贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初16443号原告（反诉被告）：雷小兵，男，1976年7月11日出生，汉族，住贵州省镇远县。委托诉讼代理人：张安权，贵州贵信（黄平）律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘俊，贵州贵信（黄平）律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告（反诉原告）：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**，统一社会信用代码：91520000622201894H。法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王小居，贵州黔坤律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告雷小兵诉被告贵州虹祥房地产开发有限公司（以下简称虹祥房开公司）商品房预售合同纠纷一案，原告雷小兵于2020年11月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，被告在开庭审理之前提出反诉，本院于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告雷小兵及其委托诉讼代理人张安权、刘俊，被告虹祥房开公司的委托代理人陈秋薇、王小居到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告雷小兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款114,133.00元，并以114,133.00元为基数，从起诉之日按照贷款市场报价利率向原告支付利息至购房款实际还清为止；3、判令被告赔偿原告住宅专项维修资金7,083.00元；4、本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、公告费、鉴定费等）由被告承担。事实与理由：2020年8月19日，原告、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发建设的虹祥东城里项目一期第x号房出售给被告，总价款为354,133.00元，付款方式为贷款方式付款，首付款为114,133.00元，余款240,000.00元以银行按揭方式支付。在签订该合同前，原告担忧会因个人收入较低无法办理银行按揭手续，遂如实将自己的职业（保安）及收入情况（月收入2,400.00元）告知了被告的销售人员，被告的销售人员为了促成交易，在明知原告的收入不能获批按揭贷款的情况下，仍向其承诺可以办理按揭贷款，原告遂与被告签订了涉案合同，并于签订合同当日支付了购房首付款114,133.00元。事后，原告将单位开具的《职业及收入证明》等材料交给被告用以办理按揭贷款时，被告销售人员私自将该证明的月收入由2,400.00元涂改成“叁仟壹佰元”，涂改部分被银行工作人员识破，贷款申请未能通过审核，致使剩余购房款不能按期支付，进而导致该商品房买卖合同无法继续履行。根据相关法律的规定，被告的行为已经违约，为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告诉讼请求。本诉被告虹祥房开公司辩称，合同不能履行的原因是原告不具备贷款资格所致，因此解除合同的违约责任应当由原告承担。反诉原告虹祥房开公司向本院提起反诉，请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2020年8月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令反诉被告支付违约金35,413.3元（即总房款的10%）；3、判令反诉被告自《商品房买卖合同》及《补充协议》解除3日内，配合反诉原告到房产部门办理注销虹祥东城里项目一期第x号房屋的预售合同备案登记，注销费用由反诉被告承担，若反诉被告不配合，则由反诉原告单方申请注销；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》不能履行系反诉被告雷小兵违约所致。雷小兵明知其不具备购房、贷款能力，仍旧与反诉原告签订《商品房买卖合同》；二、因反诉被告雷小兵违约应当按照《补偿协议》的约定向反诉原告承担总房款10%的违约金。反诉被告雷小兵辩称，1、针对反诉原告的第二个诉请，根据合同约定及补充协议约定，反诉原告按照合同总价款10%来主张是显失公平的，该合同为格式合同，且该条款的使用是建立在反诉被告无正常理由解除合同才适用，再者由于该合同是格式合同，反诉原告在提供该合同时并非按照合同法规定尽到提醒义务和说明义务，因此根据合同法规定，反诉原告加重了反诉被告的责任，该条款依法认定无效，对反诉被告不具备约束力，故反诉原告的该项诉请依法不能获得支持，补充协议对于违约责任的约定不适用本案；2、针对反诉原告第三项诉请，可根据法院判决后视情况来定夺，如果需要配合反诉被告愿意配合。综上，反诉原告提起反诉的事实理由不能成立。经审理查明：2020年8月19日雷小兵与贵州虹祥房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2020006987）及《补充协议》，雷小兵选购贵州省凯里市虹祥东城里项目一期第x号房，该商品房建筑面积为84.83㎡，套内建筑面积为69.36㎡，房屋总价款为354,133.00元。当日雷小兵随即支付了114,133.00元购房款，尾款选择办理银行按揭贷款的方式支付。其中《商品房买卖合同》第八条约定：“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计114,133.00元，余款（小写）240,000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后X日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在×日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后×日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”合同签订之后雷小兵向虹祥房开公司提供了《职业及收入证明》。2020年8月19日雷小兵交纳了涉案房屋的住宅专项维修资金7,083.00元。涉案房屋的《商品房买卖合同》于2020年9月8日在凯里市住房和城乡建设局进行登记备案。在《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。在提交《补充协议》1.3条约定以下条款适用于买受人选择银行按揭贷款方式在支付房款的情况：1.3.1买受人未在本合同签订当日提交真实、有效的资料及相关费用或未签署相关文件，买受人应自本合同签订5日内，按日计算向出卖人支付总房价万分之一的违约金，买受人逾期提交资料、费用和相关文件超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同30日内按总房款10%向出卖人支付违约金，前述违约金出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除，并由出卖人退还买受人剩余已付款（双方同意不计利息）；……1.3.2买受人已确认与出卖人签订商品房认购书或者商品房买卖合同后，若发生按揭贷款政策变动，买受人亦按照新的按揭贷款政策履行，并承担不能履行新政策导致的逾期付款违约责任，出卖人不对新政策给买受人造成的影响或损失承担任何责任。……1.3.4双方一致同意将主合同第八条第3款补充增加为：买受人承诺在《商品房买卖合同》预告登记生效次日起7个工作日办理完毕银行按揭贷款所有手续；办理银行按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在巴黎银行按揭贷款手续时交纳。买受人若逾期未办理完毕，则按本合同买受人逾期付款的违约责任来处理。1.3.5如买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则，出卖人有权单方面解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，由此产生的撤案费用由买受人承担，如买受人逾期办理退房手续则买受人按日承担已付房款的万分之一的违约金；出卖人于买受人办理完毕所有退房手续后15日内无息返还剩余款项（预先扣除买受人应当支付的相关费用）。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方就房屋价款、付款方式及期限等事项均作了明确约定。合同签订后，雷小兵按照合同约定已交付了房屋首付款114,133.00元，但双方约定有240,000.00元购房款通过银行按揭支付一直未贷款支付。从双方提交的证据来看，按揭贷款无法办理的原因是雷小兵个人收入问题，雷小兵辩称自己个人收入问题在买房时已经明确告知虹祥房开公司，责任在该公司不应归责于自己。根据交易习惯，办理贷款条件应当以银行最终审批为准，雷小兵作为具有完全民事行为能力人，在其购房之前应当向相关部门、机构了解具体情况，参考自己是否具备购房所必需要的整套流程条件，故对其意见本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。”关于合同解除问题，本案中，雷小兵与虹祥房开公司均作出了解除合同的意思表示，同时双方约定有240,000元购房款通过银行按揭支付一直未贷款支付，该行为致使合同目的不能实现，合同无法继续履行，故双方签订的《商品房买卖合同》可以解除。关于雷小兵提出退还首付款的诉讼请求，根据合同约定合同解除之后，虹祥房开公司应退还雷小兵购房款，故对其诉请本院予以支持。关于雷小兵主张支付利息的诉求，因造成《商品房买卖合同》被解除的原因在于雷小兵个人收入问题按揭贷款无法办理，虹祥房开公司不存在违约情形，故对其该项诉求本院不予支持。关于雷小兵主张虹祥房开公司赔偿住宅专项维修资金7,083.00元的诉请，因住宅专项维修资金是随房屋进行交纳，双方合同解除之后雷小兵可到具体行政部门办理退费手续，故对该项诉求本院不予支持。关于违约金问题，涉案《补充协议》关于逾期付款的违约责任约定不明，故违约金应该按照《商品房买卖合同》约定执行。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”故违约金计算应为未付购房款总额240,000.00元×0.01%=24.00元。关于虹祥房开公司要求雷小兵配合办理注销涉案房屋的预售合同备案登记及支付注销费用的诉请，双方签订的《商品房买卖合同》解除之后，雷小兵有义务配合虹祥房开公司办理该涉案房屋的预售合同备案登记手续等的合同附随义务，故该项诉求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告（反诉被告）雷小兵购房款114,133.00元；二、原告（反诉被告）雷小兵在本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）贵州虹祥房地产开发有限公司违约金24.00元；三、原告（反诉被告）雷小兵在本判决生效后三十日内配合协助被告（反诉原告）贵州虹祥房地产开发有限公司办理凯里市虹祥东城里项目一期x号房注销预售合同备案登记手续，注销费用由原告（反诉被告）雷小兵承担；四、驳回原告（反诉被告）雷小兵的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州虹祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为4,215.00元，反诉费已减半收取为343.00元，共计4,558.00元，由贵州虹祥房地产开发有限公司负担2,925.00元，由雷小兵负担1,633.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇二〇年十二月二十九日法官助理秦周斌书记员韦琪