山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14454号 上诉人（原审被告）：张波，男，1981年10月22日出生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审原告）：青岛港盛物业管理有限公司，住所地平度市李园街道人民路**。 法定代表人：陈华文，总经理。 委托诉讼代理人：张文龙，山东鲁青律师事务所律师。 上诉人张波因与被上诉人青岛港盛物业管理有限公司（以下简称港盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张波上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判决驳回被上诉人一审的诉讼请求；3上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决错误支持被上诉人一审关于物业费全额支持的诉讼请求。2016年10月3日，上诉人与被上诉人之间建立了物业管理服务合同关系。合同生效后，被上诉人从未正确履行合同，被上诉人在提供服务的过程中存在诸多违约行为，据此，上诉人以及诸多业主均向被上诉人数次提出异议，被上诉人虽有纠正的意思，但没有纠正的行为。上诉人于一审关于被上诉人未能正确履行服务合同内容于法庭作出如实陈述，一审判决对被上诉人履行服务合同存有瑕疵这一事实给予认定。一审判决所认定被上诉人没有正确履行服务合同这一事实与判决结果相矛盾，其理由既然被上诉人未正确履行服务合同，则关于物业费全额主张的诉讼请求依法不应当给予支持。 被上诉人港盛物业公司答辩称：1、上诉人所述与事实不符，上诉人所住小区实行楼道单元门打卡进入，只有业主本人持门禁卡方能进入，外人无法进入。对于上诉人所主张的房屋质量问题，非被上诉人的责任，是开发商应当承担的维修责任，有质量问题上诉人应向开发商主张。2、对于疫情防控等工作非物业服务合同所约定的内容，同时被上诉人也积极根据政府相关规定要求进行的防疫工作。3、上诉人所住小区非封闭式小区，可能存在业主与非业主进入单元楼道内的情况。4、对于上诉人的主张的公共部位的收益问题，上诉人并不能代表全体业主向被上诉人主张相关的权益，其物业费的收取与前一主张系两个法律关系，不应作为其拒绝缴纳物业费的理由。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 港盛物业公司向原审法院起诉请求：依法判令张波向港盛物业公司支付物业费2452.67元；二、判令张波向港盛物业公司支付违约金316.53元；三、张波承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月3日，港盛物业公司与张波之间签订《前期物业管理服务协议》一份，合同签订后，港盛物业公司依照合同约定提供了物业服务，张波拒不交纳物业费，至今拖欠港盛物业公司2019年1月至2020年6月的物业费共计2452.67元。根据《前期物业管理服务协议》约定，张波构成违约，应承担违约金316.53元。 张波在一审中答辩意见：1.今年年初至现在，港盛物业没有做好防疫工作2.疫情期间小区内的消毒不到位，综上两条，根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国××法》、山东省物业管理区域新型冠状病毒防控工作指引三条法律之规定，对物业管理的区域实行封闭管理，外来人员不得进入小区内，关闭聚集场所，停车场等，必须有人值守。3.物业收费价格不合理，没有公布给予收费明细4.车位租赁收费不合理，存在违法行为5.楼道电梯广告收益不给予业主公开6.未作封闭式管理，业主的生命财产得不到保障，将1-4楼对外租赁，其他人员从电梯自由出入7.物业保安治理工作不到位，巡逻不到位，导致外来人员任意进入楼道，业主财产经常丢失8.五楼空中花园卫生问题严重，垃圾随处可见，未做到定期修理9.物业公司对部分维权业主使用霸王条款，例如不交物业费不给予办理房产证，让门禁卡失效等10.物业维修工作滞后，房屋存在安全隐患，瓷砖、天花板、地、地板修缮工作存在滞后修基金没有用上。11.监控经常失效，维修不及时，无法使用监控查找证据12.根据港盛物业前期管理服务协议以及龙腾天下城业主手册的规定。要让业主满意率达到80%以上，但却未以此开展过调查，物业违反上述协议规定、回避现实问题。 原审法院认定事实如下：2016年10月3日，港盛物业公司与张波签订物业服务合同，约定物业服务费1.58元/月每平方米，面积86.26㎡，按季交纳物业费，欠费期间为2019年1月至2020年6月，欠费金额为2452.67元，违约金为未付款金额的日万分之五。 原审法院认为，港盛物业公司与张波签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。港盛物业公司向张波提供了物业服务，张波理应按约定交纳物业费。因此，港盛物业公司要求张波支付物业费的诉讼请求，原审法院予以支持。因港盛物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，因此港盛物业公司要求的违约金原审法院不应支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项规定判决：一、张波支付港盛物业公司服务费用2452.67元（自2019年1月至2020年6月）。二、驳回港盛物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张波负担。 二审中，上诉人张波提交照片一宗，证明事项：电梯损坏未修复；五楼通往平台的单元门损坏，未清理；垃圾及污水横流，卫生问题清扫不及时；2017年因停车费产生争议，小区保安将顶板放到车道出入口，阻止业主进入车库。被上诉人质证意见：真实性无法确认，对证明事项不予认可。从照片中反映的电梯维修问题是部分业主恶意破坏，非被上诉人的责任。部分质量维修问题系公共区域，非业主本人自用部分。对车位使用管理费用的问题，非本案涉案请求，与本案无关。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人张波所欠的物业费是否应予减免。对此本院认为，港盛物业公司与张波签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对包括上诉人张波在内的全体业主均具有约束力。被上诉人港盛物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的张波应当依约缴纳物业服务费。关于上诉人张波拒绝交纳物业费的主要原因是对港盛物业公司服务不满意。本院认为，物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，港盛物业公司在一定的时间、地、地点提供的物业服务做的不够完善不足以认定其在物业服务过程不履行合同义务，一审结合案情，酌情处理违约金并无不当。上诉人张波以对港盛物业公司的服务不满意拒绝交纳物业服务费，没有事实和法律依据,本院不予支持。 另外，关于上诉人张波主张房屋建筑质量存在问题、公共部位维修及港盛物业公司的收入公示等问题，与本案欠付物业费系不同的法律关系，在本案中不予处理。本案不涉及停车费问题，故对上诉人主张的停车问题在本案中不予处理。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，港盛物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张波负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  方高海 韩平