黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初2225号原告：刘涛，男，回族，1967年03月27日出生，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：星中浩，男，满族，1980年03月16日出生，公司职员，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。第三人：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇自来水公司家属楼物业办公室**。法定代表人：何京龙，职务董事长。第三人：杜兴海，男，汉族，1970年04月12日出生，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：徐进明，黑龙江峰衡律师事务所律师。第三人：商艳苹，女，汉族，1982年10月16日出生，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：黄立秋（系商艳苹丈夫），男，汉族，1980年06月17日出生，个体，住黑龙江省肇源县。第三人：刘小会，女，汉族，1978年11月20日出生，个体，住黑龙江省肇源县。第三人：孙书友，男，汉族，1973年09月20日出生，个体，住黑龙江省肇源县。第三人：代井丰，男，汉族，1970年01月30日出生，农民，住黑龙江省肇源县。第三人：王伟佳，女，汉族，1980年04月30日出生，医生，住黑龙江省肇源县。第三人：杨玉梅，女，汉族，1970年04月23日出生，无业，住黑龙江省肇源县。第三人：侯淑艳，女，汉族，1966年06月09日出生，无业，住黑龙江省肇源县。原告刘涛与被告星中浩、第三人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海、商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳排除妨害纠纷一案,本院于2020年07月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘涛及其委托诉讼代理人魏红亮、被告星中浩的委托诉讼代理人马海军、第三人宇龙公司的法定代表人何京龙、第三人杜兴海的委托诉讼代理人徐进明、商艳苹的委托诉讼代理人黄立秋、第三人刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1.要求被告搬出肇源县金瑞花园小区6-2-402室、9-2-301室、302室、401室、402室、501室、502室；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年04月，原告经任宪玉介绍承包金瑞花园小区在建A-3、6、9号楼大包，该工程前期施工系陈万英施工，由于陈万英缺乏资金投入，经开发商杜兴海协调，陈万英将该工程转给原告。约定陈万英曾借被告星中浩70万元本金加30万元利息合计100万元由原告负责偿还，后原告给被告出具130万元借据，经杜兴海协调，原告抵押给被告案涉楼房票据7户，现原告发现被告强占案涉楼房，故诉至法院。开庭审理前，原告刘涛将第一项诉讼请求变更为：要求确认肇源县金瑞花园小区七套房屋工程抵账(即2015年09月09日的拨款协议)有效，房屋归原告所有。被告星中浩辩称，被告同意七套房屋工程有效，不同意房屋归原告所有。理由如下：一、原告所称实际出借人表面是被告一人，但实际出资人为三人，其中被告星中浩出资20万元，张某出资50万元，刘某出资30万元；二、原告称只借款70万元是错误的，实际是陈万英于2014年12月04日向上述三人借款100万元。因无力偿还，将该债务转让给本案原告后，经本息合计原告于2015年11月06日重新出具130万元欠条一张，且此后未支付利息；三、本案案涉房屋的实际居住人为追加的七户第三人，该七户房屋的实际占有人不但有与被告星中浩、张某（张某母亲姜秀凡、张某妻子王红，其中有他们代表张某签订的合同）、刘某三人签订的房屋买卖合同，也持有与普通购房户相同的与第三人宇龙公司签订的金瑞花园房屋认购书。被告星中浩及案外人等三人，出售案涉七套房屋是得到原告及其挂靠公司同意后才向七户分别出售的，这七套房屋在房管部门有登记，也可能登记在被告星中浩的名下，也可能是登记在购房户的名下，七户购房户如下：1.6号楼2单元402室由被告星中浩出售给鲁宏德后，由鲁宏德于2017年11月01日以22.5万元的价款出售给现住户第三人商艳苹；2.9号楼2单元301室由张某于2017年05月19日以20万元价款出售给现住户第三人刘小会；3.9号楼2单元302室由被告星中浩、张某、刘某于2017年03月22日以24万元价款出售给现住户第三人孙书友；4.9号楼2单元401室由张某的母亲于2017年04月28日以20万元价款出售给韩雪冰、韩雪冰又转卖给第三人代井丰；5.9号楼2单元402室由被告星中浩、刘某以25万元价款出售给第三人王伟佳；6.9号楼2单元501室由张某的妻子于2017年05月08日以21万元价款出售给现住户第三人杨玉梅；7.9号楼2单元502室由刘某于2017年05月08日以25万元价款出售给现住户第三人侯淑艳。原告提起的本诉讼，已过诉讼时效，综上所述，起诉人的诉讼请求不能成立，应依法驳回。第三人宇龙公司述称，宇龙公司对涉案的七户房屋用于抵押或者买卖均不知情，宇龙公司既没有给原告刘涛也没给被告星中浩开过这七套房源，至于原告刘涛是怎么抵顶过去的，宇龙公司不清楚。这个项目是实际开发人杜兴海出资挂靠在宇龙公司名下开发的，这些房源应该是杜兴海开出去的，杜兴海没有把这些房屋的买卖情况到我公司备案，所以宇龙公司对七套房屋现在是处在什么状态不清楚。第三人杜兴海述称，涉案房屋是杜兴海挂靠第三人宇龙公司承建的，涉案房屋作为工程拨款，开具给原告刘涛的事实存在。至于原告刘涛如何办理抵押、出售的其不知情，原告刘涛与被告星中浩之间的借款关系其也不知情。第三人商艳苹述称，不同意原告主张，其于2017年11月01日在鲁宏德处购买案涉房屋，房屋面积160平，同日一次性现金交付购房款22.5万元，在鲁宏德处取得房屋钥匙。2017年12月15日交给金瑞花园售楼处21,962元差平款、14,045元的入网费、3,000元更名费。2018年4、5月份装修，同年8月入住至今。第三人刘小会辩称，不同意原告主张，其于2017年05月19日在张某处购买案涉房屋，房屋面积160平，同日一次性现金交付购房款25万元，在张某处取得房屋钥匙。2017年05月20日交给金瑞花园售楼处22,037元差平款、14,047元入网费、3,000元的更名费。取得钥匙后进行装修，2018年8月入住至今。第三人孙书友辩称，不同意原告主张，其于2017年03月22日在被告星中浩处购买案涉房屋，房屋面积160平，同日一次性现金交付购房款24万元，在星中浩处取得房屋钥匙。2017年03月22日交给金瑞花园售楼处22,037元差平款、14,047元的入网费、3,000元更名费。2017年5月份装修，同年7月入住至今。第三人代井丰辩称，不同意原告主张，其于2019年06月01日在韩雪冰处购买案涉房屋（已装修），房屋面积154.27平。王金鹏与韩雪冰是夫妻关系，王金鹏欠其承包草原款100万元，用这个房子抵顶了71万元。房屋钥匙是王金鹏给的，入住至今。第三人王伟佳辩称，不同意原告主张，其于2016年06月24日在被告星中浩处购买案涉房屋，房屋面积160平，同日一次性现金交付购房款25万元，在星中浩处取得房屋钥匙。2017年05月14日交给金瑞花园售楼处22,037元差平款、14,047元的入网费,2016年06月24日交纳1,000元更名费。2017年4月份装修，同年11月入住至今。第三人杨玉梅辩称，不同意原告主张，其于2017年05月18日在王红（张某的妻子）处购买案涉房屋，房屋面积160平。房价款21万元，用房屋抵顶王红欠其的15万元，另给付王红现金6万元，后在张某处取得房屋钥匙。2017年05月20日交给金瑞花园售楼处22,037元差平款、14,047元的入网费、3,000元更名费。后进行装修，2017年10月份入住至今。第三人侯淑艳辩称，不同意原告主张，其于2017年05月08日在刘某处购买案涉房屋，房屋面积154.27平。同日一次性现金交付房价款25万元，在刘某处取得房屋钥匙。2017年05月22日交给金瑞花园售楼处22,037元差平款、14,047元的入网费，2017年05月22日交3,000元更名费。于2017年5月装修，同年11月入住至今。庭审中，原告刘涛举证如下：证据1.2015年08月18日原告刘涛与被告杜兴海、案外人金瑞花园项目部中间人任宪玉签订的工程承包转让合同1份、拨付楼房明细1份、2015年09月09日刘涛与杜兴海签订的拨款协议1份、2015年11月01日抵押给被告星中浩的案涉七套房屋认购书及收据1组、（2016）黑0622民初3076号民事判决书1份、（2017）黑06民终886号民事判决书1份，欲证明原告刘涛承包金瑞花园工程的原承包人是案外人陈万英，经第三人杜兴海同意转给刘涛。在转让过程中，陈万英欠被告星中浩100万元债务，同时转给原告，原告用案涉七套房屋的认购书、收据作为抵押，给被告星中浩出具130万元欠据，另外案涉七套房屋均为3,780元/平方米。被告星中浩质证称，对于工程承包转让合同，因被告不是合同相对方，也不知道该合同产生的背景，所以对该合同是否有效不发表意见。对拨款协议确定九处房屋归承建商所有，对于后附的明细不认可，对被告不具约束力。关于拨款协议，被告及刘某、张某等三人正是基于该协议所列房屋原告刘涛有处置权，才用房屋抵顶还款，对该拨款协议的真实性无异议。关于金瑞花园房屋认购书，该七处房屋归被告星中浩所有，已经在房管部门备案，被告星中浩对七套房屋拥有所有权，原告所出示的判决书当中的事实与原被告的法律关系有本质区别。（2016）黑0622民初3076号民事判决书中原告是主张债权，是民间借贷纠纷案件，被告不同意用案涉房屋抵债，而本案是在原告同意用房屋抵顶债务的前提下向被告交付了房屋，所以这两个判决与本案法律关系不是一回事。第三人宇龙公司质证称，对证据的真实性无异议，工程承包转让合同、拨款协议、楼房抵顶工程款明细、认购书宇龙公司毫不知情，这是杜兴海与刘涛签订和拨付的。第三人杜兴海质证称，没有异议，情况属实。第三人商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称，不知情。本院认为，因工程承包转让合同、拨款协议中有刘涛与杜兴海的签字，且二人对该证据均予以认可，本院对证据的真实性予以确认。因杜兴海对拨付楼房明细的真实性无异议，另结合被告星中浩陈述的房屋情况，本院对证据的真实性予以确认。关于案涉七套房屋认购书及收据，均加盖了肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章，且当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。（2016）黑0622民初3076号民事判决书及（2017）黑06民终886号民事判决书是本院在审理另案中依法作出的裁判文书，本院对证据的真实性予以确认。证据2.（2016）黑0622民初842号民事案件起诉状、追加被告申请书、开庭笔录各1份，欲证明2016年02月29日被告星中浩起诉宇龙公司、杜兴海，诉讼请求是要求被告交付案涉七套房屋，即本案案涉七套房屋，另证明2016年02月29日案涉七套房屋在原告刘涛处，并没有交付给被告星中浩，所以被告星中浩才起诉，要求交付房屋，协议办理产权证。案涉七套房屋是在星中浩撤回（2016）黑0622民初842号案件后采用非法手段撬开案涉七套房屋，将七套房屋出售给他人。被告星中浩质证称，对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，这组证据不能证明被告采用非法手段撬门；因该案是在双方达成和解的情况下，星中浩撤诉。虽然双方没有形成书面和解，但是售楼处只收取超出面积费、入网费，说明售楼处、宇龙公司、杜兴海是认可被告星中浩等三人将房屋出售的行为。这组证据不能证明原告所要证明的问题。第三人宇龙公司质证称，对这组证据的真实性无异议，宇龙公司从来没给任何人开过涉案七套房屋的金瑞花园认购书，这七份认购书和购房款票据不是宇龙公司开具的，宇龙公司没有收过涉案七套房屋的房屋差价款、入网费和其他费用。第三人杜兴海质证称，对证据的真实性无异议，对证据的内容不知情，对起诉状第二项房屋总价值是4,081,949元，能够证实涉案房屋价值是408万元，但第三人购买案涉房屋的总价款远远低于408万元，能够证实这七名第三人不属于善意第三人。第三人商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称：对证据不知情，其购买房屋的价格是市场价格，不是杜兴海所说的低价购买。因被告及第三人就该组证据的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。证据3.借款保证合同1份，欲证明2014年12月06日，出借人是被告星中浩，借款人是陈万英，保证人是王强，借款金额100万元。出示2014年12月06日借据1份，欲证明借款人是陈万英、王强，出借人是被告星中浩，金额是100万元。出示2015年05月26日被告星中浩出具的10万元收据，收原告刘涛利息10万元，及10万元的汇款小票，出示汇给被告星中浩的利息小票4万元。该组证据是对上述两组证据的补强，补充证明陈万英欠被告星中浩的100万元借款债务转给原告，原告给被告星中浩出具130万元的借据，并且抵押了案涉七套房屋的认购手续，被告星中浩对案涉七套房屋主张的买卖关系不属实，实际是借款抵押。被告星中浩质证称，对于借款保证合同的真实性无异议，对于陈万英、王强给被告星中浩出具的100万元借据真实性无异议，对于10万元收据仅描述为收利息款，但是收什么利息款没有注明，收据的日期是2015年05月26日，发生在原告刘涛给被告星中浩出具的130万元收据之前，这130万元的收据是2015年11月06日，所以2015年05月26日所出具的收据应该与130万元借款无关联。这两张小票也发生在2015年11月06日之前，所以与130万元这笔借款无关联性，应该是其他往来。第三人宇龙公司、杜兴海、商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称，对证据毫不知情。因借款人星中浩对证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。被告星中浩举证如下：证据4.原告刘涛于2015年11月06日出具的借据1份（后附2014年12月04日打给陈万英100万元的银行流水），欲证明案外人陈万英向被告星中浩等三人借款100万元，借款日期为2014年12月04日，在2015年11月06日经本息结算由本案原告刘涛确认合计欠款130万元。原告刘涛质证称，对证据的真实性和借款的事实均无异议，借款本金100万元。第三人宇龙公司、杜兴海、商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称，对证据毫不知情。因该借据的借贷双方无异议，本院对该组证据真实性予以确认。证据5.房屋买卖协议书七份，欲证明本案被告星中浩及张某、刘某三人，已将案涉房屋按照原被告双方的口头协议进行抵账，后出售给了本案除宇龙公司、杜兴海之外的七个第三人。原告刘涛质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议。原告没有将案涉七套房屋口头协议抵账给被告星中浩。第三人宇龙公司、杜兴海质证称，对证据毫不知情。第三人商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称，均无异议。本院对该组证据真实性予以确认。证据6.证人刘某证人证言，欲证明2015年被告星中浩借给原告刘涛100万元，其中刘某出资30万元，被告星中浩出资20万元，张某出资50万元。刘某将502室卖给第三人侯淑艳。原告刘涛质证称，对刘某陈述的借款事实予以认可，但是借款的相对方是被告星中浩，不是证人。刘某说在被告星中浩手拿的钥匙，应当是被告星中浩撬门后换锁取得的钥匙。至于100万元借款，证人是否出资其不知情。第三人宇龙公司质证称，对证人证词毫不知情。第三人杜兴海质证称，对证人证词无异议，结合被告答辩意见能够证实星中浩出借的款项，是涉案转给原告刘涛的款项。被告星中浩出示的七份认购书的形式是作为抵押的事实，认购书是在2015年11月01日，而债权达成的时间是2015年11月06日，基础法律关系是民间借贷，而认购书实际是借贷的担保，被告星中浩、刘某、张某实现抵押权的方式应该通过拍卖等法律程序。第三人商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称，不知情。本院将结合其他证据综合认定。证据7.证人张某证人证言，欲证明张某与王红系夫妻关系，张某与姜秀范系母子关系。在案涉七套房屋中，张某共出售三处房屋，三处房屋分别登记成张某、姜秀范、王红。姜秀范将房屋卖给王金鹏、韩雪冰，姜秀范是张某代签；王红将房屋卖给杨玉梅；张某将房屋卖给刘小会。案涉房屋是刘涛欠其借钱，用房子抵顶的。原告刘涛质证称，对张某说的借款的事实予以认可，，但是借款的相对方是被告星中浩，不是证人。刘某说在被告星中浩手拿的钥匙，应当是被告星中浩撬门后换锁取得的钥匙。第三人宇龙公司质证称，毫不知情。第三人杜兴海质证称，对证人证词无异议，结合被告答辩意见能够证实星中浩出借的款项，是涉案转给原告刘涛的款项。被告星中浩出示的七份认购书的形式作为抵押的事实，认购书是在2015年11月01日，而债权达成的时间是2015年11月06日，基础法律关系是民间借贷，而认购书实际是借贷的担保，被告星中浩、刘某、张某实现抵押权的方式应该通过拍卖等法律程序。第三人商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳质证称，不知情。本院将结合其他证据综合认定。第三人宇龙公司、杜兴海未向法庭提供证据。第三人商艳苹、刘小会、孙书友、代井丰、王伟佳、杨玉梅、侯淑艳七人向本院出示房屋买卖协议书7份、认购书6份、收据7组，欲证明7位第三人在住宅楼买卖协议书之前到金瑞花园售楼处确认出卖人（星中浩、刘某、张某）是其购买房屋的权利人后，与出卖人签订住宅楼买卖协议书，然后双方到金瑞花园售楼处，售楼处为其出具认购书及收据。原告刘涛质证称，对房屋占有人即第三人出示证据的真实性有异议，1.金瑞花园小区没有设售楼处；2.原告没有授权周双清、李继等对案涉房屋更名；3.七人均认可是在被告星中浩、刘某、张某处购买房屋，而被告星中浩与案外人刘某、张某所能公示给七人的物权凭证不是房产证，不能证明三人就是案涉房屋的所有权人，第三人在这种条件下购买，且当庭并未出示其支付房款的凭证和房款来源凭证。基于以上，原告认为上述七人不构成善意取得，并且在七人与星中浩、刘某、张某签订的房屋买卖合同都没有约定出卖人负责给买售人过户或者办理房产证，基于以上上述七人明知产权不清还自行购买，应当承担本案的不利后果。被告星中浩质证称，对第三人出示的证据的真实性无异议，完全可以证明售楼方补收了超面积款；给七户分别出具了认购书，确认了七户的购房行为；交付了房门钥匙；完全得到了售楼方的认可。第三人宇龙公司质证称，对第三人出示的证据的部分真实性有异议，对认购书、购房款票据、入网费票据、房屋差价补房款，宇龙公司在金瑞花园项目从来没有设立售楼处，也从来没有委托李继、周双清给任何人开出认购书、入网费票据等各项票据，宇龙公司在庭审之前没有收过涉案房屋的任何款项。金瑞花园项目部这个章宇龙公司在2016年03月10日电视公告，其从来没有刻制过肇源县宇龙房地产金瑞花园项目部含有金瑞花园现金收讫的印章。第三人杜兴海质证称，对证据的真实性不予认可，针对第三人提交的金瑞花园房屋认购书，同时也提交了与被告星中浩、刘某、张某之间的房屋买卖合同，认购书的时间全是2015年11月01日，而购买房屋合同均是在2016、2017、2018年，能够证实购买者签订认购书的同时是知道该房屋实际的认购价值是583,141元，而其购买的实际价值是与三位出售人签订的合同价值，能够证实该房屋不是善意取得。同时杜兴海的名章和金瑞花园项目部的公章均不是杜兴海本人使用，经宇龙公司报案已经经公安局查实是伪造。本院将结合其他证据综合认定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：第三人杜兴海挂靠第三人宇龙公司，在肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑楼房。2015年08月18日，第三人杜兴海（甲方）、案外人任宪玉（乙方）、原告刘涛（丙方）签订工程承包转让合同，合同载明甲乙双方同意由丙方（原告刘涛）承建金瑞花园3#、6#、9#楼建设项目工程的下部施工项目，甲方解除原承包合同，但是丙方必须履行原施工合同；自本合同签订之日起丙方代表人刘涛即为工程实际施工承包人，负责该工程的所有事宜；项目建设期间（包括甲乙丙方合同签订之前）发生的债务均由丙方负责承担。合同后方有甲乙丙三方签字确认,甲方处加盖宇龙公司金瑞花园项目部公章。2015年09月09日，第三人杜兴海与原告刘涛签订拨款协议，协议载明肇源县金瑞花园小区A-3#、A-6#、A-9#楼在建楼房除回迁户住宅外，其余楼房均抵A-3#、A-6#、A-9#楼部分工程款。剩余工程款用现金或本小区高层住宅抵账。如售楼处出售A-3#、A-6#、A-9#楼房，必须经过承建商（刘涛）签字方可生效，所售资金归承建商所有。建设单位负责人有杜兴海的签字并加盖宇龙公司金瑞花园项目部公章，原告刘涛在承建单位处签字。2014年12月06日，被告星中浩（甲方贷款人）、案外人陈万英（乙方借款人）、案外人王强（丙方担保人）签订借款保证合同，合同载明乙方陈万英向甲方星中浩借款人民币100万元，借款期限自2014年12月06日至2015年07月06日共7个月，对利息与违约金也做了明确约定。合同后方有乙方借款人陈万英和丙方保证人王强签字捺印。2015年11月06日刘涛为星中浩出具借据，借据载明刘涛借星中浩钱款130万元，用途为建设金瑞花园材料款，月利率3分。2015年11月01日，被告星中浩与第三人宇龙公司就案涉七处房屋，即金瑞花园6-2-402、9-2-301、9-2-302、9-2-401、9-2-402、9-2-501、9-2-502签订金瑞花园房屋认购书，7份认购书下方均盖有宇龙公司金瑞花园项目部公章及项目经理杜兴海名章，且均标明白皮合同换认购单，刘涛工程抵账；后附的7张收据均盖有宇龙公司金瑞花园财务专用章，载明房屋位置及房屋价款。2017年11月01日第三人商艳苹与案外人鲁宏德（其在被告星中浩处购的房屋）签订住宅楼买卖协议书，双方约定甲方鲁宏德自愿将金瑞花园6号楼2单元402室住宅出卖给乙方商艳苹所有；住宅楼价款225,000元；乙方商艳苹在签订协议时一次性付清房款。甲乙双方在协议书下方签字确认。商艳苹于2017年11月01日缴纳3,000元更名费，于2017年12月15日缴纳21,962元补5.81平方米面积款及14,045元入网费。商艳苹为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。商艳苹自2018年04月14日起缴纳装修保证金、物业费、取暖费、水电费等费用，后装修入住至今。2017年05月19日第三人刘小会与案外人张某签订房屋买卖合同，合同约定甲方张某所售房屋位于金瑞花园9号楼2单元301室，建筑面积160平方米，房屋价款25万元，签订合同时一次性付清。双方在协议书下方签字确认。刘小会于2017年05月20日缴纳3,000元更名费、22,037元补5.83平方米面积款及14,047元入网费。刘小会为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。刘小会自2017年05月20日缴纳物业费、取暖费、水电费等费用，后装修入住至今。2017年03月22日第三人孙书友与被告星中浩、张某签订房屋买卖合同，合同约定甲方星中浩、张某将坐落于在大庆市肇源县肇源镇金瑞花园小区9号楼2单元302室，建筑面积160.1平方米的房屋出售给乙方孙书友，房屋价款24万元，交款方式为分期付款，于2017年03月22日交款19万元，于2017年05月22日交款5万元。甲乙双方签字确认。孙书友于2017年03月22日缴纳3,000元更名费、22,037元补5.83平方米面积款及14,047元入网费。孙书友为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。孙书友自2017年03月22日缴纳物业费、取暖费、水电费等费用，后装修入住至今。2017年04月28日，案外人姜秀范（张某母亲）与案外人韩雪冰签订楼房买卖协议书，协议约定甲方姜秀范现有坐落于金瑞花园小区9号楼2单元401室（建筑面积160平方米）出售给乙方韩雪冰，房屋价款20万元，一次性交齐。案外人韩雪冰与王金鹏系夫妻关系，二人与第三人代井丰有债务纠纷，用金瑞花园小区9号楼2单元401室房屋抵顶债务。2019年06月01日第三人代井丰与案外人韩雪冰、王金鹏签订房屋买卖合同，合同约定甲方韩雪冰、王金鹏将金瑞花园小区9号楼2单元401室，建筑面积154.27平方米的房屋出售给乙方代井丰，房屋价款71万元，乙方代井丰在签订合同时一次性付清房款。甲乙双方在合同下方签字确认。代井丰于2017年04月21日缴纳3,000元更名费、22,037元补5.83平方米面积款及14,047元入网费，入住至今。代井丰为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。2016年06月24日第三人王伟佳与被告星中浩签订房屋买卖协议书，协议约定甲方星中浩将坐落于在肇源县金瑞花园小区9号楼2单元402室，建筑面积154.27平方米的房屋出售给乙方王伟佳，房屋价款25万元，乙方王伟佳在签订协议时一次性付清房款。甲乙双方签字确认。王伟佳于2016年06月24日缴纳1,000元更名费，于2017年05月14日缴纳22,037元补5.83平方米面积款及14,047元入网费。王伟佳为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。王伟佳自2017年05月18日缴纳物业费、取暖费、水电费等费用，后其父母在此居住至今。2017年05月18日第三人杨玉梅与案外人王红（张某妻子）签订房屋顶账协议，协议约定截止至2017年05月18日，甲方王红总计欠乙方杨玉梅现金及利息21万元；甲方王红现有坐落于金瑞花园9号楼2单元501室，建筑面积为160.1平方米，顶付欠乙方杨玉梅现金及利息21万元；甲方王红于本协议签订后三日将顶账楼房及其一切房产手续交付乙方杨玉梅。甲乙双方签字确认。王红于2017年05月20日缴纳22,037元补5.83平方米面积款及14,047元入网费。杨玉梅为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购人为王红，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。杨玉梅自2017年05月20日缴纳物业费、取暖费、水电费等费用，后入住至今。2017年05月08日第三人侯淑艳与案外人刘某签订房屋买卖协议，协议约定甲方刘某自愿将坐落于在肇源县金瑞花园小区9号楼2单元502室，建筑面积154.27平方米的房屋出售给乙方侯淑艳，房屋价款25万元，乙方侯淑艳于2017年05月08日一次性付清房款。甲乙双方签字确认。侯淑艳于2017年05月08日缴纳3,000元更名费，于2017年05月22日缴纳22,037元补5.83平方米面积款及14,047元入网费。侯淑艳为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及收据各1份，认购书及收据记载的签订时间为2015年11月01日。侯淑艳自2017年05月22日缴纳物业费、取暖费、水电费等费用，后入住至今。本院认为，本案争议焦点：2015年09月09日的拨款协议是否有效，以及第三人能否基于善意取得，取得房屋所有权，从而对抗原告刘涛就案涉房屋所享有的权利。关于2015年09月09日的拨款协议的效力问题。第三人杜兴海系金瑞花园小区的实际开发人，原告刘涛系该楼盘部分工程的实际施工人，在刘涛按照双方约定履行施工义务后，杜兴海未足额给付工程款，双方于2015年09月09日签订拨款协议，用金瑞花园小区A-3#、A-6#、A-9#楼楼房除回迁户住宅外，其余楼房均抵顶欠刘涛的部分工程款。建设单位负责人处有杜兴海并加盖宇龙公司金瑞花园项目部公章，承建单位处有刘涛签字。本院认为，该拨款协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，故原告要求确认拨款协议有效的主张，本院依法予以支持。关于第三人能否基于善意取得，取得房屋所有权，从而对抗原告刘涛就案涉房屋所享有的权利。善意取得，指无权处分人将动产或者不动产处分给他人，善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。在本案中，被告星中浩就原告刘涛享有债权，刘涛用案涉房屋（杜兴海用案涉房屋抵顶欠刘涛的工程款）为该笔借款提供抵押，星中浩称其与刘涛达成用房屋抵顶借款的合意，但刘涛不予认可，且星中浩未提供证据证实该主张，本院对星中浩双方达成以物抵债的的合意的主张不予采信。故星中浩及案外人刘某、张某处分案涉房屋系无权处分。首先，关于案涉房屋的受让人受让不动产是否为善意的问题。在受让人购买房屋时，其称到售楼处进行了核实，且宇龙公司为买受人出具认购书，也补交了补面积款、更名费等费用，买受人已经尽到了合理的审查注意义务，故买受人有理由相信出卖人有处分权，该行为系有权处分，其在买卖房屋的过程中并不存在恶意，即购买房屋时是善意的。其次，关于是否以合理的价格转让的问题。原告刘涛称第三人与出让人签订合同的价格与第三人提供的认购书中记载的价格不一致，且明显低于当时的市场交易价格，本院认为，在商品房买卖过程中亦存在实际的购房数额与买受人与售楼处后签订认购书的价格不一致的情形，且原告刘涛未提供其他证据证实其主张，本院就其抗辩意见不予采信，故第三人作为买受人购买房屋所交付的购房款应认定为系以合理价格购买。再次，关于转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的问题，经本院对房屋的占有情况进行核实，第三人现均占有使用案涉房屋，第三人称，案涉房屋现未办理登记的原因系第三人宇龙公司未协助办理不动产权证书，系不能归责于第三人的原因。本院认为，虽案涉房屋未登记在第三人名下，但其占有事实存在且非因其个人原因未办理不动产权证书，非不符合该规定。综上，第三人就案涉房屋基于善于取得合法占有使用案涉房屋，原告要求确认案涉房屋归其所有的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告刘涛与第三人杜兴海于2015年09月09日签订的拨款协议有效；二、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。案件受理费39,456元，减半收取19,728元，由原告刘涛负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。审判员  何莉莉二〇二〇年十二月十五日书记员  李芳芳附:《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。