天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初9433号原告：杨云巍，男，1987年5月18日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王淑云（系杨云巍之母），女，1963年11月30日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：刘东，男，1987年3月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：温集发，男，1979年9月8日出生，汉族，天津骏盛置业有限公司法务，住天津市北辰区。被告：天津骏盛置业有限公司，住所地天津市宝坻区海滨街道进京路28号440室。法定代表人：王志龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：温集发，该公司员工。委托诉讼代理人：刘东，该公司员工,同被告刘东。被告：天津市美信房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区开元路健身广场对面。法定代表人：郭仲田，该公司经理。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。原告杨云巍与被告刘东、第三人天津市美信房地产经纪有限公司（以下简称美信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日第一次公开开庭进行了审理。原告杨云巍的委托诉讼代理人王淑云、被告刘东及其委托诉讼代理人温集发、第三人美信公司的委托诉讼代理人苏桂祥到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加天津骏盛置业有限公司（以下简称骏盛公司）为本案被告参加诉讼。因杨云巍提出鉴定申请，本案存在扣除审限情形。扣除审限情形消除后，因案情复杂依法转为普通程序，于2020年11月30日第二次公开开庭进行了审理。原告杨云巍及其委托诉讼代理人王淑云，被告刘东及其委托诉讼代理人温集发，被告骏盛公司的委托诉讼代理人刘东、温集发到庭参加诉讼。第三人美信公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨云巍向本院提出诉讼请求：1.判令刘东赔偿杨云巍修复房屋及设施所需费用28089.5元；2.判令刘东赔偿杨云巍因房屋延误使用及维修期间所产生的损失按每月2000元计算，截止至起诉之日为4000元；3.判令刘东赔偿杨云巍租赁期间的过暖费449元（2018年8月20日至2019年8月19日）及延误使用期间的过暖费和延误使用期间的物业费；4.判令刘东承担本案诉讼费用。诉讼过程中，杨云巍变更诉讼请求为：1.判令刘东、骏盛公司赔偿杨云巍维修房屋及设施所需费用41508元；2.判令刘东、骏盛公司赔偿杨云巍房屋延误使用及维修期间所产生的损失30000元（每月按2000元计算，自2019年9月7日起至2020年11月7日止共计15个月）及误工费1000元，合计31000元；3.判令刘东、骏盛公司赔偿杨云巍租赁期间的过暖费898元（自2018年8月20日起至2020年8月19日止）及延误使用期间的物业费2300元（自2019年8月19日至2020年11月19日止）；4、刘东和骏盛公司承担鉴定费31000元及诉讼费用。事实和理由：杨云巍与刘东经美信公司居间于2018年8月7日签订《房屋租赁合同》，约定刘东租赁杨云巍位于天津市宝坻区××镇××花园××号楼××号房屋，租赁期限自2018年8月20日至2019年8月19日，租金每月2000元。杨云巍交纳中介费2000元。刘东租赁期间，在杨云巍不知情的情况下，将租赁房屋改做食堂使用，造成租赁房屋门窗损坏、墙砖损坏、烟机灶具损坏，原本洁白的墙面都是油污污垢及熏蒸后出现的裂痕。杨云巍找到刘东要求终止违约行为，刘东承诺将屋面铲掉后重新装修，在2019年8月7日前将房屋交付杨云巍，但刘东没有按照承诺重新装修，只是反复粉刷掩盖墙面污垢及裂痕。后刘东要求续租1个月装修房屋，但仍然没有履行，造成杨云巍一直无法入住房屋。刘东违法合同约定，擅自改变房屋的使用性质，在居民住所存放危险品，拆改用电线路，使用大功率锅在阳台、卧室、客厅做饭，将杨云巍从未居住过的房屋损坏，故杨云巍提起诉讼。刘东、骏盛公司辩称，1.同意按照鉴定报告无争议部分损失赔偿杨云巍修复房屋及设施所需费用；2.刘东为给杨云巍重新装修房屋，续租1个月到2019年9月19日，但2019年9月7日刘东就将租赁房屋交还杨云巍，不同意赔偿杨云巍因房屋延误使用及维修期间所产生的损失费用30000元；3.不同意支付租赁期间的过暖费449元，因杨云巍报停导致无法取暖造成使用不方便。杨云巍收回租赁房屋之后发生的过暖费、物业费与刘东、骏盛公司无关，不同意赔偿；4.鉴定费是针对房屋开裂、起鼓而进行的鉴定，房屋正常使用并不会造成墙面涂料开裂、起鼓等脱落现象，也不会造成墙砖开裂松动。杨云巍本意是为了出租房屋所以装修材料差、施工保养不到位，骏盛公司如果承担责任，申请因果关系鉴定和损失比例鉴定。美信公司述称，杨云巍对美信公司没有请求，不发表意见。本院经审理对双方没有争议的事实确认如下：2018年8月7日，王淑云作为出租方（甲方）杨云巍的代理人，骏盛公司刘东（乙方）作为承租方，双方经美信公司居间签订《房屋租赁合同》，合同约定，第一条：出租房屋坐落于天津市宝坻区××镇××花园××号楼××号房屋，房屋附属设施烟机、灶具、热水器、床1张。第二条租赁用途：该房屋仅作居住使用，乙方不得擅自挪作他用。第三条：租赁期限自2018年8月20日起至2019年8月19日止，共12个月。第四条租金及支付方式：该房屋月租金2000元。第五条保证金：乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋租赁保证金2000元整合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无条件无息退给乙方。第六条甲方责任：……。第七条乙方责任：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在3天内退还该房屋，同时不退还保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；Ａ……；Ｂ未经甲方同意,擅自拆改该房屋结构，损坏该房屋或擅自调换使用的；Ｃ……；Ｄ……；2.该房屋租赁期间，乙方应支付以下费用：物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、数字电视费。合同签订后，杨云巍将租赁房屋交付刘东，并收取刘东交纳的租金24000元及保证金2000元。美信公司收取杨云巍中介费2000元。2019年8月19日租赁合同到期后，为给杨云巍修缮房屋，刘东支付杨云巍租金2000元继续租赁1个月。2019年9月7日，刘东通知杨云巍验收房屋，杨云巍在验收时发现租赁房屋只是表面维修，没有将屋面铲掉后重新装修，于是杨云巍将租赁房屋钥匙收回。另查，刘东接受骏盛公司指派租赁杨云巍房屋，由骏盛公司作为食堂使用，租赁房屋的实际使用人是骏盛公司。庭审中，骏盛公司明确表示由骏盛公司承担责任。本院依据杨云巍申请委托天津元旭工程咨询管理有限公司对宝坻区××镇××花园××室房屋室内维修方案、维修费用及门窗、玻璃予以鉴定，该公司于2020年10月30日出具《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》，鉴定意见为：装修项目中无争议项维修费用为1983元，装修项目中争议项维修费用为36991元。杨云巍支付鉴定费用26000元。本院依据杨云巍申请委托国宏信价格评估集团对宝坻区××镇××花园××室房内家具、橱柜、床、热水器、洗手盆、烟机、灶具、床头柜、抽油烟机、橱柜四组、壁柜、家具等、灶面具等维修费用进行鉴定。该集团于2020年8月25日出具《价格评估报告》，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的损失价格为2457元，其中争议金额为1457元。杨云巍支付鉴定费用5000元。对双方有争议的事实，本院认定如下：1.刘东称租赁房屋时口头告诉杨云巍和美信公司租赁用途是作为食堂使用，提交刘东与美信公司商春霞微信聊天记录予以证实；杨云巍称刘东租赁房屋后由骏盛公司作为食堂使用，改变了租赁用途，违反了合同约定，刘东与美信公司商春霞微信聊天记录没有写明做食堂使用。2.杨云巍主张刘东、骏盛公司将其房屋作为食堂使用，造成房屋、家具等受损，提交国宏信价格评估集团《价格评估报告》及天津元旭工程咨询管理有限公司《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》予以证明；刘东、骏盛公司对《价格评估报告》中无争议部分损失1000元认可，对有争议部分损失1457元及《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》不予认可，称杨云巍为了出租房屋购买质量差的物品进行装修，损坏很正常，没有必要进行重置。本院认为，杨云巍与刘东签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。虽然《房屋租赁合同》由杨云巍与刘东签订，但实际使用人是骏盛公司，故骏盛公司应作为实际承租人承担责任，刘东不承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中骏盛公司作为实际承租人未按照《房屋租赁合同》约定使用租赁房屋，将居住房屋改为食堂。租赁期间届满后，骏盛公司返还杨云巍的租赁房屋不符合合同约定，造成杨云巍无法继续居住、使用租赁房屋，故骏盛公司存在违约行为，应对杨云巍的损失承担赔偿责任。关于房屋维修费用及财产损失费用。杨云巍主张房屋维修及设施费41508元，但其提交的天津元旭工程咨询管理有限公司出具的《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》，鉴定意见为：装修项目中无争议项维修费用为1983元，装修项目中争议项维修费用为36991元。国宏信价格评估集团出具的《价格评估报告》，价格评估结论：价格评估标的宝坻区××镇××花园××室房内家具、橱柜、床、热水器、洗手盆、烟机、灶具、床头柜、抽油烟机、橱柜四组、壁柜、家具等、灶面具等在价格评估基准日的损失价格为2457元，其中争议金额为1457元。杨云巍支付鉴定费用5000元。两项损失共计41431元，本院予以支持。杨云巍主张41508元，本院不予支持。虽然骏盛公司只认可《价格评估报告》中无争议部分损失1000元，对其他损失不予认可，但上述损失均是骏盛公司违反《房屋租赁合同》约定私自改变租赁房屋用途造成，骏盛公司以杨云巍装修物品质量较差，损坏正常，没有必要进行重置为由不同意赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。骏盛公司申请因果关系鉴定和损失比例鉴定，亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋延误使用费。因骏盛公司的违约行为造成租赁房屋无法继续居住、使用，骏盛公司应支付杨云巍房屋延误使用费。杨云巍请求自2019年9月7日起至2020年11月7日止按照每月2000元标准计算15个月的房屋延误使用费30000元，因骏盛公司已将租金支付到2019年9月19日，房屋延误使用损失应从2019年9月20日起开始计算，杨云巍主张从2019年9月7日起开始计算与事实不符，但其主张15个月的损失，本院予以支持。骏盛公司应按照每月2000元标准支付杨云巍15个月的房屋延误使用费30000元。关于房屋维修期间的误工费。杨云巍请求房屋维修期间的误工费1000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋过暖费。杨云巍请求的房屋过暖费不属于《房屋租赁合同》约定应由骏盛公司交纳的暖气费，杨云巍主张由骏盛公司负担无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋延误使用期间的物业费2300元，因杨云巍已主张房屋延误使用费，再行主张房屋延误使用期间的物业费，于法无据，本院不予支持。关于鉴定费31000元。鉴定费是为了确定房屋维修及财产损失费用所支付的必要的合理的费用，杨云巍请求鉴定费31000元，并提交了相关票据，本院予以支持。综上所述，杨云巍上述损失共计102431元，应由骏盛公司赔偿，扣除骏盛公司交纳的保证金2000元后，骏盛公司应赔偿100431元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、被告天津骏盛置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告杨云巍经济损失100431元；二、驳回原告杨云巍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2368元（原告已预交），由被告天津骏盛置业有限公司负担，交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝志军审 判 员  牛江涛人民陪审员  石清波二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  韩 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。