呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4061号上诉人（原审原告）：田华，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：赵明旭，男，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：付文超，内蒙古远舰律师事务所律师。原审第三人：田莉，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：田文革，男，呼和浩特市市场监督管理局职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人田华因与被上诉人赵明旭、原审第三人田莉、田文革确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田华上诉请求：一、请依法撤销呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初2732号民事判决书，依法改判支持田华一审诉讼请求;二、一、二审诉讼费用全部由赵明旭承担。事实和理由：一、一审法院认为“2003年，田振林、高玲玲将案涉房屋出售给赵明旭，赵明旭将房屋价款10万元给付田振林”完全错误，没有任何的事实根据和法律依据。首先，案件中没有任何证据证明买卖关系发生在2003年，房屋买卖合同发生在2016年9月，整个房屋档案中买卖关系发生也是2016年9月，应以2016年实际过户及签订买卖合同时间为准，一审认定买卖合同发生在2003年没有任何证据可以证实。其次，田文革说其收取了赵明旭10万元房款给付了田振林没有任何证据予以证实，其与赵明旭是多年同事，是利害关系人，无法排除其与赵明旭恶意串通损害其他继承人的嫌疑。在没有证据证实的情况下不应认定实际收取过任何钱款，其所称的2003年出售的证言没有其他证据佐证不应采信。第三，防保站的租赁合同不应被采信，该房屋2016年前一直登记在田振林名下，防保站在赵明旭没有合同更没有房屋产权证的情况下如何将房屋承租？显然不符合常理，因此该房屋应以2016年9月为买卖合同成立时间，且田华认为赵明旭并没有支付购房款。综上，一审法院在没有任何证据的情况下认为“2003年，田振林、高玲玲将案涉房屋出售给赵明旭，赵明旭将房屋价款10万元给付田振林”完全错误。二、案涉房屋产权应为田华及田华父亲田振林和田莉、田文革共同共有，赵明旭在明知田振林无权处分的情况下购买该房屋，侵害田华财产权益，房屋买卖合同显然无效。1.案涉房屋是田振林与其妻子高玲玲的夫妻共同财产，这一事实一审法院也已查明。2012年9月3日，高玲玲去世，田华作为第一顺位继承人之一，对房屋享有继承权。根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条：被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有。因此，田华对案涉房屋享有产权。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。2016年，田振林在田华未放弃继承权且不知情的情况下将该房屋出售给赵明旭，田华直到2020年田振林去世后才知晓此事，田振林构成无权处分。2.赵明旭与田振林之子田文革此前为多年的同事，关系非同一般。因此，赵明旭在明知田振林无权处分的情况下仍旧购买该房屋，显然不构成善意购买人。3.同时赵明旭提交的证据即闫纪珍购买房屋的资料反映出，在赵明旭10万元购买房屋后，在房价飞速增长的当时又以10万元的购房价售出房屋，完全不符合常理，属典型的转移财产，应属无效。三、赵明旭以明显低于市场价格购得该房屋，恶意串通损害田华合法权益，赵明旭与田振林签订的《房地产买卖契约》无效。根据田振林与赵明旭签订的《房地产买卖契约》显示，田振林将位于××道，面积为53.64平方米的房屋出售给赵明旭，房屋价款为10万元整。根据当时的市场价格，2016年回民区通道北街的房屋均价为6000元/平方米左右。反观赵明旭支付的购房款，折合每平方米1864元，相差三倍有余，赵明旭与田振林双方约定的购房款总额只占市场价格的30%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，赵明旭以明显不合理的低价购得该房屋，显然属于恶意串通。同时，关键案件中没有任何证据可证明赵明旭向田振林支付过购房款，更进一步证明双方的恶意和不合理性，显然属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，赵明旭与田振林签订的《房地产买卖契约》依法属于无效合同。四、赵明旭恶意串通损害田华财产权益，赵明旭与田振林签订的《房地产买卖契约》无效，依法应当将房屋判归到各个继承人名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，赵明旭在明知房屋产权不完全属于田振林的情况下，以明显低于市场价格购得房屋，与他人恶意串通损害田华的财产权益，依法应当退还房屋并配合田华及各继承人恢复房屋产权登记。赵明旭辩称，一、一审法院认定买卖合同发生在2003年有证据证实。其一是赵明旭的陈述；其二是田莉、田文革的陈述。民事诉讼法第六十三条规定了8种证据形式，第一种是当事人的陈述。因此，一审法院以三位当事人相互印证的陈述，认定买卖合同发生在2003年有事实及法律依据。二、田文革收取赵明旭10万元购房款，田文革及赵明旭均予以认可。田文革与田华系同胞姐弟关系，二人有法律上的利害关系，且是利的一面。田华称田文革和赵明旭恶意串通损害其利益，就此待证事实，举证责任在田华。田华一审并未举证证明，故应承担举证不能的责任。三、防保站的租赁合同应当采信。田华没有相反证据推翻防保站的租赁合同，田华以不合常理为由，认为防保站租赁为假，没有任何任何依据。根据社会一般常识，没取得房本而以购房合同出租房屋的事例，比比皆是。四、田振林于2003年出售该房屋，当时并未发生继承。田华以2020年田振林去世之时方知道房屋出售，这不合常理。父母的房屋，在此17年间何时出售、出售给谁，田华竟然不知，实在令人费解。五、田振林不是无权处分，田振林对房屋有所有权，可占有、使用、收益、处分该房屋。田华上诉称田振林是无权处分，没有法律依据。案涉房屋购买前登记在田振林名下，赵明旭基对产权证书公示效力的合理信赖而购买该房屋，是善意的。六、房价飞涨，赵明旭十万元购买后，又以十万元价格出售，故十万元的再次出售是无效的，田华的这一主张也是没有依据的。赵明旭取得房屋产权后，即使无偿赠与他人，也是有效的。七、案涉房屋买卖发生于2003年，这一事实不再赘述。2003年之时，以10万元的价格购买50平米左右的房屋，属于市场价格，并没有低于市场交易价。另外，房地产买卖契约的当事人以一致意思出售房屋，根据合同相对性原理，田华无权主张案涉合同无效。再者，房地产买卖契约的签订及后续履行，并未损害田华的利益。八、田华要求将案涉房屋恢复到田华、田和喜、田莉、田文革名下，无依据，且该诉讼请求存在客观上的履行障碍。其一，田和喜、田莉、田文革并未提起该请求，根据庭审过程，三人实际上明确表示不提起该请求。其二，赵明旭并非案涉房屋的所有权人，不具有将案涉房屋过户至四人名下的权利。九、田振林、高玲玲于2003年将房屋出售给赵明旭，是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。田华主张房地产买卖契约无效无依据。综合上诉，请求驳回田华的上诉请求，维持原审判决。田莉述称，同意赵明旭意见。田文革述称，原审判决认定事实清楚、程序无误、适用法律正确，田华的上诉请求没有事实及法律依据，望依法驳回其上诉请求。一、2003年11月田华与田莉、田文革的父亲田振林与母亲高玲玲准备出售案涉房屋，经二位老人询问子女（田华及田莉、田文革）后，田文革将此消息告诉了赵明旭。赵明旭决定购买案涉房屋，当时赵明旭以每平米单价1864.28元，总价10万元的价格向田振林与高玲玲购买了案涉房屋，田振林与高玲玲收到了赵明旭缴纳的案涉房屋全部对价10万元。案涉房屋在田振林与高玲玲均在世时出售，属于二人共同处分夫妻共有财产，该行为合法有效，因此案涉房屋不属于遗产，田华对于案涉房屋不享有任何权利，其无权提起本案诉讼。二、赵明旭经田文革介绍与田莉、田文革的父亲田振林购买案涉房屋，支付了对价，合同成立生效且登记过户，完成物权变更登记后再次出售给案外人闫某，赵明旭及案外人闫某作为善意取得的受让人取得案涉房屋所有权后，田华无权主张将案外人闫某名下的案涉房屋恢复登记在田华及田莉、田文革名下。三、田华主张赵明旭与田华及田莉、田文革的父亲田振林签订的《房地产买卖契约》系恶意串通没有事实及法律依据。1.涉案房屋本身系田振林及其配偶高玲玲所有，田振林及其配偶高玲玲自始具有涉案房屋的处置权，因此田华主张赵明旭恶意与田振林签订《房地产买卖契约》毫无事实依据。2.案涉房屋是田振林及其配偶高玲玲在2003年出卖给赵明旭的，按照当时的市场价格每平米单价1864.28元进行交易，不存在低于市场价格的问题，且同为田振林子女的田文革、田莉均证实，案涉房屋的交易是其父亲田振林及其母亲高玲玲合意共同出售的，田振林及高玲玲共同收取的案涉房屋的对价。3.案涉房屋的交易是在2003年进行交易的，2016年是办理过户登记的时间。田华一再声称案涉房屋在2016年进行的交易，为什么不在2016年房屋过户后，或者在高玲玲2012年去世后积极行使权利，偏偏在田振林2020年过世后才提起本案诉讼，明显属于田华本就对于2003年案涉房屋的交易及2016年的过户均知情，在其父田振林在世时老人最为清楚案涉房屋的交易过程，而该过程对于田华的主张极为不利，因此田华才在田振林过世后才提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》条文的理解，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：（1）当事人双方出于恶意；（2）当事人之间互相串通；（3）当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。田振林与赵明旭作为房屋买卖法律关系的相对方均合理且正常的履行了各自的义务，没有恶意串通情节。四、合同以外的第三人无权请求确认合同无效。请求确认合同无效，其最终目的是让合同产生自始无效的法律后果。按照合同相对性原理，仅有合同各方才有权利对合同有效与否进行主张，或者人民法院也可以依职权审查。除此之外，合同之外的第三人无权对当事人经要约与承诺阶段成立的合同请求法院、仲裁机关宣告无效，赵明旭及案外人闫某已经取得了涉案房屋的物权所有权，因此田华无权请求确认赵明旭与田振林签订《房地产买卖契约》无效。综上所述，原审判决事实清楚、适用法律正确，因此特恳请二审法院依法支持田文革意见，驳回田华的上诉请求。田华向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认赵明旭与田振林签订的《房地产买卖契约》无效；2.判决恢复所有权登记在第一顺位继承人田华、田和喜、田莉、田文革名下；3.判令赵明旭承担本案诉讼费用。一审中田和喜明确表示不参加诉讼并放弃本案实体权利。一审法院认定事实：田振林与高玲玲系夫妻关系，二人子女有：长子田和喜、长女田华、次女田莉、次子田文革，高玲玲于2012年9月3日去世，田振林于2020年1月11日去世。田振林原系内蒙古自治区第一水文地质工程地质勘察院职工，购买单位公有住房一套，坐落于呼和浩特市××区，建筑面积53.64平方米，2000年内蒙古自治区第一水文地质工程地质勘察院与田振林办理上述房屋公有住房房改出售相关手续，后田振林取得上述房屋所有权证。赵明旭与田文革系同事，2003年，经田文革介绍，田振林、高玲玲将上述房屋出售给赵明旭，赵明旭将房屋价款10万元给付田文革，田文革收到后交付田振林，田振林将房屋及所有权证通过田文革交付赵明旭。赵明旭自2010年至2016年将上述房屋出租给呼和浩特市回民区新华西街防保站。2016年9月，赵明旭与田振林到呼和浩特市房产管理局办理房屋所有权转移登记，双方签订房地产买卖契约，赵明旭取得该房屋所有权证。2016年12月，赵明旭将本案上述房屋出售给闫某，双方于2017年1月办理不动产转移登记。一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，田振林与高玲玲取得的案涉房屋系企业职工按成本价购买的公有住房，每个家庭只能享有一次，属于夫妻共同所有。田振林、高玲玲在2003年将上述房屋出售给赵明旭，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定的无效情形，故对于田华主张确认赵明旭与田振林签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，该院不予支持。赵明旭取得上述房屋后再次出售，并办理了转移登记，系其按照法律规定处分其享有所有权的财产的行为，对于田华主张恢复涉案房屋所有权登记在第一顺位继承人田华、田和喜、田莉、田文革名下的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回田华的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由田华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2020年12月7日，田华以呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称呼市房管局）为被告向呼和浩特市新城区人民法院提起行政诉讼，诉讼请求为：1.请求法院依法判决呼市房管局将坐落于××区房产过户给赵明旭的行为违法；2.判决呼市房管局将回民区通道北街89-2-1-1号房屋产权恢复至变更前状态；3.本案的诉讼费用均由呼市房管局承担。诉讼理由是呼市房管局的过户登记行为侵害了田华的合法继承权。呼和浩特市新城区人民法院于2020年12月7日决定对该案立案受理，田华已预交该案案件受理费。同日，田华向本院提交了诉讼中止申请书，认为该行政诉讼案件审理结果将直接影响本案涉案房屋产权变更是否合法，同时也会确认涉案房屋未经继承人同意擅自变更产权的事实，请求中止本案审理。本院认为，针对田华提交的诉讼中止申请书，田华虽就涉案房屋的过户行为提起行政诉讼，但根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定即“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，该行政诉讼并不影响本案民事争议的审理，田华请求中止本案审理没有事实和法律依据。针对田华本案一审诉讼请求，根据赵明旭及田莉、田文革的陈述以及赵明旭提供的《装修施工协议》、呼和浩特市回民区新华西路防保站出具的证明等证据，赵明旭2003年即从田振林、高玲玲处购买了涉案房屋并一直占有使用至2016年。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在法律规定的无效情形。尽管本案《房地产买卖契约》系2016年签署，但该契约仅是对双方先前已达成的买卖合意的确认，田振林、高玲玲处分涉案房屋时田华对该房屋并不享有实体权利，故田华主张《房地产买卖契约》无效没有事实和法律依据。至于田华主张的将涉案房屋所有权恢复登记至田振林第一顺序继承人名下的诉讼请求，因涉案房屋现已被赵明旭转让给他人并办理了相应的变更登记，赵明旭已非涉案房屋的登记所有权人，田华请求恢复登记客观上不能履行，且在其主张《房地产买卖契约》无效的诉讼请求不能成立的前提下请求恢复登记亦无相应的事实和法律依据，故本院对田华该诉讼请求亦不予支持。综上所述，田华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田华负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 蔡世杰审判员 姜 怡二〇二〇年十二月二十一日法官助理 董 丽书记员 刘 萌