吉林省德惠市人民法院民事判决书（2020）吉0183民初4334号原告（反诉被告）:董大勇，男，汉族，1978年5月20日，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：邴永生，吉林鑫阔律师事务所律师。被告（反诉原告）:长春惠通房地产开发有限公司，住所地：德惠市经济开发区。法定代表人：赵淑兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪军，项目部经理。委托诉讼代理人：李洪波，吉林华航律师事务所律师。原告（反诉被告）董大勇与被告（反诉原告）长春惠通房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）董大勇委托诉讼代理人邴永生、被告（反诉原告）长春惠通房地产开发有限公司委托诉讼代理人张洪军、李洪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董大勇向本院提出诉讼请求：1、依法判令长春惠通房地产开发有限公司将原告拆迁安置的德惠市××园.09平方米楼房交付给董大勇；2、判令长春惠通房地产开发有限公司给付原告取暖费2700元；3、判令长春惠通房地产开发有限公司给付原告租房补贴费63840元；4、判令长春惠通房地产开发有限公司给付原告违约金343456.23元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由:2009年6月29日，董大勇与长春惠通房地产开发有限公司签订了拆迁补偿安置协议书，协议约定由董大勇给付长春惠通房地产开发有限公司差价款15万元，2009年5月12日，原告交给被告回迁结算差价款10万元，双方商定余款回迁结算差价5万元，待交付回迁房时结算。依据拆迁补偿协议第三条第八项，长春汇通房地产开发有限公司交付房屋的时间为2010年12月31日，长春汇通房地产开发有限公司至今未将房屋交付给董大勇，构成违约。拆迁补偿协议第三条第六项约定，自2011年1月1日超出了过渡期未交付房屋每月给付原告租房补贴240元，截止到2020年8月31日，租房补贴费共计63840元。采暖补助费共计2700元。由于长春惠通房地产开发有限公司逾期交付房屋，应依据拆迁补偿安置协议书规定给付原告违约金343456.23元。长春惠通房地产开发有限公司辩称：长春惠通房地产开发有限公司无违约行为，系董大勇违约在先，双方签订的补偿安置协议书约定进行产权调换，产权调换后董大勇向长春惠通房地产开发有限公司支付差价款15万元，支付期限为协议签订后20日内，一次性付清，逾期由违约方承担日万分之五的违约金，协议中第2条第6项第3条第1项均有约定，董大勇未按约定给付15万元差价款，所以长春惠通房地产开发有限公司没有将房屋交付给董大勇，双方是有先后履行顺序的，按照协议约定长春惠通房地产开发有限公司应该于开工之日起18个月内将房屋交付给董大勇，开工日期为2016年7月份，所以在本案中董大勇应当先给付差价款，长春惠通房地产开发有限公司才能将房屋交付给董大勇，在《合同法》第67条中约定的（宣读......略），所以因董大勇违约，长春惠通房地产开发有限公司才没有将房屋交付，长春惠通房地产开发有限公司没有违约行为，所以长春惠通房地产开发有限公司没有延期交房，综上所述请法院依法判令董大勇向长春惠通房地产开发有限公司交付15万元差价款后，长春惠通房地产开发有限公司同意将楼房交付给董大勇，驳回其他诉讼请求。长春惠通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：要求董大勇给付长春惠通房地产开发有限公司楼房差价款5万元，并自2009年7月19日开始至给付至日止以5万元为基数按照日万分之五给付长春惠通房地产开发有限公司违约金，诉讼费用由原告承担。董大勇辩称:董大勇已经交给长春惠通房地产开发有限公司差价款10万元，余款5万元待交房时多退少补，且长春惠通房地产开发有限公司未给付董大勇租金、取暖费、违约金等。2009年房屋拆迁，至今未交付房屋。所以请求依法驳回长春惠通房地产开发有限公司的诉讼请求。经审理认定事实如下：2009年6月29日，长春惠通房地产开发有限公司与董大勇签订产前补偿安置协议书，编号为0006386。拆迁人长春惠通房地产开发有限公司与被拆迁人董大勇根据德惠市房屋拆迁管理办法规定，就被拆迁人坐落在建设街三委四组的房屋拆迁事宜达成如下协议，第二条：安置。1、拆迁人将被拆迁人安置在鼎盛家园小区新建1#楼与2#楼之间越层门市一、二层，从1#楼侧数起3门；2、安置的楼房建筑面积一、二层143.09㎡；6、经双方协商，拆迁人同意被拆迁人回迁此越层门市结算差价壹拾伍万元整。第三条：违约责任。1、产权调换的，差价款在本协议签订后20天内一次性付清，逾期由违约方承担日万分之五的违约金；6、拆迁人在过渡期内未能完工，自超出之日起给付租房补助费每月240元；需要过冬的一次性给付300元采暖补助费；8、拆迁人自开工之日起（以规划部门放线时间为准）18个月内不能将回迁楼房交付给被拆迁人的，自超出之日起，承担本协议第一条补偿总计金额加已交的差价款之和的日万分之五的违约金；因不可抗力造成的延期除外、被拆迁人不接收的除外。鼎盛家园小区2016年7月份开始施工。本院认为，长春惠通房地产开发有限公司与董大勇签订的房屋拆迁补偿安置协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等规定，且双方均在协议书上签字，协议书应认定为有效。对于长春惠通房地产开发有限公司是否存在违约问题，本协议中的合同义务应认定为具有先后履行顺序，即董大勇给付长春惠通房地产开发有限公司差价款后，长春惠通房地产开发有限公司将房屋交付给董大勇。虽然庭审中董大勇称双方约定差价款余款5万元在交付楼房时算账多退少补，但长春惠通房地产开发有限公司否认，且以先给付拆迁差价款为由进行抗辩，在董大勇未提供其他证据予以证明的情况下，对其违约金的主张不予采信。结合长春惠通房地产开发有限公司提交的与原告同一栋楼房的回迁户收款收据，能够认定鼎盛小区在2017年10月末已经完工，长春惠通房地产开发有限公司应当根据拆迁补偿协议第三条第六项规定，自2009年6月29日起至2017年10月30日止，每月给付董大勇租房补助费240元，合计金额24000元。采暖补助费一次性给付董大勇300元。长春惠通房地产开发有限公司依据拆迁补偿安置协议书第三条第一项向董大勇主张违约金，但签订协议时小区尚未开工，楼房并未建成，无法确定回迁房屋最终面积，所以差价款数额无法精确。在小区竣工后长春惠通房地产开发有限公司并未举证证明其让董大勇来查验回迁房屋，来确定最终差价数额。故在无法确定最终差价款且董大勇已经支付了10万元差价款的前提下，董大勇未支付剩余差价款，不宜认定为违约。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董大勇于本判决生效后五日内给付长春惠通房地产开发有限公司拆迁差价款25700元。（此款扣除了长春惠通房地产开发有限公司应给付董大勇的租房补助费及采暖补助费）。二、长春惠通房地产开发有限公司在董大勇交付差价款后五日内将鼎盛家园小区新建1#楼与2#楼之间越层门市一、二层，从1#楼侧数起3门的楼房建筑面积一、二层143.09㎡交付给董大勇；交付楼房时如实际面积与143.09㎡不符，误差面积的差价款双方根据拆迁补偿安置协议书另行解决。三、驳回董大勇其他诉讼请求；四、驳回长春惠通房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725.00元，由董大勇负担3521.5元，由长春惠通房地产开发有限公司负担203.5元；反诉案件受理费525.00元，由董大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 陈阳 二〇二〇年十二月十四日书记员 吕琦