苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6079号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道办象角塘宝吉行政办公楼**。法定代表人：廖传强，董事长。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所实习律师。被告：苏州东兴房地产开发有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇渡村商业街**楼/div>法定代表人：陈俊华，总经理。委托诉讼代理人：方亮，公司员工。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业物业公司）诉被告苏州东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理。本案依法由审判员瞿忠奎适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，后依法转为简易程序公开进行审理。原告佳兆业物业公司的委托诉讼代理人丁仁，被告东兴房地产公司的委托诉讼代理人方亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费48132元，并支付以上述金额为基数自2020年8月6日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止的逾期付款利息。事实与理由：被告系原告管理的东盛花园会所的业主，房屋建筑面积2005.51平方米，物业费单价2元/平方米/月。原告已为被告提供物业管理服务，被告却拒绝支付物业费，原告多次催要未果，故诉至法院请求判如所请。被告东兴房地产公司辩称，对原告提供物业服务的事实无异议，对会所的建筑面积和物业费单价无异议。东盛花园物管会选聘原告佳兆业物业公司合法有效选票仅为166票，小区总住户1000户，原告的选票没有超过双过半，所以东盛花园物管会与原告签订物业服务合同违反物权法规定，属于无效合同。物业服务合同无效，所以合同约定的违约条款不具约束力，原告诉请违约金于法无据。原告在2018年11月1日至2019年10月31日期间参与管理东盛花园小区，其物业费标准应参照东盛花园前期物业服务合同的约定。前期物业服务合同约定免收其会所的物业费，所以其无需向原告支付物业费。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年11月11日，委托方东兴房地产公司（甲方）与受托方浙江绿城物业管理有限公司（乙方，以下简称绿城物业公司）签订《苏州市前期物业管理委托合同》。合同约定，甲方将东盛花园委托乙方实行物业管理服务，四至范围北临藏南路，西临太湖主湖，南至太湖环湖大道，东临苏州绕城高速；物业服务期间为自交付之日起满2年，合同期满，业主委员会没有续聘或解聘乙方，也没有选聘新物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；在前期物业管理阶段，实行物业费包干制，物业费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业费，甲方未出售的空置房或出租方由甲方全额交纳；物业费标准：多层1.99元/月·平方米，高层2.2元/月·平方米，联体别墅3元/月·平方米。2018年5月10日，绿城物业服务集团有限公司苏州分公司（以下简称绿城物业集团苏州分公司）向被告东兴房地产公司及东盛花园全体业主发出《关于退出东盛花园项目物业服务的告知函》，提前三个月向业主及开发商提出退出东盛花园。该告知函同时抄送吴中区住社区居委会。2018年8月7日，苏州市吴中区临湖镇东盛花园物业管理委员会（以下简称东盛花园物管会）向绿城物业集团苏州分公司发函，请求将撤场时间暂定至10月31日。2018年10月15日，东盛花园物管会发出选聘新物业公司公告：根据投票结果，拟聘用佳兆业物业公司为小区物业服务企业。2018年10月20日，东盛花园物管会向绿城物业集团苏州分公司发出《关于请物业公司办理项目交接事宜的函》。2018年10月25日，绿城物业集团苏州分公司向东盛花园物管会及渡村社区发出《关于东盛花园物业公司项目交接事宜的回复函》，表示愿意配合办理项目移交手续，并提出根据物权法等规定，物业公司更换应当双过半，为此建议移交日期延缓至2018年12月31日。2018年10月31日，甲方东盛花园物管会、乙方绿城物业集团苏州分公司、丙方佳兆业物业公司签订《苏州东盛花园物业管理项目交接协议》。协议载明：因项目交付至今业主入住率偏低，迟迟无法正常成立业委会等原因，2017年8月在小区业主代表、社工委、住建局、房管处物业科共同牵头下于2017年9月12日成立东盛花园物管会作为临时机构，代行业主委员会职责。在物管会重新选聘物业服务企业征求全体意见中，参与投票总户数1000户，因小区入住低，启动此工作近三个月，业主参与投票179户，佳兆业物业公司获得166票。渡村社区在物业科指导下全程参与投票事宜，社区明确佳兆业物业公司合法获得东盛花园物业管理选聘资格。东盛花园物管会已选聘佳兆业物业公司作为物业服务企业，绿城物业集团苏州分公司与开发商签订的前期物业合同于2018年10月31日终止履行。协议落款由三方分别签章，并由见证方渡村社区人员签名捺印。委托方东盛花园物管会（甲方）与受托方佳兆业物业公司（乙方）签订《东盛花园物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对东盛花园小区实行物业服务，物业管理区域东至苏州绕城高速，南至太湖环太湖大道，西至太湖主湖，北至藏南路；合同期限3年，自2018年11月1日至2021年10月31日；物业费标准：多层1.99元/平方米/月，高层2.2元/平方米/月，联体别墅3元/平方米/月，商业2元/平方米/月；本合同为包干制，乙方按上述标准收取物业费，盈亏由乙方承担；乙方每半年预收一次物业费，自11月1日起预收上半年物业费及公摊水电费，自4月1日起预收下半年物业费及公摊水电费，首次收费时间自进驻小区之日起算；业主不按照约定交纳物业费，乙方有权要求业主支付按每逾期一日加收应交额的万分之五的滞纳金。合同签订后，原告于2018年11月1日进驻涉案小区提供物业服务，于2019年10月31日退场。审理中，被告陈述，涉案会所的房屋已经办理初始登记证，登记在其公司名下。因为东盛花园入住率低，参与人数少，所以没有成立业委会。东盛花园物管会是在住建局和社区见证下，由小区业主自发成立的，物管会主任是社区工作人员兼任，其他委员是小区业主。其会所不在小区中间，在小区里面东南角。原告在会所进出道设置门禁，有些人不能从小区的门进入会所，只能从小区外面的门进出，而且车辆不方便进来。上述事实由原告提供的物业服务合同，被告提供的前期物业管理招投标中标确认书、前期物业管理委托合同报送表、前期物业管理委托合同、告知函、函、公告、回复函、项目交接协议，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，关于涉案物业服务合同效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本案东盛花园由于业主入住率低，成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，符合《江苏省物业管理条例》的规定。故东盛花园物管会有权与原告签订《东盛花园物业服务合同》，该物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，被告抗辩涉案物业服务合同及违约条款无效，本院不予支持。《东盛花园物业服务合同》约定物业费首次收费时间自原告进驻涉案小区起算，原告已经为涉案小区提供物业服务，现已撤场，被告对涉案会所的建筑面积、物业费计收单价均无异议，应当按约结清物业费，故原告诉请被告支付2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费48132元，于法有据，本院予以支持。《东盛花园物业服务合同》约定，业主不按照约定交纳物业费，原告有权要求业主支付按每逾期一日加收应交额的万分之五的滞纳金。现被告未按合同约定按时交纳物业费，已经构成违约，故原告诉请被告支付以48132元为基数按每日万分之五支付自2020年8月6日起算的逾期付款利息，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩涉案会所应参照《苏州市前期物业管理委托合同》约定，无需支付物业费。2018年10月31日，东盛花园物管会、绿城物业集团苏州分公司、佳兆业物业公司签订的《苏州东盛花园物业管理项目交接协议》明确约定《苏州市前期物业管理委托合同》于2018年10月31日终止履行，故被告要求参照《苏州市前期物业管理委托合同》履行并无事实依据，原告按照其与东盛花园物管会签订的《东盛花园物业服务合同》计收物业服务期间的物业费符合合同约定，应予支持。被告抗辩原告设置门禁限制了其会所的使用。原告加强小区内部安全管理并未明显限制被告会所的使用，被告以此抗辩不交纳物业费，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《江苏省物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告苏州东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司自2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费人民币48132元，并支付以48132元为基数按每日万分之五自2020年8月6日起算至实际支付之日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币502元，由被告苏州东兴房地产开发有限公司负担。此款已由原告预交，被告苏州东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 瞿忠奎二〇二〇年十二月九日法官助理 赵纯碧书 记 员 张天涯