河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初3139号 原告：辛集市乐泰物业有限公司，住所地辛集市**朝阳路明珠花园西院1—17号。 法定代表人：赵建明，执行董事。 委托诉讼代理人：周萌萌，该公司员工。 委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。 被告：曹凡，男，1990年6月28日出生，汉族，住辛集市。 原告辛集市乐泰物业有限公司（以下简称乐泰物业公司）与被告曹凡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐泰物业公司的委托诉讼代理人周萌萌、王彦考，被告曹凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告物业费962元及利息。2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为从事物业服务活动的企业，具有独立的法人资格，自2019年7月1日开始为包括被告在内的时代豪庭小区全体业主提供物业服务。被告作为小区的业主应当如期交纳物业费，但被告虽经原告多次催收仍然没有交纳应交纳的物业费。原告不得已只得诉至法院。请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益及小区全体业主的利益。 曹凡辩称，请求依法驳回乐泰物业公司不合理且不合法的请求。一、1.辛集市天安百合物业服务有限公司（以下简称天安百合物业公司）与乐泰物业公司签订的物业服务合同无效。《物业管理条例》第三十九条规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因此，天安百合物业公司与乐泰物业公司签订的物业服务合同是无效的。开发商在业主入住前是小区的最大业主，有权聘用物业服务企业。时代豪庭小区2012年入住，直到2019年7月入住率90%以上，开发商即便还有房，也只能是小区的一个业主，无权将小区移交给他人。2.时代豪庭业主委员会（以下简称时代豪庭业委会）与原告2019年12月30日晚签订的《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》无效。《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条均规定：聘用和解聘物业服务企业或者其它管理人，应当经专有部分占建筑物总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此合同是曹凡等三人私自签订的，既没有过半的业主同意，又没有过半的业委会委员签字同意，应是无效合同。同时此合同违反了《合同法》第五十二条第四项、第五项，损害了时代豪庭全体业主的利益，应是无效合同。3.时代豪庭业委会于2020年1月5日已给乐泰物业公司下达了撤离通知书，其拒不移交手续，继续服务，意在为形成事实服务奠定基础。二、暂缓交物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定两种情况可拒交物业费：1.物业服务企业违反物业服务合同或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或重复收费，业主可以拒交物业费。2.物业公司被解聘后，仍然拒绝退出、移交手续，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务公司权利义务终止后的物业费的，业主可拒交物业费。原告违规进入本小区，不是时代豪庭的合法物业，更不存在解聘一说，在广大业主的反对下，强制为本小区服务，并以存在事实上的服务为由，要求被告缴纳物业费，被告有权拒交。三、私自涨价，小区脏乱差。1.原告乐泰物业公司违规进入小区以后，未经小区广大业主同意，以赔钱为由私自调价，住宅：由原来的0.38元／每平米调至0.68元／每平米（后调至0.65元／每平米，并自拟合同，私自与曹凡等三人签订了物业合同。又因广大业主不服不得已再次调价至0.58元／每平米）。门店：由原来的0.19元／每平米调至0.3元／每平米。属于乱涨价。2.原告乐泰物业服务公司违规进入小区以后，致使小区长期脏、乱、差，消防器材缺失，防火门损坏严重，破坏原有绿地改为休息亭，绿色植被枯死，车库漏水严重，业主提交的问题不及时处理或不处理。和业主吵、骂成了家常便饭。捆绑收费，迫使业主不得已才交了物业费，促就了河北电视台《今日资讯》连续五集联播，小区业主多次上访无果。望法院给予公平公正的裁决，还小区广大业主一个安静、和谐、平等的家，并退还多收业主的物业费。四、原告收取物业费从不开具发票。依据《中华人民共和国发票管理办法》和《税收征集管理办法》的规定，物业公司应主动为小区居民开具发票，如果物业公司拒绝提供正规发票或加钱开票，业主有权拒绝缴费。五、时代豪庭业委会2020年7月4日与亮杰地产集团辛集市分公司签订了物业服务合同，其是被告的新物业管理者，因此，7月4日后的物业费应交给新物业，而非原告。六、原告乐泰物业公司违规入驻时代豪庭小区一年来从不公布小区的公共收益（车位出租、广告费、电梯使用费、房屋出租等等），巨额资金据为己有。原告必须把业主的公共收益钱归还给广大业主。七、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年7月1日之前辛集市时代豪庭小区的前期物业由天安百合物业公司管理服务。2019年7月1日天安百合物业公司与原告乐泰物业公司签订一份《物业管理交接协议》，天安百合物业公司委托乐泰物业公司对该小区管理服务。2019年7月1日至2019年12月31日由乐泰物业公司管理该小区物业。2020年1月1日时代豪庭业委会与乐泰物业公司签订一份《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》，合同期限为一年。该合同第六条约定，本小区物业管理服务费按如下标准收取（按建筑面积计算）：住宅0.65元/月/㎡，储藏间0.3元/月/㎡，商业0.3元/月/㎡，电梯费0.3元/月/㎡，公用电分摊5元/户/月，车位服务费10元/个/月，每年11月1号起预交下一年物业服务费；物业管理服务费由物业公司按年直接向业主或物业使用人收取，收费时间为每个收费周期届满前45日内。该合同上加盖有时代豪庭业委会的印章，业委会主任曹凡在合同上签字。合同签订后，乐泰物业公司一直为该小区提供管理服务。被告曹凡系该小区13号楼3单元1302室业主，该户建筑面积为93.73平方米（住宅85.48平方米，储藏间8.25平方米），按照合同约定被告需要交纳的2020年1月1日至2020年12月31日的物业费为962元。被告以原告乐泰物业公司与时代豪庭业委会签订的物业管理服务合同无效、原告未能提供符合合同约定的服务标准、原告收费私自涨价、小区脏乱差等为由拒绝交纳物业服务费。 本院认为，时代豪庭业委会与原告乐泰物业公司签订的《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定。合同签订后，一直由乐泰物业公司为小区提供管理服务，小区亦接受了乐泰物业公司提供的服务，现被告主张时代豪庭业委会与原告乐泰物业公司签订的物业管理服务合同无效，本院不予支持。 合同的解除应由合同双方当事人通过协商或诉讼、仲裁等方式解决，被告未能提供证据证明时代豪庭业委会与乐泰物业公司之间的物业管理服务合同已经解除，事实上签订合同后至今，除乐泰物业公司外，没有其他物业公司管理服务该小区，被告对此亦予以认可。时代豪庭业委会与原告乐泰物业公司签订的物业管理服务合同中约定了收费项目及标准，被告未能提供证据证明乐泰物业公司在物业管理服务中存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况。被告以乐泰物业公司已被解聘、拒不退出及不按规定收费为由拒交物业服务费，本院不予支持。 根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要保障，如果业主均不按约定交纳管理服务费，小区的日常维护则无法正常进行，最终利益受损的是业主自身。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被告如果认为原告乐泰物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同的行为，可以通过诉讼解决，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。原告乐泰物业公司要求被告给付物业费的请求，本院予以支持。因《时代豪庭住宅小区物业管理服务合同》未约定支付利息，原告要求被告给付物业费利息，本院不予支持。开具发票是乐泰物业公司收取物业费后应向对方履行的法定义务，乐泰物业公司收取物业费后，应向业主开具发票。原告乐泰物业公司作为服务小区的物业企业，应认真、全面履行物业管理服务合同约定的义务，对履行中发现的及业主反映的问题，应积极与业主沟通、友好协商，及时解决，不断改进服务，努力为业主创造一个安全、舒适的居住环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告曹凡于本判决生效后五日内支付原告辛集市乐泰物业有限公司物业费962元； 二、驳回原告辛集市乐泰物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曹凡负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人：材料收转窗口，联系电话：181××××7352）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘朝阳 二〇二〇年十二月十一日 书记员  赵 冉 ——