湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11493号上诉人（原审被告）：黄步芳上诉人（原审被告）：谢水文被上诉人（原审原告）：浏阳市天晟物业管理有限公司法定代表人：余意，董事长。委托诉讼代理人：杨飞跃，湖南鼎忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振东，湖南鼎忠律师事务所律师。上诉人黄步芳、谢水文与被上诉人浏阳市天晟物业管理有限公司（以下简称天晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人黄步芳、谢水文不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄步芳、谢水文向本院提出上诉请求：1、依法撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初8317号民事判决；2、依法将本案发回重审；3、一审、二审诉讼费用由天晟物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，天晟物业公司于2019年1月1日与浏阳市大瑶国际花炮商贸城业主委员会签订《物业管理服务合同》，但案涉商贸城于2019年以后才筹划成立业主委员会，该合同签订方不能代表商贸城的全部业主，且逻辑上存在矛盾，涉嫌欺诈业主；二、天晟物业公司收取了黄步芳、谢水文装修垃圾清理费，在清理过程中因其不合理使用铲车在案涉房屋前台阶处铲除垃圾，导致台阶出现多处破损，双方就天晟物业公司侵害业主财产权益一事多次进行沟通协商无果。天晟物业公司应先对其损坏的台阶进行修缮，否则黄步芳、谢水文有权拒交物业费。请求本院就天晟物业公司侵害黄步芳、谢水文财产权益一事一并审理。天晟物业公司辩称：1、天晟物业公司与黄步芳、谢水文所在浏阳市国际花炮商贸城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，由业主委员会负责人在合同上签字并加盖公章，合同真实合法有效，黄步芳、谢水文认为该合同存在欺诈行为，但并未提供证据予以证明，应认定有效；2、黄步芳、谢水文主张案涉房屋门前台阶破损应由天晟物业公司维修系对公共区间与专属区间认识错误所致，该情况应由黄步芳、谢水文向业主委员会申报维修资金获得同意后，再由天晟物业公司对该公共区间进行修缮。且黄步芳、谢水文在一审中没有就该部分财产损失提出反诉，超出了二审审理的范围，与本案无关。天晟物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、黄步芳、谢水文立即支付天晟物业公司物业管理费2955元及计算至实际履行之日止的违约金560元（违约金按年利率24%计算，计算至2020年3月20日暂定为560元）；2、本案诉讼费由黄步芳、谢水文承担。一审法院认定如下事实：黄步芳、谢水文系夫妻。2014年8月9日，黄步芳、谢水文与案外人浏阳市东信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，黄步芳、谢水文购买了该公司开发建设的位于浏阳市大瑶镇汇丰路南侧、106国道东侧的中国?浏阳××期××幢××号××房××，该房总建筑面积为295.13㎡，包括楼下门面82.68㎡和楼上办公用房212.45㎡。天晟物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2019年1月1日，浏阳市国际花炮商贸城业主委员会作为甲方与天晟物业公司作为乙方、浏阳市东信置业有限公司作为丙方签订《物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对浏阳市国际花炮商贸城提供物业管理服务，服务期限暂定三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日时止。合同约定物业服务费实行包干制，由业主按拥有的物业建筑面积交纳，其收费标准如下：商铺门面按1.5元/㎡/月计算；商铺层楼按0.5元/㎡/月计算；电梯楼房按1元/㎡/月计算；垃圾清运费96元/年计算。此外，合同还就服务内容、服务质量和维护要求、甲乙双方的权利和义务、违约责任等进行了详细约定。天晟物业公司为浏阳市国际花炮商贸城提供物业服务期间，黄步芳、谢水文拖欠其2019年1月1日至2020年1月1日的物业服务费2763元、垃圾清运费96元未交纳，后在天晟物业公司进行短信催收无果后，天晟物业公司诉至一审法院，要求判如所请。诉讼过程中，针对黄步芳、谢水文提出的抗辩，一审法院限其在庭审后提供相应证据进行佐证，否则视为无证据。以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、浏阳市住房期房预售信息表、业主信息表、短信催收记录等证据证明，经庭审质证，足以认定。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，天晟物业公司与浏阳市国际花炮商贸城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，合同对业主及物业公司均具有约束力。天晟物业公司为浏阳市国际花炮商贸城提供了物业服务，黄步芳、谢水文作为商贸城业主，理应按约定向天晟物业公司交纳相应的物业服务费用，现黄步芳、谢水文拖欠该费用，天晟物业公司请求判令交付，一审法院予以支持；同时，天晟物业公司主张黄步芳、谢水文支付垃圾清运费96元，有合同约定为据，一审法院亦予支持。天晟物业公司主张黄步芳、谢水文支付违约金560元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于黄步芳、谢水文的抗辩，因其在一审法院限定的时间内未提供证据进行证实，故一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、谢水文、黄步芳于判决生效之日起5日内支付天晟物业公司2019年1月1日至2020年1月1日的物业管理服务费2763元、垃圾清运费96元，合计2859元；二、驳回天晟物业公司的其他诉讼请求。二审中，黄步芳、谢水文向本院提交新的证据如下：证据1.《国际花炮商贸城业主入伙资料手册》，拟证明黄步芳、谢水文已按照物业收费标准一栏的标准交纳装修垃圾清运费1000元；证据2.案涉房屋及门口台阶损坏情况的手机拍摄照片，拟证明天晟物业公司在清理装修垃圾过程中给黄步芳、谢水文造成的损失；证据3.修缮损坏门厅台阶与平地石材造价清算单，拟证明黄步芳、谢水文修缮台阶所支出的金额。经审查，证据1、3与本案待证事实无关，不具备关联性，本院不予采信；证据2未提供原件供核实，无法确认证据来源，且照片仅有局部图片，不能确认与本案的关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于黄步芳、谢水文提出的天晟物业公司与浏阳市大瑶国际花炮商贸城业主委员会签订的《物业管理服务合同》对其不产生约束力的主张。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。《物业管理服务合同》系由天晟物业公司与黄步芳、谢水文所在商贸城业主委员会签订，由业主委员会负责人签字并加盖公章，虽然黄步芳、谢水文主张业主委员会筹备于该协议签订之后，涉嫌欺诈业主，但并未提供相关证据予以证明，故《物业管理服务合同》不存在合同无效事由，应认定合法有效，黄步芳、谢水文作为案涉商贸城业主，应受到该协议约束。关于黄步芳、谢水文提出天晟物业公司在服务过程中对案涉房屋台阶造成损害，其有权拒交物业费的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，黄步芳、谢水文作为业主，有权通过其他合法途径，要求天晟物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。对于黄步芳、谢水文提出天晟物业公司继续履行案涉房屋门前台阶维修义务并赔偿相关损失的意见，可另行起诉主张权利。综上所述，黄步芳、谢水文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄步芳、谢水文负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。