广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7162号上诉人（原审原告，反诉被告）：杨卫军，男，汉族，1977年4月10日出生，身份证住址：江西省樟树市*************，公民身份号码：362************618。委托诉讼代理人：李晋辉，江西雩山律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：特迪润滑剂（惠州）有限公司，所在地：博罗县*******************，统一社会信用代码：9*********。法定代表人：李建胜，总经理。委托诉讼代理人：吴勇宏，广东融易律师事务所律师。上诉人杨卫军与特迪润滑剂（惠州）有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨卫军上诉请求：1.依法判决撤销博罗县人民法院（2020）粤1322民初314号民事判决中第三项关于厂房占用费部分的内容，改判被上诉人按35000元/月的标准计付至被上诉人实际搬迁完毕、恢复原状之日止；2.一、二审全案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定被上诉人于2020年5月27日已将厂房归还给了原告，并据此计算厂房占用费是错误的。一审诉讼过程中，被上诉人虽然形式上已于2020年5月27日将案涉厂房的钥匙交还给了上诉人，但其并未兑现给主审法官和上诉人在10日内拆除、清运装修附着物的承诺，导致上诉人根本无法实际控制、利用案涉厂房，而案涉厂房的商业利用目的即是出租，因被上诉人违背诚信，故意不履行拆除、清运的义务给上诉人造成的厂房占用费等经济损失应当由被上诉人承担。为了维护上诉人的合法权益，特此上诉。被上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司答辩称：1.被答辩人所交付给答辩人的厂房一直存在着严重的漏水问题，导致答辩人根本就无法使用厂房。在本案中，被答辩人出租给答辩人的厂房出现较为严重的漏水现象，该事实从双方所签订的《厂房租赁合同》第九条附件的说明可以得到充分的确认，该说明的内容为：甲方（及被答辩人）无条件配送工人宿舍一间，另房屋瓦顶出现漏水情况，甲方在此期间尽快处理好漏水问题，不可影响乙方（即答辩人）生产。后答辩人对厂房进行了装修，但被答辩人一直未处理好漏水的问题，造成答辩人无法使用厂房，进而无法进行生产，答辩人为了厂房漏水的问题一直与被答辩人进行协商，要求被答辩人将厂房的漏水问题彻底解决，交付符合生产条件的厂房给答辩人使用。2019年4月13日，答辩人向被答辩人发出了《关于租赁厂房出现漏水问题的知会函》，在该函件中，答辩人向被答辩人详细的陈述了厂房漏水的具体现象，并要求被答辩人彻底解决漏水问题，被答辩人的相关人员在回执上签名确认收到该份知会函，2019年5月份，被答辩人的管理人员杨湘君向答辩人出具了一份告知书，在该份文件中，被答辩人确认了厂房漏水的相关事实，并保证在2019年6月20日将漏水问题彻底解决，交付给答辩人使用，但在此之后，被答辩人还是没有彻底解决漏水的问题，直至答辩日止，厂房漏水的现象依然存在，案涉厂房漏水的问题造成答辩人无法进行生产，无法进行使用，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在本案中，双方在合同约定的厂房租赁用途为生产及加工润滑油、润滑脂及润滑剂等，显然，被答辩人租赁给答辩人的厂房根本就无法满足上述租赁用途，在无法满足租赁用途的情况下，被答辩人要求答辩人支付所谓占用费没有任何的依据，同时，根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”的规定，因租赁物需要维修影响承租人使用的，出租人应当即减少租金，在本案中，被答辩人一直都未将厂房的漏水问题维修完毕，造成答辩人无法使用厂房，被答辩人应当减免租金。再根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，具体到本案，被答辩人的义务就是交付符合合同约定的厂房给答辩人，答辩人按照合同的约定支付租金给被答辩人，双方互负相应的义务，被答辩人负有先将合格的厂房交付给答辩人的先行义务，被答辩人负有在答辩人交付厂房后支付租金的义务，因此，在被答辩人未履行自己的义务时，答辩人自然有权拒绝相应的履行要求，也就是在被答辩人未交付合格的厂房给答辩人使用时，答辩人有权拒绝支付租金给被答辩人。2.在合同无效的情况下，答辩人也不需按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定支付相应的占用使用费给被答辩人。在本案中，答辩人已经提供了相应的证据证明，被答辩人所提供给答辩人的厂房是存在着漏水问题的，且该问题一直没有得到解决，导致答辩人一直无法正常使用厂房，在答辩人无法使用厂房的情况下，要求答辩人支付占用费是毫无理由的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的资金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，该条司法解释明确了是占有使用费，对占有使用费的理解应当是实际占有并且对厂房进行了使用，这两者缺一不可，但具体到本案，因为被答辩人所交付的厂房存在着严重的漏水的问题，导致答辩人一直不能正常使用该厂房，因此，从实际上看，答辩人并未实际使用该厂房，因此，答辩人并不需要支付相应的占有使用费给被答辩人。3.即使法院最终认为答辩人需要支付占用使用费给答辩人（在此强调，答辩人始终认为答辩人不需支付占有使用费给被答辩人），那么，被答辩人所请求的占有使用费也明显不合理。A、根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，具体到本案，在合同无效的情况下，被答辩人所请求的厂房占有使用费为缔约过失损失，厂房占有使用费作为损失，按照第五十八条的规定就应当按照过错责任的大小进行分担，而在本案中，造成合同无效的全部过错在被答辩人处，被答辩人在明知本案案涉厂房没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收合格证等情况下，为了盈利为目的将不符合使用的厂房租赁和答辩人，被答辩人因此应承担全部的过错，在此情况下，答辩人无须支付厂房占有使用费给被答辩人。B、在本案的案涉合同中，双方约定的租金包含了以下几个方面：每月保安费1000元、每月厂房薪资600元、每月保洁费350元、每月厂房及场地管理费300元。上述包含的项目明确了实际使用厂房的租金只有32750元，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在合同无效的情况下，支付的是占有使用费，因此，很明显是上述所包含的四项费用根本就不能计算到厂房的租金里面去，也就是说，即使法院认为答辩人需要支付占有使用费给被答辩人，那也只能按照32750元的标准进行计算，而不能按照35000元的标准进行计算。c、在本案中，合同无效状态下，占用使用费只能按照实际使用的厂房面积计算相关的占用使用费，但答辩人并未实际使用全部的厂房，因此，法院就算认为答辩人需要支付相关的占用使用费，那也应该按照实际的情况认定答辩人实际使用厂房的面积，计算相应的占用使用费，并不能按照全部的厂房面积计算相应的占用使用费，这不符合相关的法律规定，也不符合实际的情况。D、答辩人于2020年5月17开始将厂房设备搬离，并于2020年5月27日搬迁完毕并将案涉厂房的钥匙交还给被答辩人，在2020年5月27日交还钥匙给被答辩人的当日，一审法院主审法院到现场组织双方进行交接，并且还制作了《笔录》，在笔录中，被答辩人在表示在答辩人交还给被答辩人后就不再要求答辩人支付使用费，答辩人认为，答辩人在一审法院的主持下已将厂房设备搬离并将钥匙交还给被答辩人，上述行为已表示了答辩人不再占用被答辩人的厂房。且被答辩人当场表示在交还钥匙后就不会再要求答辩人支付使用费，被答辩人的意思表示视为其对自身权利的放弃，在被答辩人放弃其自身权利的情况下再提起上述要求，明显不符合诚实信用原则，依法应予以驳回。综上，被答辩人的请求没有法律依据，依法应予以驳回。上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司请求：一、依法撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初314号《民事判决书》中第二项、第三项、第五项及第七项判决，依法维持第一项、第四项及第六项判决。二、依法改判判决：1.驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.被上诉人依法赔偿装修费568052元、搬迁费77000元及评估费27000元等各项损失共672052元给上诉人。3.被上诉人退还租金70000元及支付资金占用期间的利息（以70000元为本金，从2019年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给上诉人。三、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决书的第二项判决没有法律依据，依法应予以撤销。在本案中，根据广东天人房地产资产评估公司所作出的《关于粤天人价评字【2020】第039号评估报告情况说明函》中所载明的内容，该说明函载明：报告书上现有价值明细表第3、5、6、7、8、9、21、22、24、25、26、31、32、33、35、37、40、43、44、48项为基石出装修工艺上无法拆除项目，报告书中上现有价值明细表第1、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、4l、42、45、46、47项为拆除后无法满足使用条件、拆除后无使用价值装修项目和搬迁费（可拆除搬迁、拆除搬迁后可继续使用不影响其功能的）分为两部分进行评估。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，在合同无效的情况下，已形成附合物的，依法不应拆除，由双方按照造成合同无效的过错分担现值损失，而根据有关立法人员对附合物的理解，附合物应理解为：装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等。因此，根据相关规定，现有价值明细表第1、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、41、42、45、46、47项显然属于附合物，不应拆除，一审法院判决上诉人拆除上述物品，明显不当，依法应予以撤销。二、一审判决书中第三项判决明显没有事实和法律依据，依法应予以撤销，二审法院应驳回被上诉人对上诉人的该项诉讼请求。关于上诉人是否应支付占用费给被上诉人的问题，上诉人认为，上诉人无须支付占用费给被上诉人。1.被上诉人所交付给上诉人的厂房一直存在着严重的漏水问题，导致上诉人根本就无法使用厂房。A.在本案中，被上诉人出租给上诉人的厂房出现较为严重的漏水现象，该事实从双方所签订的《厂房租赁合同》第九条附件的说明可以得到充分的确认，该说明的内容为：甲方（即被上诉人）无条件配送工人宿舍一间，另房屋瓦顶出现漏水情况，甲方在此期间尽快处理好漏水问题，不可影响乙方（即上诉人）生产。后上诉人对厂房进行了装修，但被上诉人一直未处理好漏水的问题，造成上诉人无法使用厂房，进而无法进行生产，上诉人为了厂房漏水的问题一直与被上诉人进行协商，要求被上诉人将厂房的漏水问题彻底解决，交付符合生产条件的厂房给上诉人使用。2019年4月13日，上诉人向被上诉人发出了《关于租赁厂房出现漏水问题的知会函》，在该函件中，上诉人向被上诉人详细的陈述了厂房漏水的具体现象，并要求被上诉人彻底解决漏水问题，被上诉人的相关人员在回执上签名确认收到该份知会函，2019年5月份，被上诉人的管理人员杨湘君向上诉人出具了一份告知书，在该份文件中，被上诉人确认了厂房漏水的相关事实，并保证在2019年6月20日将漏水问题彻底解决，交付给上诉人使用，但在此之后，被上诉人还是没有彻底解决漏水的问题，时至今日，厂房漏水的现象依然存在，案涉厂房漏水的问题造成上诉人无法进行生产，无法进行使用，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在本案中，双方在合同约定的厂房租赁用途为生产及加工润滑油、润滑脂及润滑剂等，显然，被上诉人租赁给上诉人的厂房根本就无法满足上述租赁用途，在无法满足租赁用途的情况下，被上诉人要求上诉人支付所谓占用费没有任何的依据。B.在合同无效的情况下，上诉人也不需按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定支付相应的占用使用费给被上诉人。在本案中，上诉人已经提供了相应的证据证明，被上诉人所提供给上诉人的厂房是存在着漏水问题的，且该问题一直没有得到解决，导致上诉人一直无法正常使用厂房，在上诉人无法使用厂房的情况下，要求上诉人支付占用费是毫无理由的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的资金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，该条司法解释明确了是占有使用费，对占有使用费的理解应当是实际占有并且对厂房进行了使用，这两者缺一不可，但具体到本案，因为被上诉人所交付的厂房存在着严重的漏水的问题，导致上诉人一直不能正常使用该厂房，因此，从实际上看，上诉人并未实际使用该厂房，因此，上诉人并不需要支付相应的占有使用费给被上诉人。C.即使法院最终认为上诉人需要支付占用使用费给上诉人（在此强调，上诉人始终认为上诉人不需支付占有使用费给被上诉人），那么，被上诉人所请求的占有使用费也明显不合理。1）、根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，具体到本案，在合同无效的情况下，被上诉人所请求的厂房占有使用费为缔约过失损失，厂房占有使用费作为损失，按照第五十八条的规定就应当按照过错责任的大小进行分担，而在本案中，造成合同无效的全部过错在被上诉人处，被上诉人在明知本案案涉厂房没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收合格证等情况下，为了盈利为目的将不符合使用的厂房租赁给上诉人，被上诉人因此应承担全部的过错，在此情况下，上诉人无须支付厂房占有使用费给被上诉人。2）、在本案的案涉合同中，双方约定的租金包含了以下几个方面：每月保安费1000元、每月厂房薪资600元、每月保洁费350元、每月厂房及场地管理费300元。上述包含的项目明确了实际使用厂房的租金只有32750元，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在合同无效的情况下，支付的是占有使用费，因此，很明显是上述所包含的四项费用根本就不能计算到厂房的租金里面去，也就是说，即使法院认为上诉人需要支付占有使用费给被上诉人，那也只能按照32750元的标准进行计算，而不能按照35000元的标准进行计算。2.关于上诉人是否应支付2019年4月至12月份水电费给被上诉人的问题。上诉人在案件审理过程中，依法向法院提交了电子银行回单及发票等证据，用于证明上诉人已向被上诉人支付电费，被上诉人在庭审中也承认了上诉人支付了相关水电费的事实，因此，一审法院判决上诉人还需支付被上诉人2019年4月份至7月份的水电费明显没有事实和法律依据。在本案的审理过程中，因为被上诉人向上诉人所提供的账户出现错错误，导致上诉人无法将2019年8月份的水电费7140.56元及9月份的水电费6461．79元支付给上诉人，而2019年10月份的水电费为5195．22元、11月份为4944元、12月份为4078.47元，故2019年8月至12月份的水电费为27820.04元，上诉人于2020年5月15日向被上诉人支付了水电费20000元，因此，上诉人实际只应支付水电费7820.04元给被上诉人，一审判决认为需要支付被上诉人水电费23555元明显不当，依法应予以纠正。三、一审判决中第五项判决明显不合理，依法应予以撤销，上诉人的全部损失应依法得到支持。1.一审法院认定被上诉人只应承担50%的责任明显不合理，被上诉人应承担全部的责任。在本案中，被上诉人在明知本案案涉厂房没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收合格证等情况下，为了盈利为目的将不合格的厂房租赁给上诉人，其对造成合同无效应承担全部的过错，一审法院只判决被上诉人承担50%的责任，明显不当。2.上诉人所诉请的装修费568052元应全部得到支持。在一审判决中，一审法院只支持装修费280764.62元明显不当。一审法院将现有价值明细表第l、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、4l、42、45、46、47项进行扣除没有法律依据，上述装修项目为附合物（具体理由与事实与理由部分第一段相同），按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，上述装修项目的损失理应得到赔偿，因此，上诉人的全部装修费损失568052元依法应得到支持。3.上诉人所诉请的搬迁费77000元依法应得到支持。在一审判决中，一审法院对为什么不支持搬迁费并没有进行详细的说理，而是简单的说缺乏法律依据，不予支持，一审法院的做法明显不能令人信服。在合同无效的情况下，上诉人作为承粗人必然要将物品搬离租赁物，那就必然会产生搬迁费，因此，搬迁费是上诉人的直接损失，这一点毋庸置疑，而该损失的具体金额已由评估机构作出的评估结论所确定，因此，搬迁费作为上诉人的直接损失，理应得到赔偿，一审法院不支持搬迁费明显错误，依法应予以纠正。4.上诉人所诉请的评估费27000元依法应得到全部支持，一审判决上诉人自己承担13500元明显错误，依法应予以纠正。在本案中，上诉人为鉴定相关损失用去了评估费27000元，该部分为作出上诉人的直接损失，理应得到全部的赔偿。四、一审判决中的第七项判决明显没有法律依据，依法应予以撤销，被上诉人应将所收取的2019年2月份及3月份租金共70000元退还给上诉人。在本案中，上诉人与被上诉人都确认了一个事实，那就是案涉厂房存在着漏水的现象，一审法院在判决中也确认了这一事实，而且从上诉人所提供的证据上可知，案涉厂房一直存在着漏水的问题，直到2019年6月份还一直在为该事进行沟通，案涉厂房漏水的情况导致上诉人无法进行生产，无法正常使用厂房，因此，被上诉人并未将符合合同约定的用途及符合法律规定的租赁物交付给上诉人使用，故此，被上诉人所收取的租金70000元应退还给上诉人，且应支付资金占用期间的利息给上诉人。综上，一审的部分判决明显不合理，侵害了上诉人合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人杨卫军答辩称：一、一审查明事实清楚，适用法律正确，判决结果基本公正。请求二审法院驳回上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司的上诉请求。二、关于上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司第二项第2点上诉请求，答辩人认为没有事实和法律依据。答辩人出租给上诉人的案涉房屋是符合合同的约定用途的，并不影响上诉人利用案涉房屋开展生产经营，但直到二审庭审时刻，上诉人仍然没有按照一审判决要求和上诉人自己在一审主审法官面前所作的承诺，拆除可拆除部分的装修物，更不存在清理搬运的问题。并导致答辩人无法再出租，再利用。三、关于上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司第二项第3点上诉请求，一方面，上诉人诉称案涉房屋因漏水无法进行生产、无法进行使用；另一方面，又在上诉状中承认从2019年2月一直到2019年12月都有几千元的水电费产生，这说法本身就前后矛盾，如果没有进行生产，难道水电费是凭空会产生。综上，恳请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告杨卫军向原审法院起诉请求：一、判令原、被告于2019年1月10日签订的《厂房租赁合同》无效，并判令被告于本案判决书生效之日起三日内搬离博罗县*******************厂房，归还给原告；二、判令被告支付原告场地占用费及水电费自2019年4月1日至被告实际搬离之日止，暂计至2019年12月1日场地占用费为318000元人民币，水电费为43555元；三、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：一、判令被告恢复承租厂房的原状；二、判令被告支付原告代为垫付水电费用的利息自增加诉请之日至付清之日止，以59705元为本金，按照银行间同业拆借利息计算；三、判令被告承担违约金从2019年4月6日计至还清之日止，分别以：从2019年4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日、10月6日、11月6日、12月6日、2020年1月6日、2月6日、3月6日起按月租金计至付清之日止，暂计至2020年4月6日，按约定的每日千分之五计算，即35000元乘以千分之五再乘以365天=63875元，取上限35000元为准。以上暂计违约金为：320250元。原审反诉原告特迪润滑剂（惠州）有限公司向原审法院反诉请求：一、判令反诉被告退还租赁保证金105000元及支付资金占用期间的利息（以105000元为本金，从2018年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给反诉原告。二、判令反诉被告退还租金70000元及支付资金占用期间的利息（以70000元为本金，从2019年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给反诉原告。三、判令反诉被告赔偿装修费、设备款及所支付的工人工资等各项损失共2350637.58无给反诉原告。四、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，原审被告变更第三项请求为：依法判令原审反诉被告赔偿装修费568052元、搬迁费77000元及评估费27000元等各项损失共672052元给原审反诉原告。原审法院认定事实：2019年1月10日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁给被告的厂房位于博罗县******************，厂房面积约1880平方米，被告用途为生产及加工润滑油、润滑脂及润滑剂等；租赁期限五年，自2019年1月1日至2024年12月30日止，免租期2019年1月1日至1月31日；2019年2月1日至2022年2月28日期间租金每月35000元，租金每月支付一次；除租金外，被告支付三个月房租为租赁保证金105000元；水电费由被告根据原告的收款收据定期支付，水电费发票由甲方提供；被告须在下一期交租前一个月前5天交付租金，逾期未交按每日千分之五计算滞纳金；合同第九条附件约定，原告无条件配送工人宿舍一间，另房屋瓦顶出现漏水情况，原告在此期间尽快处理好，不可影响生产。签订合同后，被告向原告交纳了2019年2月、3月的租金；2019年3月3日，原告向被告出具105000元的保证金收据。2019年4月13日，被告向原告出具《关于租赁厂房出现漏水问题的知会函》，要求原告解决漏水问题。诉讼中，被告向原审法院申请：一、依法委托有资质的评估机构对案涉厂房的装修现有价值进行价格评估。二、依法委托有资质的评估机构对申请人搬离案涉厂房所需的搬迁费进行价格评估。原审法院准许后委托广东天人房地产资产评估有限公司对上述事项进行评估，该所于2020年4月8日作出粤天人价评字【2020】第039号《特迪润滑剂（惠州）有限公司租赁厂房的装修现有价值及厂房搬迁费价格评估报告书》，经评定，装修现有价值为568052元，搬迁费为77000元。被告支付鉴定费27000元。2020年4月20日，原告对涉案厂房进行停水停电；2020年5月15日，被告将厂房设备搬走，于5月27日搬迁完毕并将涉案厂房的钥匙交还给原告。2020年5月19日，被告向原告交纳水电费20000元。2020年6月8日，广东天人房地产资产评估有限公司向原审法院出具《关于粤天人价评字【2020】第039号评估报告情况说明函》，说明报告书上现有价值明细表第3、5、6、7、8、9、21、22、24、25、26、31、32、33、35、37、40、43、44、48项为基础装修工艺上无法拆除项目，报告书中上现有价值明细表第1、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、41、42、45、46、47项为拆除后无法满足使用条件、拆除后无使用价值装修项目。另查明，至本案一审辩论终结前，原告或被告均未向原审法院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向原审法院提供经主管部门批准建设的相关证据；原告向原审法院提供2019年4月至12月的缴费通知单，用以证明被告应缴纳费用（扣除租金）共55286.33元。诉讼中，原告于2020年5月12日向原审法院提出诉讼财产保全申请，要求查封、冻结被申请人价值500000元的财产，原审法院作出（2020）粤1322民初314号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人特迪润滑剂（惠州）有限公司价值500000元的财产（机器设备详见查封清单）。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷，由于原告出租给被告的厂房没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告于2019年1月10日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于被告已于2020年5月27日将涉案厂房交还原告，因此原告请求被告归还厂房，原审法院不再处理；原告请求被告恢复厂房原状，但原告未能清楚陈述承租厂房前的状貌，但由于被告在涉案厂房上进行装修，且部分装修物（详见粤天人价评字【2020】第039号评估报告书中上装修现有价值明细表序号第1、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、41.42、45、46、47项）可以拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，原告不同意利用上述装修物，因此上述装修物应由被告自行拆除。对厂房占用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的资金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告占用厂房至2019年5月27日，被告应予支付占用费给原告。被告辩称涉案厂房一直存在严重的漏水问题导致根本无法使用厂房，但没有提供充分证据证明其主张，应承担不利的法律后果。由于被告已交纳占有使用费至2019年4月，现被告在2020年5月27日前仍在租赁原告的厂房，2019年4月份后的房屋占有使用费可继续按照租金标准35000元/月支付至2020年5月27日，则2019年4月至2020年5月27日期间的占用费为486450元（35000×13+35000÷30×27）。由于合同无效，合同中关于违约金的约定亦无效，因此原告请求被告支付占用费的违约金，缺乏法律依据，原审法院不予支持。对水电费，原告提供了2019年4月至12月的缴费通知单，用以证明被告应缴纳费用（扣除租金）共55286.33元，按照一般交易习惯，原审法院予以采信。原告现请求按43555元计算，是当事人对自己权利的处分，原审法院予以准许。由于被告已于2020年5月15日交纳了20000元，因此本案水电费为23555元，被告应予支付。对利息，被告未及时交纳费用，造成原告的利息损失，原告请求该利息损失，合理合法，原审法院予以支持，利息可以43555元为基数从起诉之日即2020年4月20日至2020年5月15日，以23555元为计算基数，从2020年5月16日起计算至付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告反诉请求原告退还保证金105000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审法院予以支持。对保证金占用期间的利息，原告占用被告的保证金，造成被告的利息损失，现被告请求该利息损失，合理合法，原审法院予以支持，利息损失从2019年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对被告反诉请求原告退还租金70000元及支付资金占用期间的利息，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告占用厂房至2020年5月27日，被告应予支付占用费给原告，其请求退还租金70000元及支付资金占用期间的利息，缺乏法律依据，原审法院不予支持。对装修费用及搬迁费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，由于原告不同意利用已形成附合物的装修物，经评估，装修现有价值为568052元，扣除可以拆除部分（详见粤天人价评字【2020】第039号评估报告书中上装修现有价值明细表序号第1、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、41、42、45、46、47项）价值280764.62元，剩余价值为287287.38元。本案原告在涉案厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的部件，而与被告签订租赁合同，且厂房存在一定的漏水情况，原告存在一定的过错，应对该损失承担50%的责任，即原告应赔偿被告损失为143643.69元。对搬迁费，其请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨卫军与被告特迪润滑剂（惠州）有限公司于2019年1月10日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告特迪润滑剂（惠州）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内自行拆除部分装修物（详见粤天人价评字【2020】第039号评估报告书中上装修现有价值明细表序号第1、2、4、10至20、23、27、28、29、30、34、36、38、39、41、42、45、46、47项）。三、被告特迪润滑剂（惠州）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付占用费486450元、水电费23555元及利息（以43555元为基数从2020年4月20日至2020年5月15日，以23555元为计算基数，从2020年5月16日起计算至付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告杨卫军。四、反诉被告杨卫军于本判决发生法律效力之日起七日内退还保证金105000元及支付利息（以105000元为基数从2019年3月3日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给反诉原告特迪润滑剂（惠州）有限公司。五、反诉被告杨卫军于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿装修损失143643.69元给反诉原告特迪润滑剂（惠州）有限公司。六、驳回原告杨卫军的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告特迪润滑剂（惠州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10618元，由原告杨卫军承担2675元，被告特迪润滑剂（惠州）有限公司承担7943元；保全费3020元，由被告特迪润滑剂（惠州）有限公司承担；反诉受理费13503元，由反诉原告特迪润滑剂（惠州）有限公司承担3865元，反诉被告杨卫军承担2270元，多收的7368元退回给反诉原告特迪润滑剂（惠州）有限公司；鉴定费27000元，由原告杨卫军承担13500元，被告特迪润滑剂（惠州）有限公司承担13500元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对两上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案合同无效导致的责任分担及涉案占用费及水电费应如何计付的问题。本案中，涉案租赁合同无效，两上诉人均有过错，杨卫军未能提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未能提供经主管部门批准建设的相关证据，故对于涉案租赁合同无效，杨卫军显然存在过错；但特迪润滑剂（惠州）有限公司租用涉案房屋进行生产经营时，亦未尽到谨慎的注意义务，也未对其投资经营的风险进行预估和防范，特迪润滑剂（惠州）有限公司亦存在过错；因此，对于涉案损失，理应由双方当事人平均合理分担，故原审认定由杨卫军与特迪润滑剂（惠州）有限公司各自承担50%的责任并无不当，本院予以维持。关于涉案房屋占用费的问题，特迪润滑剂（惠州）有限公司已于2020年5月27日搬迁完毕并交还钥匙给杨卫军，故上诉人杨卫军的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于涉案水电费的计付问题，按照原审当事人提供查明的缴费单显示2019年4月至12月的水电费共计55286.33元；根据杨卫军签名出具的收款委托书，博罗县石湾镇永联鑫五金制品厂向特迪润滑剂（惠州）有限公司出具了3份收据显示：五月份水电费5273元、六月份水电费5937元、七月份水电费7339元；上诉人杨卫军主张其并未委托博罗县石湾镇永联鑫五金制品厂收取涉案水电费，否认其签字效力，并提出笔迹鉴定申请，后上诉人杨卫军撤回笔迹鉴定申请，因此，本院对杨卫军签名出具的收款委托书的真实性予以确认，对博罗县石湾镇永联鑫五金制品厂出具的3张收据的真实性亦予以确认，故特迪润滑剂（惠州）有限公司已支付5月份至7月份的水电费合计18549元，结合双方当事人确认特迪润滑剂（惠州）有限公司于2020年5月15日已支付的水电费20000元，特迪润滑剂（惠州）有限公司已支付的水电费共计38549元，因此，特迪润滑剂（惠州）有限公司仍需向杨卫军支付水电费16737.33元（即55286.33元-38549元），原审计付涉案水电费数额不当，本院予以纠正。综合案件事实及证据，双方当事人对涉案租赁合同的无效存在过错行为，理应承担相应责任，原审法院对涉案占用费及损失认定、责任分担的处理事实和法律依据充分，本院予以维持。两上诉人的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨卫军的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初314号民事判决第一、第二、第四、第五判项及诉讼费用承担部分；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初314号民事判决第六、第七判项；三、变更广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初314号民事判决第三项判项为：特迪润滑剂（惠州）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付占用费486450元、水电费16737.33元及利息（以43555元为基数从2020年4月20日起至2020年5月15日，以16737.33元为计算基数，从2020年5月16日起计算至付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给杨卫军。四、驳回杨卫军的其他诉讼请求；五、驳回特迪润滑剂（惠州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费19818元（特迪润滑剂（惠州）有限公司已预交11221元，杨卫军已预交8597元），由上诉人杨卫军负担10818元，由上诉人特迪润滑剂（惠州）有限公司负担9000元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月十四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩