广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂007民终1445号 上诉人（原审被告）：广西六和投资有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园A6栋1层。统一社会信用代码：XXXX817N。 法定代表人：罗德全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏广东，男，1974年5月14日出生，汉族，广东省湛江市赤坎区居民，住该区。 委托诉讼代理人：劳善超，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄肖芳，女，1977年12月5日出生，汉族，广东省湛江市赤坎区居民，住该区。 委托诉讼代理人：劳善超，广西南国雄鹰律师事务所律师。 上诉人广西六和投资有限公司（以下简称六和投资公司）因与被上诉人苏广东、黄肖芳商品房预售合同纠纷一案，不服灵山县人民法院本院（2020）桂0721民初1654号民事判决，于2020年10月13日向本院提出上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人六和投资公司的委托诉讼代理人宋舒妍，被上诉人苏广东、黄肖芳的委托诉讼代理人劳善超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人六和投资公司上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定逾期交付房屋的违约金计算标准为每日万分之三是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》是由灵山县房管局提供的示范文本，只有合同中画线部分可以调整，其他条款不能随意修改，否则无法办理备案手续。双方在合同中填写的数字是万分之一，是双方经过合意后填写的，应以双方之间的真实合意为准。即便法院最终认定双方约定的违约金计算标准为万分之三。那么违约金的功能为填补损失，而在本案中被上诉人的损失为未能按时收房所造成的租房损失。各方在庭上均已确认，案涉房屋所在地的同地段同标准的房屋租金约为每月1000元。但是本案按万分之三计算的违约金约为4000元，明显高于被上诉人的实际损失。因此，该违约金标准明显过高，应当予以调低。二、一审法院认定上诉人主张扣除2017-2020年高考，台风、暴雨或大暴雨等恶劣天气、2020年新冠肺炎疫情停工的工期没有依据是错误的。根据上诉人提交的证据，在2017-2020年高考、台风、暴雨或大暴雨等恶劣天气、2020年新冠肺炎疫情期间，上诉人确实因为灵山县人民政府下发的相关通知或通告存在停工的事实。这些停工事实都是在案涉项目建设中发生的不能预见、不能避免、不能克服的情形，应在扣除相应天数之后再计算上诉人逾期交房的天数。综上，一审法院的判决存在错误，请求上级人民法院予以纠正。 被上诉人苏广东、黄肖芳答辩称：1、一审法院判决按每日万分之三支付逾期交房违约金正确，一审判决依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定判决上诉人承担违约金，且违约金的计算标准在合同范围内，有事实依据。根据法律规定，违约金不仅有填补损失的功能，还同时具有约束、惩罚的功能，约束双方按照合同的具体约定诚实守信地履行合同，违反合同约定就应当按照违约条款的约定接受违约的后果包括惩罚。为了维护被上诉人的合法权益，促进社会诚实守信的建立，一审判决是正确的。2、上诉人主张扣除工期没有事实和依据。合同及补充协议中没有扣除上述工期的约定，新冠疫情是发生在合同约定的交房日期之后，如果能依约定交付房屋就不会因疫情而无法交房，上诉人至今没有交房屋给被上诉人，其不能将无法交房的责任推卸给被上诉人。 被上诉人苏广东、黄肖芳向一审法院起诉请求：1、被告在3个月内将符合合同约定的商品房交付原告使用；2、被告向原告支付逾期交付房屋违约金81543.3元（按照已付房款每日万分之三从2018年10月29日暂计算至2020年4月30日为81543.3元，后续计算至实际交付房屋时为止)；3、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院查明，原告苏广东、黄肖芳是夫妻关系，于2017年12月19日与被告签订了编号为201711290010号《商品房买卖合同》（预售）一份，约定原告购买被告开发的位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）的“广西灵山电子信息产业园”B11栋1单元8层802室，建筑面积约136.52平方米，总房价为494202元，其中首付款124202元，银行贷款37万元。该合同第八条约定：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）……；第九条载明：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；第十一条约定：出卖人应当在2018年10月28日前向买受人交付满足本合同第九条约定的证明文件的商品房。同时该合同第十二条明确：出卖人未按本合同第十一条约定的期限交付商品房，逾期超过180日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按本合同第八条第（1）项中的比率向买受人支付已交付房价款每日万分之三的违约金。合同签订后，原告交清购房款494202元，并缴纳了房屋契税，在灵山县房产管理局办理了备案登记。案涉房屋至今未交付，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，原告遂以上述诉讼请求及事实和理由诉至该院。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。本案中，原告已履行支付购房款及相关费用的义务，但被告至今未按合同约定的条件交付商品房，已构成违约。现原告要求继续履行合同，符合双方约定，该院予以支持，同时原告要求被告按照已付房款的日万分之三承担逾期交房责任，也在合同约定范围之内，该院亦予支持。结合原告的诉讼请求，被告应支付原告自2018年10月29日起至2020年4月30日止逾期交房违约金为81543.3元（494202元×0.0003/天×550天）。之后的逾期交房违约金原告请求继续计算至实际交付房屋之日止，理由充分。对被告提出案涉工程项目在施工过程中自2017年以来因恶劣天气、高考和2020年的新冠肺炎疫情等因素导致停工，应予扣除造成逾期交房因素的天数，以及认为违约金明显高于原告实际受到的损失，要求予以调低的主张，理由不充分，该院不予支持。对于原告要求被告在三个月内将符合合同约定的案涉商品房交付使用的诉请。因案涉商品房现尚不具备交付条件，属事实上的不能，待被告具备交付条件时，原告再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告六和投资公司向原告苏广东、黄肖芳支付逾期交房违约金81543.3元，并按总房款每日万分之三支付自2020年5月1日起之后的延期交房违约金，至实际交付房屋之日止；二、驳回原告苏广东、黄肖芳的其他诉讼请求。案件受理费919元，由被告六和投资公司负担。 在二审诉讼过程中，当事人没有提交新的证据。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另外查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：逾期天数及逾期违约金的认定。 本院综合评判如下： 关于逾期天数的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，双方对因恶劣天气、高考等原因造成的停工期间是否扣除未作约定。在诉讼中，上诉人提供了灵山县气象局于2020年7月6日出具的《证明》以及灵山县住房和城乡建设局于2017年8月22日作出的《关于做好防御今年第13号台风“天鸽”工作的通知》及总/专业监理工程师梁伟于2017年8月23日签发的《监理通知单》，证明2016年4月至2020年6月期间的连续降雨以及中雨以上降雨的天数以及台风的恶劣天气，主张扣除该期间的停工天数。上诉人提供的连续降雨以及中雨以上降雨的天数包含了双方签订合同前的降雨天数，而“天鸽”台风发生在双方签订合同前，不在双方合同约定的履行期间内，且仅凭该《证明》不能证实案涉合同约定的履行期间的天气情况有异于常年，对非异于常年的降雨天气情况不属于不可预见的客观情况，故上诉人主张扣除连续降雨、台风等恶劣天气的停工天数没有法律依据；对于因高考暂停施工的期间，每年国家均举行高考，每逢高考期间学校周边一定范围内的建筑工地一律暂停施工已经成为众所周知的事实，该事实是上诉人在与被上诉人签订合同时可以预见且应当预见的客观情况，如上诉人未预见，也是上诉人自身的原因造成，故上诉人主张扣除该期间的停工天数没有法律依据；对于因新冠肺炎疫情造成的停工期间，新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力，但发生在合同约定的交付房屋期限之后、上诉人迟延履行合同期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，上诉人不能据此主张免除责任，故上诉人主张扣除该期间的停工天数法律依据，不予支持。 关于逾期违约金的认定问题。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。该合同第八条第1（1）项明确约定，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十二条约定，逾期在180日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金。该合同系上诉人提供的格式合同并由上诉人填写后签订，上述条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定以及合同公平原则，综合考虑合同的其他条款的约定，原审按日万分之三计算逾期交房违约金有事实和法律依据，上诉人上诉提出应按日万分之一计算的证据不足，不予采信。上诉人上诉提出原审按日万之三计算违约金过高，但在诉讼中未提供充分的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综合本案当事人履行合同情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，上诉人上诉提出原审按日万分之三计算违约金过高，要求调低的证据不足，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1838元，由上诉人广西六和投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆 斌 审 判 员  文其谦 审 判 员  叶枝仁 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  梁晖豪 书 记 员  苏 芸