安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8679号 上诉人（原审原告）:陆继锋，男，1963年4月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审被告）:张瑞梅，女，1979年2月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人陆继锋因与被上诉人张瑞梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初10806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆继锋上诉请求：1.请求改判陆继锋没收张瑞梅合同保证金10万元整。2.张瑞梅支付2020年元月以来拖欠的物业费(张瑞梅已于2020年8月4日交纳了1-4月物业费,实际拖欠物业费为5月1日-8月4日,共计3359元)。3.请求不予减免张瑞梅案涉房屋2个月租金785337.5元。4.由张瑞梅承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审程序不当，一审开庭前陆继锋曾多次询问一审法官张瑞梅有无提交答辩状及证据,均被告知没有，一审开庭后审判员提交张瑞梅答辩状、证据及反诉状,致陆继锋无准备时间,影响正确审判的论证。2.一审判决张瑞梅不构成合同违约与事实不符。一审认为陆继锋因张瑞梅延迟支付房租而诉求解除涉案合同。实际上是张瑞梅于2020年4月底多次电话、微信及短信告知陆继锋将终止合同、停止租赁,并于2020年4月30日起停止营业。结合张瑞梅于2020年3月中旬起即拒绝支付房租，陆继锋在反复与张瑞梅沟通无果，再无可能实现合同目的,且张瑞梅已经事实毁约而涉案房产仍被张瑞梅占用的情况下,于2020年7月7日诉请一审法院解除合同以收回涉案房产,并按涉案《房屋租赁合同书》第五条、第七条第2款、第八条第1款之约定没收保证金。3.一审判决书中表述，庭审中,陆继锋变更第二项诉请与事实不符。陆继锋一审庭审前及此诉庭审中均未申请变更过上述诉讼请求。4.一审认定，自2020年2月份开始，宾馆未开门营业,因此酌减涉案房屋2个月的租金有失公平。事实上张瑞梅直至4月30日才终止宾馆经营，而自5月份合肥地区大多数宾馆恢复正常经营，张瑞梅一审并未提供经营受影响的证据。即使受疫情影响，也不应由陆继锋承担主要损失。综上所述,请求二审法院对一审判决不合理部分给予改判。 张瑞梅辩称，1.实际上张瑞梅于2020年3月16日就电话通知陆继锋解除合同,陆继锋也来到了案涉房屋。张瑞梅实际经营到2020年4月30日,并于当日发信息、打电话告知陆继锋进行结算，陆继锋未接听电话，物业对案涉房屋进行了抄表。张瑞梅将电费、水费和物业费缴至4月30日，已经缴纳完毕。2.合同中第八条第三项约定,因不可抗力原因任何一方可解除合同,互不承担违约责任,保证金予以退还。根据合同法94条规定,因不可抗力,属于法定解除的条件,我也依据合同法规定向对方通知了,通知到达时间即解除时间。3.关于减免两个月租金,张瑞梅实际经营到4月30日,但一审判决缴到8月份,已经多缴了四个月。根据合同第八条第一项,解除合同时需要提前60日通知对方,按此约定,张瑞梅也只需要付到6月30日,所以实际上没有减免两个月的租金。 陆继锋向一审法院起诉请求：1.请判令张瑞梅支付陆继锋2016年元月至2019年12月暂缓支付的房租总计14.15万元。2.请判令张瑞梅支付陆继锋2020年元月以来拖欠的房租及物业水电费。3.请判令终止双方的租赁合同,张瑞梅交回房屋。4.请判令张瑞梅承担全部诉讼费。庭审中，陆继锋变更第二项诉请为：请判令张瑞梅支付陆继锋2020年元月以来拖欠的房租。 一审法院认定事实：陆继锋系合肥市美菱大道148号银杏苑小区84幢401-403、501-503室房屋的权利人。2012年11月11日，陆继锋（甲方，出租方）与案外人刘清泉（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于合肥市包河区，租赁期限自2012年11月12日起至2022年11月12日止（前45天为免租期，租金自2012年12月28日起计算），租赁期前三年年租金40万元，第四年房租上涨2.5%，第五年开始（含第五年）每两年在上一年的基础上递增5%，第一年租金按季支付，第二年租金每半年支付一次，乙方于合同生效之日向甲方支付保证金10万元，合同期满，如乙方无违约行为，结清所使用的水电煤气、物业等所有费用后，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还。合同第7.2条约定：乙方拖欠租金累计达30日或欠缴各项费用总计达5万元，甲方有权单方解除合同并要求乙方退还房屋，同时没收保证金。合同签订后，陆继锋将案涉房屋交予案外人刘清泉用于经营宾馆。2013年6月6日，经陆继锋同意，案涉房屋的承租人由刘清泉变更为张瑞梅，张瑞梅支付陆继锋租赁保证金10万元。 2016年12月28日，陆继锋与张瑞梅签订《协议书》，协议书载明：“2016年度张瑞梅暂缓支付部分房租3万元，待今后支付；2017年再暂缓支付房租3万元整与2016年度合计6万元，一起待今后支付。”2018年1月12日，陆继锋与张瑞梅又签订“2018年度房租再暂缓支付3万元”的《协议书》。2019年3月28日，双方再次签订协议，约定：张瑞梅因资金周转困难，2019年度仅能支付房租40万元，余款5.15万元与以前年度所欠9万元，共计14.15万元，待今后支付。 2020年8月4日，张瑞梅与陆继锋办理了案涉房屋的交接手续，张瑞梅将案涉房屋腾空返还给陆继锋。 另查明，2019年12月底，张瑞梅向陆继锋转付2020年度租金10万元。 一审法院认为，陆继锋与张瑞梅签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。 张瑞梅是否存在迟延支付租金，迟延支付租金行为是否成就陆继锋享有合同解除权？张瑞梅欠付租金数额是本案争议焦点。 关于张瑞梅是否存在迟延支付租金，迟延支付租金行为是否成就陆继锋享有合同解除权问题，案涉合同履行过程中，双方就张瑞梅暂缓支付部分租金达成协议，2019年3月28日，双方再次协商确认张瑞梅自2016年至2019年合计欠付租金数额为141500元，同时明确该部分租金待今后支付。由于协议书未明确此款支付时间，且此款暂缓支付已经得到陆继锋认可，陆继锋未提供向张瑞梅催要此款的证据，故张瑞梅未支付该部分租金不构成违约，陆继锋不能以张瑞梅未支付该部分租金，主张解除案涉合同，但张瑞梅应在陆继锋催要后，承担支付义务。租赁合同约定，张瑞梅应以半年支付方式支付2020年度1至6月份租金，而张瑞梅在履行租赁合同过程中，并未严格按合同约定期限支付租金，对此陆继锋亦未提出异议，故应认定双方以实际行为变更租赁合同约定的租金支付期限。2019年12月底，张瑞梅支付了2020年度第一季度租金10万元后未再支付租金。2020年1月底，新冠××疫情爆发，因案涉房屋系用于经营宾馆，疫情对张瑞梅经营及租赁物的使用产生了较大影响，自2020年2月份开始，宾馆未再开门营业，无法产生收益，结合本案实际情况，依据公平原则，该院酌减案涉房屋2个月租金，之后的租金，张瑞梅仍应按合同约定的标准支付至房屋返还之日止。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”现陆继锋依据租赁合同第7.2条“拖欠租金累计达30日或欠缴各项费用总计达5万元，有权单方解除合同并要求退还房屋，同时没收保证金。”的约定主张解除合同，没收保证金违反公平原则，不予准许。鉴于双方在庭审后，已就案涉租赁房屋办理移交，事实上解除了案涉合同，对该行为应予确认。现陆继锋主张解除案涉合同、返还租赁物，该院不再处理。 关于张瑞梅欠付租金数额问题，2019年3月28日，双方签订协议确认张瑞梅自2016年至2019年合计欠付租金141500元，对此张瑞梅应承担给付义务。截至2020年8月4日案涉房屋返还之日张瑞梅应付租金为268703.75元（2020年度租金为452025元），扣减已付租金10万元、减免两个月租金75337.5元后，张瑞梅尚需支付陆继锋租金93366.25元。由于张瑞梅迟延支付租金不构成违约，其已支付的保证金93366.25元应抵充欠付的租金，抵充后，张瑞梅仍需支付陆继锋租金134866.25元（141500元＋93366.25元－10万元）。 张瑞梅辩称2016年、2017年延付租金已经超过诉讼时效，与其于2019年3月28日出具的协议内容相悖，其该项辩称不予采信。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决：一、张瑞梅于判决生效之日起十日内支付陆继锋租金134866.25元；二、驳回陆继锋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2671元，由陆继锋负担1250元，张瑞梅负担1421元。 二审中，陆继锋向本院提交证据如下:证据一，短信记录，微信记录，水电费票据，证明张瑞梅4月30日前仍在营业，同时证明张瑞梅违反双方签订的《房屋租赁合同书》，单方面终止合同。证据二，锦城宾馆2020年5-7月的物业费明细，证明张瑞梅拖欠案涉房屋物业费共计3359元。张瑞梅质证认为，对上述证据真实性无异议,但对证明目的有异议。短信记录是张瑞梅一审提交的,证明张瑞梅已于2020年4月30日与陆继锋解除合同;微信记录也是张瑞梅一审提交的，证明张瑞梅提前电话通知陆继锋解除合同；关于水电费票据和物业费明细，张瑞梅只经营到4月30日，只应缴纳到4月30日。 张瑞梅向本院提交证据如下：2020年8月4日收条一张,证明张瑞梅的物品一直放在酒店是应陆继锋的要求。陆继锋质证认为，对收条的真实性无异议,收条只能证明8月4日物品还在酒店,做押是事实,但不证明是陆继锋要求的。 对一审法院查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，陆继锋和张瑞梅签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。 关于张瑞梅是否应承担违约责任的问题，综合本案的案情，本案系张瑞梅首先提出解除合同。张瑞梅作为承租方，在合同履行期限内要求提前退租，违反了双方合同的约定。张瑞梅抗辩认为，其依据双方合同第八条第3项的约定享有合同解除权，但该条款的内容为“因不可抗力原因（包括租赁物业被依法拆迁）导致该房屋毁损或灭失而不能继续租赁的”的情况，并不适用本案的情形。张瑞梅亦抗辩其依据《中华人民共和国合同法》第94条关于不可抗力的规定而享有法定解除权，受新冠疫情影响，张瑞梅在案涉房屋经营的宾馆于2020年2月-3月期间暂停营业，但之后各项生产生活逐渐恢复正常，张瑞梅亦认可自2020年3月23日后经审批营业至4月30日，新冠疫情并不直接导致其合同目的无法实现。张瑞梅称因疫情影响无力承担房租而无法经营，不符合不可抗力的法定要件。故张瑞梅不享有合同的解除权，陆继锋作为出租方有权不同意解除案涉合同。此后，双方未就解除合同事宜协商一致，张瑞梅亦未按照合同约定支付房租，其以自己的行为明确表示不再履行合同义务，其行为构成违约。陆继锋以此为由起诉解除合同，并依据《房屋租赁合同书》第八条第1项的约定要求没收保证金100000元，有事实和合同依据，本院予以支持。另外，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，该条文的本意是，由于新冠疫情的影响，承租方仅因延迟支付租金而被出租方解除合同的情况下，根据公平原则，不再承担违约责任，该条旨在促进双方当事人继续履行合同，并非认可违约方享有解除权且不承担违约责任，一审法院在本案中适用该条规定，实属不当，本院予以纠正。 因陆继锋在一审庭审中明确表示撤回关于物业费、水电费的诉请，现陆继锋上诉要求张瑞梅支付拖欠的物业费3359元，本院不予支持。 结合本案实际情况，张瑞梅对租赁物的使用和收益因新冠疫情而受到影响，一审法院根据公平原则，酌减案涉房屋2个月的租金并无不当，本院予以支持。 综上所述，陆继锋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初10806号民事判决； 二、张瑞梅于本判决生效之日起10日内支付陆继锋租金234866.25元； 三、驳回陆继锋的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取2671元，由陆继锋负担344元，由张瑞梅负担2327元，二审案件受理费3874元，由陆继锋负担2168元，由张瑞梅负担1706元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十二月十六日 法官助理陈晓妹 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。