河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20800号原告郑州林丰企业管理咨询有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）德厚街与正光北街交叉口王鼎商务大厦**楼****，统一社会信用代码：91410100MA3XEJPL11。法定代表人赵霞丽，执行董事。委托代理人王雅，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托代理人谭冉，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所，住所地郑州高新区冬青街**社会信用代码：91410100053360202C。法定代表人姚桂兰，经理。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。原告郑州林丰企业管理咨询有限公司与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州林丰企业管理咨询有限公司委托代理人王雅、谭冉、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月4日，原被告签订了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，约定：被告以1040万元的价格向原告转让郑州高新企业加速器产业园D8-2号楼，被告应当于2016年11月18日前向原告交付房屋，被告应当于房屋交付原告使用后365个工作日内将房屋权属证书办至原告名下，并协助办理房产证。上述协议签订后，原告根据约定及法律规定已履行支付房款义务，但被告不仅交房延期，而且办理房屋权属证书逾期。故请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金43979元（以1040万元为基数，自2016年11月19日起至2018年2月2日止，共441天，按年利率0.35%的标准计算）；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金79154元（以1040万元为基数，自2019年7月22日起暂计算至2020年10月26日，共463天，按年利率6%的标准计算）。被告辩称：1、被答辩人要求答辩人支付延期交房违约金的诉请没有事实及法律依据且已超诉讼时效的规定，依法不应予以支持。首先，答辩人并不存在延期交房的违约行为。本案涉案房屋于2018年2月2日交房系因被答辩人的剩余购房款贷款一直未获贷款银行审批通过，根据双方签订的《房产转让协议》第六条第一款第3小条的约定，如被答辩人未付清相关款项，答辩人有权拒绝向其交付房屋。正是由于被答辩人的购房贷款迟迟未获审批通过，而其又急于进场装修，故在其提出申请后，经协商一致，双方签订了《D8-2房源提前入驻装修补充协议》，就补交首付款、贷款事项、交房安排均进行了重新约定。根据该《补充协议》，答辩人在被答辩人未付清相关购房款的情况下，于2018年2月2日提前将本案涉案房屋交付给被答辩人，答辩人在此过程中并无违约行为。即便被答辩人要求支付延期交房的违约金，因《房产转让协议》中约定的交房时间为2016年11月18日，其最迟也应当在2019年11月19日前主张相应权利，被答辩人于现在主张已超诉讼时效规定。2、未能给被答辩人办理房屋权属证书系因情势变更，且并未给被答辩人造成损失，被答辩人要求支付逾期办理房屋权属证书违约金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。首先，被答辩人购买的房屋是在工业建设用地上建设的，位于郑州高新企业加速器产业园内的工业厂房。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，购买房产的企业还要符合相应的条件，进行相应的入园审批。同时本案的房产转让与商品房买卖的区别还在于不办理商品房预售许可证，不在房地产管理部门办理合同备案（网签），被答辩人依据商品房买卖合同司法解释主张违约金的计算方式没有事实及法律依据。其次，根据答辩人与被答辩人双方签订的《房产转让协议》，就若未按照合同约定将房屋权属证书办至被答辩人名下的情况，双方并未约定违约金。而且，在房屋已经交由被答辩人的情况下，并未给其造成损失。3、因2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理的初始登记改为到不动产局进行不动产首次登记，该政策也影响到了高新区产业园不动产证的办理流程。4、即便答辩人存在违约，被答辩人要求的损失也过高。被答辩人至今仍有150万元的剩余购房款未予支付，法院应当根据被答辩人实际损失情况，结合合同履行过程中双方各自过错，按照公平合理的原则予以调整。经审理查明：2016年11月4日，原告作为受让企业（乙方），被告作为转让企业（甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：乙方所购标的物位于郑州××新区碧桃路××楼（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D8-2号楼）。建筑面积900平方米，地上4，地上**让价款为1040万元。签订协议当日乙方预付首期购房款520万元整，剩余房款520万元以银行贷款方式支付。甲方应在2016年11月18日前，将标的物交付乙方。如乙方未付清相关款项，甲方有权拒绝向乙方交付标的物。乙方未付清的款项包括：首期购房款、分期应付款、贷款首付款、更改付款方式产生的剩余房款等。房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证，乙方应积极配合甲方办理相关手续。2018年2月2日，原告向被告提交《D8-2栋房源提前进场装修申请》，称：由于我方办公需要，现申请办理提前进场装修手续。我方承诺严格遵照双方约定按时付款，若我方违约，按照双方签订的房产转让协议相关约定执行，贵方可予停止物业服务有权回收该房屋，对于房屋的装修和改造所产生的费用，我方自行承担。2018年2月2日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《D8-2房源提前入驻装修补充协议》，约定：按照《房产转让协议》第五条约定，乙方采用企业贷款的方式支付购房款，鉴于乙方办公需要，急于进场装修，双方补充如下：鉴于银行放贷上限为500万元，乙方需于2018年2月2日向甲方缴纳购房款20万元，剩余500万元银行贷款。若因乙方自身原因导致贷款银行审批没有通过的，甲方应及时通知乙方，乙方应于接到甲方通知后1个月内一次性付清房款。乙方签订本协议后，甲方同意乙方进场装修。同日，被告向原告交付了涉案房屋，并出具有移交证明。2018年11月30日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《D8-2房源补充协议》，约定：鉴于乙方不具备贷款条件，经双方协商，乙方分期向甲方支付剩余购房款500万元，于2018年11月30日之前支付200万元，于2019年3月25日、6月25日、9月25日、12月25日每次向甲方支付购房款75万元。上述还款约定与D8-2栋房源产权证办理与否无关。庭审中原告称其已支付购房款890万元，2019年9月25日、12月25日共计150万元未支付系因该房屋已被查封。被告对原告所述该付款数额并无异议。另查明，涉案房屋现已被多次查封，其中首封时间为2019年3月26日。以上事实，有原告提交的郑州高新企业加速器产业园房产转让协议一份、收据六份、被告提交的提前进场装修申请、移交证明各一份、补充协议二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同约定，签订协议当日原告支付购房款520万元，剩余房款520万元以银行贷款方式支付，被告并应在2016年11月18日前交付房屋。后原告未能获批银行贷款，其于2018年2月2日向被告申请办理提前进场装修手续，双方并签订补充协议，对于剩余购房款的支付进行了约定。因在协议约定的交房时间原告并未付清购房款，其于2018年2月2日向被告申请提前交房，双方并再次签订补充协议对于房屋交付及剩余房款的支付作出约定，故2018年2月2日的交房应系双方协商一致进行交房，而非被告迟延至该日交房。故原告请求被告支付逾期交房违约金依据不足，对其该请求本院不予支持。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，但并未对违约金标准作有约定。参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”，本院认定应以原告实际交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%计算该延期办理房屋权属证书损失。以原告已付款890万元为基数，按0.35%的标准自2019年7月22日暂计算至本判决作出之日（即2020年12月30日）为44975元，应由被告支付给原告。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告郑州林丰企业管理咨询有限公司损失44975元。二、驳回原告郑州林丰企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1381元，由原告负担919元，由被告负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十二月三十日书记员 陈冰冰