河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初4116号 原告：尚立明，男，1977年7月29日出生，汉族，住涿州市。 委托诉讼代理人：王琳，河北博典律师事务所律师。 被告：周宁，男，1980年4月5日出生，汉族，住保定市新市区。 委托诉讼代理人：贾卫超，北京市京师（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋楠楠，北京市京师（保定）律师事务所律师。 原告尚立明与被告周宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚立明的委托诉讼代理人王琳、被告周宁及其委托诉讼代理人贾卫超、宋楠楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚立明向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2017年2月11日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告给付2020年3月至2020年9月的房屋租金78750元及违约金22500元，共计101250元；3.请求判令被告立即腾退租赁房屋，与原告办理房屋交接手续，并将屋内建筑及设施恢复原 —2— 状；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年2月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于涿州市教军场街2号北新家园7-1-106号门脸出租给被告开设新窗口外教英语学校使用。双方约定了房屋租赁期限为五年，房屋租赁费用每月11250元。合同签订后，原告按合同约定履行了交付房屋给被告使用的义务，被告也开始装修开设学校。但是在2020年3月开始，被告以种种理由开始拖欠原告的房租不予给付，而后又开始拆卸租赁房屋内的设备设施，造成房屋受损。原告多次与被告联系，让被告腾退房屋，被告总是借故拖延，直至2020年9月14日才将屋内物品清理完毕。被告的违约行为，不仅影响了租赁房屋的正常使用，还对原告的租赁收益造成巨大损失，无奈之下，原告只能诉至贵院，以维护原告的合法权益。 被告周宁辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月25日解除，原告诉请支付2020年4月26日至2020年9月租金无事实及法律依据。2020年初爆发新冠疫情，2020年1月26日，为落实疫情防控工作，涿州市教育局下发“涿州市教育和体育局关于暂停全市民办学校寒假疫情解除前培训和保教活动的通知（七）”（以下简称“该通知”）。该通知要求暂缓开展线下服务，不得以任何理由、采取任何形式提前开学、开园、开班，寒假过后是否开办，以教育局正式通知为准。该通知下发后，被告作为英语培训机构遵循相关部门的疫情防控要求，统一安排学生放假，确保平安度过疫情。因疫情难以控制，导致全行业不能正常进行线下授课，被告经营困难，多次就减免疫情期间房租与原告进行沟通，均未果。2020 —3— 年4月25日，被告委托贾洪刚代表被告与原告微信沟通，表示“实在抱歉、公司无力经营，干不了了，房子不再租了，感谢您的帮助支持”。原告回复“好的”表示同意。至此双方解除租赁关系，故双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，原告诉请被告支付租赁关系解除后的租金无事实和法律依据。二、被告不负有支付违约金的责任。本案中因新冠疫情导致被告经营困难，进而解除合同。依据《房屋租赁合同》第八条第二款的约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方互不承担赔偿责任”。因此被告不应承担赔偿责任。三、本案涉案房屋由原告实际控制，并非被告怠于履行义务。被告长期在保定市生活，疫情期间为了便于处置突发事件，涉案房屋钥匙由案外人王婧老师保管。原告于2020年4月25日解除合同后便对涉案房屋加装新锁。被告多次与原告沟通欲搬走房屋内的教具、设施等，因原告主张必须支付一个月房租后方能取走上述物品，且房屋钥匙仅原告掌握，被告无法自行取走上述物品。直至2020年9月14日，原告才通知被告可以取走上述物品，并要求出具《物品交接清单》，第二日便向贵院提起诉讼，实属利用法律，规避经营风险。四、被告缴纳的10000元保证金应当与房租抵扣。2017年，双方签订《房屋租赁合同》时，被告向原告缴纳10000元作为保证金，该款项原告至今未归还，应与房租抵扣。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，原告诉请支付2020年4月26日至2020年9月租金无事实和法律依据且被告不负有支付违约金的责任，望法院依法裁判。 —4— 本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告出租其位于涿州市，房屋面积225.88平方米，被告承租该房作为商住用房。合同约定租赁期限为60个月，即自2017年3月20日至2022年3月20日，房屋租金每月为11250元，房屋租金交付方式为年付，具体应付日期为第一次2017年3月1日金额135000元，第二次2018年3月1日之前金额135000元，第三次2019年3月1日之前金额135000元，第四次2020年3月1日之前金额135000元。合同签订后，原告于2017年2月11日将诉争房屋交付被告使用，被告支付诉争房屋租金至2020年3月20日。2020年4月25日，被告通过其亲属贾洪刚与原告微信联系，告知原告“公司无力经营，干不了了，房子不再租了”，同日原告通过微信回复贾洪刚“好的”。原告自述其与贾洪刚微信协商解除合同后，因受北京新型冠状病毒影响，其至2020年8月底返涿，期间被告本人一直未与其联系。被告认可在就退租事宜未与原告沟通。直至2020年9月14日原、被告交接出租房屋，并在租赁房屋内签署“物品交接”，载明：“今与教军场街北新家园7-1-106号交接房屋所有物品已经完毕，互不干涉”。 庭审中，双方当事人就《房屋租赁合同》第四条第1款“合同自签订之日起，乙方应向甲方交付一个月房屋租金人民币10000元，作为保证金”,产生争议，原告主张被告实际并未 缴纳质保金10000元，故划线；被告辩称实际交纳了该保证金10000元，双方发生争议。 —5— 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于诉争合同解除问题，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告提交的贾洪刚与原告的聊天记录双方无争议，依据该聊天记录可认定2020年4月25日双方当事人就诉争合同解除已经协商一致，且双方于2020年9月14日已交接出租房屋，故诉争《房屋租赁合同》双方已经事实解除，现原告要求解除合同的前提应是合同尚在履行期间，考虑诉争合同已依双方当事人约定解除，故对原告要求解除原、被告于2017年2月11日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告支付的租金，本院认为，原、被告至2020年4月25日就解除租赁合同协商一致，故对2020年3月21日至2020年4月25日期间租金12750元（11250元＋11250元÷30天×4天），被告应予支付。关于2020年4月25日之后租金被告应否支付的问题，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。本案中，双方就合同解除虽达成一致意见，但双方均未能积极履行和相互配合腾退租赁房屋事宜，致使造成原告一定损失，考虑期间原告受到新型冠状病毒疫情影响无法返涿办理房屋退租手续，被告本人亦未主动与原告沟通腾退租赁房屋事宜的情况，依公平原则，本院酌定对于自2020年4月26日至2020年9月14日（房屋实际腾退之日）期间原告的租金损失由被告负 —6— 担30%，即15525元[（11250元×4个月＋11250元÷30天×18天）×30%]，故上述被告共计应支付原告租金28275元，对原告主张过高部分，本院不予支持。 关于原告主张的违约金，因双方系约定解除合同并自行办理房屋退租事宜，故本院不予支持。关于原告要求被告腾退房屋，与原告办理交接手续，并将屋内建筑和设施恢复原状的诉讼请求，本院认为根据原、被告于2020年9月14日签字确认的“物品交接”，“房屋内所有物品已经交接完毕，互不干涉”，且双方在物品交接时系在诉争出租房屋内办理，原告对屋内建筑及设施并未提出异议，并与被告签署上述“物品交接”，故对原告该项诉求，本院不予支持。关于双方当事人争议的合同中约定的“质保金”是否支付问题，本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现被告作为负有支付保证金义务一方，未能提供充分证据证明其实际向原告交纳了保证金，应承担不利后果，故本院对被告交纳保证金10000元的事实不予认定，对被告主张抵扣房租的主张亦不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告周宁于本判决生效之日起十日内给付原告尚立明房屋租赁费人民币28275元。 二、驳回原告尚立明的其余诉讼请求。 —7— 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1163元，由原告尚立明负担838元，被告周宁负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  杨爱净 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  李 同