新疆维吾尔自治区乌什县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2927民初575号   原告：张煜霞，女，1985年4月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌什县。   委托诉讼代理人：魏军，新疆和远律师事务所律师。   被告：阿克苏鑫锐商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市纺织工业城宁波路**。   法定代表人：文伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：唐晓冬，新疆制衡律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈冬，新疆制衡律师事务所律师。   原告张煜霞与被告阿克苏鑫锐商贸有限公司（以下简称鑫锐商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告张煜霞及其委托诉讼代理人魏军，被告鑫锐商贸公司的法定代表人文伟及其委托诉讼代理人唐晓冬、陈冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张煜霞向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间的租赁合同。事实和理由：2018年10月15日原被告签订了一份房屋租赁协议，原告将其所有的的位××县商铺出租给被告，原被告在合同中约定租金为50,000元/年，租赁期限从2018年10月20日至2023年10月20日止，被告公司须于2020年9月20日前向原告交纳2020年10月20日至2021年10月20日的租金50,000元，可是经原告多次向被告索要此50,000元租金未果，并且被告没有经过原告的许可擅自将以上房屋转租给他人。为维护原告合法权益，原告无奈之下诉至法院。   被告鑫锐商贸公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由：1．原告要求被告应在每年的9月20日前支付下一年度的租金，双方之前一直在正常履约，但是关于今年的租金给付，被告多次打电话给原告，但均联系不到原告本人，导致被告无法正常支付房屋租金。后被告又多次给原告的丈夫打电话让原告提供银行账号但其一直未提供，无奈之下被告只好通过邮局代付的方式给原告支付租金，所以被告不存在拖欠租金的行为。2．原告在诉状上称其多次向被告索要50,000元租金不符合客观情况，交付租金都是被告主动与原告联系，自2020年9月22日起被告便联系不上原告，同日通过社区书记与原告联系，自2020年9月20日起原告未给被告打过一次电话。3．原告主张被告擅自转租房屋的事实不存在，转租房屋也不能作为解除合同的理由，按照协议约定擅自转让房屋属于违约，擅自转让是承租人退出房屋租赁关系；而擅自转租房屋只是把房屋租给他人不退出租赁关系；本案的被告既不存房屋转让行为也不存在房屋转租的情况。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告张煜霞为证明其主张，提交证据如下：   1.2018年10月15日原被告签订的《房屋租赁合同》，用以证明：原告与被告之间存在租赁关系，合同到期日即每年的9月20日前支付下一年度的租赁费；双方在租赁合同中约定逾期10日以上及逾期各项费用超过1,000元的甲方（即原告）有权收回房屋；租赁房屋未经甲方同意私自把房屋租赁给他人的甲方有权收回房屋。被告对该合同的真实性认可、关联性不认可，认为双方之间的合同应以2018年10月3日鑫锐商贸公司法定代表人文伟与原告签订的合同为准，陈金华签订的合同日期有改动。本院对该组证据真实性予以确认，关联性在本院认为部分详述。   2.2020年9月16日原告与被告的妻子罗小荣催要房租的微信截图，用以证明原告2020年9月16日就已经向被告催要房租，但被告以未收到房租为由不缴纳50,000元的房租。被告对该组证据的真实性认可，关联性不认可，认为该证据无法证明原告的主张，微信聊天显示被告认为房屋漏水问题一直未解决，因疫情被告妻子在和原告协商扣除疫情影响的时间，并不能证明被告拒不缴纳房租，并且原告未提供缴纳租金账号的相关信息，原告只催要但是未提供缴纳租金的方式。本院对该组证据的真实性予以确认，关联性在本院认为部分详述。   3．承包协议书、收条、转账记录，用以证明2020年9月20日被告将租赁原告的热斯太公寓1号商铺海尔专卖店承包给了阿不都沙拉木·沙吾提，被告在未经原告的许可下将房屋转交给了他人；2020年9月22日文伟的妻子罗小荣出具收到房租10,000元的收条；2020年10月16日阿卜杜沙拉木·沙吾提的妻子向被告转账37,000元。被告对该组证据的真实性认可，关联性、证明观点不认可，认为原告提交的该份协议不完整；本合同为《乌什县海尔专卖店-承包协议书》，而经营权的发包、承包业务不具有实体性，相关法律也规定企业可以把经营权承包给第三方。转账37,000元是货款，房租在承包经营期间由承包经营人承担。原告在提交该证据时称被告未经原告同意，将店铺转交给阿卜杜沙拉木·沙吾提但却没有说是转租。阿不都沙拉木·沙吾提是以海尔专卖店的名义经营而不是以其个人的名义进行经营。本院对该组证据的真实性予以确认，关联性在本院认为部分详述。   被告鑫锐商贸公司为证明其主张，提交证据如下：   1.2018年10月3日被告公司的法定代表人文伟与原告张煜霞签订《房屋租赁合同》，用以证明原告所提交的陈金华与原告签订的合同与本案无关、并未履行；合同之日提前30天付租金应该是9月21日，不是原告说的9月20日之前。原告对该组证据的真实性认可，关联性、证明观点不认可，双方之间约定签订这一份假合同，将面积写成168平方米，是被告为了海尔厂家多给被告房屋补贴，实际该合同并未履行。本院对该组证据不予采信。   2.2020年11月1日邮政储蓄银行汇款收据，用以证明被告多次联系原告，原告拒不提供付款信息，被告无奈通过汇款方式向原告支付租金。原告对该组证据真实性、关联性、合法性均不认可，认为原告已将商铺租赁给了被告，被告把钱汇给这个商铺的地址原告明显收不到。本院前往乌什县邮局调查核实后，对该证据予以采信。   3．通话录音记录，用以证明被告公司法定代表人文伟一直未获得原告的付款信息，文伟的妻子也一直向原告索要付款信息，但均未果；被告并非不支付租金而是没有方式去支付，延迟付款并不是被告的原因而是由于原告恶意不对等的履行合同义务；原告不提供付款信息，想恶意收回房屋。原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为录音途径不合法，并称去年支付房租的方式被告是知道的，支付方式不是只有转账一种，说明被告不愿意按时支付。鉴于文伟未提交辅证证明该录音证据来源是否合法，故本院对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。   4．《乌什县海尔专卖店-承包协议书》，用以证明被告将案涉商铺的经营权承包给阿不都沙拉木·沙吾提，双方不存在转让和转租的法律关系。原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，证明观点不认可，认为实际案涉房屋已经被阿不都沙拉木·沙吾提使用，被告已经构成转租。本院对该组证据予以采信，理由在本院认为部分详述。   5．2020年4月1日网上银行电子回单，用以证明2020年的房屋租金系转账支付给第三方陈桂萍，被告并没有原告本人接收房租的账号信息。原告对该证据认可，本院对该证据予以采信。   本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，原告张煜霞（甲方）与被告鑫锐商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方现将乌什县热斯太街热斯太公寓1号商铺出租给乙方使用，该房屋123平方米，租赁时间：2018年10月20日至2023年10月20日；租金：每年人民币伍万元，押金5,000元；租赁支付方式：现金转账；租金支付时间：合同之日提前30天支付下一年度租金，期满后如不租须提前45天通知甲方。承租人负责支付承租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理服务费、暖气费（其中暖气费为每平方20.5元，卫生费每年500元，物业管理服务费每平方1元，暖气费、卫生费、物业管理服务费于每年11月10日前交甲方，其他费自理）。租赁该房屋用于海尔专卖店电器销售。双方还约定未经出租人同意，承租人不得私自转让该房屋。承租人未按时交纳租金，逾期10日以上者及逾期各项费用超过1,000元者，甲方有权收回该房屋；未经甲方同意，私自将房屋转让他人的，甲方有权收回该房屋等。   庭审中，张煜霞与文伟均认可上述合同中的“转让”即是“转租”的意思表示。   2020年9月20日，被告鑫锐商贸公司与案外人阿不都沙拉木·沙吾提签订《乌什县海尔专卖店-承包协议书》，约定鑫锐商贸公司系乌什县海尔专卖店经营者，现经双方协商决定将乌什县热斯太街热斯太公寓1号商铺海尔专卖店经营权发包给阿不都沙拉木·沙吾提经营，双方约定：鑫锐商贸公司将本公司承租的乌什县热斯太街热斯太公寓1号商铺海尔专卖店经营权发包给阿不都沙拉木·沙吾提经营。承包期限自2020年9月20日起至2021年9月20日止，试用期壹年。经营范围为鑫锐商贸公司家电的进货、零售、批发。阿不都沙拉木·沙吾提从鑫锐商贸公司进货经营。阿不都沙拉木·沙吾提需在本协议签订后缴纳押金伍仟元整。双方还约定：阿不都沙拉木·沙吾提承担店里所有开销及费用（包括房屋租赁费、水费、电费、人员工资、运费、税费等店内实际支出的各项成本费用）。承包期间，装修维护由阿不都沙拉木·沙吾提自行负责；该店铺内全部投资的风险和亏损，由阿不都沙拉木·沙吾提承担。经营期间，阿不都沙拉木·沙吾提需从鑫锐商贸公司进货，鑫锐商贸公司支持、监督阿不都沙拉木·沙吾提的经营活动。未经鑫锐商贸公司许可，不允许调货及串货，严守公司商业秘密，遵循门店要求规范。双方每月对经营承包等账务费用进行清算等。   2020年9月16日原告张煜霞通过微信聊天方式向文伟的妻子罗小荣催要房租。2020年11月1日，文伟通过邮政汇款方式向张煜霞支付房租50,000元，截至2020年11月17日，张煜霞尚未领取该款项。   2018年10月至2019年10月的房租50,000元，被告公司系通过POS机刷卡支付给原告；2019年11月至2020年11月的房租由文伟转账支付给原告指定的接收人陈桂萍。   本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《乌什县海尔专卖店-承包协议书》是转租还是承包经营关系？二、原告提出租赁合同应当解除的理由是否成立，即被告是否构成违约？   关于争议焦点一，涉案《乌什县海尔专卖店-承包协议书》应认定为承包经营关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从涉案《乌什县海尔专卖店-承包协议书》内容看，合同文本多处使用“承包费”、“承包期限”词句；从涉案承包合同约定的权利和义务看，合同明确约定房屋租金等开销费用由第三方阿不都沙拉木·沙吾提承担；从涉案合同的目的看，被告租赁涉案场所的目的在于经营海尔专卖店，第三方承包的目的也是为了用于经营海尔专卖店；从涉案承包合同的履行情况看，阿不都沙拉木·沙吾提需从被告公司进货，被告公司支持、监督其经营活动，并且未经许可，不允许调货及串货，严守公司商业秘密，遵循门店要求规范，且双方每月对经营承包等账务费用进行清算；以上均符合承包经营合同的特征。故原告称被告公司将涉案商铺擅自转租给阿不都沙拉木·沙吾提的主张本院不予采纳。   关于争议焦点二，原告虽有催款行为，但并未提供付款方式，且后期直接拒接电话、删除微信好友。考虑到双方约定的租金支付方式为转账支付，而2018年系刷卡支付租金、2019年系转账支付给指定的第三方，承租人即被告因无法获得有效的租金支付途径导致延迟付款，不应单纯认定系承租人即被告的过错构成违约。另合同约定如被告公司不租房屋则于合同到期日提前45天通知原告，但被告从未有不租或拒付租金的意思表示，被告方因疫情影响与原告协商延迟交付或减付租金符合常情。被告不存在转租行为，2020年至2021年度的租金被告也已通过邮政付款方式向原告支付，只是原告还尚未领取。故原告诉称被告拒交租金、存在转租构成违约于事实无据，对于原告要求解除房屋租赁合同的主张本院不予支持。   综上所述，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定严格履行义务。本案中，原告对于其主张，未能提交有效证据加以证明，其应承担对其不利的法律后果，故对于原告主张解除合同的意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告张煜霞的诉讼请求。   案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张煜霞负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   宋兰兰   二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 五 日   书  记  员   牛文利