内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5605号上诉人（原审被告）：宋占杰，女，1968年4月15日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：张道华，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建成，男，1966年6月19日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：李晓磊，赤峰市松山区当铺地满族乡法律服务所法律工作者。上诉人宋占杰因与被上诉人刘建成房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初4367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋占杰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由刘建成承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。因刘建成未按照合同约定交纳房屋租赁费，经多次索要无果，且发现刘建成私自将厅内设备搬走，宋占杰为维护合法财产权益，将涉案房屋上锁为了保留证据，违约方应为刘建成。刘建成一审提交的录音并非刘建成与宋占杰的通话录音，而是案外人，其并不知晓租赁合同的签订，并不具有解除合同的权利；二、商厅内桌椅、厨具、空调、电视等设备的返还，违反公平原则及租赁合同整体性。宋占杰对于房屋的装修和设备的购置支出大量资金，之所以10万元的价格转让给刘建成，前提是刘建成长期租赁。按照合同约定租赁期5年，从2019年5月1日至2024年4月30日，属于附条件的转让，刘建成并没有按照约定履行合同自然就不能享有厅内设备的所有权；三、一审对50000元押金的判决严重损害宋占杰的合法权益。租赁合同明确约定，刘建成撤场时若存在欠费、没有清理卫生和损毁厅内设备等，宋占杰在押金中予以扣除。刘建成对厅内的设备损害严重，一审法院未查清。判决返还押金损害宋占杰的合法财产权益。综上，请求依法改判。刘建成答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.宋占杰称，刘建成私自将厅内设备搬走与事实不符。宋占杰在派出所的询问笔录能够证实截止至2020年5月1日，商厅租赁合同到期，宋占杰要求刘建成搬离，不存在刘建成违约的情形；2.刘建成提交的录音是合伙人与宋占杰之间通话，通话内容与双方签订的《商厅租赁合同》具有关联性，并且合伙人一审已出庭；3.涉案商厅内的桌椅、厨具、空调、电视等设备是刘建成以10万元的价格在宋占杰处购买的，并非租赁的，并不违反公平原则；4.一审法院对5万元押金的判决合理合法，《商厅租赁合同》约定按年支付租金，至2020年5月1日一年期已届满，刘建成支付了全年租金，并且宋占杰自认到2020年5月1日，商厅租赁合同到期，于2020年6月13日，宋占杰将涉案商厅上锁收回，取得涉案商厅的实际控制权。上锁前涉案商厅还在正常营业，不存在宋占杰所称的损毁，而且涉案商厅内的设备是刘建成以10万元的价格购买的，是刘建成的物品，原审法院判决在5万元押金中扣除自2020年5月1日至宋占杰将涉案商厅上锁之日的租金符合合同约定，请求驳回宋占杰的上诉请求。刘建成向一审法院起诉请求：1.解除刘建成、宋占杰签订的《商厅租赁合同》；2.宋占杰返还房屋租赁押金50000元，退还刘建成所有的桌椅、厨具、空调、电视等设备折价款100000元；3.宋占杰自2020年6月13日起按每日1000元标准向刘建成支付损失至合同实际解除之日止；4.宋占杰承担本案诉讼费用。原审法院认定事实，2019年5月1日，刘建成与宋占杰签订《商厅租赁合同》，约定刘建成租用宋占杰位于赤峰市××区东、二号街南科海明珠小区G2-1-1-108、G2-1-1-109号商厅2套，租金为300000元/年，双方同时约定：“此前甲方（宋占杰）对商厅已进行了装修，现厅内留有桌椅、厨具、空调、电视等设备一并转让给乙方（刘建成）。转让补偿费人民币拾万元（￥100000元）”，“双方签署合同后，厅内的桌椅、板凳、厨具、电视、空调等设备均由乙方支配，租赁期限内甲方不得无理由收回商厅”，“甲、乙双方有违反相应合同义务的，守约方有权解除本合同”，“乙方撤场时若存有欠费，没有清理卫生和损毁厅内设备等相关问题，甲方有权在押金中予以扣除”。2020年6月12日，双方人员因涉案房屋租赁事宜发生肢体冲突，2020年6月13日宋占杰将涉案房屋上锁。庭审中，刘建成认可要求宋占杰退还合同约定的厅内桌椅、厨具、空调、电视等设备或返回折价款100000元，宋占杰认可收取刘建成租赁押金50000元，商厅设施转让补偿款100000元的事实，亦认可其为防止刘建成搬走商厅内设备于2020年6月13日将涉案商厅上锁的事实，并称涉案商厅租赁合同至今尚未解除的事实；双方均认可租赁费交至2020年4月30日的事实。另查明，2020年6月13日，宋占杰在赤峰市公安局松山区分局五三派出所的询问笔录中陈述：“房子到今年5月1日到期。但是他们迟迟不搬走，2020年6月12日23时许，我和我儿子去收房，他们在饭店喝酒，不说好听的，后来我妹妹宋占红和我侄子宋奎勇也去了，我看他们也不走，我就和我侄子去买锁，想把门锁上”。再查明，刘建成自2020年5月1日至2020年6月13日租用宋占杰涉案商厅共产生租赁费35342元（300000/年÷365日×43日）。一审法院认为，刘建成与宋占杰签订的《商厅租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照约定履行各自的义务。根据宋占杰于2020年6月13日在赤峰市公安局松山区分局五三派出所的询问笔录关于“这个房子到今年5月1日到期，但是他们迟迟不搬走”的陈述，能够证明宋占杰认可涉案《商厅租赁合同》已于2020年5月1日到期的事实，且宋占杰于2020年6月13日将涉案租赁房屋上锁，致使刘建成无法继续使用涉案房屋，依据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，故刘建成要求解除双方之间的买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持。庭审中，刘建成认可其租赁费仅交至2020年4月30日的事实，亦认可其自宋占杰将涉案房屋上锁之日即2020年6月13日前未腾退涉案房屋的事实，故刘建成自2020年5月1日至2020年6月13日使用宋占杰涉案商厅共产生租赁费35342元，根据《商厅租赁合同》关于“乙方撤场时若存在欠费，没有清理卫生和损毁厅内设备等相关问题，甲方有权在押金中予以扣除”的约定，故刘建成上述房屋使用费应在租赁押金中予以扣除，因宋占杰应向刘建成返还的房屋租赁押金为5万元，扣除上述房屋租赁费35342元。宋占杰需再向刘建成返还租赁押金14658元（50000元-35342元）。根据《商厅租赁合同》关于“此前甲方对商厅已进行了装修，现厅内留有桌椅、厨具、空调、电视等设备一并转让给乙方，转让补偿费人民币100000元，双方签署合同后，厅内的桌椅板凳、厨具、电视、空调等设备均由乙方支配”的约定，宋占杰亦认可收取刘建成商厅设备转让补偿款100000元的事实，刘建成已取得上述设备的所有权，故刘建成要求宋占杰退还商厅内桌椅、厨具、空调、电视等设备或返回折价款100000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。因双方未就涉案商厅设备折价转让事宜约定附加条件，故宋占杰以刘建成未按约定5年期限租赁房屋为由拒绝退还折价设备缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。因刘建成未能提交证据证明其主张经济损失的依据，亦未提交证据证明其损失金额，且其认可双方已于2020年6月12日解除了涉案租赁合同，故刘建成要求宋占杰自2020年6月13日起每日1000元标准向刘建成支付损失至合同实际解除之日止，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。庭审中，宋占杰辩称刘建成未按合同约定支付房屋租赁费，构成违约，应支付违约金。根据双方约定，双方签订合同后，商厅内的桌椅板凳、厨具、电视、空调等设备均由乙方支配。故刘建成有权搬走及处分涉案商厅内的上述设备，故宋占杰以防止刘建成搬走商厅内设备为由，将涉案商厅上锁构成违约，另如按宋占杰庭审中所称涉案租赁合同至今尚未解除，则刘建成在租赁期内对涉案房屋具有合法占有使用的权利，故宋占杰在2020年6月13日未经许可私自将刘建成合法占有的房屋上锁亦存在过错，故宋占杰履行房屋租赁合同时亦存在违约行为，宋占杰以刘建成违约为由主张违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。宋占杰辩称刘建成应向其赔偿损失，但未提交证据予以证明，故宋占杰的该项辩称主张不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘建成与宋占杰于2019年5月1日签订的《商厅租赁合同》；二、宋占杰于本判决生效后10日内退还刘建成房屋租赁押金14658元。三、宋占杰于本判决生效后十日内向刘建成退还合同约定的厅内桌椅、厨具、空调、电视等设备，如不能退还则需向宋占杰按双方约定折价款100000元予以补偿。四、驳回刘建成的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：1.承租人是否具有解除合同的法定、约定事由；2.一审判决宋占杰退还刘建成设备或未能退还给予相应的折价是否正确；3.上诉人宋占杰是否应承担返还押金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案上诉人宋占杰与被上诉人刘建成签订的《商厅租赁合同》约定房屋租赁期限为五年，2020年6月13日，因刘建成未按时交纳租金，宋占杰将案涉房屋上锁，致使租赁合同实际无法履行，符合法定的合同解除情形，一审判决解除案涉合同符合法律规定。关于案涉租赁房屋内的桌椅、厨具、空调、电视等设备，根据双方签订的《商厅租赁合同》约定“厅内留有桌椅、厨具、空调、电视等设备一并转让给乙方。转让补偿费人民币拾万元（￥100000元）”，“双方签署合同后，厅内的桌椅、板凳、厨具、电视、空调等设备均由乙方支配。”，该约定并未注明桌椅、板凳、厨具、电视、空调等设备的转让为附条件转让，刘建成已于合同签订时向宋占杰支付100000元转让补偿费，转让的桌椅、板凳、厨具、电视、空调等设备已经实际交付给刘建成支配使用，转让行为已经完成，上述设备的所有权已经转移归刘建成所有，上诉人应当将上述设备退还给被上诉人刘建成，若无法退还时，应当给付相应的折价款。上诉人宋占杰称上述设备的转让为附条件转让没有事实及法律依据，其主张不能成立。关于押金，上诉人宋占杰主张因刘建成对厅内的设备损毁严重，应当在押金中予以扣除。因上诉人宋占杰未提交证据证明其损毁情况及损失金额，且上诉人已就该事项另行提起诉讼主张权利，对上诉人的设备毁坏损失应在押金中扣除的主张，本院不予支持。一审判决上诉人宋占杰在扣除2020年5月1日至2020年6月13日的租赁费后，向刘建成返还剩余押金14658元正确。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由宋占杰承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十二月七日书记员 范春阳