大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初2390号 原告：刘芳，女，1979年7月21日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：刘涛，辽宁三讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓峰，辽宁三讼律师事务所实习律师。 被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：912102315655331039。 法定代表人：孙海生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曲津碧，男，1990年7月28日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省鞍山市铁**。 原告刘芳与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳的委托诉讼代理人刘涛、李晓峰、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人曲津碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金21,211元（自2018年5月27日至2018年12月7日，按照已付房款1,093,361元每日万分之一的标准计算）；2.判令被告向原告支付房屋逾期未达使用条件的违约金4,045元；3.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋一套，房屋总价款为1,093,361元。合同第十五条约定：“双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。”从2016年6月6日交房之日计算720日，被告应于2018年5月27日为原告办理房屋产权证，但直至2018年12月7日被告才通知原告办理，比约定时间迟延了半年。另外，原告收房后发现屋内为临时用电且无水，无水状况一直持续至2016年10月13日。合同第十四条约定，在自房屋交付之日或者视为交付之日起的90日内达到使用条件，如在逾期仍未达到使用条件，被告应自第91日起按照原告已付房款的日万分之一承担违约责任。自2016年9月6日至2016年10月13日止，共计37日。故被告已构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。关于原告第一项诉请，根据合同补充协议第十二条约定，出卖人提前交房的，应按照合同约定的交房日期最后一日计算。被告属于提前交房，故原告仍应以合同约定的最后一日即2016年9月30日起算720日，据此被告应于2018年9月20日前为原告办理产权证书。而被告在2018年12月7日通知原告可以办理产权证仅逾期77天，违约金为8,419元。但同时原告存在逾期支付房款的行为，按照合同第六条约定，原告应于2016年6月17日以银行贷款形式支付余款，而原告直至2017年2月27日才支付全部房款，实际逾期8个月。根据合同补充协议第一条约定，被告有权推迟8个月交房，由此计算交房时间，被告并未逾期办理产权证，不应支持原告的第一项诉请。关于第二项诉请，被告于2016年6月6日向原告提前交房，根据合同约定应仍以2016年9月30日作为交房时间，而案涉房屋于2016年9月28日已满足供水供电条件，且（2016）辽0211民初3678号民事判决书对上述情况进行了确认，案涉房屋并未逾期未达使用条件，故原告该主张无事实依据，且原告该诉请已过诉讼时效，不应予以支持。关于第三项诉请，因原告上述请求不应支持，故诉讼费不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、大连增值税发票二张、中国银行及大连市住房公积金管理中心出具的收付款业务回单，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的个人住房组合贷款联络单，拟证明原告通过个人付款及银行贷款的方式向被告支付了全部购房款。被告认为该证据系复印件，且原告2016年11月10日才向银行申请组合贷款，证明其存在逾期支付房款的行为，故被告可以推迟交房日期，且不存在逾期办理证书的违约责任。本院认为，该证据虽为复印件，但可以与本案其他证据相印证，故对该证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连（建筑号第G座1单元32层2号）房屋一套，房屋建筑面积103.05平方米，房屋总价为1,093,361元。付款方式及期限为：买受人于2016年5月17日交付首付款333,361元，余款760,000元于本合同签订后三十个工作日内以银行（公积金）贷款形式支付。合同第七条约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人需向出卖人支付逾期应付款违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因执行国家法律、法规、政策、政府及公共事业部门的指令、通告导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。第九条约定，买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件1.水、电：房屋交付时具备使用条件；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.在自房屋交付之日或视为交付之日起的90日内达到使用条件，如再逾期仍未达到使用条件，则自第91日起出卖人应按照买受人已付房款的日万分之一承担违约责任，但因非出卖人原因导致的除外。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。 同日，原、被告又签订《合同补充协议》，其中第六条第一款约定，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚不能取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。第十二条第一款约定，买卖双方一致同意：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。第二款约定，因国家及地方政府政策、地方、地方政府主管部门原因程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。第四款约定，《合同》第十五条约定的办理房屋产权证书的起始日期按下列方式计算：（1）如出卖人提前向买受人交付房屋的，按《合同》约定的交房日期的最后一日计算；（2）逾期交付房屋的，按买受人实际接收房屋日期计算。协议还约定了其他事项。 2016年5月17日，原告向被告支付了案涉房屋首付款333,361元，2016年11月10日，公积金管理中心审批同意原告贷款440,000元及期限20年。2017年2月16日，大连市公积金管理中心发放贷款440,000元向被告支付了房款，2017年2月23日，中国银行发放贷款320,000元向被告支付了房款。至此，原告已向被告支付案涉房屋的全部购房款1,093,361元，2018年12月11日被告向原告出具了发票。2016年6月6日，被告向原告交付了案涉房屋。 另查，（2016）辽0211民初3678号民事判决书审理查明，2016年9月28日，大连市自来水集团有限公司供水发展服务中心向沙河口区营业分公司发出开栓通知单，通知沙河口区营业分公司：因被告承建的案涉楼盘经验收合格，水质检测符合供水标准，限沙河口区营业分公司一日内予以开栓。原告虽称房屋内用水系在2016年10月13日接通，但未提供相反证据足以推翻上述事实，故案涉房屋通水时间为2016年9月28日。 再查，原、被告在庭审中均认可，被告于2018年12月7日通知原告可以办理房屋产权证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。被告虽于2016年6月6日向原告交房，但根据双方补充协议第十二条的约定，被告提前交房的，“办理产权证的起始时间”按主合同约定的交房日最后一日计算，即2016年9月30日起计算。原告主张按照实际交房日期2016年6月6日起算无事实依据，本院不予支持。同时根据主合同第十五条的约定，双方应自2016年9月30日起720日后计算逾期办证违约金，故被告应于2018年9月20日前为原告办理案涉房屋产权证书，现被告于2018年12月7日方通知原告办理产权证，其行为已构成违约金，应当承担逾期办证的违约责任。因此被告应支付原告自2018年9月21日至2018年12月6日止的逾期办理房屋权属证书违约金8,419元（1,093,361元×日万分之一×77天）。关于被告辩称双方约定，原告未付清全部房款前，被告有权相应延迟交房期限的意见。本院认为，原告虽逾期支付全部房款，但被告已提前向原告交房，而未推迟交房期限，故被告已通过实际行为放弃了迟延交房期限的权利，现其主张推迟交房期限无事实依据，本院不予支持。 关于原告主张被告支付房屋逾期未达使用条件的违约金。本院认为，双方合同第十四条约定，自房屋交付之日或视为交付之日起90日内未达到使用条件，被告需承担违约责任。本案被告于2016年6月6日交房，据此案涉房屋应于2016年9月4日前达到使用条件，现案涉房屋于2016年9月28日方接通水、电，已逾期24日，被告本应承担违约责任。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。故原告该诉请的诉讼时效也应自2016年9月28日起算至2019年9月28日止。而现原告未提供其在此期间向被告主张过该权利的证据，亦未提供被告此后同意支付的该期间违约金的证据，故原告主张被告支付房屋逾期未达使用条件违约金的诉请已过诉讼时效，本院依法不予支持。关于原告主张该时效期间应包含在商品房销售合同法律关系整体权益的诉讼时效当中处理的意见，无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘芳自2018年9月21日至2018年12月6日止的逾期办证违约金8,419元。 二、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费431元，减半收取计215.5元，由原告刘芳负担72元，由被告中合（大连）置业有限公司负担143.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 田 甲 二〇二〇年十二月十八日 书记员 李泳伶 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。