江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民申1523号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：占年标，男，1978年11月出生，汉族，住东华理工大学江西南昌。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：孙丽芳，女，1979年1月出生，汉族，住东华理工大学江西南昌。委托诉讼代理人：占年标，男，孙丽芳丈夫。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：万志群，女，1983年11月12日生，汉族，住江西省抚州市临川区。再审申请人占年标、孙丽芳因与被申请人万志群房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院（2019）赣10民终216号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。占年标、孙丽芳申请再审称，（一）被申请人乘再审申请人急于偿还银行贷款之机，以捏造事实隐瞒炒房真相等欺骗手段，致使再审申请人产生重大误解而签订《房屋买卖中介合同》，且该合同的买受方万志群是中介方抚州安然房产中介公司员工，其购买涉案房屋的目的是为了转卖他人牟利，因此该合同不是双方当事人的真实意思表示，违背了合同法平等自愿原则和公平、诚实信用原则，还违反《房地产经纪管理办法》的规定，应为无效合同。（二）被申请人采取中介炒房的伎俩申请委托公证，委托书的受托方既为房屋购买者，又成为再审申请人（卖方）的受托人，该公证书是被申请人故意隐瞒事实诱骗再审申请人签订的，违背了《公证法》的基本原则，依法应认定为无效并撤销。（三）再审申请人占年标与被申请人欠条形式的补充协议不具有真实性，该欠条为复印件，也不符合房屋买卖交易习惯和逻辑，根据双方通话录音，双方约定了是以“借条”的形式来保证再审申请人的债权，因此该欠条是被申请人为达到获取不法利益而伪造的复印件。即使复印件是真实的，根据最高人民法院关于审理夫妻共同债权债务规定的司法解释和最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷规定的司法解释。作为《房屋买卖中介合同》的补充条款，没有抚州安然房产中介公司的认可，也没有再审申请人夫妻双方的签名认可，欠条复印件也不具有法律效力。（四）被申请人一再违约并劣质装修房屋造成再审申请人损失应予赔偿。被申请人未按合同约定在2019年2月28日前一次性付清605000元人民币，其余100000元人民币购房尾款一直拖着不给。按照《房屋买卖中介合同》第九条规定，被申请人应支付给再审申请人违约金29860元人民币（暂时计算至2019年9月19日，以实际支付日为截止时间）。被申请人装修花费总共不会超过20000元左右人民币，却将房屋内的门、窗、窗帘、灯具、桌子、厨房大理石灶台、墙面瓷砖、水池和吊顶等全部拆除、变卖，造成损失达30000元人民币，再审申请人因搬走家具等花费3000多元人民币，且被申请人实际控制了涉案房屋达7个月之久，导致再审申请人损失房屋租金10000多元人民币，并错失了与其他购房者达成交易，隐形机会成本损失十分严重。（五）一、二审法官不以法律为准绳，混淆是非，故意歪曲事实，损害再审申请人的合法权益。再审申请人夫妇出卖的房屋具有完全产权，是受《物权法》保护的不动产，根据国家《房地产法》和相关政策，2006年并不存在房改房和集资建房。东华理工大学并非国家主管不动产交易的行政机关，只是与再审申请人同等地位的民事主体，其向抚州市不动产登记中心发出的《关于东华理工大学教职工已购校内公有住房和集资房进行交易有关规定的告知函》（以下简称《告知函》），并非国家法律，是违反《行政法》的无权无理要求，只能限制学校的集资房和公有住房交易，无权限制再审申请人房屋正常交易，且被申请人与再审申请人签订《房屋买卖中介合同》时间在该《告知函》下发之前。此外，根据再审申请人占年标与原东华理工学院签订的《华福锦城教工住宅购房协议书》约定，该房屋购买已经超过六年，再审申请人也就该房屋出卖的情况告知了东华理工大学资产处江来科长，东华理工大学并未行使优先购买权，故涉案房屋依法可以转让给东华理工大学教职工以外的人。再审申请人在一审提交的与被申请人微信聊天记录，也证实被申请人认可了可以过户，其不可以不能过户为由行使抗辩权。被申请人擅自到抚州不动产交易中心妄图不给付尾款就将案涉房产过户给第三人，其不能过户是抚州不动产交易中心打击私自非法炒房行为，要求再审申请人本人到场签字，并非房屋不能正常买卖。（六）一、二审法官违反《中华人民共和国仲裁法》未尽合理合法公正审判的义务。根据《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。案涉《房屋买卖中介合同》第十条约定：“本合同……如合同发生纠纷……若协议不成的，则提请丙方所在地的仲裁委员会解决。”可见，该案应仲裁解决，一、二审法官未认真履行审判义务，违反法官职业操守，造成再审申请人合法权益受到严重损害。（七）一、二审法官偏袒被申请人，违背法官公平公正的职业理念，违背司法为民的宗旨。再审申请人提请一审、二审法院到抚州不动产交易中心调取证据，一、二审法院不履行相应的义务是违反《民事诉讼法》关于证据的有关条款。事实是不少华福锦城的房屋已经被出售或者赠与给了非东华理工大学教职工的人员。比如原来东华理工大学教务处职工徐定华。被申请人也查询到至少有5套房屋已经出售给非东华理工大学教职工。再审申请人提请一、二审法院去抚州市不动产交易中心调取相关证据，一审、二审法官无故拒绝，故意偏袒被申请人。（八）二审主审法官涉嫌枉法裁判，严重违法违纪。2020年5月初，再审申请人致电二审主审法官范宣，质问其为何认定案涉房屋华福锦城B6栋502室的房屋不能通过不动产交易中心过户，谁有权限制。她说抚州市不动产交易中心出具了证明，我说证明在哪里？她又推脱说你可以申请再审，你去找一审法院（均有录音为凭）。综上，占年标、孙丽芳依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第十三项的规定申请再审。本院经审查认为，（一）关于涉案合同的效力问题。再审申请人作为具备完全民事行为能力的当事人，其急于偿还银行贷款而与被申请人签订案涉合同，被申请人并不构成乘人之危；被申请人既是案涉合同的买方，又是案涉合同中介方的员工，不能就此认定其买房的目的是为了炒房，再审申请人也未举证证明被申请人买房是为了炒房牟利，再审申请人不存在重大误解。《房地产经纪管理办法》是规范房地产经纪行为的管理性法规，不属于效力性强制性法律规范。案涉合同是双方当事人就案涉房屋的买卖协商一致达成的，是合同双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，一、二审法院认定其合法有效没有不妥。（二）关于《委托书》的公证效力问题。再审申请人作为完全民事行为能力的当事人，自愿将有关事项委托给被申请人，不违反有关法律法规规定，其主张因受欺诈而签订，应依法认定案涉《公证书》无效并要求撤销，不属于本案审理范围。（三）关于案涉欠条效力问题。被申请人向二审法院提交了占年标按了红手印的欠条原件，占年标对其按了手印的事实予以认可。占年标在一审提交的其与万志群2019年2月26日的通话录音内容，亦可以证实占年标与万志群签署了一份欠条的事实。虽然孙丽芳未在欠条上签字，但该欠条系基于房屋买卖的尾款支付而约定形成，对房屋买卖双方的权利义务约定对等，孙丽芳对房屋买卖的事实明知并且同意，占年标、孙丽芳基于共有房屋享有共同的权利和义务，二审法院认定该份欠条真实有效并无不当。（四）关于万志群是否违约、要否赔偿占年标、孙丽芳所提出的损失问题。一、二审法院已在判决中阐明了认定万志群支付购房款的时间均不构成违约的原因，其认定并无不当。至于万志群装修造成的损失，案涉合同第十一条约定了再审申请人应在2019年3月1日前空房。说明该时间为案涉房屋交付时间，万志群占用交付的房屋并进行装修并未违反合同约定，再审申请人要求万志群赔偿装修及租金等损失没有事实和法律依据。（五）关于案涉房屋能否过户的问题。占年标与原东华理工学院签订的《华福锦城教工住宅购房协议书》开头就载明：“根据市房改办关于集资建房的有关文件精神……，甲（东华理工学院）、乙（占年标）双方就集资建房出售达成以下协议：一、甲方按照集资建房规定的优惠政策向乙方出售现有住房……”，且该房出售价格仅14万余元，说明案涉的房屋是按集资建房的政策优惠出售的，按照集资建房相关政策规定，东华理工大学向抚州市不动产登记中心发出《告知函》，对案涉房屋等集资房限制交易，抚州市不动产登记中心对案涉房屋不予过户，是一、二审法院已经查明的事实，并具有证据支持。无论占年标购买案涉房屋是否超过六年，东华理工大学是否行使优先购买权，按照《告知函》要求，其出售该房屋必须经东华理工大学资产管理处出具同意交易意见书，而再审申请人未能获取该意见书，导致案涉房屋无法过户给被申请人，再审申请人应承担违约责任。再审申请人提出不能过户是由于被申请人非法炒房、不动产登记中心要求其本人到场签字，而不是被限制交易，没有事实依据和证据证明。即使事实如再审申请人所述需要其本人到场签字才能过户，而其本人拒绝到场签字，导致案涉房屋不能过户，再审申请人也同样应当承担违约责任。（六）关于一、二审法院是否违反《中华人民共和国仲裁法》的问题。尽管涉案合同约定了仲裁条款，但根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后……；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案一、二审过程中，再审申请人均未对法院提出异议，因此，一、二审法院并未违反《中华人民共和国仲裁法》规定。（七）关于一、二审法院是否违法不予调查取证的问题。占年标曾向一、二审法院申请调取东华理工大学原教工徐定华等5人出售华福锦城房屋的交易记录，一、二审法院认为其申请调取的上述证据，与本案的待证事实无关，故对其申请不予准许，本院认为没有不妥。（八）关于二审主审法官是否涉嫌枉法裁判，严重违纪违法的问题。经查一审法院于2019年9月25日向抚州不动产登记中心发出《协助调查取证通知书》，要求其对案涉房屋买卖、办理过户手续是否应当经过东华理工大学同意等事宜进行调查取证。该中心向法院出具了一份《关于东华理工大学教职工已购校内公有住房和集资房进行交易有关规定的告知函》复印件，该函的右上角注明：“原件与复印件相符”，并盖有“抚州市不动产登记中心查询专用章”，且被申请人也被抚州市不动产登记中心告知不能过户，一、二审法院以此作为认定案涉房屋不能过户的依据并无不当。再审申请人提出二审主审法官涉嫌枉法裁判，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十四条规定：民事诉讼法第二百条第十三项规定的审判人员审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认的行为。但再审申请人未提交相关证据证明二审主审法官存在枉法裁判的情形。故该条理由不能成立。综上，占年标、孙丽芳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第十三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回占年标、孙丽芳的再审申请。审判长  毛军华审判员  黄声敏审判员  陈银发二〇二〇年十二月七日书记员  刘 伟