四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1653号 原告：刘政，男，1993年7月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：刘华明（系原告刘政之父），住四川省峨眉山市。 被告：四川华地财富投资集团有限公司，住所四川省眉山市东坡区积翠街******，统一社会信用代码915114025676223962。 法定代表人：佘勇，该公司董事长。 被告：峨眉山万年华地财富置业有限公司，住，住所四川省峨眉山市胜利镇中医街****一社会信用代码91511181309380179D。 法定代表人：佘勇，该公司董事长。 二被告委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 原告刘政与被告四川华地财富投资集团有限公司（以下简称四川华地财富集团公司）、峨眉山万年华地财富置业有限公司（以下简称峨眉华地财富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法由审判员杨刚适用简易程序独任审判，于2020年8月25日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂而转为普通程序于2020年11月4日第二次公开开庭进行了审理。原告刘政的委托诉讼代理人刘华明，被告四川华地财富集团公司、峨眉华地财富公司的委托代理人李玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘政向本院提出诉讼请求：一、判令被告违约退还原告购房款263227元、代办房产证补差面积房款5301元、代办产权税费10057.13元，三项共计退还金额为278585.13元；二、判令被告自违约之日起至原告收到被告应退金额278585.13元之前按被告应退金额每日万分之三支付原告违约金；三、判令被告支付原告误工费、交通费、精神损失费2000元；四、判令被告支付本案诉讼费、执行费等相关一切费用。现变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令二被告承担退还房款、超面积补缴房款、代收税费、赔偿交通费等各项费用。事实和理由：被告在2015年峨眉万年华地财富广场销售过程中，一直以售后返租的方式进行宣传销售，2015年9月17日，原告购买了被告的商铺（商铺号为：预售许可证峨市住建（2015）房预售证第016号下第1幢3层3-3-244号），原告一次性向被告支付该商铺（格子铺）购房款263227元，并与被告签定了《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件及补充协议。被告于2018年2月26日向原告收取了办理商铺所有权证所需各项资料及所有费用：其中商铺补差面积房款5301元、代收产权税费10057.13元。根据原、被告签定的《四川省商品房买卖合同》第二十八条（一）款（2）条和《补充协议》第十三条（1）款相关约定：被告需在365日内办理好商铺产权证，但时至今日，被告都没有为原告办理房产证，已严重违反了合同约定并侵犯了原告的合法权益，被告已违约。现特向贵院诉讼，望贵院依法判如所请。 被告四川华地财富集团公司辩称：原告列四川华地财富集团公司为本案被告没有事实和法律依据，我公司与原告之间没有合同关系，不是本案适格被告，应依法予以驳回。 被告峨眉华地财富公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，理由为：1、原告与我公司签订商品房买卖合同后，公司已经于2015年9月对双方的商品房买卖合同进行了备案登记，并于2017年11月1日将案涉房屋交付给原告委托的第三方商管公司即案外人四川嘉信商运物业服务有限公司，原告于2017年11月1日起与案外人四川嘉信就经营管理案涉房屋一事取得了商品房对应的经营收入，因此原告与被告签订商品房合同后已经于2017年11月实际占有并使用了该房屋，根据相关法律规定，案涉商品房交付后购房人实际占有使用之后，商品房买卖双方在房屋质量不涉及主体质量问题的情况下不存在解除商品房买卖合同的事由，因此原告要求返还购房款、代收税费、超面积房款于法无据；2、签订商品房买卖合同后于2018年6月1日交付了办理产权证所需的税金，委托我公司代为办理产权证，被告收到委托后，及时办理了产权相关手续且已办理完毕不动产所需的所有材料，取得了产权证书，也通知了原告前来领取不动产权证的原件，但原告至今未来领取，该行为应当是原告自主处理自己权利的行为，不属于被告违约情形，所以不应当返还原告的购房款、违约金、交通费等。 经审理查明的基本事实如原、被告所述。另查明，原告与被告峨眉华地财富公司签订的《商品房买卖合同》第二十八条约定房屋所有权转移登记责任处理：（一）房屋所有权转移登记违约责任1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）…。（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。补充协议第十三条对产权登记的补充约定：1、买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人付清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人付清上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得房屋所有权证；第二十条对合同解除与协助义务的补充约定：2、双方按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送到另一方，否则视为有解除权一方放弃解除合同的权利。原告于2018年2月26日交付了办理产权证所需的税金，委托被告公司代为办理产权证，被告公司办证截止日期应当为2019年2月25日。2015年9月17日，原告与案外人四川嘉信商运物业服务有限公司签订的万年华地财富广场商铺委托经营管理合同约定委托经营管理期限从2017年11月1日至2026年6月30日止；合同第六条约定甲方（原告）权利义务：5、委托经营期间不得解除本合同和撤销委托经营；7、委托经营期间，保证不丧失对商铺的所有权，并积极履行相应义务，但甲方享有依照本合同约定及相关法律的规定转让商铺的权利。合同十二条约定违约责任：2、在委托经营期间，任何一方均无权提前终止本合同。2020年7月15日，被告峨眉华地财富公司为原告办理了所购买的商铺不动产产权证书，但原告未领取。原告收取委托第三方租赁商铺收益至2019年5月止，同年8月18日，原告诉讼主张要求第三方四川嘉信商运物业服务有限公司支付拖欠2019年6月至2020年3月的商铺租金，并要求被告峨眉华地财富公司承担连带责任。原告于2020年7月20日诉来我院要求支持其诉讼请求。 本案经本院多次主持调解，当事人难以达成调解协议。 上述事实，有原告起诉书，提交的商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议、委托经营管理合同、备案表、购房款收据、补面差房款及代收税费收据、聊天记录截图、领证通知、商铺销售宣传资料，被告峨眉华地财富公司答辩状，提交的商品房买卖合同及补充协议、委托经营管理合同、告知函、万年华地财富广场可代收房业主清单、房屋交付通知书、不动产权证及票据、领证须知及邮寄凭证、备案登记表及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二条“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的同时，原告又与案外人四川嘉信商运物业服务有限公司签订所购买商铺委托经营管理合同，原告已按照合同约定支付了全部房款及办证所需费用、资料，并将商铺交付第三方进行经营管理，收取租金收益，由于第三方未按合同约定按时支付约定租金收益，双方发生纠纷，原告以被告峨眉华地财富公司逾期办证要求解除双方签订的商品房买卖合同，同时退回购房款、代办产权证所需费用及赔偿损失。 本案争议焦点为：1、被告四川华地财富集团公司是否为本案适格主体；2、出卖人是否违反合同约定，买受人能否解除合同。 关于焦点一，被告峨眉华地财富公司是被告四川华地财富集团公司旗下成立的具备对外独立承担民事责任的法人支公司。本案被告峨眉华地财富公司在对外销售商铺所作的广告宣传虽冠有四川华地财富集团公司字样，但该集团公司并未与原告签订任何合同，故被告被告四川华地财富集团公司不是本案适格主体。 关于焦点二，就原告与被告峨眉华地财富公司签订的买卖合同及补充协议可以看出，约定解除的情形有二种，第一种情形为：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权解除合同；2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权解除合同；另一种情形为：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可选择不退房或退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。补充协议第十三条对产权登记的补充约定：1、买受人委托出卖人代为办理房屋所有权的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人付清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人付清上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得房屋所有权证。直2018年2月26日，原告委托被告峨眉华地财富公司办证开始至被告于2020年7月15日为争议房屋办证已逾期500多天。依据补充协议第二十条对合同解除与协助义务的补充约定：2、双方按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送到另一方，否则视为有解除权一方放弃解除合同的权利。原告应按约定于2019年2月25日起15日内将解除合同的书面通知送到被告峨眉华地财富公司，但原告未举证证明其已按约定向被告峨眉华地财富公司发出书面的解除合同通知书，且原告以己行为主张要求支付购买商铺2019年6月至2020年3月的租金，是在履行自己商铺收益权利，应视原告放弃解除合同的权利。原告可另案主张要求峨眉华地财富公司承担逾期办证的违约责任。综上，原告的诉讼主张本院依法不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告刘政的诉讼请求。 诉讼费用5508元（原告已预交），由原告刘政负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审 判 长  杨 刚 人民陪审员  李莉娜 人民陪审员  王 晏 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  谢 灵 书 记 员  陈 羽 附本案所适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。