四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终4131号 上诉人（原审原告）：刘世伟，男，汉族，1961年1月21日出生，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审被告）：姚碧华，女，汉族，1969年12月21日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙科，四川华晨（南充）律师事务所实习律师。 上诉人刘世伟因与被上诉人姚碧华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘世伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉请。2.一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人系残疾人，经济困难，现租房居住在原国营长城机械厂30栋4单元ｌ层，本打算购买一套低价的商住房。2020年6月12日，上诉人在顺庆区××栋××单元××楼××号看见案涉房屋出售的告示，便主动联系被上诉人，并进房查看系二室一厅居室，当时双方口头达成协议房价为48万元，交定金10万元，办完手续10天内付完剩余购房款38万元。2020年6月13日下午，上诉人将10万元现金交女友转交给了被上诉人，被上诉人出具了收条一张。当时，上诉人要求看房屋相关手续，但被上诉人迟迟不给，后经上诉人到市房管局核查后得知，该案涉房屋系被上诉人于2020年6月17日才到市房管局交税，办理不动产登记手续，明确了车库及工具房。上诉人要求被上诉人退回己交的10万元定金，被拒绝。为了维护上诉人的合法权益不受侵害，上诉人于2020年7月提起本案诉讼，要求被上诉人退还10万元购房定金。被上诉人在一审庭审中称：“上诉人知晓案涉房屋的使用性质，看了相关手续才支付的定金，被上诉人出具的收条，看房3天后一起去房管局查了相关信息”。被上诉人在一审抗辩时自相矛盾，如上诉人看了相关房屋手续才交的定金，3天后双方还需要去房管局查询相关信息吗？被上诉人将车库及工具房改建成二室一厅住房，不但改变了房屋主体结构，同时改变了房屋的使用性质，扰乱了城市规划，侵害了国家利益，被上诉人为谋取私利，违反了相关法律、法规。双方口头约定的房屋买卖行为应当是无效的，不应受到法律保护。可一审法院不但没有指出被上诉人将车库及工具房改建成住房的违法行为，并向相关部门反映要求被上诉人将案涉房屋恢复原状，反而迎合被上诉人的不实辩称，错误认定了事实。2.一审法院适用法律不当。被上诉人把车库及工具房改建成住房，使上诉人主观上存在错误认知，行为的结果与上诉人意思相悖，由于上诉人的认知与行为后果之间存在因果关系，导致了上诉人给被上诉人交了10万元的房屋定金，在客观上使上诉人遭受了重大损失。一审法院适用《中华人民共和国担保法》的定金法，明显适用法律不当，导致错误的判决，理应适用《合同法》、《民法总则》相关的法律条款处理本案。 姚碧华辩称：刘世伟去现场看房后，是对房屋进行了充分了解，且刘世伟在看了商品房买卖合同后才支付的定金。商品房买卖合同载明商品房性质为车库及工具房，房屋的产权也是70年，。上诉人的上诉理由不能成立。 刘世伟向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销基于重大误解实施的房屋买卖民事行为；2.姚碧华退还刘世伟人民币10万元购房定金；3.姚碧华承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：2020年6月12日，刘世伟与姚碧华就买卖位于南充市顺庆区××幢××单元××楼××号房屋达成口头协议，2020年6月13日，刘世伟给付姚碧华定金10万元，姚碧华出具收条一张，载明：“收条今收到刘世伟购姚碧华北岭颐园北区××栋××单元××楼××号。收定金10万元.拾万元整。房屋总卖价480000元.肆拾捌万元整。如双方反悔，买方刘世伟反悔不退还定金10万元，卖方姚碧华反悔双倍退还买方刘世伟定金20万元。办完手续买方刘世伟10天内付完购房余款380000元。一切所有手续费又（由）卖方支付。买：512902196101210375付款人刘世伟（捺印）卖：512921796912216729收款人：姚碧华（捺印）2020年6月13日”。 一审法院认为，本案的争议焦点在于刘世伟在与姚碧华买卖房屋过程中就房屋性质是否存在重大误解，房屋买卖行为是否应当撤销及定金是否应当返还？ 刘世伟主张姚碧华在售房过程中没有尽到明确的告知义务致使其对房屋性质产生重大误解情况下实施的房屋买卖行为，有权请求撤销。该院认为刘世伟的主张不能成立。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格、数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。重大误解作为行为人的一种主观认识状态，应根据行为人的主体情况、活动性质、交易习惯综合考量。本案中，案涉房屋的实际状况已是客观存在，从房屋外观就能显著判断其与商住房存在明显区别。刘世伟作为完全民事行为能力人，在购买房屋这类生活重大财产交易事项时，对于案涉房屋的使用性质，自身理应尽到谨慎审查之义务，案涉房屋虽在原姚碧华进行房屋买卖时没有办理产权证，但姚碧华与南充市荣华房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，已载明该房屋的规划用途为“机动车库”，事实上刘世伟在购房时亦亲到房屋现场进行了查看，对房屋情况作了充分的了解和判断后实施房屋买卖行为，该行为系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并已履行完毕支付定金10万元的义务。综上，对刘世伟请求撤销房屋买卖行为并返还定金的主张，不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，刘世伟向姚碧华交纳的定金超过了房屋买卖标的额48万元的20%，对超过的部分应予返还，即姚碧华应返还刘世伟4,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、姚碧华返还刘世伟超付的定金人民币4,000元；二、驳回刘世伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，由姚碧华负担100元，刘世伟负担1,050元。 二审查明，1.在2020年6月13日刘世伟向姚碧华给付定金10万元前，刘世伟查看了姚碧华的案涉房屋、姚碧华购买案涉房屋的合同。 2.姚碧华购买案涉房屋合同中载明商品房基本情况为：该商品房的规划用途为机动车库，该商品房为第一条规定项目中11[幢×][座×][×]×单元-1层车库及工具房-104号。 3.在查看房屋、给付定金、出具收条过程中，刘世伟本人均在现场。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为刘世伟对购买房屋性质是否存在重大误解，姚碧华应否返还刘世伟交纳的定金。 2020年6月13日，刘世伟因购买姚碧华北岭颐园北区××栋××单元××楼××号房屋，向姚碧华给付定金10万元，同时，双方对房屋总价、房款给付时间、对买卖行为反悔的责任进行了约定。刘世伟在给付定金前，查看了房屋现状和姚碧华的购房合同。在姚碧华购买房屋的合同中，载明该房规划用途为机动车库；双方认可房屋现状具备供人居住生活的设施设备。表明刘世伟在购买房屋时对房屋的规划用途、房屋现状情况是明知的。 刘世伟主张，其在姚碧华2020年6月17日取得房屋产权证后，他才知道姚碧华房屋性质为车库和工具房。刘世伟的该项主张与其在交付定金前查看了姚碧华的购房合同，应当知道房屋规划性质的事实不符。 综上，刘世伟以其对房屋性质重大误解为由，要求撤销与姚碧华之间的房屋买卖行为，并要求姚碧华退还全部定金，理由不充分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,100元，由上诉人刘世伟负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年十二月十日 书记员  杨鹏立