安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终681号 上诉人（原审原告）：金明美，女，1962年11月6日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：张强，江苏金长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：檀丽裙，系金明美之女。 被上诉人（原审被告）：池州市诺亚康舟花园度假村有限公司，住所地安徽省东至县，统一社会信用代码91341721ＭＡ2ＴＷ62Ｕ6Ｎ。 法定代表人：张晓天，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗宁，安徽宏达律师事务所律师。 上诉人金明美与被上诉人池州市诺亚康舟花园度假村有限公司（以下简称诺亚康舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院（2020）皖1721民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人金明美及委托诉讼代理人张强、檀丽裙，被上诉人委托诉讼代理人罗宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金明美上诉请求：撤销安徽省东至县人民法院（2020）皖1721民初1348号民事判决部分不实判决，请求重审改判，1、要求法院撤销我与檀立顶签名额协议为有效合同以及与协议相关问题的不实判决；2、要求返还因被告侵占的所有的房屋及宅基地；3、要求被上诉人赔偿室内财物造成的经济损失以及精神伤害补偿金30000元；4、本案所有诉讼费由被上诉人承担。庭审中补充：请求依法对一审判决第二项，第三项进行改判，确认协议已由双方在2020年1月2日协商一致解除，并依法改判被上诉人赔偿损失共计4万元。事实和理由：一审判决《协议》有效，违背事实。拆房屋是2019年7月中旬，协议是在2019年9月2日下午签的，却将日期写成2019年6月17日，是采用弄虚作假的手段来掩盖其非法强拆民宅的行为。2、根据我国农村宅基地的管理方法，一户一宅，我是独立户主，仅此一处宅基地。3、被上诉人未通知我本人就擅自处理我屋内财物，造成我财物损失，扰乱了我正常的生活规律，给我精神上带来伤害，要求给予经济赔偿3万元。徐宏生和檀立顶的行为是公司行为，造成的不良后果应由诺亚康州公司负责，要求恢复我原居住的小屋，重新订立大屋合法的租赁合同，补偿被毁损的财物，若不能够解决，则要求退回我所有被占用的房屋和宅基地。 诺亚康舟公司辩称，本案所涉房屋所处空心村落，因政府移民原因无人居住，荒废多年。2019年4月，被上诉人经引荐考察开发旅游项目，2020年3月10日签订了《投资合作框架协议》。此前在村民委员会配合下，就原村民闲置的老屋基与各户签订了宅基地流转合同。因上诉人在外务工，上诉人之子檀森代表其于2019年6月17日与答辩人签订合同领取补偿款24000元。合同签订后上诉人反悔拒绝腾房，被上诉人无奈委托檀立顶与上诉人又签订一份合同，花园乡派出所所长见证，另外支付了4000元。被上诉人此后花了几十万元对房屋进行了精装修，上诉人回来后砸坏了房屋设施，经派出所批评教育认错。但其于2020年1月2日晚又砸门进入，民警出警劝回。此后多次要求答辩人增加转让费或退房。请求二审驳回上诉，维持原判。 一审法院查明：2019年5月份，被告因在花园乡合步村进行休闲旅游投资活动，为开发旅游项目需要使用金明美所有的老屋。2019年6月17日，檀森与诺亚康舟公司达成房屋宅基地流转合同，合同约定：转让费28000元，宅基地使用期自2020年元月1日至2050年12月31日止。2019年6月22日，金明美及檀森领取补偿款24000元并出具领条。合同签订后，金明美以自己不知情、房屋是租赁不是买卖为由拒绝搬离房屋，经双方再次协商重新达成协议，协议约定：“金明美将房屋厨房、厕所、猪圈、宅基地一并转让给诺亚康舟公司使用期叁拾年，转让使用费一次性人民币28000元整，（转让使用费现已付清），转让使用期限为2019年6月17日至2049年6月16日止。协议到期后，诺亚康舟公司将在2049年6月17日主动把原房无偿退还给金明美，逾期诺亚康舟公司不无偿退还原房，金明美将追究诺亚康舟公司违约责任”。协议由金明美及檀立顶签名确认，并由花园乡派出所所长司新国见证，当日金明美领取转让使用费4000元。2019年8月9日金明美前往诺亚康舟公司度假村将在建工程房屋装修砸坏。2020年1月2日，金明美再次前往其租给诺亚康舟公司的老屋，要求居住，花园乡派出所进行调解并对其劝返。另查明，檀森系金明美之子。诺亚康舟公司在花园乡合步村投资的旅游项目于2020年3月16日在东至县发展改革委员会进行了项目立项备案。金明美与檀立顶签订的《协议》签订时间为2019年8月份，《协议》上载明的时间“2019年6月17日”系倒签。 一审法院认为：本案的争议焦点为，1、案涉合同的性质及效力;2、原告是否有权撤销合同；3、原告要求被告返回房屋并赔偿损失是否应当予以支持。（一）关于案涉合同性质的问题。本案中涉及的合同有两份分别是《房屋宅基地流转合同》、《协议》，从两份合同约定的内容看，均系对案涉房屋及宅基地的处置。结合原、被告庭审中陈述，本院确认案涉合同性质均为房屋租赁合同。关于案涉合同效力的问题。原告认为《房屋宅基地流转合同》系被告与原告之子檀森签订的，檀森非房屋所有人且原告不知情。被告认为合同虽非原告签订但事后原告领取了租用款，可见原告对此事知情且对合同已经追认，故合同是有效的。本院认为，案涉房屋为原告所有，檀森虽系原告之子，但无权处分案涉房产，且在签订合同时并未向被告方出示原告的授权委托书。虽然2019年6月22日原告及其子檀森领取了24000元，但是该领条载明的是补偿款未注明系房屋租赁费且与约定的租赁费相差4000元，因此原告领取24000元的行为不能视为事后对合同的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”。本案中,权利人原告金明美没有明确表示追认檀森与被告签订的房屋租赁合同,檀森在与被告签订房屋租赁合同后也未取得案涉房屋的处分权,因此,檀森与被告签订的《房屋宅基地流转合同》无效。对于原告与檀立顶签订的《协议》。原告认为系租赁合同，不是转让合同，租赁合同最长期限为20年。被告对合同的性质为租赁合同及由檀立顶代公司签订协议不持异议。本院认为《协议》签订时，被告虽然没有出具授权檀立顶签订协议的授权委托书，但从原告庭审陈述，其签订合同时已知道檀立顶系代被告公司签订，被告公司庭审中也对原告与檀立顶签订的《协议》予以确认。故案涉《协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规，是合法有效的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”，本案中案涉《协议》对于租赁期限约定为30年，该约定明显违反上述法律强制性规定,该约定超过20年的部分无效。（二）关于原告要求撤销合同的问题。因《房屋宅基地流转合同》经本院确认为无效合同，自始无效，故不需要撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中《协议》系双方真实意思表示且在相关司法机关工作人员的见证下签订的，原告也未提交相关证据证明《协议》存在可撤销的情形，故对原告要求撤销原告与檀立顶签订的《协议》的诉求不予支持。（三）关于原告要求被告返回房屋的问题。因案涉《协议》合法有效，《协议》尚在履行期限内，双方当事人均应按约履行各自义务。原告有将租赁物（房屋）交付被告使用、收益的义务，被告有依约支付租金的义务。对于被告是否履行了支付租金的义务。因原告在签订《协议》前已经领取补偿款24000元，签订《协议》时又领取了4000元，《协议》中载明“转让使用费已经付清”，庭审中原告也予以认可。可见补偿款24000元性质是租金，因此本案被告实际上已经履行了支付租金28000元的义务，无违约行为，故原告无权要求被告返回房屋。（四）关于原告要求被告赔偿损失是否应当予以支持。本案中，案涉《协议》合法有效且原告既没有提供损失的具体内容、种类，亦没有提供相应的证据材料，明显缺乏事实根据和法律依据，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、檀森与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司于2019年6月17日签订的《房屋宅基地流转合同》无效；二、原告金明美与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司于2019年8月份签订的《协议》中租赁期限超过二十年部分无效；三、确认原告金明美与被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司于2019年8月份签订的《协议》租赁期为20年，即自2019年6月17日至2039年6月16日；四、驳回原告金明美的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告金明美负担200元，被告池州市诺亚康舟花园度假村有限公司负担50元。 二审期间，上诉人提供司新国出具的证明一份，证明2019年9月2日司新国通知上诉人与檀立顶到办公室，并当场收回协议原件，销毁协议。被上诉人对该证据的真实性、证明内容持有异议，认为双方对租赁事实已经达成了合意，一审判决书已经确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：双方当事人对《房屋宅基地流转合同》为无效合同没有异议，双方签订协议及上诉人领取了28000元属事实。二审争议焦点在于案涉协议是否可以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同当事人一方有权请求人民法院撤销的情形有，“因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中《协议》签订系双方真实意思表示，上诉人金明美的撤销请求权不符合该条规定的情形，且亦无证据证明有重大误解或欺诈胁迫，该请求不予支持。合同法第五十五条规定，撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，虽然金明美在1年内要求撤销协议，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该财产取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人领取28000元后，被上诉人投入大额资金将房屋进行了装饰装修，现上诉人虽然请求返还房屋但又不愿意补偿被上诉人对房屋装饰装修等费用，即不能按照法律规定履行合同撤销后的法律后果，双方租赁关系既成事实，且被上诉人在履行合同过程中并无过错，上诉人的主张不予采纳。另上诉人要求赔偿其财产损失、精神损失的理由证据不足，不符合法律程序，且无法律依据，不予采信。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人金明美的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人金明美负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  刘 铮