山西省泽州县人民法院民事判决书（2020）晋0525民初1862号原告：山西鑫俊房地产开发有限公司，住所地：泽州县金村镇赵庄村**。法定代表人：杨会军，系公司总经理。委托诉讼代理人：康永丽，山西精石律师事务所律师。委托诉讼代理人：茹建平，系公司经理。被告：郭丽娜，女，1983年2月28日出生，汉族，晋城市城区人。被告：程伟博，男，1982年3月15日出生，汉族，晋城市城区人。共同委托诉讼代理人：赵波，山西亚圣律师事务所律师。原告山西鑫俊房地产开发有限公司（以下简称“鑫俊房地产”）诉被告郭丽娜、程伟博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫俊房地产委托诉讼代理人康永丽、茹建平，被告郭丽娜、程伟博共同委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原告与二被告之间的商品房买卖合同；2、二被告应按约支付违约金；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年10月16日签订商品房买卖合同，合同第六条第二款约定，该房位于泽州县金村镇赵庄村，面积为106.55平方米，总价款为人民币362067元。二被告于2019年10月13日付首期房价款112067元，余款250000元至今未按约履行。双方在合同中约定：逾期超过60日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。二被告未履行付款义务，违反合同约定,请求法院支持原告诉请。被告辩称：请求驳回原告诉讼请求，继续履行合同。理由如下：1、原被告合同约定的付款方式不明确，不能确认被告具有违约责任。被告剩余款项250000元在合同第七条第（二）款第三项“贷款方式付款”中约定为公积金或商贷，为选择性条款。而当商贷或公积金不能办理的情况，如何变更付款方式，当事人之间没有约定。合同附件四第一条规定“如买受人选择商业贷款的，自本合同备案之日起30日内完成贷款手续的办理，超过30日的，按照合同第八条约定承担违约责任”，该条款只是对商业贷款应当30日办理的约定，不包括公积金贷款内容。因此，当事人选择公积金贷款办理的，该条款是不能适用的。2、原告从未就本合同履行过程中的问题以书面方式向被告通知，短信通知不符合合同约定。3、原告在2020年6月28日以短信通知要求一次性交清尾款25万元，视为原告对合同条款的单方变更，被告在2020年9月10日付清全部款项，视为接收原告的合同变更行为。被告已完成全部付款义务，并自愿承担15000元的违约金，其行为不构成根本违约。经审理查明：2019年10月16日，鑫俊房地产与程伟博、郭丽娜夫妇签订商品房买卖合同，该房位于泽州县金村镇赵庄村嘉惠苑小区（一期）5#1单元701，建筑面积为106.55平方米，总价款为人民币362067元。该商品房买卖合同关于履行方式、履行期、逾期付款责任、送达方式等内容约定如下：合同第七条“付款方式及期限”第（二）约定：“买受人采取第3种方式，即贷款方式付款，买受人应当于2019年10月13日前支付首期房价款人民币112067元，占全部房价款的30.95%。余款人民币250000元向公积金或银行申请贷款支付。”合同第八条“逾期付款责任”约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同第二十五条约定：“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信或快递方式送达对方。”合同“附件四”第一条约定：“如买受人选择商业贷款的，自本合同备案之日起30日内完成贷款手续的办理，超过30日的，按照合同第八条约定承担违约责任。”该商品房买卖合同于2019年11月21日备案。程伟博、郭丽娜夫妇于2019年10月13日支付首付款112067元，后以未办理好公积金贷款手续为由未付清余款。2020年6月28日，鑫俊房地产工作人员向郭丽娜发送短信，内容为：“郭丽娜程伟博你好，我是代表晋城赵庄嘉惠苑项目的工作人员。根据你与我项目签订的商品房买卖合同（编号：ZZ19002918）第八条以及附件四、附件十一的相关条款，你现在已经构成逾期。根据合同要求，现代表公司正式告知你：请在2020年6月29日18：00之前把所有贷款所需材料提交到相应公积金办理处、或到售楼部补交剩余25万元房款。否则按照合同约定：从2019年12月21日开始每天计算余款25万元的万分之三违约金。截止今日，违约金数额为：14175元。今天起将不再以电话或者短信等形式催款。均需要按照合同各项条款规定继续履行。日后不缴纳违约金将不予办理交房。”郭丽娜回复短信内容为：“你好，上午没有看到信息，我们上周办理这个公积金的事情时遇到了一些问题，正在想办法处理中，家里最近也有事情就一直没顾上过去，随后会过去的。”2020年8月10日，鑫俊房地产工作人员向程伟博发送短信，内容为：“我是嘉惠苑（原香小镇）营销经理！你购买的我司5-1-701号房的尾款现已严重逾期，根据购房合同第八条的约定，现正式告知你：本周三之前务必带上已交给你的收据、合同等全部手续到售楼部办理退房，顺利解决此事！如周三之前仍然拒绝办理退房手续，我司将委托律师对你的违约行为起诉至法院，并严格按照合同约定索要“总房款2%”的违约金。此后售楼部将不再通知！”2020年9月10日，程伟博、郭丽娜夫妇通过转账方式向鑫俊房地产支付剩余房款250000元及违约滞纳金15000元，鑫俊房地产方收到后未出具收款收据。上述事实有房款缴纳转账记录、短信记录、晋城市住房公积金管理中心证明、商品房买卖合同等证据在案佐证，足以认定。本院认为,鑫俊房地产和程伟博、郭丽娜夫妇在平等、自愿、协商一致的基础上订立《商品房买卖合同》，该合同成立并生效，双方形成商品房买卖合同关系。双方对余款履行期限约定不明。双方约定买受人采取公积金或商贷方式付款，仅于附件四中约定了商贷办理期限为自合同备案之日起30日内，并未约定通过公积金贷款付款的履行期限。从程伟博、郭丽娜夫妇回复鑫俊房地产工作人员催收短信可以看出，买方拟采取公积金贷款方式付款。卖方未采取双方约定的方式催款，合同第二十五条约定：“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信或快递方式送达对方”，鑫俊房地产以短信方式催款不符合双方约定。法律规定催告后迟延支付购房款的合理期限为三个月。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。综上，双方对余款履行期限约定不明，卖方又未采取双方约定的方式催款，即使用短信催款后，在催告后3个月内，卖方即付清了全部余款及违约金，符合法律规定的三个月内合理期限，鑫俊房地产起诉要求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定的解除条件，本院对其诉讼请求不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告山西鑫俊房地产开发有限公司的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为ZZ19002981）继续履行。案件受理费550元，原告山西鑫俊房地产开发有限公司已预交，本院减半收取275元，由原告山西鑫俊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 张光亮 二〇二〇年十二月二日法官助理 秦靖远书 记 员 丁雅娟