广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28052号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市艾纳豪斯有限公司。法定代表人：陈军。委托代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。委托代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市睿华涂布科技有限公司。法定代表人：丁乔宜。委托代理人：杨龙庚，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人深圳市艾纳豪斯有限公司（以下简称艾纳豪斯公司）因与被上诉人深圳市睿华涂布科技有限公司（以下简称睿华公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初12542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。艾纳豪斯公司的上诉请求：1.判令撤销一审民事判决书第四项；2.依法改判支持艾纳豪斯公司诉讼请求第一项：即睿华公司立即迁离并向艾纳豪斯公司返还位于深圳市光明新区：X科技园Ａ3栋厂房（厂房面积3162平方米）、宿舍28间（宿舍编号：Ｂ2栋101-112301-312,Ｂ1栋305-308）和铁皮屋。睿华公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，并予以改判或者发回重审;2.诉讼费用由睿华公司承担。艾纳豪斯公司向一审法院起诉请求：1.睿华公司立即搬迁并向艾纳豪斯公司返还位于深圳市光明新区厂房（厂房面积3162平方米）、宿舍28间（宿舍编号：Ｂ2栋101—112、301—312，Ｂ1栋305—308）和铁皮屋；2.睿华公司向艾纳豪斯公司支付Ａ3栋厂房和28间宿舍的房屋占有使用费1411368元（房屋占有使用费以租金100812元为基数，按照双倍租金标准，自2019年9月16日暂时计算至2020年4月15日，此后继续计算至睿华公司迁离之日止）；3.睿华公司向艾纳豪斯公司支付铁皮房的房屋占有使用费119000元（房屋占有使用费以租金8500元为基数，按照双倍租金标准，自2019年9月16日暂时计算至2020年4月15日，此后继续计算至睿华公司搬迁之日止）；4.睿华公司向艾纳豪斯公司支付拖欠的水费671.55元、电费50754.6元；5.睿华公司向艾纳豪斯公司支付本次维权支出的律师费68000元；6.本案的诉讼费、保全费、先予执行费由睿华公司承担。一审庭前，艾纳豪斯公司将第四项诉讼请求中的电费“50754.6元”变更为“73245.37元”。睿华公司向一审法院反诉请求：1.艾纳豪斯公司赔偿睿华公司光明中心区项目（楼村）土地整备补偿安置款项（生产性赔偿等）合计3383437元；2.本案诉讼费、保全费均由艾纳豪斯公司负担。一审法院认定事实：2017年8月7日，艾纳豪斯公司、睿华公司签订《租赁合同》，约定艾纳豪斯公司将位于深圳市光明新区厂房（3163㎡）及宿舍28间（编号为Ｂ1栋305-308、Ｂ2栋101-112、301-312）出租给睿华公司使用，合同期限为2017年8月1日至2019年9月15日，厂房租金79050元／月，管理费3162元／月，宿舍总租金17600元／月，卫生费1000元／月，上述总费用共计100812元／月。合同第六条约定，租赁期内，若政府征收或拆迁租赁物及所属地块，艾纳豪斯公司需提前三个月告知睿华公司，并代表睿华公司与政府商讨生产性赔偿问题，政府对睿华公司生产性赔偿归睿华公司所有。2018年7月2日，艾纳豪斯公司、睿华公司签订另一份《租赁合同》，约定艾纳豪斯公司将位于深圳市光明新区的铁皮屋出租给睿华公司使用，合同期限2018年7月1日至2019年9月15日，租金8500元／月。2019年6月28日，艾纳豪斯公司向睿华公司出具关于“租赁合同期满搬迁通知”。睿华公司于7月1日复函艾纳豪斯公司，答复如下：1、双方于5月份达成按原合同条件续签两年合同，故不存在通知所说租赁期限2019年9月15日搬离租赁物之说；2、我司在合同到期前四个月已与贵司达成续签两年的口头协议，对于贵司提出合同期满搬迁，违反了双方约定；3、即使贵司强行解约，我司也无法在两个月内完成搬迁。2019年7月12日，艾纳豪斯公司收到上述复函后回函睿华公司，回复如下：1、租赁期限届满前，我司已向贵司书面明确表示不再出租该场地，所以贵司对9月15日前应当搬离并返还租赁物是明知且有预期的，贵司有充分时间搬离；2、贵司应于合同期限届满前搬离，并将租赁物完好归还；3、如贵司逾期不搬离，我司将立即收回租赁物，并强行搬离租赁物内物品，届时发生的一切损失和后果由贵司承担。2019年7月22日，睿华公司收到艾纳豪斯公司回函后再次复函艾纳豪斯公司，载明若艾纳豪斯公司继续停止续约，其搬迁时间预期最少需要顺延至2019年12月底，根据双方合同约定，若政府征收或拆迁租赁物及所属地块，睿华公司需提前三个月告知，但经查询深圳市光明区土地整备局关于《楼村社区土地整备利益统筹项目实施方案》的公告于2019年3月15日有公示，但艾纳豪斯公司并未按合同约定告知，属于违约，所以在合同期限届满前无法迁离时，将按合同标准延续执行。接到艾纳豪斯公司通知后，睿华公司搬迁工作已在准备中，但搬迁完成时间最少要到2019年12月31日前，因此租赁合同需延期到2019年12月31日。2019年9月3日，艾纳豪斯公司再次向睿华公司邮寄《关于告知深圳市搬迁事宜的函》，记载鉴于睿华公司租赁艾纳豪斯公司Ｂ1栋及Ｂ2栋宿舍于2019年9月15日到期，该宿舍纳入光辉大道项目范围内，为配合政府征收，艾纳豪斯公司多次邀请睿华公司商讨搬迁事宜，但睿华公司均以各种理由拒绝协商，现再次函请睿华公司法定代表人于9月4日联系面谈协商搬迁事宜，并请睿华公司于9月15日前搬离。另查，案涉租赁房屋无不动产产权证明，亦未取得建设工程规划许可。诉讼过程中，睿华公司以案涉租赁房屋属于光明中心区项目（楼村）土地整备范围，艾纳豪斯公司与深圳市X村股份合作公司系光明中心区项目（楼村）土地整备的主要实施对象为由，申请追加深圳市X村股份合作公司作为第三人参加诉讼。本案审理过程中，因深圳市X村股份合作公司是否参加本案诉讼并不影响本案的审理，故一审法院未予追加。艾纳豪斯公司主张租赁期限届满后，睿华公司拒绝搬离案涉厂房，遂向一审法院起诉。睿华公司辩称双方于租赁期限届满前已达成了继续租赁的合意，仅是未签订正式的书面租赁合同，故现仍未搬离案涉厂房。根据合同约定，租赁期内若政府征收，对睿华公司的生产性赔偿应归睿华公司所有，故艾纳豪斯公司应支付睿华公司土地整备补偿款项合计3383437元。一审法院认为，根据查明的相关事实，艾纳豪斯公司、睿华公司双方约定的租赁期限于2019年9月15日届满，睿华公司虽辩称双方口头约定租赁期限延续，但就该事实除其单方陈述外，并未提交充分证据予以证明，且从双方往来的函件内容看，艾纳豪斯公司曾多次明确租赁期限届满后需收回租赁房屋的意思表示，故对其抗辩理由，一审法院不予采纳。睿华公司于约定的租赁期限届满后仍然占有使用租赁房屋，构成无权占有，根据我国相关法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故艾纳豪斯公司请求睿华公司立即返还案涉租赁物于法有据，一审法院予以支持。因睿华公司无正当理由占用艾纳豪斯公司房屋，故艾纳豪斯公司诉请睿华公司支付2019年9月16日起至实际搬离之日期间的占有使用费，一审法院亦予以支持，支付标准参照约定的租金标准计算，即A3栋厂房及28间宿舍按100812元/月、铁皮屋按8500元/月计算。关于艾纳豪斯公司主张睿华公司拖欠2020年1-5月水费671.55元、宿舍电费73245.37元问题，庭审时，艾纳豪斯公司确认睿华公司此期间已付水费671.55元，一审法院予以确认。关于电费数额，艾纳豪斯公司主张此期间电费总计88670.36元，睿华公司仅付15424.99元，尚欠73245.37元，提交了中国南方电网电费单予以证明，其中2020年1-5月应结电费分别为21917.89元、9909.38元、18927.33元、18471.86元、19443.9元，电费构成为峰、平、谷期电费+基本电费11000元+力调电费。睿华公司辩称，其仅应付电费金额为8229.72元，多付7195.27元。经核对，睿华公司辩称的应付电费主要为峰、平、谷期电量电费。一审法院认为，根据合同第六条记载，该合同用电量为400千伏安，艾纳豪斯公司另按国家规定收取睿华公司超额用电量增容费。电费计费方式为基本电费+电量计费，基本电费分摊。据此，睿华公司除缴纳峰、平、谷期电量电费外，还需分摊基本电费，因睿华公司于双方约定的租赁期限届满后仍继续占用租赁房屋，由此产生的上述基本电费及力调电费均应由睿华公司全额负担，故艾纳豪斯公司主张的上述未付电费73245.37元，一审法院予以支持。关于律师费68000元，因艾纳豪斯公司仅提交委托代理合同，未提交相应付款凭证予以证明，无法证实其是否支付以及实际支付的数额，故艾纳豪斯公司该项请求，一审法院不予支持。关于睿华公司反诉请求的土地整备安置款项3383437元问题，睿华公司提交了深圳市X土地房地产资产评估咨询有限公司报告书一份，就睿华公司承租的厂房、宿舍的室内装修及设备搬迁等价值进行咨询评估，估价结果为室内自行装饰装修（二次装修）1326861元、可搬迁设备1512128元、搬迁补助费51176元、停产、停业补偿费493272元。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，艾纳豪斯公司、睿华公司签订的两份《房屋租赁合同》应为无效合同。根据我国《合同法》相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，睿华公司使用案涉租赁房屋至双方约定的租赁期满，租赁期内案涉房屋地块虽属政府土地整备范围需进行搬迁，但在约定的租赁期限内并未实际影响睿华公司占有使用租赁房屋，即睿华公司的合同目的已经实现，睿华公司反诉主张的上述费用3383437元均不属于艾纳豪斯公司应承担的损失范围，睿华公司反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、睿华公司于本判决生效之日起十日内支付艾纳豪斯公司自2019年9月16日起的厂房及宿舍占有使用费（以100812元/月为标准，计至实际搬离之日止）；二、睿华公司于本判决生效之日起十日内支付艾纳豪斯公司自2019年9月16日起的铁皮屋占有使用费（以8500元/月为标准，计至实际搬离之日止）；三、睿华公司于本判决生效之日起十日内支付艾纳豪斯公司电费73245.37元；四、驳回艾纳豪斯公司其他诉讼请求；五、驳回睿华公司全部反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9925元，反诉受理费16933.8元，保全费5000元，由艾纳豪斯公司负担5402元，睿华公司26456.8元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁房屋无不动产产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，艾纳豪斯公司与睿华公司签订的两份《房屋租赁合同》应属无效。一审对此认定正确，本院予以确认。合同无效，因合同取得的财产应予返还，一审认定睿华公司应立即返还案涉租赁物正确，但在判决中遗漏了相关判项，本院予以纠正。至于睿华公司主张的生产性赔偿问题，其一，案涉租赁合同无效，该合同中关于生产性赔偿的相关约定亦属无效；其二，睿华公司亦未举证证明该生产性赔偿的相关损失已实际产生。因此，一审判令驳回睿华公司的该项主张正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初12542号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初12542号民事判决第四项；三、上诉人深圳市睿华涂布科技有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市艾纳豪斯有限公司返还位于深圳市光明新区间（编号为Ｂ1栋305-308、Ｂ2栋101-112、301-312）和铁皮屋；四、驳回上诉人深圳市艾纳豪斯有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人深圳市睿华涂布科技有限公司的全部反诉请求。本案一审案件受理费9925元，反诉案件受理费16933.8元，保全费5000元，由上诉人深圳市艾纳豪斯有限公司负担5402元，上诉人深圳市睿华涂布科技有限公司负担26456.8元。本案二审受理费人民币43298元，由上诉人深圳市睿华涂布科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。