江西省广昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1030民初1243号 原告：张红兰，女，1979年3月18日出生，汉族，户籍地江西省广昌县。 被告：黄实赞，男，1988年12月7日出生，汉族，户籍地江西省抚州市临川区，现住江西省广昌县。 原告张红兰与被告黄实赞租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红兰及被告黄实赞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张红兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除张红兰与黄实赞签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄实赞立即搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状；3.本案诉讼费用由黄实赞承担。事实和理由：2019年4月12日，张红兰与黄实赞签订《商铺租赁合同》，实质是《房屋租赁合同》，黄实赞直接拿之前开发商使用的商铺租赁合同套用，房屋的性质、用途和合同约定可以体现。合同约定，张红兰将自有的广昌县亿丰商贸博览城3栋202室出租给黄实赞居住，租赁时间2019年5月1日至2024年5月1日。年租金3000元，租金支付方式为一年一付，下年度租金等上年度租赁期满前一个月支付。合同签订后，黄实赞支付第一年房屋租金后开始入住，但是黄实赞并没有按照合同约定妥善使用房屋。1.未经张红兰同意，黄实赞在租赁房屋两边阳台上堆建水泥方块用于种植蔬菜，存储大量水长期安放在阳台，严重损害房屋的容貌特征和质量寿命；2.未经张红兰同意，擅自将租赁房屋三楼卧室改造成厨房使用并将房屋二楼和三楼的主体墙拆掉改装成进出门，严重破坏租赁房屋的原始结构，严重侵害了张红兰的财产权益；3.未经张红兰同意，黄实赞擅自改变房屋用途，房屋是租赁给黄实赞居住的，但黄实赞却在租赁的房屋里面生产经营加工窗帘。张红兰多次要求黄实赞改正自己的上述行为，遭到黄实赞的拒绝和恶言相向，造成张红兰精神上的痛苦。2020年6月3日，张红兰迫于无奈，向黄实赞正式发出书面通知，要求解除租赁合同并要求黄实赞在3个月后搬离租赁房屋，腾退房屋，然黄实赞拒不搬离腾退租赁房屋。2020年9月6日下午，张红兰按照法律程序的书面合同来强制换锁，后来换锁未成功，黄实赞报警并与公安人员发生冲突。综上，张红兰为维护其合法权益，依法诉至法院。 黄实赞辩称，1.不同意解除租赁合同，其没有违反合同第六条的违约行为，请张红兰提供证据证明；2.阳台上种少许菜，是在装修过程中搬上去的，当时也有沙土在上面，且张红兰也知道，合同上没有约定不能种菜，2020年6月份已清理干净泥土，上面没有种菜了，已经恢复了原状；3.承租房屋本身就是商业用途，其加工窗帘，不属于违法行为，至于厨房的问题，原本想在二楼阳台做厨房，但城管不允许，后来才搬到三楼做厨房，对此张红兰也是知情的，在2020年4月3日才提出异议；4.其未改变房屋承重结构，是张红兰要求其二楼、三楼开门到阳台，且要求入户门移出去，城管不允许才没有做。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：对张红兰提交的解除租赁合同通知书、快递单据、房屋照片及黄实赞提交的通话录音及微信聊天记录，双方对其真实性均无异议，本院予以确认；对其合法性和关联性，根据双方提交的证据及在庭审中的陈述可见，涉案房屋系市场化商品房，用途为批发零售用地/商铺，故黄实赞在房屋内存放加工窗帘并未改变房屋的实际用途；对于黄实赞将厨房设在房屋三楼卧室及改变房屋内部结构的行为，张红兰亦知情且并未在当时提出异议；此外，对于在阳台上种菜的行为，黄实赞已在接到张红兰的通知后清理完毕并恢复原状，故黄实赞的行为不能认定为违反租赁合同约定的行为，张红兰不享有单方通知解除合同的权利，其向黄实赞发出解除租赁合同通知书，对黄实赞不发生法律效力。 根据当事人的当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月12日，张红兰与黄实赞签订《商铺租赁合同》，将张红兰所有的位于广昌县旴江镇莲乡大道延伸段南侧亿丰商贸博览城3栋202室房屋租赁给黄实赞使用。租赁期限从2019年5月1日至2024年5月1日，共计5年。租赁金额为3000元/年，五年不递增，毛坯出租，无装修要求；租金支付方式为签订合同当日黄实赞一次性向张红兰支付全年的房租，下年度房租在年度租赁期满前一个月内支付。合同第四条约定，黄实赞应妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外）；黄实赞因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租商铺进行装修，装修费用由黄实赞承担，但其装修方案应事先得到张红兰同意后再向物业管理方面申请施工。合同第六条约定：1.黄实赞有下列情形之一的，张红兰有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还并保留追究违约责任的权利（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和张红兰利益；（3）拖欠房屋租金累计30日以上。2.张红兰不得无故提前终止合同，若张红兰需要提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知黄实赞，经双方同意方可终止合同，且张红兰应向黄实赞一次性（折旧）赔偿黄实赞装修损失。合同签订后，黄实赞向张红兰支付了一年的租金3000元，张红兰将租赁房屋交付黄实赞使用，且黄实赞对租赁房屋进行了简单装修。使用过程中，黄实赞在租赁房屋内居住及存放加工窗帘，在阳台上种植蔬菜，并将厨房设于三楼卧室，将房屋二楼、三楼的主体墙开门进出阳台。张红兰认为黄实赞的上述行为严重破坏了租赁房屋的原始结构，改变了房屋用途，损害了房屋外观特征和使用寿命，故要求黄实赞解除房屋租赁合同并搬离腾退租赁房屋。2020年6月3日，张红兰正式向黄实赞发出书面通知书，要求黄实赞解除租赁合同并在3个月内搬离腾退房屋。因黄实赞未按通知履行，张红兰于2020年9月6日强制换锁未果，双方发生冲突。故张红兰诉至本院，要求解除房屋租赁合同。 另查明，1.张红兰所有的位于广昌县旴江镇莲乡大道延伸段南侧亿丰商贸博览城3栋202室房屋系市场化商品房，用途为批发零售用地/商铺，一楼为店面，二、三楼为住房；2.对黄实赞将厨房设三楼卧室，将房屋二楼、三楼的主体墙开门进出阳台的行为，张红兰均知情且并未提出异议；3.黄实赞在接到张红兰解除租赁合同通知书后，已将阳台上种植的蔬菜及泥土清理完毕并恢复原状；4.黄实赞已向张红兰缴纳了2020年5月1日至2021年5月1日的房屋租赁3000元。 本院认为，张红兰与黄实赞签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应严格按照《商铺租赁合同》的约定履行其合同义务。黄实赞已经按照合同约定如期向张红兰缴纳了房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定及双方合同第六条违约责任的约定，在黄实赞未出现合同约定的违约行为或者出现合同法第九十四条规定的解除合同的情形时，张红兰不享有单方通知解除合同的权利。本案中，涉案房屋系市场化商品房，用途为批发零售用地/商铺，故黄实赞在房屋内存放加工窗帘并未改变房屋的实际用途，且房屋系毛坯出租，张红兰对黄实赞将厨房设在三楼卧室及将房屋二楼、三楼的主体墙开门进出阳台的行为亦知情且并未提出异议，应视为其对黄实赞装修行为予以认可。此外，对于在阳台上种菜的行为，黄实赞已在接到张红兰的通知后及时清理完毕并恢复原状。综上，不能认定黄实赞存在违反合同约定的违约行为，也无合同法第九十四条规定的解除合同的情形出现，张红兰要求解除《商铺租赁合同》的条件并未成就，且黄实赞不同意解除合同，故张红兰要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求黄实赞立即搬离租赁房屋、恢复原状的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回张红兰的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由张红兰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  黄长兴 二〇二〇年十二月十日 法官助理谢艳萍 书记员黎燕霞