江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2333号上诉人（原审被告）：赵菊根，男，1956年9月10日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：张晓勇，江西赣泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洪根，男，1970年7月14日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：聂舒文，江西飞宏律师事务所律师。上诉人刘洪根因与被上诉人赵菊根租赁合同纠纷一案，不服江西省新干县人民法院（2020）赣0824民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵菊根及其委托诉讼代理人张晓勇，被上诉人刘洪根及其委托诉讼代理人聂舒文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵菊根上诉请求：1．撤销原判，改判驳回刘洪根的诉讼请求或者发回重审；2．本案一、二审诉讼费由刘洪根负担。事实与理由：一、双方签订的《厂房承包合同》约定产权为甲方（刘洪根）所有，无权属纠纷，现甲方租赁一部分给乙方（赵菊根）。双方签订合同后，上诉人投入大量人力物力建设厂房、购置机械设备，上诉人到新干县洋峰垦殖场和洋峰垦殖场洋峰分场了解到案涉土地和厂房产权并非刘洪根所有，而是从李恩开处受让，刘洪根未依据与李恩开所签协议与新干县洋峰垦殖场签订新的合同，新干县洋峰垦殖场也未同意李恩开将案涉租赁物转包给刘洪根，刘洪根无权转包，且刘洪根未经职能部门审批在案涉土地上违建养猪场，应认定双方所签《厂房承包合同》无效，退一步讲，即使合同有效，由于疫情及建筑物未取得合法产权导致上诉人经营不了，损失较大，租赁期间被上诉人刘洪根多次安排小车堵塞出行，严重干扰上诉人经营，上诉人无需按照约定支付租金；二、上诉人因出差在外，不能赶回来开庭，并非无故缺席一审判决。刘洪根辩称：一、《厂房承包合同》约定产权为甲方（刘洪根）所有，无权属纠纷，该约定并不影响合同的履行，也不影响合同目的的实现，新干县洋峰垦殖场与李恩开签订的《土地经营权承包合同》约定李恩开有权转包，答辩人转包给上诉人时征得李恩开的同意，案涉租赁物至今未被任何部门行政处罚，答辩人有权转包；二、双方合同约定2020年的租金应在2019年12月31日前付清，此时并未发生疫情，上诉人租赁土地用于竹制品生产，双方签订合同的期限到2044年止，疫情期间对合同的履行、上诉人的经营没有影响，且上诉人2020年6月4日向答辩人出具2020年的租金83,000元在6月15日前付清，如未付清加一万元，现上诉人以种种理由不支付租金，不讲诚信。故请求驳回上诉，维持原判。刘洪根向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《厂房承包合同》，并责令赵菊根支付尚欠的租金53,333元（80,000元÷12个月×8个月）；2．本案诉讼费由赵菊根承担。一审法院认定事实：2017年12月30日，刘洪根与赵菊根签订一份《厂房承包合同》，该合同约定：“一、概况。本厂地处洋峰垦殖场洋峰分厂，面积84亩，年限截至2044年止，产权为甲方所有，无权属纠纷，现刘洪根租一部分给赵菊根。二、出租场地方位及面积。以本厂内有一水库为界。水库以东所有建筑物，包括那些空地（含水库上老那块空地都归赵菊根使用），面积约25亩。三、租金与期限。出租期限自2017年12月30日至2044年12月30日，前三年每年租金捌万元，三年后租金另调，包括以后如物价上涨，再随行情变动。四、付款方式。一年一付，先付款再营业，一年满再付第二年租金，每年12月30日前付清下一年度租金，以此类推，否则刘洪根有权解除租赁合同，赵菊根投资在刘洪根场地上的基础设施不予返还，归刘洪根所有。五、其他事项。1、在合同期内，经双方协商同意，赵菊根可转给他人，未经刘洪根同意转让他人，刘洪根可解除租赁合同，租金不予返还，赵菊根投资的基础设施归刘洪根所有。2、在合同期内，刘洪根不得以任何借口或理由干预赵菊根，否则刘洪根要承担赵菊根损失，但赵菊根不得从事违法、犯罪的生产经营（例如有污染、有毒等对环境有影响的生产）。3、在今后，如遇政府征地所需，造成损失，由赵菊根直接跟政府交涉补偿，刘洪根协调赵菊根进行交涉，但征地补偿款归刘洪根所有，地上建筑物拆迁补偿谁建的就归谁所有。4、除上述原因外，再有其他因素等，如赵菊根想撤走，应提前6个月告知刘洪根，则双方解除合同，厂房固定投资与原瓦房都归刘洪根所有，其他活动性的物资与加搭钢棚刘洪根可全部搬走，相互不予退款及补偿。5、合同期满，在同等条件下，续租赵菊根优先。6、未尽事宜，有事协商，补充条款具有同等效力。7、本合同一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。”该合同由签字、捺印确认。合同签订后，赵菊根依约向刘洪根支付了2018年、2019年的租金，但未依合同约定在2019年12月30日支付2020年的租金。此后，刘洪根多次向赵菊根催收租金未果，遂起诉。一审法院认为，刘洪根与赵菊根在平等基础上经自愿协商签订的《厂房承包合同》，体现了当事人的真实意思，且合同没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方依法应按约履行。双方在《厂房承包合同》中明确约定赵菊根应于2019年12月30日向刘洪根支付2020年度租金80,000元，若赵菊根未按约定支付租金，则刘洪根有权解除租赁合同，赵菊根投资在刘洪根场地上的基础设施不予返还，归刘洪根所有。经刘洪根多次催要，赵菊根至今未支付租金。在诉讼中，一审多次组织双方进行调解，但双方均无法达成一致意见，赵菊根也未向刘洪根支付租金。据此，对刘洪根要求解除上述租赁合同及赵菊根向其支付2020年1月至8月期间的租金53,333元的主张，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、依法解除刘洪根与赵菊根于2017年12月30日签订的《厂房承包合同》；二、赵菊根应于判决生效之日起十五日内向刘洪根支付租金53,333元。案件受理费1,800元，减半收取计900元，由刘洪根负担300元，赵菊根负担600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵菊根提供一组证据：李恩开与刘洪根签订的《转让协议》一份及新干县洋峰垦殖场关于刘洪根至今未与垦殖场签订承包合同的证明一份，证明刘洪根未依据与李恩开所签协议与新干县洋峰垦殖场签订新合同，刘洪根将案涉土地、房屋转让无合法依据，刘洪根与赵菊根所签《厂房承包合同》无效。刘洪根质证称，对证据的真实性无异议，关联性有异议，刘洪根转包给赵菊根时与新干县洋峰垦殖场达成口头协议，李恩开有权转包。本院认为，双方对证据的真实性无异议，真实性予以确认，刘洪根未与新干县洋峰垦殖场签订新合同并不构成《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，该证据关联性不予确认，不能实现其证明目的，不予采信。刘洪根提供国营新干县洋峰综合垦殖场（新干县洋峰垦殖场前称）、国营新干县洋峰综合垦殖场洋峰分场（新干县洋峰垦殖场洋峰分场前称）与李恩开2004年12月30日签订《土地承包经营权承包合同》的公证书一份，证实40年合同期内李恩开有权转包。赵菊根质证称，对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，李恩开转包给刘洪根时未报新干县洋峰垦殖场备案，本案是全部转让而非部分租赁物转包，刘洪根未按协议与新干县洋峰垦殖场签订新的承包合同。本院认为双方对证据的真实性无异议，真实性予以确认，该合同明确约定合同期内李恩开有权将案涉土地转包，可以证实刘洪根从李恩开处依合同取得案涉土地，且李恩开将案涉山场转让给刘洪根有十年之久，赵菊根关于转包时未报新干县洋峰垦殖场备案的质证意见缺乏依据，不予采信。二审查明，国营洋峰综合垦殖场（新干县洋峰垦殖场前称）、国营洋峰综合垦殖场洋峰分场（新干县洋峰垦殖场洋峰分场前称）与李恩开2004年12月30日签订《土地承包经营权承包合同》约定：土地地址洋峰分场牛舍坑桔园山场，承包期限40年即自2005年1月1日至2044年12月31日，第六条约定，合同期内，乙方（李恩开）有权转包，但不得违反本合同约定事项，且与第三方转包合同必须报甲方（国营洋峰综合垦殖场、国营洋峰综合垦殖场洋峰分场）备案，以便工作。2009年8月7日，李恩开与刘洪根签订《转让协议》，甲方（李恩开）将山场承包经营权、房屋、水库、电架线以及现有林木整体转让。另查明，一审判决后即2020年9月25日，赵菊根向刘洪根支付了2万元租金，其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点：一、赵菊根与刘洪根2017年12月30日所签《厂房承包合同》是否无效？二、赵菊根应否支付、如何支付刘洪根租金？关于争议焦点一：刘洪根依据其与李恩开2009年8月7日签订的《转让协议》，从李恩开处承包案涉山场、房屋、水库、电架线以及现有林木整体。2017年12月30日，刘洪根与赵菊根签订《厂房承包合同》，将案涉部分山场、水库以东所有建筑物出租给赵菊根，赵菊根未提供任何证据证明山场的产权人新干县洋峰垦殖场对刘洪根本案的转租行为持有异议，且新干县洋峰垦殖场与李恩开所签的《土地承包经营权承包合同》亦约定李恩开有权转包，赵菊根关于新干县洋峰垦殖场也未同意李恩开将案涉山场、租赁物转包给刘洪根，刘洪根无权租赁、转包的上诉理由于法无据，不予采纳；赵菊根关于刘洪根未经职能部门审批在案涉土地上违建养猪场的上诉主张未提供任何证据证实，不予采纳。赵菊根未能举证证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效之情形，故对赵菊根关于本案《厂房承包合同》无效的上诉请求不予支持。关于争议焦点二：双方的《厂房承包合同》约定赵菊根应于2019年12月30日向刘洪根支付2020年度租金80,000元，若赵菊根未按约定支付租金，则刘洪根有权解除租赁合同。经刘洪根多次催要，赵菊根拒付租金，赵菊根存在违约行为，一、二审经多次调解，双方就合同继续履行事宜达不成一致，二审对一审关于解除《厂房承包合同》的判项予以维持。赵菊根支付刘洪根2020年1月至8月期间的租金应为53,333元，因双方合同约定2019年12月31日前一次性支付2020年的租金，此时并未发生疫情，赵菊根亦未提供证据证明2019年12月31日前刘洪根多次安排小车堵塞出行，故其关于无需按照合同约定支付租金的上诉请求不予支持。二审期间，赵菊根、刘洪根均确认2020年9月25日即一审判决后赵菊根向刘洪根支付2万元租金，为减轻当事人诉累，该款项应在判项中予以核减，故赵菊根向刘洪根支付2020年1月至8月期间的租金33,333元。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现不可归责于一审的新事实，对一审判决本院予以调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持江西省新干县人民法院（2020）赣0824民初1419号民事判决第一项；二、变更江西省新干县人民法院（2020）赣0824民初1419号民事判决第二项为：赵菊根于本判决生效之日起十日内向刘洪根支付租金33,333元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由刘洪根负担300元，赵菊根负担600元；二审案件受理费1,133元，由上诉人赵菊根负担1,083元，刘洪根负担50元。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  李伟杰审判员  肖永兰二〇二〇年十二月二十二日法官助理郭琴书记员纪慧