江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终808号上诉人（原审被告）：常州嘉腾置业有限公司，住所地常州市新**高新科技园创新科技楼****常州国际商务中心**。法定代表人:裴丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：程晓鹏，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：彭忠伟，江苏铭天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁君伟，男，1996年10月31日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：吴文伟，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常超，北京市盈科（常州）律师事务所律师。上诉人常州嘉腾置业有限公司（以下简称嘉腾公司）因与被上诉人丁君伟商品房销售合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉腾公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回丁君伟的诉讼请求；一、二审的诉讼费由丁君伟承担。事实和理由：一审法院部分事实认定不清，法律适用错误。一、关于质量问题违约责任的确定及承担。一审法院参照合同第十八条关于因房屋主体结构质量不合格解除合同的违约金标准确定因质量问题丁君伟不能实现入住目的的违约金没有法律依据和合同依据。二、关于质量问题修复。1.就房屋质量问题，共有三次检测／鉴定意见，应以2019年3月12日常州市建筑科学研究院集团股份有限公司常建科（2018）建鉴字第050号司法鉴定意见书即最后一次鉴定意见为准。而该意见中8.2结构承载力的结论是，框架柱、结平梁的承载力均满足规范要求。也就是说房屋主体结构不存在质量问题。主体结构不存在质量问题，除了防水，其余质量瑕疵均已过保修期限，不应再由嘉腾公司修复。2.鉴定问题、修复方案均由常州建科院出具，修复报价由常州建科院的全资子公司鼎达公司出具。即，鉴定人、修复人为“亲生母子”，天然存在利益关系。也即运动员、教练员和裁判员为同一家庭成员。这样的鉴定意见、修复方案和报价是名副其实的垄断。嘉腾公司是专业的建设单位，对于房屋建筑造价具有非常专业的判决和估算。鼎达公司的报价高出正常修复费用数倍。3.丁君伟的诉讼请求是要求嘉腾公司修复，而嘉腾公司自始至终愿意修复，且完全具备修复能力。在此情况下，一审法院直接判令由第三方修复，没有法律依据和合同依据。4.涉案房屋至今未维修，就算应当支付维修费用，也应在实际维修且丁君伟实际支出维修费用后再要求嘉腾公司支付。如果不经维修就直接将维修费用赔偿给丁君伟，因为该房屋主体结构没有质量问题，那么，丁君伟完全不用专门修复所谓的质量问题，而是直接进行装修。如此一来，维修费用将不再是维修费用，而是丁君伟的获利，导致法院判决的维修费用失去其本应有的意义。三、关于质量保修。1.保修期从交付之日起计算。一审法院尚未查明交付之日。2.丁君伟提出问题后，嘉腾公司愿意且积极履行维修义务，是丁君伟强行阻止嘉腾公司维修，那么，由此产生的责任应由丁君伟承担。而且，丁君伟也并未自行或委托他人维修，并未产生维修费用，丁君伟也就无须承担维修费用。3.本案在起诉前已经有了检测意见，在嘉腾公司有能力且愿意维修的情况下，丁君伟仍然执意要求再次进行检测，属扩大损失。再次鉴定的费用和损失应由丁君伟承担。四、关于房屋交付与合同解除。1.丁君伟拒绝办理房屋交付手续，嘉腾公司可以解除合同，并要求丁君伟承担违约责任。就房屋交付，嘉腾公司并未违约（一是房屋符合合同约定的交付条件，二是履行了通知义务）。丁君伟未按嘉腾公司通知要求办理交付手续，未能交付的责任应由丁君伟承担。2.一审法院以“被告认为其已经书面通知原告交付案涉房屋，其仅仅提供了通知及邮寄凭证自留件，但其未能举证证明实际送达原告或原告签收......”，大大加重了嘉腾公司的举证责任。举证责任不是无穷无尽的，而是有边界的。丁君伟在《商品房买卖合同》中预留了电话和地址，《补充协议》二十.1条明确约定“买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准”。3.嘉腾公司于2016年1月29日按照丁君伟在合同中写明的联系地址和电话邮寄了交付通知，邮戳可见。至此，嘉腾公司已经完成了合同约定的书面通知办理交付手续的义务。该邮件并未退回，说明邮件已经按照丁君伟在合同中写明的地址送达。如果丁君伟抗辩未收到，则未收到的责任和过错应由丁君伟承担（未留本人电话及可收邮件地址）。况且，在一审庭审中，丁君伟陈述，合同中所留电话为其母亲电话，所留地址为其父母经营的公司的地址，购房时其正在上学。既然丁君伟预留了其父母公司地址和其母亲的电话，那么，公司收发部门签收应视为丁君伟签收。五、其他事实认定错误。1.丁君伟向嘉腾公司支付的购房款为4913390元，不是5615982.96元。2.江苏鼎达建筑新技术有限公司的报价单为修复质量瑕疵，并非加固工程。嘉腾公司补充上诉意见认为：1.嘉腾公司已按约交付房屋，丁君伟在2016年1月31日收房。丁君伟购买的是现房，对房屋外观质量是否有瑕疵已充分了解。2.本案质量缺陷均是外观缺陷，该质量问题均已超过一年保修期。3.丁君伟的第三项诉讼请求是赔偿损失，但一审法院却按违约金计算损失，不符合法理。丁君伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，嘉腾公司的上诉理由均没有事实和法律依据，依法不能成立。恳请二审法院驳回嘉腾公司的上诉请求，维持一审判决。1.买卖合同补充协议第十条是嘉腾公司提供的格式条款合同，嘉腾公司未尽到合同法第39条规定的提示义务和说明义务，同时，该部分内容也是免除了嘉腾公司的责任，加重了丁君伟的责任，排除了丁君伟享有的相关权利，因此违反了合同法第40条的规定，属于无效条款。2.关于是否已经过保修期，在一审阶段，双方当事人共同委托了鉴定机构对相关问题进行了检测，显示案涉房屋存在大梁缺陷、柱缺陷、梁板裂缝等诸多结构性问题，以及空鼓、裂缝等其他问题，均给出了针对性的修复意见。根据房屋质量的质保说明书及国家关于房屋质量保证的相关规定，涉及到主体结构和地基基础的保修期为工程的合理使用年限，也就是俗称的保终生，一审判决内容中已经明确表示空鼓裂缝等非结构性问题，在日后的装修中也可以弥补，对于丁君伟要求修复该部分问题的诉请，本来也没有支持，仅仅是支持了涉及到梁、柱等主体结构的修复费用，因此本身房屋的相关质量问题已经不涉及保修期的问题，所以针对嘉腾公司关于相关问题已经过质保期的系列陈述，没有事实依据。3.关于嘉腾公司是否进行修复，通过一审鉴定可以看出，案涉房屋自交给丁君伟以来，一直存在诸多问题，嘉腾公司从未对其进行修复，所以其关于积极修复相关问题的陈述显然是与事实情况不符的。4.关于本案中嘉腾公司是否需要承担违约损失的问题。无论是根据买卖合同第18条的规定，还是依据最高院关于商品房买卖司法解释相关规定，案涉房屋涉及到主体结构问题的，买受人有权要求出卖人承担赔偿损失的法律责任。因此一审法院关于该部分的判决内容也是合法合理的。丁君伟向一审法院起诉请求：1.判令嘉腾公司赔偿丁君伟房屋维修费用399742元，并对鉴定报告中8.1、8.2、8.4项进行维修；2.判令嘉腾公司支付丁君伟鉴定费用80800元及为鉴定而支出的铲墙费用8000元；3.判令嘉腾公司赔偿丁君伟租金损失25万元；4.本案诉讼费用由嘉腾公司负担。一审法院认定事实：2016年1月4日，丁君伟与嘉腾公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定丁君伟购买嘉腾公司开发建设的位于常州市新北区××幢××号别墅。签订合同后，丁君伟向嘉腾公司支付购房款5615982.96元。合同约定交付期限为2016年1月31日前。双方还就其他事项进行了明确约定。至案涉房屋交付期限，丁君伟发现案涉房屋存在严重质量问题，与嘉腾公司发生争议。嘉腾公司对案涉房屋进行了部分修复整改，丁君伟不予认可。2016年4月20日，丁君伟领取了案涉房屋不动产证书。期间，丁君伟委托常州丁渤房屋质量检测有限公司（以下简称丁渤公司）进行检测，丁渤公司在2016年5月28日出具苏常（ＤＢ）字2016第0004381号检测报告，指出涉房屋存在多处空鼓、裂缝、渗漏及建筑平整度偏差等质量问题，并提出整改方案。嘉腾公司委托常州市建筑科学研究院股份有限公司（以下简称建科院）对案涉房屋进行检测，建科院在2016年12月16日出具ＪＪ11160250号检测报告，认为案涉房屋存在严重孔洞，孔洞内钢筋外露、锈蚀等外观缺陷，严重影响承载能力，并建议采取加固或重新浇筑等措施。因双方上述质量问题及修复意见分歧，丁君伟向法院提起诉讼。审理中，丁君伟、嘉腾公司均表示同意由建科院对案涉房屋工程质量进行鉴定，并同意由法院委托鉴定。建科院于2019年3月12日出具常建科（2018）建鉴字第050号司法鉴定意见书，就装饰、水电、门窗、结构承载力、混凝土梁、柱露筋、疏松及裂缝、房屋渗漏水等质量问题提出检测鉴定意见及修复方案。丁君伟、嘉腾公司对此不持异议，并同意由法院委托江苏鼎达建筑新技术有限公司（以下简称鼎达公司）依据该检测鉴定意见及修复方案制定修复工程专项施工方案。2019年5月，鼎达公司出具专项施工方案。丁君伟、嘉腾公司均予以认可，并同意由法院委托其对专项修复方案提出报价。2019年8月29日，该公司出具报价单，该报价单确认本加固工程预算总造价为399742元。丁君伟为此支付铲墙费用8000元，鉴定检测估价费用80800元。嘉腾公司对该报价持有异议，经法院组织丁君伟、嘉腾公司进行质证，并由出具报告单位专业人员当庭就嘉腾公司持有异议部分逐一进行陈述说明。庭审中，双方均表示同意调解解决纠纷，但因存有差距未能达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，丁君伟、嘉腾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国相关法律规定，案涉房屋买卖合同合法有效。丁君伟依据合同缴纳了全部购房款，嘉腾公司理应按照合同约定交付案涉房屋。丁君伟在合同约定的交付房屋期间内对案涉房屋验房，发现案涉房屋存在的质量问题与嘉腾公司进行交涉，并委托相关检测机构进行检测；嘉腾公司也委托相应的检测机构进行质量问题检测，对有关部位进行修复，但未能取得丁君伟的认可。因此，双方就案涉房屋存在质量问题进行交涉，该行为并非是双方进行解除房屋买卖合同或者丁君伟拒绝接受房屋的行为。虽然丁君伟在此期间办理了案涉房屋的产权登记，领取了不动产证书，但该登记领证行为并不能表明丁君伟实际接受占有案涉房屋。嘉腾公司认为其已经书面通知丁君伟交付案涉房屋，其仅仅提供了通知及邮寄凭证自留件，但其未能举证证明实际送达丁君伟或丁君伟签收，故嘉腾公司抗辩丁君伟拒绝办理交付案涉房屋手续的意见，法院不认可。因案涉房屋客观上存在相应的质量问题，致使丁君伟不能按时正常对该房屋进行装饰装修并达到入住目的，嘉腾公司负有交付标的物存有严重瑕疵的违约责任，理应承担相应的违约责任，该责任的承担可参照合同第十八条关于质量问题的违约金标准即按照合同总价5%承担违约金。故丁君伟主张按照租金25万元计算损失没有超出合同约定金额，法院予以支持。鉴于案涉房屋存在的质量问题，经丁君伟、嘉腾公司双方同意，并由法院委托相关机构进行鉴定并出具相关鉴定报告及修复加固专项施工方案，对相应的费用也作出了造价预算，根据本案实际情况及丁君伟、嘉腾公司的意见，由第三方进行加固修复较为合理，加固修复费用则由嘉腾公司承担。关于丁君伟为检测案涉房屋质量问题和对修复加固制作专项施工方案及报价而支出的费用，依法应由嘉腾公司承担。关于检测报告中涉及其他部位的瑕疵，并不构成严重质量问题而对丁君伟使用产生影响，且该部分瑕疵在丁君伟日后装修中也可以进行弥补，故丁君伟该项诉请，法院不予支持。嘉腾公司在本案中的其他抗辩意见，因未能提供相应的证据加以证实，法院依法不予采信。本案的诉讼费用，应当按照“谁败诉谁承担诉讼费”的原则承担。判决如下：一、常州嘉腾置业有限公司赔偿丁君伟房屋维修费用399742元；二、常州嘉腾置业有限公司支付丁君伟鉴定费用80800元、铲墙费用8000元，合计88800元；三、常州嘉腾置业有限公司赔偿丁君伟其他损失25万元；四、驳回丁君伟的其他诉讼请求。上述款项在判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由常州嘉腾置业有限公司负担。（该款丁君伟已预交，丁君伟同意由嘉腾公司承担部分，由嘉腾公司于判决生效之日起十日内直接支付给丁君伟，法院不再退还）。二审中，双方当事人均未提交新证据。嘉腾公司对一审查明的部分事实提出异议，1.“丁君伟向嘉腾公司支付购房款5615982.96元”，嘉腾公司认为丁君伟支付的房款是4913390元，按照已付房款计算的违约金是245000元，一审计算错误；2.对“至案涉房屋交付期限，丁君伟发现案涉房屋存在严重质量问题，与嘉腾公司发生争议”有异议，认为该查明没有依据，如果有质量问题，丁君伟不会领取产权证；3.对“嘉腾公司委托建科院对案涉房屋进行检测，建科院在2016年12月16日出具ＪＪ11160250号检测报告，认为案涉房屋存在严重孔洞，孔洞内钢筋外露、锈蚀等外观缺陷，严重影响承载能力，并建议采取加固或重新浇筑等措施”有异议，认为该结论没有依据，鉴定报告载明了承载力满足规范要求；4.对“并同意由法院委托鼎达公司依据该检测鉴定意见及修复方案制定修复工程专项施工方案”有异议，认为该查明没有依据；5.对“嘉腾公司对该报价持有异议，经法院组织丁君伟、嘉腾公司进行质证，并由出具报告单位专业人员当庭就嘉腾公司持有异议部分逐一进行陈述说明”有异议，认为该查明不存在。丁君伟对已付房款为4913390元予以确认。二审查明，因受嘉腾公司委托，建科院对涉案房屋进行检测，于2016年12月16日出具JJ1160250号检测报告，明确“该房36-B-C轴夹层结平梁侧面沿梁长方向存在一长条形孔洞，孔洞最大宽度为114mm,最大深度为213mm,孔洞区域内钢筋外露、锈蚀，属外观严重缺陷，已严重影响其承载能力，应采取措施处理……”。二审另查明，《商品房买卖合同》附件四中对房价、面积及房屋基本情况的补充约定：双方一致同意对该商品房的总价作如下变更，按套（单元）计算，该商品房总价款为4913390元。嘉腾公司提供的《住宅质量保修说明》注明，地基基础，地基基础和主体结构温系统的保修期限，为该工程合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面饰面、地面饰面空鼓窗、五金、卫生洁具、智能化系统等，保修期限为1年；电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程，保修期限为2年。保修期限以收房通知书注明的收房日作起算时间。二审还查明，嘉腾公司在一审中以丁君伟经通知未办理入住手续为由提起反诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年12月24日解除，并主张丁君伟支付违约金491339元。二审中，嘉腾公司放弃了一审的反诉请求。丁君伟在诉讼中明确，因验房不合格，双方未办理交房手续。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。二审中，因鼎达公司不具有评估房屋修复费用的资质，双方均同意按照建科院出具的常建科（2018）建鉴字第050号司法鉴定意见书确定的修复方案委托有资质的鉴定机构对修复费用进行评估。本院据此依法委托常州嘉威建设项目管理有限公司（以下简称嘉威公司）对涉案房屋因质量问题产生的维修费用进行鉴定。2020年8月25日，嘉威公司出具鉴定报告，确认涉案房屋修复工程鉴定造价为254792.56元，嘉威公司收取鉴定费2万元，嘉腾公司、丁君伟为此各支付鉴定费1万元。丁君伟对嘉威公司的鉴定意见提出异议，根据丁君伟的申请，江苏恒联建筑设计有限公司技术人员朱叶峰作为专家辅助人员出庭，两鉴定人缪建斌、胡月经丁君伟申请到庭接受质询，丁君伟支付鉴定人出庭费用500元。朱叶峰认为，修复费用的确定是按照常规的预算套的，没有考虑难度系数和复杂系数，地下室的，地下室的净高度不符合设计建科院的修复方案进行鉴定。鉴定人员陈述，计价表是根据常规的施工方法进行编制，符合建科院制定的维修方案的要求；地下室维；地下室维修费用的确定需要提供设计图威公司根据嘉腾公司提交的地下室设计图，出具补充鉴定说明，确认增加造价40666.98元。本院认为，一、关于涉案房屋质量问题。依据建科院出具的常建科（2018）建鉴字第050号司法鉴定意见，明确涉案房屋在装饰、水电、门窗、混凝土梁、柱、房屋渗漏水等方面存在质量问题，双方对该鉴定意见均未提出异议，故一审认定涉案房屋存在质量问题并无不当。二、关于修复责任。嘉腾公司作为房地产开发企业，将涉案房屋出卖给丁君伟，嘉腾公司应当对所涉房屋的责任承担质量保证义务。依据丁渤公司于2016年4月20日出具的房屋质量检测报告及建科院于2016年12月16日出具JJ11160250号检测报告，可以确定双方存在涉案房屋质量争议，且所争议的房屋质量问题在嘉腾公司承诺的质量保修期内，嘉腾公司应当对涉案房屋质量承担保修义务。三、关于修复费用。一审中，法院委托鼎达公司提出报价，因鼎达公司不具有工程造价的估价资质，且二审中嘉腾公司、丁君伟均同意委托有资质的鉴定机构进行鉴定，故鼎达公司的报价意见二审不予采信。经二审委托，建威公司出具涉案房屋修复费用的鉴定意见及补充鉴定说明，确认修复工程造价为254792.56元+40666.98元=295459.54元。嘉威公司及其鉴定人员具有相关鉴定资质，其鉴定意见明确，丁君伟虽然对鉴定意见持有异议，但其抗辩意见不足以推翻嘉威公司的鉴定意见，故二审对嘉威公司的上述鉴定意见予以采信。四、关于赔偿损失。因嘉腾公司应当交付的房屋存在质量问题，严重影响丁君伟正常居住使用，丁君伟为此主张损失应予支持。依据《商品房买卖合同》第十二条第1款的约定，出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，丁君伟主张参照同地段相同房屋面积的租金计算其损失25万元，该主张未超过合同约定的违约金。嘉腾公司虽对丁君伟主张的租金损失提出异议，但未能提供充足的反驳意见，故二审对丁君伟主张的租金损失予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初3316号民事判决第二项、第三项；二、撤销常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初3316号民事判决第一项、第四项；三、常州嘉腾置业有限公司赔偿丁君伟房屋维修费用295459.54元；四、驳回丁君伟的其他诉讼请求。常州嘉腾置业有限公司的上述付款义务于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由常州嘉腾置业有限公司负担（一审案件受理费由丁君伟预交，由嘉腾公司于本判决生效之日起十日内直接支付给丁君伟）；二审案件受理费5050元、鉴定费2万元、鉴定人出庭费用500元，合计25550元，由常州嘉腾置业有限公司负担15050元，丁君伟负担10500元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十二月二十八日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静