四川省眉山市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）川14行终79号 上诉人（原审原告）眉山电子职业技术学校。住所地：四川省洪雅县修文路五段**。 法定代表人陈行辉，校长。 委托代理人梁壮，四川领伦律师事务所律师。 委托代理人谢松，四川领伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）洪雅县自然资源局。。住所地：四川省洪雅县洪州大道** 法定代表人杨林华，局长。 委托代理人曾建国，男，洪雅县自然资源局法规股股长。 委托代理人李继，四川吉辰律师事务所律师。 原审第三人洪雅县长元房地产开发有限公司。住所。住所地：四川省洪雅县洪川镇月珠南街div> 法定代表人苏长元，董事长。 委托代理人朱佑东，男。 委托代理人苏群英，四川上凯律师事务所律师。 原审第三人四川安信融资担保管理有限公司。住所。住所地：四川省成都市武侯区武科东四路**慧谷大厦**楼div> 法定代表人魏忠东，董事长。 委托代理人张涵，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人眉山电子职业技术学校与被上诉人洪雅县自然资源局、原审第三人洪雅县长元房地产开发有限公司(以下称长元公司)、四川安信融资担保管理有限公司（以下称安信公司）房屋行政登记一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402行初10号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 原审查明，眉山电子职业技术学校原名眉山电子工业学校，于2009年更名为眉山电子职业技术学校。2008年12月9日，眉山电子职业技术学校（甲方）与长元公司（乙方）签订《眉山电子职业技术学校学生公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》（以下称《投资合同》），该合同载明：甲方提供其享有土地使用权的土地，供乙方修建学生公寓、学生食堂、超市、洗浴、洗衣、理发、开水用房等工程，采取谁投资谁经营的办法，经营所产生的费用由经营者负责；具体经营期限为17年：经营期限自2009年9月1日至2026年8月31日；工程竣工交付使用后乙方享有该公寓、食堂及上述配套设施在约定期限（即10年）的所有权（不得转让）及17年的经营权；经营期满后，该公寓、食堂及配套设施的所有权及经营权不作价整体无偿移交给甲方；甲方应当协助乙方办理学生公寓及食堂有关的各项批准文件及报建手续；甲方应当协助乙方办理有关产权手续。 长元公司于2010年向原洪雅县房管局申请办理案涉房屋所有权的初始登记。原洪雅县房管局于2010年9月向长元公司颁发了洪雅房权证监证字第00**××9号房屋所有权证（以下称第3××9号房屋所有权证）。 2011年4月3日，眉山电子职业技术学校与长元公司签订《协议》，协议约定：由长元公司将在眉山电子职业技术学校处投资修建的学生公寓、食堂等设施设备提前移交给眉山电子职业技术学校，眉山电子职业技术学校需要支付长元公司各项投资款1550万元；2012年11月12日，眉山电子职业技术学校与长元公司再次签订《协议》，该协议约定：之前眉山电子职业技术学校向长元公司支付的315万元回购款，作为眉山电子职业技术学校从2011年4月3日起至今的租金和长元公司资产1550万元的资金利息；长元公司投资的学生公寓、食堂及其设备，由眉山电子职业技术学校采用租用的形式进行使用；2014年3月31日，眉山电子职业技术学校与长元公司再次签订《协议书》，该协议约定：长元公司将其投资修建在眉山电子职业技术学校的学生公寓、食堂及其设备等继续让眉山电子职业技术学校租用；2015年7月4日，眉山电子职业技术学校与长元公司再次签订《协议书》，该协议约定：长元公司将其投资修建在眉山电子职业技术学校的学生公寓、食堂及其设备等继续由眉山电子职业技术学校租用；如果眉山电子职业技术学校在2016年1月31日前支付回购款1550万元，多余的租金应充抵为回购款，如眉山电子职业技术学校支付回购款达到应付回购款的50%，长元公司应将办好的房产证交给乙方（所办房产证户名为眉山电子职业技术学校；法人为陈行辉），过户费由长元公司承担；2016年9月20日，眉山电子职业技术学校与长元公司再次签订《协议书》，该协议对眉山电子职业技术学校继续租用案涉学生公寓、食堂、如何支付回购款、办理案涉房屋过户登记条件、内容等事宜进行了约定。 原审另查明，原洪雅县房管局的房屋登记职权现由洪雅县自然资源局行使。 原审认为，本案被诉行政行为是原洪雅县房管局于2010年9月向长元公司颁发第3××9号房产证的行政行为。根据2000年发布的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”之规定，眉山电子职业技术学校的起诉期限从知道案涉行政行为起算最长不超过2年。本案中，眉山电子职业技术学校于2008年12月9日与长元公司签订《投资合同》，按照常理，学生公寓建成后，双方应当是协同办理第3××9号房屋所有权初始登记。从2011年到2016年期间，眉山电子职业技术学校与长元公司又多次签订《协议》，协议内容均有由眉山电子职业技术学校支付长元公司投资款，眉山电子职业技术学校从长元公司处提前收回学生公寓、食堂所有权和经营权，长元公司将房屋所有权过户给眉山电子职业技术学校；特别是双方在2015年7月4日签订的协议还约定，眉山电子职业技术学校向长元公司支付投资款、租金等回购款50%后，长元公司将房屋所有权过户给眉山电子职业技术学校，过户费由长元公司承担。至此，可以认定眉山电子职业技术学校知道或者应当知道案涉房屋登记行为的存在。对眉山电子职业技术学校称其于2019年的民事诉讼中才知道被诉行政行为存在的理由，该院不予采信。原审遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项之规定，裁定：驳回原告眉山电子职业技术学校的起诉。 上诉人眉山电子职业技术学校上诉称，本案中上诉人与长元公司签订的协议中提及到房屋产权过户事宜，但并不能仅依此事实推定上诉人已知道或应当知道案涉登记、颁证行为。被上诉人洪雅县自然资源局应当就其是否依法向上诉人进行明确告知案涉登记行为承担举证责任。依照2017年修订的《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条、第六十五条之规定，以及按照“实体从旧、程序从新”原则，从2019年12月上诉人知道案涉登记行为时起算，上诉人的起诉既未超过一年的起诉期限，也未超过二十年的最长起诉期限。原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原裁定并指令一审法院继续审理。 被上诉人洪雅县自然资源局辩称，眉山电子职业技术学校协助长元公司取得案涉第3××9号房屋所有权证。从2011年至2016年期间，眉山电子职业技术学校与长元公司多次签订协议，从协议内容亦可以认定眉山电子职业技术学校知道案涉登记行为的存在，眉山电子职业技术学校的起诉超过法定起诉期限。被上诉人作出的第3××9号登记、颁证行为合法。原审认定事实清楚、适用法律法规正确、处理恰当，请求驳回上诉人的上诉并维持原裁定。 原审第三人长元公司述称，2008年长元公司与上诉人眉山电子职业技术学校签订《投资合同》时，明确由长元公司办理案涉房屋所有权证，该房屋已抵押给安信公司。眉山电子职业技术学校与长元公司多次签订协议，从协议内容来看，眉山电子职业技术学校知道案涉房屋所有权证。上诉人的上诉理由及请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉并维持原裁定。 原审第三人安信公司述称，安信公司依法取得案涉房屋抵押权，不论房屋所有权是否转移，产权证是否被撤销，不能影响安信公司抵押登记的合法性，安信公司并非本案的适格第三人。请求驳回上诉人的上诉并维持原裁定。 本院经审理查明：1.2009年7月，眉山电子职业技术学校取得洪国用（2009）第3××号土地使用权证，该土地坐落于洪雅县××镇××村；2.2008年12月9日，眉山电子职业技术学校与长元公司签订《投资合同》约定：眉山电子职业技术学校应协助长元公司办理有关产权手续，眉山电子职业技术学校取得相应产权后，有权将学生公寓、食堂投资额的50%进行抵押。2009年，长元公司在眉山电子职业技术学校取得的土地上修建案涉学生公寓、食堂等房屋。2010年9月10日，长元公司取得案涉房屋所有权证，房屋所有权证字号为洪雅房权证监证字第00**××1号、0003××0号及本案涉及的第3××9号。第3××9号房屋所有权证涉及的房屋已登记抵押给安信公司；3.2019年11月，眉山电子职业技术学校与长元公司因合同纠纷，向四川省洪雅县人民法院提起诉讼，该案案号为（2019）川1423民初1601号。眉山电子职业技术学校称在该案诉讼中，才知道长元公司已取得第3××9号房屋所有权证；4.安信公司现已进入破产清算法定程序，上海段和段（成都）律师事务所是该公司的破产管理人之一。 本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，原审第三人安信公司是第3××9号房屋所有权证涉及房屋的抵押权人，本案的处理结果与安信公司存在法律上的利害关系，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条第三项“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：人民法院能够确认的其他利害关系人”之规定，安信公司应当参加本案诉讼。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：眉山电子职业技术学校提起本案诉讼时是否已超过法定的起诉期限。对此，本院阐述理由如下： 首先，2008年12月，眉山电子职业技术学校与长元公司签订《投资合同》时，双方明确约定案涉房屋建成后眉山电子职业技术学校应协助长元公司办理有关产权手续，双方亦约定眉山电子职业技术学校取得相应产权后，有权将学生公寓、食堂投资额的50%进行抵押。根据合同中的前述约定及结合《投资合同》的全部内容，可以推定该产权手续应当即为案涉房屋的权属证书。基于此，对案涉房屋建成后长元公司即会办理案涉房屋权属证书这一事实，眉山电子职业技术学校在2008年12月签订《投资合同》之初时即有预见，且有协助办理之义务；其次，从2011年至2016年期间，眉山电子职业技术学校与长元公司多次签订相关协议，由眉山电子职业技术学校向长元公司继续租用案涉房屋。其中2015年7月、2016年9月的协议内容中均提及：在眉山电子职业技术学校向长元公司支付案涉房屋相应回购款后，由长元公司将案涉房屋“办好的房产证交给眉山电子职业技术学校（所办房产证户名为眉山电子职业技术学校；法人为陈行辉），过户费由长元公司承担”。根据该表述，拟交付房屋所有权证是过户之后的房屋所有权证，并非案涉房屋的初始登记权属证书，而第3××9号房屋所有权证是案涉房屋的初始登记权属证书。据此可推断，眉山电子职业技术学校在签订上述协议时，应当对长元公司取得第3××9号房屋所有权证这一事实是明知的，眉山电子职业技术学校知道或应当知道该产权证的时间最迟亦应是2016年9月，眉山电子职业技术学校称其于2019年12月才知道该产权证的理由不能成立。因此，依照当时适用的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，眉山电子职业技术学校提起本案诉讼已超过法定的两年起诉期限。再次，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年最长起诉期限，是在行政相对人并不知道相关行政行为的前提下方可适用。就本案而言，眉山电子职业技术学校已于2016年9月前即已知道案涉登记、颁证行为，故不能适用该最长起诉期限。 综上，上诉人眉山电子职业技术学校的上诉理由及请求均不能成立，本院不予支持。原裁定认定事实清楚、适用法律正确、处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  姚俊辉 审判员  胡海东 审判员  高 莉 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张梦蝶