湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11968号上诉人（原审被告、反诉原告）：张积树，男，1984年3月1日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：刘湘，湖南普利律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：长沙鑫城物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**鑫天佳园内。法定代表人：陈清明。委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳剑，女，1980年5月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈景，湖南湘旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周龙，湖南湘旭律师事务所律师。上诉人张积树、长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称鑫城公司）因与被上诉人欧阳剑侵权责任纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张积树上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判;二、本案一切诉讼费用由张积树、鑫城公司承担。事实和理由：一、一审法院认定张积树未尽到管理责任，系事实认定错误。张积树于2015年11月23日在长沙鑫天置业发展有限公司购买位于长沙市天心区××镇××栋××房，开发商于2016年4月30日交房，自交房后张积树对该房没有装修，也没入住或由他人入住。欧阳剑于2018年2、3月份左右对第4栋2501房进行装修，其在没有通知且经过张积树同意的情况下，使用从鑫城公司处借来的2601房备用钥匙，擅自打开2601房门，并打开只能由鑫城公司工作人员使用专业工具才能打开自来水入户总开关，进行三次放水测试漏水试验，测试漏水过程中，欧阳剑、鑫城公司使用物品堵塞了2601房厨房的地漏及卫生间的下水管。测试完毕后，欧阳剑、鑫城公司没有及时关闭自来水入户总闸。2019年6月22日，张积树的2601房厨房水龙头因不明原因漏水，但因厨房的地漏及卫生间的下水管被堵塞，导致2601房内积水，引起欧阳剑的2501房被漏水侵蚀，导致房内物品财产损失。由上可知，第一、2601房自交房后，一直处于毛坯状态，没有任何人入住，水和电都处于封闭状态；第二、欧阳剑对2501房进行装修时，借用张积树存放于鑫城公司2601房的钥匙，在没有通知且得到张积树同意的情况下，擅自进入2601房；第三、鑫城公司因欧阳剑要求测试2601房是否漏水，为其行使方便，没有经过张积树的同意，擅自打开入户自来水总开关，并让其多次使用2601房内唯一的一个塑胶龙头放水，进行漏水测试；第四、欧阳剑、鑫城公司在测试漏水过程中，使用物品堵住2601房的厨房的地漏及卫生间的下水管，导致2601房积水时不能及时排出，造成2501房财产损失。因此，张积树并没有侵权事由及行为，该案损失是欧阳剑、鑫城公司擅自进入2601房，打开自来水总闸，又没及时关闭所造成，与张积树无关。二、一审法院认定2601房损失的水费（水量流失498吨）、交通费及误工费，是张积树疏于管理自己的房屋所致，与欧阳剑、鑫城公司没有关系，系事实认定错误。第一、张积树购买2601房后，没有装修也没有入住或者安排他人入住，鑫城公司擅自打开一直处于关闭状态自来水总阀，欧阳剑使用备用钥匙进入2601房内，耗费张积树的水流量，未得到张积树的同意，擅自在张积树房内进行漏水测试，系实际侵权人。第二、因欧阳剑、鑫城公司自身原因，导致欧阳剑房屋财产损失，欧阳剑向张积树主张赔偿对象错误，因而致使张积树多次往返老家与长沙之间，产生交通费及误工费，该部分损失都是因欧阳剑、鑫城公司不当行为所引起，欧阳剑、鑫城公司应该承担赔偿责任。欧阳剑、鑫城公司作为具有完全权利能力及行为能力的主体，应当认识到擅自进入2601房内，且未经允许不当使用相关设施所产生的后果，张积树在本案中不是侵权人，反而是受害者，一审法院认定张积树没有尽到管理义务，是认定事实错误。三、一审法院适用法律错误。第一、鑫城公司没有妥善保管2601房的托管钥匙，在没有经过张积树同意的情况下借出房门钥匙给欧阳剑，欧阳剑在张积树毫不知情的情况下打开2601房门，即鑫城公司疏于管理，没有尽到管理职责，应当承担擅自借出2601房门钥匙所引起的法律后果；第二、欧阳剑为测试漏水之目的，要求鑫城公司擅自打开2601房一直处于封闭状态的自来水入户总闸，给后续漏水留下隐患，也是导致2601房水龙头漏水的最直接原因，因此，欧阳剑、鑫城公司应当承担打开总水闸后没有及时关闭所导致的损失，承担自身疏忽和没有尽到注意义务的法律后果；第三、欧阳剑、鑫城公司在测试漏水过程中，使用物品堵住2601房厨房的地漏及卫生间的下水管，导致2601房积水时不能及时排出，造成2501房财产损失，该损失与厨房地漏及卫生间的下水管被堵具有直接因果关系，欧阳剑、鑫城公司应当承担其法律后果。综上所述，欧阳剑、鑫城公司作为实际侵权人，其应当按照法律规定承担相应的责任，赔偿张积树的各项损失。鑫城公司针对张积树的上诉请求和理由辩称，张积树作为房屋的所有权人，对其专有部分应尽到谨慎防范的义务。其因厨房水管爆裂，造成楼下渗水，进而造成的损失，应由张积树承担赔偿责任。鑫城公司作为物业管理公司，对专有部分不存在服务的义务。本案与鑫城公司无关，鑫城公司不应当承担任何责任。欧阳剑针对张积树的上诉请求和理由辩称，欧阳剑的房屋因张积树2601房屋渗水导致损失，事实清楚、证据充分。张积树与鑫城公司的关系与责任，请法院依法认定。张积树因诉讼而产生的费用，应由其自身承担。上诉人长沙鑫城物业管理有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法改判由张积树、欧阳剑承担因漏水造成的损失，或将本案发回重审；二、请求二审法院判决本案一审、二审诉讼费由张积树、欧阳剑承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误。鑫城公司并不因对案涉房屋做了漏水测试而对涉案房屋的专有部分具有管理的义务，不应承担任何责任。1、一审法院认定“本案为侵权责任纠纷”明显错误，本案是由相邻关系引起的纠纷，张积树作为物业使用人未对其专有部分尽到高度谨慎注意防范的义务，造成厨房水管破裂，给欧阳剑造成经济损失，应当承担相应责任。2、根据《物业管理条例》第二条作为物业公司的鑫城公司依法依约实施物业服务的范围是案涉房屋所在楼栋公共区域，并不包括张积树的专有部位；因欧阳剑家中装修，其家属唐艺分别于2018年3月29号、4月25日向鑫城公司借过4-2601的房屋钥匙，进行相应的漏水测试，但在该过程中，鑫城公司并未进行相应维修，只是单纯做了漏水的测试，漏水测试的具体做法为打开室内水阀开关，将水放出，装满水池后，发现无漏水现象即可，在测试做完之后，鑫城公司的工作人员也立即将室内水阀关闭，室外总水阀因张积树向鑫城公司预存了水费，其房屋也已经交付，为了满足室内通水、通电的交房要求，一直开通，张积树对此事知情并表示认可，因此鑫城公司虽带领欧阳剑在4-2601房进行过漏水测试，但测试完成后立即关闭了室内水阀，且最后一次漏水测试时间发生在2018年4、5月份，接到欧阳剑通知家中出现大面积漏水时间为2019年6月22日下午6点54分，在长达一年多的时间里，张积树作为4-2601房屋所有权人，且房屋已经交付，其也有4-2601房屋钥匙，室外水阀因交房要求一直处于开启状态，张积树在此期间对其专有部分的自用供水设施应尽到高度谨慎注意防范义务，发现漏水隐患应当及时报修，但其没有尽到必要的防范义务，导致厨房水管破裂事情的发生，对欧阳剑家造成了经济损失，其应当承担责任。二、鑫城公司作为涉案小区物业服务企业，已完全履行物业服务义务，与本案纠纷无关。2019年6月22日下午6点54分，鑫城公司接到4栋2501电话通知后立马安排值班水电工入户查明情况，发现是张积树家厨房水龙头损坏后积水，便立即将2601房室外总阀关闭，并及时将2601房积水清扫排除干净。次日便通知张积树到现场跟欧阳剑协商处理漏水事宜。鑫城公司作为物业服务公司，在接到欧阳剑电话后立即对积水进行了处理，并积极联系张积树与欧阳剑协商处理漏水事宜，已履行了通知义务以及作为物业管理服务的工作。在漏水事故发生后鑫城公司也立即采取了相应措施。综上所述，本案为相邻权纠纷，鑫城公司作为物业服务企业，已尽到物业服务管理义务，无需承担责任。张积树房屋厨房水管破裂，形成大量积水，造成欧阳剑家中损失，具有过错。欧阳剑作为2501房所有权人，长时间疏于对自有房屋进行管理，未及时发现漏水情况，也存在过错。本案应由张积树和欧阳剑承担责任。张积树针对鑫城公司的上诉请求和理由辩称，一、2601自交房后一直处于毛坯的状态，没有入住，水、电均处于封闭状态。二、张积树没有侵权行为及侵权事实，不应当承担赔偿责任。三、鑫城公司与欧阳剑在没有经过张积树同意的情况下，进入了2601房进行漏水测试，导致水费损失，张积树才是被侵权人，鑫城公司与欧阳剑应当承担赔偿责任。四、鑫城公司与欧阳剑的不当行为，造成了2501房的损失，但其主张赔偿损失的对象错误，给张积树造成了差旅费、误工费的损失，鑫城公司与欧阳剑应当承担赔偿责任。五、欧阳剑财产损失价值鉴定项目资产评估报告的第3页与第9页的资产损失评估报告表描述的损失评估对象不一致，评估报告不能作为定案的依据。欧阳剑针对鑫城公司上诉请求和理由的答辩意见与针对张积树上诉请求和理由的答辩意见一致。欧阳剑向一审法院起诉请求：一、张积树赔偿因漏水造成的各项损失15万元；第三人鑫城公司承担连带责任；二、本案全部诉讼费用由张积树承担。张积树向一审法院反诉请求：一、欧阳剑赔偿张积树各项损失4823元；二、欧阳剑承担本案一切诉讼费。一审法院认定事实：欧阳剑系长沙市天心区暮云镇鑫天格林香山4栋2501房（以下简称2501房）业主，张积树系长沙市天心区暮云镇鑫天格林香山4栋2601（以下简称2601房）业主。经欧阳剑申请，一审法院委托，湖南省建设工程质量检测中心就2501房装饰装修损坏、家具变形的原因进行鉴定，结论如下：因2601房厨房水龙头被冲掉，导致2601房地面积水，引发正下方2501房顶板发生渗漏现象。顶板渗漏以及地面积水，使得上述房间吊顶和墙布产生起皮、发霉、鼓包或变色现象，以及各卧室的衣柜门及书柜门因吸水膨胀而不能正常开闭或不能灵活开闭。欧阳剑为本次鉴定垫付鉴定费10000元。经湖南省建设工程质量检测中心现场查勘，房屋受损情况如下：书房吊顶有水印、发霉迹象，墙布局部有起泡，书柜们不能正常开闭；墙体死角的墙布有起皮现象；客厅电视机背景墙对应位置的吊顶有开裂现象；靠客厅一侧墙体的墙布顶部有变色、水印．．．（略）。湖南中勤资产评估有限公司就2501房装饰装修、家具家电等资产损失进行评估，评估值为62300元。欧阳剑为本次评估垫付鉴定费8328元。以上鉴定费合计18328元（10000元＋8328元）。另查明，关于漏水情况。欧阳剑陈述2018年2、3月左右开始装修2501房，其是在物业的组织下去2601房试水，应该有两次，具体时间不清楚。2019年6月22日，其发现漏水，就打电话给鑫城公司，公司来人后，就一起去2601房，发现是2601房漏水，就一直在排水。当时积水有十多公分，全房基本有积水，2501房各个房间有渗漏。欧阳剑的房屋装修后没有正常入住，偶尔住一下，事发后无人居住，当时是住在对面的欧阳剑妹妹发现漏水。张积树陈述，欧阳剑老公打电话给张积树，才知道2601房漏水。欧阳剑说去过我们房间三次试水，没给我们打电话。漏水第二天去现场，发现水印有30公分高，现场遗漏不知来历的塑料袋及用于堵塞下水管道的塞子。当时去了2501房查看，没看到什么受损的情况。一审法院认为，本案应为侵权责任纠纷。本案的争议焦点有二：一是漏水原因及损失范围；二是责任承担。关于漏水原因及损失范围。本案中，欧阳剑与张积树的两套房屋为同一户型上下楼关系，经鉴定，因2601房厨房水龙头被冲掉，导致2601房地面积水，引发正下方2501房顶板发生渗漏现象。这是2501房产生损失的直接原因。2501房装饰装修、家具家电等资产损失进行评估为62300元。本案鉴定程序合法，鉴定人员具备相应资质，鉴定意见亦无明显依据不足，一审法院对两次鉴定结论，均予以采信。关于责任承担。就2501房损失引发的责任承担，欧阳剑、张积树、鑫城公司各执一词，根据查明的事实，张积树所有的2601房交付两年有余，未装修入住；漏水事故发生前，因欧阳剑所有的2501房装修需要，欧阳剑在鑫城公司的协助下，共同进入2601房，对张积树所有的2601房进行漏水检测；发现漏水情况当天，欧阳剑、张积树均不在场，均认可积水较深。张积树系2601房所有人，因该房屋厨房水龙头被冲掉，且屋内排水不畅，直接导致2501房屋顶发生渗漏，造成2501房损失，张积树未尽到管理义务，应当承担赔偿责任，其抗辩不能成立。鑫城公司辩称其公司在接到电话后派人协助处理漏水事故，尽到了物业公司的服务责任。鑫城公司系涉案房屋所在楼栋的管理人，且张积树将房屋钥匙托管给鑫城公司，鑫城公司亦曾带领2501房业主欧阳剑前往2601房进行漏水检测并进行了相应的维修，在此期间鑫城公司对房屋内的水管、房屋外的总水阀等设施也负有相应的管理义务。综合本案具体案情，2601房漏水是发生在鑫城公司进行漏水检测并整改之后，且2601房的钥匙仍在其公司托管中，鑫城公司未履行合理的管理义务，对2601房屋漏水造成2501房屋损失，应承担相应的赔偿责任。同时，欧阳剑与张积树均认可2601房屋漏水导致积水较深，可见积水并非短时间内形成，漏水持续时间较长，欧阳剑系2501房所有人，但长时间疏于对自己房屋的管理，未及时发现漏水情况，对其自身房屋损失，也存在过错。本案中，2501房装饰装修、家具家电等资产损失为62300元、欧阳剑累计垫付鉴定费18328元，因鉴定费系必要发生的费用，一审法院一并进行处理，上述费用合计80628元（62300元＋18328元）。综合本案案情，一审法院酌情认定张积树承担60％的责任即48376.8元（80628元×60％）、鑫城公司承担30％的责任即24188.4元（80628元×30％）、欧阳剑承担10％的责任即8062.8元（80628元×10％）。关于张积树诉请要求欧阳剑赔偿各项损失4823元（水费1838元＋交通费985元＋误工费2000元），本案漏水事故的直接原因是张积树家水龙头被冲掉，其自身疏于管理自己的房屋，关于水费、交通费及误工费损失，并非欧阳剑的过错，张积树主张欧阳剑赔偿上述费用，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限张积树在判决生效后十日内向欧阳剑支付48376.8元；二、限第三人长沙鑫城物业管理有限公司在判决生效后十日内向欧阳剑支付24188.4元；三、驳回欧阳剑的其他诉讼请求。四、驳回张积树的全部诉讼请求。二审中，鑫城公司提交了收款收据、收房通知单，拟证明张积树于2016年对涉案房屋2601收房，对其房屋专有部分具有管理权，且2016年4月29日向鑫城公司预交了水费，鑫城公司为了确保房屋交付时满足通水通电的要求，因此开启室外总水阀开关，张积树对此知情并认可。张积树质证称对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该份证据仅证明欧阳剑缴纳了水费，并不能达到物业公司所能证明的目的。经张积树了解很多其他未装修户水管都处于关闭状态。欧阳剑质证称对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不属于新证据。张积树提交了录音资料及照片，拟证明2601房的水阀是由其他人打开。鑫城公司质证称对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。物业公司做完漏水测试后，即将室内水阀关闭。室外的总水阀开关，系因张积树预交了水费而一直处于开启的状态。欧阳剑质证称对真实性、合法性、关联性不予认可。第一组证据一审已经提交过，不属于新证据。第二组证据在一审时没有提交，也不属于新证据。2020年9月7日制作录音时当事人并不在现场，且录音内容与事实不符。对照片的客观性、真实性、合法性予以认可，其在一审时已经提供。本院对上述证据审查核实后认为：鑫城物业公司提交的证据仅能证明张积树预交水费的事实，不能达到鑫城公司主张免责的证明目的。张积树提交的证据也不足以证明其不应当承担责任，故对上述证据本院均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的上诉争议焦点在于各方责任的承担问题。关于2601房张积树的责任。《中华人民共和国侵权责任法》第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，根据鉴定意见，2501房漏水因2601房厨房水龙头被冲掉，导致2601房地面积水并引发2501房顶板发生漏水。张积树作为2601房的所有人对房屋专有部分应当进行管理，其因自身管理不善，导致2601房的损害，应当承担赔偿责任。张积树称2601房系毛坯房，其未入住，不应承担责任。本院认为因其未装修、未入住涉案房屋，客观上无法苛责其及时发现险情，可以适当减轻其责任，但并不能成为其免除管理责任的理由，故对张积树称其不应当承担责任的上诉意见，不予支持。关于鑫城公司的责任，本院认为张积树收房后将涉案房屋钥匙托管给鑫城公司，鑫城公司在未通知业主张积树的情况下擅自使用委托保管的钥匙带领2501房业主前往2601房进行试水检测及相应维修，且未提交证据其在进行试水测试及维修后将相应水阀关闭，故在此期间鑫城公司对空置房屋内的水管、水阀等设施负有相应的巡查及管理责任。经查涉案房屋内积水较深，并非短时间内形成，鑫城公司未定期巡查，亦具有一定的过错，且该过错程度与张积树大致相当，故应当与张积树承担同等责任，鑫城公司上诉称其仅对房屋公共部分具有管理责任的上诉意见，本院不予采信。欧阳剑作为楼下房屋的所有人，长时间对所有房屋疏于管理，一审法院判决其自担10%的责任，其未上诉，本院亦予以确认。综上，结合各方的过错程度及原因力大小，本院认定张积树承担45%的责任、鑫城公司承担45%的责任，欧阳剑自担10%的责任。张积树反诉主张的水费、交通费、误工费，因漏水系疏于管理2601房屋内设施所致，并非欧阳剑的过错，故对一审法院未予支持其反诉主张，本院予以维持。综上所述，张积树的部分上诉请求和理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7827号民事判决第四项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7827号民事判决第一、二、三项；三、限张积树在本判决生效后十日内向欧阳剑赔偿36282.6元；四、限长沙鑫城物业管理有限公司在本判决生效后十日内向欧阳剑赔偿36282.6元；五、驳回欧阳剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，由欧阳剑负担165元，由张积树承担742.5元，由长沙鑫城物业管理有限公司负担742.5元。本案一审反诉费25元，由张积树承担。二审案件受理费3300元，由上诉人张积树负担1650元，由上诉人长沙鑫城物业管理有限公司负担1650元。本判决为终审判决。审判长  黄学里审判员  姜 文审判员  张文欢二〇二〇年十二月二十日法官助理戴睿书记员肖文娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。