安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3991号 原告：陈玉芝，女，1977年6月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。 原告：张玉坤，男，1977年10月13日出生，汉族，淮北矿业集团杨柳煤矿职工，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省濉溪县。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：张志远，安徽启宇律师事务所律师。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：张诚宇，安徽启宇律师事务所实习律师。 被告：张伟，男，1977年7月1日出生，汉族，教师，住安徽省淮北市相山区。 被告：陈洁，女，1976年8月18日出生，汉族，教师，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：秦秀珍，安徽律诚律师事务所律师。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：梁晶晶，安徽律诚律师事务所律师。 第三人：淮北零五六一房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区惠黎路。 法定代表人：安杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 第三人：淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店，住所地安徽省淮北市相山区古城路。 负责人：丁艳芹，该店店长。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 原告陈玉芝、张玉坤与被告张伟、陈洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告张伟、陈洁申请追加淮北零五六一房地产经纪有限公司（以下简称零五六一公司）、淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店（以下简称零五六一安家店）作为第三人参加诉讼，本院予以准许并通知其参加诉讼。本院于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告陈玉芝、张玉坤及其共同委托诉讼代理人张志远、张诚宇，被告张伟、陈洁及其共同委托诉讼代理人秦秀珍、梁晶晶，第三人零五六一公司的委托诉讼代理人刘雷、第三人零五六一安家店的委托诉讼代理人留治存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉芝、张玉坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房交易合同》；2、判令张伟、陈洁返还陈玉芝、张玉坤定金20000元并支付违约金79000元和律师费2000元，共计101000元；3.本案诉讼费等由张伟、陈洁承担。事实理由：2020年6月14日，张伟、陈洁与张玉坤、陈玉芝在淮北0561房地产有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定就位于相山区房屋以79万元卖出，张玉坤、陈玉芝二人定金2万元；合同签订后，陈玉芝、张玉坤交付张伟、陈洁定金2万元，张伟、陈洁出具定金收条；双方另行约定2010年6月30日前到不动产交易中心办理网签过户手续，2020年6月28日张伟、陈洁与张玉坤、陈玉芝和零五六一公司中介人员均在场的情况下，在淮北市不动产交易中心签署网签合同，网签合同签订后，陈玉芝、张玉坤随即将首付款37万元在交易中心办理了资金托管手续。次日，陈玉芝、张玉坤申请了公积金贷款。2020年6月30日，零五六一公司跟单人员刘金悦接到陈洁电话通知，在陈洁未告知理由的情况下，要求单方解除房屋买卖居间合同及网签合同，并拒绝继续履行办理登记过户手续，该房屋至今未能完成登记过户。综上所述，张伟、陈洁的行为严重侵犯了陈玉芝、张玉坤的合法权益。根据相关规定法律，特此诉讼，请判如所请。 张伟、陈洁辩称，陈玉芝、张玉坤的诉请部分不应得到支持，本案的买卖居间合同张伟的签名并非本人所签，系第三人中介公司达成房屋买卖，由中介公司的员工代张伟签字，初始阶段，张伟对卖房的事情不知情；在之后即2020年6月29日早7时许，陈洁就明确告知第三人房屋不再出卖，让第三人及时告知陈玉芝、张玉坤，并通知陈玉芝、张玉坤抓紧撤销网签，但由于中介公司对此事情懈怠，未及时通知陈玉芝、张玉坤才导致今天的局面；陈玉芝、张玉坤交付给陈洁的2万元定金中，陈洁只收到了1万元，另外1万元是第三人直接收取，作为交房保证金；作为张伟、陈洁，不应支付陈玉芝、张玉坤违约金7.9万元，在三方签订的房屋买卖居间合同中第11条第3款，双方仅约定在2020年6月30日前办理完毕二手房公积金贷款，并未约定于该日前办理房屋过户手续，张伟、陈洁不应按照该合同中第15条乙方的义务第10款所约定的承担合同约定的总金额10%的违约金，张伟、陈洁愿意将收到陈玉芝、张玉坤的定金双倍予以返还。综上所述，希望法院依法判决。 零五六一公司辩称，零五六一安家店系与零五六一公司之间加盟的独立店面，具有独立经营权并自负盈亏，零五六一安家店能够以自己的行为行使民事权利并承担相关义务；零五六一公司和陈玉芝、张玉坤及张伟、陈洁买卖双方不存在事实上的合同关系，其既未参与案涉房屋的居间合同，也未收取和接触相关费用，零五六一公司不是本案适格的诉讼主体，不应作为本案第三人参加诉讼。 零五六一安家店辩称，1、零五六一安家店在陈玉芝、张玉坤与陈洁、张伟房屋买卖过程中已依据合同充分履行应尽的居间义务，其不但促成了买卖双方签订《房屋买卖居间合同》，完成了约定居间事项，还协助买卖双方4人在淮北不动产交易中心签订了《存量房交易合同》及37万元首付款的资金托管事项，其已完成合同约定的全部义务及协助义务，不对买卖双方就本案争议纠纷承担责任。2、零五六一安家店依据居间合同的约定，不但见证陈玉芝、张玉坤将2万元定金交付张伟、陈洁及张伟、陈洁向陈玉芝、张玉坤出具定金收条的过程，还依据居间合同约定收取卖方即张伟、陈洁交付的1万元交房保证金，以约束房屋卖方向买方完成涉案房屋的登记过户。3、张伟、陈洁应依据居间合同支付零五六一安家店相应的居间费用，并有权从收取张伟、陈洁交房保证金中扣除，剩余的零五六一安家店同意返还张伟、陈洁。 本院经审理认定事实如下：2020年6月14日，陈玉芝、张玉坤（乙方）与陈洁、张伟（甲方）、零五六一安家店（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将坐落在淮北市相山区梅苑路15号6＃401室房屋出售给乙方，该房产权证号：20××65号，面积108.63平方米；该房房屋成交总价为79万元；该房屋交易定金为2万元，本合同签订时，由乙方向甲方支付；甲乙丙三方签订此合同时，甲方需向丙方支付中介服务费7900元，乙方需向丙方支付中介服务费7900元；甲方应向丙方交付1万元作为交房保证金，该保证金由丙方代为保管，此款由甲方实际交付房屋并完成产权转移登记时，由丙方全额退给甲方；甲乙双方均认可本合同签订后视为丙方居间义务完成，此后甲乙双方任何一方存在违约情形的，造成正式合同未能签订或正式合同签订后房屋未能办理过户手续，致使房屋买卖合同目的最终无法实现的，甲乙双方需按照本合同约定支付丙方约定的中介服务费；甲方违约的，除乙方应支付约定中介服务费外，甲方同意丙方从交房保证金中扣除相应数额费用作为甲方应付丙方的中介服务费；乙方违约的，丙方除扣除甲方应付中介服务费外，乙方应向丙方足额支付本合同约定的中介服务费；扣除后有剩余的丙方需退还甲方；甲乙双方在签订此合同后并约定在2020年6月30日前办理完毕二手房公积金贷款；甲乙双方任何一方违约致使正式合同不能签订或不能办理过户手续的，由违约方承担本合同约定总金额10%的违约责任；因合同终止或被解除等引起的诉讼所产生的诉讼费、律师费等一切费用，由违约方承担。合同签订当日，陈玉芝、张玉坤向陈洁支付了2万元定金，由陈洁出具定金收据一张。陈洁将其收到的2万元定金中的1万元作为交房保证金交由零五六一安家店。 2020年6月28日，陈玉芝、张玉坤与陈洁、张伟签订存量房买卖合同并进行了网签备案，陈玉芝、张玉坤向不动产中心存量房交易资金托管中心支付了37万元，办理资金托管。6月29日，陈洁、张伟告知零五六一安家店工作人员不再售卖涉案房屋。6月30日，零五六一安家店工作人员告知陈玉芝、张玉坤对方不再同意继续售卖涉案房屋。后陈玉芝、张玉坤与陈洁、张伟协商退还房款及承担违约责任未果，遂于2020年7月21日向本院提起诉讼，陈玉芝、张玉坤为本次诉讼支出律师代理费2000元。 以上事实，有陈玉芝、张玉坤提交的房屋买卖居间合同、存量房屋交易合同、情况说明、定金收据、银行对账单、淮北市存量房屋交易资金托管凭证、律师费发票，有陈洁、张伟提交的交房保证金收据、通话记录、微信聊天记录，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。陈洁、张伟提交的房产证收条与本案没有关联性，本院不予认定。 本院认为，陈玉芝、张玉坤与陈洁、张伟、零五六一安家店三方签订的房屋买卖居间合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方均应按约定履行。 关于解除合同。因陈洁、张伟明确表明拒绝按照双方签订的合同继续进行交易，故陈玉芝、张玉坤诉请判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及《存量房交易合同》，于法有据，本院予以支持。 关于违约金。双方签订的合同约定了定金2万元，又约定了如一方违约，应由违约方承担本合同约定总金额10%的违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现陈玉芝、张玉坤选择主张违约金，故陈洁、张伟应当退还给陈玉芝、张玉坤购房定金2万元，且陈洁、张伟应当另行支付陈玉芝、张玉坤违约金。双方约定的如一方违约，应由违约方承担本合同约定总金额10%的违约责任。上述约定显然过高，且涉案合同为格式合同，陈洁、张伟也提出违约金过高，本院依法对涉案违约金进行调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案标的为房屋，从双方签订《存量房交易合同》，到陈洁、张伟提出解除合同，前后不到三天的时间，陈玉芝、张玉坤未提供由于涉案合同的解除给其造成损失的相关依据，但考虑到陈玉芝、张玉坤为购买房屋支付了定金2万元并办理了37万元的资金托管手续，且陈洁、张伟属单方违约，可将陈洁、张伟应向陈玉芝、张玉坤支付的违约金酌定为3万元。陈洁、张伟向零五六一安家店支付的交房保证金与本案不是同一法律关系，双方应另行处理。 关于律师费。双方约定因合同终止或被解除等引起的诉讼所产生的诉讼费、律师费等一切费用，由违约方承担。故陈玉芝、张玉坤要求陈洁、张伟承担律师费2000元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告陈玉芝、张玉坤与被告陈洁、张伟签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房交易合同》； 二、被告陈洁、张伟于本判决生效之日起十五日内返还原告陈玉芝、张玉坤定金2万元，支付违约金3万元、律师代理费2000元，合计5.2万元； 三、驳回原告陈玉芝、张玉坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2320元，由原告陈玉芝、张玉坤负担1125元，被告陈洁、张伟负担1195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  王留胜 人民陪审员  王新桥 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  张 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。