黑龙江省佳木斯市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑08执异206号案外人：佳木斯市向阳区学府街道办事处，住所地佳木斯市向阳区华泰新城**楼。负责人：赵志鹏，该办事处主任。申请人：佳木斯市中染房地产开发有限公司，，住所地佳木斯市向阳区学府街**法定代表人：刘英传，该公司经理。委托诉讼代理人：吕世杰，男，1957年10月25日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：刘国栋，男，1955年5月1日出生，汉族，该公司办公室员工，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被申请人：郭友贵，男，1955年6月29日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。本院在办理佳木斯市中染房地产开发有限公司（以下简称中染公司）与郭友贵合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人佳木斯市向阳区学府街道办事处（以下简称学府街道办事处）对本院查封佳木斯市向阳区“金唐铭苑”小区220套房产中的13套房产,产籍号分别为：2-0138-044-012103、2-0138-040-010504、2-0138-040-010303、2-0138-042-011802、2-0138-042-021702、2-0138-040-022301、2-0138-042-031402、2-0138-042-030702、2-0138-042-030802、2-0138-042-031401、2-0138-042-041003、2-0138-042-041403、2-0138-042-041402（以下简称争议房产）提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人学府街道办事处称，佳木斯市向阳区“金唐铭苑”小区由申请人与被申请人在2014年合资、合作开发共同建设，截止到2020年6月，因建设资金短缺、施工纠纷等一系列问题工程仍未竣工，导致近百名购房人到政府信访。为了让购房人早日入住，经佳木斯市向阳区人民政府协调，中染公司（郭友贵）与施工单位中望盛达产业发展（济南）有限公司（以下简称中望盛达公司）签订《施工合同》，由中望盛达公司对“金唐铭苑”小区的强电、电梯、消防、通风、小区绿化等7项工程进行施工，工程价款暂定为11250000元，工程款给付方式为以“金唐铭苑”小区楼房抵顶支付，房屋统一开具到政府监管名下。经佳木斯市向阳区人民政府会议决定，将用于支付工程款的楼房统一开具到案外人名下，用于抵顶工程款的房屋共计为41套。2020年7月13日、7月14日，根据《施工合同》的约定，中染公司（郭友贵）将用于抵顶部分工程款的13套争议房产与案外人签订《商品房买卖合同》，办理在案外人名下，并在佳木斯市不动产登记中心办理了商品房合同备案网签，因此，争议房产所有权已经归属于案外人，其它28套房产已经交付给施工单位中望盛达公司。综上，请求解除对争议房产的查封。案外人学府街道办事处提供了中染公司与中望盛达公司签订的《施工合同》、向阳区委区政府信访联席会议纪要、《关于推进化解金唐名苑信访问题工作的函》、《金唐名苑预定房源明细表》、结工程款收据两份、《商品房买卖合同》13份、刘英传给郭友贵出具的《授权委托书》等证据用以证明其异议请求。申请人中染公司称，一、案外人不具备申请异议的主体资格。其作为政府机关的内部职能部门，无权干预企业经营行为。本案查封与否，不涉及案外人的权益，其无权提出任何异议。二、案外人没有权力将申请人的房屋开具其名下。申请人是金唐铭苑项目法定开发商，依法拥有该项目全部房产权和房产销售权。无论任何部门、单位和个人都无权取代和占有，申请人与郭友贵签订合作开发协议，是让其垫资进场施工，申请人用在建房顶工程款，合作双方是房屋买卖合同关系，即使郭友贵开其约定所得的房屋，也必须经申请人审批同意、签字、并盖上申请人在公安局备案的公章，方能以申请人名义出售或者顶其欠账。这是法律赋予申请人的权利和责任。案外人未经申请人许可即开具申请人的房产，是严重侵害申请人企业合法权益的违法行为。三、案外人提供的合同是虚假的，加盖的是私刻伪造的公章。申请人与中望盛达公司没有签订过任何施工合同，案外人协调郭友贵冒充申请人，私刻公章与中望盛达公司签订的合同是虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，是无效合同。以申请人名义对外签订合同，必须由申请人法定代表人刘英传审批、签字，并盖上申请人在公安局备案的公章方可生效，否则都是假的。虚假合同产生的一切经济纠纷和法律责任，由案外人和郭友贵承担。综上，对郭友贵等人私刻申请人公章的行为，申请人已提出刑事控告，此案尚在侦查阶段，因此案外人的异议请求不能成立，应当依法驳回。申请人中染公司提交了刻制印章备案凭证、关于司法鉴定授权委托书真伪的申请两份、关于深度鉴定授权委托书真伪的申请督办函一份、佳木斯日报关于公章声明一份。关于郭双喜伪造授权私刻公章的告知函两份、金唐铭苑认购协议两份、中望盛达产业发展（济南）有限公司企业信用信息公示报告一份等证据用以证明其答辩理由。被申请人郭友贵经本院通知未发表意见。本院经审查查明，申请人中染公司与被申请人郭友贵合资、合作开发房地产合同纠纷一案，申请人于2020年7月9日向本院申请财产保全，请求查封佳木斯市向阳区“金唐铭苑”小区231套房屋。申请人提供中国大地财产保险股份有限公司佳木斯中心支公司保单保函作为担保。因申请人申请保全的231套房屋中有11套另案被法院查封，故对该11套房屋在本案中不予查封，本院于2020年7月21日作出（2020）黑08民初63号民事裁定书，裁定对佳木斯市向阳区“金唐铭苑”小区220套房屋予以查封，其中包含本案争议房产。该裁定作出后，案外人学府街道办事处以该房产系其所有为由向本院提出异议申请。另查明，2013年8月3日，中染公司与郭友贵签订了《房地产合作开发协议书》，双方就“金唐铭苑”小区进行合作开发。2017年5月3日，中染公司为郭友贵出具《授权委托书》一份，主要内容为“根据中染公司与郭友贵于2013年8月3日签订《房地产合作开发协议书》第三条第一项约定：郭友贵依法自主动作项目，中染公司不承担经营风险，不参与项目管理。第六项约定：郭友贵派员组成开发项目部，负责建筑项目的具体组织和实施，项目部下设工程部、销售部、财务部、人员由郭友贵选派。现协议已开始全面履行，为便于项目顺利进行，中染公司授权郭友贵和项目部再另行制作公章，但该公章仅限于与项目有关的范围内使用，超出范围使用中染公司不予认可，造成经济损失的，由郭友贵承担法律责任。”再查明，2020年6月30日，中染公司与中望盛达公司签订《施工合同》一份，协议约定将“金唐铭苑”部分工程承包给中望盛达公司，付款方式为中染公司全部用自建楼房支付工程款，所有给中望盛达公司开具的房屋统一放在政府监管，中望盛达公司按进度领取。该施工合同加盖中染公司公章及郭友贵签字。2020年7月2日，佳木斯市向阳区委区政府关于金唐铭苑项目的信访问题召开了信访联席会议，会议确定，为保障29套房源只用于支付后续工程款，由专班负责协调产权处，将29套房源的机打合同落到学府街道办事处名下，按工程进度结算过户。2020年7月9日，佳木斯市向阳区人民政府向佳木斯市不动产交易中心出具《关于推进化解金唐名苑信访问题工作的函》，主要内容为“为解决信访事项，开发企业申请用未售出的房源抵工程款，用以继续施工，尽快让购房业主入户，请贵单位予以支持。”同日，中染公司提供了《金唐名苑预定房源明细表》两份，上面加盖中染公司公章及郭友贵签字，2020年7月13日、7月14日，中染公司与学府街道办事处就本案争议的13套房产签订了13份机打《商品房买卖合同》。又查明，佳木斯市向阳区学府街道办事处系机关法人，具有民事权利能力和民事行为能力。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议13套房产系中望盛达公司为中染公司开发的“金唐铭苑”工程施工，双方的《施工合同》明确约定了中染公司全部用自建楼房支付工程款，所有给中望盛达公司开具的房屋统一放在政府监管，中望盛达公司按进度领取。该《施工合同》未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同全面履行。虽然中染公司提出公章系伪造，郭友贵无权代表其公司签订合同，但其未提交合法有效的证据予以证明，且其主张中染公司只有一枚在公安局备案的椭圆形税务专用公章，其他公章均系伪造，但其又对《房地产合作开发协议书》上的圆形公章真实性予以认可，而该枚公章并非在公安局备案的椭圆形税务专用公章，前后陈述互相矛盾，因此其该项主张不能成立，本院不予支持。本案中，中望盛达公司与中染公司因建设工程施工合同的基础法律关系产生债权债务关系，双方在签订合同时就已经达成了以房抵工程款的合意，为尽快让购房业主入户，继续施工，确保施工方的利益不受损失，政府出于监管的需要由案外人与中染公司签订《商品房买卖合同》，该合同真实有效，合同价款系预支付的工程款，因争议房产未竣工无法办理过户登记，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于佳木斯市向阳区“金唐铭苑”小区220套房产中的13套房产,产籍号分别为：2-0138-044-012103、2-0138-040-010504、2-0138-040-010303、2-0138-042-011802、2-0138-042-021702、2-0138-040-022301、2-0138-042-031402、2-0138-042-030702、2-0138-042-030802、2-0138-042-031401、2-0138-042-041003、2-0138-042-041403、2-0138-042-041402房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 何 璇审判员 周金星审判员 赵 昱二〇二〇年十二月十七日书记员 陶禹衡