山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2831号上诉人（原审原告）:丁高明,男,1986年12月2日出生,汉族,居民，住五莲县。委托诉讼代理人:王发金,山东舒登律师事务所律师。上诉人（原审被告）：五莲县恒力置业有限公司，住所地五莲县城解放路**，统一社会信用代码91371121564080106P。法定代表人：伊良善，总经理。委托诉讼代理人：刘兆志，五莲明辨法律服务所法律服务工作者。上诉人丁高明与上诉人五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁高明上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判恒力公司支付2012年12月30日至2019年11月29日的逾期办证违约金116281元；2.一、二审案件受理费均由恒力公司承担。事实和理由：一、一审判决对证据的审查认定存在错误。一审中证人刘某、沈某作为业主参与了上访及找恒力公司的过程，两证人向某陈述的内容是其亲身经历的事实，且与五莲县信访局出具证明中的内容相互认证，其证言客观真实。一审判决以两证人系西班牙风情商业街业主为由对二人证言不予采信违背法律规定。五莲县信访局的证明是在查询西班牙业主原始上访记录后出具，该证明加盖了五莲县信访局的公章，虽无单位负责人和经办人员签名，但证明效力和可信度较高。二、丁高明提供的证据足以证实本案存在多次诉讼时效中断事由。丁高明网上立案时间是2019年12月12日15时39分，网上审查同意时间是2019年12月19日16时19分，交纳案件受理费的时间是2020年1月2日。即丁高明于2019年12月12日已经向一审法院提起了诉讼，一审判决从2017年1月2日开始计算逾期办证违约金明显错误。恒力公司针对丁高明的上诉辩称，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同约定的权利和义务对等，不存在胁迫等情形。一审法院认定合同第十五条为无效条款，实属不当。违约金的计算方式和方法应当按照合同约定。恒力公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由丁高明承担。事实和理由：1.一审判决恒力公司协助丁高明办理西班牙风情街第6幢2单元501号房产的不动产权证书错误，恒力公司不同意协助办证义务。双方《商品房买卖合同》未约定具体的办证时间，恒力公司只是协助办理不动产权证。办理不动产权证书是房产主管机关的行政行为，恒力公司在2019年7月份已经办理完毕案涉6幢楼房的大产权证书，完成了协助义务。2.一审判决丁高明承担49034元违约金错误。商品房买卖合同没有约定违约金条款的，人民法院可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十八条的规定。本案恒力公司与丁高明之间的《商品房买卖合同》约定了违约金条款，应当首先适用该违约金条款。丁高明针对恒力公司的上诉辩称，《商品房买卖合同》中明确约定了恒力公司协助办理不动产权证书的时间及义务，恒力公司一审答辩中亦认可。对恒力公司是否完成办理不动产权证书的备案等协助义务，恒力公司应当提供证据证明。办理不动产权证书的前提是恒力公司必须给丁高明开具合法的购房发票和交纳维修基金，但截至目前恒力公司仍未给丁高明开具正式的购房发票，恒力公司收取了维修基金也未交到维修基金主管部门。丁高明向一审法院起诉请求：1.判令恒力公司协助办理位于五莲县城解放路157号西班牙风情商业街第6幢2单元501号的不动产权证书;2.判令恒力公司向丁高明支付截至2019年11月29日的逾期办证违约金116281元及2019年11月30日之后的逾期办证违约金(以总房款280195元为基数,按照年利率6%自2019年11月30日起支付至不动产权证书办理完毕之日);3.判决恒力公司承担案件受理费、邮寄费等全部诉讼费。丁高明围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，用于证明合同签订过程及相关记载事项；2.购房款、物业费、卫生费、维修基金、开口费、办证费等收款收据各一份，用于证明丁高明已经足额向恒力公司交纳了上述费用；3.（2019）鲁11民终1519号民事判决书一份，该判决书来源于中国裁判文书网。判决中涉及的业主杨月志以及楼房与丁高明的楼房是同一幢,杨月志和恒力公司签订的商品房买卖合同与丁高明和恒力公司签订商品房买卖合同的内容、形式、格式等完全一样,该生效判决已经认定恒力公司提供格式合同中关于逾期办证违约金的约定系格式条款,该格式条款违反法律规定，系无效约定,同时该判决对逾期办证违约金的计算方式及法律依据也已经作出明确的认定和评判,本案丁高明主张的违约金完全符合法律规定,与该二审判决的认定一致；4.证人刘某、沈某的证人证言，用于证明本案存在多次诉讼时效中断的事由。证人刘某和沈某均系西班牙风情商业街小区业主，刘某证实，要求办理房产证和索要逾期办证违约金，其与同一楼上的住户自2013年至2016年每年都去县信访局信访一次，具体去的时间记不清，另外还多次去找恒力公司，恒力公司说马上就给办。证人沈某证实，西班牙风情商业街小区的业主自2013年或2014年至2019年每年都组织到恒力公司或县信访局要求办理房产证和索要逾期办证违约金，恒力公司相关人员说给办理但一直没有办理；5.五莲县信访局出具的证明一份，用于证明丁高明及其他西班牙风情商业街小区业主多次到五莲县信访局信访反映办理不动产证及违约金等问题。该证明载明：“西班牙风情商业街来访情况2013年7月1日、9月23日、10月10日、2014年4月12日、6月30日、7月1日、9月23日、10月10日、2016年5月3日、5月6日、7月4日、7月7日、7月11日、8月9日、11月4日，西班牙风情商业街业主来县上访，反映办理不动产证及违约金等问题。”五莲县信访局在该证明上加盖公章。恒力公司质证意见为：1.对商品房买卖合同及购房款、物业费、卫生费、维修基金、开口费、办证费等收款收据的真实性、合法性、关联性无异议，但合同的签订日期是2011年12月5日，诉讼时效应当从合同签订日期开始计算，本案已经超过诉讼时效；2.对（2019）鲁11民终1519号民事判决书的真实性有异议，丁高明应当提交合法有效的判决书,且我国不是判例法国家,每个案子具体情况不同,法庭应当根据每个具体案子查明的事实进行裁判,丁高明提交的该判决书与本案没有关联性；3.丁高明与两证人之间是邻居关系，有事实上的利害关系,另两证人的陈述存在矛盾,不排除丁高明与证人之间有串通作证的嫌疑，两证人的证言证明力低下,建议法庭不予采信；4.丁高明提交的证据没有信访局相关人员的签字认可,不符合证据形式要件,不能作为证据使用,从证明的内容看,本案已过诉讼时效。根据当事人的举证、质证，一审法院认证如下：丁高明提交的《商品房买卖合同》、购房款、物业费、卫生费、维修基金、办证费等收款收据，真实、合法，与本案具有关联性，一审法院予以采信；（2019）鲁11民终1519号民事判决书来源于中国裁判文书网，具有真实性、合法性，但与本案无关联性，不作为认定本案事实的依据；证刘某强和证沈某健均系西班牙风情商业街小区的业主，与本案具有利害关系，对其证言一审法院不予采信；五莲县信访局的证明无单位负责人及出具证明材料的人员签名或者盖章，一审法院不予采信。一审法院认定事实：2011年11月30日，丁高明向恒力公司交纳案涉房屋首付款140195元。2011年12月5日，丁高明与恒力公司签订《商品房买卖合同》，约定丁高明购买恒力公司开发的位五莲县房，建筑面积114.25m2，房款280195元。第五条约定,商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，根据合同约定单价结算房款，多退少补;第七条约定，买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.…；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。上述合同签订后，丁高明于2011年11月30日向中国建设银行贷款140000元交付恒力公司。2012年12月2日，恒力公司将案涉商品房交付丁高明。同日，丁高明交纳物业维修基金6462元、办证费用5097元、各项开口费7306元。丁高明至今未取得案涉房屋不动产权登记证书。恒力公司未提供相关证据证实在交房后90日内将办理案涉商品房权属登记所需资料报产权登记机关备案。关于违约金的诉讼请求。丁高明主张，因恒力公司至今未协助办理不动产权证书，要求以总房款280195元为基数,按照年利率6%计算逾期办证违约金，自2012年12月30日计算至2019年11月29日,数额为116281.00元，对2019年11月30日之后逾期办证违约金，以购房款280195元为基数按照年利率6%自2019年11月30日计付至不动产权证书办理完为止。恒力公司认为，应当按照合同约定计算违约金，不同意丁高明违约金的计算方式。丁高明认为商品房买卖合同系格式合同，违反对等、公平原则，不足以补偿其损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁高明与恒力公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，合同成立并生效，一审法院予以确认。该买卖合同约定，恒力公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助丁高明办理不动产权证书，故对丁高明要求恒力公司协助办理位于五莲县城解放路157号西班牙风情商业街第6幢1层102号房不动产权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。对于诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。丁高明房屋交付的时间为2012年12月2日，诉讼时效应自2013年3月2日开始计算。对于2013年3月3日至2017年1月1日的逾期办证违约金，丁高明提供的证据不足以证实诉讼时效发生中断，丁高明主张该时间的逾期办证违约金，一审法院不予支持。对于逾期办证违约金。丁高明与恒力公司签订的《商品房买卖合同》系由恒力公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对丁高明逾期付款和恒力公司逾期办证的约定不对等，明显减轻了恒力公司责任，该条款并无特别标识，恒力公司亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故《商品房买卖合同》第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，应为无效条款。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，丁高明因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，2017年1月2日至2019年11月29日的违约金数额为，以购房款280195元为基数，按照年利率6%计算，逾期办证违约金为49034元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，判决：一、恒力公司于判决生效后三十日内协助丁高明办理位五莲县房的不动产权证书；二、恒力公司于判决生效后十日内向丁高明支付自2017年1月2日至2019年11月29日的逾期办证违约金49034元；三、恒力公司自2019年11月30日起，以购房款280195元为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金至不动产权证书办理完毕之日；四、驳回丁高明的其他诉讼请求。案件受理费3624元，由恒力公司负担2096元，丁高明负担1528元。二审中，丁高明提交提交如下证据：证据1.五莲县信访局2020年4月28日出具的来访情况说明扫描件一份，内容为：“2013年7月1日、9月23日、10月10日、2014年4月12日、6月30日、7月1日、9月23日、10月10日、2016年5月3日、5月6日、7月4日、7月7日、7月11日、8月9日、11月4日，2018年12月6日、2019年8月22日西班牙风情街业主来县上访，反映办理不动产证及违约金等问题。”以证明包括丁高明在内的众多业主多次就办证以及逾期办证违约金问题进行上访处理。证据2.五莲县信访局人民来访登记表。证据3.丁高明的妻子宋明艳与信访局工作人员的谈话录音，以证明就五莲县信访局出具的证明，丁高明及其妻子多次到信访局要求相关人员签字，但信访局领导以单位已经盖章为由，拒绝在证明中签字。恒力公司质证意见：对证据1、2真实性有异议，并非原件，不符合证据的形式要件，单位出具证明，应当先由经办人或者法定代表人签字确认，然后盖章确认，该证明材料没有经办人或者法定代表人的签字，形式不合法；对证据3电话录音真实性有异议，无法证明录音中的人员是信访局的工作人员。本案二审中，本院经电话核实五莲县信访局，丁高明一审中提交的落款时间为2019年12月17日、二审中提交的落款时间为2020年4月28日的两份《西班牙风情街来访情况》系该单位接访科根据西班牙风情街业主的上访情况出具。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，丁高明与恒力公司签订《商品房买卖合同》，丁高明购买恒力公司开发的西班牙风情商业街第6幢2单元501号房产，丁高明已按约定支付购房款，恒力公司亦将案涉房屋交付丁高明。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故恒力公司负有协助丁高明办理房屋不动产权证书的义务。一审判决恒力公司协助丁高明办理案涉房屋不动产权证书，并无不当。关于逾期办证违约金计算标准。双方《商品房买卖合同》中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，系格式条款，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，一审据此认定该格式条款无效并无不当，本院予以支持。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案，在丁高明因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，一审判决以购房款280195元为基数，按照年利率6%确定逾期办证违约金标准，符合上述法律规定。关于逾期办证违约金数额。经本院电话核实五莲县信访局，丁高明二审中提交的落款时间为2020年4月28日的《西班牙风情街来访情况》系该单位接访科根据西班牙风情街业主的上访情况出具，对丁高明本案提交的二份五莲县信访局出具的来访情况说明本院予以确认。根据该两份证据可以证实西班牙风情街业主于2013年7月1日、9月23日、10月10日、2014年4月12日、6月30日、7月1日、9月23日、10月10日、2016年5月3日、5月6日、7月4日、7月7日、7月11日、8月9日、11月4日、2018年12月6日、2019年8月22日至五莲县信访局反映案涉楼房不动产权证办理及违约金等问题，结合证刘某强沈某健的证言，对丁高明关于每年到五莲县信访局或恒力公司要求办理房产证和主张逾期办证违约金的主张，本院予以采信。上述信访行为构成诉讼时效的中断，故丁高明主张的2013年3月3日至2017年1月1日的逾期办证违约金未超过诉讼时效，对该期间逾期办证违约金应予支持。因此，恒力公司应支付丁高明2013年3月3日至2019年11月29日的逾期办证违约金数额为113292元。对于2019年11月30日之后的逾期办证违约金，丁高明主张以购房款280195元为基数，按照年利率6%计算至不动产权证书办理完毕之日，于法有据，一审予以支持并无不当。综上所述，丁高明的上诉请求部分成立，本院予以支持；恒力公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初3号民事判决第一项、第三项；二、撤销山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初3号号民事判决第二项；三、五莲县恒力置业有限公司于本判决生效后十日内向丁高明支付自2013年3月3日至2019年11月29日的逾期办证违约金113292元；四、驳回丁高明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3624元、二审案件受理费3624元，均由五莲县恒力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘娜书记员陈飞羽