内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终2543号上诉人(原审原告)：李文媛，女，1956年6月6日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张志坚、孙玉红，内蒙古钦度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰鼎铭小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区迎宾路以南，306国道东侧，林研所以西，南至文钟镇交界处天丰商贸城A701014号。法定代表人：张柏军，董事长。被上诉人（原审被告）：赤峰乐荟商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区物流园区**楼北段。法定代表人：李守强，总经理。被上诉人（原审被告）：赤峰浩洲商贸有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市元宝山区平庄英河街北段文化广场东侧附近公司。法定代表人：陈婧，职务不详。上诉人李文媛因与被上诉人赤峰鼎铭小额贷款有限责任公司（以下简称鼎铭公司）、赤峰乐荟商业管理有限公司（以下简称乐荟公司）、赤峰浩洲商贸有限公司执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2019）内0402民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李文媛上诉请求，一、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判不得执行涉案商厅。二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定上诉人提供的京香公司代收房款的收据，根据交易习惯和交易数额不能证明双方之间的交易真实存在。要求上诉人在3日内提交京香公司向商贸城支付该笔购房款的转账记录，由于该笔转账是10年前的转账，无法在赤峰当地银行调取，且需要到总行调取，故需要时间较长，导致上诉人不能及时提交证据。另原审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定错误，因二十九条针对的是房地产开发企业的特别条款，赤峰商贸城管理有限公司不是房地产开发企业，应适用第二十八条更为合适。二、上诉人与赤峰商贸城管理有限公司之间的基础法律关系为房屋买卖合同关系。上诉人2011年6月15日交付赤峰商贸城管理有限公司购房款100万元，2011年6月30日交付购房款52万元，赤峰商贸城管理有限公司为上诉人出具收据，载明“赤峰商贸城项目投资款”。2015年7月10日，赤峰商贸城管理有限公司与上诉人签订《赤峰商贸城(一期)项目原始投资人投资协议书》，上诉人取得包括涉案商厅在内的16个商厅的房号、产权证号、产权面积等。因上诉人取得14处房产均为二楼无独立楼梯和独立出口，价格远低于一层二层连体商厅的价格，故商贸城将包括涉案商厅在内的位于二层无独立出口的14个商厅以优惠价卖给上诉人。并对涉案商厅进行了交付。双方协议内容第二条明确规定“原始投资人(乙方)获得的份内商厅产权归投资人所有。”另外，协议还对涉案商厅的布局、招商及运营管理等进行了约定。该协议应该认定为房屋买卖合同。三、上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。上诉人在人民法院查封之前已与赤峰商贸城管理有限公司签订《赤峰商贸城(一期)项目原始投资人投资协议书》，约定上诉人购买包含案涉在内的16处房屋，并已付清款项，后因被上诉人赤峰商贸成管理有限公司的原因，未能及时协助办理产权变更手续，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，据此可确定上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。综上，恳请贵院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人鼎铭公司、乐荟公司、赤峰浩洲商贸有限公司未予答辩。一审时李文媛向法院提出诉讼请求：请求立即对李文媛所有的涉案房产位于赤峰市××区赤峰商贸城房产（证号112011511272、112011511249）中止执行并解除查封。一审判决查明，案涉房屋坐落于赤峰市××区赤峰商贸城（112011511272、112011511249）。李文媛提交了2015年7月10日其作为乙方与赤峰商贸城作为甲方签订的《赤峰商贸城（一期）项目原始投资人投资协议书》两份，其中一份记载李文媛以每平方米3000元投资包括案涉商厅（证号112011511272）在内的两处商厅，面积167.78平方米。李文媛主张其向赤峰商贸城管理有限公司交清了包括案涉商厅在内的两处商厅购房款50万元，李文媛提交三枚收据予以证明，其中一枚收据收款方为内蒙古草原京香肉制品公司（以下简称京香公司），于2010年9月22日出具，金额为52万元，记载为代商贸城收购房款，本人凭此据到商贸城开收据，加盖内蒙古草原京香肉制品公司财务专用章。另外两枚收据，收款方为赤峰商贸城，分别于2011年6月11日、2011年6月30日出具，金额分别为2万元、50万元，加盖赤峰商贸城财务专用章。另一份协议记载，李文媛投资包括案涉商厅（证号112011511249）在内的十四处商厅，面积1157.69平方米.李文媛主张其向赤峰商贸城交纳房款100万元，李文媛提交两枚收据予以证明，其中一枚,收款方为内蒙古草原京香肉制品公司（以下简称京香公司），于2010年9月22日出具，金额为100万元，记载为代商贸城收购房款，本人凭此据到商贸城开收据，加盖京香公司财务专用章。另一枚收据，收款方为赤峰商贸城，于2011年6月5日出具，金额为100万元，加盖赤峰商贸城财务专用章。另查明，鼎铭公司与浩洲公司、赤峰商贸城、赤峰新世界商厦有限责任公司、岳国君、刘纹卉小额借款合同纠纷诉至法院，法院作出（2016）内0402民初4611号民事调解书，约定由浩洲公司、赤峰商贸城管理有限公司偿还鼎铭公司借款500万元，并支付利息……，后鼎铭公司向法院申请执行，法院于2017年6月12日作出（2017）内0402执833号执行裁定书，查封了包含案涉房屋在内的房屋共20处。李文媛向法院提出执行异议，法院于2019年6月14日作出了（2019）内0402执异117号民事裁定书，认为李文媛提交了交纳房款150万元的收据，但协议书中涉及十六处商厅，无法确认案涉商厅付款情况，且对于李文媛提交的投资协议书的效力需要通过诉讼程序予以实体确认，故驳回李文媛的异议请求。再查明，赤峰商贸城管理有限公司于2018年11月20日变更名称为赤峰乐荟商业有限公司，于2019年11月13日名称又变更成赤峰商贸城管理有限公司。法定代表人由李守强变更为贾增民。还查明，案涉商厅（112011511249）登记在赤峰商贸城名下，案涉商厅（证号112011511272）所有权已于2019年10月24日变更登记至董晓红名下。一审法院认为，李文媛提供的京香公司代收房款的收据，称该笔购房款系现金支付，根据交易数额和交易习惯，不能证明双方之间的交易真实存在。庭审中，法院要求李文媛提供京香公司向赤峰商贸城支付该笔购房款的转账记录，而李文媛未在向法院承诺期限内提交证据。因法院正在审理的（2019）内0402民初5941号案件，赤峰智配物流有限公司作为原告，以赤峰正翔建筑工程有限公司为被告，以赤峰商贸城作为第三人向法院提起执行异议之诉。赤峰智配物流有限公司向法院提交其购买赤峰商贸城商厅支付的投资款证据中，便有多笔京香公司向赤峰商贸城的转账记录来作为其公司支付投资款的凭证。另李文媛作为原告，以赤峰商贸城为第三人，向法院提出执行异议之诉，形成法院多起案件，其诉称购买商厅多处，要求排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的用于居住的唯一房屋。故李文媛的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审法院判决如下：驳回李文媛的诉讼请求。二审诉讼期间，上诉人李文媛为证实其主张成立，提交了证据，被上诉人鼎铭公司、乐荟公司、赤峰浩洲商贸有限公司未予质证。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李文媛对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。关于李文媛对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，其作为执行异议的案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李文媛上诉称，投资协议书中约定了商厅的房号、产权证号、产权面积等，还对涉案商厅的布局、招商及运营管理等进行了约定。该协议应该认定为房屋买卖合同。本案已经具备最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，李文媛对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。对此本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，当事人应完全满足上述四个条件，才对执行标的享有排除强制执行的民事权益。本案中，从李文媛提举《赤峰商贸城（一期）项目原始投资人投资协议书》的形式、内容上看，李文媛作为原始投资人，在赤峰商贸城（一期）项目投资152万元。涉案房屋的物权尚未转移登记至李文媛名下，在对外关系上，涉案大厅仍为第三人乐荟公司的财产。涉案投资协议书不能认定为商品房买卖合同。本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，李文媛对执行标的不享有排除强制执行的民事权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李文媛承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 张伟波审判员 邓宏涛 二○二○年十二月二十一日书记员 刘 月