山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申2617号再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：张某，住山西省长治市潞州区。委托诉讼代理人:韩某，北京泽需坤律师事务所律师。被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：王某1，住山西省长治市潞州区。委托诉讼代理人:田某，山西大路律师事务所律师。委托诉讼代理人:王某2，山西大路律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：胡某，现在羁押山西省临汾监狱服刑。再审申请人张某因与被申请人王某1、原审第三人胡某执行异议之诉一案，不服山西省长治市中级人民法院（2020）晋04民终1135号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。再审申请人张某申请再审称，一、原一、二审判决认定事实错误。（1）房屋转让行为是发生在张某与胡某之间，其意思表示以二人意思表示确定。本案没有证据证明房屋转让系借款抵押担保。一、二审法院对涉案房屋采取保全措施是2014年8月5日。张某陈述涉案房屋系胡某的妻子李换丽与李立中（执行异议听证会证人，该二人均在《房屋转让合同》上签字）在协议签订后即将该房屋交付给张某，张某于2014年8月将该房屋在装修基础上装修入住的。证人李立中在执行异议听证会作证证明涉案房屋系于2014年5月交付张某。上述事实表明，交房为2014年5月，在保全措施之前没有证据否定此事实。（2）张某与胡某签订的《房屋转让合同》虽然房屋价款空白，但根据最高人民法院判例：将留有空白内容的合同交于对方，视为对合同内容中约定事项的无限授权。该房屋价款张某认为是借款本息，也是张某可行使的权利。（3）本案涉案房屋系因开发商原因不能办理登记手续，进而不能办理过户手续。这恰符合非因买受人原因未能办理过户情形。二、一、二审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，适用法律错误。第二十八条是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，排除执行的。而本案被执行人胡某涉案房产并未办理登记。该法条适用错误。三、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，作为排除执行的依据。本案中，胡某登记在长治市宏业房地产开发有限公司名下的房产，张某在2014年4月1日即已与胡某签订书面《房屋转让合同》，该合同合法有效。该房屋张某从2014年5月居住至今且张某名下无其他用于居住的房屋。张某已支付第三人50万元。张某与胡某虽在书面合同中未约定房价但该合同履行五年多至今，胡某对房价未主张权利，张某付款金额按2014年原房价70万已超过原房价50%。四、张某现提供争议房产所属长治市宏业集团信德物业有限公司经理景长吉证言、《装修合同协议书》、2014年5月至今的物业费，2014年6月至今的水电费均由张某交纳手续。原一、二审未提交上述证据是因为年代久远，结案后才收集到的。以上证据足以证明张某系在法院查封涉案房产前入住该房的，以上新证据足以推翻原一、二审判决。被申请人王某1辩称，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、张某与胡某不存在真实的民间借贷关系，在一、二审中没有证据证明，只是胡某主张以房抵债，没有证明双方的借贷关系是否存在。张某说是现金交付，而胡某说是转给公司。如果张某与胡某存在真实的房屋转让关系，在双方签订房屋转让合同后，债权债务关系消灭，借条应该予以收回，但现仍由张某持有，不符合交易习惯。2、房屋买卖合同仅填写坐落位置和建筑面积，对支付方式、交易金额未做约定，缺乏买卖合同成立的必备要件，就不能认定存在真实有效的房屋转让关系。胡某是2010年从李秀英手中以70万元房款购买的，2014年不考虑房价上涨因素，以房抵债，以50万元的价格转让该房产不符合常理。3、张某无法提供证据证明在法院查封前对该房产已经合法占有。2019年9月11日的一审庭审笔录证明，实际上是以该房屋作为抵押，并没有交给张某居住，是否做过处分，意思表示很明确，张某主张2014年已经入住案涉房产，二审庭审中又主张是在胡某拘留后占有房屋，前后表述矛盾，对房屋交付时间是否在查封前无法认定。综上，二审适用法律正确，认定事实清楚，应予以驳回张某的再审请求。本案审查期间，组织各方当事人进行了询问，再审申请人张某提供下列新证据：1.证人李立中出庭作证，证明张某与胡某之间借款和房屋抵顶的事实；2.证人王联法、屈国平、张建国、物业公司经理景长吉出具的证明，证明张某在查封前已经居住，占有案涉房屋。被申请人王某1质证意见：物业公司经理景长吉的证人证言应当有公司的盖章和物业的签字，其余证人证言都没有出庭作证，不予认可。本院认证意见：证据1.李立中证人证言，证人出庭作证，符合法律规定的证人出庭的形式要件，其证言属间接证据，本院将结合其他证据一并进行分析认定。证据2.证人仅提供书面证明，证人未出庭作证，对其证言不予采信。本院再审审查查明事实与原一、二审查明事实一致。另查明，2014年1月21日，张某与胡某签订《房屋转让合同》，借款期满后，将合同落款日期改动为2014年4月21日。本院经审查认为，本案争议焦点为张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于法律适用问题，张某认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，排除执行的，而本案被执行人胡某并未办理登记，不适用该条款，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，作为排除执行的依据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用的前提为被执行人是房地产开发企业，本案不属于此种情形。对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“登记在被执行人名下的不动产”应作广义解释，对于房地产部门登记在被执行人名下的不动产当然适用该条款规定，但对于房地产部门未登记在被执行人名下，但有其他证据能够证明该不动产在被执行人名下的，且人民法院亦是作为被执行人的财产予以查封的，亦可参照适用该条规定。本案中，案涉房屋最初是由胡某从李秀英处购得，且人民法院将案涉房屋作为胡某的财产予以查封。张某主张案涉房屋是其对胡某的借款债权抵顶所得，上述情形可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原一、二审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，首先，张某与胡某签订的《房屋转让合同》没有填写房屋价格及支付方式，不具备商品房买卖合同的主要内容。其次，该《房屋转让合同》最初是在2014年1月21日借款时签订，借款期满后，虽将合同落款日期变更为2014年4月21日，但胡某没有收回借条，张某与胡某之间没有对借款本息进行结算，没有对房屋价值进行评估，结合张某陈述及证人李立中的证人证言可以判定双方的真实意思表示并非以转移房屋所有权为目的，而是通过订立房屋转让合同为张某与胡某之间的借款债权提供担保。故不能认定张某与胡某之间具有房屋转让的真实意思并签订了合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。张某在原审时没有提交其合法占有的证据。本次再审审查提交了证人证言，拟证明其合法占有案涉房屋，但证人证言属于间接证据，且证人没有出庭作证，该证人证言不具有证明效力，不能证明张某在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）在案证据显示胡某2010年从李秀英处购得案涉房屋价款为70万元，按照张某陈述其对胡某的借款本金50万元，月利息3分，期限3个月，借款期满后，胡某应还款的本息为54.5万元，房屋价值明显高于张某对胡某的债权，故不能认定张某已支付全部价款。综上所述，张某的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其提交的新证据不足以推翻原一、二审判决。综上，再审申请人张某的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回张某的再审申请。审判长 魏佩芬审判员 李学明审判员 宋丽蓉二○二○年十二月十四日法官助理 李 彦书记员 杨丽丽