新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初2517号   原告：郭伟，男，1984年11月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被告：陈新刚，男，1976年10月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：姜海龙，新疆道合律师事务所律师。   原告郭伟与被告陈新刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭伟、被告陈新刚委托诉讼代理人姜海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告郭伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付违约金180000元；2、本案诉讼费、保全费、邮寄送达费由被告承担。诉讼过程中，原告明确本案未产生保全费用。事实和理由：2017年3月27日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐经济技术开发区商铺出租给被告，租赁期限为5年（自2017年7月10日至2022年7月9日），前三年每年租金306600元，第四年年租金331128元，第五年年租金357618元；若双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有叁拾万元的违约金。2018年10月，双方因商铺租赁合同的履行发生争议，原告将被告诉至乌鲁木齐市头屯河区人民法院，2019年12月6日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01民终3644号民事判决书，认定被告单方解除合同属于违约行为，判决双方于2019年5月16日解除《商铺租赁合同》。综上所述，被告单方解除合同，致使合同预期利益无法实现，被告在原告商铺500米附近又开同样一家牛宫馆丸子汤店，明确说明其并不是因为生意不好，无法履约，而是故意违约。被告并故意拆除不可移动室内装修，人为打开商铺消防栓水进行二次破坏，不配合与原告及时交接水电气卡，造成商铺无法正常招租，给原告造成了严重的违约后果。为使原告合法权益受到保护，根据商铺租赁合同的约定后，故原告诉至法院。   被告陈新刚辩称，不同意原告的诉讼请求。庭审中原告明确依据原、被告签订的《商铺租赁合同》第九条第二款，“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有叁拾万元的违约金。”要求被告支付违约金180000元。对此，被告意见如下：1、关于原告主张180000元中包括房租153300元，原告以被告未及时交付水卡导致房屋无法出租，要求被告承担2019年5月17日至2019年11月11日期间房租，明显依据不足。承租人返还租赁物义务中，转移租赁物占有系主给付义务，返还水卡系从给付义务。违反从给付义务仅在致使不能实现合同目的情形下，方构成根本性违约。本案原告在2019年4月30日第二次收房，即使被告未返还水卡，可以向相关机构补办重新取得水卡。故即使被告未返还水卡，不影响原告正常出租房屋，也未达到根本性违约的程度。且原告负有催收接受水卡、减少损失扩大的义务。原告明知2018年11月15日被告已腾房搬离，其应在搬离之日的合理期限内收房、索要水卡。但原告在被告腾房并收房，尤其于2019年4月30日二次验房、收房后，未催要水卡反拒收水卡。（2019）新0106民初1226号及（2019）新01民终3644号案件的庭审中，被告交付水卡，原告代理人均拒收水卡，后在法官协调下，原告代理人告知原告才接受水卡。2018年11月15日被告腾房后及2019年4月30日二次收房后，原告一直对外发布招租信息，庭审中原告亦认可房屋至今未租出。足以说明原告并没有因为没有水卡而未对外招租，也说明房屋未租出并非没有水卡造成的。而且根据已确认的事实也无法计算得出2019年5月17日至11月11日的租金为153300元。综上，被告腾房后原告一直对外正常招租但拒收水卡，水卡是否交付不影响正常招租，在原告无证据证实索要水卡而被告拒交的情况下，原告要求被告再承担水卡未交付期间的租金153300元无事实及法律依据。2、关于原告主张180000元中包括物业费7853元、暖气费7392元。原告是依据合同第九条第二款即单方违约解除合同的违约条款主张的180000元违约金，并没有单独主张物业费、暖气费。即使欠付物业费、暖气费，也是基于正常履行租赁合同而产生的，单方违约解除合同不能产生物业费、暖气费等实际损失。所以，物业费、暖气费超过了原告的诉讼请求，不应当予以审理，原告应当另案诉讼。3、关于原告主张180000元中包括漏水损失1500元。庭审中原告确认2019年4月30日验房、收房、收钥匙，其认为2019年9月因被告故意打开消防水栓导致漏水造成损失，显然不符合常理，也无证据证实与被告有关，应予以驳回。4、原告所谓的预期利益、违约损失也就是合理招租期间的租金损失。被告已经支付了腾房之日2018年11月15日至2019年5月16日六个月的租金，原告也对外招租六个月，即使从2019年4月30日原告二次收房开始至5月16日，一个半月的租金也足以弥补原告招租期间的租金损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，原告郭伟（出租方、甲方）与被告陈新刚（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于××区商铺。租赁期限为5年（自2017年7月10日至2022年7月9日），前三年每年租金306600元，第四年年租金331128元，第五年年租金357618元。双方签订合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交付。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、燃气费、采暖费、物业管理费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用，收费标准按乌鲁木齐相关标准执行。其中合同第九条违约责任和合同终止的赔偿措施约定：2、若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有叁拾万元的违约金。3、本合同到期，若乙方不再续租，必须恢复商铺与相邻商铺原有位置墙体结构，若下期承租方继续两铺合租除外；不可移动的设施不得拆除损毁；若乙方违约将赔偿甲方一切损失，并有叁拾万元的违约金。该合同落款出租方处有原告郭伟签字、按手印，并注明其联系电话、联系地址、身份证号，承租方处有被告陈新刚签字、按手印，并注明其联系电话、联系地址、身份证号。   合同签订当日，被告陈新刚向原告郭伟支付租金200000元，2017年3月29日又向原告郭伟支付租金106600元，原告郭伟则将商铺（毛坯房）交付给被告陈新刚，被告陈新刚将该商铺与相邻商铺连为一体并进行了整体装修，用于经营牛宫馆丸子汤。因牛宫馆丸子汤经营效益不佳，2017年7月，经被告陈新刚与原告郭伟协商第二年租金降为年租金256600元，被告陈新刚于2018年8月7日向原告郭伟支付了3个月（2018年7月10日至2018年10月9日）租金64149元。2018年11月15日，被告陈新刚自行搬离商铺，2018年11月18日牛宫馆丸子汤店长房金龙通过微信告知原告郭伟其搬离租赁商铺。   2019年4月，原告郭伟要求被告陈新刚将承租的两间相邻商铺恢复成原两间单独商铺，被告陈新刚安排人员进行了隔离施工，2019年4月30日，原告郭伟去其商铺查看恢复情况，当日房金龙将商铺钥匙交给原告郭伟。   原告郭伟于2019年5月9日以房屋租赁合同为由将被告陈新刚诉至我院，我院于2019年7月17日作出（2019）新0106民初1226号民事判决书，判决：“1、郭伟与陈新刚之间于2017年3月27日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除；2、陈新刚支付郭伟2018年10月10日至2019年4月30日期间租金142626.81元……”原告郭伟不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉，该院于2019年9月18日受理后于2019年12月6日作出（2019）新01民终3644号民事判决书，认为：“房屋租赁合同当事人可以就合同解除条件进行约定，房屋租赁合同没有约定解除条件的，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，法定解除权的行使应当限于守约方，陈新刚未经郭伟同意，单方搬离租赁房屋的行为不符合法律规定的法定解除条件，陈新刚仅以郭伟接收涉案房屋钥匙的行为，即推定郭伟同意解除合同，从而要求免除其应当履行的合同义务，不符合法律规定。一审法院以陈新刚交付租赁房屋钥匙的时间作为涉案租赁合同解除的时间，属于认定事实有误，该院予以纠正。该案中，陈新刚属于违约方，不享有单方解除合同的权利，但陈新刚与郭伟签订的系长期租赁合同，双方就合同履行已形成僵局，如不允许陈新刚通过起诉的方式解除合同，对双方都不利，在此情况下，法院通过判决的方式解除双方的租赁合同，有利于平衡双方利益。陈新刚向一审法院提出的反诉请求中请求确认涉案租赁合同的解除时间，郭伟收到反诉状副本的送达时间为2019年5月16日，该日期应作为双方解除涉案租赁合同的时间，陈新刚应向郭伟支付的租金为153959元（2018年10月10日至2019年5月16日）。……该案中，郭伟在一审中仅就陈新刚拖欠租金的违约行为主张违约金……因本案中郭伟并未就陈新刚单方解除合同的违约行为向其主张违约责任，其可按合同解除的法律后果另行主张权利。”故判决：“……二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1226号民事判决第一项为：郭伟与陈新刚2017年3月27日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月16日解除；三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1226号民事判决第二项为：陈新刚支付郭伟2018年10月10日至2019年5月16日期间租金153959元……”   上述事实有原告郭伟提交的《商铺租赁合同》、微信聊天记录截图、（2019）新0106民初1226号民事判决书、（2019）新0106民初1226号民事判决、被告陈新刚提交的微信聊天记录截图、（2019）新0106民初1226号民事判决书、照片、录音音频光盘附文字资料，当事人陈述及本院庭审笔录等存卷为证。   本院认为，原告郭伟与被告陈新刚在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。关于原告郭伟以被告陈新刚违约单方提前解除合同为由要求被告支付违约金180000元的诉讼请求有无事实及法律依据。原告陈述其实际损失为：1、被告实际向其交付案涉商铺水卡的时间为2019年11月11日，因被告未及时交付水卡导致其在合同被法院判令解除时即2019年5月6日至2019年11月11日期间无法将案涉房屋对外出租，故该期间产生了153000元（25500元/月×6个月）租金损失。2、被告在双方租赁关系存续期间未按照合同约定向其或第三方交纳物业费及暖气费产生的上述费用损失。3、因被告故意拆除不可移动室内装修，人为打开商铺消防栓水进行二次破坏，致使发生漏水，产生漏水损失1500元。被告对此辩称，1、未返还水卡不构成根本性违约，故未返还水卡不影响原告正常出租房屋。2、原告关于180000元违约金中包含物业费7853元、暖气费7392元的主张不符合合同约定。物业费、暖气费因系基于正常履行租赁合同而产生的，故原告该主张超过了其诉讼请求，法院不应当予以审理，原告应当另案诉讼。3、关于漏水损失1500元。原告于2019年4月30日验房、收房、收钥匙，但其在庭审中陈述2019年9月因被告故意打开消防水栓导致漏水造成损失，显然不符合常理，也无证据证实漏水系与被告有关。4、原告所谓的预期利益、违约损失也就是合理招租期间的租金损失。被告已经支付了腾房之日2018年11月15日起至2019年5月16日期间六个月的租金，原告也对外招租六个月，即使从2019年4月30日原告二次收房开始至5月16日，一个半月的租金也足以弥补原告招租期间的租金损失。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，被告未经原告同意，单方搬离租赁房屋的行为已构成违约，属于违约方，应当承担违约责任。案涉合同中第九条第二项约定，“若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有叁拾万元的违约金。”原告主张违约金数额为180000元，被告对此不予认可，认为通过（2019）新0106民初1226号、（2019）新0106民初1226号两案诉讼判令结果，其已经弥补了原告的损失，故原告不存在损失。关于原告陈述的实际损失，首先，案涉商铺钥匙已于2019年4月30日交还原告，被告已经履行了返还租赁物的主要义务，返还水卡系从给付义务，原告作为租赁物所有权人，亦可通过补办水卡的方式弥补给付缺失，故未返还水卡并不能构成租赁物不能对外出租的合理理由。其次，案涉合同约定，“承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、燃气费、采暖费、物业管理费……”，故该物业费、暖气费系双方在合同履行中产生的权利义务，本案原告诉讼请求系依据合同条款第九条第二项约定因被告单方解除合同而产生的违约金。经本院询问，被告陈新刚不同意物业费、暖气费在本案中解决，原告亦在庭审中同意就上述费用另案主张，故上述费用本案不予处理。最后，关于漏水，原告未提供充足证据证实其主张事实，应当承担举证不能的不利法律后果。故本院对原告关于实际损失的陈述，均不予采信。对被告上述第1、2、3项辩解意见，本院予以采纳。但我国《合同法》中规定的违约金除以弥补损失为主，还适度体现一定的惩罚性，且根据案涉合同第九条第二项约定内容来看，该条款中约定的违约金性质属惩罚性违约金，故本院对被告上述第4项辩解意见，不予采纳。但原告主张的违约金过高，被告可以请求法院予以适当减少，被告亦对违约金不予认可。综合考虑涉案合同履行程度、被告的过错程度、被告的违约情况原告的预期利益、双方的缔约地位强弱，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告陈新刚支付原告郭伟三个月租金标准（2019年5月17日至2019年8月16日）的违约金69275元（2019年5月17日至2019年7月9日期间双方约定第二年租金变更为256600元，故该期间租金为256600元/年÷12个月×1.77个月=37848.50元；2019年7月10日至2019年8月16日期间按照合同约定年租金306600元，故该期间租金为306600元/年÷12个月×1.23个月=31426.5元，上述合计69275元）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   被告陈新刚于本判决生效后十日内支付原告郭伟违约金69275元。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3900元，减半收取计1950元（原告已预交），由原告郭伟负担1199.52元，被告陈新刚负担750.48元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   裴 蕾   二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 六 日   书  记  员   吴丹阳