贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15736号原告：李文星，男，1988年8月5日出生，汉族，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。原告：谢芸远，女，1990年5月17日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：田景成，贵州维律律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：潘广斌，贵州维律（三穗）律师事务所律师。被告：贵州兴凯隆房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市温州大道**凯里国际商贸城********，统一社会信用代码：915226015733203433。法定代表人：吴九龄，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黎颖，贵州瀛黔律师事务所律师。原告李文星、谢芸远诉被告贵州兴凯隆房地产开发有限公司（以下简称：兴凯隆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告李文星、谢芸远的委托诉讼代理人田景成与潘广斌、被告兴凯隆房地产公司的委托诉讼代理人黎颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李文星、谢芸远向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2019年3月6日签订的编号为2019001754号《商品房买卖合同》，并返还房款120436元、抵押登记费550元；2、被告赔偿原告住宅专项维修资金2304元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：2019001754），合同约定：原告购买被告开发的凯里商贸城三期Ｂ区，双方合同中约定了逾期交房后的合同解除权。合同约定被告应当在2020年3月18日前向原告交付该商品房；同时合同第十三条“逾期交房责任”约定，逾期超过30日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。依据合同约定，原告于2020年7月6日书面通知被告退房，要求解除合同，被告在合理期限内仍未能向原告履行交房义务，至今逾期交房218天。根据法律规定，双方在解除合同后，被告还应返还原告的购房款120436元、抵押登记费550元，以及赔偿原告交纳的住宅专项维修资金2304元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告兴凯隆房地产公司辩称，一、原告诉请要求直接解除双方签订的《商品房买卖合同》无法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。2019年3月6日，原告与被告就购买“凯里国际商贸城”三期B区第35幢3层3-35349号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定交付时间为2020年3月18日。合同签订后，被告就工程进度可以如期交房后开业运营，但正值疫情到来，从2020年1月15日开始放假后，根据省州市政府及有关部门的要求，直至2020年4月被告管理人员才到达凯里，无法继续按照原工期组织复工复产，并按照合同约定于2020年3月18日向原告交付房屋。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条的规定，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不应当得到支持。同时，贵院在疫情后审理的（2020）黔2601民初8572号民事判决书，在考虑疫情影响的情况下，已将交房时间延长至2020年12月31日，因此适当调整交房的时间未至，原告要求解除合同无事实依据。同时，依据《合同法》第九十六条的规定，如果当事人行使解除权发出通知后，要求人民法院确认解除权的效力，而非直接要求人民法院判决解除，因此原告要求判决解除双方签订的合同无法律依据。二、原告要求的交房时间实际已无意义，被告只需向凯里亿联国际商贸城交付房屋即可。原告与被告签订合同的当日，同时也与凯里亿联国际商贸城有限公司签订了一份《委托经营管理合同》，合同中约定，原告将购买的房屋以委托经营管理的形式委托凯里亿联国际商贸城有限公司对其购买的房屋进行经营管理，管理期限为5年，前三年无租金，后两年计租，因此，虽然双方在《商品房买卖合同》约定了交房时间，但是因原告与第三人签订《委托经营管理合同》的约定而发生了改变。被告无论是否如期交付房屋，房屋交付的对象均已变更为凯里亿联国际商贸城有限公司而非原告。综上，原告的诉讼主张无法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月6日，以原告李文星、谢芸远为买受人、被告兴凯隆房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》及《补充协议》附件十二，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里商贸城三期Ｂ区，建筑面积为30.86平方米，总价款为230436元。2、买受人采取贷款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120436元，余款110000元以银行按揭支付。买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人署名通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。3、被告应当在2020年3月18日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。同日，原告谢芸远作为甲方与案外人凯里亿联国际商贸城有限公司作为乙方签订了《委托经营管理合同》，合同主要内容为：“……第二条甲方同意将其购买的位于凯里国商贸城35栋3层35349号的房屋内附属设施全权委托给乙方，由乙方代甲方出租给第三方从事合法经营活动，并委托乙方在出租合同上代表甲方签字。第三条委托期限为60个月，前三年自2019年10月1日起至2022年9月30日止（具体以美食城开业时间作为委托起点），后两年以此类推。第四条委托用途：委托房屋作为经营性商业用房。第五条委托经营收益分成：前三年为市场培养期，无收益回报。第四、第五年按市场实际收益9:1分成（甲方占90%，乙方占10%作为运营费用）。委托期内的物业管理费、能耗费、水电费、不再向甲方收取……”。《商品房买卖合同》签订后，原告已按照合同约定于2019年3月6日实际支付被告购房收款120436元，余款尚未办理银行按揭贷款。2020年3月18日，被告未如约按期交付房屋。2020年7月6日原告谢芸远采用邮寄的方式向被告发出《退房通知函》，内容为：“根据贵公司（出卖人）于本人（买受人）于2019年3月6日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019001754）第四章第十一条约定，至2020年03月18日，贵公司仍未能将经验收合格的商品房（贵州省黔东南州苗族侗族自治州凯里市温州大道6号第35幢3单元3-35349号房）交付给本人，且逾期已达110天，并至今仍未办理该房的抵押备案，为此本人提出解除该商品房买卖合同。请贵公司于本人此,《退房通知函》送达之日起30日内退还本人全部已付款，按合同约定已付款的1.00%向本人支付违约金，并将有关部门所收取的维修基金、抵押费赔偿给本人。如《退房通知函》送达之日起30日内贵公司仍未能将以上款项赔付完毕，本人将通过法律渠道追究贵公司相关责任，并根据同期银行贷款利息向贵公司收取滞纳金。”。现原告以被告的行为违反了双方合同的约定，向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。因原、被告双方未能达成一致意见，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：2020年8月28日本院作出（2020）黔2601民初8572号民事判决书，在考虑疫情影响的情况下，已将由被告开发建设位于凯里商贸城三期B区房屋交房时间延长至2020年12月31日，该判决已生效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告李文星、谢芸远与被告兴凯隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。本案中，原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付房屋。关于疫情对交房时间影响的问题。被告辩称案涉房屋因疫情影响未按合同约定期限交房属不可抗力。本院认为，新冠肺炎疫情的到来致使被告未能在约定期间内交房属于不可抗力的因素，且根据《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第四条的规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。故因疫情导致被告未能按约交房应属于不可抗力的因素。本案中，被告同时申请变更履行期限至2020年12月31日，根据公平原则，并结合《贵州省住房和城乡建设厅关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间房屋建筑和市政工程项目开（复）工有关事宜的通知》等文件精神要求及本案的实际情况，本院酌情将案涉房屋交房的履行期限变更为2020年12月31日，该期限仅作为判断案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件的参考依据。综上所述，案涉房屋尚未达到解除合同的条件，现原告诉请解除合同，本院不予支持，进而对对原告诉请被告退还购房款、抵押登记费及赔偿住房住宅专项维修资金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第四条的规定，判决如下：驳回原告李文星、谢芸远的诉讼请求。案件受理费已减半收取1383元，由原告李文星、谢芸远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  朱艳二〇二〇年十二月十日法官助理朱瑾书记员吴**