山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11835号 上诉人（原审被告）:康健,男,1986年3月16日出生,汉族,住青岛市市**。 委托诉讼代理人:连吉春,山东名昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康学军（系上诉人康健之父），住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）:宿长山,男,1964年7月1日出生,汉族,住青岛市市**。 委托诉讼代理人:宋洪党,山东青港律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘国栋,山东青港律师事务所实习律师。 原审被告:杨景淇,男,1980年5月27日出生,回族,住青岛市市**。 原审被告:韩燕敏,女,1985年12月5日出生,汉族,住青岛市市**。 上诉人康健因与被上诉人宿长山、原审被告杨景淇、韩燕敏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康健上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回宿长山的诉讼请求；2.本案一、二审费用均由宿长山承担。事实和理由：一、宿长山提供的用以证明已经支付购房尾款5万元的收据明显造假且违反常理，不能证明宿长山已支付全部房款。1.该证据不符合《二手房购房合同》的约定和基本常理。宿长山提供的《二手房购房合同》第四条关于第三期付款约定：在房屋产权证过户手续办理完毕之日付清尾款人民币伍万元整；每期付款以银行转账为准，不再出示收款收据。而宿长山提供的支付给韩燕敏的5万元收据显示是2018年5月4日以现金方式支付，付款当日没有办理房屋产权证过户，付款条件和支付方式与合同约定完全不符。另外，房屋没有办理过户手续宿长山就付清全部房款明显有违常理。2.听证时宿长山未提供该证据，也没有说过现金支付5万元尾款之事。3.本案2019年5、6月份就已经立案，10月中旬开庭，庭审时宿长山才拿出该证据，超过举证期限。4.宿长山一审庭审举证不合常理。一审庭审中，第一轮举证结束后，韩燕敏先说还曾经收过宿长山5万元现金房款后，宿长山才在补充举证时拿出该证据。该证据是证明宿长山全额支付房款的关键证据，阅卷时没有，宿长山的证据目录中也没有，庭审举证过程又如此反常，不合常理。二、物业出具的《证明》不符合事实且前后矛盾，与韩燕敏收取宿长山物业费的收条也互相矛盾，涉嫌造假，是其在起诉后临时补开，不能证明宿长山自2018年3月起已合法占有涉案房屋。1.首先，涉案房屋买卖是宿长山和杨景淇之间的交易，物业不是房屋买卖的监管机关，不是证明房屋买卖的主体，况且宿长山的证据目录也说明杨景淇夫妇是2017年12月27日收房后才将涉案房屋已出售给宿长山向物业说明，这种情况下物业竟然能证明2017年1月杨景淇将涉案房屋转卖给宿长山，明显不符合事实。其次，物业证明韩燕敏代宿长山缴纳了2018年3月1日至2018年12月31日的物业费2120元，物业公司出具了物业费发票，但韩燕敏、杨景淇却提供不出相应物业费发票。另，该证明说宿长山交纳了2018年3-12月计10个月物业费与宿长山证据目录五2018年物业费是由宿长山交纳也相矛盾。最后，该证明前面说为便于管理，物业开具的物业费发票缴费人仍为产权证登记人杨景淇，但2019年9月25日物业费发票中的缴费人却为宿长山，前后矛盾。2.2018年3月2日韩燕敏收取宿长山物业费的收条注明收款区间为2018年3月-12月计十个月，每月212，共2120元，宿长山一审证据目录所说自2017年12月27日收房之后，杨景淇夫妇已经向物业公司说明涉案房屋已经出售给宿长山，2018年的物业费是由宿长山交纳相矛盾，2018年的物业费应当是212*12=2544元。该收条同前面的5万元现金收据一样，在一审法院法院组织的听证中、阅卷时都没有，庭审却突然出现，明显不合常理，涉嫌造假，也违反了举证时限规定。3.宿长山提供的物业收款收据日期为2019年9月25日，而其于2019年5月16日已经提起诉讼，显然该收据为应对诉讼临时补填，不具有证明效力。三、宿长山对未办理过户登记手续存有严重过错，其应当承担相应后果。宿长山与杨景淇签订的《二手房购房合同》签订于2017年1月9日，2017年3月31日《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》开始施行，此时涉案房屋尚未办理《不动产登记证书》，不符合上市交易条件，宿长山显然应该预见到其不能办理过户登记手续的风险，况且当时宿长山也只是交付定金25万元，其完全可以根据通知精神，解除购房合同，但其不但不解除合同，还继续支付了大部分房款，故对未办理过户登记手续存有严重过错，应当承担相应法律后果。综上，请求依法撤销原审判决，并驳回宿长山的诉讼请求。 宿长山答辩称：一审判决正确，应当维持。 杨景淇、韩燕敏未到庭答辩。 宿长山向一审法院提出诉讼请求：1.判令立即停止对宿长山购买的位于青岛市高新区户房产的强制执行,依法撤销由市北区人民法院作出的(2018)鲁0203民初6676号民事裁定书,并解除对此房屋的查封；2.依法判令宿长山与杨景淇签订的关于青岛市高新区户房产的《二手房购房合同》合法有效,并依法判令该房屋为宿长山所有；3.依法判令杨景淇及韩燕敏在青岛市高新区户的房产满足青岛市二手房过户等条件时协助和配合宿长山办理房屋的产权过户登记；4.本案的诉讼费依法由康健、杨景淇、韩燕敏承担。 一审法院查明的事实： 杨景淇与韩燕敏系夫妻关系。 座落于青岛市高新区户房屋登记的产权人为杨景淇，2017年12月25日取得产权证书。该产权证书现在宿长山处。 2017年1月9日，宿长山与杨景淇签订《二手房购房合同》，约定杨景淇将上述房屋出售给宿长山，建筑面积89.58㎡，总价160万元，1月9日前支付定金25万元，该款在最后一次付款时冲抵房款；付款方式为2018年2月27日支付45万元，房产产权证、土地使用权证办理完毕之日支付85万元，房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清尾款5万元；2018年2月27日交付房屋；双方应于可办理房产过户手续之日起7日内到房产管理部门办理过户手续。 签约当日，宿长山向韩燕敏账户转账支付25万元；2018年2月27日，宿长山向韩燕敏账户转账支付40万元，业务凭证备注用途为“购房”，赵素霞（宿长山配偶）向韩燕敏的账户转账支付5万元；2018年3月30日，宿长山向韩燕敏账户转账支付75万元；2018年4月4日，宿长山向韩燕敏转账支付10万元。 2017年3月30日，青岛市国土资源房屋管理局出台《关于促进我市房地产市场平稳运行的通知》，规定在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。 双方有争议的证据和主张如下： 1.宿长山是否实际占有涉案房屋的问题。宿长山主张杨景淇于2018年3月已将涉案房屋交付给宿长山，其实际占有并交纳物业费用，宿长山为此提交案涉房屋所在小区物业中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司出具的证明、韩燕敏的收条、2019年的物业费收款收据予以证明，韩燕敏代宿长山缴纳了2018年3月至12月的物业费，宿长山已给付韩燕敏；宿长山自己缴纳了2019年全年的物业费。康健对上述证据的真实性均有异议，认为自相矛盾。杨景淇、韩燕敏对宿长山提交的该组证据均无异议。 2.关于宿长山是否全额支付房款的问题。除了前述转账款项外，2018年5月4日杨景淇出具收据证明收到宿长山支付的剩余房款5万元。康健对于宿长山及杨景淇夫妇提交的已全额付款的证据有异议，认为其中只有2018年2月27日的一笔转账注明用途为购房，其他的转账均未注明用途，且2018年4月4日宿长山向杨景淇转账支付10万元的账号出现混乱，2018年5月4日杨景淇收尾款5万元的证据在2019年执行异议审查阶段并未提交故也不予认可。杨景淇、韩燕敏对宿长山提交的该组证据均无异议。 3.关于涉案房屋价格偏高的问题。康健主张涉案房屋价格总价160万元远高于市场价格，为此提交2019年10月13日该房屋所在小区的房屋网络查询价格作为比较，并主张杨景淇2017年3月8日将同小区同楼座同面积的房屋出售给案外人的价格为1025000元。宿长山对该组证据真实性不予认可；杨景淇、韩燕敏认为涉案房屋因系学区房所以价格高，另一套房屋出售时因急于用钱价格低，且无论高低均与本案无关。 因康健与杨景淇、韩燕敏民间借贷纠纷一案，一审法院依据康健的申请于2018年7月6日查封了涉案房产。该借贷纠纷案件执行过程中，宿长山对一审法院的执行提出书面异议，一审法院以（2019）鲁0203执异41号裁定书驳回宿长山的异议请求，宿长山于2019年5月9日收到该执行异议裁定后诉至一审法院，即为本案。 一审审理过程中，康健申请对宿长山提交的《二手房购房合同》的打印字迹、书写字迹、指纹痕迹的形成时间分别作出鉴定；对韩燕敏书写的《收条》的书写字迹、指纹痕迹的形成时间作出鉴定；对杨景淇写的《收据》的书写字迹、指纹痕迹的形成时间作出鉴定。后康健放弃该项申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为宿长山对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。宿长山与杨景淇于2017年1月9日签订了《二手房购房合同》，康健对此有异议，但并无证据予以反驳。故一审法院确认宿长山与杨景淇在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。 上述合同约定于2018年2月27日交付房屋，房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住并非房屋占有的必要条件。根据宿长山及杨景淇、韩燕敏的陈述，结合涉房屋所在小区物业中化金茂物业管理（北京）有限公司青岛分公司出具的证明、宿长山缴纳物业费的情况，可以确认自2018年3月起宿长山已合法占有案涉房屋。 宿长山提交的付款证据与杨景淇提交的银行账户明细相对应，余款5万元杨景淇也认可宿长山已给付，上述款项支付均在涉案房屋查封之前，康健对此有异议，但并无证据予以反驳。故一审法院认定宿长山已就案涉房屋支付全部价款。 上述合同于2017年1月9日签订，合同约定双方应于可办理房产过户手续之日起7日内到房产管理部门办理过户手续。但2017年3月30日青岛市颁布了新政策，规定新建商品房和二手住房，取得不动产权证书满2年才可以上市交易，2017年12月25日杨景淇取得该房屋的不动产权证书，根据此时的房屋买卖政策，宿长山及杨景淇无法办理案涉房屋的过户登记手续，故上述房屋未办理过户登记并非宿长山自身原因造成，其对此并无过错。 宿长山要求撤销一审法院作出的(2018)鲁0203民初6676号民事裁定书,并解除对此房屋的查封，该项请求并非执行异议纠纷案件审理的范畴，故本案中不予合并处理。 宿长山要求确认案涉房屋归其所有，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。根据此规定，在案外人执行异议之诉当中，对于案外人提出的确权之诉，可以在本案中一并作出判决。本案中宿长山与杨景淇签订了合法的房屋买卖合同并支付了价款，该合同系物权产生的依据。因此一审法院依法确认案涉房屋归宿长山康健所有。但宿长山要求判令杨景淇、韩燕敏协助其办理房屋的产权过户登记系继续履行合同的行为，并非权属确认的范畴，故本案中不予合并处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，一审法院判决：一、不得执行宿长山购买的青岛市高新区户房屋；二、确认青岛市高新区户房屋归宿长山所有。案件受理费500元，由康健承担。一审法院（2019）鲁0203执异41号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 经本院审理查明： 二审期间，康健提交如下新证据：2017年1月1日至2018年7月17日期间韩燕敏青岛银行账户明细1份4页。该账户明细显示韩燕敏向宿长山2017年7月10日支付5625元，2017年10月9日支付5625元，2018年4月9日支付6250元。康健以此证明：杨景淇、韩燕敏在康健诉杨景淇、韩燕敏民间借贷纠纷案，即（2018）鲁0203民初6676号案（以下简称6676号案）中提交了该证据；宿长山和韩燕敏、杨景淇之间存在资金借贷关系，宿长山一审提供的《二手房购房合同》是根据双方资金借贷而编造的假合同；一审中宿长山主张其于2017年1月9日向韩燕敏银行账户转账支付“房款”25万元，而该时间和上述三次付款时间间隔为三个月的整数倍，即韩燕敏是每三个月向宿长山支付一次款项，支付金额与以25万元为基数按照年化利率9%或10%计算的三个月利息5625元和6250元（250000*9%/4=5625,250000*10%/4=6250）完全一致；在6676号案中，康健借款给杨景淇、韩燕敏进行股票配资，杨景淇、韩燕敏也是以同种方式按每月或三个月向康健支付利息；卖房人收到买房款不可能支付给买房人利息，因此可以断定宿长山支付给韩燕敏的不是房款而是出借款，宿长山和杨景淇之间所谓的《二手房购房合同》是根据借款金额和支付时间而编造的假合同；康健目前掌握和提供的账户明细只是其中一小部分并且也不连贯；申请法院调取韩燕敏、宿长山有关银行账户的所有相关明细。 宿长山对上述证据真实性没有异议，但认为：该证据在康健和杨景淇诉讼过程中已经存在，并不是新证据，相关款项是杨景淇因为无法办理房屋过户给宿长山的一部分补偿款，康健对此明知；从一审证据可以看出，宿长山购买杨景淇和韩燕敏的房屋事实清楚，而且宿长山出售了一套小房子给孩子购买婚房，凭证也注明是购房款；目前无法联系到杨景淇、韩燕敏。 杨景淇、韩燕敏未到庭质证。 宿长山在二审中提交其北京银行个人账户对账单一份。该对账单记载2018年3月30日宿长山向韩燕敏转账75万元。宿长山称该证据系其在一审提交的证据中75万元支付凭证复印件的原件；因一审提交的复印件是手写的，二审提交的原件是从银行打印的，故复印件与原件不一致。 康健质证称：即便该证据真实，也不能必然反映支付的是房款；据了解，银行并不审查款项用途，在实际操作中有客户为规避大额资金往来，故意将大额资金写为房款。 宿长山还提交青岛市存量房买卖合同原件及收款凭证，证明涉案房屋出售及向杨景淇支付房款的事实。 康健认可该证据真实性，但认为该证据与本案无关。 另查明，宿长山在一审中称，其购买涉案房屋系为儿子结婚所用，因儿子至今未婚，故涉案房屋尚未装修，无人居住。 经本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案的焦点问题是：宿长山主张排除对涉案房屋强制执行的理由是否成立。 首先，关于宿长山主张的已付杨景淇、韩燕敏购房款的问题。宿长山称其已全部付清涉案房屋的购房款，但其于2017年1月至2018年4月分五笔向韩燕敏账户转账共计155万元的转账凭证中，只有一笔注明为购房款，其余款项均未注明用途，且上述款项的支付时间及方式均与合同约定不符。同时，房款支付是认定案件的重要事实，而宿长山与杨景淇、韩燕敏在本案所涉执行案件听证中未提及任何宿长山于2018年5月4日支付现金房款5万元之事；在本案一审庭审期间，在杨景淇、韩燕敏称宿长山支付了现金5万元时，宿长山才向法院提交相应收据。宿长山与杨景淇、韩燕敏上述行为不符合常理。另，康健在二审提交的韩燕敏银行账户明细足以证明宿长山与杨景淇、韩燕敏之间除一审查明的资金往来外，还存在其他资金往来，而宿长山无证据证明相应款项系基于其所主张的涉案房屋买卖合同发生，故本院对宿长山称所涉款项系杨景淇、韩燕敏向其支付不能按期办证的赔偿的主张不予采纳。本院认定宿长山提交的付款凭证不足以证明系针对涉案房屋支出的购房款，对宿长山所称的已付清购房款的主张不予采纳。 其次，关于宿长山所主张的房屋已交付使用的问题。鉴于物业公司《证明》中所述的物业费缴纳及收据开具情况与宿长山、韩燕敏在一审中提交收条有不符之处，宿长山与杨景淇、韩燕敏在一审法院执行听证程序中未提交有关收据及杨景淇与宿长山之间是否存在涉案房屋的买卖并非物业公司所能证明，结合涉案房屋至今未装修且一直处于空置状态的现状，本院认为，物业公司证明及上述收据、收条均不能证明宿长山已实际居住使用涉案房屋。宿长山主张其于2018年3月已实际居住使用涉案房屋，证据不足，本院无法采纳。 综上，因宿长山与杨景淇、韩燕敏提交的证据不足以证实宿长山所称的双方之间存在真实的房屋买卖合同关系且已付清购房款及宿长山于一审法院查封涉案房屋之前已实际居住使用的主张，故本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，宿长山对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得到支持。康健的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6136号民事判决； 二、驳回宿长山的诉讼请求。 一、二审案件受理费各500元，共计1000元，均由宿长山负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二〇年十二月三日 法官助理 邴兴飞 书记员孔怡 书记员厐连捷