河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2649号上诉人（原审被告）：谢虎，男，回族，1964年10月28日出生，住漯河市郾城区。上诉人（原审被告）：者惠玲，女，回族，1964年6月22日出生，住漯河市郾城区。上诉人（原审被告）：郾城区孟南品水商行，经营场所，漯河市郾城区孟南嫩江路锦绣淞江门面房。个体工商户经营者：者惠玲。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：贾丽阳，女，汉族，1989年6月27日出生，住河南省临颍县。被上诉人（原审原告）：周凤君，女，汉族，1964年2月5日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：徐永霞，河南九九律师事务所律师。上诉人谢虎、者惠玲、郾城区孟南品水商行（以下简称品水商行）因与被上诉人周凤君租赁合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢虎，上诉人谢虎、者惠玲、品水商行的共同委托诉讼代理人贾丽阳，被上诉人周凤君的委托诉讼代理人徐永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢虎、者惠玲、品水商行上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费由者惠玲承担。事实与理由：一、周凤君要求解除租赁合同关系，滥用单方解除权，违反诚实信用原则。当初签订租房合同周凤君称不租给短期经营户，上诉人也正需要长期用房，当时双方达成基本共识之后先签订了三年租赁合同，上诉人一次性交齐了三年房租，后对房屋进行了装修。三年到期后周凤君以自己要用房为由涨房租，涨幅远超正常同等位置市场营业房房租，因协商未果周凤君恶意解除合同，给上诉人造成不可估量的损失。二、合同中“来修去丢”条款显失公平。对出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利应对承租人进行补偿，不同意利用的合同解除后，由导致合同解除的违约方承担装修装饰残值损失。在双方均无过错的情况下，应对残值损失予以分担。因此上诉人要求对装修损失进行评估，确定合理损失。三、原租赁合同为不定期租赁合同，应当给予上诉人合理的腾房期限，现要求上诉人短期搬离，侵害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。周凤君二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，裁判适当。双方租赁合同约定“来修去丢”条款是双方真实意思表示，一审法院给予了谢虎、者惠玲、品水商行30日腾房时间，谢虎、者惠玲、品水商行一审主张的合理损失的赔偿不符合双方约定，一审没有提出任何鉴定申请，其主张缺乏事实法律依据。请求二审法院驳回谢虎、者惠玲、品水商行的上诉请求，维持一审判决。周凤君向一审法院起诉请求：1判决解除周凤君、谢虎、者惠玲、品水商行之间的租赁合同关系，责令谢虎、者惠玲、品水商行限期腾空并返还周凤君的商业营业房；2、判决谢虎、者惠玲、品水商行互负连带责任，参照每月5000元的标准赔偿周凤君占用商业营业房期间的损失；3、诉讼费用由谢虎、者惠玲、品水商行共同承担。一审法院认定事实：谢虎与者惠玲系夫妻关系。者惠玲以经营者的身份设立品水商行，该商行登记的经营场所位于郾城区××路锦绣淞江门面房，商行注册时间为2015年7月30日。2013年12月23日，周凤君作为甲方，谢虎、者惠玲作为乙方，双方签订门面房出租合同一份，主要约定：1、甲方将位于嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房（面积152.09平方，房产证号为漯房权证郾城区字第**，房屋登记所有权人为周凤君）租赁给乙方作为经营使用；2、租赁期限为三年，自2014年2月1日至2016年12月31日止，租赁期满后，双方重新商定续租事项，租赁费为每月3000元，年租金为36000元，乙方应于本合同生效日前向甲方支付三年租金105000元。3、承租人不得随意损害房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须征得出租人的同意，投资由承租人自理，退租时，承租人的装修遵循“来修去丢”原则，出租人不予负责，除另有约定外，出租人有权要求承租人按原装恢复或向甲方缴纳恢复工程所需要的费用；4、租赁期满后，本合同终止，届时承租方须将房屋退还出租人。如合同到期后或承租人违约导致出租人宣布解除合同的，承租人需遵循“来修去丢”原则，承租人的一切装修设施归出租人所有（除电气和移动商品除外），承租人遗留、存放在房屋内的货物和设施均视为承租人的抛弃物，出租人有权任意处置。合同签订后，谢虎、者惠玲按照合同约定向周凤君交付了三年的租金105000元，并交付了1000元的水电保证金。合同到期后，双方未续签书面合同，但仍由谢虎与者惠玲继续租赁该房屋。者惠玲在2018年3月7日、2019年1月24日，分别按照40000元的数额交纳了2018年度及2019年度的租金，庭审中，当事人双方均认可房租已经付至2019年12月31日。后因周凤君提出不再履行合同，要求谢虎、者惠玲搬离房屋，双方因此发生争议，周凤君于2020年8月12日诉至一审法院。一审法院认为，周凤君与谢虎、者惠玲签订的书面房屋租赁协议，出自双方的自愿，各项约定亦不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的协议，周凤君、谢虎、者惠玲均应当按照协议约定履行。在书面合同约定的期限届满后，双方未签订新的书面租赁合同，者惠玲、谢虎仍继续租赁该房屋，期间缴纳租金的数额与缴纳方式均与原书面合同不同，租金变更为40000元/年，缴纳方式为一年一缴纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。依据该条款规定，对于双方在2017年1月1日之后的租赁关系，应视为不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。依据该条款规定，本案为不定期租赁合同，周凤君有权随时解除合同。周凤君以不愿意继续收取租金及提起民事诉讼要求解除合同的方式，均已经以明确的方式向谢虎、者惠玲表达了解除合同的意思，谢虎、者惠玲虽不愿意立即解除合同，但在答辩时也作出了愿意解除合同的意思表示，故一审法院对周凤君要求解除与谢虎、者惠玲租赁合同的诉请予以支持。但周凤君应当给予一定的期限处理房屋内的物品，一审法院酌情认定，由谢虎、者惠玲在判决生效后30日内搬离房屋，将位于郾城区嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房交付给周凤君。关于谢虎、者惠玲要求对房屋装修进行补偿的辩称。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。依据此，谢虎与者惠玲的主张并不符合双方原书面合同，且双方原合同中对合同届满后，装修部分的处理作出的明确约定，应当系双方真实意思的表示，双方对于该约定应视为系明知的，谢虎与者惠玲在明知该约定的情况下仍主张数额巨大的装修物补偿费用，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于周凤君主张的占用房屋期间的房屋损失。当事人双方系不定期租赁合同关系，在周凤君主张解除租赁合同后，谢虎、者惠玲未搬离房屋并将房屋返还给周凤君，而是继续占用、使用，应当按照2018和2019年度的租金标准继续向周凤君支付相应的使用费用。周凤君要求谢虎、者惠玲、品水商行按照每月5000元支付使用费用缺乏证据支持，一审法院不予采纳。一审法院认为，以2018年、2019年两个年度均为40000元/年的租金标准确定谢虎和者惠玲需要支付的占用、使用房屋期间的使用费用较为适宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除周凤君与谢虎、者惠玲之间关于郾城区嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房的租赁合同。二、被告谢虎、者惠玲于判决生效后30日内腾空房屋内物品，将郾城区嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房交付给周凤君，并自2020年1月1日起，按照40000元/年的标准，向周凤君支付房屋使用费至该房屋交付给周凤君之日止。三、驳回周凤君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取400元，由谢虎、者惠玲负担。二审中当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案二审的争议焦点为：1、一审判决解除，周凤君与谢虎、者惠玲之间的租赁合同是否有误，判决给予，谢虎、者惠玲三十日腾房期限是否合理适当；2、对案涉房屋所涉及的装修投入应如何处理。本院认为，2013年12月23日，周凤君与谢虎、者惠玲签订门面房出租合同，约定由周凤君将其所有的将位于嫩江路锦绣淞江24#楼24幢1—2层104号商业营业用房出租给谢虎、者惠玲，租期三年，自2014年2月1日至2016年12月31日止，租赁费为每月3000元，年租金为36000元，租赁期满后双方重新商定续租事项。谢虎、者惠玲按照该合同约定，在合同生效日前一次性支付给周凤君三年租金105000元，后以该房屋等经营场所登记开设品水商行。以上事实，当事人各方均无争议，本院予以确认。谢虎、者惠玲与周凤君签订书面房屋租赁合同，租期届满后没有续签，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法又不能确定租赁期限的合同，法律赋予当事人随时解除合同的权利，可以随时要求终止不定期租赁合同的履行，故一审法院根据周凤君的诉请判决解除周凤君与谢虎、者惠玲之间就案涉房屋的租赁合同，并无不当。租赁合同解除后，因承租人返还租赁物可能需要搬迁、拆卸、运输等，应给承租人返还租赁物留出合理的准备时间，一审法院酌定谢虎、者惠玲在判决生效后30日内搬离房屋，合情合法。关于租赁合同中约定的“来修去丢”条款，该合同系周凤君、谢虎、者惠玲双方协商一致达成并实际履行，合同内容系双方真实意思表示，对双方具有拘束力，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条对此亦有明确约定，谢虎、者惠玲要求对装修损失评估并就损失与周凤君分担，无事实及法律依据。综上，上诉人谢虎、者惠玲、品水商行的上诉理由不能成立，一审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由谢虎、者惠玲、郾城区孟南品水商行负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 李 刚审判员 王路明二〇二〇年十二月十七日法官助理王瑞珺书记员尼彦辉