山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申2304号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：山西兴达逸居房地产开发有限责任公司。法定代表人：吴某，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡某，山西晋龙律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贺某，住山西省临汾市大宁县新城区。委托诉讼代理人：张某，住山西省临汾市大宁县新城区。系被告贺某丈夫。再审申请人山西兴达逸居房地产开发有限责任公司（下称兴达公司）因与被申请人贺某返还原物纠纷一案，不服山西省临汾市中级人民法院（2019）晋10民终2788号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，刘英担任审判长，仲俊光担任主审法官，韩德荣参加合议庭评议，现已审查终结。再审申请人兴达公司的再审请求为：1.撤销山西省临汾市大宁县人民法院民事判决书（2019）晋1030民初204号和山西省临汾市中级人民法院民事判决书（2019)晋10民终2788号民事判决；2.要求贺某将强占的的位××县房屋控制权交回兴达逸居公司；立即停止侵权、恢复原状即将装修拆除、垃圾运走、恢复至侵占之前原状；3.要求贺某承担诉讼及相关费用。事实与理由：（一）原审判决认定事实错误。1.二审法院认定兴达公司承继了荣腾公司的权利义务后，未及时通知贺某是错误的。本案的事实为：2014年底，大宁县城西路连片改造工程项目因荣腾公司无资金，该项目成为烂尾楼后，大宁县发展改革与经济信息化局文件确认，由山西恒安房地产开发公司开发建设。后不知何原因，恒安公司又不开发了。大宁县政府多次动员让再审申请人接手开发该楼盘。2015年8月3日，兴达公司和荣腾公司签订了《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾．凤凰城）项目转让协议书》，兴达公司是通过转让取得了该项目，没有承继荣腾公司的权利义务，而只是约定了对购房户有交房的责任。2.两级法院认定荣腾公司退出后，没有及时通知贺某是错误的。2015年8月3日接收后，两个公司联合办公向所有购房户（当然包括了贺某在内的300多户）通知要求更换合同等事宜，98％以上的都更换合同，但贺某与其他五户拒不更换合同，也不交房款。（二）两审法院故意混淆侵权法律关系和买卖合同关系。兴达公司起诉的是贺某侵权、要求恢复原状，大宁县法院和临汾中级法院故意将买卖合同与之混淆，将两者的权利义务也混淆了，导致判决错误。（三）临汾中院法院既然确认了所有权，但却违背了《中华人民共和国物权法》所有权的保护规定，支持强占房行为，破坏了正常的经济秩序和正常的交房程序。兴达公司依据大宁县政府机构相关文件，从事房地产开发，取得了“五证”，建成的房产所有权为兴达逸居公司，当然包括涉案的××楼房屋。临汾中级法院判决书中：“本院认为，贺某未经交付擅自占有涉案房屋属不当，但其系在交付过半购房款后，荣腾公司未按约定履行交房责任义务，兴达公司承继荣腾公司向购房户交房责任后，未及时通知贺某与兴达公司办理相关手续的情况下，为维护自身利益占有房屋。兴达公司在承受了荣腾公司的权利义务却未能促使双方按约定全面履行购房合同的情况下，主张贺某返还房屋不符合客观实际情况。”对以上临汾中级法院观点，兴达公司认为：1.临汾中级法院完全是逻辑混乱、互相矛盾，既然认为未经交付擅自占有涉案房屋不当，为什么又支持强占房产？兴达公司开发建设的房产所有产权明确，没有向购房户移交商品房之前，该房所有权仍属于兴达公司。任何人没有经过兴达逸居公司的同意，占有房产都是侵权行为。因此就应当适用物权的保护，《中华人民共和国物权法》“第39条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“第34条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”但是大宁法院、临汾中级法院却违背的物权法规定，支持贺某的强占房产行为。2.经过大宁县法院、临汾中级法院审理后，贺某的购房款总价款为302274元，向荣腾公司交了房款152000元。现在产权属于兴达公司所有，剩余的房款150274元就应当向兴达公司交纳，但至今没有交纳就强占了房产。判决支持强占房产，就是保护当地黑恶势力。3.贺某维护其自利益，不能以损害兴达公司的合法权益。兴达公司转让取得了大宁县城西路棚户区连片改造工程项目，建设成逸居佳苑，贺某在荣腾公司预购房屋没有任何人损害其利益。而贺某就是不想交钱或者故意强占房，将强占违法侵权行为，轻描淡为“不当”行为，而临汾中级法院将其美名为了维护利益，实际是故意破坏正常经济秩序。请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判。贺某辩称：（一）一审法院、二审法院判决合法、合情、合理，请求高院予以维持。2014年9月4日，答辩人与山西荣腾开发有限公司签订了商品房买卖协议。协议约定：贺某购买山西荣腾开发有限公司开发的凤凰城××楼房屋，面积119.95平方米，总价款290279元。山西荣腾开发有限公司于2015年5月1日前交付房屋并由其办理房产证。时至今日，山西荣腾开发有限公司既不交付房屋，也不履行合同义务。2014年9月4日、9月29日申被请人交付了房款146000元、59000元后，再也找不见开发商。目前得知，开发商山西荣腾房地产开发有限责任公司于2015年8月变更为山西兴达逸居房地产开发有限责任公司，至今未告知贺某。由于再审申请人擅自变更住宅的图纸，导致房屋的楼层、主体结构发生巨大变化，容积率严重不足，加上其房屋买受户底数不清，无数次出现一房多卖，导致住户乱占房屋，矛盾越来越严重。合同约定的交房时间、权利义务条款其几乎不能完全履行，至今楼盘未通过质量鉴定和竣工验收。在此情况下答辩人为维护日身权益对房屋进行了占有，并装修。（二）本纠纷明显的是合同履行发生争执，而非侵权行为。一审法院、二审法院在开庭时多次强调，就违约情况各自承担责任，并组织法庭予以调解。但再审申请人不听劝说，一意孤行。由于答辩人对仲裁条款有异议，再审申请人诉至临汾市中级人民法院对仲裁条款的效力予以认定，目前该案仍在审理阶段。（三）再申请人的申请内容有误，答辩人购买的房屋实际价款是290279元，答辩人已经交纳205000元，余款85279元，而非其申请中所述的：房款总价302274元，交纳152000元，欠款150274元。由于申请人的多次诉讼，答辩人在财力、精力上受到很大的损失，愿意在高院的主持下在理清各次违约情况下，主持予以调解。本院经审查认为，本案系返还原物纠纷。争议焦点问题为：兴达公司要求贺某将涉案房屋交回并恢复原状的主张应否支持。本案涉案房屋原系荣腾公司投资开发并与贺某签订购房合同，后荣腾公司将涉案房屋在内的棚户区连片改造项目转让于兴达公司。据此，荣腾公司将涉案房屋在内的棚户区连片改造项目转让于兴达公司后，兴达公司对转让后的权利义务予以承继，原审法院对此认定并无不当。兴达公司主张贺某未经兴达公司同意擅自占有其房屋，侵犯了兴达公司的财产权利，要求贺某将涉案房屋交回并恢复原状。贺某主张其交付过半购房款后荣腾公司未按期交房且找不到该公司工作人员，购房合同约定的交房期限已超过四年，众购房户均已入住，在兴达公司与其未履行任何手续的情况下，其占有了该房屋。本案中，荣腾公司与兴达公司在转让上述棚户区连片改造项目时签订的《协议书》第八条约定，协议生效后，拆迁户的还迁房责任及已售房屋的交房责任由兴达公司承担。本院认为，依据《协议书》第八条约定，兴达公司承担已售房屋的交房责任，负有及时向购房者交房的义务。在其知道贺某系涉案房屋购买者后，既未及时通知或采取积极措施与贺某协商变更购房合同，亦未向贺某交付房屋后，贺某基于购房合同和交纳房款的事实，出于“利益自保”占有了涉案房屋，现兴达公司以贺某侵权为由要求贺某将涉案房屋交回并恢复原状不符合客观实际，本院对兴达公司此主张不予支持。兴达公司虽称在其接收后通知过贺某更换合同，但贺某拒不更换，也不交房款，但其未能提交已经通知贺某的证据，依据“谁主张，谁举证”的原则，兴达公司应承担举证不能的不利后果，故对其该再审理由本院不予支持。如兴达公司认为贺某在占有涉案房屋后应补交剩余购房款等费用，可另行主张。综上，再审申请人山西兴达逸居房地产开发有限责任公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回山西兴达逸居房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长 刘 英审判员 韩德荣审判员 仲俊光二0二0年十二月二十三日书记员 胡 静