广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28870号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐斐。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐昊。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐卓。上诉人共同委托代理人：方一平，广东名道律师事务所律师。上诉人共同委托代理人：樊艳，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴金梅。上诉人徐斐、徐昊、徐卓因与被上诉人戴金梅房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初11513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐斐、徐昊、徐卓的上诉请求：1.撤销一审民事判决的第一项，依法改判“解除徐至钧与戴金梅于2009年1月23日签订的《住宅买卖合同》；2.撤销一审民事判决的第三项;3.判决本案的一审、二审诉讼费用由戴金梅承担。徐斐、徐昊、徐卓向一审法院起诉请求：1.判令解除徐至钧与戴金梅于2009年1月23日签订的《住宅买卖合同》（价值约人民币49万元)；2.判令本案诉讼费用由戴金梅承担。戴金梅向一审法院反诉请求：1.判令戴金梅与徐至钧签订的《住宅买卖合同》合法有效；2.撤销徐斐、徐昊、徐卓于2019年6月5日获得的涉案房产的不动产登记证书（编号NoD44131016986）；3.判令徐斐、徐昊、徐卓承担违约责任，按照合同约定赔偿戴金梅5000元。一审法院认定事实：2007年2月6日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向徐至钧（即徐斐、徐昊、徐卓的父亲）核发了深房地字第**房屋所有权证，确认坐落于深圳市龙岗区的住宅所有权人为徐至钧。上述住宅所占土地的用途为居住用地；属非市场商品房，除市政府另有规定外不得买卖；登记价为房屋建造价不含地价（属非按村民处理，已缴纳地价款45684元）。2009年1月23日，徐至钧作为卖方与作为买方的的戴金梅签订了《住宅买卖合同》，双方约定：1.徐至钧将位于深圳市龙岗区的住宅（产权证证号：深房地字第**出卖给戴金梅，价款为49万元，乙方在签订本合同时，支付定金8万元，支付定金之日起两个月内，支付余款，徐至钧将房产证原件、房产位置图、身份证复印件交给戴金梅。2.在今后政策允许非村民房办理产权过户时，徐至钧应配合戴春梅办理过户手续。3.本合同签订后，如乙方违反本合同条款，该方应向对方支付5000元违约金。4.戴金梅向徐至钧付完所有款项后，徐至钧应当配合戴金梅办理房产公证手续，合同自双方签字之日起生效。上述合同签订后，戴金梅按约向徐至钧支付了房款49万元，徐至钧于2009年1月23日将涉案房屋交付给戴金梅，由戴金梅使用至今。2015年7月18日，徐至钧作为甲方与作为乙方的戴金梅签订了《住宅买卖补充协议》，双方约定：甲乙双方于2009年1月23日签订了关于位于深圳市龙岗区（产权证号证号：深房地字第**住宅买卖合同，由于国家政策限制，该住宅至今未能办理过户手续，现补充如下：1.甲方确认该住宅已归乙方所有，并横名在任何情况下都不得要求收回所有权；2.当国家政策允许办理过户，或城镇更新改造时，甲方有义务配合乙方及时办理与过户、城改相关的各项手续；3.自今日起，甲方授权徐斐全权办理与该住宅的相关一切事宜，包括与该住宅过户的各项手续，并附授权委托书。同日，徐至钧出具了一份《授权委托书》，授权徐斐处理上述住宅的相关一切事宜，包括住宅过户的各项手续。2019年6月5日，徐斐、徐昊、徐卓就上述涉案房产经继承办理了粤（2019）深圳市不懂产权第××号不动产权证，徐斐、徐昊、徐卓各占涉案房产1／3的份额。徐至钧于2016年3月9日死亡，郭X系徐至钧的配偶，于2018年3月3日死亡。徐斐、徐昊、徐卓系徐至钧、郭X所育子女。一审法院认为，涉案住宅已经取得房屋产权证，故徐至钧与戴金梅签订的《住宅买卖合同》、《住宅买卖补充协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。戴金梅已按合同约定支付相应价款，徐至钧也已将涉案房产交由戴金梅占有使用至今，徐斐、徐昊、徐卓现要求解除上述合同无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于戴金梅提出的撤销徐斐、徐昊、徐卓于2019年6月5日获得的不动产登记证书的诉求，因该行为属于行政许可，不属于本案管辖范围，戴金梅可另寻法律途径解决，故一审法院驳回该项请求。关于违约金，徐至钧在死亡前委托其女即徐斐,办理涉案房产过户给戴金梅的相关手续，徐斐理应对涉案房产已出售并交付给戴金梅知情，而徐斐、徐昊、徐卓在知悉该情况后，按照继承办理了涉案房产的不动产权证，并提起本案诉讼，意图解除其父亲与戴金梅签订的涉案房屋的买卖合同。同时，其上述行为亦表明徐斐、徐昊、徐卓意在继承涉案房产，故徐斐、徐昊、徐卓亦应承继《住宅买卖合同》、《住宅买卖补充协议》中受让人即徐至钧的权利义务。徐斐、徐昊、徐卓的上述行为违反了《住宅买卖合同》、《住宅买卖补充协议》的约定，故根据《住宅买卖合同》，徐斐、徐昊、徐卓应当向戴金梅赔偿5000元。一审法院判决：一、驳回徐斐、徐昊、徐卓的全部诉讼请求；二、确认徐斐、徐昊、徐卓与戴金梅签订的《住宅买卖合同》合法有效；三、徐斐、徐昊、徐卓应于本判决生效之日起三日内支付戴金梅违约金5000元；四、驳回戴金梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。一审案件本诉受理费8650元（徐斐、徐昊、徐卓已预缴）、反诉受理费50元（戴金梅已预缴），由徐斐、徐昊、徐卓共同承担8700元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《住宅买卖合同》及《住宅买卖补充协议》系戴金梅与徐至钧签订，根据徐斐、徐昊、徐卓本案诉讼中的陈述意见，徐至钧去世后，徐斐、徐昊、徐卓同意承继涉案合同中徐至钧的权利义务，即涉案合同的合同当事人变更为徐斐、徐昊、徐卓与戴金梅，合同约定内容对徐斐、徐昊、徐卓与戴金梅具有法律约束力。涉案《住宅买卖合同》签订后，戴金梅已付清全部房款，并自2009年1月23日起占有使用房屋至今，对于合同履行并无违约情形。涉案房产房地产证虽载明“属非市场商品房，除市政府另有规定外不得买卖”，但在政府有权部门没有明确表示涉案房屋在任何条件下均不能过户登记给戴金梅的情况下，涉案《住宅买卖合同》及《住宅买卖补充协议》尚不足以认定为法律上不能履行的合同。况且，《住宅买卖补充协议》明确约定卖方在任何情况下都不得要求收回所有权，并应在具备条件时配合办理过户手续，而徐斐、徐昊、徐卓现上诉请求解除合同并且不承担违约金，不但没有充分依据，亦有违诚实信用原则，本院对此不予支持。综上所述，上诉人徐斐、徐昊、徐卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币8650元，由上诉人徐斐、徐昊、徐卓负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十五日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。