上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18745号原告(反诉被告)：金建范，男，1964年8月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：严扣珍(金建范妻子)，女，1965年9月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陆木英，女。被告(反诉原告)：周超，男，1986年9月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。原告金建范诉被告周超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理，依法适用简易程序审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年10月22日和2020年12月1日两次公开开庭进行了审理，原告金建范及委托诉讼代理人陆木英、严扣珍，被告周超及委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金建范向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年10月8日签订的房屋租赁合同；2、被告腾退位于上海市青浦区青昆路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，将房屋返还原告；3、被告支付原告房屋占有使用费(按照人民币164元/天，自2020年4月8日起计算至实际腾退之日止)；4、被告支付原告2020年3月至11月的电费3,698元。事实和理由：2019年10月8日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告，租期一年，自2019年10月8日至2020年10月8日，年租金6万元，半年支付一次，先付后用。签订协议时被告支付了半年租金3万元，2020年4月8日被告应当支付后半年租金，但是被告一直拒付，故原告起诉至本院。被告周超辩称：不同意原告的诉讼请求，被告租赁房屋的目的是经营饭店，签订合同后被告对房屋进行了装修，按照相关部门要求办理各种申报手续，并采购了大量设施设备，一切工作就绪后在审批营业执照时，市场监督管理局接到夏阳街道通知，房屋纳入动迁范围，停止审批营业执照，故被告无法办理营业执照，无法经营，房屋租赁目的无法实现。原告知晓房屋动迁事宜，并未明确告知被告，存在欺诈，理应赔偿被告损失。对原告主张的电费无异议。被告周超认为原告隐瞒了系争房屋动迁情况，存在欺诈，故提出如下反诉请求：1、撤销原被告于2019年10月8日签订的房屋租赁合同；2、原告返还被告租金3万元及押金5,000元；3、原告赔偿被告损失204,334元。原告金建范针对反诉辩称：租赁合同系原被告真实意思表示，不存在任何欺诈。签订租赁合同时原告向被告明确表示过房屋要动迁，具体时间不清楚，而且房屋原本就有足浴店的营业执照，无法再办理营业执照，被告表示营业执照可以自行解决。被告自2020年4月8日就开始不付租金并且拒绝腾退，被告的装修是自己的经营行为，与原告无关。根据合同约定，如果遇到动迁，被告搬走，没有任何赔偿。关于押金，因为被告有欠款，应该抵扣欠款。经开庭审理查明，系争房屋产权人为原告，建筑面积136.85平方米，用途为商业。2019年10月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2019年10月8日至2020年10月8日，租金6个月3万元，签订协议时被告须一次性支付租金3万元，并支付押金5,000元。租赁期满或协议终止后，乙方凭水电费相关清单，由甲方一次性将租赁押金无息全额退还乙方，乙方将房屋退还甲方。如遇拆迁，与承租方无关，立即搬走，没有任何赔偿。备注：空调2P1个、1.5P3个。合同签订后，被告支付了租金3万元及押金5,000元，后续未付租金致讼。被告未支付2020年3月至11月电费3,698元。被告对系争房屋进行了装修，并且办理了建设项目环境影响登记表备案手续，项目名称为上海市青浦区哈侬饭店。被告于2019年11月6日取得了上海市餐饮服务从业人员食品安全知识培训合格证明。2020年12月10日被告将系争房屋腾退返还原告。双方确认被告还结欠水费665元，同意在本案中一并处理。审理中，原告认可已于2020年11月签订动迁补偿协议，并且提供了上海金虹房地产估价有限公司出具的评估明细表，该表格中显示原告房屋的装修价值为158,909元，增补后的设备设施价值为60,896元、室外附属物价值17,540元。被告对评估明细表真实性无异议，但双方针对哪些属于被告的装修投入存有争议，为此本院于2020年11月18日上午与原被告共同至系争房屋处进行调查，对双方的意见进行核实和记录。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同、电费发票、评估明细表等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院核实后予以确认。审理中，被告为证明其装修投入损失，提供了：装修合同及收据、油水分离器购销安装合同及收据、购买桌椅、储物柜、厨房设备等物品的转账记录、消费清单和收据、空调安装费收据、食品安全培训费收据、隔油池清理委托服务协议、餐厨废弃油脂委托收运协议、隔油池清理费收据。原告对上述证据真实性均表示无法确认，原告不清楚。审理中，原告表示鉴于被告尚未将房屋归还原告，原告电费目前仅有11月的读数，之后的读数尚不清楚。被告表示，签订合同时，原告仅说过房屋可能要动迁，签订租赁合同后被告就去市场监督管理局询问过，当时回复可以办理营业执照。被告之后办理了查名和卫生许可证等手续，等到装修完毕正式申请办理营业执照时被告知因为接到夏阳街道通知该房屋被纳入动迁范围，停止办理营业执照。原告表示：结合评估明细表的项目和金额，对于被告自行添加的装修和设备，同意给被告；对于被告更换的项目仅同意给付一半；对于原告原有的装修被告仅重新油漆的项目不同意赔偿。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为租赁方，理应自行办理经营所需的相关证照，在发现房屋无法办理营业执照后，被告也理应及时腾退避免损失进一步扩大。被告自2020年4月8日起就停止支付租金并且一直未腾退，存在过错，原告有权解除合同，故租赁合同于本案诉讼材料送达被告之日即2020年9月21日解除。合同解除后，被告理应及时将房屋腾退返还原告，并支付欠付的租金和房屋占有使用费。被告已于2020年12月10日腾退返还房屋，故对原告要求被告腾退返还房屋的诉请无需处理。鉴于系争房屋在租赁过程中发生了停止办理营业执照的情况，本院综合合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素酌情认定被告应支付原告租金和占有使用费共计46,000元，被告已经支付30,000元，还应支付16,000元。关于水电费，被告予以认可，故对原告要求被告支付水电费的请求本院予以支持。被告认为原告存在欺诈行为，隐瞒了房屋动迁无法办理营业执照的情况，然从庭审查明的情况看，在签订合同时原告就已经告知被告房屋可能要动迁，签订合同后被告去相关部门办理手续的开始阶段也是没有障碍的，直到被告装修完毕后正式申请办理营业执照时才得知停止办理营业执照，故原告并不存在欺诈，故对被告要求撤销合同的请求不予支持。因被告实际占有房屋未及时腾退，故对被告要求原告返还租金30,000元的请求本院不予支持。关于押金，因被告欠付租金和水电费，故应当抵扣欠款，对被告要求返还押金的请求不予支持。关于被告主张的损失，本院结合双方陈述的内容、当事人的过错程度、实际损失、动迁评估明细表内容等因素，酌情认定原告应赔偿被告82,170.50元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告金建范与被告周超于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月21日解除；二、被告周超应于本判决生效之日起十日内支付原告金建范租金和房屋占有使用费11,000元(已扣除押金5,000元)；三、被告周超应于本判决生效之日起十日内支付原告金建范电费3,698元和水费665元；四、反诉被告金建范应于本本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告周超82,170.50元；五、反诉原告周超的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元，减半收取计40元，由被告周超负担；反诉受理费2,445元，由反诉原告周超负担1,518元，反诉被告金建范负担927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十二月十六日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。