广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民再46号再审申请人（原审被告）：杨维坚，男，1957年10月6日出生，汉族，公民身份号码：******************，住福建省*************。再审申请人（原审被告）：肖鼎飘，女，1959年2月15日出生，汉族，公民身份号码：******************，住福建省*************。两再审申请人共同委托诉讼代理人：杨志勇，男，1982年10月22日出生，汉族，公民身份号码：******************，住广东省深圳市*****************，系两再审申请人之子。被申请人（原审原告）：张瑞强，男，1956年10月26日出生，汉族，公民身份号码：******************，住广东省珠海市********************。再审申请人杨维坚、肖鼎飘因与被申请人张瑞强房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2019）粤04民终171号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2020年10月21日作出（2019）粤民申5864号民事裁定，指令本院组成合议庭再审本案。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。再审申请人杨维坚、肖鼎飘的委托诉讼代理人杨志勇、被申请人张瑞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人杨维坚、肖鼎飘再审请求：1、依法撤销(2019)粤04民终171号民事判决。2、请求依法再审，并同意再审申请人的司法鉴定请求，纠正错误判罚。事实与理由如下：1.申请再审人杨维坚与肖鼎飘于2003年11月18日与被申请人张瑞强签订《珠海市房地产买卖合同》后，将办理过户需要的所有资料（原件）交给张瑞强办理房屋过户手续，至此，房屋过户主动权已不在杨维坚、肖鼎飘。合同签订数日后，张瑞强提出其不再购买房屋。杨维坚、肖鼎飘要求双方约好时间共同回斗门房管所解除合同并退还定金，因购房定金支付为当面发生，退还定金同样需要当面完成，无法通过其他途径将其定金退还，但张瑞强均以各种理由推脱，避而不见。联想此合同最后张瑞强手写条款“甲乙双方约定，无论甲方、乙方或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，甲方应在第二天（即2003年12月16日）将乙方所支付的壹万伍仟圆人民币归还乙方，本合同作废。逾期壹个月，甲方应双倍支付乙方人民币叁万圆整。逾期壹年以上，甲方应按当时房屋市价的总款支付给乙方。否则，房屋归乙方所有。”杨维坚、肖鼎飘认为张瑞强违约后有意拖延不解除合同的目的不在买房，而在恶意骗取杨维坚、肖鼎飘房产。合同签订二年后，因超过房产交易办理时限，斗门区房管所以超过办理过户期限为由，通知杨维坚、肖鼎飘前往房管所取回房产证（此事房管所相关工作人员已做出书面证明），且斗门区房管所未对此合同作留存处理。其余证件（房屋土地证及其它相关证件）还在张瑞强处。以上证明可说明杨维坚、肖鼎飘由始至终均未曾主动违约。2.购房合同杨维坚、肖鼎飘多次寻找始终无法找到，但其余所有相关文件均保存完好，经过仔细回忆，因合同签订之时需签名盖手印，将两份合同夹在一起后，杨维坚、肖鼎飘合同不慎忘拿。由于合同手写部分最后一段话中部分文字与前文存在较大差异，杨维坚、肖鼎飘怀疑手写条款最后一段文字是后续人为添加。杨维坚、肖鼎飘依法请求法院批准再审，并提出司法鉴定请求，对张瑞强提供的合同原件第十条手写条款最后一段话“逾期壹年以上，甲方应按当时房屋市价的总款支付给乙方。否则，房屋归乙方所有。”与同一页面中“杨维坚、肖鼎飘”的签字做书写相对形成时间的比对鉴定。确认该段文字是合同签订同一时间书写还是后续人为恶意添加。3.在本案一审、二审其间，杨维坚、肖鼎飘多次当庭表示希望通过调解方式退回其所交定金；或根据合同手写条款约定，按当时房屋市价的总款赔偿给张瑞强。但双方始终无法达成统一结果。如法院最终仍然裁定合同合法有效，尚未解除，属本人违约。关于合同中第十条手写条款最后一点“逾期壹年以上，甲方应按当时房屋市价的总款支付给乙方。否则，房屋归乙方所有。”根据《中华人民和国合同法》第一百零七条规定，杨维坚、肖鼎飘可选择按当时房屋市价的总款三万元作为违约款支付给张瑞强，而不应是二审判决中草率、武断的判决将房产过户给张瑞强。“当时”一词的解释，应为过去发生某件事情的时候。此“当时”应解释为合同签订之时，当时房屋市价总款应为合同签订的三万元整。如有其它释义，根据《中华人民和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。此合同最后部分由张瑞强手写完成，应当做出不利于张瑞强一方的解释，此“当时”应解释为合同签订之时。综上所述，申请再审人杨维坚、肖鼎飘共同依法申请撤销二审判决，对本案进行重新审理并做出公正的判决。张瑞强辩称：为了再次搞清事实，就甲方申请再审所称三个辩解，张瑞强提出以下事实：1.杨维坚、肖鼎飘申请再审称“……张瑞强提出不再购买房屋……。”甲方有何证据说明张瑞强不再购买房屋。2.合同上手写的第十条“逾期一年以上，……。否则，房屋归乙方所有。”合同甲乙双方都持有，如果张瑞强事后恶意添加，请出示甲方所持有的合同书。3.“关于前第十条‘当时’述……。”按甲乙双方签订合同第十条，……甲方确认“当时”应理解为合同签订当时。事实上承认合同第十条全部条款。反证以上第2条所说的“张瑞强事后恶意添加。”是错误的，应予以纠正。依据《双方买卖合同》规定第十条，该房屋应归乙方所有。所以，甲方以上所说均不符合事实。同时，依据《广东省高级人民法院民事裁决》（2019）粤民申5864号所引用的《中华人民共和国合同法》第110条规定“张瑞强未在合同期限内要求履行非金钱债务……错误。”广东省高级人民法院所引用的是《中华人民共和国合同法》第七章第110条中第三款：“债权人在合理期限内未要求履行。”正是《中华人民共和国合同法》第110条中第一款“法律上或者事实上不能履行。”本合同仍然有效，为什么？首先，不可否认，签订买卖合同后，张瑞强已经住在那里已有时日，为什么搬出去？是因为甲方强行拆除其在该房安装的防盗网和入户铁门，令其非常震惊、恐惧。在没有铁门和防盗设施的情况下，张瑞强被迫搬离，可以说其是被甲方强行赶走。至今，张瑞强装的防盗网、铁门被强行拆除的痕迹仍在，铁证重如泰山，不容任何人否定。其次，为什么不去办理过户手续？在二审中，张瑞强已重申，这里再次重申，房产所以丈量分摊为名，借走该房房产证（有收据）。不久，张瑞强再次去房产所办理过户手续。不料房产所早已将该房产证（未经张瑞强同意）给了甲方。直接导致该房不能过户。这就是《中华人民共和国合同法》第110条中第一款所指：“法律上或者事实上不能履行”。根据以上事实，高院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第二项规定“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”和第六项“原判决、裁定适用法律有错误”与事实不符。本案事实清楚，有理有证据，该条款完全不适合本案。综上所述，由于广东省高级人民法院套用《中华人民共和国合同法》第110条规定的错误，直接导致《民事裁定书》（2019）粤民申5864号所用的所有法律都是错误。张瑞强向一审法院起诉请求：1、请求判令由杨维坚、肖鼎飘向张瑞强交付位于珠海市斗门区*************居民住宅楼，并协助张瑞强办理该套住房产权登记过户手续，且承担相关过户登记手续的全部费用；2、请求判令由杨维坚、肖鼎飘承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2003年11月12日，张瑞强与杨维坚、肖鼎飘协商一致，约定杨维坚、肖鼎飘将位于珠海市斗门区*************居民楼中的第四层转让给张瑞强，交易价格为3万元。当天，张瑞强向杨维坚、肖鼎飘支付3000元房款，杨维坚、肖鼎飘出具收款收条，确认收到张瑞强3000元房款。2003年11月18日，张瑞强与杨维坚、肖鼎飘签订了《珠海市房地产买卖合同》，合同约定：杨维坚、肖鼎飘将位于珠海市斗门区*************的房地产转让给张瑞强，房屋建筑面积为78.76平方米，总价款为30000元，张瑞强应于合同签订后当天向杨维坚、肖鼎飘支付房款15000元，于2003年12月18日前支付房款15000元；本合同签订之日起三十日内，各方应携带有关资料到斗门区房地产交易中心办理过户手续；双方同意于2003年12月18日前由杨维坚、肖鼎飘将该房地产交付给张瑞强使用；杨维坚、肖鼎飘决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作杨维坚、肖鼎飘中途悔约处理，本合同即告解除，杨维坚、肖鼎飘应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给张瑞强，张瑞强决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作张瑞强悔约处理，本合同即告解除，已付房款杨维坚、肖鼎飘在七日内退回张瑞强；合同第十条约定：各方约定，无论杨维坚、肖鼎飘、张瑞强或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，杨维坚、肖鼎飘应在第二天（即2003年12月16日）将张瑞强所支付的壹万伍仟元归还张瑞强，本合同作废。逾期一个月，杨维坚、肖鼎飘应双倍支付张瑞强叁万元，逾期壹年以上，杨维坚、肖鼎飘应按当时房屋市价的总款支付给张瑞强，否则，房屋归张瑞强所有。签订合同当日，张瑞强向杨维坚、肖鼎飘支付房款12000元，杨维坚、肖鼎飘出具收款收条，确认收到张瑞强购买斗门区************购房款12000元。签订合同当日，杨维坚、肖鼎飘向张瑞强交付案涉房产，向张瑞强移交了案涉房产的钥匙，并向张瑞强提供了身份证复印件、收款收据原件、国有土地使用权证原件、房地产权证原件，各方一起到珠海市斗门区白蕉镇房产管理所申请办理案涉房产转移登记手续，向珠海市斗门区白蕉镇房产管理所递交了土地使用权证、房产证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表，张瑞强在房地产买卖申请审批表上签名并写下“同意购买”字样，杨维坚、肖鼎飘在房地产买卖申请审批表上签名并写下“同意转让”字样。2003年11月20日，珠海市斗门区白蕉镇房产管理所就转让案涉房产发出房地产交易通告。2003年12月3日，珠海市斗门区白蕉镇房产管理所出具房屋所有权申请登记收件收据，收据载明：申请人张瑞强交来杨维坚房产证一本（办理楼梯面积分摊）。张瑞强确认因案涉房产是顶楼，楼顶有天井，其接收房屋后曾加装案涉房屋的防盗门，以防止他人上下流窜。安装后不久，其所安装的防盗门被拆除，张瑞强随后搬离了案涉房产。目前案涉房产由杨维坚、肖鼎飘亲戚居住使用。办理转移登记申请所提交的资料除房产证原件在杨维坚、肖鼎飘处外，其余资料均由张瑞强保管。案件审理过程中，杨维坚、肖鼎飘认为合同第十条前后两段文字笔迹差异过大，为两人书写，申请对各方签订的《珠海市房地产买卖合同》第十条“甲乙双方特别约定如下事宜”手写部分前后是否为同一人书写以及书写时间进行鉴定，一审法院委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，该中心认为对书写时间不具备鉴定条件，不予受理委托，对合同第十条手写部分前后是否为同一人书写作出如下鉴定意见：合同第十条手写部分前后是同一人书写。案涉房产登记权属人为杨维坚、肖鼎飘，建筑面积为78.76平方米，权证号码为*******，登记地址为斗门区**********，无抵押、查封登记。一审法院认为：各方签订的房屋买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。根据合同第六条“杨维坚、肖鼎飘决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作杨维坚、肖鼎飘中途悔约处理，本合同即告解除，杨维坚、肖鼎飘应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给张瑞强，张瑞强决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作张瑞强悔约处理，本合同即告解除，已付房款杨维坚、肖鼎飘在七日内退回张瑞强”和第十条“各方约定，无论杨维坚、肖鼎飘、张瑞强或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，杨维坚、肖鼎飘应在第二天（即2003年12月16日）将张瑞强所支付的壹万伍仟元归还张瑞强，本合同作废”的约定来看，该两条约定均是各方对合同解除条件的约定。合同签订后，各方共同向房地产权属登记机关申请办理转移登记，并提交了土地使用权证、房产证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表等资料，但是张瑞强从房地产权属登记机关取回了土地使用权证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表等资料，杨维坚、肖鼎飘从房地产权属登记机关取回了房产证原件，且张瑞强在杨维坚、肖鼎飘交付案涉房产其实际入住案涉房屋后不久，主动搬离案涉房产，任由杨维坚、肖鼎飘实际占有使用案涉房产，以上事实均显示各方以自己的行为表明双方根据合同约定协商一致已经解除案涉房屋买卖合同。故张瑞强要求杨维坚、肖鼎飘继续履行合同交付案涉房产并协助办理案涉房屋产权转移登记手续没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院作出如下判决：驳回张瑞强的诉讼请求。案件受理费10800元（张瑞强已预交），由张瑞强负担，鉴定费4800元，由杨维坚、肖鼎飘负担。张瑞强不服一审判决，向本院提出上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。本院二审审理查明：2003年11月12日杨维坚出具《收条》，称收到张瑞强交来购买珠海市斗门区*************居民楼中的第四层78.76平方米3000元，总房款3万元。同年11月18日张瑞强与杨维坚、肖鼎飘在白蕉镇房管所签订《珠海市房地产买卖合同》，约定杨维坚、肖鼎飘将位于珠海市斗门区*************的房地产转让给张瑞强，房屋建筑面积为78.76平方米，总价款为30000元，张瑞强应于合同签订后当天支付定金15000元，于同年12月18日前支付房款15000元；合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到斗门区房地产交易中心办理过户手续；同年12月18日前由杨维坚、肖鼎飘将该房地产交付张瑞强使用；杨维坚、肖鼎飘决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作中途悔约处理，合同即告解除，杨维坚、肖鼎飘应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还张瑞强，张瑞强决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作张瑞强悔约处理，合同即告解除，已付房款杨维坚、肖鼎飘在七日内退回张瑞强；合同第十条手书特别约定“甲（杨维坚、肖鼎飘）乙（张瑞强）双方约定，无论甲方、乙方或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，甲方应在第贰天（即2003年12月16日）将乙方所支付的壹万伍仟元人民币归还乙方，本合同作废。逾期一个月，甲方应双倍支付乙方人民币叁万元。逾期壹年以上，甲方应按当时房屋市价的总款支付给乙方。否则，房屋归乙方所有。”二审诉讼中，张瑞强确认该合同中除对方签名外的所有手写内容均由其填写手书。一审诉讼中，杨维坚、肖鼎飘认为上述合同第十条手书特别约定中“逾期壹年以上，甲方应按当时房屋市价的总款支付给乙方。否则，房屋归乙方所有”与前段文字笔迹差异大，申请对该部分文字与前段文字是否为同一人书写及书写时间进行鉴定。一审法院委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，该中心认为对书写时间不具备鉴定条件，不予受理委托，对于其他鉴定事项于2018年5月21日出具“粤华生司鉴中心[2018]文鉴字207号”《司法鉴定意见书》，认为案涉合同第十条手书的前后段文字是同一人所写。合同签订当日，杨维坚再出具《收条》称收到张瑞强购买斗门区白蕉镇榕益村小沙北113号第四层购房款12000元；张瑞强则出具《欠条》，称因办理案涉转让房产手续，现仍欠杨维坚屋主房款15000元，“办理房产证后清付。”二审诉讼中，杨维坚、肖鼎飘确认双方签订合同及张瑞强出具《欠条》，系约定在案涉房产证办理完成后，由张瑞强支付余款15000元。签订合同当日，杨维坚、肖鼎飘向张瑞强交付钥匙移交案涉房产，提供了身份证复印件、收款收据原件、国有土地使用权证原件、房地产权证原件，并一同前往珠海市斗门区白蕉镇房产管理所办理了案涉房产转移登记手续申请，递交了土地使用权证、房产证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积核算表，分别在房地产买卖申请审批表上签署“同意转让”、“同意购买”意见及姓名。同年11月20日，珠海市斗门区白蕉镇房产管理所就转让案涉房产发出《房地产交易通告》，通知确定的异议期为“通告之日起十五日”。同年12月3日，珠海市斗门区白蕉镇房产管理所出具房屋所有权申请登记收件收据，注明申请人张瑞强交来“杨维坚房产证一本（办理楼梯面积分摊）”。张瑞强称此前将办理房产证变更登记的所有资料交房管所后，房管所发出通告后将资料全部退回，12月3日又要求张瑞强将房产证交回以办理楼梯面积的分摊。杨维坚、肖鼎飘称两年后，房管所认为房产交易超过期限，合同已终止，遂通知杨维坚、肖鼎飘将房产证取回。张瑞强称不知晓房管所通知杨维坚、肖鼎飘取回房产证的情况，现除房产证原件外其他办证资料仍由其保管。张瑞强称因案涉房产是顶楼，楼梯通道有通往楼顶的天井，其接收房屋后在楼梯处加装了防盗门，以防止他人上下流窜。但在其安装、居住十余天后，在其未在场的情况下防盗门被人拆除，张瑞强随后搬离了案涉房产。杨维坚、肖鼎飘确认案涉房产其后由其亲戚居住、使用。案涉房产登记权属人为杨维坚、肖鼎飘，建筑面积为78.76平方米，权证号码为*******，登记地址为斗门区********，无抵押、查封登记。张瑞强提起本案诉讼，请求判令杨维坚、肖鼎飘交付位于珠海市斗门区*************居民住宅楼，并协助张瑞强办理该套住房产权登记过户手续，且承担相关过户登记手续的全部费用。本院二审认为：2003年11月18日杨维坚、肖鼎飘与张瑞强协商签订案涉合同，是平等民事主体自愿设立、变更民事权利、义务的行为，不违反法律、法规的强制性规定，签订的合同内容对双方均有法律约束力，双方均应恪守。张瑞强依合同第二条的约定，在合同签订当天支付了15000元，包括合同签订前的11月12日支付的3000元及合同签订当天支付的12000元，张瑞强已履行了合同义务。本案中，杨维坚、肖鼎飘提交了合同签订当天张瑞强出具的欠条，欠条明确写明张瑞强所欠的房款15000元在“办理房产证后清付”，诉讼中杨维坚、肖鼎飘亦确认该约定与双方签订的合同约定一致，即杨维坚、肖鼎飘应当先行协助办理案涉房产的过户，尔后张瑞强再支付购房余款――查合同所约，合同第二条第三款约定张瑞强在2003年12月18日支付余款15000元，合同第十条约定在同年12月15日前“办理好房屋所有权改名手续”，故在张瑞强履行了支付首期款15000元义务后，杨维坚、肖鼎飘有义务办理案涉房产的过户登记，在房产变更登记前张瑞强未支付余款符合双方约定。案涉合同第六条约定了违约责任，但双方在合同第十条对案涉房产未办理房产过户登记的违约责任进行了特别约定，这是对第六条约定的权利义务的修改。合同第十条特别约定“无论甲方（杨维坚、肖鼎飘）、乙方（张瑞强）或房产登记中心或其他原因造成未在2003年12月15日以前办理好房屋所有权改名手续，甲方应在第贰天（即2003年12月16日）将乙方所支付的壹万伍仟元人民币归还乙方，本合同作废。”该处约定的“合同作废”系指解除合同，对此双方并无异议，但依上约定，在上述约定日期前未能办理案涉房产的过户登记――不论什么原因――合同解除的前提条件系杨维坚、肖鼎飘在翌日退还张瑞强已付的15000元，换言之，杨维坚、肖鼎飘未依约退还已付款项，合同并不当然解除。案中，虽然双方共同向房管所递交了过户登记的资料，但并没有证据证明可归责一方的原因致案涉房产未能办理过户登记，也没有证据证明双方合意改变了上述合同约定的合同解除条件，甚至没有证据证明一方表达了合同解除的意思，尤其是杨维坚、肖鼎飘未依约退还已付款项以解除合同。房管所在审核房产过户登记资料后将资料退还张瑞强，及杨维坚、肖鼎飘案中所述在两年后应房管所的通知取回房产证原件，并不能说明双方以行为解除了合同，况且该“行为”也并不符合如上所述合同解除的约定。故一审判决对案涉合同经已解除的认定，没有依据，本院二审予以纠正。合同合法有效，且未解除，双方仍有义务依约履行。况且合同第十条还特别约定“逾期壹年以上，甲方（杨维坚、肖鼎飘）应按当时房屋市价的总款支付给乙方（张瑞强）。否则，房屋归乙方所有。”故张瑞强主张杨维坚、肖鼎飘交付案涉房屋并协助办理过户，符合合同约定。合同第七条约定过户税费由双方按规定各自负担，故张瑞强主张杨维坚、肖鼎飘承担过户登记的全部费用没有依据，本院二审不予支持。本院二审作出如下判决：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初319号民事判决；二、杨维坚、肖鼎飘在本判决生效之日起十五日内协助张瑞强办理权证号码为*******，登记地址为斗门区********房产的过户登记，并在房产过户登记后三日内将该房产交付张瑞强；三、驳回张瑞强的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元、二审案件受理费10800元、鉴定费4800元，均由杨维坚、肖鼎飘负担。张瑞强已预交的一、二审案件受理费由一审、二审法院分别退回，限杨维坚、肖鼎飘在本判决生效后十日内分别向一审、二审法院交纳。再审期间，双方当事人均未提交新证据。经再审审理，本院对一、本院二审查明的事实予以确认。本院认为：根据申请人杨维坚、肖鼎飘再审请求和被申请人张瑞强的答辩意见，本案争议的主要焦点是涉案房屋买卖合同是否已解除。经查，杨维坚、肖鼎飘与张瑞强签订房地产买卖合同，约定杨维坚、肖鼎飘将案涉房屋卖给张瑞强，总价3万元，并约定无论买方、卖方还是房产登记中心的原因,如果未在2003年12月15日前办理好房屋所有权转移登记，则卖方应在第二天归还买方已支付的1.5万元，该合同作废。逾期归还款项一个月卖方应双倍归还，逾期一年以上卖方按当时房屋市价总款支付，否则房屋归买方。合同签订后，张瑞强支付了1.5万元，剩余1.5万元待办理房产证后付清,杨维坚、肖鼎飘向张瑞强移交了案涉房屋，并提交了办理过户相关资料，双方一同前往珠海市斗门区白蕉镇房产管理所申请办理房产转移登记，杨维坚、肖鼎飘履行了合同约定的义务。因为张瑞强不同意楼梯的面积需要分摊等问题，造成没有成功办理房产转移登记，后张瑞强从房产管理所取回了土地使用权证、免税证明、门牌证明、身份证复印件、房地产面积计算表等资料，房产管理所通知杨维坚、肖鼎飘从房产管理所取回了房产证原件，房产转移登记未办理成功。张瑞强在支付1.5万元以后，杨维坚、肖鼎飘将涉案房屋交给张瑞强使用，张瑞强搬入交易的房屋内生活了十多天，由于私自设立通往顶楼的防盗门，与其他邻居发生矛盾，导致其私自安装的防盗门锁被拆装，张瑞强以此为由搬离该房，实际上将涉案房屋退回了杨维坚、肖鼎飘，并且一直由杨维坚、肖鼎飘的亲戚居住至诉讼之日。双方在此后十几年间未就案涉房屋的交付、过户、支付余款等继续履行房屋买卖合同事宜进行交流沟通，上述事实可以判断双方以自己的行为表明案涉房屋买卖合同已解除,应认定买卖双方均默认房屋买卖合同已解除，不再继续履行合同，故张瑞强要求杨维坚、肖鼎飘继续履行合同并协助办理案涉房屋产权转移登记手续依据不足，本院再审应予驳回。至于房屋买卖合同第十条约定的内容，是合同解除后双方对违约责任进行的约定。本院再审期间曾向张瑞强释明双方房屋买卖合同已经实际解除，询问张瑞强是否变更诉讼诉讼请求，张瑞强坚持请求继续履行合同，办理房产权登记过户手续。因涉案房屋买卖合同已经实际解除，张瑞强请求办理房产权登记过户手续没有合同依据，本院再审予以驳回。对于杨维坚、肖鼎飘未归还购房款给张瑞强的违约责任，张瑞强可另循法律途径。综上所述，杨维坚、肖鼎飘的再审请求有事实及法律依据,应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审依法应予以维持。本院二审判决认定事实错误，导致结果处理错误，本院再审应依法予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）粤04民终171号民事判决；二、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初319号民事判决。一审案件受理费10800元、鉴定费4800元，二审案件受理费10800元均张瑞强负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴家盈