广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初4608号 原告：广西七秒物业服务有限公司(简称：物业公司)，住所地：广西百色市右江区平安路**迎龙苑小区，统一社会代码：914510005998206537。 法定代表人：王栓亮，总经理。 委托诉讼代理人：王京宝，广西中名（靖西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：曾建，男，1986年4月20日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：李志成，广西鹅城律师事务所律师。 原告物业公司与被告曾建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人韦娟，被告曾建及其委托诉讼代理人李志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠商铺租金352679.73元、违约金120120元，共计472799.73元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于百色市右江区经营“巴蜀人家”餐饮，租期5年，租金为第一年按每平方60元计算且每年递增7%，5月24日之前交纳上半年租金，11月23日之前交纳下半年租金，违约金每天按实欠租金的5%收取。合同签订后，被告实际承租商铺，但至今仍然拖欠2017年5月24日至2019年11月23日租金共计352697.73元。2020年10月10日，原告向被告发出要求支付租金律师函，但被告仍然拒绝支付。被告拖欠租金行为已构成违约，因双方约定的违约金过高，原告调整为按年利率24%计算，从2017年5月24日至2019年11月23日的违约金为120120元。综上，请求判决支持原告诉请。 2 被告曾建辩称：一、被告已付清2017年5月24日至2019年11月23日的租金，不存在拖欠租金的事实；二、原告要诉请支付2017年5月24日至2017年11月23日、以及2017年11月24日至2018年5月23日的租金、违约金，已超过诉讼时效；三、如被告存在拖欠租金事实，则原告按年利率24计算违约金过高，要求下调。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月23日，原告与他人签订《商铺租赁合同》，合同约定：他人承租原告的百色市右江区经营“巴蜀人家”餐饮，租期5年（2015年5月25日至2020年5月23日）；先交租金后承租，上半年租金于5月24日之前交纳，下半年租金于11月23日之前交纳，其中租金（含管理费）的约定为：2017年5月24日至11月23日为66733.47元、2017年11月24日至2018年5月23日为66733，47元、2018年5月24日至11月23日为71404.82元、2018年11月24日至2019年5月23日为71404.82元、2019年5月24日至2019年11月23日为76403.15元、2019年11月24日至2020年5月23日为76403.15元；滞纳金每天按实欠租金和费用的5%收取等。 2017年5月24日他人转租给被告承租经营，原、被告续用和签订原《商铺租赁合同》，被告承租期为2017年5月24日至2020年5月23日，应纳租金数额和时间不变，被告交纳押金5000元。租金方面，被告于2018年10月31日转账支付10000元、11月1日转账支付40000元，共计50000元，于2020年6月17日向原告财务室交清2019年11月24日至2020年5月23日租金，押金5000元抵扣该期间租金。2020年5月23日合同期满，原告转让涉案商铺。 上述事实有原、被告举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：《商铺租赁合同》，要求支付租金律师函，快递单查询，租金收据与证明，银行转账支付凭证，微信内容下载，及居民身份证复印件等。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，诉辩双方的争议焦点为：一、被告是否拖欠2017年5月24日至2019年11月23日租金？二、原告诉请2017年5月24日至2017 3 年11月23日、2017年11月24日至2018年5月23日的租金，是否已超过诉讼时效？三、原告要求按年利率24%计算违约金，是否过高？ 关于焦点一 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。第二款规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在；本案中，被告主张已付清2017年5月24日至2019年11月23日租金，缺乏证据证实。其提供的银行转账支付凭证，仅能证明2018年10月31日、11月1日转账支付租金50000元的事实。根据涉案合同约定，2017年5月24日至2019年11月23日租金共计352697.73元，扣除已支付50000元，尚拖欠302697.73元。 关于焦点二 《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因此本案适用一年诉讼时效期间；《最高人民法院关于适用〈民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院予以支持。涉案合同约定分期交纳租金，于每年5月24日之前交纳当年上半年租金、于11月23日之前交纳当年下半年租金。2017年5月24日至2017年11月23日租金至2018年5月24日满一年诉讼时效，2017年11月24日至2018年5月23日租金至2018年11月24日满一年诉讼时效。根据上述司法解释规定，2017年5月24日至2017年11月23日租金在民法总则施行日2017年10月1日前已超过一年诉讼时效，不适用三年诉讼时效规定，而2017年11月24日至2018年5月23日租金适用三年诉讼时效规定。2020年10月10日原告向被告发出支付租金函，2020年11月5日提起本案诉讼，因此原告主张2017年11月24日至2018年5月23日租金，未超过诉讼时效。 4 综上，原告诉请2017年5月24日至2017年11月23日租金、及违约金，缺乏证据证明产生诉讼时效中断，不予支持。 关于焦点三 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事 人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，原告虽然未依合同约定的每日按实欠租金5%计算违约金，但其诉请按年利率24%计算违约金仍然过高，因此被告要求调低，予以采纳。根据上述法律规定，原告未能证明被告拖欠租金造成的实际损失，本院根据被告经营商铺餐饮期间遭受疫情影响的事实考虑，兼顾公平合理原则，确定从2017年11月24日起至付清租金之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。 综上，被告拖欠2017年5月24日至2019年11月23日租金352697.73元，扣除超过诉讼时效的2017年5月24日至2017年11月23日租金66733.47元、扣减已支付租金50000元，尚拖欠租金235964.26元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告曾建支付原告广西七秒物业服务有限公司商铺租金235964.26元、及违约金（违约金计算：以235964.26元为基数，从2017年11月24日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）； 二、驳回原告广西七秒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 5 本案案件受理费8392元，减半收取4196元，由曾建负担2807元，原告广西七秒物业服务有限公司负担1389元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陈红官 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  吴有福