安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初2472号 原告:刘光弟,女,1986年8月6日出生,汉族,户籍地黑龙江省龙江县,现住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：刘健，安徽冠楚律师事务所律师。 被告:明光正德房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市明光市嘉山大道**,统一社会信用代码91341182399054499E。 法定代表人:卢泽华,该公司总经理。 委托诉讼代理人：周道修，男，1989年10月6日出生，汉族，该公司员工。 原告刘光弟与被告明光正德房地产开发有限公司（以下简称正德房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理，2020年9月25日本案依法转为普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告刘光弟及其委托诉讼代理人刘健，被告正德房地产公司委托诉讼代理人周道修均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘光弟向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除刘光弟与正德房地产公司签订的《明光市商品房预售合同》;二、依法判令正德房地产公司返还刘光弟购房款本金115897元及利息(利息以115897元为本金,自2019年7月4日起,按照同期同类银行贷款利率支付至实际偿还之日止);三、依法判令本案的诉讼费用由正德房地产公司承担。 事实与理由：2019年6月30日,刘光弟与正德房地产公司销售人员李晶晶签订《置业计划书》一份,初步意向购买《天水湖商住小区》60幢1单元1103室住房。洽谈过程中,正德房地产公司明确说明以按揭的方式购买,首付比例为20%。正德房地产公司销售人员李晶晶承诺有办法可以为刘光弟办理此按揭,故刘光弟于2019年6月30日通过微信转账的方式向正德房地产公司销售人员李晶晶支付定金20000元以及6000元会员优惠券(称计算在房价中)。后刘光弟与正德房地产公司于2019年7月29日网上签订《明光市商品房预售合同》,于2019年8月1日签订书面的《明光市商品房预售合同》。刘光弟向正德房地产公司购买位于明光市兴业路8号《天水湖商住小区》60幢1单元1103室住房。双方约定房屋总价款为499897元,以按揭的方式购买,首付比例为20%。刘光弟应于2019年7月19日前支付购房款109897元,余款通过银行按揭的方式于2019年8月9日前支付完毕。依据合同约定,刘光弟于2019年7月4日通过银行转账的方式向正德房地产公司支付了首期购房款89897元,加上定金20000元及6000元会员优惠券,刘光弟共计向正德房地产公司支付购房款本金合计115897元。刘光弟首付款支付后,在刘光弟本身资信没有任何问题情况下,正德房地产公司迟迟未能为刘光弟办理银行按揭,称因银行政策变动不能办理按揭。刘光弟无法通过银行按揭购买房屋,致使刘光弟购房根本目的不能实现。故依法提起诉讼,望判如诉请。 正德房地产公司辩称：一、同意解除刘光弟与正德房地产公司签订的《明光市商品房预售合同》；二、定金20000元不予返还，其余已付购房款89897元同意退还；三、利息不支付。理由：1.根据刘光弟与正德房地产公司2019年6月30日签订的认购书（编号2017307）第三条付款方式约定：乙方（刘光弟）的按揭申请是否被银行接纳以及按揭申请的年限、金额、利率以银行最终批复为准。如银行批复的按揭金额低于乙方的申请金额则差额部分乙方须于接获甲方通知之日起7天内付清；如乙方的按揭申请未获银行接受，乙方应在接获甲方（正德房地产公司）通知的15日内选择甲方认可的其他付款方式向甲方支付房款；如乙方无法按其他方式支付房款的，则视为乙方放弃该物业的认购权，乙方已缴纳的款项及其他费用作为违约金归甲方所有，不予退还；2.按揭款批准与否与正德房地产公司无关。 本院经审理查明认定事实如下：2019年6月30日，刘光弟与正德房地产公司销售人员李晶晶签订置业计划书一份，该置业计划书载明：1.认购单位为明光天水湖高层住宅60幢1103号房屋；2.成交总价为499897元；3.付款方式为：一次性付款是按照定金＋7天后付全部楼款。按揭是定金＋7天后签约付30%，剩余楼款按揭，其中定金20000元，首期（不含定金）139897元，按揭楼款340000元。2019年6月30日，刘光弟与正德房地产公司签订天水湖认购书一份，该认购书载明：1.认购物业基本情况为安徽省明光市天水湖商住小区60幢1103号物业，优惠后总房价499897元，付款方式为银行按揭，已付定金20000元，首期楼款159897元（含定金）须于2019年7月6日前付清，楼款尚余340000元须于2019年7月6日前办理银行按揭并提供贷款所需资料;2.刘光弟的按揭申请是否被银行接纳以及按揭申请的年限、金额、利率以银行最终批复为准。如银行批复的按揭金额低于乙方的申请金额，则差额部分刘光弟须于接获正德房地产公司通知之日起7天内付清；3.如刘光弟的按揭申请未获银行接受，刘光弟应在接获正德房地产公司通知的15日内选择正德房地产公司认可的其他付款方式向甲方支付房款；4.如刘光弟无法按其他方式支付房款的，则视为刘光弟放弃该物业的认购权，刘光弟已缴纳的款项及其他费用作为违约金归正德房地产公司所有，不予退还。2019年6月30日，刘光弟与李晶晶之间微信记录表明:李晶晶建议刘光弟可以通过购买银行理财产品方式将涉案商品房首付比例降为20%。2019年6月30日，刘光弟通过微信转账向李晶晶支付定金20000元，优惠权益金6000元。2019年6月30日，正德房地产公司出具收据给刘光弟，该收据载明的收费项目为定金，金额为20000元。2019年6月30日，宿州我要买房信息科技有限公司出具收据给刘光弟，该收据载明的收款事由为会员权益金，金额为6000元。2019年7月4日，刘光弟通过银行转账的方式向正德房地产公司支付购房款89897元。2019年7月4日，正德房地产公司出具收据给刘光弟，该收据载明的收费项目为首期，金额为89897元。2019年8月1日，刘光弟与正德房地产公司签订《明光市商品房预售合同》一份。该合同第二条载明:乙方（刘光弟）向甲方（正德房地产公司）购买明光市兴业路8号《天水湖商住小区》60幢1103室”；该合同第三条载明:“乙方购买该房屋，每平米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5039.28元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币499897元。该合同附件一载明：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。1.乙方于2019年07月19日前应支付房款人民币109897元；2.乙方于2019年08月09日前应支付房款人民币390000元。并在该条款下方备注：受让人于2019年07月19日前支付首付款即人民币壹拾万玖仟捌佰玖拾柒元整（109897），剩余房款叁拾玖万元整（390000）买受人向银行办理按揭贷款支付，并于2019年08月09日前付清。该合同补充条款第四条第1款载明：买受人在签订合同前,已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要缴纳的全部费用,并已经清楚认知自身的支付能力及资信情况,完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险,并认可办理按揭付款仅是买受人支付房款的融资渠道,以何种方式支付房款均是买受人的合同义务,揭贷款批准与否与出卖人无关,出卖人无需对此承担任何责任;贷款政策的调整不作为买受人不能履行合同的抗辩理由。该合同补充条款第四条第4款载明：因买受人由于有银行贷款不良记录或存在其他买受人的原因等致银行审批的金额不足，买受人在银行批复的7天内未以现金方式一次性向出卖人付清该差额房价款，视为买受人违约。后经办理涉案商品房按揭贷款银行审批，因刘光弟存在预警信息，涉案商品房首付款比例提高为30%。2020年4月2日向正德房地产公司递交申请一份，该申请载明：刘光弟于2019年6月30日在天水湖购买住宅60-1103室，已交定金2万，首付房款89897元，因首付20%增加需要补交拿不出这笔钱，现申请退回首付款89897元，定金20000元自愿放弃。正德房地产公司于当日收到该申请后至今未向刘光弟退回首付款89897元。 另查明。庭审中，正德房地产公司认可2019年8月1日，刘光弟与正德房地产公司签订的《明光市商品房预售合同》约定购房首付款比例为20%，宿州我要买房信息科技有限公司是正德房地产公司委托的涉案商品房销售代理公司，李晶晶是涉案商品房的销售人员。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘光弟与正德房地产公司签订的《明光市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力。庭审中，刘光弟与正德房地产公司在庭审中均同意解除2019年8月1日签订的《明光市商品房预售合同》，故刘光弟要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 本案争议焦点为：一、正德房地产公司是否应返还刘光弟定金20000元；二、正德房地产公司是否应返还刘光弟优惠权益金6000元；三、刘光弟主张的利息是否应当支持。关于焦点一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定：买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，正德房地产公司虽认可2019年8月1日刘光弟与正德房地产公司签订的《明光市商品房预售合同》约定购房首付款比例为20%，刘光弟已按该合同附件一载明付款方式支付首期购房款人民币109897元（含定金20000元），但该合同补充条款第四条第1款载明：买受人在签订合同前,已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要缴纳的全部费用,并已经清楚认知自身的支付能力及资信情况,完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险,并认可办理按揭付款仅是买受人支付房款的融资渠道,以何种方式支付房款均是买受人的合同义务。该合同补充条款第四条第4款载明：因买受人由于有银行贷款不良记录或存在其他买受人的原因等致银行审批的金额不足，买受人在银行批复的7天内未以现金方式一次性向出卖人付清该差额房价款，视为买受人违约。因涉案商品房办理按揭贷款审批时，刘光弟存在预警信息，涉案商品房首付款比例提高为30%。刘光弟未按该合同补充条款约定以现金交付的方式履行自己的义务，且2020年4月2日刘光弟向正德房地产公司递交申请表明刘光弟同意解除合同，定金2000元自愿放弃。故该合同不能继续履行是刘光弟一方原因导致，刘光弟要求返还定金20000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不支持。关于焦点二、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，正德房地产公司认可宿州我要买房信息科技有限公司是正德房地产公司委托的销售涉案商品房代理公司，李晶晶是涉案商品房的销售人员。故刘光弟通过微信向李晶晶支付，并有宿州我要买房信息科技有限公司出具收据收取的会员权益金6000元，应由正德房地产公司返还刘光弟。关于焦点三、2020年4月2日，刘光弟向正德房地产公司递交申请，正德房地产公司于当日接受申请，该行为表明双方已同意解除合同，正德房地产公司应按刘光弟的申请退回购房款。因正德房地产公司未按刘光弟的申请退回购房款，刘光弟于2020年7月3日向本院起诉，故刘光弟主张的利息自2020年7月3日起计算，利率参照2019年一年期贷款市场报价利率3.85%予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告刘光弟与被告明光正德房地产开发有限公司于2019年8月1日签订的《明光市商品房预售合同》。 二、被告明光正德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘光弟购房款89897元，会员权益金6000元，合计95897元及利息（自2020年7月3日起，按照本金95897元，年利率3.85%计算至实际付清之日止）。 三、驳回原告刘光弟的其他诉讼请求。 （本院开户银行：安徽明光农村商业银行股份有限公司城中支行，账号：20000425766410300000155） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2618元，由刘光弟负担452元，由明光正德房地产开发有限公司负担2166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长 杨 悝 人民陪审员 赵 靳 人民陪审员 林利安 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员 蒋 瑞 附：本案适用的法律条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除； 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。