广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26359号原告：邱绍丽，女，1975年8月16日出生，汉族，住所地广东省丰顺县，委托诉讼代理人：张楚晓、刘圳瑶，分别为广东岭南律师事务所律师及实习人员。被告：王霓，女，1987年7月10日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：陈曦、卢钥潢，分别为广东国道律师事务所律师及实习人员。原告邱绍丽诉被告王霓租赁合同纠纷一案，本案受理后，根据《全国人民代表会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员茹艳飞独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告邱绍丽及其委托诉讼代理人张楚晓律师，被告王霓的委托诉讼代理人陈曦、卢钥潢律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱绍丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2020年5月、6月、7月（28）天的商铺租金，为77851.54元；2.判令被告向原告支付逾期交付租金利息188.14元（利息以77851.54元为基数，按银行贷款利息的4倍计付，自欠租之日起至实际清偿之日止，暂计起诉之日）；3.判令被告向原告支付违约金80446.59元；4、本案的全部诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月4日，被告因经营需要，向原告承租位于广州市海珠区新港东路庭园路183号104商铺自编3号商铺经营使用，店名为：“天天家家乐”百货店（会展店），双方就此签订了《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》中约定：原告将位于广州市海珠区新港东路庭园路183号104商铺自编3号商铺，租赁给被告经营使用，使用面积为125平方米，租赁期限为8年零1个月，自2015年9月1日至2023年9月30日止；第一年月租金为19000元，第二年至第三年开始租金每年递增8%，第四年至第十年开始租金每年递增10%；每月5日前付清当月租金；被告在本合同签订当日支付2个月租金作为租赁押金，合计人民币38000元，并从2015年8月10日起负责缴交该商铺的物业管理费、水电费等相关费用。被告在租赁期内，如拖欠租金一个月，当作违约，原告有权单方解除合同并没收押金，并追究被告由此造成的经济损失和法律责任；除上述约定的违约责任外，违约一方还应向对方支付5个月租金作为违约金。上述合同签订后，原告按合同约定将上述商铺交付给了被告使用。商铺交付后一直由被告经营使用，被告应当按合同约定时间每月缴付租金及物业管理费及水电费等费用，但被告一直有拖延支付租金的行为，没有按时缴交。2020年4月，被告已经拖欠2020年2月-4月租金一直未支付，原告多次上门催收，被告都以各种理由拖延，但商铺又一直在经营使用。为此，对于被告多次违约行为，原告曾多次致函被告，告知违约不利后果，构成了严重违约，原告有权解除合同，并收回商铺。为此，被告才找原告协商，陆续付清了2020年2月-4月的租金等费用，并保证今后一定遵守合同约定，按时缴付租金，原告才同意让被告继续承租使用。但事与愿违，自2020年5月起，被告又再次拖欠租金等费用。截止至2020年7月，被告已欠付5-7月的3个月租金及物业管理费及水电费等。对于尚欠的费用，原告再次催告被告缴付，被告仅于2020年7月14日支付了10000元，用于清付物业费及水电费等费用，而2020年5月-7月的租金至今未付清。由于被告多次违约行为导致原告遭受了严重经济损失，根据合同约定，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求其支付相应的违约金。鉴于被告的严重违约行为，2020年7月22日，原告向被告发出《解除合同、收回商铺通知书》，于即日正式解除双方2015年8月4日签订的《商铺租赁合同》，并要求被告在2020年7月28日前停止经营，交还商铺，支付所欠租金及违约金等费用。但被告仍无视自己的违约行为。于7月29日才将商铺腾空交还了原告，但依然没有清付费用，拒绝履行合同义务。故原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。被告王霓辩称，1.关于本案的案件事实，2015年8月4日双方签订商铺租赁合同，被告承租位于广州市海珠区新港东路庭园路183号104商铺，自编3号的商铺，用于经营涉案商铺。由于被告受2020年初因疫情影响，被告商铺经营困难，但被告依然本着诚实履约的精神，继续经营商铺，并多次就租金的减交、缓交问题向原告积极协商，期间被告也尽其所能交付租金，从未恶意拖欠。2020年7月被告再次与原告就租金事宜进行协商，因被告资金紧张，原告同意被告分3到4次清偿所欠租金，在双方协商一致的基础上，被告于2020年7月14日先向原告支付第一笔租金1万元，随着原告在收到该笔租金后，却又反悔擅自对商铺停电，召集社会人员阻碍被告正常经营，最后被告被迫解除合同，又腾退房屋，种种行为已经给被告造成无法估量的损失。2.关于被告欠付的租金，如前所述，被告于2020年7月14日向原告缴纳的1万元为租金，而并非原告所称的物业费及水电费。原告提交的物业费、水电费的发票也可证实这一点，原告提交的发票出具时间均为2020年8月3日即原告是在2020年8月3日才去确认，2020年5月-7月的物业费、水电费的具体数额，怎么可能是在2020年7月就和被告结算呢？另外双方签订租赁合同后，依然向原告依约缴纳押金38000元，水电费押金3000元，进场费1万元，总计51000元。现原告擅自违反提前解除合同，但未将前述款项退还被告，被告认为该款项应用于抵扣被告的租金，综上扣减以上数额，被告目前欠付租金数额为16851.54元。另外，我方恳请法院考虑到疫情影响，被告营业收入下滑，入不敷出的实际情况，根据广州中院关于充分发挥司法职能作用服务打赢疫情狙击战的意见的文件精神，基于公平原则酌情减免被告的租金。3.关于逾期交付租金的利息，如前所述，原告已经同意被告分3-4次付清租金，而且被告也并不是恶意拖欠租金，期间也一直积极与原告沟通，尽其所能支付租金，故原告不应向被告要求支付租金利息。退一步讲，即使被告要支付利息，也应当以目前欠付的租金16851.54元为计算基数。4.关于违约金被告认为受疫情影响，被告商铺面临经营困难，资金周转困难，难以承担高额的商铺租金，此种情况下，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第一点关于合同案件的审理第5条，原告无权要求被告承担违约责任，原告本应当给予被告充分的理解，现原告不仅擅自单方解除合同，不予退还被告的押金及进场费，甚至还要求被告支付高额的租金、违约金及逾期利息，这对被告无疑是雪上加霜，原告的种种行为已经严重扩大被告的损失。经审理查明，2015年8月4日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，邱绍丽将广州市海珠区新港东路庭园路183号104商铺自编3号租赁给王霓使用。租赁期限从2015年9月1日至2023年9月30日止，第一年月租金为19000元，第二年至第三年开始租金每年递增8％，第四年至第十年开始租金每年递增10％。邱绍丽于2015年8月10日前将租赁商铺交于王霓，王霓从2015年8月10日起负责缴交该商铺物业管理费、水电费等相关费用。2015年8月10日起至2015年8月31日作为王霓装修期，在此期间不收王霓租金，王霓从2015年9月1日开始正式缴付租金。王霓于本合同签订当日向邱绍丽支付两个月租金为押金，人民币38000元（此押金不计付利息待合同期满双方结清有关手续后退回）及第1个月租金人民币19000元共计人民币57000元。水电费押金人民币3000元给邱绍丽。进场费10000元。王霓在租赁期间内，不按每月10日前支付租金，视为王霓违约，逾期缴付部分邱绍丽有权按银行贷款利息的4倍向王霓计收利息。被告拖欠原告一个月租金，当作被告违约，原告有权向单方解除合同并没收押金。除已约定的违约责任外，违约一方向对方支付5个月租金作为违约金。诉讼中，双方均确认，被告于2020年7月14日向原告支付了1万元。被告对原告主张的租金数额77851.54元无异议，但认为应当按照答辩意见的主张扣减部分数额。另查明,被告在一审期间提出反诉请求，但未在规定的时间内支付案件受理费。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，各方均应依约履行。原告向被告主张2020年5月至7月期间的租金77851.54元，被告对该数额并无异议，仅抗辩2020年7月14日向原告支付的1万元，以及向原告缴纳的38000元押金、水电费押金3000元、进场费1万元，应予以抵扣。对此本院认为，被告于2020年7月14日向原告支付了1万元，原告认为该笔费用为支付的水电费，但是对此并无依据，如被告存在拖欠原告水电费的问题，原告可以另行主张，被告认为该笔费用是支付的租金亦无不妥，本院予以确认；被告认为应当将其支付的押金及进场费用于扣抵租金，但该主张本质上是对押金及入场费提出返还，在原告不同意抵扣的情况下，应作反诉处理，但被告因未缴纳反诉费导致反诉无效，因此本院对被告该意见不予支持。被告如认为原告应当返还押金及入场费，可另循法律途径解决。综上，被告应向原告支付2020年5到7月的租金67851.54元，被告以疫情为由要求对此予以减免，依据不足，本院不予支持。至于利息问题，根据租赁合同约定，被告在租赁期限内，不按每月10日前支付租金，视为被告违约，逾期缴付部分原告有权按银行贷款利息的4倍向被告计收利息。现在被告因拖欠原告的租金，已构成违约，原告要求被告从2020年8月1日开始支付利息，理据充足，本院予以支持。合同约定原告按照银行贷款利息的4倍向被告收取利息，但是中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，现为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此被告应以67851.54元为基数，自2020年8月1日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍向原告支付利息。关于违约金的问题。合同约定，除已约定的违约责任外，违约一方向对方支付5个月租金作为违约金。综合本案实际情况，本案违约金应在已约定的违约责任范围内解决，原告再向被告主张3个月租金作为违约金明显过高，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王霓于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邱绍丽支付拖欠的商铺租金67851.54元及利息（利息以67851.54元为基数，自2020年8月1日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告邱绍丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3469元，由原告负担1973元，被告负担1496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  茹艳飞二〇二〇年十二月十八日书记员  李丹娜