河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16484号上诉人（原审原告、反诉被告）：张军峰，男，汉族，1987年6月6日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：张新磊，男，汉族，1986年1月16日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：李强，男，汉族，1985年5月2日出生。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘卫丽，河南魁达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邱占红，男，汉族，1976年4月25日出生。委托诉讼代理人：李红利，河南举直律师事务所律师。上诉人张军峰、张新磊、李强因与上诉人邱占红租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张军峰、张新磊、李强的共同委托诉讼代理人刘卫丽，上诉人邱占红的委托诉讼代理人李红利到庭接受了询问。本案现已审理终结。张军峰、张新磊、李强上诉请求：1.撤销原判第一项，依法判决邱占红向张军峰、张新磊、李强支付损失198270元，同时退还张军峰、张新磊、李强已缴纳租金45000元；2.邱占红承担鉴定费16200元。事实与理由：一、张军峰、张新磊、李强与邱占红之间签署的《租地合同》因违反法律规定而无效。根据租赁合同约定，张军峰、张新磊、李强租赁该土地是用于经营的，但是该块土地的性质是农业用地，不具有建设用地性质，不能用于经营，从而导致以该块土地为标的的租赁土地合同无效。二、根据《合同法》的规定，合同无效产生的损失，合同双方应当按照责任比例来承担。张军峰、张新磊、李强产生的损失经鉴定为20.03万元。从本案事实来看，邱占红在签订合同的时候就明知张军峰、张新磊、李强租赁该土地的用途是经营，不符合该块土地的使用性质，但其仍然将不符合要求的土地租赁给张军峰、张新磊、李强使用，而且让张军峰、张新磊、李强继续使用了三年之久，后邱占红又单方擅自解除合同，加大张军峰、张新磊、李强的损失。因此根据公平原则，邱占红应承担损失的90%。三、邱占红应当按照责任比例对本案的鉴定费承担支付责任。一审为了查清案件事实，确定损失具体数额，张军峰、张新磊、李强向一审法院申请了鉴定，由此支付了鉴定费18000元。一审法院却未对鉴定费进行分配，直接漏掉未处理。四、邱占红应退还张军峰、张新磊、李强租金45000元。在实际履行中，张军峰、张新磊、李强将三年的租金都已支付完毕，而实际就使用了二年，剩余一年未进行使用，因此，邱占红应当退还缴纳的第三年租金45000元。邱占红辩称，一、1.双方签订的《租地协议》合法有效，系在平等协商自愿签署《租地协议》，协议内容未违背公序良俗，未损害国家、集体或第三方利益，系双方真实意思表示。《租地协议》约定土地用于生产经营，该约定不违反法律法规的强制性规定。双方均为侯寨乡村民，案涉土地性质系集体土地农业用地他们是明知的，按照土地性质合理使用土地为其应有法定义务。案涉农业用地能用于生产经营，邱占红在未转租案涉土地时经营鱼塘，其他生产经营项目也不少，包括但不限于种植经济作物、农业旅游体验等。张军峰、张新磊、李强将生产经营和变更土地性质混为一谈显系偷换概念，整个2016年度经营期内的经营也是在未改变土地现状的情况下经营的，因此《租地协议》是合法有效的。2.张军峰、张新磊、李强在起诉时确认合同有效并解除，按照禁止反言原则，应以起诉状及一审庭审陈述为准。3.张军峰、张新磊、李强因拒不支付租金、擅自变更土地性质等严重违约行为依法行使解除权，邱占红对此没有过错，亦没有义务承担任何赔偿责任。张军峰、张新磊、李强未经法定程序审批擅自建设的违法建筑(硬化的地坪)本身违法，已被执法部门限期拆除，要求他人赔偿没有合同及法律依据。张军峰、张新磊、李强擅自变更租赁农业用地为建设用地，致使案涉土地受损，严重破坏周边环境，且邱占红在侯寨乡樱桃沟景区管理委员会督促拆除违法建筑、郑州市二七区国土资源局行政处罚并移交法院强制执行的情况下，仍拒不拆除违法建筑，致使合同目的不能实现且面临被解约的风险，张军峰、张新磊、李强属于严重违约。4.张军峰、张新磊、李强诉称已支付了三年租金，没有事实依据。张军峰、张新磊、李强仅支付了两年(2016年6月24日-2018年6月23日)90000元的租金，而非180000元租金，其擅自搭建的简易更衣室、砖结构卫生间、硬化的地面仍遗留在现场没有拆除运走，影响后续土地使用。二、关于鉴定费，张军峰、张新磊、李强在一审中未提出该项诉讼请求，不属于二审审理范畴，应予以驳回。三、双方均认可合同已解除，但张军峰、张新磊、李强拒不拆除其遗留在租赁土地上的2个简易更衣室、砖结构简易卫生间、围挡以及其擅自硬化的地面，影响周边环境和租赁土地的使用，但在判决书中未予以明确，显系漏判。邱占红上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.撤销原判第四项，依法改判支付上诉人要求被上诉人拆除出租场地内的设施、设备，拆除违法建筑等设施的反诉请求。事实与理由：一、原审判决存在漏判“张军峰、张新磊、李强撤出设施设备、拆除违法硬化地面”的问题，明显不当。原审庭审查明，《租地协议》签订后张军峰、张新磊、李强仅支付了2016年4月26日-2018年4月25日两年间的租金90000元，张军峰、张新磊、李强在履行《租地协议》中未经许可，擅自对租用的涉案土地进行了地坪硬化。邱占红据此依法行使合同解除权。双方均认可合同已于2018年5月解除，但张军峰、张新磊、李强拒不拆除其遗留在租赁土地上的2个简易更衣室，砖结构简易卫生间、围挡、以及郑州市二七区国土资源局【2017】第116号行政处罚决定书责令15日内拆除的面积达2296.31平方米的硬化地面，影响租赁土地的使用，因此邱占红请求撤出租赁场地内的设施、设备、拆除违法建筑的诉讼请求合情合理合法，另外原审法院在原判决“本院认为”中亦明确支持上诉人该项反诉诉讼请求，但在判决中却未予以明确，明显不当。二、张军峰、张新磊、李强存在根本违约及违法行为，原审法院判令邱占红承担张军峰、张新磊、李强投资损失甚至包括违法建筑损失赔偿责任没有法律依据。邱占红对合同解除没有过错，行使合同解除权即是对张军峰、张新磊、李强违法硬化地坪行为的最后的纠正。即使认定邱占红在监督张军峰、张新磊、李强履约中有过错，也只是对除违法建筑之外的投资残值损失承担10%的责任。原审判决将违法建筑122200元残值列为损失明显不合理，此部分应从损失中予以剔除。张军峰、张新磊、李强辩称，设备基本上是已经撤出完毕，已经处理了硬化的地面。如果合同有效的话，根本违约也是邱占红，其在使用期间就突然通知我方将地转租他人。张军峰、张新磊、李强向一审法院提出诉讼请求：判令邱占红退还张军峰、张新磊、李强租金并赔偿损失总计30万元。邱占红向一审法院提出反诉请求：1.判决解除邱占红与张军峰、张新磊、李强2016年《租地协议》；2.判决张军峰、张新磊、李强自行撤出其在出租场地内的设施、设备，拆除违法建筑，付清水电费。一审法院认定事实：2014年3月30日，邱占红和樱桃沟村二组分别以乙方和甲方的名义签订了《租地协议》，该协议主要内容为：乙方承租甲方樱桃沟村二组位于六亩地嘴及下面河道，总面积贰拾叁亩半，租期三十年，自2014年4月1日至2044年4月1日。租金为每亩每年530元，乙方每年的4月1日前一次性付清下年的全部租金12500元。该协议第四条第（4）款约定：在租赁期内，乙方有自主使用权（包括出租转让）。邱占红在乙方签字处签名，樱桃沟村二组组长李金池和村民代表李子军、李明学、李留军、李建军、李东芳、李书欣在甲方签字处签名。2016年4月26日，张军峰、张新磊、李强和邱占红分别以承租方（乙方）和出租方（甲方）的名义签订《租地协议》。协议第一条约定：甲方将位于樱桃沟水岸人家的使用权出租给乙方使用。该块土地的具体位置（即四至）为：东至樱桃，南至上山边，西至饭店门口，北至河道边，大小为10亩，长100米，宽900米。协议第二条约定：租赁期限为4年，自2016年4月26日至2020年4月25日，年租金4.5万元，合计18万元整。协议第三条约定：甲方承诺对合同第一条所指土地有合法使用权并有权出租给乙方使用，如有违反，甲方应将所收取的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失。协议第七条约定：租金的交纳于合同生效后由乙方一次性支付给甲方，即年租金4.5万。协议第八条约定：甲方保证乙方于合同生效后10日内进驻该地块，如因甲方原因导致乙方未按时进入，逾期在10日内，甲方应向乙方支付总租金日5%的违约金；如逾期超过10日，乙方有权解除合同，甲方向乙方支付总租金20%的违约金。协议签订后，邱占红接受张军峰、张新磊、李强交付的租金并按照约定向邱占红交付了相应的土地，张军峰、张新磊、李强使用租赁的土地经营水上乐园，后张军峰、张新磊、李强因《租地协议》的履行问题与邱占红发生纠纷，并诉至该院。另查明，《租地协议》履行过程中，张军峰、张新磊、李强对租用的涉案土地进行了地坪硬化。2017年3月19日，樱桃沟景区管理委员会向张军峰、张新磊、李强发出《限期自行拆除违章建筑的通知》，该通知载明：“樱桃沟村（社区）2组水上乐园单位（××）硬化地坪，请于2017年3月20日前自行拆除违章建筑，恢复土地原状，否则将强制拆除”。2017年5月25日，郑州市二七区国土资源局向张军峰送达二七国土资罚决字【2017】第116号行政处罚决定书，认定张军峰、张新磊、李强于2017年3月15日占用樱桃沟景区开发管理委员会樱桃沟社区二组其他林地2296.31平方米，硬化地面2296.31平方米，该宗地不符合土地利用总体规划，且未办理土地使用手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条、第四十四条规定，决定处罚如下：1.限15日内自行拆除在非法占用的其他林地2296.31平方米上新建的硬化地面2296.31平方米，恢复土地原状；2.对非法占用的其他林地2296.31平方米处以每平方米3元的罚款，罚款共计6888.93元。张军峰于当日签收该行政处罚决定书，并于2017年6月1日缴纳了6888.93元罚款，但未拆除硬化地面。2017年11月27日，郑州市二七区国土资源局向张军峰、张新磊、李强张军峰送达二七国土资催告字【2017】116号履行行政处罚决定催告书，限15日内自行拆除硬化地面2296.31平方米，恢复土地原状。2017年12月8日，郑州市二七区国土资源局向郑州市二七区人民法院发出二七国土资函【2017】245号关于申请强制执行的函，以张军峰既不申请复议，又不履行行政处罚决定为由申请法院依法强制执行。再查明，一、张军峰、张新磊、李强出示的××账户交易明细清单显示，张军峰、张新磊、李强于2017年5月17日通过其6230583000008942189账户向邱占红6222081702005160707账户转款45000元。二、邱占红自认，张军峰、张新磊、李强已交纳2年的土地租金共计90000元。三、本案证据未显示张军峰、张新磊、李强向邱占红返还租赁的土地，也未显示邱占红将硬化地面恢复原状。本案纠纷处理过程中，该院依法委托河南科健资产评估有限公司对涉案的建筑物和水泥地坪、围挡以及地面建造成本费用进行评估。河南科健资产评估有限公司于2019年6月28日作出豫科健评报字（2019）第00016号《郑州市二七区人民法院拟处理土地租赁合同纠纷案件涉及的地上建筑物、水泥地坪、围挡等地面附属物价值项目资产评估报告》，确定涉案建筑物和水泥地坪以及地面建造成本费用的评估价值为22.03万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。邱占红和樱桃沟村二组2014年3月30日签订的《租地协议》，以及张军峰、张新磊、李强、邱占红2016年4月26日签订的《租地协议》，是双方的真实意思表示，该《租地协议》已成立，其符合法律规定的约定内容已生效。双方应当本诚实信用原则，按照已生效的约定内容全面履行各自的义务。上述《租地协议》的实际履行中，张军峰、张新磊、李强已按照约定向邱占红交付房屋，已履行约定的出租义务。作为承租方，张军峰、张新磊、李强在履行《租地协议》中未经许可，擅自对租用的涉案土地进行了地坪硬化，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。樱桃沟景区管理委员会和郑州市二七区国土资源局分别向张军峰、张新磊、李强发出《限期自行拆除违章建筑的通知》，作出二七国土资罚决字【2017】第116号行政处罚决定书，并向该院申请强制执行。故对邱占红要求解除双方2016年《租地协议》并自行撤出其在出租场地内的设施、设备，拆除违法建筑的反诉请求，予以支持。邱占红要求张军峰、张新磊、李强付清水电费，但未出示证据加以证明，故不予支持。张军峰、张新磊、李强履行《租地协议》中擅自对租用土地进行了地坪硬化，导致合同无法继续履行，故对《租地协议》履行中产生的地上建筑物、水泥地坪、围挡等地面附属物的损失，张军峰、张新磊、李强应承担主要责任。作为出租方，邱占红将涉案土地出租给张军峰、张新磊、李强使用，应对张军峰、张新磊、李强按照《租地协议》约定合理利用租赁土地进行监督。本案中，未显示邱占红对张军峰、张新磊、李强履行《租地协议》进行监督，也未显示邱占红在二七国土资罚决字【2017】第116号行政处罚决定书作出后对张军峰、张新磊、李强硬化地坪进行纠正。故对张军峰、张新磊、李强履行《租地协议》中产生的损失，也应承担相应的责任。结合本案实际，张军峰、张新磊、李强、邱占红对所产生的损失，应分别按照90％和10％的比例予以承担为宜。张军峰、张新磊、李强要求邱占红赔偿的损失数额，可参照豫科健评报字（2019）第00016号《郑州市二七区人民法院拟处理土地租赁合同纠纷案件涉及的地上建筑物、水泥地坪、围挡等地面附属物价值项目资产评估报告》确定的22.03万元，按照20％的比例可计算为22030元。张军峰、张新磊、李强要求邱占红退还租金，结合邱占红已支付90000元租金，并按照《租地协议》载明的每年45000元标准，其租期从2016年4月26日开始可持续至2018年4月25日，且本案证据未显示张军峰、张新磊、李强在2018年4月25日之前已将租赁土地返还邱占红，故张军峰、张新磊、李强要求邱占红退还租金的诉讼请求，无相关事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邱占红于判决生效后十日内向支付张军峰、张新磊、李强损失22030元；二、解除张军峰、张新磊、李强与邱占红2016年签订的《租地协议》；三、驳回张军峰、张新磊、李强的其他诉讼请求；四、驳回邱占红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，反诉费50元，合计5850元，张军峰、张新磊、李强负担5265元，邱占红负担585元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张军峰、张新磊、李强与邱占红签订的《租地协议》，约定张军峰、张新磊、李强承租邱占红位于郑州市××侯寨乡樱桃沟水岸人家旁边的空地使用，张军峰、张新磊、李强上诉称该协议应为无效，但未提供证据证明符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故本院不予采信。在合同履行过程中，由于张军峰、张新磊、李强擅自对租用土地进行了地坪硬化，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，且在行政机关要求整改后未予整改，导致合同无法继续履行，故邱占红有权解除《租地协议》。对合同解除后造成的损失，应当区分责任进行合理赔偿。一审判决结合张军峰、张新磊、李强的违法行为及邱占红适当的监督责任，认定责任的承担比例妥当，由此确定的赔偿数额较为合理。合同解除后，涉案土地已交付邱占红，邱占红已另行出租，其可将相关违法设施自行拆除，故一审判决不予支持该项请求并无不妥。张军峰、张新磊、李强上诉请求邱占红退还已交纳的第三年租金，称该部分租金与另笔借款相关联，但邱占红不予认可，故该上诉理由，本院不予采信。一审中，张军峰、张新磊、李强在回答邱占红发问时，明确答复损失总计30万元计算方式为退还租金79700元和损失费用220300元，并未将鉴定费用计入，故张军峰、张新磊、李强上诉称一审法院漏判鉴定费用的理由，本院不予采信。综上所述，张军峰、张新磊、李强及邱占红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5850元，由李强、张军峰、张新磊负担5265元；丘占红负担585元。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  李 黎审判员  秦 宇二〇二〇年十二月二十五日书记员  曹芳宇