河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2636号上诉人（原审被告）：贾俊涛，男，汉族，1980年9月29日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：丁永辉，漯河市郾城区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：漯河市浩益商贸有限公司，住所地：漯河市郾城区龙塔路西段南侧****。法定代表人：王纪伟，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：陈鹏，男，汉族，1976年4月5日出生，住河南省漯河市源汇区，系该公司员工。委托诉讼代理人：邹林壮，上海华勤基信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南链之家房地产营销策划有限公司，住，住所地：漯河市郾城区建业壹号城邦**楼**/div>法定代表人：张举，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：邹林壮，上海华勤基信（郑州）律师事务所律师。上诉人贾俊涛因与被上诉人漯河市浩益商贸有限公司（以下简称浩益公司）、被上诉人河南链之家房地产营销策划有限公司（以下简称链之家公司）租赁合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2020）豫1122民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾俊涛及其委托诉讼代理人丁永辉，被上诉人浩益公司的委托诉讼代理人陈鹏、邹林壮，被上诉人链之家公司的委托诉讼代理人邹林壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾俊涛向本院提起上诉请求：1.撤销河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初3160号民事判决依法改判驳回上诉人的上诉请求或发回重审；2.本案诉讼费、上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已于2019年7月份与被上诉人解除合同并将房屋钥匙交付给被上诉人，并告知被上诉人上诉人不再经营，屋内东西不要了，被上诉人可以招租了，若双方未约定好解除合同事宜，上诉人是不可能同意被上诉人张贴招租广告的。因此可以看出，上诉人在向被上诉人交付钥匙时，已向被上诉人表示了余下的物品不再索要的意思且被上诉人对此予以认可。2.上诉人在2019年7月份与被上诉人解除了合同且将钥匙交付给了被上诉人，被上诉人也已接收钥匙，并张贴招租广告，被上诉人要求上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。浩益公司、链之家公司答辩称，1.被答辩人称双方租赁关系于2019年7月已解除与事实不符。根据事实及法律规定，被答辩人不具备单方解除权，双方至今未对解除合同达成一致，答辩人更没有收到钥匙，被答辩人仍然占有、使用案涉房屋。2.被答辩人通过诉讼要求解除合同的主要原因是其严重拖欠房租、物业费，给答辩人造成重大损失，严重违反合同约定，答辩人多次找被答辩人协商，被答辩人一直以饭店是与他人合伙经营等各种理由推诿，与答辩人不能协商一致，店内物品、设备等存放在案涉房屋至今，答辩人无法将房屋另行出租，给答辩人造成损失的扩大。3.本案一审支持的诉请金额远低于答辩人的实际损失，根据合同约定被答辩人已拖欠房租超过23万元，还不包含违约金，但答辩人考虑到被答辩人的实际履行能力希望尽快案结事了，将房屋恢复原状出租他人，避免损失扩大才未起诉。请求驳回上诉，维持原判。浩益公司、链之家公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年4月8日签订的两份《商铺租赁合同》；2、判令被告恢复原状并返还原告位于临××路北段××、××、××号门面房；3、判令被告向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日房租122040元及2020年4月1日起至实际交付房屋之日前的租金；4、判令被告支付原告滞纳金暂定10000元（自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止以应交租金及费用的1%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告浩益公司系临××路北段××、××、××号门面房房屋所有权人，2019年4月8日原告委托链之家公司与被告签订《商铺租赁合同》两份。合同约定：“租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，月租金为一层每平方米30元，二层每平方米16元，S110、111面积为227.58㎡，S109一层1间面积为67.2㎡,二层294.78㎡；租金以半年度为单位进行收取，以后每半年租金应在季度末月的20日前一次性付清现半年租金。逾期缴纳，每逾期一天须支付应交租金及费用的1%作为滞纳金。逾期二个月，甲方有权单方面解除本合同，由此造成的损失由双方自行承担。乙方应按物业管理规定按时、如数交纳相关费用，包括但不限于物业管理费；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，收回商铺使用权，1、不支付或者不按照约定日起支付该商铺租金或其他费用超过一个月的，或者在一个租赁年度内累计拖欠租金达60日的；……4、欠缴各项费用达一万元的。”合同签订后，被告支付了2019年4月1日至2019年6月30日的房租。被告称2019年7月1日其合伙人陈鹏已经告知原告方门店不营业了，并且其员工郭栓峰已经把房屋钥匙交给原告方胡华伟，被告2019年9月3日拍摄的照片显示原告方已经在房屋门口已经张贴招租广告；原告浩益公司称没有收到原告方交付的钥匙，2019年9月份双方曾商量退房的事情，当时商量让被告再给7、8两个月份的房租，让被告方把东西都拉走，由于被告方说没地方放，所以先让放那里，先让招租，最后因被告方拖欠物业费的事情没有解决，被告也没有交房租，房屋内的东西也没有拉走；原告称因被告欠物业费没有交，2020年5月被告拉东西的时候，物业公司将房门锁了。另查明，原告提供了河南建业物业管理有限公司漯河分公司出具的“关于临颍桂园项目商铺物业费欠费明细”显示，涉案商铺欠2019年4月1日-2020年4月30日物业费合计12262.77元。被告称2019年1月至6月其经营期间不欠物业费，所欠物业费是其经营之前，其合伙人经营的时候拖欠的物业费。再查明，原告浩益公司曾于2020年8月14日向一审法院起诉被告，一审法院于2020年9月14日作出（2020）豫1122民初2354号民事裁定书，以原告浩益公司并非租赁合同的当事人，涉案租赁合同的双方为链之家公司与被告贾俊涛，原告并非合同的一方当事人，原告主体不适格为由，驳回了原告浩益公司的起诉。一审法院认为，涉案房屋所有权人系原告浩益公司，原告浩益公司委托链之家公司与被告贾俊涛签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同权利义务应当由原告浩益公司享有，原告浩益公司及被告贾俊涛应当按照合同全面履行自己的权利和义务。庭审时双方均认可涉案商铺于2020年9月双方已经商谈退房事宜，双方对解除合同均予以认可，对原告请求判令解除原、被告2019年4月8日签订的两份《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持；对原告请求判令被告恢复原状并返还原告位于临××路北段××、××、××号门面房的诉讼请求，因双方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当将承租的房屋恢复原状交给原告。对原告该诉讼请求，一审法院予以支持。对原告请求判令被告向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日房租122040元及2020年4月1日起至实际交付房屋之日前的租金的诉讼请求，庭审中被告提供了2019年9月其拍摄的照片，原告已经开始招租，但是原告对被告称已经将钥匙交付给原告方不予认可，且被告认可其物品至今没有搬出涉案房屋，对原告的租金损失，被告应当予以赔偿。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，每平方米月租金为30元，涉案房屋的月租金为13559.88元（227.58㎡×30元/㎡+67.2㎡×30元/㎡+294.78㎡×16元/㎡）。对赔偿的数额，根据双方签订的《商铺租赁合同》：“不支付或者不按照约定日起支付该商铺租金或其他费用超过一个月的，或者在一个租赁年度内累计拖欠租金达60日的；欠缴各项费用达一万元的。甲方有权解除协议，收回商铺使用权。”且2019年9月原告、被告已经协商退房事宜，原告对涉案租金损失的扩大有相应的责任；被告物品至今尚在涉案房屋，对涉案租金损失应承担赔偿责任；原告认可2020年5月物业公司将涉案房屋上锁，一审法院认定原、被告之间的损失纠纷自2019年7月至2020年5月，共计11个月，共计149158.68元（13559.88元/月×11个月=149158.68元），一审法院酌定原、被告双方各承担一半的损失，即74579.34元，被告应当予以赔偿。对原告称被告欠缴物业费，虽然提供了河南建业物业管理有限公司漯河分公司出具的“关于临颍桂园项目商铺物业费欠费明细”，但被告不予认可，对该欠费的真实性，与本案不是同一法律关系，本案不予审理。对原告请求判令被告支付滞纳金的诉讼请求，双方合同约定，被告逾期缴纳房租，应当向原告支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，综合本案案情，酌定被告支付原告违约金5000元。一审法院判决：一、解除原告漯河市浩益商贸有限公司委托原告河南链之家房地产营销策划有限公司于2019年4月8日与被告贾俊涛签订的《商铺租赁合同》两份；二、被告贾俊涛于本判决生效后五日内将原告漯河市浩益商贸有限公司位于临××路北段××、××、××号门面房恢复原状并返还原告；三、被告贾俊涛于本判决生效后五日内支付原告漯河市浩益商贸有限公司租金74579.34元；四、被告贾俊涛于本判决生效后五日内支付原告漯河市浩益商贸有限公司违约金5000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元由被告贾俊涛承担。二审期间，上诉人贾俊涛提交合伙协议一份及二名证人出庭作证及证人证言三份，欲证明上诉人是饭店的合伙人，其行为是合伙行为，上诉人已将钥匙交付给被上诉人，上诉人自2019年9月份后，未到过案涉房屋。被上诉人质证意见为：该合伙协议与本案无关，证人郭某系上诉人的员工，证明效力低，其他两名证人对双方租赁合同解除是否达成一致均不知情，不能证明上诉人所主张的问题。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，被上诉人河南链之家房地产营销策划有限公司于2020年8月10日申请更名为河南尊源房地产营销策划有限公司，法定代表人由张举变更为杨圳，漯河市市场监督管理局郾城分局核准后于2020年11月10日予以换发营业执照。本院认为，本案中，各方对解除案涉合同无异议，本院予以确认。关于案涉合同何时解除的问题：上诉人称2019年7月已经解除合同了，但二被上诉人不认可，认为上诉人不具有合同解除权。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。由于案涉合同并未约定承租人的合同解除权，故当合同双方协商一致的情况下，可以解除合同。上诉人贾俊涛为证明自己的主张，二审中提交了合伙协议一份及二名证人出庭作证及证人证言三份，但二被上诉人不认可，由于该协议和证人证言均不是直接证据，且出庭的二证人明确表示对合同是否解除不清楚，故上述证据不能证明案涉合同在2019年7月已经解除。上诉人贾俊涛上诉称“上诉人将房屋钥匙交付给被上诉人时已经明确表示屋内物品不再索要，被上诉人也表示同意”的上诉理由，由于未提供充分证据证明，且二被上诉人也不认可，本院不予支持。关于上诉人是否违约问题，上诉人逾期缴纳房租，应当支付违约金。上诉人称未违约，由于无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提交的合伙协议，由于案涉合同签订方是贾俊涛，故原审判决贾俊涛承担相关责任并无不当。贾俊涛在承担相关责任后，可依法按照合伙协议向相关合伙人另行主张。综上所述，上诉人贾俊涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人贾俊涛负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理王曼倩书记员任淑一