山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4042号 上诉人（原审被告）：康爱娟，女，1962年9月20日出生，汉族，博山区委宣传部退休人员，现住淄博市博山区。 上诉人（原审被告）：张乐斌，男，1960年1月9日出生，汉族，博山区建设银行退休职工，现住淄博市博山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周波，山东元亮律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：张金禄，男，1955年11月29日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 被上诉人(原审原告)：张金玲，女，1958年9月27日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 被上诉人(原审原告)：张金祥，男，1967年2月2日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张兵，山东盛诚律师事务所律师。 上诉人康爱娟、张乐斌因与被上诉人张金禄、张金玲、张金祥房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2020）鲁0304民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人康爱娟、张乐斌及其共同委托诉讼代理人周波，被上诉人张金祥及其与被上诉人张金禄、张金玲的共同委托诉讼代理人张兵到庭参加调查。本案现已审理终结。 康爱娟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审将被上诉人提供的上诉人不认可的所谓购房协议复印件作为有效证据使用，属于认定事实错误。该证据是复印件，上诉人不予认可。同时，协议上的证明人崔林文也出庭证明其没有作为证明人在协议上签名。再者，上诉人的18位身份证号码是2007年3月28日才核发的，即使国家层面是1999年10月1日开始升级，但是并不能代表上诉人的18位身份证号码那时就已经生成。即使生成了，因上诉人没有换领身份证也无从知晓。被上诉人提供的购房协议落款时间是2004年3月23日，上面显示的上诉人的身份证号码是3年以后才生成的18位身份证号码，由此可以证明购房协议是伪造的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条确定的最佳证据规则“书证应当提交原件”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物”的规定，被上诉人提交的书证不符合法律规定的要求，更何况，该复印件伪造明显，所以不能作为有效证据使用。同理，被上诉人提供的收到条复印件以及载有转让内容的房产证复印件也不能作为有效证据使用。2.一审法院认定土地使用证上“本土地已卖给张金淼。卖地人：康爱娟，身份证”就是康爱娟所写也是错误的。一审中上诉人对被上诉人提供的该证据中“本土地已卖给张金淼。卖地人：”这一内容有异议。因为，即使“康爱娟”三个字是康爱娟所写，但并不代表“本土地已卖给张金淼。卖地人：”是康爱娟书写的内容。上诉人对相应内容提出异议后，一审法院只要求鉴定“康爱娟”有失偏颇。此种情况下，一审直接认定土地证上手写内容真实是错误的。同时，该土地使用证载明的落款时间上诉人的18位身份证号码还未核发，伪造迹象明显，根据该事实此证据也不能作为有效证据使用。二、一审判决程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”的规定，一审判决引用的证据都必须经过庭审质证才可以采用。一审判决在第四页正数第八行“3、本院庭后核实的涉案房屋的电费开户手续，物业管理手续”未经任何形式的质证，就作为认定事实的依据，不仅剥夺了上诉人应有的质证权利，也违反了法律的规定，属于程序错误，更何况被上诉人是在一审庭审后交的物业费。三、一审判决适用法律错误。1.该案属于房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，当事人之间就房地产进行转让，应当签订书面合同，并在合同中载明土地使用权取得的方式。该条规定有两层含义：首先表明房地产的转让属于要式民事法律行为，即使有房屋转让的事实，但是，不按法律规定签订书面合同，也是无效的行为。第二，即使签订了书面合同，合同中没有载明土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，涉案土地属于划拨土地，依法应当报有批准权的人民政府审批，否则，不仅违反法律的强制性规定，还导致国有土地流失，损害国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，即使康爱娟与张金淼签订了书面合同，该合同也是无效的。2.一审判决将占用与所有等同，是对法律的曲解。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产登记生效以及所有权可以登记的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案房屋登记在两上诉人名下，张金淼占有使用十五年也不能改变涉案房屋的所有权。更何况，张金淼支付了二十年的租赁费共计12万元，押金6000元，张金淼的占有是经上诉人同意的，上诉人提什么异议。一审判决依张金淼占用十五年，上诉人没有提异议，无视物权法的规定，武断涉案房屋归张金淼所有，将不动产的占有和所有混同，是对物权法的严重曲解，该认为没有任何法律依据。一审无视法律规定，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误、程序和适用法律错误，依法应当撤销。请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 张乐斌上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人默认了康爱娟的转让事实是错误的。上诉人是涉案房屋的所有权人之一，与康爱娟共同共有。康爱娟将涉案房屋出租给他人使用，获取收益，并不侵犯上诉人的合法权益，上诉人为什么要提异议。一审依此认定上诉人默认康爱娟的转让事实没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，上诉人与张金淼没有默示约定，双方之间除涉案房屋的租赁外没有其他交易，没有交易习惯可依，法律上更没有对租赁人合法占用房屋期间不提出房屋所有权的主张而认定房屋所有权归占用人的规定。因此，一审认定上诉人默认了康爱娟的转让事实是错误的。二、一审判决程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第六十八条，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证的规定，一审判决引用的证据都必须经过庭审质证才可以采用。一审判决在第四页正数第八行“3、本院庭后核实的涉案房屋的电费开户手续，物业管理手续”未经任何形式的质证，就作为认定案件事实的依据，不仅剥夺了上诉人应有的质证权利，也违反了法律的规定，属于程序错误。三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的规定，涉案房屋是上诉人与康爱娟共同共有，上诉人没有书面同意转让该房屋，涉案房屋依法不得转让。该条并没有关于默示转让的规定，依法也不能依默示推定上诉人的转让意思表示。一审法院无视法律的禁止性规定，采用没有事实和法律依据的默示来强迫上诉人转让涉案房屋，是对法律的践踏，是对当事人合法权益的严重侵犯，属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，程序错误，适用法律错误，依法应当撤销。请求二审查明事实，依法撤销原判，判如所请。 张金禄、张金玲、张金祥针对康爱娟、张乐斌的上诉共同辩称，两上诉人的上诉请求及事实和理由没有事实和法律依据，原审判决事实清楚，请求二审法院依法维持。 张金禄、张金玲、张金祥向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告协助原告办理博山区机关小区22号楼3单元501号房屋不动产产权变更登记手续。2.依法判令被告承担本案诉讼费用等。 一审法院认定事实：三原告与张金淼系同胞兄弟姐妹关系，张金淼于2020年1月26日死亡，其父母先于张金淼死亡，张金淼生前未婚也未生育子女，张金淼死亡时没有第一顺序继承人，三原告系张金淼的第二顺序继承人；两被告系夫妻关系。三原告持有2004年3月23日张金淼与被告康爱娟签订的涉案房屋购房协议复印件一份、被告康爱娟出具的收到条复印件一份、涉案房屋房产证复印件一份及涉案房屋国有土地使用证原件一份，用以证明：2004年3月23日，张金淼购买两被告位于博山区机关小区22号楼3单元501号房屋一套，张金淼按约定支付价款126000元，两被告向张金淼交付房屋，张金淼一直居住至2019年，2019年因身体原因无法登高遂在外租低层房屋居住，死亡后房屋由三原告继承所有，并实际控制至今。被告康爱娟对原告提供的证据复印件不予认可，对原告提供的土地使用证的真实性无异议，但对对手写内容的真实性有异议。经一审法院审核，三原告提供的土地使用证记载有手写的“本土地已卖给张金淼。卖地人：康爱娟，身份证”，被告对手写内容提出异议，一审法院为查明事实要求被告对手写处“康爱娟”的签名捺印进行司法鉴定以确定真伪，但经一审法院两次释明，两被告均未能启动鉴定程序，也未提供其他证据予以反驳，故一审法院认定土地使用证上手写内容的真实性。从该土地证可以证实被告已经将涉案房屋的土地使用权转让给张金淼，结合1.三原告提供的载明有转让内容的购房协议复印件，交付价款的收条复印件及载明有“本楼房已于2004年3月23日卖给张金淼”的房屋所有权证复印件；2.张金淼在涉案房屋居住长达15年以上，两被告均未提出异议的事实；3.一审法院庭后核实的涉案房屋的电费开户手续，物业管理手续均为张金淼个人名下的事实；根据“房地一体，地随房走、房随地走”的商品房买卖基本原则，足以确定两被告于2004年3月23日将涉案房屋转让给张金淼的事实。对于被告康爱娟提供2007年3月28日更换的身份证，以此证明康爱娟的18位身份证号码取得时间是2007年3月28日，一审法院认为全国18位身份证升级时间是在1999年10月1日，该次升级为全国统一升级，并不以个人更换身份证才发生变动，故一审法院对康爱娟的主张不予采信。对于张乐斌辩称的即使康爱娟转让属实，但张乐斌是共同共有人，没有张乐斌署名或追认同意房屋买卖无效。一审法院认为张金淼占有、使用实际所有涉案房屋长达15年以上，张乐斌从未提出异议，在得知张金淼控制房屋后也未要求撤销或确认协议无效，张乐斌以其行为默认了康爱娟的转让事实，故一审法院对张乐斌的主张不予采信。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的变更，经依法登记发生效力。在本案中，康爱娟与张金淼于2004年3月23日签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，该合同自成立时生效，一审法院予以确认。合同签订后，张金淼履行了支付房款的义务，两被告履行了交付房产的义务。通过上述交易，张金淼从两被告处购得了位于博山区机关小区22号楼3单元501号的房产一套【不动产权证号为：05-0008791号；国有土地使用权证号为：淄房改国用（2002）字第B03341号】，张金淼成为该房产的所有权人；张金淼死亡后，三原告通过继承取得该房产。房屋产权发生变更，依法应当进行变更登记。三原告要求两被告办理变更登记的诉讼请求符合房屋的权属现状和法律规定，两被告应当协助原告办理上述房屋产权变更登记，一审法院对三原告的诉讼请求予以支持；另具体办理流程双方当事人还应符合不动产管理部门的登记要求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条之规定，判决：被告张乐斌、康爱娟于判决生效之日起五日内协助原告张金禄、张金玲、张金祥，将坐落于博山区机关小区22号楼3单元501号的房屋【不动产权证号为：05-0008791号；国有土地使用权证号为：淄房改国用（2002）字第B03341号】产权变更登记至原告张金禄、张金玲、张金祥名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张乐斌、康爱娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康爱娟提交证据一：上诉人康爱娟与张金淼签订的长期住房协议一份，拟证明双方不存在房屋买卖合同关系，系长期住房居住关系。证据二：上诉人康爱娟银行存折两份，拟证明张金淼支付给康爱娟的款项金额以及时间，张金淼住房时向康爱娟交纳6000元押金，于2004年4月19日交纳6万元，于2005年12月23日交纳6万元，不是被上诉人在一审所陈述的2004年3月23日已经支付126000元，其所出示的相应收据是虚假的。证据三：上诉人到涉案小区开门视频一份，拟证明上诉人一直是该房屋的房主，持有该房屋的全套钥匙，张金淼只是长期居住人员。证据四：《城市供用水合同》、《低压居民供用电协议》各一份，拟证明上诉人再去办也能办理水电费手续，也不需要被上诉人同意。张金禄、张金玲、张金祥质证称，对证据一的真实性有异议，证据一不是协议而像是情况说明，在这份协议中假设按上诉人说的长期居住，那居住应当有期限，所以该证据是不真实的；对证据二银行存折的真实性无异议，恰恰说明了张金淼已支付全部购房款；对证据三的真实性有异议，双方之间已完成买卖，早已完成房屋的交付手续，上诉人并没有进入房门，该房屋已由张金淼实际居住长达15年；对证据四的真实性及证明内容有异议，因为产权登记手续没有办理，所以上诉人可以取得该证据，但不能证明房屋属于上诉人。涉案房屋张金淼已经实际居住，并在长期居住过程中办理了以张金淼名义开户的水、电，而且周围邻居都认可张金淼为涉案房屋的房主。张乐斌对康爱娟提交的证据无异议。 对于康爱娟、张乐斌上诉称原审法院庭后核实的案涉房屋电费开户手续、物业管理手续未经质证的问题，本院在二审调查中将上述证据交康爱娟、张乐斌质证，其发表质证意见为：上述两份证据是被上诉人提供的并非法院调取，属于当事人的举证证据应当在一审中进行质证。物业费收据只标注了房号并且物业费收据的原始开具日期是2020年7月24日，人为涂改为2019年7月24日，不能证实案件发生前物业费的交纳情况。物业费的开户是由上诉人办理的，并且交到2001年5月有交款记录。上诉人从未变更物业费的业主，也没有与物业公司办理变更手续。在本案二审期间上诉人前往物业公司了解情况，物业公司出示的小区业主信息表，业主名称仍为康爱娟。对于被上诉人提交的其拍摄的电业部门的网络页面显示的账户号不是康爱娟办理的一户一表手续，原电费交纳是集体户，在办理一户一表时没有通过上诉人，张金淼自行办理的交费手续，不能证实房屋产权已经转让给张金淼。现上诉人提供上诉人与电业部门所签订的供电协议，证实上诉人可以单方办理供电手续的变更。经上诉人了解被上诉人出示的电业部门网络页面所显示的账户号、用户名称没有上诉人为张金淼办理用电开户变更的手续，是张金淼自行直接办理的，该证据不能证实房屋产权交易情况。 本院经审查认为，康爱娟提交的证据一长期住房协议，张金禄、张金玲、张金祥对其真实性有异议，康爱娟称该协议由张金淼找他人起草并由张金淼、康爱娟签名捺印，协议内容为“张金淼因急需一处房屋居住，找到康爱娟恳求居住康爱娟位于博山区机关小区22号楼三单元5楼东户的房子。张金淼用12.6万元买康爱娟的房子，康爱娟提出要15.6万元，双方没有谈妥。后因房价上涨，康爱娟提出要23.6万元才能卖房子，因张金淼已经支付了12.6万元，提出长期居住的要求，经双方协商，同意张金淼长期居住。此协议一式两份”，落款日期为2010年9月16日。康爱娟还提交了证据二康爱娟的银行存折两份，欲以证实就案涉房屋张金淼曾向康爱娟缴纳过押金6000元，并曾于2004年4月19日、2005年12月23日分别缴纳各6万元款项，以此否认张金淼于2004年3月23日已经支付12.6万元。对于上诉人提交的上述长期住房协议及银行存折，本院认为，长期住房协议仅表述张金淼已支付12.6万元，并无相应支付时间；银行存折仅能体现康爱娟账户上述日期款项存入情况，无法体现系张金淼存入的上述款项，亦无法在时间上反驳张金禄、张金玲、张金祥提交的证据材料，从而佐证上诉人所提交的上述长期住房协议内容。且该长期住房协议系康爱娟二审调查中作为新证据提交，其解释一审未予提交的原因系因多次搬家没有找到，但康爱娟对于其二审中依据长期住房协议主张其与张金淼之间的法律关系，在一审中其对于该协议的签订及双方之间基于该协议的“长期住房关系”只字未提，并陈述是“看她可怜让她临时在那里住”，康爱娟作为与张金淼就案涉房屋的占有使用处分等具体事宜进行磋商并订立协议的一方当事人，对于其与张金淼之间就案涉房屋是否签订有相关协议、双方之间是何种法律关系应是明确知晓的，对于该事实的认知并不受搬家等因素影响，但其在一审庭审中对该协议只字未提，与常理相悖。且张金淼已经过世，上述长期住房协议的形成过程、背景以及张金淼签字捺印的真实性，在无其他充分有效证据佐证的情况下，无法予以核实确认。综合上述情况，对康爱娟提交的上述长期住房协议、银行存折在本案中的证明效力均不予采信。康爱娟提交的开门视频、《城市供用水合同》、《低压居民供用电协议》，被上诉人对其均持有异议，上述证据不足以推翻案涉房屋由张金淼长期居住使用并缴纳水电费用的事实，并不具有对康爱娟主张的证明力，对上述证据在本案中的证明效力亦不予采信。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点有二：一是张金淼与康爱娟之间是否存在房屋买卖合同关系，即张金禄、张金玲、张金祥要求康爱娟、张乐斌协助办理案涉房屋不动产产权变更登记手续有无事实及法律依据；二是一审审理程序是否存在违法情形。 关于焦点一，张金淼与康爱娟之间是否存在房屋买卖合同关系，即张金禄、张金玲、张金祥要求康爱娟、张乐斌协助办理案涉房屋不动产产权变更登记手续有无事实及法律依据。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 本案中，第一，案涉房屋的国有土地使用证原件现由被上诉人持有，该证附记栏处有手书的“本楼房已于2004年3月23日卖给张金淼。卖楼人：康爱娟”内容。按照常理，如张金淼是租赁、临时使用或长期居住使用房屋，康爱娟并不需要向其交付土地证原件。而对于土地证原件由被上诉人持有的原因，康爱娟一审庭审称张金淼“支付了部分费用我给他土地证作为凭证”，二审调查中又称“张金淼怕上诉人撵他”，陈述并不一致；且上诉人称之所以签订长期住房协议也是因为张金淼怕康爱娟撵她，那么在长期住房协议签订后，张金淼对案涉房屋的居住使用已有保障顾虑打消的情况下，康爱娟长期未将土地证原件索回，与常理不符，故在康爱娟主张双方仅是居住使用关系的情况下，其将国有土地使用证原件交由张金淼，与常理不符，有违日常生活经验法则。关于土地证原件上书写的内容，康爱娟对其真实性有异议，其应承担相应的举证责任，但经原审释明其未能启动鉴定程序，也未提供相应反驳证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。康爱娟应承担于其不利的法律后果。 第二，被上诉人提交的购房协议、收到条、房产证虽系复印件，但房产证上书写了“本楼房已于2004年3月23日卖给张金淼。卖楼人：康爱娟”的内容，康爱娟对上述复印件中手写内容不认可，但却无法提供房产证原件，称房产证原件已丢失，亦未补办，对张金淼持有其房产证复印件的原因亦称解释不了。上诉人提出房产证、土地证上手书的康爱娟18位身份证号码与其取得时间矛盾，但居民身份证号系全国统一升级，并非因个人换证行为才发生变动。 第三，康爱娟在一、二审审理期间就其与张金淼基于案涉房屋形成的法律关系作出了三种不同的陈述，康爱娟一审主张张金淼系临时居住使用，上诉状中称双方系租赁关系、张金淼支付了二十年的租赁费，二审调查中又称因张金淼支付了126000元故案涉房屋交由张金淼长期居住使用至其去世，对于其上述矛盾的陈述，康爱娟未能作出合理解释，亦未能提供有效证据证明其主张。 第四，关于双方结识和协议达成背景。康爱娟一审庭审中称，其房子没有出售，是张金淼天天到办公室找康爱娟，康爱娟看其可怜让其临时在案涉房屋居住；二审调查中称，其不认识张金淼，案涉房屋所在小区条件很好，是张金淼打听到康爱娟有房子不住就找到了康爱娟。即按康爱娟所说，张金淼与康爱娟之前并不相识，其主动找到康爱娟支付12.6万元要求居住使用案涉房屋，而根据双方当事人对案涉房屋当时市场价值的陈述，该12.6万元相较于房屋居住使用权，与房屋所有权更为匹配，其在与康爱娟并不熟识的情况下将足以购买房屋的大额款项交付康爱娟仅为取得未约定居住期限的居住权，与常理相悖；房产对于家庭而言系价值高作用大的重要资产，按康爱娟的陈述其与张金淼素未相识，案涉房屋也从未出售或作广告，其能够基于可怜任由不认识的张金淼临时居住或因张金淼多次表示要居住案涉房屋而让其长期居住，同时既未约定居住使用期限还将土地证原件交由张金淼长期持有，亦不符合常理。 第五，关于案涉款项交付。康爱娟在一审庭审中陈述收条中的126000元其没有收到，后对于被上诉人向其询问张金淼是否一共付了126000元时，康爱娟称“一次次累计，都快二十年了，时间太长，大约是这个数，具体数我记不清了。”但二审中康爱娟提交的长期居住协议明确记载张金淼已向康爱娟支付12.6万元，其还提交了存折证实其主张的12.6万元的支付时间和支付方式，康爱娟的一、二审陈述亦不一致，且二审中康爱娟称长期居住使用的费用没有收取标准。 综上，从本案现有证据看，案涉房屋国有土地使用证原件由张金淼持有，房产证、收条、购房协议复印件内容相互印证，张金淼支付的款项金额与房屋当时的市场价值相当，张金淼在案涉房屋居住长达15年的事实明确，而康爱娟的主张和陈述存在种种矛盾和不合常理之处，综合上述因素，同时根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，本院认为，康爱娟与张金淼之间就案涉房屋更符合房屋买卖合同法律关系的特征，双方之间的房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。张金淼已支付购房款，上诉人亦将案涉房屋交付张金淼占有使用长达十五年之久，双方均在前期合意基础上，以实际行动长期稳定切实履行协议。综上，康爱娟的上诉理由不能成立，不予支持。 张乐斌上诉主张一审判决认定其默认康爱娟转让的事实错误，并称康爱娟系将案涉房屋出租给他人使用获取收益并不侵犯其合法权益，其没有理由提异议，一审不能依默示推定其转让的意思表示。对此，本院认为，张乐斌对其主张的康爱娟与张金淼之间系租赁关系未能提供相应证据证明，其作为康爱娟的配偶和案涉房屋产权证上登记的房产共有人，其对案涉房产此类重大家庭财产的情况应当清楚；从其上述主张看，其对于案涉房屋由张金淼长期占有使用的情况是明确知晓的，且如前分析，张金淼与康爱娟之间为房屋买卖合同关系，张金淼在按照协议约定支付房屋对价并长期占有使用案涉房屋而张乐斌从未提异议的情况下，其有理由相信出售房屋系康爱娟、张乐斌双方共同意思表示，故，张乐斌的上诉理由不能成立，不予支持。 关于焦点二，一审审理程序是否存在违法情形。二审调查中，本院已就两上诉人主张的一审未予进行质证的案涉房屋的电费开户、物业管理手续组织当事人进行了补充质证并发表质证意见，一审中虽未就上述证据组织双方当事人进行质证，程序上存在瑕疵，但并未影响本案实体处理结果。 综上所述，上诉人康爱娟、张乐斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人康爱娟、张乐斌共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 李灵福 审 判 员 王 娜 二〇二〇年十二月一日 法官助理 张维娟 书 记 员 苏银银