江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初3123号原告：余礼仁，男，1981年9月20日生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。委托代理人：徐伟伟，系原告余礼仁的妻子。原告：徐伟伟，女，1982年2月28日生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****。统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托代理人：王剑，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告余礼仁、徐伟伟与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟伟，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余礼仁、徐伟伟向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付延期交房违约金34360元（暂计至2020年7月30日），未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2517元，两项合计36877元。【庭审中改变为：判令被告向原告支付延期交房违约金34360元，未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金（暂记至2020年7月3日，共计1245天）31339元，两项合计65699元】；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月12日，原告购买被告位于江西省上饶市玉山县，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为490000元，后与2017年8月31日补差价13452元，共计503452元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2016年8月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告在2017年8月31日方才交付房屋；房屋交付后，经原告等业主一再催促反映，被告至今未能向原告办理房屋产权登记。后经原告了解，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，被告的交付行为既不合法、也属无效。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《中华人民共和国建筑法》第61条，《中华人民共和国合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告在原告不知情的情况下，向原告交付未经竣工备案的房屋，视为未交付，应当自2016年8月31日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉至日（暂计至2020年7月30日，1365天），逾期交房违约金合计34360元；被告在2017年8月31日现实交付不合格房屋后，180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：503452元×0.5%＝2517元【庭审中改变为：判令被告向原告支付延期交房违约金34360元，未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金（暂记至2020年7月3日，共计1245天）31339元，两项合计65699元】。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1．该户房屋于2016年10月24日经五方验收合格，并已经于2017年1月1日实际交房，合同约定交房时间是2016年8月31日，则从2016年9月1日起计至2016年12月31日被告逾期交房的天数是122日；原告支付了首付款10万元，应按该原告已付的购房款为基数按日万分之零点五计算逾期交房违约金。2．该户未办理房屋产权证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”的规定，原告已支付的房价款为首付款10万元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为10万元＊0.5％=500元。3．诉讼费按判决支持数额相应比例由被告承担。4．如能调解，被告同意于2021年2月10日前为原告办理不动产权，所需税费按规定各自承担；原告自愿放弃违约金和诉讼费的诉求。如逾期未办，由被告按合同约定向原告支付违约金并承担诉讼费。另商品房买卖合同是住建部统一制定，不是被告方单方制定提供的，是双方真实意愿的表示；省高院的通知不是法律法规，不能以此突破合同的约定。该户未办理房屋产权证书。原告余礼仁、徐伟伟围绕诉讼请求依法提交了：1．原告身份证复印件一份，证明原告身份主体资格等基本情况；2．企业信用信息公示报告一份，证明被告的企业信息。3．商品房买卖合同一份，证明双方约定：原告向被告购买坐落于玉山县冰溪镇国际名都8幢2单元803号房屋，合同建筑面积119.84平米；房屋价款为4,088.79元/平米，合同总价款为490,000元。付款方式为，于2015年4月12日前支付购房首付款150,000元，按揭贷款340,000元；后于2017年8月31日补差价13,452元。房屋交付时间为2016年8月31日前，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；合同还约定了其他事项。4．收据。发票各两份，证明原告于2015年8月10日通过交付购买案涉房屋房款490,000元。5.2020年8月5日玉山县不动产登记中心出具的玉山县万通房地产国际名都房屋办理进度确认截图一份、玉山县住房和城乡建设局文件复印件一份、反映国际名都二期、三期在不满足交房条件情况下要求业主交房求处的信访事项调查情况的报告一份，证明被告方未达到交房条件即将房屋交房给原告方，构成违约的事实。被告江西万通房地产开发有限公司提交了：1．营业执照、法定代表人身份证明、身份证证明被告的基本情况。2．商品房买卖合同、前期物业管理服务协议书和物业费收款收据、工程质量竣工验收记录，证明：1．该户房屋于2016年10月24日经五方验收合格，并已经于2017年1月1日实际交房，合同约定交房时间是2016年8月31日，则从2016年9月1日起计至2016年12月31日被告逾期交房的天数是122日；原告支付了首付款10万元，应按该原告已付的购房款为基数按日万分之零点五计算逾期交房违约金。2．该户未办理房屋产权证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的“出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”的规定，原告已支付的房价款为首付款10万元，则被告应向原告支付的逾期办证违约金为10万元＊0.5％=500元。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年4月12日，签订了一份商品房买卖合同（合同编号201400790），约定原告向被告购买位于江西省上饶市玉山县的国际名都8栋2单元803号房屋。合同约定：购房总价款共为：490000元，首付150000元，余款340000元按揭贷款支付；交房时间为：2016年8月31日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2015年8月10日向原告开具了全部购房款490000元的增值税发票，并于2017年8月31日向原告开具了13452元的房屋面积补差款，上述合计购房款为503452元。2016年10月24日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都第8栋房屋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。2017年8月30日，原、被告双方办理了房屋交付手续，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能与原告办理房屋交付手续和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。我国法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案万通公司通知交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件，业主此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求万通公司出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，原告于2017年8月30日已自愿接收房屋并装修入住，应视为业主对万通公司交房行为的认可。业主在未查验房屋验收备案表的情形下接房的责任，应由业主自己承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定实际收房之日即万通公司履行了交付房屋的义务。原告要求被告支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持。但首先房地产开发公司逾期交房后的违约责任如何处理是购房人购房时应关注的重要问题，在签订合同时，购房人应认真审阅合同的约定，在合同约定明确且文义清晰的情形下，原告对此未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行；其次，原告认为违约金过低应按照已付购房款的日万分之一调高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，但原告不能提供证据证明被告逾期交房所造成的实际损失，据此，为规范交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，即应按总房款的日万分之零点五计算；再次，江西省高级人民法院出台的关于规范开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引规定，当事人请求调整逾期交房违约金的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整，并非低于每日万分之一的标准必然需要调整。综上，原告主张按日万分之一计算违约金，本院不予支持，被告辩解以购房首付款为基数计算违约金，不符合合同的约定，本院不予采纳。违约金的计算应从2016年9月1日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2017年8月29日止，具体为：503,452元×日万分之0.5（0.00005）×363天=9,137.65元，对超出部分不予支持；原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金符合合同约定，应予支持，但原告请求过高，应按合同约定的计算方法即503,452元×0.5%=2,517.26元，对超出合同约定的部分，不予支持。被告辩解涉案房屋原告已收房与本案事实相符，予以采纳；其他辩解与查明的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告余礼仁、徐伟伟逾期交房违约金9,137.65元，逾期办理产权登记违约金2,517.26元，共计11,654.91元；二、驳回原告余礼仁、徐伟伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，减半收取361元，由原告余礼仁、徐伟伟负担297元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张 峰二〇二〇年十二月十四日书记员 李雯琪