广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3157号上诉人（原审原告）：华融（珠海）房地产有限责任公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-2463,统一社会信用号码：914***********058R。法定代表人：许丰兆，总经理。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜红华，女，1972年7月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******（华发世纪城四期）166栋1203房，公民身份号码：432************960。委托诉讼代理人：方峙，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴达纯，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。上诉人华融（珠海）房地产有限责任公司（以下简称华融公司）与上诉人姜红华因商品房预售合同纠纷一案，均不服珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判姜红华向华融公司支付违约金1742380.8元；二、撤销原审判决第五项，改判姜红华协助华融公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601052591）的合同备案登记，并办理注销横琴新区兴澳路9号1503房的预告登记[预告登记号：粤（2016）珠海市不动产证明第0161754号]、注销抵押权预告登记[预抵押登记号：粤（2016）珠海市不动产证明第0136625号]等手续；三、本案一、二审诉讼费用由姜红华承担。事实和理由：一、关于姜红华支付违约金标准问题。华融公司与姜红华签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》第十八条第6款是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应当诚信遵守。由于姜红华的违约行为导致华融公司被追诉，且损失巨大，华融公司有权要求解除合同，并主张姜红华按合同约定承担相应的违约责任，包括按总房款20%向华融公司支付违约金，原审法院酌定姜红华按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的30%计付，对华融公司有失公平。二、关于要求姜红华协助办理解除购买房屋的预告登记、抵押权预告登记的注销等手续问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审法院判令华融公司与姜红华签订的《商品房买卖合同》及附件解除，则应根据上述法律规定，判令姜红华协助华融公司办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案登记撤销手续、涉案房屋预告登记证及抵押权预告登记注销手续。原审法院以涉案房屋在司法机关查封为由，不予支持华融公司要求姜红华协助办理解除购买房屋的预告登记、抵押权预告登记的注销等手续，该判决理由并不充分。因为案涉房屋仅办理了商品房预购登记，未办理不动产权转移登记前该房屋仍在华融公司名下，在解除合同的情形下当然应当解除因合同而产生的预购登记，使合同标的物的权利状态恢复原状。而其他司法机关查封涉案房屋的刑事案件当事人并非姜红华，也不是案涉房屋的权利人，与刑事案件可能相关的财产权利仅涉及房屋购买时支付的首期款，不必然导致处置非涉案当事人的财产；姜红华协助华融公司办理解除购买房屋的相关预告登记手续过程中，华融公司可采用以应退回姜红华的款项置换等方式与查封机关协商解除查封，不损害华融公司的权益，也不影响刑事案件的执行。姜红华答辩称：一、关于华融公司请求姜红华支付违约金1742380.8元没有事实和法律依据。第一，姜红华与华融公司签订《商品房买卖合同(预售)》后又共同与中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行（以下简称农行南湾支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定姜红华向农行南湾支行贷款400万元，并同意提供涉案房屋作为借款抵押担保。银行贷款审批通过后，姜红华以按揭贷款的方式向华融公司支付了涉案房屋的全部价款，华融公司也将涉案房屋交付给姜红华，双方合同履行完毕，合同目的已经实现。由此可见，姜红华已经履行了合同义务，不存在任何的违约行为。第二，华融公司要求姜红华按照《商品房买卖合同(预售)》补充协议第十八条第6款的约定支付总房款20%的违约金及承担因解除买卖合同所发生的的一切费用没有法律和事实依据。姜红华与华融公司签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议并已经履行完毕，且姜红华在履行上述合同的过程中，并没有存在约定或法定的违约行为，无需向华融公司承担违约责任。华融公司请求解除已经履行完毕的合同，并要求支付违约金简直是无稽之谈，毫无事实和法律依据。二、关于华融公司请求姜红华协助办理解除购买房屋的预告登记、抵押权预告登记的注销手续没有事实和法律依据。第一，姜红华与华融公司签订《商品房买卖合同(预售)》，与农行南湾支行签订《个人购房担保借款合同》。农行南湾支行向华融公司发放了贷款，华融公司也将涉案房屋交付姜红华，同时姜红华与华融公司向珠海市国土资源局申请办理不动产预告登记，取得不动产登记证明书。此时，姜红华与华融公司的《商品房买卖合同(预售)》已经履行完毕。华融公司再请求姜红华协助办理解除购买房屋的预告登记、抵押权预告登记的注销手续没有事实和法律依据。第二，华融公司的损失应当依据《个人购房担保借款合同》另行起诉解决纠纷。公安机关查封了华融公司的涉案房屋及其他财产，姜红华无法按期偿还贷款。于是农行南湾支行向法院提起诉讼，诉请姜红华偿还借款本息，并要求华融公司承担连带保证责任。判决生效后，农行南湾支行向法院申请强制执行，划扣了华融公司4266508.91元。华融公司承担保证责任后，其损失应当另案起诉姜红华行使追偿权以实现债权。华融公司请求姜红华协助办理解除购买房屋的预告登记、抵押权预告登记的注销手续，显然混淆了《商品房买卖合同(预售)》和《个人购房担保借款合同》两种不同的法律关系，缺乏法律依据。姜红华亦不服原判，上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或者改判；二、诉讼费由华融公司负担。事实和理由：一、《商品房买卖合同(预售)》已经履行完毕，双方的合同目的均已实现，原审判决解除《商品房买卖合同(预售)》是错误的。姜红华与华融公司签订《商品房买卖合同(预售)》后又共同与农行南湾支行签订《个人购房担保借款合同》，约定姜红华向农行南湾支行贷款400万元，并同意提供涉案房屋作为借款抵押担保。在姜红华取得房产权利登记证书并办妥抵押登记手续前，华融公司为姜红华的借款承担连带责任保证。上述合同签订后，姜红华一直按期向农行南湾支行还款，双方也向珠海市国土资源局申请办理了不动产预告登记。此时，华融公司已取得涉案房屋的全部价款，涉案房屋已交付给姜红华，双方合同履行完毕，合同目的已经实现。原审判决解除已经履行完毕的合同，没有事实和法律依据。因此，原审法院判决解除《商品房买卖合同（预售）》有失公平，违背了合同法繁荣市场、保障交易安全的立法原则。二、华融公司的损失应当依据《个人购房担保借款合同》另行起诉解决纠纷。由于客观原因，涉案房屋被公安机关查封，导致姜红华无法按期偿还贷款。农行南湾支行于2018年5月22日向法院提起诉讼，诉请姜红华偿还借款本息，并要求华融公司承担连带保证责任。判决生效后，农行南湾支行向法院申请强制执行，并于2019年9月9日划扣华融公司4266508.91元。华融公司已经承担保证责任，其损失应当另案起诉姜红华行使追偿权以实现债权。然而，原审判决在商品房预售买卖合同纠纷中，超出审理范围处理了担保责任追偿权的法律关系，混淆了《商品房买卖合同(预售)》和《个人购房担保借款合同》两种不同的法律关系。三、原审判决结果给姜红华造成巨大损失，有悖诚实信用及公平原则。原审判决解除姜红华与华融公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，并且判决姜红华向华融公司支付代偿款4266508.91元、利息及违约金。判决结果混淆了商品房买卖合同和担保购房合同两种不同法律关系，同时也将两种法律后果归结于姜红华，由姜红华承担双重法律责任。首先，如《商品房买卖合同(预售)》解除后，该涉案房产的所有权归华融公司。姜红华不仅丧失了涉案房屋的所有权和自然增值部分，还损失了首付款4711904元及后续月供款。其次，华融公司仅支付了代偿款4266508.91元，就获得涉案房产的所有权，占有姜红华首付款不返还，有违公平原则。华融公司答辩称，第一，商品房买卖合同未履行完毕，姜红华购买的房屋现在仍然是认购状态，没有办理房产证，且姜红华未向税务机关缴纳契税，合同仍未履行完毕。第二，根据商品房买卖合同的约定，华融公司有权选择解除合同收回房屋或者就被划扣的款项向姜红华行使追偿权。华融公司选择其中一种方式追回损失，有合同依据。华融公司向原审法院起诉请求：一、判令解除双方于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601052591）及附件；二、判令姜红华向华融公司支付代偿款4266508.91元；三、判令姜红华向华融公司赔偿华融公司垫付的代偿款利息损失（以本金4266508.91元为基数，按银行同期贷款利率计算自2019年9月9日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年10月24日为22962.12元）；四、判令姜红华向华融公司支付违约金1742380.8元；五、判令姜红华向华融公司支付律师费60000元；六、判令姜红华协助华融公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601052591）的合同备案登记撤销手续、横琴新区兴澳路9号1503房的预告登记[预告登记号：粤（2016）珠海市不动产证明第0161754号]、抵押权预告登记[预抵押登记号：粤（2016）珠海市不动产证明第0136625号]注销等手续；七、本案诉讼费用由姜红华承担。原审法院认定事实：2016年9月23日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（编号1601052591）及《附件十一〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》。合同约定：华融公司将位于横琴新区兴澳路9号1503房出卖给姜红华；预测建筑面积为316.42平方米，套内建筑面积为210.73平方米；按套内面积计算单价为41341.55元/平方米，总价款为8711904元；买受人于2016年9月23日前支付首期房价款4711904元，余款4000000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。《附件十一补充协议》第四条第4款约定“因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除买卖合同，并按本补充协议第十八条的约定执行”。《附件十一补充协议》第十八条第6款约定“因买受人违约导致买卖合同解除的，买受人应按该商品房总房价的百分之二十向出卖人支付违约金及承担因解除买卖合同所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费）”。《附件十一补充协议》第二十二条第5款约定“鉴于出卖人依据按揭贷款合作协议就买受人的按揭贷款向有关按揭贷款银行承担阶段性的连带担保责任，如因买受人未依约履行义务，导致出卖人承担连带担保责任（包括但不限于代位还款、对该商品房进行回赎），出卖人即取得对该商品房的优先受偿权。买受人应赔偿出卖人受到的全部损失，该损失包括但不限于代位偿还的借款本金、利息、罚息、复利，出卖人被贷款银行追索以及出卖人向买受人追偿所支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费等”。2016年12月6日，华融公司（保证人）与姜红华（借款人、抵押人）、农行南湾支行于签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：姜红华向农行南湾支行借款400万元用于购买位于横琴新区兴澳路9号1503房产；借款期限为120月，自2016年12月6日起至2026年12月5日止（实际借款期限以借款凭证记载为准）；借款直接划入华融公司账户；保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年，并同意提供涉案房屋作为借款抵押担保；阶段性保证人华融公司自借款发放之日起至姜红华取得房产权利登记证书并办妥抵押登记手续前，华融公司为姜红华的债务承担连带保证责任；保证范围包括《个人购房担保借款合同》项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2016年11月16日的粤（2016）珠海市不动产证明第0136625号《不动产登记证明》载明：证明权利或事项为预告登记；权利人为姜红华；义务人为华融公司；坐落珠海市横琴新区*********；预售证号为HQS2015001;预告登记种类为预购商品房预告登记；建筑面积316.42㎡；成交价格8711904元。2016年12月28日的粤（2016）珠海市不动产证明第0161754号《不动产登记证明》载明：证明权利或事项为预告登记；权利人为农行南湾支行；义务人为姜红华；坐落珠海市横琴新区*********；不动产权证号为粤（2016）珠海市不动产证明第0136625号;预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记；债权金额400万元。2019年11月15日的《珠海市不动产登记情况查询结果》显示：不动产坐落珠海市横琴新区*********（不动产权证号码20160136625）；共有情况为姜红华100%；建筑面积316.42㎡；有抵押，有查封。查封登记情况：1、案卷编号：xb201731;来文单位：珠海市公安局香洲分局；限制文号：珠公香封字（2017）00021号、珠公香封通字（2017）00010号；限制时间：2017年7月11日至2019年7月10日。2、案卷编号：xc2018394;来文单位：珠海市香洲区人民法院；限制文号：（2018）粤0402民初4692号；限制时间：2018年6月20日至2021年6月19日。3、案卷编号：xch201921;来文单位：珠海市公安局香洲分局；限制文号：珠公香封字（2019）00012号、珠公香封通字（2019）00016号；限制时间：2019年8月21日至2021年8月20日。由于姜红华未依照《个人购房担保借款合同》的约定按期向农行南湾支行还款，农行南湾支行于2018年5月22日向珠海市香洲区人民法院起诉，诉讼请求姜红华偿还借款本息，并要求华融公司承担连带保证责任。珠海市香洲区人民法院于2018年10月16日作出（2018）粤0402民初4692号民事判决，认为农行南湾支行已按合同约定发放贷款，姜红华在取得贷款后，未按照合同约定按时偿还贷款，姜红华已构成违约；农行南湾支行要求姜红华偿还截至2018年3月31日拖欠的贷款本金3543984.65元、利息15870.56元、罚息33.49元、复利3.6元以及2018年4月1日起的罚息、复利，符合合同约定，有事实和法律依据，予以支持。农行南湾支行要求华融公司依约对姜红华的上述债务承担连带保证责任，有事实与法律依据，予以支持。华融公司承担保证责任后，有权向姜红华追偿。遂判决：一、姜红华向农行南湾支行偿还借款本金3543984.65元以及计至2018年3月31日的利息15870.56元、罚息33.49元、复利3.6元；二、姜红华向农行南湾支行支付自2018年4月1日起至本息实际清偿日止，按照中国人民银行上年度最后一次公布的贷款利率上浮10%的基础上上浮50%计算的罚息、复利（罚息以未付本金3543984.65元为基数，复利以未付利息15870.56元为基数）；三、姜红华向农行南湾支行偿付律师费70000元；四、华融公司对姜红华的上述第一、二、三项债务向农行南湾支行承担连带保证责任；华融公司承担保证责任后，有权向姜红华追偿；五、驳回农行南湾支行的其他诉讼请求。案件受理费35839元、案件申请费5000元、案件公告费1969.5元，由姜红华、华融公司负担。珠海市香洲区人民法院于2019年9月9日作出（2019）粤0402执7067号执行裁定书。因姜红华、华融公司未履行（2018）粤0402民初4692号民事判决确定的义务，裁定划拨被执行人华融公司在浦发深圳珠海分行账号196***********983的存款4266508.91元至法院指定账户。上海浦东发展银行网上银行电子回单显示：华融公司账户（账号196***********983）于2019年9月9日被冻结控制下扣划4219929.51元和46579.4元，共计4266508.91元。珠海市香洲区人民法院于2019年9月11日向农行南湾支行、姜红华、华融公司发出（2019）粤0402执7067号执行结案通知书。载明经执行，被执行人已自动履行（2018）粤0402民初4692号民事判决书确定的义务，该案已作执行结案处理。华融公司（甲方）与北京市盈科（珠海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与中国华融大厦项目1503房业主姜红华房屋买卖合同纠纷案件，委托乙方提供本案本诉部分的诉讼法律服务；一审律师费60000元；其中的10000元为限定时间内完成代理事项的代理费，约定在华融公司诉讼资料能够直接送达姜红华情况下85日内取得一审判决，或在华融公司诉讼资料不能直接送达姜红华，需要公告送达情况下160日内取得一审判决，在取得一审判决之日起5个工作日内向乙方支付在限定时间内完成代理事项的代理费10000元。华融公司于2019年10月30日向北京市盈科（珠海）律师事务所转账支付50000元。北京市盈科（珠海）律师事务所于2019年10月11日向华融公司开具《广东增值税普通发票》（No.00588265）显示收取华融公司律师费50000元。一审庭审中，双方确认涉案房屋实际交房时间为2017年8月19日。华融公司陈述称，涉案房屋在2017年7月已达到交房条件，大确权是2017年4月办理到华融公司名下。姜红华陈述称，涉案房屋交付后，姜红华开始交纳物业管理费，该房因其男友邱杰涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款罪被公安机关查封。一审中，华融公司申请财产保全。原审法院于2020年1月9日作出（2019）粤0491民初2088号之一民事裁定，查封姜红华名下位于珠海市横琴新区**********（不动产权证书号码/预购证号20160136625；合同号GF1601052591；预售证号HQS2015001）的房产；查封期限为三年；查封金额以6084883.2元为限。原审法院认为，华融公司与姜红华签订的《商品房买卖合同（预售）》及《附件十一补充协议》，为双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于支付代偿款及利息的问题。因姜红华未履行珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4692号民事判决书，导致华融公司对姜红华所欠农行南湾支行的债务承担连带保证责任，代姜红华偿还了债务4266508.91元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”规定，华融公司有权向姜红华追偿该4266508.91元及利息。故华融公司诉讼请求姜红华支付代偿款4266508.91元及利息（以4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期利率计付至款项实际清偿之日止），有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于解除合同的问题。因姜红华未按《个人购房担保借款合同》约定的期限履行还款义务，致华融公司对姜红华所欠农行南湾支行的债务承担连带保证责任。根据《附件十一补充协议》第四条第4款“因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除买卖合同，并按本补充协议第十八条的约定执行”的约定，华融公司有权解除合同。故华融公司诉讼请求解除华融公司与姜红华于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601052591）及附件,理据充分，原审法院予以支持。关于华融公司诉讼请求姜红华协助华融公司办理《商品房买卖合同（预售）》的合同备案登记撤销手续、横琴新区兴澳路9号1503房的预告登记及抵押权预告登记注销等手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，华融公司有权要求恢复原状。而涉案房屋已于2017年8月19日交付给姜红华，并办理了商品房预售合同备案登记、抵押权预告登记等手续，且由于涉案房屋在司法机关查封之中，原审法院无权处置。故华融公司请求恢复原状，请求姜红华协助办理涉案《商品房买卖合同（预售）》的合同备案登记注销手续、涉案房屋的预告登记和抵押权预告登记注销等手续，依据不足，原审法院不予支持。关于违约金的问题。华融公司根据《附件十一补充协议》第十八条第6款“因买受人违约导致买卖合同解除的，买受人应按该商品房总房价的百分之二十向出卖人支付违约金……”约定，诉讼请求姜红华支付违约金1742380.8元（总房价8711904元×20%）。姜红华认为该违约金过高，请求予以调低。原审法院认为，华融公司、姜红华约定的按商品房总房价的20%支付违约金是否过高，应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，华融公司代姜红华偿还了债务4266508.91元，给华融公司造成的损失为以本金4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项实际清偿之日的利息损失。故原审法院认定华融公司、姜红华约定按商品房总房价的20%计付的违约金过分高于因姜红华违约所造成的损失，姜红华请求调低，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院酌情将违约金调整为按以华融公司代姜红华偿还的债务4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止的利息的30%计付。关于偿付律师费的问题。华融公司主张姜红华偿付律师费50000元，符合双方《附件十一补充协议》第十八条第6款的约定，且已实际支付，原审法院予以支持。对华融公司主张的另外律师费10000元，属于附条件支付的代理费，且尚未实际发生，应待实际发生后主张，故华融公司诉讼请求姜红华偿付该律师费10000元，原审法院不予支持。综上所述，华融公司华融公司诉讼请求解除2016年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601052591）及附件、姜红华向华融公司支付代偿款4266508.91元及利息（以4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项实际清偿之日止）、姜红华向华融公司支付违约金（以代偿款4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止的利息的30%计付）、姜红华向华融公司偿付律师费50000元，有事实和法律依据，原审法院予以支持；对超出部分的其他诉讼请求，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院判决：一、解除华融公司与姜红华于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601052591）及附件；二、姜红华向华融公司支付代偿款4266508.91元及利息（以4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项实际清偿之日止）;三、姜红华向华融公司支付违约金（以代偿款4266508.91元为基数，从2019年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止的利息的30%计付）;四、姜红华向华融公司偿付律师费50000元;五、驳回华融公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定处理。一审案件受理费减半交纳27225元，由华融公司负担6280元，姜红华负担20945元；保全费5000元，姜红华负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是商品房预售合同是否应当解除、违约责任的认定及涉案房产的不动产登记能否注销。一、商品房预售合同是否应当解除。虽然本案涉及华融公司承担华融公司、姜红华和农行南湾支行签订的《个人购房担保借款合同》约定的连带保证责任后向姜红华追偿的纠纷，但是商品房预售合同《附件十一补充协议》第四条第4款约定因买受人未按按揭贷款合同约定还款导致出卖人承担担保责任的，出卖人可以解除合同并请求买受人承担违约责任。所以，华融公司在行使追偿权的同时，可以依合同约定行使解除权，二者并不矛盾。姜红华上诉主张买卖合同已经履行完毕，华融公司不能解除合同，与合同约定不符，本院不予采纳。二、违约责任的认定。商品房预售合同《附件十一补充协议》第十八条第6款约定因买受人违约导致买卖合同解除的，应按商品房总房价的20%支付违约金。姜红华认为违约金标准约定过高，请求调低。在华融公司解除合同后，姜红华须返还房屋，考虑到本案实际情况，原审法院认为华融公司实际损失显然不可能达到总房价款的20%，酌情对合同约定违约金予以调低，实体处理恰当，本院不再调整。至于姜红华主张其已交首期购房款及已向银行支付按揭还款的问题，因其一审未提出反诉，原审法院不作处理并无不当，姜红华可另循途径解决。三、涉案房产的不动产登记能否注销。华融公司请求判令姜红华协助办理涉案房产的不动产登记注销手续，因该房产已被公安机关查封，相关刑事案件尚未审结，故尚不具备办理不动产登记注销手续的条件。原审判决对华融公司的此项诉讼请求不予支持，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。姜红华预交二审案件受理费54450元、华融（珠海）房地产有限责任公司预交二审案件受理费20481.4元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月二十五日书记员  唐明姿