重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初18164号原告:成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，成都万科物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：李菊，女，成都万科物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：刘志宇，重庆坤亮律师事务所律师。被告：李建唐，男，1976年9月9日出生，汉族，职业不详，住重庆市九龙坡区。原告成都万科物业服务有限公司与被告李建唐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人李菊、刘志宇和被告李建唐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费21458.41元，并支付违约金4291.68元（按所欠物业费的20%计算）；2、要求被告支付拖欠的公摊电费633.38元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆万卓置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为某小区提供物业服务，被告住宅的物业服务费标准为3.50元/平方米.月。原告按照合同约定为被告提供了物业服务，但是被告拒不缴纳物业服务费和公摊电费，其中2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费21458.41元未交，另外被告拖欠公摊电费633.38元。原告多次催收，被告均置之不理。被告李建唐辩称：案涉房屋系被告所有，登记在被告名下。案涉房屋建筑面积为153.49平方米，每月物业费为3.50元/平方米。被告未向原告交纳2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费属实，理由如下：原告物业服务不到位，小区车库漏水，原告对小区车库内的垃圾没有及时清理；合同上约定节假日小区中庭水景观应当打开，但交房后从未开启过；小区内的绿化越来越差；小区楼道里的灯光以前是暖光，现在换成了白光灯；原告没有及时对墙面脱皮部位进行维护；原告将二期消防通道的位置租赁给他人经营洗车场，影响消防安全；现在实行垃圾分类，但是原告配备的垃圾桶严重不够用，导致垃圾成堆；原告管理服务不到位，小区基本每天都有偶发事件。综上，被告认为原告没有按照前期物业服务合同履行职责，被告不同意全额交纳物业服务费，只同意按照合同约定标准的50%交纳。对于公摊电费，同意交纳，认可原告主张的金额。对于违约金，系原告违约，被告不应当支付违约金。本院经审理认定的事实如下：经过招投标，原告中标重庆万卓置业有限公司开发的某小区前期物业管理项目。2013年6月28日，重庆万卓置业有限公司（开发单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《某小区前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对甲方开发建设的某小区提供物业管理服务，物业服务费按照建筑面积计算，其中多层住宅（洋房）的物业服务费标准为3.50元/平方米.月（不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用）；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月15日前交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或物业使用人应在每季首月15日前交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；本合同期限自2013年6月28日起至2018年6月30日止，如合同到期，同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：1、乙方同意继续履行本合同；2、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同还约定了双方的权利义务、物业服务内容与服务标准、违约责任、前期物业服务质量标准等内容。前期物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案，物业服务收费也在重庆市物价局进行了备案。被告李建唐系重庆市沙坪坝区某房屋的所有人，该房屋建筑面积为153.49平方米。被告每季度应缴纳的物业服务费为3.50元/平方米×153.49平方米×3月=1611.65元，每季度产生的公摊水电费据实分摊。原告为被告提供了物业服务，但是被告未按照合同约定向原告缴纳2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，被告也未付清公摊电费。经原告催收，被告仍未向原告交纳。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，经过招投标程序，原告中标案涉小区的前期物业管理工作，原告与案涉小区的开发商签订了前期物业服务合同，并在房屋管理局进行了备案，相关物业服务收费也在重庆市物价局进行了备案。因为，本院认为，原告与案涉小区开发商签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力，被告作为该小区内的房屋业主，应当按照前期物业服务合同约定行使业主权利、履行业主义务。前期物业服务合同于2018年6月30日到期，根据合同约定的合同继续有效的条件，该合同继续有效，原告为该小区提供物业管理服务至今。对于被告提出的不交纳物业费的理由，被告辩称没有将消防通道的位置出租给他人用于经营洗车场，部分问题正在整改。本院认为，原告根据其与小区开发商签订的前期物业服务合同的约定为被告提供了物业服务，对于物业服务过程中存在的部分瑕疵，不能成为被告拒不交纳物业服务费用的抗辩事由，故被告应当向原告交纳物业服务费用。对于原告物业服务中需要改善的地方，原告应及时整改，切实提高物业服务水平和质量。被告未按照合同约定向原告交纳相关物业费用，被告的行为构成违约，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。经审理查明，被告没有交纳2017年4月1日至2020年7月31日期间物业服务费属实，原告要求被告支付该期间的物业服务费21458.41元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告主张的公摊费633.38元，被告予以认可，本院予以确认。对于原告主张的违约金，本院认为，根据前期物业服务合同约定，被告未按照合同约定时间足额缴纳物业费，构成违约，应当承担违约责任，被告应当向原告支付违约金。根据前期物业服务合同约定，物业服务费按季交纳，被告应在每季首月15日前交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。被告未向原告缴纳2017年4月1日至2020年7月31日期间物业服务费，根据合同约定，2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业费被告最晚应在2017年7月15日缴纳，逾期未交的，从2017年7月16日起应支付违约金；2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业费被告最晚应在2017年10月15日缴纳，逾期未交的，从2017年10月16日起应支付违约金；以此方式，分段累计计算未缴纳2017年4月1日至2020年7月31日期间物业服务费产生的全部违约金。诉讼中，原告自愿将主张的违约金金额调整为1000元，本院予以确认。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李建唐于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司2017年4月1日至2020年7月31日期间所欠物业服务费21458.41元，并支付所欠公摊电费633.38元，合计22091.79元。二、限被告李建唐于本判决发生法律效力后三日内支付原告成都万科物业服务有限公司违约金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费459.60元，减半收取计229.80元，由被告李建唐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘 淇二〇二〇年十二月二日书记员 何秀丽