广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初4513号原告：四会市***地产代理有限公司。住所地：四会市******************（首层）。统一社会信用代码：91441284MA4W49X18X。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫俊杰，广东圣禾律师事务所律师。被告：李碎明，女，1975年8月21日出生，汉族，住广东省四会市*****************。公民身份号码：441************029。委托诉讼代理人：翁迪秀，男，1972年10月17日出生，汉族，住广东省四会市*****************。公民身份号码：330************237。系被告丈夫。第三人：朱雪平，男，1963年2月18日出生，汉族，住广东省四会市****************。公民身份号码：442************012。原告四会市***地产代理有限公司（以下简称龙居房地产公司）与被告李碎明、第三人朱雪平居间合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告龙居房地产公司的委托诉讼代理人莫俊杰与被告李碎明的委托诉讼代理人翁迪秀到庭参加诉讼。第三人朱雪平经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙居房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理费66000元及违约金（从2019年5月27日起每日按66000元的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年5月27日，在原告的促成下第三人与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告购买第三人位于四会市**************的物业，总楼价为2200000元，还约定了定金50000元被告在2019年5月27日支付给第三人。同日，被告以及第三人分别向原告出具了《买卖咨询费支付承诺书》确认并承诺向原告支付咨询费33000元。合同签订后，被告因资金周转困难要求延期支付房款，经当事人商议，第三人同意延期收款并依约继续履行合同，但被告表示不同意支付违约金也不按合同约定支付购房款，同时也不愿意按照合同约定履行相关义务。此后，原告多次催促，被告仍未按约定支付代理费及违约金。2020年4月3日，原告委托广东承芳律师事务所向被告出具律师函，被告收到律师函后不回复也不理会，也迟迟不愿意按照合同约定履行相关义务。直至今日，被告一直违反合同约定，并未能按合同约定履行相关义务。根据《房地产买卖合同》第七条的约定:“...逾期支付的，须从签订本合同之日起按照居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕为止...在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。”因此，被告需要支付因违约而产生的违约金以及代理费66000元。被告李碎明辩称：1.我方没有违约，我因资金周转原因，已向第三人提出延期付款，只是第三人一直没有具体答复。2.承诺书只要求支付33000元代理费，我方不同意支付66000元，且买卖交易并没有成功，原告主张我方支付代理费不合理。第三人朱雪平未到庭亦未提出书面意见。原告对其诉讼主张提交了如下证据：1.《房地产买卖合同》；2.《买卖咨询费支付承诺书》；3.律师函、邮寄回执；4.不动产权复印件。被告李碎明没有证据提交，且对原告提交的上述证据真实性无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日，原告（经纪方）与被告李碎明（买方）及第三人朱雪平（卖方）签订了《房地产买卖合同》及附件，该合同约定第三人朱雪平将位于四会市**************以2200000元出售给被告李碎明，被告李碎明在2019年5月27日支付定金50000元给第三人朱雪平，首期楼价款（含定金）共计700000元应在买卖双方到四会市地税局交税成功当天由被告支付给第三人，剩余楼款1500000元由被告于办理房产过户手续当天直接支付给第三人；基于经纪方（原告）为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向中介方支付代理费，按《买卖代理费支付承诺书》执行，逾期支付的，须从签订本合同之日起按居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，《房地产买卖合同》的履行与否不影响居间服务费的支付；买卖双方同意，被告在签订本合同当日将部分楼款10000元作为交楼保证金交原告保管，该保证金用于确保第三人在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等，当买卖双方签订《物业交接确认书》，并核实相关单据后，视为第三人已经清结该物业所产生的欠费，原告可以把上述保证金作为楼款交给第三人。2019年5月27日，被告向原告出具《买卖咨询费支付承诺书》，载明：“本人现委托四会市东城区***屋中介信息部协助本人成功购买四会市**************的房产。贵信息部在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询服务，并代表本人与卖方就买卖条件进行多次磋商。鉴于贵信息部提供的上述服务，贵信息部成功促成卖方与本人达成买卖合同。本人同意支付房地产信息咨询费共为33000元。该信息咨询费将于交税当天前付清。逾期支付，则按每日10%计付滞纳金直至付清之日止”，被告李碎明在该《买卖咨询费支付承诺书》签名及捺印确认。同日，第三人朱雪平亦向原告出具了《买卖咨询费支付承诺书》，载明：“本人朱雪平现委托四会市东城区***屋中介信息部协助本人成功出售四会市**************的房产。贵信息部在此过程……，本人同意支付房地产信息咨询费共33000元。该信息咨询费将于交税当天前付清。逾期支付，则按每日10%计付滞纳金直至付清之日止”，第三人朱雪平在该《买卖咨询费支付承诺书》签名及捺印确认。签订《房地产买卖合同》当日，被告支付了定金50000元给第三人，之后，被告因资金不足向原告提出延期支付购房款，三方就案涉房屋的买卖事宜多次进行协议，均未果。2020年4月3日，原告委托广东承芳律师事务所冯松斌律师以快递方式向被告发出《律师函》，被告签收函件后未予回复。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告及第三人成立买卖合同关系，原告与被告及第三人成立居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”居间合同完成的标志就是买卖合同的签订。在原告的居间服务下，被告与第三人签订了《房地产买卖合同》，原告的居间服务已经履行完成。被告及第三人应按合同约定向原告支付报酬即居间服务费。根据双方签订的《房地产买卖合同》第七条及被告及第三人向原告订立的《买卖咨询费支付承诺书》，被告同意向原告支付信息咨询费即居间服务费33000元，于交税前付清。该约定为付款期限的约定，并非付款条件的约定。因此，被告应向原告支付居间服务费33000元。被告李碎明在签订《房地产买卖合同》后，因资金不足无法按合同约定支付首期楼价款，提出延期支付，经协商，第三人同意延期收款，但因被告方面的原因最终未达成协议。现原告主张被告行为构成违约，要求按《房地产买卖合同》第七条第二款“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费”的约定，由被告承担全部的居间服务费并支付逾期付款违约金。本案买卖双方是被告及第三人，被告未能按合同约定时间向出卖方即第三人支付购房款，是否构成违约，是相对于第三人而言，属于第三人主张的权利。现第三人并无主张被告违约，原告不能据此认定被告构成违约，据此，原告请求被告承担第三人应支付的居间服务费依据不充分，本院不予支持。关于违约金的问题。《房地产买卖合同》约定代理费应在签订合同当日支付，但《买卖咨询费支付承诺书》又订明信息咨询费（代理费）于交税当天前付清，合同附件约定买卖双方在签订合同15日内到税务部门办理交税手续，据此，被告应支付的服务费应在签订合同后15日内支付给原告。被告未按合同约定向原告支付服务费，对原告构成违约，应向原告支付逾期付款违约金。合同约定逾期付款按每日千分之五支付违约金，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告主张的违约金过高，适当调整为按一年期贷款市场报价利率的四倍计算，从2019年6月12日（签订合同之日起15日）起计至服务费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李碎明应在本判决生效之日起十日内向原告四会市***地产代理有限公司支付居间服务费33000元及违约金（违约金自2019年6月12日起，按本金33000元计算，以一年期贷款市场报价利率的四倍计算至服务费付清之日止）。二、驳回原告四会市***地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计725元（原告已预交），由原告负担300元，被告李碎明负担425元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  何海波二〇二〇年十二月十一日书记员  梁始延