重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初6789号原告：重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司，住所地重庆市长寿区晏家街道办事处齐心大道**，统一社会信用代码91500115745311268R。法定代表人：余河海，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈茜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：宋科，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：黄平，女，1972年7月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司与被告黄平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司的委托诉讼代理人陈茜、被告黄平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司与被告黄平签订的《房屋租赁合同（门面）》于2019年12月30日终止；2.请求判令被告向原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司返还位于长寿区健康村菜市场3#（中心路76号附1号）房屋；3.判令被告从2020年1月1日起按照54.8元/天标准支付房屋占有使用费至房屋返还之日止；4.判令被告从2020年1月1日起按照109.6元/天标准支付逾期交房违约金至房屋返还之日止；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年，原告与被告签订《房屋租赁合同（门面）》，合同约定原告将位于长寿区健康村菜市场3#（中心路76号附1号）房屋出租给被告用于开设超市，双方约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月30日，年租金为20000元。之后，原告依照合同履行将房屋交付给被告，合同到期后，双方未续签合同，被告也未支付租金，原告多次通知被告退还房屋并结清拖欠费用未果，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告黄平辩称，我和原告签订的合同确实是到期了，但是和中石化签订的合同还未到期，同意将房屋交还原告；房屋占有使用费同意补交，但应减免三个月租金；因为对方不出面处理这个事情，所以我不存在违约的情况，不愿意交违约金，而且双方约定的违约金过高，要求调低；同意承担诉讼费。原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司向本院提交了《房屋租赁合同（门面）》、《中国石化集团重庆川维化工有限公司川维社区物业及管理职能分离移交项目实施协议》、《实施补充协议》、《资产移交说明》、《律师函》及EMS快递单据等证据。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年，中国石化集团重庆川维化工有限公司将长寿区健康村市场等房屋资产移交、划转给重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司。2019年7月16日，原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司（出租人）与被告黄平（承租人）签订了《房屋租赁合同（门面）》，约定出租人将长寿区健康村菜市场3#（中心路76号附1号）房屋出租给被告黄平；合同第二条租赁期限为2019年1月1日至2019年12月30日。合同第三条3.1约定租金标准为20000元/年，承租人应在签订本合同5个日历天内一次性足额缴纳房屋租金至出租人指定的公司账户；合同第五条5.4约定除出租人书面同意承租人续租外，承租人应在本合同租期届满后5个日历天内交还房屋，未经出租人书面同意逾期交还房屋的，出租人有权不退还承租人租赁保证金，承租人每逾期1个日历天须额外向出租人缴纳当期当天房屋租金2倍作为逾期交房费，且本合同除本条特别约定外其他约定继续对承租人生效，至承租人缴清费用并交还房屋之日止。合同还约定了争议解决方式等内容。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告缴纳了2019年的租金。合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，被告占有使用出租房屋至今。2020年7月13日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告于2020年7月25日前交还房屋并支付费用，否则要追求其法律责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同（门面）》系双方的真实意思表示、合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。对于原告确认双方签订的《房屋租赁合同（门面）》于2020年12月30日终止的诉讼请求，双方签订的合同明确约定了租赁期限，期满后双方未达成继续租赁的合意，故双方的合同已终止，合同终止后，被告应向原告返还租赁物，被告对原告的该两项诉讼请求无异议，故本院予以支持。对于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求。租赁合同终止后，被告负有交还租赁物的义务，否则应向原告赔偿租赁房屋被占有使用的相应损失。原告要求被告按照房屋的租金标准54.8元/天支付房屋占有使用费至实际交还之日止，符合法律的规定，同时，对于被告要求因新冠疫情减免3个月租金的意见，被告的经营受疫情影响，结合新冠疫情的实际情况以及相关政策，本院酌情减免被告2个月的占有使用费，故占有使用费应从2020年3月1日起按54.8元/天的标准计算至被告交还房屋之日时止。对于原告要求被告支付逾期交房费的诉讼请求。原告在本案中按照法律的规定主张了房屋占有使用费，又按照原、被告签订的租赁合同约定的双倍租金标准主张逾期交房费，该逾期交房费具有违约金性质。被告在庭审中辩称，原告主张的逾期交房费计算标准过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述法律规定，原、被告约定的逾期交房违约金的计算标准过高，原告在本案中未举示证据证明因被告逾期交还房屋导致的损失，且本案中已主张了房屋占用使用费用，故本院认为违约金应调整为以年租金为基数从2020年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司与被告黄平签订的《房屋租赁合同（门面）》于2019年12月30日终止；二、被告黄平于本判决生效后十五日向原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司返还位于长寿区健康村菜市场3#（中心路76号附1号）房屋；三、被告黄平于本判决生效后五日内向原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司支付房屋占有使用费（从2020年3月1日起按54.8元/天标准计算至房屋交还之日止）；四、被告黄平于本判决生效后五日内向原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司支付违约金（以20000元为基数从2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至房屋交还之日止）；五、驳回原告重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508.28元，由被告黄平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李中梁二〇二〇年十二月十四日书记员  洪程程