四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6147号 原告（反诉被告）：四川盛世新城建筑工程有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段******。 法定代表人：吴仲泉，总经理。 委托诉讼代理人：王彬，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾婕，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵薇薇，女，1991年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：曾茂，四川海峡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘治平，男，2002年11月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：曾茂，四川海峡律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）四川盛世新城建筑工程有限公司（以下简称“盛世公司”）与本诉被告（反诉原告）赵薇薇、刘治平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。盛世公司的委托诉讼代理人曾婕，赵薇薇、刘治平的委托诉讼代理人曾茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 盛世公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.赵薇薇、刘治平向盛世公司返还房屋押金12234元及资金占用利息111元（从2020年2月1日起算，暂计算至2020年4月15日，最终金额为付清全部费用为准）；2.赵薇薇、刘治平返还租赁房屋内的办公家具（价值69000元）；3.赵薇薇、刘治平赔偿因扣留办公家具对盛世公司不能正常上班造成的损失（每日1000元，按法定工作日计算，暂时自2020年3月1日起算至起诉时间止，共计44个工作日，共44000元）；4.赵薇薇、刘治平承担全部诉讼费用。事实与理由：盛世公司与赵薇薇、刘治平于2018年8月28日签订《房产租赁合同》，约定赵薇薇、刘治平将位于成都市高新区天府大道北段1700号9栋1单元20层2010号房屋出租给盛世公司，租赁期限为5年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止。同时约定，盛世公司向赵薇薇、刘治平支付租赁保证金12234元，租赁期满后，赵薇薇、刘治平无息返还保证金。现租赁期限已经届满，赵薇薇、刘治平不仅未返还租赁保证金，还拒绝盛世公司搬走租赁房屋内的办公家具，故盛世公司为维护自身权益提起诉讼。 赵薇薇、刘治平辩称，盛世公司诉请之有关返还租赁房屋内的办公家具、赔偿费用等，其本质为侵权责任纠纷。盛世公司应先对案设租赁房屋内的办公家具负有举证责任，即享有完整的所有权。现盛世公司的在案证据不能证明，应承担不利后果。与此同时，盛世公司的工商注册地为案涉房屋隔壁，盛世公司有能力、有时间、有条件在无需征得赵薇薇、刘治平和物业公司允许下“监守自搬”。更何况，案涉房屋在2020年2月期间还有三次物品出门记录，大至沙发、办公桌，小至杂物文件资料和画等。与此同时，在本诉发生后为应诉答辩，赵薇薇、刘治平曾到租赁房屋所属物业服务管理公司调查取证，得知：盛世公司有违反《房产租赁合同》第9.4.2和10.3项下规定，即擅自将房屋转租给第三人的违约行为，应按月租金的三倍向被告支付违约金。 赵薇薇、刘治平向本院提出反诉请求，请求判令盛世公司向赵薇薇、刘治平赔偿信赖利益损失119591.26元。2020年8月10日，赵薇薇、刘治平增加诉讼请求：请求判令盛世公司向被告支付违约金36702元。2020年9月27日，赵薇薇、刘治平将违约金的诉讼请求变更为支付违约金42486元。事实与理由：2019年12月，赵薇薇、刘治平母亲赵文与盛世公司员工罗勇通过短信方式就案涉租赁合同期限届满后是否续租进行沟通，12月10日，罗勇回应“公司领导开会决定续租案涉房屋，但价格不能高于100元/平方米，如果没问题就月底或者下月签合同，签合同由我公司董事长马董委托下属公司华诚中达签订合同”，13日罗勇再次短信告知“关于续租2010办公室一事，经我方领导决定租期为半年一签，房租为100元/平方米”，赵文回复“也行，你看什么时候方便我们将合同签了”。但时至期限届满，盛世公司仍未签署续租合同。2020年2月中旬，盛世公司将租赁房屋内的物品分批次搬出。2020年3月29日，赵薇薇、刘治平将案涉房屋出租给四川青藏海天电力工程有限公司，2020年3月的物业管理费4238.04元由赵薇薇、刘治平承担支付。赵薇薇、刘治平在盛世公司明确续租之后未另寻新的承租人，盛世公司违背诚实信用原则，在租期届满后不再续租，由此造成的信赖利益损失应予以赔偿，诉请之信赖利益总额为119591.26元，具体明细：1.2020年2月1日至2020年3月31日小计两个月，按续租内容损失为：305.86平方米×100元/平方米/月×2个月=61172元；2.2020年4月1日至2020年5月14日期间，新承租人为期一个半月的免租期，按续租内容损失为：305.86平方米×100元/平方米/月×1.5个月=45879元；3.2020年5月16日至2020年7月30日期间，按照与新承租人签订的租金标准为82元/平方米/月，按续租内容计算差价损失为：305.86平方米×（100-82）元/平方米/月×1.5个月=8258.22元；4.案涉房屋2020年3月物业管理费4282.04元。结合案涉合同的约定：如盛世公司擅自将房屋转租给第三人的，应按照月租金的三倍向赵薇薇、刘治平支付违约金。 盛世公司辩称，1.据盛世公司了解，案涉房屋在2019年12月已经被赵薇薇租给了案外人中非新星公司，赵薇薇、刘治平已经拒绝了盛世公司续租的合意，盛世公司并未续租并非自身原因，当然也就不存在所谓的缔约过失，而赵薇薇、刘治平已经与案外人签订了新的租赁合同，更不存在信赖利益损失；2.即使存在所谓的缔约过失，赵薇薇、刘治平损失的计算也不符合法律规定且毫无根据。2020.2.1-2020.3.31期间正好是疫情期间，即使双方续签了合同，因为疫情原因也无法使用案涉房屋，合同目的无法实现，赵薇薇、刘治平与案外人签订的合同怎么约定，其自愿降低租赁条件以及给第三方免租期或减少物业费，就应该自己承担所谓的差额损失，与盛世公司行为之间没有因果关系；3.赵薇薇在2018年8月受让案涉房屋时候，房屋实际使用人就是华建中达，盛世公司与赵薇薇、刘治平在订立合同时，盛世公司已经在案涉房屋隔壁2011办公，赵薇薇、刘治平明确知道案涉房屋2010并非盛世公司使用，且多年来未提出异议，至今也早已过了6个月异议期，所以赵薇薇、刘治平无权要求盛世公司支付违约金，并且赵薇薇、刘治平未因转租行为遭受任何损失，主张违约金数额过高。综上，请法院驳回赵薇薇、刘治平全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，赵薇薇、刘治平（甲方）与盛世公司（乙方）签订《房产租赁合同》，主要约定：1.甲方将成都市高新区天府大道北段1700号9栋1单元20层2010号，建筑面积约为305.86平方米出租给乙方。房屋用途为办公。房屋租期为2015年2月1日至2020年1月31日。2015年2月1日至2016年1月31日的月租金为12234元，2019年2月1日至2020年1月31日的月租金为14162元，半年一付，2014年12月1日至2015年1月31日为免租期，乙方如要求续租，在同等条件下享有优先续租权，但须在本租约期届满前90日向甲方提出书面申请，续租租金双方另行协商；2.乙方应向甲方支付房屋租赁保证金12234元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金在抵扣乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息退还给乙方，租赁期内，使用该房屋发生的水电、物业费由乙方承担；3.乙方添置的新物可由其自行收回；4.乙方转租需事先征得甲方书面同意，乙方擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方有合同9.4款规定情形之一的，应按月租金的三倍向甲方支付违约金。 合同签订后，盛世公司向赵薇薇、刘治平支付了押金12234元。2015年3月至2018年6月期间，盛世公司数次购买了沙发、衣柜、茶几等物品。2018年，盛世公司与四川华建中达建设集团有限公司签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给四川华建中达建设集团有限公司，租赁期为2018年7月1日至2020年6月30日。并签订了《家具移交清单》，载明案涉房屋内仍有盛世公司所属家具如下：工作位（20个）、职员椅（26黑+2绿）、资料柜（7个）、班台（7个）、衣柜（2个）、文件柜（2个）、老板桌（2个）、老板椅（2把）、沙发（3+1+1）、茶几（长2+圆1）、会议桌（1个）、会议椅（10把）、面板（1个）、充电卡（1张）、前台桌（1个）、竣工图纸（1套）。 2020年8月7日，案外人四川华建中达建设集团有限公司出具《情况说明》，载明其于盛世公司处承租案涉房屋，租赁期限于2020年1月31日届满，在2018年6月29日搬进该房屋时，盛世公司遗留了部分办公用品包括工作位、职员椅、资料柜及文件柜等，本公司在2020年2月搬离全部办公用品时，仍有盛世公司当时遗留的办公用品在案涉房屋内。 2019年6月21日至2020年2月23日期间，赵薇薇、刘治平母亲赵文与盛世公司工作人员通过短信沟通续租事宜，赵薇薇、刘治平母亲告知“贵公司没有回复是否续租，估计不会租了，请您转告一下现用房单位配合一下我带租客看房”，12月10日，盛世公司员工回复“领导决定继续租用2010房屋，但价格不能高于100元/平方米，没问题就月底或者下月签合同，签合同由马董委托下属公司华诚中达签订合同”，12月13日，盛世公司员工告知赵薇薇、刘治平母亲“你好，关于续租2010办公室房一事，经我方领导决定，租期为半年一签，即2020年2月1日至2020年7月30日为半年，房租为100元/平方米计算”，赵薇薇、刘治平母亲回复“也行，你看什么时候方便我们将合同签了”，12月18日，赵薇薇、刘治平母亲回复“给对方公司讲一下，他们会理解的”，2月18日，赵薇薇、刘治平母亲催促是否还要继续租房，员工回复“今天联系租房的，还没回话，我继续联系”。2月23日，赵薇薇、刘治平询问“今天是你公司在搬东西吗？可以放行不”。3月6日，盛世公司告知合同期限届满，请求退还押金并搬走家具。 2019年12月，赵薇薇、刘治平与案外人中非新星集团有限公司签订《房产租赁合同》，约定将案涉房屋出租，租赁期限为2019年1月31日至2019年7月30日止。 2019年8月至2020年2月，案外人四川华建中达建筑集团有限公司多次将案涉房屋内的物品搬出，并交纳案涉房屋2020年2月的物业费4202.04元、空调费1529.30元。 根据赵薇薇、刘治平、盛世公司于2020年9月11日到案涉房屋现场拍摄的家具照片、以及梳理的清单、销售合同，确定案涉租赁房屋内盛世公司所诉的家具情况如下：工作位（20座）、职工椅（黑色26把、绿色2把）、班台（1个）、衣柜（2个）、文件柜（2个）、老板桌（2个）、老板椅（2把）、沙发（一套：3座+1座+1座）、茶几（1圆1方）、会议桌（1个）、会议椅（10把）。 另查明，2019年9月20日，四川盛世新城实业有限公司变更为四川盛世新城建筑工程有限公司。 案涉房屋由赵薇薇、刘治平共同所有。 2020年3月29日，赵薇薇、刘治平将案涉房屋出租给四川青藏海天电力工程有限公司，租金为82元/平方米/月，租赁房屋2020年3月的物业费4282.04元由四川青藏海天电力工程有限公司垫付后在租金中抵扣。 以上事实有《房产租赁合同》、《租赁合同》、《情况说明》、微信聊天截图、短信聊天截图、照片、四川增值税普通发票、双方当事人的当庭陈述等证据材料予以佐证。 本院认为，盛世公司与赵薇薇、刘治平之间签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。案涉合同租赁期限届满之日为2020年1月31日，在此期间双方就续租事宜多次磋商，但未达成书面协议，次承租人四川华建中达建设集团有限公司在2020年1月31日至2020年2月23日期间持续使用案涉房屋，合同处于继续履行中，根据合同法第二百三十六条的规定，承租人继续使用该房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，盛世公司员工于2020年3月6日通过短信告知赵薇薇、刘治平“合同期间义务履行完毕，请将押金退还给我公司”，根据《合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同双方都有解除权，故案涉合同于通知到达赵薇薇、刘治平之日即2020年3月6日解除。 一、关于赵薇薇、刘治平主张盛世公司支付转租违约金的问题。 赵薇薇、刘治平反诉称因盛世公司擅自转租，应当赔偿三倍租金的违约金。租赁合同约定，盛世公司转租需事先征得赵薇薇、刘治平书面同意，盛世公司擅自将该房屋转租给第三人的，应按月租金的三倍向赵薇薇、刘治平支付违约金。本院认为，首先，赵薇薇、刘治平在与盛世公司2019年及2020年期间的短信沟通中多次出现“对方公司”、“现用房单位”等字眼，在协商续租事宜期间，赵薇薇、刘治平于2020年2月18再次询问是否续租，盛世公司亦表示“我今天联系租房的，还没回话，我继续联系看”。以上情形均表明赵薇薇、刘治平知悉次承租人四川华建中达建设集团有限公司的存在转租事宜。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。在本案中，赵薇薇、刘治平在租赁期间亦未提出异议，盛世公司并非“擅自转租”；其次，案涉租赁合同已经履行终止，转租情况亦未给赵薇薇、刘治平造成损失。故赵薇薇、刘治平主张三倍违约金的诉讼请求本院不予支持。 二、关于租赁保证金的问题。 赵薇薇、刘治平辩称，因盛世公司存在转租事宜，故不应退还租赁保证金。案涉合同未约定没收租赁保证金的条款。案涉合同第四条约定，盛世公司应向赵薇薇、刘治平支付房屋租赁保证金12234元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金在抵扣盛世公司承担的费用、租金以及盛世公司承担的违约金、赔偿金后，剩余部分赵薇薇、刘治平无息退还给盛世公司。故履约保证金应在抵扣未付房租等费用后无息退还给盛世公司。 三、关于盛世公司主张返还租赁房屋内家具的问题。 根据合同法第九十二条及第九十七条的规定及租赁合同的约定，案涉租赁合同已经解除，盛世公司有权搬离所属物品，赵薇薇、刘治平亦负有协助义务。赵薇薇、刘治平辩称盛世公司不能举证证明办公用品为盛世公司所有，但其在庭审中亦陈述上述办公家具非赵薇薇、刘治平所有。反之，盛世公司自2015年就在此办公，并为此多次采购办公用品，2018年之后在案涉房屋隔壁进行办公，其提出的购买合同、次承租人出具的《情况说明》、《家具移交清单》等证据已经达到证明案涉房屋内的办公用品属于盛世公司所有，根据赵薇薇、刘治平、盛世公司于2020年9月11日到案涉房屋现场拍摄的家具照片显示案涉房屋内盛世公司的办公家具如下：工作位（20座）、职工椅（黑色26把、绿色2把）、班台（1个）、衣柜（2个）、文件柜（2个）、老板桌（2个）、老板椅（2把）、沙发（一套：3座+1座+1座）、茶几（1圆1方）、会议桌（1个）、会议椅（10把）。以上物品应当予以返还。其余办公家具因无法确认其是否存在或存放地点，故根据合同法第一百一十条的规定，本院不予支持其返还的诉请，盛世公司可另行主张权利。 四、关于盛世公司主张赵薇薇、刘治平赔偿因扣留家具造成不能正常上班损失44000元的问题。 盛世公司自2018年7月1日起就不在案涉房屋内办公，故针对案涉房屋内物品的扣留，并不会直接对盛世公司造成损失，且盛世公司并未举证证明损失何在，应承担举证不能的责任，故本院对该项诉请不予支持。 五、关于赵薇薇、刘治平要求盛世公司承担信赖利益损失119591.26元的问题。 赵薇薇、刘治平与盛世公司在合同到期前及合同到期后多次磋商续租事宜，盛世公司于2019年12月13日明确表示将会续租，后又于2019年3月6日提出退租，在订立续租合同过程中确实存在违背诚实信用原则的行为，根据合同法第四十二条的规定，盛世公司应当承担损害赔偿责任。赵薇薇、刘治平诉称信赖利益损失具体构成为：1.2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金61172元；2.2020年4月1日至2020年5月14日期间，新承租人为期一个半月的免租期损失45879元；3.2020年5月16日至2020年7月30日期间的租金差价损失8258.22元；4.案涉房屋2020年3月的物业管理费4282.04元。 1.租金和物业服务费。案涉租赁房屋的用途为办公，案涉房屋在租赁期限届满后盛世公司持续使用至2020年3月6日，此期间内原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方仍应按照合同履行各自的义务。赵薇薇、刘治平享有主张租金和物业费（赵薇薇、刘治平已支付2020年3月物业服务费）的权利，且履约保证金应抵扣盛世公司欠付租金及物业管理费后剩余部分予以退还，为减少双方的诉累，且赵薇薇、刘治平亦主张盛世公司应支付此期间的租金和物业管理费用，故本院在本案中一并认定盛世公司应当支付2020年2月1日至2020年3月6日期间的租金及物业费共计17850.81元（（14162元/月×1个月6天+4282.04元/月×6天/30天）。2.免租期损失、租金差价损失。赵薇薇、刘治平与新承租人之间的租赁合同（免租期、租金）系双方意思自治发生的民事行为，盛世公司对此不承担相应责任。3.关于盛世公司辩称没有续租的原因系赵薇薇、刘治平与案外人中非新星集团有限公司签订《房产租赁合同》，本院认为，第一，该合同是否成立，是否有效，无法核实，第二，案涉房屋从2018年7月1日起一直由次承租人四川华建中达建设集团有限公司使用至2020年2月23日，亦未有证据显示有其他租户使用案涉房屋，故该意见，本院不予采信。盛世公司在承诺续租的情况下又于2020年3月6日突然提出退租，违背诚实信用原则，亦未给予赵薇薇、刘治平合理期间寻找新的承租人，导致产生2020年3月6日起至2020年3月29日期间的房屋空置损失，本院参照案涉合同的租金和物业费标准，酌定损失为14140元（（14162元/月﹢4282.04元/月）÷30天×23天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十二条、第九十七条、一百一十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川盛世新城建筑工程有限公司向赵薇薇、刘治平支付各项费用共计31990.81元； 二、赵薇薇、刘治平向四川盛世新城建筑工程有限公司退还押金12234元； 三、上述第一项、第二项品迭后，四川盛世新城建筑工程有限公司于本判决生效之日起三个工作日内向赵薇薇、刘治平支付19756.81元； 四、赵薇薇、刘治平于本判决生效之日起三日内退还四川盛世新城建筑工程有限公司所属办公物品：工作位（20座）、职工椅（黑色26把、绿色2把）、班台（1个）、衣柜（2个）、文件柜（2个）、老板桌（2个）、老板椅（2把）、沙发（一套：3座+1座+1座）、茶几（1圆1方）、会议桌（1个）、会议椅（10把）；（具体特征及样式详见家具清单4页及现场照片6张） 五、驳回四川盛世新城建筑工程有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回赵薇薇、刘治平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为604元，四川盛世新城建筑工程有限公司负担550元，赵薇薇、刘治平负担54元。反诉案件受理费减半收取1713元，赵薇薇、刘治平负担1413元，四川盛世新城建筑工程有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月三日 书记员  李双