湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初2205号原告：谭某威，男，1991年2月16日生，汉族，湖北省汉川市人，务工，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘文军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处人民大道**。统一社会信用代码91420984090591747Q法定代表人：雷某姣，执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告谭某威与被告湖北太福堂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告谭某威的委托诉讼代理人刘文军、被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭某威诉称：2018年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告谭某威向被告湖北太福堂置业有限公司购买位于汉川市仙女山街道办事处人民大道××号的澳林新都7栋1单元2003号商品房，交房日期为2019年12月30日。该合同经被告湖北太福堂置业有限公司向汉川市房产局备案，合同编号为HC18000367，该合同还约定了交房条件、质量标准等条款。原告谭某威共计支付购房款616714元，其中430000元办理了银行按揭贷款，履行了合同约定的义务。2019年12月30日，被告湖北太福堂置业有限公司明示无法达到交房条件不能交房。2020年1月16日，在汉川市房产局的参与下，被告湖北太福堂置业有限公司出具了澳林新都二期整改情况说明，说明澳林新都二期存在：水电气未进户、阳台及室内部分位置漏水、房屋墙面及墙角和楼顶地板渗水漏水、路灯和监控未安、门楼有问题、室内墙顶铁钉钢筋裸露、厨房下水处无防火圈、电梯安全问题（电梯尚未进行特种设备检验取得合格使用证）、下水排水雨水污水排水管道验收问题、绿化问题、充电桩问题、面积实测问题等。同时，被告湖北太福堂置业有限公司承诺在2020年3月30日完成整改并达到交付条件。上述文件另说明了交房条件，交房条件明确为提供《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件；消防等部门要求的条件；整改完成。2020年3月22日，被告湖北太福堂置业有限公司发出公告，称3月30日无法完成整改，将交房时间延迟到2020年5月10日。2020年5月10日，被告湖北太福堂置业有限公司不提供承诺的交房时展示交验《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件及相关文件。因此，原告谭某威认为被告湖北太福堂置业有限公司不具备交房条件。根据购房合同第九条第一款第一项的约定及澳林新都二期整改情况说明第十七条的承诺，被告湖北太福堂置业有限公司应承担2019年12月31日至满足交房条件实际交房日期间的逾期交房违约金。为此，原告谭某威提起诉讼，要求：1、判令被告湖北太福堂置业有限公司向原告谭某威支付逾期交房违约金9374.05元（违约金以原告谭某威已交付房款616714元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日起暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至被告湖北太福堂置业有限公司具备交房条件之日的逾期交房违约金；2、判令被告湖北太福堂置业有限公司向原告谭某威支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定的违约金的百分之十收取的部分）；3、判令本案诉讼费用由被告湖北太福堂置业有限公司承担。原告谭某威为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告谭某威身份证复印件；拟证明原告谭某威主体资格合法。证据二：被告湖北太福堂置业有限公司工商信息；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司的主体资格合法。证据三：商品房买卖合同；拟证明：1、合同房款616714元。2、最迟交房日为2019年12月30日；3、交房标准，提供验收合格文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、逾期交付则应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。证据四：商品房买卖合同备案截图；拟证明合同合法有效且备案。证据五：付款凭证；拟证明原告谭某威按约定向被告湖北太福堂置业有限公司共支付购房款616714元，履行了合同约定的主要义务。证据六：个人购房借款合同、借款凭证；拟证明原告谭某威按约定向被告湖北太福堂置业有限公司共支付购房款616714元，履行了合同约定的主要义务。证据七：澳林新都二期整改情况说明；拟证明：1、标的在合同约定的交付日期仍然存在诸多质量问题，达不到交付条件是因被告湖北太福堂置业有限公司自身原因，不能免责，被告湖北太福堂置业有限公司应承担违约任。2、交房条件明确为提供《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件；消防等部门要求的条件；整改完成。证据八：二期工程整改清单时间表;拟证明：1、被告湖北太福堂置业有限公司违约且因自身原因。2、2020年5月9日还不具备交房条件（实际上至起诉日被告湖北太福堂置业有限公司仍不具备交房条件）。3、被告湖北太福堂置业有限公司再次违反整改情况说明约定的交房条件，将交房日期改为2020年5月10日。证据九:公告；拟证明：1、被告湖北太福堂置业有限公司违约且因自身原因。2、2020年5月9日还不具备交房条件（实际上至起诉日被告湖北太福堂置业有限公司仍不具备交房条件）。3、被告湖北太福堂置业有限公司再次违反整改情况说明约定的交房条件，将交房日期改为2020年5月10日。证据十：信访事项处理意见书；拟证明消防通道被占，有安全隐患。证据十一：民事委托代理合同；拟证明原告谭某威支付律师费情况。被告湖北太福堂置业有限公司辩称：1、原告谭某威诉请被告湖北太福堂置业有限公司支付延期交房违约金，依法应不予支持。2、原告谭某威诉请诉讼费和律师由被告湖北太福堂置业有限公司承担不能成立。被告湖北太福堂置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：营业执照；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司主体资格。证据二：商品房预售许可证；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司具有预售房产资格。证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司开发房产具有合法手续、资格。证据四：竣工验收备案证明书；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司取得竣工验收备案证明书，具有办理房产登记手续的必备文件。证据五：澳林新都补充协议书及短信截图；拟证明原、被告双方重新约定交房日期为2020年3月30日。证据六：澳林新都二期整改情况说明；拟证明原、被告双方重新约定交房日期为2020年3月30日。证据七：汉川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告(第1号)；拟证明汉川市人民政府决定于2020年1月24日封城。证据八：汉川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部汉川防指发[2020]109号关于实行分区分级交通管控和人员安全有序流动的通知；拟证明2020年3月14日，汉川市人民政府决定实行分区分级交通管控和人员安全有序流动。证据九：关于申请复工复产的请示、项目名单；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司不在汉川首批复工复产名单之列，直到2020年4月8日才正式复工。证据十：通知、公告；拟证明被告湖北太福堂置业有限公司于2020年6月20日通知收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院综合评判如下：对原告谭某威提交的证据七、八，2019年12月30日原告谭某威用短信方式回复同意澳林新都补充协议书，说明双方将交房时间变更为2020年3月30日，后因“新冠”疫情的不可抗力，该时间应予以推迟。对原告谭某威提交对证据九，该证据未达到其拟证明目的。对原告谭某威提交的证据十，因被告湖北太福堂置业有限公司对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性本院依法予以认可。对原告谭某威提交证据十一，该诉请无事实及法律依据，故本院依法不予支持。对被告湖北太福堂置业有限公司提交的证据四、五、六，因原告谭某威对上述证据的真实性无异议，故对上述证据的真实性本院依法予以认可。对被告湖北太福堂置业有限公司提交的证据七、八、九、十，2019年12月30日原告谭某威用短信方式回复同意澳林新都补充协议书，说明双方将交房时间变更为2020年3月30日，后因“新冠”疫情的不可抗力，该时间应予以推迟。经审理查明：2018年1月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告谭某威购买被告湖北太福堂置业有限公司开发的位于汉川市仙女山街道办事处人民大道××号澳林新都7栋1单元2003号商品房，总价款616714元，合同签订当天，支付首付款186714元，余款430000元以银行按揭方式支付，交房日期为2019年12月30日前；逾期交付不超过120日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交付超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还约定了其他相关条款。合同签订后，原告谭某威按约支付了购房款。2020年12月30日，因被告湖北太福堂置业有限公司开发的澳林新都‖期存在诸多问题，达不到交房条件，被告湖北太福堂置业有限公司对澳林新都‖期所有业主作出补充协议书，承诺2020年3月30日达到交房标准，该协议第9条还约定“关于澳林新都商品房买卖合同第十五条的约定，协商调整如下：出卖人在商品房交付使用之日（2020年3月30日）起约定360天内协同广大业主办理完商品房产权证书并交付业主……”；该协议第10条约定“如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”。原告谭某威通过短信的方式同意以上补充协议的内容。2020年1月16日，在汉川市住房和城乡建设局的参与下，被告湖北太福堂置业有限公司出具了澳林新都二期整改情况说明，被告湖北太福堂置业有限公司承诺在2020年3月30日前完成整改并达到交付条件。2020年3月22日，被告湖北太福堂置业有限公司发出公告，称2020年3月30日无法完成整改，将交房时间延迟到2020年5月10日。2020年5月10日，被告湖北太福堂置业有限公司仍没提供承诺的交房时展示的相关证书。现谭某威起诉要求：1、判令被告湖北太福堂置业有限公司向原告谭某威支付逾期交房违约金9374.05元（违约金以原告谭某威已交付房款616714元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日起暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至被告湖北太福堂置业有限公司具备交房条件之日的逾期交房违约金；2、判令被告湖北太福堂置业有限公司向原告谭某威支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定的违约金的百分之十收取的部分）；3、判令本案诉讼费用由被告湖北太福堂置业有限公司承担。另查明，因新型冠状病毒疫情，2020年1月23日武汉封城。2020年3月14日，汉川市人民政府决定实行分区分级交通管控和人员安全有序流动。汉川市住房和城乡建设局申请全市28个符合复工复产要求的工地复工复产，被告湖北太福堂置业有限公司不在此列。2020年4月8日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部通告，武汉全面解封。被告湖北太福堂置业有限公司依据湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部通告才正式复工。被告湖北太福堂置业有限公司复工后迅速开展工作，于2020年6月19日取得房屋验收备案证明书。2020年6月22日，被告湖北太福堂置业有限公司在长江商报上刊登了交房公告。本院认为，被告湖北太福堂置业有限公司依法取得了商品房预售许可证，其与原告谭某威所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方应当全面履行合同义务。原告谭某威依合同交清全部房款，被告湖北太福堂置业有限公司却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。2019年12月30日，被告湖北太福堂置业有限公司作出了补充协议书，原告谭某威用短信回复同意该协议，应视为双方将交房日期变更为2020年3月30日。扣除疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日共计76天。被告湖北太福堂置业有限公司应当于2020年6月14日交房，但被告湖北太福堂置业有限公司刊发交房公告之日为2020年6月22日，被告湖北太福堂置业有限公司仍构成逾期交房，根据双方签订的补充协议规定，被告湖北太福堂置业有限公司不能按变更时间交房的，应当从2019年12月31日起承担逾期交房违约金。故被告湖北太福堂置业有限公司应承担逾期交房违约金6044元（616714元×98天×0.0001）。原告谭某威要求被告湖北太福堂置业有限公司支付律师费的诉讼请求，无法律依据，对该诉请本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭某威支付逾期交房违约金6044元；二、驳回原告谭某威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  刘国红审 判 员  陈克祥人民陪审员  张还姣二〇二〇年十二月十八日书 记 员  余 乐附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。