河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4994号 上诉人（原审原告）：牛某，男，1961年7月14日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 被上诉人（原审被告）：张某，男，1971年5月19日出生，汉族，现住馆陶县。 委托诉讼代理人：乔学广，河北国尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：康某，女，1971年1月6日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王照强，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常泽民，河北浩博律师事务所律师。 上诉人牛某因与被上诉人张某、康某确认合同无效纠纷一案，不服河北省馆陶县人民法院（2020）冀0433民初919号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛某、被上诉人张某及其委托诉讼代理人乔学广、被上诉人康某委托代理人王照强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 牛某上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：1、一审法院认定2008年5月26号康某与张某签订简易销售合同，认定事实错误。该合同系康与张当庭提供，我本人对此合同从未见过，也未授意任何人签署过此合同。2、一审法院认定2016年7月9日康持牛的委托书与张续签了房屋买卖合同，认定事实错误。事实是2016年7月9日康假借我的名义，持我2013年给康出具的办理宾馆营业执照的委托书与张签订的买卖合同。3、一审法院认定2016年9月19日康向丛台区人民法院起诉离婚，这并非康第一次起诉。康在婚诉讼中提到，她在2015年就向法院提起过离婚诉讼。康在2016年与张的买卖行为，明显侵犯了牛合法权益。4、一审法院认定张属于善意购买，认定事实错误。《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了善意取得的条件，本案不符合善意取得的条件。综上，康未经牛同意，擅自处分夫妻共同财产，其与张签订的房屋买卖协议应属无效，张不能善意取得房屋所有权，应当归还该房屋。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判。 张某答辩称，2016年，张通过报纸小广告联系康购买案涉房屋，当时在康出示了和牛的结婚证、2008年牛亲笔签名的买卖合同和授权康买卖房屋的委托书，牛签名的房屋销售合同不止一个，有将近二十多人，张有足够理由相信牛是完全知情的。2016年购买后，张对该处房屋进行了修缮和翻建，在长达五年的时间里没有任何人提出任何异议。期间，张曾用涉案房产做过抵押贷款，牛的女儿经手此事，也未提出异议。在牛和康的离婚案件里，双方对案涉房产只字未提，可以看出当时牛对康出售案涉房产是完全知情的，不然一定会提出分割财产。退一步讲，假设牛对买卖合同不知情，根据《中华人民共和国物权法》的规定，张购买时是善意的，并支付了合理价款，已实际占有了不动产，完全符合善意取得的规定。综上，牛在明知案涉房产已出售给张的情况下，恶意诉讼，使答辩人耗费了大量精力和物力，张保留要求牛赔偿律师费的权利。 康某答辩称，1、案涉房屋买卖牛知情，2008年5月26日的买卖合同中有牛的签字，案涉房屋已交付张使用至今。2、案涉房屋出售价格高于市场价格，是正常的市场交易行为，不存在欺诈、欺骗。房屋买卖货物合法有效，一审判决结果正确，应予维持。 牛某向一审法院起诉请求：1．判令康与张的房屋买卖行为无效；2．判令被告张返还原告房屋；3．被告承担该案诉讼费。事实与理由：原告牛与被告康原为夫妻关系，2005年6月5日登记结婚，双方均系再婚，2006年3月3日生育一男孩，在2017年3月3日丛台区人民法院判决离婚，婚生男孩由被告康抚养。在夫妻关系存续期间，购买了位于馆陶县（办公楼三层共75间房），该房屋产权尚未登记，但实际由原告牛2002年出资50万购买，法院生效的调解书可证明原告牛是该房产的所有权人。康于2015年4月14日和2016年9月19日分别提起两次离婚诉讼，分割财产的诉讼请求中隐瞒了此处财产。由于牛想保留该房产所有权，故没有分割此处房屋。在夫妻关系存续期间，该处房屋就一直处于对外租赁状态。2017年3月3日法院判决离婚时，康仍对牛春安称该房屋处于对外租赁状态。由于婚生男孩由康抚养，牛就允许康收取租赁费。2020年3月20日，牛得知该房屋已被康卖给被告张，牛与亲戚一同去找过被告张，张声称是康以65万元的价格卖给他本人的，双方有合同，牛希望看一下他们之间的合同，但被告张拒绝提供二人的合同。2020年3月21日，牛给康发短信询问此事，但没有任何回复。2020年4月12日，牛找到康询问此事，康认了她与张的买卖关系。牛认为，康隐瞒出售该房屋行为违反了《中华人民共和国婚姻法》第四十七条，涉及转移、隐匿夫妻共同财产。依据最高人民法院《婚姻法司法解释三》第十一条规定，一方未经另一方同意出售共同共有房屋，第三人善意购买，支付合理价款，并办理产权登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。被告张明知牛不在场、未办理产权登记、且交易价格远低于市场价，不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意购买的规定。综上，康与张的买卖行为严重侵犯了牛的合法权益，原告多次找到被告协商此事，均未果。 一审法院认定事实：牛与康于2005年6月5日登记结婚，一审法院已生效（2007）馆民初字第416号民事调解书证实，馆陶县供销合作社联合社XX公司将三层办公楼（共计75间）及所占院落（东至XX公司家属楼东墙，南至大门北边门垛南沿，东端与南边住房界向北七米为界点与棉麻公司家属楼东墙齐）以50万元价款转让给牛所有。2008年5月26日康与张签订由原告签名的简易房屋销售合同。2016年7月9日康持原告牛的委托书与张延签了房产买卖合同，康将XX公司土地使用证、房产证及一审法院（2007）馆民初字第4**民事调解书复印件交于张。康2016年9月19日向邯郸市丛台区人民法院起诉，要求与牛离婚，邯郸市丛台区人民法院于作出（2016）冀0403民初3672号民事判决书，判决准予康与牛离婚。 一审法院认为，在牛与康夫妻关系存续期间，牛、康与张签订房产买卖合同，被告张系善意购买。该房产买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告要求判令房屋买卖行为无效，对此项诉讼请求，原告应当提供证据加以证明。本案中，原告提供的证据不足以证明该主张成立，不利的后果应由原告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告牛的诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由牛负担。 本院二审期间，牛提交以下证据： 1、2020年4月17日牛与康通话录音。证明康在2020年4月17日之前一直称案涉房屋是对外租赁，根本没有提到过出售情况。 2、2020年5月1日牛与康通话录音。再一次说明了案涉房屋的买卖是康一人行为。 3、2020年3月13日牛给发的短信，短信内容为：“关于xx公司房子的事，我前后问过你几次，你前两次说租出去20年，昨天又说租出去50年，几次问你租了多少钱，你都支支吾吾，我就感觉这事情不对，今天我亲自回馆陶去核实，结果你以65万元售出。你口口声声说让我给留点什么，你说做的一切都是为了牛1。我那个楼近两千平方米，还有一个700多平方米的院子。那是我给儿子留下的不动产，你为了急于变现65万元就给我卖掉了。我忠告你马上把钱退还给张延刚，合同作废。否则你应该知道伪造委托书是什么行为，如果不按我说的去做，我会毫不客气地起诉你，后果自负”。 康的质证意见：对两份录音的真实性无异议，证明目的有异议。录音中康均提到xx公司的部分房屋牛也进行出售，录音中均是牛自己在陈述案涉房屋的买卖行为，康并没有认可案涉房屋买卖牛不知情。录音也可以证实2008年的销售合同是牛亲笔签名，录音并不能证明牛对案涉房屋的销售不知情。短信记录仅是牛自己在陈述，即便是康的手机号码，康对此也未予认可。 张的质证意见：同康的质证意见。 张提交以下证据： 1、2016年张购买棉麻公司房产一处，共计65万元整。康与牛是夫妻关系，康出示了牛亲笔签名的全权委托书一份、牛亲笔签名并加盖手章的合同二份、牛和康的结婚证、身份证复印件（均注明仅用于购买xx房产使用）、房产证、土地证原件各一份和19份租售合同。房款通过康提供的账号转款给康1、康2、郎3，提交转款记录四份，证明案涉房产是真实购买的。转账具体时间：2016年7月9日给康敏妹妹康2转账23万元；2016年4月25日转款5万元，4月26日转款14万元，这两笔钱都是转给康敏父亲康1；2015年1月7日，给康母亲郎3转账15万元。转账应该64万元，其他转账记录打不出来，另外1万元现金给了康。 2、一审法院调查笔录一份（2019年7月16日）。调查笔录证明牛当时下落不明，也证明当时存在买卖行为。 牛质证后认为：张提交的转账记录不够64万元，不真实。一审法院的调查笔录与本案没有关系。 康的质证意见：对转账记录认可，没有异议，认可收到65万元，该款项已经用于偿还牛的债务。对调查笔录没有异议。 本院对双方提交的证据的真实性予以认定。 二审另查明，二审庭审中，康和张认可日期为2008年5月26日的房屋销售合同系二人于2016年签订。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据审理查明的事实，2016年7月9日康与张签订了案涉房产买卖合同，日期为2008年5月26日的房屋销售合同也是敏与张于2016年签订，因2008年的房屋销售合同并未实际履行，故本案争议的焦点问题是2016年7月9日康与张所签房产买卖合同的效力。根据《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，牛和康尚未取得案涉房屋的产权证书，即使存在康未经共有人牛同意擅自处分共有财产的情况，根据上述司法解释的规定，康与张所签的买卖合同亦不属于无效合同。牛上诉主张康擅自处分夫妻共同财产，与张签订的房屋买卖协议无效的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，牛上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人牛担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国华 审判员  李忠军 审判员  武运红 二〇二〇年十二月八日 书记员  高 辰 ——