内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5713号上诉人（原审原告）：線宇慧，女，1988年1月13日出生，汉族，市民，住赤峰市。被上诉人（原审被告）：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司。住所地：赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处王府花园综合楼**。法定代表人：谢井生，总经理。委托诉讼代理人：臧雪娟、赵虹，内蒙古同实律师事务所律师。上诉人線宇慧因与被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。線宇慧的上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审，支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，应予发回重审或改判。上诉人于2018年5月17日按照协议约定交纳2万元定金，于2018年6月7日按照协议约定交纳50万元购房尾款。双方于2018年6月27日签订商品房买卖合同，此合同需进行房产网签后自动生成，即2018年6月27日实际为双方进行房产网签的时间，由此可以证明上诉人在此日期之前已经按照合同约定交付全部房款，否则被上诉人不可能在上诉人违约的前提下进行网签。2018年6月27日上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，合同约定上诉人购买被上诉人位于宝山仕家的房屋一套，房屋总价款为伍拾贰万元，被上诉人应于2018年9月30日交付房屋。上诉人已经依约交付了房屋全款，但被上诉人直到2019年10月31日才交付。根据《房屋买卖合同》的约定，被上诉人应当承担延期交房违约金。按照合同约定，甲方应支付乙方利息和违约金，利息为520000元×4.75%（银行同期贷款利率）/365天×395（违约天数）=26730元，违约金为520000元×1‰×395天=20540元，两项合计47270元。故一审法院认定事实不清，应予发回或改判。2、一审法院证据采信错误。对于一审判决书中：“上诉人2019年11月20日支付全部房款……上诉人提交的证据不能证实其按合同约定的时间交付房款，故对其主张的被上诉人应依约支付上诉人己付款利息、违约金的请求本院不予支持。”的说法错误。上诉人自购房后曾多次提出将收据换成发票，但是被上诉人都以各种理由推脱说不能开或者开不出来，在2019年11月份时上诉人再次询问被上诉人，得知可以拿购房收据换发票了，才导致发票日期为2019年11月20日，且收据己被被上诉人收回，所以2019年11月20日并非是支付房款日期，而是收据换发票的日期。赤峰宝山仕家房产开发有限公司答辩服从一审判决。線宇慧向一审法院起诉请求：判令赤峰宝山仕家房产开发有限公司按照房屋买卖合同第五条约定支付線宇慧利息款26730元，违约金20540元，增加房租损失12000元。2、诉讼费由赤峰宝山仕家房产开发有限公司承担。合计59270元。一审法院认定事实，線宇慧、赤峰宝山仕家房产开发有限公司于2018年6月27日签订了《商品房买卖合同》，線宇慧购买赤峰宝山仕家房产开发有限公司开发的宝山仕家小区68#-1-1181房产一处。合同第三条约定：“甲方于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。第四条约定：“双方约定，乙方按下列第1种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号1.一次性付款的，乙方应于2018年6月27日前，一次性存入商品房全部价款520000元”。第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。線宇慧2019年11月20日支付全部房款，自认于2019年11月2日领取房屋钥匙。一审法院认为，線宇慧、赤峰宝山仕家房产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对付款时间、交房时间、逾期交房应承担的违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。線宇慧提交的证据不能证实其按合同约定的时间交付房款，故对其主张的赤峰宝山仕家房产开发有限公司应依约支付線宇慧已付款利息、违约金的请求该院不予支持。对線宇慧庭审中增加赤峰宝山仕家房产开发有限公司应支付租房损失的请求，该请求超出该院指定的举证期限，且其未提交证据证实，故该院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，驳回線宇慧的诉讼请求。二审审理期间，上诉人向本院提交了六份证据，证据1，商品房订购协议，证明：2018年5月17日签订了商品房订购协议，明确写明我支付了2万元的定金，不像被上诉人所说的52万元是一次性交付的。2、银行流水，证明：我在2018年6月6日在银行柜台取了50万元现金，交的房款。3、维修基金收据，证明：我在2018年7月3日去办理房产预告登记备案的时候交了9500多元的维修基金。4、房屋预告备案收据，证明：我已经购买了涉案房屋并交齐了房款，不然不可能给我出这个手续。5、储藏间买卖协议和收据，证明：上面标注了我已经购买了住宅。6、短信截图，证明：当时交房的时候通知带齐所有东西，当时我手里是有收据的，我能顺利拿到钥匙，证明我已经交齐了房款。7、证人证言，证明：证人知道我当时是交了50万元现金，证人和她哥的收据也是收走后开的发票。被上诉人赤峰宝山仕家房产开发有限公司质证称，对于证据1、对真实性无异议，对证明目的有异议，只能证实上诉人在宝山仕家订购了房屋，预交了2万元的定金，不能证明在那个时间交齐了房款。2、银行流水对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明是交的购房款。3、因为宝山仕家的房屋出售以后没有一房二卖情况，与交没交房款没有关系，4、只能证实上诉人在宝山仕家订购房屋，不能证实交付房款的事实。5、短信的内容是群发的，所有在宝山仕家订购的都发了短信，跟交没交房款没有关联。6、恰好证实了2019年10月31日已经交付了房屋，在上诉人交房款之前，被上诉人没有违约。7、对证人证言真实性有异议，证人应当出庭作证。本院经审查认为，对于上诉人所提交的证据1、2，上诉人对其真实性无异议，本院不予确认，对于证据3、4、5，6与本案具有关联，本院予以采信。对于证据7，因证人未出庭不符合证据要件的形式，本院不予采信。本院二审经审理查明的部分事实与一审判决认定事实一致外，另查明，2018年5月17日，赤峰宝山仕家房产开发有限公司与線宇慧签订了［宝山仕家］《商品房定购协议》。该协议约定線宇慧订购的案涉楼房总价款为52万元，先行交付2万元定金；同年6月，上诉人線宇慧向被上诉人交纳购房尾款50万元。7月3日双签订了《商品房买卖合同》，同日交纳维修基金9508元，7月4日線宇慧在宝山仕家订购了储藏间，并交纳购房款29670元；8月7日进行了房屋预告备案登记，2019年10月31日双方办理了房屋交接手续并交纳了装修保证金等相关费用。另外，双方签订的《商品房买卖合同中第三条约定：“甲方于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。同时约定甲方未按本合同第三条约定日期交付商品房屋，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。现该楼房己交付给線宇慧。本院认为：本案中上诉人缐宇慧与被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对付款时间、交房时间、逾期交房应承担的违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。根据商品房买卖有别于一般商品买卖的特殊性，从上诉人二审所提交的证据能够证明其上诉主张，足以证明在双方签订正式《商品房买卖合同》时，上诉人線宇慧已履行了交付购房款的义务，其所提交的证据己形成了完整的证据链条。被上诉人没有按约定的时间交付房屋，应依约支付上诉人己付款利息及违约金。依据合同约定，对于上诉人主张的应支付其逾期交房利息损失的时间应为2018年10月1日起至2019年10月31日止，按合同约定上诉人交款金额予以赔偿。对于上诉人線宇慧主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因在合同中有明确约定，故对上诉人線宇慧要求被上诉人赤峰宝山仕家房产开发有限公司给付违约金的请求予以支持。根据双方合同约定，违约金支付时间应自2018年10月1日起至2019年10月31日止，按合同约定及上诉人線宇慧交款金额予以赔偿。综上所述，線宇慧的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初552号民事判决；二、被上诉人赤峰宝山仕家房产开发有限公司于本判决生效后10日内，向上诉人線宇慧支付逾期交房利息26730元（自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算本金520000元的利息。至2019年10月31日止；）；三、被上诉人赤峰宝山仕家房产开发有限公司于本判决生效后10日内，向上诉人線宇慧支付逾期交房违约金20540元（自2018年10月1日起按每日万分之一计算本金520000元的违约金至2019年10月31日止；）。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费1773元，由被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 振 卿审 判 员 张 淑 丽审 判 员 张 国 利 二○二○年十二月二十九日书 记 员 召日格图