广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3599号上诉人（一审原告）：张卫源，男，1967年2月20日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区井岸镇朝阳小区***，居民身份证号码:440************230。委托诉讼代理人：黄可明，广东皇庭律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李成全，男，1974年6月20日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区平沙镇九顷五队，居民身份证号码：440************112。被上诉人（一审被告）：景少华，男，1957年3月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**********************，居民身份证号码：620************112。委托诉讼代理人：杨卫东，男，1967年8月31日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证号码：610************316。上诉人张卫源因与被上诉人李成全、景少华租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张卫源上诉请求：1、撤销一审判决，改判李成全、景少华向张卫源赔偿损失149136元；2、李成全、景少华承担第一次评估费1500元和第二次评估费11000元；3、李成全、景少华支付一审、二审诉讼费。事实与理由：根据张卫源所提交的证据并结合一审庭审笔录、评估询问笔录、证人证词、证人陈述等，足以确定《评估报告书》所涉所有评估项目均属于张卫源所有。1、第一次庭审中景少华称“2015年我把一间300平方米的房屋给张卫源使用，鱼塘只是允许张卫源养鹅，我们仍在养鱼；鱼塘一共32亩，张卫源只用约三分之一的水面面积。”可推断养鹅专用设施不是景少华所建或所有，景少华只是将一间300平方米的房屋及土地（地方）转租给张卫源使用，评估书中不认可的项目中第一、二项所涉及的两间房，其中一间是21.76平方米，另一间是18.38平方米，从面积上来看，肯定不是景少华转租给张卫源使用的房屋，该两间房屋是张卫源承包后兴建。另除了那间300平方米的房屋及土地，其余的设施、房屋均是张卫源所建。2、在做第二次评估前，张卫源要求对所有的养鹅设施及相关的财物进行评估定价，并详细列举了被评估的种类、数量、范围，李成全、景少华对拟被评估的种类、数量、范围没有提出任何的异议。如果被评估的对象不是张卫源所建或不属于张卫源所有，李成全、景少华肯定会提出异议。3、张卫源承包涉案的土地和鱼塘的水面及龙泉酒家300平方米的房屋后，将涉案土地用挖机进行平整，然后铺上一层厚厚的沙子，也就是说涉案的养鹅场根本不存在任何的树木，现有的树木是承包之后，在2015年至2016年之间由张卫源种植。再说，从树龄上也可以判断出，这些树木都是承包后所种植，如果李成全、景少华有异议，可以申请树龄鉴定。景少华、李成全辩称：关于租赁范围，景少华、李成全通过航拍照片进行了明确的指定。张卫源的上诉缺乏依据，应予驳回。张卫源向一审法院起诉请求：1、李成全、景少华赔偿张卫源违约损失149136元；2、李成全、景少华支付张卫源第一次评估费1500元和第二次评估费11000元；3、李成全、景少华承担本案诉讼费。一审法院查明：2005年3月开始，珠海市平沙砖厂将位于珠海市平沙砖厂人工湖1的鱼塘及附属设施租给李成全使用。2015年1月1日，李成全、景少华（甲方）与张卫源（乙方）签订《承包土地种养协议书》。双方约定：甲方将龙泉土地租给乙方种养；租赁时间自2015年1月1日至国家政府征用土地止；在租赁期内如遇国家征用地，乙方无权享受所有土地或设备的征收费，但乙方种养的畜禽补偿费与甲方无关，乙方的设备在征收补偿后与甲方无关后可以搬迁；租金第一年即2015年为8000元人民币，租金上升问题只能按原租金的5%上调，其他与乙方无关；甲、乙双方所经营的鱼类或者畜禽类，如有损失，均与对方无关。合同签订后，李成全、景少华按约定将上述土地交付张卫源种养。张卫源按约定向李成全、景少华支付2015年的租金8000元及2016年的租金8000元。2016年10月21日，李成全、景少华（甲方）与珠海市鑫圣投资有限公司（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将涉案平沙砖厂人工湖的经营权等转让给乙方。2016年10月25日，李成全向珠海市平沙砖厂提交《解除合同申请书》，请求解除其与珠海市平沙砖厂签订的《鱼塘租赁合同》，珠海市平沙砖厂同意解除。一审法院另查明，2020年1月13日，珠海市平沙砖厂作出《复函》，函复本院：涉案《承包土地种养协议书》中的地址不清，如该地块为我司管理范围的土地，该地块不存在政府征收的情况。2020年6月18日，广东证诚价格评估有限公司作出粤证价估[2020]J176号《珠海市金湾区龙泉鹅场养鹅设施价格评估报告》，评估所涉项目的价值总计149136元（其中李成全、景少华认可的项目评估金额25296元，李成全、景少华不认可的项目评估金额123840元）。一审法院认为，张卫源与李成全、景少华签订《承包土地种养协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应该按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方在《承包土地种养协议书》中约定“租赁时间自2015年1月1日至国家政府征用土地止”，按照上述约定，在国家政府征收土地的情况下，该协议到期。而根据珠海市平沙砖厂的《复函》“如该地块为我司管理范围的土地，该地块不存在政府征收的情况”，故在涉案土地不存在政府征收的情况下，李成全、景少华向珠海市平沙砖厂提交《解除合同申请书》，解除其与珠海市平沙砖厂签订的《鱼塘租赁合同》，并与珠海市鑫圣投资有限公司签订《转让协议》，应属违约。关于张卫源的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因李成全、景少华违约，致使张卫源无法按《承包土地种养协议书》的约定继续种养，张卫源主张李成全、景少华赔偿其损失，于法有据。根据广东证诚价格评估有限公司作出的粤证价估[2020]J176号《珠海市金湾区龙泉鹅场养鹅设施价格评估报告》，涉案土地内养鹅设施评估金额总计为149136元，其中李成全、景少华认可的项目评估金额为25296元，李成全、景少华不认可的项目评估金额为123840元。对于李成全、景少华认可的部分，一审法院予以确认。对于张卫源主张的其他损失，张卫源未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对该部分损失，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、李成全、景少华于判决生效之日起七日内赔偿张卫源各项经济损失25296元；二、驳回张卫源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4220元，由李成全、景少华负担675元，由张卫源负担3545元；评估费11000元，由李成全、景少华负担1870元，由张卫源负担9130元。本院二审期间，张卫源提交如下证据：1、退场通知；2、四名证人作证的视频；3、补充通知；4、证明一；5、证明二。张卫源另申请证人陈国能、刘东汉出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并组织证人出庭作证。本院查明，2016年4月6日，珠海市平沙砖厂与李成全签订《鱼塘租赁合同》，约定标的物面积为鱼塘31.23亩、鱼塘附属设施（餐厅房）约960平方米。一审第一次开庭时，景少华当庭陈述其将一间300平方米的房屋以及鱼塘约三分之一的水面面积租赁给张卫源使用。二审庭审中，景少华称300平方米是指铁皮棚及其周围用地的合计面积，树木具体由谁种植不清楚。对于广东证诚价格评估有限公司作出的《珠海市金湾区龙泉鹅场养鹅设施价格评估报告》，李成全、景少华对其中18项不予认可，具体包括：1、休息房（铁皮顶棚）21.76平方米、11659.01元；2、1号杂物房（铁皮顶棚）18.38平方米、5252.27元；3、餐厅过道卫生间硬化2576.35元；4、室外地面水泥硬化2472.63元；5、米仔兰树300元；6、葵树1300元；7、黄皮树350元、发财树700元、盘架子1200元、大香蕉树800元、小香蕉树400元；8、红砖围墙；9、中鹅场（不锈钢网架）42589.03元；10、小鹅场（不锈钢网架）15724.83元；11、幼鹅场（不锈钢网架）5686.77元；12、中鹅场房间地面硬化1428.38元；13、中鹅场门口坡道硬化2810.16元；14、中鹅场室外地面砌砖8136.46元；15、小鹅游泳池水泥砌筑6744.79元；16、大鹅下水地面硬化3290.98元；17、中鹅下水地面硬化3586.32元；18、大鹅下水地面贴砖5560.77元。本院另查明，张卫源自行委托珠海市昱达价格评估有限公司对珠海市金湾区龙泉酒家的鹅场附着物的价值进行价格鉴定，鉴定结论为珠海市金湾区龙泉鹅场附着物的实物于2019年10月29日的市场价值为194491元。张卫源为此支出鉴定费1500元。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，李成全、景少华违约提前解除租赁合同，从而造成承租人张卫源的损失，本案二审争议焦点为损失的具体认定。张卫源主张损失合计149136元，李成全、景少华对其中18个项目合计123840元不予认可，具体理由为该18个项目全部不在租赁范围内以及两个房子、地面硬化、围墙等是由李成全、景少华进行的基础建设。本院对此分析认定如下：一、关于租赁范围。李成全、景少华与张卫源在《承包土地种养协议书》中并未注明租赁范围，而景少华在一审中自认其将鱼塘三分之一的水面面积和一间300平方米的房屋租赁给张卫源使用，二审又称300平方米是指铁皮棚及其周围用地的合计面积。本院认为，景少华的二审陈述显然与一审表述相矛盾，结合珠海市平沙砖厂与李成全签订的《鱼塘租赁合同》约定“鱼塘附属设施（餐厅房）约960平方米”以及张卫源的陈述“原酒家960平方米，张卫源只承租其中300平方米”，景少华的一审陈述显然更符合事实，故本院认定张卫源的租赁范围包括原餐厅房300平方米的部分。则在该原餐厅房300平方米范围内张卫源搭建的中鹅场、小鹅场、幼鹅场的所有不锈钢网架现时价值合计64001元，李成全、景少华应予赔偿。二、关于其他项目。1.关于休息房和1号杂物房。本院认为，景少华一审自认出租的房屋系“一间300平方米的房屋”，而争议的休息房和1号杂物房两间房屋的面积分别为21.76平方米和18.38平方米，显然与景少华自认的租赁房屋不同，则本院对景少华关于该两间铁皮房是由其建设的主张不予采纳，该两间房屋系由张卫源在承租后建设，李成全、景少华应予赔偿该部分损失16911元。2.关于地面硬化、围墙。本院认为，张卫源提交的证据不能充分证明此部分是由其建设完成，故对案中所涉地面硬化类项目和红砖围墙项目的损失，本院不予支持。3.关于种植树木。二审庭审中，对于案中所涉树木由谁种植，李成全、景少华表示不清楚。本院认为，涉案树木生长在张卫源的租赁范围内，且并非由李成全、景少华所植，则应认定系由张卫源种植，但树木并非租赁场地用于养鹅的必需附属设施设备，故对该部分损失本院不予支持。综上，李成全、景少华共需赔偿张卫源各项经济损失111958元（认可25296元+64001元+16911元），一审法院对此认定错误，本院予以纠正。张卫源自行委托评估产生的费用，不属于诉讼产生的必要支出，本院对张卫源的该项上诉请求不予支持。综上所述，张卫源的上诉理由部分成立，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。一审法院认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3904号民事判决第二项；二、变更珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3904号民事判决第一项为：李成全、景少华于本判决生效之日起七日内赔偿张卫源各项经济损失106208元；三、驳回张卫源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4220元，由李成全、景少华负担3136元，张卫源负担1084元；评估费11000元，由李成全、景少华负担8250元，张卫源负担2750元。二审案件受理费2827元，由李成全、景少华负担1968元，张卫源负担859元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月三十一日书记员  王 莉