盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书(2020）辽1102民初2046号原告：沈阳万维物业服务集团有限公司盘锦分公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区红旗街城市之星小区**。法定代表人：陈涛，职务总经理。被告：金志强,男,1954年11月5日出生,满族,无职业,住辽宁省盘锦市双台子区。原告沈阳万维物业服务集团有限公司盘锦分公司与被告金志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈涛、被告金志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付2016年9月9日至2020年1月15日的物业费5,476.00元；2、判令被告支付2016年8月29日至2020年1月15日的滞纳金1,410.00元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告通过与开发商签订物业服务合同和与业主签订的《城市之星小区物业管理服务合同》取得城市之星小区的物业管理权。被告系城市之星7栋5单元1603号房屋业主，该房建筑面积A90.8平方米，被告于2014年9月9日入住该房。自2016年9月9日起拒交物业费。根据原告与开发商签订物业服务合同和与业主签订的《城市之星小区物业管理服务合同》物业服务收费标准为：高层住宅1.5元/月/平方米，商业网点1.5元/月/平方米，仓房1.5元/月/平方米，，地下车位600元/年/位业主如未按时缴费，从逾期之日起按每日万分之三向乙方支付滞纳金。因此被告欠原告2016年9月9日至2020年1月15日的物业费5,476.00元，2016年9月9日至2020年1月15日的滞纳金1,410.00元，合计6,886.00元。因被告拒绝支付上述费用，原告诉至法院请法院依法判决。被告金志强辩称，1、我原是秃尾村**居民，因双台子区政府对秃尾村棚户区改造，被回迁到城市之星，当时约定回迁期限时3年，租房费是10元每平米，但是3年后并未按时回迁，租房费也未给，直至2014年6月30日才办了回迁手续，给我们定的物业费为每平米1.5元，我们不交物业费开发商不给钥匙，在万般无奈的情况下，我们与开发商签的协议交了第一年物业费，在签协议的同时还扣了我们2,000.00元的押金，第二年也不给退还押金，又在押金中强行扣去第二年的物业费，我们不同意也没办法。自2016年起，我们业主就去区信访办、区政府、市信访办、市政府上访解决物业费收费不合理的问题，我们是低收入群体承受不了高额物业费。每次政府都答应给我们解决，可至今未果，故拖到现在，并不是我们故意拖欠，我们也要维护我们的正当权益。众所周知，我们周边宋家冯屯动迁户迁到城市之星安置，免了3年物业费，而我们棚户区改造的就没有，我们要求降低物业费。2、原告在诉状中说通过与开发商签订物业服务合同、与业主签订《城市之星小区物业管理服务合同》取得城市之星小区的物业管理权，根据2020最新《物业管理条例》总则第一条，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境制定本条例；第二条，本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关秩序的活动；第三条，国家提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择优质的物业服务企业。条例第二章业主及业主大会第6条，规定取得管理权后，要召开业主大会，在业主大会上协商物业费的征收标准，物业连业主大会都没召开，是怎么定的1.5元/月/平方米，有哪位业主同意。2020年国家物业费收费标准分为四个等级，每个地方的收费标准优先差异，具体的收费标准要按当地的物价局公布的收费标准。收费标准（含税费）依次大概为1元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米，你物业的收费标准没有在其中。物业管理单位开展物业管理服务收费要遵循合理公开与物业产权人，使用人的承受能力相适应的原则，具体来说物业管理收费应坚持六个原则，1、等价交换原则，价格高低由所提供的质量决定。2、谁收益谁出钱的原则。3、差别原则，根据使用人的收入水平不同，采取不同的服务方式和收费标准。4、优质优价原则。5、取之于民，用之于民的原则，从住户中收取的费用要用于住户身上，不得挪作他用，不得牟取高额利润。6、公开的原则，物业收费实行明码标价等，而你们物业公司为了获取高额利润私定1.5元/月/平方米，对于我们棚改的低收入群体，我们承担不起这样的重负，为此我们业主有权解聘我们不信任的物业公司，聘请能为我们业主分忧解难，合理收费我们能接受的优质企业为我们的物业公司。综上所诉，请求降低物业费，免3年物业费。被告金志强补充答辩称，1、原告在2019年组织物业人员在晚上砸我家门，称催缴物业费，开门以后用录音录像形式拍照，当时穿的很少就跟我们拍照，侵犯隐私权，根据《宪法》39条规定和《刑法》245条规定，触犯规定；2、物业收费不公开不透明，有1.5元的、有1.2元的、1元的，随便要价，扰乱市场价格，是乱收费的行为；3、电梯坏了维修不及时、垃圾清理不及时、小区道路故意设障碍，给小区的出行造成了影响。4、1楼北侧一块位置是否是公摊面积，那个位置被以不同价格卖给了需要的人，谁卖的不知道，收费单据是物业开的，如果是公摊面积，物业的行为严重影响了业主的权益。5、我家窗户一到夏天北风雨和冬天大风的时候总渗水，我找过物业，但是物业没有解决。原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1，物业服务合同1份和入住通知单，证明原告和被告之间存在服务与被服务的关系。被告金志强认为，我不交的话不能领房钥匙，没有地方住，为了住房，没有办法的情况下才签了合同，是和开发商签的，在签合同当时扣了2,000.00元的押金，第二年的时候强行从押金中扣除物业费。证据2，催费通知单照片3张，证明我方从2018年、2019年、2020年向业主催要物业费。被告金志强辩称，没有见过。被告金志强未向本院提交证据。本院审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告金志强系城市之星小区A7栋5单元1603室的业主，房屋建筑面积90.8平方米，2014年9月9日，原、被告签订《城市之星小区物业管理服务合同》，合同中对物业服务内容及标准等进行了约定，约定物业费1.5元/月/平方米。被告从2014年9月9日至2016年9月8日共缴纳过两年物业费，从2016年9月9日起至2020年1月15日共计40个月未缴纳物业费，经原告多次催要,被告至今未交,故原告诉至法院，庭审中原告变更诉讼请求，请求按照1.2元/月/平方米收取物业费，自2016年9月9日至2020年1月15日，被告共计欠缴物业费4,413.00元,滞纳金1,132.00元。上述事实，有原告提供的入住通知单、催收律师函、城市之星小区物业管理服务合同，原、被告的陈述等为证。本院认为，原、被告作为城市之星小区物业服务部门及业主,双方已经签订物业服务合同，合同不违反法律法规等强制性规定，合同合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则按照约定行使权利,并履行相应的义务。因原告已经对被告进行物业服务,并对被告进行了催告,被告即应当缴纳物业费。关于被告抗辩所称的物业收费高的问题，因其双方已经签订物业服务合同且合同合法有效，因此，被告金志强的抗辩理由，本院不予支持，对原告要求被告支付物业费的诉讼请求,本院予以支持。关于被告抗辩所称的免物业费等问题，因与本案无关，本院不予支持。关于被告抗辩所称的窗户漏风漏雨，以及物业公司私卖公摊面积的问题，因被告未向本院提交证据予以佐证，本院不予支持。原告在本案审理过程中，申请变更诉请，要求按照1.2元/月/平方米收取物业费，原告的行为是其对自己权力的处分，本院予以支持，遂自2016年9月9日至2020年1月15日，被告共计欠缴物业费4,413.00元。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，滞纳金是一种行政强制执行中的一种具体给付形式，因此本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定,判决如下:一、被告金志强于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司盘锦分公司物业费4,413.00元（自2016年9月9日至2020年1月15日）；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50.00元,减半收取25.00元,由被告金志强负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  张印强二〇二〇年十二月十四日书记员  路丝钧