广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22019号原告：毛芳茂，男，1966年1月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军，职务总经理。委托代理人：刘冲，系城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司员工。委托代理人：张莎莎，系城市社区服务集团（西安）有限公司员工。原告毛芳茂诉被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称：城市服务集团公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告毛芳茂，被告城市服务集团公司的委托代理人张莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认《房屋托管合同》已于2020年3月6日解除；2、判决被告支付2019年12月20日起至2020年3月6日止的租金差额3286.67元，并按三个月租金标准支付违约金28050元，押金由原告没收；3、判决被告返还提前收取的托管费6596.94元及以原租金标准计算支付2020年3月7日起至2020年8月11日止的占用费；4、判决被告承担诉讼费。事实与理由：2019年11月15日，城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（以下简称：城市服务广州分公司）与原告签订《房屋托管合同》，合同期限自2019年11月21日至2022年11月20日，城市服务广州分公司每月支付原告租金9350元，原告将房屋交给城市服务广州分公司托管，每年支付相当于一个月租金的托管服务费给城市服务广州分公司。2019年12月起，城市服务公司广州分公司不能正常支付租金，2020年2月又提出需要分期支付租金，双方又于2020年2月27日签订《补充协议》。2020年3月6日，城市服务公司广州分公司单方面通知原告解除合同，但一直占用涉案房屋。城市服务公司广州分公司是被告城市服务集团公司的分公司，且已于2020年6月4日注销，故相关的责任应由被告城市服务集团公司承担。为维护原告权益，故提起本案。被告答辩并提出反诉称：涉案房屋存在违章建筑，原告在签订合同是刻意隐瞒违建事实，导致城市服务公司广州分公司在违背真实意思的情况下签订合同，应属于可撤销合同，我司在本案中主张撤销该合同。2020年4月期间，租客前往物业办理通行证时，被物业告知因存在违建故无法办理通行证，导致该租客退租，我司无法正常开展代理出租业务，原告也拒绝对违章部分进行整改。故原告的全部诉讼请求我方都不予以认可，请求法院依法驳回。原告应返还我方支付的押金、租金并承担违约金。故起诉反诉请求：1、判决撤销原告与城市服务广州分公司签订的《房屋托管合同》；2、判决原告返还城市服务广州分公司已支付的押金9350元、租金20400元；3、判决原告支付违约金28050元；4、判决原告承担反诉受理费。原告对被告的反诉答辩称：房屋存在违章建筑的问题，属于行政问题，与本案无关，也不影响房屋的正常使用。我与城市服务公司广州分公司与2019年11月就签订合同，次日交付房屋，城市服务公司广州分公司直至2020年4月才找到租客，房屋空置的损失应由被告自行承担。被告陈述物业不允许办理出入证与事实不符，我已办好出入证交给邻居，租客退租与此无关。经审理查明：2005年5月20日，原告与广州恒烨房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于海珠××东路××号朗晴居第B座30层01房。原告分别于2011年、2017年起诉要求办证，因原告不具备购房资格，其办证诉请被本院依法驳回。原告确认本次诉讼期间，其仍不具备购房资格，上述房屋仍不具备办证条件。2019年11月15日，原告（甲方、托管方）与城市服务广州分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，约定甲方将坐落在广州市海珠区滨江街道海珠区朗晴新街朗晴居B栋3001房（以下简称：涉案房屋）托管给乙方；甲方承诺该房屋产权清晰，不存在查封、抵押、出让、债权债务纠纷等影响出租的因素，或者影响实际使用人正常使用房屋的情形；房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；托管期合计36个月，自2019年11月21日（以本合同起租日为准）至2022年11月20日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月；本合同生效日起，6日后为起租日；月租金9350元（含物业费），付款方式为月付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，数额为9350元；合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余押金；本合同起租日起，甲方押金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付；乙方在每个月最后一天支付租金；乙方承担的各项费用包括水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费；托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（十四条第三款）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；（十四条第四款）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或终止支付房租：5、该房屋存在重大瑕疵（包括但不限于房屋发生严重刑事案件及非正常死亡事件的）或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方代理出租或承租人居住的；乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还；乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还；甲方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按3个月租金标准的违约金支付给乙方，同时退还乙方押金；等。合同签订后，城市服务公司广州分公司向原告支付押金9350元（支付方为城城不动产管理有限公司）、2019年12月21日至2020年1月20日的租金9350元（支付方为通联支付网络服务股份有限公司）。原、被告均确认2019年11月21日至2019年12月20日的租金已作为第一年的托管费用抵扣。2020年2月27日，原告（甲方）与城市服务广州分公司（乙方）签订《补充协议》，载明“甲乙双方于2019年11月15日签署《房屋租赁/托管合同》，……受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月的租金，合计18700元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付1700元，其他合同条款不变……”。该补充协议签订后，城市服务公司广州分公司于2020年3月20日支付了2020年3月21日至2020年4月20日的租金（支付方为城城不动产管理有限公司深圳分公司），于2020年4月1日支付了补充协议中约定的2020年1月21日至3月20日部分租金1700元（支付方为通联支付网络服务股份有限公司），此后未付其他款项。原告称该补充协议实际签订时间为2020年3月10日左右，落款时间并非真实的签订时间。被告确认上述费用均由其委托合作公司代为支付。2020年3月6日，原告收到“曾令枝”发送的短信，内容为“你好，毛芳茂先生，我是刚才联系您的城城找房业务人员曾令枝，由于疫情的影响，大范围的小区封闭，并且该小区存在普遍收房价高于市场价，导致没有租客长达2-3个月，故我司与贵业主合作的朗晴居B-0-3001即日起双方无责解约，未付租金我们会按合同规定在解约流程走完后安排付款，请您知悉”，原告回复短信“合同约定2020年1月和2月的租金你公司应于2月29日前支付。请先按合同付清房租。其他如需解约，付清房租后再洽谈。具体解约条件以签约为准。房租须计算至你公司将房屋交还给本人之日止”。2020年3月17日，原告发送短信“本月10日你给我电话，告诉若签了《补充协议》，你们公司会于3月15日前将工3月份的应缴租金（含1、2月份所欠租金分摊至3月份的部分）支付给我，我3月10日签了，但你们至今未付，希望你们能遵守承诺，增加信任基础”。之后原告分别于2020年4月2日、4月21日、4月22日、5月6日发短信催缴租金并要求见面沟通，但曾令枝均无回复。原告称曾令枝为城市服务公司广州分公司的员工，被告对此不予确，认为被告没有发送过书面的解约通知，认为《房屋托管合同》至今仍未解除。被告称因涉案房屋涉及违建，认为原告存在欺诈行为，故主张撤销本案《房屋托管合同》。被告提交广州市海珠区城市管理和综合执法局于2019年9月16日出具的《责令限期改正通知书》，载明“蒲秀刚：你于209年9月16日在海珠区××房阳台进行围蔽阳台加建砖房，未能提供规报许可证。责令你立即停止违法行为，在2019年9月16日18时前自行拆除违建，否则依法除处罚款”。原告确认涉案房屋存在违建情况，但认为违建情形并不影响房屋租赁，也不影响房屋正常使用，城管部门也没有对其进行处罚，该通知书上的“蒲秀刚”原告表示不认识。被告称因涉案房屋有违章建筑，其寻找的租客熊家丽无法办理出入证，要求与被告解约，并提交城市服务公司广州分公司与熊家丽的《房屋服务合同》、退房确认书。原告表示被告从未与其沟通过，不清楚熊家丽与被告的签约情况，表示2020年4月确实有租客要办理出入证，其已经办好放在邻居处。经查，城市服务公司广州分公司已于2020年6月4日注销登记，其权利义务承受人为城市服务集团公司。诉讼过程中，原告于2020年8月11日收回涉案房屋，原告同意房屋占用费计算至2020年8月11日。经释明，原告表示若法院认为2020年3月6日双方的《房屋托管合同》尚未解除，则2020年3月6日至2020年8月11日的费用主张计算房屋租金。原告于2020年6月9日提起本案诉讼，被告于2020年6月28日签收起诉状等材料。本院认为：根据原告与城市服务公司广州分公司签订的《房屋托管合同》的内容及实际履约情形，双方签订的合同实则为租赁合同。因城市服务公司广州分公司已于2020年6月4日注销，且该公司为城市服务集团公司的分公司，故该公司注销后的相关权利义务应由被告承接，故合同主体为本案的原、被告。被告主张涉案房屋存在违章建筑，故要求撤销本案《房屋托管合同》，被告未提交证据证明违章建筑影响涉案房屋的正常使用及收益，且违章建筑只是存在于涉案房屋的阳台位置，故被告的抗辩意见不能成立，本院认定原、被告之间成立的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。根据原告提交的短信及《补充协议》，可以认定曾令枝在2020年3月6日提出解约后，又与原告达成了继续履行《房屋托管合同》的一致意见，且被告也于2020年3月20日、2020年4月1日实际履行了租金的支付义务，故《房屋托管合同》并未在2020年3月6日解除。根据《房屋托管合同》的约定，被告不支付或者不按照约定支付租金30日的，原告有权单方解除合同。现被告自2020年4月1日起再无支付过任何款项，已经构成违约，原告于2020年6月9日提起本案诉讼要求解除合同，被告于2020年6月28日收到起诉状等材料，故本院依法认定双方的《房屋托管合同》于2020年6月28日解除。原告已在诉讼中明确若法院认定合同并未在2020年3月6日解除，则其主张2020年3月6日起至合同解除之日的租金费用，故被告应支付从2020年1月21日至2020年6月28日的租金给原告（其中2020年1月21日前的租金已支付完毕，2020年1月21日至2020年3月20日期间的租金已支付1700元，3月21日至4月20日的租金9350元已支付），本院核定租金为38193元（9350×5个月+9350÷30天×8天-1700-9350）。合同解除后，被告应及时交还涉案房屋，现被告直至2020年8月11日才交还涉案房屋，故被告应支付2020年6月29日至2020年8月11日的占用费13713元（9350+9350÷30天×14天）。被告抗辩因房屋存在违章建筑导致租客无法办理出入证，并无提交充分证据予以证明，且原告不予确认，故本院对被告的抗辩意见不予采信。根据《房屋托管合同》，被告违约不支付租金的，应向原告支付3个月租金标准的违约金即28050元（9350×3），其支付的押金9350元应由原告没收。被告反诉要求原告支付违约金、退回押金及租金，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋的托管合同时限为36个月，原告已支付了一年的托管费9350元，现被告仅履行了2019年11月21日至2020年6月28日即220天期间的托管义务，故被告应向原告退回托管费3714元（9350÷365天×145天），原告主张的金额有误，本院予以纠正。本案因被告违约引起，故本案受理费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效之日起10日内支付2020年1月21日至2020年6月28日的租金38193元、2020年6月29日至2020年8月11日的占用费13713元、违约金28050元给原告毛芳茂。二、被告在本判决生效之日起10日内退回托管费3714元给原告。三、被告在本案中支付的押金9350元由原告没收。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6457元、反诉费623元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十二月十八日书记员 彭智媚梁嘉淇