河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初3659号原告：常华，女，汉族，1970年5月28日生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王德洲，河南碧野律师事务所律师。被告：平顶山名门天街商业管理有限公司，住所地河南省平顶山市新华区凌云路与园林路交叉口北100米路西（怡购城名门天街**），统一社会信用代码91410400317532080H。法定代表人：郭坚。委托诉讼代理人：李广，男，汉族，1977年8月5日生，住河南省延津县，公司员工。被告：河南维都置业有限公司，住所地，住所地河南省平顶山市新华区凌云路中段新华园怡购城**楼**会信用代码91410400052266740Q。法定代表人：秦琼。委托诉讼代理人：侯岩彬，男，汉族，1989年5月19日生，住河南省平顶山市石龙区，公司员工。原告常华诉被告平顶山名门天街商业管理有限公司（以下简称“名门管理公司”）、河南维都置业有限公司（以下简称“维都置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常华及其委托诉讼代理人王德州、被告名门管理公司的委托诉讼代理人李广、被告维都置业公司的委托诉讼代理人侯岩彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常华向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令原、被告双方解除于2019年8月30日签订的《平顶山市新华园怡购城商铺委托统一经营管理协议》及《商铺委托统一经营管理协议书＞补充协议》。2、请求依法判令被告向原告支付自2019年9月1日至2020年8月31日租金36932.04元、违约金2215.92元（以36932.04元为基数，自2019年9月1日起计算至2020年8月31日止，以后违约金计算至实际清偿完毕之日止）。3、本案诉讼费用依法由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月30日签订平顶山市新华园怡购城商铺委托统一经营管理协议书。协议约定，原告将位于平顶山新华园怡购城第X幢（建筑号）【单元】X【层】S2＃X号房，该商铺建筑面积共40.94平方米全权委托给被告平顶山名门天街商业管理有限公司进行统一经营管理，委托管理期限自2019年9月1日起，至2029年8月31日止，共计十年；在委托期限内，被告平顶山名门天街商业管理有限公司每年按照目标租金基数为696831元的5.3％即36932.04元向原告支付目标租金；被告河南维都置业有限公司在委托管理期限内向原告提供目标租金支付保证，且被告平顶山名门天街商业管理有限公司统一经营管理的实际收入低于目标租金时由其自行补足，被告河南维都置业有限公司担保给原告分配。2019年8月30日，原告又与被告平顶山名门天街商业管理有限公司签订《商铺委托统一经营管理协议书》补充协议，约定被告平顶山名门天街商业管理有限公司于每年的3月31日前支付上一年9月1日至当年2月28日（或2月29日）的目标租金；每年的9月30日前支付当年3月1日至当年8月31日的目标租金，委托管理期限不足半年的，按实际期限计算目标租金。按照协议约定，被告平顶山名门天街商业管理有限公司应在2020年3月31日前向原告支付目标租金18466.02元，但被告平顶山名门天街商业管理有限公司自协议签订后从未向原告支付过目标租金，被告平顶山名门天街商业管理有限公司逾期支付目标租金已超过3个月，其行为已构成违约，按照协议中第八条违约责任的约定，被告平顶山名门天街商业管理有限公司逾期支付目标租金超过三个月的，原告有权解除协议，且被告平顶山名门天街商业管理有限公司应当按照银行同期同类贷款利率向原告支付违约金2215.92元（同期同类贷款利率每月为0.5％）及支付拖欠原告共计36932.04元目标租金（自2019年9月1日至2020年8月31日）；被告河南维都置业有限公司也未向原告履行相应的担保义务。另外，2019年10月，被告平顶山名门天街商业管理有限公司在未经原告同意的情况下，擅自在原告所购买的商铺的出路上，违规建设成违章建筑，并非法出租，其行为不但属私自加建的违章行为，而且又属擅自改变原告商铺结构的违约行为。综上所述，被告逾期不履行协议中约定的义务，已构成实质违约，原告为全面维护自己的合法权益，依法提出诉讼请求，望判如所求。名门管理公司辩称：1、我们对返租款有异议应该扣除税费。2、在疫情期间我们给商户减免一个月的租金，所以原告要求的租金也应该扣减。3、我们对解除没有异议。维都置业公司辩称：一、答辩人在被答辩人和平顶山名门天街商业管理有限公司三方签订的《平顶山新华园怡购城商铺委托统一经营管理》协议中仅是作为一般保证。而一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。故答辩人在平顶山名门天街商业管理有限公司履行其对常华租金给付不能之前答辩人不予承担赔付责任。二、被答辩人所诉请的违约金过高没有事实和法律依据，应不予支持。协议中明确约定，乙方逾期支付目标租金的，逾期期间，乙方应当按银行同期同类贷款利率向甲方支付违约金。三、本案诉讼费由被答辩人自行承担。经审理查明，2019年8月23日，常华作为买受人与维都置业公司作为出卖人签订了商品房买卖合同，合同约定预售依据为平房预售证第【015】043号预售许可证，买受人购买的房屋为新华园怡购城X号楼幢X单元X层X号，建筑面积共40.94平，房屋总价款696831元。后于2019年8月30日，常华作为业主（甲方）与名门管理公司作为统一经营管理人（乙方）及维都置业公司作为保证人（丙方）签订了平顶山新华园怡购城商铺委托统一经营管理协议书，协议约定甲方将位于平顶山新华园怡购城第二幢X层X号全权委托给乙方进行统一经营管理，商铺面积为40.94平方米，委托管理期限自2019年9月1日起至2029年8月31日止，共计十年整；关于目标租金约定为该商铺的目标租金基数为696831元，而在委托管理期内，第一年到第十年每年的目标租金为目标租金基数的5.3%（税前）即每年36932.04元，目标租金具体支付日期以补充协议为准，丙方在委托管理期内向甲方提供目标租金支付保证，乙方统一经营管理的实际收入低于目标租金时由乙方补足，丙方担保给甲方分配；违约责任约定为乙方逾期支付目标租金的，逾期期间，乙方应当按银行同期同类贷款利率向甲方支付违约金。乙方逾期支付目标租金超过3个月的，则甲方有权解除本协议，并追索欠款和违约金，收回该商铺。而根据常华与名门管理公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》补充协议的约定，目标租金的发放时间为每年的3月31日前支付上一年9月1日至当年2月28日（或2月29日）的目标租金；每年的9月30日前支付当年3月1日至当年8月31日的目标租金。委托管理期限不足半年的，按实际期限计算目标租金。因名门管理公司未在商铺委托统一经营管理协议书签订后按约支付租金，故常华诉至本院。另查明，自2018年3月21日至2020年11月12日期间，白丹华系从名门管理公司处租得案涉商铺的实际租户。2020年11月20日，名门管理公司与白丹华签订的租赁与管理服务合同约定，因新冠病毒肺炎疫情影响，白丹华出现较大经济损失，为稳定商户信心，共渡难关，特给予白丹华1个月免租期，该免租期内免交租金、管理费和物业费，减免费用共计1514元。上述事实，由常华提交的商品房买卖合同、商铺委托统一经营管理协议书及补充协议，名门管理公司提交的商铺委托统一经营管理协议书及补充协议、租赁与管理服务合同、租金减免情况说明及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，常华与名门管理公司、维都置业公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》以及常华与名门管理公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》补充协议系签订协议的各方当事人真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和法规的强制性规定，均属有效合同，依法应予保护。根据已查明事实，名门管理公司未在商铺委托统一经营管理协议书签订后按约支付租金，故常华依照合同约定的追索租金和违约金并无不妥。关于名门管理公司应当向常华支付的目标租金数额，常华诉讼请求主张的支付期限为2019年9月1日至2020年8月31日，该期限按照商铺委托统一经营管理协议书补充协议的约定恰好是两个完整的半年租期，名门管理公司应当支付的目标租金数额为36932.04元。但名门管理公司辩称“在疫情期间我们给商户减免一个月的租金，所以原告要求的租金也应该扣减”，对此本院认为，2020年1月底全国爆发新冠肺炎疫情，而平顶山市自2020年1月份起采取相应防控措施系事实，给社会经济带来了一定的影响，且新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，而名门管理公司作为商铺的统一经营者给租户减免租金1514元，根据公平原则本院酌定名门管理公司应向常华支付租金36000元，由常华自行对租金收入进行纳税申报。关于名门管理公司应当向常华支付的违约金数额，本院酌定按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算，即名门管理公司应当向常华支付违约金1386元，并以36000元为基数按照年利率3.85%支付自2020年9月1日至租金实际清偿完毕之日止的违约金。而维都置业公司作为商铺委托统一经营管理协议书约定的租金保证人，合同对此表述为维都置业公司在委托管理期内向常华提供目标租金支付保证，因合同未明确约定维都置业公司承担保证责任的方式，本院参照《中华人民共和国担保法》第十九条认定维都置业公司应当对常华承担连带清偿责任。关于案涉协议的解除，因在《商铺委托统一经营管理协议书》签订后，名门管理公司并未按协议及补充协议的约定向常华支付目标租金。而根据协议约定名门管理公司逾期支付目标租金超过3个月的，常华有权解除本协议，并追索欠款和违约金，收回该商铺，故常华提出解除《商铺委托统一经营管理协议书》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除常华与平顶山名门天街商业管理有限公司、河南维都置业有限公司签订的《平顶山新华园怡购城商铺委托统一经营管理协议书》以及解除常华与平顶山名门天街商业管理有限公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》补充协议；二、平顶山名门天街商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向常华支付租金36000元及违约金1386元，并支付以36000元为基数按照年利率3.85%计算自2020年9月1日至租金实际清偿完毕之日止的违约金；三、河南维都置业有限公司对第二项判决确定的给付内容承担连带清偿责任。四、驳回常华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元，由平顶山名门天街商业管理有限公司、河南维都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年十二月二十一日法官助理陈卓书记员李楠附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。