湖南省江**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初1299号原告：何慧，女，1978年7月28日生，汉族，湖南省永州市江**瑶族自治县人，国网永州市电力公司职工，住永州市。委托诉讼代理人：李德爱，湖南瑶洲律师事务所律师（特别授权）。被告：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地：江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号，统一社会信用代码：9143112956351120X6。法定代表人：何金昌，任该公司董事长。被告：陈文青，男，1969年6月16日生，汉族，江**瑶族自治县人，江**瑶族自治县林业局职工，住江**瑶族自治县。第三人：李秋生，男，1965年10月22日生，汉族，湖南省江**瑶族自治县人，江**瑶族自治县林业局职工，住江**瑶族自治县。原告何慧与被告江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）、陈文青、第三人李秋生合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，在诉讼中，何慧申请追加李秋生为本案第三人参加诉讼。因双方争议较大，本院于2020年8月31日裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告何慧及其委托诉讼代理人李德爱，被告德昌公司、陈文青，第三人李秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何慧向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即履行《商铺拆建合同》为原告办理不动产登记手续；2.二被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼中，何慧变更诉讼请求为：判令二被告从起诉之日起三个月之内为原告办理不动产登记证。事实和理由：2009年6月24日，原告以70万元购得李秋生（实为陈文青）所有的在江**县原邮政大酒店的商铺一间，2013年4月17日，原告与二被告签订了《商铺拆建合同》，双方约定由二被告拆除原告所有的原江**县邮政大酒店商铺（建筑面积75m2、土地分摊面积45m2），并保证重建后与原有临街门面面积比例为1：1.1，住宅为1：1.2，保证负责办理新建商铺的房产证、土地使用证，办证费用由二被告承担。二被告在拆除原告的商铺后一年内未进场施工，原告有权在原址建房等。但二被告在签订《商铺拆建合同》多年后，一直没有建房，没有给付商铺租金。2014年1月15日，德昌公司将原告原已购李秋生的江**县房权证沱江他字第**xxx5号《房屋所有权证》和江国用(2006)第0xx2号《国有土地使用证》收取，承诺拆建后的商铺建成后，由其办理名为原告的新房产证和国有土地使用证，并在建成交房一年内交给原告。但德昌公司一直没有兑现，经原告无数次的催办，至今没有为原告办理新证。特起诉，请求支持原告的诉讼请求。原告何慧为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、《商铺拆建合同》，拟证明双方权利和义务；证据2、《房屋买卖合同》、收据，拟证明原告与陈文青和李秋生签订合同购买了原被被告拆除的江**邮政大酒店商铺一间；证据3、江**县沱江他字第7-xxxx号房屋所有权证，拟证明原告2009年6月24日所购李秋生的房屋所用权证；证据4、江国用（2006）第0xx2号国有土地使用证，拟证明原告2009年6月24日所购李秋生的房屋国有土地使用证；证据5、宗地图（2006.3.29），拟证明李秋生房屋时的地况；证据6、宗地图，拟证明商铺被拆前的地况；证据7、收据（2014.1.15），拟证明德昌公司将原告的江国用（2006）第0562号国有土地使用证和江**县房沱他字第7-xxxx号房产证收取；证据8、江**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初707号民事判决书，拟证明被拆除的邮政大酒店商铺一间为原告所有、《商铺拆建合同》合法有效、被告没有依《商铺拆建合同》给付租金；证据9、建设工程规划审批单、商品房买卖合同、建筑工程竣工验收备案证、永州市中级人民法院（2015）永中法民二终字第381号民事判决书，拟证明房地产开发从办理不动产登记开始至房屋竣工需时4年2个月，本案从签订合同到现在7年了还没有动工；证据10、报告、要求、告知书，拟证明原告在得知被告侵权后，长时间向有关部门反映维权；证据11、蒋国新的（2017）第0xxx2号不动产登记证及其与德昌房地产公司、陈文青签订的《房地产权过户合同》、《房地产过户抵押协议书》，拟证明德昌公司、陈文青擅自将属于原告所有的房地产权属转让给蒋国新，转让无效；证据12、江**县不动产权属登记信息查询结果证明，拟证明被告没有依照《商铺拆建合同》为原告办理不动产登记证明，房屋拆除不影响办理不动产登记。被告陈文青辩称，本案与陈文青没有任何关系，原江**县邮政大酒店房地产已全部卖给德昌公司，陈文青只是在拆迁合同上签字，在合同上没有好处也没有义务。被告陈文青未向本院提供证据。被告德昌公司辩称，公司原来与陈文青签订了转让合同，把原来陈文青承诺何慧的权利与义务由公司转接了过来，因公司资金紧张，就没有开发这个项目，公司欠了蒋国新的外债，公司就将该项目转让给了蒋国新，如果要开发就要把蒋国新找过来一起协商。如果原告要求办理证件，证件原件已经遗失，公司配合原告办证。被告德昌公司未向本院提供证据。第三人李秋生述称，房屋所有权是陈文青的，当时登记在李秋生名下一是为了好贷款，二是因为李秋生有钱在邮政大酒店这个项目里，所以才把这商铺登记在李秋生名下。第三人李秋生未向本院提供证据。经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认定如下：原告何慧提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12，德昌公司均无异议，陈文青对证据1、2、3、4、5、12无异议，对证据11的过户合同无异议，对其他证据不清楚，李秋生对证据2、3、4、5、6无异议，对其他证据不清楚。何慧提交的证据9与本案无关联，本院不予认定，其他证据与本案相关联，本院予以认定，根据证据12可以证明德昌公司未将何慧购买的房地产过户给蒋国新。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月24日，原告何慧（乙方）与陈文青、李秋生（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方将坐落在沱江镇长征路（原邮政大酒店），江国用（2006）第0xx2号，一层临街房屋（门面）卖给乙方。房屋四向为：北接邮政大酒店空坪，南临长征路，左与邱桂兰共墙，右与邱桂兰共墙，临街门面为5米，深为10米，共计75平方米。土地使用权按房屋面积的60%过户。2.房屋及土地使用权总价款为70万元等。2013年4月17日，德昌公司、陈文青（甲方）与何慧（乙方）签订《商铺拆建合同》，约定：一、为了支持甲方在原邮政酒楼拆建高层住宅楼，明确双方责任，经双方协商，订立本合同。二、乙方同意甲方拆建乙方商铺，并按规划要求在原址后移重建，其拆迁建房费用甲方自理。甲方承诺：⑴乙方新建商铺应保持原商铺相邻顺序及左右位置不变。甲方保证所建商铺邻街门面的面积比例为1:1，宽度不得少于原门面宽度（以原房产证为准）。⑵如新建商铺总面积少于原商铺面积，其不足部分甲方按春晓路新建农贸市场一楼临街面商铺每平方的售价计算赔偿给乙方，如新建商铺面积多于原商铺面积，其多余部分乙方按甲方市场价九折支付给甲方。⑶如新建商铺临街面宽度少于原商铺宽度，每少一米甲方按每米50万元标准计赔补偿给乙方。⑷新建商铺保证不能低于原商铺4.3米的高度，如高于原商铺4.3米的高度，其超出部分的费用由甲方自理。⑸甲方保证房屋竣工验收合格后，乙方能正常经营，才能交房给乙方，并保证在新商铺交给乙方一年内，将新建商铺的房产证、土地使用证等手续办齐交给乙方，其办证费用由甲方承担。三、付款方式：甲方按现市场价每间5万元支付第一年的租金于乙方，后按每年递增10%，即第二年的租金为5.5万元，第三年以此类推。四、如甲方在拆除乙方原商铺后，一年内未进场施工（特殊情况除外）乙方有权在原址建房，所收租金不退还，用于原门面装修费用等。2014年1月15日，德昌公司收取了何慧交来的登记在李秋生名下江国用（2006）第0xx2号《国有土地使用证》和《房屋他项权证》，江**县房沱江他字第7-xxxx号，并向何慧出具了收据。此后几年，德昌公司并未在原邮政酒楼所在土地上新建高层住宅楼，亦未按《商铺拆建合同》约定为何慧办理土地使用证。另查明，登记在李秋生名下的房屋所有权证号为江房字第0xxx**房屋（含上述一层临街门面）和土地使用权，实际为陈文青所有，陈文青收取了何慧支付的购房价款70万元。2013年，陈文青将购买的原邮政大酒店房地产全部转让给了德昌公司，转让前已将该土地上的建筑物拆除。2017年7月，德昌公司将原邮政大酒店房地产过户给了蒋国新，登记在其名下的土地使用权面积共计3036.97平方米。本院认为：本案属合同纠纷。原告何慧与被告陈文青、第三人李秋生签订《房屋买卖合同》后，陈文青、李秋生已将坐落在沱江镇长征路（原邮政大酒店），江国用（2006）第0xx2号，一层临街房屋（门面）交付给何慧，何慧对该房地产已占有、使用、收益。何慧与德昌公司、陈文青签订的《商铺拆建合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，何慧已同意将该土地上的建筑物拆除重建，德昌公司至今仍未按合同约定在该土地上新建高层住宅楼，亦未为何慧办理土地使用证，属违约行为。何慧要求德昌公司、陈文青从起诉之日起三个月之内为原告何慧办理不动产登记证的诉讼请求，因德昌公司并未在该土地上新建高层住宅楼，房屋不动产权属登记尚不能办理，可先行办理土地使用权不动产权属登记，陈文青已将原邮政大酒店房地产转让给了德昌公司，权利义务也已转移给了德昌公司，因此应由德昌公司履行《商铺拆建合同》的义务，对何慧的诉请，本院予以部分支持。被告陈文青辩称，本案与陈文青无关，原江**县邮政大酒店房地产已全部卖给德昌公司的意见，与本院查明的事实一致，本院予以釆纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按《商铺拆建合同》约定为原告何慧办理土地使用权不动产权属登记；二、驳回原告何慧的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  戚鲁繁人民陪审员  魏兴国人民陪审员  冼素花二〇二〇年十二月十四日书 记 员  蒋永健附：本案法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。