四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初4233号 原告:阆中市自然资源和规划局，住所地四川省阆中市巴都大道，统一社会信用代码11511181MB1650822L。 法定代表人：戚红，局长。 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 被告：敬元林，男，1956年10月16日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：李正隆，阆中市柏垭正大法律服务所法律工作者。 原告阆中市自然资源和规划局（以下简称阆中市自规局）诉被告敬元林建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告阆中市自规局之委托诉讼代理人张小云，被告敬元林及其委托诉讼代理人李正隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阆中市自规局向本院提出诉讼请求：1、判令被告敬元林支付土地出让金746万元；2、判令被告敬元林从2015年2月25日起按约定支付逾期给付利息及从逾期支付出让金之日起以实际欠付金额按1‰／天标准计付滞纳金；3、本案诉讼费由被告敬元林承担。事实和理由如下：2014年9月5日，原告经批准对位于阆中市柏垭场的编号为ＢＹ（2014）0××1号地块（建筑面积7469.36平方米）的商业、住宅性质用地使用权拍卖给被告。同日，双方签订了《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》。2015年3月25日，原、被告就案涉拍卖地块签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。该合同约定了出让金额为951万元，还约定了分期缴纳出让金的金额和期限、逾期缴纳土地出让金的资金利息和滞纳金等内容。《出让合同》签订后，原告按约向被告交付案涉土地，被告也进场进行开发建设。因被告仅支付了土地出让金205万元后，下欠746万元未缴纳。嗣后，经原告催缴均无结果遂起诉来院并提出上列诉讼请求。 被告敬元林辩称，1、就案涉土地而签订的《出让合同》系原告与阆中市柏垭镇人民政府恶意串通所签订，被告2014年5月30日已竞买了案涉宗地中的5,489.57平方米的土地使用权和建筑面积3,237.98平方米的房屋及附属物，故案涉《出让合同》存在重复出售情形，应认定为无效合同。2、案涉《出让合同》违背了[川府发（2014）58号]文件中关于土地出让必须是“净地”的规定，而签订《出让合同》时该宗土地不具备“净地”条件，故不能依法出让。3、案涉《出让合同》签订内容显失公平，土地评估时间为2015年2月10日晚于拍卖成交时间2014年9月5日，违背了土地拍卖应当先评估再拍卖的法定程序。与该宗土地同日拍卖的位于阆中市柏垭场的（2013）0××号地块（柏垭正街）每亩58.27万元，而案涉土地每亩82万元，地价差为每亩23.37，造成被告经济损失数百万元。4、如果法院认定《出让合同》有效，被告已向阆中市国有资产管理中心缴纳的557.3万元应当纳入本案进行抵扣，并另向原告缴纳了215万元出让金，仅需补交188.7万元。请求驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月15日，敬元林通过拍卖竞得位于阆中市柏垭镇的“阆中市柏垭粮油收储管理站房产及土地使用权”，建筑面积约3,237.98m2，土地面积约5,489.57m2，总价为557.3万元，并于当日签订《四川杰源拍卖有限公司拍卖成交确认书》。2013年11月18日，敬元林向阆中市国有资产管理中心缴纳557.3万元，阆中市国有资产管理中心出具非税收入票据一张。 2013年11月21日，阆中市国有资产管理中心印发《阆中市国有资产管理中心关于柏垭粮油储备库产权过户的通知》[阆国管（2013）75号]的文件载明：阆中市国有资产管理中心已将柏垭粮油储备库资产处置给敬元林，请阆中市粮食局按规定移交资产办理产权过户手续。 2014年5月30日，阆中市住房和城乡建设局向阆中市原国土资源局（以下简称国土局）送发《村镇规划设计条件通知书》［阆住建规条字（2014）012号］载明：根据阆中市柏垭镇人民政府申请，依据阆中市柏垭镇总体及建设规划，在柏垭镇原粮站ＢＹ（2014）0××1号地块选址为住宅用地可兼容商业金融用地，规划建设用地8513.75平方米，其中市政道路用地1044.39平方米，净用地7469.36平方米。 2014年6月9日，阆中市柏垭镇人民政府（收购方、甲方）与敬元林（出售方、乙方）就阆中市柏垭粮油管理站房产及土地使用权签订《国有土地使用权及地上建筑物收购协议》，约定：一、甲方收购乙方2013年10月15日从阆中市国有资产管理中心购买的“阆中市柏垭粮油管理站房产及土地使用权”的全部土地使用权及地上全部建筑物、附属物。二、乙方2013年10月15日购买的房产及土地使用权价款为557.3万元，乙方自愿以557.3万元出售给甲方。三、乙方承诺在签订本收购协议时，乙方没有以此土地及房产设定抵押、质押等担保行为，涉及该宗土地上的债权债务及民事纠纷均由乙方承担责任。四、付款方式，1、双方约定本协议签订后，双方积极以该宗地被“规划建设商用楼”为条件申请公开挂牌出让该宗地，以出让金价款为返还后为支付乙方收购款；2、在该宗土地出让金返还后20个工作日内甲方支付乙方；3、如果该宗土地在阆中市国土资源局挂牌出让后没有出让成交或没有单位和个人竞买的，双方约定本收购协议自动终止履行。五、该宗土地乙方2013年10月15日竞买取得后，已经进行了前期规划，申请开发等工作，如果该宗土地在拍卖时，乙方没有竞买成功，前期所有工作及支出均与甲方无关。六、本协议签订后，乙方将房屋及土地证件、四川杰源拍卖有限公司的资产《拍卖成交确认书》移交甲方，并腾空该宗地，不得影响该宗地出让后建设，否则承担违约责任，承担违约金100万元，并赔偿损失。 2014年7月25日，阆中市人民政府向国土局抄送的《阆中市人民政府关于公开拍卖出让ＢＹ（2013）0××号等四宗乡镇国有建设用地使用权的批复》［阆府国土函（2014）24号］第三条第四项载明：同意将柏垭镇原粮站ＢＹ（2014）0××1号地块予以拍卖，该宗地净用地面积为11.20亩，土地用途为商业、住宅用地；出让年限商业、住宅用地均为40年；拍卖起价为921万元，其中柏垭镇人民政府收购敬元林取得的原柏垭粮油收储管理站土地及地上附着物包干费557.3万元，政府纯出让金363.7万元，保证金185万元。 2014年8月27日，南充欣盛拍卖有限公司《土地使用权出让业务费标准的说明》载明：按阆中市柏垭镇ＢＹ（2014）0××1号地块“竞买须知”的要求，该宗地拍卖成交后，出让土地使用权的业务费应由买受人负责缴纳。竞得土地使用权后直接从保证金中予以扣除。其中，1、土地测绘费（总面积×0.8元／平方米）；2、土地交易费（按成交总价款的0.5%-3.5%累进计算）；3、土地评估费（按成交总价款的2‰-4‰累进计算）；4、地质环境监测费，按国家发改办（2006）745号文件执行；5、拍卖佣金。 2014年9月5日，敬元林通过拍卖竞得位于阆中市柏垭镇的“阆中市柏垭镇原粮站ＢＹ（2014）0××1号地块”，竞得净用面积为7469.36ｍ2（11.20亩），总价为951万元，已缴纳竞买保证金185万元（缴纳时间为2014年9月3日）”，并于当日签订《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》。 2015年2月25日，国土局（出让人）与敬元林（受让人）就“阆中市柏垭镇原粮站ＢＹ（2014）0××1号地块”签订《出让合同》，第四条载明，本合同下出让宗地编号为ＢＹ（2014）0××1号地块，出让宗地面积为7469.36平方米。第六条载明，出让人同意在2015年5月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到现状土地条件。第八条载明，本合同下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币951万元，每平方米1273.20元。第九条载明，本合同下宗地的定金为人民币185万元，定金抵作土地出让价款。第十条载明，受让人同意按照三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期，人民币475.5万元，付款时间为2015年2月25日之前支付；第二期，人民币285.3万元，付款时间为2015年3月25日之前；第三期，人民币190.2万元，付款时间为2015年4月25日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。第十六条载明，受让人同意本合同下宗地建设项目在2015年10月25日之前开工，在2017年10月25日之前竣工。第三十条规定，受让人应当按照本合同规定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。 2016年5月23日，国土局向敬元林出具非税收入票据两张，其中一张载明“土地出让金”为175万元，另一张载明“其他代管费”为10万元；2015年9月22日，国土局向敬元林出具非税收入票据一张，载明“土地出让金”为30万元。案涉《出让合同》宗地面积7,469.36平方米包含敬元林2013年10月15日拍卖竞得的“阆中市柏垭粮油收储管理站房产及土地使用权”土地面积约5,489.57m2在内。敬元林现已进场施工进行房产开发，现处于停工状态。 同时查明，2019年3月26日，经中共阆中市委办公室、阆中市人民政府办公室批准，阆中市原国土资源局的职能配置划入阆中市自然资源和规划局。 认定上述事实，有身份信息、拍卖成交书复印件、出让合同、收款收据、阆中市国有资产管理中心关于柏垭粮油储备库产权过户的通知、村镇规划设计条件通知书、国有土地使用权及地上建筑物收购协议、阆中市人民政府关于公开拍卖出让BY（2013）0××号等四宗乡镇共有建设用地使用权的批复、土地使用权出让业务费标准的说明、国有建设用地使用权拍卖成交确认书、川府发[2014]58号通知、拍卖资料、土地评估报告、照片、答辩状，和当事人陈述等为据。 本院认为，本案的争议焦点是：一、《出让合同》是否有效的问题；二、诉争土地出让金认定的问题；三、违约责任认定的问题。 一、《出让合同》是否有效的问题。《出让合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行。敬元林未按照合同约定付清土地出让金，应当承担本案纠纷相应的民事责任。 二、关于诉争土地出让金的认定问题 1、土地出让金总额认定部分。案涉《出让合同》第八条载明“本合同下宗地的国有建设用地使用权出让价款为出让价为人民币951万元，每平方米1,273.20元。”应系双方当事人对该地块价款的双方认可，本院予以认定。诉讼中，敬元林辩称竞得价格较同在柏垭镇的另一地块拍卖单价偏高而显失公平，没有法律依据，本院不予采信。 2、已经缴纳出让金部分。第一、敬元林于2013年10月15日以557.3万元竞得位于阆中市柏垭镇的“阆中市柏垭粮油收储管理站房产及土地使用权”（建筑面积约3237.98ｍ2，土地面积约5489.57ｍ2），竞得后，敬元林已经缴纳了557.3万元。其后，双方当事人签订了案涉《出让合同》涉及地块虽属于同一地块，但敬元林第二次竞得土地是根据与阆中市柏垭镇人民政府签订《国有土地使用权及地上建筑物收购协议》后又与国土局形成新的竞买合同，根据合同的相对性原理，敬元林缴纳的557.3万元不能纳入本案进行品迭。对于该笔费用，宜由敬元林另案向债务人主张债权。第二、敬元林于2015年9月22日缴纳30万元，于2014年9月3日缴纳竞买保证金185万元后由国土局在2016年5月23日出具175万元土地出让金票据，双方当事人均不持异议，本院予以认定。结合敬元林实际缴纳款项的时间，本院认为175万元的缴纳时间为“2014年9月3日”。第三、国土局于2016年5月23日向敬元林出具10万元“其他代管费”票据一张，敬元林认为应当计入土地出让金范围内，但根据2014年8月27日南充欣盛拍卖有限公司《土地使用权出让业务费标准的说明》载明“按阆中市柏垭镇ＢＹ（2014）0××1号地块“竞买须知”的要求，该宗地拍卖成交后，出让土地使用权的业务费应由买受人负责缴纳。竞得土地使用权后直接从保证金中予以扣除。”敬元林应当明知该笔费用的支出性质，并非用于支付土地出让金，故本院对敬元林的辩解意见不予采纳。敬元林已缴纳土地出让金为175万元和30万元，共计205万元。经品迭，阆中市自规局要求敬元林缴纳土地出让金746万元于法有据，本院予以支持。 三、关于违约责任的认定问题 1、逾期滞纳金部分。第一、滞纳金的调整。根据《出让合同》第三十七条规定“……受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”。本案中，《出让合同》明确约定了滞纳金的计算方法，应系合同当事人在签订合同时预设的因一方违约给对方遭受损失的损害赔偿额，也符合国务院《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发(2006)100号)第七条规定:“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。……”但考虑到滞纳金标准达到年利率36.5%，明显高于实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定将该标准调整为0.5‰/天。第二、滞纳金的计算。根据《出让合同》第十条载明“……第一期，人民币475.5万元，付款时间为2015年2月25日之前支付；第二期，人民币285.3万元，付款时间为2015年3月25日之前；第三期，人民币190.2万元，付款时间为2015年4月25日之前。”结合敬元林实际缴纳出让金的时间和金额等案情可以认定，截止2015年2月25日，敬元林应缴纳475.5万元，实际按期缴纳175万元，下欠300.5万元，起算时间为2015年2月26日；截止2015年3月25日，敬元林应累计缴纳760.8万元，实际累计缴纳175万元，下欠585.8万元，起算时间为2015年3月26日；截止2015年4月25日，敬元林应累计缴纳951万元，实际累计缴纳175万元，下欠776万元，起算时间为2015年4月26日；截止2015年9月22日，敬元林应累计缴纳951万元，实际累计缴纳205万元，下欠746万元，起算时间为2015年9月23日。 2、逾期利息的认定。双方当事人虽对逾期交纳出让金的资金利息进行了书面约定，但阆中市自规局主张的滞纳金部分已经能够完全弥补其经济损失，故本院对逾期利息不予认定。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及上引法条之规定，判决如下： 一、被告敬元林在本判决生效后三十日内向原告阆中市自然资源和规划局支付土地出让金746万元及滞纳金。（滞纳金分段计算方式：1、从2015年2月26日起以300.5万元为基数计算至2015年3月25日；2、从2015年3月26日起以585.8万元为基数计算至2015年4月25日；3、从2015年4月26日起以776万元为基数计算至2015年9月22日；4、从2015年9月23日起以746万元为基数计算至被告敬元林付清为止，均按0.5‰/天标准计算滞纳金） 二、驳回原告阆中市自然资源和规划局的其他诉讼诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64,020元，由被告敬元林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院提交上诉状及副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李大敏 人民陪审员  杜劲松 人民陪审员  王前进 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  陈玉娇