福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3667号 原告：郑凤珠，女，1961年9月9日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林美雄、翁国和，福建绩学律师事务所执业律师。 被告：莆田市城厢区房地产开发公司，住所地福建省莆田市。统一社会信用代码。 法定代表人：蔡金华，总经理。 委托诉讼代理人：王金财、陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：福建省莆田市华东房地产开发有限公司，住所地莆田市。统一社会信用代码。 法定代表人：徐荷兰，总经理。 委托诉讼代理人：姚杨毅、危虹敏，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 原告郑凤珠与被告莆田市城厢区房地产开发公司（以下简称城厢房地产公司）、福建省莆田市华东房地产开发有限公司（以下简称华东房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑凤珠的委托诉讼代理人翁国和、被告城厢房地产公司的委托诉讼代理人王金财、被告华东房地产公司的委托诉讼代理人危虹敏、姚杨毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑凤珠向本院提出诉讼请求：1.城厢房地产公司、华东房地产公司立即为郑凤珠办理坐落于莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》，并将该《不动产权证书》交付给郑凤珠；2.城厢房地产公司、华东房地产公司自2017年7月31日起至上述《不动产权证书》交付给郑凤珠之日止以593934元为基数，按日万分之一计算逾期办理不动产权证书所产生的违约金；3.本案的诉讼费用由城厢房地产公司、华东房地产公司承担。事实和理由：2004年，郑凤珠与华东房地产公司经协商一致后签订了《商品房买卖协议书》，合同主要约定：郑凤珠向华东房地产公司购买坐落于莆田市荔城区，房屋建筑面积为175.72㎡，单价为3380元／㎡，房屋总价593934元等内容。合同签订后，郑凤珠依约向华东房地产公司付清了全部购房款。之后，郑凤珠曾多次要求城厢房地产公司、华东房地产公司办理上述房屋的权属证书并承担逾期办证的违约责任，但时至今日，城厢房地产公司、华东房地产公司仍未为郑凤珠办理上述房屋的权属证书。经查，案涉商品房系城厢房地产公司、华东房地产公司联营开发，故城厢房地产公司亦有责任为郑凤珠办理上述房屋的产权证书并承担逾期办证的违约责任。综上所述，郑凤珠依约履行了合同约定的付款义务，而城厢房地产公司、华东房地产公司至今未按合同约定为郑凤珠办理上述房产的权属证书的行为已经构成了违约，应按照合同约定立即为郑凤珠办理上述房屋的权属证书并承担违约责任。 华东房地产公司辩称，一、郑凤珠与华东房地产公司签订的《商品房买卖协议书》已被郑凤珠与城厢房地产公司签订的正式《商品房买卖合同》所替代，合同履行主体已变更为城厢房地产公司，因此，华东房地产公司并无为郑凤珠办证的合同义务。1.郑凤珠与华东房地产公司在《商品房买卖协议书》中明确约定，当签订正式商品房买卖合同时，业主变更为城厢房地产公司（本协议同时废止），因此《商品房买卖协议书》项下的权利义务已终止。2.案涉房产交易应按郑凤珠与城厢房地产公司签订的《商品房买卖合同》执行，才具备合理合法性。从合同签订时间及效力而言，华东房地产公司系因案涉房产尚未取得预售许可证才先代为签订《商品房买卖协议书》，2005年预售许可证颁发之后，就由城厢房地产公司与郑凤珠签订正式的《商品房买卖合同》，因此，新的合同已取代旧的协议；从合同主体而言，《商品房买卖合同》中已将出卖人变更为城厢房地产公司，同时也只有城厢房地产公司才是预售许可证的权利主体；从合同内容而言，《商品房买卖合同》较《商品房买卖协议书》对双方的权利义务约定更为完整；从合同实际履行情况而言，在郑凤珠与城厢房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，城厢房地产公司即代替华东房地产公司履行出卖人之义务，如城厢房地产公司将《商品房买卖合同》在莆田市建设局登记备案，并为郑凤珠开具了不动产销售发票等。3.至于华东房地产公司与城厢房地产公司是联营开发案涉项目还是代建代售等，均属二者之间的内部合作关系，与郑凤珠及本案无关，郑凤珠已确认商品房买卖合同的出卖人变更为城厢房地产公司，则均应由城厢房地产公司承担出卖人的义务，郑凤珠起诉华东房地产公司并无合同依据。二、案涉西社小区的办证法定义务人始终是城厢房地产公司，华东房地产公司事实上也无法代替城厢房地产公司为郑凤珠办理不动产权证书。1.案涉房产项下土地系城厢房地产公司以划拨方式取得，使用权人系城厢房地产公司。2.案涉房产项目建设工程规划许可证、施工许可证上载明的建设单位均是城厢房地产公司。3.预售许可证上载明的开发企业是城厢房地产公司，且在不动产登记中心备案的正式商品房买卖合同，系郑凤珠与城厢房地产公司签署，出卖人为城厢房地产公司。4.不动产销售发票系城厢房地产公司开具。5.依据《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，不动产首次申请登记的，由当事人单方申请，即城厢房地产公司作为当事人才有权利单方申请不动产首次登记。因此，即便《商品房买卖协议书》存续，在华东房地产公司事实上并无办证能力的情况下，郑凤珠也不能依据该协议要求华东房地产公司办证。三、因莆田市自然资源局（原莆田市国土局）尚未对案涉划拨用地转为出让用地作出审批许可，导致西社小区项目未完成不动产首次登记、不具备办证条件，案涉房产不能办证不能归责于城厢房地产公司。1.案涉房产完成不动产首次登记是案涉房产办理分户转移登记条件的前提。2.案涉房产未办理不动产首次登记的原因，系土地性质由划拨转出让的申请尚未通过莆田市国土局批准，因此案涉房产尚不具备办理分户转移登记条件。2012年6月28日，华东房地产公司已积极协助城厢房地产公司向原莆田市国土局提交土地的划拨转出让申请，原莆田市国土局亦出具受理承诺单，认定该申请符合受理的规定和要求，并承诺2012年7月16日上报市政府或办结，但至今未通过审批。四、郑凤珠诉请支付逾期办证违约金不符合合同约定，双方已明确约定另行协商，其原因就在于《商品房买卖合同》第一条约定，西社小区项目土地性质为划拨用地，既是划拨土地的性质，郑凤珠就已清楚将来在办证过程中必需要政府同意划拨转出让用地后才能办理权属证书，即案涉房产不能办证、不能按时办证的风险郑凤珠均是明知的，因此郑凤珠与城厢房地产公司才在第十五条中约定，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意另行协商，而没有选择违约金条款。事实上，城厢房地产公司已积极履行了应尽之义务，申请办理划拨用地补办出让审批手续，但政府主管部门迟迟不予审批，责任不在于出卖人，也就不存在违约责任。对此，福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条也解答“由于行政部门或者其他第三方的原因造成迟延办证的，出卖人不承担违约责任”，因此，依据合同约定，郑凤珠应与城厢房地产公司另行协商，而不得要求城厢房地产公司承担违约责任。五、《商品房买卖合同》约定办证费用由购房人承担，在案涉房产土地性质已明确为划拨用地的情况下，郑凤珠应承担的办证费用即包括土地出让金。1.郑凤珠诉请要求办理的《不动产权证书》，包括了土地使用权证，因案涉房产项下土地性质系划拨地，依据法律规定，土地性质由划拨转出让后方能上市交易、办理权属证书，因此，办理不动产权证书的费用包括应补交的土地出让价款。2.出卖人是以案涉房产项下土地是划拨性质的现状销售房产的，且销售价格明显低于出让用地的房产，郑凤珠在明知是划拨用地、购房款系出卖人实收的情况下，仍在合同中承诺承担所有办证费用，因此补交土地出让金系郑凤珠的义务。3.郑凤珠至今未缴纳相应土地出让价款，自然应承担不能及时办证的相应风险。因此，本案只有在郑凤珠依据合同约定积极履行补交土地出让金义务的前提下，才能推动产权证的办理。综上，请驳回郑凤珠的全部诉讼请求。 城厢房地产公司辩称，一、案涉项目属于西社小区旧城改造项目，根据用地批准文件及商品房买卖合同的约定，郑凤珠所购房屋的土地性质为划拨地，在莆田市人民政府补办土地出让手续之前，该项目尚不具备产权办证的条件，且类似的东园路西山片区三组团项目也因划拨地未补办出让手续而由市法院（2018）闽03民终1006号生效判决认定不具备办证条件，故依法应驳回郑凤珠的全部诉讼请求。第一，案涉房屋的土地性质为旧城改造划拨地，在补办出让手续之前不具备办理不动产权证书的条件。2000年1月4日，莆田市人民政府作出《关于天九湾周边改造项目第一期西社小区改造用地的批复》（莆政［xx］xx号），同意划拨国有土地使用权37796平方米作为城厢房地产公司作为天九湾周边改造项目第一期西社小区改造用地。同年1月31日原莆田市土地管理局核发（xx）莆市土字第xx号《建设用地批准书》；同年11月市政府颁发莆国用（xx）字第xxx号《国有土地使用证》，载明的土地使用权类型为划拨。因此，该市政府批准的该项目用地性质为划拨地性质。由于该项目属于旧城改造项目，拆迁安置后的剩余房屋则向社会公开销售，故2005年4月27日原莆田市建设局也颁发给城厢房地产公司（xx）莆房许字第xx号《商品房预售许可证》，同意对西社小区旧城改造项目华东苑对外销售。因此，郑凤珠与城厢房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确载明“出卖人以划拨方式取得位于荔城区社编号为莆国用（xx）字第xx号的地块的土地使用权，土地使用权划拨批准文件号为莆政［xx］xx号”。因此，郑凤珠所购房屋的土地使用权性质为划拨土地，对该土地性质郑凤珠在签订合同时也是明知的，在补办土地出让手续之前，尚不具备产权办证手续。第二，对类似的旧城改造划拨用地，法院生效判决也认定在补办出让手续之前不具备办证条件并驳回购房人要求办证及违约金的诉讼请求。与该项目相类似的城厢区东园路西山片区改造三组团项目，也由莆田市人民政府以莆政土［xx］xx号文件划拨给莆田市龙桥集团有限公司（原莆田市龙桥社区经济开发有限公司）作为东园路西山片区改造项目用地，除安置外的剩余房屋则由莆田市龙桥集团有限公司对外销售。该项目也因产权办证问题诉到法院，莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1006号《民事判决书》也认定：“至于案涉房屋的发票及不动产权证书问题。因案涉房屋目前尚不具备开具销售不动产统一发票及办理不动产权证书的条件，陈坤耀在签订案涉的《安置房申购协议书》时明知案涉房屋及项下土地的性质，应承担相应的法律风险，故一审法院判决驳回陈坤耀的诉讼请求并无不当。……对于陈坤耀主张的逾期办证违约金的问题。因在案涉的《安置房申购协议书》中双方对逾期办证违约金并未进行约定，陈坤耀的该主张缺乏事实依据，故本院不予支持。”因此，对类似的旧城改造项目因划拨未补办出让手续而不具备办证条件的，生效判决也认定应由购房人承担相应的法律风险，驳回其要求办证及违约金的诉讼请求。二、根据莆田市政府关于旧城改造项目补办土地出让手续的相关要求，城厢房地产公司于2012年6月28日上报原莆田市国土资源局给予办理划拨地补办出让手续，原市国土资源局也于2012年6月28日出具《行政许可事项申请受理承诺单》，认定该行政许可事项申请符合受理的规定和要求，决定予以受理并承诺在2012年7月16日止上报市政府（或办结），故城厢房地产公司已经履行了相关申请程序，因政府部门补办出让手续尚未完成致使项目不具备办证条件也与城厢房地产公司无关。根据旧城改造项目补办土地出让手续的相关要求，城厢房地产公司于2012年6月28日上报原莆田市国土资源局办理补办出让审批手续。2012年6月28日，原莆田市国土资源局出具莆市国土资源局许可受字［xx］号《莆田市国土局行政许可事项申请受理承诺单》，载明：“莆田市城厢区房地产开发公司：您（单位）于2012年6月28日向我局提出的办理划拨国土建设用地使用权补办出让审批行政许可事项的申请及相关材料收悉。经我局初步审查，该行政许可事项申请符合受理的规定和要求，决定予以受理。我们承诺2012年7月16日止，12个工作日内上报市政府（或办结）。”因此，城厢房地产公司已经履行了上报补办出让手续的相关程序，因政府部门补办出让手续尚未完成致使项目不具备办证条件也与城厢房地产公司无关。三、案涉合同约定的土地性质为划拨地，且销售价格为出卖人实收价，并明确约定产权证费用由郑凤珠自理，故在市政府批准补办出让手续及郑凤珠缴纳产权证费用之前，郑凤珠也无权要求城厢房地产公司给予协助办理不动产权证书。案涉商品房买卖合同约定的土地性质为划拨地，故合同约定的销售价是不含办证费用，为出卖人实收价。对此，郑凤珠提供的《商品房买卖合同》第四条也明确约定：“水电立户费、管道燃气立户费及产权证由买受人自理。”因此，在市政府批准补办土地出让手续及郑凤珠按有关部门评估或核实标准缴纳产权证费用之前，郑凤珠也无权要求城厢房地产公司给予协助办理不动产权证书。四、郑凤珠要求以房价款为基数按日万分之一支付逾期办证违约金也缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。第一，前已及述，案涉房屋的土地性质为旧城改造划拨地，在补办出让手续之前本身就不具备办理不动产权证书的条件。第二，双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定也载明“双方同意按下列第3项处理：3、另行协商”，在该项目具备办证条件之前及未经双方另行协商一致的情况下，郑凤珠主张逾期办证违约金也缺乏事实依据。第三，上述生效的（2018）闽03民终1006号《民事判决书》也认定：“对于陈坤耀主张的逾期办证违约金的问题。因在案涉的《安置房申购协议书》中双方对逾期办证违约金并未进行约定，陈坤耀的该主张缺乏事实依据，故本院不予支持。”因此，郑凤珠主张该违约金也缺乏法律依据。综上，请求依法驳回郑凤珠的诉讼请求。 郑凤珠围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖协议书》1份、收款收据3份、装修押金收款收据1份、物业费收款收据3份、物业缴费通知单1份。城厢房地产公司、华东房地产公司对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 城厢房地产公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织郑凤珠进行证据交换和质证。郑凤珠对莆田市人民政府关于天九湾周边改造项目第一期西社小区改造用地的批复（莆政[2000]土1号）复印件、（2000）莆市土字第002号《建设用地批准书》复印件、莆国用（2000）字第C20001887号《国有土地使用证》复印件、（2005）莆房许字第13号《商品房预售许可证》复印件、《莆田市国土局行政许可事项申请受理承诺单》复印件、《商品房买卖合同》复印件各一份的真实性没有意见，本院经审查认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于城厢房地产公司提供的（2018）闽03民终1006号《民事判决书》复印件一份，郑凤珠对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，因该证据与本案确不存在关联性，故本院对该证据不予审查。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年，华东房地产公司与郑凤珠签订《商品房买卖协议书》,约定郑凤珠以每平方米3380元、总价款593934元向城厢房地产公司购买华东苑xx层xx号商品房一套（建筑面积为175.72㎡）。该协议第十条第8点约定：该商品房系出卖人与城厢房地产公司联营开发，故本协议变更为正式文本合同时或办理房产证时，业主变更为城厢房地产公司，本协议同时废止。协议签订后，郑凤珠分别于2006年12月31日、2007年1月15日、2008年1月28日支付给华东房地产公司购房款178250元、115684元和150000元计443934元。 城厢房地产公司以划拨方式取得位于莆田市荔城区编号为莆国用（xx）字第xx号的地块的土地使用权，土地使用权划拨批准文件号为莆政［xx］xx号，该土地划拨用途为改造用地。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，名称为华东苑，建设工程规划许可证号为莆规荔建字2004-031，施工许可证号为荔建管证（xx）xx号。商品房的预售许可证号为（xx）莆房许字第xx号。 2011年7月26日，城厢房地产公司与郑凤珠签订《商品房买卖合同》,约定郑凤珠以每平方米3380元、总价款593934元向城厢房地产公司购买华东苑x层xx号商品房一套（建筑面积为175.72㎡）。该合同第四条第4点约定：水电立户费用，管道燃气费用及产权证费用由买受人自理。该合同第六条关于付款方式及期限中约定：买受人按分期付款方式按期付款，合同签订时买受人已付购房款443934元，余款150000元需在2008年5月20日前付给出卖人。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2011年10月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、另行协商。 合同签订后，城厢房地产公司按照《商品房买卖合同》约定的交房时间向郑凤珠交付了案涉商品房。郑凤珠未将办理权属转移登记的契税及办证费用预交给城厢房地产公司。 另查，2000年1月4日，莆田市人民政府作出莆政［xx］xx号莆田市人民政府关于天九湾周边改造项目第一期西社小区改造用地的批复，记载：城厢区房地产开发公司《用地申请报告》及有关报批材料悉。经研究，现批复如下：一、同意划拨国有土地使用权37796平方米，作为天九湾周边改造项目第一期西社小区改造用地。二、城厢区房地产开发公司在实施改造过程中，应严格依照经批准的小区详细规划进行开发建设，未经有权一级政府批准，不得擅自调整规划或改变土地用途。2000年1月31日，城厢房地产公司取得建设用地批准书，该批准书载明：建设项目名称为西社小区改造，土地用途是旧城改造。2000年11月，城厢房地产公司取得上述地块的《国有土地使用证》，地块坐落于城厢区社小区，使用权类型为划拨，用途是西社小区改造用地。2005年4月27日，城厢房地产公司取得《商品房预售许可证》，项目名称为西社小区旧城改造，房屋坐落地点为荔城区社，批准预售楼号为华东苑，建筑面积为10390平方米（58套），用途性质为商住。2012年6月28日，莆田市国土资源局出具莆田市国土局行政许可事项申请受理承诺单，载明：城厢房地产公司于2012年6月28日向我局提出的办理划拨国有建设用地使用权补办出让审批行政许可事项的申请及相关材料收悉。经我局初步审查，该行政许可事项申请符合受理的规定和要求，决定予以受理。我们承诺2012年7月16日止。12个工作日内上报市政府（或办结）。 因案涉商品房至今未办理初始登记及权属至今未转移登记至郑凤珠名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，郑凤珠与城厢房地产公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方确认已办理案涉商品房的交接手续，虽根据该《商品房买卖合同》第十五条的约定，城厢房地产公司应于案涉商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但案涉商品房原系西社小区旧城改造的安置房，后城厢房地产公司取得商品房预售许可证，将58套安置房对外公开销售，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉商品房项下的土地使用权性质为划拨地，郑凤珠在签订案涉合同时已知晓案涉商品房及其项下土地的性质，现案涉商品房目前尚不具备办理《不动产权证书》的条件，郑凤珠应当承担相应的法律风险；另郑凤珠未将案涉商品房办理权属登记的契税及办证费用支付给城厢房地产公司，也未向城厢房地产公司出具书面授权材料委托城厢房地产公司代为办理权属转移登记，故郑凤珠诉讼请求城厢房地产公司为其办理案涉商品房的《不动产权证书》并交付没有事实和法律依据，本院不予支持。郑凤珠诉讼请求城厢房地产公司支付逾期办理上述《不动产权证书》的违约金，因双方对逾期办证违约金未进行约定，且未能举证证实逾期办证造成的损失情况，故郑凤珠的上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于郑凤珠诉讼请求华东房地产公司办理案涉房屋的权属证书并承担逾期办证的违约责任，因华东房地产公司并非《商品房买卖合同》的相对人，且郑凤珠与华东房地产公司签订的《商品房买卖协议书》约定本协议变更为正式文本合同时或办理房产证时业主变更为城厢房地产公司，现郑凤珠已与城厢房地产公司签订《商品房买卖合同》，且案涉房屋项下的土地使用权系登记在城厢房地产公司名下，故郑凤珠的上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回郑凤珠的诉讼请求。 案件受理费1425元，减半收取计712.5元，由郑凤珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 黎 曦 书 记 员 关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。