湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11204号上诉人（原审被告）：周罗，男，1987年11月20日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****。法定代表人：陈麒同。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗亚琴，女，1983年9月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区，该公司员工。上诉人周罗因与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周罗向本院提出上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、判令又被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担违约责任。1、万科公司未能提供符合中华人民共和国国家标准（电梯技术条件）的维修、养护、管理和维护义务。2、关于电梯检测，万科公司以及作为电梯的制造和日常维护方日立公司为万科公司利益相关方，必须回避。3、根据《湖南省社会环境检测机构环境监测业务能力认定管理办法》，万科公司、日立均不具备检测资质。4、日立公司自行检测的数据，运行中轿厢内最大噪音值为62.7dB，已超出55dB的国家标准。5、万科公司已确认上诉人收到电梯影响的事实，既未将电梯对上诉人的影响消除，又未能提供电梯噪音符合国家标准的检测报告。万科公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，物业公司已经尽到了管理义务。万科公司向一审法院起诉请求：1、请求判令周罗交纳自2019年1月1日起至2020年5月30日止的物业服务费5092.69元；2、请求判令周罗以欠缴物业服务费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2019年1月1日起至2020年5月30日止的违约金465.29元；3、请求判令周罗承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：万科金域滨江苑的开发商长沙君捷置业投资有限公司（甲方，以下简称“君捷公司”）就其选聘万科公司（乙方）对万科金域滨江苑提供前期物业服务事宜签订了一份《前期物业服务合同》。合同第二条约定乙方提供的物业服务内容包括电梯在内物业共用设施的运行，维修、养护和管理。合同第五条约定本合同期限自本项目首次集中交付之日起，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同第十一条约定高层电梯住宅物业服务费按2.8元/月/平方米收取。合同第十三条第六款约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同还就物业基本概况、物业服务标准、违约责任等进行了约定。2014年6月7日，君捷公司（出卖人）与周罗（买受人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，购买万科金域滨江苑第3栋3405号房屋。该房屋为高层建筑。实际建筑面积为106.99平方米。合同第二十条物业服务单位和委托期限约定“出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务”，该条第一款约定：“前期物业服务企业为长沙市万科物业服务有限公司，合同期限自2016年9月30日起，至小区业主委员会成立后并签订新的物业服务合同时止，但是：合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第二款第2项约定前期物业服务内容包括“物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”。第三款约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业服务费标准为2.8元/月/平方米，逾期交纳物业管理费的，每逾期一日应按欠费总额的0.05%向前期物业服务企业支付违约金。自2017年2月6日起，周罗多次就万科滨江苑3栋B单元电梯噪声问题向万科公司反映，该电梯的制造单位为日立电梯（中国）有限公司湖南分公司，万科公司为处理电梯的噪声问题，与周罗多次进行了沟通，并于2017年5月12日、25日、26日、27日邀请日立电梯公司区域负责人、日立电梯公司滨江项目维保人员。开发商相关负责人员。万科公司相关人员对电8年12月，经与周罗沟通，万科公司对靠近周罗家的电梯机房窗户进行了封闭处理，也对机房靠近周罗家空缺处进行封墙处理。万科公司每年均定期对案涉电梯进行了定期检验并出具了《电梯定期检验报告》，并对电梯进行维修和养护。周罗因电梯噪声处理问题与万科公司协商未果，自2019年1月1日起拒缴物业服务费，至2020年5月30日尚欠万科公司17个月物业费5,092.72元未缴纳。万科公司书面催要未果，遂诉至一审法院。上述事实，有双方当事人陈述及《前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《电梯技术条件》、《电梯维护保养合同》、《电梯定期检验报告》、《乘客电梯、载货电梯保养维修报告书》、《金域滨江3#栋电梯月份保养记录》、《收款收据》、律师函、照片、微信聊天截图、光盘、视频截图等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，君捷公司与万科公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对周罗具有法律约束力。万科公司为周罗提供了物业服务，作为小区业主的周罗接受了万科公司提供的物业服务，应当缴纳物业费，周罗抗辩万科公司未履行合同约定的对电梯的维修、养护和管理的义务，导致电梯噪声过大，严重影响了周罗的生活。对此，一审法院认为，万科公司每年均对案涉电梯定期进行了检验，并进行了维修和养护，在周罗对案涉电梯的噪声问题进行投诉后，万科公司与周罗进行了沟通，组织相关人员对电梯噪声问题进行了监测，并就降低电梯噪声采取了积极措施，万科公司已履行合同约定的对案涉电梯的应尽的维修，养护和管理等义务，故对周罗的抗辩，一审法院不予支持。万科公司请求判令周罗向万科公司支付所拖欠的物业管理服务费5,092.69人民币元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同约定的逾期付款的违约金过高，周罗对此提出抗辩，综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，一审法院酌情确定周罗需支付万科公司截至2020年5月30日止的违约金180元，故对万科公司请求判令周罗支付自2019年1月1日起至2020年5月30日止的违约金465.29元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、限周罗于本判决生效之日起三日内支付长沙市万科物业服务有限公司物业费5092.69元；二、限周罗于本判决生效之日起三日内支付长沙市万科物业服务有限公司违约金180元；三、驳回长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由周罗负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周罗提交了一份光盘，光盘里有两个视频，包括物业的维保电梯公司自测的视频，以及周罗自己测试的视频，拟证明电梯公司自测结果超过了国家标准。万科公司发表质证意见认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，仪器本身有误差，非专业人员的专业测量仪器。同时，电梯安装是由开发商负责，物业只是负责维护，一审中已提交相关证据。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对能否达到其证明目的将综合本案事实予以综合认定。庭审中，周罗发表辩论意见认为，仅同意支付欠缴物业费的一半。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，君捷公司与万科公司签订的《前期物业服务合同》、周罗与君捷公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1402263405）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，《前期物业服务合同》对周罗具有法律约束力。一、关于物业费的支付。万科公司依约为周罗提供了相应物业服务,周罗作为业主应当按照合同约定向万科公司交纳物业管理服务费。周罗主张万科公司提供的物业服务存在瑕疵,未尽到对电梯的管理、维修及养护义务，对其生活造成了不良影响，仅同意支付欠缴物业费金额的一半。本院认为，周罗提供的现有证据并不足以反映物业服务的整体水平,不足以证明万科公司提供的服务项目和质量存在明显瑕疵。物业费用系小区物业对小区环境进行维护和管理基本的费用来源,故无充分理由的减免物业费会导致小区物业服务进入恶性循环,不利于小区整体业主利益的保护。一审法院判决周罗支付万科公司物业费5092.69元认定事实正确，本院予以维持。二、关于上诉人是否构成违约、是否应支付违约金的问题。本案中,周罗通过与君捷公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1402263405）认可接受万科公司的物业服务,但未依约按时缴纳物业费且没有证据证明其拖欠物业费存在正当理由,周罗拖欠物业费的行为构成违约,万科公司按照合同约定主张违约金于法有据,本院予以支持。关于违约金的金额，一审法院综合合同履行情况和公平原则，酌定周罗向万科公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的违约金180元属于自由裁量范围，且不违反法律法规的强制性规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，周罗的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人周罗负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月七日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。