广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初2328号 原告：苏德权，男，1954年9月9日出生，汉族，灵山县居民。 原告：宁英，女，1956年10月25日出生，汉族，灵山县居民。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄廷幸，广西公润律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁栋，广西公润律师事务所实习律师。 被告：苏德娟，女，1968年7月22日出生，汉族，灵山县居民。 被告：吴丹妮（兼被告苏德娟的委托诉讼代理人），女，1989年7月15日出生，汉族，灵山县居民，现住灵山县。系被告苏德娟之女。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：何冰，广西灵诚律师事务所律师。 原告苏德权、宁英与被告苏德娟、吴丹妮排除妨害、返还原物纠纷一案，本院 2 于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日第一次公开开庭进行了审理，原告宁英及两原告的共同委托诉讼代理人黄廷幸、被告吴丹妮及两被告的共同委托诉讼代理人何冰到庭参加诉讼，原告苏德权、被告苏德娟不到庭。因案情疑难复杂，于2020年11月5日转为普通程序，于2020年12月16日第二次公开开庭进行审理。原告宁英及其委托诉讼代理人黄廷幸，被告吴丹妮及两被告的共同委托诉讼代理人何冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏德权、宁英向本院提出诉讼请求：1、判令两被告排除妨害、恢复原状，并返还位于灵山县的房屋给原告使用；2、本案诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.解除原告与两被告约定房屋租赁合同，要求两被告返还位于灵山县的房屋给原告使用；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告苏德权是被告苏德娟的胞兄。位于灵山县的房屋，属于灵山县建筑工程总公司在1992年房改时转让为原告的房改房。因历史原因，该房屋至今未办理任何的不动产权登记手续，但属于原告所有。由于该房改房面积太小（仅有60平方米）并不能满足原告一家人居住。为改善居住环境，在1999年间，原告另外购买了新房子，并搬离了该房改房。后原告的兄弟及被告苏德娟都想到该房屋居住。因原告购买新房及装修时，尚欠他人12000元，因此，在原告父母的提议下，当时被告苏德娟及其丈夫吴作明愿意支付12000元给原告用于偿还他人，该12000元则抵作被告租赁原告房改房的租金。由于双方是同胞兄妹，因此双方并没有约定具体的房屋租金，仅口头约定待被告苏德娟今后买新房子或者该房屋被政府拆迁后，租金则参照市场价多还少补。1999年12月，被告苏德娟夫妇凑足12000元交给原告后，其一家正式搬入该房屋居住。这12000元费用中大 3 部分是原告的父亲交付给原告的。但被告苏德娟在2005年购买新房子搬离该房屋后，未经原告同意居然叫其大嫂劳晓明一家搬入该房屋居住，原告多次提出异议未果，碍于亲戚情面也不好驱赶。直至2020年1月，劳晓明搬离该房屋，原告又要求被告苏德娟将该房屋返还给自己使用。由于原告的父母刚好去世不久，两被告在金钱的作怪下，完全不顾及兄妹情面，翻脸不认账，居然违心说原告当年收了其的12000元是属于把该房屋卖给被告一家，一直不肯搬走留房屋里的物品，将房屋交还给原告使用，甚至还在房屋的门上张贴大红字“此屋有争议，禁止出租”。无奈，原告只好于2020年5月份到灵山县司法局灵城司法所申请调解，希望两被告念及亲情返还房屋。但两被告在调解中依然罔顾事实，不顾亲情，一派胡言，坚持说原告已经将房屋出卖给她们，司法调解未果。综上，原告只是将案涉房屋出租给被告使用，双方不存在买卖关系，既然两被告不再使用该房屋，就应该将房屋返还给原告使用，现被告的行为，已经严重妨害了原告正常使用案涉房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告苏德娟、吴丹妮均辩称：1.原告对案涉房屋不享有物权，原告诉讼主体不适格。案涉房屋是不动产，但并没有登记在原告名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告对案涉房屋不享有物权，因此，原告请求被告返还房屋无请求权基础，无法律依据，故原告主体不适格；2.被告和原告之间是买卖合同关系，并非租赁关系，合同有效。原告与被告之间成立的合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告对案涉房屋不享有物权不影响被告与原告之间成立的合同效力。原告与被告之间是买卖合同关系，原告自认于1999年收到被告支付的12000元，双方约定将房屋出卖给被告，被告使用自己的房屋二十多年，原告没有提出异议，现在由于房价上涨原告反悔企图收回 4 出卖的房屋，违背诚实信用原则。在1999年，12000元是一笔数额不小的款项，是被告为了购房向外人所借，后积攒数年才还清借款，这笔款项是案涉房屋的合理对价，相当于案涉房屋数十年的租金，依据《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国合同法》第六十一条及相关司法解释，因为当地租赁房屋的交易习惯是按月支付租金，因此被告不可能一次性支付数十年的租金，这笔钱完全可以将房屋购入，因此，原告所主张的租赁关系是与当地租房的交易习惯严重背离，与事实完全不符。原告自认于1999年收到被告支付的12000元购房款，被告与原告就案涉房屋的买卖合同权利义务已经履行完毕，案涉房屋买卖合同的权利义务已经终止，原告请求解除一个权利义务已经终止的合同没有事实和法律依据。原告诉称的口头租赁协议仅是原告的单方面陈述，对被告支付的12000元的出处也仅仅是原告的猜测。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 原告提交的证据：1、灵山县司法局灵城司法所调解笔录、人民调解申请书、通知、调解会签到册、民事调解授权委托书，被告对该组证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为房屋所有权法定以登记为要件，无法证明房屋的所有权为原告，原告单方陈述无法证明房屋的历史缘由，同时也证明了原告在1999年收到被告交付的12000元购房款，该款项是被告苏德娟的丈夫吴作明交给原告的父母的。本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但不能完全证明原告的主张；2、灵山县建筑工程总公司证明（2份）（出具的日期为2020年4月29日、2020年12月4日）、灵山县建筑工程总公司收款收据，被告对其真实性、合法性和关联性均不予认可，认为出具证明的单位负责人及经办人没有在证明上签名，不应采信， 5 也无法证明案涉房屋是原告所有。收款收据记载的地址与讼争房屋不一致。本院认为，原告向本院提交的灵山县建筑工程总公司于2020年4月29日出具的证明，仅加盖了该公司的公章，单位负责人及经办人均没有签名；2020年12月4日出具的证明加盖了单位的公章，经办人在证明上签名，虽然从形式要件上有所欠缺，但经本院调查核实，两份证明拟证明的内容与本院查明的事实基本一致，本院予以采信。3、新居落成部，被告无异议，本院对原告主张搬离案涉房屋的时间予以确认。4、电话录音。被告对其真实性、合法性及关联性均有异议，认为不能证明案涉房屋是租给被告居住的。本院认为，该电话录音是原告宁英与案外人劳晓明的通话内容，对案涉房屋的权属等问题仅为原告的单方陈述，并无被告的确认，本院不予采信。5、现场照片，被告对真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告的主张。本院对其真实性予以确认。6、居民客户供用电协议，被告认为由法院依法认定，但与本案无关联，不能认定原告是户主。本院对真实性予以确认，但不能完全证明原告的主张。7、水费结算单，被告对真实性无异议，但认为与本案无关，无法证实原告是户主，无法证实原告对案涉房屋有所有权，水费是被告缴纳的。本院对其真实性予以确认，但不能证明原告的主张。8、职工参加房改花名册（水塔楼），被告对真实性无异议，本院予以确认。 被告提供的证据：1、照片，原告对真实性、合法性无异议，但认为照片中显示阳台挂有一把手拉木锯，是原告苏德权入住该屋后挂在该处的，照片中的灶台是原告在该屋居住时建造的，该证据不能证明案涉房屋价值低。本院对其真实性、合法性予以确认，但不能完全证明被告的主张。2、证人苏某、吴某的证言，原告对真实性不予认可，认为证人苏某隐瞒事实，与原告一直有意见；证人吴某对案涉房屋的使用权的情况不清楚，被告交款的事也是听他人说。本院认为，证人的证言并不是其亲身感知的事实，而是听他人所说，且证人吴某与被告属于亲属关系，双方存 6 在利害关系，被告也无其他证据相佐证，故本院不予采信。 本院依职权制作的现场勘验笔录及案涉房屋现场照片、询问笔录（2份），双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实：两原告系夫妻关系，原告苏德权与被告苏德娟系同胞兄妹关系，被告吴丹妮系被告苏德娟的女儿。案涉位于灵山县房屋，建筑面积53平方米，建于上个世纪70年代，原是灵山县建筑工程总公司的职工宿舍。原告苏德权原是灵山县建筑工程总公司的职工，1992年，原告苏德权作为灵山县建筑工程总公司的职工参加了本单位公有住房改革，于同年12月28日向单位交纳购买案涉房产款6721.66元，灵山县建筑工程总公司向原告苏德权出具了抬头为“灵山县建筑公司收款收据”字样的收据，该收据注明的交款单位为“苏德权”，收据的摘要为“购水塔楼套楼款”（经本院到灵山县建筑工程总公司调查核实，水塔楼即为案涉房产所在楼房的俗称），后灵山县建筑工程总公司将案涉房屋交给原告占有使用（双方没有签订书面房屋买卖合同），至今尚未能办理房产权证或不动产证。1999年底，原告与被告苏德娟及其丈夫吴作明经原告的父母作为中间人协调后，原告同意将案涉房屋交给被告使用，但要求被告必须一次性交付12000元。后被告将12000元交给原告的父亲，再由原告的父亲转交给原告。原告收到款项后，双方没有签订任何书面协议，也没有出具收据给被告收执，之后原告将案涉房屋交给被告使用居住。被告自1999年底搬入案涉房屋居住至2006年年中，因另购买了房屋，被告于2006年年中搬出案涉房屋到新房居住，将案涉房屋交给案外人吴某、劳晓明家居住使用至2020年1月份。后因原告要求被告将案涉房屋交还给其管理使用，双方对案涉房屋的权属产生纠纷，曾经灵山县司法局灵城街道司法所组织调解未果。2020年8月17日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 7 另查明，本院于2020年11月2日上午组织原、被告双方到案涉房屋进行现场勘验，经双方一致确认，现案涉房屋处于无人居住状态，房屋较为陈旧，屋内尚有少许老旧家具。 本院认为，本院受理本案时，将案由确定为排除妨害、返还原物纠纷，而排除妨害、返还原物纠纷是指权利人受到他人非法的、不正当的行为或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍时，权利人享有对妨害人消除对物权的障碍或侵害，并请求无权占有不动产或动产的人交还该物的纠纷。但在本案中，原告在本案转入普通程序审理过程中，在法庭辩论终结前将诉讼请求进行了变更，请求解除与被告的房屋租赁合同关系，返还案涉房屋。本院认为，结合原告变更后的诉讼请求及本案事实，本院在立案时确定的案由排除妨害、返还原物纠纷已不符合本案的基础法律关系，本案原告的实际诉求是请求解除与被告的房屋租赁合同关系，要求被告返还房屋，故本院现将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。原告变更诉讼请求是在本案审理过程中、法庭辩论终结前提出，符合法律规定。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格；2、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系？原告请求解除房屋租赁合同，要求被告返还案涉房屋是否有事实和法律依据？ 关于原告的诉讼主体是否适格的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼中适格的原告，是指与案件有直接利害关系的公民、法人及其他组织。因此，判断主体是否适格，需要审查是否与本案有直接利害关系。本案中，原告苏德权退休前系灵山县建筑工程总公司的职工，其于1992年参与了本单位的公有住房改革，交纳了购房款后占有管理使用案涉房屋，尽管其与灵山县建筑工程总公司没有签订书面的房屋买卖合同，至今亦未取得案涉房屋的房产权证或不动产权证，但1992年尚处于公有住房制度改革期间,故参照当时的公有住房改革政 8 策即1988年2月25日国务院发布的《关于印发全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》“五、积极组织公有住房出售：旧住房的标准价，按重置价成新折扣和环境因素等按质计价。砖混结构的单元套房，每平方米建筑面积售价一般不能低于一百二十元。”、1991年10月17日国务院发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》以及1994年7月18日国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》“四、稳步出售公有住房：（二十一）明确产权。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”的规定,享有福利分房权的职工,依国家政策规定参加房改,缴纳了购房款,即对房改购得的房屋享有产权，不应以未发房屋产权证而否认其权利。经本院调查核实，灵山县建筑工程总公司认可参加房改的职工缴纳了相应的购房款后，该职工就取得了房屋的产权，可以继承。原告苏德权购买的案涉房屋面积53平方米，购买总价款6721.66元，每平方米的价格为126.8元，按照上述国务院颁发的文件规定，本案原告苏德权应属以标准价购买案涉房屋，故其缴纳了相应的购房款后，取得了案涉房屋的部分产权，即享有占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，其对案涉房屋享有物权，属于本案适格原告。原告宁英与原告苏德权系夫妻关系，案涉房屋是在两原告夫妻关系存续期间购买所得，属于夫妻共同财产，原告宁英对案涉房屋同样享有相应的物权，在本案中的诉讼主体适格。故对被告提出原告没有取得案涉房屋的产权，对案涉房屋不享有物权，诉讼主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。 关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系，原告诉请解除房屋租赁合同，要 9 求被告返还案涉房屋是否有事实和法律依据的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，本案原告主张原、被告之间是房屋租赁合同关系，被告1999年支付的12000元是案涉房屋的租金，被告则抗辩双方是房屋买卖合同关系，支付的是购房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”的规定，原告应就双方属于房屋租赁合同关系提供证据加以证明。本案中，原、被告就案涉房屋没有签订任何书面协议，原告自认口头约定将案涉房屋出租给被告居住，租赁期限为被告在案涉房屋住到其另购新房居住或政府对案涉房屋征收拆迁时止，被告搬出后即要将房屋交还给原告，双方没有约定租金的具体计算方法。被告对原告的上述主张不予认可。本院认为，被告自1999年底在案涉房屋居住至2006年年中，搬离后将房屋交给其他亲属即案外人吴某、劳晓明家居住至2020年1月份。从被告2006年年中搬出案涉房屋至本案纠纷发生前，案外人吴某、劳晓明一家在案涉房屋居住了近十四年，原告在此期间并没有与被告就租金的收取进行协商、结算，且案外人吴某、劳晓明在案涉房屋居住十多年的时间里，原告亦没有向案外人提出收取租金，更没有证据证明在此期间要求案外人搬出案涉房屋，交还给其管理使用，这与通常的房屋租赁关系明显不符，原告也无法提供相关口头约定房屋租赁的事实证据、履行事实证据来证明租赁关系的实际存在。其次，对于被告支付 10 的12000元属于何种性质，双方各执一词。从查明的情况看，原、被告双方均承认被告苏德娟及其丈夫吴作明在支付该款项前，家庭的经济来源主要依靠打零工的收入，收入低且不稳定。并且，原告也承认将案涉交给被告居住，主要考虑被告家当时生活经济比较困难，出于对亲人的帮扶、照顾，才将案涉房屋给被告居住。但其将案涉房屋交付被告使用时却要求被告一次性支付12000元才能入住，这笔款项在当时对于被告家庭来说是一笔数额较大的支出。因此，如果原告是出于亲友之间的帮扶、照顾，将案涉房屋出租给被告居住，理应通过减免租金或者要求被告分期支付租金，以减轻被告的经济压力，但原告却要求被告一次性给付12000元。从交易习惯看，如果双方是租赁合同关系，租金一般是按月、按季度或按年结算，而不是一次性结算完毕，因此，被告向原告一次性给付的12000元，难以认定为案涉房屋的租金。对原、被告双方存在租赁合同关系仅是原告的单方陈述，但原告未能提供充分的证据予以证实，被告对此亦不予认可，且以上的特征均与房屋租赁合同关系不符。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院认为，本案原告诉请解除与被告的房屋租赁合同关系，返还案涉房屋并无充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对原告的该诉请本院亦不予支持。至于被告抗辩双方存在房屋买卖合同关系，这是另一法律关系，在本案中不予评判、处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用 11 民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苏德权、宁英的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告苏德权、宁英负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  施国安 人民陪审员  张 梅 人民陪审员  何爱民 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  黄富伟 书 记 员  祝珍梅 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-64××××0 邮政编码：535400