烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2750号原告：李蓉，女，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：原丰香，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩慧雪，山东乾元律师事务所律师。被告：北京鑫合众成资产管理有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：毛京军，总经理。被告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台市高新区。法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司职员，住烟台市高新区。被告：北京崇盛投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：徐永才，总经理。原告李蓉与被告北京鑫合众成资产管理有限公司（以下简称鑫合公司）、烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、北京崇盛投资基金管理有限公司（以下简称崇盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李蓉的委托诉讼代理人原丰香、韩慧雪、被告中盛公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。被告鑫合公司、被告崇盛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鑫合公司签订的《商品房认购书》；2.判令三被告共同返还原告购房款286600元及利息（从2018年8月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月9日，原告在被告中盛公司的售楼处与被告鑫合公司签订《商品房认购书》，约定原告认购位于烟台市公寓，合同价款为388000元。原告依约支付了定金50000元、房款236600元，合计286600元。被告鑫合公司通知原告，涉案房屋将由鑫合公司和崇盛公司共同为案涉房屋进行配套安装、精装修，将由中盛公司与原告签订正式的《商品房买卖合同》以及配合原告到不动产登记中心办理相关备案手续，承诺于2019年5月31日向原告交付房屋。但是时至今日，三被告仍然不能向原告交付符合认购书约定的案涉房屋。据了解，被告鑫合公司和崇盛公司均不具备房地产开发主体资质，且被告中盛公司在明知被告鑫合公司和崇盛公司不具备房地产开发主体资质的前提下依然与两被告签订《购房合同》，实施房屋买卖行为，三被告之间的房屋买卖行为实属以合法形式掩盖非法目的，三被告在签订相应的购房合同后均未真正脱离案涉房屋所在地产开发项目的实际经营活动，因此三被告应当对原告共同承担返还房款、赔偿损失的民事法律责任。为维护原告的合法权益，现依据法律的有关规定提起诉讼，望判如所请。鑫合公司未答辩。中盛公司辩称，一、中盛公司不是签订商品房认购书的相对方，不应承担责任。二、中盛公司从未授权鑫合公司代为签订购房合同等事宜，鑫合公司的行为也不构成表见代理，鑫合公司的行为对中盛公司不发生任何效力。三，中盛公司未收到原告的购房款，认购书中没有利息的约定，原告关于利息部分的诉请不应得到支持。中盛公司与崇盛公司订立的相关合同及补充协议是房屋买卖关系，合法有效，应受法律保护。崇盛公司未答辩。本院经审理认定事实如下：被告中盛公司于2010年开发建设烟台中盛国际海景酒店项目，并于2011年取得了对该项目B座楼盘的预售许可。2017年9月16日，中盛公司（甲方）与崇盛公司（乙方）签订《购房合同》，中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装，尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司，总价为94372632元，合同中约定：第三条：付款方式3.1在合同签订后三日内乙方向甲方支付贰佰万定金，3.2乙方于2018年2月5日前支付甲方壹仟伍佰万元整，3.3乙方于在2018年7月15日支付甲方叁仟万元整，3.4乙方于2018年12月付清甲方肆仟柒佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元整。第四条：其他约定4.1乙方向第三者售卖甲方B座房产，所回笼的全部资金由甲方收取，乙方不得自行收取…4.2乙方须履行向第三方承诺的交房时间，甲方有权对乙方进行监督，否则所造成的一切损失由乙方负责。…4.5甲方负责支付玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以内的税费，乙方销售给第三方超出玖仟肆佰叁拾柒万贰仟陆佰叁拾贰元以上的税费由乙方负责。…4.8如乙方或乙方的第三方客户付房款后提出网签，甲方要无条件配合。4.9乙方付款使用北京崇盛投资基金管理有限公司公户或法人代表杨昌友私人卡汇款均有效。2018年1月16日，中盛公司、崇盛公司及鑫合公司三方签订补充协议，约定变更原合同4.9条款为：乙方付款使用北京鑫合众成资产管理有限公司公户或法人毛京军私人卡汇款有效。同日，被告崇盛公司作为甲方与乙方被告鑫合公司签订《房屋转让合同》，崇盛公司将中盛国际海景酒店B座房产全部平价转让给鑫合公司，付款义务参照崇盛公司与中盛公司的约定可由鑫合公司直接支付给中盛公司，并约定由鑫合公司负责房屋的装修，于2019年5月31日全部竣工验收达到交房标准，鑫合公司向第三方售卖B座房产，所回笼的全部资金先由中盛公司收取…鑫合公司或鑫合公司卖给第三方客户的房屋（含已办理的认购书、购房合同或预告登记等）总价款不能超过鑫合公司已付给崇盛公司房款的70%…2018年6月1日，被告中盛公司（甲方）与被告崇盛公司（乙方）签订补充合同，对楼房的装修施工标准及期限作了约定，2.3乙方应当于2018年5月30日前将B座37层样板间装修完毕，经甲方验收并作为交付给客户的标准，乙方整个B座的装修工期如下1.…2.…3.B座水电、门窗、消防等所有施工项乙方要按照国家有关法律法规达到综合验收标准，并于2019年5月1日前全部完工，否则造成的一切损失全部由乙方承担。乙方应当按以上进度表按时完成装修，并达到综合验收标准否则甲方可随时解除合同，并不予办理购房合同和预告登记并收回B座房产。第三条其他约定…经查，崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发资质。中盛公司向崇盛公司转让中盛国际海景酒店B座房产时尚未完成建设施工，崇盛公司受让后亦未进行施工即转让给鑫合公司，鑫合公司实施配套工程施工、房屋装修及房屋预售。鑫合公司在中盛公司国际海景酒店的售楼处及中盛公司在高新区蓝海路的办公地点对中盛国际海景酒店B座房产进行预售或签订协议等销售活动，销售活动地点有涉案房地产项目的五证公示并有鑫合公司代表中盛公司对外销售涉案楼盘的授权公示（注：被告中盛公司称其未授权鑫合公司对外出售涉案房屋，鑫合公司对外公示的授权书中中盛公司的印章系伪造，其已向公安机关报案。）。经初步了解，中盛国际海景酒店B座批准预售的房屋450余套，总建筑面积32654.89㎡，已销售370余套（其中已备案155套）,鑫合公司已支付中盛公司6000余万元，中盛公司对收取的6000余万元中的70%款项视作收取的购房款，并与对应房价数额的部分购买人签订了正式的《商品房买卖合同》。被告中盛公司因为被告崇盛公司未按照合同约定的期限和数额向其支付房款，停止了与鑫合公司所售房屋的购房户签订商品房买卖合同及合同备案，引发购房户的群访，三被告之间也发生纠纷并提起诉讼，相关配套及装修施工一度陷于停滞。购房户的上访引起政府及行政主管部门的高度重视，烟台市牟平区住房和城乡建设局已向中盛公司发出通知，要求中盛公司启动复工程序并完成竣工验收备案工作，即时与合法业主签订购房合同并备案。截止本案审理终结时，涉案地产项目尚未通过综合验收。关于原告购房的过程，经法庭调查，原告称2018年8月9日在中盛公司的售楼处，被告鑫合公司与原告签订《商品房认购书》，约定原告认购中盛岛湾一号项目24层28002号房，总房款为388000元。原告于当日交纳了团购定金50000元，后于8月19日交纳了236600元，上述款项均由鑫合公司给原告出具了收据。原告称，被告鑫合公司的宣传资料均是销售的被告中盛公司的岛湾一号房屋，宣传册的显著位置均标注了中盛公司的名称，原告认为其所购的房屋就是被告中盛公司销售的，且在销售现场还张贴了中盛公司授权鑫合公司出售房屋收取房款及售后服务的授权委托书，因此原告便放心的与被告鑫合公司签订了认购书。本院认为，一、关于中盛公司与崇盛公司之间法律关系的认定问题。房屋买卖合同关系是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同关系，其内容应包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款。本案中，中盛公司与崇盛公司签订的合同虽名为《购房合同》，但根据合同中关于“中盛公司将中盛国际海景酒店B座现状（截止至2017年8月12日的现状未完成水电及消防安装、尚未达到综合验收条件）整体出售给崇盛公司……”及付款方式等内容的约定，该《购房合同》实质是中盛公司转让涉案中盛国际酒店Ｂ座在建工程项目给崇盛公司，并以此收取固定价款的合同，中盛公司与崇盛公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，亦不具备共担风险的意思表示，因此本院认定其二者之间系转让房地产开发项目的合同关系。崇盛公司在受让涉案项目后，又将受让的房地产开发项目平价转让给鑫合公司，由鑫合公司进行具体运作。崇盛公司及鑫合公司均不具备房地产开发主体资质，三公司均应知道该转让房地产开发项目的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，所实施的“房屋买卖”的行为属于以合法形式掩盖非法目的，依法应为无效。中盛公司、崇盛公司及鑫合公司应对后期发生的所涉中盛国际海景酒店B座房地产交易行为承担相应的民事法律责任。二、关于鑫合公司与原告签订《商品房认购书》的行为是否构成表见代理，中盛公司应否向原告返还房款及利息的问题。本院认为，中盛公司系涉案项目的开发销售主体，根据中盛公司与崇盛公司及崇盛公司与鑫合公司签订的合同，崇盛公司负责向第三者售卖涉案项目房产，崇盛公司又将该权利转让给鑫合公司，由鑫合公司负责向第三方售卖涉案项目房产，鑫合公司系在涉案项目销售大厅办公室对外销售涉案房屋，结合房屋销售过程中宣传、展示资料情况以及已经签订《商品房买卖合同》的购房人与中盛公司订立合同前亦与鑫合公司签订《商品房认购书》等事实，本案中，原告作为购房人有理由相信鑫合公司有权代表中盛公司对外销售涉案房屋。因此，鑫合公司与原告签订《商品房认购书》的行为构成表见代理，中盛公司作为被代理人应当对代理人的行为承担相应责任。获悉案涉房屋现在的实际情况后，原告不同意与被告签订正式的《商品房买卖合同》，被告中盛公司应承担缔约过失责任，返还原告已付购房款并赔偿原告的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李蓉与被告北京鑫合众成资产管理有限公司签订的《商品房认购书》；二、被告烟台市中盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李蓉购房款286600元并支付利息（以286600元为基数自2018年8月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5934元，由被告北京鑫合众成资产管理有限公司、烟台市中盛房地产开发有限公司、北京崇盛投资基金管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  曲继伟人民陪审员  林治甫人民陪审员  曲传斌二〇二〇年十二月十五日书 记 员  林俊颖