江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1125民初1107号原告：叶华平，男，1987年4月29日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：李凯，江西岑阳律师事务所律师。被告：上饶市和煜房地产开发有限公司，住所地江西省横峰县岑阳镇兴安街**尚城国际**楼，统一社会信用代码913611255560125683。法定代表人：王志华，系该公司董事长。原告叶华平诉被告上饶市和煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶华平及其委托诉讼代理人李凯到庭参加诉讼，被告上饶市和煜房地产开发有限公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶华平向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2015年9月24日签订的《商品房定购书》；2、被告返还原告定金100000元；3、被告返还原告支付的购房款120000元和利息25270元（利息暂计至2020年10月13日，之后利息以12万元为基数从2015年10月30日起按同期银行贷款利率4.75%计算至购房款全部返还时止）；4、被告赔偿原告损失120000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月24日,原告与被告签订《商品房定购书》，该定购书约定：“原告向被告购买横峰县尚城国际小区5栋2单元202室房屋，房屋建筑面积142平方米，建筑面积单价4030元，房屋总价572260元……”签订《商品房定购书》的当天，原告和被告还约定：“按房屋总价572260元打个9.8折，房款为55万元，原告于2015年10月30日前按购房款的30%付清首付，多付5000元，付整数款170000元，余款等通知正式签订商品房买卖合同时再付清。”根据原被告的约定，原告遂于2015年9月24日向被告支付定金50000元，于2015年10月30日向被告支付购房款120000元。原告付款后，在一个多月的时间里都未接到被告通知签正式合同，原告遂于2015年12月底开始每年都多次前往被告公司处要求签正式商品房买卖合同，但被告公司要不就是没有人在，有人在时也是告知说老板不在，让原告回去等通知。2020年7月27日，原告再次前往有关部门了解尚城国际小区的房屋情况，才知道原告所购买的房屋，已经于2016年12月15日出卖给了案外人滕荣恒，并在横峰县房管局办理《商品房买卖合同》网上备案，滕荣恒目前已经装修好入住。被告不但未按照双方之间的约定与原告签订《商品房买卖合同》，反而将房屋又出售给他人，被告的行为构成根本性违约，双方之间的合同目的已无法实现，双方之间签订的《商品房定购书》依法应当予以解除。合同解除后，由于被告违约和一房二卖，被告理应双倍返还原告10万元定金和返还原告已付12万元购房款并按已付购房款的一倍（即12万元）赔偿原告的损失。鉴此，原告诉至法院请求判如所请。被告上饶市和煜房地产开发有限公司未出庭，也未向法庭提交书面答辩状。为支持其主张，原告向法庭原告身份证复印件、商品房定购书、购房款明细单、收款收据两张、横峰县住房和城乡建设局出具的商品房买卖合同的备案信息一份。本院经审查，原告提交的证据复印件与原件一致，真实、合法、有效，符合证据的法律规定，本院予以确认其证明力并在卷佐证，作为认定案件事实的根据。被告未向法庭提交证据。本院经审查证据、综合原告的陈述，本院认定事实如下：2015年9月24日，原告与被告签订《商品房定购书》，该定购书载明：原告购买被告开发横峰县尚城国际小区5栋2单元202室房屋，房屋建筑面积142平方米，建筑面积单价4030元，房屋总价572260元。定金5万元，作为双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的担保。出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人,则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金。签订《商品房定购书》当日，原告向被告支付购房定金5万元，被告向原告出具收据。同时，原告和被告约定：房屋最终价款在原价基础上再打九八折，房款最终确定为55万元。原告应于2015年10月30日前按购房款的30%付清首付，多付5000元，付整数购房款170000元，余款等通知正式签订商品房买卖合同时再付清。2015年10月30日，原告向被告支付购房款120000元。原告付款后，没有接到原告提出签订《商品房买卖合同》的通知，原告多次向被告催促未果。2020年7月27日，原告前往横峰县住房与城乡建设局了解尚城国际小区的房屋出售情况，才知道其所购买的房屋已于2016年12月15日出卖给了案外人滕荣恒，并在横峰县房管局办理了《商品房买卖合同》网上备案，滕荣恒目前已经装修入住。鉴此，原告诉至法院请求判如所请。本院认为，原告叶华平与被告上饶市和煜房地产开发有限公司就案涉房屋签订《商品房定购书》，该定购书内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按定购书载明的内容履行各自义务。该认购书系双方对以后就案涉房屋签订正式的商品房买卖合同的预约，其性质属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，被告向原告收到5万元定金后，未与原告签订正式商品房买卖合同，而在2016年12月15日将案涉房屋出售给案外人滕荣恒，并在横峰县房管局办理了《商品房买卖合同》网上备案，其行为已根本性违约，其作为收受定金的一方不履行约定的债务，应当向原告双倍返还定金，即返还10万元。故原告要求被告返还定金10万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付购房款资金占用利息损失的问题。因原告的该项诉讼请求，实质上是要求被告承担违约责任。本案中，被告存在根本性违约，但原告可以选择适用违约金或者定金条款，即不能同时要求被告双倍返还定金并承担违约责任。故对于原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失12万元的诉讼请求。根据法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原被告签订的《商品房定购书》系双方后续签订商品房买卖合同的担保，系预约合同性质，且不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，故对于原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。被告上饶市和煜房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供相反证据进行抗辩，视为自动放弃抗辩权，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶华平与被告上饶市和煜房地产开发有限公司之间就尚城国际小区5栋2单元202室的房屋形成的预约合同关系（即双方就上述房屋签订的《商品房定购书》）；二、被告上饶市和煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶华平定金100000元；三、被告上饶市和煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶华平购房款120000元；四、驳回原告叶华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费3393元，减半收取1696.5元，由被告上饶市和煜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  李正飞二〇二〇年十二月二日书记员  章雅君法律附页：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。