河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5107号 上诉人（原审原告）：李艳琴，女，1971年1月2日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：李水全，河北乾骥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邯郸市枫美房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区人民路**国贸中心****。 法定代表人：王虎安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张土成，河北恒星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨保廷，男，涉县中心法律服务所法律工作者。 上诉人李艳琴与上诉人邯郸市枫美房地产开发有限公司（以下简称枫美房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2017）冀0426民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问双方当事人，经征询上述当事人同意，不开庭进行了审理。上诉人李艳琴的委托诉讼代理人李水全、上诉人枫美房地产公司的委托诉讼代理人张土成、杨保廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳琴上诉请求：1．撤销涉县人民法院（2020）冀0426民初598号民事判决第三项、第四项，并改判为：被上诉人赔偿上诉人因其违约造成的上诉人损失（房屋增值差价）317,095.35元；2．本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院适用法律错误，被上诉人应当给付上诉人房屋差价损失317,095.35元。1．根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定。由于房地产市场行情具有波动性，双方在约定房价时，对相应房价涨跌风险均应知晓，故应该推定被上诉人对差价损失应当能够预见。本案中枫美房地产公司将案涉房屋以3,411.79元/平米的价格转让给上诉人后，又将该房屋以6,000元/平米的价格转让给他人，上述两次房屋转让价格的差价317,095.35元应属于上诉人的损失，这也属于被上诉人得到的非法利益，故上诉人请求被上诉人枫美房地产公司赔偿房屋差价款317,095.35元有事实和法律依据；2．原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“…买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，据此认定上诉人的损失为130,435元没有任何事实依据和法律依据。该司法解释是针对房屋买卖中卖方“一房数卖”根本违约的情形而对卖方做出的一个惩罚性赔偿的规定，130,435元是惩罚性赔偿，而不是上诉人的实际损失，上诉人的实际损失应当是房屋增值部分的差价损失，该损失的赔偿依据应该适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款等规定，判令被上诉人赔偿上诉人合同履行后可以获得的预见到或者应当预见到的利益，即房屋增值部分的差价317,095.35元。 枫美房地产公司辩称，枫美房地产公司不构成违约，李艳琴请求按房屋差价损失也没有任何的法律依据。假定枫美房地产公司构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，损失不得超过已付房款的一倍。一审法院已足额支持了李艳琴的损失。李艳琴只是付了首付款130,425元，并不是支付了全部房款，基于这一点，也不能按房屋差价进行计算。2011年7月2日，双方签订的合同第三条写明，如因认购人原因造成房款不能按约定的时间和金额交付出卖人的，出卖人有权将此房屋另行出售，所交房款不予退还。 枫美房地产公司上诉请求：1．依法撤销涉县人民法院（2020）冀0426民初598号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人之所以将房屋出卖，是基于被上诉人违反了《认购协议》第二条第2项规定，认购人在接到出卖人通知，五个工作日不交地下室房款者，出卖人有权将此套房屋另行出售，不再通知认购人。上诉人第一次起诉后，让被上诉人交纳房款，签订房屋买卖合同，但多次协商未果，这充分说明，上诉人已履行了通知被上诉人交纳房款，签订房屋买卖合同的告知义务。上诉人完全有权利根据合同约定，将房屋另行出售他人。其次，上诉人两次起诉要求解除合同，其目的都是为了让被上诉人继续履行认购协议，补交剩余房款，并在商品房处张贴公告，且签订认购协议到起诉时已6年之久，均可证明上诉人在积极履行义务，被上诉人怠于履行合同义务，构成根本违约。补充意见：枫美房地产公司对李艳琴履行了告知义务。第一是电话通知，第二是采取张贴公告，第三对李艳琴采取了两次诉讼，这两次诉讼主要是李艳琴不履行合同，因此对李艳琴提起了诉讼，李艳琴构成违约。枫美房地产公司根据认购协议，将房屋另售他人。 李艳琴辩称，枫美房地产公司的上诉理由不成立，双方签订商品房认购协议后，房地产公司并未通知李艳琴交付房屋。李艳琴知道房屋具备交付条件后，多次到房地产公司签订正式的商品房买卖合同办理按揭贷款手续，遭到房地产公司销售人员的拒绝，并以房屋价格上涨为由要求变更购房价格。强制李艳琴购买地下室、车库，遭到李艳琴的拒绝。在多次协商未果的情况下，李艳琴起诉要求确认商品房认购协议有效，在起诉过程中得知房地产公司将房屋另行出售他人然后才要求解除合同，赔偿损失。 李艳琴向一审法院起诉请求：1．判决被告返还原告购房款130,425元；2．判决被告赔偿原告因其违约造成的原告损失（房屋增值差价）317,095.35元；3．原告增加诉求解除原告与被告签订《商品房认购协议》，本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年7月2日原告到被告售楼服务中心签订《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》，主要内容为：“经双方协商一致，认购人交纳预付房款认购商品房，适用于本协议书。出卖人：邯郸市枫美房地产开发有限公司……认购人：李艳琴，身份证号1304061971××××××××。通讯地址：邯郸市峰峰矿区。联系电话：159××××2671／150××××7609。第一条：房屋基本情况：1．认购人所认购商品房（以下简称商品房）位于涉城镇朝阳路北侧，项目名称为：枫美·蓝堡湾，房屋编号为：29栋--单元1104号。2该商品房用途为住宅，建筑面积123.227平方米。此面积为预测面积，待签订正式《商品房买卖合同》时，以当地房管部门出具的面积为依据，房款多退少补。第二条价款与付款方式：1、该商品房按照建筑面积计价，单价为3,411.79元／平方米，总房款为人民币（大写）肆拾贰万零肆佰贰拾伍元整。2、本套房屋地下室不计入总房款。地下室由。地下室由出卖人另行销售接到出卖人通知，五个工作日内不交纳地下室房款者，出卖人有权将此套房屋和地下室另行出售，不再通知认购人。3．出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款……2、银行按揭：认购人在2011年7月2日前，交清首付款壹拾叁万零肆佰贰拾伍元整，余款在签订《商品房买卖合同》后15日内办理完按揭贷款。第三条违约责任：如因认购人原因造成房款不能按约定的时间和金额交付出卖人的，出卖人有权将此房屋另行出售，所交房款不予退还……”。原告在2011年7月2日交被告房款130,425元，被告给原告写有收据。 2017年10月19日枫美房地产公司将李艳琴诉至法院，以“李艳琴违背合同协议第二条价款与付款方式第2项和第3项中的第2），未按银行按揭贷款和第三条违约责任，原告每年多次方式通知被告，一开始还接电话，后来通讯地址也不接，只到2014年10月20日，原告在被告认购协议住宅门房贴告知，售楼服务中心前厅张贴催告通知书，被告得知后，根本不理睬，也不来我处交款处理，原告依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第十五条，根据《合同法》等九十四条的规定，为保护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判被告解除2011年7月2日与原告签订枫美·蓝堡湾商品房认购协议书”。经开庭审理，枫美房地产公司申请撤诉，2017年12月29日该院作出（2017）冀0426民初2252号民事裁定，准许枫美房地产公司撤诉。 2019年7月22日本院登记立案李艳琴诉枫美房地产公司房屋买卖合同案件，李艳琴请求判决：原被告2011年7月2日签订的商品房认购协议合法有效；被告履行2011年7月2日与原告签订的商品房认购协议的义务，（按认购协议约定的价格与原告签订正式的商品房买卖合同并协助原告办理按揭贷款手续）。被告称因原告违约，被告已将本案所涉房屋另售他人（提供商品房买卖合同，将该房屋每平方米6,000元，总价737,520元出售给侯生有）。庭后原告撤回第二项诉讼请求。本院于2019年9月23日作出（2019）冀0426民初1825号民事判决，确认原告李艳琴与被告枫美房地产公司于2011年7月2日签订的《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》有效。 2020年4月16日李艳琴将枫美房地产公司至法院，请求：解除原告与被告签订《商品房认购协议》，判决被告返还原告购房款130,425元，判决被告赔偿原告因其违约造成的原告损失（房屋增值差价）317,095.35元。原被告同意解除《商品房认购协议》，关于赔偿数额经调解未果。 一审法院认为，我国合同法规定“当事人协商一致，可以解除合同”。原被告同意解除《商品房认购协议》，依法予以支持。本案争议焦点是：原被告是否违反了《枫美•蓝堡湾商品房认购协议》约定条款。该认购协议约定“……认购人在接到出卖人通知，五个工作日内不交纳地下室房款者，出卖人有权将此套房屋和地下室另行出售……认购人在2011年7月2日前，交清首付款壹拾叁万零肆佰贰拾伍元整，余款在签订《商品房买卖合同》后15日内办理完按揭贷款。……如因认购人原因造成房款不能按约定的时间和金额交付出卖人的，出卖人有权将此房屋另行出售……”。原告于2011年7月2日交清首付，该认购协议没有约定交清首付款后签订《商品房买卖合同》的具体时间，被告在其售楼处和原告认购的房门上以及原告留的地址张贴通告，不能证明认购人接到了通知。原告得知被告起诉后，找被告协商签订《商品房买卖合同》未果，被告在《商品房认购协议》未解除的情况下，将原告已交首付并认购的房屋出售给他人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。判决：一、解除原告李艳琴与被告邯郸市枫美房地产开发有限公司2011年7月2日签订的《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》；二、被告邯郸市枫美房地产开发有限公司返还原告李艳琴已付购房款人民币130,425元；三、被告邯郸市枫美房地产开发有限公司赔偿原告李艳琴损失人民币130,425元。四、驳回原告李艳琴的其他诉讼请求。以上二、三项限被告邯郸市枫美房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,056元，由被告邯郸市枫美房地产开发有限公司负担5,000元，原告李艳琴负担1,056元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人李艳琴提交了江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08民终545号民事判决，上诉人李艳琴认为该案案情与本案一致，损失计算方法与李艳琴上诉主张一致。上诉人枫美房地产公司提交了涉县人民法院2017年11月23日庭审笔录一份，上诉人枫美房地产公司认为，该笔录第3页李艳琴举证3，可以证明2014年年底枫美房地产公司通知过李艳琴到销售部签订商品房买卖合同，李艳琴说销售经理拒绝按原价签订商品房买卖合同，但没有举证证明是哪个销售经理拒绝签订商品房买卖合同。本院组织当事人进行了质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年年底李艳琴曾去枫美房地产公司销售部商谈签订《商品房买卖合同》事宜未果，具体原因不明。 其他查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，李艳琴与枫美房地产公司签订了《枫美·蓝堡湾商品房认购协议》，并交纳了首付款130,425元。枫美房地产公司在未经合法程序解除该认购协议的情况下，将该房屋转售他人，已构成违约，应承担违约责任，故上诉人枫美房地产公司请求驳回李艳琴诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于李艳琴请求枫美房地产公司赔偿差价款317,095.35元的上诉请求能否成立的问题。上诉人李艳琴称317,095.35元差价款是其的实际经济损失，其还称是因销售经理不同意按照原价签订《商品房买卖合同》，故未能支付剩余房款，但未能举证证明。本院认为，因为李艳琴与枫美房地产公司约定的总房款为420,425元，李艳琴交纳的首付款130,425元仅占总房款的31％，并未付清全部房款，其享受的房屋增值部分也仅限于已付首付款带来的收益，并不能享有交纳全部房款所产生的增值部分，所以上诉人李艳琴请求枫美房地产公司赔偿总房款的差价317,095.35元没有依据。一审法院判决枫美房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当，故上诉人李艳琴的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人李艳琴和上诉人枫美房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,246元，上诉人李艳琴预交的4,033元，由上诉人李艳琴负担；上诉人邯郸市枫美房地产开发有限公司预交的5,213元，由邯郸市枫美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 达建华 审判员 郑佳佳 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 伊子豪