浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1897号 原告（反诉被告）：王希涛，男，1985年10月16日出生，汉族，住吉林省通化县。 委托诉讼代理人：陈波，浙江融哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨沈飞，男，1995年8月15日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 原告王希涛诉被告杨沈飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，适用小额诉讼程序予以审理。因被告杨沈飞在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理并将本案转为简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王希涛委托诉讼代理人陈波、被告（反诉原告）杨沈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王希涛向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》终止；2.被告返还原告租房押金6000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月11日至2019年3月10日，原告为员工住宿使用与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告承租被告位于滨江区××街道××幢××单元××室房屋，月租6000元一季一付，押金6000元，并约定双方出现纠纷后由“合同仲裁委员会仲裁”。原告于当日通过公司账目向被告提供的支付宝支付第一季度房租及押金，后期租金按时支付。2019年3月10日，原告因出差无法亲自与被告续签《房屋租赁合同》，故而授权案外人马圣瑛与被告续签一年的《房屋租赁合同》，合同内容不变。至2020年3月9日合同期限届满后，双方权利义务终止，原告在租赁期间按时缴纳房租，正常使用租赁物，从未拖欠水电等费用，依照约定，合同期限届满后被告应当退还押金，但被告以各种莫须有的理由拒不退还，双方协商不成。原告认为：1.虽然双方书面约定发生争议后由“合同仲裁委员会仲裁”，但该条款指向的仲裁委员会不明，依照我国《仲裁法》第18条之规定，对仲裁机构约定不明的仲裁条款无效。故而本案应当依照《民事诉讼法》之规定，由不动产所在地法院受理；2.原告在两年的租赁期内依照约定履行自己的合同义务，并未出现违约情形，被告应当依照约定如数退还押金。 被告杨沈飞辩称，王希涛所述双方签订合同过程属实，租期到期王希涛搬离房屋之后，杨沈飞验收房屋时发现王希涛于租期内安装新风机在主卧承重墙上擅自打穿墙体，损坏房屋主体结构，造成整栋楼房存在严重安全隐患。王希涛未经同意擅自拆除改变主卧空调上方木板结构；私自在房屋内贴上儿童动物贴纸，撕下后造成屋内墙壁油漆破损；宠物排泄物落在屋内墙体上；擅自在次卧墙顶安装衣架；阳台墙体安装机器导致墙体上留下穿墙钉。王希涛饲养宠物造成沙发被宠物撕咬破损，排泄物落在沙发，沙发异味严重；浴室玻璃移门不合理使用导致滚轮螺丝松动致玻璃破碎；主卧和次卧两张床破损，肆意拆装移动床体；次卧衣柜内被未经同意贴上贴纸，撕下后导致柜内木板破损，胶水无法清洗；厨房冰箱塑料移柜不合理使用损坏。另由杨沈飞垫付水费581元，电费287.43元，燃气费235.80元，人工清洁费400元。综上所述，王希涛在租期内严重破坏房屋结构、损坏屋内家具，杨沈飞要求驳回王希涛本诉诉请并反诉请求判令：1.反诉被告向反诉原告赔偿21574.23元（承重墙损坏维修费用9000元、墙体和主卧木板维修费用3000元、次卧墙顶和阳台墙体维修费用500元、沙发2480元、卧室玻璃移门450元、主卧次卧两张床3000元、次卧衣柜1600元、冰箱塑料柜40元、水电燃气费1104.23元、清洁费用400元）；2.反诉费由反诉被告承担。诉讼过程中，杨沈飞变更上述第1项诉请中承重墙损坏维修费用9000元为2300元，本院予以准许。 反诉被告王希涛对反诉原告杨沈飞的反诉口头答辩如下，王希涛确有因安装新风系统在主卧墙体打洞，但事先已征求杨沈飞同意，故无需承担墙体维修费用；屋内居住人员确有饲养宠物撕咬沙发，但导致沙发部分损坏并未影响使用；就杨沈飞主张的各项费用，认可沙发破损折价500元、冰箱塑料柜40元、水电及燃气费用1104.23元，杨沈飞应扣除上述费用后就剩余押金款项返还王希涛。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王希涛提交的房屋租赁合同、授权委托书以及押金支付凭证截图，杨沈飞均无异议，本院均予以确认。对杨沈飞提交的房屋租赁合同、房屋照片及相关支付凭证，王希涛对房屋租赁合同无异议，但就相关照片及部分支付凭证有异议。庭审后，杨沈飞补充提交了修复主卧墙体的相关照片及支付凭证，王希涛质证认可真实性及合法性，但对关联性有异议。本院对王希涛提交的上述证据审核后认为，该些证据能够证实杨沈飞已实际修复案涉房屋，其各项费用亦属合理并有对应金额的支付凭证，故对该证据均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月11日，杨沈飞作为出租方即甲方、王希涛作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋坐落于滨江区××街道××幢××单元××室××方居住使用，居住人数为1人，最多不超过6人；房屋租赁期限自2018年3月11日至2019年3月10日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金6000元／月，租金总计72000元。支付方式：现金，押1付3，各期租金支付日期：2018年3月11日，下期租金需提前15天支付，以此类推；押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任等内容。 签订上述协议的当日，王希涛向杨沈飞交付押金6000元，杨沈飞将房屋交付王希涛居住使用，双方随即开始履行合同。 上述租赁合同到期后，王希涛委托案外人马圣瑛于2019年2月21日续签该合同，租赁期限自2019年3月10日至2020年3月9日，其他约定内容不变。2020年3月10日，王希涛将案涉房屋交还杨沈飞。王希涛已支付租期内所有租金，双方因返还押金及屋内物品损坏事宜未能达成一致意见，遂生本案之诉。 另查明，2018年3月7日，杨沈飞为案涉房屋购买价值2480元沙发一套。租赁期限内，王希涛将案涉房屋交予他人共同居住，留有287.43元电费、235.80元燃气费、581.15元水费尚未结清。同时，租期内房内居住人员有下列行为：饲养宠物并因宠物撕咬屋内沙发导致沙发部分边缘破损；在部分墙体粘贴墙画，在部分衣柜内粘贴贴纸；卧室木质床体有部分磕碰及油漆掉落；损坏一个冰箱抽屉；损坏浴室移门；在部分墙体上安装晾衣架；因安装新风机系统在主卧墙体打洞。上述水电及燃气费用由杨沈飞垫付，杨沈飞另支出更换浴室移门玻璃费用450元、修复被粘贴墙面费用3000元、冰箱塑料柜40元。 庭审后，杨沈飞于2020年12月9日将主卧墙体修复并支出工程维修款2300元。 本院认为，王希涛与杨沈飞签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。承租人应当按照合同约定使用租赁物，若因使用不当造成损坏的，理应承担赔偿责任。结合双方在租赁合同约定“押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担”内容，现双方因押金返还及物损赔偿产生纠纷，应先行认定并计算相关物损价值。就杨沈飞主张的各项物品损失费用，本院认定如下：1.修复被粘贴墙体和主卧木板维修费用3000元，有维修收据及支付凭证，予以认定；2.次卧墙顶和阳台墙体维修费用500元，未提交票据予以证实，本院酌定300元；3.沙发2480元，因沙发系部分边缘表面破损，故结合购买价值及使用年限，酌定修复费用800元；4.浴室玻璃移门费用450元，有维修收据及支付凭证，予以认定；5.主卧次卧两张床修复费用3000元，未提交维修票据，结合图片酌定300元；6.次卧衣柜1600元，未提交维修票据，结合图片酌定200元；7.冰箱塑料柜40元，王希涛对此无异议，予以确认；8.水电费、燃气费1104.23元，王希涛对此无异议，予以确认；9.清洁费用400元，未提交实际支付票据，不予认定；10.主卧墙体打洞修复费用2300元，有维修票据，予以认定，上述费用合计8494.23元，扣除王希涛已交付押金6000元，王希涛仍需支付杨沈飞2494.23元。综上，现物损价值已超出押金金额，故王希涛要求杨沈飞返还押金缺乏依据，本院不予支持；就杨沈飞主张的物损超出本院认定金额部分，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王希涛于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨沈飞支付房屋物品损坏赔偿款2494.23元并扣除已交付押金6000元； 二、驳回原告（反诉被告）王希涛的其他本诉诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）杨沈飞的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元减半收取计25元，由本诉原告王希涛负担；反诉案件受理费172元减半收取计86元，由反诉原告杨沈飞负担37元，反诉被告王希涛负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  周 静 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员  王幼奇