内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5544号上诉人（原审原告）张杰，女，1975年7月5日出生，汉族，市民，住赤峰市。委托诉讼代理人郑波，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地：赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处王府花园综合楼**，统一社会信用代码：911504035973284464。法定代表人谢井生，总经理。委托诉讼代理人臧雪娟，内蒙古同实律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人张杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、案件受理费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、案件的事实是：2017年4月20日，上诉人通过银行转账的方式，分两次127182元、280000元向被上诉人支付购房款407182元，加上原来交纳的定金20000元，已经向被上诉人支付购房款427182元，又于2017年8月4日向被上诉人交纳购买储藏间房款28412元。2018年10月31日，双方补签了《内蒙古商品房买卖合同》，该合同第三条约定：甲方（即被上诉人）于2018年9月30日前将合同第一条约定的座落于元宝山区平庄西城宝山仕家68#-3-3031建筑面积为110.25平方米的楼房交付于上诉人使用；第五条约定：甲方（被上诉人）逾期交付商品房的处理：逾期90日内的，乙方（上诉人）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方向乙方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照约定追究甲方的违约责任即除按银行同期贷款利率计算利息外，还应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。2019年9月18日，被上诉人将为上诉人出具的购房收据收回后为其出具了完税发票。2019年11月11日向上诉人交付了该楼房钥匙。根据以上证据，完全可以证明上诉人是在双方签订合同前就已经付清所有的购房款427182元的事实，是被上诉人违约，没有在合同约定的时间内交付房屋。但一审法院却不顾上诉人已在2017年4月20日交付房款的事实，仅以被上诉人出具发票的时间认定交房款时间是错误的。二、此案中，由于一审法院认定事实错误，导致其适用法律也错误。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司答辩服判。其答辩意见为：一、一审法院认定本案上诉人缴纳房款总额427182.00元、上诉人缴纳房款日期为2019年9月18日的事实正确。虽然上诉人主张其在2017年4月20日之前、2017年8月4日分别缴纳购房款127182.00元、280000.00元、定金20000.00元、储藏间房款28412.00元，已经按照合同约定交付全部房款，但该主张未有相关证据证明，亦与上诉人自己举证的证据购房发票的交款日期为2019年9月18日的记载自相矛盾。上诉人主张该购房发票系“被上诉人将为上诉人出具的购房收据收回后为其出具了完税发票”的说法，与事实不符；因为发票是记录上诉人与被上诉人之间房屋买卖经济活动内容的载体，具有合法性、真实性、统一性、及时性，故一审人民法院据此认定上诉人交付房款的日期为2019年9月18日，与本案事实相一致。二，一审法院适用法律并无不当。按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的第四条约定“乙方（上诉人）应于2018年10月31日前，一次性存入商品房全部价款427182.00元”及第三条约定“甲方（被上诉人）于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”，可见，本合同系有先后履行顺序的合同，那么在负有先履行债务的一方即上诉人未能依约交付房款的行为已构成违约的情况下，上诉人拒绝交付房屋的行为属于解除合同的行为，该行为符合法律规定，因为，我国《合同法》第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”，故本案被上诉人无论是按照《商品房买卖合同》约定的2018年9月30日前交付涉案房屋，还是在2018年9月30日之后交付涉案房屋，被上诉人的行为均不构成违约，亦不承担双方《商品房买卖合同》约定项下的违约责任。综合以上，一审判决正确，上诉人张杰的上诉请求依法不能成立，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。张杰向一审法院提出诉讼请求：1、判令赤峰宝山仕家房地产开发有限公司给付张杰逾期交房利息款暂计27766元。2、判令赤峰宝山仕家房地产开发有限公司给付逾期交房违约金暂计17507元。3、判令赤峰宝山仕家房地产开发有限公司赔偿张杰逾期交房期间的房屋租金12500元。4、请求赤峰宝山仕家房地产开发有限公司支付配套设施违约金10679.50元。合计68452.50元。事实与理由：张杰于2017年4月20日，通过银行转账的方式，向赤峰宝山仕家房地产开发有限公司支付购房款427182元，双方于当日形成买卖合同关系。2018年10月31日，双方对2017年的买卖行为补签了合同。根据合同约定，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应于2018年9月30日前交房，但赤峰宝山仕家房地产开发有限公司在交房日期内未交付房屋。双方在合同中的第五、六、九条约定了赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应向张杰支付相应的违约金及利息。为维护张杰的合法权益，特提起诉讼，请求如前。宝山仕家公司在一审期间辩称：张杰主张的利息及违约金均系违约数额过高，应按照同地段房屋租金标准和实际天数计算。张杰主张的房屋损失已经包含在违约金中，不能单独计算。配套设施在交房前就已全部能够正常使用，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司不存在违约。一审法院经审理查明，张杰、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于2018年10月31日签订了《商品房买卖合同》，张杰购买赤峰宝山仕家房地产开发有限公司开发的宝山仕家小区68#-3-3031房产一处。合同第三条约定：“甲方于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。第四条约定：“双方约定，乙方按下列第1种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号1.一次性付款的，乙方应于2018年10月31日前，一次性存入商品房全部价款427182元”。第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。张杰2019年9月18日支付全部房款，自认于2019年11月11日领取房屋钥匙。一审法院认为，张杰、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对付款时间、交房时间、逾期交房应承担的违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。张杰提交的证据不能证实其按合同约定的时间交付房款，故对其主张的赤峰宝山仕家房地产开发有限公司应依约支付张杰已付款利息、违约金及租房损失的请求不予支持。对张杰主张赤峰宝山仕家房地产开发有限公司支付配套设施违约金的请求，其亦未能提交证据证实，对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张杰的诉讼请求。案件受理费756元，由张杰负担。二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、被上诉人2017年4月20日为上诉人出具的2万元定金收据和407182元的房款收据的复印件。并称原件已经交还给被上诉人用于换取正式的2019年9月18日的发票，所以上诉人不掌握原件。此份复印件与上诉人一审提交的上诉人农行邮政银行的转账明细及相应的两枚POS机刷卡小票相互印证，能证实上诉人交清全部购房款的时间为2017年4月20日。2、提交储藏间买卖协议和相应收据，欲证明上诉人已经购买了涉案房屋，该协议证实通过收据上的财务专用章和经办人孟，证实上诉人上一组证据收据的真实性。3、根据上诉人一审提交的两枚POS机小票转账明细和今天提交的两枚收据复印件，上诉人申请法院调取被上诉人中国建设银行股份有限公司赤峰平庄支行2017年4月20日的交易流水，申请法院要求被上诉人提交收据号为0073132和0103818的两枚收据原件，上诉人提交调取证据申请书及责令提交证据申请书。被上诉人质证称，第1份证据是复印件，所以不具有真实性合法性，不能证明上诉人的证明目的。第2份证据真实性无异议，只能证明上诉人购买储藏间的事实。对于上诉人提交的调取证据申请书，被上诉人认为上诉人申请法院调取证据应该在一审开庭之前的前10日提出，上诉人二审提出申请不符合法定程序。对于责令提交证据申请书，也是没有法律依据。本院经审查后认为，上诉人提供的两枚POS机刷卡小票经本院能够看出对方名称赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，二审期间本院询问被上诉人是否能提供反证，其称不能提供应以发票出具时间为准，本院又询问被上诉人2019年9月18日支付全部房款是如何支付的其代理人亦称不清楚，因上诉人提供的两枚POS机刷卡小票能够看出对方名称赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，故本院对上诉人提供的证据在本案中的证据效力依法予以确认。上诉人所申请调取证据及请求责令被上诉人举证亦因此无需再举。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明，2017年4月20日上诉人通过银行转账的方式，分两次金额为127182元、280000元向被上诉人支付购房款407182元，加上其原来交纳的定金20000元，共向被上诉人支付购房款427182元。2017年8月4日上诉人又向被上诉人交纳购买储藏间房款28412元。2019年9月18日，被上诉人将为上诉人出具的购房收据收回后为其出具了完税发票。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人张杰上诉主张其已于2017年向被上诉人支付全部购房款427182元，一审法院却以发票开具时间认为被上诉人不构成违约错误，请求二审法院支持上诉人一审诉讼请求。经查，上诉人张杰提供的证据能够证明其已于2017年向被上诉人支付全部购房款427182元，被上诉人虽有异议但不能提供相反证据反驳，亦不能提供上诉人是在2019年9月18日支付的全部购房款的相应证据。依据房屋买卖合同的交易惯例，应是先行支付部分或全部购房款后，待能出具完税发票后再收回原来收据换完税发票，故上诉人张杰所述符合房屋买卖合同的交易惯例，其提供的证据亦能证明其已于2017年向被上诉人支付全部购房款427182元，故在本案中依据双方签订的房屋买卖合同，上诉人张杰已经先行履行完合同义务，而被上诉人未在合同约定时间内交付房屋，应承担相应违约责任。关于违约金计算，一审期间张杰认可在2019年10月30日被上诉人通知上诉人领取钥匙，本案中双方对上诉人在2019年11月11日领取房屋钥匙均无异议，按双方签订的合同约定应是在2018年9月30日前被上诉人将符合合同条件的房屋交付上诉人使用，且按合同第五条约定已经超过双方约定的逾期90日处理期限，应按第五条后半部分约定的内容来承担违约责任，即“如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”，根据双方该约定，被上诉人应向上诉人支付逾期交付房屋的违约金，对此上诉人主张被上诉人违约天数为395天，经计算，被上诉人应支付上诉人逾期交付房屋的违约金38832.6元（427182元*1*395天+427182*4.75%÷365天*395天=38832.6元）。关于上诉人主张的配套设施违约金10679.5元。经查，根据双方签订的合同第九条约定“下列配套设施运行日期约定如下：1.上水2018年9月30日前完善；2.下水2018年9月30日前完善；3、供电2018年9月30日前完善；4、燃气（气源种类）天然气管道入户；5、暖气采暖期正常供暖；上述配套设施未按约定日期运行的，甲方30日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.5%向乙方支付违约金”，关于配套设施的运行，一审期间被上诉人称“我公司已按照设计要求及施工图纸完成了配套设施相关工作，配套设施的使用时由业主自行办理，燃气的供应室由政府提供，与公司无关”，因被上诉人通知上诉人领取钥匙时间是2019年10月30日及上诉人实际领取钥匙时间是2019年11月11日，且上诉人张杰称交房时配套设施不能正常运行，现被上诉人不能提供证据证明在2018年9月30日前其按照合同约定完成了配套设施运行，故对此其应按合同约定支付相应违约金，即被上诉人应向上诉人支付配套设施违约金10679.5元（427182元*0.5%*5=10679.5元）。关于上诉人主张的逾期交付房屋期间的租房损失12500元，因双方在合同中对此并未约定，且被上诉人对此亦不予认可，上诉人该主张因依据不足本院依法不予支持。综合以上意见，对上诉人张杰的上诉理由成立的部分本院予以支持，即被上诉人应向上诉人支付逾期交付房屋的违约金38832.6元及配套设施违约金10679.5元，以上合计49512.1元，上诉人的其他诉讼请求本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，因上诉人二审期间提交新证据，导致一审判决认定事实不清，判决结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初432号民事判决；二、被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于本判决生效后三日内内向上诉人张杰支付逾期交付房屋的违约金38832.6元及配套设施违约金10679.5元，以上合计49512.1元；三、驳回张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费756元，二审案件受理费1512元，合计2268元，由上诉人张杰承担635元，被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司承担1633元。本判决为终审判决。审判长 孟凡林审判员 鹿春林审判员 武学良 二〇二〇年十二月十八日法官助理 赵妍婷书记员 吴 桐