青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终502号 上诉人（原审被告）：余某，住海东市。 上诉人（原审被告）：王某，住海东市。 被上诉人（原审原告）：冯某，住海东市。 委托诉讼代理人：孙某，青海泰宏律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 上诉人余某、王某因与被上诉人冯某、第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2020）青0202民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余某、王某，被上诉人冯某及其委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼，原审第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 余某、王某上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决，依法改判。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。3.要求第三人提供房屋面积为140平方米的合法手续。事实与理由：上诉人余某于2019年6月与被上诉人冯某签订了《商品房买卖合同》书，即被上诉人冯某所签订的住建局备案的网签合同更改为上诉人余某的《商品房买卖合同》书。向冯某购买位于××苑西侧的房屋。余某在支付首付房款四十万元后由冯某协助办理好房产证后，支付尾款四十八万元整。合同中明确提出，该商品房其建筑面积为256.98平方米，单价为每平方米3424.39元，总房款为88万元整。在上诉人余某按约定时间向被上诉人冯某支付尾款时，得知所购买房屋只能办理140平方米的房产证。上诉人余某拒绝支付尾款。上诉人余某认为当时进行实地房屋查看时，楼上楼下面积确实有256.98平方米，并且按照复式房屋的楼层规定，在2.2米以上的，包含2.2米的楼层是按照所占据面积的全额记入房屋建筑面积，楼层低于2.2米的将按实际占据面积的一半计入房屋的建筑面积。而上诉人余某在对本房屋进行实际查看时，楼上楼下所有建筑高度均达到了2.2米以上的高度，并且双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YSC2022019007308）上明确标示出了256.98平方米的房产面积，故上诉人余某对被上诉人冯某所陈述的256.98平方的面积无任何疑问，此《商品房买卖合同》中明确标示，该商品房单价为每平方米3424.39元，其建筑面积为256.98平方米，总房款为88万元，并且被上诉人冯某在一审开庭时，当庭明确承认是以256.98平方米的面积出售给了上诉人余某，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，以及在本案《商品房买卖合同》第五章中关于面积处理差异方式的规定、实测室内建筑面积小于预测套内建筑面积时绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，而在一审中第三人祥泰房地产开发有限责任公司在法庭中所陈述的：房屋是复式，二楼的屋高与实测不一致，二层的屋高达不到标准，实测面积是按照一层计算，上诉人要求祥泰公司给出只能办理一层房屋面积的合法证据。 被上诉人冯某及其委托诉讼代理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。签订的房屋买卖合同中房屋位于第六层，建筑面积是140平米第七层为附属层，面积为116平米，设计建筑面积为256平米，上诉人应当支付我们88万元的房款。 第三人经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。 冯某向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告共同给付原告欠付房款480000元及违约金75840元（2019年5月1日至2020年3月11日），合计55580元；2、依法判令二被告向原告支付违约金（以480000元为基准，每日0.5‰）自2020年3月12日起计算至二被告实际付清止；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司与原告冯某有债务关系。二被告系夫妻关系。2018年5月12日，第三人与原告签订《协议书》，约定将其所有的位于海东市××区房屋一套以880000元折抵欠付原告的工程款，双方签订了网签合同。被告余某在签订合同前到涉案的房屋内进行实地查看后，于2019年3月10日原告与被告余某、第三人签订了《三方协议书》，约定原告将位于青海省海东市××区商品房以880000元的价格出卖给被告余某，2019年3月18日原告与被告余某签订《房屋买卖合同》，约定将位于海东市××区房屋一套以880000元价格出卖给被告余某，约定建筑面积140.32㎡（附属设施为第七层的阁楼，建筑面积116.66㎡），房屋设计建筑面积256.98㎡，约定合同生效前向原告支付首付400000元，其余480000元于2019年5月1日前付清。合同签订后被告只付了首付款400000元，原告就将房屋交付二被告，二被告尚欠480000元房款未付。2019年5月20日，原告冯某就涉案房屋向海东市房产管理局申请注销了网签合同。2019年6月17日，第三人与二被告签订《商品房买卖合同》后到海东市乐都区房产管理局进行了备案登记。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告经协商于2019年3月18日签订《商品房买卖合同》，属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认其合同效力。双方签订合同后原告依约定交付了房屋，但被告只给付了房款400000元，对于尚欠的480000元未付，故原告要求二被告给付房款480000元的请求合理，本院予以支持；关于原告要求被告给付逾期付款违约金的请求，因在办理房屋所有权证的过程中第三人预测的面积与实测的面积不一致，即复式二层层高达不到标准无法登记在房屋所有权证登记的面积内，这是在履行合同过程中出现的新的情形，结合合同履行过程中的实际情况及双方的过错程度，故本院对原告的此请求不予支持；关于二被告提出按合同约定的涉案房屋面积是256.98㎡，但在房产部门办理房屋所有权证时只能登记为140.32㎡，房屋价格不能按256.98㎡计算为由拒付剩余房款的抗辩理由，本院认为，已查明二被告在购买涉案房屋时曾到房屋中进行了实地查验后才签订《房屋买卖合同》，作为市场交易主体的二被告对自己购买的房屋进行实地查验时对涉案房屋的具体情况已经有了明确的认知，对此造成的后果应自行承担；审理中，二被告在原告同意的前提下申请对涉案房屋价值进行鉴定，鉴定机构因缺乏所需案例等资料为由退回委托鉴定后，本院征求意见时二被告均表示不同意重新鉴定。庭审中，原、被告均明确表示同意涉案的《商品房买卖合同》继续履行，故二被告拒付剩余房款的抗辩理由不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告余某、王某于本判决生效后十日内给付原告冯某购房款480000元；二、驳回原告冯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9358元，由原告冯某负担1000元，被告余某、王某负担8358元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，上诉人余某夫妻所购的房屋系第三人顶付被上诉人冯某欠款的房屋。本案从时间顺序上看，2019年3月10日，三方当事人达成了买卖房屋的三方协议，后二上诉人与被上诉人冯某在2019年3月18日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定了房屋的位置、建筑面积、合同价款以及支付方式等。合同签订后，上诉人支付了40万元，被上诉人交付了房屋。在2019年6月17日，上诉人与本案第三人祥泰公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，该预售合同是基于2019年3月10日签订的《三方协议书》、2019年3月18日二上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》后为了办理房产证而订立的合同。现上诉人以房屋面积不够，房产证的面积是140.32平方米，不能按照256.98平米计算房屋价格为由不同意支付剩余房款，但先前双方签订的书面的房屋买卖合同明确约定建筑面积是140.32平方米，其他116.66平方米是附属设施，上诉人还到实地察看了该案涉房屋，对案涉房屋的情况进行了了解，故上诉人的上诉请求，因前述合同的原由不能成立。关于上诉人请求由第三人给出140平方米的依据一节，因其与第三人未直接产生法律关系，其请求不予支持。 综上所述，余某、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9358元，由上诉人余某、王某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 张银生 审 判 员 徐玲玲 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 田 蕾 书 记 员 马俊林