文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初5780号原告：王柳，女，生于1988年6月15日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：游正伟，男，生于1985年6月4日，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区,系原告丈夫。委托诉讼代理人：陈彦名，重庆市梁平区梁山法律服务所法律工作者。被告：重庆立城置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路**恒鑫名城****，统一社会信用代码9150010766643020XU。法定代表人：罗昌毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉严鹏，男，生于1983年7月12日，汉族，重庆市沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区,该公司员工。原告王柳诉被告重庆立城置业发展有限公司（以下简称立城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王柳委托诉讼代理人游正伟、陈彦名，被告立城公司委托诉讼代理人冉严鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王柳向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《商品房车位认购书》；2.判决被告重庆立城置业发展有限公司双倍返还原告缴纳的定金242000元,并支付原告资金占用费（资金占用费以121000元为基数，2018年5月19日至2020年10月31日按同期银行贷款月利率0.5%计算为17545元，2020年11月1日起至定金121000元还清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判决被告退还原告缴纳的车位服务费780元；4.所有诉讼费用及律师费由被告承担。原告诉称事实及理由：原告2018年5月18日在被告处购买被告开发的位于梁平区××号车位，价款为121000元。原告签订了车位认购书同时支付了全价款121000元和车位服务费60元。被告于2018年5月21日出具发票。原告于2018年7月16日又支付车位服务费720元。签订认购书时被告告知该车位已经被抵押给第三方，需要收取全价款用于归还第三方，用两、三个月时间解押后为原告办理产权证。认购书第二条约定：乙方在签署车位认购书同时，支付121000元作为定金…《商品房买卖合同》签订后，本车位认购书自然失效，已缴纳的认购定金自动转为应付房款。现被告公司资不抵债，第三方债权人已向法院申请享有该车位优先抵偿权，原告权益无法实现，亦无法签订《商品房买卖合同》。被告应当双倍返还原告定金242000元、车位服务费780元，并向原告支付资金占用利息。被告立城公司辩称，1.原、被告签订的认购书名为认购书，但原告已经缴纳全款，被告也已经开具正规的增值税发票，也向原告交付车位使用，故实为买卖合同，是在无法办理网签手续的情况下的变通手段，定金121000元实为预付合同款。实质大于形式，应认定原、被告达成买卖的一致意思表示。2.《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。由此可见，法律规定是大于当事人约定的，此处应以法律规定的上限为准，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%，超过部分人民法院不予支持。3.定金法则的立法目的是为了补偿违约损失。现被告对原告造成的损失，如原告没有其他证据证明，应认定为资金占用损失。原告应适用定金法则或适用资金占用利息，择一使用。如使用定金法则，远远大于其实际损失，有违公平合理的原则，法院应该对其进行调整。4.原告已签订抵押承诺书，现被告并未放弃解除原告所买车位的抵押的努力，不应判定被告违约，系原告要求解除认购书。如解除认购书，原告使用的车位的时间应缴纳租金，租金可用以抵消原告的实际损失。经审理查明，2018年5月18日被告立城公司（甲方）与原告王柳（乙方）签订××车位认购书，约定：乙方自愿向甲方认购位于梁平县××号车位。一、该车位按总价计算，车位总价为121000元，该价格仅为车位价款，不包含交易所产生的其他税费。二、乙方签署本车位认购书时，支付121000元（大写壹拾贰万壹仟元整）作为定金，甲方在收取认购定金后向乙方出具收款凭证；乙方签约时，需出示车位认购书及缴款收据。《商品房买卖合同》签订后，本车位认购书自然失效，已缴纳的认购定金自动转为应付房款。三、定金为乙方自愿缴纳，在甲方无违反本车位认购书约定的情况下，认购定金不予退还；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该车位的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。四、乙方已知晓并同意在相应的签约时效内携带资料到立城租售中心补足车位房款并签订《商品房买卖合同》。乙方若未能按时履约，则视为乙方单方放弃购买该车位，车位认购书自动失效，所付定金不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该车位。五、该车位面积指标以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准，该车位最终销售总价不根据车位面积多退少补，保持不变……签订车位认购书后，原告向被告缴纳121000元，被告将认购车位交原告实际使用，被告向原告开具金额为121000元的增值税发票。原告使用车位期间向重庆立城物业管理有限公司缴纳车位物业服务费780元。2018年5月18日被告原告王柳向被告立城公司签署抵押承诺书，载明：“本人购买的由贵公司开发的××车位，在签订认购书时已知晓所购车位处于抵押状态中，现本人承诺如下：1、所签认购协议书真实有效。2、本人知晓该车位处于抵押状态，本人自愿购买该车位。3、贵公司将车位解押后，应及时与本人联系，本人在接到贵公司已经该车位解押通知后的15个工作日内，与贵公司完善购买该车位的相关合同及手续。截止本院开庭审理本案，被告仍未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告所认购车位处被抵押状态。以上事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交车位认购书、增值税发票、车位服务费发票、不动产查询结果，被告提交的车位认购书、抵押承诺书、增值税发票在案佐证。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告自愿签订车位认购书，虽被告提交的证据证实原告认购车位时知晓车位处于被抵押状态，但从认购书签订之日至今已超过两年七个月，被告未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，被告也未能解除车位的抵押，原告认购车位并最终获得产权的目的无法实现，故原告要求解除双方签订的认购书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，解除认购书日期以原告提出解除认购书诉讼请求日期2020年11月17日为宜，原告缴纳的定金被告应当双倍返还。虽原、被告签订的认购书明确载明认购车位总价款为121000元，定金也为121000元，但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，法院不予支持。”本院认定原告缴纳的121000元中20%即24200元为定金，剩余96800元应认定为够买车位的预付价款，超过定金部分的预付价款96800元被告也应返还原告。关于原告主张的资金占用费，双方签订车位认购书后，被告已实际将车位交由原告使用，本案中原告已主张解除认购书后双倍返还定金，故对原告资金占用费主张本院不再支持。关于原告主张要求被告返还车位服务费，根据原告提交的车位物业服务费发票显示收款单位为重庆立城物业管理有限公司，且原告已实际使用车位，原告要求被告返还物业服务费，于法无据，本院不予支持。关于主张律师费要求被告承担，原告未提供证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王柳与被告重庆立城置业发展有限公司2018年5月18日签订的××车位认购书于2020年11月17日解除。二、由被告重庆立城置业发展有限公司在本判决生效后5日内双倍返还原告王柳定金48400元。三、由被告重庆立城置业发展有限公司在本判决生效后5日内返还原告王柳购车位预付款96800元。四、驳回原告王柳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5205元，减半收取2602.50元，由原告王柳负担1000.50元，被告重庆立城置业发展有限公司负担1602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郑 娜二〇二〇年十二月二十五日书记员 贺垠芝