贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初3274号原告：平坝鼎立村镇银行有限责任公司，住所地：贵州省安顺市平坝区天台山大道华泰壹品。统一社会信用代码：915204215519077096。法定代表人：赵浣淳，职务：董事长。委托诉讼代理人：杜洋，贵州久同律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王娅，贵州久同律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：张洪英，女，1967年12月20日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍所在地贵州省平坝县。现住贵州省安顺市平坝区。被告：徐建明，男，1965年2月3日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍所在地贵州省平坝县。现住贵州省安顺市平坝区。二被告系夫妻关系。二被告共同的委托代理人：张霞，贵州可贞律师事务所律师。代理权限：特别代理。原告平坝鼎立村镇银行有限责任公司诉与被告张洪英、徐建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法由审判员刘炳文适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平坝鼎立村镇银行有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原被告签订的《售房协议书》。二、依法判决被告返还原告购房款9,193,887.63元及违约金500,000元。三、依法判决被告支付原告利息损失（利息以9,693,887.63元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行之日止）。四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年5月21日，原、被告签订《售房协议书》。协议约定：二被告将其所有的位于平坝区出售给原告，商铺面积约219.21平方米（实际建筑面积以房产证为准），单价为49000元／平方米，总价为10741290元（多退少补）。付款方式为分期支付：第一期支付850万元，第二期余下款项2241290元，待房产证办理完毕后，原告在五个工作日内支付给被告。被告保证出售的商铺合法、权属清楚，自愿到平坝县旧城改造房屋征收办公室、平坝县房管局协助办妥相关房产手续。办理房产手续产生的全部税费由被告承担。并约定若一方违反本合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金人民币50万元。协议签订后，原告于2015年5月28日向被告支付第一期购房款850万元。2018年6月19日，应被告要求，原告提前向被告支付第二期部分购房款693887.63元。原告付款后，多次催促被告办理交房及办理相关产权手续，但被告均以各种理由推辞，拒不履行。后原告了解到，由于被告尚欠贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司平坝分公司大笔购房尾款，致使被告出售的商铺无法交付也无法办理相关产权手续。2020年9月2日，原告通过律师函的方式告知被告在收到律师函之日起10日内履行协议约定的义务，若被告仍拒不履行，原告将采取法律手段追究被告的违约责任及经济损失。原告认为，因被告欠希望玫瑰园房开公司大笔尾款，导致被告出售给原告的商铺至今无法交付也无法办理产权手续。在原告委托律师函告知被告后，被告仍拒不履行。被告种种违约行为，致使原告签订合同的目的无法实现，其行为已构成根本违约，原告有权要求解除协议并要求被告承担违约责任。综上，现原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告张洪英、徐建明辩称，一、原告起诉要求解除与被告2015年5月21日签订《售房协议书》的理由与事实不符。被告与原告2015年5月21日签订《售房协议书》，将被告因拆迁产权置换取得的位于“新建后文明路19-22号（219.21㎡）”经营性用房出售给原告。协议书约定建筑面积以房产证为准，出售商铺单价为49,000.00元／平方米，总价款为10,741,290.00元，实际房款根据房产证核准的面积计算，多退少补；办理房产证的全部税费由被告承担；商铺总价款分两期支付，第一期支付850万元，余款待房产证办理完毕后五个工作日内支付；被告收到第一期房款次日起，出售商铺使用权归原告；出售商铺的产权未办理之前，由被告与平坝县旧城改造房屋征收办公室的相关事宜均由被告自行处理。协议签订当天，因原告要求将所购商铺的产权人登记为“平坝祥通贸易有限公司”，因涉及权利人变更、产权变更等将导致相关手续变更及产生相关税收费用，故原告向被告出具了《承诺书》，承诺将文明路19-22号商铺所有权人办理为平坝祥通贸易有限公司，由此带来的相关责任由原告承担，与被告夫妻无关。由于被告向原告出售的文明路19-22号商铺系回迁置换房，因此合同没有约定出售商铺的交房时间，交房时间视房屋开发商交房给被告而定；虽然被告与原告签订合同时出售的商铺已经修建完毕，但房屋开发商直到2019年10月才通知被告收房。被告接到房屋开发商的收房通知后，随即通知原告收房，并积极与原告的陈行长及原告单位指定的工作人员联系交房事宜，但原告给被告的答复是“在上会、在研究…”被告自接到房屋开发商的收房通知起，就通知原告收房，且多次到平坝区协商产权办理事宜，棚改办为了落实被告与原告之间商铺产权的顺利办理，还特别出具了《证明》请相关单位以被告办证时确定房屋产权人进行办理。因此，原告诉称“多次催促被告办理交房及办理相关产权手续，但被告均已各种理由推辞，拒不履行”，不是事实。事实是被告接到房屋开发商通知收房后，就及时通知原告收房，但由于原告自身的原因不愿收房，反而把责任及过错推给被告。二、原告诉称2020年9月2日发送的《律师函》，被告根本没有收到所谓的律师函。第一次知道《律师函》是到人民法院领取起诉状副本，阅卷时才知道《律师函》；试问，被告多次催促原告收房，怎么会收到原告《律师函》还会对原告要实现收房请求于不顾呢。这明显是原告贼喊捉贼，欲盖弥彰。三、原告诉称因被告欠希望玫瑰园房开公司大笔尾款，导致出售给原告的商铺至今无法交付也无法办理产权手续，纯属臆断猜测。首先，被告出售给原告的商铺是拆迁置换房，假设真的需要补款，也是极少的一部分，而不是原告诉称“欠大笔尾款”，不会影响到本案涉案房屋的交付，更不是原告诉称根本违约的原因；并且被告已如前述，可以随时将房屋交给原告。其次，被告是否欠希望玫瑰园房开公司的钱款，与本案不是一个法律关系，更与本案及原告无关。如果按原告的逻辑，被告有理由认为因银行存款是客户的钱，而非原告的钱，原告或因资金困难等原因支付不了应付给被告的尾款及其应缴纳的相应税款，才故意耍赖毁约，想借诉讼而达到不良目的。对于原告没有依据的臆断猜测，被告将保留追究其诽谤的法律权利。四、被告认为，原告诉请解除双方2015年5月21日签订的《售房协议书》没有事实依据与法律依据，依法应当予以驳回；本案真正的违约一方是原告，而非被告；由于原告不诚信诉讼的法律行为，导致被告产生的诉讼损失，聘请律师的费用，应当由原告予以赔偿。综上所述，为维护市场交易的稳定，促进合同目的的实现，被告请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求，责令原告继续履行合同，及时支付应付给被告的购房尾款，并及时收取案涉房屋，并判决原告赔偿无理诉讼导致被告支付的律师费1万元；并且由于原告不及时收房，错失了政府对拆迁户的税收优惠政策，导致本案涉及商铺现在去办理产权登记手续将产生的税金及相关手续费用，应依照原告的承诺由原告自行承担。原告举证及被告质证意见如下：证据1，原告营业执照、法定代表人身份证及证明、二被告身份证复印件，证明原告身份信息及主体资格；二被告身份信息及主体资格。证据2，售房协议书、收条及银行流水、律师函及邮寄单，证明2015年5月21日双方签订《售房协议书》建立买卖合同关系及协议书约定的内容；原告于2015年5月28日向被告支付第一期购房款850万元，被告出具收条证实收到850万元的事实；2018年6月19日根据被告要求将第二期购房款的693,887.63元支付至徐睿账户，被告向原告出具收条证实收到该款的事实；原告于2020年9月2日向被告邮寄律师函以及律师函上载明的内容。证据3，律师函及邮寄单、情况说明，证明被告在原告履行完毕付款义务后一直未履行交房和配合协助办理房屋产权变更登记手续，构成严重违约；被告在收到原告律师函后仍不予履行义务且被告拖欠房开公司尾款1,154,830元，不能办理房屋的初始登记，导致原告的合同目的不能实现，构成根本违约。被告质证认为：第一组证据无异议；第二组证据的售房协议、收条及银行流水的真实性、合法性、关联性无异议；对律师函、邮寄单的真实性、合法性无异议，但对于关联性有异议，不能达到原告的证明目的。原告向法庭提交的邮政订单详情上虽然载明了2020.9.2寄件人、收件人及邮寄内容是律师函，但该邮政订单没有本案被告的签收记载，被告并没有收到原告律师发出的律师函，而被告第一次知道律师函的存在是收到人民法院的起诉状副本到承办庭阅卷时，才知道原告曾经向自己邮寄过律师函。因此，原告向法庭提交律师函及邮政单来证明被告“不履行合同义务，原告律师函告被告在合理期限内不履行合同义务，被告收到律师函后仍拒不履行义务的事实”的证明目的不能实现。且原告在律师函中称被告“欠贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司平坝分公司大笔尾款”没有事实依据。与本案没有法律关系。被告举证及原告质证意见如下：证据1，二被告的身份证复印件，证明二被告主体资格。证据2，安置补偿协议、售房协议书、承诺书，证明被告与原告签订售房协议书出售标的物平坝县文明路临街19-22号商铺的来源，证明销售商铺的真实性、合法性；被告向原告出售的商铺在被告收到原告支付的第一笔850万元购房款后，商铺的使用权就已经归原告，协议第三条约定的是“自愿到旧城办、房管局协助办妥相关房产手续”，并且协议书并未约定商铺的交房时间。原告要求被告将涉案商铺的产权登记为平坝祥通贸易有限公司，向被告出具承诺书，承诺由此带来的相关责任由其承担。相关责任应包含帮被告之间买卖商铺产权办理产生的税费，手续费等均应由原告承担。承诺书的作出已经实际改变了售房协议书对被告义务的约定。证据3，2019年12月2日、12月6日到2020年3月31日短信记录（被告张洪英手机151××××****与原告行长的短信记录）、2019年12月26日平坝区棚改办公室证明，证明被告自2019年10月接到房开公司通知收房后多次通知原告收房，并积极协助原告办理产权登记。证据4，律师费支付票据，证明因原告的不诚信诉讼，导致被告聘请律师参与诉讼支付了1万元律师费，该费用应由原告予以赔偿。原告质证认为：第一组证据无异议；第二组证据被告和旧城改造签订的补偿协议无异议，对售房协议书无异议；承诺书是原告出具的无异议，对证明目的因该承诺书并未实际履行，由于被告的原因导致办理承诺书时所确认的公司没有完成，现在由于被告的原因导致房屋未能登记在被告名下，导致原告不能使用，双方并没有改变原来在售房协议书中所确定的各自的责任和义务，原告已经履行售房协议书中所确定的义务，被告未能履行其行为构成违约；第三组棚户区改造办证明，真实性无法确认，由法院依法来核实是否由棚户区改造办出具的；该证明仅证明了被告在签订安置协议书时对住宅商业用房产权办理事宜没确定，但并不表明原告从中存在过错，是因为被告未能确定而且该证明也表明在被告确定后，能够办理相关住宅和商业产权证，被告已经确定了住宅和商业用房的面积和位置能够办理产权证的情况下，因拖欠房开商的尾款而不能办理，导致原告的合同目的不能实现；第四组证据收费票据，真实性不持异议，与本案无关，其应当承担不履行合同义务所带来的全部损失；短信记录，是确认被告和原告方（陈勇即原告原行长）在联系，对证明目的有异议，从短信记录来看均是被告再三要求原告收房并办理手续，原告了解后是办不了手续。现在没有证据证明（这点质证意见）。以上双方举证对方质证无异议的本院予以采信的证据有：原告举证之原告营业执照、法定代表人身份证及证明、二被告身份证复印件、售房协议书、收条及银行流水；被告举证之二被告的身份证复印件、安置补偿协议、售房协议书、承诺书、短信记录（被告张洪英手机151××××****与原告行长2019年12月2日、6日到2020年3月31日的短信记录）、2019年12月26日平坝区棚改办公室证明、律师费支付票据。原告所举之律师函、邮寄单仅载明邮件送达至物业，没有标注是否已经送达被告或视为送达被告的情形。因此本院采纳被告质证意见，该证据不能达到原告主张的已经向被告送达“催告履行交房、办证义务”的通知证明目的。本院经审理认定事实如下：合同签订部分的事实2015年5月21日，原、被告签订《售房协议书》。协议约定：被告自愿将坐落在平坝县文明路临街19-22号商铺（规划后：希望玫瑰园9号楼1层4号商铺）出售给原告，建筑面积219.21平方米，建筑面积以房产证为准。单价为49,000元／平方米，总价为10,741,290元，实际房款根据房产证面积计算，多退少补。付款方式为分期支付：第一期支付850万元，第二期余下款项2,241,290元，待房产证办理完毕后，原告在五个工作日内支付给被告。被告保证出售的商铺合法、权属清楚，自愿到平坝县旧城改造房屋征收办公室、平坝县房管局协助办妥相关房产手续。办理房产手续产生的全部税费由被告承担。并约定若一方违反本合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金人民币50万元。同日，原告向被告出具书面承诺书,其内容为：“我行购买徐建明、张洪英夫妻位于平坝县，因我行的需要，请在办理上述房产的房产证时，将平坝县文明路19-22号商铺所有权人办理为平坝祥通贸易有限公司，由此带来的相关责任由我行自行承担，与徐建明、张洪英夫妻无关。”上述《售房协议书》及承诺书中没有约定交房时间及办理房产证的时间。合同履行部分的事实协议签订后，原告于2015年5月28日向被告支付第一期购房款850万元。2018年6月19日，原告提前向被告支付第二期部分购房款693,887.63元。2019年12月2日、12月6日到2020年3月31日被告张洪英通过手机短信与原告行长进行协商沟通交房事宜未果，至今双方仍未交付房屋及办证。案外人贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司平坝公司证实，出卖给原告房屋来自于被告拆迁安置产权置换的房屋，被告尚欠该房开公司12、19、22（现8-1-13、9-1-4）商铺的尾款若干。庭审中原、被告双方均认可案涉房屋在付清超面积房屋差价款后可以随时交付的事实。被告向法庭表达的各种观点仅为其抗辩意见，而非反诉。上述事实有原告、被告的法庭陈述、举证在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的焦点是被告未交房及办理相关产权手续是否构成根本违约。1、双方的合同的效力。原告、被告所签订的《售房协议书》，在本次诉讼中双方未主张无效，原告也未向本院举证签订该《售房协议书》的过程中有违反法律、行政法规禁止性规定的情形，原告也未有证据证明《售房协议书》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效所列举的情形。依民事诉讼中谁主张谁举证的原则，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，再结合被告出卖给原告房屋来源于其被拆迁安置的房屋，本院确认双方所签订的《售房协议书》为依法成立的有效合同，受法律保护。2、被告至今未交房及办理相关产权手续是否构成根本违约而达到解除合同条件。案涉《售房协议书》对本案双方当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于双方在合同中未约定交房时间，亦未对此进行补充约定，原告可以随时向被告主张履行交房，但是必须给予被告合理时间，在此之前，不能将被告还未履行交房义务，作为解除案涉合同的事由。原告在举证中列举的律师函及其邮件，如前所述，不能达到证明原告已经有效催告从而给予相应履行合理期限的法律事实；另外，在原告给被告的承诺书表明原告要求将房屋过户给案外人平坝祥通贸易有限公司，在原告陈姓行长与被告在手机短信对话内容中，亦表明原告知悉被告已经通知其可以收房及办证的事实。由此可见案涉房屋未能顺利交付，与双方合同约定不明确不具体有很大的原因，即便如此，仍不影响房屋可以随时交付的事实，双方如本着诚信协作的原则，通过努力积极协商后履行合同约定事项，二者之间买卖房屋的合同目的仍可实现。故此，原告主张未交房及办理相关产权手续构成违约要求解除合同的诉请，理由不成立，本院不予支持。被告尚欠产权转换安置单位贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司12、19、22（现8-1-13、9-1-4）商铺的尾款，虽有部分金额与本案有关联，但其属于另一法律关系，本案不予置评。本案源于原告诉请，其诉讼目的为解除合同，因被告未反诉，正常履行合同的情况下是否存在违约情形，本案不予处理，双方可择机持据另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告平坝鼎立村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费79,658元，减半收取39,829元，由原告平坝鼎立村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费79,658元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  刘炳文二〇二〇年十二月六日法官助理孙婷婷书记员张丁勇