呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4136号上诉人（原审被告）：冯宣钦，男，住内蒙古自治区托克托县。被上诉人（原审原告）：元建平，男，住内蒙古自治区托克托县。委托诉讼代理人：李远兵，内蒙古远舰律师事务所律师。原审被告：李纳，女，汉族，住内蒙古自治区托克托县。上诉人冯宣钦因与被上诉人元建平、原审被告李纳房屋租赁合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2020）内0122民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯宣钦上诉请求：一、一审判决书认定基本事实错误，请求查明事实后依法改判。二、一、二审费用由元建平承担。事实和理由：2020年9月15日托克托县人民法院以（2020）内0122民初1101号民事判决书判决冯宣钦、李纳于本判决发生法律效力后十日内给付元建平房租10000元，此判决属于认定事实错误。本案的事实是2020年6月15日冯宣钦便不再经营该门市，与元建平商议转租的事情，而且元建平的妻子曾经在微信中明确表明“你也不要开那个门帘房了，我们已经换锁了。现场所有的东西已经拍照了。”7月4日，冯宣钦去到租赁房屋，发现锁已经被元建平更换，无法正常使用租赁房屋。冯宣钦曾经出具借条承诺8月份付清剩余房租，在冯宣钦承诺的还款期限未到期的情况下，元建平单方面更换门锁应该视为单方解除租赁合同，故冯宣钦有理由拒绝给付剩余的租赁费。另外，根据公平原则，冯宣钦实际使用元建平的房屋近三个月，按照每月1250元的房租费用由冯宣钦给付元建平更为公平合理。因为双方发生争执导致房屋无法租赁即合同无法继续履行下去，双方对合同不能继续履行都存在过错，不应该将合同不能继续履行的责任全部归责到冯宣钦一方，这有违合同法的公平责任原则。而且，由于元建平现在实际控制着该门市，冯宣钦从现在起至2021年3月15日实际上是无法使用该门市的，由冯宣钦全部给付剩余租金对冯宣钦明显是不公平的；另外，是否交纳房屋的钥匙证明不了双方争议的房屋是否更换门锁导致无法正常使用，元建平换锁后冯宣钦无法使用所有将原来的钥匙丢弃了，这也符合常理。元建平单方面换锁的目的就是控制住屋内的物品以防止冯宣钦不给付租赁费而逃离，元建平的妻子以明确的语言通知冯宣钦是法律意义上的意思表示，其妻子也是成年人，对自己的语言表达要承担对应的法律责任。公民首先要对自己的语言负责，做到言而有信，否则即为失言。综上所述，由于一审法院对事实的认定明显错误导致判决有失公正，另外将双方的合同不能履行的全部责任全部归责在冯宣钦名下，有违合同的公平原则。为维护冯宣钦的基本合法权益，冯宣钦依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，请求呼和浩特市中级人民法院查明事实后依法改判。元建平辩称，一、本案并非像冯宣钦说的元建平已更换门锁，元建平没有更换门锁，不存在法定解除和约定解除合同的事实。二、冯宣钦出具的欠条是对欠付元建平房屋租金的确认，应当依法给付元建平房屋租金。三、本案依据法律公平和客观事实，也并非如冯宣钦所言。冯宣钦提供的聊天记录是建立在冯宣钦没有给付元建平房屋租金情形下的，只是双方聊天记录中的部分内容，元建平并没有意定解除本案房屋租赁合同的意思表示。李纳未陈述意见。元建平向一审法院起诉请求：一、请求冯宣钦、李纳立即偿还房租费10000元。二、本案诉讼费用由冯宣钦、李纳承担。一审法院认定事实：2020年3月15日，冯宣钦向元建平租赁坐落于光明街西边的门脸房一套，双方签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定：租房时间从2020年3月15日至2021年3月15日，租期为一年，租赁费15000元。当日，冯宣钦支付了5000元租赁费，剩余10000元冯宣钦、李纳共同向元建平出具了欠条，写道“今欠元建平房租费10000元，8月份付清”，至今冯宣钦、李纳未付剩余房屋租金。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.在合同履行过程中，元建平是否将门锁更换导致冯宣钦无法正常使用租赁房屋；2.本案所涉合同是否应当解除；3.李纳是否应当给付本案所涉租赁费用。针对第1个争议焦点，在庭审中，冯宣钦向该院提交了微信聊天截图以证明元建平更换门锁致使冯宣钦无法正常使用租赁房屋。但仅凭该组证据，不足以证明元建平确已更换门锁，原因是：该聊天记录是元建平妻子张丽清向冯宣钦催要房租时，产生情绪波动的情况下表达的言语。庭审过程中，为查清案件事实，主审法官要求双方当事人将房屋钥匙交来法院用作比对，元建平于开庭后第二日将钥匙交到法院，但冯宣钦却迟迟未交，故冯宣钦提交的证据不足以证明元建平存在妨碍其正常使用房屋的违约行为，应当承担举证不利的法律后果。针对第2个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条第二款、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款的规定，在以下几种情形中，承租人享有法定解除权，可以提前解除合同，包括：承租人无过错时租赁房屋毁损灭失的、租赁房屋危及承租人安全健康的、租赁房被依法查封的、租赁房屋有权属争议的、租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致房屋无法使用的。本案中，没有出现上述规定承租人可以解除房屋租赁合同的法定情形，承租人冯宣钦不享有法定解除权。另，出租人元建平亦不同意解除合同。因此，在本案合同履行过程中，没有出现法定或约定的解除合同的情形。关于第3个争议焦点，在《房屋租赁协议》上虽然没有李纳的签字，但之后李纳、冯宣钦共同向元建平出具《欠条》一张，李纳、冯宣钦均在“欠款人”处签字，元建平也未表示异议，可见双方当事人就李纳加入债务达成合意，故李纳应当在其愿意承担的10000元的房租限额内与冯宣钦承担共同清偿责任。综上所述，冯宣钦与元建平签订的《房屋租赁协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。《房屋租赁协议》对双方当事人具有约束力，双方当事人不得随意变更、解除合同，应当按照合同约定履行各自的义务。元建平作为出租人已将房屋交付给冯宣钦使用、收益，冯宣钦作为承租人应按照合同约定支付全部租金。故，该院对元建平提出的要求冯宣钦、李纳立即给付房租费10000元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：冯宣钦、李纳于判决发生法律效力后十日内给付原告元建平房租10000元。案件受理费减半收取计25元，由冯宣钦、李纳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，根据元建平二审中提供的其妻子张丽清与冯宣钦的微信聊天记录，张丽清于2020年4月26日、5月12日、5月29日、6月18日一直在催促冯宣钦缴纳租金。2020年6月20日，冯宣钦在微信中回复称：“我知道了，谁也跑不了，那算不出钱，我给不了你，不行就去中通要，我这也想给你了，不行你就停住哇”，并将中通电话告知张丽清。张丽清于当晚回复称：“我刚才给这个中通快递打电话了，她说最近几天给你算钱呀……你过几天算了帐的话给我还过来就行了”。之后张丽清一直催促冯宣钦和中通算账后尽快偿还一万元房租，并明确说明“肯定配合你转租这个房”（6月23日）、“如果过些时间咱们双方把房向外租出去了，那么收回来的房租费还是属于你的”（6月28日）。2020年6月28日，张丽清给冯宣钦发微信称：“……你在端午节那天已经和中通结帐七千元，不给我这交房租，那你就失去信用了”；冯宣钦回复称：“我算出来边人工工资也不够，从租下到开了3个月，我也给你5千了，还有富余，我这也没办法，我能开的话我也给你了，现在我赔进去好几万了，你们不同意我也没办法，那就去起诉吧”，且明确表示：“那你去起诉吧，我算出来连人工都不够，我绝对是要先给人工”。2020年7月8日，张丽清给冯宣钦发微信称：“……你从2020年3月15号开始租房的，如果你在十天之内不给我还清房租的话，那我也没办法了，把这一年你欠我的房租费一万元的欠条只能起诉法院了”；“你也不要开那个门帘房了，我们已经换锁了。现场所有的东西已经拍照了”。元建平在二审中称7月8日聊天记录中所称的换锁是气话，实际并没有换锁，并同意冯宣钦继续使用该租赁房屋；冯宣钦则称其从2020年6月15日起已不再使用该租赁房屋，现其已将该房屋钥匙丢弃。本院认为，本案争议焦点为冯宣钦应否向元建平支付房租1万元。针对该争议焦点，冯宣钦主张元建平在合同履行过程中换锁，导致其无法使用租赁房屋，但因冯宣钦从2020年6月15日起已不再使用该租赁房屋，且其除2020年7月8日微信聊天记录外并未提供其他证据佐证存在换锁事实，现冯宣钦已将租赁房屋钥匙丢弃，导致元建平是否换锁的事实无法查明，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，冯宣钦应当承担举证不能的不利法律后果。鉴于本案租赁合同履行过程中不存在法定解除和约定解除的相关情形，且根据元建平提供的微信聊天记录，在冯宣钦2020年6月15日起不再从事经营活动的情形下元建平方只同意将房屋转租，并未同意解除合同，且元建平并不反对冯宣钦继续使用租赁房屋，上述事实足以证明双方之间并未达成提前解除房屋租赁合同的合意，故双方应当继续履行合同，冯宣钦应当向元建平支付房租1万元。综上所述，冯宣钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯宣钦负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十二月十日法官助理 董 丽书记员 刘 萌