河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2631号上诉人（反诉原告、原审被告）：合肥市三福百货有限责任公司。住所地：安徽省合肥市淮河路新安商城第**局部**位。法定代表人：杨积敢，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷跃周，男，汉族，1966年3月24日出生，住临颍县。委托诉讼代理人：赵晓彤，河南名人律师事务所律师。上诉人合肥市三福百货有限责任公司（以下简称三福百货公司）因与被上诉人谷跃周租赁合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2020）豫1122民初2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三福百货公司的委托诉讼代理人黄庆伟，被上诉人谷跃周的委托诉讼代理人赵晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三福百货公司向本院提起上诉请求：1.撤销河南省临颍县人民法院（2020）豫1122民初2604号民事判决书第三、五项判决；2.改判驳回被上诉人谷跃周要求上诉人三福百货公司支付违约金的诉讼请求；3.改判被上诉人谷跃周向上诉人三福百货公司返还合同保证金80000元；4.依法确定本案诉讼费的承担。事实和理由：1.上诉人拖欠2020年8月7日后的租金存在客观原因。今年年初新冠疫情爆发，1月25日，上诉人三福百货公司按政府要求停止营业，2月下旬恢复营业后按政府防疫要求执行了严格的管控措施，给店铺的正常经营带来极为不利的影响，上诉人三福百货公司于2020年2月13日向被上诉人谷跃周发出免除疫情期间租赁费用的协商函，未得到肯定回复，上诉人于7月7日向谷跃周发出《撤场协商函》，再次要求减免疫情期间的租赁费用，同时提出撤场请求，仍未与被上诉人谷跃周达成一致。9月2日，谷跃周以上诉人欠缴租赁费为由，提出解除租赁合同，要求上诉人搬迁，9月14日，上诉人将承租房屋移交给谷跃周，双方租赁合同解除。2.上诉人不存在严重违约的情形。上诉人仅未支付2020年8月7日后的租金，原因是双方正在协商解除租赁合同及搬迁事宜，谷跃周于9月2日致函上诉人要求解除租赁合同、上诉人撤场搬迁，9月3日即提起诉讼，上诉人表示愿意通过司法诉讼解决纠纷，并同意支付所有未支付的租金，上诉人并不存在严重违约行为。3.上诉人未及时支付租金的原因系存在不可抗力，不应承担违约责任。今年年初，新冠疫情突然爆发，疫情的爆发不能预见、不能避免、不能克服，符合“不可抗力”的法律规定。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条规定，由于双方经过协商解除租赁合同，上诉人已将房屋移交给谷跃周，双方租赁合同终止，根据合同法和最高人民法院指导意见的规定，上诉人不应承担违约责任。4.上诉人已支付疫情期间的租金不能成为认定上诉人违约的事实基础。新冠疫情的爆发给上诉人造成严重的经济损失，影响了上诉人履行租赁合同的资金支付能力，上诉人在原审期间提出反诉，要求谷跃周向上诉人返还合同保证金80000元，在抵扣上诉人欠付的8月7日后的租金51723元后，剩余28277元应当返还给上诉人。谷跃周辩称，1.上诉人所谓拖欠2020年8月7后的租金存在客观原因的理由不能成立。新冠疫情爆发系客观情况，但上诉人的商铺位于临街楼，并非位于商超内部，即使存在疫情防控措施，也与封闭区域内的商超有所不同，上诉人可以自主决定营业开业时间，疫情防控措施在2月下旬以后对上诉人商铺经营影响不大，且2020年2月下旬上诉人已恢复正常营业，完全不影响上诉人对8月以后租金的正常支付。被上诉人谷跃周对上诉人发出的《免除疫情期间租赁费用的协商函》明确表示拒绝，2020年7月7日上诉人向被上诉人发出《撤场协商函》要求减免疫情期间的租赁费用，被上诉人再次拒绝后，上诉人在8月14日按先前合同约定支付了足额的租金、物业费、空调使用费，说明上诉人认可租赁期间双方对疫情期间的租金不再进行减免的意思表示。正是出于人道主义精神，上诉人应当于2020年4月28日缴纳的租金，于2020年8月14日才实际到帐，被上诉人并未追究上诉人的违约责任。双方的合同并未解除，一审虽然判决解除合同，但目前该判决尚未生效。2.上诉人拖欠租金已构成违约，其主张的客观原因不能免除违约责任的承担。被上诉人多次向上诉人发函目的系催要租金，并不存在双方协商解除合同及搬迁的事宜。从上诉人的支付情况看，已不是第一次逾期支付租金，依据合同法的规定，上诉人已构成严重违约，被上诉人有权单方解除合同并要求上诉人承担约定的违约金。3.上诉人不按时支付租金，不符合合同法规定的不可抗力的情况。上诉人拖欠的租金系2020年8月以后的租金，而上诉人自述2020年2月下旬已开始正常营业，疫情并非属于上诉人拖欠租金的理由，不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，春节期间疫情爆发不足以导致8月以后租赁合同不能继续履行。涉案合同并非双方经过协商之后的解除，而是基于上诉人多次未按时足额支付租金，违反了合同约定，被上诉人进行的单方解除，并且一审法院已有认定。4.上诉人未按时支付租金，已构成违约，一审认定并无不当。上诉人一再强调所拖欠的租金系疫情期间的租金,但其自认在2020年2月下旬已经开始正常生产经营,只是未正常收益,按照上诉人的说法,所有承租人只能在有利润的时候才缴纳租金,没有利润或者赔本的情况下就可以不按期交租金是有客观理由,不构成违约,这与《合同法》关于承租人逾期缴纳租金,出租人有单方解除权的立法本意相违背。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》并非在疫情下所有的合同纠纷均可认定为是不可抗力,其中亦明确“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。”本案中,仅仅因为上诉人未按时缴纳2020年8月以后的租金,在被上诉人经过书面催要通知过后20日仍未按时缴纳,被上诉人按照合同约定向上诉人主张解除合同及承担违约责任并无不当。特别是,上诉人自己亦认可2020年2月下旬以后已经正常开展经营活动,并不能错误、片面、单一认为上诉人拖延租金系疫情防控导致8月以后的租金不能缴纳,且疫情以后的2020年8月14日,上诉人已足额向被上诉人支付了先前拖欠的租金。请求驳回上诉，维持原判。谷跃周向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即腾空租赁商铺，恢复原状并返还原告；3.判令被告向原告支付违约金50万元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月6日、2016年7月22日、2017年2月1日原、被告双方签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《商铺租赁合同补充协议2》，合同约定：由被告承租原告拥有出租权的位于临颍县人民路南侧金地时代广场一层商铺用以经营三福百货；租赁期限为五年零两个月，自2016年12月8日至2022年2月2日止；租金标准为每年租金49万元，保持5年不变；支付租金方式为：按季支付，每季度租金为12.25元，2020年2月8日至2020年5月7日的房租12.25万元，于2020年1月28日支付，2020年5月8日至2020年8月7日的房租12.25万元，于2020年4月28日支付，2020年8月8日至2020年11月7日的房租12.25万元，于2020年7月28日支付……；租赁期间甲乙双方任何一方不得以任何理由要求调整租金，但如果出现街市修筑、修路、修地铁或其他施工造成围挡且持续时间超过一个月的，使乙方经营出现严重不利影响时，乙方可要求调整相应期间的租金；甲方在没有违反合同约定条款的情况下，乙方不得以任何理由要求提前终止合同，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，乙方向甲方支付违约金人民币50万元（指乙方已交纳的8万元合同保证金甲方不退还，再支付甲方50万元的违约金）；A、逾期支付租金，在收到甲方书面催缴通知之日起仍逾期付租超过20日的；因甲方责任终止合同及承担违约责任的约定：甲方不得以任何理由要求提前终止合同，因甲方原因导致合同无法履行或无法正常履行时，甲方除退还乙方已交纳的未使用剩余租期相应的租金及保证金外，应向乙方支付违约金人民币50万元整，及相应的装修损失（装修损失按100万分5年均摊，第一年至第五年的装修损失依次为80万、70万、40万、20万、0元）；合同保证金8万元，在合同到期甲乙双方不再续签租赁协议，乙方撤出该租赁商铺并交清所有应交纳的费用后，经甲方验收并认可，于三日内全额不计息退还，甲方逾期退还保证金的，按日100元的标准承担违约金责任，直至保证金全额还清为止。双方还对其他事项进行了约定。在履行上述协议过程中，原、被告双方前期均按照协议约定履行。涉案商铺房租交纳至2020年5月7日。被告应于2020年4月28日前缴纳2020年5月8日-2020年8月7日的租金。2020年2月13日，被告三福百货向原告谷跃周发出“关于免除疫情期间租赁费用的申请函”，请求免除疫情期间的全额租金。原告于2020年7月6日向被告发出催款通知：按照协议约定，贵公司应于2020年4月28日前缴纳2020年5月8日-2020年8月7日的租金122500元、物业管理费2496元、空调使用费10400元，合计135396元。被告于2020年7月7日向原告发出“撤场协商函”：自店铺开业以来我方连年处于经营亏损状态，新冠疫情发生后，店铺经营再次收到剧烈冲击，尤其是2020年2、3、4月销售收入基本为零，现决定提出撤场的请求。同时认为此次疫情属不可抗力，请求免除门店2、3月份的租金、物业费、空调使用费等相关费用，同意7月底的撤场请求，撤场后的三个工作日退还合同履约保证金。原告于2020年7月20日对被告的“撤场协商函”回复：贵公司租用本人的门店，系本人返租其他业主的门店，今年虽遇到疫情，但经本人与门店业主多次协商，但因门店业主不同意减低租金，本人无法满足贵公司租用本人门店2、3月份租金、物业费、空调使用费等费用的请求；根据双方签订的协议，租赁合同租赁期尚未届满，根据合同法的规定，请贵公司务必履行合同义务，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》及合同法鼓励交易的原则，双方合同不能随意解除，鉴于以上事实及理由，不同意贵公司免除租金、物业费、空调使用费等相关费用及7月底撤场，并要求退还保证金的请求。2020年8月5日原告向被告发出“通知书”：……因贵方承租的商铺系本人返租其他业主的门店，因门店业主不同意降低租金且附近商铺均未降租，同时，双方2020年2月和3月的租金，我们双方已实际履行并已支付给返租门店业主。因此，贵公司要求降租的请求，不符合承租房屋的客观情况，本人不同意降租。现因贵公司撤场理由不成立，且在收到本人催缴通知之日起仍逾期付租超过20日的事实，贵公司已经违约。为此，再次催告贵公司务必在接到本人通知之日起3日内支付下欠的租金、物业费、空调使用费等相关费用。否则，视为双方合同已经解除……。被告于2020年8月14日将2020年5月8日-2020年8月7日的租金交纳给原告。原告诉于本院后，被告于2020年9月14日已经撤离涉案租赁房屋，并已经向原告交付。双方认可被告下欠原告2020年8月8日-2020年9月14日的租金51723元。一审法院判决：一、原告（反诉被告）谷跃周与被告（反诉原告）合肥市三福百货有限责任公司签订的《商铺租赁合同》于2020年9月14日解除；二、被告（反诉原告）合肥市三福百货有限责任公司于本判决生效后三十日内日支付原告（反诉被告）谷跃周租赁费51723元；三、被告（反诉原告）合肥市三福百货有限责任公司于本判决生效后三十日内日支付原告（反诉被告）谷跃周违约金500000元；四、驳回原告（反诉被告）谷跃周的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）合肥市三福百货有限责任公司的反诉请求。二审期间，当事人均未提交符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案是合同纠纷，合同双方是商事主体，商事主体从事商事活动应当秉持诚信原则，即三福百货公司与谷跃周均应按照合同约定行使权利履行义务。人民法院应尊重商事主体意思自治行为，不应随意更改双方约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人三福百货公司与被上诉人谷跃周签订的《商铺租赁合同》以及补充协议系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利和义务。虽然双方在履行合同过程中遭遇新冠疫情，但新冠疫情及管控措施并未造成上诉人租赁房屋的目的落空，并未导致双方不能履行房屋租赁合同，在疫情期间上诉人三福公司一直对案涉房屋拥有占有、使用、收益的权利，且足额缴纳租金至当地疫情管控措施解除，本案不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“疫情或者防护措施直接导致合同不能履行”规定的情形。2020年2月13日，上诉人三福百货公司向被上诉人谷跃周发出“关于免除疫情期间租赁费用的申请函”，被上诉人谷跃周予以拒绝，并于7月6日向上诉人三福百货公司发出催款通知，上诉人三福百货公司于2020年7月7日向被上诉人谷跃周发出“撤场协商函”，被上诉人谷跃周亦予以拒绝，并要求上诉人三福公司支付租金等相关费用，上诉人三福公司于2020年8月14日将2020年5月8日-2020年8月7日的租金交纳给被上诉人谷跃周。双方认可上诉人下欠被上诉人2020年8月8日-2020年9月14日的租金51723元，上诉人三福公司也在2020年2月下旬恢复正常营业。由此可见，本案案涉拖欠的房租并未发生在疫情期间，而是在疫情及管控措施解除之后，上诉人三福公司作为承租人应当在合理期限内按照双方合同的约定支付租金而未支付，被上诉人谷跃周作为出租人依据合同法规定有权解除合同并要求上诉人三福百货公司按合同约定承担违约责任。故，一审法院认定双方合同已解除并判决上诉人三福公司支付被上诉人谷跃周房屋租赁费和违约金并无不当。综上所述，上诉人合肥市三福百货有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9310元，由上诉人合肥市三福百货有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年十二月十七日法官助理王曼倩书记员任淑一