黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0522民初848号原告：栾忠仁，男，1954年12月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市友谊县。委托代理人：孙月琴,黑龙江省友谊县法律援助中心指派律师。委托代理人：张翀(系栾忠仁儿媳妇)，女，汉族，1994年7月11日出生，系友谊县市场监督管理局秘书，住黑龙江省友谊县。被告：车刚，男，汉族，1985年3月2日出生，系原友谊县爱尚金贵人婚纱摄影店经营者，住友谊县。委托代理人：马永林，黑龙江双峰律师事务所律师。被告：冯淑香，女，汉族，1963年10月23日出生，无职业，住友谊县。委托代理人：马永林，黑龙江双峰律师事务所律师。原告栾忠仁与被告车刚、冯淑香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾忠仁的委托诉讼代理人孙月琴、张翀，被告车刚及被告车刚、冯淑香的委托代理人马永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾忠仁向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告按照合同约定赔偿因提前解除房屋租赁合同给付原告损失费60000.00元;2.依法判令二被告给付原告因拆除装修设施所产生的人工费、车费等拆除费用共计17000.00元;3.依法判令二被告对损坏的窗户扇和玻璃、地面瓷砖、防火通道门等恢复原状;4、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月7日，原、被告在继2011年开始的原房屋租赁合同的基础上,重新签订了房屋租赁合同,房屋租赁期限自2016年8月14日至2021年8月14日止,年租金120000.00元及押金20000.00元(该20000.00元系2011年签订房屋租赁合同时收取的订金,在本次签订合同时约定转为抵押金)于签订合同之日一次性交齐,合同第五条第8项明确规定:承租方在承租期间未满,不准中途停租退房,如果中途退房必须经出租方同意,不同意不准退房,如私自退租按租期内年租金50%赔偿出租方损失费。第10项规定,承租方装修的承租房屋内外设施,合同到期装修所有设施,包括内外装修设施到期后由承租方负责拆除,恢复原状,否则从订金(第10项中明确规定订金是对出租方房屋内外设施完好的抵押金)扣除拆除费用。2020年6月,原告看到被告从店内向外搬运东西时上前询问被告是否不再续租房屋,被告回答说只是收拾一下房子,还会续租房屋(事后查实,被告车刚于2020年6月11日就已注销了友谊县爱尚金贵人婚纱摄影店),直至2020年7月6日,被告冯淑香才向原告提出解除租赁合同的请求,在没有获得原告的同意下,被告将店内物品搬迁到友谊镇挹娄大街西段北侧盛世嘉园小区11号楼112号商服,该商服是以李聪的名义于2020年7月3日经工商登记设立的友谊县金贵人婚纱摄影店租赁的房屋,但工商管理部门留存的仍是车刚本人的联系电话,并且仍是二被告及被告车刚的爱人在该店中对外服务经营。原告认为，被告在合同期限届满前提前解除合同已构成根本违约,侵害了原告的合法权益理应承担违约责任,双方在签订合同时已约定如私自退租按租期内年租金50%赔偿出租方损失费,被告理应根据双方约定赔偿原告经济损失60000.00元。另外,被告在使用出租房屋时造成窗户扇损坏、打碎1块大玻璃、5块小玻璃、损坏多处地面瓷砖和防火通道门,理应按约定恢复原状,被告在撤出时未按约定拆除装修设施，致使原告雇用工人拆除装修设施产生人工费、车费等拆除费用共计17000.00元,理应依据合同约定在抵押金中予以扣除,为维护自身合法权益,原告诉至法院，请求判如原告所请。被告车刚辩称，被告之所以解除合同理由有三点，1.原告诉状中所提到了2016年8月签订的合同不是本案中二被告签订的，二被告不受合同约束，被告与原告形成的是不定期租赁合同，随时可以解除；2.在解除合同过程中被告是与原告充分协商，协商后解除的，不存在违约的情形；3.疫情期间所导致的后果是被告影楼无法进行经营，损失严重，属于不可抗力，依据相关规定也不存在违约的情形，因此原告的第一项诉求不成立。被告不具有赔偿损失恢复原状的义务，并且在交房时原告明确表示不需要被告对房屋恢复原状，被告现提出反诉要求原告返还2万元定金。被告冯淑香辩称，同意被告车刚的意见，我不是房屋承租人，原告起诉我属于诉讼主体错误。原告栾忠仁为证明自己的主张向本院提供如下证据：证据一、原告身份证复印件1份，证明原告主体身份。二被告对该证据无异议。证据二、收据原件4份、房屋租赁合同原件1份，补充协议原件1份，证明原、被告间房屋租赁合同关系事实存在，被告于约定的2021年8月14日的合同期限届满前私自停租构成根本违约，理应依据合同约定赔偿原告停租期租金的50%损失费，按照原告合同及补充协议，被告未能按协议约定恢复一层白钢化玻璃门及二层白钢扶手的原样，应以实际收取的2万元抵押金抵补以上两项损失，被告未按约定拆除装修的所有设施将房屋恢复原状，出租方派人拆除时所产生的费用在承租方抵押金中按实际拆除费用扣除，如果承租方负责恢复原状，经出租方验收合格后方可返还抵押金。其中2016年8月14日是被告冯淑香拿着车刚的邮政储蓄卡和原告一起去办理了转账，因此原告出具的收据是“收冯淑香租金”，2017年8月14日和2018年8月14日的两张收据均是车刚爱人拿着车刚同一张银行卡去银行转账支付的房屋租金，其中2016年5月7日2万元押金是2011年6月14日由冯淑香向原告以现金形式交付的2万元订金，该订金已于2016年5月7日签订合同时，在第九条中明确约定了订金作为抵押金的条款。二被告对四份收据没有异议，需要说明体现冯淑香收据是其代理车刚缴纳租金，是车刚与原告形成的租赁关系，与冯淑香无关，租赁的房屋作为经营场所，经营人是车刚，如果认定冯淑香属于房屋承租人就会出现一房两租的情况，原告要承担相应的法律责任，可以证实原告收到了被告的2万元订金，原告将此订金不返还被告，没有法律依据。因承租方非二被告本人签字，对二被告不产生法律效力不是原告主张权利的依据。根据补充协议第一条的规定是无法正常使用时才存在承担责任情景，但玻璃扶手可以正常使用，协议第二条提到的玻璃门，被告拆除后安装的钢化门，质量比玻璃门明显要好的多，按协议约定是恢复不了的情况下承担责任，但被告对房屋装修是完全可以恢复的，原告不要求被告恢复，也从没有向被告提出过要求恢复房屋，因此2万元的违约金应予退还。证据三、工商登记信息2份共7页，证明被告车刚是原友谊县爱尚金贵人婚纱摄影店的工商登记的经营人，该摄影店一直是被告冯淑香实际经营管理，2020年7月3日友谊县金贵人婚纱摄影店经工商登记设立，经营者虽登记为李聪，但实际管理和出资人仍为冯淑香与车刚，工商机关留存的联系电话仍为车刚的电话号码132××******，进一步证实友谊县金贵人婚纱摄影店只是车刚和冯淑香借他人名义进行工商登记，二人为实际出资人和经营人的事实。二被告对该证据的三性有异议，该证据是在网上查询，不是工商登记的备案信息，该证据也证实不了冯淑香是影楼的经营人，办理工商登记需本人亲自工商局办理，至于留下车刚的电话是李聪与工商局的原因，与车刚无关，车刚经营的爱尚影楼已经注销，李聪经营的金贵人与车刚无关。证据四、彩色照片原件一组11页共计23张，证明因被告损坏房屋门窗等设施且未按约定将出租房屋恢复原状，理应赔偿损失支付价款。证实被告提前解除租赁合同后未按合同约定将租赁房屋恢复原状的事实。其中第1页共2张照片证实现在的玻璃扶手未恢复到原白钢玻璃扶手原状；第2页至6页共12张，证实被告未按约定拆除装修设施，理应恢复原状；第7页共2张照片，证实上水器和防火通道门损坏，要求恢复原状；第8页至第9页共5张照片，证实玻璃损坏的事实，要求恢复原状或折价赔偿；第10页2张照片，证实原白色大理石瓷砖地面损坏要求恢复原状；第11页2张照片，证实被告疏于管理导致墙体霉变、窗扇损坏，理应按约定恢复原状。二被告认为照片不是被告交房时的情况，该照片也没体现出拍摄日期，当时交房时相关设施是完好的，如果原告不认可当时就应当提出异议，房屋交房后房屋发生的变化与被告无关，被告也不能对房屋进行实质性的管理，即使产生了损失也是原告疏于管理，自行承担。证据五、中国邮政储蓄银行股份有限公司友谊县支行一本通/绿卡通交易明细原件1份，证明被告通过车刚的62×××82的银行卡向原告分别交纳2016年8月15日至2020年8月14日房屋年租金的事实，充分证实原、被告租赁合同事实存在，进一步证实二被告对刘江丽签订的书面租赁合同的积极追认。二被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据仅能证明车刚履行了交付房屋的义务，与原告形成租赁关系，但证明不了是对合同的追认，也证明不了冯淑香是房屋承租人。证据六、收据原件1份，证明原告雇用工人拆除二楼装修设施产生各项费用共计17000.00元的事实。二被告认为对该证据有异议，收据不是正规发票，与本案无关，即使真的发生了拆除费用，也不应由被告承担责任，原告从没有向被告提出过要求由被告实施拆除，也是原告自行扩大损失，与被告无关。证据七、证人彭某的证言，证明拆除二楼装修设施产生人工费和车费的事实。2020年8月份，原告儿子栾和琛找我说有个活找我干，是在他家门市二楼装修拆除和垃圾清运，人工费花了15000元，垃圾清运是2000元，一共花了17000，是8月20日当天现金跟我结算的。本院经审理认为，对原告提交的证据一、二、三、五的真实性予以采信；证据四缺少其他相关证据予以佐证，对该证据不予采信；对证据六、七证明原告雇佣人员拆除房屋内装修产生了费用予以采信。被告车刚、冯淑香为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、原告与被告车刚于2016年5月7日签订的房屋租赁合同复印件1份，证明：该合同第五条第十项明确约定，房屋内外的设施不准被告拆除，所有设施均归原告。原告对证据的真实性和关联性均有异议，证据应当提交原件，该证据不能证实被告所要证明的目的，而按照双方银行的转账金额，充分确定了每年的年租金是12万元，而非该合同中的5万元，因此该房屋租赁合同不具有法律效力，该证据不能作为本案定案依据。证据二、通话详单原件1份，证明2020年7月10日被告与原告进行通话提出解除合同，原告予以认可，不存在被告违约的事实。原告对证据的真实性和证明问题均有异议，该证据不能体现通话双方的真实身份，更不能体现通话的具体内容，因此不能证实被告所要证明的目的，不应作为定案依据。证据三、（2020）黑0502民初1766号民事判决书复印件1份，证明该判决在本院认为内容中体现疫情期间因履行合同产生的争议不应被认定为违约行为。原告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据与本案不具有关联性，虽然同为房屋租赁合同纠纷，但是因双方约定的合同内容不同，因此不可能作出统一的判决结果，友谊县于2020年3月16日发布公告，允许所有商铺进行开业经营复产复工，被告摄影店在公告后即进行了公开营业，因此没有疫情的不可抗力情形，双方发生争议是在2020年8月14日，因此没有受到疫情影响。本院对该证据的真实性予以采信。证据四、2011年8月5日原、被告签订的房屋租赁合同原件1份，证明合同第五条第九项证明原告收取了被告2万元订金，该事实原告已经认可，原告应将此订金返还给被告，同时比对双方的签字，可以证实被告提交的证据一是原告所签订。原告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议，2万元订金已经于2016年5月7日重新签订的房屋租赁合同中作出了约定，订金已转为抵押金，根据后行为推翻前行为的法律原则，该房屋租赁合同内容已被后签订的合同内容推翻，因此该证据不应作为本案定案依据，相反能证实双方的租赁关系于2011年即已开始，是因为5年合同到期后于2016年5月7日针对下一轮的5年重新签订了房屋租赁合同，并已实际履行，双方均应按照新的租赁合同约定内容履行义务。本院对该证据的真实性予以采信。证据五、证人车学峰的证言，证明被告提出解除合同后原告到出租房内维修管道时，明确表示不要求被告对房屋的装修进行恢复原状，说是留给下一任租户使用。原告认为证人与二被告具有法律上的利害关系，因此其证言不具有真实性，因下一任租户尚不确定，更不能确定新的租户会经营具体的业务范围，因此原装修设施是否能被下一租户使用，系未知数，原告不可能确定该装修设施新的租户就会同意使用，因此被告所要证实的问题不能通过证人证言予以证实，该证人证言不得作为定案依据。证据六、证人刘某的证言，证明被告提出解除合同后原告到出租房内维修管道时，明确表示不要求被告对房屋的装修进行恢复原状，说是留给下一任租户使用。原告认为该证人与被告车刚系雇佣关系，是法律上的利害关系，其证人证言不具有真实性，通过证人证言充分证实现在的金贵人婚纱摄影虽然借用了李聪的名义，但实际经营人仍是本案二被告，充分证实了被告在庭审质证中的陈述存在虚假性，证人陈述其收拾的只是自己的摄影器材和摄影需要的必备物资，因此并不是在拆除装修设施，该证人证言不应作为本案定案依据。证据七、证人闫某的证言，证明被告提出解除合同后原告到出租房内维修管道时，明确表示不要求被告对房屋的装修进行恢复原状，说是留给下一任租户使用。原告认为该证人与被告车刚系雇佣关系，是法律上的利害关系，其证人证言不具有真实性，通过证人证言充分证实现在的金贵人婚纱摄影虽然借用了李聪的名义，但实际经营人仍是本案二被告，充分证实了被告在庭审质证中的陈述存在虚假性，证人陈述其收拾的只是婚纱和化妆品等摄影店日常需要的必备物资，因此并不是在拆除装修设施，该证人证言不应作为本案定案依据。本院经审理认为，对原告提交的证据二、三、四的真实性予以采信；对证据一、五、六、七的真实性，不予采信。经审理查明：2016年5月7日，原告栾忠仁与被告冯淑香在继2011年开始的原房屋租赁合同的基础上,重新签订了房屋租赁合同,该房屋用于经营友谊县爱尚婚纱摄影店，房屋租赁期限自2016年8月14日至2021年8月14日止,年租金120000.00元及押金20000.00元于签订合同之日一次性交齐,合双方在同约定承租方在承租期间未满,不准中途停租退房,如果中途退房必须经出租方同意,不同意不准退房,如私自退租按租期内年租金50%赔偿出租方损失费。承租方装修的承租房屋内外设施,合同到期装修所有设施,包括内外装修设施到期后由承租方负责拆除,恢复原状,否则从订金中扣除拆除费用。2020年7月6日,被告冯淑香向原告提出解除租赁合同的请求,在没有获得原告的同意下,被告将店内物品搬走，没有拆除被告在该房屋内的装修。2020年8月原告雇佣工人将该房屋内被告经营摄影的装修拆除。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告栾忠仁与被告冯淑香于2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》及《关于承租方租赁东五一层、二层门市的补充协议》，虽冯淑香签字是其儿媳刘江丽带为签署，但在被告冯淑香知晓后并没有做出否认行为，且被告冯淑香、车刚按照合同约定向原告交纳过租金等行为，应视为追认了合同的有效性，本院对该合同合法性予以确认，原告栾忠仁与被告冯淑香、车刚双方应按合同约定履行义务。2020年7月6日被告提出解除合同在没有经过原告同意的情况下，将经营的摄影店搬离该房屋，以实际行动表明不再继续履行合同，根据合同中合同第五条第8项约定“承租方在承租期间未满,不准中途停租退房,如果中途退房必须经出租方同意,不同意不准退房,如私自退租按租期内年租金50%赔偿出租方损失费”，二被告应赔偿原告因提前解除房屋租赁合同的损失，经本院综合考虑原告实际及损失，对原告请求判令二被告赔偿因提前解除房屋租赁合同给付原告损失费60000.00元的诉讼请求，予以支持。双方签订合同第五条第10项约定,“承租方装修的承租房屋内外设施,合同到期装修所有设施,包括内外装修设施到期后由承租方负责拆除,恢复原状,否则从订金扣除拆除费用。经出租房同意，可不拆除，不同意必须由承租方拆除，恢复原样”，在原告出不同意的情况下，被告没有按约定将装修拆除，原告于2020年8月雇佣工人拆除产的费用，应由二被告承担，经本院综合考虑本辖区内经济发展水平及实际支出，本院酌定支持二被告给付原告因拆除装修设施所产生的费用共计10000.00元。关于原告请求依法判令二被告对损坏的窗户扇和玻璃、地面瓷砖、防火通道门等恢复原状的诉讼请求，因原告所提交的证据无法证明相关设施的损坏时间，不能证明其主张，故对该诉讼请求，本院不予支持。在双方签订合同时，被告已给付原告抵押金人民币20000.00，应在二被告应给付原告的款项中予以抵扣，故二被告应给付原告合计人民币50000.00元（因提前解除房屋租赁合同给付原告损失费60000.00元+因拆除装修设施所产生的费用10000.00元-抵押金20000.00元）。在诉讼过程中，被告车刚提处反诉，要求原告返还抵押金20000.00元。因该20000.00元考虑予以冲抵，故对被告车刚提出的反诉，本院不予以支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告车刚、冯淑香于本判决生效之日起十日内共支付原告栾忠仁人民币50000.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725.00元，减半收取计862.50元（原告已经缴纳862.50元），原告栾忠仁负担302.44元，被告车刚、冯淑香负担560.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判员  王永新二〇二〇年十二月二十一日书记员  黄 珊本判决书主要依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。