广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8340号原告（反诉被告）：万雯嫔，女，汉族，1984年3月8日出生，住广东省深圳市福田区******众鑫科技大厦1103室，公民身份号码：420************122。委托诉讼代理人：邓兴银，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄武昌，男，汉族，1982年4月11日出生，住广东省惠来县************，公民身份号码：445************232。委托诉讼代理人：柯志林，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑慈，广东圣天平律师事务所律师。第三人：东莞市*******股份经济合作社，住所地：广东省东莞市*********民小组。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：陈沛强，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚清，广东砝码律师事务所律师。原告（反诉被告）万雯嫔与被告（反诉原告）黄武昌、第三人东莞市*******股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告万雯嫔的委托诉讼代理人邓兴银，被告黄武昌及其委托诉讼代理人柯志林、陈淑慈，第三人东莞市*******股份经济合作社的委托诉讼代理人陈沛强，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万雯嫔本诉向本院提出诉讼请求：1.原告与被告之间签订的《合作协议》、《合同意向书》无效；2.被告退还原告租赁押金30000元；3.被告退还原告租赁转让费130000元；4.被告赔偿原告装饰装修费180000元；5.被告向原告支付资金占用期间的利息（资金占用期间的利息以340000元为基数，从起诉之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月11日，原、被告之间就原告租赁被告位于东莞市************的商铺签订了《合作协议》、《合同意向书》。协议书约定租赁期间为2018年4月1日—2020年10月29日，租金为每月15000元，押金30000元，同时，被告口头提出要原告支付所租赁房屋的转让费130000元。协议签订后，原告按照合同的约定向被告支付了押金和转让费。后来，原告了解到，案涉商铺并非被告所有，是被告从二手房东处租赁而来，案涉商铺实际上由所在地村委会所有，当地村委会并没有赋予二手房东、被告转租权。除此之外，当地村委会与二手房东、二手房东与被告、被告与原告之间的租赁合同均应是无效合同。故在得知此事后，原告出于尊重我国法律的权威以及维护原被告之间的合法权益，曾多次找被告协商解决此事，但被告均置之不理。被告不予理睬的行为，不仅侵害了原告的合法权益，还在践踏我国法律的尊严及权威。现原告为维护自身的合法权益及我国法律的尊严、权威，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告黄武昌本诉辩称，一、原告与被告间的《合同意向书》《合作协议》真实、合法、有效，该些文件虽名为合作，但实为双方建立房屋租赁合同关系所依据的文件，原被告双方间的房屋租赁合同关系应受法律保护。（一）涉案房屋有合法有效的权属证明。（二）被告从上一手房东江号腾手中承租涉案租赁房屋，再将房屋转租给原告，上一手房东及房屋所有权人是知情并默许的，被告有合法的转租权。被告于2018年3月向原告转租涉案房屋，至2020年1月，长达差不多2年时间里，被告上一手房东及房屋所有权人均未提出任何异议。根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，从该规定可以看出，出租人自知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，应当认定出租人已用默许的方式同意承租人转租。另外，房屋所有权人为村合作社，对于上一手房东与被告、被告与原告间转租关系的存在及原告利用租赁房屋进行经营的事实不可能不知情，但其均未提出过异议，因此，应当认定房屋所有权人已同意被告转租的行为，被告是具备合法的转租权。因此，本案原告与被告间的租赁关系应受法律保护，原告应按合同约定向被告支付租金等义务。二、原告要求被告向其退还租赁押金、转让费、装修费及支付利息，没有事实和法律依据。（一）如前所述，原被告间存在真实、合法、有效的租赁关系，被告已将租赁房屋交付给原告正常经营使用，原告则应按合同约定向被告履行相应的押金、租金及其他费用等义务。但从2020年2月开始，原告便开始拖欠被告租金，导致被告无法向上一手房东正常支付租金，被告多次与原告协商，但原告态度恶劣，甚至还提起诉讼要求提前解除《合同意向书》《合作协议》。围绕租赁房屋所产生的一系列纠纷，其实均源于原告的欠租行为，即原告违约在先，被告于本案中，并没有存在任何违约行为。原告作为违约方，在未付清被告租金还提前解除合同的情况下，还要求被告退还押金，没有事实和法律依据，被告有权没收原告的押金，并追究原告的违约责任。（二）原告从被告处承租租赁房屋从事经营活动，向被告支付转让费，既是双方合法有效的合意，也是正常的交易惯例，且原告已利用租赁房屋经营差不多2年时间，现在才反悔要求被告退还转让费，没有任何事实和法律依据，事实上，原告的行为已违反诚实信用原则，且破坏正常的交易规则。（三）原、被告间存在的是租赁关系，并不是合作经营的关系，原告从被告处承租租赁房屋后，所从事的任何经营活动及经营中所可能产生的风险均与被告无关，且其如何对房屋进行装修，只要不影响房屋的主体结构、不违反法律规定，原告是可以进行自主装修，原、被告双方并没有进行约定称装修费用由被告承担，相反，原被告在协议中明确约定被告将房屋交给原告后，原告的装修及修缮，被告概不负责，原告的经营情况也与被告无关。因此，原告起诉要求被告退还装饰装修费，没有任何依据。（四）既然原告要求被告退还押金、转让费、装修费没有任何事实和法律依据，那么，原告也无权要求被告支付该些费用的利息。三、本案中，被告实际上是受害者。（一）被告作为租赁房屋的转租人，与房屋上一手房东存在租赁关系，被告应按约定向上一手房东支付租金及其他费用。但因为原告违约，未按合同约定向被告支付租金，导致被告不能按时向上一手房东支付租金，导致上一手房东亦向法院提起诉讼要求被告支付租金及其他费用。事实上，被告在没有获得任何收益的情况下，已向上一手房东支付了2020年2月至4月的租金30000元及水电费1080元、律师费3000元、诉讼费917元，但原告却在拖欠被告租金的情况下恶意提起本案诉讼，还在原、被告双方租赁关系未合法解除的情况下即单方与房屋所有权人签署商铺租赁合同书，罔顾被告的合法权益，导致被告损失严重。（二）房屋所有权人在本案中称其已与被告上一手房东解除合同，但无论是房屋所有权人还是被告上一手房东，均无人通过有效方式通知过被告，被告认为这是原告与房屋所有权人间的恶意串通，企图摆脱向被告支付租金的义务，原告与房屋所有权人的该行为不应得到法律的支持。被告黄武昌反诉向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的房屋租赁协议，原告万雯嫔将位于东莞市************归还给被告黄武昌，并支付违约金*万元；2.原告万雯嫔支付房租75000元（从2020年*月至2020年6月）；3.反诉诉讼费用由原告万雯嫔承担。后被告黄武昌增加诉讼请求：1.确认原告万雯嫔与东莞市*******股份经济合作社签订的租赁合同无效；2.原告万雯嫔向被告黄武昌支付2020年*月份至实际清缴之日的水电费（其中2020年*月至4月的水电费为1080.42元）；3.原告万雯嫔向被告黄武昌支付租金占用利息（以每月应付租金为基数，从应交付租金之日起按照中国人民银行同业拆借中心公布的利率计算至实际清偿之日）。庭审中，被告黄武昌变更诉讼请求：“原告万雯嫔支付房租75000元（从2020年*月至2020年6月）”变更为“原告万雯嫔支付房租45000元（从2020年*月1日至2020年4月30日）”事实与理由：被告于2017年10月13日，以旺铺转让的方式从江号腾手上转得中山路358号商铺，转让费*万元，押金3万元，月租1.5万元。2018年3月，被告将该商铺同样以旺铺转租的方式转租给原告万雯嫔用于经营童装，转让费13万元，押金3万元，月租金1.5万元。合同签订后，原告万雯嫔因装修门口招牌过高过大，原房东说存在安全隐患，不允许施工，最终原房东要求交两万元才得以施工（注：两万元由被告出18500元，二房东江号腾出1500元，有微信聊天记录、手机视频为证）。商铺装修完毕，原告万雯嫔正常交租、经营至2020年1月31日，从2020年*月1日起连续*个月（*月、3月、4月、*月、6月）拒不交租，也不归还商铺，被告多次与其协商被拒，甚至把被告微信拉黑名单，拒受被告的信息，拒听电话。时至今日，商铺仍在营业中。由于原告万雯嫔故意拖欠租金，被告亦无力上交租金，导致被告的上手房东江号腾起诉被告与他的合同违约。被告认为，合同2017年至今两年多，原房东、二房东都是知晓并默许此承租转让关系，不存在没有赋予转租权的说法。案涉商铺有房产证，原告万雯嫔称没有产权证的说法不实。原告万雯嫔拒交房租，恶意占用商铺，已构成严重违约。并且，原告万雯嫔在被告不知情的情况下与东莞市*******股份经济合作社就案涉商铺签订新的租赁合同，实际上双方相互勾结，达到排挤被告和获取非法利息的目的。同时原被告的租赁合同并未解除，原告万雯嫔仍实际占有使用案涉商铺，从2020年*月至今原告万雯嫔并未向被告缴纳租金和水电费，其行为已经违背了合同的约定。综上，被告要求法院依法驳回原告万雯嫔的全部诉讼请求，并支持被告的诉讼请求。原告万雯嫔反诉辩称，一、原告并未存在任何违约行为，被告无权要求原告支付违约金，且根据《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》第三点规定，应减免原告2个月的租金。周所众知，我国于2020年1月底爆发了严重的新冠疫情，其严重程度有目共睹，国务院甚至为其延长了春节假期。2020年2月、3月正式疫情严重之时，原告承租案涉租赁物用于经营服装生意，其在此期间不能正常经营，可想而知其生意受损之大。原告因不可抗力的影响导致无法按时支付租金，按照我国法律相关规定，在此情况下原告并不存在任何过错，亦不用承担违约责任。且根据东莞市人民政府于2020年2月7日出台的《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》政策的第三点规定，被告应减免原告两个月的租金，但被告不仅不予以减免租金，还于2020年3月11日用铁链将案涉租赁物上锁，导致原告无法继续经营。且案涉租赁物于2020年3月底被物权人收回。综上所述，原告因不可抗力导致无法支付租金/占有使用费，依法并不属于违约，被告无权要求原告支付违约金，且应减免原告2月的租金。二、案涉租赁物已于2020年3月11日被被告上锁导致原告无法继续经营，且于2020年3月底被物权人收回，被告无权要求原告支付2020年3月至2020年6月的租金。从原告提交的反诉证据三我们可以得知第三人于2020年3月底解除了其与案外人江号腾的租赁合同并收回案涉店铺，原告通过投标的方式于2020年4月27日与第三人重新签订了《店铺租赁合同书》且向第三人支付了6月的租金。被告不可能不知道案涉租赁物早已被第三人收回，但仍然起诉要求原告支付2020年4月至2020年6月的租金，更甚的是还让原告向其归还案涉租赁物，明显属于恶意诉讼、虚假陈述，恳请贵院依法追究被告虚假陈述的法律责任。综上所述，被告无权要求原告支付2020年3月至2020年6月的租金。三、从原告提交的反诉证据2《商铺租赁合同书》的第六页第六条第一款我们可以得知，被告如果想拥有转租权，需要得到第三人的书面同意，到其并未举证证明，足以证明其没有转租权。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，原被告之间签订的《合作协议》、《合同意向书》应属无效。四、第三人与案外人江号腾解除租赁合同后，依法将案涉租赁物放在东莞市集体资产网上交易平台招标，原告亦是通过合法手续投标，中标后方与第三人签订了《店铺租赁合同书》，故双方之间的合同合法有效。从上述的陈述我们可知被告在2020年3月11日将案涉租赁物上锁收回，从2020年3月11日起至与第三人签订合同前，未再使用过案涉租赁无，那又何来水电费一说？被告纯属虚假陈述、恶意诉讼。第三人东莞市*******股份经济合作社述称，一、第三人与本案原告与被告在案涉的租赁期间没有任何的租赁合同关系，期间也没有参与原、被告双方所谓的内部合作或者其他纠纷，根据合同相对性的原则，第三人就原告的诉请以及被告的反诉等请求事项均与第三人无关；二、案涉铺位已经办理了房地产权证书，是第三人集体合法的建筑物业，案外人江号腾是在2017年9月26日在横沥镇农村集体资产交易中心经过公开竞投的方式，竞投得案涉租赁物1、2楼的租赁使用权，并与第三人签订租赁合同书，第三人在依约将租赁物交付给案外人江号腾以后，该租赁合同一直以江号腾的名义与第三人履行，其每月租金也是一致由江号腾本人支付至第三人，期间江号腾从未告知，也没有经过第三人同意，将案涉铺位进行转租的事实，直到2020年2月份开始，案外人江号腾拖欠第三人租金的情形出现后，经过第三人多次催促后未果，江号腾在2020年3月20日左右向第三人提出终止合同，直到其拖欠第三人租金两个月后即2020年3月31日，第三人才正式确认解除与江号腾的租赁合同关系，并在2020年4月1日收回了该物业，在此过程中案外人江号腾并未告知本案原、被告的存在，只是到了第三人到达租赁物现场才知道原、被告双方的纠纷，但是其纠纷到底是内部合作还是转租行为，第三人不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的权属及租赁问题。根据第三人东莞市*******股份经济合作社提供的房地产权证（编号为：粤房地权证莞字第2900102924号）显示，位于东莞市*************的房屋权属人为东莞市*******股份经济合作社。根据第三人东莞市*******股份经济合作社提供的横沥镇农村集体资产成交确认书显示，2017年9月18日，案外人江号腾通过东莞市**集体资产网上交易平台竞得案涉房屋的明标明投交易。2017年9月20日，第三人东莞市*******股份经济合作社与案外人江号腾签订《租赁合同书》一份，约定：就第三人位于东莞市*************的铺位，出租给江号腾使用，一、二楼面积共约250平方米；租赁期为*年1个月，自2017年10月1日至2022年10月31日止；租金为10000元/月，每月10日前将当月租金转入指定账户；未经第三人同意，江号腾不得将租赁物的部分或全部转借或转租他人；江号腾有下列行为之一的，第三人有权单方随时没收定金、追回拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成江号腾经济损失的不予赔偿：1.未按时交付定金，2.拖欠第三人超过两个月租金，3.未经第三人同意，将租赁物的部分或全部转借或转租他人，4.未按时归还租赁物给第三人。案涉房屋的转租问题。2017年10月13日，案外人江号腾与黄武昌签订《合作协议》一份，约定：就江号腾位于东莞市************的商铺，江号腾将店面的经营权交给黄武昌使用，双方商定合作期为*年，自2017年10月13日至2022年10月29日止；江号腾每月收取固定合作收益10000元，黄武昌应于每月10号前通过银行转账形式向江号腾支付前述固定收益，起算日期2018年1月1日，每年免5000元，10月份扣除；江号腾将房屋交给黄武昌后，黄武昌的装修及修缮，江号腾概不负责，其经营情况也与江号腾无关；合作期间，黄武昌如因转让合作或其他原因将经营权转交给第三方使用，必须事先书面向江号腾申请，由第三方书面确认，征得江号腾的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原合作方的权利，承担原合作方的义务。2018年3月11日，万雯嫔与黄武昌签订《合同意向书》一份，约定：租金15000元/月，押金30000元，合同期限自合同签订日起至2022年10月29日，租金第四年递增10%，第五年不递增，从2021年1月1日起每月租金为16500元，起租日为2018年4月1日。同日，万雯嫔与黄武昌签订《合作协议》一份，约定：就黄武昌位于东莞市************的商铺，黄武昌将店面的经营权交给万雯嫔使用，合作期限为*年，本合同签订日起至2022年10月29日止；黄武昌每月收取固定合作收益15000元，万雯嫔应于每月*号前通过银行转账形式向黄武昌支付前述固定收益，万雯嫔必须按照约定时间向黄武昌缴纳固定收益，如无故拖欠，黄武昌将有权向万雯嫔终止合作协议，黄武昌不作任何赔偿，如造成黄武昌损失的万雯嫔必须全部承担；黄武昌将房屋交给万雯嫔后，万雯嫔的装修及修缮，黄武昌概不负责，其经营情况也与黄武昌无关；合作期间，万雯嫔如因转让合作或其他原因将经营权转交非第三方使用，必须事先书面向黄武昌申请，由第三方确认，征得黄武昌的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原合作方的权利，承担原合作方的义务；黄武昌将合同期全部交给万雯嫔经营，若黄武昌违反以上合约赔偿万雯嫔50000元，若万雯嫔违反以上合约赔偿黄武昌50000元，双方不再做其他任何赔偿；若万雯嫔提前解除合同，视为万雯嫔违约，万雯嫔的保证金黄武昌不予退回。根据万雯嫔提供的平安银行个人账户交易明细清单显示，万雯嫔分别于2018年3月11日、2018年3月19日、2018年3月22日向黄武昌转账支付30000元（转账备注“横沥租铺押金”）、30000元（转账备注“万雯嫔横沥358转手费用”）、100000元（转账备注“店铺转让费”），以上合计160000元。根据万雯嫔提供由黄武昌于2018年3月11日出具的收据显示，该收据载明：今收到万雯嫔横沥中山路358号押金30000元（合同到期无息退还）。庭审中，黄武昌确认，其与案外人江号腾签订的《合作协议》、与万雯嫔签订的《合作协议》，以上《合作协议》均是房屋租赁合同，也即双方的法律关系名为合作、实为租赁；另外，黄武昌确认已收到万雯嫔支付的30000元押金和130000元转让费。双方存在争议的问题。1.案涉房屋的腾退时间。庭审中，黄武昌、万雯嫔均一致确认万雯嫔自2020年2月1日开始未缴纳租金，万雯嫔向黄武昌支付的30000元押金和130000元转让费尚未退还；第三人确认其于2020年4月1日已经收回案涉商铺，并通过交易平台另行招租，第三人未与江号腾签订书面的终止合同书或办理书面的交接手续，第三人收回案涉商铺后，对于商铺内的装饰装修未进行任何拆除改装，直接以商铺的现状另行出租给万雯嫔。黄武昌主张，其虽于2020年3月11日锁门，但第二天中午已经给万雯嫔进行开锁继续经营，期间锁门的时间不足24小时，且刚开始黄武昌只是口头警告再不交租就锁门，贵重的物品先搬出来，后万雯嫔一直催促黄武昌去锁门，而万雯嫔与第三人签订的《店铺租赁合同书》是黄武昌与万雯嫔在未终止之前合同的情况下签订的，前述《店铺租赁合同书》应属无效合同，黄武昌于2020年7月22日才收到第三人出具的证明，导致其向江号腾交租至2020年4月，故万雯嫔应向黄武昌支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金45000元。万雯嫔则主张，黄武昌于2020年3月11日锁门后，其在2020年3月份就未再使用案涉店铺用于经营，且于2020年3月20日左右将案涉商铺交还给黄武昌，故对于黄武昌主张的2020年3月12日至2020年3月20日期间的租金，无需支付；对于2020年2月1日至2020年3月10日期间的租金，基于我国于2020年1月底爆发了严重的新冠肺炎疫情，而2020年2月、3月正是疫情严重之时，在此期间万雯嫔不能正常经营导致受损严重，根据我国法律规定，万雯嫔不存在任何过错，且根据东莞市人民政府于2020年2月7日出台的《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》政策的第三点规定，黄武昌应减免万雯嫔2个月的租金，万雯嫔系因不可抗力导致无法按时支付租金，依法不属于违约，黄武昌无权要求万雯嫔支付违约金，且应减免2个月的租金，故对于2020年2月1日至2020年3月10日期间的租金万雯嫔也无需支付。2020年7月7日，第三人东莞市*******股份经济合作社出具证明一份，载明：兹证明我社与江号腾《店铺租赁合同书》因江号腾未按时支付租金于2020年3月底解除，我社于2020年3月底收回案涉店铺，在租赁期间，我社并未赋予江号腾将案涉店铺转租的权利；收回案涉店铺后，我社于2020年4月27日将案涉店铺挂到东莞市********网站进行公开竞拍，最终由万雯嫔中标；我社于2020年4月27日与万雯嫔签订《店铺租赁合同书》，租赁期间为2020年5月1日起至2025年4月30日止。对此，万雯嫔提供了其与第三人签订的《店铺租赁合同书》予以佐证，前述《店铺租赁合同书》于2020年4月27日签订，约定租赁期自2020年5月1日起至2025年4月30日止，第三人于2020年5月1日前将店铺交付给万雯嫔使用。2.第三人是否知晓转租问题及案涉合作协议的法律效力问题。万雯嫔主张，第三人与江号腾签订的《店铺租赁合同书》明确约定转租需事先获得第三人的书面同意，但黄武昌未提交相应的证据予以证明，而江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔签订的合同抬头均为《合作协议》，在江号腾、黄武昌未明确向第三人解释的前提下，无法推定第三人明知或默认江号腾、黄武昌的转租行为，故江号腾并未取得转租权，江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔签订的《合作协议》均因没有合法的转租权导致合同无效，黄武昌应退还案涉店铺的押金及转让费并赔偿装饰装修损失。黄武昌则主张，其与江号腾签订合作协议时并不知晓第三人是案涉商铺的房东，签完协议以后才知道第三人的存在，但黄武昌按时向江号腾履行交租义务，第三人知情后并没有干涉，一直到2020年2月万雯嫔不交租，才有了后面的纠纷，江号腾、黄武昌的转租行为虽没有直接的书面证据，但是根据《最高人民法院》第十六条的规定，可以看出第三人是知晓或以默许的方式同意江号腾的转租行为，故江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔签订的《合作协议》合法有效，万雯嫔要求黄武昌退还押金及转让费、赔偿装饰装修费于法无据，应向黄武昌支付诉请的租金及违约金。第三人则主张，其与江号腾签订《店铺租赁合同书》后，江号腾从未向第三人表示其存在转租或分租事宜，江号腾一直声称黄武昌、万雯嫔都是其合伙人，共同合作经营案涉店铺品牌服装的销售，从而与第三人共同商讨店铺的装修、改造以及协调处理楼上楼下漏水的修缮事宜，第三人与江号腾的租赁关系一直在履行，第三人并不清楚黄武昌、万雯嫔所发生的纠纷，且第三人也从未书面同意江号腾的转租行为，江号腾的转租行为是否合法由法院作出认定。因江号腾自2020年2月1日开始没有交租，经过多次追讨未果，江号腾于2020年3月中下旬向第三人提出终止协议，第三人于2020年4月1日收回案涉铺位，并通过交易平台另行招租，在追缴租金的过程中第三人才得知黄武昌、万雯嫔之间的矛盾及江号腾的转租行为，但第三人与江号腾终止案涉《店铺租赁合同书》的原因系江号腾拖欠租金2个月达到合同解除的条件。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、万雯嫔与黄武昌签订的《合作协议》是否有效；三、黄武昌诉请万雯嫔支付违约金及租金、水电费有无事实和法律依据；二、万雯嫔诉请黄武昌退还押金、租赁转让费及赔偿装饰装修费有无事实及法律依据。关于争议焦点一。黄武昌于庭审中确认其与江号腾、万雯嫔签订《合作协议》，前述《合作协议》名为合作关系，实为房屋租赁合同关系，本院依法予以确认。本案为租赁合同纠纷，案涉房屋已取得相应的房地产权证，而第三人作为权属人即出租人，与案外人江号腾签订的《店铺租赁合同书》，系双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。前述《店铺租赁合同书》明确约定“未经第三人同意，江号腾不得将租赁物的部分或全部转借或转租他人”，故本案中认定江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔签订的案涉两份《合作协议》是否合法有效，关键在于江号腾有无依据《店铺租赁合同书》的约定经过出租人即第三人的同意将案涉商铺进行转租且第三人有无依据法律的规定主张前述转租行为无效。本院分析如下：首先，黄武昌未提交相应的证据证明江号腾已经获得第三人的同意将案涉商铺转租给黄武昌，且黄武昌再将前述商铺转租给万雯嫔也获得第三人的同意，应依法承担举证不能的法律后果。其次，第三人于2020年7月7日出具相应的证明，前述证明明确载明“在租赁期间，我社并未赋予江号腾将案涉店铺转租的权利”，并于庭审中明确表示其自始至终均不知晓江号腾将案涉商铺进行转租的行为，江号腾一直向第三人声称黄武昌、万雯嫔都是其合伙人，共同合作经营案涉店铺品牌服装的销售，直至江号腾自2020年2月开始拖欠租金，第三人于追讨租金的过程中才得知江号腾、黄武昌的转租行为及三人之间的纠纷。以上说明江号腾、黄武昌将案涉商铺进行转租的行为未获得第三人的同意或第三人知晓前述转租行为。最后，结合江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔签订的案涉两份《合作协议》，前述合作协议均载明“就江号腾位于东莞市************的商铺，江号腾将店面的经营权交给黄武昌使用，双方商定合作期为*年......江号腾每月收取固定合作收益10000元”、“就黄武昌位于东莞市************的商铺，黄武昌将店面的经营权交给万雯嫔使用，合作期限为*年......黄武昌每月收取固定合作收益15000元”，以上内容显示江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔均系合作关系而非房屋租赁合同关系，黄武昌虽于庭审中确认其与江号腾、万雯嫔签订的《合作协议》名为合作关系，实为房屋租赁合同关系，但结合前述协议的抬头及内容，均表明江号腾、黄武昌通过合作的形式刻意隐瞒其将案涉商铺进行转租的行为，如果其转租行为已经获得权属人即第三人的同意或默认，各方签订的协议应为房屋租赁合同而非合作合同，与常理不符，故对黄武昌关于第三人已明确知晓或默认江号腾及黄武昌转租行为的主张，本院不予采纳。综上，江号腾及黄武昌的转租行为未获得出租人即第三人的同意，违反了第三人与江号腾签订的《店铺租赁合同书》的约定，但第三人于庭审中明确表示“在追缴租金的过程中第三人才得知黄武昌、万雯嫔之间的矛盾及江号腾的转租行为，但第三人与江号腾终止案涉《店铺租赁合同书》的原因系江号腾拖欠租金2个月达到合同解除的条件”，也即出租人即第三人在得知承租人即江号腾将案涉房屋进行转租的情况下，其并未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定要求解除与江号腾的《店铺租赁合同书》，或依据《最高人民法院》第十六条的规定，要求解除与江号腾的《店铺租赁合同书》，或主张江号腾的前述转租行为无效，而是以江号腾拖欠租金2个月达到合同解除条件为由解除其与江号腾的《店铺租赁合同书》，由此可见，第三人作为出租人，在明知承租人江号腾未经其同意将案涉房屋进行转租且次承租人黄武昌再次转租的情况下，并未以承租人的转租行为未经其同意为由行使相应的合同解除权或主张承租人的转租合同无效，系对自己民事权利的合法处分，没有违反法律、法规的强制性规定，本院依法予以确认；而江号腾与黄武昌、黄武昌与万雯嫔签订的《合作协议》名为合作关系，实为房屋租赁合同关系，前述《合作协议》系各方当事人在平等自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，虽然江号腾的转租行为未经出租人即第三人同意，但在出租人即第三人放弃主张合同解除权或主张合同无效的情况下，前述《合作协议》应属合法有效，本院依法予以确认，万雯嫔主张其与黄武昌签订的《合作协议》未经出租人即第三人的同意为由，应属无效合同，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。庭审中，黄武昌、万雯嫔均一致确认万雯嫔自2020年2月1日开始未缴纳租金，万雯嫔主张未按时交纳租金的原因在于新冠肺炎疫情导致其未能正常营业，前述情况属于不可抗力，而参照东莞市人民政府于2020年2月7日出具的《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》（编号为：东府[2020]12号）规定，黄武昌应当减免万雯嫔2个月的租金，其不但不予以减免，反而于2020年3月11日将案涉房屋上锁，导致万雯嫔无法继续经营，且权属人即第三人于2020年3月底将案涉房屋收回，对此，万雯嫔不存在过错，不应支付黄武昌诉请的租金及违约金。本院认为，如前所述，万雯嫔与黄武昌于2018年3月11日签订的《合作协议》应属合法有效的合同，各方当事人均应依据诚实信用的原则，全面、合法的履行各自的义务。《合作协议》约定“合作期限为5年，本合同签订日起至2022年10月29日止；黄武昌每月收取固定合作收益15000元，万雯嫔应于每月5号前通过银行转账形式向黄武昌支付前述固定收益，万雯嫔必须按照约定时间向黄武昌缴纳固定收益，如无故拖欠，黄武昌将有权向万雯嫔终止合作协议，黄武昌不作任何赔偿，如造成黄武昌损失的万雯嫔必须全部承担......若万雯嫔违反以上合约赔偿黄武昌50000元，双方不再做其他任何赔偿；若万雯嫔提前解除合同，视为万雯嫔违约，万雯嫔的保证金黄武昌不予退回”。本案中，案涉商铺虽属于第三人集体所有，但《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》仅要求协调村（社区）集体物业对承租企业减半征收2个月租金，并未对村（社区）集体物业免收2个月租金作出强制性规定，且结合本案的具体情况，案涉房屋存在两次转租的情况，江号腾作为“二手房东”，在其拖欠租金达到2个月时，第三人以此为由解除其与江号腾的《店铺租赁合同书》，并于2020年3月底收回案涉商铺，故在江号腾将案涉房屋转租给黄武昌，黄武昌再转租给万雯嫔的情况下，黄武昌提出就案涉房屋租金减免2000元的方案时，双方未能达成一致，但万雯嫔不能以此为由拒绝交纳相应的租金，且截至黄武昌提出反诉之日，仍未将2020年2月1日后的租金支付给黄武昌，违反了双方签订的《合作协议》的约定，构成违约，故黄武昌要求万雯嫔支付违约金50000元及租金，合法有据，本院依法予以支持。关于租金的计算时间。结合万雯嫔提交的微信聊天记录显示，其于2020年3月11日告知黄武昌“这是你们锁门的记录，希望你们不要私自去开门，要开门必须告知我或者有司法部门在场，不然我里面40万的货品损失，全由你负责，钥匙只在你一个人身上的”、“我这边随时都是录着的，货品请你看管好了，如果有损失，那就不是退还十几万入场费的问题，那你就要准备好赔偿了”，且前述微信聊天记录中也发送了相应的视频监控录像，由此可见，案涉商铺已安装了相应的监控录像，且前述监控录像在万雯嫔的控制中，对于何时腾空案涉商铺并将其交还给黄武昌，万雯嫔可提供相应的监控录像予以佐证，但其未提交相应的证据证明，而双方也未正式办理相应的腾退交接手续，万雯嫔应依法承担举证不能的法律后果，故对万雯嫔关于其于2020年3月20日左右已将案涉商铺交还给黄武昌的主张，本院不予采纳；再结合权属人即第三人于庭审中确认其于2020年3月底已经收回案涉商铺的陈述，本院认定案涉商铺因权属人的回收于2020年3月底已经实际予以腾退，因万雯嫔自2020年2月1日开始未交纳租金，故租金应自2020年2月1日起计至实际腾退之日即2020年3月31日，经核算，前述期间的租金为：15000元/月×2个月=30000元，对于超出前述数额诉请，本院依法不予支持。另，黄武昌与万雯嫔签订的《合作协议》因权属人即第三人解除与江号腾的《店铺租赁合同书》并收回案涉商铺导致无法继续履行而解除，而第三人作为案涉商铺的权属人，其将案涉商铺另行出租给万雯嫔并签订了相应的《店铺租赁合同书》，系对自己民事权利的合法处分，没有违反法律法规的强制性规定，黄武昌主张第三人与万雯嫔签订的《店铺租赁合同书》无效，依据不足，本院依法不予支持。关于租金利息问题。万雯嫔虽未按时交纳租金，构成违约，但《合作协议》明确约定“若万雯嫔违反以上合约赔偿黄武昌50000元，双方不再做其他任何赔偿”，在万雯嫔已经赔偿黄武昌违约金50000元的情况，黄武昌再次要求万雯嫔支付租金利息，于法无据，本院依法不予支持。关于水电费问题。黄武昌主张万雯嫔尚欠2020年1月至2020年3月的水电费合计1080.24元，并提供了相应的账单详情予以佐证，且万雯嫔对前述拖欠水电费的数额无异议，本院依法予以确认，故黄武昌有权要求万雯嫔支付水电费1080.24元，对于超出前述数额的诉请，本院依法不予支持。关于争议焦点三。关于押金30000元的问题。万雯嫔与黄武昌于2018年3月11日签订的《合同意向书》中约定万雯嫔向黄武昌支付押金30000元，但对于前述押金的性质及相关法律后果，前述意向书及双方签订的《合作协议》均未作出明确约定，万雯嫔虽未依约交纳租金构成违约，但黄武昌不能以此为由没收押金，故万雯嫔要求黄武昌退回押金30000元，合法有据，本院依法予以支持。另，关于万雯嫔主张的前述押金占用期间的利息问题，本院认为，双方签订的《合同意向书》中约定万雯嫔向黄武昌支付押金30000元，虽然对前述押金的性质及相关法律后果没有作出明确约定，但结合交易习惯，该押金的主要目的在于保障合同的有效履行，本案中，因万雯嫔未能按时交纳租金构成违约，前述押金能够抵扣相应的租金，发挥了押金应有的属性，故万雯嫔要求黄武昌支付押金占用期间的利息，本院依法不予支持。关于铺位转让费130000元的问题。万雯嫔与黄武昌签订的《合同意向书》、《合作协议》均未对案涉铺位转让费130000元作出明确约定，但结合万雯嫔提交的个人账户交易明细清单显示，万雯嫔在向黄武昌支付前述130000元时，均备注转账用途为“店铺转让费”、“万雯嫔横沥358转手费用”，且万雯嫔与黄武昌均一致确认前述130000元即为案涉店铺的转让费，本院依法予以确认。如前所述，本案因万雯嫔未能依约交纳租金构成违约，导致权属人即第三人因江号腾拖欠租金达到2个月而解除与其签订的《店铺租赁合同书》并收回案涉商铺，也即万雯嫔与黄武昌签订的《合作协议》未能继续履行，过错在万雯嫔而非黄武昌，万雯嫔要求黄武昌退还铺位转让费130000元，依据不足，本院依法不予支持。关于装饰装修费180000元的问题。结合第三人的陈述，其确认收回案涉商铺后，对于商铺内的装饰装修未进行任何拆除改装，直接以商铺的现状另行出租给万雯嫔，鉴于万雯嫔均系案涉商铺的实际承租人，也是前述装饰装修工程的直接受益人，其要求黄武昌赔偿装饰装修损失180000元，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十四条，《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告万雯嫔与被告黄武昌于2018年3月11日签订的《合同意向书》、《合作协议》已解除；二、被告黄武昌应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告万雯嫔退还押金30000元；三、原告万雯嫔应于本判决发生法律效力之日起5日内向被告黄武昌支付租金30000元；四、原告万雯嫔应于本判决发生法律效力之日起5日内向被告黄武昌支付违约金50000元；五、原告万雯嫔应于本判决发生法律效力之日起5日内向被告黄武昌支付水电费1080.24元；六、驳回原告万雯嫔的其他本诉请求；七、驳回被告黄武昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6400元，由原告万雯嫔负担5835元，被告黄武昌负担565元；本案反诉受理费1411元，由原告万雯嫔负担1191元，被告黄武昌负担220元。上述本诉受理费6400元，原告万雯嫔起诉时已预交；上述反诉受理费1411元，被告黄武昌反诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王 观人民陪审员  卢艳如人民陪审员  王 焰二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。