广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28201号上诉人（原审原告）：谭希，女，汉族，1982年4月21日出生，住所地：广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖家捷，广东深大地律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市博士达电子有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民二路XX大厦708，统一社会信用代码：914403007451962986。法定代表人：王世祥，总经理。委托诉讼代理人：周文强。被上诉人（原审被告）：王世祥，男，汉族，1971年3月1日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：沈晓青，广东深达律师事务所律师。原审第三人：冯琴，女，汉族，1973年5月15日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。上诉人谭希与上诉人深圳市博士达电子有限公司及被上诉人王世祥和原审第三人冯琴因返还原物纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初6234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭希上诉请求：1、撤销一审判决；2、王世祥、博士达公司腾空、搬离深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民二路XX大厦1栋708号房屋；3、王世祥、博士达公司向谭希支付非法占有使用涉案房屋期间的占有使用费137411.60元（2018年8月20日起至2018年12月31日，按照2018年深圳市二手房租赁市场均价77.58元/平方米/月的标准计算，2019年1月1日至2020年2月17日按照2019年深圳二手房租赁市场均价80.83元/平方米/月的标准计算，其后按照每年深圳二手房租赁市场均价计至两被告实际腾空、搬离涉案房屋之日止）；4、本案全部诉讼费用由王世祥、博士达公司承担。事实和理由：一、王世祥及博士达公司系共同无权占有涉案房产人，应当共同承担民事责任，不能因王世祥存在法定代表人的身份而被豁免责任，一审法院存在事实认定错误。二、王世祥、博士达公司应向谭希支付自房屋变更登记之日起的占有使用费，该款项的支付不以谭希给予王世祥、博士达公司竟限期为前提,一审法院存在法律认定错误。三、一审法院仅支持谭希实际取回房屋之后的占有使用费，未能分阶段地看待房屋的占有使用情况，未充分考虑当事人救济产生的成本，存在法律适用错误。王世祥辩称，王世祥不存在任何侵占谭希财产的事实，而是无端被套路的受害者。博士达公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、裁定本案移送监察机关和公安机关。事实和理由：一审判决认定事实不完整，适用法律不全面。谭希向一审法院起诉请求：1、王世祥、博士达公司腾空、搬离并向谭希返还深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民路西南侧XX大厦一栋708号房屋；2、王世祥、博士达公司向谭希支付非法占有使用涉案房屋期间的占有使用费137411.60元（2018年8月20日起至2018年12月31日，按照2018年深圳二手房租赁市场均价77.58元/平方米/月的标准计算，2019年1月1日至2020年2月17日按照2019年深圳二手房租赁市场均价80.83元/平方米/月的标准计算，其后按照每年深圳二手房租赁市场均价计至王世祥、博士达公司实际腾空、搬离并返还谭希涉案房屋之日止）；3、王世祥、博士达公司赔偿谭希因其非法占有行为导致谭希承担的赎楼利息、违约金等经济损失500000元（自2018年8月20日起计算，暂计至2020年2月17日，其后计至王世祥、博士达公司实际腾空、搬离并返还谭希涉案房屋之日止）；4、王世祥、博士达公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审法院经审理查明：涉案房屋为深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧XX大厦一栋708商品房，原登记于冯琴名下，后经买卖出让转移登记至谭希名下。博士达公司2003年7月登记该房屋为其经营地址并在该房屋办公。2019年，冯琴提起诉讼，以谭希未按约定办理贷款及完成过户交易为由，诉请解除与吴小艳、谭希就涉案房屋签订的《买卖居间合同》，吴小艳、谭希承担违约责任。吴小艳、谭希提起反诉，以冯琴拒不交付房屋为由，诉请继续履行合同，且诉请冯琴支付违约金、赎楼费用等。对该房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2019）粤0306民初4146号民事判决，已经发生法律效力。该判决查明：2018年3月14日，冯琴为卖方，吴小艳为买方，世华公司为居间方，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将上述房产作价300万元转让予买方；第三条备注房产现状为无租约；第六条约定定金20万元，于签订合同之时支付5万元，于签订合同2日内支付15万元；第八条约定买方应于2018年5月4日支付部分首期款70万元至资金监管账户，并向银行提交抵押贷款申请资料；第九条约定买方逾期付款，应按未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十一条约定卖方应于出新证后3日内交付房产；第十二条约定，卖方未如约交付房产的，自交付期限届满之日起以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十五条约定，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后5个工作日内须办理抵押登记手续。同日，买卖双方签订一份《补充协议》，其第三条约定买方无法取得银行贷款承诺或贷款额不足的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款。2018年8月14日，三方签订一份《协议》，约定买卖双方于签订本协议当日完成房产递件过户，过户至谭希名下；关于赎楼所产生的提前还款及短期利息，卖方同意承担5万元，超出5万元的由买方承担。另，冯琴为卖方，吴小艳为原买方，谭希为新买方，签订《买方主体变更确认书》，约定原买卖关系及居间关系中吴小艳的权利、义务由谭希继受，吴小艳同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。合同关系确立后，吴小艳支付定金20万元，冯琴予以确认。2018年5月28日，冯琴与谭希在建设银行办理资金监管。同日，谭希向资金监管账户转账70万元。2018年8月9日，银行出具《二手楼购房贷款承诺书》，同意就涉案房产的交易在办理抵押后贷款210万元。2018年8月20日，冯琴将涉案房产过户至谭希名下，谭希的新房产证显示登记价300万元。2018年8月23日，冯琴因他人居住的原因未能交付房产。2018年8月25日，谭希未如期办理抵押。2018年8月30日，双方因交付房产产生纠纷，吴小艳报警处理。双方自此未继续履行付款、交楼义务，遂酿纠纷。一审法院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方均未完全履行主要义务，但均主张继续履行合同，一审法院依据合同确认双方的付款、交楼义务。涉案合同为等价有偿交易，并未约定履行顺序，为同时履行情形，各自未全面履行合同的，各自承担对应的违约责任。谭希的交房义务期限经查为2018年8月23日，逾期未履行，则应自翌日起按合同约定的标准支付违约金。谭希的付款期限，由于合同约定为按揭贷款购房，其付款义务包括按顺序履行支付定金、办理资金监管、支付监管首期款、办理抵押贷款的义务，本案可核实最终应办理抵押贷款的期限为2018年8月25日，谭希拒不办理该项义务，视为拒付购房款，故其从翌日起按合同标准支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、谭希应继续履行涉案合同及补充协议，应于判决生效之日起十日内支付冯琴购房款余额2800000元；二、冯琴应继续履行涉案合同及补充协议，应于判决生效之日起十日内将涉案的深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧XX大厦一栋708房产交付予谭希；三、谭希应自2018年8月26日起以2800000元为基数、按日万分之四向冯琴支付违约金；四、冯琴应自2018年8月24日起以3000000元为基数、按日万分之四向谭希支付违约金；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。此后双方均向一审法院申请强制执行。因以上房屋买卖涉及的赎楼问题，万通公司于2018年9月27日起诉冯琴和谭希，要求王世祥、博士达公司偿还担保代偿款以及利息、律师费等。深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304民初41873号民事判决书，认为：因冯琴未如期偿还贷款，万通公司依据《赎楼贷款担保委托合同》的约定代冯琴向建设银行偿还了贷款本息，有权要求冯琴支付代偿款项及合同约定的利息和违约金。谭希向万通公司出具《声明书》，因其未按约办理抵押登记手续，导致万通公司承担担保责任，应就代偿款项及利息、违约金、律师费承担共同还款责任。判决：冯琴、谭希共同支付万通公司代偿款2001445.83元及利息、违约金（以已代偿的贷款本金1960000元为基数，按年利率24%自2018年9月22日计至实际清偿之日止）、律师费20000元。2020年3月23日，冯琴、谭希、万通公司签订《和解协议》，谭希按《和解协议》于2020年4月7日向冯琴转账200.7万元。关于谭希收回涉案房屋的过程：2018年8月30日，吴小艳向流塘派出所报案，内容不详。2019年12月10日开始，谭希、吴小艳与博士达公司因708号房屋的腾退问题多次发生争执、冲突，谭希要求收回房屋，博士达公司则拒绝搬离。2019年12月21日、27日，沈晓青两次在流塘派出所做笔录，报案称：其是博士达公司的法律顾问，2019年12月21日因708房子的事被一女子殴打，因为该女子说708房是她的，但这个房子是博士达公司的老板从XX大厦的开发商那里买的，是她老板在用。吴小艳因于2019年12月13日在涉案房屋门口殴打他人，2019年12月21日在涉案物业地下停车场殴打他人被公安机关罚款200元。谭希认可其已于2020年1月25日强行收回房屋（谭希称通过法院、公安都收不回，故自行收回，博士达公司则称2020年1月16日流塘派出所的出勤民警安排吴小艳纠集两名高龄老人与我公司员工对708房进行共治，博士达公司后来是被派出所清出去的。）但博士达公司并未将房屋内的东西搬出，其公司物品仍滞留在房屋内。一审庭审中，博士达公司明确表示不同意将公司物品搬离。此外，谭希称,办理过户后就拿着房产证和冯琴一起到物业办理手续，当时发生了冲突，故在2018年8月30日就报警了。因为冯琴不能交付房屋，所以谭希提起了诉讼。博士达公司则称，冯琴和吴小艳或者谭希，从来没有一起来该公司，更没有向该公司告知相关情况，吴小艳一直拒绝出示该判决书，该公司的录像也充分体现出其反复向吴小艳索要，但都被拒绝，直到2020年1月17日西乡法庭向其交付这份判决书的复印件该公司才知道具体判决内容和查明的一些情况。同时其从未见过谭希，2020年1月17日前，在吴小艳说谭希是她弟弟的误导下，其一直认为谭希是男性。2019年12月10日，吴小艳带一名男子踢我公司门时，我们还专门问该男子是否是谭希。此外，吴小艳2018年3月15日来到该公司办公室门口，该公司向其告知该房不是冯琴的，是公司股东的，这个房子不卖。2019年12月13日吴小艳再次跑到公司砸门时承认了这事。一审法院认为，1、谭希系涉案房屋的所有权人，博士达公司系涉案房屋的占有人，王世祥系博士达公司的法定代表人。本案系因博士达公司拒不腾退房屋引起，谭希起诉要求王世祥个人承担民事责任，于法不合，一审法院不予支持。2、涉案房屋系谭希向冯琴购买，并办理了房屋所有权变更登记，谭希系该房屋的所有权人。博士达公司如与冯琴存在争议或对谭希取得房屋所有权有异议，应另循法律途径解决，不属本案审理范围。3、博士达公司虽一直占有涉案房屋，但谭希购买该房屋后，博士达公司未能证明其继续占有该房屋的合法性。谭希作为所有权人，有权行使物上请求权，要求博士达公司腾空、搬离涉案房屋。谭希已于2020年1月25日控制该房屋，但博士达公司仍将其物品滞留在涉案房屋内拒绝腾退，对谭希的所有权形成妨碍，谭希诉请博士达公司应腾退涉案房屋，一审法院予以支持。4、谭希作为房屋所有权人，要求占有人腾空、搬离、交还房屋，应当向占有人提出请求。谭希主张办理产权过户登记后向博士达公司提出过请求，但未提交证据证明，博士达公司也不认可，吴小艳的报案回执未能反映报案内容，也未有证据证明其系受谭希委托报案，现有证据只能证明谭希当时是通过诉讼的方式要求合同相对方冯琴履行交付义务。2019年12月10日开始双方因房屋的占有腾退问题多次发生冲突，应认定该期间谭希向博士达公司提出过腾退要求，但谭希应给予博士达公司合理的宽限期。据此，谭希诉请博士达公司支付2020年1月25日之前的占有使用费，一审法院不予支持。2020年1月25日后，谭希虽实际控制房屋，但博士达公司仍未腾退房屋，将其物品滞留在房屋内，并在一审庭审中明确表示拒绝腾退，存在明显过错，损害了谭希对涉案房屋的占有使用，故谭希诉请博士达公司支付2020年1月25日之后的占有使用费，一审法院予以支持。但考虑到谭希已实际安排人在房屋内居住，故占有使用费应参照市场租金予以酌减，根据本案的具体情况，一审法院酌定为每月2000元。5、万通公司与冯琴、谭希之间因赎楼产生的代偿权纠纷系另一法律关系，法院判决的是冯琴、谭希对万通公司的外部责任，而在冯琴与谭希之间的内部责任划分中，谭希并非必然是终局责任人。故此，谭希诉请博士达公司赔偿赎楼损失，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、博士达公司于判决生效之日起十日内腾退位于深圳市宝安区的房屋给谭希占有使用；二、博士达公司于判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费（自2020年1月26日起按每月2000元的标准计至实际腾退之日止）；三、驳回谭希的其他诉讼请求。一审案件受理费5087元，由谭希及博士达公司各负担一半，保全费3707元，由谭希负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷一案。谭希购买了冯琴的涉案房屋后，发现涉案房屋内有人居住，导致其不能使用涉案房产。此时，存在违约责任和侵权责任竟合的问题：谭希可以依照买卖合同的约定，要求冯琴承担违约责任，交付涉案房产并赔偿损失；也可以要求实际居住人承担侵权责任，搬出涉案房产，赔偿损失。后谭希选择了违约之诉，起诉要求冯琴承担相应的违约责任。生效的（2019）粤0306民初4146号民事判决判令冯琴将涉案房屋交付给谭希，并支付相应的违约金。由于谭希选择了要求出卖人冯琴承担违约责任的方式保护自己的居住权，其无权再次选择侵权之诉重复主张相关的权利。谭希在本案中的主张通过执行生效判决的内容即可实现，故其诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上，谭希的上诉请求不能成立，应予驳回；博士达公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初6234号民事判决；二、驳回谭希的诉讼请求。一审案件受理费5087元、保全费3707元，二审案件受理费3198元（谭希已预交二审案件受理费10174元，深圳市博士达电子有限公司已预交二审案件受理费150元），均由谭希负担。深圳市博士达电子有限公司多预交的二审案件受理费由谭希向其迳付，逾期深圳市博士达电子有限公司可申请强制执行。谭希多预交的二审案件受理费7126元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月二十七日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。