贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终427号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。法定代表人：赵士芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗一博，北京大成（贵阳）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：潘应兰，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：陈某，男，汉族，1988年1月25日生，浙江省云和县人，住浙江省云和县。被上诉人（原审原告）：徐某某，女，汉族，1991年6月9日生，浙江省云和县人，住浙江省云和县。委托诉讼代理人陈某，男，汉族，1988年1月25日生，浙江省云和县人，住浙江省云和县。系徐某某之夫。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）因与被上诉人陈某、徐某某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人精石房开委托诉讼代理人罗一博、潘应兰，被上诉人陈某（同时系被上诉人徐某某委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方签订的《补充协议》合法有效，一审认定该协议2.1条无效系认定事实和适用法律错误。因《商品房买卖合同》系建设部门制定的标准文本，在内容上有一定局限性，所以根据该合同第二十九条约定，双方协商一致后签订《补充协议》，是双方真实意思表示，并非格式条款，对双方均有约束力。根据该协议第2.1条，政府行为属不可抗力，是上诉人无法克服的。2.本案不具备合同约定解除的条件,一审判决解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并由上诉人退还购房款、支付违约金适用法律错误。上诉人取得案涉房屋所在地块时显示该地块为净地，平坝区政府及上诉人均不知道地下有排污管道。建设过程中才发现平坝区污水处理厂主管道穿过案涉房屋所在楼盘，需要对管道进行改迁，双方签订《商品房买卖合同》时所预留的交付期限，因污水改道涉及多个政府部门的协调处理用时过长而超出，上诉人可根据《补充协议》2.1条约定据实延期并不承担违约责任。被上诉人陈某、徐某某二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。双方所签订《补充协议》2.1条系无效格式条款,上诉人也不存在符合不可抗力的情形。本案已完全具备合同约定解除的条件，因上诉人严重逾期交房，根据合同约定，我方可在事先通知对方的前提下解除合同。即使不能适用约定解除，因对方根本违约，导致合同无法继续履行，也符合法定解除的条件。与本案情形相同的类案，法院已经作出维持判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告陈某、徐某某向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方于2017年12月27日签订的合同编号为：金石希尔顿4幢X-X1号、金石希尔顿4幢X-X2号、金石希尔顿4幢X-X3号合同。2.被告返还原告购房款共计632638元，并按银行同期贷款利率从2017年12月27日起计算至所有款项付清时止。3.被告返还原告水电开户费、契税、公摊费、配套费等相关费用共计46392元，并按银行同期贷款利率从2017年12月27日起计算至所有款项付清时止。4.本案涉诉费用由被告负担。事实及理由：2017年12月27日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：金石希尔顿4幢X-X1号、金石希尔顿4幢X-X2号、金石希尔顿4幢X-X3号，合同约定被告将自己拥有的位于平坝区店面以总价款220688元的价格转让给原告，位于平坝区店面以总价款224914元的价格转让给原告，位于平坝区店面以总价款187036元的价格转让给原告，约定交房期限为：2019年4月30日（详见商品房买卖合同）。合同签订后，原告按照合同约定，及时足额向被告支付了三套店面的购房款共计632638元，支付水电开户费、契税、公摊费、配套费等相关费用共计46392元。现交房期限已届满，被告至今未与原告办理交房手续。根据合同第十三条第一款第二项约定，交房时间逾期超过30日，原告有权退房。并应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款等，原告曾于2019年6月1日，以邮寄方式向被告寄送了退房通知书3份，被告于2019年6月3日签收。原告已履行书面通知义务，但被告至今未退还原告购房款及相关款项，原告依法提起诉讼，望判如所请。原审被告精石房开一审中答辩称：原告方诉讼请求不能成立，因双方就商品房买卖合同另行签订的《补充协议》，该协议的第2.1条明确约定“如因不可抗力、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制性行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任”。本案案涉房屋因政府行为导致无法交房，被告不应承担违约责任；对于解除合同这一项请求，被告认为未达到解除合同的条件，因此应当继续履行合同。一审法院认定：2017年12月27日，原、被告双方签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：金石希尔顿4幢X-X1号、金石希尔顿4幢X-X2号、金石希尔顿4幢X-X3号）及《补充协议》。合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区，三套房屋套内面积分别为：23.8平方米、28.62平方米、28.08平方米；三套房屋总价款分别为：187036元、224914元、220688元，付款方式均为分期付款。三套房屋约定的交房时间均为2018年4月30日。合同第十三条均约定了出卖人逾期交付房屋超过30日，买受人有权退房，经买受人书面通知出卖人后，出卖人应当在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，二原告于2018年4月13日前向被告交纳三套房屋的购房款共计632638元，三套房屋契税及配套费共计33739元，三套房屋公共维修基金共计12399元。至双方约定的交房时间，被告未如约向原告方交付案涉商铺。原告于2019年6月1日向被告寄送案涉三套房屋的《退房通知书》，要求被告退房、退还所缴纳款项及支付已付款0.01%违约金，双方未就退房事宜达成一致意见，至本案成讼。同时查明：2016年10月8日，被告精石房开向平坝区人民政府提交关于金石希尔顿排污管道改道的报告，请求平坝区人民政府就更改排污管道业主单位及更改管道费用问题进行明确。平坝城区污水处理厂污水管道迁改工程于2018年5月26日开工，至2018年8月20日全部完工。安顺市平坝区住房和城乡建设局对该工程进行验收后于2019年1月7日出具《工程竣工验收报告》。本案审理过程中，被告精石房开于2019年9月12日向本院提交中止诉讼申请，称本案与本院审理的（2019）黔0403民初794号案件案情相似，被告因对该案判决结果不服，已经向安顺市中级人民法院提起上诉，二审尚未结束。为保证裁判的统一性，申请本案中止诉讼。本院经审查，认为被告申请中止诉讼理由成立，于2019年9月16日作出（2019）黔0403民初1749号民事裁定，裁定中止本案诉讼。（2019）黔0403民初794号案件经贵州省安顺市中级人民法院二审作出（2019）黔04民终922号民事判决，判决结果为：驳回上诉，维持原判。本院于2020年1月6日恢复本案诉讼。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案是否符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、被告精石房开关于延期交房的抗辩理由是否成立；三、原告方诉请被告返还购房款项及支付违约金是否应予支持。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，就商品房的价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行合同义务。双方约定2019年4月30日交房期限届满后超过30日，被告未履行交房义务的，原告可选择退房。现原告依约支付购房款，被告未能如期向原告交付案涉房屋，且至本案辩论终结时案涉房屋均未向原告交付，被告已然构成违约。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“房屋交付时间为2019年4月30日”、第十三条“逾期超过30日，买受人有权退房”的约定，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，二原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。被告抗辩称未按期向原告交房系因平坝污水处理厂管道改迁施工影响被告方案涉商铺所在的4号楼施工进度，应属于不可抗力，同时符合双方签订的《补充协议》第2.1约定的情形，由此产生的延期交房被告不承担任何违约及赔偿责任。本院认为，工程勘察、规划设计和基础设施建设均是房地产开发建设的前期重要工作，其目的是为房屋建设施工做好准备工作，提供满足城市规划要求的施工图纸，完成土地开发的基础设施建设，为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件。且从被告提交的证据来看，本案中2017年4月5日在希尔顿建设项目工作推进会对市政排污管道改道费及征收事宜进行讨论及被告向平坝区人民政府提交《关于金石希尔顿排污管道改道的报告》，相关排污管道改道的前期准备工作均发生在2017年12月27日双方签订《商品房买卖合同》之前，所以对污水管道改道施工被告是可以预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款关于“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形”的规定，被告辩称不能如期交房属于不可抗力的理由不成立。再看本案中的情形是否可适用双方签订的《补充协议》中第2.1条款，从而免除被告精石房开的违约及赔偿责任。双方签订的《补充协议》，系被告为重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与二原告进行过协商，应认定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该《补充协议》第2.1条的内容属于免除被告方责任的情形，且被告未提供证据证明就该2.1条已对二原告尽到合理的提醒与说明义务，该条款无效。被告不能依据该《补充协议》2.1条款据实延期且不承担违约及赔偿责任。综上，被告关于延期交房的抗辩理由不成立。原告因购买本案三套案涉房屋共支付购房款632638元，双方签订的三份《商品房买卖合同》解除后，该款被告应向原告退还。被告向原告收取的房屋公共维修基金、契税及配套费是否应予以退还的问题，本院认为，配套费用实质为房屋交付后移交物业管理公司作为公共费用使用，且本案中双方签订的《商品房买卖合同》既已解除，精石房开无交付房屋的可能性，则配套费产生的基础亦已消失，应予退还。公共维修基金虽为精石房开代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还。即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成精石房开二次出售房屋后重复收取的客观情形。契税退还亦是同理。被告精石房开应向二原告退还已交购房款（632638元）、公共维修基金（12399元）、契税及配套费（33739元）共计678776元。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，合同解除后，出卖人应按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金（该违约责任与买受人逾期付款，出卖人解除合同后买受人应按照累计应付款的0.01%支付违约金的约定对等），二原告交纳的公共维修基金、契税及配套费用，因被告仅是代相关行政管理部门收取，故不应计入违约金计算基数。被告应向原告支付违约金为632638元×0.01%=63.26元，原告主张超出部分无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告陈某、徐某某与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2017年12月27日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：金石希尔顿4幢X-X1号、金石希尔顿4幢X-X2号、金石希尔顿4幢X-X3号）。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈某、徐某某退还购房款项678776元。三、于本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告陈某、徐某某支付逾期交房违约金63.26元。四、驳回原告陈某、徐某某其余诉讼请求。案件受理费10590元，减半收取5295元，由二原告负担1295元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担4000元，限于本判决生效之日起十日内交纳。二审期间，上诉人精石房开向本院提交安顺市中级人民法院（2019）黔04民再35号民事判决，拟证明该案所认定有效的《补充协议》与本案补充协议内容一致，故本案补充协议应属有效，双方应按约定履行。经组织双方质证，被上诉人陈某、徐某某质证意见为：不认可其证明目的，我方当庭提交安顺市中级人民法院（2019）黔04民终922号民事判决，证明补充协议被认定无效。经审查，双方所分别提交的民事判决书系综合个案具体情况所作出，作为生效文书并不具备直接作为其他案件定案依据的效力，不能达到双方的证明目的，本案中不作为证据采信。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、双方所签《补充协议》及该协议第2.1条是否有效。二、本案上诉人延期交房的原因是否属于不可抗力。针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。《补充协议》于双方签订《商品房买卖合同》当日签订，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。其中2.1条对《商品房买卖合同》第十三条第2款约定“若因不可抗力导致出卖人不能按时交房，交房时间顺延”中的免责事由作了变更约定，将不属于法律规定不可抗力范围内的“政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为、政府规定临时性检查和其他限制行为需要延期行为”都约定为免责事由，实质上精石房开作为提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利；从形式上看，精石房开对该条款并未采取合理的方式提请对方注意，故该条款依法无效，不能作为本案定案依据。针对第二个争议焦点，因《补充协议》2.1条约定无效，精石房开“上诉人取得案涉房屋所在地块时显示该地块为净地，平坝区政府及上诉人均不知道地下有排污管道。建设过程中才发现平坝区污水处理厂主管道穿过案涉房屋所在楼盘，需要对管道进行改迁，双方签订《商品房买卖合同》时所预留的交付期限，因污水改道涉及多个政府部门的协调处理用时过长而超出”所陈述的理由显然不属法律规定的不可抗力范围，故其超出合同约定交房期限未向买受人交付所购商品房的行为已违反合同约定，买受人可根据合同约定请求退房，并退还全部预付款。综上，上诉人精石房开上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费10590元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十七日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。