广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初294号原告：董爱明，男，汉族，1972年2月12日出生，住湖南省********，公民身份号码：430************235。委托诉讼代理人：杨明蓉，广东品政律师事务所执业律师。被告：朱**华，男，汉族，1990年3月19日出生，住广东省云浮市*********，公民身份号码：445************935。原告董爱明诉被告朱**华合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。由于被告朱**华下落不明，需要公告送达诉讼文书，本案不宜适用简易程序审理，本院依法于2020年4月21日转为普通程序，并组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告董爱明及其委托诉讼代理人杨明蓉到庭参加诉讼，被告朱**华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董爱明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款本金129000元；2、判令被告支付原告订房违约责任赔偿金129000元；3、判令被告支付律师费20000元；4、判令被告支付利息暂计59340元（从2018年2月17日起以129000元为基数按年利率24%计至支付完毕日止，暂计至2020年1月16日金额为59340元）；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月4日，被告在云浮市云城区****************，原告承揽了被告的施工电梯，完工后被告没有钱支付原告施工电梯的租金费用，于2017年5月8日签订集资建房协议用房屋抵租金；该协议第五条第一款约定了交付房屋时间为2018年2月16日，第十五条约定了纠纷解决的方式和解决纠纷费用的承担。原告多次与被告联系均无法当面沟通，只是电话沟通，被告却以各种理由推脱，到2019年下半年被告连电话也不接听。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望法院查明事实，支持原告诉求。原告董爱明为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、被告身份证复印件，证明被告主体资格。3、《共同出资建房协议书》（原件），证明原告施工电梯租赁款经结算后转为集资建房款。4、《补充协议》（原件），证明原告施工电梯租赁款经结算后转为集资建房款。5、集体土地使用证（复印件），证明被告对集资建房的土地拥有合法的使用权。6、《收据》（原件），证明原告的施工电梯租赁款转为集资建房的现金。7、委托代理合同（原件），证明原告与律师事务所签订委托代理协议。8、律师业务收结案登记呈报表（原件），证明案件符合律师事务所接案要求，经律师事务所批准同意接案。9、律师费发票（原件），证明原告已向律师事务所支付了律师费。被告朱**华未作答辩，亦未提供证据到庭。鉴于被告朱**华未到庭应诉，本院通过庭审对原告提供的证据进行核对，确认原告提供的证据具有证明力，并作为本案的定案依据。基于上述认定的证据及原告的陈述，本院审理查明：原告董爱明是在佛山市熙瑞建筑机械租赁有限公司工作，其提供的公司营业执照载明，该公司于2015年10月23日成立，经营范围为建筑机械设备租赁及维护服务。2017年5月8日，原告董爱明（出资方、丙方）、被告朱**华（地主方、甲方）、刘双海（建设方、乙方）签订一份《【正得華苑】共同出资建房协议书》（合同编号：ZDHY031），出资方：董爱明，房屋地址：广东省云浮市*******。协议书约定：甲、乙、丙三方同意在云浮市云城区*******，云府集建字【1990】第土地兴建一栋十七层的自住房，命名为【正得華苑】。第一条【订约依据与基础】1、甲、乙、丙三方经协商在平等互利、友好自愿的前提下订立本合同，甲、乙方已将集资（建）房的法律性质向丙方作出了详尽的解释和说明，丙方清楚认识到集资（建）房的法律性质。第二条【项目建设情况】1、本合同约定的集资房在甲方拥有云浮市云城区*******土地上建设房屋，土地使用权证号：云府集建字。整幢房屋建筑主体为框剪结构，外墙砖，内部装修标准为毛坯房。3、甲方以土地作集资，甲方可取得【正得華苑】的第一至第四层和第十七层以上建筑物的使用权。第三条【房产情况及集资金额】1、丙方出资人民币129000.00元整（大写：壹拾贰万玖仟元整），可取得“正得華苑”的第09层B区03号住房的使用权，该房屋含公摊约129.00㎡可分期付款，根据出资人实际情况而定，凭出资收据结算。2、集资款直接由乙方（建设方）收取，用于建设房屋。第五条【住房交付时间和验收】1、乙方应当在收到丙方的集资款项后于2018年2月16日前将第09层B区03号的住房交付给丙方。2、丙方应于本合同约定上述交付时间前十日内对住房进行验收，如有质量异议，应当在验收之日起七日内（但不得晚于交付之日）向乙方以书面形式提出，逾期不提出或接受交付的，视为同意接收本房产。3、经通知丙方无合理理由未按约定时间接受交付的，视为丙方自愿同意接收交付。第十条【办证事宜】1、本项目为集资统建项目，暂不具备办理房产证的条件，甲乙双方亦不承诺办理房产证，丙方已全部知晓、并自愿集资统建承担风险。2、若日后政策允许，具备办证条件，甲方予以全力协助，但办证的全部费用按丙方以所得面积计算承担。第十五条【纠纷处理】甲、乙、丙三方对本合同未尽事宜，可以另订补充协议，补充协议条款与合同具有相同法律约束力。本合同履行时发生纠纷由各方协商解决；协商不成的，可以向合同履行地人民法院提起诉讼，因诉讼产生的一切费用由违约方承担支付。协议书还对各方当事人的其他权利义务进行了详细的约定。原、被告分别在协议书上签名按指模确认，刘双海在协议书上盖章确认。同日，原、被告再签订签订一份《补充协议》，载明：“甲方：朱**华，公民身份证号码：430************694，乙方：董爱明，公民身份证号码：430************235。一、甲方因塔吊和人货梯租赁金不足，经甲、乙双方协商同意以房产“正得華苑”第号房以价格1000.00元（大写：壹仟元整）每平方质押于乙方。质押期限从2017年05月08日至2018年02月16日，在此期限内，乙方不得有任何权利处理该房产。甲方在交付剩余租金129000.00元（大写：壹拾贰万玖仟元整）后，此《补充协议》与《正得華苑共同出资协议》编号ZDHY-031，可视为作废处理。二、本补充协议作为《正得華苑共同出资协议》具有同等法律效力，本补充协议及《正得華苑共同出资协议》内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。甲乙双方应当按照本协议中所约定的内容履行。三、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。”原、被告分别在《补充协议》上签名按指模确认。同日，被告朱**华出具《收据》一份交由原告收执，载明：“现收到董爱明（居民身份号：430************235）交来合作建房（云浮市*******第09层B区03号房）集资款现金人民币壹拾贰万玖仟元整（小写￥129000.00元整）。此据只在2018年2月16日生效。”被告朱**华在《收据》收款人处签名按指模确认。庭审中，原告陈述案涉款项实际上是原告出租施工电梯给被告使用，被告尚未支付的租金，双方协商同意以案涉房屋作为质押担保该租金，因此签订《共同出资建房协议书》。案涉房屋是在集体土地上建设，无法办理房地产权证。现被告尚未支付原告租金，亦未把作为担保的案涉房屋交付给原告。对于《补充协议》中被告身份证号码写错，因该《补充协议》是由被告提供的，原告对此亦不清楚，认为应该是其在书写打印的时候不注意写错的。原告称因案涉房屋的建造，被告的父亲朱伟波向原告租赁施工电梯，租用电梯的时间为2016年6月22日至2017年5月8日，房屋于2017年5月建造完成，双方结算时房屋已建造完。原告当庭举证《施工电梯租赁合同》一份，原告与在合同上签名的案外人罗大红是因为出租塔吊给被告建造房屋而认识，建造房屋的事情均是由罗大红与被告朱**华及其父亲朱伟波联系，原告是经罗大红介绍而出租施工电梯给被告，因此由罗大红代替原告与被告的父亲朱伟波签订《施工电梯租赁合同》，朱伟波为甲方、承租方，罗大红为乙方、出租方，合同载明：就甲方位于云浮市云城区**********（信威大厦）工地，项目部租用乙方施工电梯1台，租赁期为6个月，进退场费为每台200**元，SC200/200电梯每台每月人民币10000元整（不含税）。租金不包括司机工资。合同还对双方的其他权利义务进行了详细的约定。罗大红、朱伟波分别在合同上签名确认。原告主张被告实际上租用了施工电梯约11个月，还需要支付进退场费用20000元给原告，共欠租金及进场费129000元，至今未支付过。双方约定的租金支付时间届满后，经原告多次追讨，被告均拒绝支付，亦未交付案涉房屋给原告用于抵偿拖欠的租金，原告遂至法院起诉。原告举证的《集体土地建设用地使用证》显示，土地使用权证号：府集建字号，土地使用者为朱**华，地址云浮县云城镇，自有使用权面积为贰佰壹拾㎡，土地用途为厂房，土地类别为水田，于1992年3月17日经审核后发证。另查明，2019年12月25日，原告与广东品政律师事务所签订了《民事案件委托代理合同》。受原告委托，广东品政律师事务所委派律师作为本案诉讼代理人，原告为此支出律师费20000元，提供了律师费发票、委托代理合同及律师业务收结案登记呈报表予以证明。再查明，从2017年1月1日起至2019年8月19日，中国人民银行1-5年期的贷款年利率为4.75%。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为：本案是合同纠纷。被告朱**华经本院合法传唤既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，由此引起的不利后果由其自行承担。对于原、被告双方于2017年5月8日订立的《【正得華苑】共同出资建房协议书》，名义上是将云浮市*******第09层B区03号房质押给原告，由被告出具129000元的《收据》给原告，实际上以转移房屋产权来抵偿债务。同时，《补充协议》又约定，被告在交付剩余租金129000元后，此《补充协议》与《正得華苑共同出资协议》编号ZDHY-031，可视为作废处理。由此可知，双方签订出资建房协议书是为了担保被告能及时履行支付租金义务，最终目的是为了清偿租金债务而不是出售房产。同时，《补充协议》约定案涉房产质押的期限是从2017年5月8日至2018年2月16日，《收据》载明此收据只在2018年2月16日生效，上述约定实际上是以新债抵旧债，是双方在债务履行期限届满前达成的，以转移房屋使用权来抵偿债务，属协议变更债务履行方式。因此，在被告未能在2018年2月16日前支付租金，双方则从2018年2月16日开始变更租金债务的履行方式，以案涉房屋抵偿租金，尚欠租金即作为案涉房屋的房款，案涉房屋不再是一种质押担保。结合本案证据审查，案涉房屋的土地属于云浮市云城区*******的集体土地，原告并非该村集体经济组织成员。根据共同出资建房协议书的条款可知，虽然该协议书名为共同出资建房，但该协议书内容实质是原告仅对该建房协议书项下云浮市*******第号房享有使用权。现有证据未能证实案涉房屋建设已按相关规定办理报建手续，属于小产权房，根据现有法律规定尚不能办理房产过户登记手续，用于抵偿债务的房屋是不能依法转移至原告名下的。且作为抵债的标的物现尚未交付给原告，原告对该标的物亦未取得所有权和处分权。原告选择以协议变更的债务履行方式即以房抵债方式存在履行障碍，合同目的无法实现。但原告已完成出租施工电梯给被告使用的义务，其主张向被告支付的购房款本金129000元实质上是被告尚欠原告的施工电梯租金，故在上述房屋无法交付的情况下被告亦应按原有的债权债务关系履行清偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”故，原告要求被告支付租金129000元，合法合理，本院予以支持。对于原告主张被告支付订房违约责任赔偿金129000元问题。《【正得華苑】共同出资建房协议书》及《补充协议》均无约定违约责任赔偿金，双方实际上亦并非真正意义上的房屋买卖合同相对方，原告该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被告未按约定的时间支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方并未约定违约的利息或利息的计算方法，被告朱**华未及时支付租金，属于资金占用方，资金占用利息属于被告朱**华可预见的损失。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）以及《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》（法释[2000]34号）规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。”《补充协议》约定案涉房产质押的期限是从2017年5月8日至2018年2月16日，被告在交付剩余租金129000元后《补充协议》与《[正得華苑]共同出资建房协议》可视为作废处理，即被告应当在2018年2月16日前支付尚欠的租金。因被告至今未向原告支付尚欠租金，此期间被告一直占用原告资金，故原告主张从2018年2月17日起计算利息，合法合理。但原告主张按年利率24%计算利息已超出上述司法解释的规定，从2017年1月1日起至2019年8月19日，中国人民银行1-5年期的贷款年利率为4.75%，应该按人民银行1-5年期的贷款年利率4.75%的基础上加收30％-50％的标准计算，逾期贷款利率为6.175%-7.125%，故利息应以129000元为基数从2016年2月17日起至付清款日止按年利率7.125%计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故逾期利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上加收50%计算，故利息应按以下标准计算：自2019年8月20日起至还清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上加收50%计算，不得超过年利率24%。对于原告主张的律师费问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《[正得華苑]共同出资建房协议书》第十五条约定本合同履行时发生纠纷由各方协商解决；协商不成的，可以向合同履行地人民法院提起诉讼，因诉讼产生的一切费用由违约方承担支付。该约定是原、被告之间的约定，没有违反法律规定，本院予以确认。原告委托律师作为本案诉讼代理人，并约定支付律师费20000元，计算标准符合规定，且有委托代理合同、发票为凭，本院予以确认。因被告未按约定向原告支付租金或交付房屋，已构成违约，属于违约方。为此，原告主张被告支付为实现本案债权而需要支付的律师费20000元，合理合法，本院予以支持。被告朱**华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，由此引起的不利后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）以及《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》（法释[2000]34号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱**华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付129000元及利息（利息以129000元为基数从2018年2月17日起至2019年8月19日止按年利率7.125%计算；自2019年8月20日起至还清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上加收50%计算，不得超过年利率24%）给原告董爱明。二、被告朱**华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告为实现本案债权而支出的律师费20000元给原告董爱明。三、驳回原告董爱明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6360元，公告费260元，合共6620元（该款原告已预交），由原告董爱明负担3215元，被告朱**华负担3405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄秋艳人民陪审员  梁伟聪人民陪审员  覃红梅二〇二〇年十月二十七日书 记 员  彭赛男附本案相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发[1996]156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。《最高人民法院关于修改的批复（法释[2000]34号）》将最高人民法院法释[1999]8号批复中“参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发[1996]156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算”的内容删除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。