广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33993号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市文博尔实业有限公司，住所地:深圳市龙岗区横岗街道大康社区小康路上中村**，同意社会信用代码：914403000812955164。法定代表人：罗文。委托诉讼代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉惠，广东金圳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张远远，女，汉族，1990年5月7日出生，住所地：河南省方城县。被上诉人（原审第三人）：深圳市远鸿达辉实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道六约XX路**，统一社会信用代码：9144030039844660X5。法定代表人：张远远。被上诉人（原审第三人）：深圳市远鸿达辉实业有限公司埔厦宾馆，经营场所深圳市龙岗区横岗街道六约XX路**第**局部。负责人：张远远。张远远、深圳市远鸿达辉实业有限公司、深圳市远鸿达辉实业有限公司埔厦宾馆共同委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。张远远、深圳市远鸿达辉实业有限公司、深圳市远鸿达辉实业有限公司埔厦宾馆共同委托诉讼代理人：张文，广东时文律师事务所律师。原审第三人：罗文，男，汉族，1990年2月13日出生，身份证住址湖南省衡阳县。原审第三人：深圳市六约股份有限公司埔厦分公司，，住所地：深圳市龙岗区横岗街道六约社区埔厦路仅限办公住所），统一社会信用代码：91440300778752166K。负责人：余国庆，总经理。委托诉讼代理人：敖翔，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海标，广东世超律师事务所律师。原审第三人：深圳市龙岗区盛世佳豪休闲会所，，住所地：深圳市龙岗区横岗街道XX路****注册号：440307814528259。经营者：刘旺盛，单位负责人。委托诉讼代理人：颜飞龙，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：付洁，江西明略律师事务所实习律师。原审第三人：李雪萍，女，汉族，1977年10月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。原审第三人：深圳市龙岗区横岗益飞通讯手机店，住，住所地：深圳市龙岗区横岗街道六约社区埔厦路**一社会信用代码：92440300MA5F4LUE4P。经营者：高昊，男，汉族，1992年3月1日出生，身份证住址：河南省驻马店市驿城区。原审第三人：深圳市龙岗区宜又多超市，住所地：，住所地：深圳市龙岗区横岗街道埔厦路**信用代码：92440300L820770118。经营者：夏传乾。原审第三人：深圳市龙岗区横岗赵记小吃店，住所地：深，住所地：深圳市龙岗区横岗街道埔六约社区埔厦路**埔厦商城**用代码：92440300MA5EK0LH0P。经营者：赵兵，总经理。原审第三人：深圳市龙岗区燕记小面馆，住所地：深圳市，住所地：深圳市龙岗区横岗街道六约社区埔厦路**埔厦商城A03铺码：92440300MA5F170D0U。经营者：康燕，总经理。原审第三人：深圳市龙岗区横岗惠而美黄焖鸡米饭店，住所地：深圳市龙，住所地：深圳市龙岗区横岗街道六约社区埔厦路**-A01：92440300MA5DQEFK7C。经营者：赖中华，总经理。原审第三人：深圳市大神网络科技有限公司，住所地：深圳市龙岗，住所地：深圳市龙岗区横岗街道埔厦路****91440300MA5DMWU73Q。法定代表人：孙蕊，总经理。深圳市龙岗区宜又多超市、深圳市龙岗区横岗赵记小吃店、深圳市龙岗区燕记小面馆、深圳市龙岗区横岗惠而美黄焖鸡米饭店、深圳市大神网络科技有限公司共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。上诉人深圳市文博尔实业有限公司（以下简称文博尔公司）与上诉人张远远、深圳市远鸿达辉实业有限公司（以下简称远鸿达辉公司）及被上诉人深圳市远鸿达辉实业有限公司埔厦宾馆（以下简称埔厦宾馆）、原审第三人李雪萍、深圳市六约股份有限公司埔厦分公司（以下简称埔厦分公司）、罗文、深圳市龙岗区盛世佳豪休闲会所（以下简称盛世佳豪会所）、深圳市龙岗区横岗益飞通讯手机店（以下简称益飞手机店）、深圳市龙岗区宜又多超市（以下简称宜又多超市）、深圳市龙岗区横岗赵记小吃店（以下简称赵记小吃店）、深圳市龙岗区燕记小面馆（以下简称燕记小面馆）、深圳市龙岗区横岗惠而美黄焖鸡米饭店（以下简称惠而美饭店）、深圳市大神网络科技有限公司（以下简称大神网公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初7339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。文博尔公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆向文博尔公司支付自2017年9月1日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（2017年9月1日至2018年3月31日按照每月13200元的标准；2018年4月1日以后按照每月145200元的标准支付）；2、撤销一审判决第六项，改判文博尔公司无需向张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆支付装修损失1034952.5元；3、张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆承担本案全部诉讼费用、评估费用。事实和理由：一、张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆一直未向文博尔公司腾退房屋，应按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。二、《XX路46号综合楼承包合同书》无效，该合同中关于免租期的约定亦无效，张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆在该期间内实际占用并使用涉案房屋，应支付该段期间的房屋占有使用费。三、一审法院错误采用《资产评估报告》作为认定张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆损失的依据。《资产评估报告》鉴定程序启动不合法，评估内容错漏百出，与事实不符，依法应当予以排除。（一）鉴定程序启动不合法。一审法院未就鉴定机构的选择与文博尔公司和张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆协商，剥夺了文博尔公司对鉴定机构的选择、询问的权利。（二）评估机构及其人员并不具有相应的资质。一审判决中以评估报告作为张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆的装修损失，属于建设工程施工，应由具备工程造价的专业资质的机构进行鉴定。深圳市永明资产评估事务所并不具备相工程造价鉴定资质，其鉴定人员同样不具备相应的鉴定资质。（三）评估机构认定范围、鉴定方法错误。首先，本案鉴定的范围是已形成附合的装饰装修物的现值；而一审法院却委托了评估机构做出的是资产评估。两者适用的法律不同、鉴定方法不同、鉴定范围不同。其次，资产评估报告加入了拆除旧天花、拆除旧墙、打掉旧地砖等非装修装饰物品的估价，这是人工成本，而非装修损失。报告中对人工费使用“成新率”错误。二审庭审时，文博尔公司补充上诉事实和理由如下：在上诉期间文博尔公司不断收到张远远所分租的小租户对文博尔公司的诉讼，最新的判决书是2020年9月份宜又多超市起诉张远远，该判决中确认宜又多超市向张远远支付占有使用费的时间计算至2020年6月30日，因此，本案张远远、远鸿达辉公司、埔厦宾馆向文博尔公司支付占用使用费的时间应当计算至2020年6月30日之后。此外，2020年7月29日涉案房屋的业主即六约公司埔厦分公司向文博尔公司出具了《收楼说明》，确认2020年7月29日涉案房屋才被业主收回。在收回之前，涉及到张远远的小租户的搬迁问题。故本案计算张远远支付文博尔公司占有使用费的准确时间是2020年7月29日。张远远、远鸿达辉公司及埔厦宾馆辩称，一、关于宜又多超市的案件。宜又多超市已经上诉，该判决尚未发生法律效力。二、李雪萍向业主方交回涉案的房屋的时间不能确定是本案远鸿达辉和张远远向文博尔公司的交房时间。三、文博尔公司恶意拒绝接收涉案房产，扩大损失，理应承担扩大损失的责任。四、一审认定租金支付到2017年10月，判决从10月份开始继续支付使用费错误，我们一审庭前已经提交证据证明租金已经交付到2018年8月份。罗文述称，对文博尔公司的上诉没有意见。盛世佳豪会所述称，一、一审判决认定事实清楚，盛世佳豪会所对一审判决查明、认定的事实没有异议。二、一审委托鉴定机构的程序合法，鉴定机构具有相应资质，鉴定程序符合法律规定，鉴定结论客观合理。三、既然一审法院已经将盛世佳豪会所追加为第三人，且盛世佳豪会所是有独立请求权的第三人，一审也对盛世佳豪会所的装修损失进行鉴定且作出了认定，故应将盛世佳豪会所的损失与全案一并处理。六约埔厦分公司述称，同意文博尔公司关于鉴定程序及鉴定资质以及相关的鉴定结论的依据的上诉意见。此外，六约埔厦分公司向法庭邮寄了案号为（2020）粤0307民初11798号及（2019）粤0307民初11836号民事判决书（已生效）。在（2019）粤0307民初11836号生效民事判决书中对2018年12月5日起之后的占有使用费已经作出了酌情认定，在（2020）粤0307民初11798号判决书中（尚未生效）确认于2020年7月28日向六约埔厦分公司交还涉案物业。宜又多超市、赵记小吃店、燕记小面馆、惠而美饭店、大神网络公司共同述称，对文博尔公司的上诉没有意见，其正在对损失进行另案起诉。张远远上诉请求：1、撤销一审判决第二项，因远鸿达辉公司早已于2018年12月5日（第二次电力局停电后）向文博尔公司交还了涉案房屋；2、撤销一审判决第四、五、六项，改判文博尔公司应赔偿远鸿达辉公司装修损失532767.60元（远鸿达辉公司仅需向文博尔公司支付房屋占有使用费、卫生费共计1265000元，文博尔公司赔偿远鸿达辉公司装修损失1797767.60元）；3、文博尔公司承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、一审程序和适用法律严重有误。（一）张远远不是本案适格被告，文博尔公司在本案中不存在对张远远或者远鸿达辉公司的选择权。合同表面出现的承租主体是张远远，但是实质主体是远鸿达辉公司。张远远是为了远鸿达辉公司的成立而租赁房屋，远鸿达辉公司成立并认可涉案合同后，张远远的责任应当由远鸿达辉公司承担。（二）一审没有查清合同无效过错责任，导致判决不公。（三）一审法院超越一审原告诉讼请求，做出判决。（四）一审法院在判决书主体部分中未将反诉和被反诉主体列明，但实际审理了本诉和反诉。二、一审判决认定事实有误。（一）认定停电时间有误。本案文博尔公司自2018年10月29日就停电，这次是文博尔公司自行停电。2018年12月3日又通知电力局彻底断电。认定停电时间应当是2018年10月29日下午五点，而不应当是2018年12月3日的断电时间。（二）一审认定直至一审判决尚未返还涉案房屋给张远远的事实有误。远鸿达辉公司早已于2018年12月5日（电力局停电后）向文博尔公司交还了涉案房屋。（三）一审认定欠缴租金时间和数额有误。事实上，远鸿达辉公司在文博尔公司自2018年10月29日私自停电，继而在2018年12月3日通过电力局彻底断电后，远鸿达辉公司就没有义务再交纳使用费。三、应对一审案件受理费重新计算。因为一审没有审理第三人的损失，就不应当收取该部分诉讼请求的案件受理费。二审庭审时，张远远补充上诉事实和理由如下：一审判决张远远、远鸿达辉公司及埔厦宾馆三方承担管理费每个月3000元，属于超诉讼请求的判决。文博尔公司辩称，张远远的上诉没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由如下：一、文博尔公司是与张远远签订的涉案租赁合同，承租人是张远远个人。二、合同签订的时间是2014年4月1日，远鸿达辉成立的时间是2014年6月27日，从签订时间上来看张远远只能代表其个人。根据相关裁判观点，即使设立人认为设立法人从事民事活动产生的责任应当由公司承担，但第三人有选择行为人或行为人所设立公司承担责任的权利，故在本案中其该项上诉意见没有事实和法律依据。三、签订合同时，张远远也没有披露其行为所产生的法律后果由未来的公司承担。因此基于信赖利益，本案也应当由张远远承担责任。四、关于3000元管理费的问题。文博尔公司起诉的是卫生费每月1500元。罗文述称，和文博尔公司的答辩意见一致。六约埔厦分公司述称，请求法庭尊重已经生效的（2019）粤0307民初11836号关于装修损失的认定的裁判观点。盛世佳豪会所述称，同文博尔公司上诉状答辩意见。宜又多超市、赵记小吃店、燕记小面馆、惠而美饭店、大神网络公司共同述称，没有意见，其另案已经起诉相关的损失。文博尔公司向一审法院起诉请求：1、确认文博尔公司与张远远签订的《XX路46号综合楼承包合同书》无效；2、张远远按每月135000元向文博尔公司支付2017年3月1日至实际腾退之日起的租金，并按月利率5%支付拖欠租金的违约金至履行完毕之日止；3、张远远按每月1500元向文博尔公司支付自2017年3月1日起的卫生费至腾退之日止（在诉讼中文博尔公司变更诉讼请求，请求张远远支付自2017年11月开始的租金及卫生费）。张远远向一审法院反诉请求：1、确认文博尔公司与张远远签订的《XX路46号综合楼承包合同书》无效；2、文博尔公司赔偿张远远经济损失1100万元；3、文博尔公司退还张远远租赁押金384000元。一审法院经审理查明：2014年4月1日，文博尔公司与张远远签订《XX路46号综合楼承包合同书》一份，合同约定，文博尔公司将位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区XX路46号综合楼出租给张远远，约定租赁期限自2014年4月1日起至2020年5月30日止，前两个月免租，自2014年6月1日起计租。约定月租金总额为12万元，每月管理费3000元，卫生费1500元，租金总费用每隔两年递增10%；每月租金于当月5日前支付，如逾期支付租金，则应按日5%支付滞纳金，且出租人有权切断对承租人的水电供应。合同第五条约定，“不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务，如发生超范围经营业务，乙方（承租人）须承担全部责任（不得经营幼儿园、医院及特殊行业）”。在签订合同的同时，张远远向文博尔公司支付了押金384000元，文博尔公司向张远远出具了收据。2014年4月9日，文博尔公司的法定代表人罗文与李雪萍签订《XX路46号综合楼承包合同书》，从李雪萍处承租涉案房屋，约定月租金总额为101430元，租赁期间为2014年7月11日起至2020年7月10日止。截至一审法庭辩论终结，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，其实际管理使用者为埔厦分公司，2011年3月7日已作历史遗留违法建筑申报。李雪萍于2014年4月1日与埔厦分公司签订《XX路46号综合楼承包合同书》，以月租金92736元从埔厦分公司整体承租涉案房屋，约定租赁期间为2014年7月11日起至2020年7月10日止。张远远系远鸿达辉公司的法定代表人，张远远承租涉案房屋之后，将部分房屋用于埔厦宾馆的经营场所，其余则以远鸿达辉公司的名义分租给盛世佳豪会所、益飞手机店、宜又多超市（合同期限为2015年5月1日至2019年9月30日）、赵记小吃店（合同期限为2017年6月1日至2019年5月31日）、燕记小面馆（合同期限为2017年2月1日至2019年1月31日）、惠而美饭店（合同期限为2017年8月1日至2019年7月29日）、大神网公司（合同期限为2016年10月1日至2020年1月1日）。深圳市公安局龙岗分局给远鸿达辉公司颁发的旅馆业特种行业许可证的有效日期为2015年2月3日至2017年2月3日。张远远主张，远鸿达辉公司于2017年初向公安机关要求延续许可日期时，被告知2013年8月30日由深圳中建院建筑科技有限公司就涉案房屋出具的《建筑工程质量检测鉴定报告》属伪造文件（该报告由埔厦分公司提供给张远远），不符合续期要求，因此张远远自2017年3月份开始拒绝向文博尔公司支付租金。张远远提供了深圳中建院建筑科技有限公司于2017年4月12日出具的书面证明一份，该公司在证明中陈述，相关鉴定报告非该公司出具，属伪造文件。埔厦分公司则主张涉案房屋已通过房屋结构安全性检测，并在本案于2017年9月第一次开庭审理之时提供了由深圳市精恒工程检验有限公司于2017年3月17日就涉案房屋出具的房屋结构安全性检测鉴定报告，鉴定结论为涉案房屋满足正常使用的安全性要求。张远远主张相关鉴定报告系当事人发生纠纷之后才出具，对其鉴定资质存疑，且未在本案诉讼之前送达给相关承租人。在本案诉讼中，双方当事人经他人协调后，张远远按合同约定向文博尔公司支付了截至2017年10月份的租金及其他费用，但自2017年11月开始未再支付租金。2018年10月18日，李雪萍和罗文向涉案的各家商铺发出催缴租金通知，否则将对涉案商铺停电。2018年12月3日，埔厦村委向南方电网横岗分局申请对涉案物业停电，同年12月5日，南方电网对涉案物业停止了电力供应。停电之后，有的商家自备发电机恢复电力供应，有的则停业，但均未腾出房屋并向出租人交付租赁场所。张远远要求文博尔公司赔偿损失并申请对涉案物业的装修损失进行评估，经一审法院委托，深圳市永明资产评估事务所于2019年3月28日（评估基准日为2019年3月11日）出具评估报告，涉案商家的装修损失分别如下：埔厦宾馆2247626元（其中形成附合的部分为2069905元，未形成附合的部分为177721元），盛世佳豪会所2951130元，益飞手机店55138元，宜又多超市777710元，赵记小吃店58916元，燕记小面馆48502元，惠而美饭店60450元，大神网公司815727元。一审法院认为，截至一审法庭辩论终结，涉案房屋未能办理房屋产权证，亦无建设工程规划许可证，对文博尔公司、张远远要求确认《XX路46号综合楼承包合同书》无效的请求，一审法院予以支持。涉案合同无效，张远远作为承租人应向文博尔公司返还房屋，并参照合同约定的租金标准支付自2017年11月1日开始的房屋占有使用费，文博尔公司则应向张远远返还押金384000元。出租方应当保证房屋具备正常使用的功能，停电将导致房屋不符合租赁合同约定的使用目的；停电导致房屋无法正常使用之后，承租方可腾出房屋并将租赁场所返还给出租方，承租方拒不返还房屋，亦导致损失进一步扩大，综合以上情形，一审法院依据双方的过错，酌情参照合同约定租金的70%由承租方支付停电之后（自2018年12月5日起）的占用使用费。此外，因双方对合同无效且在无效合同的履行过程中均存在过错，对文博尔公司要求张远远支付延付租金的利息请求，一审法院不予支持。因埔厦宾馆系鸿达辉公司开办的分公司，远鸿达辉公司的法定代表人及埔厦宾馆的负责人均为张远远，远鸿达辉公司在诉讼中表示张远远与文博尔公司签订租赁合同的行为视为公司行为，因此埔厦宾馆的损失可视为张远远的直接损失在本案中一并处理，依据双方的过错，由文博尔公司、张远远对埔厦宾馆的已形成附合的装修损失各承担50%的责任，则文博尔公司应赔偿张远远损失1034952.5元（2069905×50%）。对其他商户的装修损失，根据合同相对性原则，相关商户并非向文博尔公司主张损失的适格主体，部分商户在一审庭审时表示如房东愿意继续租赁，愿与房东重新签订合同，因此在腾退房屋之前，相关商户的损失处于不确定状态；此外，张远远并未向相关商户赔偿了损失，因此相关商户可在实际租赁终结之后，另行向合同相对人主张权利，对相关商户的损失，一审法院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认文博尔公司于2014年4月1日与张远远签订的《XX路46号综合楼承包合同书》无效；二、张远远于判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区XX路46号综合楼返还给文博尔公司；三、文博尔公司返还张远远押金384000元；四、张远远向文博尔公司支付自2017年11月1日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（其中2017年11月1日至2018年12月4日期间的每月费用按132000元支付，自2018年12月5日开始的每月费用按92400元支付）；五、张远远按每月4500元向文博尔公司支付自2017年11月1日起的管理费及卫生费至房屋腾退之日止；六、文博尔公司赔偿张远远装修损失1034952.5元；七、驳回文博尔公司其他诉讼请求；八、驳回张远远其他反诉请求。本案受理费5350元（文博尔公司已预交），由文博尔公司负担1605元，张远远负担3745元；反诉费90104元（张远远已预交），由文博尔公司负担11231元，张远远负担78873元；评估费73538元，由文博尔公司负担36769元，张远远负担36769元（以上费用由付款义务人于履行判决主文义务时迳行支付给对方）。二审审理期间，本院于2020年11月18日通知深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）对各方当事人在一审时对其出具的资产评估报告提出的异议进行回复。深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）于2020年11月23日作出了回复。后本院于2020年11月25日组织深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）到庭就其在本案一审中出具的资产评估报告接受本案各方当事人的质询。二审审理期间，本院指定广东乐辉律师事务所晏辉律师到深圳市龙岗区横岗街道办调查深圳市龙岗区横岗街道六约社区XX路46号综合楼是否曾于2018年10月29日下午停电以及停电时长等相关事实。深圳市龙岗区横岗街道办事处于2020年10月23日向本院回函，称：经本街道查询2018年10月份至2019年1月份街道诉讼服务中心、六约社区调委会，均无与本案相关的调解和接访记录；无法提供案涉相关证据材料。本案二审另查明，在宜又多超市诉张远远、远鸿达辉公司、文博尔公司、埔厦分公司的另案中【（2020）粤0307民初7972】，宜又多超市与张远远、远鸿达辉公司同意以2020年6月30日作为计算费用的截止日。文博尔公司在二审庭审时亦主张宜又多超市一直经营至2020年6月30日。此外，张远远在二审庭审时主张其已于2019年10月将钥匙邮寄给文博尔公司，罗文对此亦予以确认。二审庭审时，张远远上诉主张其租金实际上支付至2018年9月份，并提供11份收款收据予以证明，其中一份收款收据上记载为2017年10月份的租金，另外10份收款收据的开具时间为2017年11月至2018年9月，记载的已付租金总金额为1206500元。文博尔公司对其不予认可，并主张张远远提供的相关收据系补交2017年3月至2017年10月期间的租金，而非2017年11月至2018年9月期间的租金。此外，本院二审查明，一审庭审时法院询问罗文在本案中的诉讼请求是否同意变更。罗文回复同意，已经缴纳的2017年10月份之前的租金其不再主张，租金从2017年11月份开始主张。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据各方当事人的上诉意见和答辩内容，本案二审的争议焦点为：1、张远远是否为本案一审适格被告；2、本案涉案资产评估报告是否应予以采信；3、本案涉案房屋占有使用费的起止时间；4、张远远是否应当支付涉案房产的管理费。关于本案二审的第一个争议焦点，张远远上诉主张其并非本案适格被告。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。合同成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院予支持。本案中，根据一审法院查明的事实，本案涉案合同《XX路46号综合楼承包合同书》系张远远以自己名义对外签订的合同，远鸿达辉公司在一审诉讼中表示上述签订租赁合同的行为视为公司行为，依据上述法律规定，合同相对人即文博尔公司可以选择发起人承担合同责任，亦可选择公司承担合同责任，该选择权取决于文博尔公司。本案中，文博尔公司明确表示要求张远远承担相关责任，并以张远远为被告提起本案之诉，故张远远系本案一审的适格被告。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第四十条规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。二审中，本院于2020年11月18日通知深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）对各方当事人在一审时对资产评估报告提出的异议进行回复。深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）于2020年11月23日就各方当事人的异议进行了回复。后本院于2020年11月25日组织深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）到庭就其在本案一审中出具的资产评估报告接受本案各方当事人质询。本案对于深圳市永明资产评估事务所（普通合伙）于一审时作出的资产评估报告已经通过补充质证的方式解决了其程序上的缺陷，涉案资产评估报告不符合上述法律规定人民法院应当准许重新鉴定的情形，故本案涉案资产评估报告应当予以采信，一审法院以涉案资产评估报告的结论作为本案裁定依据，并依据双方的过错，由文博尔公司赔偿张远远50%的损失1034952.5元（2069905×50%），处理无误，本院予以维持。关于本案二审的第三个争议焦点，本院认为，在（2020）粤0307民初7972案中，宜又多超市与张远远、远鸿达辉公司同意以2020年6月30日作为计算费用的截止日，可视为张远远、远鸿达辉公司自认宜又多超市租赁的涉案房产于2020年6月30日才交还给张远远和远鸿达辉公司。文博尔公司在二审庭审时亦主张宜又多超市一直经营至2020年6月30日。此外，张远远在二审庭审时主张其已于2019年10月将钥匙邮寄给文博尔公司，罗文对此亦予以确认。故在张远远已将钥匙邮寄给文博尔公司的前提下，当涉案房产中所有租户均已搬离涉案房屋，本案涉案房产才处于文博尔公司实际控制之中，涉案房产才全部交还给文博尔公司。本案中，本院结合现有的证据和各方当事人自认，将宜又多超市搬走的时间认定为所有的租户均搬走不再经营的时间，故张远远和远鸿达辉公司已于2020年6月30日将涉案房屋交还给文博尔公司，其无需再承担返还房屋的义务，但应当支付房屋占有使用费直至2020年6月30日。文博尔公司主张应以埔厦分公司确认收到李雪萍归还涉案房屋的时间作为房屋占有使用费支付的截止时间，但李雪萍向业主方交回涉案房屋的时间与远鸿达辉和张远远向文博尔公司交房的时间不可混为一谈，其又未能提供充足的证据证明在该时间之前，涉案房屋一直被张远远或其他租户占有使用，其应当承担举证不能的不利后果，故其该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。至于占有使用费的具体金额，本院认为，《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋未能办理房屋产权证，亦无建设工程规划许可证，故张远远和文博尔公司签订的《XX路46号综合楼承包合同书》为无效合同，但应该参照上述合同中租金标准支付房屋占有使用费，包括合同中对于免租期的相关约定。文博尔公司上诉主张本案涉案合同中关于免租期的约定应当无效，张远远应支付该期间的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。此外，张远远上诉主张其租金实际上支付至2018年9月份，并提交了共11份收款收据，其中一份收款收据上记载为2017年10月份的租金，另外10份收款收据的开具时间为2017年11月至2018年9月，记载的已付租金总金额为1206500元。文博尔公司对其不予认可，并主张张远远提供的相关收据系补交2017年3月至2017年10月期间的租金，而非2017年11月至2018年9月期间的租金,但该份证据在一审时并未提交过，而文博尔公司在一审时又自动放弃2017年10月份及之前的租金，可视为其自认张远远已经缴纳了2017年10月份及之前的租金，再鉴于文博尔公司未能提供其他充足的证据证明其该项主张，其应承担举证不能的不利后果，本院采信张远远的部分上诉主张。依据收款收据上的记载，2017年10月之后，张远远共支付租金总金额1206500元，按照每月133500元计算，共支付了9个月的租金和5000元，即张远远的租金实际上支付至2018年7月份。再者，张远远上述主张涉案房产于2018年10月29日停电，一审法院认定停电时间错误。本院就此问题向深圳市龙岗区横岗街道办事处发函询问，依据深圳市龙岗区横岗街道办事处向本院的回函，其未能查询到涉案房产停电的相关资料，张远远亦未能提供充足的证据证明涉案房产于2018年10月29日停电，其应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项上诉请求不予支持。综上，出租方应当保证房屋具备正常使用的功能，停电将导致房屋不符合租赁合同约定的使用目的；停电导致房屋无法正常使用之后，承租方可腾出房屋并将租赁场所返还给出租方，承租方拒不返还房屋，亦导致损失进一步扩大，综合以上情形，一审法院依据双方的过错，酌情参照合同约定租金的70%由承租方支付停电之后（自2018年12月5日起）的占用使用费，处理无误，本院予以维持。文博尔公司关于参照合同约定租金100%支付停电之后的占有使用费的主张以及张远远关于停电之后其无义务再交纳使用费的主张，均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。综上，张远远应向深圳市文博尔实业有限公司支付自2018年8月1日开始的房屋占有使用费至2020年6月30日止，其中2018年8月1日至2018年12月4日期间的每月费用按132000元支付，2018年12月5日至2020年6月30日止的每月费用按92400元支付，再扣除已经交纳的租金5000元。关于本案二审的第四个争议焦点，张远远上诉主张一审法院超诉讼请求作出判决。本院认为，文博尔公司向一审法院起诉请求1500元的卫生费，并未就管理费予以主张，故一审法院仅应仅就文博尔公司主张的卫生费予以审理，一审法院对此处理有误，本院予以纠正。此外，《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条规定，在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案中，一审法院未判决远鸿达辉公司承担民事责任，根据上述规定，其并无上诉的权利，故远鸿达辉公司并非本案的适格上诉人。再者，关于一审案件受理费的问题，张远远上诉主张因为一审法院没有审理第三人的损失，不应当收取该部分诉讼请求的案件受理费。《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，案件受理费分别按照下列标准交纳：（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳……依据上述规定，一审法院以张远远在一审反诉时请求的金额11384000为计算依据处理正确，应予以维持。但是，《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第十八条规定，被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半缴纳案件受理费。因此，本案一审反诉受理费应当减半缴纳，即应为45052元（90104×50%），一审法院对此处理有误，应予以纠正。综上，文博尔公司的上诉理由不成立，张远远的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初7339号民事判决第一项、第三项、第六项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初7339号民事判决第二项、第七项、第八项；三、变更深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初7339号民事判决第四项为张远远向深圳市文博尔实业有限公司支付自2018年8月1日开始的房屋占有使用费至2020年6月30日止（其中2018年8月1日至2018年12月4日期间的每月费用按132000元支付，2018年12月5日至2020年6月30日止的每月费用按92400元支付，再扣除张远远已支付的租金5000元）；四、变更深圳市龙岗区人民法院(2017)粤0307民初7339号民事判决第五项为张远远按每月1500元向深圳市文博尔实业有限公司支付自2017年11月1日至2020年6月30日止的卫生费；五、驳回深圳市文博尔实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张远远的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5350元（深圳市文博尔实业有限公司已预交），由深圳市文博尔实业有限公司负担3350元，张远远负担2000元；一审反诉受理费45052元（张远远已预交90104元），由深圳市文博尔实业有限公司负担5477元，张远远负担39575元；评估费73538元，由深圳市文博尔实业有限公司负担36769元，张远远负担36769元（以上费用由付款义务人于履行判决主文义务时迳行支付给对方）。张远远多预交的一审反诉受理费45052元由一审法院予以退还。二审案件受理费48189元，深圳市文博尔实业有限公司应当预交23619元（深圳市文博尔实业有限公司已预交14115元），张远远应预交24570元（张远远已预交35143元），深圳市文博尔实业有限公司承担35904元，张远远承担12285元。深圳市文博尔实业有限公司少预交的二审案件受理费9504元应于本判决生效之日起十日内向本院交纳，逾期本院将强制执行。深圳市文博尔实业有限公司还应承担的二审案件受理费12285元应当于本判决生效之日起十日内向张远远迳付，逾期张远远可申请强制执行。张远远多预交的二审案件受理费10573元由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十二月二十二日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。