安徽省宿州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖13行终232号 上诉人（一审原告）陈志文，男，1956年4月7日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 上诉人（一审原告）陈博，男，1984年9月13日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 委托代理人陈志文，系陈博之父。 被上诉人（一审被告）宿州市房产管理服务中心，住所地宿州市淮河西路**。 法定代表人宋成远，主任。 委托代理人张海峰，该单位工作人员。 委托代理人张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 上诉人陈志文、陈博因其诉被上诉人宿州市房产管理服务中心确认收取维修基金的行为违法一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2020年8月18日作出的（2020）皖1302行初127号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈志文同时系陈博的委托代理人，被上诉人宿州市房产管理服务中心的委托代理人张海峰、张雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明，陈志文、陈博在2018年7月2日为自己在汴河安置房小区办理房屋登记时，按照规定自行向宿州市房产管理服务中心交存物业专项维修资金合计82624元。 一审法院认为，根据《住宅专项维修基金管理办法》规定，住宅专项维修基金是指专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中履行下列义务：……（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金。第五十三条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。可见缴纳住宅专项维修资金是每个业主的法定义务。安置小区是住宅小区，在住宅共有部分、共用设施设备保修期满后也需要维修和更新、改造，因此安置小区的业主也需要缴纳住宅专项维修资金。《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》规定，在办理不动产登记时，一律不要提供维修基金交纳凭证。这不代表业主不再需要缴纳住宅专项维修资金。综上，宿州市房产管理服务中心收取陈志文、陈博缴纳的专项维修资金，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回陈志文、陈博的诉讼请求。案件受理费50元，由陈志文、陈博承担。陈志文、陈博不服，提起上诉。 陈志文、陈博上诉称，一、国务院504号令于2007年10月1日施行，该令第七条第四款规定，按照国家有关规定缴纳维修基金。第五十四条第三款规定，专项维修基金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。2008年2月1日，建设部和财政部发布了165号令。此令第二条明确规定，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。这些规定明确表明拆迁安置房不在维修资金的交纳范围，一审法院用类推的办法认定宿州市房产管理服务中心具有收取拆迁安置房维修资金的职权，该认定明显没有法律依据。二、一审判决引用《住宅专项维修基金管理办法》第七条的规定，针对这一条，安徽省国土资源厅于2018年6月28日下发了《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》。2018年7月9日起，宿州市不动产登记中心执行该方案，即在办理不动产登记时，一律不要提供维修资金缴纳凭证，形成了办产权证不仅不要交纳维修资金，就连产权证过户也不补交维修资金了。为了印证这个问题，陈志文于2020年9月9日将汴河小区18＃楼201室的房子用其妻子王继兰的名字到不动产登记中心办理产权证，证号为0047018号。因为是拆迁安置房，此证只收取了工本费80元，未交维修基金和契税，契税系统编号为134130020000001077。可以证明从2018年7月9日至今的办证，拆迁安置房是无需交维修基金和契税。三、宿州市房产管理服务中心收取陈志文、陈博维修基金的行为违背公平、公正、公开的原则。2018年7月9日至今，99％以上的人办产权证都不交维修基金，仅有个别人在不知情的情况下，办理产权证时交纳了维修基金。即使在2018年8月扣证要求补交维修基金的，结果也未补交就通知领证了，这对于已经缴纳维修基金的业主明显不公平。四、根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第八条规定，市、县人民政府房地产行政主管部门收取物业专项维修资金，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。宿州市房产管理服务中心出具的票据中仅有“商品住宅”和“售后公有住房住宅”并没有“安置房”这一项。“商品住宅”和“已售公房”的收据是机打的，都有打“√”的选项。而“安置房”的收据上是手写添加的，没有打“√”的选项。这一点也说明宿州市房产管理服务中心收取安置房的维修基金是违规违法的行为。五、一审法院在判决书中提到《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》规定在办理不动产登记时，一律不要提供维修基金缴纳凭证，这不代表业主不再需要缴纳住宅专项维修基金。这种推理没有法律依据。另外，宿州市经济技术开发区的安置房均是由政府出资维修、改造。2020年7月份，道东的华府春天安置区亦未收取维修基金。六、陈志文、陈博实际缴纳维修基金的时间为2018年7月12日，一审判决却认定为2018年7月2日，在2018年7月9日宿州市房产管理服务中心执行省文件精神之前，这是原则性错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，确认宿州市房产管理服务中心收取维修基金的行为违法，并判令其退还违规收取的82626元。一、二审案件受理费由宿州市房产管理服务中心负担。 宿州市房产管理服务中心答辩称，一、根据《物业管理条例》第七条、第五十三条的规定，业主在物业管理活动中具有按照有关规定交存物业专项维修资金的义务，安置房业主亦应缴纳物业专项维修基金。二、首次缴纳物业专项维修基金的时间是业主在办理房屋权属登记时向所在地的市、县级人民政府房地产主管部门交存。宿州市房产管理服务中心作为市、县级人民政府房地产主管部门，有权收取专项维修基金。宿州市房产管理服务中心按照房屋总额2%的比例计算维修基金，符合法律规定。三、关于安徽省国土资源厅2018年6月28日下发的《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》，该规定仅是在办理不动产登记时，不需要提供缴存的房屋专项维修基金的缴纳凭证，并没有免除业主缴纳专项维修资金的义务。该方案的效力低于《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，且该方案是针对不动产登记的作风提出的要求，而《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》是对物业专项维修资金的缴纳收取的特别规定。因此，本案应当适用国务院《物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈志文、陈博的上诉请求。 宿州市房产管理服务中心在举证期限内向一审法院提交以下证据、依据：1、三份收据；2、批复；3、《物业管理条例》第七条、第五十三条、《安徽省维修基金管理暂行办法》。 陈志文、陈博向一审法院提交以下证据：1、住宅专项维修基金专用收据三张；2、《专项维修资金管理办法》；3、安徽省不动产登记窗口专项整治工作方案；4、宿房政[2018]74号《信访事项处理意见书》、宿访核字[2018]10号《信访事项复查意见书》、皖信核[2019]4号《申请复核不予受理告知书》。 上述证据均随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定，本院予以认定。 二审中，陈志文、陈博向本院提交以下证据：1、房产证，证明安置房办证不需要缴纳维修基金；2、契税证明，证明安置房办证亦不需缴纳契税。 宿州市房产管理服务中心对陈志文、陈博提交的证据发表质证意见为：真实性无异议，房产证可以证明房屋性质为商品房，达不到证明目的。 本院对陈志文、陈博提交的证据认证如下：真实性予以认定，但达不到证明目的。 经审理查明，2018年7月12日，陈志文、陈博共向宿州市房产管理服务中心交存物业专项维修基金82624元。一审法院查明交存时间为2018年7月2日错误，本院予以指出。 本院认为，《住宅专项维修基金管理办法》第二条规定，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第十条第一款规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。本案中，案涉房屋属于拆迁安置房，对于拆迁安置房是否属于《住宅专项维修基金管理办法》中规定的商品住宅、售后公有住房，双方存在争议。陈志文、陈博认为安置房不属于商品住宅、售后公有住房，不应缴纳住宅专项维修基金。针对该主张，本院认为，安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋，即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房亦需要办理房产登记，本案即是在陈志文、陈博办理房产登记时缴纳住宅专项维修基金所引发，且陈志文、陈博已取得不动产权证书，该证书中登记房屋性质为市场化商品房。故，陈志文、陈博认为安置房不应适用《住宅专项维修基金管理办法》的理由不能成立，本院不予支持。在业主大会成立前，宿州市房产管理服务中心作为物业所在地市级人民政府房地产主管部门，具有代管住宅专项维修基金的职权。宿州市房产管理服务中心代管陈志文、陈博交存的住宅专项维修基金并无不当。 《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》中规定，在办理不动产登记时，不得要求申请人提交房屋维修基金或物业维修储备金缴纳凭证等。陈志文、陈博认为根据该规定，业主不再需要缴纳住宅专项维修基金。本院认为，《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》的目的是解决业务流程复杂、前置环节多等不合理行为，提高不动产登记窗口便民服务水平，减少申请人提交各类不必要的证明环节。《安徽省不动产登记窗口作风问题专项治理方案》中的该规定，仅是认为登记机构在办理登记行为时不得要求申请人提交交存住宅专项维修基金的凭证，而非办理房产登记无需缴纳住宅专项维修基金。交存住宅专项维修基金是业主根据《住宅专项维修基金管理办法》应尽的义务。关于陈志文、陈博反映宿州市存在未交存房屋专项维修基金即办理产权登记的情形，行政行为未体现公平性问题。本院认为，宿州市房产管理服务中心管理行为存在不当之处，本院将针对该行为向宿州市房产管理服务中心发送司法建议。 综上，宿州市房产管理服务中心收取陈志文、陈博房屋专项维修基金的行为并无不当，陈志文、陈博的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈志文、陈博负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘庆飞 审判员  郝菊香 审判员  庄明义 二〇二〇年十二月三十日 法官助理李枚娟 书记员魏丽娜 附法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。