湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12511号上诉人（原审被告）：刘克佳，女，1957年11月11日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人颜建雄，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗王**，男，1978年10月13日出生，住所地：湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人刘青，湖南凯恒律师事务所律师。委托诉讼代理人郭佳凌，湖南凯恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙汉宇房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道东三路**国泰九龙湾**117，社会统一信用代码：91430121MA4PX13RX1。法定代表人：伍小婷。原审被告：范国盛，男，1963年8月24日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人颜建雄，湖南人和律师事务所律师。上诉人刘克佳因与被上诉人罗王**、长沙汉宇房地产经纪有限公司（以下简称汉宇公司）及原审被告范国盛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘克佳的上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判刘克佳不承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院违反不告不理原则，在一审原告没有变更诉讼请求的情况下，径行判决由上诉人赔偿罗王**50000元损失实属错误。二、原审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人罗王**诉请范国盛、刘克佳双倍返还定金的基础在于《房地产买卖居间合同》合法有效，一审法院没有认定合同有效，罗王**无权主张定金双倍返还。刘克佳没有代理权，无权代范国胜签订房屋买卖合同，被上诉人汉宇公司作为专业的房屋中介公司，应当合法合规促成双方交易并获取报酬，本案中，汉宇公司明知案涉房屋目前无房产权证，刘克佳无代理权，为了达成交易赚取中介费，撮合刘克佳代范国盛签订合同，有重大过错。请二审法院维护刘克佳的合法权益，判如所请。被上诉人罗王**答辩称：一、案涉合同未生效，系因刘克佳违反诚实信用原则，恶意实施无权代理行为所致，应当对罗王**遭受的信赖利益承担赔偿责任。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请二审法院驳回上诉人的上诉。被上诉人汉宇公司和原审被告没有发表意见。被上诉人罗王**向一审法院起诉请求：1、解除罗王**与范国盛、刘克佳、汉宇公司所签《房屋买卖合同》；2、范国盛、刘克佳共同向罗王**双倍返还购房定金50000元；3、汉宇公司退还信息咨询费、居间服务费14400元；4、本案诉讼费由范国盛、刘克佳、汉宇公司承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议事实1、刘克佳与范国盛系表姐弟关系。2、2019年9月28日，刘克佳代范国盛（卖方）与罗王**（买方）、汉宇公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》。其中合同约定有：甲方（卖方）刘克佳、范国盛，乙方罗王**，丙方（居间方）：长沙汉宇房地产经纪有限公司：国泰九龙湾门店。第一条：甲方及房产权共有人自愿将其合法拥有产权坐落于荣盛城1号栋房屋及该房屋占有范围内的土地使用权（以下简称该房屋）以及维修基金一并出售给乙方。乙方对甲方出售的房屋已作详细充分了解，并已实地看房，对该房屋基本所有情况以及信息无异议，并愿意按协议价格购买。甲方承诺对该房屋有完全处置权。第二条：该房屋《房屋所有权证》号为：201700573208，房屋用途为商业、住宅，房产证建筑面积为95.22平方米。第四条：该房屋成交价格为人民币（大写）柒拾贰万元整（小写￥720000.00.）。乙方于本合同签订时，向甲方支付人民币（大写伍万）元整（小写：￥50000.00）购房定金乙方直接支付给甲方。乙方支付购房诚意金的，所交诚意金在本合同签署成立时自动转为定金，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丙方保管，并非出具收件收据。第六条：居间服务费的支付：本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功。其中：甲方应在合同签订当日一次性向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费人民币（大写）壹万元整（小写：￥10000），乙方应在合同签订当日一次性向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费人民币（大写）壹万肆仟肆佰元整（小写:￥14400.00元），甲乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时，违约方还需赔偿甲乙双方向居间方支付的服务费用。甲乙双方均无任何异议。备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，已备注条款为准）：1、甲乙双方协商于甲方将此房屋更名到乙方名下后将首付款贰拾柒万元支付给甲方，（乙方于已开始更名当日将首付款贰拾柒万元交于丙方公司托管）。2、丙方保证在此房产栋证下来30个工作日内完成银行审批，并且丙方保证乙方的贷款为购房贷款；3、因产权人在外地，无法到场签订此合同，特委托其表（姐）刘克佳代签此合同，受托人刘克佳悉知此合同所具有的一切法律效应，并承担此合同所具有的一切法律效应；4、除乙方自身原因外，若因银行政策导致乙方贷款无法达到肆拾万元整，丙方同意退还所收取乙方的所有费用。签字落款处：甲方范国盛、刘克佳（代）乙方：罗王**丙方：长沙汉宇房地产经济有限公司（加盖公章）。3、2019年9月28日，在《房屋买卖居间合同》签订后，罗王**向账户与户名为：3045510********长沙县星沙家鑫房地产中介经营部转款14400元，汉宇公司认可实际收到罗王**支付的信息咨询费、居间服务费14400元。4、2019年9月30日，罗王**向刘克佳转款50000元。刘克佳以代范国盛的名义向罗王**出具《定金收条》，载明“今收到罗王**，身份证号码430603197810××××购长沙县荣盛城1号栋3208号房放款人民币伍万元整（￥50000.00），收款人：范国盛刘克佳代”。5、2019年12月27日，刘克佳向罗王**转款50000元。6、范国盛尚未取得案涉房屋不动产权证。二、双方当事人有争议事实1、关于案涉《房屋买卖居间合同》效力问题。罗王**认为，刘克佳签订合同行为符合表见代理条件，刘克佳、范国盛不履行合同系刘克佳认为汉宇公司服务不好，不愿意出卖房屋，本案房屋销售是刘克佳主动联系中介汉宇公司，刘克佳、范国盛签订合同后反悔，应当承担违约责任；范国盛、刘克佳认为，《房屋买卖居间合同》因违反长沙市限购政策而无效；《房屋买卖居间合同》因不被范国盛追认自始不发生法律效力；罗王**、汉宇公司主观系恶意，刘克佳代范国盛签订《房屋买卖居间合同》的行为不构成表见代理。《房屋买卖居间合同》应属无效合同，罗王**及汉宇公司恶意与范国盛交易，其目的不当；汉宇公司认为，刘克佳签字是具有法律效力的，且刘克佳收取了50000元定金，刘克佳不同意卖案涉房屋系因为价格问题。一审法院认为，签订案涉《房屋买卖居间合同》时刘克佳出示了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201700573208）、《更名承诺申明书》、《客户退房申请单》，虽有范国盛签字，但刘克佳未能提供范国盛的书面授权委托书，范国盛签字的合同相对方为长沙荣成房地产开发有限公司，且《更名承诺申明书》中新买受人信息内容为空白，也无长沙荣成房地产开发有限公司盖章或签字。仅依据《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201700573208）、《更名承诺申明书》、《客户退房申请单》无法确认刘克佳取得范国盛授权处置案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权限或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，范国盛没有在涉案合同上签字，也没有出具书面授权委托书委托刘克佳处分其房产，刘克佳未经范国盛授权与罗王**、汉宇公司签订《房屋买卖居间合同》，刘克佳签订此合同时没有代理权，系无权代理，故而《房地产买卖居间合同》未生效。2、关于刘克佳、范国盛责任承担问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”之规定，本案中，刘克佳未经范国盛书面授权与罗王**、汉宇公司签订《房屋买卖居间合同》，刘克佳签订此合同时没有代理权，系无权代理，未经范国盛追认，该合同对范国盛不发生法律效力，范国盛无需承担合同责任，由行为人刘克佳承担责任。《房地产买卖居间合同》未生效，因该合同取得的财产，应当予以返还，刘克佳于2019年12月27日向罗王**退还了50000元定金。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案刘克佳与范国盛系表姐弟关系，刘克佳主动联系汉宇公司并提出要出售案涉房屋的意思表示，且由刘克佳取得案涉房屋钥匙去看房。刘克佳与罗王**、汉宇公司签订房屋买卖协议时，刘克佳提供了范国盛购买案涉房屋的《长沙县商品房买卖合同》、具结书、更名承诺申明书、客户退房申请单，客户退房申请单上的联系电话亦为刘克佳联系电话号码，并有范国盛签字，另汉宇公司称刘克佳向其表示案涉房屋系刘克佳出资购买，刘克佳不愿意卖房系因合同约定房价过低。根据本案查明事实，罗王**基于对刘克佳的信任而签订《房地产买卖居间合同》，并无过错，有权请求刘克佳就其受到的损失进行赔偿。案涉《房地产买卖居间合同》未生效，系因刘克佳违反诚实信用原则的行为致使合同目的不能实现，对罗王**造成信赖利益损失，刘克佳应当承相应责任，故对于罗王**要求刘克佳赔偿50000元损失的请求，一审法院予以支持。3、关于汉宇公司责任承担问题。本案中，刘克佳属于无代理权限签订合同，但汉宇作为专业中介公司，在提供订立居间合同服务过程中，未尽到必要的审慎注意义务，没有为合同当事人规避风险，达到顺利成交的目的，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十八条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用”，汉宇公司应向罗王**退还信息咨询费、居间服务费14400元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘克佳在无范国盛书面授权的情况下代范国盛签订《房屋买卖居间合同》，刘克佳签订合同没有代理权，系无权代理，范国盛不是合同当事人，无需承担责任；刘克佳违反诚实信用原则，致使合同目的无法实现，刘克佳应赔偿罗王**信赖利益损失，对于罗王**要求刘克佳赔偿50000元损失的请求，一审法院予以支持；汉宇公司未尽到必要的审慎注意义务，致使买受人罗王**购房目的最终没有实现，付有一定责任，应当退还罗王**已支付的信息咨询费、居间服务费14400元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十八条、《最高人民法院》第三条之规定，判决：一、限刘克佳在本判决生效后五日内赔偿罗王**损失50000元；二、限长沙汉宇房地产经纪有限公司在本判决生效后五日内向罗王**退还信息咨询费、居间服务费14400元；三、驳回罗王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，减半收取705元，由刘克佳负担547元，长沙汉宇房地产经纪有限公司负担158元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的案涉房屋是范国盛于2017年6月28日与长沙荣成房地产开发有限公司签订《长沙县商品房买卖合同》并支付全部房款后取得的，且至今尚未取得房屋产权证书，这一基本事实罗王**、汉宇公司均知晓。范国盛与刘克佳系表姐弟关系，刘克佳在没有取得范国盛的书面授权委托书的情况下，与罗王**、汉宇公司签订《房屋买卖居间合同》，事后也没有得到范国盛的追认，故认定《房屋买卖居间合同》对范国盛未生效，范国盛不应承担本案合同责任。汉宇公司作为专业的房屋中介机构，未尽到必要的审慎注意义务，汉宇公司应退还罗王**已支付的信息咨询费、居间服务费14400元。罗王**在明知案涉房屋系范国盛购买，刘克佳没有取得范国盛的书面授权委托书的情况下，仍与刘克佳、汉宇公司签订《房屋买卖居间合同》，同样属于没有尽到作为房屋买受人的必要的注意义务，对本案纠纷的产生也有一定过错。一审法院在没有进行释明和罗王**没有变更其诉讼请求的情况下，径行判决刘克佳赔偿罗王**损失5万元，属于违反不告不理的原则，对此判项本院予以撤销。由于刘克佳在没有代理权与处分权的情况下，与罗王**签订房屋买卖居间合同，致使罗王**合同目的无法实现，给其造成了一定损失，罗王**可就损失另行主张权利。综上，一审认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初5442号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初5442号民事判决第一项、第三项；三、驳回罗王**的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取705元，由罗王**负担273.5元，刘克佳负担273.5元，二审案件受理费1050元，由刘克佳、罗王**各负担525元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四百二十七条【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。