北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13856号上诉人（原审原告）：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，经理。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨磊，男，1982年9月20日出生，现住北京市门头沟区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**div>法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司法务。上诉人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）因与被上诉人杨磊、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员高贵独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。链家置地公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判：1.《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之出租方变更协议》均于法院判决生效之日解除；2.杨磊给付链家置地公司租金及使用费至合同解除之日（或房屋腾空之日，以在后的为准）止、支付逾期付款违约金，按照日租金100%的标准，自2019年9月19日计算至合同解除之日、赔偿链家置地公司使用涉案房屋作为北京摩一甲乙休闲健身有限公司注册地址导致其他公司无法办理注册登记手续所造成的损失，以675元/日的标准，自合同解除之日至实际迁出之日；本案诉讼费由杨磊负担。事实与理由：一、一审未查清基本事实。1.杨磊是否已经于涉案房屋中腾空的事实未查清。2.杨磊未将注册公司迁出涉案房屋是否影响链家置地公司再行出租的事实未予查清。3.双方是否结清水电费的事实未予以查清。二、一审法院判决内容无事实或法律依据。1.一审认定2020年6月17日为合同解除之日无事实和法律依据。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十三条规定，本案合同解除时间应为判决生效之日。2.一审法院驳回租金及房屋使用费的请求无事实和法律依据。杨磊擅自搬离涉案房屋且不通知链家置地公司，链家置地公司对房屋使用情况根本无从知晓。一审庭审中杨磊也认可签署租赁合同以及商谈解除合同的业务员不是一楼门店的工作人员，说明负责涉案租赁合同的并非一楼门店。链家置地公司作为守约方理应有权收取租金和使用费。3.根据《房屋租赁合同》第九条第2款，链家置地公司有权收取逾期付款违约金。4.涉案房屋不具备办理两个独立营业执照的条件，涉案房屋在工商部门只有一个备案，仅能办理一个营业执照，杨磊公司注册地址不移出，涉案房屋无法再注册新公司。（2017）京0108民初30377号判决、（2018）京01民终4169号判决也支持了相关损失。杨磊辩称，同意一审判决，不同意链家置地公司的上诉请求及事实理由。链家公司述称，不同意一审判决，同意链家置地公司的上诉请求及事实理由。链家置地公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除链家公司与杨磊于2018年6月27日签署的《房屋租赁合同》、链家公司、链家置地公司与杨磊于2019年5月4日签署的《房屋租赁合同之出租方变更协议》；2.要求杨磊向链家置地公司支付2019年8月19日至实际腾退之日止的使用费和租金；3.要求杨磊向链家置地公司支付逾期付款违约金，按照月租金200%的标准，自2019年8月19日计算至合同解除之日；4.要求杨磊赔偿链家置地公司使用涉案房屋作为北京摩一甲乙休闲健身有限公司注册地址导致其他公司无法办理注册登记手续所造成的损失，以675元/日的标准，自合同解除之日至实际迁出之日。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区**院**楼****房屋登记在链家公司名下，建筑面积x平方米。2018年7月4日，链家公司（出租方）、杨磊（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定杨磊承租位于北京市朝阳区x号院x号楼x层x号二层房屋，使用面积115平方米，租期自2018年9月19日至2023年9月18日，链家公司约定交房时间为2018年9月19日，双方以房屋室内物品设施现状为交付标准。关于租金，2018年9月19日至2019年9月18日月租金19293.75元，2019年9月19日至2020年9月18日月租金20258.42元，后两年度仍有递增。租金为半年付，于每年9月1日、3月1日付清当期租金。押金20000元和首期租金（2018年9月19日至2019年3月18日）115762.5元均应于2018年9月1日支付。押金在租约期满或解除后，可抵扣杨磊应承担的费用、租金、违约赔偿责任，剩余部分如数退还。若杨磊违约导致合同解除的，应按照月租金200%的标准支付违约金。签约后，链家公司依约交付涉案房屋，杨磊交纳押金20000元，租金付至2019年9月18日。2019年5月8日，链家置地公司（甲方）、杨磊（乙方）、链家公司（丙方）签订《房屋租赁合同之出租方变更协议》，约定链家公司将合同权利和义务概括转移至链家置地公司。2019年9月17日，杨磊从涉案房屋中搬出。2019年9月18日，杨磊结清水电费。杨磊承租涉案房屋前，涉案房屋处即已注册成立了“北京摩一甲乙休闲健身有限公司”。杨磊承租后，变更杨磊为该公司法定代表人，该公司现为自然人独资有限责任公司。截止法庭辩论终结之日，该公司尚未办理注销或注册地址变更手续，该公司注册地址仍为“北京市朝阳区x街x号院x号楼x层x号二层房屋”，当事人均认可上述注册地址即为涉案房屋所在地。杨磊另提及以下两点事实：1、杨磊称签约时，链家公司曾有员工向其表示若另行给付20000元，则年租金涨幅比例可以自10%降至5%，故杨磊交付该人现金20000元，但未持有收据，庭审过程中，杨磊未就此事实举证。链家公司对该事实不认可，称根据链家置地公司所述信息无法核对是否存在员工额外收取款项的行为。2、杨磊称搬离涉案房屋前，曾与链家置地公司、链家公司告知将于2019年9月17日搬出，链家置地公司和链家公司均未提出异议，且在2019年9月17日前曾持解约协议至涉案房屋，要求杨磊签约并赔偿20000元。杨磊认为再行给付20000元数额过高，故未签订解约协议。杨磊认为，涉案房屋一层即链家置地公司、链家公司经营使用，故2019年9月17日搬出涉案房屋的事实，链家置地公司和链家公司知情。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨磊与链家公司之间最初所签租约系双方真实意思表示，合法有效。之后，链家置地公司、杨磊、链家公司之间所签《房屋租赁合同之出租方变更协议》也系各方真实意思表示，合法有效，据此，链家置地公司取代了链家公司的合同主体地位，可享有出租人的合同权利和义务。即，链家置地公司具备诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。杨磊作为承租人，应依约交纳租金。但自2019年9月19日，杨磊未再交付租金，且在租期届满前擅自搬出涉案房屋，导致双方租约无法继续履行。杨磊所称己方搬出涉案房屋前曾与链家置地公司达成解约合意，但未举证，杨磊擅自搬出的行为不足以推定链家置地公司同意解约的意思。所以，一审法院认为，杨磊已构成根本违约，链家置地公司有权主张解除合同。关于合同解除时点的认定，鉴于双方并未达成解约的合意，杨磊系根本违约，故链家置地公司主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》规定的单方行使合同解除权情形。一审法院参照本案起诉状送达杨磊之日，即2020年6月17日为合同解除之日。2019年9月17日，杨磊自行搬出涉案房屋，次日，链家置地公司、杨磊结清了水电费，而且链家置地公司在涉案房屋楼下经营，所以，自2019年9月17日起，链家置地公司即应知晓杨磊已搬出的事实，并应就此提出相应权利。但直至2020年5月6日，链家置地公司才提起本案诉讼，客观上导致了损失的扩大。所以，一审法院对链家置地公司主张自2019年9月17日之后的租金、使用费均不予支持。关于“北京摩一甲乙休闲健身有限公司”营业执照的注销或注册地址的变更登记与涉案房屋能否再行出租之间并不存在必然关联，而且，链家置地公司作为出租人存在其他的权利救济途径，链家置地公司怠于行使权利导致的损失，不应由杨磊承担。最后，杨磊擅自搬出的行为系根本违约，应承担违约责任。根据租约，杨磊根本违约的，应按照月租金200%给付违约金。双方租约约定的2018年9月19日至2019年9月18日期间月租金标准为19293.75元。所以，杨磊应给付违约金38587.5元。鉴于链家置地公司已付20000元押金，在折抵违约金的基础上，杨磊还应给付违约金18587.5元。关于杨磊所述额外向链家公司员工交纳20000元的事实，首先未见其举证，链家公司对此事实也不予认可，故一审法院难以认定该事实的发生，杨磊若有异议，可另案处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、链家公司与杨磊于二〇一八年六月二十七日签订的《房屋租赁合同》，链家公司、链家置地公司与杨磊于二〇一九年五月四日签订的《房屋租赁合同之出租方变更协议》均于二〇二〇年六月十七日解除；二、杨磊于判决生效之日起七日内给付链家置地公司违约金一万八千五百八十七元五角；三、驳回链家置地公司其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，链家置地公司向本院提交北京摩一甲乙休闲健身有限公司企业信息截图，用以证明该公司于2020年8月20日办理注销手续，注销之前公司地址一直在涉案房屋内，杨磊注销后没有通知链家置地公司，存在明显恶意，导致损失扩大，房屋后面一直是空着的状态。杨磊认可该证据的真实性和证明目的，其表示该店系从他人手中接过来的，后公司变更法人，杨磊继续经营，后来撤店，营业执照地址当时还在涉案房屋内，后来杨磊就注销了该注册地址。链家公司认可该证据的真实性和证明目的。杨磊向本院提交水电费转账截图，证明其在当天已经搬出了涉案房屋。链家置地公司不认可该证据的真实性和证明目的。链家公司称无法核实该证据的真实性，不认可证明目的。链家公司未提交新的证据。二审经查，北京摩一甲乙休闲健身有限公司于2020年8月20日注销工商登记。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案合同的解除时间；二、杨磊是否应赔偿链家置地公司租金、使用费、违约金及其数额问题；三、杨磊是否应赔偿链家置地公司使用涉案房屋作为公司注册地址导致其它公司无法办理注册登记手续所造成的损失。关于争议焦点一。本案中，杨磊在房屋租期届满前擅自搬离涉案房屋，导致涉案合同无法继续履行，属于根本违约，故链家置地公司享有法定解除权，其以提起诉讼方式要求解除涉案合同，系单方行使合同解除权，一审法院认定自起诉状送达杨磊之日起即发生合同解除的效力，并无不当。关于链家置地公司主张应以判决生效之日为合同解除时间，缺乏依据，本院对此不予采信。关于争议焦点二。链家置地公司主张杨磊未通知链家置地公司搬离房屋，链家置地公司亦不清楚杨磊于何时办理搬离房屋，故杨磊应支付其租金和使用费，杨磊则主张其2019年9月17日即搬离涉案房屋，并结清了水电费。对此本院认为，根据《房屋租赁合同》之约定，租金为半年付，于每年9月1日、3月1日付清当期租金，而根据本案所查事实，杨磊租金付至2019年9月18日，故在2019年9月1日杨磊应付而未付2019年9月19日之后的租金时，链家置地公司应当采取相应的必要措施，其应当知晓杨磊所租涉案房屋状况。现时隔半年有余，链家置地公司才提起本案诉讼，要求解除涉案合同，且庭审中其亦表示涉案房屋仍处于搬走后的原始状态，故链家置地公司对损失的扩大存在过错；另外，结合链家置地公司在涉案房屋楼下经营的情况，可知链家置地公司应当知晓杨磊租住、搬离房屋的相关情况。故综合上述情形，链家置地公司要求杨磊支付租金和使用费至合同解除之日或房屋腾空之日，依据不足，本院对此不予支持。关于违约金标准，因涉案合同约定违约金标准为“月租金的200%”，且链家置地公司一审中亦按此标准主张违约金，故一审法院据此判令杨磊给付链家置地公司相应的违约金，并无不当。现链家置地公司再主张以日租金标准100%的标准要求计算至合同解除之日，与合同约定及其诉讼请求不符，本院对此不予采信。关于争议焦点三。首先，涉案房屋在杨磊承租前即已作为北京摩一甲乙休闲健身有限公司的工商注册地址，且在杨磊承租涉案房屋后，链家置地公司与杨磊并未就使用涉案房屋作为工商注册地址的相关事宜进行约定；其次，链家置地公司并未提交充足有效证据证明其在提起诉讼前曾要求杨磊将该公司的工商注册地址从涉案房屋中迁出而杨磊予以拖延或拒绝，故链家置地公司存在怠于行使权利的情形；最后，根据工商登记显示北京摩一甲乙休闲健身有限公司已于2020年8月20日注销，可知杨磊在合同判令解除后及时办理了注销手续，链家置地公司此后并不存在另行出租房屋的阻碍。故综合上述情形，链家置地公司以注册地址未迁出导致其它公司无法办理注册登记手续而主张损失赔偿，缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，链家置地公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3704元，由北京链家置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  高 贵二〇二〇年十二月三十一日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希书 记 员  张旭燃