贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2735号 原告：李坤华，男，1985年7月21日生，汉族，重庆市九龙坡区人，住九龙坡区。 委托诉讼代理人：陈雄，系重庆智韵律师事务所律师。 被告：重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司。住所地桐梓县娄山关镇河滨北路。 负责人：赵正庆，系该公司负责人。 诉讼代表人：贵州与之律师事务所律师。系重庆品硕房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李学芬，系该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：任昕，系该律师事务所律师。 被告：重庆品硕房地产开发有限公司。住所地重庆市九龙坡区杨家坪团结路**。 法定代表人：赵正庆，系该公司总经理。 诉讼代表人：贵州与之律师事务所律师。系重庆品硕房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李学芬，系该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：任昕，系该律师事务所律师。 第三人：重庆青鸟物资有限公司。住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路**。 法定代表人：陈大琼，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈雄，系重庆智韵律师事务所律师。 原告李坤华与被告重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司（以下简称品硕桐梓分公司）、重庆品硕房地产开发有限公司（以下简称品硕公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，依法适用简易程序审理，被告申请追加重庆青鸟物资有限公司（以下简称青鸟公司）作为第三人，本院予以准许，原告李坤华的委托诉讼代理人陈雄、被告品硕公司管理人的委托诉讼代理人任昕、第三人青鸟公司的委托诉讼代理人陈雄到庭参加诉讼，被告申请庭外和解，但未能协调解决。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告李坤华与被告品硕桐梓分公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告继续履行该合同；2、被告支付逾期交房违约金，即依约定以购房款336190.5元为基数按日万分之一截止于2020年4月29日为34762.09元并计算至交房时止；3、被告支付逾期办证违约金，即依约定以购房款336190.5元为基数按贷款利率截止于2020年4月29日为9371.31元并计算至办证时止；4、诉讼费由被告承担。增加诉讼请求为，请求确认品硕公司管理人作出的解除合同通知无效。事实和理由：2015年4月16日，原告与品硕桐梓分公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买坐落于“帝都大厦”第1幢1座1单元18层1-18-7号房屋，面积83.01平方米，总价336190.5元，交房日期为2017年6月30日前。原告支付了全部购房款，但时至今日，被告未交付房屋，未办理产权证，被告已被桐梓法院受理重整申请。原告特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，品硕桐梓分公司是品硕公司的分公司，有关法律责任由品硕公司承担；原、被告签订的《商品房买卖合同》实际为以房抵债，已被管理人依法解除，不应继续履行；原告的债权应依据基础法律关系来确认，购房款实际是赵正庆应支付给股东唐兴学的退股金，赵正庆用公司的财产冲抵个人债务，包括原告购买在内有18套房子，请求法院查实原告在本案中应属于赵正庆的个人债务金额。 第三人述称，青鸟公司受让了对品硕公司的债权后，又将该债权转让给18户个人，该18户人已与被告签订了《商品房买卖合同》，包括原告在内的购房人实际已履行交付购房款的义务。 本院经审理认定事实如下：被告品硕公司是2009年11月4日在重庆市注册的房地产公司，被告品硕桐梓分公司是品硕公司的分公司，开发了位于桐梓县项目，于2014年7月14日取得商品房预售许可。公司现股东为赵正庆和郑庆红，二人为夫妻关系，二人同时又是案外人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）的股东，品硕公司于2019年3月22日申请重整，本院于2019年4月9日以（2019）黔0322破6号民事裁定书予以受理，并指定贵州与之律师事务所为管理人，因品硕公司在法定期限内未能提交重整计划草案，本院于2020年1月9日以（2019）黔0322破6号之二民事裁定书终止重整程序，宣告品硕公司破产。第三人青鸟公司是从事钢材销售的公司，原告李坤华曾经是青鸟公司的债权人。 案外人唐兴学于2014年10月16日前是品硕公司的股东之一，以案外人四川省泸州市第三建筑工程公司（以下简称泸州公司）的名义承建龙腾公司开发的位于桐梓县交汇处的“一品龙腾”工程项目，青鸟公司向泸州公司出售了钢筋等材料。2012年6月25日，唐兴学以泸州公司项目部（甲方）的名义与青鸟公司（乙方）签订《钢材购销合同》，乙方垫资300吨钢材款，超额部分每月30日结算，次月8日前付清，垫资款于主体封顶后15日内支付完毕。2014年5月11日，泸州公司桐梓县一品龙腾工程项目部（甲方唐兴学）、龙腾公司（乙方赵正庆）、青鸟公司（丙方陈大琼）、品硕公司和品硕桐梓分公司（丁方赵正庆唐兴学）在桐梓县小签订《协议书》，约定：经核实，乙方欠甲方工程款23152604.54元，应退保证金5000000元，共计28152604.54元，扣除各种代为支出的款项后，乙方尚欠甲方工程款5775261.57元；甲方共欠丙方钢材款8404753.9元；乙方同意支付丙方钢材款以抵扣其所欠甲方的工程款。2015年3月19日，龙腾公司（甲方赵正庆）、品硕桐梓分公司（乙方赵正庆）、青鸟公司（丙方陈大琼）于桐梓县小签订《协议书》，约定：甲方龙腾公司支付丙方青鸟公司2476923元作为唐兴学应付的钢材款，同时抵扣甲方欠唐兴学的工程款；乙方品硕桐梓分公司支付丙方青鸟公司钢材款3523077元，同时抵扣唐兴学在品硕桐梓分公司的退股金；甲方和乙方共同承担向丙方支付钢材款6000000元，三方同意以“帝都大厦”住房置换，均价4050元／㎡。 第三人青鸟公司的债权人18人与品硕桐梓分公司签订《商品房买卖合同》，购房款冲抵品硕桐梓分公司所欠青鸟公司的钢材款。原告李坤华是青鸟公司的18个债权人之一，于2015年4月16日与被告品硕桐梓分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告品硕桐梓分公司将帝都大厦1-18-7号房以336190.5元出售给原告，当日交清全部房款，出卖人于2017年6月30日前交付房屋，逾期交房应按日万分之一以购房款为基数支付违约金，出卖人于2018年6月30日前办理产权转移登记，逾期则以已付房款为基数按同期银行存款利率计算违约金。签订合同当日，被告品硕桐梓分公司出具原告收条，载明收到款的金额为336190.5元，房号1-18-7，备注载明“此房款为重庆青鸟物资有限公司代重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司项目和总公司退股金及贵州世纪龙腾房地产开发有限公司工程结算尾款相互抵扣”。 品硕公司管理人于2020年4月30日作出（2020）品硕破债确第71号《破产清算债权确认书》，认定原告“以房抵债的基础债权与重庆青鸟物资有限公司有关，但基础债权依据不足”确认原告的债权为0元，并告知原告，原告与品硕公司签订的《商品房买卖合同》于2019年6月10日依法解除。原告遂向法院起诉，请求支持其诉讼请求。庭审中，被告同意将违约金计算至2020年1月9日破产案件受理之日，以逾期交房违约金过高为由请求调整违约金。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据、钢材购销合同、协议书、破产清算债权确认书，被告提交的裁定书、决定书、预售许可、协议书、工程现状照片及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告李坤华与被告品硕桐梓分公司于2015年4月16日签订了《商品房买卖合同》，四年后，品硕公司进入破产程序，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院认定该合同合法有效。被告签订合同后，出具给原告收据，证明品硕桐梓分公司已认可债权转让，虽然该公司没有收到购房款，但该公司以帝都大厦1-18-7号房屋作价336190.5元抵销了应支付唐应学或青鸟公司的款项，是以物抵债行为。品硕公司进入破产程序，管理人于2020年4月30日通知原告于法院受理重整申请之日起两个月届满时即2019年6月10日解除了合同，庭审中又认可违约金可计算至2020年1月9日，因此，本院认定管理人通知原告解除合同的时间为2020年4月30日。原告主张解除合同的行为无效，因被告所开发的房屋是在建工程，无法交付，双方的基础法律关系是以物抵债，管理人解除了《商品房买卖合同》，本院予以支持，原告主张该行为无效，本院对该主张不予支持。原告主张由被告继续履行《商品房买卖合同》及支付违约金，因合同已解除，故本院对该请求不予支持。因合同已解除，被告不再履行，原告可就其债权依法申报，若对管理人就债权确认不服可提起确认债权之诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、原告李坤华与被告重庆品硕房地产开发有限公司的分公司即重庆品硕房地产开发有限公司桐梓分公司于2015年4月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效; 二、驳回原告李坤华的其他诉讼请求。 案件受理费90元（已减半）由被告重庆品硕房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  韩庆均 二〇二〇年十二月七日 书记员  魏春燕