贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17554号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行，住所地：贵州省毕节市百里杜鹃路**，统一社会信用代码：91520502356352381Y。 法定代表人：李贵平，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：付杨、王桂人。 被告：梅祖龙，男，1988年10月21日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行（下称浦发银行）诉被告梅祖龙及毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称吉隆碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浦发银行代理人付杨、王桂人、吉隆碧桂园公司委托代理人石镇到庭参加了诉讼。被告梅祖龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦发银行向本院提出诉讼请求：一、判令被告梅祖龙偿还原告借款本金924918.30元，利息53594.86元，罚息2723.44元（截止2020年12月8日），以及按合同编号27412017100220130301约定至借款本金利息还清之日止所欠的利息，罚息、复利、违约金；二、判令原告对被告梅祖龙的借款抵押物即位于毕节市七星关区房屋享有优先受偿权；三、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称吉隆碧桂园公司）对被告梅祖龙所欠债务承质押担保及连带保证责任；四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告梅祖龙为购买被告吉隆碧桂园公司开发的位于毕节市七星关区房屋，梅祖龙愿意以该房作为抵押物，向原告申请贷款980000.00元。2017年2月3日梅祖龙与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号27412017100220130301，以下简称借款合同），约定原告向被告梅祖龙发放贷款980000.00元，借款期限25年，还款方式为等额本息还款法，以一个月为周期的分期还款，分300期偿还借款本息；约定被告吉隆碧桂园公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保；各方按照合同约定办理了预购商品房贷款抵押备案登记。合同签订后，原告依约于2017年2月3日向被告发放了贷款980000.00元。被告梅祖龙归还了原告176188.82元贷款本息，从2019年10月起，就没有按照合同约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。到2020年10月已有12期未还，其行为已构成违约。根据借款合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天（3期），原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物的优先受偿权，要求被告吉隆碧桂园公司承担质押担保及连带保证责任。根据上述事实及理由，为保护原告的合法权益，维护原告信贷资金的安全，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告梅祖龙未提交书面答辩状，亦未提交证据 被告吉隆碧桂园公司辩称：一、预购商品房抵押贷款备案登记系将来的请求权，并非现实的抵押权，上海浦东发展银行股份公司毕节分行不能对位于毕节市七星关区行使抵押权，即对该房屋享有优先受偿权。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。二、毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司已将位于毕节市七星关区交付梅祖龙使用，该房屋至今未办理房屋产权登记系上海浦东发展银行股份公司毕节分行的过错，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司应予以免责。毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司对梅祖龙因购房向上海浦东发展银行股份公司毕节分行借款980000元承担的系阶段性连带责任保证和阶段性保证金质押担保，该担保待上海浦东发展银行股份公司毕节分行取得抵押权证后，不再承担保证责任。从阶段性保证制度创立的初衷来看，系为了解决贷款风险敞口期的问题，加快房屋买卖的进程。本案中，房开商已将房屋交付贷款人梅祖龙两年有余，且该房屋至今已具备办理房屋产权的登记的条件，毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司已于2019年7月20日对贷款人梅祖龙履行了可知悉范围内的协助通知办理房屋产权登记的义务，但梅祖龙却拒不配合移交办理房屋产权的相关资料，致使房开商至今未能办理该房屋的产权登记，也至于浦东毕节分行不能取得该房屋的抵押权。银行明知办理该房屋产权登记系银行取得抵押权的前置条件，不及时办理会对开发商造成不利后果，同时也会加重开发商的相关保证责任，在抵押人怠于办理房屋产权时，浦东毕节分行作为抵押权人，理所应当催告梅祖龙及时办理，以保护自己的抵押权得以设立，但浦东毕节分行未能提供其多次催告抵押人梅祖龙办理抵押权登记的证据，这无疑是坐在权利上睡觉，因此应当认定浦东毕节分行怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合上述规定的情形，开发商予以免责。 经审理查明：被告梅祖龙购买被告吉隆碧桂园公司开发的位于毕节市七星关区房屋，梅祖龙愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款980000.00元。2017年2月3日梅祖龙与原告签订了《个人担保借款合同》（合同编号：27412017100220130301，以下简称借款合同），约定原告向梅祖龙发放贷款980000.00元，期限为25年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分300期偿还借款本息；约定被告吉隆碧桂园公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保，在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按本合同约定按期还本付息的，贷款人有权要求保证担保人承担连带责任。各方按照合同约定办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约于2017年2月3日向被告梅祖龙发放了贷款980000.00元。被告梅祖龙归还了176188.82元贷款本息后，就没有按照合同约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。到2020年10月已有12期未还，截止2020年12月8日，被告梅祖龙共欠原告借款本金924918.30元，利息53594.86元，罚息2737.44元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：原告与被告梅祖龙、吉隆碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，系有效合同，各方当事人应按约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款的义务，而被告梅祖龙未根据合同约定履行按期还款义务，其行为已违约，应承担继续履行的违约责任。在贷款合同中，双方约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。现被告梅祖龙已违约，原告因此获得宣告合同项下贷款本息全部或部分提前到期的权利。同时获得实现担保物权、要求保证人承担保证责任的权利。建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”本案原告对被告提供抵押的房屋只作了抵押权预告登记，抵押权预告登记并非现实的抵押权，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非是对房屋享有现实抵押权，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告吉隆碧桂园公司承担连带责任保证的主张，根据庭审查明的事实，吉隆碧桂园公司对被告梅祖龙的该贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。现该房尚未取得房屋他项权证，双方虽在房屋部门办理了抵押权预告登记，但并非是对房屋享有现实抵押权。因此对吉隆碧桂园公司提出的对抵押物拍卖、变卖后不足以清偿的部分承担保证责任的主张，本院不予支持。吉隆碧桂园公司的保证责任尚在约定的阶段内，应承担连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，当事人在合同中约定保证范围，因此吉隆碧桂园公司作为保证人应在保证范围内承担责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，被告吉隆碧桂园公司在其承担保证责任后享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告梅祖龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还其向原告上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行的借款本金924,918.30元及并支付截止2020年12月8日的利息53,594.86元，罚息2723.44元，并按双方2017年2月3日签订的合同编号为27412017100220130301的《个人购房担保借款合同》中约定的计息方式，以借款本金924,918.30元为基数，计算2020年12月9日起至借款本息偿还完毕之日止的利息。 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司对被告梅祖龙所欠第一项判决内容的债务承担连带保证责任。 三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6,774元（已按简易程序减半），由被告梅祖龙、毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  朱曼特 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  罗 星