文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1696号上诉人（原审被告）：重庆市霄鸿电子科技有限公司，住所地重庆市丰都县。法定代表人：胡中渝，该公司总经理。委托诉讼代理人：但盛刚，重庆洪宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖永生，重庆洪宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆携港实业集团有限公司，住所地重庆市丰都县工业园区水天坪工业园，统一社会信用代码91500305868809217。法定代表人：潘明江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。上诉人重庆市霄鸿电子科技有限公司（以下简称霄鸿公司）因与被上诉人重庆携港实业集团有限公司（以下简称携港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2020）渝0230民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霄鸿公司上诉请求：撤销原判，改判驳回携港公司的诉讼请求。事实和理由：2015年3月双方签订合同后，霄鸿公司支付了2万元保证金。霄鸿公司入住一年后，由于霄鸿公司没交纳租金，携港公司就将出租给霄鸿公司的房屋强行关闭，不准我方生产，至今我方大量的成品、半成品、原料滞留在出租屋内。携港公司此举属于根本违约，霄鸿公司的房屋已视为收回，收回后霄鸿公司不应支付租金，亦不应支付违约金。携港公司在2020年4月7日起诉已超过诉讼时效。同时霄鸿公司没有占用出租的房屋，不应支付房屋占用费。携港公司辩称，请求依法驳回霄鸿公司的上诉请求。没有任何证据证明双方在合同期间携港公司擅自对霄鸿公司进行加锁驱赶；本案未过诉讼时效，霄鸿公司一直对仓库是占有状态。携港公司向一审法院起诉请求：霄鸿公司立即支付欠携港公司的房屋租赁费137095.12元，并对欠款中的69768.64元从2016年3月3日起至实际支付之日止、对欠款中的67326.48元从2017年3月3日起至实际支付之日止按日向携港公司支付5‰的逾期违约金；霄鸿公司从2018年3月11日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费（暂计算至2020年3月10日止的费用为381516.72元）；按约定赔付携港公司律师代理费30000元。一审法院认定事实：2015年3月10日，携港公司（甲方）与霄鸿公司（乙方）签订《重庆携港实业集团有限公司房屋租赁合同》，载明：“第一条租赁房屋基本情况。1.甲方出租的房屋坐落地址丰都县兴义镇兴丰路XX号X栋X-X，乙方租赁房屋建筑面积合计为935.09平方米……第二条租赁房屋用途。1.乙方租赁该房屋作为生产加工经营使用……第三条交付日期和租赁期限。1.甲、乙双方约定，甲方于2015年3月10日前向乙方交付该房屋。2.租赁期限：租赁期限为3年，但每3年为一个合同周期。在每个合同周期届满前一个月，乙方应向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议，乙方方能继续租赁该房屋。若乙方届时未按照前述约定向甲方发出书面申请，甲方可视为乙方决定不再继续承租该房屋，甲方有权对外出租，乙方有义务配合有意愿承租该房屋的第三人现场查看房屋。3.第一个合同周期租赁期限为3年，租赁期限为2015年3月10日起至2018年3月10日止。4.第一个合同期届满前一个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等（价格）条件下，乙方有优先租赁权；若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在租期届满后的5日内如期返还房屋，本合同终止……第五条租金、租金交纳期限。1.甲、乙双方约定：房屋租金按房屋建筑面积计算。第一租赁年起止时间（2015.3.10-2016.3.10）租金单价15元/平方米/月，优惠租金单价12元/平方米/月，实收租金单价3元/平方米/月（备注：免租一年）；第二租赁年起止时间（2016.3.10-2017.3.10）租金单价16元/平方米/月，优惠租金单价11元/平方米/月，实收租金单价5元/平方米/月（备注：全额缴纳）；第三租赁年起止时间（2017.3.10-2018.3.10）租金单价17元/平方米/月，优惠租金单价11元/平方米/月，实收租金单价6元/平方米/月（备注：全额缴纳）。2.租金应按如下期限及方式支付。（1）租金应按期足额缴纳，每一年为一期。（2）乙方须在正式签订租赁合同之日起3日内向甲方足额缴纳第一期租金共计0元；此后每期租金按每年付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金。1.若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。2.若非甲方原因，乙方逾期10天仍未能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租房屋之水电等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，甲方有权将承租房屋另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索……第十条承租房屋的归还。1.本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。2.本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租房屋按经营后的自然状态归还甲方，室内四壁及天花板、地板、其他固定装修装饰物不得拆除。3.承租房屋归还给甲方后，乙方遗留在承租房屋的所有物品、设施、设备（若有），将被视为乙方已自动放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议和追索。4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任……第十五条合同解除与终止。1.在第一个3年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30％向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约保证金及已预缴未发生的租金。2.本合同将因下述任何一事件发生而终止或甲方有权解除本合同：（1）承租期届满。（2）在第一个合同周期届满，双方未能就签订后续租赁合同或补充协议达成一致意见。（3）在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行。（4）在承租期内，若乙方在本房屋内从事任何违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止本合同。（5）在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时或乙方从事违法经营活动，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部履约保证金作为补偿。此外，若甲方扣留的履约保证金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追索。（6）除本合同或法律法规另有约定外，本合同不得提前解除或终止。3.乙方有下述任何一情形发生的，甲方有权立即解除本合同：（1）乙方违法违规经营（包括但不限于在本房屋内从事违法活动而受到政府部门的处罚）。（2）乙方在租赁期间发生消防事故或其他任何安全事故。（3）乙方逾期15天未缴纳当期租金……”。合同签订后，携港公司向霄鸿公司交付了租赁房屋。霄鸿公司于2015年1月9日缴纳履约保证金3000元；于同年3月11日缴纳了履约保证金10000元；于同年3月17日缴纳履约保证金7000元。后，霄鸿公司未缴纳房屋租金。在庭审过程中，携港公司同意将霄鸿公司缴纳的履约保证金优先扣减尚欠房屋租金。2020年3月26日，携港公司与重庆森吉律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该事务所代理与霄鸿公司房屋租赁合同纠纷一案，合同约定律师服务费为30000元，约定待携港公司收回第一笔租金后3日内支付给重庆森吉律师事务所。截止一审辩论终结前，携港公司未向该事务所支付过法律服务费。一审另查明，案涉房屋已办理产权登记。霄鸿公司承租的案涉房屋从2016年4月之后未产生水费、电费等费用。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。携港公司与霄鸿公司于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，且已开始实际履行，租赁合同关系成立且有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算；第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力。本案中，霄鸿公司认为携港公司的第一项、第二项诉讼请求超过诉讼时效。结合《房屋租赁合同》中“租金应按如下期限及方式支付：（1）租金应按期足额缴纳，每一年为一期。（2）乙方须在正式签订租赁合同之日起3日内向甲方足额缴纳第一期租金共计0元；此后每期租金按年付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……”的约定，除双方约定的第一年度（2015年3月10日-2016年3月10日）为免租期外，第二年度（2016年3月10日-2017年3月10日）在合同中约定的缴付租金时间为上一年度租期届满之日的前7日（2016年3月3日）；第三年度（2017年3月10日-2018年3月10日）在合同中约定的缴付租金时间为上一年度租期届满之日的前7日（2017年3月3日）。双方在《房屋租赁合同》中约定租金按年分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起即第三年度缴纳租金的时间（2017年3月3日）开始计算，携港公司于2020年4月7日向一审法院提交民事诉状时，自《房屋租赁合同》中约定的第三年度的租金支付期限开始计算确已超过3年，但在诉讼时效期间的最后六个月内，从2020年2月起因发生新冠肺炎疫情及疫情的防控措施需要所出现的不可抗力等情况，确会影响携港公司行使请求权，属于诉讼时效中止的情形。故携港公司于2020年4月7日起诉请求判决霄鸿公司支付房屋租金及违约金、占用使用费等诉讼请求未超过诉讼时效期间。关于租金问题。携港公司在与霄鸿公司签订租赁合同后，已将租赁物交付霄鸿公司占有、使用，因霄鸿公司未按约定按期足额支付租金的义务，现携港公司主张霄鸿公司支付其尚欠的《房屋租赁合同》中约定的房屋租金137095.12元。霄鸿公司辩解称，携港公司于2016年3月或4月强行关闭了霄鸿公司租赁的房屋，租赁合同已经解除。携港公司不认可其辩解理由，霄鸿公司亦未举示任何证据证明其辩解理由。故，一审法院对其辩解理由不予采信。霄鸿公司应按《房屋租赁合同》中的约定，按期缴纳租金。又因携港公司与霄鸿公司在《房屋租赁合同》中约定免除第一年度的租金，携港公司在诉讼请求中请求支付第一年度的房屋租金与约定不符，一审法院对该部分不予支持，故一审法院重新计算为103431.88元（第二年度租金56105.4元-履约保证金20000元+第三年度租金67326.48）。关于携港公司主张霄鸿公司分别从2016年3月3日、2017年3月3日起至实际支付之日止按日向携港公司支付5‰的逾期违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定：“第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金。1.若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止”。霄鸿公司在租赁期间应按时支付租金，但霄鸿公司逾期未支付房屋租金，违反合同约定，属于违约行为，应当依照合同的约定承担违约责任，霄鸿公司主张合同中约定的违约金过高，一审法院认为该约定有违法律规定，且与携港公司的实际损失不符，调整为以36105.4元为基数，从2016年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2017年3月2日；以103431.88元为基数，从2017年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以103431.88元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止。关于携港公司主张霄鸿公司从2018年3月11日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费的问题。携港公司认为，按照《房屋租赁合同》中“第十条4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。”的约定，租赁合同期满后，霄鸿公司未交还租赁物应当支付三倍租金。霄鸿公司辩解称，携港公司于2016年3月或4月强行关闭了霄鸿公司租赁的房屋，租赁合同已经解除，且携港公司与霄鸿公司签订的《房屋租赁合同》中的三倍租金约定属于格式条款，并与其他条款相互冲突，不应采纳。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中“第十条承租房屋的归还。1.本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。”与“4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金”等条款确有冲突，且携港公司作为合同提供者，未举示充分证据证明其对加重对方责任的条款尽到提示义务。故，一审法院对携港公司主张判令霄鸿公司从2018年3月11日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向携港公司支付房屋占用使用费的请求不予支持。同时，结合本案查明事实，携港公司明知霄鸿公司自2016年12月后就未实际使用租赁物用于生产经营，在《房屋租赁合同》约定的租赁期2018年3月10日到期后，携港公司未采取适当的措施防止损失扩大，又因霄鸿公司确有物品实际占用租赁物，亦未采取积极措施交还租赁物，故双方均对租赁合同关系终止后产生的占用费用损失负有责任，一审法院酌定由霄鸿公司从2018年3月11日起按2805.27元/月（第三年月租金5610.54×50%）支付占用费至返还租赁物时止。关于携港公司主张赔付律师代理费30000元的诉讼请求。虽携港公司与重庆森吉律师事务所确已签订《法律事务代理合同》，但携港公司未支付费用，该损失实际金额无法确定，故一审法院在本案中暂不处理，待实际发生后，当事人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十四条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆市霄鸿电子科技有限公司在判决发生法律效力后15日内支付重庆携港实业集团有限公司房屋租金103431.88元及违约金（以36105.4元为基数，从2016年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2017年3月2日；以103431.88元为基数，从2017年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以103431.88元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止）；二、重庆市霄鸿电子科技有限公司从2018年3月11日起按2805.27元/月向重庆携港实业集团有限公司支付房屋占用费至交还租赁房屋时止；三、驳回重庆携港实业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7472.76元，由重庆携港实业集团有限公司负担5012.28元，重庆市霄鸿电子科技有限公司负担2460.48元。二审中，霄鸿公司申请了证人陈军作证，拟证明2016年3月左右携港公司将霄鸿公司的工人从厂房驱离。携港公司质证认为陈军与霄鸿公司的投资人系战友关系，证明内容相互矛盾，不能达到其证明目的。本院认为，陈军与霄鸿公司投资人系战友关系，其证实携港公司驱赶工人锁出租厂房的大门，无其他证据相印证，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：本案是否超过诉讼时效；案涉租赁合同的效力及双方是否在合同期内对案涉租赁合同进行了解除；合同到期后霄鸿公司是否应向携港公司支付房屋占用费。关于本案是否超过诉讼时效的问题。一审法院确认本案未超过诉讼时效，并进行了充分阐述，本院予以认可，不再赘述。关于案涉租赁合同的效力及双方是否在合同期内对案涉租赁合同进行了解除的问题。携港公司与霄鸿公司于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》，经本院审查该合同内容不违反法律法规强制性规定，携港公司还对霄鸿公司免租一年，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。至于霄鸿公司所述“携港公司于2016年3月将霄鸿公司租赁的厂房予以强行关闭，不准上诉人进行生产。”的事实，霄鸿公司并未举示充分证据加以证明，携港公司对此事实也不认可，霄鸿公司应承担举证不能的不利后果，并且霄鸿公司也未有双方在合同期内对案涉租赁合同进行解除的证据，一审法院判决霄鸿公司按《房屋租赁合同》中的约定，向携港公司支付租金并无不当。关于合同到期后霄鸿公司是否应向携港公司支付房屋占用费的问题。根据现有查明事实，双方案涉的《房屋租赁合同》到期后，霄鸿公司的机器设备和部分半成品至今都还在案涉租赁厂房内，双方均未提供充分证据证明是对方的过错导致此后果，因此一审法院认为双方对此结果的发生均有过错，确定霄鸿公司参照《房屋租赁合同》第三年租金的一半承担房屋占用费，并无不当。综上所述，上诉人霄鸿公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2368.64元，由重庆市霄鸿电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 伟审 判 员  陈胜友审 判 员  张 斌二〇二〇年十二月十八日法官助理  尚 豪书 记 员  余婷婷