江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4193号原告：朱扬扬，男，1993年3月21日生，汉族，户籍地宝应县。委托诉讼代理人：管一华，江苏名友律师事务所律师。被告：陈银红，女，1978年2月14日生，汉族，住常州市新**。被告：薛松，男，1974年12月1日生，汉族，住常州市新**。两被告共同委托诉讼代理人：何建宇，江苏远舟律师事务所律师。第三人：袁绪飞，男，1979年12月14日生，户籍地安徽省寿县，现住常州市武进区××街道××幢××单元××室。第三人：徐梅香，女，1979年2月8日生，户籍地安徽省寿县，现住常州市武进区××街道××幢××单元××室。原告朱扬扬与被告陈银红、薛松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于同年9月22日公开开庭进行了审理，后依法通知袁绪飞、徐梅香作为第三人参加诉讼，于同年12月14日再次开庭进行了审理，原告朱扬扬及其委托诉讼代理人管一华、被告陈银红及两被告共同委托诉讼代理人何建宇、第三人袁绪飞、徐梅香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认涉案编号为8001845《房某买卖居间合同》合法有效且解除涉案合同。二、判令两被告退还购房款757000元及给付违约金225000元及利息（以757000元为基数从起诉之日起至实际付清之日止按6%计算）。三、判令两被告承担律师费8000元、中介费损失10000元。四、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两被告系夫妻关系。在2018年11月21日，原、被告双方在常州市乐购房产咨询代理有限公司签订了编号为8001845《房某买卖居间合同》一份，约定被告将坐落于常州市武进区××街道××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）出卖给原告。合同载明双方的权利与义务且约定违约金为涉案房屋总价的20%。原告已全款支付被告陈银红，后被告又将案涉房屋出卖给第三人。原告多次催要房款，但被告寻找各种理由拖诿，后来置之不理，请求法院判如所请。原告提交的证据如下：1、2018年11月21日，原告与被告陈银红签订的《房某买卖居间合同》一份4页，证明双方约定的价款为1125000元，如被告未能配合过户则构成违约。2、原告的建设银行账户交易明细表一份2页，证明原告于2018年11月21日、11月29日、12月3日分别支付100000元、1000000元、25000元，已全额付清房款。3、律师代理票发票一份，证明原告因诉讼支付代理费8000元。4、2019年3月23日，原告与第三人徐梅香签订的《存量房买卖合同》一份2页，证明因原告名下还有其他房屋，将案涉房屋以1278000元出卖给第三人。5、2019年3月26日，被告陈银红与第三人签订的《常州市存量房买卖合同（居间）》一份12页，证明原告作为被告陈银红的特别授权代理人与第三人签订买卖合同，因被告陈银红拒不配合办理过户手续，导致案涉房屋未能登记到第三人名下，进而导致原告无法取得第三人以贷款方式支付的价款880000元。被告陈银红辩称，双方买卖合同已经成立，且已经履行完毕，本被告不存在违约行为，也不存在解除合同的问题，请求驳回对被告陈红银的诉讼请求。被告陈银红提交的证据如下：（2019）苏0404执异37号民事裁定书一份6页，证明案涉房屋已由原告出卖给第三人。被告薛松辩称，本被告不是买卖合同的相对人，即使原告针对被告陈银红的诉讼请求成立，本被告也无需承担相应责任，请求驳回对本被告的诉讼请求。第三人共同述称，我们是与原告签订的房屋买卖合同，房款1278000元已经付清，包括首付款和建设银行贷款880000元，最终的要求是将所买的房屋过户到我们的名下。诉讼中，本院依职权调取了原告与被告陈银红的公证书一份，载明被告陈银红委托原告办理案涉房屋的所有事宜（即特别授权）。本院经审理认定如下事实：两被告系夫妻。2018年11月21日，原告作为乙方，被告陈银红作为甲方，常州市乐购房产咨询代理有限公司作为丙方，签订《房某买卖居间合同》一份，约定将案涉房屋以价款1125000元出卖给原告，其中定金100000元，同月30日前支付1025000元至甲方贷款账户，直接用于甲方还贷，还款当天办理公证手续，公证当天交付房屋，另支付丙方佣金10000元。合同签订后，原告于当日支付被告定金100000元，于同月29日支付1000000元，于同年12月3日支付25000元，即约定的价款已经付清。同年12月3日，被告陈银红和原告至常州市武进公证处办理《公证书》一份，证明被告陈银红委托原告办理案涉房屋的所有事宜（即特别授权）。被告陈银红于公证当日以交付钥匙的方式，将案涉房屋交付给原告，原告对此予以确认。在具备与被告办理变更登记的条件并持有被告陈银红特别授权委托书的情形下，原告不办理变更登记，而是寻找新的买受人。2019年3月23日，原告与第三人徐梅香签订《存量房买卖合同》一份，将案涉房屋以价款1278000元出卖给第三人。第三人按约定支付了定金、首付款，并通过银行贷款支付余款。2019年3月26日，原告为规避契税及不足两年期限制交易的规定，持被告陈银红特别授权委托书，在被告陈银红不知情的情形下，以被告陈银红的名义与第三人签订《常州市存量房买卖合同（居间）》一份，载明价款为1248000元，其中870000元（实际贷款合同标的额为880000元）向商业银行贷款支付，后以此合同于次日作为网签买卖合同备案。同年3月29日，第三人向原告持有的户名为被告陈银红的银行卡转账支付368000元，同年4月1日原告将案涉房屋交付给第三人居住至今。同年4月4日，第三人贷款的880000元支付至常州市存量房资金监管银行账户。由于被告陈银红涉及其他债务，2019年4月2日，案涉房屋被常州市钟楼区人民法院裁定查封。2019年8月21日，第三人以其为善意第三人为由，向该院提出执行异议。该院立案审理后，于2019年9月2日认为第三人的异议成立，裁定中止对案涉房屋的执行。由于原告持有的户名为被告陈银红的银行账户被法院查封，原告无法取得资金监管账户中的880000元，第三人也未能办理案涉房屋的变更登记手续。原告遂委托律师起诉来院，要求判如所请。上述事实，由房某买卖居间合同、公证书、存量房买卖合同、银行交易明细表、生效的民事裁定书以及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人要求解除合同应当具有法定情形或合同约定的情形。本案中，原、被告之间签订的《房某买卖居间合同》合法、有效，双方对此也予以认可，本院依法予以确认。被告在足额收取原告支付的款项后，按约定及时将案涉房屋交付给了原告，原告对此也不持异议。因此，应当认可被告已履行了《房某买卖居间合同》约定的义务，不存在违约的情形。案涉房屋未变更登记至原告名下，是由于原告在具备与被告办理变更登记手续的条件并持有被告陈银红特别授权委托书的情形下，为寻找新的买受人赚取差价而怠于办理所致，故原告要求解除《房某买卖居间合同》的请求，既缺乏合同依据，也缺乏法律依据，本院对该请求依法不能予以支持。鉴于此，本院对原告的其他与之相关的所有请求，依法也不能予以支持。事实上，案涉房屋存在被告与原告之间第一次买卖、原告与第三人之间第二次买卖两个买卖合同关系，原告为了规避契税及不足两年期限制交易的规定，持被告陈银红特别授权委托书在其不知情的情形下，以被告陈银红的名义与第三人签订《常州市存量房买卖合同（居间）》，欲从中赚取差价的意图明显，此也是造成第三人不能顺利办理案涉房屋变更登记手续的问题所在。原告故意将两次买卖行为混淆成被告与第三人之间的一次买卖行为，另行签订《常州市存量房买卖合同（居间）》予以备案，有违诚实信用原则，也违反了二手房买卖的相关法律规定。该《常州市存量房买卖合同（居间）》与当事人之间实际履行的两份合同不同，并不是被告陈银红和第三人的真实意思表示，故对《常州市存量房买卖合同（居间）》本院不予采信。因原告在本院的释明下，仍坚持其诉讼主张，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回朱扬扬的诉讼请求。案件受理费13801元由朱扬扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  吴 娜人民陪审员  李 勇二〇二〇年十二月十五日书 记 员  羊容萱