广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2316号原告：蒋洪云，男，汉族，1965年4月11日出生，公民身份号码440************412，住址广东省湛江市霞山区***************。原告：周坤，女，汉族，1968年2月10日出生，公民身份号码440************423，住址广东省湛江市霞山区***************。两原告的共同委托诉讼代理人：招明月，广东鸿峰律师事务所律师。被告：湛江市云建投资有限公司，住所地湛江开发区海滨大道**安兴大厦**C1商铺。法定代表人：余某1。原告蒋洪云、周坤与被告湛江市云建投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋洪云及两原告的共同委托诉讼代理人招明月到庭参加诉讼，被告湛江市云建投资有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋洪云、周坤向本院提出诉讼请求：1.被告将办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼808房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理上述808房的房地产权证；2.被告向两原告支付逾期协助办证的违约金20000元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉求为“被告将办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼808房的不动产产权转移登记至原告名下”。事实和理由：湛江经济技术开发区人民大道中61号之一的三宗土地使用权原属于云南省人民政府驻湛江办事处(以下简称“云南省驻湛办”)，云南省驻湛办与被告在该地块上合作开发“港城星座”项目，该三宗土地使用权于2009年转移登记在被告名下，并由国土部门颁发了三宗土地的使用权证给被告[证号分别为:湛国用(2009)第30016号、30017号、30018号]，被告于2013年5月28日已将上述三宗土地使用权合并为一宗土地使用权，合并后土地使用权证号为湛开国用(2013)第17号(面积为7660.4平方米)。为了解决云南省驻湛办职工的住房问题，被告与云南省驻湛办于2011年12月27日签订了一份《房屋安置补充协议》，约定职工优惠购房价格为3500元/㎡。2013年11月4日，被告(作为甲方)、云南省驻湛江办事处(作为乙方)与昆明熙皓投资有限公司(作为丙方，以下简称昆明熙皓公司)签订了一份《房屋安置补充协议(二)》，其中第一条约定:云南省驻湛办职工购房的限价合同售价约5500元/㎡(以双方签订合同送有关部门批复为准)而云南省驻湛办职工购房者实际承担单价为3500元/㎡，昆明熙皓公司补差额500元/㎡。根据上述协议，云南省驻湛办职工与被告商定，被告统一按照(4500元/㎡×建筑面积)的方式计算合同总价出售房屋给职工，付款时，职工须先按(4000元/㎡×建筑面积)支付房款给被告，职工每平方米多交500元的款项(500元/㎡×建筑面积)，在扣除购房者负责的差额税费后，再由昆明熙皓公司给职工返还，另外的500元/㎡被告予以免交，职工最后实际承担单价为3500元/㎡。2013年11月25日，原告按照上述优惠购房价格向被告认购湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼808房(以下简称“港城星座808房”)，总成交价为481320元(单价4500元/㎡×建筑面积106.96㎡)，原告于2013年11月25日支付定金20000元，双方于2013年11月26日签订一份《认购协议书》(编号:0000561)。按照云南驻湛办与被告的约定，原告购买涉案港城星座808房只需支付房款427840元(106.96㎡×4000元/㎡)，剩余的53480元(106.96㎡×500元/㎡)被告予以免交。原告遂于2014年9月23日通过公积金支付230000元、2014年9月24日通过公积金支付177800元、现金支付40元，加上定金20000元，共计427840元。在原告按约定履行支付款项的义务后，双方于2014年9月28日签订了一份《广东省商品房买卖合同》(编号:湛房商No.201409743)，第一条约定被告以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼的国有土地使用权[证号为湛开国用(2013)第17号)]，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”;第二条约定商品房预售许可证号为湛开预许(2013)字第013号;第三条约定原告购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼808房;第四条约定该商品房港城星座808房总价款为481320元;第六条约定付款方式为一次性付款;第八条约定被告应当在2014年10月28日前交付商品房给原告使用;第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则原告不退房且被告按原告已付房价款每逾期一天向原告支付万分之二的违约金。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告支付了合同备案费、契税、住宅专项维修资金等，被告也开具了发票给原告，被告亦按期于2014年10月28日交付港城星座808房给原告，被告应在商品房交付使用后360日内(即2015年10月24日前)将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但经原告多次催促，被告至今未履行该项义务，故被告应向原告支付以房款481320元为基数按每日万分之二的标准自2015年10月25日(自交楼之日起的361日)起计算至原告取得房地产权证之日止的违约金，原告暂时主张违约金20000元(计算至2016年5月20日)，保留追诉2016年5月21日之后的违约金的权利。综上所述，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。原告作为买受人已依约履行了支付上述808房价款的义务，被告作为出卖人按照合同的约定及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，且应当协助原告办理房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的义务，但被告不履行协助原告办理产权登记手续的义务显然已构成违约，应向原告支付违约金，现依法提起诉讼，望判如所请。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：湛江经济技术开发区人民大道中61号之一土地使用权原属于云南省人民政府驻湛江办事处（以下简称云南省驻湛办），后云南省驻湛办与被告在该土地上合作开发“港城星座”项目。2011年12月27日，被告（作为甲方）与云南省驻湛办（作为乙方）签订《房屋安置补充协议》，约定乙方职工优惠购房价格为3500元/㎡。2013年11月4日，被告作为甲方、云南省驻湛办作为乙方与昆明熙皓投资有限公司（以下简称熙皓公司、作为丙方）签订《房屋安置补充协议（二）》，约定甲、乙双方根据湛江市相关部门的规定，乙方职工购房的限价合同售价约5500元/㎡（以双方签订合同送有关部门批复为准），而乙方职工购房者实际承担单价为3500元/㎡，丙方补差额500元/㎡，双方暂约定差额为1500元/㎡，由此差额所产生税费由乙方职工购房者承担；乙方职工购房者（购房者名单、房号由乙方提供）须在2013年11月10日前提交给甲方，乙方确定购房的职工须在一个月内（即2013年12月10日前）到甲方售楼部签订购房意向书，并按正常购房的程序办理有关手续。两原告是夫妻关系，均是云南省驻湛办的职工，均在前述购房者名单内。2013年11月26日，两原告（作为买受人、乙方）与被告（作为出卖人、甲方）签订《认购协议书》，约定乙方向甲方认购位于湛江市开发区******港城星座项目中的住宅楼808房，建筑面积为106.96平方米，该房总成交价为481320元，乙方于2014年11月26日支付认购定金20000元。2014年9月28日，两原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订编号为201409743的《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼的土地使用权[证号为湛开国用（2013）第17号]，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”；商品房预售许可证号为湛开预许（2013）字第013号；买受人向出卖人购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼808房，建筑面积为106.96平方米，价款为481320元；买受人一次性付款，签署本合同时，付清该套房的全部房款481320元；出卖人应于2014年10月28日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，则买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金，等等。合同签订后，合同中载明的房款虽为481320元，但两原告依据《房屋安置补充协议》《房屋安置补充协议（二）》依约向被告支付了上述808房的价款合计427840元（4000元/㎡×106.96元）。被告于2014年10月1日向两原告开具金额为合同中总房款481320元的发票。2014年12月26日，两原告缴交了上述房产的契税14439.6元。2014年4月10日，被告及湛江市恒悦物业服务有限公司向原告发出《收楼通知书》，原告蒋洪云在载明“已按期交楼”的《收楼手续书》中签名确认。庭审中，原告陈述其已于2014年10月28日收楼，于2016年11月已入住，涉案房屋目前处于司法查封状态。截至起诉时，被告尚未履行协助两原告办理不动产权证的义务。再查明，2014年11月19日，湛江开发区房产管理局向被告颁发《商品房产权权属证明书》，证明座落于湛江开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼属湛江市云建投资有限公司所有，凭该证明办理交易过户手续。另查明，被告于2017年6月9日被吊销营业执照。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。原告作为买受人已依约履行了支付上述808房价款的义务。按照合同的约定及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，且应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的义务。本案中，被告已履行了向原告交付房屋的义务且该房屋已经初始登记并获颁《商品房产权权属证明书》，但被告至今尚未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未履行协助原告办理房地产权证的义务，未将涉案房屋的不动产产权转移登记至原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。现被告未提供证据证明其不履行转移不动产产权义务属于上述情形之一，故原告主张被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理上述808房的产权证的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定及双方的合同约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告不履行协助原告办理产权登记手续的义务已构成违约，故原告主张被告支付逾期协助办理产权登记手续的违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定的交楼日期为2014年10月28日前，2014年4月10日被告向原告发出收楼通知书，原告在载明“已按期交楼”的《收楼手续书》中签名确认，虽未载明具体收楼日期，根据合同约定再结合原告在庭审中的陈述，本院依法认定收楼时间为2014年10月28日。根据合同约定，涉案的住宅楼808房的违约金应以已付房款427840元为基数按每日万分之二的标准自2015年10月24日（自交楼之日起的第361天）起计算至原告取得房地产权证之日止。鉴于原告仅主张暂计至2016年5月20日、金额为20000元的违约金。经计算，2015年10月24日至法庭辩论终结之日的违约金为157873元（427840元×0.0002×1845天）＞20000元，而2015年10月24日至2016年5月20日的违约金为17284元（427840元×0.0002×202天）＜20000元，故原告的违约金金额主张20000元大于其违约金按日期计算的主张17284元，本院依其金额主张即支持违约金20000元。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条第一、第三款、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内将办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼808房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助将上述808房的不动产产权转移登记至原告蒋洪云、周坤名下；二、被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告蒋洪云、周坤支付逾期办证的违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告湛江市云建投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  蔡莉波人民陪审员  伍春秋二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  陈思贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。