江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终983号上诉人（原审原告）：南昌县鼎建贸易有限公司，住所地江西省南昌县莲塘镇斗柏路**祥和住宅区******。法定代表人：魏锦辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金平，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗云风，北京大成（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省企业信用担保有限责任公司，住所地江，住所地江西省南昌市东湖区省政府大院东三路**楼**v>法定代表人：罗刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。原审第三人：南昌市致远投资发展有限公司，住所地江，住所地江西省南昌市西湖区子安路******v>法定代表人：揭玉萍，该公司总经理。上诉人南昌县鼎建贸易有限公司（以下简称鼎建公司）因与被上诉人江西省企业信用担保有限责任公司（以下简称信用担保公司）、原审第三人南昌市致远投资发展有限公司（以下简称致远公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人鼎建公司的委托诉讼代理人王金平、罗云风，被上诉人信用担保公司的委托诉讼代理人洪浪，原审第三人致远公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎建公司不服一审判决，提出上诉：一、请求二审法院撤销原判，依法改判为停止对南昌市红谷滩丰和南大道2888号绿湖豪城5-5#住宅楼103、104室房产的强制执行并解除对该房产的查封；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人信用担保公司承担。事实和理由如下：一、鼎建公司于涉案房屋被法院查封之前已经实际购买并占有、使用，可以排除法院的强制执行。首先，在一审法院于2014年5月6日查封之前，鼎建公司与致远公司于2013年11月17日签订了《房屋买卖合同》，并于2014年4月18日在南昌市房管局进行了查档并办理了相关过户手续，鼎建公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且非因鼎建公司自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利能够排除执行。其次，本案各方并不存在关联关系。虽房屋买卖合同签订之时致远公司与腾信公司法定代表人均为黄小荣，但黄小荣在腾信公司仅是股东之一，且致远公司与腾信公司为享有独人法人人格的公司，二者因债权债务关系分别作为房屋买卖合同的出卖方及出卖方指定的购房款收受方，不违反法律强制性规定，不影响房屋买卖合同效力。第三，股东会关于转让受让房产的决议于房屋买卖合同之后作出，不属于合同法规定的影响合同效力的情形。因鼎建公司签订房屋买卖合同时仅需盖章，是否有股东会决议并非该合同生效要件。股东会决议作出的时间为需要去房管部门过户的时间，也属于合理行为，不能以此认定合同的虚假性。二、鼎建公司已支付购买涉案房屋全部价款850万元。1、鼎建公司与致远公司于2013年11月17日就涉案房屋103、104签订的《房屋买卖合同》中约定：致远公司将涉案房屋103、104出售给鼎建公司，售房款总价为850万元。《房屋买卖合同》合法有效，该房屋价格符合市场行情，是当事人真实意思表示。2、鼎建公司按照合同约定分六次向致远公司指定的收款方腾信公司转款共计850万元，全面履行了购房款支付义务。上述转款符合房屋买卖合同的约定，款项性质经买方、卖方及收受方三方确认为涉案房屋买卖款项，一审判决仅以鼎建公司与腾信公司素有往来而否认上述款项的购房款性质无任何依据。3、就鼎建公司向腾信公司支付购房款的现实原因，系因鼎建公司购买涉案房屋之时涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为腾信公司，鼎建公司购买涉案房屋为顺利办理过户应腾信公司要求只能将购房款支付至腾信公司。为了自身交易风险考虑，鼎建公司也应当将购房款支付给腾信公司。鼎建公司基于公示公信原则将购房款支付给抵押权人腾信公司，已尽谨慎注意义务。4、就鼎建公司向腾信公司支付购房款的历史原因，是腾信公司取得涉案房屋抵押权的基础债权债务关系。涉案房屋原抵押给了光大银行，由腾信公司向光大银行转款850万元解除抵押，而后腾信公司取得涉案房屋抵押权。腾信公司无论自行转款还是委托省六建公司转款，转款行为均由腾信公司承受，不因转出账户并非均为腾信公司而影响转款事实及转款性质。转入风林实业公司的款项也于同日如数转入李龙光大银行还款账户，由资金流向及房屋抵押注销及登记的事实均可以反映腾信公司与致远公司之间存在真实的债权债务关系，而非如一审判决所述借款合同及抵押合同是否实际履行无相关转款凭证予以佐证。5、结合涉案房产抵押权人由光大银行转换为腾信公司及腾信公司向光大银行偿还贷款已能充分证实致远公司对腾信公司负有债务，鼎建公司付款给抵押权人腾信公司符合合同约定，更符合交易常理，致远公司与腾信公司配合办理抵押注销及过户手续均是对鼎建公司购房款性质的确认，因两者间其他业务往来而模糊甚至否定购房款性质于法无据、也违背客观事实。6、鼎建公司购房之时对致远公司与信用担保公司之间债务并不知晓，为善意相对人，且该房产之上设有抵押权，腾信公司与光大银行一样对涉案房产特定物享有优先受偿权，致远公司出售该房屋不会造成致远公司可供被上诉人信用担保公司执行财产减损，鼎建公司购买涉案房屋并未影响被上诉人通过执行手段实现债权的可能性。综上，鼎建公司已支付购买涉案房屋全部价款这一事实毋庸置疑。三、在一审法院查封涉案房屋之前，鼎建公司已经合法占有本案诉争房屋。鼎建公司提交的交接单、装修收款收据、装修前后对比照片、电费发票、物业发票等证实，购买房屋后鼎建公司与致远公司于2013年12月1日办理了交接手续，随后对房屋进行装修、管理并对外出租，鼎建公司对涉案房屋已实现法律意义及现实意义的占有。通过办理租赁、掌握原始装修票据、原始装修照片，均可以证实房屋的实际占用、支配、使用。一审判决以物业费缴纳单位非鼎建公司、电费付款单位非鼎建公司、合同签订方非鼎建公司来否认该事实，实属无理。因租赁单位为国有企业，因此必须以房产证所有权人的名义签订，是属于租赁公司的特殊要求，不能以此来否认鼎建公司对房屋的实际支配、占有。综上，一审判决基本事实认定错误，以致法律适用错误，鼎建公司完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定之条件，其权利能够排除执行。信用担保公司答辩称，一、一审法院作出的驳回鼎建公司诉讼请求的判决，无论是对事实的认定、还是在法律上的适用都非常正确，客观公正，没有任何的不当，请求二审法院驳回鼎建公司的上诉请求。二、鼎建公司在上诉状中称，在法院对涉案的房产进行查封前其就与致远公司签订了合同，并支付了对价款以及实际交付使用等等，其情况符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。对此，答辩人认为情况和说法完全不符合事实，均是虚假和捏造出来的，鼎建公司甚至有涉嫌虚假诉讼之可能。具体事实有：第一，鼎建公司提供的证据显示其与南昌致远投资发展有限公司签订的房屋买卖时间是2013年11月17日，可在房管部门查档的时间却显示2014年4月18日，这明显是不符合常理。查档是房屋买卖的第一步，只有经过查档显示该房没有被查封、抵押或其他法律障碍等情形才会进行买卖和过户。另外，鼎建公司和致远公司提供了一份《股东会决议》，决议由致远公司出让该涉诉的别墅给鼎建公司，但决议书的签字时间却是2014年4月15日，与之前鼎建公司所称的该涉诉的别墅早以2013年11月17日就卖给了他们的主张是不相符的。所以从这几点明显可以看出是鼎建公司和致远公司之间的买卖合同是虚假合同。第二、鼎建公司与致远公司之间也没有支付购房款这一事实。鼎建公司称其支付了购房款给南昌县腾信小额贷款公司，但南昌县腾信小额贷款公司与致远公司并不是同一主体。如果说是委托腾信公司收款，那之后也需要转至致远公司名下。如果按鼎建公司所说南昌县腾信小额贷款公司与致远公司有债权债务关系，无需转回给致远公司，但通过多次庭审，鼎建公司也提供不出南昌县腾信小额贷款公司与致远公司债权债务关系的存在（没有任何的银行流水或转款凭证）。第三、该涉诉房产鼎建公司也没有实际占有。在之前对案涉房产进行评估时，一审法院曾依职权向该诉争的房屋所在的小区找到当班的保安做了一份《调查笔录》，得知该涉诉的四套别墅一直无人使用和居住，直到2015年10月份才以致远公司名义出租给中国水利水电十六局江西分公司作为办公使用。三、鼎建公司所提供的一些《买卖合同》和《装修合同》以及购房款的付款凭证等所涉及到的当事人实际上都是关联公司或彼此有其他关联，提供的证据材料都是虚假的。通过调查，发现市致公司原法人为黄小荣，现法人系揭玉萍，公司的股东为揭玉萍和揭云斌，均是黄小荣老婆的兄妹；致远公司和南昌县腾信小额贷款公司法人系同一人黄小荣；鼎强贸易公司的法人付剑勇又是南昌县腾信小额贷款公司的股东；鼎建公司提供的《房屋装修合同》的当事人江西恒荣建筑工程有限公司也是南昌县腾信小额贷款公司的股东，江西恒荣建筑工程公司股东和投资人系揭玉萍和揭云娣，执行董事为黄小荣的老婆揭玉玲；江西省第六建筑公司有限公司也是腾信公司的股东，其企业高管系揭云洪，事实上公司原法人为黄小荣、揭玉玲，公司的投资人为黄小荣；腾信公司的股东江西金保实业发展有限公司，其股东为揭云洪和揭顺保，该两人为黄小荣的丈人和小姨子等（具体可详见案卷的证据材料）。答辩人认为鼎建公司会同致远公司所提供的一系列材料完全是虚假的，是故意编造假买假卖这一假象，其所提供的证据彼此间相互矛盾，我们认为其主张案涉查封的房产系其所有的观点完全不能成立，其所谓的种种情况也明显不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的规定。请求二审法院驳回其上诉请求，尽快恢复执行。致远公司未提交答辩意见。鼎建公司向一审法院提出诉讼请求：1、停止对南昌市红谷滩丰和南大道2888号绿湖豪城5-5#住宅楼103、104室房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、本案诉讼费用由信用担保公司承担。一审法院查明，在该院立案执行的申请执行人信用担保公司与被执行人致远公司等合同纠纷一案中，鼎建公司对南昌市红谷滩丰和南大道2888号绿湖豪城5-5#住宅楼103、104室房产提出异议，认为系鼎建公司的财产。该院作出（2016）赣01执异41号执行裁定，裁定驳回鼎建公司的异议。鼎建公司为此提起案外人执行异议之诉，认为2013年11月17日致远公司已将房产卖给了鼎建公司，双方签订了买卖合同，致远公司将房产交付给了鼎建公司，鼎建公司对该房产进行了装修同时对外出租，鼎建公司付清全部购房款后，于2014年4月18日与致远公司到南昌市房管局办理过户登记，提交了相关过户材料，并交纳了相关费用。鼎建公司对此提供了一份2013年11月17日的《房屋买卖合同》，该买卖合同约定转让价为850万元，收款账户为南昌县腾信小额贷款股份有限公司。鼎建公司提供了其陆续向南昌县腾信小额贷款股份有限公司汇款的凭证，其中2013年11月19日汇款100万元、2013年12月2日汇款100万元、2014年1月3日汇款50万元、2014年1月10日汇款200万元及280万元、2014年3月11日汇款120万元。鼎建公司还提供了其于2013年12月1日与致远公司进行交接的《交接单》、以及2013年12月8日的《房屋装修合同》。2014年4月18日，本案所涉房产在南昌市房管局进行了查档，南昌市房管局同日出具了收到鼎建公司与致远公司就转让房产所交纳的相关材料的收据，2014年5月6日南昌市房管局开具了房产转让的缴费清单，同日该院查封了登记在致远公司名下的本案所涉房产。一审法院根据鼎建公司的申请，调取了鼎建公司与致远公司就转让房产所提供给南昌市房管局的相关材料。2014年4月15日，鼎建公司和致远公司分别作出股东会决议，同意转让受让房产事宜。2014年4月18日，鼎建公司与致远公司签订《存量房买卖合同》，约定致远公司将本案所涉房产转让给鼎建公司，双方同日向南昌市房管局共同出具《南昌市房屋所有权转移登记申请书》。另2013年9月5日，法定代表人同为黄小荣的致远公司与南昌县腾信小额贷款股份有限公司签订了一份《抵押合同》，约定致远公司将其房产抵押给南昌县腾信小额贷款股份有限公司，2013年9月12日办理了抵押登记。2014年4月16日，致远公司与南昌县腾信小额贷款股份有限公司共同申请对抵押的房产进行注销登记。另查明，致远公司在2013年8月23日后法定代表人变更为黄小荣，股东为黄小荣和徐凯，其中黄小荣占90%，在2016年5月24日后又进行了变更，现法定代表人为揭玉萍。南昌县腾信小额贷款股份有限公司的法定代表人为黄小荣，投资者有揭云娣、付剑勇等。南昌县鼎强贸易有限公司的法定代表人为付剑勇，股东为付剑勇和柒保和。鼎建公司的法定代表人为魏锦辉，股东为魏锦辉和揭云洪。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中信用担保公司申请执行致远公司名下的财产，鼎建公司提出异议，认为本案争议的南昌市红谷滩丰和南大道2888号绿湖豪城5-5#住宅楼103、104室房产系鼎建公司财产，理由为其已于2013年11月17日与致远公司签订买卖合同，并支付了全部购房款项。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，鼎建公司对登记在致远公司名下的不动产提出异议，应提供证据证明其符合上述规定的情形。就本案而言，本案所涉房产于2014年5月6日查封，鼎建公司提供了2013年11月17日其与致远公司签订的《房屋买卖合同》，但鼎建公司和致远公司提供给房管局的材料却显示鼎建公司和致远公司于2014年4月15日作出股东会决议，于2014年4月18日签订《存量房买卖合同》，并于该日申请房屋所有权转移登记，且鼎建公司提供的房屋查档日也系2014年4月18日，房管局出具的收到鼎建公司和致远公司材料的时间也是2014年4月18日。如双方于2013年11月17日签订该合同，却又于2014年4月18日再次签订房屋买卖合同，且房屋查档时间也在2014年4月18日，不符合常理，难以认定鼎建公司和致远公司系于2013年11月17日签订的《房屋买卖合同》。而鼎建公司提供的付款凭证系从2013年11月起至2014年3月止陆续向南昌县腾信小额贷款股份有限公司的汇款，鼎建公司与南昌县腾信小额贷款股份有限公司之间是否存在其他债权债务关系无法确定，且鼎建公司提供给房管局的房屋买卖合同签订时间是在2014年4月18日，对于在2014年4月18日之前鼎建公司付款给南昌县腾信小额贷款股份有限公司的款项，无法认定为系支付给致远公司的房屋购房款。鼎建公司主张其已支付全部购房款项，本案争议的南昌市红谷滩丰和南大道2888号绿湖豪城5-5#住宅楼103、104室房产系鼎建公司财产，应解除对该房产的查封，证据不足，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回南昌县鼎建贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由南昌县鼎建贸易有限公司负担。二审期间，被上诉人信用担保公司提交了下列新证据：1、常住人口登记表六份和常住人口信息登记表四份，证明揭顺保和揭玉玲、揭玉萍、揭云洪、揭云斌、揭云娣是父子、父女关系；2、调取的关于应九明诉黄小荣和揭玉玲、南昌县腾信小额贷款股份有限公司借款合同纠纷一案的判决书，证明黄小荣和揭玉玲是夫妻关系；3、致远公司、南昌县腾信小额贷款股份有限公司、恒荣建设集团有限公司、江西省第六建筑工程有限公司、鼎建公司、鼎强公司、江西金保实业发展有限公司企业信息资料，证明上述企业均是黄小荣和揭玉玲实际控制的公司；致远公司原法人为黄小荣，现法人系揭玉萍，黄小荣与南昌县腾信小额贷款股份有限公司法人为同一人；致远公司的股东揭玉萍和揭云斌；南昌县腾信小额贷款股份有限公司实际控制人是黄小荣，该公司股东有付剑勇、揭云娣、江西恒荣建筑工程公司、江西金保实业发展有限公司、江西省第六建筑公司有限公司等，而江西恒荣建筑工程公司股东和投资人系揭玉萍和揭云娣，执行董事为揭玉玲，江西省第六建筑公司有限公司企业高管系揭玉洪，公司原法人为黄小荣、揭玉玲，公司的投资人为黄小荣等；鼎建公司的股东为揭云洪；鼎强公司的股东为付剑勇和漆保和，而付剑勇又是南昌县腾信小额贷款股份有限公司的股东。以上所有人的关系普和企业股权结构，能够反映出上述企业均是由黄小荣实际控制的关联公司，彼此之间互为关联，构成一个庞大的家族企业。鼎建公司质证认为，对第一组证据的三性均有异议，常住人口登记表没有派出所的户籍档案印章，也无法达到其证明目的；对第二组证据的三性均有异议，该民事判决没有法院的印章，无法证明该判决书的真实性，也无法达到其证明目的；对第三组证据的三性均有异议，打印的企业信息无行政部门的印章予以证明，对关联性也有异议，无法证实上述企业均由黄小荣实际控制，上述证据无法证明所述人员及企业涉嫌虚假诉讼的事实。本院综合认证如下：对常住人口登记表和常住人口信息登记表载明的内容予以确认，对黄小荣与揭玉玲的夫妻关系予以确认，对相关企业信息的真实性予以确认。本院补充查明，揭顺保和揭玉玲、揭玉萍、揭云洪、揭云斌、揭云娣系父子、父女关系。黄小荣和揭玉玲系夫妻关系。致远公司、南昌县腾信小额贷款股份有限公司、恒荣建设集团有限公司、江西省第六建筑工程有限公司、鼎建公司、鼎强公司、江西金保实业发展有限公司均是黄小荣和揭玉玲实际控制的公司，从股东的关系和企业股权结构看，上述关联公司彼此之间互为关联。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋103号、104号是否为鼎建公司公司所有，其享有的民事权益能否排除法院的强制执行？具体包括以下四个方面：1、在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2、在法院查封之前是否已合法占有案涉房屋？3、是否已支付了全部购房款850万元？4、至今未办理过户登记是否因为买受人自身的原因？围绕上述争议焦点问题，本院分析评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”鼎建公司主张其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，其负有举证责任，即其需举证证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。本案中，虽然致远公司与鼎建公司对相关事实问题不存在争议，致远公司、鼎建公司、腾信公司均认可由鼎建公司支付给腾信公司的款项系案涉房款，但在案外人执行异议之诉中，不仅涉及案外人与被执行人的利益，还涉及申请执行人的利益，证据审查方面应坚持从严原则，严格适用自认。虽然致远公司对相关事实予以承认，但鼎建公司仍应就其对诉争执行标的物享有阻却执行的权利承担证明责任。关于本案是否符合上述四个条件，本院具体分析如下：第一，关于鼎建公司与致远公司在法院查封之前是否签订合法有效的合同问题。案涉房屋交易时，黄小荣同时系出卖方致远公司与房款收受方腾信公司的法定代表人，揭云洪系鼎建公司的股东，致远公司、腾信公司、鼎建公司三者存在关联关系。鉴此，鼎建公司应提供充分的证据证明其与致远公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，这不是单纯通过双方签订的书面合同就可以认定的，而应结合是否符合交易习惯、是否支付购房款来综合认定。鼎建公司与致远公司就诉争房屋先后签订了两份合同，即2013年11月17日的《房屋买卖合同》和2014年4月18日的《存量房买卖合同》。2014年4月18日的《存量房买卖合同》约定诉争房屋价格为238950元，明显不符合正常市场交易行情。且鼎建公司在原发回重审案件的上诉状中自认2014年4月18日的《存量房买卖合同》仅为备案和避税所用。在本案一审举证时称该合同仅作为计税使用，不是双方关于购房价格的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，另依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，即使按照鼎建公司自己的陈述，2014年4月18日的《存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，而是双方当事人为了逃避税收恶意串通而签订的虚假合同，故该合同无效。关于2013年11月17日的《房屋买卖合同》是否为真实合法有效的合同。鼎建公司主张该合同为双方真实意思表示，合法有效。本院认为，首先，本案中致远公司与鼎建公司均于2014年4月15日召开股东会决议分别作出决定出售和接收诉争房产的意思表示，即致远公司与鼎建公司对于重大事项均需要通过股东会决议。而按照鼎建公司的陈述，其与致远公司已经于2013年11月17日签订《房屋买卖合同》并于2014年4月10日前付清购房款，即签订合同和付款行为均发生于双方召开股东会决议决定出售和购买诉争房屋之前，不符合常理。其次，鼎建公司主张其于2013年11月17日与致远公司签订《房屋买卖合同》，而其提交的证据证明房屋查档日为2014年4月18日，按照交易习惯，在签订房屋买卖合同之前应进行查档，故其在本案中的行为与正常的房屋交易习惯不符。虽然房屋查档时间不影响合同效力，但其关系交易行为是否符合交易习惯，进而影响对合同真实性的认定。再次，按照常理，办理房屋过户登记手续直接关系着房屋所有权的转移，买受方为保护自身权益一般都会在合同中明确约定卖方办理过户登记手续的时间或期限。而2013年11月17日的《房屋买卖合同》未约定办理过户登记手续的时间和期限，显然不符合常理。综上，鼎建公司提供的证据不能证明其交易行为符合交易习惯，且结合本案房款支付情况，本院无法确认2013年11月17日的《房屋买卖合同》系真实合法有效的合同。第二，关于鼎建公司在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。鼎建公司主张其于法院查封前已经合法占有诉争房产，为此，其提供了交接单、房屋装修合同、装修房屋的成本票据及装修前后对比的照片、物业管理费票据、电费票据等。信用担保公司对上述证据均有异议，认为交接单、房屋装修合同是虚假的，装修房屋的成本票据显示的客户名称与本案无关。本院认为，鼎建公司提交的上述证据不足以证明其主张，具体理由如下：1.信用担保公司不认可交接单、房屋装修合同的真实性，而这些材料形式的真实性并不能证明其内容的真实性。2.2013年12月1日的《交接单》是由致远公司与鼎强公司、鼎建公司共同签订的，《交接单》中载明“所欠物业费由乙方交纳”，但未载明102室、103室、104室分别欠缴物业费的金额，而案涉102室与103室、104室分别由鼎强公司、鼎建公司购买，鼎强公司、鼎建公司系不同的主体，不同的主体共同签署交接单，且《交接单》未载明各自应承担之前欠缴的物业费金额，均不符合正常的交易习惯。另外，《交接单》中载明的交接时各栋房屋的电表数，也无其他证据印证其真实性。3.《房屋装修合同》不能证明该合同已经实际履行。鼎建公司在原一审中申请柒保和作为证人出庭作证，柒保和陈述2013年12月收到钥匙后就开始委托江西恒荣建筑工程有限公司装修，由于装修进度缓慢，质量未达到理想效果，2014年2月开始就由其自己装修。对此，本院认为，柒保和与鼎建公司之间存在利害关系，且根据信用担保公司在原一审中的陈述，柒保和在作证前旁听了庭审，其证言的证明力较低。柒保和的证言也无其他证据印证。故本案中鼎建公司提供的证据不能证明《房屋装修合同》已经实际履行。4.鼎建公司提交的装修房屋的成本票据，本院无法确认其真实性，即使是真实的，也不能证明相关费用是因装修本案诉争房屋而发生的，相关证据不能证明装修的主体为鼎建公司。5.装修前后的照片，本院不能确认其真实性，即使是真实的，也不能证明装修的主体和装修的时间。6.按照交易习惯，装修之前需在物业管理公司办理相关手续，而鼎建公司并未提供相关证据证明其装修主体身份。7.关于物业费发票，付款单位均显示为5#101、102、103、104，而未显示付款人为鼎建公司。另外，诉争房屋被查封后的2015年10月，5#101、102、103、104号房屋被一同出租，诉争房屋的《租赁合同》显示产权人为致远公司、出租人为柒保和、承租人为中国水利水电第十六工程局有限公司江西分公司，该合同未显示出租人为鼎建公司，也无证据证明租金交给了鼎建公司。柒保和在原一审中作证时称租金交给致远公司，再由致远公司的黄小荣向其交付现金，其证言无其他证据印证。且在房款已经付清并已办理交接手续后，租金不交给买受人而交给原产权人，也不符合常理。因此，鼎建公司提供的证据不足以证明其于诉争房屋被查封之前已实际占有诉争房屋。第三，关于鼎建公司是否已支付全部购房款的问题。鼎建公司主张其分六次向腾信公司支付850万元款项，已支付全部购房款。关于为何将购房款支付给腾信公司，鼎建公司主张的原因如下：腾信公司代致远公司偿还了光大银行的借款，腾信公司因此成为致远公司的债权人，且致远公司将案涉房屋抵押给腾信公司，鼎建公司购买房屋需要注销抵押登记，故将购房款支付给腾信公司。对此，本院认为，首先，关于鼎建公司主张腾信公司向致远公司出借了850万元借款的问题。因腾信公司与致远公司存在频繁的银行流水往来，且其主张的六笔汇款与购房款缺乏明确的对应性，无法排除合理怀疑，无法确实证明该850万元的性质就是购房款。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。而案涉《关于代为支付款项的说明》没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。本院无法确认其真实性。再次，即使《关于代为支付款项的说明》是真实的，由于在2013年8月之后，腾信公司、致远公司的法定代表人均为黄小荣，且没有腾信公司直接转款给致远公司的转账凭证，鼎建公司关于江西风林实业向李龙支付的850万元款项实为腾信公司向致远公司交付的850万元借款，证据不充分，理由不成立，故鼎建公司主张腾信公司向致远公司出借了850万元借款，证据不足。第四，关于鼎建公司对诉争房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。鼎建公司主张其对诉争房屋未办理过户登记手续无过错，是由于法院查封导致诉争房屋无法办理过户登记手续。对此，本院认为，执行法院根据物权登记判断房产的权属，对于登记在被执行人名下的房产，可予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，本案应审查的是鼎建公司在法院查封之前对于房屋未办理过户登记手续是否存过错，法院查封导致无法办理过户登记手续并非判断鼎强公司对诉争房屋未办理过户登记手续是否具有过错的因素。关于鼎建公司在法院查封之前对于诉争房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。本院认为，即使2013年11月17日的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示且鼎建公司已支付全部购房款并实际占有诉争房产，鼎建公司对于查封前未办理过户登记手续也存在过错，理由如下：1.从2013年11月17日的《房屋买卖合同》签订至2014年5月6日一审法院查封诉争房屋期间长达近6个月，诉争房屋在2014年4月16日才申请办理注销抵押登记，期间长达半年。在正常情况下，办理过户登记手续无需半年的时间。然而，诉争房屋在这期间却未办理完过户登记。鼎建公司提供的证据不能证明未办理过户登记手续与其自身原因无关。2.在2013年11月17日的《房屋买卖合同》中双方未约定致远公司办理过户登记的时间和期限，鼎建公司作为合同当事人在签订合同时未为对方履行过户登记义务设定期限，显然，其自身的原因是未及时办理过户登记手续的因素之一。3.2013年11月17日的《房屋买卖合同》约定自合同签订之日起30日内付清全部购房款，而按照鼎建公司的陈述，其将购房款付给腾信公司以便腾信公司注销抵押登记再由致远公司为其办理过户登记手续，其实际于2014年1月10日才向腾信公司支付完余款。故致远公司需要鼎建公司支付完全部购房款才为其办理过户登记手续，鼎建公司逾期支付购房款将导致过户时间推延，以致在法院查封之前未能完成过户登记手续，其自身亦存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件必须全部具备才能排除执行，鉴于以上情形，鼎建公司提供的证据尚不足以证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。综上所述，鼎建公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定部分事实错误，但不影响本案的审理结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费62447元，由南昌县鼎建贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖志坚审判员  郭卫斌审判员  吴玉萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈慧书记员张英