文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初7059号原告：周俊宏，男，1986年2月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李阳炳，重庆竞豪律师事务所律师。被告：罗晓华，男，1974年7月24日出生，汉族，住重庆市江津区。原告周俊宏与被告罗晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周俊宏的委托诉讼代理人李阳炳，被告罗晓华均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告周俊宏向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告给付原告拖欠的截至2020年6月30日的租金519969元；2．依法判决给付原告违约金（滞纳金）100000元；3．依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月15日，被告与重庆盾之王房地产开发有限公司将位于璧山区丁家街道×××号房屋出租给被告经营餐饮，并约定了租赁期限、租赁价格及支付方式、违约责任等条款。后重庆重庆盾之王房地产开发有限公司将该房屋转让给原告所有，相关权益亦由原告享受。因被告拖欠租金，经与原告协商，双方于2019年下半年签订《分期付款协议》，该协议对被告于2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金有条件优惠收取，但被告仍未按该协议约定足额给付所欠租金。被告因无法继续经营，并于2020年7月将房屋转让给第三人。原告认为，被告拖欠原告租金，经原告多次催收未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告罗晓华辩称，原告计算方式不合理，双方有口头约定，协商从2019年4月开始租金降至15000元/月。原告还承诺疫情期间不收取租金。同时，违约金过高，双方没有约定违约金。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，重庆盾之王房地产开发有限公司（以下简称“盾之王公司”）作为出租方与作为承租方的罗晓华签订《商业物业租赁合同》，该租赁合同对租赁物业的位置面积、租赁期限、经营范围、租赁价格、支付方式、履约保证金、维修养护、双方权利义务、违约责任、争议解决等内容进行了约定。其中，第一条约定管理租赁物业的位置及面积，盾之王公司将位于璧山区丁家街道×××号（双方认定建筑面积为649.79平方米）出租给罗晓华使用。第二条约定了租赁期限，租赁期限为6年，即从2015年1月1日起至2020年12月31日止。第三条约定了租赁物业经营范围为餐饮。第四条约定了租赁价格及支付方式，从2015年1月1日至2015年6月30日，免租；从2015年7月1日至2015年12月31日，租金单价28元/平方米，年租金109165元；从2016年1月1日至2016年12月31日，租金单价28元/平方米，年租金218329元；从2017年1月1日至2017年12月31日，租金单价30.8元/平方米，年租金240162元；从2018年1月1日至2018年12月31日，租金单价33.9元/平方米，年租金264335元；从2019年1月1日至2019年12月31日，租金单价37元/平方米，年租金288507元；2020年1月1日至2020年12月31日的租金待定，第六年度租金双方于2019年12月31日前协商定价，但租金单价不低于40.7元/平方米，年租金不低于318000元。第五条约定了履约保证金，罗晓华向盾之王公司支付人民币20000元的定金作为履约保证金。履约保证金在租赁合同终止时，除用以抵充合同约定的由罗晓华承担的租金、违约金和相关费用外，剩余部分无息退还给罗晓华。第十二条约定了违约责任，罗晓华不按合同约定支付租金，每延期一日按当期应付租金总额千分之五向盾之王公司支付滞纳金。并约定罗晓华应按合同总租金的20%向盾之王公司支付违约金，并承担盾之王公司遭受的一切损失，包括但不限于所有投资的损失、预期利益及处理纠纷的诉讼费用、合理差旅费及其律师费用。该租赁合同尾部甲方处加盖盾之王公司印章，合同尾部乙方处有罗晓华签字捺印。2015年2月16日，周俊宏取得案涉租赁房屋的所有权。本案审理过程中，原、被告双方均认可盾之王公司将案涉房屋转让给周俊宏时，亦将相关租赁权益转让给周俊宏。案涉租赁房屋转让给周俊宏后，原告周俊宏作为甲方与作为乙方的罗晓华签订了《分期付款协议》，该付款协议载明“甲、乙双方于2014年12月15日签订《商业物业租赁合同》，就丁家街道惠民路×××号房屋租赁事宜进行了约定。因乙方个人原因，现仍欠甲方2018年4月1日至2019年3月31日期间租金264335元。经双方协商一致，双方就上述期间的租金达成分期付款协议如下：一、甲方同意对乙方尚欠的2018年4月1日至2019年3月31日期间租金264335元有条件优惠收取240000元。乙方已于2019年3月19日交租金5000元，剩余租金235000元由乙方分五期付清：①乙方于2019年8月31日前支付25000元；②乙方于2019年9月30日前支付30000元；③乙方于2019年10月31日前支付60000元；④乙方于2019年11月30日前支付60000元；⑤乙方于2019年12月31日前支付60000元。二、乙方承诺：按上述约定履行支付租金的义务，如乙方任一期未按时足额支付，则甲方对租金不再优惠，也不再同意乙方分期支付，乙方应按所欠总租金264335元一次性付清。三、乙方承诺：按《商业物业租赁合同》的约定，继续按时足额支付2019年4月1日起产生的租金，如有违约，同意对2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金按所欠金额264335元一次性支付甲方。四、以上协议，双方各执一份，具有同等法律效力。”该分期协议尾部甲方处有周俊宏签名，尾部乙方处有罗晓华签字捺印。另查明，2020年4月30日，周俊宏向罗晓华发律师函对其拖欠的租金进行催收。2020年7月18日，罗晓华作为甲方与作为乙方的罗廷万签订《物品转让协议》，该转让协议载明“甲、乙双方在公平、公正的原则下，经商议甲方将原租赁门市璧山区丁家街道×××号的所有设备、设施及天然气户头转让给乙方。转让价格：100000元（大写：壹拾万元整）；给付方式：银行转账。本协议双方签字后生效，一式两份，甲乙双方各执一份。注：转玖万元给周俊宏，以收据为证。”该转让协议尾部甲方处有罗晓华签字捺印，尾部乙方处有罗廷万签字捺印。2020年8月1日，原告周俊宏与罗廷万签订《商业物业租赁合同》，原告周俊宏将案涉房屋租赁给罗廷万使用。本案审理过程中，周俊宏认可罗晓华已支付租金105000元，履约保证金20000元。上述事实，有当事人的到庭陈述、房屋产权证、快递存根、律师函、《商业物业租赁合同》、《分期付款协议》、《物品转让协议》等证据证明，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均有约束力。2014年12月15日，盾之王公司作为出租方与作为承租方的被告罗晓华签订《商业物业租赁合同》，原告周俊宏因取得案涉租赁房屋的所有权而取得房屋相关的租赁权益，被告罗晓华应按照《商业物业租赁合同》向原告周俊宏履行承租方的义务。后原告周俊宏与被告罗晓华签订了《分期付款协议》，但被告罗晓华未按约定给付租金的行为属违约，应当承担违约责任。根据《商业物业租赁合同》第四条和原、被告签订的《分期付款协议》，本院确认被告罗晓华从2018年4月1日至2019年3月31日欠付租金264335元，本案审理过程中，被告罗晓华称曾与原告周俊宏协商一致从2019年4月开始降低租金为每月15000元，但未提供任何证据证明，原告周俊宏当庭亦不予认可，故本院对被告罗晓华该辩称意见不予采信，本院确认被告罗晓华从2019年4月1日至2019年12月31日欠付租金216380元（649.79平方米*37元/月*9月）。2020年1月1日至2020年6月30日的租金，《商业物业租赁合同》虽没有明确约定，原、被告也未有一致意见，但参照《商业物业租赁合同》第4.2条“2020年1月1日至2020年12月31日的租金待定，第六年度租金双方于2019年12月31日前协商定价，但租金单价不低于40.7元/平方米，年租金不低于318000元”约定，本院对原告周俊宏主张租金继续参照上一年度租金按37元/平方米计算予以支持。被告罗晓华还陈述2020年1月24日至2020年3月系新冠疫情期间，原告周俊宏曾承诺疫情期间不收取租金，但原告周俊宏当庭亦不予认可，本院认为，被告罗晓华租赁房屋用于餐饮经营，因新冠疫情期间的防控要求致使餐饮行业无法正常营业，新冠疫情系不可抗力，故可免除被告罗晓华部分租金义务，故2020年3月和4月租金按1/2计算，2020年1月1日至2020年6月30日被告罗晓华的应付租金本院确定为120211元（649.79平方米*37元/月*5月）。综上，截至2020年6月30日，被告罗晓华应付租金为600926元，扣除被告罗晓华已支付租金105000元，还余495926元。被告罗晓华支付的履约保证金20000元，本院认为，被告罗晓华虽长期欠付租金，但2020年7月将案涉房屋转让给案外人罗廷万，而原告周俊宏也与案外人罗廷万签订了租赁合同，应视为原、被告对案涉《商业物业租赁合同》协议解除，因合同第五条约定履约保证金在租赁合同终止时，用以抵充合同约定的由被告罗晓华承担的租金、违约金和相关费用，故本院认为被告罗晓华支付的20000元履约保证金可冲抵租金，综上，截至2020年6月30日被告罗晓华欠付的租金本院确定为475926元。另被告罗晓华未按时支付租金，应按原、被告签订的《商业物业租赁合同》第十二条支付违约金，但合同违约金约定过高，且结合本案审理，本院酌定违约金为45000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗晓华于本判决生效后五日内给付原告周俊宏截至2020年6月30日尚欠的租金475926元；二、被告罗晓华于本判决生效后五日内给付原告周俊宏违约金45000元；三、驳回原告周俊宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取4999.85元，由原告周俊宏承担495.22元，被告罗晓华负担4504.63元（此款已由原告交纳，限被告随上述案款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘秋静二〇二〇年十二月三日法官助理 吴经纬书 记 员 王光琴