福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020）闽民申2356号 再审申请人（原审被告、二审上诉人）：傅汉忠，男，1968年10月15日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 被申请人（原审原告、二审被上诉人）：林艳，女，1989年9月26日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 被申请人（原审被告、二审被上诉人）：许剑，男，1985年7月16日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 再审申请人傅汉忠因与被申请人林艳、许剑房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院(2019)闽03民终12号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 傅汉忠申请再审请求：依法撤销一、二审判决，改判驳回林艳、许剑的一审诉讼请求，双方继续履行2015年12月2日签订的《房产买卖协议》。事实与理由：（一）申请人有新的证据，足以推翻原判决。1.新的证据《建设工程竣工规划条件核实意见书》证实本案讼争房屋的规划专项验收直到2018年12月20日才获通过，傅汉忠购买讼争房屋时，房屋未经验收合格并不具备交房的条件，被申请人林艳、许剑隐瞒了未经验收合格的事实，将房屋交付给傅汉忠，存在违约。2.新的视频证据证实讼争房屋直到2019年9月7日还无法办理不动产权证，无法实现申请人的合同目的。二审认为该证据与本案无关，不予审查是错误的。因为房屋买卖合同属于双务合同，对于被申请人的违约行为，申请人完全可以行使先履行抗辩权，而不是与本案无关的证据。3.莆田市城厢区住房和城乡建设局调取的新证据关于水电问题的反映，足以证实申请人一、二审提出的被申请人对讼争房屋进行多次断水断电，造成傅汉忠无法正常使用房屋，无法正常出租取得租金支付按揭贷款，是被申请人违约在先，报警回执印证了傅汉忠讼争房屋被断水断电后向龙桥派出所报警的事实。二审认为证据2“关于水电问题的反映”、“关于案件PT1803300****继续诉求”、“关于物业问题的反映”三份莆田市12345便民服务平台官方网站打印出来的证据是打印件，真实性无法确认而不予采纳显然是错误的。上述三个新证据均证实了由于被申请人没有有效交付房屋，交付的房屋无法办理不动产权证，致使合同目的无法实现，被申请人还对讼争房屋断水断电，完全是被申请人违约在先，应该由被申请人承担违约责任。（二）一、二审判决认定的基本事实缺乏足够证据证明，把双务合同作为单务合同审理，无视被申请人一方违约的事实，判决怎么能公平。1.因讼争房屋规划专项验收直到2018年12月20日才获得通过，足以证实本案双方签订合同后，被申请人交付的房屋是不具备法律规定的交付条件，交付义务未依法完成，一、二审判决认定被申请人完成交付义务显然缺乏证据证明，并据此作出不利于申请人的判决显然也是错误的。2.原一、二审判决认定申请人违约缺乏足够证据证明。双方签订的《房产买卖协议》约定“自2015年12月起的按揭贷款由傅汉忠向工商银行莆田市支行偿还”，这句话的意思是申请人12月开始只要支付了月供款就可以，申请人在2015年12月2日签订合同的当月10日、2016年1月9日、2月18日支付按揭贷款，之后完全按照双方签订的《房产买卖协议》履行了每月在林艳的工商银行还款账户里存入超过9900元的款项，截止到2018年6月9日共计支付了259950元，履行了支付月供款项的义务，被申请人从来没有提出申请人存在逾期付款，之后申请人每月均有偿还贷款的情况来看，申请人是积极履行了而且只需履行双方签订的合同义务。3.造成林艳的银行按揭贷款2015年12月，2016年2、3、4、9、11月，2017年2、3、5、6月十次逾期偿还的原因是林艳没有偿还11月份的按揭贷款，没有及时将偿还银行按揭的材料交接给傅汉忠，没有做好衔接才造成之后连锁逾期。4.银行按揭贷款的户名以及联系方式均没有变更，都还是林艳，对于是否逾期偿还银行贷款，林艳是知情的，起码其负有通知傅汉忠的义务，否则对于银行的逾期责任应该由林艳承担。但是二审中林艳却回答说她从来不知道具体银行还贷时间，银行也没有通知她存在逾期还款，可以证实林艳没有偿还11月份的按揭贷款，且没有尽到通知义务，责任完全在于林艳。本案不排除林艳故意知情不报误导傅汉忠，否则不可能傅汉忠每月偿还了银行按揭贷款却还造成逾期十次的后果，这个后果判决由傅汉忠承担显然是非常不公平的。5.从实际房价暴涨两倍到一平方米一万八，被申请人在2017年11月就对讼争房屋进行多次断水断电，企图收回房屋的目的昭然若揭，本案存在恶意欺骗造成严重不公平的事实。（三）一审对于讼争房屋是否验收合格没有查清，二审中对于能够证明被申请人房屋未经验收合格，违约在先以及恶意断水断电企图收回讼争房屋的主要证据，申请人书面申请法院调查收集，但是法院未调查收集。（四）原判决、裁定适用法律确有错误。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定以及《商品房销售管理办法》第三十条、《城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，被申请人交付房屋的行为违反法律的强制性规定，其交付行为是无效的。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，被申请人自2016年5月12日签订至今已经三年多了无法办理不动产权证，远远超过90日，已经严重违约且无法实现合同目。讼争房屋交付使用后，主体结构质量至2018年12月20日才验收合格，是申请人享有解除权，而不是被申请人。3.被申请人没有依法交付合格房屋、交付的房屋无法办理不动产权证、采取断水断电的非法手段企图收回房屋的反悔行为，按照《合同法》第六十七条规定申请人对于无法办理房产证完全可以行使先履行抗辩权。4.本案违背《合同法》第一百五十二条规定，讼争房屋被断水断电，已经有确切的证据证实是被申请人的行为，可以依法中止支付相应的款项而不构成违约。5.本案判决也违背了《合同法》第一百六十七条规定分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同的规定。本案傅汉忠未支付到期价款的金额仅约118800元，不足全部价款1503808.57元的五分之一。6.本案也违背《合同法》第九十六条的规定，被申请人没有履行解除合同的程序性规定，也违背了《合同法》第九十五条关于一年合同解除的除斥期间的规定。综上所述，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、五、六项的规定，请求依法再审本案。 本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议在于傅汉忠是否构成根本违约，案涉《房产买卖协议》是否应当解除？依据双方当事人在《房产买卖协议》约定，傅汉忠自2015年12月起以每月向银行偿还按揭贷款的方式来支付房款，且林艳、许剑也把案涉商品房的《商品房买卖合同》《个人购房借款／担保合同》等材料交付给了傅汉忠。傅汉忠亦实际于2015年12月10日至2018年6月9日期间向林艳的中国工商银行账户（卡号：6222××××6707）转账共计259950元，可见傅汉忠作为买受方，知悉偿还按揭贷款的相关事宜。《个人购房借款／担保合同》明确约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约”，傅汉忠在上述还按揭款期间，共存在十次逾期偿还按揭贷款的情形，导致林艳被中国工商银行莆田市分行、莆田市世全房地产开发有限公司相继起诉，并被判决违约，应一次性偿还尚欠银行贷款和赔偿相应损失的后果。傅汉忠在一审时答辩称“虽然是林艳、许剑代垫付银行按揭贷款，但本来逾期房贷其可以补还给银行，因林艳无法联系，致使其无法及时补还给银行，若补交了就不会被银行起诉……”，由此可见，傅汉忠对逾期还款的违约行为后果认识不足，认为“补交了就不会被银行起诉”，导致了林艳、许剑先行对外承担了违约责任的后果，二人作为出卖方的合同目的无法实现，原生效判决判令林艳、许剑依法有权解除《房产买卖协议》是正确的。 至于傅汉忠申请再审称因讼争房屋未经验收合格不具备交房条件，以及无法办理不动产权证，其有权行使先履行抗辩权的主张，本院认为，房屋验收交付以及办理产权证的问题，属于林艳、许剑与开发商之间履行《商品房买卖合同》的事项，属另一法律关系，如合同正常履行下去，上述事项可通过其他途径解决。傅汉忠在一审时答辩称“其愿意继续履行合同，对林艳、许剑偿还的银行贷款，其愿意偿还。”由此可知傅汉忠在合同履行期间甚至被起诉之后，并不认为房屋的验收交付及办证事项的履行是其支付按揭款的前提。因此，在案涉房屋已向银行办理了按揭贷款的情形下，林艳、许剑及之后的受让人傅汉忠即负有按时支付按揭款的义务，傅汉忠对此不享有先履行抗辩权。 综上，傅汉忠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回傅汉忠的再审申请。 审 判 长 陈国雄 审 判 员 徐 琴 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年十二月十日 法官助理 宫 静 书 记 员 陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。