辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终8236号 上诉人（原审原告）：大连开建集团有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区辽河西路**。 法定代表人：王成荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王鑫，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：耿连友，男，1973年9月30日生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 上诉人（原审被告）：曹晓静，女，1964年3月24日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：姜万鹏，辽宁际开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连市中山区麻辣百分百饭店，住，住所地辽宁省大连市中山区朝阳街**一社会信用代码92210202MAOUPRYG1N。 经营者：耿连友，男，1973年9月30日生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：姜万鹏，辽宁际开律师事务所律师。 上诉人大连开建集团有限公司（以下简称“开建集团”）、耿连友、曹晓静，与被上诉人大连市中山区麻辣百分百饭店（以下简称“百分百饭店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 开建集团上诉请求：撤销一审判决，改判耿连友、百分百饭店、曹晓静支付开建集团租金及税金5637629.35元，房屋占有使用费517802.77元，逾期付款滞纳金899299.82元（暂计算至一审开庭之日）；耿连友、百分百饭店、曹晓静承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定百分百饭店非适格主体，系适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》认定百分百饭店不是适格主体，但该司法解释已经被废止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，耿连友与开建集团签订房屋租赁合同，用于经营百分百饭店使用，曹晓静是该饭店的实际经营者。根据上述法律规定，百分百饭店作为有字号的个体工商户也是适格主体，故一审认定百分百饭店非适格主体是适用法律错误，耿连友、百分百饭店、曹晓静均应共同承担租金给付义务。二、一审判决认定2016年5月7日以前的租金已过诉讼时效没有法律依据。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”在合同履行期内，耿连友一方未按照合同约定的期限缴纳租金，而是在约定支付周期内分期向开建集团缴纳租金。2015年10月合同到期后，耿连友一方每月固定分期向开建集团支付租金。按照上述法律规定，耿连友一方的分期履行行为属于诉讼时效中断，且该分期履行行为持续至2019年5月最后一笔租金给付之日，故本案没有超过诉讼时效。三、一审判决认定房屋租金不应当继续累加没有事实和法律依据，且与一审判决认定的事实相互矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，租赁合同到期后，耿连友一方继续使用租赁物，开建集团未提出异议，原租赁合同继续有效，在不定期租赁期间双方权利义务应按照原合同约定履行。一审判决在已经认定原租赁合同继续有效的前提下，且认定根据原合同约定及行业惯例，房屋租金每年递增的情况下，仍然按照原租赁合同最后一年的租金标准判决对方支付租金没有事实和法律依据，侵害了开建集团的合法权益。四、一审判决认定税金比例过高且不支持税金给付请求没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据租赁合同约定，税金由耿连友承担，税率为20.25%，后因税金实际缴费比例发生变化，双方约定将税率调整为17.75%，调整后的税率即为开建集团向税务部门据实缴纳的税率，故一审法院认定税金比例过高没有依据。税金条款系合同双方之间的真实意思表示，耿连友一方已按约定向开建集团实际履行了部分税金的支付义务，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。一审法院认定税金比例过高而对该部分主张不予支持没有事实和法律依据。五、一审判决耿连友一方无需支付违约金没有事实和法律依据。一审判决认定开建集团没有向耿连友一方催缴过租金，使其产生可以按照每月10万元租金标准继续履行合同的期待信赖，而非主观恶意的认定没有依据。房屋租赁合同对耿连友一方逾期支付租金的违约责任进行了约定，耿连友一方实际支付的租金数额远远低于应支付的数额，其没有理由产生按照每月10万元租金继续履行合同的期待信赖。一审判决在已经认定租赁双方未就每月支付10万元租金达成合意，开建集团每月接受10万元租金的行为不能认定对该租金数额的默认和许可，耿连友一方按每月10万元支付租金缺乏合理性的前提下，仍然认定耿连友一方可以产生按照每月10万元租金继续履行合同的期待信赖，前后矛盾。耿连友一方拖欠租金给开建集团造成了极大损失，其行为违背诚实信用原则。开建集团认为租赁合同约定的违约金比例过高，已经主动降低了违约金比例，按照年利率6%主张违约金的数额。六、一审判决认定开建集团未给予耿连友一方合理的腾退时间，故而不支持开建集团主张的占有使用费没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”开建集团于2019年4月25日通知耿连友一方因公司经营管理需要，房屋不再对外出租，并于2019年5月7日向耿连友一方发出关于补交租金的通知，且开建集团与耿连友一方于2019年6月26日共同签署房屋交接确认单。从开建集团通知耿连友一方解除租赁合同到实际交接房屋，历时61天时间，开建集团已经给予耿连友一方足够时间腾退房屋，无论耿连友一方在该期间内是否经营使用，房屋都在其实际控制之下，耿连友一方理应支付房屋占用期间的占有使用费。 耿连友、百分百饭店、曹晓静共同辩称，不同意开建集团的上诉请求。耿连友一方不欠开建集团任何租金、税金，也没有任何违约行为。双方在合同期限履行完毕后达成新的合意，耿连友一方持续稳定的履行租金给付义务且对方未提出任何异议，因此开建集团基于耿连友一方拖欠租金的事实主张相应权利不成立。 耿连友、曹晓静上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回开建集团的诉讼请求；上诉费由开建集团承担。一、本案争议焦点是在耿连友签订的书面合同租赁期届满后，自2015年10月20日至2019年6月20日期间双方租金标准是多少。从耿连友一方履行合同情况来看，耿连友一方在书面合同约定的履行期间内，一直秉持契约精神和诚信原则，从未拖欠过开建集团任何费用。二、在2015年10月的租赁合同履行期间届满后,由于案涉房屋夏天漏水、冬天漏风，且市场经营状况不好等原因，耿连友一方曾主张交接房屋，但开建集团因房屋原因无法找到新的承租人，为避免房屋闲置损失巨大，开建集团才与耿连友一方商量将租金价格降低，当时定下的租金标准为一年200万元，按月支付。故自2015年10月20日至2016年2月19日期间按每月166813元交付，条件是不签合同，按不定期租赁合同租赁，待开建集团找到新的承租人后耿连友一方撤离。自2016年2月，因房屋问题以及市场因素,耿连友一方提出不再承租，开建集团因无法找到新的承租人，因此双方再次协商自2016年3月起租金标准为每年120万元，按月支付，每月10万元，开建集团一直稳定履行。三、在房屋租赁履行过程中，开建集团一直派工作人员武旻与耿连友一方沟通，通过耿连友一方与武旻的微信聊天记录可以反映本案合同的真实履行情况。1.耿连友一方每月10万元支付均要通知开建集团，开建集团收到款项入账并缴纳税款，从未提出过还有差额问题，也从未索要过差额款项，该事实反映出双方已就租金标准达成一致，双方均对每月10万元标准没有异议。2.由于房屋曾经漏水，耿连友一方在支付2017年1月20日至3月20日房租时，少付5万元。而武旻在2018年1月18日、2019年2月20日的聊天记录中仅提出过5万元的事情，其中在2018年1月18日的聊天中，武旻提出“就5万块钱,怎么回事,为什么要欠5万啊,有没有一个缘由啊”以及2019年2月20日提出的“就是2017年的哈，2017年的这个是那个什么，我那个会计啊提出来了，你这块说哪个月还欠了5万块钱，这是怎么回事。”通过该记录明显体现除了5万元，耿连友一方根本不拖欠任何房租。3.在2019年2月20日的微信记录中,耿连友一方提出“我现在想和你们加签5年合同，最少五年行不行。”武旻答“不知道,我可以给你问问，多少钱，就现在这个价格签还是多多少钱，我都需要请示。”“把你的想法给我讲听听。”耿连友一方“就是按照现在的价格跟我签呗。”武旻“我觉得够呛。”耿连友一方“谈谈嘛，你家上次告诉我是160万。”武旻“曹姐,我给问问。”通过上述内容，可以确定双方对于房租已经达成新的合意，否则武旻不会提到是按现在价格还是其他价格的问题。武旻作为开建集团处理房屋租赁事宜的代表，其言行代表开建集团,整个微信记录足以证明双方达成新的租金标准。4.开建集团在一审审理过程中作出虚假陈述。开建集团明知免租期和税率于2009年2月19日签订的协议中已作出更改，但其隐瞒事实进行虚假陈述，试图通过诉讼获取不正当利益。由此可见，开建集团存在不诚信行为。综上，双方对于房租标准已经形成新的合意，租金标准为2015年10月20日至2016年2月19日每月166813元、2016年2月20日至2019年6月19日每月10万元，耿连友一方按照该标准实际履行，开建集团没有任何异议。故一审对双方没有达成新的合意，仍应按原合同履行的事实认定没有依据，属于事实认定错误。 百分百饭店同意耿连友、曹晓静的上诉意见。 开建集团辩称，不同意耿连友的上诉请求。一、耿连友主张其在2008年至2015年房屋租赁期间未拖欠过任何费用没有事实依据。一审时开建集团提交的欠缴租赁费明细表可以证明，自耿连友与开建集团签订租赁合同至2015年9月19日，耿连友共欠租金及税金229997.99元。二、耿连友一方主张自原租赁合同到期后开建集团自愿降低租金并提出不签合同的陈述没有事实依据。1.耿连友一方陈述的理由完全是主观臆断，没有任何证据证明。耿连友作为个体工商户的经营者，如果按其所述房屋夏天漏水，冬天漏风，其不可能继续承租房屋并持续缴纳租金，在2015年至2019年长达四年的时间里从未要求开建集团维修房屋，也未再重新租赁新的经营场所，由此证明耿连友一方的陈述与其行为完全矛盾，且不符合常理。2.开建集团未与耿连友签订新的租赁合同是因为开建集团的主要负责人在此期间被限制人身自由，无法正常经营所致。依据原租赁合同约定，2013年起房屋年租金已超过200万元。根据合同约定、行业惯例及市场规律，房屋租金每年递增，开建集团不可能主动降低租金。三、耿连友一方主张双方就租金标准协商变更的陈述没有依据。1.耿连友一方主张其与开建集团工作人员武旻就降低租金沟通过，但其提供的聊天记录中武旻没有提到过同意每月按10万元支付租金，对方提供的聊天记录反而能够证明武旻对房屋租金没有决定权，其回复的是“我给你问问，多少钱，我都需要请示”。2.双方没有就每月支付10万元租金达成明确合意，开建集团每月接收10万元租金的行为不能认定为对该租金数额的默许，在开建集团没有明确意思表示且不存在法定默示推定的情况下，无法认定双方达成新的合意。3.根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同到期后，对方继续使用租赁物，开建集团未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。在不定期租赁期间，双方权利义务应按原租赁合同约定履行，房屋租金每年递增。4.耿连友一方递交的上诉状中列明的上诉人是耿连友和曹晓静，但交纳上诉费的仅是耿连友。根据诉讼费交纳管理办法的有关规定，应当只对已交纳诉讼费的当事人的诉请进行审理，对没有交纳诉讼费的当事人的诉请不应一并审理。 开建集团向一审法院起诉请求：1.判令三被告支付至2019年4月25日租金6439534.19元；2.判令三被告支付自2019年4月26日起至2019年6月26日止房屋占有使用费为520127.4元；3.判令三被告支付违约金至实际给付之日（按年利率6%为标准，暂计算至起诉之日）为866713.49元；4.判令三被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：开建集团（出租人、甲方）与耿连友（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落于大连市中山区朝阳街55号和55-1号，租赁范围（1）一楼公建，建筑面积3680.79平方米，（2）与前述公建相邻的东北角餐厅，轴线面积231.45平方米。乙方承租房屋用于餐饮，未经甲方准许，不得改变租赁房屋的用途。房屋租赁期限自2008年6月20日起至2015年9月19日止。2008年6月20日至2008年9月19日为乙方装修期，装修期间免租金，计租金时间从2008年9月20日起至2015年9月19日止，共7年。关于租金约定：房屋年租金（指租赁年度，以下同）为人民币170万元（含物业费，税金由乙方承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调增5%。支付方式：本合同签订当日，乙方应当一次性向甲方支付定金85万元，在乙方装修期满按相关法律、法规规定办理完乙方正常营业所需的全部手续后抵作乙方第一个租赁年的半年租金，并在抵作租金的同时乙方向甲方支付相应的税金；如乙方未在装修期满时办理完乙方正常营业所需的全部手续，则乙方需在2008年9月20日向甲方支付第一租赁年半年租金85万元整和相应的税金，而定金则在乙方办理完乙方正常营业所需全部手续后再抵作下一个缴费周期半年租金。以后租金支付，乙方以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付），具体计算方式为：2009年3月20日至2009年9月19日的租金85万元整（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。乙方应向甲方支付的任何款项如逾期支付，应自到期应付日起直至该款项全额付清为止计收逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按照欠款额的千分之五计收。合同还约定：乙方须在本合同签订之日，向甲方交付保证金5万元，用于乙方的缴费担保。 2009年2月19日，原告（甲方）与被告耿连友（乙方）签订《变更合同内容协议书》，约定：考虑到乙方装修过程中实际情况，将原租赁合同中装修期2008年6月20日至2008年9月19日更改为2008年6月20日至2008年10月19日，增加30天，相应的租赁期限调整为2008年10月20日至2015年10月19日。原《租赁合同》中税金34.425万元变更为30.175万元。租金和税金的支付方式更改为2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付以此类推。 另查，案涉房屋自租赁以来，一直经营百分百饭店，营业执照上登记的经营者为耿连友，被告曹晓静自认其为实际经营者。上述租赁合同到期后，三被告均未与原告续签书面的租赁合同，2019年4月25日，原告向耿连友发送《通知》，内容为鉴于耿连友与原告签订的房屋租赁合同已于2015年9月19日到期，根据公司经营管理需要，公司决定此房屋不再对外出租，请耿连友自接到本通知起半个月内搬离此房屋。自2015年9月20日至2019年4月25日，承租人在无房屋租赁合同的情况下使用此房屋所产生的租赁费用，由本公司与耿连友依照已签订房屋租赁合同规定的房租价格协商解决。2019年5月7日，原告向耿连友发送《关于补交租金的通知》，内容为按照双方2008年6月20日签订的房屋租赁合同，至目前为止，你欠本公司房租约800万元，请于2019年5月15日前将此欠款补交给本公司。2019年6月26日，原告（出租方、甲方）与耿连友（承租方、乙方）签订《房屋交接确认单》，约定：乙方于2019年6月26日将房屋移交给甲方，从即日起由甲方接受该房屋。 另查，2015年10月19日原租赁合同到期后，曹晓静自2015年10月至2016年1月，每月支付原告租金166813元；自2016年2月至2019年5月每月支付原告租金10万元，曹晓静每月将支付房租的凭证通过微信传给原告工作人员武旻，武旻未催要过租金。 再查，自2017年1月1日至2017年9月30日，原告每月支付税金11428.57元，自2017年10月1日至2017年10月31日支付税金5714.29元，2017年11月1日至2017年12月31日每月支付税金11428.57元。税金的计算方式为95238.10元×12%。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告耿连友签订的原租赁合同到期后，是否形成新的租赁关系？二、各被告是否为适格主体?三、本案的诉讼时效如何确定？ 关于争议焦点一，《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告耿连友的原租赁合同履行期限届满后，双方未签订书面的租赁合同，但被告曹晓静一直于案涉房屋处经营百分百饭店，原告未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。关于被告抗辩其于2016年2月后每月支付10万元租金，原告在长时间内未提出异议，可视为其与原告达成新的合意，形成新的租赁合同关系。首先，从被告曹晓静与原告工作人员武旻的聊天记录看，武旻并未明确表示自原合同到期日起即可按照每月10万元支付租金，双方并未就每月支付10万元租金达成明确合意；原告每月接收10万元租金的行为不能认定为对该租金数额的默认和许可。在原告没有明确意思表示且不存在法定默示推定的情况下，无法认定双方达成新的合意，形成新的租赁合同法律关系。其次，根据原合同约定及行业惯例，房屋租金为每年递增，被告未提供证据证明案涉房屋在2015年10月至2019年6月间的租金价格发生明显变化，故被告主张租金变更为每月10万元缺乏合理性。再次，原告确存在主要负责人在原合同到期时被限制人身自由的客观情况。综上，被告未能提供充分证据证明双方之间形成了新的租赁关系，故原租赁合同继续有效。 关于争议焦点二，被告耿连友为原租赁合同当事人，根据合同相对性原则，原告向被告耿连友主张权利符合法律规定。案涉房屋用于经营百分百饭店，系个体工商户，被告耿连友系营业执照上登记的经营者，进一步证明要求被告耿连友承担责任的合理性。根据最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第46条之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。故百分百饭店并非适格主体，被告曹晓静作为实际经营者应当与耿连友共同承担责任。 关于争议焦点三，《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。被告辩称租金的诉讼时效为一年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第一条，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案的诉讼时效为三年，从原告首次向被告主张权利之日即2019年5月7日向前推三年，即2016年5月7日至2019年5月7日。根据原合同约定，房屋年租金（指租赁年度，以下同）为人民币170万元（含物业费，税金由乙方承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调增5%。一审法院认为，从公平角度出发，2015年10月20日后，双方未签订书面租赁合同，故2015年10月20日后的租金应延用原租赁合同最后一年的租金，而不应当继续累加。根据合同约定，2014年10月20日至2015年10月19日的租金为每年2164758.75元，故2016年5月7日至2019年5月7日三年应付租金为6494276.25元。自2016年5月至2019年5月，被告共支付租金（包括5万元保证金）360万元，被告应支付租金2894276.25元。关于税金是否支付，虽然原租赁合同中约定支付税金，但从被告提交的证据看，原告要求被告支付税金的比例明显过高，故对税金的支付不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告并非完全无理由按照每月10万元支付租金，原告在2019年5月前从未向被告催缴过租金，使被告产生可以按照每月10万租金继续履行合同的期待信赖，而非主观恶意，故违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，因被告在案涉房屋经营多年，原告应给予被告合理的腾退期间，原告无证据证明在合理的腾退期间内被告一直处于经营状态，故该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于司法解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告耿连友、被告曹晓静于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连开建集团有限公司房屋租金2894276.25元人民币，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费71580元（含保全费5000元），由原告负担39950元、被告耿连友、曹晓静负担31630元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。开建集团提供中信银行进账单（回单）、电子缴税付款凭证、客户回单、税收缴款书，拟证明开建集团就案涉租赁合同实际交纳的税包括房产税、教育附加税、营业税、地方、地方教育费及承建税共计17%，该税率也是法律规定的税率和税目，并非一审认定的税金计算标准12%。耿连友、百分百饭店及曹晓静提供一份视频录像，拟证明耿连友承租的案涉房屋存在严重漏水问题，租赁双方对后期租金形成下调合议。耿连友、百分百饭店及曹晓静对开建集团提供的上述税费票据的真实性没有异议，认为其在合同履行期内是按照17.75%税费标准履行了约定义务，不存在欠缴税费的问题。开建集团认为视频录像不属于新证据，且没有原始载体，不认可其真实性，也无法证明视频所涉房屋是案涉房屋。 对当事人二审提交的证据，本院认定如下：耿连友一方对开建集团提供的税费票据真实性没有异议，且认可其在是合同约定的租期内是按照17.75%的税费标准履行的，本院对该组证据的真实性予以确认。至于视频录像，耿连友一方未提供原始载体予以核实，本院对该份证据不予认定。 本院经审理查明，一审查明的“武旻未催要过租金”、“税金的计算方式为95238.10元×12%”，因与武旻在其与曹晓静的微信聊天记录中催要欠付的5万元租金的内容，以及与双方二审确认的税费标准17.75%不符，本院不予确认。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩观点分析，本案的主要争议焦点是：一、关于曹晓静应否作为上诉人予以列明；二、百分百饭店是否是本案适格诉讼主体；三、应向开建集团承担租金给付责任的主体如何认定；四、耿连友、百分百饭店及曹晓静是否欠付开建集团租金和占有使用费；五、耿连友、百分百饭店及曹晓静应否向开建集团承担逾期付款的违约责任。 关于第一个争议焦点，即曹晓静应否作为上诉人予以列明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零二条规定：“原告、被告、第三人分别上诉的，按照上诉请求分别预交二审案件受理费。同一方多人共同上诉的，只预交一份二审案件受理费；分别上诉的，按照上诉请求分别预交二审案件受理费。”具体到本案，耿连友、曹晓静共同向本院递交了上诉状，提出了相同的上诉请求。耿连友对二人的上诉预交一份二审案件受理费，符合上述法律规定，曹晓静应当作为上诉人予以列明。 关于第二个争议焦点，百分百饭店是否是本案适格诉讼主体。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”百分百饭店属个体工商户，且已领取营业执照，根据上述法律规定，其作为诉讼当事人参加诉讼，以营业执照上登记的字号“大连市中山区麻辣百分百饭店”为当事人，符合上述法律规定，应属适格的民事诉讼主体。至于一审法院适用的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条规定，因该意见在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》公布施行后同时废止，一审法院以此认定百分百饭店并非适格主体，属于适用法律不当，本院予以纠正。 关于第三个争议焦点，应向开建集团承担租金和占有使用费给付责任的主体如何认定。根据已查明的事实可知，就案涉租赁房屋，系开建集团与耿连友签订《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议》，约定由耿连友承租案涉房屋用于餐饮。耿连友作为案涉房屋的承租人，基于合同相对性原则，理应向开建集团支付合同约定的租金和期限届满后的占有使用费。至于耿连友签订案涉租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立的百分百饭店以及该饭店的实际经营者曹晓静应否承担租金和占有使用费的给付责任，本院认为，案涉《房屋租赁合同》的签订时间，耿连友与开建集团均认可系在2008年6月签订。从百分百饭店提供的营业执照显示，百分百饭店于2008年11月17日由耿连友注册成立。曹晓静自认自百分百饭店营业执照发放时其已实际经营。并且，从耿连友、百分百饭店及曹晓静提供的银行汇款凭证来看，在案涉合同约定的租期内及租期届满后，百分百饭店、曹晓静均存在以自己名义向开建集团交纳租金的行为，实际履行了租赁合同义务。由此分析，百分百饭店、曹晓静理应承担案涉租赁合同的有关权利义务，系案涉房屋租金及占有使用费的给付责任主体。至于耿连友一方提出其与曹晓静系合作经营百分百饭店关系，其已将案涉租赁合同的权利义务转让给曹晓静，故耿连友、百分百饭店不应承担责任的抗辩观点，本院认为，耿连友虽提供其与曹晓静于2015年10月4日签订的解除协议，拟证明耿连友及百分百饭店已经将案涉租赁合同的权利义务转让给了曹晓静。但耿连友并无证据证实租赁合同的相对方开建集团同意其将合同中的权利义务一并转让给曹晓静，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，耿连友该项抗辩观点不能成立。在此情况下，一审法院适用已经废止的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条有关个体工商户参加诉讼的程序性规定，认定百分百饭店不是适格主体并以此认定其不应承担民事责任，系适用法律错误，本院予以纠正。 关于第四个争议焦点，即耿连友、百分百饭店及曹晓静是否欠付开建集团租金和占有使用费。本院认为，根据开建集团与耿连友签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自2008年6月20日起至2015年9月19日止，2008年6月20日至2008年9月19日为耿连友装修期，装修期间免租金，计租金时间从2008年9月20日起至2015年9月19日止，共7年。房屋年租金为170万元（含物业费，税金由承租人承担，税金=170×20.25%=34.425万元），房屋年租金3年内保持不变，从第4个租赁年度开始调增，第4个租赁年度调增10%，以后每个租赁年度在上个租赁年度基础上调整5%。本合同签订当日，耿连友应当一次性向开建集团支付定金85万元，在耿连友装修期满按相关法律、法规规定办理完耿连友正常营业所需的全部手续后抵作耿连友第一租赁年的半年租金，并在抵作租金的同时耿连友向开建集团支付相应的税金；如耿连友未在装修期满时办理完耿连友正常营业所需的全部手续，则耿连友需在2008年9月20日向开建集团支付第一租赁年半年租金85万元和相应税金，而定金则在耿连友办理完耿连友正常营业所需全部手续后再抵作下一个缴费周期半年租金。以后租金支付，耿连友以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付），计算方式为2009年3月20日至2009年9月19日的租金85万元整（同时支付相应的税金），以后各自租金和税金的支付依此类推。双方于2009年2月19日签订的《变更合同内容协议书》约定，将原租赁合同中装修期更改为2008年6月20日至2008年10月19日，相应的租赁期限调整为2008年10月20日至2015年10月19日，税金由34.425万元变更为30.175万元，租金和税金的支付方式为2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。根据上述约定，自2008年10月20日至2015年10月19日，耿连友应向开建集团支付租金合计13159933.75元（1700000元+1700000元+1700000元+1870000元+1963500元+2061675元+2164758.75元=13159933.75元），税金合计2335888.24元（301750元+301750元+301750元+331925元+348521.25+365947.31+384244.68元=2335888.24元），房租和税金合计15495821.99元（13159933.75元+2335888.24元=15495821.99元）。根据一审中开建集团提交的《欠缴租赁费明细表》、百分百饭店提交的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》统计的数据来看，双方统计的百分百饭店自2008年10月20日至2015年10月19日的已付租金及税金合计金额一致，为15265824元。根据上述应付租金和税金总额、已付租金和税金总额计算，耿连友自2008年10月20日至2015年10月19日期间总计欠付开建集团房租及税金合计229997.99元。 关于2015年10月20日开始至房屋交接之日2019年6月26日，耿连友是否欠付开建集团房屋租金和税金一节。根据已查明的事实可知，开建集团与耿连友签订的《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租赁期限至2015年10月19日，双方未再签订租赁合同。百分百饭店、曹晓静亦未与开建集团签订新的租赁合同，其占有使用案涉房屋仍系基于此前耿连友签署的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”具体到本案，案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租期届满后，耿连友一方仍占有使用案涉房屋，直至2019年4月25日开建集团向耿连友发送《通知》，要求耿连友自接到通知起半个月内搬离案涉房屋。按照上述法律规定，在2019年4月25日开建集团主张解除合同之前，开建集团对耿连友继续使用房屋没有提出异议，故自2015年10月20日始至2019年4月25日，开建集团与耿连友之间的租赁合同有效，构成不定期租赁。至于2015年10月20日至2019年4月25日期间的租金和税金，开建集团主张应依据案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金和税金标准支付。耿连友一方则称双方已就租金和税金标准达成新的合意，2015年10月至2016年1月每月按照166813元支付，2016年2月至2019年5月每月按照10万元支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”从百分百饭店一审提供的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》、开建集团在一审提供的《欠缴租赁明细表》以及耿连友一方提供的其向开建集团支付租金及税费的银行汇款凭证显示，除2017年1月、2月合计向开建集团支付15万元之外，自2015年10月20日至2016年1月每月向开建集团支付166813元，2016年2月至2019年5月每月向开建集团支付10万元。并且，付款时间和标准均未按照此前《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》的约定履行。而从开建集团提供的现有证据可知，直至开建集团于2019年4月25日要求耿连友一方搬离此房屋之前，开建集团不仅接受了上述款项，而且从未对耿连友一方的上述付款金额、付款时间提出过异议。另外，武旻是开建集团认可的其旗下物业公司的工作人员。从曹晓静与武旻的微信聊天记录来看，有关案涉房屋租金的交付事宜是由武旻负责沟通的。微信聊天记录中，武旻提到“就5万块钱,怎么回事,为什么要欠5万啊,有没有一个缘由啊”、“就是2017年的哈，2017年的这个是那个什么，我那个会计啊提出来了，你这块说哪个月还欠5万块钱，这是怎么事”。结合上述双方各自统计的2015年10月20日至2019年5月每月向开建集团支付款项明细反映的付款情况分析，开建集团事实上当时是以每月10万元标准来主张曹晓静尚欠2017年某月的5万元款项的。依照日常生活常理分析，如若双方仍按此前《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金和税金标准、以及付款时间履行，武旻在提及曹晓静欠付款项的金额时不会仅仅提及2017年某月还欠的5万元。综上分析，耿连友一方与开建集团在履行合同过程中以实际履行行为变更了合同约定的租金、税金标准以及付款时间，即自2015年10月20日至2016年1月按照每月166813元标准支付租金和税金，2016年2月至2019年5月按照每月10万元标准支付租金和税金。从百分百饭店提供的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》及开建集团提供的《欠缴租赁明细表》所列款项金额及期间，以及耿连友一方提供的银行付款凭证显示，曹晓静自2015年10月20日至2019年5月20日实际向开建集团交付4617252元（1467252元+1150000元+1200000元+800000元=4617252元）。按照上述每月交费标准计算，上述款项对应的租赁及占有使用费期间应截止至2019年6月20日，尚欠2019年6月21日至2019年6月26日的占有使用费。按每月10万元标准计算，2019年6月21日至2019年6月26日的占有使用费为20000元（100000元÷30天×6天=20000元）。另外，对于武旻在微信聊天记录中提到的2017年欠付的50000元，在百分百饭店提供的《麻辣百分百向开建集团房租汇款明细汇总》中虽注明“2017.1.20-2017.3.20房租及税金，本笔本应交20万元，差了5万元即聊天记录所说的5万元，已经以押金补上了”，但百分百饭店并无证据证实其向开建集团支付了5万元的押金，故应当认定耿连友一方还应向开建集团支付2017年1月20日至2017年3月20日期间尚欠的房租及税金50000元。据此分析，一审认为双方自2016年2月后未就每月支付10万元租金达成合意，并以此为基础认定耿连友一方应支付2016年5月至2019年5月租金2894276.25元，应属有误，本院予以纠正。 关于开建集团主张的2016年5月7日以前的租金是否超过诉讼时效一节。如上分析，耿连友一方在2016年5月7日前尚欠开建集团的租金及税金总额为229997.99元，即尚欠的2008年10月20日至2015年10月19日期间的租金和税金总额。本院认为，根据《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定，租赁期限为2008年10月20日至2015年10月19日；2008年9月20日支付第一租赁年半年租金85万元和相应税金；以后租金支付，以半年为周期预付租金（即每六个月支付一次，且需提前一个月支付）；2009年3月20日前预交2009年4月20日至2009年10月19日的租金85万元（同时支付相应的税金），以后各期租金和税金的支付依此类推。案涉合同对每期租金和税金的支付时间进行了明确约定，耿连友一方未按合同约定的时间足额给付租金和税金之时，开建集团就已知晓其权利受到侵害，理应自知晓权利受到侵害之日起主张权利。而从现有证据来看，开建集团无据证实其在2019年5月7日前曾向耿连友一方主张过上述期间欠缴的租金和税金，故一审认定2016年5月7日以前的租金超过诉讼时效并无不当。至于开建集团认为曹晓静自2015年10月20日之后向其支付租金的行为构成诉讼时效中断，并主张应自曹晓静最后一期租金的支付时间计算其此前的租金和税金的诉讼时效一节，根据上文分析，曹晓静2015年10月20日之后向开建集团支付的款项，是其按照双方以实际履行行为达成的变更租金、税金的合意而对此后租期的租金及税金的履行行为，并不构成对此前租金和税金诉讼时效的中断，开建集团该项主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于第五个争议焦点，耿连友、百分百饭店及曹晓静应否向开建集团承担逾期付款的违约责任。本案中，开建集团要求耿连友一方自2015年10月20日开始承担逾期支付租金和税金的违约金。本院认为，如上分析，双方以实际履行行为变更了案涉《房屋租赁合同》及《变更合同内容协议书》约定的租金、税金标准及付款时间。根据双方变更后的租金和税金标准计算，耿连友一方共计欠付开建集团2017年1月20日至2017年3月20日期间的租金及税金50000元，2019年6月21日至2019年6月26日期间的占有使用费20000元。因双方在后期履行过程中未明确约定给付时间，开建集团亦未对耿连友一方支付款项的时间提出过异议。在此情况下，开建集团向耿连友一方主张逾期付款的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销辽宁省大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初8903号民事判决； 二、耿连友、大连市中山区麻辣百分百饭店、曹晓静于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连开建集团有限公司租金及税金50000元； 三、耿连友、大连市中山区麻辣百分百饭店、曹晓静于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连开建集团有限公司房屋占有使用费20000元； 四、驳回大连开建集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费66580元，诉讼保全费5000元，合计71580元，由大连开建集团有限公司负担65985元，耿连友、大连市中山区麻辣百分百饭店、曹晓静共同负担5595元。 二审案件受理费98210元（耿连友预交31630元，大连开建集团有限公司预交66580元），由大连开建集团有限公司负担97336元，耿连友、大连市中山区麻辣百分百饭店、曹晓静共同负担874元。 本判决为终审判决。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张文秀