哈尔滨铁路运输中级法院   民事判决书 （2020）黑71民初11号 原告（执行案外人）：刘佳，男，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：杨玲玲，黑龙江星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高怡轩，黑龙江星河律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王广波，男，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 第三人（被执行人）：杨春宝，男，汉族，住哈尔滨市南岗区。 原告刘佳与被告王广波、第三人杨春宝案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳及其委托诉讼代理人杨玲玲、高怡轩，被告王广波庭参加诉讼。第三人杨春宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佳向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2020）黑71执异713号执行裁定书，终止对宅基地（土地使用证号2-21-07-279）上房屋的执行；2.确认宅基地（土地使用证号2-21-07-279）上房屋的所有权人为刘佳；3.判令诉讼费用由王广波承担。事实和理由：刘佳于2014年3月23日与杨春宝签订“农村房屋买卖合同书”，约定将杨春宝名下王岗镇永红村18号宅基地转让给刘佳，刘佳已支付房屋对价，并实际占有。但因王岗镇永红村政策原因，房屋未办理过户登记，永红村村民委员会对此出具证明。为确保刘佳权益，刘佳又于2019年4月10日与杨春宝签订协议书再次确认争议房屋转让事宜，并于两日后办理合同效力公证。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，刘佳对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 王广波辩称，首先，其与杨春宝之间因债权债务纠纷，在法院生效判决确定的履行期限内杨春宝未履行，故申请法院执行并查封其名下宅基地。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）相关规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人只享有占有、使用的权利，而没有处分权。即使杨春宝与刘佳之间达成转让协议，但因杨春宝属无权处分，且违反法律法规的强制性规定，应属无效合同，不受法律保护。再次，农村宅基地是农村居民的住宅用地，是农民最基本的生活资料和安身立命之本，具有身份性、从属性和一户一宅等显著特征。且转让宅基地必须满足受让人没有住房和宅基地。刘佳自认将案涉房屋出租，即证实刘佳还有其他住房，并且上述转让行为未经集体组织合法程序予以确认。故，刘佳不符合宅基地分配条件，该转让协议无效。最后，刘佳未就案涉房产办理产权过户手续，其对案涉房产自始不享有所有权，不能阻却法院执行案涉房产。综上，刘佳的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 杨春宝未出庭，未提交书面意见。 原告刘佳围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 证据一：2014年“农村房屋买卖合同书”、收条及庭后提交的银行流水。证明：刘佳与杨春宝之间存在有效的房屋买卖合同关系，刘佳有支付能力、有银行流水，并且已经给付房屋对价款。 证据二：2019年4月10日公证的“协议书”。证明：刘佳与杨春宝的房屋买卖合同关系成立。 证据三：集体土地建设用地使用证。证明：刘佳买房后杨春宝便将集体土地建设用地使用证原件交付给刘佳，若无房屋买卖关系，杨春宝不会将该证件交付给刘佳。 证据四：租房协议。证明：该房屋已实际交付给刘佳，刘佳对争议房屋已实际占有使用，并行使处分权益。 证据五：村民委员会及王岗镇人民政府证明。证明：该房屋买卖已经村民委员会及镇政府同意备案且知情，刘佳实际占有使用该房屋多年，且房屋未能更名过户并非刘佳自身原因所致。 证据六：刘佳的户口。证明刘佳系南岗区王岗镇永红村的村民。 被告王广波质证认为：证据一，真实性不确定，认为证据无效；证据二的真实性没有异议；证据三土地证原件真实，登记的使用人是杨春宝，没有更名过户，也无法更名过户；证据四租房协议，说明刘佳还有其他房屋居住，不能对抗王广波对此房屋行使权利；证据五，因村民委员会不是国家公权力机关，无法证明产权情况，该份证据无效；证据六没有异议。 本院认证意见为：关于证据一中的“农村房屋买卖合同书”及证据二公证“协议书”。两份协议均是刘佳与杨春宝针对案涉宅基地上房屋的买卖所签订的协议。对两份协议存在的签订时间不一致、房款价格不一致的问题，刘佳当庭作出解释，结合证据五村民委员会及王岗镇人民政府出具的“证明”及庭后调查情况，本院对上述2014年的“农村房屋买卖合同书”予以采信，确认2019年的公证“协议书”是对前述合同的再次确认，上述两份协议中的购房价款以2014年为准。 关于证据一中的收据及银行流水。刘佳提交的收据时间显示为2014年3月，具体日期显示不清楚，金额为“五拾万元”。刘佳庭后补充提交的其与其父母的多笔银行流水欲证明其有购房能力，及多笔取款记录均是支付杨春宝购房款。其中，其父刘世福在2011年针对同一笔款项在两张银行卡上的存、取款记录距离合同签订日期时间间隔较长，且，仅一笔款项的存、取款记录，既无法证明款项来源更无法证明钱款去向。刘佳与其母王景琴的银行流水中，刘佳个人名下一张银行卡仅一笔流水在时间上能够对应；且存在多笔当天存入银行又取现的情况，有悖常理，无法证明是否支付给了杨春宝；王景琴的银行流水中存在多次取现以后卡中仍有较多余额，又在短时间内取出的记录，而不是在付款前一次性提取，亦与买方付款事实不符。刘佳提交的上述关于付款的证据因时间间隔较长，数额无法对应，也无法证明款项用途，且与常理相悖。故，对上述证据中银行流水的真实性予以采信，对欲证明的问题不予采信；对该收据的真实性及所要证明的问题均不予采信。 关于证据三“集体土地建设用地使用证”的真实性双方均无异议，予以采信，但因无法证明杨春宝基于何种原因将土地使用证交由刘佳保管，故本院对该证据所要证明的问题不予采信。 关于证据四，因签订租赁协议的相对方未能出庭作证，无法证明其真实性，亦无法证明该房屋的产权情况，本院对该证据不予采信。 关于证据五，本院在庭后前往王岗镇永红村及王岗镇人民政府调查核实情况，永红村村民委员会主任王景芳自述双方之间存在买卖关系，但关于房款是否给付并不知情，村民委员会无相关登记备案材料。王岗镇人民政府办理该事项的镇长，对当时情况进行说明，自述当时是因为刘佳提交的证明是经过永红村村民委员会盖章，在与永红村村民委员会核实情况后，在村民委员会出具的证明上加盖公章，但实际情况应以村民委员会说明为主。故，本院对该份证据的真实性予以采信，但刘佳与杨春宝之间的房屋买卖协议并未经过村民委员会备案，且购房款多少及是否支付无法证明。同时，根据上述调查，王岗镇永红村宅基地流转自2000年左右开始已无法办理转移过户手续。 被告王广波未提交证据。 本院认定事实如下：2019年5月23日，王广波因与杨春宝民间借贷纠纷，将杨春宝诉至哈尔滨市南岗区人民法院，该院于2019年10月16日作出（2019）黑0103民初9524号民事判决，判令杨春宝于判决生效之日起十日内偿还王广波借款40万元及利息。因杨春宝未履行生效判决所确定的法律义务，2020年6月16日王广波向哈尔滨市南岗区人民法院申请执行。2020年7月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑执监54号执行裁定书，指定由哈尔滨铁路运输中级法院继续执行。2020年8月4日本院立案执行。2020年8月7日，本院作出（2020）黑71执324号执行裁定书，查封了杨春宝位于哈尔滨市南岗区王岗镇永红村的宅基地（土地使用证号：2-21-07-279）。2020年8月24日案外人刘佳以其为案涉宅基地的实际所有人为由向本院提起执行异议，本院于2020年8月28日作出（2020）黑71执异713号执行裁定，驳回案外人刘佳的异议请求。对此，刘佳提起案外人执行异议之诉，请求撤销对案涉宅基地的查封，并确认案涉宅基地的使用权及地上房屋的产权归刘佳。 另查明，刘佳与杨春宝于2014年3月23日签订“农村房屋买卖合同书”，并于2019年4月10日在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处办理公证。刘佳为王岗镇永红村村民，与其配偶马晶、儿子刘禹泽登记在同一户口登记簿上，刘佳是户主。刘佳名下另有位于哈尔滨市南岗区永丰大街195-21号阳光家园B5栋1单元14层2号房产一处。 本院认为，本案争议焦点为案外人刘佳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条是关于一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行所作的规定。一般不动产买受人需全部满足该条四项情形才能够排除对相关不动产的强制执行。 首先，本院查封标的物为农村宅基地，根据《土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有，建设在宅基地上的房产只能在集体成员内部转让、置换，且农村村民一户只能拥有一处宅基地，地上房屋转让的，宅基地使用权一并转让。本案中，刘佳作为王岗镇永红村村民，且名下没有宅基地，其与杨春宝于2014年签订了房屋买卖协议，该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定，且双方于2019年法院查封之前办理公证。故，刘佳与杨春宝之间的房屋买卖协议符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定。 其次，刘佳提交房屋租赁协议欲证明其实际占有该房屋，但相关承租人均未出庭，无法证实租赁行为的真实性，且刘佳对2014年签订合同后至2018年年末占有使用的事实亦未举证证明。故，刘佳主张其占有使用房屋因无证据证实，并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的情形。 再次，刘佳主张其通过现金交付的方式支付购房款50万元，并未举示充分证据予以证实，本案在证据认定部分已作详细论述，在此不再赘述。故，该笔大额现金交易因无有效证据证明，有悖常理、不符合交易习惯，且刘佳未能作充分说明，亦无法提供能够证明钱款来源及付款后钱款去向的有效证据，亦无其他证据佐证，刘佳应承担举证不能的法律后果。刘佳的该项主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的情形。 第四，根据刘佳提交的证据、当庭陈述及法院实地调查，南岗区王岗镇永红村自2000年左右即无法办理宅基地转移过户手续，因此虽然刘佳未能办理宅基地使用权转移过户系客观原因导致，但刘佳作为王岗镇永红村村民，其在签订合同之前应该知道该宅基地无法办理使用权转移过户手续仍与杨春宝签订买卖协议，并且双方在合同中第五条的约定也可判断刘佳知晓该宅基地无法办理转移过户手续，其对此后可能产生的风险应当可以预料，其自身对房屋买卖行为存在重大过错。刘佳的该项主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定的情形。 以上可见，刘佳基于《执行异议和复议规定》第二十八条主张权利因不同时满足上述四项规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，亦不享有对案涉宅基地上房屋的物权期待权，更不享有所有权，因此其也无权主张对案涉宅基地的使用权。 综上所述，刘佳的诉讼请求及理由无证据支持，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民土地管理法》第九条第二款、第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二第一款第二项及第二款之规定，判决如下： 驳回刘佳的诉讼请求。 案件受理费8800元，由刘佳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审 判 长 董欣舟 审 判 员 刘天沐 审 判 员 聂春艳 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 崔芳瑶 书 记 员 任 聪