文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1581号上诉人（原审被告）：樊继玲，女，1966年5月31日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：王**，重庆元同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈黎，男，1974年12月29日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：郭尧，重庆新合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周衍宇，重庆新合律师事务所实习律师。原审第三人：吕文权，男，1973年1月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上诉人樊继玲因与被上诉人陈黎、原审第三人吕文权案外人执行异议之诉一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊继玲及其委托代理人王**，被上诉人陈黎及其委托诉讼代理人郭尧、周衍宇，原审第三人吕文权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人樊继玲上诉请求：1.撤销（2020）渝0102民初2245号民事判决，驳回被上诉人陈黎停止执行和解除查封涉案房屋请求；2.判决被上诉人陈黎承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，陈黎提交的证据不足以证明其为涉案房屋权利人，不能对抗上诉人的执行权益。陈黎称：因自己征信不良不能办理银行按揭，于2013年12月5日委托被执行人吕文权代为购买涉案房屋并代持房屋产权。购房首付款、按揭款（首付115860元，贷款240000元中己付205000元）房屋装修款共计38万余元均由陈黎支付给了吕文权和装修公司。本案一审中，陈黎仅向法庭出示自2017年10月起至2019年1月向吕文权以微信和银行转款方式共计支付35000元按揭款。己付按揭款205000元中其余170000元为现金支付7万元和代吕文权偿付被执行款10万元（冲抵应付吕文权按揭款）。一审判决依据陈黎上述主张和陈述，认定其为涉案房屋购买人，缺乏基本证据予以证明。陈黎称2017年10月之前四年间，三次以现金方式支付吕文权按揭款7万元，以及现金支付首付款77860元，明显是虚假陈述，既不符合代购房屋正常履行方式，更无任何证据予以证明。首先，陈黎与吕文权并无书面委托代购代持房屋协议，仅凭2014年1月至2017年10月长达近四年间，陈黎却不能出示一次向吕文权支付按揭款的银行转账凭证这一事实，就足以认定陈黎所称委托吕文权代购房屋为虚假。其次，2020年4月16日陈黎与吕文权约定，陈黎代吕文权支付执行款10万元给王平，作为冲抵应付吕文权按揭款10万元，更是与陈黎实际支付涉案房屋按揭款无关。即便陈黎为吕文权代付执行款10万元属实，也仅是对吕文权具有代偿债务追偿权，不具备向按揭银行支付按揭款10万元的性质，更不构成相关司法解释规定的“己付全部房款”的要件。关于陈黎是否实际占有使用涉案房屋，陈黎仅能提供2018年以后交纳涉案房屋水电及物管费的部分凭证，对之前长达5年时间，陈黎未能提供任何可以证明占有使用涉案房屋的相关证据。而根据吕文权陈述，自2018年开始，因其与多人债务纠纷被法院强制执行涉案房屋。据此，上诉人有充分理由相信，吕文权为逃避执行，与陈黎串通伪造陈黎占有使用涉案房屋的虚假证据，也是自此开始，才有陈黎按月向吕文权支付房屋按揭款的虚假事实发生。最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）>第九条的规定：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。判定被上诉人是否具有涉案房屋物权期待权，应当符合上述司法解释规定四项要件。本案中，被上诉人陈黎既不能证明涉案房屋系其实际出资购买和占有使用，也不能证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，更不能证明非其自身原因未办理不动产权属转移登记。故其对涉案房屋不具有物权期待权。一审判决仅凭陈黎提交的2017年10月之后支付吕文权按揭款35000元虚假证据，便认定涉案房屋是陈黎实际出资购买，对陈黎声称四年三次以现金支付7万元按揭款给吕文权，以及现金支付首付款77860元的虚假陈述，却视而不见并予以采信错误。被上诉人陈黎辩称，一、上诉人主张吕文权为逃避债务与陈黎作虚假陈述，陈黎没有支付房屋按揭款，没有实际占用案涉房屋，不能对抗执行的理由不成立。首先案涉房屋支付首付时间是2012年5月12日，2012年×楼盘对外销售，案涉房屋陈黎以单价4500元/㎡价格购买，在2012年5月12日支付购房款20%作为首付款75275元。二、陈黎第二次支付款项2013年12月5日，签署正式合同时，华新公司工作人员告诉被上诉人，陈黎因有银行贷款未还，征信不良，无法办理按揭贷款，为了购买案涉房屋，陈黎只有找朋友代买该房屋，最终以吕文权的名义购买该房屋，2013年12月5日，华新公司开具了将首付款75275元退给陈黎的发票，陈黎以这笔款，加上转账给吕文权的38000元及部分现金，合计115860元以吕文权的名义购买了案涉房屋，同日12月5日以吕文权的名义签署案涉房屋的商品房买卖合同。华新公司开具退款75275元发票是2013年12月5日，华新公司签署正式购房合同是12月5日，开具发票的时间也是12月5日，委托代买在同一天发生，原因是陈黎无法办理按揭贷款。三、对涉案房屋按揭款支付问题。陈黎、吕文权已经向法庭提交相应证据及作详细说明，2014年1月案涉房屋按揭，到2017年1月，陈黎通过转账方式支付2000元，现金分三次支付7万元给吕文权，因陈黎工作单位是在马武，吕文权之前长期在外包工地，在2016、2017年微信没有广泛使用之前，吕文权担心陈黎不能按时归还银行贷款，陈黎将钱支付给他，再由吕文权存入银行卡，由银行代扣，符合常理。2017年之后陈黎通过微信、支付宝向吕文权支付按揭款项。对2019年1月4日陈黎代吕文权支付王平的10万元，是基于2018年陈黎通过诉讼方式使农商行删除了不良记录，原来农商行的不良记录是错误的，农商行一直登记为呆账，不具备购房条件，由于吕文权没支付王平的借款，为了过户解除查封，吕文权承认支付10万元马上能够办理过户，这种情况下陈黎代吕文权还了这10万元，但案涉房屋又被吕文权其他执行债权人轮候查封。四、未签订书面协议的原因。一审中，因陈黎与吕文权从小一起长大，基于信任，双方没有签协议。五、陈黎提供了房屋装修施工合同，每页由陈黎签字确认的图纸，装修费、现金日记账、家具订制合同、物业公司有被上诉人居住至今证明、用水记录、缴费记录、通过手机预存电费扣费缴费记录，能证明陈黎实际购买该房屋、居住占有该房屋。关于法律适用问题。上诉人错误适用法律，其引用的该司法解释没有公布，只是一个讨论稿。上诉人错误引用该条，本案陈黎并非向吕文权购买不动产，而是借吕文权的名义买了该套房屋，与该讨论稿第9条指向完全不同。案涉房屋首付款、按揭款均由陈黎支付，交付后也是陈黎与装修公司商谈装修事宜，装修完后，一直居住在案涉房屋内，水电物管、停车的费用都是陈黎在缴纳，享有物权，足以排除执行。案涉房屋实际购买人、权利人是陈黎，吕文权只是名义上权利人，上诉人对吕文权享有的是一般债权，一般债权不能对抗案外人对该房屋享有的期待物权。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人吕文权陈述，陈黎要买房，由于他的征信问题买不了，就叫我去给他买，我与他从小一起长大，买了我就承认了，至于钱是分几次拿给我。第一个月，缴纳按揭款的时候是通过银行转账交了2000元，平时我们各在一个地方，碰到的时候他拿一两万给我，我去还。后来我经济上出了问题，我说陈黎的房子尽快弄回去，那时征信还没有弄过来。后来因我与何斌的案子我将钱还后，王平的案子有40万多元，我让陈黎找10万元，我出30多万元将钱还了后，就将房屋过户给他，但后来该房又被执行查封，一直到现在。房子不是我的，我只是代陈黎购买，这么多年，小区我就没有去过，物业公司从来也没有找过我。陈黎向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市涪陵区×号×幢房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认重庆市涪陵区×号×幢房屋归陈黎所有；3.本案诉讼费由樊继玲负担。一审法院认定事实：2012年5月12日，陈黎向重庆市涪陵华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）按揭购买了重庆市涪陵区×号×幢房屋，该房屋建筑面积79.08平方米，房屋总价款355860元，首付款115860元，其余为按揭贷款。当日，陈黎支付给华新公司购房款75275元。2013年12月5日，华新公司告知陈黎因其银行征信问题不能办理按揭贷款，便将陈黎已付房款75275元退还给陈黎。经陈黎与其朋友吕文权协商，吕文权同意陈黎以其名义购买案涉房屋。同日，吕文权与华新公司就案涉房屋重新签订商品房买卖合同，陈黎用华新公司退还的房款75275元、存入吕文权账户38000元、另加现金2600元，以吕文权的名义向华新公司支付案涉房屋首付款115860元，并以吕文权的名义办理了按揭抵押贷款。之后，陈黎以现金或转账的方式通过吕文权偿还银行按揭贷款。2014年3月，陈黎接收案涉房屋后对其进行装修，同年10月入住该房屋至今。2019年11月10日，因樊继玲申请执行吕文权民间借贷纠纷一案，该院对案涉房屋进行查封并予以公告。2020年3月16日，该院作出（2019）渝0102执5437号之二执行裁定，对登记在吕文权名下的案涉房屋进行拍卖。2020年4月20日，陈黎向该院提出执行异议。2020年4月27日，该院驳回了陈黎的异议请求，陈黎遂向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，樊继玲申请查封案涉房屋前，该房屋因吕文权涉及的其他债务纠纷已被该院采取查封措施，本案所涉查封属轮候查封。陈黎帮助吕文权清偿相关债务后，之前的查封已解除。一审法院认为，陈黎因征信问题以第三人吕文权的名义购买了案涉房屋，虽然该房屋产权登记在吕文权名下，但购房款全部由陈黎支付，吕文权并非房屋的实际出资人。案涉房屋交付后，陈黎对其进行装修，并居住使用至今。案涉房屋使用过程中产生的物业费、水电费也是陈黎支付。吕文权系案涉房屋的名义购买人，陈黎是案涉房屋的实际购买人，该房屋一旦办理过户登记，陈黎便对其享有完整物权。因此，陈黎对案涉房屋享有物权期待权，该权利高于樊继玲对吕文权享有的债权，陈黎对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈黎请求停止对案涉房屋的执行，应予支持。关于陈黎请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产变更登记，陈黎基于不动产登记即可取得案涉房屋的所有权，陈黎不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确认的形式规避本应履行的申请不动产登记责任，故对陈黎的该项诉求，不予支持。借名买房本身存在发生纠纷的风险，陈黎在购买并接收案涉房屋后怠于行使自己的权利，多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，应由其承担本案诉讼费用。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，判决：一、重庆市涪陵区人民法院在执行樊继玲与吕文权民间借贷纠纷一案中，不得执行重庆市涪陵区×号×幢房屋；二、驳回陈黎的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由陈黎负担。本院二审期间，被上诉人陈黎举示了以下证据：1.购买家庭唯一普通住房享受契税减免申报表、婚姻登记证明，拟证明2012年9月6日，陈黎以其单身且所购买的房屋为家庭唯一住房为由向涪陵地方税务局就案涉房屋申请契税减免；2.出庭证人蓬某、瞿某证言，拟证明陈黎为购买案涉房屋，分别找他们帮忙代买，因二人未同意，陈黎找吕文权购买了案涉房屋并实际装修入住；3.重庆市涪陵区不动产登记中心不动产登记信息查询结果，拟证明陈黎在涪陵区内无住房，案涉房屋为陈黎的唯一住房，陈黎及其母黄生菊共同居住于该房内。上诉人质证认为，对证据1的真实性无法确认，达不到被上诉人的证明目的；二个证人的证言不实；对证据3的真实性不持异议，但与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的。吕文权对陈黎举示的证据1、2予以认可，对证据3未发表质证意见。上述证据经本院审查，案涉房屋并未实际以陈黎的名义进行房产登记，也未以陈黎名义纳税，其举示的证据1与本案无关联。本院不予采信。其举示的证人证言，能证明其借用吕文权名义买房，并实际居住使用。证据3能证明案涉房屋为陈黎在涪陵区内的唯一住房，本院予以采信。本院二审查明：2013年12月，陈黎因其自身债务问题，银行征信存在不良记录，无法以其个人名义购买案涉房屋。其与吕文权口头达成借名买房协议，由陈黎以吕文权名义购买案涉房屋。之后，吕文权以其名义与华新公司签订了《重庆市商品房买卖合同》以按揭方式购买案涉房屋。2013年12月5日，华新公司给吕文权出具了销售不动产统一发票，收到购房首付款115860元，余款240000元，由吕文权向中国银行股份有限公司重庆涪陵分行贷款支付。吕文权与该行及华新公司签订2013年渝涪住个字第2235号个人购房贷款合同，向该行借款240000元并支付给华新公司。还款方式为按月等额本息还款。还款期数为180期。还款账户户名：吕文权，账号：××。在该合同上，华新公司作为保证人加盖公章及法定代表人私章。吕文权与该行及华新公司还签订商品房按揭抵押合同，将案涉房屋抵押给中国银行股份有限公司重庆涪陵分行，贷款期限：从2014年1月5日至2029年1月4日。案涉房屋建成后，华新公司向吕文权进行了交付，并为吕文权办理了案涉房屋的房地产权证。2014年3月12日，案涉房屋管理的物业公司重庆发祥物业服务有限公司《××》物业管理处与业主陈黎签订×物管处装修协议，该协议载明的乙方为陈黎，该合同乙方签字处由吕文权代签。同日，吕文权还与重庆发祥物业服务有限公司签订前期物业服务合同，该合同的乙方处仍由吕文权签字。后陈黎对该房屋进行装修并入住。之后，陈黎称其以现金7万余元及微信、支付宝、银行转账方式支付吕文权2014年1月起至今的银行按揭还款，吕文权对该事实予以承认。但上诉人樊继玲认为，认可银行转账及微信、支付宝转账金额，但这部分均发生在2017年以后，对于这之前的按揭款以现金方式支付7万元不符合常理，不予认可。陈黎在二审庭审中陈述，其在购买案涉房屋时，如不能向银行办理按揭，无力支付全款购买案涉房屋。现吕文权就案涉房屋银行贷款尚未清结。案涉房屋系陈黎唯一住房。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点是：陈黎对案涉房屋[重庆市涪陵区×号×幢房屋]是否享有足以排除强制执行的民事权益；案涉房屋应否予以执行。陈黎对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，陈黎虽然未与吕文权签订书面的借名买房协议，但双方口头达成了借名买房的合意，该合意有陈黎及吕文权双方确认，也有证人蓬某、瞿某出庭证实。之后，陈黎实际交付了该房的首付款并归还了银行按揭还款。虽然，其按揭还款的部分款项未通过银行转账支付，但该事实吕文权认可，结合陈黎对案涉房屋进行装修并实际在案涉房屋中居住生活的事实，及陈黎在吕文权其他被执行案件中，为保案涉房屋不被强制执行，代替吕文权支付大额执行款项的事实来看，陈黎陈述由其支付购买案涉房屋的首付款及按揭款并实际占有案涉房屋具有高度盖然性。其次，陈黎借用吕文权名义购买案涉房屋的时间形成于2013年12月，而上诉人樊继玲对吕文权的民间借贷债权形成于2014年4月，陈黎对吕文权依借名买房协议请求吕文权将案涉房屋过户的债权请求权早于樊继玲对吕文权的金钱债权请求权。就陈黎与樊继玲的债权性质而言，虽然均未有优先权属性，均为普通债权，但二者相比较而言，陈黎是购房自住，且案涉房屋为其在涪陵区唯一住房，其购买的目的为满足居住生活需要，从生存权的角度，应当给予优先保护。其三，从陈黎在二审中的陈述可知，其在签订案涉房屋的购房合同时，无力支付全部房款，需要按揭贷款方能购买案涉房屋，但因其自身存在银行不良贷款记录，无法以其名义购买案涉房屋，其借用吕文权的名义签订买卖合同及按揭贷款合同，该行为虽不具合理性，不宜提倡，但借名买房并未违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效。第四，上诉人未举示证据证明，陈黎借吕文权名义购买案涉房屋系与吕文权恶意串通，逃避执行。故陈黎对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对案涉房屋[重庆市涪陵区×号×幢房屋]的执行。一审法院认定陈黎享有对案涉房屋的物权期待权不当，应予纠正，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人樊继玲上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，并经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人樊继玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 勇审 判 员  吴 聪审 判 员  张海瑞二〇二〇年十二月十四日法官助理  沈道萍书 记 员  文 杰