湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11123号上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南祥龙琦农林科技有限公司，住所地长沙市天心区橘洲弯路**望江佳园****。法定代表人：杨可。委托诉讼代理人：田栩娈，该公司员工。委托诉讼代理人：易文丰，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：长沙市湘江风机有限责任公司，住所，住所地长沙市雨花区井圭路**长沙市湘江风机厂****div>法定代表人：易浩波。委托诉讼代理人：黄奇斌，湖南五之律师事务所律师。上诉人湖南祥龙琦农林科技有限公司（以下简称祥龙琦公司）因与上诉人长沙市湘江风机有限责任公司（以下简称湘江风机公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘江风机公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4264号民事判决第一、三项；2、请求依法驳回祥龙琦公司的一审全部诉讼请求，并支持湘江风机公司全部反诉请求；3、判令祥龙琦公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定祥龙琦公司向湘江风机公司支付500000元属于押金完全错误，应依法予以纠正。祥龙琦公司支付给湘江风机公司的500000元性质为定金，湘江风机公司无需归还。2、一审判决祥龙琦公司支付湘江风机公司房屋空置损失335000元完全错误，祥龙琦公司的违约行为导致湘江风机公司房屋空置100天，其损失为734247元，应予支持。一审判决对祥龙琦方式导致湘江风机公司房屋空置的事实已经确认，而随意行使自由裁量权，只认定了一个半月，完全与客观事实不符，严重损害了湘江风机公司的合法权益，应予以纠正。3、祥龙琦公司诚信丧失，随意违反合同约定，直接造成了上诉人的巨额经济损失，反而恶人先告状，其行为让湘江风机公司忍无可忍，恳请二审法院根据本案事实、证据，充分考虑湘江风机公司的现实情况，依法支持湘江风机公司的全部上诉请求。二审中湘江风机公司放弃关于50万元系定金，不应退还的上诉请求。祥龙琦公司辩称，1、案涉500000元为租赁押金，一审判决认定无误，湘江风机公司主张定金理由不成立；2、湘江风机公司主张100天房屋空置损失却反事实和法律依据；3、湘江风机公司不能交付合同标的物、单方解除合同，并不返还我公司租赁押金，我公司通过法律途径维护自己的合法权益，不存在“恶意诉讼”一说，其反复强调自己是特困企业，与本案毫无关系。祥龙琦公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0103民初4264号民事判决第二、三项；2、判决湘江风机公司返还祥龙琦公司50万元占用期间的利息。事实与理由：原审判决认定事实、适用法律错误。1、该判决书第九页第四行：“由于合同的解除系湖南祥龙琦农林科技有限公司违约行为导致的，其无权主张资金占用期间的利息”属认定事实错误。首先，合同的解除的直接原因是被上诉人提出解除合同，根本原因是湘江风机公司违约在先。其次，一审案涉50万元性质为租赁押金，湘江风机公司应在解除合同时返还祥龙琦公司。2、判决书第九页倒数第四行“由于祥龙琦公司的违约行为，在客观上造成了房屋空置期间的租金损失……本院酌情考虑一个半月的租金损失为宜”认定事实、适用法律错误。首先，祥龙琦公司没有违约，即使湘江风机公司解除合同之后存在房屋空置损失，也是其自身违约行为造成的，与上诉人并不存在因果关系，其次，被上诉人的房屋客观上并不存在空置。祥龙琦公司在一审中向法庭提交了高房屋在2019年9月1日前后的照片，证明该房屋一直有租客未退场，湘江风机公司主张房屋空置损失却反请求权基础。第三，湘江风机公司与祥龙琦公司解除合同后，于2019年10月22日于第三人重新签订了租赁合同，第三人于11月1日实际进场。而祥龙琦公司与湘江风机公司约定的租赁期为2019年10月1日至2027年9月30日，即使湘江风机公司与祥龙琦公司解除合同后存在房屋空置，也只有一个月，一审判决认定一个半月的房屋空置期，没有任何依据。3、该判决要求上诉人以年租金268万元为基数，按照每天万分之五的标准像被上诉人支付利息，事实认定有误。首先，祥龙琦公司并未违约，判决祥龙琦公司支付违约金缺乏依据。其次，合同第十二条第一款“总额”应指乙方欠付的房租。祥龙琦公司应在2019年8月16日前支付的是两个月的房租，即计算违约金应以两个月的租金为基数（268万÷12月×2月＝44.67万）。湘江风机公司辩称，我公司并没有违约在先：1、依据合同约定，对方应在8月16日前缴纳第一笔租金，但对方没有缴纳，且在催告后并没有支付。故我方依法行使合同解除权解除合同。2、空置房屋的事情，对方在签订合同后，我方已将出租房屋达到出租标准，而是对方一直不来办理房屋交接手续，致使房屋空置客观真实。3、一审认定支付的利息是完全正确的，是依据合同计算的。综上对方的上诉请求没有法律依据应予驳回。祥龙琦公司向一审法院起诉请求：1、判令长沙市湘江风机有限责任公司退还湖南祥龙琦农林科技有限公司租赁押金500000元；2、判令长沙市湘江风机有限责任公司赔偿湖南祥龙琦农林科技有限公司500000元资金占用利息13956.25元（以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年9月1日暂计算至2020年4月22日，剩余利息计算至实际清偿之日止）；3、由长沙市湘江风机有限责任公司承担诉讼费用。湘江风机公司向一审法院反诉请求：1、判令湖南祥龙琦农林科技有限公司向长沙市湘江风机有限责任公司支付违约金22780元（以年租金2680000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年8月16日起计算至2019年9月1日止）；2、判令湖南祥龙琦农林科技有限公司向长沙市湘江风机有限责任公司支付房屋空置损失734247元（以年租金2680000元为标准，自2019年9月1日起计算至2019年12月10日止，共计100天）；3、判令由湖南祥龙琦农林科技有限公司承担本案的反诉费用。一审法院查明事实：2019年6月6日，祥龙琦公司（承租人，乙方）与湘江风机公司（出租人，甲方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将长沙市黄兴南路步行街148号一楼至四楼整栋（建筑面积约为816平方米）出租给乙方经商使用；租赁期限为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止；首年租金2680000元，从第三年起每年递增3%计算租金，租赁费用采用先付后租的方式，保证金500000元，租金季付，乙方需于2019年8月16日前支付第一次租金；乙方于签订日向甲方支付定金500000元，正式办理移交手续后定金转为保证金；乙方逾期15日不交租金或一方的违约行为使甲方在本合同中的权利受到严重损害时，甲方有权解除合同；甲方的违约行为致使乙方无法正常使用租赁房屋或使乙方在本合同的权益受到严重损害时，乙方有权解除合同；如乙方欠租，每逾期一天按总额的万分之五支付违约金；甲方逾期未退履约保证金的，每逾期一天应按所欠金额的万分之五向乙方支付违约金；任何一方违约解除本合同的，违约方应赔偿守约方违约补偿；租赁期内，如乙方无故退租，因此造成甲方的直接与间接损失由乙方承担。同日，祥龙琦公司向湘江风机公司支付了租赁押金500000元，湘江风机公司亦出具了收到租赁押金500000元的收据。祥龙琦公司后因资金周转问题，并未及时向湘江风机公司支付第一笔租金。2019年8月17日、8月30日，湘江风机公司分别向祥龙琦公司发函，要求支付第一笔租金并收房，否则解除合同。2019年9月1日，湘江风机公司向祥龙琦公司发出了《终止合同的通知函》，以祥龙琦公司未支付第一笔租金，且未收房为由解除了双方签订的《租赁合同》。但并未退还祥龙琦公司交纳的押金。另查明，祥龙琦公司称租赁房屋不具备交房条件，但并未提交相应证据。2002年8月6日，长沙市企业改革和发展领导小组办公室作出了《关于同意长沙市湘江风机厂改制为长沙市湘江风机有限责任公司的批复》，同意长沙市湘江风机厂改制为湘江风机公司。一审法院认为，湘江风机公司与祥龙琦公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当依约履行各自的义务，根据该合同的约定，祥龙琦公司应于2019年8月16日前支付第一次租金，祥龙琦公司在交纳押金500000元后，因资金周转问题，并未及时支付第一次租金，经湘江风机公司两次发函催促，祥龙琦公司仍未履行合同义务，湘江风机公司遂于2019年9月1日向祥龙琦公司发出了《终止合同的通知函》，以祥龙琦公司未支付第一笔租金，且未收房为由解除了双方签订的《租赁合同》，祥龙琦公司的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。关于祥龙琦公司交纳的押金500000元的性质问题，合同约定，租赁费用采取先付后租的方式按保证金500000元，祥龙琦公司于签订日向湘江风机公司支付定金500000元，正式办理移交手续后定金转为保证金，可见，合同中先后对于涉案500000元出现了“保证金”和“定金”的表述，约定并不明确，祥龙琦公司交纳该款项后，湘江风机公司亦出具了收据，载明收到租赁押金500000元，因此，该款项不具有定金性质，应当属于押金，合同解除后，应予以退还，由于合同的解除系祥龙琦公司违约行为导致的，其无权主张资金占用期间的利息。关于湘江风机公司反诉的违约金的问题，祥龙琦公司应于2019年8月16日前支付第一次租金，但因自身资金周转问题并未及时支付，经湘江风机公司两次发函催促，仍未履行合同义务，湘江风机公司遂于2019年9月1日向祥龙琦公司发出了《终止合同的通知函》，解除了双方签订的《租赁合同》，因此，祥龙琦公司应当向湘江风机公司支付自2019年8月16日起至2019年9月1日止的违约金，以年租金2680000元为基数，按照每日万分之五的标准计算，即2680000元×0.05%×17天＝22780元。关于湘江风机公司反诉的房屋空置损失的问题，祥龙琦公司并未按照约定的期限支付第一次租金，且未收房，经两次发函催促后仍未履行合同义务，湘江风机公司遂于2019年9月1日解除了双方签订的《租赁合同》，由于祥龙琦公司的违约行为，在客观上造成了房屋空置期间的租金损失，结合本案的实际情况，一审法院酌情考虑一个半月的租金损失为宜，即2680000元÷12个月×1.5个月＝335000元，对超出的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司退还押金500000元；二、原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司支付违约金22780元；三、原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司支付房屋空置损失335000元；四、驳回原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8940元，减半收取4470元，反诉费5685元，合计10155元，由被告（反诉原告）长沙市湘江风机有限责任公司负担5155元，由原告（反诉被告）湖南祥龙琦农林科技有限公司负担5000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，湘江风机二审期间放弃关于50万系定金的上诉主张，系当事人诉权的行使，不违反法律规定，本院予以准许。一、祥龙琦公司是否违约的问题本院认为，湘江风机公司于2019年8月30向祥龙琦公司发送《交房通知函》，告知后者可于2019年8月30日交款收房，否则将按照合同约定解除租赁合同。后祥龙琦公司未在约定期间内接收房屋并支付第一期租金。祥龙琦公司辩称租赁房屋不具备交付条件，但提交的证据无法达到该证明目的，应承担举证不能的法律后果。故一审法院认定祥龙琦公司违约并无不当。湘江风机公司有权依约解除案涉《租赁合同》。二、关于违约金计算问题本院认为，根据案涉租赁合同约定“如祥龙琦公司欠租，每逾期一天应按照总额的万分之五向湘江风机公司支付违约金”。现双方当事人就案涉合同条文中的“总额”的解释产生分歧，上诉人湘江风机公司认为总额指合同的总金额，即2680000元，被上诉人认为总额为欠付的第一期租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合案涉合同上下文以字面含义，双方并未约定按欠交租金的万分之五支付违约金，而是约定“总额”的万分之五，按照字面意思理解总额应理解为“总数”，故一审法院以年租金2680000为基数，按照每日万分之五的标准计算2019年8月16至2019年9月1日的违约金22780元，并无不当，本院予以维持。三、关于空置损失计算问题本院认为，祥龙琦公司未依约接收房屋并支付租金，构成违约,应当向湘江风机公司支付由此导致的房屋空置损失。一审综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋再次出租时间、当事人过错等因素,要求祥龙琦公司承担按1.5个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性,本院予以维持。另关于祥龙琦公司要求湘江风机支付500000元资金占用利息的上诉请求，本院认为资金占用费本职属于合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿收损害的合同关系或合同利益，其性质属于损害赔偿责任的内容。本案中，因祥龙琦公司违约导致案涉合同解除，祥龙琦公司作为违约方并不享有损害赔偿请求权，故对该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，祥龙琦公司、湘江风机公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13955元，由湖南祥龙琦农林科技有限公司负担6667元，由长沙市湘江风机有限责任公司负担7288元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月十六日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。