河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3013号原告：中原银行股份有限公司漯河分行，住所地：河南省漯河市黄山路与淞江路交叉口西北角。负责人：王天奇，该行行长。委托诉讼代理人：韩司天，该行员工。被告：李福玲，女，汉族，1974年4月2日出生，住河南省潢川县。被告：黄军，男，汉族，1973年6月6日出生，住河南省潢川县。被告：漯河陆洲小商品城建设有限公司，住所地：河南省漯河市郾城区淞江路**。法定代表人：孟亚杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原告中原银行股份有限公司漯河分行与被告李福玲、黄军、漯河陆洲小商品城建设有限公司借款合同纠纷一案，本院2020年7月31日受理后，依法组成合议庭于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告中原银行股份有限公司漯河分行的委托诉讼代理人韩司天，被告漯河陆洲小商品城建设有限公司的委托诉讼代理人谷广辉到庭参加了诉讼，被告李福玲、黄军经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：被告李福玲、黄军因购房向原告申请个人购房贷款1400000元，经双方协商，原告与被告李福玲、黄军、漯河陆洲小商品城建设有限公司于2016年2月1日签订《中原银行个人购房借款合同》一份，约定向原告借款140万元，被告李福玲、黄军以按揭购买的房产为该笔贷款提供抵押担保，被告漯河陆洲小商品城建设有限公司对该笔贷款承担连带责任保证。双方同时对借款期限、还款方式、利息、逾期利息以及违约责任等进行了约定。原告依合同约定向被告李福玲发放贷款140万元。被告违约后，虽经原告多次催要，其仍未按照合同约定按时归还贷款本金、利息、罚息及复利，其他被告也未履行担保还款义务。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、被告李福玲、黄军归还贷款本金962770.3元及2020年1月21日开始计算的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利应计算至本息全部清偿之日）；2、原告对被告李福玲、黄军抵押的房地产拍卖、处置价款依法享有优先受偿权；3、被告漯河陆洲小商品城建设有限公司对以上债务承担连带责任保证；4、诉讼费、律师费及合同中约定的费用由各被告承担。被告漯河陆洲小商品城建设有限公司辩称，原告主张的诉请依据的法律基础是被告李福玲与我司签订的商品房买卖合同，该合同是被告李福玲与我公司前股东为套取银行贷款虚构房屋买卖事实而订立的买卖合同，双方实际上并无房屋买卖的真实意思表示，被告李福玲也未按照合同约定向我司支付首付款、契税、维修基金等费用，后续的还贷事项也是由我司按期履行，故该房屋买卖合同为无效合同，本案的案由为借款合同，原告的诉请请法庭以据实认定，依法判决。被告李福玲、黄军未到庭答辩，也未提供书面答辩意见。经审理查明：借款人（甲方）李福玲、共同借款人黄军、贷款人（乙方）中原银行股份有限公司漯河分行、抵押人（丙方）李福玲、黄军、保证人（戌方）漯河陆洲小商品城建设有限公司2016年2月1日签订的个人购房借款合同（合同编号：中原银（漯河）房贷字2016第120077号）显示：第一条贷款种类与金额乙方根据甲方的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币（大写）壹佰肆拾万元正（小写）￥1400000.00。第二条贷款用途与担保方式2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于漯河市郾城区淞××路与××国道交叉口××、××号，建筑面积218.64平方米的房屋。2.2本合同项下贷款的担保方式为抵押加阶段性连带责任保证。第三条贷款期限本合同项下贷款期限为120个月，即自2016年2月1日至2026年2月1日。实际放款日与到期日以借款凭证为准。第四条贷款利率4.1本合同项下实际单笔发放日与本合同生效日间隔在六个月以内（含）的贷款利率采用以下第（1）种方式确定。（1）浮动利率：以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮40%。贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，采用以下第A种方式调整。调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率，利率调整不再另行通知甲方。A，自贷款发放日起，每次中国人民银行公布的贷款基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（如中国人民银行在一个日历年度内经两次或两次以上调整贷款基准利率的，以该日历年度内中国人民银行最后一次调整的贷款基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第五条放款5.1贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带责任保证或甲方已提供经乙方认可的其他担保）并持续有效；且甲方在本合同项下未发生任何违约情形。5.3甲方授权乙方将贷款一次性划入下列账户：户名：漯河陆洲小商品城建设有限公司账号：40×××19开户行：中原银行漯河分行第六条还款6.1经协商一致，甲方按下列第6.1.1种方式偿还贷款本息：6.1.1按月等额本息还款法：甲方自愿选择每月21日为还款日，如甲方未指定还款日，则每月21日为统一还款日。最后一期还款日为贷款到期日。6.3甲方指定其在中原银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名：李福玲账号：62×××98开户行：中原银行漯河分行第九条罚息9.1对甲方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，乙方有权按罚息利率自甲方逾期还款之日起按日计收利息，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第十一条抵押物11.1丙方自愿以其合法拥有的本合同约定的财产向乙方提供抵押担保，以担保甲方按照本合同约定向乙方履行债务。抵押物详见本合同附件一《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。11.2《抵押物清单》对于抵押物价值的约定，不作为乙方处分该抵押物时的估价依据，不对乙方行使抵押权构成任何限制。第十三条抵押登记13.2抵押物为尚未取得房屋产权证书的房屋，应在本合同签订之日起30日或乙方另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。丙方获得房屋所有权证书后，应在30日或乙方要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。丙方同意乙方代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需丙方协助，丙方应履行必要的协助义务。在乙方取得房屋他项权利证书之前，丙方的房屋所有权证书原件应交由乙方保管。如丙方未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给乙方造成损失的，应向乙方予以足额赔偿。第十九条保证方式19.1戌方自愿向乙方提供连带责任保证。第二十条保证范围戌方保证的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方为实现债权的费用和甲方所有其他应付费用。第二十一条保证阶段21.2阶段性连带责任保证，即保证人自本合同签订之日至满足下列第21.2.1项条件之日以前产生的甲方债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的甲方的债务不再承担保证责任。21.2.1本合同第13.2款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且乙方收到记载有上述证实抵押登记信息的房屋他项权证书。第二十二条保证期间保证期间为本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年，乙方依据本合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年。附件一抵押物清单显示：抵押人：李福玲，建筑面积：218.64平方米，抵押物价值：3260186元，房产地址：漯河市郾城区淞××路与××国道交叉口151号152号。漯房预郾城区字第YG2016002157号预告登记证书显示：预告登记权利人：中原银行股份有限公司漯河分行，预告登记义务人：李福玲，房屋坐落：郾城区淞江路北侧义乌国际商贸城（一期）1幢151号，预告登记业务种类：预购商品房抵押预告，登记时间：2016年2月1日。漯房预郾城区字第YG2016002159号预告登记证书显示：预告登记权利人：中原银行股份有限公司漯河分行，预告登记义务人：李福玲，房屋坐落：郾城区淞江路北侧义乌国际商贸城（一期）1幢152号，预告登记业务种类：预购商品房抵押预告，登记时间：2016年2月1日。2016年2月3日李福玲出具了140万元的借款凭证（借据），其上显示：起息日期2016年2月3日，到期日期2026年2月1日，利率（年）6.86%，借款合同号中原银（漯河）房贷字2016第120077号，用途购房。2016年2月3日中原银行股份有限公司漯河分行将该140万元贷款支付李福玲账户,当日按照李福玲授权将该140万元转入漯河陆洲小商品城建设有限公司账户。原告称截止到2020年1月21日尚欠本金962770.3元，之前的利息不欠，2020年10月16日又归还本金71049.97元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：借款人应当按照约定的期限返还借款。该法第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。由于截止到2020年1月21日尚欠本金962770.3元，之前的利息不欠，2020年10月16日又归还本金71049.97元，故被告李福玲、黄军应偿还原告借款本金891720.33元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定标准），2020年1月21日至2020年10月15日的利息、罚息、复利以962770.3元为本金，2020年10月16日以后的利息、罚息、复利以891720.33元为本金。由于保证人被告漯河陆洲小商品城建设有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，故被告漯河陆洲小商品城建设有限公司应承担连带清偿责任。由于抵押权预告登记所登记的事项并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权，故对原告要求对被告李福玲、黄军抵押的房地产拍卖、处置价款依法享有优先受偿权，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李福玲、黄军于本判决生效后十日内归还原告中原银行股份有限公司漯河分行借款本金891720.33元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定标准），2020年1月21日至2020年10月15日的利息、罚息、复利以962770.3元为本金，2020年10月16日以后的利息、罚息、复利以891720.33元为本金。二、被告漯河陆洲小商品城建设有限公司对第一项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告中原银行股份有限公司漯河分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13760元、保全费5000元，合计18760元，由被告李福玲、黄军、漯河陆洲小商品城建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  盛付武人民陪审员  孙 玉二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  李航帆