贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初7687号 原告：任德均，男，1977年11月15日出生，贵州省遵义市汇川区。 原告：李世敏，女，1978年9月10日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 二原告委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。 被告：遵义正源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。 法定代表人：潘先兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝德容，女，1982年10月19日出生，住贵州省遵义市播州区，该公司员工。 原告任德均、李世敏诉被告遵义正源房地产开发有限公司（以下简称遵义正源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任德均，原告任德均、李世敏委托诉讼代理人王代学，被告遵义正源房开公司委托诉讼代理人祝德容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任德均、李世敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告从2017年11月30日至2020年11月30日逾期未向原告办理产权证违约金共计41143.00元（按每日万分之二的标准计算）；2、判令被告从2020年12月1日起至被告将该房产手续移交给原告之日止，以原告已付购房款为基数，按日万分之二利率向原告计付违约金；3、判令被告立即向原告移交房产登记手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年10月17日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于遵义市播州区房屋，房屋总价款为187868.00元。合同签订后，原告按合同约定如期向被告支付了全部购房款。被告于2017年8月30日将房屋交付原告使用。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”被告最迟应当在2017年11月30日前向原告移交房产登记手续，但遗憾的是被告至今都未向原告移交。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第二项第2目的约定，被告应当以原告已付购房款总额为基数，以1095日为违约期限，按日利率万分之二向原告计付违约金，即为41143.00元。另因被告至今也没有向原告交付房产登记手续，应从2020年11月30日起至被告将该房产手续移交给原告之日止，以原告已付房款为基数，按日万分之二利率向原告计付违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告遵义正源房开公司辩称：涉案房屋原告早已实际居住使用至今，转移登记迟延办理并没有给原告造成任何经济上的损失。原告请求支付的违约金过高，要求结合遵义市中级人民法院于2020年3月31日新闻发布会公开的裁判观点明确的标准调减。 本案经审理认定事实如下：2016年10月17日，原告任德均、李世敏与被告遵义正源房开公司签订《商品房买卖合同》，遵义正源房开公司将开发建设的位于遵义市播州区房屋出卖给任德均、李世敏，房款总价187868.00元。合同签订后，任德均、李世敏按照合同约定向被告支付了购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但未约定交付时间；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。遵义正源房开公司已于2017年8月30日前将房屋交付给任德均、李世敏，并已向任德均、李世敏收取了办理房屋登记手续费用。 另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”。2020年11月24日，遵义市播州区不动产登记事务中心出具情况说明，载明涉案房屋仍未办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。审理中，原告撤回要求被告立即向原告移交房产登记手续的诉讼请求。 以上事实有原、被告双方的陈述，商品房买卖合同，商品房预售合同登记备案表、购房发票、代办产权收据、情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告任德均、李世敏与被告遵义正源房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应合法有效，遵义正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，且至今未取得，致使任德均、李世敏的房产登记手续无法办理，遵义正源房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告遵义正源房开公司应承担相应的违约责任。 关于违约金计算标准问题。被告遵义正源房开公司提出任德均、李世敏主张的违约金过高，要求予以调整，《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理房产转移登记手续文书的违约金的计算方式，依该计算方式，遵义正源房开公司应支付的违约金明显过高，且本案没有证据证明该违约行为给任德均、李世敏造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款187,868.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算。 关于违约金的计算天数问题。合同约定为2017年8月30日前交房，原、被告双方认可交房时间，被告遵义正源房开公司应在实际接房后90日内为原告办理房屋登记手续，逾期办证时间应从2017年11月30日起计算直至办理房屋登记手续时止。原告任德均、李世敏在庭审中请求从2017年11月30日起至2020年11月30日，共计应为1096天，任德均、李世敏应获得的违约金为187,868.00元×1096天×0.00005=10,295.20元，被告遵义正源房开公司还应支付原告任德均、李世敏从2020年12月1日起计算至遵义正源房开公司将办理产权过户手续的相关资料移交给任德均、李世敏时止按照已付购房款为基数，以每日万分之零点五的标准进行计算的违约金。 关于原告撤回要求被告立即向其移交房产登记手续的诉讼请求，系原告自身对权利的处分，不损害他人利益，本院依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告任德均、李世敏2017年11月30日至2020年11月30日的逾期办证违约金10,295.20元； 二、由被告遵义正源房地产开发有限公司从2020年12月1日起以187,868.00元购房款为基数按照日万分之零点五标准计算支付原告任德均、李世敏违约金，直至商品房转移登记的有关文书交付原告任德均、李世敏时止； 三、驳回原告任德均、李世敏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取200.00元，由被告遵义正源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  高曦予 二〇二〇年十二月三日 法官助理吴风华 书记员张懿