福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3336号 原告：余志良，男，汉族，1990年2月3日出生，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：邹凤珍，福建品木律师事务所律师。 被告：漳州市友丰房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街与九龙大道交汇处金茂广场****，统一社会信用代码91350602782151611B。 法定代表人：黄炳才，总经理。 委托诉讼代理人：吴忠生，系公司职员。 原告余志良与被告漳州市友丰房地产开发有限公司（以下简称友丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告余志良于2020年4月27日向本院提起诉讼，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余志良的委托诉讼代理人邹凤珍到庭参加诉讼，被告友丰房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余志良向本院提出诉讼请求：1、判令友丰房地产公司向余志良支付自2017年4月26日起至2018年2月10日止的逾期交房违约金22840元（787614元×0.0001×290天）；2、判令友丰房地产公司向余志良支付从2015年7月1日起至2019年6月18日止未按约定达到交房条件的违约金14480元（10元／天×1448天）。3、判令友丰房地产公司向余志良支付从2018年4月11日起至2020年4月26日止因出卖人原因，买受人不能在约定日期内取得房屋权属证书的违约金47004.8元（787614元×0.008%×746天）；并支付自2020年4月27日起至原告实际取得房屋权属证书之日止每日按已付房款787614元的0.008%计算的违约金。4、本案诉讼费由友丰房地产公司承担。事实和理由：1、2013年10月7日，余志良以总价787614元向友丰房地产公司购买位于水仙大街与九龙××道××广场××幢××号房屋，并签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定，友丰房地产公司应于2015年6月30日前将竣工验收合格及消防验收合格等约定条件的房屋交付余志良使用，如在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收房屋，出卖人支付买受人每日10元的违约金。第九条约定逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008％向买受人支付违约金。合同签订后，余志良已按约支付全部的购房款，友丰房地产公司于2018年2月10日将房屋钥匙交付给余志良，但该房屋直至2019年6月18日才达到消防验收合格的标准，但至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付余志良，致使余志良至今不能办理房屋权属证书。 友丰房地产公司辩称，我们公司因为历史遗留问题，经领导协调，去年账号已经被查封，经过查封之日2020.6.10-2020.7.10店面及商场拍卖，2020.7.10一层的店面已经拍卖，大约1600多万元，现在是第三次变卖二层的商场还在拍卖中。 本院经审理认定事实如下： 一、2013年10月7日，余志良与友丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、余志良向友丰房地产公司购买址在漳州市芗城区九龙××大街与九龙××道××广场××幢××号商品房，房屋总价款为787614元。2、付款方式：买受人在签订本合同时付清首付款占房屋总额30.17%：￥237614元，余下房价款占房款的69.83%：￥550000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。3、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内书面告知买受人；经建设部门认可的设计变更和施工中重大技术调整。中、大暴雨及五级（含五级）以上大风、停水、停电（以本地气象台、供电局、自来水公司的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动、配合高考中考等重要活动造成工程无法施工。4、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。 二、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.008%向买受人支付违约金。关于产权登记的补充约定中，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在办理按揭贷款时，出卖人须将办理权属登记的资料作为买受人按揭贷款资料提供给银行。因此，出卖人将办理权属登记的资料提供给银行的，视为出卖人已将购房合同第十四条第一款所述的办理登记需由出卖人提供的资料交付给买受人，主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起365日内。如因出卖人的原因，即出卖人未在期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，双方同意出卖人按已付房款的日0.008%向买受人支付违约金。 三、2013年10月7日，余志良向友丰房地产公司支付购房首付款237614元，并通过银行按揭贷款支付剩余购房款550000元。2018年2月10日，友丰房地产公司向余志良交付讼争房产的钥匙。 四、2017年7月28日，讼争房屋经过建设、勘察、设计、监理、施工五个单位联合验收，竣工验收合格。2019年6月18日，漳州市公安消防大队出具漳公消验字（2019）第0043号《建设工程消防验收意见书》（摘要）：37#、38#楼占地面积1915.9㎡，总建筑面积31822.36㎡，建筑高度75.2m，层数：地上：地上**，地下**1，地上**为商场、门厅及设备用房4层均为住宅，属一类高层公共建筑，耐火等级一级，地下1层为，地下**为车库设计经支队审核合格……综合评定本工程消防验收合格。 以上事实有商品房买卖合同、不动产销售发票、浦东银行贷款凭证、住宅交接单、（2020）闽0602民初3318号民事判决书，在卷佐证。 本院认为，余志良与友丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。余志良依约履行支付购房款义务，被告友丰房地产公司未按合同约定在2015年6月30日前向原告交付房屋，构成违约，应向余志良承担逾期交房违约金，按合同约定每日以已付购房款787614元为基数按万分之一计付违约金。余志良于2018年2月10日取得讼争房产的钥匙，余志良主张友丰房地产公司应支付余志良逾期交房违约金从2017年4月26日起至2018年2月10日止以787614元为基数每日按万分之一计算的违约金为787614元×290天×0.0001=22840.8元。余志良还主张友丰房地产公司未按约定交付房屋的违约金14480元，本院认为，商品房作为一种建筑工程，其交房的条件应首先符合《建筑法》的规定。根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。同时，商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《消防法》相关规定。根据《消防法》第十三条规定，需要消防设计的建筑工程分为两类，一类是强制消防验收工程，另一类是消防备案工程。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，强制消防验收工程是指大型的人员密集场所和建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。根据友丰房地产公司提供的材料可以证实本案讼争的商品房应该属于一类高层住宅建筑，未经消防验收禁止投入使用。虽然余志良于2018年2月10日已经取得房屋，但由于讼争房屋于2019年6月18日才通过消防验收，因此根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，友丰房地产公司还应该从2018年2月11日起至2019年6月18日止支付余志良未按约定条件交付房屋的违约金，每天10元。余志良主张应该按照约定交房之日起开始计算未按约定条件交付房屋的违约金，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定可以得知，余志良与友丰房地产公司对于未按约定条件交房的违约条款进行的选择，双方选择的是接收房屋，按照每天10元计算违约金，而不是拒绝接收房屋，按照逾期交房的条款计算违约金，因此余志良既然主张了2017年4月26日至2018年2月10日的逾期交房违约金，就不应该再主张该段时间的未按约定条件交房的违约金，两项属于重复计算，于法无据，本院不予采纳。因此友丰房地产公司还应该分段支付给余志良未按约定交付房屋的违约金，即从2015年7月1日至2017年4月26日，每日按照10元计算，共计6650元；从2018年2月11日计算至2019年6月18日，每日按照10元计算，共计4930元；共计11580元。除此之外，友丰房地产公司还应依约从2019年2月11日起至被告漳州市房地产公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记止按787614元的日0.008%计付逾期办证违约金。友丰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告余志良逾期交房违约金22840.8元。 二、被告漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告余志良未按约定条件交付房屋违约金11580元。 三、被告漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告余志良从2019年2月11日起至被告向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记止按787614元的日0.008%计付违约金。 四、驳回原告余志良的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1908.1元，由原告余志良负担208.1元，被告漳州市友丰房地产开发有限公司负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈学榕 人民陪审员  游丽琦 人民陪审员  严秀华 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  曾雅静 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。