内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2535号上诉人（原审原告）：赵久恒，男，1951年4月6日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：郭宇民，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰正翔建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街西段**。法定代表人：王俊祥，经理。委托诉讼代理人：张丽君，内蒙古原法律师事务所律师。原审第三人：赤峰乐荟商业管理有限公司，，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区物流园区**楼北段法定代表人：李守强，总经理。上诉人赵久恒因与被上诉人赤峰正翔建筑工程有限公司（以下简称正翔公司）、原审第三人赤峰乐荟商业管理有限公司（以下简称乐荟公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2019）内0402民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵久恒上诉请求，1、撤销原判，改判停止对涉案商厅的执行；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决依据《赤峰商贸城(一期)项目原始投资人投资协议书》认定上诉人与乐荟公司之间系合作开发关系属于认定事实错误。1、上述协议应当认定为商品房买卖合同。2015年7月10日，上诉人赵久恒与赤峰商贸城管理有限公司签订《赤峰商贸城(一期)项目原始投资人投资协议书》，协议约定投资人获得的商厅产权归投资人所有。协议明确了上诉人购房款金额和取得的包括涉案商厅在内的14个商厅的房号、产权证号、产权面积等。从协议的内容看，该协议对双方当事人的名称，商厅的房号、产权证号、建筑面积、商厅价款等均作了明确约定。应当认定该协议已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，应当认定该协议书为商品房买卖合同。2、上诉人已交纳全部购房款。2011年6月14日，上诉人向赤峰商贸城管理有限公司交纳了100万元购房款，因商贸城属商业房产，二层无独立楼梯和独立出口，价格远低于一层二层连体商厅的价格，故双方约定，商贸城将包括涉案商厅在内的位于二层的无独立出口的14个商厅以优惠价卖给上诉人，且《协议书》第6条中已明确乙方交纳了一百万元购房款。上诉人交纳了涉案商厅测绘费和产权证办证费10865元，收据上明确载明了购买商厅的房号及面积，亦能证明上诉人已经交清了购买上述14个商厅的全部购房款及办证费用。3、上诉人未参与公司或项目的决策、运营和利润分配，并非合作开发关系，应为商品房买卖关系。二、原审判决适用法律错误。上诉人提出的异议符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原审判决适用法律错误。被上诉人正翔公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人乐荟公司未陈述意见。一审时赵久恒向法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）内0402执异123号民事裁定书，对赵久恒所有的位于红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区赤峰市商贸城房产（证号：×××、112011510039、×××、×××）中止执行并解除查封；2.本案的诉讼费用由正翔公司承担。一审判决查明，正翔公司与赤峰商贸城管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，正翔公司于2016年4月28日向本院申请诉前保全。法院于2016年5月3日作出（2016）内0402执保278号执行裁定书，查封了赤峰商贸城管理有限公司名下包括涉案四处房屋（证号：×××、112011510039、×××、×××）在内的共三十一处房屋。针对上述房屋的查封，赵久恒向法院提出执行异议。2019年6月14日，法院作出（2019）内0402执异123号裁定书，认为赵久恒提供的证据无法确认涉案商厅付款情况，投资协议的效力需通过诉讼程序予以实体确认，驳回了赵久恒的异议请求。现赵久恒提起本案诉讼。庭审中，赵久恒提交内蒙古草原京香肉制品有限公司出具的金额为100万元的收据一枚，载明：“代商贸城收购房款”、“本人凭此据到商贸城开收据”。同时，赵久恒提交赤峰商贸城管理有限公司出具的收据五枚，日期均为2011年6月14日，金额均为20万元，合计100万元。另外，赵久恒提交了2015年7月10日其作为乙方与赤峰商贸城管理有限公司作为甲方签订的《赤峰商贸城（一期）项目原始投资人投资协议书》，协议书载明：赤峰商贸城（一期）项目（不含商务中心，以下简称：项目）由甲方立项并组织建设。是为超市行业和其他商业零售企业供货的现代物流交易平台。项目建设资金来源于投资人投资，本协议按原始投资人投资（份数）金额，明晰产权归属、明确产权面积、所在具体位置以及其他事项。本项目具体位置坐落在赤峰市××区，具体房号为：G4-249、4-250、4-251、4-252，产权证号：×××、×××、×××、112011511221，建筑面积348.66平方米；房号：G4-246、4-247、4-248，产权证号：×××、×××、112011511225，建筑面积229.74平方米；房号：G4-201、G4-202、G4-203,产权证号：×××、×××、112011511274,建筑面积229.75平方米；房号：F3-293、3-294、3-295、3-296，产权证号：×××、×××、×××、112011510039,建筑面积351.04平方米。乙方优惠价取得的以上商厅图纸测算面积为1159.19平米，实际建筑面积以工程竣工后产权登记发证机关实地测量、产权证确认的面积为准。图纸测算建筑面积与产权登记发证机关实测建筑面积的差额部分资金，多退少补。原始投资人（乙方）获得的份内商厅产权归投资人所有，商业运营服从赤峰商贸城集团统一管理的要求。原始投资人获得的商厅价格中，不含产权证办理到乙方名下的全部交易税费及其他相关费用（含甲乙方），该项费用由乙方全部承担。乙方作为原始投资人，投资商厅，乙方已交纳100万元。赵久恒称，投资协议签订后，赤峰商贸城管理有限公司即将房屋交付给赵久恒。现十四处商厅均登记在赤峰商贸城管理有限公司名下。另查明，赤峰商贸城管理有限公司名称变更为赤峰乐荟商业管理有限公司。一审法院认为，根据赵久恒提交的《赤峰商贸城（一期）项目原始投资人投资协议书》，从该协议书的形式、内容看，就涉案商厅，赵久恒与第三人乐荟公司之间应为隐名的合作开发关系，第三人乐荟公司为显名开发方。在涉案房屋的物权尚未转移登记至赵久恒名下，对外关系上仍为第三人乐荟公司财产的情况下，赵久恒仅凭投资协议，不能排除执行。现赵久恒以其与第三人乐荟公司之间系商品房买卖合同关系为由，请求排除执行，因标的物是多个商厅，该主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的用于居住的唯一房屋。同时，投资协议中价款约定不明，赵久恒不能证明其交纳的100万元系十四个商厅的全部价款，故赵久恒主张亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形。综上，赵久恒对涉案商厅不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项及上述司法解释规定，一审法院判决：驳回赵久恒的诉讼请求。二审诉讼期间，上诉人赵久恒为证实其主张成立，提交了证据，被上诉人正翔公司发表了质证意见，原审第三人乐荟公司未予质证。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点为赵久恒对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。关于赵久恒对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，其作为执行异议的案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。赵久恒上诉称，投资协议书对双方当事人的名称、商厅的房号、产权证号、建筑面积、商厅价款等作出了明确约定，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应视为双方当事人已经签订了合法有效的书面买卖合同，一审法院认定投资协议书是合作开发关系没有事实依据，本案已经具备最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，赵久恒对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。对此本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，当事人应完全满足上述四个条件，才对执行标的享有排除强制执行的民事权益。本案中，从赵久恒提举《赤峰商贸城（一期）项目原始投资人投资协议书》的形式、内容上看，赵久恒作为原始投资人，在赤峰商贸城（一期）项目投资100万元。涉案房屋的物权尚未转移登记至赵久恒名下，在对外关系上，涉案大厅仍为第三人乐荟公司的财产。涉案投资协议书不能认定为商品房买卖合同。本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，赵久恒对执行标的不享有排除强制执行的民事权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵久恒承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 张伟波审判员 邓宏涛 二○二○年十二月二十一日书记员 刘 月