贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民初69号 原告（案外人）：缪光回，男，汉族，1960年11月1日生，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：吴应云，联通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨露，联通律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告（申请执行人）：李佩玲，女，汉族，1970年12月30日生，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 第三人（被执行人）：贵州紫云卓远房地产开发有限公司。住所地位于贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇新城区**。 法定代表人：朱长庚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏应扬。代理权限为特别授权代理。 第三人（被执行人）：朱长庚，男，汉族，1963年8月29日生，住湖南省永州市冷水滩区。 第三人（被执行人）：姚亮平，男，汉族，1963年3月25日生，住湖南省永州市冷水滩区。 原告缪光回与被告李佩玲、第三人贵州紫云卓远房地产开发有限公司（以下简称“卓远房开公司”）、朱长庚、姚亮平案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭于2020年9月25日、12月8日公开开庭进行了审理。原告缪光回及其委托代理人吴应云、杨露，被告李佩玲及其委托诉讼代理人刘延芳，第三人卓远房开公司的委托诉讼代理人魏应扬到庭参加了诉讼。第三人朱长庚、姚亮平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销安顺市中级人民法院于2020年6月18日作出的（2020）黔04执异31号《执行裁定书》；2、依法撤销安顺市中级人民法院作出的（2017）黔04执114号《执行裁定书》、（2019）黔04执恢69号《执行裁定书》关于查封坐落于紫云县的裁定，解除对该商铺的查封、拍卖并立即终止对该商铺的执行。3、诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年8月21日，原告与第三人卓远房开公司签订《商品房买卖合同》，购买卓远房开建设的紫云县，购房总价款1005648元。合同签订当日，原告即向卓远房开支付购房款525000元。此后，卓远房开将商铺交付原告管理、使用，原告将该商铺出租至今，之所以未办理不动产登记备案及按揭贷款等，系卓远房开自身原因所致，原告并无过错。然而，卓远房开与第三人因债务纠纷进入执行程序后，致使原告所购买的上述商铺被法院查封。原告认为，原告已经合法购买涉案商铺，支付了大部分购房款，并实际占有使用，原告与卓远房开的商品房买卖合同已成立并生效，且已实际履行。原告的权利能够排除执行。上述执行裁定书侵害了原告的合法权益，应予撤销。 被告李佩玲的答辩称：原告与卓远房开公司、姚亮平、朱长庚之间存在民间借贷关系，后因借款未及时偿还，双方签订房屋买卖合同并由卓远房开出具了收款收据，请法院对原告已付款的证明及付款方式予以查明。 第三人卓远房开公司、朱长庚、姚亮平未作答辩。 原告向本院提供了以下证据： 1、身份证，拟证实原告的基本身份信息。 2、商品房买卖合同、收据，拟证实涉案的商铺于2016年8月21日购买并支付大部分房款。 3、铺面出租合同、收条及照片，拟证实涉案商铺一直由原告占用使用并已经出租。 4、（2020）黔04执异31号执行裁定书，拟证实原告提出执行异议被驳回。 5、送达回证，拟证实（2020）黔04执异31号执行裁定书于2020年7月2日送达给原告。 6、转账凭证，2013年7月30日，缪光回向姚亮平转账500000元。 被告李佩玲的质证意见：对于第2、3组证据的真实性、客观性与关联性均不认可。原告的部分款项系向个人支付的，对付款的真实性不予认可，且二原告没有付清全款，不能排除执行。另外，涉案房屋的性质是商铺，并非原告用于居住的唯一住房。 被告李佩玲向本院提供了以下证据：（2016）黔民初236号判决和（2017）最高法民终241号民事判决，李佩玲与卓远房开签订的《商品房买卖合同》，抵押物清单，房屋登记备案表，拟证实卓远房开及其三被告签订合同包括了本案诉争的房屋。涉案房屋在2015年12月11日备案房屋登记在李佩玲名下，并在不动产登记中心进行了公示。原告房屋在备案登记在李佩玲名下后与卓远房开签订房屋买卖合同主观上存在过错，房屋客观上不能进行第二次交易。 原告的质证意见：对三份判决书的三性无异议，但是对其他证据有异议，李佩玲与卓远房开签订的商品房买卖合同实为借贷，涉案房屋曾经备案到李佩玲名下，但是没有交付并办理过户手续。原告与卓远房开签订合同后，已经交付行使了物权的权利，李佩玲的上述证据达不到其证明目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：原告称其于2013年7月30日向姚亮平转账500000元作为认购涉案房屋的定金。后原告与卓远房开于2016年8月21日签订《商品房买卖合同》，约定原告向卓远房开购买位于紫云县，购房总价款1005648元，原告于合同签订之日交付首付款525000元，剩余房款480648元以银行按揭支付。卓远房开向原告出具收据载明收到购房款共计525000元（原告称其中的25000元是现金支付）。后因无法办理按揭及另行约定支付方式，原告至今未支付剩余尾款。 本案第一次庭审中，经本院向原告释明，要求其在庭审结束后一个月内按照买卖合同约定将剩余房款交付法院执行，但原告未在上述期限内向本院交付剩余房屋价款。另外，原告陈述称涉案房屋于2016年交付给原告，原告于2017年5月将涉案房屋出租给案外人。 审理中，经本院向紫云自治县自然资源局调查了解，因本案卓远房开未向紫云县自然资源局提交国有土地建设使用权及房屋所有权首次登记所需材料，故本案中的房屋暂不能为原告办理过户登记。 另查明：李佩玲诉卓远房开及朱长庚、姚亮平民间借贷纠纷一案，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初236号判决后，李佩玲向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院作出（2017）最高法民终241号民事判决。判决主要内容为：三被告卓远房开、朱长庚、姚亮平于判决生效后十五日内返还李佩玲借款本金1146万元及利息（2016年12月31日之前的利息为409.042万元，之后的利息按年利率24%计算，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日）。若三被告不履行生效判决确定的上述金钱债务，李佩玲可申请拍卖涉案《商品房买卖合同》即《抵押物清单》所列房屋以偿还本案借款本息。后贵州省高级人民法院作出（2017）黔执79号执行裁定书，裁定该案由本院执行，本院以（2017）黔04执114号立案执行。执行过程中，本院于2018年5月8日向紫云布依族苗族自治县（以下简称紫云县）房地产管理中心送达（2017）黔04执114号之一协助执行通知书，查封了被执行人卓远房开名下的以下房产：位：位于紫云县封期限为三年。原告所购买的涉案商铺在查封房产之列。该案已裁定终结执行，后本院以（2019）黔04执恢69号立案恢复执行。 在执行过程中，原告对涉案商铺提出书面异议，要求停止执行。本院作出（2020）黔04执异31号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，并于2020年7月2日将（2020）黔04执异31号执行裁定书送达给原告。原告不服，于2020年7月14日提起本案执行异议之诉。 本案的争议焦点：原告对涉案房屋享有的权益是否能够排除执行。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人欲排除对涉案房屋的强制执行，需满足上述条款中规定的四个要件。具体到本案，首先，原告与卓远房开公司签订房屋买卖合同的时间是2016年，早于涉案房屋被查封的时间2018年，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，原告于2017年5月就已将涉案房屋出租给案外人，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。再者，因卓远房开未向紫云县自然资源局提交国有土地建设使用权及房屋所有权首次登记所需材料，故本案中的房屋暂不能为原告办理过户登记，由此应予认定涉案房屋未办理过户登记并非原告的原因，符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。最后，原告称其已经支付的房屋价款为525000元，并提供转账凭证拟证实其在2013年7月向姚亮平支付500000元用于认购涉案房屋，而原告与卓远房开签订购房合同的时间为2016年，且该笔款项系转入姚亮平个人账户的，本院认为该种付款方式不符合通常的房屋买卖交易习惯。原告称首付款中另外的25000元是支付的现金，也没有其他证据加以佐证，故本院对于原告称其已经支付房屋价款共计525000元的主张不予采信。且即使原告确实已经支付了525000元的首付款，仍有部分余款未付清。经本院向原告释明，原告亦未在指定的期限内将剩余房屋价款交付执行，故不满足上述条款中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。 综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房屋享有的权益不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告缪光回的诉讼请求。 案件受理费13850元，由原告缪光回负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审 判 长  廖美娟 审 判 员  陈雯贞 人民陪审员  方 萍 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  周愿垚 书 记 员  李 倩