贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15308号 原告：贵阳银行股份有限公司毕节分行（统一社会信用代码91520502675414236M），住所地贵州省毕节市七星关区南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口。 负责人：朱霖，该银行行长，联系。 委托诉讼代理人：樊敬、陈浩，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201611539530。联系。 被告：武怀，女，1970年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，联系。 委托诉讼代理人：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205200710402261。联系。 被告：徐长勇，男，1972年9月2日出生，汉族，住址同上，联系。 被告：毕节东润房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码91520500722182213U），住所地贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。 法定代表人：吴传明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何华，贵州四立律师事务所律师，执业证号15205201610359950。联系。 原告贵阳银行股份有限公司毕节分行（以下简称贵阳银行毕节分行）与被告武怀、被告徐长勇、被告毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称毕节东润房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵阳银行毕节分行委托诉讼代理人樊敬、被告武怀委托诉讼代理人秦忠俊、被告徐长勇、被告毕节东润房开公司委托诉讼代理人何华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵阳银行毕节分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告武怀、徐长勇偿还原告借款本金213692.61_元及所欠利息（含罚息、复利）114839.13元，共计328532.04元（暂算至2020年6月3日），剩余利息（含罚息、复利）按双方合同约定计算至本息付清之日止。2、请求判令被告毕节东润房地产开发有限责任公司对被告武怀、徐长勇上述债务承担连带保证责任。3、请求人民法院判令被告武怀、徐长勇不能偿还借款本息时，原告对被告武怀、徐长勇提供的其名下的位于毕节市威宁路黔西北商贸城二建区房屋拍卖、变卖或折价所得的价款享有优先受偿权。4、请求判令被告毕节东润房地产开发有限责任公司对涉案房屋进行回购。5、本案诉讼费、执行费、保全费等一切费用均由被告承担。 事实和理由：2015年9月10日，被告武怀、徐长勇与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称“东润房开”）签订了《商品房买卖合同》，购买被告东润房开开发的位于毕节市威宁路黔西北商贸城二建区房屋，总价款6880680.00元，首付3440680.00元，余款3440000.00以银行按揭贷款方式支付.2015年10月22日，原告与被告武怀、徐长勇、东润房开与签订《商业用房贷款借款抵押合同》。其中约定，以被告东润房开为保证人，被告武怀、徐长勇为借款人向原告按揭贷款方式借款人民币3440000.00元，用于支付前述房屋的余款。借款期限自2015年10月22日至2025年10月21日（120月），贷款利率按年利率7.21%%计算。还款方式：等额本息。利息支付方式为：按月计付，结息日为每月20日。合同第五条第三款约定“借款期一年以内（含）的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；借款期限一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日在人民银行新调整的同期限同档次基准利率水平上浮40%后为新的执行利率。”第四款“贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%......”。保证方式为：抵押加连带保证责任。保证范围为：本合同项下的的借款本金和利息，逾期利息，复利，罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用。保证期间为：“本合同生效之日起至丙方协助乙方办妥房屋所有权证并移交甲方时。”同时，合同约定“甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款账户内：甲方同时根据乙方预先签署的《借款人（购房人）授权委托书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立售房专户内。”此外，被告武怀、徐长勇为顺利获得借款提供了备案登记于其名下的位于毕节市威宁路黔西北商贸城二建区房屋为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记（登记号：毕节市房预七星关区字第Ｙ1510058）。合同签订后，原告于2015年10月26日依约将涉案贷款3440000.00元打入丙方在甲方处开立的售房专户内，履行了付款义务。被告在获得借款后，按合同约定的时间及金额偿还了部分款项后就停止了履行还款义务，保证人东润房开也未履行保证义务。原告多次进行催收，被告均不履行。截止2020年6月3日，被告所欠借款本金213692.61元及所欠利息（含罚息、复利）114839.13元，共计1328532.04元.原告认为，合法的借贷关系应受到法律的保护，原告与被告武怀、徐长勇及被告东润房开三方签订的《商业用房贷款借款抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告依约履行了出借款义务，被告武怀、徐长勇应当按照合同的约定履行自己的合同义务，被告武怀、徐长勇未按合同的约定足额按期偿还借款本息的行为，已构成违约，故应当偿还本合同项下所欠的本金以及利息、罚息复利等。另，被告东润房开为被告武怀、徐长勇的上述债务提供连带保证担保。因此，被告东润房开应当对被告武怀、徐长勇的上述借款承担连带清偿责任。此外，为保证上述贷款的归还，被告武怀、徐长勇提供备案登记于其名下的位于毕节市威宁路黔西北商贸城二建区房屋为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，依法设立了担保物权。因此，原告对被告提供的抵押财产享有抵押优先权。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决如诉请。 被告武怀、徐长勇答辩称，我购买的房子反租给东润公司，反租金也没有得，将房子拍卖来还，不足部分我再来还。按揭贷款也是东润公司来还的，被告武怀、徐长勇没有还过，被告找原告要求原告行使抵押权，但是原告没有行使抵押权，后来被告武怀、徐长勇又找律师去函，原告也拒收。所以被告武怀、徐长勇承担不起罚息等责任。希望房子拍卖后，多退少补。 被告毕节东润房开公司口头答辩称，对本案原告主张金融借款合同本身真实性无异议，但基础法律关系是以被告武怀作为购房人身份办理贷款，本案被告武怀与东润公司并不具有合法的买卖房屋关系，双方签订商品房买卖合同目的在于获取原告发放贷款，被告认为，所涉商品房买卖合同为无效合同，理由依照民法总则一百四十六条第一款规定，双方当事人以虚假意思表示行为为无效民事行为，因为本案被告武怀没有交付房款，也没有真实意思表示，所涉购房首付款系通过东润公司陈林汇入武怀的账户，再由武怀以首付款的名义交如东润公司，一次形成交付首付款的假象，意在骗取原告贷款；双方签订的买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，同样属于无效合同。在原告发放贷款后，所有借款本息均由东润公司直接偿还，由此可以反映被告武怀并非真实贷款人。本案原告主张的罚息、复利等属于因合同产生的违约金，因被告未及时还款产生的利息为银行利息，复利和罚息不应得到支持。涉案房屋未办理抵押登记给原告，抵押权属于物权，原告对案涉房屋不享有抵押优先受偿权，诉请被告进行回购的主张不应得到支持。有关被告之间的买卖合同，我们将另案解决，本案产生的金融借款由法院依法认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，各方当事人对原告提供的营业执照副本、金融许可证、负责人身份证明、被告身份证、营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、备案登记表、商品房按揭借款抵押合同、抵押物清单、银企房贷担保合作协议、购房贷款申请书、预抵押登记证、发放贷款凭证、贷款催收照片、还款记录、被告武怀、徐长勇提供的身份证、邮寄律师函、被告毕节东润房开公司提供的营业执照副本、法定代表人身份证明、银行交易明细均无异议，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定如下事实：被告武怀、徐长勇为购买被告毕节东润房开发公司开发的位于毕节市七星关区，于2015年10月22日与原告签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，向原告借款3440000元。合同约定借款期限为10年；借款利息为年利率7.21%；还款方式为等额本息还款；并约定贷款逾期的在基础利率上加收40%的罚息；合同第一条约定合同项下债权包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金及实现债权的费用。被告以上述所购房屋对该按揭贷款提供抵押担保并办理预抵押登记。被告毕节东润房地产开发有限公司于2010年3月2日与原告签订银企房贷担保合作协议即《商业用房按揭业务担保合作协议书》，自愿约定为被告武怀、徐长勇的购房贷款提供连带保证责任担保。合同签订后，原告于2015年10月26日向被告武怀指定银行账户发放出借款3440000元，被告武怀、徐长勇借款后偿还了部分借款本息。截止2020年6月3日，被告武怀、徐长勇下欠原告逾期借款本金213692.61元、利息罚息复利114839.43元至今未还。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订商业用房贷款借款（抵押）合同》、《商业用房按揭业务担保合作协议书》，原告通过被告武怀、徐长勇指定银行账户交付借款给被告使用，故双方金融借款合同关系依法成立。上述借款合同及担保合同系原、被告各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。故对原告主张被告归还逾期借款本金213692.61元及利息、复利114839.43元，并以该逾期本金为基数从2020年6月4日起计算支付利息、复利的诉讼请求符合法律规定及当事人合同约定，本院应予支持；根据我国《担保法》第三十三条规定，对原告主张对被告武怀、徐长勇所购房产享有优先受偿权的诉讼请求，虽双方只办理预抵押登记，不是正式登记不具有物权效力，但是原、被告各方当事人均同意原告行使抵押权在该房产价款优先受偿，故对该请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条之规定，判决如下： 一、被告武怀、徐长勇、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性连带归还所欠原告贵阳银行股份有限公司毕节分行逾期贷款本金213692.61元及截止2020年6月3日期间的利息、罚息、复利114839.43元，并以所欠逾期借款本金213692.61元为基数按《商业用房按揭贷款借款（抵押）合同》约定从2020年6月4日起支付利息、罚息、复利至履行完毕之日止。 二、原告贵阳银行股份有限公司毕节分行对被告武怀、徐长勇提供抵押的位于毕节市七星关区（毕节市房预七星关区字第Ｖ1510058号）房产价款享有优先受偿权。 本案受理费减半收取人民币3113元，由被告武怀、徐长勇及被告毕节东润房地产开发有限责任公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李为成 二〇二〇年十二月八日 书记员  陈虞军