重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初9036号原告：重庆秀湖物业管理有限公司，住所地重庆市江**大石坝街**元佳花园**附**，统一社会信用代码91500105577198218C。法定代表人：陈其霆，执行董事。委托诉讼代理人：张粲敏，重庆金状律师事务所律师。被告：胡大明，男，1976年8月29日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：徐智英，女，1978年4月7日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆秀湖物业管理有限公司（以下简称秀湖物业公司）与被告胡大明、徐智英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张粲敏，被告徐智英到庭参加了诉讼，被告胡大明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秀湖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费（含电梯费及水电公摊费）9857.16元、违约金5322.87元（暂计算至2019年12月31日止，2020年1月1日以后的违约金按月利率百分之二计算至被告付清所有款项之日止），共计15180.03元。2、被告承担本案律师费1000元。3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告胡大明、徐智英支付水电公摊费的诉讼请求。事实和理由：原告为被告所在湿地·溯园小区提供物业服务。被告的房屋建筑面积101.41平方米，应按住宅1.8元/月/平方米的标准向原告给付物管费。但被告自2015年7月1日至2019年12月31日拖欠物业费9857.16元。根据《公约》第四十二条，业主、使用人违反公约未按时足额缴纳物业费的，应按千分之三每天支付违约金，拖欠3个月（含3个月）以上的物业管理企业可依法提起诉讼，因此而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等费用由业主承担。被告的行为已经违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持其前述诉讼请求。被告徐智英辩称，一、对欠缴物业服务费和公摊费的期间为2015年7月1日至2019年12月31日无异议，但不认可原告的收费标准，应根据国家标准进行收费；二、原被告之间没有合法有效的《管业管理服务合同》，被告与开发商在2013年6月7日签订购房合同时，开发商未出示前期物业合同；被告未见原告入住本小区的合法手续（被选聘或中标方式），未见管理期间持有有效的物业管理资质，未见管理人员持有有效的执业资质；被告在2013年10月19日接房时签字的《业主临时公约》，收费标准内容与相关法律法规相抵触。二、原告隐瞒备案申请文件，违反了法律法规的规定，擅自提高了璧山区发改委备案申请所批复的物业服务收费标准。三、原告对被告隐瞒物业管理服务合同，有违诚实守信原则。四、关于违约责任，被告享有同时履行抗辩权。五、原告从未公示公共收益以及用途。六、原告实际上长期无人对小区进行管理，长期将全部物业服务一并委托给无执业资格的他人管理。七、原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的维修、养护、管理、维护义务，物业服务质量严重不达标。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案的律师费、诉讼有关的一切费用由原告承担。被告胡大明未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明，原告与重庆斗十千房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对湿地溯园（一期）提供物业服务，合同还约定：物业服务费用标准为住宅1.2元/月/平方米（含电梯费、不含公共水电公摊费）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按国家相关规定标准向业主分摊计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；本合同期限为三年，自2011年11月1日（具体时间以甲方通知业主入住之日为准）起至2014年10月31日三年期满止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按逾期金额千分之三的标准向乙方支付违约金等。2011年10月20日，秀湖物业公司与重庆斗十千牛房地产开发有限公司共同向璧山县发展和改革委员会提交了前期物业服务收费备案申请，备案的物业服务费收费标准为高层住宅（建筑面积）1.2元/平方米/月，其中一是包含日常维修养护费，二是包含电梯费，电梯运行费、日常维修（小修）及保养、年检费、电梯司机工资等，一二楼不乘坐电梯的用户不交电梯费（免交标准为0.2元/月/平方米）。《前期物业服务合同》签订后，原告依约向湿地溯园小区提供了物业服务。合同期满后，仍由原告为该小区提供物业服务。2020年1月1日，璧山区璧泉观音社区湿地溯园第一届业主委员会向秀湖物业公司发出《关于终止前期物业服务合同办理移交手续的通知》，主要内容是通知原告前期物业服务合同于2019年12月31日终止，请原告做好相关交接工作等。被告胡大明、徐智英系湿地·溯园小区×幢×-×号房屋业主，房屋建筑面积为101.41平方米。被告胡大明、徐智英拖欠原告2015年7月1日至2019年21月31日期间的物业服务费，经原告书面催收后，被告胡大明、徐智英仍未交纳以上费用。另查明，原告与被告徐智英于2013年10月19日签订了《业主临时公约》，约定了物业服务收费标准为住宅1.8元/月/平方米（含电梯费及水电公摊费）等内容。以上事实有原被告的当庭陈述，原告提交的电梯日常巡查记录表、防火安全日常巡查表、来访人员登记表、电梯日常维护保养记录、保安工作日志、保洁工作记录、工程巡查记录表、电梯日常维护保养合同、保洁保安电工工作日常照片打印件、关于终止前期物业合同办理交接手续的通知、移交材料、邮政特快专递详情单、邮件流程截图、催收光盘、催收短信截图、房屋产权信息、业主临时公约、前期物业服务合同、前期物业服务收费备案申请、民事判决书等证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业收费并不单纯是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区公共部分的维修、养护和消耗。权利与义务相统一是法律的基本原则，业主享受物业服务企业提供的物业服务，应承担相应的义务，其中最基本的义务就是按时足额交纳物业费。原告秀湖物业公司与重庆斗十千房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》后，履行了合同约定的主要义务，向湿地溯园小区提供了物业服务。《前期物业服务合同》期满后至2019年12月31日期间，原告继续为该小区提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照前期物业服务合同确定。被告胡大明、徐智英作为该小区业主，在接受原告提供的物业服务后，未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。对于物业服务费的收费标准问题，因经过发改委备案的物业服务费为1.2元/月/平方米，该标准包含电梯费，但不含公共水电公摊费，又因原告在诉讼中自愿放弃了要求被告胡大明、徐智英支付公摊水电费的诉讼请求，故被告胡大明、徐智英应按照1.2元/月/平方米的标准支付原告2015年7月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费，共计6571.37元（1.2元/月/平方米×54个月×101.41平方米）。被告胡大明、徐智英逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担违约责任，但原告主张的违约金过高，结合被告胡大明、徐智英欠付费用的金额和时间等有关因素，本院酌情主张657元。另外，因原告主张由被告胡大明、徐智英承担本案诉讼所产生的律师费的依据不足，故本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡大明、徐智英于本判决生效之日起五日内给付原告重庆秀湖物业管理有限公司物业服务费6571.37元、违约金657元，合计7228.37元；二、驳回原告重庆秀湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计102.25元，由原告重庆秀湖物业管理有限公司负担77.25元，由被告胡大明、徐智英负担25元（此款已由重庆秀湖物业管理有限公司垫付，限被告胡大明、徐智英随案款一并给付原告重庆秀湖物业管理有限公司）。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决确定给付期限届满之日起算。审判员  胡宗维二〇二〇年十二月三十一日书记员  李佳利