江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3552号上诉人（原审原告）：吴俊，男，1973年10月27日生，汉族，住常州市新**。上诉人（原审原告）：张亚英，女，1977年3月28日生，汉族，住常州市新**。两上诉人共同委托诉讼代理人：汝东军，江苏常发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天宁区红梅娴熟美容护肤中心，住所地常州市天宁区红梅街道北环路蒋家村**。经营者：孟庆桂，男，1969年7月22日生，汉族，住常州市天宁区红梅街道北环路蒋家村**。委托诉讼代理人：徐翃，江苏常仁律师事务所律师。上诉人吴俊、张亚英因与被上诉人天宁区红梅娴熟美容护肤中心（以下简称娴熟美容中心）排除妨害纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。吴俊、张亚英上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、徐李与被上诉人就案涉房屋签订租赁合同的权利基础不存在。张如亚与徐李之间不存在债权债务关系，（2016）苏0402民初4812号调解书是虚假诉讼案件。既然债已不存在，就更没有以房抵债的基础。因此徐李对案涉房屋不享有实体权利，也就没有权利出租房屋。二、被上诉人对房屋的占有、使用不具有合法性。首先，因为徐李无权与被上诉人签订租赁合同，故被上诉人不具有合法有效的租赁权。其次，在被上诉人对案涉房屋不享有合法有效的租赁权的情况下，即使其系善意第三人，也不得对抗案涉房屋的所有权人。本案是租赁不是买卖，故不存在《物权法》第106条的适用空间。最后，本案不存在被上诉人所谓信赖利益保护的问题。信赖利益保护主要体现在善意取得制度上，但本案不存在不动产的善意取得问题。被上诉人信赖徐李提供的以房抵债协议而与其签订租赁合同，相应的违约责任应由徐李来承担。三、上诉人作为案涉房屋的所有权人的权利应得到法律的保障。被上诉人对房屋不享有合法有效的租赁权，其长期占有房屋的行为侵害了上诉人的物权，故上诉人有权请求排除妨害。娴熟美容中心辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴俊、张亚英向一审法院提出诉讼请求：判令娴熟美容中心将其占用的位于飞龙路蒋家村1-8-9号房屋腾退给吴俊、张亚英（腾空房屋内设施设备，搬出该房屋），赔偿占用期间的房屋占用使用费（按市场价7000元／月的标准自2018年12月21日起算至腾退之日止），并承担诉讼费。一审法院认定事实：吴俊、张亚英系夫妻关系，张亚英、张如亚系张宝大、谢玉大之女。2001年10月15日，张宝大与常州仁源物资有限公司（以下简称仁源公司）达成综合楼工程款的付款协议，约定仁源公司将四间门面房（注：即之后登记的飞龙路蒋家村1-8-9、1-8-10号房屋）抵做工程款。2014年3月21日，飞龙路蒋家村1-8-9、1-8-10号登记在仁源公司名下。2014年4月29日，仁源公司与张宝大、谢玉大签订存量房备案买卖合同，约定张宝大、谢玉大向仁源公司购买飞龙路蒋家村1-8-9、1-8-10号房屋。2015年12月30日，徐李、周虎签订债权转让协议，由徐李受让周虎对张如亚、张宝大的债权合计381.6万元。2016年1月2日，徐李与张如亚、张宝大签订协议，张如亚承诺在2016年6月30日前归还所欠本息381.6万元，张宝大承诺继续对张如亚的上述债务承担连带保证责任。2016年5月29日，案外人孟凡祥（承租方、乙方）与金彧（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，承租北环路蒋家村7-8号房屋，期限自2016年6月10日至2019年6月9日。2016年10月12日，法院出具（2016）苏0402民初4812号民事调解书，确认：一、张如亚、张宝大欠徐李款项合计360万元，该款张如亚、张宝大自2016年10月起至12月止，每月25日前归还20万元，自2017年1月起至6月止，每月25日前归还50万元。二、如张如亚、张宝大有一期未按时足额履行，徐李可就全款未支付部分申请执行，并要求支付利息（自2016年9月21日起至实际付清之日止，以全款360万元未支付部分为本金，按月利率2%计算）。三、案件受理费35600元，减半收取17800元，由张如亚、张宝大负担，该款张如亚、张宝大于2017年6月25日前支付给徐李。2016年11月4日，徐李向法院申请执行（2016）苏0402民初4812号民事调解书，案号为（2016）苏0402执2908号。2017年1月20日，张如亚、张宝大与徐李自行签订《房屋抵偿协议》，约定：张如亚、张宝大将1-8-9、1-8-10号房屋抵偿给徐李。2017年8月1日，徐李与孟庆桂签订房屋租赁合同，将飞龙路蒋家村1-8-10号房屋出租给孟庆桂，期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。2018年7月23日，涉案房屋登记在张宝大、谢玉大名下。2018年11月29日，张宝大、谢玉大将涉案房屋赠与张亚英、吴俊，涉案房屋于2018年12月20日登记在吴俊、张亚英名下。一审审理中，徐李于2019年6月10日向法院提起债权人撤销权之诉，请求撤销张宝大、谢玉大向吴俊、张亚英赠与涉案房屋的行为，该案正在审理中。诉讼中，娴熟美容中心陈述，孟凡祥系孟庆桂的侄子，代孟庆桂承租涉案房屋；房屋租赁合同的编号系书写错误，实际应为1-8-9号，娴熟美容中心使用的一直是1-8-9号。为进一步查明案件事实，法院就涉案房屋使用及产权变更情况等问题向张宝大、张如亚、张亚英了解情况，三人在笔录中陈述：涉案房屋曾出售给金彧，且于房屋建成后即交付金彧使用，对于金彧将涉案房屋出租给娴熟美容中心使用的事实知情；后金彧退房，为向金彧退还购房款而向周虎（周虎对外的事情由徐李操作）借款，同意娴熟美容中心承租房屋的租金由周虎收取，以抵借款；后向周虎还清借款，打算收回房屋时遭周虎拒绝。另查明，娴熟美容中心于2016年6月13日登记设立，登记经营场所位于红梅街道北环路蒋家村1-8号，实际经营地点为飞龙路蒋家村1-8-9号。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。排除妨害的请求权基础是行为因侵害物权而应被排除，首先要求被排除的妨害行为具有违法性。本案中，张亚英、吴俊作为张宝大、谢玉大的女儿、女婿，从张宝大、谢玉大处受赠涉案房屋，应当对涉案房屋的性质、坐落、现状、用途以及所涉争议等较一般受让人有更深入的了解。张宝大曾将涉案房屋出售给金彧，娴熟美容中心自金彧处承租涉案房屋，张宝大及其家人对此知情，娴熟美容中心占有、使用涉案房屋具有合法性；后张宝大与金彧解除房屋买卖关系，娴熟美容中心基于对张宝大、谢玉大与徐李之间抵债协议的信赖而继续向徐李承租涉案房屋，张宝大及其家人对此亦知情。娴熟美容中心承租涉案房屋在先，而吴俊、张亚英取得涉案房屋不动产权利在后。娴熟美容中心作为善意第三人，在签订在先的房屋租赁合同约定的承租期限内占有、使用涉案房屋的行为不具有违法性，张亚英、吴俊对此应负有容忍义务，娴熟美容中心的信赖利益应予保护。综上，对于张亚英、吴俊要求娴熟美容中心腾退房屋并支付房屋占用使用费的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：驳回张亚英、吴俊的诉讼请求。案件受理费100元，由张亚英、吴俊负担。二审对一审判决认定的案件基本事实予以确认。二审另查明，2020年9月28日，常州市天宁区人民法院作出（2020）苏0402民监5号民事裁定书，裁定再审（2016）苏0402民初4812号民事调解书。2020年12月11日，常州市天宁区人民法院作出（2020）苏0402民再27号民事判决书，判决撤销（2016）苏0402民初4812号民事调解书，驳回徐李要求张如亚归还360万元借款本金及利息并由张宝大承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，娴熟美容中心占有案涉房屋系分别从金彧及徐李处承租，其对房屋的占有和使用未侵害现房屋所有权人的权利。理由为：金彧从张宝大处购买案涉房屋后，将房屋出租给娴熟美容中心，娴熟美容中心对房屋的占有具有合法依据；金彧与张宝大解除房屋买卖关系后，娴熟美容中心基于对法院生效调解书及房屋抵偿协议的信赖，与徐李签订新的房屋租赁合同，且在事实上一直占有、使用案涉房屋，其行为亦是善意的。虽然在二审中，上述调解书被一审法院撤销，但并不影响在订立租赁合同时娴熟美容中心已履行了基本审查义务的事实。更何况，张宝大及其家人对金彧及徐李将案涉房屋出租给娴熟美容中心的事实是明知的，也没有证据显示张宝大、谢玉大在将案涉房屋所有权转移至吴俊、张亚英前向娴熟美容中心主张过侵权的事实，故应当认定案涉房屋的原所有权人即张宝大、谢玉大对于娴熟美容中心承租案涉房屋是认可的，而张亚英、吴俊作为房屋受让人，对其受让房屋前承租人的占有、使用行为负有容忍义务。故而张亚英、吴俊要求娴熟美容中心腾退房屋的请求缺乏事实和法律依据，二审不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴俊、张亚英负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 邹玉星审 判 员 是飞烨二〇二〇年十二月二十八日法官助理 姚 远书 记 员 刘珊珊