湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0281民初3957号原告(反诉被告):曹国顺，男，1975年8月1日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告(反诉原告)：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：大冶市罗家桥大道**。（以下简称欧蓓莎管理公司）法定代表人：夏建祥,该公司执行董事。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司，，住所地：大冶市罗家桥大道**（以下简称欧蓓莎置业公司）法定代表人：胡国存，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：刘太平，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）曹国顺与被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司、被告欧蓓莎置业公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曹国顺及其委托诉讼代理人覃铭，欧蓓莎管理公司、欧蓓莎置业公司的委托诉讼代理人刘太平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹国顺诉称，2018年8月10日,欧蓓莎管理公司与曹国顺签订《商铺租赁合同》约定：曹国顺租赁大冶欧蓓莎商城内1幢3层130－135号共计6间商铺作为维也那窗帘销售经营使用。欧蓓莎管理公司给曹国顺出具会签单，约定3年时间内每年租金、管理费、物业管理费合计11000元，一年一付，合同采取一年一签的形式。租赁期限实际为2018年10月1日至2021年9月30日。租赁商铺交付状态为毛坯。曹国顺入驻后花费216000元进行装修。2020年春节疫情后，被告采取停水、停电、锁门的方式迫使相应的商户搬离，使得欧蓓莎商城不再具有继续经营的环境和条件，给曹国顺造成严重经济损失。曹国顺已经无法在欧蓓莎商城继续经营，已无法实现合同目的。欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司属于关联公司，构成混同经营，应当承担连带赔偿责任。为维护曹国顺的合法权益，特提出起诉，请求：1.判令解除曹国顺与欧蓓莎管理公司之间签订的租赁合同，由欧蓓莎管理公司承担违约责任，赔偿违约金5500元；2.判令欧蓓莎管理公司赔偿装修残值损失72000元（入场装修花费216000元，装修残值按三分之一计算），并退还保证金10000元；3.欧蓓莎置业公司对上述损失承担连带赔偿责任；4.二公司承担本案诉讼费。曹国顺为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.相关公司工商信息，证明诉讼主体资格；2.商铺租赁合同、商铺管理合同，证明出租人与承租人签订了租赁合同，并约定租金三年不变，合同一年一签；3.大冶市重点项目公示、大冶万达广场招标公告，证明欧蓓莎商城的定位为建材家居行业，现被告违约引进万达集团，改变了商城的性质和规划；4.欧蓓莎商城现状图片，证明被告恶意违约致使大量建材商户搬离并要求大量商户撤离，现在欧蓓莎商城95%以上的商户都关门停业或被拆除状态；5.2020年10月8日欧蓓莎管理公司给曹国顺的腾退通知书，证明欧蓓莎管理公司不允许曹国顺继续经营，属违约行为。被告欧蓓莎置业公司和被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司辩称：1、本案双方的租赁合同因到期而终止，原告请求解除合同无事实依据；2、无论合同到期终止或解除终止，被告无任何违约行为，原告要求支付违约金以及赔偿损失缺乏依据；3、对于案涉商铺，原告并未缴纳保证金，其请求退还保证金，无事实依据；4、两被告互为独立法人，均有能力在自己的经营范围内独立承担民事责任，原告要求两被告承担连带责任，缺乏依据。被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司反诉称，2018年8月10日,我公司与曹国顺签订《商铺租赁合同》，约定：曹国顺租赁我公司6间商铺作为维也那窗帘销售经营使用，租赁期一年（2018年10月1日至2019年9月30日止），亦约定了租金金额和支付方式。合同签订后，双方依约正常履行。租赁期限届满后，双方于2019年10月15日再次签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期一年（2019年10月1日至2020年9月30日止）。合同签订后，双方亦依约正常履行。合同因期满而终止，我公司立即通知曹国顺腾退案涉商铺并恢复至交付使用时状态。但曹国顺未予理睬并非法占用至今。故我公司提出反诉，请求法院：1.判令曹国顺立即腾退位于欧蓓莎商城的共6间商铺并恢复至交付使用时状态；2.判令曹国顺支付自2020年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（参照每日19.90元计算）；3.承担本案诉讼费用。欧蓓莎管理公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.《商铺租赁合同》2份，证明商铺租赁合同因期满而终止；2.缴费记录，证明曹国顺未就涉案商铺向欧蓓莎管理公司缴纳保证金，无权要求返还。原告（反诉被告）曹国顺辩称：1、在欧蓓莎管理公司按曹国顺的诉讼请求承担赔偿责任后，曹国顺可以立即腾退房屋；2、由于欧蓓莎管理公司的违约行为，致使欧蓓莎商城缺失了经营环境，曹国顺无法继续经营，其公司反诉要求曹国顺支付占用费的请求不应当得到支持。经庭审质证，本院对双方提交的证据，结合案情综合审查认定。经审理查明，2018年8月10日,欧蓓莎管理公司与曹国顺签订《商铺租赁合同》，约定：曹国顺租赁欧蓓莎管理公司6间商铺作为维也那窗帘销售经营使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期1年，2018年10月1日至2019年9月30日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.曹国顺如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎管理公司提出书面申请，若欧蓓莎管理公司同意续约，双方签订书面续约协议，若曹国顺未在前述期限内向欧蓓莎管理公司提出书面申请，或曹国顺申请续约未获得欧蓓莎管理公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，曹国顺应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎管理公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金3583元，交纳期为2018年8月10日；第十三条违约责任：13-6.曹国顺应按合同约定时间交还租赁区域，若因曹国顺的原因造成欧蓓莎管理公司无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期１日，曹国顺应向欧蓓莎管理公司支付本合同约定租金两倍的占用期间使用费；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎管理公司有权自行决定要求曹国顺在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎管理公司，并办理有关交接手续。合同签订当日，双方在《商铺租赁合同》会签单上确认3年时间内，每年优惠后租金为3583元，合同采取一年一签的形式，一年一付。合同签订后，欧蓓莎管理公司于2018年10月1日将6间商铺交付给曹国顺经营，曹国顺亦按双方约定一次性交纳了租金3583元。2019年10月15日，欧蓓莎管理公司与曹国顺再次签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，其他内容与上述合同内容相同。合同签订后，双方履行了该合同。合同到期后，欧蓓莎管理公司于2020年10月8日向曹国顺发出限期腾退通知。曹国顺认为租赁合同未到期诉至法院而成讼。本院认为，欧蓓莎管理公司与曹国顺签订的二份《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限，本院认为，二份《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期均为一年，合同届满期限为2020年9月30日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件，其条件之一即曹国顺申请续约需获欧蓓莎管理公司同意，而合同中3-2的约定是建立在双方续约续租的前提下。关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎管理公司与曹国顺签订的《商铺租赁合同》约定的租赁届满期限为2020年9月30日。因合同约定的租赁期限届满，其合同的权利义务因双方已依约履行而终止。曹国顺要求解除其与欧蓓莎管理公司之间签订的租赁合同的请求，本院不予支持。租赁期届满后，欧蓓莎管理公司亦向曹国顺发出限期搬离的通知，曹国顺拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎管理公司要求曹国顺立即腾退6间商铺的诉讼请求，予以支持。而曹国顺提出《商铺租赁合同》约定的租赁期限实为3年的辩论意见及要求欧蓓莎管理公司承担违约责任、赔偿停业损失、返还保证金等请求，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎管理公司与曹国顺签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故曹国顺起诉要求欧蓓莎管理公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。关于曹国顺占用商铺使用费，本院认为，租赁期届满后，曹国顺继续占用商铺从事经营活动，应向欧蓓莎管理公司支付占用使用费，占用使用费标准应参照《商铺租赁合同》中关于租金约定每日9.82元的两倍即19.64元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曹国顺的诉讼请求；二、原告（反诉被告）曹国顺应于本判决生效之日起十日内腾退位于欧蓓莎商城的6间商铺（编号分别为：1-3-130、1-3-131、1-3-132、1-3-133、1-3-134、1-3-135）；三、、原告（反诉被告）曹国顺应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日19.64元的标准，从2020年10月1日起计算至曹国顺实际腾退之日止）；四；驳回被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取994元，由原告（反诉被告）曹国顺负担；反诉诉讼费减半收取25元，由原告（反诉被告）曹国顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  程良映二〇二〇年十二月二十一日书记员  卫梦明