广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5103民初1903号原告：苏锡忠，男，1959年5月25日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区*******************。委托诉讼代理人：苏旭辉，广东新佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋哲，广东新佳律师事务所律师。被告：苏燕纯，女，1988年4月21日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区************。委托诉讼代理人：黄伟文，广东森正律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雪如，广东森正律师事务所律师。原告苏锡忠与被告苏燕纯租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏锡忠的委托诉讼代理人苏旭辉、被告苏燕纯的委托诉讼代理人黄伟文、沈雪如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏锡忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告付还原告租金58000元及该款迟延履行按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，其中29000元自2019年6月11日起，29000元自2020年6月11日起，计至实际履行之日止；2.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：案外人佘**与原告于2016年6月3日签订《铺面场地出租合约书》，租赁原告位于凤塘镇鹤陇村伯爷路边铺面2间，期限自2016年6月10日至2021年6月10日共5年，第一至第三年每年租金25000元，第四至第五年每年租金29000元，每年在6月10日前缴付租金。合同签订时佘**缴付了第一年租金和10000元押金，2间铺面交付其使用。2017年6月6日佘**将租赁铺面转租给被告使用。原、被告在原合约书上直接将承租方改为被告，被告在乙方签名栏处签名及摁指纹确认，原告在合约书上备注“本合约书同意转租铺面2间给苏燕纯经营2017.6.6”。转租后，被告依约向原告缴付了2017年6月10日至2018年6月10日及2018年6月10日至2019年6月10日二年的租金各25000元。但被告未依约于2019年6月10日前和2020年6月10日前向原告缴付后二年租金，经催讨未果。原告特向法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。苏燕纯辩称，案涉商铺系农村集体土地，请法庭查明土地性质是否能用于非农业建设，如属于农用地用于非农建设的，根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条的规定，请法庭裁定驳回其起诉。原告出租的商铺未取得合法的权属依据，既没有取得不动产权证，也没有取得建设规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”应依法认定租赁合同无效，原告应将被告缴纳的押金10000元退还被告。被告已于2019年6月8日搬离租赁商铺并及时通知原告，原告在此后一直将商铺闲置，造成的损失应由其自己承担，其诉求被告支付2019年6月11日至2021年6月11日二年租金共58000元及利息缺乏事实和依据。原告诉求被告支付搬走后二年的租金及利息显然缺乏事实和法律依据，请法庭查明案件事实，判决驳回原告的诉求并确认原、被告签订的《铺面场地出租合约书》无效，判令原告退回被告缴纳的押金1万元。本院经审理认定事实如下：1.关于铺面租赁合同关系的事实。苏锡忠与苏燕纯存在铺面租赁合同关系，双方于2017年6月6日达成铺面转租协议，由苏锡忠将位于潮州市潮安区*********边原出租给案外人佘**的铺面2间转租给苏燕纯，约定租赁时间自2017年6月10日至2021年6月10日，其中前二年每年租金25000元，后二年每年租金29000元，每年6月10日前交付租金，原承租人佘**已经向苏锡忠交纳的押金10000元同时转让给苏燕纯，苏锡忠承认转为苏燕纯交纳押金。苏锡忠、苏燕纯确认截至2019年6月10日前的租金已经交清，2019年6月10日起的租金没有支付。苏燕纯于2019年6月9日以微信方式通知苏锡忠“伯，您好！2019年6月8号二间铺面我们已经搬离了，您可以过去看下并出租！之前协议的一万元押金就不退了！”苏锡忠承认有收到该通知，但认为没有达成解除合同的意见，且坚持要求苏燕纯继续履行合同并支付租金。该事实有苏锡忠提交的《铺面场地出租合约书》、苏燕纯提交的押金单、微信截图及当事人陈述等证据可予证明，事实清楚，可以认定。2.关于案涉出租铺面所在土地的用地性质及建设规划许可的事实。苏燕纯主张苏锡忠向其出租的铺面未取得合法的权属依据，没有取得任何建设规划许可；苏锡忠针对苏燕纯的该项抗辩，主张案涉出租铺面所在土地是其向新和村委会租赁，基建时已向村委缴交有关费用，并向凤塘镇规划办公室缴纳规费，向凤塘镇城监队缴纳费用，但对有关土地性质不清楚，对案涉土地是否有确权也无法当庭回答，且庭后也没有答复，当庭明确表示无法提交案涉土地的行政规划许可文件或者行政确认的土地红线图，且在法庭释明后，没有在期限内向本院补充提交土地建设规划许可文件材料。苏锡忠主张其出租的铺面有取得建设工程规划许可，并提交有关租地合同和缴费收据予以证明，有关的收费凭据不能单独作为认定取得建设工程规划许可证的事实依据，因其未提供充分证据予以证明，本院对苏锡忠的该项主张不予认定。苏锡忠于2020年10月15日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告苏锡忠在诉讼过程中未能提供出租给被告苏燕纯的案涉铺面（房屋）的建设工程规划许可证，在本院向原告苏锡忠释明后，其在法庭辩论终结后的指定期限内仍未能提供有关房屋的建设工程规划许可文件材料，对此应由原告苏锡忠承担举证不能的法律后果，故本院对原告苏锡忠出租给被告苏燕纯的铺面依法可以认定为原告苏锡忠未取得建设工程规划许可证建设的房屋，原、被告之间订立的《铺面场地出租合约书》依法应认定为无效，该合约书自始没有法律约束力。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告苏燕纯在占有使用案涉铺面期间，可以按双方约定的租金标准向原告苏锡忠支付房屋占有使用费。被告苏燕纯在2019年6月8日搬离案涉租用铺面，于2019年6月9日就将搬离停用承租铺面情况通知了原告苏锡忠，故在2019年6月9日前的房屋占有使用费应由被告苏燕纯按约定租金标准向原告苏锡忠支付，双方已经确认被告苏燕纯已经向原告苏锡忠支付了2019年6月10日前的租金。因原、被告之间签订的铺面租赁合同无效，且被告苏燕纯自2019年6月9日起已经停止使用承租铺面并通知交还原告苏锡忠，故原告苏锡忠要求被告继续履行合同和支付自2019年6月11日起的后续二年租金及利息的依据不足，本院不予支持。被告苏燕纯在向原告苏锡忠发出停用停租铺面通知的同时，已经向原告苏锡忠表示押金1万元不予退回，对此可视为被告苏燕纯在停用租赁铺面、解决租赁纠纷过程中自愿放弃退回押金的自行处分债权的行为，现要求原告苏锡忠返还押金的理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告苏锡忠的全部诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取计625元，由原告苏锡忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  林锐锋二〇二〇年十二月十八日书记员  洪燕玲