河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17407号上诉人（原审被告）：河南恒东置业有限公司，住所地郑州市惠济区绿源路**。法定代表人：王明章，该公司总经理。委托诉讼代理人：范闯，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴会亚，河南译达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭红学，男，1971年5月10日生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：明国正，北京康达（郑州）律师事务所律师。原审第三人：焦作中旅银行股份有限公司，，住所地焦作市山阳区迎宾路****1法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦雅，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁一，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人河南恒东置业有限公司（以下简称恒东公司）因与被上诉人彭红学及原审第三人焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。恒东公司委托诉讼代理人范闯、吴会亚，彭红学及其委托诉讼代理人明国正，中旅银行委托诉讼代理人丁一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：一、依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院作出的(2020)豫0108民初5227号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决关于涉案房屋交付时间因政府大气管控因素所影响天数的认定错误，涉案房屋因政府大气管控因素所致的迟延交房时间为208天而非原审判决认定的52天。（一）原审判决关于涉案房屋交付时间因政府大气管控因素所影响天数的起算时间认定错误。原审判决认定涉案房屋交付时间因政府大气管控因素所影响天数的起算时间为2018年12月20日。但上诉人恒东公司认为：上诉人恒东公司与被上诉人彭红学于2018年11月19日签订《商品房买卖合同》后的第二日起，涉案房屋就已受政府大气管控因素影响，因此，涉案房屋交付时间因政府大气管控因素所影响天数的起算时间认定为2018年11月20日而非2020年12月20日。（二）原审判决仅计算了郑州市人民政府办公厅进行红色管控因素所导致的逾期交房时间，遗漏了橙色管控、黄色管控因素所导致的逾期交房时间。原审判决不仅遗漏了前述的2018年11月20日至2018年12月19日期间的政府大气管控天数，而且又遗漏了郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等下发的重污染天气橙色预警及黄色预警所导致的管控天数。根据恒东公司在原审提交的郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等政府部门、机构下发的停工通知文件及涉案工程监理公司出具的《我公司在2018年11月下旬起对北尚苑项目停工的记录整理》可知：自2018年11月20日(《商品房买卖合同》签订次日)至2019年12月31日(《商品房买卖合同》约定交房日期)期间，恒东公司因政府大气管控因素所影响天数为208天而非原审判决认定的52天。二、涉案房屋延期交付系政府大气管控原因所致，被上诉人彭红学逾期交房解除权的行使条件并未成就，彭红学发出的合同解除通知并不发生法律效力，上诉人恒东公司不应承担违约责任。根据恒东公司与彭红学签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项“因法律法规政策调整、政府规划变更等原因导致施工工期延误，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延”的约定，结合恒东公司自2018年11月20日至2019年12月31日期间曾因政府大气管控、民族运动会等原因，根据政府的要求共停工多达208天的情况，相应顺延后的交房日期应为2020年7月27日；同时，《商品房买卖合同》第九条第1、(2)项约定，只有在恒东公司逾期交房超过90日的，彭红学才有权要求解除合同。因此，无论是彭红学发出《解除合同告知书》的2020年8月7日，还是彭红学提起本案诉讼的2020年9月3日，恒东公司逾期交房均未超过90日，涉案《商品房买卖合同》所约定的彭红学逾期交房解除权的行使条件并未成就，彭红学发出的合同解除通知并不发生法律效力，恒东公司也不应承担相应的违约责任。另补充，原审判决未充分考虑政府大气污染防控治理及新冠疫情对房地产开发建设行业所产生的巨大影响，致使其判决结果违背最高院及省高院对同类案件的审判宗旨。彭红学辩称:请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审民事判决，上诉人承担本案诉讼费用。一、一审法院判决认定自2018年12月20日至2019年12月30日，郑州市人民政府办公厅红色管控的时间为52天，该期限为上诉人逾期交房的期限并无不当。虽然郑州市其他环保部门也发布停工通知，但很多也只是部分施工项目停工（停止土方作业、停止粉刷外墙等），且有些只限于某时段部分项目停工（如每天10-18时禁止施工）。上诉人只要精心组织施工、依法避开管控，工程施工照样能实施。严格来说，这不能算作是完全停工。而实际上，上诉人提供各种通知的真实性并不能确定，其具体真正停工的天数也无法确定。且上诉人并未提供施工日志等来证明施工真实情况，根本无法考量上诉人是否在真实施工。另外，假如上诉人真正停工，其停工原因未必就是因为天气管控原因，可能还有其他原因，比如资金短缺，施工人员不到位等等，其背后真实原因无法得知。二、上诉人在因发生政府天气管控因素导致逾期交房，应当及时通知答辩人，其不履行通知义务，不能成为其逾期交房的抗辩理由。我国合同法第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”虽然我国合同法对政府政策调整导致的不能履行合同并没有明确规定通知和举证义务，但是根据上述相近条文举重以明轻以及合同法的诚实信用原则，上诉人应当在逾期交房之后及时通知答辩人，并提供证据来加以证明，以便答辩人能够及时应对采取措施，减轻损失。作为不从事相关行业的普通买房人，答辩人不可能知晓政府对天气管控的停工禁令，更遑论管控的具体措施。但是作为管控对象的上诉人正好相反，无疑对管控实际情况比较清楚。但事实是，直到开庭之前，上诉人根本没有告知答辩人上述情形，甚至答辩人向其发出解除合同通知书，上诉人依然没有任何响应。因此，其提出以此作为抗辩理由不能成立，至少不能完全成立。三、一审法院认定答辩人通知解除《商品房买卖合同》并无不当。2020年8月7日，答辩人向上诉人发出解除双方之间《商品房买卖合同》的通知书，告知该合同解除。上诉人收到解除函后，没有要求原告继续履行合同，也没有向答辩人交付涉案房屋。该行为视为上诉人对被上诉人解除合同的默认。甚至在一审起诉之日或者开庭前，上诉人也没有通知答辩人是否继续履行房屋买卖合同，更没有向答辩人交付涉案房屋，说明上诉人还是认可双方解除合同的效力。我国最高院甚至有观点认为：如果向法院起诉要求确认解除合同的效力，那么合同是自相对人收到通知之时起解除还是自法院作出生效判决之日起解除。法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。因此，假定上诉人主张顺延后的交房日期为2020年7月27日是真实的，只要符合解除条件，一审判决在2020年12月份生效，则合同解除已生效。在此期间，上诉人逾期交房达90天的条件同样满足。综上，一审判决认定事实没有错误，适用法律正确。请求贵院驳回上诉人上诉请求，维持原判。中旅银行述称，一、中旅银行与借款人彭红学、保证人恒东公司签订的借款合同不应解除。借款合同为三方真实意思表示，不违反法律规定，中旅银行也不存在过错和违约行为，并且借款合同第19.2条明确约定，贷款发放后，彭红学与恒东公司就所购房屋发生的任何纠纷，均与中旅银行无关，借款合同应正常履行。二、即便借款合同解除，除应由恒东公司代为偿还彭红学所欠中旅银行剩余贷款本金及利息外，还应由彭红学承担连带清偿责任。借款合同并非因中旅银行的违约行为而被解除，一审判决未提及主合同债务人的还款责任，如此裁判将会导致作为借款人的中旅银行的合法权益无法得到有效保护。恒东公司将其收到的购房贷款返还给中旅银行，从法律关系上说是购房者彭红学委托恒东公司向中旅银行归还贷款本息，恒东公司所还款项就是购房人彭红学的还款，彭红学作为借款合同主债务人的还款责任并未免除，应承担连带清偿责任。彭红学向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告之间的商品房买卖合同解除有效；2、被告返还原告购房款563500元、维修基金3738元、增值服务费25000元，违约金5636元；3、判令被告支付原告按揭房款利息损失28387元（自2019年2月21日起暂计算至2020年8月21日），现金房款利息33914元（自2018年11月20日暂计算至2020年8月20日以6.86%利率计算）均应支付至实际偿付之日；4、解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；5、被告及第三人协助原告办理商品房买卖合同网签备案、预售商品房买卖合同预告登记及商品房抵押预告登记注销手续；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为180××××****）一份。原告购买被告开发的位于郑州市惠济区××南、××街××商业楼××房屋××套，建筑面积57.5平方米，每平方米9800元，总价款563500元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：约定金额282500元，付款方式：现金，付款时间2018年11月19日，商业贷款为281000元，约定付款时间2019年2月19日。合同第八条约定房屋交付日期为2020年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房经五大主体验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；……3、因法律法规政策调整、政府规划变更，市政配套设施延误导致的施工工期延误，被告不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2018年11月19日，原告向被告完成支付首付款282500元。同日，向被告支付维修基金3738元。2018年11月19日郑州房友圈网络科技有限公司向原告出具收据一张，显示收取原告服务费25000元。2019年1月31日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及第三人（贷款人、抵押权人）签订编号为（2019）中旅银个按贷字第64224号《个人购房借款合同》一份，主要合同约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购买款；贷款金额281000元，贷款年利率为6.86%，贷款日期自2019年1月31日起至2029年1月30日止，共120个月；还款方式为原告按月等本息还款法，还款日为每月21日。原告按照第三人的有关规定办妥贷款手续后，第三人将贷款划入原告扣款账户内。保证方式为被告对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办理抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交第三人持有之日止（担保阶段）原告的所有应付款项承担连带保证责任。2019年1月31日，第三人向原告发放个人贷款281000元。同日，原告直接将该款项转至被告账户。自2019年2月21日起原告每月按时向第三人偿还月供。2020年8月7日，因被告逾期交付房屋超出合同约定的时间，原告向被告发函，要求解除合同。一审法院另查明，郑州市人民政府办公厅2018年12月20日至2018年12月28日发布重污染红色预警，并立即启动一级应急响应，红色管控8天。2019年1月4日至2019年1月9日，红色管控6天，2019年1月12日至1月15日，红色管控4天，2019年2年22日至2月28日红色管控7天，2019年9月5日至2019年9月19日，民族运动会停工15天，2019年12月19日至12月30日，红色管控12天。确定2018年12月20日至2019年12月30日，受管控影响天数为52天。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和原告与被告及第三人签订的《个人购房借款》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2020年1月1日前向原告交付房屋，截止原告起诉之日即2020年9月3日，扣除受政府大气管控52天，亦逾期交房197天。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，原告有权要求解除合同，原告于2020年8月7日向被告发函，要求解除合同，被告收到解除函后，没有要求原告继续履行合同，也没有向原告交付涉案房屋，视为被告对原告解除合同的默认。现原告要求被告协助办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预告登记注销手续的诉讼请求，该院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取原告的首付款282500元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，该院酌定自2018年11月20日起按照中国人民银行同期定期存款利率计算至实际清偿完毕之日止。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过90日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金5635元（563500元×1%）。关于原告要求被告赔偿维修基金及不动产登记费损失的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金3738元，该费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。关于增值服务费25000元，收取该费用的主体为郑州房友圈网络科技有限公司，并非被告，原告要求被告赔偿其增值服务费的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告彭红学与被告河南恒东置业有限公司签订的编号为：180××××****《商品房买卖合同》已解除，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续（房屋预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0381538号）；二、被告河南恒东置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭红学首付款282500元，并自2018年11月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布市场贷款利率计算利息至实际清偿完毕之日止；三、被告河南恒东置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭红学违约金5635元；四、被告河南恒东置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭红学维修基金损失3738元；五、原告彭红学与被告河南恒东置业有限公司、第三人焦作中旅银行股份有限公司签订的编号为（2019）中旅银个按贷字第64224号《个人购房借款》于本判决生效之日解除，双方协助办理预告抵押撤销手续（豫（2019）郑州市不动产证明第0049386号）；六、被告河南恒东置业有限公司于本判决生效之日起十日内向返还原告彭红学已偿还的月供（月供数额以第三人焦作中旅银行股份有限公司出具的还款凭证为准）；七、被告河南恒东置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人焦作中旅银行股份有限公司偿还原告彭红学的贷款余额（贷款余额以第三人焦作中旅银行股份有限公司核算为准）；八、驳回原告彭红学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2601元，由原告彭红学负担600元，被告河南恒东置业有限公司负担2001元。二审期间，恒东公司提交五大主体竣工验收表，证明竣工验收日期为2020年11月9日。彭红学质证称，对其真实性不认可。在开庭前，彭红学曾到现场实地勘察，发现水电等基本设施都不通，说明其达不到交房条件，该验收时间完全可以弄虚作假。即使是真实的，上诉人也没有告知被上诉人，更没有向被上诉人发出交房通知。该验收报告即使合格，也不等于其已经履行了交房义务，改变不了其违约事实。中旅银行质证称，恒东公司提交的该份证据与中旅银行无关，不予发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。恒东公司、彭红学签订的《商品房买卖合同》以及恒东公司、彭红学、中旅银行签订的《个人购房借款》均系各方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定恒东公司应当在2020年1月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。截止二审开庭时，恒东公司仍未向彭红学交付符合交付条件的商品房。一审法院根据举证质证及双方的陈述、签订合同的时间、郑州市政府对大气治理环境管控的治理等因素，结合《商品房买卖合同》约定，认定彭红学有权要求解除合同，并判决确认解除合同并无不当。恒东公司上诉主张涉案合同不应解除，依据不足，不予支持。综上所述，恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5202元，由河南恒东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十二月三十一日书记员  李明雪