河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初1594号 原告齐宝娟，女，汉族，1985年12月27日出生，住保定市竞秀区。 委托代理人王向阳，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被告保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人王策，公司总经理。 委托代理人王**亭，河北庭语律师事务所律师。 被告保定仙庭房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区西三环**，信用代码91130600MAO8F5P25R。 法定代表人王春荣，公司执行董事。 委托代理人宋洪榜，公司员工。 第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司，住所，住所地保定市莲池区北二环**鑫丰国际**楼****代码：91130606MAO7P1X7XG。 法定代表人赵永青，公司总经理。 委托代理人常浩，保定市莲池区虹桥法律服务所法律工作者。 原告齐宝娟与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚房地产公司”）、被告保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称“仙庭房地产公司”）、第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司（以下简称“惠安家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告齐宝娟的委托代理人王向阳，被告嘉尚房地产公司的委托代理人王**亭、被告仙庭房地产公司委托代理人宋洪榜、第三人惠安家经纪公司的委托代理人常浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告齐宝娟向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认原告齐宝娟与被告嘉尚房地产公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。2、判令被告嘉尚房地产公司向原告齐宝娟返还已付房款190000元。3、判令第三人惠安家经纪公司向原告齐宝娟返还12374元居间服务费。4、诉讼费、保全费及其他费用均由被告及第三人承担。后当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告嘉尚房地产公司与被告仙庭房地产公司向原告齐宝娟连带返还已付房款185000元、第三人惠安家经纪公司向原告齐宝娟返还居间服务费17374元。事实与理由：2017年4月10日，经第三人居间介绍，原告与被告就位于清苑区房屋的买卖签订了《仙庭湖畔认购合同》。合同约定：房款总额为463712元，分期支付。原告按照约定先后向被告嘉尚房地产公司支付了190000元房款，第三人于2017年4月3日收取了原告12374元的服务费。现原告发现经第三人介绍的案涉房屋，被告未取得房屋预售许可证，依法不应买卖。故原告特向法院提起诉讼，请求依法审理、支持其诉求。 被告嘉尚房地产公司辩称， 1、案涉房产位于石桥××××村仙庭湖畔项目，该项目现在由保定仙庭房地产开发有限公司控制建设，保定嘉尚房地产开发有限公司现在的股东和法定代表人对房产出售及房款收取情况并不知情。 2、2018年9月17日，王策、张桂兰通过股权转让取得了嘉尚公司，但股权转让时原股东和法定代表人并未明确公司曾向原告齐宝娟出售过案涉房产，也未交接所谓的合同专用章和财务专用章。原告齐宝娟是否在仙庭湖畔项目购买案涉房产，请法院依法向现在的实际控制人和建设人核实。 3、嘉尚公司不是仙庭湖畔认购合同的实际履行者，即使合同无效也应由合同实际履行者和受益人承担无效的法律后果。 4、如果认购合同是真实的，该合同也不违反法律和行政法规强制性规定，因为案涉房产是新民居，不是商品房。法律和行政法规没有对新民居出售作出禁止性规定，是有效合同，综上，请依法驳回原告齐宝娟诉求。 被告仙庭房地产公司辩称： 1、同意嘉尚房地产公司代理人答辩意见。 2、涉案房产买卖与嘉尚公司没有法律上的关系，嘉尚公司和仙庭公司原为合作关系，在1997年8月20日已分离，权利义务归仙庭公司所有，应由仙庭公司承担此案的权利义务，与嘉尚房地产公司无关。 3、本案案涉房产是村产，是新民居，房屋已经交付，不适用合同法第五十二条第（五）款的规定。涉案房屋订购合同是在平等自愿、诚实信用原则下所签订的，现因房地产市场价格波动，导致本案原告齐宝娟提起恶意诉讼，因此，请求驳回原告齐宝娟的诉讼请求。 第三人惠安家经纪公司辩称： 1、我公司不是买卖合同的任何一方当事人，作为中介不应对实质权利义务进行审查，对买卖双方不承担任何法律责任。 2我公司曾代销过仙庭湖畔的部分房产，而原告齐宝娟是通过保定市隆基房地产公司介绍了解的该项目，只是走的我公司手续，绝大部分中介费已转交给保定市隆基房地产公司，即便退也应由保定市隆基房地产公司退还。 3、经纪机构向委托人提供购房机会，理应收取中介费，不应当返还。 综上，法院应当驳回原告齐宝娟对我公司的诉讼请求。 原告齐宝娟围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、《仙庭湖畔认购合同》一份、仙庭湖畔确认单一份。 2、嘉尚房地产公司出具的收据两份张，分别为100000元和90000元。原告齐宝娟向嘉尚房地产公司POS机刷卡凭证二张，分别为90000元和90000元。 3、惠安家经纪公司出具的收据两张，分别为5000元、12374元。原告齐宝娟向惠安家经纪公司转账记录一张，金额为12374元。 关于原告齐宝娟主张的过错赔偿责任，其陈述称，过错赔偿责任系被告嘉尚房地产公司及第三人在合同签订过程中虚假陈述、未尽到审慎告知义务，应依法承担的相关责任。原告齐宝娟在购买案涉房产时，被告嘉尚房地产公司和第三人惠安家经纪公司所宣传的是与大产权只差一个土地使用证五证齐全，且案涉房屋所在的33号楼没有新民居建设的相关手续。故依照合同法第五十二条主张合同无效。 被告嘉尚房地产公司质证意见： 1、嘉尚房地产公司法定代表人、股东及工作人员未参与合同签订。合同专用章、财务专用章真实性无法确定，也不知道POS机的存在，因此嘉尚公司无法确定合同、收据、POS机转账记录的真实性，要求法院核实实际交款金额。 2、对原告齐宝娟主张的过错赔偿责任不认可。以当时的购买房屋价格看，原告齐宝娟是在明知是村产房的情况下购买，原告齐宝娟起诉是因价格原因，该起诉违反诚实信用原则。即使合同是无效的，合同无效的责任应由原告齐宝娟承担。 被告仙庭房地产公司质证意见： 1、对原告齐宝娟的认购合同、交易房款没有异议，此案的权利义务已经由我公司承接。 2、关于过错赔偿责任，没有书面约定也没有口头约定不认可。 3、案涉房产是村产，不适用最高院关于审理房屋买卖的规定，原告齐宝娟起诉欺诈没有证据支持。 第三人惠安家经纪公司质证意见： 1、对收取的服务费没有异议，但我公司只收取了800元，其余全转给了隆基公司。 2、关于过错赔偿责任，没有书面约定也没有口头约定不认可。 3、原告齐宝娟对于案涉房产属于新民居的情况在购买前已经知晓，且房屋已经交付原告齐宝娟，其提出诉讼的原因是房价下降销售案涉房产时是被告嘉尚房地产公司开发的。 被告仙庭房地产公司提交公告一份，内容为：“仙庭湖畔小区已于2020年11月30日整体全部交房，未办理交房的业主请抓紧时间办理交房手续，如有业主逾期未办理交房手续，所产生的一切后果由业主独自承担。仙庭湖畔项目，2020年12月1日。” 原告齐宝娟质证意见：该证据三性不认可、证明目的不认可。原告齐宝娟未收到过该公告通知，案涉房屋均未向原告交付。原告齐宝娟在未付清房款前，客观上不符合交房条件。 被告嘉尚房地产公司提交以下证据： 1、保定仙庭房地产开发有限公司出具的声明一份。 证明嘉尚房地产公司不是仙庭湖畔认购合同的实际履行者，也不是案涉房产和购房款实际控制人和使用人，即使合同无效也应由实际履行者和受益人承担无效后果。 2、嘉尚房地产公司企业档案。该档案中记载2018年9月17日，王策和张桂兰通过股权转让取得嘉尚公司，股权转让时并未移交仙庭湖畔项目。 证明嘉尚房地产公司现在的法定代表人和股东对之前可能以嘉尚房地产公司名义签订的认购合同不知情，仙庭湖畔项目不是嘉尚公司建设的项目，案涉房产和购房款控制人、使用人也不是嘉尚公司。 原告齐宝娟质证意见： 1、对声明的三性均不认可，也不认可证明目的。认购合同签署时间在仙庭公司成立之前，嘉尚公司是合同的权利义务实际履行者，也是相关责任承担者，与仙庭公司没有关联。 2、公司内部股权转让、法定代表人的变更以及公司名下项目是否转让均不影响嘉尚公司作为独立民事主体向原告齐宝娟承担相应法律责任。 3、被告嘉尚房地产公司与仙庭房地产公司之间的转让手续从未通知原告齐宝娟，原告齐宝娟更未对此债务转让进行确认和同意，依法对原告齐宝娟不产生相关法律效力。 4、鉴于仙庭房地产公司自愿承担案涉合同的有关责任，原告齐宝娟同意仙庭公司与嘉尚公司就相关合同责任共同承担连带责任。 5、对企业档案真实性认可，不认可证明目的。 被告仙庭房地产公司质证意见： 1、认可被告嘉尚房地产公司提交的证据。 2、当时建房时确实使用的是嘉尚房地产公司的名义，后期嘉尚公司股权转让情况是事实。 3、股权转让后的债权债务由仙庭房地产公司承担，与原来的嘉尚房地产公司没有关系。 经庭审质证、审核，对原告齐宝娟提交的《仙庭湖畔认购合同》、转账记录、收款收据真实性本院予以认定。 经审理查明，原告齐宝娟经第三人惠安家经纪公司介绍购买“仙庭湖畔”房产。于2017年3月22日向第三人惠安家经纪公司支付意向金5000元，于2017年4月3日支付服务费12374元，第三人惠安家经纪公司出具收据两张。2017年4月10号，原告齐宝娟（乙方）与被告嘉尚房地产公司（甲方）签订《仙庭湖畔认购合同》一份，该合同约定原告齐宝娟认购房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区**楼****房屋，该房屋建筑面积约86.87平方米，每平方米售价人民币5338元，住宅房，住宅房款总额约463712元合同第二条付款方式约定为分期付款：1、乙方于2017年4月10日向甲方交纳第一笔认购款100000元。乙方于2017年10月10日向甲方交纳第二笔认购款90000元。乙方于房屋封顶前一个月向甲方交纳认购款130000元。乙方于该房屋交房前一个月（以接到甲方通知为准）向甲方付清剩余认购款143712元。第三条项目交房日期及更名约定：本项目房屋交付时间为2020年11月30日前。客户自购房之日起8个月后可享免费更名两次。合同甲方处加盖保定嘉尚房地产开发有限公司合同专用章，乙方处齐宝娟签字。合同签订后，原告齐宝娟于2017年4月10日向被告嘉尚房地产公司交付第一笔购房款100000元，于2017年10月9日向被告嘉尚房地产公司交付第二笔购房款90000元，被告嘉尚房地产公司出具收据二张。被告嘉尚公司于2020年11月10日向本院提交追加被告申请书，请求追加保定仙庭房地产开发有限公司为被告，本院依法准许追加保定仙庭房地产开发有限公司为被告。 另查明，被告嘉尚房地产公司注册时公司法定代表人为何彦玲，投资人为何彦玲、刘银甲，2018年9月17日该公司法定代表人变更为王策，投资人（股权）变更为王策、张桂兰。被告仙庭房地产公司于2020年11月18日出具声明，该声明中明确1、位于保定市清苑区仙庭湖畔项目实际控制者为被告仙庭房地产公司，项目中的所有房产和售房款也由仙庭公司实际控制和支配。2、前期开发是借用嘉尚房地产公司的名义签订的购房合同，嘉尚房地产公司不是合同的履行者，嘉尚房地产公司无权主张合同权利，合同的相关义务由仙庭公司承担。3、仙庭湖畔项目对外债权、债务均由仙庭公司享有和承担，与嘉尚房地产公司无关。4、因出售仙庭湖畔项目房产所产生的纠纷（包括但不限于交房纠纷、支付购房款纠纷）均由仙庭公司负责。 本案因被告嘉尚公司申请对原告齐宝娟提供的《仙庭湖畔认购合同》中的合同专用章和交款收据中的财务专用章进行鉴定于2020年9月15日中止审理，于2020年11月10日，在被告嘉尚公司申请追加保定仙庭房地产开发有限公司为被告后恢复诉讼。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区坐落于清苑区的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。“仙庭湖畔”小区使用的土地为石桥××××村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告王华并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚房地产将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告王华要求确认与被告嘉尚房地产公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚房地产公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应向原告齐宝娟返还购房款190000元，现原告齐宝娟在庭审中明确要求返还185000元本院予以准许。本案被告仙庭房地产公司认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，且原告齐宝娟当庭表示同意由被告嘉尚房地产公司与被告仙庭房地产公司承担连带责任，故被告仙庭房地产公司对该笔购房款承担连带返还义务。关于中介服务费17374元，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。第三人惠安家经纪公司作为专业房产销售的中介机构，其对自己销售房产的性质应当具有专业辨别的能力，且其对自己介绍的房产应当保证其具备市场交易的资格，并应当将房产性质如实向买受人告知，本案第三人惠安家经纪公司在庭审过程中明确表示对于案涉房产属于村产的情形已知晓，故依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，第三人惠安家经纪公司应当向原告齐宝娟返还中介服务费17374元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下， 一、原告齐宝娟与被告保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年4月10日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告齐宝娟购房款185000元，被告保定仙庭房地产开发有限公司承担连带偿还责任。 三、第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告齐宝娟服务费17374元。 四、驳回原告齐宝娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4410元减半收取计2205元，由原告齐宝娟负担205元，被告保定嘉尚房地产开发有限公司与被告保定仙庭房地产开发有限公司共同负担1800元，由第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  吴玉纯 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王 娜