山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14291号 上诉人（原审原告）：王梅芬，女，1975年10月9日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：李美花，山东森嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李沧区绿城佰和房产中介所，住所地青岛市李沧区金水路**。 经营者：刁学智，男，1972年9月10日出生，住山东省青岛市李沧区。 上诉人王梅芬因与被上诉人李沧区绿城佰和房产中介所（以下简称绿城中介所）居间合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王梅芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人中介费20000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未审查涉案居间合同的效力，认定事实不清。一、被上诉人与上诉人之间的居间合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，被上诉人应返还上诉人支付的中介费。虽然上诉人与被上诉人之间没有签署书面的居间合同，但双方之间形成了事实上居间合同关系，一审法院在未审查居间合同的效力的情况下作出了错误的判决。上诉人与被上诉人之间的居间合同涉及的系小产权房，该类房屋买卖不受法律保护，为了促成该类房屋买卖而形成的居间合同亦属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条之规定，在合同无效的情况下，被上诉人应返还上诉人支付的中介费。二、被上诉人在上诉人与曲娜之间的房屋买卖交易中隐瞒房屋的具体情况，未履行居间人如实告知的义务，违反诚实信用原则。被上诉人系坐落在涉案房屋旁边的中介机构，其经营者刁学智亦是邻村村民，自亿年9始就在此处经营房产中介，对于周边各类房屋的性质以及具体情况十分熟悉。除此之外，被上诉人在2018年亦参与过涉案房屋的同类交易，最终因买房人及时发现骗局而未造成损失。综上，被上诉人对于涉案房屋的情况十分熟悉。就在这样的情况下，被上诉人为了从中盘剥渔利，欺骗上诉人称最初购房者杨松愿意配合上诉人到开发商和村委处修改最初的购房合同，案外人曲娜有权买卖此处房屋，故意作虚假的介绍，恶意促成上诉人与曲娜之间的房屋买卖交易。根据《合同法》第四百二十五条之规定，被上诉人违反诚实信用原则、不履行如实告知义务，应当返还支付的中介费20000元。一审法院在没有任何证据的情况下认定被上诉人将房屋的性质、相关情况都如实告知了上诉人，尽到了如实告知义务，系在没有任何证据的情况下的错误认定。三、被上诉人作为专业的房屋中介机构，在明知房屋详情的情况下仍然促成交易，其过错远远大于上诉人，且其自身未有损失，应当返还上诉人的中介费。上诉人仅是一名普通的理发师，非房产方面的专业人士，亦非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，系在听信了被上诉人的谎言后才签署购房合同。而被上诉人作为专业的中介机构，在明知房屋性质且多次促使涉案房屋买卖不成的情况下，仍恶意促成上诉人与曲娜之间的交易，其过错远远大于上诉人。被上诉人的行为不仅扰乱了市场秩序，而且给上诉人造成严重损失，上诉人这么多年的积蓄都用于支付涉案房屋的房款，至今无法追回，被上诉人应对其恶意行为承担责任。 李沧区绿城佰和房产中介所答辩称：一审对利息的判决正确。 王梅芬向原审法院提出诉讼请求：1.绿城中介所退还王梅芬中介费20000元；2.绿城中介所赔偿王梅芬房屋暖气安装费19805.90元；3.绿城中介所赔偿王梅芬购以房款123万元为基数自2018年7月6日起至今按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.诉讼费用由绿城中介所承担。 原审法院认定事实如下： 一、2004年7月31日，卖方李沧区九水路街道办事处麦坡村村民委员会作为甲方与作为乙方的买方杨松签订《购房协议》，协议约定，乙方将坐落在李沧区环城北路麦坡新村层东户房出售给乙方。建筑面积85.43平方米。协议约定购房人有居住使用权。物业由村委物业办统一管理。物业管理费按市有关规定收取，购房者可以买卖交易，但必须到村委会办理过户手续，若发生有关的房屋纠纷，由甲方负责处理。 二、案外人曲娜与杨松于2011年6月20日离婚，在婚姻登记机关备案的协议书中约定了财产处理，青岛市李沧区金水路667号3号楼4单元101户及同楼5号车库归婚生女杨溢所有，女方享有居住权及出租权。如房屋拆迁，拆迁安置房仍归杨溢所有，如按经济补偿拆迁，则拆迁款仅可用于杨溢另购房所用。双方无其他债权债务，如有债务在谁名下由谁承担。 三、卖方曲娜作为甲方、买方王梅芬作为乙方及作为中介公司的绿城中介所于2018年7月6日签订房屋买卖合同，合同约定曲娜同意将属于个人产权的位于青岛市李沧区（房屋所有权人杨松）、建筑面积85.43平方米的住宅一处（包含5号车库一个）出售给王梅芬。王梅芬签合同前对甲方所出售的房屋已经充分了解，且自愿购买上述房屋。合同第二条记载，此房是小产权房，甲乙双方约定不需要进行产权变更，但需甲方做出书面保证，内容为此产权的独有性。合同第八条约定，鉴于丙方为甲乙双方签署本协议所提供的中介服务，甲乙双方同意向丙方支付一笔佣金费用，佣金费用为20000元，并于甲乙双方签订本认购合同之同时一次性由乙方付清。本认购合同已经签订，中介费概不退还，若有违约，中介费由违约方承担。合同还约定了涉案房屋总价款、付款方式及违约责任等事项。合同落款处，甲方处有案外人曲娜签名捺印，乙方处有王梅芬签名捺印，中介公司处由绿城中介所加盖印章。 同日，案外人曲娜出具承诺书一份，内容为：本人曲娜郑重承诺，位于李沧区的房屋经本人与前夫协议离婚后，此房产的所有人归本人与婚生女杨溢共同所有，本人是婚生女杨溢的法定监护人，本人现郑重承诺，此房产出售给王梅芬后，不管任何时候，如出现他人争取此房产的任何权利，都是无效的，如出现法律问题，本人愿意赔偿给王梅芬购房款双倍的实时房价。落款处有曲娜签名捺印。 四、2018年7月12日，王梅芬支付给绿城中介所中介费20000元。 五、王梅芬、绿城中介所及证人杨某致确认落款日期为2004年7月31日的购房协议中坐落在李沧区环城北路麦坡新村层东户及落款日期为2018年7月6日房屋买卖合同中坐落在青岛市李沧区房屋系同一处房屋。 六、王梅芬与案外人曲娜就涉案房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2019年1月7日受理后，于2019年11月6日作出2019鲁02**民初80号民事判决书判决王梅芬与曲娜于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效。裁判理由：涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，没有国家颁发的土地使用证，该类房屋买卖不受法律保护，且王梅芬亦非该土地所述的集体经济组织成员，故双方所签订的《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中因双方所签订的《房屋买卖合同》无效，故因该合同取得的财产应当予以返还，即王梅芬应当向绿城中介所返还涉案房屋，绿城中介所应当向王梅芬返还购房款123万元。双方所在签订合同时，对涉案房屋的性质及相关情况均系明知，故双方都有过错，应当各自承担相应的损失。且对王梅芬已经附加于涉案房屋之上的供热设施，经原审法院释明后，王梅芬明确表示不主张拆除，故对王梅芬要求绿城中介所支付因合同无效造成的各项损失39805.9元的诉讼请求，原审法院不予支持。判决书送达后，双方所均未上诉，判决已生效。 原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的主要争议焦点为：王梅芬与案外人曲娜签订的房屋买卖合同最终被认定无效，王梅芬自身是否存在过错？作为提供中介服务的绿城中介所是否存在过错？ 关于王梅芬自身是否存在过错的问题。王梅芬主张该房屋系案外人曲娜与杨松的共同财产，双方离婚时归双方之女杨溢，曲娜买卖房屋系无权处分，导致合同目的无法实现。经2019鲁02**民初80号民事判决书认定，王梅芬与曲娜签订的房屋买卖合同最终被认定无效的原因系涉案房屋性质不受法律保护，故王梅芬的主张不成立。另外，即使王梅芬主张曲娜无权处分成立，王梅芬在签订合同时，对涉案房屋的性质及相关情况系明知，王梅芬与曲娜签订的房屋买卖合同上明确记载房屋性质为小产权房，产权人为杨松，而非合同相对人曲娜，故即使不受房屋性质影响，王梅芬也无法善意取得涉案房屋。故王梅芬对于其与曲娜签订的《房屋买卖合同》最终认定无效的结果存在过错。 关于作为提供中介服务的绿城中介所是否存在过错的问题。原审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，虽绿城中介所作为房产中介在提供居间服务时，将涉案房屋的性质、相关情况告知王梅芬，尽到了如实告知的义务。但绿城中介所作为一个专业的提供房产信息咨询的中介服务所，应当知道涉案房屋性质的买卖违反法律强制性规定，而依然为促成涉案房屋的买卖提供居间服务，违反了法律规定，扰乱了社会经济秩序。故绿城中介所对于王梅芬与曲娜签订的《房屋买卖合同》最终被认定无效的结果亦存在过错。 综上，综合考虑合同履行情况，双方过错程度及利益损失，遵循公平原则，原审法院酌情确认绿城服务所应返还王梅芬部分中介费10000元。 关于王梅芬主张的绿城中介所赔偿房屋暖气安装费19805.90元。该主张已经过2019鲁02**民初80号确认合同无效纠纷一案中处理，因王梅芬明确表示不主张拆除，在该案中对王梅芬要求绿城中介所支付因合同无效造成的各项损失39805.9元（包括本案的暖气安装费19805.90元）的诉讼请求不予支持，故本案中不再处理。 关于王梅芬主张的利息损失。本案系居间合同纠纷，绿城中介所非房屋买卖合同的相对人，王梅芬向其主张购房款的利息损失无事实及法律依据，原审法院不予支持。 综上所述，对王梅芬的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款规定，判决：一、绿城中介于判决生效之日起十日内返还王梅芬中介费10000元；二、驳回王梅芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，减半收取397.5元，由王梅芬负担297.5元，绿城中介负担100元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：绿城中介应支付王梅芬的中介费数额的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王梅芬、绿城中介所对王梅芬与曲娜签订的《房屋买卖合同》被认定无效均存在过错，故原审酌定绿城中介应返还王梅芬的中介费10000元并无不妥，本院不予变更。 综上，上诉人王梅芬的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由王梅芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  翟国媛