福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终7661号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：刘锋，该中心主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李德亮，男，1958年11月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审被告：李丹萍，女，1993年10月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福州市国有房产中心（以下简称国有房产中心）因与被上诉人李德亮以及原审被告李丹萍房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法进行了审理。上诉人国有房产中心的委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼，被上诉人李德亮、原审被告李丹萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判解除国有房产中心、李德亮签订的《福州市廉租住房租赁合同》；3.依法改判李德亮立即无条件腾退福州市晋安区××镇××路××号××新区××座××单元廉租住房，恢复房屋原状，返还给国有房产中心；4.依法改判李德亮向国有房产中心支付2014年7月1日起至2014年8月14日的租金122.65元，并按每月107.3元的租金标准向国有房产中心支付自2014年8月15日起至合同解除之日止的租金；5.依法改判李德亮向国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%缴纳），最终计至李德亮付清租金之日止；6.依法改判李德亮向国有房产中心支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费（占有使用费参照租金每月107.3元，自租赁合同解除之日起，最终计至李德亮实际返还房屋之日止）；7.本案的一审、二审诉讼费用全部由李德亮负担。事实和理由：一、一审法院认为“国有房产中心主张李德亮、李丹萍尚欠其此前的租金122.65元，但未提供之前的租赁合同及李德亮拖欠租金的相关证据佐证，其该项主张缺乏依据，一审法院不予采信”，属于适用法律错误。二、一审法院认为“李德亮拖欠租金的行为早已达到合同约定的解除条件，但行政机关并未因此取消其廉租住房的保障资格。考虑到李德亮为残疾人，又无其他住房，解除租赁合同后势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，故不宜以拖欠租金超过六个月为由解除国有房产中心与李德亮之间的租赁合同”，属于适用法律错误。 李德亮未答辩。 李丹萍未答辩。 国有房产中心向一审法院起诉请求：判令1.解除国有房产中心、李德亮、李丹萍于2014年7月28日签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.李德亮、李丹萍立即将福州市晋安区××镇××路××号××新区××座××单元腾空并返还给国有房产中心；3.李德亮、李丹萍支付2014年7月1日起至8月14日的租金122.65元，并按每月107.3元的租金标准向国有房产中心支付自2014年8月15日起至合同解除之日止的租金（计至2018年7月30日为5219.4元）；4.李德亮、李丹萍每逾期一月支付租金按应付租金的5%向国有房产中心支付逾期违约金，计至起诉之日为260.97元；5.自合同解除之日起至李德亮、李丹萍实际返还租赁物之日止，李德亮、李丹萍应参照租金标准即每月107.3元向国有房产中心支付房屋占有使用费；6.本案诉讼费用由李德亮、李丹萍负担。 一审法院认定事实：国有房产中心原名称为“福州市国有房产管理中心”，2019年3月20日更名为“福州市国有房产中心”，并于2019年10月16日办理了变更登记手续。李德亮为残疾人（肢体残疾）。李丹萍系李德亮之女，其与李德亮共同申请并取得廉租住房保障资格。2014年7月28日，国有房产中心与李德亮签订《福州市廉租住房租赁合同》，约定：国有房产中心将位于晋安区××镇××路××号××新区××座××单元的廉租住房（建筑面积66.23㎡、使用面积45.68㎡）租赁给李德亮，租赁期限自2014年8月15日起至2016年8月14日止；每月租金107.3元，于每月5日前支付，逾期不支付的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋并追究承租人的违约责任；租赁合同解除的，承租人应在一个月内腾退房屋。李德亮在合同上签名捺指模，李丹萍未在合同上签名捺印。合同订立后，国有房产中心依约向李德亮交付了租赁物，李德亮接收房屋并实际入住。 2017年11月，国有房产中心在李德亮租住的鼓山新区廉租房1#楼201单元房屋的门上张贴了落款时间为2017年11月15日的催款通知，向李德亮催收租金，通知称：截止2017年10月你已拖欠40个月的租金4253.7元尚未缴纳，要求在接到通知的7日内缴纳所欠租金及因延期而产生的滞纳金，否则将依法诉诸法律主张解除合同、缴清拖欠的租金、支付滞纳金并腾退廉租住房。之后，国有房产中心通过全球邮政特快专递EMS向李德亮租住的鼓山新区1座201单元房屋寄送催收租金的律师函，并于2018年10月16日提起本案诉讼。 另查明，李德亮曾于2015年12月29日起诉国有房产中心，请求国有房产中心赔偿其对廉租住房进行装修所支出的费用7万元，后其诉讼请求被判决驳回。 一审法院认为，国有房产中心与李德亮订立的《福州市廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。讼争租赁合同于2014年7月28日订立，租赁期限自2014年8月15日起至2016年8月14日，国有房产中心主张李德亮、李丹萍尚欠其此前的租金122.65元，但未提供之前的租赁合同及李德亮、李丹萍拖欠租金的相关证据佐证，其该项主张缺乏依据，一审法院不予采信。 国有房产中心提起本案诉讼后，李德亮曾到庭辩称，其于2017年1月才调整至现住房，原住房的租金每月仅40余元，且其已缴纳租金至2018年12月，并提供收款人为“福州市房地产直属管理所”、缴费时间为“2018年4月20日”、收款项目为“当月租金481.8元、预收8个月(5月至12月)租金3854.40元”，收款金额为“4336.20元”的租金发票复印件佐证。对此，一审法院认为，该发票载明的月租金为481.8元，与本案廉租住房月租金107.3元相去甚远，且发票上载明的收款人并非本案国有房产中心，不能证明该发票缴纳的租金即为本案的租金。综上，李德亮主张其已交纳了讼争廉租住房截至2018年12月的租金，依据不足，不能采信。 自2014年8月15日起李德亮未交纳租金，直至合同履行期限届满仍未交纳，拖欠租金累计达24个月，国有房产中心不但未催收，对于租赁期限届满后李德亮继续使用租赁物的行为亦未提出异议，根据合同法第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，国有房产中心与李德亮的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至2017年11月国有房产中心催告时止，李德亮拖欠租金的行为早已达到合同约定的解除条件，但行政机关并未因此取消其廉租住房的保障资格。考虑到李德亮为残疾人，又无其他住房，解除租赁合同后势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，故不宜以拖欠租金超过六个月为由解除国有房产中心与李德亮之间的租赁合同，综上，国有房产中心请求解除合同、腾退租赁物，一审法院不予支持。但李德亮仍应按月足额支付合同约定的租金。 租赁合同履行期间，李德亮未按合同约定按期足额支付租金，自2014年8月15日起至2019年11月15日止李德亮、李丹萍累计拖欠63个月的租金计6759.9元(107.3元／月×63月)，国有房产中心请求李德亮、李丹萍支付尚欠的租金，符合合同约定及法律规定，可予支持。国有房产中心请求李德亮、李丹萍每逾期一个月按应收租金107.3元的5%支付至起诉之日止的逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，可予支持。自2014年9月15日起至2018年10月16日的逾期付款违约金为262.89元(107.3元／月×5%×49月)，国有房产中心请求支付260.97元，低于上述金额，一审法院予以支持。 租赁合同系李德亮与国有房产中心签订，李丹萍虽为廉租住房的共同申请人并取得廉租住房的保障资格，但李丹萍并非合同的一方当事人，其本人未在合同上签名，且国有房产中心未提供证据证明李丹萍为讼争廉租住房的共同使用人，其请求李丹萍共同承担偿还租金、支付逾期付款违约金的责任，依据不足，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、李德亮应于本判决生效之日起十日内按每月107.3元的租金标准向福州市国有房产中心支付自2014年8月15日起至本判决生效的当月止的租金(计至2019年11月15日为6759.9元)；二、李德亮应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产中心支付自2014年9月15日起至2018年10月16日止的逾期付款违约金260.97元；三、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李德亮负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于国有房产中心是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。一审法院根据本案的实际情况，认定不宜以拖欠租金超过六个月为由解除本案李德亮与国有房产中心之间的租赁合同，并无不当。双方合同未解除的原因并非取决于国有房产中心具有管理过错，故对国有房产中心关于其不存在怠于催收管理责任的上诉理由本院不予采纳。 案涉租赁合同约定的租赁期限是2014年8月15日至2016年8月14日，国有房产中心上诉主张李德亮支付2014年7月1日起至2014年8月14日的租金缺乏合同和事实依据，本院不予支持。 综上所述，国有房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福州市国有房产中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  缪 羽 审 判 员  张雅典 审 判 员  庄彩虹 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊