广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初6969号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：王水钦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 被告：黄眉玲，女，1987年1月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告黄眉玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人覃冬玉、被告黄眉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2819.8元及违约金2537.9元（2020年9月之后的违约金以每月应付而未付的物业费为基数分段计算，按日利率0.3%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2.判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市鱼峰区住宅房屋，该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区 -2- 未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按1.2元/㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米1.2元计收）。”另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·御龙湾”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳物业费和相关公摊水电费，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告黄眉玲辩称：其认可2018年11月1日至2020年9月30日期间没有缴纳物业服务费，因为原告并未履行物业服务的相应义务，在物业管理方面存在重大瑕疵。具体情况如下：①《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》未经任何公示，被告一直不知道有此合同存在；②物业卫生管理不到位，公共设施、设备养护不及时；③物业未尽到安全管理义务；④公共资源管理混乱；⑤物业服务存在服务不作为、为催收物业费强制拆水表停水的行为；等等。综上，被告不同意原告的诉讼请求且不同意支付原告违约金、案件受理费等相关费用。 本院认为，原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司是依法成立的物业服务企业法人。原告作为物业服务企业与建设单位广西冠亚房地产开发有限公司依法签订的物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，且对业主具有约束力。根据前期物业服务合同约定，本院确认原告自2014年9月29日起为冠亚·御龙湾小区提供物业服务。被告黄眉玲作为该小区业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，根据前期物业服务合同的约定，物业服务费按建筑面积交纳，涉案房屋为高层住宅，交纳标准为1.5元/㎡·月，现原告主张被告按《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条 -3- 的约定，按1.2元/㎡·月的标准交纳物业服务费，有合同依据且不违反法律规定，本院予以准许。因被告黄眉玲的房屋建筑面积为102.17平方米，且被告黄眉玲从2018年11月1日起未缴纳物业服务费，根据原告提供的《律师函》、邮寄单，本院确认原告已经履行书面催交物业服务费的义务，故被告黄眉玲应向原告支付2018年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2819.89元（102.17平方米×1.2元/月·平方米×23个月），但原告仅主张2819.8元系对自己权利的处分，于法不悖，本院予以支持。被告黄眉玲以原告未履行物业服务的相应义务，在物业管理方面存在重大瑕疵为由不交物业服务费，但其证据并不充分，且该抗辩亦不能成为其免交物业服务费的理由，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金，虽然前期物业服务合同中对于违约金的负担有明确约定，但被告系因对原告提供的物业服务有意见而不交纳物业服务费等相关费用，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费等相关费用存在部分客观原因，并非主观故意，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告黄眉玲应于本判决生效之日起十日内向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付2018年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2819.8元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元（原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司已向本院预交），减半收取25元，由被告黄眉玲负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年 -4- 内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年十二月七日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面 -5- 的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 -6-