福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初6119号 原告：福州滨海物业管理有限公司（统一社会信用代码91350104764056303C），住所地福州市仓山区南台大道东侧**集中式商业**。 法定代表人：陈晶，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：林赛莺，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林洁，福建闽润律师事务所实习律师。 被告：严子金，男，1973年11月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：严振玮，男，1996年8月29日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：庄妹妹，女，1973年6月21日出生，住福建省仓山区，系被告严振玮的母亲。 原告福州滨海物业管理有限公司（以下简称滨海公司）与被告严子金、严振玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告滨海公司的委托诉讼代理人林赛莺、林洁到庭参加诉讼，被告严子金及严振玮的委托诉讼代理人庄妹妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告滨海公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令两被告共同向原告支付自2018年1月1日至2020年8月31日止物业管理费8212.61元及逾期付款违约金4134.19元；2．请求判令两被告共同向原告支付2017年11月1日至2020年5月31日止公摊费951.1元，以上共计13298.1元；3．请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两被告共同购买案外人福州XX房地产有限公司（以下简称XX公司）开发的位于福州市仓山区××道××小区××座××单元，房屋面积为123.22ｍ²，并于2016年7月办理了收房手续。根据2013年12月26日原告与案外人XX公司签订的《前期物业服务合同》约定内容：XX公司委托原告为“XX”小区业主提供物业管理服务；合同第七条第三款还约定如业主逾期付款的，应以欠款金额＊逾期天数＊1‰／日的标准向原告支付违约金，原告自物业服务合同生效起就依法依约对“XX”小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。但两被告并未依约向原告缴纳物业管理等费用，现已欠缴自2018年1月1日至2020年8月31日止物业管理费8212.61元、2017年11月1日至2020年5月31日止公摊费951.1元。原告多次对其书面及电话催交，均无效果。 被告严子金及严振玮的委托诉讼代理人庄妹妹辩称，被告是没有交纳物业费，但过错在原告，理由如下：1．房屋产权面积122.49㎡，自2016年8月1日交付至今因房屋质量问题（漏水）无法装修入住，原告未尽到维护保修义务（福建省新建商品住宅质量保证书前期保修责任单位为物业管理公司），被告前期已交纳的4858.5元物业费应全部退还；2．交房时物业公司要求先交清半年物业费1580.4元及公摊水电费240元合计1820.4元；3．小区电梯经常出现卡停等故障，存在质量安全问题，业主的生命财产安全受到了严重威胁，物业公司对此无所作为；4．小区内车辆停放问题不规范，未按《前期物业服务合同》的约定实现人车分离，人行道及消防通道停放电动车、业主电动车挤进电梯上楼充电、业主私拉电线充电等现象存在久矣，造成极大的安全隐患，对于全体业主反映小区存在的安全问题，物业公司不作为，还要求按一级物业服务标准进行收费明显不合理；5．地面公共区域停车、地下车库、电梯广、地下车库用属全体业主所有，物业公司将代为管理收取所有费用物业占为己有，账目未详细说明及公示，公摊水电费费用亦未公示，物业公司收取公共费用所得侵占全体业主权益，足以抵扣物业费，业主无须再交纳物业费；6．物业公司将被告从业主微信群删除，剥夺其话语权，同时拖延阻挠业主委员会的成立，业主维权困难重重；7．XX小区X栋X屋顶出口左侧墙面安装了福州市公安局天眼监控，电源控制箱用电电源直接接入业主的公共电箱，物业公司收了天眼监控年费，却把电费公摊给业主。 本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，XX公司与原告滨海公司签订《福建省前期物业管理服务合同》，约定：XX公司委托滨海公司对福州市仓山区南台大道东侧XX小区提供前期物业管理服务；高层住宅物业服务费按建筑面积2.15元/月/㎡交纳；缴费日期为每个月的15日前交纳。如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日应交纳物业管理服务费的1‰交纳滞纳金；合同期限自2013年12月26日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。XX至今尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，滨海公司是“XX”物业服务工作实际在管单位。 被告严子金、严振玮系福州市仓山区南台大道东侧“XX”小区X座X单元的业主，房屋建筑面积为122.49㎡。被告自2018年1月1日起至2020年8月31日止未向原告支付物业服务费。原告于2020年4月8日、2020年5月15日两次向被告邮寄《物业费催款通知单》，催告自2018年1月1日至2020年3月31日止的物业服务费及水电公摊费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与建设单位XX公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。 被告主张收房时房屋即存在质量问题（漏水）导致至今无法入住，是其拒绝交纳物业费的原因之一。房屋质量问题与交纳物业费问题并非同一法律关系，滨海公司作为物业服务企业，对于房屋墙体渗水成因问题等专业性较强的涉及工程问题并不具备相应的专业知识。对于房屋建设质量问题，滨海公司应在其能力范围内尽到维护、维修义务，但最终责任还是应由房屋建设单位承担。被告不能以此否定滨海公司的全部服务行为，并作为拖欠物业费及要求原告向其退还已交纳的物业费的理由。 关于被告提出原告对车位收入、广告收入、水电公摊费用等没有进行公示、天眼监控接入公共电箱等答辩意见，因其提交的证据不足以证明相关情况，且上述意见亦无法作为其个人拒交物业费的合法理由，故本院不予采纳。 被告主张原告提供的服务达不到其收取物业服务费的标准，存在服务质量差、管理混乱等问题。本院认为，小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区的自然老化程度、小区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素出现问题都会影响小区良好环境的运转并有可能导致小区环境质量的下降。物业服务合同是具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户期待的质量标准并不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准，否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业服务费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业服务费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还可以积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。对业主提出的问题及建议，物业服务企业应加以改进，积极采取措施，提高并完善服务管理质量，对小区物业实现规范化、专业化、标准化的管理与服务。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，而不应采取拒交物业费的方式。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催交仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交物业费后方可起诉欠费业主。原告提交的证据仅能证明其已催交2018年1月1日至2020年3月31日止的物业服务费，故被告应向原告支付已催交的2018年1月至2020年3月的物业服务费7110.54元（计算公式：122.49㎡×2.15元/月/㎡×27个月=7110.5445元，四舍五入保留两位小数为7110.54元）。 原告要求被告按其计算的金额支付公摊水电费，因原告未提供公摊水电发票原件，亦未证明公共水电费用具体分摊办法经业主大会及相关行政主管部门确认，故滨海公司应承担举证不能的不利后果，对其该项主张本院不予支持。 对于原告主张被告支付违约金的诉请，虽现有证据不能证明滨海公司的物业服务违反合同约定或法律规定，但是被告因房屋渗水无法入住的情况属实，在此期间双方一直处于纠纷状态，在此情况下被告中止交纳物业费有一定合理理由，故对于原告要求支付违约金的请求，法院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告严子金、严振玮于本判决生效之日起十日内向原告福州滨海物业管理有限公司支付物业服务费7110.54元； 二、驳回原告福州滨海物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费132.4元，适用小额诉讼程序应减半收取66.2元，由原告福州滨海物业管理有限公司负担30.8元，由被告严子金、严振玮负担35.4元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将予以强制执行。 本判决为终审判决。 审判员  黄莹 二〇二〇年十二月三十日 书记员  陈晓 附一：本判决适用的法律条文 1．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2．《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”