苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2251号原告：沈大伟，男，1989年11月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。被告：陈阿毛，男，1954年7月4日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：吴海林，苏州市吴江区梅堰法律服务所法律工作者。原告沈大伟诉被告陈阿毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理，因案情复杂，本案依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，独任进行审理，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告沈大伟，被告陈阿毛及其委托诉讼代理人吴海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈大伟向本院提出的诉讼请求：判令被告退还房租21024.5元，赔偿装修损失18500元，机器及人员安置费44360元，共计83884.5元。事实与理由：2017年2月10日，被告将位于三官桥村委会对面房屋租给原告使用，合同到期时间为2020年2月10日。2017年2月11日，搬入机器4件、小机器20件、封边机、导向锯等机器设备，成品床头柜、电视柜、床、衣柜等100来套，在2019年2月22日被告与三官桥村委会签订了“三优三保”造成我方无法使用房屋，并于3月份多次催收房租，本人于2019年5月11日请搬家公司搬离，根据规定，被告在签订合同当天应该立即通告原告搬迁，并退还自2019年2月22日起至2019年6月10日的房租，并赔偿因合同未到期产生的装修损失、搬迁费用及人员安置等费用。被告陈阿毛辩称，对于原告主张的退还房租的诉求，我方不予认可，认为无需退还原告房租，理由是原告在2019年总共缴纳房屋租金22500元，按照每年租金85000元除以365天，每天租金为232.88元，原告缴纳的22500元相当于缴纳房租96天，按照合同约定，至2019年2月10日起，加96天，相当于到2019年5月16日，即原告房租缴纳至2019年5月16日，但是原告至今未搬离，我方已提交反诉材料，如果法院不合并审理，我方将自原告拖欠被告的2019年5月17起到现在的房屋租赁费另案主张权利。另外，对原告要求被告赔偿装修费、人员安置费、以及机器的运输费等，我方认为这是原告份内的事，因为并非被告不租给原告，而是政府实行“三优三保”，所以请求法院依法驳回原告的诉请。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年2月10日，陈阿毛作为甲方，沈大伟作为乙方，双方签订房屋出租协议一份。该协议载明：甲方将位于吴江市平望镇梅堰三官桥十三组厂房一幢、菜地一块、宿舍四间出租给乙方使用，出租期为三年，房屋费用为85000元每年，房屋费用每半年一付，付42500元，房屋起租日为2017年2月10日至2020年2月9日；甲方保证厂房内正常水电供应，房屋漏水问题由甲方解决，由于造成的损失由甲方全权负责与乙方无关；乙方保证厂房的正常使用，以及厂房内部水电的使用及安全生产问题，由此造成的后果由乙方负责；其他未规定事宜，按法律规定解决。上述协议签订后，陈阿毛依约将涉案房屋交付沈大伟使用。2017年2月10日至2018年2月9日期间的租金以及2018年2月10日至2019年2月9日期间的租金，沈大伟已付清。2019年2月10日至2020年2月9日期间的租金，沈大伟支付了部分租金22500元，尚余租金未支付。2019年2月22日，苏州市吴江区平望镇三官桥村村民委员会作为甲方，陈阿毛作为乙方，双方签订《“三优三保”补偿协议书》一份。该补偿协议书载明：根据平望镇《关于加快村级建设用地实行“三优三保”置换的实施意见(试行)》的要求，现有陈阿毛位于三官桥村部前的厂房可享受“三优三保”的相关政策。经甲乙双方协商，达成如下协议：1、根据平望镇“三优三保”的补偿标准，甲方对乙方资产进行收购，现就乙方的土地、房屋、装修及附属物等资产进行评估补偿，补偿总金额为：380000元(大写：叁拾捌万元整)；2、乙方在将房屋移交给甲方拆除前，所有的债权债务以及厂内的一切事务由乙方自行承担，与甲方无关；3、乙方应于2019年5月20日前完成各类可移动设备拆除及搬迁工作，并将房屋及场地腾空搬清移交给甲方拆除。如乙方未能在规定时间内将房屋及场地腾空搬清交甲方，甲方有权处置房屋及场地内的一切物品，并直接委托拆房公司将房屋拆除；4、支付方式：本协议签订一个月内乙方将房屋、土地等相关权证移交给甲方，甲方30天内支付乙方总补偿款的百分之二十；乙方将房屋及场地腾空搬清交甲方验收合格后，甲方30天内支付乙方总补偿款的百分之三十，90天内将余下的补偿款一次性支付给乙方；5、本协议在履行过程中如有违约，可通过司法途径解决。2019年3月10日、2019年12月6日，苏州市吴江区平望镇三官桥村村民委员会分别向沈大伟发出限期搬离通知。审理过程中，沈大伟向本院陈述，2019年2月10日，沈大伟接到村里口头搬离通知。2019年2月23日，沈大伟接到村里的书面搬离通知。其于2019年5月10日开始搬迁，在案涉房屋里至今尚遗留报废的五堆密度板和多层板，搭建好的油漆房一个，剩余的是垃圾。上述案涉房屋无相应的产权证书。审理过程中，沈大伟向本院陈述其主张的费用如下:1、租金：自2019年2月22日起至2019年6月10日的房租21024.5元；2、装修损失12857元（送货单复印件）、搬迁、车费、人员费34000元（收据复印件），其余没有单据。以上事实，由原告沈大伟向本院提供的收据复印件、送货单复印件、短信截屏打印件、房屋出租协议、“三优三保”补偿协议书，被告陈阿毛向本院提供的光盘、照片打印件、苏州市吴江区平望镇三官桥村村民委员会出具的证明，以及证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。本院认为，关于案涉房屋出租协议的效力。因被告陈阿毛确认案涉房屋系无证房屋，故被告陈阿毛与原告沈大伟签订的房屋出租协议应为无效合同。合同无效，原告沈大伟仍应支付被告陈阿毛相应的房屋占有使用费。根据本院查明的事实，原告沈大伟自2019年5月10日开始搬迁，考虑到搬迁所需的必要时间，2019年5月10日可确定为原告沈大伟占有使用案涉房屋的截止时间。原告沈大伟应支付被告陈阿毛自2019年2月10日至2019年5月10日期间的房屋占有使用费，在此期间的房屋占有使用费为20959.2元【90天x232.88元】。原告沈大伟已支付被告陈阿毛22500元，被告陈阿毛应返还原告沈大伟房屋占有使用费1540.8元。案涉房屋出租协议虽为无效合同，但鉴于案涉房屋已享受“三优三保”的相关政策，以及原告占有使用案涉房屋，并在相关拆迁单位及被告陈阿毛通知下搬离案涉房屋的事实，且被告陈阿毛亦获取了相应的补偿的事实，故原告沈大伟要求被告陈阿毛赔偿装修、搬迁、车费等损失的诉请，本院酌情予以部分支持，被告陈阿毛应赔偿原告沈大伟装修等损失25000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈阿毛应返还原告沈大伟房屋占有使用费1540.8元，于判决生效后十日内履行。二、被告陈阿毛应赔偿原告沈大伟装修等损失28000元，于判决生效后十日内履行。三、驳回原告沈大伟的其他诉讼请求。案件受理费收取1898元，由原告沈大伟负担550元，被告陈阿毛负担1348元，被告负担之数于本判决生效后十日内直接支付原告。被告陈阿毛负担部分的案件受理费原告已预交，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：62×××64）预交上诉案件受理费。审判员 周 斌二〇二〇年十二月七日书记员 姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。