北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14022号上诉人（原审被告）：北京澄通光电股份有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金益街**。法定代表人：李玉刚，总经理。委托诉讼代理人：何培培，男，北京澄通光电股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：杨红玲，女，1977年2月12日出生，汉族，江苏省常州市武进区居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务律师。原审被告：北京宝鼎祥安物业管理有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼**-992。法定代表人：魏东，总经理。委托诉讼代理人：李震，男，北京宝鼎祥安物业管理有限公司员工。上诉人北京澄通光电股份有限公司（以下简称澄通公司）因与被上诉人杨红玲、原审被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司（以下简称宝鼎公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2020)京0113民初11460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澄通公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审诉讼费用由杨红玲承担。事实和理由：1.一审法院认定澄通公司与杨红玲之间是房屋买卖关系，属于事实认定不清。2.澄通公司与宝鼎公司都不是房地产企业，其与杨红玲签订的《房屋使用权转让合同》不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。杨玲红辩称，同意一审判决。宝鼎公司未提起上诉。杨红玲向一审法院起诉请求：1.判令解除签订的《房屋使用权转让合同》；2.判令澄通公司、宝鼎公司返还杨红玲已交纳转让款964712元，并按照每年6%的标准向杨红玲支付利息（以964712元为基数，自2018年11月21日起至实际支付之日止）；3.澄通公司、宝鼎公司赔偿杨红玲违约金96471.2元；4.诉讼费由澄通公司、宝鼎公司承担。一审法院认定事实：2018年11月21日，宝鼎公司（甲方）与杨红玲（乙方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：……鉴于1.宝澄恒安项目坐落于顺义中心空港区……2.基于甲方与澄通公司之间的合作，甲方受澄通公司委托对宝澄恒安项目经营及管理……第一条房屋情况。1、使用权转让房屋位于北京市顺义区空港中心宝澄恒安项目中的4A栋×层×号房，建筑面积约为104.86平方米……3.按照甲方与澄通公司相关约定，该房屋在甲方经营管理范围内，乙方同意按照甲方及相关物业管理单位的要求使用该房屋。如乙方拟以该房屋用作办公场所及其他用途，乙方应事先按照政府相关部门要求办理必要的手续并报甲方及澄通公司审批备案。第二条房屋情况确认。在签订合同前，甲方已向乙方明示本合同内容及房屋现状，项目周边情况等，同时按照乙方要求对可能限制影响乙方权利的条款及内容作了合理说明。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状，工程进度及房屋相邻建筑，设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前物理状况，法律状况，周边环境等因素均予以认可……房屋使用年限为41年，自2018年12月31日至2059年3月11日……第五条使用权转让价格及付款方式。1.本项目房屋按套转让并计算转让费用，总转让金为964712元。2.支付方式。一次性付款，2018年11月21日，乙方应向甲方支付总金额964712元……第七条房屋的交付及返还……2.甲方应于2019年7月31日前按照本协议附件所列标准向乙方交付该房屋……第十四条合同的解除。1.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）未按约定时间交付该房屋达九十日的……第十五条违约责任。1.甲方未按照本合同第七条第2款约定的时间交付该房屋的，逾期在90工作日（含90工作日）内甲方将每天按已缴纳总转让金万分之二向乙方赔付违约金，超过90工作日不累加。逾期交付超过90工作日的，乙方可选择解除合同，甲方应按照已交纳的转让金的百分之十（10%）向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订当日，杨红玲向宝鼎公司支付全款964712元，宝鼎公司为杨红玲出具收据一张。宝鼎公司、澄通公司表示澄通公司是涉诉房屋的开发商，宝鼎公司与澄通公司是合作关系，宝鼎公司负责招商、招租和管理，该房屋所在土地的性质是国有土地，登记在澄通公司名下，涉诉房屋建造有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，但是没有商品房预售许可证，房屋所在楼的大产权证是在澄通公司名下，但是每个房屋办不了产权证，产权不能分割，澄通公司建造该房屋的用途是做员工宿舍，少部分有租赁，杨红玲不是澄通公司的员工，提供给她的房屋是租赁形式；因澄通公司不是专门的房地产公司，前期因为资金紧张影响工期了，现在房屋已经建好了，差内装修了，审批手续比较慢，因为疫情也有拖延，所以没有交房。对此，杨红玲表示涉诉房屋是员工宿舍我知晓，因建造的比较多，所以有空闲的，我们之间是租赁，不是买卖，涉诉房屋的产权及建造手续我知晓，也认可宝鼎公司、澄通公司的陈述；关于受疫情影响延期交房不认可。经法院向杨红玲释明涉诉合同的效力，杨红玲表示合同效力由法院认定，其撤回第一项诉讼请求，坚持第二项请求，第三项请求明确为要求澄通公司、宝鼎公司共同赔偿损失96471.2元。宝鼎公司表示同意第三项请求赔偿损失96471.2元，但是不同意给付利息。澄通公司表示我公司认为应该宝鼎公司承担，我公司不应给付。一审法院认为：根据庭审查明情况以及《房屋使用权转让合同》的内容，杨红玲与宝鼎公司之间达成的实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉诉房屋销售未取得商品房预售许可证，故依法杨红玲与宝鼎公司签订的《房屋使用权转让合同》应属无效。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，澄通公司授权宝鼎公司出售澄通公司开发建设的涉诉房屋给杨红玲，对此三方均知晓，故澄通公司亦应就涉诉房屋的买卖承担责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉合同无效后，宝鼎公司应当将收取杨红玲的款项964712元返还给杨红玲，澄通公司应就此共同承担返还责任，故对于杨红玲主张宝鼎公司、澄通公司返还964712元的请求，有事实和法律依据，法院予以支持。根据涉诉合同内容及庭审陈述，对于涉诉房屋的产权及销售手续双方均是明知的，杨红玲、宝鼎公司和澄通公司就此房屋的交易均有过错，因合同无效造成的损失，法院综合考虑双方过错程度，对杨红玲要求宝鼎公司、澄通公司赔偿损失96471.2元的请求予以支持，对其另行要求支付利息的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、北京澄通光电股份有限公司、北京宝鼎祥安物业管理有限公司于判决生效之日起七日内共同返还杨红玲九十六万四千七百一十二元；二、北京宝鼎祥安物业管理有限公司、北京澄通光电股份有限公司于判决生效之日起七日内共同赔偿杨红玲损失九万六千四百七十一元二角；三、驳回杨红玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院另查，《中华人民共和国国有土地使用证》京顺国用（2013出）第×号登记的土地使用权人是澄通公司，地，地类（用途）业用地，使用权类型：出让。《中华人民共和国建设工程规划许可证》建字第×号、2017规（顺）建字×号登记的建设单位（个人）：澄通公司，建设项目名称：3#工业厂房等4项（LED应用产品生产研发厂房项目），《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划许可证附件》载明：城镇建筑工程——非居住项目。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，澄通公司开发建设宝澄恒安项目，并委托宝鼎公司对该项目进行经营及管理，宝鼎公司与杨红玲签订《房屋使用权转让合同》。但根据审理查明，澄通公司取得的建设工程规划许可证载明的是非居住项目，故宝鼎公司与杨红玲签订的《房屋使用权转让合同》应属无效。受托人以自己的名义，在委托的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，澄通公司、宝鼎公司、杨红玲对案涉房屋开发转让情况均知晓，杨红玲有权要求澄通公司承担合同责任。澄通公司上诉主张不承担责任，缺乏依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因杨红玲对案涉房屋的状况明知，一审法院认定的返还款项数额及损失数额并无不当，本院予以确认。综上，澄通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14350元，由北京澄通光电股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二〇年十二月二十五日法官助理  王世洋法官助理  俞 洁书 记 员  赵 宇