甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0402民初3795号原告：高承财，男，1990年6月16日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：张秉莲（系高承财母亲），女，1968年9月24日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区胜利街。被告：张发成，男，1971年2月10日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区胜利街。被告：张怡然，女，1996年7月6日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区胜利街。二被告共同委托诉讼代理人：王淑霞（系张发成妻子、张怡然母亲），女，1971年2月7日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区胜利街。原告高承财诉被告张发成、张怡然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高承财及其委托诉讼代理人张秉莲、被告张发成、张怡然的共同委托诉讼代理人王淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高承财向本院提出诉讼请求：1.判令二被告承担连带责任，立即支付占用原告购房款期间利息37005.5元、损失37005.5元，利息及损失按照银行贷款年利率6%计算，打款手续费50元，共计74061元；2.本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：二被告属白银区王岘镇棚户区的居民，由于政府进行棚户区规划改造，二被告名下有几套拆迁安置房，经亲戚介绍协商，二被告将棚户区改造后的东星小区北区7号楼3单元0901室96.2平方米的房屋转让给原告，双方约定购房款为327080元。原告在农村信用合作联社贷款100000元，请亲戚帮忙凑够购房款。房款准备就绪后，原告于2018年5月16日将购房款327080元打入被告指定的户名为张明波的银行账户（账号：），付款支出手续费50元。次日原告与被告张怡然签订《转让协议》，双方口头约定2018年7月将房屋交付原告。交房日期到期后，被告多次推脱迟延，2020年4月，原告再次询问被告，被告称房屋无法交付，暂时将购房款退回原告，被告张发成承诺给原告想办法从其它途径落实安置房，保证原告能买到价格便宜的安置房。但在房款退回后，被告不再接听原告电话，拒绝与原告沟通此事。原告认为，被告采用虚构事实，隐瞒真相的方式，诱导原告为购房筹集款项，被告名下有无涉案房屋现存在合理怀疑。被告的行为导致原告给银行支付利息40000余元，并造成原告没有在2018年购房成功而遭受损失。房屋为不动产，价格每年都在上涨，2020年4月被告才告知原告没有房屋，无法交付，可当下房屋的价格比2018年要高，原告有权要求被告补偿其2018年至2020年购买房屋的正常市场差价，或者资金占用期间的同期银行利息。综上，被告的行为已构成欺诈，根据法律规定，应当返还原告购房款和原告为此支付给银行的利息，并赔偿原告两年来房屋价格上涨所带来的损失。张发成、张怡然辩称，1、原告主张的诉讼请求不成立。二被告是白银区王岘镇棚户区的居民，确实将名下棚户区改造分配的东星小区一套96.2平方米的房子卖给原告，原告于2018年7月份一次性将购房款327080元支付给二被告指定的张明波账户。2020年4月二被告以张明波的账户向原告转账退还购房款327080元。2、转让协议约定了交付房款的事项，并未对利息以及违约责任进行约定。3、原告陈述口头约定2018年7月将该房屋交付原告不属实，当时约定东旭房地产开发公司何时交付房屋给被告，被告就给原告交付。原告所说的二被告系过错方不属实，因为政府政策改变，导致房屋无法交付给二被告，二被告也无法交付原告。4、2017年做出的棚户区改造名册中二被告有几套房屋，包含涉案房屋，后因王岘镇人民政府对改造方案进行调整，原分配给二被告的涉案房屋无法交付给二被告，二被告主动联系原告，将购房款如数退还给原告。5、原告所说与二被告联系不上与事实不符，被告就此事一直积极沟通，愿意作为中间人将其他房屋卖给原告，原告拒绝沟通，执意要主张利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告高承财提交的证据:1.甘肃省农村信用社回单及客户交易明细对账单，其中高美林客户交易明细对账单，对账单显示高美林贷款时间为2019年3月，在原告交付购房款之后，该证据与本案无关联性，对其证明效力本院不予认定；甘肃省农村信用社回单及张秉莲客户交易明细对账单，证明原告为购房筹集资金及被告向原告退还购房款的事实，对其证明效力本院予以确认。2.《转让协议》，3.甘肃银行个人账户交易明细查询及甘肃银行客户回单，证明原被告签订房屋转让协议及原告向被告交付房款并支出转账手续费的事实，上述证据符合证据的客观性、合法性，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。原告申请的证人马继成证言证实，其介绍原告母亲张秉莲及张秉莲朋友从被告张发成处购买房屋，房款交付后，张发成没有交付房屋，张发成将张秉莲朋友的房款退回并补偿了20000元。证人张砾丹证言证实，张秉莲是我小姑。张秉莲和其朋友各买了张发成一套房子，张发成让我给张秉莲打电话，让张秉莲给其朋友做工作，先把房款暂时退掉，过几天给她俩再卖。我就给张秉莲打了电话，后张秉莲和朋友把房款退掉了，张秉莲埋怨是我让她把房子退掉的。我就给张发成打电话问房子何时给，张发成说过几天。原、被告对证人证言均无异议，对其证明效力本院予以确认。被告张发成、张怡然提交的证据：甘肃省白银市白银区王岘镇东星村村民委员会证明一份，证明2017年张怡然在刘家梁棚户区改造项目中分配有房屋及2020年4月原分配房屋取消的事实，对其证明效力本院予以确认。本院依原告申请从白银市白银区王岘镇人民政府调取的情况说明，证实王岘东星小区号房屋，由王岘镇人民政府代建企业东旭房地产公司直接出售给华永武，目前已交房款29.5万元，对其证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张发成、张怡然系父女关系，其在白银市白银区王岘镇刘家梁棚户区改造拆迁项目中分配有安置房。经马继成介绍，原告高承财购买被告位于王岘东星小区号房屋。原告与其母亲张秉莲筹集房款后，由张秉莲于2018年5月16日将327080元购房款打入被告指定的张明波的银行账户内，为转房款原告支出手续费50元。次日原告高承财与被告张怡然签订了《转让协议》，协议载明“我系东星村刘家梁社村民张怡然，身份证号，现将王岘镇刘家梁棚户区改造拆迁安置房1套，房号为96.2平方米，转让给高承财，身份证号，此协议经双方签字（盖章）后生效。此协议一式三份，转让方、接收方各执一份，白银市东旭房地产开发有限责任公司办公室留一份。转让方签字（盖章）：张怡然接收方签字（盖章）：高承财2018年5月17日”。协议签订后，被告未向原告交付房屋。2020年4月7日，被告向原告高承财母亲张秉莲农村信用社账户转账退还购房款327080元。因房屋买卖事宜，双方酿成纠纷，原告诉至本院。另查，王岘东星小区号房屋，由王岘镇人民政府代建企业东旭房地产公司直接出售给华永武，目前已交购房款29.5万元。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。2018年5月17日，原、被告签订《转让协议》时，被告未取得王岘东星小区房屋所有权，被告并非涉案房屋所有权人。故被告向原告出卖房屋的行为属法律上的无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，王岘东星小区房屋，已由王岘镇人民政府代建企业东旭房地产公司直接出售给华永武，华永武对被告向原告出售涉案房屋的行为未予以追认，根据上述法律规定，原、被告之间达成的房屋转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告将其没有处分权的涉案房屋进行买卖，主观上存在过错，应当承担过错责任；原告作为房屋买受人未尽合理的注意义务，亦应承担一定责任。因双方没有约定利息，且损失数额难以确定，被告亦未提交造成其实际损失的证据，综合本案实际及双方过错程度，对原告主张支付利息及赔偿损失的诉讼请求，可以参照中国人民银行2018年1至5年期贷款年利率4.75%支付利息，利息以原告已支付购房款为基数，从被告收取原告购房款之日即2018年5月16日计算至被告向原告返还购房款的前一日即2020年4月6日，利息为29412.56元（327080元×4.75%÷365天×691天）。故对原告要求被告支付利息及赔偿损失诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告要求被告返还手续费50元，该费用系原告向被告支付购房款而实际支出，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张发成、张怡然于本判决生效之日起十日内支付高承财占用购房款期间的利息29412.56元、转款手续费50元，共计29462.56元；二、驳回高承财的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，由高承财负担497元，张发成、张怡然负担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  苏生莉二〇二〇年十二月十日书记员  李妍毅