辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4357号上诉人（原审原告）：富柏祥，男，1966年5月4日出生，满族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：安庆芳，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵通，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市沈北新区黄家街道办事处，住所地沈阳市沈北新区黄家街道黄家社区。负责人：祁金峰，该办事处主任。委托诉讼代理人：龙溯，辽宁美邦律师事务所律师。上诉人富柏祥因与被上诉人沈阳市沈北新区黄家街道办事处（以下简称“黄家街道办事处”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富柏祥上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未认定上诉人于2012年11月8日支付的5万元系房屋转让款，属于认定事实错误。根据房地一体原则，上诉人从被上诉人处购买房屋，相关土地使用权应连同房屋一并转移，本案中，达连村委会从未向上诉人主张过权利，被上诉人给上诉人出具了5万元的收据，现有证据不足以证明被上诉人向达连村委会支付了5万元，因此该5万元形式上虽为租金，实为购房款的一部分。二、上诉人一审中提交了实际修缮房屋的有关照片，一审判决对于上诉人实际修缮房屋的事实未予认定，属于事实认定错误。三、合同无效的过错全在被上诉人，被上诉人理应赔偿上诉人56万元，56万元系上诉人信赖利益损失，应由被上诉人赔付。四、即使修缮费用3万元不是信赖利益损失，依据合同法第58条，被上诉人应将修缮费用折价补偿给上诉人。审理中，上诉人补充上诉请求为：因上诉人并未实际使用房屋，故应由被上诉人支付65万元的利息作为资金占用费。一审法院未考量案涉房屋和土地的增值因素，明显错误。沈阳市沈北新区黄家街道办事处辩称，第一、关于上诉人主张的2012年11月8日支付的5万元款项，达连社区居委会已经向一审法院书面说明达连社区居委会收到了该5万元，在双方签订的房屋转让协议中，第一条约定的内容，说明5万元是租金不是房款；第二、关于房屋修缮的事实本身不存在，且上诉人在购买案涉房屋后，其无论做任何使用或进行装饰装修等行为，出卖方均无权过问；第三、关于上诉人主张的利息损失问题，其购买行为是自愿行为，无论是自有资金还是借用资金支付均是其自身行为。综上，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。富柏祥向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《房屋转让协议》；2.被告退还原告购房款65万元；3.被告赔偿原告因为被告违约行为支出的逾期利息50万元；4.被告承担原告修缮房屋的修理费3万元；5.被告承担本案的诉讼费、鉴定费等其他间接损失。在一审诉讼过程中，原告变更诉讼请求：解除双方的协议，被告退回原告的已付房款，将因被告违约应赔偿原告的损失变更为124.8万元，给付原告修缮房屋的费用3万元。一审法院认定事实：2010年9月8日，原、被告双方签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定“甲方（被告）自愿将座落于沈北新区黄家乡敬老院房屋及地上附属物（锅炉、水井、动力电及地窖）所有权转让给乙方（原告）所有，房屋建筑面积1548平方米（其中房证面积676平方米），黄家敬老院占地面积6160平方米（土地使用权由乙方另行租用20年）…，黄家敬老院房屋转让价格为76万元，乙方承诺于签订协议之日起一次性支付甲方敬老院房屋转让款30万元，其它部分房屋转让款在此后15天内付清。甲方负责为乙方办理房屋所有权证的更名、费用由乙方承担…。甲方保证敬老院权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿…。”此后，第三人金鹏于2011年9月8日给付被告30万元，于2011年11月给付被告20万元，原告于2012年11月8日支付10万元。2012年11月8日，原告另行给付租地租金5万元。被告开具了相应的收款收据。原、被告双方对涉案房屋及土地在原告给付部分款项后即交付给原告富柏祥实际占有无异议，原告称其已对涉案房屋进行修缮，并支付修缮费用3万元，但未能充足证据证明实际修缮的事实及实际支出的合理必要修缮项目明细及费用。在诉讼过程中，第三人金鹏书面说明称其受原告委托代原告向被告给付的上述50万元。在诉讼过程中，原告提交了三份房屋所有权证书复印件，该三份房屋所有权证书均载明“所有权人沈阳市新城子区敬老院，所有权性质集体，房屋坐落：新城子区黄家锡伯族乡达连村”。该三份房屋所有权证书所载明建筑面积累计为676平方米。被告黄家街道办事处称，“未查询到沈阳市新城子区敬老院办理过法人或其他社会组织的组织法定登记，沈阳市新城子区敬老院由被告黄家街道办事处出资设立，资产属于国有，多年前不再经营，资产由被告黄家街道办事处接收。”被告黄家街道办事处另称，“涉案房屋占用范围内的土地为沈北新区黄家街道达连社区居民会集体土地。”而沈北新区黄家街道达连社区居民会亦称已收到原告给付的土地使用费5万元。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉案场地占用范围内的土地属沈北新区黄家街道达连社区居民会的集体土地，原告亦非该集体经济组织成员。原告与被告协议买卖集体土地上房产的合同行为，系违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。另一方面，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则该合同无效。本案中，涉案房屋中具有房屋所有权证书的房产，登记在案外人沈阳市新城子区敬老院名下，被告黄家街道办事处并非上述房屋的登记所有权人。又未经案外人沈阳市新城子区敬老院同意或追认，涉案房屋中具有房屋所有权证书的房产权证载明所有权性质为集体，被告黄家街道办事处自称接收上述房产，未提供充足证据证明其接收上述房产来源、依据，故被告黄家街道办事处与原告签订房屋转让协议书的行为系无权处分，合同亦无效。合同无效是自始无效，故原告主张解除双方签订的《房屋转让协议书》无事实及法律依据，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于原告支付的5万元，收款收据已载明为租地租金，沈北新区黄家街道达连社区居民会亦称已收到上述5万元，故原告主张被告黄家街道办事处返还购房款60万元部分，符合法律规定，予以支持。针对已支付的5万元，原告可另行通过其它途径主张权利。被告黄家街道办事处明知涉案房屋占用范围内的土地为集体所有，且明知其并非涉案房屋的登记权利人，原告并非该集体经济组织成员，仍对外出售涉案房屋、场地，对此具有过错。原告在签订《房屋转让协议书》时，明知被告黄家街道办事处并非涉案房产及土地的登记权利人，而签约履行协议，对此也具有一定的过错，结合本案情况，酌定原、被告双方各自承担50%的责任为宜。原告购买涉案房屋及土地是其自愿的行为，其无论以自用资金还是以借用资金支付上述款项均是其自身经营行为，与被告黄家街道办事处无关，故原告主张被告黄家街道办事处按其与他人约定的借款利息给付利息损失缺少事实及法律依据，不予支持。原告给付部分款项后，被告黄家街道办事处已实际交付了涉案房屋及土地，又双方对合同无效均有过错，原告主张按银行同期贷款利率给付违约损失无事实及法律依据，无法支持。原告主张已实际支出修缮费用3万元，未提供充足证据证明实际修缮的事实及实际支出的合理必要修缮项目明细及费用，无法支持。原告主张被告黄家街道办事处给付鉴定费等间接损失，未实际发生，且无给付的事实及法律依据，不予支持。被告抗辩原告未付清购房款，无权要求被告履行，如上所述，涉案合同为无效合同，被告以此为由拒绝返还已付款缺少事实及法律依据，不予采信。综上，被告黄家街道办事处应返还原告富柏祥款项60万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈北新区黄家街道办事处于本判决发生法律效力后七日内一次性返还原告富柏祥60万元。二、驳回原告富柏祥的其他诉讼请求；案受理费15420元，被告沈阳市沈北新区黄家街道办事处负担10300元，原告负担5120元。二审中，上诉人提交两份证据：第一份证据为最高额抵押担保借款合同一份，用以证明上诉人于2011年9月22日向沈阳市沈北新区农村信用合作联社（现已更名为沈阳农村商业银行股份有限公司）借款65万元，石芝国以个人房产为该笔借款提供担保。第二份证据为银行流水，用以证明上诉人向沈阳市沈北新区农村信用合作联社支付2011年9月28日至2017年8月22日利息322504.45万元；为偿还银行贷款，又向石芝国借款60万元，上诉人向石芝国偿还截至2020年5月的利息22.25万元。被上诉人对真实性无异议，但认为从其提供的银行流水中不能看出所借款项是购买案涉房屋的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人所提5万元是否应予返还问题，因收款收据已载明为租地租金，且沈北新区黄家街道达连社区居民会款对其收到该款予以确认，故一审认定上诉人可另行通过其它途径主张权利并无不当。关于上诉人提出的其并未实际使用房屋，被上诉人应支付65万元的利息作为资金占用费问题。案涉房屋的产权证上明确记载房屋为集体所有，在此情况下双方仍然签订《房屋转让协议书》，对合同无效双方均存在过错，且2010年9月8日签订合同后，房屋及土地即已交付上诉人，上诉人已经占有房屋和土地，上诉人称其一直未使用房屋及土地，但在长达近9年的时间里未通过积极有效的途径解决双方的纠纷，造成损失的扩大，故上诉人要求被上诉人给付其65万的利息本院不予支持。关于上诉人所提房屋修缮问题，因其并无证据证明修缮的具体项目明细及所支出的费用，故对此理由不予支持。关于上诉人所提信赖利益损失问题及房屋和土地增值问题，因上诉人在一审时并未提出该主张，且双方争议较大，故二审对此问题不予审查。因针对财产案件提起上诉的案件，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，故对二审案件受理费予以调整。综上，上诉人富柏祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元（上诉人富柏祥预交15420元，退回5020元），由上诉人富柏祥负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  金鑫二〇二〇年十二月二十四日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。