江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初2649号原告：陆艳，女，1989年11月15日出生，汉族，户籍地湖南省新化县，现住上海市宝山区。原告：苏伟梁，男，1979年9月9日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：江苏宏和置业有限公司，住所地江苏省海安市白甸镇白甸村**，统一社会信用代码91320621598629363R。法定代表人：黄宁。委托诉讼代理人：汪宝琴，南通市崇川区江海法律服务所法律工作者。原告陆艳、苏伟梁诉被告江苏宏和置业有限公司（以下简称宏和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序并于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告陆艳、苏伟梁，被告宏和公司委托诉讼代理人汪宝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆艳、苏伟梁向本院提出如下诉讼请求，判令被告宏和公司赔偿原告损失39930元（133.1平方米×300元/平方米）、律师费3000元。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告宏和公司开发江苏省海安市白甸镇宏和珈都商品房项目，并委托上海艾荆投资发展有限公司（以下简称艾荆公司）全程代理销售全部房屋。因被告宏和公司和艾荆公司发布虚假广告称凡购买宏和珈都房屋者，均可获得政府补贴。若户口迁入系争房屋，则按照400元/平方米予以奖励，若仅购买房屋（不迁户口）则可获得300元/平方米予以奖励。在原告多次询问下，宏和公司和艾荆公司坚称原告肯定可以获得该奖励。2018年1月7日，原告与被告宏和公司签订定购协议书，约定原告购买案涉项目9栋3单元506号房屋，单价5218元/平方米，建筑面积133.99平方米，共计696899.56元，优惠后总价672000元，按时签约可享5万抵8万元优惠。为了让原告签约，被告宏和公司还制作了首付分期借款协议、借条、借款协议还款账号等，以此制约原告。2018年1月7日，原告以支付宝转账方式向被告宏和公司员工转账1万元定金，被告宏和公司于当日出具了收据。2018年1月9日，原告以POS机刷卡方式分别向艾荆公司转账50000元（一笔15000元、一笔35000元）、向宏和公司转账49300元。2019年1月16日，被告宏和公司和白甸镇土地管理服务站负责人卢忠皓均表示让原告尽快完成房屋尾款支付，只有拿着房产证才能申请政府补贴。在原告支付尾款后，被告宏和公司的工作人员于亚琴在首付分期借款协议上签名并标注“借款上所有的尾款全部清”。当日，被告宏和公司将房屋交付给原告，并完成了不动产所有权转移登记。2019年1月22日，两原告将填写的房屋补贴资料邮寄给了卢忠皓。时隔半年后，原告向政府机关寻求援助。2019年9月17日，12345热线回复称，原告不符合政策标准，若开发商对此有承诺可通过法律途径维权。后经原告了解，被告所称的政策补贴文件早在2017年12月31日订立合同前就已过期。被告虚构购房即可获得政府补贴的事实，恶意欺骗原告，使原告相信其编造的只要购房即可获得政府补贴的虚假事实，导致原告作出不真实的购买房屋的意思表示，造成了极大的经济损失。被告宏和公司辩称：（1）原告混淆了预约与本约的区别。双方于2018年1月7日签订的商品房定购协议书适意向性定购协议，虽然有房屋的单价、购房总价等约定，但是内容不完全，无可操作性，属于预约协议。双方于2018年1月18日签订的商品房买卖合同才是本约合同。预约协议中即使有约定或承诺，要产生法律效力必须写进本约合同中，才能构成一方的权利与义务。本约合同签订后，原告无权再要求履行预约协议内容。（2）原定购协议书中政府补贴300-400元/平方米（交房后补贴）系附条件的承诺，前提是政府有才会有。明确的是政府补贴而非被告补贴或让利。虽然政府文件明确补贴截止时间为2017年12月31日，但是被告宏和公司与地方政府在延长该文的事实时间正在协商中，且有初步进展，所以才会将补贴写在2018年1月7日定购协议中。（3）2018年1月18日的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的反映，内容客观真实，并不违背法律禁止性规定，故为合法有效。双方均应按此本约合同内容行使权利和履行义务。该合同签订时，原告明知定购协议中有政府补贴而未列入合同条款，并非原告不知情，而是原告知晓政府补贴不能落实。本约合同的签订并未因政府补贴去除而影响原告决定是否购买并签订本商品房买卖合同。（4）原告要求被告按照定购协议给付政府补贴，将严重影响双方之间的利益平衡。被告宏和公司已经对原告所购买房屋做了最大程度让利，再要求让利300元/平方米，严重影响房地产企业的生存。即使被告做了不切实际的宣传，可由相关行政机关查处，但不能要求被告对不可能构成合同内容的约定进行履行。综上，请求法院驳回原告的各项诉求。（5）海安市白甸镇人民政府对不特定的主体承诺购房补贴，义务主体应为白甸镇人民政府，与被告宏和公司无关，宏和公司不应当承担补贴义务。（6）律师费属于原告自行扩大的损失，不应由被告承担。本院经审理查明如下事实：两原告系夫妻关系。2018年1月7日，原告苏伟梁与被告宏和公司签订了宏和珈都商品房定购协议书，并以支付宝转账方式向宏和公司缴纳定金1万元，表达了向被告宏和公司购买其开发的位于海安市白甸镇白甸村14组宏和珈都9栋3单元506室房屋的意向。原告提供的商品房订购协议书复印件右上角有铅笔字迹备注“查晓军139××××****”。2018年1月18日，苏伟梁、陆艳与宏和公司签订商品房买卖合同，约定了上述房屋的面积、单价等。被告宏和公司提供的备案合同补充协议第五条第15款约定“买受人同意：出卖人所作的宣传广告中的具体内容，如经双方同意载入本合同的视作有效，未载入本合同的不作为出卖人的邀约，双方履行之权利、义务以本合同约定为准”。后被告宏和公司向两原告交付了案涉房屋，两原告于2019年1月16日办理了案涉房屋的不动产权证，载明案涉房屋建筑面积133.10平方米。审理中，原告提供了被告宏和公司的彩印销售广告一份，套有红底黄色字体“政策优惠购房无忧非白甸户口外来务工人员，创新创业人才，符合政府政策者，均可享受每平方米300或400元的购房奖励”，且有黑色签字笔手写字迹“查小军139××××****”。原告称查晓军系中介，带原告去买房。查晓军的联系方式是在开发商售楼处写的。原告提供了查晓军出具的书面证人证言以及身份证复印件，证人证言主要内容为“查晓军……与原告为代理销售关系：（1）2018年1月7日，本人从上海开私家车自带购房客户，购买方（苏伟梁）先生，共同前往位于海安市白甸镇宏和珈都售楼处。（2）2018年1月7日原告向被告宏和公司购买其开发的位于海安市白甸镇宏和珈都商品房一套，原告支付定金前，被告宏和公司（销售处销售刘霞）和艾荆公司的销售人员告知原告购房后可凭房产证向海安市白甸镇政府申请补贴300元/平方米，如果迁入户口系争房屋可补贴400元/平方米，购买了宏和珈都9栋3单元506号房屋。（3）本人承诺以上为本人在售楼处现场所知事情”。同时，原告提供了2019年9月27日与卢忠皓（原告指向其为白甸镇土地管理服务站负责人）的电话通话录音两段以及微信聊天记录截图（无法反映具体聊天日期）一组、《白甸镇关于鼓励农户弃宅进镇居住及商品房去库存的意见（试行）》（白政[2017]41号）文件。根据原告提供的电话录音整理笔录，反映卢忠皓称“……去年我帮你们协商这个事情时候，因为这件事我审下来不仅仅是你这户，有很多之前送到我这边来的都不符合条件……（陆艳说‘我当时因为开发承诺我们年前来购买的房子补贴肯定有的，所以我才买的这套房子，要不然我不会买的，所以这件事得您去找开发商去解决的’）我跟你讲，你情绪太激动了，年前他也承诺了很多户，这个事情不单单是你这一户，不仅仅是你这户来找我，现在在我这边的我知道的……”。该41号文件记载，对放宅进镇农户、非白甸户口外来务工人员、带资金带项目在白甸创业满一年的创新创业人才等相关人员，2017年12月31日前在白甸镇区范围内购买商品房者予以300元、400元不等的奖励。被告对原告提供的书面证人证言、电话录音、微信聊天记录截图均不予认可，电话录音只能反映卢忠皓反复告知原告购房时间已经超过了试行文件的截止时间，不应当享受政府补贴政策。另查明，原告陆艳、苏伟梁并非前来白甸镇区域外来务工人员，也非前来白甸镇创业的投资者已经白甸镇引进的外地人才。在同期起诉宏和公司的系列案件中，宏和公司在其他购房者2018年1月7日定购协议书中备注了“政府补贴300-400元/平方米（交房后补贴）”。陆艳为案涉纠纷，委托上海艾克森律师事务所撰写起诉状。上海艾克森律师事务所开具律师费3000元的增值税发票。以上事实，有原告提供的宏和珈都商品房定购协议书、首付分期借款协议、借条、收据、POS机签购单、房产证复印件、彩色广告、白甸镇政府文件、查晓军证人证言、电话录音及整理文字稿、微信聊天记录截图、通话记录截图、聘请律师合同、律师费某,4，被告提供的商品房买卖合同，以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：原被告签订的案涉商品房销售合同合法有效，双方均应当按照约定履行。海安市白甸镇人民政府向不特定的主体承诺购房补贴，其义务主体为白甸镇人民政府，与被告宏和公司无关。被告宏和公司在销售房屋时，口头为案外人白甸镇人民政府设定义务，该为案外人设定义务的行为本不应当由被告自己担责。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同规定的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。事实上，原告陆艳、苏伟梁也不符合白甸镇人民政府文件补贴的对象条件及期间条件，但是结合本案举证情况，以及系列案件的情况，被告宏和公司将上述本应当由白甸镇人民政府履约的内容写进了对外销售广告和宣传中，原告非白甸户口人员，被告此种宣传对原告是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，该宣传彩页应视为合同内容。但被告宏和公司先期利用广告宣传吸引买受人订立商品房合同，再以提供格式条款方式订立补充协议免除其责任，排除买受人主要权利显然不当。被告提供的商品房买卖备案合同补充协议中约定了“买受人所做的宣传广告中的具体内容……未载入本合同的不作为出卖人的邀约……”，但被告宏和公司未能就其对该格式条款向原告采取合理方式提示和说明进行举证，故本院采取不利于提供格式合同的被告方的解释，对被告宏和公司辩称商品房买卖合同中未约定政府补贴而不应履行承诺不予采信。在案外人白甸镇人民政府不履行时，被告宏和公司应当补足其向原告承诺的数额39930元（300元/平方米×133.1平方米）。原告主张律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏宏和置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告陆艳、苏伟梁补贴39930元。被告江苏宏和置业有限公司可将上述款项汇至本院转交。本院开户户名海安市人民法院执行款，开户行建行海安支行，账号32×××74，汇款时注明按照或案件名称。如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陆艳、苏伟梁的其他诉讼请求。案件受理费873元，由被告江苏宏和置业有限公司负担。被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账户32×××16-026186），逾期本院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费873元（户名江苏省南通市中级人民法院，账号46×××65，开户行中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  季德胜二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  陆晓丽书 记 员  崔静怡