河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6691号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴家荣，女，汉族，1949年3月15日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：李士奇，河南隆翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑兴华，男，汉族，1951年1月15日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：李士奇，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚士芝，女，汉族，1965年12月18日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师。原审被告：张云琴，女，汉族，住南阳市宛城区。原审被告：吴崇，男，汉族，住南阳市宛城区。上诉人吴家荣、郑兴华因与被上诉人姚士芝、原审被告张云琴、吴崇买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初4839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴家荣、郑兴华的上诉请求：一、依法撤销南阳市宛城区法院（2020）豫1302民初4839号民事判决，改判支持上诉人的诉请。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误导致判决结果错误。1、原审判决认定的事实仅仅是简单地将被上诉人原审的起诉书内容进行照抄，不符合人民法院作为审判机关对案件进行客观认定的要求。2、原审判决认定吴家荣对房屋买卖合同知情、吴家虎代签自己名字认可，严重错误。吴家荣对吴家虎私自卖自己房屋一事毫不知情，也从未授权过，事后也从未追认过。被上诉人原审诉称2003年6月28日和吴家荣达成共识，却在6月29日与吴家虎签订购房合同，并将购房款交给吴家虎，这个说法不符合生活常识，也不符合交易习惯。3、原审认定上诉人交付了房屋钥匙及产权证错误，上诉人从未将房屋钥匙及产权证交给被上诉人。4、该房屋系二上诉人的夫妻共同财产，原审判决在没有任何证据的情况下，直接判决上诉人郑兴华承担违约责任，明显错误。二、原审判决没有法律依据。本案中，按照原审判决的逻辑，代理法律关系、表见代理法律关系、善意取得法律关系等，原审判决既未认定本案中存在代理、表见代理、善意取得，也未依据任何关于代理、表见代理、善意取得的法律，仅仅以《合同法》107条【违约责任】直接判决，明显错误。三、原审判决严重损害上诉人的合法权益。上诉人的涉案房屋仅仅是基于亲属关系让自己的弟弟居住，在上诉人既不知情，也没有签过任何协议没有收到任何房款的情况下，被原审法院将上诉人的不动产判决给被上诉人，严重损害上诉人的合法财产权益。综上，望二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。姚士芝辩称，一、原审认定事实清楚，客观真实。1、答辩人陈述的事实与法院认定的事实基本一致。2、通过录音可知，被答辩人对房屋买卖的过程有参与，对吴家虎代签名字是完全知情同意的。3、该房的产权证书、钥匙是由被答辩人保管的，签订合同后才交给答辩人，这是事实也有证据证实。二、原审适用法律正确。原审查明案涉房产的真实产权人是吴家虎、张云琴夫妇，是该二人出资，借用吴家荣的购房资格所购房屋，由吴家虎签协议出售，张云琴不仅未反对，还支持答辩人应得到房产，故原审依据合同法规定判决，适用法律正确。姚士芝向一审法院起诉请求：请求法院判令被告协助原告将南阳市宛城区医圣祠街宛运工人一村16号楼3单元101室（宛市房权证字第1080744）的房产过户至原告名下；本案诉讼费由被告负担。吴家荣向一审法院反诉请求：1、请求法院依法驳回姚士芝买卖合同纠纷的诉求；2、依法判令姚士芝承担案件的全部诉讼费用；3、依法判令姚士芝立即停止侵权，搬离此房，归还房子；4、依法判令姚士芝付给吴家荣，因其侵权、恶意占用反诉人房子17年的住房应付房租；5、依法判令姚士芝承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2003年4月姚士芝和杨中连在医圣祠街宛运工人一村社区门口看到一售房信息：“出售工人一村二室一厅，一楼，面积76平方米，电话6330****．”姚士芝联系后经多次沟通及实地看房后得知，吴家荣系宛运公司职工。该房产是吴家虎、张云琴夫妇出资，借用吴家荣名义在宛运公司集资购买的。经过协商，2003年6月28日姚士芝与吴家荣、张云琴，吴家虎，杨中连五人在杨中连家中将该房屋价款确定为8.2万元，并把买卖房屋合同书内容予以确定，商定：暂不过户，待姚士芝要求过户时，被告予以配合过户，相关费用姚士芝承担。2003年6月29日上午，姚士芝和杨中连一起将8.2万元支付给吴家虎和吴崇，并在6月28日协商好条款的合同书上签上名字，甲方吴家荣由吴家虎代签，乙方姚士芝是本人所签。吴家虎收到款项后给姚士芝出具收条，落款是吴家虎代为签的吴家荣的名字。吴家虎出具收条后和吴崇将房权证和房门钥匙及保修卡交付给姚士芝，姚士芝当时收到房权证后交给其嫂子杨中连，让其保存。收到钥匙后姚士芝便入住该房屋至今。2005年4月份，该小区水电改造，宛运公司规定：本公司住户交500元，外来买房户交1500元，当时因姚士芝所购房产暂没过户，所以就以吴家荣名义办理水电改造手续。吴家荣在2005年4月9日，到姚士芝家中要房产证办理水电改造，姚士芝当晚到杨中连家中把房权证拿过来交给吴家荣。吴家荣随后拿着房产证办理了水电改造。吴家荣用完房产证后未予返还给姚士芝，姚士芝便一直向吴家荣追要房产证并要求过户，吴家荣、郑兴华一再推诿，找借口不配合办理房产过户。为此姚士芝起诉至法院，请求法院判令被告协助姚士芝将南阳市宛城区医圣祠街宛运工人一村16号楼3单元101室（宛市房权证字第1080744）的房产过户至姚士芝名下。吴家荣弟弟吴家虎已经病故。一审法院认为，一、综合双方所举的证据及庭审质证，可以证实当场买卖双方就买卖房屋达成的共识，吴家荣及吴家虎同意以8.2万元的价格将房屋出售给姚士芝，并约定事后姚士芝要求过户时吴家荣予以配合，过户费用由姚士芝负担。合同签订时吴家荣虽然未予签名，但通过录音和证人的证言相互印证吴家荣对该房屋买卖合同是知情的，吴家虎代签自己名字是认可的。故本案的买卖房屋合同书系出卖人和买受人双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，应属有效合同，合同签订后姚士芝按照协议约定支付了房屋款项，被告交付了房屋钥匙及产权证，姚士芝也入住该房屋达17年之久。现姚士芝请求被告履行过户义务的请求符合法律规定，法院予以支持。对姚士芝起诉张云琴、吴崇要求过户，因本案争议房产登记的名字并非二人，二人也无法协助过户，故对张云琴、吴崇的请求，法院不予支持。二、关于吴家荣及郑兴华的辩称不知情，没有签字是和姚士芝与吴家荣、郑兴华三人之间的录音内容相违背，也和证人的证言相矛盾，故对二人的辩称理由不予采信。三、关于吴家荣的反诉，反诉理由是姚士芝侵权和支付房租，所提供的证据也无法证实本案姚士芝存在侵权的事实，从本案查明的事实来看，本案并不存在侵权的事实，只是买卖房屋的事实。故吴家荣的反诉无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、限吴家荣、郑兴华于判决生效后二十日内协助姚士芝将位于南阳市宛城区医圣祠街宛运工人一村16号楼3单元101室（宛市房权证字第1080744）的房产过户至姚士芝名下。二、驳回姚士芝的其他诉讼请求。三、驳回吴家荣的反诉请求。案件受理费2280元（含反诉费2180元）由吴家荣、郑兴华负担。本院二审期间，上诉人提交了以下两组证据：第一组：1、吴家荣的存折；2、吴家荣购买房屋之前的工资表；3、郑兴华的工资表。拟证明上诉人夫妻二人是企业职工，有稳定收入，所购房屋系上诉人夫妇自己出资购买，并非被上诉人所称的房屋是吴家虎所买。第二组：1、宛运工人一村物业办公室出具的证明一份；2、宋福杰证人证言一份。拟证明双方因为案涉房屋产权有纠纷和矛盾。被上诉人的质证意见为：第一组证据：1、存折真实性无异议，但是从存折中反映出来的内容和上诉人所主张的完全不一样。该存折只有六笔交易，最后只有500元，无法证实与本案的关联性。2、二人工资表真实性无异议，但不能证实上诉人所说的。第二组证据：1、真实性有异议，证明的内容与真实情况不符。即使出具证明也应该是居委会出具。2、这个人我们不认识。被上诉人提交了吴崇和姚士芝及其侄女姚俊的通话录音。上诉人的质证意见为：1、真实性、关联性都有异议，并不能证明录音中的人就是吴崇。2、这是没有告知的情况下进行的偷录，取证方式不合法。3、姚俊与本案无关，吴崇当年年纪小，不了解情况。吴家虎与本案有利害关系，吴崇作为本案的当事人，如果要陈述案件情况应当到庭进行答辩、陈述或者接受法庭询问。对上诉人提供的证据，真实性本院予以认可，但证明目的本院不予认可。对被上诉人提供的证据，因通话录音无法核实，本院不予采信。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、原判认定的事实是否正确？二上诉人对房屋买卖的情况是否知情？上诉人与被上诉人双方对房屋买卖是否达成一致意见？2、原判适用法律是否正确？被上诉人姚士芝是否应当依据合同取得案涉房屋的产权？首先，根据被上诉人提供的多次录音文件，可以看出以下几个事实：第一、二上诉人对吴家虎出售案涉房屋的事实均明知；第二、二上诉人认可当时集资房子是吴家虎拿的钱，但公司不准职工以外人员集资，吴家虎只能以上诉人名义集房；第三、二上诉人不仅对被上诉人占有、使用房屋的事实未提出异议，还让被上诉人放心住，但因公司有规定，无法配合过户；第四、上诉人即使拿着案涉房屋的房产证也不会作出不利于被上诉人的事情。上述录音，上诉人虽然表示不认可，在一审中却未申请鉴定，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，应当由上诉人承担不利的法律后果。此外，本案的客观情况是，案涉房屋已经由上诉人实际占有使用长达十几年，被上诉人也多次找到上诉人要求配合过户，因此，上诉人称对房屋被出售不知情显然不符合常理。原判结合证人证言、书证、录音文件对本案事实的认定正确，上诉人与被上诉人就房屋买卖已经达成了一致意见，上诉人的上诉理由不能成立。其次，关于原审适用法律的问题。根据查明的事实，吴家虎以吴家荣名义集资了案涉房屋，之后吴家虎将房屋出售给被上诉人姚士芝，吴家虎作为房屋的实际所有人，有权对案涉房屋进行处置，吴家荣对此知情，也未提出异议。三方就案涉房屋的交易已经形成了一致意见，姚士芝按照当时的市场价支付了房款，吴家荣、郑兴华作为名义上房屋所有人，应当配合进行房产过户。至今为止吴家荣、郑兴华未将案涉房屋过户给买受人姚士芝，已经构成违约，原审法院依据《合同法》107条的规定判令其继续履行，适用法律正确，上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上所述，吴家荣、郑兴华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4580元，由吴家荣、郑兴华负担。本判决为终审判决。审判长 王彬审判员郭林慧审判员李晓伟二〇二〇年十二月三十一日法官助理周罡书记员李壮壮