四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川08民终1437号 上诉人（一审原告）：魏松，男，生于1985年3月31日，住四川省广元市利州区。 被上诉人（一审被告）：朱涛，男，生于1990年11月7日，住四川省剑阁县。 第三人：杨卫国，男，汉族，生于1965年4月25日，现住四川省广元市利州区。 上诉人魏松与被上诉人朱涛、第三人杨卫国房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4379号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 魏松上诉请求：1、上诉人主张的借款抵押合同关系事实清楚，证据确实充分。被告在利州区公安局的侦查笔录中也承认原告支付的50万元是借款，一审驳回上诉人的起诉没有事实和法律依据；2、上诉人与被上诉人之间的合同关系不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方的意思表示明确、真实、合法，不构成“虚假的意思表示”，也没有隐藏的民事法律行为。一审法院认为“上诉人与被上诉人签订《房地产借款合同》并进行抵押登记，是基于房屋买卖关系，为了保障房屋买卖合同的履行”，是对法律的错误适用和对当事人合同目的错误理解。最高人民法院指导案例指出:“双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》在合同协议均已依法成立并生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，借款到期，借款人不能按期偿还借款当事人要求通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》禁止流押的规定”，由此可见，本案中上诉人与被上诉人就50万元同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《房地产借款合同》并办理抵押是合法的；3、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》有效，但要求上诉人变更诉讼请求和法律关系，是对上诉人诉权的不当干预，在买卖和借贷两个法律关系同时合法存在的情形下，上诉人从有利于保护自己权益的角度选择主张借款抵押法律关系，人民法院不应强行干预。请求:1、依法撤销(2019)川0802民初4379号《民事裁定书》；2、裁定指令广元市利州区人民法院进行实体审理；3、诉讼费用由被上诉人和第三人承担。 被上诉人朱涛未进行答辩。 魏松向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告归还借款50万元及利息12万元、违约金15000元（暂计算至2019年7月24日），以上共计63.5万元；2、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月初，被告朱涛找到中普车房网（万源店，）就位于广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号房屋发布售房信息，并留下房屋钥匙。后原告魏松向中普中介联系买房，中普推荐朱涛的出售房屋，带原告看房后、组织双方进行了磋商、议价。 2018年7月9日，朱涛以卖方（出售方）的名义、魏松以买方（购买方）的名义、广元中普房地产经纪有限公司以中介方的名义签订《房屋买卖合同》，约定朱涛将案涉房屋以成交总价780000元卖与魏松。 2018年7月19日，被告朱涛（乙方，债务人）与原告魏松（甲方，债权人）签订《房地产借款合同》，合同约定：一、借款金额：50万元；二、借款期限：2018年7月19日至2019年7月18日。乙方朱涛以案涉房屋上述债务提供担保。 同日，原告魏松（抵押权人）与被告朱涛（抵押人）签订《房地产抵押合同》，约定被告朱涛以案涉房屋抵押债权金额为伍拾万元，利息按约2%。 上述借款合同及抵押合同签订当天，原告魏松向被告朱涛转账20万元。 2018年7月24日，被告朱涛与原告魏松办理了房屋抵押登记，证号：川（2018）广元市不动产证明第0014XXXX号，抵押权人为魏松，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为50万元，评估价值为78万元，债务履行期限为2018年7月19日至2019年7月18日止。 2018年7月24日，原告魏松向被告朱涛付款30万元。 2019年7月29日，原告魏松以民间借贷纠纷为由提起本案诉讼。 另查明，2018年1月15日，朱涛以卖方的名义与杨卫国以买方的名义签订《房屋买卖合同》，约定朱涛以成交价人民币500000.00元的价格将案涉房屋出售给杨卫国， 合同签订后，杨卫国向朱涛交付定金20000元，朱涛将房屋交付给杨卫国，杨卫国在房屋内放置了家电、家具、施工材料等物品。2018年1月至5月期间，杨卫国向朱涛另行陆续支付购房款合计18000元。 2018年6月8日，朱涛在《广元日报》刊登遗失声明，称“朱涛不慎将川（2017）广元市不动产权第0××7号不动产权证遗失，特声明作废”。 2018年6月15日，朱涛更换涉案房屋门锁，杨卫国向广元市公安局利州区分局万源派出所报警。同月19日，经公安机关协调，朱涛以甲方（出卖人）的名义与杨卫国以乙方（买受人）的名义签订《房屋买卖合同》，约定：甲方、乙方立即共同到工商银行旺苍支行办理还贷款、解除抵押登记事宜，乙方（买受人）现场支付甲方（出卖人）380000元（大写叁拾捌万元整），用于偿还甲方购买该房屋时在工商银行旺苍支行办理的贷款。在甲方归还清银行贷款之后乙方须在五日内向甲方支付10000元购房款;该房屋的产权过户到乙方名下时，乙方向甲方付清剩余购房款72000元。本合同签订后，两天内交付，乙方必须将房屋新换门锁钥匙全部交付给乙方，乙方可开始对该房屋进行装修;甲方从此不得擅自进入该房屋，更不得再更换该房屋门锁。同日，杨卫国向朱涛支付购房款380000元，该笔款项用于偿还朱涛购买涉案房屋时在银行的贷款。次日，杨卫国向朱涛交付购房款2000元，同时朱涛向杨卫国出具收据一份，载明：“今收到杨卫国现金总共430000.00元（肆拾叁万元整），所有收据以本收据总金额为准。 7月13日，杨卫国再次向朱涛交付购房款500元，朱涛又出具收据一份，向杨卫国交付了更换后的房屋钥匙。同日，朱涛向广元市不动产登记中心申请补换不动产登记证书，证号为川（2018）广元市不动产权第001XXXX号。 一审法院认为，被告朱涛在与原告魏松签订《房地产借款合同》并办理房屋抵押登记前，朱涛已经将涉案房屋出售给杨卫国，且将房屋交付于杨卫国，并收取了杨卫国支付的购房款430500元。期间，被告朱涛又将涉案房屋登记于中普网房产中介公司对外销售，原告魏松经中普网房产中介公司介绍后，与被告朱涛就广元市利州区东坝办事处万源新区××栋××号房屋的出售达成协议，签定了《房屋买卖合同》。从原告及中普网房产中介公司经办人员在公安机关的陈述，因朱涛急需用钱，魏松担心房产的交付得不到保障，为了确保所付房款的安全，双方便签订《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》，将先付的50万元房款视为借款，待朱涛将过户手续准备齐全，再解除房屋抵押并办理产权过户。原、被告将双方的《房地产借款合同》和《房地产抵押合同》、及借款借据原件一份，保管于不动产交易中心，在不动产中心办理了房屋抵押登记，此后，原告一再要求被告解决房产查封及办理房屋过户，从上述事实可见，被告为了及时取得售房款，原告为了确保被告对房屋买卖合同的履行，签订借款合同及借款抵押合同，其借贷关系不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”本案中，原、被告双方基于房屋买卖关系，为了保障房屋买卖合同的履行，便签订《房地产借款合同》、并进行借款抵押登记，其签订的《房地产借款合同》的行为无效。原告魏松与被告朱涛在平等自愿的基础上形成的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效，双方存在房屋买卖合同关系。在本案中原告以民间借贷起诉，经向原告释明，根据已经查明的事实，原、被告之间仅存在的房屋买卖合同关系，但原告既不变更原有的民间借贷法律关系为房屋买卖合同关系，也不变更诉讼请求，故对原告主张的民间借贷关系以及诉讼请求不予支持。 关于第三人杨卫国要求确认被告朱涛与原告魏松之间关于本案标的房屋的借款抵押合同无效，并依法撤销被告朱涛与原告魏松于2018年7月9日在广元市不动产中心办理的本案标的的房屋抵押登记。第三人杨卫国在（2018）川0802民初4120号案件中已请求处理，同时本案原告并未在本案申请处理借款抵押合同，针对原告请求已做程序性处理，因此，对第三人在本案中的该项请求不作处理。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第二项，第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定驳回原告魏松的起诉。 本院审理查明事实与一审认定一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”本案中，上诉人魏松依据《房地产借款合同》、《房地产抵押合同》提起的民间借贷纠纷诉讼，虽经原审审查，实为房屋买卖合同关系，但原告的起诉符合前述法律规定的起诉条件，原审应当结合查明的法律关系，依据证据规定对焦点问题进行实体审理。原审驳回起诉，适用法律错误，本院予以纠正。 综上，魏松的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4379号民事裁定； 二、本案指令四川省广元市利州区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 超 审判员 吕 晶 审判员 徐小雁 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 郝 静