甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初10244号原告：甘肃伟业建筑工程有限责任公司（以下简称伟业建筑公司）。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：张某，住甘肃省武威市。被告：徐某1，1968年12月29日，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。第三人：凉州区永昌镇校西村民委员会。法定代表人：徐某2，住甘肃省武威市。原告甘肃伟业建筑工程有限责任公司与被告徐某1、第三人凉州区永昌镇校西村民委员会建设工程施工合同纠纷一案，本院曾于2020年3月17日受理后，经审理作出（2020）甘0602民初2857号民事判决书，宣判后，凉州区永昌镇校西村民委员会、徐某1不服上诉于甘肃省武威市中级人民法院，该院经审理后发还本院重新审理，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告甘肃伟业建筑工程有限责任公司委托诉讼代理人张某、被告徐某1及其委托诉讼代理人陈某、第三人凉州区永昌镇校西村民委员会法定代表人徐某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。伟业建筑公司向本院提出诉讼请求：判令被告凉州区永昌镇校西村民委员会支付拖欠的××区的建筑工程款38273.50元；判令第三人徐某1对被告凉州区永昌镇校西村民委员会支付永昌镇校西村新聚苑社区一号楼一单元202室的建筑工程款38273.50元承担连带给付责任。此次庭审中，原告变更后的诉讼请求为：将校西村委会与徐某1诉讼主体地位互换；判令被告徐某1偿还欠款38273.5元及利息1.38万元，校西村委会承担连带责任。事实及理由：2011年8月1日，原告甘肃伟业建筑工程有限责任公司与第三人凉州区永昌镇校西村民委员会就凉州区永昌镇校西村新聚苑社区施工建设签订了《建设工程施工合同》，合同约定：工程的资金来源：农户自筹；工程开竣工日期为2011年9月1日至2012年11月30日；工程款按进度支付，验收合格交付使用后除5%的保修金外付清剩余工程款，保修期满后付清5%的保修金。合同签订后原告甘肃伟业建筑工程有限责任公司指派项目经理张某具体负责施工修建。工程于2012年11月30日完工，验收合格后交付第三人凉州区永昌镇校西村民委员会，徐某1于2014年年底入住使用。2017年11月13日第三人凉州区永昌镇校西村民委员会委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司对凉州区永昌镇校西村新聚苑社区1#、2#、3#、4#住宅楼及附属工程竣工结算进行了审计。以审计定价为依据计算，截至××区民委员会拖欠原告修建新聚苑社区1#、2#、3#、4#号楼工程款总计660多万元，其中被告未缴纳的建房款38273.50元。凉州区永昌镇校西村新聚苑社区1#、2#、3#、4#住宅楼及附属工程竣工结算审核报告书作出后，第三人凉州区永昌镇校西村民委员会将此报告书进行了张贴公示。后在原告多次催要工程款的督促下，第三人凉州区永昌镇校西村民委员会于2018年7月6日向凉州区永昌镇校西村新聚苑社区1#、2#、3#、4#住宅楼全体住户发出《缴纳房款通知》，通知要求各位住户将尚欠的购房款缴纳原告项目经理张某。同时，第三人凉州区永昌镇校西村民委员会向原告递交了《清收建房欠款意见书》，该意见书提出由原告直接向住户收取所欠房款，第三人凉州区永昌镇校西村民委员会积极配合。后原告依《清收建房欠款意见书》多次派人上门向住户收取建房款无果。为维护自身合法权益，现原告诉请人民法院依法判令被告徐某1支付拖欠的××区的建筑工程款38273.50元、第三人凉州区永昌镇校西村民委员会对被告徐某1支付永昌镇校西村新聚苑社区一号楼一单元202室的建筑工程款38273.50元承担连带给付责任。原告为支持其诉讼主张，在庭审中提交了以下证据：1、建设工程施工合同（GF-1999-0201）、建设工程施工质量竣工报告、凉州区永昌镇校西村新聚苑社区住宅工程分户验收表复印件各1份，证明工程已施工完毕、验收合格及交付被告和第三人使用的事实。2、甘肃省荣诚工程造价咨询有限责任公司审核报告书复印件1份，证明该工程已竣工验收，且经有资质的审定部门对工程最终造价进行审定的事实。3、缴纳房款通知、新聚苑社区1-4号楼住户所欠房款分解花名册复印件各1份、照片打印件2张，证明第三人对校西新聚苑社区配套设施费用进行分摊的情况和对各住户所购房屋总房款及拖欠房款的数额进行公示，并告知住户剩余房款直接向原告交纳的事实。4、证明及清收建房欠款意见书复印件各1份，证明被告与第三人签订的购房协议中约定的售房价格中不包含社区配套设施费和第三人委托原告伟业建筑公司及项目经理张某直接向住户收取剩余购房款用于抵顶剩余工程款的情况。被告徐某1辩称，首先，在本案中，将房屋买受人徐某1作为被告明显不适格，原告所列被告错误，将被告徐某1作为建设工程施工合同的主体也不适格，理由有以下两点：在整个房屋修建过程中，存在两个法律关系，第一个法律关系是甘肃伟业建筑工程公司与永昌镇校西村民委员会之间的建设工程承包合同法律关系，双方之间签订了书面的建设工程承包合同，合同中约定了每平方米的单价并且进行了招投标，根据合同的相对性，在这一法律关系中，只有两个当事人，合同之外的任何人都不是建设工程合同的当事人，原告以建设工程承包合同法律关系起诉，作为房屋买受人徐某1不是施工方也不是发包方，将其列为被告明显不适格。第二个法律关系为房屋买卖合同关系，当事人主要是校西村委会与徐某1，徐某1购买的房屋是校西村委会出售的，与建筑公司无关。本案中原告甘肃伟业建设工程有限责任公司将两个法律关系混淆，现以建设工程施工合同起诉，故徐某1不是适格被告。其次，在本案中，债的转移应征得另一方当事人同意，原告起诉状中陈述到甘××校委会之间存在债权转让协议，债的转让不规范。原告称校西村委会已将徐某1因购置款楼房形成的欠款转让给了甘肃伟业建筑工程公司，涉及债的转让，但债的转让因涉及三方当事人，故必须经得三方同意，但农户并没有在债权转让行为中签字。故在原告的债权转让对徐某1不生效。原告诉讼关系混乱，我们将房款情况现向法庭进行陈述，被告所购房屋建设面积116平方米，根据与村委会的合同，应付房屋楼房款143933元，应付车库价款16329元，房屋与车库总价款为160262元，被告徐某1已支付158000元，尚欠2262元。村委会应当对于被告的下列问题予以解决：1、要求给被告徐某1办理房屋登记手续，2、承当逾期办证的违约责任，按同期银行贷款利率，以所交款项为本金，支付资金占用费。3、要求承担因房屋质量所造成的损失3万元。因被告购买的是村委会的房屋，在购房时村委会承诺，住房之后办证，同时发现房屋存在一系列问题：供暖管道、围墙倒塌等，由于被告主体不适格，法律关系混乱，请依法驳回起诉。被告为支持其辩解主张，在庭审中提供了以下证据：1、《永昌镇校西村小康住宅楼分配协议》复印件1份，证明2012年12月17日第三人以143933元的××区出售给被告的事实。2、收款收据复印件6份及借条复印件1张，证明被告已交纳购房款160262元的事实。3、照片打印件8张，证明因原告修建楼房楼存在严重质量问题应向被告赔偿损失30000元。4、证人闫某证言，主要内容为：其居住的武威市××区的售房单价为1158元/平方米，其居住的该房屋阳台窗户不平整，且有缝隙。新聚苑社区2号楼存在倾斜，社区暖气管道未设置管道井，而是直接在土中填埋。另外，其证明被告签订的《永昌镇校西村小康住宅楼分配协议》中的房价中应该含有社区配套设施费和税费等各种费用。5、证人徐某3证言，主要内容为：××区长，并参与了《建设工程施工合同》的签订过程，该施工合同约定工程造价为1158元/平方米。在施工中原告并未按照合同约定安装断桥隔热窗户和使用商砼。在售房时第三人又对销售价格进行调整，房屋单价为1240元/平方米，车库为921元/平方米。另外，其证明被告签订的《永昌镇校西村小康住宅楼分配协议》中的房价中含有社区配套设施费和税费等各种费用。第三人校西村民委员会述称：原告所述属实，村委会积极配合原告收取工程款，要求徐某1缴纳房款。全区房屋都存在房屋没有产权证的问题，不光是我们社区，2014年我们登记过1-2号楼的住户，但至今都没有答复。第三人在庭审中未提供证据。本院依职权调取了以下证据：凉州区永昌镇校西村民委员会证明1份，证明徐某1尚欠校西村新聚苑社区1号楼1单元202室购房款38273.50元的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了诉讼证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的建设工程施工合同（GF-1999-0201）、建设工程施工质量竣工报告的真实性有异议，认为该证据系复印件，且与其无关。被告对原告提供的甘肃省荣诚工程造价咨询有限责任公司审核报告书的真实性有异议，认为该报告系复印件，且施工单位为甘肃武威第二建业有限责任公司，而非原告甘肃伟业建筑工程有限责任公司，报告中还写明有未按规定取得发票支付费用的情形，故该报告不能作为工程造价结算和向其收费的依据。被告对原告提供的缴纳房款通知、新聚苑社区1-4号楼住户所欠房款分解花名册、证明、清收建房欠款意见书及照片均有异议，认为上述证据均为复印件，且系原告单方行为，没有得到被告的签字认可，且照片没有具体的拍摄时间和地点。原告提供的上述证据虽系复印件，但能与原、被告及被告陈述相互印证，其内容客观真实，而甘肃武威第二建业有限责任公司系原告甘肃伟业建筑工程有限责任公司的曾用名，属同一公司。关于第三人委托甘肃省荣诚工程造价咨询有限责任公司出具的审核报告书中记载原告有未按规定取得发票支付费用的情形属于审计中发现的问题，而非审计的结果。对于缴纳房款通知、新聚苑社区1-4号楼住户所欠房款分解花名册、证明、清收建房欠款意见书系凉州区永昌镇校西村民委员会（校西村新聚苑社区建设单位）出具，而照片结合参照物能够客观反映凉州区永昌镇校西村民委员会在新聚苑社区对上述证据予以公示的事实，因此，上述证据具备证据的真实性、合法性和关联性，予以确认其证明效力。原告对被告提供的××校小康住宅楼分配协议、照片有异议，认为永昌镇校西村小康住宅楼分配协议非正式的《房屋买卖合同》，分配协议中约定的房价仅为房屋及车库的价格，并不包括售房后原告为新聚苑社区修建的配套设施费等附属工程的费用，由凉州区永昌镇校西村民委员会于2017年12月15日出具的证明予以佐证，而被告也并未按照协议约定一次性付清房款存在违约行为，照片中反映的楼顶防水材料脱落，因新聚苑社区1-4号楼于2014年11月15日经发包方和监理单位验收合格，已过保修期，故该工程不存在严重质量问题。原告虽对被告提供的××校小康住宅楼分配协议有异议，但协议内容客观真实，对该协议予以确认其证明效力。对被告提供的照片因不能反映具体楼号，且被告未进一步证明楼顶防水材料脱落与原告和被告的损失存在何种因果关系，故不予确认其证明效力。原告认为证人闫某及徐某3的证言均不属实，被告签订的分配协议中约定的房价不包含社区配套设施费。被告认为证人闫某及徐某3的证言客观真实。证人闫某及徐某3陈述其居住的社区部分房屋存在门窗不平整、社区2号楼倾斜、暖气管道直接用土填埋等质量问题，但并未阐述与被告徐某1遭受的损失30000元有何因果关系。另外，证人闫某及徐某3称被告签订的分配协议中约定的房价包含社区配套设施费，仅为其口述，并未提供书面证据予以证实，故对证人闫某及徐某3的证言中证明初期售房房价中包含社区配套设施费的意见不予认定。根据原、被告及第三人的陈述及本院确认的具有证明效力的证据，查明以下事实：2011年9月25日，甘肃伟业建筑工程有限责任公司与凉州区永昌镇校西村民委员会就凉州区永昌镇校西村新聚苑社区1#楼施工建设签订了《建设工程施工合同》，合同约定：工程的资金来源，农户自筹；工程开竣工日期为2011年10月1日至2012年10月1日；工程款按进度支付，验收合格交付使用后除5%的保修金外付清剩余工程款，保修期满后付清5%的保修金。合同签订后，甘肃伟业建筑工程有限责任公司指派项目经理张某具体负责施工修建。工程于2012年11月15日完工，验收合格后并交付第三人凉州区永昌镇校西村民委员会、被告徐某1于2014年年底入住使用。2017年11月13日，第三人凉州区永昌镇校西村民委员会委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司对凉州区永昌镇校西村新聚苑社区1#、2#、3#、4#住宅楼及附属工程竣工结算进行了审计。甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司于2017年11月13日做出甘荣基字（2017）第072号审核报告，凉州区永昌镇校西村新聚苑社区1﹟、2﹟住宅楼审计决算金额为9738780元，附属工程审计决算金额为1316414.26元；3﹟、4﹟住宅楼审计决算金额为9765701.90元。附属工程审计决算金额为1709823.59元。该工程于2012年11月15日经建设单位、监理单位验收合格，并于2014年交付使用。其中被告徐某1所购房屋××区及车库一间，房屋面积116㎡，车库面积17.73㎡。根据上述协议折算签订协议时的房屋单价为1240元/㎡。现依据《关于新聚苑社区1号楼住户所欠房款分解花名册》被告所购房屋总房款为193273.50元，已付158000元，尚欠35273.50元。经第三人校西村委会多次收交未果。因第三人校西村委会无力通过起诉方式清缴购房款，2018年7月6日，校西村委会向伟业建筑公司出具了清收建房欠款意见书，同意将社区购房住户所欠房款交由伟业建筑公司收取，以抵顶所欠工程款。原告对此无异议，并据此收交了部分购房住户的房款。被告徐某1未缴纳的建房款余额未35273.50元，经伟业建筑公司催收，徐某1以与原告没有合同关系、存在质量问题、无售房合同及购房时价格与收取价格不一致（不同意承担配套设施费）为由拒付。现原告诉至人民法院并主张上述诉讼请求。本院认为，伟业建筑公司与校西村委会之间签订建设工程施工合同，是当事人双方的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律强制性规定，系有效合同。据此形成的债权债务应该予以清偿。被告关于诉讼主体不适格之辩解主张，因本案被告与第三人之间属于小产权房屋买卖合同关系；原告与第三人之间属于建设工程施工合同关系。在被告购买房屋后长期居住，但至今以诉讼主体不适格、拒绝承担配套设施费及房屋产权证未办理为由拒交剩余购房款。基于被告与第三人之间的房屋买卖合同关系，其可自由选择向原告或第三人交清房款。经法庭询问后，被告仍以此拒交剩余房款。根据第三人于2018年7月6日给原告的清收建房欠款意见书的内容证实，第三人同意将社区购房住户所欠房款交由原告伟业建筑公司收取，以抵顶所欠工程款。原告对此无异议，并据此收交了部分购房住户的房款。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，第三人将被告所欠购房款转让给原告抵顶工程款，原告作为债权人未提出异议，且不违反法律规定，第三人校西村委会关于授权原告伟业公司直接向被告收取房款以抵顶工程款之约定，不违反法律规定，且减少诉累，该行为合法有效。被告关于诉讼主体不适格及债权债务转让不合法的辩解主张，于法无据，不予采纳。被告关于不应分摊配套设施费及产权证未办理并据此拒绝交纳剩余房款之辩解主张，因第三人校西村委会修建的社区属于集体土地上自筹自建的楼房（小产权房），配套设施是社区楼房供暖等所需开支，且经审计部门认定，工程造价中包括了该项费用，被告作为其中的住户之一，不属于该社区以外的特别用户，理应承担该项费用。由于小产权房的土地性质，导致武威市凉州区同类社区不能如期办理产权证，上述事实被告在购买房屋时是知情的，其辩解主张，与事实不符，不予采纳。原告按合同约定完成了施工经验收合格并交付使用，被告及第三人应当履行还款义务。原告请求被告及第三人支付拖欠工程款之请求，于法有据，予以支持。根据村委会出具的《关于新聚苑社区1号楼住户所欠房款分解花名册》及证明及被告交纳房款凭证证实，徐某1尚欠第三人购房款35273.50元，故在上述限额内予以认定。故被告应当付清剩余购房款35273.50元作为第三人的应付工程款。原告关于被告支付欠款占用期间利息之请求，因被告长期拒付欠款，理应承担欠款占用期间利息。根据《最高人民法院》第二十四条规定,“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案原告与第三人约定转移债权债务后，已经向被告发了通知，但被告未按约定支付欠款，故从校西村委会向伟业建筑公司出具了清收建房欠款意见书的次日起的2018年7月7日起计算利息至占用欠款本金付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第二百六十九条之规定，判决如下：一、徐某1于本判决书生效之日起10日内支付甘肃伟业建筑工程有限责任公司修建的××区剩余工程款（剩余购房款）35273.50元及利息，利息从2018年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至欠款本金付清之日止。二、凉州区永昌镇校西村民委员会对上述给付义务付连带清偿责任。三、驳回甘肃伟业建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，由徐某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判长 张文科人民陪审员 杨 芳人民陪审员 黄正亮二〇二〇年十二月十日书记员 马玉梅