河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初314号原告:惠明春，男，汉族，1968年12月18日出生，住河南省唐河县。原告：郝春秋，女，汉族，1971年2月26日出生，住址同上。二原告委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：王冲，河南强人律师事务所律师。被告：李楠，男，汉族，1985年9月11日出生，住河南省商水县，现住漯河市郾城区。被告：李广霞，女，汉族，1975年12月20日出生，住漯河市召陵区，现住漯河市郾城区。二被告共同委托诉讼代理人：王文学，河南强人律师事务所律师。原告惠明春、郝春秋诉被告李楠、李广霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告惠明春、郝春秋的共同委托诉讼代理人王中英，被告李楠、李广霞的共同委托诉讼代理人王文学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠明春、郝春秋向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年5月19日所签订的转让山水杭城小区第14幢2单元3层303房屋的协议有效。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻，2010年12月27日在夫妻关系存续期间，以被告李楠的名义以按揭方式购买了位于漯河市郾城区邙山路山水××小区××单元××层303的房屋。2017年5月19日，原、被告经协商签订一份房屋转让协议，被告将上述房屋以45万元的价格转让给原告，房款由被告所欠货款冲抵，被告李楠给原告出具了一份“今收到山水杭城房款肆拾伍万元整，房贷由李楠承担”的收条。因冲抵后被告还下欠17万元，被告又给原告写下一份17万元的欠条，在签订合同之时被告将该房及购房合同、票据等手续交给原告。被告将房屋交给原告后，因没有及时偿还按揭贷款，原告为了尽快过户，又偿还了部分房贷。自交房至今，该房一致由原告占有收益。综上，原告认为双方于2017年5月19日所签订的山水杭城小区第14幢2单元3层303房屋的转让协议是双方的真实意思表示，符合合同法规定，且原告已经支付相应对价，合同已经实际履行，因被告原因至今未能过户。被告李楠、李广霞共同辩称：一、原告所述与事实不符，双方2017年5月19日签订的房屋转让协议已经在2018年10月25日经双方协商一致作废，自此不具备法律效力，故原告应将原购房手续交还被告，否则被告保留另案起诉的权利。二是2017年5月19日这份房屋转让协议书，是李楠单独签署的，未经被告李广霞同意，依法不具备法律效力，李广霞不是本案适格被告。综上应驳回原告诉请。当事人双方围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据双方诉辩意见和双方提交的证据，本院对案件事实认定如下：被告李楠与李广霞原系夫妻关系，双方于2017年3月28日登记结婚，于2018年10月18日登记离婚。原告惠明春经营化肥生意，2015年至2018年期间原告惠明春多次向被告李楠供应肥料及肥料原材料。庭审中，二原告诉称因二被告拖欠其98万元货款，双方经协商便于2017年5月19日签订房屋转让协议，以被告李楠名下的位于山水杭城小区第14幢2单元3层303号房屋折抵45万元的货款，又以另一套房屋作价抵偿36万元，剩余的17万元以欠条形式予以确认，上述协议签订后原告实际合法占有、使用涉案房屋，并将涉案房屋出租，亦应被告李楠的要求，在被告李楠未按时偿还按揭贷款的情况下代替被告李楠偿还3333.81元。同时，二原告诉称其与被告并未于2018年10月25日解除买卖合同关系。为佐证其诉称，二原告提交以下证据，二被告的质证意见如下：一、2010年12月27日，漯河市辉弘置业有限公司（出卖人）与李楠（××）签订的商品房买卖合同、国有土地使用权分割转让预告登记和收据8张。商品房买卖合同约定李楠以300264元的价格购买漯河市辉弘置业有限公司位于山水杭城小区第14幢2单元3层303号房，首付款128264元，下余192000元以按揭贷款的方式支付；8张收据显示2010年9月24日至2011年11月24日，被告李楠分8笔向漯河市辉弘置业有限公司支付购房款、按揭费用、燃气费和办证费用共计132344元（17620元+28000元+27000元+45214元+10000元+1800元+2500元+210元）。二被告对该组证据的真实性不持异议，但质证认为该组证据可以证明涉案房屋为二被告的原夫妻共同财产。二、2017年5月19日，被告李楠、李广霞（甲方，出让人）与原告惠明春、郝春秋（乙方、受让人）签订的协议、收到条和二被告的身份证复印件。其中协议约定甲方将购买的位于邙山路山水杭城小区第14幢2单元3层303房（该房尚未取得房产证）转让给乙方，该房土地证号为漯国用（2007）第0031**，购房合同编号为SH-B397，建筑面积为127.41平方米；乙方一次性支付甲方房款共计肆拾伍万元，合同签订后五日内付清；甲方保证按乙方要求及时协助办理房屋转让的相关手续，并不得拖延；甲方保证该房无抵押等他项权利，且没有产权纠纷和债务。二原告和二被告均在该协议上签名捺印；收条系同日被告李楠向原告出具的，内容载明：“今收到山水杭城房款肆拾伍万元整，房贷由李楠承担。”二被告李楠对协议的真实性无异议，但质证认为协议中“李广霞”应该是李楠所签写，李广霞对房屋转让协议的签署不知情，李楠单方处置夫妻共同财产，不具有法律效力；对于收到条，二被告不予认可，称收到条的“房贷由”和落款时间有涂改痕迹。三、2019年2月16日下午李楠与原告惠明春的微信聊天截图、中国农业银行业务凭证、收据两张、租赁合同。微信截图显示2019年2月16日下午15点43分李楠向惠明春发送其银行账户，16点14分惠明春向李楠发送代为偿还按揭贷款3333.81元的业务凭证图片，李楠随后回复“中”；业务凭证显示2019年2月16日下午15点57分，原告惠明春替李楠偿还银行按揭贷款3333.81元；收据显示原告惠明春于2018年6月12日、2019年6月19日缴纳了涉案房产2018年-2019年的物业费；租赁合同系2018年5月7日原告惠明春与案外人姜磊落签订，原告惠明春将涉案房屋出租给案外人姜磊落，租赁期限自2018年5月7日至2018年11月7日。二被告对原告惠明春代为偿还贷款之事无异议，但认为系原告惠明春主动问被告李楠索要银行账户，且原告代为偿还的贷款系其补偿被告占有涉案房屋的损失，若原告返还涉案房屋，其愿意返还代缴贷款；对于物业费缴费收据，二被告不持异议，质证认为原告愿意替代为缴纳物业费，被告无权干涉，原告将涉案房屋返还给被告后，被告愿将物业费还给原告；对于租赁合同，二被告认为与本案无关。四、微信聊天截图29张（时间从2018年5月12日至2019年11月）和通话录音4份，二原告提交该两份证据，欲证明涉案房屋转让协议签订后，因李楠拖欠别人欠款，涉案房屋被商水县人民法院查封，原告多次和被告李楠、李广霞联系协商涉案房屋的过户事宜，也可证明原、被告之间2018年10月25日的结算证明与实际不符。二被告质疑两份证据的真实性，并称若微信聊天截图是真实的，该记录时间均在2018年10月25日之前，应以2018年10月25日的协议为准；对于4份录音，二被告质证认为系原告偷录的，不具有合法性。五、欠条1份、借条2份和南阳市高新区法院于2020年10月22日作出的（2020）豫1391民初2802号民事判决书。其中欠条内容载明“现欠惠明春货款共计壹佰零壹万伍仟元￥1015000元欠款人李楠李广霞身份证号：2018年7月21日”；两份借条分别载明：“借条今借到惠明春现金小写人民币￥10000元大写壹万元整借款人李楠身份证号：2018年4月12日”、“今借到惠明春现金小写人民币￥170000元大写壹拾柒万元整借款人李楠身份证号：2018年5月26日约定还款期间2018年12月30号以转账凭证为准”，上述2张借条和1张欠条金额共计1195000元。（2020）豫1391民初2802号民事判决书查明李楠和李广霞下欠原告惠明春119.5万元货款，并判决李楠和李广霞向惠明春支付1195000元货款及利息。二原告提交该组证据欲否定2018年10月25日协议的效力。二被告质证认为欠条中李广霞的名字应该是李楠所写，两份借条没有李广霞的签名，对李广霞没有拘束力，三份证据的形成时间均在2018年10月25日之前，该债务因2018年10月25日的结算证明已经变更并结清；对于（2020）豫1391民初2802号民事判决书，代理人认为系在被告李楠和李广霞缺席的情况下作出，需要与当事人本人核实。对于二原告的主张，二被告辩称虽然被告李楠和李广霞于2018年10月18日登记离婚，但是2017年5月19日涉案房产仍属于夫妻共同财产，房屋转让协议系李楠单独签署，未经被告李广霞同意，不具备法律效力，被告李广霞不是本案适格被告。此外，原告惠明春与被告李楠于2018年10月25日签订结算证明，协商一致作废之前的书面结算凭证，故2017年5月19日的房屋转让协议系无效的。为佐证其辩称，二被告提交以下证据：一、2018年10月25日原告惠明春与被告李楠签署的结算证明，内容为：“2015年至2018年度惠明春向李楠（喜农肥业）供应化肥原料及肥料原料时间跨度长资金往来大，在此期间双方出具的各种财务手续较多，财务手续有重复出具的现象，还有一些单据双方结算后没有及时收回，因此，2018年10月25日双方进行了详细整理、核对、双方账目全清，双方2018年10月25日前多出具的各种收条、收据、欠条、借条、转账凭证、收货款、发货单、房屋转让手续、供货协议等全部作废，双方不存在任何财务、事务纠纷，本结清手续双方各执一份，同时具有法律效力，双方签字生效。惠明春、李楠”。二原告不认可该证据的真实性，称李楠在河南省南阳市卧龙区人民法院受理的（2019）豫1391民初5913号民事案件中出示过该证据原件，该证据的原件不符合书写规则，开庭时李楠说“该证明打印在一张纸上，一式两份，从中间撕开”，若按李楠所说协议写在A4纸上，上面只去掉约三分之一的部分，明显不符合A4纸的打印规则，不可能顶着上边缘部分打印，且（2019）豫1391民初5913号民事判决书并未采信该结算证明。庭审中，本院要求二被告提交结算证明原件，二被告代理人称二被告两口子可能因生产假冒伪劣产品而被羁押，提交不了证据原件。二、李楠妹妹给惠明春的转款记录和录音笔录，转款记录显示2018年1月25日，李纪灵分两笔向惠明春转款30万元、40万元，合计70万元；录音系2018年6月17日李楠和惠明春的对话，其中惠明春对李楠说“你打我卡上我一下就给你扣下来，你欠我的一万多给你扣了，货又发不成了”，李楠说“扣了扣了，算了”。二原告质证认为该组证据与本案无关，同时称惠明春卖给李楠的化肥生产原料将近1000万元；录音不能证明李楠仅欠惠明春10000多元，该10000多元是惠明春应李楠要求转到陈志丹账户30000元，扣除李楠已经支付的16000元，下欠14000元。为此二原告提交其于2018年3月20日向案外人陈志丹转款30000元的手机银行个人电子回单予以佐证。三、河南省商水县人民法院作出的（2017）豫1623民初3536号民事裁定书、调解书及（2017）豫1623执保155号协助执行通知书，因李楠和李广霞拖欠案外人张艳林借款，张艳林起诉李楠和李广霞于河南省商水县人民法院并申请财产保全，商水县人民法院依法查封李楠名下的涉案房产。二被告提交该组证据欲证明涉案房产处于查封状态，原告若认为涉案房产归其所有，应向商水县人民法院提起执行异议之诉，如没有则视为对其相应民事权利的放弃。二原告对该组证据的真实性无异议，但称其还有确认合同效力的救济途径。四、南阳卧龙区人民法院作出的（2019）豫1303民初5913号民事判决书、该案中的惠明春书写的鉴定申请书和鉴定意见书，在祁志全诉惠明春、李楠、李广霞代位权纠纷一案中南阳卧龙区人民法院查明：2017年12月29日，原告惠明春向案外人祁志全出具欠条一份，欠条显示惠明春从祁志全出购买化肥原料售于漯河市李楠、李广霞夫妇，欠款金额为1195000元，至今货款未付清。李楠、李广霞或李楠因从惠明春处购买化肥原料未及时付清货款累计拖欠惠明春1195000元，庭审中李楠认可其单独或其和李广霞共同出具的2份借条和1份欠条（与惠明春提交的证据一致）的真实性，但称该三笔款项在2018年10月25日双方最终算账时已经结清，惠明春对该结算证明不予认可，并申请对证明主文与签名的一致性及“李楠”签名与其他文字的形成时间是否一致进行司法鉴定，河南省南阳市卧龙区人民法院委托河南一诚司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构于2020年7月3日作出一诚鉴定[2020]文痕鉴字第092号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、落签名款处“李楠”签名的形成方式是书写形成；2、标注日期为2018年10月25号材料中的内容没有经过变造处理。惠明春对该鉴定意见书有异议，并申请对证明中“惠明春”三字的形成及该字迹是否为其本人所写进行重新鉴定。后经审理，河南省南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1391民初5913号民事判决书，因惠明春与李楠之间是否存在1195000元债务的事实具有不确定性，惠明春也因对李楠因货款产生的以房抵债纠纷另行起诉，不存在怠于行使到期债权的情形，祈志全的诉请不符合代位权的法律要件，故驳回祁志全的诉讼请求。二原告对该组证据的真实性不持异议，但质证认为该生效判决并未采信2018年10月25日的结算证明。另，被告李广霞不认可2017年5月19日协议和2018年初7月21日欠条中“李广霞”的签名，辩称系被告李楠所书写，但是并未向本院申请笔记鉴定，也未提交其他证据证明李楠私自处置夫妻共同财产。本院认为，原告诉称因被告李楠和李广霞拖欠其货款，经双方协商一致后于2017年5月19日签订房屋转让协议，以被告李楠名下的涉案房产折抵45万元的货款，被告李广霞辩称其对此事不知情，被告李楠虽然对该事宜不持异议，但辩称其与惠明春于2018年10月25日达成新的一致意见，作废原来的房屋转让手续等书面凭证，故涉案房屋转让协议系无效的。本院认为，对于房屋转让协议的效力，应以2018年10月25日为节点来界定。对于房屋转让协议签订之日（2017年5月19日）至2018年10月25日之间的效力，应从合同的构成要件来判定，首先是协议的签订人，即二原告和二被告均是完全民事行为能力人；其次是李楠对于房屋转让协议的真实性不持异议，李广霞虽对协议中其签名不予认可，但是并未向本院提交笔迹鉴定申请，也未提交其他证据否定协议中其签名，应承担举证不能的不利后果，故2017年5月19日的协议系双方当事人的真实意思表示；第三是该协议不违反法律、行政法规的强制性法规、不违背公序良俗或社会公共利益。因此，该协议自双方签订之日至2018年10月25日完全具备合同的形式要件和实质要件，系合法有效。对于房屋转让协议2018年10月25日之后的效力，取决于原告惠明春与李楠在2018年10月25日签订的结算证明是否有效。本院认为，首先是该协议系原告惠明春与被告李楠签署的，双方撇开彼此的配偶单独签署结算凭证，以此否定2017年5月19日原告惠明春、郝春秋与被告李楠、李广霞共同签署的房屋转让协议，即便2018年10月25日惠明春与郝春秋系夫妻关系，李楠和李广霞仍系夫妻关系，关系亲密又特殊，惠明春与李楠在无配偶授权的情况下签署的协议，并不能对郝春秋和李广霞产生法律效力，且事后郝春秋与李广霞并未进行追认，故该协议对郝春秋与李广霞不具有法律效力。其次是若2018年10月25日的协议系真实有效的，原告惠明春与被告李楠对涉案房屋的反应与处置均不符合常理。从原告层面讲，2018年6月12日惠明春缴纳涉案房屋2018年的物业费，在2018年10月25日节点后，原告于2019年2月16日代替被告李楠偿还涉案房屋的按揭贷款3333.81元，并于2019年6月19日缴纳涉案房屋2019年的物业费，若涉案房屋自2018年10月25日因结算证明的签署与惠明春没有任何法律关系，惠明春缴纳物业费、多次通过微信和电话与李楠和李广霞沟通办理过户事宜并代为偿还按揭贷款的行为均不符合常理。从被告层面讲，协议签订后被告李楠未要求惠明春与郝春秋返还房屋，任由惠明春占有、使用、处分涉案房屋，并于2019年2月16日将自己的银行账户通过微信发送给惠明春，由其代为偿还按揭贷款，还在惠明春将代为偿还3333.81元的业务凭证拍照发给其之后，又向惠明春回复“中”。此外，在涉案房屋被查封后，被告李楠还在微信中与惠明春协商涉案房屋解封等事宜，这种种行为不同于所有权人对自己合法不动产的管理观念和管理行为模式，明显不符合常理。第三，二被告提交南阳卧龙区法院（2019）豫1303民初5913号民事判决书、惠明春提交的鉴定申请书、鉴定意见书，欲证明惠明春认可结算证明手续上的签名是其签名，该结清证明是原、被告双方的真实意思表示。然而，该判决书查明惠明春对于一诚鉴定[2020]文痕鉴字第92号司法鉴定意见书有异议，并要求对2018年10月25日的结算证明中“惠明春”三字的形成方式及该字迹是否为其本人所写进行重新鉴定。同时，该判决书并未对该结算证明的效力予以认定，故二被告提交的上述证据不能佐证其辩称。第四，河南省南阳市高新区产业开发区人民法院于2020年10月12日作出的（2020）豫1391民初2802号民事判决中查明李楠和李广霞拖欠原告1195000元的货款并判决李楠和李广霞支付惠明春货款1195000元及利息。该1195000元货款对应的书面凭证分别为2018年4月12日借款金额为100000元的借条、2018年5月26日借款金额为170000元的借条和2018年12月30日金额为1015000元的欠条，三份书面凭证的形成时间均在2018年10月25日之前，该判决书所确定的事实及依据与结算证明“双方于2019年10月25日前所出具的各种收条、收据、欠条、借条、专款凭证、收货单、发货单、房屋转让手续、供货协议等全部作废，双方不存在任何财务、事务纠纷”的内容相互冲突。综上，2018年10月25日之后房屋转让协议仍系合法有效的。原告惠明春与被告李楠于2018年10月25日签订的结算证明并不具有否定原告惠明春、郝春秋与被告李楠、李广霞于2017年5月19日签订的房屋转让协议的效力，房屋转让协议也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故2017年5月19日的房屋转让协议自始有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:原告惠明春、郝春秋与被告李楠、李广霞于2017年5月19日签订的转让邙山路山水杭城小区第14幢2单元3层303号房屋的协议合法有效。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李楠、李广霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  许凤梅人民陪审员  苏红军人民陪审员  陈素霞二〇二〇年十二月七日书 记 员  谢鹤馨