江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0192民初1065号原告：徐文勇，男，1969年3月11日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈平，江苏衡鼎（江北新区）律师事务所律师。原告：万宝红，女，1978年1月7日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈平，江苏衡鼎（江北新区）律师事务所律师。被告：柏阳，男，1994年7月16日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：吉彬彬，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：李康琴，女，1958年8月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告徐文勇、万宝红与被告柏阳、李康琴房屋买卖合同纠纷一案，由南京市浦口区人民法院于2020年1月13日立案，南京市中级人民法院（2020）苏01民辖120号批复移送至本院审理，本院于2020年7月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐文勇的诉讼代理人陈平、被告柏阳及其诉讼代理人吉彬彬到庭参加诉讼，被告李康琴经公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文勇、万宝红向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认柏阳与李康琴签订房屋买卖合同无效，返还房屋销售差价340000元（后变更为346947.63元，计算公式为816947.63元-470000元）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年11月17日，两被告恶意串通，以400000元价格将原告的54.38平方米房屋出售给李康琴，柏阳得到购房款后，一分钱未给原告。同年12月27日，李康琴又将房屋作价810000多元出售给利害关系人严猛。柏阳作为委托代理人，出售房屋应与原告充分沟通，不应在原告不知情情况下超越代理权限与李康琴串通，以明显不合理低价出售案涉房屋，导致原告一家老小游离失所，这一行为属于无效合同，故起诉之。柏阳辩称，⑴两被告不存在恶意串通行为；⑵本人未安排原告与李康琴建立借款关系，原告委托授权本人的手续是自愿行为，本人履行签字是职务行为，最终的法律责任应由供职的传奇公司承担；⑶原告为保证债务履行，曾将案涉房屋抵押给李康琴。原告知晓当还款不能时案涉房屋会被出售；⑷即使法院认为本案合同无效，也应是李康琴返还多出的售房款，而不是本人承担共同责任。李康琴未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，主要证据有浦口区人民检察院的询问笔录、江北新区不动产交易登记中心档案资料、委托书、存量房买卖合同、南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初3644号民事判决书等。关于被告李康琴出售房屋的价款数额，两原告主张为购房发票上载明的金额816947.63元，本院认定如下：本案买卖中的主要证据形式如存量房买卖合同，与真实交易情况存在脱离，同样不排除案涉发票的虚伪性，该发票金额精细到小数点之后的元角分，不符合二手房买卖中的通常交易习惯，故本院认定李康琴出售房屋的价款为810000元；这一数额，也与当事人在登记抵押权时商定的房屋总值800000元基本相符。本院经审理确认如下事实：2016年5月16日，徐文勇、万宝红二人向李康琴借款470000元，借期一年，月利率1.25%，并将位于南京市浦口区房屋抵押给李康琴，同月18日完成抵押登记。前述房屋（统称案涉房屋）面积54.38平方米，借款双方商定总价值为800000元。借款当日，徐文勇和万宝红签署一份委托书，委托授权柏阳代办向房管部门抵押、解押、签订房产买卖合同、房屋过户、房屋所有权证变更登记手续、缴纳税费等事项，委托期限为2016年5月16日至2018年11月15日，该委托书经南京市雨花台公证处公证于同月25日出具（2016）宁雨证民内字第574号公证书。2016年11月17日，柏阳凭据公证委托书与李康琴签订一份存量房买卖合同，将案涉房屋以400000元价款出售给李康琴并办理了产权过户手续，实际上李康琴未支付过前述价款。相关的买卖合同、不动产登记申请审批表上的“徐文勇、万宝红”签名，均由柏阳代为。同年12月27日，李康琴将案涉房屋出售给案外人严猛，并于当日向房管部门提交变更登记申请材料。后一房屋买卖合同载明的售价为470000元，实际交易价格为810000元，相关增值税发票上记载“总价816947.63元、税金40847.38元”。2017年2月28日，严猛因贷款事项在案涉房屋上设定了抵押权，担保债权数额为540000元。2017年5月3日，严猛将王美玲（徐文勇母亲）、万宝红和徐瑶（徐文勇和万宝红的女儿）起诉到南京市浦口区人民法院要求三人腾空返还案涉房屋，并按每月1500元支付占有使用费，法院审理后判决支持严猛请求迁让的诉讼请求，和部分支持给付占有使用费的请求（即调整为每月800元）。该判决现已生效，但未履行。柏阳供职于南京传奇投资咨询有限公司，该公司以“邦你贷”名义对外经营，所以徐文勇称之邦你贷公司。徐文勇经“邦你贷公司”居间向李康琴借款，并非由柏阳接待经办。徐文勇借款后曾支付了几个月利息，后来未付息，李康琴也联系不上他，听说他被公安关起来了，此时小贷公司与李康琴开始商议出售案涉房屋，参与其中的还有其他债权人如王宁等。李康琴在检察院的调查笔录中自述，“其得款81万元后，1万元给中介，自己拿了53万元，邦你贷拿了9万元，王宁等人拿了18万元”。在卖房过程中，案涉房屋房门被经常换锁，万宝红因此被迫住到外面，王美玲则是他人踹开门后受人怂恿搬入该房屋内。徐文勇和万宝红涉及多起债务诉讼，2017年9月，徐文勇经南京市江宁区人民法院审理判决犯合同诈骗罪，现在监狱服刑。本院认为，徐文勇、万宝红在作出委托公证时，应当预料到其住房会被变卖出售的后果，因此，柏阳代理该二人出售案涉房屋，不仅仅是与李康琴之间存在串通，徐文勇和万宝红也是通谋者。现，徐文勇、万宝红以此作为诉讼理由，本院不予认同。其中，柏阳的串通行为还是履行职务行为，其个人不应对外承担法律责任。李康琴在涉案借款债权未到期之前，即通过买卖方式实现债权，是法律所禁止的变相流押行为。本案所展示的“委托公证、买卖房屋”等一系列行为，实质上是为了保障债权实现而设定的担保方式，所以，案涉买卖行为不是真正的买房行为而是变现债权，具有虚假性，属于无效行为。买卖合同无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还。在本案中，因李康琴已将受让的南京市浦口区房屋出售给他人，造成其无法返还实物，故其应当返还该房屋的替代物即售房价款810000元，徐文勇、万宝红提出的诉讼请求中自愿扣减470000元，本院予以准许。案涉买卖合同因虚伪表示而被否定后，徐文勇、万宝红与李康琴之间的权利义务关系，应按照被隐藏的民事法律行为即借贷关系处理，双方可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、2016年11月17日由柏阳代理徐文勇、万宝红与李康琴签订的存量房买卖合同无效；李康琴于本判决生效后五日内向徐文勇、万宝红返还340000元。二、驳回徐文勇、万宝红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，公告费300元，合计7600元，由李康琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  金 鑫二〇二〇年十二月一日见习书记员  周远思