安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1116号 上诉人（原审原告）：金龙梅，女，1978年7月16日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张子阳，安徽安康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区临湖社区。 被上诉人（原审第三人）:左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审第三人）:安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公室**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人金龙梅因与被上诉人黄劲松、左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人金龙梅的委托诉讼代理人张子阳，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，被上诉人左立兵同时以玄凯公司的法定代表人身份到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金龙梅上诉请求：1、停止对案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认金龙梅与玄凯公司之间签订的房买卖合同合法有效，并确认案涉房屋属金龙梅所有。事实及理由：1、金龙梅对玄凯公司欠付宿州市建业混凝土有限公司（以下简称建业公司）的款项已作出说明，庭审后补充举证了欠款形成的一系列证据。玄凯公司欠付建业公司547597元事实清楚、证据充分，为此，玄凯公司将案涉房屋抵押给建业公司，因此，以房抵债的基础事实存在。2、一审认定玄凯公司与建业公司以房抵债的时间为2015年12月30日是错误的。玄凯公司与建业公司以房抵债的时间早于金龙梅与建业公司签订转让合同的时间2015年2月5日。2015年12月30日，建业公司找到玄凯公司补写了一个以房抵债的说明，2015年12月30日是玄凯公司写说明书的时间，而不是以房抵债的时间。3、关于金龙梅未将购房款支付给建业公司的问题。金龙梅与建业公司之间的转让合同约定待房屋能够办理相关手续后，金龙梅才能支付建业公司购房款。此外，玄凯公司已经把其欠付建业公司的混凝土款547597元视为金龙梅缴纳的购房款，并给金龙梅出具了收房款收据，可见，玄凯公司、建业公司及金龙梅三方已经抹帐，金龙梅是否支付建业公司购房款并不影响本案购房款已经抵付的事实。4、金龙梅自2016年开始对案涉房屋装修并居住至今，一审庭审时，金龙梅举证了2016年、2019年交纳的水电费、物业费收据。 黄劲松答辩称：一、建业公司与玄凯公司之间不成立以房抵债的法律关系。金龙梅一审提供的证据自相矛盾，且在案涉房屋被人民法院查封后入住，原审法院认定事实清楚。金龙梅虽在一审汇总提交玄凯公司出具的《说明》以及建业公司单方出具的《往来账结算函》，但并未提供玄凯公司与建业公司双方共同确认的对账单、往来账目、转账明细等证据予以佐证，不能充分证明玄凯公司与建业公司之间存在金龙梅所述的债权债务法律关系，因此，以房抵债的基础事实不成立，不可能形成以房抵债法律关系。此外，金龙梅与建业公司签订《房产转让合同》的时间为2015年2月5日，与玄凯公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月15日，均早于玄凯公司出具同意抵偿案涉房屋的《说明》落款日期2015年12月30日，明显与常理不符，真实性存疑。况且相关水电费发票证据最早形成于2019年，发生在案涉房产被司法查封之后。因此，仅凭金龙梅提交的由本案利害关系人、被执行人玄凯公司单方出具的物业费收据不足以证实金龙梅在案涉房屋被司法查封前已经装修入住的事实，因此，金龙梅系无权占有，不能产生对外公示的物权效力。二、金龙梅未向玄凯公司或建业公司支付任何购房款，未办理房产变更登记手续，不符合案外人排除强制执行的相关法律法规。即使涉案房屋为玄凯公司以房抵债之标的物，由于以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另外一个债权的实现。金龙梅与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》仅能作为玄凯公司履行债务的变通方式而不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生对案涉房产的物权期待权。金龙梅既未提供证据证明其对建业公司享有任何债权，也未向建业公司支付任何购房款，一直未办理案涉房产变更登记手续，且金龙梅未提供证据证明非因其自身原因导致未办理过户登记，案涉房屋至今仍在玄凯公司名下，其亦不能基于善意取得制度取得案涉房屋所有权。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律准确，应依法驳回金龙梅的上诉请求。 左立兵、玄凯公司辩称：以房抵债是事实。 金龙梅向一审法院提出诉讼请求：1判决立即停止对金龙梅购买的坐落在宿州市埇桥区水木清华小区18号2101室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认金龙梅与玄凯公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认坐落在宿州市蛹桥区水木清华小区18号2101室房屋（房屋价值547597元）属金龙梅所有；3、本案诉讼费用由黄劲松、左立兵及玄凯公司承担。 一审法院认定事实：案涉宿州市埇桥区水木清华小区房屋系安徽玄凯房地产开发有限公司开发建设。2015年12月30日，玄凯公司出具一份说明，主要内容：“我公司因欠宿州市建业混凝土款547597元，现抵给代凌（身份证号为3422011969********）房产一套，地址为水木清华小区****（建筑面积为123.35㎡），无房产纠纷，特此说明”。2015年2月5日，金龙梅与宿州市建业混凝土有限公司签订一份《房产转让合同》，载明：“现经双方友好协商，宿州市建业混凝土有限公司现将水木清华小区18#2101室（建筑面积为123.35㎡）住房**，出卖给购买方金龙梅，房屋总价为46万元整。出卖方协助购买方办理房产手续事宜，房产手续办理结束，购买方需付定金壹拾万元整，余款待房产贷款手续下来一次性汇入宿州市建业混凝土有限公司指定账户，如房款未到宿州市建业混凝土有限公司指定账户，则房屋产权归宿州市建业混凝土有限公司所有”。2015年2月10日，玄凯公司在宿州市建业混凝土有限公司出具的往来账结算函上签字确认，认可欠款547597元。2015年3月15日，玄凯公司与金龙梅签订《商品房买卖合同》一份，约定金龙梅购买案涉木清华小区18#2101室房屋，同日，玄凯公司向金龙梅出具收到547597元房款收据一份。金龙梅承认，由于建业公司至今无法提供玄凯公司出具的收房款的正式发票，也不能协助金龙梅办理房屋备案登记，金龙梅才未向建业公司付款。金龙梅主张自2016年2月1日入住案涉房屋至今。 黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。一审法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后一审法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯房产公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向一审法院申请强制执行，该院于2019年7月5日立案，执行过程中，该院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人金龙梅遂向该院提出书面异议。该院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异127号执行裁定书，认为金龙梅所举证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行权利，亦不能证明案涉房产属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，对其要求中止案涉房产拍卖并解除查封的异议请求，依法不予支持，据此裁定驳回案外人金龙梅的异议申请。2019年12月22日，金龙梅向该院提起案外人执行异议之诉。 案涉“水木清华”小区18#楼2101室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。 一审法院认为，本案系案外人金龙梅在黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即讼争的宿州市埇桥区水木清华小区18#2101室房屋）提起的案外人执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产已经被玄凯公司作价547597元抵付给建业公司，建业公司占有案涉房产后作价46万元将其转让给金龙梅，因此，金龙梅对本案讼争房产享有的民事权益是否足以阻止人民法院强制执行是本案争议的焦点。一审法院认为，金龙梅对讼争房产不享有足以阻却执行的权利，理由如下： 案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案执行的标的是位于宿州市埇桥区水木清华小区18#2101室的房产，该房产系玄凯公司开发建设所有，金龙梅主张购买了案涉房产，但涉案房屋尚未办理过户登记手续，仍然登记备案在玄凯公司名下，依据物权法相关规定，金龙梅对涉案房屋尚未取得所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”情形，金龙梅主张玄凯公司将案涉房产作价547597元抵付给建业公司，建业公司占有案涉房产后作价46万元将其转让给金龙梅，金龙梅自建业公司购买了涉案房产，为此，金龙梅虽提供了《往来账结算函》、玄凯公司出具的说明，但并未提供玄凯公司与建业公司的购销合同、往来账目、对账单、转账明细等予以佐证，不能充分证明玄凯公司与建业公司之间合同关系以及以房抵债基础事实的存在，建业公司及代凌既未支付任何购房款，也未办理产权变更登记，尚未实际取得案涉房屋的所有权。金龙梅提交的与建业公司转让合同签订时间为2015年2月5日，与玄凯公司商品房买卖合同签订时间为2015年3月15日，均早于玄凯公司与建业公司以房抵偿款的时间即2015年12月30日，明显与常理不符。且金龙梅至今未将购房款支付给建业公司，无法佐证其与建业公司、玄凯公司签订购房合同的时间及真实性。在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，金龙梅虽然提供了物业公司交纳物业费的收据，但其提供的相关水、电费发票却显示2019年期间，不足以认定金龙梅在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。故金龙梅主张的案涉房产系在法院查封前已经购买的事实难以确认，本案不属于上述法律规定的关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，金龙梅对本案诉争房产不具有实体权利，不能阻止法院的执行，一审法院对其诉请不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：驳回金龙梅的诉讼请求。一审案件受理费9276元，由金龙梅负担。 二审庭审中，金龙梅向本院新提交如下三份证据：证据一、预拌混凝土购销合同，证明建业公司和安徽中挚建设发展有限公司签订混凝土购销合同，建业公司供应水木清华小区工程混凝土。证据二、还款承诺书，证明玄凯公司董事长左立兵对安徽中挚建设发展有限公司所欠的款项（包括欠建业公司的砼款547597元）承诺还款。证据三、建业公司章程，证明代凌系公司的执行董事、股东，持股比例70%。 黄劲松质证称：金龙梅没有在法律规定的举证期限内向黄劲松提供证据，黄劲松该三组证据的证明效力均不予认可。金龙梅的代理人系一般授权，其在证据目录签字的行为不能代表金龙梅的意思表示。具体意见如下：对证据一、预拌混凝土购销合同的三性和证明目的均有异议。该证据仅能反映建业公司与安徽中挚建设发展有限公司之间可能存在购销关系，与本案无关。证据二、还款承诺书系复印件，且也不能反映玄凯公司与建业公司之间存在案涉房屋抵账以及对案涉工程进行结算的事实，亦与本案无关。对证据三建业公司章程的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。代凌是建业公司的股东，并不意味着代凌可以将公司的财产转嫁为个人财产，该份证据与本案无关。 左立兵、玄凯公司质证称：混凝土搅拌合同、还款承诺书、以房抵债均是事实。 本院认证：对证据一、因预拌混凝土购销合同的签订主体系建业公司和安徽中挚建设发展有限公司，玄凯公司并非该合同签订主体，故本院对于该份证据与本案的关联性不予认定。对证据二、因还款承诺书系复印件，黄劲松对其真实性不予认可，且承诺书所载明的内容亦不足以证明该承诺书所载明的“砼款”547597元系欠付建业公司的混凝土购销款，故本院对于该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。对证据三、鉴于黄劲松对证据三建业公司章程的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定，但对其与本案关联性不予认定。 各方所举其他证据及证明目的均同一审，相对方质证意见亦同一审。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：金龙梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”人民法院审理案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用上述第二十八条和第二十九条之规定。金龙梅主张案涉房屋系玄凯公司作价547597元抵付其欠付建业公司的混凝土款，建业公司占有案涉房产后作价46万元转让给金龙梅，但金龙梅至今未将购房款支付给建业公司，因此，金龙梅主张其与建业公司、玄凯公司三方“抹账”方式支付了玄凯公司的购房款，本院不予支持。况且对于玄凯公司与建业公司以房抵款的事实，金龙梅虽提供了《往来账结算函》、玄凯公司出具的说明等证据，但未提供充分证据证明玄凯公司与建业公司存在直接或间接的混凝土购销合同关系，亦未提供双方往来账目、转账明细等证据佐证，不足以证明玄凯公司与建业公司存在债权债务关系以及以房抵债基础事实的存在，据此，现有证据不能证明金龙梅已支付了案涉购房款，金龙梅的主张已不符合上述第二十八条第三项及上述第二十九条第三项规定的要件。此外，金龙梅虽提供了其在案涉房屋被安徽省宿州市埇桥区人民法院于2016年10月9日查封之前交纳物业费的收据（手写），但其提供的相关水、电费发票却显示2019年期间，该收据及发票不足以证明金龙梅已经合法占有案涉房屋。金龙梅既未申请预告登记，也未提供充分证据证明递交过过户登记材料或者向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为。综上，金龙梅并不具备享有足以排除强制执行民事权益的要件，故原审判决驳回其排除执行的诉讼请求，并无不当。 综上所述，金龙梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9276元，由金龙梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理杨福来 书记员徐珍妮