重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4495号原告：林民生，男，1987年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：张怀荣，男，1984年2月5日出生，汉族，住长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡跃强，重庆市长寿区双龙法律服务所法律工作者。第三人：华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道******，统一社会信用代码91500115771773597F。法定代表人：林敦凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：余英德，重庆亨德律师事务所律师。第三人：林琴，女，汉族，1982年11月26日出生，汉族，住住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人（特别授权）：余英德，重庆亨德律师事务所律师。原告林民生与被告张怀荣、第三人华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称华盛集团华融公司）、林琴物权保护纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院于2020年11月12日公开开庭，原告林民生的委托诉讼代理人戴杰、被告张怀荣到庭参加了诉讼。2020年11月26日，本院依职权追加华盛集团华融公司、林琴作为第三人参加诉讼。本院于2020年12月12日再次公开开庭，原告林民生的委托诉讼代理人戴杰，被告张怀荣及其委托诉讼代理人胡跃强到庭参加了诉讼，第三人华盛集团华融公司、林琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林民生向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告所有的位于重庆市长寿区文苑大道x号x幢x-x号房屋的占用使用费125044.8元。事实及理由：原告系重庆市长寿区文苑大道******房屋的所有权人。2015年5月15日至2019年3月31日期间，被告占用原告所有的位于重庆市长寿区文苑大道x号x幢x-x号房屋，开展建材经销活动，但被告并未向原告支付这期间的租金或者占用费，严重损害了原告的财产权益。被告张怀荣辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2011年5月23日以后原告才拥有涉案房屋，我从2011年从上一家租赁户手中将涉案房屋转租过来，原告从那时起就知道该房屋一直在出租。因2011年的合同没有要了，在2015年5月，在华盛集团华融公司的招商部重新签订了租赁合同，之后，招商部给了我一个林琴的账号，租金有的现金支付，有的转账支付。我的租金都是缴纳完毕了，转账共5次，其余都是现金支付。我办理个体工商户营业执照时，由第三人华盛集团华融公司将涉案房屋的房产证复印件交给我，原告林民生与第三人华盛集团华融公司、林琴是一家人，被告作为善意第三人有理由相信华盛集团华融公司代表了原告将涉案房屋出租给被告，构成表见代理，请求驳回原告的诉讼请求第三人华盛集团华融公司、林琴未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年6月7日，位于重庆市长寿区文苑大道******房屋所有权由第三人华盛集团华融公司转移登记给原告林民生，产权证号为**地证2011字第**。2017年11月6日，原告林民生向房屋管理部门申请房屋遗失证变更登记，产权证号为渝（2017）长寿区不动产权第001011xxx号。被告张怀荣提交了一份2015年签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》（编号LMS0171），该合同载明林民生（甲方）、张怀荣（乙方），约定乙方租赁位于重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”项目2幢1-4部分商铺，总面积47.8㎡，该商铺仅限于用作经营雨虹防水用途；租赁期限为2015年5月15日起至2020年5月14日止；租金价格按建筑面积计算，计算标准为：月租金=建筑面积（㎡）×单位租金（元/㎡·月），即2015年5月15日至2016年5月14日期间单位租金为50元/㎡·月，2016年5月15日至2017年5月14日期间单位租金为54元/㎡·月，2017年5月15日至2018年5月14日期间单位租金为58元/㎡·月，2018年5月15日至2019年5月14日期间单位租金为64元/㎡·月，2019年5月15日至2020年5月14日期间单位租金为70元/㎡·月；租金的支付方式为：乙方按季向甲方交纳；乙方应于签订本租赁合同之日一次性向甲方预交第一季度租金的履约保证金，在合同规定的计租之日起，该履约保证金自动转为第一季度的租金，之后乙方应于前一季的最后七个工作日前向甲方交下一季租金，乙方应以人民币现金支付方式付款。原告陈述该合同不是其与被告签订，该合同原件与原告提供的自行在长寿区菩提街道工商所拍照打印的合同内容相一致。被告陈述该合同在第三人华盛集团华融公司招商部签订。同时查明，2016年10月19日，被告张怀荣用原告所有的涉案房屋产权证复印件（产权证号为206房地证2011字第12810号）向重庆市工商行政管理局长寿区分局申请个体工商户登记，被告陈述该产权证复印件系第三人华盛集团华融公司提供。次日，被告取得重庆市工商行政管理局长寿区分局颁发的营业执照，载明“名称长寿区雨虹建材经营部，类型个体工商户，经营场所重庆市长寿区菩提街道文苑大道****1-4经营者张怀荣”。2017年5月11日，被告张怀荣分两次向第三人林琴转账5162元和5162元。被告又分别于2017年8月14日、2017年9月1日、2018年4月2日向第三人林琴转账5300元、5593元、5593元。被告陈述第三人林琴的账户由第三人华盛集团华融公司向其提供并让其将租金支付该账户。被告张怀荣提交的2018年6月27日的收据载明，“交款单位张怀荣（LMS0171），收款方式现金，人民币陆仟零贰拾叁元整6023元，收款事由2幢1-4部分商铺租金（2018.5.15至2018.8.14）”。被告陈述该收据系第三人华盛集团华融公司向其出具。第三人华盛集团华融公司在询问笔录中陈述其委托第三人林琴代为收取被告的转账金额，但该款项与本案无关，收据上载明是原告林民生收取的租金，与第三人无关。2018年10月10日，原告的委托诉讼代理人王爽、戴杰向被告邮寄了《告知函》，要求被告于2018年10月31日前与原告签订租赁合同并支付租金，被告于2018年10月11日收到上述《告知函》。2019年5月2日，原告与被告签订《盛世桃源商铺租赁合同》，该合同约定乙方租赁位于重庆市长寿区桃花新城文苑大道x号“海林·太平洋生活广场”项目x幢x-x号商铺，该商铺仅限于用作经营防水涂料销售用途；租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止。另查明，案外人姚先国在本院的调查笔录中陈述其所租赁门面位于被告租赁门面旁边，亦是在华盛集团华融公司租赁并将租金支付至第三人林琴账户，由第三人华盛集团华融公司向其开具收据。案外人华庚群在本院的调查笔录中陈述其系被告商铺的员工，因每次按期交纳租金，时间过长，之前所交纳租金的收据均已遗失，但租赁涉案商铺至今，如果中断交纳租金不可能现在仍然租赁该商铺进行经营活动。被告陈述从2015年开始租金都是按照35元/月/㎡向第三人华盛集团华融公司缴纳的。被告提供了两段其与第三人林琴的通话视频录像显示，第三人林琴让被告告诉原告就租金问题去找招商部，第三人林琴未表示已经收取到被告缴纳的全部租金。在审理过程中，本院依职权调取了涉案商铺的不动产变更信息，各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。该证据显示长寿区文苑大道1号有多处房屋的抵押登记中原权利人系原告、第三人华盛集团华融公司、林琴。第三人华盛集团华融公司在质证中陈述原告多次为其提供抵押担保，原告系其公司股东林敦华的儿子，且原告系其公司副总，对涉案房屋使用情况非常清楚。第三人林琴系华盛集团华融公司法定代表人女儿，原告林民生系华盛集团华融公司股东林敦华的儿子，林琴与林民生系堂姐弟关系。上述事实，有当事人的陈述、《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》、中国农业银行交易明细、收据、《告知函》在案佐证，本院予以确认。本院认为，关于诉讼时效是否超过的问题。被告于2018年10月11日收到原告委托代理人邮寄的《告知函》，原告基于其所有权人向被告主张权利，该诉讼时效并没有超过法律规定，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。关于是否构成表见代理的问题。表见代理是无权代理人具有某些有权代理的外表授权特征，使相对人有理由相信其有代理权，而产生有权代理的法律效果。在2016年10月19日，被告张怀荣用第三人华盛集团华融公司向其提供的涉案房屋产权证复印件（产权证号为206房地证2011字第12810号）向重庆市工商行政管理局长寿区分局申请个体工商户登记；同时，原告林民生与第三人华盛集团华融公司、林琴有特殊的身份关系，足以认定第三人华盛集团华融公司以原告林民生的名义与被告张怀荣签订了编号LMS0171的租赁合同。虽然被告张怀荣提供的银行转账记录仅有2017年之后所支付的租金，但结合其所出示的收据、案外人的陈述、租赁合同及被告实际的租赁时间，根据日常生活法则以及被告与第三人华盛集团华融公司的交易习惯，可以判断如果被告张怀荣未交纳2015年5月15至2017年5月14日期间的租金，而继续在2017年至今仍然继续租赁和使用涉案房屋有违常理。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。从被告自述其于2011年租赁涉案房屋，即使从2015年所签订租赁合同后，在被告使用该房屋至今长达数年的时间里，原告均未提出任何异议，与日常生活法则相违背。鉴于原告林民生与第三人华盛集团华融公司、林琴之间的关系，且原告为第三人华盛集团华融公司提供数次抵押担保的情形可以认定原告应当知道涉案房屋的实际使用情况；相对人无过失地信赖代理人具有代理权为表见代理的构成要件，本院认为该行为构成表见代理，被告张怀荣向第三人华盛集团华融公司交纳租金的行为对原告林民生产生法律效力。因此，原告林民生依据物权保护请求被告张怀荣支付租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：驳回原告林民生的诉讼请求。案件受理费2800.89元，由原告林民生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张科科人民陪审员  邹延康人民陪审员  程 野二〇二〇年十二月十四日法官 助理  徐 海书 记 员  冉 凤