山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初1141号 原告：单正风，女，汉族，1969年12月21日出生，住荣成市。 原告：盖文萃，女，汉族，1994年12月28日出生，住莱阳市。 二原告委托诉讼代理人：林洪祥，山东剑琴律师事务所律师。 被告：王志林，男，汉族，1950年10月12日出生，住荣成市。 原告单正风、盖文萃与被告王志林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人林洪祥、被告王志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 单正风、盖文萃向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王志林返还原告购房款30000元；2.被告赔偿原告购买位于荣成市王门居民委员会）32号房屋后增加的厢房、机井损失款93382.4元；3.被告赔偿原告购买上述房屋增值款169559.6元；4.被告赔偿原告购买上述房屋后翻新修缮款（具体数额待人民法院委托司法鉴定机构评估后确定）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月14日，单正风之夫盖永豪与王志林签订了房屋买卖合同，约定王志林将其收自己亲兄弟的王志龙的房屋三间、倒平房及过道三间出卖给盖永豪。当日，双方交付了房屋及购房款。单正风夫妻接收房屋后，在院内建设了厢房、机井等，对正房三间、倒平房及过道三间，均进行了翻新修缮。2017年6月，张艳芬向法院提起确认合同效力之诉。2018年1月22日，法院作出（2017）鲁1082民初4122号民事判决书，判决确认王志林与单正风丈夫盖永豪于2010年6月14日签订的房屋买卖合同无效。 王志林辩称，原告要求返还购房款3万元，我方同意。但这3万元是我代表卖方收取的，我不同意自己全部承担。因为房子一直由原告保管使用，且至今原告仍在其中居住，所以我也不同意赔偿原告各项损失。 本院经审理认定事实如下：1986年1月，王志龙与李爱莲登记结婚，婚生一女张艳芬。1988年7月27日，王志龙与李爱莲离婚，张艳芬随李爱莲生活。1997年6月23日，王志龙去世，遗留位于荣成市房屋一套（以下简称32号房屋），集体土地使用证号：荣集建91字第**。王志龙去世后，其父王式德、母刘翠英亦先后去世。王式德与刘翠英婚生被告王志林、王志龙等八名子女。 盖永豪系原告单正风之夫，原告盖文萃之父。2010年6月14日，盖永豪与被告王志林签订房屋买卖合同约一份，约定被告王志林将王志龙名下的32号房屋，含正房三间、倒平房及过道三间，作价30000元卖给盖永豪。当日，盖永豪将房款付清并接收房屋。后单正风一直在此房居住至拆迁日。居住期间，盖永豪夫妻对房屋进行了修缮。2016年12月12日盖永豪去世。 2017年7月20日，张艳芬以王志林、单正风为被告提起确认合同效力纠纷诉讼。经本院审理，作出（2017）鲁1082民初4122号民事判决书，判决确定王志林与单正风之夫盖永豪于2010年6月14日签订的房屋买卖合同无效。 后山东永平房地产评估有限公司对上述32号房屋进行了实地测量，绘制了附图，附图在原有的正房、倒平房外，标明了东西厢房的位置及对应的测量数据。2020年3月3日，张艳芬与荣成市港湾街道办事处西王门居民委员会就涉案32号房屋签订拆迁安置协议一份，双方确认拆迁房屋主建筑面积99.77平方米[含正房面积53.692平方米（8.66米×6.2米）、倒平房面积22.4294平方米（8.66米×2.59米）、东厢房面积15.8738平方米（5.71米×2.78米）、西厢房面积7.7786平方米（4.37米×1.78米）]、院子面积25.8平方米，可置换12.9平方米，安置楼房面积合计112.67平方米。根据高层安置奖励10%的优惠政策，最终“计算高层安置楼”面积为123.94平方米。机井一口，获补偿金600元。张艳芬选择产权调换方式，确定置换115平方米户型房屋一套，剩余面积8.94平方米按2600元/平方米接受货币补偿。经查，该拆迁协议目前未被撤销，为有效协议，予以采纳。山东永平房地产评估有限公司实地绘制的附图数据经计算与拆迁协议中的房屋主建筑面积完全吻合，与真实情况相符，予以采纳。 2020年4月23日，原告单正风主张（2017）鲁1082民初4122号民事判决书遗漏了王志龙的继承人姜亭亭，且现在32号房屋土地性质已经转换，不再是集体土地，可以交易，故原判决适用法律错误。另外，由于拆迁协议的签订，出现了新证据，向本院提出再审申请。2020年7月22日，本院作出（2020）鲁1082民申3号民事裁定书，认为原告申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形。裁定驳回了原告单正风的再审申请。 2020年8月4日，荣成市港湾街道办事处西王门居民委员会出具证明一份，载明“…荣成市港湾街道办事处西王门社区棚户区改造拆迁安置楼房，位于荣成市港湾街道办事处山海湾小镇，户型面积为115平方米左右的楼房，现在只剩有一户，楼房号为：35号楼二单元1603室，除了西王门村32号房屋，土地证号：荣集建91字第281000**没有抓阄分配，其余的都分配了…”。负责人王英里、经办人王鹏飞在证明上分别签名。 2020年10月15日，本院对荣成市港湾街道办事处西王门居民委员会主任王英里进行调查，其证明原32号房屋近期将被拆除，已经通知原告单正风搬出。房屋被拆迁后只能置换成荣成市港湾街道办事处山海湾小镇35号楼2单元1603室，因为居委会只留了这一套房子作为32号房屋对应的置换楼房，抓不抓阄都不会影响结果。其他户型都由山海湾小镇统一调配，居委会无权干涉。 根据原告的申请，本院依法委托山东永平房地产评估有限公司对位于荣成市港湾街道办事处山海湾小镇35号楼2单元1603室的价值进行评估，2020年10月26日，该公司出具山东永平房（估）字[2020]第5306号房地产估价报告，估价意见：评估价值为46.24万元。原告为此支付了鉴定费元2500元。原被告质证后无异议，本院予以采纳。 对双方有争议的东西厢房、机井部分，本院认定如下：盖永豪与被告王志林在进行32号房屋买卖时，载明了房屋原有正房、倒平房及过道三间。至山东永平房地产评估有限公司实地测量并绘图时，院内又发现了东西厢房及机井。被告虽然否认该东西厢房及机井系原告方建造，但未提交证据反驳。根据物权法占有推定原则，32号房屋院内东西厢房及机井应认定为原告方购房后建造为宜。 审理中，根据盖文萃的申请，本院依法追加了盖文萃为本案原告参加诉讼。原告撤回了对张艳芬的起诉。原告撤回了要求被告赔偿涉案32号房屋翻新修缮款的诉讼请求。原告变更诉讼请求，要求按每平方米4000元的价格计算拆迁房屋的增值，变更后索赔总额为450680元。 本院认为，盖永豪去世后，未留遗嘱，根据查明的事实与继承法的相关规定，原告单正风、盖文萃作为盖永豪之妻女，系盖永豪的合法继承人，有权以涉案房屋买卖合同的一方当事人身份向本案被告主张权利。 涉案32号房屋的房屋买卖合同经本院（2017）鲁1082民初4122号民事判决书确认为无效协议，再审亦认定原告单正风主张遗漏王志龙继承人等原因不构成再审启动的法定条件。上述判决书、裁定书已经生效，产生32号房屋买卖合同无效的法律后果。 根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案房屋买卖合同被确认无效后，原告方本应将房屋返还被告，被告王志林返还原告购房款30000元。但目前涉案房屋已经确定被拆迁，将被置换成楼房，原告已不存在返还房屋的条件，故无需承担返还房屋的义务。至于被告王志林收取购房款后如何分配，是其处分的权利，他人无权干涉。被告王志林主张签订房屋买卖合同时取得了其他兄弟姐妹的同意和授权，钱也分给了他们，不同意自己返还购房款30000元，理由不当，不予支持。 根据32号房屋所在地拆迁政策，原告方建造的东西厢房总面积为23.6524平方米，其中的一半为占用土地的面积，可得11.8262平方米（23.6524平方米÷2）拆迁利益，机井另有补偿金600元。原告该部分经济损失系与被告王志林签订无效房屋买卖合同所致，被告应予赔偿。结合实际情况，应由被告参照置换的楼房价值按面积比例赔偿原告东西厢房补偿款47551.6元（11.8262平方米÷115平方米×462400元）、机井补偿金600元为宜。 张艳芬选择产权调换方式，确定置换115平方米户型房屋一套，剩余面积8.94平方米按2600元/平方米进行货币补偿。故涉案32号房屋总拆迁利益为荣成市港湾街道办事处山海湾小镇35号楼2单元1603室加货币补偿23244元（2600元/平方米×8.94平方米）。根据山东永平房（估）字[2020]第5306号房地产估价报告的评估意见，该楼房价值462400元。最终32号房屋拆迁利益折合人民币485644元（462400元+23244元），因拆迁增值部分为408092.4元（485644元-30000元-47551.6元）。在目前房屋价格上涨的情况下，原告方再购买相同条件的房屋须付出较彼时更多的金钱。故原告要求被告王志林赔偿其房屋增值损失，理由正当，应予支持。 被告王志林私自处分王志龙的遗产导致房屋买卖合同无效，具有明显的过错。原告方在购买房屋时，应慎重行事，了解相关法律法规，而原告没有注意，对合同的无效亦负有责任。结合双方过错程度及房屋购买年限等情况，对房屋增值部分，酌定被告王志林按80%比例支付原告。 原告撤回对张艳芬的起诉;撤回要求被告赔偿涉案32号房屋翻新修缮款的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、被告王志林于本判决生效后三十日内返还原告单正风、盖文萃购房款30000元。 二、被告王志林于本判决生效后三十日内赔偿原告单正风、盖文萃东西厢房补偿款47551.6元、机井补偿金600元。 三、被告王志林于本判决生效后三十日内赔偿原告单正风、盖文萃房屋增值款326473.92元（408092.4元×80%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4030元，由原告负担412元，被告王志林负担3618元。司法鉴定费2500元，由原告负担55元，被告王志林负担2445元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  于立明 二〇二〇年十二月八日 书记员  连枝枝