四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2430号 原告：张正东，男，汉族，生于1977年7月21日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：任海波，四川三合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付常川，四川三合律师事务所律师。 被告：南充万睿文旅发展有限公司，住所地四川省西充县府南东路**东江大酒店贵宾楼**，统一社会信用代码91511325MA64JEM46D。 法定代表人：毛治华，执行董事。 委托诉讼代理人：费小洁，女，汉族，生于1982年3月24日，住四川省西充县，公司员工。 被告：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，住所地四川省西充县城北新区鹭岛财富天街****。 法定代表人：李振宇，总经理。 委托诉讼代理人：费小洁，女，汉族，生于1982年3月24日，住四川省西充县，公司员工。 原告张正东与被告南充市万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）、成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员程本超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张正东及其委托诉讼代理人任海波、付常川，被告万睿公司、圣吉安特公司的委托诉讼代理人费小洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张正东向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告减免疫情期间三个月的租金18815元；2、判令被告退还向原告已收取的经营管理服务费33082元；3、判令原被告租赁合同约定物业管理服务费每月每平方米4元变更为2元标准收取，被告退还已收取的物业管理服务费16541元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月3日，原被告签订了《商铺房屋租赁合同》，约定原告租赁位于四川省西充县城北新区××街××商铺（建筑面积共230.74平方米）用于商业经营，被告分别按每月每平方米4元收取物业管理服务费和经营管理服务费。被告收取费用后未提供相应的服务。2020年疫情期间，根据政府有关部门的抗疫要求和规定，被告出租的商铺不能正常经营使用长达3个月。原告与被告协商关于减免疫情期间的租金，被告以种种理由推诿。原告认为：虽然双方签订租赁合同，但由于疫情等特殊情况，使原告无法利用租赁物正常经营，原告不应承担租金支付义务；被告未提供任何价值相对或有效的经营服务活动、未提供相应的物业管理服务，应退还经营管理服务费、变更物业管理服务费标准。 被告万睿公司、圣吉安特公司辩称，万睿公司已通告减免鹭岛财富天街所有租赁商家疫情期间半个月租金；圣吉安特公司尽到了物业管理、经营管理服务职责，且约定的费用标准符合相关规定，原告的诉讼请求应予以驳回。租赁合同与物业服务合同属于不同的法律关系，两案不应一并处理。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交其公民身份证、被告的工商登记信息、商铺租赁合同、鹭岛财富天街商区照片，旨证明原、被告间租赁合同关系成立及合同约定内容，商圈人流少、垃圾未及时清理、漏水、破烂招牌未维修、多处公共空间和设施进行维修、地下车库积水、堆放杂物，被告未尽经营管理服务义务，履行服务与收取的物业管理服务费标准不符。二位被告的委托诉讼代理人对原告证据质证意见为：照片未显示时间，不能反映客观情况，不能证明商圈一直处于照片反映的状况，被告尽到了经营管理服务和物业管理服务。 二位被告为支持其观点，向本院提交何军、王洋分别与圣吉安特公司签订的商业运营服务协议、前期物业服务协议、消防安全管理责任书，收取鹭岛财富天街鹭岛财富天街B207、B208、B240商铺2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费、经营管理服务费票据，2017年10月19日何军、杜小林委托张正东经营案涉商铺的委托书，催缴2019年1月1日至2020年12月31日物业管理服务费、经营管理服务费通知，鹭岛财富天街商业运营管理介绍及营销活动资料，减免租赁商家疫情期间半月租金的通告，已生效的民事判决书；旨证明B207、B208、B240号商铺原商户系何军，张正东承继何军租赁，王洋又购买了该部分商铺，圣吉安特公司先后分别与何军、王洋签订商业运营服务协议、前期物业服务协议，租赁合同与物业服务合同不应在一案中处理；被告尽到了商业运营管理服务、物业管理服务义务，物业管理服务费标准合法有效。 原告对被告提交证据质证意见为，商业运营服务协议、前期物业服务协议并非原告签订，原告系依据租赁合同的约定而缴纳经营管理服务费、物业管理服务费，应在同一案件中处理；疫情影响超过3个月，被告主动减租半个月不符合相关司法解释；商业运营管理介绍系被告单方制作，营销活动资料不足以证明活动已经开展及产生效果、费用开支情况；民事判决书是对物业管理服务费收取标准不违反相关规定进行判断，本案是物业服务是否与收取的费用相当的争议，与本案处理无关。 本院对当事人无异议的证据予以确认，并认定事实如下：张正东与万睿公司签订《商铺租赁合同》，约定张正东租赁万睿公司位于西充县城北新区××街××号商铺（面积合计229.74㎡），租赁期限为10年，自2016年11月25日起至2026年11月24日止；第一、二年度租金均为53759元，第三、四、五、六年度租金分别为59732、75263、79040、82982元；经营项目为美发店，品牌为顶头尚丝（鹭岛店），张正东向项目物业管理公司、商业管理公司按每月每平方米4元标准分别支付物业管理服务费、经营管理服务费，每年度到期前提前20日缴纳下期租金、物业管理服务费、经营管理服务费，签约日期为2017年11月3日。关于案涉商铺，案外人何军、杜小林2017年10月19日委托张正东经营，案外人王洋、谭雅元2020年5月29日购买该商铺，王洋、张正东2020年8月3日签订租期为2020年11月25日至2023年11月24日的租赁合同，何军、王洋先后均与圣吉安特公司签订前期物业服务协议、商业运营服务协议。张正东2019年12月6日缴纳了2018年11月25日至2020年11月24日止的104995.01元租金。原告主张退还的经营管理服务费与其缴纳的商业运营服务费属同一性质。 2020年初因新型冠状病毒感染疫情爆发，全国各地相应启动突发公共卫生事件1级应急响应，四川省人民政府于2020年1月24日启动1级响应，并制定了严格的防疫措施，西充县域暂停所有歌舞娱乐、游艺、上网服务场所，1月26日暂停茶馆、茶房、洗浴。1月28日，四川省发布第2号公告，暂停各类群体性聚集活动。我县大部分商家（除超市、药房等行业外）陆续停业，1月30日暂停客运班车，2月2日对小区、村庄、单位进行封闭管理，2月10日起除农资农贸市场、药店、超市、有副食品经营的杂货店、物流快递公司和批准营业的8家酒店外，其余经营业态及经营单位一律暂停营业。2月24日，城市商业综合体（商场）、化妆品、服装、理发等行业按程序有序有限复业，对正常经营类、有序复业类以外的行业暂缓营业。3月12日西充县域为低风险地区。3月25日，四川省政府发布关于全面恢复低风险地区正常生产生活秩序的公告。2020年2月15日《四川省政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》第一条（四）“对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1-3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。”2020年2月1日，万睿公司公告对租赁商家2020年1月24日至2020年2月23日期间租金减半（即减免半个月租金）。多名租赁商家对出租的商铺不能正常经营使用应减免租金等问题，与万睿公司协商未果，诉至法院。 另查明，西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，除已出售近一半面积的商铺外，其余尚未出售商铺由万睿公司出租，万睿公司与圣吉安特公司签订前期物业服务合同、商业委托运营服务协议，约定由圣吉安特公司对全部商铺进行前期物业服务、商业运营管理，物业管理服务费、商业运营服务费均按每月每平方米4元支付。 本院认为，一、关于张正东起诉调整物业管理服务费、退还商业运营服务费应否在本案中一并处理问题。原告与万睿公司签订的《商铺房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。张正东虽未与圣吉安特公司签订前期物业服务协议、商业运营服务协议，但物业管理服务费、商业运营服务费的缴纳标准、缴纳对象在租赁合同中约定，商业运营由万睿公司委托圣吉安特公司进行，故张正东在租赁合同关系中一并起诉物业管理服务费、商业运营服务费，可予一并处理。二、关于新冠疫情期间租金减免问题。在合同履行期间，因受新型冠状病毒疫情影响，四川省于2020年1月24日启动1级响应，制定了严格的防疫措施，原告承租的商铺暂停营业一段时间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，结合本地疫情防控工作的实际影响，疫情期间商铺不能正常使用、原告收入减少确属不可归责于当事人的原因所致，原告请求减免租金，应予以支持。原告经营美发店属2月24日公示的按程序有序有限复业行业，原告未举证证明其具体的复业时间，视为原告在2月24日已复业，本院酌定原告停业时间为一个月；出租人向承租人交付能正常使用的出租房屋即完成其主要义务，承租人的主要义务是按约支付租金，本次疫情属双方签订合同时无法预料情况，承租人承担新冠疫情期间全部租金对其不公平，按照公平原则，本院确定由万睿公司减免停业期间一半租金，原告自行承担一半。万睿公司承诺减免半个月租金，符合公平原则。本院对原告请求减免疫情影响3个月租金不予支持。三、关于圣吉安特公司是否已履行商业运营服务问题。从原告、被告提交的证据看，均能证明圣吉安特公司为了增加商圈商业氛围、营造节日氛围、提升商圈人流量、促进商家销售，在节日到来时的不同时期，举办了不同类型的宣传、促销、文体、娱乐、光彩照明等活动，通过该部分活动的举办，对鹭岛财富天街项目的所有商铺所有权人、经营商家均有不同程度的益处。张正东承继前一承租人租赁商铺，并在与万睿公司重新签订的租赁合同中约定了商业运营服务费标准。圣吉安特公司履行了商业运营服务，张正东应按约支付商业运营服务费；故本院对张正东关于商业运营服务费的诉讼请求不予支持。四、关于物业管理服务费标准是否应当减少以及退还部分物业管理服务费的问题。前期物业中的商业物业管理服务费属市场调节价，服务对象应按约支付物业管理服务费，物业企业应按约履行其应尽职责。原告虽提交证据证明物业管理中存在维修、垃圾、污渍、漏水、店招底部破烂、地下室积水等个别状况，但该部分证据仅能证明拍照时状况，不能证明物业企业因未尽物业服务而较长期存在的状况。圣吉安特公司在提供物业服务中虽有部分瑕疵，但目前暂未达到降低物业管理服务费标准的程度。故本院对原告主张圣吉安特公司未尽物业服务义务、应减少物业管理服务费标准的观点不予支持。作为物业服务企业的圣吉安特公司应在最短时间内发现问题并完成整改、维修，增强垃圾收纳设施和及时清运；接受服务人应尽到按期足额缴纳物业管理服务费、商业运营服务费，以确保服务企业能获得正常开展、提升更好服务的运行费用；使得商圈能获得更好的良性发展，确保商铺所有权人、使用权人均能获得利益的最大化。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张正东的诉讼请求。 案件受理费520元，原告已预交，由原告张正东负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  程本超 二〇二〇年十二月七日 书记员  赵 莎