辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0604民初688号原告(反诉被告)：丹东舒美雅服饰有限公司，住所地丹东市振安区汤山城镇道南街**。法定代表人：林昌模，该公司总经理。委托诉讼代理人：李旭日，男，1980年2月15日出生，朝鲜族，丹东舒美雅服饰有限公司员工，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：江苏秀峥贸易有限公司，，住所地南通市崇川区人民中路**京扬数码城****法定代表人：徐理峥，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽宏，女，1982年10月27日出生，汉族，丹东舒美雅服饰有限公司副总经理，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。原告(反诉被告)丹东舒美雅服饰有限公司诉被告(反诉原告)江苏秀峥贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李旭日、任飞，被告委托诉讼代理人周丽宏、任忠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丹东舒美雅服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年8月14日签订的厂房租赁协议；2、被告支付原告拖欠房屋租金24万元。3、被告支付原告滞纳金12000元。事实与理由：原、被告于2018年8月14日签订厂房租赁协议，约定原告将位于丹东市振安区，建筑面积2200平方米的厂房，以年租金27万元的价格出租给被告使用，租赁期限为2018年9月1日起至2023年8月31日止，租金支付方式为半年提前一个月支付下半年租金。协议签订后，被告支付了2018年下半年的租金13.5万元，2019年度仅支付了3万元租金，尚欠24万元未付。经原告催要，被告至今未支付拖欠的租金，故原告诉至法院。被告江苏秀峥贸易有限公司答辩并反诉称：同意解除原、被告于2018年8月14日签订的厂房租赁协议，不同意其他诉讼请求。双方签订租赁协议后，被告依约支付原告租金165000元，保证金100000元。但被告未按照合同约定，提供涉案厂房的所有权证书，导致被告不能办理营业执照，税务部门以违法经营为由，禁止被告进行经营活动。原告的违约行为造成了被告的经济损失，故被告提出反诉：1、原告返还被告已支付租金165000元，返还被告保证金100000元；2、原告给付被告违约金135000元。原告丹东舒美雅服饰有限公司针对反诉辩称，双方签订厂房租赁协议后，涉案厂房一直由被告占有使用至今。涉案厂房虽然没有房屋产权证书，但能够正常办理营业执照等相关手续，不影响被告使用涉案厂房，故原告不同意被告的反诉请求。原告为支持其主张，提供以下证据材料，被告质证意见如下：证据1：厂房租赁协议，证明被告应当按租赁协议支付租金。被告质证意见：没有异议。证据2：房屋规划许可证，证明原告对涉案房屋有物权权属。被告质证意见：对真实性没有异议，但对证明问题有异议。物权权属应以登记公示为准，原告应提交不动产权属证书。证据3：国有建设用地出让合同，证明原告已取得涉案土地的使用权。被告质证意见：对真实性没有异议，但与本案无关联。证据4：营业执照、丹东市民政局地名办出具的标准门牌证明，证明涉案厂房即使没有产权证，也可以办理营业执照。被告质证意见：对真实性没有异议，对证明内容有异议。标准门牌是在规划设计的时候确定的，只能证明涉案厂房的门牌号已由地名办核实，不能证明能够办理营业执照。被告为支持其主张，提供以下证据材料，原告质证意见如下：证据1：厂房租赁协议，证明协议约定以下事项：1、原告出具土地产权证和房产证作为本合同附件；2、2018年8月15日至31日，装修期间免收租金；3、厂房租赁期限五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；4、年租金27万元；5、双方签订本协议后，被告支付原告厂房租赁预付金3万元；6、剩余的第一年的上半年的租金9月1日前支付完成，并同时支付保证金10万元；7、租金支付方式为每半年一次，提前一个月支付下半年租金；8、租赁期间，该厂房及其附属设施有损坏或故障时，及时通知原告维修，原告保证该厂房及附属设施处于正常可使用和安全状态；9、租赁期间，如原告提前终止协议违约，需要赔偿被告半年租金作为赔偿金。原告质证意见：对真实性没有异议，对证明涉案厂房应交付土地证、房屋所有权证有异议。双方签订厂房租赁协议，原告的义务是将厂房交付给被告使用，且被告在使用期间能够办理营业执照手续，至于提供土地证、房屋所有权证不是厂房租赁的必要条件。证据2：中国银行交易流水明细清单、2018年8月28日林昌模出具的收条，证明2018年8月14日支付原告租赁预付金3万元，2018年8月28日，支付第一年上半年租金105000元，支付保证金100000元，2019年3月6日，支付原告30000元，共计265000元。被告按照厂房租赁协议的约定支付了租金。原告质证意见：对真实性没有异议，对原告已经收到的款项数额没有异议，对被告想要证明按期交付租金有异议。涉案厂房至今仍由被告占有使用，但被告未交付2019年的租金。证据3：林昌模的翻译朴喆与被告代理人周丽宏的微信聊天记录，证明被告要求原告提供涉案厂房产权证，原告一直未提供，且原告未结清被告租赁涉案厂房之前的水费。林昌模、原告代理人李旭日、被告代理人周丽宏等的微信群聊天记录，证明截止至2019年8月16日，原告仍未提供涉案厂房的房屋产权证书。2019年8月19日，被告代理人周丽宏在微信群里发送补充协议，与原告协商厂房使用问题。被告没有拖欠租金，是原告的原因导致被告未付租金。原告质证意见：案外人朴喆已离职，对被告代理人周丽宏与案外人朴喆的聊天记录不清楚，但对微信群里的聊天记录没有异议。2019年确实协商过补充协议，但双方始终未能达成一致意见。证据4：2019年8月21日的催书面补充协议函，证明因原告未提供涉案厂房的房产证，致使被告无法办理营业执照，不能正常进行经营活动。2019年8月22日的补充协议，证明原、被告曾协商过签订补充协议。中国邮政运单信息，证明2019年11月21日被告向原告邮寄催书面补充协议函，原告已收到。原告质证意见：对该组证据真实性没有异议。该组证据能够证明截止至2019年11月20日被告仍使用涉案厂房，被告应当按照约定交纳租金。证据5：2019年11月20日发给原告的通知，证明被告要求原告提供涉案厂房的土地产权证和房产证，要求原告维修房屋并结算欠交的水费，否则被告将终止履行厂房租赁协议，并要求解除合同。原告质证意见：对真实性没有异议，该证据能证明截止至2019年11月20日被告仍使用房屋，被告应当按照约定交纳租金。证据6：房屋产权证书复印件，证明涉案厂房建筑面积与厂房租赁协议约定的租赁面积不符少了40平方米。原告质证意见：对真实性有异议，原告没有涉案厂房的产权证。证据7：2018年12月14日原告代理人李旭日出具的设备交接单，证明2018年11月原告没有通知被告，自行撬开涉案厂房的门锁，把部分生产设备拉走了。被告于2018年11月初已经从涉案厂房撤离，不再使用涉案厂房。原告质证意见：对真实性没有异议。当时原告要拿设备，但被告单位在涉案厂房没有人。交接单是按照实际在被告处拿走的设备数量出具的，这些设备均系原告所有。本院调取的证据：2019年8月8日接报警登记表。原告质证意见：没有异议。原告在催被告交房租时，单位的工作人员把厂房的大铁门锁上了。被告报警后，我们立即把门打开，然后一起去派出所做了笔录。被告质证意见：没有异议，该证据能够证明被告始终没有实际使用涉案厂房。被告在2018年撤离后，于2019年8月第二次到涉案厂房组织生产，并与原告协商签订补充协议，但未达成协议。对以上证据认证意见如下：原告提供的厂房租赁协议、房屋规划许可证、国有建设用地出让合同、营业执照、标准门牌证明，被告对真实性没有异议。以上证据来源合法，内容客观，与本案有关联，本院予以确认。被告提供的厂房租赁协议、中国银行交易流水明细清单、微信聊天记录、补充协议、通知、设备交接单，原告对真实性没有异议。以上证据来源合法，内容客观，与本案有关联，本院予以确认。被告提供的催书面补充协议函、运单信息不能证明被告要证明的事实，本院不予确认。被告提供的房产证复印件，未与原件核实，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月14日，原告与被告签订厂房租赁协议约定：原告出租给被告的厂房坐落于丹东市振安区，租赁建筑面积为2200平方米。原告出具土地产权证和房产证两证作为合同附件。厂房租赁期限为五年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。年租金为27万元，支付方式为每半年交付一次，提前一个月支付下半年租金。被告应支付原告厂房租赁预付金30000元，剩余的第一年上半的租金在9月1日之前支付，并同时支付保证金100000元。租赁期间，如原告提前终止协议而违约，应赔偿被告半年租金作为赔偿金。签订协议后，被告于当日支付租赁预付金30000元，于2018年8月28日，支付第一年上半年租金105000元，支付保证金100000元。2019年3月6日，被告再次支付30000元。被告于2018年9月开始在涉案厂房生产经营，因未办理营业执照，税务部门通知停产。2018年11月，原告从涉案厂房拉走属于原告的机器设备17台，倒线机2台，案板24个。2019年8月，被告在涉案厂房再次组织生产，并与原告协商签订补充协议，要求原告于2019年8月22日前交付相关土地产权证及房屋产权证，以配合被告办理公司登记注册，但双方未能达成一致意见。2019年8月8日，因被告欠付租金，原告将涉案厂房大门私自上锁，被告工作人员被锁在厂内。被告报警后，丹东市公安局振安分局汤山城镇派出所出警，原告工作人员才打开厂房门锁。事发后，被告于当月将办公设备、服装等搬离涉案厂房。此后涉案厂房一直闲置，双方未办理交接。另查明，涉案厂房已取得建设工程规划许可证，原告与丹东市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得涉案厂房的土地使用权，但一直未办理房屋产权证书。本院认为，原、被告签订的厂房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按协议约定履行义务。现原、被告就合同解除达成一致意见，不违反相关法律规定，本院予以确认。原告于2018年9月起将涉案厂房交付给被告使用，直至2019年8月，原告将厂房大门上锁，被告无法继续正常使用，并从涉案厂房搬离，被告应支付原告2018年9月至2019年8月的租金。被告已按照协议约定支付原告2018年9月至2019年2月的租金135000元，又于2019年3月6日支付30000元，被告应支付2019年3月至2019年8月剩余租金105000元。2019年8月，原告将涉案厂房上锁，阻止被告继续使用，其后被告将办公设备、服装等搬离，双方未对厂房进行交接，涉案厂房闲置至今。因锁门事件发生后，双方未能协商一致达成补充协议，自2019年9月始双方均未履行厂房租赁协议，故对原告要求被告支付2019年9月至2020年2月的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。另因被告不支付2019年3月至2019年8月的租金是由于原告未按照协议约定向被告提供涉案厂房的房屋产权证书，故不能据此认定被告存在违约行为，被告不应支付滞纳金。对被告辩称，原告未提供房屋产权证书，导致被告无法办理营业执照，因被告未能举证证明其已申请办理营业执照，且无法办理营业执照是因为缺少房屋产权证书，故对于该辩解本院不予采信。对被告要求原告反还租金165000元，因双方自2018年9月至2019年8月已按租赁协议约定实际履行，被告在此期间一直占有并使用涉案厂房，本院不予支持。现原、被告双方同意解除合同，被告交纳的保证金100000元，原告应予返还。原告虽然未按协议约定向被告提供房屋产权证书，但不影响合同目的的实现，不构成根本违约，故对于被告反诉要求原告支付违约金135000元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司与被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司于2018年8月14日签订的厂房租赁协议；二、被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司租金105000元；三、原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司于本判决生效后10日内返还被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司保证金100000元；四、以上两项折抵后，由被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司租金5000元；五、驳回原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，由原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司承担2964元，由被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司承担2116元；反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）江苏秀峥贸易有限公司承担2738元，由原告（反诉被告）丹东舒美雅服饰有限公司承担912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  刘代生人民陪审员  张 瑶人民陪审员  陶瑞霞二〇二〇年十二月三十日法官助理张扬书记员王丽娥