上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初59012号原告：彭花花，女，1984年1月27日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。委托诉讼代理人：姜磊，上海沪慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：严忠泽，上海沪慧律师事务所律师。被告：上海鑫咖餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号一层上投。法定代表人：李望春，总经理。委托诉讼代理人：江思佳，北京中凯(上海)律师事务所律师。原告彭花花与被告上海鑫咖餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭花花的委托诉讼代理人姜磊、严忠泽，被告上海鑫咖餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人江思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭花花向本院提出变更后的诉讼请求：1．解除原、被告签订的《承包经营合同》;2.判令被告支付原告疫情补偿款人民币(以下币种相同)3万元；3.判令被告支付原告违约金3万元；4.判令被告退还原告押金53,400元；5.判令被告退还原告食品保证金2万元；6.判令被告退还原告煤气押金1万元；7.判令被告退还原告一次性装修补偿金及服务费共计38,000元；8.判令被告退还原告物业管理费5,600元；9.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月27日，原、被告签订《承包经营合同》，约定被告将上海市浦东新区东方路XXX号众城大厦“一层上投”部分601号档口(以下简称系争房屋)出租给原告，后因新冠疫情原因，双方在承租租金上发生争议，根据上海市国有资产监督管理委员会印发的《关于本市国有企业减免个体工商户房屋租金的通知》，原告享有两个月租金的减免政策。为此，原、被告进行了多次商讨，而在商讨期间，被告借口原告拖欠租金并于2020年5月29日对系争房屋停水停电，阻碍原告继续经营；随后被告又于2020年6月11日书面通知原告解除租赁关系，并拒绝退还原告各项押金及多付的管理费用等。原告认为，被告的行为已构成违约，故起诉来院，望判如所请。被告上海鑫咖餐饮管理有限公司辩称，系争房屋属于上海证券有限公司，该公司并非国有企业，上海证券有限公司将系争房屋转租给上海嘉启实业有限公司(以下简称嘉启公司)，嘉启公司再将系争房屋转租给上海若瑟企业管理有限公司(以下简称若瑟公司)，因若瑟公司和被告有债权债务关系，故若瑟公司委托被告全权处理系争房屋的出租事宜，被告向嘉启公司付租，被告属于次次承租人，并未享有两个月租金减免。2020年3月22日，嘉启公司向原告发送要求其停止向若瑟公司付款的通知后，又于2020年4月6日向原告发送了解除上述通知的通知函，原告后于2020年4月22日向被告支付了部分租金，说明原告对该情况是知晓的。原告逾期付租在先，被告有权解除合同，并没收相应费用，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2001年11月27日由上海市上投投资管理公司划给上海证券有限责任公司。2019年9月27日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《承包经营合同》，约定甲方将系争房屋在现有状态下发包给乙方。乙方的承包经营期限为2019年10月27日至2021年10月27日止，甲方同意免除乙方2019年9月27日至2019年10月26日的承包金，每年的承包金为180,000元，承包金为每月15,000元，物业管理费为每月2,800元，在协议期内乙方按每三个月为一期支付承包金及物业管理费。乙方应于本合同签订当日向甲方支付首期三个月的承包金及物业管理费用，之后乙方应于每期期满前15日支付下一期的费用。乙方应向甲方支付相当于3个月承包金和物业费的款项作为承包经营押金，金额为53,400元；乙方自愿在本合同签订之日向甲方一次性支付装修补偿金及服务费用38,000元。该费用用于弥补甲方前期投入，在甲乙双方签订本合同，乙方按约支付后，乙方无权要求甲方退还该费用；乙方应当于本合同签订当日向甲方支付食品安全保证金20,000元；煤气押金10,000元。本合同期满终止时，甲方应当在同时满足下列条件后2个月内将押金扣除乙方拖欠的费用的剩余部分无息返还乙方：……。违约责任条款约定：承包经营期间，甲方擅自解除本合同、提前收回经营场所的，甲方构成违约。甲方应当向乙方支付违约金，违约金按当年度二个月承包金的标准计算。若甲方支付的违约金不足以抵付乙方实际发生的经济损失，甲方应当赔偿乙方实际发生的经济损失与违约金的差额部分。合同期未满之前，所有押金一律不退还。承包经营期间，乙方未按合同约定支付承包金、承包经营押金、水、电、煤、物业管理服务费及其他应当向甲方支付的费用的，乙方构成违约，每逾期一日，乙方应按逾期未付费用总金额的5%向甲方支付滞纳金，超出15日未缴纳的视为乙方违约，甲方有权单方面解除协议并收回经营场所，并对档口采取停水、停电、锁闭档口大门等措施，甲方有权自行处理乙方留存在经营场所内的一切物品，因此造成的损失由乙方承担，甲方不退还所收取所有费用。乙方不得以任何理由扣减和抵消费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了押金53,400元、食品卫生押金2万元、煤气押金1万元、装修补偿金38,000元，并按约陆续将租金及物业管理费付至2020年4月26日。2020年3月22日，嘉启公司向包括系争房屋所在的全体实际租户发送《通知》，称嘉启公司已解除和若瑟公司之间的《租赁合同》，并告知所有租户立即停止向若瑟公司或其指派的公司支付任何款项。2020年4月6日，嘉启公司向若瑟公司发送《通知》，表示“因若瑟公司有继续履行合同的意愿，且表明有承担支付应付房租及其它应付费用的能力，我司同意撤销2020年3月22日发布的《合同解除通知函》。双方继续履行原合同。”2020年4月22日，被告向原告承租的系争房屋发送《催款函》，要求“请贵档口自收到本催款函之日起两日内，立即向我司支付下一期承包金”；并表示“若贵档口届时仍未向我司支付款项的，我司有权依据《承包经营合同》第10.3条的约定，对贵档口采取停水、停电、停止供气，直至解除《承包经营合同》并要求贵档口偿付违约金等措施。”原告遂于次日向被告支付2020年4月27日至2020年5月26日的租金及2020年4月27日至2020年7月26日的物业管理费共计23,400元，被告并向原告出具编号为XXXXXXX收据，明确收到上述费用，并手写载明“2020.6.8.交下个月租金，剩下一个月暂缓到期补交”。庭审中，被告表示XXXXXXX号收据中载明的日期“2020年6月8日”系笔误，实际应为“2020年5月8日”，被告并表示开具XXXXXXX号收据同日已当场补开XXXXXXX号收据，手写载明“2020年5月8日交下月租金，剩下一个月暂缓到2020年6月8日补齐到2020年7月26日租金”交与原告；原告对被告表示均予以否认，且被告亦无将XXXXXXX号收据交给原告的证据；被告另表示其目前仍足额向嘉启公司支付租金，未享受到房东的租金减免。如之后享受到2个月租金减免政策，愿意将该优惠给予原告。2020年5月8日，被告向原告发送微信“今天要交租金了。”原告未回复。同年5月29日，原告向110报警，称系争房屋处发生租户经济纠纷，矛盾激化(已经断水断电)，请民警到场处理。2020年6月11日，被告向原告发送《通知》，表示因原告尚欠32,400元未支付，被告有权单方解除协议并收回经营场所，并对档口采取停水，停电，锁闭档口大门等措施，被告有权自行处理原告留存在经营场所内的一切物品，因此造成的损失由原告承担，被告不退还所收取的所有费用。原告不得以任何理由扣减和抵消费用。另查明，2020年2月24日，上海市国有资产监督管理委员会发布《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，该细则的政策口径为“对于已签约承租实施主体自由经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。”以上事实，由原告提供的《承包经营合同》、房产信息及证明、收据、《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》、《通知》、《催款函》、《解除通知》、110事件单登记表，被告提供的《通知》、《市属国有企业落实房租减免政策公告》、收据、微信聊天记录、《催款函》、《众城大厦房屋租赁合同之补充条款》、转账记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告基于《承包经营合同》确立了租赁关系，该合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告于2020年6月11日向原告发送《通知》要求解除合同，原告亦对合同解除予以认可，故本院确认双方的《承包经营合同》于该日解除。合同解除后，被告理应按照合同约定退还原告押金及未使用系争房屋期间的物业管理费，故原告的该项诉请符合法律规定，本院应予准许。就被告辩称XXXXXXX号收据上手写的日期(2020.6.8)系笔误，并已向原告重开正确日期(2020.5.8)的收据，对此本院认为，被告所述当日即发现日期开错，理应向原告索回错误收据，再将正确收据交与原告，现被告无法提供其向原告主张要回的证据，原告亦予以否认，故本院对被告的该项抗辩，不予采纳。双方已就2020年6月8日付下一期租金达成一致，被告却于2020年5月29日对系争房屋断水断电，并最终于2020年6月11日通知原告解除租赁关系，故合同解除的过错在于被告，被告理应承担违约责任。庭审中，被告抗辩合同约定的违约金过高，本院综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约情况等因素，酌情将违约金调整为15,000元。被告并非国有企业，且非与系争房屋权利人签订租赁合同，其亦表示系争房屋所属国有企业并未免除其租金，现原告要求被告支付疫情补偿款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因合同约定在原告按约付租后，装修补偿金及服务费用不予退还，故原告要求被告退还该费用，不符合合同约定，本院难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭花花、被告上海鑫咖餐饮管理有限公司2019年9月27日签订的《承包经营合同》(房屋坐落于上海市浦东新区东方路XXX号众城大厦“一层上投”部分601号档口)；二、被告上海鑫咖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彭花花违约金15,000元；三、被告上海鑫咖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告彭花花承租押金53,400元；四、被告上海鑫咖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告彭花花食品保证金2万元；五、被告上海鑫咖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告彭花花煤气押金1万元；六、被告上海鑫咖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告彭花花物业管理费5,600元；七、驳回原告彭花花的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,040元，减半收取计2,020元，由被告上海鑫咖餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十二月十五日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。