广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9304号原告：周才广，男，1963年10月27日出生，汉族，住广东省清远市清新区太和镇玄真社区**************，公民身份号码：441************712。委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。被告：清远市富荣市*物流有限公司，住所地：广东省清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林志平，执行董事。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司职员。原告周才广诉被告清远市富荣市*物流有限公司（简称富荣公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告周才广的委托诉讼代理人周琴，被告富荣公司的委托诉讼代理人甘发鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周才广向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付承包经营费72461.55元及违约金（其中第一季度承包费违约金为531.38元，2018年第二季度承包费违约金为705.3元，2018年第三季度承包费违约金为512.06元，被告拖欠2018年第四季度承包费14492.31元，违约金从2018年11月16日计算至2019年2月14日为869.53元，被告拖欠28984.62元的违约金从2019年2月16日计算至2019年5月14日为1700.43元，被告拖欠43476.93元的违约金从2019年5月16日计算至2019年8月14日为2637.6元，被告拖欠57969.24元的违约金从2019年8月15日计算至2019年11月14日为4220.16元，被告拖欠72461.55元的违约金从2019年11月16日计算至起诉之日为13188元，之后的违约金以72461.55元为基数，按年利率24%计算至清偿为止，小计96826.01元）；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年12月17日签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买广东省清远市****31*****6*******商铺（涉案商铺），套内面积83.75平方米，总价为966154元。同日，原、被告签订《商铺承包经营协议》，约定：原告将涉案商铺发包给被告经营管理，承包经营期限为2014年12月28日起至2019年12月27日止，第四条约定：1、承包经营前三年，为共同培育市场，促进包括甲方在内的全体业主的共同利益，甲方双方一致同意乙方无需向甲方支付承包经营费，但乙方应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传。2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由被告分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给原告。第八条还约定：被告未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三向原告支付违约金。协议签订后，双方履行了合同。被告应当自2017年12月28日起第四经营年度，每季度的次月15日前向原告支付当季度的承包经营费14492.31元。但被告分别于2018年4月12日支付第一季度，2018年7月27日支付第二季度，2018年11月7日支付第三季度的承包费，2018年第四季度至2019年第一至四季度的承包费至今没有支付，故被告应当支付合计五个季度的承包经营费72461.55元（14492.31元×5）。鉴于被告未按照协议支付承包经营费，被告应承担违约责任，原告暂按照年利率24%计算违约金，计算公式如下：1、2018年第一季度承包经营费的缴纳时间应当为2018年2月15日前，被告于2018年4月12日缴纳，应当支付违约金531.38元（14492.31元×0.24÷360天×55天）；2、2018年第二季度承包经营费的缴纳时间应当为2018年5月15日前，被告于2018年7月27日缴纳，应当支付违约金705.3元（1449231元×0.24÷360天×73天）；3、2018年第三季度承包经营费的缴纳时间应当为2018年8月15日前，被告于2018年11月7日缴纳，应当支付违约金512.06元（14492.31元×0.24÷360天×53天）；4、2018年第四季度承包经营费的缴纳时间应当为2018年11月15日前，被告没有缴纳，被告就拖欠的经营承包费14492.31元的违约金时间从2018年11月16日计算至2019年2月14日为869.53元（14492.31元×0.24÷360天×90天）；5、2019年第一季度承包经营费的缴纳时间应当为2019年2月15日前，被告没有缴纳，被告就拖欠的经营承包费28984.62元的违约金时间从2月16日计算至2019年5月14日为1700.43元（28984.62元×0.24÷360天×88天）；6、2019年第二季度承包经营费的缴纳时间应当为2019年5月15日前，被告没有缴纳，被告就拖欠的经营承包费43476.93元的违约金时间从2019年5月16日计算至2019年8月14日前为2637.6元（43476.93元×0.24÷360天×91天）；7、2019年第三季度承包经营费的缴纳时间应当为2019年8月15日前，被告没有缴纳，被告就拖欠的经营承包费57969.24元的违约金时间从2019年8月16日计算至2019年11月14日为4220.16元（57969.24元×0.24÷360天×91天）；8、2019年第四季度承包经营费的缴纳时间应当为2019年11月15日前，被告没有缴纳，被告就拖欠的经营承包费72461.55元的违约金时间从2019年11月16日计算至起诉之日为13188元（72461.55元×0.24÷360天×273天）。经原告催告，被告拒不依照约定支付经营承包费，侵害了原告的合法利益，故原告特向法院起诉，恳请法院依法支付原告的诉讼请求。被告富荣公司辩称：我司希望能与原告调解，根据承包协议第八条违约责任的第三、四点，原告对涉案商铺没有权利进行发包及经营。我司要求提起反诉，要求原告支付相应的违约金，租赁合同中的承包经营协议是不能履行的，原告不应获得承包经营费，因为原告并未支付完毕购房款，没有权利进行分包经营，没有取得相应的权利。本院经审理认定事实如下：2013年12月17日，原告周才广与被告富荣公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于清远市*******清远富荣农副产品批发中心六号商业楼1-2层022*商铺，总价为966154元。原告于2013年12月17日前支付首期款666154元，余款300000元通过办理银行按揭支付，原、被告双方签名盖章确认。2014年1月10日，该合同盖上“清远市住房和城乡建设局商品房预售合同登记备案专用章”确认。2013年12月17日，原、被告双方再签订一份《商铺承包经营协议》，约定：原告将位于清远市***********6*022***（建筑面积、位置及装饰、设备标准等见该标的物业的商品房买卖合同），承包期限自2014年12月28日起至2019年12月27日止，前三年免收承包经营费，第四、五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由被告分四个季度，平均每季度的次月15日前支付原告，逾期按每日逾期款的千分之三支付违约金。承包协议签订后，原告称被告已支付2018年第一、第二及第三季度的承包费，每季度为14492.31元，支付时间分别为2018年4月12日、7月27日及11月7日。因被告未按协议约定支付剩余承包费，原告遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。庭审中，原告确认涉案商铺并未付清剩余款项。本院认为，原、被告双方自愿签订《商铺承包经营协议》，协议内容是当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据协议内容，实际上属于房屋租赁合同关系，被告租赁原告房屋，应依约支付租金，原告主张的承包费实际为租金。虽然原告尚未付清涉案房屋的购房款给被告，但双方的买卖合同关系属于另一法律关系，被告可另寻法律途径主张权利，其以此为由拒付租金给原告于法无据。根据协议约定，被告仅支付3个季度的租金，尚欠租赁期间内5个季度的租金即72461.55元（14492.31元×5）。因协议约定按每日逾期款的千分之三支付违约金过高，现原告要求参照民间借贷的年利率24%计算违约金合理合法，本院予以采纳。每季度租金的应于次月15日前支付，至起诉之日时，被告应支付的违约金计算如下：1、2018年第一季度缴纳时间为2018年2月15日前，被告于2018年4月12日缴纳，违约金531.38元（14492.31元×0.24÷360天×55天）；2、2018年第二季度缴纳时间为2018年5月15日前，被告于2018年7月27日缴纳，违约金705.3元（1449231元×0.24÷360天×73天）；3、2018年第三季度缴纳时间为2018年8月15日前，被告于2018年11月7日缴纳，违约金512.06元（14492.31元×0.24÷360天×53天）；4、2018年第四季度缴纳时间为2018年11月15日前，被告没有缴纳，所欠租金14492.31元的违约金从2018年11月16日计算至2019年2月14日为869.53元（14492.31元×0.24÷360天×90天）；5、2019年第一季度缴纳为2019年2月15日前，所欠租金28984.62元的违约金从2月16日计算至2019年5月14日为1700.43元（28984.62元×0.24÷360天×88天）；6、2019年第二季度缴纳时间为2019年5月15日前，所欠租金43476.93元的违约金从2019年5月16日计算至2019年8月14日前为2637.6元（43476.93元×0.24÷360天×91天）；7、2019年第三季度缴纳时间为2019年8月15日前，所欠租金57969.24元的违约金从2019年8月16日计算至2019年11月14日为4220.16元（57969.24元×0.24÷360天×91天）；8、2019年第四季度缴纳时间为2019年11月15日前，所欠租金72461.55元的违约金从2019年11月16日计算至起诉之日为13188元（72461.55元×0.24÷360天×273天），合共24364.46元。对于起诉之日后的违约金，以所欠租金72461.55元为基数，自2020年8月19日起参照年利率24%计至付清租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告清远市富荣市*物流有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告周才广支付租金72461.55元；二、被告清远市富荣市*物流有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告周才广支付违约金24364.46元，起诉之后的违约金以72461.55元为基数，自2020年8月19日起参照年利率24%计至付清租金之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1110元，由被告清远市富荣市*物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  唐权锋二〇二〇年十一月十六日书记员  谢美玲附引用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。