四川省遂宁市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川09民终833号 上诉人（原审原告）：聂坤芳，女，1968年4月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：范杰，四川贤聚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李红梅，女，1979年4月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：魏廷钧，四川弘维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏昕，四川弘维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：衡君子，女，1985年6月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人聂坤芳因与被上诉人李红梅、衡君子返还原物纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 聂坤芳上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人李红梅要求上诉人承担民事责任的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋系上诉人从房屋所有权人衡君子处买受所得，并支付了全部购房款，系合法占有；2.被上诉人李红梅不是房屋的实际购买人，且李红梅作为房地产经纪人不得承购自己提供服务的房屋，其恶意串通其他房产中介违法承购房屋的行为损害了他人利益，系以合法形式掩盖非法目的的无效合同；3.被上诉人李红梅不构成对案涉房屋的先占，无权要求合法占有人的上诉人返还房屋。 李红梅辩称，1.被上诉人与衡君子签订的房屋买卖合同合法有效，且经过公证，应受法律保护；2.被上诉人与衡君子已经完成了房屋的交付，被上诉人才是案涉房屋的合法占有人。请求驳回上诉，维持原判。 李红梅向一审法院起诉请求：1.判决确认原告李红梅与被告衡君子于2017年2月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判决确认原告为该房屋的所有权人；2.判决被告衡君子、聂坤芳立即腾退该房屋并将该房屋及室内家具家电、附属设施设备交付原告；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月1日，聂坤芳与衡君子签订《房屋买卖协议书》，约定衡君子将其所有的位于遂宁市船山区的安置房出售给聂坤芳，房屋总价为148888元。协议还约定，聂坤芳应在协议签订当日支付定金40000元，2013年5月2日支付剩余房款104888元。聂坤芳按照协议约定时间付清房款。2016年上半年，衡君子办理了前述合同涉及安置房的接房手续，房屋具体坐落在遂宁市河东新区××期××栋××单元××楼××号××。2018年3月，衡君子将前述房屋交付聂坤芳，现聂坤芳接收房屋并入住。根据一审法院（2018）川0903民初3698号生效民事判决书，遂宁市河东新区联福家园二期项目土地性质为国有建设用地，不属于法律禁止买卖房屋的范围。2017年2月8日，衡君子与配偶李凯在船山区民政局婚姻登记处办理了离婚手续，李凯与衡君子约定涉案房屋归衡君子单独所有，并将该协议书在遂宁市红旗公证处做了公证。同日，经遂宁市顺意房地产经纪有限公司居间介绍，案外人何碧华委托李红梅与衡君子签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以390000元卖给李红梅，付款方式为：签订买卖协议时，李红梅向衡君子支付购房定金20000元。衡君子在做好该房屋公证委托给李红梅后，李红梅付给衡君子房款280000元，余款90000元在该房屋办理产权时，李红梅一次性付清。并约定李红梅付清全款后于2017年2月10日前衡君子将房屋交付给李红梅使用。合同签订后，李红梅于2017年2月8日分两次向衡君子支付定金35000元，支付购房款200000元。2017年2月12日，李红梅通过建设银行转账支付衡君子购房款人民币61000元。李红梅共计支付衡君子购房款296000元。2017年2月8日，衡君子向李红梅出具委托合同，约定李红梅作为衡君子的代理人，全权代表衡君子处理涉案房屋的登记、接房、结算、领取不动产权证书等手续。衡君子在确认收到李红梅支付的部分房款后于2017年2月12日指示房屋中介公司员工周厚勤将钥匙交给李红梅。李红梅收到钥匙后，安排案外人卜洪军于2017年2月16日入住涉案房屋，并在遂宁易购万达店购置了家电。案外人卜洪军入住至2018年3月便外出务工。2018年3月，衡君子将房屋交付给了聂坤芳，聂坤芳入住后，其表弟在该房屋内安装了空调。2018年5月29日，衡君子的妹妹报案称聂坤芳非法入住了衡君子所有的房屋，并且不认可衡君子与聂坤芳之间的买卖行为，民警告知了此事属于民事纠纷后，聂坤芳到本案立案之日止一直居住在涉案房屋。2019年春节，案外人卜洪军从外地务工回来后便发现该房屋被聂坤芳居住。李红梅得知该情况后提起了本案诉讼。 一审法院认为，李红梅与衡君子签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行合同义务。故对于李红梅主张确认其与衡君子签订的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求，予以支持。聂坤芳主张李红梅主体不适格，但上述《房屋买卖协议书》上的乙方为李红梅，其作为《房屋买卖协议书》的合同相对方主体当然适格，对于聂坤芳的上述抗辩意见，不予采纳。关于李红梅要求确认该房屋所有权人的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理初始登记，李红梅、聂坤芳与衡君子之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》并不能直接导致物权发生变动，对于该项诉讼请求，不予支持。关于李红梅要求聂坤芳腾退房屋及交还家电、家具、附属设施的诉讼请求，因涉案房屋不具备办理初始登记的条件，且有债权纠纷，李红梅只能根据《房屋买卖合同》主张债权，虽然聂坤芳先于李红梅签订《房屋买卖合同》，但房屋先交付给了李红梅，由李红梅合法占有后，才被聂坤芳占有，双方都没有办理不动产登记。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿；参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。因李红梅与聂坤芳均未完成涉案房屋的不动产登记手续，且房屋自聂坤芳侵占之日起到李红梅提起诉讼，尚未超过法律规定的1年除斥期间，作为后占有人的聂坤芳，应当将房屋返还给先占有房屋的李红梅，据此，对于李红梅要求聂坤芳腾退房屋的诉讼请求，予以支持。关于李红梅提出的要求聂坤芳交还家具、家电、附属设施的诉讼请求，因聂坤芳的表弟在屋内安置了空调，对李红梅要求聂坤芳返还除空调以外的家具、家电等附属设施的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告李红梅与被告衡君子于2017年2月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告聂坤芳于本判决生效之日起十日内将位于遂宁市河东新区××期××栋××单元××楼××号房屋腾退给原告李红梅，并将该房屋及室内除聂坤芳自行安装的空调外的家具、家电、附属设施设备交付给原告李红梅；三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。案件受理费7150元，由被告衡君子负担4150元，被告聂坤芳负担3000元。 本院审理查明，在二审审理过程中，双方当事人当庭陈述，衡君子因出卖案涉房屋已被公安机关以涉嫌诈骗罪立案侦查，本院遂向遂宁市公安局河东新区分局发出《关于衡君子诈骗案侦办情况的函》。该局于2020年12月4日向本院出具情况说明，载明：“衡君子于2012年至2017年期间，分别以转让安置协议和转让房屋的形式，将其名下的一套安置房转卖给刘小丰、谢秩林、聂坤芳、李红梅四人，其中卖给谢秩林的安置协议为衡君子伪造。故我局认为衡君子虚构事实、以非法占有为目的，涉嫌诈骗罪对该案立案侦查。现该案正在进一步办理中”。 本院认为：《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”。本案虽系返还原物纠纷，但李红梅系基于其与衡君子之间就案涉房屋的买卖关系向聂坤芳及衡君子所提起的物权保护，聂坤芳同样基于其与衡君子之间就该房屋的买卖关系进行抗辩，故对衡君子就案涉房屋与买受人所建立的买卖合同效力、履行情况、权利归属等事实进行审查及认定是判定双方诉求及抗辩能否获得支持的前提。经二审审理查明，衡君子因将案涉房屋分别出售给李红梅、聂坤芳及案外人刘小丰、谢秩林等多人的事实，已被公安机关以涉嫌诈骗罪进行立案侦查，刑事案件的处理结果将直接影响对上述法律关系的认定。本案与公安机关立案侦查的经济犯罪案件属于同一法律事实、具有牵连关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。若公安机关立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成刑事犯罪，李红梅仍可就该事实向人民法院提起民事诉讼。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初766号民事判决； 二、驳回李红梅的起诉。 一审案件受理费7150元，退还李红梅；上诉人聂坤芳预交的二审案件受理费7150元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十二月七日 书记员  唐 芸