广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初16613号原告（反诉被告，以下统称原告）：王倩，女，1983年7月30日出生，汉族，住四川省西充县************，公民身份号码510************185。委托诉讼代理人：刘高敏，系西充县双凤法律服务所法律工作者。被告：佛山市顺德区乐从镇崔文朗家具店，住所地广东省佛山市顺德区*********开发区顺联实业有限公司C座首层西7，统一社会信用代码440********2468。经营者：崔文朗，男，1981年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************216。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师所律师。委托诉讼代理人：刘子杰，广东泽康（顺德）律师所律师。被告：佛山市顺德区顺联实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******沙滘段。法定代表人：窦某1。委托诉讼代理人：罗妙娜，女，系该司员工。被告（反诉原告，以下统称被告）：崔文朗，男，1981年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************216。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师所律师。委托诉讼代理人：刘子杰，广东泽康（顺德）律师所律师。原告王倩与被告佛山市顺德区乐从镇崔文朗家具店（以下简称崔文朗家具店）、佛山市顺德区顺联实业有限公司（以下简称顺联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序审理。因原告申请追加崔文朗作为本案被告，本院依法追加崔文朗作为被告参与本案诉讼。诉讼中，被告崔文朗提起反诉，本院予以受理后合并审理，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告王倩及其委托诉讼代理人刘高敏、被告崔文朗家具店的委托诉讼代理人马颖仪及刘子杰、被告顺联公司的委托诉讼代理人罗妙娜、被告崔文朗的委托诉讼代理人马颖仪及刘子杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王倩向本院提出诉讼请求：1.三被告返还原告铺位保证金235893元；2.三被告无故提前终止合同的违约金235893元；3.三被告赔偿拖走原告商场的所有产品价值406780元；4.三被告退还原告2019年4月至2020年1月多收取的租金507550元；5.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：被告崔文朗家具店在被告顺联公司处租赁顺联家具城南区一座首层7后号铺位，被告崔文朗家具店再转租给原告，租赁时间为16个月，每月租金及管理费合计31500元，其中租金为每月22050元，管理费为9450元，被告共同收取原告铺位保证金235893元，被告顺联公司收取了原告管理服务费保证金3000元，水电费保证金2247元，工商税务保证金3000元，用户手册保证金50元，共计8297元。2019年3月几天的租金及4月份的租金被告要求原告到被告公司现金交付，可从2019年4月至2020年1月，被告收取原告租金每月最低82255元，由于这两年家具行业市场严重不景气，原来在严重亏损的情况下，从无拖欠被告租金，2020年至今，由于新冠疫情的严重影响，加之原告经营的产品几乎都是外单产品，没有外国人过来购货，商铺为零收入，原告2020年5月暂欠被告十几二十天的租金，且根据双方租赁合同第五条第2款约定，如乙方拖欠费用或根据合同约定，导致甲方遭受损失的，甲方有权在保证金中予以扣除，被告于6月2日给原告停水停电，6月3日，很多承租人联名上书被告希望对租金打折，也提出在保证金中扣减租金，但没有得到被告的同情，被告在2020年6月6日晚在没有征得原告同意且原告毫不知情的情况下，将原告价值40多万元的成品货全部偷走，原告的产品每次出货均需要用珍珠棉、泡沫袋、泡沫板、纸箱、木架等严格包装，2020年6月7日，原告去铺位发现货物全部被被告在毫无保护措施的情况下偷藏，具体在哪一个地方原告都不知晓，原告报警并如实将商场里所有产品列了明细清单，也报派出所备案，派出所也在调查之中，另外，根据合同第六条第四款约定，结算方式为向乙方开具合法的票据，其中租金部分按简易计税方法开具发票，但被告没有给原告开具过一分一文的发票。被告收取原告租金但从未开具发票，违背了合同主要精神，原告与被告协商打折租金及用押金抵扣符合合同精神，被告把原告产品全部藏起来属严重违约行为，属于单方面终止合同，应向原告双倍返还保证金。被告崔文朗家具店辩称，一、因原告拖欠费用已构成了根本违约，崔文朗有权解除租赁合同并没收保证金，无需返还保证金及承担任何违约金。1.涉案商铺所有权人为崔文朗。2.根据原告与崔文朗签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》第二条、第六条第1-3款、第十条第6款第（2）点以及《租赁补充协议》第1、2、5条的约定，原告承租顺德区乐从镇广湛公路新隆路段“顺联家具城南区”顺一座首层7后号的铺位，应于每月5日前向崔文朗支付当月的租金、管理费、综合管理费、物业服务费和上月发生的水电费、污水处理费、公共分摊电费、设备损耗费，逾期支付的，按当月总费用的2.5%/天计算逾期违约金，逾期超过10天或收到书面催缴通知限期届满后仍未付清相关费用和违约金的，原告应向崔文朗缴清所欠费用、退还租赁期减免的租金并支付相当于2个月费用的违约金，同时崔文朗有权解除租赁合同、收回铺位、没收保证金。然而原告拖欠了2020年4月的水电杂费及5月份的租赁费用，经崔文朗及被告顺联公司多次催缴仍无果，已构成根本违约，故崔文朗依据合同约定依法于2020年5月28日解除了租赁合同、没收保证金、收回涉案商铺，为此，崔文朗及崔文朗家具店无需返还保证金及承担任何违约金。3.原告拖欠费用的情况，原告在其提交的民事起诉状中已承认，表明原告确实违约在先，且达到了合同解除的条件。二、因原告未在《关于解除租赁合同的通知》限期内办理撤场手续，并处理店铺物资，非法占用涉案商铺，因此崔文朗及被告顺联公司按照租赁合同约定，进行了店铺内物资的搬离，崔文朗无需为此承担任何赔偿。根据租赁第十条第3点的约定，合同提前终止之日，原告应退还涉案商铺，并将存放在商铺内的一切自有财物搬走；如原告逾期退还商铺的，则视为原告放弃对该等财物的所有权，可由崔文朗自行处理，且原告不得追偿。崔文朗已于2020年5月26日向原告发出《关于解除租赁合同的通知》，通知原告应在2020年5月28日前办理完毕撤场手续并处理商铺内物资，但原告一直不予理会，非法占用涉案商铺。为维护崔文朗利益，崔文朗委托被告顺联公司协助搬离了店铺内的物资，现时物资仍完好由被告顺联公司保管在顺联家具城南区另一铺位中，并不存在原告所说的擅自搬走其物资，甚至说偷走的情况，而原告所主张的物资损失更是子虚乌有，崔文朗无需为此承担任何赔偿。三、崔文朗依据合同约定收取租赁费用及水电杂费，不存在多收费用的情况，无需向原告退还任何费用。根据崔文朗与原告签署的租赁合同、补充协议及声明书的约定，涉案商铺的每月租金为78631元（31500元+47131元），物业管理费为2247元，即每月租赁费用总额为80878元。四、崔文朗与被告顺联公司达成了委托，委托被告顺联公司对涉案商铺进行日常管理，在原告出现违约行为时，代为办理费用催缴、合同解除以及物资处理等事宜。综上，因原告根本违约在先，崔文朗按照租赁合同等约定，依法依约对原告的违约行为进行了处理，因此崔文朗、崔文朗家具店及顺联公司均无需承担任何责任，依法应驳回原告的所有诉讼请求。崔文朗家具店并非案涉租赁合同的主体，也不是适格被告，依法无需承担任何责任。被告顺联公司辩称，一、顺联公司不是涉案铺位的所有权人，而是受所有权人的委托，在原告出现违约行为时，代为办理费用催缴、合同解除以及物资处理等事宜，故涉案铺位的租赁合同纠纷相关责任应由原告和所有权人承担，原告所提出的诉求与顺联公司无关，顺联公司无需承担任何责任。1.涉案铺位“顺联家具城南区”一座首层7后号铺位即为房产证坐落地址为顺德市乐从镇乐从街道办事处东村开发区顺联实业有限公司C座首层西七，所有权人为崔文朗。2.崔文朗和原告于2019年3月28日签订了《顺联家具城南区商铺租赁合同》和《租赁补充协议》，同一天原告也签订了《声明书》，根据上述文件约定，原告承租“顺联家具城南区”一座首层7后号铺位，租赁期限为2019年4月1日至2020年7月31日，保证金235893元由崔文朗收取，原告应于每月的首五天内一次性向崔文朗支付上月的水费、电费、污水处理费、设备损耗费、公共分摊电费以及当月的租金和物业服务费（每月的租金和物业服务费为80878元），逾期支付的，按当月总费用的2.5%/天计算违约金，逾期达到10天或收到甲方书面催缴通知期限届满后仍未付清相关费用和违约金的，则崔文朗有权解除合同、没收保证金、收回租赁物。3.根据崔文朗日常处理铺位事宜的代理人崔振坚出具的《委托书》和《协助通知书》，顺联公司受崔文朗的委托，在原告出现违约行为时，代为办理费用催缴、合同解除以及物资处理等事宜。二、因原告拖欠费用已构成了根本违约，崔文朗有权解除租赁合同并没收保证金，无需返还保证金，也无需承担任何违约责任。原告拖欠2020年4月的水电杂费、5月的租金和物业服务费，顺联公司代崔文朗向原告进行了多次催缴，但均无果，已达到了根本违约，故崔文朗有权解除租赁合同并没收保证金，无需承担任何违约责任。三、原告在租赁合同解除后仍持续非法占用铺位，崔文朗有权将铺位内的物资撤离且无需承担任何赔偿责任。崔文朗合法解除租赁合同后，顺联公司已代崔文朗通知原告及时办理撤场手续（包括对物资进行处理），但原告并未及时办理，仍拒不清缴费用并持续非法占用铺位，导致崔文朗无法出租铺位，根据《租赁合同》第十条第3款，以及为了涉案铺位能尽快出租、防止损失进一步扩大，崔文朗有权将铺位内的物资撤出，且所撤出物资目前仍暂放在顺联家具城南区另一铺位内，没有任何丢失、毁损，故崔文朗无需就物资事宜向原告做任何赔偿。综上，顺联公司是受崔文朗的委托代为办理相关事宜，顺联公司无需承担任何责任，且因原告根本违约在先，崔文朗也无需承担任何责任，请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。顺联公司并非案涉租赁合同的主体，也不是适格被告，依法无需承担任何责任。被告崔文朗辩称，一、原告拖欠费用已构成根本违约，崔文朗依约行使合同解除权并没收保证金合理合法，无需承担任何违约责任。1.原告拖欠租赁费用已构成根本性违约，崔文朗有权解除合同并没收保证金，且崔文朗已经依约行使解除权。2019年3月28日，原告与崔文朗签订《租赁合同》《租赁补充协议》，约定原告承租崔文朗位于佛山市顺德区***********顺联家具城南区一座首层7后号铺位，租期为自2019年4月1日至2020年7月31日止，原告应于每月5日前向崔文朗支付当月租金22050元、管理费9450元、综合费用47131元、物业服务费2247元，即每月租赁费用共计80878元，以及上一个月水费、电费、公摊水电费、设备损耗费、污水处理费，否则，每逾期一天原告应按当月总费用2.5%标准向崔文朗支付违约金；如逾期交纳费用超过10天或收到崔文朗书面催缴通知期限届满后仍未付清相关费用和违约金的，原告应向崔文朗缴清所欠费用，退还租赁期减免的租金，并支付违约金（违约金为原告当月应向崔文朗缴纳费用总额的2倍），同时崔文朗有权解除合同、没收保证金、收回租赁物，并要求赔偿损失；铺位保证金、管理服务保证金、水电费保证金、工商税务保证金均适用《租赁合同》中关于保证金的所有约定。上述合同及补充协议签订后，崔文朗依约履行了合同义务，但原告存在拖欠2020年4月份水电费、2020年5月份租赁费用的违约行为。为此，崔文朗多次催告、并委托顺联公司于2020年5月15日发出《催缴通知书》催告原告履行付款义务，但均无果。截止至2020年5月26日，原告拖欠崔文朗租赁费用和水电费用均已超过10天，且超过《催缴通知书》告知的付款期限。原告拒不付款的行为已构成根本违约，并对崔文朗造成巨大经济损失。因此，崔文朗于2020年5月26日向原告发出《关于解除租赁合同的通知》，告知其解除合同，没收保证金。故此，因原告已构成根本违约，崔文朗依约行使合同解除权，没收原告所缴纳的保证金，无需承担任何违约责任。原告主张崔文朗返还铺位保证金235893元、承担提前终止合同违约金235893元的诉讼请求缺乏依据。2.崔文朗已经考虑新冠疫情的影响，主动减免部分期间的租赁费用，以与原告共渡时艰，但原告仍不断无理拒不支付租金，且行为恶劣。崔文朗亦深知新冠肺炎疫情对市场经济造成一定的影响，故为了与原告共克时艰，崔文朗已主动减免原告2020年2月份全额租赁费用、2020年3月和4月50%租赁费用，以上共计减免了租赁费用161756元。客观上，原告一直有正常使用案涉商铺，商铺也有其使用价值，同时崔文朗购买、维护案涉铺位也有资金成本，基于公平合理原则，也不应当要求崔文朗无限期承担全部影响或成本，否则将导致崔文朗无端承受巨大的经济压力。原告提出再次减免租赁费用后，崔文朗已经明确表示不同意，但原告并不体谅崔文朗，不仅自身拒不交租，甚至煽动其他租户一起对抗包括崔文朗在内的出租人，拟以共同拒不支付租赁费用等行为逼使崔文朗及其他出租方同意减免租金。原告该等行为不仅属于违约行为，也影响合同稳定性和顺联家具城市场经营秩序，亦对整个社会造成极大不稳定因素。自2020年3月份开始，全国复工复产经济呈上升趋势，疫情对经济的影响已然减弱。原告也有经营，原告一味地以“因疫情导致收入下降而无法支付租金”作为免除违约责任理由，既不合法，也不合情，更不合理，贵院也应不予支持原告的上述抗辩理由，并应严厉打击此等借故逃避合同责任的不诚信行为，从而维护市场交易安全、经济稳定发展。二、案涉商铺内的所有产品、物品均完好无损且存放于顺联家具城南区二座四层1-4前仓铺位中，原告可随时取回，原告要求崔文朗赔偿406780元的主张缺乏依据。案涉《租赁合同》第十条第3款约定：“……合同解除之日，乙方应退还该单位，并将存放在单元内一切自有财物搬走。如乙方逾期退还该单元，甲方有权按每天50元/平方米收取违约金；超过两天，则视为乙方自动放弃对该等财物的所有权，可由甲方自行处理，乙方不得追索”。案涉租赁合同及补充协议已于2020年5月28日解除，原告自此无权占有使用案涉商铺，并应于2020年5月30日前清空商铺内物品、交还商铺予崔文朗。为此，崔文朗多次催告并委托顺联公司发出《关于物资处理及欠款缴纳的催告函》，催告原告履行清空、交还商铺义务，但均无果。原告的上述行为，导致崔文朗无法另行出租案涉铺位，并使崔文朗遭受巨大经济损失。为了案涉铺位能尽快另行出租、防止损失进一步扩大，2020年6月6日崔文朗委托顺联公司对案涉铺位内全部物品进行清空、转移至顺联公司办公楼和顺联家具城南区二座四层1-4前仓商铺内，全过程有佛山市公安局顺德分局乐从派出所水藤社区民警中队工作人员见证、录像，及顺联公司工作人员录像并对案涉铺位内全部物品制作清单。2020年6月8日，原告也到顺联公司办公楼清点、确认了部分案涉物品完好无损，且取回了该部分案涉物品。剩余案涉物品亦完好无损且存放于顺联家具城南区二座四层1-4前仓商铺内，原告可随时取回。《租赁合同》第十条第3款约定，原告怠于履行清空、交还商铺义务，崔文朗有权自行处置案涉物品，原告应当自行承担由此产生的一切损失。同时，原告现在亦可随时到崔文朗处取回全部剩余案涉物品，且原告未举证证明案涉物品存在毁损、灭失的情况，应承担举证不能的不利后果。因此，原告要求崔文朗赔偿案涉物品406780元的主张缺乏依据。三、原告知悉并且实际每月向崔文朗交纳租赁费用80878元及相应水电费用，崔文朗不存在多收费用的情况，原告要求崔文朗返还2019年4月-2020年1月多收租金507550元的主张缺乏依据。依据《租赁合同》第三条、第六条、《租赁补充协议》第1条的约定，自2019年4月1日起至2020年7月31日止，原告每月须向崔文朗支付当月租金22050元、管理费9450元、综合费用47131元、物业服务费2247元，即每月租赁费用共计80878元，以及上一个月水费、电费、公摊水电费、设备损耗费、污水处理费等费用。2019年4月1日至2020年1月31日期间，原告每月均按租赁费用80878元标准以及实际产生水电费用向崔文朗缴纳费用。因新冠肺炎疫情影响，崔文朗给予了原告相应租赁费用优惠，即崔文朗免收了2020年2月份的租赁费用、2020年3月份和4月份的租赁费用按减半标准计收。但截止本民事答辩状出具之日，原告尚拖欠崔文朗如下费用：①2020年4月份水电费1171元；②2020年5月份水电费1430元；③2020年6月水电费788元；④2020年5月份租赁费用80878元；⑤2020年6月租赁费用16175.6元（即80878元÷30天×6天=16175.6元），以上五项共计为100442.6元及其相应逾期违约金。客观上，原告一直清楚知悉涉案铺位每月租赁费用为80878元，并且在2019年4月1日至2020年1月31日期间也一直按租赁合同和补充协议约定向崔文朗交纳租赁费用和水电费用。崔文朗不存在多收原告租赁费用及水电费用的情况。被告崔文朗向本院提出反诉请求：1.判令原告立即清偿拖欠被告崔文朗的租金、管理费、综合费用及水电费用等费用共100442.6元及支付逾期付款违约金5629.19元（违约金按照每日利率万分之五标准，自各项款项逾期之日起暂计至2020年8月31日，自2020年9月1日起按同样标准计算至原告实际清偿之日）；2.本案的诉讼费（含本诉以及反诉）全部由原告承担。事实和理由：2019年3月28日，原告与崔文朗签订《租赁合同》《租赁补充协议》，约定原告承租崔文朗名下佛山市顺德区***********顺联家具城南区一座首层7后号铺位，租期为自2019年4月1日至2020年7月31日止，原告应于每月5日前向崔文朗支付当月租金22050元、管理费9450元、综合费用47131元、物业服务费2247元，共计80878元。以及上一个月水费、电费、公摊水电费、设备损耗费、污水处理费，否则，每逾期一天按当月总费用2.5%标准计收违约金，且崔文朗有权同时采取暂停电力供应的方式予以催告；合同还约定如原告违约的，应向崔文朗赔偿损失，包括但不限于对第三方赔偿、诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费等。上述合同及补充协议签订后，崔文朗依约履行了义务，但原告未履行合同付款义务，至今尚未清偿崔文朗如下费用：2020年4月份水电费1171元；2020年5月份水电费1430元；2020年6月水电费788元；2020年5月份租赁费用80878元；2020年6月租赁费用16175.6元（即80878元÷30天×6天=16175.6元），以上五项共计为100442.6元及其相应逾期违约金。为此，崔文朗多次催告原告履行付款义务，但均无果。综上，原告拒不依约履行付款义务的行为已经构成严重违约，并使崔文朗遭受较大的经济损失。原告王倩反诉辩称，原告不存在违约，也不存在拖欠租金。崔文朗的反诉请求没有任何法律依据，请求法院驳回反诉请求。被告崔文朗家具店对反诉述称，无意见。被告顺联公司对反诉述称，无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的银行流水打印件三张、诉求书照片打印件一张、货物清单打印件一份，三被告对上述证据的真实性均不确认，经审查，上述证据均为打印件，原告无法提供原件核对，本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月28日，被告崔文朗作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）签订《顺联家具城南区商铺租赁合同》（编号：010107后-2019-01），约定：甲方将佛山市顺德区***********顺联家具城南区一座首层7后号铺位出租予乙方使用，租期自2019年4月1日至2020年7月31日止；保证金金额为63000元，乙方应于签订合同时一次性足额缴纳，如乙方拖欠费用或根据本合同约定导致甲方遭受损失的，甲方有权在保证金中予以扣除；乙方需缴纳的每月租金及管理费合计31500元，其中租金为22050元、管理费9450元，乙方需缴纳上月发生的水费、电费及设备损耗费、污水处理费，乙方应在每月的首五天内一次性向甲方缴纳相关费用，逾期支付的，按当月总费用2.5%/天加收违约金，且甲方有权同时采取暂停电力供应的方式予以催告；乙方逾期缴纳费用达到10天或收到甲方书面催缴通知届满后仍未付清相关费用和违约金的，乙方应向甲方缴清所欠费用、退还租赁期减免的租金（若有）并支付违约金（违约金为乙方当月应向甲方缴纳的费用总额的2倍），同时甲方有权解除合同、没收保证金、收回租赁物，由此给甲方造成的损失，乙方应予以赔偿损失。2019年3月28日，被告崔文朗（甲方）与原告（乙方）签订《租赁补充协议》（编号：010107后-2019-01），约定乙方除按《顺联家具城南区商铺租赁合同》的约定缴纳相关租金、管理费外，另需向甲方缴纳以下费用，2019年4月1日至2020年7月31日，每月向甲方缴交该铺位物业管理区域内物业共用部分和共用设施、设备的修缮费用等综合费用47131元以及商场内清洁卫生、保安管理、空调维护等物业服务费2247元；《顺联家具城南区商铺租赁合同》所约定的保证金为该单元铺位保证金的一部分，乙方应在签订本协议的当天，一次性补缴铺位保证金的剩余部分172893元，即铺位保证金总金额为235893元，同时乙方还应一次性缴纳管理服务保证金3000元、水电费保证金2247元、工商税务保证金3000元；甲乙双方所签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》及本补充协议所约定租金及管理费、综合费用、物业服务费、水费、电费、设备损耗费、污水处理费等共同构成乙方承租甲方铺位的租赁对价，上述费用为不可分割的整体，均应于每月首五天内一次性缴纳，逾期支付的，按《顺联家具城南区商铺租赁合同》的相关约定追究违约责任。同日，原告出具《声明书》，确认《租赁补充协议》约定的“物业管理区域内物业共用部分和共用设施、设备的修缮费用等综合费用”与《顺联家具城南区商铺租赁合同》约定的“租金及管理费”共同构成原告承租该铺位的租金，即2019年4月1日止2020年7月31日该铺位每月租金实为78631元，原告同意《租赁补充协议》以“物业管理区域内物业共用部分和共用设施、设备的修缮费用等综合费用”名义表述该铺位部分租金，并承诺对此不持异议。被告崔文朗出具《委托书》，委托崔振坚代为洽谈签订涉案铺位租赁合同、代为开具保证金收据、代为履行其他在铺位出租事宜中应由业主履行的全部事项等。2019年4月10日，崔振坚在收据上签名，确认收到原告承租顺一座首层7后铺位保证金235893元，租赁期限为2019年4月1日至2020年7月31日。崔振坚另出具《委托书》，委托被告顺联公司代为进行物业管理，代为催缴款项、向承租人签发催缴通知书、暂停该铺位水电供应、与承租人进行沟通，如承租人的违约行为达致根本性违约时，向承租人签发解约通知书等。2020年5月15日，被告顺联公司工作人员向原告发微信称“今天是最后一天交租，请问租金安排好了吗”，并于当天向原告发送了《催缴通知书》，该通知书要求原告缴交2020年4月1日至2020年5月31日期间的相应款项，若至2020年5月28日仍未缴交，将按合同规定解除租赁合同等。2020年5月26日，被告顺联公司工作人员通过微信向原告发出以崔文朗名义出具的《关于解除租赁合同的通知》，认为原告拖欠2020年4月至2020年5月的租金、物业管理费及相关费用，经发出《催缴通知书》后仍拒不缴交，因此通知于2020年5月28日解除合同并没收保证金、收回铺位、另纳新租户，并要求原告于通知书送达后的2天内办理撤场手续并撤场完毕，否则将依约进行处理。2020年6月2日，原告与崔振坚通过微信沟通协商续约及租金事宜，崔振坚称“公司开会时定价，从现在开始是按原价5折吗，到明年2月按7折是吗”，原告回复“他们第一次报全年7折，您现在发这个政策是第二次报的价”，崔振坚称“20年5月至20年7月按现租价打5折，20年8月至21年2月按续租价打5折，21年3月至21年7月按续租价打7折”，后双方经协商未能达成一致意见。2020年6月6日，崔振坚再次与原告通过微信沟通续约及租金事宜，但双方仍无法达成一致的意见，崔振坚向原告发消息称公司通知要清场。被告顺联公司于2020年6月6日将原告租赁的涉案商铺内的物品搬走，后于2020年6月7日通知原告取走个人物品，原告于2020年6月8日在《物品清单》上签名，确认收回了电脑屏幕、主机、保险柜等物品。另查明，证号为粤房地证字第2848217号的房地产权证显示，位于顺德市乐从镇乐从街道办事处东村开发区顺联实业有限公司**首层西七的房屋权属人为崔文朗。原告确认其承租的涉案房屋为该房地产权证所载的房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告崔文朗所签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》《租赁补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告认为被告崔文朗提前解除合同属于违约，并要求被告崔文朗支付违约金235893元，被告崔文朗则认为原告未依约支付2020年5月起的租金及物业服务费，故据此解除合同。本案中，原告并未举证证明其向被告崔文朗支付了2020年5月起的租金及物业服务费，虽然新冠肺炎疫情会对原告经营造成一定影响，但被告崔文朗已免除了原告2020年2月的租金，并仅按50%收取2020年3月、4月的租金，崔文朗已基于疫情的影响对原告在2020年2月至4月的租金予以减免，原告在2020年5月一直实际使用涉案租赁物，但原告未依约支付2020年5月起的租金及物业服务费，被告崔文朗委托被告顺联公司向原告催缴租金，后以原告未依约支付租金为由要求解除双方之间的租赁合同关系，符合上述租赁合同的约定，原告以被告崔文朗提前解除合同为由主张违约金235893元，依据不足，本院对此不予支持。关于租金及物业服务费的问题。根据原告与被告崔文朗所签订的《顺联家具城南区商铺租赁合同》《租赁补充协议》及原告所出具的《声明书》，原告每月应向崔文朗缴纳租金78631元及物业服务费2247元。被告崔文朗认为原告未依约支付2020年5月起的租金及物业服务费，原告也未举证证明其支付了上述费用，原告与被告崔文朗的受托人崔振坚曾在微信中对续租及租金事宜曾进行沟通，崔振坚表示如续租则将租金打折，但双方并未达成续租的合意，而被告崔文朗已基于疫情影响对2020年2月至4月的租金予以减免，原告在2020年5月一直实际使用涉案租赁物，应依约支付相应租金。虽然原告认为被告崔文朗在2020年6月2日停水停电导致其无法使用租赁物，但原告无法举证证明该事实，因原告一直占有涉案租赁物至2020年6月6日，因此被告崔文朗主张原告支付自2020年5月至2020年6月6日的租金、占用费及物业服务费97053.6元，合法有据，本院予以支持。被告崔文朗另认为原告拖欠水电费共3389元，并提供了水电费通知等证据，原告对水电费通知上的相关费用金额无异议，但原告认为其已将相关费用存入水电费账户，并于庭后提交了金额为3420元的转账账单，被告崔文朗及顺联公司对该账单的真实性均无异议，崔文朗同意将该笔3420元款项与原告拖欠的费用相抵扣，因此本院将该3420元款项与原告尚欠费用予以抵扣，经抵扣原告并不拖欠水电费，故本院对被告崔文朗主张的水电费不予支持，对于抵扣后剩余的31元在原告尚欠的租金、占用费及物业服务费中抵扣，因此原告应向被告崔文朗支付的租金、占用费及物业服务费为97022.6元。关于保证金及逾期付款违约金的问题。虽然原告并未依约缴纳租金，但原告因疫情影响曾多次与被告顺联公司、崔文朗协商续租及租金减免事宜，在被告顺联公司向原告发出解约通知后，原告与崔文朗仍继续沟通续租及租金事宜，而双方沟通过程中，被告顺联公司在未与原告充分协商的情况下对案涉商铺进行清场并将原告场地内的家具搬走，原告据此认为被告违约并提起本案诉讼，综合双方陈述及本案案情，原告并非恶意拖欠租金，因此对于被告要求没收保证金并主张原告承担逾期付款违约金的意见，本院不予支持。由于双方的租赁合同已解除，对于原告要求被告崔文朗返还铺位保证金235893元的主张，本院予以支持。由于本案租赁合同关系的相对方为原告与被告崔文朗，因此原告主张被告崔文朗家具店、顺联公司共同返还保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于赔偿损失的问题。被告顺联公司在2020年6月6日将原告租赁的涉案商铺内的物品搬走，原告要求被告赔偿拖走商场内的产品价值406780元，但本案庭审中，各被告均同意将相关产品退回给原告，而双方当事人也一致同意办理相关产品的交接手续，因此原告主张被告赔偿产品价值，依据不足，本院不予支持。关于退还租金的问题。原告要求被告崔文朗退还多收取的租金，但原告提供的证据不足以证明其每月支付了82255元租金，且原告认为每月租金为31500元也不符合《顺联家具城南区商铺租赁合同》《租赁补充协议》以及原告所出具的《声明书》的内容，因此对原告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告崔文朗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王倩返还铺位保证金235893元；二、反诉被告王倩应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告崔文朗支付租金、占用费及物业管理费合计97022.6元；三、驳回原告王倩的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告崔文朗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8637.52元（已由原告预交），由被告崔文朗负担1470元，由原告王倩负担7167.52元；反诉受理费减半收取计1210.72元（已由反诉原告预交），由反诉原告崔文朗负担103.72元，由反诉被告王倩负担1107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖佳宇二〇二〇年十一月二十五日书记员  胡嘉琪