内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5122号上诉人（原审原告）：郝建广，男，1965年4月4日出生，汉族，市民，住赤峰市。委托代理人：李朝辉，内蒙古同实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，住所地：赤峰市元宝山区平庄西城街道办事处王府花园综合楼**。法定代表人：谢井生，总经理。委托代理人：赵虹，内蒙古同实律师事务所律师。上诉人郝建广因与被上诉人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司（以下简称宝山仕家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝建广上诉请求：请求撤销赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初149号民事判决，改判支持郝建广一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决采信证据错误，错误认定事实。一、一审判决认定争议的房屋价款为510302元，采信证据错误，认定事实错误。郝建广为了证实上述事实向一审法院提交了商品房订购协议两份和银行流水业务回单两份。该两组证据能够证实郝建广向宝山仕家公司交付了610000元购房款的事实。因此应该以该610000元为基数计算宝山仕家公司应支付的逾期交房的利息和逾期交房违约金。二、一审判决未支持郝建广要求宝山仕家公司赔偿房租14262元这一请求采信证据错误、认定事实错误。郝建广为了证实其在宝山仕家公司迟延交房期间在租房居住向一审法院提交了房屋租赁合同及租金收据。上述证据能够证实由于宝山仕家公司的违约行为郝建广支付租金的事实。一审法院未予采信，也未认定相关事实。三、一审判决未支持郝建广主张的要求宝山仕家公司赔偿由于涉案土地使用权被查封、郝建广无法办理公积金贷款导致的利息损失43500元系采信证据错误、认定事实错误。为了证实上述事实郝建广向一审法院提交了办理公积金贷款的相关材料，一审法院同样未采信上述证据。郝建广在一审中主张的各项损失均是宝山仕家公司的违约行为导致。郝建广因为宝山仕家公司的违约行为，没有及时住进新房，反而增加了房租、利息等各项支出，因此宝山仕家公司应对由于其违约给郝建广造成的各项损失承担赔偿责任。宝山仕家公司辩称，一审判决正确，郝建广的上诉请求不能成立，请求二审人民法院判决维持原判，驳回郝建广的诉讼请求。一、一审人民法院认定郝建广缴纳房款总额510302.00元的事实正确。虽然郝建广在一审诉讼中提交了《商品房订购协议》及银行流水业务回单，但该《商品房订购协议》系郝建广与案外人王某之间购房协议，郝建广与宝山仕家公司之间不存在该《商品房订购协议》约定项下的权利义务关系，而仅仅是宝山仕家公司为协助、配合郝建广购买案外人王某房屋办理产权过户所用。郝建广与宝山仕家公司于2017年7月14日签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是双方房屋买卖事宜真实意思的表示，在《商品房买卖合同》中第四条约定“……商品房全部价款510302元”，该约定与郝建广一审诉讼中提交的购房发票记载金额一致，足以说明郝建广实际缴纳全部房款为510302.00元，而不是610000.00元。因为发票是记录郝建广与宝山仕家公司之间房屋买卖经济活动内容的载体，具有合法性、真实性、统一性、及时性，故一审法院据此认定郝建广交付房款的数额为510302.00元，与本案事实相一致。二、一审人民法院认定郝建广主张的因宝山仕家公司逾期交房发生的租金损失及郝建广未能办理公积金贷款从而发生的借款利息无事实依据正确。1.郝建广与宝山仕家公司之间签订的《房屋买卖合同》已对违约责任进行了约定，约定的违约责任内容是“合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”，但未对逾期交房发生的租金损失承担进行约定，故郝建广主张该项损失，无论该项损失是否真正实际发生，因无约定而不具有法律依据。2.即使郝建广发生的租金费用支出实际存在，但该损失亦不必然与宝山仕家公司逾期交付房屋的行为存在因果关系。在郝建广没有举证证明购买《商品房买卖合同》项下涉案房屋系郝建广在合同约定交付房屋时间后唯一、不可避免的住所时，该租金损失与宝山仕家公司逾期交付房屋的行为不必然存在因果关系。3.郝建广与宝山仕家公司之间签订的《房屋买卖合同》第四条中关于付款方式的约定“……乙方（郝建广）应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号……”，而未约定郝建广以“办理公积金贷款”方式支付房款，故郝建广以何种方式筹措房款与宝山仕家公司无关，而宝山仕家公司土地权属是否被查封与郝建广付款方式亦不存在关联性，故郝建广主张的借款利息的损失，无论该损失是否实际真正发生，均与宝山仕家公司逾期交付房屋的行为不必然存在因果关系。综上，一审判决正确，郝建广的上诉请求依法不能成立，请求二审人民法院判决维持原判，驳回郝建广的上诉请求。郝建广向一审法院起诉请求：1.判令宝山仕家公司给付郝建广逾期交房利息款29852元（610000×4.35％÷12×13.5）、判令宝山仕家公司给付逾期交房违约金24949元（610000×0.0001×409）、判令宝山仕家公司赔偿郝建广逾期交房期间的房屋租金14262元、利息损失43500元。合计112926元。一审法院认定事实：郝建广、宝山仕家公司于2017年7月14日签订了《商品房买卖合同》，郝建广购买宝山仕家公司开发的宝山仕家小区XX房产一处。合同第三条约定：“甲方于2018年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。第四条约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号……1．一次性付款的，乙方应于2017年7月14日前，一次性存入商品房全部价款510302元”。第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。郝建广2017年7月14日交纳房屋全部价款510302元，宝山仕家公司于同日为郝建广出具510302元的发票。郝建广自认于2019年11月15日领取房屋钥匙。另查，涉案房屋系郝建广在案外人王某处购买，2017年7月14日，郝建广与王某签订更名协议，同日郝建广与宝山仕家公司签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，郝建广、宝山仕家公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同中已经对交房时间、逾期交房应承担的违约责任等做出明确约定，双方应按合同约定履行各自义务。宝山仕家公司未能按合同约定的时间交付房屋，应依约支付郝建广已付款利息及违约金，故对郝建广此主张予以支持。依据合同约定，对于郝建广主张的宝山仕家公司应支付其逾期交房利息损失的时间应为2018年10月1日起至2019年11月15日止，按合同约定予以赔偿。对于郝建广主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因双方在合同中已有明确约定，故对郝建广要求宝山仕家公司给付违约金的请求一审法院予以支持，根据双方合同约定，违约金支付时间应自2018年10月1日起计算至2019年11月15日止。对于逾期交付房屋的利息及违约金金额的计算应以郝建广交付的房屋价款为基数，按照合同约定计算。对于郝建广主张宝山仕家公司逾期交房期间其发生的租金损失，郝建广提交的证据不足以证明该事实，一审法院不予支持。对于郝建广主张的因宝山仕家公司的土地使用权被查封，导致其不能办理公积金贷款从而发生的借款利息，因其提交的证据不能证实未办理公积金贷款的事由系宝山仕家公司的原因导致，故一审法院对郝建广此主张不予支持。对于宝山仕家公司辩解其未收到郝建广交付的房屋价款，签订合同只是协助郝建广办理与案外人之间的过户义务，因涉案房屋系案外人在宝山仕家公司处购买，且宝山仕家公司为郝建广出具了购房款发票，发票足以证明宝山仕家公司收取了郝建广的购房款，故对宝山仕家公司此辩解一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：一、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于判决书发生法律效力后10日内，向郝建广支付逾期交房利息（自2018年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金510302元的利息，至2019年11月15日止）。二、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于判决生效后10日内，向郝建广支付逾期交房违约金（自2018年10月1日起按每日万分之一计算本金510302元的违约金，至2019年11月15日止）。三、驳回郝建广其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，郝建广主张一审认定争议房屋价款为510302元不正确，应以610000元为基数计算应支付的逾期交房的利息和逾期交房违约金。郝建广在一审中提交的《商品房订购协议》系郝建广妻子马金玲与王某之间的购房协议，根据合同相对性，宝山仕家公司不承担该《商品房订购协议》所约定的权利义务关系，故不能依据该协议载明金额为基数计算宝山仕家公司应支付的相应利息及违约金。根据郝建广与宝山仕家公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定购房总价款以及一审中所提供的购房发票，郝建广向宝山仕家公司支付的购房款为510302元。故应按照510302元为基数计算应支付的逾期交房的利息和逾期交房违约金。一审法院对此认定正确，故对郝建广该主张，本院不予支持。郝建广还主张宝山仕家公司应当赔偿延迟交付房屋期间其所支付的住房租金，对此，因双方所签订的《商品房订购协议》中关于逾期交房的处理仅约定应支付已付款利息及违约金，对住房租金没有约定，故对该主张，本院不予支持。关于郝建广主张因涉案土地使用权被查封而未及时办理公积金而导致的利息损失的主张，根据《商品房订购协议》第四条，双方仅约定付款方式为一次性付房屋的全部价款，并未涉及办理贷款的相关约定。且办理公积金贷款仅为郝建广筹集资金的方式，与宝山仕家公司土地权属是否被查封亦不存在关联性，故对郝建广主张的借款利息的损失，本院不予支持。综上所述，郝建广的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由郝建广负担。本判决为终审判决。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月十六日法官助理 黄人达书记员 赵泓熙