广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1870号原告：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地惠州市惠阳区********之1，统一社会信用代码914************466。负责人:李戈，该行行长。诉讼代理人:钟翠茜、邓慧迎，广东衡仁律师事务所律师。被告：艾合买提·亚库普，男，维吾尔族，1976年2月10日出生，户籍住址新疆巴楚县***************，公民身份号码653************178。被告:惠州大亚湾时代节奏房地产开发有限公司,住所地广东省惠州大亚湾**上杨华星雅苑**楼******,统一社会信用代码914***********661T。法定代表人:赵永上。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建设银行）与被告艾合买提•亚库普、被告惠州大亚湾时代节奏房地产开发有限公司（以下简称时代节奏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告建设银行的诉讼代理人钟翠茜到庭参加诉讼，被告艾合买提•亚库普和被告时代节奏公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告艾合买提·亚库普签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100-201*******533872号）；2.判决被告艾合买提·亚库普归还原告剩余借款本金129283.91元，并支付相应的利息及罚息（暂计至2020年3月13日的利息为11367.38元、罚息为1222.71元，此后继续按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止），以上合计141874元；3.判决被告艾合买提·亚库普偿还原告为追索上述借款本息而支出的律师费7757.03元；4.判决被告艾合买提·亚库普以其名下位于惠州市惠阳区*******************【预告登记证号：粤房地预登惠州字第**，建筑面积为46.35平方米】对上述全部债务承担抵押担保责任，并由原告享有优先受偿权；5.判决被告时代节奏公司对被告艾合买提·亚库普拖欠原告的上述全部债务承担连带保证担保责任；6.本案的诉讼费、保全费、公告费等费用全部由二被告承担。事实与理由：2011年4月11日，原告与被告时代节奏公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：R441********9168#0，以下简称保证合同），约定：一、自2011年4月11日至2014年4月11日期间，因原告向债务人[因购置坐落于惠州市惠阳区*********“时代翠堤湾”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人]发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告时代节奏公司对原告所享有的该债权提供阶段性连带责任保证担保；二、担保的范围包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；三、保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；四、被告时代节奏公司应按应对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，对于被告时代节奏公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金账户中扣划。2013年10月24日，原告与被告艾合买提•亚库普签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100-201*******533872号，以下简称借款合同），约定：一、被告艾合买提•亚库普向原告借款142000元，借款期限为300个月，按月等额本息偿还，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即年利率为6.8775%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，基准利率在每年的1月1日调整一次。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；二、被告艾合买提•亚库普以该合同项下借款所购的位于惠州市惠阳区*******************为上述借款提供抵押担保。三、若被告艾合买提•亚库普违约，原告有权解除与被告艾合买提•亚库普的借贷关系，并要求被告艾合买提•亚库普赔偿因其违约而给原告造成的损失；四、原告为实现债权而发生的包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等全部费用由被告艾合买提•亚库普承担。上述借款合同签订后，原告依约向被告艾合买提•亚库普发放了贷款142000元整，且原被告双方已就上述抵押房产办理了抵押权预告登记。依上述合同约定，被告艾合买提•亚库普应每月按时向原告归还借款本息，但自2018年7月起，被告艾合买提•亚库普未再按合同约定偿还借款本息，截止至2020年3月13日，按上述借款合同约定被告艾合买提•亚库普应还未还的逾期本金为6469.39元、逾期利息11367.38元及因此应支付的罚息1222.71元，以上合计19059.48元，被告艾合买提•亚库普已构成违约。另本案原告向被告艾合买提•亚库普发放的142000元贷款，被告艾合买提•亚库普已偿还本金12716.09元，现剩余借款本金129283.91元。原告认为，原告与被告艾合买提•亚库普签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，应当受到法律的保护。作为借款人的被告艾合买提•亚库普，长期不履行还款义务，其违约行为一直处于持续状态，已严重违约，给原告造成了损失。据此，根据合同法和本案借款合同、保证合同的约定，原告依法有权解除借款合同，要求被告艾合买提•亚库普归还尚欠的全部借款本金、支付相应的利息、罚息，并承担相应的违约责任，并要求作为保证人的时代节奏公司对被告艾合买提•亚库普向原告归还全部借款承担连带保证责任。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告建设银行为其陈述的事实提交如下证据：1.原告营业执照复印件、负责人身份证明及身份证复印件；2.被告身份证户口本复印件、企业信用信息查询；3.《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据；4.贷款抵押承诺书、房地产预告登记证明；5.个人贷款对账单；6.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；7.诉讼委托代理协议；8.公告费发票。被告艾合买提•亚库普和被告时代节奏公司未作答辩，未提供证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。2011年4月11日，原告建设银行作为债权人与被告时代节奏公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告时代节奏公司愿意为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置坐落于惠州市惠阳区*********“时代翠堤湾”项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2011年4月11日至2014年4月11日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及由此产生的利息（含复利和罚息）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告时代节奏公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。2013年10月24日，原告建设银行与被告艾合买提•亚库普签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100-201*******533872），其中约定：被告艾合买提•亚库普向原告借款142000元，借款期限为300个月，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即年利率为6.8775%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，基准利率在每年的1月1日调整一次。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；被告艾合买提•亚库普以其购买的位于惠州市惠阳区*******************为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）；被告艾合买提•亚库普不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系，有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），要求被告艾合买提•亚库普自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、执行费、评估费、律师费等）由被告艾合买提•亚库普承担。合同签订后，原告建设银行如约于2013年12月24日发放了贷款142000元。被告艾合买提•亚库普自2018年7月开始出现逾期还款的情形。截止至2020年3月13日，被告艾合买提•亚库普仍有逾期本金6469.39元、逾期利息11367.38元及因此应支付的罚息1222.71元未还。被告艾合买提•亚库普已偿还本金12716.09元，尚欠借款本金129283.91元。原告建设银行经追讨未果，向本院提起本案诉讼。另查明，涉讼房产位于惠州市惠阳区*******************。2013年11月11日，原告建设银行取得了预购商品房抵押权预告登记的《房地产预告登记证明》［预告登记证号：粤房地预登惠州字第1110060874号］，抵押权人为原告建设银行，义务人为被告艾合买提•亚库普。在诉讼期间，原告建设银行申请对涉案房产进行保全,并预交保全费用1320元。本院依法作出（2020）粤1303民初1870号《民事裁定书》并依法查封房产。再查明，2019年9月11日，原告的上级机构中国建设银行股份有限公司惠州市分行为实现本案债权，与广东衡仁律师事务所签订《诉讼委托代理协议》，约定由广东衡仁律师事务所律师代其进行诉讼。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建设银行与被告艾合买提•亚库普签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。原告建设银行作为贷款人，按照合同约定向被告支付了贷款，已经履行了合同义务。被告艾合买提•亚库普作为借款人，从2018年7月起未偿还贷款本息，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告建设银行依据上述合同约定，请求判令解除双方签订的借款合同并要求被告艾合买提•亚库普偿还剩余借款本金129283.91元及相应利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于抵押物优先受偿权的问题。虽然被告艾合买提•亚库普以涉讼房产作为其向原告建设银行借款的抵押担保，原告建设银行取得有预售商品房抵押权预告登记的《不动产登记证明》，但未办理抵押权登记，未取得他项权证，而预售商品房抵押权预告登记不产生抵押权的效力，应认定抵押权尚未设立，原告建设银行不能享有排他性的优先权，故原告请求判决其对抵押房产享有优先受偿本院不予支持。关于律师费的问题。虽然涉讼合同对律师费进行了约定，且原告建设银行提供了委托代理协议，但未提供实际支付的凭证及发票，故本院不予支持。关于被告时代节奏公司的责任承担问题。被告艾合买提•亚库普购买的涉讼房产属于原告建设银行与时代节奏公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的“时代翠堤湾”项目，原告建设银行向被告艾合买提•亚库普发放的贷款属于该最高额保证所担保的债权范围内，且涉讼房产仅办理了抵押权预告登记，并未办出他项权利证书、抵押登记证明文件或其他权利证书，被告时代节奏公司仍在该最高额保证的保证期间内，现原告建设银行请求被告时代节奏公司对被告艾合买提•亚库普的上述债务承担连带保证担保责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告艾合买提•亚库普和被告时代节奏公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告艾合买提•亚库普于2013年10月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100-201*******533872号）。二、被告艾合买提•亚库普应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金129283.91元，并支付相应的利息及罚息（利息计算方式：1.暂计至2020年3月13日的利息为11367.38元、罚息为1222.71元。2.以129283.91元为本金，自2020年3月14日起，按上述借款合同的约定计算至借款本息还清之日止）。三、被告惠州大亚湾时代节奏房地产开发有限公司对被告艾合买提•亚库普的上述债务承担连带保证责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3293元，保全费1320元，公告费300元，合计4913元（原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行已预交），由被告艾合买提•亚库普、被告惠州大亚湾时代节奏房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邹思友人民陪审员  郭晓娟人民陪审员  刘荣清二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  文梦婷书 记 员  刘宇文