河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5942号上诉人（原审原告）：周晶，女，汉族，1990年10月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：牛双，河南梅溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杨，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91411300085558774N，住所地：南阳市滨河路以西杜诗路以北常绿林溪美地**楼**。法定代表人：王静，任公司董事长。委托诉讼代理人：胡林博，河南厚源律师事务所律师。上诉人周晶因与被上诉人南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司（以下简称常绿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周晶的委托诉讼代理人杨杨，被上诉人常绿公司的委托诉讼代理人胡林博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周晶上诉请求：1、依法改判南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司以上诉人已支付房款1867865元为基数，按照LPR（一年期3.85％）即贷款基础利率的标准计算违约金，自2018年12月3日起计算，截止2020年7月3日，违约金数额为71912.8元，其后违约金仍按上述标准计算由被上诉人支付至不动产权证办理完毕时止；或发回重审。2、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案事实认定有误，适用法律错误。第一，一审法院明确查明“林溪美地1#3#5#楼项目的实际交房日期为2018年9月3日”，但是却未对被上诉人违约的实际起算点作出认定。根据合同约定，被上诉人应当在商品房交付即2018年9月3日后90日内，办理权属登记证书，但是一审未认定2018年12月3日为被上诉人应承担逾期违约责任的起算点。第二，一审法院认定了被上诉人违约，却未对双方所签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的条款效力作出认定。该合同系被上诉人所提供的格式合同，合同中关于违约责任的条款仅书写为“协商解决”，该条款在合同签订前并未明确告知上诉人，也未征得上诉人的同意，故此应当认定该条款无效。一审法院应当认定双方关于逾期交房的违约责任约定不明或未作出约定，并且应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”计算逾期违约金。即自2018年12月3日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2018年12月3日起计算至不动产权证办理完毕为止。第三，被上诉人在一审中明确抗辩“在本案起诉之前，中国银行已出具新的规定以LPR取代了贷款基准利率，中国人民银行公布的基准贷款利率已不再使用”，而一审法院既不以上诉人主张司法解释明确规定的“金融机构计收逾期贷款利息”标准计算逾期办证违约金，也不按照被上诉人提出的“LPR”标准计算逾期办证违约金，更未按照被上诉人自己要求主张的“总房价款按中国人民银行同期定期存款利率”标准计算逾期办证违约金，径行判决按照已付总房款的2％计算违约金，违反《民事诉讼法》中关于法院判决不得超出当事人主张的相关规定。第四，本案中，被上诉人的违约行为系对上诉人的持续性侵权，应当承担持续性的违约责任。上诉人已经提交的证据证明是因被上诉人人防工程及其他相关项目未完工、未验收，导致的涉案房产不动产权证至今未能办理，且被上诉人逾期办理房屋不动产权证的违约行为已持续数年，该违约并非由于今年的疫情才出现，一审法院以疫情为由，判决一次性支付违约金（按照已支付房款2％）既不合理、又不合法。第五，一审判决书中所提及的“常绿林溪谷项目”是由案外人南阳市常绿置业有限公司开发，该项目预期办证是因为拆迁安置未能及时解决，系政府因素造成，而本案涉案房产未能及时办理房屋不动产登记的责任全部是由于被上诉人的不作为所造成，被上诉人的负责人在诉前调解中也明确表示所有责任都在被上诉人，与政府部门无关；故此两案不存在任何关联，也不存在任何相同的情况，故此一审法院参照该项目的诉讼结果做出判决无法律根据。请求支持上诉人的上诉请求。常绿公司辩称，1、被答辩人的上诉请求与其一审诉讼请求不一致，超出了本案的审理范围。一审时，被答辩人要求答辩人按照“金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金”，二审上诉请求按照“LPR（一年期3.85%）即贷款基础利率的标准”计算违约金，实质是二审变更了诉讼请求，按照法律规定，新的诉讼请求应另行起诉。2、被答辩人要求承担的违约金标准过高。被答辩人并未提供证据证明其存在经济损失，其要求过高的违约金，不能真正化解双方之间的争议，不利于南阳市房地产市场健康、有序的发展。3、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同条款均为合法有效，该合同文本是南阳市房地产管理局提供的格式文本，不存在减轻答辩人责任、加重被答辩人责任的情形。逾期办理不动产登记证书并非由于出卖人原因造成。按照南阳市不动产登记中心的程序要求，在工程完工的前提下，政府部门办理验收、审核资料的手续的时间合计需要425天，此情况属于情势变更，不应归化于答辩人原因。4、双方合同约定的90日是指向房屋所在地房地产主管部门移交资料办理“初始登记”的期限，而答辩人需要履行的义务是协助被答辩人完成“转移登记”，合同中未约定答辩人协助被答辩人完成转移登记的期限及违约责任，故被答辩人要求答辩人承担违约责任无合同依据。应当改判答辩人不承担违约责任。周晶向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告以已支付房款￥1867865元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2018年12月3日起计算，截止2020年7月3日，违约金数额为￥195005.1元；其后，违约金仍按上述标准计算由被告向原告支付至不动产权证办理完毕时止。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，原告作为买受人与被告常绿公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于南阳市××路西侧常××.××小区××楼××单元××号商品房，价款￥1867865元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照国家相关规定协商解决。合同签订后，原告向被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司交清了购房款。截止本案开庭审理时，所涉房产尚未办理房屋产权的初始登记。另查明，案外人赵庆田与被告因本案争议房产项目延迟交房发生争议，二〇一九年三月二十六日南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终150号二审民事判决书。该生效判决中查明被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司建设的常绿.林溪美地1#3#5#楼项目的实际交房日期为2018年9月3日。一审法院认为，一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与常绿公司在平等、自愿的基础上签订了常绿.林溪美地小区商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告交付了房款，常绿公司也实际交付了房屋，当事人双方之间已经形成房屋买卖合同关系。常绿公司作为出卖人，在收到房款后除了交付房屋，还应当履行协助原告办理物权登记的义务。但常绿公司将房屋交付原告后，至今未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应当承担支付逾期办证违约金的责任。二、关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，原告与常绿公司签订的商品房买卖合同未对逾期办证的违约责任进行约定，原告未提交证据证明因常绿公司逾期办证给其造成的实际损失，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，考虑到新冠肺炎疫情对常绿公司申请办证进度的影响，故参照同样由常绿公司开发的常绿林溪谷项目逾期办理房屋产权证书案件的判决，一审法院酌定按已付房款总额2%的标准计付逾期办证违约金为宜。原告已付房款1867865元，故被告常绿公司应支付原告逾期办证违约金37357.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周晶支付逾期办理房屋产权证书违约金37357.3元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由原告周晶负担1733元，由被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司负担367元。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人常绿公司在履行与上诉人所签订的商品房买卖合同过程中虽然交付了房屋，但没有在合同约定的期限内和法律规定的期限内，对所出售的房屋协助办理产权登记手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案实际情况，上诉人与被上诉人在双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记条款约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。该商品房买卖合同文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同,双方对于产权登记事宜违约责任也未达成新的补充协议，由此可以看出，双方在签订合同时及事后对于迟延办证的违约责任没有约定或者属于约定不明，应当以违约责任人的违约程度以及所造成的实际损失为判定违约责任的依据。所以上诉人上诉称双方商品房买卖合同中的逾期交房违约责任条款系格式合同条款，应当无效的理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽然规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该规定仅属于计算违约金的方法。上诉人上诉所称的违约责任应当自被上诉人交房后90日作为实际起算点和按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场利率计算违约金均是违约责任的计算方法问题。结合本案实际情况，被上诉人虽然没有在合同约定的期限内为上诉人办理产权登记手续，但被上诉人已经履行了合同的主要义务，交付了涉案房屋，优先保证了上诉人的居住权利，未能按照合同约定期限协助上诉人办理产权登记手续，虽然违反了合同约定的义务，并不构成对商品房买卖合同的根本性违约，原审法院综合本案实际情况和本地商品房市场存在的实际状况，××肺炎疫情对企业经营和办证所造成的影响，酌情判令被上诉人按照已付购房款的2%支付给上诉人迟延办证的违约金，符合本地实际情况，并无明显不当之处，应当予以支持。上诉人虽然认为一审支付的违约金较低，但也未向法庭提交证据证明因迟延办证给其所造成的实际损失，其请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人周晶的上诉请求，证据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元由上诉人周晶负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  郭林慧审判员  李晓伟审判员  高 璐二〇二〇年十二月二十三日书记员  尚志向书记员  宁亚楠