西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初16854号 原告：洪文华，男，1966年6月6日出生，汉族，住陕西省丹凤县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：史龙，男，1993年1月13日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告洪文华与被告史龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪文华、被告史龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪文华向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告未到期剩余五个月租金8500元、一个月押金1700元，共计10200元；2、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月20日，其通过房屋中介与被告签订了房屋租赁合同，约定其承租被告位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX的房屋，租赁期限自2019年10月20日至2021年10月18日，每月租金1700元，押金1700元，押一付十二。合同签订后，其按照约定一次性向被告支付了一年房租20400元及一个月押金1700元。后由于疫情影响生意不好做，其一直未能居住案涉房屋，为减少经济损失，其委托中介将案涉房屋转租，后被告知道消息后没有给其打招呼，也没有经过其同意，私自将案涉房屋转租。其发现案涉房屋已经有人入住后，找到被告询问，被告说是自己租出去的，但被告也未向其退还剩余租金。经协商未果，其为维护合法权益，故诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告史龙辩称，其对原告的诉讼请求不予认可。双方签订租赁合同属实，其的确将案涉房屋出租给原告居住使用，2020年3月17日，其与原告达成其退还原告三个月房租、案涉房屋由其转租他人的协议，原告应于2020年3月21日腾交房屋。后原告于2020年3月31日将案涉房屋腾交给其，但未结清物业费及水电费。其于2020年6月13日将案涉房屋出租给他人，原告6月16日得知后立即毁约，骚扰租客将租客撵走，并要求其退还七个月房租及押金，其不同意，无奈只能将案涉房屋重新交还原告，之后，其没有再出租使用案涉房屋，目前原告仍持有案涉房屋钥匙及水电卡，尚未将案涉房屋腾交给其。其认为当时原告与其协商一致但未完全交接房屋，并且其没有退还剩余三个月房租，原告再次要求七个月房租，双方并未达成解除合同的一致，双方签订的书面房屋租赁合同应当继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月20日，原告（承租人：乙方）与被告（出租人：甲方）及案外人西安尚乐安房地产营销策划有限责任公司（居间人：丙方）共同签订《西安市房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告所有的位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX室房屋一套，建筑面积89.85平方米，租赁用途为自住，租赁期限自2019年10月20日至2021年10月18日止，甲方应于2019年10月20日前向乙方交付房屋，租金每月1700元，按年支付，押金1700元，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方。上述合同第八条“转租及出售”中还约定：“（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。”第十条“合同解除”中约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……”；第十一条“违约责任”中约定“……（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金……”。同日，被告向原告交付了案涉租赁房屋，原告向被告支付了自2019年10月20日至2020年10月19日期间的一年房租20400元及押金1700元，共计22100元。双方租赁合同履行期间，原告交纳了案涉房屋自2019年11月至2020年3月的物业费（案涉房屋面积为89.85平方米，物业费单价为1.2元/㎡/月）、卫生费及2019年11月至2020年2月的取暖费。2020年年初，原告因受疫情影响，不愿继续租赁涉案房屋，遂与被告协商将该房屋转租事宜，双方口头约定将案涉房屋转租后由被告自行收取租金，后原告于2020年3月21日从案涉房屋中搬离，被告未退还原告租金及押金，原告亦未将房屋的全部钥匙及水电气卡交还被告。2020年6月14日，原告前去案涉房屋中查看发现该租赁房屋已由被告出租于案外人实际使用，其认为被告未向其退还租金及押金，也未告知其转租事宜，合同并未解除，对此提出异议，并告知案外人其系承租人，还要求被告退还转租之日至2020年10月19日的剩余房租及押金，被告认为双方协商一致仅退还三个月房租，且原告赶走案外人，致使其转租事实失败，如转租未达成一致，合同应当继续履行，由此发生纠纷，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。庭审中，原告当场向被告交还案涉房屋钥匙四把、水电气卡各一张。被告辩称其于2020年6月13日将涉案房屋转租于他人，原告认为被告于2020年5月26日转租，为了查清案件事实，本庭要求被告提供其与他人签订的房屋租赁合同，但被告未按期补交上述证据材料。经询，原告述称其已将物业费等相关费用交至2020年3月31日，其搬离涉案房屋时尚欠电费346.8元，其愿意承担截至2020年5月26日前的物业费用，经核算共215.6元。 上述事实，有原、被告提交的证据材料、送达记录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告依约支付了自2019年10月20日至2020年10月19日期间的租金20400元及押金1700元。合同履行过程中，原告于2020年3月21日与被告双方协商，该房屋由被告同意后转租于他人，由被告收取租金，原告遂于当日搬离涉案房屋，但被告并未向原告退还房租及押金。后被告将案涉房屋出租给案外人，因被告未提交相应房屋租赁合同证明其转租的具体时间，应承担举证不利的法律后果，故本院以原告述称为准，即2020年5月26日被告转租于他人。结合原、被告双方的实际行为及陈述，原、被告签订的《房屋租赁合同》应于被告将该房屋转租于案外人时即2020年5月26日解除，被告应退还原告自2020年5月26日至2020年10月19日期间的剩余房屋租金，计为8160元。但考虑到原告在同意被告转租他人后未及时履行其交还房屋钥匙及水电气卡的附随义务，结合原告不愿继续租赁涉案房屋及同意被告转租后又提出异议造成被告损失等客观因素，原告上述行为构成违约，根据双方合同约定，原告应支付被告违约金1700元，本院酌情认定原告赔偿被告其迟延履行合同附随义务及房屋空置损失2000元，故在被告应退还原告的剩余房租8160元中予以扣减，被告还应向原告退还剩余房屋租金4460元及押金1700元。又因原告在居住期间尚欠电费346.8元，亦未支付2020年4月至2020年5月物业费215.6元，根据双方合同约定，应在原告已付的押金中予以扣除，故被告应退还原告押金1137.6元。至于原告主张被告构成违约，因被告转租系双方协商一致，故原告该主张无事实及法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告史龙于本判决生效之日起十日内向原告洪文华退还剩余房屋租金4460元及押金1137.6元。二、驳回原告洪文华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，原告已预交，其中由原告承担30元，由被告承担25元，并于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审   判   员      康  璐    二〇二〇年十二月二十一日  法  官 助 理      付丽娟书   记   员     李燕维  1