湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12719号上诉人（原审原告）：李向荣，男，1976年1月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：伍国容，女，1979年9月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。上诉人(原审被告):湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师(长沙)事务所律师。委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师(长沙)事务所律师。被上诉人(原审被告):长沙尚同家有房地产经纪有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路**星城世家综合楼**/div>法定代表人：黄才如，总经理。委托诉讼代理人:尹丽丽,湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗智军,湖南融城律师事务所律师。上诉人李向荣、伍国容、湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）与被上诉人长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1724号事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李向荣、伍国容上诉请求：1、请求撤销一审判决，并发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由尚同公司、富基公司承担。事实与理由：1、一审法院不予支持李向荣、伍国容要求尚同公司、富基公司全额返还服务费5000元，没有事实和法律依据。富基公司收取该5000元服务费属于无效民事行为。尚同公司、富基公司应当共同向伍国容、李向荣全额返还服务费。2、一审法院不予支持伍国容、李向荣返还服务利息的诉讼请求，没有事实和法律依据。尚同公司答辩称：一审认定事实错误,适用法律错误.一审判决没有认定开展优惠活动的主体是富基公司,也没有认定富基公司在收取伍国容、李向荣费用中具体作用,系富基公司委托尚同公司收取涉案5000元或8000元，还有就是没有核定结算确认函中签字人员的身份。富基公司答辩称：一审判决结果认定正确应对予以维持。富基公司并非本案的适格被告，伍国容、李向荣将富基公司列为被告并要求富基公司退还服务费无事实和法律依据。如案涉服务费需退还，也应当由尚同公司一方退还给伍国容、李向荣。富基公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、请求依法改判驳回李向荣、伍国容对富基公司的诉讼请求；3、李向荣、伍国容承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院以政策性文件来认定富基公司定价行为为无效民事行为，系适用法律错误。2、一审法院认为富基公司对收取李向荣、伍国容的服务费与尚同公司存在合意，以此判决富基公司返还服务费，属事实认定错误与法律适用错误。3、李向荣、伍国容提起本案诉讼已经超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。李向荣、伍国容答辩称：一审法院以伍国容、李向荣同意折算服务费为由进而判决返还部分服务费，是事实认定错误。在一审审理过错中，伍国容、李向荣并未同意进行折算，且在笔录上明确记载富基公司和尚同公司在能够有充分证据证明伍国容、李向荣享受服务费优惠，且能够证明富基公司和尚同公司授权服务费合理合法的前提下才同意。但是一审在审理过程中两家公司并没有提供任何证据证明其享受了优惠和行为的合法合理性。并且一审判决书中确认了该行为不符合法律规定，故一审的判决没有事实和法律依据。富基公司委托尚同公司向伍国容、李向荣收取5000元服务费，共同实施了收取了服务费的行为，应当共同返还。富基公司向业主收取5000元服务费的行为明确违反了相关法律规定及政策，系无效行为。尚同公司答辩称：富基公司没有提供证据证明李向荣、伍国荣另外向其缴纳了另一笔5000元才享受到交5000抵3万的优惠活动，表明就是根据本案5000元享受到的抵3万优惠。尚同公司与富基公司签订了《转介代理协议》和《电商合作协议》，尚同公司系受富基公司委托收取5000元并出具相应协议、收据，如富基公司未实现约定的优惠，返还费用的法律后果由其承担。富基公司在一审庭审结束前都认可了结算确认函的真实性，也没有否认结算确认函及附表上签字人员费其员工，故能证明尚同公司系受委托授权的5000元全部用于抵扣了富基公司应付的中介服务费。富基公司提出李向荣、伍国荣的5000元不在结算确认函范围之内，结算确认函及附表已经写明了收取服务费的期限是3、4、5个月及总数额，且经过了富基公司认可，如果富基公司不认可李向荣、伍国容的5000元在结算确认函范围之内，应由其举出相反证据。如果法院认可富基公司没有提供抵扣3万元的优惠活动，认定服务合同无效。根据合同法的规定，合同无效的法律后果是直接返还财产，不需要额外支付利息，且买方是重大事件，需慎重考虑，李向荣、伍国荣对该次合同无效具有重大过错，应自行承担损失。李向荣、伍国容向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令尚同公司、富基公司共同返还李向荣、伍国容服务费5000元及利息（以5000元为基数，按照同期银行贷款利息的标准计算自起诉之日起至实际支付之日止）；2、请求判令尚同公司、富基公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2017年1月1日，富基公司与尚同公司签订《富基世纪公园客户转介代理协议》，协议约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，委托期限为2017年1月1日至2017年3月31日。结算方式为甲方成交的所有住宅客户认购时须缴纳5000元/套的电商服务费至乙方账户（非唯一指定电商合作单位），乙方对客户开具相应票据，此费用乙方收取10%的手续费（用于各类税费及管理费用），结余部分用于抵扣乙方成交额的佣金，如当月结余电商费抵扣当月需结算的佣金后的余额部分转入甲方指定账户；如当月结余电商费不足以抵扣当月需结算的佣金时，差额部分由甲方在次月的15号之前转账至乙方对公账户（甲方补差部分乙方须提供正式发票）。2017年4月、2018年1月，富基公司与尚同公司又签订二份《富基世纪公园客户转介代理协议》，二份协议均约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，代理期限为2017年4月1日至2017年6月30日、2018年1月1日至2018年3月31日；甲方向乙方支付的服务费结算条件及标准为以客户付清首期款并完成签约以及银行面签手续办理完毕达到下款条件或已付清全部房款且签订完《商品房买卖合同》作为结算依据，乙方提交所有转介的结算清单（含成交单位房号、合同价款、客户名称、中介服务费用内容）予甲方，甲乙双方须在月底核算明细并确认，在乙方提供正式发票后于次月15个工作日内支付乙方中介服务费用；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。2、2017年3月11日，尚同公司向伍国容、李向荣收取了5000元会员服务费，出具了“交5000元服务费享总房款直减30000元额外优惠”的购房优惠确认单。2017年8月25日，伍国容、李向荣与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定伍国容、李向荣购买富基公司开发的富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋，房屋单价为6127.11元/㎡，总价为852159元，伍国容、李向荣根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，富基世纪公园项目77-78栋于2017年3月9日取得商品房预售许可证，该栋房屋销售时采取了交5千抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋的备案价为6252.16元/㎡。3、尚同公司提交了落款时间为2017年2月12日的结算确认函,结算确认函显示：尚同公司于2017年3月11日至2017年5月3日收取购房客户团购金2207000元，自愿将上述团购金用于了抵扣《富基世纪公园客户转介代理协议》项下富基公司应支付给尚同公司的中介服务费。结算确认函未附有交纳团购金的客户名单。4、就案涉服务费退还事宜，伍国容、李向荣委托律师于2020年3月26日、3月31日分别向尚同公司、富基公司注册地邮寄了《律师函》。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、伍国容、李向荣主张的服务费及利息是否应当返还；2、如应返还，应由谁来返还。关于伍国容、李向荣主张的服务费及利息是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房［2017］80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控［2017］96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案中，伍国容、李向荣与富基公司就案涉富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格仅相差17391.4元，该价差与3万元的优惠金额明显不符，伍国容、李向荣并没有享受到额外的交5千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该5000元并不包括在房款里，收款方尚同公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故伍国容、李向荣主张的案涉服务费应当予以返还。庭审中，伍国容、李向荣表示同意按照实际优惠金额与尚同公司、富基公司承诺优惠金额的比例进行部分返还，依据公平原则和自由处分其合法民事权利原则，一审法院予以确认，经核算，伍国容、李向荣主张的案涉服务费应当返还2898.6元。尚同公司、富基公司抗辩伍国容、李向荣已实际享受交5千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价差额的情况可知，尚同公司、富基公司所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，一审法院对尚同公司、富基公司的该抗辩意见不予采纳。尚同公司抗辩伍国容、李向荣的诉求已过法定的3年诉讼时效期间，但本案的诉讼时效起算期间应为伍国容、李向荣与富基公司签订商品房买卖合同之日，因为合同签订日方为房屋买卖双方对合同价款最终的确定，伍国容、李向荣方自此才知道或者应当知道权利被侵害，故伍国容、李向荣的本案诉求未过诉讼时效，一审法院对该抗辩意见不予采纳。尚同公司、富基公司在答辩和辩论阶段还提出案涉房屋办理预售时长沙市××房××市场实行限价政策的抗辩意见，但销售商品应当明码标价和商品房网签价格不可超过办理预售时提交的一房一价表是法律法规的规定，与长沙市房地产市场何时实行限价政策无关，且案涉房屋销售时长沙市相关职能部门已下发通知进一步规范商品房销售明码标价的要求，故一审法院对尚同公司、富基公司的该抗辩意见亦不予采纳。关于伍国容、李向荣主张返还服务费利息的诉讼请求，由于伍国容、李向荣对案涉房屋买卖合同签订及履行的自愿，且其自身应对房屋备案价格等情况进行充分了解，对本案纠纷的酿成其亦存在过错，故对伍国容、李向荣的该诉求一审法院不予支持。关于案涉服务费应由谁来返还的问题。本案伍国容、李向荣支付的服务费是由尚同公司收取并出具收据，应由尚同公司负责返还。但富基公司与尚同公司于2017年1月1日签订的《富基世纪公园客户转介代理协议》中，尚同公司、富基公司对购房客户服务费的收取和分成进行了明确的约定，且伍国容、李向荣案涉服务费的交纳时间2017年3月11日在该“转介代理协议”的委托期间内，故可认定尚同公司、富基公司对收取伍国容、李向荣案涉服务费的行为，双方是有合意的，因此，富基公司对尚同公司应返还伍国容、李向荣的服务费应承担共同返还责任。富基公司抗辩其未参与案涉服务费的收取和分成、其不是本案适格富基公司的抗辩意见均不能成立，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、尚同公司、富基公司于判决生效后十日内共同向李向荣、伍国容返还服务费2898.6元；二、驳回李向荣、伍国容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由尚同公司、富基公司负担。本院二审期间，李向荣、伍国容向本院提交下列证据：证据一：望城区市长信箱咨询答复，拟证明：富基公司出售涉案房屋的价格不得高于办理房屋预售前的备案价格（一房一价），无论李向荣、伍国容是否支付5000元，富基公司最高都只能按照备案价出售涉案房屋，故李向荣、伍国容并未实际享受5000元抵3万元的优惠。证据二：认购协议，拟证明：证明莫丽香和陈彦心系富基公司销售员工，结合李向荣、伍国容一审提交证据三的支付记录，能够证明一审提交证据三中的聊天截图对象为富基公司销售莫丽香，聊天截图具有证明效力。尚同公司提交的结算确认函中具有销售经理陈彦心签字，是富基公司和尚同公司的真实意思表示，富基公司与尚同公司具有收取服务费的合意，应当承担连带返还责任。证据三、（2020）湘0112民初1722号和1723号庭审笔录第13页，拟证明：一审法院对本案关键性证据结算确认函的效力认定错误。富基公司认可有杨帆等四个员工签字的确认函的真实性和合法性。结合尚同公司提交的证明四个员工身份的证据，足以认定其确认函的真实性。尚同公司质证称：对证据一的真实性认可，对关联性不认可。开发商是否高于备案价销售属于行政管理范畴，不能作为认定合同无效的法律依据。且认购时还未实行一房一价，不能适用该政策。对证据二的真实性认可，对证明目的富基公司与尚同公司具有合意不认可。对证据三的三性无异议，富基公司在（2020）湘0112民初1722、1723、1724、1725案件中庭审结束之前均认可结算确认函的真实性和合法性。庭审结束后，对真实性做了更改。在没有提供相反证据的情况下，对庭审时的自认相关事实不能进行否认。富基公司质证称：对证据一中的一房一价的备案制度系政策性文件的规定，是行政部门对房地产开发市场的行政监管措施。该行政管理行为不应当影响被上诉人之间发生的民事法律关系。根据合同法第52条规定，违反法律行政法规强制性规定的合同才是无效合同。因此，不能依据监管文件认定民事行为。对证据二，与本案无关。富基公司指定佣金结算的人为龙飞，在没有龙飞签字的情况下，或者富基公司加盖印章的情况下，不能以此认定结算的真实性。其次本案涉案被上诉人并没有提供证据证明服务费的收取方是富基公司，故不能进行推断。对证据三的真实性、合法性无异议，关联性无异议。富基公司在其提交的证据三该份笔录中已经明确富基公司并未在结算附表中加盖公章，签字人并非合同授权人签字，也明确不认可该份结算函。本院审理认为，对李向荣、伍国容提交的证据真实性予以认可，可以证明富基公司与尚同公司具有共同收取李向荣、伍国容服务费的合意。尚同公司向本院提交下列证据：证据一：结算确认函及附表，拟证明：尚同公司收取的涉案费用全部用于抵扣富基公司应支付尚同公司的佣金；证据二：电商合作协议，拟证明：富基公司委托尚同公司收取涉案团购费，并用于抵扣其应付尚同公司的佣金；证据三：龙飞的聊天记录，拟证明：富基公司要求尚同公司收取团购费，团购费用于抵扣富基公司应付的佣金；证据四：陈阳的聊天记录，拟证明：陈阳是富基公司的员工，证明三次抵扣的时间与结算确认函的时间一致；证据五：蒋政的聊天记录，拟证明：蒋政是富基公司的员工；证据六：陈彦心的聊天记录，拟证明：收取的团购费抵扣了佣金，时间与结算确认函时间一致。富基公司对外业务只有签字，不会盖章；证据七：杨帆的聊天记录，拟证明：杨帆自认是富基公司的员工；证据八：（2020）湘0104民初190号和（2019）湘0112民初3207号判决书，拟证明：富基公司自认蒋政在2018年10月前是其员工，富基公司对外业务往来经常性上是员工签字；证据九：富基公司、长沙远曜投资管理合伙企业、湖南天岳美品置业有限公司、湖南天岳置业投资有限公司、湖南省魏朝阳公益基金会的四份工商登记信息，拟证明：2020年9月11日蒋政在湖南天岳美品置业有限公司担任高管，同时在湖南省魏朝阳公益基金会担任理事会成员。上述公司均是关联公司，互为股东，员工有混同情形，能够进一步佐证蒋政与富基公司存在关系；证据十：房江湖的结算确认函，富基世纪公园营销部盖章，章下有陈阳的签字，且签字人与本案的签字人一致，证明结算确认函上的签字是富基公司员工。李向荣、伍国容质证称：对证据一的三性无异议，证明富基公司是收取服务费的主体，需要强调的是富基公司在一审审理的另外两案中，即（2020）湘0122民初1722号和1723号案件中，对有员工杨帆、陈阳、蒋政、陈彦心等人签字的2018年结算确认函的真实性和合法性均无异议。对证据三的真实性无异议，从聊天记录中可看出，龙飞在后期结算时候已经离职，故由其他员工处理结算事宜。对证据二、四至十的三性均无异议。富基公司质证称：对证据一的三性均有异议。不属于新证据，在一审中已经提交过一次。结算确认函及附表中并没有本两案的任何收款或抵扣记录。结算确认函中的签字并非是转介协议中的代理人的签字，富基公司也没有盖章。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。系富基公司和尚同公司的另一法律关系，与本案无关，看不出系富基公司的指示。对证据三至七，聊天记录的三性均有异议，截图中所体现出来的其他5个人是否是富基公司员工的聊天真实性无法确认。其聊天内容都是转介代理协议的内容，与服务费无关。对证据八至九的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。转介代理协议已经明确授权结算的人是龙飞，即使如尚同公司所说蒋政等人是富基公司的员工，其并非有富基公司的授权，不是富基公司的授权人。对证据十的三性均有异议，与本案无关。本院审理认为，尚同公司提交的上述证据相互佐证，可以证明富基公司与尚同公司具有共同收取李向荣、伍国容服务费的合意。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：富基公司、尚同公司应向伍国容、李向荣退还多少服务费及是否支付利息。经审查，第一，本案中，伍国容、李向荣与富基公司就案涉富基世纪公园项目77-78栋3203号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格仅相差17391.4元，该价差与3万元的优惠金额明显不符，伍国容、李向荣并没有享受到额外的交5千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该5000元并不包括在房款里，收款方尚同公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故伍国容、李向荣主张的案涉服务费应当予以返还。一审庭审中，伍国容、李向荣表示同意按照实际优惠金额与尚同公司、富基公司承诺优惠金额的比例进行部分返还，依据公平原则和自由处分其合法民事权利原则，一审法院经核算认定伍国容、李向荣主张的案涉服务费应当返还2898.6元，并无不当，本院予以确认。第二，本案伍国容、李向荣支付的服务费是由尚同公司收取并出具收据，应由尚同公司负责返还。但富基公司与尚同公司于2017年1月1日签订的《富基世纪公园客户转介代理协议》中，尚同公司、富基公司对购房客户服务费的收取和分成进行了明确的约定，且伍国容、李向荣案涉服务费的交纳时间2017年3月11日在该“转介代理协议”的委托期间内，故可认定尚同公司、富基公司对收取伍国容、李向荣案涉服务费的行为，双方是有合意的，因此，富基公司对尚同公司应返还伍国容、李向荣的服务费应承担共同返还责任。第三，伍国容、李向荣请求尚同公司、富基公司支付从起诉之日起至服务费偿还完毕之日的利息。由于尚同公司、富基公司上述行为违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，违反了社会公共利益，其应向伍国容、李向荣支付资金占用利息，故尚同公司、富基公司应以服务费2898.6元为基数，按照银行同期贷款利率的标准支付从2020年5月8日起至服务费偿还完毕之日止的利息，故对伍国容、李向荣的该项请求一审法院不予支持不当，本院予以纠正。综上所述，伍国容、李向荣上诉请求部分成立，应予支持。富基公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1724号民事判决第一项：长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内共同向伍国容、李向荣返还服务费2898.6元；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1724号民事判决第二项；三、长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内共同向伍国容、李向荣支付以服务费2898.6元为基数，按照银行同期贷款利率从2020年5月8日起至服务费偿还完毕之日止的利息；四、驳回伍国容、李向荣的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司承担；二审案件受理费50元，由长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李祖湖审判员  唐亚飞审判员  王 鹏二〇二〇年十二月十日法官助理谢莉莎书记员唐静