广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初2197号原告：新兴县恒晖物业服务有限公司。住所地：新兴县****。法定代表人：梁燕红。委托诉讼代理人：梁曼梨，女，系该公司员工。被告：梁桂康，男，1986年9月10日出生，汉族，居民，住新兴县******************。原告新兴县恒晖物业服务有限公司（下称恒晖物业公司）与被告梁桂康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人梁燕红及委托诉讼代理人梁曼梨到庭参加诉讼，被告梁桂康经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费用8884元（自2016年3月1日起至2020年9月30日止）及逾期付款违约金（违约金自逾期之日起每天按拖欠物业管理费总额的3‰计至付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为新兴县恒晖豪庭二区E幢204房以及车位222号的业主。2017年5月20日，原告与新兴县恒晖豪庭二区小区业主委员会签订了《物业服务合同》，为恒晖豪庭二区小区提供物业服务，委托管理权限自2017年6月1日起至2023年5月31日止。根据合同约定，被告应按建筑面积以住宅0.95元/m2、车位0.8元/m2、公共水电分摊费10元/月、智能维护费10元/月的标准缴纳物业管理费。如被告逾期付款则每天按欠费总额的3‰支付违约金给原告。现原告已依约向被告提供了完整的物业服务，但被告拖欠原告自2016年3月1日起至2020年9月30日止的物业管理费。原告多次对被告书面及上门催缴，均无果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。被告无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：原告恒晖物业公司于2003年1月7日成立，经营范围为物业管理等。被告于2010年10月29日购买了新兴县****房（建筑面积：133.47m2）以及地下车库****小车位（建筑面积：24.73m2）。2017年5月20日，新兴县恒晖豪庭二区小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了一份《物业服务合同》，合同主要约定：1.委托服务期限为6年，自2017年6月1日起至2023年5月31日止；2.物业管理费按住宅每月每平方0.95元、车位（或车房、杂物房）每月每平方0.8元的标准收取；3.业主应按季度缴纳物业管理费，缴费时间为当季度头一个月的1至10日；4.业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，逾期缴费按每天应交服务费的3‰交纳滞纳金；5.业主按所在楼层标准缴纳公共水电分摊费，其中2楼用户为每月每户10元；6.业主按每月10元的标准缴纳智能维护费。此外，合同还约定了双方其他权利义务。签订合同后，原告依约提供物业服务，但被告自2017年6月1日起拖欠原告物业管理费、公共水电公摊费、智能维护费。原告多次在被告门前张贴《催费通知》要求被告按约定交纳物业管理费。但被告一直未能交纳，原告为维护其合法权益，于2020年10月23日向法院提出前述诉讼请求。诉讼中，原告认为其与恒晖房地产签订了前期物业服务协议，自2010年10月11日起入驻新兴县恒晖豪庭二区提供物业服务，但并无提供证据予以证实。另，原告明确违约金计算方法为：以每季度所欠物业服务费为基数，从所欠费季度的第1个月11日起按每日千分之三计算，其中2017年6月份物业服务费的违约金从当月1日起计。以上事实，有原告提供的营业执照、被告身份证复印件、商品房买卖合同复印件两份、物业服务合同复印件、不动产权证复印件两份、物业管理费价格统一通知、欠费表、催费通知及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与新兴县恒晖豪庭二区小区业主委员会签订的《物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应为有效合同。被告作为恒晖豪庭二区小区的业主，其所在小区的业主委员会与原告签订的物业管理合同，依法对被告具有约束力，被告应依法履行涉案物业服务合同约定的义务。根据合同约定，原告自2017年6月1日起提供物业服务，原告认为其自2010年10月11日起提供物业服务，但未能提供证据以证明其主张，故对原告该意见，本院不予采纳。原告提供服务的时间应以合同为准。现原告依约提供了物业服务，被告应按时缴交物业服务费。但被告从2017年6月起至2020年9月共拖欠40个月的物业服务费，责任在于被告，被告依法应负清偿责任。根据涉案物业服务合同约定的收费标准，结合原告提供的不动产权证记载的涉案房屋建筑面积为133.47m2、车位建筑面积为24.73m2，被告每月应缴纳物业管理费（含公共水电分摊费、智能维护费）166.58元（133.47m2×0.95元+24.73m2×0.8元+20元），2017年6月1日至2020年9月30日期间的物业管理费（含公共水电分摊费、智能维护费）为6663.2元（166.58元×40个月），故被告依法应向原告清偿的物业管理费为6663.2元。对原告诉求超出部分，本院不予支持。关于原告提出的违约金问题，案涉物业服务合同约定“逾期缴费按每天应交服务费的3‰交纳滞纳金”，现原告请求以每季度尚欠物业费为基数，按日利率3‰（折算年利率为109.5%）自2017年6月11日起计付，其中因2017年6月已经是当季度的最后一个月，故该月的违约金应从当月1日起计。但该违约金的计付标准过高，于法无据，且原告并未能提供证据证实其遭受除利息外的其他实际损失，故对该违约金计付标准不予采纳，本院酌定按年利率24%计付。被告梁桂康经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告梁桂康应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿2017年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费（含公共水电分摊费、智能维护费）6663.2元及逾期付款违约金（其中2017年6月物业服务费的违约金以166.58元为基数从2017年6月1日起计，2017年7月起物业服务费的违约金以每一季度所欠物业服务费用499.74元为基数分别从其欠费季度的第1个月第11日起计，均按年利率24%计算至付清款项日止）给原告新兴县恒晖物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁桂康负担。本判决为终审判决。审判员  陈芝芝二〇二〇年十二月四日书记员  彭莹琳附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。