广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4021号 上诉人（原审被告）：苏琳，女，1979年5月4日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：赵祖辉，广西都乐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周环，女，壮族，1987年12月6日出生，住广西壮族自治区平果县。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李定中，广西君行律师事务所律师。 上诉人苏琳因与被上诉人周环租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 苏琳上诉请求：一、撤销一审判决，驳回周环的起诉；二、律师代理费和诉讼费由周环负担。事实和理由：一、一审法院在审理过程中遗漏了应当参加诉讼的当事人，一审判决程序违法。来宾市万仕利房地产开发有限责任公司与本案有本质上的利害关系，来宾市万仕利房地产开发有限责任公司作为利害关系人和缔约方不出庭参与诉讼，就无法查明案件事实，并足以影响法院对案件事实和合同效力的认定。二、一审法院没有依法查清案件事实，认定事实错误。周环不是涉案房屋真正的的出租人。一审没 -2- 有查清租金支付情况，租金标准错误，租金计算错误。三、租赁合同无效，苏琳不应当承担违约的责任。 周环辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回苏琳的上诉请求。 周环向一审法院起诉请求：一、确认双方在2014年12月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月8日解除，苏琳立即办理并无条件交还其租赁房屋给周环；二、苏琳支付周环租金297219.4元及利息27753元（暂计至2020年1月8日，之后的利息以已欠租金297219.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清所有欠款止）；三、本案的全部诉讼费由苏琳承担。 一审法院认定事实：柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市、20-14号房屋的所有权人为来宾市万仕利房地产开发有限责任公司，建筑面积分别为44.84㎡、62.95㎡。周环与来宾市万仕利房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定来宾市万仕利房地产开发有限责任公司将柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场25栋20层15、6、14、17、16号房屋出租给周环使用，房屋由承租人进行装修，承租期限为十年，从达到居住或办公条件后次日即2013年10月28日至2023年12月28日止。第一年至第三年租金共计205920元，第四至第六年租金为240226元，第七至第十年租金为366060元。 案外人潘建明以周环的名义与苏琳于2014年12月2日签订《写字楼租赁合同》，约定周环将位于柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市写字楼出租给苏琳使用，租期从2015年1月1日至2020年1月1日，租赁期限届满时，如苏琳需要继续承租，需提前3个月时间告知周环，由周环决定是否继续续签合同。如周环仍继续出租房屋的，同等条件下苏琳拥有优先承租权。租金交纳方式为压三付三，每月租金103.8㎡×60元／㎡，即6228元。第一次应付租金18684元，租金按6％每年递增。租金按每3个月交付，每个季度1号至5号之前苏琳必须把下个月的租金支付给周环。上述合同签订完毕后，案外人潘建明将涉案 -3- 房屋交付给周环使用，因周环逾期交纳租金，周环诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，周环、苏琳均认可苏琳租赁的涉案房屋25栋20-15系两套房产打通的房屋，苏琳实际使用了25栋20-15、20-14号房屋。 一审法院认为，周环与苏琳于2014年12月2日签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则履行各自的义务。苏琳抗辩称周环并非上述合同签订的主体，系案外人潘建明以周环的名义签订，因周环自认委托潘建明代为签订合同，且苏琳在签订合同时亦明知潘建明代签了周环的名字并未提出异议，而法律并不禁止代签合同的行为，故苏琳的该项抗辩一审法院不予采信。关于苏琳提供另一份合同抗辩称上述合同为无效合同，因苏琳提供的合同与其使用的涉案房屋的实际面积不符，且苏琳亦认可该合同系用于办理营业执照使用，故一审法院对苏琳的该项抗辩亦不予采信。关于周环主张确认双方在2014年12月2日签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月8日解除的诉请，因苏琳对此不予认可，周环亦未提供充分证据证实其于该日解除了合同，故一审法院对周环的该项主张不予支持。关于周环要求苏琳搬离并交还涉案房屋的诉请，因周环已撤回该项诉请，系其真实意思处分，一审法院予以准许。因周环与苏琳于2014年12月2日签订《写字楼租赁合同》约定涉案房屋于2020年1月1日到期，周环、苏琳双方均无证据证实其已提前解除了合同，故一审法院确认双方合同到期终止。关于周环主张的2016年10月至2020年2月8日期间的租金，因苏琳未提供充分证据证实其已经足额按月支付了租金，故其应承担举证不能的不利后果，一审法院考虑到双方合同于2020年1月1日终止，故苏琳需向周环支付2016年10月至2019年12月的租金287016元，周环该项诉请超过部分，一审法院不予支持。若周环认为苏琳在双方合同期满后仍继续占用涉案房屋的，则另行主张占用费。因苏琳逾期交纳租金的行为已经构成违约，周环主张截止2020年12月拖欠租金的逾期利息27733元，一审法院予以支持，周环该项诉请超过部分一审法院不予支持。一审法院判决：一、苏琳向周环支付租金2870 -4- 16元及利息27733元；二、驳回周环的其他诉讼请求。一审案件受理费6174元（周环已预交），由周环负担194元，由苏琳负担5980元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏琳向本院提交了代理费发票、《委托代理合同》、《装修申请表》、物业费发票、工行现金存款凭条，拟证明苏琳聘请律师的代理费和支付2014年10月至2015年1月的水电费、物业服务费1202元。苏琳提交的代理费发票、《委托代理合同》、《装修申请表》与当事人在本案中的权利义务没有关联，本院不予采信。苏琳提交的物业费发票、工行现金存款凭条真实，证明苏琳于2015年3月9日支付了租赁的房屋在2014年10月至2015年1月其间的水电费、物业服务费1202元。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，案外人潘建明以周环的名义与苏琳于2014年12月2日签订了《写字楼租赁合同》约定由苏琳承租本案租赁的房屋，苏琳于2015年1月1日接收房屋，该租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。苏琳称案外人潘建明才是出租人，周环不具有原告的资格。对此，虽然潘建明代签了租赁合同，但是周环认可该租赁合同。周环转租房屋给苏琳使用，来宾市万仕利房地产开发有限责任公司没有提出异议。据此，周环具有原告的资格。来宾市万仕利房地产开发有限责任公司不是必须参加本案诉讼的当事人，一审审理程序符合法律的规定。 周环在2015年1月1日已经交付房屋给苏琳使用。虽然周环据以主张权利的2014年12月2日的租赁合同为复印件，但是苏琳没有证明双方当事人在交付房屋前还签订有其他租赁合同，一审法院法院采信2014年12月2日的租赁合同并无不当。一审法院根据2014年12月2日签订的租赁合同的约定计算租金正确，本院予以维持。苏琳主张其在2015年3月9日垫付了租赁房屋在2014年10月至12月期间的水电费、物业服务费，应当在本案租金中抵销。对此，由于周环主张的是2016年10月至2020年2月8日期间的租金，苏琳垫付的水电费、物业费应当在2016年 -5- 10月之前的租金中予以抵销。苏琳没有证明其垫付的水电费、物业费未能在2016年10月之前的租金中抵销，本院对苏琳的主张不予支持。 综上所述，苏琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6021元（上诉人苏琳预交），诉讼财产保全费750元（被上诉人周环预交），合计6771元，由上诉人苏琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁斌审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二〇年十二月十一日书记员陈梦圆