广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初993号原告：湛江市荣基物业服务有限公司，住所地湛江市赤坎区******荣基大厦二层办公室。法定代表人：李智行，执行董事。委托诉讼代理人：黄敏，男，该公司主任。委托诉讼代理人：简志娴，女，该公司员工。被告：陈丽琴，女，汉族，1981年11月13日出生，公民身份号码440************527，住广东省湛江市市辖区*********。原告湛江市荣基物业服务有限公司（以下简称荣基物业公司）与被告陈丽琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告荣基物业公司的委托诉讼代理人黄敏、简志娴到庭参加诉讼，被告陈丽琴经本院依法公告传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完结。原告荣基物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年10月起至2020年3月止所欠的物业服务费10017.2元，维修资金1244.5元，违约金4626.6元；2.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2006年10月9日就湛江市霞山区*******荣基花园海静轩19层A号房签订了《荣基国际广场（住宅）前期物业服务协议》，协议第三条第一款约定：乙方（即被告）应按住宅建筑面积每月每平方米1.2元的标准向甲方（即原告）缴纳物业服务费，该物业服务费收费标准于2013年9月13日经荣基花园业主委员会许可，调整至每月每平方米1.4元，于2018年8月18日经荣基花园业主委员会许可，调整为每月每平方米1.7元。协议第四条第一款约定：乙方（即被告）应按每月0.2元／㎡的标准缴交维修资金，与物业服务费同期一并缴交。协议第七条第四款约定：乙方（即被告）违约，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按1‰向乙方收取违约金。在原告为被告的物业提供物业管理服务期间，被告应该切实履行《荣基国际广场（住宅）前期物业服务协议》，向原告交纳物业服务费及维修资金，截止至2020年3月31日，被告拖欠原告物业管理费、维修资金及违约金合计15888.3元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告陈丽琴经本院依法公告传唤不到庭，不作书面答辩亦不提交证据。原告荣基物业公司围绕诉讼请求依法提供了证据，对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月9日，原告荣基物业公司（作为甲方）与被告陈丽琴（作为乙方、业主）就陈丽琴所购的座落于湛江市*******荣基国际广场海静轩19层A号房（以下简称19A房、建筑面积211.10平方米）签订《前期物业服务协议》，约定甲方依据本协议向乙方收取物业服务费用，乙方依据本协议向甲方交纳物业服务费用。协议第三条第一款约定乙方应从开发商发出收楼通知书的次月开始按住宅建筑面积每月每平方米1.2元的标准向甲方缴纳物业服务费（不含公共水电费），首次缴交三个月物业服务费，从第四个月起，每两个月的服务费合缴交一次，乙方应在甲方发出缴费通知五天内缴交，乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。协议第四条第一款约定乙方应按每月0.2元／㎡的标准缴交维修资金，与物业服务费同期一并缴交。维修资金存入专门账户，按规定程序使用。协议第六条第四款服务期限约定协议期限自交楼之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止及本协议期满但业主委员会未与物业管理企业签订新的物业服务合同，本协议自动延续。协议第七条第四款约定乙方违约，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按1‰向乙方收取违约金。陈丽琴于2008年10月23日对上述19A房进行了验收交接并与荣基物业公司签署了《入住协议》《银行代收物业服务费用合作协议书》（委托付款账号为201********21937397）。之后，双方依《前期物业服务协议》履行。2013年8月5日，荣基物业公司向湛江市经济技术开发区****业主委员会提交《关于调整荣基花园物业服务费的申请报告》，拟从2013年7月1日起调整荣基花园物业服务收费，其中四期（海逸、海静、海怡）调整后收费单价为1.40元/㎡。湛江市经济技术开发区****业主委员会于2013年9月13日审核同意。2018年8月18日，湛江市经济技术开发区****业主委员会发布《关于调整物业服务费征询意见结果的公示（一）》，内容主要为本次调费已获得总人数和面积均超过50%的业主同意，符合《物业管理条例》第十一、十二条规定，经向湛江市物业管理主管部门备案后，荣基物业公司将从2018年7月1日起按新的标准即四期调整为1.70元/㎡/月收取物业服务费。该次调整于2018年9月4日取得湛江市发展和改革局2018年13号的《备案回执》。在上述物业服务协议的履行过程中，陈丽琴依约向荣基物业公司缴纳物业管理费和维修资金至2017年9月，自2017年10月起，未再缴纳物业服务费和维修资金。荣基物业公司多次通过手机短信催收无果，后分别于2019年1月12日、8月15日作出《催缴欠费通知书》并向陈丽琴邮寄，陈丽琴均拒收。其中2019年8月15日的《催缴欠费通知书》显示19A房2017年10月至2019年6月的物业服务费及公共水电分摊费为6844.1元、违约金为2119.2元，欠缴维修资金为995.6元。荣基物业公司遂于2020年4月17日诉至本院。再查明，荣基物业公司提交的物业服务费一览表显示19A房按面积207.4㎡计收服务费。荣基物业公司还提交《物业服务收费通知单》，分别为2017年11月15日、2018年2月28日、8月19日、8月27日、11月10日、2019年2月13日、5月15日、8月15日、11月15日、2020年2月18日制作2017年10-12月、2018年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月、2019年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月、2020年1-3月的物业服务费、专项维修资金及违约金。另查明，荣基物业公司称联系陈丽琴时，陈丽琴称19A房已转卖，但未有新业主与荣基物业公司联系。荣基物业公司于庭审中提出申请本院调查取证19A房的权属情况，但于庭后本院限定的期间内未提交申请。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告荣基物业公司与被告陈丽琴就19A房签订的《前期物业服务协议》，是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。《关于调整荣基花园物业服务费的申请报告》《关于调整物业服务费征询意见结果的公示（一）》《备案回执》亦合法合规，应予履行。陈丽琴经本院依法传唤不到庭，视为放弃答辩权利；荣基物业公司在本院限定期间未提交调查取证申请，视为撤回调查取证的申请。故从现有证据来看，陈丽琴为19A房业主，应依约履行合同义务。关于荣基物业公司主张陈丽琴向其支付2017年10月起至2020年3月止的物业服务费10017.2元及违约金4626.6元的诉求。根据双方签订的《前期物业协议》，荣基物业公司应依约向陈丽琴提供物业服务，陈丽琴应依约向荣基物业公司缴纳物业服务费。本案没有证据证明荣基物业公司未向陈丽琴提供物业管理服务或者提供的物业管理服务不符合《前期物业服务协议》的约定，则陈丽琴应依约缴纳物业服务费。现陈丽琴未依约按期缴纳物业管理费，已然违约。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，荣基物业公司有权诉请陈丽琴补缴其拖欠的物业服务费并主张违约金。根据荣基物业公司提交的《关于调整荣基花园物业服务费的申请报告》《关于调整物业服务费征询意见结果的公示（一）》，2013年7月1日至2018年6月31日，19A房物业服务费的收费标准为1.4元／㎡／月，2018年7月1日至2020年3月的物业服务费收费标准为1.7元／㎡／月。计得19A房2017年10月至2020年3月的物业服务费为10017.42元（1.4元／㎡／月×207.4㎡×9个月＋1.7元／㎡／月×207.4㎡×21个月），故对荣基物业公司主张19A房业主陈丽琴支付物业服务费10017.2元，予以支持。而由于陈丽琴未按时足额缴费，荣基物业公司依约有权自逾期之日起按每天1‰收取违约金，该违约金约定过高，已超过荣基物业公司的损失，本院酌定违约金按拖欠金额的日万分之五计算，超出本院酌定的主张，本院不予支持。基于荣基物业公司仅主张计至2020年3月止的违约金，则陈丽琴应向荣基物业公司支付以每期欠付的物业服务费为基数按每日万分之五分别从逾期之日起计至2020年3月31日止的违约金。关于荣基物业公司主张陈丽琴向其支付维修资金1244.5元的诉求。根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，陈丽琴应按每月0.2元／㎡的标准缴交维修资金，维修资金存入专门账户，按规定程序使用。荣基物业公司主张陈丽琴拖欠2017年7月至2020年3月的维修资金共计1244.4元，但荣基物业公司未能提供证据证明，并承认陈丽琴维修基金的账户余额是正数；且根据协议约定，维修资金应存入专门账户，现荣基物业公司主张陈丽琴向其支付，不符合约定。故荣基物业公司该主张，依据不足，本院不予支持。被告陈丽琴经本院依法公告传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈丽琴在本判决生效之日起10日内向湛江市荣基物业服务有限公司支付物业服务费10017.2元及以每期欠付的物业服务费为基数按每日万分之五分别从逾期之日起计至2020年3月31日止的违约金；二、驳回湛江市荣基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197.21元，由被告陈丽琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  袁春焕人民陪审员  蔡莉波二〇二〇年十一月十二日书 记 员  陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。