河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2250号原告：马占彪，男，汉族，1972年9月22日出生，住漯河市源汇区。原告：马晓倩，女，汉族，2001年7月26日出生，住漯河市源汇区。原告：马将印，男，汉族，2007年6月29日出生，住漯河市源汇区。法定代理人：马占彪，男，汉族，1972年9月22日出生，住漯河市源汇区。系马将印的父亲。三原告共同委托诉讼代理人：李会云，河南开瑞律师事务所律师。被告：漯河新泰置业有限公司，住所地：源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：叶国平，该公司董事长。委托代理人：李莉，河南信鼎律师事务所律师。委托代理人：陈青青，河南信鼎律师事务所律师。原告马占彪、马晓倩、马将印与被告漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马占彪、马晓倩、马将印的共同委托诉讼代理人李会云，被告新泰置业公司的委托诉讼代理人陈青青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马占彪、马晓倩、马将印向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付逾期交房违约金31416元，逾期办理房产证违约金24元，共计31440元（逾期交房违约金按照每月每平方米10元计算，2017年10月11日至2020年7月11日违约金是31416元；2020年7月12日至竣工验收之日止另行计算）；2.被告为原告更换防盗窗、门框（花园门口的门框）；3、被告将原告涉案房屋花园地面填平、完善花园防水、设置污水处理管道排除楼上的污水排入原告的花园；4.被告按照合同约定安装供暖、供热水设备；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月8日，马占彪的妻子孟景霞与新泰置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：孟景霞购买新泰置业公司开发的位于长江路××自××单元××号，建筑面积95.2平方米，商品房单价为4443.28元/平方米，总金额423000元。付款方式是一次性付款，2016年1月8日前支付全部价款。新泰置业公司应当于2017年10月10日前交付该商品房，合同签订后，马占彪如约履行了支付购房款的义务。2019年7月2日，新泰置业公司向原告交付房屋。2019年11月3日孟景霞因病去世。根据合同约定，新泰置业公司已经构成违约，应当支付逾期交房的违约金。被告新泰置业公司辩称：1.本案造成逾期交房非新泰置业公司所致，原告要求支付逾期交付违约金没有事实依据，新泰置业公司在建设施工期间，因政府政策原因导致停工，无法施工的天数为608天，属于约定顺延交付房屋的情形，新泰置业公司不应对政府政策所致的延迟交付承担逾期交房违约责任，若计算违约金也应扣除政府政策导致无法施工的天数；2.合同约定交房时间为2017年10月10日，交房时间顺延608天至2019年7月2日,180个工作日为266个自然日，因此截至2020年3月1日新泰置业公司不承担违约责任。3新泰置业公司提供的《建设工程质量监督报告》显示验收合格，时间为2019年9月25日，说明涉案房屋满足使用功能要求，工程符合标准规定，符合验收交付条件，且原告已于2019年7月2日领取钥匙，被告已经交付房屋，故新泰置业公司不应承担违约责任。综上所述，请求驳回马占彪、马晓倩、马将印的诉讼请求，案件受理费由马占彪、马晓倩、马将印承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月8日，新泰置业公司作为出卖人，孟景霞作为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：孟景霞购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××自××单元××商品房××套，房屋预测建筑面积95.2平方米，单价为每平方米4443.28元，房屋总价款423000元。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备3.共诺：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。第十一条（一）交付时间和手续：出卖人应当在2017年10月10日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日址，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第八条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；4.由于出卖人意志之外政府因素导致重大设计变更的；……7.遇城市人民政府重大城市规划，市政工程，地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……合同签订后，孟景霞按照合同约定交付了购房款。2019年7月2日，马占彪领取钥匙。另查明，马占彪与孟景霞系夫妻关系。二人生育有女儿马晓倩，儿子马将印。孟景霞2019年11月3日因病去世。孟景霞的父母均已去世。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新泰置业公司提供有漯河市政府因环保、扬尘治理等政策发布的相关文件、（2019）豫1102民初748号、（2019）豫1102民初1237号、（2019）豫1102民初1684号、微信截图及漯河市西城区建设与环境保护局关于月亮山路进场施工的通知。欲证明因政府环保、扬尘治理等政策及极端天气原因造成工期顺延，按照案涉合同附件十一补充协议8.3之规定，新泰置业公司不承担责任。马占彪、马晓倩经质证认为，月亮山进场通知是对道路的改造，并不要求停工，不应计算在因不可抗力停工的时间内。因政策原因造成的停工扣减顺延时间应当确定在双方约定交房日期之前，对约定交房日期之后因政策原因造成的停工不应当予以扣减。判决书所认定的因政策原因导致的逾期交房时间，是依据政府相关文件所确定的停工时间为依据，两个时间不能重复计算。本院经审理认定事实如下：新泰置业公司要求对政府环保、扬尘治理等原因导致的停工天数不承担逾期责任，本院认定如下，经本院审核新泰置业提交的文件，经本院审核新泰置业公司提交的文件，1.漯建[2016]172号（2016年8月25日-2016年9月6日，停工13天）；2.漯环委办通知（2016年9月30日-2016年10月7日、2016年10月14日-10月16日，共停工11天）；3.漯环委办[2016]6号（2016年10月18日-2016年10月23日，停工6天）；4.本院（2019）豫1102民初748、1684号判决书（2016年10月28日-10月31日、2016年11月2日-2016年11月10日，共停工13天）；5.漯环委办[2016]13号（2016年11月12日-2016年11月18日，停工7天）；6.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2016年11月18日-2016年11月24日停工6天）；7.漯环委办[2016]24号（2016年11月25日，停工1天）；8.关于启动重污染天气黄色预警（Ⅲ级）响应的紧急通知（2016年12月1日-12月4日，停工4天）；9.漯建明电[2016]59号、漯政办明电[2016]38号（2016年12月5日-12月31日，停工27天）；10.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2017年1月1日-1月5日、1月10日-2月8日，共停工35天）；11.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年2月19日、3月1日、3月5日、3月19日各停工1天，3月24日-3月26日停工3天，4月20日停工1天，共停工8天）；12.漯环委办[2017]19号（2017年3月31日-4月2日，停工3天）；13.漯环委办[2017]20号（2017年4月5日-4月7日，停工3天）；14.漯气防办[2017]6号（2017年5月4日-5月6日，停工3天）；15.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年6月1日、2017年10月16日-10月18日、10月26日-10月30日，共停工9天）；16.漯环攻坚办[2017]133、138号（2017年11月1日-12月31日，停工61天）；17.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年1月6日-1月7日，停工2天）；18.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2018年1月12日-1月23日停工12天、）；19.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年2月14日-2月24日停工11天、2月27日-3月5日停工7天、3月9日-3月16日停工7天、3月23日-3月29日停工7天，共停工33天）；20.漯攻坚管字[2018]4号（2018年10月15日-10月19日，停工5天）；21.漯攻坚管字[2018]8号（2018年10月20日-10月24日，停工5天）；22.漯攻坚管字[2018]10号（2018年10月24日-10月26日，停工2天）；23.漯环攻坚办[2018]35号、漯攻坚管字[2018]12号、漯环应急办[2018]1号（2018年10月26日-10月31日，停工5天；2018年10月30日-11月5日，停工5天；共10天）；24.漯攻坚管字[2018]13号（2018年11月8日-11月13日，停工6天）；25.漯攻坚管字[2018]14号（2018年11月13日-11月16日，停工3天）；26.漯攻坚管字[2018]15号（2018年11月20日-11月21日，停工2天）；27.漯攻坚管字[2018]17号（2018年11月22日，停工1天）；28.漯环应急办[2018]3号（2018年11月24日，停工1天）；29.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年11月24日-12月6日，停工12天）；30.漯环应急办[2018]6号（2018年12月11日，停工1天）；31.漯环应急办[2018]7号（2018年12月19日-12月23日，停工5天）；32.漯环攻坚办[2018]77号、78号（2018年12月24日-12月26日，停工3天）；33.漯环攻坚办[2018]82号（2018年12月29日-2019年1月3日，停工6天）；34.漯环攻坚办[2019]2号（2019年1月4日、5日、7日、8日，停工4天）；35.漯环攻坚办[2019]7号、微信截图（2019年1月10日-1月14日，停工5天）；36.微信截图（2019年1月15日、1月21日，停工2天）；37.漯环攻坚办[2019]13号（2019年1月23日-1月25日、1月27日-1月29日，共停工6天）；38.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2019年2月20日-2月24日，停工5天）；39.漯环攻坚办[2019]30号（2019年3月14日-3月15日，停工2天）；40.漯攻坚管字[2019]16号（2019年4月4日-4月7日，停工4天）；41.扬尘污染预警专报2019年第10期、微信截图（2019年4月8日，停工1天）；42.微信截图（2019年4月30日，停工1天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，新泰置业公司在其中的349天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。本院认为，孟景霞与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。孟景霞已经按照合同约定支付了购房款，被告新泰置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年10月10日前，新泰置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工349天，交房日期应向后顺延，新泰置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2018年9月24日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在马占彪、马晓倩、马将印已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付，出卖人仅负有补足完善缺项的合同义务。故新泰置业公司逾期交房违约金计算期间确定为自2018年9月24日至2019年7月1日。由于双方约定“延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金”，新泰置业公司在2019年6月9日之前不应当支付违约金。综上所述新泰置业公司逾期交房违约金为423000元×日万分之零点五×22天=465.3元。由于商品房买卖合同的相对人孟景霞去世，其享有的合同权利义务由继承人马占彪、马晓倩、马将印继承。马占彪、马晓倩、马将印请求的逾期办证违约金，本案不予处理，可另案主张权利。马占彪、马晓倩、马将印请求跟换防盗窗、门框及花园地面填平、完善花园防水、设置污水处理管道排除楼上的污水排入原告的花园的诉讼请求，与本案不属于同一个法律关系，本院不予处理，可另行主张权利。马占彪、马晓倩、马将印请求新泰置业公司按照合同约定安装供暖、供热水设备，供暖是政府统一规划实施，由于涉案房屋所在位置政府没有实施集中供暖，所以新泰置业公司没有构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、漯河新泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向马占彪、马晓倩、马将印支付逾期交房违约金465.3元；二、驳回马占彪、马晓倩、马将印的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由马占彪、马晓倩负担580元，漯河新泰置业有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  崔春蕾二〇二〇年十二月三日书 记 员  杨贺真