福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初248号 原告（反诉被告）：平潭综合实验区澳前镇卫生院，住所地福建省平潭综合实验区澳前镇澳前村**。 法定代表人：吴朝晖，院长。 委托诉讼代理人：林彩冬，女。 委托诉讼代理人：王颖，福建远东大成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘乔峰，男，1978年3月4日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：李芳华，福建海山律师事务所律师。 原告（反诉被告）平潭综合实验区澳前镇卫生院（以下简称澳前卫生院）与被告（反诉原告）刘乔峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。澳前卫生院的委托诉讼代理人林彩冬、王颖，刘乔峰及其委托诉讼代理人李芳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 澳前卫生院当庭变更诉讼请求为：1.判令刘乔峰偿还澳前卫生院代垫的电费2820.48元；2.判令刘乔峰支付违约金3000元；3.判令刘乔峰立即将平潭县澳前镇澳前村13号临街店面中面向店面从右往左数第一、二两间店面腾空并返还给澳前卫生院及将该店面钥匙交还，并支付2018年6月24日至2019年6月24日期间租金30000元，并自2019年6月25日起支付店面的占有使用费（按年租金双倍标准即60000元/年，支付至实际交还钥匙并腾空店面之日止）；4.判令刘乔峰支付滞纳金（按一年3000元的标准，从2018年6月24日起计至还清款项之日止）。事实与理由：2016年7月29日，澳前卫生院与刘乔峰签订《房屋租赁合同》，约定：澳前卫生院将位于（福州市平潭县）澳前卫生院公路旁的一排空置楼房（大门侧第1间）出租给刘乔峰使用，租赁期限自2016年6月24日起至2019年6月24日止，租金按一年为一期支付，年租金固定为30000元，以现金方式支付，并且租赁期间承租方由于经营需要，建立的水、电表要自立户，水电费由承租方自行承担。2019年4月，刘乔峰在未和澳前卫生院进行交接的情况擅自退租，违反法律规定及合同约定，澳前卫生院有权解除房屋租赁合同并收回租赁房屋，并要求刘乔峰偿还房租和滞纳金以及代垫的电费和违约金。刘乔峰擅自退租后，澳前卫生院多次向刘乔峰催讨房租和代垫的电费，刘乔峰均不予理睬，澳前卫生院于2019年5月30日向刘乔峰发出催缴函，刘乔峰仍置之不理，澳前卫生院遂提起本案诉讼。 刘乔峰辩称，一、刘乔峰与澳前卫生院的约定是租赁期三年，从2016年5月24日至2019年6月24日，年租金15000元。二、刘乔峰于2019年3月迁离租赁场所，并非刘乔峰违约，而是澳前卫生院从2017年起就开始以书面发函、反复停水停电并于2018年底彻底停水为手段逼迫刘乔峰搬离，导致刘乔峰无法经营。澳前卫生院单方面恶意违约，依法应当承担违约责任。 刘乔峰向本院提出反诉请求：1.判令澳前卫生院向刘乔峰返还押金23000元及超额收取的租金18750元；2.判令澳前卫生院支付违约金3000元。事实与理由：2016年7月29日，刘乔峰与澳前卫生院签订了《房屋租赁合同》，约定澳前卫生院将位于澳前卫生院公路旁的空置房屋出租给刘乔峰用于经营。合同第三条约定：“本合同租赁期为叁年，自2016年5月24日起至2019年6月24日止。”第四条约定：“租金按1年为一期支付。乙方于本合同签订之日向甲方支付第一年租金（人民币）壹万伍仟元整后，合同随之生效。第二期租金提前一个月支付。合同签订之日租赁期内三年租金不上浮。”虽然合同中明确约定租金为每年15000元，且并未约定其他费用，但澳前卫生院坚持要求刘乔峰一次性缴纳两年的租金，同时缴纳23000元的押金，承诺退租时返还。刘乔峰无奈，遂于2016年5月12日缴纳押金23000元，7月22日缴纳两年房租30000元，共计53000元。同时，刘乔峰花费80000多元对该房屋进行装修、购买设备，开始营业。但数月后，澳前卫生院突然以停水停电为威胁，强令包括刘乔峰在内的租赁澳前卫生院路边店面的所有店主搬迁。刘乔峰已花费100000多元前期成本，依据合同拒绝在租赁期未满时迁出。澳前卫生院于2017年7月21日向刘乔峰发出《关于店面出租的声明》，声称“根据《平潭综合实验区财政金融局、平潭综合实验区国有资产管理局、平潭综合实验区廉政办公室关于做好资产清查核实加强财务管理工作的通知》（岚财金〔2017〕100号）文件中‘未经批准，各单位不得出租、出借国有资产。出租、出借国有资产应当按照规定严格控制，从严审批，并做好公开公示和招投标工作’的规定，澳前卫生院召开院务会议决定不再出租位于平潭县××镇××号的临街店铺，请各租赁人于2017年8月31日前完成店铺搬迁事宜。”澳前卫生院违反相关规定，将国有资产在未经公开公示、未经招投标的情况下随意租赁，自身存在过错。但是澳前卫生院拒不协商，强硬要求搬迁。2018年1月，在租赁期一年半左右，澳前卫生院见刘乔峰始终不肯搬迁，便要求刘乔峰再支付两年的房租。刘乔峰被逼无奈，再度缴纳两年房租30000元。但房租缴纳后，澳前卫生院仍然通过反复停水停电逼迫刘乔峰迁出，并于2018年年底彻底断水。刘乔峰无奈，先是尝试与隔壁店铺一起另拉水管，自行供水。后来因影响经营，于2019年3月左右迁离该店面。综上，刘乔峰与澳前卫生院之间签订的合同依法有效，刘乔峰在合同签订时预先缴纳押金23000元，并分两次缴纳了四年房租60000元，实际只租赁了两年九个月。澳前卫生院违反政策随意出租国有资产，并在租赁期内反复停水停电阻碍经营、书面发函要求提前解除合同、并在租赁期内彻底停水，是导致刘乔峰被迫提前搬离、合同提前解除的根本原因。因此，刘乔峰为维护自身权利，提起反诉。 澳前卫生院辩称，一、刘乔峰故意隐瞒其向澳前卫生院租赁两间店面的事实。2016年7月29日，刘乔峰与澳前卫生院签订《房屋租赁合同》，仅约定将澳前卫生院的一间房屋出租给刘乔峰，年租金为15000元。但因刘乔峰的经营需要，又要求承租联排的另一间店面，双方口头约定也按年租金15000元收取，未签订书面合同，但刘乔峰事实上是占有使用澳前卫生院的两间店面，澳前卫生院收取租金18750元于法有据，刘乔峰无权要求退还。二、刘乔峰于2016年5月12日缴纳的23000元款项并非是支付其经营的平潭食为先潮汕砂锅店的押金，从其提供的《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》可以看出，上面明确载明是“阿贵餐厅”的2015年租金。2015年，阿贵餐厅的经营者俞昌桂承租了澳前卫生院的两间店面（即刘乔峰租赁的两间店面），后因俞昌桂拖欠2015年的租金，且无故退租，将物品遗弃在澳前卫生院的店面。而刘乔峰承租了上述两间店面，刘乔峰与澳前卫生院约定将俞昌桂遗弃的物品转让给刘乔峰，所得款项用来抵扣俞昌桂拖欠的2015年租金。刘乔峰所缴纳的23000元并非其陈述的押金，故无权要求退还。三、2017年7月，根据平潭综合实验区财政金融局下发关于国有资产清查的文件，要求澳前卫生院收回租赁的店面，故下发给刘乔峰关于店面搬离的通知函。但刘乔峰收到通知后，拒绝搬离承租的店面，与澳前卫生院多次协商，在此期间并未对刘乔峰造成任何不利的影响。后澳前卫生院考虑到刘乔峰的经营困难，便向澳前卫生院的上级主管部门汇报，上级主管部门了解到情况后同意澳前卫生院与刘乔峰继续履行2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》至2019年6月24日。刘乔峰亦实际占有使用澳前卫生院的两间店面至今未腾空搬离并交还房屋钥匙。2019年4月份，澳前卫生院向刘乔峰收取电费时才发现其大门紧锁。澳前卫生院依约出租店面，刘乔峰实际占用使用店面，故澳前卫生院并未违约，且未给刘乔峰造成损失，不应承担违约责任。综上所述，刘乔峰试图通过虚假陈述的方式隐瞒上述事实，并企图通过虚假诉讼达到侵吞国有资产的目的，其诉请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在下文中结合争议焦点分析评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月29日，澳前卫生院（出租方、甲方）与刘乔峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于澳前卫生院公路旁的一排空置房屋（大门侧第1间）出租给乙方用于经营；租赁期为三年，自2016年5月24日起至2019年6月24日止；租金按1年为一期支付，乙方于合同签订之日向甲方支付第一年租金15000元后，合同随之生效，第二期租金提前一个月支付，合同签订之日起租赁期内三年租金不上浮，支付方式为现金支付；所有需付费的项目和物品等，如水、电、燃气、电话、网络、有线电视等等，均由乙方自己付费，并承担用户的一切违约责任；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方添置的用于经营的所有动产归乙方所有，不动产归甲方所有；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按费用及租金的双倍向甲方支付该房屋占有使用费；乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%-20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审及现有证据情况，结合本案的争议焦点、各方的诉辩主张，本院综合评判如下： 一、关于代垫电费的问题 澳前卫生院为证明其代刘乔峰垫付了电费2820.48元，提供了电表照片、《院店面电费收取一览表》、发票、《关于催缴电费的函》作为证据，刘乔峰对《院店面电费收取一览表》的真实性、合法性无异议，故本院对该份证据予以采信。《院店面电费收取一览表》显示，案涉店面于2018年9月5日至2018年11月30日期间用电4274度，度数为“7632-9996”、“8384-10294”，每度电0.78元，电费共计3333.72元。刘乔峰确认其于2018年12月之后就未缴纳电费，并主张其于2019年3月份搬离案涉店面，承认2018年12月至2019年3月份期间可能产生电费，但具体多少不清楚。鉴于刘乔峰搬离案涉店面前产生电费客观存在，而澳前卫生院已提供了相应证据材料，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院对澳前卫生院主张的代垫电费事实予以采纳。案涉《房屋租赁合同约定》：所有需付费的项目和物品等，如水、电、燃气、电话、网络、有线电视等等，均由乙方自己付费。因此，刘乔峰依约应向澳前卫生院返还垫付的电费。 二、关于租金的问题 澳前卫生院本诉诉请刘乔峰支付2018年6月24日至2019年6月24日期间租金30000元，而刘乔峰反诉诉请澳前卫生院返还超额收取的租金18750元，产生上述分歧的原因在于双方对刘乔峰承租的店面间数是一间还是两间及相应的租金意见不一致。澳前卫生院主张刘乔峰向其承租两间店面，两间店面年租金为30000元；刘乔峰主张其仅向澳前卫生院租赁一间店面，一间店面年租金为15000元。双方为证明各自主张，均提交了案涉《房屋租赁合同》及两份《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》作为证据，澳前卫生院另提交了刘乔峰承租店面的照片，刘乔峰对该照片的真实性无异议。案涉《房屋租赁合同》体现“年租金15000元，1年为一期支付”，两份《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》分别体现“收到刘乔峰交来2016年房租收入30000元”及“收到刘乔峰交来房租（2017年7月-2018年7月）30000元”。刘乔峰主张虽合同约定一年付一次租金，但其应澳前卫生院的要求，分两次各付了两年租金，该主张与结算凭证记载不符，且有悖常理。结合刘乔峰确认的《院店面电费收取一览表》显示电表度数为“7632-9996”、“8384-10294”，本院对澳前卫生院主张案涉店面使用两个电表的事实予以采信。综合上述分析，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院对澳前卫生院主张的刘乔峰向其承租两间店面及两间店面年租金为30000元的事实予以采信。因刘乔峰欠付案涉房屋一年租金，故本院对澳前卫生院本诉诉请刘乔峰支付2018年6月24日至2019年6月24日期间租金30000元予以支持，对刘乔峰反诉诉请澳前卫生院返还超额收取的租金18750元不予支持。 三、关于违约金及滞纳金问题 案涉《房屋租赁合同》约定：一方违约按年度须向对方交纳年度租金的10%-20%作为违约金，逾期未支付租金的，每逾期一日，按月租金的2%加收滞纳金。如上述，刘乔峰逾期未支付租金违反了合同约定，应承担违约责任。《房屋租赁合同》就逾期未支付租金约定的滞纳金本质上亦为违约金，该违约金与年度租金10%-20%的违约金累计计算标准明显过高，显著背离实际损失，应予以调整。综合考虑刘乔峰的违约情形、过错程度、支付能力等因素，本院对刘乔峰向澳前卫生院支付按年租金30000元的10%标准计算的违约金3000元予以支持，超出部分，不予支持。 至于刘乔峰反诉诉请澳前卫生院向其支付违约金3000元，因刘乔峰在澳前卫生院向其发出《关于店面出租的声明》后又承租案涉店面至2019年，而刘乔峰提供的证据尚不足以证明澳前卫生院存在违约行为，故本院对刘乔峰的该项请求不予支持。 四、关于刘乔峰缴交的23000元款项问题 刘乔峰为证明其向澳前卫生院支付了押金23000元，向本院提交一份《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》，其中体现“刘乔峰（阿贵餐厅）2015年房租23000元”。澳前卫生院对刘乔峰缴交23000元款项的事实无异议，但认为该款系其将俞昌桂遗弃的物品转让给刘乔峰，所得款项用于抵扣俞昌桂拖欠的2015年租金。首先，刘乔峰主张其缴交的23000元系押金无合同依据，亦与结算凭证记载不符，刘乔峰又无法提供其他证据证明，本院不予采信。其次，澳前卫生院主张其将不属于其所有的他人遗弃物品转让给刘乔峰，并用所获得的款项抵扣他人拖欠的租金，理据不足，本院不予采纳，故刘乔峰缴交的该23000元款项应用以抵充刘乔峰本案欠付的租金。因此，刘乔峰尚需向澳前卫生院支付欠付租金7000元。 五、关于返还房屋及支付占有使用费问题 案涉《房屋租赁合同》约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按费用及租金的双倍向甲方支付该房屋占有使用费；乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。本案中，房屋租赁期已经届满，刘乔峰虽于租期届满前搬离案涉店面，但其承认未与澳前卫生院办理退租手续，且尚有物品存放在店面内，故刘乔峰应将案涉店面腾空并返还给澳前卫生院。至于澳前卫生院诉请刘乔峰按店面租金的双倍支付占有使用费，该标准过高，显著背离实际损失，综合考虑刘乔峰的违约情形、获利情况等因素，本院酌定刘乔峰应向澳前卫生院支付按年租金30000元的标准计算的占有使用费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、刘乔峰应于本判决生效之日起十日内将其承租的平潭县澳前镇澳前村13号临街店面腾空并返还平潭综合实验区澳前镇卫生院； 二、刘乔峰应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区澳前镇卫生院支付租金7000元、代垫电费2820.48元、违约金3000元； 三、刘乔峰应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区澳前镇卫生院支付房屋占有使用费（按年租金30000元的标准，自2019年6月25日起计至实际返还房屋之日止）； 四、驳回平潭综合实验区澳前镇卫生院的其他诉讼请求； 五、驳回刘乔峰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1154元，由平潭综合实验区澳前镇卫生院负担602元，由刘乔峰负担552元；反诉案件受理费减半收取459.5元，由刘乔峰负担272元，由平潭综合实验区澳前镇卫生院负担187.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑洁虹 人民陪审员  陈桂英 人民陪审员  蔡小花 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  施 晨 书 记 员  林文栋 附：本案适用的主要法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。