河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4823号上诉人（原审原告）：商丘市新航程发展建设管理有限公司，住所地：商丘市中州南路**（东方银座**），统一社会信用代码：91411400MA3XBPLB4Q。法定代表人：崔伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐冰，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张增锋，男，1972年5月8日出生，汉族，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：刘晓光，河南福聚律师事务所律师。上诉人商丘市新航程发展建设管理有限公司（以下简称新航程公司）因与被上诉人张增锋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新航程公司的委托诉讼代理人徐冰、被上诉人张增锋及委托诉讼代理人刘晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新航程公司上诉请求：1.撤销（2019）豫1402民初10827号民事判决第二项、第三项；2.改判张增锋向新航程公司交还租赁房屋；3.改判张增锋向新航程公司支付2019年3月31日后的违约金（截止到上诉之日为2442569元；2020年9月30日后逾期交还房屋的损失，按每日4292元的标准支付至张增锋向新航程公司返还房屋之日；2020年9月30日之后的利息损失，根据该日后产生的张增锋拖欠新航程公司的债务金额按同期贷款市场报价利率计算至付清债务之日）；4.诉讼费由张增锋负担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定张增锋已经向新航程公司交付租赁房屋，属于认定事实错误。从张增锋2019年9月19日向新航程公司送交的通知内容可以看出，在送交该通知时，张增锋尚未将租赁房屋交付给新航程公司。原审判决认定事实错误。2.原审判决认定新航程公司“没有采取适当合理措施致使损失扩大”，属于认定事实错误。在张增锋拒不支付租金的情况下，新航程公司于2019年3月30日通知张增锋解除合同。张增锋既不返还租赁房屋，也不支付租金，新航程公司向法院提起诉讼，能够说明新航程公司已经穷尽一切手段防止损失扩大。二、原审判决错误。原审判决未支持新航程公司“交还租赁房屋”以及“支付2019年9月19日之后违约金”的核发请求，对2019年3月31日至2019年9月19日之间的违约金仅部分支持，判决错误。被上诉人张增锋辩称，一审认定事实错误，房屋的交付时间应认定为合同解除后张增锋通知到达新航程公司的时间。且案涉房屋系违章建筑，质量不达标，没有取得建筑规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同无效。新航程公司向一审法院起诉请求：一、判令张增锋向新航程公司交还租赁房屋；二、判令张增锋向新航程公司支付房屋租金673220元；三、判令张增锋向新航程公司支付违约金（截止到起诉之日为1724092元；2019年9月8日后的逾期支付租金的违约金，按每日1567元的标准支付至张增锋向新航程公司付清租金之日；2019年9月8日后的逾期交还房屋的违约金，按每日5580元的标准支付至张增锋向新航程公司返还房屋之日）；四、本案产生的诉讼费、保全费、保险费由张增锋承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，张增锋通过竞买的方式取得位于商丘××专××校区××楼下××号及××商铺（共22间）三年期租赁期，建筑面积约891平方米。2018年5月18日，双方签订了房屋租赁合同。新航程公司为甲方，被告张增锋为乙方。合同主要约定：第一条房屋坐落、面积、装修、设施情况，该房屋地砖已铺设，内墙已抹灰，房屋门已安装，室内通电。第二条租赁期限、租金、用途，房屋租期为三年，自2018年6月18日起至2021年6月17日止，租金为4700000元，房屋用途为经营。第三条租金、押金支付及费用约定，租金按年支付，每年租金为人民币1566666元，合同签订后20日内支付第一年租金，以后每年租金提前两个月支付。第四条房屋交付；第五条房屋使用：4、商铺均不得进行影响学校教学、学习生活的经营活动，禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目。第七条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或者终止本合同。2、甲方不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同，给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）逾期支付房租壹个月以上的。5、租赁期间甲方通知收回该出租房屋,通知到达乙方后合同解除。7、甲方房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失。第八条房屋交付及收回验收，5、租赁期满或约定合同终止的租赁保证金不计利息全额退还乙方。第九条违约责任：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照房屋年租金的10%向甲方支付违约金。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用、逾期支付租金，每逾期一日，应按房屋年租金1‰按日向甲方支付违约金。合同终止，乙方应交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应按原房屋日租金的4倍向甲方支付违约金。同时，合同还约定了其他事项。合同签订后，新航程公司按约向张增锋交付了租赁房屋，履行了自己的合同义务，张增锋向新航程公司支付了22万元押金、55万元的租金，并使用房屋进行经营。张增锋租赁房屋后因租赁房屋漏雨水和经营活动业态禁止,造成双方履行合同发生争议,2019年3月29日新航程公司向张增锋发出律师函,要求张增锋给付拖欠租金101.67万元并解除合同,并通过特快专递向张增锋邮寄送达,3月30日特快专递张增锋签收。2019年4月5日张增锋通知部分其转租商户房屋租赁合同已被解除，22间商铺管理权转交新航程公司，善后事宜与新航程公司交涉；2019年9月19日张增锋通知新航程公司直接与招商客户洽谈善后事宜。2019年11月6日张增锋以本案租赁合同向睢阳区法院提起诉讼,因管辖异议被移送本院管辖,2020年6月1日本院(2020)豫1402号之一民事裁定书按张增锋撤回起诉处理。同时查明，新航程公司租赁房屋系商丘医学高等专科学校校区商业街，有建设工程规划许可证、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书等,无房产证。商丘医学高等专科学校2018年4月18日批复新航程公司同意新校区商铺进入商丘市公共资源交易中心进行公开招租，租金纳入新航程公司运营期收入。上述事实，有拍卖成交确认书、租赁合同、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、现场照片、律师函、快递查询单、微信聊天记录、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，新航程公司与张增锋签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗,为有效合同。新航程公司租赁房屋系商丘医学高等专科学校校区商业街，新航程公司虽无房产证，但有建设工程规划许可证、单位工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书等,且合同约定了“房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失”，张增锋辩称租赁协议为无效的理由无事实依据，理由不能成立。张增锋租赁新航程房屋后用于商业经营，在合同约定的租赁期内应当按照合同约定给付租金，其没有履行给付租金义务应当承担履行责任。但张增锋租赁新航程公司商铺后租赁房屋发生漏雨水和经营活动业态禁止情形,造成双方履行合同发生争议，按照租赁合同约定：禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目，导致张增锋经营受限。张增锋没有按合同约定足额给付租金，新航程公司于2019年3月29日向张增锋邮寄告知函,要求解除合同。张增锋于次日收到新航程公司告知函。庭审中,双方认可签订的合同2019年3月30日已经解除，本院确认本案所涉合同自张增锋收到新航程公司律师函之日即2019年3月30日解除。2018年6月18日至2019年3月30日房屋租金共计1210410.4元（1566666÷365×282=1210410.4元），扣除张增锋已给付55万元，尚欠租金660410.4元。张增锋该欠付租金行为属于违约，但结合新航程公司商铺后租赁房屋漏雨水和经营活动业态禁止发生争执,造成双方履行合同发生争议事实客观，按合同约定支付违约金明显过高，本院依法予以调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率计算。合同解除后2019年4月5日张增锋通知其部分转租商户已被解除房屋租赁合同，22间商铺管理权转交新航程公司，2019年9月19日新航程公司向张增锋通知交付房屋事宜,视为租赁房屋已经交付。2019年3月31日至2019年9月19日期间张增锋占用租赁房屋期间租金损失共计725387.8元（1566666÷365×169天=725387.8元）。该损失是应当采取适当措施防止损失的扩大部分,双方没有采取适当措施致使损失扩大，对租金损失新航程公司和张增锋各承担50%即362693.9元为适宜，扣除张增锋保证金22万元，张增锋再给付新航程公司142693.9元。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、张增锋给付商丘市新航程发展建设管理有限公司2018年6月18日至2019年3月30日租金660410.4元（已扣除给付55万元）及违约金（违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率计算）；二、张增锋给付商丘市新航程发展建设管理有限公司2019年3月31日至2019年9月19日期间占用租赁房屋期间租金损失共计142693.9元(已扣除张增锋保证金22万元)。上述一、二项，于判决书生效之日起十日内履行完毕。三、驳回商丘市新航程发展建设管理有限公司其他诉讼请求。一审案件费25978元，商丘市新航程发展建设管理有限公司负担14233元，张增锋负担11745元。本院二审期间，新航程公司围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认为新航程公司提交的案涉房屋照片证据达不到证明目的，不予采信。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，新航程公司与张增锋签订《房屋租赁合同》，约定了房屋的租金、租期等，内容具体确定，系当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，房屋租赁合同有效。张增锋辩称房屋租赁合同因案涉房屋缺少建设规划许可证而无效，但其未提交相关证据证明，而新航程公司提交了案涉房屋的规划许可证，故张增锋的抗辩理由不能成立。关于张增锋向新航程公司交付房屋的时间问题。2019年3月30日，张增锋收到新航程公司解除房屋租赁合同的律师函，2019年4月5日，张增锋向转租户发出《通知》，新航程公司已经解除与其的房屋租赁合同，案涉商铺管理权交由新航程公司，且张增锋退还转租户的押金并未收取后续租金。从张增锋一审中提交的证据可以看出，张增锋通过在新航程公司办公区域张贴、向其工作人员送交交房通知等方式通知新航程公司房屋交付事宜，一审认定自2019年9月19日租赁房屋已经交付并无不当。自房屋交付后，新航程公司取得案涉租赁房屋的管理权，故新航程公司上诉要求判令张增锋向其支付此后的逾期交房损失及违约金、利息的请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于新航程公司是否应对损失扩大部分承担责任问题。新航程公司作为物业管理人，自张增锋交付房屋后，未行使管理职责，对租金损失的扩大有一定的责任，一审酌定新航程公司对损失部分承担50%的责任并无不当。综上所述，新航程公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22445元，由商丘市新航程发展建设管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 白中哲审判员 段智明二〇二〇年十二月二十二日法官助理吕慧颖书记员田英杰