江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3265号上诉人（原审原告）：扬州子薇房产经纪有限公司，住所地扬州市广陵区施井路**1-103。法定代表人：陈薇，执行董事。委托诉讼代理人：韦凤彪，江苏三法（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许爱国，该公司经理。被上诉人（原审被告）：赵才金，男，汉族，1987年6月6日出生，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：马欢欢，女，汉族，1991年7月15日出生，住扬州市广陵区。上诉人扬州子薇房产经纪有限公司（以下简称子薇房产公司）因与被上诉人赵才金、马欢欢居间合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院作出的（2020）苏1002民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。子薇房产公司上诉请求：1.撤销江苏省扬州市广陵区人民法院作出的（2020）苏1002民初359号民事判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，办理购房贷款的风险责任在于被上诉人，并不是上诉人的合同义务，因被上诉人不积极履行合同付款义务，应承担违约责任。《房地产买卖合同》中明确约定居间服务的内容和收费标准，居间服务内容并不包括代办购房按揭贷款义务。手写条款“由于乙方征信若有问题，在壹周内三方互不违约”是针对被上诉人如不能办理贷款，免除其违约责任的约定，并不是解除《房地产买卖合同》的约定，也不是免除居间服务费用的约定。被上诉人的征信记录中没有不能办理银行贷款的事项，且上诉人也愿意积极协助办理贷款，现被上诉人借机不在履行购房付款义务，不再支付居间服务费，应承担相应责任。综上请求二审法院依法改判。赵才金、马欢欢辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。子薇房产公司作为专门从事房屋买卖中介的机构，其明知赵才金的征信记录有问题，不能办理按揭贷款，仍然要求被上诉人履行购房义务，明显违背客观事实，根据合同特别约定，被上诉人不应承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。子薇房产公司向一审法院起诉请求：1.判令赵才金、马欢欢向子薇房产公司支付房屋信息服务费6984元、逾期违约金（以6984元为基数，自2019年11月23日起至实际付清之日止，按日千分之五计算）、律师费3000元；2.判令赵才金、马欢欢承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年11月22日，子薇房产公司作为中介方（丙方），马欢欢作为买方（乙方）与案外人陈丽作为卖方（甲方）签订了《房地产买卖合同》，赵才金作为乙方代理人签字，合同约定：甲方自愿将坐落在东花园河南新村65幢505室的房屋（含附属设施）出售给乙方；房屋建筑面积58.78平方米；价款586000元；乙方于2019年11月22日交付定金20000元；乙方房款的支付方式为现金+贷款，即双方于2019年12月18日前至房管局办理该房屋备案登记手续及至银行办理贷款手续，同时乙方将购房首付款166000元打入房管局指定的资金托管账户，乙方贷款金额400000元，贷款金额及年限最终以银行审核为准，贷款放款时间最终以银行实际放款时间为准，若贷款额不足由乙方自行补足；合同第四条佣金支付方式，第1款、丙方为甲乙双方提供交易机会，就有关政策法规进行咨询，促成甲、乙双方签订房地产买卖合同即视为丙方履行了全部义务。乙方向丙方交纳房屋信息服务费计人民币6984元。第2款、丙方协助甲乙双方办理产权过户手续。第3款、丙方协助乙方办理贷款手续；合同第六条第5款，合同中约定的房屋信息服务费交纳方在规定的期限内，未能向丙方足额支付该房屋信息服务费，每逾期一日，需向丙方支付上述房产信息服务费欠缴部分5‰的违约金赔偿，同时丙方有权暂停向甲乙双方提供服务，所产生的一切责任由房屋信息服务费欠缴方承担；第六条第6款，甲乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或发生违反本条款1、2、3、4、5款规定的，直至履行本合同或解除本合同为止，违约方负责产权恢复所产生的所有费用及相关所有的经济损失，守约方可通过合法途径向违约方追究相关法律责任和经济损失。非丙方原因导致上述情形的发生，不影响丙方按合同约定收取房屋信息服务费，丙方已收取的费用亦无需退还；合同第八条约定其他事项，约定由于乙方征信若有问题，在壹周内三方互不违约；合同第九条，约定本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向丙方所在地人民法院提请诉讼，因诉讼产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费）由违约一方全部承担。合同签订当天，马欢欢向卖方陈丽支付了购房定金2万元。2019年11月25日，赵才金、马欢欢向子薇房产公司提供了征信报告等。赵才金、马欢欢作为买受人与案外人陈丽于2019年12月3日在扬州市房屋产权和交易管理中心办理了《房地产买卖契约》备案手续。2019年12月19日子薇房产公司向赵才金、马欢欢邮寄《催款通知书》，要求赵才金、马欢欢支付购房首付款并办理银行贷款，或办理《合同解除协议》，并支付房屋信息服务费。为本次诉讼，2020年1月6日子薇房产公司与江苏润茂律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费3000元。同日，子薇房产公司向赵才金、马欢欢邮寄律师函。另，赵才金、马欢欢提供了与子薇房产公司工作人员王芹、许爱国的微信聊天记录、与许爱国的电话通话记录。在2019年11月26日聊天中，子薇房产公司工作人员王芹表示“最大的问题就是你老公那个问题，其余的问题都好解决，这个小问题”，在马欢欢问“就我老公还有剩余贷款的事，都不用还了”时，王芹答复“反正到外面都好解决，只要你首付到位…”“解决不了，就给你电话”。在2019年12月9日通话中，赵才金、马欢欢以征信有问题、房贷下不来，向子薇房产公司工作人员许爱国提出不买房了；许爱国表示“没有钱还，你可以这样做，我保证你只要能贷的情况下，首付三成，然后你的小额贷款里面结清再拿出来”，在赵才金说“估计征信肯定是有问题的”，许爱国表示“肯定有一点，你又不是不知道，当时我一看，我就知道有一点，这东西怎么弄”“都可以解决，我不是说的嘛，小事情”。一审法院认为：双方及案外人陈丽签订的房屋买卖合同约定了“丙方（子薇房产公司）为甲（卖方）乙（赵才金、马欢欢）双方提供交易机会，就有关政策法规进行咨询，促成甲、乙双方签订房地产买卖合同即视为丙方履行了全部义务”；也用手写内容约定“由于乙方征信若有问题，在壹周内三方互不违约”，就手写内容的约定目的来看，就是因征信问题对购房人的特别保护条款；对于在赵才金征信存在影响贷款的情况下中介服务费用是否支付，上述打印格式条款与手写条款约定内容并不一致，应以三方手写的特别约定为准。另外，对于该手写约定条款的本身含义来看，如按子薇房产公司所述，无论赵才金、马欢欢签订合同一周内能否贷款及能否贷到足额款项，其均可以收取服务费用，也与约定的“三方互不违约”相悖。故该条款应理解为如因签订合同一周内赵才金、马欢欢征信原因影响贷款，则三方同意互不存在违约，即赵才金、马欢欢无需向子薇房产公司支付房屋信息服务费。2019年11月25日，赵才金、马欢欢即向子薇房产公司提供了征信报告，根据赵才金、马欢欢提供的双方此后的聊天记录，可以证实子薇房产公司在收到征信报告后即知晓赵才金征信存在无法贷款的情形，但子薇房产公司作为专业房产中介公司、同时也是负有协助赵才金、马欢欢办理贷款的义务方未及时、明确向赵才金、马欢欢进行告知、提醒，反之子薇房产公司为促成房屋交易，对赵才金、马欢欢存在大包大揽、语言误导。赵才金、马欢欢从银行得知赵才金征信不能贷款后，也及时向子薇房产公司提出不再履行合同。故赵才金、马欢欢未在签约一周内以征信问题提出不再履行房屋买卖合同，不能认定为非子薇房产公司原因。子薇房产公司向赵才金、马欢欢主张中介服务费用、违约金及律师费，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回子薇房产公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计359元，由子薇房产公司负担（已预交）。二审中，子薇房产公司提交赵才金、马欢欢于2019年12月2日出具的承诺书一份，证明为促成交易提高贷款额度，赵才金、马欢欢在房产交易中心做房地产买卖契约时，将实际的交易价格58.6万元虚改成66万元。赵才金、马欢欢质证后认为，对真实性有异议，字是马欢欢签的。当时为了促成交易三方协商后将价格提高到66万，因为当时首付不够，认为能将征信的问题解决掉，所以才签的该承诺书。该承诺书也是12月1日子薇房产公司查询过其征信记录后才于次日让其签字的。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：子薇房产公司的诉讼请求是否应予支持？本院认为，对子薇房产公司的诉讼请求不予支持。理由如下：案涉双方及案外人陈丽为达成房屋买卖交易所签的《房地产买卖合同》合法有效，应予认定。合同第八条约定其他事宜中，手写载明“此房为甲方净得人民币伍拾捌万陆千元整；由于乙方征信若有问题，在壹周内三方互不违约”，该手写条款系针对买卖双方的特别约定，依据特别条款优于普通条款的原则，应当优先适用。本案中，双方的聊天记录显示，2019年11月25日，赵才金、马欢欢即向子薇房产公司提供了征信报告，次日子薇房产公司工作人员表示“最大的问题就是你老公那个问题，其余的问题都好解决，这个小问题”以及“肯定有一点，你又不是不知道，当时我一看，我就知道有一点，这东西怎么弄”等话语结合赵才金征信报告中确实存在小额贷款的问题可以证实子薇房产公司系明知赵才金的征信报告存在问题的。根据三方约定，因赵才金、马欢欢就征信报告问题于一周内已向子薇房产公司及时沟通联系，故其不应对子薇房产公司承担相应的违约责任。关于子薇房产公司提出的该条款只是针对违约责任，并不是解除《房地产买卖合同》的约定，也不是免除居间服务费用的约定，本院认为，合同条款的设立是为了促进合同目的的实现，本案《房地产买卖合同》的签订是为了促成双方房屋买卖的实现，现因赵才金的征信问题无法办理购房按揭贷款，致使合同目的无法实现，故赵才金、马欢欢在合理期限内提出放弃购房的主张符合约定，子薇房产公司的诉讼请求不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，子薇房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由子薇房产公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  苏岐华审判员  袁海兰审判员  李 响二〇二〇年十二月八日书记员  陈 敏