贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15751号原告：王春生，男，1994年5月17日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**，统一社会信用代码91520000622201894H。法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王小居，贵州黔坤律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王春生与被告贵州虹祥房地产开发有限公司(以下简称“虹祥房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告王春生及被告虹祥房开公司的委托诉讼代理人陈秋薇、王小居到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春生向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房的违约金11,971.00元（自2018年11月25日以交付房款246,323.00元为基础按日利率1?计算至2020年3月25日）；二、判令被告支付原告逾期交付办理房产登记违约金8,079.00元（以已交付房款246,323.00元为基础自2018年12月31日按0.5?暂计算至2020年10月17日），2020年10月18日以后的违约金以前述标准计算至实际交付为止；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的凯里市虹祥东城里XX房屋，总价款246,323.00元，原告于2018年11月25日支付完所有购房款，被告于2020年3月25日交付房屋。合同对逾期交房及逾期办证的违约责任均作了约定，原告认为被告的行为已经违约应按照合同约定向原告支付违约金。被告虹祥房开公司辩称：1、驳回原告逾期办证、交房的诉请，需要原告承担诉讼费。被告不存在逾期交房情形，2017年12月30日被告在贵州都市报已经刊登交房公告，通知了7/8/15/16号楼商品房的业主房屋交付时间为2017年12月31日，原告所购房屋系交房公告范围内房屋，可以在公告时间办理交房手续，未办理交房手续并非被告不予交付，而是依据附加协议第六条约定的买受人应向出卖人付清全款后方可办理交房手续，原告的房屋尾款为2018年11月25日付清，此时方才满足办理交付房屋手续的条件，但尾款付清时未办理交房手续是原告自身未及时办理手续所致，被告不存在逾期交房情形。2、房屋已经被原告占用，合同目的实现，不存在实际损失，被告已经于2020年3月24日将房屋交付了原告，不应当承担逾期办证违约金，退一步讲，即使被告承担赔偿逾期办证违约金责任，约定违约金过高，请求法院予以调低至日万分之零点五以下。3、受新冠疫情不可抗力影响，应免除被告逾期办证违约责任，请法院考虑不可抗力导致的合同履行出现重大困难，依法减轻或免除被告至少六个月的违约期限。本院经审理认定事实如下：一、合同效力：有效，依据为：合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2018年1月7日；三、合同约定买卖标的物：凯里市开怀片区凯雷大道南侧，市公安局拟选址用地西侧虹祥东城里项目一期第XX号房；四、合同价款：246,323.00元；五、合同价款的实际支付情况：原告于2017年12月5日支付房屋首付款31,323.00元，于2017年12月6日支付房屋首付款25,000.00元，于2018年11月25日支付房屋购房款190,000.00元，共计支付246,323.00元；六、合同约定房屋交付时间：2017年12月31日前；七、合同约定逾期交房责任：1、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；八、涉案房屋是否已经交付：已于2020年3月24日办理房屋交接手续；九、合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年12月31日前；十、合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；十一、涉案房屋使用情况：已入住；十二、房屋权属登记情况：涉案房屋初始登记正在办理中。本院认为，1、关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题，被告辩称其已于2017年12月31日在贵州都市报已经刊登交房公告，通知了7/8/15/16号楼商品房的业主房屋交付时间为2017年12月31日，未办理交房手续是原告自身未及时办理手续所致，被告不存在逾期交房情形。本案中，原告、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年1月7日，合同约交房时间为2017年12月31日前，该约定的交房时间早于合同签订时间，应视为对房屋交付时间约定不明，且被告也未举证证明未办理交房手续是原告自身未及时办理手续所致，故对其辩解意见不予采纳。原告已于2018年11月25日将全部购房款支付完毕，被告在原告支付完毕全部房款之后应及时履行交付房屋的义务，被告于2020年3月24日才将房屋交付给原告，违约时间应为2018年11月25日至2020年3月24日，共计485天，故违约金计算为已付购房款246,323.00元×0.0001×485天=11,947.00元。2、关于逾期办证违约金问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张违约金按日万分之零点五计算，系对其权利的处分，本院予以支持，故从2019年1月1日至2020年10月17日（共计655天）的违约金计算应为原告已付购房款246,323.00元×0.05‰×655天=8,067.00元。3、关于2020年10月18日至实际交付之日止的违约金问题，因违约事实客观真实持续存在，本院予以支持，以已付购房款246,323.00元为基数，按日万分之零点五计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州虹祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告王春生2018年11月25日至2020年3月24日期间的逾期交房违约金11,947.00元；二、被告贵州虹祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告王春生2019年1月1日至2020年10月17日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金8,067.00元；从2020年10月18日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，以已付购房款246,323.00元为基数，按日万分之零点五计算。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，义务人不履行义务的，权利人应在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。案件受理费已减半收取为151.00元，由被告贵州虹祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  吴晨二〇二〇年十二月二十九日法官助理秦周斌书记员韦琪