江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2963号上诉人（原审原告）：车文群，女，1968年6月3日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州凯纳房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑**楼**。负责人：芮春祥，该公司管理人组长。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕超，江苏源博律师事务所律师。上诉人车文群与被上诉人常州凯纳房地产开发有限公司（以下简称凯纳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初3237号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车文群上诉请求：1、撤销一审判决，确认本人支付的2134706.56元为购房款，享有凯纳华侨城7-501室、8-1904室为购房人的合法权益；2、本案诉讼费由凯纳公司承担。上诉理由：一、关于付款问题。案涉商品房销售合同约定的购房款支付方式为一次性支付，故一审法院认为车文群所为的一次性支付及凯纳公司受领给付的共同作用下，将此种付款方式视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分，并得出当事人之间不存在真实的房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。二、关于备案价格与实际支付价格问题。本人认为在凯纳公司处以优惠价格购买房屋不能否认本人的购房人身份，且因商品房的单价可以山买卖双方协商确定，而凯纳公司亦没有举出充分的证据证明本案销售单价不真实，明显低于正常的销售价格。双方协商以低于备案价格成交，房屋的价格并非直接影响房屋买卖的关键性因素，并不影响商品房买卖合同的效力及履行。故凯纳公司提供的证据不足以证明车文群与其签订的商品房销售合同并非真实的的意思表示。三、关于转账凭证问题。凯纳公司没有提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据。本案商品房买卖合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定，以显示与正常买卖合同不一样的借款特性，仅凭凯纳公司提供的第三人常州洛察纳实业有限公司提供的转账凭证上记载的还款用途备注为凯纳公司还款以及证人证言陈述款项为借款来判断"名为购房，实为借贷担保〃的结论，缺乏足够的事实和法律依据。实际上一审法院查明了车文群向常州市钟楼区金土地农村小额贷款有限公司（以下简称金土地公司）借款的事实，却忽略了常州洛察纳实业有限公司（以下简称洛察纳公司）作为车文群借款的担保人的事实，故洛察纳公司作为担保人代替车文群还款在情理之中。综上，双方签订了相应的商品房买卖合同，办理了登记备案，双方之间确实存在买卖合同关系。合同签订后，本人缴纳了购房款，凯纳公司也向上诉人出具了收款收据，双方形成了一个完备的法律事实链及其逻辑链，不存在能够作出"上诉人与被上诉人之间签订的商品房销售合同并非购房房屋真实的意思表示"的法律推理和判断的事实根据。原判决认定事实存在错误，本案中本人是用500万购买的六套房屋。而不是原审判决认定的上诉人用500万购买了八套房产。所以该六套房屋总的房价是4999976.66元，备案价格与本人支付的价格是吻合的。凯纳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。车文群从支付房款签订备案合同、退款、解除备案合同等一系列的行为均不符合正常购买商品房的一般流程。根据我公司申请调取的银行流水，款项均来源于金土地公司，结合证人证言的陈述，车文群并非消费性购房人，车文群系为借款提供担保的事实应当采信。综上，请求驳回车文群的上诉请求。车文群向一审法院起诉请求：1、确认本人支付的2134706.56元为购房款，享有凯纳华侨城7-501室、8-1904室购房人的合法权益；2、诉讼费用由凯纳公司承担。根据双方提交的证据及当事人庭审陈述，一审法院经审理查明以下事实：2016年3月14日,车文群与凯纳公司签订车文群购买凯纳公司座落于凯纳华侨城8幢1904号房屋的商品房买卖合同一份,该合同中约定房屋单价为5705元／平米，面积167平米，总价952735元;同日，双方签订车文群购买凯纳公司座落于凯纳华侨城7幢501号房屋的商品房买卖合同一份，该合同中约定房屋单价为5614元／平米，面积210.54平米，总价1181971.56元。合同并同时在常州市房产信息中心备案登记。2016年3月15日，车文群名下卡号为6228********中国农业银行卡向凯纳公司刷卡消费2009995元以及1990000元。2016年3月18日，车文群向凯纳公司刷卡1000000元。2016年9月9日，凯纳公司出具两份收条，一份记载华侨城8-1904，金额952737元，一份记载华侨城7-501，1819710.56元。另查明，车文群共计在凯纳公司开发的华侨城项目备案过8套房屋（已撤销备案6套）。2016年7月1日，常州市钟楼区人民法院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。2019年5月6日，常州凯悦房地产有限公司管理人向车文群出具债权审查初审函，明确对车文群申报的购房债权（申报金额为2134706.56元）不确认，理由是双方并非真实的商品房买卖合同，债权人如认为对债务人享有其他债权，可以另行申报并提出证据材料。审理中，一审法院依据凯纳公司申请调取了车文群6228××××2171中国农业银行卡2016年、2017年流水，流水显示2016年3月14日，金土地公司向车文群转账400万元，摘要借款。2016年7月4日，凯纳公司向车文群账户存入9万元，次日，该款又转给常金土地公司。2017年3月30日，洛察纳公司向车文群转账200万元，摘要代凯纳还款。2017年4月6日，再次转存200万元，摘要退款。凯纳公司申请证人凯纳公司财务负责人殷某出庭作证，证人陈述：当时车文群借了500万元给公司，备了6套房子。后来卖掉了2套，把本钱和利息还给她了。现在还欠本金175万元，但是2套房屋在车文群名下。第一次还了200万元，本金175万元，利息25万元。第二次还了200万元，本金150万元，利息50万元。车文群陈述购房经过为：我是老师，在2015年3月认识了韩总，2016年3月出了500万元订了凯纳8套房屋，总价500万是韩总定的。购房资金有的是自己的，有的借的，和金土地公司有往来。2016年8月，退了2套。2017年4月，房产市场较热，凯纳公司缺房子卖，跟我商量能不能回购4套房子，因为关系好，也赚了一笔，所以就给他们回购了4套房子，当时合同价287万元左右，凯纳公司退了400万元给我。这就是买房的过程，还有2套房屋凯纳公司现在不承认，我支付了剩余2套房屋的购房款。庭审中，凯纳公司另提交如下证据：1、商品房买卖合同8份,证明车文群与凯纳公司之前往来的经过，车文群与凯纳公司之前共有8份房屋买卖合同（合同总价5895201.16元），凯纳公司归还借款及利息400万元后，撤销了其中6套房屋的备案登记。车文群与凯纳公司备案的房屋总价5895201.16元与车文群打给凯纳公司的500万元资金并无一一对应关系，可以证明不是真实购房关系，在凯纳公司归还了借款及利息400万元后，剩余的款项与2套未撤销备案的房屋房价之间也没有一一对应的关系。2、2016年2月-5月凯纳华侨城二期房屋合同签订与备案情况表1份。证明备案价格明显低于市场价。3、洛察纳记账凭证复印件2份、内部代付款项转账凭证复印件2份、苏州银行专用回单复印件2份、凯纳记账凭证复印件2份。证明凯纳公司分两次归还借款本息。4、微信聊天截图打印件。证明凯纳公司财务负责人殷某与金土地公司业务人员确认车文群该笔借款的剩余本息金额。车文群对凯纳公司上述证据发表质证意见为：1、对于凯纳公司陈述的车文群合同备案情况，当时备案了8套房屋，由于车文群支付款项较多，故凯纳公司经办人员给予了一定的价格优惠。其中有2套房屋是8-1号、8-2号在交易过程中由于车文群并不想要该房屋，所以在2016年就已经退还给了凯纳公司。对于其余的房屋，是车文群真实备案的，至于说房屋价格，由于车文群所选的房屋的楼层系数及房屋的房型并不是景观位置，结合车文群作为大客户一次性缴纳款项，因此凯纳公司在车文群购买房屋时给予了较大的价格优惠，但该价格优惠并不能否认车文群的购房人身份。其后，车文群的房屋注销情况，车文群首先购买房屋时并非自住，而是作为2016年时间点的投资行为，在2017年常州市房屋价格出现增幅的情形下，经凯纳公司要求商量，车文群同意了将2016年购买的4套房屋退还给公司，在退还过程中，车文群也确实收到了支付的400万元整，但车文群对款项的实际支付人并不明确。凯纳公司提供的证据六中包涵了两次各200万元的内部凭证及银行转账凭证，对于银行转账凭证车文群确认收款，但凯纳公司与洛察纳公司的内部付款理由车文群并不清楚。2、该份表格仅仅统计了2016年3月-5月凯纳公司备案的房屋价格，该份统计表中有大量房屋并非住宅，房屋性质决定了房屋价格，对于该部分的价格，不具参考性。本案车文群备案房屋均在2016年3月，我方认为应当往前收集相关数据，而不能仅仅只有2016年3月数据。而且我方备案价格均在5600元以上，不属于明显低价。3、对于洛察纳公司在2017年3月30日银行凭证上的用途载明，车文群不予认可，该款并非代凯纳公司还款，而属于凯纳公司退款，该理由于2017年4月6日洛察纳公司出具的银行转账凭证用途相一致，两笔共400万元款项均属于凯纳公司的退款。4、复印件不予认可。一审法院认为，本案争议焦点为双方签订的商品房销售合同是否真实意思表示。对此，首先，从购房过程来看，车文群陈述的购房过程与一般购房过程中先支付定金、支付房款或者首付款后再签订商品房销售合同明显不一致；其次，车文群陈述支付的500万购买8套房产，但依据房管部门查询的备案合同，备案价格与车文群支付的价格也有明显差异；再次，依据凯纳公司申请调取的银行流水，证实车文群款项来源于金土地公司，与车文群陈述部分自有，部分借款也不符；最后，从凯纳公司申请调取的银行流水与其提交的2017年3月30日转账凭证上记载的还款用途备注为凯纳公司还款，结合证人证言陈述款项为借款。综上，双方签订的商品房销售合同并非购买房屋真实意思表示，凯纳公司辩称双方实际为借款担保的抗辩理由，应予以采信。故车文群诉请确认支付的2134706.56元为购房款，享有凯纳华侨城7-501室、8-1904室购房人的合法权益的诉讼请求，于法无据，应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：驳回车文群的全部诉讼请求。本案案件受理费23878元，由车文群负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，车文群在二审中明确，其要求凯纳公司继续履行合同，交付案涉房屋。其在庭审中陈述了购房经过，并自认购房系投资行为。本案二审争议焦点：车文群主张凯纳公司继续履行合同并交付案涉房屋是否有相应法律依据。本院认为：车文群主张凯纳公司继续履行合同并交付案涉房屋不能成立，理由如下：首先、根据车文群在庭审中陈述的购房过程，并结合凯纳公司财务负责人殷某与金土地公司业务人员的微信聊天记录，以及证人殷某的证言，可以认定车文群向凯纳公司出借款项，其资金来源于金土地公司，故车文群与凯纳公司存在民间借贷关系，其虽与凯纳公司签订了商品房买卖合同并办理备案登记，但不足以证实其有真实的购房意愿；其次、车文群自认购房系投资行为，且房屋数量为两套，故结合前述认定，车文群并非基于自身居住需要购房，按照相关消费购房人认定标准，其并非消费购房人；最后、凯纳公司已被一审法院裁定进入破产程序，其主张凯纳公司交付案涉房屋系主张行使物上请求权，而依据其提交的证据，其请求缺乏主张物上请求权的事实依据，车文群应依据基础法律关系，按照破产程序清除其债权。综上，车文群的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23878元，由车文群负担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 郑 仪审判员 尤建林二〇二〇年十二月三十一日书记员 夏 煜