江苏省海安市人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0621民初4266号原告:纪剑鸣，男，1957年11月25日生，住海安市。委托诉讼代理人:胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。被告:海安市海安街道办事处，住所地海安市海安街道江海西路原海安镇政府内。法定代表人:闫彦，海安市海安街道办事处主任。委托诉讼代理人:蔡亮，海安市海安街道办事处职员。第三人:海安市海安街道海光村经济合作社，住所地海安市海安街道海光村。原告纪剑鸣与海安高新区海安街道新陵街道办事处、第三人海安市海安街道海光村经济合作社（以下简称合作社）房屋买卖合同纠纷一案，原告纪剑鸣于2020年8月3日向本院提起诉讼。本院于当日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案。应诉过程中，海安市海安街道办事处（以下简称海安街道）以原海安市高新区中城街道新陵办事处、原海安县新陵街道办事处（以下简称新陵街道），现在统一变更为海安市海安街道办事处（即海安街道）为由，主动到庭应诉。本院经查原海安市高新区中城街道新陵办事处、新陵街道撤并属实，变更海安街道为被告。本案现已审理终结。原告纪剑鸣向本院提起的诉讼请求，判令被告为原告办理海安街道海光村（海安长江中路28号）综合楼前二层东首5间总面积188.88平方米（具体以测绘面积为准）房屋产权变更登记至原告名下。事实与理由：1997年12月31日，原告纪剑鸣与原海安县福达房地产开发部(以下简称开发部)就案涉店铺签订购房合同，价款为20万元;房产证由开发部代办。原告按约缴纳了房款，也实际取得了案涉房屋并实际占有至今，但房产证一直未能办理。原告多次找开发商及第三人合作社要求办理房产证未果。2005年10月21日，原海安县海安镇新陵街道新宁社区居民委员会向原告等人出具证明一份，证明案涉房屋为海光村合作社所建，房产手续正在办理过程中。据原告了解，案涉房屋为第三人合作社与他人合作开发；2009年8月，原新陵街道领取了案涉商铺（全部一层、二层房屋）的产权证书。2019年1月，被告根据海安市政务服务中心要求向其出具核实意见，承认案涉房屋归原告所有并办理分户手续，但被告仍然不予办理。被告海安街道辩称：原告所诉被告主体错误，海陵街道已经被撤销。被告包括被撤销的海陵街道从未卖过商品房给原告。原海安海光经济合作社也早已不复存在，以前曾经有过海光村经济合作社，但名称前没有冠以海安街道，该合作社早在上世纪九十年代已被撤销。无论向原告出售案涉房屋的开发部亦或南通市永川建设工程有限公司（以下简称永川公司），都与被告及海陵街道没有关系。案涉综合楼当时是由海光村用集体土地及集体资金开发。上世纪九十年代，由于房地产开发乱象，导致了本案的纠纷。原来所谓的海光工贸公司早已不复存在，海光工贸公司不是海陵街道的下属机构，原海陵街道也没有全部接受海光工贸公司的全部资产，而是根据政府要求托管了部分资产。原海陵街道接受托管的案涉房产之后，原告及其他购房户才于2018年下半年上访要求政府解决历史遗留问题并找到海陵街道。政府本着解决纠纷的目的，要求原告补缴相关规费后办理产权转移手续，但原告等人拒绝补缴，现在由于法律及政策的障碍根本无法为原告办理产权过户手续。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人合作社未陈述亦未举证。经审理查明，原告纪剑鸣等人于上世纪90年代末购买了使用原海安镇海光村4组集体土地开发的商住楼及综合楼；由于该部分房屋不能办理产权证，后经政府协调办理了商住楼的产权证书，但综合楼的产权证书一直未能办理；现综合楼产权在海陵街道名下，一层为海光村集体占有受益，二层分别由原告及慧忍、葛坤元3人占有。（一）案涉房屋开发及权属证书办理的事实。开发部系1994年11月19日经海安县原工商行政管理局批准设立的全民所有制企业，于1999年12月15日被注销。1995年左右，原海安镇海光村经济合作社利用原海光村4组部分集体土地建设了案涉商住楼及综合楼。其时，上述工程并未办理国有土地征收及房地产开发行政审批手续。1996年10月（实际在综合楼及商住楼建成之后），以海光工贸公司的名义向原海安开发区管委会申请建设工程规划许可证并于同年12月18日获得审批。根据批准文件[（1995）04号]记载，报批工程为综合楼、面积5544.3平方米;四至为东至中国银行围墙北侧8.7米、南侧10.4米，南至长江路道路红线西侧5米、东9.5米，西至红旗印刷厂围墙北5.0米、南2.5米，北至围墙；层数为6层。该审批表未有土地许可的记载。另案中，涉及前文建设规划许可证行政审批文件中提及的海开经（1995）04号文件，海安经济技术开发区管理委员会于1997年3月4日以海开经（1997）04号文（《关于同意海安县海光工贸公司综合楼增加投资的批复》），将原建筑规模上增加建筑面积2800平方米，增加投资100万元，资金来源村组自筹。在纪剑鸣诉海安高新区经济合作社【（2019）苏0621民初6006号】案件中，本院调取的相关案涉文件中显示，案涉工程占地国有土地批准文号为苏海国用（2005）第X301227号（江苏金宁达不动产评估咨询有限公司于2005年6月26日受托对土地估价文件中提及），该土地批准文号与2008年9月海安县人民政府颁发的批准文号不一致，该国有土地使用权证书为苏海国用《2008》第X301339号、国有土地使用权人为海安县海安镇新陵街道办事处；2009年7月24日，新陵街道曾向海安县房产交易所出具证明，称“原海安县海光工贸公司隶属于海安县海安镇新陵街道办事处，该公司现在不存在，所有新陵街道办事处所有”。原告在（2019）苏0621民初6006号案件中陈述，案涉工程包含前后两幢，后面一幢为6层楼居住用房，前面一幢为两层商业用房；这两栋房子相互连接，由海安县海光工贸公司申请立项，相关批文是同一个批文；由海光村4组与永川公司合作共同开发承建，后面的6层商品房原告也购买了一套，已经领取了房产证；前两层商住楼新陵办事处以海光工贸公司已经不存在为由，将两层商住楼办证到新陵街道的名下；为解决原告等3人的房产证问题，新陵街道向有关部门作出了情况说明，要求将涉案房屋进行分割；有权部门海安市政务服务中心对该情况说明作出了批示，要求海安市房产交易中心对涉案房屋进行核查；海安市房产交易中心经核查认为按照政府会议纪要可以分割，但是要建设主体补办相关申请并补交相关费用后才可以办理，但是新陵街道并未按照核实意见办理产权过户手续；导致涉案房屋至今未能分割，还是登记在新陵街道名下；由于永川公司已从国有企业改制为民营企业，开发部本身是国有企业，已经工商登记注销；经原告自己调取并申请法院调取，均未能调取到开发部的开办单位和注销单位；故将案件由商品房买卖纠纷变更为房屋确权纠纷；新陵街道对房屋的所有权无论是出具相关证明、情况说明以及庭前证据交换过程中均不否认案涉房屋的所有权归原告等3人所有，但是新陵街道仅承认将涉案房屋分割成三块，权利人仍登记为新陵街道而将案涉房屋交给原告等3人保管，原告等3人不同意，认为房屋的产权应该登记在原告等3人名下，而不应该登记在新陵街道名下。按照当事人在本案及既往诉讼中的陈述，前述建设工程规划许可证申领过程中，报批的是六层综合楼，批准的也是六层综合楼。但实际上建成了两幢，一幢为后排的6层商住楼，该6层商住楼虽然与审批不符但已经由政府协调并将产权办至实际买受人名下；一幢为前排二层商铺（即双方争议的房屋），该楼栋缺失审批手续，但于2009年8月31日将产权办理至原海安县海安镇新陵街道办事处名下。（二）原告购买案涉房屋及权属登记争议1997年12月31日，原告与开发部签订购房合同，约定开发部向原告纪剑鸣出售前述二层综合楼东首5间房屋，面积188.88平方米（楼梯按双层计算，作为二层专用楼梯，分摊5间公摊28.19平方米）；一次性定价20万元，由开发部代办水电开户；开户增容费由纪剑鸣负担；合同签订后于1997年年底付4万元、欠16万元由开发部协助借款，利息由纪剑鸣负担；借款由纪剑鸣于1998年6月底前还清；房产证由开发部代办，在房屋交付后3个月内办结并交付纪剑鸣；交房时间为1998年2月28日前，交付房屋经有权部门验收后交付。1998年4月23日，开发部与纪剑鸣签订补充协议，约定纪剑鸣于1998年4月23日支付开发部房款20万元，开发部同时交付案涉房屋的钥匙；纪剑鸣应付其他剩余房款于开发部履行全部义务后一次性支付。此外，原告纪剑鸣还另行购得后排6层商住楼402室。1997年9月18日，原告纪剑鸣向开发部支付房款94000元；开发部出具的收条记载的收款事由为402室房款。1998年4月10日，纪剑鸣以其妻子缪素梅的名义向开发部缴纳房款64000元；开发部出具的收款收据记载的系前二层东首办公楼购房款。1999年2月14日，纪剑鸣向永川公司支付该房款23418元；永川公司出具的收据注明收款事由为402室及前排二层东首5间房屋的房款。1998年9月28日，纪剑鸣妻子缪素梅向永川公司支付房款2万元，由永川公司出具收款收据。2001年1月15日，为办理上述402室房屋的产权登记手续，原海安县海安镇海光村经济合作社与原告纪剑鸣在原海安县房地产交易所监证下，补签上述402室的房屋买卖协议。此后，402室产权办理至纪剑鸣名下。对于该补充买卖协议，被告称，当时所有的住户因办理不了过户手续而上访，县相关部门接访后，指令由新陵街道帮忙办理；原海安县人民政府要求通过海光村经济合作社帮所有人签订了房地产买卖契约以便帮他们办理产权证；由于原告等人只愿意就购买的商住楼签订协议以便办证，但不愿意就案涉综合楼部分补缴案涉房产证的费用，才导致套涉案房屋没有与海光村经济合作社签订房地产买卖合同，也没有能够补办房产证。2018年12月16日，新陵街道出具《关于长江中路28号楼产权分割的情况说明》，内容为：“长江中路28号楼始建于1995年，由南通市永川建设工程公司与原海光村四组共同开发建设。由于规划调整，将前二楼由永川建设工程公司出售给李存银、纪剑鸣、葛坤元。一楼产权归新陵街道办事处（原海光四组）所有。为解决商住楼居住户要求办证的问题，依据2009年9月10日海安县人民政府办公室第6期会议纪要精神，为2-6层所有居住户办理了房产证；同时，将一层楼1243.78平方米及前二楼506.57平方米的非居住用房也办理了房屋所有权证……房产证号海安房权证海安镇第2009005288号（即前文提及的办理在海陵街道名下的房产证号）……经新陵办事处办公会议研究将原海安县海安镇新陵街道办事处房屋所有权证中506.57平方米，分割办理三本房屋所有权证，面积分别为188.77平方米、116.16平方米、201.64平方米，房屋所有权人不变（即仍为新陵街道）。李存银、纪剑鸣、葛坤元凭购房相关资料到相关部门申办房产过户手续，并缴纳相关税费。”2018年12月28日，海安市政务服务中心在该说明左下方签署“请住建局交易所和国土局不动产登记中心窗口分别核实情况并提出处理方案后支持办理。”2019年1月3日，海安市房产交易中心出具核实意见并致海安市政务服务中心，称“……在收到新陵街道办事处对长江中路28号产权分割的情况说明及行政服务中心的审批意见后，我中心即对其产权分割情况进行了核查。经查明，我市长江中路28号2至6层为居住用房，于2009年8月前已分割登记；另第一层及局部二层商业进行整体登记到新陵街道办事处名下。根据2009年9月10日海安县人民政府会议纪要第三条第五款之规定，‘其他非房地产开发企业开发建设的项目，上述类型的土地和房产确需进行分割登记的，须由建设主体履行审批手续后，由县行政服务中心牵头召集相关部门进行联合会办，并在建设主体补缴相关税费后，办理土地和房产分割手续’。我中心将按照文件要求积极予以配合办理。”对于上述新陵街道的说明及房产交易中心的说明，被告称，案涉房屋报批的是集体所有的综合楼，原告买受后实际为营业用房，当时变通补缴相关税费，但不好直接办理过户；后来由于原告不同意补缴税费，加之政策也不允许办理过户拖延至今。2019年12月4日，原新陵办事处出具证明1份，证明的内容为：“兹证明长江中路28号208室房屋产权归纪剑鸣所有（此证明仅用于供电开户使用，复印、涂改无效）”被告认可该证明的真实性，但认为系原告等人开店要办理供电开户，没有其他证明内容。前述2009年9月10日会议纪要第三条规定，以下五种类型的建设项目不得进行土地和房产分割登记，1.工业企业总体规划范围内建设的非生产性设施项目；2.经县政府同意改变用途用于融资的建设项目；3.以酒店等项目名义开发建设的三产项目；4.商业流通企业改制后开发建设的商业用房；5.其他非房地产开发企业开发建设的项目；上述类型的土地和房产确需进行分割登记的，须由建设主体履行审批手续后，由县行政服务中心牵头召集相关部门进行联合会办，并在建设主体补缴相关税费后，办理土地和房产分割手续。上述事实，有双方当事人的陈述在卷佐证，同时有原告纪剑鸣提供的协议、交款收据、海光工贸公司的建设工程规划报批手续、案涉房屋的产权证等，本院调取的工商登记档案材料，本院在另案中收集的证据等在案佐证。本院认为，原告纪剑鸣主张由被告海安街道协助其办理案涉房屋的产权，因案涉房屋属登记在新陵街道名下的房产，不属于符合规范的商品房买卖，房屋产权能否过户，以及过户需要补办哪些手继续，缴纳哪些规费等不属于人民法院受理民事案件的范围，其起诉应当裁定予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项之规定，裁定如下：驳回原告纪剑鸣的起诉。如不服本裁定，可以裁定书送达之日起10日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  季德胜二〇二〇年十二月二日法官 助理  周玉珠书 记 员  吴 瑶