杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1382号 原告：程振长，男，1968年8月25日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：孙玉雄，浙江法校律师事务所律师。 被告：杭州诺尔房地产代理有限公司，住所地杭州市上城区东方金座****。 法定代表人：莫力，经理。 原告程振长与被告杭州诺尔房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年3月18日立案受理，适用简易程序，后因案情需要，依法转为普通程序。原告的委托诉讼代理人孙玉雄，被告杭州诺尔房地产代理有限公司的法定代表人莫力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程振长向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除《租赁管家委托合同》：2、判令被告支付违约金13332元；3、判令被告支付2019年8月、9月、10月房屋租金2万元：4、判令被告支付房屋修复费用8万元（具体以法院委托鉴定结论为准）（当庭撤回该项诉讼请求）；5、判令被告支付欠付物业管理费、水电费5509.75元（截止至2019年10月31日）；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月29日，原被告签订《租赁管家委托合同》一份，约定原告将位于杭州市西湖区××街道××公寓××幢××单元××室××室，房产证号：1××1、1××3，合计建筑面积193平方米的房屋提供给被告，并全权委托被告代理出租。合同第七条约定，该房屋委托期限共36个月，委托期自2017年8月1日到2020年7月31日止；第九条约定，甲方（原告）收取房租具体时间及金额详见附件一《付款时间及金额表》，约定年租金80000元、月租金6666元、房屋租金8000元，租金采取季付模式，提前半个月支付下季度租金；第十四条约定，委托期内，该房屋的水、电、煤气、电话、卫生、有线电视、物业管理等，因使用发生的费用乙方负担，管道煤气初装费、有线电视初装费，租赁证的税收费用均由甲方自行负扣，亦可由乙方代缴后从房租中扣除：第二十一条约定，房屋及附属设施（含家电）因乙方使用即其客户使用不当或人为破坏而造成损失的，由乙方负责修复或给予相应赔偿。双方如对损坏原因有异议，可提交有关的质量部门鉴定后确认，鉴定费用由提出异议一方垫付，经确认后责任方承担：第三十条约定，在委托期限内，乙方有下列行为之一的、均属违约，应向对方支付相当于2个月的租金作为违约金，同时，如给对方造成的经济损失，还应予以赔偿：1、乙方获其代理客户未经甲方同意，擅自改装、改建、加建代排水设备、电线、水管、燃气管：3、甲方无任何违约行为，乙方提前解约的：4、乙方未按合同约定时间支付房租，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金额4%的滞纳金。逾期15天，则视为违约。标的房屋由绿城物业服务集团有限公司杭州市第四分公司浙江杭州公元沐桥生活服务中心（下称“服务中心”）提供物业管理服务，合同签订后，原告立即将经被告确认的租赁房屋交付被告使用，被告同时支付一季度房租和押金合计28000元：2019年5月7月，被告支付2019年5月-7月3个月租金20000元，2019年7月11日，被告应原告要求，将标的房屋钥匙一枚交公元沐桥生活服务中心保管。同日，服务中心派遣工作人员至标的房屋查看，发现该房屋洗衣房（设备间）全部、客厅、主卧、次卧部分墙体发生大面积霉变现象，客厅大理石地砖也发生大面积潮变现象。同时，服务中心工作人员赴305室、505室（同幢同单元）查看情况，未发现上述霉变和潮变现象。截止目前，被告欠付8月、9月、10月合计三个月份未支付，欠付物业管理费用2944.6元（截止至10月31日，合计4个月），欠付水费1829元（截止至9月30日）：由于被告使用间题，导致房屋大面积霉变，需要重新修复，为保护原告的合法权益，根据有关法律法规规定，特向贵院提起诉讼。恳请支持原告之诉请。 被告方答辩称，我对诉讼请求二、三项诉讼请求均有异议，渗水问题本来6、7万可以维修好，但一直拖着不维修。房屋存在安全隐患，是需要房东来维修和承担的。7月1日我方提前通知房东房屋不租了，不存在我方不去支付，所以我方有权解除合同。房屋渗水情况无法居住下去了。7月10日原告提供了照片证明墙面漏水严重。还有一个月的房屋租金和家具被扣在那里。我家具是需要要回的。 原告向本院提交如下证据： 1、涉案房屋产权证，证明涉案房屋系原告合法所有的事实； 2、租赁管家托管合同，证明原、被告双方签订托管合同并具体约定双方权利义务关系； 3、2019年租金支付凭证， 4、押金支付凭证， 证据3、4，证明被告支付租金、押金以及欠付自2019年7月1日至2019年10月31日租金的事实； 5、涉案房屋现状照片， 6、涉案房屋现状视频光盘， 证据5、6，证明涉案房屋因被告管理使用导致墙体霉变腐烂、地砖、地砖潮变严重的事实div> 7、情况说明，证明涉案房屋确实存在霉变潮变现象以及涉案房屋上下层不存在该现象的事实，被告欠付物业费、水电费的事实； 8、律师函、邮寄面单、记录，证明原告于2019年10月31日向被告发函解除合同的事实。 补充提交： 1、情况说明，证明被告存在房屋空置、管理房屋期间并未关闭水阀，导致热水器减压阀存在滴漏，最终致使房屋出现霉变的事实； 2、函，证明滴漏现象发生在热水器周边，并以热水器为中心向外扩散的事实； 3、缴费通知单，证明被告自2019年7月1日开始未缴纳物业费、2017年12月1日开始未缴纳水费的事实。 被告提交证据如下： 1、微信聊天记录，证明被告于2019年7月1日向原告提出解除房屋租赁合同的事实； 2、涉案房屋现状照片，证明涉案房屋因防水层出现漏水影响租客正常居住； 3、租赁管家托管合同，证明房屋维修责任由原告承担。 经庭审质证，被告对原告提交的证据对证据1-6，没有异议。对证据7，不知道有这个费用，如果知道不会欠付，既然产生了我方也会认的。对证据8，房屋存在漏水严重现象，不能居住，要求解除合同的律师函已经没有什么意义。对补充证据1，有异议。对补充证据2、3，没有异议。 原告对被告提交的证据对证据1-3，真实性合法性没有异议，关联性和证明目的有异议，。 本院确认原告提交的证据1-7及补充证据2、3，作为本案定案依据。确认被告提交的证据真实性。 本院认定事实如下：2017年7月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁管家委托合同》一份，约定原告将位于杭州市西湖区××街道××公寓××幢××单元××室××室全权委托被告代理出租，房屋委托期限共36个月，自2017年8月1日到2020年7月31日止，年租金80000元、月租金6666元、房屋押金8000元，租金采取季付模式，提前半个月支付下季度租金。委托期内，该房屋的水、电、煤气、电话、卫生、有线电视、物业管理等，因使用发生的费用乙方负担。除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏或不可抗力的因素，该房屋及附属设施（含家电）维修责任均由甲方承担，包括家具电等设备的自然损耗、供水供电排水等的故障等等。甲方应在收到乙方维修通知后五日内，完成对该房屋的不能正常使用部分的维修，或提供相应替代品，否则乙方有权自行维修，所产生的费用由甲方承担，并在房租中抵扣。房屋及附属设施（含家电）因乙方使用即其客户使用不当或人为破环而造成损失的，由乙方负责修复或给予相应赔偿。双方如对损坏原因有异议，可提交有关的质量部门鉴定后确认，鉴定费用由提出异议一方垫付，经确认后责任方承担。在委托期限内，乙方有下列行为之一的、均属违约，应向对方支付相当于2个月的租金作为违约金，同时，如给对方造成的经济损失，还应子以赔偿。合同履行至2019年6月，因墙壁受潮，被告经办人在2019年7月1日向原告提出“房子租不掉，你退我一个月房子吧！然后押金算我违约”。随后双方对墙壁受潮，进行交涉。被告经办人称“要不我这几天，先联系出租。物业，由绿城置换的，他们可能会要，你问问物业”“我已经提早跟你说违约的事情了”；原告则称，“那边我也可以问，但首先得跟你之间的事处理了”“你是说过，但我也没有明确说同意解除合同”。后原告在2019年10月31日向被告发出《律师函》，确认2019年7月11日收到钥匙一把，协商解除合同事宜。2019年11月25日，原告向杭州市上城区人民法院起诉，上城区人民法院将该案移送本院。 本院认为，原告与被告签订《租赁管家委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。对于合同解除，被告认为该合同解除时间为2019年7月，原告认为解除合同时间为2019年10月。从双方沟通过程看，被告是明确表示解除合同在2019年7月9日并愿意承担违约责任，原告也是明了但未明确同意。对于墙壁受潮，根据合同约定：“该房屋及附属设施(含家电)维修责任均由甲方承担”，应该说维修责任在原告，除非被告或承租人人为造成以外。被告提前解除合同应承担违约责任，该责任是两个月租金还是除两个月租金，另支付租金至2019年10月。虽然原告不认可被告2019年7月解除合同，而认可其2019年10月解除合同，应该说，从双方磋商解除合同，到原告发送律师函，中间经过3个月时间，原告有时间有责任收回房屋，不应放任房屋空置；从被告的角度，被告虽在2019年7月提出解除合同，但在办理房屋移交手续，没有将房屋所有钥匙全部交还原告，因此，原被告都存在一定过错。本院确定被告支付原告租金至2019年10月31日，该支付金额不是被告承租的租金，而是原告房屋空置租金损失，该损失大于约定的违约金，本院采纳租金损失吸收违约金。对于双方认可，被告未支付水费1829元，物业费2782.8元，由被告支付。押金8000元，原告应退还被告。原告诉请符合法律规定的，本院予以支持。被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》九十四条、（四）（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条之规定，判决如下： 一、确认程振长与杭州诺尔房地产代理有限公司签订的《租赁管家委托合同》解除； 二、杭州诺尔房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付程振长房屋空置费租金20000元，扣除押金8000元，实际支付12000元； 三、杭州诺尔房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付程振长水费1829元，物业费2782.8元，合计4611.8元； 四、驳回程振长的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费771元，由杭州诺尔房地产代理有限公司负担215元；程振长负担556元。 程振长于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州诺尔房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  钱让发 人民陪审员  翁英曙 人民陪审员  蔡成校 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  俞建娣