西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书                                                    （2020）陕0103民初515号  原告（反诉被告）：陕西秦建房地产开发公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：任永刚，该公司经理。委托诉讼代理人：夏文广，陕西德伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：白益凡，女，1976年10月18日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：欧厚国，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，陕西韬达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发公司与被告（反诉原告）白益凡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发公司（以下简称秦建公司）委托诉讼代理人夏文广、被告（反诉原告）白益凡及其委托诉讼代理人欧厚国、刘辉到庭参加诉讼。本案审理终结。原告（反诉被告）秦建公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付剩余购房款163888元，并承担逾期违约金36388元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的暂命名为“兴庆宫馆”的第一幢2单元18层21805号商品房一套，建筑面积123.24平方米，被告于合同签订之日支付700000元，剩余房款163888元于2011年6月30日前付清。合同约定了交房时间及违约责任。当日，原告又按照被告的要求签订《商品房买卖合同补充协议》。因楼房建设问题，双方经协商并于2013年8月23日就合同网签登记、剩余房款支付和交房时间事宜，重新签订了“补充协议”，该协议签订后原告履行了合同网签和交房义务，但被告拒不支付剩余购房款，为维护其合法权益，将被告诉至法院。被告（反诉原告）白益凡辩称原告诉请无依据，2013年8月23日双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，原告为其办理完合同网签登记，其向原告支付剩余房款，但原告至今尚未向其告知是否办理完网签登记，且双方签订合同时，原告并未取得案涉房屋楼盘的商品房预售许可证，存在欺诈行为，故原告诉请不能成立，依法应予驳回。反诉原告（本诉被告）白益凡提出反诉请求：1.判令秦建公司向其支付逾期交房违约金3570元；2.判令秦建公司向白益凡承担逾期办理商品房买卖合同备案所造成的损失234080元；3.判令秦建公司交付购房发票并将房产登记至反诉人白益凡名下；4.判令秦建公司赔偿逾期办理房产证的损失（按合同约定自房屋交付起720个工作日满起算，即从2016年8月31日暂时算至起诉日2020年4月17日，按已交房款每日万分之一计算损失为92680元，应计算至实际办理房产证之日）；5.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告白益凡与反诉被告秦建公司于2011年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定由反诉原告白益凡购买反诉被告开发商品房一套，总价为863888元，反诉原告当日交纳购房款700000元。双方在合同中约定2011年6月30日前交付房屋并交纳剩余房款163888元。因反诉被告楼房建设等原因，房屋未能如期交付，构成违约。2013年8月23日，双方签订《补充协议》，约定“当甲方为乙方办理完网签登记，乙方支付剩余房款…甲方承诺2013年8月30日前将乙方所购买的21805号房屋交付乙方…”。但反诉被告直到2013年10月21日才向反诉原告交付房屋，至今尚未办理网签备案登记。反诉被告的一再违约行为，导致房屋买卖合同从2011年1月签约起已延迟备案登记近十年，严重损害了反诉原告对依法取得房屋的期待权，为维护自身合法权益，故提起反诉。反诉被告（本诉原告）秦建公司答辩称，对于反诉原告要求其承担逾期交房违约金3570元无异议，其确实逾期交房一个多月，愿意承担违约责任；对于反诉原告白益凡要求其承担逾期办理商品房买卖合同备案所造成的损失234080元，无事实和法律依据，应予驳回；对于反诉原告白益凡要求其支付购房发票，并将房产登记在反诉原告名下，因白益凡并未付清全部购房款，其公司无法纳税无法开具发票，且依据双方2011年1月19日签订的补充协议第五条第二款中约定，买受人未按合同约定向出卖人支付商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人支付该商品房；或者虽然交付了房屋但无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续，且无须承担任何责任。其公司为白益凡房产办理网签登记备案后，白益凡仍拒不支付剩余房款，故白益凡要求办理分户登记的诉请不成立应予驳回；对于反诉原告要求其公司赔偿逾期办理房产证的损失，该主张没有合同依据，按照双方约定，白益凡至今未向其公司提供过缴纳相关税费的票据，不能及时办理房屋产权证书的责任应由白益凡承担，而非其公司承担，应驳回反诉原告该诉请。原告（反诉被告）秦建公司围绕其本诉诉讼请求及反诉答辩意见提交如下证据：1.商品房买卖合同一份，证明双方买卖关系属实及对于权利义务的约定；2.商品房买卖合同补充协议一份；3.补充协议一份；该两份证据共同证明双方约定了交房、办理房产证事宜；4.房屋钥匙交接单；5.交房流转单；6.入住流转记录单；该三份证据共同证明其公司已向被告白益凡交付房屋；7.网签登记，证明其公司于2018年1月8日为被告办理了网签登记备案，被告应当支付剩余购房款。被告（反诉原告）白益凡质证对证据1、2、3、4、5、6证据真实性及证明目的无异议，对证据7真实性及证明目的均不认可，其并未签过该合同也未见过该合同。经审查，原告提交上述证据中证据7网签合同无原、被告签字、盖章，且原告无证据证明其已向被告送达网签合同，该网签合同虽是真实备案，但对该证据合法性无法认定，其他证据符合证据“三性”之规定，依法作为定案依据在卷佐证。被告（反诉原告）围绕其本诉答辩意见及反诉诉讼请求提交如下证据：1.商品房买卖合同一份及补充协议一份，证明秦建公司未按合同履行约定的义务，至今未办理涉案房屋的备案登记手续，也未办理分户登记手续，其公司存在重大过错；2.西安市住建局网站截图，证明秦建公司在售房之时不具备预售许可证，存在欺诈行为；3.已付房款700000元凭证，证明其已经向原告支付700000元购房款；4.2013年8月23日补充协议一份，证明双方对于尾款的支付进行了重新约定，由原告办理网签登记后其支付剩余购房尾款，且原告承诺于2013年8月31日交房，实际交房日期为2013年10月21日，原告存在违约行为。原告（反诉被告）质证认为对被告提交上述证据真实性无异议，但对证明目的不认可，被告提交的住建局截图显示时间，当时其正在为案涉房产楼盘办理预售许可证，不存在欺诈，其公司已于2018年1月8日为被告办理了网签登记合同，其认可延迟交房构成违约的行为。经审查，被告提交上述证据符合证据“三性”之规定，依法予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月19日，秦建公司与白益凡签订《商品房买卖合同》，约定白益凡购买秦建公司位于西安市碑林区XX路XX号暂命名为兴庆宫馆的1幢2单元18层21805号123.24平方米房屋一套，每平方米单价为7009.8元，总价为863888元，采取分期付款方式，白益凡于合同签订之日支付700000元，剩余房款163888元于2011年6月30日前付清。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在三十日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2011年6月30 日前，将验收合格的商品房交给买受人使用。出卖人如逾期交房，则逾期不超过三十日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，双方就上述合同又签订《商品房买卖合同补充协议》，对合同部分内容进行了补充和变更。2013年8月23日，双方再次签订《补充协议》，约定秦建公司办理完网签登记，白益凡支付剩余房款，秦建公司于2013年8月30日前将房屋交付给白益凡。2018年1月8日，秦建公司为案涉房产办理了网签合同。2013年10月21日，秦建公司将房屋交付给白益凡使用。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             本院认为，秦建公司与白益凡之间的商品房买卖合同关系真实有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。秦建公司将房屋出卖给白益凡，白益凡应当按时支付剩余购房款。对于秦建公司要求被告白益凡支付剩余购房款163888元的诉请，于法有据，依法予以支持。对于秦建公司要求白益凡以未付房款163888元为基数按照日万分之一的标准支付自交房之日至起诉之日的违约金一节，经审查，按照双方于2013年8月23日签订的《补充协议》第一条的约定，双方已将房产尾款付款时间补充变更为办理完网签之日，白益凡抗辩认为其并未办理网签合同亦未收到秦建公司办理网签合同的通知，庭审中，秦建公司未举证证明其向白益凡告知或送达办理网签合同事宜，白益凡亦未在编号为X18001747的网签合同上签字，白益凡对秦建公司办理网签合同不知情，故秦建公司该诉请于法无据，依法不予支持。对于白益凡反诉要求秦建公司支付逾期交房违约金3570元之诉请，秦建公司对此费用无异议，依法予以认定。对白益凡要求秦建公司承担自2011年2月19日至起诉之日即2020年4月17日的逾期办理网签合同备案所造成的损失234080元之诉请，按照《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，秦建公司抗辩认为补充协议约定了交房时间但未约定违约金的计算问题故不同意支付，经查，双方于2013年8月23日签订《补充协议》，秦建公司应当于2013年9月23日前为白益凡办理商品房预售合同登记备案手续，现案涉房产商品房预售合同登记备案手续直至2018年1月8日才办理，秦建公司违约属实，白益凡对于违约金起算时间应从补充协议签订之日起30日内即2013年9月23日计算，双方虽未对违约金计算标准作约定，但白益凡要求以已付房款为基数按照日万分之一计算损失并未超过法定标准，依法认定秦建公司以白益凡已付房款700000元为基数，按照日万分之一的标准计算自2013年9月23日至2018年1月8日的逾期办理商品房预售合同登记备案所造成的损失。对于白益凡要求秦建公司向其交付购房发票并办理产权登记一节，因白益凡尚未付清房款，该主张应待结清全部房款后由秦建公司向其办理。对于白益凡要求秦建公司赔偿其逾期办理房产证的损失之诉请，按照双方2011年1月19日的《商品房买卖合同补充协议》第五条对办理产权登记的变更之约定，秦建公司虽已交付房产但仍有权拒绝在白益凡结清房款前办理房产证，现白益凡尚余163888元房款未付，其反诉请求秦建公司支付逾期办理房产证损失无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）白益凡于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司剩余购房款163888元。二、原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）白益凡逾期交房违约金3570元。三、原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以已付房款700000元为基数按照日万分之一的标准支付被告（反诉原告）白益凡自2013年9月23日至2018年1月8日的逾期办理商品房预售合同登记备案所造成的损失。四、原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司收取上述第一判项确定的剩余房款后于三十日内将购房发票交付被告（反诉原告）白益凡并为被告（反诉原告）白益凡办理西安市碑林区XX路XX号XX馆XX幢XX单元XX层XX号房产的房产证。五、驳回原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司其余诉请。六、驳回被告（反诉原告）白益凡其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4304元，由原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司负担709元，被告（反诉原告）白益凡负担3595元。反诉案件受理费3128元，由原告（反诉被告）陕西秦建房地产开发有限公司负担2540元，被告（反诉原告）白益凡负担588元（此款双方均已预交，在给付上述款项时一并直付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  长      张晓莉                          审  判  员      张  婷                        人民陪审员      李红云 二〇二〇年十一月二十一日书  记  员    姚  睿1