昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初15242号原告：昆明永联城建乔迁公司。法定代表人：张慰平。注册号：5301111002502。住址：昆明市西山区。委托代理人：王华强、许大银，云南高姿律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行。法定代表人：舒光华。统一社会信用代码：915301007097763759。住址：昆明市。委托代理人：浦恩皓、崔书荣，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告：西山区气象路居民委员会刘家营居民小组。负责人：李燕，该居民小组组长。住址：昆明市西山区。委托代理人：吴雪琼、余美娟，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明永联城建乔迁公司（以下简称永联公司）诉被告中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行（以下简称中国银行滇池路支行）、被告西山区气象路居民委员会刘家营居民小组（以下简称刘家营小组）屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月10日受理，依法适用简易程序，于2020年11月19日对本案进行了公开开庭审理，原告永联公司的委托代理人王华强、许大银，被告中国银行滇池路支行的委托代理人崔书荣、被告刘家营小组的负责人李燕到庭参加了诉讼，后因原告变更诉讼请求，本院于2020年12月4日再次开庭进行审理，原告永联公司的委托代理人王华强，被告中国银行滇池路支行的委托代理人崔书荣，被告刘家营小组的委托代理人余美娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永联公司向本院起诉请求：1、确认原、被告签订的《营业用房租赁合同》及《房屋合作使用协议》中超过2016年6月30日后的租赁期限无效；2、确认原、被告签订的《营业用房租赁合同》及《房屋合作使用协议书》于2016年12月14日解除；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1996年9月18日,原告永联公司（甲方）与被告中国银行滇池路支行（乙方）、昆明市官渡区福海乡刘家营村民委员会（丙方）签订《房屋合作使用协议》约定：甲丙方自愿将位于昆明市北侧的3200平方米七层楼房一幢与乙方合作使用,此楼房为乙方的营业办公用房，三方认定该楼房权属丙方;由甲方租赁给乙方使用;丙方认定乙方支付50年的租金给甲方后,乙方即拥有该楼房50年的使用权,合作使用该楼房期限为50年,自1996年6月30日至2046年6月30日止;楼房使用的租赁费支付由甲、乙双方另立合同;协议签署公证后,乙方即拥有该房50年的使用权。同日,原、被告签订《营业用房租赁合同》约定：甲方（原告）将昆明市北侧3200平方米七层楼一幢转租赁给乙方（被告中国银行滇池路支行）作为营业办公用房,租赁期限为五十年,自1996年6月30日至2046年6月30日止。2002年11月19日,福海乡刘家营股份合作社（原福海乡永联街道办事处刘家营村,甲方）与原告（乙方）签订《房屋及场地租赁合同》,约定:甲乙双方协商一致就永联办事处刘家营村在滇池路与中环路交叉口西北侧的刘家营村与永联城建乔迁公司合作建盖的3200平方米条形七层楼房一幢及应有的4.64亩土地,一并租赁给乙方使用,使用期限为50年,自1996年6月30日至2046年6月30日止。但在2017年刘家营居民小组起诉原告,以2002年11月19日签订的《房屋及场地租赁合同》违反《合同法》规定的租赁期限不得超过20年为由，诉至西山区人民法院,要求判令与永联公司解除合同及搬离涉案房屋及场地。经西山区人民法院作出的（2017）云0112民初3156号判决,解除2002年11月19日签订的《房屋及场地租赁合同》并判决永联公司于判决生效后十日内搬离。永联公司与中国银行滇池路支行提起上诉，二审云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）作出（2018）云01民终336号判决认定：因刘家营居民小组与永联公司的租赁关系解除后,永联公司与中国银行滇池路支行于1996年9月18日签订的《营业用房租赁合同》所确立的转租关系也失去权力来源,该合同也随之相应解除。由此导致刘家营居民小组、永联城建乔迁公司及中国银行滇池路支行于1996年9月18日签订的《房屋合作使用协议》也失去了效力。据此,昆明中院已对刘家营居民小组、永联公司及中国银行滇池路支行于1996年9月18日签订的《房屋合作使用协议》的效力作了定性,该合同已失去效力,为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效合同或者被撤销的合同自始没有约束力。”本案被告中国银行滇池路支行在合同被认定无效后,经原告多次催告仍不腾退所租赁的房屋,给原告造成了重大的经济损失，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告中国银行滇池路支行辩称：原告的诉讼请求无任何法律依据，其全部诉讼请求不应得到法庭支持。理由如下：1、双方签署的《营业用房租赁合同》及《房屋合作使用协议》符合法律规定，并无任何无效的情形。该两份合同是在1996年签署，当时适用的法律是中华人民共和国经济合同法，在该部法律中并无租期限制。根据立法法第93条之规定，法不溯及既往，我国现行合同法虽然对租期有相应的规定，但是合同法是在1999年10月1日才开始实施，也就是在双方签订两份合同之后，所以两份合同适用的法律不应当适用《中华人民共和国合同法》的规定，而应当适用《中华人民共和国经济合同法》的规定。2、该两份合同属于合法成立的合同，在没有任何的法律规定及合同约定满足的条件下，该两份合同一直存续至今，并没有发生过任何解除的情形。综上，恳请法庭驳回原告全部诉讼请求。被告刘家营小组辩称：1、原告将刘家营居民小组追加为被告属于错列，原告与居民小组之间属于租赁关系，原告与银行之间属于转租关系，原告与小组之间的租赁关系通过另案诉讼解决，本案处理的是原告与银行之间的转租关系，不应将居民小组列为被告。关于原告追加被告申请书当中提到的房屋合作使用协议，刘家营居民小组进行了签章，作为合同主体，为了查明案情应该将刘家营小组列为第三人为宜。2、关于原告请求确认两份协议超过20年的部分无效，我方予以认可。且昆明中院对两份协议效力已经进行了确认，应当按照生效判决处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据被告双方提交的证据并结合当事人庭审中的陈述及本院庭审调查，本院确认如下案件法律事实:坐落于环城西路611-613号Ｂ座房屋（昆明市房权证字第**）所有权人为被告刘家营小组。1996年9月18日，原告永联公司（甲方）与被告中国银行滇池路支行（乙方）签订《营业用房租赁合同》，约定：甲方将昆明滇池路与中环路交叉口西北侧3200平方米七层楼一幢转租赁给乙方作为营业办公用房，租赁期限为50年，为保证乙方租赁该楼房50年的使用权所签署的《房屋合作使用协议》是本合同的附合同，是组成本合同的完整组成部分，附合同与本合同具有同等的法律效力。同日，原告永联公司（甲方）与被告中国银行滇池路支行（乙方）、刘家营小组（丙方）签订《房屋合作使用协议》，约定：甲、丙方自愿将昆明滇池路与中环路交叉口西北侧3200平方米七层楼一幢与乙方合作使用，此楼房作为营业办公用房。三方认定该楼房产权属于丙方，三方认定该楼房由甲方租赁给乙方使用，丙方认定乙方支付50年租金给甲方后，乙方即拥有该楼房50年使用权。据（2017）云0112民初3156号民事判决书，判决解除2002年11月19日原告与被告刘家营小组签订的《房屋及场地租赁合同》，由永联公司将昆明滇池路与中环路交叉口西北侧3200平方米七层楼房屋腾还被告刘家营居民小组。该判决经昆明中院（2018）云01民终3336号民事判决书及云南省高级人民法院（以下简称省高院）作出（2019）云民申1810号民事裁定书维持原判，现已生效，且案件已申请本院强制执行，但尚未执行完毕。另查明，2016年12月14日原告发函至被告中国银行滇池路致函，解除《营业用房租赁合同》、《房屋合作使用协议》，同年12月22日，被告中国银行滇池路支行《回函》原告，不同意解除以上两份合同。以上事实有原、被告工商登记信息、《营业用房屋租赁合同》及公证书、《房屋合作使用协议》及公证书、函、民事判决书等证据材料及原被告当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：依据省高院（2019）云民申1810号民事裁定书确认的事实，原告于1996年9月18日与被告中国银行滇池路支行签订的《营业用房租赁合同》约定租赁期限为50年，自1996年6月30日至2046年6月30日止，该合同约定的转租关系得到了房屋所有权人即出租人刘家营居民小组的认可。2002年11月19日刘家营居民小组与永联公司签订的《房屋及场地租赁合同》，从内容上看，实际是刘家营居民小组对其与永联公司于1996年9月18日形成的租赁关系的追认，并非形成新的租赁合同。但因租赁期限违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条规定的有关规定。2002年11月19日刘家营居民小组与永联公司签订的《房屋及场地租赁合同》约定租赁房屋的租赁期限为50年，租赁期限自1996年6月30日至2046年6月30日止，该约定期限已超过20年，违反了法律的强制性规定。按照合同法规定，双方的租赁期限只应截止于2016年6月30日，但在2016年6月30日之后双方仍在履行合同，已形成了事实上的不定期租赁关系。根据生效判决确认，原告与刘家营小组间的《房屋及场地租赁合同》已经解除，永联公司与中国银行滇池路支行于1996年9月18日签订的《营业用房租赁合同》所确立的转租关系也就失去了权利来源和基础，该合同也应随之解除。因此，刘家营居民小组、永联公司及中国银行滇池路支行三方于1996年9月18日签订的《房屋合作使用协议》也失去存在的基础，也应随之解除。按照合同法规定，双方的租赁期限只应截止于2016年6月30日，故对于原告主张确认上述两份协议中约定超过2016年6月30日后的租赁期限无效本院予以支持。对于原告主张确认原告与中国银行滇池路支行签订的《营业用房租赁合同》及《房屋合作使用协议》于2016年12月14日解除的诉讼请，本院认为，因原告于被告中国银行滇池路支行签订的上述两份合同，只应截止于2016年6月30日，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”本案中，永联公司2016年12月14日已通过发《函》的方式要求中国银行腾还租赁房屋并解除双方之间的租赁关系，被告中国银行滇池路支行虽回函不同意解除，但因双方签订的合同超过2016年6月30日租赁期后的合同部分内容无效，原告行使的是法定解除权，有相应的法律依据，故本院对原告要求确认1996年9月18日永联公司与被告中国银行滇池路支行签订的《营业用房租赁合同》及永联公司与被告中国银行滇池路支行、刘家营居民小组三方签订的《房屋合作使用协议》于2016年12月14日解除的诉讼请求依法予以支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（五）项、二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条及国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告昆明永联城建乔迁公司与中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行签订的《营业用房租赁合同》、昆明永联城建乔迁公司与中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行、西山区气象路居民委员会刘家营居民小组签订的《房屋合作使用协议》中约定超过2016年6月30日后的租赁期限部分无效；二、原告昆明永联城建乔迁公司与中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行签订的《营业用房租赁合同》、昆明永联城建乔迁公司与中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行、西山区气象路居民委员会刘家营居民小组签订的《房屋合作使用协议》于2016年12月14日解除。案件受理费50元（原告已预交，已减半收取），由被告中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  李培伟二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 敏