内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5981号上诉人（原审原告）赵朋，男，1994年10月24日，蒙古族，职员，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人唐艳秋，内蒙古松瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱国锋，男，1980年10月12日出生，满族，个体工商户，现住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审被告）赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司。住所地：赤峰市松山区夏家店乡水泉工业园区。法定代表人李国玉，总经理。二被上诉人委托诉讼代理人李志军，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。原审第三人赤峰市金景房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼。法定代表人郑岳峰，执行董事。委托诉讼代理人刘晴睛，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人赵朋因合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初4511号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赵朋上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初4511号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、案涉车库作为同一土地地下公用建筑的建筑物，应属于全体业主共有，被上诉人与原审第三人赤峰市金景房地产开发有限责任公司将本案争议车库作为专有部分出售，不符合相关法律规定。上诉人与被上诉人之间签订的三方协议，属无效合同，上诉人有权解除。上诉人与被上诉人在2017年12月23日签订三方协议，合同约定二被上诉人将在赤峰市金景房地产开发有限责任公司抵顶工程款的××区房屋及地下车库出售给上诉人，房屋总价款710820元，车库单价9000元每平米、金额198000元，赤峰市金景房地产开发有限责任公司于当日为上诉人赵朋出具收据。在合同签订后，上诉人将房款付清，车库款上诉人先给付49800元，于2019年8月16日，上诉人母亲于海红为二被上诉人出具欠据一枚，约定车库交工时给付剩余车库款。2020年初，上诉人赵朋得知可以领取车库钥匙，到赤峰市金景房地产开发有限责任公司处申请领取，被告知原有的买卖收据收回，换为使用费的收据，上诉人才知道在被上诉人处购买的车库不能办理产权证。首先，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定“土地使用权转让时，其地上建筑物。其他附着物所有权随之转让”，第二十四条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”结合本案，上诉人作为小区业主，经过买卖的形式取得了小区的建设用地使用权，成为土地使用权权利主体，依照房随地走、房地一体规则，作为同一土地地下公用建筑的车库，应一并取得共有产权。案涉车库作为地下公用建筑，应属于全体业主共有，被上诉人及赤峰市金景房地产开发有限责任公司无权出售。其次，上诉人与被上诉人签订三方协议，将案涉车库作为物权专有部分出售，不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于建筑物专有部分的认定条件即“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”在本案中，被上诉人将车库出售给上诉人，未能提供该车库产权证明，因此不能够登记成为特定业主所有权的客体。所以，被上诉人出售该车库不符合法律规定，所签订的三方协议属于无效合同。再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一项之规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”的规定，既然被上诉人及赤峰市金景房地产开发有限责任公司将该车库出售给上诉人，那么被上诉人及赤峰市金景房地产开发有限责任公司就应当对于其合法出售车库承担举证证明责任，但是其未能提供就地下车库是否缴纳土地出让金以及车库的产权权属证明提供证据予以证明，且赤峰市金景房地产开发有限责任公司已经在一审中明确表示涉案车库不能办理产权证。故被上诉人及赤峰市金景房地产开发有限责任公司无权出售涉案车库。一、案涉车库依法禁止转让，被上诉人及赤峰市金景房地产开发有限责任公司将其转让行为视为租赁亦属违法行为，上诉人有权依法予以解除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，权属有争议的或未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。案涉车库未依法登记领取权属证书，转让违反法律规定。即使被上诉人及赤峰市金景房地产开发有限责任公司将其转让行为视为租赁亦属违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，2020年6月17日，赤峰市松山区人民法院询问赤峰市金景房地产开发有限责任公司的销售经理谢建东的笔录中明确记录“我公司收到赵朋的全部款项后，重新出具收据，收据有注明使用权费（与房屋同期）。”据此看出，租赁期限已超过合同法规定的最长租赁年限，违反合同法的明确规定。因此，上诉人有权解除。三、因被上诉人的违约行为导致上诉人的合同目的无法实现，被上诉人应返还上诉人人民币四万五千元整。原审法院查明涉案车库已具备交付使用的条件，因系地下产品，客观上不具备办理产权登记的条件，被上诉人将不能办理产权登记的地下车库出售上诉人，违反了法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。二被上诉人将案涉车库出售给上诉人，理应办理房屋过户或产权登记手续，而本案二被上诉人无法为上诉人办理相关的过户或登记手续，应属于二被上诉人违约致使合同目的不能实现。所以，上诉人可以解除三方协议，同时二被上诉人返还上诉人人民币四万五千元整。综上，请赤峰市中级人民法院公正审理此案，维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩服判。赵朋向一审法院起诉请求：解除赵朋与赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋签订的三方协议中关于车库部分的约定，赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋退还赵朋购房款49800元，并自起诉之日其按照年利率4.35%支付利息至购房款退还时止。一审法院认定事实：涉案车库系作为抵销欠付工程款的形式由赤峰市金景房地产开发有限责任公司抵顶给赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司。2017年10月23日，赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司将涉案车库出售给赵朋，赤峰市金景房地产开发有限责任公司作为甲方与赵朋作为丙方、赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司作为乙方签订了三方协议，约定“车库5-52，暂测22平，单价9000元/平，以实测为准，多退少补，金额198000元。”协议签订后，赵朋交付车库款49800元，并出具150000元的欠据一枚载明“车库交工不差平米全部还清，若不还款，从交工之日起利息按2分计算，10月1日还款，2019年8月16日。”赤峰市金景房地产开发有限责任公司为其出具198000元的收款收据一枚，赵朋因涉案车库不能办理产权登记拒绝继续履行合同，涉案车库未予交付。另查明，涉案车库已具备交付使用的条件，因系地下产品，客观上不具备办理产权登记的条件。以上事实有赵朋提举赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋对真实性无异议的三方协议、收款收据及赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋提举赵朋对真实性无异议的询问笔录、欠据予以佐证，该院经审查予以采信。一审法院认为：赵朋与赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司双方之间就涉案车库达成的买卖合同关系系自愿，合同内容不违反法律规定、不存在无效事由，因此合同依法成立并合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，赵朋、赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋未协商解除合同，同时合同中约定的车库部分的交付仍能继续履行，不存在合同法定解除条件的情形。因此，赵朋关于解除其与赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司、朱国锋签订的三方协议中关于车库的约定、退还购房款49800元并自起诉之日其按照年利率4.35%支付利息至购房款退还时止的诉讼主张无事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回赵朋的诉讼请求。案件受理费523元，由赵朋负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：案涉合同是否应解除，是否应返还49800元。围绕争议焦点，双方均未向本院提交新证据。上诉人赵朋、被上诉人赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司与原审被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司签订三方协议，将涉案车库出售给赵朋。涉案协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行各自义务。协议签订后，上诉人赵朋交付车库款49800元，并出具150000元欠据；被上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司为上诉人出具198000元收款收据。涉案车库系地下产品客观上不能办理产权登记，上诉人赵朋因此拒绝继续履行合同。本院认为，上诉人赵朋、被上诉人赤峰百顺金千禧门窗工程有限公司及被上诉人朱国锋未就解除合同协商一致，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协议解除情形，也不符合《中华人民共和国合同法》九十四条中规定的合同解除情形，并且涉案合同约定的车库部分的交付仍能继续履行。据此，原审法院判决驳回上诉人赵朋的诉讼请求并无不妥。另外，上诉人赵朋亦无证据证明涉案协议具有其他法定解除情形，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046.00元，由上诉人赵朋承担。本判决为终审判决。审判长 牛占龙审判员 赵 杰审判员 董燕洪 二〇二〇年十二月二十九日法官助理 连领波书记员 聂利博