四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初3062号 原告：吴维坤，男，汉族，生于1954年1月1日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李兴波，四川罡正律师事务所律师。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地：四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码：91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：雷道德，男，汉族，生于1991年9月4日，住河南省商城县，系公司员工。 原告吴维坤与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法由审判员李开志适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴维坤及其委托诉讼代理人李兴波、被告相如公司的委托诉讼代理人雷道德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴维坤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告支付的购房款6778150元及资金利息并按照最高法院的相关规定承担购房款一倍的赔偿；2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原告（包括另一合伙人冯华春）与被告签订了商品房买卖合同补充协议，原告购买被告开发的位于西充县××小区××栋××楼××号××栋××楼××号××房，房屋总面积1148.9平方米，单位每平方米5900元，总计房款6778510元。合同签订当日，原告即付清上述房款，被告方也出具了收据。同年2月，被告将上述房屋交付原告，原告目前将该房屋租赁与他人经营使用。被告当初与原告签订的房屋买卖补充协议，网签备案合同和办理房屋产权登记事宜被告方却一推再推，在多次催收未果的情况下，原告为维护自身合法权益，只好向人民法院起诉，要求被告为原告办理产权过户登记手续并承担违约金，在法院审理过程中才查明，因为贷款需要，被告将上述房屋于2015年6月26日抵押登记在第三人四川天府银行股份有限公司南充清源支行名下，至今由于被告没有偿还第三人的贷款致使房屋仍然被抵押在银行。而上述情况被告在双方签订房屋买卖合同补充协议时并未告知原告，这也是被告迟迟无法为原告办理产权过户登记手续的直接原因。法院审理后认为，由于案涉房屋抵押在先，故双方签订的买卖合同属于无效合同，并据此判决驳回原告的诉讼请求，判决后，原、被告双方均未上诉，目前该判决已经产生法律效力。原告认为，被告不履行诚实信用原则，隐瞒真实情况，将已经抵押与第三人的房屋卖与原告，且至今没有偿还贷款，导致原告购买的房屋无法办理产权过户登记手续，原告提起诉讼，人民法院已经判决双方签订的买卖合同无效，如今从客观上也无法办理产权过户登记手续，为维护原告合法权益，原告特依据《合同法》及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第九条之规定，提起诉讼，望人民法院查明事实，依法裁判。 被告相如公司辩称，原告所诉称的6778150元，实际上是案外第三方拖欠吴维坤的工程款，而本案被告相如公司又拖欠案外第三方的应付款，三方换账直接向原告交房，这6778150元实际上是工程款，并非购房款，原告仅享有与工程款相关的权利；在换账时，该房屋未完工，办理的是在建工程抵押，原告是知晓房屋被抵押给银行的事实；原、被告虽然签订了《商品房买卖合同补充协议》，但并未与被告签订正式的《商品房买卖合同》，双方对合同解除的约定也不明确，原告没有法定及约定的推翻2016年1月达成的一致意思表示的权利；原告接收房屋已经超过四年，享受了四年收益，实际并未遭受损失，原告要求被告承担赔偿的主张没有事实依据，主张的标准过高，不应得到支持；现在已经超过四年，超过了三年的诉讼时效和一年的除斥期间，原告已经丧失胜诉权；原告已经就争议进行过一次诉讼，依据一事不再理的原则，应当驳回原告的起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，原告吴维坤与被告相如公司签订了时代公馆《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买该时代公馆小区8栋2楼1、2、3、4号及8栋3楼1号商业用房，房屋总面积1148.9平方米，每平方米单价5900元，总计房款6778510元。2016年1月26日，被告相如公司向原告吴维坤开具收据，表明收到商铺款6778150元，同日，被告相如公司在其内部结算收款收据中注明被告相如公司应付原告吴维坤工程款与吴维坤应支付购房款进行换财处理。2016年2月，被告相如公司向原告吴维坤交付了案涉房屋，案涉房屋由原告吴维坤用于出租使用至今。被、原告签订商品房买卖合同补充协议后，一直未网签备案合同和办理房屋产权登记事宜，2020年4月原告向西充县人民法院起诉，要求被告为原告办理产权过户登记手续并承担违约金，在法院审理过程中查明被告将上述房屋于2015年6月26日抵押登记在四川天府银行股份有限公司南充清源支行名下，至今由于被告没有偿还第三人的贷款致使房屋仍然被抵押在银行的事实，西充县人民法院审理后认为，由于案涉房屋抵押在先，故双方签订的商品房买卖合同属于无效合同，并据此于2020年8月17日作出（2020）川1325民初917号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，判决后原、被告双方均未上诉，目前该判决已经产生法律效力。原告遂诉至法院，请求依法判令被告立即返还原告支付的购房款6778150元及资金利息并按照最高法院的相关规定承担购房款一倍的赔偿。 同时查明：2015年6月24日，四川天府银行股份有限公司南充清源支行与被告相如公司签订最高额抵押合同，约定四川天府银行股份有限公司南充清源支行向被告相如公司发放贷款36000000元，贷款期限为2015年6月24日至2019年6月24日。2015年6月26日，被告相如公司将案涉房屋为该笔贷款办理了抵押登记，他项权证为西房建房管字第2××4号。之后，被告相如公司未按约定向四川天府银行股份有限公司南充清源支行偿还贷款，2020年3月27日，四川天府银行股份有限公司南充清源支行向四川省南充市顺庆区人民法院提起诉讼要求被告相如公司偿还贷款。经调解双方达成了调解协议，四川省南充市顺庆区人民法院在（2020）川1302民初1504号民事调解书中确认四川天府银行股份有限公司南充清源支行对案涉房屋仍享有抵押权。被告相如公司未提供证据证明在与原告吴维坤签订协议时已告知案涉房屋已被抵押及已通知四川天府银行股份有限公司南充清源支行出卖抵押案涉房屋的事实。 本院认为，原告吴维坤与被告相如公司签订的《时代公馆商品房买卖合同补充协议》中对于案涉房屋的位置、面积、价格、总金额、产权证的办理等事项均进行了约定，且吴维坤通过内部换账方式支付了购房款，相如公司向其出具了购房款收据，《商品房买卖合同补充协议》从形式和内容具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案原、被告双方存在商品房买卖的事实。原告吴维坤与被告相如公司虽存在商品房买卖合同的事实，但相如公司在与吴维坤签订《商品房买卖合同补充协议》、收取购房款时，故意隐瞒已将案涉商铺抵押给天府银行清源支行的事实，致使所购商铺至今无法办理产权转移登记，《商品房买卖合同补充协议》被西充县人民法院认定无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，相如公司应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任。根据本案实际情况，本院酌定资金利息在2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时相如公司承担已付购房款6%的赔偿责任。至于相如公司辩称的超过三年诉讼时效和一年除斥期间的问题，因吴维坤在2020年4月向西充县人民法院起诉后案件审理中才知晓案涉商品房被抵押的情况，故本案未超过三年诉讼时效和一年除斥期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴维坤已付购房款6778510元； 二、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴维坤资金占用利息（利息以6778510元为基数，自2016年1月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴维坤赔偿款406711元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29624元（原告已预交），由被告四川相如房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李开志 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  郑 敏