广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4545号上诉人（原审原告）：张某某，男，1979年3月11日出生，汉族，江西省定南县人，户籍地赣州市定南县*************，公民身份号码362************619。委托诉讼代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佩仪，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司，住所地广东省惠东县***********，统一社会信用代码914***********587U。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：罗青松、刘小辉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。上诉人张某某与被上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（以下简称“鑫亿港公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初7637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张某某向本院提出上诉请求：1、判令撤销(2019)粤1323民初7637号判决,依法改判;2、请求判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案中,一审法院忽略被上诉人增加人防工程和消防工程的实质,无视上诉人与被上诉人关于延期交房免责的约定,对上诉人明显不公,依法应予改判纠正。具体理由阐述如下:一审法院认定被上诉人可延长工期120天,被上诉人应当交付日期是2019年3月8日前是基本事实不清,认定事实错误,依法应予以纠正，理由如下：一、被上诉人增加地下室人防工程不应认定可延长工期(一)上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同(预售)》签订时间在被上诉人增加地下室人防工程的规划之后,被上诉人就增加地下室人防工程主张延长工期不应采纳。一审法院认为“结合现有证据,被告确实增加了人防工程,人防工程对涉案工程竣工验收备案存在影响,而增加的人防工程客观上有利于公共利益,包括原告在内的众多业主均系实际受益人,被告主张扣减(延长)因人防工程增加的延长工期,本院予以采纳。”但是,根据被上诉人一审中提供的证据2、3监理公司和施工单位分别出具的《证明》中记载:“导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案。具体如下:¨·2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程”。此证据内容可看出,被上诉人的地下室人防工程的增加是在2016年9月就开始施工,而上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》是在2016年10月30日签订的。由此可见,被上诉人在与上诉人签订购房合同之前就应当已经做好人防工程的规划并开始施工,被上诉人应当在签订合同时就应根据工期的安排,对所约定房屋交付的时间有充分的考虑,与上诉人设定了房屋交付时间,便应当确保在约定的期限内交付房屋,所以案涉房屋的地下室人防工程的增加并不能成为案涉房屋工期延长而顺延交房时间的合理原因。(二)被上诉人增加地下室人防工程,非因政策变化导致的设计规范调整,不符合《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款约定免责因素,且人防工程对案涉工程竣工验收备案并未影响,相应工期顺延的理由不应被采纳。一审法院认为“结合现有证据,被告确实增加了人防工程,人防工程对涉案工程竣工验收备案存在影响,而增加的人防工程客观上有利于公共利益,包括原告在内的众多业主均系实际受益人,被告主张扣减(延长)因人防工程增加的延长工期,本院予以采纳。”但是,根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款约定,首先,被上诉人并没有提供任何证据证明是哪个部门哪份文件哪项政策的变化要求被告增加人防工程的,一审法院仅认为“增加的人防工程客观上有利于公共利益”就采纳被上诉人因人防工程增加延长工期的主张,忽略了该情形不符合上诉人与被上诉人之间关于被上诉人延期交楼免责的具体约定中的任一种情形。其次,被上诉人提供的证据19《惠东县人民防空办公室证明》证明案涉工程项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续,但证据23《竣工验收备案表》案涉工程的竣工验收日期是2018年11月22日,备案日期是2019年2月1日。案涉工程的人防竣工核准手续办理日期在整体工程竣工验收日期之后,由此可说明人防工程的竣工与否并不影响工程项目的整体竣工验收。因此,被告以人防工程的增加为由主张案涉工程需要延长工期、房屋延期交付根本依理无据。综上,一审法院认可被上诉人因人防工程增加的延长工期是基本事实不清,认定事实错误。就被上诉人增加人防工程的问题,工期不可顺延,被上诉人应承担逾期交付的违约责任。二、被上诉人增加消防喷淋系统工程不应认定可延长工期。(一)被上诉人增加消防喷淋系统工程系因自身原设计方案不符合相关规定而需变更,不应归因于惠东县住房和城乡规划建设局的《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》的要求,不应认定为可延长工期。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条中约定:“买受人不得将房屋委托给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动(包括但不仅限于出租,委托出租、出资等合体形式)…”由此可看出,被上诉人至少在与上诉人签订购房合同之前(即2016年10月30日前),被上诉人就已与君廷酒店合作,约定上诉人所购买的房屋将来会返租给被上诉人指定的君廷酒店用作酒店经营用途。由此可见,被上诉人在与上诉人签订购房合同之前,已应将案涉房屋项目规划为符合酒店用途的建筑。根据我国《民用建筑设计通则》3.1.1对公共建筑的定义“公共建筑包含办公建筑(包括写字楼、政府部门办公室等),商业建筑(如商场、金融建筑等),旅游建筑(如酒店、娱乐场所等)…”等非特定人群使用的建筑。据此规定,酒店应属于公共建筑。因此,案涉房屋项目既然在被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》之前就已经规划为酒店用途,则案涉房屋所在建筑根据建筑分类,应属于公共建筑。根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.3.3条之规定,高层公共建筑应设置自动灭火系统,并宜采用自动喷水灭火系统。即在被上诉人应在与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》之前,在项目开发规划之时,就应按照符合高层公共建筑的消防系统要求来规划消防系统,而被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》之后,才增加消防喷淋系统,系其自身原设计方案不符合相关规定而需变更的问题,不应归因于惠东县住房和城乡规划建设局的《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》的要求。一审法院仅凭被上诉人关于消防工程的变更符合后来当地政府的相关会议纪要要求,就认为“涉案工程系滨海地区住宅类建筑,被告变更消防工程设计,系符合该政策指引的”,忽略了案涉工程建筑的属性及该属性建筑对消防系统的设计要求。被上诉人系因自身早期消防系统设计规划不符合要求导致工程变更,需增加消防喷淋系统来满足建筑要求。但被上诉人寻找法律漏洞,将设计变更归因于惠东县住房和城乡规划建设局的《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》的要求,推卸逾期交房的违约责任,对上诉人实在不公平,不应予以支持。(二)被上诉人增加消防工程,非因政策变化导致的设计规范调整,不符合《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款约定免责因素,相应工期顺延的理由不应被采纳。从被上诉人一审中提供的证据4惠州双月湾君廷酒店管理有限公司2019年8月26日出具向惠东县人民法院出具的《证明》中证明被上诉人消防喷淋系统的增加是2017年3月，而且是应君廷酒店的要求而增加的,而非因政策或者政府规划变更等“特殊因素”而增加的,该种不符合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款中关于被上诉人延期交楼免责的具体约定中的任一种情形。但一审法院认为“被告变更消防设计虽在相关政府会议纪要实施之前,但符合之后事实的相关政府会议纪要要求,并通过验收,被告主张扣减因室内消防工程增加延长的工期,本院予以采纳。”但是,被上诉人工程变更在前,相关政府会议纪要出具在后,若只因被上诉人的工程变更符合后期的相关政府会议纪要要求就认定其可延长工期,忽略了该情形不符合上诉人与被上诉人之间关于被上诉人延期交楼免责的具体约定中的任一种情形,一审法院认定错误,本末倒置地免除被上诉人的逾期交楼责任,对上诉人实在不公平。综上,一审法院认可被上诉人因消防工程增加的延长工期是基本事实不清,认定事实错误。就被上诉人增加消防工程的问题,工期不可顺延,被上诉人应承担逾期交付的违约责任。三、即使存在因配合政府规划变更原因到时工期延长的情形,但被上诉人未履行通知义务,理应不能以该情形主张延期交房。一审法院认为“…被告未履行通知义务等相关情况,本院酌情延长工期合理期限为120天”。但实际上，根据上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款的约定,被上诉人要延长工期且不承担违约责任需同时满足两个条件,一是遭遇所约定的免责事项,而是履行了通知义务。但是在本案中,即使人防工程和消防工程的增加符合上述约定的“特殊因素”,但如果被上诉人并没有履行告知义务,则剥夺了上诉人解除合同或变更合同的权利。因此,任何即使符合约定的“特殊因素”出现,被上诉人没有履行通知义务,都不应认定为可延长工期的理由,更不应因此免除该工期延长导致逾期交房的违约责任。所以,被上诉人没有依约就影响工期的“特殊因素”履行通知义务,一审法院仍错误认定其可延长工期,且长达120天之久,此错误认定应依法被纠正。综上所述,一审法院忽略被上诉人增加人防工程和消防工程的实质,无视上诉人与被上诉人关于延期交房免责的约定,错误认定被上诉人可延长工期120天且可于2019年3月8日前交付日房屋,依法应予改判纠正。上诉人上诉请求合法合理,请求贵院予以支持,以维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司发表答辩意见:被告已经依约交付房产，不存在违约行为，原告的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。具体如下：一、一审判决认定《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”无效没有事实及法律依据，该条款应合法有效。首先，在售楼时，被告在销售现场对《商品房买卖合同(预售)》文本等资料进行了公示(详见被告提供的证据现场照片)。其次，在签订补充协议时，被告已经尽到了提示和说明义务。在补充协议中，被告对每一条补充协议对应调整主合同哪一条款进行了说明并进行了加粗处理，已经尽到了提示和告知的义务。例如，补充协议第六条是“六、对买卖合同第十二条的补充”。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。故补充协议第六条关于“以房价款总额的5%作为延期交付违约金的最高赔偿金额”的约定，符合法律规定。此外，原告亦未提交相应证据证明被告未按合同约定时间交房造成了损失且损失大于房价款总额的5%，应承担举证不能的后果，故该违约金最高限额合理合法。综上，补充协议约定的内容并未违反法律规定，合同内容也不存在免除被告自身责任，加重原告责任、排除原告主要权利的情形。故补充协议是双方真实意思表示，是合法有效的。二、一审法院认定“案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为l20天”不合理，远远低于实际天数。实际上，因恶劣天气、政策变化增建室内消防工程、地下室人防工程等因素，导致工期可顺延310天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期至20l9年9月l4日交付且不承担违约责任。(一)因政府主管部门新政策要求被告增加消防喷淋系统，该单项工程导致工期可顺延l96天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。包括案涉房产在内的享海度假公馆5、6号楼原设计按行业规范没有设计室内消防系统(该事实可以从被告提交的证据设计变更中20l6年1月27日的施工图可以看出)。案涉房产在销售给业主时，开发商和业主就已经确定委托给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司(以下简称“君廷酒店”)用于酒店经营(详见《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条之约定)。君廷酒店是国际酒店连锁品牌，君廷酒店基于行业标准要求于2017年3月要求被告增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统(以上事实详见被告证据君廷酒店出具的证明)。2018年4月26日，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议，正式提出应加强滨海地区住宅建筑的消防管理工作，住宅类建筑(低层住宅除外)消防工程应按公共建筑的标准执行。即根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.3.3条之规定，高层公共建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统(该事实有惠东县自然资源局《关于协助调查的复函》予以证实)。基于以上原因，被告免费对享海度假公馆所有客房加装了自动喷水灭火系统(案涉房产所在的5、6号楼喷头数量为399l个，其中5号楼喷头数量为2075个，6号楼喷头数量为19l6个。详见被告证据5号、6号楼喷头计算明细)。在进行增建自动喷水灭火系统过程中，同时进行了新增消防报警系统的所有工序和内容，包括但不限于:探测器安装、模块安装、警铃安装、报警按钮安装、各种线缆安装，线管安装、搭设拆除等一系列直接和间接的全部工作内容。该工程涉及工作内容众多，涉及材料广泛，又是后期新增加喷淋系统，和前期已施工的工作面造成相互影响，给实际施工带来困难，明显增加了工程量，延缓了原施工进度计划。被告认为:首先，自动喷水灭火系统是基于政府主管部门新的管理要求，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。其次，被告无偿增加自动喷水灭火系统的受益方是业主，从公平原则来讲，被告可据实延期交付且不承担违约责任。基于被告增加了自动喷水灭火系统的事实，同时因为后期新增项目和前期项目相互穿插施工的影响，施工日志等施工过程资料无法直观体现顺延的工期，所以延长的工期应套用定额计算(注:因为新增工程的复杂性，实际延长的工期更长)。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(20ll)，增加自动喷水灭火系统的工期可适用定额子目编号为B4-28，即2000.00个喷淋头的标准工期是136天，超过2000个的，每增加100个以内增加3天。因此，其对应延长工期为196天[5、6号楼喷头数量共计为3991个，工期计算式为:136+(3991-2000)÷100×3=195.73天，向上取整为196天。](二)因政策变化需要增建地下室人防工程，客观存在，该单项工程导致工期可顺延82天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程原设计地下室人防工程建筑面积为l2599平方米，施工过程中，由于政策变化导致设计规范调整，在案涉工程北侧地下一层增建了500平方米的人防区。该项增加工程客观存在，是不可否认的事实。至于原告认为在主体工程已经建设的情况下，被告不可能再增建地下室的问题。因为增建的地下室人防区是在4﹟、5﹟、6﹟、8﹟搂的北侧(详见被告证据惠东县住建局的会议纪要)，所以可以增建地下室人防工程。以上事实，有惠东县住建局的会议纪要、惠州市人防工程设计院有限公司、惠东县人民防空办公室出具的证明、监理单位、施工单位出具的证明等证据予以证实。被告认为，增建地下室人防工程是因为政策变化造成设计的调整，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。基于被告增建地下室人防工程的事实，因此延长的工期可以套用定额计算。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(20l1)，增加地下室人防工程的工期可适用定额子目编号为A1-575，即500平方米以内地下室人防工程的标准工期是68天，工程验收时间14天，合计可顺延工期82天。(三)因台风、暴雨等恶劣天气导致工程无法施工，导致工期可顺延32天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程位于海边，容易受到暴雨、台风等恶劣天气影响而停工。20l6年3月至20l8年8月期间，案涉工程因恶劣天气影响停工32日。以上事实，有监理单位、施工单位出具的证明、2016-2018年港口自动站资料(晴雨表)、20l6-2018年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况等证据予以证实。被告认为，恶劣天气属于不可抗力，因恶劣天气导致工程停工的，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。综上，合同原约定交付时间为20l8年11月8日，以上三项原因可顺延工期合计天数为310天，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，上诉人可据实延期至2019年9月14日交付且不承担违约责任。三、商品房买卖合同(预收)附件十一第十六条的约定,足以使被告确信君廷酒店有权代表原告收楼,被告已经于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店,被告将案涉房产交付给君廷酒店应视为已经交付给原告。因此,应认定2018年11月8日为原告接收案涉房产的时间。故被告不存在逾期交付的行为,不应承担逾期交付的违约责任。案涉房产属于旅游地产,原告购买案涉房产的目的是为了投资,即委托给君廷酒店用于酒店经营赚取经营利润。因此,被告与原告签订的商品房买卖合同(预收)附件十一第十六条约定“为维护本项目的高端形象,保障广大业主的人身财产安全,买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动”。有鉴于此,被告已经于2018年10月15日至11月8日期间将包括案涉房产在内的享海度假公馆6号楼的所有客房移交给了君廷酒店,君廷酒店也按照君廷酒店经营的标准进行了验收并进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试。根据君廷酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定,君廷酒店对其免费进行了升级改造,原告是受益方。君廷酒店也按约定已经支付收益给业主(以上事实详见被告证据君廷酒店出具的证明)。因此,代理人认为:第一,商品房买卖合同(预收)附件十一第十六条关于独家委托君廷酒店的约定,足以使被告相信君廷酒店有权代理原告收楼。根据中华人民共和国合同法第四十九条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”之规定,君廷酒店与原告之间形成了表见代理关系,且原告是受益方,被告将案涉房产交付给君廷酒店应视为交付给原告。第二,案涉工程项目具有特殊性,即包括原告在内的业主购买案涉房产签订商品房买卖合同时已明确都是委托给君廷酒店用于酒店经营。因此,上诉人将案涉房产交付给君廷酒店的行为符合包括原告在内的所有业主的合同目的,也符合所有业主的利益。第三,案涉工程项目在2018年11月8日前就已经完工,并于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店,君廷酒店也进行了升级改造。同时,被告从2018年11月开始多次通知包括原告在内的所有业主前来完善相关手续,大部分业主都及时前来现场完善了相关手续,未提出异议。上诉人从2018年11月开始多次通知被上诉人前来完善相关手续,其中一次被告于2019年11月7日书面通知，原告收到通知后未按通知要求前来完善手续（该事实详见被告证据、EMS邮寄单、送达情况查询结果）。原告之行为应视为其对酒店收楼行为的默认。被告已经于2018年11月8日前将案涉房产移交给了君廷酒店,应视为已经交付给原告。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持”之约定,原告主张被告承担逾期交房违约责任不应当予以支持。综上，被告已经依约交付房产，不存在违约行为，原告的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。原审原告张某某向一审法院提出起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期收楼违约金暂计人民币90516.1元（以人民币828902元为本金，自2018年11月8日，每日万分之三计算，暂计至2019年11月8日，实际计算至符合交楼条件并交楼之日止）；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院查明的事实：1.原告张某某（买受人）与被告鑫亿港公司（出卖人）于2016年10月30日签订了商品房买卖合同及相关附件，约定标的房屋为惠东县港口东山海地段享海度假公馆6号楼16层09号房，总房价款为828902元；商品房买卖合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。”第十条约定“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备，⒈供水、排水，⒉供电，⒊供暖，⒋燃气，⒌电话通信，⒍有限电视，⒎宽带网络……（二）公共服务及其他配套设施，⒈小区内绿地率，⒉小区内非市政道路，⒊规划的车位、车库，⒋物业服务用房，⒌医疗卫生机构……”第十一条约定“出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，⒈按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”，该合同于2017年1月4日在惠东县房产交易所办理了房屋预售登记被告。补充协议第四条约定“对买卖合同第十条的补充，1.基础设施交付时，水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口，该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担。2.如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈠款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行。3.配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证。4.如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈡款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。”、第五条约定“对买卖合同第十一条的补充，1.买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。2.如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任，⑴遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的，⑵配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误，⑶施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因⑵⑶项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。3.出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第㈢款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第㈢款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。4.买卖合同第十一条第㈢款第3项中‘详见附件十一第五条’为因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。补充协议第六条约定“对买卖合同第十二条的补充，出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。”、第十六条约定“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。”2.被告主张因天气、政策原因导致工期延长，政策原因包括人防设计变更增加工程量、消防设计变更增加工程量。⑴惠东县人民防空办公室于2019年1月25日出具的证明，该证明记载“兹有鑫亿港公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。特此证明。”⑵广东省惠东县气象站于2018年8月15日出具《2016-2018年港口自动站资料》及根据港口自动站记录，2016-2018年台风《影响我县港口滨海旅游度假区的情况》，显示惠东县港口滨海旅游度假区受台风、暴雨天气影响的情况。⑶广州高新工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市恩歌源建设集团有限公司分别出具的证明，广州高新工程顾问有限公司惠东分公司于2019年8月26日出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的监理单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、暴雨台风等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的施工单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市恩歌源建设集团有限公司的原企业名称为深圳市恩歌源建筑工程有限公司。⑷惠州双月湾君廷酒店管理有限公司于2019年8月26日出具的证明，该证明载“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”⑸惠州市人防工程设计院有限公司出具的证明，该证明同时加盖了惠东县人民防空办公室公章并签署“属实”，内容记载“本公司是恩歌源享海度假公馆工程项目的人防设计单位，现对本工程设计过程作如下说明，根据人防设计要点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。证明单位惠州市人防工程设计院有限公司，日期2019年8月27日”。⑹关于审查港口滨海旅游度假区“享海度假公馆”项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选，被告提交的该纪要并非完整内容，无加盖相关核对章，内容记载“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”⑺《原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选，其中5#6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，显示享海度假公馆5、6号加装喷头数量；《广东省建设工程施工标准工期定额》记载建设工程项目标准工期；设计变更图纸系反映享海度假公馆5、6号楼部分楼层房屋设计变更前后情况的图纸。3.被告主张涉案房屋已按合同约定完成交付，提交了惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明。惠州双月湾君廷酒店管理有限公司2019年10月21日出具的证明，证明记载“本酒店于2018年10月15日至11月8日期间对享海度假公馆六号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2019年1月1日开始接受业主免费入住体验，并确定酒店于2019年4月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店按约定向业主支付第二季度及第三季度的收益。”原告对被告的主张及惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具的证明不予认可，认为未将房屋委托给该酒店经营管理。4.被告鑫亿港公司主张涉案房屋于2018年11月22日竣工验收，并于2019年2月1日取得竣工验收备案表，提交了竣工验收备案表予以证明，该竣工验收备案表记载深圳市恩歌源建筑工程有限公司系该工程项目的施工单位，广州高新工程顾问有限公司系该工程项目的监理单位。原告对竣工验收备案表真实性未提异议。5.一审法院在审理相关业主诉被告鑫亿港公司商品房预售合同纠纷系列案件中，一审法院就相关案件事实依法向惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证，相关调查内容如下：⑴惠东县自然资源局于2019年10月21日作出关于协助调查的复函，该复函记载“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业•山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行”，并提交了《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》（惠东规委纪［2018］2号），纪要载明如下：三、关于“佳兆业•山海湾花园”项目建设工程设计方案问题。（一）原则同意“佳兆业•山海湾花园”项目建设工程市级方案，主要内容如下，1.总平面布局：两个人行出口和一个车行主出口连接南侧滨海市政道路，实现人车分流。用地东北和西北侧布置9栋33至41层（建筑高度包含100米、117米、120米）的条状板式高层住宅，用地中部规划23栋2层的联排住宅，用地南端规划1处2层独立占地的9个班幼儿园和1栋2层的服务设施建筑。设置3层地下室（局部4层）及6个地下车库出入口。2.主要技术经济指标：（1）03-15地块：计算指标用地面积79227平方米，计容积率建筑面积166376.7平方米（其中：住宅建筑面积161731.02平方米、公共服务设施建筑面积4645.68平方米），容积率2.1，建筑密度20.71%，绿地率35.3%，停车位1403个（其中：地下1123个、地面280个）。（2）03-18地块：计算指标用地面积57283平方米，计容积率建筑面积120294.3平方米（其中：住宅建筑面积117519.88平方米、公共服务设施建筑面积2774.32平方米），容积率2.1，建筑密度12.83%，绿地率42.56%，停车位508个（其中：地下407个、地面101个）。（二）县住建局需会同县有关部门进一步论证并优化项目内市政道路设施参数，按设计规范增加“S”型道路的官度及转弯半径。（三）由县公安消防大队向惠州市公安消防局报告，申请按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关公共建筑的规定，对该项目住宅建筑（低层住宅除外）进行消防设计审核。待惠州市公安消防局或县公安消防大队出具消费验收意见后（具体以省消防总队《关于明确建设工程消防监督管理有关分工事项的通知》执行），县住建局方可办理工程竣工验收手续。⑵惠东县住房和城乡建设局于2019年10月14日作出惠东住建函[2019]375号回函，该回函称“关于人防问题，见惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见、惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的《证明》（见附件）”，附件系涉案惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明。⑶惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日作出《关于享海度假公馆的情况说明》，载“鑫亿港公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人防工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”⑷惠东县自然资源局向一审法院提交了惠东县港口东山海地段享海度假公馆《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该报告书记载涉案房屋项目取得测绘成果的时间为2019年4月23日。6.被告于2019年10月20日通过微信方式通知原告办理收楼手续，于2019年11月6日按照原告在合同上所确定的地址及电话向原告寄送材料通知原告前来办理收楼手续，根据EMS记录显示，上述通知于2019年11月8日签收。被告称已在2018年11月15日电话通知原告收楼，但无法证实通话内容，且原告不予确认。7.本案在审理过程中，根据原告的申请一审法院作出(2019)粤1323民初7637号民事裁定书，裁定在90516.1元限额内冻结被告银行存款(详见上述民事裁定书及协助执行通知书）。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.被告抗辩的天气、政策原因导致迟延交楼问题如何处理；2.本案违约金应当如何处理。关于第一个焦点，对被告主张的天气、政策原因分别论述如下：⑴关于天气问题，涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等系自然现象，被告作为房地产开发企业，对当地沿海的天气、气候等应当有充分的了解，对工程建设可能遇到的阻碍也应该有更强的预见性，且未提交客观证据证明其主张的台风、暴雨对工程建设造成的具体影响，也未在其主张的台风、暴雨等问题发生后及时的通知原告，据此抗辩称系天气原因导致了工期延迟并进而主张延迟交付的理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。⑵关于人防工程问题，结合现有证据，被告确实增加了人防工程，人防工程对涉案工程竣工验收备案存在影响，而增加的人防工程客观上有利于公共利益，包括原告在内的众多业主均系实际受益人，被告主张扣减（延长）因人防工程增加的延长工期，一审法院予以采纳。⑶关于消防工程问题，结合现有证据，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议审议‘佳兆业•山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行，涉案工程系滨海地区住宅类建筑，被告变更消防工程设计，系符合该政策指引的；又结合现有证据可知，惠州双月湾酒店管理有限公司于2017年3月即要求被告按照公寓酒店标准加装室内消防系统，2017年7月开始被告即已经开始增加室内消防工程，说明被告在相关政府会议纪要实施之前就已经变更了消防设计并进行了实际整改。被告变更消防设计虽在相关政府会议纪要实施之前，但符合之后实施的相关政府会议纪要要求，并通过验收，被告主张扣减因室内消防工程增加延长的工期，一审法院予以采纳。至于延长的时间及标准，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合涉案项目增加的人防及消防工程存在同时施工、被告未举证实际施工人数以及被告未履行通知义务等相关情况，一审法院酌情延长工期合理期限为120天。关于第二个焦点。涉案房屋交付时间应当在约定期限内延长120日，即被告应当交付日期为2019年3月8日前。结合现有证据可知，涉案房屋于2018年11月22日竣工验收、2019年2月1日取得竣工验收备案表，取得房屋测绘报告的时间为2019年4月23日,根据商品房买卖合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告……”的约定，涉案房屋符合交付条件的时间为2019年4月23日。但在被告应交楼期间，房屋尚不符合交付条件；被告在房屋符合交付条件后，未及时通知原告办理收楼手续，故实际收楼时间应计算至原告签收收楼通知之日即2019年11月8日，违约金应从延长工期后交付日期的次日即2019年3月9日起每日按照案涉商品房总价款的万分之三计算至2019年11月8日，共计245天，共60924.3元（828902元*0.3‰*245天）。原告诉请超出部分，不予支持。据此，一审法院对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日向原告张某某支付逾期交付违约金60924.3元；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费2062元、财产保全费925.16元，合计2987.16元，由被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司负担2010元，原告张某某负担977.16元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一审法院对鑫亿港公司逾期交房的天数予以扣减120天是否合理。具体分析如下：上诉人主张一审法院扣除120天延误期限没有法律和事实依据。对此，本院认为，首先，被上诉人确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策的影响，因此，一审法院对被上诉人扣减人防工程增加的延长工期不当，本院予以纠正。其次，根据惠东县自然资源局的复函可知，涉案房屋作为惠东县滨海地区的住宅类项目在消防管理之列，其变更设计增加消防工程，符合惠东县城乡规划委员会相关会议纪要、政策的要求，且客观上有利于公共安全，保护了包括上诉人在内的业主的财产利益，故一审法院对因室内消防工程延长工期予以扣减并无不当。至于扣除的时间问题，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合实际，本院对一审法院酌情的合理期限120天予以认可。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2062元，由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月十六日书记员 叶秀婷