贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2118号 原告：文治敏，女，1973年12月27日生，布依族，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 被告：贵州绿源城置业有限公司。 住所地：贵州省贵定县，统一社会信用代码：91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈刚，该公司员工。 原告文治敏诉被告贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告文治敏的委托诉讼代理人姚苑，被告绿源城公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告文治敏向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金36373元（自2017年9月30日计算至2020年4月28日）。二、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年8月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第7号楼4单元6层4-6-2号房出售给原告。合同第二十二条明确约定被告在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；并载明“约定日期起180日以后。若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付了相应购房款，但被告却未按照合同第二十二条的约定办理房屋产权登记。故此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”之规定，提起民事诉讼，请求依法判决。 被告绿源城公司辩称：原告主张的违约金起算时间不符合实际，违约金的起算时间应为2018年7月30日，因双方在签订购房合同后，又补签了补充协议，约定交房时间变更为2016年10月30日，办证时间也理应顺延10个月，即：约定办证时间为2018年7月30日前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人的特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，明确了出卖人承担逾期办证的违约责任属于过错责任原则在出卖人有过错的情况下造成逾期办证才应当承担违约责任，非出卖人的原因造成的延期，出卖人不应当对此造成的延期承担违约责任，答辩人在申请商品房所有权初始登记过程中发生了以下非答辩人的事件，应当对延期的天数在逾期总天数中进行相应扣减：一、因政府政策调整，项目配电工程没有及时验收，故从2017年6月25日到2017年10月10日共计107天不是答辩人的原因造成的延期；二、2019年3月27日黔南州住建局通知暂不收取消防竣工验收资料，故从2019年3月27日至2019年8月26日共计153天系政府部门职能调整导致的延期应予以扣减；三、项目施工单位未提交竣工验收手续，致使工程未能按期验收，故从2017年8月31日至2019年12月23日共计844天的延期应扣减；四、今年年初爆发的疫情属不可抗力因素，从而导致延期的时间35天应予扣减。故答辩人只对62天的逾期承担逾期办证违约责任，而实际上62天的逾期实质上不会给原告造成损失，且答辩人承建的项目是与省团委下属的贵州省春晖行动发展基金会合作的扶贫公益安居项目，项目捐赠的900多万元，通过抵扣首付款的形式反馈给原告，原告已经得到优惠及房屋升值的利益，为此，原告主张的违约金过高，答辩人不应承担相应违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原告文治敏与被告绿源城公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵定县出售给原告，该房套内面积为107.83㎡，房屋总价款为386535元。双方约定：出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；被告承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告依照合同约定支付房款386535元。2020年4月28日，被告通知原告办理不动产权证。此后，双方因办理房屋转移登记违约责任问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，被告在开发建设商品房过程中，因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期、2017年3月与承建方工程建设产生纠纷引起诉讼，导致工程延期；2020年1月底至2月底，因全国出现新冠疫情，被告处于停业状态。 再查明：原、被告于2016年8月23日与被告签订补充协议，将合同约定的交房时间从2015年12月30日延续到2016年10月30日，但对初始登记时间及转移登记时间没有重新约定。 上述事实，有当事人陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证，房屋验收记录表、办理不动产权证通知、会议纪要、配电工程合同、零星工程合同、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件、《商品房买卖合同》补充协议、春晖行动发展基金会文件等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。根据双方购房合同的约定，被告应于2017年9月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件交付给原告，但直至2020年4月28日，被告才通知原告办理该房的不动产权证，其行为已经构成违约，应当按照双方合同约定承担相应的违约责任。被告主张办理转移登记应从办理交房手续后90天开始办理及因约定延期交房10个月故办理转移登记应顺延10个月，其抗辩意见与双方合同约定的“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”不相符，本院不予采纳。关于被告主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金；被告主张逾期履行系因不可抗力的因素才造成逾期的问题，从被告主张的事实来看，系因第三人因素造成违约，该理由不能成为被告违约的理由，而疫情因素是发生在办证期限届满后，疫情的出现亦不能免除其违约责任。因此，本案逾期办证违约金应从2017年10月1日起计算至被告通知原告办理不动产权证时止，共计940天，即：逾期办证违约金为386535元×940天×0.05‰=18167.15元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州绿源城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告文治敏逾期办证违约金人民币一万八千一百六十七元一角五分（￥18167.15）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费710元，减半收取355元，由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  庭容舫 二〇二〇年十二月十日 书记员  杨 琳