新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初2850号 原告：克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区康城花园吉祥路**物业用房。 法定代表人：李江林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马敬，新疆众信律师事务所律师。 被告：何玉莲，女，1934年9月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：董姝芬（何玉莲的儿媳），1963年3月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司（以下简称阳光物业公司）与被告何玉莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日、2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司之委托诉讼代理人马敬、被告何玉莲之委托诉讼代理人董姝芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付物业费9016.46元（2017年5月1日至2020年11月30日），违约金5611.36元，合计14627.82元。事实和理由，2013年7月31日，被告与新疆三联房地产开发有限责任公司（以下简称三联房地产公司）签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，购买康城花园吉祥苑1X栋X单元70X号房屋，建筑面积139.79平方米，被告同意由三联房地产公司委托原告提供前期物业服务。原告与三联房地产公司就康城花园吉祥苑签订《前期物业服务合同》，由原告为康城花园吉祥苑提供物业服务，物业费按1.5元/月/平方米收取，合同期满，业主大会尚未成立的，服务合同顺延至业主大会成立后新物业合同生效，逾期支付物业费每天支付千分之一的违约金。2017年4月28日，克拉玛依市发展和改革委员会向原告出具《绿色康城吉祥苑小区前期物业服务收费备案的通知》，对原告收取绿色康城吉祥苑小区1.5元/月/平方米的物业综合服务收费进行了备案。原告为被告所在的康城花园吉祥苑提供物业服务，被告从未缴纳过物业服务费用，原告多次催要，被告均以楼上漏水、房屋质量不合格为由拒付。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告何玉莲辩称，康城花园吉祥苑1X栋X单元70X号房屋是董姝芬以公婆任遇科、何玉莲的名义购买的，2013年7月31日付清全部房款。2014年11月验收房屋时发现存在质量问题，房屋内的PV管渗水、地下室渗、地下室渗水产公司整改了5、6次，至今没有整改完毕。被告因为房屋质量问题至今没有接收房屋。被告认为没有接收房屋就不应当支付物业费，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，被告与三联房地产公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，合同载明：康城花园吉祥苑1X栋X单元70X号住宅，住宅面积建筑面积139.79平方米，单价2836元/平方米；辅房为B1-20号，辅房面积14.23平方米，单价2360元/平方米；出卖人在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。该合同附件三载明“装饰、设备标准：1．外墙：外墙漆；1．内墙：水泥砂浆抹面；3．顶棚：现浇混凝土楼板；3．地面：水泥砂浆毛地面；5．门窗：单元门为电子对讲门，住宅的入户门为防盗门，室内不设其他内门及门框；窗户为塑钢窗；6．厨房：地面、墙：地面泥砂浆抹面，预留下水接口，不安装洗菜池、灶台及橱柜；7．卫生间：地面为水：地面为水泥砂浆抹面水接口，卫生洁具买受人自理；……”。该合同补充协议第二条载明“二、前期物业服务的约定：1．该房屋竣工验收合格后，在业主委员会未正式成立之前，依照国家《物业管理条例》中关于前期物业服务的相关规定，买受人对出卖人提供的《临时管理规约》中的内容予以认可和遵守。2．买受人同意出卖人委托阳光物业公司负责该项目的前期物业服务工作至成立小区业主委员会，并同意《前期物业服务合同》的内容，依《前期物业服务合同》的规定按时交纳物业服务费用。3．物业管理费用按出卖人通知该房屋的交房日期起为物业管理收费日期，不因买受人原因和先后办理交房而延期。”该合同补充协议第六条载明“1．商品房交接的具体时间以出卖人刊登在《克拉玛依日报》上的交房通知为准，买受人应在通知规定的交房时间内到出卖人处领取《入住通知书》并到指定地点办理房屋交接手续。……”该合同补充协议第七条载明“1．出卖人为买受人代办房屋权属登记……”。 原告作为乙方、三联房地产公司作为甲方，分别于2016年6月15日、2017年6月10日签订2份《前期物业服务合同》，由原告为康城花园吉祥苑提供物业服务，单价1.5元/月/平方米，合同期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年12月31日。2017年6月10日的《前期物业服务合同》第二十四条载明“本合同期满，业主大会尚未成立的，合同顺延至业主大会成立后新物业服务合同生效。”该合同第十九条载明“甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每天按服务费的千分之一支付违约金。”原告将收费有关事宜向克拉玛依市发展和改革委员会作了备案。 三联房地产公司分别于2014年12月30日、2015年2月2日、2015年2月3日在《克拉玛依日报》发布公告，主要内容为：吉祥苑、如意苑高层经济适用房、御景苑高层商品房竣工验收合格后以电话方式通知业主办理交房手续。2014年11月25日，被告的代理人董姝芬验收时提出存在地下室渗水等问题，要求整改，拒绝办理房屋交接手续，拒绝支付物业费。原被告为此发生争议，原告诉至本院。 另查，克拉玛依区昆仑路街道吉祥苑社区居委会2020年12月2日出具《证明》载明：“吉祥苑社区业主委员会于2020年10月至今正在成立阶段，目前资料已上交住建局备案审批当中。” 另查，2018年8月2日，被告的代理人董姝芬领取到案涉房屋钥匙一把，书写《收条》载明“今收到吉祥1X栋X单元70X钥匙一把。”原、被告均认可该钥匙不是正式钥匙，原告保存有同样的钥匙。被告述称“把领到的钥匙交给了三联房地产公司房屋质量售后维修人员李**，他给我维修房子，2018年10月李**和其他人都刷了乳胶漆，2018年8、9月，其他人给我铺的地板砖，卫生间做了好多次防水，刷乳胶漆、铺地板砖、卫生间做防水用来赔偿房子漏水的损失”“铺地板砖的人铺完瓷砖后把他的桌子、小衣柜、取暖器、小沙发放进房子里，房子里还有我从楼道搬的别人不要的椅子和凳子”。 另查，2013年，被告付清了案涉房屋的全部房款、维修基金、契税。2018年，被告从三联房地产公司领取案涉房屋产权证，产权证记载的建筑面积139.79平方米。 另查，案涉房屋所属工程2012年4月1日开工、2014年12月18日竣工验收，2015年11月6日备案。 上述事实，有经当庭出示并质证的《克拉玛依市商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《房产证》《收条》《克拉玛依日报》《证明》《吉祥苑社区业主大会决议》《竣工验收报告》《建设工程备案通知书》《前期物业服务收费备案通知》《住宅工程质量分户验收表》及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，原告依据业主与三联房地产公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》补充协议第二条和原告与三联房地产公司签订的《前期物业服务合同》取得了对吉祥苑物业管理的权利和义务。吉祥苑社区出具的《证明》能够证实截止至2020年12月2日业主大会尚未成立，原告根据《前期物业服务合同》第二十四条取得了合同期限顺延至今的权利，其自2017年7月1日起至今提供物业服务，享有向业主收取2017年7月1日起至今的物业费的权利。《前期物业服务合同》载明物业费由合同甲方三联房地产公司、业主或物业使用人支付。案涉房屋吉祥苑1X栋X单元70X号系新建房，故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，双方争议焦点实质为三联房地产公司是否将吉祥苑1X栋X单元70X号房屋实际交付给被告及实际交付时间。 三联房地产公司提供的格式合同《克拉玛依市商品房买卖合同》虽载明交房时间为公告时间，但公告内容为“电话通知”，故不能以三联房地产公司发布公告的时间作为交房时间。被告于2014年11月25日查验房屋时提出了质量异议和整改要求，拒绝接收房屋。被告2018年8月2日领取了一把房屋钥匙，根据被告陈述“刷乳胶漆，铺地板砖”、原告保存同样钥匙和《克拉玛依市商品房买卖合同》附件三载明的房屋交付时状态“内墙水泥砂浆抹面，地面水泥，地面水泥砂浆毛地面、墙面为水泥砂浆抹面，卫生间地面为水泥砂浆抹面”，能够认定被告领取的是装修钥匙，被告领取装修钥匙后对房屋进行了“刷乳胶漆，铺地板砖”的装修工作，还将少量家具放置在案涉房屋。被告虽未办理房屋交接手续、未领取到正式钥匙，但是被告的装修行为表明被告自2018年8月2日起已经实际使用了案涉房屋，故房屋的交付时间应为装修钥匙交付时间2018年8月2日。相应地，被告从2018年8月2日起客观上接受了原告为被告在内的全体业主提供的物业管理服务，则被告应当从接收装修钥匙之日起交纳物业费，即支付2018年8月2日至2020年11月30日期间的物业费。原告要求被告从2017年5月1日起支付物业费无事实和法律依据，本院不予采纳。原告提交的《前期物业服务合同》和《物业收费备案通知》能够证实物业费单价1.5元/月/平方米合法有效，可以据此计算。根据案涉房屋房产证记载的建筑面积139.79平方米，被告应当承担的物业费为5955.05元（139.79平方米×1.5元/月/平方米÷30天×852天）。关于被告以房屋漏水等问题为由拒绝交纳物业费的意见，本院认为，房屋漏水并非原告提供的物业服务不合格所致，且被告认为是房屋质量问题，应当向三联房地产公司主张赔偿损失，被告以此为由拒交物业费无事实和法律依据，本院对被告的抗辩意见不予采纳。 关于原告主张的违约金，“每天千分之一”是原告与三联房地产公司在《前期物业服务合同》中约定的，无证据证实被告对此知悉，且被告是因为案涉房屋存在漏水等问题而拒交物业费，并无恶意欠费的主观故意。同时，原告知晓被告多年反映房屋问题，其作为物业服务企业负有积极协助维修解决问题的义务，但未尽到该项义务，对于物业费未能按时收取其自身也存在责任。故本院对原告主张的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何玉莲向原告克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司支付2018年8月2日至2020年11月30日期间的物业费5955.05元，于本判决生效之日起三日内履行完毕； 二、驳回原告克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82.85元，由原告克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司负担49.85元，被告何玉莲负担33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇二〇年十二月十五日 书记员  刘 娟