浙江省建德市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0182执异47号 案外人陈法英，女，汉族，住建德市。 委托代理人陈鹏飞、祝文捷（特别授权），浙江杭星律师事务所律师。 申请执行人杭州二建建设有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路**。 法定代表人李宝良，总经理。 委托代理人徐涛（特别授权），浙江东鹰律师事务所律师。 被执行人杭州金爵房地产开发有限公司，住，住所地建德市新安江街道溪头社区洋富潭路**/div> 法定代表人陆卫星。 委托代理人孙羽飞（特别授权），浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 被执行人陆卫星，男，汉族，住建德市。 本院在执行申请执行人杭州二建建设有限公司（以下简称二建公司）与被执行人杭州金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）、陆卫星建设工程施工纠纷一案中，案外人陈法英对本院查封建德市××街道××路××幢××室房产的执行标的提出书面异议。本院于2020年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人陈法英的委托代理人陈鹏飞、祝文捷，申请执行人二建公司的委托代理人徐涛，被执行人金爵公司的委托代理人孙羽飞到庭参加了听证，被执行人陆卫星经本院通知未到庭，本案现已审查终结。 案外人陈法英称，案外人与何水清系夫妻关系。2014年何水清向被执行人陆卫星陆续支付100万元用于购买被执行人金爵公司开发的房产，2016年何水清分次向金爵公司支付了70万元购房款。2017年，何水清出资150万元投资金爵公司开发的香缇御峰苑项目，后被执行人陆卫星、金爵公司未支付购房款和利润分红。2018年案外人向被执行人金爵公司订购了建德市××街道××路××幢××室房产，并缴纳定金3万元。2019年2月23日，何水清与陆卫星、金爵公司签订了一份书面协议，协议约定：何水清先前支付的170万元作为涉案房产的购房款，150万元的投资款在结算本金及利润扣除50万元后打入何水清的账户。后何水清与陆卫星、金爵公司协商，将170万元购房款和100万元投资款作为涉案房产的购房款，超过部分由陆卫星负责归还给何水清。2019年6月23日，案外人与金爵公司签订了总价为2554464元的涉案房产买卖合同并办理了网签。同年6月26日，陆卫星向金爵公司出具了2524464元借条作为案外人购买涉案房产的付款凭证计入该公司财务。案外人认为其已与金爵公司签订了合法有效的购房合同并支付了全部购房款，现涉案房产被执行法院查封，为此请求解除查封。 案外人为证明其异议理由成立，向本院提供如下证据材料： 1、结婚证、结婚登记审查处理表，拟证明案外人陈法英与何水清系夫妻关系； 2、银行流水，拟证明何水清向陆卫星转账的情况。其中2015年2月12日由仇灵芝转账给陆卫星60万元；2016年11月29日由张存存转账给陆卫星40万元；同年12月13日何水清转账给陆卫星5万元，12月14日转账50万元，2017年2月6日转账47万，2017年6月16日转账70万元。 3、何水清与陆卫星签订的并加盖金爵公司公章的协议一份，拟证明何水清支付给陆卫星的170万元作为涉案房产的购房款； 4、浙江省商品房买卖合同，拟证明案外人与被执行人金爵公司签订购房合同并办理网签的事实； 5、借条，拟证明陆卫星向金爵公司出具借条，用于转付涉案房产购房款的事实； 6、入账通知书、微信转账记录、支付宝转账记录，拟证明何水清于2017年9月29日转账给仇灵芝30000元，次日由其代为缴纳涉案房产定金的事实； 7、房产查询记录，拟证明涉案房产办理了备案登记； 8、仇灵芝的证人证言，内容：2015年2月12日由仇灵芝转账给陆卫星60万元系其代何水清转账，定金3万元亦系其代为缴纳。 申请执行人二建公司称，涉案房屋是在金爵公司董事会决议之后才查封的，董事会决议和该公司法定代表人陆卫星均认为购房款未付清。何水清与陆卫星的经济往来与金爵公司无关，双方不存在款项互相抵扣的问题，请求驳回案外人异议。 申请执行人向本院提供了如下证据： 1、协助执行通知书,拟证明涉案房产仍登记在被执行人金爵公司名下； 2、2019年12月23日的董事会决议，拟证明被执行人金爵公司股东会议决定对涉案房产等部分房产统一销售，销售款优先支付申请执行人的建设工程款； 3、2020年1月9日和3月5日的执行笔录，拟证明金爵公司的法定代表人陆卫星承诺对涉案房产处置价款支付申请执行人的建设工程款，从而印证以借款抵扣房款是不存在的。 被执行人金爵公司称，金爵公司与案外人之间的房屋买卖合同真实合法有效，且已进行网签，案外人的购房款并非直接支付给金爵公司，而是由陆卫星以向金爵公司借款方式代案外人缴纳，涉案房产是否解封由法院裁决。 被执行人金爵公司向本院提供了财务凭证：借条、收款收据各一份，拟证明陆卫星以向金爵公司借款方式代案外人缴纳购房款，金爵公司出具收款收据证明收到陈法英、何水清2554464元购房款的事实。 被执行人陆卫星未到庭亦未向本院提供证据。 本院调取了建德市不动产登记信息查询记录，证明陈法英在本市无房产。 对当事人提供的证据，本院分析认证如下： 对案外人提供的证据，申请执行人认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，认为与本案没有关联性，不能证明与金爵公司有资金往来；对证据3的三性均有异议，该协议与董事会决议和陆卫星在执行局的笔录自相矛盾；对证据4的三性无异议，对其证明对象有异议，该合同约定一次性付款与案外人主张的付款情况相矛盾，且款项并未实际支付给金爵公司；对证据5的三性均由异议，何水清与陆卫星的个人债务无法冲抵金爵公司的购房款；对证据6的入账通知书真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，微信截屏三性均不予认可；对证据7的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为网签是国家强制性的行政备案，不发生物权效力的变动。被执行人金爵公司对案外人提供的证据无异议。本院认为，对证据1当事人无异议，本院予以确认；对证据2的真实性本院予以确认；对证据3系何水清与陆卫星之间的约定，陆卫星未到庭质证，本院不予确认；对证据4、7来源形式合法，本院予以确认；对证据5系复印件，本院不予认定；对证据6的真实性予以确认。 对申请执行人提供的证据，案外人对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为周胜平和朱建平已不是公司股东，无权参加公司董事会并形成决议；对证据3的真实性、合法性无异议，但作为言辞证据，不能作为认定事实的依据。被执行人的质证意见与案外人相同。本院认为上述证据均来源于执行卷宗，本院予以确认。 对被执行人金爵公司提供的证据，案外人无异议；申请执行人对该证据均有异议。本院认为金爵公司提供的证据来源于原始凭据，对其真实性予以确认。 对本院调取的证据当事人无异议，本院予以确认。 经审查，本院认定案件事实如下： 申请执行人二建公司与被执行人金爵公司、陆卫星建设工程施工纠纷一案，本院作出的（2019）浙0182民初2340号民事调解书已发生法律效力，本院于2019年9月11日立案执行，执行标的工程款1779万元及利息。执行中本院作出（2019）浙0182执2412号执行裁定书，于2019年11月7日查封了涉案房产。案外人遂向本院提出上述执行异议。 另查明：2019年6月24日，案外人陈法英与被执行人金爵公司签订一份商品房买卖合同并办理了商品房预售备案登记手续，该合同约定案外人购买被执行人金爵公司开发的位于建德市××街道××路××幢××室房产，购房款2554464元。同年6月26日，被执行人陆卫星以向金爵公司借款方式代案外人缴纳购房款，金爵公司向何水清、陈法英开具收到2554464元购房款的收款收据。 本院认为，根据执行异议复议规定第二十九条：买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人与被执行人金爵公司在本院查封之前已签订了商品房买卖合同并办理了商品房预售备案登记手续，故房屋买卖合同合法有效。案外人作为消费者在本市无房产，其为生活需要购买商品房的权利应当得到保护。对于购房款的认定问题。陆卫星作为金爵公司的管理人，在该公司的房产开发项目中与案外人的配偶何水清之间存在经济往来，何水清有理由相信陆卫星的代理行为，同时金爵公司亦向何水清和案外人开具了购房款的收款收据并计入财务账目，虽然收款收据与正常应当开具税务发票的形式不符，但并不影响金爵公司认可收到案外人已支付购房款的事实。至于陆卫星与金爵公司之间的财务情况不在本案审查范围，故案外人异议本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）浙0182执2412号执行裁定项下对建德市××街道××路××幢××室房产的查封。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  鲁 军 人民陪审员  马光顺 人民陪审员  钱晓黎 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  王 毅