福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申2140号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张振才，男，1963年5月20日出生，汉族，住福建省上杭县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓森添，男，1966年7月9日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所执业律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：龙岩亚金工贸发展有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路**（龙州工业园）。 法定代表人：黄可平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林淑卿，福建正廉律师事务所实习律师。 再审申请人张振才、邓森添因与被申请人龙岩亚金工贸发展有限公司(以下简称亚金公司)商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终987号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张振才、邓森添申请再审称：一二审法院在查明涉案房屋因为在签订合同时开发商已擅自改变房屋规划、在签订合同时有“厂房当住宅出售”的虚假宣传及龙岩市不动产中心出具涉案房屋因开发商违反规划而无法办理房产证的情况下，二审仍判决亚金公司无须赔偿申请人的装修损失，该判决对开发商的违法行为没有承担任何赔偿责任反而是因违法而获利30万元，这违反“公平、公正”司法原则，应当予以改判。二审判决已认定“涉案房屋从六米房屋加建隔层变为三米，该隔层在申请人看房及签约之前就已隔好”，即亚金公司在销售房屋之前已存在“6米一层变3米二层”的违反规划法的情形。经申请人在二审阶段向政府部门举报后，龙岩市不动产登记中心于2019年9月6日出具《复函》认定该房屋违法规划不能办理房产证。故本案的涉案房屋是亚金公司的原因导致至今不能办理房产证，申请人要求解除合同及要求赔偿房屋装修损失应得到法律支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（一）在获得预售许可证之后、实际销售签订买卖合同之前，开发商已擅自改变土地用途（厂房变住宅）及变更规划许可将一层6米楼层变更为3米二个楼层的行为，是导致龙岩市不动产登记中心无法为涉案房屋办理房产证的直接、根本原因。购房人依法解除合同及要求赔偿损失应予支持。亚金公司在销售涉案房屋前已将厂房违反规划改造成住宅商品房的样式及框架进行销售，配合开发商对外的宣传单都是住宅商品房的宣传。被申请人开发商已违反规划法及改变土地用途是导致日后涉案房屋无法办理房产证的直接、根本原因。至2019年12月已超过约定办证期限一年以上，龙岩市不动产登记中心也出具涉案房屋无法办理房产权证的答复函。存在无法办证的原因是开发商销售房屋之前已存在的，购买人在之后是否知晓、现场察看及签约、装修入住都无法改变或弥补涉案房屋无法办证的结局。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，因开发商的原因导致无法办理房产权证的，购房人有权解除合同及要求赔偿损失（房屋装修损失）。（二）购房人是普通公民，在看到开发商的住宅宣传单、现场房屋是住宅间隔的情形下，是无法判断涉案房屋是否已违反规划法及无法预判涉案房屋将无法办理不动产权证。对此，申请人作为购房人没有过错。1.开发商将2个不认识的意向购买人拼凑成1个房号的共同购买人来共同签订房屋买卖合同，有意造成预售房屋在现场看也是正常住宅商品房的假象，致使该楼盘的数百户购房者的误解，开发商的该等行为已构成欺诈销售。申请人张振才在开发商的售楼部看楼时被告知：一个房号有上下2套房屋，必须2套一起购买或有另1人合并购买，合并购买也能取得单独房产证（未明确告知实为房产共有证）。在开发商的宣传画册的指引下，申请人所见的现场房屋也确实是住宅的商品房，开发商也承诺能领取单独房产证的情况下，所有购房人都是自行寻找共同购买人或由开发商牵线合并购买预售房。本案申请人邓森添与张振才之间非亲非故，是在不同时间分别看中涉案的305房后，由开发商牵线按开发商的要求共同签订合同购买案涉房屋。因此，开发商用可办户口及房型布置的宣传画册、预售房屋已分割的现状、单独房产证的承诺等等手段使得申请人相信所购买的房屋是合法的住宅房屋，申请人是首次购买商品房而商品房预售政策的多变也使得申请人无法分辨或判断2套商品房共同购买会有何法律问题。申请人在收楼后又倾其所有对房屋进行装修居住，申请人是在入住一年未能取得房产证时向政府房屋管理部门咨询后，才知所购房屋是厂房不是住宅根本办不了户口，甚至无法办理房产证，只能通过法律途径来解决。2.开发商对楼盘所有购买人都采取“只让签字交钱、不给合同及所有签字的文件资料”的手段进一步隐瞒所出售的商品房实为厂房、仓储用房，申请人在起诉前不知所购房屋是厂房、仓储用房，也无法知道不能办证的真实原因。申请人在签订《商品房买卖合同（预售）》时，开发商的工作人员不让看合同的具体条款而是将一整套含《预告登记申请表》《备案信息表》《物业管理服务合同》等资料催促申请人签字，申请人签字后再以需开发商盖章为由将申请人所签的资料原件全部收回，没有给申请人任何资料的复印件。楼盘其他购房者签署合同的情况与申请人所遇的情况是一样的。申请人在发现所购房屋有异常情况后和开发商交涉，开发商的工作人员为说明可以办理房产证而将《预告登记申请表》《备案信息表》的复印件拿出来解释，对《商品房买卖合同（预售）》也是将部分页数的复印件拿出来解释。申请人是在这种情况下第一次看到所签合同的部分条款及《预告登记申请表》《备案信息表》。开发商在一审中未将《商品房买卖合同（预售）》的完整合同提供给法院，申请人至今都不知所签《商品房买卖合同（预售）》的完整内容。因此，申请人囿于对商品房知识的欠缺及开发商的有意欺瞒，申请人在为起诉开发商后才真正知道涉案房屋是厂房商品房不等于住宅商品房，即便申请人同意有厂房的房产证也能接受的情况下，开发商也无法为申请人办理房产证。至于为何不能办理，申请人是无法知道真实原因的。3.申请人是为诉讼解除合同在多次向政府部门查询涉案房屋的规划要求及询问是否还能办理房产证后，才知道涉案房屋因开发商在之前的违反规划、改变土地用途的原因导致涉案房屋无法办理房产证。申请人在不知道涉案房屋有违反规划的情况下购买涉案房屋是没有过错的，不应由购房人承担解除合同产生的房屋装修损失。张振才、邓森添为因开发商无法办理房产证而起诉解除合同及要求赔偿损失，在起诉之后申请人为查明涉案房屋的真实情况，逐步向相关政府部门调取涉案房屋的规划文件及向房管部门询问能否办证。经申请人不断努力补充涉案房屋的规划文件后，二审法院终于认定开发商有将“厂房按住宅”进行虚假宣传、及涉案房屋有一层6米楼层改造为3米的二个楼层的违反规划的行为。申请人在购买涉案房屋时开发商的合同有约定可以办理房产证，现涉案房屋因购买房屋之前开发商的违反规划的行为导致无法办理房产证，因开发商原因导致无法办理房产证的解除合同及赔偿损失责任应由开发商承担，购房人不应承担解除合同后产生的房屋装修损失。（三）二审法院在2019年9月9日收到申请人补充提交的新证据《龙岩市不动产登记中心答复函》后，未审理该证据属于程序错误；二审对能否办证及不能办证的理由因二审法院不审理该新证据而未查明事实，导致二审法院判决购房人承担约30万元房屋装修的损失、开发商有违法行为但反而无偿获得30万元装修利益的错误判决。2019年9月6日龙岩市不动产登记中心出具《关于“亚金富都工贸中心”能否办理不动产权证的答复函》龙不动产函（2019)40号，告知申请人涉案房屋是因开发商有改变土地用途性质、未经有权机关批准改变房屋结构的情形无法为涉案房屋办理房产证。申请人于2019年9月9日即提交给二审法院，二审法院对该重要证据没有组织开庭质证，在二审判决中也未予以评判。二审判决记载：是否能办证，一审已认定“龙岩市国土资源局已将该项目的情况呈报政府，请耐心等待”，因此，在此不再重新认定。即二审法院于2019年10月28日印制的判决书中没有记录申请人提交的该份新证据、没有对该新证据予以评判。二审法院有意回避对无法办理房产证的原因的查明，却以申请人在签约时知晓涉案房屋规划用途为工业、且也到现场实地察看、签约并装修入住为由认定购房人具有过错。该认定购房人过错的法律逻辑不成立的，本案是因无法办理房产证超过一年以上，购房人起诉解除合同及要求赔偿损失。无论涉案房屋是工业厂房还是住宅商品房，因开发商在销售之前已违反规划法对涉案房屋进行改造，而导致无法办理房产证。即便购房人按工业厂房购买涉案房屋，至今也无法办理房产证。这无法办理房产证的原因是开发商未经批准改造房屋，与购房人是否知道购买无关。二审法院即便认为本案是开发商与购房人都有过错，但二审法院判决购房人承担约30万元的装修损失、开发商返还已收款项没有任何损失，且按该判决开发商返还已收的房款之后无偿获得由毛坯房变成装修房的价值约30万元的收益。该判决完全颠覆民众的认识，即开发商违法、法院判决开发商有收益、购房人受损。综上，请求予以再审。 本院经审查认为，本案争议的焦点问题在于亚金公司是否应当赔偿装修损失及购房款利息问题。 因亚金公司在建设“亚金富都工贸中心”所占用的土地用途为工业用地，规划用途为“厂房、仓储”；《商品房预售许可证》上载明的房屋用途性质也是厂房、仓储；张振才、邓森添与亚金公司签订的《“亚金富都”订购协议书》也明确土地用途为工业，且协议中还特别提醒；此后，张振才、邓森添也多次到现场看房（六米楼层已改变为二层各三米的楼层），才与亚金公司签订《商品房买卖合同》，因此，张振才、邓森添主张“亚金公司擅自变更规划将六米楼层改变为二层各三米的楼层构成欺诈销售”，理由不能成立。 讼争房屋已经登记在亚金公司的名下，但无法以居住商品房过户至张振才、邓森添名下。张振才、邓森添以无法办理不动产权属证书，无法实现合同目的为由，于2017年7月21日向亚金公司发出了《律师函》通知解除双方于2016年5月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》，是其真实意思的表示，亚金公司收到该通知后，未提出异议，故张振才、邓森添起诉请求确认双方签订的《商品房买卖合同（现售）》在2017年7月22日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，二审判决予以支持是正确的。合同解除后，双方依据该合同取得的财物应予以返还，因此，二审判决亚金公司应返还张振才、邓森添购房首付款311779元、代收税费款21164.38元，合计332943.38元；张振才、邓森应将讼争房屋返还亚金公司，是正确的。由于张振才、邓森添在签订订购协议书时已知晓本案讼争房屋规划用途为工业，且也到现场实地察看，而与亚金公司签订《商品房买卖合同（现售）》，购买讼争房屋并装修入住，现因无法办理不动产权属证书致使合同解除，本身存在过错，故其要求亚金公司支付购房首付款、代收税费款的利息，及赔偿其房屋装修损失30万元，二审法院不予支持亦是正确的。 另外，张振才、邓森添再审申请时新提供的《龙岩市城乡规划局关于亚金富都工贸中心项目土地分割登记有关问题的规划意见》（岩城规[2017]307号）及二审中已经提交的龙岩市不动产登记中心于2019年9月6日出具《复函》认定该房屋违法规划不能办理房产证，仅指不能办理商品房（住房）的产权证，而从亚金公司提供的其他购房人办理的产权证书看，案涉房产可以办理工业用房(厂房、仓储)的产权证书，因上述《复函》对本案的处理没有实质影响，故二审判决对龙岩市不动产登记中心于2019年9月6日出具《复函》未予以采信，并无不当。 综上所述，张振才、邓森添的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张振才、邓森添的再审申请。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 齐传楠 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。