湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12086号上诉人(原审第三人)：长沙东友物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云镇暮云工业园（湖南友文食品有限责任公司集体宿舍120、122、124房）。法定代表人：柳平志。委托诉讼代理人：苗晓阳，湖南三协律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖南托雅教育咨询管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园宿舍**101。法定代表人：周学文。委托诉讼代理人：齐向锋，湖南辰邦律师事务所律师。原审被告：湖南安得利食品有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道暮云工业园新兴科技产业园****。法定代表人：王小斌。上诉人长沙东友物业管理有限公司（以下简称东友公司）因与被上诉人湖南托雅教育咨询管理有限公司（以下简称托雅公司）、原审被告湖南安得利食品有限公司（以下简称安得利公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2020）湘0103民初3770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东友公司上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、驳回托雅公司对东友公司的全部诉讼请求；3、本案上诉费由托雅公司承担。事实和理由：一、本案案由为侵权责任纠纷，但东友公司对托雅公司没有侵权事实，不应对托雅公司承担侵权责任。根据一般侵权责任的构成要件，构成一般侵权责任必须具备行为、过错、损害事实及因果关系。首先，根据托雅公司的诉讼请求及所陈述的事实和理由，东友公司虽然就涉案房屋与安得利公司签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》，但东友公司并没有实际上对房屋进行过处置，东友公司签订涉案租赁合同及补充协议的行为是接受了案外人湖南友文食品有限责任公司（以下简称友文食品公司）的委托，并提供了《房屋租赁授权委托书》，即使东友公司在执行委托事项最终签订了涉案房屋的租赁合同，东友公司也只是接受委托履行委托事务。需要特别说明的是，东友公司仅是物业管理公司不是房屋的所有权人，也不是承租人，不是涉案房屋租赁关系的当事人。根据《中华人民共和民法通则》第六十三条的规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任”。一审法院仅以东友公司与安得利公司签订了《房产房租赁合同》就认定东友公司是租赁合同的一方当事人是错误的，完成忽略了友文食品公司出具的《房屋租赁授权委托书》，该委托书完全可以证明东友公司只是受托人、代理人，依据法律规定不应承担租赁关系所约定或法律规定的义务和权利。其次，东友公司在接受案外人友文食品公司委托时，已经尽到了合理的注意义务，对于涉案房屋被出租没有过错。本案的涉案房屋在出租之时的状态是无人使用、无人控制的状态，也就是即没有人在实际占有或也没有人进行看管，房屋周围并没有张贴封条禁止使用，而委托人友文食品公司作为新兴科技产业园的开发人和涉案房屋的所有权人委托东友公司就涉案房屋对外招租，东友公司有理由相信友文食品公司享有对涉案房屋的处置权，因此才同意接受委托，而且在执行委托事项的过程中也没有任何单位或个人向东友公司提出过异议，因此，东友公司对于涉案房屋的租赁没有过错。一审法院查明华融湘江银行股份有限公司株洲分行(以下简称株洲分行）在2017年6月27日收到株洲中院（2017）湘02执恢7号《执行裁定书》后，取得了涉案房屋的所有权，而东友公司与安得利公司签订《厂房租赁合同》是在2017年5月15日，当时涉案房屋的所有权为友文食品公司所有，法律并没有规定友文食品公司不能将被冻结的房屋用于出租收益，并且，株洲分行在6月27日取得涉案房屋所有权后，也没有到东友公司办理入伙手续，没有积极地主张权利，也没有对涉案房屋进行实际的占有或控制，因此，东友公司对于涉案房屋被占有使用并没有过错。再则，结合上述陈述，涉案租赁关系的当事人是友文食品公司和安得利公司，东友公司完成委托事项与托雅公司权益受到损害没有因果关系，因此，东友公司对托雅公司不承担侵权责任。一审法院判令安得利公司与东友公司在原判决生效后三十日内共同履行腾房义务是错误，东友公司不是涉案房屋租赁合同的当事人，对腾空涉案房屋没有义务也没有能力。同时东友公司作为物业管理公司也不具有强制他人腾房的权利。最后，即使东友公司的行为构成对托雅公司的侵权，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，东友公司依照友文食品公司的委托，从事代理行为，所产生的法律后果应当由友文食品公司承担，而非要求东友公司为友文食品公司承担相应的侵权责任。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。2017年5月15日，东友公司与安得利公司签订《厂房租赁合同》。2017年6月27日，株洲分行依据株洲中院（2017）湘02执恢7号《执行裁定书》取得涉案房屋的所有权。因此，2017年5月15日，东友公司与安得利公司签订的《厂房租赁合同》是合法有效的。一审判决以《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条判决东友公司及安得利公司返还涉案房屋给托雅公司属于适用法律错误。东友公司与安得利公司签订的《补充协议二》是在株洲分行取得涉案房屋所有权后，而株洲分行取得房屋所有权原所有权证必然已经失效，基于原所有权证号的冻结、查封等手续自然也一并失效。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定，支持托雅公司交还涉案房产的诉讼请求属于适用法律错误。本案《补充协议二》中涉案房屋被出租应只涉及到出租方是否有权处分的问题，与人民法院的冻结行为无关。三、一审判决程序错误，遗漏了当事人。本案涉案房屋的承租人是安得利公司，东友公司在诉讼中一直否认是涉案房屋租赁关系的当事人，而且《委托书》也证明了东友公司是接受友文食品公司的委托，所有的权利义务关系应当由委托人承担。且本案的案由是侵权纠纷，显然友文食品公司与本案有利害关系，而友文食品公司却并没有到庭参加诉讼说明情况，致使本案事实无法查清，导致一审法院仅依据安得利公司与东友公司签订了涉案房屋的租赁合同就要求东友公司与安得利公司一并履行腾房义务，显然是将东友公司认定为了共同侵权人。一审法院如此认定不但没有查明案件事实，而且也增加了东友公司的义务，并且还会导致在将来托雅公司追究侵权行为造成损害的赔偿时，东友公司也将成为赔偿义务的主体，这将严重损害了东友公司的合法权益。作为委托事项的委托人和涉案房屋的出租方，友文食品公司与本案的结果有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，一审法院应当通知友文食品公司参加诉讼，东友公司因友文食品公司未参加诉讼而被一审法院判决承担侵权责任是错误的。这个错误显然是因遗漏了诉讼参与人而未能查清案件事实所导致的。四、托雅公司的诉求对于诉讼参与人的诉讼地位罗列错误，一审法院依据托雅公司的诉求进行判决是错误的。民事诉讼中的第三人有两种，有独立请求权和无独立请求权的，而这两种第三人的共同特点是案件的处理结果与其有法律上的利害关系，进而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。这里有两点特征需要注意，(1)第三人是中途参加到原被告已经开始的诉讼之中：（2）第三人不是被告，原告对第三人是没有诉求的，如果有诉求，那么应当是追加为共同被告，而不是列为诉讼第三人。一审中，托雅公司将东友公司列为第三人，又在诉讼请求中又请求判令“1、安得利公司和东友公司立即停止侵害托雅公司物权，腾空并将无权占用的原告名下位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园内的房屋交给托雅公司；2、本案全部诉讼费用由安得利公司和东友公司承担。”托雅公司在诉讼中对东友公司有明确的诉讼请求，显然东友公司的诉讼地位应当是本案的被告而非第三人。另外，按照第三人参加诉讼的特征来看，第三人是参加到原、被告已经开始的诉讼当中，结合法律及司法解释来看，第三人参加诉讼的方式有两种，一种主动申请参加本案诉讼，另一种是原、被告申请或法院依职权追加，但无论哪一种都应当是在诉讼进行中而非在诉讼开始时。因此，在本案中，托雅公司在起诉时将东友公司列为第三人，显然不符合第三人参加诉讼的程序，而托雅公司又对东友公司提出了明确的诉讼请求，按照其诉讼请求显然将东友公司作为侵犯其物权的共同侵权人而起诉的，并且一审法院也判令东友公司承担了“腾房”及“支付延迟履行期间利息”的义务。一审判决对于当事人的诉讼地位的认定显然是错误的，是自相矛盾的。托雅公司辩称：一、一审判决已对东友公司的侵权事实予以查明，认定事实清楚，适用法律正确。1、2016年1月6日，株洲市中级人民法院(以下简称“株洲中院”)作出（2015)株中法执字第439号《执行裁定书》，后株洲中院依据执行裁定书，向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》冻结友文食品公司名下位于长沙市天心区暮云工业园生产车间、辅助用房、员工宿舍2栋101、201、301；3栋101、201、301；冻结期限为三年，从2016年10月26日起至2019年10月25日止。2、2017年6月27日，株洲分行（以下简称“华融湘江株洲分行”）依据株洲中院作出（2017）湘02执恢7号《执行裁定书》依法取得了涉案房产的所有权和土地使用权。2019年8月26日，株洲分行通过湖南省联合产权交易所有限公司挂牌转让上述涉案房产。2019年9月24日，托雅公司成功竞买依法取得涉案房产的所有权和土地使用权，并于当日与株洲分行签订《资产交易合同》。2020年3月24日和2020年3月26日，托雅公司依法对上述涉案房产办理了不动产权证。3、上述法院的查封冻结措施已经在不动产登记部门登记备案，属于可以公示查询事项。且东友公司的实际控制人柳平志也系友文食品公司的股东之一，其二者也同为上述株洲中院执行案件的被执行人。因此，东友公司作为出租人对于涉案房产被查封、被执行、涉案房产所有权已变更的事实是明知的，但其仍将自己作为出租人，于2017年5月18日与安得利公司签订《房屋租赁合同》，将其无权处分的涉案房产进行出租，其侵权行为具有明显过错。而作为承租人的安得利公司，所租赁涉案房产的面积较大，其作为市场主体理应履行自己谨慎审查义务，要求出租方东友公司出具所租赁房屋的权属情况并调查清楚涉案房产现状，涉案房产也属于可以公示查询事项，但安得利公司却在未作任何关于涉案房产背景调查的情况下，即与东友公司签订《房屋租赁合同》，且签订合同时涉案房产仍处于查封、冻结的事实状态，东友公司和安得利公司的租赁行为具有明显过错。根据安得利公司向一审提交的不动产登记情况表可知，各表中均明确载明涉案房产属查封状态，且限制文号均有（2015）株中法执字第439号，限制时间为2016年10月26日至2019年10月25日，恰恰证明安得利公司对涉案房产被查封的事实是明知的，故该份《房屋租赁合同》系东友公司与安得利公司在株洲中院查封涉案房产之后签订，违反法律规定，属无效合同，依法对托雅公司没有约束力。株洲分行和托雅公司在先后取得涉案房产所有权后，曾多次通过发函、张贴公告、发送律师函等，要求东友公司与安得利公司腾退房屋，停止侵权，但东友公司与安得利公司对此置若罔闻，至今仍强制占有涉案房产，已构成对托雅公司的侵权。4、根据《中华人民共和国民法通则》之相关规定，公民、法人侵害他人财产应当承担民事责任；共同侵权造成他人损害的，应承担连带责任。《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。东友公司的行为违反法律规定，已损害了托雅公司的合法权益，该损害事实与东友公司的违法行为之间具有因果关系。东友公司的行为已具备侵权行为责任构成的要件，应承担停止侵害、返还财产的民事责任。基于此，一审法院以侵权责任纠纷判决东友公司和安得利公司共同承担侵权责任，将涉案房产腾空并返还给托雅公司并无错误。二、安得利公司占用涉案房产无任何法律依据，系无权占用。东友公司无权出租托雅公司所有的涉案房产，系无权处分。1、2017年5月18日，东友公司与安得利公司就本案涉案房产签订《房屋租赁合同》，对涉案房产非法占有使用和收益。因株洲中院在2016年10月26日即对涉案房屋进行依法查封。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”鉴于查封是人民法院采取的财产保全措施，其目的在于判决执行前限制查封物不动产的流转或使用，以便于人民法院在被执行人不执行判决确定的债务时，对查封标的物予以强制执行。出于此原因，被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不受租赁关系的限制。如前所述，东友公司和安得利公司对涉案房产被查封的事实是明知的，且《房屋租赁合同》系东友公司和安得利公司在株洲中院查封涉案房屋之后签订，东友公司和安得利公司对于涉案房产的出租收益、占有使用违反法律规定，依法对托雅公司没有约束力。在托雅公司取得涉案房产的所有权后，有权要求东友公司和安得利公司交还涉案房产。2、东友公司与前述株洲中院执行案件被执行人友文食品公司系关联企业，二者之间签订的关于涉案房产出租的委托书因违法而无效。根据株洲分行与友文食品公司签订的《最高额抵押合同》，株洲分行对本案涉案房产享有合法的抵押权，该合同签订时间为2012年10月24日，而友文食品公司出具给东友公司的关于涉案房产租赁的授权委托书签订的时间为2013年1月1日。根据该合同第二十八条约定，友文食品公司无权将抵押物即本案涉案房产出租、转移、馈赠给任何第三人，该合同的生效时间在友文食品公司和东友公司签订委托书之前，故友文食品公司无权将涉案房产擅自委托东友公司出租，系无权处分。东友公司更加无权对涉案房产进行处分和收益，其与安得利公司签订《房屋租赁合同》无效，其对涉案房产的出租行为具有明显过错，构成侵权，《房屋租赁合同》对托雅公司无约束力。华融湘江株洲分行和托雅公司也从未委托东友公司对涉案房产进行管理或出租，东友公司擅自将涉案房产占为己用和出租的行为，系无权处分。东友公司和安得利公司的行为侵害了托雅公司的合法权益，依法应腾退房。3、一审判决在查明本案事实的基础上，依据法律规定已对东友公司和安得利公司基于租赁行为产生的无权处分和无权占有行为进行了详细阐述，并说明涉案租赁合同系东友公司和安得利公司在人民法院查封涉案房产后签订，依法对托雅公司没有约束力。东友公司和安得利公司故意歪曲事实，上诉理由于法无据。三、本案一审程序合法，一审法院已对案件事实进行了充分详实的查明，并未遗漏任何当事人。对原审第三人的东友公司诉讼地位罗列亦未错误。1、从能动司法的角度看，尽早通知第三人有关案件情况，让其尽早参加到诉讼中来，有利于更好地保障其合法权益。法律规定第三人的目的也是为了维护和谐的经济秩序，保障各方的合法民事权益、减少诉累及查清案件的事实。2、依据合同相对性原则，案涉租赁合同系东友公司与安得利公司签订，东友公司作为出租方，在明知涉案房产所有权已转移、其与友文公司签订的委托书违法的情况下，仍将涉案房产出租给安得利公司使用，东友公司的主观恶意明显，是本案的共同侵权人。本案的处理结果与友文公司无任何法律上的利害关系，也无必要追加其参加。3、一审法院可根据案件审理情况从而决定是否依职权追加第三人，但在本案事实清楚、证据确凿，友文食品公司与本案并无任何法律上的利害关系的情况下，追加第三人并不是一审法院的必经程序。如东友公司认为友文食品公司与本案具有法律上的利害关系，其早应在一审时向法院提出要求追加第三人的申请，但其在一审时从未提出申请要求追加友文食品公司作为第三人参加诉讼。现东友公司以此为上诉理由，牵强附会，不应被支持。4、东友公司作为一审第三人的诉讼地位合法，并未罗列错误。经过一审审理，其作为侵权主体与本案的处理结果具有法律上的利害关系，因此才承担相应的侵权责任，一审程序正当合法。综上所述，托雅公司作为涉案房产的合法所有权人，已取得办学资格，涉案房产也将作为学校面向社会招生，但却因东友公司和安得利公司的共同侵权行为，迟迟不能进场办学，已给托雅公司造成了巨大的经济损失，埋下了社会不稳定因素的隐患。一审法院依法认定本案租赁合同对托雅公司没有约束力，认定事实清楚、判决合法有据。东友公司的上诉请求与本案事实不符，于法无据，东友公司的上诉请求依法应被全部驳回。恳请二审法院在查明本案事实的基础上，依法驳回东友公司的上诉请求，以维护托雅公司的合法权益。安得利公司未予答辩。托雅公司向一审法院起诉请求：1、安得利公司和东友公司立即停止侵害托雅公司物权，腾空并将无权占用的托雅公司名下位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园内的房屋交给托雅公司；2、本案全部诉讼费用由安得利公司和东友公司承担。一审法院认定事实：2019年7月22日，华融湘江银行股份有限公司株洲分行向长沙市天心区暮云工业园租赁户发出一份《函告》，主要载明：2017年6月27日，株洲市中级人民法院下达（2017）湘02恢执7号执行裁定书，裁定将友文食品公司名下位于天心区暮云工业园房地产抵偿我行部分债务，我行已经合法拥有其所有权及相应的其他权利。抵押房产包括：宿舍2栋101，产权证号长房权证暮字第7××5号，面积1790.13平方米、宿舍2栋201，产权证号长房权证暮字第7××6号，面积1800.21平方米、宿舍2栋301，产权证号长房权证暮字第7××7号，面积1800.21平方米、宿舍3栋101，产权证号长房权证暮字第7××8号，面积680.6平方米、宿舍3栋201，产权证号长房权证暮字第7××9号，面积680.6平方米、宿舍3栋301，产权证号长房权证暮字第7×**，面积680.6平方米、集体宿舍，产权证号长房权证暮字第7××2号，面积6748.62平方米、生产用房，产权证号长房权证暮字第7××4号，面积5474.17平方米、土地，长国用（2012）第0××7号，面积5362平方米、土地，长国用（2012）第0××1号，面积4045.6平方米、土地，长国用（2012）第0××2号，面积2222.3平方米。请你单位／个人在本函告送达之日起十日内携带相关资料到我行进行登记，未按规定时间到我行登记的，将视为强占国有资产处理，对强占国有资产的行为我行将采取强制清场等措施，由此引起的一切法律后果由强占者单位／个人承担，并由强占者单位／个人承担所有经济损失。2019年9月24日，托雅公司作为受让方，华融湘江银行股份有限公司株洲分行作为转让方，双方达成一份《网络报价成交确认单》，主要载明：项目名称位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园的房地产，成交价格18000000元，交易服务费64800元。同日，华融湘江银行股份有限公司株洲分行作为转让方／甲方，托雅公司作为受让方／乙方，双方签订一份《资产交易合同》，主要载明：交易标的为宿舍2栋101，产权证号长房权证暮字第7××5号，面积1790.13平方米、宿舍2栋201，产权证号长房权证暮字第7××6号，面积1800.21平方米、宿舍2栋301，产权证号长房权证暮字第7××7号，面积1800.21平方米、宿舍3栋101，产权证号长房权证暮字第7××8号，面积680.6平方米、宿舍3栋201，产权证号长房权证暮字第7××9号，面积680.6平方米、宿舍3栋301，产权证号长房房权证暮字第7×**面积680.6平方米、集体宿舍，产权证号长房权证暮字第7××2号，面积6748.62平方米、生产用房，产权证号长房权证暮字第7××4号，面积5474.17平方米，房产合计19655.14平方米，建成时间均为2009年；土地，长国用（2012）第0××7号，面积5362平方米、土地，长国用（2012）第0××1号，面积4045.6平方米、土地，长国用（2012）第0××2号，面积2222.3平方米；土地面积合计11629.9平方米，备注均为工业出让用地。注：（2012）第0127号土地证对应房产712020394；（2012）第0131号土地证对应房产712009645-712009650；（2012）第0132号土地证对应房产710003792。根据湖南京诚房地产评估有限公司出具的湘鹏程评字（2019）第0701ＡＣＨＴＡ号评估报告书，在评估基准日2019年7月1日，评估结果为1789.346万元，转让底价为1800万元。为确保资金结算安全，甲乙双方约定，交易价款按照相关规定通过湖南联交所结算专户统一结算，付款方式为一次性付清，在本合同签订后5个工作日内，将交易价款一次性汇入湖南联交所结算专户。转让标的为抵债资产，原产权人为友文食品公司，株洲分行未取得抵债资产的实际控制权，成交后甲方仅协助办理标的资产过户手续，乙方须自行与占用人协商，排除房屋实际使用障碍。合同签订之日起6个月内乙方必须办妥资产的过户手续，如6个月未办妥资产过户手续，甲方有权解除资产交易合同，乙方缴纳的所有款项均作为违约金不予退还，甲方不再另行通知。双方在合同尾部盖章捺印予以确认。合同签订后，托雅公司分别于2019年9月20日支付5400000元、2019年9月29日支付7000000元、2019年9月30日支付5600000元，并于2019年9月29日支付服务费64800元。后湖南省联合产权交易所有限公司出具《收据》，主要载明：收到托雅公司人民币18000000元，收款事由1901030151项目交易价款。2019年10月9日，双方将湖南友文食品有限责任公司抵债资产文件进行移交。2019年10月21日，托雅公司向安得利公司发出《公告》，要求其腾空所占用、使用房屋并搬离。2019年11月5日，湖南芙蓉律师事务所向安得利公司及东友公司发出《律师函》，要求停止对暮云工业园新科产业园房地产的一切装饰装修、扩建行为，立即腾空所占用、使用房屋并搬离，如未按时完成上述事项，将依法提起诉讼。律师函分别于2019年11月5日、11月6日签收。2017年5月18日，东友公司作为出租方／甲方，安得利公司作为承租方／乙方，双方签订一份《新兴科技产业园厂房租赁合同》及补充协议，主要约定：甲方将位于长沙市天心区南托街道暮云工业园“新兴科技产业园”1栋301房出租给乙方使用，租赁房屋为多层框架结构，厂房建筑面积1836㎡（含公摊面积），办公室建筑面积600㎡（含公摊面积）。租赁期限为8年，自2017年5月15日起至2025年5月14日止。租赁厂房租金为税前15元／㎡／月，按照租赁房屋的建筑面积1836㎡（含公摊面积）计算，厂房的月租金为27540元。租赁办公室再本合同租赁内的租金为税前10元／㎡／月。按照租赁房屋的建筑面积600㎡（含公摊面积）计算，办公室的月租金为6000元。厂房和办公室共计月租金为33540元，半年租金为201240元，年租金为402480元。厂房、办公室的房租租金每两年递增百分之八。乙方应付租金采取先付后用和按半年支付的方式支付。2017年5月15日前，甲方将租赁房屋交付乙方，双方签署房屋交接单。甲方保证租赁房屋及附属设施在交付乙方时处于正常安全的可使用状态，并保证对租赁房屋拥有完全的出租权。合同由双方签字、盖章予以确认。2017年7月16日，东友公司作为出租方／甲方，安得利公司作为承租方／乙方，双方签订一份《补充协议（2）》，合同主要约定：甲方将坐落于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园（房权第710003792号）1栋3楼西侧整体480平方米出租给乙方作为员工宿舍，东侧面积为乙方办公场地；本协议租赁期限为8年，自2017年8月1日起至2025年5月24日止。合同期限内免租金装修期限一个月。租赁房屋租金为税前10元／㎡／月，按照租赁房屋的建筑面积480㎡（含公摊面积）计算，房屋的月租金为4800元。其余条款按照《厂房租赁合同》执行。合同签订后，安得利公司分别于2018年6月20日支付121921.2元，2018年12月21日支付230040元，2019年6月19日支付230040元，2019年8月26日支付28501.92元，2019年12月26日支付248443元转账至友文食品公司账户。2016年6月15日，友文食品公司出具一份《委托书》，主要载明：友文食品公司委托东友公司全权行使以下房屋的出租和经营管理权力。房屋基本情况，房屋名称为新兴科技产业园1号栋，坐落位置位于湖南省长沙××工业园，建筑面积6748.62平方米，房屋用途为员工宿舍或仓库，楼层为1-6层。委托权限有房屋的出租和日常管理、代收代缴租金及其他相关费用、房屋的物业管理、房屋的相关设施设备的维护与管理、处理与承租方之间的相关事宜、委托方临时委托的其他事项。委托期限为三年，自2016年6月15日起至2019年6月14日止。2019年6月13日，友文食品公司出具一份《函》，主要载明：友文食品公司于2016年6月15日出具的委托书，现将委托期限延期至2028年6月14日止。另查明，2016年1月6日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2015）株中法执字第439号《执行裁定书》，后株洲市中级人民法院依据执行裁定书，向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，冻结友文食品公司名下位于长沙市天心区暮云工业园生产车间、辅助用房、员工宿舍2栋101、201、301；3栋101、201、301；冻结期限为三年，从2016年10月26日起至2019年10月25日止。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据“所有权的变动不破租赁”的原则，租赁房屋在租赁期间发生的所有权变动，租赁合同对受让人具有法律约束力，承租人可继续履行原租赁合同，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案租赁合同系安得利公司与东友公司在人民法院查封案涉房产后签订，依法对托雅公司没有约束力，托雅公司有权要求基于涉案租赁合同占有并使用案涉房产的安得利公司交还案涉房产，一审法院对托雅公司要求安得利公司交还案涉房产的诉讼请求予以支持。安得利公司所辩称的不知晓其所租赁的房屋处于查封冻结状态的主张，因涉案的租赁合同所租赁面积较大，安得利公司作为市场主体理应履行自己谨慎审查义务，要求出租方出具所租赁房屋的权属情况并调查清楚房屋现状，且法院的查封冻结措施已经在不动产登记部门登记备案，属于可以公示查询事项，故一审法院不予采信。此外，安得利公司所辩称的查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结效力消灭的主张，因涉案房产在其与东友公司签订合同的时候仍然处于查封、冻结的事实状态，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，一审法院判决：一、限湖南安得利食品有限公司及长沙东友物业管理有限公司于一审判决书生效之日起三十日内将其所租赁的位于长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园内的房屋腾空并返还给湖南托雅教育咨询管理有限公司；二、驳回湖南托雅教育咨询管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费80元，减半收取40元，由湖南安得利食品有限公司负担。本院二审中，托雅公司向本院提交如下证据：证据一、华银株洲石峰最抵字（2012年007号）《最高额抵押合同》，拟证明：1、长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初9833号案件株洲分行提交的《最高额抵押合同》，证明株洲分行对本案涉案房产享有合法的抵押权；2、该合同签订时间为2012年10月24日，而友文食品公司出具给本案东友公司的《房屋租赁授权委托书》和《函》的签订时间分别为2016年6月15日和2019年6月13日，根据该合同第二十八条约定，友文食品公司无权将抵押物即本案涉案房屋产出租、转移、馈赠给任何第三人，该合同的生效时间在友文食品公司和东友公司签订《房屋租赁授权委托书》和《函》之前，友文食品公司和东友公司无权将涉案房屋擅自委托东友公司出租，系无权处分；3、东友公司不具对涉案房屋处分和收益的权利，其与安得利公司签订《房屋租赁合同》无效，其对涉案房产的租赁行为具有明显过错，构成侵权，《房屋租赁合同》对托雅公司无约束力等。东友公司质证称：对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该抵押合同是案外人友文食品公司与华株洲分行签订的，与本案的当事人无关。该份合同并非是公开可供社会公众查询，因此东友公司对该合同的内容并不知情，相关权利义务关系并不知晓。东友公司并没有对涉案房屋享有处分和收益的权益，东友公司只是接受友文食品公司的委托而进行的出租行为，并不存在损害托雅公司合法权益的情况，托雅公司认为东友公司的行为及友文食品公司的行为属于无权处分，那么无权处分的法律效力是效力待定的合同，托雅公司应确认涉案房屋租赁合同无效，而非向东友公司主张侵权责任。安得利公司未发表质证意见。本院认证如下:托雅公司提交的证据来源合法、内容真实，与本案相关，予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为东友公司应否履行本案房屋腾空和返还义务的问题。东友公司在《房屋租赁合同》签订时系涉案房产的物业管理部门，对涉案房产的状况应当知晓，其接受友文食品公司的委托与安得利公司签订《房屋租赁合同》，导致安得利公司侵占案涉房产，本身具有一定过错。安得利公司腾房过程中，引发本案侵权的责任人之一东友公司应当协助腾退。且东友公司系案涉房产的原物业管理部门，其相应设施亦应一并腾空，故一审法院判决东友公司履行房屋腾空和返还义务，不违反法律法规的强制性规定，且有益于本案债务的履行。关于东友公司上诉称其系代理友文食品公司出租涉案房屋，在本案中不应承担责任的意见，本院认为，虽东友公司系受托出租涉案房屋，但其系涉案房屋的物业管理部门，对于受托事项亦应尽合理注意义务，然东友物业公司未尽合理注意义务，将已被法院查封的房屋出租，存在过错。加之，东友公司系涉案房屋的物业管理公司，其有义务将其相应设施予以腾空，因此，一审法院判决东友公司承担腾房的义务并无不当，本院对东友公司的该上诉意见不予采纳。关于东友公司上诉称一审法院遗漏诉讼当事人的意见，本院认为，虽然友文食品公司系原产权人，涉案房屋亦系友文食品公司委托东友公司出租，但其现已非涉案房屋的所有权人，亦非占有人，因此，友文食品公司在本案中不负有腾房义务，一审法院未追加其为本案被告并无不当。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，东友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由长沙东友物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  盛知霜审判员  王晓虹审判员  曾 明二〇二〇年十二月二十九日法官助理周丽花书记员谢鋆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。