湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终12442号 上诉人（原审原告）：宁乡老俵建材厂，经营场所宁乡市历经铺乡南太湖村**。 经营者：胡友明。 被上诉人（原审被告）：长沙华良商贸有限公司，住所地宁乡市城郊街道新康路**。 法定代表人：赵宇。 委托诉讼代理人：蒋国民，男，1969年8月10日出生，汉族，住长沙市开福区。 上诉人宁乡老俵建材厂（以下简称建材厂）因与被上诉人长沙华良商贸有限公司（以下简称华良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初4944号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宁乡老俵建材厂的上诉请求：1、请求二审法院判令被上诉人返还虚报91平方共5年的厂房租金65520元及相应银行利息11793.6元；2、请求二审法院判令被上诉人支付搬迁费38000元（包含已承诺的三个月房租的搬迁费17676元）；3、请求二审法院判令被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：1、厂房已经有房屋产权证明，面积是4××4平方，上诉人基于对公权力部门的信任，当时未作实际测量，后经实际测量，实际测量面积与房屋产权证4××4平方少91平方。后被上诉人才承认上诉人房屋产权证上面积包含有厂房夹层的面积91平方，此夹层在双方签订房屋租赁合同前已拆除。合同约定计费面积为实测面积，故被上诉人应返回多计算的租金65520元，并支付对此笔多计算的租金按银行同期利息11793.6元。2、被上诉人假借政府征收的名义骗取上诉人解除合同，且同意再补三个月房租给被上诉人作为补偿，有微信聊天记录为证。故一审认定错误，被上诉人应该支付搬迁费。 被上诉人华良公司辩称：1、租房面积我们以房产证为准，对方租房时，房屋有夹层，我们按照他的要求拆了夹层，夹层面积11点多，房产证上431点多个平方，对方说我们多收90多平方不成立。2、不应支付搬迁费，签订租赁协议时，合同写明解除合同是提前一个月通知，我们提前通知了对方，对方要求支付搬迁费不成立。 上诉人宁乡老俵建材厂向一审法院起诉请求:1、请求法院判令华良公司返还建材厂承租面积91平方共5年厂房租赁金65520元；2、判令华良公司支付建材厂多付5年租金65520元利息：从2015年7月25日起到2020年6月25日止，利息11793.6元；3、判由华良公司双倍返还建材厂定金3万元；4、退还建材厂已付租金（3个月）17676元；5、赔偿建材厂搬迁费38000元；以上共计：162989.6元。6、判由华良公司支付本案诉讼费。 一审法院认定事实：建材厂宁乡县老俵建材厂系个体工商户，经营者胡友明。2015年7月13日，建材厂宁乡县老俵建材厂经营者胡友明（乙方）与华良公司长沙华良商贸有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同格式由华良公司提供），约定，房屋位置宁乡县历经铺乡南太湖村十组，房屋面积实测租用面积合计431.34平方米。租赁期为36个月，自2015年7月25日至2018年7月24日止。租赁该房屋作为工厂厂房使用。租金为每平方米12元。乙方向甲方支付水电费保证金15000元。乙方应付租金与税金按先交后用的原则，每个半年支付一次。第一期租金为31056.48元，乙方应于合同签订当日一次性付清第一期租金及水电费保证金共计46056.48元。第二期及以后各期房租，必须在离上期租金到期1月前足额向甲方支付。租赁期间，如发生政府有关部门征收事项，在租赁范围内发生的搬迁、清理等相关费用，由乙方承担。租赁范围内的水电费由乙方以华良商贸综合计价为标准自实际承租日起计算，按时向甲方缴纳。甲方以房屋的现有条件与状态出租给乙方。合同终止约定，双方通过书面协定解除本合同，如遇国家征收或不可抗力致使合同目的不能实现的等。违约责任条款约定，任何一方因自身原因在合同到期前需提前解除合同的，须提前30天书面通知对方，并根据书面通知的合同解除日，计算结清计租日至合同解除日应交未交租金后，合同无条件终止，主动提出解除合同方无需承担任何违约责任，也不需向对方支付任何补偿金。如未提前30天书面通知对方，则须向对方支付一个月的租金作为违约金。合同签订后，双方依约履行了合同，建材厂支付了华良公司租金。到期后，2018年7月24日，建材厂与华良公司重新签订《房屋租赁合同》，约定，租期自2018年7月25日起至2021年7月21日止，另租宿舍5间，按每间100元/月计算，场地54㎡，按4元/㎡/月计算。第一期租金35352.48元于合同签订当日付清。双方并约定了其他条款相同的内容。合同上加盖了宁乡县老俵建材厂公章。合同签订后，建材厂与华良公司均确认建材厂又交了二年的租金给华良公司，即141409.92元（35352.48×2×2）。2020年3月25日，华良公司向建材厂下达《关于解除房屋租赁合同函》，载明，宁乡县老俵建材厂，贵单位与长沙华良商贸有限公司于2018年7月24日签订房屋租赁协议，协议约定，租赁房屋面积为431.34平方米，场地面积54平方米，租赁期限为2018年7月25日至2021年7月24日。现宁乡市政府因城市建设需要将长沙华良商贸有限公司用地和房屋全面征收，故我公司与贵单位签订的房屋租赁合同至本函送达之日起解除。请贵单位于2020年4月25日前将所承租的场地清理完毕并腾空，经我公司验收后，双方结清债权债务并另行签订结算协议。由此给贵单位生产经营活动造成影响，我公司深表歉意。建材厂收到华良公司的函后，于2020年6月16日将其设备搬离华良公司公司。建材厂经营期间，水电费由华良公司先垫付，后再由建材厂支付给华良公司。现建材厂欠华良公司水电费4798元。诉讼中，原、华良公司均表示同意解除合同。 一审法院认为：1、建材厂、华良公司签订的二个《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同。2018年7月24日双方签订的《房屋租赁合同》在履行中，华良公司以因征收向建材厂送达解除房屋租赁合同的函后，建材厂未提出异议，未提起诉讼，且在不久即将设备搬走，双方实为协商一致解除合同，符合合同第十条第二点、第三点合同终止的情形。现原、华良公司均同意解除合同，一审法院予以准许。2、建材厂欠华良公司水电费4798元，故华良公司应返还建材厂水电费保证金10202元（15000-4798）。建材厂于2020年6月16日搬迁，已支付租金至2020年7月24日，多支付38天的租金华良公司应予返还，为7463元（35352.48÷6÷30×38）。华良公司答辩状中应退还租金计算错误。3、《房屋租赁合同》载明的租赁房屋面积与华良公司房屋权证上载明的面积一致，建材厂诉称华良公司多收取建材厂91平方米房屋的租金，没有提供证据，一审法院不予采信。建材厂请求华良公司支付多收取租金的利息亦不予支持。合同上约定建材厂交付的15000元，系水电费保证金，非定金，双方的合同已实际履行，因此，建材厂要求华良公司双倍返还定金的请求，没有事实依据，一审法院不予支持。建材厂要求华良公司赔偿搬迁费38000元，没有证据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定，一审法院判决如下：一、长沙华良商贸有限公司返还宁乡县老俵建材厂水电费保证金10202元；二、长沙华良商贸有限公司返还宁乡县老俵建材厂租金7463元；三、驳回宁乡县老俵建材厂的其他诉讼请求。案件受理费3560元，减半收取1780元，由宁乡县老俵建材厂负担1700元，长沙华良商贸有限公司负担80元。 二审期间，上诉人提交了微信聊天记录，拟证明被上诉人承诺补偿搬迁费。被上诉人华良公司质证认为：对聊天记录的真实性无异议，但房屋租金补助承诺仅是公司管理人员蒋国民本人基于对公司政策的了解发的信息，并非公司正式发函。对该份证据，本院予以采信，对其关联性、证明目的，本院将综合本案的其他证据予以综合评判。 二审期间，本院补充查明，2020年5月9日，上诉人建材厂的经营者胡友明通过微信询问华良公司管理人员蒋国民搬迁是否有条件。蒋国民回复对搬迁费，公司的政策是不超过三个月租金。另查明蒋国民是被上诉人华良公司的管理人员，主要负责厂房租赁及管理，包括涉案厂房。 一审法院查明的其他事实与本院认定的事实一致，一审法院予以确认。 本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审双方争议焦点在于：一、厂房面积是否应按照产权证记载的面积计算；二、上诉人主张搬迁费（包括上诉人承诺的三个月房租17676元）38000元是否成立。 一、关于厂房面积是否应按照产权证记载的面积计算的问题。上诉人主张双方签订的租赁合同中约定房屋实测租用面合计431.34平方米，后经测量，实际面积比产权面积少91平方。被上诉人应返还多收取的产房租金。被上诉人辩称，房屋面积应以房产证为准，且厂房之前有夹层，我方应对方要求拆除了夹层，对方的主张不能成立。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权权属证书是相关不动产管理机构对权利人就不动产的权属、房屋性质、房屋状况等作出的官方认定，具有公示效力。上诉人仅以自己测量的面积主张厂房面积错误，本院不予支持。 二、关于上诉人主张搬迁费（包括上诉人承诺的三个月房租17676元）38000元是否成立的问题。上诉人主张被上诉人的管理人员蒋国民之前承诺会补助三个月的租金作为搬迁补偿。被上诉人主张该承诺仅为蒋国民个人承诺，并不是公司发函，且该承诺的前提是对方应在一个月内腾空，对方拖延了三个月才搬离，承诺失效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理行为关键在两个方面，一方面代理人没有代理权限而订立合同，另一方面是代理人有使第三人相信其具有代理权的表面事实，故该代理行为的法律后果直接归属于被代理人。本案中被上诉人公司管理人员蒋国民所做出的承诺效力是否及于公司是争议的核心问题。本院认为，蒋国民的行为构成表见代理，其理由有二：一是蒋国民在庭审中陈述其承诺不具有法律效力，公司给予的授权有限；二是蒋国民在庭审中陈述其主要负责厂房的租赁和租赁管理，包括涉案厂房。且双方签订的租赁合同中，华良公司的授权代表签字是蒋国民本人，在合同实际履行过程中，具体事宜都是蒋国民与建材厂的实际经营者胡友明进行商洽。在微信聊天记录中，蒋国民明确回复胡友明，按公司内部政策，搬迁费不超过三个月租金。蒋国民作为合同的授权代表及实际管理人，其具备使胡友明相信的权利外观。综上，蒋国民所做出的承诺效力应及于公司，应补偿建材厂搬迁费17676元(35352÷6×3)。上诉人主张的其他搬迁费损失，没有提供证据，本院不予支持。 综上，上诉人宁乡老俵建材厂的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初4944号民事判决第一、二项； 二、撤销湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初4944号民事判决第三项； 三、被上诉人长沙华良商贸有限公司返还上诉人宁乡县老俵建材厂搬迁费17676元； 四、驳回上诉人宁乡老俵建材厂的其他诉讼请求。 上述应付款限长沙华良商贸有限公司在本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3560元，减半收取1780元，由宁乡县老俵建材厂负担80元，长沙华良商贸有限公司负担1700元。二审案件受理费3560元，由宁乡县老俵建材厂负担60元，由长沙华良商贸有限公司负担3500元。 本判决为终审判决。 审判长  杨文滔 审判员  程 婧 审判员  谢 晋 二〇二〇年十二月二十日 书记员  刘 洋 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。