云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终826号上诉人（原审被告）：罗丽娟，女，汉族，1953年6月13日出生，经常居住地澳门。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨亚鹏，云南泰联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白宁，女，汉族，1983年9月19日出生，住陕西省咸阳市泾阳县。上诉人罗丽娟因与被上诉人白宁房屋租赁合同纠纷一案，不服古城区人民法院（2020）云0702民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，并听取诉讼代理人的意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗丽娟上诉请求：1.撤销（2020）云0702民初1001号民事判决的第一项，待查明事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确认：“原告由于疫情引发情势变更，提出解除合同的要求，不应被视为违约；本案合同履行过程中，发生情势变更后双方就合同租金调整达不成一致意见，原告提出解除合同后，被告亦表示同意，视为解除合同达成一致，被告怠于收回涉案房屋，期间租金损失应由被告自行承担，故原告诉请被告退还押金及剩余租金，本院予以支持”，这一法律事实认定与案件客观事实不符，事实认定错误，导致错误判决。首先，在本案中，新冠疫情的发生虽然对合同的履行造成了一定的影响，但并未达到解除合同的程度，一审法院也客观的认定疫情并非不可抗力，疫情发生后，上诉人与被上诉人也对合同的履行进行了协商，上诉人也同意对租金作出调整，是被上诉人违背契约精神，恶意以疫情为借口，企图解除合同，逃避承租人应承担的合同义务；其次，上诉人与被上诉人签订的《客栈租赁合同》第四条明确约定：“乙方（被上诉人）在租赁期限内，如果将客栈退还甲方（上诉人），属于违约行为，乙方需向甲方赔偿10万元，此款从乙方所交10万元押金中全部扣除”。本案中，解除合同是被上诉人的单方行为，按照合同约定，被上诉人单方解除合同的行为已经构成违约，上诉人是不需要退还10万元押金的。上诉人同意解除合同也是按照合同约定在不退还押金的基础上被迫同意的，一审法院却简单的以双方未能以尊重契约、诚实公平的态度进行磋商，使得合同变更、合同履行成为不可能为由，忽略被上诉人的违约行为；第三，本案一审庭审已经查明，虽然双方解除合同的时间确定为2020年5月25日，但涉案房屋一直处于被上诉人管理之中，被上诉人一直未将涉案的客栈交还给上诉人，并非一审法院认定的上诉人怠于收回涉案房屋，实际上因客栈交接事宜上诉人曾向丽江市古城分局束河派出所报警，是被上诉人恶意拖延，直到一审庭审被上诉人一直怠于交还房屋，被上诉人拖延交还房屋期间的损失（一个月租金32547.6元）理应由被上诉人承担。二、一审法院认定：“考虑疫情对原告造成的损失，原告主张的疫情期间三个月租金，亦由双方各按50％进行分担”没有事实和法律依据。首先，一审法院认定并支持被上诉人三个月损失的诉求是错误的，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，被上诉人主张三个月的损失应当提交相关的证据予以佐证，但被上诉人并未提交任何支持自己诉求的证据，一审法院在没有任何证据予以佐证的情况下支持被上诉人诉求明显是在偏袒被上诉人；其次，新冠疫情发生后，政府虽下达了停业的通告，但在2020年2月20日，云南省丽江市文化和旅游局便发布了《丽江市旅游行业全面恢复营业的通告》，丽江古城等景点已经可以恢复营业，实际上，因为疫情停业的时间仅仅为一个月，本案中，即使一审法院认可疫情对被上诉人造成了损失，停业损失时间应当认定为政府通告停业的一个月。三、根据上诉人与被上诉人签订的《客栈租赁合同》约定，合同年下房租到期时间为2020年6月30日，实际上，因被上诉人怠于交还房屋，直到本案开庭（2020年7月21日）房屋一直处于被上诉人管理之下，且被上诉人临时单方解除合同，导致涉案房屋长时间空置，上诉人无法将房屋另行出租，给上诉人造成巨额经济损失。白宁未发表意见。白宁向一审法院起诉请求：1、请求裁决无责解除合同、被告向原告退还疫情期间三个月租金82500元、退还原告2020年5月26日至2020年6月30日租金32547.6元、退还原告合同押金100000元，三项合计215047.6元。2、判决本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月31日，原、被告签订《客栈租赁合同》，由被告将位于丽江市古城区的房屋整体租赁给原告，租赁共4年，自2018年7月1日起至2022年6月30日止，合同约定：原告在租赁期限内，如果将客栈退还被告，属于违约行为，原告需向被告赔偿100000元，此款项从原告所交100000元押金中全部扣除。合同签订后，原告已向被告支付租金至2020年6月30日，并交纳押金100000元。合同履行过程中，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，丽江束河古镇景区于2020年1月25日12时起暂停接待游客。2020年5月间，因疫情原因，原告与被告协商减免租金事宜未果。2020年5月25日，被告委托案外人与原告进行客栈交接，并清点物品，后原、被告因剩余租金及押金的退还问题达不成一致意见，被告拒绝接管客栈，原告遂向公安机关报备停业。诉讼过程中，原、被告均确认双方合同已于2020年5月25日实际解除，同时为避免损失扩大，双方均同意尽快进行案涉房屋交接。另查，原告上一年度租金交纳标准为330000元一年。一审法院认为，本案原、被告签订的《客栈租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应严格履行。根据双方诉辩情况，本案争议焦点为：一、案涉合同履行过程中原告退租是否适用不可抗力能够免责的问题；二、本案租金和押金如何处理的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，不可抗力涉及的是履行不能，对于本案房屋租赁合同而言，新冠肺炎疫情并不存在导致合同履行不能的情形，只要原告主观上有履行意愿，租赁合同是可以继续履行的，所以本案不适用不可抗力的法律制度。本案中，因疫情的发生使社会、经济等客观形势产生了异常变化，尤其旅游人数锐减，对原告经营造成的损失显而易见。在此情形下，如果仍按原合同履行必将导致显失公平的后果，故本案应认定为情势变更。情势变更规定于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原告由于疫情引发情势变更，提出解除合同的要求，不应被视为违约，故被告提出原告应承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。本案合同履行过程中，发生情势变更后双方就合同租金调整达不成一致意见，原告提出解除合同后，被告亦表示同意，视为双方就解除合同达成一致。原、被告于2020年5月25日已实际解除合同，合同解除后，被告怠于收回案涉房屋，其间租金损失应由被告自行承担，故原告诉请被告退还押金及剩余租金，本院予以支持。同时，本案中，疫情对原告履行合同造成的不利影响，双方可通过诉讼要求变更合同条款，调整租金等方式进行解决，但原、被告均未能以尊重契约、诚信公平的态度进行磋商，使得合理变更合同、继续履行合同成为不可能，因此对解除合同造成的损失亦应进行分担，综合在案证据，根据公平原则，本院酌情确定由原告向被告支付两个月租金作为补偿，即55000元，但同时考虑疫情对原告造成的损失，原告主张的疫情期间三个月租金82500元，亦由双方各按50%进行分担，即由被告向原告返还41250元。据此，被告应返还原告100000元押金、剩余租金32547.6元及疫情期间租金41250元，冲抵原告应补偿被告的租金损失55000元，被告还需退还原告118797.6元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、被告罗丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告白宁1187**.6元；二、驳回原告白宁的其他诉讼请求。案件受理费4526元，减半收取为2263元，由原告白宁负担1100元，被告罗丽娟负担1163元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗丽娟与白宁于2018年3月31日签订的客栈租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，原判认定合法有效正确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。就案涉客栈租赁合同而言，此次新冠疫情的确对该合同的履行造成较大影响，但尚未达到不能履行的程度，承租人无权要求解除合同并全部免责，即承租人执意解除合同的应根据案件具体情况承担全部或部分违约责任。一审以白宁向罗丽娟补偿两个月租金，可视为白宁作为承租人执意解除合同所应承担的部分违约责任，该处理结果并无不妥，本院予以确认。关于能否减免疫情期间部分租金的问题。当事人双方的租赁标的物为客栈，属于涉旅游类商业场所，此次疫情对该类场所的正常经营的确造成了一定影响，当地相关部门也宣布暂停接待游客近一个月，一审以当事人双方各分担疫情期间三个月租金的一半，实为减免承租人疫情期间一个半月的租金，该处理结果亦无不当，本院予以确认。关于合同解除后的租金问题。因双方均确认案涉合同已于2020年5月25日实际解除，双方对解除合同的相关事宜是否达成一致意见，不是罗丽娟拒绝接收客栈的理由，故罗丽娟应退还白宁20**年5月25日以后已交纳的租金。综上所述，罗丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4526元，由罗丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  谢旭东审判员  蔡江英审判员  胡强胜二〇二〇年十二月一日书记员  曾玮钰