四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2426号 原告：冯洁杨，男，汉族，生于1991年1月2日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任海波，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付常川，四川三合律师事务所律师。 被告：南充万睿文旅发展有限公司，住所地四川省西充县府南东路**东江大酒店贵宾楼**，统一社会信用代码91511325MA64JEM46D。 法定代表人：毛治华，执行董事。 委托诉讼代理人：费小洁，女，汉族，生于1982年3月24日，住四川省西充县，公司员工。 原告冯洁扬与被告南充市万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）、成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员程本超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯洁扬的委托诉讼代理人任海波、付常川，被告万睿公司、圣吉安特公司的委托诉讼代理人费小洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯洁扬向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告减免疫情期间三个月的租金17143.82元；2、判令被告退还向原告已收取的经营管理服务费45205.80；3、判令原被告租赁合同约定物业管理服务费每月每平方米4元变更为2元标准收取，被告退还已收取的物业管理服务费22602.90元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原被告签订了《商铺房屋租赁合同》，约定原告租赁位于四川省西充县城北新区××街××号商铺（建筑面积为227.84平方米）用于商业经营，被告分别按每月每平方米4元收取物业管理服务费和经营管理服务费。被告收取费用后未提供相应的服务。2020年疫情期间，根据政府有关部门的抗疫要求和规定，被告出租的商铺不能正常经营使用长达3个月。原告与被告协商关于减免疫情期间的租金，被告以种种理由推诿。原告认为：虽然双方签订租赁合同，但由于疫情等特殊情况，使原告无法利用租赁物正常经营，原告不应承担租金支付义务；被告未提供任何价值相对或有效的经营管理服务活动、未提供相应的物业管理服务，应退还经营管理服务费、变更物业管理服务费标准。 庭审中，原告申请撤回其第2、3项诉讼请求、并申请撤回对圣吉安特公司的起诉，本院予以准许。 被告万睿公司辩称，万睿公司已通告减免鹭岛财富天街所有租赁商家疫情期间半个月租金。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交其公民身份证、营业执照、被告的工商登记信息、商铺租赁合同、本院的(2019)川1325民初4226号民事判决书，旨证明原、被告间租赁合同关系成立及合同约定内容，生效判决确认原告应向被告缴纳2019年7月6日至2020年7月25日期间租金。被告万睿公司对原告提交证据无异议。 被告万睿公司为支持其观点，向本院提交原告与圣吉安特公司签订的商业运营服务协议、前期物业服务协议，减免租赁商家疫情期间半月租金的通告；旨证明圣吉安特公司与C323、C334号商铺商冯洁扬单独签订了商业运营服务协议、前期物业服务协议，租赁合同与物业服务合同不应在一案中处理，已通告减免租赁商家疫情期间半月租金。 原告对被告提交证据质证意见为，对商业运营服务协议、前期物业服务协议无异议，疫情影响超过3个月，被告主动减租半个月不符合相关司法解释。 本院对当事人无异议的证据予以确认，并认定事实如下：冯洁扬与万睿公司签订《商铺租赁合同》，约定冯洁扬租赁万睿公司位于西充县城北新区××街××号商铺××㎡）、Ｃ334号商铺（227.84㎡），租赁期限均为5年，自2017年7月26日起至2022年7月25日止；Ｃ323、Ｃ334号商铺2019年7月26日至2020年7月25日租金分别为23244.3、45331元；经营项目为餐饮，品牌为港式茶餐厅（棋牌、饮品、甜点、简餐）。因冯洁扬未按约缴纳租金，2019年11月万睿公司起诉冯洁扬支付租金，本院作出（2019）川1325民初4226号民事判决，判决冯洁扬支付2018年7月26日至2020年7月25日期间尚应支付的租金。冯洁扬不服判决，提出上诉，二审法院对一审判决予以维持。 2020年初因新型冠状病毒感染疫情爆发，全国各地相应启动突发公共卫生事件1级应急响应，四川省人民政府于2020年1月24日启动1级响应，并制定了严格的防疫措施，西充县域暂停所有歌舞娱乐、游艺、上网服务场所，1月26日暂停茶馆、茶房、洗浴。1月28日，四川省发布第2号公告，暂停各类群体性聚集活动。我县大部分商家（除超市、药房等行业外）陆续停业，1月30日暂停客运班车，2月2日对小区、村庄、单位进行封闭管理，2月10日起除农资农贸市场、药店、超市、有副食品经营的杂货店、物流快递公司和批准营业的8家酒店外，其余经营业态及经营单位一律暂停营业。2月24日，城市商业综合体（商场）、化妆品、服装等行业按程序有序有限复业，对正常经营类、有序复业类以外的行业暂缓营业。3月12日西充县域为低风险地区。3月25日，四川省政府发布关于全面恢复低风险地区正常生产生活秩序的公告。2020年2月15日《四川省政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》第一条（四）“对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1-3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。”2020年2月1日，万睿公司公告对租赁商家2020年1月24日至2020年2月23日期间租金减半（即减免半个月租金）。多名租赁商家对出租的商铺不能正常经营使用应减免租金等问题，与万睿公司协商未果，诉至法院。 另查明，西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，除已出售近一半面积的商铺外，其余尚未出售商铺由万睿公司出租。 本院认为，原告与万睿公司签订的《商铺房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。在合同履行期间，因受新型冠状病毒疫情影响，四川省于2020年1月24日启动1级响应，制定了严格的防疫措施，原告承租的商铺暂停营业一段时间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，结合本地疫情防控工作的实际影响，疫情期间商铺不能正常使用、原告收入减少确属不可归责于当事人的原因所致，原告请求减免租金，应予以支持。原告经营茶餐厅，结合该行业停业时间、疫情风险程度、影响大小等因素，本院酌定原告停业时间为两个月；出租人向承租人交付能正常使用的出租房屋即完成其主要义务，承租人的主要义务是按约支付租金，本次疫情属双方签订合同时无法预料情况，承租人承担新冠疫情期间全部租金对其不公平，按照公平原则，本院确定由万睿公司减免停业期间一半租金，原告自行承担一半。除万睿公司承诺减免半个月租金外，万睿公司还应减免半个月租金即2857.30元[（23244.3+45331）/24]。本院对原告请求减免疫情影响3个月租金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告南充万睿文旅发展有限公司在已承诺减免新型冠状病毒疫情期间半月租金的基础上，再减免原告冯洁扬半月租金2857.30元； 二、驳回原告冯洁扬的其他诉讼请求。 案件受理费748元，原告已预交，由原告冯洁扬负担723元，被告南充万睿文旅发展有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  程本超 二〇二〇年十二月七日 书记员  赵 莎