河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初4209号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******。法定代表人谢昊成，总经理。委托诉讼代理人王新桐，公司员工。委托诉讼代理人张金霞，公司员工。被告：邓利军，女，汉族，1965年12月8日出生，现住漯河市源汇区。被告：李建中，男，汉族，1962年11月5日出生，现住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业公司)与被告邓利军、李建中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广恒物业公司的委托诉讼代理人张金霞，被告邓利军、李建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告邓利军、李建中向原告支付2017年10月20日至2020年10月19日的物业管理费2487.06元。二、判令被告邓利军、李建中按每日0.3%支付自2018年10月19日逾期缴纳物业管理费违约金至还清之日止。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月16日，原告与漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林（龙苑）小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩3号楼2单元303号业主，物业面积为138.17平方米，按约定应该向原告缴纳自2017年10月20日至2020年10月19日物业管理费2487.06元。被告经多次催缴后至今未交费，故诉至法院。被告邓利军、李建中共同辩称，一、原告所述不是事实，被告与该物业公司不存在物业合同关系。被告没有违约行为，不应当承担违约金，已经缴纳的2016年10月21日至2017年10月20日物业费应予以抵扣或退还。2016年7月21日至2016年10月21日托管期间不收取物业费。2017年6月，小区成立业主委员会，2016年10月至2017年10月期间，原告未与小区签订物业管理服务合同，双方没有合同关系。原告与业主委员会签订物业服务合同，被告不知情不认可，也未享受到优质的物业服务，双方合同关系无效，违约条款不能适用。二、原告并没有提供优质服务，被告有权行使抗辩权不交或少交物业费。物业对业主的房屋、停车位、门口执勤等出现的问题不作为，存车难问题没有解决，物业管理人员缺乏资质，绿化无人打理，小区存在高空落物危险，原告的财务收支未公开，公共设施未及时进行维修和更换。三、原告主张物业费收取标准是漯河市物业收费服务管理办法规定的一级物业标准，但广恒物业公司提供的服务连五级都达不到，根本没有履行合同约定的义务，而且物业费的收取没有召开业主大会，程序违法，因此，被告只愿意承担提供了保洁服务的费用。2019年5月，七彩都市枫林小区曾被评为较差小区，物业保洁服务不到位、不及时、未按照相关服务标准提供服务。另外，原告只要把被告的停车位问题解决，被告愿意缴纳合理的物业费用，但收费标准应按照2017年的标准0.4元计算。综上，请法院查明事实，公正判决，维护业主的合法权益。经审理查明，2016年7月20日，位于本市区汉江路七彩都市枫林、龙苑小区前任物业撤出该小区不再提供物业服务，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托,原告广恒物业公司对该小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，该小区业主委员会作为委托方（甲方）与原告广恒物业公司（乙方）签订了一份物业管理合同，约定由甲方委托乙方对七彩都市枫林（龙苑）小区提供物业服务，服务的主要内容为：对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理、运行服务，对环境卫生、公共秩序、车辆停放等事项进行管理。服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止，物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，合同还约定了双方的权利和义务、服务质量及标准、违约责任等内容，其中在违约责任第20条中约定，逾期不缴纳服务费的按0.3%的日息缴纳违约金。合同签订后，原告按照约定履行了相应的物业服务义务，被告李建中于2008年购买该小区3号楼中单元303号房屋，2015年入住，住房面积为138.17平方米，房屋登记所有权人是被告李建中，按合同约定的收费标准计算每月应交纳物业费用69.08元。被告李建中正常交物业费至2017年10月，此后被告李建中未再交纳物业费用，至2020年10月共计拖欠2487.06元，经原告催交后，被告仍未交纳，原告遂诉来院。另查明，2019年5月漯河市物业服务质量督查情况通报中，七彩都市枫林小区被评为较差小区。庭审中，被告称未交费的主要原因系因停车位的问题没有得到解决，若原告能为被告解决停车位的问题，愿意缴纳合理费用，收费标准应按照2016年-2017年的0.4元每平米缴纳，对2017年之后的涨价不认可。上述事实由双方当事人陈述、托管公示、物业服务合同、物业费催缴通知、现场照片、物业服务企业信用等级综合评价通知等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。依照相关法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业管理合同对全体业主具有约束力，业主应当按约履行，不得以不是合同当事人、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费用。本案原告广恒物业公司与被告所在小区业主管理委员会签订的物业管理合同，不违反法律规定，为有效合同，原告按照约定提供了相应物业服务，被告李建中作为业主也应按照合同的约定交纳相关物业费用，否则即构成违约。关于原告的物业服务，依照物业服务质量督查通报及被告提供的小区照片，可以认定原告广恒物业公司在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，其服务质量存在瑕疵，应认定也存在违约行为。被告的辩称意见中物业服务质量存在问题的意见，本院部分采信。其他原因拒交物业费的辩称意见，因证据不足且于法无据，本院不予采信。如被告认为原告服务管理不到位、存在服务质量差、停车位等原因给自己造成了损失，可另案起诉主张权利，但不能作为不按时交纳相应物业服务费用的理由。关于被告辩称的对业主委员会成立不知情，程序存在问题的意见，如被告认为该业主委员会在成立过程中存在违反法律规定的情形，被告作为业主可依照《物业管理条例》规定另行主张权利。鉴于上述情形，本院酌定被告拖欠的物业费用减少交纳10%，原告广恒物业公司的诉讼请求系被告拖欠的2017年10月20日至2020年10月19日的物业费2487.06元，本院支持90%即2238.35元（2487.06元×90%），此部分费用被告李建中应当依法交纳。关于原告要求被告按日千分之三支付违约金的请求，因约定过高且原告服务存在瑕疵，该请求本院不予支持。关于被告邓利军，虽是实际原住人，但不是涉案房屋的业主，原告要求其承担交费责任于法无据，本院不予支持。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李建中于本判决生效后十日内支付给原告河南广恒物业管理有限公司自2017年10月20日至2020年10月19日的物业服务费2238.35元。二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由被告李建中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  闫磊二０二〇年十二月十七日法官助理孙慧玲书记员曹丽