重庆市第三中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)渝03行终121号 上诉人(原审原告):周利评，女，1971年3月14日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托代理人:叶启亚，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):重庆市南川区规划和自然资源局，住所地重庆市南川区南大街**，统一社会信用代码11500000MB1917021F。 法定代表人:李玉梅，局长。 委托代理人:张静静，该局工作人员。 委托代理人:王延，重庆祥永律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人):郑华书，男，1970年7月15日出生，汉族，住重庆市南川区。 被上诉人(原审第三人):李家平，女，1969年11月10日出生，汉族，住重庆市南川区。 上诉人周利评与被上诉人重庆市南川区规划和自然资源局（以下简称南川区规资局），被上诉人郑华书、李家平房屋行政登记一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2020)渝0102行初42号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人周利评及其委托代理人叶启亚，被上诉人南川区规资局的委托代理人张静静、王延，被上诉人郑华书、李家平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：郑华书又名郑禄伟，与李家平系夫妻关系。2004年6月12日，周利评分别与郑禄伟、李家平签订两份《买卖协议》，即其中一份买方为郑禄伟、另一份买方为郑禄伟、李家平，其中约定:周利评以60000元价格将其所有的位于南川隆化镇龚家塘综合楼4-2的房屋出售给郑禄伟，包括该房所有权证及土地使用证及屋内所有旧家具。 2004年6月17日，李家平向南川区规资局提交申请书，请求对其购买的原南川市南城办事处龚家塘居委砖混结构房屋办理产权转移登记，并提交了2004年6月12日与周利评签订的两份《买卖协议》、2004年6月14日收到购房款60000元的《收条》、买卖双方身份证复印件、重庆房权证304隆华字第xxxxxx号《房地产权证》原件、周利评与陈兴波1994年4月8日离婚申请登记书、财产分割协议书。南川区规资局受理后进行了办理，并于2004年6月17日进行了现场登记勘查和房屋墙界申报，于2004年6月25日同意办理转移登记，李家平缴纳了相关税费等，南川区规资局亦为李家平颁发了渝房权证304字第xxxxxx号房屋产权证书，郑禄伟于2004年7月2日领取。 2018年11月9日，周利评向南川区规资局提出信访请求，提出其因差欠郑禄伟赌债60000元，被郑禄伟将其所有的位于重庆市南川区龚家塘综合楼4-2号房屋被强行占有，自己躲债在外未归，2018年11月9日到南川区不动产登记中心查询，得知2004年6月期间郑禄伟、李家平办理了房屋所有权变更登记，请求撤销所有权人为李家平的房屋登记。南川区规资局调查后认为，登记行为权属来源清楚、要件齐备、符合登记程序，登记行为合法有效，对于信访人周利评提出的房屋买卖行为不是本人真实意思表示，要求直接撤销李家平房地产权登记行为的主张不予支持。同时，南川区规资局建议周利评与李家平本着实事求是原则尽量通过协商方式妥善处理好产权纠纷，若协商不成，应通过司法渠道先行解决房产归属的民事争议，届时南川区规资局将按照双方的协商解决意见或者人民法院生效法律文书处理相关产权登记问题。 2018年11月20日，周利评向重庆市南川区人民法院提起民事诉讼，请求确认周利评与郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》未成立，并由李家平协助周利评将案涉房屋转移登记给周利评。该案审理过程中，南川区人民法院委托西南政法大学司法鉴定中心对周利评与郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》和2004年6月14日《收条》签名为“周利评”笔迹进行了司法鉴定，西南政法大学司法鉴定中心经鉴定，出具西政司法鉴定中心[2019]鉴字第2326号司法鉴定意见书，倾向认定该协议上周利评署名字迹与周利评样本字迹是同一人书写，2004年6月14日《收条》上周利评署名字迹与周利评样本字迹不是同一人书写。该鉴定作出后，周利评变更诉讼请求为：“解除其与郑华书、李家平于2004年6月12日签订的《买卖协议》，李家平立即配合到不动产登记机关将案涉房屋过户给周利评”。该院经审理后，于2019年12月11日作出（2018）渝0119民初8351号民事判决书，判决驳回周利评的全部诉讼请求，并决定案件受理费1300元，鉴定费2000元，共计3300元，由周利评负担。该判决已于2019年12月30日发生法律效力。周利评于2020年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销南川区规资局作出的将坐落于南川区南城街道办事处龚家塘居委龚家巷第四层的房屋所有权由周利评转移登记给李家平的行政行为；2、由南川区规资局赔偿因未尽合理审慎职责造成错误登记的损失3300元。 原审法院认为，房屋登记管理机构应当依法办理房屋登记事宜。本案，南川区规资局在政府机构改革后承担相应的不动产登记管理职责，依法系本案适格被告。本案主要争议焦点为：1、周利评的起诉是否超过法定起诉期限。2、案涉房屋登记行为是否合法。 焦点1。周利评提起的行政诉讼请求系针对的南川区规资局为李家平办理了房屋产权证的具体行政行为，该行为固化的形式即为李家平颁发了渝房权证304字第xxxxxx号房屋产权证书，而核心判断点是周利评是否知道或者应当知道这一办证行为。对此，南川区规资局及郑华书、李家平虽坚持称周利评系共同到现场进行了办理，但均未能提供充分证据证明这一事实主张，故原审法院对其主张的该事实不予采信，且案涉房屋由郑华书、李家平实际居住并不能当然推定周利评知道南川区规资局已经办理了产权变更登记的具体行政行为内容，由此，则应当在最长起诉期限20年内判定起诉期限的起点。根据查明事实，应当认定周利评系从2018年11月9日才知道具体行政行为内容，则从此时开始计算行政诉讼的起诉期限。周利评也实际于2018年11月9日即向南川区规资局提出了撤销对李家平办理的房屋产权登记行为，在南川区规资局告知协商不成时，通过司法渠道先行解决房产归属的民事争议后，周利评于2018年11月20日提起了相应的民事诉讼，该民事判决于2019年12月30日生效。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议起诉期间不计算在行政诉讼期限内…”，上述民事诉讼期间应当予以扣除，则周利评于2020年3月31日向原审法院提起本案诉讼，未超过法定起诉期限，原审法院对于南川区规资局的该项辩称不予采纳。 焦点2。周利评的主要理由为应当由买卖双方共同提出申请才能办理转移或变更登记，对此判断核心即是否符合2004年6月办理房屋登记相应规定，应以当时有效的法律、法规和规章制度等作为判断依据。周利评主张应当根据《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（1991年6月1日重庆市人民政府第22号令），该办法系原四川省重庆市人民政府发布的地方性规章，重庆直辖市于1997年成立后，重庆市人民政府于1997年6月26日经第一次常务会审议决定对《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（原重府令第22号）决定继续适用。2000年6月2日，根据重庆市人民政府第82号令《关于停止适用或废止一批地方性政策和规章的决定》，决定停止适用四川省和原重庆市政府政策文件共计20844件，四川省和原重庆市政府规章206件，其中包括《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（原重府令第22号）停止适用。因此，该办法在2004年6月期间案涉具体行政行为发生时已不再适用。周利评提出的另一个依据为《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年），但该条例系2004年9月27日经重庆市第二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2004年9月28日公布，自2004年12月1日起施行，此时南川区规资局的具体行政行为早已经完结，自然也就不存在是否适用问题。至于周利评提出的其他依据均系属案涉行政行为之后的，均不具有适用空间。 参照2001年8月15日修订的《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日废止）第十一条第一款规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请，权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”。对于权利人、申请人，该办法第三条予以了明确，即本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权的法人、其他组织和自然人；本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。由此可见，2004年6月期间办理房屋权属登记并未强制性规定需权利人和申请人共同申请，而是权利人或者申请人均可以提出申请。该办法第十七条规定：“因房屋买卖、交换…等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记；申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。该条明确了应当提交的材料，本案中视为权利人持有并保管的房屋产权证原件、买卖合同原件、离婚财产分割协议等材料均向南川区规资局进行提供，符合该条规定。该办法第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书…”。本案中，南川区规资局对李家平的申请进行了审查，提交材料也符合法定登记要件。 综上，周利评提出的2004年6月期间办理转移或变更登记手续必须是买卖双方共同申请没有法律、法规等依据，而参照当时实际实施的《城市房屋权属登记管理办法》，并没有强制要求必须买卖双方共同申请，故对于周利评的该项理由不予采纳，南川区规资局作出的具体行政行为符合当时的规定，周利评请求撤销于法无据。并且，南川区规资局对包括买卖协议、收条等材料也尽到了审慎审查义务，周利评提起的解除买卖协议的民事诉讼也已经被依法驳回并生效，其现在主张撤销也更加不具有合法性基础，故对于其提出的撤销请求依法应予驳回。同时，对于周利评提出的赔偿其在民事诉讼中的案件受理费和鉴定费损失共计3300元的请求，既已经丧失赔偿基础，更系属其自行所作出的民事法律行为而引起的民事诉讼中支出的诉讼成本费用，民事判决也已经对此费用的承担依法作出了决定，故该项请求依法亦应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九之规定，判决驳回周利评的诉讼请求。 周利评上诉请求撤销原判，改判撤销南川区规资局作出的将座落于南川区南城办事处龚家塘居委龚家巷第四层的房屋所有权由周利评转移登记给李家平的行政行为。其理由为:1、原判适用法律错误。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款规定:“房屋登记由权利人(申请人)申请，第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。上述法条表述为“权利人(申请人)”而不是“权利人或申请人”，申请房屋登记的主体是权利人(申请人)两者必须具备而不是权利人、申请人两者居其一就可以申请。而且，无论是之前的《重庆市城镇房屋所有权登记办法》或2004年9月28日公布的《重庆市土地房屋权属登记条例》以及原审法院提供的《城市房屋权属登记管理办法》都对申请房屋登记主体规定为双方共同申请，三个法律文件的表述分别为“双方共同到登记机关申请”、“申请土地房屋登记，应当由有关当事人共同申请”、“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”，都规定应由双方共同申请。故，周利评主张的2004年6月期间办理的转移或变更登记手续必须是买卖双方共同申请没有法律根据不当。2、原判称该办法第十七条规定申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关合同、协议、证明等文件”。本案，周利评从未向南川区规资局提供过房屋产权证、买卖合同原件。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条规定:“根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任”，南川区规资局在举证期内及两次开庭中都未举证证明是周利评向其提供了买卖合同、房屋权属证书、共同申请房屋登记。在没有证据证明的前提下，仅凭权利人持有并保管的房屋产权证、买卖合同原件在南川区规资局，不能必然推导出周利评向南川区规资局提供了上述材料，原判认定“视为”周利评向南川区规资局提供了上述材料没有根据。3、南川区规资局在案涉房屋行政登记过程中未尽合理审慎审查义务，案涉房屋行政登记依法应予撤销。(1)买卖协议中注明郑禄伟与李家平为夫妻关系，郑禄伟的真名为郑华书，案涉房屋产籍档案中没有郑禄伟与李家平的婚姻登记资料信息，也没有郑华书与李家平的婚姻登记资料信息，说明登记机关人员马虎了事，连郑禄伟的真实身份都未审核；案涉房屋产籍档案中的婚姻登记信息与周利评的真实婚姻情况不符，周利评与陈兴波的婚姻关系94年已告终结，与案涉房屋转移登记有关的是2001年周利评与张凌的婚姻。南川区规资局对房屋交易双方的真实婚姻状况未认真审核，未尽合理、审慎审查义务。登记所依据的《财产分割协议书》与《离婚申请登记书》的来源不合法，不能证明南川区规资局房屋行政登记行为的合法性。(2)其中一份案涉房屋买卖协议添加了“李家平”及“郑禄伟与李家平为夫妻关系”的内容，而周利评对上述添加行为并不知情，周利评没有对李家平的签字进行确认，事后也没追认。案涉房屋房地产产权产籍档案件0026、0027页同存在产籍档案中，而南川区规资局对买卖协议删除了郑禄伟的签名、添加了“李家平”及“郑禄伟与李家平为夫妻关系”是知情的，根据合同法规定，合同主体变更是合同事项的重大变更，合同主体变更应得到对方的同意。南川区规资局在买卖协议被改动(增删)的情况下，其应负更大注意和审查义务。房屋登记过程中，南川区规资局未向周利评进行核实，违法对案涉房屋进行了转移登记，其存在严重未尽合理审慎审査的失职行为。(3)案涉房屋所有权证(重庆房权证304隆化字第0**071号)被撕碎成8-9块碎片，明显不是在和平的环境下取得的，南川区规资局无视正常房屋交易的常识，在李家平单方申请的情况下，仍为其办理了转移登记，违法对案涉房屋进行了转移登记，其存在严重未尽合理审慎审查的失职行为。案涉收款凭据《收条》已被(2018)渝0119民初8351号民事判决确认为虚假的，李家平、郑华书利用虚假的收条蒙混骗取了转移登记。故，南川区规资局据以作出房屋行政登记依据的主要证据不足，依法应予撤销。 本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为:当事人之间设立、变更物权的民事法律关系是房屋登记行政机关变更登记的主要依据。本案，根据生效民事判决的认定，被诉房屋虽原为周利评所有，但其已经通过买卖的方式转移给了郑华书、李家平，虽然其曾提起诉讼请求解除合同，进而回复物权，但未得人民法院支持。故，可以认为，周利评已经丧失了案涉物权，郑华书、李家平依据合同取得了案涉物权。因此，周利评请求撤销被诉登记欠缺基础。 其次，就案涉登记行为本身而言，并不违法。理由如下:1、是否需要共同申请的问题。诚如原审所论，被诉登记行为发生的时间为2004年6月，其时，原适用的《重庆市城镇房屋所有权登记办法》（1991年6月1日重庆市人民政府第22号令）已被废止，不再适用，而《重庆市土地房屋权属登记条例》尚未颁布，自不可能适用。因此，周利评主张应依据前述规定审查案涉登记行为的理由不能成立。本案应当依据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》(2001年8月15日修订)判断其合法性。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定:“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记”，结合该办法第三条“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”可以认为，申请房屋权属登记的既可是权利人，也可是房屋权利申请人，必须双方共同申请的，只有房屋他项权利登记。周利评的上诉理由没有法律根据，本院不予采纳。2、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。按照该条规定，确实需要权利人提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，但从该条的规制目的看，是为了防止当事人提交虚假材料，骗取转移登记。而就本案而言，房屋权属证书以及相关的合同等文件，究为何方提交，行政机关未能举证证明，但无论是周利评，还是郑华书、李家平所提交，经查均系真实的，所涉买卖关系也是真实的，其并不存在骗取登记的情况。故，不能据此撤销被诉登记。其次，从审理查明的事实看，南川区规资局在办理案涉登记时，具有《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定的房屋权属证书以及相关的合同、收条等材料，虽然买卖合同载明的买受人为郑禄伟、李家平，而申请登记的只有李家平一人，但该买卖合同已经载明二人系夫妻，按照相关法律，仅登记在夫或妻一人名下并无不可，不利的法律后果只及于该夫妻，对出卖人权利并不产生影响，不能以此认定南川区规资局未尽审慎义务。至于双方当事人的婚姻关系以及收条的真实性，并非办理转移登记的审查范围，且事实上也无从审查，同样，虽然据以办证的原产权证被撕碎后重新粘贴，但其所记载的信息并未因此缺失，因此，亦不能认定南川区规资局未尽审慎审查义务。 综上，周利评的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周利评承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘厚勇 审 判 员 唐正东 审 判 员 简元华 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 张 莹 书 记 员 张馨月