西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初20950号 原告:张贵强，男，1963年5月20日出生。 委托诉讼代理人：李丹，陕西朱西江律师事务所律师。 被告：陕西华帝龙置业有限公司。 法定代表人：朱振平，董事长。 委托诉讼代理人：周丹，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王李玮，陕西云德律师事务所实习律师。 原告张贵强与被告陕西华帝龙置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张贵强的委托诉讼代理人李丹、被告陕西华帝龙置业有限公司的委托诉讼代理人周丹、王李玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张贵强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年至2020年期间商铺租金共计73397.77元（租金暂时算至2020年6月30日，实际应算至租赁期满之日）以及迟延支付租金的损失5106.24元（暂时算至2020年6月30日，实际应算至实际交付之日）；2、判令被告向原告支付因未履行签约义务而产生的2017年至2019年期间的违约金34590.3元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月20日签订《商铺认购协议》,约定原告购买被告位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角的华帝金座5层的10516号商铺，建筑面积为15.3平米，层高4.5米，房屋总价款为115301元。签约后，原告于2015年2月9日一次性支付全部购房款。合同中双方约定，甲方（被告）保证乙方（原告）所收年租金：第一年不低于已付款总额的10%，第二年不低于已付款总额的12%，第三年不低于已付款总额的15%。合同有效期为2015年1月20日至2017年1月20日。之后，2017年1月20日原告与被告签订了《补充协议》，约定将《商铺认购协议》的有效期变更为自2017年1月20日至2018年1月19日；二、甲、乙双方一致同意将原《商铺认购协议》第三条第三款变更为：若乙方选择继续履行本协议的，甲方支付乙方已付房款总额10%的补偿金后，本协议继续履行；本协议签订期满两年，若因甲方自身原因不能与乙方签订正式《商品房买卖合同》及委托经营合同，甲方再次向乙方承担其已付房款总额10%的违约金；本协议签订期满后，若因甲方自身原因仍不能与乙方签订正式《商品房买卖合同》，甲方应提前2个月与乙方协调处理后续相关事宜。本协议作为《商铺认购协议》的补充，为《商铺认购协议》的组成部分。而补充协议签订后，被告在约定期限内仍旧没有与原告签订《商品房买卖合同》，未按照约定向原告支付违约金以及年租金。2018年5月11日起诉至未央区人民法院要求被告继续履行合同并支付违约金。经过一审、二审以及再审等，均已认定2016年4月19日被告已经将2015年期间的租金11530.1元支付于原告，但是被告至今未支付商铺2016年-2019年期间的租金。根据双方签署的《商铺认购协议》、《补充协议》的约定条款，被告应当支付2016年至2020年期间的租金共计73397.77元。同时由于被告拖欠租金已经给原告造成损失，被告应当承担延期支付租金所产生的损失5106.24元。根据《商铺认购协议》、《补充协议》约定被告应当在签约一年内与原告签订《商品房买卖合同》，若因被告原因不能签订，原告有权解除合同，原告选择继续履行合同的，则被告应支付已付房款总额10%补偿金；如协议签订满两年，若因被告原因仍不能签订《商品房买卖合同》，被告再次向原告承担已付房款10%的违约金。本协议签订期满后，若被告因自身原因仍不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，甲方应与乙方协商处理后续相关事宜。但被告一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，而双方签订的《商铺认购协议》、《补充协议》至今有效，双方对于该协议也并未达成任何协商处理结果，因此，被告应当按照约定每年支付10%的违约金。而2015年、2016年期间未签订合同的违约金在已生效的判决中已被支持，因而被告还应当向原告支付2017年-2019年期间的违约金34590.3元。被告拖欠原告租金以及违约金，已经给原告造成巨大的经济损失。现原告诉至本院，请求如前所述。 被告陕西华帝龙置业有限公司辩称，被告与原告签订的《商铺认购协议》第四条约定，被告向原告支付租金的前提条件：（1）签订正式的《商品房买卖合同》；（2）签订《委托经营合同》；（3）将商铺交由被告或被告委托的第三方统一经营。在《商铺认购协议》签订后，因客观原因双方未签订《商品房买卖合同》和《委托经营合同》,原告未实际取得涉案商铺的所有权，其对涉案房屋不享有使用权、收益权。《商铺认购协议》第四条是附生效条件的条款，而该条款的生效条件一直未成就，自《商铺认购协议》签订到解除，原告与被告之间不存在租赁合同关系，并且在《商铺认购协议》及《补充协议》有效期内涉案房屋从未产生任何收益，故被告无需向原告支付租金及迟延支付租金的损失。本案系原告第二次起诉，在原告第一次起诉时，（2019）陕01民终1505号民事判决书已经判令被告向原告支付已付购房款20%的违约金,结合被告在2016年4月19日支付的已付购房款10%的补偿金，已经完全可以弥补原告从2015年至2018年的全部损失，因此原告的诉讼请求属于重复起诉，其请求无事实及法律依据，请依法驳回其要求被告支付违约金的诉讼请求。综上，被告已经向原告承担了《商铺认购协议》及《补充协议》约定的全部责任，无需再向原告承担其他责任，因此，原告要求被告支付商铺租金、延迟支付租金损失及未履行签约义务违约金，无事实及法律依据，请依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年1月20日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺认购协议》，约定原告认购被告开发的位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座5层10516号商铺，单价为每平米7536元，面积约为15.3平方米，总房款115301元，用途为商业；原告于2015年1月20日签订认购协议并支付房款。协议第三条约定：1、本协议有效期限为两年，自2015年1月20日起至2017年1月20日止。2、本协议签订后一年内，甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》；若因甲方原因不能签订，乙方有权选择解除本协议，并要求甲方全额退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，甲方应在乙方解除本协议之日起一个月内无条件退还。3、若乙方选择继续履行本协议的，甲方支付乙方已付款总额的10%补偿金后，本协议继续履行；本协议签订期满两年，若因甲方原因不能与乙方签订正式《商品房买卖合同》，甲方本协议期满后一月内无条件全额退还乙方已付款，并再次承担乙方已付款总额10%的违约金。协议第四条约定：为保障全体商户的收益，乙方所认购的商铺在双方签订正式《商品房买卖合同》，同时与甲方签订《委托经营合同》，由甲方或甲方委托的第三方统一经营；双方所签订的委托经营合同必须具备：①委托经营期限不低于三年；②甲方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁，乙方不得干涉；③甲方保证乙方所收年租金：第一年不低于已付款总额的10%，第二年不低于已付款总额的12%，第三年不低于已付款总额的15%。乙方若购买商铺独立门面，乙方自行出租。2017年1月20日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定：一、甲乙双方一致同意将原《商铺认购协议》的有效期变更为三年，自2017年1月20日至2018年1月19日；二、甲乙双方一致同意将原《商铺认购协议》第三条第三款变更为：“若乙方继续选择履行本协议的，甲方支付乙方已付款总额10%的补偿金后，本协议继续履行；本协议签订期满两年，若因甲方自身原因不能与乙方签订正式《商品房买卖合同》及委托经营合同，甲方再次向乙方承担其已付款总额10%的违约金；本协议签订期满后，若因甲方自身原因仍不能与乙方签订正式《商品房买卖合同》，甲方应提前2个月与乙方协商处理后续相关事宜。三、本协议作为《商铺认购协议》的补充，为《商铺认购协议》的组成部分；若不一致，以本协议约定为准。后因被告不能与原告签订《商品房买卖合同》及交付房屋，原告于2018年5月将被告诉至本院，原告请求：1、判令被告继续履行双方签订的《商铺认购协议》及补充协议，立即与其签订《商品房买卖合同》；2、判令立即向其交付位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座5层10516号商铺（建筑面积为15.3平方米）；3、判令被告向其支付已付购房款的违约金23060.2元；4、判令被告承担本案诉讼费用。本院于2018年9月作出（2018）陕0112民初8254号民事判决书，判决内容如下：一、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张贵强违约金23060.2元。二、驳回原告张贵强其余诉讼请求。原告与被告均不服，提出上诉，西安市中级人民法院于2019年1月作出（2019）陕01民终1505号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另，原、被告确认涉案房屋现为通铺，无认购协议对应的房号及面积的房屋；原告与被告未签订商品房买卖合同，被告未向原告交付房屋。案件审理中，原告明确其主张违约金的依据为《补充协议》第二条。庭审调解，因被告委托诉讼代理人无调解权限，致调解未果。 以上事实有当事人提交的《商铺认购协议》、《补充协议》、《民事判决书》、当事人的陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《商铺认购协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但是被告至今未向原告交付涉案房屋，原告无法就涉案房屋委托被告进行经营，该房屋无法产生租金等收益，故原告主张被告支付租金及迟延支付租金的损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告与被告签订的《商铺认购协议》及《补充协议》中约定了违约金，但原告2018年起诉被告至本院，本院已经按照合同约定对违约金进行了处理，且《商铺认购协议》及《补充协议》中未约定每年违约金为10%，现原告主张被告支付2017年-2019年每年10%的违约金，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张贵强的诉讼请求。 案件受理费2561元，原告张贵强已预交，由原告张贵强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 焦秋景 二〇二〇年十二月三日 法官助理 冯媛媛 书 记 员 王 静