天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初7595号原告：窦晓，女，1984年9月15日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市七里河区，现住天津市东丽区。委托诉讼代理人：钟馨，天津森宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春海，天津森宇律师事务所律师。被告：天津新鸿房地产投资有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城顺园商业街**。法定代表人：李雨龙，执行董事。委托诉讼代理人：李霖逸，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云淑，北京盈科律师事务所律师。原告窦晓与被告天津新鸿房地产投资有限公司（以下简称新鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦晓及其委托诉讼代理人钟馨、被告新鸿公司的委托诉讼代理人李霖逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。窦晓向本院提出诉讼请求：1.判令新鸿公司立即使涉案房屋地下一层卫生间（多功能室）具备卫生间的下水使用功能；2.新鸿公司在窦晓收房后70年内确保涉案房屋地下一层卫生间（多功能室）具备作为卫生间的下水使用功能；3.新鸿公司立即改变涉案房屋二层北向次卧面临的上叠房屋排烟管道与涉案房屋距离过近的现状；4.新鸿公司立即使涉案房屋的二层具备南北双露台及地下一层的采光井与样板间保持一致；5.新鸿公司承担自2017年12月1日至窦晓收房之日止的物业费，暂计至2020年5月31日物业费16566元；6.新鸿公司赔偿窦晓资金占用损失100000元，租房损失40000元，房屋交付违约造成损失100000元，误工、交通等损失50000元，合计306566元；7.诉讼费及其他费用由新鸿公司承担。事实和理由：2017年3月30日，双方签订《天津市商品房买卖合同》。约定：窦晓购买新鸿公司开发的位于天津市宝抵区××路××街××花园××号楼××号房屋，建筑面积为157．77平方米，总价款1765942元，后窦晓依约支付全部房款。新鸿公司通知窦晓验房时发现，所交房屋与样板房、前期宣传材料严重不符，具体表现为：宣传材料及样板间中承诺赠送的入户花园50平米、二层南北楼台20平方米实际房屋均无该空间可供使用；地；地下**采光不足光井与样板间相比缩小了一半；涉案房屋地下一层多功能室设计的卫生间实际交付物排污管道，与规划图纸不符，无法满足正常生活需要；相邻房屋的厨房油烟管出口离涉案房屋二层卧室窗口太近，严重影响卧室使用。综上，新鸿公司开发的房屋与样板房不符、并存在无法满足正常生活使用的功能缺陷，严重影响窦晓作为业主的生活使用及房屋的实际价值。诉请资金占用损失是新鸿公司构成违约交付房屋，合同中对于违约交房产生的利息损失及违约金有约定，以房款为基数，按照合同约定违约金是日千分之一，无论是按照违约金或者利息计算均比较多，故酌情主张100000元；关于房屋采光及交付违约造成窦晓损失，是基于前述新鸿公司违约的事实，及涉案房屋地下一层采光井比样板间缩小一半，在客观上无法恢复；此外，基于新鸿公司违约的事实造成房屋贬值及房屋维护的损失，酌定为100000元。2018年8月15日，天津市宝坻区市场和质量监督管理局作出津市场监管宝竞罚（2018）3号《天津市市场和质量监督管理行政处罚决定书》，对新鸿公司利用样板间和广告单页虚假宣传行为进行罚款。该行政处罚亦证明新鸿公司存在虚假宣传，欺骗、误导消费者的不法行为，侵害了窦晓的合法权益，导致窦晓长期无法入住涉案房屋，进而产生了一系列经济损失，也直接导致涉案房屋经济价值降低，与新鸿公司反复沟通无果，故窦晓向法院提起诉讼。新鸿公司辩称，不同意窦晓的全部诉请，请求法院予以驳回。其第一至四项诉请均涉及房屋的设计与施工、竣工验收情况是否一致的事实判断。以新鸿公司掌握的情况，设计图纸与竣工情况一致，因此不认可前四项诉请。对第五项诉请，物业费本身是由物业公司收取，属于前期业主委员会成立前新鸿公司委托，无论窦晓是否居住使用房屋，均应当支付物业费。对第六项诉请，新鸿公司认为是基于前四项诉请所提出的主张，请明确四项损失的事实及法律依据，且不能重复主张。如采光问题是否与露台有关，有无关联请说明。诉请第一至四项不可能、不具有实施的条件，以及法律义务或合同义务依据。虽然，新鸿公司曾受到行政处罚，但行政处罚事项是为宣传材料样板间存在虚假宣传的情况。因此行政处罚是典型虚假宣传，而非是合同欺诈，这两点有法律性质上的差别。最高院审理商品房买卖合同第三条的广告宣传，尤其是新鸿公司的广告宣传不作为合同要约，应当认定为邀约邀请，而非是要约或承诺。因此，窦晓的诉请及赔偿损失缺乏法律依据。请求法院予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，窦晓（买受人，乙方）与新鸿公司（出卖人，甲方）签订编号为2014-0081364的《天津市商品房买卖合同》。约定：新鸿公司将其开发的位于天津市宝抵区××路××街××花园××房屋出售给乙方。涉诉房屋的整体结构为三层，建筑面积为157．77平方米，每平方米价格11193.14元，价款1765942元。甲方于2017年11月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。2017年3月30日，双方签订《补充合同》约定了关于广告效力及示范单位。甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、本补充协议。甲方在签署合同及其附件、本补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播...或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为邀约邀请，不是甲方的邀约或承诺，不作为本合同的组成部分...及交付时实际情况为准。后窦晓按照合同约定向新鸿公司交纳了全部购房款，2017年11月新鸿公司通知窦晓收房，因建造的房屋与之前收到房屋广告宣传材料的设计作了一定改变，窦晓拒绝了收房，后于2020年12月19日收房。庭审中，窦晓就诉请损失金额除物业费外，其余均未提供计算标准及相关证据证明，亦未对损失部分提出评估、鉴定申请；但向本院提出现场勘验房屋申请。2017年10月11日，天津市规划局向新鸿公司颁发《天津市建设工程规划验收合格证》，内容为：根据《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》有关规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。2017年11月6日，天津市宝坻区行政审批局向新鸿公司颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，载明，你公司在宝坻区××路××街××花园××商品房项目，经审查相关手续齐全，符合《天津市商品房管理条例》的有关规定，准予交付使用。证书编号：津建房许宝坻17095-理想花园21号楼。另查，2018年8月9日，天津市宝坻区市场和质量监督管理局对被告新鸿公司作出津市场监管宝竞罚告[2018]3号《天津市市场和质量监督管理行政处罚事先告知书》，载明，由本机关立案调查的你（单位）涉嫌利用样板间作引人误解的的虚假宣传和利用广告单页涉嫌发布虚假广告欺骗、误导消费者一案，已经调查终结。经查，你单位分别通过样板间和广告单页向业主宣传的负一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况与实际销售房屋存在不一致的情况...。综上，合并罚款156700元。本院认为，窦晓与新鸿公司签订的天津市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的强制性规定，为有效合同。窦晓已交纳了全部购房款，新鸿公司应将符合合同约定和使用标准的房屋交付窦晓。新鸿公司建造的窦晓的涉案房屋与广告宣传的房屋诸如一层设有卫生间、下沉庭院宽度、首层入户门处有花园、二层前后设有露台的情况存在不一致，已由窦晓提供的证据予以证明并已被有关行政管理部门确认后予以行政处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。新鸿公司作为专业的房地产开发企业，对土地规划、房屋周边环境、户型等规划设计情况应比买受人更加明确，但在订立合同时未进行必要的解释、说明，且在样板间、宣传页等宣传材料中对购房者存在一定的误导，影响了窦晓对房屋使用的预期，且新鸿公司变更房屋等相关设计未经主管部门批准并按合同约定及时通知业主，导致双方三年多未办理房屋交接的主要原因和责任在新鸿公司，故新鸿公司构成违约，应承担相应的赔偿责任；窦晓在新鸿公司通知收房后，明知房屋存在未全部按样板间、宣传页等宣传材进行建造，未及时行使权利，扩大了自身的损失。参照中国人民银行同期贷款利率的标准，及窦晓已交纳总房款金额，本院酌定由新鸿公司向窦晓支付经济损失70000元，超出部分，本院不予支持。窦晓诉请新鸿公司按宣传材料的设计标准，改造修建地下卫生间、露台、排烟口、地、地下**无窗等涉案房屋已由相关部门验收合格，上述诉请涉及重新规划设计，依法应由有关行政管理部门处置。窦晓诉请物业费、交通费、误工费、采光费、租房费等费用的证据及法律依据不足，本院均不予支持；窦晓申请勘验涉案房屋，因涉案房屋存在的主要问题已被行政管理部门确认，故本院对其申请不予准予。新鸿公司主张涉案房屋已由有关部门验收合格，窦晓诉请赔偿无法律依据的意见依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津新鸿房地产投资有限公司于本判决生效后十日内支付窦晓经济损失70000元；二、驳回窦晓其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5898元，减半收取计2949元，由窦晓负担949元，天津新鸿房地产投资有限公司负担2000元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。