内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5123号上诉人（原审被告）：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处王府花园综合楼**。法定代表人：谢井生，总经理。委托代理人：赵虹，内蒙古同实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯秀玫，女，1969年12月17日出生，蒙古族，市民，住赤峰市。上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司（以下简称宝山仕家公司）因与被上诉人侯秀玫房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝山仕家公司上诉请求：请求依法撤销元宝山区人民法院（2020）内0403民初1606号民事判决一、二判项，并判决驳回侯秀玫的诉讼请求。事实和理由：一、一审人民法院认定宝山仕家公司与侯秀玫签订的《商品房买卖合同》合法有效错误。宝山仕家公司与侯秀玫之间不存在真实的房屋买卖合同关系。虽然双方于2018年8月14日签订了《商品房买卖合同》，但签订该合同目的是宝山仕家公司为协助涉案房屋权属过户登记。因本案涉案房屋系2017年8月8日由宝山仕家公司与中航天建设工程有限公司及北京玉龙鑫皓建设有限公司以三方协议的方式由宝山仕家公司将开发建设的涉案房屋冲抵给付给玉龙鑫皓建设有限公司；后玉龙鑫皓建设有限公司将涉案房屋转让给案外人于某，双方于2017年8月20日经宝山仕家公司同意办理了《宝山仕家更名协议》，至此，本案涉案房屋所有权（期待权）应属于某所有。此事实亦可由赤峰市元宝山区人民法院（2017）内0403执异53号执行裁定书确认。于某作为该房屋的权利人，因该房屋被查封，于某向元宝山区人民法院提出书面执行异议，元宝山区人民法院因此作出上述裁定，认定于某属于涉案房屋的权利人。虽然于某又与侯秀玫签订更名协议，但该协议属于于某自我处分房屋权利的行为，该行为不溯及宝山仕家公司，因宝山仕家公司至2017年8月8日已通过三方协议的方式将涉案房屋转让，已经不是该房屋所有权人，依法亦不具有出卖人主体资格。虽然宝山仕家公司与侯秀玫之间存在《商品房买卖合同》及后来宝山仕家公司出具的注明“更名”字样的收据，但该合同和收据均系为协助二次受让方侯秀玫完成权属变更登记而产生，故宝山仕家公司与侯秀玫之间形成的合同项下的真实意思并非是合同内容本身应有的权利义务关系，而是借宝山仕家公司提供的格式《商品房买卖合同》样本之形式完成权属变更登记。因此，一审人民法院认定宝山仕家公司与侯秀玫签订的《商品房买卖合同》合法有效错误。二、因为侯秀玫是借宝山仕家公司提供的格式《商品房买卖合同》之形式，为完成其对房屋受让权利的实现，故该《商品房买卖合同》内容项下的包括交房期限、利息、违约金等合同条款对双方均没有实体权利义务上的约束力，一审人民法院以该合同约定条款判决宝山仕家公司履行合同义务，属于认定事实错误。综上，请求二审法院依法撤销元宝山区人民法院（2020）内0403民初1606号判决第一、第二判项，并判决驳回侯秀玫的诉讼请求。侯秀玫辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。一、双方买卖合同合法有效。双方于2018年8月14日签订《商品房买卖合同》，约定了交房时间、违约责任等，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。宝山仕家公司逾期交房是违约，一审法院判决其依约承担违约责任，事实和法律依据充分。二、即使宝山仕家公司关于案涉房产的说法全部被采信，即认定案涉房产购买权系宝山仕家公司顶帐给案外人于某，于某转让给侯秀玫后三方签订协议，进而签订案涉《商品房买卖合同》，上述事实也应认定为于某将其在宝山仕家公司处的债权概括转让给侯秀玫，宝山仕家公司认可后与侯秀玫形成买卖合同关系，宝山仕家公司的与侯秀玫不存在买卖合同关系的上诉理由不能成立。三、宝山仕家公司系对原审判决第一项、第二项有异议，与其在上诉状事实与理由的陈述无关。《商品房买卖合同》合法有效，一审判决合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。侯秀玫向一审法院起诉请求：1.判令宝山仕家公司给付侯秀玫逾期交房利息25388元至交房日（自2019年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年11月15日）；2.判令宝山仕家公司给付侯秀玫逾期交房违约金（暂计）19242元至交房之日止（自2018年10月1日起每日按商品房价款的万分之一计算至2019年11月15日）；以上两项合计44630元。一审法院认定事实：宝山仕家公司、侯秀玫于2018年8月14日签订了《商品房买卖合同》，侯秀玫购买宝山仕家公司开发的宝山仕家小区XX房产一处。合同第三条约定：“甲方于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。另查，2017年8月8日，宝山仕家公司与中航天建设工程有限公司及北京玉龙鑫皓建设有限公司签订三方协议，宝山仕家公司将涉案房屋冲抵应给付中航天建设工程有限公司的工程款，中航天建设工程有限公司又将包括涉案房屋在内的4套住宅抵顶给北京玉龙鑫皓建设有限公司。后北京玉龙鑫皓建设有限公司将涉案房屋更名到案外人于某名下。2018年8月7日，于某及侯秀玫签订更名协议，将涉案房屋更名到侯秀玫名下，更名协议中注明房屋已付金额为469320元。宝山仕家公司于2018年8月8日为侯秀玫出具收款方式为“更名”469320元的收款收据，侯秀玫2019年11月16日领取房屋钥匙。一审法院认为，宝山仕家公司、侯秀玫签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对交房时间、逾期交房应承担的违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。宝山仕家公司未能按合同约定的时间交付房屋，应依约支付侯秀玫已付款利息及违约金，故对侯秀玫此主张予以支持。依据合同约定，对于侯秀玫主张的宝山仕家公司应支付其逾期交房利息损失的时间应为2018年10月1日起至2019年11月16日止，按合同约定予以赔偿。对于侯秀玫主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因双方在合同中已有明确约定，故对侯秀玫要求宝山仕家公司给付违约金的请求一审法院予以支持。根据双方合同约定，违约金支付时间应自2018年10月1日起计算至2019年11月16日止。对于宝山仕家公司辩称其与侯秀玫签订合同及出具收据系为了配合侯秀玫办理过户的辩解意见，因宝山仕家公司提交的更名协议中已经确定了侯秀玫交款金额，且该涉案房屋系抵顶宝山仕家公司应支付的工程款，宝山仕家公司又为侯秀玫出具收据，应视为宝山仕家公司收取了出售楼房的款项，故对宝山仕家公司的辩解意见一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：一、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于判决书发生法律效力后10日内，向侯秀玫支付逾期交房利息（自2018年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金469320元的利息，至2019年11月16日止）。二、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于判决生效后10日内，向侯秀玫支付逾期交房违约金（自2018年10月1日起按每日万分之一计算本金469320元的违约金，至2019年11月16日止）。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，宝山仕家公司上诉主张其与侯秀玫签订《商品房买卖合同》系协助涉案房屋权属过户登记，且案外人于某与北京玉龙鑫皓建设有限公司签订《宝山仕家更名协议》后，又与侯秀玫签订更名协议，该行为不溯及宝山仕家公司，其已经不具有出卖主体资格，故不应承担买卖合同的权利义务。本案争议焦点在于宝山仕家公司对侯秀玫主张的违约金、逾期交房利息是否有给付责任。涉案《三方协议》《宝山仕家更名协议》《商品房买卖合同》是签订各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不侵害他人利益，均合法有效。宝山仕家公司在与侯秀玫签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同履行各自义务，现宝山仕家公司也出具的收据证明侯秀玫已经按照约定支付了相应价款，那么宝山仕家公司就应当按照合同约定按期交房。现宝山仕家公司延期交房已构成违约，应当按照合同约定支付相应利息及违约金。本案即使由案外人于某主张权利，根据于某与侯秀玫的《宝山仕家更名协议》，最后的权利归属人仍为侯秀玫，故对宝山仕家公司的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由赤峰宝山仕家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月十六日法官助理 黄人达书记员 赵泓熙