湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10100号上诉人（原审原告）：湖南湘东贸易有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道中南汽车世界****。法定代表人：黄荣武，执行董事。委托诉讼代理人：邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓辉，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙乾弘电力器材贸易有限公司，，住所地湖南省长沙县?梨街道花园村磨坊塘组**法定代表人：伍新宇，董事长。被上诉人（原审被告）：伍新宇，男，1980年6月18日出生，汉族，住湖南省长沙县?梨街道花园村磨坊塘组。被上诉人（原审被告）：郭凯，男，1977年4月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上述三被上诉人委托诉讼代理人：龙杨，湖南明城明律师事务所律师。上述三被上诉人委托诉讼代理人：王丹，湖南明城明律师事务所律师。上诉人湖南湘东贸易有限公司（以下简称湘东贸易）因与被上诉人长沙乾弘电力器材贸易有限公司（以下简称亁弘电力）、伍新宇、郭凯房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘东贸易上诉请求：1、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初3691号民事判决书第二项，并依法改判由被上诉人乾弘电力、伍新宇、郭凯向上诉人赔偿300㎡厂房钢构扩建损失68400元、装饰装修损失560000元、搬迁费40835.85元、停产停业损失228494.82元，以上四项损失合计897730.67元；2、判令由被上诉人长沙乾弘电力器材贸易有限公司、伍新宇、郭凯承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、租赁合同的无效及损失发生完全因被上诉人不诚信行为导致，被上诉人应对上诉人的损失承担全部责任；2、原审法院对上诉人投入的钢构损失按50%的比例划分责任，及对装饰装修、搬迁及停产停业损失不予认定，属事实认定错误；3、拆迁行政管理部门认定租赁标的物系违法占地并通知限期拆除仅三天时间，上诉人被迫在三天内紧急停产、重新寻租场地并整体搬迁，以致上诉人在客观上无法及时对损失的具体数额通过鉴定等形式固定，但该举证不能的责任并非上诉人单方面的原因或故意不履行造成。在被上诉人已全部收回租金且不存在任何损失的情形下，一审法院以证据不足对上诉人的前述损失全部不予认定，实则导致了上诉人承担本案几乎全部损失的不公平结果。如果不对双方过错、损失原因进行客观全面分析认定，仅在审理程序上机械分配举证责任，势必导致实体判决的不公。乾弘电力、伍新宇、郭凯辩称：1、租赁合同无效并非乾弘电力、伍新宇、郭凯单方原因造成的，湘东贸易存在严重过错，应承担合同无效的大部分责任；2、原审法院对钢构扩建损失的认定于法有据，应当予以维持；3、原审法院不予支持湘东贸易的装饰装修损失、搬迁费、经营利润损失于法有据，应当予以维持。湘东贸易向一审法院起诉请求：1、被告乾弘电力、伍新宇、郭凯向原告湘东贸易返还租赁押金50000元；2、被告乾弘电力、伍新宇、郭凯向原告湘东贸易赔偿300平方米厂房钢构扩建损失68400元（依据合同约定按房屋建设成本150000元，扣除36000元后的差价部分按5年计算折旧）；3、被告乾弘电力、伍新宇、郭凯向原告湘东贸易赔偿装饰装修损失560000元；4、被告乾弘电力、伍新宇、郭凯向原告湘东贸易赔偿因租赁房屋违章被拆迁产生的搬迁费67600元；5、被告乾弘电力、伍新宇、郭凯向原告湘东贸易赔偿因租赁房屋违章被拆迁产生的经营利润损失300000元，以上诉讼请求数额共计1046000元；6、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，一审法院确认如下法律事实。一、双方当事人无争议的事实。1、湘东贸易成立于2007年4月23日，系自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本为5000000元，其公司自然人股东为黄荣武占股60%、谢小红占股40%。2、2018年1月5日，湘东贸易作为乙方（承租方）与乾弘电力、宇新物流作为甲方（出租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于长沙县××街道××村××组××组××停车场××设施的场地出租给乙方使用，租赁场地及房屋面积约3380平方米（其中空场地约1880平方米、建筑房屋及地面硬化约1500平方米），乙方未经甲方同意不能私建任何房屋。租期不少于五年（甲方与原出租方是三年一签合同，合同已到期一年，双方签订五年包括甲方后续签三年合同），乙方预付甲方租赁定金50000元，租期按甲方建好钢构房屋一周后交付乙方开始计算（正式按2017年12月15日起计算租金），交付房屋后，定金自动转为押金，于到期时退还或抵最后一年租金。租赁金额为空地面积1880平方米按年租金为4元／平方米／月，地，地面硬化钢构房屋占地面积1500平方米一年按年租金20.5元／平方米／月，即第一年年租金为459240元，在扣除乙方厂房300平方9米高自建部分36000元后实际支付423240元。其中，地，地面硬化钢构房屋部分500平方米）的租金从第二年开始每平方逐年递增0.5元平方米／月，交付使用时乙方一次性支付第一年全年租金，以后每半年的第一个月10日之前支付一次给甲方。甲方须确保对场地使用权有控制权，如果因场地使用权问题造成乙方损失（租期未到5年），甲方须对厂房300平方9米高的部分给予乙方厂房建设投入赔偿（按钢构房屋建设成本150000元，需扣除36000元差价部分，按5年计算折旧），如遇国家政策建设征地拆迁，甲方终止合同，乙方无条件配合，甲方不负责任何赔偿。甲方房屋建筑物及面积按乙方提供的图纸设计施工并交由乙方验收。3、合同签订后，湘东贸易对外开设门店经营汽车销售、维修、保养等业务。4、2018年1月8日，湘东贸易向宇新物流转账支付房屋押金50000元、自2017年12月15日至2018年12月14日房屋租金423240元（已扣除自建部分36000元），对此，宇新物流分别向湘东贸易出具相应两份收款收据。5、2018年12月17日，湘东贸易向乾弘电力法定代表人庄伟转账支付房屋租金234120元，对此，宇新物流于2018年12月6日向湘东贸易出具半年度租金收款收据一份。此后，湘东贸易继续向宇新物流、乾弘电力交付租金至2019年12月14日。6、合同履行过程中，湘东贸易已向宇新物流支付水费、电费、垃圾转运费等费用至2019年11月30日。7、2019年12月31日，长沙县?梨街道拆违控违办公室向湘东贸易所在上述门店发出《限期整改通知书》，载明：经排查核实，你户地址位于保家村搭建的钢架结构，违章建筑面积约3000平方米的房屋（仓库），非法占地面积3000平方米，属于未批先建，自收到通知之日起三日内，自行拆除违章建筑并恢复土地原貌。发出该通知后，湘东贸易即于2020年1月初搬离该营业处所，随后，长沙县?梨街道拆违控违办公室对上述门店实施拆除工作。8、长沙宇新物流有限公司成立于2016年8月24日，系自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本10000000元，自然人股东伍新宇占股70%、郭凯占股30%，该公司于2018年12月13日因决议解散注销。9、庭审中，湘东贸易、亁弘电力、伍新宇、郭凯对于确认本案租赁合同无效均无异议。二、双方当事人有争议的事实。1、导致本案合同无效的过错责任分担问题。湘东贸易认为，亁弘电力、伍新宇、郭凯在合同签订时即知晓房屋用地问题，但其仍然约定租期不少于五年，且明知湘东贸易租赁用途为维修车辆，故亁弘电力、伍新宇、郭凯至少应当承担绝大部分的过错责任；乾弘电力、伍新宇、郭凯均认为湘东贸易在明知房屋随时可能被拆除的实际情况下仍租赁该房屋，其对于合同的签订以及履行存在严重过错，应对因合同对其所产生的损失自行承担全部责任；一审法院认为，乾弘电力和宇新物流在签订涉案合同时即知涉案房屋所在土地属性为临时用地，该房屋并未办理报建手续，系违章建筑，但仍与湘东贸易签订租赁合同，明显存在过错;而湘东贸易租赁涉案房屋面积较大且系专门用于经营汽车零配件销售及汽车维修等业务，应当尽到对所租赁房屋产权及其所在土地性质等情况进行审慎的核查义务，且其明知乾弘电力和宇新物流对租赁物的使用权已不足五年而自陷风险签订长达五年的租赁合同，也存在相应过错，故一审法院依照公平原则对双方过错程度按照各自50%的比例予以认定。2、押金50000元应否退还问题。湘东贸易认为，根据合同约定及租赁场地已被拆迁的现实情况，合同已无法继续履行，被告应当向原告湘东贸易返还房屋押金；乾弘电力、伍新宇、郭凯均认为湘东贸易无权要求答辩人全额退还押金，该押金应优先冲抵其尚欠乾弘电力、伍新宇、郭凯的各项费用；一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，乾弘电力、伍新宇、郭凯基于本案无效合同收取湘东贸易支付的押金50000元，应予以返还。3、本案湘东贸易主张各项损失的认定。湘东贸易主张其损失包括300平方米厂房钢构扩建损失68400元、装饰装修损失560000元、因租赁房屋违章被拆迁产生的搬迁费67600元、因租赁房屋违章被拆迁产生的经营利润损失300000元共计996000元，对此，向一审法院提交了与案外人周六华于2018年1月10日签订的《湖南湘东榔梨店建设简易合同》、由谢小红名下银行账户向案外人秦育全、周六华的银行转账凭证和微信转账记录、东风商用车公司有限公司湖南增值税专用发票等予以佐证，该建设简易合同约定，湘东贸易采取全包方式将榔梨4S分店建设工程发包给周六华施工，具体包括：（1）经营场地硬化、给排水、围栏及1个大门；（2）车间内部仓库2楼约280平方米的钢构搭建及装修；（3）公司办公用途的2楼约144平方米搭建及装修；（4）车间办公场地的水电气网线布线建设；（5）厂房9米高钢构建设（实为秦育全负责施工）；（6）其他附属经营办公设施含卫生间、地、地槽刚砂、广告基础建设等，合同总价560000元。自2017年10月23日至2018年2月2日期间，谢小红分别向秦育全转账支付135000元、向周六华转账支付420000元，共计555000元；乾弘电力、伍新宇、郭凯均认为本案合同系无效合同，故对于钢构扩建损失的约定亦无效;根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，未经出租人同意，装饰装修或扩建的费用应由承租人自行承担。乾弘电力、伍新宇、郭凯已按湘东贸易的图纸建设并经湘东贸易验收，交付时已达到使用的标准，不存在还需装饰装修，故装饰装修费用应由湘东贸易自行承担；搬迁费系必然产生的费用，且湘东贸易未提供相关证据予以证明；湘东贸易并未举证证明其经营利润损失的存在，且湘东贸易在拆除后短时间内已搬迁新址，故不存在营业损失；一审法院认为，因双方在合同中约定湘东贸易自建钢构房屋的建设成本为114000元，按五年计算折旧为68400元，一审法院对该项损失予以认定，但应由双方按责分担；对于装饰装修损失部分，虽乾弘电力、伍新宇、郭凯辩称湘东贸易对涉案房屋进行装修未经其同意，但在湘东贸易进行相应装饰装修时以及之后的经营期间，乾弘电力、伍新宇、郭凯并未提出异议，且在诉讼过程中亦未向一审法院提交其不予同意的相关依据予以证明，故一审法院结合案件客观情况对于湘东贸易存在该损失予以确认，但由于该装饰装修部分现已毁损，且湘东贸易提供的现有证据无法形成完整的证据链证明具体损失金额，同时该部分主张明显包含总金额150000元的钢结构扩建损失，故一审法院不予认定；对于搬迁费，虽系必然产生的费用，但因湘东贸易未提交相应证据予以证明其具体损失金额，一审法院不予认可；对于湘东贸易还主张因租赁场地违章被拆给其造成的经营利润损失，因合同无效所造成的损失赔偿范畴不包括合同有效履行假设下的可得利益，故对湘东贸易的该项主张，不予认可。4、伍新宇、郭凯在本案中应否承担责任。湘东贸易认为，宇新物流在决议解散时并未书面通知湘东贸易，伍新宇、郭凯作为清算组成员应当对湘东贸易的损失承担赔偿责任；伍新宇、郭凯均认为，股东作为清算组的成员，在清算中没有任何过错，清算注销过程中按照法律规定进行了公告并通知了债权人，清算程序合法有效，湘东贸易所主张的债权发生于公司注销之后，注销通知完全合法，股东不需要对公司注销后的债务承担任何责任；一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》及其司法解释的规定，公司清算时，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿的，债权人有权主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，本案租赁合同于2018年1月5日签订，合同自该日起无效，而导致合同无效的过错责任以及因合同无效给湘东贸易所造成的损失所产生的债权均发生于宇新物流登记注销之日前，伍新宇、郭凯作为宇新物流清算组成员，未能举证证明其已按照法律规定进行了公告并已书面通知湘东贸易，则应当承担举证不能的法律后果，故一审法院认为，伍新宇、郭凯应对本案债务承担赔偿责任。一审法院认为，1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，乾弘电力、伍新宇、郭凯基于无效合同收取湘东贸易所缴纳的押金50000元应当予以返还，乾弘电力、伍新宇、郭凯虽提出该押金应予以抵扣湘东贸易所欠各项费用，但因其并未向一审法院提出明确反诉请求，且湘东贸易并不同意直接用以抵扣，故一审法院对该主张不予支持，乾弘电力、伍新宇、郭凯可另行向湘东贸易主张权利；2、对于湘东贸易主张的损失，一审法院依据合同约定对湘东贸易主张其自建钢构房屋的建设成本按五年计算折旧为68400元予以认定，由合同双方各自承担50%的责任，故乾弘电力、宇新物流应当共同向湘东贸易支付34200元。对于其他损失部分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。湘东贸易提供的现有证据尚不足以证明其主张其他各项损失的具体金额，应当继续举证，故对于湘东贸易的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；3、因宇新物流已注销，其自然人股东伍新宇、郭凯应对上述债务承担连带赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、限被告长沙乾弘电力器材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南湘东贸易有限公司返还押金50000元；二、限被告长沙乾弘电力器材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南湘东贸易有限公司赔偿损失34200元；三、被告伍新宇、郭凯对被告长沙乾弘电力器材贸易有限公司的上述义务承担连带责任；四、驳回原告湖南湘东贸易有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项相加，被告长沙乾弘电力器材贸易有限公司应当向原告湖南湘东贸易有限公司支付84200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14214元，减半收取7107元，由原告湘东贸易湖南湘东贸易有限公司负担6500元，被告长沙乾弘电力器材贸易有限公司、伍新宇、郭凯共同负担607元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。湘东贸易提交了如下证据：1、记账凭证、费用报销单、付款申请单、网上银行电子回单等；2、工资表及银行支付凭证；3、记账凭证及发票，拟证明因租赁物拆迁产生的搬迁费和经营损失。乾弘电力、伍新宇、郭凯发表质证意见认为对上述三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上述证据与本案无关，本院不予认可。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据原卷材料、庭审情况以及双方的诉辩意见,本案二审的争议焦点为：上诉人主张的钢构扩建损失68400元、装饰装修损失560000元、搬迁费40835.85元、停产停业损失228494.82元是否应当支持。关于合同的效力问题,本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。案涉厂房、仓库、办公楼未取得建设工程规划许可证,双方签订的《租赁合同书》因违反法律的强制性规定,为无效协议。一审法院依照公平原则对双方过错程度按照各自50%的比例，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的钢构扩建损失68400元，本院认为，因案涉合同无效，双方均有过错，一审依据双方过错程度，按照50%的比例认定钢构扩建损失34200元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的装饰装修损失560000元，搬迁费40835.85元，本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，上诉人提供的证据无法形成证据链证明具体损失的具体数额，应由上诉人承担举证不能的法律后果。综上,上诉人的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于停产停业经营利润损失，该部分系合同履行后可以获得的利益，本院认为，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。综上，经营利润属于合同履行后可得利益，不属于应赔偿的范围。其故湘东贸易该项上诉请求没有事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，上诉人湘东贸易的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人湖南湘东贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月二十日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。