广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂10民终1604号 上诉人（原审被告）：广西阿哩哩电子商务有限责任公司，住所地：广西百色市右江区石龙大道老乡家园**商业楼**。 法定代表人：杜志松，经理。 委托诉讼代理人：魏永德，该公司职员。 被上诉人（原审原告）黄建晶，男，1971年10月8日出生，壮族，居民，住广西凌云县。 委托诉讼代理人：蒙继平，广西桂兴律师事务所律师。 原审被告：百色益众物业服务有限公司，，住所地：广西百色市右江区中山一路和平街**统一社会信用代码：91451000MA5L17XY8U。 法定代表人：赵家臣，总经理。 委托诉讼代理人：黄仁涛，广西君从律师事务所律师。 上诉人广西阿哩哩电子商务有限责任公司（以下简称电子公司）因与被上诉人黄建晶、原审被告百色益众物业服务有限公司（以下简称益众物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月24日召集各方当事人到庭进行举证、质证、调查、辩论和调解。上诉人电子公司法定代表人杜志松及其委托诉讼代理人魏永德，被上诉人黄建晶及其委托诉讼代理人蒙继平，原审被告益众物业公司的委托诉讼代理人黄仁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电子公司上诉请求：1、依法撤销右江区人民法院(2020)桂1002民初309号民事判决,依法追究被上诉人违约责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决未经核实,主观设定合同不可履行条件,与事实明显不符。一审判决认为“本案中,原告承租涉案商铺的楼层结构确实不宜经营幼儿园的设备安装和装修,因双方协商解决未果而无法设备安装、装修,原告的合同目的不能实现。”事实上,上诉人在被上诉人表明预期违约的情况下,为了减少租金损失,在2020年4月15日将本案涉案商铺另行租用给第三人,租赁用途同样也是开办幼儿园,在同样的地方同样安装了空调、排风等设备,且在本案审理期间这些设备都己安装完毕,根本不存在合同目的不能实现的事实。一审法院将本案涉案商铺无法进行设备安装装修认定为合同目的不能实现作为合同解除的法定条件不成立。二、一审判决罔顾被上诉人拒不履行合同的事实,将合同不能履行的主要责任归究于上诉人,并判令上诉人承担70%租金损失的责任。将被上诉人违约原因归究于合同目的不能实现,剥夺上诉人的合同权利,明显不当,请二审法院对本案依法改判,支持上诉人提出的上诉请求。 黄建晶答辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确。理由：1、本案的事实是:答辩人在签订房屋使用的时候已在右江区民政局登记注册幼儿园的名称,同时做好了装修方案、装修图纸,在进入B2栋的二楼、三楼装修时,发现装修存在很多问题:如厕所排污管设计每层楼只有一处,不能满足每个班一个厕所的需要:幼儿园食堂排烟设施也没有预留;安装空调机的地方不够答辩人当时要求在墙外安装空调机,而被答辫人不同意在墙外安装空调机,要求统一安装中央空调机,因安装中央空调机费用昂贵也不实用,答辫人无法承受造成纠纷),同时物业明确表示不给使用合同规定的免费使用楼顶三楼对应租赁部分的空间(这部分的空间是做学生的活动场所必须有的),在遇到这些问题时,答辩人自己是无法解决的,按照双方合同规定,被答辩人应在7-15工作日之内为答辩人提供进场装修材料,答辩人多次要求被答人给予解决,但被答辩人一直不理睬,一拖再拖,不给进场钥匙,不给解决存在的问题,造成无法进场装修导致办幼儿园的目的无法实现,在这样的情况下,答辩人无奈之下只有要求解除合同,答辩人在这起纠纷中没有任何过错,双方合同解除后,答辩人在被答辩人提供的上诉证据目录中知道那地方现已做幼儿园,照片显示厕所排污管已改动;在墙外安装了空调机;交费后可以使用楼顶三楼对应租赁部分的空间(而答辩人签订的合同是免费使用)等,这些内容都是答辩人原来的装修方案有的,被答辩人已把这些问题解决了,当然可以做幼儿园使用,可见在本案中,被答辩人明显有过错,其故意不给予解决答辩人装修过程中遇到的问题,导致合同无法实现,在转租给他人后,积极解决了答辩人装修过程中遇到的问题,他人顺利办起幼儿园,被答辩人这样做明显是恶意的,应该承担相应的法律责任综上所述,被答辩人的上诉理由没有事实依据和法律依据不应得到法院的支持,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求二审驳回上诉请求。 原审被告益众物业公司同意上诉人上诉意见。 黄建晶向一审法院起诉请求：一、判令被告电子公司退还原告商铺租金243000元、押金121500元，共计364500元；二、判令被告益众物业公司对上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：被告益众物业公司是“百色老乡家园·迎龙易地安置小镇”商业楼商铺的产权人。2019年3月27日，被告益众物业公司与被告电子公司签订《商铺租赁协议书》，约定：被告电子公司承租“百色老乡家园·迎龙易地安置小镇”商业楼的商铺（简称：涉案商铺，面积总计约17530.05平方米）五年（2019年4月1日至2024年3月31日）、商铺一层每月租金24元/平方米、二至三层每月租金15元/平方米、按3个月租金收取商铺押金1146024元等。2019年4月11日，被告电子公司按协议约定向被告益众物业公司交纳涉案商铺1146024元。 原告有意向承租涉案商铺的B2栋2楼、3楼商铺经营幼儿园，其与被告电子公司对涉案商铺现场查看后，于2019年4月15日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告承租B2栋2楼、3楼商铺（面积2250平方米）经营幼儿园、租期10年（2019年4月16日至2029年4月15日）、每月租金40500元、按半年交付租金、按3个月商铺月租费标准交纳押金、免收租金期6个月（2019年4月16日至10月15日）等。合同签订后，原告按合同约定向被告电子公司交纳押金121500元、及2019年10月15日至2020年4月15日6个月的商铺租金243000元，共计364500元。此后，原告发现楼层结构无法安装食堂排烟设备和空调设备、及楼层卫生间数量不足等问题，与被告电子公司协商解决未果，原告未予装修。2019年11月23日原告向被告电子公司发出解除合同通知书，并要求退还商铺租金和押金，同月25日被告电子公司收到该通知书，后另转租涉案的B2栋2楼、3楼商铺给他人（赵晓强），并于2020年4月1日签订了《租赁合同》。 为了方便涉案商铺承租户办理工商注册登记，2019年4月2日被告益众物业公司向工商部门出具关系证明和住所（营业场所）使用证明，关系证明载明被告益众物业公司授权予被告电子公司招租和管理涉案商铺。 上述事实有原、被告举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：《商铺租赁协议书》、《商铺租赁合同》、《租赁合同》、关系证明和住所（营业场所）使用证明、支付押金电子支付凭证、交纳租金与押金的转账收据、解除合同告知函与回执、民办非企业单位名称预先核准申请表、装饰申请表与装饰方案、公司企业法人身份材料、公民身份证复印件等。 一审法院审理认为：本案是商铺租赁合同纠纷，综合当事人的诉、辩意见，争议焦点为：1、被告电子公司与原告签订《商铺租赁协议书》的行为是转租商铺行为，还是行使授权招租和管理商铺行为；2、原告的租金和押金是否应当退回，如何退回。 一、焦点1，一审法院认为：被告益众物业公司与被告电子公司签订的《商铺租赁协议书》证明了双方之间是属于租赁关系，即被告益众物业公司是涉案商铺的出租人，被告电子公司是涉案商铺的承租人。关系证明载明被告益众物业公司授权予被告电子公司招租和管理涉案商铺，目的是为方便涉案商铺的广大承租户办理工商注册登记，并且被告益众物业公司、电子公司均否认存在授权委托招租和管理涉案商铺的关系。因此被告电子公司与原告签订《商铺租赁协议书》的行为属于转租商铺行为。原告主张被告益众物业公司授权被告电子公司招租、管理涉案商铺，不予采信。 二、焦点2，一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务情形的，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告承租涉案商铺的楼层结构确实不宜经营幼儿园的设备安装和装修，因双方协商解决未果而无法设备安装、装修，原告的合同目的不能实现。原告在此情况下向被告电子公司解除合同告知函，表明其不再继续履行合同义务。被告电子公司于2019年11月25日收到解除合同告知函后未提出异议，而是另转租涉案的B2栋2楼、3楼商铺给他人，其行为视为对涉案《商铺租赁合同》解除效力的默认。根据上述法律的规定，原告与被告电子公司签订的《商铺租赁合同》于2019年11月25日解除。二、原告在签订《商铺租赁合同》之前对涉案B2栋2楼、3楼商铺进行了实地查看，对商铺的楼层结构应当有所了解，并且《商铺租赁合同》签订后，被告电子公司向原告交付了楼层钥匙，履行了合同义务。原告亦按约定交纳了租金和押金义务，其不能继续履行合同是商铺楼层结构的客观原因造成。因此，双方均无合同违约过错。三、合同当事人要承担合同损失风险。如前所述，原告对商铺实地查看后才签订合同，楼层结构问题导致合同签订日2019年4月15日至解除日2019年11月25日的7个月时间不能及时安装和装修、及开张经营造成了租金损失，该损失属于合同损失。原告签订合同前未能谨慎审查和评估合同损失风险有疏忽过错，对该租金损失应承担相应责任。因此，本院根据合同免租期6个月的约定、及原告未能实际经营商铺的事实，结合公平合理方面考虑，确定由被告电子公司退回原告租金243000元的70%即170100元，原告自行承担30%即72900元。原告对商铺未实际装修和经营，对商铺楼层未造成任何损坏，因此，原告的押金121500元应如数退回。原告诉请被告益众物业公司承担连带责任，证据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、被告广西阿哩哩电子商务有限责任公司退回原告黄建晶涉案商铺租金170100元、押金121500元，共计291600元；二、驳回原告黄建晶的其他诉讼请求。本案案件受理费3783元，由被告广西阿哩哩电子商务有限责任公司负担3026元，原告黄建晶负担757元。 二审庭审期间，上诉人电子公司向本院提交如下证据：证据1、关于解除老乡家园·迎龙易地安置小镇商业楼B2栋二楼、三楼《上铺租赁合同》申请书。证明被上诉人于2019年7月26日向上诉人申请解除合同；证据2、退租协调会记录。证明被上诉人提出解除合同申请，上诉人召开协调会并明确告知被上诉人不同意退租，要求继续租用；证据3、关于与租户黄建晶就退租一事协调会汇报。证明上诉人将退租协调会意见汇报董事会，已告知被上诉人退租申请不符合合同约定；证据4、幼儿园装修照片，转租人《租赁合同》。证明涉案商铺不存在“确定不宜经营幼儿园的设备安装和装修”的事实。解除合同时间2020年4月15日。 被上诉人黄建晶无证据向本院提交。 原审被告益众物业公司无证据向本院提交。 经庭审质证,被上诉人黄建晶对上诉人电子公司提交的证据质证意见为：对证据1的三性及证明目的无异议；对证据2，被上诉人不知情，对其真实性、合法性及证明目的均有异议，对其关联性无异议；对证据3的三性均无异议，但对其证明目的有异议，由此恰好证明是被上诉人要求按这个装修方案装修幼儿园，说明上诉人是恶意的，被上诉人无过错；对证据4的真实性有异议，对合法性和关联性无异议，对证明目的其中一点有异议，被上诉人当时签合同时为免费使用，但物业不给使用，造成无法办幼儿园。 原审被告益众物业公司对上诉人电子公司提交的证据质证意见为：对四份证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：经质证对证据的合法性、真实性、关联性及证明目的有异议的证据，本院将根据查明的案件事实加以综合认证。 经审查，本院查明的事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，依据法律规定，合同缔约前，双方均负有互相告知、互相协助、诚实守信的附随义务。房屋租赁合同一经订立，双方即应当遵循实际履行、协作履行和正确履行的原则处理相关的权利义务。被上诉人黄建晶作为承租人，最清楚租赁房屋是否能满足其使用要求，怎样进行修建安装设施设备才能达到其使用目的，因此负有先前全面了解承租房屋结构布局等和充分告知并征询出租人意见的义务，以便出租人知悉并决定是否缔结合同和协助履行。此为合同有效订立并得到有效履行的前提条件。由于黄建晶怠于履行全面了解和充分告知等义务，合同订立后，黄建晶才发现无法按照自己的要求装修安装厨房排烟、空调及卫生间等最基本的经营所需设施设备，连最基本的问题都不能在合同订立前提前预见，是最终导致有效订立的合同得不到履行，不得不予以解除的原因，其缔约过失责任在黄建晶，故黄建晶应当承担出租方电子公司的租金损失的赔偿责任。电子公司作为出租人，依其先前责任，已经按照黄建晶的要求提供现场查勘的义务，无隐瞒使用条件限制，符合充分、诚实告知义务的要求，并无缔约过失。黄建晶为此要求电子公司协助解决，均未果，黄建晶认为对方未提供协助义务，电子公司否认，现有证据无法证明真伪，不能认定或者推定当事人谁有过错，本院为此依据公平合理原则处理。黄建晶随后不再进行装修施工，并多次提出解除合同的要求，是明确表达不履行主要债务的意思表示，此时合同解除的条件成就，电子公司理应根据实际情况及时给予合理的解决，以避免双方损失进一步扩大。电子公司于2020年4月将租赁房屋另行出租，视为双方合意解除合同，因时间跨度长达12个月，故可认定电子公司存在不及时解决问题的事实，电子公司理应承担一定的责任。另，房屋租赁合同约定的六个月免租金期，是以合同得以有效履行为前提条件，黄建晶以行动表示拒绝履行合同后，已经实际造成出租方电子公司的损失，其应当承担的租金支付义务不可依合同免除。综上，本院确定上诉人电子公司应当承担30%的责任，被上诉人黄建晶承担70%的责任，因无装修造成的财产损坏，故押金应全额退还。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初309号民事判决的第二项； 二、撤销广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初309号民事判决的第一项； 三、上诉人广西阿哩哩电子商务有限责任公司退回被上诉人黄建晶租金72900元、押金121500元，共计194400元。 一审案件受理费3783元，由上诉人广西阿哩哩电子商务有限责任公司负担1134.9元，由被上诉人黄建晶负担2648.1元；二审案件受理费5764元，由上诉人广西阿哩哩电子商务有限责任公司负担1729.2元，由被上诉人黄建晶负担4034.8元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  韦中利 审判员  黄春雷 审判员  玉 江 二〇二〇年十二月二日 书记员  刘哲杺