文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1395号上诉人（原审被告）：胡西伟，男，汉族，1974年6月28日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赖晓琼，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆博润资产经营管理有限公司，住所地重庆市南川区西城街道办事处渝南大道**传媒中心，统一社会信用代码915001193316872068。法定代表人：胡夏枫。委托诉讼代理人：徐乐萍，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋毅，重庆华升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗于文，男，汉族，1948年12月12日出生，住重庆市南川区。上诉人胡西伟因与被上诉人罗于文、重庆博润资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡西伟上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：当事人之间已经对案涉房屋的租赁期进行了约定，不能认定为不定期租赁。一审法院认为，减免租金申请表系胡西伟单方填写，不是双方合意，属于事实认定错误。胡西伟通过减免租金申请表，将确定的租赁期限的意思表示告知重庆博润资产经营管理有限公司（以下简称博润公司），而该公司未提出异议，应当认定博润公司认可减免租金申请表中的租赁期限。该表虽不是合同，但应当是合同的组成部分，应当认可当事人之间对租期的重新约定。罗于文与胡西伟之间是转租合同关系还是合伙关系影响本案裁判结果，而一审法院对罗于文与胡西伟之间法律关系的认定错误。博润公司辩称：一、博润公司与胡西伟之间没有租赁合同关系。合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁。博润公司与胡西伟之间未签订书面租赁合同，即便租赁成立也应视为不定期租赁。二、博润公司与胡西伟之间的联系系基于博润公司与罗于文之间的租赁合同，目前该合同已经到期且并未续签。根据合同法第二百三十六条规定，应当视为不定期租赁。三、博润公司与罗于文签订的租赁合同明确约定转租需要征求出租方的同意，且约定的转租期限只能在租赁合同确定的租期内。同时租赁合同约定，擅自转租可以单方解除合同。四、罗于文作为承租人，明确同意解除租赁合同。五、胡西伟所称减免租金申请表，并非租赁合同。该表唯一用途为罗于文的租金减免申请，并不能达到调整租赁合同租期的目的。六、胡西伟与罗于文之间的关系为合伙关系，二人之间签订的合伙协议真实有效。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。博润公司向一审法院起诉请求：一、解除博润公司与罗于文、胡西伟的租赁合同关系；二、罗于文立即腾空并搬出位于南川区南大街5号（原南川乡镇企业局办公大楼10门市部）房屋，将房屋交付博润公司；三、由胡西伟协助配合罗于文履行第二项义务；四、本案诉讼费用由罗于文、胡西伟承担。一审法院认定事实：罗于文与重庆市南川区经济和信息化委员会（以下简称经信委）于2016年2月23日签订《房屋租赁合同书》，约定由经信委向罗于文提供位于南川区南大街5号（原南川乡镇企业局办公楼10号门市部），租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止（合同租期1年），年租金为8280元。2016年6月30日罗于文儿媳妇（卢凤）与胡西伟签订了转让协议，将以上房屋转租给胡西伟。从2016年6月30日以后，该房屋实际由胡西伟使用。合同到期后，罗于文、胡西伟均未与经信委签订新的书面合同，但是从2016年7月份到2020年1月份胡西伟一直按照前合同约定缴纳房租。2016年7月1日，罗于文与胡西伟签订了合伙经营协议书，约定共同经营水产品批发，双方合伙期限为10年，即2016年7月1日至2026年6月30日。双方在协议书上签字捺印予以确认。2019年8月27日，重庆市南川区国有资产管理公司和金融工作办公室签发《南川国资金融发（2019）37号文件同意划转区级行政事业单位所属经营性资产的批复》，同意将区农委等单位共计23.07万平方米资产产权划给区城投集团，由区城投集团指定资产管理公司集中经营管理，并指派博润公司集中管理经营，涉案房屋属于该划分区域。2019年10月29日，博润公司与经信委签订《经营性质资产移交协议书》，载明将南川区经信委所述资产无偿划转给博润公司。2020年3月6日，胡西伟向博润公司提交新冠疫情期间非住宅减免租金申请表，申请减免租金，表上明确载明承租人是罗于文，申请人是胡西伟，时间为2016年7月1日至2026年6月30日，并得到博润公司经办人签字盖章确定。博润公司因需收回涉案房屋，于2020年4月22日向罗于文送达《通知》，告知罗于文结清所有费用并于2020年5月20日之前搬出租赁房屋完好交还给博润公司。罗于文在期限内未搬离房屋，博润公司遂诉至法院。一审法院认为，一、胡西伟与博润公司之间不存在租赁合同关系。理由如下：1、双方并无书面租赁合同，为不定期租赁。2、胡西伟对房屋的实际占有使用权限来源于其与罗于文签订的转租协议或合伙协议，其并不是实际租赁人，最多可认定为次承租人或罗于文的合伙人。3、博润公司和胡西伟本人均提交的新冠疫情期间非住宅减免租金申请表上也明确注明该房屋的承租人是罗于文。4、罗于文儿媳（卢凤）将该房屋转租给胡西伟的租赁期限应是原租赁合同剩余的2016年7月1日至2016年12月31日，且应当经得出租人的同意。通过新冠疫情期间非住宅减免租金申请表和合伙协议可以认定，在2017年1月1日过后，博润公司与罗于文的租赁合同到期，博润公司认可将该房屋继续出租给罗于文，双方形成不定期租赁合同关系，非住宅减免租金申请表上的时间2016年7月1日至2026年6月30日，本身是申请人单方填写，并不能作为双方对租赁期限进行调整的依据。5、基于胡西伟与罗于文间的合伙协议，对博润公司而言胡西伟支付租金便视为罗于文支付。即便如罗于文、胡西伟所说，合伙协议是按博润公司的要求书写，否则不能申请租金减免，便更能说明博润公司一直将罗于文视为承租人而非胡西伟或者博润公司将胡西伟作为次承租人的身份交付租金。二、博润公司与罗于文的租赁合同能够解除。庭审中，罗于文一直认可双方的租赁合同已经履行完毕，同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”博润公司于2020年4月22日向罗于文送达《通知》，告知罗于文在2020年5月20日前搬出租赁房屋，在合理期限履行了提前通知义务，现可以要求解除合同。三、胡西伟负有协助罗于文腾空、搬出房屋并履行交付房屋给博润公司的义务。如前所述，胡西伟与博润公司之间并无租赁合同关系，但由于胡西伟现实际占有使用租赁房屋，原租赁合同解除后，其占有使用丧失依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五、第二百三十二条之规定，判决：一、于2020年7月1日解除博润公司与罗于文的租赁合同。二、罗于文立即腾空并搬出位于南川区南大街5号（原南川乡镇企业局办公大楼10门市部）房屋，将该房屋交付于博润公司。三、胡西伟对上述第二项负有协助义务。本案案件受理费减半收取40元（博润公司已预交），由胡西伟和罗于文负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院组织当事人进行了调查询问。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点是：一、胡西伟与博润公司是否存在租赁合同关系；二、《南川区城投集团新冠疫情防控期间非住宅减免租金申请表》应否视为对本案租赁期限进行了重新约定。针对争议焦点，分别述评如下：针对焦点一。本院认为，胡西伟与博润公司之间不存在租赁合同关系。理由是：首先，从罗于文与经信委于2016年2月23日签订《房屋租赁合同书》的约定看，承租人在租赁期内将房屋部分或全部转租他人，需事先征得出租人同意。而罗于文（的儿媳）与胡西伟签订《副食品经营部转让协议》将案涉房屋转租给胡西伟的行为并未征得出租人同意，故其该转租合同的效力不及于出租人，胡西伟与出租人经信委之间并未因此形成租赁合同关系。其次，2017年1月1日，出租人经信委与罗于文的租赁合同到期后，胡西伟虽然按该合同约定的金额继续向出租人缴纳房租、水电费等费用，但均系以水产经营部的名义而非以“胡西伟”的名义，故其该缴费行为亦不能视为出租人经信委认可“胡西伟”的承租人身份。再次，胡西伟与罗于文签订《合伙经营协议书》，并据该协议向博润公司申请租金减免，博润公司有理由相信该二人存在合伙关系，遂对该申请进行处理并完成了对租金减免的内部审批，故该审批行为同样不能视为博润公司同意胡西伟取代罗于文成为承租人，该事实也与二人填写申请表中明确载明承租人为罗于文、申请人为胡西伟的情况相吻合。至于胡西伟与罗于文二人是否存在真实的合伙关系，不属于本案租赁合同审理的范围，本院不作评判。针对焦点二。《南川区城投集团新冠疫情防控期间非住宅减免租金申请表》顾名思义是新冠肺炎疫情防控期间，承租人向作为国企的出租人申请减免租金的手续之一，系出租方提供的格式空白表格供申请人填写，用于出租人内部审核形式审查之用。其法律效力应仅及于对租金的减免。本案上诉人胡西伟在填写该申请表时自行将租赁时间填写为10年（2016.7.1－2026.7.1），不能认定为租赁双方罗于文与出租人达成的合意，对罗于文与出租人均不具有法律约束力，不能达到变更本案租赁合同期限的目的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”之规定，2017年1月1日后应视为罗于文与经信委之间的租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条和第二百三十二条的规定，租赁双方在无书面合同且未约定租赁期限的情况下，形成不定期租赁，双方都可以随时解除合同。博润公司作为出租人，诉讼主张解除其与罗于文的不定期租赁合同关系，一审依法予以支持，并无不当。综上所述，胡西伟与博润公司之间自始不存在租赁合同关系，其上诉认为自己是承租人且与博润公司重新约定租赁期限的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长  卢 君审 判 员  贺付琴审 判 员  蒋家富二〇二〇年十二月二日法官助理  李 昊书 记 员  刘哲琦