文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1681号上诉人（原审被告）：向德尉，男，1989年3月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：勾意，重庆鼎圣佳程（涪陵）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦科，男，1988年2月20日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：温衍，重庆雾都律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘巾屏，重庆雾都律师事务所实习律师。上诉人向德尉因与被上诉人秦科委托合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初4733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人向德尉及其委托诉讼代理人勾意，被上诉人秦科的委托诉讼代理人温衍、潘巾屏参加了诉讼。本案现已审理终结。向德尉上诉请求：撤销原判，改判驳回秦科的全部诉讼请求。事实和理由：秦科事先知晓房屋出卖的情况，并且在房价谈妥之后才向向德尉出具的授权委托书。之后，秦科主动联系了向德尉要求结清售房尾款，此后三年来秦科均未提出异议，现秦科提起诉讼有违诚实信用。秦科辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。秦科向一审法院起诉请求：依法判令向德尉返还秦科委托出售房屋的房款549420元，支付以房款549420元为基数从2017年9月15日起至2018年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，2018年8月20日起至付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。一审法院认定事实：2017年4月12日，秦科向向德尉出具的委托书载明：“我(委托人)在重庆市涪陵区滨江大道二段228号绿地海域二期5幢16-7号自有住宅一套，钢筋混凝土结构，建筑面积91.57平方米，《重庆市房地产权证》编号303房地证2015字第22069号。现我因不能亲自在重庆市涪陵区办理对上述房屋的解除抵押登记、出售等相关手续，故特全权委托受托人向德尉为我的代理人，代为办理该房屋的解除抵押登记（偿还贷款、领取相关房屋产权凭证原件）、档案查询、出售（包括签订房屋买卖合同）、产权过户、代为收取售房款等相关事宜（如购房人需办理二手房按揭贷款、则配合购房人办理相关按揭手续，并将相关按揭贷款划入受托人）。代理人向德尉在上述授权范围内所签订的一切文件我均予认可，由此而产生的法律后果，均由我享受和承担”。同日，秦科、向德尉之间的委托事宜到重庆市涪陵区公证处办理公证。同日，向德尉作为秦科的代理人为卖方，买方为李玲玉和居间方为重庆市涪陵区鹊岚房地产经纪有限公司签订的房屋买卖（居间）合同约定，该房屋成交价格为肆拾万元整，买卖双方各向居间方支付中介服务费5000元，买方向卖方缴纳诚意金3万元，卖方签署本协议并对诚意金以定金名义签收后，买方缴纳的诚意金转为定金，买卖双方申请房屋产权转移登记时，房交所出具过户回执单后当日内，由买方支付给卖方剩余房款37万元。同日，秦科收到付成蓉账户转支购房款3万元。同年9月13日，向德尉的银行账户转支秦科银行按揭账户321440.77元，归还秦科剩余的房屋按揭贷款及利息。同年9月15日，向德尉在办理房屋过户登记时，作为秦科的代理人为出卖人（甲方）与李玲玉为购买人（乙方）签订的房屋买卖合同约定，案涉房屋成交价428200元，税费承担由乙方承担。同日，李玲玉交纳房屋买卖税费6423元。同月19日，案涉房屋办理过户登记。事后，秦科遂诉至一审法院。另查明，2013年10月2日，秦科以建筑面积单价5666.25元，套内建筑面积单价7005.16元，总成交价518802元在重庆绿地海域房地产开发有限公司购买位于重庆市涪陵区滨江大道二段228号绿地海域二期5幢16-7号房屋一套。一审法院认为，基于委托人与受托人之间的信任，委托人将其办理的事务委托受托人办理，受托人应当将委托人委托的事务当着自己的事务尽力办好，并向委托人报告委托事务的处理情况；同时，我国合同法也规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况，委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果；有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；受托人超越权限给委托人造成损失的，委托人应当赔偿损失。本案中，秦科因不能亲自办理其房屋的解除抵押登记、出售等事务，将其房屋的解除抵押登记、档案查询、出售、产权过户、收取售房款等相关事务委托向德尉办理，当房屋出售的价格授权不明确时，尤其是出售价格明显低于秦科购买房屋的价格时，向德尉未及时向秦科报告房屋出售的价格，并征求秦科意见，擅自将秦科委托出售的房屋以明显低于秦科购买房屋时的价格出售他人，构成重大过失，给秦科造成的损害，应当承担赔偿责任，因此，秦科相应的诉讼请求，予以支持；但秦科主张向德尉按出售房屋时的市场价格6000元/平方米返还房款的诉讼请求，因市场交易价格并非实际交易价格，故秦科的该诉讼请求，不予支持；同理，向德尉的抗辩理由，予以采纳；综合本案的实际情况，结合生活经验，按秦科购买房屋时的价格与向德尉实际交易价格之差计算，酌定确认秦科的损失为118802元，即518802元(购房时的成交价)-400000元（向德尉出售房屋的交易价）=118802元；此外，向德尉代收的售房款除其代秦科交付的房屋按揭款及利息321440.77元、中介服务费5000元和房屋交易税6423元，及秦科收取的购房款3万元，剩余款项37136.23元，应当返还秦科。秦科超过前述的诉讼请求，不予支持。向德尉抗辩其代为收取的售房款已全部支付秦科的理由，与本案查明的事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零一条，第四百零四条、第四百零六条规定，判决：一、向德尉于判决生效后十日内返还秦科售房款37136.23元；二、向德尉于判决生效后十日内赔偿秦科损失118802元；三、驳回秦科的诉讼请求。案件受理费10240元，减半收取5120元，由秦科负担3411元，向德尉负担1709元。本院二审期间，秦科未举示证据。向德尉举示的证据如下：1.秦科还房贷银行账户交易明细，拟证明秦科出售涉案房屋前已多次逾期，卖房后也未偿还房贷，该账户于2017年9月13日收到向德尉转入的321440.77元，还清了房贷余款，进而证明向德尉不但没有给秦科造成损失，反而化解了秦科因无力偿还房贷而被银行处置的风险，为秦科挽回了损失。2.个人所得税完税证明，拟证明除一审认定的向德尉已代为交纳契税6423元外，向德尉还代为交纳了个人所得税4282元，故代缴税款金额共计10705元。3.李玲玉、付成蓉的书面证言，拟证明买受人李玲玉以400000元购买了涉案房屋，秦科委托向德尉卖房手续办理好后，向德尉与李玲玉签订了房屋买卖合同。随后李玲玉委托其姐付成蓉向秦科支付了购房定金3万元。秦科的质证意见是：证据1真实性无异议，秦科还款是否逾期与本案委托合同无关联性。证据2真实性无异议，只能证明纳税人为秦科，不能证明交纳主体为向德尉。证据3三性不予认可，证人应当出庭作证接受法庭质询。本院审查认为，证人李玲玉、付成蓉虽未出庭，但其书面证言能够与本案的房屋买卖合同、银行交易凭证等证据相互印证，能够证明涉案房屋交易经过，故向德尉举示的上述证据符合证据三性，可以作为本案认定事实的依据。本院二审查明：秦科于2017年4月20日给向德尉出具委托书之前，就涉案房屋按揭贷款存在多次逾期还款行为，截至2017年4月9日，秦科尚欠2017年3月、4月的住房按揭贷款未偿还。2017年9月15日，涉案房屋在办理产权过户手续时，税务部门依据售房总价428200元计收契税和个人所得税，向德尉代秦科交纳了契税6423元、个人所得税4282元，共计10705元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.向德尉应否向秦科返还售房余款。2.向德尉应否向秦科赔偿房屋低价出售的损失。关于售房余款的问题。向德尉受秦科所托将秦科所有的涉案房屋以400000元出售与李玲玉。向德尉收取了李玲玉支付的370000元，扣除其代秦科交纳的契税及个人所得税10705元，代秦科偿还的尚余住房按揭贷款321440.77元，以及代秦科支付的中介服务费5000元，尚余32854.23元。故向德尉应向秦科返还尚余售房款32854.23元。关于房屋低价出售的损失问题。秦科认为涉案房屋交易时的市场价为6000元左右/平方米，正常销售价应为549420元；向德尉则认为当时市场价不到5000元/平方米，涉案房屋正常销售总价应为450000元左右。双方均认可涉案房屋以40万元出售确系低价出售，但关于具体的损失数额，秦科未举示充分证据加以证明。现有证据仅能反映：秦科于2013年10月2日从重庆绿地海域房地产开发有限公司处购得涉案房屋的成交价为518802元。2017年9月15日，涉案房屋在办理产权过户手续时，税务部门依据售房总价428200元计收契税和个人所得税。本院认为，第一、秦科在出具委托书委托向德尉出售涉案房屋前存在多次逾期还款行为，且尚欠两期按揭贷款未偿还，足见当时秦科资金周转困难，无力按期足额偿还房贷。如继续拖欠房贷，有可能导致其征信受损，更甚者可能导致银行行使抵押权通过司法程序拍卖涉案房屋，故秦科出售涉案房屋系出于资金压力所迫。第二、从委托书的内容来看，秦科书面承诺对向德尉出售房屋（包括签订房屋买卖合同）所签署的一切文件均予认可，并自愿承担由此而产生的法律后果，且该委托书所载明的事项系经过公证机关的公证，据此，秦科应当对涉案房屋存在低价出售的可能性具备一定的认知。第三、根据日常生活经验可知，售房人一般在与买房人就房屋交易总价达成一致后才收取首笔购房款。本案中，秦科出具委托书及办理公证手续，向德尉代秦科与李玲玉签订房屋（居间）买卖合同，以及秦科收取3万元购房款的时间均为同一天即2017年4月12日。秦科陈述其收款时并不知晓售房总价为400000元有悖常理。第四、涉案房屋的尚余房贷结清时间、房屋解押及过户时间均为2017年9月，秦科自2017年10月起即不再需要按月偿还房贷，而直至其向一审法院提起本案诉讼已近3年之久，秦科未举证证明其在此期间曾要求向德尉赔偿房屋低价出售的损失。综上，根据秦科迫于还贷压力急于售房的动因以及涉案房屋交易方式系买受人全款购房的情况，并结合秦科在收取购房款后长期未就售房总价过低的问题向向德尉主张赔偿的事实，综合全案案情考量，本院认定秦科在涉案房屋交易时对销售总价为400000元的事实应当知情并自愿承担该低价出售的后果，向德尉对低价售房没有过错，不应承担赔偿责任。故秦科主张由向德尉赔偿房屋低价出售所产生损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人向德尉的上诉请求部分成立，予以部分支持。本案因二审中提交的新证据导致案件事实发生变化，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初4733号民事判决；二、向德尉在本判决发生法律效力之日起十日内返还秦科售房款32854.23元；三、驳回秦科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10240元，减半收取计5120元，由秦科负担4864元，由向德尉负担256元。二审案件受理费10240元，由秦科负担9728元，由向德尉负担512元。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 项江陵审 判 员 郭玉梅二〇二〇年十二月七日法官助理 张 籍书 记 员 薛 姣