新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初2994号 原告：新疆育科赛图书发行有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区金银路**。法定代表人：杜永萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：余松华，新疆金桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧，新疆金桥律师事务所律师。被告：乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司。法定代表人：邱鹏丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：田丹，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘薇薇，新疆衡方律师事务所律师。原告新疆育科赛图书发行有限公司（以下简称预科赛公司）与被告乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司（以下简称乌房集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告预科赛公司的委托诉讼代理人余松华、被告乌房集团的委托诉讼代理人刘薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告预科赛公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金(赔偿金)13042500元(自2017年4月1日至实际交付之日止，以18500000元为基数，按照日千分之一的标准，暂计算至2019年3月7日)。事实和理由：原被告双方于2013年11月13日签订一份购房协议。原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区作为办公用房，预测建筑面积2351.56平方米，房屋单价8500元/平方米，总金额为19988260元。2015年6月9日双方签订了购房补充协议，对余款支付及房屋交付、违约责任等进行了约定。双方于2015年8月28日、2016年9月22日两次签订备忘录，对房屋交付等相关事项进行约定。由于房屋迟迟没有交付，至2019年2月被告仍未取得预售许可证，原告向法院提起诉讼，后因被告取得预售许可证原告撤诉。购房协议签订后，原告按照协议约定全面履行了付款义务，但被告并未按照合同约定向原告交付房屋。就迟延交房问题原告和被告交涉未果，故诉至法院。被告乌房集团辩称，一、我方并不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。(一)双方合同约定的交付条件为五方竣工验收，且我方在约定时间前即达到约定的交付标准。双方于2015年6月9日签订《购房补充协议》中第二条明确约定：“甲方承诺，本协议项下房屋将于2015年8月31日前完成五方竣工验收和向乙方交付，并确保交付房屋质量符合双方约定和国家标准。”而我方于2015年8月4日前即完成了五方验收。(二)我方的交付标准和交付的条件完全符合法律的强制性规定，合同法第279条、建筑法第61条、房地产管理法第27条、城市房地产管理条例第17条、建设工程质量条例第16条均明确表述，建设工程竣工验收合格后即可交付使用，同时根据最高人民法院裁判先例检索制度、最高人民法院两个案例、新疆高院两个案例、乌鲁木齐中院等共计8个案例，这些案例无一例外均认为建设工程经竣工验收即可使用，其他关于消防及验收备案的情况均不得作为交房的必要条件。（三）我方在约定期限内履行了通知原告接收房屋的义务，原告因自身原因导致延期接收房屋。我方曾在2015年8月，派出工作人员张思东前往原告住所地送达入住通知书。原告称其于2015年8月底办理入住，但以未安排装修计划及装修资金为由，在已知可以接收房屋的情况下，向我方提交报告，申请报停供暖设施。我方本着友好协商的态度，在2015年8月28日与2016年9月22日两次与其签订《备忘录》和《备忘录(2)》，答应其延迟接收房屋，并帮助原告协调报停供暖设施至2017年3月31日的请求。二、原告所提违约金过高且无事实与法律依据我方不存在任何违约行为，且原告所提违约金过高。原告既未产生任何实际损失，同时也未提交任何证据证明其损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上，我方作为守约方，并未任何违约行为，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的2013年11月13日协议、2015年8月28日备忘录、2016年9月22日备忘录、付款凭证、2019新01**民初687号民事裁定书、商品房预售许可证、国有土地使用证建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可、房屋面积(实测)成果表、测绘成果报告(实测绘)审核意见反馈单、竣工验收备案表、乌公消验字(2016)第0038号建设工程消防验收意见书、五方验收意见表、竣工工程质量验收意见表的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的购房补充协议、竣工验收备案表、入住通知书、报告、2015年8月28日备忘录、2016年9月22日备忘录的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月13日，预科赛公司（乙方）与乌房集团（甲方）签订《协议》，约定乙方购买甲方开发的位于乌鲁木齐市××区办公用房，建筑面积预测2351.56平方米（最终面积以产权证面积为准），单价按建筑面积8500元/平方米计算，总金额为19988260元；乙方自愿以定金方式支付房屋首付款1000万元，签订协议之日付600万元，2013年12月31日前支付400万元；该项目已于2012年12月31日开工建设，预计建设周期为24个月，甲方应该严格按照协议约定，按期保质保量向乙方交付房屋，按照相关规定提供房屋合格、质保等文件；协议还约定了其他内容。2015年6月9日，原告预科赛公司（乙方）与被告乌房集团（甲方）签订《购房补充协议》，约定截至补充协议签订时乙方已支付购房款1500万元，剩余4988260元购房款未支付；按照协议预订，甲方预计于2014年12月31日前向乙方交付所购房屋，因多方原因较原预计竣工交付日期有所延期，为此双方同意剩余4988260元购房款继续分期支付，其中2015年6月30日前向甲方支付350万元；待甲方取得预售许可证并通知乙方签订正式《商品房买卖合同》和在房产交易管理部门办理销售登记时一次性支付剩余购房款；甲方承诺本协议项下房屋将于2015年8月31日前完成五方竣工验收和向乙方交付，并确保交付的房屋质量符合双方约定和国家标准，若甲方不能按期交付符合条件的房屋，则每逾期一日应当向乙方承担已付房款1‰的损失赔偿金，直到有效交付房屋时止；《购房补充协议》还约定了其他内容。2015年8月5日，被告乌房集团通知原告预科赛公司房屋已具备办理入住条件，携同通知书前往山水兰德22号楼物业管理办公室办理相关缴费及房屋验收等事宜。2015年8月24日，预科赛公司向乌房集团项目部提交书面报告，写明“我公司购买乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路40号山水兰德小区办公楼于8月底办理入住，由于我公司今年没有安排装修计划和装修资金，现特申请报停供暖设施，望贵公司给予协调办理。”2015年8月28日预科赛公司（乙方）与乌房集团（甲方）签订备忘录，写明甲方于2015年6月18日完成了山水小区43#楼的五方竣工验收，按双方2015年6月9日签订的《购房补充协议》约定，甲方计划于8月31日前交付一方购买的2351.56平方米办公用房，8月24日甲方收到乙方书面致函，明确乙方今年不进行装修并申请报停供暖设施，经协商，双方同意延后《购房补充协议》中房屋交付日期至2016年3月31日，关于延期交付，双方互不承担违约责任；同时甲方协调相关单位不予收取乙方2015年8月31日至2016年3月31日期间的物业费和暖气费等使用房屋发生的相关费用，若协调无果，由甲方承担；备忘录还记载了其他内容。2016年9月22日，原告预科赛公司（乙方）与被告乌房集团（甲方）签订备忘录（2），载明根据2015年8月28日《备忘录》甲方计划于2016年3月31日前交付乙方购买的2351.56平方米办公用房，交付前与乙方现场沟通，乙方明确今年不进行装修并申请报停供暖设施，经协商，双方同意延后《购房补充协议》中房屋交付日期至2017年3月31日，关于延期交付，双方互不承担违约责任；同时甲方协调相关单位不予收取乙方2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费和暖气费等使用房屋发生的相关费用，若协调无果，由甲方承担。《备忘录》（2）还载明了其他内容。另查明，截至2015年6月30日，原告已付款1850万元，2020年9月7日支付房款1700165元，累计支付房款20200165元。再查明，2015年6月18日完成了山水小区43#楼的五方竣工验收。2016年3月22日案涉工程消防验收合格。本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。本案中,预科赛公司与乌房集团签订的《购房补充协议》约定“甲方承诺本协议项下房屋将于2015年8月31日前完成五方竣工验收和向乙方交付，并确保交付的房屋质量符合双方约定和国家标准”，该约定不违反上述规定，合法有效。根据该约定，交付条件为五方竣工验收、房屋质量符合双方约定和国家标准。案涉山水小区于2015年6月18日经五方竣工验收合格，符合双方约定和上述法律规定的交付条件。在房屋具备交付条件后，乌房集团于2015年8月5日通知预科赛公司房屋已具备办理入住条件，可以办理入住，但预科赛公司因己方未安排装修计划，与乌房集团约定房屋延期交付，期满后亦未去指定地点办理入住手续，现要求乌房集团支付逾期交房违约金（赔偿金），无事实和法律依据，本院不予支持。关于预科赛公司提出2018年7月3日乌房集团才取得案涉建设工程规划许可证，2016年3月22日取得消防验收，2019年3月6日才取得《建设工程施工许可证》，2019年2月14日取得商品房预售许可证、2019年3月4日才委托测量获得产权面积测量报告书，2019年3月7日进行竣工验收备案，因此认为2019年3月7日房屋才具备交付条件。对此主张，本院认为《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。上述行政法规是备案制度的法律依据,备案是告知性的,无需行政机关批准、回复;备案是竣工验收合格后进行的,备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件,而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《协议》《购房补充协议》等文件未将备案等上述预科赛公司所列项目约定为交房条件、且乌房集团交付的房屋已具备法定交付条件的情况下,其上述主张不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告新疆育科赛图书发行有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50027.50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 二 日书  记  员   美合日古丽