西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初15664号 原告:吝增荣，男，汉族，1954年XX月XX日出生，住陕西省大荔县XX乡XX村**。公民身份证号：612XXXXXXX********。 委托代理人：李刚，陕西弘业律师事务所律师。 委托代理人：雷红珍，陕西弘业律师事务所律师。 被告：朱秀丽，女，满族，1980年XX月XX日出生，，住西安市雁塔区XX路********公民身份证号：210XXXXXXX********。 委托代理人：张小鹏，陕西稼轩律师事务所律师。 委托代理人：袁振宁，陕西稼轩律师事务所律师。 第三人：中海物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安市曲江新区XX路**XX大厦****。 法定代表人：孙京伟，该公司总经理。 委托代理人：祁翠苗，该公司员工。 委托代理人：王恩，该公司员工。 第三人：中海鼎业（西安）房地产有限公司，住所地：西安市曲江新区X，住所地：西安市曲江新区XX路**XX大厦**XXstyle="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：郭勇，该公司董事长。 委托代理人：薛桂萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托代理人：张楠，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原告吝增荣与被告朱秀丽、第三人中海物业管理有限公司西安分公司（以下简称：中海物业西安公司）、中海鼎业（西安）房地产有限公司（以下简称：中海鼎业公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李刚，被告朱秀丽及其委托代理人张小鹏、袁振宁，第三人中海物业西安公司的委托代理人祁翠苗、王恩，中海鼎业公司的委托代理人薛桂萍出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吝增荣诉称，原告作为西安市曲江新区芙蓉东路**中海碧林湾小区**房屋的所有权人，被告为同一栋楼同单元同户型，即中海碧林湾小，即中海碧林湾小区**房屋的所有权人。楼相邻关系，被告的房屋在原告房屋的楼上。2017年12月份开始，原告发现其房屋主卫生间顶部、次卫以及客厅东侧、书房出现较大面积漏水。原告随即联系第三人物业公司，告知被告房屋漏水致原告房屋受损无法正常使用的情况。后经第三人物业公司排查后，初步判断原因为被告房屋内热水管道漏水。后因被告与第三人物业公司未就维修方案达成一致，被告即未对其房屋进行维修。同时，原告要求被告立即停水防止受损加剧，但经原告和第三人物业公司多次协调停水止损事宜，被告均未同意采取停水措施，导致原告房屋漏水损失持续加剧，严重影响原告正常使用房屋。2018年12月4日，原告又发现房屋客厅东侧漏水，且水量较大，随即将该情况报于第三人物业公司。次日，第三人物业公司通过对被告房屋户内管道逐一打压测试，经打压检查确定为被告房屋内热水管渗漏。后因被告依旧未能与第三人物业公司达成维修方案，被告仍未对房屋漏水事宜进行维修。自2017年12月起至原告起诉之日止，被告房屋持续漏水严重影响原告对房屋的正常使用，给原告造成了严重的损失和困扰。原告多次与被告交涉房屋漏水的维修及赔偿问题，但均协商未果。原告认为公民的合法财产受法律保护，被告作为不动产相邻权利的关系人应当按照团结互助，方便互助的原则，正确处理其房屋漏水给原告造成的损失问题。但被告至今未向原告维修房屋，停止侵权并赔偿原告的相关损失，故为维护原告的合法权益，故原告诉至法院请求依法判令：1、被告；立即停止侵权，即立即修复其所有的房屋，解决漏水，排除对原告使用其所有房屋的损害；2、判令被告赔偿其因房屋漏水给原告造成的租金损失、物业费损失、电梯费、暖气基础费、垃圾清运费、协调维修产生的劳务费及交通费等损失306792元；3、本案的案件受理费及评估费用由被告承担。 被告朱秀丽辩称，1、其房屋漏水原因系中海房地产公司建造房屋时未按照标准工艺施工，造成预埋在房屋地面下的供水管（冷热水管）路接头漏水，进而导致楼下住户原告房屋漏水受损。被告对原告的房屋受损一事无任何过错，原告无权要求被告进行赔偿，请求依法驳回原告的诉求。2、被告401号房屋供水管漏水出现质保期内，依法，中海房地产公司从未对朱秀丽房屋进行彻底维修，供水管一直漏水进而导致原告房屋受损，依法应由中海地产公司对原告的损失进行赔偿，并对被告房屋漏水进行彻底维修，从而排除被告的房屋漏水对原告继续造成损失。3、无论是否发生漏水损害事实，原告作为301号房屋的业主都要支付301房屋的物业费、电梯费、暖气基础费、垃圾清运费，上述费用并不是漏水损害事实给原告造成的经济损失，依法其无权要求支付上述费用。4、侵权责任不仅是权利保护法，同时也是合理规划公民行为自由界限的法律，故不能因为保护受害人的利益就加重侵权人的赔偿负担，侵权人需要赔偿的财产损失仅限于直接损失，并不包括间接损失。 第三人中海物业西安公司述称，根据鉴定意见本次漏水的原因是401房屋的给水管道、热水管道渗漏所致，不属于物业管理的公共区域，故物业公司不应承担责任；在原告房屋漏水期间，物业公司尽到了对双方的协调义务，故物业公司不应对本次漏水承担赔偿责任，对于原告主张的损失与物业公司无关，故不予答辩。 第三人中海鼎业公司述称，1、中海鼎业公司作为无独立请求权第三人参加诉讼的方式只能是自己申请或者法院追加申请，被告朱秀丽无权直接要求中海鼎业作为本案的第三人；2、中海鼎业并非是本案原告的诉讼请求对象，法院不应当判决中海鼎业承担民事责任；3、原告户内财产损失系楼上10401管道漏水所致，应由10401户主即被告朱秀丽承担全部赔偿责任。 经审理查明，原告系西安市曲江新区芙蓉东，原告系西安市曲江新区芙蓉东路**中海碧林湾小区**房屋的所有权人，房屋的所有权人，被告为该小区**房屋的所有权人，楼上。 2017年12月份，原告发现其房屋主卫生间顶部、次卫以及客厅东侧、书房出现较大面积漏水。原告随即联系第三人物业公司，告知被告房屋漏水致原告房屋受损无法正常使用的情况。后经第三人物业公司排查后，初步判断原因为被告房屋内热水管道漏水。因被告与第三人物业公司未就维修方案达成一致，被告未对原告房屋进行维修。直至2018年12月，原告又发现房屋客厅东侧漏水，且水量较大，随即将该情况报于第三人物业公司。次日，第三人物业公司通过对被告房屋户内管道逐一打压测试，经打压检查确定为被告房屋内热水管渗漏。 另查明，被告提交其2015、2016年、直至2019年，每年供暖季开始，被告的房屋均出现漏水情况，经物业公司检查，初步认定，漏水原因是中海房地产公司建造房屋时铺设的地暖管道漏水，或者是中海房地产公司建造房屋时预埋的冷热水管漏水。2019年1月25日，西安市曲江新区住建局下设的质量监督站派其单位人员至被告家中对房屋漏水原因进行询问并调查，第三人中海物业公司明确向质量监督站表示，被告朱秀丽自2014年其入住每年都会出现漏水情况，截止2018年已经连续5年漏水，并对每年的漏水点及维修情况进行阐述，中海物业公司对被告房屋内对个别漏水点进行了维修。鉴于此，被告朱秀丽认为中海鼎业作为房屋开发商，在建房过程中，未按照标准工艺施工造成供水管路接头漏水，作为侵权人，应承担赔偿责任，故在本案审理过程中申请追加中海鼎业（西安）房地产有限公司第三人参加诉讼。 案涉纠纷在审理中，经原告申请，由西安市中级人民法院委托信远建设咨询集团有限公司，对位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX号房屋屋顶漏水原因进行鉴定；对中海碧林湾小区4-1-301号房屋因漏水造成的装修损失进行鉴定和评估，该鉴定机构鉴定后出具鉴定意见书显示：其中该报告第四条现场勘验结果，（二）、1、朱秀丽房屋管道检查情况，4-1-401户室内地面下敷设由给水管、热水管及热水地面敷设供暖管。给水管由室外管道井给水立管通过三通引至室内厨房及卫生间，水表设在管道井内，给水管管材为PPR冷水管。（1）、给水管道检查情况：2020年6月2日15时35分在四层管道井内对4-1-401户内冷水管进行打压……,压力一直处于下降状态，打压过程中各接头处均未出现漏水现象。(2)、热水管道检查情况，17时30分在4-1-401户内阳台热水管的预留管口处对热水管进行打压，压力急剧下降。（3）、热水地面敷设供暖管道检查情况，现场对4-1-401户内厨房处地暖进行打压……，过程中压力有上升、下降变化，总体处于下降状态，打压过程中各接头均未出现渗漏水现象。其中第五项鉴定分析中表明，1、给水管道，……压力一直处于下降状态，打压过程中露出地面的各接头均未出现渗漏水现象，压力降大于规范要求，说明管道隐蔽部分的连接严密性不满足《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002第4.1.1条的塑料管给水系统应在试验压力下稳压1h，压力降不得超过0.05MPa,然后再工作压力的1.15倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03MPa，的要求，管道存在微小渗漏。2、热水管道，17时30分在4-1-401户内阳台热水管的预留管口处对热水管进行打压，压力急剧下降，说明管道隐蔽部分的连接严密性不满足《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002第4.1.1条的塑料管给水系统应在试验压力下稳压1h，压力降不得超过0.05MPa,然后再工作压力的1.15倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03MPa，的要求，热水管道渗漏严重。最终，该鉴定报告的鉴定意见为：1、4-1-301号房屋屋顶漏水原因为4-1-401户给水管及热水管渗漏水所致；2、涉案房屋修复费用为：12193.50元。 鉴定后报告向当事人送达后，原、被告及第三人中海物业公司均对报告结果无异议，第三人中海鼎业对鉴定提出异议，后鉴定单位对中海鼎业公司提出的异议书面予以答复。 最后查明，原告及被告购买的位于西安市曲江新区中海碧林湾小屋的房屋系第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司开发的楼盘。2013年3月30日，中海鼎业公司将被告所属房屋交付。在《西安市商品房住宅使用说明书/西安市商品房住宅质量保证书》中第三页附表显示：给排水管道安装的保修期为2年；第七项显示：供热、供冷系统和设备的保修期为2个采暖季。被告在收房后与2014年对其房屋进行了装修并于2014年年底入住。 以上事实，有商品房买卖合同、房屋交付通知书、西安市商品住宅使用说明书/西安市商品房住宅质量保证书、《中海碧林湾前期物业服务协议》、视频、司法鉴定意见书及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，公民合法财产受法律保护。原、被告系上下相邻关系，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，根据被告提交的证据可以显示，其房屋收房装修入住后，自2014年开始每逢供暖季，均会出现房屋漏水情况，被告亦通知第三人中海物业公司进行维修，但漏水情况仍旧存在，直至2019年，被告房屋漏水导致原告房屋受损，原告诉至法院，本案在审理过程中经鉴定程序鉴定后，该鉴定报告中明确表明被告的房屋在打压过程中露出地面的各接头均未出现渗漏水现象，经打压测试后，热水管道渗漏严重，最终鉴定4-1-301号房屋屋顶漏水原因为4-1-401户给水管及热水管渗漏水所致。因该水管系开发商在建造房屋时已经预埋在地面里，故经鉴定后被告房屋漏水系管道质量问题所致，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵权他人民事权益，应当承担侵权责任，本案中，根据被告与中海鼎业公司签订的《西安市商品住宅使用说明书/西安市商品房住宅质量保证书》，约定供热、供冷系统和设备的保修期为2个采暖季，但被告房屋自2014年入住后每逢供暖季就开始漏水，至今未修缮，故给原告造成的漏水，第三人中海鼎业公司作为房屋的开发商应对原告造成的损失予以赔偿。 关于第三人中海鼎业公司认为其并非是本案原告的诉讼请求对象，法院不应当判决中海鼎业承担民事责任，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，对当事人的双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立的请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的权利义务。本案经鉴定后已经明确造成漏水的原因系中海鼎业公司所致，故本院对于中海鼎业公司的辩称意见不予采信。 关于原告要求的立即停止侵权，本院依法予以支持。对于要求承担的修复费用，经鉴定后涉案房屋修复费用为12193.50元，故由中海鼎业公司向原告支付房屋修复费用12193.50元。关于原告要求赔偿因房屋漏水造成的租金损失、物业费损失、电梯费、暖气基础费、垃圾清运费、协调维修产生的劳务费及交通费等损失306792元，本院认为，原告虽提交了其交纳物业管理费的相关证据，侵权责任法不仅是权利保护法，同时也是合理划定自由界限的法律，故侵权人赔偿的范围限于直接损失，本案的直接损失即为修复房屋，故对于原告要求赔偿的上述损失，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下： 一、第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司于本判决生效后立即停止侵权。 二、第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司于本判决生效后十日之内向原告吝增荣赔偿修复房屋的费用12193.50元。 三、驳回原告吝增荣的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5802元，鉴定费20000元。由第三人中海鼎业（西安）房地产有限公司承担。因原告已垫付上述费用，故被告在履行本判决时将其承担的受理费一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  郭天鲁 审判员  李晓婷 二〇二〇年十二月十四日 书记员  李大正 打印：李大正校对:李大正年月日送达 1