安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5152号 原告：张杰，女，1978年3月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：宫剑，男，1977年3月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张杰，系宫剑之妻。 原告：宫某，女，2004年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 法定代理人：张杰，系宫某之母。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路**金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告张杰、宫剑、宫某与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告张杰及原告宫剑的委托诉讼代理人、原告宫某的法定代理人张杰，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张杰、宫剑、宫某向本院提出诉讼请求：1、依法判令鼎盛公司将鼎盛国际1＃XXX号商铺归还张杰、宫剑、宫某；2、依法判令鼎盛公司给付拖欠的商铺租金共计9520元（从2019年10月1日开始，暂计算至2020年7月31日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定5%给付张杰、宫剑、宫某，实际支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还之日止）；3、依法判令鼎盛公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期租金利息损失，自2019年10月1日开始至实际付清租金日止；4、本案的诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担本。事实与理由：张杰、宫剑、宫某于2007年购买了安徽天象（集团）有限责任公司（以下简称天象集团）开发建设的金淮北大厦420号商铺。建设完毕后，由天象公司直接交给鼎盛公司经营管理，年租金为购房总价款的8%，天象集团与张杰、宫剑、宫某在2008年4月9日签订了《协议书》，协议内容为三年后如张杰、宫剑、宫某同意，天象集团可以按购房总价款回购该铺。在双方互信的基础上，当天张杰与鼎盛公司签订第一次《租赁合同》，年租金为购房总价款的8%，租期五年。2013年9月30日，第一次租赁合同到期后，鼎盛公司以经营不善为由，恶意拖欠租金，蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%，迫使张杰、宫剑、宫某无奈签订第二次租赁合同，租期三年。2016年10月1日，第二次租赁合同到期后，鼎盛公司仍然拖欠租金，期间业主进行合法维权，仍拒不支付租金，甚至恐吓部分业主。在这种情况下，鉴于鼎盛公司的所作所为，张杰、宫剑、宫某不再续签租赁合同，而且按合同约定，张杰、宫剑、宫某在合同到期前3个月已经以告知函形式告知鼎盛公司，不再与鼎盛公司续签租赁合同，要求鼎盛公司即刻撤出商铺，但之后鼎盛公司仍然非法使用商铺，严重损害了张杰、宫剑、宫某的合法权益。为此，张杰、宫剑、宫某于2018年8月起诉至法院。2019年2月27日，淮北市相山区人民法院作出判决，判决在2016年10月1日之后张杰、宫剑、宫某与鼎盛公司没有签订租赁合同期间，鼎盛公司支付张杰、宫剑、宫某的租金为购房总价款的2%，但不超过2019年9月30日。而现在已完全超过法院判决的截止日期。自2019年10月1日开始，截至起诉日2020年7月28日，鼎盛公司非法占有使用商铺，且拒不支付房租。为了维护张杰、宫剑、宫某的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 鼎盛公司辩称，1、张杰、宫剑、宫某无权单独请求返还商铺，已有相关生效判决确认，理由不再重复；2、租金应按相关生效判决每年2%，因疫情扣除三个月租金，据实结算；3、张杰、宫剑、宫某未续签合同，不存在逾期付款利息；4、张杰、宫剑、宫某请求利息无具体金额，未缴纳相应的诉讼费，不属于案件审理范围。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象集团开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。张杰、宫剑、宫某系1＃XXX号商铺的业主，购买商铺总价为228403元。2012年4月24日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息，张杰、宫剑、宫某为共同共有。 2013年12月14日，张杰与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为淮北市金淮北鼎盛国际xxx号商铺，建筑面积14.66平方米，总价228403元；租期3年，自2013年10月1日至2016年9月30日，保底租金为每年商铺购房合同中售价的5%，即年租金11420元；租金每半年给付一次，于每半年第一月月底之前支付；如鼎盛公司不按合同约定的数额和期限支付租金，每逾期1日按照工商银行同期贷款利率支付逾期付款的利息；如合同期限届满后，张杰、宫剑、宫某无意将商铺继续出租给鼎盛公司，应当于合同期限届满前3个月书面通知鼎盛公司，逾期视为同意继续出租；本合同期限届满，若双方重新签订租赁合同，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数等内容。鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。 鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，张杰于2016年5月31日书面告知鼎盛公司合同期满后不再与其续约，并要求其返还商铺，鼎盛公司未返还商铺。2017年8月，因鼎盛公司未支付占有使用费，张杰、宫剑、宫某起诉至本院，本院于2017年12月5日作出（2017）皖0603民初3064号民事判决书，判决鼎盛公司于本判决生效后十日内支付张杰、宫剑、宫某位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2017年8月31日的占有使用费4191元，之后的占有使用费继续按照每月381元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日。判决后张杰、宫剑、宫某不服上诉至淮北市中级人民法院，淮北市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）皖06民终158号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后张杰、宫剑、宫某向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2019年8月26日作出（2019）皖民申1885号民事裁定书，裁定驳回张杰、宫剑、宫某的再审申请。后鼎盛公司支付占有使用费至2019年9月30日，继续占有使用涉案商铺至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所（以下简称恒正事务所），委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。 2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。因鼎盛公司未支付2019年10月1日之后的租金张杰、宫剑、宫某于2020年7月29日诉至本院先行调解，调解未果致本纠纷发生。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。张杰、宫剑、宫某购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 本院认为，张杰、宫剑、宫某与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，张杰、宫剑、宫某虽向鼎盛公司发出告知函，不同意续签租赁合同，但其并未实际收回涉案商铺，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向张杰、宫剑、宫某支付占有使用费。 关于是否应当返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给陈宏，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且张杰、宫剑、宫某提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于张杰、宫剑、宫某请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于占有使用费问题。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同中售价228403元的2%（每年4568.06元，每月380.67元）支付张杰、宫剑、宫某商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。综上，张杰、宫剑、宫某主张按购房总价款的5%支付年租金缺乏依据，本院不予支持。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺无法正常经营，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免鼎盛公司2020年2月至3月的占有使用费。减免后，鼎盛公司尚应支付张杰、宫剑、宫某至2020年9月30日间的占有使用费3806.7元（380.67元／月×10个月）。 关于支付逾期利息问题。双方合同到期后未重新签订合同，张杰、宫剑、宫某要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师代理费、执行费问题。双方未对律师代理费的承担进行约定，张杰、宫剑、宫某亦未提交支出律师代理费的依据，执行费尚未实际发生，亦不属于本案审理范围，故上述诉讼请求本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张杰、宫剑、宫某位于淮北市相山区商铺占有使用费为3806.7元（2020年10月1日之后的占有使用费，按每月380.67元计算，于每月月底前支付，支付至停止占有使用之日止，但不超过2021年9月30日）； 二、驳回张杰、宫剑、宫某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，因适用简易程序审理，减半收取31元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年十二月十五日 法官助理王宇婷 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。