北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13029号上诉人（原审被告）：吕慧彬，女，1977年6月2日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：曾德莉，女，北京威德酒店物业管理有限公司员工。上诉人吕慧彬因与被上诉人北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德酒店物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员高贵独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。吕慧彬上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.本案的诉讼费用由威德酒店物业承担。事实和理由：一、吕慧彬自2016年4月入住涉案小区以来，威德酒店物业从来没有向其公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况，本人无法得知预交纳物业费用的金额。根据《物业服务费收费管理办法》，若采取酬金制的收费方式，本人只有在获知物业公司提供的年度预算才能知道下一年度的物业费预缴纳金额，威德酒店物业不应该起诉吕慧彬交纳物业费。二、物业公司提供的物业服务长期不符合《金碧湖畔花园业主临时公约》的约定。一审判决的金额与威德酒店物业提供的服务严重不对等，也没有威德酒店物业年度收支情况作为参考。如：本小区多年来很多业主就物业服务纠纷与威德酒店物业诉诸法律程序、烟感防火和燃气泄漏报警设施既未开通、更没联网、从未组织过文化娱乐活动、环境卫生公共秩序维护及消防管理等方面完全不达标等等。三、2016年的物业费是吕慧彬主动缴纳的，后期因为上述种种问题，与威德酒店物业前任物业经理沟通过多次无果，新任物业经理根本不与吕慧彬沟通。威德酒店物业起诉吕慧彬不交纳2017年之后的物业费实属不讲道理。威德酒店物业辩称，同意一审判决，不同意吕慧彬的上诉请求和理由。威德酒店物业向一审法院起诉请求：1.判令吕慧彬支付威德酒店物业自2017年1月1日至2020年5月31日的房屋物业管理费，共计人民币165255.42元；2.判令吕慧彬支付本案诉讼费。一审法院认定事实：吕慧彬系业主，其所居住的园区由威德酒店物业提供物业服务。2016年4月27日，吕慧彬与威德酒店物业签订了《金碧湖畔物业服务合同》，该合同约定了威德酒店物业提供的物业服务内容和物业服务质量。该合同约定物业收费项目及价格包括在业主临时公约中。业主临时公约约定管理费的确定和调整及收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业按高档住宅建设，其物业管理费标准为8.28元/平方米/月，按地上面积收费。业主应在从建设单位处收到交付通知书后，按交付使用通知书规定的交付日期前来办理交付手续，同时自交付日期起开始交纳物业管理费。业主在办理交付手续时，应向物业管理企业预付第一季度的物业管理费以及其他代收代缴费用。在支付了首次管理费后，业主应每三个月向物业管理企业交纳物业管理费，业主应在每期开始后的5日内向物业管理企业交纳本季度的物业管理费。如果业主在任何应付款项的付款期限届满之日的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之次日起以应交纳的费用总额的千分之二按日计算，另外，物业管理企业为此催付行为付出的额外工作酬金和相关费用（包括但不限于司法费用、律师费、公证费、取证费用等）均由该业主承担，物业管理企业可根据情况对该产权人提起民事诉讼等合法方式进行催讨。合同还约定了其他内容。威德酒店物业提交的房屋土地测绘技术报告书载明，地上建筑面积为486.79平方米。诉讼中，针对威德酒店物业服务问题，吕慧彬提交了照片和视频，证明涉诉小区环境脏乱差，地上到处都是烂柿子，且物业的公告内容不符合法定程序。威德酒店物业对照片及视频的真实性予以认可，但称照片和视频显示的是局部的情况，威德酒店物业一直在及时打扫。业主委员会的成立与威德酒店物业无关。其主张的物业费是2017年1月1日至2020年5月31日，吕慧彬购买的是二手房，已经过了维保期，房屋出现问题应该由业主自行负担，关于虫害的问题，因为园区绿化比较好，有湖、有树、有花，避免不了有虫，威德酒店物业也定期打药灭虫，不会形成虫害。诉讼中，威德酒店物业称只要吕慧彬缴纳物业费，威德酒店物业随时可以开具发票。诉讼中，吕慧彬称其确系涉诉房屋业主，地上建筑面积为486.79平方米，没有缴纳涉诉期间的物业费。一审法院认为：威德酒店物业与吕慧彬签订《金碧湖畔物业服务合同》，合同中约定威德酒店物业为涉诉小区提供物业服务，物业费收费价格为8.28元/月/平方米（地上建筑面积），该合同不违反法律相关规定，双方均应依约履行。威德酒店物业为涉诉小区提供物业服务，吕慧彬作为该服务的受益人理应及时履行向威德酒店物业交纳物业服务费的义务。威德酒店物业起诉吕慧彬交纳2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费共计165255.42元，吕慧彬认可该期间的物业费未交纳，一审法院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吕慧彬称其并非有意拖欠物业费，其不缴纳物业费的原因是：其让威德酒店物业给其开发票，但是威德酒店物业一直没有给吕慧彬开具发票，其要求威德酒店先开票后交费。吕慧彬的房子外面公共区域下沉，物业一直没有解决，小区环境脏乱差，绿化不达标，小区虫害特别严重，打药也不管用，新任经理不知情，也不跟吕慧彬谈论这个问题。根据吕慧彬提交的照片和视频，可以看出在拍摄时涉诉小区公共服务区域地上有烂柿子等，但因物业服务尤其是卫生服务属于循环动态服务，故吕慧彬提交的证据不足以证明其辩解意见中所陈述的上述事实，故吕慧彬应依约交纳上述期间的物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：吕慧彬支付威德酒店物业2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计165255.42元，于判决生效之日起七日内执行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，吕慧彬向本院提交如下新的证据：证据1.正邦物业服务质量评定（2014）第011-1号，证明物业服务不达标；证据2.业主意见征询函两张，证明开发商出具书面意见证明物业不达标；证据3.一审判决后拍的照片共计200余张照片、视频50多条（为了配合法庭，节约法庭庭审时间，吕慧彬选出来提交共计20张，其余照片提交给法庭作为办案参考），证明不同时间，物业服务不达标，存在问题不是一天两天形成的，是长期形成的。威德酒店物业发表质证意见：对质量评估报告的真实性认可、关联性不认可、证明目的不认可，评估报告有效期是到2015年，主张的物业费是2017年后；对业主意见征询函真实性、关联性、证明目的均不认可，业主意见征询函时间是11月4日，但是本案物业服务费是2020年5月前的；拍的照片真实性需要核实，关联性不认可、证明目的不认可，看不出来就是园区所在位置，在一审中已经证明物业服务是持续性内容，照片只能表明拍照时的状态，拍的时候柿子掉了，无法证明之后是否有清扫，照片资料的时间不对应。威德酒店物业未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的争议焦点为吕慧彬是否应支付威德酒店物业服务费及其数额问题。本案中，威德酒店物业与吕慧彬签订《金碧湖畔物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现威德酒店物业为吕慧彬所居住的小区实际提供了物业管理服务，吕慧彬作为实际受益人亦应依约交纳物业服务费。现上述合同明确约定物业费收费价格为8.28元/月/平方米（地上建筑面积），吕慧彬亦自认未交纳过2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，故一审法院根据本案实际情况，判令吕慧彬支付威德酒店物业上述期间内相应的物业服务费，并无不当。吕慧彬主张物业服务合同约定采取酬金制的收费方式，故在威德酒店物业没有给吕慧彬提供上一年度物业服务资金收支情况和年度预决算前，其无法支付物业费，且威德酒店物业提供的物业服务长期不符合《金碧湖畔花园业主临时公约》的约定，物业费与服务严重不对等，也没有威德酒店物业年度收支情况作为参考。对此本院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。本案中，吕慧彬提交的物业服务质量评估报告系2014年制定，并不当然适用本案的2017年至2020年物业服务期间，且业主征询函、照片等证据亦不足以证明威德酒店物业提供的物业服务存在重大瑕疵，且威德酒店物业是否公示年度收支情况及年度预算亦非其可以不支付物业费的合法抗辩理由，故吕慧彬该项上诉意见，缺乏依据，本院对此均不予采信。需要提出的是，如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够完善，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。同时，物业公司亦应当在提供物业服务中倾听业主意见，加强管理、完善服务，努力不断提高物业服务质量，为业主提供一个满意的物业服务。综上所述，吕慧彬的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3605元，由吕慧彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  高 贵二〇二〇年十二月三十一日法官助理  谢 薇书 记 员  陈昭希书 记 员  张旭燃