广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23425号上诉人（原审原告）：深圳新亚洲实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区横岗镇镇政府南侧新亚洲广场，统一社会信用代码91440300618912394A。法定代表人：张怡海，董事长。委托诉讼代理人：胡昆，广东君孺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园第二届业主委员会，住所地广东省深圳市龙岗区新亚洲花园**首层，组织机构代码335088323。负责人：王志。被上诉人（原审被告）：深圳市万科物业服务有限公司，，住所地广东省深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人：余小原，总经理。上诉人深圳新亚洲实业发展有限公司（以下简称新亚洲实业公司）因与被上诉人深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园第二届业主委员会（以下简称新亚洲业委会）、被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人新亚洲实业公司上诉请求：1.判令撤销原审民事判决书；2.依法改判撤销新亚洲业委会与万科物业公司签订的《深圳市龙岗区新亚洲花园物业服务合同》及《新亚洲花园物业服务合同补充协议》；3.依法改判撤销《深圳市龙岗区新亚洲花园物业服务合同》及《新亚洲花园物业服务合同补充协议》涉及到的商铺每月每平方米8.7元物业服务费、住宅每月每平方米2.42元部分，维持原标准商铺每月每平方米7元，住宅每月每平方米2元；4.一审、二审诉讼费用由新亚洲业委会、万科物业公司承担。万科物业公司答辩称：1.新亚洲实业公司上诉状称“补充协议未经公示和表决，涉及擅自处分共同部位经营事项”，以及“补充协议由业委会和物业公司私下签订”，据此应予撤销的理由根本不成立。首先，《新亚洲花园物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）系针对《深圳市龙岗区新亚洲花园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）内容的补充，为物业服务合同的重要组成部分，招标文件、全体业主公示、业主大会表决等事项所涉及的“物业服务合同”本质上包含了物业服务合同的主合同及其补充协议等相关附件。其次，《物业服务合同》以及《补充协议》系2018年11月20日同日签署，补充协议签署主体为新亚洲小区业主大会与万科物业公司，故新亚洲实业公司称“补充协议由业委会和物业公司私下签订”系对合同主体的混淆，此种说法无事实依据。另根据新亚洲业委会一审提交的一系列证据，均充分证明了万科物业公司通过公开招标的方式获得对新亚洲花园物业的管理权，且新亚洲业委会召开业主大会及做出相关表决、决议、签订物业服务合同及补充协议的程序合法有效。2.新亚洲实业公司上诉状称“物业管理费的调整程序违法，应于撤销”的理由不能成立。对于物业管理费的调整，新亚洲业委会所采取的前期公示、招投标、中标以及物业服务合同的签订程序合法有效，并且按照物业服务资金6.5％比例计提酬金的约定亦未超过投标确定范围，相关内容亦合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。新亚洲业委会未向本院提交书面答辩意见。新亚洲实业公司向一审法院起诉请求：1.撤销《物业服务合同》涉及到的商铺每月每平方米8.7元物业服务费部分，维持原标准每月每平方米7元；2.诉讼费由新亚洲业委会、万科物业公司承担。在审理过程中，新亚洲实业公司变更诉讼请求为：1、撤销新亚洲业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》；2、撤销《物业服务合同》及《补充协议》涉及到商铺每月每平方米8.7元物业服务费、住宅每月每平方米2.42元部分，维持原标准商铺每月每平方米7元、住宅每月每平方米2元。一审法院认定事实：新亚洲实业公司系深圳市龙岗中心城新亚洲花园X、X区会所、商业街商铺XXXX及新亚洲花园XX苑XX栋复式XXE的业主，同时也是新亚洲花园的开发商。新亚洲实业公司开发该小区后，与案外人深圳市新亚洲物业管理有限公司签订多份《物业管理合同》，由该物业管理公司提供小区物业服务，其中最后一份合同签订于2015年，合同期限为2015年8月1日至2018年7月31日，合同中约定物业管理服务费标准为：（1）带电梯住宅区为每月2元/平方米；（2）会所商铺为每月7元/平方米。2018年3月20日，新亚洲业委会发布《关于准备召开物业公司续聘、招标的业主大会临时会议的公告》，内容是拟召开业主大会临时会议，以表决启动本小区物业服务公司续聘、招标新物业服务公司的相关工作。新亚洲业委会将该公告张贴在新亚洲花园各楼栋并抄送龙城街道办事处物业管理中心和紫薇社区工作站。2018年5月17日，新亚洲业委会召开业委会，讨论并表决启动业主大会事宜。2018年5月20日，新亚洲业委会就业主大会需要讨论的议题发布召开业主大会的公告，并将该公告及业主委员会对于新物业公司的物业服务招标文书等文件在小区各栋大堂、出入口、小区物业管理处办公室等处张贴，予以公示。公示的《深圳市龙岗区新亚洲花园物业管理项目招标文件》包括招标公告、项目需求书、投标人须知及合同主要条款及格式等，其中在合同主要条款中包括物业服务费用的计费方式和收取标准。2018年6月10日，新亚洲业委会向小区业主发布了《关于新亚洲花园召开业主大会表决事项的通知》，确认业主大会的议题为：一、是否同意通过对原物业服务企业的续聘方案；二、是否同意通过业主委员会编制的招标文件、进入交易中心进行物业管理招投标活动、发布中标通知书，与中标物业服务企业签订物业服务合同。同时授权业主委员会履行如下招标职责：编制招标公告、招标文件；发布招标公告、发放招标文件；组织招标答疑、开标和评标会议；办理物业服务合同备案；法律、法规、规章规定的其他职责。投票表决时间为2018年6月25日至2018年7月25日，投票方式包括书面投票和通过“深圳市物业管理公众服务”微信投票系统进行投票。2018年7月27日，新亚洲业委会就投票结果进行公示，公示内容包括：与会票数占总票数的69.73%；与会面积占总面积71.35%，业主大会会议有效；投票情况为：对于第一项议题选“不同意”的有效票数占与会票数的92.57%，选“不同意”的有效面积数占与会面积数的75.98%，决议结果为“不同意”；对于第二项议题选“同意”的有效票数占与会票数的94.98%，选“同意”的有效面积数占与会面积数的78.07%，决议结果为“同意”。新亚洲业委会将该结果通过短信方式告知业主，并将投票结果张贴在小区各楼栋大堂、大门出入口及宣传栏。新亚洲实业公司确认其亦参与了投票，对第一项议题投了“同意”票、对第二项议题投了“不同意”票。2018年10月12日，新亚洲业委会发布《新亚洲花园物业招标（开标、评标）结果及报价公告》，万科物业公司以57A28B的分数、投标价格住宅2.42元/平方米/月、商业8.7元/平方米/月、酬金比例8%的报价在评标排名中位列第一。2018年10月25日，新亚洲业委会向万科物业公司发布《中标通知书》，确定万科物业公司的中标报价为住宅2.42元/平方米/月、商业8.7元/平方米/月，按照物业服务资金6.5%的比例计提酬金。2018年11月20日，新亚洲业委会作为聘用方（甲方），万科物业公司作为受聘方（乙方），签订《物业服务合同》，合同就新亚洲花园物业管理进行了约定，约定物业服务费用标准为：高层住宅楼每月2.42元/平方米、商铺每月8.7元/平方米，万科物业公司有权按实收物业服务资金的6.5%计提酬金。合同落款中甲方盖章为新亚洲小区业主大会公章。同日，新亚洲小区业主大会作为甲方，万科物业公司作为乙方，又签订了《补充协议》，内容包括物业交接、物业服务项目及日常运行维护和清洁卫生、物业服务标准及物业服务费的计收、财务管理制度、双方的权利义务等。在该合同第十七条约定停车收益全部纳入小区公共收益，由甲方管理，但商业外围车位经调整改造用于临停的，所得该部分临停收益，万科物业公司有权按照6.5%比例提起服务费；第十八条约定物业管理区域内的会所属于全体业主共有之部分，委托万科物业公司经营管理，所得收益纳入小区公共收益，由甲方管理，但在现有会所经营面积之外，增加收益的部分，万科物业公司可按照6.5%的比例计提服务费，并约定增收部分由甲乙双方另行签署确认文件；第十九条约定甲方会授权万科物业公司经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、商业促销等；第二十条约定万科物业公司经营业主所有的公用部位、公用设施所得收益（含停车收益），由甲方管理，主要用于小区公用设施设备的维修、更新以及弥补物业服务费用不足；万科物业公司进驻涉案物业后，在会所、停车等现有经营资源上创收部分，可按照6.5%提起服务费，剩余部分存入甲方指定账户。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、新亚洲实业公司是否具有诉讼主体资格？二、涉案的《深圳市龙岗区新亚洲花园物业服务合同》及《新亚洲花园物业服务合同补充协议》是否应当撤销？对于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，新亚洲实业公司作为新亚洲花园业主，认为深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益的，可以提起业主撤销权之诉，因此新亚洲实业公司属于适格的诉讼主体。对于争议焦点二，新亚洲业委会在2018年5月20日就业主大会需要讨论的议题发布召开业主大会的公告，确定业主大会的议题。新亚洲业委会在发布召开业主大会的公告时，已将拟定的小区对于新的物业公司的物业服务招标文书等文件在小区各栋大堂、出入口、小区物业管理处办公室等处张贴并进行公示。同时在公示的《深圳市龙岗区新亚洲花园物业管理项目招标文件》中，“合同主要条款”部分包括物业服务费用的计费方式和收取标准。根据业主大会投票表决结果，不同意继续聘请原物业服务单位，要求通过公开招标的方式更换物业服务公司，并授权业主委员会编制招标文件、进入交易中心进行物业管理招投标活动、发布中标通知书，与中标物业服务企业签订物业服务合同等。因万科物业公司通过公开招标的方式获得对新亚洲花园的物业管理权，为此新亚洲业主大会与万科物业公司签订《深圳市龙岗区新亚洲花园物业服务合同》及其补充协议。一审法院认为，新亚洲业委会召开业主大会及作出相关表决的决议、签订物业服务合同程序合法，新亚洲业主大会与万科物业公司签订的物业服务合同及补充协议中关于物业服务费标准的约定及关于物业公司按照物业服务资金6.5%比例计提酬金的约定，亦未超过招投标确定的范围，该物业服务合同及其补充协议应当认定为有效，新亚洲实业公司起诉请求撤销，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回新亚洲实业公司的诉讼请求。案件受理费100元，由新亚洲实业公司承担。经审理查明，一审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案是业主撤销权纠纷，本案争议的焦点为：涉案《物业服务合同》以及《补充协议》是否侵害了新亚洲实业公司的合法权益。新亚洲实业公司主张，《补充协议》未经任何公示和表决，也未有备案。物业管理费的调整应当经过业主大会专项表决，但本案仅在招标文件中概况约定，程序违法。选聘新物业公司业主大会会议事项，没有抄送全体业主，程序违法。涉案合同未经业主大会审议批准。因此，上述合同应当撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主行使撤销权的理由有两种，一是决定的内容直接侵害了业主的合法权益，二是作出决定的程序违法或者超越法定权限。关于涉案合同的内容是否直接侵害新亚洲实业公司的合法权益的问题，本院认为，因涉案合同针对的是全体业主，并非对新亚洲实业公司有区别对待。因此，只要在制定程序合法的情况下，对全体业主均发生法律效力。关于涉案合同的程序是否合法的问题，本院认为，一、新亚洲业委会发布了召开业主大会的公告，且确定了讨论的议题，并将物业服务招标书等文件在小区各栋大堂、出入口、物业管理处办公室等处张贴并公告，同时公示的合同主要条款包括了物业服务费用的计费方式和收取标准。上述公告合法有效，并无法律规定上述事项均需直接送达至每个业主手中。二、业主大会通过投票决定通过公开招标的形式更换物业服务公司，并授权新亚洲业委会编制招标文件、进入交易中心进行招标并发布中标通知书以及签订物业服务合同。因此，新亚洲业委会对于更换物业管理公司的招标投标获得了合法的授权。三、新亚洲业委会在交易中心进行招标投标的程序合法。四、涉案的《物业服务合同》和《补充协议》均是由广东省深圳市龙岗区龙城街道新亚洲花园小区业主大会与万科物业公司签订，签订日期也在同一天，不存在《补充协议》由新亚洲业委会私下签订的情况。五、关于物业管理费的调整，新亚洲业委会在发布公告时，已经公示了价格区间和酬金比例，万科物业公司的报价亦在此范围内。因此，新亚洲业委会有关公示、表决、招标投标、签订合同的程序均合法。对于新亚洲实业公司主张撤销涉案合同中关于物业管理费的约定，本院不予支持。综上，新亚洲实业公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳新亚洲实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十二月二十四日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。