内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5158号上诉人（原审原告）：张林，男，1952年1月1日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：王成，男，1970年11月9日出生，汉族，农民，系上诉人女婿，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张庆华，内蒙古兴合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰市九安置业有限责任公司住所地：内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团大明街南、天义路西商务楼01062。法定代表人：王玉凤，经理。委托诉讼代理人：于鹏飞，内蒙古赤玉律师事务所律师。上诉人张林因与被上诉人赤峰市九安置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张林上诉请求，一、请求二审法院依法维持（2020）内0404民初985号判决第一项；追加被上诉人履行办证义务。二、请求二审法院撤销（2020）内0404民初985号判决中第二项，改判被上诉人支付自2012年5月至2020年：月期间逾期办理房地产权属证书违约金101840元。三、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、（一）上诉人与王成系翁婿关系。上诉人碍于自身文化水平有限而委托王成代签商品房《认购协议书》并无不当。因为真正的购房者、实际购房的出资者均系上诉人，所以，上诉人自被上诉人交付房屋迄今，在已历时8年的时间里，始终对该房占有、使用。上诉人只所以以目己的名义提起一审诉讼，恰是为了恢复事实的本来面目，以供法庭审清查明案件的事实。（二）《认购协议书》中的“认购方”虽然两次易名，但均征得被上诉人同意、认可：（1）被上诉人在2012年5月16日出具的由王成补交房款、缴纳税费的三枚《收据》中，“更名张红梅”跃然纸上，充分表明被上诉人对“认购方”的易名表示认同。（2）2016年3月，王成应上诉人之托，前往被上诉人哈拉道口售房处，征询“能否将房屋认购人更名在张林名下”的意见，该处工作人员杨某当即作出“在产权证书尚未下发前，允许更名三次”的答复，并根据王成的请求，作了将涉案房屋的认购人“更名为张林”的记录。2017年8月29日，被上诉人在对案涉房屋进行权属登记时，迳直将该房屋的权利人登记在上诉人张林的名下。据此，上诉人认为：“认购人”两次更名均事先征得被上诉人的同意，完全符合《认购协议书》第13条之规定，且未因“认购人”名字的更换，而影响《认购协议书》的实际履行或改变《认购协议书》所约定的权利、义务。故此，该《认购协议书》对上诉人及被上诉人而言，均产生法律效力。2017年8月29日的《内蒙古自治区房地产权属登记薄》将上诉人确定为涉案房屋的权利人，无疑是被上诉人对上诉人系认购人这一事实的追认，是反驳被上诉人“不予认同”之说的最有力的证据。依据合同的相对性，上诉人的一审诉求应该得到二审人民法院的全面支持。二、一审判决言简意骇地对“认购人”两次更名的基本事实以及法律关系变更的后果，作出了尊重事实的表述和评判，不失客观和公正，但判决的结果却与之相悖。（一）上诉人认购的房屋，并非是被上诉人一房多卖，在事先征得被上诉人同意的情况下，“认购人”虽两次易名，并不影响《认购协议书》约定的实质内容和实际履行。一审判决将2019年8月2日界定为“合同重新订立之日”，有失偏颇。（二）如前所述，被上诉人于2017年8月29日就已将上诉人登记为涉案房屋的权利人。在《认购协议书》未因“认购人”的变更而修正或重订的情况下，足资表明被上诉人认同上诉人是《认购协议书》约定的权利、义务承继者，并不存在“合同重新订立”之说。综上所述，上诉人认为：“认购人”两次更名，不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益，且已事先征得被上诉人的同意，所以《认购协议书》对上诉人及被上诉人均具有法律约束力。上诉人在时限8年的时间未能取得房屋产权证明，被上诉人构成违约已成定论。恳请二审人民法院支持上诉人的上诉请求，依法作出公正的判决被上诉人赤峰市九安置业有限责任公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求应予驳回。被上诉人在原审提交了认购协议，该协议真实有效，能够证明本案事实。上诉人提及的房产经多次更名，并签订多份认购协议，被上诉人已经为其进行了网签，并将网签合同交付给上诉人。上诉人持有网签合同之前签订的注明作废的认购协议，向被上诉人主张违约责任。被上诉人认为该主张不应得到支持。上诉人在原审中自己否认并没有签订商品房买卖合同，并不承认商品房买卖合同的效力。如果商品房买卖合同没有签订，在双方否认网签合同效力的情况下，不存在真正的房屋买卖关系。因此，上诉人要求办理产权证书及承担违约责任不成立。张林向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告立即为原告办理赤峰市哈拉道口镇“新民花园”小区2号楼01031室房屋的产权登记；2．判令被告支付违约金自2012年5月1日至2020年5月1日逾期办证违约金101840元。一审法院查明，2011年11月26日，王成与赤峰市九安置业有限责任公司签订认购协议书一份，协议书约定：甲方（出售方）赤峰市九安置业有限责任公司，乙方（认购方）：王成，一、乙方经过充分了解，同意向甲方登记认购，购买由甲方开发的位于赤峰市××区房屋；二、建筑面积69.87㎡；三、销售单价2080元／平方米；四、房屋总价款145330元（大写人民币壹拾肆万伍仟叁佰叁拾元整……；九、房产交付1、……；5、本协议所购房屋最迟交房日期为2011年12月28日；十一、认购方在签署《商品房买卖合同》前，此认购书对双方具有法律效力，在签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。十三、认购方签署本协议后，在签署《商品房买卖合同》时，如果要求更换所购商品房或者变更购房人姓名，必须经出售方书面同意；……．。甲方：赤峰市九安置业有限责任公司；乙方：王成。协议签订当日，王成向赤峰市九安置业有限责任公司交纳购房款132550元。2012年2月，赤峰市九安置业有限责任公司交付案涉房屋，王成将案涉房屋认购人更名为张红梅，同年5月16日，赤峰市九安置业有限责任公司收取了购房大修金、房屋补交款、购房契税、印花税等款项，被告赤峰市九安置业有限责任公司亦为原告出具了相应收据。2017年8月29日，赤峰市九安置业有限责任公司为原告办理了网签登记。诉讼中，被告赤峰市九安置业有限责任公司向法院提交商品房买卖合同一份，该合同没有原告签字，系被告公司员工代原告在合同中签字。2019年8月2日，王成代原告张林领取了案涉房屋的买卖合同。被告公司的工作人员在原认购协议书上签注网签合同已领，作废字样，并在认购协议书乙方处做了更改，将认购人更改为张林。原告以认购房屋交付使用至今，被告拒不履行办证义务存在违约为由与被告产生纠纷，原告为此诉至法院。庭审中，被告赤峰市九安置业有限责任公司陈述，其公司账户在税务部门显示处于非正常状态，无法办理税费发票，进而无法协助原告等业主办理产权登记，该问题至今未能得到处理。一审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。王成与被告赤峰市九安置业有限责任公司签订的《认购协议书》记载了交易房屋的位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，该协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，该认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属于合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：一、九安置业有限责任公司是否应为原告办理案涉房屋的产权登记；二、九安置业有限责任公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在违约行为原告张林请求支付违约金的诉请应否予以支持。关于焦点一，本案中，王成按照合同约定向被告九安置业有限责任公司交付了全部购房款，被告亦向王成交付了房屋，认购协议已实际履行。后王成将案涉房屋于2012年5月16日变更认购人为张红梅，后将案涉房屋再次变更为原告张林，并在认购协议书上作了更改，则认购协议书中约定的权利、义务没有改变，对原告张林及被告九安置业有限责任公司产生法律效力，该认购协议亦符合合同的基本要件，成立并有效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条等规定，商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理权属登记手续，并提供必要的证明文件，故被告应积极履行协助原告办理涉案房屋所有权登记的义务。诉讼中，被告九安置业有限责任公司陈述现九安置业公司在税务部门的账户处于非正常状态，无法办理税费发票，因此导致原告不能取得房地产权属证书，则不能办证的原因在于被告方面，与原告无关，因此被告应在完善相关手续并在合理期间及时协助原告办理房屋权属登记，故原告主张被告协助其办理案涉房屋权属登记的诉讼请求成立，法院予以支持；关于焦点二，九安置业有限责任公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在违约行为，原告张林请求支付违约金的诉请应否予以支持。本案中，2011年11月26日签订合同的认购人为王成，合同的双方为王成与被告九安置业有限责任公司。2012年5月16日变更为张红梅（收据证实），2019年8月2日被告九安置业有限责任公司工作人员将认购人变更为张林，并在认购协议上作了更改。根据《认购协议书》第十三条，认购方签署本协议后，如要求更换所购商品房或者更换购房人姓名，必须经出售方同意。2019年8月2日，被告公司工作人员将认购人更改为张林的行为应视为经被告九安置业有限责任公司同意，该更改行为亦是合同重新订立之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该司法解释规定，被告九安置业有限公司应自合同订立之日90日内为原告办理权属证书，即被告最迟应在2019年11月3日为原告办理权属证书，被告未予办理构成违约，应承担违约责任。应支付逾期办证违约金，违约金的计算方法按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2019年11月3日起至2020年5月1日止的违约金，超过部分，法院不予支持。原告诉称2011年11月26日系王成代其购买案涉房屋，后又于2016年3月将房屋变更在原告名下，因未提交证据，被告对此亦不认可，依据合同相对性，原告的上述诉讼主张不能成立，法院不予支持。被告辩称与原告不存在合同关系，不同意为其办理权属证书的辩称理由，无事实及法律依据，法院不予支持。综上。原告的部分诉讼请求成立，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决：一、被告九安置业有限责任公司于判决生效后三十日内协助原告张林办理坐落于赤峰市××区房屋的产权登记；二、被告九安置业有限责任公司于判决生效后三十日内向原告张林支付自2019年11月3日起至2020年5月1日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照已付购房款总数138898元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付）三、驳回原告张林的其他诉讼请求。二审中，上诉人张林为证实其上诉请求成立，提交自赤峰市不动产登记中心调取的房地产权属登记簿三页，证明被上诉人在2017年8月29日为上诉人办理了网签登记，登记在张林名下，至少应按2017年8月29日起算违约金，但我方的诉求是从2012年5月起算。被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，上诉人据此证明从网签开始承担违约责任不应被支持。上诉人始终不认可网签合同的效力，不认可合同内容。在这种情况下，该网签合同不应作为证据使用，没有法律效力。原审对于违约金的认定是有问题的，双方没有形成正式的有效合同。网签合同约定的是2019年12月30日前办理，因为房屋当时未建成。上诉人提交的证据中应有一份完整的网签合同，其承认登记就应承认网签合同中的约定。本院经审查认为，上诉人提交的证据能够证明案件事实，与本案具有关联性，本院予以采信。二审经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人在2017年8月29日为上诉人办理了网签登记，登记在张林名下。本院认为，本案二审的争议焦点是被上诉人逾期办理房产证的违约金应如何计算。上诉人张林称其是真正的购房人，应自2012年5月开始计算违约期间，且被上诉人已于2017年8月29日为上诉人办理了网签登记，至迟应自该日起计算违约金。被上诉人对此不予认可，要求不承担违约金。对此本院认为，最初与被上诉人签订房屋买卖合同的，并非上诉人本人，上诉人系经过更名后取得合同相对方的身份，因此不能从2012年5月开始计算违约期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案的核心问题系双方之间的房屋买卖合同何时订立问题。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中上诉人提出更名的要约，在被上诉人承诺后，即视为合同成立。上诉人二审期间提交自赤峰市不动产登记中心调取的房地产权属登记簿三页，可以证明被上诉人在2017年8月29日为上诉人办理了网签登记，说明至少在此日期之前上诉人已经要求被上诉人更名的要约，否则被上诉人不会将该房屋登记在张林名下，被上诉人将涉案房屋登记在上诉人名下，属于承诺行为，此时应视为合同成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项之规定，应自2017年11月28日起算违约金。一审在上诉人未提交权属登记簿的情况下，认定自2019年8月2日双方买卖合同成立正确，但二审上诉人提供的证据，可以证明自2017年8月29日合同重新订立，因此应以该时间延后90日计算违约期间。综上，一审认定事实部分不清，判决结果欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初985号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初985号民事判决第二、三项；三、赤峰市九安置业有限责任公司于本案判决生效后三十日内向张林支付自2017年11月28日起至2020年5月1日止的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照已付购房款总数138898元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付）；四、驳回张林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2268元，由赤峰市九安置业有限责任公司承担1668元，由张林承担600元。二审案件受理费2337元，由赤峰市九安置业有限责任公司承担1737元，由张林承担600元。本判决为终审判决。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二○二○年十二月十八日书记员 齐向敏