广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终2380号 上诉人（原审原告）：邹征原，男，1976年6月20日生，汉族，农民，住广西河池市宜州区。 被上诉人（原审被告）：滕俊玲，女，1967年7月17日生，汉族，居民，住广西河池市宜州区。 上诉人邹征原因与被上诉人滕俊玲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2020）桂1281民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭于2020年12月16日公开开庭审理了本案。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹征原上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求明显错误。上诉人的其中一项请求是确认《宅基地转让协议书》合法有效，既然一审驳回上诉人的全部诉讼请求，那么上述协议当然认定为无效，上诉人是否可以据此与被上诉人解除合同？二、一审法院对于上诉人要求从共有宅基地中分割土地使用权的份额不予审理，违反法律规定。1.本案涉及的14户宅基地土地使用权份额是按份共有，不是共同共有，各农户以被征地面积计算政府征地补偿款及宅基地转让款份额占比。14户与被上诉人签订的《宅基地转让协议书》是按份共有人共同作出的处分决定。按份共有人对其应有份额享有相当于分别所有的权利。2.上诉人与其他户并没有不能分割按份共有土地使用权份额的约定，上诉人可以随时请求分割。这种请求不需要征得其他共有人的同意，也没有对其他户造成任何经济损害，上诉人只是依据个人份额追究被上诉人的违约责任。3.其他共有人不追究被上诉人的违约责任，是其个人行为，被上诉人违约事实存在，上诉人作为宅基地利害关系人之一，有权向法院请求从共有财产中分割出自己的份额，依据个人份额起诉追究被上诉人的违约责任，不受其他农户放弃实体权利的影响。4.《宅基地转让协议书》中三分之二共有人与上诉人达成协议，同意上诉人分割出个人土地使用权份额，并不干涉上诉人依据个人名义、份额起诉维权，上诉人有适格的主体。三、一审采信证据偏颇。1.被上诉人有支付能力，并非“新冠疫情”原因导致难以支付余款，其又自行放弃协商调解，系故意违约。2.按照《按期付款通知函》和《逾期付款告知书》，各户明确表示依法起诉被上诉人和再协商的前提条件。在4月29日至6月8日期间农户与被上诉人没有达成任何书面协议，且其他农户对于上诉人依法以个人名义追究被上诉人违约责任从4月30日起均是清楚的。3.被上诉人乘人之危与其他农户达成的前后两份“调解意见”部分内容不一致。6月9日的内容包含“延期交款违约金5000元”，6月10日变成“补偿金5000元”，被上诉人以变更文字欺骗不懂法的农户。这些行为都是被上诉人在收到起诉书后，乘人之危，利用农户害怕打官司、不懂法、怕担责、怕退款的从众心理，利用公权力，利用政府关系，在法庭开庭前作出的补救措施，是为了达到规避违约责任和承担败诉的法律后果。4.政府部门作为见证方，调解工作应当是协助双方按约履行协议的责任和义务，无权裁定和干涉《宅基地转让协议书》中被上诉人应当承担的违约责任，干涉司法的行为不应当被法院采纳。四、案涉宅基地转让价52万元/宗，系政府部门确定的转让价，明显低于市场价格，办理在上诉人名下两宗宅基地在2019年3月份市场成交价已达78万元/宗。在上诉人查询纳税情况后方知仅以66万元为计税金额或销售收入，计税依据明显偏低。岭仔屯被征地农户在与被上诉人的宅基地转让交易中蒙受巨大损失，显失公平，请求二审法院对交易价格是否合理重新认定，以及重新认定《宅基地转让协议书》合法性。五、一审判决对被上诉人的违约责任不予认定，又以“调解意见”和物权法97、99条为据，认为上诉人在共有财产中只占七分之一份额，且有12户农户放弃实体权，不追究被上诉人违约责任为由，判定被上诉人没有构成违约，判决依据前后矛盾，适用法律错误。反之，如果14户农户均追究被上诉人违约责任，被上诉人违约事实当然成立！上诉人享有七分之一份额，有权按照份额享有对被上诉人违约赔偿的债权权益。综上所述，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 滕俊玲辩称，上诉人的上诉理由不成立，请驳回上诉，维持原判。 邹征原向一审法院起诉请求：1.依法判决《宅基地转让协议书》合法有效；2.原告从宅基地共有财产中分割出属于自己的份额；3.被告构成违约，并向原告支付违约金20800元。 一审法院认定事实：2019年3月，河池市宜州区人民政府因西屏学校建设，需要征用河池市宜州区庆远镇龙塘社区岭仔屯组14户农户的土地，2019年3月27日，政府将位于《宜州市金瀚宇物流中心北安置区》的五宗宅基地安置给龙塘社区岭仔屯组14户农户。2019年3月27日，以城区征地拆迁指挥部作为见证方，岭仔屯组14户农户选出邹四莲、邹全、邹征原、阎文桂、邹运生等五人代表作为甲方，与被告滕俊玲作为乙方签订一份《宅基地转让协议书》，双方约定岭仔屯组14户农户将位于《宜州市金瀚宇物流中心北安置区》的五宗宅基地转让给被告滕俊玲，岭仔屯组14户农户负责将该划拨土地的不动产权证办理到滕俊玲指定的第三方名下，见证方负责督促有关单位办理《建设用地规划许可证》、《国有不动产权证》、《私人建设工程规划审批单》到滕俊玲指定的第三方名下。因无法将土地的权属及有关手续办理到滕俊玲指定的第三方名下，2019年7月21日，以城区征地拆迁指挥部作为见证方，岭仔屯组14户农户选出邹全、邹征原、阎文桂等三人代表作为甲方，与被告滕俊玲作为乙方，双方重新签订了一份《宅基地转让协议书》，约定将土地的权属及有关手续办理到岭仔屯组14户农户的代表名下，被告于2019年7月22日支付购地款100万元，2020年3月31日支付尾款112万元。协议签订后，被告依约支付第一期购地款100万元，由于疫性原因，双方对相关证件办理及交款时间问题上产生争议，被告未依约支付余下购地款110万元及经济补偿金2万元共计112万元，之后于2020年4月28日，在政府的协调下，双方达成新的协议，岭仔屯农户同意被告于2020年4月28日及29日将尾款112万元支付到岭仔屯出纳邹春莲账户，2020年6月10日，岭仔屯组14户农户的12户出具同意政府调解的意见，主要内容为：“一、同意滕俊玲于2020年4月28日-4月29日交完剩余的购地尾款112万元，再支付延期交款的补偿金5000元及误餐费2000元。二、以上款项全部汇入出纳邹春莲的中国银行账户后，视为滕俊玲已履行合同完毕。岭仔屯组农户签名;邹四莲、邹动凤、阎丽云、秦以明、阎文桂、邹全、杨润松、邹祖生、邹立新、邹志君、邹荣新、韦伯星”，当日，该12位农户出具声明，主要内容为：“邹征原的诉讼活动及所主张的权利和要求与我们无关，我们与滕俊玲签订的合同已履行完毕，不需要通过诉讼请求”。原告邹征原不同意其他农户与滕俊玲的调解内容，为此，原告诉至该院，请求如诉所称。另查明，邹征原受让了农户邹四莲的土地使用权份额，案件审理过程中，该院对以上共有人进行释明及询问，其他共有人均表示放弃实体权利，不愿意参加本案诉讼，不追究滕俊玲的违约责任。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，本案岭仔屯组14户农户与被告滕俊玲签订土地使用权转让协议约定转让的是划拨土地使用权，经有权批准的相关部门批准后，合同合法有效。关于原告请求分割共有土地使用权份额的问题，依法律规定，共有人在共有基础丧失的情况下，可以请求分割，但共有关系的分割与本案土地使用权转让关系是不同的法律关系，共有关系的主体是邹征原和其他共有人，本案不予审理，原告可以另案起诉，故原告的该项请求，该院不予以支持。关于原告请求被告构成违约，并向原告支付违约金20800元的问题，该院认为，岭仔屯组**农户作为本案土地使用权的共有人，原告邹征原作为共有人之一，只享有七分之一的份额，，本案土地使用权转让合同的主体是岭仔屯组**农户作为合同的一方当事人，一方当事人是滕俊玲，邹征原与滕俊玲之间并没有单独存在土地使用权转让合同，作为合同一方当事人的岭仔屯组14户农户应当以一个整体作出意思表示，应以按份共有人处分共有物的方式作出意思表示，即应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，本案在政府有关部门的协调下，岭仔屯组14户农户已经有12户同意不再追究违约责任的问题，并与被告滕俊玲达成新的协议，故被告滕俊玲没有构成违约，不应当承担违约责任，原告请求不符合法律规定，该院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告邹征原的诉讼请求。案件受理费320元，减半收取160元，由原告邹征原负担。 二审中，上诉人提交的证据为：1.2020年8月18日五宗宅基地按份共有土地使用权份额分割《协议书》和附页各一份，用以证明《宅基地转让协议》中三分之二的多数共有人与上诉人达成协议，同意上诉人分割出个人土地使用权份额，并不干涉上诉人依据个人名义、份额起诉维权，故上诉人的主体适格；2.2020年3月10日《税收缴款书》一份，用以证明涉案宅基地转让价52万元/宗，系见证方镇政府确定的转让价，镇政府在转让过程中从未对宅基地的价格进行评估，宅基地纳税申报66万元/宗，与2019年3月市场成交价78万元/宗价格相差巨大，岭仔屯被征地农户在与被上诉人的宅基地转让交易中蒙受巨大损失；3.2020年6月9日“调解意见”及2020年6月10日“调解意见”各一份，用以证明被上诉人乘人之危，利用农户害怕打官司、不懂法、怕担责、怕退款的从众心理获取《调解意见》，以“违约金”“补偿金”变更文字表述欺骗不懂法的农户，利用公权力、政府关系，在法院开庭前做出的补救措施；4.2020年3月31日录音资料及文字翻译材料各一份，用以证明被上诉人有支付能力。被上诉人在二审期间未提交新证据。经本院组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据均有异议，认为其对于证据1的内容并不清楚；对于证据2也不清楚；认为证据3的调解意见是真实的，但不能达到上诉人的证明目的；认为证据4是真实的，被上诉人承诺只要办得证，就付款，但对方至今还没有办完所有证件手续。本院认为，上诉人提供的证据与本案的争议焦点关联性不大，故不予采信作为本案的定案依据。 本院对一审查明事实予以确认。 另查明，2019年7月21日以邹征原、邹全、阎文桂三人作为岭仔屯14户农户的代表（甲方），与被上诉人（乙方）重新签订了《宅基地转让协议书》，该协议书第五条第1点约定：“甲方转让给乙方的5宗宅基地办理有关土地证件及建房需要办理开工证等有关手续的落户名称一定是转让方甲方的名字。”第2点约定：“因为特殊原因，乙方于2019年7月22日在支付完约定的转让款后，必须用甲方名下的土地证和开工证等有关手续进行建房，甲方须无条件配合乙方办理相关手续。” 再查明，涉案建设用地的《不动产权证》于2020年3月18日办到三名农户代表名下，2020年4月3日办理得《建设工程规划许可证》，上述材料以及《立面图》《新建民用建筑单位（个人）人防审核表》于2020年5月9日一起被移交给被上诉人。 还查明，经二审庭审询问，上诉人陈述其主张“要求从宅基地共有财产中分割出属于自己的份额”是为了计算违约金数额。 根据双方的诉辩理由，归纳本案的争议焦点为：被上诉人是否构成违约？应否向上诉人承担违约责任？ 本院认为，本，本案岭仔组**农民将政府安置的国有土地的建设用地使用权转让给被上诉人，应定性为建设用地使用权转让合同纠纷，一审定性为土地使用权转让合同纠纷有误，本院予以纠正。涉案的2019年7月21日《宅基地转让协议书》是在政府有关部门的见证下，双方经协商一致达成的协议，约定转让的是国有划拨土地使用权，经有关部门批准后，上述协议合法有效。按该协议第五条第1点约定，涉案土地办理相关证件及建房相关证件需办理在转让方名下，虽然协议内没有明确约定办理相关证件到转让方名下的期限，但是第五条第2点约定“因为特殊原因，乙方于2019年7月22日在支付完约定的转让款后，必须用甲方名下的土地证和开工证等有关手续进行建房，甲方须无条件配合乙方办理相关手续。”按照《中华人民共和国建筑法》第七条的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。本案中协议约定建房期限为八个月，被上诉人支付余款的时间为建房终止时间2020年3月31日前，但直到2020年4月3日《建设工程规划许可证》才办理到转让方名下，有关材料在2020年5月9日才一起被移交给被上诉人，不排除由于新冠疫情因素等客观原因，证件办理时间和移交时间有所延长，导致在合同约定的余款交纳最后期限前，被上诉人一直属于无证建房，由此在交付余款的时间问题上，双方产生了不同意见，后直到2020年4月28日在庆远镇政府主持下转让方的12户农户与被上诉人才就付款事项达成一致意见，那么在这一期间被上诉人未支付余款，不应视为违约，故上诉人主张被上诉人违约并要求被上诉人支付违约金，违反了公平合理原则，本院不予支持。同时上诉人陈述其上诉请求中“要求从宅基地共有财产中分割出属于自己的份额”是为了计算违约金数额，由于本院对其违约金主张不予支持，故对其请求分割土地份额的主张亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求中关于分割土地份额和违约金的主张不能成立，本院不予支持。但一审判决未确认涉案协议的效力，存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河池市宜州区人民法院（2020）桂1281民初1306号民事判决； 二、确认河池市宜州区的村民代表邹征原、邹全、阎文桂与滕俊玲于2019年7月21日签订的《宅基地转让协议书》合法有效； 三、驳回上诉人邹征原的其他诉讼请求。 一审案件受理费320元，减半收取160元，二审案件受理费320元，合计480元，由上诉人邹征原自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃志凌 审 判 员 吴亚玲 审 判 员 黄美秀 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 贲玉瑕 书 记 员 刘清华 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；