湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9500号上诉人（原审被告）：蒋勇。被上诉人（原审原告）：长沙鸿大房产经纪有限公司。法定代表人：刘小平，系公司总经理。委托诉讼代理人：姜爱华。被上诉人（原审被告）：沈虎啸。上诉人蒋勇与被上诉人沈虎啸、长沙鸿大房产经纪有限公司（以下简称鸿大房产公司）居间合同纠纷一案，蒋勇不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。蒋勇上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判，驳回被上诉人的诉讼送请求。事实和理由：1、一审判决存在认定事实不清，证据采信随意，滥用自由裁量权导致适用法律不正确。沈虎啸辩称：卖房的时候我在国外做生意，不是很清楚他们之间的交易，我和父母商量要把房子卖出，父母在处理这个事情，我也不是很清楚，直到2019年我7、8月份回国的时候，当时和中介接触过，但并没有跟中介签合同，也不知道父母跟中介签过合同。鸿大房产公司辩称：1、蒋勇和其妻子廖令南系从鸿大房产公司处获取现购房屋信息事实清楚；2、《房屋买卖合同》成立且有效；3、鸿大房产公司向蒋勇提供了中介服务，履行了义务；4、蒋勇应当支付鸿大房产公司服务费用1万元；5、一审法院判决蒋勇支付律师费用有事实和法律依据；6、一审法院没有作出对蒋勇不公的判决。鸿大房产公司向一审法院起诉请求：1、请求判令蒋勇、沈虎啸因违约支付鸿大房产公司中介代理费10000元；2、请求判令蒋勇、沈虎啸因支付中介代理费违约支付鸿大房产公司违约金2400元；3、请求判令蒋勇、沈虎啸因违约支付鸿大房产公司预期利益损失20000元；4、请求判令蒋勇、沈虎啸因违约支付鸿大房产公司律师代理费4000元；5、由蒋勇、沈虎啸承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：鸿大房产公司系从事二手房交易的中介机构，沈虎啸将其位于××乡××路（华夏综合市场101-401）房屋挂在鸿大房产公司平台处进行销售。经鸿大房产公司业务员推介，蒋勇夫妇中意此房。随后，鸿大房产公司业务员王凤姣带蒋勇夫妇看房，2019年8月14日与蒋勇签订《看房确认书》。该看房确认书确认物业地址在××乡××路（华夏综合市场）101-401，宁房权证字第7××8号。该看房确认书约定：甲方（蒋勇）不得直接或者间接与上述物业的权力人购买或租赁上述物业，并认同在此之前未看过该房屋，若甲方与第三方签订或变更合同时，应通知乙方（鸿大房产公司）人员到场，若甲方避开乙方（鸿大房产公司）与第三方私下成交，不管该交易是否完成，甲方仍必须按照本协议全额支付乙方门店居间服务费，同时甲方向乙方承担不低于一万元的违约金，并承担律师费、诉讼费、保全费、评估费、签定费实现债权所支出的费用。2019年9月17日，鸿大房产公司与蒋勇签订《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同约定蒋勇购买沈虎啸位于××乡××路（华夏综合市场）101-401房屋，售价为281万元，签订合同当日，由蒋勇支付100000元定金，并约定在签订合同之时，蒋勇向鸿大房产公司交10000元的中介代理费。沈虎啸的母亲张小明在房屋买卖合同中出卖人代理人处签名，对于蒋勇所交100000元的定金，沈虎啸的母亲却不接收。因沈虎啸没有收取定金100000元，鸿大房产公司并未收取蒋勇的中介费。在《房屋买卖合同》的左下方，鸿大房产公司的业务员王凤姣注明：未收币，无违约责任。此后，蒋勇认为沈虎啸未接收定金，认为鸿大房产公司与沈虎啸未沟通好，要求鸿大房产公司退还定金100000元，后鸿大房产公司将定金退还给蒋勇。2019年10月8日，沈虎啸授权其父亲沈建崔出卖位于××乡××路（华夏综合市场）101-401房屋，出卖给蒋勇之妻廖令南。2019年11月13日，沈虎啸与蒋勇之妻廖令南签订宁乡市二手房买卖合同。庭审中，沈虎啸陈述，实际房屋的出售价为2810000元左右，另加装修款45000元。鸿大房产公司工作人员通过蒋勇之妻的微信圈，才知蒋勇他们已入住沈虎啸的房屋，鸿大房产公司认为，蒋勇违反房屋买卖合同、看房确认书的约定，私自进行房屋交易，遂向法院起诉。另查明，鸿大房产公司工作人员加沈虎啸的微信后，看房等前期事务均是与沈虎啸的父母联系。在签订房屋买卖合同书时，张小明并无沈虎啸的明确授权。鸿大房产公司为向蒋勇、沈虎啸主张权利，聘请湖南光阳律师事务所律师提供法律服务，并为此支付律师费用4000元。鸿大房产公司在一审庭审中陈述，在退还蒋勇的定金时，考虑蒋勇系鸿大房产公司相邻公司领导的朋友，碍于朋友关系，基于蒋勇不愿意购买此房屋，所以在退回定金时，没有收取10000元的中介费。一审法院认为，案件系居间合同纠纷。鸿大房产公司与沈虎啸双方签订的《长沙鸿大房产经纪有限公司房屋买卖合同》，该合同中沈虎啸的签名系其母亲张小明代签。沈虎啸答辩称，其与鸿大房产公司之间不存在合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订阅合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据庭审查明的事实，沈虎啸卖房前期事务均是与沈虎啸的父母联系，基于张小明与沈虎啸系母子关系，张小明在买卖合同代理人处签名并按印，鸿大房产公司有理由相信张小明有代理权，张小明的行为构成表见代理。故房屋买卖合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力。关于鸿大房产公司要求蒋勇支付中介代理费10000元的诉讼请求。鸿大房产公司为蒋勇提供房源信息，引领蒋勇看房，并促成蒋勇、沈虎啸签订房屋买卖合同，已经为蒋勇提供了中介服务。根据合同的约定，在签订房屋买卖合同之时，蒋勇应向鸿大房产公司支付中介费10000元，故蒋勇应当按照约定支付中介费10000元，对于鸿大房产公司要求蒋勇支付中介费用10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。鸿大房产公司要求蒋勇支付违约金2400元的诉讼请求，根据双方的合同约定，蒋勇应在与鸿大房产公司以及沈虎啸签订房屋买卖合同之时，支付中介费用10000元，但鸿大房产公司在庭审中陈述，因鸿大房产公司相邻公司领导与蒋勇系朋友，在蒋勇要求退还定金时，未收取10000元的中介费，蒋勇并非刻意不交，双方事实上对该10000元的交付时间发生了变化，故对于鸿大房产公司要求蒋勇支付10000元中介费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。鸿大房产公司要求蒋勇因违约支付鸿大房产公司预期利益损失20000元，因该房屋买卖合同中无明确约定，故一审法院不予支持。鸿大房产公司要求蒋勇支付律师代理费4000元。蒋勇的妻子与沈虎啸在2019年11月13日签订二手房买卖合同，距离蒋勇与鸿大房产公司签订房屋买卖合同时间仅仅两个月，从该时间点分析，蒋勇要求鸿大房产公司退还定金，有避开鸿大房产公司另行私下交易，以规避中介费用交付义务，有违诚实信用原则。因蒋勇家庭最终在沈虎啸处购房，根据其在鸿大房产公司处签署的《看房确认书》中的约定，蒋勇应当承担鸿大房产公司为此主张权利而支付的律师费。鸿大房产公司的律师费4000元收取未违反法律规定的标准，故一审法院对于鸿大房产公司要求蒋勇支付4000元律师费的诉讼请求，一审法院亦予以支持。对上述蒋勇应承担的义务，鸿大房产公司要求沈虎啸一并承担的诉讼请求，因鸿大房产公司与沈虎啸无明确约定，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条规定，判决如下：一、蒋勇在判决生效之日起三日内支付鸿大房产公司中介代理费10000元；二、蒋勇在判决生效之日起三日内支长沙鸿大房产公司律师代理费4000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回鸿大房产公司的其他诉讼请求。案件受理费355元（已减半收取），由蒋勇负担100元，由鸿大房产公司负担255元。本院二审审理期间，上诉人蒋勇提交了证人严某的证言等新证据，本院组织当事人对该证据进行了举证质证。本院认定该证据可以达到其证明目的，本案居间合同系严某促成而不是鸿大房产公司促成。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人沈虎啸在二审期间对其委托其父母处理其名下房产的事实并无异议，应视为沈虎啸追认了其母亲张小明的表见代理行为，故张小明代签的《长沙鸿大房产经纪有限公司房屋买卖合同》合法有效。该合同签订后，上诉人蒋勇依约支付了购房定金，但张小明却没有收受，之后鸿大房产公司将该定金退还给蒋勇，也没有收取蒋勇的中介费。上述事实表明各方当事人均未实际履行《长沙鸿大房产经纪有限公司房屋买卖合同》，该合同已实际终止，各方当事人之间的权利义务关系均已终结，鸿大房产公司要求蒋勇支付中介费及律师费的诉讼请求没有事实依据，应不予支持。至于涉案房屋最后由蒋勇之妻购得，蒋勇已举证证明系其另外通过他人居间所致，已与鸿大房产公司无关，沈虎啸在二审期间亦认可该说法。纵观本案，没有证据证明蒋勇或沈虎啸有刻意避开鸿大房产公司进行私下交易的行为，蒋勇没有向鸿大房产公司支付中介费等费用的义务，其所提上诉请求本院予以支持。综上，原审判决判处有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初2451号民事判决；二、驳回长沙鸿大房产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案一审受理费355元，由被上诉人长沙鸿大房产经纪有限公司承担；二审受理费200元，由被上诉人长沙鸿大房产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 刘朝晖审判员 熊 伟二〇二〇年十二月三十日书记员 张依伦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。