安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4199号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县。 法定代表人：林光义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张学琴，女，1976年12月2日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，该公司员工。 被告：戴厚诚，男，1960年12月5日出生，汉族，住安徽省全椒县。 被告：邵明，男，1995年3月17日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：戴厚诚，男，1960年12月5日出生，汉族，住安徽省全椒县，系邵明父亲。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告戴厚诚、邵明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司的委托诉讼代理人王宇光、张学琴，被告戴厚诚及被告邵明的委托诉讼代理人戴厚诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决戴厚诚、邵明立即支付房屋欠款200000元；2、请求依法判决戴厚诚、邵明支付违约金21300元（计息时间从计算房租起2017年10月1日，计息止时间2020年8月31日，计息天数1065天，合同第七条约定，按逾期未付款项额的日万分之一计算，违约金为21300元）；3、戴厚诚、邵明承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：瑞祥公司与戴厚诚、邵明于2014年6月21日签订了《全椒县商品房预售合同》,双方约定了合同的主要内容:商铺号B2-1093,房价每平方米人民币14388.49元,总建筑面积45.87平方米,总价人民币660000元,首付人民币460000元,余款200000元。然而戴厚诚、邵明在付了首付款获得了瑞祥公司房屋后尚有200000元未支付。综上所述,双方订立的合同是合法有效的，且已进入了合同履行阶段,现戴厚诚、邵明理应支付所欠房款。 戴厚诚、邵明辩称：为此事，我们多次找瑞祥公司协商，瑞祥公司只说让我们将房款支付，其他问题却没有解决，也没有提。为此事，我也找到瑞祥公司的财务部，要求将我们交付的首付款换成正式发票，财务部门回答暂时开不了，就如此反复至今都没有开具正式发票。我在缴纳首付款之后，就立即着手办理银行按揭手续，因为瑞祥公司没有开具正式发票，所以银行按揭手续没能办理。鉴于没有正式发票，我找瑞祥公司沟通，瑞祥公司也只要钱，其它没有处理，这样导致我对瑞祥公司产生不安全感，现在我没有这么多钱将剩下的房款一次性支付，即使有钱，我也不愿意支付，如果我支付钱的话，瑞祥公司应当负责将产权证办给我，也应当将商业街开起来。我认为瑞祥公司违约在先，因为瑞祥公司开具的发票不能办理房屋按揭，违约原因不在于我方，对于瑞祥公司的诉请，违约金不应支持；问题是在于瑞祥公司欠税，导致商铺的房产证不一定能办理。我怀疑商业街会形成烂尾楼，所以我请求经法院调查商业街开起来、瑞祥公司不欠税能办证的情况下才支付下欠房款。在此期间，建议用我应收的房租抵扣所欠房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证。戴厚诚、邵明对瑞祥公司提交的《全椒县商品房预售合同》、《街铺委托经营管理合同》的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2014年6月21日，戴厚诚、邵明（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，双方明确约定戴厚诚、邵明购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县商铺，房屋建筑面积45.87平方米，每平方米建筑面积单价为14388.49元，总价款660000元，付款方式为分期付款，于2014年6月21日支付首付款360000元，于2014年10月27日前支付100000元，余款200000元办理商业贷款；房屋的交付条件为经验收合格，交付时间为2014年10月1日前。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。合同补充条款第九条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。 《全椒县商品房预售合同》签订当日，邵义芳（系邵明母亲）、戴厚诚作为甲方就位于全椒县商铺与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订《街铺委托经营管理合同》。合同第二条约定：委托经营期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2014年10月1日。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，按69474元支付。 上述合同签订后，瑞祥公司按约将全椒县商铺移交给渝嫣全椒公司经营管理。戴厚诚、邵明支付瑞祥公司购房款460000元，余款200000元至今尚未支付。庭审中，瑞祥公司认可办理按揭时，因瑞祥公司账户被查封，导致戴厚诚、邵明无法办理按揭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。戴厚诚、邵明与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。本案涉及的商铺，戴厚诚、邵明在购买时其本意并不是自己经营，在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《街铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述原因，瑞祥公司将戴厚诚、邵明所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付，视为已交付给房屋买受人，戴厚诚、邵明应按照合同约定履行支付剩余房款的义务。戴厚诚、邵明就下剩的购房款200000元向银行申请商业贷款，未获银行批准。但戴厚诚、邵明在无法办理按揭贷款时，既未要求解除合同，也不支付购房款，现瑞祥公司要求戴厚诚、邵明一次性支付下剩购房款200000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。瑞祥公司诉请戴厚诚、邵明支付逾期付款违约金，因瑞祥公司当庭认可戴厚诚、邵明申请按揭贷款未获批准系瑞祥公司账户被查封等原因所致，故戴厚诚、邵明不应承担逾期付款的违约责任，本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。戴厚诚、邵明辩称，瑞祥公司欠付其房屋租金未付，要求以租金抵扣欠付房款；因房屋租金问题与本案不属于同一法律关系，且双方就本案房款与房租抵扣问题经调解未果，故本案中不予处理，双方可自行协商或另行提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告戴厚诚、邵明于本判决生效之日起十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款200000元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2310元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担222元，被告戴厚诚、邵明负担2088元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 晋圣军 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 陆 鹏 书 记 员 高雨慈 附本案适用相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。