广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28193号上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳美味杰尔思英语教育科技有限公司。法定代表人：游然。委托代理人：敖亮，广东深宝律师事务所律师。委托代理人：邱清欢，广东深宝律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市人人乐商业有限公司。法定代表人：杨永银。委托代理人：杨德志。上诉人深圳美味杰尔思英语教育科技有限公司（以下简称杰尔思公司）与上诉人深圳市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初7642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杰尔思公司的上诉请求：1.维持一审民事判决第一项；2.变更一审判决第二项为：人人乐公司赔偿杰尔思公司装修费损失共计人民币856283.95元；3.撤销一审判决第四项。人人乐公司的上诉请求：1、判令人人乐公司不向杰尔思公司返还租赁保证金79839元；2、判令杰尔思公司向人人乐公司支付合同解除后未搬离期间租赁场地期间场地占用费221032元（暂计自2018年9月1日至2019年4月30日,后期计算至实际移交租赁场地之日止）；3、判令人人乐公司不向杰尔思公司支付装修损失265994元；4、杰尔思公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。杰尔思公司向一审法院起诉请求：1、判令人人乐公司返还杰尔思公司租赁保证金人民币78939元；2、判令人人乐公司赔偿杰尔思公司装修费损失共计人民币856283.95元；3、本案的诉讼费用由人人乐公司承担。人人乐公司向一审法院反诉请求：1、判决杰尔思公司向人人乐公司支付空调使用费31500元；2、判决杰尔思公司向人人乐公司支付合同解除后未搬离期间的场地占用费221032元（暂计自2018年9月1日至2019年4月30日）；3、杰尔思公司承担所有的诉讼费用。一审法院认定事实：一、杰尔思公司、人人乐公司签订租赁合同的情况：2016年，双方签订《宝安X购物广场项目商铺租赁合同》（以下统称“涉案租赁合同”），约定人人乐公司将桃源居购物广场项目1层G002号商铺（以下统称“涉案商铺”）出租给杰尔思公司使用，用途为教育培训，租赁面积为390平方米，租赁期限自2016年8月1日至2024年7月30日。二、杰尔思公司缴纳的租赁保证金数额：一审庭审中人人乐公司确认杰尔思公司已缴纳租赁保证金78939元，未予退回。三、租金缴纳情况：一审庭审中双方确认2018年8月31日前的租金已全部结清。四、涉案租赁合同解除时间：一审庭审中双方均确认涉案租赁合同于2018年8月31日解除。五、涉案租赁合同是否有效：人人乐公司向一审法院提交了涉案商铺的产权证及建设工程规划许可证，杰尔思公司对该证据予以确认，一审法院认为，上述证据可证明涉案商铺有合法产权，杰尔思公司与人人乐公司之间签订的涉案租赁合同内容真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。六、杰尔思公司是否已搬离涉案商铺：杰尔思公司向一审法院提交了“人人乐商业有限公司供应商撤场审批表”拟证明杰尔思公司已于2018年8月31日撤离了涉案商铺，人人乐公司对该份证据予以确认，但认为该证据仅能证明杰尔思公司向人人乐公司提出了撤场申请，人人乐公司予以同意，不能证明杰尔思公司已实际搬离，也不表明人人乐公司同意杰尔思公司在表中载明的撤场意见。经查，在上述审批表中，杰尔思公司于2018年8月27日向人人乐公司提出“由于人人乐商场出租给我司用于经营‘美味英语’的校区租赁场地CAD图红线区域占用商场整体消防通道，致使我司‘美味英语’校区无法取得消防验收许可证，因此该场地不具备出租条件，我司同意撤场”，人人乐公司回复“同意撤场”，并于2018年9月13日出具了结算意见：“经核实，门店邮件回复2016.11.26开业，2018.8.31撤，租金已从2016.11.26缴至2018.8.31，保证金78939元已收”，该表最后一行写明“撤场时间2018.8.31”。另人人乐公司于一审庭审中确认现涉案商铺属于空置状态。一审法院认为，以上事实足可表明杰尔思公司已于2018年8月31日撤离了涉案商铺，人人乐公司关于杰尔思公司未实际搬离的辩解不能成立。七、涉案租赁合同解除的责任问题：杰尔思公司主张人人乐公司向其出租的涉案商铺占用了商场疏散通道，致使杰尔思公司在进行室内装修消防验收时被消防部门评定为不合格，故杰尔思公司于2018年8月31日与人人乐公司解除了涉案租赁合同，人人乐公司应当承担违约责任。人人乐公司辩称其已交付了合格的租赁场地，杰尔思公司未按照规定进行装修设计施工，无法取得消防验收，相应的责任应由杰尔思公司自行承担，并称经人人乐公司现场了解，杰尔思公司完全可通过重新进行消防设计并施工，从而通过消防验收继而持续使用涉案场地。经查，杰尔思公司在涉案商铺交由其使用后即进行了室内装修工程设计，并将该设计报消防部门审核，消防部门于2016年11月3日出具深公宝消审[2016]第0828号建设工程消防设计审核意见书，认定该室内装修工程设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。随后，杰尔思公司即进行了室内装修工程施工，并向消防部门审报了室内装修工程验收，消防部门于2016年11月29日出具深公宝消验[2016]第0716号建设工程消防验收意见书，认定该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：占用商场疏散通道，影响商场的疏散，不符合《建筑设计防火规范》第5.5.18条规定。一审法院认为，本案杰尔思公司已按规定向消防部门审报了涉案商铺的室内装修工程设计，消防部门已予以了同意，杰尔思公司后审报工程验收时未获通过，其原因在于人人乐公司出租给杰尔思公司的涉案商铺占用了商场疏散通道，人人乐公司作为出租人未能提供符合约定的房屋，应当承担相应的违约责任；人人乐公司辩称系杰尔思公司未按照规定进行施工，致使无法取得消防验收，但人人乐公司未提交相应的证据加以证明，一审法院不予采信。另，杰尔思公司租赁涉案商铺的用途为教育培训，必然需要一个相对独立的空间，人人乐公司称可重新进行消防设计施工从而通过消防验收，但如此必然涉及将商场疏散通道划分出来，杰尔思公司的租赁场地将被分割，对其经营造成不利影响，且实际使用面积亦将减少，显然不利于杰尔思公司签订合同目的的实现，故人人乐公司的该辩解一审法院亦不予采纳。八、关于杰尔思公司诉讼请求及人人乐公司反诉请求的处理：本案中，双方的涉案租赁合同已于2018年8月31日解除，杰尔思公司亦已当日实际搬离，无证据表明杰尔思公司存在违约情形，人人乐公司应当及时将租赁保证金78939元退还给杰尔思公司，故杰尔思公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。人人乐公司反诉请求杰尔思公司支付自2018年9月1日起的场地占用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于人人乐公司请求杰尔思公司支付空调使用费31500元，杰尔思公司于一审庭审中明确表示同意支付，故一审法院予以确认。关于杰尔思公司主张的装修损失费，因本案人人乐公司存在违约，应当赔偿杰尔思公司的装修损失。关于装修损失费的具体数额，一审法院依法委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司（以下简称“评估公司”）对涉案商铺内装饰装修现值进行了评估，杰尔思公司预交了评估费用6000元，评估公司向一审法院出具了深高资评字（2019）第026号资产评估报告，确定评估值为265994元。上述评估报告送达给双方当事人后，人人乐公司在合理期限内未提出异议，一审法院视为对该评估报告的认可；杰尔思公司向一审法院提出了书面异议，认为：1、部分项目的重置单价低于杰尔思公司的合同单价，部分项目的工程量与实际不相符，评估价值不能反映杰尔思公司的实际损失；2、评估报告漏评了大量项目；3、对成新率有异议，评估报告将评估基准日定为2019年10月24日，而杰尔思公司于2018年8月31日撤场，基准日应定为该日。杰尔思公司据此向一审法院申请重新评估或补充评估。针对上述异议，评估公司于2020年4月16日作出如下答复：1、资产评估中的重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，而并非杰尔思公司的合同价，是根据评估基准日时点的市场价值进行确定，评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准；2、评估人员与当事人双方在现场对评估对象、评估范围及工程量进行了逐一勘查测量，并由双方当事人无异议后签字确认，在报告书中特别事项有说明；3、成新率是以现场勘查的时点为评估基准日，并非按照杰尔思公司的撤场时间来确定，因为成新率是以年限成新率（40%）和现场勘察成新率（60%）加权平均的方法来确认定的，撤场时间未进行现场勘查，未知评估对象当时的维护情况、新旧程度等情况。一审法院将上述答复送达给杰尔思公司后，杰尔思公司仍表示要求重新评估或补充评估。一审法院认为，本案中，评估公司采用重置成本法评估装修价值，以评估基准日的市场价值作为评估价格的标准，并以现场勘查的时点为评估基准点，并无不当，亦符合客观、公正、合理的原则；杰尔思公司虽认为存在漏评情况，但评估现场杰尔思公司亦在场，对评估对象、评估范围及工程量进行了逐一勘查测量并签字确认，且无证据表明评估程序存在违法，亦无证据表明存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质的情形，故一审法院认为，本案无需再行评估，对杰尔思公司的上述异议理由均不予采纳，依法采信上述评估报告的证明内容，确认涉案商铺装饰装修现值为265994元，据此认定杰尔思公司的装修损失费为265994元，人人乐公司应当予以赔偿。杰尔思公司主张的超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、人人乐公司于本判决生效之日起五日内返还杰尔思公司租赁保证金78939元；二、人人乐公司于本判决生效之日起五日内赔偿杰尔思公司装修损失费265994元；三、杰尔思公司于本判决生效之日起五日内支付人人乐公司空调使用费31500元；四、驳回杰尔思公司的其他诉讼请求；五、驳回人人乐公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6576元（杰尔思公司已预交），由杰尔思公司承担4151元，人人乐公司承担2425元；反诉受理费1272元（人人乐公司已预交），由杰尔思公司承担159元，人人乐公司承担1113元；评估费6000元（杰尔思公司已预交），由人人乐公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，人人乐公司与杰尔思公司签订的《宝安X购物广场项目商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。根据消防部门出具的意见显示，人人乐公司出租给杰尔思公司的涉案商铺占用了商场疏散通道，一审据此认定人人乐公司未能提供符合约定的商铺给杰尔思公司构成违约正确，本院予以确认。人人乐公司称杰尔思公司未能通过消防验收系杰尔思公司自身的原因导致，但并未提供相关的证据予以证明，本院不予采信。根据杰尔思公司提交的人人乐商业有限公司供应商撤场审批表显示，杰尔思公司已于2018年8月31日撤场。人人乐公司主张2018年9月1日之后的占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。涉案合同被解除系因人人乐公司未提供适租的商铺导致，其应当承担相应的违约责任。合同解除后，人人乐公司应当退还杰尔思公司支付的租赁保证金，并赔偿杰尔思公司装修损失。人人乐公司请求不予返还租赁保证金及赔偿装修损失的主张，于理无据，本院不予支持。至于装修损失的具体金额，一审已委托评估机构进行了评估，确定评估值为265994元。杰尔思公司虽对上述评估结论有异议，但并未提交足以反驳的相反证据和理由，一审据此认定杰尔思公司的装修损失为265994元并无不妥，本院予以确认。杰尔思公司请求人人乐公司赔偿装修损失856283.95元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杰尔思公司、人人乐公司的上诉理由不充分，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币21832元，由上诉人深圳市人人乐商业有限公司负担9469元，上诉人深圳美味杰尔思英语教育科技有限公司负担12363元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月三十日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。