江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初7780号原告：泗阳三纵市场营销策划有限公司，统一社会信用代码913213236739343422，住所地泗阳县众兴镇人民北路（中央商城步行街）。法定代表人：邹杰，该公司总经理。委托诉讼代理人:曾得宇，泗阳民卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅，泗阳民卫律师事务所律师。被告：宿迁市恒生房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321323748189608U，住所地泗阳县众兴镇北京路（电视塔西50米）。法定代表人：崔凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔福超，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。原告泗阳三纵市场营销策划有限公司（以下简称泗阳三纵公司）与被告宿迁市恒生房地产有限公司（以下简称恒生公司）商品房委托代理销售纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告泗阳三纵公司法定代表人邹杰及委托诉讼代理人曾得宇、被告恒生公司委托诉讼代理人崔福超、陈亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗阳三纵公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2010年1月8日原、被告签订的《房地产代理销售合同》；2.被告支付佣金、溢价款2007366.96元及利息，利息从起诉之日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2010年1月8日，原、被告签订《房地产代理销售合同》，双方就被告开发位于泗阳县众兴镇人民路与北京路路口楼盘委托销售进行约定。该合同约定销售期间为2010年1月8日至2011年1月8日，但合同期满后，被告让原告继续代理销售，销售佣金按照2010年1月8日订立的《房地产代理销售合同》继续执行。但对于小高层、期满后销售的另外三套商铺的底价没有作出新的约定。同时，被告将其所开发的全部楼盘办理客户看房、交房、办证、物业、水电、天然气、有线电视等手续工作安排给原告。截止2016年12月27日，原告按照合同约定，为被告销售多层住宅和商铺，原告销售佣金为665459.238元、溢价款2041657.07元，计2707116.31元。被告累计支付佣金1201116元，余款未支付，有远景时代清盘对账、邹杰付款明细为证。2016年12月27日，原告向被告催要报酬，被告答应将三套高层住宅抵给原告。并要求原告继续为其服务。剩余账款以后结算。但实际上被告只将1栋2单元707室房屋原告，另两套被被告出卖给别人。原告找被告理论，被告答应抵给被告另一套商铺，但双方协商未果。另，截至2016年12月27日，原告为被告销售另处三间商铺（销售金额7434720元）及小高层（销售金额58297001元），总计销售金额65731721元，按照1.2％结算，即为788780.65元。至2018年6月底，原告完成被告委托销售所有楼盘（大定）以及合同之外大部分楼盘办理客户看房、交房、办理产证等零散工作，原告为此付出大量人力、财力、物力，无怨无悔，原告分别于2018年7月、9月向被告索要上述款未果。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持诉请。被告恒生公司辩称，1.原、被告双方合同已经履行终止，不存在解除合同情形。2.小高层在合同中并约定由原告销售，且小高层、商铺抵给施工队，原告并未销售，不应当支付佣金。3.原告完成的销售佣金已支付。综上，请求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月8日，原、被告签订《房地产代理销售合同》，恒生公司系委托方、甲方，泗阳三纵公司系受托方、乙方。合同约定：第一条委托代理主要事项全程代理，第二条委托代理项目位置、面积1.代理项目位置：泗阳县人民路和北京路口，2.代理项目多层住宅面积为16306.54平方米，其中住宅162套，商业3012.43平方米，小高层2栋，面积待定（其中小高层2栋，面积待定用笔划掉），自2010年1月10日后整盘未销售房源均为合同房源房屋。第三条销售价格1.销售面积按建筑面积计算.2.合同所约定的住宅无价为每平方米2500无元，商铺均价为每平方米4000元，乙方按照与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格进行销售，以上各表格在乙方入场后三日内提供，甲方认可后作为合同附件。3.车库合同均价每平方米均价1500元，汽车库每平方米均价2500元。4.在实际销售中，如属溢价方式销售，在溢价范围内乙方有权折扣优惠，无需经甲方同意，如属甲方特殊客户销售，实际价格低于约定底价的，经甲方书面同意的，方可执行折扣优惠，所售房源按合同约定佣金点结算，无溢价奖励。第四条………第五条……第六条代理销售费用按下列方式计算1.住宅、商铺佣金（销售费用）＝底价佣金＋溢价奖励其中底价佣金＝底价销售合同总金额×1.2％，溢价奖励＝（销售价-底价）×销售面积×30％，2.如属开发商特殊客户成交，只结取实际成交价为基准佣金，公式为实际成交价×1.2％，3.车库部分参照住宅、商铺标准执行。……第十条合同期限自2010年1月8日至2011年1月8日，在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同，本合同期满前30天，若甲方未提出反对意见，本合同代理期自动延长30天等。2010年1月8日，被告公司董事长崔福超向原告出具4、6、8、10号楼住宅底价表以及4、6、8号楼商铺底价表、一期8套房源底价表。原、被告认可已支付销售佣金1201116元。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房地产代理销售合同》是履行终止还是符合解除条件，应当解除；二、被告应当分别向原告支付多层住宅、商铺、小高层、自行车库、轿车库底价佣金及溢价佣金多少元。针对第一个争议焦点。原告认为，原告已完成委托代理事项，但被告没有支付佣金，所以主张解除《房地产代理销售合同》。被告认为，双方合同履行终止，不存在解除情形。本院认为，原、被告均认为合同约定的委托事项已经履行完毕，不存在解除合同的情形，故对该诉讼请求不予支持。针对第二个争议焦点，原告向法庭提供证据1-3。1.原告自行整理远景时代清盘对账表及销售明细，主要内容：远景时代小区已销售完成，共销售房屋17309平方米，车库1923.41平方米，商铺2258.48平方米，销售佣金为665459.238元，溢价款2041657.07元。2.崔福超签名的4、6、8、10号楼及4、6、8号楼商铺及一期部分房源底价表。3.涉案小区4、6、8、10号楼商品房买卖认购书、签约确认单、合同74份。被告认为，1.证据1证据真实性、合法性、关联性不予认可，理由是系原告自行制作，不能证明原告完成委托销售。对证据2真实性无异议，但不能证明原告完成销售。对证据3真实性无异议。但对其中4号楼的501、402、502、602、103、603、104、304、404、604、305、405、505、605、106、206、306、406、606、107、207、307、407、507、607、108、208、408、508、608室及相应车库均不予认可是原告销售。对其中6号楼的401、501、502、602、503、603、104、304、504、604、205、206、207、108、208、308、508、608室及相应车库均不予认可是原告销售。对8号楼601、502、602、203、403、603、104、604、205、605、206、107、207、307607、108、208、608室及相应车库均不予认可是原告销售。对10号楼501、601、102、302、402、602、103、203、303、403、104、204、304、604、105、205、305、405、106、206、306室及相应车库均不予认可是原告销售。理由是上述房屋有部分是抵欠唐某工程款，有的是被告自行销售，有的是抵原告销售佣金。对原告主张其他多层住宅及相应的自行车、轿车库是原告完成销售予以认可。针对第二个争议焦点，被告向法庭提供证据1-31。1.（2015）宿中民初字第0075号民事判决书，主要内容：宿迁市金马建筑工程有限公司诉泗阳三纵公司、第三人唐某，请求恒生公司支付工程款17296733.5元及违约金6000000元。宿迁市中级人民法院认定第三人唐某是实际施工人，但驳回原告诉讼请求。恒生公司认为，在该判决书中，恒生公司已抗辩该公司以住房和商铺抵工程款11967205元等。2.2014年1月26日，泗阳三纵公司、泗阳县建筑工程有限公司签订涉案一号楼施工协议及远景时代1号楼销控表，其中周以龙代表泗阳县建筑工程有限公司订立合同签名，并加盖该公司印章。主要内容：泗阳县建筑工程有限公司承建1号楼高层施工，该公司垫资至五层封顶，逾期以该楼9层以上住宅按每平方米3800元价格冲抵工程款。2014年12月18日，崔福超与周以龙达成方案，以该栋楼9-17层（包括阁楼、储藏室）房屋作价33248024元抵工程款。3.2014年6月9日，泗阳三纵公司、宿迁市苏北建筑工程有限公司签订涉案二号楼施工协议及远景时代2号楼销控表，其中王长龙代表宿迁市苏北建筑工程有限公司系名，并加盖该公司印章。主要内容：宿迁市苏北建筑工程有限公司承建2号楼高层施工，该公司垫资至2号楼单体竣工验收合格交付使用，泗阳三纵公司以该楼从西向东主立体切块约5000平方米以上冲抵工程款。2014年12月18日，崔福超与王长龙达成方案，以该栋楼4-7层及8层2单元以上（包括阁楼、储藏室）房屋作价21746942元抵工程款。4.崔福超、葛辉达成的协议，主要内容：以远景时代1号楼702、704、705、708，2号楼1102室、1103室及部分储藏室抵工程款3026950元。5.6号楼108室收条，主要内容：收到恒生公司6号楼108室款391350元，6-4-12车库款54740元，合计446090元，此款抵工程款，经手人唐某，崔福超在票据右上角签名同意。6.6号楼208室收条，主要内容：收到恒生公司6号楼208室及6-4-14轿车库款合计407454元，其中房款332386元，车库款75068元。经手人唐某，崔福超在票据中间签名，同意抵工程款。7.4号楼108、608室收条，主要内容：收到恒生公司4号楼108室款414016元，4号楼608室款388140元，合计802156元，此款抵工程款，收款人唐某，崔福超在票据左下角签名同意。8.4号楼108室收据，主要内容：入账日期2012年11月29日，交款单位徐宜忠，收款方式现金，交款84000元，收款事由6-2-12车库款。9.4号楼308室收条、收据，主要内容：（1）收到4号楼308室郝某房款416720元。此款抵工程款。经手人唐某，崔福超在票据中间签名，同意此款抵唐某工程款。（2）收到郝某4号楼308室购房定金20000元。10、收条，主要内容：收到恒生公司以房抵工程款4000000元，注远景时代8号楼东边一层、二层、三层，合计768.24平方米，此房唐某已经以4000000元卖给李祥，公司给李祥办理网签合同。收款人唐某。11.收条，主要内容：收到恒生公司远景时代小区工程款4202835元，此款系唐某抵押贷款作为抵押品即4号楼商铺772.08平方米的房款。收款人唐某。12.江苏志远工程管理咨询有限公司出具证明，主要内容：76000元监理费转为王**波购房款。崔福超在票据左下角签名同意。13.张永霞购房发票2张，主要内容：（1）付款方张永霞，收款方恒生公司10号楼2单元103室，面积83.97平方米，预收房款70000元.（2）付款方张永霞，收款方恒生公司5号楼3单元4号车库，面积6.96平方米，每平方米1436.78平方米，总价100000元。14.谈可购房发票3张，主要内容：（1）付款方谈可，收款方恒生公司，10号楼3单元205室，面积80.69平方米，预收房款217863元。（2）付款方谈可，收款方恒生公司，10号楼3单元4号车库，面积11.09平方米，每平方米1500平方米，总价16635元。（3）付款方谈可，收款方恒生公司，10号楼3单元13号车库，面积16.11平方米，每平方米1500平方米，总价24165元。15.于益军购房发票3张，主要内容：（1）付款方于益军，收款方恒生公司，10号楼3单元305室，面积80.69平方米，预收房款217000元。（2）付款方于益军，收款方恒生公司，10号楼3单元6号车库，面积9.36平方米，每平方米1500平方米，总价14040元。（3）付款方于益军，收款方恒生公司，10号楼1单元10号车库，面积16.11平方米，每平方米1500平方米，总价24165元。16.王丹购房发票，主要内容：（1）付款方王丹，收款方恒生公司，8号楼1单元401室，面积112.77平方米，预收房款230000元。（2）8号楼2单元10号车库，面积10.8平方米，每平方米925.93平方米，总价10000元。17.王民交款收据，主要内容：入账日期2010年3月9日，交款单位王民，8号楼401室，收款方式现金，交款20000元，收款事由购房定款。18.张旭购房发票3张，主要内容：（1）付款方张旭，收款方恒生公司，8号楼4单元107室，面积104.95平方米，预收房款283473元。（2）付款方张旭，收款方恒生公司，8号楼4单元2号车库，面积14.68平方米，每平方米1500元，总价22020元。（3）付款方张旭，收款方恒生公司，8号楼3单元13号车库，面积28.69平方米，每平方米1000.69元，总价29010元。19.周建华购房发票2张，主要内容：（1）付款方周建华，收款方恒生公司，8号楼4单元208室，面积112.77平方米，购房款495000元。（2）付款方周建华，收款方恒生公司，8号楼4单元12号车库，面积28.99平方米，每平方米3350平方米，总价97116元。20.徐家虎交款收据，主要内容：入账日期2012年2月13日，交款单位徐家虎，6号楼501室，收款方式现金，交款50000元，收款事由购房定款。21.崔福超出具备忘说明，主要内容：2014年6月21日，钱先才报来11张报销维修单，共计55570元，除去相关费用外，还剩余44570元。钱先才6号楼206室还欠房款53000元，报销维修单44570元，冲抵6号楼206房款，还欠房款8430元。22.赵某交款收据，主要内容：入账日期2010年5月26日，交款单位赵某、6号楼107室、6-4-16号车库，收款方式转账，交款283387元，收款事由购房及车库款（转付崔总263200元，颜媛抵账20187元，将颜媛30000元收条收回，待会计代公司打余欠款9813元）。徐多福。23.欠条，主要内容：欠到恒生公司远景时代小区6号楼4单元207室购房首付款93150元，此款是张宜忠购房首付款。颜媛。徐多福在欠条后备注：以上颜媛代张宜忠所打购房欠款93150元，由颜媛用学林春天公司欠颜媛的两张欠条103000元抵冲后，剩余9850元重新给颜媛出具欠条。徐多福。24.张宜民购房发票，主要内容：付款方张宜民，收款方恒生公司，10号楼1单元12号车库，面积24.98平方米，每平方米2800平方米，轿车库总价69944元。25.侯加刚购房发票，其中主要内容：付款方侯加刚，收款方恒生公司，10号楼1单元11号车库，面积24.98平方米，每平方米2800平方米，轿车库总价69944元。26.证明，主要内容：恒生公司租用售楼处，2012年12月1日至2013年3月11日，房租费33600元，抵远景时代小区8号楼108室房款及车库款。崔福超在票据左下角签名同意。27.收条3张，主要内容：（1）收到崔福超现金335750元，备注4-401、601、506，张某。崔福超在票据右上角签名，同意此款抵欠款。（2）收到崔福超现金250000元，张某。崔福超在票据右上角签名，同意此款抵欠款。（3）收到崔福超现金212000元，张某。崔福超在票据下签名备注：以前账全部结清，同意房款抵欠款。28.侯晓冬收据，主要内容：交款单位侯晓冬，6号楼南4间门面472.32平方米（1-3层）定金，交款860000元。29.张颜购房发票、收据各1张，发票主要内容：付款方张颜，6号楼1-02、2-02、3-02号铺，购房款2392800元。收据主要内容：付款方张颜，收款方恒生公司，远景时代6号商EJ轴1-3门面，购房款2392800元。收款方式抵冲借款。崔福超签名并加盖方恒生公司公章。30．陈保才收据、收条主要内容：（1）收据：入账日期2010年1月28日，交款单位陈保才，8号楼303室、收款方式现金，交款20000元，收款事由购房定金。（2）收条：2010年2月日收到陈保才首付款82000元，崔福超。（3）收据：2020年8月20日交款单位陈保才，8号楼303室，收款方式现金、转账，交款108000元（其中现金50000元、欠条40000元、崔总借条18000元），收款事由购房款。（4）欠条：2010年8月20日欠到购房款40000元，陈亚。（5）借条：借到陈亚18000元，崔福超2010年2月21日。31.邹杰出具收条两张，主要内容：（1）收到恒生公司远景时代销售佣金400000元，此款抵10号楼204室及车库款，房款320000元，8-4-14车库80000元。（2）收到恒生公司营销策划费255524元，此款抵10号楼304室及车库款，房款245414元，10-2-5车库10110元。被告认为，1.徐多福是该公司会计。2.证据1-30中涉及房屋均是抵唐某工程款或公司欠别人款，抵房给别人。证据31系欠原告佣金，冲抵佣金。均不应当支付原告佣金。原告认为，不同意被告意见，对被告提供的证据1-30均不予认可，无法核实真实性。对证据31予以认可，但应当支付佣金。本院认为，一、被告主张被告欠他人款，将房抵给债权人清偿欠款，不应当支付底价佣金、溢价佣金。本院认为，在双方签订委托代理销售合同中约定原告是全程代理，如属开发商特殊客户成交，只结取实际成交价1.2％佣金，即使是开发商抵工程款或欠别人款抵账，原告也要提供销售服务，故本院认定，该部分是开发商特殊客户，被告应当按实际成交价1.2％支付底价佣金，不支付溢价佣金。二、被告主张原告超过合同约定期间销售的房屋，不应当支付佣金。本院认为，双方签订的是全程代理合同，虽然合同约定履行期限为一年，但只要原告举证证明其销售，即使超过合同规定期限，被告仍应当参照原合同支付佣金、溢价款。三、对于原告提供的证据1，因系其自行制作，并未经被告确认，故本院对原告提供证据1三性不不予确认。对原告提供证据2、3真实性均予以确认。四、对被告提供的证据1-31，结合原告主张各项底价、溢价佣金作如下分析、认定。1.关于原告主张4号楼住宅底价佣金，（1）被告对4号楼的501、402、502、602、103、603、104、304（原告未主张）、404、604、305、405、505、605、106、206、306、406、606、107、207、307、407、507、607、108、208、408、508、608室底价佣金均不予认可。经本院核实，上述501、402、502、602、103、603、104、304（原告未主张）、404、604、305、405、505、605、106、206、306、406、606、107、207、307、407、507、607、108、208、408室均签订商品房买卖，并签订商品房认购书或签约确认单，均应当支付原告底价佣金。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的4号楼销售统计表中价格，底价佣金为140125.51元【（12664204-341304-388140-257634）×1.2％】。（2）原告主张4号楼508、608底价佣金，未充分提供销售证据予以证明，本院不予支持。2.关于原告主张4号楼住宅溢价佣金，（1）根据被告提供的证据7、9、27可以证明4号楼104、108、608、308、401、601、506室系原告特殊客户，不应当支付溢价佣金。理由：在上述证据中，有唐某、张某签名作为经办人，崔福超注明系以房抵款，原告虽然对真实性不予认可，但未申请鉴定,结合宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第0075号民事判决中认定唐某是涉案工程实际施工人，本院对其真实性予以确认。（2）被告提供的其他证据不能证明4号楼中系被告特殊客户。理由：票据中无相关权利人、经办人签名，注明以房抵款，仅凭收据、发票并不能证明系以房抵款。（3）基于上述分析，根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的4号楼销售统计表中价格，该号楼溢价款为372786.6元﹛【310189＋309779＋294334＋309779＋375000＋276262＋286172＋272299＋251490＋268336＋294099＋272299＋279433＋264372＋272299＋264335＋272299＋289117＋272000＋257634＋267543＋321844＋317088＋290117＋278245＋272299＋336000＋284667＋309965＋295991＋280365＋281430＋388140＋420226（和为10035447）-2500×（114.97＋110.32×3＋99.09×21＋105.41×6＋129.38×3）】×30％﹜。3.关于原告主张4号楼自行车车库底价、溢价佣金，经核对，共32个自行车车库。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的4号楼销售统计表中价格，底价佣金为5251.32元（11070＋17325＋15945＋14415＋17325＋14415＋9960＋9960＋11070＋8940＋8940＋15945＋9960＋11070＋16845＋15945＋17325＋17325（和为243780）＋14415＋9960＋16875＋14415＋15945＋11070＋11040＋13710＋15945＋10380＋15525＋19635＋12570＋12345）（193830）×1.2％】。因自行车车库无溢价销售，故不支持溢价佣金。4.关于原告主张4号楼轿车车库底价、溢价佣金，经核对，应当支持底价佣金车库号及相应面积、价格为：4-2-13号（28.34平方米、79352元）、4-3-14号（19.06平方米、53368元）、4-4-13号（19.06平方米、53368元）、4-4-17号（20.11平方米、56308元）、4-4-15号（26.85平方米、75180元在6号销售统计表中）、4-3-11（19.06平方米、53368元在6号销售统计表中）。总价370944元（79352＋53368＋53368＋56308＋75180＋53368）。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的4号楼销售统计表中价格，底价佣金为4451.33元（731944×1.2％）。因本院认定4-4-17号车库购买人郝某（4号楼308室）系原告特殊客户，故该车库不支持溢价佣金，故溢价佣金为10128.3元。﹛【370944-56308-2500×（28.34＋19.06＋19.06＋20.11＋26.85＋19.06）（计112.37平方米）】×30％｝。5.关于原告主张6号楼住宅底价佣金，（1）被告对6号楼的401、501、502、602、503、603、104、304、504、604、205、206、207、108、208、308、508、608室底价佣金均不予认可。经本院核实，401、502、602、503、603、104、304、504、604、205、206、207、108、208、308、508、608室均签订商品房买卖，并签订商品房认购书或签约确认单，均应当支付原告底价佣金。根据双方合同约定计算方法，并结合原、被告认可被告提供的6号楼销售统计表中价格，底价佣金为145298.72元【（12358227-250000）×1.2％】。（2）原告主张6号楼501室底价佣金，未充分提供销售证据予以证明，本院不予支持。6.关于原告主张6号楼住宅溢价佣金，（1）根据被告提供的证据5、6、21、23可以证明6号楼108、208、206、207室系原告特殊客户，不应当支付溢价佣金。被告提供的证据20、22不能证明501、107室系其特殊客户。理由均同上4号楼分析。（2）基于上述分析，根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的6号楼销售统计表中价格，该号楼溢价佣金为327362.4元﹛【326292＋313358＋306755＋361000＋307813＋282262＋284259＋286455＋270285＋262297＋269487＋296236＋271278＋293042＋280266（4411085）＋264297＋267282＋280266＋264259＋284259＋269285＋255314＋268788＋272282＋283000＋271483＋255314＋260305＋242167＋302870＋279151＋265000＋277000＋425000＋370217＋370217＋370217＋（6397973）（10809058）-2500×（112.8×2＋109.62×3＋99.81×23＋103.05×5＋130.45×4）】×30％﹜。（计3887.14平方米）7.关于原告主张6号楼自行车车库底价佣金、溢价佣金，经核对，共28个自行车车库，根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的6号楼销售统计表中价格，底价佣金为4705.02元（9945＋11025＋14400＋11220＋16545＋17730＋16545＋9945＋14400＋11220＋14400＋11220（158595）＋9945＋17730＋9945＋11220＋16545＋14400＋16545＋17730＋14310＋16545＋15045＋10365＋16110＋20220＋9990＋16845（在4号销售统计表中）（233490）（392085）×1.2％】。因无溢价销售，故不支持溢价佣金。8.关于原告主张6号楼轿车车库底价佣金、溢价佣金，经核对，应当支持佣金车库号及相应面积、总价为：6-2-11号（20.61平方米、57708元）、6-2-13号（26.81平方米、75068元）、6-3-13号（26.81平方米、75068元）、6-3-12号（26.81平方米、73068元）、6-4-15号（26.81平方米、75068元）、6-2-12号（26.81平方米、84000元在4号销售统计表中）、6-2-14号（20.61平方米、57708元在10号销售统计表中），总价497688元（57708＋75068＋75068＋73068＋75068＋84000＋57708）。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的6号楼销售统计表中价格，底价佣金即为5972.26元（497688×1.2％）。溢价佣金17853.9（59513）元。﹛【497688-2500×（20.61＋26.81＋26.81＋26.81＋26.81＋26.81＋20.61）（175.27平方米）】×30％｝。9.关于原告主张8号楼住宅底价佣金，（1）被告对原告主张8号楼的601、502、602、203、403、603、104、604、205、605、206、107、207、307、607、108、208、608室底价佣金均不予认可。经本院核实，601、502、602、203、403、605、207、307、607、108、608均签订商品房买卖，并签订商品房认购书或签约确认单，被告均应当支付原告底价佣金。根据双方约定的计算方法结合原、被告认可被告提供的8号楼销售统计表中价格，底价佣金为123363.04元【（12518235-285513-304471-284513-286000-299012-283473-495000）（10280253）×1.2％】。（2）原告主张8号楼603、104、604、205、206、107、208室底价佣金，未充分提供销售证据予以证明，本院不予支持。10.关于原告主张8号楼住宅溢价佣金，（1）根据被告提供的证据26、30可以证明8号楼108、303室系原告特殊客户，不应当支付溢价。被告提供的证据16、17、18、19不能证明401、107、208室系其特殊客户。理由均同上4号楼分析。（2）基于上述分析，根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的8号楼销售统计表中价格，该号楼溢价佣金245460.9元﹛【304253＋299743＋310070＋293716＋301808＋294811＋294811＋283380＋270874＋288513＋304510＋296912＋278014＋280000＋301111＋283313＋269070（4954909）＋286413＋286413＋299012＋284413＋279113＋288000＋288513＋309511＋284463＋267725＋281473＋318070＋327000＋301253＋322297（4423669）-2500×（112.77×2＋110.92×3＋104.99×23＋112.77×4）】×30％﹜。11.关于原告主张8号楼自行车车库底价佣金、溢价佣金，经核对，共27个自行车车库，底价佣金为4761.9元（12480＋9930＋9930＋12480＋12480＋9930＋17700＋16200＋16515＋16515＋17700＋12480＋16515（180855）＋9930＋16200＋16200＋12480＋17700＋12765＋16515＋15540＋17700＋32400＋9930＋9930＋12480＋16200）（215970）（396825）×1.2％。因仅有8-4-1号车库（面积10.8平方米）销售单价为每平方米3000元，故溢价佣金为4860元【（3000-1500）×10.8×30％】。12.关于原告主张8号楼轿车车库底价佣金、溢价佣金，经核对，应当支持佣金车库号及相应面积、价格为：8-2-14（20.58平方米、价格57624元）、8-3-12（28.99平方米、80352元）、8-4-11（18.99平方米、53172元）、8-2-11（20.58平方米、57624元）、8-4-13（28.99平方米、86970元）、8-4-14（20.58平方米、80000元在10号销售统计表中）、8-2-13（28.99平方米、81172元在10号销售统计表中），总价496914元（57624＋80352＋53172＋57624＋86970＋80000＋81172）。但在10号楼分析中认定王某系抵原告佣金，不应当支付原告关于王某楼号销售佣金，故在计算8号楼车库时，不应当计算王某车库佣金。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的8号楼销售统计表中价格，该号楼底价佣金为5002.97元【（496914-80000）×1.2％】。溢价佣金，本院认定8号楼108、303室系原告特殊客户，故购买8-4-13号（28.99平方米、86970元）、8-3-12号（28.99平方米、80352元）轿车库不应当支付溢价佣金。即为8022.6元。｛【496914-80000-86970-80352-2500×（20.58＋18.99＋20.58＋28.99）（89.14平方米）】×30％｝。13.关于原告主张10号楼住宅底价佣金，（1）被告对10号楼的501、601、102、302、402、602、103、203、303、403、104、204、304、604、105、205、305、405、106、206、306室及相应的车库佣金均不予认可。经本院核实，302、402、602、103、203、303、403、104、204、304、604、105、205、305、405、106、206、306均签订商品房买卖，并签订商品房认购书或签约确认单，均应当支付原告底价佣金。但被告委托原告销售房屋，欠付原告佣金，用10号楼204室8-4-14车库、10号楼304室及10-2-5车库款房屋抵佣金，购房人将房款交付原告，抵佣金本身系清偿佣金，从公平角合理度而言，被告不应当该部分佣金。根据原、被告认可被告提供的8号楼销售统计表中价格，底价佣金为91197.64元【（8936491-266476-286935-217863-320000-245414）（合计7599803）×1.2％】。（2）原告主张10号楼501、601、102室底价佣金，未充分提供销售证据予以证明，本院不予支持。14.关于原告主张10号楼住宅溢价佣金，（1）根据被告提供的证据12、13、14、15不能证据301、103、205、305系其特殊客户。理由均同上4号楼分析。（2）基于上述分析，被告不必支付10号楼204室304室溢价佣金。并结合被告提供的销售价格，该号楼溢价佣金210683.1元﹛【256470＋261884＋267114＋271000＋220736＋268536＋233647＋213667＋213667＋230000＋226114＋281132（2943967）＋225750＋222353＋215711＋224391＋225750＋217314＋222353＋209794＋217863＋217863＋239488＋207212＋211246＋308948＋308780＋291325＋315285＋281675＋292734（4655835）（7599802）-2500×（95.3×4＋80.69×11＋83.97×10＋108.42×6）】×30％﹜。（2759.01平方米）15.关于原告主张10号楼自行车车库底价佣金、溢价佣金，经核对，共22个自行车车库。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的10号楼销售统计表中价格，该号楼自行车库底价佣金为3681.54元（10530＋11205＋15780＋12765＋11205＋14040＋13185＋12765＋13185＋9075＋13185（136920）＋10110＋16635＋14040＋13185＋12765＋10530＋16500＋18675＋9075＋13185＋11205＋12765（10-2-10号在8号销售统计表中）＋11205（10-2-2号在8号销售统计表中）（169875）（合计306795）×1.2％】。因无溢价销售，故不支持溢价佣金。16.对于原告主张10号楼轿车车库底价佣金，经核对，应当支持佣金车库号及相应面积、价格为：10-2-11（16.11平方米、价格41886元）、10-2-14（16.11平方米、41886元）、10-2-13（24.98平方米、69944元）、10-3-12（24.98平方米、69944元）、10-3-11（24.98平方米、69944元）、10-3-10（19.34平方米、54152元），总价347756元（41886＋41886＋69944＋69944＋69944＋54152）。根据双方合同约定计算方法，结合原、被告认可被告提供的10号楼销售统计表中价格，该号楼轿车库底价价佣金为4173.07元（347756×1.2％）。溢价佣金，即为9451.8元。﹛【347756-2500×（16.11＋16.11＋24.98＋24.98＋24.98＋19.34）（126.5平方米）】×30％｝。17.关于4、6、8号楼商铺佣金，原告仅提供崔福超签名同意销售商铺底价表，被告不认可是其销售，并提供部分抵工程款证据。即被告提供的证据2、11、28、29。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告并未举证证明其完成销售商铺的证据，且被告不予认可，故对原告该部分诉讼请求不予支持。18.关于小高层及相应商铺佣金，原告提供自己整理的小高层、车库及部分商铺销售明细，主张销售金额65731721元，但被告不认可是其销售。被告不认可是其销售，并提供部分抵工程款证据。即被告提供的证据2、3、4。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告并未举证证明其完成销售小高层的证据，且原、被告代理销售合同中关于小高层部分已用笔划掉，说明小高层不在委托销售范围，故对原告该部分诉讼请求不予支持。综上，本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《房地产代理销售合同》合法有效，被告应按约定支付佣金。佣金总数为1744553.92元（140125.51＋372786.6＋5251.32＋10128.3＋145298.72＋327362.4＋4705.02＋5972.26＋17853.9＋123363.04＋245460.9＋4761.9＋4860＋5002.97＋8022.6＋91197.64＋210683.1＋3681.54＋4173.07＋9451.8）。扣除被告已支付1201116元，被告应当支付543437.92元。原告主张利息符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市恒生房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告泗阳三纵市场营销策划有限公司543437.92元及利息，利息从2019年10月30日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告泗阳三纵市场营销策划有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24240元，由原告泗阳三纵市场营销策划有限公司负担15240元，由被告宿迁市恒生房地产有限公司负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐学松人民陪审员  谷士凯人民陪审员  葛少卿二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈 露