广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2139号上诉人（原审原告）：叶清林，男，1965年6月22日出生，汉族，住所地：广东省茂名市茂南区****************，身份证号码：440************690。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市********。法定代表人：杨福忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人叶清林因与上诉人茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称“鸿福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶清林上诉请求：1、依法撤销茂南区人民法院作出的（2020）粤0902民初609号民事判决书，支持叶清林在一审中提出的全部诉讼请求（不服金额为2691.56元）；2、一、二审诉讼费用由鸿福公司承担。事实和理由：一、原审判决认定出卖人预期交房违约金的数额应相应抵减买受人获赠的三个月物业费，属认定错误。案外人茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月物业费给叶清林。赠送物业费的主体是物业公司，而非鸿福公司，现有证据无法证明案涉三个月物业费与本案逾期交房违约金具有关联性，更无法证明买卖双方存在以三个月的物业费免除或抵减鸿福公司逾期交房违约金的合意，一审判决的认定有违民法自愿原则。（二）一审判决认定不满一个月的逾期办证违约金应以日计算，属认定错误。案涉购房合同第十二条约定的逾期交房违约金均采用月为单位，根据合同法第四十一条规定，应作有利于叶清林的解释。（三）一审判决认定叶清林取得房屋所有权证日期为登记机构颁发所有权证之日，本案逾期办证违约金应计至2019年8月19日，存在认定错误。合同约定取得房屋所有权证的时间是指叶清林实际签领不动产权证的日期，应以此作为逾期办证违约金的计算截止日。若鸿福公司不交付产权证给叶清林，叶清林是无法行使产权证相应的权利，必然导致叶清林权利上的损害。综上所述，请求法院查明事实，依法改判。鸿福公司辩称,答辩意见与一审庭审意见一致。鸿福公司上诉请求：1、撤销（2020）粤0902民初609号民事判决；2、改判驳回叶清林的全部诉讼请求；3、由叶清林承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、鸿福公司与叶清林签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，办理不动产权证因为要将土地使用权证和房屋所有权证两证合一，其办理流程、所需资料及需要完成的工作，差异较大，工作量明显增加，导致鸿福公司未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致，理应免责。首先，鸿福公司出售的房屋是在2014年申请商品房预售许可证，根据当时的法律规定，整个鸿福名苑的《商品房买卖合同》模版均已在其时报送茂名市房产管理部门核准并办理备案登记，在实际销售时鸿福公司必须按该报备的合同模版条款与叶清林签订《商品房买卖合同》，有关条款包括鸿福公司应在交房之日起550日内办理房屋所有权证书的约定，都必须按备案的合同条款签订，是无法更改的。所以，尽管鸿福公司与叶清林在2017年5月16日签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记暂行条例》已经公布实施，按该条例规定本来在合同中是应约定办理不动产权证的，但因为此前报备的合同已经确定为办理房屋所有权证，也无法更改为办理不动产权证。实际上，鸿福名苑销售的房屋，有的是在《不动产登记暂行条例》施行前签订合同，有的是在《不动产登记暂行条例》施行后签订合同，但前后所签合同的所有条款内容约定都是一致的，无法作任何变更，原因正在于此。这就产生了一个非常大的问题，因为以前的房屋所有权证，和现在的不动产权证，办理流程并不一样。第一、以前土地和房屋是分开办证的。交房后直接向房产部门申办房屋所有权证即可，无需先办好土地使用权证。而现在的不动产权证，是将土地与房产合并办证，首先必须要对土地进行测绘、分割并绘出宗地图，核准土地年限，之后才能进入下一个流程。亦即是说，现在办理不动产权证，已经是将之前的土地办证和房产办证这两项工作，合并为一项工作同时办理，所需的时间自然就大大增加，这是鸿福公司始料未及的。加之近几年房地产开发量巨大，土地测绘单位人手严重不足，申请进行土地测绘、分割和绘制宗地图，经过了长达半年的等待。第二、虽然2016年5月30日茂名市*******便已挂牌成立，但是由于从之前的土地房产分开办证到现在改为办理统一的不动产权证，是一次重大的改革。对于办证流程，所需资料及审批程序等，全国都没有统一，各地都处于探索阶段。加之不动产登记中心的人员系从各单位抽调，到位时间不一，还有内部机构设置和上岗前的培训等，都需要相当时间，势必会延误办理时间。实际上不动产登记中心有大概四五个月时间是处于暂停办公状态的，这都是客观存在的事实，并非鸿福公司杜撰。而合同中约定的550天，如果是办原来的房屋所有权证，应该是足够的，但却不可能办好不动产权证，原因如上所述。因此，在以上发生的重大情势变更，不是鸿福公司所能预见、所能控制、克服及避免的，亦属于不可抗力，并非鸿福公司违约，鸿福公司不应为此承担逾期办理不动产权证的违约责任。其次，即便适用该约定，也应酌情大幅核减鸿福公司的违约天数。由于不动产权证的办理相对于房屋所有权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延了鸿福公司将近半年的时间，办理不动产权需要的宗地图、核准土地年限等这些相对对办理房产证增加的资料，导致鸿福公司无法在约定的期限内完成办证义务。因为根据合同约定，由于鸿福公司原因导致逾期办证的，鸿福公司才需要承担违约责任，现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情大幅减少鸿福公司的逾期办证违约天数，相应减少鸿福公司的违约金。二、鸿福公司已办理不动产权证交付给叶清林，叶清林并没有实际损失，现叶清林主张的违约金过高。鸿福公司主观上并无拖延办证的恶意，逾期办证并非鸿福公司的原因造成，一审判决鸿福公司按年利率6%计付逾期办证违约金明显过高，请求法院予以核减。叶清林辩称，一、请求驳回鸿福公司的上诉请求，坚持一审庭审意见。二、政策变化不属于不可抗力因素，法律意义上的不可抗力是不可预见，不能避免，不能克服的客观情况。首先，政策变化是可以预见的，由其开发商作为房地产开发企业，对政策掌握和了解应该比购房者更加处于有利地位。本案中出现政府的上述行为时，开发商完全可以通过知会购房者，通过协商、变更合同等方式加以解决，但直至诉讼没有证据证明开发商实施上述行为，其次，该政策变化是可以克服的，国家对于不动产登记的调整，客观增加办证要求和条件，但不导致涉案房地产权证的办理可以逾期，开发商没举证逾期办证由于不动产登记制度改革造成的。相反，现有证据表明开发商怠于履行办证该义务，直至业主起诉后才陆续提交办证资料。三、针对违约金过高的问题。第一，案涉合同约定自房屋交付之日550日内交证，司法解释规定，双方未约定情况下，开发商应在签订合同90内交付产权证。因此，本案逾期办证违约金期限显然存在开发商利用格式条款出具方的优势地位，实际占有合同巨大利益。第二，戴高川主张的计算标准是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率的通知》第三条的规定，违约事由发生之时，上述规定一直适用。叶清林向一审法院起诉的请求：1、请求法院判令鸿福公司向叶清林支付逾期交房违约金1900元；2、请求法院判令鸿福公司向叶清林支付以总房款666142元为基数按年利率6%为标准自2018年12月4日起计至鸿福公司向叶清林实际交付案涉房屋不动产权证书之日2019年9月4日止的逾期办证违约金30003.76元；3、判令鸿福公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月15日，叶清林（买受人）与鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积140.27平方米，单价为每平方米4749元，总价款666142元。买受人应当于2016年5月15日前支付首期房价款人民币176142元，余款人民币490000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第(二)点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，叶清林向鸿福公司付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年6月2日，鸿福公司将案涉房屋交付给叶清林使用。鸿福公司于2019年8月15日向茂名市*******递交办证资料，茂名市自然资源局于2019年8月19日颁发叶清林名下不动产权证书。另查明，鸿福公司没有提供证据证明何时通知叶清林办理按揭贷款手续。由于逾期交房，鸿福公司于2017年4月16日对各业主作出补偿方案，赠送自交楼之日起三个月的物业管理费给各业主。叶清林的房屋三个月的物业费为505元，叶清林收楼时在业主签领交楼红利栏签名。茂名市鸿福物业管理有限公司对鸿福公司通过赠送三个月物业管理费给叶清林作为延迟交房的补偿表示认可。一审法院认为：叶清林与鸿福公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于鸿福公司是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于鸿福公司是否存在违约行为的问题。(一)叶清林、鸿福公司在签订《商品房买卖合同(预售)》后，叶清林已向鸿福公司全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，鸿福公司应当在2017年1月20日前向叶清林交付案涉商品房，但鸿福公司于2017年6月2日才将房屋交付叶清林使用，其逾期交房的行为已构成违约。鸿福公司辩称逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但没有提供充分的证据予以证明。其抗辩理由，该院不予采纳。(二)根据合同第二十条约定，叶清林应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证。叶清林于2019年8月15日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定的550天取得证书的时间，鸿福公司逾期办证的行为也已构成违约。鸿福公司辩称因不动产登记制度的实施，导致鸿福公司未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，且合同约定的550天办理房屋所有权证的期限不能适用于不动产权证办理的期限。国家对不动产登记政策的调整，致房屋不动产权证的办理比原房屋所有权证的办理，客观上增加了一些办证要求或条件，但这并不必然导致叶清林房屋不动产权证的办证逾期。鉴于鸿福公司并没有提供充分证据证明由于不动产登记政策的实施及行政机关的原因，导致房屋不动产权证的办理无法在约定期限内完成，且无论是办理房屋所有权证还是不动产权证，都是办理房屋物权的证明，合同约定的办理房屋所有权证的期限适用于办理不动产权证的期限。故鸿福公司的抗辩理由不成立，该院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。(一)根据合同第十二条的约定，鸿福公司延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付叶清林300元违约金；从第四个月起每月支付叶清林500元违约金。鸿福公司逾期交房四个月零十二天，合同无约定违约金不满一个月的按一个月计算，因此未满一个月的违约金应以日计算为宜。鸿福公司主张叶清林接受了鸿福公司作为逾期交房补偿的三个月物业费505元，应视为双方就逾期交房已达成补偿的合意。而叶清林对鸿福公司该主张不予认可，认为赠送物业费的主体是物业公司，且物业费签领表上载明的是“赠送”而非“补偿”，不能证明叶清林、鸿福公司双方达成以三个月的物业费免除鸿福公司逾期交房的违约责任的合意。鸿福公司对其主张，未能提供充分证据予以证明，鸿福公司应按合同约定支付逾期交房违约金给叶清林。鉴于鸿福公司因逾期交房通过茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月的物业费给叶清林，根据公平原则，鸿福公司逾期交房违约金的数额应相应抵减叶清林获赠的物业费金额。据此，鸿福公司应支付叶清林的逾期交房违约金的金额为1095元（300+300+300+500+200-505）。(二)根据合同第二十条约定，叶清林应在商品房交付之日起550日内即2018年12月4日前取得房屋所有权证。鸿福公司于2019年8月15日才向房产管理部门递交办证资料并于2019年8月19日办出房屋权属证书，鸿福公司逾期办证，构成违约，叶清林请求鸿福公司支付违约金，符合法律规定，该院予以支持，但叶清林取得房屋所有权证日期应为登记机构颁发所有权证日期，即应从2018年12月5日至2019年8月19日止计算违约金。鸿福公司主张叶清林逾期支付房款，请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减叶清林逾期付款的天数。根据案涉《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第二点“对合同第三章第七条第(二)点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理”的规定，叶清林应在鸿福公司办好合同的备案手续后和通知之日起30日内办妥完成按揭贷款手续。鸿福公司称在办好合同备案手续后已通知叶清林办理按揭贷款手续，叶清林没有在约定期限内办妥贷款手续，构成违约，叶清林对此予以否认。鸿福公司未能提供证据证明何时通知叶清林办理按揭贷款手续，故对鸿福公司主张叶清林逾期支付房款的事实，该院不予认定。鸿福公司请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减叶清林逾期付款的天数，该院不予支持。叶清林、鸿福公司双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故叶清林请求鸿福公司按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，该院予以支持。鸿福公司主张叶清林请求的违约金过高，请求该院予以核减。鉴于鸿福公司存在违约行为，且叶清林请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对鸿福公司的上述请求，该院不予支持。据此，鸿福公司应支付从2018年12月5日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金28142.2元（以案涉房屋总价666142元为基数，按年利率6%计算）给叶清林。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该院判决：一、鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金1095元给叶清林；二、鸿福公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金28142.2元给叶清林；三、驳回叶清林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299元（叶清林已预交），由叶清林负担25元，鸿福公司负担274元。鸿福公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付叶清林，该院不作另行退收。二审期间，鸿福公司向本院提交了以下证据：1.受理回执，拟证明2018年10月18日，茂名市国土资源勘探测绘院受理鸿福公司的办理宗地图业务申请。2.测绘收费通知书，拟证明2019年2月11日，茂名市国土资源勘探测绘院才通知鸿福公司缴纳宗地图测绘费。3.转账汇款凭证、发票（电子打印），拟证明鸿福公司及时缴纳宗地图测绘费。4.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年5月31日向茂名市*******递件办理项目房屋的不动产权证书，不动产登记中心要求确定土地使用权年限。5.关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函，拟证明茂名市自然资源局于2019年6月24日出具关于确定“鸿福名苑商住楼”项目土地使用年限的复函。6.收件回执单，拟证明鸿福公司于2019年6月27日向茂名市*******递件办理项目房屋的不动产权证书，相对于2019年5月31日的材料增加了确定土地年限的复函。7.茂名市自然资源局办事指南（来源不动产登记中心领取的宣传资料），拟证明办理不动产登记需要提交宗地图，确定土地使用权年限更是新增加内容，指南也没有指引，但事实上增加了该要求。经质证，叶清林对鸿福公司提交的上述七组证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，办理不动产权证与房屋所有权证之间程序稍有不同，但与鸿福公司迟办证之间没有必然因果关系。1.鸿福公司递交办理宗地图测绘申请以及缴费、获取项目土地使用年限的时间均已超出办证期限，证明鸿福公司逾期办证的事实。2.茂名市自然资源局办事指南载明的是基本的材料，不可能面面俱到，至于具体的材料的准备需要申请人向办证单位做好协调工作，这也是鸿福公司办证应有的义务。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋于2019年8月19日办理了不动产权证，证号为粤（2020）茂名市不动产权第0045290号。本院认为，鸿福公司主张叶清林逾期支付购房款，叶清林逾期付款的天数应当抵销鸿福公司逾期交房及逾期办证的天数，鉴于案涉《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了逾期付款的违约金，没有约定叶清林逾期支付购房款可以顺延交房和办证的时间，而鸿福公司在本案中没有反诉主张逾期付款违约金，也没有主张以逾期办证违约金抵销逾期交房违约金、逾期办证违约金，因此，本院在本案中对叶清林是否逾期付款不作审查，由鸿福公司另寻法律途径处理。根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.鸿福公司逾期办证是否有免责事由；2.双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，一审法院认定的逾期交房违约金是否正确；3.逾期办证违约金应如何计算。一、关于鸿福公司逾期办证是否有免责事由的问题鸿福公司认为由于不动产登记制度的实施，不动产登记政策的变化，导致办证的时间增加，是政策变化等不可抗力的原因导致叶清林无法按合同约定取得不动产权证,鸿福不应承担违约责任。但鸿福公司没有举证证明办理不动产权证所需时间多于案涉《商品房买卖合同（预售）》约定550天，因此，本院对鸿福公司的上述主张不予支持。二、关于双方当事人是否就逾期交房达成了补偿协议，一审法院认定的逾期交房违约金是否正确的问题首先，根据审理查明的事实，虽然叶清林领取了鸿福公司三个月的物业费505元，但叶清林否认其与鸿福公司就逾期交房达成了以该费用补偿逾期交房违约金，并放弃追偿逾期交房违约金的合意，因此，鸿福公司主张其与叶清林就逾期交房的补偿方式达成了合意，无需承担逾期交房违约责任的依据不足。叶清林领取了鸿福公司的三个月物业费，并继续向鸿福公司追偿逾期交房违约金，一审法院根据公平原则在鸿福公司应承担的逾期交房违约金数额中相应抵减此费用合理，叶清林认为不应在逾期交房违约金中抵减其已领取的物业费，本院不予支持。其次，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，第一个月至第3个月的逾期交房违约金为300元/月，第4个月起的逾期交房违约金为500元/月，但没有约定在逾期交房不足一个月的情况下，违约金也按一个月的标准计算，因此，在本案逾期交房不足一个月的情况下，一审按日计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。三、关于逾期办证违约金应如何计算的问题案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，叶清林应在商品房交付之日起550日内即2018年12月4日前取得房屋所有权证。叶清林未能在约定的期限内取得房屋权属证书，鸿福公司应承担违约责任。案涉房屋的不动产权证在2019年8月19日办出，一审法院判令鸿福公司向叶清林支付自2018年12月5日起计至2019年8月19日的逾期办证违约金正确，本院予以维持，叶清林要求逾期办证违约金计至其签领不动产权证之日的理由不成立，本院不予支持。鸿福公司与叶清林在案涉《商品房买卖合同（预售）》中对逾期办证违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院按年利率6%计算逾期办证违约金没有违反上述法律的规定，鸿福公司主张按年利率6%计算逾期办证违约金过高没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人叶清林、鸿福公司上诉的理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648元，由茂名市鸿福房地产开发有限公司负担598元，叶清林负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年十一月二十日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞