安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1103民初4703号 原告：安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会（曾用名：滁州经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会），住所地安徽省滁州市龙山东路**，统一社会信用代码55341103MEA4047091。 法定代表人：李凯，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：吴**斌，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张研，安徽环滁律师事务所律师。 被告：张华会，男，1971年9月18日，汉族，住安徽省滁州市。 委托诉讼代理人：秦海瑞，安徽成宁律师事务所律师。 被告：徐军，男，1975年3月28日，汉族，住安徽省滁州市。 原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会（以下简称花都路社区居民委员会）与被告张华会、徐军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告花都路社区居民委员会的法定代表人李凯及其委托诉讼代理人吴**斌，被告张华会及其委托诉讼代理人秦海瑞，被告徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花都路社区居民委员会向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告租赁合同关系，并要求被告立即将租赁的门面房及菜场腾退并归还原告；二、判令被告立即向原告支付拖欠房屋租金390178元（后附清单，租金暂计算至2020年9月30日，实际租金计算至被告将房屋归还原告之日止）；三、判令被告支付原告的履约保证金5000元不予退还；四、判令被告向原告支付违约金78035元（拖欠租金20%）；五、本案诉讼费由被告承担。（上述金额合计473213元） 事实与理由：2018年4月13日，原、被告双方签订的《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于龙山小区商业3的菜场，面积约为1000平方米，租赁期限3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，租金第一年为264360元，从第二年起租金在上年度的基础上递增1%。合同签订后，原告向被告交付了租赁的农贸菜场，然被告未按合同约定向原告支付租金，农贸菜场租金交至2019年5月1日。为此，原告多次向被告催讨拖欠的租金，但被告仍未支付拖欠的租金，给原告造成较大的经济损失。根据原、被告双方签订的租赁合同约定：“乙方逾期15日未缴纳租金或累计拖欠租金达二十万元或以上的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金”，因此，原告有权解除《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》并没收履约保证金。同时根据原、被告双方签订的租赁合同约定：“乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金”，因此，被告应向原告支付拖欠的房屋租金390178元、违约金78035元等相关费用。原告认为，原、被告双方签订的《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》合法有效，被告应按约履行，被告未按约支付租金的行为显然已构成违约，致使原告的合法权益至今未能得到实现。为此，特具状至贵院，望判如所请。 原告向法庭提供证据如下： 证据一、2017年8月4日开发区主任办公会办公纪要，证明本案出租的房屋属于开发区管委会所有，开发区管委会委托原告经营管理，对外出租，所有经营收入交由开发区管委会财政。 证据二、2018年4月13日原告与被告徐军、张华会签订的《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》一份，证明原告将位于龙山小区商业3的菜场，面积为1000平方米出租给被告使用，该租赁物的用途是农贸菜场，租赁期间为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止，租金第一年为264360元，第二年在上一年基础上递增1%，也就是说第二年为267003元，第三年为269673元，租金按年缴纳，先付后租，履约保证金为5000元。租金逾期15天未按时缴纳或累计拖欠租金达到20万以上的，原告方有权解除合同，并没收保证金。同时合同约定，未按照合同支付租金的，还应按照合同总额的20%支付违约金。 张华会、徐军辩称，关于农贸市场，花都社区有违约定，导致答辩人签订合同目的一直无法实现。1、2017年11月24日，答辩人通过公开竞价的方式竞得农贸的租赁权。2018年4月13日，花都社区与答辩人签订了关于农贸市场的租赁合同，合同约定租赁期限为三年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。合同签订后，答辩人即支付了第一年的租金264360元；2、因龙山农贸市场屋顶一直漏水、下水道不通，花都社区在合同签订后一直对农贸市场屋顶、下水道进行维修以及对农贸市场进行整体改造，直到2019年5月份左右，才将农贸市场正式交付给答辩人，在此之后，花都社区也断断续续对农贸市场进行多次维修、整改；3、因花都社区将龙山农贸市场变更成了龙山小区便民点，实际上答辩人自2019年10月份即失去了对农贸市场的控制权，实际控制人为花都社区。因此，花都社区无权要求答辩人支付2019年10月份之后的租赁费用等；4、因创建文明城市需要，花都社区及相关部门先后多次要求农贸市场关门；5、因花都社区未对农贸市场进行登记备案（实际上不具备作为农贸市场的条件），滁州市商务局也约谈过花都社区及答辩人，要求花都社区解决龙山农贸市场的问题。自双方签订农贸市场合同以来，花都社区一直不能够提供办理农贸市场营业执照、经营许可证等相关证照必须的材料，导致农贸市场无法办理相关证照。农贸市场内的四十多个摊位一直闲置，无法招租，对答辩人造成巨大的损失。答辩人认为花都社区无权要求答辩人支付租赁费用。另外，答辩人保留另行起诉花都社区要求相应赔偿的权利。6、实质上双方签订的租赁合同并未正常履行，答辩人曾经多次向花都社区领导申请要求解除租赁关系，花都社区也多次开会商讨处理，但花都社区同意赔偿数额过低，双方未能就赔偿事宜达成一致。综上所述，花都社区无权要求答辩人支付租金及违约金等，恳请法庭依法判决驳回花都社区的诉讼请求。另外，答辩人保留要求花都社区退还保证金、相应租金及赔偿相应损失的权利。 被告向法庭提供证据如下： 证据一、张华会身份证复印件，证明被告主体资格。 证据二、竞买公告、竞买须知、中标通知书、租赁合同（农贸市场），证明原告以龙山农贸市场作为竟租标的物对外招标，被告通过招投标方式竞价中标。双方于2018年4月13日签订合同，约定用途为农贸菜场，合同签订后，被告缴纳保证金5000元和第一年租金264360元。 上述证据，经原告庭审举证，被告张华会、徐军对原告所举证据的质证意见为：证据一该份证明的真实性无异议，但从其内容只是同意经营收入由社区上交经开区财政，不能够证明原告有权作为本案的诉讼主体向被告提起诉讼。证据二农贸市场的租赁合同的真实性无异议，证明目的不认可，双方于2018年4月13日签订的租赁合同，在合同签订后，被告即向原告交纳了保证金5000元及第一年租金264360元。由于原告自身原因标的物正式交付给被告的时间大概是2019年5月底。又由于原告将农贸市场招租前未向商务局登记备案以及无法提供办理相关证照的材料，不具备作为农贸市场的条件。2019年10月份左右，花都社区直接将龙山农贸市场变更为龙山小区便民点。被告曾多次向花都社区领导申请要求解除租赁关系，花都社区也多次开会处理，但双方未能协商一致。被告一直无法招租，原告自始存在欺诈，并延期交付租赁物，被告已交十二月的租金，不存在拖欠租金的行为。 原告对被告所举证据的质证意见为：证据一无异议。证据二真实性均无异议，通过竞价招标方式并签订合同证明目的无异议，但我们招租的公告及竞买须知、以及房屋签订的合同，明确约定我们出租的房产，房产用途是开办农贸市场，农贸市场开办需要条件，作为被告在竞标时应当要知道农贸市场开办需要的条件，怎么办理相关手续，这是中标人自己应该要做的事情。 本院对原被告无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合案情综合予以认定。 本院经审理查明的事实：2017年8月4日，安徽省滁州市经济技术开发区召开2017年第九次主任办公会议，同意将龙山小区商业3#交由花都路社区按照公开招标程序进行装修并支付装修费用，同意龙山小区商业**的经营收人，由花都路社区上交滁州市经济技术开发区财政，然后财政再按照前四年100%，第五年开始50%，补贴给各自社区。2018年4月13日，原被告签订《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》载明：被告于2017年11月24日通过公开竞价的方式竞得本合同标的物的承租权。根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，双方本着平等自愿、公平合理原则，经充分协商一致，就资产租赁事宜签订如下协议：第一条合同标的物及使用用途，1、原告将位于龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等），面积约1000平方米（以实际面积为准），出租给被告使用。2、移交使用前，原告负责对合同标的物的门（含卷闸门）、窗、锁、水龙头、灯管等室内设施进行必要的修缮、更换；移交使用后，此类修缮、更换一律由被告自行负责（含有关费用）；合同期满，被告需完整无偿归还原告。3、签订本合同前，原告已告知被告有关该资产未设定抵押等情况。4、合同标的物的质量和装修状况以标的物交付被告时的现状为准。被告对合同标的物已进行了实地了解，同意依照本合同的条款租用该资产。5、使用用途：被告租用合同标的物的用途为农贸菜场。被告不能擅自改变标的约定用途。如被告未经原告同意擅自改变合同约定用途的，原告有权单方面解除合同并将合同标的物收回。第二条租赁期限，本合同的有效期限为叁年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。第三条有关租金缴交的规定，1、租金标准：被告使用合同标的物的租金为264360元/年。由被告按合同规定按年缴交原告。2、如合同签订年限超过一年，从第二年起年租金在上年度的基础上递增1%，即第二年租金为267003元，第三年租金为269673元。3、租金缴交时间：先付后租，第一年租金，在签订合同时交纳和收取，以后每年租金，在该年度或季度开始计算前一个月交纳和收取。4、原告负责收取租金，并在收取租金后10个工作日内上缴财政。被告应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，原告按欠交租金1%向被告收取滞纳金，迟交15天，原告有权解除合同，并从第16天开始，原告每天向被告收取租赁合同约定租金额200%的房屋占用费，直到被告全部搬迁并将房屋交付原告时结束。第四条有关履约保证金、水、电、气、有线电视等费用的规定，1、履约保证金：在签订本合同时，被告必须先向原告交纳履约保证金，合计5000元。租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金的情形时原告不计息退还。2、租赁期满或合同解除后，在被告无违约情形下，原告按被告提供的原原告开出的履约保证金凭证原件在10个工作日内退还。在租赁期满或合同解除前，被告不得利用该保证金冲抵任何应由被告承担的费用。被告如因自己行为不能提供原告原开出的履约保证金凭证原件或有违约情形的，原告将不负责退还该履约保证金。．．．．．．等。第九条合同标的物交付及收回的验收，1、合同标的物交付时。双方应共同参与，如对装修、器物等硬件设施、附属设施有异议的，应当场提出，协商解决。被告接受标的物钥匙后视为原告已按合同约定完成了交付，且被告对房屋的现状无异议。．．．．．．等。第十一条被告违约责任，1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日应按欠交租金的1%向原告支付违约金等．．．．．．合同签订后，原告将钥匙交与被告，被告将264360元租金交与原告。在合同履行过程中，被告经营的龙山小区商业3的菜场，因滁州市创建文明城市及省、市环境卫生检查，菜场不能正常经营，自2018年、2019年、2020年三年共停业39天；2018年5月6日，菜场下水道、改厕等，菜场停业7天；公厕改造时间为2018年12月5日至2018年12月20日，菜场停业15天；2019年龙山农贸市场装饰改造工程为2019年4月5日至2019年5月4日，菜场停业60天；2019年污水管道修复时间为2019年9月20日至2019年11月3日，菜场停业43天；2020年疫情期间，菜场停业扣除3个月时间。上述合计254天。 另查明，2019年10月，龙山农贸市场改为便民点。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、花都路社区居民委员会要求张华会、徐军支付租金及违约金的数额如何确定？ 涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务。涉案租赁合同约定，被告使用合同标的物的租金为264360元/年即724元/天（264360元÷365天），由被告按合同规定按年缴交原告，如合同签订年限超过一年，从第二年起年租金在上年度的基础上递增1%，即第二年租金为267003元即731元/天（267003元÷365天），第三年租金为269673元即738.8元/天（269673元÷365天）。被告除2018年交付原告租金264360元/年外，至今未向原告缴纳租金，故被告2019年应向原告缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金267003元，但应扣除合同签订后因菜场环境卫生检查、维修改造及疫情期间停业共254天，被告实际应缴纳原告租金为81141元【731元/天＊（365天-254天）】。2020年5月1日之后的租金按269673元即738.8元/天（269673元÷365天）计算至被告实际返还龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）时止。在本案审理中，被告对原告要求解除租赁合同无异议，故本合同予以解除。张华会、徐军依据合同约定，向原告支付了5000元保证金，因涉案租赁合同已解除，故原告应当返还被告保证金5000元。原被告约定的违约金为每逾期1日应按约定的日租金1%向原告支付违约金，明显过高，本院依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会与被告张华会、徐军签订的《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》； 二、被告张华会、徐军于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会2019年5月1日至2020年5月1日租金81141元及利息（自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清之日止）；2020年5月1日至实际返还完毕龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）时的租金，即738.8元/天（269673元÷365天）计算，并以所欠租金为基数自2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至付清之日止； 三、原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付被告张华会、徐军履约保证金5000元； 四、被告张华会、徐军于本判决生效之日起十日内将龙山小区商业3的菜场（铺面、房产、土地等）返还原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会； 五、驳回原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3576元，减半收取1788元，由原告安徽省滁州市经济技术开发区凤凰办事处花都路社区居民委员会负担388元，被告张华会、徐军负担1400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  徐克文 二〇二〇年十二月十五日 书记员  鲍国慧 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。