湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12293号上诉人（原审被告）：宋立红，女，汉族，1980年10月9日出生，户籍地湖南省益阳市赫山区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：贺俊华，男，汉族，1976年8月10日出生，住长沙市天心区，系宋立红配偶。被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道含光路**卓越蔚蓝海岸******。负责人:彭英，总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，汉族，1988年7月9日出生，住湖南省醴陵市，系公司员工。上诉人宋立红因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称卓越物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋立红的上诉请求：1、请求撤销（2020）湘0104民初5393号民事判决书，改判上诉人不需向被上诉人支付物业管理费3011.85元，滞纳金216.85元；2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定上诉人向被上诉人支付2018年1月至2019年3月的物业费系事实认定错误。上诉人与被上诉人于2013年12月13日签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理服务内容及质量标准中包括安全防范义务，但2017年6月18日17时许，上诉人位于长沙市岳麓区××别墅小区××商铺被盗，此时无被上诉人所承诺的专业保安24小时值班及村巡逻，事后亦不见被上诉人调取相关视频协助公安部门破案，被上诉人更没启动任何应急预案。一审判决认为是上诉人管理失职显然是错误的。且上诉人未恶意拖欠物业费，在此事件发生之后的2018年8月30日，上诉人缴物业费至2017年12月31日，而被上诉人因物业服务差于2019年3月召开的业主大会上经超过三分之二业主的多数同意被辞退。综上，一审判决事实认定错误，应当予以改判。卓越物业公司辩称：上诉人商铺发生花盆被盗事件主要原因为上诉人将花盆摆放在属于公共区域的商铺前的过道楼梯上，被人误以为系废弃花盆将其搬走，并非被上诉人管理失职造成，且该事件已由公安部门介入处理，协助上诉人找出花盆搬走者，并协调双方处理。因此，被上诉人认为这不能成为上诉人拒缴物业管理费的理由。卓越物业公司的一审诉讼请求：1、请求判令宋立红向卓越物业公司支付物业服务费3011.85元（自2018年1月1日起计算至2019年3月31日止）；2、请求依法判令宋立红支付违约金216.85元（自2018年1月1日起计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）；3、请求判令宋立红支付电费15761.91元（截止2019年3月31日）；4、请求判令宋立红承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：宋立红系位于长沙市岳麓区××别墅小区××商铺业主，该房屋建筑面积为66.93㎡。2015年9月，宋立红办理收房手续并预交物业服务费用至2015年9月。2013年12月13日，卓越物业公司与宋立红签订《前期物业服务协议》，由卓越物业公司对卓越麓山别墅小区提供物业服务。协议约定商业用房物业服务费标准为3元/月.平方米。物业服务费按月交纳，每月5日前交纳。逾期交费，除补交所欠物业费用外，还将加收以所欠物业费用为基数的每天千分之三的滞纳金。前述协议签订后，卓越物业公司一直为宋立红所在小区提供物业管理服务直至2019年3月31日止。2020年5月，卓越物业公司因宋立红没有交纳物业费向该院提起诉讼。2017年6月18日宋立红摆放在案涉商铺外的几个花盆被盗，宋立红向公安机关报案，公安机关受理后对该事件进行了处理。宋立红自2018年1月起一直未向卓越物业公司交纳物业管理费。宋立红欠缴物业费期间，卓越物业公司多次催促宋立红缴纳服务费用。上述事实，有卓越物业公司的陈述、《前期物业服务协议》、收楼资料、催款通知、律师函等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为：卓越物业公司一直为卓越麓山别墅小区提供物业管理服务至2019年3月止，宋立红作为小区业主享受到卓越物业公司提供的物业服务，故宋立红有按时交纳物业服务费用的义务。宋立红自2018年1月1日至2019年3月31日期间未向卓越物业公司交纳的服务费用为3011.85元（66.93㎡*3元/月.㎡*15月），故对卓越物业公司主张宋立红应交纳物业管理费3011.85元的请求予以支持。宋立红抗辩称，2017年6月其摆设在商铺外的花盆被盗，系卓越物业公司没有尽到安保义务从而造成损失，加之商铺走道有他人摆放水箱等，故不应缴纳物业服务费。一审法院认为花盆被盗事件并非因卓越物业公司管理失职造成，宋立红将花盆摆放在室外公共区域，自身没有尽到管理义务，且已由公安机关介入处理，对于商铺走道有他人摆放水箱问题，卓越物业公司介入协调并向社区和城管部门上报反映，对此已尽服务义务，宋立红以此为由拒不交纳服务费不具有正当性，故对该抗辩意见不予采信。宋立红对商铺所欠电费事实无异议但认为应由租户交纳，一审法院认为宋立红并无证据证明所欠电费的主体为他人，故对该抗辩意见因无事实与法律依据，不予采信。关于宋立红应支付的违约金问题。因宋立红在没有正当理由可拒交物业费用的情形下，没有及时交纳物业费用已构成违约，应承担相应的违约责任。现卓越物业公司在合同约定的基础上主动降低违约金标准，要求宋立红承担违约金216.85元，符合法律规定且在合理范围内，一审法院予以支持。一审法院判决如下：1、宋立红在判决生效之日起十日内支付深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司物业服务费3011.85元及违约金216.85元；2、宋立红在判决生效之日起十日内支付深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司电费15761.91元。在二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,本案二审的争议焦点为宋立红拒绝支付物业服务费的抗辩理由是否成立。本案中，卓越物业公司与宋立红签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务，卓越物业公司依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。关于宋立红提出卓越物业未尽到安保义务，管理失职，致使其商铺花盆被盗，事后未对被盗事件调取相关视频并启动应急预案协助公安部门破案，故不应交纳物业服务费的上诉理由。本院认为，该被盗事件经公安机关介入，并对该事件进行了协调处理，且宋立红未提出证据证明该事件对其造成的损失，故宋立红以此为抗辩理由拒绝缴纳物业服务费依据不足，一审法院判令宋立红向卓越物业公司支付物业管理费3011.85元并无不当，本院予以维持。关于宋立红是否应向卓越物业公司支付违约金216.85元，本院认为，宋立红未按照前期物业服务合同约定按时交纳物业服务费用构成违约，应当支付相应的违约金，考虑到卓越物业公司已经在合同约定基础上主动降低了其违约金标准，其主张的违约金有事实和法律依据，故一审法院支持卓越物业公司关于违约金的诉讼请求并无不当，应当予以维持。综上所述，上诉人宋立红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋立红负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年十二月二十九日法官助理何叶书记员刘妙附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回