河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6350号原告:崔杏伟，女，汉族，1970年12月8日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：宁璐，系崔杏伟女儿。被告：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区建福路**。法定代表人：林本兴，副总经理。委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王茜，河南凯仁律师事务所实习律师。原告崔杏伟诉被告洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔杏伟及其委托诉讼代理人宁璐，被告天城公司的委托诉讼代理人杜春亭、王茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔杏伟向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告双方签订的《天城一品内部签约协议书》无效；2.判令被告退还原告购房款355000元；3.判令被告向原告支付资金占用期间的利息（以355000元为基数，自2018年11月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），利息暂计为27542.16元。事实与理由：2018年11月21日，原、被告签订《天城一品内部签约协议书》，约定原告认购被告的天城一品5栋2单元2501号房屋（建筑面积86.15平方米），房款总价为796801元，备注：交电商15000元，享受740000元的优惠。同时，合同约定原告应在协议签订后指定时间内向被告支付46%的购房首付款即340000元。协议签订当日，原告向被告支付预付款20000元，被告向原告出具房款收据。2008年11月29日，原告为享受价格向被告销售人员指定账户支付15000元，由被告销售人员向原告出具收据。随后，原告将首付款剩余费用共计320000元分两次以银行转账方式向被告支付，被告亦向原告出具收据。因被告迟迟未能交付房屋，原告多次向被告了解情况，被告均以各种理由推脱。后原告了解到双方签订的内部签约协议中约定的房屋根本就没有房屋预售许可证，也从未办理过相关合法手续，双方签订的《天城一品内部签约协议书》违反了法律强制性规定，应当予以撤销，原告遂提起本次诉讼。天城公司辩称：1.《天城一品内部签约协议书》的签订是双方真实的意思表示，未违反法律的禁止性规定，不存在无效情形，目前由于客观原因导致购房协议暂时无法履行，被答辩人可以与答辩人协商解除协议，故被答辩人关于确认协议书无效的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。2.被答辩人主张答辩人退还购房款应当提交证据。被答辩人认购的天城一品5栋楼2单元属于洛阳市城中村改造项目，该楼盘不能继续施工以及不能签订商品房买卖合同的原因在于政府变更了用地规划，将原来的建设用地改为了绿化用地。正是由于规划的变更才导致开发建设的楼盘不能对外出售，不能签订商品房预售合同，不能回款更不能继续建设，属于不可抗力。由于答辩人开发的楼盘被洛阳市政府列为问题楼盘，答辩人实际上已经停止了施工，不能正常经营，大部分人员离职，无法确认是否收取过被答辩人的款项及款项数额。依照法律规定，被答辩人作为原告应当对自己的主张承担举证责任。3.即使答辩人收到了被答辩人支付的款项，也是按照协议约定的款项收取，被答辩人主张资金占用期间的利息不应得到支持。被答辩人与答辩人签订的是内部签约协议书，不是商品房买卖合同，协议书中只对将来签订商品房买卖合同的内容进行约定，并没有约定商品房买卖的相关条款，更没有约定房屋交付的相关条款，双方的权利义务应当按照内部签约协议书约定的内容确定。按照协议书约定，被答辩人与答辩人签订购房协议后，答辩人收取预付款，但不能再将房屋卖出，被答辩人付款后将取得对应房屋的签约权及价款优惠，双方各取所需。协议书没有对商品房买卖合同的签约时间进行约定，更没有房屋交付的相关条款。在答辩人没有违背协议书约定的情况下，被答辩人既要求确认协议无效，又主张答辩人按照同期贷款基准利率支付资金占用期间的利息没有依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2018年11月21日，天城公司（甲方）与崔杏伟（乙方）签订《天城一品内部签约协议书》，约定：“房屋位置5栋2单元2501号，建筑面积86.15平方米，总价796801元，预付款20000元，优惠后总房款740000元，首付款46%（为340000元）。本协议为内部选房预定协议书，乙方在签订本协议书后，所付款项自动转为房款。乙方应在签订本协议后规定时间内付清全部购房款或购房首付款。乙方已悉知所定房屋暂未取得《商品房预售许可证》，并承诺不追究甲方相关责任。备注：交电商15000元，享受总价740000元的优惠。”该协议书落款“甲方”处由天城公司加盖公章，“审核”处由彭俊伟签字。2.崔杏伟向本院提交支付宝交易账单一份、银联POS机签购单一份以及银行转账凭证两份，显示：2018年11月21日，崔杏伟通过支付宝向彭俊伟转款20000元；2018年11月29日，崔杏伟通过银联POS机向河南迈韦士房地产经纪有限公司转款15000元，并通过其兴业银行账户向洛阳闽南控股有限公司转款120000元、200000元。同时，崔杏伟提交《收据》三张，其中一张出具日期为2018年11月21日，载明“今收到崔杏伟5-2-2501房款贰万元整”，该收据加盖有天城公司的财务专用章。另外两张《收据》出具日期均为2018年11月29日，其中一张载明“今收到崔杏伟5-2-2501房款叁拾贰万元整”，该份收据上加盖有天城公司的财务专用章，另外一张载明“今收到崔杏伟5-2-2501销售服务费壹万伍仟元整”。崔杏伟称，其于协议签订当日支付预付款20000元，为享受价格又于2018年11月29日向天城公司销售人员指定账户支付15000元，并于同日将首付款剩余的320000元分两次以银行转账方式支付完毕。其共计向天城公司支付了355000元，天城公司也出具了收据。但其随后却了解到双方签订的内部签约协议书中约定的房屋根本就没有房屋预售许可证，也从未办理过相关合法手续，其遂将天城公司起诉至本院，引发本案纠纷。3.庭审中，天城公司对于20000元和320000元金额的收据真实性没有异议，但称崔杏伟将20000元款项转给了彭俊伟，而彭俊伟并没有其公司的委托书，也没有将款项向其公司交付，故该20000元不应退还。且天城公司称15000元金额的收据上载明的是“销售服务费”，崔杏伟将该15000元转给了河南迈韦士房地产经纪有限公司，天城公司并未收到款项，该收据上也并未加盖其公司公章，故上述15000元不是购房款，不应由天城公司退还。对此，崔杏伟提交彭俊伟名片复印件一张，并称彭俊伟系天城公司销售经理，签约协议书也由彭俊伟审核，可以认定彭俊伟代表天城公司，且天城公司出具的20000元金额的收据就是崔杏伟通过支付宝向彭俊伟转账的金额。同时，崔杏伟称缴纳上述15000元正是为了享受购房优惠价格，该款项也应由天城公司返还。本院认为，崔杏伟与天城公司签订的《天城一品内部协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效。双方均应按照协议约定主张权利、履行义务。现崔杏伟共计向天城公司支付房款340000元，但天城公司却一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证，且涉案房屋目前处于停工状态，双方无法签订正式的商品房预售合同，合同目的无法实现，故天城公司构成违约，应当向崔杏伟退还上述340000元购房款。对于崔杏伟主张天城公司向其退还款项中的15000元，天城公司不予认可，且崔杏伟提交的证据不足以证明该款项是由天城公司收取，故对于崔杏伟的该项主张，本院不予支持。天城公司项目停工，未能及时向崔杏伟足额退还购房预付款，对崔杏伟造成一定损失，应当向崔杏伟支付资金占用期间的利息。因双方并未对利息的计算方式明确进行约定，本院酌定利息以340000元为基数，按照年利率6%，自崔杏伟起诉之日（即2020年9月15日）起计算至天城公司实际清偿完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向崔杏伟返还购房款340000元并支付利息（利息以340000元为基数，按照年利率6%，自2020年9月15日起计算至洛阳天城房地产开发有限公司实际清偿之日止）；二、驳回崔杏伟的其他诉讼请求。如洛阳天城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取3519元，由洛阳天城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年十二月十一日书记员  齐英萍