山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0505民初1321号原告：东营畅顺特种设备检测有限公司，住所地：东营市东营区西四路**黄河钻井总公司****。统一社会信用代码：91370521310504087P。法定代表人：张友芝，总经理。委托诉讼代理人：黄素玲，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晔，男，1981年2月10日出生，汉族，现住东营市东营区。被告：东营安顺物流有限责任公司，住所，住所地：东营市垦利区振西路南头(利河路**)社会信用代码：91370521787153317X。法定代表人：张秀才，执行董事。第三人：周焕胜，男，1966年4月25日出生，汉族，现住东营市垦利区。第三人：周学攀，男，1986年3月4日出生，汉族，现住东营市垦利区。两第三人共同委托诉讼代理人：周学广，山东齐征律师事务所律师。原告东营畅顺特种设备检测有限公司（以下简称畅顺特检公司）与被告东营安顺物流有限责任公司（以下简称安顺物流公司），第三人周焕胜、周学攀租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告畅顺特检公司法定代表人张友芝、委托诉讼代理人黄素玲、张晔，第三人周焕胜、周学攀及其共同委托诉讼代理人周学广到庭参加诉讼，被告安顺物流公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅顺特检公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告、被告签订的《租赁合同》已经解除；2、判令被告赔偿原告损失100万元，返还原告支付的租赁费60万元，并向原告支付违约金18万元；3、请求判令被告向原告支付原告建设的房屋、路面等固定附着物、内部装饰相关费用；4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，畅顺特检公司当庭变更诉讼请求为：1、判令确认原告、被告签订的《租赁合同》已经解除；2、判令被告赔偿原告损失135800元，返还原告支付的租赁费600000元，并向原告支付违约金180000元，共计915800元；3、请求判令被告向原告支付原告建设的房屋、路面等固定附着物、内部装饰相关费用，共计864200元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月6日，被告东营安顺物流有限责任公司与原告签订租赁合同，被告将位于垦利区的土地及房屋出租给原告。合同约定租赁期限为10年，自2015年3月6日至2025年3月5日。租金为160万元，2015年3月16日前一次性支付租金60万元整(2015年至2020年)，2020年3月6日前一次性支付租金100万元(2020年至2025年)。合同签订时，被告保证其对出租给原告的土地拥有合法使用权，对出租的房屋合法占用并具有相关手续。但被告并未取得出租土地和房屋的合法使用权和相关手续，导致目前涉案土地使用权出现争议，2020年3月13日，被告在原告公司张贴通知要求原告限期搬离，并采取堵门方式干扰原告正常经营以强迫原告搬离涉案场地，后原告于2020年3月15日搬离了涉案场地。被告隐瞒未取得土地合法使用权的事实，擅自减少租赁场地的面积，后又强制解除合同，被告的种种违约行为严重损害了原告的合法权益。根据合同约定被告应当赔偿原告的损失，返还已交付的租赁费并承担违约金。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。安顺物流公司未作答辩。第三人周焕胜、周学攀辩称，1、原告的各项诉讼请求均无事实与法律依据。本案的被告及第三人并无违约行为，并且第三人已经另案提起诉讼，要求原告继续履行涉案的租赁合同，并支付相应的租金；2、原告在起诉时要求解除租赁合同，并提出的理由是被告对涉案土地和房屋没有合法的使用权及相应的手续，而当庭原告变更诉讼请求之后陈述的事实与理由却是被告已经通知解除租赁合同，明显前后矛盾，且无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，安顺物流公司与畅顺特检公司签订租赁合同，安顺物流公司将位于东营市垦利区的土地及房屋出租给畅顺特检公司。《租赁合同》中记载：出租方：东营安顺物流有限责任公司（以下称甲方）；承租方：东营畅顺特种设备检测有限公司（以下称乙方）。一、土地、房屋的坐落：乙方租赁的土地、房屋位于东营。四至为：东到西五路，西到西四路，南到胜兴路，北到西冯村。其中房屋建筑面积200平方米，共20间。二、租赁期限：租期为10年，自2015年3月6日起至2025年3月5日止。三、租赁费用及交纳方式：租赁费用2015年3月6日起至2025年3月5日，期限为10年，租金160万元（壹佰六十万元整）分两次分清。第一次付款时间2015年3月16日前一次性支付房租60万元整（2015年至2020年）；第二次付款时间2020年3月6日前一次性付房租100万元（2020年至2025年）。四、双方的权利义务：1、租赁期间如有油田打井或国家占地，土地占有费归甲及乙方自建房屋的拆迁费及安置费由乙方所有。甲方的20间板房的拆迁费及安置费由甲方所有。2、甲方保证乙方享有租赁土地的合法使用权，其所出租的房屋属于甲方合法占有且具有相关手续。甲方保证乙方在租赁期间能正常连续使用。若因政府或甲方之原因导致乙方不能正常生产经营，甲方应当赔偿乙方全部的投入损失及全部返还乙方交付的租赁费，并承担已交租赁费总额的30%的违约责任。3、甲方有权监督乙方对土地的使用情况，但乙方在租赁期内转租无须经甲方同意。4、甲方有权监督乙方对原有固定资产的使用。5、乙方自行组织人员负责安全经营，在经营过程中的安全责任、人员事故等乙方自行负责。五、添附物的处理：合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。合同期满后，乙方不再承租时，对乙方增添的固定附着物、内部装修进行评估或者双方协商，在甲方支付乙方相关费用后，固定附着物归甲方所有。六、优先购买及转租：1、如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。甲方出卖房屋，须提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，无需甲方同意，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。七、违约金和违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金10万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10万元，八、免责条件：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。九、争议的解决方式：本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。十、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十一、本合同双方签字盖章后生效，本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。出租方东营安顺物流有限责任公司与承租方东营畅顺特种设备检测有限公司均在租赁合同盖章处加盖了各自的公章，东营畅顺特种设备检测有限公司法定代表人张友芝在法定代表人签字处签字。2010年1月15日，出租方东营区胜园街道东升村与承租方东营安顺物流有限责任公司签订租赁合同。《租赁合同》中记载：甲方（出租方）：东营区胜园街道东升村；乙方（承租方）：东营安顺物流有限责任公司。一、乙方租赁的坑洼土地位于东营安顺物流有限责任公司以南，东至工农村地（以南北渠中心为界）南至东西公路，西至生产路，北至东营安顺物流有限责任公司南院墙。附：东边长188米，南边长70米，西边长154米，北边长141米，面积27.06亩（油井占4亩），余23亩。二、租赁期限为二十年。自2010年1月15日至2030年1月15日止。三、租赁费及交纳方式，租赁费为每年每亩35元，共计款16100元，签订合同时一次性付清。四、双方的权利与义务：租赁期间如有油田打井或国家占地时，地上附属物，地上附属物补偿由乙方所有、安置房由甲方所有，由此造成合同不能正常履行的，合同自行解除，如有部分能继续履行的则由双方协商继续履行。五、甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方转租必须经甲方同意，否则无效。六、合同期满及解除合同:合同期满后，如甲方继续出租，在同等条件下乙方优先租用。如乙方不继续租用，一月内地上固定附属物归甲方所有。七、如有一方违约，违约方向另一方支付本合同款额的50%作为违约金。八、本合同未尽事宜，双方协商解决。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。出租方东营区胜园街道东升村负责人员在租赁合同甲方处签字，承租方东营安顺物流有限责任公司负责人周焕胜在乙方处签字，并加盖了东营安顺物流有限责任公司合同专用章。租赁合同签订后，2010年7月6日，东营安顺物流有限责任公司向东营区胜园街道东升村交纳了租赁费16100元。2020年3月25日，周焕胜、周学攀与安顺物流公司出具承诺书。该《承诺书》记载：周焕胜、周学攀于2016年3月10日将东营安顺物流有限责任公司厂房、设施设备及土地转让给盖兆亮、张秀才，并于2016年3月24日将我在公司所享有的股权转让给盖兆亮、张秀才，双方约定2016年3月24日之前的公司债权债务由周焕胜、周学攀享有并承担，其所签订的一切合同由周焕胜、周学攀2人处理，东营安顺物流有限责任公司不承担任何责任。2016年3月10日周焕胜与盖兆亮签订合同内容性质不变。东营安顺物流有限责任公司自愿将对东营畅顺特种设备检测有限公司自2016年3月10日以前享有的包括但不限于追索租金、主张违约金、赔偿损失、返还土地和厂房等权利转让给周焕胜、周学攀，周焕胜和周学攀可以自己名义向东营畅顺特种设备检测有限公司主张相关权利。特此证明。周焕胜、周学攀在该承诺书承诺人处签字，安顺物流公司在承诺人处加盖公章，负责人盖兆亮签字。根据畅顺特检公司的申请，本院依法委托东营德信资产评估有限责任公司对由畅顺特检公司建设的房屋、路面等固定附着物、内部装饰工程价值进行司法鉴定。2020年11月17日，东营德信资产评估有限责任公司出具东德信评字【2020】第36号资产评估报告。评估结论为：根据已实施的评估程序和所揭示的假设条件，委托资产于评估基准日的价值为864200元。其中：原、被告双方对由畅顺特检公司建设的房屋、路面等固定附着物、内部装饰工程达成一致的项目为23项，评估价值394632.52元；双方存在异议的项目为11项，评估价值469567.48元。畅顺特检公司为此支付评估费15000元。上述事实，有畅顺特检公司提交的租赁合同、安顺物流公司提交的租赁合同、承诺书，资产评估报告以及庭审笔录在卷为凭，本院予以确认。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷。2015年3月6日，安顺物流公司与畅顺特检公司签订租赁合同，安顺物流公司将位于东营市垦利区的土地及房屋出租给畅顺特检公司。双方之间形成的租赁合同关系，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的禁止性规定，双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。周焕胜、周学攀与安顺物流公司双方签订承诺书，约定2016年3月24日之前的公司债权债务由周焕胜、周学攀享有并承担，其所签订的一切合同由周焕胜、周学攀2人处理，东营安顺物流有限责任公司不承担任何责任。该承诺书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的禁止性规定，本院予以采信。本案中涉及的《租赁合同》成立于2016年3月24日之前，因此本案涉及安顺物流公司的债权债务均由第三人周焕胜、周学攀享有和承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。畅顺特检公司主张安顺物流公司未取得出租土地和房屋的合法使用权和相关手续，导致目前涉案土地使用权出现争议。畅顺特检公司提交的证据不足以证实其主张，应当承担举证不能的法律后果。庭审中，畅顺特检公司明确表示不再履行涉案租赁合同，因其未及时缴纳租赁费违约行为在先，其应当依照双方签订的《租赁合同》第七条关于违约金和违约责任的条款向第三人周焕胜、周学攀支付违约金100000元。东营德信资产评估有限责任公司出具东德信评字【2020】第36号资产评估报告。评估结论为：根据已实施的评估程序和所揭示的假设条件，委托资产于评估基准日的价值为864200元。该评估报告系本院依法委托的具有司法鉴定资质的评估机构作出的，评估程序合法，评估结论依据充分，本院依法予以采信。该评估报告双方存在异议的项目为11项，评估价值469567.48元。因安顺物流公司未提交证据存在异议的项目系由其建设，因此对其主张本院不予支持。根据安顺物流公司与畅顺特检公司签订的租赁合同第五条，双方约定添附物的处理为合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权；合同期满后，乙方不再承租时，对乙方增添的固定附着物、内部装修进行评估或者双方协商，在甲方支付乙方相关费用后，固定附着物归甲方所有。合同约定租赁期限为10年，现租赁期限满5年双方即发生纠纷，对于增添的固定附着物、内部装修、机器设备等，综合本案案情，由第三人周焕胜、周学攀向畅顺特检公司按资产评估价值折价补偿360000元，补偿后评估范围内的房屋、路面等固定附着物、内部装饰工程、机器设备类资产归第三人周焕胜、周学攀所有。安顺物流公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自己相应诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告东营畅顺特种设备检测有限公司与被告东营安顺物流有限责任公司之间签订的《租赁合同》；二、原告东营畅顺特种设备检测有限公司向第三人周焕胜、周学攀支付解除合同违约金100000元；第三人周焕胜、周学攀向原告东营畅顺特种设备检测有限公司支付由其建设的房屋、路面等固定附着物、内部装饰工程、机器设备类资产补偿款360000元，补偿后评估范围内的房屋、路面等固定附着物、内部装饰工程、机器设备类资产归第三人周焕胜、周学攀所有；上述款项折抵后，第三人周焕胜、周学攀需向原告东营畅顺特种设备检测有限公司支付260000元。三、被告东营安顺物流有限责任公司在本案中不承担民事责任。四、驳回原告东营畅顺特种设备检测有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元，减半收取计10410元，由原告东营畅顺特种设备检测有限公司负担8305元，第三人周焕胜、周学攀负担2105元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  周乃信二〇二〇年十二月五日书记员  张海涛