湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12439号上诉人：（一审本诉被告、反诉原告）：吴满琴，女，1979年4月16日出生，汉族，户籍地江西省九江市都昌县，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘晔峰，湖南高新律师事务所律师。被上诉人：（一审本诉原告、反诉被告）：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。负责人：黄涛。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。上诉人吴满琴因与被上诉人上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称永升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人吴满琴的诉讼代理人刘晔峰及被上诉人永升物业公司的诉讼代理人文芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人吴满琴的上诉请求：1、请求撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2310号民事判决书第一项及第二项；2、请求贵院依法判决《物业服务合同》于2019年9月22日解除，被上诉人向上诉人返还物业保证金6885元，返还物业费2019年9月22日至9月30日的688.5元；3、案件一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、物业服务实际提供者是长沙旭美商业管理有限公司，而不是被上诉人，被上诉人仅仅是指示交付物业费的受益方，旭美公司的违约行为致使合同无法履行的效力及于物业合同；2、不能顺利的交接商铺不是被上诉人的原因，被上诉人明知放任扩大损失结果发生，恶意明显，让上诉人承担后果明显不公；3、一审自身认定的事实与作出的判决自相矛盾，不能简单以商铺内及物品就判决应当承担支付物业服务费的责任；4、被上诉人未提供任何其履行了与被上诉人有关的物业服务义务的证据，不应该从中受益；5、一审法院未考虑疫情期间对商场的影响，判决上诉人承担全部责任有失公允。被上诉人永升物业公司辩称，本案诉争的是物业费是否应当缴纳的问题，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同合法有效。上诉人前期已有缴纳物业费。对被上诉人提供的服务合同主体均未提出任何异议，而旭美公司与上诉人之间的房屋租赁纠纷，属于另外一个法律关系。上诉人按合同约定履行了合同义务，不存在任何违约的情形。即便上诉人停止了商业经营并未及时腾空搬离涉案商铺。被上诉人在此期间仍然按照合同的约定履行了物业服务义务，包括安全、巡逻、卫生、消毒等，故上诉人应当履行物业费支付的义务。请求法院驳回其上诉理由，维持原判永升物业公司向一审法院起诉请求：1、确认《物业服务协议》已于2020年3月16日解除；2、吴满琴立即支付拖欠的2019年10月1日至2020年3月16日物业管理费12682元及逾期付款利息794元（按每日万分之五暂计算至2020年3月16日，直至实际清偿之日止）；3、判令吴满琴支付永升物业公司违约金6885元；4、本案诉讼费用由吴满琴承担。吴满琴向一审法院反诉请求：1、判令物业服务合同已于2019年9月22日解除；2、永升物业公司向吴满琴返还物业保证金6885元、2019年9月22日至9月30日的物业费688.5元、装修保证金5000元；3、本案诉讼费由永升物业公司承担。一审法院认定以下事实：2019年6月4日，吴满琴与长沙旭美商业管理有限公司（以下简称旭美公司）签订《房屋租赁合同》，约定：旭美公司将其位于长沙市××路××号××广场××号楼××层××商铺租赁给吴满琴，租赁面积为85㎡，商铺租金、物业费均以该面积计算；租赁的商铺仅作为商业用途；租赁期限为2019年5月28日至2021年12月31日，其中2019年5月28日至2019年7月31日为经营扶持期。同时约定，吴满琴租赁该商铺经营的品牌为ＹＵＫＩ进口商品，吴满琴保证在租赁期限内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人。基于前述租赁合同，永升物业公司与吴满琴签订《物业服务协议》，约定：吴满琴委托永升物业公司对其承租的位于旭辉国际广场2层225a号房屋提供物业服务；房屋面积以《房屋租赁合同》中约定面积为准即85㎡；本协议项下的物业服务期限与前述租赁合同及补充协议约定的租赁期限一致，《物业服务协议》随前述租赁合同及补充协议的续约而续约，终止而终止；物业服务费按27元/月/㎡标准收取，共计2295元/月，按先付后用原则支付，每2个月为一个支付周期，吴满琴应在每一期最后一个日历月20日前向永升物业公司预付下一期的物业服务费；吴满琴应当于协议签订后7个工作日内向永升物业公司预付物业服务费4590元，该预付物业服务费可逐笔抵扣吴满琴应当支付的物业服务费；吴满琴应当于协议签订后7日内一次性缴纳相当于3个月的物业服务费6885元作为物业保证金，吴满琴无权要求以该费用冲抵任何未付款项，但若吴满琴未按本协议约定履行，永升物业公司有权从物业保证金中直接扣除吴满琴应付而未付的欠款、违约金、赔偿金；本协议期满后或任何情况下终止本协议的，吴满琴应依约交还该房屋，且双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务清理完毕，物业保证金充抵吴满琴应当承担的款项；吴满琴进场前应当按5000元/户的标准向永升物业公司支付装修保证金，该装修保证金用于保证吴满琴在装修过程中或之后将装修垃圾妥善清理并结清装修用水、电、垃圾清运及其他实际发生费用，并自装修结束且经出租方、商管公司或永升物业公司验收通过并确认资料齐全后10个工作日内无息退还余额；同时，还约定吴满琴未按协议约定缴纳任何应付费用的，应向永升物业公司支付所欠款项及延迟履行违约金（即：所欠款项金额按日千分之五计算，包括到期日）。协议还就物业管理服务内容、双方权利义务、违约责任、争议解决等进行了约定。因吴满琴未按约支付物业服务费，在永升物业公司多次发出《催款通知函》要求支付所欠物业费后仍未支付，永升物业公司遂于2020年4月1日向一审法院提起诉讼。另查明：1、因《房屋租赁合同》中约定租赁的楼栋号系C4栋4号楼，旭美公司向吴满琴交付的《竣工验收备案表》中确定的是C4栋3号楼，导致吴满琴无法办理营业执照。吴满琴在对案涉房屋进行装修开业经营后，于2019年9月底前停止对商铺进行经营。2、2019年11月8日，吴满琴向永升物业公司发函，告知永升物业公司因租赁合同已解除，物业服务的基础不存在，要求永升物业公司退还物业保证金、装修保证金、物业费，并安排人员配合旭美公司完成商铺清点、交接工作。2019年11月20日，永升物业公司、吴满琴及旭美公司进行交接，因三方未能就2019年10月份之后的相关费用达成一致意见，未完成商铺交接。3、2020年3月10日，旭美公司向吴满琴发出《解除通知函》，载明：吴满琴自2019年10月起开始拖欠租金、物业管理费等，经多次催讨后仍未支付，已构成违约，故函告吴满琴：自2020年3月16日起，解除与吴满琴签订的租赁合同；吴满琴在2020年3月23日前腾空并交付商铺。4、2020年3月21日，吴满琴将涉案商铺腾空并向吴满琴、旭美公司交付。5、吴满琴与旭美公司因租赁合同发生纠纷，诉至一审法院[案号为（2020）湘0111民初2312号]，现该案正在审理过程中。诉讼中，吴满琴以租赁合同为主合同、物业合同未附属合同为由，认为本案的审理须以前述租赁合同纠纷的审理结果为前提，申请中止审理本案。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。永升物业公司、吴满琴签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。一、关于本案是否应中止审理的问题。吴满琴主张与旭美公司的房屋租赁合同纠纷案件目前正在审理阶段，该案尚未对合同解除时间作出认定，本案应当中止审理。一审法院认为，永升物业公司提供物业服务合同的履行，虽和吴满琴与出租方旭美公司租赁合同的履行存在一定的关系，但两者没有法律上的利害关系。故吴满琴的提出中止审理申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的“必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的”情形,应予以驳回。二、关于合同解除的问题。永升物业公司、吴满琴双方均主张合同已实际解除，但对解除时间有争议。双方虽在《物业服务协议》中约定物业服务期限与案涉房屋的租赁合同期限一致，但由于吴满琴与房屋出租方旭美公司之间没有正常履行租赁合同，可能存在租赁合同和物业服务期限不一致情形。一审法院认为，只要吴满琴在自己财产仍处于永升物业公司管理范围时，永升物业公司依照合同履行了相应的管理服务，双方的物业服务合同即在正常履行。双方对吴满琴于2020年3月21日将财产从案涉房屋中搬出，将腾空的房屋交付给出租方旭美公司的事实无异议，现永升物业公司主张要求确认双方签订的《物业服务协议》于2020年3月16日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。吴满琴要求确认《物业服务协议》于2019年9月22日解除的反诉请求，一审法院不予支持。三、关于永升物业公司主张的物业费、逾期付款利息、违约金的问题。庭审中，永升物业公司、吴满琴确认物业服务费已实际缴纳至2019年9月30日。从2019年10月份起，吴满琴虽没有对案涉房屋进行商业经营，但永升物业公司仍按合同约定对案涉房屋所在的公共区域提供相关的物业服务，吴满琴应按合同约定支付物业管理费用。故一审法院对永升物业公司要求吴满琴支付2019年10月1日至2020年3月16日期间的物业费12682元的诉讼请求，予以支持。吴满琴要求退还物业费688.5元的反诉请求，一审法院不予支持。综合本案协议履行的实际情况、吴满琴向永升物业公司支付物业保证金等因素，一审法院对永升物业公司要求吴满琴支付逾期付款利息、违约金的诉讼请求，不予支持。四、关于物业保证金、装修保证金。吴满琴已按约向永升物业公司支付物业保证金6885元及装修保证金5000元。根据《物业服务协议》约定，协议期满或终止协议后，该物业保证金冲抵吴满琴应当承担的款项，故一审法院对吴满琴要求永升物业公司返还物业保证金6885元的反诉请求，予以支持。根据协议约定，装修保证金用于保证妥善清理并结清装修用水、电、垃圾清运等费用，自装修结束后，经出租方、商管公司或永升物业公司验收确认后退还。永升物业公司未能提供证据证明吴满琴存在未结清相关费用的情况下，应全额退还装修保证金。故一审法院对吴满琴要求永升物业公司退还装修保证金5000元的反诉请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，判决如下：一、上海永升物业管理有限公司长沙分公司与吴满琴签订的《物业服务业协议》已于2020年3月16日解除；二、吴满琴于本判决生效后10日内支付上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业服务费12682元；三、上海永升物业管理有限公司长沙分公司于本判决生效后10日内支付吴满琴物业保证金6885元、装修保证金5000元，共计11885元；四、驳回上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他本诉请求。五、驳回吴满琴的其他反诉请求。一审案件受理费155元（已减半收取），反诉受理费57元，合计212元，由上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担160元，吴满琴负担52元。二审中，吴满琴提交了两组新证据，证据一网络下载打印资料，拟证明被上诉人与旭美公司股权及业务存在交叉，上诉人不应承担2019年11月14日后的物业费。证据二（2020）湘0111民初2312号、（2020）湘01民终9883号，拟证明租赁合同无法继续履行责任在旭美公司，物业服务合同应与租赁合同一起于2019年11月4日解除，不应支付后续的物业费。即使有物品在内，合同解除的责任也不应由上诉人全部承担。本院认为，证据一网络打印资料为永升旭辉的网络宣传资料，其真实性无法核实，且无法直接证明被上诉人与旭美公司为关联公司，本院不予采信。证据二两份民事判决书，真实合法，但涉及上诉人与案外人旭美公司的租赁纠纷，与本案无关，本院不予采信。被上诉人永升物业公司提交了六张照片，拟证明被上诉人按照物业合同提供了物业服务。本院认为，照片真实性无法确认，本院不予采信。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉《物业服务合同》解除的时间；二、合同解除后，物业费的承担。关于案涉物业服务合同解除的问题。上诉人主张其与旭美公司签订的租赁合同为主合同，案涉的物业服务合同为从合同，主合同在生效判决中确认于2019年11月4日解除，故物业服务合同于同日一并解除。被上诉人辩称，双方是物业服务关系，上诉人虽与旭美公司发生租赁纠纷，但被上诉人在物业服务合同履行中没有任何违约行为。现因上诉人拖欠物业费，被上诉人行使合同约定解除权，诉请合同应于2020年3月16日解除。本院认为在主从合同关系中，主合同具有主体性，关系到合同交易的根本目的。从合同具有从属性，本身没有独立的合同目的，没有独立的履行行为，其履行是为实现主合同目的服务的。本案中上诉人与案外人旭美公司签订的房屋租赁合同目的是出租房屋，而上诉人与被上诉人永升物业公司签订的物业服务合同目的为物业服务，上述合同目的不同，且均有独立的履行行为。两份合同主体上虽存在一定的关联关系，但并不能否定它们的独立性，故两者并非主从关系，效力各自独立，可以分别解除。一审法院依据上诉人实际搬离案涉房屋的时间及原审诉请认定合同解除时间为2020年3月16日并无不当，本院予以维持。关于物业费的承担。双方签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。物业服务合同于2020年3月16日解除，而上诉人物业服务费实际缴纳至2019年9月30日。一审法院判令上诉人缴纳欠付的物业管理费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人吴满琴的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人吴满琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月五日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。