四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1190号 上诉人（原审被告）：何兴才，男，1957年8月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：余桂芳，女，1955年1月13日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二上诉人委托诉讼代理人：唐龙飞，四川公生明律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：胡文革，仁寿县视高法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：魏水华，男，1968年12月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：冯庆琼，女，1974年3月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被上诉人委托诉讼代理人：熊志树，仁寿县视高法律服务所法律工作者。 上诉人何兴才、余桂芳因与被上诉人魏水华、冯庆琼确认合同有效纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何兴才、余桂芳向本院上诉请求：撤销原判，改判房屋买卖协议无效，其退还购房款，或者发回重审。事实和理由：一、该购房协议无效。该买卖违反了《土地管理法》农村居民一户一宅及集体经营性转让出租等应当经过本集体经济组织村民会议三分之二以上成员同意的规定，且未经该地村委会及视高镇政府批准。二、该买卖只是何兴才个人行为，余桂芳不在现场未签字，其他家庭成员也未签字，该协议存在瑕疵。案涉房屋属于何兴才的6位家庭成员共有，何兴才行为不构成表见代理，该协议无效。三、该买卖附有条件，现条件不成就。合同约定甲方拿到拆旧新建手续后，按协议办，如拿不到拆旧新建手续，甲方收回乙方协议，退乙方购房款，可以视为附条件。四、魏水华及冯庆琼拆迁后每人有60平方米住房及补偿费，能够证实双方签订协议时违反法律规定。 魏水华、冯庆琼辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，何兴才、余桂芳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 魏水华、冯庆琼向一审法院起诉请求：确认双方签订的房屋买卖《协议》有效，该房拆迁赔付款归魏水华、冯庆琼所有。 一审法院认定事实：魏水华、冯庆琼系夫妻关系。何兴才系仁寿县××镇××村1组组长，与余桂芳系夫妻关系，二人夫妻关系存续期间共同生育子女两人，即何建军、何建香，何国银、张焕柱（已去世）系何兴才父母。四人均系仁寿县××镇××村**村民，属于同一个农村集体经济组织。 1992年5月20日，何兴才作为“申报人（户主）”以夫妻二人和子女两人以及其父何国银共计五人名义向相关部门申报新造建房100平方米，现有宅基地复耕。1992年10月31日，仁寿县视高镇乡（镇）驻村干部在《仁寿县农村居民建住宅用地审批表》调查意见一栏批注：“……同意建房100平方米经商，请上级审批”。1992年12月2日，何兴才向村社缴纳“未建房占用耕地税”300元；1992年12月29、30日，何兴才分两次向村社缴纳“未修房占地管理费”共计100元。 1995年10月5日，何兴才再次作为“申报人（户主）”以夫妻二人和子女两人以及其父母何国银、张焕柱共计六人名义，以人多住房紧张继续扩建为由向相关部门申报扩建建房60平方米，现有宅基地复耕。1995年10月30日，仁寿县视高镇乡（镇）驻村干部在《仁寿县农村居民建住宅用地审批表》调查意见一栏批注：“……同意占耕地60平方米扩建生活用房”。后何兴才家庭户在该宅基地上修建房屋，用于家人居住。 2014年左右，何兴才家庭户欲将上述房屋拆除重建，而魏水华、冯庆琼则打算购买何兴才重建后的门面1间和住房1层。经过初步协商后，魏水华、冯庆琼（乙方）与何兴才、余桂芳（甲方）于2014年12月11日签订房屋买卖《协议》约定：甲方自愿将现住（注：实际上当时尚未拆除重建）的位于仁寿县××镇××社区××道××楼房××层门面1间（长16米、宽3.6米、高4.2米）和四层住房（长16米、宽3.6米）卖给乙方，价格共计260000元，具体房以墙体中对中为界，交清水房给乙方；签订协议时乙方先交200000元，其余金额签协议后3年交清；协议由甲乙双方代表签字盖手印后生效；协议签字盖手印后，双方都不得以任何理由和借口反悔，如任何一方反悔将承担一切经济损失；同时，《协议》尾部补充注明：甲方拿到拆旧新建手续后按协议办，如甲方拿不到拆旧新建手续，甲方收回乙方协议，退乙方首交钱；协议还对其他事项作了约定。何兴才作为甲方代表，魏水华作为乙方代表在《协议》上签字、捺印予以确认。签订协议当日，何兴才出具《收条》一张，载明：今收到魏水华、冯庆琼购买房子款200000元（协议首交钱）。 2015年6月左右，何兴才家庭户开始拆除旧房并重建。2015年10月28日，何兴才向魏水华、冯庆琼再次出具《收条》一张，载明：今收到魏水华、冯庆琼水、电、气款30000元。2015年11月14日，何兴才第三次出具《收条》一张，载明：今收到魏水华、冯庆琼购房协议款60000元，从2015年11月14日起魏水华、冯庆琼家与何兴才、余桂芳家之间都不欠对方任何钱。此时，何兴才家庭户在位于仁寿县××镇××村××组××道××线旁眉山××房××楼房××栋，包括门市三间及门市上面的两层住房，外加门市下面还有一层地下室。魏水华、冯庆琼在付清《协议》尾款后，何兴才即将上述房屋座向最左边门市1间以及该门市上面的第四层的住房3间作为《协议》约定标的交付，魏水华、冯庆琼接受房屋后即和家人入住房屋直到现在。其余门市则由何兴才出租他人。目前因国道213线环线面临拆迁，上述房屋也在拆迁范围内，而双方却对房屋买卖《协议》效力产生争议。因协商未果，魏水华、冯庆琼遂提起诉讼。 另查明，2019年10月8日，何兴才、余桂芳、何建军、何建香、何国银向一审法院提起对魏水华、冯庆琼的起诉，请求确认本案房屋买卖《协议》无效。2019年11月27日，何兴才、余桂芳、何建军、何建香、何国银申请撤回起诉。2019年11月29日，仁寿县人民法院依法作出（2019）川1421民初4306号民事裁定，裁定：准许何兴才、余桂芳、何建军、何建香、何国银撤诉。 另，何兴才及其家人在（2019）川1421民初4306号《庭审笔录》中称：1.自魏水华、冯庆琼搬进交付的上述房屋后，魏水华、冯庆琼和子女两人以及何兴才之父何国银就居住在距离涉案房屋30米左右的以前就修建的房屋内，直到现在；2.余桂芳自称，其知道何兴才欲买卖房屋一事时并不同意，是何兴才私下签订的协议，直到协议签订几日后才知道此事；3.何建军、何建香均表示一直不知道房屋买卖一事，直到2019年3月份；4.涉案房屋没有办理拆旧新建手续，因为当时政府告知重建房子不需要手续，事后也没有将不能办理拆旧新建手续一事告知魏水华、冯庆琼。 再查明，2018年3月20日，魏水华作为乙方与房屋征收实施单位眉山市仁寿县视高镇人民政府的甲方就位于仁寿县××镇××村1社（原11社）的房屋签订《拆迁安置补偿协议》，载明：构筑物（建筑物）拆迁补偿标准及金额为92740.10元，其中宅基地288.14平方米；本户实际安置人口三人，甲方为安置对象提供60平方米／人的货币化实物按揭贷款安置房；协议还对其他事项作了约定。 另，魏水华、冯庆琼当庭表示：其在户籍所在地并无宅基地，仅有在其父母留下的老房子上进行重建的房屋，但重建并未办理相应手续。 一审法院认为，当事人从事民事行为应当遵循诚实信用原则。结合双方提供的证据和双方的当庭陈述意见来看：首先，从《协议》签订时间和履行情况来看，房屋买卖《协议》于2014年12月11日签订，魏水华、冯庆琼于2015年11月就搬进该房屋内居住，《协议》约定的价款和房屋交付均已完成，至今已近五年。而余桂芳作为何兴才的配偶，自称其于签订《协议》后几日才知晓此事，但却从未以诉讼或其他方式提出异议；至于何兴才辩称的何建军、何建香、何国银等所谓其余共有人，也一直与其共同居住在距离涉案房屋30米左右的房屋内，但仍未以任何方式提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，本案中，《协议》上虽仅有何兴才的签字确认，而无所谓的其他共有人的书面委托，但考虑到何兴才不仅是时任、现任的仁寿县××镇××村1组组长，也是该家庭户户主，基于一般人的判断，魏水华、冯庆琼有足够理由相信何兴才有权代理处分没有产权凭证的农村自建房屋，何兴才的行为构成表见代理，其行为后果应由包含余桂芳在内的全部家庭财产共有人共同承担。何兴才、余桂芳主张除何兴才以外的其他家庭共有人对涉案房屋买卖一事不知情的辩称意见，因明显有悖常理，不客观、不真实，不予采信。其次，“一户一宅”原则是关于农村村民依法取得宅基地使用权的审批程序的规定，若违反该规定，其法律后果是禁止农村村民在出卖、出租住房后再申请宅基地，但是该原则并未禁止农村村民出卖农村房屋，也未禁止本集体经济组织成员在有宅基地的情形下不得受让农村房屋，且何兴才、余桂芳提供的《拆迁安置补偿协议》仅能证明魏水华、冯庆琼系拆迁房屋的所有权人之一，却不足以证明魏水华、冯庆琼在本村社已取得宅基地。第三，《协议》补充约定：“甲方拿到拆旧新建手续后按协议办，如甲方拿不到拆旧新建手续，甲方收回乙方协议，退乙方首交钱”，一审法院认为，结合协议条款内容来看，该条款的约定是在拆旧重建手续办理不了时，为避免受让人的权益受损而赋予受让人有解除协议并要求出让人退还购房款的权利。本案中，虽涉案房屋未办理拆旧新建手续，但作为受让人的魏水华、冯庆琼并不要求解除协议；作为出让人的何兴才、余桂芳也在得知不能办理拆旧重建手续后未将真相告知，选择继续履行交付房屋义务。时隔多年后，何兴才、余桂芳再以此为由主张《协议》应“收回”不仅于法无据，且有违诚实信用原则。综上，涉案房屋买卖《协议》内容和履行系当事人的真实意思表示，转让双方均系同社集体经济组织成员，且不违反法律法规规定，合法、有效，故魏水华、冯庆琼主张确认《协议》有效的请求因事实和理由充分，于法有据，予以支持。《协议》签订和履行至今已近五年，双方均未提出异议；现涉案房屋面临拆迁，何兴才、余桂芳遂主张《协议》无效，明显违背诚实信用原则，且不利于维护交易安全，故对该主张不予支持。另，因涉案房屋未实际拆迁，所谓的拆迁赔偿款也并未实际产生，相应的拆迁赔偿金额尚无法确定，故对魏水华、冯庆琼主张涉案房屋的拆迁赔偿款应归其所有的请求，暂不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，判决：一、确认魏水华与何兴才于2014年12月11日签订的关于位于仁寿县××镇××村××组××道××线旁（眉山欧尔雅家私有限责任公司斜对面）自建房屋的买卖《协议》有效；二、驳回魏水华、冯庆琼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由何兴才、余桂芳负担。 二审中，双方均未提交新证据。 经审理查明，何兴才之父已年近90岁，何兴才、余桂芳的儿子何建军已38岁、女儿何建香已36岁，二人均在零几年结婚，何建香结婚在华阳，其户口也迁往华阳。何兴才陈述，何建军成家后在外面打工，户口在视高，但在视高无房。何兴才、余桂芳在修建案涉房屋时，除了收取魏水华29万元外，其还有借款及贷款，总共花费了100余万元。该房已被拆迁，在拆迁时该房并未被作为违法建筑对待，何兴才与视高镇政府签订有《拆迁安置补偿协议》。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案争议焦点为双方所签订的自建房屋买卖协议是否有效。因房屋买卖双方均为视高镇河心村**村民，属于同一个农村集体经济组织，且协议为双方真实意思表示，交易标的物为房屋，符合农村房屋流转交易的条件，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。何兴才、余桂芳主张该买卖违反农房“一户一宅”原则无效，因“一户一宅”系有关村民取得宅基地使用权审批程序的规定，违反该规定的法律后果是村民在出卖、出租住房后不得再申请宅基地，该原则并未禁止村民出卖农村房屋，也未禁止本集体经济组织成员在有宅基地的情形下不得受让该集体经济组织其他成员的农村房屋，且何兴才、余桂芳向魏水华、冯庆琼所出卖的只是所建房屋的部分，并非将其所建房屋及宅基地全部转让，故何兴才、余桂芳的该上诉理由不能成立。何兴才、余桂芳还主张出卖房屋系何兴才个人决定，何兴才未征得其他家庭成员同意擅自处分共同财产而无效。因何兴才对该房屋的修建陈述了款项来源，主要是贷款借款以及收取魏水华的29万元，此时其父亲年事已高，子女均已成家立业或已外嫁，故该房屋系何兴才、余桂芳的夫妻共同财产。依照《婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权”的规定，何兴才有权对其夫妻共同财产进行处理，且该处理所得价款也是为了该房屋的修建，并不存在何兴才与魏水华恶意串通损害余桂芳合法权益的情形，故何兴才、余桂芳的该上诉理由同样不能成立。何兴才、余桂芳所修建的房屋系在原址修建，虽其并未取得拆旧新建的有关手续，但该房屋已建成并已使用多年，且该房屋在拆迁时并未被作为违法建筑处理，故何兴才、余桂芳所提出的该房屋买卖所附拆旧新建手续未办理协议生效条件尚未成就的理由不能成立。 综上，何兴才、余桂芳的上诉理由均不能成立，双方所签订的自建房屋买卖协议合法有效。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由何兴才、余桂芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  覃 棱 二〇二〇年十二月十五日 书记员  申雪梅