四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终904号 上诉人（原审原告）：攀枝花市众行锦都物业管理有限公司，住所地四川省攀枝花市**临江路******，统一社会信用代码：9151040269699361X6。 法定代表人：谢都举，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾六兵，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：王永先，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：攀枝花市国正投资有限责任公司，住所地，住所地四川省攀枝花市**德阳巷**，信用代码：91510400204353406T。 法定代表人：陈军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佳秀，四川昌雄律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人攀枝花市众行锦都物业管理有限公司（以下简称锦都公司）因与被上诉人攀枝花市国正投资有限责任公司（以下简称国正公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭于2020年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人锦都公司的委托诉讼代理人王永先，被上诉人国正公司的委托诉讼代理人刘佳秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦都公司上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1817号民事判决，依法改判支持一审锦都公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由国正公司承担。事实和理由：一审法院的裁判理由均不能成立。一、锦都公司提供了证据证明国正公司和锦都公司物业服务区域的共用部分范围，该共用部分范围包括了华庆萧邦小区的建筑给、排水及采暖工程、建筑电气工程、通风与空调工程、电梯工程、智能建筑工程、消防工程、绿化工程、小区通道等。（一）“华庆.萧邦”项目的《竣工验收报告》证明“华庆.萧邦”项目建成后，竣工验收的工程范围是地上26层，地下**，电梯为6部，该范围包括了国正公司1-8层及地下车位中的60个车位。《竣工验收报告》中“分部工程”亦是国正公司物业使用的共用部分。（二）“华庆.萧邦”项目的《攀枝花市公安消防支队建设工程消防验收意见书》明确了“该工程位于东区原交通宾馆，为高一类综合楼，地下**为车库，建设面积9929.87平方米；地上为**，建筑面积23769.41平方米，建筑高度为83.7米，其中1-7层为宾馆，即国正公司的物业，8-26层为住宅，充分证明了“华庆.萧邦”项目消防系统的设施、设备系国正公司与其他业主共用，并且是经消防管理部门统一验收。（三）“华庆.萧邦”项目的《建设用地规划许可证》载明的用地面积为4053.9平方米，与国正公司提供的《攀枝花市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》载明的土地位置和土地面积完全一致，充分证明了国正公司的物业与“华庆.萧邦”项目的其他物业均在同一土地使用权范围上。因此，国正公司的物业必然与“华庆.萧邦”项目的其他业主共享物业服务的公共绿化及通道。（四）一审法院分配当事人承担与案件事实无关的证明责任。一审法院认定“那该回购房屋是否为该建筑物的共用部分，原告没有证明予以证明”，国正公司回购的房屋是其私有部分，非案涉建筑物的共用部分。确定是否为《物业服务合同》范围内的业主，才是认定国正公司是否应缴纳物业服务费的法律依据，而并非是国正公司的物业与其他业主的物业是否有共用部分或是国正公司的物业是否属于共用部分。二、锦都公司已履行了与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员签订的《物业服务合同》中约定的义务，国正公司作为物业服务范围内的业主，应按《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。锦都公司无需举证证明为国正公司的专有部分提供了物业服务，才能要求国正公司缴纳物业服务费。锦都公司提供的消防、电梯维护维修保养合同及记录、环境维护、污水泵维修、道闸更换、设备更换等证据材料，已能证明锦都公司按《物业服务合同》的约定履行了义务。三、国正公司是锦都公司提供物业服务范围内业主。从国正公司提供的《攀枝花市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》可以证明国正公司是以回购的方式取得了拍卖地块上部分建筑物的所有权，而非拍卖地块上全部建筑物的所有权，而该拍卖地块的土地使用权范围就是“华庆.萧邦”项目取得的土地使用权范围。根据《四川省物业管理条例》第八条的规定，物业管理区域的划定，由县级人民政府房地产行政主管部门完成，且划分应按以下方式确定：1.以土地使用权确定的用地范围为基础；2.考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护、社区建设等因素；3.影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。国正公司应对其主张发生盖然性低的事实承担举证责任，否则，就应承担举证不利的诉讼后果。四、锦都公司与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员签订的《物业服务合同》对国正公司具有约束力。2017年1月14日，攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会将“华庆.萧邦”小区物业服务招投标结果向全体业主进行了公告，锦都公司被选聘为“华庆.萧邦”小区物业管理服务企业，并签订了《物业服务合同》。国正公司作为物业服务区域内的业主，应按《物业服务合同》的约定履行缴纳物业服务费的义务。国正公司称其从未被通知过参加业主大会、不知晓物业公司招标的抗辩事实等，是业主与业主委员会之间的民事法律关系，非本案物业服务合同的民事法律关系。若国正公司认为攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员侵害了其合法权益，应另行起诉。 国正公司辩称：一、锦都公司要求国正公司支付物业服务费则应当举证证明国正公司属于锦都公司物业管理区域内的业主，但锦都公司没有提交任何证据予以证明。二、就国正公司所占面积而言，国正公司也应当参加业主大会或业主委员会，但锦都公司没有通知国正公司参加，所以攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会与锦都公司签订的《物业服务合同》对国正公司没有约束力。三、关于区域问题，国正公司所在的区域和锦都公司提供物业管理的小区区域是严格区分的，拍卖出让公告也明确了区域要区分开。国正公司没有公共的区域和绿化，在通道、电梯，以及给、排水等各个方面都是各自不同的。四、锦都公司并未向国正公司提供过物业服务，国正公司的配套设施，以及相关场地的维修、养护、管理等各个方面，都是由国正公司自己负责，或者说是国正公司的承租方在负责。锦都公司没有给国正公司的专有部分提供任何服务，国正公司不应该支付物业服务费。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 锦都公司向一审法院起诉请求：1.判令国正公司支付物业服务费662381.90元；2.判令国正公司承担逾期支付物业服务费至付清时止的违约金17884.31元（暂计至2020年1月19日，按同期银行存款利率年息1.5%计算）；3.本案诉讼费由国正公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月1日，通过招标方式，攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会代表全体业主，选聘锦都公司为华庆萧邦小区全体业主服务，并签订《物业服务合同》。该合同约定，委托物业项目名称：华庆萧邦小区；物业类型：商居综合体多层住宅；坐落位置：攀枝花市东区炳草岗德阳巷3号1栋。同时该合同第三条约定，锦都公司提供物业服务的内容为：……（二）建筑物共用部位的维护和管理。（三）共用设施设备的日常运行、维护和管理。（四）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。物业公共园林、景观及设施的养护和管理……。此外，双方还约定了服务标准、计费方式、期限、违约责任等事宜。合同签订后，锦都公司为华庆萧邦小区提供物业服务。后锦都公司以国正公司属华庆萧邦小区物业服务范围及向为国正公司提供了物业服务为由诉来一审法院，提出上述诉求。 一审法院认为，根据双方当事人诉辩理由，本案争议的焦点归纳为国正公司所回购房屋是否属锦都公司所述的物业服务区域。第一，合同标的必须明确。锦都公司与华庆萧邦小区业主委员会所签订《物业服务合同》条款中，约定锦都公司提供物业服务的内容为“建筑物共用部分的维护和管理”，但涉案建筑物中什么地方是共用部分，什么地方是非共用部分在合同中没有明确。锦都公司向国正公司主张收取物业服务费的计算标准系按国正公司回购房屋的面积来计算，那该回购房屋是否为与锦都公司共用部分，锦都公司没有证据予以证明。若没有共用部分或关系的，通常理解是可划分为不同物业服务区域。第二，锦都公司主张为国正公司提供了物业服务，缺乏充分证据予以证实。第三，物业服务合同是一种特殊的委托合同，委托人（业主）里是否有国正公司，需要明确。受委托人华庆萧邦小区业主大会及业主委员会成员中是否有国正公司，锦都公司没有提交证据予以证实。第四，《攀枝花市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》及《回购房屋竣工图》等材料，可证实涉案建筑物的住宅区与国正公司回购房屋之间可隔离区分，不排除国正公司自行或委托他人实施物业服务。综上，基于对上述证据的审查分析和判断，锦都公司提出国正公司向其支付物业服务费662381.90元和违约金的诉讼请求，缺乏证据和事实依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决：驳回攀枝花市众行锦都物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费10603元，减半收取5301.50元，由攀枝花市众行锦都物业管理有限公司负担。 二审中，锦都公司为证明其主张向本院提交了攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会出具的《关于“华庆.萧邦”小区物业管理的情况说明》、2020年8月9日锦都公司与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订的《物业服务合同》，拟证明：1.2017年1月1日、2020年8月9日锦都公司与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订的两份《物业服务合同》中约定锦都公司提供物业服务的范围均包含了国正公司的物业范围；2.《物业服务合同》约定物业服务范围的共用部分包括了建筑给、排水工程，采暖工程，建筑电气工程，通风与空调工程，电梯工程，智能建筑工程，消防工程，绿化工程，以及小区通道等；3.锦都公司已经严格按照约定履行了2017年1月1日签订的《物业服务合同》所约定的义务，2020年8月9日签订的《物业服务合同》正在履行的过程中。 国正公司质证认为，对《关于“华庆.萧邦”小区物业管理的情况说明》的真实性、合法性、关联性不予认可，业主委员会无权进行物业区域的划分，且根据锦都公司的《上诉状》所述，物业管理区域应该根据《四川省物业管理条例》第八条的规定由县级人民政府房地产行政主管部门完成划分。业主委员会也不能证明公共部分。《关于“华庆.萧邦”小区物业管理的情况说明》只能证明锦都公司对华庆萧邦小区提供了物业服务，并不能够证明锦都公司对国正公司的区域提供了服务。对2020年8月9日签订的《物业服务合同》的真实性、合法性、关联性不予认可，该合同的签订系针对锦都公司为华庆萧邦小区提供物业服务，与国正公司没有任何关系。锦都公司证明不了国正公司属于其服务的业主范围，故该《物业服务合同》对国正公司没有任何约束力，并且《物业服务合同》中附件二的物业构成明细、附件三物业共用部分细目、共用设施设备全部是空白的，达不到锦都公司的证明目的。 本院认为，国正公司对《关于“华庆.萧邦”小区物业管理的情况说明》真实性、合法性、关联性不予认可，但因盖有攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会的公章，本院对其真实性予以采纳，但不能达到锦都公司的证明目的；锦都公司在本案主张的是2017年1月20日起至2020年5月19日止的物业服务费，故2020年8月9日锦都公司与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订的《物业服务合同》与本案没有关联性，本院不予采纳。 二审中，国正公司没有提交新证据。 一审法院查明的事实与本院经审理查明的事实基本一致，本院对此予以确认。 本院认为，依照《四川省物业管理条例》第八条“县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。”的规定，物业管理区域应由县级人民政府房地产行政主管部门负责划定。本案中，锦都公司主张国正公司所有的房屋在其与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订《物业服务合同》约定的物业管理区域内，但国正公司对此不予认可，故锦都公司应当举证证明国正公司所有的房屋在其物业管理区域内的证据，但锦都公司未举证证明其主张；同时，在本案审理中锦都公司也未能举证证明国正公司是攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会的成员，以及其与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订的《物业服务合同》对国正公司具有法律约束力的证据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，锦都公司应当承担举证不能的不利后果。故上诉人锦都公司主张国正公司应向其交纳2017年1月20日起至2020年5月19日止的物业服务费和违约金的证据不足，本院对其主张不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10603元，由上诉人攀枝花市众行锦都物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  饶庆华 审判员  胥 军 审判员  李 涛 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  鲁 艳