四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1315号 上诉人（原审原告）：田凡，男，1973年11月9日出生，汉族，住四川省遂宁市渠河南路**翰林名苑**。 被上诉人（原审被告）：翰林名苑（南区）业主委员会。 负责人：蔡玉萍，该业委会主任。 委托诉讼代理人：余帝兵，四川斗城律师事务所律师。 原审第三人：四川明泰泰佳物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区滨江北路**北滨郡府******，统一社会信用代码91510903795829671M。 法定代表人：贺勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。 上诉人田凡因与被上诉人翰林名苑（南区）业主委员会及原审第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 田凡上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判撤销被上诉人选聘四川明泰泰佳物业服务有限公司作为翰林名苑南区正式物业服务企业的决定；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审以上诉人系业委会创立的原始成员和参与过行政诉讼，推定上诉人知道或应当知道被上诉人作出选聘物业服务企业的决定的理由不成立。上诉人在2016年初的确参与了翰林名苑（南区）业主委员会的筹建工作，但自2016年4月22日业委会成立后就没有参与过业委会的任何活动。上诉人于2016年8月8日提起行政诉讼的目的是撤销业委会备案，行政诉讼的被告是育才路街道办事处，业委会是以第三人的身份参与诉讼，不涉及业委会作出的决定内容。业委会也没有召集业委会成员召开任何会议商议和表决相关事项。2.一审以四川明泰泰佳物业服务有限公司从2016年起多次向上诉人催收物业服务费，推定上诉人知道或应当知道被上诉人作出选聘物业服务企业的决定的理由不成立。上诉人与四川明泰泰佳物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》载明，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会于业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。被上诉人违反法定程序签订的《物业管理合同》从未在小区及物业办公区域公示、公告。上诉人及其他业主根本不知道被上诉人作出了选聘物业服务企业的决定，缴纳物业费仅是依据客观存在的物业服务事实按照《前期物业服务协议》履行的义务。催、缴物管费和上诉人知道业委会作出选聘物业服务企业的决定之间没有必然联系。3.被上诉人及原审第三人从未公布、公示过业委会决定和《物业服务合同》，新签订的《物业服务合同》和《前期物业服务协议》中关于物管企业、收费标准、收费方式、服务内容等主要条款没有发生变化，上诉人及其他业主不能判断或知道被上诉人作出了相关决定。4.上诉人对被上诉人的成立存在异议，并因此提起行政诉讼诉请撤销备案，后又向省委巡视组上访要求收回业委会公章，如上诉人已经知道被上诉人违法作出选聘物业服务企业的决定，不可能不及时行使业主撤销权。5.上诉人知道被上诉人作出决定的时间为2019年11月5日，即四川明泰泰佳物业服务有限公司起诉部分业主物业服务合同纠纷时，撤销权的除斥期间应从2019年11月5日起算。 翰林名苑（南区）业主委员会辩称，上诉人系物业服务合同的相对方且经物业服务企业多次催缴物业服务费，因此对业委会选聘四川明泰泰佳物业服务有限公司为翰林名苑（南区）物业服务企业的事实应当知晓。四川明泰泰佳物业服务有限公司作为翰林名苑（南区）物业服务企业提供的物业服务得到了大多数业主的认可，满意度调查显示达到了80%，因此业委会作出的该项决定并未侵害业主的合法权益。请求驳回上诉，维持原判。 四川明泰泰佳物业服务有限公司述称，上诉人作为业委会成员并参与了业委会筹备工作，且四川明泰泰佳物业服务有限公司多次向上诉人催收物业服务费，故上诉人对签订物业服务合同的事实应当知晓；翰林名苑（南区）业主对四川明泰泰佳物业服务有限公司提供的物业服务是认可的，经满意度调查及是否愿意继续履行合同的调查结果均显示大多数业主均表示同意；上诉人对四川明泰泰佳物业服务有限公司提供的物业服务表示不满意不能代表多数业主意见，不应对业委会的决定予以撤销。 田凡向一审法院起诉请求：1.判令撤销被告作出的选聘第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司作为翰林名苑（南区）物业服务企业的决定；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：翰林名苑（南区）总建筑面积为17593.36平方米，总户数1403户。田凡系翰林名苑（南区）2栋17层1单元1705号业主。翰林名苑（南区）业主委员会成立于2016年4月22日，任期三年并于成立当日在遂宁市育才路街道办事处备案。2017年8月18日，因遂宁市育才路办事处以行政许可的方式作出批复备案超越了职权范围，遂宁市船山区人民法院做出（2016）川0903行初67号判决书，判决撤销(2016)59号《遂宁市船山区人民政府育才路街道办事处关于翰林名苑南区成立业主委员会的批复》备案，2019年4月24日，被告的公章被遂宁市育才路办事处收回。庭审中，被告认可四川明泰泰佳物业服务有限公司在2016年8月11日前以小区前期物业服务企业身份进场，并自认2016年8月11日翰林名苑（南区）业主委员会与四川明泰泰佳物业服务有限公司在未召开业主大会的前提下续签物业服务合同，约定合同服务期限为五年，从2016年8月11日起至2021年8月10日止。物业服务合同签订后，因田凡一直未交物业管理费，四川明泰泰佳物业服务有限公司对其进行了多次催收。 一审法院认为，当事人争议的焦点：1.翰林名苑（南区）业主委员会的备案被撤销后，其主体是否适格；2.四川明泰泰佳物业服务有限公司是否为善意第三人,如业委会的决定被撤销，该物业管理合同是否仍然有效；3.田凡请求撤销业委会作出的与第三人订立物业管理合同的决定是否已经超过一年的除斥期间。 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。从以上规定可以看出，业主委员会的产生源于业主对房屋的所有权，是业主自治的集中体现。而产生后的备案，系备查性质的行政管理行为，而非行政许可或行政确认行为，也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或否定。业主委员会在相关部门备案与否，不是其成立要件。本案中，被告的备案登记因登记机关超越职权以行政许可的方式作出而被撤销，但该撤销并不导致被告主体资格的丧失，故其主体资格适格。 关于争议焦点二，善意第三人是指不知道法律关系双方的真实情况的第三人。本案中的第三人四川明泰泰佳物业服务有限公司作为成熟的市场个体，应尽到先合同义务，即对业主大会会议记录的审查义务，同时四川明泰泰佳物业服务有限公司作为小区前期物业一直为小区提供服务至今，理应清楚小区的相关情况，故其辩称自己为善意第三人的辩解理由不予采纳。但本案为对业委会决议的撤销权纠纷，并非对物业合同的撤销权纠纷，故物业服务合同效力与本案无关，本案不做认定。 关于争议焦点三，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项，不论由业主直接决定还是通过其他方式选聘物业服务企业，均属于决定事项，是业主撤销权可指向的对象。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，被告自认其在没有召开业主大会的前提下，擅自作出与第三人签订物业管理协议的决定，该行为违反了法定程序，因此田凡作为小区业主享有撤销权。但业主行使撤销权应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。此期间属于除斥期间，不发生中止、中断、延长的法律效力。关于除斥期间的起算时间，应从业主委员会的决定公布、公示或者业主稍加注意就能知晓作为标准。本案中，田凡作为业主委员会创立的原始成员，同时参与了（2016）川0903行初67号案件，且第三人从2016年起即多次向原告催收物业管理费，故原告诉称的认为第三人催收的是前期物业管理费，而从2019年11月15日起才知道被告做出了选聘第三人为物业服务企业的决定与事实不符，不予采纳。一年的除斥期间已经经过，原告的撤销权已经消灭，对原告要求撤销被告做出的选聘第三人为物业服务企业决定的诉讼请求，不予支持。 应该看到，与本案相关的另一业主知情权纠纷案件中，被告翰林名苑（南区）业主委员会自认在对小区一些公共事务的管理中并未依法召开业主大会，征求业主意见，系业委会自行决定，剥夺了业主的知情权和决定权，存在不规范之处。小区是业主休息和生活的地方，并非利益争夺之所。小区的权力机构是业主大会，业委会是其常设机构，业委会成员由业主大会选举产生和罢免。小区业主基于法定的物权享有对小区公共事务的管理以及对业委会的监督，被告翰林名苑（南区）业主委员会应加强对法律法规的学习，规范行为，服务业主，不负业主所托。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决：驳回原告田凡的诉讼请求。案件受理费减半收取为100元，由原告田凡负担。 本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求依法提交了下列证据：1.民事起诉状、传票，拟证实四川明泰泰佳物业服务有限公司在2019年9月11日起诉时提到了和被上诉人签订《物业管理服务合同》的事实，法院通知业主2019年11月5日开庭，上诉人及部分业主才知道被上诉人违法作出了选聘物业服务企业的决定；2.翰林名苑业主联合声明书，拟证实部分业主在得知被上诉人违反法定程序与四川明泰泰佳物业服务有限公司签订物业服务合同后，发出了联合声明；3.四川明泰泰佳物业服务有限公司向业主发出的温馨提示、通告及缴费通知单，拟证实物业服务企业在提供物业服务及催收物业服务费的过程中没有明示其收费依据是《物业管理服务合同》，上诉人不知道被上诉人作出了选聘物业服务企业的决定；4.上诉人与四川明泰泰佳物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》及被上诉人与四川明泰泰佳物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》，拟证实《前期物业服务协议》与《物业管理服务合同》约定的物业管理企业、收费标准、收费方式等主要条款均未发生变化，上诉人通过稍加注意的方式不能判断出被上诉人作出了选聘物业服务企业的决定。本院组织当事人进行了质证。被上诉人质证称，对第2组证据的真实性不予认可，且上述证据均不能达到上诉人的证明目的。原审第三人质证称，对第2组证据的真实性不予认可，对其他证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，第2组证据系复印件，且无从核实业主签名的真实性，不予采信；对第1、3、4组证据的真实性，被上诉人及原审第三人均不持异议，且该三组证据能够客观反映本案的相关事实，与本案具有关联性，予以采信。 二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，依据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：一、被上诉人翰林名苑（南区）业主委员会作出选聘四川明泰泰佳物业服务有限公司的决定是否应予撤销；二、上诉人田凡关于撤销翰林名苑（南区）业主委员会选聘物业服务企业决定的请求是否已经超过一年的除斥期间。本院评述如下： 关于争议焦点一，首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，翰林名苑（南区）业主委员会在选聘物业服务企业时未通过召开业主大会或采用合法的书面征求意见形式征求业主意见，未取得符合法定人数和条件的业主同意，其嗣后采用征求业主满意度及征求是否继续履行《物业管理服务合同》所作出的调查表不具有合法形式，也无法核实业主签名的真实性，其作出选聘物业服务企业决定的程序违反法律规定。其次，第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将《物权法》七十八条第二款规定的“业主合法权益”解释为，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。这里的程序违法，是指所做决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。因此，业主委员会在作出选聘物业服务企业决定过程中如存在程序性问题，业主有权对该项决定进行撤销。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主行使撤销权应在知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内。如何判断业主知道或应当知道其合法权益被侵害，通常应以业主大会或业委会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准，但业主通过稍加注意得知业委会决定系来源于业委会对其作出的决定是否进行了公布、公示、传达等足以引起业主注意的方式。本案中，田凡虽参与了业委会的前期筹备工作并被选举为业委会候补委员，但四川明泰泰佳物业服务有限公司被业委会选聘为物业服务企业系在业委会成立后作出的决定，现并无任何证据证实田凡参与了选聘物业服务企业等业委会成立后开展的相关工作；田凡自2016年10月起因对业委会选举中存在的违法情形提起了行政诉讼请求撤销业委会备案，后又因收回业委会公章及物业管理区域划分等问题向省委巡视组上访，但在其维权及向相关部门反映情况的过程中，并未反映出对业委会选聘物业服务企业决定不予认可的任何诉求，不能以此推定其对选聘物业服务企业的决定应当知晓；四川明泰泰佳物业服务有限公司被业委会选聘为翰林名苑（南区）的物业服务企业前，系该小区的前期物业服务企业，提供物业服务活动的主体自始未发生变化，四川明泰泰佳物业服务有限公司在开展催缴物业服务费等物业服务活动过程中，也未对其被业委会选聘为正式物业服务企业、履行《物业管理服务合同》的事实予以明示，不能因田凡接受了物业服务、缴纳了物业服务费等事实推定其知晓业委会该项决定。综上，在业委会未将选聘物业服务企业的决定对业主进行公布、公示、传达的情况下，结合本案审理查明的上述事实尚不能推定田凡对业委会作出的该项决定应当知晓。田凡提出其在四川明泰泰佳物业服务有限公司于2019年9月起诉业主物业服务合同纠纷后，才得知业委会作出选聘四川明泰泰佳物业服务有限公司为翰林名苑（南区）物业服务企业决定的主张符合客观事实，本院予以确认，其在2020年4月提起本案诉讼并未超过除斥期间，符合法律规定。 综上所述，田凡的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初2202号民事判决； 二、撤销翰林名苑（南区）业主委员会作出的选聘四川明泰泰佳物业服务有限公司为翰林名苑（南区）物业服务企业的决定。 一审案件受理费减半收取为100元，由翰林名苑（南区）业主委员会负担；二审案件受理费200元，由翰林名苑（南区）业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月十日 书记员  唐 芸