重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初8727号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江**建新东路****6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，汉族，1972年12月25日出生，住重庆市北碚区，系公司员工。被告：邓红，女，汉族，1990年08月10日出生，住重庆市璧山区。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称“凯逸物业”）与被告邓红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告凯逸物业委托诉讼代理人罗国灿、被告邓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告邓红向原告支付2015年1月至2019年12月期间的物业管理费4739元、公摊费300元、违约金2520元，合计7559元；2.本案诉讼费用由被告邓红承担。庭审中，原告将上述第一项诉讼请求变更为2015年1月1日至2019年7月31日的物业费4312元、公摊费275元、违约金2520元，合计7107元。事实和理由：原告凯逸物业是依法成立的物业管理有限公司，于2013年11月与重庆市璧山区瀚恩阳光小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同到期后于2016年8月与业委会续签《物业服务合同》至2020年10月31日止，现合同已到期。原告遵照物业管理条例及相关法律法规约定给业委会做了移交、终止了物业服务。在合同履行期间，原告依照合同约定为小区业主提供了物业管理服务，但被告未按合同向原告缴纳物业管理费。被告邓红位于瀚恩阳光小区嘉苑A2×-×-×的房产面积为112.84㎡，被告2019年12月将该房屋进行转卖，在居住期间未向原告支付从2015年1月开始至2019年12月拖欠原告的物业费4739元（每月每平方米0.7元、每月79元，共计60个月）、公摊费300元（包干制，每月5元、共计60个月）、违约金2520元（根据物业服务合同第21条收取），合计7559元，经原告多次催收未果，故原告诉至法院，请求判令上述请求。庭审中，原告陈述在庭前查询被告房屋面积为112平方米。被告邓红辩称，不认可原告的陈述，原告没有按照物业服务合同对小区进行服务，我的窗户没有办法开，找到原告，原告说不关他们的事，原告的处理不当，且原告起诉的欠费时间不对，我交纳过一年多的物管费。本院审理认定事实如下：2013年11月5日，以重庆市璧山县瀚恩阳光小区业主委员会为甲方、原告凯逸物业为乙方，双方签订了《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），合同约定甲方通过公开招投标方式选聘乙方为瀚恩阳光小区提供物业管理服务，合同期限为3年（自2013年11月1日起至2016年10月31日），合同第四条约定物业服务收费实行包干制，物业进驻后第一季度（2013年11月1日至2014年1月31日）按现物业收费标准执行，三个月后，经征求业主意见达到物业服务约定的标准及服务承诺的质量时，则第四个月起（2014年2月1日起至合同期结束）物业服务费在原收费基础上自行上调0.2元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同第二十一条约定，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。前述物业服务合同到期后双方于2016年8月2日续签了物业服务合同，约定合同有效期为4年（自2016年11月1日至2020年10月31日），同时约定双方对收费标准按原有标准不变，其中瀚恩阳光小区嘉苑物业服务收费标准为0.7元/㎡/月，公摊费为每月5元。上述两份物业合同签订后，分别于2013年11月18日、2016年8月10日在璧山区国土资源和房屋管理局处进行了备案登记。另查明，2014年2月18日，在凯逸物业给小区全体业主的告示中写明经全体业主委员会议全体同意2014年2月1日后按物业费按电梯房每月每平米（按建筑面积）1元、非电梯房每月每平米（按建筑面积）0.7元缴纳，公摊费标准不变（电梯房每户每月10元、非电梯房每户每月5元）。同时，瀚恩阳光小区业主委员会于2017年3月20日出具的情况说明中写明：小区业委会于2013年11月与凯逸物业签订的物业服务合同中约定的原物业收费标准是指前期物业服务公司收取的物业收费标准，即电梯房物业服务费为每平方米（按建筑面积计算）0.8元、公摊费为每月10元/户；非电梯房物业服务费每平方米（按建筑面积计算）0.5元、公摊费为每月5元/户。2013年11月凯逸物业开始为瀚恩阳光小区业主提供物业服务，三个月后，业委会进行了服务质量满意度调查，大家都对其服务质量满意，于是小区业委会对该小区物业费涨价进行了公告，从2014年2月起至2016年10月期间的物业服务费标准在原来的基础上上调0.2元，即电梯房物业服务费为每平方米（按建筑面积计算）1元，公摊费为每月10元/户；非电梯房每平方米（按建筑面积计算）0.7元，公摊费为每月5元/户。还查明，案涉位于重庆市璧山区璧城街道兴旺正街9号16幢×单元×-×的房屋所属项目名称为“嘉苑A栋”、建筑面积为112㎡、用途为成套住宅，该房屋所有权于2014年11月10日因存量房买卖转移登记到被告邓红名下、后于2019年12月16日转移登记到赵燕名下。庭审中，原告陈述经其查询，该房屋最后一次交费时间为2019年6月24日，支付了2019年8月1日至2020年7月31日全年的物业费1008元、该笔费用为后续业主赵燕交纳。原告主张被告邓红未缴纳2015年1月1日至2019年7月31日的物业费，因该费用经原告以书面方式多次向邓红催收无果，原告诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的物业服务合同、物业服务合同备案证明、璧山区不动产登记中心查询记录、情况说明、告示、短信截图、物业欠费催收公告、照片等证据在卷佐证，经庭审质证属实，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同效力受法律保护。瀚恩阳光小区业主委员会与凯逸物业签订的两份物业服务合同有合同双方的签字及盖章，内容系双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，且该两份合同均在璧山区国土资源和房屋管理局处进行了备案登记，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，房屋产权登记信息显示邓红自2014年11月起至2019年12月期间为瀚恩阳光小区嘉苑房屋的业主，原告凯逸物业自2013年11月至2020年10月底期间实际履行了提供物业服务的合同义务，被告邓红在作为案涉房屋业主期间也实际享受了有关的物业服务，应按合同的约定及时向原告交纳相应期间的物业服务费和公摊费，否则应按合同约定承担相应违约责任。原告凯逸物业提供了其开展日常工作的相关照片，以证明其按照物业服务合同对小区履行了服务义务，邓红对此质证认为原告工作没有做好所以撤场，所以原告服务不到位。本院认为，首先，物业服务合同中约定的期限到期后双方不续签物业服务合同及物业撤场系民事主体间意思自治的协商结果，与原告物业服务是否到位没有因果关系；其次，物业服务合同中约定的物业服务主要是对物业共用部分、共用设备设施、公共区域的维修、养护及管理等服务事项，原告提供的上述证据足以达到其证明目的，故对于邓红的上述质证意见本院不予采信。被告辩称自己至少缴纳过一年的物业费但未能提供相应证据予以证实，本院对此同样不予采信。对于原告请求邓红支付2015年1月1日至2019年7月31日的物业费、公摊费并支付相应违约金的诉求，事实清楚、于法有据，本院予以支持，按合同约定标准，被告邓红应支付的物业费为112㎡×55月×0.7元/月/㎡=4312元、公摊费为55月×5元/月=275元，合计4587元。原告主张以每日以应缴费用的千分之三支付违约金的标准偏高，本院酌情主张458元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邓红于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司物业费4312、公摊费275元，合计4587元；二、被告邓红与本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司违约金458元；三、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告邓红负担（此款原告已垫付，限被告邓红在支付案款时一并给付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 刘泽念二〇二〇年十二月二十八日法官助理 向渝居书 记 员 杨 帆