北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14408号上诉人（原审被告）：李庆明，男，1973年5月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王云，北京市铭盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘亚娟，1970年4月23日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：孙永增，男，1950年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：唐博宇，北京市金瀚律师事务所律师。上诉人李庆明因与被上诉人刘亚娟、孙永增租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张海洋独任审理，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人李庆明之委托诉讼代理人王云，被上诉人刘亚娟、孙永增之共同委托诉讼代理人唐博宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆明上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判李庆明支付刘亚娟、孙永增房屋租金66934元及滞纳金700元（滞纳金以66934元为基数，按照年利率6%的标准自2020年2月23日起计算至2020年4月26日）；2．刘亚娟、孙永增承担二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实错误。1．关于房屋租金缴纳费用，虽然《租赁合同》中约定年租金48万，但是双方签订合同后又有口头约定将租金降至40万，半年为一个交纳期，该事实有李庆明给刘亚娟、孙永增转账凭证为据，一审法院对房屋租金缴纳费用金额的认定是错误的，据此计算的每天缴纳金额也是错误的；2．合同履行不能的时间应为2020年4月26日，李庆明叫搬家公司直接到案涉房屋楼下，保安人员与刘亚娟、孙永增极力阻止搬家公司进入，2019年11月双方已就退租一事沟通完毕，刘亚娟、孙永增同意李庆明于2020年1月搬离，后因疫情原因不能如期搬离，2020年4月26日李庆明对刘亚娟、孙永增说公司内所有的设备家具都不要了，任其随意处置，且公司大门从4月26日再也没有锁过；3．2019年11月双方口头沟通退租一事，刘亚娟、孙永增是同意的，后因疫情原因，刘亚娟、孙永增三番五次阻挠李庆明腾退房屋，李庆明无奈报警，每次警察到现场后刘亚娟、孙永增都同意李庆明搬家，警察撤离后刘亚娟、孙永增又不同意李庆明搬家，其目的无非是因为疫情原因让李庆明承担2020年2月23日至2020年8月23日的房租，北京疫情于7月份好转，刘亚娟、孙永增对李庆明搬家一事终于不再阻挠，刘亚娟、孙永增存在明显的恶意套路行为，滞纳金不应计算至实际给付之日，应计算至2020年4月26日。另，签订合同之后又有口头约定租金降至38万。刘亚娟、孙永增辩称，同意一审法院判决，请求维持。李庆明提交的转账记录不能证明双方约定房租降为38万元，李庆明少交房租是其个人单方行为，刘亚娟、孙永增不认可；合同履行不能的时间认定，刘亚娟、孙永增并没有阻止李庆明使用房屋，其搬离房屋不能证明合同不能履行，刘亚娟、孙永增也没有阻止李庆明搬离房屋任何东西，故不存在任何恶意行为或违约行为，案涉房屋至今仍是可以正常使用状态，租赁合同一直是李庆明单方要求解除，是其单方违约行为。刘亚娟、孙永增向一审法院起诉请求：1．李庆明支付刘亚娟、孙永增租金24万元；2．李庆明支付租金滞纳金，以24万元为基数，按照年息24%计算，从2020年2月13日起至实际支付之日止。一审法院认定事实：2017年12月29日，刘亚娟、孙永增作为出租人（甲方）与李庆明作为承租人（乙方）就涉案房屋签订《租赁合同》，建筑面积297平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2025年2月28日止，年租金48万元，半年为一个交纳期，除第一个交纳期于合同签订之日内付清外，从第二个交纳期开始均于该交纳期前15天付清。乙方保证按时足额交纳租金，当乙方不能按时交纳时，按合同规定最后时限，每逾期一日，甲方有权按年度应交租金总额的千分之三向乙方收取滞纳金，如在15日之内仍不能交齐租金，甲方有权收回该物业，有权继续收取乙方欠租和其他费用。双方均确认李庆明已支付了4万元押金，租金已支付至2020年2月29日。就涉案房屋的出租人，刘亚娟、孙永增称涉案房屋系刘亚娟从案外人北京华汇经贸有限责任公司处承租过来，后刘亚娟、孙永增作为共同出租人将涉案房屋转租给李庆明。李庆明称在2019年11月份就曾要求解除合同，在2020年3、4月份就停水停电，要求搬家，但刘亚娟、孙永增阻止李庆明搬家，现在涉案房屋已经空置。刘亚娟、孙永增对此不予认可，称李庆明在2020年3月份提出退租，但刘亚娟、孙永增不同意，2020年7月23日李庆明自行搬离涉案房屋。刘亚娟、孙永增提交2020年1月和3月的购电凭证，证明李庆明在此期间还在使用涉案房屋。李庆明在庭前会议中提出反诉要求确认租赁合同已于2019年11月30日解除，并要求退还租金12万元。但在一审法院开具诉讼费交费单之后李庆明未缴纳反诉费用，经询，李庆明称不再提出反诉请求。一审法院向刘亚娟、孙永增释明是否要求解除合同，刘亚娟、孙永增称不考虑解除合同，只要求支付房租。一审法院认为，刘亚娟、孙永增作为出租人与李庆明签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。现刘亚娟、孙永增均认可系出租人，一审法院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李庆明未按合同约定支付房租，刘亚娟、孙永增要求李庆明支付房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持，但李庆明方已在2020年7月29日搬离涉案房屋，双方之间的《租赁合同》已在事实上履行不能，故刘亚娟、孙永增主张的房屋租金应计算至2020年7月29日，按照合同约定的租金标准为197420元一审法院予以支持。就刘亚娟、孙永增主张的滞纳金，一审法院认为，双方约定的标准过高，刘亚娟、孙永增亦未举证证明其实际损失，根据公平原则，对于刘亚娟、孙永增主张的滞纳金按照年利率6%的标准计算至实际支付上述租金之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1．李庆明于判决生效之日起七日内支付刘亚娟、孙永增房屋租金197420元及滞纳金（滞纳金以197420元为基数，按照年利率6%的标准自2020年2月13日起计算至实际支付之日止）；2．驳回刘亚娟、孙永增的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李庆明提交：1．银行转账凭证4张，拟证明：房屋租金事实上是发生变化的，最后是38万元每年；2．杜建林证言，显示：李庆明承租案涉房屋后系杜建林实际使用，因刘亚娟无法提供发票，导致杜建林无法为其客户开具发票，故双方商议后房租一降再降；3．刘传超证言，显示：其作为物流公司工作人员，曾接受杜建林委托带领十来个工人前往案涉房屋搬家，但受到房东阻拦，后杜建林与房东协商很久亦未搬成。刘亚娟、孙永增二审中未提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。李庆明对杜建林、刘传超证言均认可。针对李庆明提交的证据，刘亚娟、孙永增发表质证意见如下：1．认可转账凭证真实性，证明目的不认可，李庆明多次要求降房租，理由是其经营不好没钱交房租，刘亚娟、孙永增比较好说话，所以同意单次降房租，但是不代表双方协商一致改变合同约定；2．对杜建林证言真实性不认可，其与李庆明存在亲属关系，刘亚娟、孙永增没有义务给杜建林公司开具发票，北京威华盛泰商贸有限公司是否给客户开具发票与本案租赁没有关系，对其证明目的不予认可；3．对刘传超证言真实性不认可，其陈述的公司职务、阻止搬家人员与书面证言不一致，其描述的房东年纪与刘亚娟、孙永增特征均不相符，不排除李庆明当日找人自导自演阻止搬家的戏码，涉案房屋是可以使用的，其是否搬家与合同履行不冲突，其委托搬家的人是杜先生，并不是李庆明，杜先生不是房屋的承租人及出租人，如果当天物业公司禁止其搬离房屋的物品也是合理的。另查：刘亚娟、孙永增在一审中陈述李庆明系2020年7月23日搬离涉案房屋，李庆明二审中亦认可其实际搬离涉案房屋的时间为2020年7月23日。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据李庆明的上诉请求、事实理由及刘亚娟、孙永增的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点如下：关于本案房屋租金标准、应支付的租金金额的认定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李庆明现上诉主张因刘亚娟、孙永增未能向其提供发票，故双方口头达成约定降低租金至38万元/年，对此，刘亚娟、孙永增不予认可，其仅认可因对方经营不好没钱交房租，刘亚娟、孙永增存在单次降房租的行为，故仅依据李庆明提交的转账凭证并不足以认定双方达成口头协议变更合同约定的租金标准为38万元/年，李庆明亦未提交其他证据予以佐证，故对其该项主张，本院不予支持。但鉴于双方均认可租金已支付至2020年2月29日，李庆明于2020年7月23日搬离涉案房屋，双方之间租赁合同已在事实上履行不能，经一审法院释明，刘亚娟、孙永增不主张解除合同，只要求支付房租，故刘亚娟、孙永增主张的房屋租金应计算至2020年7月23日。一审法院认定的李庆明搬离涉案房屋的时间、租金计算的截止时间均存在错误，导致核算的租金金额亦存在错误，本院对此一并予以纠正。经核算，2020年3月1日至2020年7月23日期间，共计145天，刘亚娟、孙永增一审期间按照半年24万元的租金标准主张，本院对其主张的租金标准不持异议，故上述期间的租金应为480000元÷365天×145天≈190685元。对于刘亚娟、孙永增起诉主张的租金数额，本院按照上述核算后的金额予以支持，对于过高部分，本院不予支持。关于本案滞纳金的计算问题。李庆明主张案涉房屋系因刘亚娟、孙永增无法提供相应发票且刘亚娟、孙永增均同意李庆明提前搬离案涉房屋，后刘亚娟、孙永增存在恶意阻挠李庆明搬离，故本案合同履行不能的时间应当认定为2020年4月26日，滞纳金亦应计算至2020年4月26日。对此，本院认为，就刘亚娟、孙永增同意李庆明提前搬离案涉房屋后又阻挠其搬离，李庆明就此主张并未提交充分证据予以证明，其二审期间提交的证据亦不足以证明待证事项，对其该项主张，本院不予支持；其次，就李庆明主张的发票问题，双方合同中并未有明确约定，且案涉合同系以李庆明个人名义签署而非公司名义签署，故李庆明以刘亚娟、孙永增未向案外公司开具发票为由要求搬离房屋，依据不足，本院难以支持。就李庆明所称发票问题其可另行解决。根据双方合同约定，租赁期限为2018年3月1日至2025年2月28日，半年为一个交纳期，除第一个交纳期于合同签订之日内付清外，从第二个交纳期开始均于该交纳期前15天付清，未按时交纳，按合同约定最后时限，每逾期一日，收取年度应交纳租金总额的千分之三作为滞纳金。本案中，双方均认可租金已支付至2020年2月29日，对于2020年3月1日至2020年8月31日该半年期限的租金，按照合同约定应于该交纳期前15天即2020年2月15日交纳，李庆明未按合同约定时间交纳租金，应自2020年2月16日起计算滞纳金，一审法院认定的滞纳金起算时间有误，本院对此予以纠正。由于双方约定的滞纳金标准过高，本院按照一审法院调整后的标准予以支持。故刘亚娟、孙永增主张的滞纳金应以上述核算的租金金额为基数，按照年利率6%为标准，自2020年2月16日计算至实际支付之日止。综上所述，一审法院认定的租金金额及滞纳金起算时间均存在错误，本案应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38954号民事判决；二、李庆明于本判决生效之日起七日内支付刘亚娟、孙永增房屋租金190685元及滞纳金（滞纳金以190685元为基数，按照年利率6%的标准自二○二○年二月十六日起计算至实际支付之日止）；三、驳回刘亚娟、孙永增的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元，由刘亚娟、孙永增负担503元（已交纳），由李庆明负担1947元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费2910元，由李庆明负担2760元（已交纳），由刘亚娟、孙永增负担150元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月二十九日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男