湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民再51号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡际华，男，1967年10月25日出生，汉族，住所地湖北省汉川市。委托诉讼代理人：涂建平，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：一般授权。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘星，男，1980年9月22日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：邹光明，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为提出、承认、变更或者放弃诉讼请求；进行调解、和解；提起反诉；提起上诉；签署、送达、接受法律文书。再审申请人胡际华因与被申请人刘星房屋买卖合同纠纷一案，湖北省汉川市人民法院于2019年6月20日作出（2019）鄂0984民初319号民事判决，刘星不服，向本院上诉。本院于2019年9月30日作出（2019）鄂09民终1259号民事判决，胡际华不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2020年9月2日作出（2020）鄂民申720号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胡际华及其委托诉讼代理人涂建平、被申请人刘星及其委托诉讼代理人邹光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡际华再审申请称:一、原审法院判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案诉争房屋在转让登记给再审申请人时，进行了现场司法评估和产权转让公告，并在诉争房屋处进行了张贴，但是没有任何人提出对诉争房屋有权利主张。二、原审法院法律适用错误。原审法院认定再审申请人未能履行双方合同第三条第一项的约定，确保诉争房屋转让前无任何纠纷并能正常使用，属于违约，适用《中华人民共和国合同法》第67条的规定，判定再审被申请人可以拒付剩余购房款，法律适用错误。再审申请人已经完全履行了房屋买卖合同第三条第一项的约定义务，再审被申请人依法应向再审申请人支付剩余400万元购房款及违约责任。刘星辩称，本案标的物不动产初始产权人并不是胡际华，是胡际华通过拍卖以物抵债方式所得。该不动产的原始所有权人为湖北品皓科技有限公司（以下简称品皓公司），该公司的老板为张光玉（已经于2018年死亡）。品皓公司在建造应城市开发区××、××以北工业用厂房过程中，欠下包括高某、应城市榕晟工业园管理有限公司、徐志勇、方维林、徐华祥、刘作土、刘勇军等数十人巨额债务，胡际华是该不动产最大的债权人，其起诉品皓公司胜诉并申请执行，通过以物抵债方式获得了债务清偿。胡际华转让给刘星的不动产房屋上附着的相应债务属于特定债务，不能随不动产转让而一起转移。应城市法院（2018）鄂0981执恢13号执行裁定书剥夺了刘星进出院内大门和院内道路通行的权利，刘星根本无法实际正常使用从胡际华手中购买的不动产，无法实现购买该不动产的合同目的。从目前刘星掌握的法院裁决文书中，高某与品皓公司的债权债务纠纷实实在在涉及到本案所讼争的标的物，其它没有起诉品皓公司的债权人都通过占有刘星购买的不动产房屋形式主张债权，且这些纠纷均发生在刘星与胡际华2017年10月签订的不动产买卖合同之前，是转让前的纠纷。胡际华向一审法院起诉请求：1.判令刘星向胡际华支付购房款400万元及相应违约损失；2.本案诉讼费用由刘星承担。一审法院查明的事实，2017年10月14日，胡际华、刘星签订一份房屋买卖合同，合同约定，胡际华将其所有的位于应城市开发区××、××以北的两处房产（不动产证第0002513号、0002514号）出让给刘星，出让价格为800万元，刘星分三期付款，第一期在领取不动产权登记收件单后30天内付款400万元，第二期在2018年11月5日前付款200万元，第三期在2019年11月5日前付款200万元，同时约定，刘星在领取不动产权登记收件单后7天内向胡际华提供同等价值抵押物、担保物，并配合办理合法有效的法律手续。合同签订后，胡际华依约将上述房屋产权过户到刘星名下，刘星将第一期400万元房款给付给胡际华。但是，2018年3月，刘星在收房发布招租广告后，因许多债权人声称与此不动产存在债权债务纠纷，并强行占据该房屋，为此，刘星曾向应城市人民法院起诉，要求解除胡际华与刘星的房屋买卖合同，后刘星撤诉。2018年11月5日，刘星拒不向胡际华依约给付200万元购房款，为此，胡际华提起诉讼，要求刘星支付购房款400万元（已到合同约定时间支付购房款200万元，未到合同约定时间支付购房款200万元）及相应违约损失。另查明：刘星在涉案房屋过户前与胡际华一起到过涉案房屋所在地了解情况，现场查看时发现有两户债主住在涉案房屋，双方认为可以在10万元以内解决两户债务纠纷。胡际华、刘星于2017年12月办理了涉案房屋的不动产登记手续。房屋过户后，刘星为了利用房屋的价值，对外张贴广告出租房屋。此后，有多个债权人与此不动产存在债权债务纠纷进行占有。2018年4月26日，胡际华依刘星的请求要求汉川市人民法院执行人员到涉案房屋处帮忙清理善后工作，腾退房屋但没有效果。同时，刘星于2018年2月在农商银行用于贷款抵押800万元。一审法院认为，胡际华、刘星之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。胡际华将涉案房屋依法登记过户给刘星，后刘星在银行贷款，将该房屋用于抵押。刘星为充分利用房屋价值在发布招租广告时，应认定双方之间交接了涉案房屋。刘星向一审法院所提供的相关证据不足以证明胡际华没有履行交接手续。刘星在应城市人民法院起诉时民事诉状中自认收到了胡际华涉案房屋，之后涉案房屋被第三方占用，应由刘星另行主张权利，与胡际华无关联。胡际华要求刘星支付已到期200万元购房款应予支持。对刘星未到期的200万元购房款因刘星明确表示不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，应承担违约责任，故胡际华的合理诉求，一审法院依法予以支持。刘星以涉案房屋存在纠纷其房屋已被他人占有，要求驳回胡际华的诉讼请求，其理由不充分，一审法院依法未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定、判决：刘星所欠胡际华购房款400万元及违约金（分别从2018年11月6日和2019年1月9日起均以本金200万元按同期银行贷款利率计算至还款之日）于判决生效之日起七日内支付。一审案件受理费38800元，保全费5000元，共计43800元，由刘星负担。刘星不服一审判决，上诉请求：1.撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初319号民事判决，并依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由胡际华承担。本案二审期间，2019年9月18日下午15：30，本案审判员、书记员、刘星及其委托诉讼代理人邹光明律师、胡际华及其委托诉讼代理人涂建平律师一同来到案涉房屋所在地，应城市开发区××、××以北的湖北品皓科技有限公司院内进行实地勘查。湖北品皓科技有限公司位于应城市开发区××、××以北，公司院落自成一体，院大门朝南开。进大门左边一块水泥硬化场地，场地西端整齐停放了5辆机动车驾驶培训的小轿车；场地南边是一栋四层办公楼，办公楼玻璃大门紧锁，从玻璃大门向内看，可以看到一楼大厅开设有机动车驾驶培训学校。进院大门约150米右边是一栋厂房，厂房内有一生产沙发床垫的工厂，有3个工人正在工作。该办公楼和厂房便是本案房屋买卖合同的标的物。大约在15：40，院大门口聚集了6个人，他们自称是湖北品皓科技有限公司的债权人，听说法院来了人，想向法院说明情况。其中一位债权人拿出来一份法律文书复印件，是湖北省应城市人民法院于2018年8月3日作出的执行裁定书，文号是（2018）鄂0981执恢13号，主要内容：一、将被执行人湖北品皓科技有限公司所有的位于应城市开发区××、××以北的仓库、后纺车间、配电房、门卫房、硬化场地、硬化道路、锅炉房基础、公司大门、铁艺后院门、围墙、路缘石、绿化苗木所有权及土地使用权转移给申请执行人应城市榕晟工业园管理有限公司、徐志勇、方维林、徐华祥、刘作土、刘勇军。二、申请执行人可持本裁定书到相关机构办理产权过户登记手续（办证所需税费由申请执行人自行承担）。本院二审查明，一审查明事实属实，本院二审予以确认。另查明，胡际华（甲方）与刘星(乙方)于2017年10月14日所签订的案涉《不动产权买卖合同》第三条、风险保障及违约责任第1项甲方应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前的所有债权债务问题与乙方无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费。还查明，案涉的一栋办公楼和一栋厂房，均有案外人占有使用。本院二审认为，本案是双方当事人因履行《不动产权买卖合同》而引发的纠纷，所以，本案应为房屋买卖合同纠纷。双方当事人所签订的《不动产权买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本案二审围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点问题是：1.在案涉房屋被案外人占有使用的情况下，刘星拒付案涉下余购房款的理由应否得到支持。2.本案是否属于专属管辖，一审法院能否审理本案。关于焦点问题1，根据已查明的事实，在胡际华与刘星签订案涉房屋的买卖合同之前，或者说，在胡际华取得案涉房屋所有权之前，该房屋的所有权人存在若干债务未处理，这些债权人以索债为由占据房屋，致使刘星不能进住和正常使用其购买的房屋。这种情形，契合双方当事人签订的《不动产权买卖合同》第三条第1项约定的情形，胡际华（甲方）未能确保“本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用”，属于违约。刘星以此为由抗辩并拒付案涉下余购房款的理由符合双方当事人所签订的合同约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，其理由成立，应当予以支持。关于焦点问题2.《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第二十八条第一款“民事诉讼法第三十三条第一项的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。本案买卖合同的标的虽然是不动产房屋，但是，双方当事人的诉讼只涉及合同的履行，并不涉及不动产产权确认、分割或相邻关系之争。所以，本案仍然是合同纠纷，适用合同纠纷管辖的一般原则，不适用专属管辖的规定。在汉川市人民法院受理本案后，刘星未提出管辖权异议，视为其放弃自己相应的诉讼权利，认可汉川市人民法院对本案有管辖权。现在二审上诉提出此问题，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初319号民事判决；二、驳回胡际华的诉讼请求。本院再审期间，胡际华向本院提交如下证据，证据1.司法评估鉴定报告书（现场图片）。证明：诉争房屋转让前无人占据、没有任何纠纷可正常使用。证据2.胡际华不动产权证书、汉川市人民法院执行裁定书，孝感市中级人民法院民事裁定书。证明：2017年9月27日胡际华是依生效法律文书而取得的诉争房屋，诉争房屋及土地转让前没有任何纠纷并能正常使用。证据3.湖北地宜房地产评估报告书。证明：2017年11月转让课税评估，诉争房屋转让前无任何纠纷可正常使用。证据4.公告、现场图片。证明：诉争房屋在转让时没有任何人对诉争房屋及土地有权利主张及异议。诉争房屋没有纠纷并能正常使用。证据5.刘星不动产登记受理凭证、应城市国有土地使用权公开交易鉴定书、询问笔录、关于胡际华申请资产转让的函。证明：诉争房屋及土地按不动产法定交付转让程序、经刘星确定认可于2017年12月1日转移登记到刘星名下并取得了诉争房屋不动产登记收件单，诉争房屋及土地转让时没有纠纷可正常使用。证据6.刘星及其公司主任邱保卫微信记录。证明：2017年12月21日刘星在诉争房屋上发布了招租广告，2018年1月6日和人进行了租赁洽谈，刘星已经收房并占有使用诉争房屋，诉争房屋没有纠纷可正常使用。证据7.刘星会计微信记录。证明：2017年11月刘星用胡际华现场交付给他的诉争房屋用于银行三次现场勘查，预评预审。2017年12月12日刘星领取诉争房屋不动产权证书，同时办理了银行抵押手续，将诉争房屋在银行抵押贷款850万元。2017年12月1日诉争房屋已办理完全部转让手续，刘星领取不动产登记收件单，2017年12月2日刘星支付购房款120万元、2018年1月19日付清了第一期购房款工400万元。充分证明诉争房屋已交付刘星并占有使用。刘星对已交付转让使用一个多月后的诉争房屋、不动产买卖合同都确定认可，没有任何异议。证据8.民事起诉状。证明：诉争房屋已经交付给刘星，当时是无人占据没有纠纷能正常使用的。刘星所称发生的纠纷是诉争房屋在交付、转让、占有使用几个月后所发生的纠纷。刘星经质证称，证据1是真实的，对证明目的有异议，只是对房屋价值进行评估，不能说明是否有第三人的债权债务纠纷。证据2是真实的，不动产产权书只是产权证明，不能证明房屋本身附着的债权债务纠纷。证据3是真实的，不能证明房屋本身附着的债权债务纠纷。证据4只是程序性的手续，不能否认本身的纠纷。证据5同证据4质证意见。证据6微信，邱保卫不是公司办公室主任，房子是邱保卫介绍买的，通过邱保卫认识胡际华。并没有确认交房的事实，是贴招租广告时被人围住，被上诉人把现场情况拍给他问他怎么处理。发布招租广告是真实的，不能否认本身的纠纷，正是发布招租广告时知道第三人的纠纷。证据7抵押贷款850万元和付清第一期房款400万元都是真实的，贷款是以公司名义，贷款附加个人无限资产进行的，不仅是以个人房产进行抵押贷款。不能证明房屋本身附着的债权债务纠纷。证据8发布招租广告是事实，但到目前为止都没有收房，质证意见同证据7的意见。本院经审查认为，胡际华提交的证据1-8具有真实性，但均不能达到其证明案涉房屋没有债权债务纠纷能正常使用的证明目的，本院依法不予采信。刘星向本院提交如下证据，证据1.2016年1月8日签订的消防合同、欠条一张。证明：整个园区的消防工程到现在都没有付账，不动产有债权债务纠纷，现在还在占用房子。证据2.应城市人民法院（2018）鄂0981民初1283民事调解书。证明：被上诉人购买房屋之前就存在债权债务。证据3.应城市人民法院民事调解书。证明：被上诉人购买房屋之前就存在债权债务。同时申请证人高某、陈某、徐某出庭作证。胡际华经质证称，1.消防合同是原件，但是无法核实真实性。2.调解书是影印件，真实性有异议，关联性有异议，3.调解书与本案无关，只能证明湖北品皓科技有限公司和张光玉存在债务，涉及本案的土地及厂房没有任何权利瑕疵。对证人证言的质证意见为，高某证人证言，证言内容真实性有异议，无法确定他所说的综合楼是本案涉案房产，合法性有异议，他所陈述的租给了驾校，这个占据是一种违法行为，关联性有异议，他所陈述的内容与本案无关。陈某证人证言，真实性有异议，他所述做油漆因为没有其他证据印证，合法性有异议，他是拿着稿子在念，关联性有异议，他所陈述的内容与本案无关。徐某证人证言，真实性有异议，他所陈述的放在里面的是施工没人要的东西，是施工完成后的废弃物在现场，关联性有异议，他没有任何阻挠刘星施工的行为，没有阻挠刘星正常使用房屋。本院经审查认为，刘星提交的证据1结合证人徐某的证人证言，证据2结合高某的证人证言，及证据3（2017）鄂0981民初45号民事调解书，能证明案涉房屋在建设施工后存在债权债务纠纷的事实，本院依法予以采信。经审理查明，二审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另，经刘星申请，本院于2020年11月10日组织双方当事人一同前往应城市经济开发区横六路以北、纵一路以东地段案涉房屋所在地进行实地勘查。双方当事人确认，案涉两栋房屋的第一层均有人使用，二楼以上的楼层均空置。其中，徐琼林使用案涉房产之综合厂房一楼5间，徐琼林向本院提交2015年7月18日其与湖北品皓科技有限公司签订的《综合厂屋租赁协议书》、收条，证明其系正常使用房屋。胡际华、刘星对此无异议。现场看到，综合厂房一楼走道堆放有较多杂物，该厂房正面一楼办公楼玻璃大门锁闭，从玻璃门向内看，可见一楼大厅开办有机动车驾驶培训学校。院内硬化场地处架设的屋棚上悬挂招牌“兴达驾校黄滩分校欢迎您”，场地内有几辆教练车。院内一直聚集几人，他们自称是湖北品皓科技有限公司的债权人，听说法院来人，想向法院说明情况。本院再审认为，根据已查明的事实，在胡际华与刘星签订案涉房屋的买卖合同之前，或是在胡际华取得案涉房屋所有权之前，案涉房屋的所有权人存在诸多债务未处理。其中，案外人徐琼林虽系正常使用租用房屋，但该房屋租赁发生于案涉买卖合同之前，胡际华并未积极履行案涉合同义务妥善处理该问题，且尚有债权人以索债为由占据房屋，致刘星对其购买的房屋不能正常进驻和使用。根据案涉买卖合同第三条约定“甲方（胡际华）应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期所有的债权债务问题与乙方（刘星）无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费”，胡际华属于违约。刘星以此为由拒付剩余的购房款符合双方当事人所签订合同的约定。综上所述，胡际华再审请求不能成立，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）鄂09民终1259号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 杰审判员 王 华审判员 汪育华二〇二〇年十二月七日书记员 李 静