江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1283民初6101号 原告：丁文斌，男，1994年1月17日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：戴群，江苏银杏树律师事务所律师。 被告：泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，住所地泰兴市曾涛路**。 法定代表人：王彬，总经理。 委托诉讼代理人：刘忠华，该公司职员。 被告：泰兴德鑫房产经纪有限公司，，住所地泰兴市张桥镇吴榨村江平路** 法定代表人：潘鹏飞，执行董事。 委托诉讼代理人：葛云、吴逸，江苏昶兴律师事务所律师。 原告丁文斌与被告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司(以下简称中南公司)、泰兴德鑫房产经纪有限公司(以下简称德鑫公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年9月3日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁文斌的委托诉讼代理人戴群、被告中南公司的委托诉讼代理人刘忠华、被告德鑫公司的委托诉讼代理人葛云、吴逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁文斌向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告中南公司、德鑫公司立即向原告返还超付的购房款63492元，并自2019年5月24日起至实际清偿之日止按年利率6%的标准赔偿原告利息损失；2.依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告中南公司是一家依法成立的商品房开发企业，其部分商品房曾委托被告德鑫公司销售。原告在事后调查中得知，德鑫公司在中南公司商品房销售大厅二楼财务室设置了POS机用以代收客户购房款。2019年5月,原告有意向购买中南公司开发建设的泰兴中南城商铺。2019年5月7日及同年5月8日，原告分三次预付购房款计430000元。现查明，其中367159元购房款通过银行转账直接支付给中南公司，62841元购房款由德鑫公司设置在中南公司售楼处的POS机收取。2019年5月23日，中南公司与原告通过泰兴市新建商品房网上交易平台签订一份商品房预售合同，约定由原告向中南公司购买泰兴中南城1幢1-508室商铺一套,双方在购房合同中确定的合同价款为367159元。签订正式商品房预售合同后,原告多次要求中南公司返还超付的购房款，但中南公司却一直未能返还。中南公司所为，给原告造成经济损失。综上所述，原告认为，原告与中南公司所订商品房预售合同合法有效，双方购房款的数额应以网签合同所载明的价款数额为准，原告有义务依据合同约定的数额和时间向中南公司支付，但对于原告超付的购房款，中南公司亦应及时返还给原告。原告与德鑫公司并无经济往来，德鑫公司将自己的银行账户出借给中南公司使用并与中南公司共同收取购房款，严重违反了国家有关银行账户管理和资金结算方面的法律规定，依法应对本案债务承担共同清偿责任。原告为维护合法权益,特依法向法院提起诉讼，请求法院查明案件事实，支持原告的诉讼请求。 被告中南公司辩称,原告要求返还超付的购房款无事实和法律依据，原告购买案涉房屋向我司缴纳房款367159元，我司实际收取其房屋价款也是367159元，原告与我司之间签订的商品房预售合同是其真实意思表示，合法有效，其向被告德鑫公司支付的手续费与我司无关。请求依法驳回对我司的诉求。 被告德鑫公司辩称,原告的诉讼请求无事实和法律依据，且有违诚信原则，请法院依法判决驳回原告全部诉请。理由如下：一、案涉公寓已由诚望软件科技江阴有限公司（以下简称诚望公司）与中南公司通过签订《团购协议》及《补充协议》预购取得，按照《团购协议》的约定，诚望公司有权调价对外转让，并可向中南公司申请办理更名手续指定第三方与中南公司签订《商品房预售合同》，因此原告、中南公司、诚望公司三者之间属于预售商品房再转让的行为，即商品房预购人将其购买的未竣工的商品房再行转让行为。后诚望公司委托德鑫公司作为营销代理人对外拓客销售，原告与德鑫公司就案涉公寓的成交总价达成合意，并与中南公司签署了《商品房预售合同》。案涉公寓总购房款已实际全额履行完毕，原告现已取得案涉公寓。二、原告无权要求中南公司和德鑫公司返还63492元。从原告支付总购房款430000元的支付情况及收到中南公司开具的交款单位为诚望公司的收据时均未提任何异议的行为来看，德鑫公司在为原告提供相关咨询服务时，已向原告披露了案涉公寓已由诚望公司预购取得，其是代理诚望公司销售案涉公寓。原告在知晓案涉公寓实际情况后，与德鑫公司就案涉公寓成交总价形成合意，签署了《购房承诺书》：确认案涉公寓实际成交总价为430000元，并同意购房款分为两部分支付，一部分62841元以服务费用的名义付给德鑫公司，另一部分按《商品房预售合同》的签约价367159元付给中南公司。原告在实际付款过程中也是将总购房款分为两部分分别支付，其受到德鑫公司开具的收据及中南公司出具的交款单位为诚望公司的收据时亦无异议。因此原告要求返还的63492元（实际支付金额为62841元）亦为原告支付案涉公寓总购房款430000元的组成部分，原告同意按实际成交总价430000元支付购房款并已实际履行，按照诚实信用原则，原告无权要求中南公司和德鑫公司返还该62841元。 本院经审理认定事实如下: 2019年2月28日,中南公司(甲方)与诚望公司(乙方)签订《泰兴中南世纪城四期项目部分公寓团购协议》,约定:乙方自愿购买甲方开发建设的坐落于泰兴市兴南路和东润路交汇处泰兴市中南世纪城四期项目1#、2#公寓228套商品房（以下简称标的房源），预售证号为（泰）房销证第（2018）049号；标的房源的房款具体详见附件二（一房一价表），本合同项下228套公寓的房款总价为92064053元，该价款已包含标的房源的全部购房款，不包括燃气费等其他费用；付款方式与时间为本合同签订当日乙方向甲方支付保证金4603203元，标的房源房款采用分期方式支付，支付时间和金额见下表……注：指定买受人一次付款需全款付清、按揭贷款方式已付清房款的50%且按揭资料经甲方审核通过后即视为该套房屋购房款支付完毕。计入乙方已付房款数额；指定买受人与乙方之间的成交价不得低于附件二标的房源一房一价表中的销售底价；标的总房款付至5%即4603203元时，且单套标的房源支付至房款50%以上时，乙方可提出标的房屋单套的变更登记申请，甲方给与必要配合；乙方需于更名条件满足后三个工作日内向甲方申请办理更名登记手续，更名手续完成后三日内乙方指定的买受人与甲方签订该套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，《商品房买卖合同》约定的房屋价款以本合同一房一价表附件表中明确约定的价款为准，若买受人因房款问题提出异议或拒签《商品房买卖合同》的，由乙方负责处理；自标的房源的总房款支付至4603203元之日起18个月内，甲方免费配合办理单套房屋更名手续一次，超过18个月后甲方不予办理乙方提出的更名申请。协议还就其他事项进行了明确约定。嗣后，双方又签订了《泰兴中南世纪城四期项目部分公寓团购协议补充协议》，该协议的主要内容为甲方负责办理与原公寓团购公司昆山坤和投资管理有限公司之间团购协议的解除手续，解除手续办理完毕后三日内乙方同意购买泰兴中南世纪城四期公寓剩余可售房源，并约定了剩余可售房源的房款付款时间、付款比例等事宜。 2019年4月28日,诚望公司(甲方)与德鑫公司(乙方)签订《委托合同》，甲方拟委托乙方作为营销代理人就标的房源进行拓客销售等相关事宜，乙方愿意接受甲方委托，合同就双方的权利义务等事项进行了明确约定。据此，诚望公司向德鑫公司出具了授权委托书。 2019年5月7日，原告（认购方）与德鑫公司（服务方）签订《泰兴市中南世纪城公寓认购协议书》,明确认购公寓为泰兴市中南世纪城公寓1-508，建筑面积50.78平方米，商品房合同总价367159元，实际成交总价430000元，同时约定:认购方为取得本预定公寓的所有权、在签订本认购协议书时，认购人已了解该公寓的基本情况自愿向服务方支付认购服务定金62841元整，双方同意以此定金视为所购房源相关费用，一经收取不予任何条件退还；自本协议签订之日起，服务方办理完相关手续，通知认购方到中南世纪城售楼处完成签约；认购方在接到通知后，应在3天内到达中南世纪城售楼中心签订《泰兴市商品房预售合同》；认购方未在3日内签订《泰兴市商品房预售合同》并按约定支付房款的，服务方有权终止本认购合同，将该公寓另行销售，且认购服务定金不予退还；本认购协议书经双方签字或盖章后方可生效，在认购签署正式《商品房买卖合同》及补充协议后，本认购协议书自动终止。”同日，原告出具《购房承诺书》一份，其主要内容：本人丁文斌于2019年5月7日订购中南世纪城-公寓1-508号公寓，自愿承诺如下：1、本人认可该公寓实际成交总价为430000元整；2、认可并同意支付给德鑫公司该公寓税后服务费用62841元整；3、该公寓相关费用于2019年5月8日前付清；4、该公寓相关费用付清后签订《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》及办理相关购房手续事宜；5、本人认可该套公寓在《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》中合同总价为367159元整，支付方式2019.5.8支付367159,2019.5.7支付定金62841；6、已了解并认可该套公寓实际租赁情况及收益水平；7、已了解并认可该公寓实际现状。原告遂按约向德鑫公司支付62841元，向中南公司支付了367159元，德鑫公司向原告开具了收据，中南公司亦开具了交款单位为诚望公司的收据。 2019年5月23日,原告与中南公司签订《商品房买卖合同（预售）》,约定:原告向中南公司购买泰兴市济川街道泰兴中南城1幢1-508室房屋，其预测建筑面积共50.78平方米,总价款为人民币367159元。后中南公司向原告开具了价税合计为366508元的江苏增值税普通发票，并向原告退还了房屋建筑面积差价款。 本院认为,当事人对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明,否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。依法成立的合同受法律保护。原告与被告中南公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告与被告德鑫公司签订的《泰兴市中南世纪城公寓认购协议书》等均系当事人之间真实意思表示,合法有效,当事人均应依约全面履行。本案中,原告基于商品房买卖合同法律关系，认为其超付房款要求两被告共同予以返还，本院认为,一、原告系与被告中南公司之间形成商品房买卖合同关系,其向中南公司支付的购房款与商品房买卖合同约定的房屋价款一致,嗣后中南公司已退还原告面积差价款，原告并未向中南公司多付房款;二、原告与被告德鑫公司之间形成委托咨询服务关系,两者不存在商品房买卖合同关系,原告基于商品房买卖合同关系要求德鑫公司返还多付房款，没有法律依据；三、结合当事人的陈述及所举证据，中南公司与诚望公司之间签订有《泰兴中南世纪城四期项目部分公寓团购协议》,诚望公司与德鑫公司之间签订有《委托合同》，而原告与德鑫公司之间签订有《泰兴市中南世纪城公寓认购协议书》并由原告向德鑫公司出具《购房承诺书》，原告已按约支付了购房款和服务费，接受款项的公司亦开具了相应的收据、发票,说明原告对分别与两被告形成不同的法律关系应是知晓的；四、原告与德鑫公司签订的《泰兴市中南世纪城公寓认购协议书》对服务内容、服务费等均进行了明确约定,德鑫公司依约向原告提供了购房的信息咨询、购房后的委托运营等服务,原告也据此购买了涉案房屋,故原告向德鑫公司支付服务费系其履行合同应有之义务。综上,原告基于商品房买卖合同关系,要求被告返还超付购房款63492元及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决如下: 驳回原告丁文斌的诉讼请求。 案件受理费减半收取753元,由原告丁文斌负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  薛永江 二〇二〇年十二月一日 书记员  吕 佳