河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初4159号原告（反诉被告）：陈晓轲，女，1987年7月17日生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：王柯，河南金豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯春园，河南金豫律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：聂尚超，男，1985年2月6日生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：王柯，河南金豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯春园，河南金豫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：平顶山美邦房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新城区长安大道与育英路交汇处路东西湖印象商务中心，统一社会信用代码91410400782220322H。委托诉讼代理人：窦一龙，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓秋，河南前行律师事务所律师。原告陈晓轲、聂尚超诉被告平顶山美邦房地产开发有限公司（以下简称“美邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈晓轲、聂尚超的委托诉讼代理人王柯、侯春园，被告（反诉原告）美邦公司的委托诉讼代理人窦一龙、郭晓秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈晓轲、聂尚超向本院提出以下诉讼请求：一、请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：410XXX）。二、请求判决被告立即返还原告购房款147000元，赔偿原告损失6042.18元。（损失以已付购房款总额147000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准暂计算至2020年9月20日，要求以此标准计算至购房款全部返还完毕之日止）三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年9月9日，原告二人为购买被告销售的房屋与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：410XXX），协议中有约定：“买受人应于2019年9月5日前支付首期房价款117000元，占全部房价款的20.22％。余款580000元于2019年12月5日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。”合同签订后，原告已经按照合同约定支付了首期房价款147000元，但是原告在向银行申请办理贷款时，被告拒不配合原告进行贷款发放的申请工作，导致原告至今都未能成功申请贷款。为了能顺利履行上述合同，原告多次与被告协商要求其履行配合申请办理贷款的义务，均未果。原告认为，原告已按照上述合同约定履行了支付购房首付款的义务，但被告却拒不配合原告办理剩余房款的贷款手续，被告的这种行为已经构成了严重的违约，并导致上述合同目的已经无法实现，达到了相关法律规定的解除合同的条件，并且由于被告的违约行为也造成了原告的相关损失。原告为维护自身合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。美邦公司辩称：本诉原告起诉的部分事实不属实，对双方形成商品房买卖合同关系没有异议，但并不存在原告所主张的被告拒不配合进行贷款发放的申请工作。本案合同约定的付款时间为2019年12月5日前，向银行申请贷款支付，但本诉原告并未按约定履行，是导致本案纠纷的原因。被告当庭提出反诉，诉讼请求为1、判令解除2019年9月9日陈晓轲、聂尚超与平顶山美邦房地产开发有限公司签订的合同编号：410XXX《商品房买卖合同（现售）》。2、判令陈晓轲、聂尚超赔偿平顶山美邦房地产开发有限公司违约金72700元。3、本案全部诉讼费由陈晓轲、聂尚超承担。美邦公司向本院提出反诉请求：1、判令解除2019年9月9日陈晓轲、聂尚超与平顶山美邦房地产开发有限公司签订的合同编号为410XXX的《商品房买卖合同（现售）》；2、判令陈晓轲、聂尚超赔偿平顶山美邦房地产开发有限公司违约金72700元；3、本案全部诉讼费用由陈晓轲、聂尚超承担。事实与理由：反诉原告平顶山美邦房地产开发有限公司是一家集房地产开发、商品房销售、物业管理于一体的外商独资企业，在平顶山市××城区××大道与××路××东北角地块开发有“西湖印象”商品住宅小区。2019年8月29日，反诉被告陈晓轲与反诉原告签订《房屋认购书》，约定陈晓轲支付反诉原告定金5000元认购“西湖印象”小区B栋XX室住宅，房屋总价为727000元。并约定陈晓轲于2019年9月5日前支付反诉原告首付款147000元（含定金），于2019年9月15日前与平顶山美邦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2019年9月5日，反诉被告陈晓轲再次支付反诉原告97000元，依约支付了首付款（含定金）共147000元；2019年9月9日，反诉被告陈晓轲、聂尚超作为买受人与反诉原告签订编号为410XXX的《商品房买卖合同（现售）》。合同第三条约定：“该商品房为西湖印象X号楼幢X层X号，实测建筑面积共89.38平方米”；第七条约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为8133.8150元，总价为727000元”；第八条约定：“买受人应于2019年9月5日前支付首期房价款人民币147000元，占全部房款的20.22％余款人民币580000元于2019年12月5日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。”第九条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”。该合同经双方签订后在平顶山市房地产交易管理所进行了合同备案。截止2019年12月5日合同约定的余款支付时间届满之日止，反诉被告仍未按照合同约定履行义务。后经双方多次协商未果，为维护反诉原告自身合法权益，故依法提起诉讼。陈晓轲、聂尚超辩称：被告的反诉与客观真实情况不符，真实情况是，原告在距离办理贷款手续期限将近届满时，由于原告还要回部队办理相关的手续，因此在征得被告的同意的前提下，被告也明确表示可以允许原告有适当的延期，在此前提下，原告才着手办理转公积金的工作，所以根据上述的真实情况，陈晓轲并未构成违约，虽然在合同的纸面意思上显示陈晓轲逾期办理手续，但是由于双方达成了新的约定，更改了原合同中的办理贷款手续的期限，因此不属于违约。即便退一步讲，陈晓轲构成了违约，违约情形的后果和具体标准，应当以被告的实际损失为准，具体理由上述已提到，不再叙述。经审理查明，2019年9月9日，陈晓轲、聂尚超作为买受人与美邦公司作为出卖人签订了编号为410XXX的商品房买卖合同（现售），合同约定陈晓轲、聂尚超购买美邦公司开发的西湖印象项目B号楼幢14层1402号房屋，房屋建筑面积89.38平方米，总价727000元；签订本合同前，陈晓轲、聂尚超已向美邦公司支付定金人民币147000元（大写）壹拾肆万柒元整，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，余款人民币（币种）580000元（大写：伍拾捌万元整）于2019年12月05日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。而在签订上述合同之前，陈晓轲、聂尚超已向美邦公司支付了购房款147000元，美邦公司向陈晓轲也出具了收款收据。另查明，根据陈晓轲、聂尚超提交的两份录音材料显示，在双方签订商品房买卖合同后，陈晓轲与美邦公司置业顾问任会光协商过将付款方式由商业贷款变更为公积金贷款，美邦公司表示同意变更付款方式。现双方因合同履行产生纠纷，诉至本院。上述事实，由陈晓轲、聂尚超提交的商品房买卖合同、银行转账凭证、20200711093822录音、20200711101327录音、湖北省及荆州市疫情防控通告，美邦公司提交的收款收据、商品房买卖合同及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，陈晓轲、聂尚超与美邦公司作为签订编号为410XX的商品房买卖合同（现售）的买受人与出卖人，均提出要求解除编号为410XXX的商品房买卖合同的诉讼请求，故本院认定解除双方签订的商品房买卖合同。关于美邦公司提出的反诉请求“判令陈晓轲、聂尚超赔偿平顶山美邦房地产开发有限公司违约金72700元”是否成立，根据美邦公司反诉状所述，其要求陈晓轲、聂尚超承担违约责任的依据为“买受人应于2019年9月5日前支付首期房价款人民币147000元，占全部房款的20.22％，余款人民币580000元于2019年12月5日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。…逾期超过30日后，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。截止2019年12月5日合同约定的余款支付时间届满之日止，反诉被告仍未按照合同约定履行义务。”对此，本院认为陈晓轲、聂尚超提交的录音材料反映了双方对案涉合同约定的付款方式进行了变更，即美邦公司同意将余款支付方式从商业贷款变更为公积金贷款，而美邦公司对陈晓轲、聂尚超提交的两份录音的质证意见为“该两份证据没有原始载体，真实性、合法性由法庭酌定，在证据的形成时间上，均显示两份证据是在2020年7月11日录制，并不是案涉贷款行为时的录音。从内容上，也反映出在合同约定的12月5日前，原告并未按合同约定通过贷款形式将购房尾款足额支付完毕的事实”，本院在庭后对两份录音进行了核实并予以采信，认定美邦公司同意将余款支付方式从商业贷款变更为公积金贷款，但是关于付款方式变更后合同如何进一步履行，录音显示双方存在分歧。本院认为，虽然案涉合同明确约定了付款方式、付款时间及违约责任，但在案涉合同签订后，陈晓轲、聂尚超作为买受人与美邦公司的工作人员在沟通过程中，双方已对合同约定产生了实质变更，严格按照原合同约定来认定是否构成违约并不妥当，故美邦公司依据变更前的合同约定要求陈晓轲、聂尚超承担违约责任不能成立，本院不予支持。关于陈晓轲、聂尚超主张“请求判决被告立即返还原告购房款147000元，赔偿原告损失6042.18元（损失以已付购房款总额147000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准暂计算至2020年9月20日，要求以此标准计算至购房款全部返还完毕之日止）”的诉讼请求，在本院认定解除双方签订合同的情况下，陈晓轲、聂尚超主张要求返还购房款并无不妥，但案涉合同未能正常履行且最终导致本院认定合同解除，是合同双方当事人的行为共同造成的结果，陈晓轲、聂尚超主张要求美邦公司向其赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈晓轲、聂尚超与被告（反诉原告）平顶山美邦房地产开发有限公司签订的编号为410XXX的商品房买卖合同；二、被告平顶山美邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈晓轲、聂尚超返还购房款147000元；三、驳回原告陈晓轲、聂尚超的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告平顶山美邦房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3361元，反诉案件受理费809元，共计4170元，由陈晓轲、聂尚超负担270元，平顶山美邦房地产开发有限公司负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年十二月十五日法官助理陈卓书记员徐鑫茹附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。