四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终1458号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贾中辉，男，1968年1月24日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陶江，四川君易律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：任前锦，男，1968年5月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭萍，四川今辰律师事务所律师。 上诉人贾中辉因与被上诉人任前锦合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾中辉及其委托诉讼代理人陶江，被上诉人的委托诉讼代理人彭萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾中辉上诉请求：1.依法撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1732号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，具体理由如下：一、没有任何证据表明上诉人与被上诉人间存在房屋买卖合同关系，原审判决上诉人向被上诉人支付房款即有违诚实信用原则，又缺乏证据支持。一审中确认的《住房选定确认书》等证据表明，被上诉人向上诉人多交付的103.91平方米房屋系被上诉人给上诉人的额外补偿具有高度的盖然性，按照证据规则，应支持上诉人的观点，主要理由为：上诉人是“选房”而非买房，表明上诉人与被上诉人间的关系不是买卖关系。在双方没有买卖意思表示的情况下，一方在按协议交付房屋时自愿多交付103.91平方米，一方受领的，其法律关系应认定为赠送。被上诉人三次付款均未向上诉人主张过房款及品迭事宜，表明上诉人不欠被上诉人房款。3、从《领条》《领款单》的内容看，双方进行了两次结算，结算时的品迭事宜只涉及税费，与房款无关。即便双方间的房屋认购行为认定为买卖关系，由于双方对超出面积如何处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条第2项的规定，上诉人最多只应对超出面积在3%以内的部分即12平方米支付对价42000元。二、双方间的税费代缴关系属于委托合同关系，上诉人有权随时解除，且被上诉人违约在先，对其代收代扣的税费348,710.67元应当返还上诉人。被上诉人代扣代缴的行为属于利用自身作为开发商的优势地位，对上诉人作出的不平等行为。根据法院查明的情况，截止一审终结，被上诉人尚未办理锦晖新城的不动产初次登记及分户登记。被上诉人不但长达4年没有交付房屋权证，而且至今没有办理房屋权证的任何行为，应当赔偿上诉人的损失。被上诉人代扣代缴税费应该按3500元计算。三、被上诉人应当按照市场监管部门存档的租赁合同的约定，从2018年1月1日起按每平方米22.5元的标准向上诉人支付房屋的租金，并逐年递增2.5%。一审判决的举证责任分配不当，应当由被上诉人证明其是按2018年合同收取租金，而不是由上诉人证明被上诉人按2015年合同收取的租金。2015年合同是法院依职权调取的、存放于市场监管局档案的合同，其效力高于被上诉人提供的自行保管的2018年合同。 任前锦辩称，上诉人上诉请求应当依法驳回。理由如下：一、上诉状中所称的事实与客观事实不符。《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》《住房选定确认书》证明上诉人实际选定住房503.91㎡是不争的事实。《锦晖新城购房业主结算清单》证明上诉人以每平方4,000元的单价登记在不同人名下，《领款单》证明上诉人自愿承担并缴纳五套住房的税费，上诉人的民事起诉状也载明被上诉人应当交付的住房只有400㎡。二、关于代扣代缴税费的问题。作为开发商代扣代缴税费是合法的，《领款单》表明上诉人是自愿代扣代缴税费。三、关于租金及其标准，上诉人要求每年递增的诉讼理由不能成立，被上诉人没有收取递增的租金。 贾中辉向一审法院起诉请求：1.确认双方签订《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》及补充协议和《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》合法有效；2.判令任前锦向贾中辉支付2016年12月至2020年5月拖欠的租金62.2565万元、利息7.1961万元、合计69.4526万元(利息按银行同期贷款利息计算);3.本案诉讼费由任前锦承担。审理中请求增加计算至7月31日止的租金38,768元、利息54,319元，退还代扣的税费的诉讼请求。 任前锦向一审法院反诉请求：判令贾中辉支付任前锦103.91平方米购房款363,685元（3,500元/平方米*103.91平方米）；反诉诉讼费由贾中辉负担。 一审法院认定事实：2010年1月11日，贾中辉与任前锦、杨某强签订《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》，约定三人联合开发太和镇可开发的危旧房。2011年11月28日，三人签订《改造“城中村”联合开发补充协议（锦晖新城）》，对联合开发锦晖新城项目的事项作了明确约定。随后，三人挂靠射洪县金宸房地产开发有限责任公司对锦晖新城项目进行开发建设。2012年11月8日，任前锦（甲）与杨某（乙）签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，约定乙在锦晖新城的三分之一的股份转给甲。2013年11月26日，任前锦（甲方）与贾中辉（乙方）签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，载明“一、乙方在锦晖新城全部股份作价壹仟陆佰伍拾陆万转让给甲方（含转让合同前乙方的一切投资的款）；二、付款方式：划定房屋抵作支付金：二楼商业用房1000平方米＊15000元／平方米＝15000000万元（注：此处笔误，应为元，多了万字），住房400平方米＊3500元／平方米＝140万元，车位2个＊8万元／个＝16万元；建筑中所产生的所有税、费由甲方承担，买卖税费由乙方承担；开盘拆迁户还房结束后，从图纸上选定后，由甲方划归乙方（商业用房在杨某选后必须靠杨某、通前至后划定），乙方必须满足甲方统一招商招租，但是甲方必须按当时的市场价格付给乙方租赁费用，租赁合同一年一签；三、乙方所选定房屋能否售出，若买（注：此处笔误，应为卖字）出房屋由乙方与购房户按政策承担税费，与甲方无关。甲方必须保证乙方房屋兑现，如不能兑现而发生的诉讼，其代理费、诉讼费和直接损失由甲方承担；四、乙方在锦晖新城的项目中保留名义股东身份，不参与项目办理与经营，办结完乙方的各种手续后，名誉股东身份自然失效。”2013年12月4日，贾中辉在《住房选定确认书》、《房屋面积测绘报告》中签字确认选定锦晖新城1幢（东靠桂仙路，北靠金宸路）1单元9层Ａ2（面积117.84平方米）、1单元15层Ａ4（面积85.30平方米）、1单元18层Ａ4（面积85.30平方米）、2单元28层Ａ2（面积117.61平方米）、2单元28层Ａ3（面积97.86平方米），共计五套房屋503.91平方米，该五套还房已全部交房，并由贾中辉出售与他人。2015年2月10日，射洪县金宸房地产开发有限责任公司锦晖新城项目部（甲方，出租方）与项金堂（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“租赁范围：射洪县锦晖新城项目一层部分、二层整层、三层整层；甲方将锦晖新城项目一层部分、二层整层商场租赁费乙方经营世纪华联超市；租用期为15年，从超市开业之日起算；免租期：从超市开业之日起计算，甲方提供为期12个月的免租期，免租期内甲方除了收取管理费外不得再收取其他形式的费用及租金；……租金：一层Ｗ14号商铺按32.5元／平方米／月计算，其余一层、二层按22.5元／平方米／月计算.租金每年递增2.5%，从第三个租赁年度开始递增；租金每6个月支付一次，每期提前3个月支付……”2016年6月21日，锦晖新城项目竣工验收。承租方项金堂随后装修取名射洪县大润发商贸行，于2017年1月1日正式营业。2018年5月4日，射洪县大润发商贸行更名为射洪县天盛生活超市，后射洪县天盛生活超市与射洪县金宸房地产开发有限责任公司锦晖新城项目部重新签订了房屋租赁合同，签订时间倒签至2018年1月1日，将租金标准变更为：一层外街商铺按26元／平方米／月计算，一层余下部分、二层按18元／平方米／月计算；取消租金递增，每期租金提前2个月支付。其余合同内容基本相同。2018年8月26日，贾中辉出具《领条》载明“锦晖新城所选住房（备注.合同约定税款以锦晖新城商业1000×18×12＝216000（2018.1.1-2018.12.31）租金中冲抵，根据合约，余下部分的现款，多退少补。”贾中辉在该《领条》中签注“贾中辉同意暂扣，今后多退少补按合同及法律。”2019年8月30日贾中辉出具《领款单》，确认领取2018年1月1日至2019年12月31日天盛生活超市的租金437400元，扣除代扣税503.19×4200×16.5%（以国家税率为准，多退少补）348710.67元，借支20000元，实领68690元。该领款单右上方备注“实转58690元，转胡怀强10000元。”2020年1月22日，贾中辉出具《收条》，载明“今收到任杨转账支付2020年上半年度锦晖新城营业用房租金40000元属实。”同日，胡怀强亦出具《收条》载明收到锦晖新城营业用房租金10800元。 一审另查明，锦晖新城项目未办理不动产首次登记及分户登记。任前锦与杨某于2016年至2020年间除案涉租金外有其他经济往来。承租人射洪县天盛生活超市因受疫情影响就2020年租金仅支付38万元。2019年10月，贾中辉转让100平方米营业用房给胡怀强。审理中，任前锦明确表示同意支付贾中辉位于锦晖新城二楼营业用房2020年度余下部分的租金，但从贾中辉应付房款中抵扣。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。贾中辉与任前锦及杨某签订《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》、《改造“城中村”联合开发补充协议（锦晖新城）》共同开发案涉锦晖新城项目，在开发过程中贾中辉及杨某将股权转给任前锦并签订《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》，前述《协议》、《补充协议》、《股权转让合同》是各方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照《股权转让合同》约定享受权利与履行义务。就贾中辉主张的本诉而言，一、关于从2016年12月至2020年12月的租金问题，从一审法院到市场监督管理局依法调取证据来看，含案涉营业用房在内的租赁合同订立时候已确定免租期从超市开始营业起12个月，天盛生活超市（世纪华联超市）开业时间为2017年1月1日，故收取租金起始时间应为2018年1月1日，对贾中辉主张租金从2016年开始收取租金的诉讼主张，不符合合同规定，不予支持，证人杨某自诉或证实2016年开始收取租金是基于其个人的自认，未提交其他证据予以佐证，故该部分证言及证据不予采信，如贾中辉确有证据证明任前锦收取了2016年12月至2017年12月31日期间的租金，或按照2015年合同约定租金标准收取租金，贾中辉可另案主张。任前锦在庭审中表示同意向贾中辉支付2020年度未付部分租金即154400元，予以确认；关于代扣税费的问题，地方税务局发出了《禁止任何单位和个人违规代收契税的公告》，如任前锦违反了规定，贾中辉可以向地方税务局举报，另贾中辉在2018年8月26日的《领条》中明确表示同意从租金中代扣税费多退少补，基于贾中辉自愿由任前锦代扣代缴税款，现贾中辉要求退还代扣税费的诉讼请求，不予支持。就任前锦提起的反诉，要求贾中辉给付多出的103.91平方米房款的问题，二人在《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》中明确约定住房400平方米，但贾中辉实际选取的住房面积为503.91平方米，贾中辉辩解该103.91平方米住房面积系任前锦自愿补偿，任前锦不予认可，贾中辉未提交充分的证据证明，同时贾中辉在庭审中提出超过诉讼时效，经当庭询问贾中辉，其自认任前锦从来没有向其主张，也就是说从任前锦实际主张之日起开始计算时效，贾中辉的时效抗辩理由不能成立，合同约定住房价格按3500元／平方米计算，故对任前锦提出要求贾中辉给付多余部分面积的103.91平方米＊3500元／平方米即363685元房款的反诉请求予以支持，对贾中辉辩解意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决：一、确认贾中辉、任前锦签订的《改造“城中村”联合开发协议（安康苑）》及补充协议和《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》合法有效；二、由任前锦向贾中辉支付2020年度房租154400元；三、由贾中辉向任前锦支付购房款363685元；四、驳回贾中辉其他诉讼请求。上列二、三项品迭后，贾中辉还应向任前锦支付209285元，限判决生效后十五日内付清。本诉案件受理费5373元，由任前锦负担2300元，贾中辉负担3073元，反诉案件受理费3378元，由贾中辉负担。 本院二审期间，贾中辉向本院提交了2组证据及证人陈某到庭作证，一是说明、五张照片及法院执行系统查询信息，拟证明上诉人取得的五套房屋中有四套住房因被上诉人的债务纠纷被绵阳法院查封，以上房屋办证存在法律障碍；二是两份买卖协议，证明上诉人将房屋转让给第三方的单价是3200元，低于股权转让的房价，且股权转让的房价加上税费应为4000元／平方米，每平方米亏损800余元；三是证人陈某的证人证言，拟证明陈某2013年在同一楼盘的购买价格为3200元／平方。本院依法组织了当事人进行证据交换和质证，对贾中辉提交的证据，任前锦质证认为，对证据一的真实性无异议，但与本案无关。对证据二的三性有异议，已经提交了证据证实上诉人房屋销售价格。 本院经审查认为，上诉人提交的第一组证据与本案待证事实无关，本院不予采信。上诉人提交的第二组证据及证人证言仅能证明上诉人向第三人的房屋转让价格为3,200元左右，但无法证明上诉人取得房屋的价格，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷。结合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.双方是否建立买卖合同关系，上诉人是否应当向被上诉人支付多交付的103.91㎡房屋的房款；2.被上诉人是否应当返还上诉人代收代扣的税费348,710.67元；3.本案案涉营业房房屋租金应按何种标准计算。 一、关于双方是否建立买卖合同关系，上诉人是否应当向被上诉人支付多交付的103.91㎡房屋的房款的问题。上诉人贾中辉取得案涉房屋的基础是根据其与任前锦所签订的《射洪县太和镇城南锦晖新城（安康苑）城中村改造项目股权转让合同》的约定以房抵股权转让款而非向任前锦支付房屋相等对价，且双方在该合同中及贾中辉选定房屋后并未对超出约定房屋面积部分如何处理进行协议。被上诉人任前锦反诉请求上诉人贾中辉支付超面积购房款应当举示证据证明双方之间存在房屋买卖合同关系。而房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同，合同标的额较大且对合同双方具有切身利益，根据日常交易习惯，案涉房屋应当以书面形式确定其权利归属。本案中，被上诉人任前锦既未举示书面买卖合同或其他可以证明双方存在房屋买卖合同关系的依据，也未提交在贾中辉选定房屋后要求贾中辉支付购房款的依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，由于被上诉人任前锦未提交充足证据证明其与贾中辉之间存在房屋买卖关系，对其反诉请求上诉人支付购房款的主张，本院不予支持。 二、关于被上诉人是否应当返还上诉人代收代扣的税费348,710.67元的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，民事法律行为具备三个要件即为有效。本案中，完全民事行为能力人贾中辉出具《领条》并注明扣除代扣税348,710.67元，故上诉人贾中辉与被上诉人任前锦已就代扣税费达成了合意，其意思表示真实。虽然被上诉人任前锦代扣代扣税费的行为违反了遂宁市地方税务局《禁止任何单位和个人违规代收契税的公告》，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，故贾中辉出具《领条》民事行为有效，其主张任前锦退还代收代扣税费348,710.67元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于本案案涉营业房房屋租金应按何种标准计算的问题。上诉人贾中辉主张从2018年1月1日起按每平方米22.4元的标准计算租金，并逐年递增2.5%，经查，贾中辉在2018年8月26日出具的《领条》中注明“……合同约定的税款以锦晖新城商业1000×18×12＝216,000元租金中冲抵”，该领条足以证明贾中辉认可房屋租金按18元/㎡进行计算，故其上诉请求按每平方米22.4元的请求不成立，本院不予支持。至于租金是否应当逐年递增2.5%的问题，2019年8月30日，贾中辉在《领款单》上确认领取2018年1月1日至2019年12月31日的租金437,400元，故案涉房屋2019年的租金为437,400元－216,000＝221,400元，较2018年的租金金额上浮了2.5%，因此，上诉人贾中辉主张租金按照2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》约定的“租金每年递增2.5%”具备事实及法律依据，本院予以支持。一审庭审中,任前锦表示同意支付贾中辉2020年度剩余未付租金，根据双方当事人合同约定，2020年的租金应在2019年的221,400元基础上上浮2.5%，即221,400元×（1+2.5%）＝226,935元。由于贾中辉将1000㎡的营业用房中的100㎡转让给案外人胡怀强，故贾中辉2020年应收租金为226,935元×0.9＝204,241.5元，扣除任前锦已支付的租金40,000元，尚有204,241.5－40,000=164,241.5元租金未支付，一审法院计算租金有误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人贾中辉的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1732号民事判决第一项； 二、撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1732号民事判决第二、三、四项，即“二、由任前锦向贾中辉支付2020年度房租154,400元；三、由贾中辉向任前锦支付购房款363,685元；四、驳回贾中辉其他诉讼请求。上列二、三项品迭后，贾中辉还应向任前锦支付209,285元，限判决生效后十五日内付清”。 三、由任前锦在判决生效后十日内向贾中辉支付2020年度租金164,241.5元； 四、驳回贾中辉的其他诉讼请求； 五、驳回任前锦的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5,373元，由贾中辉负担3,000元，任前锦负担2,373元，一审反诉案件受理费3,378元，由任前锦负担。二审案件受理费12,902元，由贾中辉负担3,902元，任前锦负担9,000元。 本判决为终审判决。 审判长  文晓萍 审判员  蒋熠炜 审判员  刘尧志 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  肖 敏