广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3104号原告：黎建辉，男，1982年11月出生，汉族，住广东省化州市***********。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。原告：黎芷余，男，1991年11月出生，汉族，住广东省化州市********。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。被告：邓顺兰，女，1974年11月出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：苏茂能，男，1973年9月出生，汉族，住广东省中山市************，系邓顺兰丈夫。被告：苏永杰，男，1980年3月出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：苏德活，男，1954年3月出生，汉族，住广东省中山市**************。被告：黄永满，男，1971年11月出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：冼文锋，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍翠欢，广东香山律师事务所实习律师。被告：麦健华，男，1974年1月出生，汉族，住广东省中山市****************。原告黎建辉、黎芷余与被告邓顺兰、苏永杰、黄永满、麦健华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈伯章、被告邓顺兰及其委托诉讼代理人苏茂能、被告苏永杰及其委托诉讼代理人苏德活、被告黄永满委托诉讼代理人冼文锋、被告麦健华到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告邓顺兰、苏永杰于2017年9月17日签订的《建房土地有偿转让合同书的补充协议》;2.判令被告邓顺兰、苏永杰退回购地款1800000元予原告，并支付从2017年10月11日起至实际清偿日止期间利息（按年利率6%计算）；3.判令被告邓顺兰、苏永杰赔偿原告经济损失622237元（具体包括钢材款62477元、混凝土款342200元、业务费50000元、律师费25000元、钻桩工钱102960元、围闭施工费用3000元、拉倒泥费用3600元、工地管理费30000元、报安装水电费用3000元）；4.判令被告黄永满、麦健华对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2017年9月17日原告经中介人黄永满、麦健华、张仕旭撮合与被告签订《建房土地有偿转让合同书的补充协议》，由原告受让被告转让的位于中山市*********地块，合计473平方米，其中222.1平方米登记在被告邓顺兰名下，其余251平方米两被告陈述因政策原因暂不能办理产权登记，但其确认具有合法权利，承诺待政策允许后无条件过户给原告。原告在该地块建筑过程中，如有土地争议，由两被告负责。合同总地款为3784000元，于签订合同时付定金500000元，被告清拆原厂房铁皮土地交付原告后，原告支付土地款1800000元（含定金在内），余款于办理过户手续后支付。违约要赔付守约方实际经济损失。合同签订后，原告依约支付含订金在内款项共1800000元予被告。原告于建筑房屋过程中，当地村委会阻止要求停建，村委会反映涉案地块是教育用途规划，不准建私房。并据了解，涉案地块除222.1平方米登记邓顺兰名下外，其余的分别登记于吴丙耀、黄会标名下与两被告无关。发现上述问题后，原告多次与被告沟通协调解决未果。被告转让的土地不符合合同使用目的，致使合同无法履行，合同目的无法实现，构成违约，并根据现知涉案土地事实，被告行为构成合同欺诈。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告邓顺兰答辩称，涉案土地已卖给原告，应当收回卖地款项，被告邓顺兰出售的土地是有国有土地证，现所有证件都在原告处，原告尚未足额支付涉案土地的款项，原告要求赔偿622237元的诉求没有法律依据，该部分产生的损失是原告自行产生的，村委会多次通知原告，原告都没有停工。被告苏永杰答辩称，同意被告邓顺兰答辩意见。被告黄永满答辩称，原告要求被告黄永满对诉求第2、3项承担连带责任无依据。1.涉案土地的转让合同主体为原告与被告邓顺兰、苏永杰，被告黄永满仅为合同见证人，同时也是中介方，主要提供土地转让信息给原告，买卖双方自行协商达成转让协议，无论涉案土地转让协议是否解除，根据合同相对性，履行合同义务承担合同责任的主体应为原告与被告邓顺兰、苏永杰；2.被告黄永满对原告声称的622237元损失不存在任何过错或违约，被告黄永满与原告并未就该损失达成任何赔偿协议，另外，本案受理后，被告黄永满已向交易双方退回所有中介费用，此外原告的损失金额构成没有相应的鉴定评估报告，证据不足，而且原告明知己方未合法报建，且跨多地块违章建设，违反相关法律规定，原告对其造成的损失存在严重过错。被告麦健华答辩称，原告所称的业务费50000元已经退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2017年9月17日，被告邓顺兰、苏永杰作为出让方（甲方），原告黎建辉、黎芷余作为受让方（乙方）、被告黄永满、麦健华作为见证人签订《建房土地有偿转让合同书的补充协议》，上述协议约定：甲方向乙方转让位于广东省中山市**********的地块，合计面积473平方米；该地块的面积、地点、尺寸、单位、门牌、使用年限、建筑要求等都在甲方的三沙村委合同书内，乙方参照执行使用；甲方原合同还有两成地款没有缴交给村委，现甲方将两成缴交款支付给乙方，等村委办完所有手续后由乙方负责支付，实际欠款以村委为准；此地块473平方米，其中222平方米有部分已办理国有证，办证部分由甲方负责过户手续，费用由甲方负责，乙方要求在签订合同起2个月内办理过户手续，其余的251平方米因政策未允许变更（转名），以后可以变更（转名）的情况下，甲方无条件同村委过户给乙方，费用由中介方（黄永满）负责；乙方在该地块473平方米的建筑过程中，如有土地争议，由甲方负责；此宗地块总面积473平方米，总地款3784000元，双方签订合同当时，乙方先交付订金人民币500000元，待甲方清拆原厂房的铁皮厂房给乙方后，乙方先交给甲方地款1800000元（此款包括订金在内），其余款待办完国有证过户手续，乙方到国土局签名后当天支付1684000元转让款给甲方，余下地款300000元，乙方在签订合同之日起5个月内支付清给甲方。协议另对其他事项进行了约定。同日，被告黄永满、麦健华作为中介方，张仕旭作为施工方出具一份《承诺书》，内容为：“黎建辉、黎芷余现买位于广东省中山市*********的地块，面积合计473平方米，作为建房使用，为了保证顺利建设完成好这幢楼房，解决建设期间做的一切基建问题。经多方协商，本人承诺并保证黎建辉、黎芷余的这宗地块顺利建成陆层楼，余下肆层楼，尽心尽力协助加建到拾层封顶。”。2017年9月17日、9月18日、9月30日、10月10日，原告先后4次通过转账方式向被告邓顺兰银行账户转账300000元、200000元、300000元、1000000元，转账摘要均为土地款。被告邓顺兰先后出具4张《收据》确认收到原告黎建辉交付的上述金额土地款。2018年1月19日，黄达松受原告黎建辉、黎芷余委托，收取被告邓顺兰、苏永杰交付的《国有土地使用权证》原件1本、《土地有偿转让合同书》原件2份。其中证号为：中府国用（2008）第易170133号的《国有土地使用权证》记载土地使用权人为邓顺兰，座落为中山市******，地类用途为商业住宅，使用权类型为出让，使用权面积为222.1平方米。2份《土地有偿转让合同书》记载甲方均为中山市******委会（以下简称***委会），记载乙方分别为邓顺兰、苏永杰，落款时间分别为2004年9月22日、2004年9月21日，主要记载：三沙村委会将位于三沙小学南侧的开发小区的第2号地的使用权有偿转让给邓顺兰作兴建住宅，购地面积151.63平方米，住宅用地款111000元；三沙村委会将位于三沙小学南侧的开发小区的第3号地的使用权转让给苏永杰，购地面积154.57平方米，住宅用地款111000元。2019年12月2日，原告黎建辉、黎芷余与广东引力律师事务所签订[2019]粤引民代字第0310号《民事委托代理合同》约定黎建辉、黎芷余因与邓顺兰、苏永杰、黄永满、麦健华、张仕旭土地转让合同纠纷聘请广东引力律师事务所陈伯章律师等在案件中担任原告代理人。律师费共计25000元，该所于2020年7月14日出具《广东增值税普通发票》确认收到原告支付的律师费25000元。原告另举证提供《送货单》4张、《收据》4张。《送货单》4张反映有人在2017年10月7日至10月28日期间向“八队”、“八队黄”交付钢材合计金额62477元，相关物品由黄达松签收。《收据》4张分别反映：吴志明于2017年8月24日收到黎耀燕工地混凝土款42000元；吴志明于2017年11月11日收到黎耀燕工地暂收混凝土200000元；黄健X（最后一个字潦草看不清）于2017年12月13日以“永丰钢材店”名义收到黎老板交来钢材款60000元，并备注还欠2477元；黄永满于2017年11月20日收到黎建辉、黎芷余“付三沙村委业务费”50000元。上述付款中，2017年11月11日支付给吴志明的200000元，原告举证有中国农业银行交易明细复印件。被告邓顺兰、苏永杰质证确认黄永满、吴志明《收据》记载收款情况，对4张《送货单》以及“永丰钢材店”《收据》表示并不清楚。被告黄永满、麦健华质证确认黄永满《收据》真实，但称在庭审前已将款项全额退回给原告，因建设是原告自行进行，对其他付款情况不予确认。另根据原告申请本院申请律师调查令后向中山市自然资源局调查所反馈查询结果，该局不存有坐落地址为中山市**********的不动产登记信息。后原告在了解了案涉土地现登记产权人信息后，再次向本院申请律师调查令，要求查询原告邓顺兰上述证号为：中府国用（2008）第易170133号土地以及与邓顺兰上述土地地块相邻近的吴丙耀土地、黄会标土地的建设规划材料。据中山市自然资源局提供资料反映，吴丙耀于2011年3月22日登记有两宗国有出让土地使用权，地址座落于中山市******，面积分别为107.9平方米、84.1平方米，土地用途为城镇住宅用地；黄会标于2011年3月16日登记有两宗国有出让土地使用权，地址座落于中山市******，面积分别为70.5平方米、121.5平方米，土地用途为城镇住宅用地；中山市城乡规划局于2011年2月23日向吴丙耀、黄会标核发了四地块的《建设用地规划许可证》，用地性质为商业住宅。庭审中，原告述称自己现在涉案土地已建好桩基部分，范围上述全部（邓顺兰、吴丙耀、黄会标名下）土地使用权。原告大概到2017年11、12月与被告邓顺兰丈夫苏茂能到建设部门报建，工作人员口头答复后才得知上述地块规划为教学用地，得知该情况后苏茂能承诺有关系可以继续推进报建，但最后仍不能报建。被告邓顺兰委托诉讼代理人苏茂能称己方公开投标购买上述土地时约定是商业用地，并不是教学用地，其亦是去报建时才知道上述情况，得知上述情况后其有到三沙村委会协商过，对方答复等有政策时可以协助调整涉案土地的功能。被告邓顺兰提供一份落款为三沙村委会（没有印章）的《关于吴丙耀、黄会标、吴银海国有土地证及办理报建房产证的情况说明》，该份说明称：“三沙村委会于2003年收到上级国土部门最后办证的指标，由于时间较为仓促，办证指标逾期不候，于是动用村委会工作人员的身份证，利用三沙小学侧边土地办理一批国有土证，当时每块地办证的面积是192平方米及222平方米。三沙幼儿园侧地块于2004年9月15日公开开投，部分投得者为邓顺兰（2号地，151.63平方米）、苏永杰（3号地，154.57平方米）、苏锦生（4号地、157.52平方米），合同注明三沙村委会协助办证，并有2成的钱待办证后由投得者支付，因此就将三沙小学侧地块土地证调到上述开投地的位置，并进行了分割，使分割出来土地证面积并证后与开投地的面积相符，分割后的土地证分别是中府国用（2001）第1700064号，所有权人吴银海，面积36平方米，中府国用（2001）第1700076号，所有权人吴丙耀，面积84.1平方米，中府国用（2001）第1700075号，所有权人吴丙耀，面积107.9平方米，中府国用（2001）第1700061号所有权人黄会标，面积121.5平方米，中府国用（2001）第1700062号，所有权人黄会标，面积70.5平方米。鉴于当时开投地建有星棚，不符合国土政策过户手续的相关规定，导致上述5本国有证没有完成过户手续，并由于当时的经办人因时间长而忘记反馈和跟进此事，一直至今没有办理过户。经支村两委研究决定，为避免对吴丙耀、黄会标、吴银海三人造成不必要的影响，现申请将上述国有土地证由投地业主进行报建（由于该土地位置属于教学用地，需要协助调整）并办理房产证，然后进行办理过户手续，期间所发生的业务由土地证所有权人吴丙耀、黄会标、吴银海协助投地业主办理报建及房产证手续，但一切责任与吴丙耀、黄会标、吴银海无关。特此说明。2018年11月28日”。第一次庭审结束后，原告向本院提交书面回复，确认其主张的50000元业务费已由被告麦健华退回。另外，原告向本院提出鉴定申请，要求对涉案土地桩基部分工程造价进行鉴定。本院依法从鉴定机构名录中随机选取中山市捷高建设工程事务所有限公司对案涉土地桩基部分进行造价评估。该司根据原告提供的《黎建辉、黎芷余商住楼建筑施工图》以及原告提供的《非正式手抄打桩记录资料》结合相应定额及计价标准计价于2020年11月16日作出中捷造字20200135号工程报告，核定桩基工程含税评估造价为1254458.59元。上述鉴定机构已收取原告缴交鉴定费10000元。原告质证确认上述工程报告的真实性、合法性、关联性。被告邓顺兰质证认为自己只负责卖地与收取款项，对原告施工情况不清楚。被告苏永杰质证同意邓顺兰所述。被告黄永满质证认为，该损失是原告明知未经合法报建，仍施工建设造成的，被告黄永满不应承担赔偿责任。被告麦健华对报告真实性无异议，但原告打桩是原告自己的行为。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告双方当事人对于2017年9月17日签订了《建房土地有偿转让合同书的补充协议》、《承诺书》，原告已转账支付1800000元的事实并无异议。双方争议在于：1.上述协议应否继续履行；2.原告已在涉案土地投入建设的费用应否由被告邓顺兰、苏永杰承担；3.被告黄永满、麦健华应否对被告邓顺兰、苏永杰应承担的责任承担连带责任。对上述争议焦点，本院逐一分析如下：关于《建房土地有偿转让合同书的补充协议》应否继续履行。从《建房土地有偿转让合同书的补充协议》记载内容反映，原告黎建辉、黎芷余与被告邓顺兰、苏永杰均清楚，协议转让的土地使用权中其中已办证部分只有222平方米（邓顺兰名下已办证的面积实际为222.1平方米），另外251平方米（准确为250.9平方米）被告邓顺兰、苏永杰均不是登记权利人。首先，被告邓顺兰所举证的落款为三沙村委会的《关于吴丙耀、黄会标、吴银海国有土地证及办理报建房产证的情况说明》虽然简述邓顺兰、邓永杰投标土地使用权的经过，但该说明并无三沙村委会盖章确认，更无土地登记权利人吴丙耀、黄会标的签名确认，故被告邓顺兰、苏永杰主张己方为另外251平方米土地使用权的权利人的意见，本院不予采信。其次，从原告申请向中山市自然资源局调取的相关不动产资料查询结果所见，吴丙耀、黄会标二人在横栏镇三沙村的共计4宗土地使用权登记面积分别为107.9平方米、84.1平方米、70.5平方米、121.5平方米，上述共计为384平方米，该4宗土地使用权的面积无论如何排列组合，均不能组合出251平方米的面积，即使登记权利人吴丙耀、黄会标同意被告邓顺兰、苏永杰主张并愿意协助过户，仍存在土地规划的重新调整，土地使用权证重新分割问题，被告邓顺兰、苏永杰未举证行政主管部门同意进行调整，亦应承担举证不能的不利后果，综上两点本院认为被告邓顺兰、苏永杰无权处分并未登记于自己名下的土地使用权，双方对于该251平方米（或者250.9平方米）土地使用权的转让协议自始无效。至于已经登记在被告邓顺兰名下的222.1平方米土地使用权的协议转让，虽然被告邓顺兰有权利进行处分，双方协议转让有效，但原告是基于与另外部分土地使用权一同购买使用，并非独立的转让合同，而且被告邓顺兰、苏永杰亦确认案涉土地规划属于教学用地，不能用于一般房屋建设，经原告催告后被告邓顺兰、苏永杰至今仍无法解决上述问题，原告购买上述222.1平方米土地使用权与其他案涉土地一并使用建设房屋的合同目的现显然无法达成，对该部分有效协议，原告要求予以解除，本院予以准许。因协议部分无效以及有效部分解除，原告有权要求协议相对方被告邓顺兰、苏永杰退还购地款1800000元。另外，被告邓顺兰、苏永杰因协议履行取得并保有上述1800000元，确实产生利息收益，相反原告则因此产生利息损失，原告要求从2017年10月11日起至实际退还购地款之日止按年利率6%赔偿利息损失，该标准与银行正常利率水平接近，本院予以支持。关于原告要求被告邓顺兰、苏永杰赔偿经济损失622237元（具体包括钢材款62477元、混凝土款342200元、业务费50000元、律师费25000元、钻桩工钱102960元、围闭施工费用3000元、拉倒泥费用3600元、工地管理费30000元、报安装水电费用3000元）。上述业务费50000元原告已确认被告麦健华已经退回，其余款项按原告主张大多数为施工过程中产生的费用，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款规定“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”，《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款规定“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。”，从原告主张的桩基施工损失数额以及原告举证提交的《承诺书》记载的施工方张仕旭承诺建设六层、尽力协助加建到十层所见，原告要建设的房屋显然不属于上述限额以下的小型工程。原告明知案涉土地使用权尚未确权登记到自己名下，在未申领施工许可证的情况下私自动工的行为违反法律规定，其违法行为所造成的损失应自行承担，原告要求被告邓顺兰、苏永杰赔偿施工损失本院不予支持。至于律师费25000元，原告与被告邓顺兰、苏永杰未就律师费负担进行过约定，原告要求被告邓顺兰、苏永杰承担自己支出的律师费于法无据，本院不予支持。关于被告黄永满、麦健华的责任承担。被告黄永满、麦健华在《建房土地有偿转让合同书的补充协议》以及《承诺书》中分别以见证人、中介方的身份署名，故本院采信二人所述，认定二人是案涉协议的中介人，二人并非合同交易相对人，亦未作出过保证合同必须履行到位的意思表示，现被告黄永满收到的业务费50000元原告亦确认已由被告麦健华退还，原告要求被告黄永满、麦健华对被告邓顺兰、苏永杰债务承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黎建辉、黎芷余与被告邓顺兰、苏永杰于2017年9月17日签订的《建房土地有偿转让合同书的补充协议》中涉及被告邓顺兰名下证号为中府国用（2008）第易170133号的222.1平方米国有土地使用权买卖的协议；二、被告邓顺兰、苏永杰于本判决生效之日起七日内向原告黎建辉、黎芷余退还购地款1800000元并赔偿原告黎建辉、黎芷余利息损失（以实欠购地款为基数，从2017年10月11日起至实际退还之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告黎建辉、黎芷余其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27978元（原告黎建辉、黎芷余已全额预交），由原告黎建辉、黎芷余承担6978元，由被告邓顺兰、苏永杰负担21000元，并直接向原告黎建辉、黎芷余支付；鉴定费10000元由原告黎建辉、黎芷余负担（已缴交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  邝 羽审判员  姚红波二〇二〇年十二月九日书记员  李芳漫