山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初11517号原告（反诉被告）：山东省人民防空办公室人防工程管理中心（山东省省直机关疏散基地管理中心），住所地济南市历下区解放路**。法定代表人：王平，主任。委托诉讼代理人：姜丽华，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧俊怡，山东环周律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东金色阳光商贸有限公司，，住所地济南市市中区经四路地下人防**东首法定代表人：陈夫馨。委托诉讼代理人：李勇，山东金色阳光商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）山东省人民防空办公室人防工程管理中心与被告（反诉原告）山东金色阳光商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东省人民防空办公室人防工程管理中心委托诉讼代理人姜丽华，被告山东金色阳光商贸有限公司委托诉讼代理人李勇、魏朝蓬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民防空办公室人防工程管理中心向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告立即支付自2018年8月1日至2019年10月31日欠缴的租金3070000元；二、依法判令被告向原告支付违约金307000元；三、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：2015年4月30日，原告与被告签订《经四路人防工程租赁合同》，约定由被告租赁坐落于济南市市中区经四路地下人防商城1-169号和新工程区域，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日。同时合同约定，“第3、4年，租金额为人民币472万元；第5年，租金额为人民币248万元。合同期内，乙方须每年4月15日、10月15日前将租金汇入甲方指定账户。乙方逾期不向甲方支付租金30日以上的，甲方有权解除本合同，且乙方还应当按当期应付款项的10%向甲方支付违约金”。自2018年8月1日起，乙方未按照约定向甲方支付过租金，虽经原告反复催收，但被告置若罔闻，一直违约至今。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望盼如所请，维护其合法权益!被告辩称，原告起诉被告交纳租金及违约金，被告没有交纳租金原因是原告没有按照双方2015年4月30日签订《经四路人防工程租赁合同》的约定更换空调。2018年10月，原告出租给被告使用的济南市经四路人防工程的空调出现质量问题，提起诉讼，最终贵院判决（2018）鲁0103民初6980号免除每年5－9月份50%的租金。判决原告仍为没有解决空调不能正常运转问题。反诉原告提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失71.32万元（2018年8－9月份、2019年5－9月份50%租金）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由为：反诉被告起诉反诉原告交纳租金及违约金，反诉原告没有交纳租金原因是反诉被告没有按照双方2015年4月30日签订《经四路人防工程租赁合同》的约定更换空调。2018年10月，反诉被告出租给反诉原告使用的济南市经四路人防工程的空调出现质量问题，提起诉讼，最终贵院判决（2018）鲁0103民初6980号免除每年5－9月份50%的租金。判决后反诉被告仍为没有解决空调不能正常运转问题。现反诉原告提起反诉，垦请依法合并审理，驳回反诉被告支付违约金的诉讼请求，依法判决赔偿反诉原告经济损失，以维护反诉原告合法权益。反诉被告辩称：一、2018年10月份起，租赁物空调均一直正常使用。为履行合同空调维护义务，2018年10月31日、2019年5月28日，答辩人与济南润源空调有限公司签署了《政府采购合同》，由济南润源空调有限公司对案涉房屋的空调维修保养，被答辩人亦对该公司的维保工作及空调是使用表示满意。且被答辩人亦没有向答辩人发出任何函件反应空调在此期间不能正常运转。其现反诉称案涉租赁物空调不能运转没有事实依据。二、被答辩人不能举证证明案涉空调存在不能正常运转的情形，应承担举证不能的后果。《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”虽然（2018）鲁0103民初6980号判决书已经生效，但是在此判决中，被答辩人提供的双方来往函件证明空调制冷效果较差等问题均是在2016年至2018年，而在判决出具后，2019年度被答辩人并未向答辩人发送相关函件证明空调不能正常运转，因此其应当承担举证不能的法律后果。2018年8、9月份，2019年5-9月份50%的租金不是被答辩人的损失，被答辩人要求答辩人承担没有依据。答辩人与被答辩人于2015年4月30日签订的《经四路人防工程租赁合同》第三条约定，被答辩人应当按照该条约定的时间及金额缴纳租金。缴纳租金是被答辩人的义务，但自2017年10月起被答辩人未再向答辩人缴纳租金，因此，无论从何角度，租金都不是被答辩人的损失，被答辩人要求答辩人以此为据承担损失没有依据。综上，被答辩人主张在（2018）鲁0103民初6980号判决书出具后空调不能正常运转，并要求赔偿经济损失，没有事实依据和法律依据，请求法院依法维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，本院2019年2月21日作出的民事判决书认定“原告省人防中心与被告金色阳光公司于2015年4月30日签订《经四路人防工程租赁合同》一份，约定，原告将坐落于济南市市中区经四路地下人防商城1-169号和新工程区域出租给被告使用，该工程建筑面积共计9179平方米，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日；租金总额为1170万元，其中第1、2年，租金额为450万元；第3、4年租金额为472万元；第5年，租金额为248万元；被告须于每年4月15日、10月15日前将租金汇入原告指定账户；租赁用途为商城出租经营；维护和修缮：原告负责仅限于被告合理使用条件下的工程主体结构和更换空调系统，届时被告应予以协助；被告负责除主体结构和空调系统以外的所有设施、设备的维修保养，并承担维修、保养费用，接受原告监管等；被告逾期交付租金，逾期30日以内的，除应如数补交外，还应以当期应付款项的5%支付违约金；逾期30日以上的，原告有权解除本合同，且被告还应按当期应付款项的10%向原告支付违约金等。合同签订后，原告省人防中心依约将合同约定的经四路地下人防商城交付被告管理使用。被告金色阳光公司自2015年11月1日至2016年10月31日期闻的租金已经足额支付给原告，自2016年11月1日起不能按期足额支付租金，自2017年10月15日起停止支付租金，截止到2018年7月31日，被告金色阳光公司共计拖欠租金3723000元。被告曾经于2016年5月31日、11月12日向原告发出《延期付款说明》，说明被告因经营困难等原因，正在尽力筹措资金以交付租金等。原告于2017年1月17日、2月25日、4月25日、5月5日、12月26日、2018年1月9日、5月17日多次发函向被告催要租金，被告曾经于2017年5月2日、2018年5月28日两次向被告发出《关于催缴租金的函的复函》，记载认可所欠租金情况，并称受多方因素的影响，商城出租率不断下滑，目前已出现大面积空铺情况，造成公司处于亏损运营状态，正在多方积极筹措资金力争尽快支付所欠款项并表示歉意请求谅解等。另查，被告金色阳光公司曾于2016年3月20日、4月5日向原告省人防中心发函，称因商城的空调设备服役时间较长(长达近20年)，不断发生故障，造成商城停业的后果等，请求尽快解决。被告省人防中心于2016年4月13日向被告发出《关于经四路人防工程有关问题的复函》，载明：“我中心对贵公司提出的空调设备问题极为重视。会上，贵公司提出，空调设备往年使用期间出现过几次抱死情况、且温度不好调控等。就此问题空调维保人员一一作出了解答，主要包括：一是去年空调使用期间确实出现过几次问题，主要是过滤器堵了，及时进行了清洗，会在今年的保养工作中，对温控器温度探头进行校准等。最后，我们也对空调维保人员提出了要求，要求其对空调设备及冷却塔的维护保养工作要认真仔细，重点解决设备目前存在温控不灵敏等故障问题，确保空调使用期间，设备能够正常运行，且出现问题能够及时解决。但考虑到安全问题，我们仍将按照4月1日双方洽谈确定的意见，请专业鉴定机构对冷却塔连同空调设备一并进行鉴定。若通过鉴定确定空调系统需要更换新设备，我中心会将情况如实上报主任办公会，待主任办公会通过后，会在今年年底做好明年的空调设备采购预算，确保来年更换空调系统资金。”关于对涉案中央空调是否存在严重质量问题或者需要进行更换的问题，原、被告均称经咨询发现当前国内无具有相应鉴定技术能力的专业鉴定机构。原告省人防中心曾经于2018年11月5日向本院提交《关于空调情况的说明》，称，针对经四路人防商城提出空调维修更换问题，2016年4月6日，我中心管理小组组织空调维保及工程维修人员与金色阳光公司相关人员召开了专题座谈会，会后，我中心委托专业维修机构进行了检测、调试，结果各项数据符合，运转正常，建议我们每年进行正常的维修保养即可；为确保人防工程安全，省人防办财务部门向省财政厅咨询，得到的回复是，按照省级行政事业国有资产处置管理办法的规定，必须丧失使用价值的资产或者国家规定的强制报废的资产，才能申报处置、更换，经四路人防商城空调没有达到丧失使用价值和强制报废的情况，若违反国家政策，浪费国有资产，将被依法问责；在此情形下，我中心申请财政资金，通过政府采购的方式，订立并履行空调维保合同，每年都进行了维修保养，维保的效果双方均签字认可，维修费用共计50余万元，根据合同约定，也一直由我方承担，不存在违约情况。原告省人防中心曾经于2016年、2017年、2018年分别与案外人济南润源空调设备有限公司签订《政府采购合同》，委托该公司对涉案房屋的空调系统进行年度维护、保养等。原告提供2016年度《经四路人防工程中央空调维保项目评价表》，记载被告方对空调维保工作的评价意见为“空调维保服务很尽心尽力，由于空调超期服役，老化严重，造成故障不断，影响制冷运行，维保工作非常重要”；2017年度被告方对空调维保工作的评价意见为：“空调维保服务整体满意，由于空调已严重超期服役，并且严重老化造成故障较多，修理麻烦，影响运行，有了良好的维保才能运行”。济南润源空调设备有限公司曾经于2016年4月10日向原告出具《经四路人防商城空调维修更换意见》，记载，贵中心为确保空调正常运转使用，委托我公司对该组设备进行检测、调试，现各项数据符合标准，运转正常；根据该空调品牌状况和多年的维保工作经验，虽然空调使用时间已近20年，如果继续按照以往的保养方法并且保养到位，本商城空调机组至少能再使用10年以上；我公司将根据合同约定每年5月份正式使用之前把隐患排除，在使用过程中，如发现故障以最快的时间来解决；综上，我公司不建议更换。被告主张因房屋中央空调故障问题给其造成严重不良影响，提供了其于2016年11月30日向原告发出的书面函件一份，向原告反映2016年空调设备运行情况，提出自2016年4月28日至9月24日期间发生10次空调故障问题，且始终没有得到切实的解决，已经严重影响了公司的正常经营活动和业户的续签工作。悬请省人防中心利用在明年3月初开始使用之前的这段的时间里对空调设备设施做彻底的维修或调换，以确保明年的正常使用等。被告为证明商城空调设备存在老化、故障严重等问题，提供了设备设施的照片一宗、所属物业公司来电维修记录表一宗，提供了部分业户向商城提出的关于空调制冷效果差、商场温度过高影响经营的投诉材料一宗，提供了部分业户注销登记、退出经营的注销登记材料一宗，主张因商城空调设备制冷效果差、夏季商城温度过高，致业户无法正常经营，造成大量业户退租及降价出租商铺等，经核算，造成2016-2017年度与2017-2018年度的租金差额损失628804元；2018年度因空调制冷效果不好，造成租金损失897385元；2016年至2018年10月31日期间，与市中区百味集美食餐厅签订合同免除部分租金，造成租金损失150.90万元；因商城空调制冷效果不好，造成与市中区小魔仙玩具店签订合同免除部分租金并在之后解除合同，造成租金损失72万元，以上损失共计3755189元。”，该判决认为“原告省人防中心与被告金色阳光公司于2015年4月30日签订的经四路人防工程租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。截止到2018年7月31日，被告金色阳光公司拖欠原告租金3723000元的事实清楚，本院予以认定。原告省人防中心请求被告金色阳光公司立即支付上述拖欠的租金，理由正当，合法有据，本院应予支持。根据原、被告在合同中的约定，原告负有对涉案人防工程中所使用的中央空调系统进行维护保养并及时更换的义务，以保证被告涉案人防工程的正常使用及从事商业经营活动。根据原、被告之间自2016年至2018年期间的往来函件及维修保养材料等证据，应予认定涉案人防工程在使用过程中确实存在因中央空调系统使用时间长达近20年、设备设施老化严重、故障较多、制冷效果较差的情况。考虑到本地区夏季高温时间长、且涉案房屋系地下人防工程通风条件差、对中央空调的依赖程度高，特别是涉案人防工程系用于商城经营，人员流动量大，人口密度高，如果空调制冷系统频繁出现故障，或者制冷效果差，将会对商城的经营活动造成严重不良影响。结合被告提供的商城业户投诉材料等证据相互佐证，本院应予确认，因涉案人防工程的中央空调设备老化、故障较多等问题，确实对被告的正常经营活动造成了较大程度的不良影响。因此，被告未能按期缴纳租金，具有一定程度的客观原因，本院为此酌情对于原告请求被告支付违约金的诉讼主张，不予支持。原告请求被告承担担保费8200元，没有合同依据或法律依据，本院不予支持。反诉原告金色阳光公司请求反诉被告省人防中心为其更换空调系统，因其提供的证据尚不足以证实涉案人防工程中的中央空调系统已经丧失全部使用价值或者达到相应的更换条件，且原告作为出租方已经委托专业空调维保公司定期进行空调维修保养以保证空调的正常运转，故对于该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告金色阳光公司请求反诉被告省人防中心赔偿给反诉原告造成的损失3755189元，因反诉原告所主张的上述损失内容均系反诉原告在使用所租赁的人防工程从事商城经营活动中的租金损失，系反诉原告在从事经营活动中的经营行为所产生的损失，且反诉原告所提供的证据尚不足以证实上述租金损失全部系因为涉案人防工程的空调质量问题所致，故对于反诉原告的该项反诉请求，本院依法不予支持。关于反诉原告请求反诉被告免除反诉原告2015年-2018年每年5-9月份的租金3841666元的主张。根据前述分析，因反诉原告租赁使用的标的物系地下人防工程，且系用于商业经营活动，考虑到地下人防工程的通风、制冷等均须依赖于中央空调系统，对空调系统的依赖程度远远高于普通房屋。其次，根据本地区的气候特点，存在夏季高温时间长、且夏季平均气温明显偏高的问题。其三，涉案人防工程的用途是商业经营活动，系人口流动性较大的人口密集地区，如果中央空调频繁发生故障，则会严重影响反诉原告的正常经营活动，特别是对于一些餐饮类经营活动将无法进行。综合考虑涉案人防工程中所使用的中央空调系统确实存在使用时间长达近20年、设备设施存在一定程度老化、夏季故障发生频率较高等情况，确实对反诉原告的夏季经营活动造成较大不良影响，应当适当降低2015年-2018年度5-9月份租金，本院酌情确定为按应缴租金数额的50%缴纳租金，故对于反诉原告金色阳光公司的免除相应租金的请求，本院予以部分支持。但因本案中原告所诉系截止到2018年7月31日前所拖欠的租金，故对于该项反诉主张中涉及2018年7月31日之后的租金数额在本案中不予处理，被告可在缴纳相应租金后另行主张权利。”该判决处理结果为“一、被告山东金色阳光商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告山东省人民防空办公室人防工程管理中心截止到2018年7月31日止拖欠的租金3723000元。二、反诉被告山东省人民防空办公室人防工程管理中心于本判决生效之日起十日内，按照应缴租金50%的标准，返还给反诉原告山东金色阳光商贸有限公司自2015年起至2018年7月31日止(每年5-9月)的部分租金共计1724165元。三、驳回原告山东省人民防空办公室人防工程管理中心的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告山东金色阳光商贸有限公司的其他反诉请求。”。济南市中级人民法院于2019年6月17日作出的（2019）鲁01民终3929号民事判决书认定“二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。”该判决认为“根据当事人双方于2015年4月30日签订的《经四路人防工程租赁合同》中的约定，省人防中心负有对涉案人防工程中所使用的中央空调系统进行维护保养并及时更换的义务，以保证金色阳光公司对涉案人防工程的正常使用即从事商业经营活动。根据双方提交的证据，能够认定涉案人防工程中央空调系统在使用过程中存在故障较多、制冷效果较差的情况，对商城的经营活动造成了一定的影响。因此，一审法院认为金色阳光公司未能按期缴纳租金，具有一定程度的客观原因，为此酌情对省人防中心请求金色阳光公司支付违约金的诉讼请求，不予支持并无不当。本案租赁标的人防商城在地下，通风条件差，依靠空调系统通风、换气、调节温度及湿度，其空调系统经常出现故障不能正常运行，影响了人防商城的经营，故一审法院酌情判决省人防中心返还部分租金亦无不当。《最高人民法院关于适用虽然原告本案中提出新的证据，但部分证据内容与前述诉讼过程中提出的证据相同，新的证据内容亦与前述诉讼中提供的证据基本相同，故对事实问题，本院仍对前述生效判决认定的事实予以采信。本院认为，原告省人防中心与被告金色阳光公司于2015年4月30日签订的经四路人防工程租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。截止到2019年10月31日，被告金色阳光公司拖欠原告租金307万元的事实清楚，本院予以认定。原告省人防中心请求被告金色阳光公司立即支付上述拖欠的租金，理由正当，合法有据，本院应予支持。根据原、被告在合同中的约定，原告负有对涉案人防工程中所使用的中央空调系统进行维护保养并及时更换的义务，以保证被告涉案人防工程的正常使用及从事商业经营活动。根据本院已生效的裁判，应予认定涉案人防工程在使用过程中确实存在因中央空调系统使用时间长达近20年、设备设施老化严重、故障较多、制冷效果较差的情况，本次庭审被告提交的证据不足以推翻前述判决认定的事实。考虑到本地区夏季高温时间长、且涉案房屋系地下人防工程通风条件差、对中央空调的依赖程度高，特别是涉案人防工程系用于商城经营，人员流动量大，人口密度高，如果空调制冷系统频繁出现故障，或者制冷效果差，将会对商城的经营活动造成严重不良影响。因涉案人防工程的中央空调设备老化、故障较多等问题，确实对被告的正常经营活动造成了较大程度的不良影响。因此，被告未能按期缴纳租金，具有一定程度的客观原因，本院为此酌情对于原告请求被告支付违约金的诉讼主张，不予支持。反诉原告金色阳光公司请求反诉被告省人防中心为其更换空调系统，因其提供的证据尚不足以证实涉案人防工程中的中央空调系统已经丧失全部使用价值或者达到相应的更换条件，且原告作为出租方已经委托专业空调维保公司定期进行空调维修保养以保证空调的正常运转，故对于该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告金色阳光公司请求反诉被告省人防中心赔偿给反诉原告造成的损失71.32万元，系指2018年8月－9月、2019年5月－9月份50%的租金。因反诉原告租赁使用的标的物系地下人防工程，且系用于商业经营活动，考虑到地下人防工程的通风、制冷等均须依赖于中央空调系统，对空调系统的依赖程度远远高于普通房屋。其次，根据本地区的气候特点，存在夏季高温时间长、且夏季平均气温明显偏高的问题。其三，涉案人防工程的用途是商业经营活动，系人口流动性较大的人口密集地区，如果中央空调频繁发生故障，则会严重影响反诉原告的正常经营活动，特别是对于一些餐饮类经营活动将无法进行。综合考虑涉案人防工程中所使用的中央空调系统确实存在使用时间长达近20年、设备设施存在一定程度老化、夏季故障发生频率较高等情况，确实对反诉原告的夏季经营活动造成较大不良影响，故2018年8月－9月的租金应予降低，本院酌情确定为按应缴租金数额的50%缴纳租金，对2019年5月－9月，虽然原告提交新的证据，但与前案证据基本一致，仍不足以认定空调问题彻底解决，故仍酌情按应缴租金数额的50%缴纳租金。故对于反诉原告金色阳光公司的免除相应租金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告山东金色阳光商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告山东省人民防空办公室人防工程管理中心截止到2019年10月31日止拖欠的租金307万元；二、反诉被告山东省人民防空办公室人防工程管理中心于本判决生效之日起十日内，按照应缴租金50%的标准，返还给反诉原告山东金色阳光商贸有限公司2018年8月至9月，2019年5月至9月的部分租金共计71.32万元；三、驳回原告山东省人民防空办公室人防工程管理中心的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山东金色阳光商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费33816元，减半收取计16908元，由原告山东省人民防空办公室人防工程管理中心负担1538元，由被告山东金色阳光商贸有限公司负担15370元。本案反诉案件受理费5466元，减半收取计2733元，由反诉被告山东省人民防空办公室人防工程管理中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年十二月三十一日书记员 曲光学