山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4447号上诉人（原审被告）：张新敏，男，1966年6月15日出生，汉族，住山东省德州市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：张连风（曾用名张慧），女，1971年4月10日出生，汉族，住山东省德州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：高宗丽，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人张新敏因与被上诉人张连风房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市经济技术开发区人民法院(2020)鲁1491民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张新敏上诉请求：一、裁定驳回被上诉人的起诉。二、请求判令被上诉人支付租赁期间产生的物业费及燃气费共计398.37元。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人张连风承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不充分。一审法院判决上诉人与被上诉人于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》应于2020年6月25日解除并据此判令上诉人退还被上诉人2667元租金的判定事实不清，证据不充分。一审法院根据被上诉人与第三方中介胡腾业的微信聊天记录对上诉人于2020年6月25日左右将涉案房屋的钥匙取走并对被上诉人解除合同认可和接受的判定缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上诉人至今未拿到《房屋租赁合同》所涉房屋的钥匙，也从未与被上诉人就解除合同进行过任何形式的协商。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并未在2020年6月25日解除，上诉人不应退还被上诉人相关租金。同时，被上诉人应支付自租赁起始日至今产生的物业费及燃气费共计398.37元。请二审法院查明事实，依法改判。张连风辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应当依法驳回上诉，维持原判。首先，一审庭审中，上诉人对答辩人提交的答辩人与中介胡腾业的微信聊天记录证据的真实性认可，即答辩人认可其于2020年6月25日从中介处取走涉案房屋钥匙，一审法院以经过答辩人质证认可的证据作为判决依据并无不当，现上诉人在上诉状中陈述其至今未拿到涉案房屋钥匙与在一审庭审中的质证意见相矛盾，不应采信。其次，一审判决已在上诉人应返还答辩人的2667元租金中扣除了应由答辩人承担的租赁期间的物业费及燃气费。扣除上述两项费用后，上诉人应返还答辩人的租金为2446.15元。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应当驳回。张连风向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方于2020年3月15日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告返还原告房租5000元及利息（以5000元为基数，自起诉之日起至付清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年3月15日，原告张连风租赁房屋用于给其幼儿园老师居住，通过宅邦地产中介胡腾业与被告张新敏签订《房屋租赁合同》，出租方（以下简称甲方）：张新敏与承租方（以下简称乙方）：张慧（原告张连风的曾用名）签订《房屋租赁合同》内容为：“一、房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于贵康家园5号楼3单元306号。第二条、房屋用途该房屋用途为居住。第三条、租赁期限租赁期限自2020年3月16日至2021年3月15日止。第四条、租金该房屋月租金为（人民币大写）壹仟元整；（小写）1000元。五、付款方式乙方按押一半年付房租支付租金给甲方。六、交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方。第七条关于房屋租赁期间的有关水电费用，甲方走后，乙方负担。第八条乙方对房屋使用有变更情况，须经甲方同意方可变更。第九条租赁期满。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁。第十条因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，乙方不承担责任。第十一条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第十二条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十三条其他约定；出租方为已提供物品如下：（1）空调一个柜机，沙发三个，热水器一个，（一个三人沙发）（2）一个餐桌，四把椅子，大茶机一个（3）合同期内，双方有违约情况，违约方支付给对方一个月房租作为违约金。第十四条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向人民法院起诉”。2020年3月15日被告的妻子任桂芳出具《收条》内容为：“今收到张慧位于贵康家园5-3-306的房屋，定金（租金），人民币陆仟元整（大写）￥6000元（小写）。日期为2020年3月16日-2020年9月15日。今收到张慧位于贵康家园5-3-306的房屋押金，人民币壹仟元整（大写）￥1000元（小写）”。原告和中介胡腾业去涉案房屋看房，原告看房后发现房屋内电线在外边裸露、卫生间到处都是漏水的痕迹、包括水池处也漏水的情形，原告通过微信发给了中介胡腾业要求处理。2020年3月15日，证人原告幼儿园的老师翟某与其他两三个老师将东西搬进了涉案房屋。2020年4月29日中午1点多原告接到了租赁的涉案房屋楼下业主的电话，楼下业主称涉案房屋的厨房漏水导致其厨房被水泡了，原告接到电话后联系了证人翟某，因疫情原因证人翟某在老家无法将涉案房屋的钥匙送过来，原告又联系了中介胡腾业，当日中午两三点钟，原告和中介胡腾业以及涉案房屋楼下的业主赶到了租赁的涉案房屋，看到厨房水表处因多年老化，铁的水管锈漏了，就紧急往外滔水，中介胡腾业尽快联系了房东被告张新敏，被告进行了维修。2020年5月10日证人翟某与其他的五名幼儿园老师开始到涉案房屋居住的，搬进去的第一天就看到门上贴有天然气的交费贴条，贴条上显示已经使用了45方天然气，证人及其他五名老师就很害怕担心是不是漏气。在居住的期间，有一名老师洗澡把坐便器砸坏了，后来证人及其他五名老师自己花钱买了新的坐便器按上了。2020年5月12日晚上涉案房屋厕所里的水管裂开了、漏水，证人联系了中介胡腾业，中介胡腾业说联系房东，但最后被告也没有处理这件事，证人及其他五名老师自己找人维修，但还是滴水。2020年5月15日证人及其他五名老师搬离了涉案房屋。2020年5月16日上午11点，原告将涉案房屋的7把钥匙送到了宅邦地产，中介刘亮出具《房屋钥匙收条》内容为：“今收到张女士位于开发区户）房屋钥匙6把+储藏室钥匙1把，共计7把钥匙，宅邦地产：胡腾业2020年5月16日上午11点代收人：刘亮”。2020年5月25日原告将搬离房屋的《告知函》邮寄给被告，被告的妻子任桂芳于2020年5月26日签收。原告提交与中介胡腾业的微信聊天记录，证实中介胡腾业于2020年6月25日将涉案房屋的钥匙交给了被告方。原告要求被告返还剩余的租金及押金，但原告与中介胡腾业及被告一直协商未果，2020年7月29日原告向一审法院提起了诉讼。另查，任桂芳与被告张新敏系夫妻关系，涉案房屋房产证上房屋所有权人系被告妻子任桂芳。一审法院认为，2020年3月15日原告张连风以曾用名张慧与被告张新敏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。关于原告请求依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除的主张。原告于2020年5月25日将《告知书》邮寄给被告，被告妻子任桂芳于2020年5月26日签收。原告主张被告签收《告知函》之日视为合同解除之日。因原告租房用于给幼儿园老师居住，幼儿园老师于2020年3月15日开始往涉案房屋搬东西，于2020年5月10日入住，入住当日看到贴到门上天然气的通知，显示天然气用掉了45方，但原告方认为其并未使用，造成天然气已使用45方的原因系数据不准确，也可能存在天然气泄漏，原告与中介和被告沟通未果，但原告并未提交证据证实天然气存在泄漏问题。同时，根据原告提交的租赁房屋卫生间漏水的视频，证实原告租赁被告的房屋存在水管老化的问题，并且卫生间的水管一直漏水，根据原告提交的其与中介胡腾业微信聊天记录，显示原告多次通知中介胡腾业维修，中介胡腾业给被告沟通后，被告除厨房漏水的水管进行维修外其余未进行维修，但以上问题的存在达不到《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”规定的租赁合同解除条件，且原、被告在合同中也未约定合同解除条件，故原告向被告邮寄《告知书》被告方于2020年5月26日收到之日不能视为双方租赁合同解除，故对原告的该项请求一审法院不予支持。原告在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋，并于2020年5月16日将涉案房屋的钥匙交给了中介刘亮，中介又通知被告来拿钥匙，原告以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离的行为虽不符合法定解除的条件，也不具有单方解除合同的效力，根据原告提交的其与中介胡腾业的微信聊天记录，证实2020年6月25日左右被告方将涉案房屋的钥匙取走，被告方于2020年6月25日将涉案房屋的钥匙从中介处取走的行为应视为被告对原告解除合同的认可和接受，故该时间为双方租赁合同已解除的时间，一审法院依法予以确认。因原告以搬离出租屋、退回其钥匙的行为表明原告不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故原告的合同解除行为应属于违约解除合同，故其应承担相应的违约责任，根据双方签订的《房屋租赁合同》：“合同期内，双方有违约情况，违约方支付给对方一个月房租作为违约金”的约定，原告因违约解除合同应向被告支付一个月房租即1000元违约金。关于原告请求判令被告返还原告房租5000元及利息（以5000元为基数，自起诉之日起至付清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的主张。根据原告提交的《收条》能够证实被告妻子任桂芳于2020年3月15日收到张慧（系原告张连风的曾用名）房屋租金6000元及押金1000元，共计7000元，因原告违约解除合同需在交给被告的7000元中扣除一个月房租1000元违约金，再扣除原告在2020年3月15日-2020年6月25日合同履行期间应交租金为：1000元（月租金）×3个月+33.3元（日租金）×10天=3333元，剩余款项为被告应返还原告的租金即：7000元-1000元-3333元=2667元，一审法院应予支持。根据被告提交的物业费单据，证实一年费用为576.24元，故每天的物业费为：576.24元÷365天=1.58元/天，故原告居住2个月零10天即产生的物业费为：70天×1.58元/天=110.6元，对居住期间产生的物业费原告理应承担。关于被告主张的5月份产生的燃气费45方，每平方2.45元，总计110.25元，虽然原告系因该45方燃气与被告发生的争议，但原告未提交证据证实其并未实际使用天然气，且天然气抄表的时间也发生在其租赁期间，故该燃气费用亦应由原告承担，因此剩余的租金2667元扣除110.6元的物业费和110.25元的燃气费后的剩余款项为：2667元-110.6元-110.25元=2446.15元，应返还给原告，一审法院依法予以确认。对于被告主张其因原告租房一年，其将家具拉走产生额费用亦应由原告承担，其主张在合同中并未约定且其亦未提交证据证实，故一审法院不予支持。对于原告主张的利息，因双方在《房屋租赁合同》中并未进行约定，且原告系违约解除合同，其利息主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、原告张连风与被告张新敏于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除。二、被告张新敏于本判决生效之日起十日内返还原告张连风房租2446.15元。三、驳回原告张连风的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张新敏负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：一审法院认定涉案合同2020年6月25日解除并由上诉人返还房租是否正确，有无依据；上诉人主张被上诉人应支付物业费及燃气费398.37元理由是否成立。关于双方合同应否解除及房租是否应当返还的问题。本案中被上诉人主张合同解除向法院提交了被上诉人与中介的微信聊天记录等证据，双方中介对相关事实的陈述具有一定的证明效力，上诉人主张没有收到钥匙与在案证据微信聊天记录中证明的上诉人已经在大约2020年6月25日取走钥匙的事实不符，因此其主张不能成立，一审法院认定合同解除及解除时间并无不当。有关返还租金的问题，一审法院就返还租金的问题已经扣除了合同解除之前租赁期间的租金及其他费用，因此一审有关返还租金的数额正确并无不当。关于上诉人主张的物业费及燃气费用的问题。由于双方的合同已经认定解除，所以上诉人主张的费用没有事实和合同依据应由被上诉人支付，其上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张新敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张新敏负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二〇年十二月二十二日法官助理郝洪丽书记员徐海涛