德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初3630号 原告：林城，男，1994年7月2日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：董启平（系原告母亲），住四川省德阳市旌阳区。 原告：周玉圩，女，1986年5月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：谭蕤，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被告：德阳碧桂园投资有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区黄许镇通站路西段，统一社会信用代码91510600092118929C。 法定代表人：施炜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡晓玲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭逢兵，男，该公司员工。 原告周玉圩、林城与被告德阳碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林城的委托诉讼代理人董启平及其原告周玉圩、林城共同委托的诉讼代理人谭蕤，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人胡晓玲到庭参加庭审。本案已审理终结。 周玉圩、林城向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付合同约定的商品房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金129653.95元（该违约金自2018年12月31日起暂计算至2020年7月7日，计算方式：780108元*0.03%/天*554天=129653.95），直至被告向原告交付合同约定的商品房之日止；3.判令被告赔偿原告物管费、清运费等14511.16元（该费用暂计至2020年6月9日），直至被告向原告交付合同约定的商品房之日止；4.判令被告承担本案律师费5000元，以及诉讼费、保全费、保全担保费、公证费2000元等全部费用。事实与理由：2017年5月30日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买商品房“德阳碧桂园一期”项目风情商业街X栋第X层X号，合同总价款780108元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交清了全部购房款。合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”，被告未能如期交房，逾期已超过90日，至今未能向原告交付符合合同约定的商品房。合同第十三条逾期交房责任规定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，至2017年9月28日原告将所有购房款交至被告。但被告至2018年12月30日仍未能达到合同约定的交房标准，不能交房。根据合同第十一条第二款及《德阳碧桂园商业街商铺装饰、设备标准（毛坯）》规定了交付标准，被告至今未能达到交付标准。且被告未按照合同第十五条约定，“出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 碧桂园公司辩称，1.原告所购商品房已经在合同约定的交付时间前通过验收并取得竣工验收备案书与房屋面积测绘报告，符合合同约定的交付条件，同时被告于2018年12月30日前向原告寄送了《交房通知书》，但原告收到《交房通知书》后未按照约定的时间前往商品房所在地相应机关办理交付手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“由于买受人原因未能办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交房。”且被告未委托任何物业管理服务公司对该项目进行管理，原告一直与物业管家联系并未通过向合同约定的地点寄送书面意见或合同约定的联系电话与被告联系，视为被告已经已按期交房。因此，被告不存在违约行为，不应承担支付违约金的责任。2.被告已于2018年12月30日前向原告交付了案涉商品房，根据相关法律规定，标的物交付之后，标的物的毁损、灭失风险由买受人承担，即原告购买的案涉商品房的毁损、灭失风险自2018年12月30日起应由原告承担。同时根据《物业管理条例》第四十一条规定，原告作为业主及《物业服务合同》的相对人，理应自行按期缴纳物业管理费。因此，原告要求被告支付物管费、清运费的诉请不合理。3.原告的诉请也没有合同约定和法律支撑，故本案诉讼费、保全费和保全担保费、公证费、律师费应由原告自行承担。 经审理查明：2017年5月30日，碧桂园公司为出卖人（甲方），周玉圩、林城为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及其附件，约定由买受人购买由碧桂园公司开发的位于德阳市青衣江东路二段39号德阳××期××街××栋××层××号商品房，建筑面积134.41平方米，其中套内建筑面积126.59平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6162.48元，房屋总价780108元，买受人按约支付了房款。《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：出卖人应当在2018年12月30日前交付该商品房，已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。第十五条交接手续约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交房。”第十六条商品房质量、装饰、设备标准约定：“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照本合同附件八《补充协议》第五条第（三）款的约定处理。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件八《补充协议》第三条约定的处理”。第十七条住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”附录一《住宅质量保证书》约定正常使用条件下保修内容及保修年限：地基基础和主体结构按设计文件规定，给水管维修期2年，屋面防水、卫生间、厨房及其它用水房间、地面防渗漏和外墙面、外窗台防渗漏5年，电气管线、配电箱、开关、插座、灯具（不含日光灯管、白炽灯泡）、电视及通讯线路2年，给水明管及排水管道、阀门、水表、水嘴、卫生设备、消防设施2年，门窗安装2年，顶棚、墙面抹灰层脱落2年，地面空鼓开裂、大面积起砂2年，供热、供冷系统2个采暖期或供冷期。附件八《补充协议》第三条关于装饰、设备标准约定：该商品房按附件六的约定标准交付给买受人，除该商品房的装饰、设备标准与附件六《装饰和设备标准的约定》约定的不一致外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。附件八《补充协议》第五条第三款约定：该商品房在交付使用时如属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，但保修期间不视为出卖人逾期交楼。附件六约定装饰和设备标准详见《补充协议》附录四。附录四商业街商铺装饰、设备标准（毛坯）对结构、内墙、天花、地面等约定了装饰和设备标准，其中内墙墙身水泥石灰砂浆抹灰，地面为结构混凝土地面。 涉案房屋于2015年12月14日取得竣工验收备案书，2015年12月14日取得房屋面积测绘报告。 被告于2018年向原告邮寄送达了《交房通知书》通知原告收房，原告收到被告邮寄的《交房通知书》后，原告亲属董启平去验看房屋，认为该套商品房未达到合同约定的交房条件，故未办理相关交付手续，原告通过涉案房屋的物业公司工作人员转达要求被告整改，未果，原告至今未收房。 原告委托德阳市旌湖公证处对涉案房屋现状进行了证据公证，为此支付公证费2000元。原告举示该公证书，拟证实涉案房屋不符合合同约定的交付条件，认为房内脏乱不堪、垃圾遍地、墙体被改造过、墙面抹灰不平整、地面不平整、大门无门锁、门框变形、门前砖破损等，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求，被告应主动履行相关维修、整改义务。 上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、票据、邮寄单证、照片、竣工验收备案书、房屋面积测绘报告等证据予以证实。 本案争议的焦点为涉案房屋是否达到了合同约定的交付条件。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应当严格遵照履行。原告已按约支付房屋价款，被告应按约于2018年12月30日前将涉案房屋交付原告使用。 双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及其附件已对房屋交付条件及工程保修时间、范围均作出了明确约定，双方应遵守其约定。本案中，《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：“出卖人应当在2018年12月30日前交付该商品房，住宅交付时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。”被告在2018年12月30日前已取得建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，审理中，原告也没有以被告在2018年12月30日前不具备上述材料为由拒绝接房。审理中，原告自述未接房系涉案房屋墙面、天花板未抹灰，地面凹凸不平等不符合交房条件，本院认为，原告提出的关于合同约定的装饰、设备问题，均属于保修范畴，并不影响房屋正常功能的使用，根据附件八《补充协议》第三条和第五条第三款以及合同第十五条的规定，其提出的异议由被告予以维修或给予合理解决，但买受人并不能以此为由拒绝办理交付手续，由此引起的逾期交房后果由买受人自行承担。因此，本院确认案涉房屋于2018年12月30日前已达到约定交付条件，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按期交房，原告应自行与被告办理房屋交付手续。故原告关于交付房屋、支付逾期交房的违约金、赔偿物业管理费、清运费以及承担律师费、公证费的请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告周玉圩、林城的诉讼请求。 本案征收案件受理费1662元，由原告周玉圩、林城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 代秀荣 二〇二〇年十二月八日 法官助理 尹承蓉 书 记 员 刘斌冰