文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初18934号原告：李希，男，1988年8月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：桂宝来，重庆渝潼律师事务所律师。被告：薛兴茂，男，1990年12月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道****601-C313，统一社会信用代码91500106MA5UFM8F9D。法定代表人：周科，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：张进，女，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告李希与被告薛兴茂、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李希的委托诉讼代理人桂宝来，被告薛兴茂，第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李希向本院提出诉讼请求：1、判决被告薛兴茂向原告支付违约金158000元；2、判决被告薛兴茂向原告支付中介费、车油费、误工费等损失20000元；3、判决被告向原告支付律师费49840元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月19日，原告李希与被告薛兴茂、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（以下简称科尚公司）签订《房屋买卖（转让）合同》，编号：XXX，约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区某处房屋出售给原告，建筑面积77.24平方米、套内面积67.31平方米，房屋总价款790000元，约定签订本合同当日支付定金50000元，面签审批通过后解押当日支付260000元，剩余480000元房款由原告申请贷款等内容，被告需保证该房屋权属真实、清晰、合法，并保证无限制交易的情况（司法机关查封、罚没、财产保全等），没有产权及债务纠纷等内容，若一方违约前述内容，由违反承诺方赔偿该房屋成交总价20%的违约金给守约方。合同履行过程中若发生争议，败诉方承担法院案件受理费、财产保全费用、律师费等实现债权的全部费用。合同签订后，原告于当日向被告支付定金50000元，后在交易过程中发现被告拟出售的房屋被查封，导致该房屋在客观上存在履行障碍，后经第三人科尚公司协调解除合同，由被告在2020年9月15日前退还定金及各项损失70000元，如逾期没有退还的，原告将按照原购买合同依法起诉。由于被告未按约履行付款义务，经原告多次催告，被告均不予理睬。原告认为，被告在合同履行过程中因自身的过错导致房屋履行存在障碍，属于单方违约，应当按照法律规定及约定承担违约责任。被告薛兴茂辩称，被告不认可违约金，因为是原告没有房屋购买意愿才解除合同；至于原告所述的载明20000元赔偿款的欠条，是在原告夫妻二人威逼下，由他们口述，被告书写的，被告并不认可该20000元赔偿款。第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司辩称，原、被告于2020年7月19日在第三人居间下进行案涉房屋买卖。在后期履行合同过程中，由于该房屋被查封，无法继续履行合同，第三人工作人员遂组织双方进行协商，后双方写了欠条，当时承诺按照欠条执行，但第三人并不了解后续执行情况。2020年7月19日，被告收取了房屋定金50000元，被告当时提供的房屋产权调查证明显示房屋有抵押无查封；第三人并不清楚案涉房屋具体查封时间的情况。经审理查明，2020年7月19日，原告李希作为乙方（购买方）、被告薛兴茂作为甲方（出售方）、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖（转让）合同》，合同编号：XXX，合同第一条“该房屋基本情况”约定，1、甲方自愿将座落于重庆市沙坪坝区某处房屋出售给乙方，户型为三室，建筑结构为钢混结构，建筑面积为77.24㎡，套内面积为67.31㎡，房地产权证号为XXX，该房屋为商品房，设有抵押（按揭）；2、甲方需保证该房屋权属真实、清晰、合法，并保证无限制交易的情况（司法机关查封、罚没、财产保全等；公告拆迁范围，即将实施拆迁；作为抵押担保物以及其他限制交易的情况），没有产权及债务纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和共有权人均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定；乙方承诺其配偶和共有买方均知晓并同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定。若因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方赔偿该房屋成交总价20%的违约金给守约方；3、乙方对该房屋已实地看房、全面检查并作充分了解，对该房屋情况和现状无异议，愿意购买该房屋，不得以此借故拒绝交易。合同第二条“房款及支付方式”约定，1、该房屋的成交价格为：￥790000元（大写柒拾玖万元整），乙方须于签订本合同当日支付定金￥50000元（大写伍万元整）予甲方，甲方该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在该房屋过户后抵作房款；2、成交价格已包括甲方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）及《房屋附属设施清单》（附件）中所有物品、设施设备；3、甲乙双方选择以下房款支付方式：乙方采取按揭方式支付除定金之外的房款，具体约定为：第一次房款，乙方须于面签审批通过后解押当日支付260000元（大写贰拾陆万元整）予甲方；第二次房款，乙方向银行申请贷款480000元（大写肆拾捌万元整）用于支付甲方房款，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际批准的贷款金额不足以支付甲方房款的，不足部分由乙方于过户之前支付给甲方，乙方应于2020年9月15日之前办理完毕全部银行按揭申请手续，甲方须无条件配合银行所需的全部资料，否则视为违约，甲乙双方须于银行贷款审批通过后3个工作日内办理过户手续。合同第三条“房屋解押、过户、入押、交付”约定，1、若该房屋尚处于银行抵押状态中，甲方必须于2020年10月1日之前向银行预约提前还款和还清银行的贷款；2、甲方在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后3个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押资料一起及时交丙方托管；3、乙方若为按揭购房的，须在领取新《不动产权证书》后三个工作日内到相关部门办理该物业按揭之抵押登记手续；4、甲方承诺于过户当日将该房屋交付给乙方，甲乙双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施，甲方负责结清交房前房屋的水、电、气、物管费及其他有关该物业的所有税费。合同第六条“中介服务费”约定，甲乙双方一旦签订本合同，即视为丙方完成居间服务，则甲乙双方须于签订本合同当日向丙方支付中介服务费，其中乙方须支付以佣金确认单为准，甲方应支付的中介服务费，乙方愿意代甲方支付中介服务费（以佣金确认单为准）。合同第七条“违约责任”约定，1、甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于①迟延办理解押；②拒不或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料；③拒不或者迟延到场办理贷款按揭贷款、过户、抵押手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或与其支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或者迟延履行本合同项下之其他义务），则（1）逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除通知书；（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限；2、如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或者被解除或者被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等），甲方如系委托代理人，则甲方应当保证已经取得房屋所有权人的书面授权，否则，甲方应当赔偿乙方、丙方所遭受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）；3、合同签订后，如甲乙双方未征得丙方同意即自行解除本合同，则甲乙双方同时成为本合同之违约者，甲乙双方需各向丙方支付相当于该房屋成交价格1%的违约金；4、若甲乙双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，违约方应向丙方支付相当于该房屋成交价格2%的违约金。合同第九条“其他”约定，合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用。原告李希在合同尾部乙方处签字捺印，被告薛兴茂在合同尾部甲方处签字捺印，第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司在合同尾部丙方处签章并有其工作人员李小琴签字。合同签订后，原告按约支付给被告定金50000元。在合同履行中，因案涉房屋被司法查封，致使合同不能继续履行。2020年8月13日，经原、被告及第三人协商，被告薛兴茂向原告李希出具《欠条》，欠条载明“由于在科尚房产房屋买卖（转让）合同（XXX）交易中，业主（卖家）薛兴茂名下重庆市沙坪坝区某处的房屋交易过程中，房产状态发生变化（被查封）违反合同中相关条款，对买家李希造成中介费、车油费、误工费等损失共计￥20000元整（大写贰万元整）赔偿款，今限定薛兴茂一个月内（至9月15日）支付偿还李希赔偿款。今双方协商一致现退还定金人民币50000元整（大写伍万元整）以银行转账为准，合同终止，以上全部欠款，如到期未偿还，李希将根据购买合同已发起诉薛兴茂”。被告薛兴茂在《欠条》尾部欠款人处签字捺印。同日，被告薛兴茂退还原告李希定金50000元。2020年9月23日，作为甲方的原告李希与作为乙方的重庆渝潼律师事务所签订《法律事务委托合同》，合同约定“甲方因与薛兴茂、重庆科尚居久房地产经纪有限公司商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方在该案的一审、执行阶段为其提供法律服务。本案签订合同时支付车旅费2000元（大写：贰仟元整），律师费用按照一审判决金额的28%收取；诉讼期间产生的诉讼费、保全费、鉴定费用、公告费等费用由甲方承担”。2020年9月24日，原告李希向重庆渝潼律师事务所支付法律服务差旅费2000元。另查明，坐落于沙坪坝区某处房屋的权利人为薛兴茂，建筑面积为77.24平方米，套内面积67.31平方米，权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第XXX号，该房屋有抵押和司法查封。之后，原告李希为维护其自身合法权益，遂提起诉讼，要求判如所请。审理中，原、被告双方一致确认案涉房屋买卖合同已于2020年8月13日解除。原告李希认为因被告出售的房屋被司法查封，导致合同履行存在障碍，双方遂协商解除合同；原、被告在签订房屋买卖合同后，房屋处于查封状态，存在客观障碍，并非原告拒绝继续履行合同，按照合同第一条第二款的约定，交易不仅仅包括签订合同，还包括合同的履行，被告认为其在签订合同时房屋处于未查封状态，其不存在违约的说法片面，因为合同约定被告保证房屋权属清晰且无限制交易的情况，该约定应属于贯穿合同全过程；案涉合同系三方真实意思表示，不存在欺诈胁迫，应属合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务，原告签订合同时按照合同约定及时向被告支付定金，因被告导致整个合同无法履行，被告应当承担违约责任。被告薛兴茂坚持认为，因为原告单方面不愿意继续履行合同购买案涉房屋，双方遂协商解除案涉合同；至于原告所述房屋被查封情况，我方在得知后第一时间就将查询结果告知中介公司；合同签订时房屋不存在查封情况，后中介公司告知我方不影响合同履行，当我前往中介公司协商后续买卖流程，原告当即改口不愿意购买案涉房屋，双方随即协商解除合同，原告要求我方退还50000元定金，退还后又要求本被告签署原告举示的欠条；原告举示的欠条是由原告自行口述，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司工作人员代写，本被告在原告夫妻胁迫下才签字捺印。由于双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原告李希举示的《房屋买卖（转让）合同》（合同编号：XXX）、《欠条》、《法律事务委托合同》、《重庆增值税普通发票》，被告薛兴茂举示的《土地房屋查询结果通知单》、微信聊天记录截图、转账记录截图，第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司举示的《房产查询结果》以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告及重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（转让）合同》（合同编号：XXX）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行相应义务，否则依法应当承担相应的违约责任。原、被告双方一致确认案涉房屋买卖合同已于2020年8月13日解除，系当事人协商一致的结果，本院予以确认。综合原告诉讼请求与查明事实，本案的争议焦点可以归纳为：一、因案涉房屋被司法查封，被告薛兴茂是否应承担违约责任；二、出卖人的违约责任是否因案涉合同协商解除而免除。针对以上焦点，本院分别评判如下：关于争议焦点一，因案涉房屋被司法查封，被告薛兴茂是否承担违约责任。原、被告及第三人签订《房屋买卖（转让）合同》签订时，被告并未向原告及第三人提供案涉房屋登记机关出具的土地房屋查询结果报告单，未真实反映案涉房屋被查封的信息，致使《房屋买卖（转让）合同》不能继续履行。原告基于案涉房屋被查封的事实而解除双方签订的《房屋买卖（转让）合同》，并要求被告薛兴茂承担违约责任，符合双方合同约定，故被告应当承担违约责任。关于争议焦点二，出卖人的违约责任是否因案涉合同协商解除而免除。依照法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告自愿解除合同后不再履行，基于合同约定的权利义务终止，但不影响当事人处理基于违约所产生的权利义务。被告于2020年8月13日向原告出具的《欠条》载明其应向原告退还定金50000元及支付中介费、车油费、误工费损失20000元，并未提及合同解除后的违约责任，亦未明确是否结清双方权利义务，故被告的违约责任不因案涉合同协商解除而免除。被告述称其受到原告夫妇胁迫在在《欠条》上签字捺印，但并未举示证据予以证明，本院不予采信。综上，被告在合同履行中存在违约行为，应当依约承担违约责任，即向原告支付案涉房屋成交总价20%的违约金并向原告支付中介费、车油费、误工费损失20000元，故对于原告要求被告支付违约金158000元及中介费、车油费、误工费损失20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费问题。原、被告及第三人签订的《房屋买卖（转让）合同》中约定“合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方有权向丙方辖区所在地法院提起诉讼，由败诉方承担法院案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的全部费用”，故原告李希要求被告薛兴茂支付代理费的诉讼请求，本院予以支持。但原告李希与重庆渝潼律师事务所签订的《法律事务委托合同》中约定代理费按照一审判决金额的28%收取，代理费作为原告诉讼中的损失，该损失并未实际产生，故本院不予支持。原告已支付的2000元代理费，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告薛兴茂于本判决发生法律效力后五日内向原告李希支付违约金158000元；二、被告薛兴茂于本判决发生法律效力后五日内向原告李希支付中介费、车油费、误工费20000元；三、被告薛兴茂于本判决发生法律效力后五日内向原告李希支付代理费2000元；四、驳回原告李希的其他诉讼请求。案件受理费4717.60元，减半交纳2358.80元（原告李希已预交），由被告薛兴茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  王 正二〇二〇年十二月十四日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊