新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民初32号 原告（案外人）：陈保中，男，1960年1月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：杨婷婷，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新疆天北万佳建设工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城地区沙湾县三道河子镇奎屯路**。 法定代表人：杨永祯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨国华，男，该公司工作人员。 第三人（被执行人）：新疆上策房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县人民广场中央 法定代表人：韩洪宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于新，男，该公司工作人员。 原告陈保中与被告新疆天北万佳建设工程有限责任公司（以下简称天北万佳公司）、第三人新疆上策房地产开发有限公司（以下简称上策房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈保中委托诉讼代理人杨婷婷、被告天北万佳公司委托诉讼代理人杨国华、第三人上策房地产公司委托诉讼代理人于新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈保中向本院提出诉讼请求：1．判令停止对位于新源县××1号、××2号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2．确认其对新源县××1号、××2号房屋的所有权，并由上策房地产公司办理房屋登记手续；3．由天北万佳公司承担本案的诉讼费、送达费。事实和理由：2016年，天北万佳公司与上策房地产公司建设工程施工合同纠纷一案由新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）受理。该分院分别作出（2016）新40财保10号、10号之一民事裁定书，保全位于新源县××2号等房屋。2018年12月24日，新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称自治区高院）就上述案件作出（2018）新民终404号民事判决书。上策房地产公司未履行该判决书确定的义务，天北万佳公司申请强制执行。伊犁州分院作出（2019）新40执12号执行裁定书，执行包括新源县××1号、××2号等房屋。其以上策房地产公司于2014年将上述××1号、××2号房屋作为工程款抵款出让于本人，并签订《商品房买卖合同》，其已对上述××1号、××2号房屋占有使用为由，对（2019）新40执12号执行裁定书提出书面异议。2020年3月23日，伊犁州分院作出（2020）新40执异第4号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对上述××1号、××2号房屋享有排除强制执行的合法权益。 天北万佳公司辩称，陈保中的诉讼请求缺乏事实和法律依据，其公司不予认可。伊犁州分院作出（2020）新40执异第4号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确、裁定结果准确，请求予以维持。1．新源县××1号、××2号房屋的所有权归上策房地产公司所有。2．陈保中对工程款的由来、建设工程施工合同的履行《商品房买卖合同》签订基础、房屋的交付均未说清楚，也没有证据证明双方发生了工程款抵债的事实，《商品房买卖合同》也未在当地房管局登记公示，因此，上述××1号、××2号房屋的所有权并未转移，以物抵债协议未达成，陈保中与上策房地产公司之间仍然系债权债务关系，该法律关系不能对抗其公司对工程款的优先权。况且陈保中购买上述××1号、××2号房屋系用于商业投资牟利，并非用于居住，陈保中也未提供没有其他住房的证明，因此，陈保中的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。请求法院驳回陈保中的诉讼请求。 上策房地产公司述称，其公司认可陈保中的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈保中向本院提交以下证据： 1.（2020）新40执异第4号裁定书1份，拟证明其对（2019）新40执12号执行裁定书提出书面异议，伊犁州分院经审理驳回其异议申请。 2．《××低温辐射电采暖工程施工合同》1份，拟证实上策房地产公司与新疆施威达劳务有限公司（以下简称施威达劳务公司）签订施工合同的工程总价款为3,656,603.60元，上策房地产公司在××低温辐射电采暖工程开工后，以商铺折抵首笔工程款2,087,671.23元。 3．《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》1份，拟证明上策房地产公司一直同意办理过户登记手续。 4．新疆施威达电热科技有限公司（以下简称施威达电热科技公司）企业信用信息公示报告1份，拟证明2016年2月22日，施威达劳务公司变更企业名称为施威达电热科技公司，公司法定代表人及股东为陈保中。 5．现场照片1组，拟证明陈保中已履行了施工义务。 6．《商铺租赁协议》1份，拟证明2014年陈保中与上策房地产公司签订商铺租赁协议，陈保中为案涉房屋的实际所有人。 7．《商品房买卖合同》1份，拟证明2014年6月陈保中与上策房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同。 8．《分户明细表》1组，拟证明《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》《商品房买卖合同》所涉的××铺、××铺为本案案涉××1号、××2号的房屋。 9．《证明》1份，拟证明施威达电热科技公司向上策房地产公司说明并请求将房屋登记至陈保中名下。 10．《租赁协议》1份，新源县××饭庄企业信用信息公示报告1组，拟证明陈保中将××街区××号等四间房屋租赁给陈静长期经营新源县××饭庄，该饭庄的经营者系陈某，登记状态为存续。也证明陈保中系案涉房屋的所有权人，其已合法占有房屋，并将房屋出租收取租金。 11．从新源县住房与城乡建设局调取的××建设工程项目×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#商业综合楼《安装质量控制资料与安全和功能检验资料（第一分册给排水与采暖分布、分项施工质量验收记录）》各1组，拟证明施威达劳务公司系新源县×#、×#、×#、×#、×#、×#商业综合楼电采暖工程的施工方，电采暖工程已施工完毕并竣工验收。 12．从新源县住房与城乡建设局调取的××建设工程项目×#、×#商业综合楼《单位工程施工质量管理资料》各1组，××建设工程项目7#商业综合楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、竣工报告审核意见各1组，拟证明××建设工程项目已竣工验收。 13．新源县房地产管理办公室回函，拟证明××商业楼××1号、××2号房屋无抵押，有查封。 14.（2016）新40民初60号、（2018）新民终404号民事判决书，拟证明案涉工程于2014年11月4日竣工验收合格并交付使用。 天北万佳公司对陈保中提供的证据1的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可；对证据2、3、5、6、7、8、10的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4、12、13、14的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对证据9的证明目的不予认可；对证据11的真实性认可，对合法性及关联性不予认可。 上策房地产公司对陈保中提供的证据1-14的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认证认为，陈保中提供的证据1-4、6-14来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。陈保中提供的证据5，未注明拍摄的时间及拍摄人，而且拍摄的照片系对房屋现状的拍摄，并不能证明陈保中已履行施工义务，因此，本院对该证据不予采信。 根据各方当事人的陈述和答辩及审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年1月22日，上策房地产公司（发包人、甲方）与施威达劳务公司（承包人、乙方）签订《××低温辐射电采暖工程施工合同》，约定上策房地产公司将××低温辐射电采暖工程总建筑面积28,127.72㎡（其中×#、×#、×#、×#楼地上三层、、地下**建筑面积均为435068㎡，6#楼地上三层、、地下**建筑面积753921㎡，7#楼地上三层建筑面积3185.79㎡）以总价包干的方式承包给施威达劳务公司施工建设，开工时间以发包方具备电采暖施工条件下并通知乙方。工程总费用包干价为3,656,603.60元，除非超过合同范围的工程内容，否则包干总价不能调增。付款方式为：甲、乙双方签订电采暖施工安装合同开工后，由甲方向乙方支付工程包干总价的57.09317876%，即2,087,671.23元。此部分价款由甲方用相对应金额的商铺进行置换折抵支付。施工方完成发热电缆铺设工程60%时，甲方向乙方支付工程包干总价的20%，即731,320.72元。施工完成室内发热电缆铺设及室内温控器安装后（经过自检及设备通断测试），甲方向乙方支付工程包干总价的17.90682%，即654,781.47元。工程质量保修期为两个采暖期（2014年10月10日至2016年4月10日），质量保修期满15天内，甲方向乙方无息返还质保金，质保金为合同总价的5%，即182,830.18元。该合同还对承包范围、工程质量标准、质量保修期、材料供应及计价、现场移交标准、双方现场代表及义务等内容进行了约定。同日，上策房地产公司（甲方）与施威达劳务公司（乙方）签订《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》，约定甲方用××街区房产支付乙方工程款项；房产位置及价格：酒吧置换价：××铺：140.47㎡，××铺：19.31㎡，××铺：17.30㎡，××铺：35.49㎡，面积合计212.57㎡。单价10,338.00元/平米，下浮5%后置换价9821.10元/平米；房屋置换总价为2,087,671.23元，上述房屋面积以实际产权面积为准。乙方必须严格按照甲方业态进行经营，其中××楼经营业态为酒吧。乙方签订本协议后，待房屋具备装修条件时，甲方以租赁的形式交付给乙方无偿使用，待乙方工程完成60%，甲方以乙方名义在产权部门，办理正式房屋产权登记证及土地使用证，契税自负。之后，上策房地产公司（出租方、甲方）与陈保中（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方将自有的位于××楼××、××、××、××号商铺，总面积为212.57㎡免费出租给乙方从事商业活动，租赁期限为××街区项目中电采暖工程量完成60%到期，租赁协议自动解除。并约定此房产陈保中系实际房产权拥有人。之后，上策房地产公司与陈保中签订《商品房买卖合同》，约定陈保中购买上策房地产公司开发建设的××楼××、××、××、××号商品房，商品房用途为商业服务，建筑面积共212.57平方米，套内建筑面积202.435平方米，共同部位和公用房屋分摊建筑面积10.126平方米。商品房单价为9821.10元/平方米，总金额为2,087,671.2元。 二、2016年4月14日，陈保中与陈某签订《租赁协议》，约定陈保中将新源县××楼××、××、××、××（四间合为一间）出租给陈某经营餐饮服务，租赁期限自2016年5月1日起至2020年4月30日止，租金一年一付，前两年租金为70,000元/年，两年后租金每年递增10,000元（第三年80,000元，第四年90,000元）。并约定陈保中将店内所有设备交由陈某无偿使用，租赁期满时，陈某将所有原设备无损交还陈保中（自然磨损除外）。同日，陈保中将上述房屋内的设备（烤箱65CM＊50CM一台，1.2M冰箱两台、1.2M冰柜两台、微波炉两台、四头灶一台、制冰机一台、刨肉机一台、单开门消毒柜两台、双开门消毒柜一台、冷藏柜一台、冰柜1180L一台、音箱功放点歌系统一套、餐具柜四个、铁板台2.2M＊1.5M两台、铁板台1.6M＊1.2M一台、中央空调三台、桌子十三套、凳子六十把、藤椅桌四张、藤椅凳十二把、烧水器一台）移交给陈某。 三、天北万佳公司与上策房地产公司的建设工程施工合同纠纷一案，天北万佳公司于2016年1月13日向本院申请诉前保全，本院于2016年1月13日作出（2016）新40财保10号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结上策房地产公司价值26,000,000元的财产。2016年1月15日本院在新源县不动产登记中心依法查封上策房地产公司位于新源县205.31㎡的产权手续及其他房屋的产权手续，查封期间不得办理过户、转让、买卖、抵押手续，查封时间为2016年1月15日-2019年1月14日。上策房地产公司于2016年5月31日向本院申请解除已查封的部分房产的产权手续，本院于2016年6月27日作出（2016）新40财保10号之一裁定书，裁定：一、冻结上策房地产公司位于新源县××号、××号、××号，××号、××2号、××号，××号、××号、××号、××号、××号、××号，××号，担保人李某位于新源县××号、××号、××号的产权手续；二、解除对上策房地产公司位于新源县××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号，××号、××号、××号、××号、××号的产权冻结手续。2016年7月1日本院在新源县不动产登记中心依法查封上策房地产公司位于新源县××1号。2018年6月23日，本院作出（2016）新40民初60号民事判决书，判决：一、上策房地产公司于判决生效之日起三日内支付天北万佳公司工程款20,315,276.59元并赔偿利息损失（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年1月12日起以20,315,276.59元为基数计算至实际给付之日止）；二、驳回天北万佳公司的其他诉讼请求。上策房地产公司不服该判决，上诉至自治区高院，该院于2018年12月24日作出（2018）新民终404号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）新40民初60号民事判决第二项；二、变更本院（2016）新40民初60号民事判决第一项为：上策房地产公司于判决生效之日起三日内支付天北万佳公司工程款18,276,974.08元并赔偿利息损失（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年1月12日起以18,276,974.08元为基数计算至实际给付之日止）。该判决生效后，上策房地产公司未履行判决书确定的义务，天北万佳公司向本院申请强制执行。2019年1月10日，本院在新源县不动产登记中心依法续查封上策房地产公司位于新源县205.31㎡产权，包括××1号房屋。2019年2月14日，本院作出（2019）新40执12号执行裁定书，裁定：一、查询、冻结、划拨上策房地产公司在有关单位的存款、债券、股票、基金份额等18,815,098.08元（其中含本案执行费86,129元）及利息；二、查封、扣押、拍卖、变卖上策房地产公司应当履行义务部分的财产。案外人陈保中对执行标的新源县××1号、××2号房屋的所有权提出书面异议，本院于2020年3月23日作出（2020）新40执异第4号执行裁定书，以陈保中购买争议房屋并非用于居住，不符合排除执行的法定要件为由，裁定驳回案外人陈保中的异议请求。陈保中不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 四、（2016）新40民初60号民事判决书审理查明：“2013年7月10日，上策房地产公司与天北万佳公司签订《建设工程施工合同》三份，于2013年12月18日签订《建设工程施工合同》一份，分别对天北万佳公司承建××建设项目三个标段及××楼工程范围及工程价款进行约定，其中一标段×#、×#、×#工程价款为28,233,000元、二标段×#、×#工程价款为9,366,200元、三标段×#、×#、×#、×#工程价款为27,288,600元、×#楼工程价款为11,625,000元。”“2015年1月15日，上策房地产公司将涉案十栋楼进行竣工验收备案。备案表中载明：涉案工程开工日期为2013年7月10日，竣工日期为2014年11月4日；设计单位、施工单位、建设单位、监理单位均签署同意竣工验收及工程质量验收合格意见。”“2013年11月7日、2014年1月22日，上策房地产公司分别与新疆中兴恒业商贸有限公司、新疆金亚盛管业有限公司、新疆施威达劳务有限公司签订《××低温辐射电采暖工程施工合同》，将涉案工程的电采暖部分分包上述案外人施工。约定承包方式为总价包干；单价160元，其中电采暖工程100元，电采暖工程配电系统30元，电采暖工程控制系统30元。”“双方均认可涉案工程于2014年11月4日竣工验收并交付使用，工程价款据实结算。”（2018）新民终404号民事判决书对（2016）新40民初60号民事判决查明的上述事实予以确认。 五、新源县××1号、××2号房屋系《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》《商铺租赁协议》《商品房买卖合同》《分户面积明细表》中的××号房屋、××号房屋。 六、2020年11月25日，新源县房地产管理办公室向本院回函，载明：“经查新源县××商业楼××1号、××2号房产无抵押，有查封”。 七、施威达劳务公司于2010年1月25日注册成立，系自然人独资的有限责任公司，股东及法定代表人系陈保中。2016年2月22日，该公司名称变更为施威达电热科技公司。2016年3月8日，施威达电热科技公司出具《证明》，其公司同意上策房地产公司将新源县××号、××号、××号、××号商铺，于签订合同时，以陈保中个人名义签订，房产证办到陈保中名下。 八、新源县××饭庄于2016年7月13日注册成立，经营者为陈某，经营场所新疆伊犁州新源县，经营范围为餐饮服务。 本院认为，本案的争议焦点为：1．陈保中对案涉新源县××1号、××2号房屋是否享有所有权；2．陈保中就案涉××1号、××2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”陈保中虽与上策房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉××1号、××2号房屋的权属并未变更登记在陈保中名下，陈保中尚不享有房屋所有权。因此陈保中直接通过本案诉讼的方式确认××1号、××2号房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除执行的民事权益。本案审查陈保中就案涉××1号、××2号房屋是否享有足以排除执行的民事权益，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定四项要件进行分析认定： （一）关于陈保中是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面房屋买卖合同。 1．陈保中提供的《××低温辐射电采暖工程施工合同》《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》等证据与（2016）新40民初60号民事判决书审理查明“2013年11月7日、2014年1月22日，上策公司分别与新疆中兴恒业商贸有限公司、新疆金亚盛管业有限公司、施威达劳务公司签订《××低温辐射电采暖工程施工合同》，将涉案工程的电采暖部分分包上述案外人施工。约定承包方式为总价包干；单价160元，其中电采暖工程100元，电采暖工程配电系统30元，电采暖工程控制系统30元”的事实相互印证，足以认定施威达劳务公司系案涉×#、×#、×#、×#、×#、×#商业楼低温辐射电采暖工程的承包人，施威达劳务公司与上策房地产公司签订《××低温辐射电采暖工程施工合同》《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 2.（2016）新40民初60号民事判决书审理查明天北万佳公司施工建设的×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#商业综合楼建设工程项目于2014年11月4日竣工验收合格并交付使用，即此时上策房地产公司向施威达劳务公司支付×#、×#、×#、×#、×#、×#商业楼低温辐射电采暖工程的95%的工程款（即3,473,773.42元）履行期限已经届满。 3．上策房地产公司与陈保中签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》的购房总价款与施威达劳务公司享有的首笔工程款数额相当，双方在《××低温辐射电采暖工程施工合同》《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》中达成了以《商品房买卖合同》中的四套房屋（含案涉××1号、××2号房屋）抵付首笔工程款的合意，且施威达电热科技公司指定其公司法定代表人即陈保中为购房人，并同意将房产证办至陈保中名下。 4．根据查明的事实，上策房地产公司与施威达劳务公司签订《××低温辐射电采暖工程施工合同》《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》及与陈保中签订《商品房买卖合同》的时间均早于人民法院查封案涉××1号、××2号房屋的时间。 （二）关于陈保中是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。 首先，根据（2016）新40民初60号民事判决书审理查明的天北万佳公司施工建设的×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#、×#商业综合楼建设工程项目于2014年11月4日竣工验收合格并交付使用的事实以及陈保中提供的其与上策房地产公司签订的《商铺租赁协议》，足以证实案涉××1号、××2号房屋于2014年11月4日起即由陈保中承租使用。其次，陈保中提供的其与陈某签订的《租赁协议》、店面设备清单与新源县××饭庄企业信用信息公示报告等证据相互印证，足以证实陈保中自2016年4月14日起将上述房屋承租给陈某使用。综上，本院认定陈保中在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。 （三）关于陈保中是否已支付案涉房屋全部价款的问题。 《商品房买卖合同》约定四套房屋（含案涉××1号、××2号房屋）的购房总价款为2,087,671.2元，陈保中以上策房地产公司欠付施威达劳务公司的电采暖施工工程款2,087,671.23元抵付了上述款项，符合《××低温辐射电采暖工程施工合同》《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》的约定，上策房地产公司对此予以认可。因此，本院认定陈保中已付清案涉房屋的全部价款。 （四）关于案涉房屋未办理产权登记是否因陈保中自身原因所致。 陈保中与上策房地产公司签订的《××“低温辐射电采暖工程”补充协议》约定办理案涉房屋产权登记在陈保中名下的义务在上策房地产公司，上策房地产公司在人民法院查封案涉房屋前未履行上述义务，致使案涉××1号、××2号房屋未办理产权过户登记至陈保中名下，系上策房地产公司的原因，并非陈保中自身原因。 综上所述，陈保中对××1号、××2号房屋享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除人民法院的强制执行。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，首先，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故陈保中有关解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。其次，就执行标的提出确权之诉，则应当确认当事人物权的权利归属与内容，而办理房屋登记手续的诉讼请求属于给付之诉，不属于上述法律规定的可以一并提起确权之诉的范围，即不属于本案的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行新源县××1号、××2号房屋； 二、驳回陈保中的其他诉讼请求。 案件受理费18,741元，由新疆天北万佳建设工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长  赵 凤 审 判 员  王国彪 人民陪审员  周化如 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  邹 洁 书 记 员  孟晶晶