江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初3387号原告：桑素军，男，1984年4月3日出生，汉族，住江西省修水县。原告：陈最菊，女，1982年12月26日出生，汉族，住江西省修水县。以上两原告委托诉讼代理人：周来斌，江西问章律师事务所律师。被告：江西省远征置业有限责任公司，住所地江西省修水县城新桥南路服装城**楼，统一社会信用代码9136042478414356XA。法定代表人：胡彪。原告桑素军、陈最菊与被告江西省远征置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑素军及两原告委托诉讼代理人周来斌已到庭参加诉讼，被告江西省远征置业有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告桑素军、陈最菊向本院提出诉讼请求：1．判令被告在修水县城南新区E4地块××栋竣工验收备案后五日为原告办理该小区××室房屋的不动产权登记，将该房屋所有权登记至原告名下；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金14,000元；3．判令以原告实际支付购房款560,000元为基数按日万分之二自2018年6月6日起向原告支付逾期办证违约金至实际办理不动产登记为止。（自2018年6月6日至2020年9月5日违约金为91,840元）。事实和理由：两原告系夫妻关系，2017年4月13日，两原告与被告《签订商品房买卖合同（预售）》，约定两原告以560,000元价款购买被告开发的位于修水县城南新区E4地块××室房屋。原告于2017年4月13日向被告支付首付款170,000元，余款390,000元通过九江市公积金管理中心和中国工商银行修水支行办理按揭贷款支付。此后，原告通过公积金贷款及商业贷款将剩余390,000元购房款支付给被告。至此，原告完成所有房屋购房款支付义务。合同约定被告于2017年10月30日前向原告交付房屋，但被告直到2018年3月6日才向原告交付涉案房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告应当向原告支付逾期违约金560000×0.0002×125天=16,902.84元。根据上述合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。双方签订合同当日，原告向被告支付了契税8,400元，办证费用243元，可视化进门1,000元，公正、金屋卡60元，原告已经履行了办理房屋所有权登记的全部义务。根据上述约定，被告应当于2018年6月5日前为原告办理房屋所有权登记，原告一直催促被告办理，但被告至今未办理。被告应当以560,000元基数，按日万分之2的标准向原告支付违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日止。被告江西省远征置业有限责任公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月13日，原告桑素军、陈最菊与被告江西省远征置业有限责任公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的修水县城南新区E4地块××号房，房屋总价款560,000元，原告应当在2017年4月13日前支付首期房价款170,000元，余款390,000元向九江市住房公积金管理中心和中国工商银行修水支行申请贷款支付；交房时间为2017年10月30日前，且该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。未按照约定的时间交付该商品房的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告依约向被告交清了全部房款，并于2017年4月13日向被告支付了由其代收的房屋契税。2018年3月6日，被告向原告交付房屋。涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，原告因此至今未取得涉案房屋不动产权属证书。以上事实，有当事人陈述、商品房合同备案信息表、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按约定履行。本案无证据证明涉案房屋存在法律上或事实上不能履行的情形，原告诉请要求被告在取得涉案房屋竣工验收备案后为其办理涉案房屋不动产权证，于法有据，本院予以支持。本案中，被告未按合同约定在2017年10月30日前将验收合格的商品房交付原告，且无证据表明有可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的违约责任。被告应依照合同约定向原告支付按已支付全部房价款的日万分之二从2017年10月31日起至实际交房之日止即2018年3月6日的违约金，原告请求被告支付逾期交房违约金14,000元，本院予以支持。原、被告同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，原告向被告交付了房屋契税，被告实际收取该笔代收费用之日应视为原告已履行共同申请的义务，被告未能在商品房交付日起90日为原告办理商品房不动产权证书，已构成逾期办证的违约，应承担违约责任。涉案房屋实际交房日期为2018年3月6日，被告应依约在2018年6月4日前为原告办理权属登记，逾期未办理且原告不解除合同的，被告应从2018年6月5日起至实际完成涉案房屋所有权登记之日，按日向原告支付全部房屋价款万分之二的违约金。至2020年12月22日违约金为104,272元（560,000元×0.0002/天×931天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、被告江西省远征置业有限责任公司在取得竣工验收备案后三十日内为原告桑素军、陈最菊办理修水县城南新区E4地块××号房屋的不动产权登记手续；二、被告江西省远征置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告桑素军、陈最菊支付逾期交房违约金14,000元、逾期办证违约金104,272元，后续逾期办证违约金自2020年12月23日起以全部房价款560,000元为基数按日万分之二计算至实际办证之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,517元，减半收取计1,258.5元，由被告江西省远征置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  涂丹二〇二〇年十二月二十二日书记员  朱璇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。