安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3955号 上诉人（原审被告、反诉原告）：滁州茂业投资发展有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区长江商贸城****楼第**，统一社会信用代码91341100750952676U。 法定代表人：林贞雄，公司董事长。 委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚飞，男，1975年6月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人:杨道成,滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。 上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人姚飞商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茂业公司上诉请求：1、撤销原判,依法改判支持上诉人一审抗辩诉求或发回重审；2、判决本案一审、二审诉讼费由姚飞承担。事实和理由；1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。姚飞一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了姚飞的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担。若一审法院认定茂业公司延迟办证违约成立，则一审法院认定计算茂业公司延迟办证的天数也存在错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房延迟办证的起算时间为交房之日起后90日内。本案中，茂业公司的交房时间为2018年4月18日，而非合同约定的2018年3月31日，因此预售商品房延迟办证的计算时间应为2018年7月19日至2018年12月24日茂业公司取得涉案房屋初始登记证。即便按照一审法院的认定从合同约定的交房时间2018年3月31日，按照法律规定也应该从2018年7月1日起开始计算延迟办证的时间。茂业公司于2018年12月24日取得《房屋初始登记证》，时间节点应为上诉人履行相关主要义务的终结点。而一审法院将茂业公司通过《滁州日报》通知后的2019年1月17日视为茂业公司义务履行的最后时间，既不符合涉案合同约定，也于法无据。2、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向姚飞支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。 姚飞辩称,双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示。合同第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，虽然该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，但是根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助被上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而本案中，上诉人于2018年2月10日才去初始登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同目的，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 姚飞向一审法院提出诉讼请求：1、茂业公司因逾期交房而向姚飞支付违约金6742元；2、茂业公司向姚飞支付逾期办证违约金37280元；3、茂业公司承担本案的诉讼费用。 茂业公司向一审法院提出反诉请求：1、姚飞向茂业公司支付逾期交付房款违约金13068元；2、姚飞向茂业公司支付房屋保管费540元；3、本案本诉与反诉费由姚飞承担。 一审法院查明事实：姚飞与茂业公司双方于2017年12月27日签订《滁州市商品房预售合同》1份，茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》21幢商业单元55室房屋出售给姚飞。合同约定：1、总价款1322102元；2、房屋交付时间为2018年3月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；4、姚飞若未按本合同约定的时间付款，应当向茂业公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算；5、姚飞应于2018年2月10日之前支付剩余房款66万元。由于姚飞原因，房款66万元延迟至2018年3月23日才转入茂业公司账户。茂业公司于2018年4月17日与原告办理涉案房屋交付手续。 另查明，茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。（一）关于姚飞要求茂业公司支付逾期交房违约金的问题。双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款中约定，购房人需要足额支付合同约定房屋总价款，出卖人方可向购房人交房，因为姚飞66万元购房款延迟至2018年3月23日才转入茂业公司账户，因此对该诉请不予支持。（二）关于姚飞要求茂业公司支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《滁州市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关涉案商品房的初始登记和权属变更登记的约定，并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助姚飞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与姚飞办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致姚飞不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。茂业公司应支付自2018年6月1日起至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）以购房款1322102元为基数按年利率5.655%（因案发在2019年8月20日之前，按同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）计算的逾期办证违约金，故对姚飞主张茂业公司支付逾期办证违约金37280元的诉请予以支持。（三）关于茂业公司要求姚飞支付逾期交纳购房款违约金的问题。双方在案涉《滁州市商品房预售合同》附件一“付款方式和付款期限”约定姚飞应于2018年2月10日前支付房款计66万元，姚飞通过银行贷款于2018年3月23日将该款转入茂业公司账户。合同法对违约责任原则上采用无过错责任原则，本案中，姚飞并未举证证明其迟延付款存在法定或约定的免责事由，故其应按《滁州市商品房预售合同》第七条约定支付按逾期付款额日万分之三的违约金，即姚飞应支付茂业公司逾期交纳购房款违约金8316元（66万元×0.3%/天×42天）。（四）关于茂业公司要求姚飞支付房屋保管费的问题。根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后，如乙方无故不来交接房屋，视为乙方违约，同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，因此，对茂业公司主张房屋保管费540元的诉请予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、茂业公司于判决生效后十日内支付姚飞逾期办证违约金37280元；二、姚飞于判决生效后十日内支付茂业公司逾期付款违约金8316元、房屋保管费540元；三、驳回姚飞其他诉讼请求；四、驳回被告茂业公司其他反诉请求。案件受理费900元，减半收取450元，由茂业公司负担；反诉案件受理费70元，由姚飞负担。 二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院对一审查明的事实，予以确认。 另查明，一审法院于2020年12月15日作出（2020）皖1103民初3987号民事裁定书：“（2020）皖1103民初3987号民事判决书中第四页倒数第五行‘2018年6月1日’补正为‘2018年7月19日’”。 本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助姚飞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与姚飞办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致姚飞不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当,本院依法予以维持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。 综上，茂业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费732元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王献梅 审判员  刘先勇 审判员  张 倩 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理李晓月 书记员潘严