宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3928号原告：银川市体育中心。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：海某1。委托诉讼代理人：罗某，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：段某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：海某2，宁夏清之清律师事务所律师。原告银川市体育中心与被告段某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告银川市体育中心的委托诉讼代理人海某1、罗某、被告段某的委托诉讼代理人海某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市体育中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《银川市体育中心商铺租赁合同》；2.判令段某向银川市体育中心支付租金306252元（截至2020年9月9日）；3.判令段某向银川市体育中心支付电费1284元、采暖费27200元（2016-2020年度）。以上合计334736元（详见欠缴租金明细单）；4.本案诉讼费由段某承担。事实和理由：银川市体育中心与段某经洽谈协商，于2014年3月21日自愿签订《银川市体育中心商铺租赁合同》（以下简称合同），就体育场地租赁进行了具体约定，其中房租起止时间为2014年4月10日至2020年9月9日。自段某租赁场地开始起，从未支付过租金、电费及采暖费，经银川市体育中心多次催缴未果。根据双方合同约定和相关法律规定，银川市体育中心可依法向段某主张并行使解除权和未付租金的财产请求权，其中采暖费按照供热公司实际向银川市体育中心收取的采暖费金额，核算出段某租赁的涉案房屋应当支付的采暖费。段某辩称，银川市体育中心所述与事实不符，涉案租赁合同于2014年4月10日签订，当时段某系银川市体育运动学校的员工，负责该校跆拳道部的教学工作。2014年国务院出台国发2014（46）号文件，开展全民健身运动，促进体育消费，要求各地体育场馆和器材要充分利用，当时贺兰山体育场基本闲置，不符合政策要求，银川市体育中心时任主管领导联系段某，要求段某将全运会跆拳道项目的备战训练工作转移到贺兰山体育场进行，同期银川市体校备战全运会进驻贺兰山体育场的还有田径队及射箭队等。因此，涉案合同签订时该场地的业主方和使用方实际上是银川市体育局下属的两个单位，即银川市体育中心和银川市体育运动学校。至2014年下半年，政策要求对部分全民健身运动要大力扶持民间机构开展教学培训，段某才于2014年8月注册成立了宁夏鼎坚文化体育传媒有限公司，并以俱乐部的体校合作成立了银川市××道运动培训中心，场馆位于银川市××街教学楼内。至此，段某才开始经营跆拳道培训业务，并且经营地点是银川市体校教学楼内的场馆，段某的生源均位于银川市老城区，银川市体育中心所属的贺兰山体育场用做全运会集训场地，与段某所经营的跆拳道培训无关。段某考虑到当时签订的涉案合同有可能产生法律风险，与银川市体育中心主管领导联系，要求撤回该合同，但银川市体育中心表示该合同只是为了满足政策形势追求，不具有实际意义，银川市体育中心不会依据该合同向段某追索房租，另告知段某可以以该场馆为依托，开展西夏区业余跆拳道培训，即使产生房租，银川市体育中心可以通过全民健身政策对段某补贴以及为段某争取其他政策支持冲抵，无需段某另行支付。在使用过程中，该场馆经常性因为大型演出等活动封闭，导致段某开设的业余班以及全运会集训工作无法正常进行，后段某陆续将学员撤出该场馆，重新安置于银川市体校教学楼内的场馆，后因自治区60大庆，原定于2017年的全区运动会被推迟至2019年，故至2017年初，就已经全面停止使用涉案场馆。因此双方所签订的涉案合同并非其真实意思表示，银川市体育中心签订合同的目的是为响应政策，避免场馆闲置，而该场馆前期一直系全运会训练基地，与银川市体育中心具有相同隶属关系的银川市体校是受益方，后期虽然段某运用该场馆开设了业余班，但受到场馆经常性闭馆的影响，入不敷出。如果银川市体育中心签订合同当时明确向段某表示收取房租，段某绝不会与银川市体育中心签署合同，也绝不会进驻该场馆。段某于2015年底搬离了涉案房屋，现银川市体育中心提交的涉案合同系复印件，证明在搬离时已经处理过涉案房屋租赁事宜了。综上，银川市体育中心的诉讼请求应当驳回。本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，银川市体育中心（甲方，出租方）与段某（乙方，承租方）签订1份《银川市体育中心商铺租赁合同》，双方就乙方租赁甲方所有的商业用房（以下称承租物）一事，达成如下协议：一、出租物的位置、面积、经营范围。1.位置：贺兰山体育场主体东侧一楼C138、C139室；2.面积400㎡；3.经营范围：跆拳道、散打、泰拳、拳击、武术、搏击。二、租赁期限。租期为自2014年4月10日起止2017年4月9日止。三、租金、交纳期限及支付方式：租金为20元／㎡／月，租金每年以5%递增，租金支付方式为一年交纳一次。由于该项目是银川市竞技体育，体校重点扶持及对口项目，故租金为10元／㎡／月，其余条件不变，第一年金额48000元，一年租期期满后，应提前一个月一次性足额交纳下期租金。四、合同保证金：1.乙方应在签订本合同的同时向甲方交纳房租信誉保证金5000元。2.保证金用于支付乙方违约后所拖欠的租金和应承担的违约金，合同期满后，无欠租和违约情况，甲方予以无息退还。五、甲、乙双方应履行的义务。（一）甲方应履行的义务。1.甲方按时将出租物交付乙方使用。（二）乙方应履行的义务。3.租赁期间承租物及营业设施的维护维修、保养及相关费用由乙方负责承担；4.租赁期内的电、暖、城市生活垃圾清理费、广告费、工商税费均由乙方承担；5.租赁期内如乙方需对承租物进行装饰、装修，应事先征得甲方书面同意，必须遵守甲方相关管理规定，签订《装饰装修管理协议》，办理相关装修手续后方可施工，合同期满乙方不得擅自拆除装修，装修归甲方无偿所有。6.租赁期内乙方如因经营需要改造墙面的，须征得甲方书面同意。因乙方违约或乙方单方提出中途解除合同的，乙方应在撤场前将改造的墙面恢复原状，否则甲方有权阻止乙方撤货，并不允许用房租保证金抵顶恢复墙面费用。租赁期满后乙方应负责将隔墙恢复原状，其费用甲方可以从房租保证金中扣除，不足部分由承租人补足后方可撤货。9.乙方应按时足额交纳租金、综合管理费及其它各项应交费用。10.租赁期满，同等条件下，乙方可优先续租。六、违约责任。1.乙方应提前1个月交纳下期租金。如有拖欠，每日按月租金的5‰承担滞纳金，乙方连续拖欠租金满10天的，甲方有权收回出租物并解除合同，所收房租保证金不予退还。2.在租赁期内乙方如中途解除租赁合同，须提前2个月以书面形式通知甲方，乙方已交纳的租金及房租保证金在无续租人时不予退还，用于抵顶空房期间租金。5.租赁期满或合同解除后，乙方必须即时搬出全部物品，到期2日内若房屋内仍有遗留物，视为乙方放弃该物所有权，甲方依此合同取得该遗留物的所有权，由甲方通过公证机关办理公证手续，公证费、遗留物占用承租物期间的租金及由此发生的其他相关费用均由乙方承担。附：1.如遇甲方有重大活动，乙方应无条件配合甲方工作。2.免收2年暖气费。后银川市体育中心即将涉案房屋出租于段某使用，段某未支付租金及采暖费。段某支付了2017年1-6月电费1044元，2017年7-12月电费634元，2018年1-3月电费417元。2020年6月17日，银川市体育中心向段某发送《鼎坚跆拳道（段某）租金缴费告知函》1份，载明，“一、应缴费用。依据你公司同我中心签订的房屋租赁合同及实际使用情况，鼎坚跆拳道（段某）应付房租金额统计：1.2014年4月10日至2015年4月9日48000元；2.2015年4月10日至2016年4月9日100800元；3.2016年4月10日至2017年4月9日100800元；4.2017年4月10日至2018年4月9日100800元；5.2018年4月10日至2019年4月9日100800元；6.2019年4月10日至2020年4月9日100800元。房屋租金总计：552000元。备注：2015年至2020年5%递增条款：400㎡×20元×12月﹦96000元；96000元×5%﹦4800元；96000元＋4800元﹦100800元；二、减免费用：1.2018年贺兰山体育场维修改造，减免6-12月共计6个月租金50400元。2.2020年依据银川市《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策措施》，按照两免三减半的精神，予以减免优惠3.5个月租金计29400元。合计减免金额79800元。需缴纳房屋租金472200元。三、就上述条款执行缴费期为《商户租金缴费告知函》下发后10个工作日之内，向银川市体育中心出具还款计划。四、如无法达成调解协议，银川市体育中心将启动法律诉讼程序。”另查明，向涉案贺兰山体育场提供供热服务的银川平颢新能源热力有限公司出具的采暖费结算通知单显示涉案贺兰山体育场供热面积为67668平方米，按办公类收费。2016-2017年度银川市体育中心实际支付采暖费1037646.21元。上述事实，有当事人陈述、银川市体育中心提交的《银川市体育中心商铺租赁合同》复印件、《鼎坚跆拳道（段某）租金缴费告知函》、银发改发〔2019〕311号关于调整银川市城市供热价格的通知、贺兰山体育场采暖费结算通知单、国有土地使用证（2014）60030号（复印件）、电费收据、财政资金授权支付凭证、预算拨款（经费拨款），以及段某提交的申请书、情况说明、获奖证书等证据在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，银川市体育中心与段某签订的《银川市体育中心商铺租赁合同》约定，租期自2014年4月10日至2017年4月9日，现该合同已经到期后自动终止，故对银川市体育中心要求解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。关于银川市体育中心主张的欠付租金的问题，双方在《银川市体育中心商铺租赁合同》中约定每年实付租金为10元／㎡／月，租金每年以5%递增，租赁面积为400㎡，故第一年（2014年4月10日至2015年4月9日）租金为48000元（400㎡×10元／㎡／月×12月），第二年（2015年4月10日至2016年4月9日）租金为50400元（48000元＋48000元×5%），第三年（2016年4月10日至2017年4月9日）租金为52920元（50400元＋50400元×5%）。以上租金共计151320元。关于银川市体育中心主张的采暖费，双方在《银川市体育中心商铺租赁合同》中明确约定租赁期内的采暖费由段某承担，并免收2014-2016年度2年的采暖费，现银川市体育中心已提交证据证明其交纳了租赁期间的采暖费，故银川市体育中心有权向段某主张涉案房屋2016-2017年度的采暖费。关于采暖费的计费标准，银川市体育中心按照供热公司实际向其收取的贺兰山体育场整体采暖费的计费面积及计费金额，平均计算出收费单价，据此向段某主张采暖费，即2016-2017年度按3.1元／㎡／月计算（1037646.21元÷67668㎡÷5月），该计费标准低于银川市同期同类房屋供热价格，不违反法律规定，本院予以确认。即段某应当支付2016-2017年度采暖费6200元（3.1元×400㎡×5月）。因2017年4月9日涉案合同已经到期，段某并不认可其继续承租涉案房屋，银川市体育中心亦未提交证据证明在合同到期后段某继续租赁涉案房屋，故对银川市体育中心主张的2017年4月10日之后的租金、采暖费的诉讼请求，本院不予支持。银川市体育中心主张的电费，未提交有效证据证明欠付金额，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。段某辩称签订涉案合同并非双方真实意思表示，其非合同相对人，不承担合同期内租金及采暖费等辩解意见，缺乏事实及法律依据，亦无有效证据推翻其签订的涉案合同，故本院不予采纳。段某还辩称其于2015年底搬离了涉案房屋及银川市体育中心提交的涉案合同系复印件，证明在搬离时已经处理过涉案房屋租赁事宜的辩解意见，明显与其辩称“至2017年初，就已经全面停止使用涉案场馆”的辩解意见相互矛盾，亦未提交证据证明其在2015年后不再继续租赁涉案房屋，故对其上述辩解意见，本院不予采纳。综上所述，对银川市体育中心要求段某支付租金151320元、采暖费6200元的诉讼请求，本院予以支持。对银川市体育中心的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、段某于本判决生效后三十日内支付银川市体育中心租金151320元、采暖费6200元，二项共计157520元；二、驳回银川市体育中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6322元，减半收取计3161元（实收3161元），由银川市体育中心负担1673元，由段某负担1488元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 罗 娟二〇二〇年十二月二十二日书记员 陈静雯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。