四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初5607号 原告：林依品，男，1953年10月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易遵超，四川民通律师事务所律师。 被告：吴才坤，男，1968年8月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：胡志东，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：成都市高新区金坤小额贷款有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子北一路**********。 法定代表人：邱建朝，执行董事。 委托诉讼代理人：向响，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳梅，四川迪扬律师事务所律师。 原告林依品与被告吴才坤、成都市高新区金坤小额贷款有限公司（以下简称：金坤公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，于2020年9月15日作出（2020）川0121民初2030号民事裁定：驳回原告林依品的起诉。原告林依品不服该裁定并向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）川01民终1588号民事裁定，撤销上述（2020）川0121民初2030号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林依品及其特别授权委托诉讼代理人易遵超，被告吴才坤的委托诉讼代理人胡志东，被告金坤公司的委托诉讼代理人刘艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林依品向本院提出诉讼请求：1.依法中止对金堂县××镇××街××号××号××栋××楼××号房屋（房屋唯一号：554388）的执行并解除查封；2.诉讼费由吴才坤、金坤公司承担。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告吴才坤签订《购房合同》，约定吴才坤将其位于金堂县××镇××街××号××号××栋××楼××号的房屋出售给原告，总价款50.80万元。当日，原告向被告吴才坤支付了购房款20万元，房屋也交付给原告。原告收房后进行了装修并2016年3月25日办理居住登记且一直居住至今。被告之间存在纠纷经成都市中级人民法院终审判决后，金坤公司申请执行查封了上述房屋。原告提起执行异议被驳回，但上述房屋系原告唯一住房且一直居住至今，请求依法支持原告的诉讼请求。 吴才坤辩称，对原告陈述的事实以及提出的诉请无异议，案涉房屋应中止执行。 金坤公司辩称，与在（2020）川0121民初2030号案件中的答辩意见一致，并补充如下意见：该公司未参与吴才坤与原告之间的房屋买卖合同，对该买卖合同的真实性持异议；案涉房屋办理了他项权证，在房屋变现后该公司享有优先受偿权，原告无权终止对案涉房屋的执行；原告与吴才坤之间属于债权纠纷，物权应优先于债权，且该公司属于善意第三人。 本院经审理认定事实如下：2013年10月15日，林依品与吴才坤签订《购房合同》，购买位于金堂县××镇××街××号××楼××号住房（面积148.11平方米，单价3500元／平方米），房款518385元。该合同约定：签订本协议时买受人一次性付清全额购房款；该房屋双证（房屋所有权证及土地使用权证）及所有相关手续由出售人办理，买受人配合办理；经协商一致，买受人实际支付购房款508000元。同日，吴才坤向林依品出具收条，载明：“今收到林依品购买烟市街商住楼二期住宅1套的首付款200000元（大写：贰拾万元正）。”2013年3月16日，林依品妻子吴逢琼向吴才坤指定的开户名为陈英的银行账户转款190000元；2014年4月22日，吴逢琼向吴才坤转款308000元后，林依品接收案涉房屋，并于2014年6月对该房屋进行装修，之后入住并在2016年3月25日进行居住登记。2014年6月11日，案涉房屋被登记在吴才坤名下。 2014年6月10日，金坤公司与成都卓恒置业有限公司签订《借款合同》，同时吴才坤与金坤公司签订《抵押合同》将包括案涉房屋在内的房屋作为对借款的抵押担保，并于2014年7月8日在金堂县城乡房产管理局办理房屋他项权证登记。 2015年4月20日，四川省成都市中级人民法院对金坤公司诉成都卓恒置业有限公司、吴才坤借款合同纠纷一案作出（2015）成民初字第357号民事判决，判决成都卓恒置业有限公司向金坤公司偿还贷款本金1800万元并支付相应的利息、复利、罚息、违约金；吴才坤承担连带保证责任；金坤公司对吴才坤设立抵押的包括案涉房屋在内的等15套房产在上述范围内享有抵押权，在成都卓恒置业有限公司到期不履行上述付款义务时，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款在其抵押担保范围内优先受偿。吴才坤承担抵押担保责任后，有权向成都卓恒置业有限公司追偿；驳回金坤公司的其他诉讼请求。该判决生效后进入执行程序，四川省成都市中级人民法院指定本院执行。2017年10月17日，本院作出（2017）川0121执恢154号执行裁定，裁定对吴才坤名下的位于赵镇新龙路、文化街等处房屋予以查封，案涉房屋包含在内。2020年3月24日，本院作出（2020）川0121执恢44号执行裁定，裁定对包含案涉房屋在内的等15套房屋予以拍卖。林依品由此向本院提出书面异议，本院作出（2020）川0121执异63号执行裁定，裁定驳回林依品的异议请求。 另查明：一、案涉房屋的房屋唯一号为554388，系成都卓恒置业有限公司开发，原地址金堂县××镇××街××号××楼××号××街××号××栋××单元××楼××号；二、据成都个人住房信息系统查询显示，林依品名下登记有位于金堂县××镇××街××期××号××号××栋××楼××号××房，其配偶吴逢琼在金堂县××镇××村××组有房屋一套；三、经查询关联案件，在（2015）金堂刑初字第310号案件中查明吴才坤系成都卓恒置业有限公司的实际控制人；四、陈英在2010年12月至2014年12月期间担任成都卓恒置业有限公司的兼职出纳。 上述事实,有购房合同、收条、银行转款记录、业务凭证、居住登记回执、房屋装修合同、家装人工材料费预算、收据、门（楼）牌号变更证明、当事人的陈述等证据，以及（2015）成民初字第357号民事判决书、（2017）川0121执恢154号执行裁定书、（2020）川0121执异63号执行裁定书、（2020）川0121民初2030号民事裁定书、（2020）川01民终15887号民事裁定书、（2020）川0121执恢44号执行裁定书等在卷佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉的核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。本案中，林依品所购买房屋系吴才坤实际控制的房产企业开发，其与吴才坤签订买卖合同时，该房屋实际处于商品房预售阶段，即该房屋性质应为预售商品房。吴才坤基于对房产企业的控制权，在不享有案涉房屋所有权的情况下与商品房消费者签订买卖合同出售商品房，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，该合同并不当然无效，其效力应属待定。当吴才坤于2014年6月11日取得房屋所有权时，该买卖合同的有效性得以确立。林依品以购买商品房的意思表示与吴才坤签订买卖合同，未与房产企业签订商品房预售合同，虽存在一定过错，但却不宜定性为一般的房屋买受人。在案涉房屋能够办理权属登记时，吴才坤将案涉房屋所有权办理在自身名下，并作为自身财产为成都卓恒置业有限公司向金坤公司借款提供担保办理了抵押登记，存在明显恶意。吴才坤在与林依品的房屋买卖过程中，依靠自身优势地位致使林依品不能合理预见风险，案涉房屋未办理过户登记不能归责于林依品。林依品与吴才坤签订购房合同当天，吴才坤即向林依品出具一份收款金额为20万元的收条，次日林依品的妻子即向成都卓恒置业有限公司的财务人员转款19万元，其余1万元林依品解释系现金支付，吴才坤认可收到上述款项。综合现有证据，应认定19万元转款出于吴才坤的指定，林依品构成对吴才坤的给付。审理中，林依品主张已经按合同约定支付了全部购房款，本院予以采信。综上所述，案涉房屋在办理抵押登记之前，林依品与吴才坤之间即签订有合法有效的书面合同，合法占有房屋，支付全部房款，且非因自身原因未办理过户登记，根据《最高人民法院建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，林依品对案涉房屋所享有的权利应优先于金坤公司的抵押权。因此，林依品具有足以阻却执行程序的正当权利，对该房屋的执行应予停止。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 停止对金堂县××镇××街××号××号××栋××楼××号房屋（房屋唯一号：554388）的执行。 案件受理费100元，由被告吴才坤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王泽波 审 判 员  江 艳 人民陪审员  张晓梅 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  朱俊霖 书 记 员  杨夏莹