安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10466号 上诉人（原审原告）:查麒麟，男，1989年3月15日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 被上诉人（原审被告）:合肥粤诚置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路与银屏路交口恒大广场**地块商务写字楼**5102。 法定代表人:钱宜丽，总经理。 委托诉讼代理人：郭子华，女，该公司员工。 上诉人查麒麟因与被上诉人合肥粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 查麒麟上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判粤诚公司退还查麒麟20000元；2.一、二审诉讼费均由粤诚公司承担。事实与理由：1.查麒麟于2019年8月19日上午曾微信联系粤诚公司销售人员杨云，其曾答应愿意退还查麒麟缴纳的定金20000元。2.粤诚公司以欺骗手段使查麒麟违背真实意思表示，应当认定案涉合同属于可撤销合同，由粤诚公司返还20000元。《恒大中央广场商品房认购书》载明案涉房屋规划用途为办公，但告知查麒麟为住宅，故粤诚公司存在虚假陈述，违背事实。案涉合同属于格式条款，应当作出对粤诚公司不利的解释。同时，也不应以查麒麟对案涉房屋的使用情况，而推定是否违背当时订立合同时双方的真实意思表示。3.一审程序违法，本案一审立案时间是2019年8月，裁判时间是2020年8月5日，送达查麒麟的时间是2020年9月2日，一审判决是超审限作出的，也没有履行审限延长手续。 粤诚公司辩称，1、查麒麟未能及时支付首期款及后续款项导致违约，粤诚公司依法依约均有权不退还定金。粤诚公司销售人员在与查麒麟就合同继续履行达成一致意见后，并未承诺退还定金，同时，粤诚公司对此亦提交完整的聊天记录予以证实，查麒麟的主张与事实不符。2、一审庭审时，查麒麟已明确所购买的房屋性质为住宅，涉案房屋的实际用途以及房管局备案登记的真实房屋性质也为住宅，且涉案房屋的其他书面材料也明确告知房屋用途，粤诚公司没有欺骗查麒麟，更不存在欺骗行为。综上，请求依法驳回查麒麟上诉请求。 查麒麟向一审法院起诉请求：1.请求判决解除双方所签订的《恒大中央广场商品房认购书》；2.请求粤诚公司退还查麒麟所交定金人民币20000元；3、请求判决本案诉讼费由粤诚公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月15日，查麒麟与粤诚公司签订《恒大中央广场商品房认购书》一份，约定查麒麟向粤诚公司认购位于安徽省合肥市瑶海区,建筑面积126.92平方米，单价每平方米17054元，总金额为人民币2164493元。合同约定乙方（查麒麟）同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择按揭方式付款：乙方须于2019年8月21日前支付首期房款1564493元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款即108万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年8月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……；乙方必须在约定的付款方式和期限内到合肥恒大中央广场销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。双方于当日另签订《合肥恒大广场项目成交确认单》，成交确认内容：申请董事长一口价2164493元，首付1084493元，贷款1080000元；客户须于2019年8月21日前付清首付款1084493元（含定金），并完整签约，带齐资料办理按揭手续；方可享受最终成交价2164493元，逾期所交款项不予退还，房源另行销售。当日双方还签订《合肥恒大中央广场认购须知》一份，亦约定：购房人必须在约定的付款方式和期限内到合肥恒大中央广场销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为购房人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，出卖人无须通知购房人，可另行销售该房屋。上述协议签订当日，查麒麟向粤诚公司支付了2万元定金。查麒麟与粤诚公司售楼员杨云的微信聊天记录显示，8月16日下午查麒麟因停车问题与粤诚公司保安发生冲突，要求退房，杨云表示同意退，但查麒麟随后又告知杨云仍然定19楼，要求杨云帮忙登记，并称“这两天去凑凑首付，凑齐周一过来”，杨云回复“真不行给你延期几天”；至8月19日上午，查麒麟告知杨云房子首付一时凑不齐了，再次要求退房退款，杨云答复“不能退”。后双方因退款事宜协商无果，查麒麟遂诉讼来院，请求判如所请。 另查，涉案房屋的商品房预售许可证号为合房预售证第20190786号，项目名称：恒大广场2幢住宅，许可证有效期限自2019年8月15日至2020年8月15日。备案信息记载2幢1902室房屋用途为住宅。 一审法院认为，当事人双方签订《合肥恒大中央广场认购须知》其中对当事人基本情况、房屋具体坐落位置、房号、房屋单价、总价款、签署正式买卖合同的期限、购房款支付方式、首付款支付期限、定金条款等均作明确约定，该认购书性质应属商品房预约合同。该预约合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵循诚信原则履行合同义务。查麒麟诉称认购书中载明的房屋用途为办公用房，与其实际购房用途不符，粤诚公司存在欺骗行为。根据本案查明的事实，案涉房屋商品房许可证记载的用途以及在房产登记管理部门登记的用途均为住宅，庭审中查麒麟亦认可其与粤诚公司约定购买的房屋是住宅用房，可见当事人双方约定的房屋用途与房屋实际规划的用途是一致的，对于认购书中为何记载“该商品房的规划用途为办公”，粤诚公司亦做出了合理解释，故查麒麟主张粤诚公司在房屋规划用途上对查麒麟存在欺骗行为并以此主张其有权解除认购书，该院不予采纳。查麒麟又称粤诚公司售楼员承诺可以退款，根据双方的微信聊天记录可知，查麒麟在8月16日要求退款时，杨云确实同意退，但随后查麒麟又告知杨云继续订19楼那间，要求杨云帮忙登记，并表示凑钱于周一支付，杨云答复可以延期几天，表明双方就合同继续履行达成一致。此后查麒麟又以其他理由要求退款时，杨云明确表示不能退，且要求查麒麟按期支付首付款，否则按合同约定不予退还定金，房屋另售。查麒麟主张粤诚公司承诺退款，缺乏证据证明，该院不予采信。鉴于粤诚公司已将涉案房屋另行销售他人，双方签订的《恒大中央广场商品房认购书》客观上已不可能履行，查麒麟请求解除该认购书，本院予以准许。当事人双方在《恒大中央广场商品房认购书》、《合肥恒大广场项目成交确认单》以及《合肥恒大中央广场认购须知》中均明确约定购房者如未在约定时间支付首付款并签订商品房买卖合同，所付定金不予退还，粤诚置业有权将房屋另行销售。查麒麟未按约定支付首付款并与粤诚公司签订商品房买卖合同，其违约行为是造成合同解除的根本原因，故其主张返还定金20000元的请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、查麒麟与合肥粤诚置业有限公司签订的《恒大中央广场商品房认购书》解除；二、驳回查麒麟的其他诉讼请求。案件受理费300元，由查麒麟负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，查麒麟与粤诚公司签订的《恒大中央广场商品房认购书》对房号、总房款、首付款金额及支付期限、《商品房买卖合同》的签署时间、定金条款均作出明确约定。现查麒麟上诉主张退还20000元定金的理由有二：一是该认购书属于可撤销合同；二是粤诚公司曾同意退还定金。 关于认购书是否属于可撤销合同。认购书载明案涉房屋规划用途为办公，而实际在房管部门登记的规划用途为住宅，查麒麟在庭审中认可，在销售过程中其与粤诚公司约定购买的是住宅，粤诚公司亦告知其案涉房屋为住宅。从查麒麟与粤诚公司销售人员杨云的聊天记录可知，查麒麟因首付无法凑齐要求退房，杨云表示不同意，双方产生争议后，查麒麟对认购书中载明的办公用提出异议，杨云亦对此作出合理解释。现查麒麟认为认购书是粤诚公司以欺骗手段，导致其违背真实意思表示而签订，属于可撤销合同，本院不予采纳。 关于粤诚公司是否曾同意退还定金。根据查麒麟与粤诚公司销售人员杨云的聊天记录可知，杨云于2019年8月16日曾同意退房，但其后查麒麟又告知杨云定19楼，并要求杨云“帮忙登记”，自己回去筹备首付款，双方对继续履行合同达成一致。后查麒麟再次要求退款，杨云明确表示不能退，并要求查麒麟支付首付款。故查麒麟主张粤诚公司同意退还定金，缺乏依据，本院不予采纳。 综合本案案情，查麒麟未按约支付首付并签订商品房买卖合同，其行为构成违约，故其主张粤诚公司返还定金，于法无据，一审法院未予支持，并无不当。 综上，查麒麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由查麒麟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  沈 静 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陈晓妹 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。