福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初5678号 原告：福州福泽物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道古田路**建福大厦（建福广场）19层01办公，统一社会信用代码91350111766158098M。 法定代表人：高希军，执行董事。 委托诉讼代理人：林众超，福建中大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈峰，福建中大律师事务所律师。 被告：林家政，男，1948年10月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林凤西，男，系林家政之子。 原告福州福泽物业管理有限公司与被告林家政物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福州福泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人林众超、被告林家政的委托诉讼代理人林凤西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州福泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年01月至2020年6月期间的物业服务费5572.6元、水电公摊费1260元；2.被告向原告支付以被告于2017年1月至2020年6月间每月所欠物业费132.68元为基数按日千分之二的标准分别从欠费次月1日起至被告还清所欠物业服务费之日止的违约金；3.本案诉讼费用、公告费由被告承担。事实与理由：2013年1月21日，福州市重点项目拆迁服务中心（甲方）、原告福州福泽物业管理有限公司（乙方）与福州市晋安区鼓山镇人民政府物业管理站（丙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定福州市重点项目拆迁服务中心委托原告对三远佳园提供物业服务，福州市晋安区鼓山镇人民政府物业管理站予以监督协助管理。委托物业管理形式为采用以福州市晋安区鼓山镇人民政府物业管理站组织牵头监管，由原告对小区进行物业管理；由业主向原告支付物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或承担。原告根据法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费和车位使用费（物业服务资金），以及电梯运行费实向业主或物业使用人收取，通过合法有限购得方式解决拖欠物业服务费的问题。原告必须按照本合同的规定实行物业服务二级标准，即高层带电梯住宅（九层以上）按照每月1.1元/平方米标准收取物业服务费等。被告系福州市晋安区××小区××房屋业主，一直享受着原告提供的各项物业服务，但被告自2017年01月起即未交纳物业服务费、水电公摊。原告认为，原告已全面履行了物业管理服务义务，仍然而被告却未依约履行交纳物业服务费、水电公摊费等义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 被告林家政辩称，一、原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效。《民法总则》规定了诉讼时效为三年，原告起诉2016年12月至2020年06月的物业费，并向法院提供了律师函作为时效中断的证据，但被告并未收到该律师费，那么原告从2020年06月向前推三年以上的物业费部分已经超过了三年的诉讼时效，应该驳回该部分的诉讼请求。二、原告无权对三远佳园小区进行物业管理，因此无权收取物业费。1.福州市重点项目拆迁服务中心是一家经营承担国家、省、市重点项目的征地拆迁安置等服务工作的事业单位，不是《物业管理条例》规定可以签订前期物业服务合同的主体；因此，其作为甲方所签订了《前期物业服务合同》为无效合同。2.福州市重点项目拆迁服务中心成立于2019年5月28日，但前期物业合同签订于2013年，彼时该服务中心尚未成立，其所签订的前期物业合同因为主体问题而没有成立。三、原告在物业管理过程中，存在诸多渎职、失职、违法、违规等行为，被告亦有权拒交物业费。四、即使合同有效，合同也未约定原告可以向被告收取水电公摊费用；原告长期霸占收取小区的路面停车费及广告费并没有进行公布收支情况，该收益远超于实际发生的金额。因此，原告无权向被告收取水电公摊费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了2013年1月21日《物业管理委托服务合同》、领房单、2016年1月4日《前期物业管理服务协议》等证据。当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年1月21日，福州市重点项目拆迁服务中心（甲方）、福州福泽物业管理有限公司（乙方）及福州市晋安区鼓山镇人民政府物业管理站（丙方）三方签订《物业管理委托服务合同》，约定由甲方委托乙方对三远佳园提供物业服务，丙方予以监督协助管理。2016年1月4日，原告作为甲方与被告作为乙方双方签订《前期物业管理服务协议》，由甲方为三远佳园提供物业服务。该协议载明被告林家政的房屋坐落于6号楼1401室、建筑面积120.62平方米。其中，协议第二条约定，由甲方对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第四条约定，乙方每月十日前缴纳当月物业费服务费，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元。第十一条第二款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金等。协议还对双方的其他权利、义务作了约定。上述协议签订后，被告交纳物业费等相关费用至2016年12月，自2017年1月起未再交纳物业服务费及水电公摊费。 对于有争议的事实和证据，本院分别认定如下： 1.原告主张其于2019年12月25日向被告发出催缴物业费用的《律师函》，并举证该《律师函》的照片为凭。被告辩称其未收到过该《律师函》。经审查，该《律师函》的落款时间为2019年12月25日，并通过粘贴于被告的房门方式拍照形成，但原告未举证证明其粘贴该《律师函》及相应照片的形成时间，应自行承担举证不能的法律后果，故原告主张其于2019年12月25日向被告发出催缴物业费用的《律师函》的事实，不能认定。 2.被告辩称三远小区存在消防设施、环境卫生、绿化等管理不到位问题，并举证照片为凭。原告称物业管理是一个动态持续的过程，被告的证据不具有客观性，原告已对垃圾进行清理，并修复绿化带。经审查，原告举证的照片显示小区确实曾存在垃圾未及时清理、消防管道无水等问题，可以认定原告在管理小区时存在一定的瑕疵。 本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。因原告举证的证据不足以证明其于2019年12月25日曾向被告催缴过物业费，为此被告关于从2020年6月向前推三年以上即2017年6月（含当月）之前物业费已过诉讼时效的辩解意见，有事实和法律依据，本院予采纳。因此，原告主张被告支付自2017年1月-2017年6月的物业费已过诉讼时效，本院不予保护。被告应向原告支付自2017年7月至2020年6月的物业费4776.55元（120.62㎡×1.1元/㎡/月×36个月）。 公共用水、用电费用应由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的票据，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额，故原告请求被告支付公共水电分摊费1260元，依据不足，不予支持。 本案前期物业服务协议虽约定了原告逾期支付物业服务费的自逾期之日起每日按应欠费总额的千分之二交纳滞纳金，但被告举证的小区照片显示原告在为小区提供物业服务期间确实存在管理不完善之处，被告以此为由拒绝缴纳物业费用事出有因。因此，原告主张被告支付逾期支付物业费的相应违约金，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告林家政应于本判决生效之日起十日内支付原告福州福泽物业管理有限公司自2017年7月起至2020年6月止的物业服务费4776.55元。 二、驳回原告福州福泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元，减半收取计42.5元，由原告福州福泽物业管理有限公司负担24.5元，被告林家政负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  徐光智 二〇二〇年十二月十四日 书记员  林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。