山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终3107号上诉人（原审被告）：梁昆，男，汉族，1981年4月8日生，住临汾市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张静静，山西兆通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心。住所地：临汾市尧都区解放西路莲花池1巷**。统一社会信用代码：×××.法定代表人：朱洪，主任。委托诉讼代理人：赵弘璋，山西佳讯律师事务所律师。上诉人梁昆因与被上诉人临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心（以下简称“管理中心”）租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁昆及其委托诉讼代理人张静静，被上诉人管理中心的委托诉讼代理人赵弘璋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告管理中心向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还莲花池五巷停车场及其附属建筑物、设备及辅助设施给原告；2.判令被告自2018年12月30日起按每年5万元标准支付占有期间至返还停车场及其附属建筑物、设备设施之日止；3.判令被告支付原告垫付停车场维修费12000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：一、双方无争议的事实：鼓楼北资产管理委员会（甲方）与梁学义（乙方，系被告父亲）于2014年12月15日签订《租赁协议》一份，约定甲方将位于莲花池五巷新建停车场承包给乙方，租期为2015年1月1日至2018年12月30日，甲方应将现有一切建筑、设备以及辅助设施整体交付于乙方；乙方每年交付租金5万元；停车场所有设施如需更新，由乙方自行承担，租期终止后，无条件完好交于甲方；乙方在租赁期间不得随意改变房屋结构，如需改造，在安全的情况下，须经甲方同意方可改造；乙方在租赁期间的一切维修事宜由乙方自行解决；如管委会有重大计划，无条件退回。2018年6月20日，原告为修缮鼓楼北停车场花费12000元。2018年12月21日，鼓楼北资产管理委员会发出通知，因鼓楼北停车场内现有房屋为危房，为防止出现重大安全事故，决定收回进行危房改造。被告2018年12月30日协议到期后未返还租赁物给原告，并使用至今。以上事实有原告提供的《租赁协议》、《收据》、《通知》及原被告法庭陈述在案佐证，一审法院予以认定。二、双方当事人有争议的事实：1.原告诉讼主体是否适格。被告认为，与其父亲签订协议的是鼓楼北资产管理委员会，本案原告系临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心，主体不适格；原告主张其前身为鼓楼北村委会，于2015年8月12日变更为临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理委员会，发证机关为临汾市质量技术监督局；2018年6月30日，根据国家发改委（2018）第277号文件精神，临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理委员会变更为临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心。2019年11月19日临汾市尧都区民政局下发了民办非企业单位证书；一审法院认为，原告所述客观有据，诉讼主体适格，应予以认定。2.被告应否返还原告租赁物。被告认为，原被告《租赁协议》到期后，被告继续使用原告租赁物，原告并无异议，双方已形成不定期租赁关系，被告有权继续使用租赁物，要解除合同关系需给被告一定期限；原告认为，原租赁协议到期后，被告要求续租，原告明确告知要招标、并未收租，且已于2018年12月21日在租赁场所张贴收回租赁物的通知，租赁关系已经终止，被告应及时返还租赁物给原告；一审法院认为，原被告三年租赁协议到期前，原告已明确通知收回租赁物，且在被告要求缴纳房租时明确告知其要招标，因此，双方租赁关系自2018年12月30日起因合同期限届满而终止，被告应向原告返还租赁物。3.被告应否承担停车场维修费12000元。被告认为，其承租期间添附了价值几十万元的房产，原告应解决；原告认为，租赁协议明确约定，所有维修及改造费用均由被告承担，租赁物发生裂缝，原告要求被告维修，被告不修，后原告自行雇佣工人维修花费12000元，应由被告承担；一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十三条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。本案中，原被告三年租赁协议明确约定：停车场所有设施如需更新，由乙方自行承担，租期终止后，无条件完好交于甲方；乙方在租赁期间的一切维修事宜由乙方自行解决。据此被告对租赁物进行修缮或增设他物，应自行承担费用；租赁期间租赁物的修缮应由被告承担，被告不予修缮，原告修缮产生的费用12000元应由被告承担。4.被告应否向原告缴纳2018年12月30日起至实际返还租赁物期间费用。原告认为，三年租赁协议到期后，被告应返还租赁物而不返还，给集体造成损失，应按照每年租赁费5万元的标准支付占有租赁期间的费用；被告认为，合同到期后，原告对于被告继续使用租赁物无异议，双方已形成不定期租赁关系，原告应解决租赁期间增添的房产问题；一审法院认为，被告增设他物一节，前面已阐述清楚，不再重复；三年租赁协议到期后，被告在未与原告续订协议的情况下继续使用租赁物，理应承担费用，原告要求被告按每年5万元的标准支付费用并无不妥，一审法院予以支持。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告关于其名称几经变更的陈述客观有据，原告主体适格；原被告签订的《租赁协议》到期前，原告明确要收回租赁物，不续租、不收房租，协议期限届满后，被告应及时返还租赁物；因未及时返还给对方造成损失的，原告有权要求被告按照租赁费的标准承担继续占有租赁物期间的费用；原被告协议关于修缮、增设他物有明确约定，被告除自行承担增设他物的费用外，还应承担租赁期间的修缮费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告梁昆应于本判决生效之日起十日内向原告临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心返还莲花池五巷停车场及其附属建筑物、设备及辅助设施，并按每年5万元标准承担自2018年12月30日起至实际返还之日止的费用；二、被告梁昆应于本判决生效之日起十日内向原告临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心返还垫付的停车场维修费12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1975元，减半收取987.5元，由被告梁昆负担。上诉人梁昆向本院上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。2.由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1.上诉人父亲与被上诉人签署租赁协议后，被上诉人在租赁物东侧房屋上加盖幼儿园导致租赁物东侧10间房屋发生地基沉陷，房屋裂缝，被上诉人出于安全考虑放弃了对东侧房屋的出租利用，上诉人无法利用东侧房屋出租收益，给上诉人租赁期间造成一定经济损失，上诉人向被上诉人反映后，被上诉人仅对东侧房屋南边两间进行了加固，由于被上诉人的建房行为，致上诉人无法对东侧10间房屋占用收益，其行为已构成违约。2、上诉人一审期间提供证据证明，上诉人租赁期间取得原法定代表人同意，在租赁场地加盖部分建筑物，被上诉人原法定代表人也同意，在合同到期或解除时，加盖部分折价收回或者补偿，口头协议对双方均有约束力，一审法院对此未做处理。3、合同到期后，被上诉人明确告知上诉人后续租赁要采取招标方式并拒收上诉人的租金。上诉人一直在等待招标续签合同，被上诉人应在同等条件下保护上诉人的优先承租权。4、被上诉人称收回租赁物是因为棚户区改造，没有提供证据证实。事实是其想将租赁物出租给他人获利。5、一审法院程序不当，一审时双方均同意调解，一审法院未组织双方调解，直接做出判决。程序存在瑕疵。请求二审法院支持上诉人上诉请求。管理中心答辩称：1、合同租赁期为三年，合同到期后，管理中心就应当收回租赁物。梁昆在合同到期后继续占据租赁物不予返还，违反合同也违反法律规定。2、双方在合同中约定，对租赁物的更新、修缮的费用全部由承租人承担，现在要求管理中心承担，违反合同约定，对出租人极不公平。3、一审法院对此案进行过多次调解，管理中心在调解过程中也同意放弃修缮费用，但是梁昆一再反悔，导致调解不成。本案一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审查明的事实与一审一致，本院在此予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.上诉人应否返还停车场及附属设施；2.上诉人应否承担1.2万元的维修费；3.本案程序是否不当。根据本案已查明的事实，结合诉辩双方主张，本院综合评判如下：临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理委员会根据国家发改委相关文件精神已变更为临汾市尧都区水塔街办事处鼓楼北资产管理服务中心，被上诉人诉讼主体适格，本院予以确认。被上诉人的前身鼓楼北资产管理委员会与上诉人父亲梁学义签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，双方均应依约诚信履行，双方约定的租赁期为2015年1月1日至2018年12月30日，合同到期后，被上诉人明确表示不再续租，且已于租赁期满之前张贴收回租赁物的通知，上诉人应及时返还租赁物。双方对于修缮、增设他物在合同中均有明确约定，合同约定，乙方在租赁期间的一切维修事宜由乙方自行解决。1.2万元的维修费是被上诉人维修窑洞的费用。依据合同约定，租赁物的修缮费用应由上诉人承担，至于上诉人提出窑洞的裂缝是因被上诉人原因造成，对此未提供有力证据予以证实。另外，上诉人上诉状中称，上诉人租赁期间取得原法定代表人同意，在租赁场地加盖部分建筑物，在合同到期或解除时，加盖部分折价收回或者补偿。因上诉人对此未提出反诉，本院对此不予涉及。对于程序问题，本案一审程序并无影响本案公正处理的严重程序问题。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人梁昆负担。本判决为终审判决。审判长 吉 磐审判员 宋春红审判员 王永良二〇二〇年十二月七日书记员 杨舒晴