山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终3915号上诉人（原审被告）：倪丽红，女，1976年3月3日出生，汉族，住齐河县。委托诉讼代理人：王殿伦，男，1972年4月15日出生，汉族，住齐河县。系倪丽红的丈夫。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红霞，女，1971年4月15日出生，汉族，住齐河县。委托诉讼代理人：侯玉亭，山东虹日律师事务所律师。原审第三人：张可泉，男，1973年1月24日出生，汉族，住山东省齐河县。上诉人倪丽红因与被上诉人张红霞及原审第三人张可泉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪丽红上诉请求：撤销山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初2760号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院判决适用法律不全面，如果适用《合同法》第52条，还应该同时适用《合同法》第58条，判令我返还房款应同时判决张红霞返还房屋。一审法院没有全面处理争议案件，导致累诉。我有新证据证实张红霞与村委会曾经达成过拆迁补偿协议即（2017）鲁1425民初322号民事裁定书。一、一审法院判决我和张红霞签订的《房屋出让协议书》无效，单方面判决我返还房款，没有对张红霞判决履行相关义务，权利义务不对等适用法律不全面。如果适用《合同法》第52条，还应同时根据《合同法》第58条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、在出售房屋时我已经尽到了全面告知义务，张红霞对房子的状况和性质是明知的。我和张红霞签订《房屋出让协议书》时，在场见证人有原房主张可泉，同时我已经将我与张可泉签订的《房屋出让协议书》原件交给了张红霞。三、我和张红霞签订的《房屋出让协议书》如果因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，张红霞作为合同相对人也应承担过错责任，而不应该由我个人承担损失。一审法院的判决结果不符合《民法通则》和《合同法》的公平原则。四、本案已经将原房主张可泉列为第三人，一审法院应全面处理与该房产有关的争议事项，如果只处理我和张红霞之间的买卖协议，会导致我的损失，对我不公平，我为了维护自己的权利，势必会造成矛盾进一步扩大化，直至形成累诉，这样的结果不符合诉讼法息诉和合理处理问题的原则。五、（2017）鲁1425民初322号民事裁定书证实，张红霞与村委会曾经达成过相关拆迁补偿协议，只是在履行过程中发生争执。六、张红霞在处理房屋拆迁改造中，一直以房东的名义处理拆迁改造事宜。众多拆除争议案例中大家都明白，拆迁中有拆迁协议的签订时间和补偿条款的磋商过程。张红霞起诉我时，距离拆迁时间已经过去九年了。张红霞如果早些时间主张合同无效，由真正房主处理也不会有这个结果。张红霞的做法，无形中剥夺了我和原房主张可泉妥善处理房产拆迁及补偿的时间和权利。七、张红霞虽然主张房子拆除，但是没有将房子拆除的相关资料提交法庭，无法还原房子拆迁的过程，以及张红霞在房产拆迁补偿过程中的处理是否恰当。八、本案件超过诉讼时效。该房产2011年4月拆迁改造，至2020年7月起诉我，已远远超过三年的诉讼时效。九、拆迁补偿方面的负面消息很多，均与房主不能妥善处理拆迁事宜有关。张红霞如果想主张买卖协议无效，应将房屋返还给我，由我和张可泉亲自处理房屋拆迁事宜。综上所述，要求中级人民法院查明事实真相，发回重审或依法改判我不承担返还购房款的诉讼请求，由张红霞向其他当事人主张权利。张红霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.答辩人与上诉人签订《房屋出让协议书》后，与北郭村委会从未达成过拆迁补偿协议书，齐河法院（2017）鲁1425民初322号裁定书已明确了答辩人与村委会没有达成拆迁协议，上诉人歪曲理解该裁定，其主张明显不能成立。2.原审判决上诉人返还已收到的答辩人21万元房款，适用法律完全正确。3.答辩人在诉前已采取了多种救济手段，要求享受涉案房产地村民拆迁安置待遇，8年多时间从未间断，上诉人及第三人均是知情的，直到2019年齐河县人民政府信访复查部门向答辩人下达不予受理通知书后（通知答辩人可提起买卖合同之诉），按该通知书意见，经协调无效后，答辩人不得不提起本案之诉。4.原审法院根据原告的诉求处理上诉人与答辩人之间的买卖合同纠纷，一审中上诉人并没有请求一并处理上诉人与第三人之间的买卖合同纠纷，因此原审法院按照不告不理的原则去处理纠纷没有任何不当之处。张可泉未到庭进行陈述。张红霞向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2010年4月15日签订的《房屋出让协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款210,000元并支付相应利息损失；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.提交2007年4月26日卫孝伍与张可泉签订的原始房屋买卖协议书一份、2007年7月30日张可泉与倪丽红签订的房屋出让协议书一份、2010年4月15日被告倪丽红与原告张红霞签订的房屋买卖协议一份，证明涉案房产的来源。被告质证无异议。第三人质证认为，我买的卫孝伍的闲置宅子，后自己重新建的。2.提交张可泉向倪丽红出具的收条一张、倪丽红出具的收条一张，证明原告向被告交付房款和被告向第三人交纳的房款数额。被告及第三人质证质证均无异议。3.提交2010年1月27日的房屋测量登记表一份，证明当时第三人卖给被告的房屋协议也是无效的，当时既然房屋已经卖给被告了，应该由被告在测量登记表上签名。被告质证认为，我没见过，不知道这个单子的事情。第三人质证认为，对登记表本身无异议，当时是村里的工作人员让我签的字，村里登记的是我的名字，就让我本人签的名。4.提交齐河县晏城街道办事处信访事项处理意见书一份、齐河县人民政府不予受理告知书一份，证明从齐河县晏城街道办事处信访事项处理意见书说明张可泉购买并建造的房屋属于超建，是违法建筑，不予受理告知书间接印证原告购买房屋的合同是无效的。被告质证认为，我认为不是违章建筑，如果是违法建筑政府不会让原告盖，我也不会买。第三人质证认为，信访部门没有权利确认我的房子是违法建筑，如果是违法建筑的话，村里不会让我盖房子。被告倪丽红及第三人张可泉均未提交证据。一审法院经审理查明的事实与原告诉称的基本一致。一审法院认为，合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。农村宅基地属于农村集体所有，非集体组织成员购买宅基地上的房屋及院落应属无效。本案中，张红霞非本村村民，且原、被告双方签订的《房屋出让协议》未经相关部门审批，《房屋出让协议》违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效，另外，涉案房产在该村村委会登记簿上仍在第三人张可泉名下，拆迁补偿款也存放于第三人名下，可见，涉案房屋的产权登记并未实质变更，故原告请求判令双方签订的《房屋出让协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。根据上述法律规定，本案中，倪丽红应将自原告处取得的购房款210,000元返还给原告，故对原告请求判令被告返还原告购房款210,000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于原告主张的利息损失，于法无据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条规定，判决：一、原告张红霞与被告倪丽红于2010年4月15日签订的《房屋出让协议书》无效；二、被告倪丽红返还原告张红霞购房款210,000元，于本判决生效后十日内一次性付清；三、驳回原告张红霞的其他诉讼请求。案件受理费2225元（已减半收取），由原告张红霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，张红霞、倪丽红均不是齐河县晏城镇北郭村集体经济组织成员，双方签订的《房屋出让协议书》无效，一审法院对此认定正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院依据上述规定作出倪丽红返还张红霞21万元购房款的判决并无不当，倪丽红与张可泉之间的房屋买卖亦属无效，倪丽红可另行主张。综上所述，上诉人倪丽红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,450元，由倪丽红负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘立琛书记员李迎祥