内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院   民事判决书   （2020）内0603民初1151号   原告：鄂尔多斯市泰华集团有限公司，统一社会信用代码91150691594643117C。   法定代表人：闫某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：石某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。   被告：内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司，统一社会信用代码91150691597310166C。   法定代表人：王某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，内蒙古京蒙律师事务所律师。   原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司（以下简称泰华公司）与被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司（以下简称文投公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告泰华公司的委托诉讼代理人石某，被告文投公司的委托诉讼代理人高某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告泰华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付损害赔偿金2777502元；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年年中，原被告双方签订了《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，被告作为出租方将画舫项目出租于原告，原告作为承租人享有使用、收益的权利，并按照合同约定履行了固定资产投资的义务，预期在20年的租赁期内经过商业运营，达到收回投资、实现盈利的目的。2019年11月13日，在合同履行过程中，康巴什区人民政府作为租赁物的管理人，单方要求终止合同，并指令被告接收画舫项目。原告按照政府指示将租赁物及附属设施、设备移交被告，至此由原告承租并运营的包括金熙酒店、火宫殿餐饮、超市、茶楼等的画舫商业项目陷于停顿，并给原告造成损失。2020年4月13日，原告就该租赁合同纠纷一案诉至鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院就原告的固定资产投资损失和可移动设备损失作出了（2020）内06民初76号民事判决书，该判决书已经生效。基于该判决书对租赁合同为无效合同的结论。依照缔约过失责任的构成：一、被告文投公司在缔约磋商的过程中，违反先合同义务，存在过错。因为法院认定租赁合同无效的理由为画舫项目没有工程规划许可证，画舫项目由鄂尔多斯市康巴什区国有资产投资经营有限责任公司建设，并以招投标的形式将原告以投资方引入。原告有理由相信该项目的建设及后续的租赁符合相关手续，即使暂时没有工程规划许可证。被告文投公司作为后续的毛坯建筑所有方及签订合同主体，在向原告陆续提供了用地规划许可（2017年康巴什新区政府会议纪要，对该建筑土地的用途的调整）增加了原告的信赖、并办理了消防验收手续、协助办理了特种行业许可证等行为，使原告有理由相信被告可以办理出工程规划许可证。该租赁合同项下，原告有履行固定资产投资的义务，且该项投资涉及资金巨大，被告的缔约过失造成了原告的经济损失；二、被告对先合同义务的违反与原告的损失具有因果关系；三、原告存在损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，原告请求被告承担损害赔偿责任。   庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付损害赔偿金2705540.08元。   原告泰华公司就其诉讼主张向法庭提交如下证据：   一、康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架协议、鄂尔多斯市康巴什区人民政府办公室关于乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（画舫）项目整改工作的通知、关于康巴什新区画舫项目运营合作商公开招标公告、康巴什新区画舫项目运营合作商招标中标结果公示各一份，证明原告经康巴什区政府采购中心招标，中标画舫项目，并与被告签订了康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架协议，2019年11月13日康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架协议项下资产所有人提前终止合同。被告提前解除租赁协议的行为属于缔约过失行为，应当向原告赔偿损失；   二、餐饮特许经营合同、项目合作意向书、补充协议各一份，中国建设银行单位客户专用回单三支，公共场所卫生许可证、特种行业许可证各一份，证明1.火宫殿品牌特许经营合同约定5年期的加盟费为30万元，保证金10万元，原告一次性已经全部支付，因被告违约解除租赁协议造成长沙火宫殿餐饮加盟品牌加盟损失230658元；2.金熙酒店合同约定20年期的品牌引进费为35万元，原告一次性已经全部支付，因被告违约解除租赁协议造成品牌引进费损失345382元；   三、租赁合同、租赁合同解除协议、支出凭单各一份，火宫殿超市租赁合同二份，关于解除超市租赁合同的协议、收条各一份，证明因被告的违约提前解除租赁协议，导致原告与次承租人签订的租赁合同、火宫殿超市租赁合同无法继续履行，原告赔偿次承租人租金及违约金共计9.5万元；   四、定金收据、预定合同解除协议各五份，火宫殿会员卡充值花名册及退费流程二十三张，证明1.因被告的违约提前解除租赁协议，导致原告预定餐饮、客房合同无法履行，返还定金并按照定金罚则赔偿17万元，住宿损失即定金总额×平均利润率+定金罚赔偿=136221元；2.因被告的违约提前解除租赁协议，导致第三人在原告处充值的会员卡无法进行消费，退还第三人会员费330469元，会员卡充值总额的损失即充值总额×平均利润率=152941元；   五、劳务派遣合同一份，金熙酒店2019年10月份员工工资+提成发放表五张，证明因解除租赁协议商业项目终止，企业经营陷入困顿无力支付经济补偿金，疫情当前企业员工工作无着，与劳动者协商后，原告现与劳务派遣公司解除合同，应当支付经济补偿金479482元；   六、审计报告两份、发票一份，证明因被告提前解除租赁协议，导致原告2019年亏损，经审计审定亏损额为1261856.08元，原告因审计产生4000元审计费用；   七、企业信用信息公示报告两份，证明原告承租画舫项目后以子公司鄂尔多斯市泰华文化旅游投资有限公司（以下简称泰华旅投公司）、鄂尔多斯市泰华金熙酒店有限公司（以下简称泰华金熙公司）运营，原告所举的上述证据部分以两个子公司与第三人签订相关协议并支付相应费用；   八、（2020）内06民初76号民事判决书一份，证明原告主张的损失在鄂尔多斯市中级人民法院并没有主张；   九、民事起诉状、撤回诉讼请求申请书、庭前会议笔录、庭审笔录一份，证明本案诉讼请求未在鄂尔多斯市中级人民法院受理的（2020）内06民初76号案件中主张；   十、公证书一份，总产移交明细、移交单一份，资产评估报告二份，证明画舫项目资产运营的主体是泰华旅投公司，在运行过程中泰华旅投公司又注册运营泰华金熙酒店运营酒店，办理资产交接手续也是泰华旅投公司，被告对固定资产及可移动资产的审计的主体也是泰华旅投公司、泰华金熙公司，被告对上述两个公司管理经营画舫项目是认可的，泰华旅投公司经营项目仅是画舫项目，没有其他项目。   被告文投公司辩称，原告主张本案的损失赔偿应当基于缔约过失责任范围信赖利益损失，即缔结租赁合同所作的各种准备时候支出的合理费用，是一种直接损失，原告应当举证证明双方缔结合同而支出的合理费用及相应的费用标准，请求法院依据过错程度予以确定损失。   被告文投公司就其辩称意见未向法庭提交证据。   庭审质证中，被告文投公司对原告泰华公司提供的证据一的真实性认可，证明目的不认可，因为康巴什区政府公开对外招商属实，对协议认可，但赔偿标准应当提供相关证据予以确定；对证据二的真实性认可，证明目的不认可，关于原告主张的赔偿数额标准由法院判决认定；对证据三中租赁合同及租赁合同解除协议的真实性无异议，对支出凭单、火宫殿超市租赁合同、关于解除超市租赁合同的协议、收条的真实性有异议，证明目的不认可，因为虽然有解除协议，但没有付款凭证，也没有收款凭证，火宫殿超市租赁合同承租人是自然人，无法确定真实性，也无法确定赔偿事实；对证据四中定金收据、预定合同解除协议的真实性认可，对火宫殿会员卡充值花名册及退费流程真实性无法确认，因为是电脑打印的，证明目的不认可，针对原告主张的定金赔偿的问题，因定金罚赔偿标准，即使存在双倍赔偿问题，原告实际的损失也应当是单倍的，另外一半是预定人提前交付后的返还问题，返还资金不属于原告的损失范围，原告主张的会员卡充值退费及损失问题，由法院审查后依法确认；对证据五的真实性认可，对证明目的不认可，具体用工情况应当根据社保缴纳证明、工资发放证明等基础资料来确认，且原告未出示向劳动者支付经济补偿金的凭证，无法确认补偿金的事实与金额；对证据六的真实性认可，证明目的不认可，原告主张的损失额度经人民法院审核认定是否属于赔偿范围，并认定相应的赔偿数额；对证据七的真实性无异议，对所述的母子公司关系无异议，但是应当依据所出示的合同上载明的主体为运营主体；对证据八的真实性认可，针对原告在本案中主张的赔偿数额应当另行提供损失的证据，并且在法律规定赔偿范围内进行；对证据九的真实性及证明问题均认可；对证据十真实性认可，对证明的问题不认可，因为原告具体由哪个公司运营相关租赁项目被告不清楚。经本院审查认为，原告提供的证据一、二、证据三中租赁合同及租赁合同解除协议、证据四中定金收据、预定合同解除协议、证据五、六、七、八、九、十，被告对其真实性均无异议，且上述证据形式、来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。对原告提交的证据三中支出凭单、火宫殿超市租赁合同、关于解除超市租赁合同的协议、收条及证据四中的火宫殿会员卡充值花名册及退费流程，被告对其真实性不认可，因上述证据未经所涉案外第三人确认，且原告未能提供其他证据予以佐证，本院不予确认。   经审理查明，2016年年中，原告与被告签订《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，协议主要内容为：被告新建的物业坐落于康巴什新区乌兰木伦河河道旁，整个项目建筑面积约6000平方米，由画舫、楼外楼、景观楼、通廊、接待厅、设备房共6个单位体工程组成，主要以明清仿古建筑风格为主的仿古建筑群。被告将该物业出租给原告，原告在租赁期间内对该物业拥有管理、使用和收益等相关权利，并以原告的名义对外经营。租赁期限为20年，租赁期内，被告自愿放弃除处分权以外的任何权利。原告需缴纳100万元保证金，租赁期内的投入用于抵顶租赁费，每5年对该物业进行租赁价格评估，确定合适价格作为租赁费，租赁期内如果抵扣费用不足由原告现金补齐，如租赁期满后，未抵清原告投入费用同等条件由原告优先租赁该物业，如不续租，则视为自动放弃剩余投入费用，归被告所有。   2017年1月20日，鄂尔多斯市康巴什区政府采购中心发出《鄂尔多斯市康巴什新区国有资产投资经营有限责任公司采购关于康巴什新区画舫项目运营合作商公开招标公告》。2017年3月14日，康巴什新区画舫项目运营合作商招标中标结果公示，中标人为原告泰华公司。   2019年11月13日，鄂尔多斯市康巴什区人民政府办公室作出关于乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（画舫）项目整改工作的通知，责令原告立即停止一切经营行为，由被告全面接管项目，并派专人与原告对接进行资产清点，原告需利用的物资设备由企业尽快搬离处置，剩余物资设备由被告选择合适场所代为妥善保管。   2019年11月14日，泰华旅投公司（成立日期为2016年3月10日）向鄂尔多斯市康巴什公证处申请依法保全长沙火宫殿鄂尔多斯分店、鄂尔多斯泰华金熙酒店现状。   2020年4月13日，原告泰华公司将被告文投公司诉至鄂尔多斯市中级人民法院，其诉讼请求为1.解除双方签订的《康巴什新区鸟兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》，解除时间为2019年11月13日；2.判令被告赔偿各类损失45724236元；3.判令被告向原告支付违约金1230万元，违约金的计算标准为按照双方认可的固定资产投资损失额的百分之三十；4.由被告承担诉讼费、鉴定费、保全费等费用。2020年6月17日，原告泰华公司向鄂尔多斯市中级人民法院申请撤回违约金、营业损失及品牌次合同、子项目次合同、预约、付次合同、劳动补偿金、逾期利润的诉讼请求，另案起诉；保留其第一项诉讼请求及固定资产损失、可移动资产损失的诉讼请求。该案审理过程中，经被告文投公司申请，内蒙古中烨资产评估有限责任公司对康巴什区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心可移动资产和房屋外网安装、基础配套设施与二次装修工程征用补偿作出资产评估报告，该报告资产持有与管理单位为两家，分别为泰华旅投公司、泰华金熙公司。2020年7月21日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2020）内06民初76号民事判决书，认为涉案租赁房屋因属于未取得建设工程规划许可证建造的房屋，双方签订的租赁合同应属无效。关于被告应当赔偿数额的问题，原告租赁房屋后，对房屋进行了工程建设和装饰装修，进行了固定资产的投入，使房屋具备了经营条件。对于已形成附合的装饰装修物，因已经与房屋结合，非毁损不能分离，被告同意予以利用，原告对涉案房屋经过工程建设和装饰装修后，有效使用的年限较短，故该部分损失25565620元全部由被告承担。对于未形成附合的装饰装修物，所有权属于原告，原告不同意利用，被告未明确是否同意利用，鉴于该部分财产的特殊性，当其依附于已形成附合的装饰装修物时，更有利于发挥其使用价值，故该部分应当由被告利用和处置。对于该部分的责任承担，被告将未取得建设工程规划许可证建造的房屋出租，应承担绝大多数即90%的责任，原告在签订合同时，未尽到谨慎审查的义务，也应承担一部分即10%的责任，故对于未形成附合的装饰装修物的7314637元损失，被告应承担的数额为6583173.3元（7314637×90%），对于其余部分，由原告自行承担。判决：一、鄂尔多斯市泰华集团有限公司与内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司签订的《康巴什新区鸟兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》无效；二、内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司于判决生效后五日内赔偿鄂尔多斯市泰华集团有限公司损失32148793.3元；三、驳回鄂尔多斯市泰华集团有限公司的其他诉讼请求。   另查明，原告租赁涉案房屋后，于2016年7月15日，原告泰华公司以其子公司泰华旅投公司名义与金郁金香（上海）酒店管理有限公司（以下简称金郁金香公司）签订《画舫金熙酒店（暂定名）之项目合作意向书》，约定：泰华旅投公司于签订本意向书后七天内，一次性支付品牌引进费35万元。2016年8月1日，鄂尔多斯市泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华房地产公司）将品牌引进费35万元转入金郁金香公司授权的成都马瑞卡酒店物业管理有限公司账户。2016年9月8日，泰华旅投公司注册成立泰华金熙公司。2017年5月31日、2019年8月8日办理了泰华金熙公司《公共场所卫生许可证》、《特种行业许可证》。   2016年8月8日，原告泰华公司与长沙火宫殿品牌连锁管理有限公司（以下简称火宫殿公司）签订《餐饮特许经营合同》，双方约定：火宫殿公司授予原告泰华公司的经营权为在康巴什新区的排他经营权；以五年为一个周期，加盟费为30万元，无论原告是否能够正常开业，或者双方终止或解除本合同，前述加盟费一经收取，在任何情况下均不予退还；开业前一星期内，原告须向火宫殿公司交纳10万元的保证金，合同期满后或合同解除后，若不存在任何违约情形，全额退还给；原告应按每年15万元向火宫殿公司支付特许经营权管理费，签订本合同五个工作日内，交纳第一笔特许经营权管理费。签订合同当日，泰华房地产公司向火宫殿公司转账30万元加盟费；2016年12月7日，转账保证金10万元。   2018年11月15日，泰华旅投公司、泰华金熙公司与鄂尔多斯市兴科劳务服务有限责任公司（以下简称兴科公司）签订《劳务派遣合同》，约定：兴科公司根据泰华旅投公司、泰华金熙公司需求招聘合适人员，将其派到泰华旅投公司、泰华金熙公司工作；期限为2018年11月15日至2020年12月30日止；劳动者及其工作岗位在兴科公司向泰华旅投公司、泰华金熙公司出具的“劳务派遣通知书”中明确。   2019年9月19日，泰华金熙公司与鄂尔多斯市鸿德文化传播有限责任公司（以下简称鸿德公司）签订《租赁合同》，约定：泰华金熙公司将位于泰华金熙度假酒店内的湖心亭、四宝轩画室及长廊出租给鸿德公司，租赁期限二年，年租金14万元，其中9万元为现金房租，剩余5万元为鸿德公司提供电子充值会员卡。2019年12月12日，泰华金熙公司与鸿德公司签订《租赁合同解除协议》，约定：泰华金熙公司退还鸿德公司75000元租金。   2019年10月，泰华旅投公司收取李冬梅、紫增子、焦林勇等人订餐、客房定金8.5万元。后与李冬梅、紫增子、焦林勇等人签订《预定合同解除协议》，约定：泰华旅投公司退还定金，并按照定金罚则进行赔偿。   又查明，2020年10月20日，北京永坤会计师事务所（普通合伙）作出永坤审字[2020]第J-21727号审计报告，泰华旅投公司2019年综合收益总额-1209014.49元。当日，又作出永坤审字[2020]第J-21728号审计报告，泰华金熙公司综合收益总额-52841.59元。   本院认为，被告文投公司就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与原告泰华公司订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于合同无效后赔偿损失数额的认定，原告租赁涉案房屋后与金郁金香公司、火宫殿公司签订合同，并支付品牌引进费、加盟费及保证金，还收取部分预定餐饮、客房定金，因涉案合同无效而导致原告无法继续履行与案外人的上述合同，造成品牌引进费、加盟费及保证金损失576040元，餐饮、客房定金损失85000元，共计661040元，对于上述损失原被告双方应以过错程度承担相应责任。关于原告主张的已收定金的餐饮、住宿利润损失51221元和已收会员充值的利润损失152941元，本院认为，合同无效所产生的法律责任系缔约过失责任，合同无效的赔偿以信赖利益为限，信赖利益赔偿损失的范围主要包括缔约费用，即为订立合同所支出的费用、履行费用，包括为准备履行所支出的费用、实际履行所支出的费用和合理的间接损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，且原告对上述主张未能提供其成本、同期利润等证据予以佐证，其依据的内蒙古自治区住宿业企业主营业利润指标为一般性数额和参考性数额，无法证明原告实际利润损失，故本院不予支持。关于原告主张的解除次租赁合同造成的损失95000元，根据原告与鸿德公司签订的《租赁合同解除协议》，原告退还鸿德公司租金75000元，未约定违约金及其他损失，系原告对已收取租金的返还，而非损失，故本院不予支持；根据原告与刘翠军签订的《关于解除超市租赁合同的协议》，虽约定原告退还租金15000元、赔偿违约金5000元，被告对其真实性不认可，且原告未能提供其他证据予以佐证，故本院不予支持。关于原告主张的劳动合同经济补偿金损失479482元，根据原告与兴科公司的约定，劳动者及其工作岗位在兴科公司向泰华旅投公司、泰华金熙公司出具的“劳务派遣通知书”中明确，但原告未能提供“劳务派遣通知书”证明其劳动者数额及相关情况，且原告至今仍未与劳动者签订相关协议进行补偿，故待实际产生后可以另行主张。关于原告主张的泰华旅投公司、泰华金熙公司2019年审计审定亏损额1261856.08元及审计费用4000元，本院认为，首先涉案合同主体为原告泰华公司和被告文投公司，本案中原告泰华公司对其针对涉案合同项目盈亏情况未提供证据加以证明；其次，泰华旅投公司成立时间为2016年3月10日，早于原、被告签订《康巴什新区乌兰木伦河下湖区旅游服务中心（下湖区画舫）租赁框架性协议》时间，其虽然参与过涉案合同项目部分经营活动，但其经营范围为文化旅游投资、建设、旅游景区开发、物业管理、餐饮、住宿等，无法证明其亏损是因涉案合同无效而致；再次，原告提供的两份审计报告记载的现金流出明细中包含购买商品、接受劳务支付现金以及构建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，而针对涉案租赁房屋工程建设和装饰装修、固定资产投资损失和可移动设备损失，原告在（2020）内06民初76号民事判决书中得到支持，故原告的上述诉讼请求本院不予支持。关于合同无效存在过错的责任认定，本院认为，被告将未取得建设工程规划许可证建造的房屋出租，应承担绝大多数即90%的责任，原告在签订合同时未尽到谨慎审查的义务，应承担一部分即10%的责任。   综上所述，被告文投公司赔偿原告泰华公司损失594936元（661040元×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决如下：   一、被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司损失594936元；   二、驳回原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费29020.02元，由原告鄂尔多斯市泰华集团有限公司负担19270.66元，由被告内蒙古康巴什文化产业投资集团有限公司负担9749.36元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。   审  判  长 赛罕德力格尔   审  判  员 庆达  玛尼   人民 陪 审员 白  建  云     二〇二〇年十二月二十三日   书  记  员 吕  佳  音     法条链接   《中华人民共和国合同法》第五十六条   无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。