山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12771号 上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司，住所地青岛市高新区和源路。 法定代表人：祝以财，董事长。 委托诉讼代理人：荆汉进，男。 被上诉人（原审原告）：李敬范，男。 委托诉讼代理人：李同，男。 上诉人青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）因与被上诉人李敬范商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 地华公司上诉请求：1、请求撤销(2020)鲁0214民初4109号民事判决第一、二项判决，依法改判，判决地华公司不支付李敬范逾期交房违约金2、本案一审二审诉讼费用由李敬范承担。其上诉的主要理由是：一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院在判决书中“房屋存在主卫生间窗户玻璃破损、北卧室窗户玻璃没有安装等问题，不符合合同约定的交付标准”该认定是错误的。根据双方合同第十条约定“该商品房的交付必须符合下列第贰种方案所列条件交付的房屋已经取得单体楼竣工验收备案证明，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务”。涉案房屋于2019年1月25日通过竣工验收，通过竣工备案，符合合同约定的交付条件。一审法院认定不符合合同约定的交付标准，认定事实错误，没有事实和法律依据。地华公司已履行交房通知义务，不应当承担迟延交房违约责任。地华公司在涉案房屋通过竣工验收合格，符合交付条件后，在2019年1月25日给李敬范发送《入住通知书》和《交付时间安排通知》，要求李敬范于2019年1月31日至地华公司办理入住手续，因此地华公司在约定的时间内己经履行完毕交房义务，已完成通知义务，但李敬范在无法定或约定情形下，拒绝收房，未履行收房义务。案涉房屋于2019年1月25日通过竣工验收，房屋质量合格，并且也通过房管局的竣工备案，证明该房屋不存在主体结构质量问题，完全符合交付条件。依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋，主张违约金。但案涉房屋并不存在上述问题，在新房验收时，只是小的瑕疵，李敬范不能以此主张延期交房，李敬范主张延期交房违约金的理由不能成立。除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。局部门窗、损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，根本不会干扰和影响业主的正常生活。若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。具体到本案，地华公司在李敬范提出对瑕疵问题维修的要求后，积极履行修复责任，也已对相关问题进行修复。因此李敬范不能以此无理由的拒绝履行收房义务，直接加重地华公司的责任。 李敬范答辩称：地华公司的上诉理由不能成立，房屋不符合使用标准，不符合合同约定的交付条件。 李敬范向一审法院起诉请求：一、判令地华公司支付李敬范合同违约金38000元（2019年2月1日至实际交付之日止）；二、判令地华公司将合格的房屋交付给李敬范；三、本案诉讼费由地华公司承担。本案审理过程中，李敬范将第一、第二项诉讼请求明确如下：一、要求地华公司支付以房屋价款767551元为基数，自2019年2月1日起至地华公司实际交付房屋之日止按日万分之一计算的违约金；二、要求地华公司按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》所约定的房屋质量标准将房屋交付给李敬范。 一审法院认定事实：一、2016年，李敬范（乙方）与地华公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》1份，该合同约定：乙方向甲方购买高新区和源路216号《星雨华府》39号楼1单元x层x户房屋，房屋建筑面积暂测为117.47平方米，单价为6534.02元，总价款为767551元；乙方向甲方于2016年9月8日前一次性支付总价款767551元（含定金20000元）；甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该合同第十条约定了房屋的交付必须符合的条件为：交付的房屋已取得单体竣工验收备案证明，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。该合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。出卖人在上述期限内交付房屋，不需要承担任何违约责任。该合同第十三条约定：在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的资料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。另外，该合同对房屋建筑结构、装修及设备标准等均作了约定。 二、李敬范于2016年8月17日向地华公司交纳涉案房屋购房定金2万元，于2016年8页22日向地华公司支付房款747551元，于2016年9月8日交纳房屋维修资金15623.51元。2019年1月25日，地华公司通知李敬范于2019年1月31日办理入住手续，后因临近春节，入住手续的办理推迟至2019年春节后。2019年2月23日，李敬范、地华公司办理房屋验收交付手续时，发现涉案房屋的主卫生间窗户玻璃破损、窗框用铁丝捆绑、北卧室窗户玻璃没有安装，为此，地华公司拒绝接收房屋，地华公司工作人员承诺将涉案房屋尽快维修后交付李敬范。后，李敬范与地华公司工作人员就涉案房屋的维修和迟延交房违约赔偿事宜进行多次协商未果。涉案房屋经维修，现已具备交付条件，但地华公司一直未将涉案房屋交付李敬范，亦未通知李敬范办理房屋交接手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：地华公司应否向李敬范支付延迟交房违约金。李敬范、地华公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。双方办理涉案房屋验收交付手续时，房屋存在主卫生间窗户玻璃破损、北卧室窗户玻璃没有安装等问题，不符合合同约定的交付标准，对此，地华公司有权拒收房屋。地华公司对涉案房屋存在的上述问题一直迟延维修，已超过了合同约定的房屋最迟交付期限。虽然涉案房屋现已维修完毕，符合交付条件，但是地华公司一直未将涉案房屋交付李敬范，亦未通知李敬范办理涉案房屋的交付手续。因此，地华公司应承担迟延交房的违约责任，应按合同约定向李敬范支付迟延交房违约金。根据合同第十二条的约定，房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90天。出卖人在上述期限内交付房屋，不需要承担任何违约责任。因合同约定房屋预计交付时间为2018年12月31日，故地华公司实际交付房屋的时间可在2018年12月31日的基础上顺延90天。因此，李敬范主张的迟延交房违约金一审法院依法支持以房屋价款767551元为基数，自2019年4月1起至地华公司实际交付房屋之日止按日万分之一计算的违约金。李敬范要求地华公司按照合同约定的房屋质量标准将房屋交付给李敬范，具有事实和合同依据，一审法院依法予以支持。地华公司的抗辩主张与事实不符，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条之规定，判决：一、青岛地华房地产开发有限公司按照双方所签订的《青岛市商品房预售合同》所约定的房屋交付标准将涉案房屋即青岛市高新区和源路216号《星雨华府》39号楼1单元x层x户房屋交付给李敬范。二、青岛地华房地产开发有限公司支付李敬范以767551元为基数，自2019年4月1日起至实际交付上述第一项房屋之日止按日万分之一计算的违约金。三、驳回李敬范的其它诉讼请求。上述一、二项义务均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由地华公司负担。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，李敬范与地华公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据一审查明的事实，李敬范已依约向地华公司支付了房屋全部价款，地华公司亦应当按照合同约定向李敬范交付符合合同约定、适于居住使用的房屋。但在双方办理涉案房屋验收交付过程中，发现涉案房屋存在主卫生间窗户玻璃破损、北卧室窗户玻璃没有安装等问题。涉案房屋显然不具备居住使用的条件，且地华公司无证据证明其已向李敬范提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。李敬范拒绝接收房屋符合双方合同约定及法律规定。尽管在一审过程中双方均认可涉案房屋经维修已具备交付条件，但地华公司一直未将涉案房屋交付李敬范，亦未通知李敬范办理房屋交接手续，应视为地华公司怠于履行其交付义务。一审法院据此判令地华公司向李敬范交付涉案房屋并依照双方合同约定支付逾期交房违约金，并无不当。 综上，上诉人地华公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由青岛地华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年十二月十四日 书记员 于国英 书记员 王冉冉