重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13384号原告：周娅梅，女，1976年9月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：邹士超，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪丽，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆维集酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路****，统一社会信用代码：91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，重庆维集酒店管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文娟，重庆腾运律师事务所实习律师。第三人：四川橙森科技发展有限公司，住所地四川省成都市高新区益州大道北段********，统一社会信用代码：91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，四川橙森科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族，四川橙森科技发展有限公司员工，住重庆市大足区。第三人：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路****22-1信用代码：91500106MA60F2DN6Y。法定代表人：李秀荣，重庆橙果酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族，四川橙森科技发展有限公司员工，住重庆市大足区。原告周娅梅与被告重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集酒店）、第三人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周娅梅的委托诉讼代理人邹士超、赵雪丽，被告维集酒店的委托诉讼代理人刘茂旭，第三人橙森公司及橙果酒店的委托诉讼代理人黄中南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周娅梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告60000元违约金；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年12月7日，原、被告签订了《酒店租赁合同》，约定被告承租原告的涉案房屋，租赁期自2018年11月12日至2034年9月30日，免租期1年，起如租金按45元/平方米的标准计算，随后每三年上涨一次。租金付款日期分别为每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。合同还约定“乙方（被告）逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以上的，甲方（原告）有权提前解除合同，并有权要求乙方（被告）应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。”免租期满后，被告于2019年12月31日向原告支付了2020年第一季度租金。按照合同约定，2020年第二季度租金5339.25元应于2020年3月31日支付，但被告一直未付。原告通过各种方式联系被告，要求其出面协商解决拖欠的租金问题，被告都拒之不理，无奈之下，原告只好解除了与被告之间的《酒店租赁合同》，收回了房屋，并由实际承租人重庆橙果酒店管理有限公司在其应付租金的范围内向原告支付了被告拖欠的租金。截止至2020年6月16日，被告拖欠原告租金已达77天，被告在此期间采取不协商、不理睬，不解决的态度，最终导致租赁期长达15年的租赁合同无法继续履行，其行为已构成了根本违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金6万元。被告维集酒店辩称，一、本案中被告无违约行为，原告没有实际损失，被告不应承担违约责任。《酒店租赁合同》约定是预付租金方式，在重庆疫情防控一级相应期间，承租方并未实际开业经营，合同目的没有实现，但租金已足额支付。承租方在第一季度未实现合同目的却按约支付的租金，可以作为第二季度开始继续使用涉案房屋的合理对价，故承租方在第二季度开始未支付租金，不应认定为违约。根据各方达成的解除协议，承租方已将2020年4月1日至解除之日的租金全额支付原告，原告无实际损失。二、原告不能依据合同约定享有单方面解除权，被告不应当承担违约金。根据九民纪要精神，被告不存在违约行为，即便存在违约情节，也是显著轻微，在4月疫情影响逐渐消退情形下，原告与承租方以变更合同金额、风险共担方式继续履行更能保证原告合同目的实现，故原告不能依据合同约定享有解除权，其发出单方解除通知的行为也不能达到合同解除的效力。三、原被告双方系以协商一致方式解除合同关系，被告不应承担违约金。2020年6月15日，因原告就合同解除、租金等问题与第三人进行协商，基于原告提议，被告同意解除与原告及第三人之间的合同，并向双方发出确认解除函件，自此原被告双方的租赁合同关系即告解除，并计算截止于当天结算了租金金额。故原、被告与第三人是于2020年6月15日以协商形式解除合同。原告虽在此之前曾向被告发出单方解除通知，但在合同法司法解释（二）规定的三个月异议期内，双方又以协商一致方式解除合同，故合同约定的原告可单方解除并要求违约金的情形并未出现。第四，承租方以已承担了疫情不可抗力带来的所有损失，尽力保障了原告利益，不应再承担违约责任。涉案房屋所经营的酒店受疫情影响，第一季度酒店停业两个月以上，第二季度经营仍困难，承租方在此情况下仍将未开业经营期间、业主要求控制房屋期间的租金都全额支付，不应再支付违约金，否则不符合合同履行公平公正原则。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人橙森公司述称，同被告维集酒店答辩意见。第三人橙果酒店述称，橙果酒店是橙森公司的子公司。一、涉案房屋是由维集酒店承租，后将房屋交付橙森公司使用。橙森公司以上述房屋为经营地址，注册成立了橙果酒店，橙果酒店自成立起，在上述房屋内进行酒店经营。二、受疫情影响，2020年1月25日至3月下旬几乎未开展经营，亏损严重。此时橙果酒店深感无力继续依照原《酒店租赁合同》支付租金，故积极与业主进行协商，希望通过变更租金方式继续使用房屋，但多数业主发函要求停止使用，橙果酒店收到函件后，均立即办理了退租、空置处理，但上述业主并未前来办理收房。三、2020年4月初到6月，橙果酒店为继续经营，多次与业主协商，但业主情绪激动无法沟通。2020年6月15日，众多业主对酒店进行围堵，要求立即解除合同。当晚经过协商，维集酒店向业主和橙果酒店、橙森公司分别发函，解除了各方合同关系。橙果酒店向各业主办理了房屋交付，并将租金交付至沙坪坝区法院，由业主自行前往领取。从合同生效日至解除日，业主没有租金损失。四、橙果酒店作为房屋实际使用人，受疫情影响在第一季度几乎完全停业情况下，仍继续负担酒店运营成本，并独立承担了疫情一级相应期间的租金，还将本酒店价值巨大的运营物资连同房屋一起交付业主，业主不添加任何设施设备就可以正常运营，故橙果酒店已尽最大力量保障业主权益，不应再承担违约责任。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区某号房屋登记权利人为原告周娅梅。房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积为39.55㎡，套内建筑面积为29.25㎡。2018年12月7日，原告周娅梅作为出租人（甲方）与被告维集酒店作为承租人（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区某号房屋的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区某号，房屋面积39.55平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不付租金；2、起始租金按照45元/㎡/月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元/㎡/月。第四年至第六年为50元/㎡/月。第七年至第九年为60元/㎡/月。第十年至第十二年为70元/㎡/月。第十三年至租赁期满为75元/㎡/月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：…3、乙方有权决定该房屋用以酒店经营管理及相关配套。为保证甲方的合法权益，乙方将严格按照维也纳国际酒店（或同等品牌酒店）装修以及运营物资采购标准以及酒店配置标准实施；…7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，以照欠付金额为基数，按0.3%/天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元/套房屋的标准支付甲方违约金。8、租赁期内，乙方有权将租赁房屋转租给其他人用于经营酒店或相关配套行业，但该转租行为不得损害甲方权益。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。…4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。5、本合同所列的联系方式为双方工作联系往来、法律文书及争议解决时人民法院和/或仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院和/或仲裁机构的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任何一方当事人的上述地址和/或工商登记公示地址（居民身份证登记地址）送达的，视为有效送达。6、本通知条款为独立条款，不受合同整体或其他条款的效力影响。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。原告周娅梅在合同甲方处签名捺印，被告维集酒店在乙方处盖章。2019年4月1日，被告维集酒店（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年至2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含原告所有的涉案房屋。被告维集酒店在协议甲方处盖章，第三人橙森公司在协议乙方处盖章。另查明，2020年6月17日，原告周娅梅与第三人橙果酒店在重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处人民调解委员会主持下达成人民调解协议如下：一、鉴于周娅梅、重庆维集酒店管理有限公司、四川橙森科技发展有限公司均同意解除彼此之间就案涉房屋签订的租赁合同，现周娅梅与重庆橙果酒店管理有限公司双方均确认重庆橙果酒店管理有限公司已将位于重庆市沙坪坝区某号房屋及室内物品交付给周娅梅；二、由重庆橙果酒店管理有限公司于2020年6月30日前支付周娅梅2020年4月1日起至2020年6月15日的房屋租金4449元；三、就重庆市沙坪坝区某号房屋截至2020年6月15日所产生的水电费、物管费，由重庆橙果酒店管理有限公司于2020年6月17日前自行结清。如逾期未结清，则由重庆橙果酒店管理有限公司在周娅梅垫付上诉所有费用后三日内迳付周娅梅。四、重庆橙果酒店管理有限公司履行完毕上述义务后，周娅梅与重庆橙果酒店管理有限公司、四川橙森科技发展有限公司之间就重庆市沙坪坝区某号房屋之间的纠纷全部了结。本院于2020年6月18日作出(2020)渝0106民特474号民事裁定书，裁定周娅梅、重庆橙果酒店管理有限公司于2020年6月17日经重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处人民调解委员会主持调解达成的人民调解协议有效。庭审中，原告提出依据双方签订的租赁合同约定，被告应于2020年3月31日支付第二季度租金，但被告实际未支付。原告对《概括转让协议》不予认可，主张被告并未通知原告，原告对转让事宜及酒店的实际运营方并不知情，不应受该协议约束。同时橙森公司成立时间在前，并非协议中约定的为本项目专门成立的公司。被告维集酒店提出根据《概括转让协议》橙果酒店即为本项目专门成立的项目公司，协议签订时因橙森公司无酒店运营资质，故注册成立了橙果酒店，由橙森公司持有橙果酒店99%股权。第三人橙果酒店举示了一份《业主协商函》，函件中提出因疫情影响，将调整租金方案为：2020年4月1日至2021年3月31日月租金30元/平米、2021年4月1日至2022年3月31日月租金35元/平米、2022年4月1日至2023年3月31日月租金40元/平米，2023年4月1日起，按照原合同约定的起始租金45元/平米/月自行，每三年递增和递增标准都维持原合同约定。另举示了群发短信记录截图，短信内容为“业主们，您们好，我们是橙堡公寓（橙果酒店）公司，维集酒店管理有限公司把你们的物业转租给了我们。鉴于近期的一些问题，应部分业主要求，约定在明天（4月11日）下午三点在酒店前台大厅面谈沟通，如果您有时间，欢迎您前来参加。如果您明天不能来酒店现场，可以在工作时间内联系我司黄经理”，与上述函件一并发送至各业主。但原告对上述证据不予认可，主张第三人并非合同向对方，无权与原告协商租金事宜。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的不动产权证、酒店租赁合同，被告维集酒店举示的概括转让协议等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告周娅梅与被告维集酒店于2018年12月7日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告维集酒店与第三人橙森公司于2019年4月1日签订的《概括转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”现原告周娅梅对《概括转让协议》不予认可，被告维集酒店也未举示证据证明其将合同权利义务概括转让事宜通知了原告并取得其同意，故本院认定该《概括转让协议》对原告不发生法律效力。根据合同相对性，被告维集酒店仍为涉案《酒店租赁合同》的承租主体。原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。对原告周娅梅要求被告维集酒店支付违约金60000元的诉请，本院认为，因新型冠状病毒感染肺炎疫情原因，2020年1月24日至同年3月9日为重庆市突发公共卫生事件一级响应期间，同年3月10日至24日调整为二级响应期间，25日后调整为三级响应期间。新型冠状病毒疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了较大的影响，该事件在双方订立合同时无法预见，也无法避免。结合案涉合同履行情况以及新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店经营的影响，维集酒店在本案中不应承担违约责任。理由如下：第一、本案中，维集酒店从免租期结束起已按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，即维集酒店在新型冠状病毒疫情发生之前，并不存在迟延支付租金的违约行为；第二、涉案房屋系用于酒店经营，维集酒店在经营过程中客观上存在受疫情及防控措施影响导致其营业收入减少甚至无营业收入的可能。虽然维集酒店未按照合同约定在2020年3月31日及时支付2020年4月1日至6月30日的租金，存在迟延支付租金的行为，但该迟延支付租金的行为客观上受新冠疫情及国家防控措施的影响，维集酒店主观上并不存在恶意；第三，虽然应付租金的时间点是在本市因防控新型冠状病毒疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应期间之后，但仍然处于二、三级响应期间，维集酒店对于已经支付的疫情期间的租金可以因疫情原因申请减免，即使其未主张减免疫情期间的租金，也可以主张因疫情原因延期支付租金，故维集酒店在2020年3月31日未及时支付后续的租金，其原因不应完全归责于维集酒店，若因此而认定维集酒店承担违约责任，有违公平原则；第四，案涉租赁合同系双方在人民调解组织主持调解时中共同确认合同不再继续履行而解除合同，并非因维集酒店违约解除合同，故不应适用合同约定的违约金条款。综上，原告诉请被告支付违约金60000元的主张，于法无据，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告周娅梅的诉讼请求。案件受理费1300元，减半缴纳650元（原告已预交），由原告周娅梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  袁 勇二〇二〇年十二月七日法官助理  崔贺伟书 记 员  肖习敏