浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执异45号 异议人（案外人）：方叶茂，男，1971年9月11日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市。 申请执行人：盛智英，女，1966年4月12日出生，汉族，住浙江省金华市金**，现住浙江省金华市婺城区。 委托代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 被执行人：王建松，男，1956年8月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：叶晓庆，女，1962年9月13日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：浙江尼尔迈特针织制衣有限公司，住所地：浙江省龙游县龙洲街道灵江园区。 法定代表人：王建松。 本院在执行申请执行人盛智英与被执行人王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司民间借贷纠纷一案过程中，通知王建松及各承租户、实际占用人腾空被执行人王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产。案外人方叶茂不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月22日公开听证审查，异议人方叶茂、申请执行人盛智英及其委托代理人薛爱芬到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人方叶茂称，异议人自2013年9月1日开始承租被执行人王建松位于龙游县太平东路的店铺一间，2020年9月18日，异议人收到金华市中级人民法院发出的（2020）浙07执402号通知书，要求异议人于2020年10月31日前腾空坐落于龙游县××路××幢（权证号：3××8）靠东第五间艾莱依专卖店（太平东路144号）的房屋，逾期未腾空的，法院将依法强制腾空。异议人认为，异议人与王建松自2013年9月1日开始签订租赁合同，合同到期日为2021年8月31日。合同签订后租赁期限内异议人一直合法占用使用商铺，并投入了大量的装修费用。现异议人认为，目前案涉商铺承租户将近10户，即使法院需要对案涉房屋进行处置，但异议人与被执行人签订的租赁合同合法有效，现合同期限未届满，根据买卖不破租赁原则以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，法院强制要求腾空的执行行为侵犯了承租户的合法权益。请求：一、确认异议人对龙游县××路××幢85（权证号：3××8）靠东第五间艾莱依专卖店（太平东路144号）享有承租权。二、以负担租赁合同拍卖的方式处置该房屋。 异议人方叶茂向本院提交了与龙游西联超市有限公司、王建松分别签订的三份租赁合同、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司出具的五份收款收据以证明其主张。 申请执行人盛智英称，一、申请执行人受让取得债权和房屋抵押权受法律保护，法院执行行为合法有效。根据本案生效判决认定，申请执行人从温州银行股份有限公司衢州龙游支行（以下简称温州银行龙游支行）受让本案债权，房屋抵押权作为主债权的从权利也相应受让，因此申请执行人对于本案执行标的物依法享有优先权，有权就该房屋的拍卖款优先受偿。在房屋拍卖前，法院向承租户发出（2020）浙07执402号执行通知书要求限期腾空，符合民事诉讼法和相关司法解释规定，合法有效，异议人应当按照通知书要求进行腾空。二、异议人方叶茂与被执行人王建松之间的租赁合同系抵押后签订，不能对抗抵押权人。申请执行人盛智英的抵押权系继受取得，该权利的设定时间应以温州银行取得时间为准，即2013年9月22日。异议人与王建松2013年8月20日签订的合同期间为2013年9月1日至2016年8月31日、2016年11月28日签订的合同期间为2016年9月1日至2018年8月31日，这两份合同都已到履行期，租赁权随合同的到期而消灭。2019年8月5日订立的租赁权期间为2019年9月1日至2021年8月31日，在本案抵押权设定之后。根据《物权法》第190条的规定，该租赁权不能对抗抵押权。进一步讲，合同的成立并不代表合同的履行，异议人至今为止都未向法庭提供交付租金的凭证、装潢的依据，无法证实有否进行装潢、合同的具体履行时间，同样无法核实合同的真实性。综上，请求法院驳回异议人的异议。 申请执行人盛智英向本院提交了债权转让协议复印件、（2019）浙07民初345号民事判决书复印件以证明其主张。 其他当事人未发表意见，也未提交证据。 本院查明，盛智英与王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司民间借贷纠纷一案，依盛智英的诉讼保全申请，本院于2019年7月15日查封了王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产。本院于2020年4月24日作出（2019）浙07民初345号民事判决，查明盛智英、金汝春、章晓鹏于2018年11月30日就王建松所有的案涉不动产办理了抵押登记手续［不动产登记证明编号：浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号］等事实，判决：一、王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司于判决生效后十日内向盛智英归还借款本金79649328.96元并支付利息579230.19元（利息已计算至2018年12月12日，之后利息从2018年12月13日起按照月利率2%计算至实际履行之日止）；二、王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司于判决生效后十日内支付盛智英因实现本案债权支付的律师费代理费10万元，保全担保费5万元；三、盛智英就判决第一项、第二项所涉债务对王建松名下位于浙江省衢州市龙游县××街道××路的房地产［房产权证编号：龙房权证龙游镇字第3××8、龙房权证龙游镇字第3-012××、龙房权证龙游镇字第3××0号；土地权证编号：龙游国用2000第101-15××号、龙游国用2000第101-15××号、龙游国用2000第101-15××号；不动产登记证明编号：浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号］拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、驳回盛智英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费546950元、财产保全费5000元，合计551950元，由盛智英负担50424元，由王建松、叶晓庆、浙江尼尔迈特针织制衣有限公司负担501526元。因王建松等人未履行，盛智英向本院申请强制执行，本院于2020年7月7日立案执行，案号为（2020）浙07执402号。执行中，因案涉房地产系由其他法院于2019年首封（其中85幢85、02幢02系浙江省龙游县人民法院于2019年1月14日首封，93幢93系湖北省鄂州市鄂城区人民法院于2019年4月10日首封），本院经函商取得了处置权。本院委托永康市华宇房地产评估事务所有限公司对被执行人王建松所有的坐落于浙江省龙游县××镇××路××幢××幢××幢××的房地产进行评估，并于2020年9月14日通知王建松、各承租户及实际占用人腾空上述房屋。根据评估报告显示，太平路85幢85（太平东路10号第一层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××8号，土地证号：龙游国用（2000）第101-15&tim**;×号］的现状门牌号为太平东路136、138、140、142、144、146、148号；02幢02（太平东路10号第二层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××0号，土地证号：龙游国用（2000）第101-15&tim**;×号］的现状门牌号为太平东路136、138、140、142、144、146、148、150、152、154号的第二层；93幢93（太平东路10号第一层、地下层）［权证号：龙房权证龙游镇字第3××9号，土地证号：龙游国用（2000）第101-15&tim**;×号］的现状门牌号为太平东路150、152、154号。 另查明，依据异议人提交的证据，2013年8月20日，异议人与龙游西联超市有限公司签订《店面租赁协议》，经营位于西联大厦**、靠东第五间国美旁边及电梯后面一半，合同期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金第一、第二年每年缴纳40万元，第三年缴纳42万元，于每年的8月20日前缴纳等内容，协议有龙游西联超市有限公司签章及其法定代表人王建松签名。2016年11月28日，异议人与龙游西联超市有限公司签订了《店面租赁协议》，约定租赁西联大厦一楼，靠东第五间，合同期限为两年，自2016年9月1日起至2018年8月31日止，租金32万元整，当年租金合同签定后一次性付清，次年租金每年的8月20日前一次性缴纳等内容。2019年8月5日，方叶茂妻子耿小燕代方叶茂与王建松签订《租赁协议》，约定租赁西联大厦一楼，靠东第五间，合同期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，二年租金55万元整，合同签定后一次性缴纳等内容。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案执行依据第三项确认盛智英就浙（2018）龙游不动产证明第0013211号、浙（2018）龙游不动产证明第0013212号他项权证项下的抵押房地产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，该抵押权于2018年11月30日登记设立。异议人虽曾于2013年8月20日、2016年11月28日与法定代表人为王建松的龙游西联超市有限公司就西联大厦一楼靠东第五间签订了两份租赁协议，但上述租赁关系因租赁期于2016年8月31日、2018年8月31日届满而分别消灭。异议人于2019年8月5日与王建松就西联大厦一楼靠东第五间签订的租赁协议，形成新的租赁关系，该租赁期限自2019年9月1日开始，在本案抵押权登记设立之后，亦在案涉房地产被法院首次查封之后，依法不得对抗本院的执行。综上，异议人的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回方叶茂的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  金 桦 审 判 员  陈晓欢 审 判 员  金卓颖 二〇二〇年十二月三十日 代书记员  俞 兰