山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13803号 上诉人（原审原告、案外人）：青岛鼎悦典当有限公司，住所地山东省青岛市市**尖山路**。 法定代表人：王清刚，董事长。 委托诉讼代理人：王晓芳，女，该公司总经理。 上诉人（原审原告、案外人）：杨玉香，女，1975年1月18日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：青岛市资产管理有限责任公司，住所地山东省青岛市崂山区苗岭路**。 法定代表人：张世斌，董事长。 委托诉讼代理人：李艳丽，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵璐，国浩律师（青岛）事务所律师。 原审被告（被执行人）：青岛诺千金贸易有限公司，，住所地山东省青岛市市**辽宁路 法定代表人：王源，总经理。 原审第三人：孙振刚，男，1984年5月9日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 原审第三人：郑乃文，男，1983年9月12日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 上诉人青岛鼎悦典当有限公司（以下简称鼎悦典当公司）、上诉人杨玉香因与被上诉人青岛市资产管理有限责任公司（以下简称资产管理公司）、原审被告青岛诺千金贸易有限公司（以下简称诺千金公司）、原审第三人孙振刚、原审第三人郑乃文案外人执行异议之诉一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎悦典当公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.诉讼费由资产管理公司、诺千金公司承担。事实与理由：一、鼎悦典当公司与涉案房屋产权人诺千金公司房屋抵押借款在先，因其不能还款，双方将借款转为租赁，现租期未到，其合法权益应受法律保护。二、杨玉香的合法经营因判决受到严重影响，有可能导致生活困难。 杨玉香上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.诉讼费由资产管理公司、诺千金公司承担。事实与理由：一、鼎悦典当公司与涉案房屋产权人诺千金公司房屋抵押借款在先，因其不能还款，双方将借款转为租赁，现租期未到，其合法权益应受法律保护。二、杨玉香的合法经营因判决受到严重影响，有可能导致生活困难。 资产管理公司辩称，资产管理公司作为涉案房屋的抵押权人，其权利已经生效的法律文书确认，在涉案房屋的评估拍卖过程中，执行法院多次在涉案房屋处张贴公告、通知、裁定书等，均未收到鼎悦典当公司、杨玉香对涉案房屋主张权利的书面申请，根据鼎悦典当公司、杨玉香提供的租赁合同显示，租赁事实发生在抵押权登记之后，根据相关法律规定，其租赁不能对抗生效的抵押权。涉案房屋已经拍卖成交，结案裁定书已经作出，鼎悦典当公司、杨玉香无权对涉案房屋提出异议申请，其诉讼请求应当予以驳回。 诺千金公司未到庭，未提交书面陈述意见。 孙振刚述称，鼎悦典当公司、杨玉香的上诉请求不成立。孙振刚、郑乃文才是涉案两处房屋的所有权人，鼎悦典当公司、杨玉香应当停止侵害，立即搬离涉案房屋。该两处房屋系原所有权人诺千金公司因与青岛农商银行市北支行的借款合同于2013年4月28日将该两处房产抵押给青岛农商行市北支行，并办理了抵押登记。后青岛农商行市北支行又将本案全部债权转让给资产管理公司，资产管理公司通过(2018)鲁0203恢执540号案依法进行了评估拍卖，孙振刚、郑乃文通过网络公开竞价拍得该两处涉案房屋。鼎悦典当公司、杨玉香提交的租赁合同显示，鼎悦典当公司是2014年1月22日与诺千金公司签订租赁合同，后于2017年1月1日将该涉案房转租给杨玉香，且不论诺千金公司与鼎悦典当公司是否真实存在租赁关系，即使是真实的，那也是在2013年4月28日青岛农商银行市北支行取得抵押权之后。依据《最高人民法院关于适用若干规定的解释》第六十六条的规定，鼎悦典当公司、杨玉香的请求不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。 郑乃文未到庭，未提交书面陈述意见。 鼎悦典当公司、杨玉香向一审法院提出起诉请求：中止对青岛市即墨区温泉镇新兴街70-6号、70-8号房屋的执行。事实与理由：青岛市即墨区温泉镇新兴街70-6号、70-8号房产，原产权人为诺千金公司。诺千金公司将该房屋租赁给鼎悦典当公司后，鼎悦典当公司又转租给杨玉香。租赁期间，资产管理公司申请青岛市市北区人民法院将房屋拍卖。鼎悦典当公司、杨玉香认为，其合法租赁涉案房屋，租赁未到期，应该中止对涉案房屋的执行。 一审法院查明事实：1、2014年9月17日，一审法院就青岛农村商业银行股份有限公司市北支行诉诺千金公司借款合同纠纷一案作出（2014）北商初字第662号民事判决，判令诺千金公司返还青岛农村商业银行股份有限公司市北支行借款本金5,199,948.10元及相应的利息、青岛农村商业银行股份有限公司市北支行对诺千金公司位于即墨市温泉镇新兴街70-6号、70-8号房产享有抵押权，有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在抵押担保范围内优先受偿。该662号判决中还认定，抵押登记的日期为2013年4月28日，青岛农村商业银行股份有限公司市北支行于当日取得了房屋抵押权证。2、（2014）北商初字第662号判决生效后，青岛农村商业银行股份有限公司市北支行向一审法院申请强制执行，一审法院以（2015）北执字第37号立案执行。2015年7月20日，一审法院作出（2015）北执字第37号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2017年8月3日，一审法院作出（2017）鲁0203执异81号执行裁定书，因青岛农村商业银行股份有限公司市北支行将涉案全部债权转让给资产管理公司，裁定变更资产管理公司为申请执行人。2018年8月29日，以（2018）鲁0203执恢540号恢复执行。2018年9月10日，一审法院作出（2018）鲁0203执恢540号执行裁定书，示明一审法院对涉案房产进行了评估拍卖，因二次拍卖均无人竞拍而流拍后，于2018年8月21日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开变卖上述房产。后孙振刚以3,075,048元的价格竞买到青岛市即墨区产，郑乃文以2,930,461元的价格竞买到青岛市即墨区产。遂裁定被执行人诺千金公司名下的青岛市即墨区产归买受人孙振刚所有；被执行人诺千金公司名下的青岛市即墨区产归买受人郑乃文所有。在上述拍卖、变卖程序中，一审法院于涉案房产处多次张贴公告等法律文书，均无人提出异议。2018年10月17日一审法院将涉案执行案款发放完毕，遂裁定（2014）北商初字第662号判决执行完毕，予以结案。3、2019年4月9日，一审法院在涉案房屋处张贴公告，通知诺千金公司以及其他占用人立即腾空涉案房产，将青岛市即墨区产交付买受人孙振刚，将青岛市即墨区产交付买受人郑乃文。对此，鼎悦典当公司和杨玉香提出异议，以其租期未到为由，向一审法院提出排除执行异议。一审法院执行庭经审查后作出（2019）鲁0203执异114号、115号执行裁定书，裁定：“驳回案外人杨玉香、青岛鼎悦典当有限公司对执行标的物即被执行人诺千金公司名下位于青岛市即墨区温泉镇新兴街70-6号、70-8号房产提出的排除执行异议”。鼎悦典当公司和杨玉香对此不服起诉至一审法院，即为本案。4、一审审理过程中，鼎悦典当公司为证明自己的主张，提交以下证据：证据1，鼎悦典当公司与诺千金公司于2014年1月22日签订的租赁合同一份，合同约定租期为2014年1月22日至2024年1月21日，租赁物为即墨市温泉镇新兴街70-6、70-7、70-8号房屋，租金为10年200万元；证据2，落款日期为2013年1月22日的诺千金公司股东会决议复印件一份，上述两份证据证明诺千金公司于2014年1月22日召开股东会，股东会决议通过，诺千金公司向鼎悦典当公司借款200万元，并以即墨市温泉镇新兴街70-6、70-8号房屋作为抵押。当时是诺千金公司的王源向鼎悦典当公司借款200万元，以房屋作为抵押，后来借款没有钱还，就说把这个房子顶给鼎悦典当公司了，所以双方就签订了租赁合同。当时鼎悦典当公司也不想租赁这个房子，只是王源还不上钱，所以能拿点东西就先拿着，租金鼎悦典当公司并没有实际支付，只是前面的借款没有还，所以就转为了租金。杨玉香对鼎悦典当公司提交的上述证据的真实性及证明事项均无异议。杨玉香称在租赁这个房屋的时候，鼎悦典当公司把相关情况跟其说明了，也给看了相关借款及租赁协议。资产管理公司对鼎悦典当公司提交证据的真实性均不予认可，认为根据鼎悦典当公司以上陈述，鼎悦典当公司与诺千金公司之间实际上存在借贷关系，并不存在租赁事实，鼎悦典当公司未实际占有使用房屋，也未实际支付租金，其与抵押人诺千金公司的借贷抵押关系与本案无关。孙振刚、郑乃文对鼎悦典当公司提交证据的质证意见同资产管理公司，其补充称证据2股东会决议系复印件，显示召开股东会时间为2014年1月22日，但落款时间为2013年1月22日，很明显与常理不符，有虚假证据嫌疑。根据（2014）北商初字622号民事判决书确认，该涉案房屋已在2013年4月28日抵押登记，依据相关法律规定，抵押人以抵押财产出租的抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故鼎悦典当公司所提交的证据并不能排除第三人的权益。一审审理过程中，杨玉香为证明自己的主张，提交以下证据：租赁合同两份，鼎悦典当公司的单位法人代表认证书一份，证明2017年1月1日杨玉香与鼎悦典当公司当时的法定代表人马树林订了两份房屋租赁合同，租期是2017年1月1日至2022年1月1日，租赁物为即墨市温泉镇新兴街70-6、70-8号房屋，70-6号房屋租金每年5.5万元，70-8号房屋租金每年10万元，70-8号房屋是包括70-7号房屋的。鼎悦典当公司对杨玉香提交的上述证据的真实性及证明事项均无异议，认可租金杨玉香都交给鼎悦典当公司了。资产管理公司对杨玉香提交的上述证据的真实性不予认可，认为租赁合同并未在相关部门备案，杨玉香也未提交占有使用涉案房屋的证据及支付租金的证据，涉案房屋在2013年4月28日依法进行抵押登记，抵押权人为原债权人青岛农村商业银行市北支行，杨玉香在抵押之后承租涉案房屋未经抵押权人同意，其租赁关系不能对抗已登记的抵押权。孙振刚、孙振刚对杨玉香提交的上述证据的质证意见同资产管理公司。5、一审审理过程中，鼎悦典当公司表示：“当时我公司借给被告诺千金公司款项的时候，也办理了房屋抵押登记，且我们的抵押登记在农商银行之前，所以我方认为我们抵押在先，享有优先受偿权”。一审法院询问鼎悦典当公司、杨玉香：“是否有相关证据证明你们在农商银行之前办理了涉案房产的抵押手续？”鼎悦典当公司、杨玉香回答：“今天没有带，需要回去落实”。但在一审法院指定的期限之内，鼎悦典当公司、杨玉香未向一审法院提交相关证据证明自己的主张。 一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，鼎悦典当公司与杨玉香提交的关于涉案房屋的租赁合同均签订于青岛农村商业银行股份有限公司市北支行办理的房屋抵押登记之后，因此其租赁关系不能对抗已登记的抵押权。而鼎悦典当公司、杨玉香亦未举证证明其办理涉案房屋的抵押登记在先，故鼎悦典当公司、杨玉香的主张缺乏事实和法律依据，不足以排除对涉案房屋的执行，故对鼎悦典当公司、杨玉香的诉讼请求不予支持。判决：一、驳回鼎悦典当公司要求中止执行的诉讼请求，准许继续执行青岛市即墨区温泉镇新兴街70-6号、70-8号房产；二、驳回杨玉香要求中止执行的诉讼请求，准许继续执行青岛市即墨区温泉镇新兴街70-6号、70-8号房产。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：鼎悦典当公司、杨玉香对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中,案外人鼎悦典当公司、杨玉香主张合法租赁涉案房屋，在租赁期到期前应中止对涉案房屋的执行。鼎悦典当公司提交其与被执行人诺千金公司签订的租赁合同落款时间为2014年1月22日，虽鼎悦典当公司提交落款日期为2013年1月22日的诺千金公司股东会决议复印件一份，但该股东会决议落款时间明显与决议内容矛盾，鼎悦典当公司与杨玉香签订的转租合同时间为2017年1月1日，故上述租赁合同的签订时间均晚于资产管理公司在涉案房屋上设立抵押权的时间（2013年4月28日）。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，鼎悦典当公司、杨玉香所主张的租赁关系即使真实，也不能对抗资产管理公司已登记的抵押权。并且，孙振刚、郑乃文已经分别竞买到涉案的两处房屋，故鼎悦典当公司和杨玉香均不享有足以排除涉案强制执行的民事权益，一审法院对鼎悦典当公司、杨玉香提出的中止执行请求不予支持正确。 综上，鼎悦典当公司、杨玉香的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，判处结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共1000元，由上诉人青岛鼎悦典当有限公司、上诉人杨玉香各承担500元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十二月十二日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷