内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4382号上诉人（原审被告）：蔡峰，男，1963年10月22日出生，满族，退休职工，住赤峰市。上诉人（原审被告）：李春芝，女，1966年3月10日出生，汉族，职工，住赤峰市。二上诉人委托诉讼代理人：富开宇，内蒙古源生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马晓丽，女，1965年4月28日出生，回族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：仲树明，内蒙古红城律师事务所律师。原审第三人：蔡平，男，1960年8月12日出生，满族，个体工商户，住赤峰市。上诉人蔡峰、李春芝因与被上诉人马晓丽、原审第三人蔡平合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡峰、李春芝上诉请求：撤销一审判决，驳回马晓丽的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、评估费、出庭费由马晓丽承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。蔡峰、李春芝2009年5月9日与北海万泉房地产开发有限公司（以下简称万泉房产）签订了商品房买卖合同，蔡峰、李春芝出资购买了位于北海市××道住宅楼，建筑面积91.59平方米，购买总价款是340894元，蔡峰本人于2009年5月1日交付给万泉房产预售定金3万元，2009年5月9日蔡峰交付给万泉房产购房款106894元，余款204000元蔡峰、李春芝以银行按揭贷款方式支付，蔡峰、李春芝与中国农业银行北海大道支行签订个人购房担保借款合同，借款期限20年，2010年1月蔡峰、李春芝申请的贷款204000元存入万泉房产账户，付清了全部购房款。蔡峰从2010年2月5日起每月偿还涉案房屋贷款1525.06元，2017年7月5日，蔡峰、李春芝提前还清全部贷款。2011年1月17日，蔡峰、李春芝取得不动产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条的规定，蔡峰、李春芝是案涉住宅楼的合法所有权人，在房屋所有权证书合法有效的情况下，马晓丽没有任何涉案楼房所有权凭证的情况下，法院没有直接确认不动产物权的职能，蔡峰、李春芝出售案涉楼房取得售房款是合法所得。马晓丽返还出资款和房屋增值款的诉讼请求错误，应予驳回。2、一审判决结果错误。一、马晓丽不能证明与蔡峰、李春芝之间存在借名买房协议，不能证明借名买房双方的权利和义务关系内容。一审认定由蔡峰、李春芝返还房屋出资和增值款错误。即使存在借名买房，被借名方也不应该向借名方承担保证房屋增值义务。在借名买房双方权利义务约定不明确的情况下，被借名方无条件承担返还房屋增值款义务，违反公正。二、1、一审对蔡平从蔡峰处借款30万元、蔡平、蔡峰相互拆借资金的事实不予审查判断，明显偏袒马晓丽。2、蔡峰、李春芝购买房屋后对案涉房屋进行了装修，一审提交了装修发票，一审认定马晓丽装修案涉房屋认定事实错误。3、蔡峰、李春芝购买案涉房屋即出租，每年由承租人向蔡峰、李春芝交付租金，一审认定马晓丽占有使用案涉房屋错误。三、一审鉴定程序违法，鉴定结论不能作为证据。请求二审法院查明事实公正判决。马晓丽答辩称，1、马晓丽提交的蔡峰和李春芝给蔡平和马晓丽出具的《说明》载明，蔡峰名下的案涉房屋的产权实属蔡平和马晓丽。能够证明双方之间存在借名买房的意思表示，如果案涉房屋属于蔡峰和李春芝，其绝不可能出具这样的说明。蔡平和马晓丽的离婚协议，对案涉房屋如何处分做出了约定。如果案涉房屋属于蔡峰和李春芝，蔡平不可能准许将该房屋作为夫妻共同财产分割；2、马晓丽提供的交付房款证据，能够证明案涉房屋的首付款和按揭贷款都是由蔡平承担，其中首付款136894元是通过蔡平的银行卡支付的，按揭贷款每月由蔡平将款项汇至蔡峰账户，再由银行扣划；3、马晓丽从没有否认案涉房屋是以蔡峰名义购买，以蔡峰名义贷款，产权登记在蔡峰名下。正是因为以蔡峰名义购房、贷款，登记在蔡峰名下，结合案涉《说明》和由蔡平马晓丽支付房款的情况，更完整的证明了借名买房客观存在。4、关于房屋增值款的问题。案涉房屋虽然登记在蔡峰的名下，但是房屋的出资人是蔡平和马晓丽。蔡峰和李春芝不顾客观事实，将案涉房屋出售获益，给马晓丽造成经济损失。也就是说，在履行借名买房合同的过程中，蔡峰和李春芝恶意违约，给马晓丽造成的经济损失，应当承担赔偿损失的责任，而损失当然包括房屋增值损失。综上，请求驳回上诉请求，维护法律的公平正义。蔡平答辩称，一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销一审判决，驳回马晓丽的诉讼请求。1、蔡平与蔡峰是同胞兄弟，从2006年开始至2017年，蔡平因经营服装缺少进货资金多次从蔡峰处借款，2008年5月6日蔡平从蔡峰处借款30万元，所以2009年5月，蔡峰、李春芝在北海购买楼房时要求蔡平偿还借款，蔡平转账给蔡峰的资金是为了偿还从蔡峰处的借款。蔡平转账给蔡峰不能认定为蔡平购买涉案楼房，一审采信证据有误。2、蔡峰、李春芝本人出资购买了涉案楼房，蔡平和马晓丽没有借用蔡峰、李春芝的名义出资购买涉案楼房，涉案房屋不属于蔡平和马晓丽夫妻共同财产；3、马晓丽提交的说明不能作为马晓丽主张房屋所有权的有效证据。2009年5月9日蔡峰向北海万泉房地产开发公司给付136394元购房款后，蔡平于2009年5月16日找到蔡峰、李春芝，向蔡峰、李春芝表达了购买二人己经出资购买的案涉住宅楼的意愿，蔡峰夫妇要求蔡平必须把全部购房款交给蔡峰，只有在蔡平交付全部购房款后，蔡峰才能把涉案房屋转卖给蔡平，蔡平要求出具说明，蔡峰、李春芝因为事急，蔡峰、李春芝在一张空白纸上签名后离开，蔡平书写了包括年月日的全部内容，因为马晓丽不同意出资购买涉案楼房，所以2009年5月16日的说明不能作为马晓丽主张借名买房的有效证据。2012年6月26日离婚时，离婚协议中分割涉案房屋，是附有条件的，如果马晓丽和蔡平向蔡峰、李春芝给付全部房款和装修款后，将房屋所有权变更后才能分割，马晓丽在2012年6月离婚后仍然不同意给付蔡峰、李春芝房款及装修款，马晓丽事实上根本不想购买本案房屋，离婚协议分割涉案房屋的约定无效；4、蔡平与马晓丽2012年6月26日离婚，从离婚时起，蔡平的收入、支出都属于个人财产，马晓丽离婚后没有偿还贷款，从2012年6月26日离婚至今8年左右的时间，蔡平根本没有替蔡峰、李春芝偿还贷款，一审认定马晓丽出资还贷款属于认定事实错误；5、一审审判程序违法。广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司出具的评估报告程序违法、内容与客观事实严重不符。评估机构工作人员一审接受质询时，不能正确回答楼层数、土地剩余年限。评估意见违法、无效。一审法院认定事实，2009年5月9日，蔡峰与北海万泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于广西北海市××区房屋一处（建筑面积90.47㎡）。合同约定：上述房产单价为每平方米3768.03元，总金额340894元。蔡峰选择以贷款方式购买房屋，2009年5月9日前应支付首期款136894元（包含定金10000元），余款以银行贷款方式支付。其中，2009年5月1日，蔡平向北海万泉房地产开发有限公司转账30000元[银行卡号为：×××（S）]，2009年5月9日，同一卡号向北海万泉房地产开发有限公司转账106894元，由蔡峰签名。后蔡峰与中国农业银行北海分行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款204000元。2009年5月16日，蔡峰、李春芝为马晓丽及蔡平出具说明一份，载明：2009年5月9日，在广西北海万泉房地产开发有限公司以蔡峰名下买的××区房产权实属蔡平、马晓丽的产权，特此说明。蔡峰、李春芝在证明人处签字并捺印。后蔡平于2017年提前还清全部贷款后，解除抵押并办理了该房屋的产权证，2017年6月14日，蔡峰、李春芝将涉案房产卖予案外人张某。另查明，经马晓丽申请一审法院调取在蔡峰偿还涉案房屋贷款期间，蔡平分别于2010年5月27日、2012年12月27日、2013年3月16日、2013年4月14日、2013年5月20日、2013年9月21日、2013年11月22日、2014年1月17日、2014年2月15日、2014年11月13日、2015年3月10日、2015年6月9日、2015年7月16日、2015年8月8日等日期定期通过转账的方式向蔡峰给付款项2000元或1700元。再查明，马晓丽与蔡平于2012年6月26日协议离婚，协议书中第三条第4款约定：广西北海市××区房屋一处（建筑面积90.47㎡）产权蔡平、马晓丽各占50%。一审法院认为，根据双方诉辩意见及举证情况，本案双方争议焦点为马晓丽、蔡平与蔡峰、李春芝之间是否存在借名买房关系。是否存在口头约定借名买房关系应当综合以下几点进行判断：对于借名购房是否有约定或合理解释、房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有情况。首先，关于借名买房之合意。马晓丽主张其与蔡平借蔡峰之名购房是为了方便办理低息贷款手续。且蔡峰、李春芝为马晓丽出具了说明一份，载明：“2009年5月9日，在广西北海万泉房地产开发有限公司以蔡峰名下买的××区房产权实属蔡平、马晓丽的产权，特此说明。蔡峰、李春芝在证明人处签字并捺印。”。对此说明，蔡峰、李春芝及蔡平辩称，双方之间不存在借名买房关系，出具说明是因为马晓丽及蔡平要买蔡峰、李春芝的房屋，当时因蔡峰、李春芝事急，在空白纸张上签名后就离开了，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因蔡峰、李春芝及蔡平未能提供证据证实，且马晓丽与蔡平曾在离婚协议中约定，涉案房屋产权蔡平、马晓丽各占50％。故蔡峰、李春芝及蔡平的上述主张依法不能成立。其次，关于涉案房屋的出资情况。马晓丽、蔡峰、李春芝及第三人均认可涉案房屋支付首期款136894元后，余款以银行贷款方式支付。但对于出资情况双方说法不一，马晓丽认为房屋首付款136894元为第三人蔡平交付，且在房屋贷款偿还过程中每月定期通过银行转账的方式向蔡峰转款，为此，马晓丽依法申请法院调取了蔡峰与蔡平之间的在房屋贷款偿还期间的转账记录，经法院调取第三人蔡平分别于2010年5月27日、2012年12月27日、2013年3月16日、2013年4月14日、2013年5月20日、2013年9月21日、2013年11月22日、2014年1月17日、2014年2月15日、2014年11月13日、2015年3月10日、2015年6月9日、2015年7月16日、2015年8月8日等日期定期通过转账的方式向蔡峰尾号为6413的账户中转入2000元或1700元。蔡峰一次性偿还购买涉案房屋贷款前，第三人蔡平也将款项全部转入其贷款账户内，故可以认定涉案房屋的全部款项系马晓丽及蔡平支付。蔡峰、李春芝虽辩称马晓丽向其支付的款项系基于二人之间的其他借贷关系，但根据民间借贷的交易习惯，借贷双方不可能存在每个月相对固定日期借出或借入款项，且蔡峰、李春芝就其主张也未能就借款履行情况提供充分证据予以证明。再次，关于涉案房屋产权及相关税费票据的持有情况。对于涉案房屋房产证，双方均认可涉案房屋房产证登记的所有权人为蔡峰、李春芝，房产证最初由抵押贷款银行持有，2017年贷款还清后房产证由蔡峰持有。对于相关税费票据，票据登记人均系蔡峰，但契税完税证、燃气费发票、物业费发票、单位资金往来专用票据、有限电视初装票据等均由马晓丽持有。综上，综合上述涉案房屋的出资、房产证及相关税费票据的持有、占有使用及合意情况来看，马晓丽对涉案房屋进行了装修，且负担涉案房屋使用期间的各项费用。且马晓丽留有与贷款相关的材料、契税票、物业费票等相关材料的原件，就此蔡峰、李春芝也未能给予合理解释，另结合马晓丽提供的说明及蔡平与蔡峰之间的银行转账流水足以证明马晓丽主张的借用蔡峰、李春芝名义购买涉案房屋的事实具有高度可能性，蔡峰、李春芝虽予以否认，但未能提供充分证据予以反驳，故一审法院对马晓丽主张的借名事实予以确认。对马晓丽主张的要求蔡峰、李春芝返还涉案房屋出资款340894元及房屋增值款100000元的诉讼请求，因涉案房屋已经由蔡峰、李春芝转卖给案外人张某，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，案涉房产已被蔡峰、李春芝出售，造成了损失，蔡峰、李春芝应向马晓丽赔偿损失。经评估涉案房屋价值700755元，涉案房屋为马晓丽及第三人的共同财产，故应由蔡峰、李春芝向马晓丽返还房屋出资及增值款700755元的一半350377.5元。对马晓丽要求蔡峰、李春芝退还税费款21074.04元（其中包括契税10226.82元，个人抵押商品住房综合保险1836元、公维金109.9元、燃气初装费2250元、维修金85.95元、土头清运费271.41元、水电保证金300元、住房登记费80元、有限电视入网安装费336元、房屋权属转移登记费80元、土地证办理费用1920元、评估费600元、水费50.70元、电费公摊526.60元、水费公摊5.40元、物业费2350.26元、燃气费45元）的诉讼请求，上述税费中契税、个人抵押商品住房综合保险、公维金燃气初装费、维修金、土头清运费、水电保证金、住房登记费、有限电视入网安装费、房屋权属转移登记费、土地证办理费用、评估费属于购房时应支付的相应费用，该费用已经体现在房屋价值之中。其余费用马晓丽虽持有的水费、电费公摊、水费公摊、物业费、燃气费相关票据原件，但属于房屋使用期间实际支出的费用，不应再次进行主张，亦不应该由蔡峰、李春芝承担相应费用，故其上述主张依法不能成立，一审法院对马晓丽的该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及上述法律之规定，判决：一、蔡峰、李春芝于判决生效后十日内返还马晓丽房屋出资及增值款350377.5元；二、驳回马晓丽的其他诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，蔡峰、李春芝提供保证书一份，拟证明马晓丽一审提交的说明未发生法律效力，不能证明马晓丽的诉讼主张，离婚协议房屋分割约定属于无效。马晓丽质证认为，对证据真实性不认可，签字和内容时间不符，与说明的内容相矛盾。本院对当事人二审提交证据的真实性、合法性和证明效力结合本案事实在本院认为部分综合评析。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际取得房屋权益的合同。根据当事人谁主张谁举证的原则，提出借名买房关系存在的一方，应就借名人与出名人之间存在借名买房关系的合意继续举证，而就口头借名买房关系的成就，则更需要借助合意动机、行为表象、款项支付等多方面详实、充分、有效之证据予以佐证。关于马晓丽、蔡平与蔡峰、李春芝之间是否存在借名买房的合意。2009年5月9日，蔡峰与万泉房产签订商品房买卖合同，蔡峰购买案涉房屋，2009年5月16日，蔡峰、李春芝出具说明，以蔡峰名义购买的案涉房屋属于蔡平、马晓丽产权，蔡峰、李春芝出具的说明能够证明双方存在借名买房的合意。蔡平及上诉人称，因蔡平、马晓丽欲购买上诉人房屋，所以出具了说明，但蔡平、马晓丽未付款，房屋不能归属于马晓丽和蔡平，蔡平及上诉人陈述与说明内容文意不符，不应采信。关于付款情况。马晓丽提供的2009年5月1日银行存根和存款凭证，证明蔡平向万泉房产支付了首付款，自2010年5月27日至案涉房屋出售，蔡平相对定期向蔡峰账户内存款，一审根据以上事实，认定案涉房屋房款由马晓丽、蔡平支付，具有事实和法律依据。上诉人二审提供的署名为马晓丽的保证书，马晓丽对其内容和签名真实性均不认可，保证书的内容系打印，且保证书内容与蔡峰、李春芝出具的说明和蔡平、马晓丽离婚协议约定内容相悖。同时，保证书并未否定双方存在借名买房的关系。保证书不能证明上诉人的所主张的事实，本院不予采信。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6556元，由蔡峰、李春芝承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十二月三日法官助理 邹海庚书记员 范春阳