内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4922号上诉人（原审原告）：石国民，男，1958年3月24日出生，汉族，退休人员，住赤峰市。委托诉讼代理人：张广生，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰万达广场有限公司。住所地，赤峰市红山区西拉沐沦大街以北万达广场B地块购物中心。法定代表人：肖广瑞，经理。委托诉讼代理人：贾艳东、吴海峰，赤峰市长青法律服务所法律工作者。上诉人石国民因与被上诉人赤峰万达广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服巴林左旗人民法院（2020）内0402民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。石国军的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，适用法律不当。原审判决认定“原、被告双方补签买卖合同后，就涉案六套商品房分别签订补充协议，”此事实认定毫无根据，与真实事实严重不符。事实上上诉人与被上诉人只就六套房其中一套房在不知情的情况下草率签订了所谓“《合同补充协议》”，后来发现该协议有很多有利于甲方（被上诉人），不利于乙方（上诉人）的霸王条款，上诉人就没有继续签此补充协议。这在一审庭审中被上诉人也只能向法庭提供一套“《合同补充协议》”相吻合。不知道一审法院其余五套“《合同补充协议》”从何而来如果没有证据证明其余五套房签署过“《合同补充协议》”那么原审判决对其他五套房也签订了“《合同补充协议》”的事实认定显然是错误的，应予纠正。2、原判决以上诉人与被上诉人仅有的一份所谓的“《合司补充协议》”第六条第三款：“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等），甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”为由，意图是说乙方（上诉人）在甲方（被上诉人）交房时拒绝交纳物业费而导致没有交房，责任不在甲方。这与事实完全不符，我们且不说所谓“《合同补充协议》”第六条规定是否公平、合理、合法、有效，就其认定的事实也是错误的。究竟交房时是谁违约在先究竟交房时是谁应当先行履行义务根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条规定“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交接房屋钥匙。”第八条规定：“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。”本案中，上诉人未缴纳物业费原因是被上诉人拟交付的商品房不符合国家对商品房质量的强制性规定和双方签订的《商品房买卖合同》的约定和交付条件：1、房屋墙面开裂，屋顶漏水（有原始录像和照片为证）；2、C6号的三套房屋未按合同约定安装空调，室内墙面也未刷乳胶漆；3、C7-1-021614号房屋未予精装修；4、C7三套房屋没有暖气片。难道上述质量问题和甲乙双方约定的甲方义务，作为被上诉人（甲方）不应该先行履行吗这种有正当理由的拒绝收房，符合法律及有关司法解释的规定。值得主意是不论是《商品房买卖合同》还是，《合同补充协议》其内容都必须符合法律规定，房屋质量标准是国家强制性规定，绝不是像被上诉人在法庭上所说：只要签了《合同补充协议》房子就是一个大坑，你买受人也得接着。以上事实和理由充分说明原审判决在根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序----。”将上诉人拒绝缴纳物业费视为没有履行先行义务，而违约在先。这种颠倒事实的认定是完全错误的，《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定正好符合被上诉人的未先行履行应尽义务（即房屋质量问题和房屋交付约定标准和条件），而违约在先，其过错完全在被上诉人。3、原审判决依据无效的《合同补充协议》的有关条款，驳回上诉人的诉讼请求，其适用法律错误。原审判决认定：“原被告签订的补充协议，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，应为有效。”是错误的。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，本案上诉人在购买的六套房屋签订“合同补充协议”时，开始签订第一份，上诉人并不知情，也没细看，被上诉人（甲方）也没人给上诉人（乙方）就有关免除和限制责任条款，特别是对交房条件的变更，交房程序的改变，交房时乙方义务及甲方免责的增加等关系到上诉人重大切身利益，加重上诉人责任的条款进行任何提示、说明、讲解。因此所谓“《合同补充协议》”完全符合《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释》（二）第九条、第十条之规定，应当视为无效协议。原审判决认定该《合同补充协议》合法有效，违背了上述法律规定，属于适用法律不当，应当予以纠正。《合同补充协议》其有多处内容违反法律、行攻法规的强制性规定。本案所购六套房屋就有墙面开裂，屋顶漏水，无暖气设备等房屋质量问题，根据《中华人民共和国商品房及商品房验收标准》的有关行政法规规定：“一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合《商品房买卖合同》约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重修与赔偿损失责任。”这说明上诉人在收房验收不合格的情况下，拒绝收房，并拒绝缴纳物业费理由正当，也是符合法律规定的。众所周知，违法的合同从签订时就无效。《合同补充协议》第十九条第3项约定：“本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。”该补充协议甲乙双方虽然都签字或印章，但是此协议没有签署日期，即没有生效日期，不知何时生效况且该协议有很多主要内容是空白的，既不否定也不肯定，显然是不符合《中华人民共和国合同法》第十二条的规定。由此可见，该补充协议不论是从内容上还是从形式上都是无效的。4、原审判决认定：“原告要求被告给付其取暖费的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系”是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定：各独立之诉在诉讼标的或法律事实具有一定的关联性，即可合并审理。本案给付取暖费的诉讼请求的法律事实与房屋交付违约的法律事实具有很强的关联性，合并审理既可以查明案件事实，又可以节约司法资源，减少诉累，所以应一并审理。赤峰万达广场有限公司答辩服从一审判决。石国民向一审法院起诉请求：1.判令赤峰万达广场有限公司支付逾期交房利息223689元，违约金187693元，给付石国民已交纳的取暖费33985元，总计445367元；2.赤峰万达广场有限公司承担本案的诉讼费用。石国民当庭增加诉讼请求，要求赤峰万达广场有限公司立即交付涉案6套房屋。一审法院认定事实，石国民自2014年起从万达公司认购位于万达广场C地块商品房六套。2016年8月30日，万达公司（出卖人、甲方）与石国民（买受人、乙方）补签《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0007498），主要约定：“第一条：商品房情况。……商品房坐落：新城区小新地组团平双立交桥西、锡伯河以南、西拉沐伦大街以北、宝山路以东万达广场C地块C7-1-012614。……建筑面积43.19平方米。……第二条：商品房价款。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4659.99元（币种：人民币），价款为201265元。……第三条：商品房交付及交付日期。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。……第四条：乙方付款形式及付款时间：双方约定，乙方按下列第1种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：1.一次性付款的，乙方应于2016年8月30日前，一次性存入商品房全部价款201265元。……第五条：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定。追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。……第十一条：商品房交接。商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条：商品房权属登记。双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起90日。2.订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1.合同继续履行。甲方按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。……”2017年11月13日，万达公司与石国民就购买万达广场C地块C6-1-01266号房屋补签《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0007837），房屋建筑面积67.78平方米，每平方米价格5500元，总价款372790元，交付时间为2017年10月13日前。2017年11月13日，万达公司与石国民就购买万达广场C地块C6-1-01265号房屋补签《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0007836），房屋建筑面积43.11平方米，每平方米价格5500元，总价款237105元，交付时间为2017年10月13日前。2017年11月13日，万达公司与石国民就购买万达广场C地块C6-1-012613号房屋补签《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0007779），房屋建筑面积67.78平方米，每平方米价格5400元，总价款366012元，交付时间为2017年10月13日前。2017年12月15日，万达公司与石国民就购买万达广场C地块C7-1-012615号房屋补签《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0007499），房屋建筑面积56.41平方米，每平方米价格4556元，总价款257004元，交付时间为2016年8月10日前。2017年12月15日，万达公司与石国民就购买万达广场C地块C7-1-012613号房屋补签《商品房买卖合同》（合同编号：2012-0007497），房屋建筑面积67.91平方米，每平方米价格5181元，总价款351842元，交付时间为2017年12月13日前。合同其他内容与上述合同一致。石国民、万达公司双方补签买卖合同后，就涉案六套商品房分别签订补充协议，其中第六条对房屋交付进行了补充约定：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入住通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方一致同意将本合同第三条该房屋的交付条件变更为：甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出《入住通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入住通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入住通知书》中建议乙方办理入住手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用（包括但不限于水、电费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修基金等税费）尚未付清。……8、下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。……”万达公司向该院提举万达广场C区6#楼和7#楼房屋备案表各一份，用以证明案涉楼房竣工验收日期为2014年7月28日，并于2015年4月3日在赤峰市住房和城乡建设委员会进行备案登记。万达公司向该院提举案涉房屋的订购、付款、换票等情况登记表及领取材料登记表，证明C7号三套房屋订购时间是2016年8月10日、C6号三套房屋订购时间是2015年7月29日，石国民在2017年4-12月仍在办理案涉6套房屋的交款、补款和换票手续，2017年11月石国民才领取案涉房屋的合同及相关手续。2020年7月9日深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司出具关于石国民6套房屋的情况说明一份，主要证明石国民已于2016年9月8日左右取得案涉6套房屋的全部钥匙，案涉房屋已经交付给石国民。石国民当庭质证称该物业公司系万达公司的关联公司，对说明的真实性不予认可。另查明，石国民就涉案6套房屋已取得房屋权属登记，有该院在赤峰市房屋交易中心调取的内蒙古自治区房地产权属登记簿为证，登记日期为2017年12月19日。一审法院认为，石国民、万达公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于石国民主张万达公司支付逾期交房利息及违约金的诉讼请求，万达公司提供的补充协议中第六条第三款关于房屋交付部分明确约定：“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等），甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。”石国民在办理房屋交付手续的过程中，以万达公司未按合同约定交房为理由拒绝缴纳物业费等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，石国民拒绝履行支付物业费等费用的先合同义务，万达公司作为后履行一方当事人有权拒绝向石国民交付房屋，万达公司的行为符合合同约定及法律规定，石国民主张万达公司存在逾期交房的违约行为，该院不予支持，故石国民要求万达公司立即交付6套房屋的诉讼请求，该院亦不予支持。关于石国民要求万达公司给付其取暖费的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本案不予调整，石国民可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及上述法律规定，判决，驳回石国民的诉讼请求；二审审理期间，上诉人石国民向本院提交了三组证据：第一组：1、万达社区居委会证明，证明：涉案房屋有质量问题，上诉人曾通过居委会同志找过对方协调过。2、照片、录像，证明：涉案的C6三处房屋有质量问题，从而影响上诉人接收。第二组：1、赤峰万达广场有限公司企业信用信息公示报告、深圳市万象美物业管理有限公司赤峰分公司企业信用信息公示报告，证明：结合合同双方签订的商品房买卖合同，能够证明两家公司存在关联关系。第三组：万达集团收款收据，证明：结合被上诉人一审提交的证据，能够证明C6-1-012613号房屋已于2017年4月25日（合同约定的交款日2017年11月13日前）将该房屋的全部购房款366012元交齐。被上诉人赤峰万达广场有限公司质证称，对第一组证据：1、房屋的质量问题应当由相关鉴定部门通过鉴定确定房屋是否存有质量问题，居委会不是鉴定部门，证明不了涉案房屋存在质量问题，同时该份证据的证明目的与本案诉讼请求无关；第二组：不准确，赤峰万达及深圳万象美物业公司均是具有独立法人资格的拟定法人，对外具有独立承担民事和经济行为能力，因此提供的信息不能证明其要证明的目的；第三组：上诉人在4月到12月份还在办手续，不能证明上诉人所要证明的问题。本院经审查认为，上诉人所提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为：本案中，双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现上诉人上诉提出应当支付逾期交房利息及违约金，根据双方之间补充协议中第六条第三款关于房屋交付部分明确约定：“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等），甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。”上诉人在办理房屋交付手续的过程中，以被上诉人未按合同约定交房为理由拒绝缴纳物业费等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，因上诉人拒绝履行支付物业费等费用的先合同义务，被上诉人作为后履行一方当事人有权拒绝向石国民交付房屋，故上诉人主张被上诉人存在违约并立即交付6套房屋的情况缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人给付其取暖费及房屋存在质量瑕疵问题的主张，因与本案不属于同一法律关系，本案不予调整，其可另行主张权利。综上所述，石国民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8130元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 振 卿审 判 员 雷  蕾审 判 员 张 国 利 二○二○年十二月二十九日书 记 员 召日格图