安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终996号 上诉人（原审原告）：武军，男，1963年4月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张展，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪峰，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新,男,1990年6月10日出生,汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，户籍所在地安徽省霍山县，住安徽省合肥市经开区。 原审第三人：左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原审第三人：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公楼**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人武军因与被上诉人黄劲松，原审第三人左立兵和安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01民初186号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人武军及其委托诉讼代理人张展、陈雪峰，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，原审第三人左立兵（玄凯公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持武军的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由黄劲松承担。事实和理由：一审法院认可武军提供的证据的真实性，但认为不能支持其主张错误。1、《三方往来财务调整说明》是三方真实意思表示，各方均予以认可，承建商技术章也是经过授权和确认的。一审法院否认各方当事人数年前的真实交易行为，并要求提供两公司之间的对账和转账明细以作为认定事实的依据,实为不当。2、案涉《商品房买卖合同》合法有效,且已支付对价，房屋已交付且其占有使用均在房屋被查封前。《三方往来财务调整说明》系开发商约定以建筑物抵付建设方工程款,符合交易惯例。建设方为变现,处置抵付房屋并由开发商签订商品房买卖合同及房款收据,属完整的债的履行，符合市场交易规则；入住上房协议、缴纳装修押金、物业费、购置地下储藏室等行为，已充分证明购房的真实性和交付、占有房屋的事实。武军一审提供的水电费发票的出单日期虽是2017年10月12日,但该日期前实际上存在临时用电；武军按照指示付款，已经完成支付对价的义务，对于建设方会计是否将255000元付至公司账户，系该公司内部管理问题。3、案涉房屋未办理产权变更登记，并非武军的原因所致，而是黄劲松冻结了开发商的账户，致使开发商无法和房管局对公办理资金监管。4、黄劲松于2016年10月9日查封案涉房屋，查封期限为三年，后在2018年11月22日被法院解除查封。2018年9月20日黄劲松以民间借贷纠纷为由再次查封案涉房屋，该两次查封并不具备连续性。 黄劲松答辩称，1、安徽凯源建设集团有限责任公司（以下简称凯源建设公司）与玄凯公司之间不存在合法有效的以物抵债法律关系，武军系司法查封后入住，一审认定事实清楚。2、武军未向玄凯公司支付任何购房款项，未办理房产变更登记手续，不符合法律法规关于案外人排除强制执行的要件，一审适用法律正确。 左立兵和玄凯公司共同述称，同意武军的上诉请求和理由，案涉房屋查封并非玄凯公司原因造成，而是黄劲松恶意诉讼查封，造成玄凯公司及购房户受损失。 武军一审诉讼请求：1、判决立即停止对其购买的位于宿州市蛹桥区“水木清华”小区7#103室房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法确认武军与玄凯公司签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》有效，并确认合同项下的103室属武军所有；3、本案的一切费用均由黄劲松承担。 一审法院查明：2012年12月28日，玄凯公司与凯源建设公司签订《建设工程施工合同》，约定由凯源建设公司承建宿州市银河三路与磬云璐交口“水木清华”25#、26#楼，合同价款67483045.58元。该工程竣工后，因玄凯公司未向凯源建设公司支付工程款，于2015年9月11日，玄凯公司、凯源建设公司、武军签订《三方往来账务调整说明》，约定凯源建设公司承建“水木清华”三期工程建设，现武军认购玄凯公司“水木清华”小区7#103室。凯源建设公司认可收到玄凯公司支付工程进度款58万元，玄凯公司认可收到武军支付购买“水木清华”小区7#103室，同时作为玄凯公司支付凯源建设公司工程进度款58万元。2015年11月8日，玄凯公司与武军签订《商品房买卖合同》，约定武军购买“水木清华”小区7#103室，房屋总价款58万元。武军通过多笔现金支付255000元及两笔转账支付325000元购房款，但未办理过户登记手续。 一审另查明：案涉“水木清华”小区7#103室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房产的查封。黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，该院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房产）。该院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含案涉房产在内的240套房产。后该院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向安徽省高级人民法院上诉，安徽省高级人民法院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向该院申请强制执行，该院于2019年7月5日立案，执行过程中，该院于2019年10月16日在案涉房产等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含案涉房产在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人武军遂向该院提出书面异议。该院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖01执异136号执行裁定书，裁定驳回武军的异议申请。2020年1月10日，武军向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案系案外人武军在黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即案涉“水木清华”小区7#103室房屋）提起的案外人执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产已经被玄凯公司作价58万元抵付给凯源建设公司，凯源建设公司占有案涉房产后作价58万元将其转让给武军，因此，武军对本案讼争房产享有的民事权益是否足以阻止人民法院强制执行是本案争议的焦点。案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，武军虽然提供了凯源建设公司《建设工程施工合同》及其与凯源建设公司、玄凯公司签订的《三方往来财务调整说明》，但并未提供凯源建设公司与玄凯公司的对账单、转账明细，该《三方往来财务调整说明》并不能认定系以物抵债协议，且凯源建设公司在《三方往来财务调整说明》上加盖的系技术章，该技术章对外并不产生法律效力。而武军与玄凯公司于2015年11月8日签订的《商品房买卖合同》，虽然约定以单价6358.25元/平方米购买案涉7#103室房屋，其所提供的购房款325000元转款凭证早于《商品房买卖合同》签订时间，其主张现金255000元支付给凯源建设公司财务会计韩小丽，未能提供充分证据予以证明韩小丽将案涉购房款转入该公司账户。在武军与玄凯公司签订《商品房买卖合同》后，武军与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另规定的除外”这表明原则上不动产物权登记是不动产物权依法获得承认和保护的依据。因此武军与玄凯公司既没有进行不动产物权变更登记，也没有提供证据证明非因武军自身原因导致未办理过户登记，案涉7#103室房屋仍在玄凯公司名下。在安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年10月9日查封之前，虽然有物业公司交纳物业费的收据，并主张其于2017年6、7月份入住案涉房屋内，但武军提供的相关水、电费发票仅有2017年10月12日和2018年8月8日的票据，不能证明武军在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。凯源建设公司于2019年12月18日出具的《情况说明》，仅是认可《三方往来财务调整说明》的事实，并不能证明案涉房屋款项交付的事实。故武军不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产的强制执行，与法无据，该院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回武军的诉讼请求。案件受理费9600元，由武军负担。 二审中，武军提供五组证据。证据一，凯源建设公司《情况说明》一份。证明案涉房屋系凯源建设公司通过以物抵债的方式获得，《三方往来财务调整说明》中以物抵债及债权债务冲抵系三方真实意思表示，不存在恶意串通损害第三人权益的情形，且已实际履行完毕。《三方往来财务调整说明》上加盖“水木清华项目部资料章”及韩小丽代收购房款的行为均系凯源建设公司授权的职务行为，武军已实际支付了购房款58万元。 证据二，韩小丽个人账户明细信息一份。证明2015年9月15日武军已经交付了全部购房款。 证据三，《补充协议》《入住通知书》《办理入住手续须知》《入住办理流程》《玄凯水木清华入住费用结算单》《物业收据》。证明案涉房屋交付时间为2015年9月15日，实际结算时间为2015年10月10日，案涉房款为58万元，印证了《三方往来账务调整说明》中以物抵债的真实性及已实际履行。 证据四，宿州市房地产管理局文件：通知[市房政（2016）64号]、信访事项处理意见书[市房政(2017)99号]、信访事项处理意见书[市房政(2017)96号]，2018年9月25日《水木清华小区业主关于不动产登记的诉求》，2017年6月20日水木清华小区业主向安徽省委书记信箱的投诉信及中共宿州市委办公室的回复函一份（人民网打印），2020年1月15日水木清华小区业主在网络问政上向宿州市人民政府投诉该小区不给办理房产证的投诉及政府回复函（人民网打印）一份。证明案涉房屋至今不能办证的原因系开发商及其他因素导致，并非武军过错。 证据五，《公司强制清算申请书》《撤诉申请书》、安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号之四民事裁定书。证明案涉房屋的首轮查封无合法依据和理由，轮候查封的实际生效时间为2018年11月22日，案涉房屋在该轮候查封前已进行了以物抵债的债权转化。 黄劲松质证意见：1、对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。凯源建设公司在2018年8月29日已办理了企业信息名称变更登记，而2020年9月17日《情况说明》上却加盖“凯源建设公司”公章，该证据可能系虚假证据。2、对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该证据未加盖银行查询章，且其仅能反映武军曾于2015年9月15日先后向韩小丽汇款325000元，不能反映武军与玄凯公司或凯源建设公司之间的账目往来和债权债务关系。3、对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该份证据系本案利害关系人玄凯公司单方出具的并且上面也没有形成时间。4、对证据四的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。其仅能反映宿州市房地产管理局曾对案涉项目及玄凯公司未能办理房产证以及不符合交房条件等事实予以告知，达不到武军的证明目的，反而可以证明案涉房产未能办理产权变更登记系玄凯公司原因所导致，且武军对于房屋不能办理变更登记手续的情况知情。5、对证据五的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。该证据与本案无关。 左立兵、玄凯公司质证意见：对上述证据的真实性均无异议。 本院认证意见：1、凯源建设公司在2018年5月名称变更为“安徽凯原建设集团有限责任公司”，后其名称历经几次变更，至2020年6月变更名称为“滁州市利兹建筑有限公司”。《情况说明》上加盖凯源建设公司印章为作废印章，故对该证据不予认定；2、证据二仅反映武军曾于2015年9月15日先后向韩小丽汇款325000元，一审判决予以认定，但不能证明武军已付全部房款；3、证据三在一审已经提供不属于新证据；4、黄劲松对证据四、五的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。 各方当事人所举其他证据及证明目的同一审，相对方质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据当事人各方诉辩意见，本案二审争议焦点是：武军对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。人民法院审理案外人执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以参照适用上述第二十八条或第二十九条规定。 本案中，武军虽与玄凯公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但并未直接向玄凯公司支付购房款，武军主张其通过以房抵债的方式支付了购房款，但案涉《三方往来财务调整说明》中加盖的是凯源建设公司技术资料印章，武军提交的凯源建设公司出具的《情况说明》上加盖的系该公司曾用公司名称的印章，武军亦未提供玄凯公司与凯源建设公司就案涉房屋抵款的对账单或会计凭证等，因此，案涉《三方往来财务调整说明》不能认定系以物抵债协议。另武军也未提供充分证据证明其向凯源建设公司足额支付了购房款项。武军的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条之规定要件，不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决驳回其排除执行的诉讼请求，并无不当。 综上所述，武军上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元，由武军负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理唐婷 书记员徐珍妮