湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9287号上诉人（原审被告）：朱正先，男，1963年12月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：雷新明，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭畅，湖南锐杰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘履端，男，1971年1月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人（原审被告）：湖南旺农生态油业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江中路一段**竹山园粮油干货市场**门面。法定代表人：李阳，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗意，湖南锐杰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：湖南山水田原农业有限公司，住，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇东湖**临东茂路）。法定代表人：栗泽，总经理。委托诉讼代理人：刘双秀，湖南锐杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林骥，男，1968年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：苏冬，湖南云天律师事务所律师。原审被告：刘勇，女，1968年4月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司（以下简称旺农公司）、湖南山水田原农业有限公司（以下简称山水田原公司）、原审被告刘勇因与被上诉人林骥房屋租赁合同纠纷一案不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4立案后进行了审理。本案现已审理终结。朱正先上诉请求：1.撤销(2019)湘0102民初2199号民事判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人对朱正先的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定朱正先为承租方，不尊重证据与事实、违反证据规则。朱正先担心被扣押的四件古玩被损毁，应被上诉人之胁迫作为见证人在《房屋租赁居间合同（商业）》《房屋租赁合同补充协议》签字，并向被上诉人出具欠条，该欠条无效。刘履端上诉请求：1.撤销(2019)湘0102民初2199号民事判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人对刘履端的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审剥夺了刘履端出庭应诉的权利，违反证据规则，错误认定刘履端为承租方，不尊重证据与事实，朱正先为旺农公司、山水田原公司向被上诉人出具的欠条无效。旺农公司上诉请求：1.撤销(2019)湘0102民初2199号民事判决，发回重审或依法直接改判；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:旺农公司并非《补充协议》合同中的承租方。2016年11月20日，旺农公司与被上诉人林骥在中环地产的居间下签订《租赁合同》，租期为2016年12月1日至2018年2月28日，在此期间旺农公司是被上诉人林骥的承租方。2017年6月6日，山水田原公司授权刘履端与被上诉人协商，在被上诉人与旺农公司合同基础上，将案涉房屋到期后租赁给山水田原公司，被上诉人与山水田原公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议仅有两方当事人，即被上诉人与山水田原公司，旺农公司未在补充协议中签章，一审法院错误认定旺农公司为补充协议的合同当事人，2018年2月28日后房屋并非旺农公司租赁。山水田原公司上诉请求：1.撤销(2019)湘0102民初2199号民事判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院错误认定山水田原公司没有独立的主体资格，错误认定山水田原公司没有独立承租被上诉人的房屋，错误计算房屋租金，不顾被上诉人自2018年7月27日解除合同的事实，将解除合同后，不能租出房屋的损失判定由山水田原公司承担。被上诉人林骥辩称，林骥与各上诉人之间签订的房屋租赁合同以及补充协议真实、合法、有效，各上诉人在合同承租方处签字盖章，是涉案房屋的承租方，并履行了欠付租金的结算，在2018年4月、6月支付部分租金的义务，朱正先、刘履端签订合同时并未提供旺农公司、山水田原公司的授权，其作为独立个体与两家公司一起承租了林骥的房屋，因此，各上诉人是共同承租人，应当承担付款责任。林骥于2018年8月7日与上诉人的微信聊天并不是解除租赁合同，而是督促按时支付租金，并且根据合同约定，提前解约应书面征得对方同意，对方违约而单方解除合同，对方应在接到通知后三日内搬出并结清款项，但上诉人并未按约搬出并结清租金，因此合同并未解除，租赁直至租赁期满，上诉人应支付2019年2月28日期满的所有欠付租金。上诉人因拖欠房租多次与被上诉人协调沟通，希望给予机会和支持缓交房租，被上诉人看在上诉人经营不易，善意帮助上诉人度过难关，宽限交纳租金的期限，但上诉人声称被上诉人一定要单方解除合同，明显属于强词夺理，被上诉人应上诉人的请求宽限期限，并不是导致损失进一步扩大的过错方。林骥向一审法院起诉请求：1、判令解除林骥、朱正先、刘履端、刘勇、旺农公司、山水田原公司之间签订的《房屋租赁居间合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、判令朱正先、刘履端、刘勇、旺农公司、山水田原公司共同向林骥支付截至2018年11月30日欠付的租金148000元，并按月租金22000元的标准支付自2018年12月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年1月31日止总计为192000元，后续应继续计算）；3、判令朱正先、刘履端、刘勇、旺农公司、山水田原公司共同向林骥支付拖欠的电费、水费、物业费以及空调费（自2018年4月1日起暂计算至2018年12月31日止为49358.33元，后续应计算至解除合同之日）；4、判令朱正先、刘履端、刘勇、旺农公司、山水田原公司以拖欠的上述房屋租金、水电费、物业费及空调费为基数，按月2%的标准共同向林骥支付违约金（滞纳金）24282.97元（房屋租金自2018年5月起暂计算至2019年1月31日为18720,94元，水电费、物业费及空调费自2018年4月1日起暂计算至2019年1月31日为5562.03元，后续仍继续计算）；5、判令林骥不予退还房屋租赁押金40000元；6、判令两被告共同承担本案全部诉讼费用和财产保全费用。一审法院认定事实：2016年，林骥（出租方）与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司（承租方）、居间方湖南中环地产顾问有限公司签订《房屋租赁居间合同（商业）》。合同主要内容有：1、租赁双方通过居间方出租及承租长沙市芙蓉区顺天国际财富2503、2509物业，用于办公；2、租期自2016年12月1日起至2018年2月28日止；3、租金采用固定制，每月22000元，按季度结算，承租方应于每次租金到期前十天支付租金至出租方指定银行账户；4、租赁期间，物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费、中央空调使用费等杂费均由承租方支付；5、承租方在本合同签订之日向出租方支付44000元作为保证金，合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算上述3、4项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）；6、承租方应及时足额交纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费等杂费，承租方若逾期支付，每逾期一日按拖欠金额的1%向出租方支付滞纳金。如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过1万元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；7、租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同；违约一方应按照等额保证金向守约一方支付违约金。给守约一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分；8、如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内或合同期限届满之日前无条件搬出该房屋，同时结清费用；9、承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房屋内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求。合同备注栏中备注：经双方一致同意，房屋保证金为4万元，物业水电费从交房之日起，由承租方承担。并注明备注条款内容与前述条款签署内容不一致的，以备注条款为准。朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司在合同承租方处签章捺印。2017年6月6日，林骥（出租方）与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，对2016年12月签订的合同作出补充约定。主要内容有：1、承租方在房屋租赁期间必须按原合同的时间足额支付房租，不得发生合同约定的其他违约情形；2、双方同意将租赁期限延长一年，房屋租赁合同到期日为2019年2月28日；3、租金和租金支付等按原合同执行。朱正先、刘履端、湖南山水田原农业有限公司在协议承租方处签章捺印。2018年7月27日,因涉案房屋欠租，林骥要求收房，与旺农集团员工关于交接房屋钥匙一事引发纠纷报案，报警记录载明双方已协商解决。2018年11月1日，朱正先出具欠条，载明：今欠到林骥房租148000元，在2018年11月30日之前付清，物业费按实际天数支付，房租费计算到2018年11月底。2018年12月31日，中航物业顺天财富管理处向涉案租赁物出具《催缴通知书》，告知交纳费用日期为每月20日，2018年4月-2018年12月已经欠费用共计49358.33元，滞纳金0元，于12月31日交纳以上费用。2019年2月18日，朱正先出具《承诺书》。主要内容有：因公司周转困难，截至2019年2月底止，欠房东林骥租金21.4万元，愿意将四个花瓶暂押在林骥手上，待款项全部结清后，将四个花瓶退回。物业费暂时无资金支付，具体数额以实际物业计算为准，林骥暂时垫付。上述款项在三个月之内还清。2019年2月20日，中航物业管理有限公司长沙分公司出具2018年4月-2019年2月20日交款通知书，通知涉案房屋产生水费、电费、物业费、空调费共计59180.57元，其中物业费为2018年4月1日至2019年2月20日，水电费为3月22日-11月22日，空调开放198天。水电押金、物业费共计15000元，应付合计44180.57元，于12月20日前结清所有费用，否则将产生滞纳金及限制服务措施，滞纳金按管理费万分之五计算。同日，林骥向中航物业管理有限公司长沙分公司交纳2503物业等费用44180.57元。2018年2月至2019年2月，房屋租金共计264000元。2018年4月12日，湖南旺农生态油业发展有限公司向合同指定银行账户转账3万元。同年6月14日，湖南山水田原农业有限公司向合同指定银行账户转账2万元。朱正先与刘勇于1996年7月31日登记结婚。一审法院认为，林骥与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司签订的《房屋租赁居间合同（商业）》及《房屋租赁合同补充协议》意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当严格遵照履行。朱正先、湖南山水田原农业有限公司在上述合同、协议的承租方处签章，并履行了结算、支付租金的义务，与刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司为共同承租人，应共同承担承租人义务。刘勇不是租赁合同的相对方，不承担合同责任。双方因拖欠租金产生冲突，曾报警处理，林骥虽表示过解除合同，但按照合同约定，提前解约应书面征得对方同意，对方违约而单方解除合同，对方应在接到通知后三日内搬出并结清款项，显然双方并未按照合同约定解除合同。因双方没有解除合同，故出租人请求不予退还押金不符合合同约定，一审法院不予支持。现合同期限已至，并且双方已经进行了结算。双方订立的合同和补充协议已履行终结，无须解除合同。因双方没有解除合同，故出租人请求不予退还押金不符合合同约定，一审法院不予支持。出租方和承租方在庭审中均认可承租方未支付2018年4月后的房屋租金，故承租方欠付的租金为全年租金抵扣2018年已交纳的租金，抵扣后尚欠租金214000元，与朱正先出具的承诺书上所拖欠的房屋租金金额一致，一审法院予以认可。保证金可予抵扣租金，抵扣后承租方应偿还出租方房屋租金174000元。承租方拖欠租金超过15天，拖欠金额也超过约定金额，已构成严重违约，出租方放任承租方违约行为不及时行使解除权致使自身损失扩大，扩大的损失应由出租方自行承担。根据该案案情并结合林骥的实际损失，一审法院酌情认定承租方支付违约金的计算时间为30天。林骥主张按月2%计算违约金没有超过法律规定，一审法院予以支持。承租方虽没有如约交纳物业等费用，但林骥自愿为承租方先行垫付物业等费用且所欠物业等费用没有产生滞纳金，视为出租方认可承租方支付物业等费用的方式。据此，林骥要求朱正先、刘履端、刘勇、旺农公司、山水田原公司承担物业等费用的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司向林骥支付房屋租金174000元；二、朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司向林骥支付违约金4280元；三、朱正先、刘履端、湖南旺农生态油业发展有限公司、湖南山水田原农业有限公司向林骥支付代付费用44180.57元；四、驳回林骥其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：旺农公司提交的两份授权委托书，该委托书不属于一审庭审结束后新发现的证据，且旺农公司和山水田原公司不能证明该委托书在签订案涉租赁合同时已经作出并向林骥出示，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的当事人；二、林骥是否解除合同；三、一审法院对合同租金、违约金和物业费用的认定；四、一审程序是否违反法定程序。关于朱正先、刘履端是否为案涉合同及其补充协议的当事人，旺农公司是否为补充协议的当事人。朱正先认为，林骥提供的租赁合同及补充协议与旺农公司、山水田原公司提交的合同有明显区别，旺农公司和山水田原公司提交的租赁合同及补充协议均没有朱正先签字，且旺农公司和山水田原公司提交了合同原件，在此情形下，一审法院仍然采信林骥提交的租赁合同及补充协议，不尊重证据与事实，违反证据规则，朱正先向林骥出具的欠条是受林骥胁迫所作，应认定无效。刘履端认为，刘履端系作为旺农公司和山水田原公司的授权代表，代表上述公司在租赁合同及补充协议上签字，因此，刘履端不是案涉房屋的承租人。旺农公司和山水田原公司认为，旺农公司是案涉租赁合同的当事人，山水田原公司是补充协议的当事人，旺农公司没有在补充协议中签章，事后也没有追认。经查，《房屋租赁居间合同》由林骥、刘履端、朱正先、旺农公司签字盖章，合同抬头处载明的承租方为刘履端和旺农公司。朱正先称旺农公司提交的上述合同原件没有其签字，但其认可林骥提交的合同上系其本人签字捺印，结合被上诉人提交的朱正先出具的欠条和承诺书，承认欠林骥房租的事实，可以认定朱正先在合同上补充签字并承担了房屋租金，一审法院认定朱正先为合同当事人并无不当，朱正先称欠条和承诺书系受林骥胁迫签订，但未提交证据证明，对其抗辩理由不予采纳。刘履端称其系作为旺农公司的授权代表签字，但其未提交证据证明在合同签订之时即已明确告知其为旺农公司的代理人，旺农公司在二审提交的授权委托书亦未被采信，结合合同抬头处将刘履端和旺农公司一并列为承租方的事实，刘履端在合同上签字亦表明其对自己系承租人的认可，刘履端的抗辩理由没有依据，一审法院认定刘履端和旺农公司系共同承租人并无不当。《房屋租赁合同补充协议》由林骥、朱正先、刘履端、山水田原公司签字盖章，该协议抬头处列明的承租方为刘履端和旺农公司。朱正先曾系旺农公司法定代表人和股东，其出具欠条和承诺书表明对合同承担责任，一审判决其承担合同责任并无不当，刘履端未提交证据证明其在合同签订之时已明确告知其为山水田原公司的代理人，结合补充协议抬头处将刘履端和旺农公司一并列为承租方的事实，一审法院认定刘履端为补充协议的共同承租人亦无不当，旺农公司虽未在补充协议中盖章，但根据林骥提交的建设银行活期账户交易明细表，旺农公司于2018年4月12日，即补充协议约定的租赁期间仍向林骥支付了房屋租金，该证据足以证明旺农公司以实际行动认可补充协议并履行协议义务，故一审法院认定旺农公司为补充协议共同承租人亦无不当。关于合同是否解除。山水田原公司认为，案涉合同约定了解除条款，被上诉人依据合同约定有权单方解除，上诉人一审提交的报警记录可以证明2018年7月27日，林骥收走了房屋钥匙，次日，林骥更换房屋门锁，林骥提交的物业费证据可以证明自2018年8月至12月水费为零，2018年8月7日，林骥通过微信委托朱正先通知山水田原公司解除合同，由此可知，林骥已经解除租赁合同，上诉人在其解除合同后没有使用案涉房屋，同时也证明林骥并没有采取措施防止损失扩大。经查，虽然合同约定了出租人对承租人逾期15天交付租金的单方解除权，林骥于2018年8月7日向朱正先提出要求其结清房屋和物业费并搬家，但林骥提交的物业交款通知书显示案涉房屋在此时间后产生了水电费和空调费，案涉房屋的物品放行条显示案涉房屋物品搬离时间为2019年2月20日，再结合朱正先于2019年2月18日出具承诺书，认可租金欠付时间至2019年2月底的事实，山水田原公司主张案涉合同于2018年7月27日解除依据不足，一审法院认定合同并未解除，而是因租赁期限到期终结并无不当。关于租金、违约金、水电费、物业费、空调费。山水田原公司认为，双方当事人均陈述欠付租金自2018年4月开始，一审法院却从2018年2月开始计算，系事实认定错误。按照被上诉人陈述，自2018年4月拖欠的租金为24.2万元，2018年旺农公司向林骥支付了3万元，山水田原公司支付了2万元，再抵扣4万元保证金，欠付租金应为15.2万元而非17.4万元。林骥于2018年6月6日明知上诉人已经违约，应当采取适当措施防止损失扩大，但一审法院对林骥采取解除合同的措施没有认定，这显然错误，山水田原公司只能承担2018年6月6日之后至7月的房屋租金损失，8月之后的租金、水电、物业等费用应当由林骥承担，山水田原公司拖欠四个月租金8.8万元，物业费2.020547万元，减去上诉人已支付的房屋租金5万元和保证金4万元，欠付款项为1.820547万元。经查，合同约定案涉房屋租金为每月22000元，租赁期限至2019年2月，当事人的租金争议产生于2018年，旺农公司于该年度支付了3万元，山水田原公司支付了2万元，剩余租金为21.4万元（2.2×12-3-2），该数额与朱正先2019年2月18日所出具承诺书中认可数额一致，一审法院据此认定并抵扣4万元保证金并无不当。关于违约金，林骥在各上诉人拖欠租金时间已达到合同约定解除条件的情形下，未及时解除合同防止损失扩大，一审法院认定林骥对扩大损失自行承担，并结合实际情况酌定损失期间为一个月，按月租金的2%计算违约金并无不当。关于物业费、水电费、空调费，林骥提交的物业公司交款通知书，物业公司开具发票和转账凭证可以证明2018年4月至2019年2月的上述费用合计为44180.57元，林骥代承租人向物业公司支付了上述费用，上诉人作为承租方理应承担租赁期间的上述费用。上诉人刘履端还主张一审法院违反法定程序，2020年1月6日通知刘履端于2020年1月8日参加庭审，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条规定，剥夺了其出庭应诉的权利。本院认为，一审法院于2020年1月6日通过邮寄和电话方式向刘履端送达开庭传票，通知其2020年1月8日参加庭审，该送达程序存在不当，但刘履端于2020年1月9日向一审法院提交了质证意见，二审期间本院于2020年8月18日向刘履端送达谈话通知，刘履端于2020年11月2日参加了二审谈话，已实现了刘履端的诉讼权利，现刘履端以程序违法为由提起上诉，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23540元，由上诉人朱正先负担5885元，上诉人刘履端负担5885元，湖南旺农生态油业发展有限公司负担5885元，湖南山水田原农业有限公司负担5885元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月二十八日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。