江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9358号原告：李国风，女，1971年2月25日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告：杨航，男，1996年9月15日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。两原告共同委托诉讼代理人：毛斌，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201010918738。两原告共同委托诉讼代理人：刘翀，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201910076536。被告：深圳市万象美物业管理有限公司南昌万达城分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区九龙湖片区JLH1605-A04地块赣江南大道与萍乡大道交汇处万达城********，统一社会信用代码：91360125091073917B。负责人：季红民，职务：总经理。委托诉讼代理人：姜炽伟，系该公司员工。被告：韩伟，男，1959年9月24日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：南昌万达城投资有限公司，住，住所地：江西省南昌市红谷滩新区宜春大道**南昌万达城****一社会信用代码：9136010006973941XM。法定代表人：王迎佳，职务：执行董事。委托诉讼代理人：曾彬，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴岳雄，系该公司员工。原告李国风、杨航诉被告深圳市万象美物业管理有限公司南昌万达城分公司（以下简称万象美物业公司）、韩伟财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，原告申请追加南昌万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）作为被告参加诉讼，本院予以准许，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国风、杨航的委托诉讼代理人毛斌，被告万象美物业公司的委托诉讼代理人姜炽伟、被告韩伟、被告万达城公司的委托诉讼代理人曾彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国风、杨航诉称，2015年7月30日，原告与被告万达城公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告万达城公司将坐落在南昌市红谷滩新区东起城运大道、西至九龙大道、北临九龙湖、南至规划路（南昌万达城）A区S7#商业楼第一单元124室商品房卖给原告，该商品房销售建筑面积为118.02平方米，用途为商业用房。被告万达城公司在合同附件五中指定被告万象美物业公司作为原告的前期物业管理，约定被告万象美物业公司对房屋共用部位进行维护和管理，被告万象美物业公司之后在《关于物业服务公司变更相关事宜的确认书》中对其物业管理的职能义务进行确认。2015年年底，被告万达城公司将房屋交付给原告，原告于2017年8月14日将简单装修过的房屋租赁给淦小强，月租金为40元/平方米，期间第二年开始按10%增涨房租费用直至合同期满，租赁期限为5年，淦小强对房屋进行了精装修，并用于经营爱迪国际护肤造型店，分上下两层。被告韩伟是案涉房屋楼上的业主，于2018年春节前后入住，入住前后其私自搭建了一间卫生间。被告万象美物业公司在天花板隔层装了一个暗箱。同年8月20日之后，租户淦小强发现房屋天花板有漏水的迹象，以严重影响经营为由拒绝支付租金费用。原告与租户淦小强分别在10月、12月对漏水处进行堵漏，加固防水，对天花板进行了修复，但修复后不到一个月的时间又开始漏水。漏水近一年来，房屋的屋顶天花板发霉发臭，进一步腐蚀了墙面，甚至有影响电路导致短路的情形，导致房屋无法正常使用。被告万象美物业公司安装暗箱的行为和被告韩伟私自改装卫生间的行为致使房屋屋顶漏水，且屋顶漏水属于被告韩伟的维护管理范围。为维护自身合法权益，故原告诉至本院，请求判令：１、各被告对原告坐落于南昌市红谷滩新区东起城运大道、西至九龙大道、北临九龙湖、南至规划路（南昌万达城）A区S7#商业楼第一单元124室的商品房出现漏水问题进行修复，并承担相应的修复费用；２、被告向原告赔偿租金损失62314.56元（暂计算为12个月租金，以44元/平方米计算，实际计算至漏水问题解决之日止）；３、被告向原告赔偿其他损失3万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告万象美物业公司辩称，前期发现案涉房屋漏水，我方联系了楼上业主，三方协商，经由我方联系中建二局，但问题未解决，发现了一个降板，经反复推敲，发现里面是漏水，我们后期也联系了被告万达城公司去查看，确实有这样的问题。至于原告与被告韩伟、万达城公司的维修人员如何协商处理的，我方就不清楚了，我方只负责跟进。对原告没有一定要解决房屋漏水的义务。对于房屋内部问题，我方是不承担责任的。被告韩伟辩称，我方于2016年9月对房屋进行装修，装修期间没有破坏厕所、厨房地面的防水，所有管线都是在地面铺设，对做防水的部分都是进行两遍以上的防水措施，厕所防水在试水后，于2016年12月24日通过物业验收。2018年8月底搬家到万达旅游城A1区11栋2单元403室居住。在8月20日收到物业反映楼下有漏水的事情，我方第二天就赶到了万达，查看了漏水情况，对厕所相关部位进行检查，也停用了该厕所的水，并对瓷砖缝隙进行了防水处理。物业在5楼做过试验，向排水管内倒水，发现倒水会加大楼下漏水水量。店面也对漏水进行了处理，但效果一直不好。通过我们收集相关图像资料，请教有关专家，得出了在我家楼板之下大约半米深处还有一层楼板，在这个夹层中安装有本栋楼的主排水管和支管的结论。我方向物业反映了这个情况。我方认为原告与我方之间的物产没有产生共同结合点，两个主体都是完全分立的部分。我方的污水排放完全排入到了开发商预留的污水管道，原告诉我地面漏水没有依据。原告的物产和主楼接触面有高出楼面50多公分的坚固水泥承重圈梁，承担楼层的整体重量，圈梁内、外防水都是完好如初没有改变的，漏水是改动造成的没有说服力。楼下店面在装修时把房顶部的排水管进行了全封闭装修，没有预留检修口，造成了发生漏水不能检修的现状，并使后期的事态不断扩大化，是根本的原因。综上，请求法院驳回原告对我的起诉。被告万达城公司辩称，原告房屋漏水非我公司房屋质量问题，与我公司无关，更无须承担修复费用。我公司出售给原告的房屋都是经过竣工验收合格的房屋，包括防水等各方面交付时经过了检测确认不存在质量问题。根据我方与原告签订的《商品房买卖合同》附件四的有关约定情形，在没有进行专门的检测鉴定情况下，根本无法确认我方的房屋质量与原告房屋漏水之间是否存在因果关系，故我方无需承担责任。退一步讲，即使是房屋存在质量问题引起的漏水，原告主张的租金损失和其他损失并非必然损失，原告主张租金损失和其他损失没有任何依据。租金收入作为一种可得利益，具有不确定性，原告也未举证证明存在其他损失。被告韩伟私自改变卫生间点位，是造成本次漏水原因。综上，请求法院驳回原告对我公司的所有请求。经审理查明：2015年7月30日，两原告购买被告万达城公司开发坐落于南昌市红谷滩新区的商铺，被告韩伟系该商铺楼上403室（以下简称403室）业主，被告万象美物业公司为该小区提供物业管理服务。2017年，原告将商业楼-124室出租给案外人淦小强经营使用，2018年7月左右，淦小强发现该商铺天花板漏水，并联系了原告和被告万象美物业公司。原、被告就房屋漏水问题协商未果，故原告诉至本院。审理中，原告申请证人淦小强出庭作证，淦小强陈述：其与原告签订商铺租赁合同，2017年签订，租赁期限5年，漏水的时候支付了三个月租金，大概10、11月份就没有再支付租金了，店铺一直在经营，但中间修补了四次，楼下剪发可以正常经营，楼上美容受到影响，房间里面不漏水。另查明，原告申请对商业楼-124室漏水原因及受漏水影响的损失金额进行鉴定，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对商业楼-124室漏水原因进行鉴定，2020年6月12日，该鉴定机构出具仲恒建字（2019）SW2437房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：商业楼-124室漏水是由于403室卫生间马桶排污管破损，且403室沉箱未做防水处理，即403室卫生间马桶排污管破损处滴漏的水流至沉箱渗入124室天花板。建议对403室沉箱做放水处理，对403室卫生间马桶排污管进行修补或更换处理。原告为此支付鉴定费15000元。被告韩伟提出异议，8月25日，该鉴定公司出具回复函一份，载明：来函所述“洗脸盆下水管道弯头端大量漏水，马桶下水管弯头端有滴漏，主排水管管道三通端有渗漏现象，沉箱底部的水泥面钻孔没有完全封堵好等现象”，鉴定报告结论包含“卫生间马桶排污管破损”，漏水原因已有完整逻辑性，事实清晰，证据确凿，该点不影响我司鉴定报告对漏水原因的分析，也不足以影响法院分析断案。10月26日，另出具《回复函》一份，载明：一、详见我司第一次异议回复函，我司受理委托鉴定内容为“对商业楼-124室商铺漏水原因进行鉴定”，对造成排水管漏水的原因不在委托鉴定范围内；二、我司鉴定报告处理建议仅供参考，并非处理方案，具体处理方案应由具备相关资质单位出具或由原、被告双方协商商定；三、鉴定报告现场记录未叙述其余两处漏水点，是因为漏水原因已有完整逻辑性，事实清晰，证据确凿，该点不影响我司鉴定报告对漏水原因的分析，若贵方坚持增加该部位两处漏水点，我司可增加于鉴定报告现场检查情况中……。被告韩伟称已对该鉴定报告提出异议，鉴定机构也出具了书面回复函，我对回复函无异议，漏水点在沉箱之下，不在我家，原告说我改造管道造成商业楼-124室漏水，从照片上看，沉箱里面的管道是完整的，我是在沉箱上面做的改造。被告万达城公司对鉴定报告真实性无异议，鉴定结论已经明确说明漏水是403室卫生间马桶排污管破损造成的，与我公司无关，据了解，403室存在私自改变卫生间的点位，是造成本次漏水原因。同年10月19日，江西中辉工程咨询代理有限责任公司作出中（2020）价鉴字第0604号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：403室卫生间修复费用16608.36元，商业楼-124室修复费9463.86元。原告为此支付鉴定费1万元。原告对该鉴定意见书真实性无异议，关联性有异议，楼上的费用，我和被告韩伟签订了协议，费用是2万元，双方应当按照认可的2万元协议来进行，楼下的费用9463.86元过低，不能恢复到原状。还查明，被告大连万象美物业管理有限公司南昌万达城分公司于2019年10月14日变更公司名称为深圳市万象美物业管理有限公司南昌万达城分公司。上述事实，有南昌市商品房买卖合同、仲恒建字（2019）SW2437房屋安全鉴定报告、中（2020）价鉴字第0604号工程造价鉴定意见书及原、被告当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，公民的合法财产受法律保护。公民、法人由于过错侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。仲恒建字（2019）SW2437房屋安全鉴定报告、中（2020）价鉴字第0604号工程造价鉴定意见书，经现场检查、测量分析，得出了鉴定结论，符合科学原理，评估程序合法，本院予以确认，原、被告虽提出各自异议，但均无举证，本院不予采纳。根据两家鉴定公司的现场图片、结合原、被告陈述，可以确认在403室卫生间地面下的沉箱系原开发商施工建造。经鉴定漏水是由于403室卫生间马桶排污管破损，且403室沉箱未做防水处理，即403室卫生间马桶排污管破损处滴漏的水流至沉箱渗入124室天花板。本院认为被告万达城公司开发建设房屋时，在店面屋顶、四楼地面之间建造沉箱，该沉箱的存在致使排污管处于全封闭状态，未预留检修口，不能及时发现并检查漏水风险，且403室沉箱未做防水处理，被告万达城公司存在过错，是导致本案纠纷产生的根本原因，被告万达城公司的行为与损害事实之间有因果关系，其应承担本案的全部责任。被告万达城公司应当对漏水问题进行修复，即修补或更换破损的排污管，并对403室沉箱做防水处理。在修复过程中原、被告均应协商并配合制定出一个合理的修复方案避免再次产生纠纷，减少损失的扩大，节约司法资源。如因双方当事人不配合整改而扩大的损失，应由过错方承担相应责任。根据鉴定报告显示马桶排污管破损位置位于沉箱内，无证据显示该破损系被告韩伟使用不当造成，排污管处于全封闭状态被告韩伟也无法发现，原告主张被告韩伟承担责任，证据不足，本院不予支持。被告万象美物业公司在本案中不存在过错，无需承担责任。被告万达城公司提出的案涉房屋系竣工验收合格房屋、无法确认房屋质量与原告房屋漏水之间是否存在因果关系等抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。被告万达城公司辩称被告韩伟私自改变卫生间点位是造成本次漏水原因，无事实依据，本院不予采信。403室卫生间修复费用16608.36元，系因查明案件事实必然产生的费用，与本案具有关联性，为减少诉累，可在本案中一并处理，原告负责修复403室卫生间。对于原告主张2万元开凿及修复费用，证据不足，本院不予采纳，但结合开凿事实，本院酌定开凿费用为2000元，修复费用以上述鉴定机构评估费用为准。原告主张的租金损失，发生漏水后，租户淦小强一直在商业楼-124室继续经营，未解除租赁合同导致原告产生租金损失的事实发生，且原告与淦小强之间存在房屋租赁合同关系，与原告存在利害关系，故原告主张租金损失，证据不足，本院不予支持。原告主张其他损失3万元，无举证，本院不予支持。综上，被告万达城公司应当对房屋漏水问题进行修复，修补或更换破损的排污管，并对沉箱做防水处理。被告万达城公司应支付原告修复费用28072.22元（16608.36元+9463.86元+2000元）。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告南昌万达城投资有限公司于本判决生效后十日内修复原告李国风、杨航南昌市红谷滩新区南昌万达城A区S7#商业楼-124室商铺漏水问题，修补或更换破损的排污管，并对沉箱做防水处理。二、限被告南昌万达城投资有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李国风、杨航修复费用28072.22元。三、驳回原告李国风、杨航的其他诉讼请求。如果被告南昌万达城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告李国风、杨航预交的案件受理费2110元，鉴定费25000元，合计27110元，由被告南昌万达城投资有限公司负担26110元，原告李国风、杨航负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年十二月九日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过催的，应当承担侵权责任。第十五条【承担侵权责任的方式】承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。