江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初7809号原告：新余市万嘉房地产开发有限责任公司，住所地江西省新余市渝水区城北办富塘管理处。法定代表人：敖小海，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖志飞、黄鹤洲，江西三江合律师事务所律师。被告：姜玛琳，男，1972年11月26日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市分宜县。原告新余市万嘉房地产开发有限责任公司（下称原告）与被告姜玛琳（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄鹤洲、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2017年5月23日签订的合同编号为1705230003号的《商品房买卖合同（预售）》，确认位于新余市渝水区房屋归原告所有；2.判令被告向原告支付违约金41319元；3.诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2017年5月23日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发建设的位于新余市渝水区，房屋总价款为275459元，付款方式为按揭付款，其中首付款83459元，剩余19.2万元在银行办理按揭贷款。合同还约定如被告没有按借款合同约定还款，导致原告承担保证责任，连续达到三个月或累计六个月的，原告有权解除商品房买卖合同，被告应赔偿原告的全部经济损失，并向原告支付总房款15%的违约金。2017年6月29日，原、被告及新余农村商业银行股份有限公司仙女湖支行（下称农商银行）签订一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告向农商银行借款19.2万元，用途为按揭贷款，原告为被告的该笔借款提供阶段性连带保证担保。合同签订后，农商银行向被告发放了该笔贷款，但被告未按借款合同约定按时足额偿还按揭贷款，导致农商银行要求原告承担保证责任，原告因此代被告垫付拖欠银行的借款本息共计177967.63元。原告承担责任后，曾多次联系被告，要求被告妥善处理涉案事宜，但被告却以种种借口拒不处理。根据合同约定，原告承担担保责任后，有权解除商品房买卖合同，并依法追究被告的违约责任。被告答辩称：原告起诉的是属实。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据，被告进行了质证：一、《商品房买卖合同（预售）》。证明目的：1.2017年5月23日被告购买原告开发的新余市渝水区，并签订编号为1705230003号的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价款为275459元，付款方式为按揭付款，其中首付款83459元，剩余19.2万元在银行办理按揭贷款。2.附件十一补充协议第三条第4款规定，采取按揭贷款方式支付购房款的，在房地产权属证书办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同的，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应赔偿出卖人的全部经济损失，并向出卖人支付总房款15%的违约金。被告认可该证据。二、《个人购房借款/担保合同》。证明目的：2017年6月29日被告向农商银行借款19.2万元，原告为被告的该笔借款提供阶段性连带保证担保。被告认可该证据。三、贷款本金利息收回凭证二份、代偿证明一份。证明目的：被告已经连续五个月未按借款合同约定按时足额偿还借款本息，导致原告承担保证责任，原告因此通过付小毛62×××74的银行账户代为垫付被告拖欠的借款本息共计177967.63元，给原告带来了巨大的经济损失。被告认可该证据。四、保单、保全保险费发票、保全费发票。证明目的：原告为实现债权支付保全保险费500元、保全费1897元。被告认可该证据。被告未举证。本院认为，原告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认。本院根据上述证据，结合庭审调查，查明以下事实：2017年5月23日原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买原告开发建设的位于新余市渝水区，房屋面积78.23平方米；房屋总价款为275459元，付款方式为按揭付款，其中首付款83459元，剩余19.2万元在银行办理按揭贷款；原告应在2017年12月31日前向被告交付该商品房，因原告原因被告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，有权解除合同，原告应返还房款、按银行同期存款不低于同期基准贷款利率给付利息及每天万分之一的违约金；被告没有按借款合同约定还款，导致原告承担保证责任，原告享有下列权利：被告没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或累计六个月的，原告有权解除商品房买卖合同，被告应赔偿原告的全部经济损失，并向原告支付总房款15%的违约金。商品房买卖合同签订后，被告向原告交付了首付款，原告到新余市房产管理局进行了商品房预售备案登记。2017年6月29日原、被告与农商银行签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告向农商银行借款19.2万元，用途为个人购置住房贷款；贷款期限为2017年6月29日至2037年6月28日；贷款利率以本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（即年利率4.9%，月利率为4.08334%），被告按月等额本息还款，每月归还本息为1256.53元。原告为被告的该笔借款提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等所有费用承担连带保证责任，在正式将房屋办理抵押登记，农商银行收到抵押房屋他项权证书后免除保证责任，原告在保证人处盖章、被告在借款人处签名、农商银行在贷款人处盖章。借款合同签订后，农商银行向被告发放了该笔贷款，被告将该借款全部用于向原告支付购房款，至此，被告已全部付清了房款，但原告未在约定的时间向被告交付房屋，也未将房屋过户登记给被告及向农商银行办理抵押登记。被告前期按借款合同约定，每月如数向农商银行归还按揭贷款本息，但从2020年4月开始没有向农商银行履行归还按揭贷款本息的义务，至2020年8月已连续5个月未缴存按揭贷款本息，2020年9月9日，原告通过案外人付小毛的银行账户直接为原告垫付了按揭贷款本息177967.63元，其中本金172610.62元、利息5357.01元。被告没有将代偿款返还给原告。本院认为，本案属房屋买卖合同、保证合同纠纷。针对本案的争议，本院分析认定如下：一、关于《商品房买卖合同（预售）》的履行问题原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》具有法律效力。从约定内容看，该合同是双务合同，被告履行向原告交纳房款的义务，原告履行向被告交房与办理登记过户的义务，按补充协议约定，被告还有全面履行保证合同的义务。从履行义务的先后看，被告先向原告交付房款，原告后向被告交付房屋和办理产权登记，被告已经按约定向原告付清了首付款83459元，且已将农商银行按揭款19.2万元也付给了原告，付清了房款，被告按《商品房买卖合同（预售）》约定履行了主要义务，原告没有按约定在2017年12月31日前向被告交付该商品房，也没有在商品房交付之日起360日内向被告办理房屋所有权证书，因此，原告没有按《商品房买卖合同（预售）》履行主要义务，应承担违约责任。原、被告虽然还约定了被告在原告向农商银行履行了保证责任后，被告没有将代付款返还给原告，原告可以解除合同，但是由于在保证关系中，原告提供的是阶段性连带责任保证，在正式将房屋办理抵押登记、农商银行收到抵押房屋他项权证书后免除原告的保证责任，因此，原告为了免除保证责任应当积极将房屋交给被告、将产权过户给被告。由于原告存在没有按约定向被告交付房屋及办理过户登记的违约行为，使被告无法将所购房屋向农商银行办理抵押登记以便免除原告的保证责任，因此，原告对因保证责任而代被告向农商银行返还按揭款的后果存在过错。合同解除是因当事人协商一致，或者当事人约定一方解除合同的条件成就，或者法律规定的具体情形而终止合同，解除合同情形的发生，解除一方应当无过错或不是以自己的违约行为为理由，才能行使合同解除权，本案中原告存在先行违约行为，因此，不符合解除合同的条件。因此，原告要求解除原、被告于2017年5月23日签订的合同编号为1705230003号的《商品房买卖合同（预售）》及确认位于新余市渝水区房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但原告对代偿款可通过其他法律途径主张权利。二、关于保证合同的履行问题原、被告虽然没有单独签订保证合同，但在《商品房买卖合同（预售）》的补充协议及《个人购房借款/担保合同》中进行约定，具有法律效力。在补充协议中约定，被告没有按借款合同约定还款，导致原告承担保证责任，原告享有下列权利：被告没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或累计六个月的，原告有权解除商品房买卖合同，被告应赔偿原告的全部经济损失，并向原告支付总房款15%的违约金，被告从2020年4月开始没有向农商银行交付按揭贷款本息，原告为被告履行了保证责任，被告应承担违约责任，房屋总价款为275459元，被告的违约责任按房款的15%计算为41318.85元，因此，原告要求判令被告向原告支付违约金41319元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姜玛琳应于本判决生效之日起十日内向原告新余市万嘉房地产开发有限责任公司支付违约金41318.85元；二、驳回原告新余市万嘉房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3026元，由原告新余市万嘉房地产开发有限责任公司负担2193元、被告姜玛琳负担833元；财产保全费1897元、保全保险费500元，由原告新余市万嘉房地产开发有限责任公司负担1763元、被告姜玛琳负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  彭桃基二〇二〇年十二月一日法官助理沈佳琪书记员罗小倩