江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3233号原告：刘林华，男，1987年9月13日生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告刘林华与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘林华，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘林华向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付延期交房违约金34524元（暂计至2020年8月12日）未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2055元，两项合计36579元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月20日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为411000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2016年元月6日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第61条，《中华人民共和国合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2016年元月6日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉至日（暂计至2020年8月12日，1680天），逾期交房违约金合计34524元；按照合同规定，自2016年元月6日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：411000元×0.5%＝2055元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1．原告房屋在2016年4月25日经五方验收合格，合同约定交房时间是2016年1月6日后，根据合同也约定原告应付的首付款为211,000元，但2014年9月20日原告只支付了首付款195,000元，至今尚欠首付款16,000元未交清。由于原告违约在先，被告未向原告交房不构成违约，不应支付其违约金。2．原告未办理房屋产权证书，由于原告至今尚欠被告首付款16,000元未交清，由于原告违约在先，被告未为其办理房屋产权证书不构成违约，不应支付其违约金。3．原告要求按省高院通知计算违约金无法律依据，省高院通知不是法律法规，对本案不具有法律约束力，该通知突破了合同双方的约定，违背意思自治原则，且不具有溯及力，不应得到适用和支持。原告刘林华围绕诉讼请求依法提交了：1．原告身份证复印件一份，证明原告身份主体资格等基本情况；2．企业信用信息公示报告一份，证明被告的企业信息。3．商品房买卖合同一份，证明合同约定原告向被告购买坐落于玉山县冰溪镇国际名都10幢1单元801号房屋，建筑面积103.18平米；房屋价款为3,983.34元/平米，总价款为411,000元。付款方式为，于2014年9月20日前支付购房首付款211,000元，按揭贷款200,000元（按揭款已还清）；房屋交付时间为2016年元月6日前，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；合同还约定了其他事项。4．中国农业银行玉山县支行的交易明细清单、贷款交易明细、还款业务凭证、解除预告抵押登记通知复印件各一份，证明原告已经依法履行合同约定的付款义务。5．被告出具的承诺书复印件、玉山县住房和城乡建设局文件复印件各一份，证明被告方未达到交房条件即将房屋交房给原告方，构成违约的事实。被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1．营业执照、法定代表人身份证明、身份证的复印件各一份，证明被告的基本情况。2．商品房买卖合同、2014年9月20日首付款收据、工程质量竣工验收记录各一份，证明该户已经于2016年4月25日经五方验收合格，合同约定交房时间是2016年1月6日后，根据合同也约定原告应付的首付款为211,000元，但2014年9月20日原告只支付了首付款195,000元，至今尚欠首付款16,000元未交清。由于原告违约在先，被告未向原告交房及办理房屋所有权证不构成违约，不应支付其违约金。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年9月20日，签订了一份商品房买卖合同（合同编号201400748），约定原告向被告购买位于房屋。合同约定：购房总价款共为：411000元，首付211000元，余款200000元按揭贷款支付；交房时间为：2016年1月6日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2014年9月20日向原告开具了首付款195000元收据，2014年12月11日原告通过银行按揭向被告支付购房款200000元，上述款项合计395000元。至本案开庭之日，被告既未向原告交房，也未为原告办理产权登记，故原告向法院起诉。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持。但首先房地产开发公司逾期交房后的违约责任如何处理是购房人购房时应关注的重要问题，在签订合同时，购房人应认真审阅合同的约定，在合同约定明确且文义清晰的情形下，原告对此未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行；其次，原告认为违约金过低应按照已付购房款的日万分之一调高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告不能提供证据证明被告逾期交房所造成的实际损失，据此，为规范交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，即应按总房款的日万分之零点五计算；再次，江西省高级人民法院出台的关于规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引规定，当事人请求调整逾期交房违约金的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整，并非低于每日万分之一的标准必然需要调整。综上，原告主张按日万分之一计算违约金，本院不予支持，被告辩解以购房首付款为基数计算违约金，不符合合同的约定，本院不予采纳。依据合同约定，违约金的计算应从2016年1月7日开始按已付房款日万分之0.5计算至被告向原告实际交房前一日止（至2020年8月12日违约金为：395,000元×日万分之0.5（0.00005）×1,680天=33,180元）；原告主张逾期办证违约金，因原、被告合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”而涉案房屋并未实际交房，故原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告刘林华逾期交房违约金33,180元（计算至2020年8月12日止）；二、驳回原告刘林华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，减半收取357元，由原告刘林华负担34元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张 峰二〇二〇年十二月十四日书记员 李雯琪