福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4481号 原告：徐晓霞，女，1969年11月22日出生，汉族，居民，住所福建省福州市鼓楼区。 被告：黄彩莲，女，1985年8月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：黄建章，福建凌龙律师事务所执业律师。 原告徐晓霞与被告黄彩莲因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓霞、被告黄彩莲的委托诉讼代理人黄建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐晓霞向本院提出诉讼请求：1.解除徐晓霞、黄彩莲就坐落于莆田市荔城区签订的《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》;2.黄彩莲已经支付的履约保证金15000元转为违约金由徐晓霞没收，不予退还;3.黄彩莲向徐晓霞支付自2020年5月1日起至合同解除之日止的租金36719元（2020年5月1日至2020年5月31日以每月6323元为标准，2020年6月1日起以每月7728元为标准，租金暂计至2020年9月28日）；4.本案的诉讼费用由黄彩莲承担。事实和理由：徐晓霞、黄彩莲双方于2019年5月30日就坐落于莆田市荔城区签订了《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》。合同约定了租赁期限为两年，租期自2019年6月1日起至2021年5月31日止；第一租赁年度月租金6323元；第二租赁年度月租金7728元；黄彩莲应于每月3日前向徐晓霞支付当月租金；黄彩莲在签订合同时向徐晓霞支付押金15000元作为履约保证金；在租赁期间，经过徐晓霞书面同意，黄彩莲可以提前终止本合同，但黄彩莲应提前三个月以书面形式通知徐晓霞，并按期交付租金及其他费用至双方同意的合同提前终止之日，在上述情况下，黄彩莲应向徐晓霞支付违约金15000元；因履行合同所产生的争议和纠纷，协商未果可依法提请租赁场所建筑物所在地法院诉讼解决等内容。合同签订后徐晓霞依约向黄彩莲交付了房屋。黄彩莲仅支付租金至2020年4月。2020年6月28日，徐晓霞收到黄彩莲寄送的“无法继续租店、现结业关铺”的字条。2020年7月1日，徐晓霞向黄彩莲寄送回复函，告知黄彩莲若其在收到回复函的3日内能够结清房租，徐晓霞同意提前终止合同，房租结清之日即为合同终止日；若黄彩莲未能在上述限定时间内结清房租，则应按照合同关于提前终止合同的相关约定履行。黄彩莲收到回复函后既没有支付拖欠的租金，也未与徐晓霞协商合同终止事宜。黄彩莲以实际行动表明其不继续履行合同，徐晓霞有权解除合同并要求黄彩莲支付租金及违约金，黄彩莲已经支付的15000元履约保证金应转为违约金由徐晓霞收取。 黄彩莲辩称，首先，黄彩莲并非有意拖欠徐晓霞租金，而是双方未就解除房屋租赁合同事宜达成一致。从徐晓霞所提供的证据可证实，徐晓霞确有收到黄彩莲寄送的“无法继续租店、现结业关铺”字条，黄彩莲已明确无法继续经营的事由，并已积极采取了书面告知及移交房屋钥匙的行为，来防止双方损失的继续扩大，故黄彩莲认为，对于2020年6月28日以后的房屋租金，不应由黄彩莲承担。由于本年度的新冠疫情影响，导致黄彩莲的营业收入明显减少，根本无力维持原有的租金标准，且在疫情最为严重的期间，黄彩莲仍然依约履行支付租金的义务，侧面说明黄彩莲并非故意违约，而是根本无力继续经营。其次，对于徐晓霞的诉求，黄彩莲一一答辩如下：对第1点诉求，黄彩莲没有异议，同意解除；对第2点诉求，黄彩莲认为，履约保证金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后押金应予以退还，据此，徐晓霞无权没收黄彩莲已缴纳的履约保证金，该履约保证金可抵扣黄彩莲拖欠徐晓霞的2020年5月1日起至2020年6月28日止的租金，剩余部分应予以退还；对第3点诉求，黄彩莲认为，黄彩莲有且仅拖欠2020年5月1日起至2020年6月28日止的租金，对于之后的租金，在黄彩莲已通知徐晓霞无法继续经营且明确表示提前解除房屋租赁合同的前提下，不应由黄彩莲承担，否则对黄彩莲实为不公。最后，黄彩莲认为，双方所签订的房屋租赁合同文本，系徐晓霞提供的格式文本，其中部分条款明显加大了黄彩莲的义务，应认定为格式条款。如合同第5.1条、12.5条等，其中约定黄彩莲缴纳的履约保证金不得抵扣所拖欠的租金，明显与法律规定相悖；约定黄彩莲提前终止合同的，需提前三个月告知徐晓霞，明显限制了黄彩莲的权利，使得黄彩莲需在多承担三个月房租的基础上方能解除合同，明显加大了黄彩莲的义务。综上，黄彩莲认为，基于黄彩莲已提前告知徐晓霞无法继续经营、提前解除房屋租赁合同，故黄彩莲有且仅拖欠2020年5月1日起至2020年6月28日止的租金，对于之后的租金不应由黄彩莲承担，且黄彩莲已缴纳的履约保证金15000元，应优先抵扣黄彩莲所拖欠的租金，抵扣后如有剩余，应退还给黄彩莲。 徐晓霞围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》1份、房屋所有权证1份、字条1份、回复函及EMS快递查询单1份，照片1份。上述证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月30日，黄彩莲与徐晓霞签订《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》，合同主要约定：徐晓霞向黄彩莲提供福建省莆田市荔城区作为租赁场地；租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止；第一租赁年度月租金6323元，第二租赁年度月租金7728元；黄彩莲应于每月3日前向徐晓霞支付当月租金；黄彩莲应在签订合同时向徐晓霞支付押金15000元作为履约保证金，在租赁期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，在黄彩莲无违约且未拖欠任何款项情况下，该履约保证金将在租赁期限届满后3天内无息退还给黄彩莲；除非本合同另有约定，本合同任何一方均不得单方解除本合同，若徐晓霞单方解除本合同，徐晓霞应向黄彩莲返还履约保证金，并应赔偿给黄彩莲造成的所有损失，若黄彩莲单方解除本合同，黄彩莲应向徐晓霞支付两个月租金的违约金，即15000元；在租赁期间，经过徐晓霞书面同意，黄彩莲可以提前终止本合同，但黄彩莲应提前三个月以书面形式通知徐晓霞，并按期交付租金及其他费用至双方同意的合同提前终止之日，在上述情况下，黄彩莲应向徐晓霞支付两个月的违约金，即15000元。 合同签订后，徐晓霞依约交付了案涉店面，黄彩莲向徐晓霞支付履约保证金15000元。 2020年6月28日，徐晓霞收到黄彩莲寄送的载明“现将xxxx广场x号楼xx室店铺卷帘门钥匙两把寄还与房东徐晓霞女士，着实因疫情影响整个商场都没人流，无法继续租店，现结业关铺，望谅解”的字条及案涉店面的钥匙。 2020年7月1日，徐晓霞向黄彩莲寄送回复函，告知黄彩莲若其能够在收到回复函的3日内结清房租，徐晓霞同意提前终止合同，房租结清之日即为合同终止日；若黄彩莲未能在上述限定时间内结清房租，则按照合同关于提前终止合同的相关约定履行。 因黄彩莲未支付拖欠的租金，致讼。案经审理，因双方未达成一致意见，致本院无法组织调解。庭审中，黄彩莲自认其拖欠自2020年5月1日起的租金、徐晓霞有为其减免2020年3月、4月的租金、双方未办理案涉店面退还的交接手续。 本院认为，徐晓霞与黄彩莲签订的《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，任何一方均不得单方解除本合同，黄彩莲虽曾于2020年6月28日单方要求徐晓霞解除合同，但黄彩莲在收到徐晓霞寄送的告知其若能在3日内结清房租则同意提前终止合同的回复函后，至今未结清房租，故黄彩莲不具备解除合同的约定条件或法定条件。后徐晓霞于2020年10月12日诉至本院要求解除合同，至此双方均作出主张解除合同的意思表示，故本院确认《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》于2020年10月12日解除。因黄彩莲未支付自2020年5月1日起的租金，故徐晓霞请求黄彩莲支付自2020年5月1日起至解除合同之日止的租金，具有事实和法律依据，即黄彩莲应支付自2020年5月1日起至2020年10月12日止的租金40248.92元（6323元+7728元/月×4.39月）。合同约定，若黄彩莲单方解除本合同，黄彩莲应向徐晓霞支付两个月租金的违约金，即15000元；合同另约定，在黄彩莲无违约且未拖欠任何款项情况下，履约保证金将在租赁期限届满后3天内无息退还给黄彩莲。黄彩莲于约定履行期间要求退租，并停止支付租金，已构成违约，故徐晓霞主张黄彩莲已经支付的履约保证金15000元转为违约金由徐晓霞没收，不予退还，具有合同依据，本院予以支持。黄彩莲辩称，本案合同中关于解除合同的部分为格式条款、租金仅应计算至其单方提出解除合同时，本院经审查认为，本案合同既约定了黄彩莲提前单方解除合同的违约责任，也约定了徐晓霞提前单方解除合同的违约责任，并非仅对黄彩莲一方加重义务，且该违约责任并未超出合理限度，故对其辩解本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认徐晓霞与黄彩莲就坐落于莆田市荔城区店面签订的《莆田正荣时代广场经营场所租赁合同》于2020年10月12日解除； 二、黄彩莲已经支付的履约保证金15000元为徐晓霞所有，不予退还； 三、黄彩莲应在本判决生效之日起十日内支付给徐晓霞尚欠的租金40248.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2571元，减半收取计1285.5元，由黄彩莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。