河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初7880号原告（反诉被告）：刘稀林，男，1969年10月11日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：李杰，系原告表弟。被告（反诉原告）：苗步江，男，1961年3月23日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：闫战霞,系被告妻子。委托诉讼代理人：闫战玲，系被告妻姐。原告（反诉被告）刘稀林与被告（反诉原告）苗步江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘稀林的委托诉讼代理人李杰，被告苗步江的委托诉讼代理人闫战霞、闫战玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘稀林向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋租金250000元（按合同约定的双倍租金每月25000元，从2020年2月17日计算至同年12月16日）、违约金100000元共计350000元。事实和理由：2019年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将济源市宣化街西段原宣化影楼二楼、三楼租赁给被告经营网吧（不含二楼前厅西面两间原办公用房），年租金为150000元，租赁期限一年，即从2019年2月17日起到2020年2月16日止。同时双方在合同第九条约定“合同到期后同等条件乙方优先，乙方需续租应在合同到期前两个月以上向甲方提出续签要求，……如果到期没能将空房交还甲方，算乙方违约，按合同年租金的两倍作为租金，同时甲方有权要求乙方赔偿租金外的其他损失”；第十条约定违约金为100000元。合同到期后，被告既未向原告提出续签合同的要求，也不将租赁的房屋交还给原告，更不向原告支付下年度的租金。原告多次派人或电话通知被告，要求被告交还房屋或签订下年度合同，被告总是以各种理由推诿。2020年8月31日上午原告再次打电话向被告主张权利，被告称在郑州办事，9月1日下午回家就与原告签订合同，可是在8月31日下午原告听说被告正在搬东西准备一走了之，便立即派人赶到现场，情况果真如此，被告已将网吧大部分设备搬走，屋内只剩一小部分不值钱的东西，原告人员当场报警并要求被告支付拖欠租金，被告员工锁门后便匆匆离开。后原告多次与被告协商均无果。被告苗步江辩称：原、被告已经谈好被告不再使用原告房屋，并且原告在夏天已经将被告承租的房屋张贴在出租房屋的门头上对外招租，当原被告说好后被告在搬东西撤走时原告出面阻拦，当时是在这种情况下被告报警。2020年8月31日当天被告拉走一部分物品，还有一部分物品未拉，原告将涉案房屋上锁钥匙也收走了；被告苗步江不是适格的被告，被告应是济源市超时空网吧；原告出租的房屋不具备出租条件，没有消防通道，房屋大面积漏水，而被告从事经营的是网吧行业，经营期间因原告的出租房屋无消防通道，导致被告多次收到消防部门通知停业并进行整改。此外因房屋漏水导致网吧内的电脑主机经常损坏，为此支出多笔维修费用。因此双方之间的租赁合同自签订之日起无效；被告已于2020年8月31日搬出租赁房屋，并将房屋钥匙交与原告，并未给原告造成妨害。2020年1月23日，被告收到济源市文广局通知，因受疫情影响娱乐行业全部关门停业，直到同年5月中旬才开始半关闭、半开业状态试营业。在此期间被告多次向原告提出要求降低租金，修通消防通道并修补房屋漏水，否则不再续签合同，由于上述存在问题原告一直未解决，双方协商不再续签合同，在此期间原告已在商铺门上贴出招租广告。同年8月被告开始陆续将网吧的电脑、桌椅等设施撤出并处理，处理期间原告强行将网吧的房门上锁并收回房屋。同时被告向本院提起反诉，称原告提供的租赁房屋长期漏水导致网吧内的电脑主机、显示器、鼠标、键盘损坏，要求反诉被告刘稀林赔偿损失10000元。针对反诉原告苗步江的反诉请求，反诉被告刘稀林认为原告起诉要求被告支付租赁期满以后的租金并承担违约金，而被告反诉的是租赁期间的漏水损失，这是两个不同的法律关系，反诉请求与本案无关；被告在租赁期间从未向原告提出存在房屋漏水的问题，被告提供的证据也不能证明其主张的损失与房屋漏水存在关联性，要求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告刘稀林提供的人民调解调查记录、协议书及录音资料客观真实，对其真实性本院予以认定。被告苗步江提供的其与济源市电影院签订的房屋租赁合同与本案无关联性，本案不予涉及；被告提供的电脑维修单不能证明该情况是案涉出租房屋漏水造成的，不能证明与本案存在关联性，故对该证据本院不予采信。根据原、被告诉辩主张及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2017年12月25日，济源市电影院（甲方）与刘稀林（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于济源市宣化街197号的济源市电影院整体租赁给乙方，租赁期从2018年1月1日至2027年12月31日。2019年6月1日，经济源市电影院同意，刘稀林（甲方）与苗步江（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将原宣化影院二楼、三楼租赁给乙方做网吧经营使用，二楼前厅西面两间的原办公用房，继续作为办公用房由甲方无偿使用；租赁期限从2019年2月17日到2020年2月16日，年租金为壹拾伍万元；乙方要做好消防安全工作，严格落实消防管理制度。甲方将现有的消防设施设备及消防条件交乙方使用，如果有不完善的地方由乙方负责；合同到期后同等条件乙方优先。乙方需续租应在合同到期前两个月以上向甲方提出续签要求，同等条件下乙方优先。合同到期之日如没能续签，视为乙方放弃续签权。在合同到期之日，乙方应撤除所有设施设备，以空房状态将租赁房屋交还甲方。乙方没有撤除的东西视为乙方放弃，甲方有权自行处置。如果到期没能将空房交还甲方，算乙方违约，按合同年租金的两倍作为租金，同时甲方有权要求乙方赔偿租金外的其他损失；任何一方违约付对方违约金壹拾万元整。2020年1月24日，济源产城融合示范区文化广电和旅游局下发通知，内容为：××疫情防控工作，切实保障人民群众的生命和身体××济源辖区范围内即日起关闭图书馆、文化馆（站）、博物馆等各类公共文化服务场馆；原组织安排的文化活动取消或延期，关闭网吧、KTV等文化市场经营场所……恢复开放和活动的具体时间，视疫情防控情况另行通知。同年5月14日，济源产城融合示范区文化广电和旅游局下发关于文化市场经营单位复工复产的通知，内容为：互联网上网服务营业场所等文化市场经营单位在落实防控措施前提下，采取预约、限流等方式有序复工复产；娱乐、互联网上网服务营业场所，接纳人数不得超过最大承载量的50%，要采取预约、错峰入场、间隔就坐等措施……。2020年8月31日，被告将网吧物品搬离，在此期间与原告方人员发生冲突，剩余部分物品未搬。同年10月12日，刘稀林与苗步江在人民调解员张正常主持下达成人民调解协议，约定苗步江继续租赁案涉房屋、并于2020年10月18日前支付当年2月17日至2021年2月16日的租金90000元，后因苗步江方不同意上述协议内容，双方未就该调解协议进行司法确认，原告刘稀林遂向本院提起本案诉讼。另查：1.庭审中，原告刘稀林称合同到期后，其曾多次要求被告交还房屋或签订下年度合同，被告以各种理由推诿，2020年8月31日被告还称9月1日下午回家就签合同，却在当天将网吧物品搬离。由于被告对人民调解协议反悔，其认为被告不会再续租，就于10月12日后将案涉房屋对外进行招租；被告苗步江称已与原告谈好不再使用房屋，所以其才于8月31日将网吧物品搬走，此外原告在夏天已经将案涉房屋张贴在出租房屋的门头上对外招租。2.被告苗步江于2020年12月16日下午将案涉房屋内的物品全部搬离。本院认为，2019年6月1日原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。被告苗步江称原告交付的租赁房屋存在漏水及无消防通道的情形，认为双方之间的合同自签订之日起就是无效的，该主张无法律依据，本院不予支持。被告苗步江另辩称其不是本案适格被告，原告应起诉济源市超时空网吧，经查与原告刘稀林签订租赁合同的系被告苗步江，案涉房屋系苗步江租赁后用于经营济源市超时空网吧，根据合同相应性原则，本案房屋租赁合同的主体仍是原告刘稀林与被告苗步江，因此原告起诉被告苗步江主体适格。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原、被告之间的租赁合同于2020年2月16日到期，而在原告提供的谈话录音中原告方的李旭军讲“有人给刘总打电话说别人都搬空了，为啥2月份到7月份期间没有催？到7月份、8月份非要追着”，从其谈话内容上看合同到期后原告并未提出异议，且被告苗步江也未将案涉房屋交付原告、而是继续使用，因此应视为双方之间的合同期限自动顺延、转化为不定期租赁合同关系。后被告于2020年8月31日从网吧搬离物品，说明被告不再准备租赁案涉房屋，但由于之前双方未协商一致，导致当天发生矛盾、剩余部分物品未搬离，之后双方经人民调解员调解达成协议，约定由被告苗步江继续租赁案涉房屋并支付2020年租金，后因被告苗步江方不同意上述协议内容，原告刘稀林遂将案涉房屋对外进行招租，说明此时双方已解除房屋租赁合同达成一致意见，因此案涉房屋的租金应计算至2020年10月12日之后，按年租金150000元从2020年2月计算至同年10月为100000元。在原、被告合同履行期间，发生了新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件，济源产城融合示范区文化广电和旅游局于2020年1月24日下发通知，即日起关闭、网吧、KTV等文化市场经营场所，直至同年5月14日才下发关于文化市场经营单位复工复产的通知，考虑到疫情防控措施确实对被告网吧经营产生影响，根据公平原则酌情减免被告房屋租金两个月即扣减25000元。关于原告刘稀林要求被告苗步江按照双倍租金标准支付租金并承担违约金100000元的诉讼请求，由于双方之间已转化为不定期租赁合同，依据法律规定当事人可以随时解除合同，且双方对租金的给付时间并无明确约定，此外考虑到疫情期间双方存在协商的过程，在此期间不宜认定一方存在违约行为，故对原告刘稀林该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，被告苗步江应给付原告刘稀林房屋租金75000元（100000元-25000元）。反诉原告苗步江称反诉被告刘稀林提供的租赁房屋长期漏水导致网吧内的电脑主机、显示器、鼠标、键盘损坏，要求赔偿损失10000元，该主张无确凿证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苗步江于本判决生效后十日内给付原告刘稀林租金75000元；二、驳回反诉原告苗步江的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取为3275元，由原告刘稀林负担2437元，被告苗步江负担838元；反诉费25元（已减半），由反诉原告苗步江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王素娟二〇二〇年十二月二十九日书记员  陆照楠