山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终3084号上诉人（原审被告）：山西源宏房地产开发有限公司。住所地：临汾市尧都区坂下十字路口中骏****商铺。法定代表人：郑晓乐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦莉芸，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦曰奇，北京盈科（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明临平，男，1964年1月24日出生，汉族，住临汾市。委托诉讼代理人：李青云，山西师达律师事务所律师。上诉人山西源宏房地产开发有限公司（以下简称“源宏房地产”）因与被上诉人明临平房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初3082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人源宏房地产的委托诉讼代理人秦莉芸、韦曰奇，被上诉人明临平及其委托诉讼代理人李青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告明临平向一审法院起诉请求：1.被告源宏房地产立即为原告办理中骏国际社区0002幢-1-1层8号房屋的《房地产权证》；2.被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金175795.3元（时间截止起诉时计算），（2016.10.15-2020.5.14=1305天、1305天-720天=585天、585天×300.5048元=175795.3元）；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实，2016年8月9日，原告明临平与被告源宏房地产签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告以3005048元的××区号房。合同约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内办结商品房的交易手续的，买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2016年10月15日，被告向原告交付了房屋。2018年4月17日，被告获得了该房的增值税发票。被告辩称置业顾问通知原告领取，原告未领取增值税发票及缴纳购房款总额4%的契税，但被告未能提供证据。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方应当按照合同约定内容履行各自的义务，被告未能在约定时间内为原告办理房屋产权登记手续，对原告造成的损失，应当由被告承担。对被告辩称是由于原告的原因导致未能办理房屋产权登记，但未能提供证据予以佐证，一审法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：“一、在原告明临平缴纳契税后一个月内，被告山西源宏房地产开发有限公司为原告明临平办理中骏国际社区0002幢-1-1层8号房的房屋产权证；二、在本判决生效后七日内，被告山西源宏房地产开发有限公司支付原告明临平违约金175795.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3815元，由被告山西源宏房地产开发有限公司承担。”上诉人源宏房地产上诉主张：1.一审认定未办理房屋产权证是否源宏房地产的原因不清楚。合同约定，因出卖人原因，出卖人按日计算支付违约金。因买受人原因，未能在约定期限内办结商品房所有权交易手续的，出卖人不承担责任。2.源宏房地产作为开发商不可能为买受人办理房产证，一审判决将行政许可权赋予开发商，判决源宏房地产为业主办理房产证。依照《不动产登记暂行条例》及合同约定，办理房产证需要出卖人和买受人共同申请，出卖人仅承担协助义务。3.一审判决源宏房地产支付明临平违约金175795.3元无依据。一审中业主未能提供证据证明系源宏房地产原因无法办理房产证，另外，根据双方约定的《补充协议》32条第1项约定，房屋登记的约定调整为，如买受人不能在商品房取得竣工验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人自逾期之日按买受人已付款日千分之0.05的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的百分之0.5。本案已支付购房款3005048元元，依照此约定，因出卖人违约，出卖人应支付违约金最高应为3005048元乘以百分之0.5应为15025元。还有，一审判决违约金为175795.3元，明显过高，应当调整降低。违约金性质是补偿为主，以赔偿守约方损失为主要功能，而不是惩罚违约方。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人明临平辩称：1.一审已查明未能按期办理房产证的原因是源宏房地产违约造成。2018年4月17日，源宏房地产获得了该房的增值税发票。2018年9月30日，该房登记在源宏房地产名下。源宏房地产抗辩称置业顾问通知明临平领取，明临平未领取增值税发票及缴纳购房款总额百分之4的契税，但源宏房地产未能提供证据。一审查明源宏房地产负有通知业主领取增值税发票的义务，事实是未通知业主领取才导致业主无法缴纳契税，故源宏房地产具有重大过错。一审按照合同约定认定违约金175795.3元正确。2.合同约定，双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理交易手续，就是办理的意思。行政机关的职责是颁发，不是办理。故不存在以司法权代行政权的情形。为买受人办理房屋产权手续是出卖人的附随义务，买受人才是协助义务。3.《补充协议》第32条第1项的约定属于无效条款。4.延迟办证的违约金性质是惩罚性的。违约金过高的举证责任在于违约方，其一审未提出调整，二审才提出调整违约金不应支持。源宏房地产称业主自身存在重大过错应举证证明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋产权证书的，出卖人应当承担违约责任。合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求二审法院依法维持原判。本案二审查明与一审基本一致，本院在此予以确认。二审另查明，源宏房地产二审中称，口头通知业主办理房产证，但未提供证据。明临平否认通知过。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，交付房屋为开发商主合同义务，办证为从合同义务，源宏房地产在取得增值税发票及房产登记后，应及时通知被上诉人，源宏房地产未履行通知义务，其未举证证明其通知业主共同办理房产证，其存在违约，应承担违约责任。关于合同签订两个月后双方所签订的《补充协议》，源宏房地产称签订该《补充协议》是因为行业惯例，《补充协议》上业主亦认可是其签名，由于《补充协议》签订时间在后，应视为对双方前一份合同的变更，另外，被上诉人并未提供有力证据证明因上诉人未办理房产证给被上诉人造成的实际损失，一审法院认定的违约金过高，应予以调整，故双方关于违约金的约定应以《补充协议》为准，即应按照该协议认定违约金最高不超过15025元。《补充协议》对违约金的调整，并未绝对免除源宏房地产的违约责任，亦未加重被上诉人的责任，更不存在排除源宏房地产主要义务的情形。该条款是格式条款，属于可撤销的条款，而非无效条款。由于明临平在该《补充协议》签订后一年内并未申请撤销，故该条款仍然有效。此外，原判第一项中对上诉人所应承担的协助办证义务表述有误，本院予以纠正。综上，上诉人源宏房地产的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决认定事实错误，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初3082号民事判决；二、被上诉人明临平缴纳契税后一个月内，上诉人山西源宏房地产开发有限公司协助明临平共同办理中骏国际社区0002幢-1-1层8号房的房屋产权证；三、上诉人山西源宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人明临平违约金15025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3815元，由上诉人山西源宏房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3816元，由被上诉人明临平负担。本判决为终审判决。审判长 吉 磐审判员 宋春红审判员 王永良二〇二〇年十二月十五日书记员 杨舒晴