四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1781民初2272号 原告：罗烈云，曾用名：罗列荣，男，1963年8月24日出生，汉族，住四川省万源市。 原告：谢云燕（系罗烈云之妻），女，1981年12月2日出生，汉族，户籍地四川省万源市，现住成都市武侯区。 原告：罗彬彬（系罗烈云之女），女，2006年1月9日出生，汉族，户籍地四川省万源市，现住成都市武侯区。 法定代理人：谢云燕，系罗彬彬之母（基本情况见前述）。 原告：罗诗羽（系罗烈云之女），女，2012年7月18日出生，汉族，住四川省万源市。 法定代理人：谢云燕，系罗诗羽之母（基本情况见前述）。 四原告共同委托诉讼代理人：魏定刚，四川天维律师事务所律师。 被告：蔡正波，男，1969年5月1日出生，汉族，住四川省万源市。 被告：陈明琼（系蔡正波之妻），女，1975年4月10日出生，汉族，住四川省万源市。 二被告共同委托诉讼代理人：王志荣，四川鼎贤律师事 务所律师。 原告罗烈云、谢云燕、罗彬彬、罗诗羽与被告蔡正波、陈明琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗烈云、谢云燕、罗彬彬、罗诗羽的共同委托诉讼代理人魏定刚，被告蔡正波、陈明琼及共同的委托诉讼代理人王志荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2、判令二被告立即共同支付原告2020年9月1日至2021年8月31日年度的房屋租金41万元及从2020年8月1日起按年利率6%计算至租金本息付清之时止的资金占用利息。3、判令二被告承担违约金12.3万元。4、判令二被告立即支付原告为主张权利而产生的律师代理费2万元。5、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：二被告因从事宾馆经营业务需要，与原告签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定；租金支付方式违约金、房屋面租赁期限等；还约定，若违约由违约方赔偿守约方一切直间接经济损失，同时按10年租金总和赔偿守约方30%的违约金，守约方有权要求对方继续履行或解除合同。被告开始尚能按照合同约定缴纳租金，后来便逐渐拖欠房租而违约。至2020年7月29日才支付完毕2019年9月1日至2020年8月31日年度下欠的房租10万元，并且至今没有按照合同约定交纳2020年9月1日至2021年8月31日年度的房屋租金，已构成严重违约。原告多次向二被告催收无果，为依法维护自己的合法权益，原告无奈诉至贵院。因双方约定的违约责任为10年租金的30%，比例较高，现原告自愿将比例降至一年租金41万元的30%，并要求被告承担违约金。双方另约定，违约方需要赔偿守约方一切直接和间接经济损失，现原告为主张权利而向四川天维律师事务所支付的律师代理费2万元，为原告的实际经济损失，要求被告依法予以支付。请求贵院依法判决。 被告辨称，1、答辩人下差原告租金41万属实。但应给答辩人一定的宽限期限，因众所周知，2019年12月至今，仍然处在疫情期间，答辩人根本没有生意，严重亏损属于特殊情况。依据《合同法》第227条考虑答辩人的实际情况，判令答辩人在一个合理期限内支付租金。2、原告要求答辩人支付违约金12.3万元和按照年利率6%支付资金占用利息的请求不应得到支持。（1）、答辩人不属于根本性违约，由于疫情严重，导致答辩人无法正常经营。同时，水电费、人工工资开支巨大，导致答辩人临时性资金周转紧张。（2）、疫情是一种不可抗力的因数，是答辩人无法预料的商业风险，如果原告再要求答辩人承担违约责任和资金占用利息更显公平，依据《民法总则》180条、《合同法》第117条免除答辩人违约责任。（3）、疫情属于自然灾害，是不可抗力因素，依据《国家发展改革委、住房城乡建设部、财政局、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发》的精神应考虑实际承租人的困难可以减免或延期收取房屋租金措施，按照该政策，原告还可以适当减少答辩人的租金。依据《合同法解释二》26条、27条、29条之规定驳回原告主张资金占用利息的请求。3、律师费、诉讼费不应得到支持。答辩人在以前没有逾期支付过租金，本次由于疫情影响答辩人没有按期支付租金，同时仅仅才逾期两个月缴纳原告的租金，根据本次逾期的特殊情况，原告应当给予答辩人一定的延展期限。原告没给答辩人协商，盲目起诉答辩人导致的诉讼费、以及律师费是原告自己造成的损失，属于原告自己扩大损失。目前法律规定只有涉及到代位权诉讼才保护律师费，其他案件没有明确的法律规定应支持律师费。综上答辩，原告出租给答辩人的房屋用途是经营宾馆服务，2019春节至今，因疫情严重无法正常经营，导致答辩人无法在约定的期限内支付租金，是合同签订后不可抗力因数造成，致使合同目的情况发生了变化造成，不属于根本性的违约。敬请法院考虑疫情不可抗力因数，兼顾合同履行情况、答辩人无过错和答辩人预期利益等因数，根据公平原则、情势变更原则，判令答辩人一个适当期限支付原告的租金，同时敬请人民法院驳回原告支付违约金、律师费、诉讼费的请求。 原告方围绕诉讼请求,为支持自己诉讼主张,提供了下列证据： 1、原告罗烈云的基本身份信息。 2、原告罗烈云、谢云燕、罗彬彬、罗诗羽的人口信息情况。 3、被告蔡正波、陈明琼的人口信息情况。 4、房产证，拟证明涉争之房登记所有人为罗彬彬、罗诗羽，二登记所有权人均为未成年人，实际为原告罗烈云、谢云燕家庭共有。 5、国有土地使用权证，拟证明涉争之房登记所有人为罗彬彬、罗诗羽，二登记所有权人均为未成年人，实际为原告罗烈云、谢云燕家庭共有。 6、房屋租赁合同（2份），拟证明涉争之房（1）、2018年4月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：租赁期限定为10年，时间从2017年9月1日到2027年8月31日合同终止；租金标准为头五年不变，为税后41万元/年，从第六年起按5%递增；租金支付方式为按年度交纳，先交租金后使用，每年提前在7月1日交付；若违约，由违约方赔偿守约方一切直间接经济损失，同时按10年租金总和赔偿守约方30%的违约金，守约方有权要求对方继续履行或解除合同……（2）在签订合同之时，《房屋租赁合同》分别由监护人罗烈云、谢云燕代为行使权利，且存在对合同内容进行修改的过程，所以形成了合同签字人不一致的情况。但《房屋租赁合同》实质内容是一致的。 7、房租收取登记表，拟证明（1）被告在支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的房租时即已逾期支付，已经违约（2）2020年9月1日之后的房租至今未付，已构成严重违约。 8、《代理合同》，拟证明2020年11月2日原告为实现自己的债权，合法地主张权利，与四川天维律师事务所签订了代理合同，聘请魏定刚律师进行代理诉讼活动。按合同约定，原告需要在签订合同后支付代理费5000元，在本案审结时支付下余代理费5000元，合计10000元。 9、代理费发票，拟证明原告已经于2020年11月5日支付代理费5000元，下余代理费需在本案审结时支付下余代理费5000元。 被告对原告提供证据的质证意见为，证据1-5的三性没有异议，证据6房屋租赁合同是2份，但与被告持的合同签字内容是不一致的，同时也是复印件，无法确定租赁合同的客观真实性，证据7对租赁费用表的三性没有异议，但证明目的是有异议的，同时原告所举出的证据证明了被告所交付租金并非是一次性交完，只是在约定的期限范围内付清，证据8-9三性没有异议，证明目的有异议，因为该代理行为是由原告自己扩大的损失，不予保护。原告对被告的质证意见反驳意见，对证据6对租赁合同有二份，有不一致的地方，由于签订合同的地方有先修改的过程，存在签字人不一致的情况，但是合同权利、义务是一致的。不存在合同本人有权利义务不一致的情况。对登记表的合法性没有异议，约定原告也对被告提出的宽松的条件，他们跟原告没有达成一致的意见。对证据8、9的真实性没有异议，合同收费是合法真实的，双方商量不一致，所以只能通过法律诉讼。 被告方围绕诉讼请求,为支持自己诉讼主张,提供了下列证据： 2018年4月1日签订房屋租赁合同，拟证明内容与原告说的是一致的，但签字人不一样。 第一次开庭审理后，被告再次向本院提供了如下新证据： 1、万源市公安局东城派出所东城辖区微信群聊天记录； 2、《情况说明》，万源市逸都大酒店及万源市商务局加 盖公章的情况说明。 新提供的2份证据，拟证明被告所租赁的案涉房屋，在开宾馆营业期间，因为“新冠”疫情影响，被政府限制停业，期间是2020年2月2日至2020年4月8日。 原告方对被告提供的证据质证意见是，对三性无异议，存在签订合同的过程中，原告罗烈云与谢云燕主体合同是一致的。这与本案没关系，批注是真实的。对被告提供新证据，原告在第二次开庭质证意见是，对1号证据合法性关联性有异议，另外该微信群属是电子内容，对方没提供手机号、微信号也没盖章，不合法，对2号《情况说明》认为，自停业两个月时间，而9月1号已经合法经营就该支付费用，证明单位万源市商务局在不合法的的材料上就不应该盖章；被告方反驳对方质证意见是，逸都大酒店因为以前才亏损，聊天记录已显示手机介质，疫情影响严重。 本院对原被告提供的证据提交的系列书面证据，认为证据符合证据的合法性、真实性、关联性，客观真实的反映了原被告之间存在的房屋房屋租赁合同关系。本院对此证据予以确认并在卷佐证。 根据庭审中双方陈述及本院审查确认的证据，本院认定的证据事实如下： 2018年4月1日，二被告因从事宾馆经营业务需要，与原告就租赁原告所有的万源市太平镇河街3号商用房产三楼、四楼、五楼、六楼共计四层和宾馆大厅一事，达成一致意见，并签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：租赁期限定为10年，时间从2017年9月1日到2027年8月31日合同终止；租金标准为头五年不变，为税后41万元/年，从第六年起按5%递增；租金支付方式为按年度交纳，先交租金后使用，每年提前在8月1日交付；若违约，由违约方赔偿守约方一切直间接经济损失，同时按10年租金总和赔偿守约方30%的违约金，守约方有权要求对方继续履行或解除合同。合同签订之后，原告开始尚能按照合同约定缴纳租金，履行租赁合同，后来便逐渐拖欠房租而违约，至2020年7月29日才支付完毕2019年9月1日至2020年8月31日年度下欠的房租10万元，并且至今没有按照合同约定交纳2020年9月1日至2021年8月31日年度的房屋租金。因双方约定的违约责任为10年租金的30%，比例较高，现原告自愿将比例降至一年租金41万元的30%，并要求被告承担违约金。双方还约定，违约方需要赔偿守约方一切直接和间接经济损失。为此诉讼，原告向四川天维律师事务所支付的律师代理费1万元。原告多次向二被告催收无果，遂诉至本院。 同时查明：万源市因为殃及全球的“新型冠状型肺炎”病毒疫情影响，诸多人口密集型经营企业被停业;原被告诉争之”逸都宾馆”也被万源市人民政府政府限制开业数个月；时至当今，当地政府都没有完全宣布解除禁令。再次开业后,疫情蔓延等原因,生意经营处于逐渐恢复中。 本院认为：原告罗烈云、谢云燕与被告蔡正波、陈明琼签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。原告有按约履行交付出租房屋义务，被告亦应按约使用房屋，并且给付了两年的房屋租金，原告请求确认合同有效及要求被告给付租金的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原告诉讼请求被告给付租金及资金占用费的诉讼请求予以支持。被告在今年的疫情期间，被政府限制经营。目前仍在未完全解除疫情期间，属于不可抗力的特殊情况，被告辩解符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”以及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”；最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持……”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”规定，被告的辩解理由正当，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见>>（一）第三条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见>>（二）第五条的规定，判决如下: 一、原告罗烈云、谢云燕、罗彬彬、罗诗羽与被告蔡正波、陈明琼签订的房屋租赁合同有效。 二、被告蔡正波、陈明琼在本判决生效后30日内给付拖欠原告罗烈云、谢云燕、罗彬彬、罗诗羽房屋租金410000元及资金占用费；资金占用费按年利率6%,从2020年9月1日起算至付清时止。 三、驳回原告罗烈云、谢云燕、罗彬彬、罗诗羽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，须按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8330元，减半收取为4165元，由被告蔡正波、陈明琼负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于 四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 康明济 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 董余亮 书 记 员 苟于美