内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终6066号上诉人（原审原告）崔小敏，女，1983年9月27日出生，汉族，教师，现住赤峰市。委托诉讼代理人李艳春，内蒙古松瑞律师事务所律师被上诉人（原审被告）赤峰德杰房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区悦海康庭小区G1-1-1-104。法定代表人王俊杰，经理。委托诉讼代理人李文波，内蒙古法林律师事务所律师。委托诉讼代理人于建国。上诉人崔小敏因与被上诉人赤峰德杰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人崔小敏上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人退还上诉人所交纳的全部款项。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、涉案《华锦文创园意向申请单》更确切的讲，部分内容并非是双方的真实意思表示，因为在购房之前，上诉人与被上诉人的工作人员置业顾问王**芳，只是在电话中口头上约定了购房单价为6180元／平米、面积为46平米、隔板钱23000元、意向金20000元，贷款方式购房，放弃购房则全额退款，仅此而己，并无其他任何约定。而且意向金2万元也是于2019年9月22日通过手机转账的方式支付的，王**芳也并未提及《华锦文创园意向申请单》，当时上诉人在乌丹，王**芳在赤峰。且该《申请单》上并非上诉人本人签字，上诉人也从未授权王**芳代上诉人签署，对其内容并不知晓。因此，对于除上述口头约定的内容之外，包括“不予退还”等内容，上诉人并不认可，对上诉人也当然没有拘束力。2、从该《申请单》说明部分第8条记载：申请人必须由本人签字，并加盖案场销售专用章，否则均视为无效。第9条也记录了《申请单》一式三份，其中销售案场存档一份。所以，根据该生效要件，因非本人签署，故并未生效。3、《申请单》说明部分第7条记载：如申请人获得《申请单》后未成功购买房源，所交意向金可以按程序全额退款。且在第4条中也记载了“如协议失败即认购失败，所交款项10日内全额无息退还”。综上，从以上内容中可以看出，关于购房失败全部退款的书面记载内容，与上诉人与王**芳的口头约定是一致的，只要是购买失败，被上诉人应当无条件退款。原审判决基于《申请单》所认定的事实基本上都是错误的。二、《申请单》非合同性质，上诉人认为从申请单上的日期上看，与上诉人与王**芳的口头约定是同一时间，按常理说，申请单的性质和内容应当与双方沟通的内容一致，而该《申请单》完全是单方的“申请”意向，和购买不成后，“如何退款”的承诺，与《商品房买卖合同》的性质是截然不同的，也完全不包含购房过程中的应当具备的其他诸多内容，本案也正是因为申请单中没有涉及到的其他内容才产生了争议，最终购房失败。所以，原审判决视《申请单》为《商品房买卖合同》是错误的，被上诉人应当按照“说明”中的承诺，购买失败全额退款。三、涉案房屋面积误差比绝对值超出3%，上诉人依法享有解除权。依据《商品房买卖合同解释》第十四条（二）项之规定：…面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。涉案房屋实际面积误差比己经超出3%，上诉人有权提出解除合同。四、双方的合同实际已经解除，被上诉人只需退钱。在2020年7月22日上诉人与被上诉人已经达成了解除合同一致意见，所以，被上诉人仅需退还费用即可，本案无需再行处理是否解除合同的问题。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人退还全部款款（包含意向金定金），并承担本案诉讼费用。被上诉人赤峰德杰房地产开发有限公司答辩服判。其答辩意见为：一审认定事实清楚，被上诉人公司认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持原判。1、在签订意向申请单时由于上诉人的个人原因无法签字，但当时通过电话的方式授权给王**芳（被上诉人公司的销售）代为签字，签订完2019年9月29日后，上诉人向被上诉人交隔板钱23000元，首付款122280元，交费行为视为意向单的追认。2、意向书的内容和形式符合商品房买卖合同的要件，内容合法，且是双方真实意思表示，上诉人应履行合同，因此应驳回上诉人的请求，维持原判。崔小敏向一审法院提出诉讼请求：解除崔小敏与赤峰德杰房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖合同；由赤峰德杰房地产开发有限公司返还崔小敏交纳的预付购房款165280元。事实与理由：2019年9月22日，崔小敏、赤峰德杰房地产开发有限公司签订了华锦文创园创意性房屋买卖合同，由于该合同仅是意向性购房协议，没有就房屋详细情况进行商定，且赤峰德杰房地产开发有限公司有欺诈行为，导致崔小敏无法购房。合同签订后崔小敏累计交纳了预付房款165280元，经崔小敏多次主张权利，赤峰德杰房地产开发有限公司一直未予返还上述房款。故崔小敏诉至法院，请求判如所请。赤峰德杰房地产开发有限公司在一审期间辩称，赤峰德杰房地产开发有限公司与崔小敏签订的《华宇文创园意向申请单》的内容及形式均符合商品房买卖合同的形式、实质要件，内容合理合法，且是双方真实意思表示，赤峰德杰房地产开发有限公司也不存在欺诈行为，故赤峰德杰房地产开发有限公司与崔小敏均应按合同约定履行合同义务。崔小敏购房后向赤峰德杰房地产开发有限公司交纳购房款，其缴费行为亦是对房屋买卖合同及其购买房屋的认可。一审法院经审理认定事实如下：2019年9月22日，崔小敏与被告赤峰德杰房地产开发有限公司签订《华锦文创园意向申请书》，约定崔小敏购买被告德杰公司开发建设的华锦文创园1-2#10-010室，房屋面积46㎡，单价6180元，房屋总价284280元，意向金20000元，首付122280元，贷款142000元。并约定二层隔板500/㎡，总价23000元。崔小敏于当日交付意向金20000元，于2019年9月29日交付隔板钱23000元，首付款122250元。另查明，涉案房屋所属项目于2019年11月12日取得房屋预售许可证。一审法院认为，崔小敏与赤峰德杰房地产开发有限公司双方就涉案房屋达成的购买意向系双方真实意思表示，双方签订的《华锦文创园意向申请书》合法有效，双方均因按照合同约定履行各自的义务。双方就房屋尾款支付方式产生纠纷，案件在审理过程中，赤峰德杰房地产开发有限公司同意崔小敏用贷款的方式支付尾款，崔小敏主张的合同解除条件未成就，同时崔小敏主张的合同目的不能实现的事实基础不存在，双方应继续按照合同约定履行各自的义务，因此，对于崔小敏要求解除双方之间的房屋买卖合同、赤峰德杰房地产开发有限公司返还预付购房款165280元的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回崔小敏的诉讼请求。案件受理费1803元，由崔小敏负担。二审期间，上诉人崔小敏向本院提交了以下证据：1、录音光盘一张附文字资料一份，欲证明2020年7月22日上诉人与售楼处主管崔杰沟通涉案楼房的事宜过程中，双方达成了退房退款的一致意向。被上诉人质证称，对证据证明目的有异议，当时崔杰没有明确表示双方解除合同或者意向单，只是说可以调换，且是否可以退房需要等待领导签字后才能确认，在录音中并没有明确表示解除合同。2、2020年上诉人与崔杰的微信聊天记录，欲证明崔杰告知崔小敏房子的平米数是48.96平，比原来的约定46平多出了2.96平，超出3%。被上诉人质证称，崔杰并非专业人员，且现房屋的实际测量面积报告还没有做出，具体面积还不清楚，所以崔杰的回答并不是准确的，不具有可信性。后经向售楼主管核实，上诉人购买的房屋的平米数暂测是48.96平，不是最终测量。实际测量要交工后才能出来。3、2019年4月25日上诉人和被上诉人的员工（微信昵称叫终你）的微信聊天记录两页，欲证明上诉人表达了在文创园处办理贷款利息太高，主张等交钥匙时付全款，对方表示认可说好的。但这之后7月份就要求必须把贷款件送去，不送就给我们送律师函，说如果没有贷款件的话就必须当天就把尾款都交清。所以双方才产生的争议。被上诉人质证称，对终你这个人我们不确定到底是谁，微信的身份我们有异议，对上诉人的证明目的也有异议，聊天内容都是办理贷款要的材料而已，证明不了和本案有关。本院经审查以上证据后认为，因双方第1、2份证据的真实性均无异议，本院对第1、2份证据的真实性予以确认，第1份证据能够证明双方曾达成2万元意向金不退其他款项给退的退款意向，第2份证据能够证明被上诉人的工作人员曾告知上诉人崔小敏房子的平米数是48.96平的事实，但因并非最终测量，故只能是暂测数。关于第3份证据，被上诉人对其真实性不予确认，本院将结合其他证据予以参考使用。但从该证据中能够看出上诉人称双方是因为尾欠款给付时间而发生的争议，其称经协商不办理贷款了到实际交钥匙时再交清尾欠款，但对方不同意才发生的争议。对此，二审期间，被上诉人称其对上诉人主张得到实际交钥匙时再交清尾欠款的说法没意见。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，崔小敏与赤峰德杰房地产开发有限公司双方就涉案房屋达成的购买意向系双方真实意思表示，双方签订的《华锦文创园意向申请书》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。二审期间上诉人崔小敏提供的第1份证据能够证明双方曾达成2万元意向金不退其他款项予以退还的退款意向，在无证据证明双方又达成新的意向前应按此履行，即崔小敏交付的2万元意向金不予退还，其他款项隔板钱23000元、首付款122250元，合计145250元，应予退还。崔小敏放弃的部分属于当事人对自己权利义务的处分，本院不予干涉。综上，上诉人的上诉理由部分成立，因二审当事人提供新证据，导致出现新的事实，依据该事实应对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6137号民事判决；二、解除崔小敏与赤峰德杰房地产开发有限公司房屋签订的房屋买卖合同；三、赤峰德杰房地产开发有限公司房屋本判决生效后十日内将上诉人交付的145250元退给上诉人崔小敏；四、驳回崔小敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1803元，二审案件受理费3606元，合计5409元，由赤峰德杰房地产开发有限公司负担4760元，由崔小敏负担649元。本判决为终审判决。审判长 孟凡林审判员 鹿春林审判员 郑舒广 二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赵妍婷书记员 吴 桐