山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1851号上诉人（原审被告）：张秀芳，男，1951年12月1日出生，汉族，山西省沁县人民医院医生，现住沁县。委托诉讼代理人：郭海文，山西恒烨律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：沁县德欣房地产开发有限公司，住所地沁县县城胜利路**。法定代表人：郭慧，职务：董事长。委托诉讼代理人：段耀平，男，系该公司经理，代理权限为特别授权代理。上诉人张秀芳与被上诉人沁县德欣房地产开发有限公司（以下简称“德欣地产”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，山西省沁县人民法院于2019年10月23日作出（2019）晋0403民初547号民事判决书，判后，张秀芳提出上诉，本院于2019年12月20日作出（2019）晋04民终2601号民事裁定书，裁定撤销山西沁县人民法院（2019）晋0403民初547号民事判决，发回山西省沁县人民法院重审。2020年6月29日，山西省沁县人民法院作出（2020）晋0430民初231号民事判决。判后，张秀芳不服，提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张秀芳及委托诉讼代理人郭海文,被上诉人德欣房产的委托诉讼代理人段耀平、曹飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张秀芳上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人无需补交房屋价款，维持判决第二、三、四项；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定的事实有些不清。一审认定置换的门面房多出26.03㎡，是被上诉人单方委托做的测量，是按照被上诉人的意思作出的，该测量结果根本谈不上真实，更谈不上合法；一审法院认定的需要分摊的公用设施的面积来看，也是虚假的，需要分摊的四种设施的总面积都不足20㎡，光上诉人就分摊18.48㎡，那么，其他门面房就不用分摊了？2.一审法院不应参照商品房买卖合同纠纷案件审理司法解释第十四条规定审理本案。上诉人与普通人的购房行为不一样，上诉人并非自愿购房而导致房屋面积出现误差，而是拆除行为导致，不属于商品房买卖合同法律关系，本案应按照合同法的规定，没有约定的，则不应做处理，退一步讲，即使需要对约定不明或没有约定进行处理，被上诉人作为一个专业的房地产开发公司，对于面积出现误差，本应承担相应的后果和责任。被上诉人德欣房产辩称，我方委托测绘公司进行测绘，除了上诉人，所有业主对测绘结果均无异议。如果对测绘结果有异议上诉人可以重新委托测绘公司进行测绘，但上诉人既不同意测绘结果，也不委托测绘公司进行测绘。如果上诉人认为我方房屋售价过高，可以退还房屋超出部分。原告德欣房产向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付26.03㎡的房款312360元；支付三套房屋配套设施安装费用和房屋专项维修资金等款项95187.715元，共计407541.715元。2.判令被告交付其土地使用证和房屋所有权证书。3.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年6月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《房屋置换协议》，协议约定：乙方同意将其所有的临街两层商住房一栋（一、二两层总建筑面积260平方米），土地147.31平方米，通过置换的方式转让给甲方，并由甲方处置。甲方向乙方承诺，将甲方新建设的“相府新城1号商住楼”的临街6、7、8号三套门面房置换给乙方，三套门面房一、二层总面积为308平方米（三套门面房南北方向长11米、东西方向长14米），作为对乙方商住房的置换安置。除此之外，甲方不再另行给予乙方其他任何补偿。甲方置换给乙方的门面房应达到水、电、暖、门窗齐全，毛墙毛地，户内楼梯可根据乙方要求做纲结构楼梯，但不超过三个。甲方承诺1号商住楼建设时间为2016年6月至2017年6月，2017年6月30日前双方均应顺利履行置换承诺。乙方向甲方承诺，在甲方新建1号商住楼建设完成、具备入住条件时，乙方应将现有房屋、土地的相关手续（包括土地使用证、房屋所属权证）交于甲方，以便甲方能尽快办理相关申请事宜。2018年9月初，原告将相府新城1号商住楼的临街6、7、8号三套门面房交付给被告，双方未签订书面的交接手续。该三套门面房室内安装了水暖电和消防设施，室外门前台阶铺装了大理石。原告与施工单位签订的《消防工程合同》约定，工程承包单价为150元/㎡。原告与门前大理石台阶铺设工人约定，工料合计单价为130元/㎡，6、7、8号三套门面房大理石台阶面积为35.75㎡。2018年10月11日，原告德欣地产委托山××府商住楼房屋面积进行了测绘。《房屋面积预测绘报告》显示：6号商铺套内建筑面积为113.2㎡，共有公摊面积6.63㎡，产权面积119.83㎡；7号商铺套内建筑面积为107.54㎡，共有公摊面积6.3㎡，产权面积113.84㎡；8号商铺套内建筑面积为94.81㎡，共有公摊面积5.55㎡，产权面积100.36㎡；6、7、8号商铺公摊系数均为0.058565；商铺共有部分为泵房、水池间、水箱间、外墙、消防控制室。原告于2019年7月23日诉至本院。被告至今未向原告交付协议约定的原有房屋的土地使用证和房屋所有权证。一审法院认为：民事活动应当遵循平等自愿、公平合理的原则。本案讼争双方于2016年6月25日签订的《房屋置换协议》，是双方在平等自愿基础上达成的，且符合法律规定，应属合法有效。讼争双方在对待重大民事交易行为时，既要平等自愿，又要慎重细致，以避免不必要的纠纷和利益受损。本案讼争双方的争议主要集中在协议内容的四个方面，即置换商铺的面积308㎡是否包含公摊面积、实际面积超出约定面积如何处理、消防设备的安装及工程款承担、门外台阶是否铺装大理石及工程款承担。讼争双方在签约时，对上述问题考虑不周，是造成本案争端的根本原因。故在协议双方对上述问题产生争议的情况下，双方应按照公平合理的原则进行处理，以维护、平衡双方利益。关于双方协议中约定的“建筑面积”是否包含公摊面积的问题。《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据通常理解，建筑面积是区别于套内建筑面积的概念，两个词语意思不同，建筑面积应含套内建筑面积和公摊面积。本案协议中对房屋面积的表述共有两处，另一处为“临街两层商住房（一、二两层总建筑面积260平方米）”，同样使用的是“建筑面积”一词，未注明是否包含公摊面积。协议第二条中载“总建筑面积为308平方米（三套门面房南北向长11米，东西向长14米）”，括号内的内容是对前面内容的解释，11m×14m即308㎡，该解释性表述是对南北向长和东西向宽的限定，既是保证门面房门脸大小，也必然包含了房屋墙壁的公摊部分。原告在与其他购房者签订的购房合同中对房屋单价的约定中均使用的是“建筑面积”而非“套内建筑面积”。被告张秀芳未能提供相应证据证明该处“建筑面积”应按照其主张的“套内建筑面积”来理解。综上，双方协议中约定的“建筑面积”应包含公摊面积。此外，被告在庭审中提出其置换的商铺有独立的出入口，不使用本案商住楼的公共建筑设施部分，这种观点是错误的。经查，本案商住楼一二层商铺的公共建筑设施为泵房、水池间、水箱间、外墙、消防控制室等，被告所置换的商铺是无法脱离这些公共建筑设施而单独存在的。关于实际面积超出约定面积如何处理的问题。三套门面房测绘实际产权面积共334.03㎡，合同约定产权面积308㎡，超出26.03㎡。因协议未约定处理办法，讼争双方又无法达成一致意见，房屋也已实际交付并使用。超出约定的产权面积26.03㎡，本院按照公平合理及等价有偿的原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比在３％以内部分的房价款由被告补足，面积误差比超出３％部分的房价款由原告承担，所有权归被告。每平米单价，原告在原审中举证为12000元/㎡，被告本次提供证据证明为10880元/㎡，故按照被告张秀芳提供的价格即10880元/㎡计算。综上，张秀芳应向德欣地产补交房价款共计100531.2元（10880元/㎡×308㎡×3%）。关于消防设备的安装及工程款承担的问题。依照法律规定，消防合格，才能通过验收，交付使用。所以，消防设备的安装是原告德欣地产向被告张秀芳交付房屋的前提，不因双方没有约定而免除该项义务。既是原告应尽到的义务，工程款也理应由原告承担。关于门外台阶大理石的铺装及工程款承担的问题。本案中，门外台阶作为房屋正常使用应当具备的附属设施，产权理应属于张秀芳。原告对台阶铺装大理石的行为属于装修、添附。原告在明知台阶产权系张秀芳所有且未与张秀芳协商一致的情况下，单方面为了提高其开发建设楼盘的美观程度、进而提升楼盘的整体经济价值，仍投入资金对台阶进行大理石铺装，由此产生的固定添附损失，应由其自行承担。不能仅因为客观上张秀芳从中获得了一定利益，便要求张秀芳承担相关费用。故本案门外台阶大理石的铺装工程款应由原告自行承担。关于原告要求被告交付其土地使用证和房屋所有权证的问题。双方协议中已经明确对此进行了约定，距离原告向被告交房也已一年有余，现因被告不予交付相关权属证书的行为不仅影响了自己房屋产权的办理，更损害了小区内其他业主的利益，被告应及时反思自己的错误，尽早向原告交付协议约定的土地使用证和房屋所有权证。此外，原告诉请的配套水电暖安装费用，按照协议约定，理应由原告负担。房屋维修基金22714.04元，是原告代住建局收取的费用，庭审中被告要求自己缴纳，原告无异议，本院予以准许。房屋测绘费共计835.075元，测绘是由原告委托测绘机构进行的，双方未明确约定由被告负担，该费用应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百二十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告张秀芳在本判决生效后三十日内向原告沁县德欣房地产开发有限公司补交房屋价款100531.2元。二、被告张秀芳在本判决生效后三十日内将持有的××县的土地使用证原件和房屋所有权证原件交付给原告沁县德欣房地产开发有限公司。三、被告张秀芳在本判决生效后三十日内自行向沁县住房保障和城乡建设管理局缴纳住宅专项维修资金，并将缴纳住宅专项维修资金的单据交付给原告沁县德欣房地产开发有限公司。四、驳回原告沁县德欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7413元，由原告沁县德欣房地产开发有限公司负担5413元，由被告张秀芳负担2000元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，二审查明的事实和一审查明的事实相符，本院予以确认。本院认为，根据二审双方的诉辩主张，本案主要的争议焦点是一审判令上诉人张秀芳向被上诉人德欣房产补交房款100531.2元是否合法。本案系双方进行房屋置换过程中因置换房屋面积与约定面积不符产生的纠纷。双方未在《房屋置换协议》中约定面积不符的处理方法，上诉人张秀芳主张置换房屋多出约定的部分不应支付房款，而被上诉人德欣房产在一审中主张按照市场价格支付多出的26.3㎡的价款。一审法院本着公平合理和等价有偿的原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，结合本案实际情况，按照上诉人张秀芳认可的门面房的单价，判令面积误差比3%以内的房价款由上诉人张秀芳承担，合法合理，本院予以确认。关于上诉人张秀芳所提一审法院认定的置换门面房比约定多出26.3㎡不真实的主张，因其未申请对置换房屋进行重新测量，亦未提供相关证据证明该置换房屋的面积与被上诉人德欣房产主张的不符，对上诉人张秀芳的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311元，由上诉人张秀芳负担。本判决为终审判决。审判长 王育玲审判员 张国刚审判员 郭玉霞二〇二〇年十二月一日（法官助理 刘雪芳书记员 宋 艳