安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10088号 上诉人（原审被告）：合肥皖星汇通信息咨询有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区凤台路银河新城22-1606。 法定代表人：郑学，该公司总经理。 委托诉讼代理人:谢少坤，安徽善维律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵露露，安徽善维律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王统翠,女,汉族,1968年3月28日出生,住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：吴曦,安徽创善律师事务所律师。 上诉人合肥皖星汇通信息咨询有限公司（以下简称皖星汇通公司）因与被上诉人王统翠合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皖星汇通公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判皖星汇通公司不支付王统翠租金29600元、物业费4532元及律师费6000元；2.改判王统翠返还皖星汇通公司支付的租金及合同履约金；3.本案的一审、二审诉讼费用由皖星汇通公司承担。事实和理由：一、皖星汇通公司不存在违约情形，不应赔偿违约金。1.2019年6月25日皖星汇通公司与王统翠签订了《房屋托管合同》，合同签订后，皖星汇通公司对房屋进行装修，但王统翠始终不将隔断的二层交付给皖星汇通公司装修施工，致使无法将房屋转租给他人。经皖星汇通公司多次催促，王统翠以种种理由拖延，又将房屋租赁给他人，构成严重违约。所以，王统翠无权扣除皖星汇通公司的违约保证金。2.王统翠未完全交付合同约定的房屋。《房屋托管合同》第一条规定，委托的房屋建筑面积为283平方米。案涉房屋的《商品房买卖合同》、《商业物业管理服务协议》和《补充协议二》均约定涉案房屋建筑面积为283平方米，虽然是两层，但其是作为一个整体对外交易的。王统翠却只将一层交由皖星汇通公司装修，拒绝交付其隔断的二层，造成皖星汇通公司的损失。《房屋托管合同》第七条违约责任约定：甲方提前解除本合同或因甲方的原因导致合同解除的，甲方应按违约发生当月的月租金的2倍向乙方支付违约金，即13500×2=27000元。王统翠应赔偿皖星汇通公司违约金27000元。 二、一审法院判令皖星汇通公司支付租金无事实和法律依据。1.一审法院认定案涉房屋的免租期为10天不合理。根据王统翠提交的2019年6月24日微信聊天记录显示，王统翠同意将免租期前置，也即2019年6月26日至2019年9月25日其中两个月为免租期。皖星汇通在签订合同后支付了一个月的履约保证金13500元和2019年6月26日至2019年9月25日的房租13500元（其中两个月为免租）。在免租期内，皖星汇通公司对案涉房屋进行了装修，装修费为18500元。2.皖星汇通公司已经在2019年9月26号前，因房屋交付面积与购房合同不符，要求退房解除合同，但是王统翠一直拖延到十月份。一审法院认定皖星汇通公司这期间的租金12600元不合理。 三、关于律师费，《房屋托管合同》中第七条第六项约定，任何一方违约给对方造成的损失（包括但不限于律师费、交通费、差旅费等费用），均由违约方承担。王统翠交付的房屋不符合约定，是违约方应当承担皖星汇通公司维权产生的费用。 四、《房屋托管合同》第五条规定了合同期满，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用租金外，剩余部分于交割完毕之日起5个工作日内返还乙方。皖星汇通公司已经按照合同的约定支付了13500元的履约保证金，但是王统翠未按约定交付房屋，构成违约，应当返还合同履约金。 王统翠辩称，一、皖星汇通公司违约事实清楚。1.根据《房屋托管合同》第四条第（二）款，皖星汇通公司应于2019年9月18日支付第二期租金，但其公司不履行合同义务。王统翠于2019年10月23日，通过微信与皖星汇通公司沟通，其公司明确表示退租。根据《房屋托管合同》第七条第（四）款，“托管期限内，如乙方未按合同约定交纳租金，甲方有权从履约保证金中扣除，逾期15日仍未缴纳上述费用时，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任”，皖星汇通公司未按合同约定交纳租金的行为已经构成违约。2.皖星汇通公司于2019年10月23日通知王统翠“锁我拿走了，你想怎么租怎么租”，案涉合同已于2019年10月23日解除，合同解除后王统翠不存在一房二租。3.案涉房屋建筑面积283.3平方米，层高8米，房屋结构为复式，每层独立使用，实际使用面积约为566.6平方米，双方约定只租一层。根据《房屋托管合同》第一条，出租的房屋是283平方米，且出租时二层便为自用状态。案涉房屋物业费按照283.3平方米收取，王统翠和皖星汇通公司约定各承担一半，可以看出不存在二层交付问题。 二、王统翠无违约行为，皖星汇通公司就交付层数问题主张王统翠违约，实属拖延履行时间，浪费司法资源。 王统翠向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2019年6月25日签订的《房屋托管合同》；2.皖星汇通公司支付拖欠的租金、物业费和违约金等各项费用77532元；3.王统翠不向皖星汇通公司返还合同履约金13500元；4.皖星汇通公司承担本案的全部诉讼费用。 皖星汇通公司向一审法院反诉请求：1.请求判令双方签订的房屋托管合同解除；2.王统翠返还皖星汇通公司履约金13500元；3.王统翠赔偿皖星汇通公司损失及违约金45000元；4.王统翠承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：2019年6月25日，王统翠与皖星汇通公司签订《房屋托管合同》一份。约定王统翠（甲方）委托皖星汇通公司（乙方）运营管理其名下位于安徽省合肥市庐阳区房屋，房屋产权面积为283平方米。合同第三条托管期限及免租期：托管期限为2019年6月26日至2025年6月25日，共计6年。其中免租期自2019年6月26日至2019年8月25日，免租期租金从首期应付租金中直接扣除。甲方应于2019年6月26日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方填写交房确认书，并作为房屋交付的依据。……第四条租金及相关费用（一）租金以建筑面积计算，标准按照年度约定：第一年度，自2019年6月26日至2021年6月25日止，月租金13500元／月……（二）支付方式：租金按叁个月为一个支付周期，首期租金自本合同签订之日起支付，以后每期租金提前七日支付，乙方以转账形式支付至甲方指定银行账户。（三）其他费用：合同期内，乙方应承担该房屋使用过程中产生的水费、电费、电话费、网络费、空调使用费、公共耗能费、物业管理费、停车费、垃圾清运费等费用，并按时缴纳实际发生的费用。第五条履约保证金：本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳人民币13500元整作为履行合同各项条款的保证金，合同期满，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分于交割完毕之日起5个工作日内返还乙方……第六条装修及转租：（一）甲方允许乙方对房屋进行必要的装修、装饰，装修施工期间应采取合理措施，不得破坏房屋的结构。合同期满，依附于房屋的装修、装饰归甲方所有，甲方不再要求乙方回复原状。……第七条违约责任：（二）甲方提前解除本合同或因甲方原因导致合同解除的，甲方应按违约发生当月的月租金的2倍向乙方支付违约金。甲方除退还乙方履约保证金和乙方已支付但未营业期间的租金外，还应按正常的装修折旧合理赔偿乙方的装修损失。（三）乙方提前解除本合同或因乙方原因导致合同解除的，乙方应按违约发生当月的月租金的2倍向甲方支付违约金。甲方有权没收乙方的履约保证金，但应退还乙方已支付但未营业期间的租金。（四）托管期限内，如乙方未按合同约定缴纳租金，甲方有权从履约保证金中扣除，逾期15日仍未缴纳上述费用时，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任……（六）任何一方违约给对方造成的损失（包括但不限于律师费、交通费、差旅费等费用），均由违约方承担……合同尾部王统翠、皖星汇通公司分别签字、盖章予以确认。合同签订当日,皖星汇通公司支付了定金4000元，王统翠将案涉房屋交付给了皖星汇通公司。2019年6月27日，皖星汇通公司拿到案涉房屋购房合同。2019年6月29日，王统翠微信告知皖星汇通公司，案涉房屋物业费和能耗费王统翠和皖星汇通公司各负担一半。2019年7月2日，皖星汇通公司向王统翠支付23000元（其中包含8月26日-9月25日的房租9500元和履约保证金13500元,定金4000元转化为房租）。后因皖星汇通公司未按合同约定支付下一季度租金王统翠诉至该院。庭审中，双方一致确认《房屋托管合同》的解除时间为2019年10月23日。 一审法院另查明，案涉房屋物业服务机构为南京万科物业管理有限公司合肥分公司，收费标准为7.98元/月/平方米。免租期内，皖星汇通公司与合肥鼎隔乐装饰材料有限公司签订《工程装修施工合同》，对案涉房屋进行装修，发生装修费18500元。 一审法院认为，王统翠与皖星汇通公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵守。王统翠诉请解除双方于2019年6月25日签订的《房屋托管合同》，皖星汇通公司也同意解除，故该院对王统翠的此请求予以支持。 庭审时，双方争议焦点主要在于案涉房屋的实际租赁面积。根据《商品房买卖合同》和当事人陈述，案涉房屋建筑面积283.3平方米，层高8米，房屋结构复式，每层独立使用。王统翠诉称皖星汇通公司租赁的是复式的底层283.3平方米，第二层为王统翠自用，而皖星汇通公司辩称租赁的283.3平方米应该是购房合同上载明的复式整体两层，遂双方发生争执。结合王统翠和皖星汇通公司员工朱经理的微信聊天记录以及合同履行情况来看，合同签订当日皖星汇通公司已拿到涉案房屋，两日后拿到商品房买卖合同，作为一家专业的房屋托管公司，对涉案房屋的实际租赁面积已然清楚。皖星汇通公司没有提出异议而是于2019年7月2日继续向王统翠支付履约保证金13500元和2019年8月26日-9月25日的房租，视为对涉案房屋租赁现状的进一步确认。现皖星汇通公司以王统翠交付的房屋与合同不符为由拒绝支付下一季度租金缺乏事实与法律依据，应承担不利的法律后果。当事人一致认可《房屋托管合同》已于2019年10月23日解除，皖星汇通公司应支付2019年9月26日至2019年10月23日的月租12600元（13500÷30×28）。 关于王统翠要求皖星汇通公司支付50天免租期的房租。因双方在合同中就房屋的免租期约定为，租期6年，每年免租10天，共计60天。由此可看出，该约定是基于租期租满6年的基础上，而在实际履行中，合同实际履行的期限仅为四个月，考虑到王统翠的实际损失和衡量当事人的诉讼利益，该院予以支持王统翠诉请的50天免租期房租22500元并无不当。 关于王统翠主张的违约金，因合同中约定过高，且该院已支持的免租期房租已经部分弥补救济了王统翠的租金损失，依据补偿性为主，惩罚性为辅原则，防止双方权利义务责任的明显失衡，该院酌定为8000元。因皖星汇通公司已交纳的13500元履约保证金，具有违约责任性质，应予以冲抵违约金。两者冲抵后，多出5500元予以冲抵所欠租金，故皖星汇通公司现需支付王统翠租金29600（12600＋22500－5500）元。关于王统翠主张的物业费4532元，因合同明确约定，该院依法予以支持。关于王统翠主张的律师费10000元，鉴于已实际支付6000元，该院依法予以支持6000元。 关于皖星汇通公司的反诉请求装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（一）》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于皖星汇通公司的行为构成违约，双方签订的《房屋托管合同》已解除，涉案房屋中未形成附和的装饰装修物，可由皖星汇通公司拆除，但其反诉请求王统翠支付18500元装修费于法无据，该院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（一）》第十条、第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王统翠和皖星汇通公司于2019年6月25日签订的《房屋托管合同》；二、皖星汇通公司于判决生效之日起十日内支付王统翠租金29600元和物业费4532元；三、皖星汇通公司于判决生效之日起十日内支付王统翠律师费6000元；四、驳回王统翠的其他诉讼请求；五、驳回皖星汇通公司的反诉请求。案件受理费2080元，减半收取1040元，由王统翠负担500元，皖星汇通公司负担540元；反诉案件受理费631元，减半收取315.5元，由皖星汇通公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋实际租赁面积是否包含第二层。根据双方聊天记录、当庭陈述及合同履行情况，双方均认可在签订合同时，案涉房屋已经被隔为两层，二层由王统翠自用。2019年6月25日合同签订当日，王统翠即交付案涉房屋的第一层，皖星汇通公司于两日后拿到案涉房屋的商品房买卖合同，对房屋面积和交付情况清楚知悉，并未提出异议。2019年6月29日王统翠提出物业费和能耗费由双方各承担一半，皖星汇通公司对此亦未提出异议。之后，皖星汇通公司按约向王统翠支付了履约保证金及房租。从皖星汇通公司所举的证据无法看出，就案涉房屋二层的交付问题，其公司曾向王统翠明确提出主张。现皖星汇通公司以此为由上诉主张王统翠违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于欠付租金，虽然皖星汇通公司称其于2019年9月26日曾要求解除合同，但因皖星汇通公司未按约支付租金，其行为构成违约，不享有合同解除权。双方对案涉合同于2019年10月23日解除均无异议，皖星汇通公司应支付房租至合同解除之日。一审判决皖星汇通公司支付2019年9月26日至2019年10月23日的租金12600元，于法有据。 关于免租期，虽然合同约定免租期为2019年6月26日至2019年8月25日，但从双方的缔约过程来看，该60天免租期是基于合同6年托管期满的基础上。一审根据合同实际履行情况，支持王统翠对50天免租期租金的诉请，并无不当。 关于履约保证金，双方合同第五条约定，履约保证金应抵扣由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任。因合同约定违约金过高，一审法院根据合同履行情况、皖星汇通公司的违约情形等因素，酌定皖星汇通公司应支付违约金8000元，并根据合同约定以履约保证金抵扣违约金和欠付租金，并无不当。 关于物业费4532元，合同明确约定由皖星汇通公司承担，皖星汇通公司亦认可从未缴纳过物业费，现上诉主张不予支付，没有事实和法律依据。 关于律师费6000元，合同第七条第（六）项对此有明确约定，因皖星汇通公司的违约行为导致合同解除，应由皖星汇通公司承担。 综上，皖星汇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费804元，由合肥皖星汇通信息咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 王 莉 审判员 陆建群 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陈晓妹 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。