河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫13民终6608号上诉人（原审原告）：洪晓娜，女，回族，1976年10月20日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：于建勋，河南道睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王镇，河南道睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南阳市鑫融置业有限公司，住所地南阳市高新区信臣路与仲景路交叉口西南角。法定代表人：勾志梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国印，河南大统律师事务所律师。上诉人洪晓娜因与被上诉人南阳市鑫融置业有限公司（以下简称鑫融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。洪晓娜上诉请求：1.撤销原判，改判支持洪晓娜的一审诉讼请求；2.由鑫融公司承担本案一审、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院歪曲认定事实，案件事实认定错误。1.一审法院认可当事人双方签定的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，买卖合同真实有效，对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。据此，鑫融公司有履行交付房屋的法定义务。但是，一审法院不顾案件的基本事实，错误的认定：“涉案项目规划土地拆迁工作未完成，消防系统无法完全施工，故涉案房产不符合验收条件，达不到法定交付条件。因涉案项目土地征迁工作未全部完成，导致被告未能在合同约定期限交付房屋。前述情况系被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。符合《中华人民共和国合同法》第117条规定的免责事由。”该认定一审法院明显偏袒鑫融公司，鑫融公司拆迁未全部完成和消防没有全部施工不属于《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力。首先，鑫融公司采取分期开发、分片拆迁的办法开发七里香溪项目，洪晓娜购买的商品房是鑫融公司第一期开发的，2015年之前已经完成拆迁工作，双方签合同时已经五证齐全，房子正在施工建设中。其他没有拆迁的地块是鑫融公司准备第二期开发的，拆迁不拆迁与洪晓娜购买的一期房屋没有任何关系，与本案也无关系。其二，消防系统无法完全施工，该认定违背我国建筑法、消防法及城市房地产管理法。按照法律规定建筑工程和消防工程是同步设计、同步施工，同步验收，且双方在签订商品房买卖合同时，鑫融公司已经取得商品房预售许可证，并在房产行政部门预售登记，证明本案中该栋商品房符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售条件。鑫融公司应当按照法律规定和商品房买卖合同约定，工程建设同时完成消防施工，这是鑫融公司作为开发方的法定义务，鑫融公司没有完成消防部分的施工和验收，完全是鑫融公司的违法行为和违约行为，不属于《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力。如果把消防未全部完成当成房地产开发方逾期交房的不可抗力，那么开发方逾期100年也不违约。一审法院这样认定不可抗力不当。其三，鑫融公司提供的第一组证据中已显示和证明涉案房屋已经验收，但一审法院调查的证据中，消防工程截止目前仍未验收，证据前后矛盾。2.一审法院对洪晓娜提交的鑫融公司签字盖章的《承诺书》是复印件的评判理由错误，承诺书是当时鑫融公司出示给洪晓娜一份盖着红章的原件，承诺交房时间的真实意思，让洪晓娜用手机拍照留存，洪晓娜提交法院的承诺书系手机照片，按照法律规定，属于证据原件，不是复印件。按照民诉法证据之规定，鑫融公司否认的，一审法院应当依法适用举证倒置。3.关于燃气、暖气工程费问题，双方签订的商品房买卖合同是鑫融公司提供的格式合同，洪晓娜没有修改权。而且合同附件四约定的管道燃气初装费不包含鑫融公司违法收取的暖气工程费。国家发改委及河南省、南阳市均有文件明文规定：燃气、暖气工程费用应当依法计入开发成本和商品房房款之内，禁止开发商另外收取。鑫融公司另收属于违法收费。一审法院以合同约定为由不支持洪晓娜该项诉请，推翻了政府的文件，一审法院的做法属于违法。4.关于贷款保证金问题，法律文件明确规定由房产开发企业缴纳，办理房产证后再退还给开发商。事实上早在2015年办理本案公积金贷款时，鑫融公司已经向公积金部门缴纳了贷款保证金。鑫融公司为了转嫁负担，2020年3月24日，鑫融公司诱骗洪晓娜，违法收取该笔费用。一审法院却偏袒认定为一审洪晓娜对承担贷款保证金的承诺，明显属歪曲事实，错误认定，有意偏袒、规避鑫融公司的责任。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条不可抗力为鑫融公司免责，适用法律错误。一审法院片面理解和引用了《合同法》《建筑法》《消防法》，滥用法官的自由裁量权，对相关法律条款的适用明显有意歪曲，不尊重事实。鑫融公司没有完成消防部分的施工和验收，不属于《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力。原判错误适用法律，判决不公。南阳市鑫融置业有限公司辩称，1.鑫融公司所承建的七里香溪项目为南阳市高新区温凉河改造项目，是南阳市人民政府的重点民生工程。因拆迁等原因，现为南阳市143个中心城区房地产302整治项目，政府正在解决。2.涉案地块的拆迁需由政府来主导，拆迁未能完成系政府原因，与鑫融公司无关。3.政府行为符合不可抗力的规定。4.政府行为导致消防验收、人防工程等相关项目不能如期完成，导致无法竣工，不能交房。5.燃气初装费、贷款保证金等是洪晓娜应当承担的相关费用。洪晓娜向一审法院起诉请求：1.鑫融公司交付洪晓娜购房屋并自2016年12月31日起至交房之日支付逾期交房违约金（至起诉之日支付逾期交房违约金46170元）；2.鑫融公司退还另行加收的城市配套费12055元，退还不应当由洪晓娜承担的贷款保证金18000元；3.鑫融公司依2019年12月21日《承诺书》免费送车位一个；4.本案的诉讼费由鑫融公司承担。一审法院认定事实：2015年12月27日洪晓娜、鑫融公司双方签订商品房买卖合同（合同编号：15872664），约定洪晓娜购买鑫融公司开发的位于南阳市信××路与××交叉口西南角××楼××单元××室，建筑面积91.64平方米房产一套；约定出卖人应于2016年12月31日前将经验收合格的符合国家和地方人民政府有关规定的商品房交付买受人使用；约定逾期交房的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第四条对合同第十一条交接问题进行补充，约定买受人在办理交房手续前应承担如下各项费用：1、……房屋的契税、房地产交易服务费……产权登记费、工本费、专项维修基金及办理按揭过程中所需缴纳的保险费、抵押登记费、公证费、印花税等费用均由买受人承担；2、管道燃气初装费及水电一户一表的开户费。合同签订后洪晓娜通过办理银行按揭贷款支付了购房款。2020年3月24日，洪晓娜向鑫融公司支付银行贷款保证金18000元；支付暖气工程费9147元；支付燃气工程费2908元。鑫融公司认可前述工程费及燃气、暖气初装费用。另查，涉案建设工程项目属于南阳市143个中心城区房地产整治302项目，小区名称为七里香溪，由鑫融公司承建并承担七里园社区枣西城中村改造项目和部分温凉河综合治理开发项目。截止法庭辩论结束，涉案项目规划土地拆迁工作未全部完成，消防系统无法完成全部施工，不符合验收条件。涉案房产已办理商品房预售许可证。一审法院认为，洪晓娜、鑫融公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，买卖合同真实有效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。由于涉案项目规划土地拆迁工作未全部完成，消防系统无法完成全部施工，故涉案房产不符合验收条件，达不到法定交付条件。因涉案项目土地征迁工作未全部完成，导致鑫融公司未能在合同约定期限交付房屋。前述情况系鑫融公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责事由。故洪晓娜起诉要求鑫融公司交付房屋并支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。关于洪晓娜要求退还燃气、暖气工程费问题，该费用系双方合同附件四约定的洪晓娜应承担的管道、燃气初装费用，洪晓娜要求退还无事实和法律依据，不予支持。关于洪晓娜要求退还贷款保证金的问题，洪晓娜已经于2020年3月24日向鑫融公司支付银行贷款保证金18000元。系洪晓娜对承担18000元银行贷款保证金进行的承诺，双方合意已经达成，该约定不违反法律法规的禁止性规定，约定合法有效。目前该笔银行贷款保证金不符合返还条件，洪晓娜可待贷款保证金具备返还条件时另行向鑫融公司主张。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回洪晓娜的诉讼请求。案件受理费4224元,减半收取2112元，由洪晓娜负担。本院认为，本案中，涉案房屋所在的七里香溪项目已被南阳市人民政府列入143个中心城区房地产整治302及参照项目，涉案房屋因拆迁工作未全部完成，消防系统无法完成全部施工，不符合验收条件。鉴于涉案房屋尚未达到法律规定的验收合格条件，故洪晓娜要求鑫融公司交付房屋的诉讼请求，暂不能予以支持。且南阳高新技术产业开发区管理委员会也出台相关文件，以期妥善解决征收安置和工程建设中出现的问题，切实保障七里香溪项目征迁工作顺利实施。故结合当前我市房地产市场实际，在人民政府已经出台相关举措解决涉案房屋的验收交房问题的情况下，洪晓娜的起诉暂不符合起诉条件。洪晓娜可待相关涉案七里香溪项目验收合格达到交房条件后，再行主张权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2473号民事判决；二、驳回洪晓娜的起诉。一审案件受理费2112元，二审案件受理费4224元，共计6336元，退还上诉人洪晓娜。本裁定为终审裁定。审判长 屈云华审判员李晓伟审判员罗军二〇二〇年十二月二十九日法官助理孙方超书记员乔国盛