湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初3459号原告：刘勇，男，1972年5月28日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告：郭瑛，女，1972年8月26日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。二原告共同委托诉讼代理人：周立帆，湖北晨睿律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司，住所地：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武委托诉讼代理人：周松发，系该公司执行总经理；黄文静，系该公司办公室主任。第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司，住所地：天门市竟陵人民大道（中）**。法定代表人：王文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。原告刘勇、郭瑛与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称泰地置业公司）、第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称天门农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘勇及二原告的共同委托诉讼代理人周立帆、被告泰地置业公司的委托诉讼代理人周松发、黄文静，第三人天门农商行的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。2020年11月15日，原告刘勇向本院提出诉讼保全申请，要求查封被告开发建设的竟陵唐街C地块一幢的101-115号商品房，本院于同年12月2日作出（2020）鄂9006民初3459号之一号民事裁定书，对被告泰地置业公司开发建设的竟陵唐街C地块一幢、以备案号为天门20180100913-天门20180100922共10份购房合同出售、备案登记在案外人方利红名下的101-110号商品房予以查封。2020年12月8日，第三人天门农商行向本院提出诉讼保全申请，要求查封原告刘勇、郭瑛购买的竟陵唐街C区1幢116-129、201-211共25个商铺，本院于同年12月15日作出（2020）鄂9006民初3459号之二号民事裁定书，对原告刘勇、郭瑛购买的竟陵唐街C区1幢116-129、201-211共25个商铺予以查封。本案现已审理终结。原告刘勇、郭瑛向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘勇与被告泰地置业公司签订的25份编号为天门20170900516-天门20170900519、天门20170900522-天门20170900537、天门20170900541-天门20170900545《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）；2、解除原告刘勇、郭瑛与被告天门农商行签订的25份编号为业务三部2017（商）按0215号-业务三部2017（商）按0223号、业务三部2017（商）按0225号-业务三部2017（商）按0239号、业务三部2017（商）按0244号《住房（商业）按揭借款合同》（以下简称借款合同）；3、被告泰地置业公司退还原告刘勇已付的首付款500万元、支付相应的利息损失60万元（以已付房款为基数按照4%自2017年7月3日计算至2020年8月3日，此后利息按此标准计算至实际清偿之日止）并赔偿违约金27.12万元（按照全部房价款的1%）；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月28日，原告刘勇与被告经协商签订了一份协议书，约定：被告向原告刘勇借款500万元用于资金周转，期限为一个月，在此期间原告刘勇不收取借款利息，若逾期被告不能偿还借款，则将原定以10000元/㎡交易的竟陵唐街C1栋商品房的价格调整为8000元/㎡出售给原告刘勇，总房价款为2712万元；首付金额为712万元，借款500万元抵作部分首付款；银行按揭生效后，由被告连续偿还36个月的按揭贷款，剩余首付款212万元由原告刘勇在被告履行以上义务24个月后支付，此前可作为被告按月履行银行按揭贷款还款义务的风险保证金由原告刘勇留存。一个月后，被告未按约偿还借款，原告刘勇与被告于同年8月28日签订了一份补充协议书，约定：该商品房最终约定成交价为2712万元；原告刘勇于2017年7月3日已支付被告500万首付款，后期应支付被告的房款由原告刘勇向银行申请办理按揭贷款给付。2017年9月12日，原告刘勇与被告签订了25份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为天门20170900516-天门20170900519、天门20170900522-天门20170900537、天门20170900541-天门20170900545，购买泰地置业公司开发的竟陵唐街C区0001幢1层116铺号-129铺号、201铺号-211铺号共25个商铺，合同约定：以贷款方式付款。被告应当在2017年12月30日前交付该商品房；逾期超过90日后，原告刘勇有权解除合同；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告刘勇已付全部房款（含已付贷款部分），并自刘勇付款之日起按照4%计算给付利息及按全部房价款的1%向刘勇支付违约金。因泰地置业公司的原因，刘勇未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，刘勇有权解除合同；泰地置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还刘勇已付全部房款（含已付贷款部分），并自刘勇付款之日起按4%计算给付利息。同日，原告刘勇、郭瑛与第三人天门农商行签订了25份编号为业务三部2017（商）按0215号-业务三部2017（商）按0223号、业务三部2017（商）按0225号-业务三部2017（商）按0239号、业务三部2017（商）按0244号《住房（商业）按揭借款合同》，被告作为保证人在合同处加盖公章，合同约定：原告刘勇、郭瑛向第三人天门农商行借款879万元，借款期限120个月，执行年利率5.39%。2017年11月27日第三人向刘勇、郭瑛出借房屋按揭款879万元，同日刘勇、郭瑛将此按揭款支付给被告。因被告未按约将商品房予以交付，也因被告的原因导致原告刘勇至今未能取得商品房的房屋所有权证书。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告泰地置业公司辩称：原告刘勇违约在先，虽然被告向其出具了500万元的借据，但其实际付款金额为304.45万元，其未足额支付500万元首付款，其作为违约方不享有商品房预售合同和按揭借款合同的解除权，因此也不能要求被告退还首付款、承担利息损失和违约金。第三人天门农商行述称：1，原告与第三人签订的25份按揭借款合同合法有效，原告应按合同约定偿还借款本息，截止2020年10月21日，逾期本金为1444461元、逾期利息为920869.7元，原告应继续履行25份借款合同；2，如果法院判决解除原告与被告的商品房买卖合同，从而解除原告与第三人的按揭借款合同，则原告应与被告一起承担合同约定的违约责任，即被告依法向第三人偿还借款本金8152438.99元，并以此为基数按年利率5.39%支付自2018年11月21日至借款清偿之日止的利息（被告于2020年10月21日后未按约定履行付款义务的，按照年利率8.085%支付利息及罚息），原告向第三人支付2018年11月21日至2020年10月21日的罚息223650.65元（1444461元×8.085%÷365天×699天）。经审理查明:2017年6月28日，原告刘勇与被告经协商一致，签订协议书一份，协议书约定:被告于2017年7月3日向原告刘勇借款500万元用于资金周转，期限为一个月，在此期间原告刘勇不收取借款利息，若被告逾期不能偿还借款，则以其开发建设、原定以10000元/㎡出售的竟陵唐街C1栋商品房调整为8000元/㎡出售给原告刘勇，面积3390.8平方米，总价款为2712万元，借款500万元抵作部分首付款，由原告刘勇向银行按揭贷款，贷款合同生效后，由被告按月连续支付银行按揭款36个月并收取原告刘勇所购买商品房的租金；若被告按期偿还了500万元，则竟陵唐街C1栋商品房按10000元/㎡的价格出售给刘勇。2017年7月3日，被告向原告出具了一份借支单，载明:借支人为湖北泰地置业发展有限公司，借支金额为人民币500万元，借支单上加盖了被告公司公章和法定代表人邹刚（当时的法定代表人）的个人章。2017年6月30日、2017年7月4日原告刘勇通过自己的账号分2次向被告转款1500000元、1544500元，同年7月3日，原告刘勇、被告与案外人吴祥三方通过协商，原告刘勇向案外人吴祥借款1450000元，在被告对案外人吴祥的应付款中下账1450000元转借给原告刘勇，作为原告刘勇借给被告的款项，同年7月4日，原告通过案外人汪嘉斌向被告转款505500元(扣除手续费18.5元，实际转款505481.5元）。借款到期后，被告未按约偿还借款，原告刘勇与被告于同年8月28日签订了一份补充协议书，协议约定：被告将竟陵唐街C1栋面积3390.8平方米的商品房出售给原告刘勇，成交价为8000元/㎡，总价款为2712万元，如格式商品房买卖合同出售价格与本协议有冲突，以本协议约定的价格为准；原告刘勇于2017年7月3日已支付被告500万元首付款，后期应支付被告的房款由原告刘勇向银行申请办理按揭贷款给付，按揭借款合同生效后，被告从合同生效之日起每月为原告刘勇支付银行按揭贷款，时间为36个月，在此期间，原告刘勇所购买的商品房由被告收取租金。2017年9月12日，原告刘勇与被告签订了合同编号为天门20170900516-天门20170900519、天门20170900522-天门20170900537、天门20170900541-天门20170900545的《商品房买卖合同（预售）》共25份，约定：1，原告购买被告开发建设的竟陵唐街C区1幢116号-129号、201号-211号共25个商铺，总面积为1475.38平方米（原告刘勇委托他人购买了其他商铺，已在本院另案起诉），合同价格为12000元/㎡，总价款为17704560元；原告刘勇应当于2017年9月12日前支付首期房价款8914560元，占总房款的50%，余款8790000元申请贷款支付。2，被告应当在2017年12月30日前向原告刘勇交付经验收合格的商铺，除不可抗力外，被告未按上述约定时间交付商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，被告按日计算向原告刘勇支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告刘勇有权解除合同。原告刘勇解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告刘勇已付全部房款，并自原告刘勇付款之日起，按照4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告刘勇支付违约金。3，被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告刘勇。因被告原因，原告刘勇未能在商品房交付之日起180日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告刘勇有权解除合同。原告刘勇解除合同的，应当书面通知被告，被告自解除合同通知送达之日起15日内退还原告刘勇已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告刘勇付款之日起，按照4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。2017年10月19日，案外人汪嘉斌向刘勇催讨505500元未成，遂向被告催讨，被告通过银行转账方式向案外人汪嘉斌支付了此款。诉讼中，原告认可被告的自行付款行为，同意将此款在首付款返还金额和计算利息中予以扣减。2017年9月12日，原告刘勇和其妻子郭瑛(即本案原告）与第三人签订了合同编号为业务三部2017（商）按0215号-0223号、0225号-0239号、0244号共25份按揭借款合同，贷款用于支付上述25份商品房买卖合同（预售）中约定的款项，原告刘勇在合同尾部“借款人”处签字，郭瑛在“抵押财产共有人”处签字，被告在“保证人”处盖章，借款合同约定：1，贷款总金额为8790000元，借款种类为商业用房按揭贷款，借款期限为120个月，贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人；借据确定的浮动幅度=［（借据载明的执行利率/借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）－1］×100%；以上借款利率确定后，在借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；2，还款周期为每月21日；借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；3，原告刘勇和被告均在第三人处开设账户，第三人将借款划入刘勇账户后，再将全部借款划入被告的账户。2017年11月27日，第三人向两原告发放了贷款8790000元，该款经原告刘勇的账户后转入被告指定的账户。贷款发放后，每月的按揭还款由被告打款至原告刘勇的账户，第三人从原告刘勇的账户中进行扣划，至2018年11月21日止，第三人已通过原告刘勇的账户扣划借款本金637561元、利息426387元，两原告尚欠借款本金8152439元，自2018年11月21日至2020年10月21日，两原告逾期未还贷款本金为1444461元。本案所涉商铺因验收未达标，至今仍处于预告登记状态，双方未履行房屋交付手续。对被告不能按约定时间交付商铺导致的合同解除、首付款返还及利息支付等，双方曾进行协商但未达成一致意见。2020年10月15日，本院依法向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。本院认为，本案系买卖合同纠纷，原告刘勇与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。我国合同法对合同的解除规定了两种情形，即约定解除与法定解除，约定解除是当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告刘勇与被告泰地置业公司签订的买卖合同对商品房交付条件、时间和办证期限均有约定，现因被告的原因，其既不能按约交付商铺，也不能办理商铺的房屋所有权证书，符合买卖合同约定的解除合同条件，原告刘勇按照合同约定有权主张解除合同。被告辩称原告刘勇未按约交付足额首付款，违约在先，不享有解除权，对此本院认为，原告刘勇为提供5000000元借款，除通过自己的账户转款3044500元外，还通过与被告、案外人吴祥协商，将被告应支付给案外人吴祥的1450000元转为原告刘勇出借给被告的借款，通过案外人汪嘉斌转款505500元，这些在被告的财务账目中均有处理，结合原告与被告于2017年8月28日签订的补充协议书关于“刘勇于2017年7月3日已支付泰地置业公司500万元首付款，后期应支付泰地置业公司的房款由刘勇向银行申请办理按揭贷款给付，……”的约定，可以认定被告认可二个案外人的转账，原告刘勇已按约履行了向被告出借5000000元的合同义务，不存在先行违约，故对被告的该辩称意见不予采纳，对原告刘勇要求解除与被告签订的商品房买卖合同（预售）的诉讼请求依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”，据此，在原告刘勇与被告泰地置业公司的商品房买卖合同解除后，原告刘勇、郭瑛与第三人签订的借款合同一并解除，故对两原告主张解除与第三人的借款合同的诉讼请求予以支持，对第三人要求两原告继续履行按揭借款合同的请求不予支持。按照法律规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；本案中，原告刘勇虽与被告对解除合同有过协商，但未达成一致意见，其亦未直接向被告发送解除合同的书面通知，但其向本院起诉主张解除合同可视为其向被告发出了解除合同的书面通知，故应以被告和第三人收到起诉状副本之日即2020年10月15日为涉案商品房买卖合同（预售）和按揭借款合同解除之日。依照买卖合同约定，刘勇解除合同的，应当书面通知被告，被告自解除合同通知送达之日起15日内退还原告刘勇已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告刘勇付款之日起，按照4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告刘勇支付违约金。原告刘勇在诉讼过程中根据查明的事实，对被告自行转账给案外人汪嘉斌的505500元，主张从应返还的首付款和利息计算中予以扣减，对已付贷款部分放弃主张利息，即返还金额为4494500元并以此为基数计算利息；为方便计算，对利息计算时间主张从最后一次付款时间即2017年7月4日开始计算，均系对自身权利的处分，对此本院不异议，故本院依法支持其主张的返还金额为4494500元并以此为基数计算从2017年7月4日至2020年8月3日的利息555101.53元（4494500×4%÷365×1127），从2020年8月4日起按年利率4%计算至实际清偿之日止。其主张按全部房款27120000元计算违约金271200元，其与被告虽协议约定购房总面积为3390.8平方米，总价款为27120000元，但本案中25份合同约定总面积为1475.38平方米，价格为12000元/㎡，总价款计算为17704560元，而双方的补充协议书载明“该商品房出售价格为8000元/㎡，……格式商品房买卖合同出售价格与本协议书有冲突之处，以本协议书约定的出售价格及内容为准。”，所以该商品房出售价格为8000元/㎡应是双方的真实意思表示，本院据此计算总价款为11803040元（1475.38㎡×8000元/㎡），违约金应计算为118030.40元（11803040元×1%），故本院依法支持违约金118030.40元，对因其他商铺的买卖合同要求支付违约金则应另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，两原告所欠第三人借款本金8152439元及从2018年11月21日至清偿之日止的利息应由被告泰地置业公司直接偿还第三人。关于罚息，依据借款合同约定，贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息，两原告在未解除其与第三人的借款合同时，应当按照该合同的约定按期偿还借款本金并支付利息，两原告与被告对按揭贷款的偿还约定对第三人无效，因两原告的违约而产生的罚息应当由两原告向第三人支付，而不能由被告承担，即两原告应承担自2018年11月21日至2020年10月15日的罚息74123.60元（1444461×5.39%×50%÷365×695），第三人计算为223650.65元（1444461元×8.085%÷365天×699天）有误，以本院核算为准；但合同确定解除后，被告不按时还款而产生的罚息则应由被告承担，即2020年10月15日后被告未按时履行付款义务的，则在约定年利率5.39%的基础上加付50%的罚息至借款清偿之日止。视此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘勇与被告湖北泰地置业发展有限公司于2017年9月12日签订的合同编号为天门20170900516-天门20170900519、天门20170900522-天门20170900537、天门20170900541-天门20170900545，共25份《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月15日解除；二、确认原告刘勇、郭瑛与第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司于2017年9月12日签订的合同编号为业务三部2017（商）按0215号-0223号、0225号-0239号、0244号，共25份《住房（商业用房）按揭借款合同》于2020年10月15日解除；三、被告湖北泰地置业发展有限公司在本判决生效后十五日内向原告刘勇返还购房首付款4494500元，支付从2017年7月4日至2020年8月3日的利息555101.53元，并以4494500元为基数，从2020年8月4日起按年利率4%计算利息至清偿之日止；四、被告湖北泰地置业发展有限公司在本判决生效后十五日内向原告刘勇支付逾期交房违约金118030.40元；五、被告湖北泰地置业发展有限公司在本判决生效后十五日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司返还借款本金8152439元，并以8152439元为基数，从2018年11月21日起按照年利率5.39%计算利息至借款清偿之日止，从2020年10月16日起，在年利率5.39%的基础上加付50%的罚息至借款清偿之日止；六、原告刘勇、郭瑛于本判决生效后十日内向第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司支付2018年11月21日起至2020年10月15日止的罚息74123.60元；七、驳回原告刘勇、郭瑛的其他诉讼请求。八、驳回第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88114元(原告刘勇、郭瑛已预交案件受理费52898元，第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司应减半预交案件受理费35216元），原告刘勇、郭瑛交纳的诉讼保全费5000元，共计93114元，由原告刘勇负担854元，由被告湖北泰地置业发展有限公司负担91630元，由第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司负担630元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  刘邦玲人民陪审员  李明生人民陪审员  李爱美二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  夏思雨