广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初30810号原告:东莞市熙元物业发展有限公司，住所地为广东省东莞市东城区****************。法定代表人：龚某1。委托代理人：龚磊，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：钟恩华，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：卯建国，男，1978年3月2日出生，汉族，身份证住址为贵州省毕节市*************，公民身份号码为522***************。原告东莞市熙元物业发展有限公司诉被告卯建国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚磊、被告卯建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，双方约定由原告向被告提供物业服务，房屋位置位于东莞市**********。双方在合同中对付款方式、付款周期及违约责任进行了明确约定。若被告未能按照合同规定的付款方式按时向原告支付应付物业管理费的，须支付逾期付款违约金，违约金按照每天3‰计算。根据合同约定，产生争议，可向房屋所在地法院提起诉讼。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务，但被告未依约向原告支付应付物业管理费，已严重违约。截至本案提起诉讼之日，被告尚欠6568.5元。原告为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求判令：一、被告立即向原告支付物业管理费6568.5元；二、被告向原告支付逾期付款违约金，以每月欠缴的物业费本金为基数，按照每日3‰计算，自每月欠费之日起计至付清物业管理费之日止，暂计至2020年6月30日为8569.79元（《前期物业服务协议》第九条约定，未按协议约定收费标准及时间交纳有关费用的，按每天3‰交纳违约金）；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告诉请的物业费本金，被告已于2020年9月缴清。被告拖欠物业费事出有因，一是精装修的案涉房屋漏水，找被告解决一直拖延，到今年八月才弄了一下，但墙壁颜色不一致；二是原告不作为，只会收费不为业主服务；三是违约金过高，比欠费的数额还高，不合理。所以被告不是故意拖欠，原告不应收取违约金。经审理查明，2016年9月4日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容为：1.原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.原告向被告收取物业服务费，按被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付；3.物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.65元、别墅住宅每月每平方米3.35元、商业物业每月每平方米4元；4.被告缴纳费用时间为每月5日前交纳当月物业服务费用；5.被告应自开发商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计付物业服务费；6.被告违反合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2017年5月23日，东莞市宸扬房地产开发有限公司向被告发出《接收通知书》。2017年8月6日，被告办理了东莞市寮步镇中惠松湖城二期3号商住楼2-401房的接收手续。原、被告确认案涉物业每月物业服务费为226.5元，被告已于2020年9月30日缴清了原告诉请的2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6568.5元。原告主张，被告逾期缴纳案涉物业服务费，已构成违约，被告应按照《前期物业管理服务协议》约定每日支付3‰的滞纳金。被告主张，其从开发商处购买的案涉房屋是带装修的，因防水没有做好导致漏水，联系原告处理，但原告一直拖延，直至2020年8月份才有人进行处理，处理后被告的房屋墙壁颜色不一致，原告作为物业不作为，因此被告并非故意拖欠物业服务费，原告不应收取违约金，且原告诉请的违约金过高。以上事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《接收通知书》、《入伙会签单》、《物业接收函》、催缴函，被告提交的照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签署的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方均确认被告已缴清2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6568.5元，原告再诉请被告支付该期间的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。被告主张因原告不作为，没有及时解决被告案涉房屋的漏水问题，所以被告没有按时交纳物业管理费，但根据《前期物业管理服务协议》约定，原告主要对案涉房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮及管理，被告没有证据证明其房屋漏水与原告有关，以及原告有义务对被告房屋进行维修，因此被告迟延缴纳物业服务费的理由不成立，被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定按时、足额向原告支付管理费。现被告未按约定于每月5日前缴纳当月物业服务费用，直至2020年9月30日才缴清拖欠的物业服务费，被告的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，原告有权要求被告支付滞纳金。根据《前期物业管理服务协议》约定，滞纳金应以226.5元为本金，自每月欠费的次月1日起分段计至被告缴纳之日即2020年9月30日止。关于滞纳金的计算标准，按照双方约定的滞纳金每日3‰核算，截止2020年6月30日的滞纳金数额超过延迟支付物业服务费造成的损失（延迟支付物业费造成的损失可推定为拖欠的物业服务费总额）的百分之三十。被告主张约定的滞纳金标准过高，而该滞纳金的性质属于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院对案涉滞纳金予以调整。因此，滞纳金的标准应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卯建国应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司支付滞纳金（以每月的物业服务费226.5元为本金，2019年8月19日前按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自每月欠费的次月1日起分段计至2020年9月30日止）；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案诉讼费89.23元（原告已预交），由原告东莞市熙元物业发展有限公司承担50.51元，由被告卯建国承担38.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  赖   艳   君二〇二〇年十二月十四日法官助理  郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。