宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3929号原告：银川市体育中心。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：海某，银川市体育中心职工。委托诉讼代理人：罗某，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：银川市锐德卡丁车俱乐部。法定代表人：唐某。委托诉讼代理人：田某，宁夏辅德律师事务所律师。原告银川市体育中心与被告银川市锐德卡丁车俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告银川市体育中心的委托诉讼代理人海某、罗某、被告银川市锐德卡丁车俱乐部的委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市体育中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《银川市体育中心商铺租赁合同》；2.判令银川市锐德卡丁车俱乐部支付租金471667元；3.判令银川市锐德卡丁车俱乐部支付电费80000元、采暖费508960元。以上合计1060627元（租金计算至2020年9月30日，电费自2018年6月计算至2020年6月，具体详见诉状单附页）；4.本案诉讼费由银川市锐德卡丁车俱乐部承担。事实和理由：银川市体育中心与银川市锐德卡丁车俱乐部经洽谈协商，于2016年自愿签订《银川市体育中心商铺租赁合同》（以下简称合同），就体育场地租赁进行了具体约定，其中房租起止时间为2016年10月1日至2020年9月30日。自银川市锐德卡丁车俱乐部租赁场地开始起，仅履行部分付款义务，剩余租金和电费及采暖费未付，经银川市体育中心多次催缴未果。根据双方合同约定和相关法律规定，银川市体育中心可依法向银川市锐德卡丁车俱乐部主张并行使解除权和未付租金的财产请求权，其中采暖费按照供热公司实际向银川市体育中心收取的采暖费金额，核算出银川市锐德卡丁车俱乐部租赁的涉案房屋应当支付的采暖费。银川市锐德卡丁车俱乐部辩称，一、对银川市体育中心主张的欠付房屋租金的事实认可，但不同意银川市体育中心要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。1.2018年宁夏回族自治区60大庆活动期间，银川市体育中心拆除了银川市锐德卡丁车俱乐部的门头以及广告宣传牌，使银川市锐德卡丁车俱乐部正常经营受到较大影响，给银川市锐德卡丁车俱乐部造成了一定的经济损失，银川市体育中心作为出租方应当予以弥补。2018年贺兰山体育场维修改造，导致银川市锐德卡丁车俱乐部未能开展经营活动，虽然银川市体育中心于2020年6月17日向银川市锐德卡丁车俱乐部出具《租金缴费告知函》，明确减免此期间6-12月共计7个月租金，但减免该7个月的租金并不能弥补因此给银川市锐德卡丁车俱乐部造成的经济损失，且银川市锐德卡丁车俱乐部的经济损失不仅有租金损失，还包括未能正常经营所产生的停业损失。2.因银川市体育中心提供的房屋存在防水及排水等问题，每次下雨时都会出现大面积漏水现象，导致银川市锐德卡丁车俱乐部无法营业，虽然银川市体育中心组织人员进行了维修，但是至今仍然未能解决漏水问题。因此，银川市体育中心应当减免一定的租金，并弥补因此给银川市锐德卡丁车俱乐部造成的经济损失。二、银川市锐德卡丁车俱乐部经营的该项目是银川市体育中心重点扶持的体育项目，承接赛事活动，举办公益全民健身活动，为银川市全民健身运动及卡丁车体育运动的发展也做出了一定的贡献。但是因实际消费受众较少，自承租以来经营所得难以为继正常开支，导致银川市锐德卡丁车俱乐部欠付租金。同时，加上前述相关因素的影响以及2018年贺兰山路修路造成银川市锐德卡丁车俱乐部无法正常经营，经营困难。对此，请求银川市体育中心给予一定的租金减免。三、对于银川市体育中心主张的电费，银川市锐德卡丁车俱乐部已经支付了6万元，应当予以核减。同时，银川市体育中心应当提供证据证实银川市锐德卡丁车俱乐部拖欠电费具体金额的依据。四、对于银川市体育中心主张的采暖费，自承租场馆至今，冬季正常供暖期间室内温度从未达到18摄氏度，银川市锐德卡丁车俱乐部也多次向银川市体育中心反映这一问题，但是至今仍未能解决，银川市锐德卡丁车俱乐部只能自行购买暖风机进行供暖。因此，对于采暖费银川市锐德卡丁车俱乐部应不交或少交。同时，银川市体育中心应当提供证据证实其已经向供暖公司支付了相应的采暖费，否则其亦无权主张该费用。五、新冠肺炎疫情的发生给本就经营困难的银川市锐德卡丁车俱乐部造成了更为严重的影响，故请求银川市体育中心在原减免3.5个月租金的基础上，再减免一定金额的租金，并请求延期、分期支付租金，以缓解目前所面临的经济困难。综上，请求法院依法减免一定的租金及采暖费，核减银川市锐德卡丁车俱乐部已交电费，并由银川市锐德卡丁车俱乐部延期、分期支付租金。本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，银川市体育中心（甲方，出租方）与银川市锐德卡丁车俱乐部（乙方，承租方）签订1份《银川市体育中心商铺租赁合同》，双方就乙方租赁甲方所有的商业用房（以下称承租屋）一事，达成如下协议：一、出租屋的位置、面积、经营范围。1.位置：银川贺兰山体育场东北部外侧加建部分（3号通道北侧4间用房及C区室内加建东南侧）；2.经营范围：室内体育项目运动。二、租赁期限。1.免租期为自2016年9月1日起至2016年9月30日止共计1个月，在免租期内应付银川市体育中心采暖费、网费、电费等费用；2.租期为自2016年10月1日起止2017年9月30日止共计12个月。三、租金、交纳期限及支付方式：1.租金50万元／年，由于卡丁车体育项目承接国际赛车比赛，即是银川市体育中心重点扶持项目，故该项目给银川市体育中心提供每年30万元大众体验卡发放给群众，供群众全民健身免费体验。其余条件不变，每年实付银川市体育中心金额20万元。2.支付方式：合同签订后，乙方于2017年2月1日前，支付5万元，剩余15万元于2017年9月1日之前付清。（不包含免租期），剩余30万元大众体验卡在一年时间之内随时领取使用。3.续约程序。租赁期届满后，如乙方续租，须提前九十天以书面形式通知甲方。在原合同第一年房屋租金的基础上每年增加10%的租金。同等条件下，乙方享有优先承租权。四、合同保证金：1.乙方应在签订本合同的同时向甲方交纳房租信誉保证金3万元。2.保证金用于支付乙方违约条款内容的规定，合同期满后，无欠租和违约情况，甲方予以无息退还。五、甲、乙双方应履行的义务。（一）甲方应履行的义务。1.甲方按时将出租屋交付乙方使用，乙方必须明确物品数量清单。3.甲方对房屋设施设备应积极协调维修，不得影响乙方正常办公。4.租赁期满后，甲方有权要求乙方租赁期满或者合同终止后将租赁物以良好的，适租的状态交还甲方，乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要的措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。5.乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：（2）承租人拖欠租金累计1个月的。（二）乙方应履行的义务。3.租赁期间内承租屋及营业设施的维护维修、保养及相关费用由乙方负责承担；4.租赁期内的电、暖、网费等费用均由乙方承担；5.租赁期内如乙方需对承租屋进行装饰、装修，必须事先征得甲方书面同意，必须遵守甲方相关管理规定，签订《装饰装修管理协议》，办理相关装修手续后方可施工，合同期满乙方不得擅自拆除装修，装修归甲方无偿所有。6.租赁期内乙方如因经营需要改造墙面的，必须征得甲方书面同意。因乙方违约或乙方单方提出中途解除合同的，乙方应在撤场前将改造的墙面恢复原状，否则甲方有权阻止乙方撤货，并不允许用房租保证金抵顶恢复墙面费用。租赁期满后乙方应负责将隔墙恢复原状，其费用甲方可以从房租保证金中扣除，不足部分由承租人补足后方可撤货。9.乙方应按时足额交纳租金、综合管理费及其它各项应交费用。10.租赁期满同等条件下，乙方有优先续签权。七、违约责任。1.乙方应在合同签署后一周内交纳租金，乙方连续拖欠租金满1个月，甲方有权收回出租屋并解除合同，所收房租保证金不予退还。5.在租赁期满或解除合同后，乙方必须即时搬出全部物品，到期一周内若房屋内仍有遗留物，视为乙方放弃该物所有权，甲方依此合同取得该遗留物的所有权，由甲方通过公证机关办理公证手续，公证费、遗留物占用承租屋期间的租金及由此发生的其他相关费用均由乙方承担。附：如遇甲方有重大活动，乙方应无条件配合甲方工作。后银川市体育中心即将涉案房屋出租于银川市锐德卡丁车俱乐部使用。2020年6月17日，银川市体育中心向银川市锐德卡丁车俱乐部发送《锐德卡丁车俱乐部租金缴费告知函》1份，载明，“一、应缴费用。依据你公司同我中心签订的房屋租赁合同及实际使用情况，锐德卡丁车俱乐部应付房租金额统计：1.2016年10月1日至2017年9月30日20万元；2.2017年10月1日至2018年9月30日20万元；3.2018年10月1日至2019年9月30日20万元；4.2019年10月1日至2020年4月30日，20万元÷12月﹦11666元／月，11666元×7月﹦116666元。房屋租金总计：716666元。二、减免费用：1.2018年贺兰山体育场维修改造，减免6-12月共计6个月租金100200元。2.2018年全民健身体育产业贡献减免3个月租金计50100元。3.2020年依据银川市《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业共共渡难关的十条政策措施》，按照两免三减半的精神，予以减免优惠3.5个月租金计58450元。合计减免金额208750元。已付租金8万元，需缴纳房屋租金427916元。三、就上述条款执行缴费期为《商户租金缴费告知函》下发后10个工作日之内，向银川市体育中心出具还款计划。四、如无法达成调解协议，银川市体育中心将启动法律诉讼程序。”本案审理过程中银川市体育中心与银川市锐德卡丁车俱乐部均认可签订涉案合同时口头约定电费每季度1万元，双方均同意按照双方实测的涉案租赁房屋面积6300㎡作为计算采暖费的依据。银川市瑞德卡丁车俱乐部已支付银川市体育中心租金12万元，支付2018年6月前的电费6万元，剩余租金及电费、采暖费未付。另查明，向涉案贺兰山体育场提供供热服务的银川平颢新能源热力有限公司出具的采暖费结算通知单显示涉案贺兰山体育场供热面积为67668平方米，按办公类收费。银川市体育中心实际支付采暖费如下：2016-2017年度1037646.21元，2017-2018年度1034999.05元，2018-2019年度1008180.38元，2019-2020年度1180726.47元。上述事实，有当事人陈述、银川市体育中心提交的《银川市体育中心商铺租赁合同》、《锐德卡丁车俱乐部租金缴费告知函》、银发改发〔2019〕311号关于调整银川市城市供热价格的通知、贺兰山体育场采暖费结算通知单、国有土地使用证（2014）60030号（复印件）、财政资金授权支付凭证、预算拨款（经费拨款）、财政资金直接支付申请书，以及银川市锐德卡丁车俱乐部提交的锐德卡丁车俱乐部租金缴费告知函、视频（附光盘）、银行交易明细等证据在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，银川市体育中心与银川市锐德卡丁车俱乐部签订的《银川市体育中心商铺租赁合同》约定，租期自2016年10月1日至2017年9月30日共计12个月，现该合同虽然已经到期，但银川市体育中心在租赁期限到期后并未提出异议，而是由银川市锐德卡丁车俱乐部继续租赁涉案房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。又依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。银川市体育中心已经于2020年6月17日向银川市锐德卡丁车俱乐部发函要求其就欠费事宜出具还款计划，如无法达成协议将启动诉讼程序，后双方未能达成一致，现银川市体育中心起诉要求解除《银川市体育中心商铺租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于银川市体育中心主张的欠付租金的问题，双方在《银川市体育中心商铺租赁合同》约定每年实付租金为20万元，即每月租金为16666.7元（20万元÷12月），自2016年10月1日至银川市体育中心主张的2020年9月30日租金为80万元（20万元×4年），扣减银川市锐德卡丁车俱乐部已经支付的12万元，以及银川市体育中心自愿减免的：2018年6-12月贺兰山体育场维修改造期间计6个月的租金10万元（16666.7元×6月），以及2018年全民健身体育产业贡献减免3个月租金计5万元（16666.7元×3月）和2020年新型冠状病毒疫情期间3.5个月租金58333元（16666.7元×3.5月）后，银川市锐德卡丁车俱乐部还应支付银川市体育中心租金471667元。关于银川市体育中心主张的2018年6月至2020年6月的电费，本案审理过程中双方均认可口头约定电费每季度1万元，即每年电费为4万元，故自2018年6月1日至2020年6月1日的电费为8万元（4万元×2年）。原告自认的贺兰山体育场维修改造期间计6个月及2020年新型冠状病毒疫情期间3.5个月，上述期间银川市锐德卡丁车俱乐部不能正常经营，亦应减免相应电费31666.7元（9.5月÷3月×1万元），故银川市锐德卡丁车俱乐部实际应支付截至2020年6月1日前的电费48333.3元。关于银川市体育中心主张的采暖费，双方在《银川市体育中心商铺租赁合同》中明确约定租赁期内的采暖费由银川市锐德卡丁车俱乐部承担，现银川市体育中心已提交证据证明其交纳了租赁期间的采暖费，故银川市体育中心有权向银川市锐德卡丁车俱乐部主张涉案房屋2016-2020年度的采暖费。关于采暖费的计费标准，银川市体育中心按照供热公司实际向其收取的贺兰山体育场整体采暖费的计费面积及计费金额，平均计算出收费单价，据此向银川市锐德卡丁车俱乐部主张采暖费，即2016-2017年度按3.1元／㎡／月计算（1037646.21元÷67668㎡÷5月），2017-2018年度按3.1元／㎡／月计算（1034999.05元÷67668㎡÷5月），2018-2019年度按3元／㎡／月计算（1008180.38元÷67668㎡÷5月），2019-2020年度按3.5元／㎡／月计算（1180726.47元÷67668㎡÷5月）。该计费标准均低于银川市同期同类房屋供热价格，不违反法律规定，本院予以确认。关于计费面积，因《银川市体育中心商铺租赁合同》中并未明确载明租赁房屋面积，现双方均同意按照双方实测的涉案租赁房屋面积6300㎡作为计收采暖费的依据，本院予以确认。故银川市锐德卡丁车俱乐部应支付银川市体育中心采暖费400050元〔（3.1元×2＋3元＋3.5元）×6300㎡×5月〕。但2020年新型冠状病毒疫情期间，银川市锐德卡丁车俱乐部并未实际经营，未享受供暖，本院酌情扣减2个月采暖费计44100元（3.5元／㎡／月×2月×6300㎡）。同理，银川市体育中心自认2018年6-12月计6个月期间贺兰山体育场维修改造，该期间银川市锐德卡丁车俱乐部亦不能正常经营，不能享受供暖，亦应酌情扣减2个月采暖费计37800元（3元／㎡／月×2月×6300㎡）。因此，银川市锐德卡丁车俱乐部实际应支付银川市体育中心采暖费318150元。综上所述，对银川市体育中心要求银川市锐德卡丁车俱乐部支付租金471667元（截至2020年9月30日）、电费48333.3元（截至2020年6月1日）、采暖费318150元（2016-2020年度）的诉讼请求，本院予以支持。对银川市体育中心的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除银川市体育中心与银川市锐德卡丁车俱乐部签订的《银川市体育中心商铺租赁合同》；二、银川市锐德卡丁车俱乐部于本判决生效后三十日内支付银川市体育中心租金471667元（截至2020年9月30日）、电费48333.3元（截至2020年6月1日）、采暖费318150元（2016-2020年度），三项共计838150.3元；三、驳回银川市体育中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14346元，减半收取计7173元（实收7173元），由银川市体育中心负担1505元，由银川市锐德卡丁车俱乐部负担5668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 罗 娟二〇二〇年十二月十五日书记员 陈静雯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。