黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0803民初902号原告：黑龙江浩盈房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区联盟路**。法定代表人：王平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕立军，该公司职工。委托诉讼代理人：李旭红，该公司职工。被告：佳木斯市向阳区人和健身俱乐部，住所地佳木斯市向阳（东）区青云社区胜利路**。经营者：张翠丽，女，1971年1月2日出生，汉族，该俱乐部业主，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：李柏玉，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司（以下简称浩盈公司）与被告佳木斯市向阳区人和健身俱乐部（以下简称人和健身俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕立军、李旭红及被告委托诉讼代理人李柏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩盈公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《白金湾会所租赁协议》，被告立即返还所承租白金湾会所的全部房屋；2.判令被告向原告支付自2018年3月1日至2019年2月28日拖欠的租赁费、热化费、违约金、延迟债务利息及后期延迟履行债务利息，共计21.2563.176万元（依据向阳区人民法院2018黑08**民初801号判决书、2019黑08**民初执311号执行裁定书、2019年8月12日还款计划书，前期延迟履行债务利息计算至2019年8月7日，现从此日期开始计算至2020年10月15日按日利率1.75％计算，2020年10月15日后的利息按实际时间至实际履行之日止）；3.判令被告向原告支付自2019年3月1日至2019年8月14日延迟支付租金的违约金3.4875.28万元、自2019年10月至2020年4月的供热费9.9472.9万元、2019黑08**民初820号案件受理费969元；4.判令被告向原告支付自2020年3月1日至实际退还租赁房屋之日止的租金（暂计算至2020年10月15日为30.2499.91万元，2020年10月15日后的租金按时间计算至实际退还房屋之日，租金标准按48.4万元/年计算）；5.判令被告承担违约金即保证金20万元；6.判令被告按合同表列物资清单返还所使用原告的各项物件、健身器材、体育设施等物品，被告投入的全部资产（包括设备、器材等）归原告所有；7.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月15日，原被告签订《白金湾会所租赁协议》一份，合同约定原告将其所有的白金湾会所已经装修好的二楼咖啡厅、健身房、乒乓球室等房屋出租给被告经营并使用，租赁期限为10年，自2014年9月1日至2024年8月31日，免租期为两年半；被告支付履约保证金20万元，若被告不按约定履行协议，则保证金不予退还。租金标准为2017年3月1日至2019年2月28日两年租金均为每年40万元。从第三年起每年租金在40万元基础上逐年递增10%，2019年3月1日至2020年2月28日租金44万元，2020年3月1日至2021年2月28日租金48.4万元……”原则上被告必须提前1个月一次性足额缴纳下一年度的租金，如在到期后的一个月内付清租金，不算违约，免收违约金，如超过一个月后两个月内付清租金的，被告须向原告支付该年度租金10％的违约金，如超期两个月不缴纳当年租金的，视同被告违约和放弃被告在原告处的所有投资。原告有权没收被告所有的投资及履约保证金，并解除本协议。协议签订后，原告将房屋交付给被告，被告开始经营健身俱乐部。免租期过后，被告未依约足额支付第一年、第二年租金的行为已经违约。后原告向本院起诉，本院作出（2018）黑0803民初801号民事判决，判决被告给付原告租金、违约金、供热费，原告申请执行后被告只给付部分款项。第三年租金也未依期支付，故原告向被告发出了《租金催缴函》及《律师函》，被告仍未交纳租金。在原告向法院起诉后，被告在下判前支付了第三年度的租金，但仍未支付违约金。后原告又再次起诉，本院作出（2019）黑0803民初820号民事判决，判决被告给付原告违约金，但被告并未给付。2020年4月5日，原告在多次催缴未果的情况下，向被告发出了一份《租金催缴函》，要求被告按约履行。因双方协商未果，故原告诉讼至法院。人和健身俱乐部辩称，被告不同意解除合同，原告扣留保证金、返还房屋及健身器材等诉请无法律依据。被告延迟给付租金是因为2020年1月，全国因新冠疫情导致大部分地区停产停业，所有经营性营业场所均不能开放，此种情形属于我国《合同法》第117条中规定的不可抗力的情形，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除责任。被告是因不可抗力才导致无法履行合同，不属于违约。人和健身俱乐部到2020年7月23日才被允许开业。2020年6月17日，在被告还未正式营业阶段，法院向其送达了协助执行通知书和执行裁定书，要求被告将应付租金48.4万元支付到法院。2020年11月17日，本院又下发了通知书要求被告不得将租金44万元给付原告。被告未支付租金并非恶意，且原告同意将租金交付至法院。被告刚刚恢复营业，资金周转困难，但被告愿意想办法将租金尽快交付到法院。原告诉请中的第二项及第三项均已进入执行阶段，在本案中属于重复起诉。原告的诉请应予驳回。本院经审查认定事实如下：2014年8月15日，原、被告签订《白金湾会所租赁协议》，协议约定：原告将其所有的白金湾会所已装修的二楼咖啡厅、健身房（含各种健身器材）、乒乓球室、台球室、三楼高尔夫练球室、沙狐球管、瑜伽馆（练舞房）、棋牌室（8间）、标准间（2间）、游泳馆612.9平方米（毛坯）出租给被告经营使用，租赁期限10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，原告同意免收被告2014年9月1日至2017年2月28日两年半的租金。被告交纳履约保证金20万元，如被告不能按约履行本协议，保证金不予退还。租金支付时间为第一年2017年3月1日至2018年2月28日40万元、第二年2018年3月1日至2019年2月28日40万元，从第三年起每年租金逐年递增10%，第三年2019年3月1日至2020年2月28日44万元，第四年2020年3月1日至2021年2月28日，租金48.4万元。被告必须提前一个月一次性足额交纳下一年度租金，如在到期后一个月以内付清租金不算违约，免收违约金。如超过一个月后两个月以内付清租金，被告须向原告支付该年度租金10%的违约金，如超期二个月不交纳当年租金，视同被告违约和放弃被告在原告处的所有投资，原告有权没收被告的所有投资及履约保证金，并解除本协议。协议还约定，租赁期间双方确认后的实际租用面积加上公摊面积，按华电供热公司的收费标准乘以面积计算供热费，供热费由被告承担。协议签订后，被告承租房屋并开始经营人和健身俱乐部。因被告拖欠原告租金，原告于2018年9月3日向本院提起民事诉讼，本院于2019年1月9日作出（2018）黑0803民初801号民事判决：一、人和健身俱乐部给付浩盈公司2018年3月1日至2019年2月28日的租金35.9万元（扣除被告已付4.1万元）及违约金（以本金40万元为基数，自2018年3月1日起至2018年12月19日止；以本金35.9万元为基数，自2018年12月20日起至实际给付之日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），于本判决生效之日起10日内付清；二、人和健身俱乐部给付浩盈公司2018年10月15日至2019年4月15日供热费4.94729万元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回浩盈公司其他诉讼请求。判决生效后，被告未履行判决确定的义务，原告向本院申请强制执行。因被告又拖欠2019年租金，原告于2019年9月15日向本院提起民事诉讼，本院于2019年8月14日作出（2019）黑0803民初820号民事判决：一、被告张翠丽赔偿原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司违约金（以本金44万元为基数，从2019年3月1日起至2019年8月14日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司其他诉讼请求。另查明，2020年4月5日，原告向被告发出《租金催缴函》，要求被告在10日内支付2020年至2021年度租金48.4万元。本院于2020年6月17日作出（2019）黑0803执170号之四执行裁定书，裁定应提取被执行人被告应收48.4万元。2020年11月17日作出（2019）黑0803执170号通知书，通知被告向申请执行人黑龙江燕北房地产集团有限公司履行对被执行人浩盈公司债权（房租租金）44万元，不得向被执行人清偿。2020年6月17日，佳木斯市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部办公室下发了“佳应指办发[2020]64号”文件，允许经营性体育馆部分开放，减少密切接触类体育运动。2020年7月23日，佳木斯市体育局为被告下发高危险性体育项目经营许可证，许可项目为游泳及健身。以上事实有双方举示的租赁协议、租金催缴函、（2018）黑0803民初801号民事判决书、（2019）黑0803民初820号民事判决书、(2019)黑0803执311号执行裁定书、还款计划书、申请执行书、华电供热收费明细（复印件）；佳应指办发[2020]64号、高危险性体育项目经营许可证、（2019）黑0803执170号通知书、(2019）黑0803执170号之四执行裁定书及协助执行通知书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《白金湾会所租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立并有效，原、被告应当遵循诚实信用原则履行自己的义务。原告本次诉讼要求解除合同、考虑到被告应支付租金的日期为2020年2月，此时正值新冠××的爆发时期，而新冠××的发生属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，被告因不可抗力的发生而不能依合同约定期限履行给付租金的义务，不属于违约。本院认为，被告经营的健身馆属于人群较为密集型的场所，疫情期间的防控措施对于其开业时间及经济效益造成较大的影响，且被告有主动履行合同的诚意，解除合同对于被告明显不公平。因此，为维护合同的稳定性，双方应继续履行合同较为适宜。根据我国《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，是可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任的。本院认为，在不可抗力情形消除后，即被告于2020年7月末开始正式营业后，被告应在2020年8月履行及时给付原告第四年度租金48.4万元的义务，被告未在此时给付原告租金的行为已构成违约。违约金应从2020年9月1日开始计算较为适宜，关于原告主张的违约金，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，从2020年9月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因合同继续履行，故对于原告诉请的退还房屋、不退还履约保证金、被告返还各种设施以及被告投入的全部资产判决归原告所有的诉请，本院均不予支持。因本院于2020年6月17日作出（2019）黑0803执170号之四执行裁定书及协助执行通知书并向被告送达，裁定应提取原告浩盈公司应收房屋租金48.4万元，并向被告人和健身俱乐部送达协助执行通知书，被告人和健身俱乐部应根据法律规定履行协助执行的义务，将应给付原告的房屋租金48.4万元在法院指定期限内汇至本院指定帐户。关于供热费问题，因本院（2018）黑0803民初801号民事判决确认的2018年10月至2019年4月供热费为9.9472.9万元，且被告未能提供证据证实其已交纳2019年供热费的事实，故对原告主张的2019年10月至2020年4月供热费9.9472.9万元，本院予以支持。关于原告诉请中的第二项、第三项（除供热费外）均涉及到本院已经生效的民事判决的执行问题，原告本应继续在执行程序中去解决，但原告却在本次诉讼中提及，其行为不仅属于重复起诉，更是对于司法资源的严重浪费。综上所述，对原告诉讼请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告佳木斯市向阳区人和健身俱乐部给付原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司自2020年3月1日至2021年2月28日房屋租金48.4万元及违约金（以本金48.4万元为基数，自2020年9月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起10日内付清；二、被告佳木斯市向阳区人和健身俱乐部给付原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司2019年10月至2020年4月供热费9.9472.9万元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12304元，减半收取计6152元，由原告黑龙江浩盈房地产开发有限公司负担1334元，由被告佳木斯市向阳区人和健身俱乐部负担4818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  刘静二〇二〇年十二月十七日法官助理臧雨萌书记员刘金