辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1321民初2409号原告（反诉被告）：童玉英，女，1960年12月29日出生，汉族，户籍地辽宁省朝阳市龙城区，现住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：司德玉，辽宁泰山律师事务所律师。原告（反诉被告）：刘国廷，男，1957年11月25日出生，汉族，户籍地辽宁省朝阳市龙城区，现住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：司德玉，辽宁泰山律师事务所律师。被告（反诉原告）童玉芹，女，1951年11月19日出生，汉族，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：赵宝余，辽宁赵宝余律师事务所律师。被告（反诉原告）：王守来，男，1948年1月1日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：赵宝余，辽宁赵宝余律师事务所律师。原告（反诉被告）童玉英、刘国廷与被告（反诉原告）童玉芹、王守来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童玉英及其委托诉讼代理人司德玉、原告（反诉被告）刘国廷的委托诉讼代理人司德玉，被告（反诉原告）童玉芹及其委托诉讼代理人赵宝余、被告（反诉原告）王守来的委托诉讼理人赵宝余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）童玉英、刘国廷诉称：1、依法确认拉拉屯村聚富园小区11号楼一单元301室房屋归原告所有（商品房合同号201705030008），被告协助原告办理过户手续。2、诉讼费被告承担。事实与理由：原、被告为亲姐妹关系。2010年8月10日原告与被告签订房屋买卖合同，被告将自有平房出售给原告并交付房屋及房产证（详见房屋买卖合同和原平房产权证），但未办理过户手续已经入住。2017年4月13日原告购买被告上述平房动迁，被告配合原告办理动迁置换手续取得原告诉讼请求房屋。平房动迁给付原告20万元现金和上述诉请房屋。被告将20万元现金和商品房合同全部交付原告。原告装修后入住涉案楼房已经3年多。现该房屋符合办理过户手续，但被告不予协助原告办理过户手续。经村委多次调解被告就是不予协助办理。综上事实，原告取得平房所有权（物权），原告基于购买平房动迁取得涉案楼房。被告办理过户不等于原告对涉案楼房享有所有权。涉案房屋是基于地上附属物动迁取得所有权。为维护原告合法权益，请求贵院依法裁判。被告（反诉原告）童玉芹、王守来辩称：1、本案诉争房屋即位于拉拉屯村聚富园小区11号楼1单元301室楼房，系被告位于拉拉屯村的平房含宅基地（院落）被征收后基于被告与县棚户区改造办公室、县征收办、朝阳县柳城街道办事处签订的《棚户区改造房屋及附属物和地上附着物征收补偿安置协议书》取得的补偿物，该房屋权属目前还没有进行物权的初始登记，权属状态处于归被告所有的应然状态，而不是实然状态，也就说该房屋目前还没有登记在被告名下；2、原、被告之间不存在合法有效的转移该房屋物权的原因行为，也就是说原、被告之间没有合法有效的以该房屋为买卖标的物的买卖合同关系，或者其他引起物权变动的处分行为；3、原、被告之间签订的以被告拥有物权的位于拉拉屯的平房为标的物的房屋买卖协议被告认为是无效的，根据土地管理法相关规定，农村房屋系宅基地与房屋的结合，买卖主体资格仅限于本集体经济组织成员之间，也就是说买卖双方应是同一个村同**的居民，二原告作为本集体经济组织之外的成员无权购买该房屋，尤其是被告没有将该平房对原告完成法律上的交付，没有办理过户登记。最高人民法院在2015年12月发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第十九条作出了明确规定，该十九条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。综上，原告基于一个无效的房屋买卖协议，无权要求被告对其交付平房，平房已经灭失了，无权要求被告交付该平房被拆迁的补偿物（该楼房），法院依法判决驳回原告的诉请，或裁定驳回原告的起诉。被告（反诉原告）童玉芹、王守来反诉诉称：1、依法确认反诉原告与被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、判令反诉被告依法返还房屋或因房屋灭失取得的替代物即补偿款；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告系亲姐妹关系，2010年反诉原告童玉芹未经丈夫同意擅自将其与其丈夫共有的农村房屋出卖给反诉被告。后反诉原告丈夫一直反对并要求反诉被告返还房屋未果。2017年4月13日该房屋拆迁，反诉被告取得拆迁补偿款20万元，另反诉原告与拆迁方签订安置补偿协议取得安置楼房一套（未办理不动产登记）。反诉被告非为反诉原告同村居民，按照相关法律、法规规定不能购买该房屋。原告（反诉被告）童玉英、刘国廷在反诉中辩称：1、反诉请求第一项从法律性质上是不成立的，双方原来签订的房屋买卖合同因标的物已经动迁不存在，在本案中提起反诉不符合法律规定；2、反诉请求第二项是请求反诉金额，必须固定下来金额补交诉讼费；2010年8月10日签订的原平房买卖合同至今已经十年多，童玉芹在房屋买卖合同履行完毕后十年期间没有提出确认合同无效，现在基于合同标的物已经灭失，因为标的物取得新的楼房，所以确认买卖合同无效，超过诉讼时效；3、反诉人和原告之间2010年8月10日签订的平房买卖合同，事实清楚，原告已经向反诉人交付完购房款145,000元，原告与反诉人签订协议后经过村委会盖章确认，自2010年8月10日原告已经占有涉案平房居住，原平房通过买卖协议已经交付使用，本案原告所起诉被告是平房动迁后新的楼房的房屋买卖关系和要求反诉人协助办理过户，反诉人所讲的是确认原来的合同，原来的合同灭失了不存在了，所以诉请不成立。在置换新楼房过程中，从拆迁、补偿、供暖费的交付、房屋钥匙的取得都是原告操作的，反诉人只是起到协助配合的作用，其中地上附属物、补偿款动迁部门打入到反诉人童玉芹账户，童玉芹也是将20万元依据双方达成的协议已经给原告了，从头到尾全是配合原告办理各项手续。原告在新楼房交付后已经装修入住3年多了，只是在办理变更过户手续时反诉人违反了合同约定和公序良俗，原告去找反诉人要求协助办理过户，反诉人违背合同约定也没有提出原因，就说给我拿钱我就协助过户，不拿钱就不协助过户，反诉人童玉芹是在事实清楚的情况下的敲诈行为，我们保留追究她的刑事责任。房屋买卖事实存在，合同有效无效与本案没有关系，本案研究的是新楼房所有权问题，反诉人说其丈夫不知情不是事实，因为原、被告是姐妹关系，被告的丈夫在配合原告办理房屋手续过程中签字了，通过事实看出他对整个原平房买卖是知情的，包括反诉人拿到的145,000元重新购买的楼房居住，在本案中以不知情对抗合同，原告认为被告在本案中提起反诉是一种抵赖行为。反诉人童玉芹提出的反诉请求事实不成立，请法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据。对双方无争议的本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据经过开庭质证和本院审查，认定如下：原告（反诉被告）童玉英、刘国廷向本院提供的证据有，2010年8月10日原告（反诉被告）童玉英与被告（反诉原告）童玉芹签订的《房屋买卖协议书》一份。原平房的房产证复印件、建设工程规划许可证、建房位置图、许可证附件。2017年4月13日《棚户区改造房屋及附属物和地上附着物征收补偿安置协议书》一份。朝阳聚富园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）童玉芹、王守来签订的《商品房买卖合同（预售）》原件。税票、居民供暖合同、物业费的收款收据、聚富园小区住宅领钥匙收费项目明细表。2019年10月28日居民采暖供热合同一份，证明供暖费是原告交付的，合同的主体是原告（反诉被告）儿子刘宏签的。被告（反诉原告）童玉芹、王守来对上述证据的质证意见：原房屋买卖协议不是童玉芹本人签字的，村委会公章没有法定代表人签名或者经手人签名，空白签章不能表明村委会同意该买卖协议的内容，事实上按照法律规定村委会也无权作出同意或者不同意的意思表示。对原平房的房产证复印件在客观性上没有异议，关联性有异议，原告占有该房产证并不表明购买房屋具有合法性。对建设工程规划许可证、建房位置图、许可证附件，客观性没有异议，关联性有异议，原告占有该房产证并不表明有权购买房屋具有合法性。对2017年4月13日《棚户区改造房屋及附属物和地上附着物征收补偿安置协议书》质证意见，该份证据的客观性没有异议，该份证据双方是三个部门和被告之间，说明被告对原平房拥有合法的物权，对补偿物有合法的请求权和物权，恰恰说明原告没有权利，因此该份证据证明了原告的主张是不成立的。对朝阳聚富园房地产开发有限公司与买受人童玉芹、王守来签订的商品房买卖预售合同，客观性没有异议，从合同看反诉原告对补偿物具有合法的权利，原告对该补偿物没有权利。对税票、居民供暖合同、物业费的收款收据、聚富园小区住宅领钥匙收费项目明细表等，客观性没有异议，原告对该补偿物没有权利。对二原告（反诉二被告）提交的证据，本院予以采信。被告（反诉原告）童玉芹虽然不承认原平房《房屋买卖协议书》中“童玉芹”三字是本人签字，庭审中要求进行鉴定，但没有在指定期间向本院提出书面申请，结合本案其他证据，对该《房屋买卖协议书》本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：二原告（反诉二被告）系夫妻关系），二被告（反诉二原告）系夫妻关系；原告（反诉被告）童玉英与被告（反诉原告）童玉芹系姐妹关系。2010年8月10日，原告（反诉被告）童玉英与被告（反诉原告）童玉芹签订《房屋买卖协议书》，被告（反诉原告）童玉芹将坐落于现朝阳县柳城街道拉拉屯村三组的与被告（反诉原告）王守来共同共有的平房三间出卖给原告（反诉被告）童玉英，价格145,000元。原告（反诉被告）童玉英支付了145,000元后实际取得了该房屋，但一直未办理房屋产权过户手续。2017年朝阳县进行棚户区改造，该房屋位于棚户区改造规划范围内。由于争议的房屋未办理产权变更手续，原告（反诉被告）如要取得补偿款及安置房屋就需要被告（反诉原告）与房屋征收和房地产开发企业签订相关协议，履行相关手续。同年4月13日，被告（反诉原告）童玉芹、王守来以其二人名义与朝阳县房屋征收管理办公室、朝阳县棚户区改造办公室、朝阳县柳城街道办事处签订了《棚户区改造房屋及附属物和地上附着物征收补偿安置协议书》，2017年5月3日，被告（反诉原告）童玉芹、王守来以自己名义与朝阳聚富园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201705030008），该楼房坐落于朝阳县，面积99.82平方米。办理完上述手续后，这些手续文本由原告（反诉被告）持有。2017年10月，原告（反诉被告）以童玉芹名义向聚富园小区领取房屋钥匙，交纳了物业费、取暖费、电梯费、住宅专项维修资金等多项费用，对楼房进行装修后入住。后原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助办理产权过户手续，被告（反诉原告）要求对其进行经济补偿，经村委会调解无效。本诉原告（反诉被告）起诉后，童玉英诉讼中称购买的平房为其与丈夫刘国廷共有，根据原平房产权证照，本院依法追加刘国廷为本诉原告，追加王守来为本诉被告。另查明，原告（反诉被告）取得拆迁补偿款20余万元，该款是棚户区改造、征收管理部门打入以被告（反诉原告）童玉芹身份证开立的账户之中，原告（反诉被告）实际领取了该补偿款。本院认为，本案争议焦点是：被告（反诉原告）将自有房屋出让给非本集体经济组织成员，在未办理房屋产权过户情况下该房屋拆迁，原告（反诉被告）是否可以取得拆迁补偿款；基于没有拆迁前双方签订的房屋买卖协议，对该房屋拆迁后的安置房屋，原告（反诉被告）是否可以请求被告协助办理争议楼房过户手续；原告（反诉被告）可否在本案中主张对争议楼房享有所有权。本案中，原、被告间签订房屋买卖协议后，原告（反诉被告）依双方约定交付了房屋价款，被告（反诉原告）已经将房屋及产权证照交给原告（反诉被告），现被告（反诉原告）王守来虽然提出其不同意该共有房屋出让，但没有提供证据证明，应当认定是当事人的真实意思表示。但由于双方当事人不是同一集体经济组织成员，该房屋买卖协议违反了法律效力性强制性规定，应属无效。然而，争议房屋在双方签订买卖协议并实际履行后未办理产权过户登记状态持续至今已十年有余，原平房拆迁后，原告（反诉被告）已经领取了拆迁补偿款，实际占有了拆迁前平房的安置楼房，并且对楼房进行了装修入住；在拆迁过程中，被告（反诉原告）以自己名义与朝阳县房屋征收管理办公室、朝阳县棚户区改造办公室、朝阳县柳城街道办事处签订了《棚户区改造房屋及附属物和地上附着物征收补偿安置协议书》，又与朝阳聚富园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》等手续，办理后将相关手续交由原告（反诉被告）持有，应视为此时被告（反诉原告）仍以自己的行为表明认可原告（反诉被告）取得上述利益。至此时，无论从法律规定、双方当事人行为表示上分析和认定，该情况下，并没有法律强制性规定禁止原告从原平房拆迁中获得本案争议的利益，且原告取得该利益符合法律规定的诚实信用原则。双方发生争议的根本原因是被告（反诉原告）认为其出让原有房屋取得的价款与现在对出让房屋拆迁的补偿利益差距悬殊，故要求取得部分原告（反诉被告）取得的拆迁后的补偿利益而与原告（反诉被告）发生分歧，进而不予协助原告（反诉被告）办理产权过户登记并提出反诉。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则，在原平房拆迁，限制原告（反诉被告）取得拆迁平房补偿款、不能办理产权过户登记的法律禁止性规定不复存在或归于消灭的情形下，争议楼房的所有权应当归二原告（反诉二被告）所有，二被告（反诉二原告）应依信诚实信用原则协助二原告（反诉二被告）办理房屋产权过户登记。如何办理争议楼房产权过户登记，应依据相关法律法规和要求进行。基于上述原因，对二被告（反诉二原告）的反诉请求本院亦无法支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）童玉英、刘国廷与被告（反诉原告）童玉芹、王守来争议楼房（朝阳县柳城街道拉拉屯村聚富园小区11号楼一单元301室）的所有权归原告（反诉被告）童玉英、刘国廷所有；二、被告（反诉原告）童玉芹、王守来于本判决生效后，在可以办理争议楼房产权过户登记的情况下，协助原告（反诉被告）童玉英、刘国廷办理争议楼房（朝阳县柳城街道拉拉屯村聚富园小区11号楼一单元301室）产权过户登记手续；三、驳回被告（反诉原告）童玉芹、王守来的诉讼请求。本诉案件受理费4,300元，反诉案件受理费4,300元，由被告（反诉原告）童玉芹、王守来共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  梁玉军人民陪审员  魏 华人民陪审员  霍宝娟二〇二〇年十二月二十三日法官助理常丹书记员刘瑞雪