辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6103号上诉人（原审被告）：沈阳市和平区城中花园业主委员会，住所地沈阳市和平区南五马路**。法定代表人：孙晓平，该委员会主任。委托诉讼代理人：赵欢，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵常娟，女，汉族，1956年1月29日出生，住沈阳市铁**，该业主委员会成员。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住，住所地沈阳市和平区和平北大街**/div>法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伯宏，男，汉族，1963年10月1日出生，住沈阳市和平区，该公司工作人员。原审被告：沈阳城花物业公司管理服务有限公司，住所地，住所地沈阳市沈河区小西路****iv>法定代表人：张惠敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建辉，男，汉族，1972年5月16日出生，住辽宁省建平县，该公司工作人员。上诉人沈阳市和平区城中花园业主委员会（以下简称“业委会”）与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维物业”）、原审被告沈阳城花物业公司管理服务有限公司（以下简称“城花物业公司”）确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。业委会上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回万维物业的起诉；2.案件受理费由万维物业承担。事实与理由：一、万维物业原告主体不适格。其既不是利害关系人，又非合同相对人，不能提起确认合同无效之诉，应当驳回起诉。首先，合同权利义务关系主体是二被告，万维物业并非合同相对人。其次，并未侵犯万维物业自身的权益，也无民事权利义务上的争议。再次，本案并未形成对万维物业权利义务的影响。二、业委会与城花物业公司签订合同的决议是否合法不属于本案审理范围，应当由利害关系主体即业主提起撤销之诉。三、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》的规定，属于行政管理性质的规定，并非针对物业服务合同效力的强制性规定，不能依据该条规定确认合同是否有效。四、业委会通过电话问询的方式召开业主大会，投票决定，与盛华物业公司签订物业委托合同，没有违反强制性规定。现城花业委会在主管行政机关的监督下，小区已于2019年5月通过业主大会决议，以自治的方式实施自治物业服务，足以证明上诉人并未违背业主的意愿与万维物业解除合同。五、万维物业全部证据皆针对业委会与物业公司解除合同程序是否合规进行证明，没有证明业委会与城花物业公司存在主观恶意串通侵害万维物业的利益损害。万维物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。城花物业公司述称，同意上诉人意见。万维物业向一审法院起诉请求：1.判令被告业委会与城花物业公司签订的《城中花园物业服务委托合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月28日，被告业委会（甲方）与原告万维物业（乙方）签订《城中花园小区物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对城中花园小区提供物业管理服务事宜。合同就物业基本情况、物业服务内容及标准、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金、双方权利义务、违约责任等做了约定，合同第九章其他事项第二十七条，本合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日止。甲乙双方续签物业服务合同的限制条件为，甲方组织园区业主对乙方工作进行评定，业主满意率超过60%时，物业服务顺延到下一年。第二十八条，甲、乙双方任何一方如需终止本合同，应提前两个月书面通知对方。嗣后，原告为城中花园小区提供物业管理服务。2018年7月10日，沈阳市和平区马路湾街道办事处、马路湾街道城中花园社区委员会联合出具“关于沈阳市和平区城中花园业主委员会成员备案的批复”，内容为“沈阳市和平区城中花园业主委员会：根据《辽宁省物业管理条例》的规定和《城中花园业主大事议事规则》及城中花园业主委员会申请，城中花园业主委员会于2018年6月22日会议研究决定，业主委员会九人，会议通过业委会负责人。主任：孙晓平。副主任：王亮、冯书丽。委员：孟祥仁、罗秀权、赵常娟、崔峰、董克胜、裴玉梅”。同年12月13日，被告业委会向原告出具“关于终止物业服务的函”，内容为“贵司目前为沈阳市和平区城中花园提供物业服务，但多年未与沈阳市和平区城中花园业主委员会签订物业服务合同。经城中花园业主委员会会议决定，从2019年1月1日起终止贵司在沈阳市和平区城中花园的物业服务，贵司应于2018年12月31日前撤离沈阳市和平区城中花园小区。烦请贵司在撤离前一周内与沈阳市和平区城中花园业主委员会进行交接，并在2018年12月31日前退还已向业主收取的2019年度物业服务费。我们业主委员会聘请招投标公司在没有选出中标物业服务公司之前，由我们业主委员会主持园区日常所有工作。逾期未交接，沈阳市和平区城中花园业主委员会将采取必要措施”。同月15日，原告出具“致城中花园全体业主的一封信”。同月17日，被告业委会再次向原告发出“致万维物业通知函”，内容为“继上次城中花园业主委员会关于终止物业服务的函发出之后已近一周，现第二次函告万维物业于本月十八日与业委会进行交接工作。根据省、市物业管理条例的规定，请按时交接完毕”。同月18日原告出具“再致城中花园小区全体业主一封信”并向被告业委会出具“沈阳万维公司给城中花园业主委员会的回复函”，内容为“沈阳万维物业服务有限公司于2018年12月13日和17日分别收到城中花园业主委员会‘关于终止物业服务的函’和‘致万维物业通知函’。就业委会的‘关于终止物业服务的函’，万维物业以‘致城中花园全体业主的一封信’的形式明确答复业委会并告知全体业主，即万维物业公司是否为城中花园提供服务由业主大会来决定。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条之规定‘业主大会决定以下事项：（五）选聘和解除物业服务企业’。《沈阳市物业管理条例》第二章第十一条：‘业主委员会执行业主大会的决定事项’。综上所述，业委会要依法、依规来行使职责、履行权利。不得剥夺和无视全体业主的权利。万维物业公司坚守职业操守，尊重业主大会的决定，如果超过50%的业主不同意万维物业继续服务城中花园小区，我公司会按规定全力配合做好交接工作；否则，我公司是不会撤离城中花园小区的。城中花园是全体业主的家，要尊重全体业主的选择权！”2018年12月20日，被告业委会出具通知函一份，内容为“沈阳市和平区城中花园业主委员会从2019年1月1日零时起终止与贵公司在沈阳市和平区城中花园小区的物业服务，请贵公司于2018年12月21日与沈阳市和平区城中花园业主委员会进行工作及相关文件交接，并于2018年12月31日前退还已收取业主的2019年度物业服务费。如逾期不进行交接，沈阳市和平区城中花园业主委员会将采取必要措施。因此产生的一切后果及损失均将由贵公司承担！”另查，原告提供《城中花园物业服务委托合同》一份（复印件），签订时间为2018年12月20日。该委托合同甲方为被告业委会，乙方为被告被告城花物业，内容为甲方选聘乙方对城中花园小区提供物业管理服务事宜，双方约定了物业基本情况、物业服务内容及标准、物业服务费用、物业公共收益、物业服务合同期限（自2019年1月1日起至2021年12月31日止）、物业的使用与维护、专项维修资金的使用管理、双方权利义务、违约责任、特别约定等，合同甲方处由孙晓平、裴玉梅、崔峰、王亮、冯书丽、赵常娟、董克胜签字并加盖被告业委会的公章，乙方处加盖有被告城花物业的公章及法定代表人章。被告业委会提供“中标通知书”一份（复印件），内容为“沈阳城花物业管理服务有限公司：沈阳‘城中花园小区’物业服务项目。于2018年12月19日在沈阳市和平区文化路17号3-23-2开标室开标，经评标委员会评审推荐，贵单位所递交的投标文件已被我方接受，你公司为中标单位……1、请贵单位派代表持中标通知书及相关资料于2019年1月19日前，与沈阳市和平区城中花园业主委员会洽谈物业服务合同等事项……”2019年1月20日，二被告签订“解除《城中花园物业服务委托合同》协议”一份，内容为“甲方：沈阳市和平区城中花园业主委员会，乙方：沈阳城花物业管理服务有限公司。甲方通过招投标程序招聘物业服务管理公司对城中花园小区进行物业服务管理，乙方中标后，甲乙双方于2018年12月20日签订了《城中花园物业服务委托合同》，将城中花园小区物业委托给乙方进行管理服务。合同签订后，乙方依合同约定配备物业服务人员准备进入园区，但因沈阳万维物业服务有限公司在没有书面物业服务合同的情况下，强行霸占园区物业，拒不撤离园区，拒不交接物业手续，并有不明身份人员阻止乙方进驻园区，甲方多次报警仍未妥善解决。故乙方至今未能进驻园区，导致合同至今未能履行。现经双方协商一致，同意解除2018年12月20日签订了《城中花园物业服务委托合同》，如需在聘用乙方进行物业管理服务的，按法定程序进行并另行签订合同”。现原告以被告业委会未召开业主大会，亦未得到业主大会授权即与被告城花物业签订《城中花园物业服务委托合同》违反法律、行政法规强制性规定，诉至一审法院，请求确认上述委托合同无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，原告主张二被告于2018年12月20日签订了《城中花园物业服务委托合同》，原告提供上述委托合同的复印件，二被告对该委托合同的真实性予以否认，因被告业委会庭审中提供了“中标通知”以及“解除《城中花园物业服务委托合同》协议”，足以证明二被告曾于2018年12月20日签订了《城中花园物业服务委托合同》，经一审法院释明，二被告未提供《城中花园物业服务委托合同》原件，故一审法院结合原、被告提供证据材料以以及庭审中的陈述，对原告提供的二被告于2018年12月20日签订的《城中花园物业服务委托合同》的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第六条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条之规定，房屋的所有权人为业主，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主决定建筑区划内重大事项及表决权如选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会，并应当做好业主大会会议记录。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故本案所涉选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现被告业委会未提供证据证明其选聘和解聘物业服务企业已召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故被告业委会与被告城花物业于2018年12月20日签订的《城中花园物业服务委托合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沈阳市和平区城中花园业主委员会与被告沈阳城花物业管理服务有限公司于2018年12月20日签订的《城中花园物业服务委托合同》无效。案件受理费100元，由沈阳市和平区城中花园业主委员会承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交两组证据。第一组证据：业委会于2017年1月6日作出的《关于暂缓续签的通知》、城中花园公共收益收支情况表、关于城中花园公共收益余额转入业委会账号的通知、关于立即将城中花园公共收益余额归还的通知，用以证明与万维物业公司续签合同时仅通过征求满意度进行的，并未召开业主大会，现解聘万维物业公司需要求召开业主大会，不应使用两种标准。第二组证据：《关于城中花园小区物业服务委托合同续签的申请》，用以证明业委会和万维物业公司未续签合同的原因是万维物业公司私自占有公共收益，至今未返还。万维物业公司认为，第一组证据的形成时间上看，不属于新证据，且为上诉人单方出具，真实性不予认可。其中关于暂缓续签的通知与事实不符，一审期间，上届业委会主任出庭作证，双方按照合同第二十八条规定，物业服务合同自动续签，而非暂缓续签，且该份通知没有我方的签收，对此不予认可，对于其他三份关联性有异议，若上诉人认为与事实相符，应通过另案诉讼的方式进行解决，与本案无关。对于第二组证据真实性、合法性无异议，但是不能证明上诉人证明的问题，恰恰证明了业委会根据物业公司每一年的业主意见征询作为依据来评定或延续物业服务合同，符合合同约定。2014年的该份通知以及满意度调查，双方续签了合同。城花物业公司对上诉人提交的证据均无异议。本院将结合案件事实，对上述证据予以综合分析认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，万维物业与业委会签订的物业服务合同虽然于2016年12月31日到期，但万维物业仍旧在案涉园区实际提供物业服务，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条就物业服务企业的选聘与解聘也作了相同规定，故业委会选聘物业服务企业应符合上述法律规定。本案中，业委会未能提供充分证据证明已召开业主大会并经法定程序表决通过其与城花物业公司签订的《城中花园物业服务委托合同》，违反上述法律规定。上诉人与城花物业公司针对同一园区签订的物业服务合同损害了万维物业公司的权益，原审法院认定该合同无效并无不当。万维物业公司对于业委会与城花物业公司签订的物业合同具有诉的利益，故具有原告主体资格，上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，上诉人沈阳市和平区城中花园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由沈阳市和平区城中花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年十二月二十二日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。