江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3531号原告：杨光福，男，1973年8月24日出生，汉族，浙江省常山县人，家住浙江省衢州市常山县。原告：徐文仙，女，1974年3月17日出生，汉族，浙江省常山县人，家住浙江省衢州市常山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码：913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告杨光福、徐文仙与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨光福、徐文仙到庭参加诉讼，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨光福、徐文仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金24200元（暂计至2020年9月15日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金14300元，两项合计38500元（按照江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引关于逾期交房和逾期办证的违约金按日以已付购房款的万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系夫妻，2017年12月20日，原告购买被告位于江西省上饶市玉山县，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为550000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告应当自2019年7月1日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之一支付违约金至起诉之日（暂计至2020年9月15日，共计440天），逾期交房违约金合计24200元；按照合同规定，自2019年7月1日后180天内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为550000元×1%×260天＝14300元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1、原、被告签订的合同系工商行政管理局提供的模板，并非是被告提供的格式合同，合同内容双方可以自由选择，且合同约定逾期交房违约金系以已付购房款为基数，按日万分之0.5计算，故应按照合同约定以已付购房款21万元为基数，自2019年9月1日起计算至2020年9月15日止，按照日万分之0.5计算逾期交房违约金。2、该户未办理房屋产权证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的规定，原告已支付的房价款为首付款21万元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为210,000元×0.5%=1,050元。原告要求按江西省高级人民法院的通知按日万分之一的标准计算违约金无依据，该通知不是法律法规，对本案不具有法律约束力，不溯及既往，且突破了双方当事人合同的约定，违背了意思自治的原则，不能作为本案的定案依据；3、诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额相应比例由被告承担。原告杨光福、徐文仙围绕诉讼请求依法提交了：1、两原告身份证、结婚证复印件各一份；2、商品房买卖合同复印件一份；3、江西省增值税普通发票复印件一张、收据复印件四张的材料作为证据；被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件各一份；2、买卖合同复印件一份（与原告提供的一致）、已付房款收款收据作为证据。本院认为，原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年12月20日，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20175620），约定原告向被告购买位于江西省上饶市玉山县房屋。合同约定：1、购房总价款共为：55万元，签约当日付21万元，2018年1月31日前支付15万元，2018年2月15日前支付19万元；2、交房时间为：2019年6月30日前；3、合同第九条约定了逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日的，按双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；4、合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告先后于2017年12月16日、2017年12月20日、2018年1月30日、2018年2月26日向原告开具了记有“收19-1-1803住宅房款”的收款收据四张，合计购房款55万元，2020年5月13日，被告向原告出具了金额为550090元的江西增值税普通发票（票据号为：Ｎ007003891）。至本案开庭之日，被告既未向原告交房，也未为原告办理产权登记。故原告向法院起诉，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告已按合同的约定向被告支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，理应向原告支付逾期交房的违约金，故本院对于原告主张支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，但原告要求按日万分之一支付逾期交房的违约金，超出了合同的约定，原告也未提供证据证明合同约定的违约金低于其造成的实际损失，故对超出合同约定的部分不予支持。依据合同约定，违约金的计算应从2019年7月1日开始按已付房款日万分之0.5计算至2020年9月15日起诉之日止（550,090元×日万分之0.5×442天=12,157元）。原告主张逾期办证违约金，因原、被告合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”而涉案房屋至今尚未实际交付给原告使用，原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告杨光福、徐文仙支付截至2020年9月15日止的逾期交房违约金12,157元；二、驳回原告杨光福、徐文仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，减半收取381元，由原告杨光福、徐文仙负担261元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  俞洪华二〇二〇年十二月十日书记员  汪 霞