山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6307号上诉人（原审被告）：赵某，住太原市。委托诉讼代理人：王某1，山西圣哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西一诺一客公寓管理有限公司。法定代表人：郝某，董事。委托诉讼代理人：王某2，山西恒一律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人山西一诺一客公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵某的委托诉讼代理人王某1，被上诉人山西一诺一客公寓管理有限公司的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：一、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3679号民事判决第一项、第二项；二、改判驳回被上诉人山西一诺一客公寓管理有限公司的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人山西一诺一客公寓管理有限公司承担。事实和理由：一、上诉人赵某与被上诉人一诺公司签订的《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），因被上诉人一诺公司违反《协议》第八条约定，未经上诉人赵某书面同意，对房屋主体结构进行改造，也未在上诉人赵某处备案。上诉人赵某根据《协议》第十条先后于2018年10月9日、11月26日、12月11日和2019年3月6日通知被上诉人一诺公司解除合同，并要求其立即搬离，但被上诉人一诺公司始终拒不搬离。被上诉人一诺公司从2018年10月9日收到解除合同通知开始一直非法占用房屋。根据《协议》第十条的约定：“合同解除后，乙方（被上诉人一诺公司）不得对之前的所有投入有任何主张，应在即日无条件搬离。”被上诉人一诺公司无权向上诉人赵某主张已交纳的租金等费用。上诉人赵某对以上事实提交了多份证据证实，但一审判决对以上事实只字未提，均未认定，明显错误。1.2018年8月6日，被上诉人一诺公司与上诉人赵某签订《房屋租赁协议》后，在未按双方合同之约定在上诉人赵某处备案并经得上诉人赵某及物业公司允许的前提下，擅自将房屋进行违法改造。物业公司在得知被上诉人一诺公司欲将房屋改造成群租房的意图后电话联系上诉人赵某，要求被上诉人一诺公司出具保证书并缴纳一定数目的装修保证金。上诉人赵某当时因工作关系长居外地，为此专门致电被上诉人一诺公司要求其停工整顿，并要求其尽快向物业提交保证书及缴纳一定数目的装修保证金。2018年9月15日，上诉人赵某专程返回太原作为第三方见证人在被上诉人一诺公司为物业所提交的保证书上签字。但在被上诉人一诺公司提交保证书后，并没有按照其所承诺的施工方式进行施工。故此，物业公司多次接到居民投诉，称被上诉人一诺公司野蛮施工。在此期间，被上诉人一诺公司还将11层1101楼板打漏，致使粪便污水渗漏至10层住户房内，致使10层住户蒙受巨大损失。物业经理多次致电上诉人赵某要求转告被上诉人一诺公司，要求其对10层住户的损失尽快作出赔偿，但被上诉人一诺公司拒不赔偿。2018年10月9日，上诉人赵某回到太原之后第一时间前往施工现场。被上诉人一诺公司将11-12层公共楼梯过道改成了门；将房屋内原有挑空部分私自架设了楼板；屋内原有的房间和通道被分割成数房间；并将屋内没有防水设施的区域改做卫生间和厨房。上述改造已将房屋内部水、电路结构发生改变，错综复杂存在严重安全隐患。后来物业公司为了阻止被上诉人一诺公司继续施工，将屋内断水、断电，电梯也仅运行至10层。于是上诉人赵某决定终止合同让被上诉人一诺公司立即撤场，向其送达《违约告知函》。2018年11月26日，因被上诉人一诺公司无视上诉人赵某的通知，上诉人赵某随即向被上诉人一诺公司发出《催办函》要求其搬离，但被上诉人仍旧置之不理。2018年12月11日，上诉人赵某向被上诉人一诺公司发出《第二次催办函》第三次要求被上诉人一诺公司即刻撤场，被上诉人一诺公司仍旧置之不理。2019年3月6日，因为被上诉人一诺公司业务员之前曾跟上诉人赵某提过他们公司的股东众多，其中不乏公检法公职人员和涉黑人员，还曾在电话中言语威胁：“想解除合同没那么容易！”上诉人赵某担心其会打击报复，故采取最后致函被上诉人一诺公司的方式解除原协议，并将该《解除合同的函》的《解除公告》刊登在2019年3月8日《山西晚报》第18版。2.被上诉人一诺公司擅自损坏房屋主体结构，构成违约。本案中，被上诉人一诺公司对房屋的装修未经上诉人赵某的书面同意，也未向上诉人赵某和物业公司备案。被上诉人一诺公司擅自将11-12层公共楼梯过道改成了门，在承重墙上开门；将房屋内原有挑空部分私自架设了楼板；屋内原有的房间和通道被分割成数房间；并将屋内没有防水设施的区域改做卫生间和厨房。严重违反了《住宅室内装饰装修管理办法》的规定和《房屋租赁协议》的约定，损坏了房屋的主体结构。3.本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》第八条第3项约定：“未经甲方书面同意，乙方即对房屋主体结构进行改造，由此造成的房屋损毁及产生的一切安全隐患，造成的安全事故均由乙方负责。除此之外，乙方所有改造（格局、水、电、暖气等）应在甲方处备案。因乙方改造后出现的所有问题（漏水、漏电、漏气等）均由乙方负责，对因此给予他人带来的人身及经济损失和法律问题均由乙方承担。承租期间乙方应及时检查房屋设施，排除安全隐患。”第十条约定：“乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除合同。3、乙方擅自损坏房屋主体结构的；乙方应对甲方进行赔偿，如不够弥补对方损失的还应按实际情况赔偿。合同解除后，乙方（被上诉人一诺公司）不得对之前的所有投入有任何主张，应在即日无条件搬离。”被上诉人一诺公司未经上诉人书面同意，也未在上诉人赵某处备案，还擅自损坏房屋主体结构。根据《房屋租赁协议》的上述约定和《合同法》第九十三条第二款的规定，上诉人赵某有权解除《房屋租赁协议》，被上诉人一诺公司无权向上诉人赵某主张已交纳的租金等费用。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人赵某分别于2018年10月9日、11月26日、12月11日和2019年3月6日通知被上诉人一诺公司解除合同并立即搬离，被上诉人一诺公司在起诉状中已经认可收到了解除合同通知。因此，《房屋租赁协议》已于2018年10月9日解除。10月9日之后，被上诉人一诺公司属于违法侵占上诉人赵某的房屋。二、一审判决上诉人赵某向被上诉人一诺公司返还未使用房屋期间（2019年6月1日至2019年10月5日)的租金差价2965元、租金38541元、物业费10060元、水电费押金1000元，没有事实和法律依据。1.一审判决对未使用期间2019年6月1日至2019年10月5日的认定是错误的。《房屋租赁协议》约定，合同期限为2018年8月6日至2023年10月5日，免租期为2个月。该2个月是针对5年的合同而言的，而非仅针对1年，如果平均到5年，那么免租期就是每年12天。本案因被上诉人一诺公司违约，按照《房屋租赁协议》第十条的约定，乙方（被上诉人一诺公司)不得对之前的所有投入有任何主张，其是无权要求返还租金的。所谓租金差价也是租金，其也无权主张。2018年10月9日之后，被上诉人一诺公司对房屋的占用是非法占用，未使用期限应该在合法使用房屋的前提下认定。即使法院认定所谓的未使用期限，也不应当把5年的免租期2个月认定到1年期上，2个月的免租期应当平均到5年，每年的免租期就是12天（60天÷5年=12天)。从2018年8月6日到2019年8月6日是一年，再加上免租期12天，应该是一年的租金对应的租赁期限是2018年8月6日到2019年8月18日，而非法院认定的到2019年10月5日。2.关于租金差价2965元。被上诉人2019年6月1日租赁李子波和尹熙雅的房屋时，租金是每年15万元，而其租赁上诉人赵某房屋时的租金是每年14万元。相比之下，被上诉人一诺公司在租赁上诉人赵某的房屋时每年节省租金1万元，被上诉人是占了便宜的，何来返还差价一说。法律也没有任何规定，需要返还租金差价。一审判决返还租金差价，没有事实和法律依据。3.关于租金38541元。根据《房屋租赁协议》第十条的约定，乙方（被上诉人一诺公司)擅自损坏房屋主体结构，甲方（上诉人赵某)有权解除合同。合同解除后乙方（被上诉人一诺公司)不得对之前的所有投入有任何主张，被上诉人是无权要求返还租金的。一审判决对返还租金的计算方式无法律规定，计算返还天数也无事实和法律依据。因此，一审判决返还租金没有事实根据。4.关于物业费10060元和水电费押金1000元。上诉人赵某已经代被上诉人一诺公司缴纳物业费和水电费，所谓水电费押金1000元，本身就是水电费，上诉人赵某已经代缴。被上诉人一诺公司已经享受物业服务并使用水电，没有理由要求上诉人赵某返还。综上所述，一审判决认定事实错误，本案是被上诉人一诺公司违约在先，上诉人赵某已经于2018年10月9日与被上诉人一诺公司解除《房屋租赁协议》，被上诉人一诺公司无权向上诉人赵某主张租金、租金差价等费用。物业费和水电费押金，上诉人赵某已经代被上诉人一诺公司缴纳，被上诉人一诺公司已经享受物业服务并使用水电，没有理由要求上诉人赵某返还。请求人民法院查明案件事实，撤销原判，驳回被上诉人一诺公司的全部诉讼请求山西一诺一客公寓管理有限公司答辩意见：1.上诉人在上诉状中所述的内容与事实不符，上诉人与被上诉人于2018年8月初在百桐园小区车库管理员介绍下，双方先是签订的房屋租金定金协议，之后又签订了房屋租赁协议，该协议当中的第六条第一款约定甲方出示产权证明并复制一份相关手续留给乙方，作为备案证明及第六条第三款甲方承诺该房为其合法拥有并且具备合法出租资格如因甲方不具备上述资格，甲方应负责解决因此给乙方带来的经济损失。被上诉人依约向上诉人支付房屋租金、水电及物业费等15万余元，上诉人给被上诉人出具的收条，在装修过程当中，确实是将楼下的业主楼板打裂了，造成楼下渗水，但是被上诉人已经就此事与楼下的住户进行了赔偿，并进行了修复，不存在上诉人所说的损害主体结构问题，上诉人说是主体结构问题，应申请鉴定，其没有任何事实和法律依据；2.关于免租期的问题，协议第三条是该房屋出租的期限为62个月，可以看出，免租期的两个月是用于装修、招揽租客的时间，该两个月是在租期之前进行的，不存在上诉人所说的免租期是分为五年来消化的；3.关于主体差价问题;上诉人出租给被上诉人的住宅房系上诉人租赁别人房屋，该租赁房屋合同明确约定租期是2018年的6月1日至2019年的6月1日，而上诉人与被上诉人签订的协议当中租期是2018年的8月6日至2023年的10月5日，并且原租赁合同第八条明确约定，甲乙双方在租期内，不得以任何理由将房屋出租或转租，说明上诉人不具备任何出租和转租权的情况下，采取欺诈欺瞒的手段与被上诉人签订的62个月租期，其中两个月是免租期。4.关于物业费问题，2018年8月签订合同之后，被上诉人将物业费10000余元，包括水电、押金，依照双方的约定交给了上诉人，由上诉人代为向百桐园小区的物业交付，上诉人在收到物业费后并没有将物业费交到小区，所以说造成了被上诉人在使用房屋后没有暖气，上诉人应当向被上诉人退还物业费。山西一诺一客公寓管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.请求依法判令被告退还原告房屋租金差价1万元及自2019年6月1日起至2019年10月5日止的房屋租金46700元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自起诉之日起至实际付清之日止的利息；3.请求依法判令被告赔偿原告装修损失111760元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息；4.请求依法判令被告返还原告物业费10060元、水电费押金1000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率，支付自2018年8月7日起至实际付清之日止的利息；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，原告一诺一客公司作为承租方（乙方）与被告赵某作为出租方（甲方）签订了《租房定金合同》，约定，甲方向乙方出租房屋地址位于太原市××区、1102，约定租赁期限为5年，乙方在当日支付甲方定金人民币1万元。同日，双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定：第一条：甲方出租房屋地址位于太原市××区、1102，总高12层，本房屋位于11层；建筑面积524（249+275）平方米；房屋所有权性质私有；装修状况为简装；第二条：租赁期限，甲方出租该房屋的期限为62个月，甲方出租起始日期为：2018年8月6日至2023年10月5日止，合计共5年；第三条：免租期为：2个月，用于乙方装修房屋并寻找承租客户，为房屋清洁，办理客户入住；第四条：房屋交付期限：合同签订之日在乙方已付清全部租赁费用的基础上，甲方将该房屋交付给乙方；第五条：租金及付款方式：租金标准140000元/年，合同签订之时，乙方还应一次性付清全年物业费、电梯费10060元，预交水费1000元，总计金额151060元，所有费用最晚于2018年8月7日付清，否则合同自行终止，定金不予退还；第八条：合同期内房屋固定设施（包括地暖及暖气管道，隐藏在墙面地面的水管电路、防水）等如乙方未进行再次改动的设施由甲方负责维修，灯、洁具、龙头等易损物品由乙方负责维修，甲方允许乙方对承租房屋进行隔断分割、分租；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，并应结清应当承担的费用；违约责任及赔偿包括第九条：甲方发生下列行为的，乙方有权提前解除合同（属于甲方违约）1、本合同生效后，逾期交付房屋超过七天的；2、因甲方拒绝或拖延履行应承担的责任义务，影响乙方对外出租或承租人居住的；3、租赁期未满提前收回该房屋的；（赔偿不包含乙方违约甲方收回房屋的）装修违约金的具体赔偿情况：一年期违约：拾万元整，二年期违约：捌万元整，三年期违约：陆万元整，四年期违约：肆万元整，五年期违约：贰万元整；第十条：乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除合同（属于乙方违约）1、乙方未按合同约定时间足额付清房款的；2、本合同生效后，逾期一日交付全部租赁费用的；3、乙方擅自损坏房屋主体结构的，乙方应对甲方进行赔偿，如不够弥补对方损失的还应按实际情况赔偿；4、乙方及乙方租户利用该房屋从事违法活动的；5、甲方无任何违约行为，乙方提前解约的。合同解除后，乙方不得对之前的所有投入有任何主张，应在即日无条件搬离。合同还约定了其他条款，被告赵某在甲方处签字，原告一诺一客公司在乙方处盖章、法定代表人处有郝某的签字。另合同尾页空白处写有“备注：甲方每年代缴物业、暖气费（提供收据），首年需甲方预交1000元水费押金（提供收条）双方约定于2018年8月21日补盖公司公章”。次日，原告通过其法定代表人郝某账户向被告赵某的账户转款141060元。2018年8月8日，被告赵某给原告出具收条一份，载明，“今收到一诺一客公寓公司2018年8月6日起到2019年8月5日止的百桐园10-5-1101/1102全年物业费10060元（壹万零陆拾圆）及水费押金1000元（壹仟圆），共计11060元（壹万壹仟零陆拾圆）。另外，水、电、煤气费从8月6日起计”。但原告主张被告并未履行代缴义务，而是由其自行缴纳了涉案房屋截止至2019年6月30日的物业费和电梯费15054元（1101室7893元、1102室7161元），并提供了收据2份。另查明，涉案房屋位于太原市××路住宅小区第10幢5单元13号、14号，由尹熙雅于2014年12月1日购买。2018年5月31日，被告作为承租方（乙方）与出租方（甲方）尹熙雅的监护人刘师琴及房屋（其中一套）的委托代理人姑父李子波，签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将太原市并州南路西一巷百桐园小区10号楼5单元尹熙雅所属房屋1101室、建筑面积为274.03平米，1102室、建筑面积为248.59平米（含公摊面积）两套毛坯房屋及地下室三个车位一并续租给乙方使用。4、房屋租赁期限为2018年6月1日起自2019年6月1日止，租赁期满后，如甲方继续出租，乙方需继续租赁，在同等条件下享有优先租赁权，但必须期满30日前与甲方协商续租。5、年租金为13万元。8、甲、乙双方在租期内不得以任何理由将房屋出租或转租。合同还约定了其他条款。庭审中，原告陈述，房东知道被告赵某的非法转租事实后，于2019年6月1日重新与原告签订了涉案两套房屋的租赁合同，租赁期限均为5年，但由于2020年初房东要使用房屋，故将其中一套收回，原告现只承租其中一套。原告还提供《工程施工合同》、转账记录及证人证言证明原告支付涉案两套房屋的装修费用111760元。上述事实，有原告提交的《租房定金合同》、《房屋租赁合同》、商品房买卖合同书、《工程施工合同》、中信银行电子回单、收条、证人证言及庭审笔录在案为凭，可以采信。一审法院认为，本案中，被告与房东于2018年5月31日所签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同对租赁期限进行了约定，并约定被告不得转租，被告却将承租涉案房屋转租给原告，房东在2019年6月1日与原告重新签订房屋租赁合同，应视为对被告转租行为的认可，但从2019年6月1日起超出被告承租期限部分，即2019年6月1日至2023年10月5日期间，应认定为无效。依据合同无效的法律后果，被告应当返还原告未使用房屋期间的租金差价及租金，具体计算为：租金差价：126天（2019年6月1日-2019年10月5日）×10000元÷425天（从2018年8月6日-2019年10月5日）=2965元；租金：126天（2019年6月1日-2019年10月5日）×130000元÷425天（从2018年8月6日-2019年10月5日）=38541元。原告提供了缴纳物业费的收据，可认定被告并未履行代缴义务，故被告代收的物业费10060元、水电费押金1000元，均应返还原告。原告明知诉争门面系被告转租而来，在签订租赁合同时未尽到注意义务，对于2019年6月1日及超出被告承租期限部分的《房屋租赁合同》无效也存在过错，对于原告主张的租金差价利息、租金利息、物业费利息、水电费押金利息由其自行承担。原告所主张的涉案两套房屋装修损失111760元，虽然提供了相关证据，但原告自认现仍占有使用其中一套，仅依据其现有证据无法认定因租赁合同不能全部履行而产生的损失，故对其该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告山西一诺一客公寓管理有限公司与被告赵某于2018年8月6日签订的《房屋租赁协议》在2019年6月1日至2023年10月5日止的约定无效；二、被告赵某于本判决生效后十日内返还原告山西一诺一客公寓管理有限公司房屋租金差价2965元、租金38541元、物业费10060元、水电费押金1000元，共计52566元；三、驳回原告山西一诺一客公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1945元（原告已预交），由被告赵某负担570元，由原告山西一诺一客公寓管理有限公司负担1375元。经二审查明的事实和证据与一审相同，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，出租人明确不得转租，上诉人赵某却将承租涉案房屋转租给被上诉人山西一诺一客公寓管理有限公司，故从2019年6月1日起超出上诉人承租期限部分，即2019年6月1日至2023年10月5日期间，应认定为无效。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院判令上诉人赵某返还被上诉人山西一诺一客公寓管理有限公司房屋租金差价2965元、租金38541元、物业费10060元、水电费押金1000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费3890元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二〇二〇年十二月八日书记员 王 峥