广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3362号上诉人（一审原告）：张卫山，男，1966年12月22日出生，汉族，住湖北省荆州市沙***************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：朱伟平，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉婷，广东常成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市万威房地产投资有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区**********************，统一社会信用代码：******************。法定代表人：谢惠刁，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：凌奕云，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。上诉人张卫山因与被上诉人珠海市万威房地产投资有限公司（以下简称“万威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2020）粤0403民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张卫山的委托诉讼代理人朱伟平和何婉婷、被上诉人万威公司的委托诉讼代理人凌奕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张卫山上诉请求：一、撤销(2020)粤0403民初1575号民事判决作出的驳回张卫山诉讼请求的判决，并改判万威公司向张卫山双倍返还定金10万元；二、一、二审案件诉讼费用由万威公司负担。事实与理由如下：一、在没有任何法律依据的情况下，万威公司要求张卫山额外支付认购书之外的团购费8万元已违约在先，应当承担违约责任。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案中双方签订的认购书属于本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，都构成对预约合同的违约，应当承担违约责任。本案中，张卫山在合同履行期内前往万威公司销售中心办理购房手续，万威公司违背公平、诚信原则，其工作人员向张卫山提出要支付除首付款外的团购费8万元的不合理条件，否则就要解除合同，不同意按照认购书约定的价款继续履行合同【证据3新录音4中（语音文字版）第3页第11行“雷总：你们把团购费交了就签合同。”；第9页第3行：“雷总：这个我们没有办法，如果你们不给，我们解除合同。”；第12页第2行：“我们的团购费用是不包括在发票里面的”等等可以证明】。万威公司的行为是擅自增加价款，甚至提出缴纳的团购费无法开具发票，在这样的情况下，张卫山多次要求万威公司工作人员尽快解决，但万威公司工作人员一直向张卫山说向公司领导汇报，拖延至合同履行期届满。张卫山也曾向消费者协会请求帮助，但在履行期限内仍然是无处理结果。万威公司应当为其违反诚信的行为承担违约责任。二、万威公司从未否认团购费的存在，其称团购费与其无关是销售代理公司的事情，是推卸责任的表现。1.认购书中销售经理和销售员栏中签字的人分别是彭旭、姚欣宇，即彭旭、姚欣宇是万威公司员工，其一切职务行为应由万威公司承担法律后果。彭旭、姚欣宇等工作人员为张卫山提供的一系列购房服务、购房指引及强制要求支付团购费、拖延配合办理按揭贷款手续、因未付团购费而拒绝签订合同等行为，均应由万威公司承担法律后果。2.退一步讲，即使如万威公司所述上述强制要求支付团购费，拖延配合办理按揭贷款手续等行为是销售代理公司所为，万威公司亦存在过错，应承担法律责任。首先，万威公司未根据《商品房销售管理办法》第二十六条规定向张卫山出示商品房销售委托书，张卫山作为一般的消费者，相对于房地产开发企业，处于弱势地位，无法知悉万威公司内部关系，销售中心是万威公司的主要工作场所，该场所的工作人员均由其管理，销售中心工作人员的行为构成表见代理，万威公司应承担被代理人的法律后果。其次，在没有任何依据的情况下销售代理公司要求张卫山支付团购费，张卫山也多次前往销售中心要求处理，作为出卖方，未对销售代理公司的行为进行监督、管理和制止，多次报告未有及时回复，履行期限内相关负责人未及时介入，显然万威公司亦存在过错。因此，万威公司称团购费与其无关，是销售代理公司的事情，是推卸责任的表现。三、张卫山未履行支付首付款及办理按揭贷款等合同义务是由万威公司造成的。1.万威公司明确表示按揭贷款手续由万威公司办理。根据证据11，万威公司的销售经理彭旭（认购书中在销售经理栏签字的人员）明确表示按揭贷款手续由万威公司负责办理。张卫山未能如期办理按揭贷款手续，是万威公司未遵守约定，因增加团购费的要求未能实现而拖延为张卫山办理造成。2.张卫山已按认购书要求备好资料，但无万威公司的配合张卫山无法自行履行支付房款及办理按揭贷款等合同义务。一手房的交易习惯，首付款缴纳证明是申请按揭贷款的重要材料之一（证据10个人住房贷款条件可以证明），因此，缴纳首付款是办理按揭贷款的前提条件。在万威公司先违约的情况下，张卫山仍积极处理，多次前往销售中心办理手续，但是万威公司一直要求先支付团购费，否则不同意张卫山办理其他的购房手续，一直向公司领导反映拖延至合同履行期满。张卫山已按要求准备好个人贷款申请资料，但是由于万威公司从未向张卫山提供首付款缴款账号，更未配合张卫山指定合作贷款银行、提供贷款申请表格等其他购房手续，造成张卫山未能履行支付首付款及办理按揭贷款等合同义务，万威公司应当承担违约责任。综上所述，张卫山认为，原审法院认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条之规定，张卫山请求贵院依法改判，支持张卫山的上诉请求。被上诉人万威公司辩称：一审决认定事实清楚、适用法律正确，依法应驳回张卫山的全部上诉请求。第一，本案认购书未能履行的根本原因是张卫山没有履行支付首期款及办理按揭贷款审批手续并获得银行出具的同意贷款通知书的合同义务，一审判决据此判令驳回张卫山的诉讼请求有理有据，依法应予维持。根据双方认购书第三条第1款第（2）项以及第五条第3款第（1）项的约定，张卫山应于2020年4月30日前付清首期款512773元，“逾期做挞定处理”。而根据认购书第三条第2款的约定，剩余房款由张卫山向银行申请按揭贷款方式支付，张卫山应在签署本认购书后7日内办理完毕按揭贷款审批手续（包括签署按揭贷款手续所需的相关文件，交齐符合银行按揭贷款审批条件的全部申请资料等）并取得银行出具的同意贷款通知书，否则张卫山应在上述期限届满之日起7日内一次性付清剩余房款。同时该条第4款还约定，张卫山选择按揭方式付款的，应在贷款银行出具同意贷款通知或银行同贷书后7日内携同本认购书及身份证明文件正本及所需的个人资料和交款凭证到万威公司指定之地点签署《珠海市商品房买卖合同》及合同附件等与购房有关的法律文件。因此，双方签订《珠海市商品房买卖合同》的前提是张卫山付清首付款并取得银行同贷书。但事实上，张卫山至今未办理按揭贷款审批手续、未获得银行同意贷款书、未付清首期款，双方签订《珠海市商品房买卖合同》的条件根本未成就。造成这一结果的根本原因是张卫山未按认购书的约定履行义务，张卫山诉称万威公司因团购费问题未与其签订《珠海市商品房买卖合同》明显是与事实不符的。事实上，按照认购书的约定，张卫山向银行申请办理的只是按揭贷款审批手续——即获得银行的同意贷款通知书，而非正式的贷款手续，此过程张卫山只需按银行提供审批所需的资料即可，根本不存在万威公司配合的问题，更不存在由万威公司办理的合同约定。张卫山故意将银行审批同贷之后的贷款办理手续与其本案应当办理的审批手续混为一谈，将约定由其负责办理的义务歪曲为万威公司负责，明显是故意误导法庭。综上，原审判决关于张卫山违约的认定客观、公正，依法应予维持。第二，万威公司已多次给予张卫山继续履行合同的机会，但张卫山一意提起本案诉讼，已构成根本违约。众所周知，商品房买卖属于大宗交易，对于任何一个购房者而言都是慎之又慎的，对于房屋的总价更是锱铢必较。因此，对于总房价的确定过程张卫山是非常清楚的。而在整个合同的履行过程中，除认购书约定的购房款外，万威公司从未要求张卫山额外支付任何费用。这从万威公司发给张卫山的催款通知即可印证，但张卫山一意孤行拒不履行协议义务并提起本案诉讼，其单方故意找借口违约的意图暴露无遗。综上所述，一审判决对本案事实的认定清楚，适用法律正确，依法应驳回张卫山的全部上诉请求。张卫山向一审法院起诉请求：1、请求判令解除张卫山与万威公司签订的《万威森林园二（商住）认购书》；2、判令万威公司向张卫山双倍返还定金10万元；3、本案二审的诉讼费由万威公司承担。一审法院审理查明：2020年4月12日，张卫山（认购方、乙方）与万威公司（出售方、甲方）签订了《万威森林园二（商住）认购书》，约定张卫山向万威公司认购位于珠海市斗门区********************，建筑面积为83.16平方米，该物业总价为1,302,773元，张卫山须在签订本认购书的同时向万威公司付清定金50,000元，该定金将于双方签署《商品房买卖合同》同时转化为房款。张卫山选择银行按揭付款，张卫山应于签署本认购书之日起18日内付清首期款共计462,773元（含定金），剩余房款由张卫山向银行申请按揭贷款方式支付，张卫山应在签署本认购书后7个日内办理完毕按揭贷款审批手续（包括签署按揭贷款手续所需的相关文件，交齐符合银行按揭贷款审批条件的全部申请资料等）并取得银行出具的同意贷款通知书，否则张卫山应在上述期限届满之日起7日内一次性付清剩余房款，如银行批出的按揭金额低于张卫山的申请金额，则差额部分张卫山须于接到万威公司通知之日起7日内付清。在张卫山与万威公司签订《商品房买卖合同》之前，张卫山还需向万威公司交付物业专项维修资金，以政府要求的缴付标准为准。张卫山选择按揭方式付款的，应在贷款银行出具同意贷款通知书或银行同贷书后7日内携同本认购书及身份证明文件正本及所需的个人资料和交款凭证到万威公司指定的地点签署《珠海市商品房买卖合同》及合同附件、《前期物业管理协议》、《临时管理规约》、按揭合同等与购房有关的法律文件。若发生下列情况之一，则万威公司有权解除本认购书，不予退还张卫山已经支付的定金，并可以不通知张卫山而将该物业另行出售：（1）张卫山未按本认购书约定付清房款、物业专项维修资金或办理完毕按揭贷款申请手续；（2）张卫山未于本认购书约定期限按前述示范文本与万威公司签订《商品房买卖合同》；（3）张卫山若在签订《商品房买卖合同》前单方面解除本认购书。万威公司若在签订《商品房买卖合同》之前无故解除本认购书，应双倍返还张卫山支付的定金。张卫山应于2020年4月30日之前付清首付款512,773元，逾期做挞定处理。2020年4月12日，张卫山向万威公司支付了50,000元定金。后张卫山没有在2020年4月30日前向万威公司支付首期款462,773元，万威公司在2020年5月22日按张卫山在《万威森林园二（商住）认购书》联系信息中的地址向张卫山邮寄《催款函》，要求张卫山于2020年5月30日前向万威公司付清剩余首付款462,773元。但该邮件没有投递成功，中国邮政工作人员在邮件上备注未妥投的原因为拒收，并签名、盖章确认。该邮件退件在本案一审庭审中被当庭拆封，并取出邮件中的催款函原件。一审法院认为：双方签订的《万威森林园二（商住）认购书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张卫山现主张万威公司以张卫山不支付80,000元团购费为由未与张卫山签订《商品房买卖合同》，存在违约，张卫山提供了谈话录音作为证据。对此一审法院认为，万威公司对谈话录音不予认可，认为谈话录音中的人员不是万威公司员工，张卫山亦没有提交其他证据佐时谈话录音中的谈话人的真实身份情况，无法证实谈话人为万威公司的工作人员，故张卫山仅凭谈话录音无法证明万威公司因张卫山未支付80,000元团购费而拒绝与张卫山签订《商品房买卖合同》。根据《万威森林园二（商住）认购书》的约定，在张卫山与万威公司签订《商品房买卖合同》之前，张卫山需向万威公司交付物业专项维修资金；张卫山选择按揭方式付款的，应在贷款银行出具同意贷款通知书或银行同贷书后7日内携同本认购书及身份证明文件正本及所需的个人资料和交款凭证到万威公司指定的地点签署《珠海市商品房买卖合同》及合同附件等。故万威公司与张卫山签订《商品房买卖合同》的前提条件，应系张卫山先履行向银行提交按揭贷款的申请资料并取得银行出具的同意贷款通知书或银行同贷书的义务以及交款的义务。但张卫山均未履行上述义务。万威公司未与张卫山签订《商品房买卖合同》并未违反《万威森林园二（商住）认购书》的约定，万威公司不存在违约行为。张卫山主张万威公司拒绝收取首付款，但张卫山没有提交证据予以证明，一审法院不予采信。由于张卫山没有按认购书的约定在2020年4月30日之前付清首付款512,773元，故万威公司辩称应按认购书的约定没收张卫山已支付的定金50,000元，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。张卫山要求万威公司双倍返还定金，于法无据，一审法院不予支持。一审法院作出如下判决：驳回张卫山的诉讼请求。案件受理费2,300元减半收取计1,150元（张卫山已预交），由张卫山负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审查明如下事实:2020年4月12日，万威公司与张卫山签订《万威森林园二（商住）认购书》，万威公司在甲方处盖有该公司合同专用章，彭旭在销售经理处签名，姚欣宇在销售人员处签名。同日，张卫山支付定金人民币50000元，万威公司出具的《收据》中盖有该公司财务专用章，彭旭在经手人处签名。另查明，万威公司在一审庭审中称（见一审卷宗第95页）“4月29日、30日，原告有到售楼中心，但并非与我方就买卖合同的签订事宜予以磋商，而是与销售代理公司就其在签订订购书前磋商的团购费进行磋商……我方房源均是通过独家的销售代理公司进行销售。”二审庭审中，万威公司主张推销过特价房，具体是由销售公司操作的，万威公司与销售公司之间签有协议。同时，万威公司二审庭审中主张销售人员彭旭及姚欣宇不是万威公司员工。本院还查明，2020年4月29日，张卫山的配偶张启梅与销售人员姚欣宇及雷某的谈话录音显示如下内容：姚欣宇：“没有，阿姨的意思就是呢，她想参加团购，但是不想交这个团购费，是这个意思。”……雷某：……我们搞活动为什么价格这么优惠呢？因为我们有一个团购活动，那么你必须交了这个团购费用，我们才会参加这个活动…………张：那你把合同签了，我们把钱给你啊。雷：那你把团购费交了就签合同。张：什么团购费交了，那你要把费用写在上面啊。雷：你们不交团购费，享受不了这个价格。……对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人张卫山上诉主张未与被上诉人万威公司签订《商品房买卖合同》的原因为被上诉人万威公司要求张卫山支付8万元的团购费。被上诉人万威公司主张《商品房买卖合同》未签订的原因为上诉人张卫山未按约定履行获得银行同贷书以及付清首期款的义务。为此，本院认为，首先，依照双方《万威森林园二（商住）认购书》之约定，在双方签订《商品房买卖合同》之前，上诉人张卫山应先履行向银行提交按揭贷款的申请资料并取得银行出具的同意贷款通知书的义务以及支付相关款项的义务，但诚如一审法院所认定，上诉人张卫山均未履行上述义务，故上诉人张卫山存在违约行为；其次，关于被上诉人万威公司销售人员有无要求上诉人张卫山先交纳团购费80，000元后才能签订《商品房买卖合同》的问题。本院认为，被上诉人万威公司在一审、二审均自认其委托销售公司进行销售，而且自认推出过特价房。同时，如本院查明事实所示，在上诉人张卫山提交的录音证据中，被上诉人万威公司销售人员明确要求上诉人张卫山先交纳团购费80，000元后才能签订《商品房买卖合同》，因此，被上诉人万威公司的庭审陈述与录音证据相互印证，本院对该事实予以认定。至于被上诉人万威公司辩称销售人员不是其公司人员，故销售人员主张团购费与被上诉人万威公司无关的问题。本院认为，被上诉人万威公司委托销售公司销售涉案房产，其法律后果应由被上诉人万威公司承担。况且，销售人员彭旭、姚欣宇均在《万威森林园二（商住）认购书》及《收据》中签名、盖章。作为买方的上诉人张卫山有理由相信销售人员的行为即代表被上诉人万威公司。因此，被上诉人万威公司的该主张没有事实依据，本院不予支持。综上，双方在《万威森林园二（商住）认购书》中并未约定上诉人张卫山在签订《商品房买卖合同》时应交纳团购费人民币80，000元的情况下，被上诉人万威公司销售人员要求上诉人张卫山先交纳团购费80，000元后才能签订《商品房买卖合同》，被上诉人万威公司的行为亦构成违约。综上所述，《商品房买卖合同》未能签订的原因乃双方违约行为共同所致，故上诉人张卫山主张返还定金50，000元的主张有事实依据，但其主张双倍返还定金的主张因其自身亦有违约行为，故本院不予支持。一审判决认定事实错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初1575号民事判决；二、珠海市万威房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向张卫山返还定金人民币50，000元；三、驳回张卫山其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，150元，由张卫山负担575元，由珠海市万威房地产投资有限公司负担575元；二审案件受理费人民币2，300元，由张卫山负担1，150元，由珠海市万威房地产投资有限公司负担1，150元。本判决为终审判决。审判长  蔡美鸿审判员  宋义明审判员  杨卫星二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴家盈