北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民终624号上诉人（原审原告）：马国宝，男，1959年2月9日出生，回族，退休，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云云，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地：北京市通州区宋庄镇。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨维旺，男，1959年10月19日出生，汉族，北京实地房地产开发有限责任公司总经理，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京实地房地产开发有限责任公司法务经理。被上诉人（原审被告）：杨美玲，女，1967年11月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京实地房地产开发有限责任公司法务经理。被上诉人（原审被告）：张伟生，男，1951年5月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京实地房地产开发有限责任公司法务经理。被上诉人（原审被告）：孔秀芝，女，1971年11月27日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘冬燕，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：武瑶瑶，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄欣，男，1963年9月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄越，女，1971年5月15日出生，汉族。一审法院于2019年1月22日立案后，原审被告黄一夫于2019年2月24日去世，一审法院依法通知其法定继承人孔秀芝、黄越、黄欣参加诉讼。上诉人马国宝因与被上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）、杨维旺、杨美玲、张伟生、孔秀芝、黄欣、黄越第三人撤销之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年11月18日，上诉人马国宝的委托诉讼代理人崔皓，被上诉人实地公司的委托诉讼代理人胡秋明，被上诉人杨维旺、杨美玲、张伟生的共同委托诉讼代理人王昌林，被上诉人孔秀芝的委托诉讼代理人刘冬燕、武瑶瑶，被上诉人黄欣的委托诉讼代理人陈海生接受了询问。经过阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。马国宝上诉请求：1.撤销（2019）京03民初86号民事判决；2.改判撤销（2015）三中民终字第10150号民事判决（以下简称10150号判决）。事实与理由：一、本案为典型的一房数卖，马国宝与黄一夫的权利优先顺序应当依照北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十三条规定确定，一房数卖案件中应按照下列顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。该规定亦被最高人民法院编入《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条。二、本案无需参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）的规定，即便参照，依照该规定第二十八条，保护买受人的四个法定情形马国宝都符合，而一审法院引用第二十九条关于保护消费者的规定，认定实地公司存在恶意，却要由买受人承担后果。三、一审法院没有对黄一夫的权利性质进行判断即认定该权利优先于马国宝，与事实不符。《北京实地房地产开发有限责任公司股份转让合同》（以下简称《股份转让合同》）中有关诉争房屋的约定属于预约合同条款，因为当时房屋没有建成，所以黄一夫不能要求实地公司与其签订本约合同，只能解除预约合同，要求赔偿。被上诉人实地公司辩称，实地公司同意马国宝的上诉请求。10150号判决对案涉《股份转让合同》关于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧鑫源贸大厦（以下简称鑫源贸大厦）九层给付黄一夫相关内容的效力、法律性质等的认定存在严重错误，以致错误地向实地公司强加将该房产给付黄一夫之义务，也使得实地公司在被强加义务后无法行权撤销，此直接导致了购房人对鑫源贸大厦九层房产请求权被黄一夫对鑫源贸大厦九层房产所谓“请求权”损害，使马国宝依法善意购得的房产被黄一夫追夺。实地公司不同意将鑫源贸大厦九层无偿交给黄一夫，因此，将该房产按照产权规划分别出售给9位购房人，实地公司和9位购房人的交易完全是真实的，也是善意的，尤其购房人在与实地公司交易时，对黄一夫对鑫源贸大厦九层主张权利一事并不知情。10150号判决暗指实地公司一方在购房交易时存有恶意，以此为由不支持购房人取得鑫源贸大厦房产所有权的诉请，系偷换概念，错用司法三段论。退一步讲，即使黄一夫及其继承人确实对鑫源贸大厦九层享有请求权，其请求权也无法对抗购房人对鑫源贸大厦九层房产的请求权。被上诉人杨美玲、杨维旺、张伟生共同辩称，同意马国宝的上诉请求。一、《股份转让合同》中涉及鑫源贸大厦九层的条款，除约定为无偿赠与外，其他内容约定均不明确，其性质为预约。合同约定的该赠与条款指向“四期工程”，而宏鑫花园项目目前只建设到“二期”，且现今“二期”的建设尚未全部完成，履行该赠与约定的条件未成就。二、马国宝对鑫源贸大厦九层房屋享有的权利，优先于黄一夫所期待享有的无偿受赠权利。1.马国宝通过市场交易，并通过北京市住建委的网签系统签订了相应的商品房预售合同，完成了相应的物权公示；2.马国宝的情形符合不动产的善意取得，而黄一夫与北京美晟房地产开发有限责任公司之间的新老股东的内部约定即使有效且没有被撤销，那么其在鑫源贸大厦九层房屋转移登记至黄一夫名下之前，这种约定也不具备对抗善意第三人的效力。另外，从利益平衡的角度，马国宝的权利也更应获得法律的保护。被上诉人孔秀芝辩称，一、本案并不存在多份商品房买卖合同的情形。黄一夫与杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司等签署的是《股份转让合同》，是以待建成的鑫源贸大厦九层楼作为应支付给黄一夫股权转让的对价，而非向黄一夫销售或者出售待建房屋，因此，黄一夫与实地公司等签署的并非是商品房买卖合同，本案不存在“一房数卖”的情形。马国宝所列举的相关司法解释和指导意见，均是针对“一房数卖”纠纷，并不适用于本案。二、一审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条并无不当。首先，《执行异议和复议案件规定》第二十九条针对的主体是房地产开发企业。本案是实地公司在将鑫源贸大厦九层楼作为对价转让给黄一夫后，在诉讼中恶意逃避债务又非法出售给马国宝，因此，适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条更符合本案案情和实际情况。其次，无论是《执行异议和复议案件规定》第二十八条还是第二十九条，马国宝均不符合法律规定可以排除执行的情形。三、《股份转让合同》关于以鑫源贸大厦九层楼作为股权转让对价的约定清晰明确，该条款是整个股份转让合同的重要组成部分和关键一环，与其他合同条款共同构成一个完整清晰的股权转让法律关系和股转流程，而非独立存在，更不是对房屋买卖的约定，不存在马国宝主张的合同约定不明的情形。四、马国宝并非涉案房屋的所有权人，其权利并不优先于黄一夫。网签联机备案并不发生无权变动的效力，并未取得房屋的所有权，而仅取得依据购房合同要求产权人办理过户手续的请求权。而黄一夫对鑫源贸大厦第九层楼的所有权是经过生效判决所确定的，有充分的法律依据。原股权转让之诉的审理过程中，两审法院已经详细了解涉案房屋情况，最终的判决结果是在充分考量过马国宝的权益之下作出的，不存在法院遗漏事实或故意损害马国宝利益的情况。另，马国宝购买涉案房屋的交易过程存在诸多疑点，合理怀疑马国宝并非善意取得人。首先，各购房人与实地公司之间约定了多种支付方式，与常理不符。其次，各购房人既没有按照附件四的约定以贷款方式付款，也没有按照附件五的约定，在指定日期前支付首付款和尾款。除李慧慧外，各购房人均是将购房款拆分成5-10笔不等陆续支付的，而且时间跨度甚至达到2年之久；且有很大部分付款人与收款人既不是购房人也不是实地公司，这与普通人购买商品房付款习惯及交易模式相差甚远。再次，部分购房人还存在网签备案时间早于《商品房预售合同》签署时间，购房款支付时间早于《商品房预售合同》签署时间，购房发票金额与实际付款不一致或购房发票开具时间早于《商品房预售合同》签署时间等不合常理的问题。另外，一审庭审时，法官也曾询问马国宝购买涉案房屋时价格是否低于同地段市场价，马国宝回答当初购买房屋的价格比同地段市场价格便宜。综合以上情形，黄一夫认为马国宝与实地公司之间极有可能存在串通，或者其明知该房屋价格低于市场价可能存在风险仍然购买的情况，因此，马国宝并非房产的善意取得人。五、马国宝的权益受损是因实地公司的欺诈行为导致的，而非因本案判决。关于马国宝权益应当如何保护及救济途径，最高人民法院关于商品房买卖的司法解释中已经进行了明确规定。被上诉人黄欣辩称，不同意马国宝的上诉意见。实地公司向马国宝出售诉争房屋系在诉争房屋诉讼期间，实地公司出售该房屋具有明显恶意，具有明显对抗性和干扰性，这种明显恶意、擅自处分房屋的行为不应该被支持。马国宝向一审法院起诉请求：1.撤销10150号判决；2.由黄一夫承担诉讼费用。一审法院认定事实：10150号判决认定的与本案有关的事实如下：实地公司、杨美玲、杨维旺和张伟生提交了鑫源贸大厦九层十二套房屋的《北京市商品房预售合同》、相应收款收据及入住登记手续，证明鑫源贸大厦九层十二套房屋均已出售，案外人已经全部缴纳了购房款并实际入住，房屋的给付条件不成立。黄一夫对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为《北京市商品房预售合同》的签订时间均为10150号案件一审审理期间，实地公司、杨美玲、杨维旺和张伟生恶意销售房屋的做法侵害了其合法权益。法院经审查认为，十二套房屋的《北京市商品房预售合同》记载的基本信息与北京市顺义区人民法院（以下简称顺义法院）从北京市通州区住房与城乡建设委员会办公系统中调取的关于鑫源贸大厦第九层房屋记载的信息一致，法院对该证据的真实性认可。实地公司、杨美玲、杨维旺和张伟生提交上述证据以证明房屋的给付条件不成立，对于该证明目的法院将综合全案其他事实进行认定。10150号判决与本案有关的裁判理由为，杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司主张鑫源贸大厦九层房屋已出卖于案外人，已经进行网签备案且买受人已实际交付价款并已实际入住，相关房屋已无法向黄一夫交付。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现虽相关房屋显示已经预售且经网签联机备案，但并未过户至购房业主名下，网签联机备案并不具备物权变动公示效力，故争议房屋并未发生物权变动。黄一夫基于2004年8月16日《股份转让合同》取得对诉争房屋的债权，较之于购房业主，黄一夫权利在先，故实地公司与案外人之间的房屋买卖合同及现履行状况并不影响黄一夫的权利主张。10150号判决作出后，杨美玲、杨维旺与实地公司不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2017年11月6日作出（2016）京民申2836号民事裁定，驳回杨美玲、杨维旺、实地公司的再审申请。裁判理由为：本案为股权转让纠纷，购房业主并非本案必须参加诉讼的当事人，因此，原审法院未追加购房业主为原审当事人，并不违反法律的规定，程序合法。关于黄一夫的权利与购房业主的权利谁优先以及是否损害了购房业主的民事权益问题，购房业主并未就此申请再审，且购房业主已经就此向法院提起了第三人撤销之诉，因此，法院不予审查。本案判决明确、具体。因此，杨美玲、杨维旺、实地公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。一审法院于2017年12月28日作出（2016）京03民撤10号民事裁定：驳回马国宝的起诉。裁判理由为：北京市高级人民法院（2016）京民申2836号民事裁定已经明确，10150号案件为股权转让纠纷，购房业主并非必须参加诉讼的当事人，因此，10150号案件未追加购房业主为当事人，并不违反法律的规定，程序合法。据此，一审法院认为，马国宝就10150号案件提起第三人撤销之诉，主体不适格，故对马国宝的起诉，一审法院予以驳回。马国宝不服，提起上诉。北京市高级人民法院于2018年8月31日作出（2018）京民终148号民事裁定：一、撤销北京市第三中级人民法院（2016）京03民撤10号民事裁定；二、本案指令北京市第三中级人民法院审理。裁判理由主要为，本案中，马国宝起诉请求依法撤销一审法院作出的10150号判决。10150号生效判决维持顺义法院（2012）顺民初字第9831号判决，判令杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司于判决生效之日起7日内将鑫源贸大厦（工程名称为北京宏鑫花园二期A地块商业、办公综合楼）第九层房屋共同无偿给付黄一夫并将房屋所有权过户至黄一夫名下。而在本案中，马国宝主张其系鑫源贸大厦第九层906号房屋买受人，10150号判决损害了其民事权益。马国宝同时提交了其与实地公司签订的《北京市商品房预售合同》《商品房预售合同联机备案表》、北京市地方税务局通用机打发票等初步证据，用以证明其系鑫源贸大厦第九层906号房屋买受人，且已经办理了网签、支付了全部购房款、并实际占有、使用该房屋。据此法院认为，马国宝对黄一夫与杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司在10150号案件中诉争的房屋有独立的请求权，其因不可归责于本人的事由未参加10150号诉讼，且提交了其对诉争房屋享有权利，10150号判决可能存在错误，损害其民事权益的初步证据，故其有权以有独立请求权第三人的身份提起第三人撤销之诉。顺义法院审理期间，于2014年9月23日作出（2012）顺民初字第9831号民事裁定：对实地公司开发的位于北京市通州区新华大街南侧、中山大街北侧的北京O**项目鑫源贸大厦第九层房屋（预售许可证为：京房预售证字［2010］370号）予以查封，并于2014年9月26日向北京市通州区住建委送达（2012）顺民初字第9831号协助执行通知书。顺义法院于2014年11月28日作出的（2012）顺民初字第9831号复议决定书载明：“在本案开庭审理过程中，本院亦释明杨美玲、杨维旺、张伟生及实地公司，在案件审理终结前禁止对诉争鑫源贸大厦第九层房屋进行任何形式的处分。实地公司在经本院释明后仍对诉争房屋进行出售并网签登记备案。”一审法院另认定事实如下：关于马国宝知道10150号判决的时间。马国宝称其系于2016年6月1日收到实地公司告知函，得知10150号判决及906号房屋已被司法查封，遂其于2016年7月13日向一审法院提起（2016）京03民撤10号诉讼。关于合同签订及网签情况。马国宝与实地公司签订的《北京市商品房预售合同》落款日期均为空白，双方约定，马国宝购买位于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼9层906的房屋，预测建筑面积共243.76平方米，其中套内建筑面积为165.7平方米。按照套内建筑面积计算，单价为每平方米36041.76元，总价款为5972120元。双方同意买受人以分期方式付款，具体付款期限安排如下：1.2013年10月13日前，买受人向出卖人支付首付房款共计2992120元；2.2013年12月20日前，买受人向出卖人支付剩余房款2980000元。商品房预售合同联机备案表合同网上签约日期显示为2013年10月14日。关于购房款支付情况。实地公司提供的马国宝付款凭证显示：2013年10月11日，刷卡支付100000元；2013年10月14日，刷卡支付三笔，金额分别为800000元、1092120元、1000000元；2013年12月7日刷卡支付三笔，金额分别为980000元、1000000元、1000000元；2015年3月24日刷卡支付两笔，金额分别为60000元、20000元；通过现金支付7212.23元。以上金额总计6059332.23元。关于办理入住情况。马国宝为证明其办理入住而提供的房屋验收确认表、北京O**国际广场业户封存钥匙登记单、紧急情况联络登记表、业主基本情况登记表、实地公司收取契税、公共维修基金、印花税、合同印花税、测绘费、产权证登记费、手续费、物业费、能源费、房差额的收款专用收据，显示其入住房屋时间为2013年12月28日。关于906号房屋使用情况。马国宝确认906号房屋现由其出租收取租金。一审法院认为，10150号判决不应予以撤销，理由如下：根据庭审查明的事实，实地公司为房地产开发企业，其所开发的涉案房屋为商品房，马国宝的身份属于商品房消费者。在实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往因未及时办理房地产过户手续，房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院对尚未登记在房地产开发企业名下但是已经出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行，对此，《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定的立法本意是为了保护商品房消费者的基本的居住和生存权益，该规定虽然属于人民法院处理关于执行异议和复议案件的依据，但是其立法精神和相关规定亦可在本案中参照适用。本案涉案房屋的性质为商用办公楼，马国宝购买涉案房屋的目的并非用于自住，亦非其生活必需品，并不符合上述规定的立法初衷和本意。同时，从债权取得时间先后及合法性瑕疵对比来看，黄一夫就诉争房屋取得的债权与本案马国宝取得的债权时间跨度长达十几年，黄一夫基于股权转让合同就诉争房屋取得的债权在先，债权取得合法性不存在任何瑕疵；而马国宝基于房屋买卖合同取得的债权在后，马国宝的相关权益并不优先于黄一夫的债权。还要注意到，实地公司处分诉争房屋系于诉讼期间，是顺义法院明确告知不得处分诉争房屋的情况下恶意售卖的，人民法院对于这种在诉讼期间的擅自处分房屋的行为亦不应鼓励和支持。综上，10150号判决并未损害马国宝的合法权益，马国宝提出的第三人撤销之诉的请求一审法院不予支持。综上所述，马国宝的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条规定，判决：驳回马国宝的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，一方面，10150号判决确认黄一夫对案涉房屋的权利系源于2004年8月16日黄一夫与杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司所签订的《股份转让合同》，马国宝购买案涉房屋的合同网上签约时间为2013年10月，由此看出，黄一夫对案涉房屋取得债权的时间要远早于马国宝取得债权的时间，且无任何证据显示10150号判决主文判令杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司于判决生效之日起7日内将鑫源贸大厦（工程名称为北京宏鑫花园二期A地块商业、办公综合楼）第九层房屋共同无偿给付黄一夫并将房屋所有权过户至黄一夫名下的内容存在虚假。另一方面，杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司与黄一夫签订《股份转让合同》后，因未履行合同义务，致使黄一夫通过连续诉讼主张权利。顺义法院开庭审理过程中，法院亦释明杨美玲、杨维旺、张伟生及实地公司，在案件审理终结前禁止对诉争鑫源贸大厦第九层房屋进行任何形式的处分。实地公司在经法院释明后仍对诉争房屋进行出售，并获得包括马国宝在内的多名买受人支付房款的利益，存在恶意处置的情形。一审法院综合考量债权取得时间先后、合法性瑕疵以及实地公司的不当行为，对马国宝的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，马国宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53605元，由马国宝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 丰审 判 员  王 肃审 判 员  龚晓娓二〇二〇年十二月三十一日法官助理  李广顺书 记 员  杜 杰书 记 员  辛 硕