山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初5846号 原告（执行案外人）：张鹏程，女，1970年9月18日出生，汉族，住东营市东营区。 原告（执行案外人）：姜玉清，男，1970年12月5日出生，汉族，住东营市东营区。 两原告共同委托诉讼代理人：赵立超，山东端航律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：黄腾，山东端航律师事务所律师。 被告（申请执行人）：东营市天源混凝土有限公司，住所地东营市东营区潍坊路以南。统一社会信用代码91370500661984457Q。 法定代表人：王淑贞，经理。 第三人（被执行人）：东营市安居园房地产开发有限公司，住所地山东省东营市东营区西四路**。统一社会信用代码91370502758273010Q。 法定代表人：康林海，总经理。 委托诉讼代理人：张志荣，女，1980年12月10日出生，汉族，住东营市东营区。 原告张鹏程、姜玉清与被告东营市天源混凝土有限公司（以下简称天源公司）、第三人东营市安居园房地产开发有限公司（以下简称安居园公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏程、姜玉清共同委托诉讼代理人赵立超、黄腾，第三人安居园公司委托诉讼代理人张志荣到庭参加诉讼。被告天源公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张鹏程、姜玉清向本院提出诉讼请求：1.停止对张鹏程、姜玉清所有的东营区××路××广场××（东房权证东营区字第0××9号）及376-323（东房权证东营区字第0××9号）的执行；2.案件受理费等诉讼费用由天源公司负担。事实与理由：1995年9月11日，张鹏程、姜玉清登记结婚，系夫妻关系。2009年4月7日，张鹏程、姜玉清分别与安居园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张鹏程、姜玉清购买安居园公司位于东营区××路××号××广场××幢××号××号房产，房屋合同价款共计302400元。合同签订后，张鹏程、姜玉清依约向安居园公司支付了全部房款，涉案房屋于2009年6月30日交付于张鹏程、姜玉清，后张鹏程、姜玉清实际占有、使用至今。天源公司与安居园公司因（2019）鲁0502民初5271号买卖合同纠纷一案，天源公司申请东营市东营区人民法院于2019年10月17日查封了涉案房产。该案判决生效后，安居园公司未履行判决所确定的义务，天源公司于2020年1月13日向东营市东营区人民法院申请强制执行，东营市东营区人民法院于2020年6月24日作出（2020）鲁0502执148号裁定书，裁定拍卖涉案房产。张鹏程、姜玉清于2020年9月18日向东营市东营区人民法院申请执行异议，东营市东营区人民法院于2020年10月23日作出（2020）鲁0502执异116号执行裁定书，裁定驳回张鹏程、姜玉清的异议请求。张鹏程、姜玉清认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行，理由如下：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。张鹏程、姜玉清与安居园公司于2009年4月7日签订《商品房买卖合同》，涉案房产于2019年10月17日被查封，系在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。涉案房产于2009年6月30日交付于张鹏程、姜玉清，并已经实际占有使用至今，涉案房产于2019年10月17日被查封，系在人民法院查封之前合法占有该不动产。3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。涉案房屋合同价款302400元及面积差价共计33万元，张鹏程、姜玉清已经全部支付完毕。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉案小区具有4个土地证，且土地使用年限并不相同，需要安居园公司与规划部门进行协商，由规划部门出具规划核实意见后再进行土地调整，调整完成后予以办理不动产证，后因安居园公司税盘被查封无法开具发票办理过户登记。就该问题张鹏程、姜玉清多次向有关部门反映，但至今未解决，因此未办理过户登记的原因并非为张鹏程、姜玉清的自身原因。综上所述，张鹏程、姜玉清对登记在安居园公司名下的不动产提出的异议，符合该条法律规定，能够排除执行，特诉至贵院，望判如所请。 天源公司未作答辩。 安居园公司述称，请求支持张鹏程、姜玉清的请求。涉案房屋查封日前，姜玉清、张鹏程与安居园公司签订了真实有效的商品房买卖合同，安居园公司已收到姜玉清、张鹏程交来的全部购房款，双方正式交接房屋及钥匙，姜玉清、张鹏程检查验收了房屋。至今无法办理不动产证的分割，未办理不动产过户登记安居园公司系过错方。涉案房屋查封日前，住建局房产登记系统里在安居园公司名下的鸿安商务广场商住两用写字间已抵押登记**，已经合法销售签订真实有效的商品房买卖合同并交付使用6套房屋。其中：于2009年4月7日张鹏程、姜玉清购买了位于东营区××路××广场××（东房权证东营区字第0××9号）及376-323（东房权证东营区字第0××9号）的房产签订了真实有效的商品房买卖合同。2009年6月30日，因安居园公司已收到购房合同约定的购房款，双方正式交接房屋及钥匙，张鹏程、姜玉清检查验收了室内设施，如中央空调、水、电表及装修装饰等相关设施。张鹏程、姜玉清督促安居园公司办理房产证，安居园公司告知对方办理房产证前需补交房屋面积误差的房款，2010年4月12日张鹏程、姜玉清交来购房款80000元。截止2010年4月12日安居园公司已收到张鹏程、姜玉清交清的全部购房款。张鹏程、姜玉清将办证需要的身份证，户口簿，结婚证复印件交于安居园公司。1.安居园公司于2009年7月8日办理房权证初始登记，待办理初始登记证分割需要经过相应的审核手续，程序繁琐，还需要缴纳相应的税金；2.因安居园小区有四个土地证，土地使用年限不一致，安居园公司计划调整整个项目的土地使用年限，因土地使用年限变更需要补交许多土地出让金；3.土地局需要审核该项目的容积率，该商用房占用住宅土地证和容积率超标都需要调整规划，容积率超标也涉及到补交土地出让金，因安居园公司投资的新项目，占用资金大，资金短缺；2011年10月前后整理资料调取相关档案，确定了以上三项事务办理都有一定的难度，安居园公司决定暂缓办理分割。再后来住建局与土地局合并要求二证合一，而且有很多业主打市长热线投诉安居园公司的办证情况，2016年土地局集中整理历史遗留问题，2016年6月前后整理资料再次办理二证合一事项，前期先去土地局审核容积率是否超标，后期去市规划局办理规划变更，2017年9月8日东营市城乡规划局将办理不动产证手续处理违建移交后，至今无法办理不动产证的分割。未办理不动产过户登记安居园公司系过错方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定如下事实：2009年4月7日，张鹏程、姜玉清分别与安居园公司签订编号为ＧＦ-2000-0171，×××05及ＧＦ-2000-0171，2009006的《商品房买卖合同》，合同约定，张鹏程、姜玉清分别购买安居园公司所有的位于东营市东营区××路××广场××号××号房屋，上述房屋用途为商用，价款分别为158400元、144000元。2009年6月1日，安居园公司作为出卖人，张鹏程作为买受人，签订《补充协议》，协议约定，双方平等自愿协商一致，将324室更换为323室，此协议与主合同具有同等法律效力，主合同编号为×××05。张鹏程、姜玉清于2009年4月7日向安居园公司支付房款130000元、于2009年4月19日支付房款20000元、于2009年5月22日支付房款100000元、于2010年4月11日支付房款80000元，以上共计支付330000元。 另查明，本院在天源公司与安居园公司买卖合同纠纷一案中，于2019年10月16日作出（2019）鲁0502民初5271号民事裁定书，并于2019年10月17日查封案涉房产。本院于2019年11月13日作出（2019）鲁0502民初5271号民事判决书，该民事判决书生效后，安居园公司未履行生效法律文书确定的义务，天源公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月24日作出（2020）鲁0502执148号执行裁定书，裁定，拍卖安居园公司名下位于东营市东营区××路××广场××号（东房权证东营区字第0××9号）、323号（东房权证东营区字第0××9号）等房产六套。张鹏程、姜玉清提出执行异议，本院于2020年10月23日作出（2020）鲁0502执异116号执行裁定书，裁定驳回张鹏程、姜玉清的异议请求。 再查明，张鹏程、姜玉清系夫妻关系。 又查明，，东营市鑫鹏工贸有限公司住所地为山东省东营市东营区西四路**法定代表人为张鹏程。张鹏程、姜玉清提交营业执照载明该营业执照发布时间为2016年。 又查明，案涉小区商铺业主韩晓东于2018年1月23日拨打市长热线，反映安居园公司未为其购买的案涉房产办理不动产证问题，工作人员答复因案涉小区4个土地使用权证的使用年限不同，需建设单位到规划部门进行调整处理后才能办理不动产证。经庭审查明，案涉小区4个土地使用权证终止日期分别为2062年12月14日、2070年12月30日、2069年12月31日、2032年12月14日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张鹏程、姜玉清的诉讼请求符合上述四个要件，理由如下：1.张鹏程、姜玉清与安居园公司于2009年签订《商品房买卖合同》，案涉房屋的查封时间为2019年，符合在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同要件；2.从张鹏程、姜玉清提交的证据来看，由张，由张鹏程担任法定代表人的东营市鑫鹏工贸有限公司住所地位于山东省东营市东营区西四路**张鹏程、姜玉清缴纳水电费等事实说明其已经实际占有案涉房屋，故符合查封前合法占有该房屋的要件；3.张鹏程、姜玉清于2010年4月11日前支付全部购房款，符合查封前已支付全部价款的要件；4.从张鹏程、姜玉清提交的录音证据来看，案涉房屋未办理过户登记的原因不在张鹏程、姜玉清。综上，张鹏程、姜玉清依法享有对案涉房屋的权利能够排除强制执行。故张鹏程、姜玉清要求不得执行案涉房产，证据充分，理由正当，本院予以支持。天源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行东营市东营区人民法院查封的位于东营市东营区××路××广场××号（东房权证东营区字第0××9号）、376-323号（东房权证东营区字第0××9号）房屋。本院（2020）鲁0502执异116号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费6250元，由被告东营市天源混凝土有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  周艳飞 人民陪审员  赵艳辉 人民陪审员  杜桂根 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  胡 杰 书 记 员  陈 宇