广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28274号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴有春，男，汉族，1963年4月17日出生，住所地：湖北省武穴市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹金，男，汉族，1991年1月6日出生，住所地：湖南省隆回县。原审第三人：张碧微，女，汉族，1994年4月20日出生，住所地：广东省五华县。委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所律师。上诉人吴有春因与被上诉人邹金及原审第三人张碧微房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初23524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴有春上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持吴有春一审的诉讼请求；3、驳回邹金的反诉请求；4、本案及一审诉讼费、反诉费由邹金支付。事实和理由：一、邹金无权在同一租赁物上向张碧微承租涉案房产。本案张碧微以出租人身份持所有权，吴有春以承租人身份享有用益物权，邹金作为次承租人，是依附吴有春享有使用权。当张碧微与吴有春有纠纷时，邹金无权处理吴有春与张碧微的租赁关系和租赁权，更无权与街道办、派出所来认定吴有春与张碧微合同解除。二、陈有春在未与吴有春达成协议、未与吴有春解除合同的情况下，与张碧微订立合同无法律依据。吴有春未向张碧微缴纳2020年2月20日后的租金系因为受疫情影响，吴有春依据《合同法》的规定向张碧微行使抗租权责任，张碧微不能因此在2020年4月1日与吴有春解除合同，邹金更不能因此不履行与吴有春的合同约定。三、张碧微并非本案民事主体依法享有的所有权人。本案产权人是周伟红，张碧微是委托人，吴有春为承租人，邹金为次承租人。张碧微作为代理人，无权在同一租赁物上，违反产权人意见，将租赁物在未经吴有春同意的情况下，非法租赁给邹金，这严重侵害了吴有春的房屋承租优先权，并违反了吴有春与张碧微的合同约定，张碧微违约。四、一审法院判令吴有春退还邹金住房押金无事实和法律依据。吴有春与邹金的合同期限至2020年6月7日止，邹金违法在2020年4月1日与张碧微订立合同，邹金严重违反合同第二、四条，吴有春一审诉求第二条，不退还邹金住房押金，于法有据。后吴有春补充上诉事实和理由：一、邹金与吴有春在未解除合同，且无任何证据证明张碧微是民事主体的物权人情况下，与张碧微订立合同，其行为侵权。二、一审法院认定吴友春与邹金解除合同的原因是吴友春与张碧微之间的纠纷，导致张碧微直接收回房屋，与事实不符。吴有春向一审法院起诉请求：1、邹金支付2020年4月1日房租2300元、2020年5月1日房租管理费2300元、4月1日欠租应付滞纳金414元、5月1日欠租应付滞纳金207元；2、吴有春不退还邹金住房押金2300元，吴有春收取邹金卫生费200元；3、邹金支付2020年6月1日房租2300元、电费117元；4、确认涉案房原有吴有春的物品财产，吴有春不退还邹金两台空调的押金700元、归还吴有春室内物品；5、本案诉讼费由邹金支付。吴有春当庭变更上述诉讼请求如下：1、邹金支付2020年4月房租2300元及滞纳金414元（自2020年4月1日计算至2020年5月31日，按日千分之三计算），邹金支付2020年5月房租2300元及滞纳金207元（2020年5月1日-2020年5月31日，按日千分之三计算）；2、吴有春无需退还邹金租房押金2300元；3、邹金立即返还租赁房屋（按租赁合同附加事项中标注的屋内物品、空调两部、床三套标准返还），并支付未打扫卫生所产生的卫生费200元；4、邹金支付2020年6月房租2300元，2020年3月1日-5月31日电费117元；5、吴有春无需退还邹金两台空调押金700元；6、本案诉讼费由邹金承担。邹金向一审法院反诉请求：1、吴有春与邹金在2019年6月8日签订的租房合同无效；2、吴有春退还合同保证金2300元、空调押金700元；3、本案诉讼费由吴有春承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2019年6月8日吴有春（甲方）与邹金（乙方）签订《租房合同》，约定吴有春将深圳市龙岗区布吉街道XX巷55号401房屋出租给邹金，租期2019年6月8日至2020年6月7日，租金每月2300元，于每月8日交租金及物业管理费，超过三日未交，甲方有权收回房屋使用权及没收押金，同时乙方房屋内所有物品归甲方所有。房屋押金2300元，两部空调押金700元。乙方交房时如没有搞好清洁卫生，收取卫生费200元。乙方如逾期三天，第四天起计欠租4天，欠租每天按租金收取滞纳金千分之三，入住时水表底数698，电表底数8930，乙方按水费7元一方、电费1.2元每度，无管理费缴纳给甲方。并在附加事项中注明屋内有空调二部，床三套。二、合同履行情况：1、双方确认邹金向吴有春缴纳了房屋押金2300元，空调押金700元；租金缴纳至2020年3月31日，水电费交至2020年2月28日。2、邹金主张，2020年3月28日因张碧微称吴有春欠租，电话联系邹金，说希望三方可以协商解决，但因吴有春不配合，在2020年3月29日，张碧微在涉案房屋张贴通告称其将于2020年4月1日收回房子，邹金向吴有春说明了上述情况，但吴有春告诉邹金不用管，后来就联系不到吴有春，张碧微到社区及派出所进行了报案并要求收回房屋，邹金没有办法，故于2020年4月1日由其妹妹邹玉君与张碧微就涉案房屋直接签订了租房合同，约定租期从2020年4月1日-2021年4月1日，租金每月2200元，水电费、管理费均向张碧微缴纳。邹金为证明其所述，提交如下证据：（1）张碧微与吴有春之间的《租房合同》，显示张碧微将涉案房屋出租给吴有春，租赁期限自2018年11月23日至2019年11月23日；（2)通告张贴照片,邹金称系张碧微张贴在涉案房屋处，主要内容为“本人是XX巷55号401房东，由于吴有春二手房东不交租，合同已到期限，限2020年4月1日本房东收回房子，特通知租客，此通知已到派出所报备”，落款时间为2019年3月29日；（3）微信聊天记录，显示邹金于2019年3月29日将张碧微张贴公告及要求收回房屋的情况向吴有春告知，吴有春未予回复；张碧微告知邹金如不与张碧微直接签订租房合同将要求邹金搬出并带人看房；（4）银行转账回单，显示邹玉君已按照租赁合同向张碧微缴纳了涉案房屋2020年6月房租和5月水电费用。吴有春对上述证据（1）（2)真实性予以认可，但主张其与张碧微之间的租房合同书面载明的期限虽已到期，但双方口头约定了再续租一年，但就该口头约定未提交证据予以证明；另主张张碧微张贴的通告只是张碧微的意思表示，其与张碧微之间的合同并未解除。对证据（3）（4）真实性不予认可，认为与本案无关。吴有春在庭审中确认张碧微于2020年4月1日收回涉案房屋并与他人签订了租赁合同，其此后未再向张碧微缴纳租金或其他租房费用。涉案房屋内的物品是张碧微的，但其主张在其承租期间，其享有相关物权，邹金应当予以返还。邹金对此不予认可。三、涉案房屋产权情况：1、张碧微一审庭后提交《宝安县建设项目报建表》、《建房许可证》，显示涉案房屋产权人为周伟红，吴有春确认上述证据真实性，但认为张碧微不是涉案房产的产权人，张碧微只是受所有权人委托管理涉案房屋，但无权处分涉案房屋；邹金未在指定期限内发表相应质证意见。2、吴有春提交《委托书》及周伟红身份证明，主张涉案房屋产权人周伟红委托其儿媳即张碧微管理涉案房产，与吴有春在2018年11月23日签订租房合同。张碧微主张上述《委托书》是受吴有春蒙蔽出具。邹金对上述证据不予认可。一审法院认为，关于合同效力。吴有春与邹金之间签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对此予以确认。邹金以吴有春违反张碧微不得转租的约定主张其与吴有春之间《租房合同》无效，一审法院认为，张碧微与吴有春之间是否存在不得转租的约定仅影响张碧微是否具有单方解除权，并不影响吴有春与邹金之间合同的效力，故对邹金该项反诉请求，依法不予支持。关于合同解除。因吴有春与张碧微之间的纠纷，导致张碧微直接收回涉案房屋并于2020年4月1日将涉案房屋另行出租给案外人，不管吴有春与张碧微之间的合同责任如何认定，张碧微的上述行为直接导致邹金无法再按照其与吴有春合同的约定继续使用涉案房屋，合同目的已然无法实现，故吴有春与邹金之间的《租房合同》于2020年4月1日实际解除，该解除系因吴有春与张碧微之间的纠纷引起，吴有春应对此承担相应责任，邹金对合同解除无过错，不应承担责任。至于吴有春与张碧微之间的责任如何认定，吴有春可另循法律途径解决。基于前述分析，其一，邹金于上述合同实际解除后，未再依据其与吴有春之间的租房合同继续使用涉案房屋，故其无需再向吴有春支付租金及管理费，故对吴有春要求邹金支付2020年4、5、6月房租及管理费、滞纳金的诉求，依法不予支持；其二，吴有春因其与张碧微之间的纠纷导致其与邹金之间的租房合同实际解除，其应当向邹金返还押金，故对邹金要求吴有春返还租房押金2300元、空调押金700元的反诉请求，依法予以支持，对吴有春关于无需退还上述押金的诉求，依法不予支持；其三，涉案房屋已由张碧微收回并另行出租，邹金不再负有向吴有春返还涉案房屋的责任，亦不存在未打扫卫生需要支付卫生费的情况，吴有春亦在庭审中确认涉案房屋内的物品系张碧微所有，故对吴有春要求邹金返还涉案房屋及房内物品并支付卫生费的诉求，依法不予支持；其四，吴有春诉请的2020年3月至5月的水电费，超过了双方租房合同实际履行的期间，故邹金仅应向吴有春支付2020年3月1日至3月31日的水电费用，但吴有春无法提供该期间单独的水电读取数据，无法计算该期间所产生的具体水电数额，故对其该项诉求，一审法院不予支持，吴有春可待有相关证据后另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百十四条之规定，判决：一、吴有春于判决生效之日起三日内向邹金退还房屋押金2300元、空调押金700元；二、驳回吴有春的全部诉讼请求；三、驳回邹金的其他反诉请求。案件本诉受理费35元（吴有春已预交）、反诉受理费25元（邹金已预交），由吴有春负担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据吴有春的上诉内容，本案二审的争议焦点为吴有春与邹金之间的涉案合同在2020年4月1日后是否继续履行，邹金是否应支付2010年4月1日以后的费用，并承担相应的违约责任。本院认为，由于吴有春与张碧微之间的租赁纠纷，导致邹金无法正常使用涉案物业，不得不就涉案房屋与张碧微在2020年4月1日重新签订租赁合同，导致吴有春与邹金之间的租赁合同于2020年4月1日实际解除。该解除系由于吴有春与张碧微的纠纷而引起，邹金对合同解除没有过错，因此，不应承担相应的违约责任。故吴有春要求邹金支付2010年4月1日以后的相关费用并承担相应的违约责任，没有事实依据，一审法院驳回其诉请，处理正确，本院二审予以维持。综上，吴有春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴有春负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月二十四日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。