四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初4024号 原告：长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司，营业场所四川省南充市高坪区江东中路4段2号南充金融广场4号楼5层501-509号。 负责人：方长斌，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗骏，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童桐，四川公生明律师事务所律师。 被告：刘正壮，男，汉族，1986年10月12日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：青本江,四川百柯律师事务所律师。 原告长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司（以下简称保利南充公司）与被告刘正壮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利南充公司的委托诉讼代理人罗骏、童桐、被告刘正壮及其委托诉讼代理人青本江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 保利南充公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的商铺租赁合同于2020年6月30日解除；2、判令刘正壮自判决生效之日起五日内腾退房屋，恢复至毛坯房返还保利南充公司；3、判令刘正壮支付2020年4月1日至6月30日的租金32782.5元、物业管理费14424.3元，2020年2月21日至2020年6月21日的水费105.46元，违约金22691.29元（按每日千分之三暂计至2020年9月17日，实际计算付清之日止）；4、判令刘正壮支付POS机使用费300元；5、判令刘正壮支付场地使用费65565元（自2020年7月1日起按双倍当期租金计至2020年9月30日，实际计算至房屋返还保利南充公司之日止）；6、刘正壮支付保利南充公司律师费3184元；7、诉讼费由刘正壮承担。庭审中，保利南充公司变更第2项诉讼请求为判令刘正壮自判决生效之日起五日内腾退房屋，放弃要求刘正壮恢复至毛坯房返还原告的诉讼请求。事实及理由：2019年，原、被告双方签订了《南充保利MALL商铺租赁合同》、《物业管理合同》，约定刘正壮承租保利南充公司位于南充保利MALL内3层铺号3011商铺作经营使用，租赁期限自2019年12月13日至2022年12月12日，第一年度租金10927元/月，第二年度租金11473.89元/月，物业管理费4808.1元/月。原被告签订《南充保利MALL收银系统使用协议（租用POS机版本）》，约定刘正壮租用保利南充公司POS机系统，服务费100元/月，以上费用按季度支付，每年1月、4月、7月、10月的10日前支付当期款项。保利南充公司按约将商铺交付刘正壮使用，刘正壮在支付首期款项后即拖欠费用，经保利南充公司多次催收，刘正壮拒不支付欠款。2020年6月30日，刘正壮停止营业，以实际行为表明不履行合同，保利南充公司则同意解除合同，但刘正壮迟迟未按合同约定办理手续及腾退房屋。截止2020年9月17日，刘正壮欠付租金32782.5元、物业管理费14424.3元、水费105.46元，违约金22691.29元，POS机使用费300元，场地使用费45372元，律师费3184元，故此，为了维护保利南充公司的合法权益，特提起诉讼。 刘正壮辩称：保利南充公司履行合同不符合约定，停车场迟迟不能投入正常使用，内部、外部卫生条件差，中心内漏水渗水，引导指示标识混乱不清，开业率低，业态规划混乱，招商脱节，又怠于宣传，开业不久发生新冠肺炎疫情，歇业闭店、员工离职令本就惨淡的经营难以为继。刘正壮在主观上没有违反合同的故意，客观上没有违反合同的行为。保利南充公司起诉要求刘正壮承担的违约责任，依法不应得到支持。保证金和押金应当在抵扣实际经营天数所产生的应补租金后予以退还。承租人虽然未就政策性免租3个月请求判令返还租金，但不可否认当属承租人的应有权利，请求人民法院在评析案件时作为裁量情节予以考虑。 经审理查明：2019年5月8日，原、被告签订了《南充保利MALL商铺租赁合同》。该合同约定：甲方保利南充公司，乙方刘正壮；甲方将位于南充保利MALL内3F层3011号商铺出租给乙方使用；该商铺建筑面积为87.42平方米，套内建筑面积为87.42平方米；乙方租用该商铺仅限于经营餐饮业种；乙方租赁该商铺的期限为2019年10月1日至2022年9月30日，经营期租金起算日为2019年10月1日；乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金24094.7元、物业管理保证金9616.2元；租金及物业管理费按自然季度结算一次，乙方须在每个自然季度的10日前（节假日不顺延）交纳当期款项给甲方，即如按自然季度结算，则乙方须在每年1月、4月、7月、10月的10日前交纳当个季度租金及物业管理费；乙方须在2019年10月1日前五日内（节假日不顺延）支付首期租金及物业管理费47206.8元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；在租期内由于火灾、水灾、风暴或任何其他不可抗力事件引致乙方无法使用指定场地，自发生该事件当日起，乙方须全力恢复，使该场地在最短的时间内恢复营业，在此前提下，乙方无须缴付本协议规定的租金、管理费等费用。该合同第十条第10-4款约定“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”另外，该合同附件三《租金及物业管理费标准明细表（不含装修期）》中载明：2019年10月1日至2020年9月30日期间，租金单价125.00元/月/㎡,月租金10927.5元/月，物业管理单价55.00元/月/㎡，物业管理费4801.1元/月，月度费用（租金+物业管理费）15735.6元/月。 2019年5月8日，原、被告还签订了《南充保利MALL物业管理合同》。该合同约定：甲方保利南充公司，乙方刘正壮；物业管理方对位于南充保利MALL-3F层-3011的虾米虾面统一进行物业管理；本合同的履行期限为2019年10月1日至2022年9月30日；为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署本合同当日，应向甲方即时交付相当于合同末年的两个月物业管理费总额的物业管理保证金，共计人民币9616.2元；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；甲乙双方按实际开业日与约定起算日（即2019年10月1日）两者取日前较前者作为物业管理费的起算日；物业管理费以及其他应缴费用按自然季度结算一次，乙方应于每个季度的10日前缴纳当期物业管理费以及其他应缴费用（节假日不顺延）。合同还也约定，解除租赁合同的同时，本合同自动终止。 2019年5月8日，原、被告还签订了《南充保利MALL收银系统使用协议》，该合同约定：甲方保利南充公司，乙方刘正壮；甲方同意提供POS系统业务服务，乙方同意接受该业务服务，业务服务主要包括培训乙方如何使用银行收银系统、银行收银系统的信息对接、银行收银系统信息的维护、维护银行与商户的关系等；业务服务期限自2019年10月1日至2022年9月30日止；POS系统保证金为3000元，乙方应于本协议签订后5个工作日内向甲方一次性支付，用于保证乙方妥善履行本协议项下各项义务；乙方应自计费日起向甲方支付业务服务的服务费，标准为人民币100元/月，此金额为含增值税价格，服务费自计费日开始计算，按季度支付。 2019年9月18日，保利南充公司与刘正壮及施工单位签订了《装饰装修管理协议》，主要内容是：保利南充公司为甲方，刘正壮为乙方，承租方委托施工单位为丙方；乙方委托丙方于甲方管理的南充保利MALL广场进行商铺装修工程；装饰装修期限从2019年9月22日起至2019年11月30日止；乙方和丙方进场开展装修施工前，应按甲方要求缴纳押金及装修管理费等服务费用，装修保证金（押金）标准为5000元；装修保证金（押金）经甲方验收合格，对建筑主体结构和配套设备无改动破坏，经过六个月的使用后，乙方凭收据退回装修押金，其他装修管理费为成本费用，不予返还。 2019年9月25日，原、被告签订了《关于开业时间变更的补充协议》双方约定刘正壮的租赁期限变更为2019年12月13日至2022年12月12日，经营期租金起算日为2019年12月13日。 2019年9月27日向南充市高坪区市场监督管理局登记注册了南充市高坪区虾米虾面保利购物中心店（以下简称虾米虾面保利店）。 为签订并履行上述合同，刘正壮方向保利南充公司方缴纳了意向金、租金、租赁保证金、物管费共计98923.39元。其中，租金和物业费缴至2020年3月31日。 合同签订后，保利南充公司将南充保利MALL内3F层3011号商铺交给刘正壮使用。刘正壮所经营的虾米虾面保利店于2019年12月12日正式开业运营。2020年初，新型冠状病毒疫情发生。南充保利MALL购物中心营业开至2020年1月23日，于1月24日因疫情而暂停营业。2020年3月13日，南充市高坪区应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布了高应指发﹝2020﹞6号通知，决定从即日起，区内除影剧院、网吧、歌舞厅、洗浴、游泳馆继续保持暂缓经营外，在保证疫情防控措施到位的前提下，其余商贸服务业企业适时有序复工复业。2020年3月14日，南充保利MALL购物中心恢复营业。刘正壮于2020年6月19日向保利南充公司递交了《撤场申请书》，并于2020年6月30日停止营业。2020年2月21日至2020年6月21日，刘正壮经营的虾米虾面产生水费105.46元，2020年4月1日至2020年6月30日，刘正壮经营的虾米虾面产生POS机使用费300元。水费和POS机使用费刘正壮未向保利南充公司方缴纳。2020年7月8日，保利南充公司向刘正壮发出《关于要求刘正壮支付拖欠的租金、物业管理费等费用律师函》，要求刘正壮于2020年7月31日前保利南充公司缴纳欠付款项共计47598.6元。2020年7月29日，保利南充公司向刘正壮发送《关于3011商户虾米虾面合同终止告知函》，主要内容为：一、贵方于2020年6月30日停止营业，贵司严重违约；二、贵方仅缴纳租金至2020年3月31日，2020年4月1日-2020年6月30日催缴欠付租金等费用共47598.6元；三、限收函后结清5个工作日缴清并腾退商铺，将铺位恢复至毛坯状态。刘正壮撤场后，保利南充公司对该铺面打围，该商铺实际由保利南充公司管控。庭审中，刘正壮明确表示，该商铺内的所有物品均不再拿回。 刘正壮于2020年10月19日向本院提起对保利南充公司的诉讼，案号为（2020）川1303民初3790号，其提出了确认双方所签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除，并要求保利南充公司退还保证金及押金41710.9元，承担装修损失30000元。 另，保利南充公司为实现其债权，与四川公升明律师事务所签订了《委托代理合同》，委托四川公升明律师事务所代理原告向本院提起诉讼，保利南充公司支付律师代理费3180元。 以上事实，有原、被告身份证明、《南充保利MALL商铺租赁合同》、《南充保利MALL物业管理合同》、《南充保利MALL收银系统使用协议》、《关于3011商户虾米虾面合同终止告知函》、《律师函》、（2020）川1303民初3790号案件起诉状、《委托代理合同》以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以证明上述事实。 本院认为：在庭审中双方均认可案渉《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、合同解除后双方责任的承担；二、合同解除后，双方费用如何计算。 一、关于案涉合同解除后双方责任承担的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，此条规定即为我国民法中关于合同解除效果的基本规定。本案中，案涉《南充保利MALL商铺租赁合同》解除的根本原因在于新冠肺炎疫情的影响，系不可抗力因素的影响，属于不可归责于合同双方的事由。 二、合同解除后，原被告双方相关费用如何计算的问题。 1.关于商铺租金、物业管理费、pos机租金以及水费金额如何确定。根据合同的约定，刘正壮每月应向保利南充公司支付的租金、物管费之和应为15735.6元，折算后刘正壮每日应支付的租金、物管费之和应为15735.6元÷30天=525元/天，刘正壮的租金及物管费缴至2020年3月31日，2020年4月1日至2020年6月30日，刘正壮还应向保利南充缴纳租金和物业费47206.8元，从2020年1月24日至2020年3月13日期间，属于因新冠肺炎疫情而导致的不可抗力期间，此期间不应计算费用，但刘正壮已支付此期间的费用525*50=26250元。因此，刘正壮该部分的租金和物业费应该予以扣除冲抵未缴纳的租金和物业费。故刘正壮应支付租金和物业费共计47206.8-26250=20956.8元。 水费是刘正壮在生产经营中实际使用产生的，且根据案涉合同约定，应当由刘正壮向保利南充公司支付，本院对105.46元水费予以认可。 POS机是刘正壮在合同期内产生的费用，根据案涉合同约定，刘正壮应自计费日起向保利南充公司每月支付100元的业务服务的服务费。故本院对保利南充公司要求刘正壮支付POS机使用费300元的诉讼请求予以支持。 因此，刘正壮总计应当向保利南充公司支付的租金、物管费、水费以及POS及使用费之和应为20956.8+105.46+300=21362.26元。 2.关于违约金问题。虽然原、被告双方认可所签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》、《南充保利MALL物业管理合同》、《南充保利MALL收银系统使用协议》于2020年6月30日解除，但合同解除并不影响一方当事人依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担责任。本案中，刘正壮的租金及物业管理费交至2020年3月31日，但因疫情2020年1月24日至2020年3月13日期间的租金及物业管理费共计525*50=26250元应予冲抵2020年第二季度相应的租金及物业管理费，故2020年4月10日前，刘正壮还需缴纳第二期的租金及物业管理费47206.8元-26250元=20956.8元，但刘正壮未按期缴纳租金及物业管理费，构成违约，应承担违约责任。该合同第十条第10-4款约定的“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；”，但该合同中约定的逾期违约金显然过高，应予调整。本院酌定逾期违约金按未付租金20956.8元的30%计算，20956.8*0.3=6287.04元。 3.本案中，原、被告在租赁合同解除后，刘正壮应当腾退房屋并将案涉商铺恢复原状后退还给保利南充公司，但刘正壮撤场后，案渉商铺已由保利南充公司实际管控，且刘正壮放弃该商铺中的物品，故不存在腾退房屋。保利南充公司放弃要求刘正壮恢复原状的诉讼请求，系其对自身权利的处分，且不违反法律法规的规定，本院予以准许。 4.关于保利南充公司要求刘正壮支付房屋占有使用费的问题。根据本院查明的事实，刘正壮撤场后，保利南充公司打围了案涉商铺，刘正壮在合同解除后无法拿走剩余物品，在此期间内，保利南充公司管控了案渉商铺，刘正壮并未实际占有使用该商铺，因此，本院对保利南充公司要求刘正壮支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。 5.关于保利南充公司要求刘正壮支付律师费3184元的诉讼请求。《南充保利MALL商铺租赁合同》中，双方对承租方拖欠租金产生的律师费等费用的承担问题进行了约定，故保利南充公司请求刘正壮承担已产生的律师费3180元，符合双方的约定且不违反法律强制性规定，本院予以支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认刘正壮与长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司于2019年5月8日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、刘正壮应于本判决生效之日起十日内向长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司支付租金及物业管理费20956.8元、水费105.46元、POS机使用费300元、违约金6287.04元，共计27649.3元； 三、刘正壮应于本判决生效后十日内向长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司支付已产生的律师费3180元； 四、驳回长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1541元，由长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司负担1100元，刘正壮负担441元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郑淑珍 二〇二〇年十二月十日 书记员  胡 琳