新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初1610号   原告（反诉被告）：夏正堂，男，1970年3月11日出生，汉族，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：陈全民，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：新疆世盟房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）祥云中街**西城一品小区**楼**。   法定代表人：吴欣伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李红兵，新疆公论律师事务所律师。   原告（反诉被告）夏正堂与被告（反诉原告）新疆世盟房地产开发有限公司（以下简称世盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏正堂及其委托诉讼代理人陈全民，被告（反诉原告）世盟公司委托诉讼代理人李红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）夏正堂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还购房款182308元；3、判令被告返还购房款利息9557元（以购房款182308元为基数，按年利率6％从2019年1月1日暂时计算至2019年11月20日，实际计算至购房款本金付清止）。事实和理由：2018年12月29日原告与被告在被告的房产销售部签订《商品房买卖合同（预售）》1份，在被告提供合同模板签约时，原告即向被告告知仅可凑到180000元，无法满足支付首期房价款302308元的要求，被告主动提供120000元的4个月借款来满足支付首期房价款的要求。后原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并按约定向被告支付了182308元。原告在签订《商品房买卖合同（预售）》后即向银行申请商业贷款，经银行审核原告收入无法达到办理商业按揭的条件。随后原告立即向被告告知并要求解除合同、返还购房款，但被告至今不予返还，原告为此诉至法院。   被告（反诉原告）世盟公司辩称，不同意原告的诉讼请求，2018年12月29日原、被告是在平等自愿的基础上签订的合同。合同签订之后原告因为其个人原因导致银行贷款未能办理，我方与原告多次谈过，原告自认为可以继续履行，被告就一直在等，直到原告起诉要求解除合同。按照合同约定原告应当支付合同总房款20％的违约金，所以不同意返还原告全部购房款。   被告（反诉原告）世盟公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金120000元。事实与理由：2018年12月29日反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的“西城一品”小区商品房1套，双方确定了房屋的楼栋号、单价、总价及付款方式等，同时合同第八条约定了逾期付款责任：买受人逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，因买受人自身原因，不能达到银行按揭贷款条件，无法办理银行按揭贷款，不能按照合同约定按期支付房款。所以反诉被告应支付违约金12万元。   原告（反诉被告）夏正堂辩称，不认可反诉原告的诉讼请求，按揭合同没有签订不是因为反诉被告自身原因，而是客观原因不能达到银行规定，不认可反诉原告所述的事实和理由。   经审理查明，2018年12月29日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定原告购买被告乌鲁木齐X区房屋1套，预测面积66.48平方米，层高5.48米；该商品房总价款为602308元；贷款方式付款：买受人应当于2018年12月29日前支付首期房价款人民币302308元，占全部房价款的50.19%。余款人民币300000元向银行（贷款机构）申请贷款支付等内容。同时附件十一补充协议约定，自乙方签订《商品房预售合同》后十个工作日内向银行递交完整的按揭资料（及公积金贷款资料），并按照甲方通知的时间、地点办、地点办理按揭手续的原因造成银行未按约定期限发放贷款，视乙方未履约，乙方需要承担以下责任；向银行递交完整的按揭资料，逾期超过十五日，乙方按累计未付房款的0.05%向甲方按日支付违约金，合同继续履行；向银行递交完整的按揭资料，逾期超过二十日，乙方按累计未付房款的0.1%向甲方按日支付违约金，合同继续履行；在甲乙双方约定的时间内如乙方出现以下原因，无法办理商业按揭或公积金贷款的，甲方有权解除合同，乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失；即，乙方无法提供办理按揭所需的相关个人及共同购买人的相关资料的；乙方收入证明无法达到银行或公积金中心相关规定的；乙方因以前贷款或已购二、三套房因素，无法再次获得此贷款的；乙方因个人原因超过三十日未递交资料的；乙方必须在签订合同后三十日内办理完毕贷款手续，如因乙方的原因造成贷款手续超过三十日未办理完毕，甲方有权解除合同，并从乙方交纳首付款中扣除已发生的费用及利息，同时按房款总额的0.3%向甲方支付违约金；乙方贷款资格达不到国家及银行规定的；合同第四条约定，该《商品房买卖合同》在履行当中，买卖双方不得擅自终止合同，如一方擅自终止合同，应按合同总价20%赔偿对方损失。同日，原告向被告出具结书1份载明“贵单位新疆世盟房地产开发有限公司与本人夏正堂根据商品房预（销）售网上合同备案系统操作要求，我们双方均承诺在取得合同备案号后即时打印已提交网上合同备案的商品房预（销）售合同，并在该打印合同上签字盖章。同时保证签章确认的书面商品房预（销）售合同内容与网上提交的商品房预（销）售合同内容一致。以上承诺如有违背，我们愿自负一切法律责任。特此具结”。原告于签订《商品房买卖合同（预售）》前后向被告支付182308元。同日，双方为办理房屋贷款手续，原告与被告签订《借款协议》1份，原告向被告出具12万元收据1份（对12万元借款双方均未提供相互打款的证据）。后原告该房屋贷款手续未办理成功，原告要求退款，被告要求原告承担违约责任产生争议。   上述事实由原、被告陈述，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、商品房预售合同签约证明和预告登记申请书、具结书、银行付款凭证、收据、借款协议，手机短信及本案庭审笔录存卷为证。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告交付部分房款后，剩余房款的贷款原告未办理成功，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告没有异议，本院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照上述法律规定，原告要求被告退回182308元购房款符合法律规定，本院予以支持。因交房款及办理涉案房屋贷款是原告的义务，故原告未成功办理贷款要求被告承担购房款利息不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。被告反诉要求原告承担12万元违约金，原告不同意，经查被告是参照合同约定的“该《商品房买卖合同》的履行当中，买卖双方不得擅自终止合同，如一方擅自终止合同，应按合同总价20%赔偿对方损失”，而本案是因原告银行贷款未办理成功致使双方签订的《商品房买卖合同（预售）》无法继续履行，而非擅自终止合同，故被告依据此条约定要求原告承担违约金不符合双方约定。双方签订的附件十一补充协议第三条第5款约定“乙方必须在签订合同后三十日内办理完毕贷款手续，如因乙方的原因造成贷款手续超过三十日未办理完毕，甲方有权解除合同，并从乙方交纳首付款中扣除已发生的费用及利息，同时按房款总额的0.3%向甲方支付违约金”。按照上述约定，原告未能在签订合同后三十日内办理完毕贷款手续，被告有权解除合同，而被告未行使合同的解除权。被告称其之所以未解除合同是因为原告说还能继续办理，原告不予认可，被告未对其陈述提供证据。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告在原告房屋贷款手续未能办理成功后，被告就应当及时解除合同减损。被告未解除合同，原告违约给被告造成的损失就应该是签订合同后三十日内的损失。之后的损失，被告无权要求原告赔偿。而原告自合同签订前至2018年12月向被告交付的182308元房款被告使用至今足以弥补被告自签订合同后三十日内的损失，故被告主张的违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）夏正堂与被告（反诉原告）新疆世盟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；   二、被告（反诉原告）新疆世盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）夏正堂购房款182308元；   三、驳回原告（反诉被告）夏正堂要求被告（反诉原告）新疆世盟房地产开发有限公司支付利息的诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）新疆世盟房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）夏正堂支付违约金12万元的诉讼请求。   上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉诉讼标的189557元，本诉给付标的182308元，占本诉诉讼标的96.17%，本诉案件受理费4091.14元，（夏正堂已预交），由被告世盟公司负担3934.44元，由原告夏正堂负担156.7元；本案反诉诉讼标的120000元，反诉案件受理费1350元（世盟公司已预交），由被告世盟公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   韩 珊   人民 陪 审员   刘兰州   人民 陪 审员   尹聚红   二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 七 日   书  记  员   赵双楠