山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3700号上诉人（原审被告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区太行山路东侧**。统一信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：公维安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戴文鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵伟，山东薛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勇，男，1959年1月4日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：朱琳，山东宁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺跃，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）因与被上诉人李勇商品房预约合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2020)鲁0403民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德圣公司上诉请求：依法撤销或改判一审判决第一项“原告李勇与被告枣庄德圣房地产开发有限公司于2016年4月18日签订的《销售通知单》有效”。事实和理由：一审判决李勇与德圣公司于2016年4月18日签订的《销售通知单》有效属于认定事实和适用法律错误。理由如下：一、德圣公司2016年4月18日出具的《销售通知单》客户签名处为空白，没有李勇签名确认，一审庭审中李勇也予以认可，足以证实李勇不认可德圣公司出具的《销售通知单》，德圣公司与李勇之间没有签订《销售通知单》的事实。因此，一审法院认定李勇与德圣公司于2016年4月18日签订的《销售通知单》有效属于认定事实错误。二、李勇无法证实2016年4月18日德圣公司出具的《销售通知单》中李勇系其本人，该销售通知单中身份证号码为空白，也没有李勇签名。因此无法证实该销售通知单中的李勇即一审原告，李勇是否具备一审原告主体资格存在疑问。一审庭审中德圣公司对销售通知单中添写的首付10万，已付10万认筹金提出异议，该手写部分处没有德圣公司工作人员签名，也没有加盖德圣公司公章确认，李勇也没有提供其向德圣公司交纳首付款及认筹金的证据，李勇提交的收款收据交款人为季茂民与庄严，均无法证实李勇交纳首付10万及10万认筹金的事实，也进一步证实销售通知书中添写的首付10万，已付10万认筹金系虚假。三、德圣公司2016年4月18日出具的《销售通知单》现已经无效，该销售通知单中明确规定，交款期限请于三日内(含三日)，到公司财务509室换取收据并签订成交确认书，否则视为放弃购买。李勇没有按销售通知单中规定时间交纳房款，也没有签订成交确认书，李勇已经放弃购买权利。因此，德圣公司2016年4月18日出具的《销售通知单》现已经无效，对德圣公司不具有约束力。四、李勇的诉讼权利已经过了诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。德圣公司于2016年4月18日出具的《销售通知单》，李勇从知道该销售通知单内容及其权利被侵害后，应当及时维护其合法权利。李勇于2020年4月7日立案起诉，时间长达近4年，期间李勇没有中止、中断，延迟诉讼时效的事由，已经超过3年诉讼时效，李勇的诉讼权利依法不应得到保护，应当依法驳回其诉讼请求。综上，德圣公司与李勇之间并未签订《销售通知单》，且现在该《销售通知单》已经无效，李勇的诉请也已超过了诉讼时效。一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法撤销或改判一审判决第一项“原告李勇与被告枣庄德圣房地产开发有限公司于2016年4月18日签订的《销售通知单》有效”。李勇辩称，一、德圣公司出具的销售通知单系预约合同。李勇与德圣公司所签订的销售通知单是双方当事人真实意思表示，所签订协议为商品房预约合同，其目的是为将来购买商品房作准备，不违反法律规定，是有效协议。首先，《销售通知单》加盖了德圣公司销售部印章，李勇虽未在《销售通知单》中签字确认，但却实质性地履行了交款义务，能够证实双方已经达成购房合意。其次，因案外人秦建华多次找到德圣公司要求退还已经交付的20万元款项，2016年4月双方达成合意，由李勇向秦建华支付20万元，获得德圣公司向秦建华出具的两份收款收据，德圣公司将秦建华的名字更改为李勇。2016年4月18日，德圣公司向李勇出具的《销售通知单》中特地注明“首付：10万，已付10万认筹金”，此时李勇没有向秦建华支付该20万元，德圣公司未将《销售通知单》原件交付给李勇，因此，李勇对三日内换取收据并签订成交确认书一事不知情，德圣公司也从未将所谓的“三日内”一事告知李勇。2016年8月，李勇拿到该《销售通知单》时，多次与时任德圣公司销售经理黄帝友联系，要求换取收据及成交确认书，黄帝友均表示，拿到《销售通知单》就说明具备了购房资格，等候公司通知即可。因此，李勇没有换取成交确认书的责任在于德圣公司一方。退一步说，《销售通知单》中没有李勇本人签字确认，无法证明德圣公司将三日内换取收据并签订成交确认书一事告知李勇，在德圣公司未履行通知义务的情况下，李勇当然不受“三日内”约束。再次，德圣公司在《销售通知单》能够直接证实德圣公司已收到李勇首付款、认筹金共计20万元，在李勇未向德圣公司支付其他款项的前提下，能够推定出德圣公司对于李勇与秦建华之间的更名买方事宜是知情且同意的。最后，《销售通知单》上明确写明李勇所购买房屋的坐落、楼层号、销售单价及总价，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》第十六条规定，德圣公司出具的《销售通知单》系预约合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该销售通知单有效。二、关于本案诉讼时效起算点问题。2020年4月，在得知涉案房屋近期组织选车库，李勇到德圣公司咨询选房事宜才得知权利被侵害。本案诉讼时效应从李勇知道或应当知道权利被侵害之日即2020年4月开始计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，德圣公司一审中未提出诉讼时效抗辩，因此其该项主张依法不应支持。三、李勇已将认筹金10万元、首付10万元交付给德圣公司，已经履行销售通知单规定的三天内交款的义务，故该销售通知单至今有效。退一步讲，因本条款系德圣公司单方出具且工作人员并未尽到提示说明义务，该条款单方加重李勇的责任，赋予德圣公司单方解除权，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）关于格式条款的规定，本条款无效，销售通知单整体有效。四、案涉房屋并未进行二次销售，尚有继续履行的可能性。李勇向一审法院起诉请求：1.确认2016年4月18日原告与被告签订的《销售通知单》有效；2.变更判令被告继续履行销售单约定义务，待条件具备时与原告签订正式商品房买卖合同、交付房屋并协助办理产权登记手续；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告开发建设枣矿城巨山花园项目，房屋在枣矿集团内部进行销售。案外人庄严、季茂民系煤质管理处职工，享有购房资格。案外人秦建华分别借用庄严、季茂民名义买房，于2016年1月20日交纳枣矿城巨山花园认筹款10万元，共计20万元。秦建华与原告协议转让其手中购房资格。2016年4月18日，被告给原告开具销售通知单，载明：李勇定购枣矿城巨山花园项目5号楼1单元3层02室，面积154.9平方米，单价4130元/平方米，总房款639737元；三日内（含三日）交款，到公司财务509室换取收据并签订成交确认书，否则视为放弃购买。被告在销售通知单上加盖“枣庄德圣房地产开发有限公司销售部”公章，置业顾问殷晶晶签字。销售通知单上标注：首付10万，已付10万认筹金。2016年4月21日，秦建华向原告出具收到条，载明：今收到李勇交来壹拾万元给秦建华的认筹垫付金。2016年4月22日，原告委托其侄媳妇满吉凤通过银行转账给付秦建华10万元。另查明，2019年4月2日，季茂民向被告提交申请：本人于2016年1月20日交巨山花园房款100000元（收据号0000778），收据不慎丢失，现申请退款。本人同意将款退到秦建华名下，原收据作废。如有纠纷，本人和秦建华共同承担。2019年4月8日，被告通过银行向秦建华退巨山花园诚意金10万元。2019年11月21日，庄严向被告提交申请：本人交纳巨山花园诚意金十万元收据已丢失，特此证明。此款是秦建华支付，本人同意将此款转还给秦建华账户。2019年11月21日，被告通过银行向秦建华退巨山花园诚意金10万元。再查明，2016年6月23日，原告因涉嫌犯受贿罪刑事拘留，同年7月8日被逮捕。2019年12月，原告刑满释放。一审法院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方签订《销售通知单》时意思表示真实，且房屋坐落位置、面积、价款等内容比较具体，因此，该《销售通知单》在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生了约束力。故，原告诉请确认2016年4月18日原告与被告签订的《销售通知单》有效，一审法院予以支持。关于《销售通知单》的性质问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款和付款方式、时间以及办理产权登记、解决争议的方法等内容。在实践操作中，若是商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该案《销售通知单》仅仅约定了案涉商品房位置、单价、房款等内容，但对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，需要进一步签订买卖合同协商一致达成。因此，将《销售通知单》认定以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同更为合适。庭审中，经一审法院释明，原告答复“无论涉案房屋什么情况原告都坚持诉请”，故原告要求法院判决强令被告签订商品房买卖合同，进而履行交付义务和办理产权登记手续的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李勇与被告枣庄德圣房地产开发有限公司于2016年4月18日签订的《销售通知单》有效；二、驳回原告李勇的其他诉讼请求。案件受理费10197.37元，减半收取5098.685元，由原告李勇负担3000元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担2098.685元，于判决生效后七日内缴纳。二审中，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，涉案《销售通知单》中对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价、付款时间进行了明确的约定，但因涉案商品房尚未施工完毕等相关因素，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在销售通知单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，因此，一审法院确认2016年4月18日双方签订的《销售通知书》是以将来签订商品房销售合同为目的的预约合同，并无不当，双方形成了商品房预约合同关系。该预约合同系双方当事人真实意思表示，亦未有相关证据表明该预约合同关系存在违反法律、行政法规的禁止性规定的情形，应属合法有效。故一审法院对于涉案《销售通知单》效力的认定，符合法律规定，并无不当。德圣公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人德圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10197元，由上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年十二月二十八日书记员  马馥君