辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初3443号原告：李长青，男，1976年5月19日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：李思思，辽宁惠圣铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁师伟，辽宁惠圣铭律师事务所实习律师。被告：何浩源，男，1981年9月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告李长青与被告何浩源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长青及其诉讼代理人李思思、祁师伟、被告何浩源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长青向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告房屋使用价值360000元；2.请求法院判令被告赔偿原告装修残值256000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月19日，原告与案外人XXXXXXX有限公司签订房屋租赁合同，约定由原告承租沈阳市苏家屯区XXX街XX-XX号X-X-X号楼商铺1门-8门商铺，租期15年。2016年10月，被告在XXXXXXX有限公司购买了XXXX街XXXX-XX号楼的商铺。由于买卖不破租赁的原则，被告为了早日使用房屋，在2016年11月7日双方签订了转让协议书，约定南7门的“家常汤包”及南6门的“食道菜”原告可继续承租，租期从2016年11月10日至2019年11月10日，但在2017年11月，被告突然无理由要求原告腾空房屋，原告万般无奈只好搬离，产生重大经济损失，原告的损失有两项，一是由于被告提前2年解约，这两年的房屋使用价值360000元，二是两处房屋的装修剩余残值256000元。综上，由于被告提前2年解约给原告造成重大经济损失，但被告却对赔偿事宜闭口不提，原告为保护自己的合法权益起诉至法院。被告何浩源辩称，首先，2016年11月7日我与原告有协议的意向，两间房屋的租赁，他要求租期一年，协议写的是三年，要求第一年的租金30000元，起草协议时间是三年，第一年可以是30000元，后两年的租金随行就市，后两年的房租没有定，正式的协议上也写明了。我们把家常汤包租给他，以优惠市场价格每年10000元租给他，第一年30000元，后两年40000元，有租赁合同为证。原告在租赁我房之后并非自用，而是转租他人，获取差价，食道菜租给重庆火锅，每年100000元的租金租给对方，由对方装修；家常汤包租给一个小型超市，每年租金50000元，第一年获得差价120000元，第二年租赁我房屋获得优惠30000元，并且在这一年中未交房屋的水电费。其次原告说租期一年后就驱离他不是事实，因为他所租赁380平方的食道菜我们一直未租出去，原告说自己没挣到钱，所以才不继续承租的。原告不租房屋后，把杂物放入我房屋一年整，可以证明我方并未驱赶李长青。由于李长青的退出，使我方门市房空置三年亦造成巨大损失。再次，原告提出的装修残损，他们没有进行装修，何来的残损；他要求房屋使用价值360000元，但第一年他的租金才30000元。他租赁超市和转租他人开店也是违约，第二年他租赁家常汤包提前解约，造成房屋空置一年，损失40000元，房屋内物品未及时搬离，影响我的租户及时租赁。第四，原告提供与我爱人聊天记录均是原告在自述，我爱人并未陈述任何事实。我方一直承认租赁三年，但第一年租赁费用30000元，第二年随行就市，原告也自认。并且在第二年租赁其中一间房屋130平，放弃另外一间房屋400平，房屋转让协议明确，李长青对恒大名都没有租赁权和任何权利，所以对方在偷换概念。原告所提证据均站不住脚，大多与本案无关。第五，通过李长青后期继续正常租赁我方房屋，也充分说明李长青对2017年11月9日正式合同的认可，而2017年11月7日合同只能是起草的草稿，不是正式合同。综上，本案原告所提证据并无事实依据，前后矛盾，很多都与本案无关，并且原告也提供不出任何所谓的损失的依据，完全是无理取闹，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月19日，李长青与案外人XXXXXXX有限公司签订房屋租赁合同一份，约定案外人XXXXXXXX有限公司将其开发的沈阳市苏家屯区XXX街XX-XX号、沈阳市苏家屯区XXX街XX-XX号（自定编号为沈阳恒大名都XX号楼商铺X门-南X门一层号）出租给李长青使用，建筑面积3333平方米。每年租金500000元，租赁期限十五年。2016年11月7日，李长青与何浩源签订转让协议一份，约定李长青自愿将地址沈阳市苏家屯区XXXX街XXXX号，房号XX-XX南门一楼门市租赁合同转让给何浩源，价格为700000元。李长青其中的新东综合市场交付时间为2017年7月7日，南七门的家常汤包及南六门的食道菜租期为三年，租期2016年11月10日至2019年11月10日，租金30000元整，其余门市交付时间及结算时间以付款为主，其中所有商铺租金及其抵押金同时交予何浩源。首付定金50000元整。李长青负责办理一切交接手续期限10天，以2016年11月17日为限。2016年11月9日，李长青与何浩源又签订转让协议一份，约定李长青自愿将地址沈阳市苏家屯区XXXX街XXXX号【恒大名都】房号XX#-XX#南门一楼门市租赁合同转让给何浩源，价格为700000元整，李长青其中的新东综合市场交付时间为2017年7月7日。何浩源退还李长青恒大保证金179982元及剩余租金37996元，共计217978元。李长青把合同及保证金收据全部交付何浩源。如有李长青造成的违约事项，影响到保证金恒大公司不予退还由李长青负责赔偿何浩源，如在转让后期间何浩源在恒大有违约事项保证金不能退还由何浩源自行负责。李长青退还何浩源房屋租金132748元。共计何浩源返还李长青7852**元。该协议签订后，双方均履行了相应的义务。2017年11月20日，何浩源与李长青签订房屋租赁合同一份，约定何浩源将沈阳市苏家屯区XXXX街XXXX-XX号（自编号为沈阳恒大名都XX楼商铺××门）出租李长青使用的门牌号为××门房屋一间，面积为130平方米。租赁期限3年，即2017年11月20日至2020年11月19日止，第一年租金30000元，第二年租金40000元至第三年租金40000元。现原告以被告提前要求腾房为由，要求被告支付其房屋使用价值360000元，并被告赔偿原告装修残值256000元。另查明，2017年4月17日，何浩源取得苏家屯区XXXX街XXXX-XX号号（南X门）不动产所有权（不动产权证号：辽(2017）沈阳市不动产权第0112670号）。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点为：1.原、被告应按哪份合同履行义务。首先，原、被告分别于2016年11月7日、2016年11月9日先后签订的两份转让协议及租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，均不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有约束力。其次，相同当事人就前后两份合同相矛盾，后签订的合同应视为对前合同的补充或变更。本案中，原告李长青与被告何浩源就李长青与案外人XXXX有限公司签订房屋租赁合同先后签订两份转让协议，且转让内容均是针对李长青对沈阳市苏家屯区XXXX街XXXX号【恒大名都】房号XX#-XX#南门一楼门市的租赁合同，可以视为2016年11月9日的转让协议系对2016年11月7日协议内容的变更，双方应按变更后的协议享有权利，履行义务。对于原告称因2016年11月7日转让协议丢失，被迫签订2017年11月20日的租赁协议，但因其未能提供证据予以证明其签订2017年11月20日租赁协议时存在胁迫情况，故对原告李长青该主张本院不予支持。2.双方签订的转让协议中转让价格是否应包括“家常汤包”的装修费用。本院认为，在双方签订转让协议时，当时店名为“家常汤包”的房屋已经装修完毕，且双方在该协议中对双方权利义务以及转让价格均做出明确约定，故可以认定双方在签订转让合同时，已经就店名为“家常汤包”房屋的当时状态及转让价格是一致认定的，且原告几年来并未就“家常汤包”的装修再向被告提出过主张，故本院认定转让价格中应包括“家常汤包”装修价值，对于原告要求被告给付“家常汤包”装修残值的主张本院不予支持，亦无需对涉案房屋装修价值进行鉴定。3.被告是否需要支付原告提前退租的房屋价值。根据法律规定，主张权利受到侵害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本院认为，虽原告提出因未找到2016年11月7日转让协议，故原告在使用南七门的家常汤包及南六门的食道菜两处房屋至2017年11月2日止，根据被告要求，将两处房屋的钥匙交予被告，但因原告未能提供证据证明其主张，亦未能予以证明其向被告交付钥匙时存在其他胁迫等情形，且名为“家常汤包”的房屋至今仍在闲置当中，而双方又对名为“食道菜”的房屋重新签订了租赁协议，故本院认定双方就2016年11月7日转让协议中的租赁内容已经协商一致解除。原、被告于2017年11月20日签订租赁协议（即2016年11月7日转让协议中称为“食道菜”的房屋），因该协议内容不违反法律法规的禁止性规定，故该协议亦应合法有效。双方在履行该协议时，因原告在庭审中自述由于经济不景气，将钥匙在2018年11月交付被告。且通过被告提供的证据可以证明原告与被告现承租人达成出兑涉案房屋内设施的约定，并已收取转兑费用，可以看出被告在出租该房屋时，原告系知情并认可，可认定双方就2017年11月20日合同亦已协商解除。故本院认定，既然双方就两处房屋的租赁均已协商一致予以解除，被告无需再向原告支付房屋使用价值。综上所述，因原告提供的证据不足以证明被告存在侵害其使用租赁物的权益，故本院对原告的主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告李长青的诉讼请求。案件受理费9960元，由原告李长青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  韩文平人民陪审员  郭 婕人民陪审员  律 丹二〇二〇年十二月十五日法官助理代阳书记员张沈萍