福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3407号 原告：张良波，男，1989年10月21日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：邓思昀，马万辉，福建东方格致律师事务所律师。 被告：陈建国，男，1955年6月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告张良波与被告陈建国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王兴安适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告张良波及其委托诉讼代理人马万辉、被告陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张良波向本院提起诉讼，请求判令：1.确认张良波与陈建国于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除；2.陈建国立即腾空、搬离厦门市同安区××路××号房屋并返还给张良波；3.陈建国立即向张良波支付2020年1月11日至2020年5月21日期间所欠租金人民币（币种，下同）75590.67元并自起诉之日起至实际付款之日止按日千分之三的标准向张良波支付违约金；4.陈建国自2020年5月21日起至向张良波实际返还房屋之日止的占有使用费（其中2020年5月21日至2020年6月20日期间的占有使用费按17444元／月＊2倍的标准计算，2020年6月21日至实际返还房屋之日止的占有使用费按17444元／月＊3倍标准计算，占有使用费暂计算至2020年7月21日为87220元）；5.陈建国立即向张良波支付违约金17444元／月＊2＝34888元；6.陈建国立即向张良波支付因诉讼所支出的律师代理费12000元。以上暂合计209698.67元。7.陈建国承担本案的案件受理费、财产保全费。2020年11月10日，张良波变更上述诉讼请求为：1.确认张良波与陈建国于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.陈建国立即腾空、搬离厦门市同安区××路××号房屋并返还给张良波；3.陈建国按17444元／月的标准向张良波支付2020年1月11日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，暂计至2020年11月10日为174440元。4.本案受理费由陈建国承担。事实及理由：2019年10月10日，陈建国与张良波签订《房屋租赁合同》，约定由陈建国向张良波承租位于厦门市同安区××路××号房屋，建筑面积1246㎡，用途为厂房。《房屋租赁合同》第三条第1款约定“租金（不含税）标准为17444元”。《房屋租赁合同》签订后，陈建国并未按时支付第一期租金，经张良波多次催讨后，方才支付。然而，张良波至今未支付任何租金。经调查核实，厦门市实建新型建材有限公司向国营厦门市凤南农场承租厦门市同安区凤南农场凤南路668房屋及场地后，转租给张良波，之后张良波又转租给陈建国，但转租的店面即厦门市同安区××路××号房屋未取得土地房屋权属证书。根据相关法律规定，张良波与陈建国于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》应为无效，但陈建国应参照租金标准支付张良波自2020年1月11日至房屋实际交还之日止的占有使用费。 陈建国辩称：1.其欠租金是事实，因为赌气拖欠租金，2020年1月份至今的租金都没有缴交，对拖欠的租金金额和期间均无意见；2.占有使用费按租金的两倍、三倍计算标准过高，有缴交租金再缴交占有使用费是不合理的，违约金和律师代理费我是不接受的；3.厂房现在还在使用中，我有收到张良波在2020年5月21日发出的解除函。4.因为疫情影响，客观上也导致了厂房效益很差。 经审理查明，2013年1月1日，案外人国营厦门市凤南农场与案外人厦门市实建新型建材有限公司（以下简称实建公司）签订《经营场所租赁合同》，约定国营厦门市凤南农场将位于凤南农场大埔原杨车水承包经营的凤南农场纸业公司及麦芽厂的场所和厂房，占地面积23333平方米（原造纸厂及麦芽厂围墙内范围），建筑面积5451.7平方米（其中框架结构面积3160.5平方米，砖混结构面积455.5平方米，铁皮搭盖面积1835.7平方米）出租给实建公司。合同期限自2013年1月1日起至2031年7月31日止。2019年8月20日，实建公司与张良波签订《厂房租赁合同》，约定实建公司将上述厂房的一部分，即厦门市同安区××路××号建筑面积约1246平方米的厂房出租给张良波。租赁期限为5年，其2019年9月1日起至2024年8月31日止，租金为16000元／月，租金交付方式为2019年9月1日前交纳首期租金48000元（2019年9月1日至2019年11月30日），从交纳第二期租金（2019年12月1日至2020年2月29日）开始，张良波应于每期开始前五日交清该期租金，以此类推。2019年10月10日，张良波与陈建国签订《房屋租赁合同》，约定张良波将址于厦门市同安区××路××号建筑面积约1246平方米的房屋出租给陈建国，租赁房屋用途为厂房。租赁期叁年，自2019年10月11日起至2022年10月10日止。租金为17444元／月。陈建国应按每三个月为一期的形式向张良波支付租金，陈建国于2019年9月11日前缴纳首期租金52332元，缴纳期间为2019年9月11日至2019年12月10日。从缴纳第二期租金（2019年12月11日至2020年3月10日）开始，陈建国应于每期开始前五日（如遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日结束后的第一个工作日）交清该期租金，以此类推。合同第十一条违约责任：“1.租赁期内，陈建国逾期交纳租金及各项费用，每逾期一日，须按未交纳租金及各项费用的千分之三向张良波支付违约金；2.陈建国违反本合同第十条第3款约定的，张良波有权单方面解除租赁合同，已经收取的履约保证金、租金、水电费等费用不予退还。同时，陈建国还应向张良波支付相当于解除合同当期三个月的违约金；3.租赁期内，一方以非本合同项下第十条约定的理由提前解除合同的，应提前一个月书面通知对方，并向守约方支付相当于解除合同当期三个月月租金的违约金。4.本合同期满或提前解除、终止后，陈建国应按本合同约定返还租赁房屋及办理完毕租赁房屋项下的工商、税务等住所登记或经营场所本案等迁移或撤销手续。陈建国逾期返还、完成的，逾期时间未超过30日的，从逾期搬离之日计至实际搬离之日，每逾期一日应向张良波支付相当于三倍日租金的房屋占用费。若逾期返还租赁房屋给张良波造成的损失超过房屋占用费的，陈建国应按实际损失予以赔偿。”合同第十四条第2款：“若陈建国违约或造成张良波损失的，陈建国应全额（包括但不限于张良波追讨过程中产生的律师费、诉讼费、保全费、调查取证费、清场费等实际发生费用）赔偿，并承担违约责任”。合同签订后，陈建国支付了第一期租金52332元，但未支付2020年1月11以后的租金。2020年5月15日，张良波向陈建国发出《解除通知书》，载明:“...自2020年1月11日至今的租金，你仍未支付，你已经逾期支付租金超过30日，已经根本违约。本人正式通知你《房屋租赁合同》即日解除，限你在3日内腾退、搬离并将房屋返还给本人，你需向本人支付合同解除前的租金，相当于3个月租金的违约金52332元，并从合同解除之日起至实际腾退、搬离之日期间按《房屋租赁合同》第十一条第4款之约定向本人支付房屋占有使用费。”。2020年5月28日，福建省厦门市开元公证处作出（2020）闽厦开证内字第6384号《公证书》，对《解除通知书》及邮件详情单、中国邮政速递物流查询结果进行了保全证据公证。陈建国亦当庭表示收到《解除通知书》。 另查明，国营厦门市凤南农场于2013年11月11日发布《厦门市凤南农场关于厦门市实建新型建材有限公司申办环保相关手续问题的函》，载明：“实建公司是我场为盘活国有资产、利用旧厂房引进的一家新型建材企业，该企业现所租用的厂房原是我场于1971年创办的凤南造纸厂，土地权属为国有土地。在70年代国有农场的所有建设（包括厂房、职工住房）均没有办理用地红线...。”，案涉租赁厂房即厦门市同安区××路××号为上述厂房的一部分，也未办理相关房屋权属证书。 本院认为，案涉租赁厂房即厦门市同安区××路××号未办理相关房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案中，案涉租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证，因此张良波与陈建国签订的《房屋租赁合同》无效。因合同无效，故陈建国没有继续占有、使用案涉厂房的权利基础，因此对张良波提出的陈建国立即腾空、搬离案涉房产的诉讼请求，予以支持。关于占有使用费：双方签订的《房屋租赁合同》虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，庭审中，陈建国也自认其自2020年1月11日起便未支付租金，故对张良波要求自2020年1月11日起计至陈建国实际返还房屋之日止，以月租金标准17444元的标准计算占有使用费的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张良波与被告陈建国于2019年10月10日签订《房屋租赁合同》无效； 二、被告陈建国于本判决生效之日起十五日内腾空、搬离址于厦门市同安区××路××号的租赁厂房； 三、被告陈建国于本判决生效之日起十五日内支付原告张良波占有使用费（以17444元/月为基数，自2020年1月11日起算至被告陈建国实际腾空、搬离之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3788.8元，减半收取1894.4元，由被告陈建国负担。款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二〇年十二月一日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。