重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝03民终1624号 上诉人（原审原告）：姜畅，男，1982年10年2日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：易君，重庆奇威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡永胜，男，1967年11月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：曾凡强，重庆贤正律师事务所律师。 原审第三人：皮广淑，女，1961年11月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原审第三人：吴建中（吴文生长子），男，1983年7月21日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。 原审第三人：吴强（吴文生次子），男，1985年5月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原审第三人：吴颖（吴文生之女），女，1987年4月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 上诉人姜畅因与被上诉人胡永胜、原审第三人皮广淑、吴文生案外人执行异议之诉一案，不服重庆市垫江县人民法院(2020)渝0231民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，因原审第三人吴文生于2020年10月9日死亡，本院依法追加其继承人吴建中、吴强、吴颖参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人姜畅上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人是在新冠疫情下没有及时过户，4月14日已经开始装修，上诉人是善意且无过错，其物权应当保护。一、重要事实陈述及新证据。l.4月11日合同订立当天就付清全款、交付房产证和住房。2.在查封前已经交房且装修。上诉人于4月12日向洪福公司购买建材，4月14日雇请木匠进场做木柜，有建材票据和木工进场，均证明查封前装修事实。二、新冠疫情导致上诉人没有及时过户，确系非买受人原因未办理过户登记。众所周知的新冠疫情，各级政府要求市民少出门，不聚集。同样是拥挤不堪的办证大厅，又加上4月8日是湖北解封的日子，垫江在湖北打工的农民工大量返回，出于生命重于一切的考虑，没有及时过户，仅仅迟延7天（4月18日），就被查封，这不是上诉人的错。三、房屋交付也是上诉人获得物权的方式。依据当事人物权意思表示和相当的公示方式来确定物权的归属符合本案实际，保护上诉人利益，是实体公正的重要体现。登记的基础和本质是显示当事人物权意思表示一致，交易产生物权（订立合同、物权意思表示一致），登记本身并不产生物权。现实生活中不动产登记之外，还有其他的物权变动有效方式。另外，法院还查封第三人（被执行人）吴文生在×镇街上的门市、住房，能够满足被上诉人债权实现。 被上诉人胡永胜辩称，一、上诉人并未交清全款，上诉人购买建材及木工进场与本案无关联性。二、新冠疫情并非导致上诉人未办理过户登记原因。三、房屋的交付也仅是上诉人获得使用权的途径，要体现公平公正必须程序公正，物权法明确规定，不动产须办理过户登记才能发生物权转移。虽然一审查封了第三人的位于×镇上的另一处房屋，但与本案并没有关联性。综上，一审判决合理、合法，于法有据，恳请依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 原审第三人皮广淑述称，同意上诉人的意见，案涉房屋确实是卖给了上诉人，收取的款项也用于归还银行贷款。 原审第三人吴建中、吴强、吴颖均未作陈述。 姜畅向一审法院起诉请求：确认登记在第三人吴文生名下位于垫江县×镇×路×号（产权证：305房产证2014第×号）房屋产权归姜畅所有，解除该院（2020）渝0231执645号《执行裁定书》对该房屋的查封。 一审法院认定事实：2018年3月30日，胡永胜与第三人皮广淑、吴文生因民间借贷纠纷在垫江县人民法院经调解，该院作出（2018）渝0231民初1137号民事调解书。该案已于2018年5月3日生效。之后，第三人皮广淑、吴文生偿还部分借款及利息。 2020年4月8日，胡永胜向垫江县人民法院申请执行第三人皮广淑、吴文生；同月18日，该院作出(2020)渝0231执645号执行裁定“查封被执行人吴文生名下位于重庆市垫江县×镇×路×号（权证号：渝（20**）垫江县不动产权第×号）、垫江县×镇×路×号（权证号：305房地证2014字第×号）不动产的产权，期限为三年”。 2020年4月11日，姜畅与第三人吴文生签订《房屋买卖合同》约定“……将吴文生名下的位于垫江县×镇×路×号的房屋按照265000元出售给姜畅，并于当日姜畅付房款260000元，尾款5000元于办理过户登记当日付清……该房屋出卖方吴文生知晓购房人买来装修后在（实为再）一次出售，卖方吴文生必须配合办理银行按揭、过户等相关手续……”。合同签订后，第三人吴文生向姜畅出具收条一份，载明购房款260000元由姜畅转账至第三人皮广淑农商行账上。同日，姜畅通过中国建设银行向第三人皮广淑账号为××转账260000元。 另查明，2020年7月28日，姜畅作为案外人向垫江县人民法院提出执行异议，请求解除对吴文生名下的位于垫江县×镇×路×号房屋的查封。垫江县人民法院于2020年8月5日作出（2020）渝0231执异26号执行裁定，驳回案外人姜畅的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，方可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于本案姜畅享有的权益能否排除执行的问题。首先，姜畅与第三人吴文生签订的《房屋买卖合同》中约定“该房屋出卖方吴文生知晓购房人买来装修后再一次出售，卖方吴文生必须配合办理银行按揭、过户等相关手续”，该合同条款记载了第三人吴文生知晓姜畅购买该房屋后并非用于自住，而是购买后进行装修再次出售。姜畅并非以居住为目的，加之并未举证证明其已经占有该不动产；其次，涉案房屋现目前仍登记在第三人吴文生名下，房屋的所有权仍归第三人吴文生所有，姜畅与第三人之间只是存在房屋买卖合同关系，该案物权并未发生转移；最后，虽第三人述称系疫情原因等不可抗力导致未办理过户登记，众所周知，垫江县域内在姜畅与第三人吴文生签订房屋买卖合同时已排除因疫情原因导致的不可抗力。因此，应认定姜畅未提供充分证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，姜畅享有的权益不能排除执行，其请求确认房屋权属亦不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》》第三百一十二条第（一）款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回姜畅的诉讼请求。 一审案件受理费5275元，由姜畅负担。 本院二审期间，上诉人姜畅举示了以下证据：1.出库单，拟证明2020年4月12日上诉人购买装修的建材；2.木柜的图片，拟证明在涉案房屋内上诉人已经完成了木柜的制作；3.通话记录，拟证明房屋购买的当天4月11日就约请木工尹某制作木柜；4.吴文生涉案房产的房产证；5.吴文生在×镇×路×号的房屋产权证，拟证明第三人有其他财产可供执行；6.孙宪忠关于交易产生物权的一篇文章；7.尹某出庭证言。拟证明上诉人4月11日联系证人，为案涉房屋做装修家装木工，12日就开始装修。 被上诉人质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的；对证据2木柜图片真实性不予认可，上面没有拍摄时间、地点；对证据3通话记录真实性无异议，但对关联性不予确认；对证据4、5的真实性、合法性关联性无异议，但达不到上诉人证明目的；对证据6真实性无异议，与本案无关联性，达不到其证明目的；对证据7证人证言真实性有异议，其陈述自相矛盾。他与上诉人的通话时间，他说有两、三分钟，但根据通话纪录记载最长时间才42秒，他所说的通话时间矛盾。他说木工走前面，房屋里面刮了涂料、吊顶等，与装修流程不符。 上述证据经本院审查，具有真实性，但达不到上诉人的证明目的。 本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：姜畅对涉案房屋（位于垫江县×镇×路×号）是否享有足以排除强制执行的民事权益；涉案房屋应否停止执行。 判断姜畅是否享有足以排除强制执行的民事权益，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行审查。首先，姜畅与第三人吴文生就案涉房屋签订买卖合同时间是2020年4月11日，执行法院对案涉房屋的查封时间是2020年4月18日。其符合前述规定的第（一）项；其次，姜畅提交的证据能证明，其在2020年4月12日，即找了木工进场装修，可以认定其在执行法院查封之前即占有案涉房屋；再次，姜畅于2020年4月11日即以转账方式向第三人皮广淑支付260000元，亦符合前述规定的第（三）项；但是，姜畅就案涉房屋未过户存在过错，理由如下：第一，从姜畅与吴文生签订房屋买卖合同的当日即支付房款并联系木工进场装修可知，姜畅对案涉房屋的占有使用的要求非常迫切。第二，自2020年4月11日姜畅与吴文生签订房屋买卖合同时起，案涉房屋所在地垫江县的新冠疫情已被控制，不存在上诉人姜畅所称的为避免疫情扩散，而不能及时到房产登记机关办理过户的情形。第三，从姜畅与吴文生签订的买卖合同约定“该房屋出卖方吴文生知晓购房人买来装修后在（实为再）一次出售，卖方吴文生必须配合办理银行按揭、过户等相关手续”来看，姜畅购买案涉房屋并非要及时过户，而是装修后为继续出售作准备，其不过户的原因是为了避免再次出售时产生税费，所以才约定要求吴文生对其再次出售予以配合。第四，姜畅在二审庭审中亦陈述，其与吴文生约定由吴文生配合办理银行按揭的目的是，当其再次出售房屋时，须向银行办理按揭贷款手续，当银行为新的买受人办理按揭贷款手续后，吴文生得将已收取的260000元退还。综合以上四点考虑，姜畅对案涉房屋未能过户，并非不能，而是其为了规避国家税收及房贷政策，主观不想及时过户，应当认定其在查封前未能及时过户存在过错。故姜畅不符合前述规定的第（四）项情形，不享有排除执行的民事权益。其请求停止对案涉房屋执行不应予以支持。 综上所述，上诉人姜畅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5275元，由上诉人姜畅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈中林 审 判 员 李 勇 审 判 员 张海瑞 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 沈道萍 书 记 员 文 杰