新疆维吾尔自治区霍尔果斯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4004民初234号 原告（反诉被告）：霍尔果斯市银海旅游发展有限公司，住所地新疆霍尔果斯市亚欧国际**楼****。 法定代表人：朱金山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李盛军，新疆同济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霍尔果斯元汇服务有限责任公司，住所地，住所地新疆霍尔果斯市友谊东路**iv> 法定代表人：张岚，该公司总经理。 被告：霍尔果斯开建发展集团有限公司，住所地，住所地新疆霍尔果斯中哈国际边境合作中心A7地块iv> 法定代表人：康智，该公司董事长。 共同委托诉讼代理人：樊雪君，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：朱雪洁，新疆元正盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。 原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司（以下简称银海公司）与被告（反诉原告）霍尔果斯元汇服务有限责任公司（以下简称元汇公司）、霍尔果斯开建发展集团有限公司（以下简称开建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银海公司法定代表人朱金山及其委托诉讼代理人李盛军、被告元汇公司法定代表人张岚、被告（反诉原告）元汇公司及被告开建公司共同委托诉讼代理人樊雪君、朱雪洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与第一被告签订的房屋租赁合同；2.请求依法判决被告赔偿因冬季不能供暖造成的三个采暖期共计15个月经营损失，具体损失额由司法鉴定部门评估认定；3.依法判决被告按司法鉴定评定标准赔偿原告房屋装修款；4.被告承担诉讼费用。事实理由：2016年8月12日原告与第一被告元汇公司签订《租赁合同》，合同主要条款约定：一、甲方（第一被告）将位于霍尔果斯市××路的广通电影院、卫生间、两间办公室和二层的三间办公室)的2771平方米楼房面积出租给原告(乙方)经营使用。二、租期共五年，从2016年9月1日至2021年8月31日。三、房屋租赁费随租赁期限递增。其中第一个合同周期为三年(2016年9月1日至2019年8月31日)，每年租赁费为20万元：第二个合同周期为二年：其中第4年2019年9月1日至2020年8月31日，年租赁费为21万元：第5年2020年9月1日至2021年8月31日，年租赁费为22万元：四、因甲方债务纠纷等情况，造成乙方损失的，甲方负责全额赔偿(包括装修改造、设备配制及配套设施、经营损失等所有费用)，如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同。五、由于甲方原因造成乙方未能正常营业的，给乙方造成损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。 合同签订后，原告按约定全面履行了第一年租金20万元的给付义务。但被告在租房时隐瞒了该楼房拖欠历年采暖费的事实，造成原告承租该楼房后冬季因不能供暖而无法经营，损失极大。经向热力公司了解，该楼房2013年11月1日至2016年3月30日二年的采暖期正常供暖，但此前的用暖单位拖欠这两年的暖气费未付，为此热力公司于2016年9月对该楼房采取截断暖气管道停止供暖的措施。原告为此多次找被告及热力公司要求恢复供暖，因前二年的暖气费未及时清缴，热力公司不收取后期的暖气费，所以至今没有恢复供暖。为了减少损失，原告采取增设电采暖等措施，但效果不佳，达不到经营所需的温度。另外，双方合同约定被告在二楼为原告提供两间办公室，也一直没有履行。另查，该涉案楼房所有权人为第二被告开建公司，第一被告元汇公司系第二被告的下属管理公司。 被告（反诉原告）霍尔果斯市元汇服务有限责任公司辩称，1.被告元汇公司同意解除与原告银海公司签订的《租赁合同》，同时银海公司需向元汇公司支付租金及违约金；合同签订后，元汇公司即向银海公司移交了房屋，至今银海公司仍在使用该房屋；但银海公司仅支付2016年的租金，自2017年9月1日至今再未缴纳房屋租金。2.元汇公司不应承担银海公司的经营损失；原告冬季不能供暖系原告自身原因引起。银海公司由于自身筹备不足，装修周期过长，以至于在2016年-2017年采暖周期内未能装修完毕，同时银海公司未缴纳相关供暖费用，也未向霍尔果斯市热力公司进行供暖报停的报备。因此，导致热力公司在2017年-2018年度采暖期内未予开通暖气。银海公司在租赁期内由于自身管理不当，以至于在停暖期内未对地下管网进行排水，造成水管破裂，该部分设施设备的维修责任以及因此造成的损失结果应由银海公司自行承担。3.元汇公司不应向银海公司赔偿装修款。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，银海公司的装修行为系其为运营该美食城而必要的前期投入，因此元汇公司在签订合同是同意其自行装修，现双方合同解除的原因系银海公司未按时缴纳房屋租金违约引起的，因此元汇公司无需承担银海公司的装修费用，对于装修附着物，银海公司可自行拆除，恢复房屋原状。综上，双方签订的《租赁合同》应予解除，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，应当驳回原告的全部诉讼请求。 被告霍尔果斯开发建设有限责任公司辩称，与元汇公司答辩意见一致，另合同签订主体是被告元汇公司，与开建公司无关，开建公司在本案中不是适格主体，不应当承担责任。 被告（反诉原告）霍尔果斯市元汇服务有限责任公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉人（霍尔果斯市元汇服务有限责任公司）与被反诉人（霍尔果斯市银海旅游发展有限公司）签订的租赁合同并要求被反诉人向反诉人返还租赁房屋；2.依法判令被反诉人向反诉人支付房屋租金61万元及自2017年9月1日起的滞纳金（按500元/天计算）；3.依法判令被反诉人向反诉人支付电费12342元；4.本案与本诉的诉讼费及其他涉诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月12日反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，合同签订后，反诉人即向被反诉人移交了房屋，至今被反诉人仍在使用该房屋，但被反诉人仅支付了2016年的租金，自2017年9月1日至今再未缴纳房屋租金。经反诉人多次催讨，被反诉人均拒绝支付。 原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司对反诉请求辩称，1.双方签订的《租赁合同》是合法有效的，合同签订后被反诉人具有履行合同义务的诚意，按合同约定全面履行了第一年租金20万元的给付义务，期望能够经营好酒店，实现原告方的合同目的。2.造成《租赁合同》不能正常履行，致使反诉人达不到合同目的的过错责任在反诉人一方，反诉人理应就此承担相应的民事责任。主要体现在，反诉人在向被反诉人出租房时隐瞒了该楼房拖欠前两年采暖费的事实，造成被反诉人承租该楼房后冬季因不能取暖而无法经营，具体情况在原告的起诉状中已经阐述清楚，不再重复。3.反诉人主张要求租金，本无可厚非，但是权利义务是对等的，作为反诉人只有全面的履行了合同义务，才能取得相应的权利。双方虽然签订了租赁合同，反诉人也向被反诉人移交了房屋。由于移交房屋正值夏季，被反诉人并不了解反诉人房屋此前交纳暖气费的情况。但第一年冬季来临，热力公司就以未交前两年暖气费为由，将被反诉人所租楼房暖气管道截断停暖，出现这种情况反诉人理应处理好供暖纠纷，保障被反诉人正常使用房屋，但是反诉人怠于履行义务，使被反诉人无法正常使用房屋。由于被反诉人已经将第一年租金20万元支付给反诉人，而且投资约300万元对房屋进行装修，添置经营设备、设施。因此为了避免损失持续扩大，在与反诉人和热力公司交涉无果的情况下，被反诉人投入巨资购买并安装电采暖设备，但因为房屋太大，满足不了经营所需的供暖温度，冬季根本无法经营。由于不能正常使用房屋，造成经营状况不良，无法实现被反诉人的合同目的。综上所述，由于反诉人的过错，使被反诉人不能完全实现合同目的，反诉人依法应承担赔偿责任，故请求法院依法判决驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原告（反诉被告）银海公司与被告（反诉原告）元汇公司签订书面《租赁合同》。元汇公司将位于××路展示馆”整栋建筑（减去现设置于一层的广通电影院、卫生间、两间办公室及二层的三间办公室，面积约2771平方米）出租给银海公司经营宴会厅。双方约定租期五年（2016年9月1日起至2021年8月31日止），房屋租赁费随租赁期限递增，其中第一个合同周期为三年（2016年9月1日至2019年8月31日），每年租金20万元；第二个合同周期为两年（2019年9月1日至2021年8月31日），租赁费在20万元的基础上每年递增5%，即第四年（2019年9月1日至2020年8月31日）租金21万，第五年（2020年9月1日至2021年8月31日）租金22万。合同约定每个租赁期的最后一个月交清下一个年度的租赁费。2016年8月23日，银海公司向元汇公司支付了第一年度租金20万元。后银海公司未再向元汇公司支付过房屋租金。 租赁合同签订后，银海公司开始筹备装修，2017年5月1日，银海公司经营的“阿乐腾国际演艺饮食城”宴会厅正式开业。因元汇公司未交清租赁之前的暖气费，热力公司于2016年停止供暖，至今未向租赁房屋供暖，致使银海公司经营的宴会厅在冬季采暖期不能正常营业。自2019年10月起至今，银海公司经营的宴会厅处于停业状态。 依银海公司申请，本院依法委托新疆诚成工程项目管理有限公司、新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司对“阿乐腾国际演艺饮食城”房屋装修工程造价、资产评估进行鉴定。2020年9月25日，新疆诚成工程项目管理有限公司作出诚成造价鉴定【2020】926号工程造价鉴定意见书。鉴定意见：霍尔果斯市阿乐腾美食城装修鉴定项目总造价为1100394元。2020年9月27日，新疆正祥资产评估房地产土地估价有限公司作出新正资评字（2020）第0907号资产评估报告。评估结论：至评估基准日2020年9月，采用市场法评估测算，阿乐腾美食城内经营用设备、设施及其他物品、电采暖及配套设施评估价值为1010032.6元。银海公司支付工程造价鉴定费39615元，支付资产评估鉴定费30000元。鉴定报告作出后，本院组织当事人对两份鉴定报告进行质证，银海公司对两部分的鉴定结论无异议。元汇公司对《工程造价鉴定意见书》中第3项室内迎宾墙建造及装修、第18项四个卫生间的建造及装修中部分项目提出异议，经庭审双方协商，银海公司同意将迎宾墙价目表中石材楼地面造价3448.17元、钢支架造价2961.63元、男、女卫生间吊顶天棚951.87×2=1903.74元及金属门窗套造价854.44元×2=1708.88元及成品隔断造价2245.91元×2=4491.82元、洗漱间洗漱台造价2319.9元、男、女卫生间风扇、普通灯具、照明开关、蹲便器、小便器、男卫洗涤盆、洗漱间洗脸盆合计5961.8元，从总造价金额中扣除。 2020年11月14日，新疆诚成工程项目管理有限公司作出【2020】1114号关于工程造价鉴定部分计算成新率后的工程造价补充鉴定意见书。补充鉴定意见为：霍尔果斯市阿乐腾美食城计算成新率后到2020年9月7日的装修现值价款为804263元。本院组织各方当事人对补充鉴定意见书进行了质证。银海公司对补充鉴定意见没有异议，元汇公司对补充鉴定意见未提出书面异议，经庭审质证，称按照80%折旧的，认为成新率计算较高。开建公司与元汇公司质证意见一致。银海公司同意从总造价金额中扣除的部分：室内迎宾墙价目表中石材楼地面现值2241.31元、钢支架现值2369.3元、男、女卫生间吊顶天棚666.31×2=1332.62元及金属门窗套现值598.11元×2=1196.22元及成品隔断现值1572.14元×2=3144.28元、洗漱间洗漱台现值1623.93元、男、女卫生间风扇、普通灯具、照明开关、蹲便器、小便器、男卫洗涤盆、洗漱间洗脸盆现值合价4769.45元，前述项目合计16677.11元，银海公司同意从总装修现值合价804263元中扣除，扣除后的金额为787585.89元。 另查明，案涉租赁房屋产权人是被告开建公司，元汇公司系开建公司下属子公司。自2014年4月开建公司将案涉租赁物的日常物业维护管理工作及对外租赁事宜移交元汇公司服务承担。 本院认为，原告（反诉被告）银海公司与被告（反诉原告）元汇公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当严格履行合同。 本诉部分，一、对原告银海公司主张解除租赁合同的请求，被告元汇公司同意解除并在反诉中也要求解除双方之间的租赁合同，故对原、被告双方主张解除租赁合同的请求，本院予以确认。二、原告银海公司第二项诉讼请求“依法判令被告赔偿因冬季不能供暖造成的三个采暖期共计15个月经营损失，具体损失额由司法鉴定部门评估认定”的主张因原告未能提供经营收益水平的相关财务资料及其他证明损失额的证据材料，亦未提交对此部分损失鉴定的申请，因该部分损失无法确认，本院不予支持。三、对于原告银海公司第三项诉讼请求“依法判决被告按司法鉴定评定标准赔偿原告房屋装修款”的主张，原告主张被告全额赔偿装修损失及资产损失。对于资产部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案资产部分系未形成附合的装饰装修物，被告元汇公司不同意利用，该部分资产依法归承租人银海公司所有，可拆除的物品由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于装修工程造价部分，据新疆诚成工程项目管理有限公司工程造价鉴定以及补充鉴定意见书，装修现值评估价为804263元，扣除银海公司与元汇公司协商扣减的部分16677.11元后为787585.89元。本案因被告元汇公司欠缴租赁前的采暖费致使银海公司经营的宴会厅在冬季无法经营，出租人元汇公司未能全面保证租赁物在租赁期间的使用用途，构成违约，对装修损失，按照双方合同中关于违约条款的约定，元汇公司应当承担全额赔偿责任。被告元汇公司承担装修损失金额为787585.89元。 反诉部分，对于反诉原告元汇公司主张“依法判令被反诉人向反诉人支付房屋租金61万元及自2017年9月1日起的滞纳金（按500元/天计算）”的请求，银海公司仅支付第一年（2016年9月1日至2017年8月31日）的租金20万元，自2017年9月1日起之后的租金未付。元汇公司主张三年的租金共61万元。考虑因元汇公司违约过错致使原告冬季三个采暖期无法经营，另受2020年新冠肺炎疫情不可抗力因素影响导致租赁房屋未使用，根据公平原则，本院酌情减免15个月的租金共计254167元，银海公司应向元汇公司支付租金355833元。对元汇公司滞纳金的主张，因元汇公司违约在先，对此主张本院不予支持。对元汇公司主张电费12342元，银海公司对此认可，本院予以确认。 根据合同相对性原则，被告开建公司非本案租赁合同的相对人，并非适格被告，故被告开建公司对上述债务不承担责任。 综上，对原告（反诉被告）银海公司、被告（反诉原告）元汇公司的各项诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司与被告（反诉原告）霍尔果斯元汇服务有限责任公司签订的租赁合同，霍尔果斯市银海旅游发展有限公司应自本判决生效之日起十五日内将租赁房屋返还给霍尔果斯元汇服务有限责任公司。 二、霍尔果斯元汇服务有限责任公司自本判决生效之日起十日内一次性支付霍尔果斯市银海旅游发展有限公司房屋装修款787585.89元； 三、霍尔果斯市银海旅游发展有限公司自本判决生效之日起十日内一次性支付霍尔果斯元汇服务有限责任公司租金355833元及电费12342元； 四、上述款项两相折抵后，霍尔果斯元汇服务有限责任公司自本判决生效之日起十日内一次性支付霍尔果斯市银海旅游发展有限公司装修款419410.89元； 五、驳回霍尔果斯市银海旅游发展有限公司其余诉讼请求； 六、驳回霍尔果斯元汇服务有限责任公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉11841.71元，反诉费4950元，合计16791.71元。按胜诉比例，由元汇公司负担7376.62元，由银海公司负担9415.09元。鉴定费69615元，由银海公司负担30000元，元汇公司负担39615元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 王  欢  欢 二〇二〇年十二月十八日 书记员 玛热亚木斯得克