文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1810号上诉人（原审被告）：代长英，女，汉族，1965年1月3日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐继川，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝倩，重庆春意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张小云，男，汉族，1965年2月5日出生，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：明顺禄，女，汉族，1963年6月12日出生，住重庆市南川区。二被上诉人的委托诉讼代理人：张怡（张小云、明顺禄之子），1987年7月27日出生，汉族，住重庆市南川区。二被上诉人的委托诉讼代理人：杨永安，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗永琴，女，汉族，1973年3月9日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：尚宗强（罗永琴之夫），1967年9月11日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人（原审第三人）：尚宗新，男，汉族，1974年8月17日出生，住重庆市南川区。上诉人代长英与被上诉人张小云、明顺禄、罗永琴、尚宗新房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代长英上诉请求：撤销原判，改判确认代长英与张小云、明顺禄在2019年2月26日签订的房屋转让协议有效，涉案房屋归代长英所有。事实和理由：1.一审法院认定的“张小云、明顺禄与罗永琴之间形成买卖合同关系，与代长英无买卖合同关系”错误；2.代长英与罗永琴形成的是让与担保关系，并且在2020年6月5日代长英与罗永琴的让与担保关系已解除；3.代长英与张小云、明顺禄之间的房屋买卖合法有效；4.张小云、明顺禄将本案诉至法院违背了诚实信用原则，其诉讼请求不应当得到支持。张小云、明顺禄辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.代长英的上诉事实不实，没有证据支撑，罗永琴才是本案的实际买房人，代长英只是挂名购买人。2.罗永琴异地购买农村宅基地违反法律强制性规定，应确认合同无效。3.代长英所述担保关系没有任何证据证明，只是代长英单方陈述。4.代长英所述拆迁的事实没有任何依据。罗永琴辩称：尚宗强代代长英签的字，张小云全家都签了字，合同真实有效。尚宗新未进行答辩。张小云、明顺禄向一审法院起诉请求：张小云、明顺禄与罗永琴、代长英所签房屋转让协议无效，各自返还财产。一审法院认定事实：2019年2月26日，甲方张小云、明顺禄与乙方罗永琴、代长英签订了《房屋转让协议》，协议约定甲方将坐落于重庆市南川县南极乡大石村二社集体土地上的独栋房屋出卖给乙方，实际转让成交价格为43万元。乙方于2019年2月26日向甲方交付定金5万元，2019年3月15日交付18万元，余下尾款20万元于办理完相关手续后交房时付清。张小云、明顺禄在甲方签字处签字捺印，罗永琴、代长英（尚宗强代）在乙方签字处签字捺印，王才伦在中介方签字处签字捺印。《房屋转让协议》签定时代长英并未在场，其签字处由尚宗强代签，代长英并未向尚宗强出具书面授权委托。2019年2月26日，罗永琴向张小云转账购房款5万元，2019年3月12日，罗永琴向张小云转账购房款38万元。2020年6月5日代长英向罗永琴转账38万元，备注还款。罗永琴曾通过微信向张小云转账涉案房屋的水费。另查明，涉案房屋为农村宅基地，无房产证，罗永琴户籍地址为重庆市南川区白沙镇顺竹村****，与尚宗强系夫妻。代长英户籍户籍地址为重庆市南川区南城街道金佛大石****。div>一审庭审中，张小云、明顺禄表示在合同无效的情况下，双方各自退房退款，其他损失另案主张。一审法院认为，张小云、明顺禄与罗永琴之间形成房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖协议的购房主体是罗永琴。理由如下：第一，罗永琴在房屋转让协议购买方签字确认，代长英的签名系罗永琴丈夫尚宗强代为书写，但代长英并未出具任何书面授权委托给尚宗强，罗永琴与尚宗强系夫妻关系，是同一利益主体，在确定罗永琴购买人资格后，也就确认了尚宗强的购房人资格，尚宗强再代理无近亲属关系的第三人购买其已经购买的房屋与常理不符；第二，从看房、签订协议、支付购房款到房屋实际交付这一过程中都是罗永琴在行使权力，房屋实际交付后，房屋水费也是由罗永琴直接支付给张小云，这远远超出了无偿代理人的代理权限和范畴，而以上所有过程代长英均未与参与，也不符合购买房屋这一重大事项一般人的注意义务；第三，从购房款支付来看，购房款43万元是由罗永琴转账给张小云、明顺禄，而代长英与张小云、明顺禄并无任何经济往来，代长英辩称其向罗永琴借38万元加上自己原有的5万元，共计43万元由罗永琴转给张小云、明顺禄，但直至第一次开庭结束，代长英并未举示证据证明自己所有的5万元如何交付于罗永琴，而口称向罗永琴借款的38万元，是现金交付，并没有打借条，双方也未签订让利担保合同，一审法院认为罗永琴与代长英并非近亲属关系，双方在2019年进行38万元的现金交易，既不打借条也不签订其他书面合同，这不符合一般常理和交易习惯。虽第一次庭审结束后代长英向罗永琴转账43万元以支持其辩论意见，但并未举示该笔款项的来源和组成，故其辩解意见一审法院依法不予采信。综上，一审法院认定与张小云、明顺禄进行房屋买卖的合同相对人是罗永琴。张小云、明顺禄与罗永琴间形成房屋买卖合同关系，与代长英间无房屋买卖合同关系。《房屋转让协议》中土地性质属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，罗永琴与张小云、明顺禄不属于同一集体经济组织成员，罗永琴在房屋买卖后也未取得诉争房屋所在集体经济组织成员资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故双方于2019年2月26日签订的《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的房屋转让协议无效后，张小云、明顺禄因该协议取得的43万元购房款应当返还给罗永琴，罗永琴因该合同取得的房屋应当退还给张小云、明顺禄。关于损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，双方本可在本案中一并主张。但经一审法院释明后，庭审中张小云、明顺禄明确表示双方各自退房退款后其他损失另案主张。罗永琴、代长英在庭审结束后，未提起反诉，也未提出要求对损失采取何种方式进行认定，一审法院对该损失不作处理，双方在本判决生效后，另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张小云、明顺禄与罗永琴于2019年2月26日签订的《房屋转让协议》无效。由罗永琴将合同中约定的房屋退还给张小云、明顺禄；由张小云、明顺禄将收受的购房款43万元退还给罗永琴。二、驳回张小云、明顺禄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7750元由张小云、明顺禄负担6975元，罗永琴负担775元。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。代长英称是其想要购买案涉房屋便委托罗永琴丈夫尚宗强在案涉合同上签名进行购买，根据已查明的事实，其此项主张无法得到支持。在案涉房屋交付后，罗永琴曾通过微信向张小云支付案涉房屋的水费，代长英并未与参与，并且购房款43万元也是由罗永琴转账给张小云、明顺禄，而代长英与张小云、明顺禄并无任何经济往来，上述事实均可以看出案涉房屋的实际购买人应为罗永琴，而非代长英。2019年2月26日，张小云、明顺禄与罗永琴达成《房屋转让协议》时，罗永琴户籍不在户籍不在诉争房屋所在集体经济组织，今户籍至今也仍未迁入该集体经济组织，法院确认案涉房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。至于合同无效后的损失，张小云、明顺禄明确表示双方各自退房退款后其他损失另案主张，罗永琴、代长英在一审中，未提起反诉，也未提出要求对损失采取何种方式进行认定，双方可以对损失另案进行主张。综上所述，代长英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由代长英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年十二月十四日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷