青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终563号 上诉人（原审原告）：代某，现住青海省西宁市。 上诉人（原审原告）：莫某，现住青海省西宁市。 二上诉人委托诉讼代理人：李某1、沈某（实习），青海诚嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：互助德源实业有限公司。 法定代表人：吕某。 委托诉讼代理人：李某2，青海凡圣律师事务所律师。 上诉人代某、莫某因与被上诉人互助德源实业有限公司房屋买卖合同纠纷不服青海省互助土族自治县人民法院（2020）青0223民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人代某、莫某的委托诉讼代理人李某1、沈某及代某，被上诉人互助德源实业有限公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。莫某经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 上诉人莫某、代某上诉请求：1、请求撤销互助土族自治县人民法院（2020）青0223民初2207号民事判决，支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：1、事实认定方面。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》的时间并非2017年5月16日，《商品房买卖合同（预售）》第23页签订日期处上诉人与被上诉人均未签署日期，合同第一页的2017年5月16日为互助土族自治县房地产管理局的备案日期，而非《商品房买卖合同（预售）》的签订日期；同时一审判决将《鼓楼商业广场委托经营合同》认定为基础合同属于明显错误，若不存在《商品房买卖合同（预售）》，即不存在委托经营的标的物，则《鼓楼商业广场委托经营合同》不可能独立成就。因此，两份合同是存在关联性的独立合同，但不宜将《鼓楼商业广场委托经营合同》认定为基础合同。《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人解除合同的条件即成就，同时依据《合同法》第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中案涉房屋的交付时间为2018年1月15日，无论依据合同约定还是法律规定上诉人均享有解除权，依据上诉人一审提交的证据三、四及一审法院依职权调取的证据均可以证明案涉房屋不能在约定日期办理房屋所有权证的原因在于被上诉人。本案中上诉人享有的解除权行使期限为一年，在提起诉讼时也并未超过一年的行使期限，因此上诉人的诉讼请求应全部得到支持。《鼓楼商业广场委托经营合同》第五条（四）约定了双方在租赁期内，不得擅自解除本合同，这里的本合同仅指《鼓楼商业广场委托经营合同》，上诉人的诉求不是解除委托经营合同，但一审庭审中被上诉人以此为依据抗辩不同意解除《商品房买卖合同（预售）》，属于明显不能成立的抗辩。被上诉人向上诉人所购买的案涉房屋办理房屋所有权登记是被上诉人的先履行义务，上诉人按照双方签订的《鼓楼商业广场委托经营合同》的约定履行相关义务属于后履行义务，现因被上诉人的违约行为导致上诉人购买的房屋不能按期办理房屋所有权登记，已严重损害了上诉人的物权期待权，即上诉人购买房产的目的难以实现，上诉人在法定期间内行使自己的先履行抗辩权要求解除《商品房买卖合同（预售）》并无不当。至于上诉人在《鼓楼商业广场委托经营合同》中的义务属于上诉人取得案涉房屋的权属登记后才能完全履行的义务，而一审法院以《鼓楼商业广场委托经营合同》中上诉人的义务未履行为由认定上诉人诉请解除《商品房买卖合同（预售）》的条件未成就，属于明显不当。上诉人一审诉请要求返还的购房款本金为662954元，而非《鼓楼商业广场委托经营合同》中的数额808480元，三年的经营款实际收取人为被上诉人，实际经营中被上诉人将案涉房屋出租给承租人，为了防止上诉人在委托期限内将房屋收回，破坏经营的稳定性，被上诉人与上诉人签订了《鼓楼商业广场委托经营合同》并明确约定委托期限。无论《商品房买卖合同（预售）》是否解除，案涉房屋都在被上诉人的控制之下，其经营的稳定性并不会受到任何影响。因此委托经营合同不应成为上诉人行使《商品房买卖合同（预售）》解除权的阻却事由。若按一审法院认定的事实，上诉人与被上诉人以《鼓楼商业广场委托经营合同》为基础签订了《商品房买卖合同（预售）》，则案涉房屋的价款已经由808480元变更为662954元，实际上上诉人也已经支付了662954元，其义务已经全部履行完毕。而《商品房买卖合同（预售）》已经在房管部门进行了备案，属于效力更高的合同，若要上诉人再履行《鼓楼商业广场委托经营合同》的内容，则808480元与662954元差额部分的房款则直接造就被上诉人偷税漏税的行为，属于《合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的，损害国家、社会公共利益的情形，应属于无效合同，《鼓楼商业广场委托经营合同》中的相关约定自始无效，不能对上诉人产生约束力。2、证据认定方面。上诉人在一审中提交的证据三、四的证明方向是案涉房屋目前未能办理房产证的原因在于被上诉人没有向不动产登记部门提交相关材料办理首次登记，而非一审法院曲解的认为该两份证据的证明方向是案涉房屋不能办理房屋所有权证书。且该两份证据与一审法院依职权调取的证据能够相互印证，可以证明一个事实，即案涉房屋在约定的期限内不能办理房屋所有权证书的原因在于被告，至于案涉房屋最终能不能办理不动产所有权证书，不是上诉人所关心的事，上诉人只需举证证明房屋交付之日起540日内未取得房屋所有权证书的原因在于被上诉人，上诉人的举证责任就已完成，一审法院未认定上诉人所举证据三、四，但认可依职权调取且和证据三、四证明方向一致的证据，属于前后矛盾，且一审判决书直接回避《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）双方对于解除权的约定，实在令人匪夷所思。被上诉人提交证据二并不能达到证明目的，首先《商品房买卖合同（预售）》的签署日期并非2017年5月16日，其次也并非上诉人资金紧张而要求被上诉人先将案涉房屋经营三年，事实上是被上诉人采用售后包租（指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为）的商业模式进行经营，但前提条件是上诉人拥有案涉房屋的权利，本案中上诉人并未取得案涉房屋的权利，案涉房屋的权利仍然在被上诉人处，导致的结果是上诉人虽然与被上诉人签订了委托经营管理合同，但事实上是被上诉人将自己拥有权利的房屋委托给自己去经营，却用委托经营管理合同去约束、抗辩上诉人对《商品房买卖合同（预售）》的解除权，没有任何事实基础与法律依据，于情、于理、于法均不应得到认可。综上，一审法院事实认定错误，对证据选择性认可，导致做出违背客观情况的判决，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求 被上诉人互助德源实业有限公司答辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。双方之间签订的合同属于附义务履行合同（附条件），现在期限未满，上诉人义务未履行完毕，合同履行所附条件未成就，上诉人当然不享有合同解除权；其解除合同的属于形成权、期待权，现在提前行使涉嫌逃避合同主要义务，是违约表现。在本案中，双方于2015年11月12日约定购买的涉案商铺成交单价为31000元，总价为807550元。后因为上诉人资金原因，经上诉人多次请求，被上诉人同意其提出上诉人仅支付662954元，作为变通的折中方案，上诉人所购买的商铺须授权被上诉人对外独立经营前三年、以折抵剩余房款145526元的约定，以补偿原告商铺差价款。故双方先于2017年4月16日签订《委托协议》，约定：“委托期限为三年，委托期起时间以该物业统一开业时间为准、乙方在甲乙双方约定的租赁期内，不得擅自解除本合同”。双方以委托协议为基础，所以于2017年5月16日签订《商品房买卖合同》，其中约定商铺单价为25420.08元（相比市场价已优惠8400余元）。《商铺买卖合同》与《委托协议》是互为犄角的关联合同，是一个不可分割的整体。且两份合同均是附义务（附条件成就）履行的合同，在委托三年期限届满后，补偿了被上诉人商铺差价款，上诉人才有权要求被告履行合同并独立、无约束的行使《商铺买卖合同》赋予的合同解除权。且双方签订的商品房买卖合同属于格式合同，相关合同法第41条的规定：“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故在本案中，双方签订的非格式合同《委托协议》与格式合同《商品房买卖合同》中就合同履行以及解除的部分约定内容有矛盾，就该处应当采用非格式条款。故双方之间签订的合同属于附义务履行合同，现在期限未满，合同履行条件未成就，上诉人当然不享有合同解除权。一审法院认定《鼓楼商业广场委托经营合同》属于基础合同，以此为基础才签订了《商品房买卖合同（预售）》，答辩人用三年的经营收益来补充二被答辩人尚未交足的购房款。互助鼓楼商业广场自2018年6月开业，至今未满三年，二被答辩人未履行完合同义务，故其不能解除合同。认定事实清楚，适用法律正确。综上，应当依法查明案件事实，充分将本案法律效应与社会效益相结合，驳回被本案二被答辩人的上诉。 代某、莫某向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告返还房款662954元、利息131884.38元，共计794838.38元，并以房款为基数，从2020年8月13日起按利率4.75%计算利息至实际给付之日；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月12日，原、被告双方签订商铺预订协议书，原告预定被告开发的互助鼓楼商业广场A-27-2号，建筑面积26.08平方米的商铺，约定每平方米31000元、房屋总价款807550元，原告交付被告预订保证金400000元。2017年4月10日，原告交付房款262954元。2017年4月16日，双方签订委托经营管理合同，约定原告将互助鼓楼商业广场2-44号商铺，建筑面积26.08平方米，房屋总价808480元的经营权委托给被告经营管理，委托管理期限三年，委托期以该物业统一开业时间为准，三年的经营收益145526元一次性在购房款中扣除。2017年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于××县，鼓楼商业广场2-44号建筑面积26.08平方米的商铺卖给原告，合同约定房屋总价款662954元、房屋交付时间2017年10月1日前、房屋交付后540日内办理房屋所有权证及违约责任等。合同签订后，被告于2018年1月15日交付该房屋，被告至今未办理房屋所有权证书。起诉要求解除合同并返还房款及利息。被告以合同约定委托管理期限内不得擅自解除合同，现委托经营管理期限未满，原告未履行完合同义务，不同意解除合同。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的委托经营管理合同及《商品房买卖合同（预售）》合法有效。因双方在签订委托经营管理合同时约定，原告将案涉房屋委托给被告经营管理，委托管理期限三年，委托期以该物业统一开业时间为准，三年的经营收益一次性在购房款中扣除，委托管理期限内不得擅自解除合同。双方以委托合同为基础才签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告用三年的经营收益来补充原告未交足的购房款。故原、被告签订的委托经营管理合同及《商品房买卖合同（预售）》均为附条件的相互关联的合同。互助鼓楼商业广场自2018年6月开业，至今未满三年，原告未履行完合同义务，即双方合同约定的条件尚未成就，原告不能解除合同。故原告的诉讼请求本院不予支持，被告的抗辩意见本院予以采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。庭审时，原告未向法庭提交应当解除合同的证据，应承担对其不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费11748元，由原告代某、莫某负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审一致，应予以确认。另查明，上诉人与被上诉人2015年11月12日签订商铺预订协议书，建筑面积应该为26.05平方米。 本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自解除合同，依法成立的合同，受法院保护。本案中，上诉人与被上诉人对2015年11月12日签订的《商铺预定协议书》均没有异议，上诉人对一审法院认定的签订《委托经营管理合同》及《商品房买卖合同（预售）》的时间先后顺序有异议，但又无证据予以证实。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》对价款的约定为662954元，在庭审中上诉人也认可案涉房屋的总价款为808480元，双方签订的《商铺预定协议书》及《委托经营管理合同》对房屋总价的约定及以其三年委托经营管理收益145526元折抵房款，且《委托经营管理合同》对此约定明确载明以获得经营收益，一次性在购房款中扣除，这完全能够印证双方先签订《委托经营管理合同》，后签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，据此，上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》与《商品房买卖合同（预售）》是相互依存相互关联的两个合同，现上诉人依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交房后540日内办理房屋所有权证及违约责任，要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还房款及利息问题，根据本案的具体情况，上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》约定三年的租赁期内，不得擅自解除合同，故一审对上诉人请求解除合同的诉讼请求未予支持，并无不当。其次，本案中，上诉人作为商品房买受人已经履行了交付房款的义务，被上诉人亦履行了交付房屋的义务，双方的主要合同义务已经履行完毕，上诉人现请求解除合同，不符合我国合同法关于有约必守、诚实信用鼓励交易的原则要求。上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同（预售）》第二十条虽然约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可以解除合同，但办理房屋所有权证书系附随义务，且上诉人未提供证据证明根据合同约定，与被上诉人共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋转移登记的事实，其提供的证据亦不能证明案涉房屋无法办理房屋所有权登记的事实，因此，上诉人以解除合同的条件已成就，上诉人可以解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人莫某、代某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11748元，由上诉人代某、莫某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 徐玲玲 审 判 员 张银生 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 田 蕾 书 记 员 逯 霞