山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终4743号 上诉人（原审原告）：房业强，男，1973年2月22日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 被上诉人（原审被告）：五矿物业服务（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心**。 法定代表人：刘英健，总经理。 委托诉讼代理人：王成丽，女，该单位员工。 被上诉人（原审第三人）：五矿物业服务（湖南）有限公司泰安分公司，住所地山，住所地山东省泰安高新区龙潭路与正阳门交汇处办公楼v> 负责人：倪志强，副总经理。 委托诉讼代理人：彭兰兰，女，该单位员工。 委托诉讼代理人：冯宪伟，男，该单位员工。 上诉人房业强与被上诉人五矿物业服务（湖南）有限公司（以下简称五矿物业公司）、五矿物业服务（湖南）有限公司泰安分公司（以下简称五矿物业泰安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0991民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 房业强上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，应当依法予以改判。一、一审法院没有对被上诉人提交的燃气合同证据充分确认，被上诉人提交的燃气合同只有上诉人一人的签字，没有第二个体或实体单位的签字及盖章，为无效合同，本为上诉人丢弃的，但在一审中竞然被作为证据使用。上诉人在二审提交了正式的合同，予以佐证。二、一审判决将书中《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》与《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案表》混淆不清。前者只证明了建设过程中具有了燃气、暖气的管道合格，但是并不能与市政工程连接开通使用。而后者是开发企业取得开通使用的验收备案。上诉人在交房签字后才知道燃气、暖气、有线电视、网络等无法使用。同时提交《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案表》模板，供法官查询内容。同时根据《物业承接查验办法》第十四条，现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；第三十条，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业公司违反《物业承接查验办法》并与开发商有意隐瞒，恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。同时提交物业公司于近期才开通暖气、燃气的通知及上诉人与燃气、暖气公司的合同提交法院。三、通过审查房产开发企业与暖气公司的合同，结合现有证据，（物业通知中提到的暖气流量计费装置）及暖气公司施工人员视频证明，暖气延期2年开通原因是房产开发企业负责的流量计费装置未及时安装导致。并且物业公司隐瞒事实，没有尽到告知业主的职责。四、一审中上诉人提交的照片均摄于2020年6月26日，且有视频可以佐正。综上所述，结合一审提交的证据，足以证明暖气及燃气在交房至今约2年的时间内未开通，开发商与物业公司有意隐瞒，共同侵害业主利益。一审法院的判决明显有违公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护上诉人的合法权益、维护社会公平正义。 五矿物业公司辩称，本案属于合同纠纷，房业强的诉讼请求实质为五矿物业违反合同约定构成根本违约，并基于此要求五矿物业赔偿其损失。故本案的争议焦点应为五矿物业是否构成根本违约。一、法律关系分析：上诉人与被上诉人之间为物业服务合同关系，双方的权利义务应依据合同以及法律的强制性规定来进行确定。上诉人起诉状中提及的天然气、暖气、门锁、玻璃、可视对讲、太阳能、网络问题，其中天然气、暖气、网络属于专营领域，根据《物业管理条例》51条、《山东省物业管理条例》16条，不属于物业服务范畴，业主不能以此作为认定物业公司违约的依据。其余项目均属于商品房买卖合同中出卖人的义务，故该类项目如确实出现问题，也属于建设单位违约，与物业公司无关。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，购房人自收房之日起成为法律意义上的业主。故房业强办理了收房手续后，就应当履行业主的缴费义务。在无法证明物业公司存在根本违约的情况下，要求返还已付物业费没有法律依据。如房业强所述的门锁、玻璃、可视对讲等问题确实存在，也只能依据商品房买卖合同的约定要求建设单位赔偿，赔偿的范围可以包括己支付的物业费。二、证据分析：1、上诉人与被上诉人之间物业服务合同关系成立的起始时间应为建设单位将符合商品房买卖合同约定的房屋交付买受人之日。一般情况下，商品房买卖合同约定的交房标准为“五方验收”，本案中物业公司已经提供了五方验收以及交房的证据，可以证明房屋已经达到了合同约定的交付条件且实际交付给了房业强，同时，房业强也签署了前期物业服务合同。因此，房业强有义务缴纳物业费。2、根据“谁主张谁举证”的举证规则，房业强仅提供了暖气、燃气未通这些不属于物业服务范畴的证据，不构成拒缴物业费的合法抗事由。另外，除了其单方陈述外，也未提交充分的证据证明其房屋质量存在严重的瑕疵。即使房屋存在严重的瑕疵，也应当由建设单位承担瑕疵给付的违约责任，物业公司对此并无法定的责任。因此，从证据的证明力来看，无法证明其主张的五矿物业存在根本违约这待证事实。 五矿物业泰安分公司辩称，同五矿物业公司的答辩意见。 房业强向一审法院起诉请求：1、在小区未完成基础设施建设的前提下，进行交房验收，收取物业费，违背了物业合同第四条第三项，判定物业公司违规。2、请求法院判定物业公司将前期物业费退回，人民币共计（2867.00）贰仟捌佰陆拾柒元。3、承担本次的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告房业强系泰安高新区五矿万境水岸小区F1号楼106室的业主，该房屋系五矿地产（泰安）开发有限公司于2017年4月30日出售给原告房业强，2017年12月26日有关部门对F1住宅楼进行了竣工验收，验收结果为合格等级；2016年10月30日，泰安泰山港华燃气有限公司与五矿地产（泰安）开发有限公司签订了民用客户燃气工程合同，2018年10月14日，泰安泰山港华燃气有限公司高新区分公司与原告房业强签订了居民用户供用气合同，2017年10月27日，国电泰安热电有限公司与五矿地产（泰安）开发有限公司签订了集中供热配套费合同；2018年11月1日五矿地产（泰安）开发有限公司公告将该房屋于2018年11月10日正式向业主交付房屋，2018年10月14日，原告领取了《前期物业服务协议》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》及《民用供气合同及告知书》等清单并对交付流程进行了签认。2019年1月1日，房业强向五矿物业服务(湖南)有限公司缴纳物业费2867元，原告认为该小区未完成基础设施建设的前提下，进行交房验收，收取物业费，违背了物业合同第四条第三项的规定，物业违规，要求被告将前期物业费2867元退回为由，诉至一审法院。 一审法院认为，《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中原告诉称，原告所在的小区未完成基础设施建设的前提下，进行交房验收，一审法院认为，2017年12月26日，由有关部门对原告所在的小区F1#住宅楼进行了竣工验收，并注明验收意见均为合格等级，且原告也接受了房屋，并在交付流程表上签字认可，故原告诉称未完成基础设施的建设的理由，一审法院不予支持；原告诉称天然气没有开通入户，2018年10月14日，泰安泰山港华燃气有限公司高新区分公司与原告房业强签订了居民用户供用气合同，既然原告与有关部门签订了居民用户供用气合同，原告要求被告承担责任，没有法律依据；至于原告提出的其他问题，并没有向一审法院提交相应的证据，故一审不予支持；原告要求被告退回物业费2876元的请求，证据不足，一审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告房业强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告房业强负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人房业强提交供热供气合同、暖气设施刚完工的证明、五矿物业公司与五矿开发商合同摘录、房地产开发项目竣工综合验收备案审查意见表，证明物业公司知道设施没有建设完成，违反了物业承接查验办法，没有书面通知业主，导致自己装修到如今也没有完成，物业费不应全额收取。被上诉人五矿物业公司及五矿物业泰安分公司质证认为，供热供气合同与本案没有关系，暖气设施刚完工的证明，物业公司为了给业主提供方便，代相关单位转达信息。买卖合同摘录是和建设单位签订的，差额部分应由开发商补偿，不是直接由物业公司赔偿。房地产开发项目竣工综合验收备案审查意见表是空表，没有内容。被上诉人五矿物业公司提交2019年年度服务报告和月报、一封家书、综合性的服务展示、部分外来人员登记表、巡视签到卡、保安的巡更打点的路线图和各个点位的设置、电梯维保记录，证明物业公司提供了完整的物业服务。上诉人房业强质证认为，上述证据只证明物业服务公司对本小区的工作，但基础设施不全，物业公司没有书面告知。被上诉人五矿物业泰安分公司质证认为物业提供了完整的物业服务。本院经审查认为，上诉人提交的证据材料，不能推翻前期物业服务协议物业管理服务范围及案涉住宅楼经有关部门竣工验收，评定为合格等级，其在交付流程表中签字认可并实际接收了案涉房屋的事实，不能达到上诉人所主张的证明目的,本院依法不予采信。被上诉人五矿物业公司提交的证据能够证实其履行物业服务情况，对其证明效力本院予以认定。 经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，2017年4月30日上诉人房业强与五矿地产（泰安）开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系缔约各方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的权利及义务。根据该合同约定，商品房交付条件为“已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。2017年12月6日涉案房产所在小区F1#住宅楼经有关部门竣工验收，认定工程符合设计要求，质量符合设计及国家质量验收规范，评定为合格等级，上诉人在交付流程表中签字认可并实际接收了房屋，应视为已实际完成交房，上诉人再行主张涉案房产未完成基础设施建设无事实依据，本院不予采信。上诉人主张应由物业服务提供单位负责验收并交房，本院认为，前期物业服务协议并未对交房条件作出特别约定，房屋交付应以《山东省新建商品房买卖合同（预售）》确定的商品房交付条件为标准，而上诉人主张的暖气及燃气问题，并未包含在前期物业服务协议物业管理服务范围内，上诉人以此作为返还物业费的理由无事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人房业强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人房业强负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十二月十六日 书记员 李争艳