广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23074号原告：佛山南海贵隆房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山巿南海区。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：陈玮怡，公司员工。被告：林秋钦，男，1994年6月14日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：何文婷，女，1993年3月26日出生，汉族，住广东省佛山巿南海区。第三人：中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行，住所地：广东省佛山市南海区罗村街道外滩中区。法定代表人：岑某1。委托诉讼代理人：杨建玲，银行职员。委托诉讼代理人：易文偲，银行职员。原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司诉被告林秋钦、何文婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案。诉讼中，本院依职权追加了中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行作为第三人参加诉讼。后依法适用简易程序，于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玮怡、被告林秋钦、何文婷、第三人的委托诉讼代理人杨建玲、易文偲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告支付违约金239600元予原告；3.被告配合原告即时办理注销《商品房买卖合同(预售)》的网签手续、注销预购商品房预告登记手续、注销预购商品房抵押权预告登记手续；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月15日签订《(广东省)商品房认购书》、《翠湖绿洲花园认购书补充协议》及《“翠湖绿洲花园”认购书变更申请表》。协议约定被告向原告购买佛山市南海区xx花园xx座xx房，认购价格为1198000元。2017年4月20日，原、被告双方签署正式的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》。其中《商品房买卖合同(预售)》在佛山市房地产巿场信息系统上显示的合同编号为201xxx002，房屋唯一码为1740xxx。根据《商品房买卖合同(预售)》第七条付款方式及期限显示：被告需在网签之日支付首期款248000元。剩余房款950000元，被告应于2017年5月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2017年11月17日中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行受原、被告委托办理佛山市南海区xxx“预购商品房预告登记”[编号：粤(2017)佛南不动产证明第0336xxx号]。2017年11月17日中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行受被告委托办理佛山市南海区xx花园xx座xx房“预购商品房抵押权预告登记”[编号：粤(2017)佛南不动产证明第0336xxx号]。2020年3月30日，原告向中国工商银行股份有限公司佛山分行发出函件“关于翠湖绿洲花园未放款单位情况”，要求中国工商银行股份有限公司佛山分行对佛山巿南海区xx花园xx座xx房尽快予以发放贷款并说明长时间无法发放贷款的原因。2020年4月1日，原告收到中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行函件“关于对翠湖绿洲花园借款人林秋钦、何文婷未放款情况说明的函”，知悉被告于2017年6月10日就佛山巿南海区罗村街道贵隆路1号翠湖绿洲花园47座204房向中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行申请一手住房购置贷款，中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行审批通过并办妥预购商品房预购登记、预购商品房抵押权预告登记。在此期间，被告因为感情破裂离婚，房产归其中一方所有，被告不愿共同贷款，向中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行提出终止放款要求，中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行根据被告意愿和风险考虑，决定不对被告发放贷款。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条：关于购房合同第七条第二款补充或变更约定，因买受人原因，买受人按揭贷款不能在购房合同签订后30个工作日内全部到达出卖人账户的，即视为买受人逾期付款，买受人应按购房合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条：关于购房合同第八条的补充或变更约定，出卖人如根据购房合同第八条的相关约定解除购房合同，出卖人有权从买受人已付款中扣除购房价款总额的20%作为买受人的违约金(若买受人的已付款不足，买受人须另行补足)；并且，买受人应该在出卖人解除合同通知送达之日起10个工作日内办理购房合同备案登记的注销手续、抵押登记或按揭抵押登记的注销手续。出卖人应在购房合同的备案登记注销手续、抵押登记或按揭抵押登记的注销手续全部办理完毕后15个工作日内将买受人已付款扣除上述违约金(即购房价款总额的20%)后剩余款项(不计利息)(如有)退还给买受人；买受人不配合办理前述注销手续导致出卖人的损失(包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等等)概由买受人承担。原告于2019年5月31日向被告发出《“翠湖绿洲花园”交付告知书》、于2020年4月3日向被告发出《敦促函》、于2020年4月14日委托律师向被告发出《律师函》，被告均置之不理。综上所述，被告已属于严重违约，须按照双方签订的合同及补充协议承担违约责任。被告林秋钦辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，也不同意支付违约金。后续款项通过银行贷款方式支付。被告何文婷辩称，涉案房屋是两被告在夫妻关系存续期间以夫妻共同名义购买，合同签订后两被告已经支付首期房款248000元，并以双方名义共同办理按揭贷款手续。后因夫妻感情破裂，两被告在2018年8月25日登记离婚，离婚时协议涉案房屋由被告林秋钦所有。基于上述情况，被告何文婷同意解除《商品房买卖（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，也同意配合办理注销上述合同及补充协议的网签等手续。对于原告主张的违约金，被告何文婷不同意承担，双方离婚后，被告何文婷已向贷款银行说明情况并提出终止放款要求，被告何文婷没有主观违约的故意，仅因离婚而导致合同目的无法实现，故违约金不应由被告何文婷承担。在涉案购房合同解除后，原告应向两被告返还已支付的首期购房款248000元，为免诉累，被告何文婷同意以首期购房款抵扣违约金，抵扣后原告仍应向两被告返还8400元。第三人陈述，此前，第三人曾出具注销预告抵押权登记相关材料，但房管局不予受理，要求由别的银行接收该笔贷款，或由权属人一次性交清该笔贷款，才同意受理。如法院判决解除合同，第三人同意注销涉案房屋上的抵押权登记，同意协助配合。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广东省佛山市南海区。2017年4月20日，原告（出卖人）与被告林秋钦、何文婷（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为201xxx002），约定由两被告向原告购买涉案房屋，房屋按照套内建筑面积计算，总价款为1198000元。签订本合同前，买受人已支付定金20000元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款。首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价款的20.7%，金额248000元。除首期款外，剩余房款950000元，应于2017年5月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。同日，原告（出卖人）与被告林秋钦、何文婷（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定若由于买受人原因变更按揭银行的，经出卖人同意后双方需按主管部门规定或另签订补充协议变更，相关责任及费用均由买受人自行承担，相关变更并不能减免买受人按约定时间付款（包括按揭贷款）的责任。如买受人选择银行按揭方式支付购房价款，但因买受人未按时提交材料……或其他买受人原因导致未获得按揭银行贷款审批或按揭银行不发放贷款的，买受人须在出卖人通知书送达之日起10个自然日内选择出卖人同意的其他付款方式支付购房价款，否则，即视为买受人逾期付款，出卖人有权依购房合同的相关约定追究买受人逾期付款的违约责任。原告于2017年4月15日收取定金20000元、于2017年4月20日收取首期楼款228000元。2017年11月17日，涉案房屋办理预购商品房预告登记[粤（2017）佛南不动产证明第0336xxx号]及预购商品房抵押权预告登记[粤（2017）佛南不动产证明第0336xxx号]。2018年4月13日，被告林秋钦向收款名称为原告的账户汇入款项120000元，该款项汇入失败。被告林秋钦主张与原告工作人员协商以己方名义向其他银行贷款且提高首付的办法继续履行，该款项即为增加部分的首付，因已在第三人处存在贷款，故无法向其他银行贷款。2020年3月30日，原告向第三人书面询问涉案房屋未放款情况，要求第三人尽快发放贷款并说明长时间无法发放贷款的原因。第三人书面复函称，第三人审批通过并办妥预购商品房预告登记和商品房抵押权预告登记。在此期间，借款人林秋钦和何文婷因为感情破裂离婚，房产到时归其中一方所有，两人不愿共同贷款，向第三人提出终止放款要求，第三人根据借款人意愿和风险考虑，决定不对借款人林秋钦、何文婷就涉案房屋发放贷款，并通知客户自行解决放款问题。2020年4月14日，原告邮寄律师函予两被告，要求两被告在2020年4月24日前到“翠湖绿洲花园”销售中心支付剩余房款950000元以及违约金495425元，否则，原告有权依照《商品房买卖合同》的约定，解除合同并要求两被告承担相应的违约责任。该邮件显示在次日已签收。2020年9月10日，原告提起本案诉讼。本院于2020年10月23日送达起诉状等应诉材料予被告林秋钦、于2020年10月24日送达起诉状等应诉材料予被告何文婷。诉讼中，两被告及第三人陈述涉案房屋贷款由何文婷父亲作为担保。被告何文婷陈述在银行尚未发放贷款时，两被告感情破裂，出于风险考虑，被告何文婷及父亲前往银行告知拒当担保人，故银行没有继续放贷。庭审中，两被告均同意解除合同，但被告林秋钦不同意支付违约金。本院认为：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。合同约定房屋余款950000元由被告在2017年5月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第三人陈述已审批通过同意放贷，结合涉案房屋在2017年11月17日已办理预购商品房抵押权预告登记证明的情况，可知涉案房屋在两被告申请贷款、被告林文婷父亲同意担保的情况，已具备放贷条件。但因两被告自身原因（感情破裂导致不再贷款或不具备贷款条件），导致贷款无法发放，则出卖人通过出售房屋收取房款的合同目的不能实现，属于两被告违反合同关于买受方义务的约定，即原告有权解除合同，对原告诉请解除合同，本院予以支持并确认《商品房买卖合同（预售）》及补充协议在载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（即2020年10月24日）解除。涉案商品房买卖合同关系已解除，相应以被告作为买方的网签合同、预告登记及抵押权预告登记应予以注销。被告作为相对方，应协助原告办理上述相应手续。第三方作为抵押权人，在同意办理涉及己方权益登记的注销手续且未实际发放贷款的情况下，亦应协助原告办理抵押权预告登记的注销手续。合同解除后，原告收取的房款应予以退还，被告可另案诉请退还。合同因两被告过错而解除，两被告应承担相应的违约责任，但原告主张的违约金标准过高，且原告并未举证己方产生实际损失，本院根据本案履行情况、被告违约程度、被告违约原因等情况，根据公平原则，酌定两被告以总房款10%即119800元作为向原告支付的违约金金额，原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司与被告林秋钦、何文婷于2017年4月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2020年10月24日解除；二、被告林秋钦、何文婷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金119800元予原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司；三、被告林秋钦、何文婷应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司办理注销位于广东省佛山市南海区xx花园xx座xx房《商品房买卖合同（预售）》（编号为201xxx002）的网签相关手续；四、被告林秋钦、何文婷应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司办理注销位于广东省佛山市南海区xx花园xx座xx房上的预购商品房预告登记[粤（2017）佛南不动产证明第0336xxx号]相关手续；五、被告林秋钦、何文婷、第三人中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司办理注销位于广东省佛山市南海区xx花园xx座xx房上的预购商品房抵押权预告登记[粤（2017）佛南不动产证明第0336xxx号]相关手续；六、驳回原告佛山南海贵隆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8869.2元（原告已预交），由被告林秋钦、何文婷共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二〇年十二月十一日书记员 何双燕