新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初3036号 原告：何斌，男，1990年1月25日生，汉族，乌鲁木齐铁路集团公司奎屯工务段职工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。 委托诉讼代理人：田国军，新疆同济律师事务所律师。 被告：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区重庆北路**西拓世贸中心****。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。 原告何斌与被告新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何斌及其委托诉讼代理人田国军，被告西拓房产公司的委托诉讼代理人陈岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何斌向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金50,345元（自2015年12月28日至2020年3月31日止，总房款323,762元×1555天×0.1‰=50,345元）；3、被告向原告退还维修基金8408元；4、被告向原告支付利息（以8408元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2013年12月15日计算至实际还清之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告何斌撤回主张第3、4项诉讼请求。事实与理由：2013年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于伊宁市××路房屋，总价为323,762元，交房日期为2015年6月30日前；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，原告有权解除合同，若原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告需按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。2013年12月15日，原告向被告支付维修基金8408元（维修基金为被告代收），但被告一直怠于交纳，且原告多次催要，被告拒不退还。合同签订后，原告按约支付了房款，但因被告的原因，至今无法办理不动产权证书，故诉至法院。 被告西拓房产公司辩称，协助办理不动产权证书是双方共同行为，我方要审查原告缴纳契税、维修基金等行政部门要求的费用，符合条件的我方肯定同意办理；原告主张的逾期办证违约金不能成立，办理不动产权证书需要多项手续、多个部门协商后才能办理；2018年底当地政府才开通了涉案房产的动力电，因无动力电相关的验收程序无法进行，故我方无法取得相关资料，按办证机关的要求，缺一项资料无法进行下一项资料的审核，故业主的产权证无法办理，故逾期办证是因市政配套设施不到位所致，该涉案房屋原告早已居住，故不存在我方的违约行为，因此建议驳回原告的诉讼请求，请求调整降低原告主张的违约金。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的商品房买卖合同、收据、（2020）新40民终998号民事判决书，由于被告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的伊宁市不动产登记受理通知书，由于原告对上述证据的真实性无异议，本院经审查后对上述证据均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交如下证据： 1、中国建设银行个人贷款结清证明复印件一份（与原件核对无异）、维修基金收据复印件一份（未提交原件核对，原件被被告收回），拟证实原告向被告交清了涉案房屋的全部购房款323,762元、维修基金8408元。 被告质证认为：对结清证明不认可，不能证实原告已交清房款19万元，只能说明贷款已还清，按照财务手续是可以开具购房发票的，所载内容相互矛盾；对维修基金收据不认可，不能证明原告的主张，因维修基金按过去的规定，要不交给房产公司，要不交给房产登记部门。 本院认证：因原告已出示结清证明原件与复印件核对，被告亦未提供相反证据予以推翻该证据，故本院对该证据予以采信；对维修基金收据，因系复印件，被告对此不予认可，原告亦未提供其实际付款的证据予以相互印证，故本院对该证据不予采信。 2、光盘一张，拟证实原告向被告交纳了维修基金，且多次找被告协商办理不动产权证书及逾期办证的违约责任应当由被告承担。 被告质证认为：对该组证据不认可，我方至今没有收到原告要求被告共同办理产权证的书面材料。 本院认证：因原告并未向本院提交录音资料的原始数据，故对该录音产生的时间、地点、地点以及是否与原始数据一致无法进行核对院对该组证据不予采信。 被告针对其辩称，提交证据如下： 1、情况说明复印件一份，原件在（2018）新4002民初496号案件中，拟证实由于被告开发的西拓世贸项目是因当地政府的基础设施滞后导致逾期交工、逾期办证，证据来源于伊宁市边境经济合作区管委会。 原告质证认为：对该组证据不认可，该证据是复印件，不能作为证据使用，该组证据不合法。根据法律规定颁发不动产权证书应是不动产交易中心，而不是伊宁市边境经济合作区管委会，房产证能否办理、为何不能办理，伊宁市边境经济合作区管委会没有职权，故伊宁市边境经济合作区管委会出具该份证据是违法行为。（2018）新4002民初496号案件当事人找过伊宁市边境经济合作区管委会，当时伊宁市边境经济合作区管委会不认可其出具，情况说明上说的是办证，没有确认是房产证，该份证据在一系列案件当中被告都向法庭提供了，法庭都没有予以采信。 本院认证：因单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据中仅有单位印章，并无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故本院对该组证据不予采信。 2、关于同意新疆西拓投资有限公司西拓世贸中心项目备案证延期的证明复印件一份，原件在（2019）新40民终1861号-1870号案件中，拟证实被告开发的涉案房产因土地性质及土地价格调整，竣工时间推迟，交房时间就推迟，逾期办证时间自然推迟。 原告质证认为：对该组证据不认可，该证据是复印件，不能作为证据使用，该组证据不合法。商务局没有权利出具该证明，该组证据与本案无关，土地性质和地价是确认的，不存在调整，该份证据在一系列案件当中被告都向法庭提供了，法庭都没有予以采信。 本院认证：该份证据系复印件，且单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，该证据中仅有单位印章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故本院对该组证据不予采信。 3、（2020）新40民终448号民事判决书复印件一份、（2020）新40民终451号民事判决书复印件一份（均未提交原件核对），拟证实类似逾期办证案件是从业主提起诉讼时计算逾期办证违约金。 原告质证认为：对该组证据不认可，是复印件，不能作为证据使用，被上诉人是仁和房产，与本案无关。 本院认证：该组证据系复印件，被告未出示原件与复印件进行核对，故本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：一、2013年12月15日，原告何斌为购买被告西拓房产公司开发的位于伊宁市重庆××路西拓·世贸中心第×号楼×单元×号住房，向被告支付首付款133,762元。2013年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的上述住房一套，房屋总价款为323,762元，买受人首期支付全部房价款的41.3%，其余19万元向银行借款支付；交房时间为2015年6月30日前，商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告付清购房款。2018年12月21日，原告结清贷款19万元，被告在中国建设银行个人贷款结清证明左下方加盖其财务专用章并备注“房款已清”。庭审中，原告自认被告于2015年12月15日交付涉案房屋，其未缴纳涉案房屋契税。 二、2020年1月10日，伊宁市不动产登记中心受理了被告针对涉案西拓·世贸中心×号楼的不动产登记申请。2020年3月31日，被告在小区内张贴公告通知业主办理不动产权证书。庭审中，被告请求法院调整降低原告主张的违约金。截至庭审结束，原告未取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 对于原告主张被告立即协助其办理不动产权证书，按照双方合同约定申请办理房屋所有权转移登记系双方共同行为，被告有义务协助原告办理不动产权证书，但因原告未缴纳涉案房屋契税，不具备办理产权手续的前提条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张被告支付逾期办证违约金50,345元（自2015年12月28日至2020年3月31日止，总房款323,762元×1555天×0.1‰=50,345元），因原告在庭审中自认涉案房屋的交付时间为2015年12月15日，故本院对此予以确认。被告于2015年12月15日向原告交付涉案房屋，按照双方合同约定被告至迟应当于2016年6月12日前取得办理房屋所有权转移登记的基本条件，但至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告针对涉案楼栋的不动产登记申请，被告于2020年3月31日才通知业主办理不动产权证书，显然被告构成违约，应当承担违约责任。被告辩称逾期办证是因市政配套设施不到位所致，但其提供的证据不足以证实，且不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，市政配套设施不到位不属于不可抗力，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。因此，2016年6月12日系原、被告双方约定的被告履行协助办理房屋所有权转移登记的期限届满之日，至2020年1月10日伊宁市不动产登记中心受理被告针对涉案楼栋的不动产登记申请，该期间（即1307天）属于被告的违约期间，之后疫情发生，属于不可抗力，不应计入被告违约期间。对于原告主张以全部已付款的万分之一按日计算违约金，因被告抗辩认为原告主张的违约金过高，要求调整降低，而对于原告因被告违约行为给其造成的实际损失双方均未举证证明，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，对原告主张的违约金调整为合同约定违约金的50%，故本院认定被告应向原告支付逾期办证违约金21,157.85元（计算方式：已付总房款323,762元×0.0001×1307天×50%=21,157.85元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告新疆西拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告何斌支付逾期办证违约金21,157.85元； 二、驳回原告何斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1058元，减半收取计529元，由原告何斌负担307元，被告新疆西拓房地产开发有限公司负担222元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 董 文 二〇二〇年十二月十六日 书记员 毛钰玮