安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终1070号上诉人（原审被告）：汪玉芳，女，1990年5月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：钱新春，安徽华律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玉燕，女，1956年6月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：沙华，女，1971年12月7日出生，汉族，住天津市河**。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶然亭，安徽创元律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：查昊，安徽创元律师事务所律师。上诉人汪玉芳因与被上诉人陈玉燕、沙华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汪玉芳及其委托诉讼代理人钱新春，陈玉燕、沙华的委托诉讼代理人陶然亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪玉芳向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈玉燕、沙华的诉讼请求；2.改判陈玉燕、沙华退还保证金20000元；3.诉讼费由陈玉燕、沙华承担。事实与理由：2020年年初，因疫情影响，商业市场遭受重创，汪玉芳为此多次找出租人协商减少租金，但出租人不同意，汪玉芳不得不提出终止合同，终止合同是因不可抗力所致，出租人亦表示认可，双方已谈好终止合同事宜，只是终止合同后出租人拒收房屋钥匙，汪玉芳为避免纠纷才向出租人邮寄了终止合同通知书。租赁合同在2020年6月28日前已经终止，汪玉芳也已经搬离了租赁房屋，没有任何违约行为，故不应当承担2020年6月28日至2021年6月28日的租金及利息。陈玉燕、沙华辩称，1.汪玉芳单方要求终止合同的行为无效，一审认定事实清楚，应予维持。2.对于疫情影响，双方可以协商解决，而非单方发出终止合同通知书。在没有达成协商结果的情况下，汪玉芳单方终止合同及迟延支付租金构成违约，应承担违约责任。陈玉燕、沙华向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令汪玉芳单方终止《房屋租赁合同》的行为无效；2.请求判令汪玉芳支付陈玉燕、沙华房屋租金27万元及违约金（以27万元为基数，自2020年4月28日起按年利率24%计算至实际付清时止）；3.诉讼费用由汪玉芳承担。一审审理查明：陈玉燕、沙华系义安大道北段1428号房屋所有权人。2018年6月3日，陈玉燕、沙华（甲方）与汪玉芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于安徽省铜陵市铜官区义安大道北段1428号商业网点出租给乙方经营使用，房屋建筑面积200.66㎡；租赁期限：自2018年6月3日至2023年6月28日止，其中房屋移交之日至2018年6月28日为乙方装修期，不计入租金计算期，年租金32万元，乙方签订合同时交纳2018年6月28日至2018年12月27日的租金计人民币16万元,2018年10月28日前交纳2018年12月27日至2019年6月28日的租金人民币16万元，以后在每年4月28日前支付当年6月28日至次年6月27日的租金32万元，乙方延期支付款项的，每拖延一日支付的，应当向甲方支付拖欠数额5%的违约金；出现下列情形，合同终止，双方互不承担违约责任：（一）因不可抗力和意外致使合同无法履行的；（二）因城市建设规划、拆迁、征用等房屋必须被拆除的。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，陈玉燕、沙华依约交付了房屋，汪玉芳亦按照合同支付房租。2019年7月9日，陈玉燕、沙华（甲方）与汪玉芳（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：自2019年6月28日起乙方承租甲方房屋租金为每年人民币27万元；乙方每次交纳租金时，交纳金额根据原合同金额和此次变更后金额同比例调整；补充协议未变更事项继续适用原合同。2020年7月25日，汪玉芳通过中国邮政快递向陈玉燕、沙华邮递《房屋租赁合同终止通知书》，载明：我与义安大道北段1428号网点房在2018年6月28日订立《房屋租赁合同》，由于经济下滑，生意亏本，无法继续租下去。现要提前终止合同，致函如下：一、请求终止《房屋租赁合同》；二、我将于2020年6月27日搬出租赁房屋，请于该日前或当日前来检查房屋结构及装饰。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，陈玉燕、沙华与汪玉芳签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。陈玉燕、沙华与汪玉芳签订的《房屋租赁合同》约定的合同解除的条件并未成就，汪玉芳单方向陈玉燕、沙华送达的《房屋租赁合同终止通知书》不符合双方约定和法律规定，该行为无效，汪玉芳应按照合同约定向陈玉燕、沙华支付2020年6月28日至2021年6月28日的租金27万元，对陈玉燕、沙华的该项诉讼请求，予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。陈玉燕、沙华要求汪玉芳按照年利率24%的标准计算违约金标准过高，应予以适当调整，故汪玉芳应从2020年4月28日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向陈玉燕、沙华支付逾期付款利息。汪玉芳经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对陈玉燕、沙华的诉讼主张放弃抗辩的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、汪玉芳于2020年7月26日向陈玉燕、沙华送达的《房屋租赁合同终止通知书》无效；二、汪玉芳于本判决生效之日起三日内支付陈玉燕、沙华2020年6月28日至2021年6月28日的租金270000元及利息（以27万元为基数，从2020年4月28日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际付清时止）；三、驳回陈玉燕、沙华的其他诉讼请求。如被告汪玉芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5648元，减半收取2824元，由汪玉芳负担。二审中，汪玉芳向本院提交如下证据：1.汪玉芳的身份证复印件，证明：原告主体身份。2.微信聊天记录（2020年2月8日-2020年7月4日），证明：双方就房屋租赁减租及终止租赁关系的商谈经过。3.证明一份，证明：汪玉芳于2020年6月26日搬离所住房屋。陈玉燕、沙华的质证意见：1.对证据一的真实性、合法性、关联性无异议。2.对证据二的真实性无异议，但认为2020年2-3月份微信聊天记录中反映的内容是关于减免租金的问题，没有协商解除合同的问题；7月份汪玉芳突然告知出租人其已经搬离，但出租人明确表示不同意解除，且在2020年3月26日的微信记录中，汪玉芳明确表示“如果房屋租不出去，就按合同走”，说明汪玉芳确认在协商不成的情况下，继续履行合同。3.对证据三的真实性不予确认，证人应出庭接受质证。本院认证意见：对汪玉芳的身份证复印件及微信记录的真实性予以认可；因案外人未出庭接受质证，且未说明原因，亦不能证明案涉租赁合同是否终止，故对案外人出具的证明真实性、合法性、关联性不予认可。本院对一审审理查明的事实予以认定。本案的争议焦点是：案涉租赁合同应否终止；一审判决汪玉芳承担租金及利息是否适当；汪玉芳请求退还保证金2万元能否得到支持。本院认为，案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。案涉租赁合同至2023年6月28日期满，汪玉芳已交纳租金至2020年6月28日。根据汪玉芳与出租人的微信聊天记录可以反映，因疫情影响经营，汪玉芳与出租人沟通减少租金，但未达成一致意见，之后与出租人协商终止租赁合同，也未达成一致意见，汪玉芳于2020年7月25日向出租人邮寄《房屋租赁合同终止通知书》，该邮件于2020年7月26日被签收，汪玉芳已实际搬离案涉租赁房屋。从上述过程看，其与出租人协商减少租金及终止租赁合同事宜，但最终协商无果。根据《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高。”本案中，汪玉芳虽不具有解除权，但汪玉芳已经实际搬离承租房屋，且已在别处开设书店，如果本案继续履行必将导致涉案房屋空置，造成资源的闲置与浪费。现汪玉芳自愿承担半年的房租作为提前解除合同的违约金。鉴于本案涉及新冠疫情期间，且陈玉燕、沙华对于损失扩大也有一定责任。根据案件的实际情况以及诚实信用原则，结合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》的精神，也为避免诉累，本院确认陈玉燕、沙华与汪玉芳签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年12月28日终止。案涉合同终止后，酌定确定2个月的寻租期。因此，汪玉芳应支付2020年6月28日至2021年2月28日的租金作为违约金，但不应支付利息。对于2万元保证金，因超出原告诉讼请求，双方当事人可另行处理。综上，上诉人汪玉芳的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初4416号民事判决；二、陈玉燕、沙华与汪玉芳签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年12月28日终止；三、汪玉芳于本判决生效后支付陈玉燕、沙华2020年6月28日至2021年2月28日的租金180000元；四、驳回陈玉燕、沙华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5648元，减半收取2824元，由汪玉芳负担。二审案件受理费5648元，由汪玉芳负担3765元，由陈玉燕、沙华负担1883元。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  戴瑞亭二〇二〇年十二月二十五日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。