四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初2583号 原告：韩雨宏，女，1978年7月1日出生，汉族，住四川省南江县。 原告：吕国志，男，1968年9月8日出生，汉族，住西藏林芝市巴宜区双拥路**，现居南江县。 被告：张赉富，男，1990年12月23日出生，汉族，，住四川省南江县 被告：谭玉梅，女，1989年12月17日出生，汉族，住南江县。 原告韩雨宏、吕国志与被告张赉富、谭玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告韩雨宏、吕国志到庭参加诉讼，被告张赉富、谭玉梅经公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告韩雨宏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张赉富、谭玉梅夫妇继续履行合同，尽快向原告办理房屋产权变更手续；2.判令被告承担违约责任，赔偿违约金捌万肆仟元给原告；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2019年12月2日，通过四川亚联房地产经纪有限公司介绍，被告张赉富和谭玉梅把位于南江县住宅房（91.64㎡）卖给韩雨宏、吕国志夫妇，按照合同约定，房屋及附属设施及家居、家电总价款人民币42万元，购房方在2019年12月3日前向售房方交购房定金16万元，并在2019年12月30日前，办理房屋产权变更手续。权属变更完成当天内，购房方付清购房余款人民币26万元。在合同执行过程中，原告于2019年12月30日通过微信转账向被告支付1万元，当购房定金支付后，被告又向原告提出，因该房屋在四川农村信用社还有按揭款约17万元未结，原告又于2020年1月7日通过农村信用社转款17万元给被告，转款后被告就联系不上，微信也拉黑，现房屋贷款未还，被告也不出面配合原告办理房屋变更登记，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告张赉富、谭玉梅未在法定期限内提供书面答辩意见及证据材料。 原告韩雨宏向本院提交证据材料：1.原、被告身份复印件一份，证明原、被告主体资格适格；2.房屋买卖合同复印件一份；3.付款收据复印件一份，第一笔款16万元的收条一份、我转账给被告张赉富的转款凭证、17万元转款凭证一份、微信转款2万的凭证、我转到亚联的工作人员的1570元用于取房产证的钱，后面亚联的工作人员转给被告的；4.转账凭证复印件一份；5.农业银行催款通知书一份（复印件一份），说明被告张赉富没有偿还银行的贷款；6.四川亚联房地产经纪有限公司的营业执照一份（复印件）；7.我本人军官退伍转业证件一份，证明我说的话是讲诚信、守规矩的一个人。 本院依职权调查的证据材料：南江县不动产登记中心出具的房屋信息查询情况表，证明案涉房屋的权证号为××，案涉房屋抵押给南江县农村信用合作联社个人金融服务部，抵押时间为2015年1月23日至2035年1月22日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并根据原告的陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2019年12月2日，谭玉梅、张赉富（甲方）与韩雨宏、吕国志（乙方）及四川亚联房地产经纪有限公司（丙方）三方签订了《房屋买卖（居间）合同》。该合同约定：甲方将其所有的坐落于四川省巴中市南江县南江镇光雾山大道虹景花园1栋1单元20-5号住宅房（91.64㎡）出卖给乙方，成交价格为420000.00元。按照合同约定，乙方于2019年12月3日向甲方交付购房定金160000.00元。而后，原告韩雨宏、吕国志分别于2019年12月30日、2020年1月7日向原告交付购房款10000.00元、170000.00元。在这期间，二原告已于2020年1月3日占、使用有该房屋。在原告向二被告交付上述购房款后，二被告未按照合同约定协助二原告完成涉案房屋的过户登记手续。 另查明，案涉房屋的权证号为××，案涉房屋抵押给南江县农村信用合作联社个人金融服务部，抵押时间为2015年1月23日至2035年1月22日。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，被告谭玉梅、张赉富与原告韩雨宏、吕国志签订的《房屋买卖（居间）合同》系其真实的意思表示，具有法律效力。该合同签订后，原告韩雨宏、吕国志按照合同约定向被告谭玉梅、张赉富履行了交付购房定金160000.00元的义务，被告谭玉梅、张赉富应按照合同约定于2019年12月30日之前协助完成案涉房屋的权属变更手续。然而，不但未按照合同约定协助二原告完成案涉房屋的产权变更手续，被告谭玉梅、张赉富还以各种理由收取了二原告购房款180000.00元，二被告的行为已构成违约。在本案中，二原告向二被告是否交付了购房款1570.00元，因二原告向微信号“兜兜里有糖”的转账了1570.00元，由于二原告未提交相关的证据予以佐证其发生的真实性、关联性，故对二原告辩解向二被告交付了购房款1570.00元，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，二被告应当承担相应的违约责任。二原告诉请二被告继续履行合同的诉讼请求，是否应予支持的问题。首先，继续履行合同是相对于解除合同而言，二被告没有解除合同，也没有提出解除合同，提出继续履行合同无事实根据；其次，该请求是抽象的诉讼请求，不是具体的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条中关于起诉必须符合“有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定。再次，该请求没有可供执行的内容，达不到诉讼的目的。因此，二原告要求继续履行合同，既无事实根据，也无法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。至于二原告诉请二被告向其尽快办理房屋产权变更手续的诉讼请求，是否应予支持的问题。二被告已实际交付了约定的房屋，二原告亦支付了合同约定的绝大部分价款，双方都已按照合同约定履行了合同的主要义务。但协助房屋过户应是房屋卖方的附随义务，并且原、被告双方已经在《房屋买卖（居间）合同》中对此作了明确的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，二原告要求二被告履行房屋买卖合同义务，确认位于四川省巴中市南江县××镇××道××段××花园××原告所有并协助办理该房屋的权属变更登记的诉讼请求，本院予以支持。虽就本案而言，因案涉房屋尚有房屋商业贷款未清偿完毕，案外人南江县农村信用合作联社享有该房屋的抵押权，即涉案房屋负担有他物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，由于涉及抵押权人利益，致使案涉房屋的物权转移登记存在事实上履行不能，本院经询二原告同意代为清偿债务以消灭抵押权。综上，二原告要求二被告协助其办理涉案房屋的过户手续，有事实及法律依据，本院予以支持。另外，原、被告双方就违约金的计算依据进行了明确的约定，即二被告应向二原告支付的违约金为84000.00元（420000.00元×0.2＝84000.00元），因此，而二原告诉请二被告承担违约责任，赔偿违约金84000.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告张赉富、谭玉梅未书面答辩，在经本院合法传唤后，又无正当理由拒不到庭，应视为被告张赉富、谭玉梅放弃对原告韩雨宏、吕国志陈述事实进行申辩及对证据进行质证的权利，故应承担可能不利于自己的法律后果。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、待南江县农村信用合作联社享有的抵押权涤除后，被告张赉富、谭玉梅于抵押权涤除之日起十日内协助原告韩雨宏、吕国志办理坐落于四川省巴中市南江县南江镇光雾山大道虹景花园1栋1单元20-5号房屋（权证号××）的不动产过户登记手续，所需过户的相关税、费由原告韩雨宏、吕国志自行承担； 二、被告张赉富、谭玉梅于本判决第一项执行完毕之日起三日内向原告韩雨宏、吕国志返还剩余购房款（返还购房款具体金额以80000.00元与原告韩雨宏、吕国志向案外人南江县农村信用合作联社偿还的本金、利息、罚息之和的差额为限）； 三、被告张赉富、谭玉梅于本判决生效之日起十五日内向原告韩雨宏、吕国志支付违约金84000.00元； 四、驳回韩雨宏、吕国志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900.00元，由被告张赉富、谭玉梅负担。（被告张赉富、谭玉梅负担的诉讼费已由原告韩雨宏、吕国志预交，待被告张赉富、谭玉梅支付义务款时一并支付给原告韩雨宏、吕国志）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  吴俐俊 人民陪审员  文仕忠 人民陪审员  岳云学 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  朱晨瑜 书 记 员  王 娟