内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5082号上诉人（原审原告）：赤峰亿辰置业有限公司。公司所在地，克什克腾旗经棚镇经棚宾馆201室。统一社会信用代码：9115042555546540XA。法定代表人：董彦龙，该公司董事长，上诉人（原审原告）：赤峰同成房地产开发有限公司。公司所在地，克什克腾旗经棚镇经棚路西拉沐沦商业广场15号楼下。统一社会信用代码：91150425MA0MX127X8。法定代表人：韩旭东，该公司经理，二上诉人的委托代理人：张道华，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于宗宝，男，1966年8月3日出生，汉族，城镇居民。被上诉人（原审被告）：克什克腾循环经济工业园区管理委员会。所在地克什克腾旗经棚镇。法定代表人：李志春，该办公室主任，委托代理人：宫宝钧，男，1961年9月25日，汉族。上诉人赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司因与被上诉人于宗宝、克什克腾循环经济工业园区管理委员会合同纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或者发回重审。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审人民法院事实认定错误。上诉人为该涉案房屋的物权所有人，对涉案房屋享有支配、使用，收益、处分的权利。上诉人于2016年8月2日与被上诉人工业园区签订的《借房协议》，并不影响上诉人与被上诉人于宗宝签订《未来城项目内部认购协议书》将上述房产出卖给于宗宝，自上诉人一审起诉之日至今于宗宝未支付房屋款项，上诉人有权要求解除合同返还涉案房屋。工业园区与于宗宝签订《征地补偿安置协议书》约定工业园区为建设服务集聚区未来城项目征占于宗宝两块天然牧草地，其中约定给付上诉人土地用于置换涉案房屋，但至今该地块并未交付上诉人，工业园区属于无权处分上诉人所有的房屋，因此上诉人有权主张解除合同并要求返还涉案房屋。工业园区征占土地的相对方为于宗宝和工业园区，应由工业园区给付征地补偿款，上诉人并非征占主体不应承担给付土地补偿款的义务。上诉人与工业园区虽然有关联，但不是同一法律关系，于宗宝的权利应向工业园区进行主张，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，上诉人与于宗宝签订了《房屋买卖合同》，于宗宝现应支付的相应的房屋价款，至今其未交付，严重违反合同约定。通过《借房协议》也能体现上诉人是将房屋借给工业园区使用，并非用于抵顶征占款项，工业园区将房屋用于抵顶征地补偿款的行为系无权处分，而且未得到上诉人的追认，也没有取得涉案房屋的处分权。一审庭审中上诉人对于《借房协议》的真实性无异议，但对房屋款项交付，在履行过程中工业园区将涉案房屋抵顶征占补偿款，没有将房屋款项交付上诉人，履行交付房款的义务，而且上诉人对工业园区的无权处分行为未予追认，因此，上诉人作为涉案房屋的权利所有人，有权要求于宗宝返还房屋，解除《房屋买卖合同》。2、一审人民法院法律适用错误。根据上诉人在庭审中提交的证据，可以确认上诉人系涉案房屋的所有权人，上诉人将房屋出卖给于宗宝属于依法行使物权权利，于宗宝应当按照合同约定支付购房款。关于于宗宝的征占草地的补偿款应向工业园区主张权利与上诉人无关，也不是同一法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第51条、第61条、第62条、第93条、第132条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国物权法》第17条的规定，上诉人有权解除购房合同，要求于宗宝返还房屋，于法有据，应予支持，请求二审依法裁决。于宗宝、克什克腾循环经济工业园区管理委员会答辩服从一审判决。赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求解除赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司与于宗宝于2016年8月4日签订的三份《商品房买卖合同》和《未来城项目内部认购协议》一份；二、判令于宗宝返还位于××旗、1-1-16-A号、1-1-1-B号商厅三处；三、本案诉讼费由于宗宝负担。一审法院认定事实，2016年8月2日，工业园区与未来城公司签订了《借房协议》，约定未来城公司将坐落于未来城十坊商业街的1-1-13号商厅，面积134.21平米、1-1-16-A号商厅，面积54.425平米、1-1-1-B号商厅，面积54.425平米。B09住宅7-1-401室，面积114.5平米，这三处商厅和一处住宅给工业园区用于给付被占地人征地费用。2016年8月4日，亿辰公司与于宗宝签订了三份《商品房买卖合同》；同成公司与于宗宝签订了一份《未来城项目内部认购协议书》。约定于宗宝取得位于××旗、1-1-16-A号、1-1-1-B号商厅三处以及未来城B09地块7号楼1单元401室住宅楼一套，总价款为2192162元。其中三处商厅已经交付给于宗宝实际占有使用至今，住宅楼尚未交付。另查明，2016年8月4日，于宗宝与工业园区签订了两份《征占地补偿安置协议书》约定工业园区为建设服务集聚区（未来城）项目，征占于宗宝两块天然牧草地，分别是191.18亩和339.22亩。在339.22亩草地的合同中双方在合同签名处进行了手写的备注，内容为“此合同所涉款项均由工业园区从未来城购买商厅三个和住宅一处对价抵顶。其中住宅楼114.5㎡，商厅分别134.021㎡，54.425㎡，54.425㎡，由工业园区负责办理相关房屋手续”。备注的房屋面积与2016年8月2日工业园区与未来城公司签订的《借房协议》中三处商厅、一处住宅的面积相一致。也和《商品房买卖合同》《未来城项目内部认购协议书》中的房屋面积相一致。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除分为约定解除与法定解除两种情形。本案中，亿辰公司、同成公司主张合同解除，其所依据的理由是对方未支付房款，故应审查本案事实是否与第九十四条第一款第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定相符。通过审查，该院认为，查明的事实与法律规定不相符，理由如下：1、于宗宝虽然签订了三份《商品房买卖合同》和一份《未来城项目内部认购协议》，但其并不需要支付房款，其身份并非单纯的购房者，而是被占地人。2、三处商厅和一处住宅的取得并非基于买卖，而是工业园区给被占地人的安置补偿。3、工业园区作为征占主体，其从未来城公司处借得三处商厅和一处住宅，应向未来城公司履行交付房款的义务，但《借房协议》中并未约定房款给付的最后期限，且工业园区与未来城公司、同成公司、亿辰公司之间存在债权债务关系，正在进行审计。也就是说工业园区并非拒绝支付房款，而是需要通过审计最终确定，全部给付还是部分给付或者抵顶后无需给付。4、对于《借房协议》，亿辰公司、同成公司的质证意见是“真实性无异议，但工业园区没有按照协议履行交付房款的义务。”所以，对于于宗宝如何取得涉案房屋，亿辰公司、同成公司是知情的。综上所述，亿辰公司、同成公司要求解除合同，返还房屋的诉请于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司的诉讼请求。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为：本案中，被上诉人于宗宝虽与上诉人赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司分别签订了《商品房买卖合同》和《未来城项目内部认购协议书》，但是作为合同的相对方是否应当对其购买的商厅和房屋具有给付房款的义务，根据于宗宝与被上诉人克什克腾旗循环经济工业园区管理委员会签订的两份《征占地补偿安置协议书》，在其中一份协议中约定合同所涉款项均克什克腾旗循环经济工业园区管理委员会从未来城购买的商厅三个和住宅一处对价抵顶。而上述商厅和房屋即是《商品房买卖合同》和《未来城项目内部认购协议书》中商厅和房屋。对于克什克腾旗循环经济工业园区管理委员会是否有处置涉案商厅和房屋的权利，现上诉人虽上诉主张克什克腾旗循环经济工业园区管理委员会无权处分涉案的商厅和房屋，要求于宗宝返还房屋，但是根据克什克腾旗未来城房地产开发有限公司与克什克腾旗工业园区管理委员会签订的《借房协议》中乙方有权卖出所借房屋，卖出房屋时甲方应积极配合办理相关手续的约定，及克什克腾旗工业园区管理委员会与未来城公司、同成公司、亿辰公司之间存在债权债务关系正在审计的事实，上诉人所主张的涉案房款可以在其审计中由克什克腾旗工业园区管理委员会履行给付上述房款的义务，故上诉人的主张不符合解除合同的法律规定，上诉人的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 振 卿审 判 员 张 淑 丽审 判 员 张 国 利 二○二○年十二月十日书 记 员 召日格图