贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2615号上诉人（原审被告）：六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司,住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道恒宇大厦**,统一社会信用代码:915202007143482791。法定代表人:谢梁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。委托诉讼代理人：汤安华，系贵州宗圣律师事务所实习律师，证号：23082005110044。被上诉人（原审原告）：何发林，男，1975年6月5日出生，汉族，，住贵州省盘州市现住贵州省盘州市。原审第三人：六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司，，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区建设局院内统一社会信用代码：915202007613897863。法定代表人:赵修明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭新，系贵州宗圣律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。委托诉讼代理人：汤安华，系贵州宗圣律师事务所实习律师，证号：23082005110044。上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人何发林及原审第三人六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司（以下简称金果公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院(2020)黔0222民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人何发林的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定上诉人存在逾期办理商品房转移登记的违约情况属于认定事实不清，判令上诉人应承担逾期办理商品房转移登记的违约责任属于认定事实错误。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人仅负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，合同并未约定办理房屋转移登记的时间。商品房的初始登记与转移登记属两个不同概念，初始登记系开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权后，开发商取得大产权证，而转移登记系将某一套出售的房屋的所有权转移给买受人，一审法院混淆了初始登记即为转移登记。合同仅约定办理初始登记时间，但并未约定办理转移登记的时间，一审法院尚未查清上诉人是否办理了初始登记，也未查清上诉人是否有办理转移登记义务的情况下，即认定上诉人逾期办理转移登记违约，属于认定事实不清。上诉人不应承担支付违约金的责任。因上诉人不存在逾期办理房屋转移登记的违约情况，故而不应承担支付违约金的责任；即使上诉人存在违约情况，也不应承担支付违约金的责任。《商品房买卖合同》并未约定房屋转移登记时间及违约责任，根据《合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人与被上诉人所签订的合同并未约定此违约情况的违约责任，故而上诉人在履行合同义务时并不存在应支付逾期办理房屋转移登记违约金的内容。原审法院认为逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权无事实支撑，属于主观错误理解。《商品房买卖合同》未约定办理商品房转移登记的时间，也未约定逾期违约金。违约的起始时间无法确定及违约金的计算金额也不能明确，是否存在债权尚不能确定的情况下，何来继续性债权一说，原审法院的上述认定无事实支撑。二、原审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来计算上诉人应支付的违约金数额，属于适用法律错误。从《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九的内容可以看出，上述条款系人民法院在审理民间借贷案件时所适用，而本案系商品房销售合同案件，民间借贷与商品房销售合同法律关系不同，原审法院不应将两者混淆，更不应简单机械套用规定。其次，合同是当事人为一定经济目的达成一致的合意，包括所有条款在签约当事人之间具有法律效力，要尊重当事人的真实意思表示。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋转移登记的违约责任，既然合同没有约定此违约条款的，就不应要求上诉人承担违约责任。原审法院应在查清双方合同内容的情况，适用《合同法》及其司法解释的相关规定进行裁判，且关于民间借贷的司法解释依据作出了修改，一审法院适用修改前的司法解释属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人上诉请求。何发林公司辩称，上诉人仅在2020年12月16日才通知我拿房产证。原审第三人金果公司述称：以上诉人上诉意见为准。何发林向一审法院起诉请求：一、判决被告恒宇公司支付原告何发林从2013年7月1日起至2020年5月7日逾期办理商品房转移登记的违约金人民币112490元,2020年5月7日以后的违约金以251173元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至商品房转移登记的有关文书交付原告何发林之日止。二、本案诉讼有关费用全部由被告恒宇公司承担。一审法院审理查明：2011年8月25日原告何发林与被告恒宇公司签订了一份《商品房买卖合同》约定：原告何发林向被告恒宇公司购买位于盘州市亦资街道翰林苑1幢1单元7层704号商品房一套，建筑面积104.43平方米，套内建筑面积为90.35平方米,按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为251173元;原告何发林首付房款81173元，余款170000元以银行按揭或公积金贷款方式支付，被告恒宇公司在2013年3月30日前交付房屋；被告恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。但双方未约定房屋转移登记时间及违约责任。合同签订后，原告何发林依约向被告恒宇公司履行了付款义务。2011年11月10日，双方向盘县住房和城乡建设局进行了商品房预售合登记备案。2013年3月30日被告恒宇公司向原告何发林交付了房屋，但被告恒宇公司一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告何发林至今未能取得房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向原告何发林支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金；2、原告何发林的请求是否超过诉讼时效。关于被告恒宇公司在本案中是否构成违约，应否向原告何发林支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金问题。本院认为，本案中，原被告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二款中明确约定了被告恒宇公司负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。庭审中，双方当事人均认可原告何发林依约全额交纳了房款和办证契税等费用，被告恒宇公司于2013年3月30日完成了房屋交付，被告恒宇公司应当按合同约定于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。截止本案法庭辩论终结之前，被告恒宇公司仍然未向法院提交其已依约完成了商品房初始终登记的相关文件和资料，被告恒宇公司的行为已构成违约。同时，由于完成房屋初始登记是办理商品房所有权转移登记的前提和基础，综合本案情况，可以认定原告何发林未取得房屋所有权证书的原因源于被告恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，被告恒宇公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担相应的违约责任，故被告恒宇公司的行为构成违约，应当向原告何发林支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。被告恒宇公司辩解其不构成违约，不应支付违约金的理由不能成立，不予支持。同时，由于第三人金果公司不是本案商品房买卖合同的当事人，原告何发林也未明确要求其承担相应的责任，故被告恒宇公司辩解根据内部合伙协议约定，涉案商品房属于第三人金果公司所有，其责任应由第三人金果公司承担的理由于法无据，不予支持。如被告恒宇公司承担责任后，可依据其与第三人金果公司之间合伙协议另案主张权利。关于原告何发林的请求是否超过诉讼时效问题。虽然双方未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，被告恒宇公司应当自合同订立之日起九十日内，协助原告何发林完成房屋所有权转移登记。如前所述，原告何发林至今未能取得房屋所有权证书的原因源于被告恒宇公司未依约完成初始登记行为所致，被告恒宇公司应于上述法定期限届满之日起支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”由于原告何发林主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金系继续性债权，现被告恒宇公司提出诉讼时效抗辩，原告何发林主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可自起诉之日倒推三年予以保护即支持2017年5月15日至2020年5月14日期间的违约金，2017年5月15日之前的违约金因无诉讼时效中止、中断、延长的情形已超过法定的诉讼时效期间，不予支持；由于双方未约定违约责任，原告何发林主张的逾期办理商品房转移登记期间的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，按照年利率6%计算即为45211.14元（251173元×6%÷365天×1095天），超出部分不予支持，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以已付购房款251173元为基础，按照年利率6%计算至商品房转移登记完毕之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决：一、由被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告何发林2017年5月15日至2020年5月14日期间逾期办理商品房转移登记的违约金45211.14元，2020年5月15日以后逾期办理商品房转移登记期间的违约金以251173元为基础，按年利率6%计算至被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司将盘州市亦资街道翰林苑1幢1单元7层704号商品房转移登记在原告何发林名下之日止。二、驳回原告何发林的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，由原告何发林负担810元，被告六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担465元。上诉人恒宇公司二审中提交以下证据：1、不动产登记申请表，不动产登记证书（封面1页，编号52010133556），证明上诉人已经于2019年6月17日到不动产登记部门申请办理了涉案房屋的初始登记，不动产登记部门向上诉人颁发了初始登记的产权证书；2、黔（2020）盘州市不动产权第××号不动产登记证书复印件，证明2020年5月14日上诉人受被上诉人的委托已经办理了涉案房屋的转移登记，并将相应权利证书交予了被上诉人。被上诉人何发林对该组证据的质证意见为：被上诉人实际是在2012年购房，上诉人直至2019年6月才办理初始登记并直至2020年12月15日才将不动产权证交予被上诉人，上诉人上述行为严重违约。原审第三人金果房开质证意见为：对上述证据三性无异议。被上诉人何发林、金果房开在二审中未向本院提交新证据。本院对上述证据的分析与认定：恒宇公司提交的该两组证据真实、合法，且能证明恒宇公司于2019年6月17日向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，于2019年6月21日取得初始登记产权证书，于2020年5月14日为被上诉人办理案涉房屋转移登记的事实，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院除原审查明的事实外，另查明：2019年6月17日，恒宇公司向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，2019年6月21日取得初始登记产权证书。2020年5月14日，案涉商品房取得不动产权证书［证号黔（2020）盘州市不动产权第××号，权利人何发林、邹华粉］。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.上诉人恒宇公司应否支付被上诉人何发林逾期办理商品房转移登记的违约金；2.本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，何发林与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》虽未约定房屋所有权转移登记的时间及违约责任，但商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，也应承担移转标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅是出卖人的合同义务，也是法定义务。逾期办证的，应当承担相应的违约责任，违约责任不因《商品房买卖合同》无约定或约定不明而免除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，恒宇公司2013年3月10日交付案涉商品房后，2019年6月17日才向盘州市不动产登记中心申请新建商品房首次登记，2020年5月14日才将转移登记办理完毕，恒宇公司的行为已构成违约。一审判决恒宇公司支付逾期办理商品房转移登记期间的违约金并无不当。恒宇公司另主张一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定计算违约金错误，且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条内容已修改。一审以商品房总价款为基数，按年利率6%计算违约金未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准。最高人民法院《关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》修正自2020年8月20日起施行，本案一审宣判时间为2020年6月30日，一审适用原规定并无不当。关于争议焦点二，继续性债权是与一时性债权相对应的概念，一时性债权是指内容在某个时间节点就已经确定的债权，而继续性债权的内容和范围则要受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化。本案中，恒宇公司未办理初始登记的行为处于持续状态，进而导致何发林未能办理转移登记，一审认定逾期办理商品房转移期间的违约金系继续性债权正确。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，分别适用诉讼时效。每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”规定，恒宇公司应承担何发林向一审法院起诉之日往前倒推三年的违约金，具体计算至案涉商品房转移登记在何发林名下之日止。一审以商品房总价款251173元为基数，按照年利率6%计算违约金至2020年5月14日为45211.14元依据充分。至于自2020年5月15日起上诉人是否应当继续承担违约责任的问题，因本案基于二审出现的证据已经查明房屋产权证的登记时间为2020年5月14日，故违约金的计算截止时间应为2020年5月14日，故对2020年5月15及日之后的违约金不予支持。综上所述，基于二审出现新的证据，本院对违约金期间及金额予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3099号民事判决；二、上诉人六盘水市红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人何发林违约金45211.14元；三、驳回被上诉人何发林的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费930.28元，由上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司负担（上诉人六盘水红果经济开发区恒宇房地产开发有限公司已预交2550元，应退还1619.72元）。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  蒙彩虹二〇二〇年十二月二十三日法官助理王海霞书记员陈玲