内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5179号上诉人（原审被告）：纪红，女，1966年8月26日出生，汉族，退休职员，住赤峰市。委托代理人：杨雷，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张铮，男，1987年5月12日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托代理人：王红梅，内蒙古融桥律师事务所律师。委托代理人：尚佳奇，内蒙古义德律师事务所律师。上诉人纪红因与被上诉人张铮房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪红上诉请求：依法撤销原判，驳回张铮一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定涉案房屋下水道漏水的事实不存在。涉案房屋下水道存在返水现象，不存在漏水问题。下水管道返水是因为整个小区公用管道堵塞，导致房屋返水，并不是涉案房屋自有下水管道堵塞所致。原审法院根据下水道漏水这一不存在的事实认定纪红存在过错是错误的。二、本案不存在纪红明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，是张铮单方违约引发的本案诉讼。本案中双方当事人也不存在任何导致房屋租赁合同无法继续履行的情形，因此说合法有效的房屋租赁合同应该继续履行。三、原审法院已经查明导致张铮不想继续履行合同的原因是不想继续承租房屋了，而不是下水道返水问题（因为与涉案房屋并列的有二十多个商厅，没有一家商厅因为房屋下水道返水导致租赁房屋不能使用的）。下水道返水并不影响张铮继续承租房屋，是张铮怠于维修，导致纪红的损失扩大，张铮应承担合同违约责任。四、张铮不想继续租赁涉案房屋的原因不是资金周转问题，而是放弃了眼镜店的经营业务，又在别处开了一个文具店，用不到涉案房屋了。张铮在租赁涉案房屋时支出了65000元，同时在别处租赁了商厅花费了30000多元，并购进了大量的货物，如果是资金周转问题，他不会有资金另外开店。五、原审法院认定纪红没有及时维修漏水有过错是错误的。因为已经查明一直是张铮在掌管涉案房屋钥匙，且张铮作为涉案房屋的管理者和使用者也应尽到相应的管理义务和诚实履约的责任，原审法院认定纪红没有及时维修漏水是没有事实依据的。同时，原审法院也已经查明，因涉案房屋钥匙在张铮处，纪红找到的物业公司在涉案房屋二楼下管疏通开了下水管道，张铮并没有进行修理。六、原审法院的错误判决不但使得作为违约方的张铮因违约而得利，更使得纪红的损失进一步扩大，包括解除合同后的租金损失和房屋被浸泡受损的损失，双方权利义务严重失衡，这样错误的判决不能彰显法律的公平正义。综上，纪红认为一审法院没有查清事实，所作出的判决错误，应予纠正。张铮辩称：一、一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2020年3月31日张铮与纪红签订房屋租赁合同，合同中明确约定纪红有义务保障交付的房屋交付时屋内各项设施的正常使用。2020年4月21日，涉案房屋出现房屋下水道反水、气味难闻，致使张铮无法正常使用。与此同时，根据张铮在物业处调取的维修记录，该涉案房屋在出租之前就存在漏水的问题，在承租之前纪红均没有将实情告知张铮，致使张铮因为漏水导致损失。张铮多次与纪红进行沟通，纪红均未对涉案房屋的漏水、反味进行维修，导致张铮店铺无法正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，张铮要求解除双方于2020年3月31日签订的《房屋租赁合同书》并退还租赁押金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定。二、关于本案在一审阶段法院认定的事实中，法院认定张铮与案外人签订房屋租赁合同用于经营的事实与本案具有关联性不正确。与案外人签订房屋租赁合同属于张铮个人经营的选择性问题，与本案的房屋租赁合同纠纷没有关联性。纪红称张铮租赁别处的房屋用于文具店经营，是因为出现了资金周转的问题才不想承租房屋没有因果关系。张铮作为一个完全民事行为主体，其有资格也有能力去选择经营文具店，这是法律赋予的权利，任何人不得干涉。也正因张铮作为一个正常理性的交易主体，固然不会选择一个漏水、反味的房屋进行经营。三、关于本案的损失应一概由纪红承担，张铮与纪红签订房屋租赁合同之后，张铮按照合同的规定积极履行合同义务，而纪红未及时履行合同义务，造成张铮承受了经济损失。根据双方签订合同的规定：承租期间纪红具有保障交付的房屋交付时屋内各项设施的正常使用的义务。本案中，对于涉案房屋的漏水、反味等情形纪红均未进行妥善处理，纪红具有过错，本案的损失均由纪红承担。张铮向一审法院起诉请求：1．解除张铮、纪红于2020年3月31日签订的《房屋租赁合同书》；2．要求纪红返还房屋租赁费65000元及租赁押金5000元。一审法院认定事实：2020年3月31日，张铮与纪红签订《房屋租赁合同书》1份，约定张铮租用纪红位于赤峰市××区北段东侧商业肉联厂职工集资住宅楼房屋，租赁期限为2020年4月1日至2021年3月31日，租赁费为65000元／年，租赁押金为5000元，并约定“甲方（纪红）有义务保障在房屋交付时屋内各项设施的正常使用，签订本合同即双方认定屋内设施良好并无损坏”，“乙方（张铮）在租赁期限内，须保护租赁期内设备和设施的完好无损”。2020年，张铮与案外人签订房屋租赁合同1份，租赁期限为2020年5月8日至2021年5月8日，房屋租赁费为30000元／年。庭审中，张铮认可至起诉之日尚未向纪红返还涉案房屋钥匙的事实，亦认可其因资金周转问题无法继续租赁涉案房屋而与纪红协商转租事宜；纪红认可收取张铮房屋租赁费65000元、租赁押金5000元的事实，亦认可涉案房屋存在下水道漏水的事实。2020年4月21日，张铮通过纪红微信交谈认可其于当日方发现涉案房屋下水道漏水的事实。张铮于2020年4月1日至2020年7月1日期间占用涉案房屋产生的租赁费为16250元（65000元／年÷12个月×3个月）。一审法院认为，张铮与纪红签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照约定履行各自的义务。根据纪红提交证房屋租赁合同，能够证明张铮在与纪红签订《房屋租赁合同书》后不久即与案外人签订了租金更为便宜的房屋租赁合同，且张铮认可其因资金周转问题无法继续租赁纪红涉案房屋的事实，另根据庭审张铮、纪红提交的证据及纪红自认，能够证明涉案房屋存在下水道漏水现象及作为出租人的纪红未及时进行维修的事实，综上，张铮、纪红在履行涉案《房屋租赁合同书》时均存在过错。庭审中，张铮要求解除《房屋租赁合同书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，故张铮要求解除张铮、纪红于2020年3月31日签订的《房屋租赁合同书》并退还租赁押金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。庭审中，张铮认可至起诉之日尚未向纪红返还涉案房屋钥匙的事实，故张铮应向纪红支付2020年4月1日至2020年7月1日期间占用涉案房屋产生的租赁费16250元。因纪红认可收取张铮房屋租赁费65000元的事实，故一审法院支持纪红向张铮返还房屋租赁费48750元（65000元-16250元），超出部分一审法院不予支持。因张铮未提交证据证明租赁双方就逾期付款利息进行约定，故张铮要求纪红自2020年3月11日起支付利息，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。庭审中，纪红要求张铮赔偿因房屋因泡水所造成的经济损失，但纪红未提交证据证明张铮、纪红就涉案损失承担主体进行过约定，亦未提交证据证明其损失金额，故纪红的该项辩称主张不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除张铮与纪红于2020年3月31日签订的《房屋租赁合同书》；二、纪红于判决生效后十日内退还张铮涉案房屋租赁费48750元、租赁押金5000元；三、驳回张铮的其他诉讼请求。二审中，纪红提交物业维修记录。证明：张铮在一审庭审中提交的所有维修记录是伪造的，因为张铮提供的没有维修人员签字。张铮对该证据质证认为：该证据是复印件无法核实真实性。对证明目的不认可，一审时张铮提供了维修记录原件。本院对以上证据结合本案其他证据综合认证，除此，双方没有提交其他新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张铮与纪红签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点是双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，《房屋租赁合同书》是否应予解除。根据一审时张铮的陈述，张铮在签订租赁合同后，因资金周转问题已无法继续租赁涉案房屋，且其随即与案外人签订了租金更为便宜的房屋租赁合同，从张铮上述履约行为看，其因自身资金周转问题已不具备继续履行合同的能力，在与他人签订更为便宜租赁合同后，更能体现其不再履行涉案租赁合同的意思表示。本案中虽然张铮以纪红违约为由要求解除合同，但其根本还在于自身原因不再履行合同。而涉案楼房下水道反水的现象确实存在，该反水情形是其他相邻房屋均存在的普遍现象，并非纪红个人原因造成，且经过修复后涉案房屋仍能继续使用，故该情形并不必然导致合同目的不能实现。但本案客观事实是张铮已经另行租赁房屋进行其他经营，继续履行合同只能造成更大的经济损失，根据公平的原则，涉案《房屋租赁合同》应予解除。因双方发生争议后，张铮的行为已经体现其不再履行合同，自身存在过错，而作为权利人的纪红应该及时主张权利进行减损，但其怠于行使权利，对本案的损失扩大亦存在一定的过错。综合上述分析，合同解除后，其解除后果应各自承担部分责任，而原审判令纪红返还自起诉后的剩余全部租金及租赁押金，将责任全部归咎于纪红一人承担，显失公平。本院结合双方合同约定及当事人过错程度，酌定纪红应再行返还张铮租金及租赁押金合计40000元更为适宜。原审判决结果确有不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初4623号判决第一项，即：一、解除原告张铮与被告纪红于2020年3月31日签订的《房屋租赁合同书》；二、撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初4623号判决第二、三项；即：二、被告纪红于本判决生效后十日内退还原告张铮涉案房屋租赁费48750元、租赁押金5000元；三、驳回原告张铮的其他诉讼请求。三、判令纪红于本判决生效后十日内退换张铮涉案房屋租赁费及租赁押金合计40000元；四、驳回张铮的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元，由纪红负担443元，张铮负担332元；二审案件受理费1550元，由纪红负担886元，张铮负担664元。本判决为终审判决。审判长 李国辉审判员 陆广华审判员 牛占龙 二〇二〇年十二月十四日法官助理 黄人达书记员 赵泓熙