四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初4227号 原告：何玉琼，女，汉族，1967年2月16日出生，住四川省仪陇县。 原告：莫盛军，男，汉族，1963年7月3日出生，住新疆乌鲁木齐县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 被告：仪陇县文旭房地产开发有限公司。住所地：四川省仪陇县新政镇滨江大道三段**。统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 第三人：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地：南充市顺庆区文化路**锦绣北湖********，统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 原告何玉琼、莫盛军与被告仪陇县文旭房地产开发有限公司、第三人南充市三友房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人刘旭、第三人南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）的委托诉讼代理人程邦建到庭参加诉讼，被告仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告何玉琼、莫盛军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失153090元，支付交通费、误工费5000元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款520000元为基数，按日利率万分之零点五，从2019年1月1日起计算至交房之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：被告文旭房产公司将文铭农贸市场（对外宣传为文铭学府）项目委托给第三人三友营销公司销售。2018年，销售人员在购房时向原告允诺案涉房屋具有改造成商铺的便利条件，原告遂与被告文旭房产公司以5574元每平方米的价格（该小区同栋房屋平均成交价3933元）签订了商品房买卖合同，购买6幢3单元1层3-1-1号房屋。同时合同约定交房日期为2018年12月30日。2019年春节期间，原告从外地回来后发现案涉房屋不具有改造成商铺的条件。同时该房屋至今没有达到交付条件。经多个行政主管部门数次调解未果，为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告文旭房产公司未作答辩。 第三人三友营销公司辩称：我方不是适格主体，本案买卖合同相对方不是我方；原告购房前房屋已经进行了销售备案，我方按照销售备案价格宣传销售，是委托销售关系，我方不应承担责任；原、被告间买卖合同合法有效，应予维持；我方没有承诺住改商。 本院经审理认定事实如下：被告开发了位于仪陇县××镇××街××号××市场项目，现已竣工。2018年1月13日，被告文旭房产公司与第三人三友营销公司签订《仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同》，约定被告文旭房产公司开发的位于仪陇县××镇××街××号××市场项目的6＃、7＃、8＃楼住房共计96套由第三人三友营销公司承包销售，双方以3200元／平方米的价格进行结算，合同期限为2018年1月14日至2018年10月13日，第三人三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出3200元／平方米的溢价归第三人三友营销公司所有，合同期限届满后，剩余的全部房源由第三人三友营销公司以3200元／平方米的价格购买。 2018年7月16日，经第三人三友营销公司销售，二原告与被告文旭房产公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号2018003490，合同约定二原告购买被告文旭房产公司开发的位于仪陇县××镇××街××号××市场××幢××单元××号商品房××，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方单价为5574.02元（按照建筑面积算），总价款为52万元，在签订该合同前二原告已付款16万元，其余36万元向四川仪陇惠民村镇银行有限责任公司德龙支行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件材料未明确约定逾期交房责任。 二原告于2018年8月6日与四川仪陇惠民村镇银行有限责任公司德龙支行（以下简称惠民银行德龙支行）签订了《个人客户购房抵押担保借款合同》，载明借款金额为36万元，借期60个月，借款用途为购买前述房屋，借款月利率为4.083333‰，二原告不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户后，再将全部借款划入被告文旭房产公司在贷款人处开列的账户，以支付借款人购房合同项下的款项。。 2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了《仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书》，载明坡脚工程建设方（仪陇县文旭房地产开发有限公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发滑坡灾害。原告向本院提供了一份第三人三友营销公司工作人员敬华东的视频录像，敬华东在视频录像中陈述了如下内容：案涉房屋原告在接房后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管你，政府都管不了你。 案涉房屋与文铭农贸市场相邻，房屋墙体面向市场方向依次为小型绿化带、停车位、水泥路、市场摊位，房屋到停车位路面的垂直距离约1米。通过对被告文旭房产公司和第三人三友营销公司于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》观察及分析查明：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年2月至8月期间，6栋一层成交单价最低为5365.96元/平方米，7、8栋一层最高成交单价为4159.07元/平方米；6栋最高成交单价（1层除外）为4697.07元/平方米，平均成交单价为3933.10元/平方米。此前已有若干类似二原告购房情况的案涉项目商品房买受人将被告文旭房产公司和第三人三友营销公司诉至人民法院，经过本院和南充市中级人民法院审理，均认定第三人三友营销公司在案涉项目销售中有住房可改为商铺的允诺。 本院认为，被告文旭公司与第三人三友营销公司签订了承包销售合同，第三人三友营销公司依该合同销售案涉房屋，双方形成委托代理关系，被告文旭房产公司系委托人（被代理人），第三人三友营销公司系受托人（代理人）。代理人以被代理人名义实施民事法律行为的法律后果由被代理人承担，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中并无证据证实存在承担连带责任的情形，且合同具有相对性，案涉商品房买卖合同系二原告与被告文旭房产公司直接签订，相应购房款也是支付给被告文旭房产公司，故相应法律后果应当由被告文旭房产公司承担。 二原告与被告文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。结合《商品房买卖合同》、原告陈述和证据，可以认定原被告对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。案涉商品房的成交单价5574.02元/平方米远远超出相邻楼栋一层最高成交单价4159.07元/平方米和同栋其他楼层最高成交单价4691.07元/平方米，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，这种成交价格的差异对应的应是案涉商品房有别于或者显著高于同栋其他楼层商品房和相邻楼栋同层商品房的价值（如作为商铺使用的便利条件），加之已有两级法院若干生效判决认定案涉项目房屋销售存在住改商的允诺，可以认定本案中，该允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定也有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向文铭农贸市场一侧紧邻小型绿化带和停车位，改造成商铺的便利条件大大减弱，被告文旭房产公司履行合同义务不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，原告有权要求其赔偿损失。考虑到原被告在合同签订及履行过程中的主观因素和客观行为，结合仪陇县房地产交易市场行情和案涉项目涉及的生效裁判文书的认定、案涉项目同等条件房屋的平均交易价格和不同条件下成交价等因素，本院酌定损失为超过4425.38元/平方米的购房款，即为520000元-4425.38元/㎡×93.29㎡=107156.30元。 原、被告签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2018年12月30日，被告文旭房产公司未按时向二原告交付房屋，依据双方约定，该交付应当书面通知原告接收房屋，本案中并无此方面的证据；依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡非不可抗力而是被告文旭房产公司施工所致，故被告文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，本院参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及原告的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2019年1月1日起至实际交房之日止以二原告已付房款为基数按日利率万分之零点五计算违约金。对原告主张的交通费和误工费，因其未举证证实，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告仪陇县文旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告何玉琼、莫盛军赔偿损失107156.30元； 二、被告仪陇县文旭房地产开发有限公司从2019年1月1日起至交房之日止，以520000元为基数，按日万分之零点五的标准向原告何玉琼、莫盛军给付逾期交房违约金； 三、驳回原告何玉琼、莫盛军其他诉讼请求。 本案受理费1850元（原告何玉琼、莫盛军已预交），由原告何玉琼、莫盛军负担550元，由被告仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1300元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  赵小英 二〇二〇年十二月一日 书记员  卢云根