广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异687号 案外人：文朝坤，男，1963年9月5日出生，身份证住址四川省宜宾市翠屏区。 申请执行人：上海东源添鸣投资中心（有限合伙），主要经营场所上海市浦东新区临港海洋高新技术产业化基地A0201街坊1298号，统一社会信用代码91310115324465509W。 执行事务合伙人：上海东源汇信股权投资基金管理有限公司（委派代表：袁虹玲）。 被执行人：四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**嘉云台**，统一社会信用代码91510000759709357R。 法定代表人：孙尧忠。 被执行人：孙尧忠，男，1960年6月26日出生，身份证住址浙江省上虞市。 关于国银金融租赁股份有限公司（以下简称国银公司）与四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心公司）、孙尧忠合同纠纷一案，因国银公司申请诉前财产保全，四川省宜宾市翠屏区人民法院查封了忠心公司所有的位于四川省宜宾市翠屏区××路××号的一百三十二套房屋，后该案进入执行阶段，案号为（2020）粤03执589号。案外人文朝坤不服对其中××大厦××幢××层××号房产（以下简称涉案房产）的查封措施，向本院提出异议。本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人文朝坤提出异议称，案外人于2008年10月31日与忠心公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的涉案房产，购房款72197元。合同签订后，案外人已按约定付清购房款及办理产权的所有手续费用。由于忠心公司严重违约，未在约定时间内给案外人办理过户登记，案外人于2015年1月向宜宾市翠屏区人民法院提起诉讼，该院受理后，于2015年7月9日作出（2015）翠屏民初字第2043号民事判决书，判决忠心公司为案外人办理涉案房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并将双证交付给案外人。2015年12月23日，宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏执字第2699-2721、2746、2747-1号《协助执行通知书》要求宜宾市国土资源局协助案外人办理上述房屋国有土地使用证。被执行人忠心公司将其所有的涉案房产已出售给案外人，案外人已经支付了合理对价并实际占有该房产，且该产权过户登记的手续也在实际办理之中，即案外人已经取得该房产。现因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，案外人对忠心公司涉及的借贷欠款事项不存在过错。综上，请求撤销对涉案房产的执行。 案外人文朝坤提交了下列证据材料：一、《商品房买卖合同》，证明案外人于2008年10月31日向忠心公司购买涉案房产；二、忠心公司收据、税收完税证明等材料，证明其已付清涉案房产购房款72197元；三、（2015）翠屏民初字第2043号民事判决书、申请执行书、（2015）翠屏执字第2699-2721、2746、2747-1号执行裁定书及协助执行通知书，证明忠心公司为案外人办理涉案房产的房屋所有权证及国有土地使用权证之义务经生效判决确认。 申请执行人上海东源添鸣投资中心（有限合伙）经本院通知后未提交答辩意见。 本院查明，国银公司与忠心公司、孙尧忠合同纠纷一案，在本案仲裁过程中，因国银公司申请财产保全并提供担保，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出（2018）川1502财保96号民事裁定书及协助执行通知书，查封了忠心公司所有的位于四川省宜宾市翠屏区××路××号的一百三十二套房屋（含涉案房产），查封期限为三年，自2018年11月24日至2021年11月23日止。之后，深圳国际仲裁院经审查作出华南国仲深裁〔2019〕D601号裁决书，该裁决已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，国银公司向本院申请强制执行，本院于2020年2月11日依法立案执行，案号为（2020）粤03执589号。执行过程中，申请人上海东源添鸣投资中心（有限合伙）向本院申请变更其为本案申请执行人，并提供了债权转让合同、债权转让暨催收公告等证据。本院于2020年7月15日作出（2020）粤03执589号之一执行裁定书，裁定变更申请人上海东源添鸣投资中心（有限合伙）为本案的申请执行人。案外人文朝坤不服对涉案房产的查封措施向本院提出本次执行异议。 另查明，2008年10月31日，案外人文朝坤与被执行人忠心公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的××大厦××幢××层××号房产，约定购买该商品房总价款为人民币72197元，采取分期付款方式，签订合同当日首付70%即52197元，三个月内付清房款（2009年1月30日之前）；忠心公司应当在2009年5月31日前向买受人交付涉案房产。案外人在当日支付给忠心公司购房款52197元及费用3999元，合计支付56196元。2014年12月30日，案外人向忠心公司支付5套房款10万元（含涉案房产2万元）及维修款1961元，合计支付101961元。 再查明，关于文朝坤诉忠心公司商品房销售合同纠纷一案，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2015年7月9日作出（2015）翠屏民初字第2043号民事判决书。该判决查明，2018年10月31日，文朝坤与忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为××大厦××幢××层××号……”。合同第五条约定“该商品房总价为72197元”。当天，文朝坤与忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第四条约定“忠心公司统一为文朝坤代办《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；忠心公司应当在商品房交付使用后90日内办理房屋产权和国有土地使用权总登记手续，忠心公司在收到房屋产权总登记通过手续后的10个工作日内，以公告或者书面通知的方式告知文朝坤提交办理房屋产权和国有土地使用证分户资料，资料齐备后240日内代文朝坤办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》”。文朝坤向忠心公司支付购房款72197元及费用3999元。2010年3月31日忠心公司向文朝坤交付了本案商品房。该院认为，忠心公司未为文朝坤办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，文朝坤提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。该院判决：一、忠心公司于判决生效之日起10日内为文朝坤办理××大厦××幢××层××号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付文朝坤。二、忠心公司自2011年3月6日起按14.44元/天向文朝坤支付迟延办证违约金，该违约金计算至文朝坤取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，忠心公司于判决生效之日起20日内给付违约金……。上述民事判决生效后，文朝坤向该院申请执行，案号为（2015）翠屏执字第2707号。在执行过程中，该院于2015年12月15日作出（2015）翠屏执字第2699-2721、2746、2747-1号执行裁定书，裁定将忠心公司在宜宾市翠屏区××路开发的××大厦相关房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证办理给申请执行人；又于2015年12月23日作出（2015）翠屏执字第2699-2721、2746、2747-1号协助执行通知书，请宜宾市房地产管理局协助办理相关房产的房屋所有权证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据案外人文朝坤所提交的商品房买卖合同、收据、税收完税证明、（2015）翠屏民初字第2043号民事判决书、（2015）翠屏执字第2699-2721、2746、2747-1号执行裁定书及协助执行通知书等证据材料，足以证明案外人在涉案房产被本院执行案件查封之前，与被执行人忠心公司签订购房合同，向被执行人忠心公司购买涉案房产，并实际占有、使用至今，案外人亦已付清全部购房款。涉案房产未能过户登记至案外人名下，并非案外人自身的过错。综上，案外人的情形符合上述司法解释的规定，就其异议请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于四川省宜宾市翠屏区××路××号××大厦××幢××层××号房产的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  赵 琢