天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7276号原告：丁明晨，男，1992年2月5日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：张丽，河北宝成律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。被告：丁福康，男，1959年3月29日出生，回族，原籍福建省古田县，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。第三人：刘文静，女，1984年7月11日出生，住天津市宝坻区。第三人：潘晶晶，女，1990年12月28日出生，住天津市宝坻区。第三人：安康飞，男，1988年5月16日出生，住天津市宝坻区。第三人：王静，女，1989年8月10日出生，住天津市宝坻区。第三人：李承杰，男，1991年10月4日出生，住天津市宝坻区。第三人：渤海人寿保险股份有限公司天津分公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河北路**空港商务园****楼**。法定代表人：傅宇，总经理。委托诉讼代理人：刘舒，该公司员工。委托诉讼代理人：杨昆，该公司员工。第三人：李子龙，男，1980年9月17日出生，住天津市宝坻区。第三人：单伟霞，女，1988年1月11日出生，住天津市宝坻区。第三人：杨金杰，女，1986年6月24日出生，原籍天津市宝坻区。住天津市宝坻区。第三人：张凤红，女，1983年3月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告丁明晨与被告丁福康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序。根据丁福康的申请，本院依法追加刘文静、潘晶晶、安康飞、王静、李承杰、渤海人寿保险股份有限公司天津分公司（以下简称渤海保险公司）、李子龙、单伟霞、杨金杰、张凤红为第三人参加诉讼，并于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告丁明晨的委托诉讼代理人靳洪勇，第三人渤海保险公司的委托诉讼代理人杨昆、李子龙到庭参加诉讼。第三人刘文静、潘晶晶、安康非、王静、李承杰、单伟霞、杨金杰、张凤红经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁明晨向本院提出诉讼请求：1.解除丁明晨与丁福康所订立的租赁合同；2.判令丁福康给付截止2020年12月25日所欠租金758788元及至实际给付之日止的租金；3.判令丁福康给付丁明晨逾期支付租金的违约金100000元；4.丁福康赔偿财产损失74994元；5.本案诉讼费由丁福康承担。以上合计933782元。事实和理由：2017年11月24日，丁明晨与丁福康经协商就商业房租赁的相关事宜达成协议。约定丁明晨将登记在自己名下的逸城雅园商业1-03、1-04、1-16、1-22、1-28、1-36、1-46七间，建筑面积共计2371.19平方米的商业房屋出租给丁福康使用。双方约定了租赁期限、租金数额及违约责任等。至2020年9月10日，丁福康欠付丁明晨租金240920.30元。丁福康的行为已构成违约，属于根本性违反合同约定的行为，且严重侵害了丁明晨的合法权益。租赁期间丁福康擅自损坏租赁物，造成丁明晨财产损失74994元。故丁明晨依法提起诉讼。丁福康提交书面答辩意见，1.不同意解除其与丁明晨之间签订的商业房屋租赁合同。双方之间签订合同的目的是打造商业一条街，2020年因受新冠肺炎疫情的影响，丁福康一直在同丁明晨进行协商减免租金问题，且房屋均由第三人在实际使用，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见和天津市人民政府出台的若干措施及公平原则，应当对2020年度租金进行减免，丁福康愿意将减免幅度全部让与第三人，不赚取第三人因疫情减免差额款项。丁福康为打造商业一条街，对商业门市整体环境投入了灯光夜景，停车场改造、对外宣传等整体运营，属于经营性行为。完全符合最高法院指导意见所述对丁福康迟延履行即不能解除合同，也不能认定丁福康因疫情影响属于违约行为。2020年全国疫情发生后，宝坻是疫情的震中，在塞纳世家底商经营药店的员工为确诊病例，经营受到影响，区长专门到底商指导恢复生产工作，也说明底商租金的减免应该高于政府指导的标准。疫情发生后，开成烤肉等商户已退租，造成200万元租金流失，丁福康愿意在协商减免租金并取消上浮情况下交纳租金；2．对于丁福康与第三人已经签订租赁合同未到期的，丁福康要求履行至与第三人租赁合同期满为止，解除与丁明晨的合同。3.新冠疫情已被认定为不可抗力，所以丁福康不存在故意违约问题，且丁福康在2020年4月1日支付第一笔2020年租金（750000元）后一直与丁明晨协商减免租金问题，故此不应认定丁福康违约并支付违约金。4.因丁福康在履行合同过程中并不存在破坏房屋结构问题，实际使用者也是第三人在合理使用，不存在赔偿问题。庭审中，丁福康同意解除合同，但未通知第三人。丁明晨从10月、11月开始联系第三人，阻止第三人向丁福康交纳租金，导致丁福康不能正常收取租金。丁明晨要求的租金应计算至开庭日期。法院其他案件的判决已经扣减两个月的租金，没有支持违约金及财产损失，本案也应该按照其他案件进行判决。截止到开庭日期的租金扣减两个月后，丁福康愿意支付。渤海保险公司述称，与丁福康签订租期三年的合同即2018年8月2日至2021年8月1日，已向丁福康付清三年租金，无需与丁明晨重新订立合同。渤海保险公司不同意丁明晨与丁福康解除合同，如果他们解除合同影响我方继续租赁房屋，如双方解除合同后将房屋收回，可能要求我方腾房；在不影响我公司的情况下，同意双方解除合同。李子龙述称，2020年7月，已交给丁福康10万元的租金，租期5年半即2018年7月1日至2023年11月，每年租金不等，按照年8%递增。因为疫情原因，教育培训很长时间没有营业。租赁装修时支出50万元左右。我方认为租金较高，且要求将合同履行至到期。2020年10月、11月时，丁明晨到底商张贴一个通知，内容大概是丁明晨与丁福康之间存在纠纷。第三人刘文静、潘晶晶、安康飞、王静、李承杰、单伟霞、杨金杰、张凤红均未作陈述。本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，丁明晨（甲方、出租方）与丁福康（乙方、承租方）签订了《商业房屋租赁合同》，就丁福康向丁明晨租赁商业房屋一事达成协议：一、租赁房屋位置：甲方将自己名下产权逸城雅园商业1-03、1-04、1-16、1-22、1-28、1-36、1-46七间，建筑面积共计2371.19平方米的商业房屋，出租给乙方作为打造宝坻塞纳世家综合市场一条街使用，乙方同意承租，租赁面积最终以房屋产权机关核定的面积为准。二、租赁期限为6年，自2018年2月25日至2024年2月24日，本合同签订后前三个月为装修免租期（自2017年11月25日至2018年2月24日）。租赁期满后，在同等租金条件下乙方有优先承租权。乙方无意续租应在合同期满前一个月通知甲方。三、租赁费用：计算标准为每平方米每天2元计算，每年按365天计算，第一年租金为1730968元；第一年合同签署后三日内交纳900000元，剩余部分于2017年12月31日前付清。以后每年的租金于每年2月28日之前一次性付清。租金第一、二年保持不变，第三年在第二年的总金额基础上上浮5%，租金为1817517元；第四年在第三年的总金额基础上上浮8%，租金为1962918元；第五年在第四年的总金额基础上上浮8%，租金为2119951元；第六年在第五年的基础上上浮8%，租金为2289548元。租金为不含税金额，即为税后，因甲方收取租金所需缴纳相关税费均由乙方承担，并由乙方负责办理，甲方给予配合。四、乙方有权按照打造塞纳世家综合市场一条街需要在不破坏房屋原结构和设备的情况下进行装修，装修费用由乙方自行承担。在装修和租赁使用期间如因乙方原因对房屋造成的损坏，由乙方负责修复并承担相关责任。五、双方的权利与义务：……6．如乙方整体转租房屋需取得甲方书面同意，乙方有权将房屋转租或自用，甲方不得干涉。六、违约责任：1．乙方未按时交纳租金，每逾期一天，应按年度租金的日万分之五交纳迟延违约金，若逾期30日以上不支付房租，甲方有权终止合同收回租赁房屋。2．甲方不得提前解除合同，如甲方提前解除合同应赔偿乙方一切经济损失。3．乙方不得提前解除合同，如乙方提前解除合同除赔偿甲方一切经济损失外，乙方交纳的租金未到期数额甲方不予退还。七、免责条款：如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成甲乙双方损失，双方互不承担赔偿责任，如因此终止合同，租金按实际使用天数结算，多退少补。合同还约定了其他事项。双方租赁合同签订后，丁明晨将租赁房屋交付丁福康，后丁福康占有并将涉诉房屋转租给各第三人使用。上述租赁合同签订后，第一年度及第二年度的租金，丁福康如期全额给付丁明晨。第三年度即2020年2月25日至2021年2月24日租金为1817517元，丁福康于2020年4月给付丁明晨租金750000元。丁明晨与丁福康签订《商业房屋租赁合同》后，丁福康分别于2018年8月2日、2020年8月29日与渤海保险公司签订《房屋租赁合同》，将逸城雅园商铺（以下称涉诉房屋）3层2-35、2-36、2-37、2-38房屋（含王婧暄的房屋）转租给渤海保险公司，租期分别为3年和1年；于2018年6月19日与李子龙签订《商业房屋租赁合同》将涉诉房屋2.3层2-44、2层2-24、2-45转租给李子龙，租期5年7个月14天；于2019年11月20日与刘文静签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋1层1-04转租给刘文静，租期为3年；于2020年9月7日与潘晶晶签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋3层1-04转租给潘晶晶，租期为3年147天；于2020年7月12日与安康飞签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋1层1-22、1-23转租给安康飞，租期为3年152天。于2020年3月30日与王静签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋3层2-27、2-28转租给王静，租期为3年10个月；于2020年3月25日与光大保险公司签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋2-29转租给光大保险公司，租期为2年；于2018年7月7日与李承杰签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉1层2-35、2-36转租给李承杰，租期为5年6个月9天；于2019年6月29日与单伟霞签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋3层2-45、2-46、转租给单伟霞，租期为4年7个月4天；于2018年5月22日与杨金杰签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋1层2-27、2-28转租给杨金杰，租期为5年8个月2天（2020年5月4日转租张凤红）；于2018年6月18日与单伟霞签订《商业房屋租赁合同》，将涉诉房屋2层2-50、2-49、2-47房屋转租给单伟霞，租期为5年7个月14天。上述各房屋租赁合同，丁福康均已收取了数额不等的保证金。2020年8月20日，丁明晨委托河北宝成律师事务所向丁福康发出《律师函》，内容：河北宝成律师事务所接受丁明晨先生的委托，就您与丁明晨先生于2017年11月24日所签订的商业房屋租赁合同所涉租金事宜表述律师意见。根据委托人丁明晨先生所提供的证据，委托人与您所订立的租赁合同自2018年2月24日起计算租赁期限。在房屋租赁合同开始的第一、二两个年度您能够按照合同的约定履行租金缴付义务，但在本年度租赁合同履行过程中，您未能按照约定及时履行租金足额缴付义务，截止至今您尚欠委托人租金1067517元。您与委托人所订立的商业房屋租赁合同依法成立，具有法律效力，双方均应按照合同约定诚信履行各自义务。您未能够按照合同约定履行租金交付义务已构成严重合同违约，依法应承担相应法律责任。希望您接此律师函后，及时将所欠付的租金及逾期付款违约金足额支付。河北宝成律师事务所及承办律师将根据您的执行情况不限于进一步采取其他法律程序以维护委托人的合法权益。期待您的回复。丁福康在接到律师函前后，一直与包括丁明晨在内的出租方进行沟通，要求减免疫情期间因无法使用承租房屋的租金，但双方未能达成一致意见。当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.合同履行过程中是否存在不可抗力问题。丁福康认为，2020年全国范围内发生了新冠肺炎疫情，属于不可抗力，且宝坻区是天津市重点疫区，特别是涉诉房屋有病例发生，所以受疫情影响较大，相关文件都认为疫情属于不可抗力，所以不同意解除合同。在另案中提交天津市人民政府2020年2月6日发布的《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施(21条)》，其中第7条：给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决。最高人民法院2020年5月15日出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见㈡》，其中第5款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。丁明晨认为，丁福康从2020年2月26日截止到今天仍欠付租金，虽然今年有疫情影响，但丁明晨同意减免一定租金的基础上，丁福康仍以各种借口拖欠大数额的租金。故此，根据合同约定丁明晨要求解除合同，符合合同约定及相关法律规定。本案涉诉房屋是七个原告共同将房屋整体出租给丁福康，即使本案丁福康同意解除租赁合同，丁福康对涉案房屋是否已经全部承租出去，丁明晨并不清楚，如果存在涉案房屋大部分没有出租出去，丁福康仍有责任按照合同约定整体交纳房屋租金。丁福康并不是房屋实际承租使用人，只是以此种经营方式获取经济利益的承租方，故此，丁福康不享有最高院司法解释有关经营人享有相关利益的规定。同时，丁明晨承诺的减免两个月租金是针对实际承租方，而不是丁福康。2.关于如何减免租金问题。2020年5月、6月份双方进行过商谈，丁明晨要求减免实际承租商户两个月租金，双方各承担一个月的损失，但丁福康不同意，要求丁明晨独自承担减免两个月租金的损失。丁福康认为对于市场租金降低，需要核实市场后按照疫情的文件，不应该视为丁福康违约，对于日万分之五没有异议。双方从2020年3月一直在协商减免问题，但没有达成一致意见。本院认为，丁明晨与丁福康在协商一致基础上签订《商业房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据涉案证据及各方当事人举证质证意见，确定本案争议焦点为涉诉《商业房屋租赁合同》应否解除及丁明晨其他诉讼请求应否支持。首先，涉诉《商业房屋租赁合同》应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。该条款是合同法定解除事由的规定。从涉案证据及合同实际履行情况看，丁福康对第三年度租金未按约定时间支付，是否符合上述法定解除事由是双方之间主要争议。众所周知，自2020年1月24日零时起，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据疫情情况，经市防控领导小组批准，辖区人民政府依法采取限制人员聚集等强制性措施。特别是宝坻区当时疫情较重，所有超市、宾馆、饭店等临街商业、服务业门店全部关闭。直至2020年4月30日天津市疫情防控应急响应级别由一级调整为二级时，才允许门店有序开放。此期间，包括丁福康承租的丁明晨所有的宝坻区××七间商业房屋，因转租后经营服务、餐饮行业等，亦全部处于停业状态。作为承租人的丁福康及次承租人的第三人因受到新冠肺炎疫情及防控直接影响，暂时无法使用租赁或转租的房屋、无营业收入。丁明晨虽委托律师事务所向丁福康发出律师函，要求其交纳租金并承担违约责任，但丁福康并未直接拒付租金，而是要求予以减免租金后将剩余租金全部交纳，且在律师函发出之前，丁福康已交纳了部分租金，双方因是否减免租金处于僵持状态。结合本地新冠肺炎疫情及防控工作对丁福康及其次承租人的实际影响，该情形属于不可归责于当事人的原因所致。正是因为疫情防控之需要，不能认定丁福康以自身的行为明确表示其将不履行合同，也不能认定经催告后丁福康仍拒绝履行，丁福康在支付部分租金后与丁明晨进行协商减免租金事宜亦能佐证其并非拒绝履行合同，因此，不应由此认定丁福康存在恶意违约行为，同样不能认定合同目的不能实现。根据涉诉合同的实际履行情况，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见㈡》，对丁明晨要求解除双方签订的《商业房屋租赁合同》不予支持。因涉诉合同不予解除，且不能认定丁福康存在恶意违约，故对丁明晨要求支付违约金的请求，亦不予支持。丁福康在庭审中虽同意解除合同，但其未提供证据证明其与第三人的租赁合同已解除，并对第三人的租金、保证金处置完毕，将侵害第三人的合法权益，故对丁福康同意解除合同的主张，本院不能支持。其次，租金支付及减免问题。虽然丁明晨与丁福康签订的《商业房屋租赁合同》不符合解除条件，但交纳租金仍是丁福康应积极履行的合同义务。根据上述指导意见、若干措施，在所涉案件具体适用中需结合具体案件的客观情况予以考量，虽然鼓励双方协商解决，但也是需要酌情考虑的客观因素。在调解不成时，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综合考虑本地区疫情和疫情防控措施对商业、服务业等的影响，承租人在疫情期间确实没有营业收入，继续按原合同约定支付租金对承租人显失公平，应当对其予以适当的租金减免。结合上述指导意见、若干措施及本地区疫情防控的实际需要，本院酌情确定租金减免期限为2个月。根据丁明晨与丁福康签订的《商业房屋租赁合同》约定，丁福康应支付第三年度租金1817517元，已支付750000元，尚欠租金1067517元。根据上述减免意见，应予以减免租金302919.5元（1817517元/年÷12月×2月），丁福康应再支付丁明晨该年度租金764597.5元（1067517-302919.5）。丁明晨诉请财产损失未提供证据，本院不予支持。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据目前证据不能认定丁福康恶意拖欠租金且构成根本违约，丁明晨要求解除合同的理由不能成立；丁福康同意解除合同，将侵害第三人的合法权益，有违诚实信用原则，本院不能支持。第三人刘文静、潘晶晶、安康飞、王静、李承杰、单伟霞、杨金杰、张凤红经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、丁明晨与丁福康于2017年11月24日订立的《商业房屋租赁合同》继续履行；二、丁福康于本判决发生法律效力后10日内给付丁明晨第三年度租金764597.5元；三、驳回丁明晨其他诉讼请求。（丁福康可将上述款直接给付丁明晨或汇入本院账户,汇款时注明案号及承办法官姓名。户名:天津市宝坻区人民法院；账号9052********；开户行:天津农商银行宝坻中心支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13138元，减半收取计6569元，由丁福康负担，于本判决发生法律效力后10日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴美军附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六条当事人行驶权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。