广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24340号原告：郭杰华，男，1975年7月26日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：许三芬，女，1979年7月21日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，被告广州市东迅房地产发展有限公司员工。委托诉讼代理人：黄景濠，被告广州市东迅房地产发展有限公司员工。被告：谭震宇，男，1972年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街**、广州大道**（双）的**，广州大道南和平中街**、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：肖万满，行长。委托诉讼代理人：梁韵，第三人员工。原告郭杰华、许三芬诉被告广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称“东迅公司”）、谭震宇，第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月22日公开开庭进行了审理。原告郭杰华、许三芬，被告东迅公司的委托诉讼代理人乐云龙，被告谭震宇，第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行的委托诉讼代理人梁韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭杰华、许三芬向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于1999年11月23日签订的编号为穗房预契字第××号的《房地产预售契约》无效；2、判令被告谭震宇、第三人协助被告东迅公司办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；3、判令被告谭震宇协助被告东迅公司办理注销广州市滨江东路53号海珠半岛花园帝景阁28层D单元的产权登记，并恢复登记至被告东迅公司名下；4、判令被告东迅公司在涉案房屋产权恢复至其名下后三日内协助两原告办理涉案房屋的产权过户登记手续；5、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2005年8月23日，两原告与被告东迅公司就广州市滨江东路53号海珠半岛花园帝阁28楼D单元的房产，签订了《海珠半岛花园认购书》，并于2005年10月10日付清了购房款项，同时签订了《补充协议》，《补充协议》约定被告东迅公司从两原告签订补充协议、《房地产买卖合同》并付清购房款之日起150个工作日内办理该房产的过户手续。期间两原告多次催促被告办理过户手续，未果。随后被告东迅公司向两原告披露因其融资需要，曾与被告谭震宇就房屋签订了《房地产预售契约》，并以被告谭震宇名义向第三人申请贷款、并办理了抵押登记手续，并应第三人要求及办理了房产证。被告谭震宇从没支付过包括首期款在内的任何款项，该房产的贷款本息实际也是全部由被告东迅公司偿还，所以双方签订的《房地产预售契约》并非双方真实的意思表示。被告东迅公司已于2005年10月11日向第三人还清贷款并取得了第三人出具的《涂销抵押证明》。但被告谭震宇怠于配合办理涉案房屋的涂销抵押、注销登记及恢复登记手续，导致被告东迅公司一直未能为两原告办理过户登记手续，损害了各方当事人的利益。被告东迅公司辩称：同意两原告的全部诉讼请求。之前一直没找到被告谭震宇，所以没有办理过户，现涉案房屋已经出了房产证，需要通过诉讼才能将涉案房屋过户至两原告。确认两原告起诉状中的事实与理由。被告谭震宇辩称：同意两原告的全部诉讼请求。确认两原告起诉状中的事实与理由。第三人述称：同意两原告的全部诉讼请求。涉案房屋的贷款已经结清。经审理查明：两原告是夫妻关系。1999年11月23日，被告东迅公司（甲方、卖方）与被告谭震宇（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定：乙方向甲方预购位于广州市海珠区滨江东路543-549号海珠半岛花园的帝景阁（座）第28层D号，甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为￥800000元，甲方应于1999年12月9日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；等。上述合同经广州市房地产交易所预售契约监证。之后，被告东迅公司（甲方、出售方）与被告谭震宇（乙方、购买方）签订《房地产预售补充协议书》，约定上述房屋买卖事宜；其中附件（二）内容为：本协议认购的单位：海珠半岛花园帝景阁28楼D单位，认购价￥800000，付款方式为银行按揭，以上各期应付楼款须于每月20日或之前到广州市东迅房地产发展有限公司（地址：广州市天河体育中心棒球馆）（地址：广州市天河体育中心棒球馆style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>1999年12月1日，被告谭震宇（借款人、抵押人）、第三人（贷款人、抵押权人）与被告东迅公司（保证人）签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定：（第二条）抵押物，房产地址：海珠半岛花园帝景阁28楼D座，购房总值￥800000元；抵押权人根据抵押人的申请，同意向抵押人发放个人住房贷款，贷款金额：560000元；贷款期限为20年，借款起始日为抵押权人放款日；抵押人应从使用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，还款总期数为240期；保证人愿对本合同项下抵押人的债务承担连带保证责任，并同意抵押人将其在本合同第二条所列的购房合同项下的权益转让给抵押权人；若抵押人不按期向抵押权人偿还贷款本息或出现其他违约事项而需提前清偿贷款本息（含复息、罚息）和费用时，保证人将无条件代为清偿，抵押权人有权直接从保证人在抵押权人的帐户中扣收抵押人所欠抵押权人的全部债务及有关费用，同时抵押权人有权依据本合同向保证人追索，直到本合同项下抵押人所欠抵押权人的全部债务及有关费用偿清为止；附件《授权委托书》，委托人为谭震宇，委托第三人以本人名义在中国银行广州市海珠支行开立的账户（帐号：47×××11）中的款项支付贷款合同项下的每期供款、罚息及相关费用；等。2000年1月24日，广州市国土局房管局向被告谭震宇核发了《广州市房地产证》，核准海珠区滨江东路53号帝景阁28楼D座房地产权属人为被告谭震宇，建筑面积为89.94平方米，他项权利人为第三人；等。2005年10月11日，第三人出具《证明》，主要内容为谭震宇已还清其在我行的个人住房抵押贷款，现我行同意办理涂销抵押登记手续，房产地址为海珠区滨江东路53号帝景阁28楼D座。另查，2005年8月23日，原告郭杰华的母亲罗惠萍[郭杰华业主]（乙方、认购方）与被告东迅公司（甲方、出售方）签订《海珠半岛花园认购书》，约定：认购物业为广州市滨江东路543-549号地段海珠半岛花园帝景阁28楼D单位，建筑面积为89.9448平方米；定价为520733元，认购价为494696元；付款方式为一次性付款，定金20000元须于签署认购书时付清；首期楼款：认购价之100%即474696元须于2005年9月22日前付清；乙方须于签署此认购书五天内（即2005年9月22日前）携同此《认购书》、定金收据、身份证、首期楼款到广州市东迅房地产发展有限公司签署《商品房买卖合同》及有关文件，并缴付首期楼款；其他：该房屋为小业主房产；150个工作日内出房产证；等。被告东迅公司于2005年8月20日、2005年8月23日开具《收款收据》，分别确认收到郭杰华所交的涉案房屋定金1000元、19000元。两原告（乙方、买方）与被告东迅公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将广州市海珠区滨江东路53号28楼D房出售给乙方；房地产交易价格为494696元；一次性付款，于2005年10月日前付清全部房款人民币494696元；等。2005年10月10日，两原告（乙方）与被告东迅公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：甲方承诺，从乙方签订补充协议、《广州市房地产买卖合同》，并付清购房款之日起150个工作日内，办理该房产的过户手续；等。据RBS流水查询单反映，帐号为4776422880101034543300于2005年10月10日一般支取474696元。被告东迅公司于2005年10月10日开具《收款收据》，分别确认收到郭杰华所交的涉案房屋房款474696元。2005年12月5日，原告郭杰华签署《海珠半岛花园业主收楼确认书》，确认接收涉案单元。再查，据房管部门2020年11月18日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区滨江东路53号帝景阁28楼D座的产权人是谭震宇，抵押权人为中国银行广州市海珠支行；等。两原告就其主张还提交了以下证据：1、广州市贵族物业服务有限公司于2005年12月5日出具收到涉案房屋预交三个月管理费、水电周转金、物业维修基金的《收据》及被告东迅公司于2005年12月5日出具的收到原告郭杰华交来的涉案房屋的煤气初装费的《收据》；拟证明两原告确认收楼。2、广州市贵族物业服务有限公司出具的从2016年7月至2020年5月期间的部分收费记录、中国南方电网于2013年向原告郭杰华出具的电费通知单及电费发票；拟证明两原告从收楼以来一直居住在涉案房屋。两被告及第三人对两原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。诉讼中，两被告表示：被告谭震宇是被告东迅公司当时的财务经理的亲戚；两被告不是真实的买卖关系，只是以被告谭震宇的名义以购买房屋的形式向第三人办理抵押贷款；被告谭震宇没有使用过涉案房屋。两原告表示：两原告购买涉案房屋用于结婚用，当时没有查清涉案房屋情况，因为之前已向被告东迅公司购买过一套房屋，当时相信被告东迅公司；定金20000元现金支付，其余房款通过原告郭杰华母亲罗惠萍的账户转账。第三人表示涉案房屋的贷款发放给被告东迅公司。为查明涉案房屋的实际使用情况，本院在诉讼中上门查看，涉案房屋由两原告使用。本院认为：两被告签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）约定涉案房屋的成交价是800000元，并据此向银行申请了贷款560000元，被告东迅公司应于1999年12月9日前将涉案房屋交付给被告谭震宇使用。两被告均确认双方不是真实的买卖关系，只是以被告谭震宇的名义以购买房屋的形式向第三人办理抵押贷款，被告谭震宇未向被告东迅公司支付过涉案房屋的任何房款，也未使用过涉案房屋。第三人亦表示涉案房屋的贷款发放给被告东迅公司。由此可以认定两被告之间签订的《房地产预售契约》实际是用于向银行融资，而非真实的房屋买卖行为。两原告据此请求确认该《房地产预售契约》无效符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋的贷款已结清，但鉴于涉案房屋的他项权利仍登记在第三人名下，故两原告请求被告谭震宇及第三人办理涉案房屋的涂销抵押手续，并要求被告谭震宇协助办理将该房屋恢复登记在被告东迅公司名下的手续的请求，合法有理，本院予以支持。两原告与被告东迅公司签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，是两原告与被告东迅公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。现两原告已按约定向被告东迅公司付清房款，并提交了证据证实其已实际入住涉案房屋多年，被告东迅公司对此也予以确认，故两原告要求被告东迅公司在涉案房屋恢复至其名下后协助办理涉案房屋的过户手续，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第三项、第五十八条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市东迅房地产发展有限公司与被告谭震宇于1999年11月23日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）无效；二、被告谭震宇和第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行在本判决生效之日起3日内，共同协助被告广州市东迅房地产发展有限公司办理广州市海珠区滨江东路53号帝景阁28楼D座房屋的涂销抵押手续，同时被告谭震宇协助被告广州市东迅房地产发展有限公司办理将上述房屋的产权恢复登记到被告广州市东迅房地产发展有限公司名下的手续；三、被告广州市东迅房地产发展有限公司在上述房屋过户至其名下的3日内，协助原告郭杰华、许三芬办理将上述房屋过户至原告郭杰华、许三芬名下的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，由两被告负担。上述受理费已由两原告预交，两原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十二月十日书记员  于悦姗何国卫