大连市西岗区人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽0203行初144号原告胡艳勇，男，1972年1月20日出生，汉族，无职业，住址大连市沙河口区。委托代理人王晓天，辽宁君连律师事务所律师。被告大连市沙河口区李家街道办事处，住所地大连市沙河口区锦绣路**。负责人王福林，系办事处主任。委托代理人乔克强，男，1966年4月9日生，汉族，该街道工作人员，住大连市河口区。委托代理人韩君，辽宁文柳山律师事务所律师。第三人大连丰泽物业管理有限公司，，住所地大连市沙河口区西北路**法定代表人权奇，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人董淑晔，男，1978年3月13日生，该公司员工，住大连市西岗区。委托代理人苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所律师。原告胡艳勇诉被告大连市沙河口区李家街道办事处撤销物业管理通知一案，原告于2020年9月21日向本院提起行政诉讼，经本院释明后，原告重新向本院递交起诉状，本院于2020年10月9日立案，于2020年10月23日向被告送达了起诉状副本，应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书。被告于2020年10月29日向本院递交答辩状及证据材料。为查明案件事实，本院依法追加大连丰泽物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年12月1日、12月4日公开开庭审理了本案，原告胡艳勇及委托代理人王晓天，被告大连市沙河口区李家街道办事处委托代理人乔克强、韩君，第三人大连丰泽物业管理有限公司委托代理人董淑晔、苏田奎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡艳勇诉称，原告系被告辖区内阳光月秀小区的业主，第三人系阳光月秀小区的物业服务单位。2020年5月11日，阳光月秀小区业主向被告申请成立业主委员会。2020年5月20日，阳光月秀小区所在的绿香居委会发出成立业主大会筹备组的通知，要求广大业主报名参加筹备组。原告报名参加筹备组。2020年7月15日，该居委会在阳光月秀小区显著位置粘贴《通知》，称：“经向第三人核实，依据《辽宁省物业管理条例》第三章第二十二条第四款的要求，经街道物业办请示上级物业管理部门予以指导，认为本次报名筹备组的业主存在未按时交纳物业服务费的情况，认定本次筹备结束。”后经原告要求，该居委会向原告提供了第三人出具的《业委会筹备组业主交费情况表》复印件，该表称原告未按时交纳物业费。原告自入住以来，每年均足额交纳物业费，但因《前期物业服务合同》并未明确约定交费时间，故原告每年交费时间不定。实际上，第三人从未因欠缴、迟交物业费向原告主张过权利。第三人出具《业委会筹备组业主交费情况表》认定原告未及时缴费，该居委会据此作出否定原告首次业主大会筹备组成员资格的通知，没有事实依据。组织成立首次业主大会会议筹备组是被告的法定职责，该居委会作出的《通知》应由被告承担相应责任。原告诉至本院，提出诉讼请求：判令撤销被告作出的《通知》，判令被告重新作出确认原告符合首次业主大会会议筹备组成员资格的行政确认。原告向本院提交如下证据材料：1、前期物业管理委托合同，拟证明第三人与开发商签订了《前期物业管理委托合同》，合同第十三条第2款约定：“本合同有效期内已交付使用物业的物业理务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.6元，非住宅房屋建面积每月每平方米1.0元，收费时间05年8月5日。”合同并未约定原告作为产权人每年交纳物业费的具体时间。2、通知，拟证明被告下属的绿香居委会根据第三人提供的交费情况，认定原告未按时交纳物业费、不具备首次业主大会会议筹备组成员资格。3、房产证，拟证明原告系沙河口区展望街********房屋所有权人。4、前期物业服务合同，拟证明原告与开发商大连文路置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定：“物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。一、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；……四、乙方交纳费用时间：（空白）。”5、物业费发票、缴费通知、照片三张，拟证明原告未欠缴物业服务费，被告告知缴费也没有写明时间。6、入住手册，拟证明第23页为物业管理费收缴办法第一条规定收费时间每双月的10至20日，收缴费方式每次收取2个月的费用，业主也可以进行季缴、半年缴和年缴。被告李家街道辩称，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告承担。事实和理由：一、案涉《通知》不属于可诉的行政行为。我街道的绿香居委会2020年7月15日发出的《通知》是面向阳光月秀小区全体业主的告知行为，没有提及包括原告在内的任何个别业主的事宜，筹备组组建不成功，我街道将会依法依规重新组建筹备组，该诉讼没有意义，我街道发布的《通知》不是可诉的行政行为。二、原告没有诉请撤销《通知》的诉权。根据《辽宁省物业管理条例》第21条规定，筹备组人数为七人以上十五人以下的单数，其中业主代表须至少占一半以上。本案中，共有七名业主报名参加筹备组，根据规定至少要选出四名符合条件的业主，筹备组才能成立。也就是说原告个人符合筹备组成员条件与否，不能决定筹备组能否成立，原告个人没有要求撤销《通知》的诉权。三、根据《辽宁省物业管理条例》第六条，住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第九条，我街道具有组织成立辖区内小区首次业主大会筹备组的物业管理职责。我街道在组织成立案涉业主大会筹备组的过程中，事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。2020年5月11日阳光月秀住宅小区十名以上业主联名向答辩人提交《关于成立阳光月秀业主委员会的请示》，经审核，我街道认为该小区符合《辽宁省物业管理条例》规定的成立业主大会的条件，5月20日责成绿香社区居民委员会发出《关于业主大会筹备组成员报名通知》，《通知》中明确了报名方法和成员条件，共有七名业主通过小区业主联名推荐和自荐的方式报名，绿香社区居民委员会依条例第22条第4款要求经向本案第三人核实，并在收集证据的基础上，认定报名筹备组的业主存在未按时交纳物业服务费的情况，未达到《辽宁省物业管理条例》21条规定的筹备组法定人数，届时，成立筹备组的工作已过规定时限60日，2020年7月15日绿香社区居民委员会发布通知，宣布本次筹备结束。就本案原告而言，原告于2014年1月7日交纳2012年4月1日－2013年3月31日物业费，2015年2月3日交纳2013年4月1日－2015年12月31日物业费，2019年1月22日交纳2018年1月1日－2018年12月31日物业费，2020年1月9日交纳2019年1月1日－2020年12月31日物业费，违反其与本案第三人签订的《大连市前期物业管理服务协议》第四条第四款应于每月1-10日交纳物业费的规定。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交如下证据材料：1、《关于成立阳光月秀业主委员会的请示》，拟证明2020年5月11日阳光月秀小区十人以上业主联名提出成立业主委员会的申请。经被告核实，申请人具备业主身份，申请符合《辽宁省物业管理条例》19条“十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请”的规定。2、《关于业主大会筹备组业主成员报名通知》，拟证明2020年5月20日被告依据《辽宁省物业管理条例》等有关法律法规规定，责成绿香社区居民委员会发出成立业主大会筹备组业主成员的报名通知。通知中规定报名条件、报名材料和报名方法。3、《业主联名推荐表》4份、《筹备组成员自荐表》3份，附进行推荐的业主和7名筹备组候选人业主身份证明（各自的身份证、房屋产权证或商品房买卖合同），共有，共有7名业主通过推荐和自荐方式成为筹备组候选人。0名业主联名推荐的筹备组候选人有：胡峰、胡艳勇、迟忠诚、高心若、李伟、曹坛东计6人，迟忠诚、胡艳勇亦进行了自荐；只有自荐的是杨开。4、《阳光月秀业主大会筹备组业主交费情况表》第三人确认，本次筹备组候选人都具有未按时交费情况。其中本案原告在2010年7月至2013年4月、2013年7月至2014年10月、2019年1月至10月未按时交纳物业费。5、《通知》，因报名筹备组的业主存在未按时交纳物业费的情况，未达到《辽宁省物业管理条例》21条规定的筹备组法定人数，2020年7月15日，绿香社区居民委员会发布《通知》，本次筹备结束。第三人大连丰泽物业管理有限公司（以下简称“丰泽物业公司”）述称，请依法驳回原告胡艳勇的起诉、原告诉讼请求不是法院审理范围。一、本案原告诉讼请求权为撤销《通知》，而该通知面向该小区1800余户的业主，属于告知行为，业主筹备组的成功成立与否，不属于行政诉讼受理范围。原告请求判令被告重新作出确认原告符合首次业主大会会议筹备组成员资格的诉请不应得到支持：首先被告的行政行为符合法律规定，不属于不作为行政行为。原告要求重新确认筹备组成员资格属于确认之诉，而要求撤销《通知》属于撤销权之诉，二者属于二个法律关系，所以，原告所诉法律关系不明确，不是法院受理范围，应当驳回原告的诉讼请求。二、本案原告诉讼主体资格不适格。依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）的解释》第十八条规定：业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，案涉的《通知》仅是成立业主委员会的筹备组，而该筹备组并没有通过该小区过半数的业主提名推荐。而该。而该筹备组七人中提起诉讼的仅三人，合法定主体资格。依据最高人民法院关于适用行政诉讼法的解释第十八条规定，在业主委员会尚没有成立的情况下，有权提起诉讼的应为专有部分占建筑物总面积过半数或者占户数过半数的业主。原告胡艳勇作为个别业主不具有提起行政诉讼的原告主体资格，其起诉依法应予以驳回。三、筹备组成立人员不符合法律强制性规定。原告2006年04月14日与第三人签订的前期物业服务合同。在该合同中确定了服务内容、物业费标准，违约责任等。虽然在该合同中没有约定交纳物业费具体日期，依据该合同签订的日期系2006年04月14日，那么原告就应当按照该日期交纳物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》的规定，业主应当根据服务合同的约定交纳物业费，如果合同有交纳物业费日期的约定，按照其约定。实际生活中没有约定交纳日期的，一般是以购房者实际收房次月开始交纳物业费。原告自2006年06月份入住该小区开始，就已经享受了第三人提供的物业服务至今，但是原告自2006年06月开始从来没有按时缴纳物业费，全部系跨年度缴纳。综上所述，原告胡艳勇作为筹备组成员不符合法律规定，应当依法驳回起诉。第三人向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同，拟证明胡艳勇于2005年07月22日购买了大连市××区展望街35号2-11-1房屋，建筑面积：102.62平方米，合同补充协议中第七条约定物业费每月按照0.8元计算，通过该约定证明物业费系每月交纳。2、前期物业服务合同、入住声明证明、前期物业服务合同证明，拟证明原告2006年06月04日与第三人签订的前期物业服务合同。在该合同中确定了服务内容、物业费标准，物业费交纳时间、违约责任等。原告自2006年06月04日入住该小区开始，就已经享受了第三人提供的物业服务至今，但原告自2006年06月04日开始从来没有按时交纳物业费，全部系跨年度交纳物业费。3、物业费发票，拟证明原告没有按时交纳物业费，原告没有按照合同签订之日、入住之日按时交纳物业费，故原告作为筹备组成员不适格。4、催费通知单、照片，拟证明原告未按时交纳物业费，第三人每年都以书面形式向原告发出缴费通知单，原告不符合法定业委会成员资格。经庭审质证，本院对原、被告及第三人证据作如下确认：各项证据与本案待查事实均有不同程度的关联，来源合法，形式符合行政诉讼证据要求，本院对证据效力予确认。经审理查明，原告2007年3月取得沙河口区展望街35号2单元11层1号房屋产权证书，该房屋位于大连市××区阳光月秀小区内，原告为该小区业主。2020年5月11日，阳光月秀小区十名以上业主共同向被告李家街道申请设立阳光月秀业主委员会。2020年5月20日，李家街道绿香社区居民委员会向阳光月秀小区全体业主发出《关于业主大会筹备组业主成员报名通知》，告知业主报名或推荐成为筹备组成员，通知中还列明了报名时间、材料，以及推荐的要求。此后，有业主递交了《业主联名推荐表》、《筹备组成员自荐表》等报名、推荐材料，经统计，有包，有包括原告在内七名业主成为筹备组候选人。委会向第三人丰泽物业公司核实七名筹备组候选人是否为业主，以及物业缴费情况。第三人提供《阳光月秀业委会筹备组业主交费情况表》，表格载明原告是业主，在“是否按时交纳物业费”一栏中填写：“否”，并说明：1、在2014年1月7日交纳2012年4月1日-2013年3月31日物业费；2012年4月至2013年3月，未按时交纳物业费。2、在2015年2月3日交纳2013年4月1日-2015年12月31日物业费；2013年4月至2015年1月，未按时交纳物业费。3、在2019年1月22日交纳2018年1月1日-2018年12月31日物业费2018年1月至12月，未按时交纳物业费。4、在2020年1月9日交纳2019年1月1日-2020年12月31日物业费；2019年1月至2020年1月，未按时交纳物业费。李家街道绿香社区居民委员会（以下简称“绿香居委会”）于2020年7月15日对大连市××区阳光月秀小区全体业主发出一份通知，主要内容：2020年5月11日收到本小区十人以上业主提议成立业主委员会的申请，依据《辽宁省物业管理条例》要求，已于2020年5月20日发出成立筹备组的通知，要求广大业主报名参加筹备组。社区经向大连丰泽物业管理有限公司核实，根据《辽宁省物业管理条例》第三章第二十二条第四款的要求，经街道物业办请示上级物业管理部门予以指导，认为本次报名筹备组的业主存在未按时交纳物业服务费的情况，认定本次筹备结束。另查，2006年6月4日，原告与案涉房屋开发单位大连文路置业有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，第四条约定了物业费标准住宅按照建筑面积每月每平米0.80元，但其中“四、乙方（业主）交纳费用时间：”条款，原告所持合同记载划线处为空白，第三人所持合同中划线处记载每月1至10号。该协议第九条“违约责任”中第四项约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。”再查，第三人丰泽物业公司在收取原告交纳的物业费同时，并未向其收取、所要滞纳金，亦未通过诉讼向其主张过相关权利。本院认为，本案应首先审查的争议焦点是：原告起诉是否符合起诉条件。首先，原告是否享有诉权，应予以审查。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案中，通知载明所有报名筹备组的业主存在未按时交纳物业费的情况，其中包含原告，这等于认定原告不具备进入筹备组的条件，这一通知行为产生了原告不能成为首次业主大会筹备组成员的结果，对其权利和义务有实际影响。因此，原告具有提起行政诉讼的主体资格。其次，原告列李家街道为被告，该被告是否适格也应予审查。案涉通知行为，由绿香居委会作出，虽然被告李家街道认可该通知系基于自己的委托，但并无证据予以证明。《行政诉讼法》第二十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。…行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。”《最高人民法院关于适用的解释》第二十四条规定：“当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。当事人对村民委员会、居民委员会受行政机关委托作出的行为不服提起诉讼的，以委托的行政机关为被告。…”《辽宁省物业管理条例》第六条规定：“街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；…，居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。”据此，被告李家街道有组织成立首次业主大会筹备组的职责，绿香居委会有协助的职责。绿香居委会在上述地方性法规的明确授权下履行职责，不属于受委托而作出被诉行为，因此，原告应列绿香居委会为被告，李家街道不是本案适格被告。原告错列被告，其起诉不符合法律规定的条件。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第六十九条第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告胡艳勇对被告大连市沙河口区李家街道办事处的起诉。案件受理费50元(原告已预交)，全部退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  邹本刚审 判 员  唐威岩人民陪审员  封 媛二〇二〇年十二月十日法官 助理  黄诗佳书 记 员  艾 莎