山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁11执异121号案外人：日照旭林轩贸易有限公司，住所地日照市高科园北园二路北侧。法定代表人：张忠锋，执行董事。委托诉讼代理人：赵耀，山东陆海律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁然，山东陆海律师事务所律师。申请执行人：山东永宇经贸有限公司，住所地日照市经济技术开发区临沂南路清馨家园******。法定代表人：魏玉金，总经理。委托诉讼代理人：周东方，山东兆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉连，男，1965年9月15日出生，汉族，山东永宇经贸有限公司职工，住日照市东港区。申请执行人：山东日金集团有限公司，住所地日照，住所地日照市太原路中段>法定代表人：柳载水，总经理。委托诉讼代理人：丁肇利，山东兆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小丽，女，1981年10月7日出生，汉族，山东日金集团有限公司职工，住日照市东港区。被执行人：日照嘉苑置业有限公司，住所地日照，住所地日照市东港区北京路与滨州路交汇处>本院在执行申请执行人山东永宇经贸有限公司（以下简称永宇公司）、山东日金集团有限公司（以下简称日金公司）与被执行人日照嘉苑置业有限公司（以下简称嘉苑置业公司）股权转让合同纠纷一案过程中，案外人日照旭林轩贸易有限公司（以下简称旭林轩公司）向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人旭林轩公司称：2013年11月，案外人与嘉苑置业公司达成了买卖西班牙公馆项目69套商品房的协议[69套房的房号分别是001-1-101、001-1-102、001-1-103、001-1-104、001-1-105、001-1-106、001-1-107、001-1-108、001-1-109、001-1-110、001-1-111、001-1-112、001-1-113、001-1-114、001-1-115、001-1-116、001-1-117、008-3-102、008-3-103、008-3-104、008-3-105、008-3-106、008-3-107、008-3-108、008-3-109、008-3-110、008-3-111、017-1-101、017-1-102、017-1-103、017-1-104、017-1-105、017-1-106、017-1-107、017-1-108、017-1-109、017-1-110、017-1-111、017-1-112、017-1-113、017-1-201、017-1-202、017-1-203、017-1-204、017-1-205、017-1-206、017-1-207、017-1-208、017-1-209、017-1-210、017-1-211、017-1-212、017-1-213、017-1-214、017-1-215、017-1-216、17D（01）101、17D（01）102、17D（01）103、17D（01）104、17D（01）105、17D（01）106、17D（01）107、17D（01）108、17D（01）201、17D（01）202、17D（01）203、17D（01）204、17D（01）301]，约定69套房产总价款5000万元，一次性付清后双方签订商品房买卖合同，并向日照市房地产管理局进行登记备案，2014年6月30日前交房。协议达成后，案外人支付了全部房款，嘉苑置业公司与案外人签订了商品房买卖合同并向登记机关进行了网签备案。2013年12月16日，嘉苑置业公司向案外人出具承诺函，对前述买卖协议履行情况进行了确认，并保证所售房屋不存在任何纠纷，自商品房买卖合同签订之日起房屋所有权归案外人所有，杜绝一房二卖。后来发生的情况众所周知，因嘉苑置业公司经营不善，案涉项目出现“烂尾”。2019年7月，案外人发现嘉苑置业公司已不可能按合同约定条件交付房屋后，只好像其他购房人那样自行将69套房产实际占有，以尽可能维护自身权益。综上，案涉69套房产虽未进行不动产变更登记，但嘉苑置业公司已支付全部购房款且已实际占有房屋，对没有办理产权过户登记手续没有任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，现请求立即解除对案涉69套房产的查封，同时案外人保留对申请查封人追索损失的权利。案外人提供了以下证据证明其主张：证据1、本院（2018）鲁11执恢39号公告照片打印件一份，证明：2019年11月29日，本院发布公告，公告称在执行申请执行人日金公司、永宇公司与被执行人嘉苑置业公司保证合同纠纷一案中，查封了西班牙公馆项目中的96套房产，要求与查封财产有关的利害关系人、案外人于2019年12月30日前提出执行异议。案外人见到上述公告后，发现法院查封的该96套房产中有69套系属于案外人购买的房产，遂向法院提出书面异议；证据2、嘉苑置业公司与案外人签订的商品房买卖合同共六十九份，证明：2013年12月2日，嘉苑公司与案外人签订商品房买卖合同，约定案外人向嘉苑公司购买西班牙公馆项目的69套房产，2014年6月30日前交房，总价款5000万元，上述合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效；证据3、日照银行转账支票存根和嘉苑置业公司收据各一份，证明：2013年12月2日，案外人已一次性支付全部购房款5000万元，嘉苑置业公司已开具收据；证据4、承诺函一份，证明：2013年12月16日，嘉苑置业公司向案外人出具承诺函，对69套商品房买卖合同履行情况进行了确认，并保证所售房屋不存在任何纠纷，自商品房买卖合同签订之日起房屋所有权归案外人所有，杜绝一房二卖；证据5、商品房买卖合同网签备案信息查询单六十九份，证明：案涉69套房产的买卖合同均已在日照市房地产管理局进行了网签备案；证据6、关于案外人已实际占有案涉六十九套房产的证据，包括证据6-1、房门钥匙若干，证明：2019年6月，案外人实际占有案涉房产后，对已安装房门的房屋更换了门锁并持有钥匙；证据6-2、告示照片两张，证明：2019年6月，案外人在案涉房产中尚未安装门窗的房屋上张贴了告示，宣布对房屋的控制和占有，禁止他人进入；证据6-3、尚未安装门窗房屋的照片3张，证明：案外人为宣示对尚未安装门窗房屋的占有，除张贴告示外，还派人看护，用车辆堵在房屋大门口，房屋内也存放了大量建筑装饰材料；证据6-4、已出租和正招租房屋照片6张，证明：对可以出租利用的房屋，案外人除更换门锁实际占有外，已出租部分房屋开商铺，尚未租出去的也张贴告示进行招租；证据6-5、房屋租赁合同两份，证明：该两套房屋系由案外人直接出租给了经营业户开商铺，其他已出租房屋系委托物业公司出租，物业公司收租后再转交给案外人；证据6-6、日照银行股份有限公司东港支行出具的证明一份，证明：进一步证明案外人提供的证据6中的第2项，张贴告示的真实性，属于补强证明，在该证明中，日照银行股份有限公司东港支行称查封了68套商铺，是因为该行申请查封时，将其中的69套商铺中的两套当做一套来记数；本组证据综合证明了案外人实际占有案涉69套房产的事实。申请执行人永宇公司称，对证据1公告的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明案外人于2019年12月30日前提出执行异议，申请执行人未收到该份异议。对证据2的六十九份合同的真实性有异议，首先合同的签订时间与案外人表述不符，合同签订时间2013年11月27日或28日，案外人在证据目录中陈述的证明内容是2013年12月2日；其次，该69套商业房购买价格远远低于同期同小区市场售价，甚至达不到市场价格的40%，明显不符合常理；第三，该69套总价格与案外人支付的数额不符，该69套总价低于5000万元，案外人实际支付了5000万元。对证据3的真实性不予评价，无法确认，该证据不足以证明案外人已经向嘉苑置业实际支付房款5000万元，案外人应该提交5000万元的出账流水以及嘉苑置业公司的入账记录，另外，对于5000万元的大额流水未出具发票也不符合财务管理规定。对证据4的真实性和证明目的都不予认可，该份证据不能证明案外人已经对案涉房产拥有所有权。对证据5的真实性没有异议。对证据6-1、6-2、6-3、6-4、6-5的真实性和关联性不予认可，首先，钥匙、照片、租赁合同是案外人单方提供，或是单方制作；其次，申请执行人于2014年对案涉69套房产申请了查封，而案外人所提供的该组证据（证据6-1、6-2）显示其与2019年6月份才对该69套房产实际占有；第三，案外人在异议书中的事实和理由部分也明确，在2019年6月份将69套房产实际占有。案外人提供的证据6-6不符合证据形式，不能作为证据使用，该证明无法体现日照银行股份有限公司东港支行查封68套房产的时间，更不能证明案外人已经实际占有了69套房产。综上，案外人提交的所有证据不能证明其具有了排除执行的合法权益。申请执行人永宇公司提供了照片7张，证明案涉房产的现状是无门无窗无水无电，不符合居住条件，案外人并没有实际占有。申请执行人日金公司称，同意永宇公司代理人的代理意见。补充如下意见：第一，案外人与嘉苑置业公司之间签订的房屋买卖合同是虚假合同。案外人与被执行人签订合同，购买的是成品房，当时成品房的市场价格每平方米1.2万元左右，但是合同价格相当于市场价格的三分之一，明显不合理。第二，嘉苑置业公司给案外人出具收据的时间是2013年11月26日，但案外人付款的支票存根日期是2013年12月2日。案外人仅提供支票存根不能证明支付房款的真实性，支票可以空头支票、可以作废，不足以证明确实支付了房款。据了解，嘉苑置业公司的账目上没有案涉69套房屋的购房款。在执行过程中申请执行人申请对嘉苑置业公司财务进行审计，审计报告中没有案外人支付案涉69套房屋房款的入账记录。在审计报告中，案涉69套房子中的部分房产已经出售给他人。第三，关于是否实际占有的问题，案涉69套房屋，绝大部分没有安装门窗水电，不具备使用条件。申请执行人日金公司提供其他业主同期购买同小区商铺的合同一份（复印件），证明：其他业主同期购买同小区商铺单价是11885元，案外人的买房价格远远低于市场价格，不足市场价格的三分之一。本院查明，申请执行人永宇公司、日金公司与被执行人嘉苑置业公司保证合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2014年10月16日作出（2014）日执字第78号执行裁定，预查封被执行人嘉苑置业公司所有的位于日照市北京路东侧、滨州路南侧、山东路以北的西班牙公馆第1号楼17套、第19号楼、第23号楼162套、第24号楼161套、第25号楼96套、第26号楼102套部分在建工程，后分别于2016年10月8日作出（2014）日执字第78-6号执行裁定、2019年9月19日作出（2018）鲁11执恢39号之八执行裁定，续行预查封了包括西班牙公馆第1号楼17套（房号分别是001-1-101、001-1-102、001-1-103、001-1-104、001-1-105、001-1-106、001-1-107、001-1-108、001-1-109、001-1-110、001-1-111、001-1-112、001-1-113、001-1-114、001-1-115、001-1-116、001-1-117）在内部分在建工程。本院于2014年7月1日作出（2014）日商初字第75号民事裁定，查封了嘉苑置业公司所有的位于日照市东港区北京路与滨州路交汇处开发的西班牙公馆项目中的在建工程8号楼10套、9号楼17套、17号楼29套、17D号楼13套、21号楼17套、22号楼18套房产，后分别于2016年7月21日作出（2014）日执字第78-5号执行裁定、2019年7月10日作出（2018）鲁11执恢39号之六执行裁定，续行查封了包括西班牙公馆项目中的在建工程8号楼10套（房号分别是008-3-102、008-3-103、008-3-104、008-3-105、008-3-106、008-3-107、008-3-108、008-3-109、008-3-110、008-3-111）、17号楼29套（房号分别是017-1-101、017-1-102、017-1-103、017-1-104、017-1-105、017-1-106、017-1-107、017-1-108、017-1-109、017-1-110、017-1-111、017-1-112、017-1-113、017-1-201、017-1-202、017-1-203、017-1-204、017-1-205、017-1-206、017-1-207、017-1-208、017-1-209、017-1-210、017-1-211、017-1-212、017-1-213、017-1-214、017-1-215、017-1-216）、17D号楼13套[房号分别是17D（01）101、17D（01）102、17D（01）103、17D（01）104、17D（01）105、17D（01）106、17D（01）107、17D（01）108、17D（01）201、17D（01）202、17D（01）203、17D（01）204、17D（01）301]在内的房产。另查明，案外人旭林轩公司向法庭提交的证据证实，旭林轩公司与嘉苑置业公司签订《商品房买卖合同》共计69份，合同记载的签订时间包括2013年11月26日、11月27日、11月28日、12月2日等。购买的商品房分别是位于日照市东港区北京路东侧、滨州路南侧、山东路以北西班牙公馆001幢中的001-1-101、001-1-102、001-1-103、001-1-104、001-1-105、001-1-106、001-1-107、001-1-108、001-1-109、001-1-110、001-1-111、001-1-112、001-1-113、001-1-114、001-1-115、001-1-116、001-1-117，008幢中的008-3-102、008-3-103、008-3-104、008-3-105、008-3-106、008-3-107、008-3-108、008-3-109、008-3-110、008-3-111，017幢中的017-1-101、017-1-102、017-1-103、017-1-104、017-1-105、017-1-106、017-1-107、017-1-108、017-1-109、017-1-110、017-1-111、017-1-112、017-1-113、017-1-201、017-1-202、017-1-203、017-1-204、017-1-205、017-1-206、017-1-207、017-1-208、017-1-209、017-1-210、017-1-211、017-1-212、017-1-213、017-1-214、017-1-215、017-1-216，017D幢中的17D（01）101、17D（01）102、17D（01）103、17D（01）104、17D（01）105、17D（01）106、17D（01）107、17D（01）108、17D（01）201、17D（01）202、17D（01）203、17D（01）204、17D（01）301，共计69套。该69套房已预售备案登记在旭林轩公司名下。2013年11月26日，嘉苑置业公司向旭林轩公司出具金额为5000万元的收据一张，收据上记载有支票号09732576，该支票号与其提供的《日照银行转账支票存根》上的支票号一致。该转账支票存根记载2013年12月2日，旭林轩公司向嘉苑置业公司转账5000万元，用途是购房款。2013年12月16日，嘉苑置业公司向旭林轩公司出具了包括房屋买卖、杜绝一房二卖及违背承诺的损失承担等内容的承诺函一份。旭林轩公司还提供了房屋钥匙、照片、租赁合同、证明等证据证明其对案涉房产实际占有，其中，旭林轩公司提供的两份租赁合同签订时间分别是2020年8月28日、2020年10月13日，日照银行股份有限公司东港支行出具证明显示因旭林轩公司与该行借款合同纠纷一案，该行向日照市东港区人民法院申请查封了案涉68套沿街商铺，因该商铺嘉苑置业公司“迟迟不能交房，无法办理房产证，为保障我行的利益，我行要求旭林轩公司按现状控制占有上述房产，该公司实际占有后，于2019年6月4日将其在该房产张贴的告示照片送至我行。”另查明，“西班牙公馆”项目案涉土地权利人为嘉苑置业公司。本院依职权到日照市不动产登记中心调查案涉房产的权属登记情况，经查，嘉苑置业公司名下无房产登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”本案中，因案涉房产尚未登记，根据土地使用权登记等信息，可以认定嘉苑置业公司系案涉房产的权利人。《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人虽然提供了《商品房买卖合同》、收据、转账支票存根证明其与被执行人签订案涉房产买卖合同并支付价款，但其提供的房屋钥匙、照片、租赁合同、证明等证据并不足以证明其已实际占有案涉房产。综上所述，案外人旭林轩公司提供的证据不足以认定其对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的权利，其异议理由不成立，对其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人日照旭林轩贸易有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。审 判 长  郑家泰审 判 员  王宗忆人民陪审员  苏 青二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  张 超