山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3553号上诉人（原审被告）：山东银盛置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路南侧，统一社会信用代码：91370400791530357H。法定代表人：王其彪，经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王振，男，1990年11月4日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人山东银盛置业有限公司（以下简称银盛公司）因与被上诉人王振商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。银盛公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0402民初4948号民事判决；2.改判驳回王振的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由王振承担。事实和理由：一、一审认定银盛公司违约错误。银盛公司开发该小区具备了五证，符合出售和办证的前提基础条件。办理房屋权属转移的主体是房屋的购买人，银盛公司作为开发公司只是协助，而不是办证主体。王振应当缴纳完住宅维修资金，再向房产交易部门申请才能办证。王振没有及时缴纳住宅维修资金，也没有向不动产登记机关申请登记，影响房屋的产权登记手续的办理。王振对此负有责任，一审认定银盛公司违约事实错误。二、一审没有查清房屋交付的时间。三、一审关于违约金的认定错误。王振交付的463602元，有房款，有配套设施费、税金、城市建设费等，司法解释是以房款为基数，因此应该扣除配套费、税金、城市建设费等作为房款，一审认定的购房款数额高。一审法院判决违约金计算至由银盛公司提供报产权登记机关备案之日，约定的违约金明显过高。王振接收房屋后，实际居住使用。自己不及时申请办理产权登记手续，根本没有实际损失，王振也没有提交损失的证据。综上所述，王振没有及时缴纳住宅维修资金，没有申请办理房屋产权登记手续。王振对房屋没有办理房屋产权登记负有责任，一审认定银盛公司违约错误。同时，一审对房屋交付时间，房款数额及违约金认定均不正确。为此，银盛公司提起上诉，请求二审法院查清事实公正判决。王振辩称，其后期补缴了住房维修资金。王振向一审法院起诉请求：1、依法判决银盛公司将市中区江北绿城住宅小区G6号楼2单元1001室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助王振办理房屋产权证书；2、依法判决银盛公司向王振支付逾期办理房屋所有权登记的违约金50764元(自2017年8月20日起暂计算至2020年8月20日，以购房款总额463602元为基数，按照每日万分之一计算)；3、银盛公司于王振实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给王振违约金(以463602元为基数，计算时间自2020年8月21日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案王振实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之一计算)；4、诉讼费用由银盛公司承担。一审法院认定事实：山东银盛置业有限公司（原名山东龙象置业有限公司）投资开发了“江北绿城住宅小区G5号楼、G6号楼”房地产项目，并取得了商品房预售许可证,证号为（枣）房预售证第1533号。2016年3月11日，王振（买受人）与银盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定王振以463602元价格购买银盛公司开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，王振向银盛公司实际支付购房款463602元。后银盛公司实际向王振交房，但至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致王振至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王振与银盛公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即银盛公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因银盛公司至今未完成备案义务，故银盛公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。银盛公司于2016年4月18日将涉案房屋交付给王振，其违约行为自其90日后起延续至今，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，银盛公司已提出诉讼时效抗辩，且王振未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。王振于2020年9月1日网上提交诉状诉至一审法院，故银盛公司支付自2017年9月1日起的违约金，符合法律规定和合同约定。另因上述《商品房买卖合同》约定银盛公司在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此一审法院确认该违约金计算至银盛公司履行完毕上述义务之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东银盛置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告王振办理上述房屋所有权转移登记；二、被告山东银盛置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告王振违约金50254元（以463602元为基数，自2017年9月1日起至2020年8月20日止，共1084天，按日万分之一的标准计算）；三、被告山东银盛置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告王振违约金（以463602元为基数，自2020年9月2日起至将办理房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；四、驳回原告王振的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取计535元，由被告山东银盛置业有限公司负担。二审中，当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2020年12月3日，王振已向相关部门缴纳涉案房屋住宅专项维修资金。本院认为，银盛公司与王振在其双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定银盛公司将办理权属登记所需的材料交产权登记机关备案的期限，银盛公司未按约定履行其合同义务，故应依约承担相应违约责任。银盛公司主张王振未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，银盛公司有义务通知王振需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，银盛公司未能提供相关证据证明其此前向王振通知关于缴纳住房维修资金的事宜，故本院对其该项上诉主张不予采纳。王振在一审中提交的证据能够证明房屋交付使用时间，银盛公司未提供有效证据推翻王振的诉讼主张，故银盛公司上诉称一审法院未查清房屋交付时间的上诉主张不成立。银盛公司与王振在其双方签订的房屋买卖合同中约定以买受人支付全部已付款为基数计算违约金，王振在一审中提交的银盛公司出具的增值税发票载明全部已付款为463602元，一审法院依据双方合同约定数额为基数计算违约金并无不当，本院予以支持。银盛公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，银盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1070元，由上诉人山东银盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年十二月十六日法官助理孙微书记员李振