贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初16267号 原告：贵州浙商城商业管理贸易有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处草海大道浙商城****办公区。统一社会信用代码：91520502051945717D。 法定代表人：何司卿，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗中云，系贵州科宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何朝鹏，系贵州科宇律师事务所实习律师。 被告：王桂真，女，汉族，1970年3月29日出生，住四川省威远县。 原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司（以下简称：浙商城管理公司）与被告王桂真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙商城管理公司的委托诉讼代理人罗中云、何朝鹏，被告王桂真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙商城管理公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告王桂真支付原告浙商城管理公司租金322113元、物业管理费35711元、市政垃圾代缴费7142元，共计364966元；2.判决被告王桂真赔偿原告浙商城管理公司资金占用损失暂计1000元（实际应以161056.5元为基数，从2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月31日；以322113元为基数从2020年4月1日起按起全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月1日，原被告双方以原告为甲方被告为乙方签订《浙商城·乐购广场商铺租赁合同书》，约定：被告租赁原告位于毕节市七星关区经营家具。租赁期限：自2016年10月1日起至2020年11月21日。租金为：714226元。租金支付方式为：合同期第一阶段自2016年10月1日至2017年9月30日，应交租金为：357113元，分两次支付，第一次支付时间为2016年10月1日前支付178556.5元整，第二次支付时间为2017年6月30日前支付178556.5元整；第二阶段自2017年10月1日至2020年11月21日，应支付租金为：357113元，按照约定将70000元经营保证金的50%抵扣租金，第二阶段实际应付租金为322113元整，分两次支付，第一次支付时间为2019年10月1日前支付161056.5元整，第二次支付时间为2020年4月1日前支付161056.5元整。第一阶段租金在本合同签订时支付给甲方。乙方需按时缴纳物业管理费（3元／ｍ2／月）、市政垃圾代缴费（0.6元／ｍ2／月）。合同签订后，原告依约将租赁标的物交付给被告使用，被告支付了第一阶段的租金、物业管理费、市政垃圾代缴费。第二阶段的租金、物业管理费、市政垃圾代缴费支付期限到期后，经原告多次催收，被告均拒绝支付。被告至今尚欠原告租金322113元、物业管理费35711元、市政垃圾代缴费7142元，共计364966元。原告认为：原告和被告签订的《浙商城·乐购广场商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告已依约将租赁标的物交付给被告使用，被告也应依约支付原告租金、管理费、市政垃圾清理费，被告拖欠支付原告租金、管理费、市政垃圾清理费的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告除将拖欠的租金、管理费、市政垃圾清理费支付给原告外，还应承担赔偿原告资金占用损失的违约责任。 被告王桂真向本院提交书面答辩状辩称，一、答辩人实际只欠付原告租金80,735.70元，原告主张支付租金322,113元的诉请，与事实不符。1.因当时商场还在装修，各种安全设施无法达标，不符合运营条件。答辩人答应原告与其他商家于2016年10月20日同期一起开门营业，原告承诺为答辩人和其他商家减免半年租金。但原告履行了给其他商家减免了半年租金的义务，却唯独没有给答辩人进行减免，双方为此还产生争议。答辩人和其他商家一起开业、一起经营、合同期限相同，原告对其他商家都履行了承诺，基于诚实信用原则，被告也应按约定履行承诺，应当为原告减免半年的租金，半年租金共计178,556.5元。2.答辩人已于合同签订时支付给了原告70,000元的保证金，原告只给答辩人减扣了35,000元，剩余35,000元，原告应当在总租金中予以扣除。3.原告与答辩人签订合同的最后期限是2020年11月21日。但至2020年9月15日止，原告采取不收取电费来阻止原告经营，因无法通电导致答辩人无法正常运营，故答辩人只好在2020年9月15日前搬离了该商铺。所以计算租金的时间应截止2020年9月15日，即答辩人搬离之日止。4.原告在租金中多计算了房屋面积，原告出租的房屋总面积中，F3030是电梯占地位置，不在答辩人经营范围之内。其中电梯占地面积共计38.64平方米，原告在实际计算租金的时候已经包含了该38.64平方米的面积，多收了答辩人27,820.8元租金，应在总租金中予以扣除。二、答辩人未向原告支付租金，系原告的行为所致，原告存在过错。1.2016年答辩人通过原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司公司做的施工设计图和活动推广了解进行商铺选址，因原告一直承诺将会在施工设计图所述位置设置一个扶手电梯，供里面商户使用，答辩人基于原告的该项承诺的原因，才于2020年10月1日与原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司签订《浙商城.乐购广场商铺租赁合同书》，但直至2020年，被告一直未履行当时的商业推广承诺，按约定安装扶手电梯，因没有安装电梯，致使道路不通，人流量比较少，答辩人生意惨淡，无人问津。2.租赁期间，原告租赁给答辩人的房屋不符合约定标准。在原告入住期间，被告承诺一切基础设施都齐全，但其厨房未装修完整，未吊顶。原告承诺会在一段时间内为答辩人处理，从2016年至2020年答辩人撤离之日，原告都未按约定为答辩人给厨房吊顶。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”规定。作为租赁物交付人，向答辩人提供符合约定用途的房屋系基本义务，现本案涉案房屋存在问题，并且未及时处理，影响答辩人的实际使用，已构成违约。三、2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，商场从2020年1月份开始放假后，直至2020年3月中旬才正式开门营业，此期间不能营业属于不可抗力，商场未能正常营业，基于公平原则，兼顾双方利益，此期间的租金损失，原告应当适当减免。四、原告主张的利息过高，不应得到支持，被告不支付租金系原告的行为导致，原告的行为构成严重违约。故不应支持原告诉请赔偿答辩人资金占用损失的请求。且原告要求答辩人承担利息，明显过高，有失公平原则。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。 经审理查明，2016年10月1日，原被告双方以原告为甲方被告为乙方签订《浙商城·乐购广场商铺租赁合同书》，约定：原告将位于毕节市七星关区及经营设施出租给被告试用经营家具。租赁期限：自2016年10月1日起至2020年11月21日止，租金共计714226元，租金支付方式为：按周期计算，合同期第一阶段自2016年10月1日至2017年9月30日，应交租金为：357113元，分两次支付，第一次支付时间为2016年10月1日前支付178556.5元整，第二次支付时间为2017年6月30日前支付178556.5元整；第二阶段自2017年10月1日至2020年11月21日，应支付租金为：357113元，按照约定将70000元经营保证金的50%抵扣租金，第二阶段实际应付租金为322113元整，分两次支付，第一次支付时间为2019年10月1日前支付161056.5元整，第二次支付时间为2020年4月1日前支付161056.5元整。第一阶段租金在本合同签订时支付给甲方。乙方需按时缴纳物业管理费（3元／ｍ2／月）、市政垃圾代缴费（0.6元／ｍ2／月），并向甲方缴纳保证金70000元。乙方需按时缴纳物业管理费、市政垃圾代缴费、保证金和水、电费，若逾期未缴，每逾期一日，加收每日千分之五的滞纳金。合同签订后，原告依约将租赁标的物交付给被告使用，被告支付了第一阶段的租金、物业管理费、市政垃圾代缴费。第二阶段的租金、物业管理费、市政垃圾代缴费支付期限到期后，经原告多次催收，被告均拒绝支付。被告至今尚欠原告租金322113元、物业管理费35711元、市政垃圾代缴费7142元，共计364966元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《浙商城·乐购广场商铺租赁合同书》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营、管理、使用，被告应按照合同约定向原告支付租金。被告支付了第一阶段的租金、物业管理费、市政垃圾代缴费后，未按时支付第二阶段的租金、物业管理费、市政垃圾代缴费，被告未按合同履行支付义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”应承担继续履行及赔偿损失等违约责任，向原告支付第二阶段尚欠原告租金322,113元、物业管理费35,711元、市政垃圾代缴费7,142元，共计364,966元，鉴于双方的合同期限已届满，被告缴纳的保证金剩余部分35,000元可用于抵扣上述差欠的款项，故被告实际还应向原告支付329,966元。被告虽然辩称2016年10月开业的时候，原告承诺减免半年的租金，被告实际只欠付原告租金807,35.7元，但并未提供相关证据证实原告承诺减免租金的事实，且被告已按合同约定实际缴纳了第一阶段的租金，故本院对该意见不予采纳；被告辩称原告采取不收取电费来阻止被告经营，导致被告于2020年9月15日搬离了涉案商铺，故租金计算截止时间应为2020年9月15日，且原告交付的房屋不符合约定的标准、涉案商铺因疫情未能正常营业，原告应减免部分租金等意见，均未提供相关证据加以证实，本院不予采纳；对于被告认为F3030号商铺是电梯位置，不在经营范围，原告在计算租金的时候多收取了该部分的租金27,820.8元租金，应在总租金中扣除的意见，因双方租赁合同并未包含F3030号商铺，故被告王桂真的该答辩意见与事实不符，不予采纳。 对原告主张判令被告王桂真赔偿原告浙商城管理公司资金占用费损失的诉请。根据双方租赁合同的约定，因被告未按约定按期向原告缴纳租金、物业管理费及市政垃圾代缴费，应按约定向原告支付资金占用费，因双方约定的违约金计算标准过高，原告自行调整要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算符合法律的规定，本院予以支持，资金占用费损失具体计算方式为：以161,056.5元为基数，从2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月31日；以287,113元为基数从2020年4月1日起按起全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告王桂真于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司租金、物业费、市政垃圾清理费共计329,966元及资金占用费（以161,056.50元为基数，从2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月31日；以287,113元为基数从2020年4月1日起按起全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）； 二、驳回原告贵州浙商城商业管理贸易有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3,395元（已按简易程序减半收取），保全费2,370元，由被告王桂真负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周 萌