山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初11475号原告：绿地集团济南普汇置业有限公司，住所地济南市市中区七里山中路****。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：甄恩阳，山东千舜律师事务所律师。被告：王杰，男，1980年11月16日出生，汉族，个体工商户，住济南市市中区。原告绿地集团济南普汇置业有限公司（以下简称“绿地普汇公司”）与被告王杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团济南普汇置业有限公司委托诉讼代理人甄恩阳、被告王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地普汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金146744元、物管费13872元、能源费5353.05元、违约金(以各阶段实际欠付租金为基数，按银行同期贷款利率的1.95倍，自2016年11月20日起至实际给付之日止，截至2020年7月20日为19151.38元)；2、判令本案的案件受理费、邮寄费、保全费等原告为追偿欠款而支付的律师费或其他费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2016年6月17日签订了编号为LDSD-JN-PL-(2016-053)-0402002的《商业租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，租赁合同约定被告向原告方承租位于绿地中心内的4号楼第2层的编号为002的店铺(套内建筑面积136平方米，共1间)用于经营美容美发。合同约定租期3年，2016年8月21日至2019年8月20日，第1、2年的租金标准为4.2元/天/m，第3年租金标准为4.4元/天/m2。租金支付方式为：以三个月为一个缴租期，每季度最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。能源费单独计量收取。物业服务费支付方式为：以三个月为一个缴租期，每季度最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。能源费单独计量收取。2016年6月21日，原告向被告交付房屋。双方合同于2019年8月20日到期。2019年8月16日被告向原告方递交了撤铺申请，申请将租赁合同中约定的4号楼2层002商铺退还给原告。自2016年11月20日起被告陆续拖欠租金、能源费等费用。在此期间原告多次催要，但被告一直以各种理由拒绝支付。原告认为原被告签订的租赁合同及相关协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，原被告应当按照合同约定及补充协议的约定履行义务。被告拖欠租赁费等相关费用的行为，已经严重违反了合同约定，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。王杰辩称，我不知道原告为什么诉我，我不欠原告钱。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2016年6月17日，绿地集团济南普汇置业有限公司作为甲方，王杰作为乙方，共同签署《绿地集团济南绿地中心项目商业租赁合同》，约定甲方将其实际持有的位于山东省济南市市中区共青团路的绿地中心项目内的4号楼第2层的编号为002的店铺（共1间……）出租给乙方。乙方所承租的租赁场所套内建筑面积依图则计算为136平方米。租赁期限3年，起始日为2016年8月21日，甲方同意给予乙方2个自然月的免租装修期，供乙方用来完成商铺的二次装修和商业陈列布置。固定免租装修期从租赁物业的“实际交付日”或者“通知交付日”开始起算，向后顺延至甲方给予乙方的免租月份后的当日结束；免租装修期自乙方开业起自动结束。免租装修期间，乙方在其租赁场所所产生的一切物业服务、水、电、燃煤气、通讯等相关费用，均由乙方自行负担。起始租金4.2元/天/m2,第一、二年年度租金为208488元，第三年年度租金为4.40/天/m2，计218416元。租金以三个月为一个缴租期，每季度最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。能源费单独计量收取。物业费暂定1.5元/天/m2支付方式为以三个月为一个缴租期，每季度最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。乙方向甲方支付履约保证金34748元。在乙方无违约，不欠费的情况下，合同终止履约保证金将在租赁期届满后90天内一次性无息退还乙方。如乙方出现违约或无理由拖欠应缴费用（包括但不限于租金、物业服务费、水电费、应缴纳罚款等）的情况，甲方或经营管理公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或其他应付款项。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同解除，乙方所缴纳保证金不予退还。租赁房屋交付日为2016年6月21日。如乙方未能在2016年8月21日之前正式对外营业，免租装修期不予延长。除仍应交付租金外，乙方每逾一日应向甲方支付相当于届时月租金5‰金额的违约金。2019年8月16日，被告申请撤铺，合同到期后不再续租。原告认可的，被告已付租金为482664元，物业费207468元。原告主张被告欠付的租金为2016年12月，2017年1月、2月，2017年6月、7月、8月，2019年6月、7月、8月，前述租金合计为146744元。原告主张被告欠付物业费13872元。就原告主张的拖欠租赁费用的期限，被告主张，房屋系2016年6月21日交付，双方合同约定有两个月装修免租期，计租期原自2016年8月21日起算，但到该日，距离8月份只余10日，故租金直接收至2016年11月21日，收费时，绿地的候总、田总口头承诺再给予免除2－3个月的租金，不计入前述装修免租期，所以原告主张2016年12月至2017年2月的租金，是前期2016年8月21日交纳的租金。就被告该主张，无证据支持，不予采信。就2017年6月、7月、8月的租金，被告提交明细一份，该明细经原告认可，来自于绿地公司财务部员工处，该明细载明2017年6月至8月被告不存在欠缴，现原告当庭称该表财务记载错误，证据不足，不予采信，本院认定该租金被告已偿付。就2019年6月、7月、8月租金，原告主张以向被告交付的履约保证金34748元，装修押金6800元，物管费保证金12410元，广告位保证金1200元，水电费押金1350元抵销，原告认可前述费用并同意抵销。综合前述证据，本院认定被告拖欠原告租金期及数额为2016年12月至2017年2月租金，计51408元；2019年6月至2019年8月租金，计42486.4元，其中，被告在原告处交纳的履约保证金、装修押金和广告位保证金为34748+6800+1200＝42748元，抵销入第一期租金，余8660元，再加42486.4共51146.4元。就物业管理费，拖欠数额为13872元，扣除物管费保证金12410元，余1462元。能源费原告当庭变更诉讼请求为5353.05元，扣除水电费押金，余4003.05元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，当事人应当按照合同约定及时履行各自义务。合同到期后，被告提出撤铺申请，原告亦予以同意，但被告应当按照合同约定支付租赁费及物管费、能源费，现原告主张被告偿付未支付的费用，应予支持。就原告要求支付的违约金，约定过高，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。且就2016年未支付租金，存在双方未能协商明确，致原告认为自己已缴清的情况，不视为违约，但原告确实使用租赁房屋，故该部分租金应予缴清，但不应当计收违约金。就物管费及能源费，原告诉讼请求中仅要求以各阶段实际欠付租金为基数计算违约金，故物管费、能源费不再计收违约金。综上所述，原告绿地集团济南普汇置业有限公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下：一、被告王杰于本判决生效之日起十日内，向原告绿地集团济南普汇置业有限公司支付租金51146.4元、物管费1462元、能源费4003.05元；二、被告王杰于本判决生效之日起十日内，向原告绿地集团济南普汇置业有限公司支付违约金，其中就租金的违约金，以51146.4元为基数，自2019年5月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告绿地集团济南普汇置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，减半收取计1810元，由原告绿地集团济南普汇置业有限公司负担1190元，被告王杰负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年十二月二十五日书记员 曲光学