安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1001号 上诉人（原审原告）：曹金川，男，1972年9月27日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：吴安徽，安徽黄淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵振龙，安徽江淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，户籍所在地安徽省霍山县，住安徽省合肥市经开区。 原审第三人：左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原审第三人：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公楼**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人曹金川因与被上诉人黄劲松，原审第三人左立兵和安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01民初182号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人曹金川及其委托诉讼代理人吴安徽、赵振龙，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，原审第三人左立兵（玄凯公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹金川上诉请求：依法撤销一审判决,改判支持曹金川的诉讼请求。事实与理由:一审判决认定事实错误,适用法律不当。1、在宿州市埇桥区人民法院及一审法院查封案涉房屋之前，曹金川与玄凯公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》。玄凯公司与宿州城市热力有限责任公司（以下简称宿州热力公司）签订的《以房抵款协议》和案涉《商品房买卖合同》均是当事人自愿协商一致的结果,内容真实，合法有效。2、曹金川于案涉房屋被查封前已合法占有房屋。曹金川和玄凯公司签订《商品房买卖合同》后，玄凯公司即将房屋交付手续办妥交给曹金川，曹金川与物业公司办理相关入住手续，随后领取钥匙对房屋进行装修使用。玄凯公司将房屋实际交给曹金川,即视为转移对房屋的控制占有，曹金川占有房屋时间在一审法院查封房屋之前。3、案涉房屋未办理过户登记系玄凯公司原因造成。玄凯公司在与曹金川订立以房抵款协议及《商品房买卖合同》之前,已经取得商品房销售许可,但因案涉房屋所在楼盘后期整体未通过验收,玄凯公司资金监管账户也因诉讼案件被法院查封,导致玄凯公司无法办理房屋产权登记。4、案涉《商品房买卖合同》约定的房产交付时间为2014年12月28日,系玄凯公司工作人员笔误造成，且此处笔误不影响该合同的有效性。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案涉两处房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 黄劲松答辩称，1、一审认定事实清楚。宿州热力公司与玄凯公司之间虽有《以房抵款协议》，但并无双方共同确认的对账单、转账明细等证据佐证，双方不成立以物抵债法律关系。曹金川一审提供的《商品房买卖合同》中约定的交付时间和合同签订时间、《以房抵款协议》形成时间相矛盾，且根据其提供的水电费发票等，其系司法查封后入住。曹金川系无权占有使用案涉房产，不能产生对外公示物权的效力。2、一审适用法律正确。曹金川未向玄凯公司支付任何购房款项，即使案涉房屋确为玄凯公司以物抵债之标的物，但以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，案涉《商品房买卖合同》仅能作为玄凯公司履行债务的变通方式而不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记制之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。曹金川未办理房产变更登记手续，也未提供证据证明非因其自身原因导致未办理过户登记，根据相关法律规定，曹金川不具备基于物权期待权或以物抵债法律关系取得案涉房屋所有权的要件，更何况本案中并不成立以物抵债法律关系。 左立兵和玄凯公司共同述称，同意曹金川的上诉请求和理由，案涉房屋查封并非玄凯公司原因造成，而是黄劲松恶意诉讼查封，造成玄凯公司及购房户受损失。 曹金川一审诉讼请求：依法判决对玄凯公司抵付给曹金川的位于安徽省宿州市蛹桥区银河三路以北，磬云北路以西“水木清华”小区26#楼2506、2507室两处房产不得执行。 一审法院查明：曹金川系宿州热力公司股东。宿州热力公司与玄凯公司分别于2012年6月、2013年5月、2013年8月、2014年10月签订水木清华小区一期、二期、三期供暖管道工程安装合同，由宿州热力公司为玄凯公司进行供暖管道安装施工。工程施工完毕并交付玄凯公司后，因玄凯公司无力给付全部工程款，双方就欠款部分于2016年1月20日经协商达成《以房抵款协议》。根据协议约定，涉案两处房产作价抵付给宿州热力公司股东即曹金川。 一审另查明：案涉“水木清华”小区26#楼2506、2507室两处房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，该院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。该院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后该院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向该院申请强制执行，该院于2019年7月5日立案，执行过程中，该院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人曹金川遂向该院提出书面异议。该院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异123号执行裁定书，裁定驳回曹金川的异议申请。2019年12月30日，曹金川向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于：曹金川对案涉的2506、2507室两处房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。本案中，曹金川虽然提供了宿州热力公司与玄凯公司于2016年1月20日签订的《以房抵款协议》及曹金川与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》，约定以单价4500元/平方米购买案涉的2506、2507室商品房。但在签订《商品房买卖合同》后，曹金川与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”这表明原则上不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案曹金川与玄凯公司既没有进行不动产物权变更登记，也没有提供证据证明非因曹金川自身原因导致未办理过户登记，案涉2506、2507室仍在玄凯公司名下。且曹金川提供的案涉2506、2507室《商品房买卖合同》约定的交付时间为2014年12月28日，早于合同签订时间2016年1月26日，也早于《以房抵款协议》形成时间，在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，虽然有物业公司交纳物业费的收据，并主张其于2016年6月已入住案涉房屋内，但曹金川提供的相关水、电费发票自2019年4月和12月10日，不能证明曹金川在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。玄凯公司于2020年3月12日出具的《情况说明》《说明》证明案涉商品房交付时间书写笔误及未办理房产过户手续系因未通过规划验收的事实，该院不予采信。故曹金川不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产的强制执行，与法无据，该院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回曹金川的诉讼请求。案件受理费11722元，由曹金川负担。 二审中，曹金川申请证人左某出庭作证，证明曹金川与玄凯公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》时，其为办理人员，合同中的交付日期不是实际交付日期。 二审中，曹金川新提交三组证据。证据一，宿州市房地产管理局文件四份[市房政(2017)96号、市房政(2017)99号、市房政(2019)44号、《受理告知书》]、宿州市埇桥区三八街道办事处银河社区居委会《证明》、宿州市住房和城乡建设局《关于请求督促滁州市凯荣建设集团有限公司配合工作的函》、宿州市埇桥区三八街道办事处《受理告知书》、宿州市水木清华小区业主委员会《水木清华小区业主关于不动产登记的诉求》《玄凯水木清华业主委员会关于通知玄凯房地产开发公司尽快完善相关设施的知照函》、左立兵《承诺书》、玄凯公司《情况说明》两份、宿州市埇桥区人民法院《协助冻结存款通知书》四份。证明案涉房产未办理产权登记，系玄凯公司原因造成，非曹金川过错。 证据二，宿州供电公司《用户基本信息表》两份、宿州供水公司《用户信息登记表》两份、宿州市诚嘉物业有限公司《证明》三份、玄凯公司《证明》。证明曹金川于2016年1月底取得案涉房屋后，已实际占有并使用房屋。 证据三，《商品房买卖合同》两份、玄凯公司《证明》。证明案涉房屋被查封之前，曹金川已和玄凯公司签订商品房买卖合同，合同真实有效。该合同约定的房产交付时间为2014年12月28日，系玄凯公司工作人员笔误。 黄劲松质证意见：1、对四份宿州市房地产管理局文件、宿州市埇桥区三八街道办事处银河社区居委会《证明》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能反映案涉房屋不具备交付条件，也不具备签订商品房买卖合同的条件，案涉房屋不能办理房产证系玄凯公司导致，且曹金川对上述事实知情。2、对《关于请求督促滁州市凯荣建设集团有限公司配合工作的函》的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，其与本案无关。对宿州市埇桥区三八街道办事处《受理告知书》的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据系向尹成功出具，而尹成功并非本案当事人，且曹金川也未能证明该证据所涉及的信访事项和案涉房屋存在关联，故该证据和本案无关。3、对《水木清华小区业主关于不动产登记的诉求》《玄凯水木清华业主委员会关于通知玄凯房地产开发公司尽快完善相关设施的知照函》的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据只能证明曹金川对案涉房屋不具备交付条件、不能办理备案一直知情，其在签署房屋买卖合同时存在主观恶意。4、对《承诺书》的真实性、合法性、关联性有异议，左立兵系本案利害关系人，该证据系左立兵单方出具未加盖玄凯公司公章，不能代表玄凯公司意见。5、对玄凯公司两份《情况说明》的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，其均系玄凯公司单方出具，且在本案一审审理结束后才出具。四份《协助冻结存款通知书》与本案无关。6、对宿州供电公司和宿州供水公司的《用户基本信息表》的真实性、合法性不持异议，但对关联性和证明目的有异议，上述证据显示案涉房屋电表立户日期为2016年2月1日，水表立户时间为2018年5月15日，而该时间点案涉房屋已被司法查封，根据生活经验可以判断，在不用水的情况下无法正常入住使用房屋，且曹金川也未提供电费单等其他证据证明其在房屋查封前已占有使用该房屋。7、对宿州市诚嘉物业有限公司三份《证明》的真实性、合法性、关联性有异议，其系2020年5月出具，反映的事实与本案没有关联性。对玄凯公司《证明》的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据仅有签字，玄凯公司未加盖公章，无法核实签字人与玄凯公司的关系，且形成时间发生在一审审理之后。 左立兵、玄凯公司质证意见：认可曹金川的举证。 本院认证意见：曹金川提供的上述证据仅证明案涉房屋不能办理房产证系玄凯公司原因造成的，和其已实际占有并使用了房屋，但不能证明其已直接向玄凯公司支付了购房款。 当事人各方其他举证及证明目的同一审，相对方的质证意见亦与一审相同。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据当事人各方诉辩意见，本案二审争议焦点是：曹金川对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。人民法院审理案外人执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以参照适用上述第二十八条或第二十九条规定。 本案中，曹金川虽与玄凯公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但并未直接向玄凯公司支付购房款。曹金川主张其通过以房抵款等形式支付了购房款，但曹金川所举的证据不足以证明其该项主张。曹金川提供了《以房抵款协议》、案涉供暖管道工程安装合同及工程结算单等，上述证据可证实玄凯公司与宿州热力公司之间以房抵款事实成立，但该以房抵款的合同相对方分别是玄凯公司和宿州热力公司，曹金川虽系宿州热力公司的股东，但曹金川和宿州热力公司是不同的民事主体，玄凯公司欠付宿州热力公司工程款并不等同于欠付曹金川款项，因此，玄凯公司与宿州热力公司的以房抵款协议不能视为与曹金川的以房抵款协议，曹金川仅是宿州热力公司指定的与玄凯公司签订商品房买卖合同的人。曹金川虽主张其为案涉供暖管道工程垫付了工人工资及材料款等，但并未提供证据证明其对宿州热力公司享有合法债权，故曹金川所举证据并不能证明其已足额支付案涉购房款，曹金川的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条之规定要件，不享有足以排除强制执行民事权益。原审判决驳回其排除执行的诉讼请求，并无不当。 综上所述，曹金川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11722元，由曹金川负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理唐婷 书记员徐珍妮