广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1311号 原告：梧州市三祺投资有限公司，住所广西梧州市长洲区兴龙路**。统一社会信用代码：91450400MA5KM2CY4B。 法定代表人：曾冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦倩，广西桂海天律师事务所律师。 被告：董菊兰，女，1986年5月1日出生，汉族，现住广西梧州市。 被告：严练，男，1984年11月10日出生，汉族，现住广西梧州市。 原告梧州市三祺投资有限公司(以下简称三祺公司)诉被告董菊兰、严练商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三祺公司的委托诉讼代理人陈艳萍、韦倩到庭参加诉讼，被告董菊兰、严练经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告三祺公司向本院提出并变更诉讼请求：1.判令两被告向原告支付代偿款项10695.39元及资金占用费（资金占用费以5368.36元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月30日起至还清之日止；以2668.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月29日起至还清之日止；以1327.85元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月31日起计至还清之日止；以1330.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月31日起计至还清之日止）；2.判令两被告向原告支付违约金（违约金以315135元为基数，按每日万分之二，自2018年6月1日起计至两被告到房产局办理他项权证之日止，现暂计至2020年7月31日为49854.36元）；3.判令两被告在本案判决生效之日起10日内办理产权证及在领证后配合有抵押权的银行到房产局办理他项权证；4.本案的律师费1200元由两被告承担；5.本案的诉讼费、保全费由两被告承担。 事实和理由：2016年9月5日，原告与两被告签订《梧州市商品房买卖合同》，约定两被告向原告购买梧州市，该商品房建筑面积共83.18平方米，套内面积68.19平方米，按建筑面积计算每平方米3788.60元，总金额315135元；买受人选择按揭付款方式付款。合同附件四补充协议第三条第二项约定买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在出卖人担任买受人贷款担保人期间，办理完房屋产权证之前，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿损失，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且出卖人因此遭受的一切损失由买受人承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。本案由于两被告不按约定如期偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司梧州分行要求原告承担担保责任，分别于2020年3月30日、2020年5月29日、2020年7月31日、2020年8月31日从原告账户上扣收两被告所欠的逾期贷款本息5368.36元、2668.70元、1327.85元、1330.48元，共计10695.39元，两被告应赔偿原告因其逾期还贷的违约行为给原告造成的损失。补充协议第三条第二项约定：买受人接到出卖人办理产权证的通知后，如因买受人原因未能及时办理房产证，致使买受人未能按时与贷款银行办理将预抵押改为用房产证办理他项权证的，每逾期一日，买受人按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。2018年6月1日，原告通知包括两被告在内的业主提供资料办理不动产权证书，两被告一直未办理。由于两被告未及时办理房产证，导致原告一直对其商品房抵押贷款承担连带保证担保责任，两被告的行为构成违约，按合同约定应按日向原告支付总房款的万分之二的违约金。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院。 被告董菊兰、严练未到庭参加诉讼亦未提交书面的答辩意见。 经审理本院认定事实如下：2016年9月5日，原告作为出卖人与作为买受人的两被告签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：1.两被告购买原告开发建设的位于梧州市，该商品房建筑面积共83.18平方米，单价为每平方米3788.60元，总金额315135元，买受人以按揭付款的方式付款，须在签订本合同当日支付20%合同总价款作为首期房款，计人民币65135元，并在签署合同同时将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心，剩余80%房款250000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。2.出卖人应当在2016年11月4日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付被告使用。合同附件四即合同补充协议约定：1.如买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，办理房屋产权证后至办理完毕房屋他项权证、出卖人结束对该商品房抵押贷款的连带保证担保责任之前，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿担保责任范围内的款项以及因此支付的诉讼费、仲裁费、律师费、邮费、公告费和其他费用等全部损失。2.买受人接到出卖人办理产权证的通知后，如因买受人原因未能及时办理房产证，致使买受人未能按时与贷款银行办理将预抵押改为用房产证办理他项权证的，每逾期一日，买受人按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。3.买受人应于房屋交付之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知，买受人逾期履行本约定义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。 后被告严练作为借款人、抵押人与作为贷款人的中国工商银行股份有限公司梧州分行及作为保证人的原告签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定：被告严练向中国工商银行股份有限公司梧州分行借款250000元用于购买坐落于梧州市长洲区，贷款期限为360个月，还款按月等额本息还款法。原告作为保证人承担阶段性连带责任保证，保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。 上述合同签订后，两被告向原告支付了首期房款，并通过银行放款付清了所有房款。后因被告严练逾期归还贷款，中国工商银行股份有限公司梧州分行分别于2020年3月30日、2020年5月29日、2020年7月31日、2020年8月31日扣划原告在中国工商银行账户的存款5368.36元、2668.70元、1327.85元、1330.48元，合计10695.39元，并向原告发出了扣款通知。 另查明，原告因本次诉讼，委托了广西桂海天律师事务所代理本案参加诉讼活动，支付了律师费1200元。 再查明，2018年6月1日，案涉商品房所在楼栋完成首次登记。 案件审理过程中，本院向两被告作了询问笔录，被告董菊兰陈述，其对原告主张的代偿款及利息、律师费、诉讼费没有意见，但是对原告主张的违约金不予认可，其从未收到原告的办证通知。因为疫情原因其没有开工，导致贷款逾期，原告帮其代偿银行贷款其亦不知情。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《梧州市商品房买卖合同》复印件、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书复印件、扣款通知复印件、个人贷款逾期归还凭证复印件、通知复印件、广西增值税专用发票抵扣联复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件予以佐证，并经当事人质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按合同约定履行各自义务。根据合同约定，如两被告未依约归还银行贷款导致原告承担担保责任的，原告有权向两被告追偿担保责任范围内的款项以及律师费，现原告要求两被告支付其代偿款项10695.39元及律师费1200元，合理合法，本院予以支持。关于原告要求两被告支付代偿款项资金占用费的问题。原告在承担担保责任代两被告偿还银行借款本息后，两被告应及时向原告归还代偿款项，但两被告至今未归还，给原告造成了损失，现原告要求两被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告代偿之日起支付资金占用费至两被告还清债务之日止，依法有据，本院予以支持，资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月30日起以5368.36元为基数计至还清之日止，从2020年5月29日起以2668.70元为基数计至还清之日止，从2020年7月31日起以1327.85元为基数计至还清之日止，从2020年8月31日起以1330.48元为基数计至还清之日止。 关于原告要求两被告支付违约金的问题。根据合同“买受人接到出卖人办理产权证的通知后，如因买受人原因未能及时办理房产证，致使买受人未能按时与贷款银行办理将预抵押改为用房产证办理他项权证的，每逾期一日，买受人按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”的约定，两被告应当在接到原告办理产权证的通知后及时办理案涉商品房的产权证，并与贷款银行办理他项权证。本案中，原告并没有提供证据证明其已经通知两被告办理案涉商品房的产权证，亦没有证据证明两被告存在已知悉案涉商品房已经具备办理产权证的条件而怠于办理的情况，故原告要求两被告支付因两被告未及时办理产权证，致使两被告未能按时与贷款银行办理他项权证的违约金依法无据，本院不予支持。另外，原告称，合同已约定“买受人应于房屋交付之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知”。本院认为，该条款主要系对买受人委托出卖人办理产权证，买受人向出卖人提供办理产权证资料的时间的约定，该条款不能成为原告可免于通知两被告办证的理由，故本院对原告该意见不予采纳。 关于原告要求两被告办理产权证及领证后配合有抵押权的银行到房产局办理他项权证的问题，案涉商品房所在楼栋已完成初始登记，现已经具备办理产权证的条件，两被告应及时办理产权证并与贷款银行办理他项权证，现原告要求两被告办理产权证及领证后配合有抵押权的银行即中国工商银行股份有限公司梧州分行到房产局办理他项权证，合理合法，本院予以支持。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告董菊兰、严练应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市三祺投资有限公司支付代偿款10695.39元并支付资金占用费（资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月30日起以5368.36元为基数计至还清之日止，从2020年5月29日起以2668.70元为基数计至还清之日止，从2020年7月31日起以1327.85元为基数计至还清之日止，从2020年8月31日起以1330.48元为基数计至还清之日止）； 二、被告董菊兰、严练应于本判决生效之日起十五日内办理位于梧州市长洲区的产权证并配合中国工商银行股份有限公司梧州分行办理他项权证； 三、被告董菊兰、严练应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市三祺投资有限公司支付律师费1200元； 四、驳回原告梧州市三祺投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1312元，减半收取计656元，由原告梧州市三祺投资有限公司负担527元，被告董菊兰、严练负担129元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年十二月八日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。