广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28698号上诉人（原审原告、反诉被告）：王娟。委托诉讼代理人：魏鸿鸿，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海波，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨红丽。委托诉讼代理人：周霞辉，广东君言（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路琳，广东君言（龙岗）律师事务所实习律师。原审第三人：阮健海。上诉人王娟因与被上诉人杨红丽、原审第三人阮健海房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王娟的上诉请求：1.撤销一审判决书第二项,改判驳回杨红丽反诉的诉讼请求,王娟无需向杨红丽支付32000元；2.撤销一审判决书第三项,改判杨红丽向王娟赔偿经济损失270000元、杨红丽向王娟退还因签订《房屋租赁合同》收取的4000元费用；3.杨红丽承担本案一审、二审全部诉讼费用。王娟向一审法院起诉请求：1.判令杨红丽向王娟赔偿经济损失270000元；2.判令杨红丽向王娟退还因签订《房屋租赁合同》收取的4000元；3.判令杨红丽向王娟退还房屋租赁押金32000元；4.判令杨红丽承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、鉴定费及评估费）。杨红丽向一审法院反诉请求：1.王娟向杨红丽支付2019年9月1日至2019年10月31日的租金共32000元；2.本案诉讼费由王娟承担。一审法院认定事实：2018年12月28日，王娟（承租方、乙方）与杨红丽（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（涉案合同），约定：乙方承租甲方位于深圳市南山区房屋（涉案房屋）；建筑面积76.36平方米；商业用途；租赁期限自2018年8月10日至2020年8月30日，2018年7月23日至2018年8月10日期间为免租期；每月租金16000元；乙方须在每月租金支付期开始的5日内一次性向甲方支付租金；甲方交付房屋时，应向甲方支付租赁保证金32000元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除用于抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无利息退还乙方，如乙方租赁期未满中途退租，租赁保证金用于抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无利息返还乙方；甲方于2018年8月10日将房屋按约定条件交付给乙方；甲方必须承诺对该租赁房屋有充分的使用权利，若因此而对乙方造成损失，乙方有权向甲方提出双倍赔偿；如乙方需要，甲方须配合乙方完成租赁备案、装修、经营等所需文件报备签字等各项事宜；甲方应向乙方提供如下资料：业主方产权证明复印件、租赁部门出具租赁凭证复印件、甲方取得收益权益（租赁合同）的复印件、甲方身份证复印件，需与原件一致；乙方未按合同约定交付租金及其他费用超过30日的，甲方可解除与乙方的合同；合同期满、合同终止在双方履行返还手续后一周内，甲方退还乙方多付的租金及乙方保证金；合同期内如果因为甲方与房东之间的租赁问题造成乙方的经营受阻，甲方须赔偿乙方转让费用以及因接店而产生的相应损失；及其他内容。同日，阮健海于涉案合同空白部分书写“补充协议，如该店铺2020年8月30日之前被原房东收回该店铺，一切责任由阮健海负责”。为证明王娟已支付押金32000元，王娟向法庭提交了收款收据予以证明。该收款收据为2018年7月23日，杨红丽向阮健海出具的，载明：今收到阮健海交来恒立心海湾花园2栋106号铺面押金32000元。杨红丽对该收款收据真实性予以认可，但认为系杨红丽与阮健海之间的关系，与王娟无关。为证明王娟向阮健海支付转让费27万元以及杨红丽额外收取了8000元费用，由王娟和阮健海各承担4000元，王娟向法庭提交了其与阮健海的店铺转让合同、微信聊天记录以及阮健海向杨红丽的转账记录、王娟的银行流水、微信转账记录等予以证明。杨红丽对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为转让合同中约定王娟支付给阮健海的款项是装修装饰设备货品的款项，且无法确认真实性及具体转让的内容。为证明王娟积极交纳租金，但杨红丽一直未按约定向王娟移交租赁合同复印件、完成租赁备案、装修经营等所需文件等资料，王娟向法庭提交了其与杨红丽的微信聊天记录予以证明。杨红丽对该聊天记录的真实性予以认可，但认为王娟做了删减。2019年9月29日，杨红丽向王娟发出《关于解除租赁合同通知书》，载明：阁下自2019年9月1日起拒交房租，累计拖欠房租16000元，严重违约，现正式通知阁下与本人的租赁合同及时解除，阁下的租赁押金不予退还，同时，本人也与该物业业主解除了租赁合同，请与该物业业主（许XX137××××****）沟通、协商，本人将无权处理及其他内容。2019年10月17日，王娟向杨红丽发出《对“关于解除租赁合同通知书”的回复》，载明：我方一直明确表示，2019年9月及以后的房租随时可以交纳；阁下未按照合同约定履行合同义务，导致我方对租赁房屋的使用权处于巨大的不确定之中，且一直无法办理工商注册登记，经营面临合法性风险；阁下冒充业主通知物业停水停电、多次报警，均已严重干扰我方正常经营；我方曾于2019年9月27日接到号码为137××××****的电话，称业主将结束与阁下的租赁关系，对于阁下的继续履约能力，我方处于不安之中；我方依据合同法第六十六条主张同时履行抗辩权，依据合同法六十八条主张不安抗辩权，完全符合法律规定；及其他内容。为证明王娟已于2019年9月1日办理了工商注册登记，王娟拒付租金的理由的不成立，杨红丽向法庭提交了深圳市南山区XX工商信息单、照片予以证明。王娟对前述证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为王娟与杨红丽签订租赁合同后，至今未见到涉案店铺的产权证明、杨红丽与业主签订的合同，无法确认涉案店铺的真实地址，因此无法办理合法的营业执照，杨红丽提供的工商信息单登记的营业地址并非涉案店铺所在地，王娟无法使用该营业执照进行正常经营，且从照片可见，王娟无法进行正常经营。为证明杨红丽按时向王娟支付2019年9月份房租，杨红丽向法庭提交了转账历史明细、电子银行业务回单予以证明。王娟对该证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为其未曾见过杨红丽与业主签订的租赁合同，无法确认租金金额及款项性质。一审庭审中，王娟确认其自2019年9月起未支付租金，主张其于2019年10月搬离涉案房屋，但具体日期不记得，搬离的原因是收到杨红丽的解除合同通知后，与业主进行沟通，王娟无法负担业主的租金要求，于是搬离；杨红丽主张王娟于2019年10月30日或31日搬离，没有与杨红丽进行交接。一审庭审中，王娟确认其有在经营，但因未办证，无法正常、合法经营。一审法院认为，王娟、杨红丽签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，应依约履行义务。王娟主张其于2019年10月搬离涉案房屋但不记得具体日期，杨红丽主张王娟于2019年10月30日或31日搬离，一审法院采纳杨红丽的主张，王娟确认其于2019年9月起未支付过房租，故其应向杨红丽支付2019年9月至10月的房租共32000元（16000×2）。鉴于王娟、杨红丽双方已一致确认王娟已搬离，涉案合同实际已解除，合同解除，应恢复原状，王娟要求杨红丽退还押金32000元的诉请有事实及法律依据，一审法院予以支持，虽杨红丽辩称系未收到王娟支付的押金，但在杨红丽发送给王娟的《关于解除租赁合同通知书》中明确载明租赁押金不予退还,构成自认，杨红丽现辩称没有收到押金有悖诚信原则，不能成立。关于王娟要求杨红丽退还其因签订涉案合同收取的4000元费用，杨红丽辩称其未收到，一审法院认为，合同中并未有关于该费用的约定，且王娟提交的证据不足以证明其向杨红丽支付了该笔费用，故王娟还诉请理据不足，一审法院不予支持。关于王娟要求杨红丽赔偿经济损失27万元的主张。首先，王娟未按约定向杨红丽支付租金，构成违约。虽其主张不交租金是因为杨红丽未提供相关产权证明、与原业主的租赁合同等资料，导致其无法办理营业执照，但该理由不足以对抗其支付租金的主要义务。杨红丽作为出租方的主要义务是提供适宜使用的房屋，王娟作为承租方的主要义务是支付租金，在王娟也认可其有在实际经营在情况下，因杨红丽未提供相关文件资料而拒付租金理据不足，构成违约，王娟违约在先导致合同解除，要求杨红丽承担赔偿经济损失的责任没有依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、杨红丽于本判决生效之日起十日内向王娟退还租赁押金32000元；二、王娟于本判决生效之日起十日内向杨红丽支付租金32000元；三、驳回王娟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费2945元，由王娟负担2645元，由杨红丽负担300元；反诉案件受理费150元，由王娟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王娟未予举证证明其实际搬离的时间并主张其于2019年10月搬离案涉房屋但不记得具体日期，杨红丽主张王娟于2019年10月30日或31日搬离。根据民事证据规则，本院据此确定王娟实际搬离的时间为2019年10月31日。王娟使用涉案房屋至2019年10月31日，且确认其于2019年9月起未支付过房租，一审据此判令王娟向杨红丽支付2019年9月至10月的租金32000元正确，本院予以维持。王娟以杨红丽存在违约为由请求无须支付2019年9月至10月的租金的主张，于理无据，本院不予支持。关于王娟主张的经济损失270000元。王娟主张的该损失为其与阮健海之间的店铺转让费，与案涉租赁合同的履行无关，一审驳回王娟的该项主张正确，本院予以维持。至于王娟主张的4000元费用，合同中并未有关于该费用的约定，且王娟提交的证据不足以证明其向杨红丽支付了该笔费用，一审据此驳回王娟的该项诉请正确，本院予以维持。综上所述，上诉人王娟的上诉理由不充分，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币5710元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十四日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。