四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3641号 上诉人（原审原告、反诉被告）：仪陇县佳逸物业管理有限公司，住所地：四川省仪陇县新政镇琳琅大道二段万德小区。 法定代表人：杨光云，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐皓月，四川修为律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈雪，四川修为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何虎，男，汉族，1990年5月21日出生，住仪陇县。 委托诉讼代理人：王雪梅，系何虎母亲。 委托诉讼代理人：郭德，男，汉族，生于1990年5月21日，住四川省仪陇县，系何虎亲属。 上诉人仪陇县佳逸物业管理有限公司（以下简称佳逸物业公司）因与被上诉人何虎物业服务合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳逸物业公司向本院上诉请求：1.撤销原判，驳回何虎的反诉请求，依法改判何虎向佳逸物业公司支付物业管理费6146元，并按照合同约定支付违约金；2.一、二审诉讼费由何虎承担。事实和理由：一审法院认定佳逸物业公司与何虎之间的《物业管理服务合同》合法有效，但却支持了何虎的反诉请求，抵扣了何虎应交纳的物业管理费，佳逸物业公司对此存在极大的异议。首先，何虎在2015年9月4日交纳的物管费9600元，票据上明确载明的交费时间是2010年至2016年2月，由此可以看出，何虎交纳的行为是交纳2016年2月之前的物管费用，一审直接扣除，缺乏事实依据。其二，何虎与原房主达成一致的意见，即该房屋2016年2月之前所欠的物业管理费由何虎交纳，若何虎有异议，可以不履行交纳义务，而何虎又代替原房主向佳逸物业公司履行了交纳义务，事实上其行为就是代原房主交纳2016年2月前所欠交的物业管理费。佳逸物业公司基于对何虎的信任，接受了何虎的履行行为，未向原房主主张权利。现何虎又反言，违背了诚实信用原则，也导致佳逸物业公司错过了向原房主主张权利的最佳时效。其三，何虎提出其在2015年期间交纳物管费9600元，是受佳逸物业公司的胁迫，但何虎并未提出任何证据予以佐证。况且，根据法律规定，若何虎认为其权利被侵害，认为交纳行为不是其真实意思表示，在当时就应当提起诉讼主张权利，而不是时隔5年才主张权利，可见其主张早已超过诉讼时效。一审法院主观臆断，严重侵害了佳逸物业公司的合法权益。 何虎答辩称：一、坚持在一审中何虎提出的反诉意见；二、1.佳逸物业公司所称何虎是自愿交纳2016年2月之前的物管费9600元，不是事实，何虎交纳行为是被胁迫交纳的。当时，何虎装修房屋，物管不供水供电，也不让装修材料进场，迫于无奈才交纳了9600元；2.何虎在交纳之时及交纳之后一直在主张自己的权益，在交纳后的当年年底，就找到物管要求退物管费，但物管说是你们自己要购买房子，后面在每年交的物业费，我们要求退还或者折扣，但是物管公司都不同意，还出手打人。佳逸物业公司所称未在诉讼时效的有限期内主张权益，不是事实；三、何虎2015年与原业主签订房屋买卖合同，才开始接受佳逸物业公司的物业服务，不应承担原业主欠下的物业管理费，佳逸物业公司也未提交何虎与原业主达成愿意承担之前欠交物业费用的承诺意见的证据。请求驳回佳逸物业公司的上诉请求。 佳逸物业公司向一审法院诉讼请求：1、判令何虎立即向佳逸物业公司支付拖欠的物业费6146元，并按照合同约定支付违约滞纳金2452.26元；2、何虎承担本案的诉讼费。 何虎辩称及反诉称，认可我方接受房屋后的物业费，但要求佳逸物业公司支付误工费、损失费6500元。同时我方交纳了不应当承担的物业费9600元，要求佳逸物业公司退还或折抵2015年之后的物业费。因我方购房是在2015年，不应该承担之前的物业费。 仪陇县佳逸物业管理有限公司对何虎的反诉辩称：何虎交纳2015年之前的物业费是代原业主何**交纳的，时间是2015年9月。如果何虎认为不应该交纳的话，应该当时就起诉，现在已经超过了诉讼时效。对于何虎提出的赔偿损失，其没有提出具体金额和证据，我方不予认可。 一审法院认定事实：何虎系仪陇县“万德小区”2幢2单元1206号的业主，该房屋系何虎父亲何德平于2015年7月16日与原房主何盛斌签订房屋买卖合同进行购买，并于2015年7月20日进行房产登记，登记在何虎及肖海鱼名下。何虎于2015年9月4日向佳逸物业公司交纳了2010年3月1日至2016年2月的物业管理费9600元。2010年2月3日，四川万德投资有限公司与仪陇恒泰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定将“万德小区”物业交由恒泰物业管理，价格为每平方米1.00元。2013年1月1日，该小区业主委员会与四川仪陇恒泰物业公司签订《物业管理服务合同》，约定物业费收取标准（普通多层住宅每月每平方米0.4元，2号楼电梯每月每平方米1.00元）。期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。同时《物业管理服务合同》（甲方万德小区业主委员会、乙方佳逸物业公司）约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2018年1月2日，经业主委员会确认，仪陇恒泰物业管理有限公司将上述合同权利义务一并转让给佳逸物业公司佳逸物业公司。 一审法院认为，上述《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对包括何虎在内的全体业主均具有约束力。同理，经业主委员会确认同意，四川仪陇恒泰物业公司将上述合同约定的债权债务转让给佳逸物业公司，上述合同对佳逸物业、何虎产生约束力，故佳逸物业公司有权要求何虎依约履行交纳物业管理服务费。何虎的房屋于2015年7月16日购买，其应承担自此之后的物管费，而不应承担之前的物业管理费，其于2015年9月4日已交纳服务费9600元，根据佳逸物业公司主张的何虎2016年3月1日至2019年12月31日的物管费为6146元，何虎已超交3436元，扣除2015年7月16日至2016年3月1日应交物管费1005元，仍多交2431元，因此对佳逸物业公司的诉讼请求不予支持。关于反诉，何虎已超交的物管费，应予退还；何虎主张的赔偿损失等其他诉讼请求，因无证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回佳逸物业公司的诉讼请求；二、佳逸物业公司在本判决生效之日起十日内向何虎退还2431元。三、驳回何虎的其他诉讼请求。若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由何虎负担；反诉受理费50元，由佳逸物业公司负担。 二审中，何虎提供了二份新证据。1.书面证据一份，由何虎的父亲何德平书写，小区业主杨家强、宋佳英、黄万才、李玉芬签字捺印的说明，内容为何虎装修时物业不供水供电。拟证明何虎是受胁迫交纳的9600元的物管费用。2.佳逸物业公司张贴的《业主须知》，其中第二条第二款载明，物业管理费不论是何时入住或者是转卖都应由原业主按时交纳或补交。拟证明之前的物业管理费不应当由何虎交纳。 佳逸物业公司质证认为，对第一份证据的三性均持有异议。按证据法规定，证人作证必须出庭作证，否则证人证言不予采纳；胁迫行为按法律规定应在一年之内主张自己的合法权益，现已过诉讼时效；证人无法核实为小区业主。对第二份证据的真实性无异议，但无关联性，我们需要说明的既然我公司都已告知由原业主交纳，何虎自己愿意去交纳物管费，与物管公司无关。 对上述证据的真实性本院予以确认，认证意见将结合案件事实及其他证据在处理意见中综合予以阐述。 二审中，佳逸物业公司自愿放弃何虎支付违约滞纳金。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照合同约定支付相应的服务管理费。 本案中，按照《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》的约定，何虎对已交纳的2010年3月至2016年2月的物业管理费9600元以及2016年3月至2019年12月31日应交纳的物业管理费6146元不持异议，但认为2016年2月前的物业管理费不应由其交纳，已交纳了就应当抵扣之后应交纳的物业管理费。故本案争议的焦点问题在于如何认定何虎已交纳的物业管理费9600元的性质。依据所查明的事实，何虎2015年从他人处购买案涉小区的房屋，9600元的物业管理费系原业主所欠，何虎与原业主对该物业管理费是否有约定，何虎未提供相应的依据。何虎在办理了产权过户手续后，承担了该笔费用，虽其提出系受物管公司的胁迫所交，并提供了证人证言作证，但该证据不能达到证明的目的，且何虎若受到胁迫，完全可以需求法律的保护，也可向原房主进行追偿，但何虎放弃了自己的权利，并以此抗拒交纳作为业主应当交纳的物业管理费，何虎的行为既不合法也不合理，其请求不应当得以支持。二审中，佳逸物业公司自愿放弃何虎未交纳物业管理费的滞纳金，本院准予。 综上，佳逸物业公司的上诉理由成立，本院应予支持。一审适用法律错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初2321号民事判决； 二、何虎在本判决生效之日起十日内向仪陇县佳逸物业管理有限公司支付2016年3月1日至2019年12月31日的物业管理费6146元； 三、驳回何虎的反诉请求； 四、驳回仪陇县佳逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由何虎负担；二审案件受理费50元，由何虎负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年十二月十日 书记员  黄枝晶