苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初8214号 原告：陈粉中，男，1982年1月17日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：梁兴斌，江苏萧徽律师事务所律师。 被告：曹军文，男，1981年2月8日生，汉族，户籍所在地江西省九江市永修县，住江苏省苏州市吴中区。 被告：郝小燕，女，1984年1月6日生，汉族，户籍所在地江苏省宝应县，住江苏省苏州市吴中区。 原告陈粉中诉被告曹军文、郝小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈粉中及其委托诉讼代理人梁兴斌、被告曹军文到庭参加诉讼。被告郝小燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈粉中向本院提出诉讼请求：判令解除其与两被告签订的《房屋买卖定金协议》，要求两被告返还定金20000元，支付违约金100000元、律师费5000元。事实和理由：2020年8月，经苏州鼎城不动产经纪有限公司（以下简称为鼎城公司）介绍，其与两被告签订《房屋买卖定金协议》，购买稻市弄X号X幢XX室房屋，面积86.88㎡，房价款1375000元。合同约定2020年9月25日前开始办理网签、贷款及过户手续，任何一方解除协议或拒绝履行协议，由违约方支付房屋成交价10%作为违约金。协议签订后，其依约支付定金20000元，但被告不再出售涉案房屋，应承担相应违约责任。 被告郝小燕未作答辩。 被告曹军文辩称，现确定不再履行《房屋买卖定金协议》。当时其与郝小燕发生离婚纠纷，郝小燕提出将房屋卖掉以后由两人分配房款，就由郝小燕将房屋挂到鼎城公司出售，其与原告签订买卖协议时，未能仔细考虑。后来其与郝小燕冷静下来，觉得该房屋是其在苏州的唯一住房，且有两个孩子仍在上学，将房屋对外出售以后将难以生活，就告知中介不再卖房。曾与原告协商，其提出将定金退给原告，再赔偿10000元，但原告不同意。现同意解除《房屋买卖定金协议》，并向原告返还定金20000元，但违约金过高，要求适当降低。律师费已包括在违约赔偿中，不应另行主张。 经审理查明，2020年8月24日，原告（乙方，购房人）与两被告（甲方，售房人）、鼎城公司（丙方）签订《房屋买卖定金协议》，载明甲方将吴中区甪直镇稻市弄X号X幢XX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积86.88㎡，成交价格1375000元，产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于2020年8月24日支付定金20000元，双方在7个工作日内提供合法证件，于2020年9月25日前开始办理资金托管（网签、申请贷款、过户）等手续，甲方承诺过户前一天腾空房屋，将钥匙交于乙方；任何一方解除协议或拒绝履行协议，均由违约方支付房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；任何一方解除协议或拒绝履行协议，均由违约方向丙方支付房屋成交价的3%作为中介费，且丙方收取的中介费不予退还，未交纳的中介费仍需全额交纳并承担相应律师费；甲、乙双方积极配合丙方办理网签贷款、过户等流程，乙方承诺有资格购买此房，甲方承诺此房为唯一住房。原告、两被告及丙方在合同相应位置签名盖章。曹军文于2020年8月24日签订收条，确认收到购房定金20000元，并约定如买方不购买此房，定金不予退还，如卖方违约，卖方向买方返还定金双倍数额。 关于被告拒绝履行合同的情况，原告提供中介与曹军文的聊天记录，显示中介于8月27日通知曹军文“今天空了把身份证，户口本发我下”，曹军文说“我不是跟你说了不卖吗”，中介人员问“确定了吗？你如果还没想好我建议再考虑下，如果真的确定了不卖了，我就跟客户谈违约的事情了”；中介告诉曹军文“客户这边在找律师要起诉了，告你房子不卖了要违约，这边要不就卖给他吧”，曹军文说“房子肯定是不会卖的”，中介讲到“我是觉得不至于又打官司又赔钱”，曹军文回复“我现在真是没有钱，那只好随便他”。原告于2020年9月10日和江苏萧徽律师事务所签订委托代理合同，就本案需支付代理费5000元，并已开具相应金额的发票。 庭审中，曹军文表示，《房屋买卖定金协议》、定金收条均无异议，原告签订协议前查看过房子，涉案房屋仍有抵押贷款，大概需5年还清，该房屋系其与郝小燕于2014年购买的二手房，由两人共同共有，郝小燕决定将房屋挂牌出售的，确实收到原告的定金20000元；聊天记录无异议，中介要求其提供身份证、户口本，但其早已告诉中介不再出售房屋；委托代理合同及发票真实性无异议，但其承担违约责任后，不应再支付律师费，其与原告到鼎城公司进行过协商，其提出赔偿原告10000元，原告不同意。 就房屋交易经过，曹军文表示，其与郝小燕正在闹离婚，开始不知道郝小燕将房屋出售，几天后才得知，冲动之下其就与原告签订协议，但仔细想过决定不再卖掉该房屋。原告称，其2009年来苏州工作，具有购房资格，涉案房屋系其购买的第一套住房，签订协议前已与家人查看过房屋，看房时郝小燕在场，曹军文不在家里；签订协议时，两被告说要将房子卖掉回老家生活，主张价格1380000元，双方协商确定为1375000元；曹军文从未与其接触，都是郝小燕和其联系，郝小燕问要求赔偿多少钱，其说按合同处理，郝小燕认为合同赔偿金额太高，其询问郝小燕同意赔多少，郝小燕说要和曹军文商量，之后再无消息。 关于被告违约造成的损失，原告表示，看房、签约、协商都支出时间成本，并支付律师费，违约金不只是赔偿实际损失，并有惩罚性的作用；起诉时，其已考虑合同约定的违约条款，将违约金降低为100000元，不足房屋价款的10%；涉案房屋价格并无太大变化，被告不再出售该房屋后，其已沟通其他房屋，当时为了买房，还向亲戚借款筹措30%的首付款。曹军文称，涉案房屋系苏州唯一住房，最多赔偿原告双倍定金，并同意承担诉讼费用。 审理中，郝小燕到庭陈述，其与曹军文于2020年8月21日离婚，离婚协商决定将房屋变卖，平分价款，两人才与原告签订协议，但曹军文突然反悔，不再出售房屋，其与曹军文仍住在一起，但曹军文代其收取诉讼材料后，未向其告知，开庭后才说原告已提起诉讼，其才未到庭应诉；本案无需再次开庭，其对原告提供的证据均无异议，同意解除《房屋买卖定金协议》，并退还20000元定金，但100000元违约金太高，曹军文签约第二天就告知中介不再卖房，其找过原告协商，但原告要求赔偿金额太多，双方未能谈成；原告自己请的律师，不应由其承担律师费，其他无意见。 另，本院向两被告送达的诉讼材料显示于2020年10月23日由本人签收。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖定金协议》、定金收条、聊天记录、委托代理合同、代理费发票及当事人陈述等证据附卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，双方均应恪守履行。两被告均为售房人，共同与原告订立合同，应作为同一整体履行合同义务。从庭审查明情况看，两被告与原告签约后不久即告知中介不再出售房屋，并与原告就解约问题进行过协商。曹军文表示，其与郝小燕发生离婚纠纷，一时冲动才签订合同，冷静下来后决定不再卖房。郝小燕则称，已与曹军文离婚，两人协议将房屋出售平分房款，但曹军文反悔。按两被告所述，合同未能履行的原因系两被告就出售房屋产生争议，与原告无关。原告要求解除《房屋买卖定金协议》，并要求退还20000元定金，两被告均无异议，予以认定。至于合同解除时间，两被告仍共同居住，且曹军文正常签收诉讼材料，应以诉讼材料送达两被告之日即2020年10月23日为准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行部分，根据合同履行情况及合同性质予以处理。两被告签订《房屋买卖定金协议》后，未能按约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。从定金收条看，该合同既约定定金，又约定违约金，原告可以选择适用条款。原告按违约金条款要求两被告承担责任，并无不当。但是，违约金应以实际损失为基础，并兼顾过错程度、预期利益等因素综合判定。按原告陈述，涉案房屋价格并无明显上涨，原告实际损失限定于看房、签约、协商等过程中支出的成本，相较而言，合同约定的房屋价款10%的违约金确实过高，应予调整。考虑到原告为履行合同产生的损失，以及两被告的过错程度，本院酌定由两被告赔偿原告违约金50000元。至于律师费，《房屋买卖定金协议》仅约定索要中介费所支出的律师费如何承担，原告依此要求两被告赔偿律师费，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈粉中与被告曹军文、郝小燕就苏州市吴中区甪直镇稻市弄X号X幢XX室房屋签订的《房屋买卖定金协议》于2020年10月23日解除。 二、被告曹军文、郝小燕于本判决生效之日起十日内退还原告陈粉中定金人民币20000元，并赔偿违约金人民币50000元。 三、驳回原告陈粉中其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币8588元，由被告曹军文、郝小燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  王辉 二〇二〇年十二月十四日 书记员  孔宇