福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4413号 原告：陈秀峰，女，1970年5月29日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：程永鹏,福建学和律师事务所执业律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 原告陈秀峰与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀峰的委托诉讼代理人程永鹏到庭参加诉讼，被告正鼎公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀峰向本院提出诉讼请求：1.正鼎公司立即为陈秀峰办理房屋权属证书，并立即交付给陈秀峰；2.正鼎公司支付给陈秀峰逾期取得房屋权属证书的违约金（自2016年9月28日起每月按已付款845500元的0.01%计算至陈秀峰实际取得房屋权属证书之日止）。事实和理由：2014年8月24日，陈秀峰与正鼎公司经协商一致签订《商品房买卖合同》，合同中约定：1.陈秀峰向正鼎公司购买位于莆田市荔城区XX商品房；2.第八条、第十四条约定：正鼎公司应当在2016年6月30日前将商品房交付给陈秀峰使用；应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意采取由买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金。合同签订后，陈秀峰已依约支付全部购房款，履行了合同义务，但正鼎公司至今未给陈秀峰办理涉案房屋的房屋权属证书，已构成严重违约，应承担向陈秀峰支付违约金的责任。 正鼎公司书面答辩称，1.原告主张逾期办证违约金的起算时间有误，应从2020年2月19日起算；2.2018年5月19日，正鼎公司已经将涉案房屋交付给陈秀峰，陈秀峰并未授权委托正鼎公司代办证的权限也没有向正鼎公司缴纳办证所需要的契税和其他办证费用，按照合同第十四条第二款的约定，经买受人书面授权，出卖人可以代为办理，可陈秀峰没有书面授权，所以正鼎公司无权代为陈秀峰办理不动产权证书登记手续，故陈秀峰主张正鼎公司代为办证并交付权属证书是没有依据的；3.《商品房买卖合同》约定的违约金是每日按照已付款的0.001%支付，陈秀峰主张每日按照已付款的0.01%没有依据。 陈秀峰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》及附件六、购房款发票、《XX银行个人贷款结清证明》复印件各一份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。正鼎公司围绕抗辩依法提交了如下证据：XX、XX交付通知书、客户钥匙/物品签收单复印件各一份，陈秀峰对上述证据的真实性无异议，且上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据陈秀峰、正鼎公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月24日，陈秀峰与正鼎公司签订合同编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》，约定：正鼎公司将位于莆田市荔城区XX商品房（建筑面积为111.47㎡，商品房用途为成套住宅）出售给陈秀峰，单价7585元，总价款845500元；正鼎公司应在2016年6月30日前交付房屋。该合同第十四条约定，出卖人（即正鼎公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即陈秀峰）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：合同补充协议第七条第3款中约定：鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始登记的期限延长不超过270日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过550日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按照第十四条约定承担违约责任。2018年5月19日，正鼎公司将涉案房产交付给陈秀峰使用。 本院认为，陈秀峰与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，正鼎公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，合同补充协议第七条第3款约定初始登记的期限延长不超过270日，即正鼎公司最晚应当于2019年4月14日办理涉案房屋的不动产所有权初始登记，但至今仍未办理，故正鼎公司已构成违约，应承担相应的违约责任。陈秀峰主张正鼎公司为陈秀峰办理涉案房屋的《不动产权证书》并交付给陈秀峰，但其未将涉案商品房的契税等办证费用预交给正鼎公司，也未书面委托正鼎公司代为申请办理权属登记，故正鼎公司与陈秀峰之间并未形成委托办证的关系，但正鼎公司仍负有办理房屋所有权初始登记及协助陈秀峰办理产权转移登记的义务。合同虽然约定“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，但该条款属于格式条款，且约定的违约金过低，结合莆田市司法实践，违约金酌情调整为每日按已付款的0.01%计算。陈秀峰要求正鼎公司支付给陈秀峰以845500元为基数自2016年9月28日起至正鼎公司交付给陈秀峰涉案商品房的房屋权属证书之日止按每日0.01%计算的违约金有误，应当调整为自2019年4月15日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款845500元为基数按日0.01%向陈秀峰支付逾期办证违约金；鉴于陈秀峰已支付全部购房款、房屋已交付且陈秀峰并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即845500元×30%=253650元。正鼎公司辩称其没有义务为陈秀峰办证，没有法律依据，该辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在陈秀峰申请办理坐落于莆田市荔城区XX权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助陈秀峰办理，并提供必要的证明文件； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈秀峰以845500元为基数自2019年4月15日起至坐落于莆田市荔城区XX号房屋所有权初始登记之日止按日0.01％计算的违约金，该违约金最高限额为253650元； 三、驳回陈秀峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2796元，减半收取1398元，由陈秀峰负担919元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林伟权 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈林梅 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。