贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2736号 原告：邹忠永，男，汉族，1959年9月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：彭晓洁（特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201711228730。 委托诉讼代理人：孟元元（一般授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 原告邹忠永与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人彭晓洁，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹忠永向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理“瑞丰铭城”第4幢A23-1商品房不动产权证书并交付原告；2、判令被告支付逾期办证违约金，暂计：40,000.00元（该违约金以原告已支付总房款294,550.00元为基数，自2017年7月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金；）3、本案所涉诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告于2015年3月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市建筑面积为117.82平方米，套内建筑面积为97.5平方米，合同编号为：00484号（价款为294550.00元）出售给原告。原告根据合同的约定，向被告支付购房款总计294550.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金执行。根据《商品房买卖合同》的约定，被告瑞丰房开公司应该在2017年5月31日前为原告办理商品房不动产权属转移登记。但至今，被告没有履行其合同义务，已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 庭审中，原告邹忠永将诉请第1项中“第4幢A23-1商品房”更正为“第4幢A26-1商品房”。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告邹忠永诉称其购买被告开发的瑞丰铭城第4幢A23-1号房屋，但经查实，该号房屋的买受人并非邹忠永，根据合同相对性，其诉请被告支付违约金，系主体不适格，应当驳回其起诉。二、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务；三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅度调减；四、关于办理房屋权属转移登记，依照合同约定，被告只负有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而因合同又约定，“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”因此，向原告交付办证所需的文书的义务因该项约定转化为由出卖人将办证所需的文书交付至不动产登记机关备案，合同并未约定被告应当在提交资料后通知原告，且被告是否通知原告不影响国家机关依职权为原告办理不动产权证，故，即使被告承担违约责任，违约金计算时间也应截止到被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记机关备案之日止，而非通知原告之日止，更非取得不动产权证之日止；五、毕节市不动产权登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已经取得了《不动产权证书》，本案因原告不提供办证应由其提供的资料，致使其至今未取得不动产权证书，本案因原告不提供办证应由其提供的资料，甚至应由其履行先合同义务的契税、维修基金都未缴纳（商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向相关单位交纳契税、维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起15日或30日内将上述费用交给出卖人），致使其至今未取得不动产权证书，故逾期办证是原告的原因造成，该责任应由原告自行承担；六、逾期交付办理商品房转移登记有关文书，是因为2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》这一政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由；六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2015年3月11日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00484）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的暂定名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢A单元26层1号房，房号:4-A26-1,建筑面积117.82平方米，该商品房总价款294,550.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。 另查明，2014年12月5日，七星关区高速公路建设指挥部作为甲方，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司作为乙方，双方签订《团购安置房协议》，约定由甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房（含住宅和商铺）用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户，实际购买面积以甲方安置需要进行最后结算，甲方所购买的房屋单价为住宅2500元/㎡，临街商铺12000元/㎡，二楼商铺4000元/㎡。安置过程中，根据安置房屋面积付安置面积房款总价的70%；安置完毕五个工作日支付购房款总价的80%；乙方为所有的安置户办理权属证书完毕后，支付完购房余款。对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》，并据此为购房人办理房产、土地权属手续；乙方必须在与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》中约定办理产权证手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。办证产生的应由被拆迁人承担的契税部分，在甲方安置完毕后，提供凭据，甲方于十个工作日内据实一次性支付给乙方，其他费用由乙方全额承担。乙方逾期交房超过十日的，对甲方超期安置应支付给被拆迁人的过渡费由乙方全额承担；乙方不能按期为被拆迁人办理产权手续的，按法律规定由乙方承担违约责任。 2016年6月8日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具《关于请予拨付团购房款的报告》载明：七星关区高速公路指挥部办公室：您办购买我公司的房屋安置西互通被征收户，根据团购协议约定，应付款52,656,345.00元，已支付46,094,127.65元，按照审计报告结论，还应支付6,527,214.35元。特报告前来，请给予支付6,527,214.35元。七星关区高速公路建设指挥部在该报告上加盖公章并注明：已审核应付6,527,214.35元，扣除代付超期过渡费206,206.09元，实际应付6,321,008.26元。同日，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向七星关区高速公路建设指挥部出具两份委托协议，委托七星关区高速公路建设指挥部将购买被告公司购房款500万元代被告打入中国长城资产管理公司贵阳办事处账户；扣除2016年3月2日代付的超期过渡费206,206.09元，实付1,321,008.26元打入文吉新账户。 2016年6月12日，七星关区高速公路建设指挥部根据被告的委托分别向中国长城资产管理公司贵阳办事处账户打入500万元，向文吉新账户打入1,321,008.26元。 2020年9月18日，毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处出具证明，载明：“兹有我办流仓社区桂花组44号邹忠永户，合同编号：00805号、00816号；流仓社区三组44号邹忠永户，合同编号：00952、00484号；流仓社区桂花组44号王永飞户，合同编号：01101；流仓社区桂花组52号邹丽（聂有中）户，合同编号：00964。以上四户均系我办拆迁安置户，以产权调换形式安置，由七星关区高速公路建设指挥部将房款支付到贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，再由贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司分别和各被拆迁户签订商品房买卖合同并为各拆迁户办理不动产证。” 2020年12月11日，毕节市七星关区人民政府碧阳街道办事处出具证明，载明：邹忠永，男，生于1959年9月1日，住贵州省毕节市，身份证号：×××7219，邹忠永户系我办拆迁户，其房屋拆迁位置位于流××桥办事处××村××组，于2011年12月11日，与我办签订《毕威高速西互通项目流仓段房屋征收安置补偿协议》合同号：（2011）第64号，合同第二条约定甲方毕节市流仓桥办事处以水电技校斜对面安置房，第一号楼，第二单元，第十层，Ａ户型，建筑面积127.14平方米（套内面积115.64平方米）、第十三层，Ａ户型，建筑面积127.14平方米（套内面积115.64平方米）及第一楼100平方米商铺（摊位）与乙方邹忠永进行安置。该安置区域内的土地全部征收结束，并已启动基建工作，但在项目基础实施过程中，发现该地块属滑坡体，存在安全隐患，不能续建，后购买“瑞丰铭城”5号地块的商品房对毕威高速西互通连接线流仓段的房屋被征收户进行安置，邹忠永户属被征收户，其房屋安置点分别位于毕节市。 2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，同意启动为5号地块1、2、3、4幢住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋权属证书，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，将购买涉案房屋的购房款294,550.00元代原告向被告支付完毕，原告已经按约定履行了交付购房款的义务，被告亦应按合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证。 对原告主张被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告的诉请。因原、被告双方在合同中约定“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，现涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，故对原告的该项诉请，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期办理涉案房屋不动产权证产生的违约金问题。本案中，七星关区高速公路建设指挥部已经根据与被告签订的《团购安置房协议》的约定，将购买涉案房屋的购房款294,550.00元代原告向被告支付完毕，原告已经按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，以便原告办理涉案房屋的不动产权证书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期办理涉案房屋不动产权证产生的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日0.1%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额294,550.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额294,550.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年4月24日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金应从2017年6月1日计算至2020年4月24日止，但原告诉请该违约金从2017年7月30日起算，根据“不诉不理原则”，本院以原告诉请的2017年7月30日作为起算时间计算违约金予以保护。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年7月30日至2019年8月19日，以原告已付购房款294,550.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年4月24日，以原告已付购房款294,550.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告邹忠永交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的部分）之日起九十日内为原告邹忠永办理涉案房屋的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹忠永逾期办理涉案房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：2017年7月30日至2019年8月19日，以原告已付购房款294,550.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年4月24日，以原告已付购房款294,550.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告邹忠永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  葛红霞