河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9890号上诉人（原审原告）：袁科举，男，汉族，1985年10月27日生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：张振宇、邵榕，河南精专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳开元商业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**。法定代表人：邵亚培。被上诉人（原审被告）：洛阳开元居然之家家居建材有限公司，住，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角**/div>法定代表人：吴军平。被上诉人（原审被告）：洛阳开元市场开发有限公司，住所地，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角iv>法定代表人：金平亮。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明芳、李世娜（实习），河南万基律师事务所律师。上诉人袁科举与被上诉人洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司委托合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初7093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁科举上诉请求：1．依法撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院2020年11月23日作出的（2020）豫0311民初7093号民事判决书。2．依法改判被上诉人1向上诉人支付2019年度租金（人民币）：叁万伍仟柒佰零伍元整（￥：35705.00元）；3．依法改判被上诉人1向上诉人支付逾期违约金（人民币）（从2018年11月2日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年12月31日，计算基数：35705.00元/年；日2‰）：叁万零叁佰肆拾玖元贰角伍分（￥：30349.25元）；4．依法改判被上诉人2及被上诉人3对上诉请求2、3的租金及违约金承担连带清偿责任；5．依法改判被上诉人1与被上诉人2共同交还上诉人所有的商铺、恢复原状、自主经营；6、本案一审、二审诉讼费及其他费用由三被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决书认定事实错误。1、河南省洛阳市洛龙区人民法院2020年11月23日作出的（2020）豫0311民初7093号民事判决书对上诉人提交的录音及录像证据证明洛阳开元居然之家家居建材有限公司实际租给经营商户2019年度一楼100元/平方米．月及2020年度一楼爱沐村卫浴70元/平方米．月的客观事实，视而不见且未作出任何于法有据的评定。2、河南省洛阳市洛龙区人民法院2020年11月23日作出的（2020）豫0311民初7093号民事判决书对被上诉人1及被上诉人2代理人当庭所述一楼业主韩学卫商铺日租金1.7元/平方米（折合月租金51元/平方米．月）及三楼业主王爱鸽商铺日租金1.5元/平方米（折合月租金：45元/平方米．月）的自认事实与被上诉人1支付业主的实际月租金出入巨大，却避而不谈且未作出任何于法有据的释明。3、一审判决书所参考的洛阳市中级人民法院2020年04月29日作出的（2020）豫03民终2322号民事判决书系个案判决，且第四页本院认为：“该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格”，该陈述既没有合法有效的政府房屋租赁市场指导价，更无该商场市场租金价格鉴定报告予以佐证，在双方真实意思表示签订的白纸黑字《委托经营管理协议》明确约定年租金的情况下，系法官滥用自由裁量权，系援引错误。4、2017年04月10日上诉人与被上诉人3签订的《〈商品房预售合同〉补充协议》第4，已经有明确约定并取代2013年08月27日双方签订《商品房预售合同》附件4第四条约定：2018年11月1日后续签8年《商铺委托经营管理协议》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定。（二）一审判决书适用法律错误。1、上诉人与被上诉人1签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》（2013年08月24日）2018年11月1日期满后，被上诉人1与被上诉人2在明知出租给实际经营商户租金标准的情况下（2017年4月29日洛阳开元居然之家家居建材有限公司整体开业，续签合同起始时间为2018年11月2日），故意隐瞒且不完善拟与上诉人续签的《委托经营管理协议》，导致上诉人因后续合同存在重大缺陷而拒签。被上诉人1与被上诉人2实际掌控上诉人所有的商铺且已经实际出租给具体经营商户而受益且双方对《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定的年租金无异议的情况下，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，被上诉人1与被上诉人2应按不定期租赁合同，依据前合同约定的年租金标准向上诉人支付租金，且租金标准不属于被上诉人1的经营管理范畴，而是被上诉人1与被上诉人2的单方按相应商铺实际租金履约义务。2、上诉人提供的2013年08月24日《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》及2017年04月10日《〈商品房预售合同〉补充协议》均明确约定年租金：35705元的情况下，判决书仍然违背合同法约定优先法定的适用原则，无视双方真实意思白纸黑字的约定，却竟然认定上诉人主张的租金计算标准没有法律依据。3、在被上诉人1与被上诉人2完全控制与实际经营商户签订的租赁合同及实际租金等客观证据的情况下，一审判决书认定举证责任由上诉人承担系适用法律错误，严重违背《中华人民共和国合同法》第四百零一条之规定，举证责任应依法由被上诉人1与被上诉人2承担，且应承担举证不能的不利法律后果！综上所述，河南省洛阳市洛龙区人民法院2020年11月23日作出的（2020）豫0311民初7093号民事判决书认定事实错误，适用法律有误，请贵院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十二条之规定：责令被上诉人1与被上诉人2提交其掌控的实际租赁合同及租金收据等关键证据。洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、一审法院事实认定正确。1、被答辩人一审提供的视听资料，不符合证据三性原则，一审法院不予采信，符合法律规定。被答辩人一审提交的视听资料，经过当庭播放、被答辩人举证、答辩人质证等合法环节，证明该证据不具有合法性、关联系、客观性，根本无法证明被答辩人待证事实，故一审法院不予采信，符合法律规定。2、每个商铺的租金根据楼层、位置、面积等因素不同租金的金额也不相同，被答辩人所提及的韩学卫、王爱鸽系一审原告，针对该二人的判决，该二人并未上诉，判决书已生效。即该二人对已签订的《商铺委托租赁合同》约定的租金金额以及收到的租金是认可的，被上诉人所述内容与本案无关。3、一、二审法院认定“明为租金实为购房款一部分”相关内容，尊重事实，合理合法。原《委托经营管理协议》签订的租期自2013年11月1日至2018年11月1日，前1-3年没有租金，第4、5年有租金。在租赁期限内即2015年8月至2016年年底，原开元精品服饰广场现居然之家整个商场处于停业空置状态，期间没有产生租金的可能，因此《委托经营管理协议》根本无法反映商铺真实的市场价格，与商铺租赁行情无对应关系。洛阳市中级人民法院、洛龙区人民法院认定“《委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。关于要求支付租金的主张，其提交的计算租金的标准没有法律依据，本院不予支持。”判决认定的内容尊重客观事实、认定准确，该部分认定内容已生效。即被答辩人据以诉讼的核心证据《委托经营管理协议》已被生效判决予以否定，已不能作为定案依据。二、一审法院适用法律正确。被答辩人本次一审所提供的证据，与此前17户起诉时提供的证据仅多了2份无任何证明力的视听资料，其他全都一致，即被答辩人所提供的证据早已被生效判决予以否定，被答辩人针对要求增加租金的诉求，没有任何事实和法律依据，被答辩人本身并没有有效证据证明其主张。居然之家与第三方签订的协议是现在履行合同的依据，也并非其要求增加租金的依据，居然之家与第三方签订的协议被答辩人是知悉的，否则被答辩人也不可能知道租金高低、多少。另外该协议与本案被答辩人要求增加租金的主张也无关联性，因此，一审法院驳回原告诉求，适用法律正确。三、答辩人及居然之家在尽可能的维护业主的利益，但仍要平衡各方关系，每增加一分钱租金最终的承受者都是商户，目前的租金水平是符合绝大多数业主和商户利益的，现阶段受疫情影响整体经济不景气，商场生意冷淡，部分商户退场，过高的租金势必使商户无法承受。商场是一个完整的整体，彼此之间的利益息息相关，现在招商不易，为能留住商户、稳定商户我们已经做出了巨大的努力，疫情期间商户要求减租，为不使业主利益受损失，商户租金正常减免，业主的租金正常支付并没有扣减，这些都是答辩人及居然之家为了商场整体良性运营让渡的利益，希望得到业主的理解与支持，使商场能够稳定、良性地经营下去。综上所述，本案涉及广大商户以及其他业主的利益，并不单纯是某个人的利益，因此，恳请二审法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维持一审判决结果。另补充，根据袁科举与开元公司签订的商品房预售合同附件四第四条约定，××必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一进行管理，否则××自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人经营使用，直至××同意服从出卖人经营管理，该份商品房预售合同也经洛阳市中级人民法院确认依法有效。洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：我公司与上诉人不存在任何合同关系，不应承担任何责任。洛阳开元市场开发有限公司辩称：我公司与上诉人签订的商品房预售合同已经履行完毕，不应承担任何责任。开元商管公司、开元居然之家公司、开元开发公司财务独立、管理独立、人格独立、独立承担责任，不应承担连带责任。袁科举向一审法院起诉请求：1、依法判决洛阳开元商业管理有限公司向袁科举支付2019年度租金（人民币）：叁万伍仟柒佰零伍元整（￥：35705.00元）；2、依法判决洛阳开元商业管理有限公司向袁科举支付逾期违约金（人民币）（从2018年11月2日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年12月31日，计算基数：35705.00元/年；日2‰）：贰万陆仟零陆拾肆元陆角伍分（￥：26064.65元）。3、依法判决洛阳开元居然之家家居建材有限公司及洛阳开元市场开发有限公司对请求1、2的租金及违约金承担连带清偿责任；4、依法判令洛阳开元商业管理有限公司与洛阳开元居然之家家居建材有限公司恢复原状，交还房屋，自主经营（庭审中袁科举将诉求“依法判令洛阳开元商业管理有限公司继续履行双方签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》＜2013年08月21日＞”变更为现诉求）；5、本案诉讼费及其他费用由洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年8月27日，袁科举与洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，袁科举购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）1层116号商铺一套，建筑面积为25.95平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护××更多的利益，××在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，××必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，××自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至××同意服从出卖人经营管理”。同时合同约定了其他条款。2017年4月10日，袁科举（××）与洛阳开元市场开发有限公司（出卖人）又签订了《商品房预售合同》补充协议一份，约定的主要内容为：原《商品房预售合同》中××已交首付款人民币151514元，还欠出卖人房款人民币150000元，出卖人同意××以2013年与洛阳开元商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的租金抵扣所欠房款，第四年租金人民币35705元、第五年租金35705元，该租金逐年直接抵扣××所欠出卖人房款，出卖人向××出具第四、第五年返租抵扣所欠房款的正规购房款收据，抵扣房款以后，按××购房款收据统计剩余购房款等；与出卖人关联公司洛阳开元商业管理有限公司继续履行《商铺委托经营管理协议》，所以2018年11月1日前××商铺使用权尚属出卖人关联公司，2018年11月1日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定等。2013年8月24日，袁科举（乙方）与洛阳开元商业管理有限公司（甲方）签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币35705.61元，合计人民币71411.22元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年9月22日，洛阳开元市场开发有限公司出具《授权书》，将其开发的“洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北”的43000平方米的商业用房授权给洛阳开元商业管理有限公司使用，用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日止。后洛阳开元商业管理有限公司于2017年1月5日委托洛阳开元居然之家家居建材有限公司统一对外招商、经营管理，洛阳开元居然之家家居建材有限公司于2017年4月29日将商场整体开业。以上《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》于2018年11月1日到期后（涉案商铺在签合同时就已实际交付使用，租赁期内的租金已经付清），因商铺租金价格问题袁科举与洛阳开元商业管理有限公司未能达成一致意见，双方至今未能续签《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》。现袁科举诉至该院，要求判如所请。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，袁科举与洛阳开元商业管理有限公司签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》到期后，双方未就续签合同及租金支付等问题达成一致意见。袁科举作为案涉商铺的所有权人，主张租金合情合理，但袁科举未向该院提交证据证明双方对租金问题已经协商一致，且袁科举主张的租金计算标准没有法律依据，该院不予支持。袁科举与洛阳开元商业管理有限公司应当本着互谅互让、合作共赢的态度，就租金问题友好协商，尽快确定租金的支付标准，以减轻各方损失，维护各方合法权益。袁科举与洛阳开元商业管理有限公司签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》到期后，双方未就租赁问题达成新的一致意见，就违约问题也没有形成新的约定，在袁科举与洛阳开元商业管理有限公司未能就租金标准及支付问题协商一致的情况下，洛阳开元商业管理有限公司未向袁科举支付租金的行为显然不构成违约，故袁科举诉求第二项要求洛阳开元商业管理有限公司向其支付逾期违约金的主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司虽具有一定的关联性，但尚未达到股东、业务、财务混同的程度（该事实已经＜2020＞豫03民终2322号生效判决书予以确认），故袁科举诉求第三项要求洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司承担连带清偿责任的主张，该院不予支持。袁科举与洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议、《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。袁科举购买的涉案商铺系产权式商铺，所有权与经营权相分离是产权式商铺的主要特征。袁科举虽然拥有商铺的所有权，但根据合同约定和相关法律规定，××必须服从商业卖场管理者的统一管理，在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。2013年8月24日的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定的租赁期限到期后，在袁科举与洛阳开元商业管理有限公司就租金问题协商未果的情况下，洛阳开元商业管理有限公司继续对涉案商铺所在的商场统一经营，既符合合同约定，又有利于维护大多数业主的合法权益，其行为并不构成侵权，故对于袁科举诉求第四项要求恢复原状、交还房屋、自主经营的主张，该院不予支持。对袁科举的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回袁科举的诉讼请求。本案受理费672元，由袁科举负担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：当事人之间签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》中关于租金部分的约定已经生效判决认定与商铺租赁行情无对应关系，不能反映真实的市场价格，且该协议书已履行完毕，故袁科举主张按照该《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》计算2019年度租金依据不足，本院不予支持。双方签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》到期后，双方未就续签合同及租金支付等问题达成一致意见，就违约问题也没有形成新的约定，故目前洛阳开元商业管理有限公司暂未向袁科举支付租金的行为并不构成违约，洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司已经生效判决确认未达到人格混同的程度，不应当承担连带责任。袁科举的上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1451元，由上诉人袁科举负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二〇年十二月二十九日法官助理卢媛媛书记员周颖