江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初3207号原告：杨红，女，1978年4月22日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：朱建霞，女，1979年1月10日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：任立春、彭力士（实习），江苏中湖律师事务所律师。原告杨红与被告朱建霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告杨红的委托诉讼代理人刘立东、被告朱建霞的委托诉讼代理人任立春、彭力士到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理房屋权属变更登记手续；2、判令被告赔偿原告违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定:原告购买被告所有的盱眙县房屋，该房屋建筑面积88.68平方米，转让总价为400000元整。合同签订前，原告交付了20000元定金。合同签订后，原告按约定在2018年12月30日支付了280000元购房款，余款100000元双方约定，待被告拿到房屋不动产权证并配合原告过户时结清，但被告至今未按合同约定配合原告办理房屋权属变更登记手续，经原告多次催促，被告一直拒绝配合原告办理过户登记。综上，被告违反合同约定并应承担违约责任，故作以上诉求，望判如所请。被告朱建霞辩称，房屋买卖是事实，被告房屋已被抵押珠江银行贷款，现无法办理变更登记手续，被告现无其他房屋居住，被告愿意给付原告违约金，解除双方的买卖合同。针对被告朱建霞答辩，原告郑晓璐发表补充意见为：是否抵押我方不清楚，签订买卖合同和交付时并没有抵押。如是办理房产证以后办理抵押，被告是恶意行为。原告杨红围绕诉讼请求依法提交了原、被告双方于2018年12月30日签订的《房屋买卖合同》（原件）一份、2018年11月20日被告向原告出具的20000元定金收条（原件）一张、原告向被告支付280000元购房款的中国农业银行转账凭证一张予以证实；被告朱建霞向法庭提交涉案房屋不动产权登记证明（复印件）一份（不动产权证号为苏（2020）盱眙县不动产权第0015311号，权利人：朱建霞，共有情况：单独所有）予以证实。上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2018年11月20日，原告杨红因向被告朱建霞购买位于盱眙县的房屋，支付被告朱建霞20000元的定金。同日，被告向原告出具定金收条一张，内容为“定金收条/今有出售方朱建霞身份证号码收到购买方杨红身份证号码购买位于淮安市盱眙县房屋的认购交易定金20000元整（大写）贰万元整，该房屋产权证号10××36，面积88.68平方米，房屋出售总价为人民币400000元整（大写）肆拾万元整。如买方不买则定金不退，其中定金的50%是中介费。如卖方违约不卖则双倍返回定金数额，其中50%是中介服务费。本收条由杨本红收320830197110104045/收款人：朱建霞/收款日期：18年11月20日。”2018年12月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》。该合同主要内容为：“卖方人（甲方）：朱建霞身份证号码/买房人（乙方）：杨红身份证号码……。第一条：房屋基本情况甲方房屋坐落于金国园阳光城市9幢2单元1405室，房屋面积88.68平方米。购房合同号10××36。第二条：房产价格1、甲乙双方协商一致，甲方所售房产总价为人民币400000元整。大写肆拾万元整。2、甲乙双方达成一致意见，不动产权过户时所发生交易税费等费用由乙方承担。第三条:付款方式1、乙方于本合同签订当日内向甲方支付定金:人民币20000元整,大写贰万元整。2、乙方于2018年12月31日之前付清首付款:人民币280000元整,大写贰拾捌万元整。3、余款人民币100000元整,大写拾万元整待甲方拿到房屋不动产权证(房产证)并配合乙方顺利过户时结清。第四条:甲乙双方逾期付款的违约责任1、乙方如未按本合同第三条规定时间付款,每逾期一天,按照购房总价的0.5%支付违约金。2、甲方除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋及时交付给乙方使用,每逾期一天,按照购房总价的0.3%支付违约金。注:1、甲方如无故终止合同,甲方应向乙方退还首付款及支付房款总价20%的违约金。2、乙方如无故终止合同，甲方应向乙方退还首付款、乙方支付房款总价的20%的违约金。第五条：关于产权变更的约定：本房屋暂时没有不动产权证，由甲方负责该房屋的房产证办理及所有相关费用，甲乙双方应无条件配合和提供相关产权变更的资料、证件等所需条件，不得以任何理由拒绝配合，否则视为违约。第六条：本合同签订后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房产没有产权纠纷。……。卖方人（甲方）：朱建霞联系电话：139××******/买房人（乙方）：杨红联系电话：180××******/见证方：朱红波联系电话：180××******/盱眙天诚房产中介服务部（红印章），签订日期：2018年12月30日。”该合同由原告杨红、被告朱建霞、见证方朱红波签名，盱眙天诚房产中介服务部盖章。同日，原告杨红将280000元购买涉案房屋的首付款通过中国农业银行转入被告朱建霞账户。此后，原告杨红对涉案房屋进行装修，并入住涉案房屋。2020年6月28日，被告朱建霞将涉案房屋办理不动产权证，并登记到自己名下。此后，被告朱建霞因养殖亏损无力支付债务，在江苏银行办理涉案房屋抵押借款，现该房屋处于抵押状态。此外，原、被告因房屋买卖变更登记发生矛盾，双方协商不成，诉争来院。本院认为，本案的争议焦点是原告诉请被告协助办理该涉案房屋变更登记手续是否符合双方约定和法律规定的办理条件？被告行为是否构成违约以及需支付多少违约金等？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原、被告于2018年12月30日签订《房屋买卖合同》，该合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，合同合法有效，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。关于原告杨红诉请被告朱建霞协助办理该涉案房屋变更登记手续是否符合双方约定和法律规定的办理条件的问题。原告杨红与被告朱建霞在合同中约定：“关于产权变更的约定：本房屋暂时没有不动产权证，由甲方负责该房屋的房产证办理及所有相关费用，甲乙双方应无条件配合和提供相关产权变更的资料、证件等所需条件，不得以任何理由拒绝配合，否则视为违约。”双方约定被告负责涉案房屋的房产证办理及所有相关费用，被告应无条件配合和提供相关产权变更登记所需的资料、证件等，但该涉案房屋已被被告朱建霞登记在自己名下，并且在江苏银行办理了房屋抵押贷款，现该房屋处于银行抵押状态，导致涉案房屋暂时不能变更登记，被告朱建霞明知涉案房屋已经转让，其主观存在恶意，依法应承担主观过错的民事法律责任。原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告杨红对涉案房屋已进行装修、居住至今，已实际占有该房屋，但该涉案房屋抵押权没有消灭，故原、被告现无法办理涉案房屋不动产权变更登记手续，原告杨红诉请被告朱建霞协助办理该涉案房屋变更登记手续的请求，本院暂无法支持。关于被告行为是否构成违约以及需支付多少违约金问题。原告杨红与被告朱建霞于2018年12月30日签订的《房屋买卖合同》被认定合法有效，当事人应当依照法律规定或者根据合同约定全面履行义务。根据合同约定“关于产权变更的约定：本房屋暂时没有不动产权证，由甲方负责该房屋的房产证办理及所有相关费用，甲乙双方应无条件配合和提供相关产权变更的资料、证件等所需条件，不得以任何理由拒绝配合，否则视为违约。”被告朱建霞于2020年6月28日将涉案房屋办理不动产权证，登记到自己名下，并将涉案房屋办理银行贷款抵押，导致涉案房屋暂时不能变更登记，明显违反合同约定，理应承担该纠纷的违约责任，并给付原告杨红违约金。我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告杨红请求判令被告朱建霞赔偿其违约金10000元，合同中虽然没有约定产权变更的违约金数额以及计算方法和标准，但根据我国《合同法》以及司法解释的规定，违约金最高不超过损失的30%以内计付，故原告杨红该请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告朱建霞于本判决生效之日起十日内给付原告杨红违约金计人民币10000元。案件受理费7450元，减半收取3725元，由被告朱建霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费7450元。审 判 员 罗德俊二〇二〇年十二月三日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000312369开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭，不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾喝的的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”