河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初291号原告：商水县人民政府，住所地：商水县行政路中段；统一社会信用代码114117230059069360。法定代表人：田霖，该县县长。委托诉讼代理人：李现俊，河南碧轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：支高伟（实习），河南碧轩律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：河南康恒玻璃工业有限公司，住所地：商水县产业集聚区(纬五路与老城路交叉口）；统一社会信用代码9141162306756971XY。法定代表人：王小康，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭玉，河南陈州律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告商水县人民政府（以下简称商水县政府）诉被告河南康恒玻璃工业有限公司（以下简称康恒玻璃公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案，于2019年9月26日作出（2019）豫1623民初1610号民事判决书，被告康恒玻璃公司不服该判决提出上诉，周口市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫16民终5022号民事裁定书，撤销商水县人民法院（2019）豫1623民初1610号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭,于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告商水县政府委托代理人李现俊、支高伟，被告康恒玻璃公司法定代表人王小康及其委托代理人郭玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、与被告解除合同，并要求其限期搬离；2、要求被告支付拖欠的租金17530596元（原诉讼请求8256598.08元，重审期间，原告增加诉讼请求9273997.92元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：商水县政府与康恒玻璃公司于2013年5月签订《现状工程先租后转让协议书》，协议约定康恒玻璃公司租赁由商水县综合投资有限公司兴建的40473.52平米的厂房。在该协议第5条中约定，如转让不成功乙方按每平方米4元/月支付房租。租赁期限为2014年1月1日起开始缴纳租金，第6条(5)约定，乙方在8个月租赁期限不能完成1.5亿元投资且不能试生产，乙方构成违约，双方协议无条件解除。第6条(2)约定，自协议签订之日起遇不可抗力的自然灾害外租赁期限不超过8个月，以8个月为限，目前已经远远超过8个月。根据《现状工程先租后转让协议书》的约定，康恒玻璃公司已构成根本违约。且至今未支付租金。被告康恒玻璃公司辩称，一、商水县政府不是本案适格原告。1.涉案财产的权利人是商水县综合投资有限公司，被答辩人在起诉状中称：“协议约定康恒玻璃公司租赁由商水县综合投资公司兴建的40473.52平方米的厂房”,这是对涉案财产归属商水县综合投资公司的认可；2.涉案财产厂房的权属证明手续都是以综合投资公司名义办理，如建设工程规划许可证、建设用地规划许可证土地使用权证等，从法律上来看，涉案财产的所有权使用收益权、处置权皆归商水县综合投资公司；3.商水县综合投资公司是依法注册成立的独立法人机构，有权以自己的名义行使权利承担义务，商水县政府代为处置涉案财产进行民事活动是超越职权，滥用职权；4、事实证明商水县综合投资公司一直对涉案场地形式出租收益权；5.商水县政府认为综合投资公司没有诉讼主体资格不能成立，作为涉案场地的法定所有权人具有排他的主体资格，随时可以起诉或参加本诉。二、商水县政府和康恒玻璃公司签订的《现状工程先出租后转让协议书》是无效协议。1.商水县政府因无权处分涉案财产而致使合同无效；2.本协议因违反法律的强制性规定而无效。《城市房屋租赁管理办法》第6条第2、4款规定：“不符合安全，防灾等工程建设强制性标准的，法律法规规定禁止出租的不得出租”；3.该房屋由于没有办理交工，验收手续，没有办理消防达标手续，存在潜在质量问题，火灾隐患，属于在建设工程不得出租。三、即使合同有效，原告要求支付从2014年1月1日之后的租金不应得到支持。1.《民法通则》136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，且属除斥期间，故即使原告有权追要租金也只能要求不超过1年诉讼时效内的租金，即使使用三年的诉讼时效，2014-2016年租金也超过诉讼时效；2.被告实际使用的面积现约12629.32m2；3.原告在履行合同过程中多次违约，水电设施不能正常使用，没有做到水通电通，厂房实际面积和合同面积相差约10000m2,对被告所建设的工程拒绝组织验收确认投资额，严重影响被告使用涉案厂房生产经营，被告已对涉案项目投资近两亿元，损失巨大，保留另案起诉权；4.实际使用场地时间是2013年4月，因原告不组织验收，被告投资额原告不认可，所以没皆按协议6条规定评估，原告先行违约，无权要求支付租金。四、适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定商水县政府对涉案标的有直接的所有权、处分权、管理权是适用法律错误。五、即便是合同无效，被告完全按合同约定履行了义务，该合同不具备解除条件，原告无权主张租金，应按合同约定办理涉案场地设施的转让手续，并由被告享受优惠待遇。被告投资达到1.5亿元的时间截止点应该是2014年8月31日且已进入正式生产经营，涉案合同是商水县人民政府的引资项目，原告在履行合同过程中多次违约，应承担全部违约责任。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1.现状工程先出租后转让协议书；2.工商登记信息；3.保证金转账凭证；4.税务查询记录；5.催缴租金通知书八张。被告向本院提交的证据材料有：1.商水县综合投资有限公司的工商注册信息、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证；2.2019年7月29日、11月7日商水县综合投资有限公司与河南斯达奇公司签订的两份场地租赁协议3.商水县消防救援大队2019年11月18日下发的行政处罚决定书；4.电费、原材料购买证明、产品销售证明、工资表、税收缴纳证明；5.河南安信（评）字2019第138号价格评估报告、豫四方审字（2019）第013号、14号工程结算审核书。根据当事人的陈述及经查审确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告商水县政府作为甲方、被告康恒玻璃公司作为乙方签订《现状工程先出租后转让协议书》，协议约定原告将位于纬五路北侧，老城路西侧，由商水县综合投资有限公司出资兴建的原成大鞋业厂区，包括235亩土地使用权，地面附属物为8221.6m2主厂房**，建筑面积为3254.22m2的配套厂房1栋、建筑面积为6772.01m2的办公楼1栋，建筑面积为982.34m2的胶药水房1栋，建筑面积为308.04m2的空压机房1栋，建筑面积为3196.96m2的餐厅1座，建筑面积为2292.16m2的活动中心1栋，建筑面积为6311.75m2的宿舍楼1栋，建筑面积为913.64m2的浴室1座，合计建筑面积56917.52平方米；乙方进厂前向甲方一次性支付保证金100万元。如转让成功，保证金抵作乙方购买附属物费用；如转让不成功乙方按每平方米4元/月的价格足额支付租赁费并且保证金归甲方所有；乙方用于项目的直接投资在限定的时间内须达到1.5亿元（不包括土地和现有附属设施）以上，且部分试生产；自协议签订之日起，除遇不可抗拒的自然灾害外，租赁期限不超过八个月，以八个月为限期；乙方完成1.5亿元投资并投入试运行后应及时通知甲方，由双方认同的有资质的投资评估机构进行评估认定，评估时乙方需提供发票等有效证件，甲方核实评估结果后，乙方需将评估认定金额一次性打入甲方指定的银行账户，甲方再为乙方办理土地和资产过户手续；乙方在八个月租赁期间内不能完成1.5亿元投资且不能试生产，乙方构成违约，双方协议无条件解除，甲方有权要求乙方在保证甲方原附属物完整性的基础上限期撤除投资并一次性支付自协议签订之日至乙方撤除投资完毕之日期间租赁费用，保证金不抵作租赁费。合同签订后，被告的法定代表人王小康于2013年5月3日向商水县综合投资有限公司汇入保证金100万元。被告认可从2013年4月开始实际使用场地，实际使用面积约4万平方米。2014年3月至2018年3月原告方多次向被告送达租金交纳通知催要租金未果。另查明，商水县综合投资有限公司是国有独资的有限责任公司，涉案租赁物所在土地的使用权人为商水县综合投资有限公司，原成大制鞋项目的建设单位为商水县综合投资有限公司。原告商水县政府是商水县综合投资有限公司的全资股东商水县财政局的直属领导单位。本院认为，被告康恒玻璃公司在显示甲方为商水县政府的现状工程先出租后转让协议书上作为乙方签字盖章，应当知道合同相对人系原告商水县政府，其在合同上签字应视为其真实意思表示，对其具有法律约束力，且协议签订后原告按照协议保障被告实际入驻经营，商水县综合投资有限公司也未提出任何异议，原告商水县政府作为商水县综合投资有限公司的全资股东商水县财政局的直属领导单位，其原告主体资格适格。被告提交的2019年11月18日商水县消防救援大队行政处罚决定书显示处罚原因是发现该单位综合楼及生产车间室内消防栓无水，部分应急照明灯损坏，被告凭该证据不足以证明原告2013年交付其场地消防不达标，且其主张合同无效的理由不足，本院不予支持。原被告双方应当按照合同约定全面履行义务，根据双方协议的约定，被告康恒玻璃公司应于合同签订后八个月内投资1.5亿元以上，被告在合同签订后最迟应在其认可的实际使用场地时间2013年4月起8个月即2014年1月份通知原告其已在限定的时间内直接投资达到1.5亿元以上。如果如被告所称原告不组织验收，不认可投资额，被告就应及时通过诉讼等途径保障权利，而不应采取消极态度，在原告自2014年3月多次催交租金的情况下，继续占用经营并拒付租金至今，且其凭2019年12月份单方委托评估的工程结算评估书、价格评估报告和正式生产经营时间的相关证据不能证明其按协议约定的时间完成约定的投资额，达到了转让条件。根据双方协议约定：乙方在八个月租赁期间内不能完成1.5亿元投资且不能试生产，乙方构成违约，双方协议无条件解除，甲方有权要求乙方在保证甲方原附属物完整性的基础上限期撤除投资并一次性支付自协议签订之日至乙方撤除投资完毕之日期间租赁费用，保证金不抵作租赁费。原告要求解除与被告签订的现状工程先出租后转让协议书的理由，本院予以支持；被告应当在保证原告附属物完整性的基础上于60日内撤除投资为宜；并应自2013年4月按使用面积40473.52平方米、每平方米4元/月向原告支付租金，对原告主张51个月的租金8256598.08元（4×40473.52×51），本院予以支持，其本次庭审中增加诉讼请求9273997.92元，因未在指定的时间内预交诉讼费，故对该部分诉请，本案中不予审理。原告方多次向被告送达租金交纳通知催要租金，故被告关于原告起诉已超诉讼时效的辩称理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告商水县人民政府与被告河南康恒玻璃工业有限公司签订的《现状工程先出租后转让协议书》；二、被告河南康恒玻璃工业有限公司于本判决生效后在保证原告附属物完整性的基础上60日内撤除投资；三、被告河南康恒玻璃工业有限公司于本判决生效后十日内支付原告商水县人民政府租金8256598.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69596元，由被告河南康恒玻璃工业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 于 强审判员 张桂梅审判员 訾连国二〇二〇年十二月三十日书记员 胡世聪