河南省平顶山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫04民再83号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：闫永安，男，1948年8月5日出生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：王海利，河南针石律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南常实实业有限公司，住所地鲁山县花园路中段，统一社会信用代码：914104235583392657。法定代表人：赵医询，总经理。委托诉讼代理人：师磊，河南厚源律师事务所律师。再审申请人闫永安与被申请人河南常实实业有限公司（以下简称常实公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河南省鲁山县人民法院于2020年3月30日作出（2019）豫0423民初3833号民事判决。闫永安不服，向本院提出上诉。本院于2020年7月14日作出（2020）豫04民终1389号民事判决，驳回了闫永安的上诉，维持原判。闫永安向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年9月25日作出（2020）豫民申5564民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人闫永安及其委托诉讼代理人王海利，被申请人河南常实实业有限公司的委托诉讼代理人师磊到庭参加诉讼。闫永安申请再审称，1.请求依法撤销鲁山县人民法院（2019）豫0423民初3833号民事判决书第一、二、四项和平顶山市中级人民法院（2020）豫04民终1389号民事判决书，依法改判确认再审申请人闫永安对常实兴鲁家苑1#楼1楼自西向东第1间、第2间房屋及其对应的地下室享有优先取得权，并责令被申请人限期交付，对超出原房屋建筑面积的部分，由闫永安按照每平方米2000元的价格向被申请人补偿，地下室的交付调整为被申请人向再审申请人交付**对应位置的房屋。2、被申请人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、再审申请人与被申请人、安根兴2011年1月1日签订的《房屋改建合同》第四条、第五条约定的房屋交付标准清楚明确，被申请人应按照合同约定的交付标准向再审申请人交付改建后的房屋。一、二审判决擅自改变双方真实、明确的合同约定，判令按照东西长7.72米、南北宽11米的标准交付房屋没有任何合同依据和法律依据，严重损害了再审申请人的合法权益，属于认定事实不清、适用法律不当，再审应当依法改判。1、案涉《房屋改建合同》第四条、第五条约定清楚明确，交付改建后房屋的方式是一楼自西向东第1、2间房屋，即改建后的常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1、2间房屋，交付的标准是面积不小于原建筑面积，门窗齐全、南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用。《房屋改建合同》第四条约定：甲方（被申请人）交付乙方（再审申请人）之房位置在一楼自西向东第1、2间，长宽尺寸不能少于原来尺寸，交付的新房必须门窗齐全、南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用。该条表明双方真实、自愿、明确的意思表示是被申请人交付房屋的方式是一楼自西向东第1、2间，按照间数来交付房屋，交付的标准是：（1）面积不少于原来建筑面积；（2）新房必须门窗齐全、南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用。按照间数来交付是房屋交付的方式，面积要求是交付的最低保障。被申请人作为专业的开发商应当清楚房屋按照面积交付与按照间数交付是两种完全不同的交付方式和标准。房屋改建后，房屋面积必然发生变化，但面积改变后双方并没有约定房屋在独立单元间、独立门窗等使用功能上的改变。被申请人在签订案涉合同时约定仍按照一楼自西向东第1、2间的方式交付改建后的房屋，就意味着被申请人清楚明确地知晓交付的房屋不是依照面积来交付，而是按照具有独立单元间、独立门窗等交付标准的间数来交付，才符合房屋用途和双方签订房屋改建合同的目的。且案涉合同中也明确显示改建前再审申请人原房屋是第1、2间房屋，双方约定改建后仍按照自西向东第1、2间房屋标准交付，改建前后的房屋在独立分割的空间、功能上应保持一致，即改建后应同样具备独立单元间、独立门窗等符合使用用途的第1、2间房屋，也是双方签订改建合同的初衷和本意。同时案涉合同第五条明确约定“房屋改建后若超出原来建筑面积，超出部分，再审申请人按每平方米2000元的价格补偿被申请人”，双方再次明确地知晓房屋改建后每间房屋面积必然发生改变，预先考虑了第1、2间房屋面积发生变化后的解决方案，即交付的房屋长宽尺寸不能少于原来尺寸，若交付的2间房屋面积大于原来建筑面积，则由再审申请人按照每平方米2000元的价格补偿被申请人，双方对改建过程中发生的各种情况均预先进行了考虑和约定了解决方案。案涉合同第四条、第五条双方清楚、明白、确定的意思就是被申请人首先交付的是具备独立单元间、独立门窗等功能的第1、2间房屋，若该第1、2间房屋的面积比原第1、2间发生变化，再按照再审申请人给予补偿的方式予以解决。案涉合同约定在满足按照从西向东具备独立单元间、独立门窗等标准的第1、2间交付房屋的前提后，再考虑交付房屋应保证的面积不少于原房屋建筑面积问题，交付具备独立单元间、独立门窗等第1、2间房屋是前提、面积是最低保障，保障再审申请人的合法权益得到最基本的保障。一、二审判决判令按照东西长7.72米、南北宽11米的标准交付房屋，完全改变了案涉合同双方真实、自愿、明确的意思表示，完全改变了房屋本应有的基本的独立单元间、功能上的用途，一、二审判决应按照双方对房屋改建过程中发生的各种情况预先约定的解决方案进行裁判，无权擅自改变双方真实意思表示，一审判决第一项判项没有任何法律依据。2、被申请人应交付的案涉一楼自西向东第1、2间房屋明确，不存在确认和交付障碍。（1）鲁山县人民法院（2019）豫0423民初3833-1号民事裁定书，明确裁定对被申请人河南常实实业有限公司的位于鲁山县××与××路交叉口西南角的常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1、2间房屋（含地下室）（商品房预售许可证号：鲁房预售证第（2018）019号）予以查封。即鲁山县人民法院对被申请人应交付的案涉房屋予以查封，查封的房屋明确是兴鲁佳苑1#一楼自西向东第1、2间房屋（含地下室），鲁山县人民法院以合法有效具有司法确信力的裁定书形式查封案涉一楼自西向东第1、2间房屋，以司法查封的方式确定被申请人应交付的案涉房屋具有可执行性，不存在确认和交付的障碍。同样是鲁山县人民法院作出的本案一审（2019）豫0423民初3833号民事判决书，却在判决第5页、第6页认定“1#楼整体不分间，被申请人无法继续依照双方合同的约定向再审申请人交付一楼自西向东第1、2间房”，该认定完全有悖于其先前以裁定形式对一楼自西向东第1、2间房屋的确认，该认定明显属于认定事实错误。在鲁山县人民法院（2019）豫0423民初3833-1号民事裁定书没有被撤销、依然合法有效的情况下，该裁定书确认的一楼自西向东第1、2间房屋依然合法有效，具有可执行性。实际情况中，案涉一楼商铺各单元间的间隔墙体已经完成施工，具有完整的独立间隔、具有独立的单元间，完全符合双方合同约定的自西向东第1、2间房屋的标准，因此案涉被申请人应交付的常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1、2间房屋不存在确认和交付的障碍，一审判决未按照双方合同明确约定交付案涉常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1、2间房屋而按照东西长7.72米、南北宽11米的标准交付房屋，完全错误，应依法予以纠正，以维护再审申请人最基本的合法权益。（2）2019年8月22日，被申请人在再审申请人不知情的情况下与案外人陈红利签订《商品房买卖合同》，约定被申请人将常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺等出售给陈红利，该常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺就是自西向东具有独立单元间的房屋即通常说的自西向东第1、2间房屋，也即案涉被申请人应交付给再审申请人的房屋。被申请人作为专业的开发商，在案涉合同签订时就明确约定交付的房屋是案涉一楼自西向东第1、2间房屋，被申请人应该清楚明白该第1、2间代表的真实意思就是独立单元间、有独立门窗、通风窗道，水电齐全等独立空间的房屋，约定的交付一楼自西向东第1、2间房屋的交付方式和标准与实际改建后形成的常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺完全是吻合的，该常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺完全符合再审申请人与被申请人签订的《房屋改建合同》第四条约定的房屋交付标准。双方约定的交付方式和标准是真实、自愿、明确的，被申请人在改建过程中，从未通知再审申请人新建房屋的设计图纸有任何改变，应交付的房屋标准有任何变化，在被申请人从未与再审申请人协商改变房屋交付的方式和标准的情况下，应按照合同约定的一楼自西向东第1、2间并保证门窗齐全、南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用的标准交付房屋，而常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺完全符合该交付标准，被申请人应向再审申请人交付1#楼1层101铺、102铺。综上，双方约定的改建后房屋交付方式和标准明确，改建房屋是被申请人向再审申请人的承揽作业，被申请人应按照再审申请人要求的标准建设房屋，被申请人在改建过程中，从未通知再审申请人新建房屋的设计图纸有任何改变，应交付的房屋标准有任何变化，被申请人从未与再审被申请人协商改变房屋交付的方式和标准，被申请人应严格按照约定的房屋交付方式和标准向再审申请人交付房屋。案涉被申请人应交付的改建后的常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1、2间房屋明确，不存在确认和交付障碍。一、二审判决判令交付的房屋不符合双方约定的房屋交付方式和标准，不符合门窗齐全、南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用的标准，如果按照一、二审判决判令的方式交付房屋，会导致再审申请人无法正常使用房屋，不符合双方改建房屋的真实本意，严重损害了再审申请人的合法权益，再审应依法予以纠正。3、一、二审判决判令的被申请人向再审申请人按照东西长7.72米、南北宽11米的标准交付的房屋没有合同依据、没有法律依据。房屋改建后，房屋的南北、东西长度以及面积均发生改变，如果按照一、二审判决判令的被申请人向再审申请人按照原房屋东西长7.72米、南北宽11米的标准交付改建够的房屋，则东西7.72米横跨案涉常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺（自西向东第1、2间），明显降低了1#楼1层101铺、102铺（自西向东第1、2间）的利用价值，大大影响了房屋的使用功能和目的，完全违背了双方签订房屋改建合同的初衷和目的，一、二审判决不尊重客观事实，判决交付房屋的方式和标准没有法律依据更不合理，再审应依法予以纠正。二、被申请人只在应交付房屋对应的地下室建设了人防设施等，占据了该部分地下室的大部分空间，严重影响使用，应交付的地下室完全违背了双方合同本意，存在恶意，构成《房屋改建合同》第四条约定的地下室交付困难，若交付则损害了再审申请人的利益，应调整为交付二楼对应位置的房屋，一、二审判决完全不考虑被申请人的恶意行为导致的地下室交付困难的实际情况，应依法改判被申请人向再审申请人交付二楼对应位置的房屋。三、被申请人在房屋改建过程中违反合同约定义务，新建房屋设计图纸未经再审申请人同意、恶意地只在应交付给再审申请人的地下室建设人防设施等，占用该地下室大部分空间，严重影响再审申请人使用，并将本应交付给再审申请人的房屋恶意地出售给案外人陈红利，房屋改建过程中的变化被申请人从未向再审申请人进行通知，违反了诚实信用原则，被申请人的种种恶意违约行为应不为法律所支持，并应承担相应的后果。再审申请人在履行合同中不存在过错，请求再审依法维护再审申请人的合法权益，按照双方房屋改建合同第四条、第五条约定确认再审申请人依法享有的案涉常实兴鲁佳苑1#楼1楼自西向东第1、2间房屋优先取得权。四、本案一审后，再审申请人与被申请人均提起了上诉，再审申请人上诉请求涉及的上诉金额远小于被申请人上诉请求涉及的上诉金额，二审判决均未支持双方上诉请求，二审受理费14880元，二审判决却判令再审申请人承担13800元，被申请人承担2700元，二审判决分配二审受理费不均，应依法改判。常实公司辩称，一、改建协议中第四条明确约定“乙方（应为甲方常实公司）交付甲方（应为乙方闫永安）之房位置在一楼自西向东第1、2间，长宽尺寸不能少于原来尺寸（同房产证），”此约定的一、二间房屋，只是约定的交付给闫永安房屋的位置，其具体长宽尺寸、面积应当以闫永安原房屋所有权证载明的面积为准。只要常实公司交付给闫永安相当的位置，尺寸不少于即等于或者大于元房产证载明的面积就可以了。闫永安要求按照间数交付房屋既不符合合同约定，也不符合客观事实，其理由不能成立。二、闫永安原有房屋每间宽度3.86米，进深11米，所在的整栋楼房共计15间门面房，为砖瓦结构，土地性质为集体土地，原房屋价值低。现在土地性质变更为国有土地，通过规划审批，在原有的土地范围进行推建，实际小于原有土地使用面积，房屋位置发生了变化。现有楼房为框架结构，一楼也是按照整栋楼的施工图纸施工建设，承重柱子、承重梁，以及柱子与柱子之间的距离严格按照设计图纸施工，并非等距建设，也非按照原有砖混结构房屋建设。现有一楼商铺是框架结构，不存在按间就算，而是按照面积销售。现因客观情况发生变化常实公司无法交付闫永安房屋，可以变更为折价补偿的方式履行。三、闫永安再审中以鲁山县人民法院（2020）豫0423民初3833-1号民事裁定为由，认为案涉房屋1、2间明确，缺乏依据。首先，该查封裁定仅针对案涉审理中的程序问题作出，并未对实体进行审理；其次，该查封裁定仅是依据闫永安的申请作出的，有关事实需要在实体审理中认定。不能证明闫永安所述该裁定已经认定了案涉房屋第1、2间已经明确。综上，常实公司认为所约定交付房屋位置自西向东第1、2间，说明了是交付房屋的位置，而交付房屋的面积不少于原来尺寸，就是按原照房产证上记载的长宽尺寸计算。闫永安要求按照1、2间交付缺乏依据。因客观事实发生重大变化，由原来15间砖混结构房屋改建为整体不分间的框架结构房屋，位置也发生了变化，已经失去了交付的条件，无法进行房屋交付。常实公司愿意折价补偿闫永安款项。闫永安的再审请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。闫永安向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将其改建（开发）的位于鲁山县××中段××小区东侧××人民路南侧（原“豪华宾馆”）的一层市房，从西头往东数第1、2间和该两间市房所对应的地下室归原告所有，并责令被告限期交付，该市房超出原告原房产证面积的部分，按照原被告双方《房屋改建合同》中约定的每平方米2000元向被告支付超出面积价款；2、请求依法判令被告赔偿自2019年1月1日起至2019年12月31日的违约金120000元，自2020年1月1日起至实际交付房屋时止的违约金仍按照每月每间5000元计算；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实鲁山县××路中段原豪华宾馆一层门市房自西往东数第1、2间房屋原属闫永安所有（房屋所有权证号：鲁阳房字第**）。2011年1月1日，常实公司、闫永安与安根兴三方签订《房屋改建合同》，该合同主要约定：“乙方（闫永安）现有市房贰间，位于鲁山县××路中段原豪华宾馆**西头，由西向东第1、2间，建筑面积169.84平方米（含地下室），2007年6月14日，乙、丙（安根兴）双方签订改建协议，因丙方无法履行，现由甲方（常实公司）代丙方向乙方一次性支付从2007年6月14日至2010年12月31日，共计42.5个月每间每月房租1000元，共计8.5万元，乙、丙双方原签订改建协议自愿解除。甲方要求将上述房屋纳入整体改建，一切改建费用和办理各项手续费用全部由甲方承担，乙方不承担任何费用。经三方协商达成如下改建房屋合同：一、房屋改建期限为20个月，在二十个月内，甲方不向乙方支付保证金。……四、乙方交付甲方之房位置在一楼自西向东第1、2间，长宽尺寸不能少于原来尺寸（同房产证），如果地下室交付困难，可以调整为二楼对应位置，并有楼梯配套便利通行。交付新房必须门窗齐全，南边应有通风窗道，水电齐全，排水、供水畅通，保障使用。……以上各条经三方协商，各无异意，空口无凭。立此合同为证，此合同一式三份，甲、乙、丙三方各持一份，此协议自签字按指印之日起生效。甲方：法定代表人：赵医询（签名并加盖河南常实实业有限公司合同专用章）乙方：闫永安（签名捺印）丙方：安根兴（签名捺印）2011年元月1日”。合同签订后，常实公司开始组织建设。2016年1月1日，常实公司向闫永安出具收到条，载明：“收到条今收到河南常实实业有限公司与闫永安所签订豪华宾馆房屋改建合同，合同履行违约赔偿款每间每月3000元，共2间6个月共计叁万陆仟元。收款人：2016年1月1日”。该收到条主文部分画有叉号，叉号下方手写“（作废）”。该收到条主文下方载明：“系付2011年元月1日河南常实实业有限公司（以下简称常实公司）与闫永安所签豪华宾馆房屋改造合同因合同到期常实公司因故未能完全履行合同约定。经常实公司与闫永安协商，双方认可将该合同未履行条款部分延续至2018年12月30日前履行完毕。……如延续期满常实公司不能交房，则根据实际情况，已开工者，由常实公司一次性支付闫永安，自延续期满至能顺利交房之日止时间段内的每间每月伍仟元的违约赔偿金。如就无开始施工，则常实公司应将闫永安房屋恢复原状，并交付闫永安使用，并赔偿经济损失壹拾万元。河南常实实业有限公司（盖章）2016年1月1日”。后常实公司未按照约定向闫永安交付房屋，双方协商未果，遂引发本案诉讼。另查明：1.闫永安原房产证记载，闫永安所有的房屋位于鲁阳镇××东××南豪华宾馆一层，为一幢两间混合结构房，房屋层数为一层，建筑面积为84.92平方米，房屋东西长7.72米，南北宽11米。并包含地下室一间，地下室尺寸、面积均与一层房屋相同。2.原豪华宾馆一楼共十五间砖混结构房，2017年10月21日，豪华宾馆所在的建设用地经鲁山县人民政府批准同意挂牌出让，常实公司取得该土地的建设用地使用权。该宗土地在挂牌出让时，鲁山县人民政府发布《鲁山县人民政府关于鲁山县2015年度第一批城市D宗国有建设用地使用权挂牌出让的批复》鲁政土［2017］31号文，该文件附件中的挂牌出让方案第六条土地使用条件第（二）其他要求第一项规定：“建筑后退红线：北退人民路不小于1.5米，西退相邻地块不小于1米，南退不相邻地块不小于6米……”。3.2018年3月12日，常实公司取得建设用地规划许可证（建字第41042320180901号），拟在该土地上建设常实兴鲁佳苑项目。2018年3月16日，常实公司取得不动产登记证，登记证号为豫（2018）鲁山县不动产权第0000303号，不动产登记证载明权利人为常实公司，坐落河南省平顶山市鲁山县鲁阳办事处人民路与健康路交叉口西南。2018年12月25日，常实公司取得涉案房屋商品房预售许可证（证号：鲁房预售证第［2018］**），预售项目名称为常实兴鲁佳苑1#楼、2#楼。其中常实兴鲁佳苑1#楼位于闫永安原房屋建设用地之上，该建筑地上26层，地下**，为框架结构房屋，1#楼一楼整体不分间。4.2019年8月22日，常实公司与案外人陈红利签订《商品房买卖合同》约定常实公司将常实兴鲁佳苑1#楼1层101铺、102铺、2层201铺号房出售给陈红利，并办理了商品房预售备案登记。5.截止开庭时涉案工程尚未完成施工建设，未进行竣工验收。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中闫永安与常实公司于2011年1月1日签订的《房屋改建合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同约定闫永安同意将其所有的位于鲁山县××路中段原豪华宾馆一楼由西向东第1、2间房屋纳入常实公司的房屋改建计划，常实公司同意房屋改建完成后向闫永安交付一楼自西向东第1、2间房屋。闫永安与常实公司之间形成了所有权调换形式的安置补偿协议。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，闫永安对涉案房屋享有优先取得权，闫永安要求常实公司交付涉案房产的主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于常实公司辩称原被告双方签订房屋改建合同后客观环境发生了巨大变化，被告事实上已无法向原告交付房屋，因此请求变更合同履行方式的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，主张情势变更的，需举证证明在合同履行过程中发生了合同签订当时所无法预见的不属于商业风险的重大变化。常实公司在签订《房屋改建合同》时应当预见到在合同履行过程中可能会发生政府规划调整，该变化不属于引起情势变更的因素，故常实公司的该项辩解一审法院不予采信。但因新建房屋的房屋结构发生变化，由原来15间砖混结构房变更为整体不分间的框架结构房，导致常实公司已无法继续依照双方合同的约定向闫永安交付一楼自西向东第1、2间房屋。故，结合本案实际情况以及双方签订房屋改建合同时的本意，一审法院认为常实公司应当向闫永安交付新建房屋一楼自西向东起84.92平方米的房屋，房屋尺寸同闫永安原房产证所载尺寸，即东西长7.72米，南北宽11米，并向闫永安交付对应84.92平方米的地下室一处。另，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用”。本案中，涉案房屋尚未施工完毕，更未进行竣工验收，原告闫永安要求被告现在交付涉案房屋的主张不符合法律规定，常实公司应在涉案房屋满足交付条件后，向闫永安交付涉案房屋。关于闫永安请求常实公司支付违约金的问题。依据常实公司于2016年1月1日向闫永安出具的《收到条》的约定，常实公司逾期向闫永安交付房屋的，应当自延续期满之日起以每月每间5000元的标准向闫永安支付违约金。闫永安的该项请求符合约定，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认闫永安对常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东起共计84.92平方米的房屋（其中东西长7.72米，南北宽11米）及其对应84.92平方米的地下室享有优先取得权；二、常实公司应于常实兴鲁佳苑1#楼完成竣工验收并符合交付条件后向闫永安交付第一项判决中的房屋；三、常实公司应于本判决生效之日起十日内向闫永安支付自2019年1月1日至实际交房之日止的违约金（其中2019年1月1日至2019年12月31日的违约金共计120000元，2020年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金按照每月每间5000元的标准计算）；四、驳回闫永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元，案件保全费5000元，由常实公司负担。闫永安上诉请求：1.依法撤销(2019)豫0423民初3833号民事判决书第一、二、四项,改判为:依照闫永安与常实公司2011年1月1日所签房屋改建合同第四条约定,确认闫永安对常实兴鲁家苑1#楼1楼自西向东第1间、第2间房屋及其对应的地下室享有优先取得权,并责令常实公司限期交付,对超出169.84平方米的部分,按双方协议第五条的约定,由闫永安按照每平方米2000元的价格向常实公司补偿;2.一、二审案件受理费及保全费、保险费由常实公司承担。常实公司上诉请求：依法撤销鲁山县人民法院(2019)豫0423民初3833号民事判决,并改判为:1.依法解除常实公司与闫永安于2011年元月1日签订的房屋改建协议;2.改变履行方式为以现金形式折价支付闫永安房屋款项。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实相一致。本院二审认为,闫永安与常实公司于2011年1月10日签订的《房屋改建合同》为双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。协议签订后，双方均应按照协议约定的内容，履行相应的义务。对于双方争议的常实公司应向闫永安交付的房屋面积及地下室问题，双方协议是否应当解除问题，本院评析如下：一、关于常实公司应向闫永安交付的房屋面积及地下室问题。闫永安上诉认为，应当按照协议约定，将常实兴鲁佳苑1#楼一楼自西向东第1间、第2间房屋及对应的地下室交付，并对超出169.84平方米的部分，按照协议约定的每平方米2000元的价格由闫永安向常实公司补偿。对此，本院认为，闫永安已经按照协议约定将其房屋移交给常实公司并由常实公司予以拆除，常实公司也应按照协议约定向闫永安交付相应的房屋。现闫永安主张常实公司向其交付协议约定的涉案楼盘一楼自西向东第1间和第2间房屋，以及与第1间、第2间房屋相对应的地下室，符合双方所签协议，应予支持。因常实公司新建的房屋其地下室为停车位，故常实公司应当按照协议约定将相应面积的地下室交付给闫永安。据此，一审判决根据双方所签协议的性质，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，确认闫永安对涉案房屋及相对应的地下室享有优先取得权，并无不当。双方所签协议约定，常实公司应当交付给闫永安房屋的位置在一楼自西向东第1、2间，长宽尺寸不能少于原来尺寸（同房产证）。而闫永安原房产证上载明的房屋面积为84.92平方米，东西为7.72米。由于常实公司将闫永安的房屋拆除后新建房屋为间数不清晰的框架结构，而不是原来间数分明的砖混结构，双方对间数的认识无法达成一致意见，故无法简单按照间数来确定应当交付的房屋；一审判决根据实际情况，充分平衡双方的权利与义务，判令常实公司在符合交付条件时向闫永安交付一楼自西向东起、尺寸同闫永安原房产证所载尺寸、面积为84.92平方米的房屋，并不少于协议中约定的面积与尺寸，因此，闫永安的该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于本案房屋改建协议是否应予以解除问题。由于本案所涉协议为有效协议，且庭审中，闫永安不同意解除协议，也不同意折价补偿，现有证据也无法证明存在解除协议的法定事由，故常实公司上诉认为应当解除协议及改变履行方式为以现金形式折价支付闫永安房屋款项的请求，本院不予支持。综上所述，闫永安、河南常实实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元，由闫永安负担13800元、河南常实实业有限公司负担2700元。本院再审认为，原审确认闫永安对划定房屋享有优先取得权的同时判决常实公司交付，但没有明确交付的期限和案涉楼房竣工验收情况，且判决常实公司向闫永安交付的房屋，包含在案外人陈红利购买的商铺1范围内，可能影响本案当事人或者案外人的合法权益。本案宜追加陈红利参加诉讼，进一步查明房屋改建合同和商品房买卖合同相关事实。另外，常实公司常实兴鲁佳苑1#楼建设安装已经基本完成，是否已经竣工验收符合交付条件需进一步查明。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）豫04民终1389号民事判决和河南省鲁山县人民法院（2019）豫0423民初3833号民事判决；二、本案发回河南省鲁山县人民法院重审。审判长  高东方审判员  邢智慧审判员  崔伟杰二〇二〇年十二月二十八日书记员  宋若晗