山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2674号上诉人(原审第三人)：赵春雷。委托诉讼代理人：贾林佩，山西理冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司。法定代表人：常淹韦，公司董事长。委托诉讼代理人：崔化琴，山西化晴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西华航金利房地产开发有限公司。法定代表人：赵爱国，公司董事长。委托诉讼代理人：郭峰。上诉人赵春雷因与被上诉人长治市郊区乾康泰小额贷款有限公司（以下简称乾康泰公司）、山西华航金利房地产开发有限公司（以下简称华航金利公司）借款合同纠纷一案，山西省长治市潞州区人民法院作出（2017）晋0402民初2141号民事判决后，赵春雷不服，上诉至长治市中级人民法院。长治市中级人民法院于2019年7月23日作出（2019）晋04民终689号民事裁定，发回重审。山西省长治市潞州区人民法院于2020年9月21日作出（2019）晋0403民初3060号民事判决，上诉人赵春雷不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵春雷及其委托代理人贾林佩、被上诉人乾康泰公司的诉讼代理人崔化琴、被上诉人华航金利公司的委托代理人郭峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。乾康泰公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书中判决内容的第二项,在查明事实的基础上依法改判，驳回长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司的第二项诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经向被上诉人华航金利公司支付全部购房款,依法取得了发生效力的备案合同,上诉人购买房屋的权利优先于乾康泰公司的抵押权。一审法院依据《物权法》一百零六条善意取得条款认定被上诉人小贷公司的抵押权有权在担保范围内优先受偿,属于认定事实错误、适用法律错误。一、上诉人已经支付全部购房款,上诉人购买房屋的权利优先于小贷公司的抵押权。根据《最高人民法院全国民事审判工作会议》（三）相关规定，在建工程抵押权在先,商品房买卖合同在后,只要商品房买受人支付全部或大部分购房款,则买受人购买房屋权利优先于在建工程抵押权。而本案中商品房买卖合同在先,上诉人已经支付全部购房款,乾康泰公司抵押权取得在后,上诉人购买房屋的权利应当优先于小贷公司抵押权,对于小贷公司要求在抵押权范围内优先受偿的诉请应当不予支持。二、建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。在已经支付全部购房款的上诉人的权利与抵押权产生冲突时,亦应优先保护购房消费者即上诉人的权利。三、按照执行相关规定,上诉人能够排除被上诉人的执行,一审法院应当在诉讼过程中保护上诉人的权利,而不应当浪费司法资源由上诉人在执行过程中另行主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定法释》【2015】10号第二十八条及第二十九条相关规定，上诉人在乾康泰公司取得抵押权的三年前己经与华航金利公司签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、且根据襄垣县人民法院(2017)晋0423民初861号证实非因上诉人自身原因未办理过户登记,上诉人能够排除被上诉人的执行,一审法院应当在诉讼过程中保护上诉人的权利,而不应当浪费司法资源由上诉人在执行过程中另行主张。乾康泰公司向一审法院起诉请求：1、判令被告华航金利公司立即偿还原告借款本金人民币7000000元整，以及从2015年1月20日起至2017年7月30日的利息4251333元，并支付逾期还款利息直至全部清偿之日；2、判令原告对被告所抵押的的位××县的房产在担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费等实现债权的其他费用由被告承担。在本次庭审中，原告变更诉讼请求如下：1、判令被告华航金利公司立即偿还原告借款本金250万元，借款利息从2015年1月20日至2020年6月29日为627．7693万元，从2020年6月30日起按照年利率24％计算至全部清偿之日止；2、判令原告对被告所抵押的的位××县的房产在担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费等实现债权的其他费用由被告承担。2014年6月27日，被告华航金利公司因流动资金紧张向原告借款7000000元，双方签订有借款合同，约定借款期限为12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，借款年利率为24％，按月结息。为保证还款，被告与原告签订抵押担保合同，以其名下位于××县的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）作为抵押担保，并在襄垣县房屋管理所办理了抵押登记，房屋他项权证号为：襄房2014他字第033号。借款合同签订后，原告于2014年7月1日向被告华航金利公司提供借款7000000元。但借款未到期，被告便违约支付利息。截止目前，被告仍拖欠原告本金7000000元，以及从2015年1月20日起至2017年7月30日的利息4251333元，以上本息共计11251333元。在本次诉讼过程中，被告华航金利公司陆续偿还部分款项，截止2020年6月29日尚欠本息为877．7693万元。一审法院认定事实：2014年6月27日，被告华航金利公司因流动资金紧张向原告借款7000000元，双方于2014年6月30日签订了《借款合同》，合同约定借款期限为12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，借款年利率为24％，按月结息。同日，原、被告双方又签订了补充协议。协议约定：“除按年利率24％支付利息外，被告另按借款金额7000000元的1％（月手续费）向原告支付贷款手续费。贷款手续费的支付方式为按月支付，与贷款利息一同支付”。为保证还款，原、被告双方于2014年6月30日签订了《抵押担保合同》，合同约定：“被告以其名下位于××县的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）作为抵押担保，担保的主债权为上述7000000元借款，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于催收费用、诉讼费、仲裁费等其它费用；担保期间为主债权诉讼时效届满之日；在抵押登记期满，债权人的债权未得到完全清偿时，抵押人必须继续办理登记手续；主合同项下全部或部分债务履行期限届满，抵押权人未受全部清偿的，抵押权人有权以拍卖、变卖、协议折价等方式处分抵押财产”。2014年6月30日，双方就上述抵押权在襄垣县房屋管理所办理了抵押登记，设定日期2014年6月30日至2015年6月29日，约定期限一年。房屋他项权证号为：襄房2014他字第033号。2014年7月1日，原告依约履行了借款义务，向被告华航金利公司发放了7000000元的借款。被告陆续向原告支付借款利息970000元，手续费420000元。2017年8月10日，原告向原审法院提起民事诉讼，请求判令被告偿还尚欠的借款本息。在本案原审过程中，经原审法院主持调解，被告华航金利公司分别于2017年12月28日偿还借款本金500000元、2018年1月2日偿还借款本金200000元、2018年1月12日偿还借款本金300000元、2018年4月27日偿还借款本金500000元，2018年7月3日偿还借款本金300000元，共计1800000元。此后，被告又于2019年2月3日、2019年3月18日、2019年4月3日、2019年4月16日、2019年5月6日、2019年5月20日、2019年6月3日、2019年6月17日、2020年4月9日分别归还借款本金500000元，共计4500000元。另查明，2011年1月23日，被告与第三人赵春雷签订《商品房买卖合同》。合同约定：“第三人赵春雷购买被告开发的金利花园4#商住楼一层建筑面积422．6平方米，一层楼梯间面积166．5平方米，二层建筑面积2493．4平方米，该房价款为10440000元整，首付5440000元，余款5000000为银行按揭贷款。”2011年10月13日，第三人向被告转账5440000元整。2011年8月2日，第三人赵春雷、翟慧荣与中国建设银行股份有限公司长治分行（以下简称建行长治分行）、被告华航金利公司签订贷款合同。合同约定：“第三人赵春雷、翟慧荣向建行长治分行借款5000000元，用于购置被告华航金利公司出售的的位××县、2层，借款期限自2011年8月2日至2021年8月2日。合同约定贷款担保方式为保证和抵押，抵押物为襄垣县太行中路4栋1层、2层，被告华航金利公司作为保证人在该合同上签字盖章。”2011年8月15日，第三人赵春雷向被告华航金利转账5000000元，上述房产的房款全部交清。第三人所购买的上述房产与被告抵押给原告的房产系同一处房产。再查明，第三人赵春雷认为襄垣县不动产登记中心向本案原告乾康泰有限公司颁发的襄房2014他字第033号登记证侵犯了其合法权益，遂向长治市潞城区人民法院提起行政诉讼。长治市潞城区人民法院经审理认为赵春雷原告主体资格不适格，作出（2019）晋0481行初85号行政裁定，裁定驳回了赵春雷的起诉。赵春雷不服，上诉至长治市中级人民法院。长治市中级人民法院经审理，于2020年5月11日作出（2020）晋04行终46号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的借款合同以及补充协议系双方真实意思表示，且不违法法律的强制性规定，合法有效。原、被告在借款合同和补充协议中分别约定了按照年利率24％收取利息和按照月利率1％收取手续费，结合原告向被告出具的收款凭证，应当认定原、被告实际上约定了按照年利率36％计算利息。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条之规定，原、被告双方约定借款年利率36％未超出法定最高标准，故对于被告在原告向原审法院提起诉讼之前已经按照36％支付的利息原审法院予以确认，对于被告尚未支付的利息，原告应按照年利率24％主张权利。合同签订后，原告依约于2014年7月1日履行了放款义务，向被告华航金利公司账户转入7000000元。被告华航金利公司未能按期偿还借款本息，已经构成违约，故原告乾康泰公司主张被告华航金利公司偿还尚欠借款本息的诉讼请求，原审法院予以支持。二、关于被告华航金利公司尚欠原告乾康泰公司借款本金金额。被告在收到原告借款本金7000000元后，在本案诉讼过程中按照双方约定陆续偿还借款本金共计6300000元，故被告华航金利公司尚欠借款本金为700000元。三、关于被告华航金利公司尚欠原告乾康泰公司借款利息。原告自认被告已经支付利息至2015年1月19日，共计1390000元，未超过法定标准，原审法院予以确认。故被告应当从2015年1月20日起按照尚欠借款本金支付借款利息。因被告系分批偿还借款本金，故应当从被告每次偿还借款本金之日分批计算尚欠借款利息。截止2020年4月9日，被告尚欠原告借款利息为6945848元。被告于2020年4月9日再次偿还500000元，故被告应当从2020年4月10日起按照年利率24％支付利息至借款付清时止。四、关于原告主张对襄房2014他字第033号房屋他项权证项下位于××县）房产抵押权，并就抵押财产在担保范围内享有优先受偿权的问题。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告作为该抵押财产的登记权利人于2014年6月30日与被告就前述《借款合同》签订了《抵押担保合同》，约定由被告以其名下位于××县的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）为前述借款提供抵押担保。当日，原被告双方就该抵押事项在襄垣县房屋管理所办理了房屋抵押登记，取得房屋他项权证。虽第三人赵春雷主张，其与被告于2011年1月23日签订《房屋买卖合同》后已经付清全部购房款，被告亦已经将该房产交付原告使用，其为案涉抵押财产的真正权利人，但截至原、被告就该不动产办理抵押登记时，第三人并未依照《中华人民共和国物权法》之规定取得案涉不动产所有权登记或者进行不动产预告登记，且未提供其他能够证明原告在办理抵押登记时明知该抵押财产实际为第三人所有的证据，应认定原告与作为抵押财产的登记所有权人的被告签订该《抵押担保合同》时为善意，且已经依照法律规定办理了不动产登记，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，原告属于善意相对人，取得了就该抵押财产的抵押权。原告作为抵押权人，依法有权在担保范围内就尚欠款项以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第三人赵春雷如认为其作为该抵押财产的实际所有人因此遭受损失，应当另行诉讼向处分人，即被告华航金利公司主张。关于被告抗辩抵押权已经超期的意见，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”之规定，虽在房屋他项权证中注明设定日期为2014年6月30日至2015年6月29日，约定期限为一年，但该约定或者登记的担保期间不具有法律约束力，因此原审法院对被告的上述抗辩意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第十五条、第十六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山西华航金利房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内偿还原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司借款本金700000元及截止2020年4月9日利息6945848元，并从2020年4月10日起以尚欠借款本金700000元为基数按照年利率24％支付利息至借款全部清偿之日止；二、原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司享有对被告山西华航金利房地产开发有限公司所抵押的的位××县的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）在上述欠款范围内的优先受偿权；三、驳回长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司的其他请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73244元（原告已预交89308元），由被告山西华航金利房地产开发有限公司承担63800元，原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司自行负担9444元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，乾康泰公司作为该抵押财产的登记权利人于2014年6月30日与被告就前述《借款合同》签订了《抵押担保合同》，约定由被告以其名下位于××县的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）为前述借款提供抵押担保。乾康泰公司、华航金利公司双方就该抵押事项在襄垣县房屋管理所办理了房屋抵押登记，取得房屋他项权证。虽上诉人赵春雷主张，其与华航金利公司于2011年1月23日签订《房屋买卖合同》后已经付清全部购房款，华航金利公司亦已经将该房产交付使用，其为案涉抵押财产的真正权利人，但截至乾康泰公司、华航金利公司就该不动产办理抵押登记时，上诉人并未依照《中华人民共和国物权法》之规定取得案涉不动产所有权登记或者进行不动产预告登记，且未提供其他能够证明乾康泰公司在办理抵押登记时明知该抵押财产实际为上诉人所有的证据，应认定乾康泰公司与作为抵押财产的登记所有权人的华航金利公司签订该《抵押担保合同》时为善意，且已经依照法律规定办理了不动产登记，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，乾康泰公司属于善意相对人，取得了就该抵押财产的抵押权。乾康泰公司作为抵押权人，依法有权在担保范围内就尚欠款项以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。上诉人赵春雷认为襄垣县不动产登记中心向本案原告乾康泰有限公司颁发的襄房2014他字第033号登记证侵犯了其合法权益，但（2019）晋0481行初85号行政裁定、（2020）晋04行终46号行政裁定，驳回其起诉、上诉请求。上诉人赵春雷如认为其作为该抵押财产的实际所有人因此遭受损失，应当另行诉讼向处分人，即华航金利公司主张。综上所述，赵春雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵春雷负担。本判决为终审判决。审判长 刘潞攀审判员 郭庆菊审判员 李国君二〇二〇年十二月二十一日（法官助理 薛思洋书记员 丁鑫苑