江苏省扬州市江都区人民法院行 政 判 决 书（2018）苏1012行初100号原告林山宝，男，1950年11月18日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告李济南，男，1933年9月30日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托代理人营猛、韩巧红，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告杨华珍，女，1956年8月26日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告张成霞，女，1977年3月5日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告刘竹山，男，1965年11月9日出生，汉族，住江苏省仪征市。原告王玉茹，女，1969年6月9日出生，汉族，住址同上。原告刘曦,女，1993年2月8日出生，汉族，住址同上。共同委托代理人雷振发，江苏宗申律师事务所律师。原告钟群，女，1955年3月19日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托代理人营猛，孙晓燕，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告周莉，女，1983年11月12日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告张菊芬，女，1956年10月8日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告丁学兵，男，1974年4月10日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告丁学海，男，1975年10月19日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。共同委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告张之俊，男，1966年8月5日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告景晓涛，男，1964年8月22日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告张小女，女，1954年12月17日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。原告娄敏，女，1988年11月6日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。共同委托代理人营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告顾绵根，男，1961年9月28日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托代理人营猛、韩巧红，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告顾宸羽，女，1988年1月13日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托代理人童俊峰，性别，××族，住江苏省扬州市广陵区。原告赵芳兰，女，1945年6月22日出生，汉族，住江苏省扬州市。被告扬州市自然资源和规划局，住所地江苏省扬州市文昌中路**。法定代表人周正权，局长。出庭负责人赵明华，该局自然资源确权登记局局长。委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。委托代理人朱欣欣，江苏唯是律师事务所律师。第三人扬州人家国际大酒店有限公司，住，住所地江苏省扬州市解放南路**/div>法定代表人周慧芬，该公司董事长。委托代理人朱蕾、沈琴，江苏理华律师事务所律师。第三人扬州人家置业有限公司，住所，住所地江苏省扬州市解放南路****div>法定代表人赵国辉，该公司董事长。委托代理人朱蕾、沈琴，江苏理华律师事务所律师。第三人张来娣，女，1958年1月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人王羽，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。委托代理人郭兴国，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。第三人纪红兵，男，1971年9月10日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告林山宝与被告扬州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局）确认房屋登记行为违法一案，本院于2018年4月20日立案受理，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。审理中，依法追加李济南、杨华珍、张成霞、刘竹山、王玉茹、刘曦、钟群、周莉、张菊芬、丁学兵、丁学海、张之俊、景晓涛、张小女、娄敏、顾绵根、顾宸羽、赵芳兰为本案共同原告，追加利害关系人扬州人家置业有限公司（以下简称置业公司）、扬州人家大酒店有限公司（以下简称大酒店公司）、张来娣、纪红兵为本案第三人参加诉讼。依法组成合议庭，于2019年1月16日公开开庭审理了本案。原告杨华珍、张菊芬、景晓涛、张小女、顾绵根、赵芳兰，原告林山宝、杨华珍、张成霞、周莉、张菊芬、丁学兵、丁学海、张之俊、景晓涛、张小女、娄敏的委托代理人营猛，原告李济南、顾绵根的委托代理人营猛、韩巧红，原告张成霞、刘竹山、王玉茹、刘曦的共同委托代理人雷振发，原告钟群的委托代理人营猛、孙晓燕，原告顾宸羽的委托代理人童俊峰，被告市自然资源规划局出庭负责人赵明华及其委托代理人洪利春，第三人大酒店公司、置业公司委托代理人朱蕾，第三人张来娣的委托代理人王羽到庭参加诉讼，原告李济南、张成霞、刘竹山、王玉茹、刘曦、钟群、周莉、丁学兵、丁学海、张之俊、娄敏、顾宸羽，第三人纪红兵未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原扬州市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）于2010年11月4日向置业公司核发产权证号为扬房权证广字第**房屋所有权证。林山宝等上列原告诉称，2005年7月至2006年4月间，原告林山宝等分别在置业公司购买商品房，其中林山宝、李济南、钟群、张成霞、张之俊、顾绵根、赵芳兰各购买1套，张小女与娄敏共同购买1套、周莉与其父亲丁福安（已去世）共同购买1套，景晓涛、杨华珍、顾宸羽各购买2套，刘竹山、王玉茹、刘曦共同购买2套，并在被告处完成网上备案，原告支付了全部房款。2017年8月，原告得知上述房屋已登记在置业公司名下。市房管局作为房产登记管理部门，理应履行审慎审查义务，将原告已在网上备案的商品房登记在他人名下，损害了原告合法利益。诉讼请求：1、确认市房管局于2010年11月4日为置业公司核发扬房房权证广字第**屋所有权证的房屋登记行为违法；2、被告承担本案诉讼费。原告提供了以下证据：1、原告身份证复印件、购房合同、购房发票，证明原告购买涉案房屋支付了全部房款，商品房买卖合同已经完成网上备案；2、公证书（2017扬证民内字第2954号），证明原告张菊芬、丁学兵、丁学海、周莉四人基于继承关系获得本案原告主体资格；3、公共维修基金收据、产权式酒店经营管理合同、补充协议、公证书。被告市自然资源规划局辩称，扬房权房权证广字第**证所涉房产系置业公司开发建设，经初始登记，市房管局为置业公司核发包括本案涉案房屋在内的共47份增量房确权证明书。2010年11月4日，市房管局根据置业公司的申请，将上述47份增量房确权证明书变更登记为产权证号为扬房权证广字第**的房产证。涉案房屋为置业公司开发，必须首先登记为置业公司所有，置业公司才有权出售，市房管局为置业公司核发上述房产证是正确的。2010年11月5日，置业公司与张来娣就涉案房屋共同向市房管局申请抵押登记，经审查符合《房屋登记办法》的相关规定，市房管局向张来娣发放了权证号为广字2010011932号他项权证。2012年12月27日，置业公司与纪红兵就涉案房屋共同向市房管局申请抵押登记，经审查符合《房屋登记办法》的相关规定，市房管局向纪红兵发放了权证号为广字2013001184号他项权证。原告起诉已超过起诉期限。被告市自然资源规划局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1、《房屋登记办法》第3条、第4条、第7条、第36条、第37条的规定，适用于变更登记；2、扬房权证房权证广字第**属登记审核表及附页1份，登记种类为转移登记，证明市房管局于2010年11月4日为置业公司办理涉案房屋的变更登记；3、扬州市房地产转让登记申请表6份、增量房确权证明书31份，证明置业公司将本案所涉房屋及土地使用权转移登记为置业公司所有；4、土地分割证明31份，证明土地分割的事实；5、置业公司企业法人营业执照和组织机构代码证各1份，证明市房管局审核申请人的身份；6、证号为广他字2010011932号的他项权登记审核表及附页1份，证明市房管局于2010年11月5日为张来娣办理涉案房屋抵押登记；7、房地产抵押申请表、抵押借款协议、抵押房屋的房产证（扬房权证广字第**）、土地证各1份，证明置业公司有权就涉案房屋进行抵押的事实；8、置业公司企业法人营业执照和组织机构代码证、申请人张来娣及置业公司代理人的身份证、委托书各1份，证明抵押人委托代理人办理抵押登记的事实；9、证号为广他字2013001184号的他项权登记审核表及附页1份，证明市房管局于2013年3月6日为纪红兵办理涉案房屋顺位抵押的抵押登记，市房管局为纪红兵核发广他字2013001184号房屋他项权证；10、抵押申请表、抵押借款协议、房地产抵押合同、抵押房屋的房产证（扬房房权证广字第**）土地证各1份，证明置业公司有权就涉案房屋进行抵押的事实；11、置业公司企业法人营业执照，组织机构代码证，抵押权人身份证、置业公司委托书及其代理人身份证，证明市房管局审查了申请人身份。第三人扬州置业公司、大酒店公司述称，置业公司和大酒店公司已进入破产程序，尊重和服从法庭判决。第三人置业公司、大酒店公司提供了以下证据：扬州市中级人民法院（2017）苏10破申5号和（2017）苏10破申6号裁定书复印件各1份，证明大酒店公司、置业公司已经进入破产程序。第三人张来娣述称，张来娣办理抵押时，案涉房屋所有权属于置业公司，对于原告所陈述的情况，张来娣并不知情，张来娣已取得了合法有效的他项权证，依法享有抵押权。第三人纪红兵未陈述意见，亦未提供证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。经审理查明，2005年7月至2006年10月，林山宝等上列原告分别在置业公司购买位于扬州市××号的商品房，双方签订了商品房买卖合同，其中林山宝合同签订时间2005年9月19日，合同备案号8a2d246df9abb5d5，合同约定购买第1幢831号（确权后变更为828号）房屋，建筑面积36.92平方米，价款172786元；钟群合同签订时间2005年9月19日，合同备案号95a15ffc440875d3,合同约定购买第1幢833号（确权后变更为827号）房屋，建筑面积36.9平方米，价款172692元；李济南合同签订时间2005年7月30日，合同备案号1cb626b7ac72d0dd，合同约定购买第1幢533号（确权后变更为528号）房屋，建筑面积37.07平方米，价款165703元；周莉、丁福安签订合同时间2005年8月26日，合同备案号bf026881aa2bc4c6，合同约定购买第1幢821号（确权后变更为832号）房屋，建筑面积46.75平方米，价款217855元；张成霞合同签订时间2005年7月30日，合同备案号570dad03e6ec31ba，合同约定购买第1幢819号（确权后变更为833号）房屋，建筑面积46.75平方米，价款216453元；景晓涛两份合同签订时间2005年8月22日，合同备案号分别为48c46d678ee50773、0c90ea59157b5005，合同分别约定购买第1幢506号、512号（确权后分别变更为503、506号）房屋，建筑面积均为46.21平方米，价款均为217187元；张之俊合同签订时间2005年7月30日，合同备案号ebfa12e7f43467cb，合同约定购买第1幢622号（确权后变更为612号）房屋，建筑面积48.09平方米，价款226023元；张小女、娄敏合同签订时间2005年8月29日，合同备案号34c93a179c6411ea，合同约定购买第1幢838号（确权后变更为820号）房屋，建筑面积52.65平方米，价款250078元；杨华珍合同签订时间分别为2006年6月5日、2005年7月30日，合同备案号分别为4123638900f7ec27、cc09c3d2975f83b2，合同分别约定购买第1幢544、638号（确权后分别变更为523、621号）房屋，建筑面积分别为46.21平方米、52.51平方米，价款分别为214871元、241546元；顾绵根合同签订时间2005年8月14日，合同备案号0da03426d57ace00，合同约定购买第1幢519号（确权后变更为534号）房屋，建筑面积46.96平方米，价款208972元；刘竹山、王玉茹、刘曦两份买卖合同签订时间2005年8月15日，合同备案号分别为5c5d6fcfd298d53c、4d84c1013506c740，合同分别约定购买第1幢804、806号（确权后分别变更为802、803号）房屋，建筑面积均为46.01平方米，价款均为220848元；赵芳兰合同签订时间2005年8月9日，合同备案号e298e4c70e0e2ecc，合同约定购买第1幢621号（确权后变更为634号）房屋，建筑面积46.62平方米，价款211189元；顾宸羽两份合同签订时间2005年10月18日，合同备案号分别为77789119acf193a9、e0a98e6c6087703f，合同约定分别购买第1幢1014、1024号（确权后分别变更为1007、1012号）房屋，建筑面积分别为46.03平方米、48.24平方米，价款分别为227849元、238788元。上述商品房买卖合同还约定，房屋交付期限为2006年12月31日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述商品房买卖合同签订当日，原告（乙方）均与大酒店公司（甲方）、置业公司（丙方）签订《产权式酒店客房经营管理合同》，合同约定，乙方将所购买的上述房屋交由甲方统一经营管理，期限自购房之日起为十年，乙方获得的前五年的收益已在购房时冲抵了房价款。从第六年开始，甲方每年按购房金额的145%的9%作为回报按季支付给乙方，甲方保证在第六年至第十年中的任意一年按照乙方要求三个月内按购房金额的145%回购该客房，丙方为甲方的担保人。此后，原告于2005年至2006年间付清了购房款。置业公司于2004年以出让方式取得扬州市××号（房产登记的地址为扬州市解放南路88号）的土地使用权，面积10397平方米，规划用途为商业，其中第1幢（主楼）于2008年建成，于2008年11月27日取得增量房确权证明书。2010年11月4日，置业公司向市房管局提出房屋所有权登记申请，提供了房屋所有权登记申请表、增量房确权证明书、土地使用权分割转让明细表、土地使用权变更登记申请表、置业公司营业执照、组织机构代码证，其中，增量房确权证明书记载的房屋所有产权人为置业公司，并在备注中注明“购房人应当自事实发生之日起三个月内申请转移登记，届时请交此证，购房人如有按揭，请开发公司在附记栏予以注记”。市房管局经审核，于2010年11月4日将主楼503、506、523、528、534、535、537、541、610、612、621、632、634、706、716-718、723、725、729、802、803、808、820、826-829、832-834、836-839、842、907、912-915、918、924、1003、1006、1007、1012号房屋进行合并登记，向置业公司核发扬房权房房权证广字第**有权证。同年11月5日，置业公司与本案第三人张来娣共同向市房管局申请办理置业公司上述登记房产的抵押登记，市房管局于2010年11月5日向张来娣核发广他字2010011932号他项权证。他项权登记审核表记载的抵押权权利价值为30000000元，期限6个月。2013年2月27日，置业公司与本案第三人纪红兵共同向市房管局申请办理置业公司上述登记房产的抵押登记，市房管局于2013年3月6日向纪红兵核发广他字2013001184号他项权证。他项权登记审核表记载的登记种类为他项权利登记、顺位抵押，债权数额为15000000元，履行期限2013年2月27日至2014年2月26日。2017年5月8日，扬州市中级人民法院根据包正君的申请，分别裁定受理置业公司、大酒店公司破产清算案件。另查明，2016年6月12日起，根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规和国家、省、市相关要求，扬州市不动产登记局承担不动产登记职责，扬州市不动产登记局隶属于市自然资源规划局。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据上述法律规定，市自然资源规划局继续行使不动产登记职责，故其为本案适格被告。《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外”《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”2005年4月，建设部等部门下发《关于做好稳定住房价格工作意见》（国务院办公厅于同年5月9日转发），该意见第七条规定：“……房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。……”本案中，涉案房屋已办理预售合同备案登记，市房管局在受理置业公司房屋权属登记申请时，应考虑原告对涉案房屋所享有的民事权利，故原告认为其权利受到侵害，有权提起本案诉讼。因被告未举证证明在办理涉案房屋登记后向原告进行了送达或者告知，原告称其在知晓涉案房屋登记内容后及时提起行政诉讼主张权利，故对被告关于原告提起本案诉讼已超过起诉期限的意见，本院不予采纳。置业公司领取涉案房屋确权证明书后，依法应由原告作为申请人办理涉案房屋所有权转移登记。市房管局接受置业公司登记申请并将涉案房屋所有权登记至置业公司名下，与该房屋已销售的事实不符，登记行为缺乏事实和法律依据，依法应予撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；……”本案中，案涉房产办理房屋所有权登记后设立有抵押权，如果撤销涉案房产登记行政行为，将影响抵押权人抵押权的实现，故对涉案房屋登记行为依法确认违法，不撤销登记。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、三项，第七十四第一款第一项的规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：确认原扬州市住房保障和房产管理局于2010年11月4日为扬州人家置业有限公司办理产权证号为扬房权房权房权证广字第**权登记的行为违法。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  靳有强人民陪审员  许海峰人民陪审员  黄 辉二〇二〇年十二月十五日法官 助理  尹婷婷书 记 员  栾晨惠