内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4918号上诉人（原审原告）：赤峰居家物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区哈达办事处万源德居委会（彩电中心后）。法定代表人：于秀妍，总经理。委托诉讼代理人：黄久蓬，男，1953年8月27日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：路春会，女，1969年3月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：马文玲，男，1969年7月29日出生，汉族，无职业，系路春会丈夫，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审被告）：马文玲，男，1969年7月29日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人赤峰居家物业管理有限公司因与被上诉人路春会、马文玲物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2020）内0402民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。上诉人赤峰居家物业管理有限公司上诉称，请求二审法院改判或发回重审。事实与理由：一审法院对消防设施正常维护保养和故障大修界限划分不清，适用法律条款不当。（一）同安置业商住楼还没正式交工，因有业主开始装修入住，应开发商要求，我公司在2010年12月份，提前进驻消防小区服务。2012年1月10日在建设单位赤峰同安置业房地产开发有限公司在与我公司交接时，由于消防设施主管使用普通的铁管，在验收过程中破裂跑水，（前期入住的老业主都知道），故消防设施拖延至同年7月21日才验收合格。按惯例：工程都是先验收后交接。没有先交接后验收的。拖延验收的时间可以证明当时的工程质量。后期使用过程中主要故障还是主管道漏水。水箱无水其他设备就无法正常运转，无法判定设备好坏。由于在物业联席会议上，业主委员会大包大揽，他们承诺：由业主委员会作为申请主体，申请使用专项维修资金，从外面找队伍大修。交接时我们就认为好坏都是他们的事，随便怎么填写都是他们负责。（二）我公司在2015年11月13日之前的《消防小区消防设施维修记录》，按季度进行维保。2015年11月13日以后消防设施的故障，已经超出物业费维保的范畴，属于专项维修资金范畴之内的。当时没有业主委员会，故我公司主动公示，找全体业主签字，由于个别人从中作梗，没有达到法定的双三分之二。所以没能大修。2019年1月9日业主委员会成立，我公司1月31日就给哈达街道办事处打报告，请示专门就消防小区消防设施大修一事，召开物业联席会议（详见证据：关于召开物业联系会议的请示）。在联席会议上，业委会主任和其办公室副主任，本案被上诉人之一马文玲承诺：由他们作为申请主体，申请使用专项维修资金，从外面找队伍大修消防设备。不让我公司参与（详见证据：会议录音和会议纪要）。（三）在召开完物业联席会议三个多月里，我公司多次督促业主委员会落实在联席会议上的承诺，大修消防设施，业委会迟迟不落实。于是我公司于2019年7月28日起诉到红山区人民法院，红山区人民法院于2019年9月20日下达（2019）内0402民初4741号民事裁定书。“本院在审理原告赤峰居家物业管理有限公司与被告红山区消防小区业主委员会消除危险纠纷一案中，因案情复杂，应转为普通程序审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定，裁定如下：本案转为普通程序审理”。后因我公司撤出小区物业服务，故此案撤诉。（四）被上诉人之一姜森、姜新磊因长期拖欠物业费，我公司两次起诉并申请强制执行。姜对被诉和强制执行怀恨在心，多次利用消防设施故障恶意举报我公司，其目的不是想把消防设备修好，而是恶意打击报复。直接发短信给本案代理人黄久蓬“法院执行我那点物业费才几个钱。我随便打个举报电话你就得被罚至少五千吧。2018年你被罚的那五千元也有我的功劳”（见证据：姜新磊短信）。他们的目的就是不能让消防设施完好，修好就没啥整物业老黄了。消防小区消防设施在2015年11月13日之前，是可以正常使用的。后来出现一些故障，我公司请内蒙古启安消防工程有限公司进行查验和维修（当时他们派一位姓陈的技术员带人来的），将关闭不严的阀门等零件进行更换。仍不能正常使用，启安公司建议大修（详见证据：2016年3月6日公示、消防设施大修使用专项资金征求意见表、施工单位报价单、施工单位营业执照和资质证书），我公司花钱请专业的会计师事务所做了工程预算（详见证据：工程概预算书）。因为签字没通过，故障没及时排除，尤其是到召开物业联席会议之前两年，地下主管道腐蚀严重，多处漏水。小区没有业主委员会时，我们按程序征求全体业主意见。成立业主委员会后，我们请示召开物业联席会议，专题解决“按应急程序”使用专项维修资金大修消防设备，排除消防安全隐患，实现安全生产。这是红山区业务主管部门房管处领导，哈达街道办事处正副主任以及相关部门十几个人参加的专门会义，办事处领导还专门请了律师解答法律问题（见证据：哈达街道会议简报）。在会上，办事处正、副主任反复叮问业委会主任：“就是你们业委会可以作为申请主体，去申请大修资金去修吗。”业委会主任：“对啊。我们绝对不会委托他们的。”是业委会大包大揽，被上诉人姜新磊等从中作梗，在征求意见表上签字反对，是导致消防小区消防设施最后瘫痪的主要原因。我公司已经尽到维保责任，维保不能顶替大修。被上诉人路春会、马文玲辩称，上诉人上诉主张毫无逻辑可言，借口漏洞百出，意图混淆视听逃避法律责任。1、一审法院在该案件一审中，以事实为依据，以法律为准绳，认定事实清楚，收集的证据确实充分，法律适用正确，被上诉人均认可一审红山区法院的判决，被上诉人李忠山在一审判决书送达当日就履行了该判决并短信通知了黄久蓬。2、居家物业公司与开发商就消防设施何时交接，又是因为什么原因造成的延迟验收，与本案无关。重点在于，居家物业公司自入驻消防小区的那一刻开始就对消防小区的全部公共设施形成了作为义务，尤其是最为重要的消防设施。上诉人声称消防设施的工程质量有问题，那为何明知有问题还进行了交接，后期在使用过程中有漏水的问题为什么不在保修期内去要求开发商进行维修，这种为自己开脱的借口显然不合逻辑，更没有法律依据，合议庭可以不予采信。3、关于居家物业多次提到的哈达街道办事处主持召开的联席会议，与本案无关，不管什么部门召开什么性质的会议，都无法成为自居家物业自2010年入驻消防小区以来，从未对小区消防设施依法依规进行维护保养的借口。同时，消防小区业主委员会从未对任何人做出过任何承诺，业主委员会是经过消防小区业主大会选举产生，仅仅是消防小区业主大会的执行机构，其所做出的任何行为必须经过业主大会的投票表决，业主委员会没有任何权利对什么人或者什么事做出承诺，更不要说什么大包大揽。上诉人所说的业主委员会承诺负责维修，在外面找工程队等等，完全是无中生有，毫无根据。而且，在所谓的联席会议结束后，业主委员会也从未接到任何部门的通知或者决定，要求由其对瘫痪的消防设施进行维修。所谓的联席会议的相关内容也不具有任何法律效力。4、被上诉人马文玲，姜新磊，仅仅是本案的诉讼代理人，其二人在消防小区的身份仅仅是小区的居民，业主的近亲属，并不具有业主身份，在小区改选业主委员会期间，受小区业主委员会筹备组所托，参与了一些常规工作，在业主委员会成立以后，由于自身琐事繁多，慢慢的也就不再参与小区的事务，其二人的言行也仅仅代表其本人，并不能代表业主委员会，更不可能代表消防小区全体居民。连业主身份都没有的姜新磊在意见簿上签了什么字，打了什么电话，与本案无关，更与消防设施的瘫痪没有任何关系。居家物业公司黄久蓬，所做出的所有陈述，都不能成为居家物业公司未履行合同约定，从未对消防小区的消防设施进行过专业的维护保养的理由。在此需要强调的是，关于姜新磊打举报电话的起因，是居家物业黄久蓬发信息挑衅姜新磊的父亲，并将该信息转发给姜新磊，出于义愤，姜新磊对黄久蓬给予了适当的还击，有短信记录为证。综上所述，居家物业公司自2010年入驻消防小区以来，从未依据消防法及相关规定，请有专业资质的消防维保公司对消防小区的消防设施进行正常的维护保养，构成了根本违约，这也是造成消防小区消防设施全部瘫痪的最根本原因。赤峰居家物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令路春会、马文玲立即给付拖欠的物业费5230元；2．判令由路春会、马文玲承担本案诉讼费用。一审法院查明，居家物业自2011年7月1日至2019年12月31日期间为赤峰市红山区钢铁西街路北同安置业商住楼即消防小区商住楼提供物业服务。路春会、马文玲系该商住楼1号04051室住宅的业主，其住宅面积为139.83平方米。该小区住宅的物业服务收费标准为每月每平方米1.1元。路春会、马文玲欠付2017年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合计5230元。现居家物业诉至法院，诉请如上。2012年1月10日，建设单位赤峰同安置业房地产开发有限公司、施工单位内蒙古启安消防工程有限公司及接收单位居家物业就消防小区商住楼进行了交接。同年7月21日，赤峰市公安消防支队向赤峰同安置业房地产开发有限公司出具了建设工程消防验收意见书，意见书中记载：消防小区商品住宅楼经综合评定消防验收合格。又查明，赤峰市红山区公安消防大队于2015年11月20日、2018年7月9日、2019年1月17日针对消防小区商住楼的消防设施向居家物业三次下发责令限期改正通知书，要求居家物业对小区内消防安全方面及消防设施方面存在的问题限期改正，以确保小区内的消防安全。2020年1月4日，居家物业与红山区消防小区业主委员会针对小区内消防设施进行了交接，交接时双方确认的物业查验记录表中记载：疏散指示标志部分损坏；应急灯部分损坏；消火栓212个全部无水，无法正常使用；消防给水管路，管道有漏水现象；消防水箱一个，无水，无法正常使用；消防水池一个，无水，无法正常使用；消防电气控制设备一套，损坏，无法正常使用；监控中心设备一套，损坏，无法正常使用；消防泵，控制室地下四个，楼上十个，损坏，无法正常使用；防火卷帘一套，损坏，无法正常使用；火灾自动喷淋灭火系统一套，损坏，无法正常使用；火灾自动报警系统一套，损坏，无法正常使用。一审法院认为，居家物业为路春会、马文玲所居住的小区提供物业服务，双方存在物业服务合同关系。路春会、马文玲接受了物业服务，应当向居家物业交纳相应的物业服务费。但根据本案现有证据能够证实，居家物业在其服务期间未按约定对消防设施履行维修、养护、管理和维护义务，其提供的物业服务存在瑕疵，属违约行为。在此情形下，应扣减部分物业服务费。结合本案实际情况，法院酌情确定按路春会、马文玲所欠物业服务费的80％交纳，则路春会、马文玲应交纳2017年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为4184元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、被告路春会、马文玲于判决生效后立即给付原告赤峰居家物业管理有限公司2017年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4184元；二、驳回原告赤峰居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人为证实其主张成立，二审期间向本院提交证据如下：1、维保记录23页，光盘录像一张。证明上诉人对小区消防设施进行属于物业服务范围内的维护维保修理，证明消防主管道破裂需破开路面超出物业服务范围，符合应使用专项维修资金的条件。2、赤峰市住建委赤建发物业字（2013）25号文件20页，国家发改委和住建部颁发的物业服务定价成本监申办法施行2页，红山区消防大队限期责令整改通知书1页，内蒙古启安消防工程有限公司报价单、营业执照、资质证书等3页，工程概预算书10页，关于签字的公示1页，消防设施大修使用专项资金征求意见表7页。证明物业共用部位共用设施设备日常运行和维护保养所需的费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备正常使用和运行维护保养所需的费用，不包括保修期内应由建设单位履行的保修责任而支出的维修费用和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新改造费用；证明消防小区消防系统出现功能障碍完全符合住宅专项维修资金的使用范围；证明专项维修资金使用的程序没成立业主委员会需经2/3以上业主签字同意或由社区居委会代行业主委员会职责，应按应急程序使用住宅专项维修资金；证明我公司积极作为，组织业主签字，找专业维修公司排查设备故障，请会计师事务所做工程概预算，目的是早日修好消防设施，做到安全生产。3、关于召开物业联席会议的请示1页，物业联席会议全部录音，录音文字整理11页，哈达街道办事处召开消防物业联席会议彩色影印件1份，消防小区业主委员会聘请工作人员公告1页，证明上诉人在小区业主委员会成立的当月就打报告请示哈达街道办事处召开物业联席会议，专题解决消防小区消防设施的大修使用住宅专项维修资金一事；哈达街道办事处领导非常重视，正副主任一同参加会议，邀请了红山区物业办领导及原法律师事务所律师参加；证明在会议上消防小区业主委员会主任、办公室副主任马文玲、姜新磊极力主张由业主委员会作为申请主体申请使用专项主张维修资金，从外面请队伍来大修本小区消防设施，不让上诉人参与维修；证明消防小区消防设施至今没修好，完全是被上诉人不履行承诺不执行物业联席会议决议业主委员会不作为导致的；马文玲是消防小区业委会成员，至今没修好他们负有直接责任。被上诉人发表质证意见认为，证人没出庭，其出具的证言不能作为定案依据。消防小区消防设施维修记录在2019年夏天我就见到过，是假的。其上的黄富飞是上诉人代理人儿子，其开网吧，不具备消防维护保养资质。住建委文件与本案无关。消防设施在2015年之前就坏了，上诉人不能提供任何维保公司的合同和记录。物业联系会议记录与本案无关。录音为上诉人自己整理的，没有效力本院经审查认为，上诉人提交的证据，与本案具有关联性，本案予以采信。本院经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，二审直接予以确认。另查明，2016年3月，因涉案小区消防设施存在故障，上诉人向小区业主发布公告，意图使用住宅专项维修资金进行维修，在征求意见过程中，由于同意使用住宅专项维修资金的业主人数不足法定要求，未能顺利使用。2019年1月，由于消防设施持续存在问题，上诉人申请红山区哈达街道办事处召集相关部门人员召开物业联席会议，意图按照应急使用的方式直接使用维修资金，解决消防设施维修问题，但未能达成一致意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，上诉人系物业服务企业，被上诉人系业主，双方应根据物业服务合同的约定以及相关法律规定确定双方之间的权利和义务。涉案小区物业服务合同第二条约定，小区消防设施及运行的维护和管理，由上诉人负责。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；第三条规定，消防设施属于共用设施设备；上述办法第二十五条同时规定，根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。根据涉案物业服务合同约定以及上述规定，消防设施日常维护费用由物业公司来承担，但涉及到消防设施的维修、更新和改造，应由住宅专项维修资金承担。本案中消防小区消防设施年久失修，大部分已经损坏，超出了涉案小区物业合同中约定的物业企业应承担的维护和管理义务，属于需动用住宅专项维修资金进行维修的情形。在消防设施出现问题后，物业服务企业已经在2016年向业主征求意见，试图使用住宅专项维修资金进行维修，2019年又申请小区所在行政机关等多方参与下召开了联席会议，试图按照应急使用的方式直接使用维修资金，但由于各方意见不统一，致使未能使用维修资金进行维修，从上述过程看，上诉人并不存在怠于管理情形。涉案小区交付至今已10余年，没有证据证明是因物业公司未尽到维护义务导致的消防设施损坏，因此消防设施至今尚未维修完毕的责任不能由物业公司来承担，被上诉人以此为由要求减少物业服务费亦没有事实依据。综上所述，一审认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初3290号民事判决；二、路春会、马文玲于本判决生效后立即给付赤峰居家物业管理有限公司2017年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5230元。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由路春会、马文玲负担。二审案件受理费50元，由路春会、马文玲负担。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二○二○年十二月十八日书记员 齐向敏