西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初16323号 原告：陕西金蝌物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。 法定代表人：李静，系该公司总经理。 委托代理人：魏伟，北京国枫（西安）律师事务所律师。 委托代理人：景柳，北京国枫（西安）律师事务所（实习）律师。 被告：冯智勇，男，汉族，1977年3月24日出生，住西安市雁塔区。 原告陕西金蝌物业管理有限责任公司（以下简称金蝌物业公司）与被告冯智勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金蝌物业公司的委托代理人魏伟，景柳，被告冯智勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金蝌物业公司向本院提出如下诉请：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费、水费、采暖费等13264.7元及违约金16949.1元（违约金中未包含采暖费及水费产生的违约金），合计30213.8元（暂计算至2020年6月）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由： 被告系西安市雁塔区中建群星汇小区x号楼x单元x号业主，2013年12月，原被告双方签订了《金蝌物业管理前期服务协议》。合同约定收费标准为：物业费1.2元/平方米/月。其他费用按政府规定收取。具体标准原告通过公示牌等方式进行了公示。同时还约定如被告未能按时足额缴纳相关费用，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告自2014年8月起便无故拖欠物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费、水费、采暖费等。期间原告多次以各种形式向被告催交物业费，但被告仍拒绝缴纳。为维护原告合法权益，故现诉至法院，望判如所请。 被告冯智勇辩称，1、小区物业存在严重安全隐患，消防设施损坏，灭火器缺失，监控设施无法使用，安全指示灯有损坏，占用3号楼夹层开设的食堂，将4号楼1层西侧对外出租，致使疏散通道堵塞，被答辩人认为了收入将4号楼的消防通道门进行更改，造成消防车辆无法出入，上述行为对各业主造成严重的安全隐患，经答辩人等业主多次提出仍拒不改正，其行为违反了物业服务义务，属于严重的违约行为；2、原告物业服务质量差，小区环境脏乱差；3、捆绑收费致使被告无法缴纳物业费等相关费用； 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告冯智勇系中建群星汇4号楼1单元4-11101号业主，原告金蝌物业公司与被告冯智勇签订了《前期物业服务协议》，协议约定，原告向中建群星汇小区提供物业服务，物业服务的内容包含房屋共用部位的维护和管理；共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生及绿化管理服务；公共秩序维护与管理等。物业服务费用标准约定如下：1、住宅1.2元/月/平米。物业费缴费时间，第一次以入住通知书注明的开始交房时间为准，以后为每季度第一个月的10日前；物业费实行预收制，每次预收不超过三个月，未按约定时间交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三收取滞纳金。暖气费按《西安市居民住宅区供热价格管理暂行办法》的规定加适当公摊后进行收取。生活垃圾处理费按西安市城市垃圾清运费的标准收取。受有关单位或部门委托，提供水费、电费、通讯费等代收代缴服务，收费标准在政府规定的基础上加相应的公摊、损耗后收取。具体的收费价格原告在小区物业办公处进行了公示：居民用水价格为3.8元/立方米；采暖费为5.8元/平方米·月；生活垃圾处理费为6元/户/月；电梯费按照运作维护成本核定为0.1-0.55元/月。原告多次向被告催缴物业费，但被告冯智勇均未能向原告履行义务。 另查，原告诉讼请求主张的费用明细为：物业费5047.2元（2017年7月至2020年6月）、电梯费1515.6元（2017年7月至2020年6月）、生活垃圾费216元（2017年7月至2020年6月）；采暖费2439元（2017年11月至2020年3月三个采暖季的费用，按照空置标准收取30%），水费2385.5元（2017年6月至2020年6月）、公摊电费1661.4元（2014年8月至2020年6月）。上述费用合计为13264.7元。关于公摊电费，原告提交《公摊电费收取通知》一份，主张已就公摊电费的收费通知在物业公告栏中予以公示，收费标准为每平方米0.2元。原告主张的水费中，其中458吨水按每吨3.8元标准收取，139吨水原告主张超出第一阶梯用水量，应按4.65元标准收取，并提供水表抄表记录，但被告认为水表抄表记录系原告单方制作，不予认可，其自认每月平均用水量在15、16吨左右。 另查，本案在审理过程中，被告曾数次提出，因公摊电费双方存在争议，故愿意缴纳除公摊电费外的其余费用，但原告主张若不缴纳公摊电费，其余费用无法收取。被告另提交照片一张，根据照片显示，涉案房屋的暖气管道未接通，原告主张因被告未缴纳采暖费，为防止被告私自使用暖气设备，故将暖气设备接口阻断，但对于该暖气管道阻断的时间，原告主张系从2019年度采暖季开始，而被告主张自2018年度采暖季开始，但双方均未提交相关证据。 上述事实有《前期物业服务合同》、物业费催缴记录、《公摊电费收取通知》、照片、水表抄表记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告作为物业服务公司与被告签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告依约提供了物业服务，被告亦应按照合同约定支付物业服务费用。被告辩称原告物业服务不到位，物业公司应承担整改责任，但被告应当按照约定向原告缴纳物业费。庭审中，被告对原告提交的物业费欠费明细表中所列的物业费、生活垃圾费、电梯费无异议，故对于该部分费用，本院予以支持。关于原告主张公摊电费一节，其称公摊电费按照每户每平米0.2元收取，根据原被告双方的《前期物业服务合同》中对于委托代收部分约定可以由物业加收一部分耗损，《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办发〔2013〕47号）中也规定，户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。同时，《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》（陕价费发[2004]72号）第二十条规定，电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费及其他共用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。故原告主张小区公共设施设备的耗损公摊1661.4元本院予以支持。对于水费，原告主张被告2017年10月至2019年12月期间超过第一阶梯用水量总计139吨，每吨应按4.65元的标准缴纳水费。被告虽对原告提交的水表抄表记录不予认可，但其自认每月用水平均在15、16吨左右，一年用水量折合192吨，即使按其陈述，亦超过第一阶梯用水量162吨的标准，且原告在进行物业费催收时，已将所欠水费在催缴单中载明，而被告未举证证明其曾提出异议，现以抄表记录系原告单方制作为由不予认可，缺乏事实依据。对于取暖费，原告虽主张其暖气费按照空置标准收取，但根据法庭调查，被告至今未将本案所涉房屋的暖气管道接通，从根本上杜绝了被告使用暖气的可能性，因原被告双方均未举证说明该暖气管道阻断的时间，故对于原告主张的暖气费用，本院支持其诉请的50%，计算为1219.5元。原告另主张按千某某千分三收取滞纳金，经法庭询问，被告多次向原告缴纳除双方有争议的公摊电费外的其余费用，但原告坚持主张要求将物业费以及其他费用一并收取，故迟延缴纳物业费的原因不在被告，该部分损失，由原告自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告冯智勇应于本判决生效之日起十日向原告陕西金蝌物业管理有限责任公司支付物业费、电梯费、生活垃圾费，水费、采暖费、公摊电费合计12045.2元（以上费用均计算至2020年6月）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告陕西金蝌物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。 本案案件受理费555元，由被告冯智勇承担277.5元，剩余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应将该款项于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  张蓓欣 二〇二〇年十二月二日 书记员  王崇凡