广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异1268号 异议人（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行，住所地深圳市龙岗区南湾街道布吉镇康利物联谷大厦**楼101，统一社会信用代码91440300X1912189XB。 负责人：潘劲松，行长。 委托诉讼代理人：张向东，北京国枫（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵乃锋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。 被执行人：许有章，男，1977年3月29日出生，身份证住址安徽省巢湖市庐江县。 利害关系人：邹生生，男，1977年9月2日出生，身份证住址江西省赣州市信丰县。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称工行布吉支行）与被执行人许有章金融借款合同纠纷一案过程中，作出（2020）粤03执689号之一拍卖通知书，对被执行人许有章名下位于深圳市龙岗区××花园××区××房[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0××6号，以下简称涉案房产]附带租约拍卖。申请执行人工行布吉支行对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人工行布吉支行提出异议称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”邹生生与许有章签订《房屋租赁合同》后，其并未向有关机关办理过涉案房产的租赁备案登记，其在法院调查涉案房产租赁事实的执行笔录中也承认了该事实。同时，在办理不动产抵押登记证明前，许有章曾于2017年5月10日向异议人出具过一份声明，向异议人承诺其购买涉案房产的用途为自用。直至办理涉案房产抵押登记前，许有章从未向异议人告知其已对外出租涉案房产。因此，《房屋租赁合同》不能对抗异议人针对涉案房产享有的抵押权。综上，请求裁定对涉案房产不带租约进行拍卖。 就异议人所提异议，利害关系人邹生生答辩称，1.其与许有章签署的租赁合同未违反异议人主张的声明内容为自用原则，《房屋租赁合同》真实有效。声明细则并未明确许有章在自用的情况下不能将房屋部分使用权出租给第三方，出租所获得的收益全部为许有章自己本人使用。异议人提交的声明不能推翻许有章和邹生生签署的租赁合同。2.无相关法律法规明确指出，未做租赁备案的房屋租赁合同会视作无效。本租赁合同虽然未做租赁备案，但却在签署该合同之后第八天即2017年6月15日，其与许有章前往深圳市龙岗区公证处，做了一份公证委托书。该份由深圳市龙岗区公证处出具的委托书，同样能佐证租约的合法性。3.《房屋租赁合同》为其与许有章在2017年6月7日签署，约定租期从2017年6月至2027年6月6日共10年。其于当日向许有章银行转账66300元作为租赁定金，并按照协议约定将租金全部缴付完毕。异议人的抵押权登记在2017年6月15日，所以租赁在前抵押在后，根据相关法律规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。综上，请求驳回异议人工行布吉支行的异议请求，对涉案房产附带租约拍卖。 邹生生向本院提交了《房屋租赁合同》、其向许有章转账明细、租房定金收款收据、收款收据、公证书、2017年8月-2020年8月期间的物业管理费及电费等支付明细、房产租赁（居间）合约及其将涉案房产转租后收取租金明细等证明材料。 本院查明，关于申请执行人工行布吉支行与被执行人许有章金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院于2019年12月17日作出（2019）深国仲裁3676号裁决书，裁决被执行人许有章偿还申请执行人工行布吉支行贷款本金人民币3007955.63元及相应的利息、罚息和复利等，申请执行人工行布吉支行有权依法处理涉案抵押房产并就处置所得价款优先受偿。因许有章未履行生效裁决确定的义务，工行布吉支行向本院申请执行，本院于2020年2月19日依法立案，执行案号为（2020）粤03执689号。在执行过程中，本院依法轮候查封了涉案抵押房产。经查，上述房产由深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303执保1807号裁定首位查封，经本院发函协商，该院已作出（2019）粤0303执18696号移送执行函，将上述房产移送本院处置。2020年6月2日，本院依法作出（2020）粤03执689号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人名下涉案房产以清偿债务。利害关系人邹生生向本院提交执行异议申请和房屋租赁合同等材料，主张对涉案房产带租拍卖和优先购买权。本院经审查，于2020年10月20日作出（2020）粤03执689号之一拍卖通知书，决定附带租约予以网络司法拍卖被执行人许有章名下涉案房产。异议人工行布吉支行遂提出本次执行异议。 另查明，根据邹生生向本院提交的证据材料显示，其与许有章于2017年6月7日签订《房屋租赁合同》，承租涉案房产，约定租期10年，自2017年6月7日至2027年6月6日；合同签订当天，其需向许有章缴纳66630元作为租赁合同定金，剩余租金533370元按照双方协议分批给付。当日，邹生生向许有章转账支付66630元，许有章为其出具了《租房定金收款收据》，证明收到该笔款项。2017年6月15日，许有章向广东省深圳市龙岗公证处申请公证其与邹生生签订的《委托书》，龙岗公证处出具（2017）深龙证字第11531号公证书予以公证。该《委托书》内容为许有章委托邹生生为其代理人，在2017年6月15日至2020年6月15日期间内独立办理涉案房产的赎楼、资金监管、注销抵押登记、领取房地产证或不动产权证、转卖、申请抵押贷款和保险、物业管理等过户及变更、申请提前还款、交付使用、领取证明、税款、住房公积金等相关手续。之后，邹生生于2017年6月29日至2018年8月4日期间多次向许有章转账共计535809元。2019年1月1日，许有章出具《收款收据》，载明其已全部收到邹生生支付的10年租金共60万元。 再查明，涉案房产于2017年6月14日核准办理转移登记，权利人登记为许有章，产权份额100%；于2017年6月15日办理抵押登记手续，抵押权人为工行布吉支行。 本院认为，本案的审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖。 执行过程中需以审慎的标准对拟处分房产是否附有真实的租赁关系进行审查，以排除恶意阻碍执行的情况。首先，本案涉案房产于2017年6月15日办理抵押登记，利害关系人邹生生主张其与被执行人许有章于2017年6月7日即签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年6月7日至2027年6月6日，租期10年，但该租赁合同并未及时向相关部门进行租赁备案登记。其次，邹生生主张其与许有章于2017年6月15日前往广东省深圳市龙岗公证处申请办理公证委托书，该委托书能佐证租约的合法性。但根据本院查明的事实，该份委托书只能证明许有章委托其代为办理涉案房产相关手续，未包含任何有关房屋租赁之信息。此外，邹生生主张其于2017年6月7日至2018年8月4日期间多次向许有章支付合计602439元即为涉案房产的租金，但转账记录并未备注为租金用途，无法证明该多笔转账即为租金款项，且于一年内支付涉案房产全部长期高额租金，有悖于生活常理和交易习惯。最后，利害关系人提交的物业管理费及电费支付明细等材料，时间均在涉案房产办理抵押登记之后，其无法证明在涉案房产抵押登记前即占有使用涉案房产的事实。综上，利害关系人邹生生提交的证据不能充分证明在涉案房产抵押前其与被执行人许有章之间存在真实合法的租赁合同关系。异议人工行布吉支行本次所提异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 对被执行人许有章名下位于深圳市龙岗区××花园××区××房产[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0××6号]不带租约拍卖。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  赵 琢