广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10121号原告：陆森山，男，1989年11月15日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区**********，公民身份号码：320************916。委托诉讼代理人：胡方昌，广东知荣律师事务所律师。被告：林广裕，男，1978年8月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区*********，公民身份号码：441************930。原告陆森山诉被告林广裕租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陆森山及其委托诉讼代理人胡方昌，被告林广裕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆森山向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋租赁保证金及租金30000元；2、被告赔偿原告整理土地、装修房屋损失19524元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年5月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《土地、房屋租赁合同》，约定：甲方将位于清远市清城区***********（土名：黄公田）自编1号的一块土地及房屋1间以有偿的方式租赁给乙方作水泥预制厂使用，从合同签订起该土地及房屋租赁前五年的租金为人民币5000元/亩，该地块内所建的500平方房屋的具体租金为2020年至2025年按20000元/年租金出租。签订合同时，乙方须付保证金人民币20000元给甲方。合同签订后，原告向被告交付了保证金及部分租金共30000元，被告开具了相应的收据。原告为整理土地、装修房屋向施工方共支付了费用19524元。2020年7月20日，清远市清城区石角镇人民政府认定被告出租的土地和房屋系违法用地和违法违章建筑，并责令被告于2020年7月23日前自行恢复原状。2020年8月4日，原、被告双方协商退款事宜未果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告未提供涉案房产的房产证，亦未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原、被告签订的《土地、房屋租赁合同》无效。又根据合同法关于合同无效的法律后果和处理原则，被告故意隐瞒违法用地和违法违章建筑的事实，应向原告返还保证金并赔偿损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告林广裕辩称：一、原告于签订合同前已观察过周边环境，并同意按现状承租。答辩人于2020年5月19日协助原告办理工商营业执照，并于5月25日收取30000元，合同已生效，租金开始计算；二、原告在签订合同2个月后开始建设，明知在未完成办理相关手续情况下，倾倒大量的石粉在土地上，并用大型机器碾压，造成土地硬底化，改变原土地的使用性质，被石角镇人民政府相关部门定性为违法用地。根据合同第五项第3小点：在租赁期内，原告如需建设的，必须征得相关部门同意并办理一切审批手续，建设费用由原告承担；三、在办理建设手续期间，原告根本未向答辩人提出要本案房产证等问题，如果手续没办下来，原告可和答辩人协商退租或解约问题，并不可以强行动工建设；四、答辩人要求原告恢复土地原状，交纳由清城区石角镇人民政府相关部门开出的罚金，并赔偿答辩人建设房屋所需的80000元。综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，清城区石角镇界牌村委会界牌村民小组（甲方、出租方）与刘亚周（乙方、承租方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将土地名为“黄公田”、“地塘顶”面积约47亩丢荒的水塘租赁给乙方使用，租赁期限自2016年4月1日至2036年4月1日止，在合同有效期内，乙方可以将租赁的土地全部或部分转租给第三方，在保证租赁条件不变的前提下甲方无权反对，乙方有权收取转租后租金的差额部分。合同乙方、甲方盖章及甲方签约代表签名确认，并经清城区石角镇界牌村村民委员会见证。2019年11月2日，刘亚周（甲方、出租方）与被告林广裕（乙方、承租方）签订一份《土地转租合同》，约定甲方租赁位于清城区石角镇界牌村委会界牌村民小组“黄公田”、“地塘顶”面积的一块土地，因非洲猪瘟疫情及政府将该地区定性为禁养区，导致经营失败，现决定把该地块转租给乙方，租赁期限为原租赁合同结束为止。在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租，以后所有租金及原租赁合同所承担的义务与责任均由乙方负担。2020年5月18日，被告林广裕（甲方、出租方）与原告陆森山（乙方、承租方）签订一份《土地、房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有位于清远市清城区***********（土名：黄公田）自编1号的一块土地及房屋1间租赁给乙方做水泥预制厂，土地总面积为10亩，房屋面积为500平方米，租赁期限自2020年5月11日起至2030年5月11日止。在本租赁合同生效之日起，甲方将土地及房屋按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地现状承租。从合同签订起该土地及房屋租赁前五年租金为5000元∕亩，后五年的租金为5500元∕亩，500平方米的房屋具体租金为2020年至2025年按20000元∕年出租，2025年至2030年按22000元∕年出租。乙方须在每年5月前缴交当年租金，如逾期缴交租金的，经甲方追收，超过3个月乙方仍未全额缴纳当年租金的，则视为乙方单方违约，因此产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。租赁期内，乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。签订合同时，乙方须付保证金20000元给甲方。合同签订后，原告于2020年5月25日向被告支付现金30000元。2020年6月28日至7月9日期间，原告雇请工人用石粉将涉案10亩土地平整，支付相关费用共19524元。2020年7月20日，清远市清城区石角镇人民政府向清城区石角镇界牌村委会界牌村民小组出具《拆除违章建筑通知书》，查明位于清城区石角镇界牌界牌村建铁棚的用地和建筑，其中用地面积约2500㎡，建筑面积约600㎡，现责令停止上述违法行为，并于2020年7月23日前自行恢复原状。2020年8月4日，原、被告双方协商一致不再承租，但因退款事宜未达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，被告林广裕将位于清远市清城区***********（土名：黄公田）自编1号的一块土地及房屋1间租赁给原告陆森山使用，虽然双方在自愿平等基础上，合意一致而签订书面的《土地、房屋租赁合同》，但涉案房屋经清远市清城区石角镇人民政府认定为违章建筑，而涉案土地由被告从案外人刘亚周处合法承租，故《土地、房屋租赁合同》中关于房屋租赁部分无效。原告承租涉案土地后，未征得被告及有关部门同意并办理一切审批手续的情况下，倾倒石粉在土地并碾压，造成土地硬底化，亦被清城区石角镇人民政府定性为违法用地，因此，在履行涉案合同中，原、被告双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告主张**整土地产生损失19524元，虽然提供相应的微信记录予以佐证，但该行为违反合同约定，由此产生的损失由原告自行承担。虽然租赁房屋无效，且双方当事人于2020年8月4日协商一致不再承租，但原告应支付土地租金及实际占用房屋的费用。合同签订后，被告共收取原告现金30000元，原告主张该款包含保证金20000元及预付租金10000元，但未提供相应的证据予以证实，结合合同具体内容，该款应为预付土地及房屋一年的租金，故原告应依合同约定支付从2020年5月11日起至2020年8月4日止共85天的土地租金和房屋占用费，其中土地租金为2328.77元（5000元∕亩×10亩÷5年÷365天×85天），房屋占用费为4657.53元（20000元∕年÷365天×85天），合共6986.3元，对于多收的款项23013.7元（30000元－6986.3元），被告应返还给原告。至于被告要求原告恢复土地原状，交纳由清城区石角镇人民政府相关部门开出的罚金等诉求，属于另一法律关系，可另寻法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林广裕应于本判决生效之日起5日内返还23013.7元给原告陆森山；二、驳回原告陆森山的其他诉讼请求。本案受理费519元，由原告陆森山负担280元，被告林广裕负担239元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  唐权锋二〇二〇年十一月三十日书记员  谢美玲附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。