江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民再72号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梅栩菡，女，1987年10月26日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：万小明，江西联创律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡正芳，系梅栩菡母亲。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江西中体实业有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇府前东路****。法定代表人：郑循德，该公司副总经理。委托诉讼代理人：何国顺，江西盛宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢应平，江西盛宏律师事务所律师。再审申请人梅栩菡因与再审被申请人江西中体实业有限公司（以下简称中体公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3188号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月31日作出（2019）赣民申1283号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。梅栩菡的委托诉讼代理人万小明、中体公司的委托诉讼代理人何国顺、卢应平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅栩菡申请再审称，1．二审判认定未超过诉讼时效及由梅栩菡支付剩余房款1,537,022元，缺乏证据证明。2．二审判决未适用委托代理的相关规定，适用法律错误。3．遗漏了必须参加诉讼的当事人。福建新境界企业策划有限公司以及刘悦应参加本案诉讼综上，梅栩菡再审请求，撤销一、二审判决，改判驳回中体公司的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。中体公司辩称，1．我公司在刘悦被刑事判决后垫付了受害人的被骗款项，就一直主张权益，未超过诉讼时效。2．一审认定2,964,000元为房屋真实交易价格正确，存在争议也应以备案合同价格为准。3．福建新境界企业策划有限公司以及刘悦不是买卖合同的相对人，不是本案适格主体。综上，驳回梅栩菡的再审请求。中体公司向一审法院起诉请求：1．梅栩菡继续履行双方签订的《南昌县商品房买卖合同》，支付剩余房款1,537,200元；2．梅栩菡按日万分之五支付逾期应付款违约金至实际全额支付应付款之日止（自2013年3月13日开始计算，暂计至2018年4月25日的违约金为1,436,513.4元）；3．诉讼费由梅栩菡承担。一审法院认定事实：2013年3月12日，梅栩菡（买受人）之母蔡正芳受梅栩菡之托与中体公司（出卖人）签订了编号为2013-028032号的《南昌县商品房买卖合同》一份，约定：梅栩菡购买中体公司开发建设的罗马景苑（罗马象湖壹号）9栋1层101号房屋（建筑面积228平方米）。计价方式与价款：房屋单价为每平方米13,000元，总金额为2,964,000元。付款方式及期限为：合同签订时一次性付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。该合同已在南昌县房产管理局备案。中体公司分别于2013年7月4日、2013年7月15日、2013年7月19日出具四张购房款发票，共计2,964,000元。同时查明，为购买案涉房产，蔡正芳分别于2012年12月18日、2013年1月29日向刘悦个人账户转账1,500,000元、400,000元。后经与刘悦协商议价，刘悦先后退回蔡正芳共计400,000元。2013年5月22日，刘悦以退回案涉房屋总价2,964,000元与梅栩菡购买价1,500,000元之间差价税金（按5%税率计算）的名义，向蔡正芳支付73,200元。另查明，中体公司将案涉房屋所在的罗马景苑（罗马象湖壹号）委托给福建新境界企业策划有限公司销售，刘悦系销售公司员工。刘悦为掩盖合同诈骗犯罪行为，将部分诈骗所得为其中29户（含梅栩菡）购房人补交房款并办理了购房合同备案。再查明，江西省高级人民法院于2016年11月11日作出（2016）赣刑终47号刑事判决，刘悦因合同诈骗罪，被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身并追缴其犯罪所得，退赔各被害人。一审法院认为：中体公司、梅栩菡签订的《南昌县商品房买卖合同》已经南昌县房产管理局备案，但因刘悦的诈骗行为，致使梅栩菡对合同总价款产生重大误解，并误认为自己支付购房款的合同义务已履行完毕，根据已查明的事实，梅栩菡已支付房款1,426,800元，中体公司诉请要求梅栩菡继续履行合同，支付剩余房款1,537,200元，于法有据，予以支持。庭审中，梅栩菡辩称其不应承担继续履行义务，理由为：1．双方于2013年3月12日签订合同，约定签订合同时一次性支付房款，而中体公司对剩余部分一直未予催收，故中体公司诉讼请求已过诉讼时效；2．案涉房屋剩余房款已由刘悦补缴完毕，中体公司不应再主张支付。对此，一审法院认为，刘悦合同诈骗罪案分别于2015年12月29日、2016年11月11日作出一审、二审刑事判决，经二审终审确定刘悦构成合同诈骗罪并存在以诈骗他人所得诈骗款用于补缴案涉房屋剩余房款的情节，而本案的一审收案时间为2016年12月14日，并未超过诉讼时效期间；案涉房屋价款为2,964,000元，虽刘悦此前已将梅栩菡未予支付的房款补齐，但其所用款项系诈骗他人的非法所得，依法应予以退回，梅栩菡作为案涉房屋的购买人，应当承担购房款清缴义务。梅栩菡迟延支付剩余房款，系因刘悦诈骗行为产生重大误解导致，故对中体公司主张逾期违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、梅栩菡应于判决生效之日起十日向中体公司支付剩余购房款1,537,200元；二、驳回中体公司的其他诉讼请求。案件受理费30,512元，由中体公司承担11,877元，由梅栩菡承担18,635元。梅栩菡上诉请求：1．撤销（2018）赣0121民初1500号民事判决，改判驳回中体公司一审诉讼请求；2．一、二审及重审诉讼费用由中体公司承担。事实和理由：1．中体公司的诉讼请求已过诉讼时效。中体公司与梅栩菡之间的商品房买卖合同是2013年3月12日所签，支付房款时间为签订合同时一次性付款。梅栩菡支付房款后，中体公司一直未再向梅栩菡主张还需支付房款。中体公司称其曾于2016年9月向梅栩菡发过律师函，但梅栩菡并不知情，也没有收到过。重审认为中体公司至2016年11月11日才知侵权发生，显然矛盾。诉讼时效应从2013年3月13日开始起算，中间也没有发生中断事由，中体公司的诉讼请求早已超过诉讼时效，应驳回其起诉。2．本案案涉房屋真实成交价应为1,500,000元，而不是购房合同中标注的2,964,000元。销售代理商福建新境界企业策划有限公司以及刘悦是必要共同诉讼参与人，应将其列为本案被告或第三人，原审遗漏诉讼当事人，程序违法，因本案不能再次发回重审，梅栩菡也并非本案处理结果的义务主体，故应驳回中体公司的诉讼请求。案涉剩余房款已经补缴完毕，中体公司诉讼请求没有任何依据。3．梅栩菡所谈事实，在刘悦诈骗刑事案卷中均有充分反映。刘悦的行为构成表见代理，其与梅栩菡关于案涉房屋实际交易价款的特别约定对中体公司具有法律约束力。刘悦代梅栩菡向中体公司支付的房款也不适用刑事追缴的规定。4．中体公司与几十户购房户都签订了实际成交价与合同标注价存在相差的合同，合同标注价完全是开发商和刘悦随意写上的。中体公司辩称：1．中体公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。中体公司在2014年、2016年均向梅栩菡发送过催收房款的律师函，积极主张了债权。购房款本金属于买受人取得物权应支付的对价，根据公平合理、等价有偿的原则，不能对购房款本金进行诉讼时效抗辩。本案也存在经二审确定刘悦构成合同诈骗罪及其以诈骗款补缴案涉房屋剩余房款的情节，一审认定本案未超过诉讼时效正确。2．就案涉房屋双方签订了商品房买卖合同，且不违反法律强制性规定，购房合同中的约定真实有效，对双方均有约束力。案涉房屋真实成交价格为2,964,000元，刘悦做出的价格承诺与中体公司无关，且其从未替梅栩菡支付房款。3．虽然一审认定梅栩菡对合同总价款产生重大误解，但根据民法总则相关规定，梅栩菡未在法律规定期限内行使撤销权，故双方合同合法有效。4．已有购房户经判决或调解确认需要补交房款，中体公司一直也愿意与梅栩菡调解，但房屋价格是一房一价，每位购房户签订合同时间也不同，且案涉房屋为端户，面积又最大，所以合同单价最高，不存在随意标价的情况。二审期间，中体公司提交了以下证据：1．南昌项目商品房销售总代理合同，证明根据该合同第七条第12款约定，刘悦对梅栩菡的口头承诺为越权代理，中体公司不应该承担相应责任；2．交易流水、进账单，证明2013年12月至2014年1月，中体公司垫付了刘悦诈骗款给被害人29,818,500元，其他的用车位、房子、店面等相抵；3．情况说明，证明因刘悦诈骗案退赔缘由及经过；4．情况说明、民事调解书、和解协议书、南昌县人民法院参与分配函，证明因刘悦诈骗案，中体公司只追回刘悦非法所得5,365,200元，其他垫付给被害人的钱均无法追回。经庭审质证，梅栩菡对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为既然中体公司承认刘悦的承诺为越权代理，就说明中体公司知道刘悦有过承诺，中体公司提出其不应承担责任没有法律和事实依据；对证据2的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议，认为刘悦的代理行为，应由中体公司承担相应的法律后果；对证据3的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据4的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议，认为即使有人民法院出具的调解书，梅栩菡也不是调解书的当事人，至于中体公司垫付给被害人的款项无法追回与梅栩菡也无任何关联。二审法院认为，证据1为客观产生，由中体公司依法提交，与本案争议事实具有关联，予以认定；其他证据与本案争议事实缺乏实质关联，不予认定。梅栩菡申请调查收集刘悦合同诈骗刑事案卷中除刑事判决书以外的其他材料，认为没有调查收集必要，故未予准许。二审查明事实与一审查明事实基本一致。二审法院认为：本案争议焦点为：1．中体公司诉讼请求是否超过诉讼时效；2．房款的具体金额；3．房款是否交纳完毕；4．诉讼程序是否存在问题。具体阐述如下：1．关于中体公司诉讼请求是否超过诉讼时效问题。梅栩菡与中体公司于2013年3月12日签订购房合同，约定签订合同时一次性支付房款。因刘悦用诈骗所得款项为梅栩菡补交剩余房款，导致中体公司误认为梅栩菡已交清房款，故未再向梅栩菡主张。刘悦合同诈骗案发后，中体公司积极配合处理并主张权利，并于刘悦合同诈骗案终审后迅速提起诉讼，其并没有怠于行使权利，其提出诉讼请求没有超过诉讼时效，一审认定未超过诉讼时效并无不当。2．关于房款的具体金额。梅栩菡与中体公司于2013年3月12日签订《南昌县商品房买卖合同》约定，梅栩菡购买中体公司开发建设的案涉房屋，并于签订合同时一次性支付房款2,964,000元。该合同已在南昌县房产管理局备案，且中体公司共出具2,964,000元购房款发票。梅栩菡应知由此产生的法律后果，并受上述合同约束。而刘悦为案涉房屋的销售人员，其并非中体公司的法定代表人，也没有中体公司授予其定价权利的明确授权，故梅栩菡主张真实房款为1,500,000元的主张不能成立，真实房款应按合同约定确定为2,964,000元。3．关于房款是否交纳完毕的问题。合同约定的房款总额为2,964,000元，梅栩菡实际已支付房款为1,426,800元，虽然刘悦曾将诈骗他人的款项替其补齐房款，但诈骗案发后，已得到相应处理，故梅栩菡仍应支付剩余房款1,537,200元。4．关于诉讼程序问题，福建新境界企业策划有限公司以及刘悦不构成本案必要共同诉讼当事人，可以不参加本案诉讼，本案诉讼程序合法。综上所述，梅栩菡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,512元，由梅栩菡负担。再审审理过程中，中体公司提交了案涉楼盘的房屋备案登记及销售底价，欲证明案涉房屋登记价格为9,800元/㎡以上，梅栩菡提交了案涉楼盘的宣传促销及网上的销售价格，经查，房屋的备案登记价格是刘悦销售楼盘时所进行的，存在虚高的情形，如梅栩菡的房屋备案价格是每平米13,000元，不能反映真实的交易价格。中体公司提交的销售底价是其单方制作，无定价的会议记录等证据印证，也无与销售公司的交付手续。梅栩菡提交的一份网上销售价175万的案涉楼盘房屋销售信息，没有发布者当时系取得房屋产权的证明，亦不能证实当时的房屋价格。故中体公司与梅栩菡提交的证据均不能反映出当时房屋的价格。本案的争议焦点为，1．本案是否超过诉讼时效；2．梅栩菡应否补交房款及补交多少房款；3．是否应追加福建新境界企业策划有限公司以及刘悦为本案当事人。本院审理认为，1．关于本案是否超过诉讼时效的问题。梅栩菡与中体公司于2013年3月12日签订购房合同，约定签订合同时一次性支付房款。因刘悦用诈骗所得款项为梅栩菡补交剩余房款，导致中体公司误认为梅栩菡已交清房款，故未再向梅栩菡主张。刘悦合同诈骗案发后，刘悦合同诈骗罪案于2016年11月11日作出终审刑事判决，确定刘悦构成合同诈骗罪并存在以诈骗他人所得诈骗款用于补缴案涉房屋剩余房款的情节。中体公司于2016年12月14日提起本案诉讼，未超诉讼时效。二审判决认定未超诉讼时效，并不缺乏证据证明。2．关于梅栩菡应否补交房款及补交多少房款的问题。经查，中体公司与福建新境界企业策划有限公司订立了《南昌项目商品房销售总代理合同》，中体公司将案涉楼盘交与福建新境界企业策划有限公司进行销售，刘悦系销售公司员工。为购买案涉房产，蔡正芳2012年12月18日、2013年1月29日向刘悦个人账户转账1,500,000元、400,000元。结合蔡正芳的陈述、刘悦的供述及资金往来的情况，可以得知蔡正芳与刘悦协商的房屋交易价格为190万元。在双方均无法证明案涉楼盘市场价格的情形下，该价款能够反映双方当时的真实意思表示，可予认定。后刘悦用诈骗他人的款项退回蔡正芳400,000元及与备案合同房款差价税金73,200元，并按虚假备案合同的价格交纳了全部购房价款。这是刘悦虚高房屋价格、诈骗他人购房款的犯罪手段，侵犯了他人的合法权益，不属于民事法律行为。梅栩菡明知其仅交150万元房款，收到差额税金，订立房屋价款为2,964,000元的备案合同，违背了诚实信用原则，故该备案合同约定的价款不是交易双方的真实意思表示，是刘悦以中体公司名义与梅栩菡故意订立的一份虚假合同。二审判决认定以备案合同价款作为双方交易的真实价格存在不当，应予纠正。综上，梅栩菡应返还退回的房款473,200元。3．关于是否应追加福建新境界企业策划有限公司以及刘悦为本案当事人的问题。二审判决已认定福建新境界企业策划有限公司代表中体公司对外进行销售，买卖合同的双方当事人是中体公司和梅栩菡，福建新境界企业策划有限公司与刘悦不构成本案必要共同诉讼当事人，不予追加并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终3188号及江西省南昌县人民法院（2018）赣0121号民事判决；二、梅栩菡限判决书生效之日起十日内向江西中体实业有限公司支付剩余房款473,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30,512元、二审案件受理费30,512元，合计61,024元，由梅栩菡负担30,512元，江西中体实业有限公司负担30,512元。审判长 熊 伟审判员 胡爱菊审判员 刘 瑾二〇二〇年十二月二十五日书记员 夏志妹