新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书                         （2020）新4202民初2397号 原告（反诉被告）：巴州哈丁尼餐饮管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市库尔勒经济技术开发区黄金海岸**1-6商铺。 法定代表人：秦浩，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈红莲，系乌苏市南苑法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：铁云，男，1968年8月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：李玲，女，1974年2月28日出生，系中国人寿财产保险股份有限公司乌苏市支公司职工，住新疆维吾尔自治区乌苏市。与铁云系夫妻关系。 委托诉讼代理人：刘超，新疆天正律师事务所律师。 原告巴州哈丁尼餐饮管理有限公司（以下简称“哈丁尼公司”）与被告铁云租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告哈丁尼公司的法定代表人秦浩及委托诉讼代理人陈红莲，被告铁云及委托诉讼代理人李玲、刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 哈丁尼公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告解除双方签订的房屋租赁合同；2．判令被告向原告支付拖欠的房屋租金33,799元【158,767元（190,000元÷365天×305天，自2019年3月2日-2019年12月31日）＋30,050元（71,690元÷365天×153天，自2019年8月1日至2019年12月31日）-已付140,000元-押金15,000元】、垫付的暖气费9,125.40元，合计42,942.4元；3．本案的诉讼费用及投递费由被告承担。事实和理由：原告受新疆安达房地产开发有限公司乌苏分公司委托管理安达倾城美食街。2016年6月30日原告哈丁尼公司与新疆安达房地产开发有限公司乌苏分公司、被告铁云三方签订了房屋租赁合同，被告承租安达倾城美食街389号、390、391号商铺经营餐饮业，合同明确约定了租赁期限及价格。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋，被告却未按约定缴纳租金及使用期间的暖气费，热力公司为此多次催促，原告垫付了暖气费。原告多次催要，被告至今未支付。原告为此诉至法院。 铁云辩称，原告的诉讼请求错误，没有事实依据，不能成立。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告在租赁合同未解除的情况下，故意采取停电、锁门的方法，使被告不能进入店铺营业。原告主张被告支付不能营业期间的租赁费、暖气费，无事实与法律依据，应予以驳回。 铁云向本院提出如下反诉诉讼请求：1．判令反诉被告哈丁尼公司赔偿反诉人停业期间的损失（以鉴定为准）；2．判令反诉被告哈丁尼公司退还押金15,000元；3．本案的反诉费用由反诉被告哈丁尼公司承担；事实与理由：2016年3月1日，安达美食街招商，原告哈丁尼公司（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，该协议共10个条款，约定了双方的权利义务。被告按照原告提供的租赁房屋严格规范经商，但是原告不安装安检门，造成被告一直不能正常经营。2019年11月1日10点30分，原告单方故意停电，造成反诉人不能营业。2019年12月6日，原告单方故意把被告店铺用链子锁住至今，造成被告不能进入店铺营业，同时造成店内的冰箱、冷柜的肉食全部腐坏，且原告还擅自变卖被告物品。店内下水道经常堵塞返水，返出来的下水都淹过了脚脖子臭气熊天，给反诉人造成巨大损失，被告向乌苏市信访局投诉未果。本案能反映出原告缺失诚信且严重违约，为维护被告的合法权益，特提起反诉。 哈丁尼公司辩称，被告的反诉状所述与事实不符。原告并没有采取断电、锁门等方式要求被告缴纳房租和采暖费，被告生意不景气致使无法正常营业，并非如被告所述。合同签订后，原告按约定给被告交付租赁房屋供其使用，被告在两年免租优惠政策到期应当缴纳租赁费时以生意不景气为由拖延，采暖费也拖欠。原告对被告违反约定的行为，原本想过以停电的方式让其缴纳拖欠的费用，但并未实施。反诉人租赁房屋，应履行缴纳租金的义务，其不但拖欠租金，承租房屋至今还在占用使用。依据《中华人民共和国合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租方可以解除合同”。本案被告违背诚信，违反合同约定，不但不按期缴纳房租，也不搬离原告造成了严重的经济损失。综上所述，被告反诉与本诉无事实关联性，不属同一法律关系，应予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下，2012年12月22日，新疆安达房地产开发有限公司乌苏市分公司（甲方）与原告哈丁尼公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方将安达倾城美食街委托给乙方经营，委托期限五年，自2016年3月1日至2021年3月1日，双方约定了其他权利义务。 2016年3月2日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于安达倾城美食街390、391号商铺出租给乙方，营业项目及品牌为民族餐厅，商铺总面积471.20㎡，计算房租的面积为347.85㎡，合同期为2016年3月2日至2021年3月1日，免租期为2016年3月2日至2018年3月1日，前三年日租金为1.5元/㎡，即每年租金为190,447元，支付方式为年付，第四年及第五年租金根据市场行情增幅。乙方正式签订租赁合同时，需支付租赁保证金给甲方，金额为95,000元。2016年7月11日，双方又签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于安达倾城美食街389号商铺出租给乙方，营业项目及品牌为民族餐厅，商铺总面积196.42㎡，计算房租的面积为138.4㎡，合同期为2016年8月1日至2021年7月31日，免租期为2016年8月1日至2018年7月31日，前三年日租金为1.5元/㎡，即每年租金为71,690元，支付方式为年付，第四年及第五年租金根据市场行情增幅。乙方正式签订租赁合同时，需支付租赁保证金给甲方，金额为35,000元。两份租赁合同均约定，租金的支付具体时间为每年一次性支付，每次租金提前一个月缴纳，拖欠租金达到三十日，甲方有权解除合同收回房屋。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告支付了押金15,000元。免租期满后，被告陆续支付了389号商铺2018年8月1日至2019年7月31日期间和393号、394号商铺自2018年3月2日至2019年3月1日期间的租金。2019年7月，原告与被告达成补充协议，约定：389号、390号、391号商铺从2019年7月1日起降租，但被告必须按照付款约定执行：租金为每年200,000元，具体付款方式为2019年7月1日前已付80,000元，剩余租金135,692元，首次付款于2019年7月18日前付20,000元，后每月付20,000元，于2020年2月1日前付清，被告若没有按此付款方式执行，则按照原合同租金价格缴纳房租。协议签订后，被告未按约定付款。被告自认其自2019年11月1日起至今未营业。 另查明，1．被告称原告于2019年11月1日对其所经营的商铺采取了断电的措施、于2019年12月6日对其所经营的商铺采取了锁门的措施，阻止其继续经营，未提供证据予以证明； 2．原告自认于2020年5月8日购买了锁具，将被告店铺的门用锁具锁住； 3．原告自认自2019年3月1日至原告起诉时，被告共向原告支付了租金140,000元，被告对此不认可，但对具体支付的租金数额不能确定，也未提供相关证据予以证明； 4．原告为被告垫付了389号、390号、391号商铺2019年10月15日至2020年4月15日期间的暖气费9,125.40元； 5.389号商铺自2019年8月1日至2019年12月31日期间应支付的租金为30,050元（71,690元÷365天×153天）；390号、391号商铺自2019年3月2日至2019年12月31日期间应支付的租金为158,767元（190,000元÷365天×305天），合计188,817元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。承租人应当按照约定的期限支付租金。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。债务应当清偿。本案中，免租期满后，被告需向原告支付租金，但被告未按约定支付租金。因被告生意不景气，2019年7月双方达成补充协议，原告附条件同意降租，协议达成后，被告仍未按补充协议的约定支付租金，则被告需按照原租赁合同的约定向原告支付租金，但被告自2019年11月1日起至今未营业，也未向原告支付租金，即以自己的行为表明不履行主要债务，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告起诉时仅主张截至2019年12月31日的租金，本院予以确认。原告自认自2019年3月2日至原告起诉时，被告共向原告支付了租金140,000元，本院予以确认，被告对此不认可，但对具体支付的租金数额不能确定，也未提供相关证据予以证明，对其辩解意见，本院不予采信。被告支付的押金15,000元，原告主张在未付租金中予以扣除，本院予以准许。综上，被告尚欠原告租金33,817元（188,817元-140,000元-15,000元），对于原告主张被告支付租金33,817元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张原告返还押金15,000元的反诉请求，本院不予支持。 采暖费用应由使用人负担，原告为被告垫付了2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费9,125.40元，被告应当向原告支付，对于原告主张被告支付暖气费9,125.40元的诉讼请求，本院予以支持。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，被告称原告于2019年11月1日对其所经营的商铺采取了断电的措施、于2019年12月6日对其所经营的商铺采取了锁门的措施，阻止其继续经营，未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，对其主张原告赔偿停业期间损失的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法解除原告巴州哈丁尼餐饮管理有限公司与被告铁云于2016年3月2日签订的《租赁合同》（安达倾城美食街390、391号商铺）； 二、依法解除原告巴州哈丁尼餐饮管理有限公司与被告铁云于2016年7月11日签订的《租赁合同》（安达倾城美食街389号商铺）； 三、被告铁云应当于本判决生效后十日内向原告巴州哈丁尼餐饮管理有限公司支付租金33,817元（计算至2019年12月31日）； 四、被告铁云应当于本判决生效后十日内向原告巴州哈丁尼餐饮管理有限公司支付2019年10月15日至2020年4与15日期间的采暖费9,125.40元； 五、驳回反诉原告铁云的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费874元，减半收取437元，反诉案件受理费88元，投递费64元，合计589元，由被告铁云负担（原告已预交费用501元，被告已预交1,088元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。 审判员  沈亚清 二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 二 日 书记员  周  欢