吉林省柳河县人民法院   民事判决书   （2020）吉0524民初763号   原告：陈晓铁，男，1971年9月1日生，住梅河口市山城镇。   委托诉讼代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。   被告：丛艳辉，女，1970年7月22日生，住柳河县红石镇。   第三人：于大友，男，1943年3月3日生，住柳河县柳河镇。   第三人：于佳兰，女，1943年8月3日生，住柳河县柳河镇。   第三人：李宏艳，女，1974年1月15日生，住柳河县柳河镇。   第三人：于坤特，男，1991年10月15日生，住柳河县柳河镇。   原告陈晓铁与被告丛艳辉、第三人于大友、于佳兰、李宏艳、于坤特案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓铁及其委托诉讼代理人孙昌奎，被告丛艳辉，第三人于大友到庭参加了诉讼。第三人于佳兰、李宏艳、于坤特经本院依法通知，无正当理由而未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈晓铁向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销柳河县人民法院作出的（2020）吉0524执异51号执行裁定，停止对梅河口市山城镇康馨家园D座东数第九门市房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2、请求人民法院依法确认梅河口市山城镇康馨家园D座东数第九门市房屋归陈晓铁所有。3、要求丛艳辉承担本案的诉讼费用。事实与理由：通化市跃恒房地产开发有限公司（以下称跃恒公司）开发建设山城镇康馨家园小区，2007年5月1日，跃恒公司为于洋出具委托书一份，康馨家园开发项目发生的所有债权、债务由于洋全权负责，委托于洋为该项目的总经理。因于洋欠徐凤金借款，2010年4月30日经柳河县人民法院审理作出了（2010）柳民中初字第213号民事调解书，将包括案涉D栋9号门市房等32个门市房、91个车库、79个住宅楼确认归徐凤金所有，为方便售楼，于洋于同日出具了委托售楼协议。2011年2月10日，陈晓铁在康馨家园小区售楼处购买了D座9号门市，并交付售楼款41.3万元，售楼处给陈晓铁出具了康馨家园售楼协议、收据、委托售楼协议、柳河县人民法院（2010）柳民中初字第213号民事调解书及房屋钥匙，陈晓铁办理相关入住手续后对该房屋进行装修，并居住使用该房屋至今。陈晓铁购买的门市房于2010年4月30日经调解已归徐凤金所有，并不是于洋所有的房屋，故柳河县人民法院于2010年8月20日因于洋欠款而对该房屋进行的查封明显是错误的。且该查封期限届满时并没有进行续查封，该查封已失去法律效力。柳河县人民法院于2019年5月19日才对案涉房屋进行了查封。陈晓铁全款购买案涉房屋，并已占有使用该房屋多年，因整体楼盘无法办理过户，陈晓铁未办理产权过户手续并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定，陈晓铁享有排除人民法院强制执行的合法权益，故提出上述诉讼请求。   丛艳辉辩称，已经申请查封案涉房屋多年，并不知道陈晓铁购买了案涉房屋，不同意陈晓铁诉讼请求。   于大友述称，陈晓铁主张的事实如果真实，就应该解除对案涉房屋的查封。   于佳兰、李宏艳、于坤特未发表陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。陈晓铁提供了如下证据：1.柳河县人民法院（2020）吉0524执异51号执行裁定书；2.《康馨家园售楼协议》；3.收据及银行流水；4.孟宪斌书面证明；5.委托书；6.《借款顶账协议》；7.康馨家园门市房明细表；8.柳河县人民法院（2010）柳民中初字第213号民事调解书；9.委托售楼协议；10.柳河县人民法院（2010）柳民二初字第38号民事裁定书及送达回证；11.柳河县人民法院（2011）柳执字第10号执行裁定书；12.供水票据五张及电费票据一张；13.（2020）吉0524民初565号庭审笔录；本院依职权调取的证据：1.（2010）柳民二初字第38号卷宗中查封公告照片；2.（2010）柳民二初字第38号协助执行通知书、送达裁定书及协助执行通知书送达回证；3.柳河县人民法院（2020）吉0524执异51号卷宗中盖有房产部门核对章的协助执行通知书等材料。因当事人对上述证据均未发表实质性质证意见，本院对上述证据予以确认。   本院经审理认定事实如下：2008年，于洋生前挂靠跃恒公司开发建设梅河口市山城镇康馨家园小区。期间，于洋向王士君、徐凤金借款用于案涉项目建设。2009年8月，于洋、李宏艳与王士君签订“借款顶账协议”一份，主要内容为：“乙方（于洋、李宏艳）向甲方（王士君）借款共计1037.69万元，如乙方在2009年10月1日前未能一次性还清以上借款，乙方自愿以其所有的山城镇康馨家园开发楼三十二个门市房（合计5266.27平方米）和四十九个车库（合计910.26平方米），均作价1500元/平方米，顶账给甲方所有。如乙方未能按期履行，可逾期到2009年11月1日为最后履行期限。”2009年12月3日，徐凤金、王士君与于洋、李宏艳签订“顶账协议”。2010年4月，徐凤金与于洋、李宏艳分别签订两份“购房协议”。2010年4月30日，于洋与邹世贵、赵凯志签订《委托售楼协议》，委托邹世贵、赵凯志以跃恒公司名义销售康馨家园楼房，包括于洋顶账给徐凤金、王士君的楼房，以及于洋未用于顶账楼房。同日,徐凤金向柳河县人民法院起诉跃恒公司、于洋所有权确认纠纷一案，柳河县人民法院于同日根据双方当事人达成的协议制作（2010）柳民中初字第213号民事调解书。该调解书事实部分明确被告向原告借款2024万元。调解书协议内容为：“一、被告通化市跃恒房地产开发有限责任公司、于洋与原告徐凤金签订的购房协议有效。二、原告所购房屋包括门市房32个、车库91个、住宅楼79个，（其中原告用168万元购买的被告5个门市房，房号分别为：73-66-11＃、74-67-12＃、75-68-13＃、76-69-14＃、77-70-15＃，每个门市房面积均为166.67平方米以及E座三单元301、302、303、401、402、403、503室，共计7个住宅楼）其他具体房屋情况以原告签字或盖章的购房清单为准。以上所有房屋、车库及门市房归原告所有。三、被告在一个月内无偿为原告办理过户房照、土地使用证等相关手续。”针对本院（2010）柳民中初字第213号民事调解书，案外人于少荣向检察机关申请抗诉，通化市人民检察院抗诉至通化市中级人民法院（以下称通化中院）。通化中院于2010年12月23日作出（2010）通中民抗字第35号民事裁定：“一、本案指令柳河县人民法院依法另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。”本院再审认为，本案标的2000余万元，且不动产所在地是梅河口市，本院没有管辖权。遂于2011年8月1日作出（2011）柳民再字第5号民事裁定：1.撤销柳河县人民法院（2010）柳民中初字第213号民事调解书；2.驳回徐凤金的起诉。徐凤金不服该裁定，上诉至通化中院。通化中院作出（2011）通中立民终字第45号民事裁定：1.撤销柳河县人民法院（2011）柳民再字第5号民事裁定；2.指令柳河县人民法院对本案进行审理。本院经审理于2012年3月1日作出（2011）柳民再字第5号民事判决：1.本案涉及到的买卖合同（购房协议、顶账协议）无效；2.驳回徐凤金和再审第三人王士君的其他诉讼请求。徐凤金不服判决，向通化中院上诉。通化中院认为原审法院没有管辖权，并向上诉人释明。徐凤金于2012年4月18日申请撤回原审告诉及二审上诉。通化中院据此于2012年4月19日作出（2012）通中民终字第275号民事裁定：1.撤销柳河县人民法院（2011）柳民再字第5号民事判决；2.准许上诉人徐凤金撤回一审告诉和二审上诉。徐凤金、王士君于2012年4月向通化中院起诉，要求确认顶债门市房32个、车库91个、住宅79个物权属于徐凤金、王士君，于洋、李宏艳、跃恒公司履行协助办理产权过户手续。2014年5月12日，徐凤金、王士君变更诉讼请求为：于洋、李宏艳、跃恒公司偿还借款2033万元。通化中院于2014年8月18日作出（2012）通中民初字第42-1号民事判决：一、被告于洋、李宏艳于本判决生效后立即给付原告徐凤金、王士君借款本金1407.7万元；二、驳回原告徐凤金、王士君其他诉讼请求。于洋等不服通化中院判决，申请再审。通化中院再审期间，王士君于2018年3月21日去世，其法定继承人孙桂英、王**、王萍、王东参加诉讼。通化中院于2018年6月26日作出（2017）吉05民再70号民事判决：一、撤销本院（2012）通中民初字第42-1号民事判决；二、原审被告于洋、李宏艳于本判决生效后立即返还原审原告徐凤金、孙桂英、王**、王萍、王东借款本金441.55万元，并支付利息（其中，94万元从2008年4月29日开始计算利息、56.4万元从2008年5月4日开始计算利息、27.9万元从2008年7月7日开始计算利息、13.95万元从2008年8月21日开始计算利息、9.3万元从2008年9月11日计算利息、200万元从2009年12月4日开始计算利息、借款40万元从2010年3月21日开始计算利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，息随本清；于洋、李宏艳已付利息31.96万元应予以扣减）；三、驳回原审原告徐凤金、孙桂英、王**、王萍、王东的其他诉讼请求。该判决已生效。   2010年8月11日，丛艳辉以于洋欠其借款41万元及利息为由向本院起诉于洋。本院在审理过程中，根据丛艳辉提出的诉讼保全申请于同年8月20日作出（2010）柳民二初字第38号民事裁定，裁定扣押坐落在梅河口市山城镇康馨家园D座09号房屋（东数第9个门市房，面积162.03平方米）。同日，本院在康馨家园小区张贴公告并拍照存卷。公告内容为：“于洋：丛艳辉诉你民间借贷纠纷一案，本院依据丛艳辉的申请，对坐落在梅河口市山城镇康馨家园D座09号（东数第9个门市房，面积162.03平方米）予以扣押。查封扣押期间，不得转移、变卖。”本院并于同日向被查封房屋所在地的梅河口市山城镇房地产产权管理所送达了（2010）柳民二初字第38号民事裁定书和协助执行通知书。同月25日，本院向于洋送达了（2010）柳民二初字第38号民事裁定书。2010年9月15日本院作出（2010）柳民二初字第38号民事判决，判决于洋自判决生效之日起立即给付原告丛艳辉借款45万元。因被告于洋怠于履行还款义务，本院于2011年1月5日受理了丛艳辉的强制执行申请。   2010年5月，邹世贵受王士君、徐凤金委托，同时依据2010年4月30日《委托售楼协议》，以跃恒公司名义对外销售包括本案诉争门市房在内的于洋抵顶给王士君、徐凤金的房屋。2011年2月10日，陈晓铁与跃恒公司签订《康馨家园售楼协议》，陈晓铁以41.3万元（2550元/平方米）的价格购买了康馨家园D座09号房屋（东数第9个门市房），并支付了全部价款。该协议上加盖跃恒公司财务专用章、邹世贵个人印鉴，邹世贵作为甲方跃恒公司代表在合同上签名,陈晓铁并取得案涉房屋钥匙。陈晓铁购买案涉房屋后，缴纳了案涉房屋产生的部分水电费。陈晓铁并多年来在案涉房屋窗户上张贴出租出售广告，广告上留有陈晓铁的手机号码。2019年，陈晓铁对该房屋进行了装修。陈晓铁购买房屋后，从未到房产部门咨询办理案涉房屋过户手续。   2019年5月15日本院作出民事裁定：查封梅河口市山城镇康馨家园D座09号房屋（东数第九个门市房，面积162.03平方米）。本院并向梅河口市山城镇房地产产权管理所送达了2019年5月15日作出的（2011）柳执字第10号民事裁定书和协助执行通知书。梅河口市山城镇房地产产权管理所管理的房产档案中存有本院2010年8月20日和2019年5月15日作出的（2010）柳民二初字第38号民事裁定书、协助执行通知书和（2011）柳执字第10号执行裁定书、协助执行通知书。   本院于2019年5月15日作出（2011）柳执字第10号执行裁定书后，陈晓铁向本院提出执行异议，认为案涉房屋是跃恒公司开发建设并出售给陈晓铁，陈晓铁支付了购房款，跃恒公司出具收据，陈晓铁实际入住并占有房屋，陈晓铁是房屋的所有权人，于洋对房屋没有任何权利，人民法院不能评估拍卖该房屋。本院经审查认为，案涉房屋已于2010年8月20日被柳河县人民法院依法保全查封，并已对外公示，陈晓铁签订康馨家园售楼协议的时间为2011年2月10日，签订售楼协议时仍在法院保全查封期间内，其在购买案涉房屋时并未尽到一个买房人应尽到的合理注意义务，显然存在过错，故案外人陈晓铁主张不足以排除执行。遂于2020年8月6日作出（2020）吉0524执异51号执行裁定，驳回陈晓铁的异议申请。   另查明，跃恒公司对外出售房屋没有取得《商品房预售许可证》，该小区的房屋现均不能办理产权登记。   本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2010年8月20日作出（2010）柳民二初字第38号民事裁定查封案涉房屋，并在案涉房屋所在的康馨家园小区张贴了记载查封案涉房屋事项等内容的公告，同时，本院还于同日向被查封房屋所在地梅河口市山城镇房地产产权管理所送达了（2010）柳民二初字第38号民事裁定书和协助执行通知书，并且房产部门档案中一直保存本院的查封法律文书。以上事实说明本院已对案涉房屋采取的保全措施进行了公示。陈晓铁作为房屋买受人，在售楼处存在没有出具正规《商品房买卖合同》文本和房屋价格自行协商确定等诸多不符合交易习惯的情况下，没有进一步到房产部门了解房屋是否存在抵押、被查封以及能否办理过户手续等实际状态，即与跃恒公司于2011年2月10日签订《康馨家园售楼协议》，其没有尽到谨慎合理注意义务；虽然案涉房屋不能办理产权登记，但陈晓铁对此应是知道的，其对案涉房屋不能办理过户手续亦有过错。综上，案涉《康馨家园售楼协议》签订在本院对案涉房屋查封之后，陈晓铁不具备在本院查封之前已经合法占有该不动产情形，且其对案涉房屋不能办理过户登记亦有过错，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其所提出的诉讼请求不予支持。   依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，并经本院第六次、第十一次审判委员会讨论决定，判决如下：   驳回陈晓铁的诉讼请求。   案件受理费7450元，由陈晓铁负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。   审判长 戴洪源   人民陪审员 孙喜胜   人民陪审员 张 宇     二〇二〇年十二月二十一日   书记员 李泓佚