贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15994号 原告：王昌先，女，汉族，1969年2月10日出生，住云南省昭通市镇雄县。 被告：贵州品艺房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第********房，统一社会信用代码：915205000856885285。 法定代表人：孙正祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告王昌先与被告贵州品艺房地产开发有限公司（下称“品艺房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王昌先，被告品艺房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王昌先向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告王昌先与被告贵州品艺房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议》；2、判决被告贵州品艺房地产开发有限公司返还原告王昌先购房款40,000.00元以及支付违约金暂计10,000.00元（以40,000.00元为基数，从2017年12月31日起按银行贷款利率标准计算至2019年8月19日；以40,000.00元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借利率的标准计算至起诉之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年2月27日，原告与被告签订《商铺认购协议》及《优惠补助条款》，协议约定：被告将建筑面积为11.2平方米商铺出卖于原告，商铺单价为每平方米3,571.43元，原告向被告支付价款40,000.00元，原告在2017年2月27日前一次性支付该笔价款，被告应在2017年12月31日前交付该商铺。协议签订当日，原告向被告账户转账了40,000.00元，被告向原告出具了商铺付款收据。被告本应在2017年12月31日前向原告交付商铺，且原告多次要求被告交付，被告以各种理由拒绝。直至今日，被告一直未交付商铺，也不承担相应的违约责任，由此引发诉争。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告一直拒绝交付商铺的违约行为致使原告占有使用商铺的合同目的不能实现，原告依法行使解除合同权利，解除合同是基于被告的违约行为，因此，被告应依法返还原告购房款，并赔偿原告的损失，支付自2017年12月31日至今的违约金。据此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，请求贵院查清事实后支持原告诉讼请求！ 被告品艺房开公司答辩称：一、双方签订的仅为商品房认购协议，并非正式的商品房买卖合同，双方认购协议第四条第一款约定双方权利义务，应以双方签订的商品房买卖合同为准，认购协议上虽然载明被告方在2017年12月31日前向原告交付商铺，同时约定最终的交付时间以双方签订的买卖合同为准，因此原告方不能以认购协议上的交房时间认定被告方逾期交房的依据。第二、即使该认购协议对双方发生法律效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋一方解除合同的解除权应在解除权发生一年内行使，逾期不行使的解除权消灭，本案原告主张交房时间为2017年12月31日前，解除权从2018年1月1日起计算，已经超过一年的时间，原告以逾期交房为由主张解除合同的解除权已经消灭。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月27日，以原告王昌先为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋二层91号，建造面积约为11.2平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米3,571.43元，总价40,000.00元整。乙方选择一次性付款，于2017年2月27日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。原告按照约定向被告支付商铺款40,000.00元。截止至庭审时，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，且涉案商铺已被人民法院查封。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商铺认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商铺认购协议》应属于预约合同性质，签订正式《商品房买卖合同》双方仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式。截止至庭审时，因被告原因未与原告签订《商品房买卖合同》，致使双方签订《商铺认购协议》的合同目的并不能实现。故对原告诉请解除双方签订的《商铺认购协议书》请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商铺认购协议》解除后，被告因此获得的商铺款应当退还原告，故对原告诉请判决被告退还商铺款的请求，本院予以支持。同时，被告占用商铺款给原告造成的违约损失相当于银行同期贷款利息，故对原告诉请判决被告支付违约金的请求，本院予以支持；违约金应从原告向被告支付购房款之次日开始计算即2017年2月28日，原告主张从2017年12月31日开始计算，本院从其所愿；违约金计算方式为：以购买商铺款为基数从2017年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，以购买商铺款为基数从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉之日止（2020年9月21日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王昌先与被告贵州品艺房地产开发有限公司于2017年2月27日签订的《商铺认购协议》； 二、被告贵州品艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王昌先退还商铺款40,000.00元及支付违约金（违约金以商铺款40,000.00元为基数从2017年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以商铺款40,000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年9月21日止）； 三、驳回原告王昌先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，被告贵州品艺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年十二月十一日 书记员 邓理成