广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初2186号原告：新兴县********民委员会。住所地：新兴县******。法定代表人：黎金明，职务：居委会主任。委托诉讼代理人：苏志聪，广东浩捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。被告：冯志彬，男，1961年8月28日出生，汉族，居民，住新兴县新城镇。委托诉讼代理人：谢冠铭，男，1961年3月31日出生，汉族，居民，住新兴县*************。原告新兴县********民委员会与被告冯志彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴县********民委员会法定代表人黎金明及其委托诉讼代理人苏志聪、被告冯志彬的委托诉讼代理人谢冠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯志彬支付拖欠租金及折旧费406140元及滞纳金给原告（利息从2019年9月1日起，利率按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准计至本金还清日止）；2.判令被告冯志彬支付合同押金20000元归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年5月15日，原、被告签订了两份厂房租赁合同，两份合同主要约定：1.原告将位于茅园工业园区第2幢面积2050平方米，第3幢面积650平方米(厂房合计面积2700平方米)，第2幢与第3幢之间锌铁车棚空地220平方米转出租给被告；2.租赁期限：10年，自2009年5月15日至2019年5月14日止；3.租金每5年增幅一次，2009年9月1日至2014年8月31日期间每月租金为5400元，2014年9月1日至2019年8月31日每月租金6750元；4.逾期交租的，罚5%滞纳金；5.乙方缴纳厂房折旧费按每月2920元……合同签订后，被告使用厂房，但自2016年3月起开始拖欠租金未付，原告为了追讨租金，也曾多次反映到新城镇政府，但一直没有处理结果，与此同时，原告也曾委托律师出具律师函进行催收，但也没有结果。原告认为，被告拖欠原告租金是不争的事实，被告应积极偿还。因此，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告冯志彬辩称，一、原告没有经过村民会议或村民代表会议依法讨论决定授权就擅自对被告提起诉讼违法，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条和《广东省农村集体资产管理条例》第十九条的规定。二、原告请求被告支付租金及折旧费406140元多算8760元。1.根据原、被告于2009年5月15日签订的《厂房租赁合同》：“三、租金：每5年增幅一次：2）2014年9月1日起至2019年8月31日乙方使用甲方厂房租金为每平方米每月2.5元，(厂房面积合计2700平方米，即每月6750元，一年为81000元）”的约定和原告提供的“未交租金清单”，从2016年3月起至2019年8月止，共42个月的租金为283500元（6750元/月×42个月=283500元）。2.根据原、被告于2009年5月15日签订的《厂房租赁合同》：“二、期限：10年。即从2009年5月15日起至2019年5月14日止……房屋折旧维修费：乙方使用甲方厂房的房屋折旧维修费为每平方米每月1元，乙方使用甲方厂房面积两幢楼及锌铁车棚空地面积合计：2920平方米，即每月2920元，一年为3540元。”的约定和原告提供的“未交租金清单”，应从2016年3月15日起计算至合同约定的2019年5月14日止，按39个月计算房屋折旧维修费，共计113880元（2920元/月×39个月＝113880元）。按以上租金283500元＋房屋折旧维修费113880元＝397380元。原告请求多算了折旧费8760元。三、本案厂房租赁合同的租金和房屋折旧维修费已超过法定诉讼时效。原告自2016年3月起从未就本案主债权（租金和房屋折旧维修费）向被告主张过民事权利，根据《民法通则》第一百三十五条和《最高法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案主债权已超过法定诉讼时效。四、原告提供的证据不能证明其对被告追讨租金和房屋折旧维修费的事实及具有诉讼时效中断的效力。1.原告在诉状中主张被告自2016年3月起开始拖欠租金，原告为了追讨租金，也曾多次反映到新城镇政府，但一直没有处理结果。但原告提供的证据不能证明其向被告追讨租金的事实，也不能提供证据证明其也曾多次反映被告自2016年3月起开始拖欠租金给新城镇政府的事实。2.原告在诉状中主张委托律师出具《律师函》进行催收，并提供二份由广东浩捷律师事务所苏志聪邮寄的《标准快递单》和《律师函》作证据。其中1044898656629《国内标准快递》看不清记载邮寄时间，在内件品名栏填写的品名为“文件”，并没有填写2018年12月27日《律师函》和催缴租金和房屋折旧维修费的关联内容，该快递单收件人为冯志彬，但该快递单没有冯志彬签名和填写签收日期。即使其于2018年12月27日邮寄《律师函》向被告主张权利，也已超过《民法通则》第一百三十五条法定的二年诉讼时效；1148*****5175《标准快递单》记载于2020年4月2日邮寄，在内件品名栏填写的品名为“文件”，并没有记载《律师函》和催缴租金和房屋折旧维修费的关联内容、签收日期。该快递单收件人姓名为冯志彬，但该快递单不是冯志彬签名。因此，原告提供的快递单不能证明其向被告邮寄《律师函》和催收租金和房屋折旧维修费的事实。3.原告提供的《律师函》中提及原告也多次向被告催收租金，但没有附相关证据证明其主张的事实。该二份《律师函》也没有记载原告每年均向新城镇政府反映被告拖欠租金和房屋折旧维修费的事实。4.原告提供的《证明》没有附原告每年均向新城镇政府反映被告拖欠租金和房屋折旧维修费的书面反映材料和签收书面反映材料的收件回执，这不能证明原告每年均向新城镇政府反映被告拖欠租金和房屋折旧维修费的事实；原告也没有附新城镇政府也多次约谈被告协调处理拖欠租金和房屋折旧维修费的协调处理书面材料，原告提供新城镇政府出具的《证明》，根本不能证明原告主张的事实。经审理查明，原告新兴县********民委员会作为出租人与被告冯志彬作为承租人于2009年5月15日签订了《厂房租赁合同》（下称“租赁合同一”），约定原告将位于茅园工业园的厂房出租给被告使用，合同主要约定：1.原告出租厂房给被告使用，位于茅园工业区第**面积2050平方米，第3幢面积650平方米，第2幢和第3幢之间锌铁车棚空地220平方米。2.租赁期限为10年，从2009年5月15日起至2019年5月14日止，从签字日起至2009年8月31日止为被告用作维修、装修免租期。3.租金每5年增长一次。2009年9月1日至2014年8月31日被告使用原告厂房租金每平方米2元（厂房面积合计2700平方米，即每月5400元，一年为64800元）。2014年9月1日至2019年8月31日被告使用原告厂房租金为每平方米每月2.5元（厂房面积合计2700平方米，每月6750元，每年81000元）。4.被告按月缴纳租金给原告，在每月1至10日缴纳当月的租金，先交款后使用，如拖欠一个月的罚5%的滞纳金给原告；如拖欠二个月的，原告有权终止合同，并追回被告所欠款项。所需的一切费用及一切投资损失均由被告负责，原告不作任何赔偿。5.合同签订时，被告要缴纳20000元给原告作为承租保证金。租赁期间，如被告违约，原告没收保证金。如被告无违约，期满时，原告全额退还给被告，不计利息。此外，《厂房租赁合同》还有其他约定，原告在上述《厂房租赁合同》上盖上公章，被告在合同上签名。同日，原告（出租方）与被告（冯志彬）又签订了一份《厂房租赁合同》（下称“租赁合同二”），约定的租赁标的物与租赁合同一相同，另外还约定了：“二、期限：10年，即从2009年5月15日起至2019年5月14日止；从签字日起至2009年8月31日止为乙方维修整理厂房免租期。房屋折旧维修费：乙方使用甲方厂房的房屋折旧维修费为每平方米每月1元，乙方使用甲方厂房面积两幢楼及锌铁车棚空地面积合计：2920平方米，即每月2920元，一年为35040元。三、有关约定：乙方交纳甲方的房屋折旧维修费，按月交纳。即在每个月的1-10号交纳当月的租金，先交款后使用，如拖欠壹个月的罚5%的滞纳金给甲方；如拖欠二个月的，甲方有权终止合同，并追回被告所欠款项。所需的一切费用及一切投资损失均由乙方负责，甲方不作任何赔偿。”签订合同后，被告缴纳了20000元押金给原告，原告把上述厂房出租给被告使用。2016年3月起，被告开始拖欠租金和折旧维修费。原告因追讨租金和折旧维修费未果，遂于2020年10月22日诉至本院，提出其前述诉讼请求。另查明，新兴县新城镇人民政府于2020年10月12日出具《证明》，载明：“兹证明新兴县********民委员会自2016年至2020年期间。每年均向本府反映其租户冯志彬（身份证号：442************018）拖欠租金一事，我府也从多次约谈冯志彬协调处理此事，但由于存在分歧，至今新兴县********民委员会与冯志彬没有达成一致意见”。另外，原告于2019年1月3日和2020年4月2日通过广东浩捷律师事务所向被告邮寄发出律师函催收租金，回执显示他人签收。庭审中，被告确认其从2016年3月起拖欠租金和折旧维修费，并表示对原告请求将20000元押金归原告所有无异议。以上事实有原告提交的法定代表人证明书、法定代表人身份证、任职证明、《厂房租赁合同》2份、律师函2份，邮寄单2份、新城镇人民政府出具的《证明》、拖欠租金清单以及本院庭审笔录等证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的两份《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，本院予以确认，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告请求被告已经支付的20000元合同保证金归原告所有，被告对此没有异议，本院予以支持。双方主要争议焦点：一、原告未经村民会议或村民代表会议讨论决定直接起诉程序是否违法？二、原告主张的权利是否已过诉讼时效？三、被告实际拖欠原告租金和折旧维修费共多少元？四、被告拖欠的款项的利息应如何计算？对双方争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点一，本案是因追索拖欠的租金和折旧维修费而引起的纠纷，虽然原告起诉没有经过村民会议讨论决定，但是原告的起诉是维护村集体的利益，而不是对集体财产进行处分的行为，无损害村集体的利益，且原告起诉不属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的必须经村民会议讨论决定方可办理的事项。因此，被告提出原告未经村民会议或村民代表会议讨论决定直接起诉违反程序的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，被告对其从2016年3月开始拖欠原告租金无异议，本院予以确认。原告于2019年1月3日和2020年4月2日通过广东浩捷律师事务所向被告邮寄发出律师函催收租金，且原告从2016年到2020年，每年都向镇政府反映被告拖欠租金的问题，镇政府亦多次约谈被告协调，有新兴县新城镇人民政府出具的《证明》证实，可见原告积极主张权利至2020年，截止2020年10月26日起诉时尚未超过诉讼时效。故对被告提出诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点三，被告拖欠原告2016年3月起至2019年8月止42个月的租金，共283500元（6750元/月×42个月=283500元），被告答辩无异议，本院予以确认。关于折旧维修费的问题，原、被告签订的租赁合同二是关于折旧维修费的问题，该合同明确约定期限10年，即从2009年5月15日起至2019年5月14日止，折旧维修费为每月2920元，被告从2016年3月起拖欠折旧维修费，截至2019年5月，共欠39个月的折旧维修费，共113880元，本院予以确认。关于争议焦点四，原、被告签订的厂房租赁合同约定如被告拖欠租金或折旧维修费的，拖欠一个月的支付5%的滞纳金给原告；拖欠二个月的，原告有权终止合同，并追回被告所欠款项。该约定没有明确拖欠一个月以上的，每月都须支付5%的滞纳金，属于对滞纳金约定不明。现原告请求被告支付滞纳金，实际是利息损失，故本院酌情支持滞纳金从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止。综上，被告应当支付拖欠的租金283500元和折旧维修费113880元，共计397380元及滞纳金（以397380元为基数，从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）给原告。被告已经支付的20000元合同保证金归原告所有。鉴此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告冯志彬应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的租金和折旧维修费397380元及利息（以397380元为基数，从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止）给原告新兴县********民委员会。二、被告冯志彬已经支付的20000元合同保证金归原告新兴县********民委员会所有。三、驳回原告新兴县********民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3846.05元，由原告新兴县********民委员会负担79.06元，被告冯志彬负担3766.99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  高振绍二〇二〇年十二月三十日书记员  伍世勇附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。