北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11469号上诉人（原审被告）：王斯婧，女，1989年8月1日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：于永华（王斯婧之母），女，1963年8月7日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，总经理。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。上诉人王斯婧因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初2385号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人王斯婧的委托诉讼代理人于永华、被上诉人乐生活公司的委托诉讼代理人韩笑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王斯婧上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决免交涉案期间物业服务费；3.本案一、二审诉讼费由乐生活公司承担。事实与理由：自2016年近四年时间，乐生活公司没有及时巡查发现下水道口堵塞，没有及时疏通、排除妨害，对业主家屋里多次跑水事件不了解情况，不能及时发现和解决问题，多年严重影响业主正常生活，因此王斯婧拒绝交纳事件期内的物业费用。乐生活公司认可王斯婧家中北侧阳台塌陷、房屋跑水的事实，认为是开发商的责任，没有事实依据。王斯婧家跑水是乐生活公司没有按照《北京市前期物业服务合同》第五条第2款、第3款规定，日常工作没有做到位造成的。乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意王斯婧的上诉请求和事实理由。乐生活公司向一审法院起诉请求：1.判决王斯婧支付乐生活公司自2017年3月4日至2019年3月3日拖欠的物业服务费8165.01元；2.诉讼费由王斯婧负担。一审法院认定事实：2016年6月30日，北京市怀柔区×小区开发商北京×房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司对×小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为每建筑平方米每月2.53元，高层住宅收费标准为每建筑平方米每月2.53元；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时本合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区×小区开发商北京×房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于×（×）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，×（×）小区于2015年11月18日成立×（×）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员”。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向×（×）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收×（×）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向×（×）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向×（×）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付和支付责任。合同签订后，乐生活公司为×小区提供了物业服务。一审法院另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。王斯婧系北京市怀柔区×小区3号楼2单元103室业主，其房屋建筑面积为134.47平方米。因王斯婧未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至一审法院。乐生活公司就其主张向一审法院提交如下证据：1.《物业服务合同》及补充协议，证明双方之间存在物业服务合同关系，以及合同约定的物业费单价、违约金计算标准以及收取物业费的时间，业主应按照合同约定履行自己的义务；2.公司名称变更通知，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；3.乐生活公司清理杂草、检查电梯、瓷砖、污水井管道、联系开发商维修门禁、摄像头老化维修及发票等履行物业服务合同义务的照片；乐生活公司与质保单位关于维修门禁、对讲机、摄像头的工作联系单及单位出具的承诺书；过了质保期后乐生活公司维修门禁、摄像头的派工单及维修发票，证明乐生活公司按照物业服务合同为该小区提供物业服务；4.《关于计收物业费以及小区物业项目的交接公告》及已将其张贴在公共部位公示的照片，证明乐生活公司对物业费收费期间有明确依据。对于上述证据，王斯婧认可物业公司名称变更的通知，不认可交接及公示的函件，认为物业服务合同及补充协议是乐生活公司与开发商签订的，与自己没有关系，对于乐生活公司提供服务时留存的照片、工作联系单、承诺书、派工单、发票等真实性认可，但是只能证明乐生活公司服务不到位。王斯婧就其主张向一审法院提交如下证据：1.公示栏公示筹备组成员公示名单的时间，证明应当从有公示之日起缴纳物业费；2.小区业主群中对于告示公共设施移交小区的业主意见，证明2016年开发商向全体小区业主移交公共空间及设施的公告业主都没有见过；3.照片3张，证明乐生活公司服务不到位。乐生活公司对王斯婧提交证据的真实性和关联性均不认可，认为王斯婧提交的证据无法证明起收费的时间不是从2017年3月4日起算的。对王斯婧所称北侧阳台塌陷跑水的事实认可，但认为这是开发商的责任，乐生活公司就此问题也与开发商反馈沟通过且履行了疏通维修的义务。一审法院认为，乐生活公司与怀柔区×小区的建设单位北京×房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的物业服务合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故该合同对包括王斯婧在内的全体业主均具有约束力。乐生活公司依该合同约定的内容对该小区提供了物业服务，王斯婧享受到乐生活公司提供的物业服务后，应履行交费义务，故乐生活公司起诉要求王斯婧给付拖欠物业费之理由正当，一审法院予以支持。关于物业费的起交时间，×小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安保房地产开发有限公司向涉案小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因王斯婧在收房时先预付了一年的物业费，故乐生活公司要求王斯婧自2017年3月4日起交纳物业服务费并无不当。另王斯婧答辩称王斯婧物业服务不到位，但依其提供的证据不足以证明王斯婧提供的物业服务与合同约定存在明显差距，其拒绝交纳物业费及减免交纳物业费的理由不足，但不可否认王斯婧家北侧阳台漏水塌陷问题确给业主生活造成困扰，乐生活公司应予重视并及时与业主沟通，不断提升物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条之规定，判决：王斯婧于判决生效后7日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费8165.01元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，王斯婧向本院提交以下证据：家中跑水的录像、与乐生活公司及物业经理沟通的录音、向市政府热线投诉的录音、房屋跑水的照片、阳台外公共管道位置照片，用以证明跑水是乐生活公司的责任，并非开发商责任，乐生活公司不作为导致跑水情况。乐生活公司对上述证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为无法体现反水漏水的原因，乐生活公司也一直强调是开发商的问题以及会跟开发商协调，不能体现出乐生活公司不作为。本案二审期间，乐生活公司向本院提交以下证据：1.疏通下水管道的照片，用以证明乐生活公司按照合同约定进行了下水管道疏通及清理工作。2.张贴至王斯婧家的整改通知，用以证明2019年开发商要做防水和散水，因王斯婧家中占用公共区域不摘除绿植导致开发商无法正常工作。王斯婧对上述证据真实性、证明目的均不认可，认为屋内跑水与绿植是两回事，跑水与开发商没有关系。二审中，王斯婧明确其要求免交物业费的理由是认为乐生活公司对其房屋跑水不作为。经询，王斯婧表示其要求乐生活公司每季度疏通，后经投诉，乐生活物业公司解决了问题，现在不跑水了。乐生活公司称现在不漏水是因为经协调开发商，开发商现在做了防水和散水。本院认为，本案二审争议焦点为王斯婧应向乐生活公司支付的2017年3月4日至2019年3月3日期间物业服务费金额如何确定。本案中，乐生活公司作为王斯婧所在小区的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，对其物业管理区域内的设备设施及相关场地有维修、养护、管理的责任。王斯婧未缴纳2017年3月4日至2019年3月3日，认为其房屋阳台塌陷跑水，乐生活公司对此未履行疏通维修义务。乐生活公司亦认可王斯婧就跑水问题与乐生活公司进行过沟通，认可存在跑水的事实，但主张非因乐生活公司原因所致。对此本院认为，乐生活公司虽主张屋内跑水系因开发商建筑问题，但其作为物业服务企业，亦应对因物业管理区域内的设施存在的问题积极进行维修维护并协调解决。而在王斯婧常年多次反映跑水问题的情形下，现有证据不足以证明乐生活公司在此前已积极就该问题的解决履行了物业服务职责，致使王斯婧家数年来率遭跑水现象困扰，确给其生活造成一定影响，综合考虑双方的陈述、举证情况及阳台漏水塌陷问题给王斯婧生活造成困扰的程度，本院认为应当对王斯婧在涉案期间应支付的物业服务费予以一定程度的酌减。综上所述，一审法院认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初2385号民事判决；二、王斯婧于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇一九年三月三日期间的物业服务费6532元；三、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王斯婧的其他上诉请求。一审案件受理费25元，由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担5元（已交纳），由王斯婧负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担10元（于本判决生效后七日内交纳），由王斯婧负担40元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月二十八日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾