河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再501号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陶建昆，男，1986年2月5日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：李星泽，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽佳，河南陆达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：庞琳琳，女，1989年9月9日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：庞小宝（系庞琳琳之父），男，1962年10月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：秦文献，河南顺宇律师事务所律师。一审第三人：河南晟烨置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区城东路****楼******。法定代表人：冯老豹，该公司总经理。一审第三人：河南金地置业有限公司，，住所地河南省郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面法定代表人：时希贤，该公司总经理。再审申请人陶建昆因与被申请人庞琳琳及一审第三人河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨置业）、河南金地置业有限公司（以下简称金地置业）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）豫01民终2289号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月15日作出（2019）豫01民再660号民事判决后，经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2020年9月21日作出（2020）豫01民监36号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。本院于2020年9月29日立案后，另行组成合议庭，于2020年12月2日公开开庭对本案进行了审理。再审申请人陶建昆的委托诉讼代理人李星泽、高丽佳，被申请人庞琳琳及其委托诉讼代理人庞小宝、秦文献到庭参加诉讼。一审第三人晟烨置业、金地置业经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶建昆申请再审称：陶建昆作为案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合《执行异议复议规定》第28条排除执行的条件。一、陶建昆在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。涉案房产所在小区项目系晟烨置业、金地置业联合开发，该项目的电梯由陶建昆实际控制的河南德广机电设备有限公司提供和安装，河南德广机电设备有限公司与金地置业签订《电梯销售合同》与《电梯安装合同》时明确约定部分款项置换该项目房产。2013年12月13日，金地置业与陶建昆签订《商品房买卖合同》，金地置业将该小区包括涉案房产在内的共计3套房产出售给陶建昆。而涉案房产于2016年9月29日才被查封。二、陶建昆在人民法院查封之前已经合法占有涉案房产。2014年7月2日，金地置业安排金地置业郑州万嘉物业管理有限公司将3套房产的钥匙交付陶建昆。陶建昆于当日交纳物业费并对涉案房产进行了装修，即在人民法院查封之前陶建昆已经合法占有涉案房产。三、陶建昆在人民法院查封之前已经支付全部房款。涉案房产的购房款系电梯购买、安装款冲抵，2013年涉案项目的电梯已经全部供货到位并安装完毕，故陶建昆在人民法院查封之前已经支付全部房款。四、涉案房屋未办理过户登记不是陶建昆自身原因所造成。生效裁判文书证明因晟烨置业、金地置业擅自加高楼层，被认定为违法建筑，相关行政主管部门不接受网签，导致涉案房屋无法办理过户。五、陶建昆对涉案房屋享有物权期待权，并不是一般的债权请求权，对涉案房屋享有的权利能够排除强制执行。六、申请法庭审查本案放贷人的资金来源及是否为职业放贷人。七、本案放贷人庞小宝将债权分别转让给庞清兰和庞琳琳进行起诉，其收到的现金和执行到的房产已经远远高于放贷本金。请求：1.撤销本院（2019）豫01民终2289号民事判决和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初7889号民事判决；2.依法改判支持陶建昆的全部诉讼请求；3.涉案全部诉讼费用由庞琳琳、晟烨置业、金地置业承担。庞琳琳辩称：1.陶建昆的《房屋买卖合同》没有合同编号、没有条形码、未网签、未备案，不属于合法有效的书面买卖合同；2.陶建昆是非法占有涉案房屋，且至今没有交过水电费，不属于合法占有房产；3.陶建昆没有全额支付房款，而是部分电梯抵偿款，其属于一般债权；4.房屋没有过户是陶建昆自身原因造成的，其所陈述未办理过户登记不是自身原因造成的系不实陈述，另案判决已经查明；5.陶建昆对涉案房屋享有的是一般债权，不存在物权期待权，不能排除强制执行；6.无论庞琳琳或是庞小宝，均不是职业放贷人，陶建昆没有理由将职业放贷人与庞琳琳、庞小宝联系在一起；7.陶建昆对二份裁判文书断章取义，没有全面领会判决书的意思，且该判决不属于公报案例，与本案也不相似。陶建昆的再审申请应予以驳回。陶建昆向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院起诉请求：一、不得执行位于郑东新区××、福禄××、康平路××楼××号房屋；二、确认位于郑东新区××、福禄××、康平路××楼××号房屋归原告陶建昆所有；三、本案诉讼费用由被告承担。原一审法院认定事实：2014年4月2日，庞小宝（庞琳琳父亲）与晟烨置业等签订《借款合同》，由庞小宝向晟烨置业提供借款叁佰壹拾万元整，并由庞琳琳与晟烨置业就位于郑东新区××、福禄××、康平路××楼××号签订《商品房买卖合同》为上述借款提供担保，庞小宝将其对晟烨置业的相关债权转让给庞琳琳。该院于2016年5月13日作出（2016）豫0191民初2874号民事判决：一、河南晟烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还庞琳琳借款本金698549.56元，并按年利率24％支付自2014年10月14日起至本判决确定的还款之日止的利息、违约金；二、庞琳琳对位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号房屋（合同编号：D140××××****）拍卖所得的价款，在本判决第一项所判决款项的范围内享有优先受偿权；三、驳回庞琳琳的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据庞琳琳的申请，该院于2016年7月4日立案执行，案号为（2016）豫0191执4601号。执行过程中，该院于2016年9月29日预查封登记在庞琳琳名下的位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号房屋。陶建昆以案外人身份向该院提出书面异议申请，认为其才是涉案房屋的真正权利人，并认为（2016）豫0191民初2874号民事判决第二项内容认定事实错误，适用法律错误，请求中止对涉案房产的执行。该院于2017年5月2日作出（2017）豫0191执异93号执行裁定书，认为陶建昆对涉案房屋享有的权利不能排除该院执行，如异议人陶建昆认为原审判决认定事实、适用法律错误，应当通过审判监督程序主张权利，裁定驳回了案外人陶建昆的异议请求。陶建昆对该执行裁定书不服，向该院提起诉讼，遂引起本案。本案在审理过程中，陶建昆以原判决错误为由向该院申请再审，本案遂中止诉讼。经审查，该院于2017年10月11日作出（2017）豫0191民申149号民事裁定书，认为陶建昆提交证据仅能证明陶建昆占有房屋，但并不发生物权变动效力，不具有物权排他性，裁定驳回陶建昆的再审申请。后经该院审判委员会讨论决定，于2018年3月19日作出（2018）豫0191民监7号民事裁定书，决定对（2016）豫0191民初2874号案件进行再审。经该院再审审理，对借款事实予以确认，但认为优先受偿权是一种法定他项物权，当事人享有物权须有法律明确规定，庞琳琳与晟烨置业签订《商品房买卖合同》的真实目的是为民间借款提供担保，并非买卖房屋的目的，认为庞琳琳对涉案房产并不享有法定的优先受偿权，于2018年8月15日作出（2018）豫0191民再10号民事判决书，维持原审（2016）豫0191民初2874号判决第一项内容，撤销（2016）豫0191民初2874号判决第二项内容。庞琳琳对该判决不服，向本院提起上诉。经本院审理，认为庞琳琳签订买卖合同的目的是担保借款合同的正常履行，因此在晟烨置业不能偿还借款本息时，庞琳琳可以申请拍卖涉案《商品房买卖合同》的标的物以清偿债务，于2018年9月30日作出（2018）豫01民终14654号民事判决书，判令：一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民再10号民事判决；二、河南晟烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原审庞琳琳借款本金698549.56元，并按年利率24％支付自2014年10月14日起至付清之日止的利息、违约金；三、河南晟烨置业有限公司不能履行上述债务时，庞琳琳可申请拍卖位于郑东新区××、福禄××、××西××楼××号房屋（合同编号：D140××××****）房屋，以偿还本案债务；四、驳回庞琳琳的其他诉讼请求。该判决于2018年10月22日生效。原一审法院另查明，2012年12月13日，金地置业与德广机电公司合同签订编号为SHES-A18-922-08、项目名称为郑州旭日龙园的《电梯销售合同》，金地置业向德广机电公司定购上海现代电梯制造有限公司生产的电梯15部，总价款4717000元整；合同签订后10日内，金地置业将合同总价款的5％计人民币万元整（RMB23.585万元）作为定金支付，余下部分款项置换金地置业旭日龙园项目房产，另行签订房产置换协议作为合同附件同时生效。同日，双方签订合同编号为SHES-A18-992-08F、项目名称为郑州旭日龙园的《电梯安装合同》，由德广机电公司对上述15部电梯进行安装，安装金额合计783000元，该款项置换金地置业旭日龙园项目房产，另行签订房产置换协议作为合同附件同时生效。2013年5月8日，陶建昆就包括涉案房产在内的三套房屋（2号楼1804号、1805号、1902号）与金地置业签订《商品房买卖合同》三份，三份合同房款价款为2842504元。陶建昆在2016年9月13日之前担任德广机电公司的法定代表人，并持有德广机电公司80％的股份。2017年1月23日，郑州万嘉物业管理有限公司即旭日龙园小区的物业公司出具三份《证明》，载明陶建昆于2014年7月2日领取钥匙，在郑东新区××、康平路××旭日龙××楼××单元［××（××）××、××（××）××、××（××）号］内居住。2015年3月31日，金地置业出具《证据》载明“旭日龙园小区2号楼1804、1805、1902三套房已卖给业主陶建昆，产权归陶建昆所有，并尽快办理房管局手续。如有纠纷和法律责任由河南晟烨置业有限公司承担，陶建昆没有任何责任”。2015年11月，晟烨置业与金地置业共同出具《保证证明》载明“自由河南晟烨置业有限公司和河南金地置业有限公司担保旭日龙园小区2号楼1804户、1805户、1902户三套住宅归河南德广机电设备有限公司陶建昆个人所有。这三套房屋所有权问题将在限定时间内解决。期限：2016年1月1日前解决。在解决房屋所有权确定归河南德广机电设备有限公司陶建昆个人所有之前，河南德广机电设备有限公司保留该小区电梯设备的所有权和处分权”。庭审时，晟烨置业的委托代理人郑逢圣称旭日龙园项目是由金地置业和晟烨置业合作开发，由金地置业出地皮，晟烨置业筹集资金，金地置业为项目开发商，负责对外签订房屋买卖合同。原一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。执行异议之诉是在执行过程中，指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。本案中，陶建昆主张其是涉案旭日龙园小区**楼****房屋的真正权利人，不得执行对涉案房产。根据原告陶建昆提交的证据，金地置业向德广机电公司购买旭日龙园项目所需的15部电梯，并由德广机电公司提供安装电梯的服务，金地置业需向德广机电公司支付550万元，合同中约定部分电梯款用于置换旭日龙园项目房产，据此可知，德广机电公司对金地置业享有550万元的债权，而其双方约定用旭日龙园小区的房产冲抵部分电梯款。后德广机电公司的法定代表人陶建昆作为买受人与金地置业签订三份《商品房买卖合同》购买包括涉案房产在内的三套房屋，根据金地置业出具的《证据》以及晟烨置业和金地置业共同出具的《保证证明》，可以认定该三份《商品房买卖合同》的购房款是由德广机电公司对金地置业享有的电梯款进行冲抵的，但该院认为该利用商品房消灭部分电梯款的行为只是金地置业履行支付电梯款的变通方式，并不必然引起房屋产权的变更，在办理完毕房屋过户登记之前，该利用电梯款冲抵购房款的行为并不形成优于其他债权的权利，即德广机电公司对金地置业享有的仍为债权请求权，而无权要求确认涉案房产归陶建昆所有，故对陶建昆请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，不予支持。根据本院已经发生法律效力的（2018）豫01民终14654号民事判决书，在晟烨置业不能履行其对庞琳琳的债务时，庞琳琳有权申请拍卖涉案房产以清偿其债权，故该院根据庞琳琳的申请查封涉案房产的执行措施并无不当，案外人陶建昆的举证并不能排除本案所涉执行行为，对其不得执行涉案房产的诉讼请求，该院亦不予支持。原一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，于2018年12月6日作出（2017）豫0191民初7889号民事判决：驳回陶建昆的诉讼请求。一审案件受理费14250元，由陶建昆负担。陶建昆不服原一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本院二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院二审认为，金地置业与德广机电公司之间的基础法律关系是电梯销售合同关系，金地置业与陶建昆签订商品房买卖合同是为履行支付电梯款的义务。根据金地置业出具的《证据》以及晟烨置业和金地置业共同出具的《保证证明》，可以认定陶建昆与金地置业签订的三份《商品房买卖合同》的购房款是由德广机电公司对金地置业享有的电梯款进行冲抵的。因不动产物权变动的特殊性，在办理完毕房屋过户登记之前，该利用电梯款冲抵购房款的行为并不形成优于其他债权的权利，故一审未支持陶建昆请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，并无不当。陶建昆主张其对案涉房产享有足以排除执行的实体权利，依据不足，不予支持。综上，上诉人陶建昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，于2019年3月29日作出（2019）豫01民终2289号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人陶建昆负担。陶建昆不服原二审判决，向本院申请再审。本院原再审认为，庞琳琳与晟烨置业签订《商品房买卖合同》的真实目的是为民间借款提供担保，并非买卖房屋的目的，且案涉房屋并未交付给庞琳琳，未办理过户登记，亦未办理抵押登记，故其对涉案房产并不享有法定的所有权和优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2012年12月13日，金地置业与德广机电公司签订电梯销售及安装合同，金地置业向德广机电公司定购电梯15部，由德广机电公司进行安装，约定以货款及安装费置换金地置业旭日龙园项目房产，另行签订房产置换协议作为合同附件同时生效。2013年5月8日，陶建昆与金地置业就涉案房产签订《商品房买卖合同》。本案所涉《商品房买卖合同》虽与电梯买卖及安装合同具有关联性，但其已独立存在，系双方真实意思表示，符合法律规定，合同应为有效。金地置业依照约定将案涉房屋交付陶建昆，陶建昆自2014年7月2日接收该房屋居住使用至今，双方对此均无异议且实际履行，金地置业所欠电梯货款及安装费因抵扣房款得以清偿，陶建昆用电梯货款及安装费向金地置业支付全部房款，且在接收案涉房屋后并没有向金地置业主张电梯货款，该电梯销售安装合同已履行完毕。另查，案涉房屋虽未办理过户登记，但非因陶建昆自身原因所导致。陶建昆所提交证据亦证明，陶建昆系德广机电公司的实际控制人，德广机电公司认可陶建昆作为案涉房屋所有人的权利。综上所述，陶建昆是涉案房屋的实际权利人，享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，故对陶建昆的再审请求本院予以支持。原判适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，于2020年1月15日作出（2019）豫01民再660号民事判决：一、撤销本院（2019）豫01民终2289号民事判决和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初7889号民事判决；二、确认陶建昆为位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西××楼××房产的实际权利人；三、不得执行位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西××楼××房产；四、驳回陶建昆的其他诉讼请求。一审案件受理费14250元，二审案件受理费14250元，共计28500元，由庞琳琳负担。本次再审期间，庞琳琳为支持其抗辩理由提交郑州万嘉物业管理有限公司出具的缴费通知单一份，拟证明2016年至今陶建昆对涉案房屋没有交纳过物业费，陶建昆再审申请所述不实。陶建昆质证称，对该证据的真实性、证明目的均不予认可。根据最高人民法院的相关规定，实际占有房屋是指对房屋进行了实际控制和管理。该证据不能否认陶建昆对涉案房屋的控制和管理。同时，该缴费通知对象为陶建昆，进一步证明涉案房屋的业主是陶建昆，陶建昆实际占有、控制涉案房屋的事实。该证据仅能说明陶建昆2016年之后未缴纳过物业费，但陶建昆在2014年7月2日实际占有涉案房屋后已经交纳了物业费。陶建昆、晟烨置业、金地置业均未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为庞琳琳再审提交的证据不符合法人出具证据的形式要件，本院不予采信。本院本次再审经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，晟烨置业、金地置业经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。本院依据本案现有证据及审理情况，依法缺席裁判。陶建昆提交2013年5月8日的涉案房屋《商品房买卖合同》无编号、无条形码、未网签、未备案，出卖人为金地置业，而合同尾页签章人却是晟烨置业，但晟烨置业无商品房预售资格，无权签订正式的商品房买卖合同。故陶建昆在人民法院查封涉案房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同，其作为案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。陶建昆与金地置业约定以房屋抵偿电梯款，并由晟烨置业与陶建昆签订房屋买卖合同，实际上是金地置业履行支付电梯款的一种变通方式，同时也是陶建昆实现债权的一种方式，并不必然产生房屋产权变更的法律后果。陶建昆主张涉案房屋的购房款是以电梯款冲抵，该诉请实质上是主张通过以房抵债的形式取得房屋，陶建昆在涉案房屋办理完毕过户登记之前对金地置业享有的系债权请求权，该以房抵电梯款的行为并不足以形成优先于一般债权的权益。陶建昆与金地置业签订的合同约定，电梯销售及安装的“余下部分款项置换河南金地置业有限公司旭日龙园项目房产，另行签订房产置换协议，作为合同附件同时生效”，但至今未见房产置换协议作为合同的附件留存；陶建昆认可的已用房屋抵偿的电梯款部分，金地置业或晟烨置业也未开具正式发票（或工程款发票或房屋销售发票）。陶建昆对被执行人享有的电梯款债权与抵债的三套房产（含涉案房屋）的价值不相当，其主张以电梯款抵房款存在不合理性。综上所述，陶建昆的再审请求，本院不予支持。综上所述，陶建昆的再审请求不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民再660号民事判决；二、维持本院（2019）豫01民终2289号民事判决。二审案件受理费14250元，由陶建昆负担。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  王明哲审判员  扈孝勇二〇二〇年十二月十日书记员  马倩倩