山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初5143号原告：蒲业德，男，1958年5月25日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：崔维峰，山东华林律师事务所律师。被告：杨军，男，1966年11月25日出生，汉族，住山东省肥城市。被告：李红，女，1970年7月27日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。两被告共同委托诉讼代理人：王奎，山东舜天律师事务所律师。原告蒲业德与被告杨军、李红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲业德的委托诉讼代理人崔维峰，被告杨军、李红的共同委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲业德向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方之间的房屋租赁合同；2.判决被告杨军、李红共同向原告支付房屋租赁费162000元和支付违约金（以每日2000元，自2019年12月16日起，至租金付清止）；3.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由两被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求：要求两被告支付利息，以162000元为本金,自2019年12月16日起直至租金本息付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：1.2017年8月，被告杨军和原告签订《房屋租赁合同》，被告杨军租赁原告所有的位于肥城市楼的房屋从事饭店经营，双方约定租赁期限为六年，自2018年1月1日至2023年12月31日止。双方在合同中对每年的租金、租金支付方式、逾期支付租金的违约金、双方的权利义务、乙方擅自解除合同的责任和争议解决方式等进行了约定。2.原告如约将房屋交付给被告杨军后，被告杨军按照约定支付了第一年度的租金。根据先付费后使用的约定，第二年度的租金被告杨军应当在2018年12月31日前付清，可是被告杨军以经营困难为由，迟迟不支付第二年度租金。2019年11月15日被告杨军给原告出具房屋租金162000元欠条l张，并承诺于2019年12月15日付清，但是，被告杨军又一次违约，经原告屡次催要，被告杨军还是以各种借口推脱拒不支付租金。3.涉案房屋有一个四层，是在5号楼101号房和108号房上面原告违建的；但是在租赁给被告之前已经封死了，消防局在四层进门处贴上了封条；原告也明确四层不租给被告、不在房屋租赁合同范围之内；四层也不影响被告的使用，且目前涉案房屋已经有其他商家正常使用，没有因为四层的存在而受到影响。4.涉案合同约定的租赁期限是6年，未到期就不再履行了，是被告以经营不善、入不敷出为由，自2019年11月15日出具欠条后自行搬离租赁房屋，是在2019年12月搬走的，具体哪一天原告记不清了，就该搬出时间主张原告无证据证实；是被告在网上发的招租广告，原告不知道，有租赁户给原告打电话原告才知道被告将租赁信息发到网上去了，才知道被告不再租赁的意愿；被告搬走后，原告与新租户签的新合同是自2020年1月1日开始履行。5.由于被告李红、杨军是夫妻，杨军租赁原告的房屋是其夫妻共同意思表示，且被告夫妻两人共同经营饭店，根据法律的相关规定，被告杨军欠原告的房屋租赁费属于其夫妻共同债务，故要求判决杨军、李红对本案债务承担共同偿还责任。综上，为维护原告的合法权益，特根据法律规定，具状诉至贵院。被告杨军辩称，1.2019年11月15日双方已经协商解除了房屋租赁合同。并经结算由杨军出具欠条一张，该欠条既是原房屋租赁合同解除的证据，也是双方新的债权债务关系形成的证据，事实上2019年11月15日杨军已经搬离涉案房屋，不存在没有解除的事实，原告要求判决解除没有事实依据。2.提前解除合同，责任在原告不在杨军。涉案合同租赁期限是6年，因为违建，该租赁房屋存在消防安全隐患，且被有关部门处罚过，因此从被处罚后就告知原告要解除合同。涉案房屋是整体出租的，有一个四层，肥城市蒸好海鲜酒店（以下简称蒸好酒店）的冷库就在4层，财务办公室和部分员工的宿舍也在4层；原告对此事是明知的，租赁合同已经履行两年了，原告方也多次到该租赁房屋去，不可能不知道。消防部门多次到四层检查过，并在2019年4月左右给被告出具过整改通知书和处罚决定书，如有需要可以补充证据。由于该消防隐患，店铺广告牌无法申报，不能办理相关手续，给店铺经营造成损失。在此情况下，店铺经营人委托杨军于2019年5月份就给原告提出解除合同的通知，8月底找到原告，要求结算房租解除合同。原告与杨军协商，要求杨军暂时不要搬走，因为空房子不好出租，也会使原告损失严重。因此，实际是由于原告的出租房屋存在安全隐患无法解决，店铺经营人也面临行政处罚的危险，因此杨军才协商与原告解除了合同。3.原告要求被告立即支付房屋租赁费162000元和违约金有违诚实信用原则。首先，被告在欠条出具的当天已经搬走了。涉案房屋是被告在网上发的招租广告，经过了原告的同意，被告是帮忙的，当时想要租房的租户是直接与原告联系的。其次，租赁欠款是原被告解除原租赁合同后形成的新的债权债务关系，不能适用原合同约定的违约金条款，涉案欠款也不适合原合同约定，因为，原合同约定的“一次性缴清下一年度租金，逾期支付的每日2000元违约金”，事实上被告并不是按照约定一次性交付租金的，从第一年始，被告就是分期交付的，双方事实上已经变更了“一次性缴清”的约定，原告也没有因为被告的分期交付就“按放弃承租该商铺论处”。涉案欠条只是约定“2019年12月15日付清”，也没有约定如果付不清就怎么处理，因此，原告要求支付违约金及计算方式没有事实与法律依据。4.原告已经于2019年11月15日前与另外两家承租人签订租赁协议，其中一家在此前就已进入装修，原告应将2019年11月15日前收取的其他两家租金对等给与被告减除。5.另外，被告没有按时付清欠款，属于新冠疫情不可抗力因素，商铺经营权人因新冠疫情损失惨重，原告应该按照国家倡导的减免建议，免除被告支付该笔欠款或减免，而不是落井下石，急于收回该欠款。综上，应驳回原告对违约金的要求，并依法判令原告减免被告欠款，以利于小微工商户的负担。被告李红辩称，李红不是涉案租赁合同的相对人，原告列李红为被告，主体不适格。原告也没有任何证据证明李红是饭店的经营者，及被告夫妻二人共同经营。因此，涉案欠条不是夫妻共同债务，李红没有义务承担还款责任，请依法驳回对李红的诉讼请求。原告为证实自己的诉讼请求提交了如下证据：1.房权证2份和不动产权证1份，拟证明原告取得文竹花园5号楼101号、108号房屋产权和1号楼101号房不动产权，原告出租给被告的房屋是原告的合法财产。两被告质证称，真实性无异议。本院经审查，该证据系有权机关出具，本院对该证据予以认定。2.《房屋租赁合同》1份，拟证明2017年12月被告和原告签订《房屋租赁合同》。两被告质证称，真实性无异议；合同签订后，原被告双方事实上的分期支付已经变更了合同的原约定。本院经审查，原、被告均认可该房屋租赁合同的真实性，本院对该证据予以认定。3.欠条1份，拟证明2019年11月15日被告给原告出具房屋租金162000元的欠条，并承诺于2019年12月15号付清租金。两被告质证称，真实性无异议；该欠条是原、被告双方经协商解除租赁合同，且被告完全搬出涉案租赁房屋后，双方对房租及相关物品交接后由被告杨军出具给原告的；当时结算的实际金额是162500元，原告方减免了500元，但双方解除合同责任在于原告而不在被告。本院经审查，原、被告均认可该欠条的真实性，本院对该证据予以认定。4.结婚登记申请书1份，拟证明该证据来源于肥城市档案馆,杨军和李红系夫妻，两被告应当对在婚姻关系存续期间因共同经营行为欠下的债务承担共同偿还责任。两被告质证称，真实性无异议；但对于原告的证明目的有异议，不能因为该债务形成于夫妻关系存续期间就认定属于夫妻共同债务，新的司法解释对夫妻共同债务的认定有明确规定，该欠条上没有李红的签字，原告也没有相关证据证明该欠条所欠债务用于家庭生活，对于该债务被告李红也没有明确表示认可，因此不能证明该债务属于夫妻共同债务。本院经审查，该证据来源于有权机关，本院对该证据予以认定。5.物品交接单5张，拟证明2017年8月被告租赁原告房屋从事饭店经营，双方进行除房屋外的物品交接，李红在物品交接单上签字确认，可以证明被告杨军、李红共同租赁原告房屋从事饭店经营，本案债务属于其夫妻共同债务，应当由两被告共同偿还。两被告质证称，对真实性无异议，但是关联性有异议，不能证明原告的证明目的；李红是在蒸好酒店（涉案房产处）打工，没有什么职务，该清单属于李红签署，是作为一个酒店的服务员来签署，而不属于经营者，因此不能证明原告的证明目的。本院经审查，因被告方认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认，关于原告主张的该证据证明李红应承担夫妻债务的问题，该证据不是合同，不能单独证明原告的主张，关于李红是否应承担夫妻共同债务，应结合本案其他证据与事实共同作出认定。6.非税缴费清单1份，拟证明为防止被告在诉讼期间转移财产，原告为本案诉讼支付了财产保全费1520元，该费用应当由被告承担。两被告质证称，真实性无异议；对于原告对被告的保全，如果不能认定其承担相应的还款责任，就是原告保全错误。本院经审查，该证据是本案原告因申请诉讼保全产生，本院予以确认。被告李红为证实自己的诉讼主张提交了如下证据：蒸好酒店工商登记信息1份，拟证明蒸好酒店的经营者是陈文松，法定代表人也是陈文松，并非被告李红或杨军经营，因此原告所主张的涉案债务是夫妻共同债务无法律依据。原告质证称，对证据的真实性无异议，但对证明目的不认可；陈文松仅是蒸好酒店的显名股东，不是实际控制人，实际控制人是杨军和李红，在蒸好酒店成立前，杨军因其他纠纷而不具备注册公司成为法定代表人的资格，故该证据不能否定杨军从原告处租赁房屋的事实，况且也都是被告杨军向原告支付了近二年的租金，是被告夫妻双方给原告办理的租赁房屋交接手续，两被告应当对本案债务承担共同偿还责任。蒸好酒店原先在涉案房屋处经营,现在已不在涉案房屋处，2019年12月左右杨军打欠条后离开的；对于2018年1月1日自合同签订以来，蒸好酒店的经营者有无变更原告不清楚。被告杨军质证称，对证据的真实性无异议，原告方提到杨军已经是失信人，并不影响其办理个体工商户的手续，法律只是对于失信人员不能担任某些职务有明确的要求，但没有规定不可以做个体工商户，也不能因为杨军是失信人就以此认定涉案债务是夫妻共同债务，最新的司法解释对于夫妻共同债务的认定有明确的要求，而不是按照原告的说法。蒸好酒店原先在涉案房屋处经营；2019年11月15日涉案欠条形成之前后来的租赁者就已经入住开始装修；2018年1月1日自合同签订以来，蒸好酒店的经营者确定不是本案被告，至于杨军和实际经营者之间就该房屋是租赁关系还是其他关系与本案无关。本院经审查，该证据来源合法，内容真实，关于被告李红主张的证明目的，该证据单独不足以证明，应结合本案其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨军、李红系夫妻。就涉案房屋租赁事宜，原告蒲业德与被告杨军签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方甲方蒲业德，承租方乙方杨军，经甲乙双方共同协商，就文竹花园5号楼108号房、5号楼101号房、1号楼101号房商铺租赁事宜达成如下条款，租赁期限，租期六年，自2018年1月1日至2023年12月31日为止；租金约定，第一年租金45万元，以后每年增加2万元；支付方式，合同签订后，第一年租金45万元，乙方以后每年支付租金日期为每年的12月31日前一次性缴清下一年度租金，逾期支付的每日2000元支付违约金，逾期支付二十天以上的，按放弃承租该商铺论处，甲方有权解除本合同并对该商铺另行出租；装修约定，乙方装修应符合法律、法规、消防及主管部门有关规定，并符合甲方的装修规定，按受甲方的装修管理；其他约定，乙方应严格按照国家规定范围经营，避免消防事故的发生，否则，后果由乙方负完全责任；（落款），甲方蒲业德，乙方杨军。上述合同抬头承租方处及落款处均无被告李红的签名及印章。2019年11月15日，杨军向蒲业德出具欠条一张，载明：今欠蒲业德房租费162000元正，于2019年12月15号付清，杨军，2019.11.15。原告为证明李红应按夫妻共同债务承担本案还款责任，提交了有李红签名的物品交接单5张，交接单上载有4楼、厨房等字样。本案经调解，因当事人不能达成一致意见，致本院调解未果。本院认为，原告蒲业德与被告杨军签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，双方均应依约履行。关于涉案合同的履行情况，根据原、被告诉讼中陈述的相关事实，如原告所述新租赁户的租期自2020年1月1日开始等，应当认定涉案房屋租赁合同早已在事实上解除，因此原告再次诉讼判决解除双方之间的房屋租赁合同，没有必要，本院确认涉案房屋租赁合同早已解除。关于涉案房屋租赁合同解除的确切时间，原告主张是2019年12月份，但不能具体确定是哪一天，原告诉讼中也不能提交证据证实具体时间，被告主张是出具欠条的2019年11月15日，按照谁主张谁举证的法律原则，原告应对合同解除的时间提供证据，否则应承担不利后果，综合诉讼中双方的陈述，本院按涉案欠条出具日作为涉案房屋租赁合同解除日，即2019年11月15日杨军出具的欠条系蒲业德与杨军就涉案房屋租赁合同解除进行的结算。根据涉案房屋事实上存在违建4楼租赁的事实、涉案房屋租赁合同解除的事实、合同解除当日杨军出具欠条的事实、涉案房屋后续租赁的事实，不能认定涉案房屋的解除属杨军违约，故对于原告诉请判令杨军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋租赁合同，被告杨军欠付162000元租金，有杨军出具的欠条为证，杨军应予支付。欠条中约定了于2019年12月15日付清，至该日杨军未付清，属杨军还款违约，原告诉请判令杨军自2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请判令被告李红按夫妻共同债务承担本案还款责任，考虑到涉案房屋租赁合同中并无李红的签名，不能认定合同签订时李红有共同租赁的合意；原告虽然提交证据证明李红在5张物品交接单上签字，但原告所提交的证据不足以证明李红在物品交接单上签字行为的性质是与杨军共同租赁原告房屋的意思表示，李红也不认可原告的该主张，仅凭李红的该签字行为尚不足以认定李红有与杨军共同租赁涉案房屋的事实；本案是因房屋租赁引起的纠纷，而非因经营酒店业务引起的纠纷，李红是否与杨军共同经营蒸好酒店与本案房屋租赁不是同一法律关系，故本案不予处理蒸好酒店经营事项。综上，本院对原告诉请判令被告李红按夫妻共同债务承担本案还款责任不予支持。涉案欠款是在2019年11月15日双方结算形成，约定2019年12月15日付清，在此期间，新冠疫情并未发生，因此本院对于被告杨军主张应因疫情而减免本案还款责任的辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨军于本判决生效之日起十日内偿还原告蒲业德欠款162000元，并支付利息（以本金162000元为基数，自2019年12月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告蒲业德对被告李红的诉讼请求；三、驳回原告蒲业德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，减半收取计1770元，财产保全费1520元，由被告杨军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  梁伟二〇二〇年十二月十五日法官助理张龙书记员武婷婷