河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0828民初4432号 原告：李辉，男，1972年6月18日生，蒙古族，个体，住内蒙古赤峰市松山区。 委托诉讼代理人：刘树国，河北正围律师事务所律师。 被告：陈家辉，男，1974年7月18日生，汉族，个体，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。 原告李辉与被告陈家辉合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李辉及其委托诉讼代理人刘树国，被告陈家辉的委托诉讼代理人孙湘怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的石材厂转让协议无效；2.判令被告返还原告转让款550000.00元及利息84700.00元，合计634700.00元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年9月16日，原、被告签订石材厂转让协议，约定被告将其在围场满族蒙古族自治县的闽辉石材厂的产权及生产设备（以协议约定为准）以550000.00元的价格转让给原告。协议签订后，原告通过银行分期向被告支付转让款550000.00元，被告将石材厂交付给原告使用。2020年9月23日，围场满族蒙古自治县自然资源和规划局给原告下达了处罚决定书，确定被告转让给原告的厂房属于非法占地，系违法建筑，责令限期拆除地上附着物，并处罚款85187.85元。据此，被告根本不具有地上附着物即厂房的合法所有权，转让时隐瞒了审批手续，导致合同目的无法实现。原告在购买该厂房后实际经营过，经营过程中就停产了，因为变压器的权属不是被告的，是张诗强的，张诗强不让原告使用，被告在转让厂房时隐瞒了变压器的权属情况，属于欺骗。虽然协议中没有约定应当交付土地使用权证书，但原告所要购买的是具有合法产权的厂房，被告不具有合法的所有权。被告非法转让土地违反了土地法的相关规定，被告通过以租代征的方式取得土地后非法建设厂房，其转让厂房的行为违反法律强制性规定，因此双方签定的协议属于无效协议。虽然厂房营业执照的经营者已经变更了，但并不影响案涉厂房属于违法建筑，被告转让违法建筑，应当承当返还原告价款的责任，请求支持原告诉讼请求。 原告以其起诉陈述，提供石材厂转让协议书复印件、石材厂打印照片、围场满族蒙古族自治县自然资源和规划局行政处罚告知书及行政处罚决定书复印件、异动（更名）用电申请审批书复印件、高压供用电合同复印件、电费结算协议复印件、过户协议复印件、荒地租赁协议复印件、中国邮政储蓄银行账户对账单、新拨镇南杨树沟村委会书面证明来证实自己的主张。 被告陈家辉辩称，原、被告是在平等协商的基础上签订的协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定。石材厂占用的土地原属新拨镇南杨树沟村委会所有，2016年9月1日，村委会召开村民代表大会，同意将100亩土地租赁给围场满族蒙古族自治县鼎新玄武岩开采有限公司，签完合同后该公司取得了这块地的使用权。2017年5月1日，鼎新公司与被告签订租地协议，将坐落于杨树沟村××组外台子的土地租赁给被告建设石材加工厂，协议明确约定了四至范围。被告取得土地后建设了石材厂，领取了营业执照。转让的时候，变压器不是被告的，但原告可以随时使用。2019年9月16日，原、被告签订了石材厂转让协议书。2019年9月17日，该石材厂办理了营业执照变更手续，方式是原经营者注销，以原告作为经营者在同一地点成立闽辉石材厂。南杨树沟村委会与鼎新公司签订的荒地租赁协议第五条第4款明确约定乙方可以根据需要建厂房，该约定与租赁协议相互印证，建房的行为是村委会允许的。被告是原石材厂的业主，使用的土地经过了土地权利人村委会的同意，具有生产设备和生产能力，转让价格由双方协商确定，整个转让协议无违法之处，并且原告对转让的厂房、设备、设施等现状是明知和认可的。根据双方签订的转让协议，被告转让的是石材厂，而不是石材厂的厂房，原告将二者混为一谈是错误的。石材厂的转让涉及到转让经营主体、生产设备设施及生产能力，并不是单纯的转让厂房，没有任何法律规定不能进行上述转让，同时，该转让经过了行政审批机关的批准并依法进行了变更，也足以说明该转让不违背法律规定。原告提交的行政处罚文书尚在行政复议和诉讼等待期，在期满之前，其效力属于待定状态，不能据此确定厂房建设属于非法用地。尤其是，该行政处罚文书针对的是厂房用地行为的合法性，而不涉及石材厂转让协议的合法性，二者不具有法律上的关联。最高人民法院（2013）民申字第50号民事裁定书认为，违章建筑无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。最高人民法院规定，在执行程序中对于没有合法手续的房屋可以以“现状处置”。这足以说明，无论案涉厂房最终是否被认定为违法用地，都不影响转让协议的效力及履行。原告向法庭提交了围场满族蒙古族自治县鼎新玄武岩开采有限公司与新拨镇南杨树沟村民委员会签订的荒地租赁协议作为证据，足以说明原告对案涉厂房的性质、现状是了解的，对于有无合法用地手续也是清楚的，双方也正是在此基础上签订的转让协议，原告完全可以在受让石材厂后将相应的用地手续办齐。既然原告清楚地知道所受让的石材厂的全部情况，就应当清楚签订该转让协议的法律后果，并承担签订协议的法律责任。原、被告签订的协议是合法有效的，原告不能证明该协议的签订违背了法律的强制性规定，即使厂房用地将来被认定为违规，也是因为原告在受让后没有及时按照要求办理用地手续所致，该责任不应由被告承担。双方签订的协议并不包括变压器的转让，变压器的权属与本案没有关联，也不影响原告使用，原告一直使用该变压器进行生产。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 被告以其答辩陈述，提供石材厂转让协议复印件、转让协议复印件、荒地租赁协议复印件、租地协议复印件、南杨树沟村委会会议记录复印件、南杨树沟村委会书面证明复印件、闽辉石材厂工商登记信息来证实自己的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月1日，新拨镇南杨树沟村委会召开村民代表大会，同意该村1组外台子的100亩荒地租赁给围场满族蒙古族自治县鼎新玄武岩开采有限公司。2016年10月19日，鼎新玄武岩公司与南杨树沟村委会就上述100亩荒地签订租赁协议，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日，在租赁期限内，鼎新玄武岩公司对该地块享有经营、管理、使用、收益的权利。2017年5月1日，鼎新玄武岩公司与被告签订租地协议，约定鼎新玄武岩公司将拥有使用权的位于新××镇南××组外台子的100亩荒地中的一部分赁给被告，租赁期限自2017年5月1日至2026年4月30日。被告取得该地块后建设了围场满族蒙古族自治县新拨镇闽辉石材厂，并领取营业执照，类型为个体工商户，经营者为被告陈家辉。2019年9月16日，原、被告签订石材厂转让协议，约定被告将其在围场满族蒙古族自治县的闽辉石材厂的产权及生产设备（以协议约定为准）以550000.00元的价格转让给原告。协议签订后，原告通过银行分期向被告支付转让款550000.00元，被告将石材厂交付原告使用和生产。2019年9月17日，被告将闽辉石材厂的经营者进行注销，由原告作为闽辉石材厂新的经营者进行注册登记，登记后原告已实际生产经营一段时间。2020年9月23日，围场满族蒙古族自治县自然资源和规划局以原告未经批准非法占地建设厂房为由向原告下发行政处罚告知书，并于2020年10月13日向原告下发行政处罚决定书，责令限期返还非法占有的土地，拟处罚款85187.85元。原告提交的行政处罚文书尚在行政复议和诉讼等待期。原告据此以被告转让的石材厂是违法建筑为由向本院起诉，请求确认原、被告签订的石材厂转让协议无效，判令被告返还原告转让款550000.00元及利息84700.00元，合计634700.00元。 以上事实，有原、被告诉辩陈述，原、被告提供的石材厂转让协议书复印件、荒地租赁协议复印件，原告提供的中国邮政储蓄银行账户对账单、围场满族蒙古族自治县自然资源和规划局行政处罚告知书及行政处罚决定书复印件，被告提供的转让协议复印件、租地协议复印件、南杨树沟村委会会议记录复印件、闽辉石材厂工商登记信息所证实。 本院认为，案涉石材厂为不动产，具有物理属性，虽然属于未经批准非法占地的情形，但被告作为建造人，依然可以基于建造这一事实行为而取得案涉石材厂的所有权，即违法建造行为不能改变不动产的物理属性。原告签协议的目的是取得案涉石材厂，并非土地使用权，因此原告也基于买卖这一事实行为而从被告处取得石材厂的产权及生产设备的所有权。该石材厂是先建成再出售转让，并非原、被告协议合建，因此原告是否购买该厂房与厂房本身是否属于未经批准非法占地一事并无因果关系。现原告已付清买卖石材厂的全部价款，被告已将石材厂交付原告使用和生产，且原告办理了注册登记，双方均已履行完毕，故不应以石材厂属于未经批准非法占地情形来作为认定原、被告签订的石材厂转让协议无效的依据。双方可通过共同协商、配合，促使案涉石材厂所占用的土地达到总体利用规划，并依法取得相关批准手续。据此，被告不应返还原告转让款。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条之规定，判决如下： 驳回原告李辉的诉讼请求。 案件受理费80.00元，由原告李辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  付崇刚 审 判 员  张 伟 人民陪审员  焦威力 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  王金宝 书 记 员  张 硕