河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6522号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市浩杰房地产开发有限公司，住所地南阳市中州路**。法定代表人：梁明闯，任公司总经理。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆红虎，男，1964年12月4日出生，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：张华伟、符姣，河南菊城律师事务所律师，特别授权。上诉人南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司）因与被上诉人陆红虎房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人浩杰公司的委托诉讼代理人司素杰，被上诉人陆红虎及其委托诉讼代理人张华伟、符姣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩杰公司上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1325民初3541号民事判决并依法改判解除案涉买卖合同通知有效，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由陆红虎承担。事实和理由：1.一审程序违法：（1）一审法院没有适用普通程序审理案件。本案存在法律关系复杂，不宜用简易程序审理。（2）一审法院明知案涉众储户是内乡县中小企业促进会（以下简称促进会）非法集资活动参与人员，一审法院应当按照“先刑后民”程序驳回陆红虎起诉，移交公安机关。（3）一审法院遗漏当事人即案涉民间借贷借款主体。案涉借款主体是原促进会，该促进会于2015年11月3日注销，但是一审法院没有查明该促进会是否经过合法清算，其清算义务人包含实际控制人是否应尽清算义务，否则，应承担民事赔偿责任，从该促进会注销后仍有2000万元以上债务上看，应追加真正债务主体清偿案涉债务，而不是随意加重民间借贷法律关系以外第三人即浩杰公司负担。2.一审法院认定基本事实不清。一审判决书认定促进会的实际控制人张会超（张慧超）与浩杰公司协商用浩杰公司开发建设房产以房抵债冲减债权，缺乏案涉“借款”转化为“抵债”法律关系变更事实证据。由民间借贷最终形成以房抵债的主张不符合形成变更法律关系的法律规定，根据证据规则规定，众储户应承担举证责任。然而，一审法院在浩杰公司举证该借款债权基础没有发生改变即张会超拒绝签订三方（众储户、张会超代表促进会、浩杰公司）抵债协议，却偷换概念擅自臆断“……以房抵债冲减了原告债权…3.一审法院适用法律错误。（1）一审法院认定“案涉买卖合同具有债务加入和代为清偿性质”实属错误。（2）案涉买卖合同不成立，自成立时没有约束力，不受法律保护，浩杰公司行使解除权，以明示方式解除合同符合法律规定不受解除权期限的限制。一审法院认定案涉买卖合同具有债务加入和代为清偿性质协议缺乏事实和法律依据，既然认定以房抵债性质协议但却又依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定显然适用法律错误。（3）一审法院没有按照民间借款法律关系予以审理是错误的。案涉买卖合同缺乏浩杰公司意思表示，合同不成立，即以物抵债协议不成立，也不能构成债务加入、代物清偿。（4）案涉借款发生在2013年—2015年民间借贷疯狂时期，一审法院没有甄别借贷合法性，擅自作出判决有失公允。陆红虎辩称，1.一审法院适用简易程序并无不当。本案系房屋买卖合同纠纷，因浩杰公司未按照合同约定交付房屋引起纠纷，案件事实清楚、双方权利义务明确、争议仅为房屋是否应当交付，争议不大。一审法院适用简易程序审理不存在程序违法问题。其次，促进会目前并未被界定为非法集资，更无刑事案件存在，浩杰公司认为应当“先刑后民”的主张无事实和法律依据。2.本案不存在遗漏当事人问题。本案作为房屋买卖合同纠纷，案涉当事人为合同双方。促进会与双方的关系与本案不是同一法律关系，本案无需追加其参加诉讼，也不存在遗漏当事人。3.一审法院认定事实清楚。浩杰公司用房产抵偿了张会超（张慧超）实际控制的促进会拖欠陆红虎借款的事实不仅有房屋买卖合同和浩杰公司开具的收据为证，且浩杰公司一审中提供的证人张某出庭作证的证言和张某提供的录音资料也能予以证实。浩杰公司采用以物抵债的方式消除了促进会与陆红虎的债权债务关系的事实清楚明确，且部分业主在抵债资金不足的情况下另行向浩杰公司补缴购房款的事实也能够说明本案房屋买卖合同关系是双方真实意思表示。不能因浩杰公司、促进会和储户之间没有签订书面的三方协议以及浩杰公司的反悔行为而否定各方认可并履行和建立的新法律关系。4.一审法院适用法律正确。一审法院认定本案双方签订的合同为有效合同，浩杰公司不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权以及浩杰公司发出解除合同通知无效均是基于审理查明的案件事实作出的认定，适用的相关法律规定正确无误。浩杰公司主张应按照民间借贷法律关系审理一审法院不予支持具有充分的事实和法律依据。陆红虎向一审法院起诉请求：1.请求依法确认2016年4月23日陆红虎与南阳市浩杰房地产开发有限公司签订的《买卖合同》为有效合同；2.请求依法判令浩杰公司继续履行合同，向陆红虎交付位于内乡县鹏翔路中段鹏翔花园4号楼1单元15层1502户房屋并在限定期限内为陆红虎方办理不动产登记手续及产权证书；3.本案诉讼费用由浩杰公司负担。庭审中，河南省内乡县人民法院依据法庭调查查明的事实进行释明后，陆红虎将诉讼请求第二项变更为请求依法判令浩杰公司更换房源，向陆红虎交付与《买卖合同》相同面积的房产或退还购房款216365元并支付自2016年4月23日起至款项付清之日止的资金占用费（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。浩杰公司反诉请求：1.依法解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状行使送达的解除合同通知书有效；2.依法驳回陆红虎起诉或撤销该确权案件；3.本案诉费和反诉费均有陆红虎负担。一审法院认定事实：2013年3年26日，内乡县工业和信息化局作为主管单位在内乡县民政局登记成立内乡县中小企业促进会，其性质为非营利性社会团体，2015年11月3日该促进会注销。该促进会存续期间实际控制人为张会超（张慧超），在该促进会成立存续期间，陆红虎与该促进会签订有借款合同，向该促进会提供有借款。该促进会注销后，陆红虎在追要资金的过程中，为解决资金兑付问题，张会超（张慧超）与浩杰公司协商用浩杰公司开发建设的内乡县鹏翔花园房产以房抵债冲减陆红虎的债权。2016年4月23日，陆红虎与浩杰公司签订《买卖合同》，约定将位于内乡县鹏翔花园4号楼1单元15层1502户房屋以总价款216365元出售给陆红虎，合同同时对房产的交付时间和不动产证的办理等必备事项进行了约定。因陆红虎的原债权为20万元，与合同价款存在差价，陆红虎另行支付1.6万元弥补差价，实际购房款为21.6万元。浩杰公司于同日按合同价款向陆红虎开具了收款收据。陆红虎原与促进会之间的借款合同及收据由张会超（张慧超）安排的工作人员张某收回。另外，除陆红虎外还有其他集资客户也在同时期办理了房屋买卖合同以房抵债。案涉房屋《买卖合同》签订后，浩杰公司未按照合同约定的交付时间向陆红虎交付房屋。2019年5月29日，浩杰公司以买受人未按合同约定交纳购房款构成根本违约为由向陆红虎邮寄《解除合同通知书》，陆红虎拒收。后因陆红虎要求浩杰公司继续履行合同交付房产，浩杰公司拒不交付，形成本案诉讼。浩杰公司开发建设的内乡县鹏翔花园小区房产现符合交付条件。淅川县人民法院在执行申请执行人何灵云与浩杰公司、彭飞债务转移合同纠纷案中，于2019年10月26日下发（2019）豫1326执733号执行裁定书，裁定内乡县鹏翔花园4号楼1单元502户房屋的所有权归买受人何灵云所有。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案陆红虎、浩杰公司双方签订的《买卖合同》关于房产的买卖和《摩根车库车位认筹单》关于车位使用权的出让均无违反法律行政法规的效力性强制性规定，也无《中华和人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他合同无效情形，该合同和认筹单为有效合同。对于有效合同双方本应遵照法律规定和合同约定履行，但是，由于案涉的房产被淅川县人民法院在执行申请执行人与浩杰公司转移合同纠纷案中下发执行裁定书，将房屋所有权确权给第三人何灵云，按照《中华和人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，第三人何灵云已经依法取得该房产的物权。本案出现了《合同法》第一百一十条规定的实际履行原则的例外情形，即法律上或者事实上不能履行。故，陆红虎要求交付买卖合同约定的房产并办理不动产登记手续法院无法支持。但是，陆红虎诉请变更为更换房源或退款并赔偿损失是对合同不能履行的有效补救措施，符合法律规定，法院予以准许。如更换房源，关于陆红虎诉请浩杰公司办理不动产产权证书的诉讼请求，因办理不动产权属证书的主体是行政机关而非浩杰公司，浩杰公司对购房人办理不动产权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案的义务，故直接请求浩杰公司为其办理不动产产权证书的诉讼请求不能支持。关于浩杰公司请求解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状形式送达的解除合同通知书有效问题。法院认为，本案陆红虎、浩杰公司双方签订的《买卖合同》为有效合同，虽存在法律上的履行不能，但完全可以通过其他补救措施予以履行，履行过程中如法定解除、约定解除条件出现或者双方协商一致合意解除，可依法解除合同。对于本案合同浩杰公司主张解除并发送解除通知，合同能否解除应当从浩杰公司是否享有合同解除权以及解除权行使是否具备法定解除和约定解除条件判断。浩杰公司认陆红虎作为房产的买受人未按照合同约定交纳购房款构成根本违约，由此可见，浩杰公司主张的解除权是《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。本案已经查明，陆红虎、浩杰公司双方签订案涉房产的买卖合同是基于浩杰公司自愿用以房抵债的方式冲减原××县中小企业促进会拖欠陆红虎债务，浩杰公司加入到原××县中小企业促进会与陆红虎的债权债务关系中承担债务，以债务加入的形式承担了原××县中小企业促进会的债务，该行为并不违背法律规定，在此前提条件下，陆红虎签订合同买受浩杰公司的房产无需再向浩杰公司支付对应的价款，浩杰公司在同意以房抵债条件下签订房屋买卖合同即视为同意陆红虎无需另行支付购房款，浩杰公司在买卖合同签订后以陆红虎未按照合同约定交纳购房款主张陆红虎构成根本违约显然于法无据。浩杰公司不能据此解除合同，因此，浩杰公司认为陆红虎未付购房款构成根本违约的主张不能成立，浩杰公司据此不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权，其送达的解除合同通知书不论合同相对方收到与否及是否在法定异议期限内提起诉讼均不发生合同解除的效果。另外，合同解除权必须在合理期限内行使。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者合同没有约定期限，按照当事人的催告通知确定合理期限，一般是催告后三个月，当事人没有催告的，解除权是在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。本案买卖合同约定陆红虎的付款期是2016年4月23日，合同对于解除权行使没有约定期限，浩杰公司也无相关催告的证据。所以，解除权的行使应按一年期的规定计算，但浩杰公司未在一年内行使该权利，直至2020年10月16日本案庭审时才以提起反诉的形式发送解除合同通知，其行使解除权超过了解除权发生之日起一年的期限。故，浩杰公司的解除权已消灭。因此，浩杰公司请求确认解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状形式送达的解除合同通知书有效的反诉请求法院不能支持。关于浩杰公司请求追加原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人为被告参与诉讼问题。法院认为，浩杰公司采用以房抵债方式冲减内乡县中小企业促进会对陆红虎所负债务的行为，从法律性质上判断只能归结为抵押担保、债务加入、代为清偿三种行为之一。本案中，以签订房屋买卖合同方式为债务提供担保的形式不存在。浩杰公司的行为只能在债务加入和代为清偿中认定。在债务加入情形下存在免责的债务承担和并存的债务承担，浩杰公司虽未与内乡县中小企业促进会及其实际控制人张会超（张慧超）明确债务加入的具体形式，但不论是何种债务加入方式，其事实上存在加入行为且已实际承诺并部分履行，作为债权人的陆红虎而言，在合同未完全履行时，在免责的债务承担方式下，有权要求浩杰公司继续履行；在并存的债务承担方式下，陆红虎享有选择权，有权选择要求浩杰公司继续履行，无需要求原债务人承担责任。另外，本案陆红虎、浩杰公司在诉辨意见中均明确案涉房产系以房抵债，对该事实均属于自认，该自认行为均表明浩杰公司系代为清偿的替代偿债行为。因此，不论是债务加入还是代为清偿，浩杰公司均享有在履行完毕之后向原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人追偿的权利，在本案中，无须追加原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人参与诉讼。关于浩杰公司主张本案应按照民间借贷法律关系处理问题。法院认为，陆红虎与内乡县中小企业促进会虽最初存在民间借贷法律关系，但在双方民间借贷履行期限届满后在浩杰公司介入的情况下达成了以物抵债协议，虽抵债物（本案案涉房产）未交付债权人，但本案不存在以物抵债协议恶意损害第三人合法权益等情形，亦无其他无效事由，本案由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系事实清楚且浩杰公司在答辩及反诉意见中也明确自认各方是在原债权履行期限届满后达成的以物抵债协议，本案不同于原债权履行期限届满前达成的以房抵债协议及抵债物未交付的情形。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的是“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案不存在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提条件。故，浩杰公司主张应按照民间借贷法律关系审理本案法院不能支持。关于浩杰公司请求依法驳回陆红虎起诉或撤销该确权案件问题。法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，并非进行物权确权，不适用最高法院（2011）15号《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》驳回原告起诉或撤销确权案件的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，判决如下：一、陆红虎与南阳市浩杰房地产开发有限公司于2016年4月23日签订的《买卖合同》有效；二、南阳市浩杰房地产开发有限公司于判决生效后十日内更换房源向陆红虎交付位于内乡县鹏翔路××与××楼××单元××1503户面积相同的房屋，并将需要由其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记机关，协助陆红虎办理不动产登记手续；三、若南阳市浩杰房地产开发有限公司不能更换房源向陆红虎交付，则在判决生效后十日向陆红虎退还购房款216000元及利息。（自2016年4月23日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回南阳市浩杰房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，反诉费100元，合计200元，由南阳市浩杰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院审理程序是否违法；2.本案是否涉嫌刑事犯罪；3.本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系，及涉案房屋买卖合同的效力。关于一审法院审理程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定：“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的”。本案中，陆红虎依据与浩杰公司签订的房屋买卖合同及浩杰公司出具的购房款收据主张权利，本案事实清楚，双方权利义务关系明确，也不存在不应适用简易程序进行审理的情形，故一审法院依据简易程序审理本案并无不当。综上，浩杰公司关于本案一审法院适用简易程序审理不当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于本案是否涉嫌刑事犯罪的问题。根据浩杰公司提交的书记留言板上的信息内容，可以证实在内乡县维稳办、金融办、科工局等单位的组织协调下，内乡县中小企业促进会的法定代表人彭飞及实际控制人张会超同意以房产抵偿内乡县中小企业促进会所欠债务的情形，故陆红虎与内乡县中小企业促进会之间的债权债务关系已经内乡县政府相关职能部门确认为合法债权债务并予以妥善解决，本案并不存在涉嫌刑事犯罪的情形。综上，浩杰公司关于本案涉嫌刑事犯罪，应当移送处理的上诉理由，并无证据予以证实，本院不予支持。关于本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系，及涉案房屋买卖合同的效力的问题。司法实践中，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。对于以物抵债协议签订后新债与旧债的关系，以物抵债协议可能构成债的更改，即成立新债务同时消灭旧债务，亦可能成立新债清偿，即成立新债务与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般为新债清偿。本案中，在陆红虎与内乡县中小企业促进会的债务履行期限已经届满的情况下，原借款合同及收据由内乡县中小企业促进会实际控制人张会超收回，由浩杰公司与陆红虎另行签订房屋买卖合同，并出具购房款收据的事实，可以证实陆红虎与内乡县中小企业促进会就双方之间民间借贷法律关系已经达成终止消灭的合意，借款合同的权利义务已经终止，双方之间的民间借贷法律关系已经转化为陆红虎与浩杰公司之间的房屋买卖合同关系，将涉案借贷债务转化为购房款，对于不足的数额，陆红虎称另行补交了现金，以特定物代替原金钱债务的履行，已经构成债的更改。综上，浩杰公司与陆红虎之间已经形成新的房屋买卖合同关系，原民间借贷法律关系已经终止的情况下，一审法院依据房屋买卖合同关系审理本案并无不当，亦无需追加原民间借贷债务人参与本案诉讼。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，故应为有效合同。浩杰公司于房屋买卖合同签订之日向陆红虎出具购房款收据的行为，应视为对陆红虎与内乡县中小企业促进会之间借款转化为房屋买卖合同购房款的认可，故陆红虎已经按约支付涉案房屋买卖合同的购房款。现浩杰公司以陆红虎未予实际支付涉案购房款为由主张解除合同，并无事实依据，依法不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。本案中，陆红虎系与浩杰公司签订房屋买卖合同，并非系陆红虎与内乡县中小企业促进会约定由浩杰公司履行债务，合同的双方当事人已经发生变更，故本案并非第三人履行合同的情形。综上，浩杰公司关于本案应依据民间借贷法律关系进行审理以及涉案房屋买卖合同应予解除的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，浩杰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南阳市浩杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘慧书记员李斌