新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4023民初884号 原告：马建军，男，1975年1月21日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。 被告：包秀兰，女，1960年1月8日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：张培文，霍城县立信法律服务所法律工作者。 原告马建军与被告包秀兰租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建军及其委托诉讼代理人马继中、被告包秀兰及其委托诉讼代理人张培文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《门面房出租合同》；2、判令被告退还租金7,452元；3、判令被告赔偿损失9.3129万元。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告以及被告的丈夫马福成（已去世）达成协议。被告将自己经营的的位××县的一间门面房出租给原告使用。双方签订了书面的《门面房出租合同》。根据双方合同约定，租期为三年，自2017年3月1日至2020年3月1日。租金为4万元，双方还约定其他权利义务。合同签订后，原告为经营餐厅开始对房屋进行装修。共计花费装修费用以及其他开业必须的开支共计9.3129万元。后原告取得营业执照等手续开始经营牛肉面馆。2017年12月，中国人民银行霍城县支行找到原告，并出示被告与其签订的合同要求原告搬离。此时，原告才知道被告在与原告签订合同时蓄意隐瞒了该房屋租赁合同于2017年12月22日到期的事实，与原告签订了三年的合同，致使原告损失惨重。现中国人民银行霍城县支行已经收回涉案的门面房。但被告拒绝赔偿原告损失。原告向被告支付2017年3月1日至2018年3月1日的房租4万元，而实际使用该房屋至2017年12月22日，被告理应退还2017年12月23日至2018年3月1日的房租7,452元，同时给被告应当赔偿因欺诈签订合同给原告造成的损失9.3129万元。为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 包秀兰辩称，2017年3月1日，原、被告签订合同是双方的真实意思表示。在履行过程中，银行应该知道该房屋是原告经营，并未加以阻拦，说明银行对原、被告的转租行为是认可的。原、被告所签订的合同在没有特殊情况下应该正常履行，原告在履行过程中，被告没有不当行为，对于银行在后期要求原告终止房屋使用，原告也应该承担相应的过错责任。合同中并没有约定银行干扰被告应当承担赔偿责任。原、被告签订合同时，被告并未隐瞒事实，按照惯例，房屋租赁到期后被告自然续合同期限，被告依照惯例给原告租赁三年，并无恶意。根据原、被告双方的约定，第九条，属于正常拆迁，应当清算原告实际使用的租赁费。原告已超租6个月，应当支付租赁费2万元，原告主张退还租金不成立。原告的损失评估为4.5万余元，原告应当承担一部分责任，与租赁费抵减后，被告不应当承担损失，鉴定费应当按照实际责任分担。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1．门面房出租合同一份，用以证明被告于2017年3月1日签订该合同，合同约定租赁期限为三年，2017年3月1日至2020年3月1日，房屋租金为每年4万元，一年一付及其他权利义务。 证据2．房屋租赁合同一份、门面房租赁合同一份，用以证明涉案房屋系被告配偶马福成于2012年12月22日与霍城县支行签订，根据该合同约定，未经出租人同意不得转租。在马福成去世后，被告与原告补签门面房出租合同，两份合同内容一致。 证据3．证明一份，用以证明霍城县支行于2018年3月27日出具证明，证实涉案房屋于2017年12月22日租赁期届满，银行作为产权人已经收回房屋的事实。 证据4．营业执照一份，用以证明被告签订房屋租赁合同后，原告办理营业执照使用该房屋经营牛肉面馆的事实。 证据5．开支记录一份，用以证明原告在租赁房屋后为经营牛肉面馆进行装修各项开支合计9.3129万元。 证据6．评估费发票一份，用以证明评估费3,000元的事实。 被告在举证期限内向法庭提供证据如下： 证据1．门面房出租合同一份，用以证明双方约定，合同履行期间如出现政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止。乙方不得有其他要求的事实。 法院依申请调取证据如下： 证据1．资产评估报告书一份。 对于原告提供的证据1、2、4、6，被告对其真实性无异议，予以认可。对于原告提供证据3，被告对其真实性无异议，认为只能证明银行的通知时间，并不能证明原告的搬离时间。对于原告提供的证据5，被告不予认可。对于被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，予以认可。对于本院调取的评估报告书，原告对其真实性无异议，被告认为价格过高，不予认可。 经过开庭举证质证，本院对原告提供的证据认定如下：对于原告提供的证据1、2、4、6，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对于原告提供证据5，被告不予认可且无其他证据予以佐证，本院不予采信。对于被告提供证据1，原告无异议，本院予以采信。对于法院调取的证据1，根据法律规定，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：马福成与被告包秀兰系夫妻关系，2017年4月马福成去世。2012年12月22日，马福成与中国人民银行霍城县支行签订《房屋租赁合同》一份，该合同系不定期租赁合同，合同第九条约定未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回出租房屋。2017年3月1日，马福成与原告签订《门面房出租合同》一份，约定租赁期限为3年。自2017年3月1日至2020年3月1日。租金为每年4万元。以及双方其他权利义务。原、被告双方均认可原告已支付2017年3月1日至2018年3月1日租赁费4万元。马福成去世后，被告包秀兰与原告补签《门面房出租合同》一份，与之前合同内容一致。2018年3月27日中国人民银行霍城县支行出具证明一份，载明“清水河镇居民马福成与人民银行霍城县支行签订房屋租赁合同，租用人民银行霍城县支行拥有产权的××镇面1间，此合同于2017年12月22日到期，人民银行霍城县支行到期收回房屋。”另查，在审理过程中，原告对涉案房屋装修价值的剩余价值进行评估，出具评估报告后，因评估所依据的基准日与实际不相符，在原、被告双方确定基准日，经协商评估机构将上述评估报告收回，按照双方确定的评估基准日出具资产评估报告书一份，经评估，位于委估资产于评估基准日2018年8月30日评估价值为4.5892万元。 本案争议的焦点：1、原告诉请解除与被告签订的《门面房出租合同》是否有事实及法律依据？2、原告诉请被告退还租金7,452元是否有事实及法律依据？3、原告诉请被告赔偿损失9.3129万元是否有事实及法律依据？ 关于争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告双方在庭审过程中均同意解除双方于2017年3月1日签订的《门面房出租合同》，故对于原告请求解除该合同，有事实及法律依据，本院予以支持。关于争议焦点2，根据本庭查明的事实，被告包秀兰配偶马福成承租的中国人民银行霍城县支行的门面房于2017年12月22日到期，其租赁权终止，故其收取的原告马建军支付的自2017年12月23日至2018年3月1日的租金于法无据，系不当得利，应当予以返还，返还权利人应为出租人，本院予以确认。根据原告在庭审过程中自认的事实，其于2018年4月搬离该门面房，原告作为返还权利人请求被告返还，无事实及法律依据，本院不予支持。因返还权利人系案外人，其可另案主张，故对该笔款项，本案不做处理。关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告在未经出租方同意的情况下将涉案房屋转租给原告使用，并约定租赁期限为2017年3月1日至2020年3月1日，原告在签订该《门面房出租合同》后出于对该合同的信赖，对涉案门面房进行装修，并投资经营。后因涉案门面房的租赁期限到期，中国人民银行霍城县支行于2018年3月27日通知原告搬离房屋，原告收到通知后搬离。对于其装修损失，被告应当承担，本院予以确认。根据评估结果，位于委估资产于评估基准日2018年8月30日评估价值为4.5892万元，本院予以确认。对于原告请求超出的部分，本院不予支持。对于原告评估花费3,000元，被告应当承担，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告马建军与被告包秀兰于2017年3月1日签订的《门面房出租合同》。 二、被告包秀兰于本判决生效之日起七日内向原告马建军赔偿损失4.5892万元。 三、被告包秀兰于本判决生效之日起七日内向原告马建军支付鉴定费3,000元。 四、驳回原告马建军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,310元，减半收取1,155元，由原告马建军负担594元，由被告包秀兰负担561元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  李媛媛 二〇二〇年十二月十日 书记员  王丽品