上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13404号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：程丽娜，女，1967年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：陆志诚，上海知信律师事务所律师。原告上海泽哲文化创意有限公司(以下简称泽哲公司)诉被告程丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈辉、被告委托代理人陆志诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海泽哲文化创意有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2020年1月8日至2020年5月7日的租金60,000元;2、判令被告立即支付原告2020年2月8日至2020年5月7日物业管理费9000元。3、判令被告立即支付原告违约金15,000元;4、判令原告没收被告押金54,000元。庭审中，原告变更诉请为：1.判令解除双方于2019年8月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告2020年2月8日至2020年7月7日的租金65,000元；3.判令被告立即搬离租赁A7档口，并支付原告房屋占有使用费自2020年7月8日起至实际搬离之日止，按租金标准；4、判令被告支付原告2020年2月8日至2020年7月7日的物业管理费15,000元；4.判令原告没收被告押金54,000元。事实和理由：2019年8月25日,被告与原告签订了《房屋租赁合同》,约定：被告承租原告位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室A7档口经营餐饮,品牌为：蒸蒸日上,业态：蒸菜。租赁期限为自2019年9月21日起至2021年9月20日止,每月租金为15,000元,物业费每月3000元,押金为54,000元,先付后用,付一押三的方式。如被告提前退租或者逾期支付租金,原告可没收被告押金及要求支付赔偿金等等。原告将房屋交付被告使用后,被告已经拖欠了原告2020年1月8日至2020年5月07日期间租金60,000元、物业管理费9000元,被告的行为已经构成违约。经原告多次催告,一直拖欠至今。故原告诉至法院。程丽娜辩称，同意解除合同，不同意其余诉请。疫情期间涉案房屋客观无法经营，被告不应支付全部租金。疫情属于不可抗力，原告无权没收被告的押金。即便是法院认为被告违约，原告主张的违约金也过高，要求调低。本院认定事实如下：2019年8月25日，泽哲公司(甲方，出租人)与程丽娜(乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市徐汇区漕溪路XXX号楼101室A7档口(以下简称涉案商铺)出租给乙方，经营品牌蒸蒸日上，业态蒸菜，租赁期限自2019年9月21日起至2021年9月20日止；月租金15,000元，物业费每月3000元，乙方按每1月为一个付款周期方式支付租金，乙方应于到期日前15天前向甲方支付后一个月租金；付一押三，乙方应向甲方支付租赁保证金54,000元，甲乙双方租赁关系终止时，甲方将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同：(一)乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过7日仍未支付……。违反合同擅自提前解除本合同的，应向另一方按保证金同等金额支付违约金。乙方非因本合同规定的情况中途退租的，乙方应按照保证金同等金额向甲方支付违约金。当天，程丽娜支付装修进场费50,000元。2019年8月28日，程丽娜支付租赁保证金54,000元、一个月租金和物业费18,000元。因美食城延期开业，故双方约定2019年10月8日为租金起算日。2019年11月14日，泽哲公司向程丽娜发送付款通知书，要求支付2019年11月8日至2020年1月7日的租金30,000元，2019年11月8日至2020年2月7日的物业费9000元，并给予开业推广减免2020年1月8日至2月7日的租金15,000元，合计39,000元，请根据约定在2019年11月14日前将上述费用付清，如未按照本付款通知书支付费用，视为不同意参与此次开业推广减免活动，则按原签订的租赁合同执行。2019年11月14日，程丽娜支付租金及物业费39,000元。2020年4月7日，泽哲公司向程丽娜发送催款通知书要求支付2020年1月8日至2020年5月7日的租金60000元、2020年2月8日至2020年5月7日的物业费9000元，及滞纳金4200元。2020年6月4日，泽哲公司员工通过微信向程丽娜发送催款通知书，程丽娜回复：近期见个面，我方2月份提出过退租需求，一直联系不上你。泽哲公司未予答复。庭审中，双方均表示房屋未进行交接，鉴于双方均表示解除合同，本院告知程丽娜应立即搬离房屋。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、收据、微信记录等证据证实，本院予以确认。审理中，程丽娜向本院提交其搬离涉案商铺的视频和微信记录等证明其已于2020年7月9日搬离。泽哲公司对此表示，对于程丽娜于2020年7月9日搬离涉案商铺无异议，其将钥匙交付物业公司，物业公司一直未告知。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同履行过程中，被告逾期支付租金，确构成违约，原告当庭增加诉请要求解除合同，被告也表示同意，故本院确认双方租赁合同于2020年7月8日解除。合同解除后，被告应支付拖欠的租金及物业管理费并承担相应的违约责任。但因涉案商铺用于经营餐饮，2020年1月24日至3月23日系本市重大突发公共卫生事件响应期间，疫情及防控措施对美食城经营的确造成影响，被告未按时支付租金系事出有因，基于公平原则及共克时艰、共担风险原则，本院酌情考虑被告支付2020年2月8日至2020年7月7日的租金50,000元、2020年2月8日至2020年7月7日的物业费10,000元。程丽娜于2020年7月9日搬离涉案商铺，故原告主张其按租金标准支付房屋使用费至搬离日的诉请，本院予以支持。由于程丽娜已从系争房屋搬离，故泽哲公司要求程丽娜搬离房屋的事实基础已不存在，本院对泽哲公司要求程丽娜搬离的诉请不予支持。关于原告主张没收被告租赁保证金作为违约金的诉请，被告提出违约金过高的抗辩意见，同样基于上述理由，本院酌情调整违约金金额为15,000元，剩余押金原告应予以返还，按约抵充被告应付费用。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与程丽娜于2019年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；二、程丽娜于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年2月8日至2020年7月7日的租金50,000元；三、程丽娜于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年2月8日至2020年7月7日的物业费10,000元；四、程丽娜于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年7月8日至2020年7月9日的房屋使用费1000元；五、上海泽哲文化创意有限公司收取程丽娜的租赁保证金15,000元抵作违约金，由上海泽哲文化创意有限公司没收；六、上海泽哲文化创意有限公司退还程丽娜剩余租赁保证金39,000元，此款可与上述第二、三、四项款项抵扣；七、驳回上海泽哲文化创意有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1490元，由上海泽哲文化创意有限公司负担645元，程丽娜负担845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二〇年十二月十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。