浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初5012号 原告：陈家贵，男，1980年8月17日出生，汉族，户籍所在地：贵州省大方县，现住浙江省。 原告：苏芳莲，女，1980年11月30日出生，汉族，住浙江省。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：孙红丽，天册（上海）律师事务所律师。 被告：夏金浩，男，1969年9月14日出生，汉族，住浙江省。 被告：张敏夏，男，1951年6月29日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：毛文彬，浙江合创律师事务所律师。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：沈科，浙江合创律师事务所律师。 被告：叶珍妮，女，1991年1月31日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：吕吉海，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：王云艳，国浩律师（宁波）事务所律师。 原告陈家贵、苏芳莲与被告夏金浩、张敏夏、叶珍妮案外人执行异议之诉纠纷一案，原告陈家贵、苏芳莲于2020年11月17日向本院邮寄诉讼材料，本院经审查于2020年11月25日对案件进行诉前调解登记，案号为（2020）浙0205民诉前调3570号。本院于2020年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家贵、苏芳莲的共同委托诉讼代理人孙红丽，被告夏金浩、张敏夏的委托诉讼代理人毛文彬，被告叶珍妮的委托诉讼代理人吕吉海到庭参加诉讼。本案当庭宣告判决。 陈家贵、苏芳莲共同向本院提出诉讼请求：1.判决中止对被告叶珍妮名下位于宁波××镇××街道××弄××号××室房地产的强制执行；2.判决被告叶珍妮支付原告购房款20万元，并支付延期付款违约金331360元（以购房款218万元为基数，自2019年11月1日至实际清偿之日止按照每逾期一天支付购房款总价千分之一的标准计算，暂计算至2020年3月29日为331360元）；3.判令两原告在被告叶珍妮结清购房款前有权继续居住在涉案房屋，并在购房款结清后有权继续居住六个月。 事实和理由：2019年8月28日，原告陈家贵、苏芳莲与被告叶珍妮通过中介签订了《房地产买卖合同》，两原告将其名下位于宁波××镇××街道××弄××号××室房屋出售给被告叶珍妮。该合同约定“涉案房地产成交价格为218万元，双方共同委托晶晶中介办理产权过户手续，在签约后支付购房定金38万元整，该定金在后续合同中自动转为购房款，剩余购房款180万元支付期限如下：2019年9月30日前付清100万元；2019年10月底付清余款80万元，房产证归还，交房日期为付清房款再住半年。”合同签订后，被告叶珍妮于2019年8月29日支付定金38万元；于2019年8月29日、9月30日、10月18日分三次支付第一期购房款100万元；于2019年11月15日分六笔支付第二期房款计60万元，剩余房款20万元应于2019年10月31日前付清，被告叶珍妮未如期支付。期间，两原告多次催告被告叶珍妮结清余款，被告叶珍妮拒不支付。2020年3月29日，被告叶珍妮向原告陈家贵出具了《欠条》，确认尚欠房款20万元，并承诺2020年10月8日前归还，同时确认截止该日违约金计80万元。2020年8月19日，两原告收到宁波市江北区人民法院发布的《执行公告》，告知涉案房屋被宁波市江北区人民法院评估、拍卖，并通知相关利益人于2020年9月14日前腾退。两原告认为，被告叶珍妮尚欠两原告20万元购房款以及违约金，且根据购房合同约定，两原告有权居住在涉案房屋内，并在房款结清后有权继续居住半年。为维护合法权益，两原告特向人民法院提起诉讼，请求依法支持两原告的诉讼请求。 夏金浩、张敏夏辩称，1.本案陈家贵、苏芳莲并非涉案房屋的权利人，涉案房屋登记在叶珍妮名下，夏金浩、张敏夏基于对该不动产登记公示效力的信赖，成为房屋的抵押权人，且该抵押权经过不动产登记部门的登记，符合抵押权成立要件，系善意的抵押权人，陈家贵、苏芳莲对涉案房屋不享有任何物权请求权，仅基于合同约定对叶珍妮享有20万元购房款以及违约金的债权请求权，性质上属于普通债权，不足以对抗叶珍妮对涉案房屋享有的所有权以及夏金浩、张敏夏对涉案房屋享有的抵押权，两原告主张中止对涉案房屋执行缺乏法律依据；2.陈家贵、苏芳莲主张其对涉案房屋享有居住权缺乏法律依据与合同依据。陈家贵、苏芳莲与叶珍妮于2019年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》并未约定在购房款未付清的情形下，两原告享有居住权。同时，该份合同约定购房价款为150万元，叶珍妮缴纳契税发票载明的计税金额亦为150万元，与陈家贵、苏芳莲提交的《房地产买卖合同》约定内容并不一致，退一步分析，即使上述两份合同成立，也应当以成立在后的合同确定双方之间的权利义务，因此，两原告主张其对涉案房屋享有居住权不能成立；3.两原告与被告叶珍妮之间不存在房屋租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。两原告与被告叶珍妮并未约定涉案房屋的租赁期限、租金价格等内容，因此，双方之间不存在房屋租赁关系。退一步讲，即使陈家贵、苏芳莲享有租赁权，人民法院也有权对该房屋带租拍卖。综上，陈家贵、苏芳莲并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求依法驳回两原告的诉讼请求。 叶珍妮辩称，同意夏金浩、张敏夏的答辩意见。本案两原告提出的第二项、第三项诉讼请求系独立的诉，不应与案外人执行异议之诉讼一并处理，两原告应当另案起诉。退一步讲，如果两原告提出的第二项、第三项诉讼请求在本案一并处理，该两项诉讼请求也不能成立，陈家贵、苏芳莲与叶珍妮于2019年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》约定购房价款为150万元，叶珍妮已经支付陈家贵、苏芳莲购房款198万元，且该份合同约定违约金计算标准低于本案两原告主张违约金计算标准。综上，请求人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下： 夏金浩、张敏夏与叶珍妮民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理［案号为（2020）浙0205民初73号］，2020年1月16日，本院根据夏金浩、张敏夏提出的财产保全申请，依法作出（2020）浙0205民初73号民事裁定并据此查封了被告叶珍妮名下坐落于宁波××镇××街道××弄××号××室房地产。本院经审理于2020年4月22日依法作出（2020）浙0205民初73号民事判决，判决：一、叶珍妮于判决生效后十日内偿还夏金浩、张敏夏借款本金1400000元并支付至2020年1月2日的利息21000元及自2020年1月3日起至实际清偿日止以尚欠借款本金为基数按月利率2%计算的利息；二、叶珍妮于判决生效后十日内赔偿夏金浩、张敏夏律师费73000元；三、夏金浩、张敏夏有权在上述第一、二项债务范围内就叶珍妮名下位于宁波××镇××街道××弄××号××室房地产［不动产权证书号：浙（2019）宁波市（镇海）不动产权第0043821号］折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述民事判决生效后，叶珍妮未履行该生效民事判决确定的付款义务，夏金浩、张敏夏于2020年8月3日向本院申请强制执行［案号为（2020）浙0205执1395号］。案件执行过程中，本院对叶珍妮名下位于宁波××镇××街道××弄××号××室的房地产启动评估、拍卖程序。陈家贵、苏芳莲作为案外人在上述案件执行过程中对本院查封涉案房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查后，于2020年11月5日作出（2020）浙0205执异50号执行裁定，裁定：驳回陈家贵、苏芳莲的异议请求。陈家贵、苏芳莲不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明：1.陈家贵、苏芳莲与叶珍妮于2019年8月28日签订了《房地产买卖合同》一份，双方约定陈家贵、苏芳莲自愿将位于宁波××镇××街道××弄××号××室，建筑面积118.47平方米的房屋出卖给叶珍妮，成交价格为218万元。付款方式为：签约后支付购房定金38万元，房款180万元：于2019年9月30日前付清100万元；于2019年10月底付清余款80万元，房产证归还，交房日期为付清房款再住半年。如叶珍妮不能按期向陈家贵、苏芳莲付清购房款，每逾期一天，应支付总房价的千分之一的滞纳金，逾期十五天以上视为叶珍妮无力支付，陈家贵、苏芳莲有权收回该房屋的所有权，叶珍妮承担违约责任。合同签订后，叶珍妮于2019年8月29日支付定金38万元；于2019年9月30日、10月18日分三次支付第一期购房款100万元；于2019年11月15日支付第二期购房款60万元，合计198万元。叶珍妮于2020年3月29日向陈家贵、苏芳莲出具了欠条一份，载明：今本人叶珍妮尚欠陈家贵、苏芳莲房款20万元，双方约定于2020年10月8日前归还，违约金为80万元。 2.陈家贵、苏芳莲与叶珍妮于2019年8月29日又签订了《存量房屋买卖合同》一份并在不动产交易中心进行了备案登记，双方约定陈家贵、苏芳莲自愿将位于宁波××镇××街道××弄××号××室，建筑面积118.47平方米的房屋以及建筑面积9.11平方米的自行车房一并出卖给叶珍妮，成交价格为150万元。付款方式为：在2019年8月29日前支付购房定金5万元，于2019年8月30日前支付首付款45万元，于2019年10月31日前支付100万元，在叶珍妮支付全部房款后交房。该份合同并未约定违约责任内容。同日，叶珍妮缴纳契税4.5万元，契税缴款书载明的计税金额为150万元。 3.坐落于宁波××镇××街道××弄××号××室的房地产现已登记在叶珍妮名下［不动产权证书号：浙（2019）宁波市（镇海）不动产权第0043821号］。 本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物享有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。本案的争议焦点主要在于：一、陈家贵、苏芳莲与叶珍妮针对涉案房屋买卖实际履行哪一份合同。二、陈家贵、苏芳莲是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 关于争议焦点一，本院认为，陈家贵、苏芳莲与叶珍妮实际履行双方于2019年8月28日签订的《房地产买卖合同》，理由如下：虽然双方当事人针对涉案房屋买卖事宜于2020年8月28日、8月29日分别签订了《房地产买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，两份合同关于购房价款、付款方式、交房日期、违约金等条款内容存在明显差异，但是结合合同履行的情况进行分析可以认定双方实际履行2019年8月28日签订的《房地产买卖合同》，首先，《房地产买卖合同》签订后，叶珍妮于2019年8月29日支付定金38万元；于2019年9月30日、10月18日分三次支付第一期购房款100万元；于2019年11月15日支付第二期购房款60万元，合计198万元，叶珍妮付款时间、金额与双方于2020年8月28日《房地产买卖合同》约定的付款金额以及付款时间相吻合；其次，叶珍妮尚未支付购房款20万元，涉案房屋一直由陈家贵、苏芳莲实际占有使用，尚未交付给叶珍妮，与上述《房地产买卖合同》约定“付清全款再住半年”内容相印证；再次，叶珍妮于2020年3月29日出具的《欠条》约定的违约金数额计算方式与上述《房地产买卖合同》约定违约金计算标准一致；最后，双方于2019年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》的文本系不动产交易中心办理房屋过户手续网签备案的通用格式文本，叶珍妮亦依据《存量房屋买卖合同》约定的价款缴纳契税，但该价款明显低于《房地产买卖合同》约定的价款，只能表明叶珍妮存在避税的嫌疑，并不能据此确定双方之间的真实意思表示以及权利义务关系。 关于争议焦点二，根据物权法第九条第一款的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。结合本院查明的事实，陈家贵、苏芳莲与叶珍妮于2019年8月28日签订《房地产买卖合同》后，叶珍妮依约支付了大部分购房款，陈家贵、苏芳莲依约办理了涉案房屋的所有权过户手续，涉案房屋已经登记在叶珍妮名下，叶珍妮据此取得涉案房屋的所有权。同时，夏金浩、张敏夏针对涉案房屋享有的抵押权依法成立并经本院生效民事判决所确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……以及第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。被告叶珍妮未履行本院依法作出的生效民事判决确定的付款义务，本院依法对其名下涉案房地产采取强制执行措施，符合法律规定。即使叶珍妮未完全履行《房地产买卖合同》约定的支付购房款义务，陈家贵、苏芳莲也仅享有依据《房地产买卖合同》、《欠条》约定要求叶珍妮承担违约责任的请求权，但该请求权属于债权范畴，且不具有法定优先受偿权，根据“物权效力优于债权效力”的基本原则，陈家贵、苏芳莲并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，因此，陈家贵、苏芳莲诉请中止对叶珍妮名下涉案房地产的强制执行，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。陈家贵、苏芳莲向本院提出的第二项、第三项诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，陈家贵、苏芳莲可以依法另行向叶珍妮主张。 综上所述，陈家贵、苏芳莲并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，因此，陈家贵、苏芳莲诉请中止对被告叶珍妮名下位于宁波××镇××街道××弄××号××室房地产的强制执行，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。夏金浩、张敏夏、叶珍妮关于陈家贵、苏芳莲对叶珍妮享有的债权不能对抗叶珍妮对涉案房屋享有的所有权以及陈家贵、苏芳莲对涉案房屋享有的抵押权的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，第二十七条规定，判决如下： 驳回原告陈家贵、苏芳莲的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈家贵、苏芳莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐 伟 审 判 员  邹永明 人民陪审员  黄云丽 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  卢佳敏 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。