文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初5830号原告：唐万权，男，生于1954年10月22日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：高娜，重庆正衡律师事务所律师。被告：重庆立城置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路**恒鑫名城****，统一社会信用代码9150010766643020XU。法定代表人：罗昌毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉严鹏，男，生于1983年7月12日，汉族，重庆市沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区,该公司员工。原告唐万权诉被告重庆立城置业发展有限公司（以下简称立城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐万权委托诉讼代理人高娜、被告立城公司委托诉讼代理人冉严鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐万权向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年3月13日签订的车位认购协议；2.判令被告双倍返还车位认购款定金198000元；3.诉讼费由被告承担。原告诉称事实及理由：原告系被告开发小区的业主，为了满足停车需要，2019年3月13日原告在被告销售人员介绍下签订了车位认购书，由原告缴纳99000元定金，认购被告公司开发的地下车库××号车位。签订认购书后，原告按协议履行缴纳车位款99000元定金合同义务。事后，被告一直不通知原告签订正式的车位认购合同，原告便多次要求被告签订正式合同，办理车位产权证。2020年10月原告得知被告销售的车位已经被债权人抵押查封。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告立城公司辩称，1.原、被告签订的认购书名为认购书，但原告已经缴纳全款，被告也已经开具正规的增值税发票，也向原告交付车位使用，故实为买卖合同，是在无法办理网签手续的情况下的变通手段,实质大于形式，应认定原、被告达成买卖的一致意思表示。2.《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。由此可见，法律规定是大于当事人约定的，此处应以法律规定的上限为准，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%，超过部分，人民法院不予支持。3.定金法则的立法目的是为了补偿违约损失。现被告对原告造成的损失，如原告没有其他证据证明，应认定为资金占用损失。原告应适用定金法则或适用资金占用利息，择一使用。如使用定金法则，远远大于其实际损失，有违公平合理的原则，法院应该对其进行调整。4.原告已签订抵押承诺书，现被告并未放弃解除原告所买车位的抵押的努力，不应判定被告违约,仅是原告要求解除。如撤销认购书，原告使用车位期间应当缴纳租金，租金可用于抵扣原告损失。经审理查明，2019年3月13日被告立城公司（甲方）与原告唐万权（乙方）签订××车位认购书，约定：乙方自愿向甲方认购位于梁平县××地下车库××号车位。一、该车位按总价计算，车位总价为99000元，该价格仅为车位价款，不包含交易所产生的其他税费。二、乙方签署本车位认购书时，支付99000元（大写玖万玖仟元整）作为定金，甲方在收取认购定金后向乙方出具收款凭证，乙方签约时，需出示车位认购书及缴款收据。《商品房买卖合同》签订后，本车位认购书自然失效，已缴纳的认购定金自动转为应付房款。三、定金为乙方自愿缴纳，在甲方无违反本车位认购书约定的情况下，认购定金不予退还；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该车位的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。四、乙方已知晓并同意在相应的签约时效内携带资料到立城.香漫林营销中心补足车位房款并签订《商品房买卖合同》。乙方若未能按时履约，则视为乙方单方放弃购买该车位，车位认购书自动失效，所付定金不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该车位。五、该车位面积指标以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，该车位最终销售总价不根据车位面积多退少补，保持不变……签订车位认购书后，原告向被告支付了99000元，被告将认购车位交原告实际使用，被告向原告开具金额为99000元的增值税发票。2019年3月13日原告唐万权向被告立城公司签署抵押承诺书，载明：“本人购买的由贵公司开发的××车位，在签订认购书时已知晓所购车位处于抵押状态中，现本人承诺如下：1.所签认购协议书真实有效。2.本人知晓该车位处于抵押状态，本人自愿购买该车位。3.贵公司将车位解押后，应及时与本人联系，本人在接到贵公司已经该车位解押通知后的15个工作日内，与贵公司完善购买该车位的相关合同及手续。截止本院开庭审理本案，被告仍未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告所认购车位上设定的抵押未解除，同时该车位还被重庆市第五中级人民法院查封。以上事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交车位认购书、增值税发票、不动产权证、不动产查询结果，被告提交的车位认购书、抵押承诺书、增值税发票在案佐证。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告自愿签订车位认购书，虽被告提交的证据证实原告认购车位时知晓车位处于被抵押状态，但从认购书签订之日至今已超过一年九个月，被告未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，被告不仅未能解除车位的抵押，车位还被法院查封，原告认购车位并最终获得产权的目的无法实现，故原告要求解除双方签订的认购书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，解除认购书日期以原告提出解除认购书诉讼请求日期2020年11月17日为宜，原告缴纳的定金被告应当双倍返还。虽原、被告签订的认购书明确载明认购车位总价款为99000元，定金也为99000元，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，法院不予支持。”故本院认定原告缴纳的99000元中的20%即19800元为定金，剩余79200元应认定为够买车位的预付款，超过本院认定定金部分的预付款79200元，被告也应返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告唐万权与被告重庆立城置业发展有限公司2019年3月13日签订的××车位认购书于2020年11月17日解除。二、由被告重庆立城置业发展有限公司在本判决生效后5日内双倍返还原告唐万权定金39600元。三、由被告重庆立城置业发展有限公司在本判决生效后5日内返还原告唐万权购车位预付款79200元。四、驳回原告唐万权其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4260元，减半收取2130元，由原告唐万权负担792元，被告重庆立城置业发展有限公司负担1338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郑 娜二〇二〇年十二月二十五日书记员 贺垠芝