北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11801号上诉人（原审原告）：张月明，男，1946年2月16日出生，汉族。上诉人（原审原告）：张淑清，女，1943年7月23日出生，汉族。上诉人（原审原告）：张淑敏，女，1941年8月16日出生，汉族。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：赵小峰，北京市中迈律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：李振浩，北京市中迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张月星，男，1951年11月9日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：北京兴供青云店商贸有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇四村村委会南200米。法定代表人：张希武，经理。委托诉讼代理人：董子野，北京市三维律师事务所律师。上诉人张月明、张淑清、张淑敏因与被上诉人张月星、北京兴供青云店商贸有限公司（以下简称青云公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张月明、张淑清、张淑敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认张月星与青云公司之间关于大兴区青云店镇青云店四村四队十字街西原回民饭店西侧五间正房、东西厢房两间及门道买卖合同无效；2.一、二审诉讼费由张月星、青云公司负担。事实和理由：1.张月星与大兴县青云店供销合作社（以下简称青云店供销社）之间存在房屋买卖合同关系，且上述合同关系有时任供销社主任孙×刚的证言、村委会证明、房屋照片等证据证明；2.涉案房屋为农村宅基地，依法不得向非本集体组织成员转让，上述买卖合同违反法律的强制性规定应属无效。张月星辩称，同意张月明、张淑清、张淑敏的上诉请求，不同意一审判决。涉案房屋买卖合同未经过村委会和镇里的同意。青云公司辩称，同意一审判决，不同意张月明、张淑清、张淑敏的上诉请求。张月明、张淑敏、张淑清向一审法院起诉请求：1.判令张月星、青云公司之间关于大兴区青云店镇青云店四村四队十字街西原回民饭店西侧五间正房、东西厢房两间及门道（以下简称涉案房屋）买卖合同无效；2.本案全部诉讼费用由张月星、青云公司承担。一审法院认定事实：张月星表示1981年底其与时任青云店供销社的主任孙×刚进行协商，张月星将涉诉房屋以5600元的价格卖给孙×刚，交易时仅有张月星和孙×刚两人在场，没有协议、收据和凭证，且未到本村村委会进行登记，交房的时候有5间正房、2间厢房、一个院。张月明、张淑敏、张淑清声称张月星与孙×刚交易的房屋为张月明、张淑敏、张淑清家庭祖宅，张月星在并未通知家中任何兄弟姐妹的情况下私下将前述房屋卖给青云公司。张月星对张月明、张淑敏、张淑清的请求及证据予以认可，其提交《房产宅基地证明书》一份，证明其本人系四村村民，原有房产一处，位于青云店老镇十字街西侧路南。此外，张月星出具青云店镇四村村民委员会2010年11月10日出具的证明一份，证明张月星是青云店镇四村的村民，有一处宅基地，在四村四队十字街西回民饭店西侧，五间正房，两间东西厢房，有一门道，一共七间，1981年之前属于张月星宅基地。青云公司出示房屋所有权证一份，显示大兴区青云店镇回民饭店的所有权人为青云公司。庭审过程中，张月明、张淑敏、张淑清出示证人证言、房产宅基地证明书、村委会证明以证明张月星是青云店镇四村村民，涉案房产是宅基地，房产为张月明、张淑敏、张淑清祖宅，属于张月明、张淑敏、张淑清和张月星共有，位于原回民饭店西侧，同时，出示张月星的说明一份，张月星认可案涉土地房屋是祖宅，而且是其与供销社私下进行的交易，张月明、张淑敏、张淑清还出示照片多张，表明案涉宅基地房屋的实际状况，出示孙×刚写的证人证言，主张涉案房屋的买卖实际经办人是孙×刚和张月星。张月星对于张月明、张淑敏、张淑清出示的证据真实性及证明目的均予以认可，青云公司对张月明、张淑敏、张淑清的证人证言、房产宅基地证书、村委会证明、张月星的说明、房屋照片的真实性及证明目的均不予认可，对孙×刚书写证人证言的效力不予认可。青云公司认为，张月明、张淑敏、张淑清所找的证人与其存在利害关系，而且买卖行为距今已经40年，现任领导不可能清楚原有的交易情形，对于张月明、张淑敏、张淑清出示的照片，青云公司认为对照片是否属于祖宅以及买卖房屋具体在什么位置没有办法核实，对于孙×刚的证人证言，青云公司称对孙×刚并不认识，且从常理推断，当时进行5000多元的交易数额不可能不开具发票，不签订合同。青云公司出示大兴国用集字776号国有土地使用证，其下发时间为1995年7月13日，使用者为青云店供销合作社，以证明回民饭店所占土地所有者是青云店供销合作社，且在此土地的土地使用证上，也并没有关于张月明、张淑敏、张淑清宅基地的任何注明，此外，其出示2001年6月份青云公司取得的房屋所有权证书一份，以证明其对回民饭店房产386.2平方米房产有所有权，且该房屋所有权证书平面图中，也并没有显示张月明、张淑敏、张淑清所陈述的北房、厢房、院落以及其他门道。张月明、张淑敏、张淑清对上述大兴国用集字776号国有土地使用证的真实性予以认可，但是对其证明目的以及关联性并不认可，张月明、张淑敏、张淑清认为该土地使用证无法显示该土地涵盖诉争房产所占有的面积，张月明、张淑敏、张淑清对于青云公司出示的房屋所有权证书的真实性认可，但是对其关联性并不认可，认为其证明对象与本案无关。对此，青云公司声称土地证是1999年办理的，根据现在的四至，回民饭店西侧应该是四村的住宅，为其他村民的住宅，西侧并没有其他土地和房屋，在青云公司所提交的土地证和房产证的面积之外，并没有供销社的房屋。青云公司于2000年9月18日注册成立，北京市大兴县青云店供销合作社于2001年06月13日注销。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，张月明、张淑敏、张淑清提交的证人证言、房产宅基地证明书、村委会证明以及张月星的说明、房屋照片各一份，青云公司并不认可该上述证据的真实性，且上述证据也无法证明孙×刚与青云公司的关系、无法证明张月星与青云公司的宅基地转让关系；其次，青云公司在1981年尚未注册成立，故张月明、张淑敏、张淑清现有证据难以证实张月星与青云公司在1981年存在的农村房屋买卖合同关系；再次，张月明、张淑敏、张淑清主张在1981年买卖农村房屋时，《中华人民共和国土地管理法》尚未通过施行，张月明、张淑敏、张淑清未举证证明其主张的农村房屋买卖违反当时法律、行政法规的强制性规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2020年10月判决，驳回张月明、张淑敏、张淑清的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，合同成立是指存在合同关系的事实，合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。因此，存在合同关系是判断合同是否无效的前提。本案中，张月明、张淑敏、张淑清（以下简称张月明等人）诉请确认张月星与青云公司就涉案房屋订立的买卖合同无效，青云公司辩称其与张月星不存在房屋买卖合同关系，因此本案的争议焦点为：张月星与青云公司是否存在房屋买卖合同关系。第一，根据张月星的陈述，其于1981年与青云店供销社主任孙×刚就涉案房屋订立了房屋买卖合同，并主张其将涉案房屋售予青云店供销社，但其并未提供充分证据予以证明。故本院难以认定张月星与青云店供销社之间存在涉案房屋买卖合同关系。第二，张月星所称房屋买卖合同关系发生于1981年，但此时青云公司尚未成立。因此，现有证据难以证明张月星与青云公司存在房屋买卖合同关系。第三，张月明等人关于青云店供销社注销后应由青云公司承继涉案房屋买卖合同的权利义务的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因此，在案证据不足以证明张月星与青云公司存在涉案房屋买卖合同关系。张月明等人请求确认该合同无效的主张缺乏依据，本院不予支持。因此，本院对其以本案需等待相关行政诉讼结果为由要求中止本案审理的申请亦不予准许。另需指出，即便张月星与青云公司在1981年存在涉案房屋买卖合同关系，但此时《中华人民共和国土地管理法》尚未施行，张月明等人亦未提供充分证据证明上述买卖行为违反当时法律、行政法规的强制性规定。因此，一审判决驳回张月明等人确认合同无效的请求正确，本院予以确认。综上所述，张月明、张淑清、张淑敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张月明、张淑敏、张淑清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵