安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5353号 原告：陈宏，男，1987年8月12日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：淮北市鼎盛商业管理有限公司，住所地淮北市相山区淮海路**金淮北大厦。 法定代表人：王继法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田地，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 原告陈宏与被告淮北市鼎盛商业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏、被告鼎盛公司的委托诉讼代理人田地、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈宏向本院提出诉讼请求：1.依法判令鼎盛公司将鼎盛国际xxx号商铺归还陈宏；2.依法判令鼎盛公司给付拖欠陈宏商铺租金61338元(自2019年10月1日开始暂计算至2020年9月30日止，共拖欠10个月租金，所欠租金按原合同约定的购房总价款的5%给付陈宏，实际应支付至鼎盛公司将上述商铺实际返还陈宏之日止)；3.依法判令鼎盛公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期租金利息损失，自2019年10月1日开始至实际付清租金之日止；4.本案诉讼费、律师费、执行费等由鼎盛公司承担。事实和理由：陈宏于2007年购买了安徽天象集团有限责任公司开发建设的金淮北大厦xxx号商铺。建设完毕后，由天象公司直接交给鼎盛公司经营管理，年租金为购房总价款的8%，天象公司与陈宏在2008年4月9日签订了协议书，协议内容为三年后如陈宏同意，天象公司可以按购房总价款回购该铺。在双方互信的基础上，当天陈宏与鼎盛公司签订第一次《租赁合同》，年租金为购房总价款的8%，租期5年。2013年9月30日，第一次租赁合同到期后，鼎盛公司以经营不善为由恶意拖欠租金，蓄意将租金由购房总价款的8%降到5%，迫使陈宏签订第二次《租赁合同》，租期3年。2016年10月1日，第二次租赁合同到期后，鼎盛公司仍然拖欠租金，期间业主进行合法维权，鼎盛公司拒不支付租金，甚至恐吓部分业主。在这种情况下，介于鼎盛公司的所作所为，陈宏不再与鼎盛公司续签租赁合同，而且陈宏仍按合同约定，合同到期前3个月陈宏以告知函形式告知鼎盛公司即刻撤出商铺，但之后鼎盛公司仍然非法使用涉案商铺，严重损害了陈宏的合法权益。为此陈宏于2017年8月起诉至相山区人民法院。2019年2月27日，相山区人民法院作出判决，判决2016年10月1日之后陈宏与鼎盛公司没有签订租赁合同期间鼎盛公司支付陈宏的租金为购房总价款的2%，但不超过2019年9月30日，而现在已完全超过法院判决的鼎盛公司占用使用的截止日期。自2019年10月1日开始，截至起诉日2020年9月28日，鼎盛公司非法占有使用涉案商铺，且拒不支付房租。为此，请求法院依法支持陈宏的诉讼请求，依法保障陈宏的合法权益。 鼎盛公司辩称：1.陈宏不能个别收回商铺，已有相关生效判决确认，理由不再重复；2.租金应按相关生效判决每年2%，因疫情扣除三个月租金，据实结算；3.陈宏未续签合同，不存在逾期付款利息；4.陈宏请求利息无具体金额，未缴纳相应的诉讼费，不属于案件审理范围。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈宏提交的房地产权证、租赁合同、《租赁合同》有关条款修订说明、（2019）皖0603民初260号民事判决书、银行卡交易明细，鼎盛公司提交的统计表具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：淮北市相山区淮海路159号金淮北大厦由天象公司开发建设，一至五层系鼎盛公司经营的鼎盛国际购物中心（以下简称鼎盛国际）。共有产权面积为16429.82平方米，大业主为天象公司，持户数总计149户，产权面积为8437.69平方米，小业主共有309户，产权面积共计7992.13平方米，309户业主购买商铺金额总计为167586584元。陈宏系xxx号商铺的业主，购买商铺总价为1226753元。2011年4月26日取得了该商铺的房屋所有权证，载明规划用途商业、金融、信息。 2014年1月25日，陈宏与鼎盛公司签订《租赁合同》，约定租赁期限三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。保底租金为商铺购房合同中售价的5%，即61338元，租金每半年的第一个月月底之前支付该半年的租金。本合同期满后，若双方重新签订租赁合同，租赁期限不低于本合同约定的期限，租金以本合同期限内的平均年租金为基础，参照金淮北-鼎盛国际在本合同期限内年平均税后纯利润确定浮动指数。2013年11月26日，鼎盛公司作出修订说明：鼎盛公年司若逾期支付租金，应按逾期实际天数中国工商银行当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总金额万分之二的违约金等内容。鼎盛公司于2013年11月26日出具的租赁合同有关条款的说明载明：若鼎盛公司不能按照合同约定的租金数额和期限支付租金，应按逾期实际天数工商银行规定的当期贷款利率支付利息和租金，并承担应付逾期租金总额万分之二的违约金。 鼎盛公司支付合同期内的租金至2016年9月30日。2016年9月30日合同期满后，双方未签订租赁合同，鼎盛公司未返还商铺。2019年1月，因鼎盛公司未按时支付占有使用费，陈宏诉至本院，本院于2019年2月27日作出（2019）皖0603民初260号民事判决书，判决鼎盛公司于本判决生效后十五日内支付陈宏原租赁合同期内的租金40888元、逾期利息及违约金4573元，合计为45461元；鼎盛公司于本判决生效后十五日内支付陈宏位于淮北市相山区商铺自2016年10月1日至2018年9月30日的占有使用费49070元，之后的占有使用费继续按照每月2044.58元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2019年9月30日。后鼎盛公司支付占有使用费至2019年9月30日，继续占有使用涉案商铺至今。 2017年初，鼎盛公司制作2016年、2015年、2014年的经营状况明细表及说明，并提交给安徽恒正会计师事务所，委托该所对其2016年、2015年、2014年的经营状况进行审计。上述三份经营状况明细表分别载明，鼎盛公司2016年、2015年、2014年的营业利润为2866306.66元、2593895.35元、1681370.69元，该利润与309户商铺的售价相比均不足2%。截至2018年5月25日，鼎盛公司与包括天象公司在内的184位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13055.2平方米，占总户数的59.35%、总面积的79.46%，年租金标准为原始购房总价的2%，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。 2019年9月30日租赁期限到期后，部分业主与鼎盛公司又续签了租赁合同，截至2020年10月21日，鼎盛公司与包括天象公司在内的200位业主续签了租赁合同，签约商铺的建筑面积共13533.06平方米，占总户数的64.72%、总面积的82.37%，年租金标准仍为原始购房总价的2%，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日。因鼎盛公司未支付2019年10月1日之后的租金陈宏于2020年9月28日诉至本院先行调解，调解未果致本纠纷发生。 另查：金淮北大厦1至5层从建成至今空间没有分割墙体，各商铺间无明确四至界限。陈宏购买该商铺后，即将商铺租赁给鼎盛公司统一经营，由开发商天象公司直接将商铺交付于鼎盛公司装修经营使用至今。 本院认为，陈宏与鼎盛公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。合同于2016年9月30日到期后，双方未续签租赁合同，涉案商铺继续由鼎盛公司继续使用，鼎盛公司应当向陈宏支付占有使用费。 关于是否应当返还商铺问题。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值，但是众多的业主难以在租金等问题上达成一致意见。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。截至2020年10月21日，与鼎盛公司续签租赁合同的业主超过全部业主人数的一半，建筑面积也超过鼎盛国际建筑面积的一半。据此本院认定，多数业主同意在2016年10月1日至2021年9月30日期间由鼎盛公司继续经营管理。这种情况下，如果鼎盛国际将涉案商铺返还给陈宏，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且陈宏提交的产权证未记载其房屋四至界限，分户图所示业主所购面积之间均为直线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，其要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于陈宏请求判令鼎盛公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 关于占有使用费问题。鼎盛公司2016年、2015年、2014年的利润与309户商铺的售价相比均不足2%。鼎盛公司与184位业主续签了2016年10月1日至2019年9月30日期间租赁合同，以及与200位业主续签了2019年10月1日至2021年9月30日的租赁合同，均约定年租金按照购房合同中售价的2%计算。根据公平原则，结合鼎盛公司的经营状况，鼎盛公司亦应按购房合同总售价1226753元的2%（每年24535元，2044.58元／月）支付陈宏商铺的占有使用费，但不超过2021年9月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。综上，陈宏主张按购房总价款的5%支付年租金缺乏依据，本院不予支持。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺无法正常经营，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免鼎盛公司2020年2月至3月的占有使用费。减免后，鼎盛公司尚应支付陈宏至2020年9月30日间的占有使用费20445.8元（2044.58元／月×10个月）。 关于支付逾期利息问题。双方合同到期后未重新签订合同，陈宏要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师代理费、执行费问题。双方未对律师代理费的承担进行约定，陈宏亦未提交支出律师代理费的依据，执行费尚未实际发生，亦不属于本案审理范围，故上述诉讼请求本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北市鼎盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付陈宏位于淮北市相山区商铺占有使用费为20445.8元（2020年10月1日之后的占有使用费，按每月2044.58元计算，于每月月底前支付，支付至停止占有使用之日止，但不超过2021年9月30日）； 二、驳回陈宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1333元，因适用简易程序审理，减半收取666.5元，由淮北市鼎盛商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年十二月十五日 法官助理王宇婷 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。