胶州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0281民初9939号原告：李朋贵，男，1948年1月25日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：雷东林，胶州市中云法律服务所法律工作者。被告：张桂华，女，1961年11月22日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：庄世明，胶州恒德法律服务所法律工作者。被告：张桂芳，女，1964年5月3日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：庄世明，胶州恒德法律服务所法律工作者。被告：张德展，男，1966年11月12日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：庄世明，胶州恒德法律服务所法律工作者。原告李朋贵诉被告张桂华、张桂芳、张德展确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告李朋贵向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告李朋贵与张**斌于2003年2月2日签订的房屋买卖契约有效，并判决三被告配合原告李朋贵办理房屋及土地使用权过户手续；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年2月2日，原告李朋贵与本村村民张**斌签订房屋买卖契约一份，约定原告李朋贵出资2000元购买张**斌的四间房屋、土地使用权随房变更；房某由原告李朋贵和张**斌分别在买方和卖方处签字确认。协议签订后，原告李朋贵如约将2000元购房款支付给张**斌，张**斌也将房屋交付原告李朋贵，李朋贵一直居住使用该房屋至今，至张**斌去世房屋一直没有办理过户手续；后经原告李朋贵多次催促张**斌的子女办理房屋及土地使用权过户手续未果，故提起本案诉讼。被告张桂华、张桂芳、张德展辩称，原告李朋贵的请求和事实不成立，理由如下：1、三被告不知道涉案房屋的买卖关系，一直认为原告李朋贵是借用涉案房屋；2、涉案房屋是三被告父母的共有财产，三被告的母亲去世后其应有的份额由三被告和三被告的父亲共同继承，所以涉案房屋即使是三被告的父亲进行了处分也是无效的。综上应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李朋贵提交了以下证据：1、原告李朋贵与张**斌签订的房某一份，该房某由村文书马某代笔书写，由原告李朋贵与张**斌分别在房某中的买方与卖方处签字，证明2003年2月2日原告李朋贵出资2000元购买张**斌的位于胶州市间房屋，土地使用权随房转让，房屋位于前，四至为北至大街、西至空地、东至胡同、南至李明大宅，协议签订后原告李朋贵将2000元给了张**斌，张**斌将4间房屋交付原告李朋贵，原告李朋贵至今使用。证据二胶州市自然资源局H14-3-216号土地档案7页，该证据系原告李朋贵的代理人根据法院的调查令调查取得，在土地档案存在多处篡改编造的地方，房屋四至、土地面积等存在明显的篡改且内容不一致，因张**斌在有两处房屋，原告李朋贵有理由怀疑，张**斌在主任期间使用非法手段将涉案房屋的土地档案篡改为张**斌名下另一处房屋的土地档案，我们认为该证据能够证明本案涉案房屋所占土地的地方为H14-3-216的房屋。证据三申请证人马某出庭，证明本案原告李朋贵与张**斌买卖涉案房屋的事实。证人马某到庭证实：我和李朋贵是一个村的。2003年，李朋贵说他买了张**斌的房子，李朋贵找我说找个证明人，让我给他写个东西，我就给他写了。我们三个去了李朋贵的兄弟李朋贤家，我们四个人在场的情况下现场写的，写了一个房某，他们两个签的字，是他俩本人签的。房屋的实际位置就是南至李明，靠着李明家。付款当时是守着我给的钱，一手交钱一手交房，给的现金。我在李朋贤家吃的饭，应该是中午。他们谈的过程不知道，谈好了以后才去找我的。张**斌应该是干过村主任。被告张桂华、张桂芳、张德展质证称，对证据一真实性不予认可，不能确认由张**斌本人签名，该证据所标注的房屋相邻与原告李朋贵本人提交的土地管理部门对涉案房屋的调查表标注的相邻内容互相矛盾，不一致，所以不能确定该证据的真实性，该证据没有证明力。对证据二真实性没有异议,通过该证据能够证明原告李朋贵的主张，其提交的房某与该证据不统一，证明原告李朋贵的主张不真实，不应支持。对证据三证人证言不予认可。审理中，本院通知被告张桂华、张桂芳、张德展本人到庭接受询问。被告张桂华、张桂芳、张德展称，张**斌是他们的父亲，就他们三个子女；母亲叫孙玉珍。父亲是张**斌是2006年去世的，母亲是1970年去世的。原告李朋贵提交的房某上四至所指的房子是他们父亲盖的，南面挨着李明家，是1960年代盖的土墙的四间房，三人从小在该房居住。该房屋现在原告李朋贵住着，至今没有翻盖，只是大队里给刷了墙。张桂华称，盖房时父母已经结婚了，当时她六七岁，是母亲去世前盖的；后来我们三个都结婚了，都不在住，父亲卖了我们都不知道，父亲也没跟我们说。被张桂芳称，不知道李朋贵为什么在老房住，我父亲从来没说过李朋贵在那住，我们平常也不去那。被张德展称，父亲张**斌卖没卖我们都不知道，房屋的钥匙是在父亲手里。父亲就一块宅基地，房某上的房子就是父亲的宅基地上盖的但是没档案。原告李朋贵提交的证据二中的土地档案是张德展自己的宅基地，是1995年盖的房子，这个当时村里把宅基地是批给张德展了，但没有从张**斌名下改到张德展名下。张**斌后来住在张德展1995年盖的房屋中，什么时候搬的家不知道。被张德展提交了胶州市民委员会证明一份，载明：“我村村民张**斌（现已病故）位于我村中部的一处住宅至今存在，该房北至南大街、南至李明住宅、东至胡同、西至空地，是老旧房屋，建成时间我村委无记载。”原告李朋贵对该证明的真实性无异议。本院认证意见：原告李朋贵提交的证据一、三可以相互印证，三被告虽提出异议，并未提供相反证据，本院对其真实性予以确认。对证据二土地档案，无法看出系涉案房屋的土地档案，本院对其与本案的关联性不予认定。对被告张德展提交的证明，经与村委会经办人电话核实，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年，原告李朋贵与同村村民张**斌协商购买其位于胶州市的房屋。双方商谈完毕后，由证人马某代笔书写了《房某》一份，约定：卖方张**斌自愿将房一栋四间以2000元将所有权转让给买方李朋贵，土地使用权随房变更。该房位于村南大街前，北至大街、西至空地、东至胡同、南至李明大宅，门、窗、水、路照旧，即日成交。房某书写后，原告李朋贵将2000元付给张**斌，后原告李朋贵至今使用。另查，张**斌配偶张玉珍在上述房屋出售时已去世，张**斌于2006年去世，子女有张桂华、张桂芳、张德展。2003年出售房屋时，被告张桂华、张桂芳、张德展均已结婚，搬出居住，对出售房屋不知情。审理中，原告李朋贵申请调取张**斌名下位于胶州市的集体土地使用证档案，以及李明的集体土地使用证档案，但因宗地草图未标注，未能查找到涉案房屋的土地使用权人信息。本院认为，被告张桂华、张桂芳、张德展对父亲张**斌是否出售房屋不知情，主张原告李朋贵是借用房屋，并未就存在借用关系提交任何证据，本院对其意见不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，被告张桂华、张桂芳、张德展以其父亲张**斌无权处分涉案房屋主张协议无效的意见，本院不予支持。原告李朋贵与张**斌达成的协议，有房某及证人证言为证，该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，且房屋已交付使用多年，合法有效。对于原告李朋贵主张三被告配合办理房屋及土地使用权过户手续的请求，因涉案房屋系农村房屋，该房屋下宅基地使用权未查询到使用权人信息，无法实际履行，本院对该项诉请不予支持。综上，原告李朋贵的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告李朋贵与张**斌于2003年2月2日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告李朋贵的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由原告李朋贵负担25元，由被告张桂华、张桂芳、张德展负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  范少恒二〇二〇年十二月七日书记员  邱绪文