安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初8945号 原告：芜湖宜居投资（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市瑞祥路**皖江财富广场****，统一社会信用代码91340200584584248L。 法定代表人：沈世跃，董事长。 委托诉讼代理人：沈向华，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈文仪，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 被告:黄海涛,男,1964年9月2日出生,汉族,芜湖市房地产管理局退休职工，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居公司）与被告黄海涛物权保护纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜居公司委托诉讼代理人沈向华、沈文仪及被告黄海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜居公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即将芜湖市镜湖区房屋返还原告；2、被告赔偿原告房屋占用损失（房屋占用损失比照案涉房屋的租金标准计算自2017年9月1日起至被告实际交还房屋之日止，暂计付至2020年10月15日为80343.11元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月8日，芜湖市住房保障管理处与被告签订《房屋租赁合同》，约定将芜湖市镜湖区房屋租赁给被告使用，租期自2016年9月1日至2017年8月31日，租金为960元／月，房租每12个月支付一次。2016年12月6日，根据芜湖市人民政府的批示，芜湖市国有资产监督管理委员会、芜湖市住房保障管理处与原告共同签订了《2016年芜湖市市区直管公房移交工作备忘录》，移交工作备忘录明确将杏花村、柳春园小区在内的市区直管公房移交给原告运营处置、经营管理，并由原告依据社会中介机构评估的租金标准与承租户签订租赁合同。其后，原告多次联系被告签订租赁合同，但被告既不签订合同，也不返还涉案房屋。原告系经芜湖市人民政府批准，对芜湖市住房保障处的资产进行统一管理，并据此取得涉案房屋所有权，原告亦概括承受《房屋租赁合同》中原属于芜湖市住房保障管理处的权利义务，租赁合同已于2017年8月31日到期，之后原、被告并未续签新的房屋租赁合同，被告也仅支付租金至2017年8月31日，故在此之后被告既不与原告续签房屋租赁合同也不支付租金，仍持续占用租赁合同房屋的行为于法无据，原告作为该租赁房屋的权利人有权要求被告立即返还房屋，被告无权占有租赁房屋多年，其行为已构成侵权，并对原告造成损害，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告黄海涛辩称：不同意解除租赁合同关系，案涉房屋移交给原告管理的事实被告不知情，被告曾多次主动要求向芜湖市住房保障局缴纳租金，但却无人接受被告的租金。原告从未向被告催要过租金，被告也不存在拖欠租金的行为，而是客观上因无人接受租金导致被告无法缴纳，被告并未违约。原告的部分租金主张已经超过了诉讼时效，依法应当予以驳回。2017年9月8日租赁合同到期后，被告继续承租涉案房屋，原告并未提出异议，视为双方继续按照原租赁合同的约定履行，被告仅仅只需按照原合同约定的960元/月向原告支付此前的房屋租金。且被告作为承租人，现同意按照原告确定的评估价格续签租赁合同，原告应当优先与被告续签租赁合同。综上，被告认为原告要求解除租赁合同的请求不能成立，对此前欠付的租金费用，在法庭审查确定被告是合法的权利人后，被告同意按960元/月的标准支付。 本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，芜湖市住房保障管理处与被告黄海涛签订《房屋租赁合同》一份，将位于芜湖市镜湖区房屋租赁给被告使用，租期自2016年9月1日至2017年9月31日，租金为960元／月，每十二个月交付一次，逾期按4‰／日支付滞纳金。2016年12月6日，芜湖市国有资产监督管理委员会、芜湖市住房保障管理处与宜居公司共同签订《2016年芜湖市市区直管公房移交工作备忘录》，确定芜湖市住房保障管理处将案涉房屋移交宜居公司运营处置、经营管理，并由宜居公司依据社会中介机构评估的租金标准与承租户签订租赁合同。上述租赁合同到期后，被告未与宜居公司续签租赁合同，被告支付租金至2017年8月30日止，此后未再支付租金，但仍继续使用租赁房屋。因双方交涉未果，宜居公司遂诉至本院。 另查明，经评估，案涉房屋年租金为26518元/年，评估基准日为2019年12月2日。 本院认为，芜湖市住房保障管理处与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告系经芜湖市人民政府批准，对芜湖市住房保障管理处的资产进行统一管理，因此原告概括承受《房屋租赁合同》中原属于芜湖市住房保障管理处的权利义务，并据此取得涉案房屋所有权。案涉房屋租赁期限届满后，双方未继续签订书面租赁合同，被告继续使用房屋，原告有权要求被告返还房屋并支付占有使用费。现原、被告均认可被告缴纳房屋租金至2017年8月31日，故原告主张被告自2017年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求合理，但被告辩称原告主张的部分租金已超过诉讼时效，经查明，自2017年8月31日至2017年11月1日期间原告知道或者应当知道自身权利受到损害，但并未向被告主张权利，因此本院认为原告主张自2017年8月31日至2017年11月1日期间的房屋占用费已经超过了诉讼时效，故对于被告有关诉讼时效的辩论意见本院予以采纳。关于占有使用费的支付标准，因原、被告之间的租赁合同到期后未续签新的房屋租赁合同，且被告一直使用涉案房屋，原告未提出异议，则视为签订不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，故原告主张按照评估报告的标准计算占有使用费于法无据，本院认为自2017年11月2日至2020年11月1日（起诉前一日）被告应按照《房屋租赁合同》中约定的960元/月的标准计算占有使用费34560元（960元/月×36月），因原告向法院起诉的行为视为不定期租赁合同中“出租人提出异议”，故对于2020年11月2日至房屋实际交还之日止的占有使用费本院参照评估报告中涉案房屋的评估年租金26518元/年计算，被告对此也予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告黄海涛于本判决生效之日起十日内将位于安徽省芜湖市镜湖区房屋返还原告芜湖宜居投资（集团）有限公司； 二、被告黄海涛于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖宜居投资（集团）有限公司自2017年11月2日至2020年11月1日房屋占有使用费34560元； 三、被告黄海涛于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖宜居投资（集团）有限公司自2020年11月2日起至实际交还之日止的房屋占用费（占用费标准按26518元/年计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取954元，由原告芜湖宜居投资（集团）有限公司公司负担389元，被告黄海涛负担565元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理张如平 书记员吴蓓 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。