四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终974号 上诉人（原审原告）：袁康，男，1988年12月5日出生，汉族，现住雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：李秀颖，四川中奥律师事务所律师。 被上诉人：张志萍，女，1979年12月22日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区，系一审被告张本文之女。 被上诉人：郭玉华，女，1957年4月11日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区，系一审被告张本文妻子。 原审第三人：雅安昊天房地产经纪有限公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道**汉阙路**********。 法定代表人：吴迪，系该公司经理。 上诉人袁康因与被上诉人张志萍、郭玉华、原审第三人雅安昊天房地产经纪有限公司（以下简称昊天公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，查明张本文于2020年10月7日去世，依法追加张志萍、郭玉华为二审被上诉人参加诉讼。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁康上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项、第三项判决内容；2.请求依法改判张志萍、郭玉华双倍返还袁康已支付之定金及购房款共计人民币220000元，并支付相应利息（以220000元为基数，自2020年6月11日起按照合同成立时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至张志萍、郭玉华实际履行本案生效法律文书确定之金钱给付义务之日止，如未按本案生效法律文书确定之给付之日给付的，另加倍支付迟延履行期间之债务利息）；3.本案第一审、第二审的诉讼费用、财产保全费用由张志萍、郭玉华负担。事实和理由：一、一审人民法院无视其援用之司法解释规定，属有法不依。一审作出被上诉人无需承担违约责任之判决实属荒谬。二、一审人民法院认定袁康未尽到合理注意义务，对合同不能履行亦负有责任，属认定事实不清。三、一审人民法院判决一审被告张本文无需承担违约责任，有悖于公平原则、诚实信用原则。四、一审人民法院在讼争合同有效之情形下作出与合同无效无异之第二项、第三项判决，属适用法律错误。 张志萍、郭玉华辩称，认可张本文收取袁康11万元，但由于案涉房屋属于张本文与张志萍共有，购房合同无效，该返还袁康的购房款同意返还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回袁康的上诉，维持原判。 昊天公司未到庭也未提交书面答辩。 袁康向一审法院起诉请求：1.判令解除《雅安市二手房屋买卖合同》；2.判令张本文双倍返还定金及购房款共计人民币（以下币种同）220000元并支付利息（以220000元为基数，自起诉之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至张本文实际履行本案生效文书确定的金钱给付义务之日止，如未按生效法律文书确定的给付日给付的，另加倍支付迟延履行期间的债务利息）；3.本案诉讼费、财产保全费由张本文负担。 一审法院认定事实：昊天公司系从事房地产经纪及中介服务的机构。2020年1月6日，张本文作为出售方（甲方）与购买方（乙方）袁康、居间方（丙方）签订《雅安市二手房屋买卖合同》（以下简称：《二手房买卖合同》），主要约定：交易房屋位于雅安市雨城区××道××号××栋××单元××楼××号，建筑面积129.51平方米，规划用途为住宅；该房屋已取得所有权，证号为雅房权证雨城字第0××2号，土地使用证已取得，证号为雅安市国有（2015）第48358号；甲方现将《关于装饰、装修、家具、家电及现有附属设施清单的约定》中载明的房屋附属设备、装修装饰和相关物品等全部转让给乙方；甲乙双方协商一致，该房屋最终成交价为1070000元（大写壹佰零柒万元整）；乙方在签订合同的同时支付定金50000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；乙方以现金形式支付中介费10700元，甲方以现金方式支付中介费10700元，甲乙双方中介费在签订合同当日一次性付给丙方；甲方必须保证该房屋权属清晰真实有效，并无任何纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务、查封、冻结、婚姻等因素，在约定过户时间到场时以各种理由推迟或拒不到场，使该房屋不能正常过户而造成违约的，概由甲方承担一切责任，并赔偿乙方经济损失（甲方违约双倍退还乙方交付定金和购房款），丙方中介费在违约金中提取50%作为丙方中介费用。同日，袁康支付购房定金50000元，张本文出具《收据》予以证实。2020年1月15日，张本文在载有“今收到袁康用于购买坐落于拓海第一江岸7-1-2604房屋的购房定金人民币（大写）叁万圆元整（¥30000.00元）。如收款人违约不出售此房屋，则向付款人双倍返还定金；如付款人违约不购买此房产的，则收款人已收取的定金不予退还。”的《收条》“收款人”处签名。2020年2月11日，袁康支付张本文购房预付款10000元。2020年3月5日，袁康支付购房预付款5000元。2020年3月19日，袁康支付购房预付款10000元。2020年3月20日，袁康再次支付购房预付款5000元。以上预付的购房款，张本文均出具《收据》予以证实。现因合同目的不能实现，遂导致本案纠纷的发生。 一审另查明，位于雅安市雨城区熊猫大道388号7栋1单元26层4号的房屋［雅房权证雨城字第0××2号，雅市国用（2015）第48358号］系张本文与其女张志萍按份共有，二人所占份额均为50%。在签订《二手房买卖合同》时，张本文向购买方袁康及居间方昊天公司出示了案涉房屋产权证（明确载明了房屋共有情况），但未出示按份共有人张志萍同意出售该房屋的相关材料。审理中，经询问张志萍明确表示不同意出售案涉房屋。 一审还查明，诉前经袁康申请，一审法院对张本文按份共有的案涉房屋中属于张本文所有的部分予以查封，查封期限为两年。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，张本文未取得按份共有人张志萍的授权，且张志萍在事后亦表示不认可张本文卖房行为，故张本文对涉案房屋的行为属于无权处分，在张志萍未予追认、买卖双方亦同意解除的情况下，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，解除袁康与张本文、昊天公司于2020年1月6日签订的《二手房买卖合同》。 对于本案是否适用定金罚则及双倍返还预付款的问题。本案中，张本文在未取得房屋共有人同意的情况下，将共有房屋进行出卖，构成无权处分。袁康在与张本文协商房屋买卖事宜时是知悉房产存在共有情况，共有人张志萍未在该合同上签名，张本文亦未出示张志萍的授权委托书，袁康应知悉交易风险。其未对张本文是否有权处分共有财产进行合理审查，主观上应当预见双方签订的房屋买卖合同可能存在履行不能的法律风险，仍与之订立合同并分数次支付大额定金及购房预付款，其本身未能尽到谨慎的审查义务，对于案涉合同不能履行的后果双方均负有责任。由此，对袁康适用定金罚则并双倍返还预付款，不符合处理民事纠纷的公平原则，故张本文不应双倍向袁康返还定金及预付款。同理，张本文基于无权处分致案涉合同履行不能，不因定金罚则的不适用而不予返还袁康已支付的定金及预付款，故张本文应返还袁康定金及预付款共计110000元整。 此外，袁康还主张从起诉之日（2020年6月11日）起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行取消贷款基准利率标准并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故资金占用利息的计算方式为：以110000元为基数，自2020年6月11日起至款清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收。 综上所述，一审法院对袁康的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除袁康与张本文、第三人昊天公司于2020年1月6日签订的《雅安市二手房屋买卖合同》；二、张本文于判决生效之日起十日内返还袁康购房定金80000元及购房预付款款30000元，合计110,000元并支付利息（利息计算方式：以110000元为基数，从2020年6月11日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至款清之日止）；三、驳回袁康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,300元，诉前保全费1,620元，共计3,920元，由袁康负担1,150元，张本文负担2,770元。此款袁康已预交，张本文在执行上述款项时将此款一并支付袁康。 二审期间，袁康、张本文、昊天公司均未提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，张本文与郭玉华于1981年结婚，婚后生育一女张志萍。张本文于2020年10月7日去世。二审中，张本文的继承人张志萍、郭玉华均表示同意参加本案诉讼。 再查明，《二手房买卖合同》第十条第9项载明：因甲方或乙方所造成的原因，不能在规定期限内办理产权过户的，违约方须赔偿守约方经济损失。袁康在一审庭中陈述：签合同时张本文出示了房产证，知道房子是共有的。 本院认为，《二手房买卖合同》系三方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方当事人对于解除《二手房买卖合同》无异议，本院予以确认。本案查明事实：第一、案涉房屋系张本文与其女张志萍按份共有；第二、袁康与张本文签订《二手房买卖合同》时明知案涉房屋所有权人为张本文、张志萍；第三、《二手房买卖合同》第十条第9项载明：因甲方或乙方所造成的原因，不能在规定期限内办理产权过户的，违约方须赔偿守约方经济损失。综上，袁康、张本文在签订《二手房买卖合同》时，袁康明知案涉房屋系共有且与共有人之一张本文签订《二手房买卖合同》，张本文明知案涉房屋系与其女张志萍共有，在未取得共有人张志萍同意的情况下单方出售案涉房屋。袁康、张本文均明知还有案涉房屋共有人未到场或书面表示同意出售房屋的情形下签订《二手房买卖合同》，是造成不能按《二手房买卖合同》规定期限办理产权过户的主要原因，袁康、张本文双方共同的原因造成，应对《二手房买卖合同》不能履行共同承担责任。不能在《二手房买卖合同》规定期限内办理产权过户不属于张本文个人的原因，故袁康上诉主张要求张本文双倍返还其支付的定金及购房款的请求不符合《二手房买卖合同》约定，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定及《二手房买卖合同》第十条第9项约定，一审处理并无不当，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，袁康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由袁康负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  魏 巍 书 记 员  张 瑜