天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4655号上诉人（原审被告）：天津御景半岛投资有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇恒大御景半岛御林园**。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：吴頔，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高蕊华，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李宗芬，女，1975年12月13日出生，汉族，现住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王静（系李宗芬之女），住天津市宁河区。上诉人天津御景半岛投资有限公司（以下简称御景半岛公司）因与被上诉人李宗芬房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。御景半岛公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李宗芬的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由李宗芬承担。事实和理由：1．李宗芬不按认购书的约定支付剩余房款，已存在逾期付款的严重违约行为。根据双方签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》第二条第三项规定：“乙方（李宗芬）须于2019年1月14日前付清197000元；于2019年4月14日前付清197000元；于2019年7月14日前付清391870元。如乙方未按约定日期支付上述房款，则每天按未付款房款万分之一向甲方（御景半岛公司）支付违约金”，据此计算至2020年7月30日止，李宗芬应承担违约金计43362.7元。一审判决在认定李宗芬存在违约行为并承担违约责任前提下，不按双方约定从已付房款中扣除违约金数额，却判令返还对方188000元房款，认定事实不清，证据不足；2．依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本条规定当事人一方作为债权关系中的权利主体在对方不按合同约定履行债务的、或明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方的权利主体可以选择解除合同。本案中李宗芬因自身原因不履行合同，其应为债务人，无权行使解除合同的权利，而作为债权人的御景半岛公司有权行使继续履行或解除合同。一审法院错误理解并使用该条法律，属于适用法律错误。故请求法院判如所请。李宗芬向一审法院提起诉讼，请求：1．解除李宗芬与天津御景半岛投资有限公司于2018年7月14日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》；2．御景半岛公司退还李宗芬购房款198000元；3．诉讼费由御景半岛公司承担。一审法院认定事实：御景半岛公司与李宗芬于2018年7月14日签订《天津恒大御景半岛商品房认购书》，约定甲方（出卖人）御景半岛公司，乙方（买受人）李宗芬，乙方向甲方认购天津恒大御景半岛项目楼盘×幢×单元，建筑面积102.66平方米，单价9583.77元/㎡，总价983870元；一、乙方签署认购书时支付10000元定金；二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2018年7月16日前支付首期房款40000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年10月14日前付清148000元，于2019年1月14日前付清197000元，于2019年4月14日前付清197000元，于2019年7月14日前付清391870元。李宗芬于2018年7月17日向御景半岛公司交付房款50000元（含定金10000元），于2018年10月25日向御景半岛公司交付房款148000元；御景半岛公司于2019年2月13日向李宗芬发出的书面通知（交款告知函），告知李宗芬没有按约定及时交付房款，御景半岛公司通知李宗芬应于2019年1月14日前交纳房款197000元，否则御景半岛公司将按双方签署的《天津恒大御景半岛商品房认购书》的约定收取违约金，直至解除认购书、另行销售该房屋。李宗芬收到通知书后仍未如约交付剩余购房款。一审法院认为，御景半岛公司与李宗芬签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》中关于购买涉案房屋及交付房款的相关条款内容系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：御景半岛公司是否应退还李宗芬购房款198000元。御景半岛公司与李宗芬签订认购书后，李宗芬交付购房定金10000元，购房款188000元，无力支付剩余房款。御景半岛公司庭审中表明同意解除与李宗芬签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》，一审法院予以准许。因《天津恒大御景半岛商品房认购书》约定了定金条款，且御景半岛公司明确表示要求适用定金条款追究李宗芬的违约责任，所以双方解除涉案房屋买卖合同后，御景半岛公司应向李宗芬返还购房款188000元，故关于李宗芬要求御景半岛公司返还购房款188000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，李宗芬诉讼请求中超出一审法院上述认定的部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于御景半岛公司所述李宗芬违约在先，不同意退还房款的抗辩理由，理据不足，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决：“一、解除李宗芬与天津御景半岛投资有限公司于2018年7月14日签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》；二、天津御景半岛投资有限公司于本判决生效后十日内返还李宗芬购房款188000元；三、驳回李宗芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，减半收取2130元，由天津御景半岛投资有限公司负担。”二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1．《天津恒大御景半岛商品房认购书》是否应当解除；2．一审法院对于解除《天津恒大御景半岛商品房认购书》后续的处理方式是否适当。关于认购书解除问题，本案中双方当事人签订的《天津恒大御景半岛商品房认购书》，系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。认购书履行过程中，李宗芬无力支付其余房款而成讼，一审中双方均同意解除认购书，一审法院予以照准并无不当。关于解除认购书后的处理问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在一审审理期间，经征询御景半岛公司的意见，御景半岛公司选择按照双方约定的定金条款让李宗芬承担违约责任，一审法院就此判决符合上述法律规定。现其请求按照双方约定的违约条款向李宗芬主张违约金，改变了一审中的选择，对于其改变的选择，李宗芬不同意，御景半岛公司也未提交相应证据证明在一审选择时存在受胁迫或者重大误解的情形，故御景半岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2130元，由天津御景半岛投资有限公司负担2030元，由李宗芬负担100元。二审案件受理费4060元，由上诉人天津御景半岛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年十二月十六日法官助理郑昌明书记员翟畅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……