上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15076号原告：张建春，男，1963年6月5日生，汉族，住浙江省温州市。原告：厉丽芬，女，1967年10月1日生，汉族，住浙江省温州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：应讯，上海市捷华律师事务所律师。被告：孙晓平，女，1971年8月5日生，汉族，户籍所在地福建省。原告张建春、厉丽芬诉被告孙晓平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告张建春、厉丽芬的共同委托诉讼代理人应讯、被告孙晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建春、厉丽芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方于2019年10月1日签订的《租赁合同》；2、请求法院判令被告将位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号XXX层房屋返还原告；3、请求法院判令被告支付违约金50,000元；4、请求法院判令被告支付房屋实际占有使用费(按19,292元/每月，自2020年2月1日起，计算至实际返还之日止)；5、请求法院判令被告将上述房屋恢复原状或承担恢复原状的相应费用。诉讼过程中，原告自愿放弃第5项诉讼请求。事实与理由：2019年10月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将其名下所有位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号XXX层的房屋出租给被告做美容院经营使用，租期自2019年10月1日起至2023年1月30日止。合同约定“该房屋第一年租金为人民币柒万叁仟伍佰元。第二年该房屋租金为人民币贰拾叁万壹仟伍佰元。第三年该房屋租金为人民币贰拾肆万叁仟元。第四年该房屋租金为人民币贰拾伍万伍仟元。(从第二年起每年租金递增5%，以前一年的租金为基础)。乙方支付租金的方式为4个月为一期，先付后使用。租金应当在第一个月前15日支付。每逾期一日，则乙方需按月租金的3%支付违约金”。《租赁合同》还约定，乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方违反合同的，应向甲方支付违约金伍万元；若乙方给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成损失与违约金差额部分。合同签订后，原告依照合同约定向被告交付了租赁房屋。然而，自2020年2月1日起，被告开始拖欠房屋租金。被告以新冠疫情暴发致使经营受到影响为由，要求原告宽限租金支付的期限，并于2020年5月26日向原告承诺将于6月底一次性付清未缴房租。至2020年6月底，被告再次要求原告宽限至7月底，并承诺届时一定一次性付清未缴房租；被告同时承诺，若届时仍不支付租金的，其将于到期3日内自动搬走。但截至原告起诉之日止，被告依然未向原告支付所欠租金，虽经原告多次催要，仍然拒不履行。故原告诉至法院，要求判如所请。被告孙晓平辩称，不同意解除合同，因为疫情原因，其钱未到位才拖欠房租的，之后会支付给原告方。本院经审理认定如下事实：松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号房屋的权利人登记在两原告名下。2019年10月1日，两原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》，约定原告将位于松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号房屋二层楼房出租给被告作美容院经营使用，租赁期为2019年10月1日至2023年1月30日止；合同第4.1条约定，该房屋第一年租金为73,500元，第二年租金为231,500元，第三年租金为243,000元，第四年租金为255,000元。合同第4.2条约定支付租金方式为四个月为一期，先支付后使用。租金应当在第一个月前15日支付。合同第5.1条约定，双方签订本租赁协议时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金50,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第9.2条约定，双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金50,000元，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过10日的。除上述内容外，双方还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，被告支付了2019年10月1日至2020年1月30日的租金92,792元。2020年5月26日，被告出具承诺书一份，载明其承租的房屋因疫情原因无法缴房租，现承诺在6月底一次性付完8个月未缴的房租。该承诺书出具后，被告并未按约支付房租。2020年7月22日，被告出具保证书一份，载明其保证7月30日前一次性付清8个月的租金，如付不出的话3天内自动搬走，归还门面房。该保证书出具后，被告只支付了30,000元租金，余款至今未付。庭审中，双方一致确认，合同第四条约定的第一年的租金73,500元是指2019年第四季度的租金，之后的第二年、第三年、第四年都指的是自然年度。租金四个月为一期，应在每期第一个月15日前支付。庭审中，原告向本院陈述，被告支付了租赁保证金50,000元，其同意合同解除后，该保证金在租金或违约金中予以抵扣。因被告在2020年7月22日出具保证书时约定了解除合同的期限，故其认为合同应当在2020年8月3日解除并返还房屋，其将诉讼请求第四项变更为：要求被告支付2020年2月1日至2020年8月3日的租金87,681元(以每月19,292元计算，扣除被告已付租金30,000元)、2020年8月4日至实际返还房屋之日的占有使用费(以每月19,292元计算)。以上事实，有《租赁合同》、承诺书、保证书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，双方争议的焦点在于：原、被告双方签订的租赁合同是否应解除。根据庭审查明的事实，双方的租赁合同签订后，被告理应按照合同的约定履行付款义务，现被告仅支付了第一期的租金，第二期的租金按照合同的约定应在2020年2月15日前支付，第三期的租金应在2020年6月15日之前支付，但被告均未能按约支付，且在其出具承诺书、保证书之后仍未足额支付全部租金，已构成违约，也符合合同约定的解除条件，故原告方要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，本案中，原告未向被告发出书面解约通知书，被告在出具了保证书后也支付了部分租金，故原告认为双方合同于2020年8月3日解除，依据不足，本院不予采信，本院以被告收到本院寄送的诉状之日即2020年10月21日作为双方合同解除之日。合同解除后，被告应将承租的房屋退还给原告。对原告主张的违约金，因被告方违约导致合同解除，被告理应支付违约金。对2020年2月1日至2020年10月21日期间的房屋租金，经本院计算，应为167,837.44元，扣除被告已支付的30,000元，被告仍需支付137,837.44元；合同解除后至被告实际搬离前，被告应按每月19,291.66元的标准支付原告房屋占有使用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张建春、厉丽芬与被告孙晓平双方签订的《租赁合同》于2020年10月21日解除；二、被告孙晓平于本判决生效之日起十五日内将上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号二层房屋返还原告张建春、厉丽芬；三、被告孙晓平支付原告张建春、厉丽芬违约金50,000元(与被告孙晓平支付的租赁保证金50,000元相抵扣)；四、被告孙晓平于本判决生效之日起十日内支付原告张建春、厉丽芬2020年2月1日至2020年10月21日租金137,837.44元；五、被告孙晓平于本判决生效之日起十日内支付原告张建春、厉丽芬房屋占有使用费(以每月19,291.66元的标准，自2020年10月22日起计算至实际搬离之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,654元，减半收取计2,327元，由被告孙晓平负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡珺二〇二〇年十二月二十二日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。