新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初9419号 原告：陈立和，男，1970年11月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：韩雪，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市骑马山路**。 法定代表人：李晶，该公司经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，该公司法务，住乌鲁木齐市。 原告陈立和与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年11月18日立案后，2020年12月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈立和委托诉讼代理人韩雪、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈立和向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告承担逾期交房产生的违约金77214.88元（570053.2元×6%÷365×824天，2014年9月30日至2017年1月1日，824天）；2、请求判令被告承担逾期办理产权证书给原告造成的违约金180878.66元（570053.2元×6%÷365×1631天，自2015年3月1日至2019年8月19日，按照年利率6%计算违约金数额为152836.73元；自2019年8月20日至2020年9月1日，378天按照年利率4.75%计算违约金数额为28041.93元）；3、判令被告以570053.2元本金为基数，自2020年9月2日至实际办理不动产权证书之日按同期全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率4.75%计算向原告支付违约金；4、被告承担本案诉讼费、邮寄费等。事实与理由：2013年10月14日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期17-1-502室，建筑面积163.64平方米，总房款570053.2元。合同第八条约定房屋交付期限是2014年8月30日，第九条约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。直至2017年1月1日被告才通知原告入住，且产权证书一直未按约办理。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，逾期交房的违约金数额不认可，因已过诉讼时效。关于未办理产证的事实认可，但原告主张的逾期办证违约金明显过高，涉案房屋价格涨幅超过60%，原告并未受到实际损失，请求法庭依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 原告陈立和为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、《商品房预售合同》一份，证明原、被告于2013年10月14日签订商品房买卖合同，涉案房屋位于乌鲁木齐市××栋房屋，建筑面积162.64平方米，总房款570053.2元，合同第八条约定，房屋交付期限是2014年8月30日，第九条1.（2）约定，如被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.1的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，原告不退房的，出卖人按已付房款向原告支付违约金。对违约金的具体数额、计算方式没有约定。 证据2、销售不动产契税发票和收据，证明原告已向被告交清全部房款570053.2元及缴纳税款； 本院经审理认定事实如下，2013年10月14日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0314948，房屋代码：1206505，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积162.64平方米，总房款570053.2元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定交清全部房款570053.2元。被告至今未给原告办理房屋权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金77214.88元，被告未按《商品房预售合同》第八条约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，其以超过诉讼时效要求法庭驳回原告主张的辩词，本院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。庭审中被告未向法庭提交任何证据证实原告在法定期限内未行使权利，故原告要求被告承担逾期交付房屋违约金的诉求合理正当，本院予以支持。原、被告在合同中已明确约定：自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的逾期交付房屋违约金，双方应当严格按照约定履行，原告以合同约定的违约金过低要求调整违约金计算标准的诉求，本院不予支持。故，被告逾期交房违约金为4697.2元（总房款570053.2元×万分之0.1×824天，2014年9月30日至2017年1月1日）。 关于被告是否向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金155933.02元，《商品房预售合同》第十五条关于办理产权证书的约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。被告将该条文理解为对买受人排除违约金适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”条文精神。因此，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告承诺放弃违约金适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。原告分阶段按照利率6%和4.75%主张违约金，本院予以适当调整，被告应支付的逾期办理房屋产权证书违约金为143724.4元=［（570053.2元×4.75%÷365×1631天=120995.7元，自2015年3月1日至2019年8月19日）］+［（570053.2元×3.85%÷365×378天=22728.7元，自2019年8月20日至2020年9月1日）］。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告陈立和支付逾期交房违约金4697.2元（总房款570053.2元×万分之0.1×824天，2014年9月30日至2017年1月1日）； 二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告陈立和支付逾期办理产权证书违约金143724.4元=［（570053.2元×4.75%÷365×1631天=120995.7元，自2015年3月1日至2019年8月19日）］+［（570053.2元×3.85%÷365×378天=22728.7元，自2019年8月20日至2020年9月1日）］。 三、以房款570053.2元为基数，被告新疆胜天房地产开发有限公司自2020年9月2日至实际办理不动产权证之日止的逾期办证违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算向原告陈立和给付。 本案诉讼标的258093.54元，实际给付标的148421.6元，占争议标的57.5%，案件受理费2585.7元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担1486.8元，由原告陈立和负担1098.9元。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  郭江红 二〇二〇年十二月十一日 书记员  邵丹桂