北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13515号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨阳，女，1986年8月31日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林美珍，女，1973年10月25日出生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵焱，北京国双律师事务所律师。上诉人杨阳因与被上诉人林美珍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法由审判员李淼独任审理。上诉人杨阳的委托诉讼代理人薛冰，被上诉人林美珍的委托诉讼代理人赵焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨阳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回林美珍全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由林美珍承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定林美珍损失数额有误。一审法院在认定林美珍损失时，应该考虑的是林美珍的实际损失，而并非预期利益。林美珍从金锋处租的整套房屋，租金标准是30万元一年，林美珍分隔成两部分后，每部分租金对应的是15万元。林美珍自己使用一半（之后转租给潘春云），另一半转租给杨阳。也就是杨阳从林美珍处租的一半房屋，实际上林美珍是按照一年15万元租金标准从金锋处租赁的。2.林美珍隐瞒事实，超期部分无效，租金标准应按照市场价计算，即林美珍从金锋处租赁的价格。杨阳所租赁的部分对应的15万元租金应该是一整年租金，但林美珍转租给杨阳的合同中因涉及到的2020年3月9日至2022年3月31日租期约定是无效，导致林美珍有权转租的期限仅仅有11个月，这种短期的租赁合同甚至不足1年，但林美珍在与彭强签订合同时并没有如实告知。如果林美珍告知，杨阳一方是不会续租的，而且这种短期租赁也不可能租金达到半年12万元。市场价格可以参照林美珍从金锋租赁的租金标准，一半的房屋是全年租金15万元，半年租金7.5万元。那么半年租金市场价7.5万元是如何转手变成12万元的呢？差距如此之悬殊，完全不符合常理。原因是因为林美珍没有如实告知租赁期限，故意签署超期部分无效的转租合同骗取了彭强签署一份不平等不公平的合同。3.林美珍已收取12万元，直接损失只有17500元。林美珍有权转租的期限仅仅有11个月，即便杨阳没有解除合同，11个月的租金对应的应该是137500元。杨阳2019年2月25日转账给林美珍的6万元一审认定不是借款，加上三中院调解的6万元，按照一审的认定，林美珍已实际从杨阳处收取12万元。也就是说即便空置期间林美珍没有再转租，空置期间的损失计算标准应该是：137500元减去120000元，即17500元。4.一审认定林美珍有防止损失扩大的义务，那么法院判定的6万元损失更是没有事实依据。即便林美珍的损失全部由杨阳承担的话，扣除林美珍应退给杨阳的保证金15000元，保证金折抵损失后还差2500元。也就是说杨阳承担的林美珍直接的损失只有2500元。更何况一审法院认定林美珍有防止损失扩大的义务，那么不仅杨阳无须承担2500元损失，林美珍还应退给杨阳15000元的保证金。5.实践中赔偿损失或违约金一般不会超过保证金的标准。房屋租赁合同约定的保证金作为担保性质，也就是说即使一方违约，赔偿损失或违约金也就是参照保证金的标准。即使本案中按照一审法院认定杨阳没有法定解除权，被法院认定为违约一方，赔偿也应该按照保证金15000元的标准，林美珍的实际损失也确实与保证金标准相差无几。更何况杨阳解除合同不属于违约而且林美珍还有防止损失扩大的义务。综上所述，一审法院认定的损失数额有误，没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。这一法律规定是针对林美珍和房主的，杨阳并不清楚房主是否向林美珍提出过异议。林美珍和房主的两次《商品房租赁合同》都明确约定不得转租，转租行为是房主与林美珍之间的法律关系，根据林美珍与房主之间的约定，林美珍违反与房主的合同约定，房主有权收回房屋。这给杨阳带来很多不确定性的风险，房主是否收回房屋，是否主张无效还是解除，这都是房主作为出租人的权利，一旦房主行使这些权利，杨阳作为次承租人的租赁就面临着合同不能履行的风险。一旦房主与林美珍之间产生争议，合同被解除或无效的话，杨阳势必附有腾房义务。因此，杨阳在合同到期后不续签，形成不固定期限合同随时保留解除权也是为应对林美珍的无转租权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。在2019年1月28日，即便林美珍有转租权，也只能在剩余租期内有权转租到2019年3月8日，超出2019年3月8日的部分是无效的。而这一部分的期限林美珍已经与杨阳签订了出租合同截止到2019年3月31日，这份合同也是超出3月8日的。即便林美珍转租成立，也只能2019年3月6日以后才可以进行转租，才能保证租赁期限在剩余租期内，才能签订2019年4月1日以后租期的合同。也就是说只有2019年3月6日林美珍续租成功后，林美珍才有权出租2019年3月9日至2020年3月8日之间的期限，那么之前林美珍与彭强签订的合同因在签订合同之时不符合剩余租期的要求而导致全部约定都超过租期的约定无效。林美珍欲通过这种方式降低自己的风险，也就是先通过与彭强签下来自己不享有转租权和不具备2019年4月1日以后剩余租期的转租合同。之后，再与房主谈是否续签。但是在2019年1月28日与彭强签合同时，能否与房主续签还是未知数。显然置彭强风险于不顾。同时林美珍通过从杨阳处借钱的方式，在2019年3月6日与金锋续租之前套牢原木理发店。根据《合同法》第二百一十五条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。可见，杨阳与林美珍之间的租赁期限为不定期。杨阳可以随时解除合同，并且已在合理期限之前通知了林美珍。因此杨阳不属于违约方，也无须承担损失赔偿义务。三、一审判决对租金和损失混淆。一审认定杨阳已支付给林美珍的租赁保证金15000元，林美珍认可未予返还，其主张在杨阳单方违约的情况下，该款项应折抵赔偿损失金，不违反相关法律规定，依法从杨阳应支付给林美珍的租金中予以折抵。前面阐述的是损失金，后面阐述的是租金。可见，一审法院没有区分开损失和租金的区别，本案林美珍主张租金没有法律和事实依据，变更为主张损失，但是仍然按照把无效期间的一个月的租金都算在内的半年租金标准主张损失12万元，没有任何事实和法律依据。虽然林美珍把租金和损失只是换了个说法，但实际上两个概念截然不同。租金是双方有明确约定标准的，但是损失却不是通过约定计算的，要根据实际情况进行认定。本案中林美珍的损失只有17500元，扣除保证金后只有2500元，因此一审法院仍然按照租金标准认定损失是对损失的误解。另外，杨阳有权行使解除权，依据合同法第94条，林美珍属于预期违约，致使合同目的不能实现，杨阳享有解除合同的权利。林美珍与彭强在2019年1月28日签订转租合同，租赁期限是2019年4月1日至2020年3月31日，而林美珍与金锋签订的租赁合同是在2019年3月6日才签订的，期限是2019年3月9日到2020年3月8日，也就是说2020年3月9日之后林美珍不享有转租权，但是林美珍有与金锋的续租之前就先行与彭强签订了转租合同，致使彭强与林美珍签订3年的长期合同，在2020年3月9日之后的部分，因为超过转租期限而无效。林美珍已预期违约，杨阳享有合同解除权。通过杨阳与金锋的沟通得知，金锋明确表示2020年3月8日到期之后不会再与林美珍续签，现实也表明金锋在2020年3月8日到期后没有与林美珍续签。林美珍辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决。彭强与林美珍签署的合同第9条明确，在签署合同当时知道2020年3月8日之后没有续签，其也表示愿意承担不续签的风险，而且预期违约也不是合同解除权的依据。林美珍向一审法院起诉请求：请求法院判决杨阳给付房屋租金利息损失。杨阳向一审法院反诉请求：1.依法判决杨阳与林美珍的房屋租赁关系于2019年9月30日解除；2.判决林美珍向杨阳退还保证金15000元；3.林美珍承担本案本诉、反诉、全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋系顺义区绿港家园一区9号楼1层132门市房，涉案房屋系转出租，房屋产权人金锋为出租人，林美珍为承租人，杨阳为次承租人。2014年1月22日，金锋委托金政华与林美珍签订《商业门市房租赁合同》，该合同载明：甲方：金政华。乙方：林美珍。……租赁场地为顺义区绿港家园一区9号楼1层132门市房，房产证建筑面积130.61平方米，套内建筑面积为91.47平方米。租赁期从2014年3月9日起至2019年3月8日止。共计5年。2016年3月17日，双方在该合同基础上签订补充协议。2016年3月23日，林美珍与杨阳签订《商业门市房租赁合同》，该合同载明：甲方：林美珍。乙方：杨阳。……租赁期自2016年4月10日起至2019年3月31日止，共计3年。每年租金为15万元，租金支付方式为每半年支付7.5万元，第一次支付2016年4月1日之前交付7.5万元，第二次支付2016年10月1日之前交付7.5万元，此后2年依此类推。……双方签订合同时乙方交付甲方租赁保证金15000元整，租赁期满，待乙方交清当期所有费用，向甲方交付承租房屋时，甲方一次性返还给乙方租赁保证金15000元整。2019年1月28日，林美珍与杨阳店铺员工彭强签订《商业店铺转租租赁合同》（以下简称《转租合同》），该合同载明：甲方：林美珍。乙方：彭强。……租赁期自2019年4月1日起至2022年3月31日止，共计3年。每年年租金24万元，租金支付方式为每半年支付12万元，第一次支付2019年4月1日之前支付12万元，第二次支付2019年10月1日之前支付12万元，以后每年在前一年的租金基础上递增6%依此类推。……双方签订合同时乙方交付甲方租赁保证金15000元整，租赁期满，待乙方交清当期所有费用，向甲方交付承租房屋时，甲方一次性返还给乙方租赁保证金15000元整。本合同签订后甲乙双方应共同遵守，不得违反。如有一方不遵守本合同，给对方造成的损失由违约的一方来全额赔偿。注：乙方清楚甲方是从业主手里转租的店铺，房东业主如没有特殊情况房东2020年至2021年续租给甲方，同时甲方也续租给乙方，如房东有特殊情况无法出租给甲方，乙方不得给甲方提违约责任及损失赔偿。2019年2月25日，杨阳给林美珍转账6万元。2019年3月6日，金锋与林美珍就涉案房屋签订商品房租赁合同，该合同载明：租赁期从2019年3月9日至2020年3月8日，租期为1年。2019年4月29日，林美珍将杨阳起诉至顺义区法院，要求给付租金6万元及利息损失。2019年9月，经三中院调解，杨阳支付林美珍6万元房屋租金。2019年9月18日，杨阳向林美珍邮寄解除合同通知书，2019年9月19日，林美珍店员签收。庭审中，林美珍提交《商业门市房租赁合同》作为证据，用以证明双方签订涉案房屋2016年4月1日至2019年3月31日期间的房屋租赁合同，该合同合法有效且已经履行完毕。杨阳对该项证据的真实性及证明目的均认可。林美珍提交《转租合同》作为证据，用以证明原告与被告的代理人（店长）彭强签订涉案房屋2019年4月1日至2022年3月31日期间的房屋租赁合同。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。认为彭强签订《转租合同》时，杨阳并不知情，也没有授权彭强签订合同。双方在2019年4月1日后履行的是2016年签订的合同。林美珍提交建设银行账户交易明细、北京市顺义区法院（2019）京0113民初12277号民事判决书及北京市第三中级人民法院（2019）京03民终12856号民事调解书作为证据，用以证明原告收到被告支付的上半年租金12万元。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。认为银行流水中6万元是林美珍向杨阳的借款，不是房屋租金。三中院调解书中6万元认可是房屋租金。林美珍提交照片作为证据，用以证明截止到2020年4月20日，涉诉房屋内仍有杨阳的经营物品。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。涉诉房屋水电卡及钥匙已经交接给林美珍方，该房屋实际处于林美珍管理之下，房屋内物品均是废弃物品、林美珍没有及时处理。林美珍提交与金锋签订的房屋租赁合同作为证据，用以证明其转租合法合规。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。认为该份合同证明林美珍在2019年3月6日才取得2019年4月1日之后的租赁权。庭审中，杨阳提交EMS邮单及快递详情作为证据，用以证明杨阳2019年9月18日已将解除合同通知书邮寄给了林美珍，且林美珍2019年9月19日已经签收，解除通知已经到达。林美珍对该项证据的真实性认可，确实收到了解除合同通知书，但不是林美珍本人收到，证明目的不认可。杨阳提交照片及物业检查对话录音、文字整理资料作为证据，用以证明杨阳已经搬离涉诉房屋且将钥匙归还林美珍，涉诉房屋已交接给林美珍，在林美珍管理之下。林美珍对该项证据的真实性认可，但证明目的不认可。杨阳提交林美珍与金锋2019年3月6日签订的商品房租赁合同作为证据，用以证明该合同明确约定林美珍在合同期间不得擅自将门市房转租，林美珍不具有转租权限。还有该合同与2019年3月6日签订，在这之前，林美珍不具有转租权，但林美珍与彭强是在2019年1月28日签订的转租合同，所以，我方认为转租合同是无效的。而且关于转租期限是林美珍的承租期限是到2020年3月8日，转租期限是到2022年3月31日，超出承租期的转租期限是无效的。林美珍对该项证据的真实性认可，与本案无关，证明目的不认可。杨阳提交林美珍与潘春云签订的房屋租赁合同作为证据，用以证明林美珍已将自己承租的部分转租出去，却未将之前杨阳承租的部分转租出去，放任房屋空置，林美珍应当采取适当措施防止损失的扩大，不应将空置期的租金要求杨阳来承担。林美珍对该项证据的真实性认可、证明目的不认可。杨阳提交林美珍与杨阳的微信聊天记录作为证据，用以证明杨阳未授权彭强签订合同，也未对彭强签订的合同进行追认，一直在与林美珍协商，双方形成事实上的租赁关系。在聊天记录中，林美珍因为要给房东付房租，所以向杨阳借款6万元。林美珍在记录中明确表述不再跟杨阳合作，且返还6万元借款，杨阳将自己卡号发给林美珍，因为林美珍一直未还，杨阳才一直在涉诉房屋内经营。林美珍对该项证据的真实性认可、证明目的不认可。庭审中，承办法官向林美珍、杨阳双方出示自（2019）京0113民初12277号案件中调取的涉诉房屋房产证书、2014年1月22日金政华代金锋签署的租赁合同、顺义区法院李永芝法官与金锋的电话录音记录、（2019）京0113民初12277号案件庭审笔录以及本案中承办法官在2020年4月21日与金锋的电话录音记录。上述证据显示涉诉房屋产权人为金锋，2014年房屋出租给林美珍，租赁期限为2014年3月9日至2019年3月8日。电话笔录显示金锋对于林美珍将涉诉房屋转租是知情的且没有异议。庭审笔录中显示杨阳明确认可彭强是为其代签的转租合同。金锋在2020年4月1日的电话笔录中认可与林美珍的租赁合同自2020年3月8日到期，不认可双方在这之后存在事实上的租赁关系。林美珍认可上述证据的真实性及证明目的。杨阳对上述证据的真实性认可，认为金锋对林美珍转租是否知情，并不妨碍金锋可能主张林美珍转租无效，其可随时收回涉诉房屋，杨阳承租房屋存在巨大风险。关于杨阳认可彭强代签转租合同，存在记录错误，事实认定错误，认为杨阳只是认可彭强是其店员，彭强签订合同是事实，但是杨阳未认可书面授权给彭强签订合同，彭强不具有代理行为。庭审中，双方一致认可杨阳于2019年9月30日搬离涉诉房屋。双方均认可涉案房屋自杨阳搬离后，处于空置状态。庭审中，林美珍认可与涉案房屋产权人金锋自2020年3月8日租赁合同到期后未签订新的租赁合同。林美珍认可双方房屋租赁合同于庭审当日（2020年4月22日）解除。庭审中，杨阳认可涉案房屋内其闲置物品均为废弃物品，同意由林美珍自行处理。庭审中，双方认可杨阳之前支付保证金15000元，林美珍未予退还。庭审中，林美珍变更诉讼请求事项，不再要求杨阳支付租金，要求杨阳赔偿损失，金额不变，仍为12万元。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均认可林美珍与杨阳2016年3月23日签订的《商业门市房租赁合同》合法有效且履行完毕，该合同已经于2019年3月31日到期，一审法院亦不持异议。本案争议焦点主要有：一、2019年1月28日彭强代签的《转租合同》是否有效，这关乎2019年4月1日之后双方履行的是新签订的转租合同还是2016年租赁合同的顺延履行；二、杨阳的单方行为是否构成双方租赁合同的有效解除；三、杨阳搬离后，林美珍是否负有防止损失扩大的义务，林美珍应否退还保证金。一、2019年1月28日彭强代签的《转租合同》是否有效。杨阳认可彭强系其店员，但不认可授权给彭强签订合同，认为彭强不具有代理行为。但其在（2019）京0113民初12277号案件庭审笔录中明确认可系其让店员彭强签订该份合同，其对于续租事情是知道的。在本案中，就该项内容，杨阳在庭审中又作相反陈述，但其并未提交补充证据予以证明其该项陈述。2019年2月25日，杨阳向林美珍转账6万元，其辩称该项转账不是租金，系林美珍向其的借款并提交微信聊天记录作为证据，但杨阳提交的证据不足以证明该6万元是借款。综上，对杨阳方主张彭强代签的《转租合同》无效的意见，一审法院不予采信。2019年1月28日林美珍与彭强签订的《转租合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。需要注意的是，2019年3月6日，金锋与林美珍签订合同的租期从2019年3月9日至2020年3月8日，租期为1年。2020年3月8日金锋与林美珍房屋租赁合同到期后，双方并未续签新的租赁合同，金锋亦不认可双方存在事实上的租赁关系。该《转租合同》租期为2019年4月1日至2022年3月31日，共计3年。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。该转租合同中涉及到的2020年3月9日至2022年3月31日租期约定是无效的。二、杨阳的单方行为是否构成双方租赁合同的有效解除。杨阳2019年9月18日将解除合同通知书邮寄给林美珍并单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。考虑到杨阳不愿继续履行合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且双方均认可杨阳于2019年9月30日搬离，一审法院依法确定双方房屋租赁合同于2019年9月30日解除。承租人拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。林美珍要求杨阳赔偿损失的诉讼请求，不违反法律相关规定，具体数额一审法院依法核算。三、杨阳搬离后，林美珍是否负有防止损失扩大的义务，林美珍应否退还保证金。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。出租人作为守约方负有防止损失扩大的义务。在双方均认可杨阳搬离后，涉案房屋处于空置状态的情况下，林美珍作为守约方负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁等因素予以酌定，具体数额一审法院依法予以核算。杨阳已支付给林美珍的租赁保证金15000元，林美珍认可未予返还，其主张在杨阳单方违约的情况下，该款项应折抵赔偿损失金，不违反相关法律规定，一审法院依法从杨阳应支付给林美珍的租金中予以折抵。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、林美珍与杨阳房屋租赁合同于二〇一九年九月三十日解除；二、杨阳赔偿林美珍损失六万元（扣除杨阳已支付的租赁保证金一万五千元），余款四万五千元于判决生效后七日内履行；三、驳回林美珍的其他诉讼请求；四、驳回杨阳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院认定的损失数额是否合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，林美珍系承租人，其将租赁房屋转租给杨阳，出租人金锋对于林美珍将涉诉房屋转租知情且没有异议。根据一审法院认定，双方2019年1月28日签订的《转租合同》，有效的合同履行期为2019年4月1日至2020年3月8日，杨阳在2019年9月18日明确表明不再履行租赁合同，应赔偿林美珍因此遭受的损失。关于损失数额，一审法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁等因素酌定的数额合理，本院依法予以确认。综上所述，杨阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由杨阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月三十一日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽