中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14467号上诉人（原审被告）：刘春麟，男，1980年5月16日出生，汉族，户籍所在地广西博白县。委托诉讼代理人：夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马增坡，男，1941年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗士杰，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马燕鲁（YANLUMA），男，1963年12月26日出生，德国国籍。被上诉人（原审原告）：马冀鲁，男，1966年4月8日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马增坡，男，1941年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原审第三人：北京森林房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区柳芳南里**。法定代表人：苏飞燕，执行董事。委托诉讼代理人：夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。上诉人刘春麟因与被上诉人马增坡、马燕鲁、马冀鲁、原审第三人北京森林房地产经纪有限公司（以下简称森林经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初34603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘春麟上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：一、原审判决认定上诉人“未按合同约定支付购房款已构成根本违约”，是错误的。（一）上诉人已经支付了344万元付款义务中的290万元，占总款项比例84．3%，已经履行了本次房屋买卖合同中的大部分付款义务。（二）剩余54万元未付的原因是祁惠英迟迟未将一家四口的户口迁走，未履行作为出卖方的义务，致使上诉人户口无法迁入。基于祁惠英有违约行为且至今未予纠正，因此上诉人逾期履行支付剩余房款义务不能视为有怠于履行合同的违约行为，更不应该适用违约金条款。二、原审判决认为“刘春麟以祁惠英未迁出户口为由拒付购房款缺乏依据”，是错误的。（一）双方在《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）项约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。双方于2013年12月17日办理了房屋过户，但是被上诉人至今未将其本人及家人共4口人的户口迁走，致使上诉人至今户口无法迁入。（二）虽然双方在《补充协议》第二条第11项约定“甲方祁惠英把此房过户给乙方（上诉人）后，甲方的户口可以继续留在此房”。但双方协商此条款时，甲方祁惠英表示其户口需要2-3个月可以迁走，因此上诉人才同意祁惠英的户口可暂留在此房。然而，祁惠英及家人户口至今未迁走，远远超过了上诉人在签署补充协议时关于被上诉人户口迁出的预期。（三）《补充协议》第二条第11项约定“甲方把此房过户给乙方后，甲方的户口可以继续留在此房”。也不能解读为“乙方另外同意甲方其他3位的家庭成员的户口也可以长期继续留在房屋”。其他3位家庭成员的户口长期不迁走，亦违反了《北京市存量房屋买卖合同》中第十条第（三）项约定出卖人的义务。（四）虽然双方补充协议有第二条第11项约定，但是根据公安机关，不允许“人户分离”的户籍管理政策。显然，被上诉人户口长期不迁走的约定是无效的。三、原审判决第三项，判令上诉人支付违约金17万元，违约金比例过高，高于马增坡、马冀鲁、马燕鲁的“损失”，也超出上诉人的承受范围。被上诉人马增坡、马冀鲁、马燕鲁辩称，不同意一审判决，不同意上诉人刘春麟的上诉请求及事实理由，但未提起上诉。原审第三人森林经纪公司述称，同意上诉人刘春麟的上诉请求和理由。马增坡、马冀鲁、马燕鲁向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除祁惠英与刘春麟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求刘春麟支付违约金68．8万元；3、要求刘春麟退还户籍保管费6万元；4、要求刘春麟支付房屋折价款550万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，该院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：祁惠英与马增坡系夫妻关系，二人育有马燕鲁（YANLUMA）和马冀鲁两个儿子。2013年11月9日，在森林公司的居间下，祁惠英作为出卖人与刘春麟作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：祁惠英将涉诉房屋出售给刘春麟，房屋建筑面积为75．16平方米，房屋总价款为344万元，其中房屋价格为200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为144万元。合同第七条违约责任约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，祁惠英作为出卖人（甲方）、刘春麟作为买受人（乙方）、森林公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》，其中第一条成交价格约定，房屋总价款为344万元，其中房屋价格为200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为144万元。第二条付款方式约定，乙方于2013年11月9日向甲方支付定金2万元，剩余定金15万元于2013年11月11日支付给甲方，定金共计17万元，该定金为首付款的一部分；付款方式为商业贷款；甲方应在接到丙方的评估通知五个工作日内配合评估公司对房屋进行评估，本协议签署后乙方给甲方支付房款的时间为：2013年12月1日之前支付甲方首付款50万元，2013年12月20日之前支付首付款150万元，首付款共计200万元，剩余房款144万元乙方于2014年2月15日之前支付甲方；若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；甲方把此房过户给乙方后，甲方的户口可以继续留在此房；乙方必须配合甲方，在2014年2月15日之前把此房过户到乙方的名下。第四条违约责任约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过60日，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起15日内，定金转为违约金支付甲方，同时甲方有权以书面通知的方式解除合同。第五条其他约定，本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。合同签订后，祁惠英与刘春麟于2013年12月17日办理了涉诉房屋的权属转移登记手续。关于双方为何早于补充协议约定的2014年2月15日即办理了权属转移登记手续，双方均认可系为了提早将房屋转移登记至刘春麟名下，便于刘春麟办理个人消费贷款用以支付购房款。关于双方就后续付款期限有无协议变更，刘春麟称祁惠英曾口头允诺待刘春麟借贷到个人消费贷后再支付剩余购房款，期间大致需3、4个月；马增坡、马冀鲁、马燕鲁称从未变更付款期限，且按约定刘春麟应当在权属转移登记时就支付剩余144万元。关于购房款支付情况，马增坡、马冀鲁、马燕鲁与刘春麟确认：刘春麟分八次支付购房款共计290万元，分别是2013年11月9日支付2万元（定金），2013年11月11日支付15万元（定金），2013年12月17日支付183万元，2014年3月4日支付20万元，2014年4月2日支付30万元，2014年4月25日支付20万元，2014年6月22日支付10万元，2015年5月13日支付10万元；剩余54万元购房款刘春麟至今未支付。另查，祁惠英曾于2015年5月14日将刘春麟诉至该院，要求刘春麟支付剩余购房款并将定金转为违约金，在该案审理过程中，祁惠英于2015年9月10日向该院提交变更诉讼请求申请书，要求解除房屋买卖合同，并要求刘春麟支付违约金30．2万元，后刘春麟于2015年11月23日的庭审中收到变更诉讼请求申请书。刘春麟在该案中提出反诉请求，要求祁惠英支付未按约定迁出户口违约金17．2万元。刘春麟表示因祁惠英未按合同约定将户口迁出，导致其未向祁惠英支付剩余购房款。祁惠英对此不予认可，并向该院提交了其孙子马浩宇的户口本，同时向该院申请到北京市公安局朝阳分局香河园派出所调取马浩宇办理户口的档案材料。北京市公安局朝阳分局香河园派出所向该院提供了马浩宇的常住人口登记表，显示申报人一栏有马增坡、刘春麟的签字。刘春麟对以上证据的真实性予以认可，但表示其只同意保留祁惠英一人的户口，不同意祁惠英一家人的户口保留，且当时是为了帮助马浩宇上户口，但未同意一直保留户口。在该案中，刘春麟提交了涉诉房屋的产权证、最高额抵押合同，用以证明刘春麟在取得涉诉房屋登记后，于2014年4月14日以该房屋作为抵押在交通银行办理了最高额抵押贷款。该院于2016年1月19日作出（2015）朝民初字第26548号民事判决书，判决刘春麟向祁惠英支付购房款54万元、违约金10万元，驳回祁惠英的其他诉讼请求和刘春麟的反诉请求。祁惠英和刘春麟均不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）京03民终5225号民事裁定书，认为一审判决认定基本事实不清，违反法定程序，故裁定撤销原判，发回重审。（2015）朝民初字第26548号案件发回重审后，该院依法另行组成合议庭进行了审理。关于涉诉房屋于2015年11月前后的价值及现值，在2018年10月16日的庭审中，刘春麟称2015年11月前后涉诉房屋单价为每平方米4．8万元左右，现单价为每平方米7万元左右；祁惠英称不清楚此前的房价，现单价为每平方米7．5万元左右。经询，祁惠英与刘春麟均明确表示不就涉诉房屋的价值申请评估。在该案审理过程中，刘春麟撤回反诉请求，后祁惠英撤回本诉全部诉讼请求，该案以撤诉方式结案。在本案庭审中，刘春麟提交了其将涉诉房屋另行出售给张兰智的房屋买卖合同、收条、转账凭证等，以上证据显示：刘春麟与张兰智在森林公司的居间下于2015年5月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋总价款为360万元（房屋成交价200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等160万元）；张兰智于2015年5月5日支付定金10万元，于2015年5月11日支付购房款110万元，于2016年4月25日支付购房款125万元，于2016年6月16日通过个人贷款支付140万元；刘春麟于2016年6月16日又向张兰智转款共计27万。马增坡、马冀鲁、马燕鲁对该组证据的真实性无法确认，关联性不予认可。经查，涉诉房屋已于2016年5月5日转移登记至张兰智名下。刘春麟称房屋已完成交付，现由张兰智占有使用。关于涉诉房屋的价值，本案中经再次释明，双方均不申请评估。关于刘春麟已支付的290万元购房款，马增坡、马冀鲁、马燕鲁表示合同解除后，同意退还，要求与刘春麟应支付的房屋折价款予以折抵，刘春麟同意折抵。在本案审理过程中，祁惠英于2019年8月20日死亡。经询，马增坡、马冀鲁、马燕鲁表示祁惠英的父母均先于祁惠英死亡，除马增坡、马冀鲁、马燕鲁外，祁惠英无其他第一顺序继承人。经询，马增坡、马冀鲁、马燕鲁表示要求刘春麟将所有款项支付给马增坡一人，马增坡、马冀鲁、马燕鲁之间自行解决款项分配事宜。该院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，祁惠英与刘春麟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及祁惠英、刘春麟与森林公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。根据《补充协议》约定，若刘春麟未按约定时间付款超过60日，则祁惠英有权解除合同。根据已查明的事实，至2015年5月13日，刘春麟共支付购房款290万元，至今仍有54万元未支付，祁惠英于2015年9月10日提出解除合同的诉讼请求，此时刘春麟逾期付款已超过60日，符合合同约定的解除条件，祁惠英已享有合同解除权，祁惠英要求解除合同的意思于2015年11月23日到达刘春麟，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2015年11月23日解除。就刘春麟关于因祁惠英未迁出户口故其未支付剩余购房款的抗辩意见，《补充协议》明确约定祁惠英可以将户口留在涉诉房屋内，且刘春麟在取得涉诉房屋的权属登记后配合祁惠英办理了其孙的户口迁入手续，足以证明刘春麟对保留户口事宜系知情且同意的，现刘春麟以祁惠英未迁出户口为由拒付购房款缺乏依据，该院不予采信。关于房屋折价款。现涉诉房屋已转移登记至张兰智名下，马增坡、马冀鲁、马燕鲁主张刘春麟支付房屋折价款，属于恢复原状的替代履行方式，该院予以支持。关于房屋折价款的具体金额，双方均不申请评估，该院根据合同解除的时间点，参考房屋成交价、房屋另行出售的价值及同地区相似房屋的历史成交价，酌情确定为380万元。关于违约金。本案中，刘春麟未按合同约定支付购房款已构成根本违约，根据《补充协议》约定，刘春麟支付的17万元定金转为违约金，该违约金数额并无不当，且刘春麟予以认可，该院予以支持，马增坡、马冀鲁、马燕鲁主张过高的部分缺乏依据，该院不予支持。关于户籍保管费。马增坡、马冀鲁、马燕鲁主张购房款总价原为350万元，刘春麟向祁惠英收取了6万元户籍保管费并从购房款总价中抵扣，但未能就此进行举证，该院不予采信。马增坡、马冀鲁、马燕鲁的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。合同解除后，刘春麟已支付的购房款290万元应予以返还。现马增坡、马冀鲁、马燕鲁同意返还且双方均同意在刘春麟应支付的房屋折价款中予以折抵，该院不持异议，折抵后，刘春麟应另行向马增坡、马冀鲁、马燕鲁支付90万元。马增坡、马冀鲁、马燕鲁均要求刘春麟将款项支付给马增坡一人，该院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认祁惠英与刘春麟于二○一三年十一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及祁惠英、刘春麟、第三人北京森林房地产经纪有限公司于二○一三年十一月九日签订的《补充协议》于二○一五年十一月二十三日解除；二、刘春麟于判决生效后七日内向马增坡支付房屋折价款380万元，同时马增坡向刘春麟返还已支付购房款290万元，相互折抵后刘春麟应于判决生效后七日内向马增坡支付房屋折价款90万元；三、刘春麟于判决生效后七日内向马增坡支付违约金17万元；四、驳回马增坡、马燕鲁（YANLUMA）、马冀鲁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：刘春麟是否应支付马增坡、马冀鲁、马燕鲁违约金。根据《补充协议》第二条第三款对刘春麟支付房款的金额和时间作出了具体约定。据查，刘春麟未按时向马增坡、马冀鲁、马燕鲁支付购房款，故一审法院认定刘春麟已构成违约并无不当。关于刘春麟主张其未按时支付购房款系因户口至今仍未迁出，但根据《补充协议》第二条第九款的约定，祁惠英可以将户口留在涉诉房屋内，且刘春麟在取得涉诉房屋的权属登记后配合祁惠英办理了其孙的户口迁入手续，足以证明刘春麟对保留户口事宜系知情且同意，故其此项主张缺乏依据，本院不予采信。根据《补充协议》约定，若出现违约情形，定金转为违约金，因已支付的定金已作为购房款的一部分进行了折抵，故一审法院认定刘春麟应支付马增坡、马冀鲁、马燕鲁17万元违约金并无不当。上诉人刘春麟的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，刘春麟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由刘春麟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年十二月三十一日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希书 记 员  张旭燃