河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初646号 原告：袁玉珍，女，汉族，1953年8月7日生，住唐山市路**。 原告：刘绍才，男，汉族，1948年1月1日生，住唐山市路**。 二原告委托诉讼代理人：刘岳文，男，汉族，1971年2月1日生，住唐山市路**，系二原告之子。 被告：张立杰，男，汉族，1964年8月4日生，住唐山市路**。 被告：唐秀芬，女，汉族，1967年6月4日生，住唐山市路**。 被告：谢法田，男，汉族，1959年7月28日生，住唐山市路**。 被告：袁淑华，女，汉族，1958年5月11日生，住唐山市路**。 谢法田、袁淑华委托诉讼代理人：冯超，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：唐山市住房和城乡建设局，住所地唐山市路**北新东道**。 法定代表人：李再东，该局局长。 委托诉讼代理人：部彬，男，该局工作人员。 委托诉讼代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师。 原告袁玉珍与被告唐秀芬、张立杰、谢法田、袁淑华、唐山市住房和城乡建设局（以下简称唐山市住建局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘岳文，被告张立杰，被告谢法田及袁淑华的委托诉讼代理人冯超，被告唐山市住建局的委托诉讼代理人部彬、梁福明到庭参加诉讼；被告唐秀芬经过本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁玉珍、刘绍才向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告张立杰签订的《卖房者、买房者协议》合法有效；2.被告张立杰、唐秀芬、谢法田、袁淑华无偿出示工龄并协助办理该房屋产权和过户手续。本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年4月20日，被告张立杰经房屋中介唐山市三替服务有限公司与被告谢法田签订《卖房者、买房者协议》。该协议约定：被告谢法田将位于唐山市路南区厅，使用面积为30平方米的房产转让给被告张立杰，转让费为人民币4万元整，一次性付清。被告张立杰已按约定将4万元转让费支付给被告谢法田。该协议第三条明确约定“甲方（谢法田）给乙方（张立杰）房本一个、户口本及全部钥匙，由乙方自己办理过户手续。如乙方办产权，甲方无偿给出示工龄并协助办理，费用由乙方负责。”1999年8月20日，原告袁玉珍经唐山市路南区信达信息商社中介与被告张立杰签订《卖房者、买房者协议》，该协议约定，被告张立杰将位于唐山市路南区使用面积为30平方米的房产转让给原告袁玉珍，转让费为人民币5万元整，一次性付清。协议签订后，原告已按约定将5万元转让费支付给被告张立杰，并取得该房屋居住。之后，原告多次找被告张立杰，通过张立杰找到被告谢法田，要求办理该房屋的产权手续，被告谢法田均以各种理由推拖不予配合，之后更是搬离唐山市失去联系，致使原告一直无法办理房屋产权手续。2011年6月，因友谊路拓宽，西新东楼区域拆迁，原告作为该房产的实际居住人因无法出具该房产的相关手续而无法与唐山市路南区学院路办事处签订《安置补偿协议》。2012年7月9日该房产被路南区学院南路街道办事处强制拆除。原告通过学院路办事处多方打听，最终与被告谢法田取得联系，在学院路办事处工作小组协调下，商量其配合办理该房产的过户于续。但被告谢法田拒绝配合，张口索要30万元人民币，因其索要金额过高无法达成一致意见，致使原告合法权益受到侵害。谢法田与张立杰签订有《卖房者、买房者协议》，该协议明确约定如乙方（张立杰）办产权，甲方（谢法田）无偿给出示工龄并协助办理，费用由乙方负责。谢法田与张立杰签订《卖房者、买房者协议》属双方真实的意思表示，谢法田也收到了房屋转让费4万元，所以该协议合法有效。原告袁玉珍与被告张立杰订立的《卖房者、买房者协议》也是双方的真实意思表示，且张立杰也接受了转让费5万元，该合同同样合法有效，所以谢法田、张立杰有义务履行协议义务，协助原告办理产权手续。 张立杰辩称，自己通过中介所在谢法田手中购买的该房屋，具体年份记不清了，现在时间太长了，房屋买卖协议找不到了。当时购买房屋的价款为4万元，已全部交付。过了一年多，大概1998年或是1999年，其以5万元的价格将房出卖给原告，原告也将购房款给了被告。被告当时知道该房屋没有产权，只有居住权。在与谢法田之间的协议约定了如果可以办理产权，谢法田予以协助办理。 谢法田、袁淑华辩称，原告诉请缺乏法律依据，应当予以驳回。首先，基于合同相对性，己方是和张立杰签订的房屋使用权转让协议，即使有纠纷，也是其与张立杰的事情，跟原告没有关系，谢法田、袁淑华不认识本案原告，也不知道原告与张立杰的协议。其次，己方跟张立杰签订的房屋使用权转让协议是无效的。签订该协议的时候，谢法田的妻子并不知情也没有签字，其对这份协议是不认可的，只不过当时找不到张立杰。最后，谢法田签订《唐山市三替服务有限公司与卖房者、买房者协议》时实际转让的是房屋的使用权，即承租权，因为争议的房屋当时系国有住房，在没有相关房管部门的许可的情况下，这种私下转让是无效的，故应依法驳回原告诉请。另，谢法田当时将使用权转让给张立杰后曾想再购买回来，但是没有找到张立杰，己方与张立杰之间的协议书也由于时间太长暂时找不到了。 唐山市住建局辩称，一、原告与被告张立杰签订的《卖房者、买房者协议》无效。1989年7月，谢法田根据其与被告唐山市住建局之间的《唐山市共有房屋租赁合同》，承租原位于唐山市路南区的公有住房（以下称涉案公房），租赁期限为5年后又续期至1999年6月30日。因此，谢法田对涉案公房仅有租赁权，并无所有权，其无权转让涉案公房；被告唐山市住建局对被告谢法田将涉案公房转让的行为并不知情，也不予认可，且没有办理产权登记手续。根据我国合同法的相关规定，谢法田与张立杰签订的《卖房者、买房者协议》无效。谢法田无权转让涉案公房，且被告唐山市住建局对此转让行为也没有予以追认，故张立杰未取得涉案公房的产权。根据我国物权法的相关规定，张立杰无权处分涉案公房，且张立杰与原告之间的《卖房者、买房者协议》也没有得到被告唐山市住建局的认可，而且原告对于涉案公房属于承租房的事实也是知情的，根据我国合同法的相关规定，张立杰与原告签订的《卖房者、买房者协议》无效。二、谢法田违反承租公有住房的规定，唐山市住建局决定收回涉案公房符合法律规定。根据我国《城市房屋租赁管理办法》和《唐山市公有房屋租赁管理暂行办法》等相关法律法规的规定，承租人未经出租人同意，无权转让其承租的房屋，涉案公房承租人谢法田未经唐山市住建局同意擅自将涉案公房转让给张立杰，违反了上述法律法规的规定，唐山市住建局作为涉案公房的产权人依法有权决定收回涉案公房。因此，原告主张办理涉案公房产权过户手续，没有事实和法律根据。三、原告无权购买涉案公房。原告与张立杰、张立杰与谢法田之间一系列的交易行为，均没有获得被告唐山市住建局的认可和同意，均属于无效行为，故原告并不是涉案公房的合法承租人，根据《唐山市直管旧公房出售办法》的规定，原告无权购买涉案公房。四、涉案公房已灭失，不能出售，不能再办理变更登记和产权登记。涉案公房于2012年7月9日被征收拆迁，标的物已灭失，物灭失了，物权也就消灭了无论是原告还是其他被告，均不能再转让涉案房产，不能为灭失的房屋办理变更登记和产权登记。因此，原告的诉请不能成立，应当予以驳回。五、原告不是被征收人，无权要求回迁安置房补偿。2012年7月9日，涉案公房被征收拆迁时，该房屋仍是公有住房，被告唐山市住建局是产权人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，唐山市住建局是被征收人，有权要求征收补偿。原告以及其他被告不是涉案公房的产权人，不是被征收人，不是被征收对象，自然无权要求回迁安置补偿。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.1999年8月20日，原告袁玉珍与被告张立杰签订《卖房者、买房者协议》，协议约定甲方（张立杰）把西新东楼45#小区314楼302室一室一厅转让给乙方（袁玉珍），使用面积为30㎡，金额为5万元，一次付清。该房屋使用权由乙方享用，甲乙双方自愿达成协议，永不反悔。甲方将房本一个、户口本及全部钥匙，由乙方自己办理过户手续。如乙方办产权，甲方无偿给出示工龄并协助办理，费用由乙方负责。甲乙双方应共同遵守，不得违约，否则追究甲方或者乙方金额一万元经济损失。 2.1998年4月20日，被告谢法田与被告张立杰签订《卖房者、买房者协议》，约定甲方（谢法田）把西新东楼45#小区314楼302室一室一厅转让给乙方（张立杰），使用面积为30㎡，金额为4万元整，一次付清。该房屋使用权由乙方享用，甲乙双方自愿达成协议，永不反悔。甲方将房本一个、户口本及全部钥匙，由乙方自己办理过户手续。如乙方办产权，甲方无偿给出示工龄并协助办理，费用由乙方负责。甲乙双方应共同遵守，不得违约，否则追究甲方或者乙方金额1万元经济损失。 3.涉案房屋唐山市路南区西新东楼314楼302号所有权人为被告唐山市住建局（原唐山市房产管理局）。1989年7月1日，被告谢法田与出租人唐山市房产管理局下辖赵庄房管所签订《唐山市公有住房租赁合同》，承租该房屋至1994年4月30日；1994年4月28日，将租期续签至1999年6月30日。合同约定：“乙方（谢法田）对所承租的住房依法享有合理使用权，但未经甲方同意，不得擅自改变用途、转租、转让、私自调换。如有发现，甲方有权解除租赁关系，收回房屋，另行出租。” 4.2012年7月6日，被告唐山市住建局与唐山市路南区住房和城乡建设局就涉案房屋西新东楼314楼302室签订《友谊路拓宽西新东楼区域国有土地住宅房屋征收补偿协议书》，被告唐山市住建局为被征收房屋权利人，后该房产被拆迁。 本院认为，原告袁玉珍与被告张立杰就唐山市路南区西新东楼314楼302室房屋使用权签订了《卖房者、买房者协议》，该协议是否有效应审查张立杰对涉案房产的使用权是否具有处分权。经查，该房产所有权人为被告唐山市住建局（原唐山市房产管理局），该房屋在1989年出租给被告谢法田，谢法田作为承租人仅享有涉案房屋的使用权。后谢法田将房屋以买卖的形式转让给被告张立杰，签订《卖房者、买房者协议》，该转让行为违反了谢法田与被告唐山市住建局《唐山市公有住房租赁合同》的约定，亦有违当时施行的《城市房屋租赁管理办法》和《唐山市公有房屋租赁管理暂行办法》的规定，该行为属于无权处分，并且被告唐山市住建局明确拒绝予以追认，故张立杰在协议签订后也没有取得房屋的合法处分权。张立杰与原告袁玉珍间的转让行为同样属于无权处分，亦未取得唐山市住建局的追认，袁玉珍与张立杰签订的《卖房者、买房者协议》因未得到所有权人的追认，依法应认定为无效，故原告请求确认其与张立杰签订的《卖房者、买房者协议》合法有效，于法无据，本院不予支持。另，涉案房屋作为公有住房，虽然有相关规定或办法对公有住房出售进行规定，但唐山市住建局作为房屋所有权人、谢法田作为原承租人之间并没有完成涉案公有住房买卖，涉案房屋的所有权未发生转移，且涉案房屋已经灭失，不具备产权转让、登记的客观条件，故对原告请求判令被告谢法田、张立杰无偿出示工龄协助原告办理房屋产权和过户手续的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告袁玉珍、刘绍才的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告袁玉珍、刘绍才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长 郭 杰 人民陪审员 孙 蒙 人民陪审员 韦欣秀 二〇二〇年十二月十日 法官 助理 朱良曼 书 记 员 孙 菲