北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终9851号上诉人（原审被告）：王东，男，1968年11月6日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：刘功文，男，1988年1月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵文生，男，1967年3月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：王正平，北京市金台律师事务所律师。上诉人王东因与被上诉人刘功文、赵文生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王东上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回刘功文的全部诉讼请求。事实和理由：1.赵文生曾经给王东签署过两份售房的授权委托书，当时为方便卖房，赵文生只签署了名字，日期是空白的；2.王东系代理赵文生售房，刘功文支付的购房款是其履行与赵文生之间的房屋买卖合同，王东没有义务向刘功文退还购房款；3.买卖合同的当事人是刘功文与赵文生，王东没有义务赔偿刘功文损失。刘功文辩称，同意一审判决，不同意王东的上诉请求。赵文生辩称，同意一审判决，不同意王东的上诉请求。刘功文向一审法院起诉请求：1．请求判令王东、赵文生向刘功文返还购房款1018000元；2．请求判令王东、赵文生在北京市大兴区×××D区内向刘功文赔偿房屋一套（含装修），折合人民币340万元；3．请求判令解除双方2013年4月24日签订的《购房协议书》及2014年1月3日签订的《补充协议》；4．请求判令诉讼费由王东、赵文生承担。一审法院认定事实：2013年4月24日，王东（委托方）以赵文生（出售方、甲方）的委托代理人身份与刘功文（购买方、乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方购买甲方位于北京市大兴区×××3单元1102室；购房款总金额为1118000元，于协议签订时交付购房款的70％即780000元，剩余购房款338000元于过户手续办理完毕之日付清；甲方负责办理房屋过户手续，过户费等一切费用均由甲方承担；乙方应积极配合甲方的过户行为，过户手续应在2013年7月31日前办理完结；如出现办理过户不能的情形，双方在本协议下方签字，说明办理不能的原因，并确定解除本协议，甲方将在双方签字确定本协议解除后一日内将全部购房款退还乙方；本协议经委托方与乙方签字后生效，无须征得甲方的同意或签字；任何一方违约，将承担违约金30万元。该协议书最后页甲方签字处为“甲方（委托方）王东”签字，乙方处签字为柳×霞代签，担保人处签字为殷×杰。刘功文认可柳×霞代表其签字，赵文生不认可王东代表其签字。2014年1月3日，王东（委托方）以赵文生（出售方、甲方）的委托代理人身份与刘功文（购买方、乙方）就上述房屋签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年4月24日签订的《购房协议书》，因出现新的情况变化，经双方协商，达成如下补充协议：一、原《购房协议书》中的出售房屋变更为北京市大兴区×××702室（现确定名称为北京市大兴区×××3单元702室）。二、购房款乙方已付给甲方780000元，剩余338000元，乙方收到房屋钥匙同时给付甲方购房款238000元，剩余房款100000元于房屋过户手续办结之日给付。过户费、各项税费均由甲方承担。三、过户手续应在所购房屋允许办理之日起1个月内办清。如不能办理，属甲方责任，将赔偿乙方的实际经济损失。注：此房无任何争议，如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套，包括装修等一切费用。该协议中委托方处签字为王东，乙方处签字为柳×霞代签，担保人处签字为王×臣。刘功文认可柳×霞代表其签字，赵文生不认可王东代表其签字。截至2014年1月11日，刘功文向王东支付购房款共1018000元。王东称是代赵文生收取的房款，房款未给赵文生。2010年8月2日，赵文生与北京市大兴城镇建设综合开发集团公司签订了拆迁安置房买卖合同，赵文生以拆迁补偿款购买位于北京市大兴区×××702室房屋。2013年，案外人赵×以所有权确认纠纷一案将赵文生诉至法院，法院于2013年3月12日作出（2013）大民初字第2366号民事判决书，判决：确认赵文生选购的位于北京市大兴区×××702室房产、位于北京市大兴区×××**房产、位于、位于北京市大兴区×××**房产归赵×所有决已生效。2014年，案外人赵×以返还原物纠纷向法院起诉王东，要求王东返还包括涉案房屋在内的上述三套房屋，法院于2015年7月14日作出（2014）大民初字第2770号民事判决书，判决王东返还上述房屋并给付赵×房屋空置损失15000元。该判决书查明部分记载：“王东称因赵文生逾期未还清借款，其为了实现房屋抵押权，于2013年9月自行开锁占用了诉争房屋。2013年9月，赵×的母亲杨×雯发现诉争房屋的门锁被王东更换，无法进入房屋，其于2013年10月13日报警并更换了门锁，共计支出换锁费用800元，后王东再次将门锁更换并一直占用房屋。”王东不服该判决，提出上诉，2015年12月22日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第11256号民事判决书，判决驳回王东的上诉，维持原判。判决生效后，赵×向法院申请强制执行，法院于2018年7月14日向王东发出公告，要求王东及其家属、现居住人自2018年7月31日前将涉案房屋腾退返还给赵×。刘功文表示其于2014年1月收到涉案房屋，2018年8月已经腾退涉案房屋。2017年7月4日，王东以民间借贷纠纷为由将赵文生、案外人程彬诉至河北省秦皇岛市山海关区人民法院（以下简称山海关法院），山海关法院于2017年12月8日做出（2017）冀0303民初662号民事判决书，赵文生、程彬不服该判决提出上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民终629号民事裁定书，撤销了上述判决，将该案发回重审，山海关法院于2018年8月28日做出（2018）冀0303民初2786号民事判决书。对有争议的证据和事实，该判决书认定如下：“2013年3月1日，王东、赵文生签订委托书一份，赵文生委托王东代理处置赵文生名下位于北京市大兴区瀛海镇安置房三套以及登记在赵文生父亲名下的同地段安置房一套，委托权限包括代为抵押，出售，过户，收取房款等。同年7月16日原告与被告赵文生就双方借款一事签订借款合同一份，合同约定出借人王东出借借款人赵文生570万元，……同日双方另签订协议书一份，约定经双方核对，截止2013年7月30日赵文生共欠王东借款570万元，赵文生应于2013年8月4日前将上述借款全部还给王东，如不能还款，赵文生应与王东办理公证，公证赵文生愿意将作为保证还款的大兴区瀛海镇安置房三套及其父亲赵×良所有的大兴区瀛海镇安置房一套全部过户给原告王东。但双方并未办理抵押权登记。”该案原审2017年11月20日的法庭笔录中记载，赵文生称，“委托书是和570万的借款合同是同一天写的，是他签订的委托书，强行让他签的，没有委托王东出售大兴的房屋。”王东提交委托书复印件一份，称山海关法院案件中赵文生已经认可该委托书是其签字的，记不清是否把原件给山海关法院，未向法院提交委托书原件。该委托书记载：“我赵文生今全委托王东代理处置记在我名下，归我个人所有的财产。1．大兴区瀛海安置房D9号楼3单元702室，2．大兴区×××1102室，3．大兴区×××1101室，4．以及登记在我父亲名下的房产。包括代为抵押，出售，过户，收取房款等权限。我赵文生将承担由上述委托行为产生的一切后果。”落款日期为2013年3月1日，“3”处有修改痕迹。在（2014）大民初字第2770号案件中，王东提交的一份委托书内容和本案王东提交委托书内容一致，但没有落款日期，赵文生处签字略有区别，王东也没有签字，王东在该案2014年5月7日的开庭中陈述，“在2013年7月16日，赵文生给我写的借条、借款合同和委托书。其有一个委托书，是当时赵文生在签借款合同单时候给我一起写的，他说如果没有还钱，诉争房屋就归我了。给我写委托书也是为了方便我办过户手续。”王东称其有多个版本的委托书。本案原审案件起诉材料于2018年11月27日送达给王东，于2019年4月4日送达给赵文生。在本案原审案件审理过程中，法院曾前往前进监狱与赵文生谈话，赵文生称，“涉案房屋原是拆迁安置房，我是被拆迁人，后经大兴法院判决，判给我儿子，现涉案房屋在我儿子赵×名下。曾经有一授权委托书，要求必须有我一朋友在场才可以办事，委托内容不记得了。因为我欠了王东300万，已经还给王东本人，有收条。所以授权委托书已经收回。授权委托书的时间记不清楚了。关于王东卖房的事，我完全不知情。关于诉讼请求中要求我承担责任，我均不认可。对于卖房均不知情，欠款已还清。授权委托书也收回，没有原件了。”刘功文提交了其母亲柳×霞、父亲刘×林与殷×杰、王东2013年4月26日的录音，录音摘要如下：王东：“我跟您的事，是咱们，您对我就行了。”刘×林：“咱们签的那个合同上，等他回来，让他把赵文生在那个合同签上。”王东：“没必要。”殷×杰：“跟他没关系。”王东：“一点都没必要，您是对的我，您不是对的他……要掏违约金的情况下，我给您签字，不见得人家他给，我得给您。”刘×林：“你这个玩意得让赵文生在这个合同上签字。”柳×霞：“过户得他签字。”王东：“您给的我钱吧，咱俩签的字，我负责这个钱跟房子的问题，他负责过户的问题，那是我们俩的事”柳×霞：“过户得他签字。”王东：“他必须得签字，那是我俩之间的问题，跟你没关系，我负责这事，您只要冲我就行了，您没有冲他就行了，因为钱，您也是给的我。”王东：“你就直接写我收就行，不用委托他，这个事，我跟您说，我再次明确跟您说，咱们之间对话跟他没有关系，我跟他有关系，您跟他没有关系。”对于购房协议书及补充协议中的实际出售方，刘功文主张王东为上述协议的出售方，双方之间存在房屋买卖合同关系，王东在出售房屋的时候曾给刘功文看过一眼委托书，不知道是原件还是复印件。王东主张赵文生为上述协议的实际出售方。赵文生不认可其系出售方。对于刘功文主张的房屋折价款，经法院释明后，刘功文不要求对房屋价格进行鉴定评估，要求由法院根据实际情况酌情确定相应价款。王东、赵文生亦表示不鉴定，由法院依法裁判。一审法院认为，本案的争议焦点为王东是否有权代理赵文生与刘功文订立房屋买卖合同，赵文生是否为房屋买卖合同出售方。王东在本案中提交的委托书落款时间是2013年3月1日，故称其在出售房屋时已经有合法授权，但在（2014）大民初字第2770号案件中王东自认委托书系2013年7月16日签订，该委托书晚于王东与刘功文2013年4月24日签署购房协议书的时间，也没有王东的签字，且本案委托书复印件落款日期存在修改痕迹，王东未作出合理解释也未提交原件核对，法院不予采信。赵文生曾在山海关法院与王东的借款合同案件审理中认可委托书是他签的，但表示委托书是和570万的借款合同是同一天写的，没有委托王东出售大兴的房屋，在本案中赵文生否认在委托书签字，称收回过委托书原件。刘功文、王东均未提交证据证明双方在签订购房协议书以及补充协议时持有赵文生的有效授权，现王东也未能提交委托书原件证明其还持有有效的委托手续。虽有生效判决确认赵文生与王东2013年3月1日签订委托书，但现已有相反证据足以推翻，故法院对该判决确认赵文生与王东2013年3月1日签订委托书的事实不予认可。而王东与赵文生在2013年7月16日的借款协议中并未将王东代售房屋的事项说明，也未将王东已收取的房款折抵借款，双方仍约定继续以涉案房屋保证抵债。赵文生也未将房屋交付给王东，而是王东通过更换门锁获得，王东也未将房款支付给赵文生。王东在与刘功文购房代理人的录音中也表示刘功文是对的王东，不是对的赵文生。购房协议书约定，“本协议经委托方与乙方签字后生效，无须征得甲方的同意或签字”，补充协议也约定，“如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套”，在第一份购房协议书签署后也很快出现无法履行的情况，说明刘功文、王东对赵文生未同意出售房屋是有预见的。综合以上查明的情况确实不足以证明王东在签署购房协议书及补充协议时系有权代理或者事后获得赵文生的追认，现赵文生也不认可该代理行为，故涉案购房协议王东以赵文生名义与刘功文签订为无权代理，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人赵文生不发生效力。且涉案房屋虽系赵文生选购的拆迁安置房，但是根据业已生效的判决，已经确认所有权归案外人赵×所有，即使委托书被认定有效，王东也未获得房屋所有权人赵×的授权，委托代理行为的效力也不能溯及之前的行为，王东也无法对涉案房屋进行处分。综上，赵文生并不是房屋买卖合同出售方，刘功文与王东之间存在房屋买卖合同关系，但王东在未获得房屋所有权人赵×以及房屋选购人赵文生有效授权的情况下出售涉案房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任。故刘功文通过诉讼方式主张解除合同、退还房款并要求损害赔偿，于法有据。王东收到本案起诉材料日期即2018年11月27日双方合同解除。合同解除后，王东应返还刘功文房款。关于刘功文要求解除合同、返还购房款1018000元的诉讼请求，法院予以支持。对于刘功文要求王东赔偿一套房屋的折价款340万元，合同明确约定，“如果赵文生不同意卖此房，王东在此小区赔偿乙方同价房一套，包括装修等一切费用”，合同解除刘功文也确有房屋增值损失，而王东无权代理系违约方，应按照补充协议约定履行其赔偿承诺，其未按照该承诺履行，应承担违约责任，但刘功文在未核实清楚房屋所有权属及有效代理手续的情况下签订协议属于未尽到谨慎审查义务，也存在过失，且其也未付清全部购房款，因当事人不要求对相应房屋进行鉴定评估，视为其对诉讼权利的处分，故对于具体赔偿数额，法院结合合同约定及履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定由王东支付刘功文赔偿款800000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，一审法院于2020年8月判决，一、刘功文与王东2013年4月24日签订的购房协议书以及2014年1月3日签订的补充协议于2018年11月27日解除；二、王东于判决生效之日起十日内返还刘功文购房款1018000元；三、王东于判决生效之日起十日内支付刘功文赔偿款800000元；四、驳回刘功文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，王东是否有权代理赵文生与刘功文订立房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王东主张其有权代理赵文生订立涉案房屋买卖合同，故应由其承担相应举证证明责任。王东为证明其已获赵文生授权，提交了确认赵文生于2013年3月向王东出具售房委托书的生效判决。但根据查明的事实，王东在本案中提交的授权委托书系复印件，且该份委托书中落款日期存在修改的痕迹。对此，王东无法作出合理解释。此外，刘功文、王东亦未提供证据证明双方缔约时王东持有赵文生的有效授权。考虑到委托书签订时间是判断王东是否有权代理赵文生售房的重大事实，结合王东无法提交该授权委托书原件、赵文生亦否认该委托书真实性等事实，本院认为在案证据足以推翻前述生效判决确认的事实。综合全案证据，本院认定王东系无权代理赵文生出售涉案房屋，现王东又未获赵文生追认，故应由王东承担相应责任。关于王东应赔偿刘功文损失的具体数额。本院认为，一审判决根据涉案房屋买卖合同履行情况、双方过错、实际损失等因素酌情确定王东赔偿刘功文损失800000元并无明显不当，本院予以确认。综上所述，王东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31904元，由王东负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 周梦峰审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵