四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1486号 上诉人（原审原告）：袁传艳，女，1989年2月28日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁荣贵，系袁传艳之父，1946年2月1日出生，汉族，住四川省隆昌市。 上诉人（原审被告）：成都凯策资产管理有限责任公司，住所地四川省成都市高新区仁和街********，统一社会信用代码915101005252667X0。 法定代表人：唐启斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐杰，四川贤博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪春兰，四川贤博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省昌林投资有限公司，，住所地四川省遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**，一社会信用代码915109005519119L。 法定代表人：张昌颖，该公司董事长。 上诉人袁传艳因与上诉人成都凯策资产管理有限责任公司（以下简称凯策公司）、被上诉人四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷和询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人袁传艳诉讼请求：1.撤销（2020）川0903民初974号民事判决，改判支持上诉人袁传艳的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由凯策公司、昌林公司负担。事实和理由：一审判决认定了上诉人袁传艳与凯策公司于2018年1月1日至2019年12月31日仍存在租赁关系，应由凯策公司向上诉人袁传艳支付相应的租金。但一审判决一分钱都未支持上诉人袁传艳的租金有失公平。同时一审判决认定凯策公司与大多数业主签订了《委托经营管理协议》，但《委托经营管理协议》所约定的免租期各不一致且上诉人与凯策公司也未签订《委托经营管理协议》，上诉人的商铺也是独立的。一审判决要求上诉人服从大多数业主的意见认定免租期为2年，而未支持上诉人的一审诉讼请求不当。凯策公司已将上诉人的商铺用于出租并收取商家高额管理费，因此应由凯策公司向上诉人支付占有、使用商铺的费用。故请求支持上诉人的上诉请求。 凯策公司辩称，在整租合同期满后，袁传艳也自己认可与我公司没有签订合同。因此，我公司与袁传艳没有任何租赁合同关系，我公司不应再支付2018年1月至2019年12月的租金。袁传艳的上诉请求不成立，应予驳回。 上诉人凯策公司上诉请求：1.撤销（2020）川0903民初974号民事判决中关于2018年1月1日以后与袁传艳之间建立了租赁合同关系事实的认定，并驳回袁传艳的一审全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由袁传艳负担。事实和理由：因遂宁众泰房地产开发有限责任公司、昌林公司共同开发了“鼎盛国际中心”项目。该项目的楼盘2014年开始对外销售。袁传艳所购买的商铺当时并未竣工，也不能独立使用，是因开发商负责返租才签订的合同。其实质是开发商一种变相的对外融资行为。但袁传艳在一审中并未举证证明上诉人还将其所购买的商铺交予上诉人对外进行出租。2017年11月，上诉人也未与袁传艳签订《委托经营管理协议》，与袁传艳之间不具有任何关系。综上请求支持上诉人的上诉请求。 袁传艳辩称，被上诉人袁传艳购买了案涉商铺，并于2015年4月10日与凯策公司签订了《整租合同》。合同中约定了租赁期限和租金支付办法。后因上诉人凯策公司拖欠租金，被上诉人向一审法院提起诉讼，要求上诉人凯策公司支付2016年12月至2017年12月的租金。上诉人凯策公司不服，向遂宁市中级人民法院提起上诉。在二审中，上诉人凯策公司按一审判决向被上诉人支付了2016年12月至2017年12月的租金。按双方签订的《整租合同》，上诉人凯策公司如不再租赁，应向袁传艳交付租赁物，但其在2017年12月租期届满后并未返还租赁商铺，涉案商铺仍由上诉人凯策公司对外进行出租。按照法律规定，双方从2018年1月1日后仍形成租赁关系。上诉人凯策公司应从2018年1月1日起按原租赁合同约定的租金标准向被上诉人袁传艳支付租金。一审判决认定双方从2018年1月1日以后仍建立了租赁合同关系正确，但未支持被上诉人要求上诉人凯策公司承担2018年1月1日至2019年12月31日止的租金错误。 被上诉人昌林公司未到庭参加诉讼，也未提交证据和答辩意见。 袁传艳向一审法院起诉请求：1.判令凯策公司、昌林公司支付租金39900元；2.本案诉讼费由凯策公司、昌林公司承担。 一审法院认定事实：“鼎盛国际”楼盘系由昌林公司与遂宁众泰房地产开发有限公司（下称众泰公司）联合开发。2015年4月10日，袁传艳于以265032元的价格购买了“鼎盛国际”-1F251商铺，并于同日付清了全部房款。同日，袁传艳（合同甲方）与凯策公司（合同乙方）、昌林公司及众泰公司（合同丙方、担保方）签订了《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》，合同约定“……一、合同标地甲方将其购买的鼎盛国际超市外铺-1F252号租赁给乙方经营管理；二、租赁期限及承租权限1、自甲方购买合同约定物业并缴清首付款之日起至交房之日止为保障租赁期；2、交房后2年为整体租赁期，具体起始日期以丙方通知甲方接房之日起计，整租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，并且自主决定招商、转租，分租或自行处理经营管理等事项。三、租金及支付方式1、保障租赁期由丙方按甲方购买物业实际缴纳房款的7%/年向甲方支付租金，租金按月支付，于甲方首付款到账日次月5日前开始支付，……2、整体租赁期根据甲方购买物业总价，由乙方按首年8%，次年9%的比例向甲方支付，租金按月支付，于丙方通知甲方接房后次月5日前开始支付，……七、租赁期及续租1、整租租期满后，乙方有优先续租权。乙方在整租期限前两个月明确表示不再续租的，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺；2.为了业主的共同利益，甲方自主经营或授权委托他人经营项目的经营范围、定位、业态必须与乙方规定的整体经营范围、分为等相协调统一，并应遵守乙方的管理制度及物业管理规定。否则，甲方应按乙方的管理制度及物业管理规定接受处罚并不得持有任何异议……八、丙方担保责任1、丙方为乙方在本合同中乙方对甲方的承诺条款之义务提供担保，并为乙方如有违约承担连带赔偿责任……”。 《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》签订后，昌林公司及众泰公司向袁传艳支付了租赁保障期的租金。2015年12月1日，袁传艳接收了案涉房屋。凯策公司亦按约向袁传艳支付了整租期内的租金至2016年11月。2018年4月，袁传艳向一审法院提起诉讼，要求凯策公司支付2016年12月至2017年12月的租金，一审法院于2018年12月28日作出（2018）川0903民初1824号民事判决书，判令凯策公司向袁传艳支付租金25619.76元，昌林公司及众泰公司承担连带责任。凯策公司不服一审法院一审判决提起上诉，在二审期间，凯策公司向袁传艳支付了2016年12月至2017年12月期间的租金，袁传艳撤回起诉。2020年3月27日，袁传艳因为未能收到2018年1月1日至2019年12月31日的租赁费，再次向一审法院起诉。 另查明，2017年11月左右，凯策公司、昌林公司、众泰公司与“鼎盛国际”-1楼的的大部分商铺业主签订了《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，将业主与凯策公司的租赁关系变更为委托出租关系，“鼎盛国际”-1楼的租金收取标准也变更为2018年1月1日至2019年12月31日免租，2020年1月1日起租金标准为18元/平方米，每年递增5%。袁传艳的所购买的案涉商铺现亦与其他商铺一起对外进行了出租。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、袁传艳与凯策公司在2018年1月1日后是否建立了租赁合同关系；2、2018年1月1日至2019年12月31日之间的租赁费应按何种标准支付。关于争议焦点一，凯策公司虽辩称，在“鼎盛国际”-1楼整租期满后，袁传艳与凯策公司已无任何合同关系，但经审理查明，凯策公司在2018年1月1日至2019年12月31日期间并未向袁传艳作出明确的“不再续租”的意思表示，也未将袁传艳所有的商铺退还给袁传艳，或告知袁传艳案涉商铺的实际运营人或实际承租人，因此，应认定袁传艳与凯策公司在2018年1月1日至2019年12月31日期间仍然存在租赁合同关系。关于争议焦点二，袁传艳主张按照《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》约定整租期内的租金标准支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，对该诉请，一审法院不予支持，理由如下：1、《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》中并未约定整租期满后的租金标准；2、袁传艳所购买的案涉商铺并不是可以独立使用、自主经营的房屋，其与其他业主所有的商铺已融为一体共同对外出租以此获得收益，袁传艳与其他商铺业主之间势必需要遵守“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的相邻关系原则。鼎盛国际-1楼的大多数商铺业主为了提升或实现该处商铺的商业价值，已率先选择了在2018年1月1日至2019年12月31日之间免收租金，袁传艳作为鼎盛国际-1楼商铺业主一员，不论基于公平原则，还是为了所有商铺业主的公共利益，其亦有义务遵守大多数业主的选择，据此，袁传艳所有商铺在2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，应遵守其他大多数业主的选择，对其进行免租，故对袁传艳主张2018年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，一审法院不予支持。综上，依据《中华人的民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定、第二百三十六条之规定，判决：驳回袁传艳的诉讼请求。案件受理费797元，由袁传艳负担。 本院二审期间，上诉人凯策公司提交了一份自己于2020年7月14日在遂宁时报刊登的《关于鼎盛国际中心商业广场的公告》，拟证明签订《租赁合同》是由开发商遂宁众泰房地产开发有限公司和昌林公司借用我公司的名义签订的，公章是移交给了开发商委派的人员进行管理，我公司没有实际参与经营管理，不负有支付租金义务。2017年4月以后的《委托经营管理协议》不具有真实、合法性。经袁传艳质证，对其真实性无异议，但上诉人凯策公司将公章借与他人使用，其产生的法律后果应由其自行承担，刊登的公告达不到凯策公司的证明目的。上诉人袁传艳提交了以下几组证据：一、《委托经营管理合同》，拟证明在2017年11月，凯策公司与大多数业主继续签订了《委托经营管理协议》，免租期限各不相同，但对袁传艳认定免租期2年不公平；二、《凯策公司向河东管委会的情况报告》，拟证明应由凯策公司向袁传艳支付租金；三、《袁传艳的银行流水》，拟证明从2020年1月1日起，凯策公司按《委托经营管理协议》的约定按每月18元/㎡向袁传艳支付了三个季度的租金。经凯策公司质证：对第一、二组证据三性均有异议，与凯策公司无关，达不到其证明目的，第三组真实性认可，但达不到其证明目的。经合议庭评议：对上诉人袁传艳提交的第一组证据予以确认；第二组证据，上诉人袁传艳不能说明其合法来源，也未加盖上诉人公章，对该组证据不予确认；对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被上诉人昌林公司未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人袁传艳和上诉人凯策公司的上诉、答辩意见，本案争议焦点为：（一）一审判决认定2018年1月1日以后，上诉人袁传艳与上诉人凯策公司之间仍建立了租赁合同关系是否正确；（二）上诉人袁传艳要求上诉人凯策公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间租金的上诉请求是否应得到支持。 关于本案争议焦点一。二审中，上诉人凯策公司自己认可，2012年9月30日至2015年12月2日期间，遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资有限公司借用我公司的名义对其销售的“鼎盛国际”中心商业广场-1F超市外铺签订了《鼎盛国际中心商业广场-1F超市外铺整租合同》，并将公司公章交给遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资有限公司委派的人员保管使用。因此借用公章所产生的法律后果应由上诉人凯策公司自行承担。因双方对2015年4月10日所签订的《整租合同》不持异议，上诉人凯策公司也按合同的约定将整租期间内，即2015年12月至2017年12月31日前的租金向上诉人袁传艳进行了支付。按照双方签订的《整租合同》约定“整租租期满后，凯策公司有续租权，凯策公司在整租期限前两个月明确表示不再续租的，凯策公司在租赁期限届满后负责将商铺交予袁传艳。”但上诉人凯策公司在整租期限届满后未向上诉人袁传艳作出明确“不再续租”的意思表示，也未将租赁的商铺退还给上诉人袁传艳，而又以自己的名义与众多业主签订《委托经营管理协议》，并将上诉人袁传艳的商铺与其他业主的商铺一起又对外出租并向其支付2020年1月1日起至今的租金。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，一审判决认定2018年1月1日之后，上诉人凯策公司与上诉人袁传艳仍存在租赁合同关系符合法律规定。 关于本案争议焦点二。虽然在2018年1月1日以后，上诉人袁传艳与上诉人凯策公司仍存在租赁合同关系，上诉人凯策公司又将上诉人袁传艳的商铺和其他业主商铺一起对外进行出租，但上诉人袁传艳的商铺与其他众多业主的商铺已融为一体。为经营管理的需要及提升和实现商铺的整体价值以及全体业主的共同利益，众多业主根据各自的商铺价值和地理位置的不同，与上诉人凯策公司签订了《委托经营管理协议》，在该《委托经营管理协议》中约定不同的免租期限。虽然在整体租期届满后，上诉人袁传艳与上诉人凯策公司未签订《委托经营管理协议》，但上诉人袁传艳作为众多业主的一员，应维护众多业主的利益，尊重大多数业主的选择。一审判决确定其免租期为两年符合本案实际，并无不当。因此上诉人袁传艳要求上诉人凯策公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间租金的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人袁传艳、上诉人凯策公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费797元，由上诉人袁传艳负担398.5元，由上诉人成都凯策资产管理有限责任公司负担398.5元。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月十五日 书记员  唐 芸