河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8577号上诉人（原审被告）：洛阳市聚元置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区八一路**院宏伟世纪大厦**。法定代表人：安东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张一景、焦江波，河南尊泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市西工区学大教育培训学校，住所地：河南省洛，住所地：河南省洛阳市西工区凯旋西路**凯旋国际广场**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：程波，该学校顾问。委托诉讼代理人：刘澍，该学校校长。委托诉讼代理人：周秋爽，该学校行政主管。上诉人洛阳市聚元置业有限公司（以下简称聚元置业）与被上诉人洛阳市西工区学大教育培训学校（以下简称学大教育）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。聚元置业上诉请求：1．撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初5990号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律明显不当，双方签订的《学大教育拓展营建租赁合同》己履行完毕，该合同在订立时不存在显失公平的情形，一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十四条为由判决上诉人退还租金于法无据。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。具体理由如下：1．租赁合同中双方当事人的全部义务均已依约履行完毕，不存在提前解约的情形，该合同因义务履行完毕而依法终止。2020年2月15日，被上诉人向上诉人发函称，因受新冠疫情影响，其决定提前解除租赁合同。2020年2月17日，上诉人向被上诉人回函称，针对今年发生的新冠疫情，目前并未有官方正式发文疫情会持续到2020年5月31日（即租赁合同期满之日），因此不同意解除租赁合同。后经双方协商，上诉人与被上诉人于2020年6月1日签订《房屋交接协议》，该协议明确：“合同期间自2019年6月1日起至2020年5月31日止，经双方协商确认，于到期日不再继续租赁”。也就是说，租赁合同并未提前解除，被上诉人向上诉人发函后，上诉人及时回函进行沟通，并最终经双方协商一致才签订了《房屋交接协议》，确认租赁合同系因到期不再续租，不存在一审法院认定的“学大教育向聚元置业提出解除合同以避免损失的扩大，聚元置业对此未予以妥善处理”的情形。租赁合同双方的全部义务均己依约履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，涉案租赁合同因债务履行完毕而依法终止。2．被上诉人在租赁合同己依约履行完毕后，要求变更租金，于法无据，一审法院判决上诉人返还租金50000元，明显属于适用法律错误，依法应当改判。无论被上诉人是以何理由要求变更合同租金，均应当在合同签订后、终止前提出。然而被上诉人却在租赁合同终止后，又要求变更租金，其诉求没有任何法律依据。租赁合同签订时，新冠疫情尚未发生，该合同在签订时并不存在显示公平的情形。然而一审法院却以《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项之规定为由，即：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”判决变更租赁合同租金，要求上诉人返还被上诉人50000元，明显属于适用法律错误。综上，一审判决事实认定错误，适用法律明显不当，请求贵院依法撤销原判，支持上诉人的全部上诉请求。学大教育辩称，2020年1月27日河南省教育厅已经在官方网站上公布了疫情防控工作的紧急通知，被上诉人收到该通知后不知道何时能够复工，决定对案涉房屋所在学校进行关闭。根据双方签订的租赁合同第13.1条约定，被上诉人向上诉人提出解除合同，上诉人对此未进行妥善处理。被上诉人认可一审判决，要求维持原判。学大教育向一审法院起诉请求：1．聚元置业退还学大教育房屋租金97833元；2．聚元置业承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2019年，甲方（××）聚元置业与乙方（××）学大教育签订《学大教育拓展营建租赁合同》，合同约定：租赁物位于洛阳市西工区凯旋西路16号凯旋国际广场402号即涉案房屋，面积691.42平方米；租赁期间为2019年6月1日至2020年5月31日；每年租金为587000元；租金支付方式为半年一付；若发生不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，双方各自承担相应的责任。房产修复费用由甲方承担，在房产修复或重建期间，甲方同意乙方可免交租金及其他费用，待房产恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期相应顺延。因不可抗力或其他事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，导致乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，本合同不宜继续履行，则乙方可提前终止本合同而无需承担任何法律责任。合同终止时双方应按实际租用天数即时结清租金及其它各项费用。协议签订后学大教育于2019年8月缴纳了租金293500元，2019年10月缴纳了租金293500元。2.2020年1月27日河南省教育厅发布《关于进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》，要求立即暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间根据疫情防控工作情况另行通知。各地教育部门要会同市场监管等部门将相关要求传达到各培训机构，并做好监管工作。2020年2月15日学大教育向聚元置业发《房屋退租公函》，写明：由于在经营期间，××nCoV”疫情，教育部门强制要求任何机构不得复课经营，截止今日，复课时间仍不得而知，此状况已直接造成我校资金链断开，无力维系正常营业；鉴于上述原因我方决定于2020年2月正式关闭该校区，截止至2020年2月29日我校将提前于合同终止日退租该处房屋、解除房屋租赁合同，望贵司同意并及时与我校配合，完成提前退租的相关手续办理，但在搬离截止日当日我校仍保证房屋其它有关费用结算完毕。2020年2月27日聚元置业向学大教育发《回函》，写明：贵单位的《房屋退租公函》我公司已收悉；双方签署的房屋租赁合同目前尚未到期，且我公司已经履行合同约定的义务，不存在双方约定解除的情形；针对今年发生的“新冠疫情”，目前并未有官方正式发文疫情会持续到2020年5月31日（合同期满日），因此并不影响双方合同的继续履行；鉴于此，不同意解除双方的房屋租赁合同，不应退还房屋租金，如果贵单位仍坚持单方解约，可能会构成违约，并承担相应的法律责任。2020年6月1日双方签订《房屋交接协议》，写明学大教育已经于2020年5月31日前搬离涉案房屋，并根据合同约定将不可移动的装饰装修、照明、消防设施、配电设施、卫生间等以现状保留在房间内；学大教育已经结算完毕涉案房屋的物业费、水电费，并无拖欠。一审法院认为，2019年学大教育和聚元置业在平等自愿的基础上签订《学大教育拓展营建租赁合同》，该协议对双方均具有约束力。聚元置业依约为学大教育提供了涉案房屋，学大教育也依照约定在2019年10月缴纳了2019年12月1日至2020年5月31日的房租293500元。虽然学大教育在新冠疫情之前已经缴纳了全部租金，但学大教育在订立合同和缴纳租金时并不能预见会因新冠疫情防控措施而影响其营业收入的情形，且该情势属于不能避免不能克服的，同时学大教育向聚元置业提出解除合同以避免损失的扩大，聚元置业对此未予以妥善处理，考虑到学大教育在此情形下仍按照《学大教育拓展营建租赁合同》支付租金显失公平，综合合同的履行情况、双方的过错程度以及不可抗力等因素，根据公平原则，该院酌定聚元置业向学大教育退还租金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洛阳市聚元置业有限公司于本判决生效后十日内向洛阳市西工区学大教育培训学校退还租金50000元；二、驳回洛阳市西工区学大教育培训学校的其他诉讼请求。如洛阳市聚元置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2244元，减半收取1122元，由洛阳市西工区学大教育培训学校负担549元，洛阳市聚元置业有限公司负担573元。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，学大教育和聚元置业签订的《学大教育拓展营建租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。因新冠肺炎疫情影响，河南省教育厅于2020年1月27日下发通知，要求立即停办各类校外培训机构所有下线课程和集体活动，因疫情防控措施导致被上诉人合同履行困难，并且双方签订的租赁合同中也明确约定因不可抗力或其他事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，导致乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，本合同不宜继续履行，则被上诉人学大教育可提前终止本合同。综上，被上诉人于2020年2月15日向聚元置业发函要求终止合同的履行，避免损失扩大，符合双方合同约定及当时的实际情况。而上诉人在收到该函件后拒绝终止合同，对此亦未予以妥善处理。鉴于被上诉人学大教育在提出终止合同后也未及时将房屋返还给上诉人，故综合考虑本案实际情况及学大教育已经在2019年10月向聚元置业缴纳了2019年12月1日至2020年5月31日的房租293500元的事实，一审判决上诉人向被上诉人返还50000元租金，符合相关法律规定，并无不当。综上所述，聚元置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人洛阳市聚元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 睿二〇二〇年十二月二十八日代书记员  郭海涛