内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5595号上诉人（原审被告、申请执行人）：杨喜红，女，1974年9月22日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。被上诉人（原审原告、案外人）：王庚，女，1994年3月22日出生，满族，个体工商户。委托诉讼代理人：韩颖，内蒙古大川律师事务所律师。原审被告（被执行人）：武迪，男，1984年11月22日出生，蒙古族，住赤峰市。上诉人杨喜红因与被上诉人王庚、原审被告武迪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨喜红上诉请求：1.撤销原审判决，本案一、二审诉讼费用由王庚承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。首先，原审法院认为王庚对未办理过户登记不存在过错有误。王庚称2018年4月9日已经签订房屋买卖合同，并支付了房屋全款。但其与武迪的购房合同中有明确的约定，“一笔用于公积金还款，另一笔更名时当日交付”，在武迪迟迟不办理房产登记和网签手续时，王庚仍将余下房款交付武迪，王庚作为成年人知道未更名购房是存在风险的。并且王庚于2018年4月9日与武迪签订的购房合同，而房屋于2019年8月16日被裁定查封。王庚在与武迪签订购房合同长达数月中未将房屋更名于自己名下，其本身就存在重大过失。武迪在与王庚签订买卖房屋合同前后，曾经将武迪名下另外两套案涉小区已售房屋办理了网签更名，足以说明该小区房屋是可以变更网签的，无论武迪还是王庚，都有将涉案房屋更名的能力。之所以造成房屋未能及时更名，是王庚的过错；其次，案外人牛某与武迪于2018年4月23日再次签订的房屋买卖合同并交纳的购房款没有事实证据证明与王庚有关。因杨喜红一审未出庭，不知道该合同是与王庚、牛某共同签订，还是与牛某单独签订，如果其三人共同签订，再次说明王庚在与武迪购房过程中存在重大过失，在未更名情况下支付了几乎全部购房款，本身就存在着风险，而且这个风险是可以规避的。如该合同是武迪与牛某单独签订的，牛某支付的房款，与本案没有关联，牛某应另行起诉；再次，（2019）内0403执异69号执行裁定书和（2019）内0403执异83号执行裁定书送达后，朱某与马某均未提起执行异议之诉，只能说明朱某与马某放弃了属于自己的合法权益，不能以此否定杨喜红的合法权益，另外不排除王庚是否与其两人私下和解的可能。杨喜红在购买与武迪的房屋时，已经核实武迪名下尚存一处房产，如发生纠纷武迪有偿还能力，才将购房押金交付的，如果王庚在购房时至被马某保全涉案房屋时的几个月中及时更名，杨喜红也不会将购房押金交付武迪造成杨喜红在经济上的损失。综上，请求依法改判。王庚答辩称，1.王庚不存在杨喜红所述的重大过错的事实；2.王庚享有排除执行的权益，其执行异议符合法律规定。武迪未答辩。王庚向一审法院起诉请求：1.判决排除对赤峰市松山区平双公路西联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区14-2-2-1604室房屋的执行，并解除对该房屋的查封、扣押；2.判决确认赤峰市松山区平双公路西联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区14-2-2-1604室房屋归王庚所有；3.本案诉讼费用由杨喜红、武迪承担。一审法院认定事实，杨喜红与武迪、赤峰市麦田房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年3月22日受理，杨喜红于2019年3月28日向一审法院申请财产保全，要求查封武迪所有的位于赤峰市××区不动产，一审法院于2019年4月1日作出（2019）内0404执保444号执行裁定书，裁定查封了上述房屋，查封财产价值105000元，一审法院经审理于2019年6月10日作出（2019）内0404民初3472号民事判决书，判决解除杨喜红与武迪之间签订的《房屋买卖协议》；武迪于本判决生效后十日内返还杨喜红双倍定金100000元。驳回杨喜红对赤峰市麦田房地产经纪有限公司的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。武迪未履行该判决所确定的给付义务，杨喜红向一审法院申请执行。2018年4月9日，王庚与武迪签订了房屋买卖合同，约定：武迪将坐落于赤峰市××区西联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区14-2-2-1604的房屋，以77万元的价格出卖给王庚，房屋总价款分两笔支付：第一笔支付给出卖人人民币45万元，第二笔支付人民币32万元整支付给开发商。合同同时约定：双方协商房屋总价款77万元，签合同当日付2万元定金，剩余房款分两笔支付，一笔于公积金还款时，另一笔于更名当日。武迪于2018年4月9日收到王庚交付的2万元定金，2018年4月16日收到王庚支付的房款36万元。2018年4月23日，王庚与其母亲案外人牛某商议，由牛某就上述房屋再次与武迪签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定：武迪将前述房屋买卖合同中约定的房屋仍以77万元的价格出售，订立合同当日交纳人民币38万元作为购房定金，并于合同签订后1个工作日内到银行或者金融代办机构签署贷款相关文件，并向武迪支付购房尾款人民币25万元整。自该房屋所有权证下发之日起15个工作日内办理完毕该房屋交易过户手续。武迪应于牛某将全部购房款付清之日将房屋腾空并交付给牛某使用。合同签订当日，牛某向武迪支付购房款35万元，就尾欠房款4万元为武迪出具借据一枚。武迪将购房发票及购房合同一并交付给与王庚一同在场的牛某。2018年8月，武迪将涉案房屋交付给王庚居住使用至今。王庚诉武迪房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年12月2日立案受理，王庚要求判令武迪继续履行房屋买卖合同，办理房屋更名及产权过户手续。一审法院经审理认为鉴于本案涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，亦不能在房屋未办理产权登记的情况下办理更名手续，故王庚主张武迪办理房屋更名及产权过户登记的诉讼主张不能成立，一审法院不予支持，王庚可待条件成就时另行主张权利。于2020年4月9日作出（2019）内0404民初11519号民事判决书，判决驳回王庚的诉讼请求。判决宣判后，王庚不服该判决，向赤峰市中级人民法院上诉，目前该案正在二审审理过程中。王庚于2019年12月18日向一审法院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封，中止对该房屋的执行。一审法院经审查于2019年12月30日作出（2019）内0404执异390号执行裁定书，裁定驳回王庚的异议请求。王庚不服该裁定，于2020年4月10日向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，朱某与武迪民间借贷纠纷一案，元宝山区人民法院受理后，于2018年10月17日作出（2018）内0403民初4330号民事调解书，确定武迪欠朱某借款119350元，此款自2018年10月30日起，每月30日前偿还朱某3000元，直至上述款项还清时止。如有一期违约，朱某可以申请执行全部剩余借款。该案在审理过程中，于2018年9月25日作出（2018）内0403民初4430号民事裁定书，对武迪所有的位于赤峰市××区不动产予以查封（保全价值为人民币200000元）。王庚于2019年10月16日向元宝山区人民法院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。元宝山区人民法院经审查于2019年10月30日作出（2019）内0403执异69号执行裁定书，裁定中止该院（2018）内0403民初4330号民事裁定书中对涉案房屋的执行。马某与武迪买卖合同纠纷一案，元宝山区人民法院受理后于2018年9月28日作出（2018）内0403民初4182号民事判决书，判决武迪于判决生效后立即偿还马某玻璃款195700元及利息。该判决发生法律效力后，马某申请执行，元宝山区人民法院在执行过程中，于2019年8月16日作出（2019）内0403执270号执行裁定书，裁定对上述涉案房屋予以查封。王庚于2019年11月21日向元宝山区人民法院提出书面异议，要求解除对上述涉案房屋查封的执行措施。元宝山区人民法院经审查于2019年12月5日作出（2019）内0403执异83号执行裁定书，裁定中止该院（2019）内0403执270号执行裁定书对涉案房屋的执行。（2019）内0403执异69号执行裁定书和（2019）内0403执异83号执行裁定书送达后，朱某与马某均未提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人对执行标的是否享有实体权利，该实体权利是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，王庚提交了其与武迪之间于2018年4月9日签订的商品房买卖合同、购房收据，且持有武迪购买涉案房屋销售不动产统一发票原件，能够证明王庚于2018年4月9日即与武迪签订了房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应确认为有效合同。而一审法院根据杨喜红的申请查封涉案房屋的时间为2019年4月1日。据此应确认王庚在人民法院查封之前已经与武迪签订了合法有效的书面买卖合同。第二，王庚提交的物业费收据、供热合同、取暖费、水费、电费收据等，能够确认王庚在人民法院查封前已经占有、使用涉案房屋。第三，王庚提交的交款收据能够证明其已经交付了730000元的购房款，应确认其已经交付了大部分购房款。且王庚已经在元宝山区人民法院受理的朱某申请执行武迪一案中按照人民法院的要求将剩余房款40000元交付元宝山区人民法院执行。第四，涉案房屋由于武迪与案外人朱某民间借贷纠纷、与杨喜红的房屋买卖合同纠纷、与案外人马某的民间借贷纠纷于2018年9月25日，2019年4月1日、2019年8月16日先后被人民法院查封，因此，王庚对未办理过户登记不存在过错。且案外人朱某、马某申请查封涉案房屋后，王庚提出执行异议，经元宝山区人民法院审查已经分别作出（2019）内0403执异69号执行裁定书和（2019）内0403执异83号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，上述裁定送达后朱某、马某均未提起申请执行人执行异议之诉。综上，应确认王庚在一审法院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同，交纳了大部分购房款，并已经将剩余房款交到法院执行局，且在法院查封前已经合法占有使用涉案房屋，非因买受人的原因未办理过户登记。因此，王庚要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于王庚要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条的规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”最高人民法院民事审判第一庭在对上述规定的解读中，明确该条规定适用于执行异议之诉案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条可以直接在执行异议之诉案件中适用，本案可以对王庚是否享有涉案房屋所有权予以确权。关于王庚要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，本案中对其该请求不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于赤峰市××区房屋。二、位于赤峰市××区房屋归王庚所有。三、驳回王庚的其他诉讼请求。二审经审理查明，王庚诉武迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日作出（2020）内04民终2593号生效判决，判决武迪向王庚继续履行《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，协助王庚办理案涉房屋产权过户登记手续。其他事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：王庚对案涉房屋是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人王庚在法院对案涉房屋第一次查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，并实际占有使用案涉房屋，按照合同约定支付大部分房屋价款，并将剩余房款交付法院执行。其未办理过户登记的原因系在法院对案涉房屋查封前，该房屋尚不具备办理产权登记的条件，亦无法在房屋未办理产权登记的情况下办理更名手续，该事实已经法院生效判决所确认。王庚亦通过诉讼方式积极主张办理房屋更名及产权过户手续，案涉房屋至今未能办理过户登记非归属于王庚的原因所导致，王庚对案涉房屋未能办理过户登记不存在过错。生效判决已经确认武迪需继续向王庚履行房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同主体应为王庚与武迪，王庚对案涉房屋享有能够排除执行的权益。上诉人主张王庚对案涉房屋未及时办理过户存在过错没有事实及法律依据。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨喜红承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十二月二十四日法官助理 邹海庚书记员 范春阳