辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7091号上诉人（原审被告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连经济技术开发区黄海西路**-G。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晶，女，汉族，1982年10月29日出生，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉琼，辽宁君顾律师事务所律师。原审第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**iv>法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，该公司职员。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称“宜华集团”）因与被上诉人张晶、原审第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称“宝林集团”）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审案件受理费被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院根据（2017）辽0213民初2425号民事判决认定被上诉人对案涉房屋享有足以排除的民事权益错误，请求二审法院予以纠正。案涉房屋存在抵押，故宝林公司对案涉房屋属无权出售，因此，导致被上诉人无法办理过户手续，即使被上诉人向法院提起诉讼，但因是抵押物，也无法实现过户，那么，该房屋仍然是宝林公司的房屋，宜华公司有权执行。二、案涉《商品房买卖合同》不符合《执行异议与复议若干问题的规定》第二十九条第1项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”中规定的“合法有效”的要求。1.被上诉人明知案涉房屋存在抵押情形，无法办理网签备案，但仍同宝林公司签订合同，属明知违法而行之，所签订的所谓《商品房买卖合同》不符合“合法有效”之要求。2.根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，因此宝林公司对案涉房屋的处分为无权处分，效力待定，而非合法有效。综上，案涉《商品房买卖合同》不符合执行规定第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。三、被上诉人张晶的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。被上诉人除了案涉房屋外在大连经济技术开发区另有一处住宅。四、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。1.被上诉人提供的银行交易明细中188,466元没有收款方的帐户及名称，无法证明宝林公司收到此笔款项。2.被上诉人主张的购房款支付时间是2013年2月2日支付188,466元，2013年8月1日支付40万元，但商品房买卖合同的形成时间为2014年9月9日，被上诉人辩称是为了网签备案更换的合同，此理由明显不成立，因为如果是更换合同，那么直接将原合同上的内容及日期重新抄到新合同上即可，没有理由更改时间。因为被上诉人在2013年向宝林公司支付的款项，仅能说明双方之间可能存在其他金钱来往，如借款、投资、买卖等，不能证明是其支付了2014年9月9日签订合同的购房款。综上，被上诉人的诉请缺乏事实和法律的依据，请求贵院撤销一审判决，依法发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。张晶辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由如下：首先，被上诉人于原审时提交的（2017）辽0213民初2425号生效民事判决，判决宝林集团继续履行被上诉人与宝林集团之间《商品房买卖合同》约定的义务，宝林集团协助被上诉人办理房屋产权转移登记，并给付逾期办证违约金。该判决明确了被上诉人对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益。宝林集团未出庭亦未提交书面答辩意见。其次，案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。（一）在法院查封之前被上诉人已与宝林集团就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。案涉房屋是否办理了网签备案及是否存在在建工程抵押均不影响上述《商品房买卖合同》的效力，即在法院查封之前，被上诉人已与宝林集团就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前被上诉人已合法占有案涉房屋。被上诉人在原审庭审时提交的案涉房屋的物业费、水费等费用收据已明确证明被上诉人在法院查封之前已合法占有案涉房屋。（三）被上诉人已支付了全部购房款。被上诉人在原审庭审时提交的pos机刷卡凭证、银行账户交易明细及购房款发票，足以证明被上诉人已向宝林集团支付了全部的购房款。（四）因案涉房屋存在在建工程抵押，被上诉人至今无法办理产权证明。综上，案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即被上诉人对案涉房屋享有足以排除执行的权利。综上所述，望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张晶向一审法院起诉请求：1.判令不得执行位于大连市金州区的房屋并解除查封；2.判令由二被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至本院。本院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7,009，440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。本院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；一审法院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由一审法院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由一审法院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2013年2月2日，张晶向宝林集团交付首付款198,466元，宝林集团向张晶出具专用收款收据。2013年8月1日，张晶向宝林集团交付补款40万元，宝林集团向张晶出具专用收款收据。2014年9月9日，原告张晶与宝林集团签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款为598,466元。合同约定，买受人于2014年9月9日前一次性付清598,466元。2014年1月3日，宝林集团向张晶出具金额为598,466元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫。原告张晶向法庭提供了特约商户签购单和账户交易明细，佐证上述付款情况。原告张晶为证明已经占有使用案涉房屋，向一审法院提交了交纳2014年10月12日与宝林集团签订的《前期物业管理服务协议》及交纳物业费、电费、垃圾清运费和电梯维护费的专用收款收据。因延期交房，张晶将宝林集团诉至一审法院，经一审法院主持调解，双方达成民事调解：宝林集团给付张晶逾期交房违约金6164.2元。因无法办理产权登记手续，张晶将宝林集团诉至一审法院，一审法院于2017年6月20日作出（2017）辽0213民初2425号民事判决书，判决宝林集团继续履行原被告之间《商品房买卖合同》约定的义务，宝林集团协助张晶办理房屋产权转移登记，并给付逾期办证违约金。原告张晶对一审法院的执行行为提出异议，一审法院驳回了张晶的异议请求，张晶遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的一审法院（2017）辽0213民初2425号民事判决书，判决宝林集团继续履行张晶与宝林集团之间《商品房买卖合同》约定的义务，宝林集团协助张晶办理房屋产权转移登记，并给付逾期办证违约金。该判决即为原告对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告的辩解意见，证据不足，不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，作出如下判决：不得执行金港路312号6-1-15-2号房屋。案件受理费9780元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，张晶名下在大连市经济技术开发区有一处房产。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。张晶作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作的特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，案涉房屋并非被上诉人在本辖区内购买用于满足基本居住需要的唯一住房，故本案被上诉人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形，被上诉人要求停止执行、解除查封的诉讼请求不应得到支持。关于一审法院已生效的（2017）辽0213民初2425号民事判决书，仅能确认宝林集团和张晶之间存在商品房买卖合同关系，其判令宝林集团协助张晶办理房屋产权转移登记手续，系履行《商品房买卖合同》约定的义务，并非确认张晶对案涉房屋享有物权。该判决只能证明张晶满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）款的规定，而仅满足该条件并不足以排除宜华集团对案涉房屋的执行，一审法院对本案处理欠妥，本院依法予以纠正。对张晶要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求亦缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上，宜华公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7629号民事判决；二、驳回张晶的诉讼请求。一审案件受理费9780元，公告费300元，合计10,080元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9780元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年十二月二十八日书记员 钟梓瑞