广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1214号原告：龙门县永汉供销社。住所地：龙门县*********。法定代表人：刘映锋，经理。委托诉讼代理人：陈杨华，广东旭华律师事务所律师。被告：郑润金，女，1966年5月5日出生（身份证号码：441************324），汉族，住广东省龙门县**************。被告：吴婉艺，女，1985年8月5日出生（身份证号码：441************321），汉族，住广东省龙门县**************。被告：吴嘉杰，男，1992年1月10日出生（身份证号码：441************317），汉族，住广东省龙门县**************。被告：吴俊杰，男，2002年12月31日出生（身份证号码：441************315），汉族，住广东省龙门县***************。被告：张海娇，女，1938年9月10日出生（身份证号码：440************324），汉族，住广东省龙门县**************。上述五被告共同委托诉讼代理人：潘培钊，广东榕南律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人：潘东强，广东榕南律师事务所律师。原告龙门县永汉供销社与被告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序,后追加吴俊杰、张海娇为本案被告，公开开庭进行了审理。原告龙门县永汉供销社的委托诉讼代理人陈杨华，被告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇的共同委托诉讼代理人潘培钊、潘东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门县永汉供销社向本院提出诉讼请求:1.确认原告与吴志明于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》“二、租赁期限：租赁期为柒拾年，从二00九年七月一日起至二0七九年六月三十日止”为无效条款，变更为“二、租赁期限：租赁期为贰拾年，从二00九年七月一日起至二0二九年六月三十日止”；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：吴志明与被告郑润金是夫妻关系，与被告吴婉艺是父女关系，与被告吴嘉杰是父子关系，吴志明现已死亡，由于吴志明的父母已经去世，所以，三被告是吴志明的第一顺序的法定继承人。2009年7月1日，原告与吴志明签订《土地租赁合同》，出租位于永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场，面积约1150平方米，年租金1300元，期限为70年，从2009年7月1日至2079年6月30日。原告把上述土地交付给吴志明使用，吴志明也支付了70年的租金91000元。今年上级检查，发现租赁期限70年，已经违反法律规定。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。现请求确认原告与吴志明于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》“二、租赁期限：租赁期为柒拾年，从二00九年七月一日起至二0七九年六月三十日止”为无效条款，已侵害原告的合法权益，请求变更为“二、租赁期限：租赁期为贰拾年，从二00九年七月一日起至二0二九年六月三十日止”，为了维护原告的合法权益，特此起诉，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇辩称，一、本案原告尚不具备诉权，即实体意义上的请求权。原告现在起诉，属于滥用诉权，应依法驳回其起诉。诉状中原告认为，双方于2009年7月1日签订《土地租赁合同》，租赁期限70年即至2079年6月30日，已侵害原告的合法权益。然而，实际上原告的合法权益并未受到侵害。因为，原告并不能列举其合法权益在客观上受到侵害的事实。另一方面，假定就原告主张的按合同法第214条规定，租期按20年计算，而被告按租赁合同约定的70年进行租用；租用20年后，侵害了原告的合法权益；那么，也只有在超过20年之后，原告所主张的合法权益，才会按原告所说的受到侵害。也即应待到2029年7月1日之后，原告才可以提出该主张。显然，现在原告主张其合法权益受侵害，明显不符合事实，缺乏相应的事实依据。换言之，原告现在行使请求权，明显存在法律上的障碍。我国《民事诉讼法》赋予当事人能够实施相应诉讼行为的，是当事人的诉权，在实体法上所体现的是请求权。如过去的《民法通则》，以及现在的《民法总则》中所规定的。当事人只有在拥有诉权的情况下，才能够行使其请求权。过去的《民法通则》，以及现在的《民法总则》，均明确规定了当事人在权利被侵害时，才可行使请求权。否则，其所行使的请求权，就明显存在瑕疵。就本案而言，双方租赁合同约定的租赁期至2079年6月30日，如果原告认为应按20年计算租期；那么也应待到2029年7月1日，原告才可行使其请求权。至于到时原告能否取得实体上的胜诉权，那是另一回事，另当别论。根据《最高人民法院关于适用的解释》第208条规定，立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。很明显，原告认为其合法权益被侵害，但举不出在客观上被侵害的事实，而认为租期应按20年计算，那么也只有在2029年7月1日以后，才可以认为在客观上其合法权益被侵害，才拥有相应的请求权。很明显，原告现在匆忙起诉，在主观上，急于求成、弄巧成拙；在客观上，缺乏相应的事实和理由；在法律上，行使了明显存在瑕疵的请求权，属于滥用诉权。二、原告请求确认其与吴志明于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》“二、租赁期限：租赁期为柒拾年，从二OO九年七月一日起至二O七九年六月三十日止”为无效条款，不符合实际，明显站不住脚。1、双方所签订的《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同签订后，吴志明已全面履行了合同，按合同约定全额付清了70年租金人民币91000元。2、案涉《土地租赁合同》中的租赁期限，不受《中华人民共和国合同法》第214条的调整。在合同法起草过程中，对于是否将国有土地使用权出让与转让、国有土地租赁纳入合同法调整范围，存在不同的意见。1995年1月，专家学者提交《统一合同法建议草案（第一稿）》，其中，有关合同种类的条文将“租赁合同”列为第十二章，将“土地使用权出让与转让合同”列为第十四章。而1995年10月的建议草案第二稿、1996年6月的建议草案第三稿以及1997年5月的建议草案第四稿，均删除了“土地使用权出让与转让合同”一章。1999年3月15日，第九届全国人民代表大会第二次会议正式通过《合同法》，并没将“土地使用权出让与转让合同”列为第十四章。由此可见，立法机关有意回避将《合同法》第十三章关于租赁合同的规定可以直接适用于国有土地租赁、出租的问题，而主张将国有土地租赁、出租问题留给实践进行试点探索。因此，根据立法精神，案涉《土地租赁合同》中的租赁期限，不受《中华人民共和国合同法》第214条的调整。2010年12月8日，广东省高级人民法院对东莞市中级人民法院“关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复”，批复中对当事人50年的租赁期限，认定其租赁合同有效。很明显，正因为《合同法》第214条中租赁期限二十年的限制，不适用于土地租赁这种特殊的租赁物。从另一角度上而言，我国土地管理法制定时虽然限制农村集体土地的出租，但近年来随着农村集体土地制度的改革，以及集体土地资源的逐步开放，法院对于土地租赁案件的租赁期限逐步放开，没有参照《合同法》第214条规定，以适用市场经济发展的需要。就如上述广东省高院的批复一样。不言而喻，从比较上而言，集体土地的租赁期限，可以按当事人租赁合同的约定50年；那么，本案国有土地的租赁，更可按原、被告双方合同约定的租期70年。这一点，请法庭给予充分重视。3、国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）第4条提到，“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。……；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”显然，上述《规范国有土地租赁若干意见》并没限制国有土地租赁不能超过20年，也即是说，根据上述国土资源部第222号文的规定，国有土地最长租赁年限可以达到70年。显然，涉案租赁合同的国有土地租赁期限70年，并未超过上述规定的最长期限。4、《中华人民共和国合同法》第214条关于“租赁期限不得超过20年”的规定，属于管理性规定，而非禁止性强制性规定。因为，它并不损害国家利益和社会公共利益。如果损害国家利益和社会公共利益，法律必然采用禁止性规定。因此，结合本案实际，双方仍可继续履行合同。何况，原告已收取了全部租期的租金，被告方已对该处进行了建设。因此，本案不宜适用《合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，而应按照上述国土资源部第222号文的规定。同时，也应参照上述广东省高级法院粤高法民一复字[2010]17号之规定。当时双方在租赁合同中约定租赁期限70年，是当时双方的真实意思表示。原告提供给我方的国有土地使用证（复印件），其中没有设定使用期限，即永久性使用。正因为这样，签订合同时才约定租赁期限70年，即国土部门规定的最长使用年限。三、涉案土地租用后，我方在上述土地上建设停车场，当时，停车场工程由包工头吴金明承包。包括对废旧房屋进行拆除、清除杂土、砌围墙、对土地进行回填并打C25砼地坪面、规划停车位、搭建屋顶等。工程于2015年12月3日完工，工程总价款人民币560000元，已全部付清。从这一点上可见，因为原告允许租用70年且允许建设，我方才投入了这么大的资金。如果因为租期问题而造成损失，原告应赔偿全部的损失。四、停车场的大门，位于原永汉糖烟酒批发部的仓库。如果将涉案的土地按界线隔开，竖一道墙；那么，涉案的土地将没有门户可进入（见图）。因为，停车场的大门位置，位于原永汉糖烟酒仓库的大门。另外，从双方2009年签订的“土地租赁合同”中的“四至”上看，也可略知一二。很明显，如果将涉案土地从停车场中隔开来，竖一道墙，那么，将出现没有门户可进入的状况。因此，原告主张租期变更为20年，试图于2029年收回该场地，是不切合实际的。从物的价值和利用率以及停车场的功能作用发挥上而言，原告若收回该场地，因没有门户进入而将失去其价值，其利用率也极低，从而不能发挥其物的功能作用。这一点，望请原告给予慎重考虑。同时，也请法庭给予充实重视，以确保其司法裁判的合理性和不矛盾性。五、目前，该停车场已办理合法的经营手续，正常对外，为周边居民的停车提供了日常便利。如果说，原告将涉案的土地收回，那么，必然损害答辩人的经营利益，特别是影响了周边住户的停车。如果这样，周边住户因难以停车而很可能将车辆停放于道路路边。那么，很可能会引发道路交通安全、治安等方面的社会问题。这一点，望请法庭给予充分重视。六、2009年7月9日，最高人民法院发布了“关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见”（法发[2009]42号）。根据该指导意见的文件精神，人民法院审理该类案件时，“要切实依法维护国有土地使用权纠纷市场，……，准确把握物权法与合同法效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。另一方面，要采取多种途径、多种方式，化解纠纷、维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。”就如上述涉案的土地早已成为周边众多住户的停车场一样。如果处理不当，很可能会引起众多停车户的意见和不满，甚至可能引发其他方面的社会矛盾。这一点，恳请法庭给予充分重视。本院经审理查明事实如下：原告是龙门县*******（即永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场）土地使用权人，国有土地使用证号：龙国用（1998）字第110070号。2009年7月1日，原告与吴志明签订《土地租赁合同》，约定出租方（甲方）为永汉供销社，承租方（乙方）为吴志明，双方主要约定，甲方同意将位于永汉镇第一街原永汉供销食品加工场土地出租给乙方使用，1.租赁土地地点面积及四至：租赁土地位于永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场，面积约壹仟壹佰伍拾平方米。四至范围：东至原永汉百货仓库，南至永汉粮所，西至供销社房屋约7米空地，中国联通有限公司惠州分公司转叉塔1.2米，北至永汉糖烟酒仓库（具体按国有土地证双方确认）。2.租赁期限：租赁期为柒拾年，从2009年7月1日起至2079年6月30日止；3.租金及缴交办法：租赁土地每年的租金为人民币1300元，租赁土地柒拾年的总租金为91000元。缴交办法：乙方在签订本合同之日一次性付清。原告在甲方处盖章，吴志明在乙方处签名。合同签订后，吴志明交付涉案土地七十年的租金91000元给原告。原告将涉案土地交付给吴志明使用。2010年2月1日，被告吴嘉杰参与竞拍，竞买取得与上述土地相邻的龙门县*******永汉糖专站批发部房产及1133平方米国有土地使用权。2015年至2016年间起至今，上述二地块用途为停车场。庭审中，原、被告确认租赁物当中包括数间破旧瓦房，被告表示其在进行停车场改造时已将破旧瓦房拆除。吴志明于2020年初去世，五被告表示吴志明未立有遗嘱。吴志明遗产第一顺序继承人有其母亲张海娇、妻子郑润金、女儿吴婉艺、儿子吴嘉杰、儿子吴俊杰。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。结合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、原告在本案中是否具备起诉的权利？二、案涉《土地租赁合同》第二条关于租赁期限的合同条款的效力应当如何认定，合同期限应否变更？一、关于原告在本案中是否具备起诉权利的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案原告是案涉土地租赁合同的当事人，与本案存在直接的利害关系；其起诉有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，且本案属于本院受理的民事诉讼范围和本院管辖，故原告是本案适格的主体。被告提出原告合法权益未受到侵害不具备起诉权利的抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳。二、案涉《土地租赁合同》第二条关于租赁期限的合同条款的效力应当如何认定，合同期限应否变更的问题。国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”、第二十九条“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定”。本案所涉租赁土地为城镇国有土地，非农村集体土地，本案应参照上述行政法规与适用《中华人民共和国合同法》予以调整。原告系土地使用权人，其将原有已开发的加工场土地出租给吴志明，系双方之间的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，土地使用权租赁关系依法成立。案涉《土地租赁合同》第二条约定“租赁期限：租赁期为柒拾年，从2009年7月1日起至2079年6月30日”，原告请求确认该合同条款无效，变更合同期限为20年。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故本院确认案涉《土地租赁合同》第二条超过20年的部分条款，因违反法律规定无效，即该条款中2029年7月1日起至2079年6月30日合同期限约定无效，2009年7月1日起至2029年6月30日合同期限约定在法律允许的期间范围内，对双方当事人具有法律约束力。案涉部分合同期限条款无效自始没有法律约束力，不影响其他部分合同期限效力，其他部分合同期限仍然有效，且案涉合同不存在可变更与须变更之情形。因此，对案涉合同期限有效部分无须进行变更。被告抗辩《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的租赁物是针对现实生活中普通的租赁物，不是针对土地、房屋特殊的租赁物，没有事实和法律依据；提出可参照农村集体土地相关政策、法规确定租赁期限，该意见与法律规定不符。因此，对被告上述之抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告龙门县永汉供销社与吴志明于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》第二条：“租赁期限：租赁期为柒拾年，从2009年7月1日起至2079年6月30日止”其中2029年7月1日起至2079年6月30日合同期限约定无效。二、驳回原告龙门县永汉供销社的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预缴），由被告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年十二月三日法官助理 梁丽丹书 记 员 夏晓敏（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。