福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3502号 原告：福建省高速公路华陆管理有限公司，住所地福州市鼓楼区中山路**，统一社会信用代码：91350000759358753C。 法定代表人：黄文全，职务：董事长。 委托代理人：叶瑛，福建建达律师事务所律师。 委托代理人：林杰，福建建达律师事务所律师。 被告：福州百胜东森投资管理有限公司，，住所地：福州市晋安区浦墘路**福景花园****统一社会信用代码：91350111572986696H。 法定代表人：杨少春，职务：执行董事兼总经理。 委托代理人：俞泉峰，福建津都律师事务所律师。 原告福建省高速公路华陆管理有限公司与被告福州百胜东森投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶瑛、林杰、被告法定代表人杨少春和委托诉讼代理人俞泉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建省高速公路华陆管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《天宝服务区肯德基租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币236.25万元（从2013年4月1日起暂计至2019年9月30日止，应计至实际合同解除之日止）；3、依法判令被告立即向原告支付违约金人民币70.95万元；4、判令被告缴交的履约保证金人民币10万元由原告没收；5、判令被告在原告天宝服务区建设的房屋、设施及所有遗留物归原告所有、使用；6、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2011年6月20日，原告与被告福州百胜东森投资管理有限公司（原名称为：福州百胜东森房产代理有限公司）签订了《天宝服务区肯德基租赁合同》，双方约定：原告将福建省高速公司漳州天宝服务区A道、地产面积为、地产面积为1570平方的地产出租给被告使用置上投资建设房产，建筑物面积为360平方米，原告将同意被告将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止，2011年10月31日前为免租期，供被告进行肯德基汽车穿梭餐厅土建施工、装修、设备安装调试和其他营业准备工作，被告无需支付租金。租金采取保底租金和按餐厅营业额提成，两者取高的方法，作为每年租金，即：保底租金自2011年至2015年每年保底租金为人民币35万元，2016年至2020年每年保底租金为人民币40万元，2021年至2026年每年保底租金为人民币45万元；按营业额提成收取租金则自2011年至2015年被告年营业额的4%提成，2016年至2020年按被告年营业额的4.5%提成，2021年至2026年按被告年营业额的5%提成。保底租金每季度缴交一次，被告应于每季度最后一个月底之前支付下一季度租金。被告未依约足额支付租金、水电费及公推费用，应向原告支付违约金，每逾期一日被告应向原告支付所拖欠金额千分之五的违约金。被告逾期支付租金的时间连续达三十天以上，除履约保证金人民币10万元应作为违约金支付给原告外，原告还有权选择提前终止合同。经营场地内由被告投资兴建的标的房屋和标的设施等不动产所有权归属原告。本合同如提前终止、解除后二十日内，原告应按当时房屋的实际状态收回房屋，被告未拆除取走之物品，视为被告放弃遗留物之所有权，原告有权处理。之后，双方又签订了补充协议。鉴于天宝服务区肯德基装修实际情况，双方协商同意顺延租赁期限，租期仍为15年，即自2013年1月1日起至2027年12月31日止，2012年12月31日前为装修免租期，无需支付租金。租赁期间租金仍采取保底租金和按餐厅营业额提成、两者取高的方法，保底租金调整为2013年1月至2017年12月每年保底租金35万元，2018年1月至2022年12月每年保底租金40万元，2023年1月至2027年每年保底租金为人民币45万元按营业额提成收取租金调整为2013年1月至2017年12月按被告年营业额的4%提成；2018年1月至2022年12月按被告年营业额的4.5%提成，2023年至2027年12月按被告年营业额的5%提成。上述合同及补充协议签订后，原告依约将租赁物交付给被告，但被告在租赁期间严重违约，仅支付第一季度保底租金后，自2013年4月1日起就再未向原告支付租金，暂计至2019年9月30日止，被告拖欠原告租金共计人民币236.25万元。原告多次向被告催讨，但被告仍不支付上述款项。被告长期拖欠租金的行为致使合同目的无法实现，原告依法依约有权解除合同，并没收被告缴交的履约保证金人民币10万元，被告投资兴建的房屋和设施及所有遗留物依约应归原告所有、使用，被告还应向原告支付逾期付款的违约金。 被告福州百胜东森投资管理有限公司辩称，一、原告违约在先且双方租赁合同已于2015年3月31日解除，原告要求被告支付2015年3月31日之后租金和违约金无依据。1、2011年6月20日被告与原告签订天宝服务区肯德基租赁合同，双方就租赁期限、租金和支付方式、权利义务关系、合同解除、违约条款等问题进行约定，但是当肯德基餐厅建设完成后，由于高速公路施工规划调整，被告根据原告的要求，将餐厅拆除并后退11米重新建设餐厅。双方于2012年11月5日签订补充协议，双方一致同意就租赁期限、租金和支付方式等内容进行变更。肯德基餐厅于2013年1月1日起正式对外营业，被告向原告支付第一季度（2013年1月1日至2013年4月1日）租金8.75万元，但是由于厦蓉高速公路仍在进行后期施工，道路经常封闭及断水，开业71天，断水天数达35天，造成餐厅无法正常经营，厦门肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）分别于2013年3月15日和2013年5月12日向原告和被告发函告知，由于原告无法确保提供持续的、不间断的用水，餐厅被迫于2013年3月13日起暂停营业。2014年7月起厦门肯德基有限公司恢复餐厅营业，但是厦蓉高速公路仍处于断断续续施工状态，车辆通行无法保证，造成车流量锐减，餐厅亏损严重，肯德基公司不得已于2014年12月23日分别发函给原告和被告，其将依据被告与肯德基公司签订的租赁合同第9.7条约定，决定于2015年3月31日解除租赁合同，结束餐厅经营。被告依据双方签订租赁合同9.6条款的约定，于2015年2月6日向原告发出解除合同函，确认餐厅于2015年3月31日停止营业，2015年3月31日被告又向原告发函确认双方租赁合同已于2015年3月31日解除，被告将停止支付2015年4月1日以后的租金，并于2015年4月3日正式将可以移动设备撤出餐厅。解除租赁合同后，被告就10万元人民币履约保证金和餐厅不可移动设施折价问题多次与原告沟通，但无法达成一致意见。双方在租赁合同第6.9条中约定：“原告应向被告餐厅经营提供经营需要供水”；6.10条约定：“在本合同租赁期内原告确需对房产所在服务区进行改建或扩建，或对天宝服务区公用设施进行整改的；或对高速公路、服务区进行改造，应以不影响被告正常营业为前提；并约定原告应提前三个月将改扩建方案及施工时间书面通知被告，如果原告之扩建导致被告不具备正常经营条件的，被告可以选择暂时停业，停业期间租金免除”。2013年3月13日至2014年6月期间，厦蓉高速仍处于施工状态，经常停水和封路，餐厅正常经营无法得以保障，被告有权选择停业并不支付租金。2014年7月至2015年3月31日，餐厅虽然开业，但是厦蓉高速仍在施工，经常停水和封路，餐厅正常经营仍得不到保障，造成餐厅亏损严重，被告同样可不支付租金。被告依据合同9.6条约定：“由于房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响被告的营业状况，原被告双方同意在本租约期限开始后，如被告单店营利连续亏损达六个月，双方同意为考虑双方的长期利益，被告在提前三个月书面通知原告后，有权提早终止合同”解除合同，且系因原告的违约行为，造成餐厅亏损严重，原告应承担违约责任。2、根据《中华人民共和国民法总则》第188条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原告于2019年11月1日向贵院提起诉讼，主张2013年4月1日以后的租金，且不论双方合同是否解除及合同解除前双方履约情况等问题，原告主张2016年11月2日以前的租金和违约金已超过诉讼时效，而且原告没有提交任何证据证实有诉讼时效中断的合法事由。综上所述，原告主张2016年11月2日以前的租金和违约金已超过诉讼时效，不应得到法院支持。而双方合同于2015年3月31日因合理事宜提前终止，故2016年11月2日以后的租金和违约金同样不能被支持，故请求人民法院驳回原告的主张租金和违约金的请求。二、原告主张没收10万元履约保证金于法无据。租赁合同第3.6条约定：“履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，原告应扣除被告违约金、应付租金及水、电等应支付的费用后十日内，无息退还给被告”。9.4条约定：“有下列情形之一，除被告的履约保证金作为违约金支付原告外，原告有权选择提前终止本合同，还可要求被告赔偿其遭受的损失：1、被告逾期支付租金的时间连续三十天以上，并在原告通知的合理补缴期内又未及时补缴的。根据上述约定，被告只有在逾期支付租金三十日以上，且未在原告通知的补缴期内补缴，原告才能没收履约保证金。诚如答辩意见第一条之陈述，被告并未欠付原告任何租金，原告也未向被告发出任何催缴租金的通知，而且被告根据合同9.6条约定的提前解除合同，系因原告无法提供保障餐厅正常运营的商业环境和客观环境，造成被告亏损严重，被告有权提前终止合同，并要求原告返还履约保证金。所以原告主张没收10万元人民币履约保证金于法无据。三、原告主张餐厅设施及遗留物归其所有，有失公允。虽然双方在租赁合同中约定，被告建设的餐厅在租赁期满或合同提前终止时，所有权归属于原告，但是本案合同提前终止系因原告无法提供保障餐厅正常运营的商业环境和客观环境，造成被告亏损严重，被告为避免损失扩大，不得已作出的选择。双方约定的租赁期限为十五年，被告因此投入巨额建设资金，但被告实际经营的期限不足1年，若完全执行合同约定内容，将使被告亏损严重，而且原告将因其违约行为而获利，显然有违法律公平原则。故被告认为该餐厅所有权可以归原告所有，但原告应按餐厅残值补偿被告或按照合同第1.3条约定，保留被告对外转租的权利，并重新签订协议。 经审理查明，2011年6月20日，原告与福州百胜东森房产代理有限公司（后变更名称为被告福州百胜东森投资管理有限公司）签订了《天宝服务区肯德基租赁合同》，约定：原告将福建省高速公司漳州天宝服务区A道、地产面积为、地产面积为1570平方的地产出租给被告使用置上投资建设房产，建筑物面积为360平方米，原告将同意被告将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅；租赁期限为15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止，2011年10月31日前为免租期，供被告进行肯德基汽车穿梭餐厅土建施工、装修、设备安装调试和其他营业准备工作，被告无需支付租金；租金采取保底租金和按餐厅营业额提成，两者取高的方法，作为每年租金，即：保底租金自2011年至2015年每年保底租金为人民币35万元，2016年至2020年每年保底租金为人民币40万元，2021年至2026年每年保底租金为人民币45万元；按营业额提成收取租金则自2011年至2015年被告年营业额的4%提成，2016年至2020年按被告年营业额的4.5%提成，2021年至2026年按被告年营业额的5%提成；保底租金每季度缴交一次，被告应于每季度最后一个月底之前支付下一季度租金；被告应在本合同签订后10个工作日内向原告支付履约保证金10万元，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，原告应在扣除被告的违约金、应付租金及水、电等应支付的费用后十日内，无息退还给被告；由于房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响被告的营业状况，原被告双方同意在本租约期限开始后，如被告单店营利连续亏损达六个月，双方同意为考虑双方的长期利益，被告在提前三个月书面通知原告后，有权提早终止本租约；除终止本合同以前的违约责任外，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任；被告未依约足额支付租金、水电费及公推费用，应向原告支付违约金，每逾期一日被告应向原告支付所拖欠金额千分之五的违约金；被告逾期支付租金的时间连续达三十天以上，除履约保证金人民币10万元应作为违约金支付给原告外，原告还有权选择提前终止合同；经营场地内由被告投资兴建的标的房屋和标的设施等不动产所有权归属原告；本合同如提前终止、解除后二十日内，原告应按当时房屋的实际状态收回房屋，被告未拆除取走之物品，视为被告放弃遗留物之所有权，原告有权处理等条款。2012年11月5日，原被告又签订一份《补充协议书》，约定：由于厦蓉高速公路漳州段拓宽规划等原因，天宝服务区肯德基餐厅需整体后移约11米进行重建，加上引接自来水等问题，导致天宝服务区肯德基餐厅项目进度延迟近一年，鉴于天宝服务区肯德基餐厅建设及装修实际情况，双方协商同意顺延租赁期限，租期仍为15年，即自2013年1月1日起至2027年12月31日止，2012年12月31日前为装修免租期，无需支付租金；租赁期间租金仍采取保底租金和按餐厅营业额提成、两者取高的方法，保底租金调整为2013年1月至2017年12月每年保底租金35万元，2018年1月至2022年12月每年保底租金40万元，2023年1月至2027年每年保底租金为人民币45万元按营业额提成收取租金调整为2013年1月至2017年12月按被告年营业额的4%提成；2018年1月至2022年12月按被告年营业额的4.5%提成，2023年至2027年12月按被告年营业额的5%提成等条款。上述合同及补充协议签订后，原告依约将租赁地块交付给被告使用，被告支付了10万元的保证金和2013年1月1日至2013年3月31日的租金87500元，被告在租赁的地块上建设了约360平方米的建筑物，后由于厦蓉高速公路仍在进行后期施工，道路经常封闭及断水，造成餐厅经营受到影响。2015年2月6日，被告向原告发出一份《解除租赁合同的通知》，2015年3月28日，被告又向原告发出一份《关于解除天宝肯德基餐厅租赁合同的申请》，2015年3月31日，被告再向原告发出一份《关于天宝服务A区肯德基餐厅停止支付租金的通知》，2015年4月3日，被告向原告发出一份《搬离天宝服务区A区肯德基餐厅的设备设施的通知》，并于2015年4月3日搬离设备设施，原告工作人员予以盖章确认。2015年4月22日，福建昇华工程造价咨询有限公司经原告委托对肯德基漳州天宝餐厅进行审核鉴定，出具《建设工程结算审核结果征求意见表》，审核结果为肯德基漳州天宝餐厅余值为514821元。 另查明，2013年11月6日，福州百胜东森房产代理有限公司工商登记变更企业名称为福州百胜东森投资管理有限公司。 以上事实有《天宝服务区肯德基租赁合同》、《补充协议书》、《解除租赁合同的通知》、《关于解除天宝肯德基餐厅租赁合同的申请》、《关于天宝服务A区肯德基餐厅停止支付租金的通知》、《搬离天宝服务区A区肯德基餐厅的设备设施的通知》、《建设工程结算审核结果征求意见表》、《内资企业登记基本情况表》及原、被告的庭审陈述为据。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，受法律保护。原告于2015年4月3日前多次收到被告的解除租赁合同申请，且于2015年4月3日确认了被告搬离天宝服务区A区肯德基餐厅的设备设施的行为，因此可以认定原被告的租赁合同已于2015年4月3日解除。被告租金应支付至2015年4月3日，因此原告要求追讨2015年4月4日至今的租金的诉讼请求，缺乏证据，不予支持。被告租金实际只支付至2013年3月31日，尚欠2013年4月1日至2015年4月3日的租金，但因原告未能举证证明有向被告追讨租金的证据，因此原告要求追讨2013年4月1日至2015年4月3日的租金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院亦不予支持。原被告在租赁合同中约定，由于房产所在地的商业环境发生变化，有可能影响被告的营业状况，被告有权提早终止租约，除终止本合同以前的违约责任外，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任；因此原告提出的被告应向原告支付违约金人民币70.95万元的诉讼请求，证据不足，且已超过诉讼时效，不予支持。因被告提前解除合同，因此原告可不予退还被告缴交的履约保证金人民币10万元。原被告在租赁合同中还约定，合同如提前终止、解除后二十日内，原告应按当时房屋的实际状态收回房屋，被告未拆除取走之物品，视为被告放弃遗留物之所有权，原告有权处理；因此，被告在原告天宝服务区建设的房屋、设施及所有遗留物应由原告执掌。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原被告所签订的租赁合同已于2015年4月3日解除； 二、原告不予退还被告缴交的履约保证金人民币10万元； 三、被告在原告天宝服务区建设的房屋、设施及所有遗留物由原告执掌； 四、驳回原告的其它诉讼请求。 案件受理费58066元，减半收取计29033元，由原告负担14033元，被告负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  陈志荣 二〇二〇年十二月八日 书记员  谢小玲 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。