江苏省扬州市江都区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏1012行初16号原告扬州市邗江区人民政府双桥街道办事处，住所在扬州市文汇东路**。法定代表人陈新华，主任。委托代理人汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。委托代理人吴亚萍，江苏擎天柱律师事务所律师。被告扬州市自然资源和规划局，住所地扬州市文昌中路**。法定代表人周正权，该局局长。出庭负责人赵明华，该局自然资源确权登记局局长。委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。委托代理人朱欣欣，江苏唯是律师事务所律师。第三人朱桂琴，女，1947年8月10日生，汉族，住，住扬州市广陵区/div>第三人张永勇，男，1972年12月24日生，汉族，住，住扬州市邗江区/div>第三人张日顺，男，1964年1月25日生，汉族，住，住扬州市广陵区/div>第三人张日茂，男，1955年8月20日生，汉族，住，住扬州市广陵区/div>委托代理人张日顺，男，1964年1月25日生，汉族，住，住扬州市广陵区/div>第三人张俊杰，男，1998年6月20日生，汉族，住，住扬州市/div>第三人张若如，女，2003年9月16日生，汉族，住，住扬州市/div>法定代理人孙某，住，住扬州市/div>第三人钮玲玲，女，1970年4月8日生，汉族，住，住东台市/div>委托代理人陈恺，江苏盛祥律师事务所律师。第三人扬州市邗江区正新农村小额贷款股份有限公司，住，住所在扬州市邗江区公道镇埝桥村扬菱路东侧门面房**/div>法定代表人王建锋，该公司董事长。委托代理人张文德，江苏琼宇仁方律师事务所律师。原告扬州市邗江区双桥街道办事处（以下简称双桥街道办）诉被告扬州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局）撤销行政行为一案，本院于2020年2月17日立案受理。依法追加朱桂琴、张永勇、鲍广兰、张俊杰、张若如、钮玲玲、扬州市邗江区正新农村小额贷款股份有限公司（以下简称正新公司）为本案第三人。因鲍广兰在本案诉讼中去世，依法通知其继承人张日顺、张日茂作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭审理了本案，原告双桥街道办委托代理人汤标，被告出庭负责人赵明华及其委托代理人洪利春，第三人张永勇、钮玲玲的委托代理人陈恺、正新公司委托代理人张文德到庭参加诉讼，第三人朱桂琴、张日顺、张日茂、张若如、张俊杰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：2002年9月26日，扬州市房产管理局（后更名为扬州市住房保障和房产管理局，以下简称市房管局）将原属于扬州市双桥乡商业服务公司（以下简称双桥商业公司）名下的位于扬州市文汇北路119号（于2007年变更登记为维扬路278号）北房屋（产权证号为扬房广字第××号，以下简称278号-北房屋）转移登记至张日成名下。原告双桥街道办诉称，1997年，原告前身扬州市邗江区双桥乡人民政府（以下简称双桥乡政府）原下属单位（内设单位）双桥商业公司因建设经营部、仓库等需要，在原石桥华夏中专院墙北征用土地，并办理了立项、土地、规划、建设等手续。后因建设资金困难，于1999年7月15日与张日成在扬州市公证处签订了《协议书》，合作开发建设上述房屋，协议约定：办公楼共三层三十间约1600平方米，坐西向东，甲方（双桥商业公司）北4间、乙方（张日成）南6间垂直分配（甲方650.52平方米、乙方954.14平方米）。房屋竣工后，分别办理了房屋所有权证。其中，属于双桥商业公司名下的278号-北房屋出租给张日成开办时新汽车修理厂使用。2015年11月23日，双桥乡政府听说张日成因病去世，派人查看房屋现状，听说张日成已经将双桥商业公司的房屋抵押给他人。经查询得知，2002年9月，张日成利用伪造的《房地产买卖契约》等资料，将属于双桥商业公司的房屋变更在张日成名下，并办理了所有权证；2014年3月，张日成以原房屋所有权证遗失为由，补办了扬房权证维字第**房屋所有权证，又将房屋抵押给他人，并办理了抵押登记。双桥乡政府遂向人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销张日成名下的278号-北房屋的权属登记，变更至双桥商业公司名下。后经法院释明后撤回行政诉讼。2016年6月3日，双桥乡政府向扬州市邗江区人民法院提起民事诉讼，请求确认房屋属于双桥乡政府所有。案件经一、二审法院审理后确认：张日成用以变更权属登记的《房地产买卖契约》仅仅有张日成一方的意思表示，双桥商业公司的“意思表示”系张日成指使其他人所为，该契约中的法定代表人签名亦是张日成授意非双桥商业公司人员朱立模所签。原告认为，双桥商业公司未与张日成签订房屋买卖合同，且涉案房屋范围内的土地使用权至今仍登记在双桥商业公司名下，依据“地随房走”的规则，在土地使用权没有变更的前提下，被告仅凭张日成单方伪造的《房地产买卖契约》就将属于原告的房屋变更登记至张日成名下，缺乏事实依据。同理，在张日成不享有土地使用权的情况下，市房管局为第三人钮玲玲、正新公司办理涉案房产的抵押登记，亦没有法律依据。另外，张日成于2015年11月死亡，朱桂琴、鲍广兰、张永勇、张俊杰、张若如系张日成的法定继承人。诉讼请求：1、判决撤销登记在张日成名下278号-北房屋权属登记，变更登记回双桥商业公司名下；2、判令被告撤销上述房屋抵押登记。庭审中，原告撤回上述第2项诉讼请求。原告向本院提供下列证据：1、原扬州市计划经济委员会关于同意新建经营部仓库的立项批复、原扬州市国土资源局关于为双桥乡商业服务公司新建办公室仓库征用并划拨土地的批复、原扬州市国土资源局扬国用（2000）字第79号国有土地使用证书，来源于扬州市房屋产权交易中心的档案，证明涉案房屋范围内的土地使用权仍属商业公司，土地性质是划拨；2、江苏省人民政府关于同意变更扬州市邗江区部分行政区划的批复；3、扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003行初006号行政裁定书、（2016）苏1003民初4449号民事判决书，扬州市经济开发区人民法院（2020）苏1091民初307号民事判决书，证明本案原告资格及本案不属于重复起诉。被告市自然资源规划局辩称，涉案房屋在转移登记给张日成前的所有权人为双桥商业公司，该公司系独立法人，依法享有独立的财产权利。原告应举证证明对涉案房屋享有所有权，否则，原告无权提起本次诉讼。原告提起诉讼的主要理由是张日成伪造了《房地产买卖契约》等资料，双桥商业公司并没有向张日成出售过涉案房屋，双方仅是房屋租赁关系。市自然资源规划局认为，如果双桥商业公司没有向张日成出售涉案房屋，双桥商业公司的房产证原件是谁交还给市房管局的。如果双桥商业公司与张日成是房屋租赁关系，张日成手中是不可能有双桥商业公司的房产证原件。原告主张市房管局保存的房地产买卖契约上的双桥商业公司公章是伪造，又如何解释该契约上还有双桥商业公司法定代表人张宝龙的签名。市自然资源规划局特别要强调的是房屋登记档案中还有原告加盖公章的法人资格证明。证明中对张宝龙的签名及张宝龙是双桥商业公司法定代表人的事实进行了确认。市房管局做出涉案登记行为认定的事实是：2002年9月20日，双桥商业公司、张日成共同就涉案房屋向市房管局提出转移登记申请。申请人申请时提供了申请表、申请人的身份证明、委托书及代理人的身份证、本案原告出具的法人资格证明书、双桥商业公司的房产证原件、房地产买卖契约。房地产买卖契约中不仅有出卖人双桥商业公司加盖的公章，而且有法定代表人张宝龙的签名、契税完税证。市房管局经审核后，认定双桥商业公司系出售房屋的所有权人，其有权出售自己的房屋，申请人的申请符合规定。市房管局于2002年9月26日核准了上述房屋的转移登记，并为张日成核发了权证号为扬房广字第××号房产证。市房管局作出涉案行政行为适用的法规是建设部令第99号《城市房屋权属登记管理办法》。此外，原告的起诉已超过起诉期限。被告市自然资源规划局提供下列证据和依据：1、房屋权属登记审核表，证明被告作出的涉案登记行为及内容；2、房地产买卖登记申请表，证明申请人共同就涉案房屋向市房管局申请转移登记；3、房产证，证明双桥商业公司将房产证原件交还给市房管局；4、房地产买卖契约，证明申请人签订契约买卖涉案房屋的事实，该买卖契约上有该公司法定代表人张宝龙的签名；5、申请人的身份证、由双桥乡政府加盖公章的法人资格证明书、委托书及代理人的身份证，法人资格证明书上的法定代表人的签名与买卖合同上张宝龙的签名完全一致，证明市房管局审核申请人及代理人身份，原告确认出卖人法定代表人身份的事实；6、完税证，证明申请人纳税的事实；7、2013年6月3日的房屋权属登记审核表，证明市房管局为抵押权人正新公司核准抵押登记；8、2014年1月27日的房屋权属登记审核表，证明市房管局为抵押权人钮玲玲核准抵押登记。第三人张永勇述称，目前该房屋经市房管局登记在张日成名下，无任何争议。如果原告申请撤销涉案登记，必须要有合法正当的理由，如办理房产证的公章系伪造等情形，法庭应当对此进行查明。我方保留将整个事件过程向监察部门举报的权利。因为法庭在审理过程中如果发现一方存在违法、违纪行为存在，应当主动向纪委监察部门通报。综上，我方请求驳回原告的诉讼请求。第三人钮玲玲述称，原告曾以相同的事实和理由向法院起诉后又撤诉，属于重复起诉。邗江区人民法院（2015）扬邗双民初字第243号民事判决书已确认钮玲玲对张日成的债权，同时，张日成将涉案房屋抵押给钮玲玲，在抵押时该房屋已经登记在张日成名下，且在钮玲玲办理抵押登记之前，涉案房屋就存在抵押，该房屋的登记对外产生了公示效力，未有异议登记事项，钮玲玲对该公示行为产生了合理信赖，因此与张日成签订了抵押合同，应当认定钮玲玲取得了房产抵押权，不应当撤销。第三人正新公司述称，原告的主体身份与案涉行政行为所确认的登记事项中的权利人不一致，原告也未就其有权提起本案诉讼与本案所涉的行政行为具有利害关系提供有效证据。原告所出示的证据不能判断其所陈述的诸如公章伪造等提供虚假材料事实。本案中不能简单地引用邗江区人民法院和扬州市中级人民法院的民事判决所认定的事实，因为行政诉讼和民事诉讼对事实审查的范围不一样，在上述民事案件中，法院是从合同成立和生效的角度审查，而本案重点审查行政行为的合法有效性。正新公司经过合法的他项权登记以及法院的生效法律文书确认依法享有相应债权和抵押物权，目前正新公司仍持有本案被告核发的他项权证书。本案原告请求撤销权属登记，依行政诉讼法的相关规定，如果行政行为撤销会造成一方重大损害的，法院不应撤销。原告代理人称双桥商业公司已被双桥乡政府撤销，根据国有资产管理法的规定，在国有企业撤销时，必须对其资产进行清查和审计，也就意味着在双桥商业公司撤销时，原告就具有对其资产进行清查的义务，自此原告就应当知道其权利受到侵害，原告的起诉超过起诉期限，应当予以驳回。第三人正新公司提供下列证据：1、扬房他证维字第20130022**、2013002249号他项权证；2、扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初1559号民事判决书。以上证据证明正新公司依法取得涉案房屋的不动产他项权登记，且相应债权和抵押权业经法院生效判决确认。第三人朱桂琴、张日茂、张日顺、张俊杰、张若如未陈述意见，亦未提供证据。经庭审质证，对被告提供的房地产买卖契约，该契约中张宝龙签名虽与法人资格证明书中填写的“张宝龙”笔迹近似，但不能证明该两份文书中的“张宝龙”系张宝龙本人书写，且邗江区人民法院（2016）苏1003民初4449号民事判决书已认定在买卖契约中加盖的双桥商业公司印章明显与真实印章不符，并认定该买卖契约不成立，本案又无其他证据足以推翻该认定，故本案对上述买卖契约不予认定，对被告提供的房地产买卖登记申请表的真实性亦不予认定。对本案其他证据，当事人对真实性未提出异议，本院予以认定并在卷佐证。经审查查明，张日成（已去世）与朱桂琴系夫妻关系，与张永勇系父子关系。鲍广兰系张日成母亲，张俊杰、张若如系张日成非婚生子女。1999年7月15日，双桥商业公司与张日成签订《协议书》一份，协议约定：办公楼共三层30间约1600平方米，坐西向东，甲方（双桥商业公司）北4间、乙方（张日成）南6间垂直分配（甲方650.52平方米、乙方954.14平方米）。房屋竣工后，双桥商业公司对278号-北房屋办理了产权登记，产权证号为扬房权证新字第**。2002年9月，张日成向市房管局提供《房地产买卖契约》等资料申请转移登记，市房管局于2002年9月26日将278号-北房屋变更登记在张日成名下，登记权证号：扬房广字第**，登记建筑面积646.04平方米。2013年5月28日，张日成将278号-北房屋抵押给正新公司，并于2013年6月3日办理抵押权登记，抵押权登记簿记载的权利价值500万元，设定日期2013年5月28日，约定结束日期2015年5月28日。2014年1月26日，张日成又将278号-北房屋抵押给钮玲玲，并于2014年1月27日办理抵押权登记，抵押权登记簿记载的权利价值200万元。2015年11月张日成去世后，双桥乡政府发现涉案房产登记在张日成名下，遂于2016年1月5日向扬州市邗江区人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销张日成名下的278号-北房屋的权属登记，变更至双桥商业公司名下。该案双桥乡政府于2016年6月2日以已另行提起民事诉讼为由撤回行政诉讼。2016年6月3日，扬州市邗江区人民法院受理双桥乡政府诉朱桂琴等确认合同无效纠纷一案。该院于2018年12月28日作出（2016）苏1013民初4449号民事判决，该判决认定：张日成（或指使他人）伪造双桥商业公司印章与张日成自己签订《房地产买卖契约》，上述所谓的《房地产买卖契约》并非双桥商业公司的真实意思表示，更不存在合同成立所必须的“双方意思表示一致”，因此张日成与双桥商业公司之间并未成立买卖合同。据此，该院驳回了双桥乡政府的诉讼请求。双桥乡政府不服一审判决，向扬州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年4月28日作出（2019）苏10民终1097号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，278号-北房屋所使用的土地于2000年4月24日登记在双桥商业公司名下，为仓储用地，现该土地使用权仍登记在双桥商业公司名下。又查明，江苏省人民政府于2019年12月18日发布《省政府关于同意变更扬州市邗江区部分行政区划的批复》，撤销邗江区双桥乡，设立邗江区双桥街道，以原双桥乡所辖区域为双桥街道行政区域。原双桥商业公司系原双桥乡政府的一个部门。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“……有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。”本案中，双桥商业公司系原告下属部门，已终止经营活动，故原告有权提起本案诉讼。原双桥乡政府在对涉案房屋的登记行为提起行政诉讼后，因涉及合同效力问题，撤回行政诉讼后对相关合同效力提起民事诉讼，在相关民事判决生效后提起行政诉讼，不属于重复起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。……”本案中，自2016年6月至2019年4月，原告与朱桂琴等人的涉案房屋争议处于民事诉讼案件的审理过程中，该期间不应计算在起诉期限内，故原告于2020年2月提起本案诉讼不超过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定：“……行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”根据该法律规定，市自然资源规划局继续行使不动产登记职责，故其为本案适格被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……”第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；……”张日成申请278号-北房屋转移登记时提交的买卖契约已经人民法院生效判决认定未成立，故申请人办理涉案房屋转移登记的主要依据被推翻，被诉登记行为缺乏事实依据。因涉案房产在办理房屋转移登记后办理了抵押登记，如本案撤销转移登记行政行为，将影响第三人抵押权的实现，故对于涉案房屋转移登记行为，依法确认违法，不撤销登记。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项，第七十四第一款第一项的规定，判决如下：确认原扬州市住房保障和房产管理局于2002年9月26日为张日成办理产权证号为扬房广字第××号房屋所有权登记的行为违法。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  许海峰人民陪审员  冯长发人民陪审员  张 震二〇二〇年十二月二日法官 助理  尹婷婷书 记 员  栾晨惠