广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27623号上诉人（原审原告、反诉被告）:张龙添，男，1977年9月3日出生，汉族，住所地广东省陆丰市。委托诉讼代理人：胡婷，广东宝先律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:深圳市健客时代健身发展有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道盛龙路盛龙花园****楼604，统一社会信用代码91440300MA5EM7702P。法定代表人：张泓。原审被告：张泓，男，1991年3月22日出生，苗族，住所地贵州省松桃苗族自治县。上诉人张龙添因与被上诉人深圳市健客时代健身发展有限公司及原审被告张泓房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张龙添上诉请求：1.撤销（2019）粤0306民初12757号民事判决的第四、五项判决；2.改判驳回健客公司的全部反诉请求；3.本案诉讼费由健客公司、张泓承担。事实和理由：一、原审法院认定的事实缺乏依据。2017年8月23日张龙添与健客公司签订为期5年的《商铺租赁合同书》，自2017年9月1日至2022年8月30日，由张龙添将位于深圳市宝安区黄麻布（原簕竹角市场）现XXXX娱乐广场四层Ａ铺出租给健客公司用于经营健身房，每月租金35000元。张泓是健客公司的唯一股东。自2018年10月开始健客公司未按时足额支付租金及水电费。健客公司在一审时提出反诉，主张其装修费、设备等的损失，但自始至终，健客公司均未提交相关的证据证明其在涉案场地有进行装修，装修的具体内容，也未提交证据证明其在涉案场地放置的设备种类、数量。原审法院在一审庭审结束后，到案涉现场进行勘察，涉案房屋已经在进行装修，对于健客公司是否有进行装修是无从考证的。对于健客公司的设备，虽有张龙添的口头承认设备在张龙添处，但对于健客公司的设备明细表应当由健客公司予以提供。二、原审法院适用的法律错误。对于健客公司主张的装修费、设备损失，应当依据民事诉讼法的相关规定，由健客公司应当承担举证不能的责任。原审法官在现场进行勘察时，现场有散落的设备，但该设备是否属于健客公司是不明确的，张龙添认为应当由张龙添与健客公司双方在现场确认属于健客公司设备的明细表，且张龙添表示愿意退还健客公司的设备。为维护张龙添的合法权益，现依法提起上诉，请求二审法院依法裁判。健客公司辩称：一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，张龙添的上诉理由与事实不符，于法无据，应予驳回，维持原判。签订合同时张龙添承诺涉案标的手续齐全，涉案合同也约定由张龙添提供房屋相关手续，直到装修完成营业期间才发现涉案标的手续不齐，导致健身房无法正常营业。协商无果的情况下爱，张龙添强行封锁场地，导致健客公司无法进入。在一审立案期间将健客公司装修及场所内有物品、文件、与案件相关的所有证据全部损毁后又将场地转租他人重新装修，导致大量证据无法取证。张泓未提交答辩意见。张龙添向一审法院起诉请求：1.判决解除张龙添与张泓签订的《商铺租赁合同书》；2.判决健客公司、张泓支付张龙添租金175000元、水电费8982元及管理费5000元，共计188982元及利息暂计34.25元（利息以人民币188982元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%自起诉之日起计之付清之日止）；3、本案诉讼费由健客公司、张泓承担。健客公司向一审法院反诉请求：1.判决解除张龙添与张泓签订的《商铺租赁合同书》；2.判决张龙添支付健客公司、张泓损失的装修费用包括：墙面粉刷、墙面漆、墙纸、防火墙、玻璃隔墙、厕所装修、浴室、舞蹈房、动感单车房、少儿培训教室、地板、地胶、中央空调安装、前台装修、电梯通道、两个办公室装修，共计450000元，健身器械、跑步机、动感单车等共计200000元，深圳市公安局保安分局消防监督管理大队行政处罚5000元，租房押金70000元，入场费30000元，2018年12月23日至2019年5月31日止张龙添私自封店造成直接损失1123353元，共计1878353元；3、本案诉讼费由张龙添承担。一审法院认定事实：2017年8月23日，张龙添（甲方）与健客公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同书》，约定张龙添将深圳市宝安区XX布（原XXX市场）现XXXX娱乐广场四层Ａ铺位出租给乙方做健身房用，实际建筑面积1380平方米，租赁期限自2017年9月1日2022年8月30日止。2017年11月1日至2022年8月1日乙方每月应交租金35000元给张龙添，计租金日期从2017年11月1日起计。签订合同时乙方应缴纳合同保证金70000元，每月管理费1000元。另外，双方在合同最后手写补充条款“合同三年后递增租金10%，乙方自行负责砌隔墙，水费按8元／立方，电费按1.5元／度，甲方提供水源和电源到乙方铺内，提供广告位，甲方提供主体消防”。当日，健客公司支付了70000元押金。2017年11月14日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出深公宝（消）行罚［2017］15861号行政处罚决定书，称发现健客公司在装修，存在未进行消防设计备案的违法行为，给予健客时代公司罚款5000元的决定。2017年11月17日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出深公宝（消）行罚［2017］5647号行政处罚决定书，称发现健客公司未整改，给予健客时代公司责令停止施工的处罚。张龙添主张健客公司自2018年10月起未支付租金、水电费及管理费，也未进行房屋移交手续。健客公司主张2018年10月支付了14000元，并主张2018年12月20日张龙添停水停电并锁门，健客公司无法进入健客公司的设备也无法搬走。截至2018年12月20日，健客公司欠付租金、管理费、水电费共计113446元。2019年7月11日，一审承办法官到现场进行勘察，发现涉案房屋已经出租给案外人，案外人正在进行装修，此前的装修已经被拆除无法评估，健客公司的设备散落在现场，张龙添承认扣押设备，但主张因健客公司拒付租金及会员上门闹事导致张龙添经营受到阻扰故拒绝返还设备。法官在现场对双方进行调解，未成功。另查明，涉案房屋未办理报建手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋未办理报建手续，故张龙添、健客公司双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故张龙添收取的押金70000元应予返还。健客公司主张入场费30000元因未提交相应的证据证明系张龙添收取，故对该笔费用的返还一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张龙添于2018年12月20日将涉案房屋断水断电锁门，健客公司无法使用，故健客公司应向张龙添支付截至2018年12月20日前欠付的租金、管理费、水电费113446元。张龙添主张应支付至2019年2月租金未提交相应的证据证明，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。张泓作为健客时代公司的自然人独资股东，未提交相应的证据证明其财产独立于健客公司的财产，应当对健客公司的债务承担连带责任。关于健客公司主张的装修费45万元。一审法院认为，健客公司承租涉案房屋时进行装修属实，因张龙添擅自将涉案房屋装修拆除出租给案外人导致涉案房屋的装修无法评定损失，结合健客公司承租的时间装修折旧后一审法院酌定装修现值为20万元。本案合同被认定为无效系因涉案房屋未办理报建手续，双方对此均存在过错责任，一审法院酌定张龙添向健客公司支付装修损失12万元。关于健客公司主张张龙添支付健身器械、跑步机、动感单车等设备20万元。一审法院认为，涉案设备的所有权人系健客公司，即便健客公司未按期缴纳租金，张龙添也无权扣留健客公司的设备，而且2018年10月20日，张龙添已经将涉案房屋停水停电并锁门，健客公司无法经营，也无法自行搬离设备，一审庭后承办法官进行现场勘察时仍然表示拒绝健客公司搬离设备，故张龙添应向健客公司支付设备款。关于设备款的具体金额，因健客公司未提交相应的证据证明涉案设备的价值，也未提交相应的证据证明购买涉案设备时的任何单据及支付凭证，一审法院酌定涉案设备价值为10万元。关于健客公司主张张龙添支付行政处罚5000元。一审法院认为，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出的处罚均系对健客公司进行装修未进行消防设计备案的处罚，健客公司未提交相应的证据证明该处罚系张龙添的原因导致，故对该项诉求一审法院不予支持。关于健客公司主张张龙添支付会员卡损失1123353元。一审法院认为，该会员卡的费用系由健客公司预收取，现健客公司未提交相应的证据证明已经将会员未使用的余额退还给会员，故健客公司现要求张龙添支付该损失依据不足，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张龙添与健客公司于2017年8月23日签订的《商铺租赁合同书》无效；二、健客公司、张泓于判决生效之日起五日内向张龙添支付租金、管理费、水电费113446元；三、张龙添于判决生效之日起五日内向健客公司返还押金70000元；四、张龙添于判决生效之日起五日内向健客公司支付装修损失120000元；五、张龙添于判决生效之日起五日内向健客公司支付设备款100000元；六、驳回张龙添的其他诉讼请求；七、驳回健客公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2040元，由张龙添承担816元，健客公司、张泓承担1224元。反诉费10852元，由张龙添承担1675元，由健客公司、张泓承担9177元。本院二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，张龙添和健客时代公司签订的《房屋租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。健客公司在涉案房产确实存在装修，亦有设备在涉案场地。但张龙添于2018年12月20日对涉案场地停水电并锁门，导致健客公司无法进入涉案场地，其设备也无法搬走。且张龙添已对涉案房产进行重新装修，现在对健客公司的装修残值已无法进行评估，原审结合承租的时间计算装修折旧后按照双方当事人对合同无效存在的过错责任酌定装修损失12万元并无不当。关于设备损失，张龙添无权扣留健客公司设备，因其拒绝健客公司搬离设备，故应当赔偿相应设备款项，原审酌定设备价值10万元并无不当。综上所述，张龙添的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人张龙添负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十二月××日书记员 吕周（兼）