江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初4013号原告（案外人）：胡玉山，男，1983年4月17日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：胡蝶，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：凌波，男，1958年7月11日出生，住江苏省泗阳县。第三人（被执行人）：宿迁天豪置业顾问有限公司，住所地江苏省泗阳县经济开发区**（泗阳县永城绢纺公司院内）。法定代表人：刘同德，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘同新，男，该公司监事。委托诉讼代理人：林泉，江苏义缘律师事务所律师。第三人：徐海伟，男，1983年7月20日出生，住江苏省淮安市淮阴区。原告胡玉山与被告凌波、第三人宿迁天豪置业顾问有限公司（以下简称天豪公司）、徐海伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉山及其委托诉讼代理人胡蝶，被告凌波，第三人天豪公司的委托诉讼代理人刘同新、林泉，第三人徐海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉山向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于泗阳县房屋；2.凌波承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月4日，天豪公司将案涉房屋出售给徐海伟。2018年初，杨超委托房产公司公开发广告出售案涉房屋，且杨超在交易成功后也支付了对方一定的佣金。徐海伟向胡玉山出示了天豪公司的法定代表人唐某于2014年4月4日出具的借条，以及清溪苑小区11号楼101至110室房屋的购房合同十份。后徐海伟委托杨超于2018年2月8日将该房屋出售给胡玉山。胡玉山已付清全部购房款，并实际使用案涉房屋，且胡玉山在使用案涉房屋时，天豪公司售楼处即在该房屋旁边，其对胡玉山装修该房屋是应当知道的，其系默许徐海伟处置该房屋。2019年上半年，天豪公司唐某、刘同新至泗阳县办反映胡玉山低价侵占案涉房屋，仅是对徐海伟低价出售不满，而非对徐海伟处置该房屋有异议，泗阳县办纪工委也驳回了天豪公司的信访诉求。根据物权法第一百零六条第一款规定，胡玉山已善意取得案涉房屋，该房屋已经属于胡玉山所有，胡玉山对该房屋享有物权期待权，对该房屋应停止执行。凌波辩称，请求法院驳回胡玉山的诉讼请求，维持法院裁定。天豪公司述称，天豪公司并未收到徐海伟购房款，胡玉山和他人签订购房合同并无事实依据。徐海伟述称，撤销关于案涉房屋的执行异议裁定，并解除对该房屋的查封措施。经审理查明，凌波与天豪公司建设工程施工合同纠纷，于2019年12月3日经泗阳县人民调解委员会驻法院人民调解工作室主持调解，双方达成如下调解协议：一、天豪公司尚欠凌波工程款2172912元，天豪公司自2019年12月25日起，于每月25日前偿还凌波150000元，直至还清之日止；二、如天豪公司有任一期未按协议履行还款义务，凌波有权就全部未付款项向人民法院申请强制执行……2019年12月10日，本院作出（2019）苏1323民特864号民事裁定：确认上述调解协议有效。根据凌波的申请，本院于2020年1月7日立案执行，案号为（2020）苏1323执168号。在本案执行过程中，本院于2020年4月27日作出（2020）苏1323执168号执行裁定：查封11号楼108号、109号、110号等房屋。案外人胡玉山对本案执行标的提出异议后，本院于2020年7月10日作出（2020）苏1323执异144号执行裁定：驳回胡玉山的异议请求。胡玉山不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年6月3日，唐某设立天豪公司，并于该日起至2014年11月26日担任该公司法定代表人。天豪公司开发泗阳县八集乡清溪苑小区，其未取得建设工程规划许可证。2014年4月4日，唐某作为借款人出具借条一张给徐海伟，内容为：借到徐海伟现金200万元，时间为2014年4月4日至2014年7月4日。唐某出具承诺书一份给徐海伟，内容为：借到徐海伟现金200万元，如到期不还，以八集乡清溪苑小区10套门面房作价200万元，房号为11号楼101室至110室，每套为240m2。同日，唐某出具委托书给徐海伟，内容为：委托徐海伟将上述200万元款项转入倪伟昌名下账户。同日，徐海伟将上述200万元款项转入倪伟昌名下账户。同日，徐海伟与天豪公司就上述10套房屋均签订了相应的房屋买卖合同，其中上述房屋中108室、109室、110室分别作价488640元、479080元、479080元。同日，天豪公司出具收款收据给徐海伟，内容为：收到徐海伟购房款200万元。2018年2月2日，徐海伟出具委托书一份给杨超，内容为：对于八集乡清溪苑小区11号楼108室、109室、110室三套房屋，其委托杨超办理相关合同事宜，包括合同签订、收款、水电交付等事宜。2018年2月8日，杨超与胡玉山签订《八集清溪苑售房合同》，双方约定：杨超同意将11号楼108室、109室、110室三套房屋中的第一层共计六间房屋作价35.5万元出售给胡玉山。同日，杨超收到上述房屋购房定金10万元。2018年5月25日，杨超收到上述房屋购房款19.5万元，并出具收条一张，备注“房款已结清”。本院认为，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。首先，徐海伟与天豪公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”唐某向徐海伟出具的《承诺》载明，借到徐海伟现金200万元，则可以证实徐海伟转账交付的200万元性质系借款。双方同时约定如到期不还，则以包括案涉房屋在内的10套房屋折抵借款，并签订了相应的十份房屋买卖合同，则该十份买卖合同系作为上述借款合同的担保，双方之间并未形成真实的房屋买卖合同关系。其次，借款履行期限届满后，双方也未对债的履行方式予以变更，即以物抵债，并将案涉房屋交付给徐海伟占有。徐海伟主张借款到期后，因唐某无力还款，唐某于2014年8月向其交付了案涉房屋，对此其并未提供相关证据证实。因此，无法认定双方于借款期限届满后达成一致意见，即双方开始履行之前达成的房屋买卖合同，或者另行约定以物抵债。再次，胡玉山系从徐海伟处购买案涉房屋，但徐海伟并不能取得案涉房屋，而胡玉山与徐海伟之间的房屋买卖合同实际上也并不能履行，故其对案涉房屋也不享有实体权益。胡玉山主张其系善意取得案涉房屋，而其也称，其向徐海伟购买案涉房屋时，徐海伟也向其出示了借条、承诺书、十份购房合同，则其也应当知道十份购房合同所约定的房屋价款远远超过200万元，则其也应当向天豪公司核实该公司是否已经将房屋折抵给了徐海伟，其不予核实即予以购买，其主观上也存在过失，也无法认定其购买案涉房屋存在善意。胡玉山另称，在案涉房屋被查封前，天豪公司并未提出任何异议，说明其也系认可徐海伟有权出卖案涉房屋。但天豪公司称，其于2018年底至2019年初发现案涉房屋在装潢，当时其即表示不同意装潢，而且当时房屋并未竣工，并不能入住。结合胡玉山称，2019年上半年，天豪公司唐某、刘同新至相关单位反映胡玉山低价侵占案涉房屋的问题，说明天豪公司也并不认可徐海伟将案涉房屋转让给胡玉山。基于上述分析，案涉房屋仍系天豪公司责任财产，胡玉山对该房屋并不享有实体权益，故对胡玉山要求停止执行案涉房屋的诉讼请求应当驳回。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回胡玉山的诉讼请求。案件受理费2300元，由胡玉山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李前康人民陪审员  谷士凯人民陪审员  葛少卿二〇二〇年十二月十五日书 记 员  刘小林