福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初6901号 原告龙岩市新罗区莲西小区业主委员会，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道莲西小区**楼**。 负责人：林龙，主任。 委托诉讼代理人：刘凤发，福建吉弘律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱军，男。 被告：龙岩市欣茂物业管理有限公司，，住所地福建省龙岩市新罗区南城街道双泉路**统一社会信用代码：913508006630392572U。 法定代表人：傅红招，总经理。 委托诉讼代理人：林辉，男。 委托诉讼代理人：袁天炎，男。 原告龙岩市新罗区莲西小区业主委员会（以下简称：莲西小区业委会）与被告龙岩市欣茂物业管理有限公司（以下简称：欣茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莲西小区业委会委托诉讼代理人刘凤发、邱军、被告欣茂物业公司委托诉讼代理人林辉、袁天炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莲西小区业委会向本院提出诉讼请求：判决1、欣茂物业公司向莲西小区业委会移交关于莲西小区的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、欣茂物业公司向莲西小区业委会移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、欣茂物业公司向莲西小区业委会移交物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、欣茂物业公司赔偿莲西小区业委会部分损失43510元，其中包括清洗化粪池34000元，污水泵维修费9510元；5、欣茂物业公司向莲西小区业委会移交水电周转金、装修押金、业主物业费（预交2019年8月1日至2019年12月31日止的物业费）费缴纳情况的相关财务资料（应列明详细缴费时间、金额、缴费业主的姓名和栋号及房号）。6、欣茂物业公司向莲西小区业委会移交莲西小区的电梯、路灯、地、地灯控、消防设施、供水泵、污水泵、二次供水系统、化粪池等设备设施。 事实与理由：2010年4月25日，安居公司（甲方）与欣茂物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，合同主要内容：安居公司将坐落于龙岩市新罗区莲西路北侧的莲西小区安置房委托欣茂物业公司进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；高层住宅的物业服务费按1元／月／㎡停车位50元／月／个计算；物业服务费按季支付，由业主或使用人于每季的第一个月15日前向乙方支付；未出售的空置房住宅、商业店铺、停车库等空置房物业管理费由甲方支付。欣茂物业公司自2015年10月17日起进驻莲西小区（北区）提供物业服务，自2016年7月10日起进驻莲西小区（南区）提供物业服务。欣茂物业公司进驻后，向每位业主收取水电周转金300元，装修押金1000元，只有缴交前述款项的业主方能办理“入住”手续。莲西小区业委会成立后，于2017年12月1日，与欣茂物业公司续签《福建省物业服务合同》，该合同主要约定：1、由欣茂物业公司为龙岩市新罗区莲西小区提供物业服务，物业服务期限为二年，自2017年12月1日至2019年12月31日止；2、物业服务费标准如下（按建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费）：高层住宅1.1元／月／㎡、公共设施设备维护费0.2元／月／m、车位40元／月／个。欣茂物业公司服务期间，由于其对物业管理缺乏经验导致物业管理成本增加，从未对从事安保、水电维保、绿植维护等特殊岗位的人员进行技能培训，莲西小区的设备设施从未受专业保养和维护、绿化带的花草树木干涸枯萎、化粪池堵塞污水横溢，“脏”不忍睹，莲西小区大部分业主对欣茂物业公司的服务极不满意。欣茂物业公司未与莲西小区业委会沟通协商，单方面中途毁约于2019年8月1日撤出莲西小区，但是，欣茂物业公司在撤出莲西小区时拒绝移交，也拒绝将收取水电周转金、装修押金以及业主物业费（预交2019年8月1日至2019年12月31日止的物业费）移交给莲西小区业委会。 为了不影响莲西小区全体业主正常生活，莲西小区业委会和新聘的物业公司做了大量的工作，对小区的路灯、地、地灯控、消防设施、供水泵、污水泵、二次供水水箱、化粪池等设施进行清理和修复，绿化裁剪并补植因为管理不善枯死露土绿化带的花草等。为此，莲西小区业委会支付了清洗化粪池34000元，污水泵维修费9510元；其他项目暂未计算最后支出。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因此，莲西小区业委会认为，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当履行的后合同义务范围主要包括：退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关设施、移交物业服务所必需的相关资料等。欣茂物业公司拒绝履行以上义务，已构成违约，依法应承担违约责任。基于以上事实，为了维护莲西小区业委会的合法权益，现依法起诉，请判如所请。 欣茂物业公司辩称，一、欣茂物业公司退出物业服务前，经莲西小区业委会、欣茂物业公司、新聘物业服务公司（福建城市花园物业服务有限公司，以下简称：城市花园物业公司）进行交接会议，明确欣茂物业公司向莲西小区业委会、城市花园物业公司交接相关资料及设施设备，欣茂物业公司已于2019年7月30日完成移交工作，且双方签字移交清单。 二、根据莲西小区业委会书面通知，欣茂物业公司与城市花园物业公司在2019年7月30日前将各项设施设备等清点并完整移交，完成了交接工作，城市花园物业公司在2019年8月1日起进行设施设备维护工作，在交接前后，欣茂物业公司从未接到莲西小区业委会及城市花园物业公司关于设施设备等项目存在问题的通知。莲西小区业委会提出的清洗化粪池34000元及污水泵维修费9510元不是事实，毫无根据，不应由欣茂物业公司承担。即使在交接前设施设备老化、故障、无法正常运行，欣茂物业公司有专业的维护人员、工程人员第一时间也会向莲西小区业委会告知并向其申请公共维修资金进行维修。 三、莲西小区业委会提出水电周转金事宜，欣茂物业公司在服务期间，一般六个月向业主使用人结算一次水电费，每月按时向水、电公司缴纳水电费。装修保证金在业主交房装修完成时，已如数退还了业主。关于小部分预收的物业服务费，欣茂物业公司在退出物业服务后，已公告、通知（电话、短信）业主为期二个月在小区现场办公进行结算并已经退还，小部分未来办理的到欣茂物业公司办公点结算。 四、欣茂物业公司在服务期间，聘请了专业工程人员、维护人员、专业资质的维护设施设备公司及专业的清洁、绿化、污水管道清理公司进行小区维护工作，不存在工作瑕疵，设施设备每天进行检查，每15天进行维护保养，污水管道、化粪池等在维护过程中做到及时疏通、及时清理，维护正常的排污。欣茂物业公司也完整把莲西小区业委会移交的相关资料，设施设备移交给了城市花园物业公司，城市花园物业公司也已经接受并于2019年8月1日正式对小区进行服务。莲西小区业委会提出的相关资料、设施设备未移交不是事实，否则城市花园物业公司也不会接受物业服务工作。请求法院依法作出公正判决。 经审理查明，2010年4月25日，龙岩市安居住宅建设有限公司（甲方）与欣茂物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要内容为：甲方将坐落于龙岩市新罗区西陂街道莲西路北侧的莲西小区安置房委托乙方进行物业服务管理；管理期限按甲方通知乙方进驻管理至小区业委会成立止；并对管理事项进行了约定。欣茂物业公司自2015年10月17日起进驻莲西小区（北区）提供物业服务，自2016年7月10日起进驻莲西小区（南区）提供物业服务。 欣茂物业公司进驻后，向每位业主收取水电周转金300元，装修押金1000元，业主办理“入住”手续。2017年10月，莲西小区业委会成立。2017年12月1日，莲西小区业委会（甲方）与欣茂物业公司（乙方）续签《福建省物业服务合同》，该合同主要约定：由欣茂物业公司为龙岩市新罗区莲西小区提供物业服务，物业服务期限为二年，自2017年12月1日至2019年12月31日止。合同第14条“物业项目服务交接”约定：（一）自本合同生效之日起10日内，甲方应向乙方移交下列材料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和使用说明文件；5、物业承接查验所必须的其他资料；6、属于业主公用的场地和设施设备。乙方承接物业时，应当对物业共有部位、共用设施设备进行查验。（二）自本合同终止之日起10日内，乙方应向甲方办理下列移交事项：1、预收的物业服务费、委托经营场地及利用物业共用部位、共用设施所得的收益余额；2、本合同第十四条（一）移交的资料；3、物业管理用房和属于业主共用的场地和设施设备；4、实行酬金制收费方式的，应移交物业服务期间的财务资料；5、其他法律、法规规定应移交的事项。莲西小区物业管理服务标准对各项服务项目对应的服务范围都制定了服务标准。 合同签订当日，双方办理了图纸、资料交接手续，制作了“图纸、资料交接一览表”，双方均盖章确认。合同履行过程中，欣茂物业公司与小区业主间因物业服务产生矛盾，2018年12月30日，欣茂物业公司函告莲西小区业委会，将于2019年1月31日撤出该小区的物业服务；莲西小区业委会于2019年1月19日回函表示不同意欣茂物业公司拟撤出的时间，应以莲西小区业委会正式文件通知撤出的时间为准。同年7月21日和28日，莲西小区业委会两次发函欣茂物业公司，告知已新聘了物业服务公司即城市花园物业公司，确定原双方的物业服务合同于2019年7月31日终止，要求欣茂物业公司与莲西小区业委会及城市花园物业公司进行交接，履行移交手续。同月30日上午，莲西小区业委会、欣茂物业公司及城市花园物业公司召开“物业交接工作协调会”，确定：两物业服务公司于7月31日前办理交接，莲西小区业委会监交，7月31日17时起，欣茂物业公司正式移交物业管理权。7月30日，三方均派员进行了资料移交，制作了“莲西小区内页资料移交清单”。2019年8月1日城市花园物业公司正式开始进行物业服务。 另查明，两物业服务公司移交时，欣茂物业公司没有将业主的水电周转金、装修押金、业主物业费（预交2019年8月1日至2019年12月31日止的物业费）缴纳情况的相关财务资料移交给莲西小区业委会或城市花园物业公司。城市花园物业公司接管莲西小区物业服务后，2019年9月22日开始清理化粪池，支出费用34000元，同月24日开始维修污水泵，支出维修费8000元。现因交接事宜双方发生纠纷，莲西小区业委会提起本次诉讼。 上述事实，有莲西小区业委会提供的前期物业服务合同、福建省物业服务合同（合同编号：×××01）、《莲西小区图纸、资料交接一览表》、2018年12月30日《函》、2019年1月19日《回函》、关于要求交接小区物业工作的函、关于要求物业公司配合办理移交手续的通知、清理化粪池收据三张、维修污水泵收据及维修水泵及控制箱合同、现场照片、莲西小区物业管理服务标准、会议记录、关于请求协调欣茂物业公司履行物业移交义务的函，欣茂物业公司提供的莲西小区内页资料移交清单及双方当事人的陈述在案佐证。 本院认为，莲西小区业委会与欣茂物业公司签订的《物业服务合同》,体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，该合同对双方均具有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。欣茂物业公司对莲西小区进行前期物业服务以及莲西小区业委会成立后的连续物业服务，龙岩市安居住宅建设有限公司在前期物业服务时，按《物业管理条例》规定和合同约定向欣茂物业公司移交了竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料、物业质量保修文件和使用说明文件资料，2019年7月31日莲西小区业委会与欣茂物业公司终止物业服务合同，欣茂物业公司退出该小区物业服务时理应将上述资料完整移交给莲西小区业委会或城市花园物业公司，但其只移交了竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料茂物业公司辩称已全部移交了上述资料，没有证据证明，本院不予采信。欣茂物业公司已于2019年7月31日退出该小区物业服务，莲西小区分别于同年9月22日和9月24日开始进行化粪池清理、污水泵维修，城市花园物业公司至此已接管了一个多月，莲西小区业委会主张系因欣茂物业公司原履行合同时遗留的问题，亦举证不能，本院不予支持。《福建省物业管理条例》第四十条规定“物业服务合同期满的，……原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。”因此，莲西小区业委会关于欣茂物业公司移交水电周转金、装修押金、业主物业费资料的诉讼请求，本院予以支持。莲西小区业委会的第六项诉讼请求，属于该小区固定的设备设施，城市花园物业公司已经接管和开展物业服务，说明这些设备设施已经完成移交，故该诉讼请求，不予支持。莲西小区业委会提供的“莲西小区物品缺损清单和物业交接情况汇总表”，与本案的诉讼请求无关，本院不予采用。 依照《物业管理条例》第二十九条、第三十六条、第三十八条，《福建省物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回龙岩市新罗区莲西小区业主委员会要求龙岩市欣茂物业管理有限公司移交莲西小区的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料的诉讼请求/div> 二、龙岩市欣茂物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向龙岩市新罗区莲西小区业主委员会移交莲西小区的设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。 三、龙岩市欣茂物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向龙岩市新罗区莲西小区业主委员会移交莲西小区的物业质量保修文件和物业使用说明文件。 四、龙岩市欣茂物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向龙岩市新罗区莲西小区业主委员会移交莲西小区的业主缴纳水电周转金、装修押金情况资料及业主预交的2019年8月1日至2019年12月31日的物业费缴纳情况资料。 五、驳回龙岩市新罗区莲西小区业主委员会要求龙岩市欣茂物业管理有限公司赔偿化粪池清洗费、污水泵维修费的诉讼请求。 六、驳回龙岩市新罗区莲西小区业主委员会要求龙岩市欣茂物业管理有限公司移交莲西小区的电梯、路灯、地、地灯控、消防设施、供水泵、污水泵、二次供水系统、化粪池等设备设施的诉讼请求。 本案案件受理费888元，减半收取444元，由龙岩市新罗区莲西小区业主委员会负担394元，龙岩市欣茂物业管理有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 吴  庆  华 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 段林杏（代） 附：引用的主要法律条文 1、《物业管理条例》 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料/div> （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 2、《福建省物业管理条例》 第四十条物业服务合同期满的，原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。 物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。