新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2801民初5528号   原告：巴音郭楞蒙古自治州公务用房服务中心（以下简称“巴州公务用房中心”），住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市人民东路百川大厦。   负责人：刘勇，职务，副处长。   委托诉讼代理人：丁金环，系新疆天雪律师事务所律师。   被告：巴州百川房地产开发有限公司（以下简称“百川房产公司”），住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市人民东路楼兰底商住宅楼4＋**。   法定代表人：徐崇光，职务，执行董事兼总经理。   被告：巴州鑫业融资担保有限责任公司（以下简称“鑫业融资担保公司”），住所地新疆巴州库尔勒经济技术开发区。   法定代表人：宋万**，职务，董事长。   委托诉讼代理人：张玉斌，系新疆梨城律师事务所律师。   原告巴州公务用房中心与被告百川房产公司、鑫业融资担保公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法组成合议庭于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告巴州公务用房中心的委托诉讼代理人丁金环，被告百川房产公司的法定代表人徐崇光，被告鑫业融资担保公司的委托诉讼代理人张玉斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   巴州公务用房中心向本院提出诉讼请求：1．确认二被告签订的二份《反担保合同》及一份《抵押担保合同》中对百川大厦2层设立抵押权的内容无效；2．由二被告办理百川大厦二层的抵押登记注销手续（他项权利证号：库尔勒市房他证库字第**）3.依法判令本案诉讼费、送达费均由被告承担。   事实和理由：2009年，巴音郭楞蒙古自治州房产管理处(以下简称“房管处”)与巴州百川房地产开发有限公司(以下简称“百川   房产公司”)签订《商品房买卖合同》，约定由房管处购买百川房产公司开发的位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路北侧百川大厦2、3层，面积为3324.4平方米，总价款为1,662.2万元，并交由相关事业单位、政府职能部门占有使用，同时于2015年12月付清百川大厦楼层购房款，百川房产公司于2015年12月24日向房管处出具了金额为1,662.2万元的销售百川大厦2、3层不动产发票，房产处系百川大厦二层的真实权利人。2016年2月29日，被告百川房产公司在未告知房产处的情况下，擅自将百川大厦二层作为王晓琴、新疆西域天境农业科技有限公司履行借款合同义务的反担保抵押给巴州鑫业融资担保有限责任公司(以下简称“鑫业融资担保公司”），双方签订两份《反担保合同》，合计反担保总额为800万元，并办理了公证，后又在不动产登记部门办理了抵押登记手续，该行为系无权处分，严重损害了申请人作为真实权利人的合法权益，且该行为未得到原告的追认，故该两份《反担保合同》中对百川大厦2层设立抵押权的内容应属无效，百川房产公司与鑫业融资担保公司应当负责办理抵押登记注销手续。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。   百川房产公司辩称，当时百川房产公司进行反担保时，原告尚欠820万元的购房款未付清，所以房产还不属于原告，房屋所有权还是属于百川房产公司，我方认为《反担保合同》在当时是合同有效的，但最终我们服从法院判决。   鑫业融资担保公司辩称，请求依法驳回原告的诉请。百川房产公司作为反担保人给我们提供抵押物，根据相关证据，该抵押物产权清晰，两被告办理的抵押手续和公证合法有效；该抵押合同没有存在合同法中无效的情形。原告如果需要确认合同无效之诉，应当举证两被告恶意串通。原告的第二项诉求，原告认为自己是该房产的实际所有人，应当通过其他途径进行撤销房屋抵押手续，而不是通过本诉讼。   当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月30日，巴州房产管理处名称变更为巴州公务用房服务中心。2009年，原告巴州房产管理处与被告百川房产公司，就涉案的百川大厦2层、3层签订了《商品房买卖合同》（合同编号2007-0020748），合同价款1,662.2万元，合同约定应在房管处足额支付所购房屋款项后90个工作日内，办理房屋产权证。巴州房管处共计购买了百川大厦2、3、4、7、8、9、10、11、13、14层房产；2015年12月24日，百川房产公司向原告开具销售不动产统一发票。截至2015年12月，百川公司、巴州房管处双方确认：巴州房管处通过巴州住房公积金管理中心、库尔勒市行政服务中心、巴州机关事务管理局等财政拨款、债权转移、借款转购房款等方式向百川房产公司支付全部购房款。2009年8月5日前，百川大厦2层、3层、4层已投入使用，百川公司要求补办入住手续，并签订物业服务合同。2010年11月26日，巴州机关事务管理局、百川房产公司及巴州百瑞缘物业服务公司就百川写字楼物业管理权移交及2008年州政府各职能部门搬迁至百川写字楼至2010年10月30日期间物业费核算等事宜达成一致。2010年5月，州市行政服务中心整体搬迁至百川大厦2、3、4楼办公，2、3楼层为中心办事大厅，2014年11月搬出。2014年12月巴州住房公积金管理中心申请搬至百川大厦2、3层办公。2015年12月，原告付清百川大厦二层购房款，系百川大厦2层的真实权利人，百川大厦2层2009年8月5日前即被政府直属单位占有使用，是众所周知的事实。同一份合同中，百川大厦3层的不动产权登记证已经办理；百川大厦2层具备办理登记条件但未办理并非巴州房管处的原因。2016年2月29日，被告百川房产公司在未通知原告公务用房中心的情况下，与被告巴州鑫业融资担保有限责任公司签订两份《反担保合同》及一份《抵押担保合同》，将出售给公务用房中心的已交付且已付清全款的涉案2层，于2016年3月2日与被告鑫业融资担保公司办理了抵押权登记，被告鑫业融资担保公司取得了房他证库字第20160588**他项权证书。2016年3月3日被告鑫业融资担保公司在库尔勒市公证处作出（2016）新库经证字第2209号、（2016）新库经证字第2210号具有强制执行效力的债权文书公证书，后由于借款人未按期还款，被告鑫业融资担保公司作为担保人替借款人代偿了本息共计人民币414.720258万元，被告鑫业融资担保公司于2017年4月11日经库尔勒市公证处作出（2017）新库经证字第3644号执行证书，并于2017年4月，鑫业融资担保公司就与被告百川房产公司、借款人玉晓琴借款合同纠纷一案，依据（2017）新库经证字第3644号执行证书向库尔勒市人民法院申请强制执行，库尔勒市人民法院依据（2017）新2801执962号、958号执行裁定书，于2018年6月15日依法冻结被告百川房产公司名下百川大厦2层的全部房产。2019年10月30日，巴州公务用房中心对执行标的提出书面异议。我院于2019年11月14日作出（2019）新2801执异81号、82号执行异议裁定：中止我院（2017）新2801执962号、958号执行裁定书的执行。鑫业融资担保公司对执行异议裁定不服提起申请执行人执行异议之诉，我院于2020年6月29日作出（2019）新2801民初7175号、7176号民事判决书，认为涉案房产虽然登记在被告百川房产公司名下，被告巴州公务用房中心为涉案房产的实际权利人，其权利能够排除执行，故对鑫业融资担保公司要求准予执行下百川大厦二层的全部房产的请求不予支持。被告鑫业融资担保公司不服判决，上诉至巴州中级人民法院，案件正在审理过程中。   另查明，百川房产公司法定代表人徐崇光，因用已销售给公务用房中心的百川大厦二层抵押给被告鑫业融资担保公司作为反担保，由鑫业融资公司担保，在库尔勒富民村镇银行骗取贷款800万元，犯骗取贷款罪，经我院（2018）新2801刑初1333号判决判处有期徒刑二年五个月。   认定以上事实的证据有：《关于自治州房产管理处更名的通知》【巴党编委字(2019]48号】一份、《反担保合同》二份、房房他证库字第20160588**书复印件一份、百川大厦2、3层的《商品房买卖合同》(合同编号2007-0020748)一份、百川大厦3、4、7、8、9、10、11、13、14层不动产权登记证书各一份(共计9份)、《销售不动产统一发票》四份、《百川大厦付款明细表》一份(2页)、百川大厦20笔付款凭证(含欠款解决协议)20份(66页)、《证明》六份(6页)、《通知》一份、《协议书》一份、（2018）浙01执47号之二、(2018)浙01执异327号执行裁定书各一份、巴州住房公积金管理中心《关于申请调整办公场所的请示》、库尔勒市行政服务中心《关于州、市行政服务中心原址百川大厦4楼产权情况说明》各一份、（2018）新2801刑初1333号刑事判决书一份、执行通知书(存根)一份、鑫业担保公司企业信用信息公示报告一份、(2019)新2801民初7175号判决书、(2019)新2801民初7176号《民事判决书》各一份等及当事人的陈述在卷证实，足以认定。   本院认为，原告公务用房中心与被告百川房产公司就涉案的百川大厦2层签订《商品房买卖合同》，百川大厦2009年竣工后，原告所购相关房产即已由原告交付相关行政事业单位使用，其中2、3层更是自2010年起即作为州市行政服务中心办事大厅被占有使用；后于2015年初改由巴州住房公积金管理中心占有、使用，原告也已向被告百川房产公司足额支付购房款，被告应积极协助原告办理房屋产权登记手续。但被告百川房产公司却将原告购买的百川大厦2层反担保给被告鑫业融资担保公司，由鑫业融资公司为借款人提供担保，骗取库尔勒富民村镇银行贷款800万元，被告百川房产公司法定代表人徐崇光犯骗取贷款罪，被依法追究刑事责任。涉案百川大厦2层的实际权利人应为原告。鑫业担保公司作为专门的融资、担保机构，根据《融资担保公司监督管理条例》第三条之规定，鑫业公司具有审慎经营的义务；而且金融机构接受商业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房屋实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。专业金融机构在审查办理贷款担保时，理应对房产公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。在涉案房产早已建成发售，用于抵押的房产也已实际交付购买方使用的情况下，鑫业担保公司不仅应当预料到用于抵押的房产存在业已出售的可能，且完全有能力了解到该房产已经售出的客观事实。而鑫业公司仅根据百川大厦2层的权属登记状况即判断百川房产公司系所有权人，未尽严格审查抵押物的义务，其对于抵押房产未予审慎审查存在过失，主观上存在过错，客观上损害了原告的利益，因而该抵押权的设立不属善意取得情形，该抵押权登记应予注销。原告的诉讼请求合法有据，依法应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条之规定，判决如下：   一、被告巴州百川房地产开发有限公司、被告巴州鑫业融资担保有限责任公司于2016年2月29日签订的两份《反担保合同》及一份《抵押担保合同》中对百川大厦2层设立抵押权的内容无效；   二、被告巴州百川房地产开发有限公司、被告巴州鑫业融资担保有限责任公司于本判决生效后立即办理百川大厦2层的抵押登记注销手续(他项权利证号：库尔勒市房他证库：库尔勒市房他证库字第**   本案受理费67,800元，由被告巴州百川房地产开发有限公司负担。（原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付给原告）   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。   审  判  长   俞宗梅   审  判  员   周李玲   人民 陪 审员   韦 民   二 〇 二 〇 年 十 二 月 四 日   书  记  员   殷舒瑾