湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11656号上诉人（原审被告）：北京木火轩文化传媒有限公司法定代表人：朱泽宇。委托诉讼代理人：刘宇，湖南辰邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市红椒园餐饮服务有限公司，法定代表人：文建军。委托诉讼代理人：李海音，湖南商管律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍姣，湖南任金律师事务所律师。上诉人北京木火轩文化传媒有限公司（以下简称木火轩公司）因与被上诉人长沙市红椒园餐饮服务有限公司（以下简称红椒园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。木火轩公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5124号民事判决，驳回红椒园公司的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由红椒园公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。木火轩公司与红椒园公司协商一致的退租行为虽然发生在红椒园公司原法定代表人朱有铭职务被股东会决议撤销诉讼期间，且木火轩公司法定代表人对此知情，但本案租赁合同解除行为发生时，该公司股东会决议尚未发生法律效力。一审法院仅以此认定木火轩公司与红椒园公司之间存在恶意串通之嫌明显与客观事实不符；二、一审法院适用法律错误。红椒园公司原法定代表人朱有铭职务于2019年5月被公司股东会决议聘免，后该股东会决议形成诉讼直至2020年5月裁判生效。如木火轩公司和红椒园公司原法定代表人确实为恶意串通，则完全无需分别于2019年9月、10月再支付60000元房租，亦无需于2019年12月书面申请解除租赁，直至2020年3月才退还租赁押金，红椒园公司原法定代表人更无需在代表公司做出退租行为前将相关退租事宜交公司经理、财务规范程序联合审批。上述事实客观上已排除了木火轩公司与红椒园公司原法定代表人恶意串通的嫌疑，一审法院判决违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定。红椒园公司辩称，一、木火轩公司以租赁房屋处于空闲状态而其支付了租金为由，认定双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，显然不成立。合同签订后木火轩应依约支付房屋租金，租赁房屋是否使用为承租方的权利，其支付租金的行为并不能证明其已退租、租赁合同已经解除；二、木火轩公司主张的所谓退租未经过红椒园公司的同意以及公司内部流程审批，双方租赁合同于2019年底并未解除。双方公司并未就合同解除达成口头或书面的一致意见，且根据红椒园公司授权，案外人程亮亮的账户仅有接收房屋租金的权利，并无退还押金的权利，不能以其行为推定租赁合同已经解除，木火轩公司主张的流程审批的人员实际上均已于2019年6月的公司决议中被辞退，无权作出流程审批；三、木火轩公司主张的所谓退租行为系红椒园公司原个别股东与其恶意串通，损害红椒园公司的利益所致，即使存在退租行为亦属无效。红椒园公司做出的变更公司法定代表人及监事的决议，符合公司法规定及公司章程，自2019年5月生效。木火轩公司主张的退租行为发生在该时间点后，红椒园公司原法定代表人、监事均已被聘免，双方公司的租赁关系显然系关联交易，且导致红椒园公司在合同未解除时向木火轩公司支付了6万元可得利益，应属无效。红椒园公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令木火轩公司支付红椒园公司租金73333.33元（2020年1月1日至2020年8月10日）；2.判令木火轩公司按每日千分之五支付红椒园公司滞纳金75133.24元（从2019年12月15日计算至2020年8月10日）；3.判令木火轩公司支付违约金20000元；4、判令本案所有诉讼费用由木火轩公司承担。一审法院认定的事实：2018年1月1日，红椒园公司与木火轩公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：红椒园公司将位于长沙市开福区××路××街××号××号××楼的房屋租赁给木火轩公司使用，建筑面积约为413.47平方米，合同期限为五年，自2018年1月1日至2022年12月31日止。木火轩公司应交付押金6万元，2018年1月至2019年12月租金为每月5000元租金，支付方式为半年支付，2020年1月起租金为每月1万元，每年在此基础上递增10%。木火轩公司应提前于每月15日支付下半年度的租金。每逾期一日，木火轩公司需按千分之五支付违约金。超过付款日30天以上仍不付款的，视木火轩公司自动终止合同，木火轩公司需支付违约金2万元，所交押金红椒园公司不予退还。合同期内，非合同规定的情况下，一方提前收回或提前退出租赁房屋，违约方应向守约方支付违约金2万元，如造成损失违约金不足补偿的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额。合同签订后，木火轩公司依约支付了押金，并在2019年1月30日、和4月15日、2019年9月28日和10月4日分四次向红椒园公司交纳了2018年1月1日至2019年12月两年的租金，共计12万元房租。其中2019年1月30日和4月15日租金是付款至红椒园公司账户，2019年9月28日和10月4日租金是付款至红椒园公司办公室主任程亮亮的账号。木火轩公司对此解释为2019年因红椒园公司涉及股东间诉讼，公司账号被冻结，所以红椒园公司以程亮亮私人账户开展经营活动，红椒园公司曾经向木火轩公司发过一份书面委托付款函，要求木火轩公司将租金付款至程亮亮私人账户。另木火轩公司申请证人刘某（原公司财务人员）到庭作证，木火轩公司主张其在2019年年底向红椒园公司提交了解除租赁合同的报告，经过了红椒园公司签字同意，故双方间租赁合同已在2019年年底解除。受2020年初疫情影响，红椒园公司直到2020年3月26日才将6万元押金退还给木火轩公司。对木火轩公司以上主张，红椒园公司不予认可，红椒园公司认为其已在2019年6月由大股东湖南国昱锂能商业有限公司发通知已将刘某、程亮亮等人辞退，上述押金是由程亮亮的账号退还的，不是红椒园公司退还，房屋也没有办理退还交接，故认为双方间合同没有解除。另查明以下事实：一、红椒园公司是一家集体改制企业，登记的股东为湖南国昱锂能商业有限公司、王焕军、朱有铭和朱泽宇，持股比例分别为73%、10%、10%、7%。红椒园公司的法定代表人原来是执行董事朱有铭，朱有铭与木火轩公司法定代表人朱泽宇系父子关系，朱泽宇任红椒园公司监事。2019年5月大股东湖南国昱锂能商业有限公司召开临时股东大会，表决通过决议将红椒园公司执行董事及法定代表人由朱有铭变更为张洲，公司执行董事朱泽宇变更为王焕军，并据此决议对朱有铭发出了法定代表人聘免的函。朱有铭和朱泽宇对此不服，向长沙市芙蓉区人民法院起诉湖南国昱锂能商业有限公司、王焕军要求撤销以上股东会决议和法定代表人聘免的函，而湖南国昱锂能商业有限公司、王焕军反诉要求确认股东会决议和法定代表人聘免的函合法有效，该案经一、二审审理，长沙市中级人民法院在2020年4月29日作出（2020）湘01民终1905号民事判决书，判决确认上述股东会决议和法定代表人聘免的函合法有效，驳回了朱有铭和朱泽宇要求撤销的诉讼请求。终审判决后，2020年5月以湖南国昱锂能商业有限公司为主的公司新管理层已接管了红椒园公司。二、木火轩公司租赁的房屋位于黄兴中路街141号2楼，从一楼人民公社进出，木火轩公司陈述其租赁该房屋后进行了简单装修，但从未营业使用，一直处于闲置未管状态，故退租双方未办理房屋交接手续。红椒园公司确认在人民公社上二楼的楼梯间有个门，至今未锁。三、红椒园公司在本案起诉时诉讼请求为：1、判令木火轩公司支付红椒园公司租金12万元(即2019年12月15日交纳2020年1月1日至6月30日的租金6万元，2020年6月15日交纳2020年6月1日至12月30日的租金6万元)；2、判令木火轩公司按每日千分之五支付红椒园公司滞纳金65400元（暂计算至2020年6月18日）；3、判令木火轩公司支付违约金20000元；4、判令红椒园公司不退还木火轩公司押金6万元；5、判令本案所有诉讼费用由木火轩公司承担。庭审中为避免合同是否解除等争议导致案涉房屋长期空置引起新的损失，经一审法院主持调解，木火轩公司同意红椒园公司从2020年8月10日起占有使用原租赁合同约定的黄兴中路141号2楼房屋，木火轩公司不主张装修损失。双方同意协议内容不形成对双方诉讼不利的证据。达成协议后红椒园公司已占有使用141号2楼房屋，并根据一审法院释明变更了原诉讼请求。以上事实有租赁合同、财务支付凭证、委托支付函、手机银行6万元退款记录、长沙市中级人民法院（2020）湘01民终1905号民事判决书、证人证言、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：一、红椒园公司与木火轩公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行，木火轩公司租赁房屋后已向红椒园公司交纳前两年的租金。证人刘某在2020年5月前一直是红椒园公司聘用的员工，其证言应予采信。根据其证人证言，应认定木火轩公司2019年年底前申请解除合同已得到红椒园公司管理层的同意，且在次年即2020年3月26日收到红椒园公司退还的6万元押金（既然红椒园公司认可2019年9月28日和10月4日公司办公室主任程亮亮账户两次所收租金为木火轩公司已付租金，那么2020年3月26日程亮亮账户转账给木火轩公司的6万元应认定为红椒园公司退还给木火轩公司的押金）。对于2019年年底解除合同退租的行为的效力问题，一审法院认为，同意木火轩公司解除租赁合同并退还租赁押金的行为是在朱泽宇之父朱有铭在2019年年底至2020年3月实际控制红椒园公司时作出，而早在2019年5月红椒园公司大股东湖南国昱锂能商业有限公司通过股东会决议同意将公司法定代表人由朱有铭变更为张洲，并对朱有铭发出了法定代表人聘免的函，上述股东会决议和法定代表人聘免的函也被人民法院生效判决确认有效，木火轩公司法定代表人朱泽宇作为参与当事人完全知情，该解除行为发生在红椒园公司股东会决议诉讼期间，有恶意串通之嫌，侵犯了红椒园公司利益（合同租金在第三年由每月5000元提高到每月1万元，履行第三年合同显然对红椒园公司更有利），应属无效，故即使租赁押金6万元已退，一审法院对木火轩公司要求认定租赁合同已解除的主张不予支持。二、认定2019年年底解除合同行为无效，木火轩公司本应按合同约定的月租1万元标准向红椒园公司继续交纳2020年1月至2020年8月10日的租金，但考虑到租赁场地空置至2020年8月10日也有红椒园公司的因素影响，同时此期间工商业受新冠疫情影响较大，房屋的租金标准应予核减，一审法院酌定木火轩公司应付租金核减为35000元。三、木火轩公司未按合同约定向红椒园公司预付半年租金并提前退租，木火轩公司的行为构成违约，木火轩公司应向红椒园公司承担违约责任。对于延迟支付租金的违约赔偿责任，租赁合同中约定的每日千分之五的违约金计算标准或支付违约金2万元，且押金不予退还的违约责任约定过高，一审法院酌定按上述核减后的应付租金数额35000元，并参照当前ＬＰＲ一年期利率3.85%标准，从2019年12月15日计算至2020年8月10日，计为1052元。而对于木火轩公司提前退租的违约赔偿责任，租赁合同约定的提前退租违约金2万元数额过高，一审法院酌减为1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：一、木火轩公司在判决生效之日起五日内向红椒园公司支付租金35000元；二、木火轩公司在判决生效之日起五日内向红椒园公司支付延迟支付租金违约金1052元；三、木火轩公司在判决生效之日起五日内向红椒园公司支付提前退租违约金1万元；四、驳回红椒园公司其他诉讼请求。二审中，木火轩公司提交了《公司承包经营协议》一份，拟证明红椒园公司原法定代表人朱有铭虽然以生效裁判解除了其在红椒园公司的法人职务，但其在裁判文书生效前一直任红椒园公司经营负责人，仍有权代表红椒园公司，其与木火轩公司签订、履行相关合同均代表红椒园公司，具有约束力与公信力。经审查，该份证据因无原件供本院核实，证据来源无法确认，且与本案待证事实无直接关联，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉租赁合同是否已解除的问题。木火轩公司与红椒园公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，木火轩公司主张其已于2019年12月向红椒园公司提交书面申请解除租赁，并经过红椒园公司经理、财务审批流程后退还6万元押金。木火轩公司向红椒园公司提交的书面申请系由案外人钟志强签字同意后，经朱有铭同意审批完成退租并退还押金。但红椒园公司于2019年5月已作出股东会决议将原法定代表人朱有铭变更为张洲，将原执行董事朱泽宇变更为王焕军，虽朱有铭、朱泽宇对此不服并提出相关诉讼，经一、二审法院审理后确认该决议合法有效。同时，钟志强于2019年6月亦被红椒园公司免除职位。故钟志强无权同意木火轩的书面退租申请，朱有铭于2019年12月审批木火轩公司退租申请时，已不具备法定代表人身份，且木火轩公司法定代表人朱泽宇对此是明确知情的，朱有铭审批同意木火轩公司退租的行为不对红椒园公司产生法律效力，《房屋租赁合同》并未于2019年12月解除，继续有效。关于木火轩公司责任承担的问题。鉴于木火轩公司与红椒园公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，且红椒园公司已履行交付案涉租赁房屋的义务，木火轩公司应依约履行租金支付义务。木火轩公司逾期支付租金的行为已构成违约，一审法院综合考虑到疫情、案涉房屋的实际使用情况、违约责任约定过高等因素对木火轩公司最终应支付的租金酌情予以核减为35000元，处理较为合理，本院予以维持。另外，一审法院考虑到红椒园公司的实际损失、木火轩公司的过错等情节，认定木火轩公司应支付违约金为11052元（延迟支付租金违约金1052元﹢提前退租违约金10000元），系对案涉租赁合同约定的违约金酌情调低的结果，处理得当，未超出合理裁量范围，本院予以维持。综上所述，木火轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费951元，由上诉人北京木火轩文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年十二月二十九日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。