江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初1943号原告：盐城市义嘉玻璃有限公司，统一社会信用代码91320903331129706M，住所地在江苏省盐城市亭湖区绍林村**。法定代表人：孙朝议,该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜烨、李磊，江苏大直律师事务所律师。被告：夏桂洋，男，1968年9月26日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：刘翠香（系夏桂洋之妻），女，1965年5月6日生，住所地。委托诉讼代理人：王加龙，江苏新苑律师事务所律师。原告盐城市义嘉玻璃有限公司（下称义嘉玻璃公司）与被告夏桂洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法由审判员蒋维忠独任审判，于同年4月11日、5月10日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序组成合议庭于2019年7月5日、2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告义嘉玻璃公司的委托诉讼代理人姜烨、被告夏桂洋的委托诉讼代理人刘翠香、王加龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义嘉玻璃公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年1月25日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、被告退还原告房租134246元；3、被告向原告支付违约金10万元；4、被告赔偿原告损失3310996元；5、被告承担本案的评估费6.65万元及诉讼保全担保费4300元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实理由：2018年1月25日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：被告将位于盐城市亭湖区的厂房（原盐城市中盛现代农业科技发展有限公司）和土地租赁给原告使用，主体厂房面积约10000平方米，租期五年，从2018年4月1日至2023年3月30日止，年租金70万元，半年支付一次。合同另对其他事项作了约定。合同约定后，原告按约履行义务，按约支付给被告一年的租金70万元，被告也将案涉的厂房和土地交付给原告使用。原告投入1000多万元用于购买设备并安装调试投入生产，同时为生产配套建设了部分附属用房、场地、办公用房、电力变压器等，生产正常。但在2019年1月25日，原告突然收到江苏盐城环保科技城管理委员会发来的通知，告知原告被告出租给原告的土地和厂房属于农业开发用地与用房，现被告出租给原告用于工业生产，属于改变了土地使用用途，该机关责令原告立即撤离。收到通知后，原告立即告知了被告上述情况。后江苏盐城环保科技城管理委员会组织了专门人员强制被告迁移承租的房屋与土地，给原告造成了很大的损失。原告后与被告多次协商解除双方所签订的租赁合同并赔偿原告的损失，但双方未能达成一致的意见。被告夏桂洋辩称：1、原告所称与事实不符，被告于2018年1月25日与原告签订租赁合同时，即告知原告被告于2017年11月17日与盐城市中盛现代农业科技发展公司签订的租赁合同这一情况，明确告知原告案涉厂房和土地属于农业开发用地与用房。盐城市中盛现代农业科技发展公司还向原告提供了与盐城环保科技城管理委员会签订的租赁协议，用于原告办理变压器增容手续，因此原告是明知案涉厂房和土地属于农业开发用地与用房这一情况的。另原告在2019年1月20日向盐城环保科技城管理委员会情况报告中也明确注明：本公司主要生产农业智能温室玻璃加工，其玻璃透光率达90%，符合国家现代化农业发展方向，现已被国家农业部门广泛推广，同时还在报告后附材料采购合同，一再强调其经营的是农业项目的产品，由此亦可看出原告是知道案涉厂房和土地属于农业开发用地与用房这一情况的；2、原告自行投入建设没有征得答辩人的同意，无论原告投资多少均与答辩人没有关系；3、原告要求答辩人向其支付违约金10万元没有事实依据，原告在诉状中认可答辩人按约将案涉房屋与土地交给原告，答辩人根本不存在违约；4、原告要求答辩人赔偿保险担保费4300元和评估费6.65万元更没有法律依据。原告向法院申请诉讼保全，由保险公司进行担保，完全是原告自行行为，该担保费与答辩人无关。评估费也是原告自己单方委托所支出，与被告无关；5、原告要求答辩人赔偿损失3310996元既没有事实依据也没有法律依据。综上所述，原告的起诉与事实不符，无法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求本院经审理查明：2017年11月17日，夏桂洋与盐城中盛现代农业科技发展有限公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：盐城中盛现代农业科技发展有限公司将位于盐城市亭湖区的厂房和土地租赁给夏桂洋使用，采取包租的方式，由夏桂洋自行管理，租赁期限为10年，租金为每年56万元，夏桂洋有权将该租赁物全部或部分转租给第三人使用或与第三人合作经营……。2018年1月25日，夏桂洋与义嘉玻璃公司签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：夏桂洋将承租的案涉厂房和土地转租给义嘉玻璃公司，租赁期限从2018年4月1日至2023年3月30日止，租金为每年70万元……。同日，双方签订了一份补充协议，双方对租赁物交付前的基本设施要求及租金具体交付时间作了进一步明确约定。之后夏桂洋将案涉厂房和土地交付给义嘉玻璃公司使用，义嘉玻璃公司亦将第一年的租金70万元支付给夏桂洋。2019年1月25日，江苏盐城环保科技城管理委员会出具整改通知书给盐城中盛现代农业科技发展有限公司，提出：因盐城中盛现代农业科技发展有限公司存在：1、擅自扩大设施用地规模建设建筑物问题;2、擅自建设生产生活用房、扩大地面硬覆盖范围破坏耕地作业层和设施农业附属设施占地严重超标问题;3、擅自改变案涉厂房和土地用途，从事非农业生产经营等严重问题，要求盐城中盛现代农业科技发展有限公司于2019年1月30日前对上述擅自建设和超出审批范围的建筑物实施自行拆除，迁移搬离改变农业设施用途的经营实体，恢复上级部门对设施农业批复的生产经营原状。逾期不整改或整改不到位的，将组织有关部门实施强制拆除和恢复。2019年1月28日，义嘉玻璃公司回函给江苏盐城环保科技城管理委员会，提出：收到通知，本公司认为本公司的经营范围与相关整治范围无背向关系。本公司主要生产农业智能温室玻璃加工，其玻璃透光率达90%，符合国家现代化农业发展方向，现已被国家农业部门广泛推广。结合本公司已实际投入经营资金6000万元，一旦搬迁，直接经济损失巨大，请求撤销要求本公司搬迁的通知。后江苏盐城环保科技城管理委员会不同意义嘉玻璃公司该请求，并对其进行了强制搬迁。2019年2月25日，义嘉玻璃公司与江苏宏大环保科技有限公司签订了房屋租赁合同，租用了江苏宏大环保科技有限公司的厂房继续生产经营。义嘉玻璃公司后要求夏桂洋赔偿损失，双方协商无果，义嘉玻璃公司遂诉至本院。在起诉前，原告自行委托盐城市锐信价格评估有限公司对义嘉玻璃公司位于盐城市亭湖区内附属设施及停业损失）进行评估，盐城市锐信价格评估有限公司于2019年4月8日作出盐锐信价估字（2019）第002号价格评估意见书，评估结论为：义嘉玻璃公司位于盐城市亭湖区的财产损失评估金额为2215495元。在本案审理过程中，被告对原告提交的评估意见书提出异议并申请重新评估。本院依法委托盐城富昌价格评估有限公司对义嘉玻璃公司涉案的财产损失进行评估。该公司于2019年11月10日作出富昌评估［2019］11008号《价格评估结论书》，结论为：“义嘉玻璃公司位于盐城市亭湖区内附属设施及停业损失）在价格基准日的评估价格为人民币941000元。”本案在审理过程中，原告义嘉玻璃公司依法申请财产保全并提供担保，本院依法作出裁定，查封了被告夏桂洋的相关财产。本院认为：一、关于原告义嘉玻璃公司与被告夏桂洋签订的租赁合同和补充协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告夏桂洋将属于农业开发用地与用房的案涉厂房和土地出租给原告义嘉玻璃公司用于工业生产，该行为违反了土地管理法的相关规定，故原告义嘉玻璃公司与被告夏桂洋签订的租赁合同和补充协议应认定无效。因合同系无效的，故原告要求被告承担违约金10万元的诉讼请求本院不予支持。二、关于原告要求被告退还房租134246元的问题。原告已支付给被告第一年的房租70万元，因原告实际使用不满一年，其未使用的时间所占的房租比例部分被告应予退还。据此，被告应退还原告房租115068.49元。三、关于原告要求被告赔偿损失的问题。案涉厂房和土地属于农业开发用地与用房，对此原告和被告均是明知的。故对于被告将案涉厂房和土地出租给原告义嘉玻璃公司用于工业生产这一行为，原告和被告均存在过错。本院酌情确定原告和被告对由此产生的损失各承担50%的责任。根据本院依法委托的盐城富昌价格评估有限公司所作出的评估意见，本院确定被告赔偿原告损失470500元。四、关于原告要求被告承担本案的评估费6.65万元的问题。原告在起诉前单方自行委托评估公司所支出的评估费用，因该评估意见未被采信，故该评估费用由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告夏桂洋在本判决生效之日起十日内赔偿原告盐城市义嘉玻璃有限公司损失470500元。二、被告夏桂洋在本判决生效之日起十日内退还原告盐城市义嘉玻璃有限公司租金115068.49元。三、驳回原告盐城市义嘉玻璃有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23634元，由原告盐城市义嘉玻璃有限公司负担19616元，被告夏桂洋负担4018元（被告夏桂洋于本判决生效后七日内向本院交纳诉讼费4018元，银行汇款直接汇入本院账号，户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行）。汇款需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。原告预交的诉讼费4018元本院依法予以退回。诉讼保全费5000元，诉讼保全担保费4300元，评估费47050元（被告夏桂洋预交），合计56350元，由原告盐城市义嘉玻璃有限公司负担28175元，被告夏桂洋负担28175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋维忠人民陪审员  滕素梅人民陪审员  孙红梅二〇二〇年十二月十一日法官 助理  潘慧雯书 记 员  商一娟