云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2057号原告谭正楷，男，1971年9月1日生，汉族，麒麟区人，住麒麟区。委托代理人角红英，云南天志律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市福万家商业有限公司。地址:云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城。统一社会信用代码：91530302772666013U。法定代表人张二华，该公司董事长。委托代理人叶盛，云南和诚律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市滇业物业服务有限公司。住所：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城**。统一社会信用代码：91530302MA6K3L4L70。法定代表人赵洪才，该公司总经理。委托代理人安波，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。（特别授权）原告谭正楷与被告曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，诉讼过程中本院依职权追加曲靖市滇业物业服务有限公司为本案被告参加诉讼，依法适用普通程序，分别于2020年5月19日、10月14日公开开庭进行了审理，原告谭正楷的委托代理人角红英，被告曲靖市福万家商业有限公司的委托代理人叶盛，被告曲靖市滇业物业服务有限公司的法定代表人赵洪才及其委托代理人安波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月，原告授权第一届滇东商城业主委员会与被告签订了房屋租赁合同，租用原告购买的A334号商铺。合同签订后，被告严重违约不履行自己的义务，不交租金，致使原告已近三年没有领到租金，原告出租给被告使用商铺的合同目的已无法实现。原告曾多次向被告讨要租金，被告均找各种借口不予支付。因此，只有解除合同，搬离原告的商铺。被告不支付租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，搬离原告A334号（24.80平方米）的商铺；2、本案的诉讼费用由被告承担。曲靖市福万家商业有限公司辩称，一、答辩人与原告之间不存在合同关系。通过答辩人提供的2011年6月6日滇东商城业主委员会、曲靖莹兴物业管理有限责任公司、答辩人三方签订的《滇东商城商业物业租赁合同》可以看出，原告与答辩人没有签订过租赁合同，也就没有基于合同产生的权利义务关系。依据合同相对性的理论，原告不是租赁合同的相对方，其不能基于合同提出请求或提起诉讼。二、答辩人没有违约行为。首先，答辩人自签订租赁合同以来，一直按照合同约定金额足额将房屋租赁费用、物业费支付给相应的主体，2017年6月5日前的房屋租金含物业费是支付给曲靖莹兴物业管理有限责任公司，2017年6月6日至2019年6月5日的房屋租金、物业费是支付给曲靖市滇业物业服务有限公司。（详见付款凭据）其次，原告诉称其近三年没有领到租金，是因其自身原因造成，而非答辩人没有支付租金的违约行为造成其无法领取。据此，答辩人认为其自身没有违约行为。三、原告诉请不应得到支持。原告以其没有领到租金，合同目的不能实现为由诉请解除租赁合同，答辩人搬离原告商铺这一诉求，通过前述答辩意见可以看出，原告不是租赁合同相对方，作为合同当事人以外的第三人其不享有租赁合同规定的权利，更不能主张合同上的权利。故此，答辩人认为原告诉请解除租赁合同没有法律依据，依法不应得到支持。综述，答辩人在本案中没有违约行为，答辩人与原告间没有租赁合同关系，其作为合同当事人以外的第三人，不能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼。请求法院查明案件事实，依法驳回原告的起诉。被告曲靖市滇业物业服务有限公司口头答辩，曲靖市滇业物业服务有限公司是滇东商城1-4楼的管理员，曲靖市滇业物业服务有限公司是受滇东商城第三届业委会委托成立的公司，对福万家的租赁物进行约定，租金由曲靖市滇业物业服务有限公司收取，物业由曲靖市滇业物业服务有限公司进行管理，原告的诉请不具有主体资格；曲靖市滇业物业服务有限公司在向福万家收取租金后，对其片区租赁物物权人进行公示，要求领取租金，福万家部分业主拒绝领取租金，是其对自己权利的处分，法律并非强制处分的规定，因此原告诉请的事实不成立。针对本院依职权追加的曲靖市滇业物业服务有限公司作为被告参加诉讼，对追加的被告是否要求承担责任经向原告释明后，原告委托诉讼代理人明确表示在本案中对其没有任何诉讼，对他的诉请已经另案起诉。经审理查明：原告谭正楷从曲靖市房地产开发总公司购买了滇东商城第3层A334号（24.80平方米）商铺,并签订了《商品房购销合同》。2009年12月26日，滇东商城第一届业主委员会成立，并经曲靖市建设局批准备案，任期2009年12月26日至2012年12月26日。2010年1月29日，第一届业主委员会与曲靖滇东商业城管理有限公司签订《滇东商城承租商铺移交协议》，解除了曲靖滇东商业城管理有限公司与业主签订的《房屋租赁合同》，收回商铺，实行自治管理。2010年3月21日，曲靖市滇东商城业主委员会选聘曲靖莹兴物业管理有限责任公司对滇东商城物业区域提供物业管理服务，双方签订《滇东商城物业服务合同》。合同签订后，曲靖莹兴物业管理有限责任公司根据业主委员会的授权与各商户签订商铺租赁合同。2011年6月6日，曲靖莹兴物业管理有限责任公司、曲靖市福万家商业有限公司、滇东商城业主委员会三方签订《房屋租赁合同》，出租方为曲靖莹兴物业管理有限责任公司和滇东商城业主委员会，承租方为曲靖市福万家商业有限公司，租赁房屋地址和范围为：曲靖市南宁西路滇东商城建筑物的一层局部、二层和三层；曲靖莹兴物业管理有限责任公司出租权证明为：小业主授权委托书、小业主身份证及滇东商城业主委员会授权委托书。租赁期限10年，自2011年6月6日起至2021年6月5日止；该租赁房屋系曲靖市福万家商业有限公司续租。2017年12月20日，本院对曲靖市滇东商城第三届业主委员会起诉曲靖莹兴物业管理有限责任公司以及李东云等人物业服务合同纠纷一案，作出（2017）云0302民初4263号民事判决，判决解除滇东商城业主委员会与曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》，曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服提出上诉。2018年7月5日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03民终200号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年1月25日，曲靖市福万家商业有限公司、曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会三方签订《补充协议》称，曲靖市滇东商城第三届业主委员会通过诉讼解除了曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》。曲靖市滇业物业服务有限公司接受曲靖市滇东商城第三届业主委员会选聘担任滇东商城物业服务企业后，曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会继续按曲靖市福万家商业有限公司于2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的相关范围、租赁期限、租金等事项执行。曲靖市福万家商业有限公司支付2017年6月6日至2018年4月29日的租金（含物业管理费）1719662.64元，扣除曲靖市福万家商业有限公司支付的电梯维护费、年检费、地下水泵维修费27062.62元，实际支付曲靖市滇业物业服务有限公司1692599.98元。2018年4月30日后的租金另行协商处理。《补充协议》签订后，曲靖市滇业物业服务有限公司向曲靖市福万家商业有限公司出具了“云南增值税专用发票”。2019年2月15日、19日，曲靖市福万家商业有限公司三次向曲靖市滇业物业服务有限公司支付租金1692599.98元。2019年12月30日，曲靖市福万家商业有限公司（甲方）、曲靖市滇业物业服务有限公司（乙方）签订《补充协议》称，一、乙方是滇东商城业主委员会427户业主授权委托业主赵洪才成立的有限公司，赵洪才属于滇东商城427户业主代持在乙方的全部股份，乙方对滇东商城1-4楼的租金收取及物业管理等事项所应承担的终极责任均由滇东商城427户业主承担。二、曲靖市滇东商城第三届业主委员会于2015年12月1日与乙方签订的《滇东商城物业服务合同》由曲靖市滇业物业服务有限公司为滇东商城业委会提供服务，物业服务合同中双方的权利义务所做约定由滇业物业公司承受。三、乙方继续按甲方于2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的租赁范围、租赁期限、租金等事项执行。四、甲、乙双方及第三届业委会于2019年1月25日就租金及物管费的支付事宜签订了补充协议，并于2019年2月支付了2017年6月6日至2018年4月29日的租金及物管费。……该补充协议中就2018年4月30日至2019年6月5日甲方应付乙方租金金额（扣除2018年4月30日-2019年6月5日期间甲方代乙方垫付的费120632.35元）2005592.45元。2020年1月10日、16日、18日，曲靖市福万家商业有限公司三次向曲靖市滇业物业服务有限公司支付租金2005592.00元。2019年11月19日，本院对曲靖莹兴物业管理有限责任公司诉曲靖市福万家商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2019）云0302民初1719号民事判决，驳回曲靖莹兴物业管理有限责任公司的诉讼请求，曲靖莹兴物业管理有限责任公司不服提出上诉。2020年5月26日，曲靖市中级人民法院作出（2020）云03民终880号民事裁定书，认为曲靖莹兴物业管理有限责任公司主体不适格，裁定：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初1719号民事判决；二、驳回曲靖莹兴物业管理有限责任公司的起诉。上述事实，有原、被告举证并经质证的《商品房购销合同》、《滇东商城管理规约》、《商业物业租赁合同》、《代持股协议》、曲靖市福万家商业有限公司与曲靖市滇业物业服务有限公司签订的《补充协议》两份、曲靖市滇业物业服务有限公司出具的发票及支付2017年6月—2019年6月5日租赁费用凭据七份、《滇东商城物业服务合同》、（2017）云0302民初4263号民事判决书、（2018）云03民终200号民事判决书；（2017）云0302民初2171号民事判决书、（2019）云03民终385号民事判决书；（2015）麒民初字第2117号民事判决书、（2015）曲中民终字第1520号民事判决书；（2018）云03民终1300号民事判决书；（2020）云03民终880号民事裁定书等证据在卷，予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，租赁合同是物的所有权人作为出租人将物交付给使用人使用，获得收益，使用人作为承租人支付租金的合同，租赁合同的双方当事人是物的所有权人与物的使用人，物的所有权人与物的使用人在合同中享有权利并承担义务。本案争议的焦点为原告诉讼主体是否适格？原告诉请有无合法依据？关于争议焦点1、原告谭正楷系滇东商城第3层A334号房屋（商铺）的实际购买人，其房屋出租，获得收益，具有主体权利，其诉讼主体适格。关于争议焦点2、案涉房屋的租赁流程及租金支付：原告等427户作为滇东商城1-4层的业主，租赁房屋的所有权人，成立了滇东商城业主委员会，并制定了《滇东商城管理规约》，实际出租中，由曲靖市滇东商城业主委员会选聘的物业管理公司，根据业主委员会的授权，由物业管理公司、滇东商城业主委员会作为出租方与承租方签订《房屋租赁合同》，承租方再分别同各商户签订商铺租赁合同。承租方按合同约定向出租方物业管理公司支付租金，出租方物业管理公司扣除相关税费、管理费后具体兑付给商铺所有权人。2010年3月21日，曲靖市滇东商城业主委员会（第一届业主委员会，任期2009年12月26日至2012年12月26日）选聘曲靖莹兴物业管理有限责任公司对滇东商城物业区域提供物业管理服务，双方签订《滇东商城物业服务合同》。2011年6月6日，曲靖莹兴物业管理有限责任公司（甲方）、曲靖市福万家商业有限公司（乙方）、滇东商城业主委员会（丙方）三方签订《房屋租赁合同》，出租方为曲靖莹兴物业管理有限责任公司和滇东商城业主委员会，承租方为曲靖市福万家商业有限公司，租赁期限10年，自2011年6月6日起至2021年6月5日止。本院于2017年12月20日作出（2017）云0302民初4263号民事判决，判决解除滇东商城业主委员会与曲靖莹兴物业管理有限责任公司于2010年3月21日签订的《滇东商城物业服务合同》(该法律文书已生效)后，2019年1月25日，曲靖市福万家商业有限公司、曲靖市滇业物业服务有限公司、曲靖市滇东商城第三届业主委员会三方签订《补充协议》，2019年12月30日，曲靖市福万家商业有限公司、曲靖市滇业物业服务有限公司签订《补充协议》，曲靖市滇业物业服务有限公司为滇东商城物业服务，曲靖市福万家商业有限公司继续按2011年6月6日与曲靖莹兴物业管理有限责任公司签订的《商业物业租赁合同》中约定的相关范围、租赁期限、租金等事项执行。曲靖市福万家商业有限公司向曲靖市滇业物业服务有限公司交纳了2017年6月6日-2019年6月5日期间房屋租金。综上所述，原告房屋租金不是由曲靖市福万家商业有限公司直接兑付，而是由选聘的物业公司兑付。原告与曲靖市福万家商业有限公司无书面合同关系，曲靖市福万家商业有限公司对原告不构成违约，且无解除合同的依据。原告诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告谭正楷的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谭正楷负担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  甘志国人民陪审员  荀春平人民陪审员  李**高二〇二〇年十二月十八日书 记 员  李梦琳