广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2234号原告：湛江**都实业投资有限公司，住所地湛江开发区绿华路**华都汇写字楼****。法定代表人：云某1。委托诉讼代理人：符昕、肖红，广东鸿峰律师事务所律师。被告：王小娟，女，1991年1月30日出生，汉族，公民身份号码440************041，住址广东省湛江市麻章区**********。原告湛江**都实业投资有限公司（以下简称华都实业公司）与被告王小娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都实业公司的委托诉讼代理人符昕到庭参加诉讼，被告王小娟经本院依法公告传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华都实业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年6月4日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》；2.被告向原告支付8月、9月、10月租金各2880元，11月租金1920元；3.原告没收被告已交保证金11520元；4.被告向原告支付免租期2个月租金11520元；5.被告向原告支付单方违约金17280元；6.被告向原告支付逾期租金的滞纳金1068元（从拖欠之日暂计至2019年12月31日，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止）；7.本案的诉讼费用由被告负担。庭审中，原告陈述诉讼请求第2项中的“8月、9月、10月租金各2880元”为笔误，应为“8月、9月、10月租金各5760元”。事实和理由：2018年6月4日，原告华都实业公司与被告王小娟签订《租赁合同》，合同主要约定:1.原告将位于湛江市开发区******华都汇第三层3021A铺位出租给被告，用于经营婴儿奶粉、食品用品，经营品牌为海淘刷刷；2.租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止，其中免租期间为61天，即从2018年10月1日至2018年11月30日；3.租金从2018年10月1日起计，租金每月5760元，每年实收租金及递增幅度依据《租赁合同》第三条约定，租金按月结算，每月5号前缴清；4.原告委托湛江**都商业管理有限公司(下称华都商业公司)对湛江**都汇商铺进行经营管理；5.被告擅自停业，视为违约行为，原告通告后仍不整改的，有权终止合同，被告同意原告没收被告所缴的一切保证金和费用，收回商铺另外招租；6.被告逾期十五天无法支付应付款的，视为违约处理原告有权即时没收已收保证金外，并可立即将该商铺另外出租；7.被告逾期支付应付款(包括但不限于租金及其他应缴费用)每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳；8.被告在合同期内撤场，视为违约，原告有权按合同首月应计租金追讨被告免租期已享优惠；9.任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通告，违约方须向守约方按3个月租金支付违约金。合同签订当天，被告向原告缴纳保证金11520元。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告经营使用。被告从2019年9月开始不按时缴纳租金，原告于2019年9月向被告店内直接送达了《催款通知函》，被告签收了，但仍不交清欠费。2019年10月18日，被告擅自停业撤场且拒不缴清相关欠费，无奈之中，华都商业公司于2019年10月21日向被告发出内容为“违约通知函”的《公证书》，告知被告按约擅自停业撤场属违约行为，催告被告在收函七天内交清应交费用并办理闭店手续。被告收到公证书后仍不理会，原告于2019年10月29日再向被告发出关于“清撤通知”的《公证书》，催告被告在2019年10月31日前交清欠费并将铺内所有商品和物品搬走，原告现收回该铺另外招租等，但被告至今仍未交清相关欠费。鉴于被告连续欠缴租金及擅自停业的严重违约行为，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，望法院支持为盼。被告王小娟经本院依法公告传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，王小娟（作为乙方）与华都实业公司（作为甲方）签订编号为HDHZ-2018-0164的《湛江**都汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：商铺位于湛江市******华都汇第三层3021A铺位，计租面积96平方米；租期由2018年10月1日起至2021年9月30日止，共36个月，免租期61天，即2018年10月1日至2018年11月30日止；每月租金5760元，按月结算，须于每月5号前缴清当月的租金，每年实收租金及递增幅度为由2018年10月1日至2019年9月30日每月租金合计人民币5760元，由2019年10月1日至2020年9月30日每月租金合计人民币6106元，由2020年10月1日至2021年9月30日每月租金合计人民币6472元；保证金为11520元，在合同签订当天缴纳，同时预交一个月租金，若乙方违反本合同规定，有违约行为，甲方有权没收乙方所交保证金。合同第五条约定乙方同意由甲方委托的湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）对湛江**都汇商铺进行统一经营管理，并遵守管理公司制定的相关制度和要求进行经营。合同第八条违约责任8.5约定乙方若逾期支付应付款项（包括但不限于租金及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金；8.6约定乙方逾期十五天无法支付应付款项的，视作乙方违约处理，甲方除有权即时没收已收的保证金外，并可立即将该商铺另行出租，同时乙方仍应向甲方支付拖欠的应付款项和滞纳金；8.7约定若乙方在合同期内撤场，则视为乙方单方违约，且乙方同意甲方没收乙方所缴一切保证金和费用，甲方收回商铺另外招租并不需另行通知乙方，同时有权追讨乙方未履行合同期期间的租金等；8.10约定因不可抗力、突发事件、应政府要求或节假日高峰，需控制商场内客流，对乙方经营造成影响或损失的，非甲方或雇员的管理过错所致，甲方概不负责，一切责任由乙方自行负责；8.19约定若乙方在合同期内撤场，则视为乙方违约，甲方有权按合同首月应计租金追讨乙方免租已享受的优惠，乙方对此无异议并愿承提由此引起的一切责任。此为本合同不可分割的部分，乙方同意接受并遵守本条款。第九条9.1约定双方任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，违约方须向守约方赔偿3个月租金（发出书面终止合同申请/通知之日的前1个月应缴租金的3个月），并须在解除合同之日全额支付上述款项，守约方同意不会以任何理由/借口对违约方追加赔偿款；9.2约定守约方收到违约方赔偿金之日起视为同意本合同解约。第十条10.4约定合同争议可向商铺所在地法院提起诉讼；10.7约定双方通知地址及方式，其中若经挂号邮递发送，则在付邮资后3日（即盖上邮戳后3日）视为送达。合同签订后，华都实业公司依约交付商铺，王小娟依约经营并缴付租金至2019年7月。华都商业公司对2019年8月、9月的租金共发了3次催款通知。期间，2019年10月10日，王小娟将商铺关门闭业并未通知原告。2019年10月21日，广东省湛江市粤西公证处作出（2020）粤湛粤西第8625号《公证书》，公证华都商业公司于2019年10月15日通过邮政特快专递方式向王小娟发出《违约通知函》，该函主要内容：阁下承租的华都汇3021A商铺于2019年10月10日未经我司书面同意擅自停业撤场，已严重违反双方签订的合同约定，现我司受华都实业公司委托郑重函告阁下，根据双方签订的《租赁合同》《管理合同》已明确了双方在合同期内应履行的义务，具体见《租赁合同》第8.3、8.19、9.1项和《管理合同》第7.3、8.1项，请阁下慎重对待上述双方签订的合同条款，并自收到此函件之日起七天内向我司缴清所有应交费用并办理相关闭店手续，否则我司将按合同约定条款收回商铺另租，且不需另行通知阁下，并且我司将保留向法院提起诉讼的权利。违约通知函》附撤场费用明细：2019年8月、9月、10月租金各5760元，铺租合计17280元；单方免租违约11520元、单方违约租金为17280元。该函邮戳日期为2019年10月15日。2019年10月29日，广东省湛江市粤西公证处作出（2020）粤湛粤西第8800号《公证书》，公证华都商业公司于2019年10月24日通过邮政特快专递方式向王小娟发出《清撤通知函》，该函主要内容：阁下承租的华都汇3021A商铺于2019年10月10日违反双方签订合约规定擅自停业撤场，已属违约。我司已于10月15日向阁下发出了《违约通知函》要求限期配合处理，但阁下不予理会，并拒绝签收。我司受华都实业公司委托给予最后通告：1.根据双方签署的合同约定，现对该铺作收回另外招租处理，并没收一切保证金；2.请阁下于2019年10月31日前将商铺所欠费用交清，并搬走铺内所有商品和物品，逾期不搬走，我司则视为阁下自愿放弃铺内所有商品和物品，并将对铺内的所有商品和物品作为阁下弃置物处理，届时不再另行通知；同时我司将对该铺现有的装修结构进行清拆，清拆过程中产生的所有费用由阁下承担，一并计入阁下欠缴费用内，而清拆时造成阁下的一切损失我司概不负责；3.我司已启动法律程序以维护我司的权益，并依法追究阁下的违约责任。请阁下2019年10月31日前到我司交清欠款及办理相关撤场手续。否则我司向法院提请诉讼及采取冻结阁下银行账户、查封资产等保全措施并依法追究阁下的法律责任。该函邮戳日期为2019年10月24日。另，庭审中，原告自认由于华都汇商场于2018年12月27日开业，对王小娟的租金起算日自2018年10月1日顺延至2019年1月1日，故在本案对2019年10月、11月的月租标准主张为5760元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。王小娟与华都实业公司签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。关于合同解除及原告相应诉求应否支持。1.华都实业公司主张解除双方于2018年6月4日签订的《租赁合同》。王小娟于2019年10月10日撤场，华都实业公司则委托华都商业公司寄送《清撤通知函》，依合同约定，该函于邮戳日期后3日即2019年10月27日视为送达王小娟，故王小娟以撤场行为表示解除合同，华都实业公司则以《清撤通知函》作出了同意解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定及双方合同约定，本院确认《租赁合同》于2019年10月27日解除。合同解除后，双方应依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及《租赁合同》约定履行。2.华都实业公司主张王小娟应支付2019年8月至10月租金各5760元及11月租金1920元，共计19200元。基于双方合同于2019年10月27日解除，则租金计算：8月租金5760元、9月租金5760元，10月租金5016元（5760元÷31天×27天），合计16536元。对超出该金额的部分，本院不予支持。3.华都实业公司还主张王小娟应支付免租期2个月租金11520元。本案中，王小娟享有免租2个月优惠且在合同期内撤场，根据《租赁合同》第8.19项约定，华都实业公司有权按合同首月租金追讨王小娟免租期已享受的优惠，故对该诉求，予以支持。关于违约责任及原告相应诉求应否支持。华都实业公司主张王小娟逾期支付租金、擅自停业撤场，均属单方违约，依《租赁合同》约定应承担支付单方违约金、逾期租金滞纳金及被没收保证金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王小娟未经华都实业公司的同意而擅自停业撤场，依照《租赁合同》第8.6、8.7项的约定，华都实业公司有权没收王小娟所缴的保证金。故对华都实业公司主张没收王小娟已交保证金11520元，予以支持。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重性质，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。根据公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。王小娟支付给华都实业公司的上述保证金已足以弥补华都实业公司的损失，故对华都商业公司主张王小娟支付单方违约金17280元，不予支持。《租赁合同》第8.5项约定，王小娟若逾期支付应付款项（包括但不限于租金及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都实业公司的滞纳金。该滞纳金约定过高，已超过被告的损失，本院酌定滞纳金每天按拖欠金额的万分之五计算，故对华都实业公司诉请王小娟向其支付逾期租金的滞纳金（从拖欠之日暂计至2019年12月31日的滞纳金为1068元，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止），超出本院酌定部分不予支持，上述滞纳金应分段计算，即王小娟应向华都实业公司支付的滞纳金以拖欠的租金为基数分别从拖欠之日起按每日万分之五计至付清之日止。被告王小娟经本院依法公告传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告湛江**都实业投资有限公司与被告王小娟于2018年6月4日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》于2019年10月27日解除；二、被告王小娟在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付租金16536元；三、被告王小娟在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付免租期租金11520元；四、原告湛江**都实业投资有限公司没收被告王小娟向其支付的保证金11520元；五、被告王小娟在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付滞纳金（以拖欠的租金分别从拖欠之日起按每日万分之五计至付清之日止）；六、驳回原告湛江**都实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1314.7元，由被告王小娟负担789.7元，原告湛江**都实业投资有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  谢小耀人民陪审员  陈海燕二〇二〇年十二月一日书 记 员  陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。