山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0681民初1979号 原告（反诉被告）：龙口市锦绣商贸有限公司，住所地龙口市北巷小区商业楼6－11。 法定代表人：韩嫣，任总经理。 委托诉讼代理人：孙程，山东岳平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成晓梅，山东岳平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘艳华，女，汉族，居民，住莱西市。 委托诉讼代理人：姜兵，龙口徐福法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）龙口市锦绣商贸有限公司（下称原告锦绣商贸）与被告（反诉原告）刘艳华（下称被告刘艳华）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告锦绣商贸的委托诉讼代理人孙程、成晓梅，被告刘艳华的委托诉讼代理人姜兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣商贸向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告房屋押金10000元；3、依法判令被告赔偿原告的装修损失100000元；4、依法判令被告支付原告违约金50000元；5、依法判令被告返还原告房屋租金50000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告所有的位于龙口市房屋进行经营，租赁期限2018年6月16日至2028年6月15日，年租金200000元。原告向被告支付房屋押金10000元，原告租金支付至2020年6月15日。2020年3月11日，被告将租赁房屋加锁，导致原告无法正常使用租赁物，被告的行为已对原告造成严重损害。原告遂诉至法院，望判如所请。 被告刘艳华辩称，位于龙口市房屋已于2018年6月2日交付原告租赁经营，现处在合同履行期内，原告无权以其他事由主张解除双方签订的租赁合同及提出赔偿有关损失的要求。 被告刘艳华向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人（原告锦绣商贸）继续履行双方于2018年6月2日签订的房屋租赁合同，并承担拖延期间的租金20000元（以拖延期间实际天数计算租金）；2、恢复中央空调原状或赔偿损失10000元（其它损失以开门的情况而定）；3、承担违约金50000元；4、反诉费由被反诉人承担。反诉事实理由：2018年6月2日，被反诉人（原告锦绣商贸）与反诉人（被告刘艳华）签订了房屋租赁合同，反诉人位于龙口市由被反诉人租赁经营，租赁期限自2018年6月16日至2028年6月15日止，共计10年。年租金200000元，于每年3月1日前支付下一年租金。2020年3月1日到期后，被反诉人并没有支付下一年的租金，反诉人因房贷到期于2020年3月9日向被反诉人催要租金，要求先行给付租金100000元，余额拖后，被反诉人以筹不到款为由拒付，同时被反诉人又在未征得反诉人同意的前提下，私自于2020年3月11日关闭所租赁的房屋，并在门前张贴招租告示，转租他人及本人的联系方式，被反诉人又联合他人将楼内所有货物及屋内配套设施拉入已经装修好的COCO松涛店(2020年4月中旬开业)。尔后继续占用房屋，造成反诉人的房屋至今处在关闭状态和屋内设施各项损坏。综上，被反诉人为了拖延租金、不履行合同，让反诉人承担损失，侵害了反诉人的合法权益，请求法院判如所请。 原告锦绣商贸针对被告刘艳华的反诉请求辩称，一、双方签订的房屋租赁合同已于2020年4月1日解除。解除原因系因被告刘艳华于2020年3月11日即租赁期内，已付租金的使用期限未到期（到期日为2020年6月15日）的情况下将店门用链锁锁死，导致原告锦绣商贸无法继续使用租赁物，构成根本违约。根据法律规定，原告享有法定解除权，原告已于2020年4月1日通知被告解除合同，于2020年6月5日通知被告于2020年6月14日前交接租赁房屋，2020年6月18日当庭要求交付租赁房屋钥匙被告拒收。双方的租赁合同已按法定程序解除，因被告的违约行为，双方已丧失信任和合同继续履行的基础，不存在继续履行的情形，不存在拖延期间的租金问题。二、被告主张将中央空调恢复原状或赔偿损失10000元无任何事实和法律依据。三、在被告违约的情况下，被告要求原告承担违约金50000元无事实和法律依据。四、被告的反诉理由不属实。因今年受疫情影响，在原告多次与被告协商请求延期支付租金未果的情况下，被告于2020年3月11日强行将租赁房屋上锁，导致原告租赁期内无法经营，原告为减少经营损失，只能在请求被告刘艳华开锁未果的情况下，将锁破坏，并将屋内经营物品搬走。另外，在门前张贴招租告示转租等行为均不是原告所为，被告也无充分证据证明。综上，请依法驳回被告的反诉请求，支持原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合当事人的陈述及庭审综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月2日，被告刘艳华作为出租人（甲方）、原告锦绣商贸作为承租人（乙方）签订了房屋租赁合同，原告租赁被告位于龙口市的房屋，双方就租赁期限、租金及押金、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约金和违约责任等内容作了约定。 其中，合同第一条租赁期限第（一）项约定“房屋租赁期自2018年6月16日至2028年6月15日，共计10年。甲方应于2018年6月2日前将房屋按约定条件（见其他约定）交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。”合同第二条第（一）项约定“租金标准及支付方式：年付（每年20万元），房屋押金10000元，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后一个月内返还。”第（二）项约定“支付方式：现金、银行汇款或网银转账，于每年3月1日前支付下一年租金。”合同第四条转租约定“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”。合同第五条合同解除第（一）项约定“经甲乙双方协商一致，可以解除本合同”。第（二）项约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”第（三）项约定“如乙方提出解除合同，需提前三到六个月通知甲方，并在征得甲方同意后将房屋转租他人。如合同期内乙方未转租他人，房租仍由乙方承担”。第（四）项约定“如甲方提出解除合同，应赔偿乙方装修损失及实际损失”。合同第七条违约金和违约责任约定“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金贰拾万元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金贰拾万元”。原被告双方在该合同上签字盖章确认。合同上被告刘艳华留的联系电话为138××××6188，原告锦绣商贸法定代表人韩嫣的联系电话为150××××4666。 合同签订当日，原告锦绣商贸向被告刘艳华交付2018年6月16日至2019年6月15日租金30000元、押金10000元，被告将租赁房屋交付给原告，原告接收房屋并对房进行了装修。2018年6月17日，原告向被告交付2018年6月16日至2019年6月15日的剩余租金170000元。2019年4月24日，原告向被告交付了2019年6月16日至2020年6月15日租金200000元。 依照合同约定，原告锦绣商贸应于2020年3月1日前付清2020年6月16日至2021年6月15日的租金200000元，但是原告一直没有支付。被告刘艳华通过微信向原告催要租金，原告拖延未付，未按期向被告支付租金，为此双方协商未果。 审理中，原告锦绣商贸提交了其法定代表人韩嫣与被告刘艳华2020年3月11日在租赁房内的谈话录音、视频证明被告找人锁租赁房屋的玻璃门。在该录音中，双方就租金问题刘艳华问“房租怎么整”，韩嫣答“还没到期，再给我两天的，我凑给你”，刘艳华说“那怎么行，那就关门关门了，我在这里等，等你什么时候交了再打开”，“那别说你那个了，这样就报110吧，先把门关上，然后你交钱，交一半那就给你开开，正常营业，我也不是那么像人家那样难说话我真不难说话”。录音中，被告刘艳华打电话跟通话人说“拿铁链子带锁的铁链子，这房租到期了，应该是3月1日之前交房租，到现在也没交，……我现在急着用钱呢，房租一半也没有，……先把门给关上”。刘艳华对韩嫣说“没法，我就把门给你锁了，啥时候给我转过钱啥时候给你打开”。 被告刘艳华否认锁门，称其只是警告原告锦绣商贸不能拖欠租金，并未实施锁门行为。在被告提交的与原告的法人韩嫣的微信聊天截图中，双方沟通房租交付问题，其中在3月11日下午16：55分，被告问“店里的拉门你锁了没有”。 另查明，该租赁房屋的玻璃门外还有一个防盗门，原告锦绣商贸掌握钥匙。 2020年4月1日，原告锦绣商贸法定代表人韩嫣通过手机短信向被告刘艳华手机号138××××6188发送了一条解除房屋租赁合同通知，内容为“刘艳华：我是龙口市锦绣商贸有限公司的法定代表人韩嫣，2018年6月2日我公司与你签订房屋租赁合同，租赁你的龙口市门三层房屋。你在2020年3月11日把房屋加锁至今，不让我公司进行经营，因此，我代表公司现在通知你解除房屋租赁合同。龙口市锦绣商贸有限公司2020年3月31日”。2020年6月5日又通过短信发送一条通知，内容为“你好刘艳华，因你的违约行为，我已于2020年3月31日通知你租金期限届满后，解除你与龙口市锦绣商贸有限公司的租赁合同，现租金最后期限将至，为了不影响你对外出租，我将于6月14日前向你交付租赁房屋，希望你届时予以配合，并向你交付租赁房屋，如你拒不配合，产生的任何后果我公司均不承担责任”。被告否认收到韩嫣发送的上述两条信息。 另查明，原告锦绣商贸于2020年6月11日搬离租赁房屋，并拆走中央空调。被告刘艳华称空调系被告的，原告称空调系原租房人留的，经原被告协商被告转让给原告的，并提交了2018年6月19日通过微信转款3500元给被告的证据，被告称该款系房屋租金补充款，但未提供证据证明。 审理中，原告锦绣商贸于2020年6月18日、9月18两次交付租赁房屋玻璃门外的防盗门的钥匙，被告均不接收。原被告在法庭辩论终结后，经双方协商自行交付了防盗门钥匙，被告接收钥匙后称租赁房屋有装修和财产损失，并申请鉴定。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告锦绣商贸与被告刘艳华于2018年6月2日签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定,合同合法有效，双方应当依照合同约定全面履行各自的义务。被告依照合同约定交付了租赁房屋，原告应按合同按时履行给付租金的义务。在合同的履行过程中,按照合同约定，原告锦绣商贸应于2020年3月1日交付下一年即2020年6月16日至2021年6月15日的租金200000元，但原告未如期交付，从双方的微信及谈话录音可以看出，被告刘艳华多次催要，至3月11日原告仍未给付租金。原告不按期给付租金的行为显属违约,依法应承担相应的违约责任。 关于锁门问题，原告锦绣商贸称2020年3月11日下午被告刘艳华找来其亲属，拿链锁将租赁房的玻璃门锁住，而被告否认锁门。根据原告提交的谈话录音，结合庭审查明的事实，可以认定2020年3月11日下午，被告与原告法定代表人韩嫣就租金问题协商未果的情况下，找来其亲属拿链锁将租赁房的玻璃门锁住的事实。被告的该辩称意见，不予支持。被告刘艳华在原告租赁期限内将租赁房屋的玻璃门锁住，妨害原告锦绣商贸使用租赁物，其行为亦构成违约。 关于合同的解除，合同解除权通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。本案原告锦绣商贸根据与被告刘艳华签订的租赁合同中被告留的电话号码，于2020年4月1日给被告发短信，通知解除合同，被告虽否认收到短信，但该事实应予认定，因原告违约在先，被告违约在后，在双方均违约的情况下，即使原告解除租赁合同的通知通过短信发送给被告，也并不必然产生法定解除合同的效力，不能认定合同解除。原告现提起诉讼解除租赁合同，应根据合同是否能够履行，当事人是否陷入合同僵局等情形对合同解除作出裁判。 本案原告锦绣商贸搬离了租赁房屋，租赁房屋空置，房屋租赁合同无法继续履行，且在审理中，原告向被告刘艳华交付钥匙，被告未同意接收，在庭审后双方协商自行交付了钥匙，租赁合同自交付钥匙应予解除。合同解除后，原告签订合同时交给被告的押金10000元应予返还，原告的该诉讼请求，应予支持。 本案中，原被告各自应当按约定交付房屋和租金，但原告锦绣商贸拖延交付租金，被告刘艳华以未交租金为由找人将涉案房屋上锁，在锁门后，双方仍然各自坚持不消除自己的违约行为，亦不采取减损方式降低损失。锁门后，原告可以联系被告解决问题，可以采取积极措施防止损失扩大，其在租期将至时即2020年6月11日，能自行打开玻璃门锁将财物搬离租赁房屋，况且其还掌握租赁房屋玻璃门外的防盗门的钥匙，表明其可以采取其他方式打开租赁房门，另一方面，被告刘艳华也可将房门打开，采取合法的方式要求原告支付房租。双方当事人均有违约行为，且均未采取积极措施防止损失扩大，因此，对于双方当事人要求对方赔偿损失扩大部分的请求，不予支持。故原告锦绣商贸要求被告刘艳华返还租金50000元，被告反诉原告要求给付拖延期间租金的请求本院均不予支持；原告要求被告承担违约金50000元、被告反诉原告要求承担违约金50000元，均不予支持；原告要求赔偿装修损失100000元，又因其自行搬离，该请求于法无据，不予支持。 关于被告刘艳华反诉涉及的空调，审理中原告锦绣商贸提交了转款3500元给被告的证据证明已买该空调，被告称该款系租金补充款，该主张被告并未提交证据证实，因此空调系原告购买应予认定，故被告主张恢复中央空调原状或赔偿损失10000元，没有依据，不予支持。 对庭审中被告刘艳华未接收房屋钥匙，法庭辩论结束后，被告接收钥匙称租赁房屋有装修和财产损失，并申请鉴定。对被告该请求，本案不予处理，被告可另行主张。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、解除原告（反诉被告）龙口市锦绣商贸有限公司与被告（反诉原告）刘艳华之间的房屋租赁合同。 二、被告（反诉原告）刘艳华于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）龙口市锦绣商贸有限公司押金10000元。 三、驳回原告（反诉被告）龙口市锦绣商贸有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）刘艳华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4550元，由原告（反诉被告）龙口市锦绣商贸有限公司负担4400元，被告（反诉原告）刘艳华负担150元。 反诉案件受理费900元，由被告（反诉原告）刘艳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  梁 冬 人民陪审员  解秋兰 人民陪审员  王延玲 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  栾 鹏