广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2710号原告（反诉被告）：田汉生，女，1946年5月5日出生，汉族，公民身份号码：************，住广东省珠海市************。委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市西部九环贸易有限公司，住所地广东省珠海市斗门区******************，统一社会信用代码：************。法定代表人：张迎秋，执行董事。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，广东古柏律师事务所实习律师。被告：珠海市汉观物业管理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区*****（仁恒星园）2栋1单元2001房，统一社会信用代码：914***********995K。法定代表人：吴万华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，广东古柏律师事务所实习律师。原告田汉生与被告珠海市西部九环贸易有限公司、珠海市汉观物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，被告珠海市西部九环贸易有限公司提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）田汉生的委托诉讼代理人林宁、两被告的委托诉讼代理人卢淑奕、张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田汉生向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告双倍退还购车位定金80240元；2、诉讼费由被告负担。2020年10月9日，原告申请变更诉讼请求为：1、依法确认位于珠海市***********************车位归原告所有；2、依法判决两被告将上述车位交付给原告使用；3、依法判决两被告为原告办理上述车位的权属登记手续并将上述车位登记于原告名下。事实与理由：被告珠海市西部九环贸易有限公司为珠海市斗门区***********小区的开发商，原告向其购买了该小区的房屋后，被告珠海市西部九环贸易有限公司告知原告小区内有产权车位出售，于是原告分别于2017年11月3日和2017年11月17日在被告珠海市西部九环贸易有限公司售楼部通过刷卡支付定金20000元及20120元，该部分款项由被告珠海市汉观物业管理有限公司代收，并由被告珠海市汉观物业管理有限公司向原告出具了定金收据，然而两被告收款后却一直不与原告办理车位购买手续，导致原告的合同目的无法实现，被告明显构成违约。原告提起本案诉讼后，被告珠海市汉观物业管理有限公司通知原告于2020年10月1日前结清车位余款，原告于2020年9月30日向被告珠海市西部九环贸易有限公司支付了车位余款100000元，原告已按两被告的要求付清**号车位的所有款项，原告对上述车位应享有所有权益。被告珠海市西部九环贸易有限公司辩称，物权以权属登记为准，在原告配合我方办理过户手续及取得不动产权属证之前，无法确认原告为案涉车位的所有权人；在原告配合我方办理过户手续及取得不动产权属证后，我方愿意交付案涉车位给原告使用；我方愿意配合将案涉车位登记在原告名下，但是原告应自行承担因办理过户的所有费用，包括但不限于税费等；虽然双方继续履行协议，但是原告严重违约的事实确认存在，应当向我方支付逾期付款违约金。被告珠海市汉观物业管理有限公司辩称：我方仅是应珠海汉邦营销策划有限公司的请求帮其代收定金及出具收据，我方收取定金后已经全额转交给珠海汉邦营销策划有限公司，我方既不是车位出卖方，也不是车位所有权人，更没有保管任何车位款，不是适格责任主体，原告无权要求我方交付车位及办理车位过户手续。被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司向本院提出反诉请求：1、解除原被告签订的****地下车位认购协议；2、被告无需向原告退还定金40000元；3、反诉受理费由原告负担。2020年10月26日，被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司申请变更反诉请求为：1、原告向被告珠海市西部九环贸易有限公司支付逾期付款违约金20418.49元（以100000元应付款为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%，自2017年11月18日计至2020年9月29日止）；2、反诉受理费由原告负担。事实和理由：2017年11月8日，我方与原告签订****地下车位认购协议，约定原告向我方认购****项目**号地下车位，车位款优惠后总价为140000元，其中定金40000元应于签订认购协议时支付，余下车位款100000元以向银行按揭贷款的方式支付。原告应于2017年11月18日向银行申请办理按揭手续，并且约定在原告付清车位款当天双方签订车位买卖合同以办理过户。原告支付40000元定金后就不配合办理银行按揭手续，经我方和银行工作人员催告，原告故意不办理，致使贷款迟迟无法发放，原告也一直没有我方付清车位款140000元，导致双方至今无法签订车位买卖合同以及办理过户手续。原告已经认购**号车位，我方无法将该车位另行出售，只能一直将该车位闲置，无法实现该车位应有的价值，原告的行为已经构成根本违约，严重损害了我方的合法权益。我方提起反诉后，原告交纳了车位款100000元，我方愿意继续履行案涉认购协议，但原告已经逾期付款近三年，给我方造成严重的经济损失，应依法向我方支付逾期付款违约金。原告（反诉被告）田汉生对反诉辩称，我已于2017年11月17日按被告珠海市西部九环贸易有限公司要求，以女儿杨红的名义办理了**号车位的贷款申请手续，且贷款申请手续都是由被告珠海市汉观物业管理有限公司协助办理的，被告珠海市西部九环贸易有限公司对我已申请**号车位贷款是完全知情的，被告珠海市西部九环贸易有限公司却为了推脱责任，主张我没有向银行申请贷款手续，支付逾期付款违约金，明显无理。我对****地下车位认购协议并不知情，是被告珠海市西部九环贸易有限公司以办理贷款申请手续为由，在完全没有给我的情况下，欺骗我签订。签订后，我甚至不知道曾签订了该认购协议。从认购协议的内容可以看到，协议并没有明确约定余款的支付时间，不存在逾期的情况。被告珠海市汉观物业管理有限公司向我发出通知，表示其受被告珠海市西部九环贸易有限公司委托，通知我在2020年10月1日前结清车位余款。我于2020年9月30日向被告珠海市西部九环贸易有限公司支付了车位余款100000元，已履行完毕车位的付款义务，被告珠海市汉观物业管理有限公司于2020年10月23日为我开具了**号车位的全款发票，确认我已购买**号车位并付清购车汇款140000元，被告珠海市西部九环贸易有限公司主张我违约没有依据，其请求应予以驳回。原告（反诉被告）田汉生对其诉称和反诉辩称向本院提交如下证据：收据、信访事项处理意见书、****装修示意图、通知、中国建设银行电子回单、发票、龙卡信用卡车位分期业务营销资料记录表、****地下车位租赁合同、录音资料、光盘、户籍证明、未办房地产登记单元列表。被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司对其辩称和反诉诉称向本院提交以下证据：****地下车位认购协议、情况说明。被告珠海市汉观物业管理有限公司对其辩称没有向本院提交证据。原被告提交的证据，经当庭出示，各方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的录音资料没有其他证据佐证，本院不予采纳。原告提交的其他证据和被告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，原告作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的被告珠海市西部九环贸易有限公司签订****地下车位认购协议，协议约定：乙方向甲方认购位于珠海市斗门区***************项目**号地下车位，建筑面积11.4平方米，该车位优惠后总价为140000元，签订车位买卖合同后，乙方所交定金自动计入该车位款；乙方签订本认购书时支付定金20000元，余款20000元，贷款100000元应于2017年11月18日前向银行申请办理按揭手续；乙方所申办的贷款额及年限最终由银行确定为准；乙方须于交付首期款当日向甲方提供有关申办按揭资料，并在指定的银行办结按揭手续，否则按违约处理；在乙方付清该车位款当天必须与甲方签署车位买卖合同或车位租赁合同，否则视为违约；若乙方违反本协议的约定，以任何理由拒不与甲方签订车位买卖合同或车位租赁合同，则视为乙方自动放弃购买该车位，甲方有权单方面解除本认购书，并将该车位另行出售而无需通知乙方，乙方已付甲方的定金不予退还；若乙方的按揭申请不为银行接受，又不愿意改变付款方式，则视为乙方自动放弃购买该车位，甲方有权单方面解除本认购书，并交将该车位另行出售而无需通知乙方，乙方已付甲方的定金不予退还；本认购书自甲乙双方签字盖章且甲方收到乙方定金之日起生效，至双方签署车位买卖合同或车位租赁合同后失效。2017年11月3日，被告珠海市汉观物业管理有限公司向原告出具收据确认收到原告支付的**号车位定金20000元。同年11月17日，被告珠海市汉观物业管理有限公司向原告出具收据确认收到原告支付的**号车位定金20000元。2017年11月17日，杨红就案涉**号车位申请办理龙卡信用卡车位分期业务。原告与杨红系母女。2019年10月15日，珠海市斗门区住房和城乡建设局出具信访事项处理意见书，意见书称田汉生等人于2019年9月4日通过走访向该局提出在****销售部购买了有房产证的车位，已支付了定金但未办理后续手续，现要求退款，该局于同年10月15日，组织田汉生等人与开发企业进行协商，协商过程中，田汉生等人反映购买车位时没有签订相关的协议或合同，该局要求开发企业出具双方签订的相关购买协议或合同，但开发企业未能提供，该局在协调过程中，开发企业拒不配合协调，双方协商无果。该局建议田汉生等人向市场监督或公安部门反映情况或通过司法途径解决。2020年8月24日，被告珠海市汉观物业管理有限公司向原告发出通知，通知其于2020年10月1日前往****物业管理中心办理结清车位余款手续。2020年9月30日，原告向被告珠海市西部九环贸易有限公司转账支付100000元。2020年10月23日，被告珠海市西部九环贸易有限公司向原告开具金额为140000元的发票。珠海市*******出具的未办房地产登记单元列表显示，座落于珠海市斗门区***********车位开发单位为珠海市西部九环贸易有限公司，套内面积为11.4平方米。庭审中原被告均确认案涉**号车位没有交付。本院认为，原告与被告珠海市西部九环贸易有限公司签订的车位认购协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告已于2020年9月30日付清了全部款项，庭审中被告珠海市西部九环贸易有限公司同意向原告交付案涉车位并协助原告办理案涉车位的权属登记手续，且案涉**号车位已经办理初始权属登记，登记权利人为被告珠海市西部九环贸易有限公司，故原告要求被告珠海市西部九环贸易有限公司交付珠海市斗门区*************车位并协助原告办理该车位的权属登记手续依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，物权登记是不动产所有权变动的生效要件，未经登记，不动产所有权不发生变动。案涉认购协议明确的是原被告双方债权债务关系，并不改变物权的权属，故原告要求确认珠海市斗门区*************车位归原告所有依法无据，本院不予支持。关于原告要求被告珠海市汉观物业管理有限公司与被告珠海市西部九环贸易有限公司共同承担责任的问题。被告珠海市汉观物业管理有限公司仅为被告珠海市西部九环贸易有限公司代收案涉车位的款项，并非案涉认购协议的合同相对方，也非案涉车位初始登记权利人，原告请求其承担交付义务并协助其办理权属登记依法无据，本院不予支持。关于被告珠海市西部九环贸易有限公司反诉请求原告支付逾期付款违约金的问题。原被告双方在案涉认购协议中约定付款方式为部分款项向银行申请按揭贷款，并于2017年11月18日前向银行申请办理按揭手续，银行未批准贷款的，需更换为其他付款方式，但未明确约定最后的付款期限，也未明确约定逾期付款的违约责任，原告于2017年11月17日以其女儿的名义申请办理龙卡信用卡车位分期业务，应视为原告已经根据认购协议的约定提交了按揭贷款申请，履行了认购协议约定的义务。被告珠海市汉观物业管理有限公司于2020年8月24日才发出通知要求原告于2020年10月1日前结清车位余款，该通知中也未明确要求原告承担逾期付款的违约责任，原告按该通知书的要求已于2020年9月30日结清案涉车位的余款。本院认为，原被告双方在案涉认购协议中对最后的付款期限并未予以明确约定，被告珠海市西部九环贸易有限公司也没有提交证据证明两被告于2020年8月24日前曾向原告催告付清余下款项，原告已按被告珠海市西部九环贸易有限公司的要求在规定期限内履行付清余款的义务，被告珠海市西部九环贸易有限公司没有证据证明原告存在逾期付款的违约行为，故其反诉请求原告支付逾期付款违约金依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）田汉生交付珠海市斗门区***************车位；二、被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告（反诉被告）田汉生办理珠海市斗门区***************车位的权属登记手续；三、驳回原告（反诉被告）田汉生的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3100元，减半收取1550元，由被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司负担；反诉受理费1550元，由被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇二〇年十二月三日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。