江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初2457号原告：王永泽，男，1949年12月6日出生，汉族，务农，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：余世文，系江西贤和律师事务所律师。被告：江西省拓展新型城镇化开发有限公司，公司住所地江西省玉山县下塘乡人民政府内，统一社会信用代码91361123MA35WGQD7N。法定代表人：李春皓，系该公司总经理。第三人：江西省拓展养老产业发展有限公司，公司住所地江西省玉山县下塘乡便民服务中心东侧，统一社会信用代码91361123MA36562T1W。法定代表人：徐振贵，系该公司总经理。原告王永泽与被告江西省拓展新型城镇化开发有限公司（以下简称拓展城镇化公司）、第三人江西省拓展养老产业发展有限公司（以下简称拓展养老公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永泽的委托诉讼代理人余世文、被告江西省拓展新型城镇化开发有限公司的法定代表人李春皓到庭参加诉讼，第三人江西省拓展养老产业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永泽向本院提出诉讼请求：一、要求依法解除原、被告双方于2017年4月28日签订的房屋租赁合同；二、判决被告支付原告租金168,000元（自2018年4月28日至2020年4月27日共24个月，之后的租金原告自愿放弃租金，2018年的租金是80,000元，2019年的租金是递增10%计为88,000元共计168,000元），三、判决被告支付原告逾期付款的滞纳金49,376元（自2018年4月29日至2019年8月28日按80,000元×483天×1‰=38,640元；2019年4月28日至2019年8月28日按88,000元×122天×1‰=10,736元，合计49,376元）；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告坐落在下塘乡便民服务中心东侧的自有房屋1-7层楼层作为其办公和住宿用房，房屋一层装修完成，二至七层为毛坯房，合同约定在不破坏房屋主体结构的基础上由被告进行装修，费用由被告自己承担，电梯维护费每年3,000元由被告方承担，合同约定租赁期限从2017年5月10日至2022年4月30日，年租金8万元，每年4月28日为付款时间，按年一次性支付，先付租金后使用，逾期按每日总租金的千分之一支付滞纳金，并约定第三年起每年房租递增10%，押金3万元。合同签订后，原告将房屋交给了被告装修，被告只支付了第一年的租金8万元和押金3万元，到2018年4月28日、2019年4月28日，被告就没有按期支付租金，原告多次要求被告支付2018年4月28日开始拖欠原告租金共计168,000元，但被告以种种理由拖延支付至今。综上所述，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。另外，原告不要求第三人承担任何责任，理由是原告没有与第三人签订过任何实际履行的房屋租赁协议，第三人也没有实际占有使用原告的房屋，至今为止房屋所有的建筑材料都是被告在占有，因此该租金的支付义务应该是本案的被告。原告王永泽向本院提供下列证据证明其上述主张：一、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；二、2017年4月28日原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明2017年4月28日原告将位于玉山县下塘乡便民服务中心东侧的房屋1-7层建筑面积租赁给被告做产业使用，而且该合同约定的第八层的复式楼是附条件的，只能用于公司领导住宿和接待使用，不能用于日常的办公和常住公司员工的日常使用。2018年1月份原告电话通知被告不能使用原告房屋指的是顶层复式楼，并非指的是本合同约定的1-7层的房屋，同时原告提出收回顶层复式楼符合合同约定，不存在违约的事实；三、2019年原告向法院起诉之前所拍摄的1-7层房屋现状照片打印件八张，证明被告将建筑材料长期堆放在原告房屋的第2-7层中，并且将2-7层的房屋楼板进行了打洞，现在整个装修工程处于停滞状态的事实。被告拓展城镇化公司答辩称，一、被告不同意与原告解除房屋租赁合同，原因是在原告租赁给被告公司时，原告又与第三人公司签订租赁合同；二、不同意原告要求被告支付房租168,000元，理由是因为原告违约在先，原告在合同有效期之内提前三个月就电话通知被告，要求被告搬出所租赁的房屋，房屋不租给被告公司，所以被告就不同意支付原告的房租，而且原告在2018年1月底就将租赁房屋的第一层门锁更换了，被告无法进入所租赁的房屋，即自2018年1月起至2019年被告已未实际使用该房屋，原告要求我公司支付租金的请求没有事实基础。另外，2018年4月份、2019年4月份原告没有向被告主张过房租。三、在2017年7月28日原告未经被告同意，又没有根据合同第六条之规定，任何一方终止房屋租赁需提前一个月通知对方。可是，原告就私自与第三人拓展养老公司签订了房屋租赁合同，并在玉山县市场监督管理局依法注册了“江西省拓展养老产业发展有限公司”营业执照。被告自租赁合同签订后即支付了房租及押金共计11万元，开始进场装修，被告在前期投入的装修费、人工费等共计100万。现在仍有大量的装修材料滞留在租赁的房屋内。因为原告一房两租的行为，导致被告无法履行合同，停止装修作业。四、被告答辩中提到的要求原告赔偿的各项损失，被告仅作为本案的答辩理由，而不是反诉请求，被告在本案中暂时不提出反诉请求。被告拓展城镇化公司向本院提供下列证据证明其上述主张：一、江西省新型城镇化开发有限公司营业执照与江西省拓展养老产业发展有限公司营业执照各一份，证明被告及第三人的公司情况信息；二、2017年7月28日原告与第三人公司签订的房屋《租赁合同》复印件一份（当庭提交原件予以核对，原件被告要求自行保管）及2017年7月26日、2017年7月28日玉山县下塘乡下塘村民委员会证明复印件各一份（当庭提交原件予以核对，原件被告要求自行保管），以证明2017年7月28日，原告在未经被告同意的情况下，将已经租赁给被告的房屋又租赁给第三人拓展养老公司，已构成违约的事实；三、2018年3月8日通话录音一份（被告公司的原法定代表人洪美英手机号152××××****与原告手机号184××××****），证明原告通知被告搬出所租赁的房屋的事实；四、2017年8月5日被告与第三人就原告房屋租赁问题签订的《协议书》原件一份，证明自2017年8月份开始，被告将原房屋租赁合同内的权利义务、被告滞留的装修建材均转让给第三人公司，原告的房屋已由第三人公司实际承租使用的事实；五、2019年10月18日第三人拓展养老公司出具的证明一份，证明被告公司的法定代表人没有在第三人公司担任任何职务的事实；六、原、被告双方于2017年4月28日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实；七、2019年7月1日洪美英、赵建荣、俞钰园与徐振贵之间的《股权转让协议书》复印件一份，证明洪美英与第三人股权转让之后没有任何关系；八、2018年4月28日第三人拟定的与原告之间的有关房屋租赁终止协议书一份（无原告签名），证明因为原告与第三人签订房屋租赁协议之后，第三人提出要求原告一定要有被告的终止协议，因为原告拿不出来与被告之间的终止协议，所以第三人要求与原告终止协议，因为原告没有在终止协议上签字，第三人与原告签订房屋租赁协议之后，第三人没有实际使用过原告的房屋，第三人也没有向原告支付过房租；第三人拓展养老公司未做答辩，也未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告对原告提供的证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均无异议，原告对被告提供的证据一、证据六的真实性没有异议，故本院对原告提供的证据一、证据二、证据三，被告提供的证据一、证据六予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：一、对被告提供的证据二，原告质证后认为，该合同系用于第三人工商登记使用，并非其真实意思表示。本院认为，该份《房屋租赁合同》内容翔实，有原告本人的签字、第三人公司的盖章，第三人公司的全部股东亦作为合同方签字确认，应视为合同双方的真实意思表示，具有合同生效的构成要件；同时，原告又未提交相关证据证明其辩解主张，原告的辩解不足以推翻既定《房屋租赁合同》的效力，故本院对原告的辩解不予采信；二、被告提供的证据三系电话录音，因原告方有异议，且此录音中洪美英是何身份，代表哪个公司履职无法查清，故本院被告提供的证据三不予认定；三、被告提供的证据四系2020年8月5日被告与第三人就其从原告处承租来的房屋权利义务、建材转让等事宜签订的《协议书》，原告质证后认为，对该份证据合法性、真实性、关联性均有异议，被告公司与第三人公司系关联性公司，管理人员混同，一套人马两块牌子，该份合同存在臆造的可能性。本院认为，被告系法人独资企业，第三人系自然人投资企业，上述协议书在形式上符合合同要件。因原告与第三人公司所签订的房屋《租赁合同》时间为2017年7月28日，被告与第三人签订《协议书》的时间为2017年8月5日，被告与第三人签订《协议书》的时间上也符合常理，该份《协议书》是在被告得知原告与第三人公司签了第二份《房屋租赁合同》之后签订的。现原告辩称被告与第三人公司存在人员混同，可能伪造合同是其主观猜疑，无法对抗既有的书面协议书，该份《协议书》与被告提交的证据二亦能形成证据链，相互印证三方就争议房屋出租、承租、转让事宜的处理协商过程。原告的辩称又无其他证据支持，应承担举证不能的法律后果。本院对被告提供的证据四所证明的事实予以确认。被告针对原告将涉案房屋重新租赁给第三人的情况予以认可，继而将原《房屋租赁合同》框架内外的相关权利义务及有关财物（例如剩余9个月的租金的偿付、滞留的装修材料转交变价等）与第三人进行了协商处理，由第三人向原告主张权利、履行义务，原《房屋租赁合同》已没有继续履行的客观条件，应认定为终止履行；四、原告对于被告提供证据五、证据七、证据八质证后有异议。本院认为，被告提供的证据五、证据七与本案无关，本院不做认定。被告提供的证据八虽没有原告方签字确认，但综合原告与第三人之间所签订的《房屋租赁合同》及第三人在原告的出租房屋处挂牌的事实，表明第三人对其向原告租赁房屋用于公司经营的事实予以认可，故本院对原告与第三人之间存在房屋租赁合同关系的事实予以确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日，被告与玉山县人民政府等多方签订协议书，共同合作开发下塘乡“新型城镇化暨高科技产业总和实验示范基地”建设项目，因公司业务发展需要，2017年4月28日，被告即向原告租赁其位于玉山县下塘乡便民服务中心东侧自建房，并签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定了租期为5年（自2017年5月1日至2022年4月30日止），年租金8万元，押金3万元，租金付款时间为每年4月28日，一次性支付，先支付后使用的原则。房屋交付使用时第1-7层以毛坯房租赁给被告，由被告自行装修，8层复式楼以精装房交付被告公司使用，并做了特别约定，即仅用于公司领导住宿、来访、公司重要接待，每年春节前12天后18天须交回原告方使用。合同签订后，被告向原告支付了第一年（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金8万元，押金3万元，合计11万元。挂牌“江西省拓展新型城镇化开发有限公司”，并开始内部装修。2017年7月28日，原告与第三人拓展养老公司、胡良才、张爱军、洪美英、余钰国、赵建荣签订了《房屋租赁合同》，又将该房屋1-8层整体（除8层复式二层西侧一单间原告保留外）租赁给第三人及上述五位股东，约定了租期、租金、付款方式等，房屋交付时第1层为钢化玻璃墙面、地面贴瓷砖，第**为毛坯房，8层为精装修。挂牌“江西省拓展养老产业发展有限公司”。被告得知原告又将涉案房屋租赁给第三人后，于2017年8月5日与第三人公司签订《协议书》一份，协议中被告对其与王永泽之间的原房屋租赁情况做了简介陈述，并将其已经支付了的9个月租金转由第三人使用，协商处理了滞留在涉案房屋内的装修建筑材料等事宜，并承诺被告以此协议书为准结束与王永泽的租赁关系，今后由第三人与王永泽发生房屋租赁关系。嗣后，因原、被告就房屋租赁问题发生纠纷，故原告诉至法院，要求处理。本院认为：原告与被告签订《房屋租赁合同》合法有效，双方建立租赁合同关系，受法律保护，具有法律约束力。在合同履行过程中，原告又将已租赁给被告的房屋重新租赁给第三人公司，并签订了书面的租赁合同，由于房屋占用使用具有唯一性、特定性，造成被告无法再继续履行合同，其一房两租的行为构成根本违约，致使原租赁合同的无法现实履行，合同目的无法实现，可以依法解除合同。在原告与第三人签订《房屋租赁合同》后，被告与第三人签订书面《协议书》，将原租赁合同内的相关权益转让至第三人，并承诺终止其与原告的原租赁关系，不违反法律规定，亦符合交易习惯。被告与第三人签订《协议书》的行为，应视为被告对原告将房屋另行出租给第三人予以认可，并同意终止原、被告之间的租赁合同关系。为此，原、被告之间的租赁合同关系至此终止。原、被告之间的租赁合同关系终止后，原告要求被告支付2018年4月28日至2020年4月27日的租金，并支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求，没有事实基础和法律依据，本院不予以支持。另外，本案在审理过程中，经本院释明，原告不同意追加本案第三人为被告，亦不要求向其承担责任，原告的相关权益由原告自行处理，本案无法一并处置。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王永泽的全部诉讼请求。案件受理费4,554元（原告王永泽已垫付2,277元），由原告王永泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  吴小惠人民陪审员  曾荣亮人民陪审员  徐国标二〇二〇年十二月七日法官助理乐贻丰书记员罗静华