湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0922民初1192号原告：杨先羲，男，1955年5月21日出生，汉族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县经济开发区。委托诉讼代理人：赵谨，湖北森生律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：刘敬良，男，1971年4月6日出生，汉族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。委托诉讼代理人：史振林，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告杨先羲与被告刘敬良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告杨先羲及其委托诉讼代理人赵谨，被告刘敬良及其委托诉讼代理人史振林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨先羲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告付清房租27500元(截止2020年8月20日)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月，被告要求租赁原告位于大悟县××开发区刘湾社区还建房285-5房屋及门面1间，双方于2017年3月20日签订了租房合同。合同签订后，原告将租赁房屋支付给被告，被告对租赁房屋进行装修、悬挂广告招牌，开展经营活动。2019年9月后，被告使用房屋但不支付租金至今。原告多次向被告催要租金，被告拒不履行合同。为维护原告的合法权益，根据法律规定起诉，请依法判处。被告刘敬良辩称，原告所诉不是事实。被告租赁过原告的房屋，但是原告的房屋质量有问题，屋内多处裂缝，严重影响被告的人员安全和公司形象。原告的租赁费过高，导致被告无法继续经营。2019年2月，被告找到原告协商，要求降低租赁费，原告没有同意。后被告继续与原告协商，如果不同意降低租赁费，被告租赁期到2019年9月20日止，原告同意了被告的退租请求；在此情况下，被告向原告支付了半年房租15000元，原告书写了收条。后来，被告分别请电工、油漆工、石工师傅对房屋恢复原状。在拆除物品期间，原告曾多次到租赁的房屋观看、监督工人施工。原告既没有阻止拆除行为，也没有再找被告说什么，说明双方终止合同关系没有异议。原告在租赁房屋的卷闸门上张贴门面出租的广告。原告要求被告再支付租赁合同结束后的租赁费没有事实和法律依据，请依法判决驳回原告的全部诉讼请求。原告杨先羲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一.租房合同，证明原告和被告租赁合同关系，被告自2017年3月20日始每月应向原告付租金2500元。证据二.照片一张，证明被告租赁房屋后，进行了外立面装修，并悬挂了公司招牌，至今仍然没有拆除。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，原、被告确实签了租赁合同，但双方在2019年3月份协商同意终止租赁合同关系，每年租金30000元;对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，原告不让拆除，说拆除了后会渗水，被告说打胶，他也不让，所以，招牌还在那。被告刘敬良为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一.身份证复印件一份，证明被告身份情况。证据二.租赁合同一份，证明被告刘敬良曾租过原告房屋。证据三.两份收条，证明2017年3月15日，原告收到被告交付租金30000元,2019年3月28日原告收到被告2019年3月20日至9月20日半年房租15000元;9月20日到期是原、被告商量好的。证据四.装修图片四张,证明被告在租赁原告房屋后，对房屋进行了精装修,在2019年2月，双方协商终止租赁合同后，被告请了电工、油漆工、石工等师傅对房屋恢复原状，拆除了原来的装饰等物品，在拆除期间，原告经常到租赁房屋内督促工人施工。证据五.证人付某的当庭证言一份，证明去年8月份左右，刘东新让证人到刘湾一个门面房去刮白，做了四天左右，范围为一至三楼墙面、天花板;房东每天都过来看刮白;楼梯上有好多裂缝，房东让补了，但因为裂缝比较大，补不了。证据六.证人高某的当庭证言一份，证明一个叫刘东新的老板让证人到刘湾做事，说别人房子退租了，让我们给别人复原;证人跟付某两人一起刮白的，范围主要是一至三楼室内刮白。房东还让把楼梯上的裂缝补了一下。证据七.证人涂某的当庭证言一份，证明2017年时，刘老板找证人到刘湾三层门面安电,2019年8月份，他说跟杨老板商量好了，房屋要退租;让证人去把灯具拆掉，然后安装电线和插座、日光灯，恢复原状。施工时，杨老板总是过来，让证人用好点的材料;安装完了以后，证人把房门的电动钥匙交给了杨老板。经庭审质证，原告杨先羲对被告提交的证据一无异议,对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，该证据只能证明双方建立过房屋租赁关系；对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明租金是按年收取的，从收条本身和合同中，均没有约定或注明是按年收取租金；交了半年的15000元房租，不能证明被告所称的交了该租金后，双方就终止合同；对证据四真实性无异议，证明目的有异议，这四张图片只能证明被告租赁房屋后对房屋进行装修的情况，不能证明拆除房屋内装修、恢复原状及原告到租赁房屋内督促工人施工的情况；对证据五、六、七均无异议。根据证据的真实性、关联性、合法性特征，本院对本案的证据认证意见如下：被告对原告提交的证据一无异议，对原、被告签订房屋租赁合同的事实予以认定，原告认为自2017年3月每月租赁为2500元，与被告提交的证据三一致，可以确定每月租金2500元；被告对证据二的真实性无异议，可以证明被告尚未拆除租赁房屋的招牌。原告对被告提交的证据一、五、六、七无异议，予以采信；证据二结合相关证据，可以证明被告曾租赁使用原告的房屋；证据三结合相关证据，可以证明被告租房至2019年9月。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的基本事实如下:2017年3月20日,原告杨先羲与被告刘敬良签订租房合同，约定被告所租房屋及门面1间（1-3楼），前四年租金不涨价，每年三万元，四年后每年租金在上一年基础上增5%，租赁期限为10年，并约定承租方可经出租方同意进行装修，且不得损坏房屋，如有损坏须恢复原貌，每年按期付租金，不得拖欠，水电费自理。被告刘敬良租房后对房屋进行了装修，并实际使用；被告给付房租至2019年9月20日。在合同履行过程中，原、被告口头协商终止房屋租赁，承租房屋由被告刘敬良拆除装饰装修材料，并恢复原状；后由案外人安排工人对被告承租的房屋恢复原状,原告经常到房屋查看施工情况；电动卷闸门的钥匙及二、三楼的房屋钥匙各交了一把给原告。原告杨先羲认为被告刘敬良未支付其房租，遂诉至本院。本院认为，根据合同法的规定，并结合当事人提交的证据，被告刘敬良对所承租的房屋室内恢复原状、交付了房屋钥匙，原告经常到现场查看施工并在完工后接收了房屋的钥匙，实际控制该房屋，且原告于2019年3月28日收到了被告给付的截止2019年9月20日的房租。被告的拆除、交付行为、原告的接收行为以及房租的给付期间等，均表明原、被告已经口头协商对终止房屋租赁达成了一致，并已履行。被告在对承租房屋进行装饰装修过程中，安装了室外的广告、公司招牌，但在退租后未予拆除，是瑕疵履行，依法应当承担继续履行的违约责任。被告刘敬良在交付房屋钥匙后，已经不再租赁该房屋，不享有合同权利，也不应承担合同义务，原告自此实际控制该房屋，其主张被告支付租金，没有相应的证据证明，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一．被告刘敬良于本判决生效后十日内拆除原租赁原告杨先羲房屋的室外招牌；二．驳回原告杨先羲要求被告刘敬良给付房屋租金27500元的诉讼请求。案件受理费488元，减半收取244元，由被告刘敬良负担100元，原告杨先羲负担144元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员 肖 刚二〇二〇年十二月二日书记员 周升翠附相关的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。