四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初5493号 原告（申请执行人）：宜宾农村商业银行股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区人民路******，统一社会信用代码91511500MA65EYP274。 法定代表人：梅发贵。 委托诉讼代理人：刘曾燕，四川发现（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：易飞吉，四川发现（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 被告（案外人）：高洪齐，男，1951年7月5日出生，汉族，住四川省兴文县。 被告（被执行人）：丁科，男，1965年6月29日出生，汉族，住四川省宜宾县柏溪镇翠柏大道皖宜小区********，现在四川省。 委托诉讼代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：毕倩，四川翠屏律师事务所律师，执业证号××。 第三人（被执行人）：简章会，1969年12月17日出生，汉族，住四，住四川省宜宾县div> 委托诉讼代理人：王瑶，四川戎星律师事务所律师，执业证号××。 第三人（被执行人）：陈化，1966年10月11日出生，汉族，住四，住四川省宜宾县div> 原告宜宾农村商业银行股份有限公司（以下简称宜宾农商行）与被告高洪齐、丁科，第三人简章会、陈化申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾农商行的委托诉讼代理人刘曾燕、易飞吉，被告高洪齐，被告丁科的委托诉讼代理人毕倩，第三人简章会及其委托诉讼代理人王瑶均到庭参加诉讼，第三人陈化经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告宜宾农商行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院准许对（2019）川1502执4481号执行案件中登记于被执行人丁科名下位于兴文县××镇××市场××号楼××号房屋［房产证号：兴文县房权证2007字第5××8号，土地证号：兴国用（07）第0&tim**;×3号］的执行；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月30日，简章会、陈化向原告借款，丁科以11套房产向原告提供抵押担保并已办理抵押登记，原告按约发放了贷款，借款人、抵押人未按期偿还贷款，原告诉至贵院。原告与简章会、陈化、丁科金融借款合同纠纷一案，贵院于2015年11月4日作出（2015）翠屏民初字第4号民事判决书，判决原告对丁科位于兴文县××镇××市场××1间房屋（含案涉房屋1间）在120万元债权范围内享有优先受偿权。判决发生法律效力后，因简章会、陈化、丁科未履行生效法律文书确定的义务，原告向贵院申请强制执行，贵院立案执行，并于2020年3月5日作出（2019）川1502执4481号执行裁定书和协助执行通知书，查封了上述11间房屋。执行过程中，案外人高洪齐对执行标的：丁科位于四川省兴文县××镇××市场××号楼××号房屋［以下简称案涉房屋，房产证号：兴文县房权证2007字第5××8号，土地证号：兴国用（07）第0&tim**;×3号］提出执行异议。贵院于2020年8月24日作出（2020）川1502执异141号执行裁定书，裁定中止执行。原告认为，（2020）川1502执异141号《执行裁定书》认定事实不清，证据不足，导致运用法律和裁定结论错误。 原告依法办理了抵押登记，贵院依法判决原告对案涉房屋享有优先受偿权，即使认定丁科不是房屋所有权人，构成无权处分，原告也依法善意取得抵押权。《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，仅适用于没有任何抵押登记的情形，该条款保护买受人的权利，只能对抗普通债权人申请的查封，不能对抗抵押权人的抵押权。未办理过户登记系案外人高洪齐的过错。案涉房屋系2007年的产权证，2011年房屋转让属于现房转让，从签订《房屋转让协议》到房屋办理抵押登记，长达1年8个月，未办理转移过户登记，有违常理，案外人存在过错。如果案外人高洪齐支付购房款属实，按照常理会让丁科交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，其未收取双证，导致丁科用于抵押，明显有违常理，且存在过错。案外人高洪齐自2011年9月16日签订《房屋转让协议》至2020年6月19日向宜宾市翠屏区人民法院提起书面执行异议，长达近10年的时间从未通过诉讼等方式救济其权利，明显有违常理，存在过错。综上所述，（2020）川1502执异141号执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误。高洪齐所提供的证据，不能排除本案对案涉房屋的执行。因此，为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法相关规定向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告高洪齐辩称：一、（2020）川1502执异141号执行裁定书认定事实清楚，证据确实充分，适用法律和裁定结论正确，依法应予维持。案涉房屋于2007年就登记在丁科名下，2011年9月16日丁科将该房屋出售给我，双方签订了房屋转让协议，我按约定支付了大部分购房款8万元，余款8000元我已交付翠屏区人民法院提存，并且丁科早已将案涉房屋交给我使用至今。我并不知晓丁科将案涉房屋办理抵押登记，更何况我与丁科房屋买卖在前，并已实际占有使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第286条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，购房消费者的权利优先于银行的抵押权。在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利，因此人民法院裁定中止执行完全正确且合法。原告诉称“我与丁科签订房屋转让协议的时间可能造假以及未办理过户登记系我的过错”属于原告无中生有的虚构与捏造，没有事实依据。众所周知，我在案涉门市内开展经营活动至今，从未有人来干涉过。我购买房屋后至今未办理过户登记没有任何过错。房屋转让协议约定由丁科负责将两证过户给我，过户费用由丁科承担，交两证时我交清余款8000元，且我也曾经找过社区及僰王山镇人民政府反映，要求出面协调丁科尽快办理过户手续，由于无法联系上丁科，调解无法进行，至今未办理过户登记的责任在于丁科。综上，我与丁科签订房屋转让协议在前，已经支付大部分购房款，余款8000元我已交付法院执行，（2020）川1502执异141号执行裁定书事实清楚，证据充分，请求人民法院依法判决驳回原告的诉请，切实维护我的合法权益。 被告丁科辩称：一、我在《最高额抵押合同》上签字是真实意思表示，自愿以名下11间房屋为借款作担保也是事实，对法院判决我承担担保责任没有异议。我签订抵押合同后，由员工经手办理房产抵押具体事宜，因非我本人经手，故当时未核实用作抵押的房屋是否已出卖。二、我请求法院不予拍卖案涉房屋，因为：1.我与被告签订的《房屋转让协议》是真实的，我予以认可，签订时间应为落款时间。2.签订协议后我即向被告交付了房屋。3.《收据》载明收到购房款是事实，但卖房、收款的具体经办人均为我舅舅赵林昌，故支付方式为现金或转账我不清楚。4.赵林昌与我说过买房人要求过户的事情，我准备一批一批集中办理过户，之后案涉房屋因被用作抵押致不能过户。三、原告的债权可通过参与“蓝色港湾”房地产项目等资产的分配实现，我因集资诈骗犯罪，相关资产已被冻结查封，即将启动资产处置程序。 第三人简章会辩称：原告宜宾农商行起诉的事实和理由充分有据，执行法院就案外人执行异议申请作出的《执行裁定书》事实不清、证据不足，适用法律错误，原告的诉讼请求应得到支持。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不能适用于本案，该法条明确规定适用前提是“金钱债权”，而本案执行的是抵押权，属担保物权，不再是金钱债权，故该法条不适用于本案。原告是经行政主管机关审查后办理了抵押权登记，是法定的抵押权人，抵押权登记具有公信力，根据信赖利益保护原则，原告据此享有对行政单位的信赖利益应予保护；同时，生效判决书亦确定了原告对抵押物的优先受偿权。故基于原告享有的担保物权，适用的法条应是该规定的第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，而案外人并不符合但书中的排除执行条件。即使本案适用第二十八条规定，就该法条中第（三）、（四）项条件，被告并不符合。被告高洪齐不能证明实际交付了案涉房产的购房款，被告在签订房屋转让协议后长达10年未主张权利办理过户登记，怠于行使权力，明显具有过错。被告高洪齐因怠于行使权利致物权已转化为丁科的债权，其有权另案向丁科主张赔偿，原告对抵押物得以受偿后，并不影响被告的法律救济权利。二、我和陈化实际是丁科涉嫌刑事诈骗的被害人，是在丁科虚构事实、隐瞒真相情形下违背自身真实意愿而签署的个人借款合同，借款合同的实际借款人是丁科，我和陈化不应承担借款合同项下的本金、利息、复息的还款责任。三、原告对我及配偶陈化申请执行已超过法定执行时效2年，我及陈化已就（2019）川1502执4481号金融借款合同执行案提出了执行异议，并已向本案递交了中止审理申请书。综上，我认为原告宜宾农商行起诉的事实和理由充分有据，执行法院就案外人执行异议申请作出的执行裁定书事实不清、证据不足、适用法律错误，原告的诉讼请求应得到法院的支持，并因执行异议应先行中止审理本案。 第三人陈化未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 被告丁科于2007年取得兴文县××镇××市场××号楼××号商业用房（即案涉房屋）的产权证明（房权证号为兴文县房权证2007字第5××8号，建筑面积为30.76㎡，房屋所有权人为丁科）。2011年9月16日，丁科与被告高洪齐签订《房屋转让协议》，主要约定：丁科将位于兴文县××镇××市场××号楼××号门市转让给高洪齐，房屋面积为30.67㎡，总价8.8万元，签订协议之日高洪齐一次性支付丁科1万元，丁科负责将两证过户给高洪齐，过户费用由丁科承担，交两证时高洪齐交清余款8000元。2011年9月15日，丁科出具《收据》载明收到高洪齐支付的1万元购付款。2011年10月10日、2011年11月8日，丁科分别出具两张《收据》，确认收到高洪齐支付的第二笔购房款2万元、第三笔购房款5万元。 2013年5月20日，第三人简章会填写《借款申请书》，向原告宜宾农商行申请借款120万元。第三人陈化以借款人配偶名义签字确认同意借款。简章会、陈化系夫妻关系，二人于1991年1月13日登记结婚。 2013年5月28日，简章会（借款人）与宜宾农商行（贷款人）签订西郊信个借（2013）0213号《个人借款合同》，约定借款金额为120万元，借款期限为2013年5月31日至2014年5月30日。 2013年5月30日，丁科（抵押人）与宜宾农商行（抵押权人）签订了西郊信个最高抵（2013）0095号《最高额抵押合同》，约定丁科自愿为简章会在2013年5月29日至2016年5月28日期间签订人民币资金借款合同等一系列债务提供最高额抵押担保，丁科以“抵押财产清单”所列价值为2042000元的房产设定抵押，担保责任的最高限额为120万元。相应《抵押物品清单》载明抵押财产为位于兴文县××镇××市场××幢××层××号××号，2幢1层2号至8号，3幢1层2号、4号的11间营业房。同日，兴文县住房和城乡规划建设局为宜宾农商行颁发《房屋他项权证》，对上述11间营业房的抵押进行了登记。 2013年5月31日，宜宾农商行将120万元借款转入简章会账户。 2014年6月30日，简章会（借款人）与宜宾农商行（贷款人）签订西郊信个借（2014）0226号《个人借款合同》，约定借款110万元用于偿还西郊信个借（2013）0213号《个人借款合同》项下借款，借款期限为2014年6月30日至2015年6月29日。 简章会未偿还上述借款，宜宾农商行将简章会、陈化、丁科诉至本院。本院于2015年11月4日作出（2015）翠屏民初字第4号民事判决，判决简章会、陈化偿还宜宾农商行110万元借款本金及相应利息和复息；宜宾农商行对丁科名下上述11间房屋在120万元债权范围内享有优先受偿权。 上述判决发生法律效力后，简章会、陈化、丁科未履行生效法律文书确定的义务。宜宾农商行向本院申请强制执行，本院立案执行，于2020年3月5日作出（2019）川1502执4481号执行裁定和协助执行通知书，查封了案涉房屋。高洪齐以案外人身份对此提出书面异议，本院审查异议后于2020年8月24日作出（2020）川1502执异141号执行裁定书，裁定：中止本院（2019）川1502执4481号执行案件对登记于丁科名下位于四川省××镇××市场××号楼××号门市的执行。宜宾农商行遂提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查明，2014年10月，丁科因集资诈骗逃匿，后于2015年9月25日在云南省临沧市被挡获归案。2018年12月7日，成都市中级人民法院判处：丁科犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年，……。丁科现于四川省。 诉讼过程中，贺春来、覃小洪向本庭证实：案涉农贸市场由丁科于2005年开始修建，2007年完工，并边修边卖。前期给业主办理了房产证，后期资金链断裂，丁科将门市房产证办至自己名下用于抵押贷款。2014年丁科跑了，至今仍有30多户商铺业主没办到房产证。案涉农贸市场的管理员石仲辉向本庭证实：案涉农贸市场分为三期，丁科将第二期房屋出卖后又抵押，没有给购房者办房产证。当时大部分购房者都是拿现金去买门市，由丁科的赵姓舅舅收钱，高洪齐购买的是3号楼2号门市。 本院认为：该案系宜宾农商行诉简章会、陈化、丁科金融借款合同纠纷的生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的执行异议，本案的争议焦点为买受人（即被告高洪齐）对案涉房屋享有的权益是否能够阻却执行。案涉房产系营业用房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执中行，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，结合高洪齐向本院提供的证据以及本院依法调取的证人证言可证实，买受人高洪齐在不动产办理抵押登记以及被人民法院查封前已购买并合法占有了案涉房屋，且已按合同约定支付了大部分房屋价款8万元，买受人已于2020年12月29日将剩余价款8000元交付人民法院提存。丁科将案涉不动产办理抵押登记，买受人高洪齐对此并不知情。且高洪齐购买案涉房屋至丁科失踪也仅有2年时间，结合相关证人证言证实买受人向政府反映办证之事实，本院认定高洪齐对购买不动产未办理过户登记不存在过错。原告作为专业从事信贷业务的金融机构，在办理抵押登记时，完全可通过实地调查、询问等了解到案涉房屋已出卖之相应情形，其未尽到合理的审查义务而导致丁科将已出卖的不动产用于抵押。故本院认定原告在办理抵押登记当时知道或应当知道房屋已出卖，其通过与丁科签订《最高额抵押合同》获得的抵押权不能优先于善意第三人（即本案被告高洪齐，房屋的真实买受人）对案涉房屋享有的民事权益。 综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对案涉不动产享有的权益足以阻却执行。原告请求判决准许执行案涉不动产，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告宜宾农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告宜宾市商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 刘 琳 审判员 蒋 波 审判员 王 利 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 马巨容