福建省南平市延平区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0702民初4732号 原告：中国银行保险监督管理委员会南平监管分局，住所地福建省南平市延平区东山路**金辉广场**。 法定代表人：关玉洪，局长。 委托诉讼代理人：冯展利，福建联政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：练吴俊，福建联政律师事务所实习律师。 被告：陆金喜，男，1972年2月6日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢娟娟，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 原告中国银行保险监督管理委员会南平监管分局（以下简称南平银保监局）与被告陆金喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日作出（2020）闽0702民初915号民事判决。宣判后，南平银保监局向福建省南平市中级人民法院提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）闽07民终965号民事裁定，撤销本院（2020）闽0702民初915号民事判决，发回本院重审。重审期间，本院依法另行组成由审判员徐华强担任审判长，与人民陪审员冯莉、魏水珍组成的合议庭审理本案。本院于2020年11月5日公开开庭审理本案。原告南平银保监局的委托诉讼代理人冯展利、练吴俊，被告陆金喜的委托诉讼代理人王新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南平银保监局向本院提出诉讼请求：陆金喜向南平银保监局支付房屋租金1118400元。事实和理由：2007年4月6日，南平银保监局与陆金喜签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（南平银保监局）将南平市延平区八一路政协大厦一层靠延平工行侧店面面积97.05平方米租赁给乙方（陆金喜）使用。租金每月7000元（税后），租金按月支付，租赁期限八年，从2007年4月8日起至2015年4月7日止。在合同期内房租一年一定，每年在2007年基数基础上最少上浮10%。违约责任约定：乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。陆金喜使用该租赁房屋后，在开始的二年多时间里，尚能够按时给付房屋租金，自2010年5月后都不缴付房屋租金。南平银保监局多次向陆金喜追讨租金，陆金喜都以种种理由推托，拒不给付租金。2015年4月7日，房屋租赁期限到期后，陆金喜也拒不还租赁房屋。2017年9月6日，陆金喜发给南平银保监局一份《关于减免房屋租金的报告》，报告称：“因贵局要将出租的店面全部收回，我司积极寻找办公场所及办理报备和审批手续，希望贵局能够让我司继续使用上述店面至2018年8月31日止，届时我司将如约搬出，将使用店面完整地返还贵局”。2018年10月27日，南平银保监局向陆金喜发出《关于要求期限退还国有公房的函》：“我分局已多次通过多种方式向你公司提出退出使用并逐步缴纳所欠租金的要求。2017年8月你公司来函承诺于2018年8月份迁退，但至今仍未腾退和缴纳租金。现要求你公司于11月30日前明确迁退和支付租金，如逾期未执行，我分局将采取停水、停电、锁门等措施”。此后，陆金喜既不交还承租房屋，也不支付拖欠的租金。2018年12月26日，南平银保监局委托福建联政律师所给陆金喜所在的公司福建金安典当有限公司（以下简称金安典当公司）发了《律师函》，要求陆金喜所在的公司收到律师函后20日内退还该承租房屋，并支付所欠的租金。陆金喜于2019年1月26日退出所租赁的房屋，于同年5月9日支付给南平银保监局房屋租金49900元。至此，陆金喜尚欠南平银保监局房屋租金1118400元。南平银保监局为维护自身合法权益，特提起诉讼。 陆金喜辩称，一、承租人为金安典当公司，陆金喜不是适格主体，请求驳回南平银保监局的起诉。本案房屋的承租人为金安典当公司，陆金喜在案涉合同签署时系金安典当公司的法定代表人，陆金喜是代表金安典当公司与南平银保监局签订租赁协议。南平银保监局提供的证据可证明其明知承租人系金安典当公司的事实，且南平银保监局从未向陆金喜个人催收过案涉房屋租金，均是向金安典当公司催收租金，房屋清偿协议中的乙方也是金安典当公司。二、南平银保监局与金安典当公司就案涉房屋租金的事项已经全部了结，其起诉没有依据，应当驳回其诉讼请求。南平银保监局与金安典当公司就案涉房产的租金问题于2019年4月22日在南平市地方金融监督管理局见证下，签订了房屋清偿协议，就案涉房产的租金问题达成一致意见，即金安典当公司在支付49900元租金给南平银保监局后，南平银保监局免收金安典当公司剩余所欠的所有租金。在签订该份清偿协议后，金安典当公司通过股东李珍在2019年5月9日将房屋清偿协议约定的租金49900元支付给了南平银保监局，依约全部履行了支付义务。按照该份协议，本案涉及的房屋租赁关系及租金的债权债务关系依法已经全部履行完毕，陆金喜和金安典当公司均无须再支付租金。三、案涉房屋租金在2010年5月起没有缴纳，南平银保监局从未向陆金喜要求缴纳过。南平银保监局若认为合同相对人是陆金喜，那么本案租金的诉讼请求已经超过了法定的三年诉讼时效期间。综上所述，请求裁定驳回南平银保监局的起诉或判决驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.南平银保监局、陆金喜提交的《房屋租赁合同》各一份。陆金喜对于南平银保监局提交的合同的真实性、合法性、关联性均无异议。南平银保监局认为陆金喜提交的合同上金安典当公司的公章是事后加盖的。本院认为，双方提交的合同首部和正文部分的内容均相同，陆金喜持有的合同的落款“乙方”处有加盖“福建金安典当有限公司”的公章，南平银保监局持有的合同处则没有该公章。鉴于陆金喜系金安典当公司的法定代表人，其持有的加盖金安典当公司公章的合同并未送达、留存于南平银保监局，本院对于陆金喜提交的合同不予采信，对于南平银保监局提交的合同予以采信。2.南平银保监局提交的《中国银行业监督管理委员会固定资产管理办法》、《中国银保监会财务会计部关于转发财政部进一步加强和改进行政事业单位国有资产管理工作的通知》、兴业银行《网上银行付款回单》、南平银保监局记账凭证各一份。前述证据为相关财务和资产管理规范及付款凭据，与本案房屋租赁合同不具有关联性，本院不予采信。3.南平银保监局提交的《陆金喜租金缴纳和结欠情况说明》一份。该证据系南平银保监局单方制作，陆金喜未予确认，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年4月6日，南平银保监局（出租方、甲方）与陆金喜（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：出租房屋的地点和面积。甲方将福建省南平市延平区八一路政协大厦一层靠延平工行侧店面面积97.05平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租金及付款时间。每月租金7000元（税后），按月支付。乙方应在每月8日内将当月租金通过转账方式支付到甲方的指定账户。第三条约定：合同有效期。本合同租赁期限原则上为八年，从2007年4月8日起至2015年4月7日止。在合同期内房租一年一定，根据市场行情及双方协商，原则上每年在2007年基数基础上最少上浮10%，合同租赁期满，乙方拥有优先租赁权。第五条约定：违约责任。（一）乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金（二）……。南平银保监局在《房屋租赁合同》落款的“甲方”处加盖“中国银行业监督管理委员会南平监管分局办公室”印章，陆金喜在“乙方”处签名并注明其身份证号码，金安典当公司股东兼财务李珍在陆金喜身份号码下方写明“李.135××××3126”。 合同签订后，金安典当公司将涉案租赁房屋作为其经营场所对外营业。金安典当公司股东兼财务李珍向南平银保监局转账支付了2010年4月份前的租金。2010年5月份起，金安典当公司、陆金喜未向南平银保监局支付房屋租金。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同，金安典当公司继续使用租赁房屋。2017年9月6日，金安典当公司向南平银保监局发出一份《关于减免房屋租金的报告》。该报告载明：“因贵局要将出租的店面全部收回，不再对外出租，我司知悉后，现在也在积极另行寻找合适我司经营的办公场所，但鉴于我公司经营的典当业务属特殊行业，无论是迁址、装修等事项，均需公安、消防、工商等相关部门重新办理报备和审批手续，并需要一定的时间和期限办理这些报备和审批手续，但我司无法在短期内完成上述报备和审批相关手续的事项。同时，因整个大市场环境下滑，我司目前的经营也非常的困难，很多业务都处于停止经营状态，也无法在短时间内筹集相应资金办理新的承租事项。鉴于上述客观事实和我司目前存在的实际困难，故我司现向贵局提出申请，希望贵局能够让我司继续使用上述店面至2018年8月31日止，届时我司将如约搬出，将使用的店面完整地返还给贵局”。2018年10月27日，南平银保监局向金安典当公司发出一份《南平银监分局关于要求限期退还国有公房的函》。该函主要载明：“福建金安典当有限公司：你公司租用我分局八一路363号政协大楼一层店面（面积113.02㎡）房产系国有公房。根据2013年7月中共中央办公厅、国务院办公厅《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》规定，国家机关办公用房不得对外出租。为了符合制度要求，我分局已多次通过多种方式向你公司提出退出使用并逐步缴纳所欠租金的要求。2017年8月，你公司来函承诺于2018年8月份迁退，但至今仍未腾退和缴纳租金。……现要求你公司于11月30日前主动与我分局联系，明确迁退和支付租金计划，如逾期未执行，我分局将采取停水、停电、锁门等措施，并将你公司逾期占用国有公房的情况向市委市政府相关部门反映，由此产生的一切后果由你公司自行承担”。2018年12月26日，南平银保监局委托福建联政律师所向金安典当公司发出一份《关于限期退房及支付租金律师函》。该律师函载明：“福建金安典当有限公司：我所接受中国银行业监督管理委员会南平监管分局（下称南平银监分局）委托，就贵公司拖欠房屋租金事宜，特致函贵公司：2007年出租方南平银监分局与贵公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：……据南平银监分局反映，贵公司使用该租赁房屋后，自2010年1月至今，都没有缴付房屋租金，拒不给付租金。2015年4月7日房屋租赁期限到期后，贵公司也拒不返还租赁房屋。……贵公司至今既不交还承租房屋，也不支付拖欠的租金。请贵公司收到本律师函后20日内退还该承租房屋，并支付所欠的租金，如贵公司仍未履行合同义务，届时我所将接受南平银监分局的委托，依法追究贵公司的违约责任，届时贵公司还将承担诉讼费及逾期付款的滞纳金等经济损失。”2019年4月22日，南平银保监局与金安典当公司在南平市地方金融监督管理局见证下签订一份《房租清偿协议》，主要约定：金安典当公司在支付49900元租金给南平银保监局后，南平银保监局免收金安典当公司剩余所欠的所有租金。2019年5月9日，李珍向南平银保监局转账支付租金49900元支付。南平银保监局以陆金喜未支付租金为由诉至本院。在本案审理过程中，本院向南平银保监局释明，告知陆金喜不是本案适格主体，南平银保监局可以变更被告。南平银保监局坚持陆金喜是本案适格被告，不变更被告。 另查明，金安典当公司成立于2006年9月12日，法定代表人陆金喜，股东为福建金圣伟业投资有限公司（以下简称金圣伟业公司）、李珍、福建南平金成商业管理有限公司，工商登记地址为福建省南平市延平区××路××号××大厦××层。2019年7月19日，福建省南平市市场监督管理局准许金安典当公司注销登记。金圣伟业公司成立于2006年3月16日，法定代表人为陆金喜，股东为陆金喜、李珍。2007年6月13日，金圣伟业公司的住所地由福建省南平市延平区解放路9号变更至福建省南平市延平区××路××号××大厦××层。 本院认为，本案争议焦点为：本案承租人是陆金喜还是金安典当公司。南平银保监局主张承租人为陆金喜，陆金喜则认为承租人为金安典当公司。本院认为，本案承租人应当为金安典当公司，主要理由为：其一，陆金喜系金安典当公司的法定代表人，其有权代表金安典当公司对外签订合同。虽然陆金喜在涉案《房屋租赁合同》的首部的“承租方”、“乙方”以及落款处的“乙方”处均签“陆金喜”，未加盖金安典当公司的印章，但是金安典当公司在发给南平银保监局的《关于减免房屋租金的报告》等文件中，已经追认了陆金喜个人签名系代表公司对外签订合同的行为。其二，金安典当公司实际履行了本案《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，金安典当公司将涉案房屋作为其经营场所对外营业，并由其股东兼财务李珍向南平银保监局转账支付租金，还以自己名义向南平银保监局发出了《关于减免房屋租金的报告》、与南平银保监局签订《房租清偿协议》。金安典当公司通过以上行为，实际履行了本案租赁合同。其三，南平银保监局在本案诉前已认可金安典当公司为承租人。南平银保监局在签订租赁合同后，对于金安典当公司的股东兼财务李珍向其支付租金的行为始终未提异议。南平银保监局及其委托律师作出的《南平银监分局关于要求限期退还国有公房的函》、《关于限期退房及支付租金律师函》均是发给金安典当公司，即催讨租金和腾房的对象均是金安典当公司而非陆金喜。《关于限期退房及支付租金律师函》载明：“2017年出租房南平银监分局（即南平银保监局）与贵公司（即金安典当公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定……”，更直接确认了承租人为金安典当公司。南平银保监局还与金安典当公司进行了租金结算，并签订了《房租清偿协议》。通过南平银保监局的以上行为可以得知，南平银保监局在本案诉前认可金安典当公司为承租人。综上所述，本案承租人为金安典当公司而非陆金喜，陆金喜不是本案适格被告。南平银保监局经本院释明后拒不变更被告，应裁定驳回南平银保监局的起诉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回中国银行保险监督管理委员会南平监管分局的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐华强 人民陪审员  冯 莉 人民陪审员  魏水珍 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  张玉萍 书 记 员  刘 欢 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。