云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终2993号上诉人（原审被告）王晓倩，女，汉族，生于1997年12月29日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。被上诉人（原审原告）镇雄县誉辉物业管理有限公司（以下简称誉辉公司），统一社会信用代码：91530627MA6K75DL2W,住址：镇雄县乌峰街道办事处白果社区得廷逸品******。法定代表人叶承华，执行董事。上诉人王晓倩因与被上诉人誉辉公司物业服务合同纠纷一案，不服镇雄县法院作出的(2020)云0627民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审中原告誉辉公司诉讼请求：请求被告支付原告自2018年11月11日至2019年5月31日的物业服务费及垃圾清理费900元。并自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至履行完毕之日止。一审法院认定本案法律事实如下：云南得廷房地产开发有限公司开发建设镇雄县得廷逸品商业住宅小区后，聘请原告誉辉公司为该小区提供前期物业管理服务，服务终止时间为2018年12月31日。被告王晓倩向云南得廷房地产开发有限公司购买镇雄县得廷逸品6栋1单元602号电梯房，建筑面积为116.69平方米。被告购房后，于2018年1月11日向原告缴纳6-1-602房屋2017年11月11日至2018年11月10日一年的物业服务费1680.34元（116.69平方米×1.2元/月/平方米×12个月）、垃圾清运费216元、电梯维保费100元，共计1996元；于2019年5月30日向原告交纳水电费及公共区域管理费。现尚欠2018年11月11日至2019年5月31日的物业管理费900元（按每平方米每月1.20元计算服务费，每户每月10元计算垃圾清运费）。被告以原告管理服务不到位，且原告的服务终止年限是2018年12月31日为由，拒绝给付欠款，原告提起诉讼。一审法院认为，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司是得廷逸品住宅小区的开发建设单位，其聘请原告誉辉公司为得廷逸品住宅小区提供前期物业管理服务。被告购房后，于2018年1月11日向原告缴纳6-1-602房屋2017年11月11日至2018年11月10日一年的物业服务费1680.34元（116.69平方米×1.2元/月/平方米×12个月）、垃圾清运费216元、电梯维保费100元，共计1996元；于2019年5月30日向原告交纳水电费及公共区域管理费。被告向原告交纳物管费的行为，证明原、被告之间存在物业服务合同关系。原告为被告提供物业服务至2019年5月31日。虽然开发建设单位通知业主，原告的服务终止年限为2018年12月31日，但是，该住宅小区业主没有按照开发建设单位的通知要求，另行选定物业管理办法，原告继续为业主服务，业主客观上已接受了原告的物业管理服务，物业服务费应计算至2019年5月31日。因业主拒付物业服务费，原告提起诉讼后，多个业主提出原告管理不到位，一审法院酌情扣减10%的物业服务费。原告请求被告按每平方米每月1.2元计算电梯房服务费，与被告已交服务费标准相符，予以支持。原告管理不到位，扣减10%的物业服务费后，被告应付原告2018年11月11日至2019年5月31日的物业服务费756元（116.69平方米×1.2元/月/平方米×6个月×90%）。生活垃圾清运费每户每月10元，是镇雄县城区卫生管理部门向辖区内居住的居民收取垃圾处理费的标准，原告请求被告给付6个月的生活垃圾清运费60元，予以支持。原告请求被告自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金至履行完毕之日止，无法律依据，不予支持。被告以原告管理不到位，管理期限届满后强行管理为由拒绝交纳物业服务费，方法不当。物业管理服务系经营性服务行为，物业公司与小区业主之间彼此互相依存，物业公司应按照物业服务协议全面履行管理义务，小区业主应自觉遵守物业公司的各项管理规定，按时交纳物业服务费，业主对管理服务存在的问题可以向物业公司提出合理化建议，物业公司对存在问题应积极整改，并加强与业主沟通联系，彼此互相理解、支持，共同营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告王晓倩给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的物业管理费人民币756元、垃圾清运费人民币60元，合计人民币816元。限判决生效后十日内给付完毕。二、驳回原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告承担25元，由被告王晓倩承担25元。王晓倩上诉请求：1、撤销一审判决中第一项“由被告王晓倩给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的物业管理费人民币756元、垃圾清运费人民币60元，合计人民币816元。限判决生效后十日内给付完毕”，并依法予以改判。2、依法追究被上诉人镇雄县誉辉物业管理有限公司伪造合同的法律责任。事实和理由：一审法院罔顾被上诉人属于物管服务到期后非法管理的事实，仅凭被上诉人一面之词就认定上诉人与被上诉人存在客观物业服务，忽视了真正的客观实际情况是被上诉人在物业管理合同到期之后不主动移交相关资料和手续给业主委员会，导致业主委员会无法另聘其他物业公司，而被上诉人继续“赖”着不走，又没有任何服务行为，属于非法强制管理。被上诉人的违法和违约行为主要有以下两个方面：一、被上诉人为了非法骗取上诉人的物管费，伪造物业管理协议以上诉人的名义在协议上签字。上诉人自始至终没有与镇雄誉辉物业管理有限公司签订过任何物管协议。云南得廷房地产开发公司聘请其为小区前期物管服务单位，此期间的物管费上诉人全部付清，并未拖欠。但该公司在前期服务过程中一直存在服务质量非常低劣、服务态度十分嚣张的情况，早已与小区业主闹得水火不容，与开发商签订的物管合同到期后小区业主根本就不认可该公司为合法的物管单位。为了骗取上诉人的物管费，该公司不惜以身试法，伪造物业管理协议以上诉人的名义在协议上签字，企图鱼目混珠非法骗取上诉人物管费。一审时被上诉人出示的所谓物业管理合同是上诉人自购房后第一次所见，且签字系伪造，上诉人当庭提出质疑，对方代理律师竞声称不知道是谁签订的，不知道是谁签订的协议竟然也敢作为证据出示，真是荒唐。一审判决第五页第三行载“原告说不清是谁在协议上签字，不予采信”，一审法院既然不予采信，那客观上就认定该协议系伪造，就该追究被上诉人伪造协议的法律责任。二、被上诉人事实上属于强行霸占本小区物管用房，进行非法管理。被上诉人在与开发商签订的合同到期之后，在即未得到业主委员会的委托，也没有得到业主认同的情况下，执意强行留在小区既不服务又毫不作为，到其撤离之后竟然要求业主补交其赖着不走这段时间的物业服务费，且要求的服务费根本就没有物价管理部门的审批文件，按被上诉人的逻辑就是霸王条款。在一审诉讼过程中，上诉人一方曾向一审法院阐述过被上诉人伪造合同，不作为、非法服务的相关事实和理由，但一审法院对此置之不理，以所谓的“客观上已经接受了原告的物业管理服务”为法律依据判令上诉人支付物管费，对此，上诉人不能接受。被上诉人应当承担相应的违约责任和法律责任，并对上诉人予以赔偿。镇雄誉辉物业管理有限公司未作答辩。二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原判是否恰当？针对本案焦点，本院综合评判如下：上诉人购房后于2018年1月11日向被上诉人缴纳了2017年11月11日至2018年11月10日一年的物业服务费、垃圾清运费、电梯维保费共计1996元，于2019年5月30日向被上诉人交纳水电费及公共区域管理费。上诉人向被上诉人交物管费的客观行为，证实双方存在事实上物业服务合同关系。虽然开发建设单位通知业主，被上诉人的服务终止年限为2018年12月31日，但上诉人客观上已接受了被上诉人的物业管理服务，物业服务费应计算至2019年5月31日。原判根据查明事实依照相关法律规定作出的判决并无不当。至于上诉人认为“被上诉人应当承担相应的违约责任和法律责任，并对上诉人予以赔偿。”等上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人王晓倩的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王晓倩承担。本判决为终审判决。审判长 李 韬审判员 周应彪审判员 余 帅二〇二〇年十二月七日书记员 吴有毕