重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初6431号 原告：文柱林，男，1974年4月12日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张方冀，重庆法韵律师事务所实习律师。 被告：重庆市华洲建设有限公司，住所地重庆市万州区孙家书房路**，统一社会信用代码91500101709413021W。 法定代表人：谭春龙，董事长。 委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。 被告：邓义林，男，1968年11月2日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：宋明宗，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：文柱祥，男，1968年7月26日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：郎勋才，重庆鹏舟律师事务所律师，特别授权。 原告文柱林与被告重庆市华洲建设有限公司（以下简称：华洲公司）、邓义林、文柱祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文柱林及其委托诉讼代理人吴晓荣，被告华洲公司的委托诉讼代理人王忠斌，被告邓义林及其委托诉讼代理人宋明宗，被告文柱祥的委托诉讼代理人郎勋才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文柱林向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同支付租赁场地建设费(场地整治、堡坎建设、泥土回填、片石崁地、物品转运等)906840元及其他损失;2、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2002年6月，被告邓义林、文柱祥合伙以被告华洲公司的名义取得了位于万州区沙河街道原申明六组3866平方米的划拨工业用地使用权。由被告邓义林和文柱祥负责管理和出租。2006年开始，将该地块的约2666平方米租赁给原告，原告对承租场地进行了整治、建设堡坎、泥土回填和片石崁地等建设，并安装了地磅、洗选煤机械、油罐和加油机等设备设施。建成后主要从事煤炭堆码、转运、洗选和加工等经营活动。2016年3月11日，被告邓义林以被告华洲公司的名义与重庆市万州区土地收购储备中心签订了一份《国有建设用地使用权收购储备合同》，约定该宗地使用权收归重庆市万州区土地收购储备中心，收购价204.898万元。同日，又与重庆市万州区残疾人联合会签订了一份《补充协议》，约定对宗地的场地整治、堡坎建设、泥土回填、片石崁地、物品转运等各种费用补偿131.502万元。前述两份合同签订后，被告华洲公司获得了90%的价款。被告口头承诺给予原告80-100万元的补偿，但是至今没有兑现。各部门为了按照区政府要求推进在该地块上的“万州区残疾人康复中心扩建工程”建设，原告在2020年7月搬离该场地。被告获得的场地整治、堡坎建设、泥土回填、片石崁地、物品转运等补偿，均系原告投资建设和搬迁的直接费用应当由原告获得。三被告未支付给原告。 被告华洲公司辩称，1、本案不存在原告主张的租赁合同关系。根据合同法规定合同是双方意境形成的，没有证据证明原告与华洲公司或邓义林关于案涉土地的洽谈，所以原告主张与被告形成租赁合同没有事实和法律依据。原告只有与其亲兄弟文柱祥签订的合同，原告自述该合同是事后补签。2、现有证据不能证明原告对租赁场地有任何投入。凤仙路居委会对案涉场地进行了整治。原告主张其与相邻方陶罐厂之间建立有条石围墙，且建设钢筋、水泥、青瓦屋顶房间达5-6间，不属实。3、本案中不动产部分不是由原告投入形成，其剩余的装载机、粉碎器、输送带、地、地磅房均是依附于太白酒厂的土地、由于原告与被告华洲公司或邓义林之间并未形成合同关系，本案不存在与华洲公司、邓义林之间解除合同而产生的索赔的法律关系。故对于承租人的实际投入没有合同关系也无权要求非合同方承担赔偿责任。5、原告主张从2016年4月份开始计算相应损失，即起算诉讼时效是2016.4月份，到原告起诉之日已经超过了诉讼时效。综上，原告的起诉缺乏事实依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告邓义林辩称，1、租赁合同不成立。理由是邓义林与文柱祥并未有合伙关系，也没有合伙协议证明他们有合伙关系。2、邓义林未与原告签订租赁合同，原告出示的合同是与文柱祥签订的且真实性存疑。3、邓义林不具涉案土地权属，该权属属于华洲公司所有，华洲公司未与原告签订租赁合同。4、原告堆煤场地的搬迁是政府为了收储土地的行为，并不是被告主观意思收回租赁场地，因此不存在违约的行为。5、邓义林不是涉案土地的使用权人，邓义林并没有享受土地转让金和附着物补偿款，转让金和附着物补偿款是收储中心支付给华洲公司的。而华洲公司将收储中心支付的补偿款和转让款再支付给邓义林的行为，是因为华洲公司与邓义林履行其他的建筑工程的保证金。所以邓义林不是责任主体。6、原告主张的建筑物、房屋的建设，证据不足。虽然原告投入了粉碎设备、地、地磅这些都是可以移动的设施设备，未给原告造成损失，在搬迁过程中不存在其他损失。7、收储中心将该款项并未支付给邓义林，而是支付给华洲公司，因为收储中心补偿给华洲公司的补偿款是华洲公司与其协商金额的结果，并非是按照案涉场地的建筑物和可动的机器设备的情况进行的补偿。原告也没有这方面的证据即该补偿款就是收储中心补偿案涉场地的建筑物和固定设施、流动设施的补偿款，所以该补偿款应该由华洲公司享有。综上，请法院驳回原告对邓义林的诉讼请求。 被告文柱祥辩称，1、判决书证明涉案土地使用权是被告文柱祥和邓义林，对土地的收益，被告文柱祥和邓义林因获取相关收益，在客观上证明原告占有使用该土地的基本事实，被告文柱祥认为双方的租赁关系成立。本案的所有被告均对在土地上获取了相应的收益，且本案被告邓义林已经领取了土地补偿款90%，华洲公司占有补偿款10%，被告文柱祥没有获得补偿款。租赁关系应当约束到本案所有被告。2、原告在租赁场地的确有投入，但并非原告所有投入均为损失或有补偿，其中可移动、可再利用的设备无损失。不动产例如房屋投入、地、地磅应当根据房屋结构及使用年限进行折旧动力专线是可再用的，不应当作为损失。3、租赁合同提前终止，是因为政府收储需要，并非被告主观违约造成，即使原告客观上存在损失，只应给一定的补偿，并非按照法定的赔偿方式进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下： 重庆市万州华龙建筑工程总公司于2001年4月17日经核准变更企业名称为重庆市春龙建设工程有限公司，又于2005年3月30日经核准变更企业名称为重庆市华洲建设有限公司。 2002年6月6日，本院（2002）万民初字第2149号《民事调解书》载明：“被告万州天厦页岩空心砖厂欠原告重庆春龙建设工程有限公司的联合投资款40万元和被告应承担的土地出让金6万元（合计46万元），被告用万州府土发[2002]58号文件所划归被告所有的在申明村6组5.8亩，以每亩6万元抵偿原告的欠款34.8万元”。 2015年12月20日，华洲公司、重庆市万州区土地收购储备中心（以下简称：土地收储中心）共同出具《委托估价函》载明：因土地收储事宜，双方共同委托重庆大华资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称：大华公司）对估价期日2015年12月20日涉及位于万州区申明村六组3866平方米的一宗国有建设用地使用权进行地价评估。2016年1月24日，大华公司出具渝大华评[2016]2号《土地估价报告》载明：估价对象开发程度为宗地红线外通上下水、通路、通电，宗地红线内场地平整。 2016年1月29日，受重庆市万州区残疾人联合会委托，重庆大唐建设工程咨询有限公司出具渝唐咨字[2016]020号《关于重庆市华洲建设有限公司土地地面建筑物及构筑物工程估算造价编制报告》，该报告载明：工程概况：建筑面积约1150平方米，建设的内容为土石开挖回填、挡墙、水电安装及地磅等。编制结论：该工程估算造价为1340585.70元。该报告的附件：《按实计算费用表》载明：地：地磅1台价80000元；《未计价材料表》载明：总配电箱MZ、照明配电箱M等10项共计7746.94元。 2016年3月11日，甲方土地收储中心与乙方华洲公司签订《国有建设用地使用权收购储备合同》，约定：双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则订立本合同；甲方收购乙方位于沙河街道原申明村六组的国有土地，面积3866平方米，现用途为工业用地，四至位置以万州区土地勘测队形成的勘界图为准，依据重庆市万州区人民法院《民事调解书》（2002）万民初字第2149号，该宗地土地使用权人为华洲公司，原土地取得方式：划拨（移民待建）；土地收购价格总额为204.898万元；土地收购款已包括了对乙方原取得该宗地使用权的综合价金，乙方进行开发建设所发生的前期费用、拆迁费用、工程费用、管理费用及资金利息等各种应补偿项目及税和费的补偿。 同日，甲方重庆市万州区残疾人联合会与乙方华洲公司签订《补偿协议》，约定：一、甲方补偿乙方就该宗土地场地整治、堡坎建设、泥土回填、片石嵌地、物品转运等各种费用共计131.502万元。二、乙方将该宗土地上的所有全部搬迁完毕，处理完一切事物（含所有的债权债务关系），不得留有任何后遗症，将净地交给甲方后，甲方在10个工作日内将总价款的90%付给乙方，待乙方协助办理完过户手续后，甲方在10个工作日内再付清余款。2016年4月13日，华洲公司收到1183518元场平补偿款。 2016年4月11日，文柱林、邓义林共同向万州区残联出具《保证书》：本人堆放的煤炭因不能及时外运，需要在该地块上存放一个月时间，在一个月内保证运走。若在一个月内没有运走，责任自负。 2016年7月7日的《调查笔录》中，邓义林陈述：“我跟文柱祥原来是邻居，因此通过我口头承诺将这个货场借用给文柱祥的兄弟文柱林使用2-3年。虽然之前说有租金费，但是我只是最开始2、3年收到租金，具体金额已经不清楚了。而直到现在，碍于情面也没有赶文柱林离开。后面的几年来直到现在都没有再收到租金。”同日，文柱祥在另一份《调查笔录》中陈述：“我们跟我老幺文柱林口头租赁，2012年，签的租赁合同。租金是我收取的，再由我分一半给邓义林。” 2018年9月-12月，2019年9月《沙河街道环保巡查记录》，文柱林尚未完全搬离申明坝煤坪堆码场。 本院（2018）渝0101民初5331号生效民事判决书确认的事实：2006年6月1日，文柱祥以自己和邓义林的名义与重庆市万州区幸福陶艺坊签订《场地租用合同》，租用申明坝凤仙路原停车场部分土地，租期至2007年5月30日止，租金12000元每年。下方批注2009年、2010年租金收取情况。2006年12月，文柱祥与杨飞签订《土地租用协议》，将汽修厂后面的闲置土地租给杨飞使用，租期至2009年12月30日止，租金每年2000元。下方批注2011年8月11日收4000元。2007年8月8日文柱祥与张九洪签订《场地租用合同》，将申明坝货场租给张九洪使用，年租金16000元，租期至2008年8月8日止。下方批注：2009年9月收2万元，2010年不涨。该判决书确认：华洲公司不是案涉5.8亩土地的实际使用权人，不享有该地块的土地收购款及补偿款的所有权；文柱祥与邓义林借用华洲公司名义与原页岩砖厂进行联合开发，文柱祥与邓义林是合伙关系，双方合伙份额为各占50%。 在该租赁场地被收储后，文柱林没再支付租金，由于搬迁补偿未达成协议，文柱林一直使用该场地至2020年7月。 对于有争议的事实和证据，本院分析认定如下： 一、文柱林与文柱祥、邓义林是否成立租赁合同？ 邓义林、文柱祥在2016年7月7日的《调查笔录》中承认文柱林租用货场并收取租金的事实，据《沙河街道环保巡查记录》且该场地由文柱林使用至2019年9月尚未全部搬离。结合2007年8月8日文柱祥、张九洪签订的《场地租用合同》、重庆三峡水利供电有限公司对户号××××电表安装的《证明》、《电力营销客户服务平台》记载的户号××××移表时间为2010年12月8日、2012年7月28日文柱祥以自己及邓义林名义与文柱林签订的《场地租用合同》及（2018）渝0101民初5331号民事判决书，结合原告自认张九洪租赁在前的陈述，能够认定：文柱林与邓义林、文柱祥成立租赁合同关系。租赁期间自2010年8月起至2022年7月27日止。 二、文柱林租赁申明坝凤仙路原停车场部分后对该场地建设投入的争议。 1、场平。证人王钢证实，2002至2004年凤仙路社区居委会对涉案地块进行了回填、嵌片石、铺碎石等场平，2006年交给华洲公司前，该居委会用于对外停车。此后文柱祥出租给张九洪做货场。2010年，文柱林承租该货场（停车场部分）用于经营煤炭加工，对场地进行进一步平整符合租赁用途，原告有证人冉孟军证实进行了场地平整，应予以确认。 2、砖砌围墙。据被告方提交的2015年底案涉场地的照片，可以清楚的看到围墙。原告主张修建围墙，被告华洲公司提出是自己修建了围墙，被告文柱祥提出围墙系其与邓义林修建，原、被告均无证据证实，故，围墙不能确认为原告修建。 3、房屋。据被告方提交的2015年底案涉场地的照片，可以看到房屋。原告有证人汪勇证实为原告修建，故原告修建有房屋的事实予以认定，但房屋无审批手续。 4、动力专电及电气，双方除对安装时间有异议外余无争议，且系原告经营所必须，予以确认。 5、粉碎、输送、选煤设施设备，原告提供的照片上可以看到条石垒台，应予确认。粉碎、输送、装载机、选煤设备机具系原告经营所必需，予以确认。 6、安装的地磅1台。双方均无争议，予以确认。 7、其他设备：油罐、加油机、空调，原告提交的照片上可以证实，予以确认。但原告未证明其取得合法经营油罐、加油机的许可。 8、条石挡墙，有证人幸奠明、万福友证实，予以确认。 三、原告损失范围及金额的争议。 原告对租赁物进行了改善、增设他物：场平、条石挡墙、房屋、条石垒台、安装地磅，均已在《关于重庆市华洲建设有限公司土地地面建筑物及构筑物工程估算造价编制报告》中计入补偿，予以确认。原告未证明在该场地经营的其余设备已损失的证据，且未计入该造价报告，原告主张有其他损失，本院不予认定。 原告按该场地租赁户杨飞（339平方米）、幸奠明（936平方米）、文柱林（2591平方米）各租赁面积占整块土地的面积比例，再根据《补偿协议》的金额131.502万元计算文柱林租赁场地的造价金额，具有合理性。经计算原告租赁场地占比67.02%，该场地的地面建筑物、构筑物工程造价为881328元（取整数）。《关于重庆市华洲建设有限公司土地地面建筑物及构筑物工程估算造价编制报告》中认定地磅的计价金额为8万元，本院予以确认。剩余的造价中，土石方开挖回填占比最大，而该项工程被告方的证人王钢证明由凤仙路社区居委会完成，而原告租赁后进行了改善、增设他物，但原告关于各项的具体支出没有充分的证据，本院酌情认定原告占比为20%，881328元的20%为176265元（取整数），再加上地磅8万元，合计256265元。 本案审理中，经询问，案涉5.8亩的租赁人杨飞、幸奠明认同原告文柱林主张按各自承租的面积所占的比例区分各自承租地块上建筑物、构筑物所占比例。 本院认为，原告文柱林与被告文柱祥签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，自合同成立时生效，于双方有法律约束力，应当全面履行。邓义林虽未在租赁合同署名，但其是该地块的权利人之一，且知道文柱林租赁该场地事实并收取了租金，是对文柱祥出租行为的认可，邓义林亦应履行该租赁合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。原告承租场地后，进行了场平及符合租赁用途的建设，被告未予阻止原告的建设行为，且接受将原告建设的结果计入造价报告，应当认定被告认同了原告对租赁物的改善及增设行为。原告的租赁合同尚在履行中，因被告签订收储合同而致合同不能继续履行，且原告的改善及增设在租赁场地被收储后，被告邓义林、文柱祥可获得相应的补偿，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，房屋承租人对租赁房屋进行的改善、增设，合同解除后，出租人应赔偿损失，同理，原告对租赁物场地的改善及增设，在合同解除后，出租人被告文柱祥、邓义林应赔偿其损失，该改善、增设部分已得到的补偿，本院认定该部分补偿为256265元，原告主张归其所有，应予支持。原告主张的其他损失未提供证据证实，本院不予支持。华洲公司不是租赁合同的相对方，且华洲公司与被告邓义林、文柱祥系另一法律关系，原告请求其承担本案责任，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告邓义林、文柱祥在本判决生效后十五日内支付原告文柱林租赁场地改善、增设补偿费256265元； 二、驳回原告文柱林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12848元，由原告文柱林负担7704元，由被告邓义林、文柱祥负担5144元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长 向 勇 人民陪审员 刘 涛 人民陪审员 罗光厚 二〇二〇年十二月九日 法官 助理 罗佳音 书 记 员 张庭婷