广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4600号原告：丁先富，男，汉族，1965年9月21日出生，被告：惠州中财置业有限公司，法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：王栋梁，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓婷，该公司员工。原告丁先富诉被告惠州中财置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁先富、被告惠州中财置业有限公司委托诉讼代理人张晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁先富向本院提出诉讼请求：1、被告一次性退回原告购买商铺已交款384596元，该商铺买卖合同终止；2、被告一次性支付2020年5月13日至7月31日共80天违约金25280元（80×316)，支付2020年8月1日起到支付日止的违约金（天数×632)给原告；3、被告按照银行贷款同期计息方法一次性支付384596元的资金利息给原告；4、被告一次性支付被告方职员徐某某向原告索取的红包8888元和餐费960元；5、被告一次性支付给原告往返车油费（18次布吉到惠阳）70公里×2×0.9元/公里×18=2268元（含停车费）；2020年8月份开始每次20元（被迫住大亚湾），12次往返长沙深圳车费12次×800元/次=9600元；6、被告一次性支付给原告误工费18天×1000元/天=18000元，8月份另计；7、被告赔偿精神损失费1元给原告，并责令7月30日打原告一拳（上塘派出所有笔录）的洪总经理当着法官的面给原告赔礼道歉；8、被告全额承担本案诉讼费及其相关费用。事实与理由：1、买铺、换铺、重新签定办妥产权证时间和付款方式：2018年3月20日开始，原告和被告双方达成购买惠阳区淡水镇**广场**小商品市场格子商铺两间***9和***0,原告交清了首付款336000元。之后多次催被告按合同约定2018年7月1日开业前交验商铺，均无法交验商铺，一再拖延。直至2018年11月26日，方才见到了两个铺位，但铺位内存在多项与协议约定不相符的重大缺失，存在很大的隐瞒和欺骗性，原告便不想买商铺了，首次要求无条件退铺退款。被告方知道此责无法推脱，其负责人洪总经理便主动请求原告在这同一商场内更换铺位来解决，并主动以现在的***6铺位换我原来的两个铺位，原告理解并支持被告方的工作，同意了。于2018年11月29日重新签定了合同文件和分期付款协议等。约定了2019年9月30日前被告方办妥该商铺产权证书并交给原告后，原告2019年底付清全部购铺尾款。之后，原告一直大力支持理解被告，此期间原告的买铺尾款月供次次都是预支和提前交纳，被告方的洪总经理和职工们都当面评论原告成为所有买铺人中最真诚的人，最支持理解中财公司的人，多次代表公司致谢原告，双方交往很愉快。2、首次延迟办证时间：2019年9月20日，在一直没有通知办证的消息又多次跟催无果的情况下，原告又专程前去找洪总经理表示还是退铺退款算了，洪总一再代表公司致歉，因为公司的原因导致无法办证，请求原告延迟时间办证。原告再次理解支持被告方，同意延迟至2020年4月30日前办妥商铺产权证并给到原告，签定了补充协议，暂停月供款缴纳，议定了双方的违约责任等，并强调再办不出来产权证，就无条件退款、赔偿。3、第二次延迟办证时间：7个月过去了，办证事宜仍然毫无声息，追问结果，被告方也不回复，2020年5月12日原告又去被告方，洪总很无奈地再次深表遗憾，一再说很对不起原告，愿意立马支付这以前的违约金。苦求之下，原告很忍耐地接受了第二次延迟办证时间到2020年7月底，被告方洪总主动承诺，这次绝对没有问题，不再让原告跑空路，若再办不出来产权证，从2020年8月1日起愿意承担双倍违约金（316×2=632元)，双方在微信里留有记录，原告接受了此之前的违约金。4、到期仍未办证，彻底暴露欺骗和耍赖的流氓面目，逃避并打人：2020年7月30日，原告已感觉到被告方的欺骗和耍赖，又专程去找被告方。这次洪总经理一反常态，一个下午时间，不仅说他老板是耍赖，他没有办法，没有钱退给原告，还直接耍赖地躲避原告（不停地打接电话、外出、去远处接人），不理我，还说没有到约定的最后一天（7月31日），直到下班时间了才又回到办公室，叫原告明天再来。原告几乎央求地对洪总说，我这么远来，一个下午，丝毫没进展，不求今天解决问题，怎么样也得拿出解决方案和时间表来呀，洪总毫无此意，说，我不再管你这事了，你别找我了，说完就走了。我很气愤，一直紧跟着他并说，只需要你拿出解决方案就行。洪总毫不理会，在都市广场楼下的烟酒店、超市、小饭店、小区一楼大厅保安岗，俩个人像追小偷一样，一个疾跑，一个紧追，他一直甩不掉原告，便叫来他的部下两名保安阻拦我，他们三人对原告阻拦推搡，洪总还打了原告一拳，我报警过程中，洪总乘机从消防楼道逃走。几分钟后上塘派出所来了警员，了解了情况，原告去做了笔录。被告惠州中财置业有限公司答辩称：1、不同意解除合同，也不同意退还购房款。根据双方签订的补充协议第6条约定，2020年4月30日前未过户的应当退房退款，但原告却在5月12日与被告协商，同意延期办证并收取我司支付的违约金15063元，因此不应当解除合同。2、针对原告第2项诉讼请求，违约金没有合同约定，没有合同约定也没有法律依据，不同意支付。3、关于原告第3项诉讼请求，利息计算标准不明确，也不同意支付。4、关于第4项诉讼请求，徐某某并非我司职员，且8888元的红包是原告自愿给付的款项，收款方并非我司，我司无返还义务。5、针对原告5、6项诉讼请求，被告往返的油费、过路费、停车费、误工费并非原告履行合同中必须支出的费用，合同中没有约定由此产生的费用由被告支付，且被告未提供证据证明，对该诉讼请求应当予以驳回。6、针对第7项诉讼请求，首先本案是房屋买卖合同纠纷，涉及到侵权应当支付的精神损失费是另外一个法律关系，不应在本案中处理。另外，根据相关法律规定，原告所受损失未达到应当支付精神损失费的标准。因此，应予以驳回。尽管法院认为本案需要解除合同，根据补充协议第6条约定，退房退款的延迟办证违约金自动取消无需支付，我司于2020年5月13日支付了15063元，就视为退铺款。经审理查明：2018年11月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《都市广场商铺分期付款协议书》，主要约定：原告购买被告位于惠阳区淡水***路**广场A*层***6号商铺，总房价为人民币746456元，减租后价格560000元，原告应当于2018年6月19日前支付首期房价款336000元；原告已经付款336000元，剩余商铺款224000元分60期（自2018年7月30日至2023年6月30日止）支付，每月30日前支付3733元（其中第一期3753元，以后每期3733元）；被告应在原告付清首付后且在2019年9月30日前办妥商铺的产权过户登记手续，原告在2019年12月31日内付清全部款项。如被告违约将支付原告（付首房款之日算起的已交款）的万分之一违约金；如原告违约将支付被告（付首房款之日算起的未交款）的万分之一违约金。2019年9月20日，原被告双方签订一份《补充协议》，主要约定：1、被告承诺2020年3月1日至2020年4月30日办理完成上述***6商铺的过户，且原告应予配合；被告同意原告只承担前期政策要求的3%的契税，其他办证相关费用按实际费用由原告支付。2、因被告延期办理产权证，被告同意按照合同约定的全部实缴房款的百分之一承担违约金计3846元，在出证后支付被告。3、被告同意原告自即日起上述商铺的剩余分期应付房款暂停缴纳，且不需要承担违约责任…5、上述商铺因被告原因，逾期不能完成上述过户的，在逾期（2020年4月30日）后一周内被告承诺一次性全额退房退款384596元。6、因被告不能过户原因导致退房退款的，自2019年10月1日起至2020年4月30日，公司按年息5%支付合计11217元，和退房款一并结算。同时延期办证的违约金自动取消无须支付。7、因被告原因导致退房退款不能按期执行的，所有应付款项，被告应按照百分之三十计算违约责任，且需按日结清每天316元的违约金。另查明，截止至2019年7月17日，原告向被告支付涉案购铺款共计384596元。原告与被告工作人员2020年5月的微信聊天记录显示：商铺***6办证最后一次延期至2020年7月底办证出来，并交产权证原件全套给原告。2020年5月12日按合同和协议执行：1）被告支付违约金11217元；2）被告支付2020年5月1日至2020年5月12日共12天违约金12*316元＝3792元。若2020年7月底前办出商铺产权证给到原告了，原告自愿不收2020年5月13日以后共一个多月的被告违约金（每天316元），如果到2020年7月底都还未办出证来，被告2020年8月3日前无任何条件地一次性退还购买铺款384596元给原告，并支付2020年5月13日开始每天316元的违约金，支付原告已经直接发生的相关损失。否则，从2020年8月1日起，每天被告支付316*2＝632元违约金，天天支付，直到完全终结。2020年5月13日，被告向原告支付涉案商铺的违约金共计15063元。庭审时，原被告确认，涉案商铺仍登记在被告名下。被告认为协议约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《都市广场商铺分期付款协议书》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约支付首期房款，被告未按照合同约定在2019年9月30日前办妥产权过户登记手续，经原告宽限办证期限至2020年7月底，被告仍未能办理涉案商铺的产权过户手续，被告构成违约，依法应承担违约责任。原告依据上述合同约定，要求解除商铺买卖合同、被告一次性退回购买商铺已交款项384596元，理据充分，本院予以支持。关于违约金。原告诉求被告按每日316元的标准支付2020年5月13日至7月31日违约金、按每日632元标准支付2020年8月1日起至支付日止的违约金。被告认为协议约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，原告诉求违约金按每日316元（即每日万分之八）、每日632元（即每日万分之十六）标准计算，明显过高，应予以调整，本院认为原告诉求的违约金按每日万分之八计算较合理。违约金以384596元为基数，自2020年5月13日计至款项付清之日止。原告既主张违约金，又主张利息，本院已支持原告的违约金主张，故对原告诉求的利息不予支持。关于原告诉求的红包8888元、餐费960元及往返车油费、误工费、精神损失费等，原告未提供相关证据证明，应当承担其举证不能的不利后果。故对原告上述诉求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丁先富与被告惠州中财置业有限公司2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》。二、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购铺款384596元给原告丁先富。三、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金计算方式：以384596元为基数，自2020年5月13日起按每日万分之八计至款项付清之日止）给原告丁先富。四、驳回原告丁先富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4022元（已减半收取），由被告惠州中财置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李小芬二〇二〇年十一月三十日书记员  臧新悦柯晓鹏