江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初6838号原告：常州市新天地物业管理有限公司，统一社会信用代码913204127370949536,住所地江苏省常州市武进区湖塘镇紫金城**。法定代表人：赵伟峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：金科，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉文，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：刘樾，男，汉族，1973年2月2日生，住江苏省常州市钟楼区。被告：潘剑云，女，汉族，1976年12月29日生，住江苏省常州市钟楼区。原告常州市新天地物业管理有限公司诉被告刘樾、潘剑云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员王新于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告常州市新天地物业管理有限公司的委托诉讼代理人许嘉文、被告潘剑云到庭参加了诉讼，被告刘樾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州市新天地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费4275.6元、水费1025.44元、停车费960.00元，共计6261.04元。以及按照欠缴费用从起诉之日起至实际支付之日止按每日万分之五计算的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告物业费4275.6元（2013年1月1日至2015年12月31日2565.36元、2018年1月1日至2019年12月31日1710.24元）、水费1025.44元（2018年1月16日至2019年11月12日），共计5301.04元。以及按照欠缴费用从起诉之日起至实际支付之日止按每日万分之五计算的违约金。事实和理由：原告系翰林雅居小区物业服务公司，被告系翰林雅居花苑1西xxxx室业主。被告未支付2013年1月1日至2015年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日的物业费4275.6元和2018年1月16日至2019年11月12日的水费1025.44元、2019年3月1日至2019年10月31日的停车费960.00元，共计6261.04元。原告多次催促被告付款，但是被告都不予理会。综上所述，因被告以各种理由拖欠原告的物业费、水费、停车费，故请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告潘剑云辩称：1.被告未和原告签订物业管理合同；2.原、被告未签订车位租赁合同，被告也未向原告租赁车位；3.被告未与原告签订供水合同；4.原告无权向被告请求支付2013年、2014年、2015年的物业费及2018年、2019年的物业费及滞纳金；5.因原告的不作为造成了业主居住环境差，应当赔偿业主损失。被告刘樾未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：被告系常州市武进区湖塘镇翰林雅居花苑1西xxxx室业主，该房屋的建筑面积为142.52平方米，所在楼层为14层。2008年6月20日，房地产开发企业江苏创业房地产有限公司作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订《常州市前期物业服务合同》，合同约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。普通住宅:0.5元/平方米.月;别墅:元/平方米.月;商业用房:1.0元/平方米.月;办公楼:元/.平方米.月;其他物业:1.0元/平方米.月。物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按0.4元/平方米.月的标准向乙方交纳，不足部分由甲方补足。政府对此有规定的，按规定执行。另查明，在2006年5月17日，被告在与房地产开发企业签订的商品房买卖合同补充协议第四条、第五条约定：本小区对四楼以上的楼层实施二次供水，买受人在签订本协议时已充分了解并同意支付相关费用；在小区(楼宇)业主委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定常州市新天地物业管理有限公司负责物业管理，买受人承诺遵守物业管理公司的管理规定。后原告按约对该小区提供了物业服务，被告仅缴纳了2012年2月1日至2012年12月31日及2016年1月1日至2017年12月31日间的物业费，2016年7月16日至2018年1月16日间的水费。被告未支付2013年1月1日至2015年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日间的物业费4275.6元和2018年1月16日至2019年11月12日间的水费1025.44元，原告多次催要无果，故起诉来院。上述事实，由不动产登记簿查询证明、常州市前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、收款收据、水费清单、费用催交通知、代缴水费发票等及出庭当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与房地产开发企业江苏创业房地产有限公司签订的《常州市前期物业服务合同》合法有效，江苏创业房地产有限公司与两被告签订的商品房买卖合同补充协议第四条、第五条约定：本小区对四楼以上的楼层实施二次供水，买受人在签订木协议时已充分了解并同意支付相关费用；在小区(楼宇)业主委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定常州市新天地物业管理有限公司负责物业管理，原告按约提供了物业服务，被告应及时交纳相关费用，原告要求两被告支付2013年1月1日至2015年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日的物业费4275.6元和2018年1月16日至2019年11月12日的水费1025.44元，被告辩称原告主张的2013、2014、2015年物业费已超过诉讼时效，原告未能提交在法定的期限内主张权利的依据，故对被告的该辩称意见本院予以采信，本院仅支持原告诉请的2018年1月1日至2019年12月31日间的物业费1710.24元，同时，由原告垫付的水费1025.44元，被告应按约偿付。至于被告提出的原告物业管理存在瑕疵的问题，本院认为:首先，根据被告提供的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告该抗辩意见不成立。关于原告主张的违约金，鉴于其提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因，本院对原告主张违约金的诉请不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。被告刘樾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼抗辩权利，由此而造成对其不利的诉讼后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘樾、潘剑云于本判决生效之日起十日内给付支付原告常州市新天地物业管理有限公司物业管理费1710.24元及水费1025.44元，合计2735.68元。二、驳回原告常州市新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘樾、潘剑云负担15元，由原告常州市新天地物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员  王 新二〇二〇年十二月十一日法官助理  杨梦茹书 记 员  陈 云