北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13522号上诉人（原审被告）：张玉生，男，1964年3月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴国磊，北京市中策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石秀仁，男，1940年11月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐永，河北金房律师事务所律师。原审被告：杨立华，女，1965年9月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴国磊，北京市中策律师事务所律师。上诉人张玉生因与被上诉人石秀仁、原审被告杨立华物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉生上诉请求：撤销一审判决发回重审；本案诉讼费用由石秀仁承担。事实和理由：一、本案涉案房屋系1997年8月从石秀仁前妻杨某手中按市场价2万元购买，该事实在（2018）京0105民初27922号案件审理中得到证实，证人杨某出庭作证，并有购房收条2万元。石秀仁不服提起上诉，后被驳回，证实涉案房屋的买卖事实成立。二、石秀仁避重就轻，自1997年8月过去了23年的时间其却表示不知情，石秀仁2006年去补办涉案房屋的房本，就知道房屋被卖的事实，也没有提出要涉案房屋。且其用非法手段在2018年6月强行占用涉案房屋居住至今。三、张玉生的家具家电受到破坏（总共损害赔偿共计1222800元），要求判令石秀仁按照市场价格将涉案房屋买回。石秀仁辩称，同意一审判决结果，不同意张玉生的上诉请求和事实理由。杨立华述称，不同意一审判决但未提起上诉，同意张玉生的上诉请求和事实理由。石秀仁向一审法院起诉请求：1.要求张玉生、杨立华立即腾退位于北京市朝阳区x里x楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋返还石秀仁；2.要求张玉生、杨立华向石秀仁支付垫付的取暖费10118元、房屋租金3016.8元。一审法院认定事实：石秀仁系阎秋莲独生子，阎秋莲于2007年1月16日去世。1995年12月7日，北京市朝阳区房地产管理局八里庄管理所（甲方）与阎秋莲（乙方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋。2018年3月，石秀仁以物权保护纠纷为由将张玉生、杨立华及案外人张赛诉至一审法院，要求居住在涉案房屋，并要求张玉生、杨立华及张赛停止侵占该房屋并搬走。一审法院经审理认为，涉案房屋承租人为阎秋莲，尽管石秀仁系阎秋莲的法定继承人，但阎秋莲去世后，涉案房屋承租人并未变更，故石秀仁是否具有承租资格尚未确定。石秀仁在公房管理部门尚未对其是否享有承租权作出确认前，直接要求被告排除妨害，诉讼主体不适格，依法应当裁定驳回起诉。故一审法院于2018年5月31日作出（2018）京0105民初27922号民事裁定，裁定驳回石秀仁的起诉。石秀仁不服该裁定并提起上诉，北京市第三中级人民于2018年9月17日作出（2018）京03民终11400号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年7月23日，石秀仁出具《声明书》，载明“石秀仁是原承租人阎秋莲的儿子，原承租人阎秋莲于2007年1月16日在北京死亡。原承租人阎秋莲生前承租了涉案房屋，在以该房屋为户籍地址的户口簿上有阎秋莲（已因死亡注销户口）和石秀仁。现我自愿声明：由我继续承租上述房屋，并承担由此产生的法律责任”。2018年8月2日，北京市正阳公证处出具（2018）京正阳内民证字第5736号《公证书》，内容为：“兹证明石秀仁于2018年7月23日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。石秀仁的声明行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定”。2019年5月9日，北京市朝阳区房屋管理局第六管理所（甲方）与石秀仁（乙方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，租期自2019年5月1日始至下次市政府调租时止，月租金43.15元。石秀仁称其于2016年发现涉案房屋被张玉生、杨立华占用，于2017年8月通过更换门锁的方式自行收回房屋；张玉生、杨立华认可石秀仁收回房屋时间，但表示其自1997年8月起即居住在涉案房屋内。双方均认可涉案房屋内现遗留有张玉生、杨立华购买的家具、家电及个人物品。一审庭审中，张玉生、杨立华主张涉案房屋系其从案外人杨某处购买，故其享有涉案房屋的居住使用权。张玉生、杨立华就其主张提交杨某的证人证言一份佐证。张玉生、杨立华称杨某系杨立华的姑姑，涉案房屋系杨某在1997年以2万元的价格出售给张玉生、杨立华，后杨某将涉案房屋的租赁合同和房屋钥匙交付张玉生、杨立华，张玉生、杨立华一直在此居住。因阎秋莲当时年事已高，故张玉生、杨立华未及时办理租赁合同承租人变更手续。石秀仁对此不予认可，表示涉案房屋的承租人应当以合同登记为准，石秀仁及阎秋莲从不知晓杨某出售涉案房屋一事，且根据法律规定，公租房禁止擅自转让。审理中，石秀仁主张张玉生、杨立华向其支付由其垫付的房屋租金及供暖费，并提交采暖费发票、用户热费缴纳明细表、工行刷卡凭证、房屋租金收讫回单等证据佐证，上述证据显示，石秀仁缴纳了涉案房屋2006年至2007年、2017年至2020年期间的房屋租金，2001年至2018年的供暖费。张玉生、杨立华表示在其居住涉案房屋期间，无人向其收取供暖费，石秀仁之所以支付2006年至2007年的房屋租金，是由于石秀仁恶意挂失并补办房本所致，系石秀仁自愿行为。一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋承租人系石秀仁，石秀仁对涉案房屋享有占有使用的权利。张玉生、杨立华虽称其已购买涉案房屋，但就此并未充分举证，一审法院无法采信。现石秀仁要求张玉生、杨立华腾退涉案房屋并将房屋返还，于法有据，一审法院予以支持。石秀仁要求张玉生、杨立华向其支付垫付的供暖费及房屋租金，有事实依据，但具体金额应当参照张玉生、杨立华实际使用涉案房屋的时间，一审法院结合双方庭审陈述对上述费用重新予以核算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、杨立华、张玉生于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区x里x楼x单元x号房屋，并将上述房屋交还石秀仁；二、杨立华、张玉生于判决生效之日起七日内向石秀仁支付房屋租金一千三百三十七元六角五分、供暖费九千五百二十三元二角；三、驳回石秀仁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张玉生向本院提交如下证据：证据1.房屋租赁合同、证据2.租房的收条10张，均用以证明张玉生因此产生的损失；证据3.2018年5月30日关于（2018）京0105民初27922号案件庭审笔录，用以证明石秀仁、杨某与张玉生、杨立华存在房屋买卖合同关系；证据4.朝阳区房屋管理局第六管理所（原八里庄管理所）的租金收讫回单，用以证明石秀仁、杨某与张玉生、杨立华存在房屋买卖合同关系，且是张玉生自己交纳的房费，不是石秀仁、杨某交纳的房费。石秀仁发表质证意见如下：无法核实证据1、2的真实性，不认可关联性及证明目的，并称张玉生是否在外租房跟石秀仁没有关系，也跟本案没有关系；认可证据3的真实性，不认可关联性、及证明目的，房屋买卖关系不成立；不认可证据4的真实性、关联性及证明目的，张玉生提交的回单没有公章，属于虚假证据，且上面写的是石秀仁的名字，也不是写的张玉生的名字。石秀仁、杨立华未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为张玉生、杨立华是否应腾退涉案房屋并向石秀仁支付租金、供暖费。本案中，涉案房屋承租人系石秀仁，故石秀仁对涉案房屋享有占有、使用的权利。现张玉生主张其已购买涉案房屋，并提交了生效文书、证人证言及房屋租金回单等证据加以佐证，但本院认为，该房屋系公有住宅，张玉生、杨立华未就此办理变更登记手续，房屋租金收讫回单亦载明户名为阎秋莲，且生效文书并未对双方构成买卖合同关系作出事实认定，现有证据亦不足以证明张玉生、杨立华对案涉房屋具有合法占有使用权，故张玉生该项上诉意见，缺乏依据，本院对此不予采信。关于张玉生主张石秀仁已经自认其于2017年8月自行收回房屋，不应当再收回房屋的上诉意见，因双方均认可涉案房屋内遗留有张玉生、杨立华购买的家具、电脑及个人物品，从常理来看，该情形通常会在一定程度上妨害石秀仁占有、使用涉案房屋，故张玉生以此为由主张案涉房屋不应当收回，缺乏依据，本院对此不予采信。一审法院根据本案实际情况，结合在案证据，认定石秀仁对房屋享有合法占有使用权，并判令张玉生、杨立华向石秀仁腾退涉案房屋，并无不当。关于房屋租金和供暖费一项，现双方均认可张玉生、杨立华在涉案房屋实际居住至2017年，而根据石秀仁提交的盖有北京市热力集团有限公司公章的用户热费缴纳明细表载明其交纳了2001年至2017年度的热费金额及2006年、2007年及2017年的房屋租金，且一审中张玉生亦认可石秀仁缴纳过2006年和2007年的房屋租金，故张玉生、杨立华应支付石秀仁相应供暖费及房屋租金，一审法院对此处理亦无不当。关于张玉生主张涉案房屋1999年以后免收供暖费，且其供暖费可以报销，石秀仁交纳供暖费后张玉生就无法报销，且双方未就垫付取暖费和房屋租金达成合意，故其不应再交纳取暖费和房屋租金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。关于张玉生、杨立华主张要求石秀仁赔偿其损失，并以市场价买回涉案房屋的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院对此不予处理，其可另行主张权利。综上所述，张玉生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张玉生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年十二月三十一日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希