湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12066号上诉人（原审被告）：叶云平，男，1973年10月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈杨，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎璐，湖南联合创业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：熊正球，男，1955年11月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李伟，湖南理默律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹梨，湖南理默律师事务所律师。原审第三人：长沙伯特利房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区蔡锷南路**天心华庭A-2009。法定代表人：叶建海，董事长。委托诉讼代理人：陈杨，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎璐，湖南联合创业律师事务所实习律师。上诉人叶云平因与被上诉人熊正球、原审第三人长沙伯特利房地产开发有限公司（以下简称伯特利公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶云平向本院提出上诉请求：1、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6929号民事判决或将本案发回重审；2、改判驳回熊正球的全部诉讼请求；3、本案的一二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院事实认定错误。第一，伯特利公司才是涉案房屋的所有权人，涉案房屋租金由伯特利公司收取。叶云平和熊正球不存在任何法律关系，不是本案适格被告，不应判决叶云平承担责任。第二，熊正球拆除承租房屋的行为系擅自拆除，熊正球不是房屋所有权人，无权拆除房屋，熊正球并非配合行政执法部门的函告而拆除房屋，其中无任何因果关系。天心区城市管理综合执法大队于2019年5月3日下达过函件责令限期拆除，双方2019年6月10日才签订《租赁合同》，上述责令整改通知函件先于双方合同签订。熊正球承租前就已经了解情况，承租后擅自改造、毁灭房屋，其目的显然不是为了符合行政执法要求。一审判决第六页认定熊正球拆除房屋是“按照行政执法要求而非擅自拆除”，是错误的。2、一审法律适用错误。第一，一审法院认为双方对合同的签订均存在过错，但在责任承担上并未予以体现。叶云平已尽到了如实告知的义务，本应承担较小的责任，熊正球在完全知情的情况下承租后由拆除租赁物，反而能获得退还全部租金，这是在鼓励以非法手段不履行合同的背信行为，一审判决实属不当。第二，被上诉人熊正球是租赁合同的根本违约一方，一审未依法认定。熊正球未能依照合同义务妥善保管、维护租赁物，擅自进行装修、拆除，直至租赁物彻底灭失才通知出租人，是合同的根本违约一方。一审法院未考虑熊正球的根本违约行为，也未考虑租赁物的灭失完全是因为承租人熊正球的过错导致，进而判决上诉人叶云平退还全部租金，未能正确适用法律及合理确定责任。熊正球辩称，1、一审法院判令叶云平承担返租责任，认定事实清楚，适用法律正确。第一，根据一审双方提供的证据来看，涉案房屋属于临时建筑，且已经超过了批准的使用期限，根据相关法律规定，熊正球与叶云平签订的租赁合同属于无效合同，合同无效后，叶云平因该份合同多收取的租金应予返还。第二，叶云平辩称，该涉案房屋的所有权人为伯特利公司，但并没有提供相关的证据，且无论该涉案房屋的所有权人是不是伯特利公司，都不影响熊正球要求叶云平返还多收取的租金。合同是叶云平与熊正球签署，且叶云平从未告知熊振球，该房屋所有权人是伯特利公司，也从未表示自己是代伯特利公司与熊正球签署该租赁合同，之后，熊正球也是按照叶云平的指示，将房屋租金转账给了其指定的收款人及收款账户。因此一审法院判决由叶云平承担还款责任，退还熊振球多支付的房屋租金，合理合法，并无不当。2、熊正球拆除该涉案房屋并非擅自拆除，熊正球不存在任何违约行为。第一，2019年4月11日和2019年5月3日，长沙市天心区城市管理综合执法大队向熊正球发了两份责令限期改正通知书，两份通知书中均明确指定改正的方式为自行拆除，且熊正球收到该两份通知书后，也分别以彩信的方式发送、告知给了叶云平，熊振球拆除涉案房屋是按照行政执法要求进行的，并非擅自拆除。第二，关于叶云平辩称涉案房屋拆除的原因是熊正球擅自装修改变房屋外观和经营用途引起的：首先在租赁合同第6条及第16条明确写明，承租方承租该房屋的用途系经营食品，且出租方应当配合承租方办理装修和营业手续。其次，根据责令限期改正通知书的内容来看，该涉案房屋要求被要求拆除的原因并非装修及经营范围的问题，而是房屋本身作为临时建筑已经超过了审批期限。3、一审法院判决熊正球向叶云平支付房屋使用期间的租金以及利息损失由熊正球自行承担，而叶云平则返还多收取的租金部分，该判决公正合理。第一，涉案房屋根据行政执法要求拆除，熊正球帮助叶云平拆除了该涉案房屋，花费了大量的人力物力，该部分支经济支出，本应由叶云平独自承担，或者叶云平与熊正球共同承担。但鉴于熊正球考虑在签署租赁合同时，确实是知道该涉案房屋有被拆除的可能性，因此熊正球自愿承担了拆除涉案房屋的全部经济支出，并未向叶云平主张。第二，2019年6月10日的补充协议中，双方明确约定，因涉案房屋违章建筑的特殊性质，涉案房屋在遇管辖政策必须强制拆除时，出租方退还合同押金，结算到拆除日余下的租赁费、水电、物业费后三天内退还给承租方。综上，熊正球主动承担了拆除房屋的全部经济支出。一审法院又判决熊正球自行承担利息损失，并向叶云平支付房屋使用期间的租金，公正合理。上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，不应得到支持，请求法院查明事实真相，依法驳回上诉人的全部上诉请求。熊正球向一审法院起诉请求：1、判令解除熊正球与叶云平签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、判令叶云平返还熊正球租赁押金20000元、租金280000元，并支付利息18250元（以300000元为基数，按照年利率6%自2019年6月10日起计算至付清之日止，暂计至2020年6月9日），总计318250元；3、本案诉讼费用、保全费用等由叶云平承担。一审法院查明事实：2007年，伯特利公司在取得建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证等相关证件后在长沙市天心区××道巷××路××大厦，后在西罗亚大厦侧搭建了售楼部。2012年10月23日，熊正球注册成立长沙市天心区正球通讯器材商行，经营场所为长沙市天心区黄兴南路步行街外街南段西罗亚东南侧。2016年8月30日，叶云平（甲方、出租方）与熊正球（乙方、承租方）签订《门面租赁协议》，约定租赁门面和设施位于原西罗亚售楼部，用途为承租方经营手机。此后熊正球使用涉案房屋经营ＯＰＰＯ手机等通讯器材。2019年4月11日，长沙市天心区城市管理综合执法大队向熊正球下发《责令限期改正通知书》，表示用以经营“ＯＰＰＯ手机店”的涉案房屋系临时建筑超过批准期限，责令其于2019年4月18日自行拆除。熊正球于同日将该通知书以彩信形式发送给叶云平。2019年5月3日，长沙市天心区城市管理综合执法大队再次通知限将涉案房屋于2019年5月22日前自行拆除。熊正球于2019年5月19日将该通知书再次以彩信形式发送给叶云平。2019年6月10日，叶云平（甲方、出租方）与熊正球（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定租赁门面和房内设施位于原西罗亚售楼部建筑面积约40平方米，租期从2019年6月15日至2022年6月14日，租赁费为年租金280000元；售楼部的用途为承租方经营食品等；保证金20000元，承租方在签订合同之日交给出租方，承租期内不计利息，期满终止合同，结清租赁费、水电费及物业管理费等候三天内退还给承租方；合同期内如遇国家政策调整（包括拆迁）和遇到重大自然灾害等不可抗力因素致使合同无法履行时，本合同自行终止，出租方不承担违约赔偿责任；本租赁房在办理装修和营业手续时出租方应尽力协助承租方办理。同日，叶云平与熊正球签订《补充协议》，约定鉴于售楼部属于城管部门管辖的违章建筑的特殊性质，特与承租方定下以下约定：即本建筑物如遇管辖政策必须强制拆除，则出租方不承担承租方的一切损失，出租方将退还承租方合同押金、结算到拆除日余下的租赁费，水电费和物业管理费三天内退给承租方。上述《租赁合同》及《补充协议》由熊正球签字、叶云平捺手印。2019年6月14日，熊正球按照叶云平指示向伯特利公司的财务人员黄洪明账户转账支付280000元。此后，熊正球对涉案房屋外观进行了装修。2019年8月26日，熊正球将涉案房屋拆除。2019年8月27日，熊正球通过微信通知叶云平，涉案房屋已拆除。另查明，熊正球提交黄洪明于2012年8月27日出具的《收据》原件1份，内容为收到黄昊保证金20000元。熊正球陈述涉案房屋系由其与OPPO手机员工黄昊合作于2012年共同承租，黄昊支付了保证金20000元给叶云平指定的财务人员黄洪明，后因OPPO手机经营变化并于2019年4月退出涉案房屋后，熊正球委托熊蓉于2020年5月31日向OPPO手机员工张文锋支付2万元。一审法院认为，熊正球与叶云平于2019年6月10日签订《租赁合同》及其补充协议约定将涉案房屋出租给熊正球使用，该合同虽系双方自愿达成，但根据长沙市天心区城市管理综合执法大队下发的《责令限期改正通知书》，涉案房屋系临时建筑且于2019年4月11日已超过批准的使用期限，故熊正球与叶云平于2019年6月10日签订《租赁合同》及其补充协议无效。叶云平及伯特利公司均主张涉案合同系由西罗亚大厦开发商伯特利公司委托叶云平与熊正球签订，但即使叶云平系受伯特利公司委托而以自己名义与熊正球签订涉案合同，熊正球亦有权选择叶云平作为相对人主张其权利。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。叶云平主张熊正球擅自装修改变房屋外观及改变房屋用途不再经营OPPO手机专卖店导致涉案房屋被要求拆除，但双方合同中明确约定房屋用途系经营食品且出租方应当配合承租方办理装修和营业手续，可见叶云平对熊正球会装修涉案房屋并用以经营食品具有明确认知，同时长沙市天心区城市管理综合执法大队下发的《责令限期改正通知书》载明的整改原因并非装饰装修及经营范围问题，而是涉案房屋本身作为临时建筑已过批准使用期限，故对叶云平的该项抗辩主张，本院不予采纳。叶云平提出涉案房屋并非被强制拆除而是由熊正球自行拆除，但双方在签订合同前熊正球就已将长沙市天心区城市管理综合执法大队下发的《责令限期改正通知书》转发给叶云平，该《责令限期改正通知书》中指定的改正方式即限期自行拆除，双方在合同中亦体现出对涉案房屋将被拆除的情况有预知并对该情形发生后的处理方式进行了明确约定，可见熊正球拆除涉案房屋系按照行政执法要求进行而非擅自拆除。叶云平、熊正球在签订涉案合同时均明知涉案房屋系超过批准使用期限的临时建筑，仍然建立租赁合同关系，双方均有过错，应各自承担相应的责任。双方在《补充协议》中对涉案房屋被拆后的各自权利义务进行了约定，该约定内容与当事人各自过错程度相当，符合公平原则，可作为合同无效后确定双方责任的依据。熊正球按照叶云平指示向其指定的人员交付了2019年6月15日至2020年6月14日的租金280000元，但至2019年8月26日涉案房屋被拆除，熊正球实际使用2.3个月，叶云平应将未实际使用期间的租金226300元（280000÷12×9.7=226300）返还给熊正球。对于熊正球主张的利息损失，熊正球明知涉案房屋已被通知限期拆除但仍然预付一年租金，且双方在补充协议中并未约定返还时间，熊正球对利息损失的发生具有明显过错，应自行承担相应责任，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。对于熊正球主张由叶云平返还的保证金20000元，其未提交黄昊支付保证金时所签的合同且《收据》中由黄洪明用复写纸形式载明的内容亦未明确保证金用途，而黄洪明作为财务人员与其发生经济往来的事项显然并不限于收取涉案房屋租金，故一审法院无法确认黄昊身份及其支付的保证金用途，同时熊蓉系向张文锋而非向黄昊转账，一审法院亦无法确认熊蓉转账与熊正球持有《收据》原件之间的关联，即使该《收据》确系黄昊将其就保证金享有的债权转让给熊正球，但黄昊并未通知债务人且熊正球在此后于2019年6月10日同叶云平签订合同时仍未将黄昊此前支付的保证金协议确认为涉案房屋的保证金，对熊正球的相应诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，一审法院判决如下：一、叶云平于本判决生效后十日内向熊正球返还租金226300元；二、驳回熊正球的其他诉讼请求。如果叶云平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3037元,由叶云平负担2362元，由熊正球负担675元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。关于叶云平是否是本案适格被告。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、第二款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。伯特利公司委托叶云平处理案涉房屋租赁事宜，在熊正球不知道案涉房屋所有权人为伯特利公司时，有权选择叶云平或伯特利公司承担合同项下责任，一经选定，不得再行变更。因此叶云平是本案适格被告，一审法院认定事实正确，本院予以确认。关于对熊正球自行拆除房屋的行为的认定。长沙市天心区城市管理综合执法大队分别于2019年4月18日、5月3日向熊正球下发限期整改通知，责令其自行拆除案涉房屋，熊正球自行拆除房屋的行为符合行政执法要求，且已尽到告知义务，非擅自拆除。一审法院认定事实正确，本院予以确认。关于责任的承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋属于临时建筑，既未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准，因此案涉租赁合同无效。双方在签订案涉租赁合同时已明知上述事实及订立合同所包含的风险，在案涉租赁合同无效的情形下，应各自承担相应责任。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,涉案合同无效,承租人熊正球有权请求返还尚未发生实际使用的使用费,一审法院结合熊正球实际使用的时间、已支付的租金,参照双方合同约定的租金标准,判决叶云平返还熊正球租金人民币226300元并无不当,本院予以确认。综上所述，叶云平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6074元，由上诉人叶云平负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十二月二十日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。