文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初6910号原告：滕明刚，男，汉族，1959年6月30日出生，住重庆市北碚区。原告：蒋太贤，女，汉族，1964年7月1日出生，户籍地重庆市北碚区。二原告共同委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。原告：滕琳，女，汉族，1986年11月4日出生，户籍地重庆市北碚区。被告：周挺，男，汉族，1982年6月4日出生，户籍地重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨坤，重庆渲滈律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢兴国，重庆渲滈律师事务所律师。原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳与被告周挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告滕明刚、原告蒋太贤及其共同委托诉讼代理人朱传玉、蒋贤平，原告滕琳，被告周挺的委托诉讼代理人杨坤、谢兴国等到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告滕明刚、原告蒋太贤共同向本院提出诉讼请求称：1、解除原告与周挺2018年3月7日签订的《租赁合同》并交回房屋；2、恢复承租房屋的原则，赔偿承租房内的家具、电器、炊具厨具等损失（暂定10万元）；3、追收被告从2020年1月1日至交回房屋期间的房租（以每月5833元计算）；4、支付为被告垫付的天然气费452.13元；5、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：滕明刚与蒋太贤系夫妻关系，共同修建了农家乐。2018年3月7日，原告与周挺签订了《租赁合同》，原告将农家乐房屋及附属设施出租给周挺实用，租期20年。合同签订后，原告将农家乐及相关设施交付被告，被告共计向原告支付18.6万元，其中押金7万元，租金11.6万元，此后被告未缴纳租金，并将房屋的地面、墙面等损坏。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求依法判决。原告滕琳向本院提出诉讼请求称：同原告滕明刚、原告蒋太贤的诉讼请求，案件事实与理由与上述两原告一致。被告周挺辩称：1、案外人宋邦秀时案涉房屋的共有权人之一，应为本案的当事人；2、案涉合同未取得房屋共有人宋邦秀的认可，并不当然地发生法律效力；3、滕明刚因处理案涉房屋的违章建筑事宜已在2018年6月中下旬实际收回案涉房屋，2018年6月中旬，北碚区对缙云山环境进行整治，拆除违章建筑，因案涉房屋有部分面积未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，北碚区城市管理综合行政执法局要求滕明刚拆除违章部分，原告就实际收回了该房屋，之后又同意重庆市建设工程质量检测测试中心进行案涉房屋内检测，勘测房屋结构，并于北碚区城市管理综合行政执法局的工作人员一同拆除了案涉房屋大约200平米的院坝与走廊的茅草棚；4、被告尚未对案涉房屋进行装饰装修，没有破坏案涉房屋，且房屋原状即现状，原告要求恢复原状无事实依据；5、原告未向被告交付家具、电器、炊具等，其损失赔偿要求无事实及法律依据；6、因房屋部分建筑、设施属于违章建筑被拆除后不符合合同第一条约定的交付条件，原告就一直未交付案涉房屋，其所要求的2020年期间的租金无事实和法律依据；7、被告未实际使用该房屋，根本就不可能产生天然气费用；8、原告未将案涉合同第一条明确约定的租赁物香杉园农家乐营业执照使用权交付被告，其交付要求也不满足交付条件。综上，原被告签订的《租赁合同》因原告于2018年6月中下旬实际收回房屋而解除，其诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回。经审理查明，2020年4月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终902号民事判决书（已生效），该民事判决书注明：上诉人周挺因与被上诉人滕明刚、蒋太贤、滕琳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初8264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月8日进行了询问。上诉人周挺的委托诉讼代理人胡毅，被上诉人滕明刚、蒋太贤、滕琳的委托诉讼代理人蒋贤平、朱传玉到庭参加了询问。本案现已审理终结。周挺上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．案涉房屋属违章建筑，租赁合同当然无效；2．案涉房屋未能实际交付；3．案涉房屋无法达到合同约定的状态。滕明刚、蒋太贤、滕琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周挺向一审法院起诉请求：一、判令确认原、被告于2018年3月7日签订的《缙云山香杉园租赁合同》无效；二、判令被告立即返还原告房屋租金11.6万元；三、判令被告立即退还原告押金7万元；四、判令被告承担原告装饰工程设计费用损失13万元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：滕明刚涉案房屋的宅基地上原有房屋为危房，2002年6月24日，滕明刚向政府申请在原宅基地上修建住宅（现有宅基地110平方米，房屋占地110平米，家庭人口6人，其中农村人口5人，人平宅基地20平米，总建筑面积360平米）。同日，村民委员会同意了滕明刚的申请。后滕明刚在自有宅基地上修建了涉案房屋。2018年3月7日，滕明刚、蒋太贤（出租方）与周挺（承租方）签订《租赁合同》，该合同约定，“出租方将位于重庆市北碚区XX街道XX村XX组XX号房屋出租给承租方经营，租赁期限自2018年5月1日至2038年4月30日（二十年），租金标准：2018年5月1日至2028年4月30日为70000元/年，2028年5月1日至2038年4月30日为75000元/年。……该房屋及附属设施所涉及到的整改及装修等所有相关事宜需得到甲方同意之后方可进行实施，期间产生的所有费用、所有相关事宜，乙方自行承担。”合同签订时原告向被告支付了20000元保证金，随后被告向原告交付了房屋，原告即着手准备对房屋进行装修改造。2018年5月22日，原告向被告支付了120000元，同年8月原告代被告向宋邦秀支付了20000元（原、被告双方约定该款算作原告缴纳的房屋租金），同年10月原告向被告支付了26000元。至此，原告共计向被告支付了186000元，其中含保证金70000元，含2018年5月1日至2019年4月30日房租70000元，及2019年5月1日以后的房租46000元。2018年6月23日，北碚区林业局和重庆缙云山国家级自然保护区管理局发布《关于缙云山国家级自然保护区生态环境综合整治的通告》，该通告告知从2018年6月5日起，对缙云山国家级自然保护区开展生态环境综合整治。2018年7月北碚区委、区政府对缙云山环境进行整治，拆除违章建筑。因涉案房屋有42.91平米未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，北碚区城市管理综合行政执法局对滕明刚作出渝碚综罚（北）（2018）188号行政处罚决定书，并拆除了涉案房屋院坝与走廊的茅草棚，总计大约近200平米。原告因此认为，被告出租的房屋系违章建筑，房屋无法进一步装修并经营农家乐，导致合同目的无法实现，故以前述请求起诉至一审法院。一审法院另查明，滕明刚原有房屋面积450平米，本次政府清理中经实测后有492.91平米，超面积42.91平米。按新的政策要求，被告找到案外人宋邦秀“合户”，整合后成为合法建筑，重新发放相应产权手续。2018年10月9日，滕明刚向北碚区财政局缴纳了罚款25746元。现滕明刚、蒋太贤的违章建筑处罚完毕，涉案房屋可以继续经营农家乐。2019年8月16日，北碚区出具情况说明：“由于缙云山生态环境综合整治需要，北碚区不动产登记中心将滕明刚原房产证（乡村房屋所有权证：XXXX号）和集体土地建设用地使用证（碚集建（1991）字第XXXX号）收回注销，现新证正在办理中。该房屋位于XX街道XX村XX组，该房结构为砖混结构，共叁层，建筑面积为450㎡，滕明刚、宋帮秀为房屋产权人。”一审法院认为，2018年3月7日，原被告双方签订“租赁合同”，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性及强制性规定，该合同有效成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋系被告滕明刚、蒋太贤在其宅基地上的自建房屋，经2019年7月缙云山生态环境综合整治清理，有42.91平米超过相关规定属于违章建筑，现被告已缴清了罚款接受了相应的处罚，并按新的政策要求找案外人宋帮秀“合户”，将房屋整合成合法建筑，房屋的产权证书正在办理中。故原告以出租房屋系违章建筑，要求本案按无效合同处理，缺乏事实依据，其全部请求应依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告周挺的全部诉讼请求。案件受理费6040元，减半收取3020元，由原告周挺负担。二审中，周挺没有提交新证据。滕明刚、蒋太贤提交其与案外人宋帮秀于2018年12月13日签订的《协议》一份，拟证明案涉合同有效。周挺质证称该证据只能证明滕明刚、蒋太贤等与宋帮秀之间的权利义务关系。本院审查认为该证据在一审前已经形成，不是二审程序中的新证据，且该证据与本案没有关联性，对该证据不予采信。二审查明：双方当事人签订的《租赁合同》约定：该房屋坐落于重庆市北碚区XX街道XX村XX组XX号。其中两楼一底砖混结构房一栋（450平方米），包含停车场、厨房、院坝等原房主土地权附属设施，以及农家乐营业执照的使用权。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为案涉《缙云山香杉园租赁合同》的效力认定问题，周挺上诉主张其与滕明刚、蒋太贤之间的房屋租赁合同因案涉房屋屋属于违章建筑而无效。本案中，案涉房屋租赁合同中有部分房屋属于违章建筑，但滕明刚已接受了相应的处罚，并按新的政策与案外人宋帮秀“合户”，将房屋整合成合法建筑。虽然整合后的合法产权面积小于案涉房屋的实际面积，但超出的部分面积行政机关并没有再进行行政处罚、也未限制使用。特别是双方当事人租赁合同约定的面积为450平方米，即使案涉房屋存在超出450平方米的违法部分，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，滕明刚、蒋太贤、滕琳在一审法庭辩论终结前已将房屋绝大部分整合成合法建筑，一审法院对此予以了释明，故周挺关于案涉房屋租赁合同因出租房屋系违章建筑无效的主张缺乏事实依据；案涉房屋超出了产权面积，不属于合同约定的面积。由于这部分面积与合法面积不可分割，出租人和相关行政职能部门未限制该部分房屋的使用，因此周挺以案涉合同少部分面积属于超出行政机关许可的面积而主张合同无效，理由不能成立。为了维护交易安全，稳定市场交易秩序，本院不支持上诉人上诉请求。至于案涉房屋是否交付及是否符合合同约定的状态，属于合同履行的问题，也是基于合同效力作出认定的问题，因此本院对周挺基于合同无效提出的其他诉讼请求不予处理。诉讼中，周挺提交了《调取证据申请书》，本院认为，其未在举证期限内提交《调取证据申请书》，且案涉房屋在一审法庭辩论终结前已被整合成合法建筑，调取证据与本案的处理没有关联性，故对其申请不予准许。综上所述，周挺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由周挺负担。本判决为终审判决。还查明，庭审中，原告举示2020年6月30日加盖“重庆市北碚区XX街道XX村村民委员会”印章的证明一份，证明内容为“兹有北碚区XX村XX组村民滕明刚，从2005年11月至2018年4月底期间一直在经营农家乐，该农家乐的规模为住宿32个床位，餐饮200人（20桌）。2018年5月1日，滕明刚将农家乐出租给周挺经营使用”。被告对此陈述，此证明三性均不予认可。庭审中，原告举示录音材料一段，原告陈述系2019年6月17日，滕琳与周挺的通话内容，此通话录音概要为，滕琳向周挺催收拖欠租金，并称如果不租，应把房子交还，周挺称晓得，但还需与赵翔商量。被告代理人陈述，已经听了，真实性需核实。庭审中，经本院限期举证，被告除陈述外，未能提供2018年6月中下旬以后将案涉房屋交付原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳的其他证据。还查明，庭审中，原告举示2020年6月22日，重庆燃气集团股份有限公司气费专用收据一张，注明“香杉园”，抄表日期2020年6月22日，金额452.13元。原告称此系被告发生的燃气费，原告已垫付，故此费用应由被告方支付原告。以上事实，有书证、当事人陈述等为证。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。就本案而言，2020年4月26日，重庆市第一中级人民法院作出的（2020）渝01民终902号民事判决书，已发生法律效力。该民事判决书所确认的基本事实，本院予以确认。该民事判决书对本案原被告双方有约束力。（2020）渝01民终902号民事判决书第三页确认“合同签订原告（注：此处原告为周挺）向被告注：此处被告为滕明刚、蒋太贤、滕琳）支付了20000元保证金，随后被告（注：此处被告为滕明刚、蒋太贤、滕琳）向原告（注：此处原告为周挺）交付了房屋，原告（注：此处原告为周挺）即着手准备对房屋进行装修改造”，对此事实，本院予以确认。自2020年4月26日以来，无足够证据证明，周挺已将涉案房屋交还滕明刚、蒋太贤、滕琳。综上，2018年3月7日《缙云山香杉园租赁合同》为有效合同。在合同履行中，周挺未按照合同约定支付2020年1月1日起的涉案房屋租金至本案原告于2020年7月2日起诉期间的房屋租金，此情形符合原被告双方合同第八条约定的解除条件，且原告合同目的无法实现，故原告要求判令解除合同的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原被告双方解除合同，应当通知对方，本院酌情确定，原告诉状送达被告之日（即2020年7月22日），2018年3月7日《缙云山香杉园租赁合同》予以解除。租赁合同解除，被告应按约定支付从2020年1月1日起至2020年7月22日期间的房租39276元（注：5833元/月×6月+5833元/月×22/30=39726元）。从2020年7月23日至被告实际交回房屋，本院酌情以原合同约定租金标准计付房屋占用使用费。关于原租赁合同约定的从2019年5月到同年12月期间的房屋租金，鉴于原告未对此提出诉讼请求，被告亦一直陈述从2018年6月即已将涉案房屋交回，未提出以保证金等进行品迭，故从2019年12月以前相关费用的结算，由双方协商，协商不成可另案起诉，本案不纳入审理范围。关于原告主张被告支付已垫付的天然气费452.13元，符合双方租赁合同约定，对此，本院予以支持。另，本案审理过程中，原告撤回诉讼请求第二项，即“恢复承租房屋的原状，赔偿承租房屋内的家具、电器、炊具、厨具等损失”，对此，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第八十五条的规定，判决如下：一、原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳与被告周挺于2018年3月7日签订的《租赁合同》于2020年7月22日解除；被告周挺应于本判决生效之日起十日内腾空涉案房屋并交付原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳；二、由被告周挺支付原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳涉案房屋从2020年1月1日起至2020年7月22日期间的房屋租金39726元；三、由被告周挺支付原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳涉案房屋从2020年7月23日至涉案房屋交回原告之日期间的房屋占用使用费（以每月5833元标准计算）；四、由被告周挺支付原告滕明刚、原告蒋太贤、原告滕琳垫付的燃气费452.13元。以上二、三、四项给付内容，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告周挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邬 瑾二〇二〇年十二月六日法官助理  李迎波书 记 员  胡思洋