濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初9753号原告：吴利民，男，1970年8月30日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：靳永光，濮阳市华龙区长庆路法律服务所法律工作者。被告：巴瑞明，男，1975年6月25日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被告：高照民，男，1976年10月6日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：刘一平，女，1966年12月24日出生，汉族，住濮阳市。第三人：濮阳市豫龙置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段。统一社会信用代码91410900769492833W。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。原告吴利民与被告巴瑞明、高照民、第三人濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴利民及其委托诉讼代理人靳永光，被告巴瑞明、被告高照民的委托诉讼代理人刘一平、第三人豫龙公司的委托诉讼代理人刘蓉蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对原告购买所有的位于濮阳市××区××利财富广场××（××号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判令原告与第三人豫龙公司、河南三阳装饰工程有限公司与原告签订的债权债务转移协议有效，并确认位于濮阳市××区××利财富广场××（××号）房屋归原告所有，购房款740582.1元、室内装修费用229909.4元，共计970491.5元。3、要求被告高照民立即协助配合原告办理位于濮阳市××区××财富广场××（××号）房屋产权的过户登记。4、本案的诉讼由被告承担。事实与理由：被告巴瑞明与被告高照民民间借贷纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院作出（2020）豫0902民初3888号民事调解书。2020年8月21日濮阳市华龙区人民法院作出（2020）豫0902执3267号执行裁定书，裁定将原告购买的网签备案在被告高照民名下的位于濮阳市华龙区万利财富广场2期B栋606号（YGS-029163）房屋予以查封三年，2020年8月27日又作出裁定书将涉案房屋依法评估拍卖。2020年9月4日，原告吴利民向濮阳市华龙区人民法院提出书面执行异议申请书，并提交了相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年9月27日，濮阳市华龙区人民法院作出（2020）豫0902执异128号执行裁定书，驳回原告吴利民的异议请求。综上，原告认为，其与第三人豫龙公司、河南三阳装饰工程有限公司三方签订的《债权债务转移协议》和《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，被告高照民应当协助原告办理产权过户登记。原告购买涉案房屋后，因第三人豫龙公司与被告高照民之间有网签备案的缘由，第三人豫龙公司未能及时给原告办理产权过户登记，但原告已按照合同约定支付全部房款并占有至今，且继续偿还按揭贷款利息。根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、307条规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告巴瑞明辩称，涉案房屋是高照民的，房屋是网签。所有东西都是高照民的。被告高照民辩称，涉案房屋是高照民的，网签备案在高照民名下，高照民对案涉房屋具有物权期待权。原告对房屋只停留在债权阶段，不享有物权方面的任何权利。第三人豫龙公司辩称，原告诉请属实，涉案房屋已经交付给原告占有使用，被告高照民与第三人豫龙公司签订的房屋买卖合同，并没有履行付款义务，不享有物权期待权，被告高照民应付房款82余万元，因三阳公司欠被告高照民工程款，第三人豫龙公司欠三阳公司工程款，第三人豫龙公司计划以应付工程款折抵被告高照民的应付房款82万余元，此后买卖合同没有实际履行，三方的债务折抵没有实际履行，三阳公司实际支付给被告高照民的工程款在2016年12月已经结算，只欠48万元。被告高照民没有支付涉案房屋的房款，也没有支付贷款利息。2017年1月13日三方协商将1636号房屋出售给被告高照民，房价302287元折抵工程款，涉案房屋所有权归属于第三人豫龙公司，房屋只是备案在被告高照民名下，在2017年4月份将涉案房屋出售给原告吴利民，房价740582元。三阳光公司欠原告吴利民工程款，三方协商折抵工程款，2017年4月13日，房屋实际交付给原告吴利民装修占有使用，符合执行异议规定第28条，故涉案房屋所有权实际归原告吴利民所有。经审理查明，二被告民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0902民初3888号民事调解书，确认被告高照民同意偿还原告借款本金400000元，于2020年6月15日前一次性付清。后被告申请强制执行，本院于2020年8月21日作出（2020）豫0902执3267号执行裁定书，将高照民名下权证号为：YGS-029163房屋予以查封。同年8月27日向被告高照民作出腾房告知书。原告对上述查封措施提出执行异议，本院执行局于2020年9月27日作出（2020）豫0902执异128号执行裁定书，以案涉房屋预告登记在被执行人名下，即被执行人系预告登记物权权利人为由驳回了原告的异议请求。另查明，2015年3月16日涉案房产办理了不动产预告登记，权证号为YGS-029163，预告权利人为高照民。另查明，庭审中，原告提交2017年4月5日原告与第三人、案外人河南三阳装饰工程有限公司签订的《债权债务转移协议》及原告与第三人签订的《商品房买卖合同》各一份，协议主要内容：吴利民购买豫龙公司开发的万利财富广场二期0606号房屋，购房款共计740582.1元，吴利民、豫龙公司双方于本协议签订后3日内另行签订正式商品房买卖合同，房屋相关信息以及各方权利义务以《商品房买卖合同》内容为准。河南三阳装饰工程有限公司同意吴利民购买的商品房购房款由其支付。豫龙公司同意河南三阳装饰工程有限公司支付的购房款由河南三阳装饰工程有限公司所欠吴利民的万利财富广场二期工程款相抵扣。《商品房买卖合同》主要内容：吴利民购买豫龙建设的万利财富广场二期0606号房，房屋面积66.24平方，房款总价740582元。付款方式为：买受人于签约时，付清购房款740582元整。合同签订后，原告即于2017年4月13日向濮阳市优家物业管理有限公司交纳案涉房屋垃圾清运管理费、物业费并开始占有、使用该房屋。又查明，第三人以案涉房屋为抵押贷款，贷款由第三人使用，由第三人偿还。2019年11月22日、12月20日，2020年1月20日、2月20日、5月22日原告代第三人偿还贷款5次。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议焦点是原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人主张排除强制执行的，应当满足四个要件，即：1.查封之前合法有效的买卖合同；2.查封之前合法占有；3.支付全部房款；4.未经登记并非本人原因。本案中，原告须同时满足上述四个要件方能排除执行。根据庭审查明事实，原告与第三人于2017年4月5日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，没有违反《合同法》第五十二条等法律、法规效力性、强制性规定，且没有其他可撤销可变更或效力待定的情形，应认定为原告在案涉房屋查封之前已签订合法有效的买卖合同。根据原告提交的物业费及水、电费收据，可以认定原告在案涉房屋在查封之前已合法占有该房屋。原告提交《债权债务转移协议》是协议三方的真实意思表示，基于此协议债务消灭的同时，相应的抵债价款即转化为购房款，即原告在抵债额度内向第三人豫龙公司支付了购房款。因案涉房屋已被第三人预告登记在被告高照民名下并办理了抵押贷款，无法为原告办理房屋登记，故未办理房产登记并非原告原因造成。现虽涉案房产预告登记于被告高照民名下，并不代表被告高照民当然为涉案房产真正的权利人。预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，仅是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，以保障将来本登记的实现。被告高照民称其已于第三人豫龙公司签订《商品房买卖合同》并支付了全部价款，未提供相应证据证实其辩解意见，本院不予采信。我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同或履行买卖合同迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于原告确权的诉讼主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行濮阳市华龙区万利财富广场2期B栋606号（YGS-029163号）房屋。驳回原告吴利民的其他诉讼请求。案件受理费13505元，由被告巴瑞明、高照民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。本院(2020)豫0902执异128号执行裁定书定于本判决生效时自动失效。审 判 长  鲁亚萍审 判 员  林春江人民陪审员  王季冰二〇二〇年十二月二十日书 记 员  张子柔