除终止合同情形下的退租，故该押金也应当退还给孙瑜。依照市场惯例及交易习惯，租赁合同在双方解除终止后押金应当予返还，在租赁合同双方已经协商解除的情况下，该押金作为履约担保的作用和功能也宣告终止和结束了，故陈瑛主张不退还押金无事实及法律依据。孙瑜的上诉请求：一、改判一审判决第二项为“孙瑜于判决生效之日起十日内支付陈瑛租金、水电费、卫生费共12369元。”；二、改判一审判决第三项为“陈瑛于判决生效之日起十日内返还孙瑜押金40000元。上述第二、第三项相抵后，陈瑛实际返还孙瑜押金27631元。”三、本案一、二审诉讼费用全部由陈瑛承担。事实与理由：陈瑛应依照“一免两减半”政策计收孙瑜租金。陈瑛所主张的孙瑜逾期缴纳租金的期间属于新冠疫情最为严峻的时期，租赁房屋虽是为了办公与存放待出售的电器等物品，但因受疫情影响，孙瑜所经营的家电经营部已无法正常营业，所有库存电器积压，生产经营完全停止，受疫情影响损失巨大。根据《广东省人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第三条第（九）项“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况适当减免租金”，以及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第一条第6项规定“......承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解:调解不成的,应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。根据疫情期间“风险共担、共渡难关”的公平原则，在不可抗力情况下，以及公平原则规定，涉案租金应适当参照上述规定，依法支持免收孙瑜第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。综上所述，请求二审法院依法改判减免孙瑜的租金，维护孙瑜的合法权益。被上诉人陈瑛辩称：答辩意见与上诉意见基本一致。陈瑛起诉请求：从2020年4月30日起解除双方于2019年5月1日签订的《租赁合同》；2、孙瑜立即支付拖欠的2020年2月至2020年4月的租金、水电费、卫生费共计35289元及滞纳金1176.59元(滞纳金从2020年4月10日暂计至2020年5月30日)；3、陈瑛收取孙瑜的押金不予退还；4、本案诉讼费用由孙瑜承担。孙瑜反诉请求：1、陈瑛退还押金40000元，并向孙瑜支付占用该笔资金期间的费用（注：自2020年5月1日起按照全国银行同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至退还押金之日止）；2、诉讼费由陈瑛承担。一审法院经审理查明：2019年5月1日，双方签订了《租赁合同》，根据合同约定：“陈瑛将位于韶关市五里亭皇景路3号A区**仓库出租给孙瑜作为经营使用，租赁面积为1146平方米，租金每月11460元，租期为5年，从2019年5月1日至2024年4月30日止，租金为每月11460元，押金为40000元，不另计息，押金不作租金代扣，租赁期限届满，孙瑜交清了全部应付租金及所产生的费用，并交还租赁物等合同约定的责任后5日内，孙瑜凭押金收据，陈瑛无条件无息退还；租赁期未满退租，押金不退。孙瑜于每月6-10日前交清本月租金、水电费，逾期不缴，每天收1%滞纳金，逾期时间超过30天，陈瑛有权解除合同，收回仓库等，租赁期间，水费每立方5.51元（按水厂单价浮动而浮动），电费每度1元（按供电局单价浮动而浮动）、卫生费每月100元，公共公摊水费每月15元，水、电表读数计费，电表底数13668度、水表底数311吨，租赁期间，孙瑜负责该租赁物使用发生的所有水、电等费用。因发生严重自然灾害或其他不可抗力致使任何一方不服履行合同，遭遇不可抗力一方由此免责。”孙瑜租赁后用于办公和存放批发的电器等产品，2020年2月至4月孙瑜未向陈瑛交纳租金、水电费、卫生费，2020年5月4日孙瑜将租赁物钥匙交还陈瑛，陈瑛认为孙瑜应支付2020年2月至4月租金、水电费、卫生费，合计35289元，并于2020年5月12日向孙瑜发《律师函》。此外，双方曾通过微信协商了合同履行产生的问题，但各持己见。孙瑜称其2020年4月已退出租赁物，只是因陈瑛认为没有清理好卫生及对疫情租金减免、押金抵扣租金等问题产生分歧，合同事实上于该月已解除。孙瑜亦提供了翁源县富瑜电器店等三家单位经营合作终止函，以证明受新冠疫情影响而无法继续合作经营。庭审中，陈瑛表明，租赁合同是双方签订的，双方自始至终没有达成解除合同的协议，发出律师函是要求孙瑜支付拖欠的租金。孙瑜表明，双方曾协商减10%租金，即便不减，孙瑜也同意交租金，但陈瑛应退还押金等。一审法院审理后认为:双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。合同履行期间发生新冠疫情，孙瑜于2020年2月起未交纳租金、水电费、卫生费等，陈瑛依据合同约定有单方提出解除合同权利。因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同的履行必然产生一定的影响，孙瑜鉴于该疫情对其经营的涉案租赁物产生的影响，通过微信方式告知陈瑛，因疫情难以履行合同并表明于2020年4月搬离涉案租赁物，此情形足以表明孙瑜不愿意再继续履行涉案租赁合同，故应确认《租赁合同》于2020年4月30日解除。根据合同约定，涉案租赁物为仓库，孙瑜用于办公和存放待出售的电器等物品，结合本地新冠疫情的防控形势及孙瑜租赁物用途及租赁时间等，不宜减租金，依合同约定遭遇不可抗力一方免除责任，故应免除陈瑛主张孙瑜支付滞纳金即违约金。对于押金40000元，如前所述，新冠疫情属于不可抗力，合同的解除存在不可抗力因素，如果仍作为租赁期未满退租，不予退还看待，有违公平合理原则，故根据本案情形，陈瑛应将收取孙瑜的租金40000元返还孙瑜，但孙瑜主张的利息，不应支持。孙瑜于2020年5月初将涉案租赁物钥匙交付陈瑛，即便孙瑜称2020年4月已退出涉案租赁物，但该月产生的租金、水电费、卫生费仍应支付，因此，孙瑜应向陈瑛支付2020年2月至2020年4月的租金、水电费、卫生费共计35289元，与返还押金40000元相抵后，陈瑛实际应返还押金4711元给孙瑜。一审法院经审理后于2020年7月31日作出（2020）粤0204民初1260号民事判决：一、陈瑛与孙瑜于2019年5月1日签订的《租赁合同》己于2020年4月30日解除。二、孙瑜于判决生效之日起十日内支付陈瑛租金、水电费、卫生费合计35289元。三、陈瑛于判决生效之日起十日内返还孙瑜押金40000元。上述第二、第三项相抵后，陈瑛实际返还孙瑜押金4711元。四、驳回陈瑛的其他诉讼请求。五、驳回孙瑜的其他反诉请求。案件受理费减半收取356元、反诉费400元，合计756元，由陈瑛负担398元、孙瑜负担358元。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审补充查明，孙瑜为了证明其受新冠疫情影响而无法继续合作经营，提供了如下材料：1、2020年3月23日，曲江区世晨家电经营部向孙瑜经营的瑜岭家电发出关于《终止经营合作函》，内容为：瑜岭家电公司孙总，由于新冠疫情的影响，家电零售渠道销售市场一直十分低迷，年后开门营业以来，根本没客人进店，现在连门店租金及水电费也交不起了，实在无法继续经营下去。因此特此书面致函，从2020年4月1日起终止与瑜岭家电销售万和厨卫产品的合作；2、2020年4月5日，翁源县富瑜电器店向孙瑜经营的瑜岭家电发出关于《终止万和厨电产品经营合作的函》，内容为受新冠疫情影响无法继续经营，从2020年4月16日起终止与瑜岭家电的经营合作；3、2020年4月25日，乳源县明雄电器行向孙瑜经营的瑜岭家电发出关于《终止万和厨电产品经营合作的函》，内容为受新冠疫情影响无法继续经营，从2020年5月1日起终止与瑜岭家电的经营合作。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，针对上诉人陈瑛、上诉人孙瑜的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：一、孙瑜未交纳租金、水电费、卫生费及单方提出解除合同是否构成违约。孙瑜以其经营的瑜岭家电受疫情影响无法继续经营为由而未交纳2020年2月至4月的租金、水电费、卫生费，而此期间确实正流行新冠疫情，且孙瑜亦提供了翁源县富瑜电器店等三家单位于2020年3月23日、4月5日、4月25日向孙瑜经营的瑜岭家电发出终止经营合作的三份函件，足以证明其受新冠疫情影响而无法继续合作经营，为了避免损失的扩大（支付租金、水电费、卫生费）才提出解除合同，并不是故意提前终止其与陈瑛签订的《租赁合同》，且从陈瑛提出“从2020年4月30日起解除双方于2019年5月1日签订的《租赁合同》”的诉讼请求亦可知道陈瑛于2020年4月30日是同意解除《租赁合同》的，故一审判决认定孙瑜未交纳租金、水电费、卫生费及提出解除合同不构成违约，并对陈瑛主张孙瑜应承担违约责任的诉求不予支持符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”规定，本院予以认同。二、一审判决未减少租金及返还押金是否错误。孙瑜请求减免租金，一审法院对此已进行了调解，但调解不成，一审判决结合案件的实际情况，根据公平原则变更了《租赁合同》中“租赁期未满退租，押金不退。”的条款，即判决陈瑛返还押金符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本院予以支持。综上所述，上诉人陈瑛、上诉人孙瑜的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由陈瑛负担556元，孙瑜负担556元。陈瑛向本院预交的1112元，本院退回556元。孙瑜向本院预交的1112元，本院退回556元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年十二月九日书记员  罗稀蕾