湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0683民初5056号原告：房八百地产经纪（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区高雄路********房。法定代表人：龙坤，该公司经理。委托诉讼代理人：余大尊，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北鼎盛鑫房地产开发有限公司，住所地湖北，住所地湖北省枣阳市车站路**>法定代表人：陈邦云，该公司经理。委托诉讼代理人：张晗，男，1966年12月28日出生，汉族。系该公司总经理。代理权限：特别授权。原告房八百地产经纪（武汉）有限公司（以下简称房八百公司）与湖北鼎盛鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎盛鑫公司）委托代理合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房八百公司的委托诉讼代理人余大尊、被告鼎盛鑫公司的委托诉讼代理人张晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房八百公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方签订的《“枣阳太阳城”项目策划销售代理合同书》，被告支付违约金1000000元；2、请求被告依法返还原告支付的保证金600000元，并按金融机构同期贷款利率支付自2020年6月17日至实际支付之日的利息（暂计至起诉时，利息按4.75%计为7125元），保证金及利息共计607125元，第一、二项共计1607125元；3、诉讼费用及保全费用由被告承担。事实与理由：2018年1月29日，原被告协商一致，由被告委托原告全权代理销售被告所属的“枣阳太阳城”房地产开发项目，双方签订《“枣阳太阳城”项目策划销售代理合同书》，该合同书对代理标的、代理形式、代理期限及费用结算等均做明确约定。其中第四条商务模式第3项约定：项目保证金：壹佰万元。分两期支付，签订合同6天支付陆拾万元，甲方拿到《工程规划许可证》的当天支付肆拾万元。项目保证金的退还时间为开盘前6天。第十一条违约责任第4项约定：若乙方单方解约，则前期投入不向甲方索取任何费用，同时违约方应单独再向守约方支付赔偿金人民币壹佰万元整。该合同书签订后，原告依约将第一期保证金陆拾万元分两次汇入被告账户。因土地出让等种种原因，该项目至今未能启动，原告亦无法正常开展销售代理工作。2020年初，武汉新冠××疫情发生后，对原告正常的生产经营造成严重影响，公司资金流转非常困难。2020年4月17日，原告与被告总经理张晗电话沟通，说明原告目前经营处境，要求解除合同，返还保证金。被告承诺再过两个月项目仍无法启动，可退还保证金。然至今被告项目仍未启动，保证金亦未返还。2020年7月7日，原告再次致函被告，要求解除合同，返还保证金，然被告不予理睬。无奈诉至贵院，望判如所请。被告鼎盛鑫公司辩称：1、同意解除双方签订的《“枣阳太阳城”项目策划销售代理合同书》；2、不同意支付违约金100万元，理由如下：原告交到我公司60万元的保证金是依照我们双方签订的《“枣阳太阳城”项目策划销售代理合同书》是事实，但至今原告方未能正常进行销售工作，不能获取正常的利润，对此我们深表歉意，但是项目至今未启动，其原因是我公司无法预见和控制的，其责任在枣阳市人民政府。因为枣阳政府未能够就该项目165亩土地的执行政策达成最后意见，因此拆迁和建设工作我公司不能正常进行开展；3、我公司同意返还原告60万元保证金，并同意支付利息7125元。原告诉状中所列举的事实与理由中“2020年7月7日……望判如所请”，沟通函我公司没有收到。我公司的办公室已经腾交给枣阳市太阳城项目拆迁建设指挥部在使用，我公司人员已经全部撤离，我本人已经回海南岛。其他部分均属实，没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年1月29日，鼎盛鑫公司（甲方）与房八百公司（乙方）就枣阳太阳城的营销代理、房屋装修服务签订了一份“枣阳太阳城”项目策划销售代理合同，该合同主要约定：项目名称枣阳太阳城，项目地置项目位于枣阳市××路西、发展大道北，物业形式住宅、商业、酒店，物业规模建筑规模36.73万平方米；甲方委托乙方全权代理销售枣阳太阳城项目的所有房屋（甲方预留固定资产除外）。乙方代理甲方销售的总建筑面积约36.73万平方米。具体以双方签字确认的实际可销售面积（房产测绘）为准，包括住宅、商业等；乙方全权代理甲方开发的“枣阳太阳城”项目房屋的销售与装修业务，其中：房屋销售部分甲方向乙方支付销售佣金；房屋的装修部分由乙方直接面向客户签订《装修合同》并由乙方全权负责《装修合同》的实施，包括推广、装饰设计、产品使用、施工组织、签约、采购、代付款以及售后服务等一系列完整配套家装服务；项目计划分为多期开发；去化周期以取得预售许可证的时间开始计算和约定；本合同代理期限为双方签字盖章之日起至本合同履行完毕为止；甲方应支付给乙方的报酬由代理销售佣金和销售溢价分成两个部分组成（1）、甲方按销售合同的0.8%计算代理佣金给乙方，（2）、销售溢价甲、乙双方按6：4分配。乙方免费装修实景样板间：根据市场需要，乙方负责4套不同风格样板间的硬装及软装；投入项目保证金壹佰万元，项目保证金分两期支付，签订合同6天支付陆拾万元，甲方拿到《工程规划许可证》的当天支付肆拾万元，项目保证金的退还时间为开盘前60天；在合同履行期间，非经双方协商一致，任何一方无正当理由不可单独解约。鉴于乙方前期投入较大，若甲方单方面解约需要向乙方支付乙方前期投入的样板间费用；若乙方单方解约，则前期投入不向甲方索取任何费用。同时违约方应单独再向守约方支付赔偿金人民币壹佰万元整。合同签订后，2018年2月2日，房八百公司向鼎盛鑫公司转账支付项目保证金500000元；2018年3月2日，房八百公司又向鼎盛鑫公司转账支付项目保证金100000元。后因鼎盛鑫公司征地的问题等原因，未能及时取得工程规划许可证，房八百公司未支付剩余400000元项目保证金。房八百公司要求鼎盛鑫公司退还项目保证金。2020年7月7日，房八百公司作出了“枣阳太阳城”项目保证金沟通函，该函载明：“湖北鼎盛鑫房地产开发有限公司：贵公司各位领导好！贵公司与我公司于2018年1月29日就贵公司名下的枣阳太阳城项目（以下简称为本项目）签订了《枣阳太阳城项目策划销售代理合同书》（以下简称为本合同）。这里对贵公司各位领导贵公司给予我公司的信任表示感谢！在本合同签订后，我公司于2018年2月2日和2018年3月2日分两次向贵公司账户支付了共计六十万元项目保证金。然而，因贵公司土地手续方面原因本项目一直未能启动，我公司一直无法正常进场开展销售代理工作。同时，由于多方面影响，我公司曾与张总电话沟通过，张总说如果再过两个月本项目仍无法启动，可退还我公司保证金。目前已经过去近三个月，据我公司了解本项目仍未启动。而我公司目前资金链已经接近断裂，以项目引入新资金的筹资方式也无法实现。我公司非常珍惜这次合作机会，并已经坚持等待两年多时间。然而，为了保护我公司得以持续运营，这里我公司不得不申请贵公司将项目保证金六十万元退还给我公司，我公司依据该合同享有的销售代理权同步终止，即本合同同步终止。若后期还有机会双方合作。根据我公司目前资金现状，请贵公司在2020年7月31日前将上述保证金打到如下账户：账户名称：房八百地产经济（武汉）有限公司，银行账户：32×××55，开户行：中国工商银行武汉市东湖开发区支行，联行号：102521000521，再次感谢贵公司各位领导的信任与支持，谢谢。”。2020年9月2日，鼎盛鑫公司总经理张晗收到该函，并在该函签署“保证金确认。我公司承诺二0二0年十月三十日前一定归还。此承诺张晗二0二0年九月二日”。逾期，鼎盛鑫公司未返还，房八百公司遂向本院提起诉讼，请求解决。另查明：房八百公司未申请财产保全。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。本院认为，房八百公司与鼎盛鑫公司签订的“枣阳太阳城”项目策划销售代理合同意思表示真实，不违反法律法规的规定，应属有效，该合同对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，房八百公司支付了600000元项目保证金，但后因鼎盛鑫公司征地的问题等原因，未能及时取得工程规划许可证，房八百公司未支付剩余400000元项目保证金，该合同不能继续履行，已构成违约，房八百公司要求解除该合同，鼎盛鑫公司同意解除该合同，本院予以准许。鼎盛鑫公司未按承诺的期限返还项目保证金，从而引起纠纷，应对纠纷的产生承担全部民事责任。故，房八百公司要求鼎盛鑫公司返还项目保证金的请求有理，本院予以支持。关于违约金和利息损失的问题。违约金的性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”。违约制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。尽管合同法并不要求违约金数额与违约损失额完全一致，但也并非意在使两者差异悬殊而导致两者成为相互迥异的两个事物。违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致。具体到本案，鼎盛鑫公司未取得工程规划许可证并非主观恶意，从本案查明的事实来看，房八百公司是知情的，由于鼎盛鑫公司未取得该证，致使合同不能履行，双方的合同目的均不能实现，按合同约定，鼎盛鑫公司的确构成违约，房八百公司在本案中对违约金、利息损失一并主张。本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，应以利息损失作为违约的数额，即以600000元为基数，按年利率4.75%计算，从2018年3月3日起至项目保证金付清之日止。鼎盛鑫公司辩称不承担违约金的理由不成立，本院不予采纳。房八百公司主张1000000元的违约金主张，本院不予支持。房八百公司未申请财产保全，其主张保全费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、湖北鼎盛鑫房地产开发有限公司返还房八百地产经纪（武汉）有限公司项目保证金600000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、湖北鼎盛鑫房地产开发有限公司向房八百地产经纪（武汉）有限公司支付利息损失（以600000元为基数，按年利率4.75%计算，从2018年3月3日起至项目保证金付清之日止。）；三、驳回房八百地产经纪（武汉）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19264元，减半收取9632元，由房八百地产经纪（武汉）有限公司负担4732元，湖北鼎盛鑫房地产开发有限公司负担4900元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  彭金宏二〇二〇年十二月二十五日书记员  庞家伟