内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终6067号上诉人（原审被告）：赤峰佳盈房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区英金路南段西侧正阳房地产兴华综合楼。法定代表人：覃扬威，经理。委托诉讼代理人：明月、曲珊，内蒙古大川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李世臣，男，1967年5月1日出生，汉族，工人，住赤峰市。委托诉讼代理人：谷占清，赤峰市松山区老府法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙旭民，男，1971年11月16日出生，满族，无职业，住赤峰市。上诉人赤峰佳盈房地产开发有限责任公司（以下简称佳盈公司）与被上诉人李世臣、孙旭民房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赤峰佳盈房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6339号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判令上诉人将案涉房屋网签备案登记至李世臣名下，没有合同依据和法律依据。一审中，李世臣认可与其形成房屋买卖合同关系的主体为孙旭民，根据合同相对性原则，李世臣只能向孙旭民主张买卖合同权利。一审判决查明，李世臣向上诉人补交房款、装修保证金等费用是以孙旭民名义实施的，说明上诉人认可的案涉房屋占有人为孙旭民而非李世臣，上诉人对李世臣买受、占有案涉房屋的事实不知情，从未对李世臣或孙旭民做出向李世臣履行办理网签登记等出卖人义务的承诺，没有义务为李世臣办理网签登记。一审判决认为孙旭民有义务协助李世臣取得案涉房屋所有权，但孙旭民未对案涉房屋进行备案登记，上诉人认可孙旭民将案涉房屋处分给李世臣的行为，故上诉人作为案涉房屋的所有权人，有义务为李世臣办理产权备案登记。该认定没有任何法律依据，李世臣明知孙旭民未取得案涉房屋产权，依然接受抵债，应当承担无法取得案涉房屋备案登记的风险，孙旭民尚未取得案涉房屋产权就向李世臣处分，致使合同无法履行，应当向李世臣承担履行不能的违约责任。上诉人作为案涉房屋的开发单位，有能力为他人办理网签备案，但没有义务为不相干的人办理网签备案。至于上诉人与孙旭民就案涉房屋形成的合同关系，只能在上诉人与孙旭民之间产生效力，不能惠及合同以外的李世臣。二、一审认定上诉人与孙旭民就案涉房屋形成买卖合同关系错误本案中，李世臣与孙旭民之间、孙旭民与上诉人之间分别存在两个法律关系，李世臣基于和孙旭民之间的房屋买卖合同关系主张案涉房屋权利，本案应当仅就李世臣与孙旭民之间的法律关系进行审理，孙旭民与上诉人之间的权利义务关系如何与李世臣无关，不属于本案的审理范围。更何况，孙旭民一审中并未出庭，其与上诉人之间所发生的事实根本无法查清。事实上，上诉人与孙旭民之间并非房屋买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系，与孙旭民签订认购协议不是向孙旭民出售案涉房屋，而是支付工程价款的一种方式，孙旭民为上诉人施工，上诉人与之约定暂且按照预估工程价款以房抵债，待工程竣工经审计后，再进行最终结算，已经订立认购协议的房屋多退少补。然而，由于工程价款预估价偏高，上诉人与孙旭民又签订了认购协议，工程竣工后，上诉人多次要求孙旭民进行最终结算，解除包括案涉房屋认购协议在内的协议，但孙旭民一直不置可否。因此，孙旭民与上诉人之间的债务尚未进行最终结算，上诉人无需向孙旭民履行案涉房屋认购协议的义务。另外，因为不是最终结算，上诉人与孙旭民仅就案涉房屋订立了预约合同性质的认购协议，基于该协议上诉人的义务是与孙旭民订立正式的商品房买卖合同而非履行出卖人义务，若最终结算后，上诉人需要履行认购协议，上诉人的义务是与孙旭民订立正式的商品房买卖合同，待商品房买卖合同订立后，上诉人才负有出卖人的义务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，超出审理范围，在关键当事人缺席的情况下，认定上诉人与孙旭民之间成立买卖合同关系，为上诉人强加义务，损害了上诉人的合法权益，故请求贵院撤销一审判决，驳回李世臣对上诉人的诉讼请求。被上诉人李世臣辩称：一审判决合理合法，孙旭民没有权利办理网签。被上诉人孙旭民辩称：我们有建筑施工合同，甲方给我30%抵顶款，最后房款80%抵顶，免费更名两次，有口头约定。整个工程是三个人给垫付起来的，房产公司应给李世臣办理网签手续。李世臣向一审法院起诉请求：判令佳盈公司、孙旭民为李世臣履行更名和办理网签义务。一审法院认定事实：2017年1月25日，佳盈房地产公司与孙旭民签订《钧诚大厦房屋认购协议》，约定孙旭民购买佳盈房地产公司开发的位于赤峰市××区交汇处的赤峰五金机电城钧诚大厦28栋02173号房屋，房屋总价为518796元。同日，佳盈房地产公司为孙旭民出具金额为518796元房款收据一枚。2017年5月，孙旭民将上述房屋转售给李世臣，孙旭民与田艳华（李世臣会计）出具证明，载明28#二单元十七楼1703号房款已交清，房屋收据已给李世臣，房屋认购协议已给李世臣。2017年11月4日，李世臣以孙旭民的名义补交房款3873元及装修保证金、垃圾清理费、物业费、余热费等，现涉案房屋由李世臣占有使用。另查明，涉案房屋现尚不具备办理产权登记的条件。一审法院认为，根据佳盈房地产公司与孙旭民之间签订的认购协议内容约定，佳盈房地产公司将涉案房屋出售给孙旭民，孙旭民基于其欠李世臣工资款而将涉案房屋抵顶给李世臣，并将该房屋购房收据、协议等一并交由李世臣，可以认定李世臣与孙旭民存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应履行各自的义务。孙旭民作为出卖方有义务协助李世臣取得房屋所有权，但孙旭民并未对涉案房屋产权进行备案登记，且佳盈房地产公司接受了李世臣代替孙旭民支付的余热费、补交购房款并向李世臣交付了涉案房屋，应视为佳盈房地产公司对孙旭民将涉案房屋处分给李世臣行为的确认，故佳盈房地产公司作为该房屋的实际所有权人，在涉案房屋已经具备办理房屋产权备案登记的条件，有义务为李世臣办理涉案房屋的产权备案登记。孙旭民经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉亦未提交书面答辩，视为其放弃对李世臣主张事实的抗辩，亦不影响一审法院依据查明的事实及现有证据作出裁判。综上，李世臣的诉求于法有据，一审法院予以支持。判决：孙旭民、赤峰佳盈房地产开发有限责任公司于该判决生效之日十日内将位于赤峰市××区交汇处的赤峰五金机电城钧诚大厦28栋02173号房屋网签备案登记至李世臣名下。本院二审期间，被上诉人孙旭民向本院提交一份施工合同，2015年7月14日在上诉人公司办公室签订的施工合同，证明上诉人以工程款的名义将涉案房屋抵顶给孙旭民，孙旭民欠李世臣施工费，把房子抵顶给李世臣了，孙旭民与上诉人有口头协议允许更名两次，上诉人应协助网签到李世臣名下。又提交一份“孙总工程房”即孙旭民抵帐房号。上诉人质证称，施工合同真实性无异议，施工合同无法证明孙旭民证明目的，并没有载明涉案房屋为抵账房屋，也无载明公司有义务给孙旭民指定合同以外的第三人办理网签备案义务。关于“孙总工程房”表没有公司盖章，没有公司签字，该表不约束上诉人公司。李世臣质证称，真实性无意义。本院对被上诉人孙旭民提交的证据认证如下，被上诉人提供的建设工程施工合同协议书真实性予以确认，但证明不了被上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。对“孙总工程房”因无法核实其真实性，本案中对该证据不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及被上诉人答辩意见，本案二审争议焦点是：李世臣是否有权请求佳盈公司、孙旭民办理更名或网签的义务。佳盈公司于2017年1月25日与孙旭民签订房屋认购协议，佳盈公司将案涉房屋出卖给孙旭民，2017年5月，孙旭民将该房屋转卖与李世臣。案涉房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当事人均应按合同约定履行义务。根据法律规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。涉案房屋佳盈公司出卖与孙旭民，孙旭民又将该房屋出售给李世臣，佳盈公司负有按法律规定履行交付、转移所有权的义务，佳盈公司与李世臣没有合同关系，李世臣无权请求佳盈公司履行更名或网签的义务。同时，案涉房屋尚未网签至孙旭民名下，后买受人请求前手出卖人履行网签更名义务现履行不能，李世臣请求孙旭民履行网签更名义务不成立。综上所述，赤峰佳盈房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6339号民事判决；二、驳回李世臣诉讼请求。一、二审案件受理费150元，由李世臣负担。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 董燕洪审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月三十一日书记员 岳子杨