四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1524民初1886号 原告：张建平，男，1974年3月2日出生，汉族，住四川省江安县。 原告：李俊，男，1972年10月13日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告：谢江波，男，1976年1月11日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告张建平、李俊、谢江波委托诉讼代理人：陈志华，男，1963年4月17日出生，汉族，住四川省江安县。 原告：刘学艺，女，1974年8月15日出生，汉族，住四川省江安县。 被告：四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司，住所地四川省宜宾市长宁县长宁镇竹都大道三段**。 法定代表人：谭同金，董事长。 委托诉讼代理人：吴涌，男，公司工作人员。 委托诉讼代理人：肖莉，女，公司工作人员。 被告：周祖方，男，1975年10月7日出生，汉族，住四川省长宁县。 被告：刘长芝，女，1972年7月30日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告张建平、李俊、谢江波、刘学艺与被告四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司（以下简称长宁农商行）、周祖方、刘长芝执行异议之诉一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建平、李俊、谢江波的委托诉讼代理人陈志华及原告张建平、刘学艺，被告长宁农商行的委托诉讼代理人吴涌、肖莉到庭参加诉讼，被告周祖方、刘长芝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建平、李俊、谢江波、刘学艺向本院提出诉讼请求：1.判决终止对四原告与被告周祖方、刘长芝及第三人周智强、周月于2017年4月6日签订的《租赁合同》所涉及的房产290平方米的执行；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张建平、李俊、刘学艺、谢江波于2014年1月1日与被告周祖方签订《房屋买卖合同》并占有使用案涉房屋290平方米及附属设施和场地等1160平方米。2017年4月6日，四原告与被告周祖方、刘长芝和第三人周智强、周月签订《租赁合同》，同时到江安县公证处办理了公证书。租赁合同约定，案涉房屋系周祖方和刘长芝夫妻及儿子周智强和女儿周月共同所有。出租给四原告使用，房屋坐落于竹海镇高峰村天堂社，房屋所有权证号：长宁县房权证竹海镇字第2××1、2××2、2××3、2××4，集体土地使用权证：长集用（2014）第00218号。2018年1月8日，四原告将所租赁的上述房屋及其他建筑面积1160平方米又租给宜宾市蜀南竹海楠月湾客栈有限公司，作为该公司经营住宿、餐饮等经营住所地，原告张建平是该公司股东。2016年12月2日，长宁县人民法院受理赵茂依据（2016）川1524民初1133号调解书申请执行宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司、周祖方民间借贷纠纷一案，于2017年7月21日作出（2016）川1524执1247号之三执行裁定书，查封被执行人周祖方位于长宁县××镇××村天堂社住房一套［房权证号：2××8（1-4），建筑面积290平方米］,查封期限三年。查封期限届满前，长宁县人民法院依据已经发生法律效力的（2019）川1524民初442号民事判决书，在执行四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司与周祖方、刘长芝金融借款合同纠纷一案中，于2020年7月3日，作出（2020）川1524执280号之一执行裁定书继续查封上述财产。四原告在2020年7月30日向长宁县人民法院提交案外人执行异议书，同时提交了公证书、租赁合同、租金收条及转账凭证。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，房权证号：2××8（1-4），建筑面积290平方米住房一套，载明的所有权人为周祖方、刘长芝、周智强、周月，故长宁县人民法院依据（2020）川1524执280号之一执行裁定书对该财产进行查封不当。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，长宁县人民法院查明《租赁合同》签订的时间为2017年4月6日，而查封的时间为2017年7月21日，故《租赁合同》签订的时间在执行查封之前。但（2020）川1524执9号之一执行裁定书认为：周祖方、刘长芝是逃避债务、规避执行的行为。该执行裁定存在的问题：一、认为逃避债务无事实依据和法律依据；二、将共同财产所有人周智强和周月租赁给原告方的财产一并查封；三、是适用法律不当，将查封在前与立案在前相混淆。 长宁农商行辩称：周祖方、刘长芝位于长宁县××镇××村天堂社的住房虽然分别于2014年12月17日和2015年9月10日办理了土地证和房权证，但该房屋实际修建于2007年前后，投入使用在2008年。该房屋投入使用即用于宜宾市蜀南竹海竹鑫酒店经营。该房屋从修建至投入使用期间及取得土地使用证时，其子周智强尚未成年，其女周月尚未出生。原告与周祖方于人民法院裁判文书生效后签订的房屋买卖合同，以及签订的完全不符合正常交易惯例、租赁期限长达70年（合同法规定租赁期限不得超过20年）、租金一次性付清的租赁合同，明显属于被执行人周祖方、刘长芝非法转移财产、逃避债务、规避执行、拒不履行人民法院生效裁判文书确定义务的行为。原告在诉状中称与周祖方于2014年1月1日签订案涉的房屋买卖合同，又称与周祖方于2017年4月6日就同一标的物签订租赁合同，同一标的物既买卖又租赁，相互矛盾、不合常理。长宁县人民法院于2020年8月20日下达的（2020）川1524执异9号之一执行裁定书，裁定驳回张建平、李俊、谢江波、刘学艺要求中止执行的异议申请，该裁定书认定的事实清楚、适用法律依据充分，原告的异议申请应当予以驳回。原告与周祖方之间的买卖、租赁交易非法，不能对抗人民法院的执行，请求驳回原告的诉讼请求。 周祖方、刘长芝未予答辩。 本院经审理认定案件事实如下： 2014年12月17日，长宁县人民政府为被告周祖方颁发了集体土地使用权证，确认被告周祖方在长宁县××镇××村天堂社取得150平方米的集体土地使用权，使用权类型是：批准拨用宅基地。2015年9月10日，长宁县房产管理处为该宅基地上修建的房屋颁发房屋所有权证，该房屋总共四层，修建的面积为973.77平方米，确权建筑面积和套内面积均为290平方米，超占面积为683.77平方米，共有权人为：周祖方、刘长芝、周智强、周月。2017年4月6日，周祖方、刘长芝、周智强、周月作为甲方与乙方张建平、李俊、谢江波、刘学艺签订《租赁合同》，双方约定：甲方将自己所有的房屋及实际占用的土地使用权出租给乙方，租赁房屋坐落：四川省长宁县××镇××村天堂社，房屋为四层，建筑面积973.77平方米［房产证号：竹海镇字第2××1、竹海镇字第2××2、竹海镇字第2××3、竹海镇字第2××4，土地证号：长宁集用（2014）第002**］，实际占用面积652.04平方米；房屋租赁期限七十年，即自2017年3月21日起至2087年3月20日止；房屋70年的租金和房前屋后空坝及三口池塘的70年土地流转费共计2129800元，此款在协议签订之日起三十日内由乙方一次性支付给甲方；协议履行期间，若因甲方单方面提出解除本合同或因本合同无法履行而给乙方造成损失的，则甲方应按未履行合同的期限退还乙方所缴纳的租赁费用，另甲方还应赔偿由此给乙方造成的所有损失。双方在合同中还就其他事项进行了约定。合同尾部甲方及代理人签字处签有周祖方、刘长芝、周智强姓名，乙方签字处签有张建平、李俊、谢江波、刘学艺姓名。同日，四川省江安县公证处还对该租赁合同办理了公证。2017年4月7日，一个叫曾伍的人向李俊付款17550元，附言：曾伍代刘学艺付购房（租赁）长宁竹海镇高峰村天堂社周祖方等房产。同日，曾伍向周祖方付款522450元，附言：曾伍代刘学艺付购房租赁长宁竹海镇高峰村天堂社周祖方等房款。 2016年8月8日，赵茂与周祖方、宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司（法定代表人周祖方）之间的民间借贷纠纷经本院调解达成协议：一、宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司于2016年8月12日前清偿赵茂借款1030000元，届时未履行应按月2.5%计算并给付利息；二、周祖方继续承担担保连带责任至第一项履行完毕时止。本院于同日制作（2016）川1524民初1133号民事调解书予以确认。后周祖方、宜宾市竹鑫旅游投资管理有限公司未履行该调解协议，赵茂向本院申请强制执行。本院于2017年7月20日作出（2016）川1524执1247之三执行裁定书，裁定：一、对被执行人周祖方位于长宁县××镇××村天堂社住房一套（房权证号：2××8）予以查封；二、被执行人周祖方负责看管被查封的财产，在查封期间，因被执行人周祖方的过错造成损失的，由被执行人周祖方承担；在查封期间，被执行人周祖方不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年，需续行查封的，应当在期限届满前十五日内向本院提出续行查封的书面申请；被执行人周祖方履行义务后可以申请解除查封。2019年5月30日，本院就长宁农商行与周祖方、刘长芝之间的金融借款合同纠纷一案作出（2019）川1524民初442号民事判决书，判决：周祖方、刘长芝在判决生效后十日内偿还四川长宁竹海农村商业银行股份有限公司借款本金350000元及利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定的计算方法进行计算），若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。2020年6月30日，因执行（2019）川1524民初442号生效判决，本院作出（2020）川1524执280号之一执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人周祖方、刘长芝在长宁县××镇××村天堂社住房壹套（房权证号：2××8，建筑面积290平方米）；二、被执行人周祖方、刘长芝负责保管被查封财产，在查封期间内，被执行人周祖方、刘长芝可以使用被查封的财产，但因被执行人周祖方、刘长芝的过错造成被查封财产损失的，应由被执行人周祖方、刘长芝承担责任，在查封期间内，被执行人周祖方、刘长芝不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。需要续行查封的，应当在查封期限届满前十五日内向本院提出续行查封的书面申请；被执行人履行义务后可以申请解除查封。后案外人张建平、李俊、刘学艺、谢江波及周智强、周月向本院提出书面执行异议，请求：1.撤销（2020）川1524执280号之一执行裁定书；2.中止本案（2020）川1524执280号之一查封的位于长宁县××镇××村天堂社住房一套［房权证号：2××8（1-4），建筑面积290平方米］的执行程序。经本院审查，以周智强、周月的名义提出的执行异议，不是周智强、周月的真实意思表示，本院于2020年8月20日作出（2020）川1524执异9号执行裁定书，裁定：驳回异议人周智强、周月异议申请。同日，本院作出（2020）川1524执异9号之一执行裁定书，裁定：驳回案外人张建平、李俊、刘学艺、谢江波的异议申请。案外人张建平、李俊、刘学艺、谢江波不服，向本院提起民事诉讼。 以上事实，有原、被告的陈述及其提供的下列证据证实： 1.四川省江安县公证处(2017)江证字第282号公证书； 2.长宁县房权证竹海镇字第2××1号、第2××2号、第2××3号、第2××4号房屋所有权证； 3.长宁集用（2014）第00218号集体土地使用权证； 4.中国工商银行转账汇款凭证； 5.四川省长宁县人民法院（2020）川1524执280号之一执行裁定书； 6.四川省长宁县人民法院（2020）川1524执异9号执行裁定书； 7.四川省长宁县人民法院（2020）川1524执异9号之一执行裁定书。 原、被告提交的其他证据，无原件可供核实或与本案没有关联，本院不予确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，原告认为其与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋成立的是租赁合同关系，但本院作出的（2020）川1524执280号之一执行裁定，仅对案涉房屋进行查封，查封后房屋仍由被执行人保管使用，没有责令承租人交出房屋，而且案涉房屋尚未处置，也没有责令承租人向受让人移交房屋，本院作出的查封裁定并没有妨碍承租人行使租赁权。原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，认为其享有的租赁权足以排除对案涉房屋的查封不能成立,原告据此提出要求对案涉房屋终止执行本院不予支持。 另，原告提交的《房屋买卖合同》是复印件，无原件可供核实，本院未予采信，原告与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋是否成立买卖合同关系无法确认。原告在庭审中陈述，先是向周祖方、刘长芝、周智强、周月购买案涉房屋，并且与周祖方、刘长芝、周智强、周月签订了房屋买卖合同，原告也交了部分房款，而且周祖方、刘长芝、周智强、周月在2015年9月将案涉房屋交给了原告，后因房屋不能过户，才将房屋买卖变更为房屋租赁，把房屋买卖价款变更为租赁70年的租赁费，原告在签订租赁协议后付清了租赁费用。从原告的陈述及签订不合常理的70年租赁合同可以看出，原告是想永久性占有案涉房屋，签订租赁合同不是其真实意思的表示，其真实的意思表示是想取得该房屋的所有权。最高人民法院于2016年11月21日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19规定“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”，长宁县不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，如果原告与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋成立了买卖合同关系，由于案涉房屋使用的是长宁县××镇××村集体土地，原告均不是该集体经济组织成员，因此原告与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间成立的房屋买卖合同无效。原告应当清楚欲购房屋不能过户仍然购买，其自甘风险的行为应自行承担相应的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此，即使原告与周祖方、刘长芝、周智强、周月之间就案涉房屋成立的是买卖合同关系，由于双方签订的房屋买卖合同无效，原告对房屋未办理过户存在过错，而且也没有有效的证据证明原告已支付全部价款，原告对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权利，原告要求终止执行亦不应得到支持。 综上所述，原告主张的部分事实无有效证据证明且诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告张建平、李俊、谢江波、刘学艺的诉讼请求。 案件受理费6878元，由原告张建平、李俊、谢江波、刘学艺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  罗章贵 审判员  倪 宁 审判员  黄俊春 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈 雨