广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初6054号原告：刘焕六，男，湖南省嘉禾县人。委托诉讼代理人：叶晨、黄国庆，广东立邦律师事务所律师。被告：惠州幸润房地产有限公司。法定代表人：张某。原告刘焕六与被告惠州幸润房地产有限公司（以下简称幸润公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘焕六及其委托诉讼代理人叶晨到庭参加诉讼，被告幸润公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘焕六向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原被告双方于2017年11月6日签订的合作建房合同无效；2、被告应返还合作建房款30万元给原告，并支付占用此款而滋生的利息96000（以30万元为本金，按月息1%计算，从2017年11月14日开始算至还清之日止，暂计算至2020年6月30日），合计396000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月6日，原被告双方签订了一份合作建房合同，合同第九条约定：甲方（被告）承诺2018年3月30日前交房。但时至今日，被告仍未履行该约定，无法交房，致使原告的合同目的无法实现，另该涉案房地产项目未取得国有土地使用权证，不具有双方合作建房的基础。被告是造成合同无效的过错方，应承担由此过错而产生的一切经济及法律责任。依据无效合同的处理原则，被告应退还合作建房款30万元给原告，并支付占用此款而滋生的利息（按月息一分计算，从被告收款之日至还清之日止），原告是一名残疾人员，行动不便，且无固定收入，原告多次找被告协商，被告却以种种理由推诿，使原告在经济上和精神上遭受了重大损失，由于被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益不受侵犯，依据我国《民事诉讼法》及相关法律，特向人民法院提起诉讼，希人民法院本着事实及法律，依法作出公正的判决。被告幸润公司未作答辩，亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、营业执照及身份证复印件；2、合作建房合同；3、收据2份；4、银行流水；5、见证现场照片；6、残疾人证复印件。被告幸润公司对原告提交的上述证据未发表质证意见。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。根据原告提交的证据及其陈述对本案事实认定如下：被告惠州新润房地产有限公司于2017年4月26日注册成立，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围：房地产经纪、房地产开发、物业管理、房屋租赁、市政工程、园林绿化工程及设计、装饰工程。2017年11月6日，原告刘焕六（乙方）与被告幸润公司（甲方）签订《合作建房合同》，约定：甲乙双方就《鸿润居》合作建房一事，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠州市惠东县********名定为《鸿润居》，楼高约二十一层。二、乙方分担房屋建造费人民币400000元以收据为凭。建好后，分到第11层H房（四房二厅），建筑面积约113.43平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金50000元，三个工作日内付全款的80%计320000（包括定金）；框架封顶付全款的20%计80000元，付完所有房款后，甲方必须在30个工作日内协同乙方办理律师见证书。甲方账户信息开户名：张某1，开户账号：622********04197370，开户行：中国农业银行深圳民治支行。甲方收到全部建房款后，乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当，改装或装修等出现的问题，乙方应该自行承担责任。五、在政策条件允许的情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。六、本楼房由甲方指定的人或单位进行物业管理，乙方在使用房屋期间，必须服从物业統一管理，管理费暂时为每月每平方米1.2元，任何一方不得强行占有公共通道、公共场地，乙方应按时交纳水费、电费、物业管理费，公共设施维护费由各住户分摊，否则，物业管理人有权对乙方房屋停止水、电供应。七、楼房竣工交给乙方使用后，如因不可抗拒的自然灾害原因，造成任何损失由乙方承担，甲方不退还乙方按本协议交付给甲方的合作建房款项。八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷，否则，由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇到政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方占本栋楼房面积比例分配）。若甲方在施工进程中出现停工三个月以上的情况，乙方可以要求甲方在15天内退回已交的全部合作建房款，合同作废。若乙方在约定交款时间内，接到甲方交款通知电话后，三天没来交款的，视为乙方自动放弃合同，甲方不退回已交的合作建房款，合同作废。甲方承诺2018年3月30日前交房。如逾期，甲方支付乙方的过渡费，按1500元/月计付；如逾期6个月未交楼，甲方支付乙方的过渡费，按同期周边房屋实际租金计付。十、本协议经甲、乙双方签字后生效，双方对协议内容性质及各自权利均清楚明白，就同意严格履行，如任何一方违约，应承担违约责任。十一、甲、乙方双方如发生争议，应尽量协商处理，如无法协商解决的，任何一方均可依法律程序向法院申请诉讼。被告幸润公司分别于2017年11月6日及11月14日向原告出具收据，确认收到原告刘焕六交来款项50000元及250000元，收款方式均为刷卡。原告提供一张在建楼盘的照片一张，称涉案楼盘已停工，且被告2018年3月30日前无法交房。庭审中，经询问原告，原告称目前房屋因违章被拆除了。根据原告的陈述及其提供的照片，本院向行政职能部门调查了解，确认上述照片中的在建楼盘位于惠东县*******，该楼盘因涉及违法用地、违法建设已被行政职能部门启动整体清拆程序，现已基本拆除完毕。本院认为，本案原告刘焕六与被告幸润公司签订的《合作建房合同》，从合同内容系将案涉“鸿润居”第11层H房（四房二厅），建筑面积约113.43平方米的这一特定房屋的所有权、使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告幸润公司之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。关于原告与被告幸润公司签订的《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，被告幸润公司亦未提供证据证明合同所涉土地及房屋建设不存在上述违反法律强制性规定的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告幸润公司返还300000元购房款，依据充足，本院予以支持。被告作为房地产企业，理应明知进行房地产开发建设前应向行政主管部门办理用地审批手续和报建手续，现因涉案合同违反法律强制性规定导致合同自始无效，被告对此存在过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。原告诉请被告支付资金占用期间的利息，理由充分，本院予以支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR),中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故被告应以30万元为基数，从2017年11月14日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付；从2019年8月20日起至还清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘焕六与被告惠州幸润房地产有限公司于2017年11月6日签订的《合作建房合同》无效。二、被告惠州幸润房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘焕六返还购房款300000元及利息（以30万元为基数，从2017年11月14日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付；从2019年8月20日起至还清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告刘焕六的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元（已减半收取），由原告刘焕六负担720元，由被告惠州幸润房地产有限公司连带负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 谭松志二〇二〇年十一月二十六日法官助理 刘利文书 记 员 胡淑敏