新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3988号 上诉人（原审被告）：黄仕琼，女，1961年5月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：郭玉涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏明全，男，1964年10月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：和庆伟，新疆万和律师事务所律师。 原审第三人：新疆恒来房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区泰山街**。 法定代表人：田文森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李玲玲，女，该公司工作人员。 上诉人黄仕琼因与被上诉人魏明全、原审第三人新疆恒来房地产开发有限公司（以下简称恒来公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2020）新0106民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭于2020年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人黄仕琼及委托诉讼代理人郭玉涛、被上诉人魏明全的委托诉讼代理人和庆伟、原审第三人恒来公司的委托诉讼代理人李玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄仕琼上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回黄仕琼的诉讼请求。事实和理由：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持的四种情形，魏明全并不符合其中第三款、第四款的条件。魏明全在购房之初只缴纳了部分房款，在人民法院对本案诉争的房屋进行查封、冻结后，魏明全才又缴纳部分房款，不符合上述司法解释第三款的规定。魏明全和恒来公司在一审审理中陈述，在2017年就开始申请进行房屋的过户手续办理，在过户手续一直不能办理的情况下，魏明全完全可以通过诉讼方式完成办证的目的，但魏明全始终未能通过诉讼的方式积极行使办理过户手续，不符合上述司法解释第四款的规定；2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持的三种情形。魏明全购买的房屋并非用于自己居住，而是对外出租，不符合上述司法解释的规定；3．《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案即使魏明全进行了预告登记，因三个月内未申请登记的，其预告登记也失效；4．一审法院作出的（2020）新0106民初661号民事判决书，该判决书涉及案情和本案是完全相同的，该判决驳回了该案原告的诉讼请求，而一审法院在本案中却支持了魏明全的诉讼请求。本案诉争的房屋未能办理过户手续，是因为魏明全未付清全款，怠于行使办证权利，将房屋对外出租，并非用于自己居住所致。综上，一审事实认定和法律适用不当，请求二审人民法院查明事实，依法支持我的上诉请求。 魏明全辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应当予以维持。我与恒来公司在涉案房屋查封之前已经签订合法有效的商品房买卖合同，且经过备案登记，在涉案房屋查封之前已经合法占有涉案房产。我对涉案标的物享有的权益优于黄仕琼对涉案标的物的权益，应得到优先保护。本案中，我对涉案房屋享有的权益为物权期待权，黄仕琼对恒来公司享有的系一般金钱债权，因金钱债权查封了涉案房屋。我与恒来公司之间产生的买卖合同法律关系是直接的，并且双方之间无任何争议。我的债权产生在先为2016年12月，黄仕琼的债权产生在后为2019年。本案中，我的合法权益应予以保护，黄仕琼的上诉请求不应当予以支持。 恒来公司述称，不同意黄仕琼的上诉请求，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 黄仕琼向一审法院起诉请求：中止位于××区的执行。 一审法院认定事实：黄仕琼与恒来公司债权人代位权纠纷一案，黄仕琼依据已发生法律效力的（2018）新0106民初1508号民事判决向一审法院提出强制执行申请，一审法院于2019年8月2日依法作出（2019）新0106执1083号执行裁定书。裁定冻结、划拨恒来公司的银行存款1,535,883元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款，采取以上措施后，仍不足以清偿生效法律文书所确定的义务的，则依法扣留、提取恒来公司应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖恒来公司应当履行义务部分的财产，2019年1月14日，一审法院依据黄仕琼在民事诉讼过程中申请保全，一审法院制作的（2018）新0106民初1508号民事裁定书，向乌鲁木齐市不动产登记中心送达《协助执行通知书》，要求协助执行依法查封登记在恒来公司名下商铺两套，其中包括案涉商铺（位于××区，不动产权证号：乌**），查封期限三年。2019年12月，一审法院根据（2019）新0106执1083号执行裁定书对案涉商铺进行再次查封。另查明，2016年12月21日，魏明全与恒来公司网上签订了《商品房销售合同》，约定魏明全购买由恒来公司开发的的位××区，房屋面积为52.46㎡，房屋价格为928,542元，付款方式为首付款468,542元，剩余460,000元以银行按揭方式支付。合同签订当日，魏明全支付首付款468,542元，恒来公司将商铺交付魏明全。2016年12月23日魏明全与案涉商铺原承租人孙永年签订《房屋租赁合同》，将案涉商铺租赁给孙永年，孙永年以银行转账的方式向原告魏明全支付房屋租金。2017年3月7日魏明全向乌鲁木齐银行南湖路支行缴纳住宅专项维修资金18,570.84元，同年11月3日魏明全向乌鲁木齐市米东区地方税务局缴纳案涉房屋的契税及印花税共计26,994.07元，2017年11月27日魏明全（受让方）在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心进行了备案。产权交易中心向魏明全出具了《房屋交易和产权状况告知单》。由于魏明全未能办理银行按揭贷款，2018年4月13日、2019年1月4日、2019年5月6日，魏明全分三次向恒来公司缴纳剩余房款460,000元。2019年12月22日，魏明全欲办理案涉商铺不动产过户登记时，得知商铺已被法院查封，遂向法院提起执行异议，执行异议被驳回，魏明全在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，魏明全针对执行标的物提出异议成立的条件是案外人对执行标的物享有足以阻止执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的。人民法院应予执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，魏明全与恒来公司在一审法院查封前已签订书面买卖合同，案涉商铺亦交付由魏明全占有使用，魏明全已支付了全部价款。故魏明全对案涉房屋所享有的权利足以阻止执行，一审法院予以支持。判决：魏明全的异议请求成立，中止对魏明全购买的××区的执行。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄仕琼提交了本院（2020）新01民终2553号民事判决书，用于证明与本案类似情况案件的判决结果。魏明全质证认为，对上述证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，该案的事实与本案不一致。恒来公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，与本案双方争议的涉案房屋无关。本院对上述证据认定如下，该判决书系本院作出的生效裁判文书，对真实性、合法性本院予以确认，但该案的事实及当事人均与本案无关，本院对该证据的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系魏明全基于执行过程中查封涉案商铺而提起的案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：魏明全主张对涉案商铺享有权益并排除涉案商铺的执行是否符合法律规定。对此本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。魏明全就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，魏明全与恒来公司于2016年12月21日签订了《商品房销售合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，涉案商铺于2019年1月14日被依法查封，魏明全与恒来公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据魏明全向法庭提交的其与案外人签订的房屋租赁合同及缴纳维修基金和契税的相关票据，魏明全于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，魏明全向法庭出示了其向恒来公司交纳购买涉案商铺款项的收据及银行转账凭证以及商品房预售合同补充、变更协议等证据，上述证据可以认定魏明全已按照合同约定支付涉案商铺的全部价款；第四，涉案商铺为恒来公司开发的房产项目，2017年11月27日，魏明全就购买涉案房屋在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心进行了备案，产权交易中心向魏明全出具了《房屋交易和产权状况告知单》，恒来公司与魏明全在产权交易中心共同签订了房屋转移申请书，恒来公司在庭审中也陈述系因公司工作人员的原因导致涉案商铺未能办理过户登记，涉案商铺系因出卖人恒来公司的原因未能及时办理过户登记手续。综上，魏明全与恒来公司签订《商品房销售合同》、占有使用涉案商铺的时间均在恒来公司与黄仕琼之间的债权人代位权纠纷以及法院查封行为之前，且已交纳了全部房款，魏明全作为案涉商铺买受人，未取得房产登记并非其自身原因所致。综合上述分析，涉案商铺虽登记于恒来公司名下，但魏明全对涉案商铺提出排除执行的请求，符合前述司法解释规定的情形，黄仕琼出示的与案外人之间纠纷的审理结果及判决文书与魏明全并无关联性，该判决文书中认定的事实与本案中的事实并无关联，黄仕琼的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，黄仕琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,085.42元（黄仕琼已预交），由黄仕琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 李玉涛