安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终1000号 上诉人（一审原告）：解枫，男，1968年8月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：赵振龙，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴安徽，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系安徽省泰鑫房地产开发有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，安徽省泰鑫房地产开发有限公司工作人员。 一审第三人:左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 一审第三人:安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公室**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人解枫因与被上诉人黄劲松、一审第三人左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年10月21日对本案进行了公开开庭审理。上诉人解枫的委托诉讼代理人赵振龙、吴安徽，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，一审第三人左立兵（玄凯公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解枫上诉请求：撤销一审判决，改判支持解枫的一审诉讼请求。事实与理由:1、在宿州市埇桥区人民法院及合肥市中级人民法院查封案涉房屋之前,解枫与玄凯公司已签订合法有效的商品房买卖合同。玄凯公司因欠付宿州城市热力有限责任公司（简称热力公司）工程款无力支付,双方于2016年1月20日订立《以房抵款协议》。为细化协议内容,玄凯公司与解枫于2016年1月26日签订《商品房买卖合同》。《以房抵款协议》及《商品房买卖合同》均系双方自愿协商一致的结果,内容真实，合法有效。宿州市埇桥区人民法院因另案查封涉案房屋时间为2016年10月9日,解封时间为2018年11月22日,合肥市中级人民法院因黄劲松与玄凯公司的民间借贷纠纷于2018年10月11日轮候查封了含案涉房产在内的玄凯公司的房屋。从时间顺序看,解枫与玄凯公司签订书面合法有效的合同在先,一审法院查封本案房产在后。2、解枫于合肥市中级人民法院查封案涉房产之前已合法占有房屋。解枫和玄凯公司于2016年1月26日签订《商品房买卖合同》后,玄凯公司即将房屋交付手续办妥交给解枫,解枫与物业公司办理相关入住手续,随后领取钥匙对房屋进行装修使用。玄凯公司在《商品房买卖合同》订立后把房屋实际交给解枫,即视为转移对房屋的控制、占有,解枫占有房屋时间在一审法院查封房屋之前,一审法院认为解枫提供的部分后期水电费发票不能证明解枫在被查封前实际占有该房屋,属认定事实错误。3、案涉房屋未办理过户登记系玄凯公司原因造成,非解枫自身原因。玄凯公司在与解枫订立以房抵款协议及商品房买卖合同之前,已经取得包括案涉房屋在内的商品房销售许可,但因案涉房屋所在楼盘后期整体未通过验收,导致玄凯公司无法办理房屋产权的设立登记,玄凯公司的资金监管账户因诉讼案件被法院查封,无法办理产权登记,整个水木清华小区三期楼盘至今都未能解决该问题。解枫占有房屋后,多次要求办理产权过户,因上述原因一直无果,玄凯公司已经说明该事实,且水木清华小区三期住户为办理房屋产权事宜多次到宿州市政府上访要求解决。4、《商品房买卖合同》约定的房产交付时间为2015年9月13日,系玄凯公司工作人员笔误造成,玄凯公司已经提供证明材料，此处笔误不影响《商品房买卖合同》的有效性。 黄劲松答辩称：1、热力公司与玄凯公司之间不成立以物抵债法律关系，解枫一审阶段提供的证据自相矛盾，且系司法查封后入住，一审法院认定事实清楚。解枫在一审中提供了《以房抵款协议》，但该协议并无玄凯公司与热力公司共同确认的对账单、转账明细等证据予以佐证，不能充分证明玄凯公司与热力公司之间存在的以物抵债法律关系。解枫提供的《商品房买卖合同》中约定的交付时间与合同签订时间、以房抵款协议形成时间均矛盾，真实性存疑。相关水电费发票最早形成于2019年7月，在案涉房屋于2016年10月9日被司法查封之后，也与解枫在一审的陈述不符，解枫系无权占有使用案涉房屋，不能产生对外公示的效力。2、解枫未向玄凯公司支付任何购房款，未办理产权变更登记手续，不符合相关法律关于案外人排除强制执行的要件，一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是出于对正当案外买受人合法权利的特别保护而设置的特别规则，所要保护的权益是案外人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系。本案中，解枫未提供充分证据证明其曾向玄凯公司实际支付过任何购房款。即便案涉房屋为玄凯公司以物抵债之标的物，亦仅能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另外一个债权的实现。解枫与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》仅能作为玄凯公司履行债务的变通方式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对案涉房屋的物权期待权。解枫一直未办理产权变更登记手续，且未提供证据证明非因其自身原因导致未办理产权变更手续。 左立兵、玄凯公司共同述称，同意解枫的上诉请求及事实与理由。 解枫向一审法院起诉请求:判决对玄凯公司抵付给解枫的位于安徽省宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西的水木清华小区18#楼2501室房产不得执行。 一审法院查明：热力公司与玄凯公司分别于2012年6月、2013年5月、2013年8月、2014年10月，签订水木清华小区一期、二期、三期供暖管道工程安装合同，由热力公司为玄凯公司进行供暖管道安装施工。工程施工完毕并交付玄凯公司后，因玄凯公司无力给付全部工程款，双方就欠款部分于2016年1月20日经协商达成《以房抵款协议》。根据协议约定，涉案房产作价抵付给解枫。 一审法院另查明：案涉水木清华小区18#楼2501室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除对上述房产的查封。黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，本院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。合肥市中级人民法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。合肥市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向合肥市中级人民法院申请强制执行，合肥市中级人民法院于2019年7月5日立案，执行过程中，于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人解枫遂向合肥市中级人民法院提出书面异议。合肥市中级人民法院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异124号执行裁定书，裁定驳回解枫的异议申请。2019年12月30日，解枫提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于解枫对案涉的18#楼2501室房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。本案中，解枫虽然提供了热力公司与玄凯公司于2016年1月20日签订的《以房抵款协议》、解枫于2016年1月22日与热力公司签订的《房屋买卖合同》、解枫与玄凯公司于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》，约定以单价4500元/平方米购买案涉的18#楼2501室商品房。但与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》后，解枫与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的依据。解枫与玄凯公司既没有进行不动产物权变更登记，也没有提供证据证明非因解枫自身原因导致未办理过户登记，案涉18#楼2501室房屋仍在玄凯公司名下。且解枫提供的案涉18#楼2501室《商品房买卖合同》约定的交付时间为2015年9月13日，早于合同签订时间2016年1月26日，也早于《以房抵款协议》形成时间，在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，虽然有物业公司交纳物业费的收据，并主张其于2016年3、4月份入住案涉房屋内，但解枫提供的相关水、电费发票在2019年7月和12月9日期间，不能证明解枫在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。玄凯公司于2020年3月12日出具的《情况说明》、《说明》，证明案涉商品房交付时间书写笔误及未办理房产过户手续系因未通过规划验收的事实，不予采信。故解枫不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产的强制执行，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回解枫的诉讼请求。一审案件受理费9351元，由解枫负担。 解枫二审向本院新提交四组证据。 证据一、宿州市房地产管理局文件四份，即市政（2017）96号、市房政（2017）99号、市房政（2019）44号、受理告知书；银河社区水木清华小区业主委员会证明；宿州市住房和城乡建设局关于请求督促滁州市凯荣建设集团有限公司配合工作的函；宿州市埇桥区三八街道办事处的受理告知书；宿州市水木清华小区业主委员会提供的水木清华小区关于不动产登记的诉求、玄凯水木清华业主委员会关于通知玄凯公司尽快完善相关设施的知照函；左立兵承诺函；玄凯公司开具的情况说明2份；宿州市埇桥区人民法院冻结玄凯公司银行账户的通知书4份。证明：案涉房屋未办理产权登记，是玄凯公司的原因所导致，并非是解枫的原因。 证据二、宿州供电公司提供的水木清华小区18#2501室解枫用户基本信息表、2016年6月-12月电费清单、缴费通知单，宿州中燃城市燃气发展有限公司燃气缴费记录表、宿州供水公司提供的水木清华小区18#2501室用户信息登记表、水费发票、宿州市诚嘉物业有限公司提供的水木清华小区供水证明，宿州市诚嘉物业有限公司提供的水木清华小区18#2501室住户上房证明，玄凯公司提供的证明。证明：解枫于2016年1月底取得水木清华小区18#2501室后，已实际占有使用该房屋。 证据三、宿州市水木清华小区18#2501室《商品房买卖合同》、玄凯公司提供的证明，证明：解枫在案涉房屋被查封前已与玄凯公司签订《商品房买卖合同》。 证据四、宿州市不动产登记中心提供的宿州市不动产登记信息查询结果、结婚证，证明：案涉房屋为解枫夫妻的唯一住房。 黄劲松质证意见：证据一，对宿州市房地产管理局的四份文件及银河湾社区水木清华小区业主委员会证明、宿州市住房和城乡建设局的函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对宿州市水木清华小区业主委员会提供的水木清华小区关于不动产登记的诉求、玄凯水木清华业主委员会关于通知玄凯公司尽快完善相关设施的知照函的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议；对左立兵承诺书的真实性、合法性、关联性均有异议；对玄凯公司出具的情况说明的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议；冻结存款通知书与本案无关。证据二，对水电气费查询单的真实性、合法性无异议，解枫于2017年2月才支付燃气费，表明实际入住时间是在被查封后；物业费收据是玄凯公司单方出具，对真实性、合法性、关联性不认可；宿州市诚嘉物业有限公司的说明是2020年5月出具的，反映的事实与本案没有关联性，对真实性、合法性、关联性不认可。证据三，《商品房买卖合同》一审已提交，不属于新证据，不予质证；2020年10月13日的证明，玄凯公司未加盖公章，形成时间在一审审理之后，仅有签字，无法核实签字人与玄凯公司的关系，对真实性、合法性、关联性及证明目的不认可。证据四，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。 左立兵、玄凯公司质证意见：认可解枫的举证。 解枫二审所举证据及证明目的同一审，其他各方的质证意见亦同一审。黄劲松、左立兵、玄凯公司在一、二审中均未提交证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明：一审庭审中，黄劲松称对热力公司与玄凯公司之间存在建设工程施工合同关系无异议。解枫一审举证了玄凯公司与热力公司签订的供暖管道安装施工合同、玄凯公司与热力公司签订的工程价款结算单、工程款发票、工程款税收完税证明、由热力公司盖章确认的供暖管道工程清算表、已付工程款的银行转账凭证、《以房抵款协议》、热力公司与解枫签订的《房屋买卖合同》、解枫支付热力公司购房款的收据等证据，玄凯公司对上述证据的真实性均无异议，经本院核实热力公司对上述证据的真实性无异议。供暖管道工程款清表载明了工程款的分期结算情况、工程款发票时间及金额、已付工程款的支付时间及金额、以房抵款的数额及时间等。已付工程款的银行转账凭证载明的内容与供暖管道工程清算表载明的已付工程款的支付时间及金额一致。《以房抵款协议》由玄凯公司与热力公司于2016年1月20日签订，主要内容为：一、热力公司承包玄凯公司开发的水木清华项目供暖工程，现工程完工经审计决算扣除质保金后，玄凯公司应付热力公司工程款2166109元，税票已提供齐全。二、玄凯公司同意将所开发的水木清华小区9#2502室、9#2503室、18#2501室、26#2506室和2507室，合计472.03㎡，单价4500元/㎡，作价2124135元抵付给热力公司作为支付供暖工程款（剩余款项待质保期完毕后结算），同时配合将上述房产签约到热力公司提供的人员名下（戚开秀签约9#2502、2503室，曹金川签约2506室、2507室，解枫签约18#2501室）。 本院认为，本案二审的争议焦点是，解枫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 解枫一审举证了其与玄凯公司签订的《商品房买卖合同》，玄凯公司对该合同的真实性无异议。虽《商品房买卖合同》中手写的房屋交付时间为2015年9月13日前，早于合同落款处的签订时间2016年1月26日，但不足以据此否定案涉《商品房买卖合同》签订时间的真实性。玄凯公司的原签约经办人二审已出庭作证，就合同载明的交付时间问题进行了解释说明，且玄凯公司与热力公司签订《以房抵款协议》，指定案涉房屋抵给解枫以冲抵工程款的时间为2016年1月20日，亦印证了解枫与玄凯公司于2016年1月26日签订《商品房买卖合同》真实的高度盖然性。故，在黄劲松未申请对《商品房买卖合同》的落款签订时间进行司法鉴定的情况下，依据现有证据，综合分析本案实际情况，本院认定《商品房买卖合同》签订于2016年1月26日，该时间明显早于案涉房屋的被查封时间。《商品房买卖合同》载明的房屋用途为住宅，解枫二审举证的的宿州市不动产登记信息查询结果、结婚证等证据，黄劲松对其真实性无异议，证明解枫夫妻名下在宿州市无其他用于居住的房屋。解枫一审举证的玄凯公司与热力公司签订的供暖管道安装施工合同、工程价款结算单、工程款发票、工程款税收完税证明、供暖管道工程清算表、玄凯公司支付工程款的银行转账凭证等证据，证明玄凯公司与热力公司之间存在真实的建设工程施工合同关系及结算关系。玄凯公司与热力公司于2016年1月20日签订的《以房抵款协议》明确约定，玄凯公司以包括案涉房屋在内的5套房屋抵充其欠付的2124135元工程款，明确指出玄凯公司将案涉的水木清华小区18#2501室房屋抵给解枫，以房抵款2124135元与热力公司加盖公章确认的供暖管道工程清算表载明的以房抵房款数额完全一致，彼此能够相互印证。玄凯公司于2016年1月22日与解枫签订《商品房买卖合同》，于2016年4月22日向解枫开具购房发票，并将案涉房屋实际交付解枫占有居住，说明《以房抵款协议》已实际履行，热力公司以工程款向玄凯公司冲抵了案涉购房款，案涉房屋价款已实际支付。且从解枫与热力公司签订的《房屋买卖合同》、热力公司向解枫开具购房款收据等内容反映出，热力公司以其工程款抵付解枫的购房款，是以解枫向热力公司支付相当数额的款项为对价的。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，解枫对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋执行的诉讼主张，应予支持。 综上，解枫的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01民初180号民事判决； 二、停止对安徽省宿州市埇桥区银河三路以北、磬云北路以西的水木清华小区18#楼2501室的执行。 一审案件受理费9351元及二审案件受理费9351元，均由黄劲松负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理吴辉 书记员徐珍妮