上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9466号上诉人(原审被告)：邓杰，女，1972年2月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡廷松(系邓杰配偶)，男，1971年2月22日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被上诉人(原审原告)：杨育铨，男，1983年11月28日出生，汉族，户籍地广东省广州市。上诉人邓杰因与被上诉人杨育铨房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓杰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨育铨一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：2019年9月22日，杨育铨经中介带看后与邓杰签订上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租赁合同，当日支付租金及押金人民币(以下币种均为人民币)24，000元，邓杰将系争房屋门锁密码告知杨育铨。房屋有二个卫生间，其中主卫在客厅。杨育铨入住后，发现主卧卫生间吊顶滴水，实为楼上房屋主卧卫生间防水处理没做好导致其地板渗水(或水管破裂)。楼上业主于2019年10月20日维修处理好主卧卫生间漏水的问题。杨育铨2019年10月23日，向中介张建文提出要解除合同，并于2019年11月3日搬离系争房屋，但未向邓杰或中介交还钥匙、告知门锁密码。邓杰一审中均明确主张：(1)杨育铨在卫生间吊顶漏水问题维修处理好之后解除合同的诉请没有法律依据，应予驳回；(2)杨育铨退租违约，应依约承担违约责任，赔偿邓杰的中介费损失3，000元，但一审判决对中介费损失避而不提。邓杰诚实信用地履行合同，承认卫生间漏水给租客造成了不便和损失，也积极督促楼上业主维修，向租客表达了愿意在租金上折让减免，一审判决却支持解除合同、判令邓杰承担违约金赔偿责任，缺乏法律依据。杨育铨辩称：不同意邓杰的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。杨育铨向一审法院提出的诉讼请求：一、判令解除杨育铨与邓杰签订的房屋租赁合同；二、判令邓杰退还杨育铨房屋押金6，000元；三、判令邓杰退还杨育铨已支付的房屋租金18，000元；四、判令邓杰支付杨育铨违约金6，000元；五、诉讼费由邓杰承担。一审法院认定事实如下：2019年9月22日，杨育铨、邓杰通过居间方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：邓杰将系争房屋出租给杨育铨作为居住使用，双方约定，租赁期限自2019年9月25日起至2020年9月24日止，免租期自2019年9月22日起至2019年9月24日止。房屋每月租金为6，000元，租金以三个月为一期支付。租赁保证金为一个月的租金即6，000元。邓杰保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。邓杰对该房屋进行检查、养护，应提前日通知杨育铨，检查养护时，杨育铨应予以配合。邓杰应尽量减少对杨育铨使用该房屋的影响。若邓杰有下列情形之一，杨育铨可书面通知邓杰解除本合同，且邓杰应当向杨育铨支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失。支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：邓杰交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的。合同还约定了其他事项。合同签约当天即2019年9月22日，杨育铨通过案外人陈劲霖账户依约向邓杰支付租赁保证金6，000元及3个月租金18，000元，共计24，000元。杨育铨确认2019年9月25日邓杰将系争房屋交付给了杨育铨。一审审理中，杨育铨认为，因系争房屋卫生间漏水，导致房屋无法使用，于2019年10月23日向中介人员提出要求与邓杰协商解除合同等事宜。同日，邓杰配偶即本案邓杰委托诉讼代理人胡廷松回复中介人员张建文称，希望中介人员配合一下，帮其写个情况说明，并希望租客能起诉邓杰，让法院把起诉邓杰的案子和邓杰起诉对方的案子一并审理，将其损失转嫁到楼上头上。为证明其所述属实，杨育铨提供了2019年10月23日杨育铨的配偶陈劲霖及中介方的经办人员张帆之间的微信聊天记录截屏、以及当日邓杰配偶胡廷松与中介方经办人员张建文之间的微信聊天记录截屏证据。邓杰对杨育铨的配偶陈劲霖及中介方的经办人员张帆之间的微信聊天记录截屏证据真实性不予认可，对邓杰配偶胡廷松与中介方经办人员张建文之间的微信聊天记录截屏证据真实性无异议。杨育铨认为，在2019年7月，邓杰已经明知系争房屋的卧室卫生间屋顶泄漏的问题，仍将系争房屋出租给杨育铨。杨育铨还提供了邓杰在另案中邓杰起诉楼上业主的民事起诉书及告知书，证明邓杰曾向法院另案起诉过。邓杰曾以财产损害赔偿纠纷为由起诉案外人蔡某某等人，其起诉状载明，邓杰未系争房屋权利人，案外人系上海市青浦区诸陆西路******房屋的权利人，系上下楼邻居关系，2019年7月底始，邓杰向案外人反映因案外人卫生间长期漏水造成邓杰房屋内卫生间的吊顶损坏，要求案外人尽快维修。因案外人怠于维修，已造成杨育铨损失。邓杰对起诉书及告知书真实性无异议。因上述漏水问题，杨育铨认为其已于2019年11月3日搬离了系争房屋，邓杰也认可其于2019年11月3日搬离。一审审理中，邓杰提供了系争房屋不动产权证，该房屋已经办理了产权登记，权利人登记在邓杰名下。一审法院认为，杨育铨与邓杰签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定，邓杰保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。邓杰交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的，杨育铨有权解除合同。现因系争房屋卫生间长期漏水，导致杨育铨无法正常使用，杨育铨据此主张解除合同，有相应的事实依据，法院予以支持。杨育铨主张解除合同日期为其搬离系争房屋之日2019年11月3日，法院予以确认。合同解除后，邓杰收取杨育铨的押金理应予以退还。对于杨育铨主张退还已支付的房屋租金18，000元，综合合同实际履行情况，法院酌情扣减6，000元租金，剩余部分邓杰应予以退还。因邓杰交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，显属邓杰违约，杨育铨据此主张违约金，有相应的依据，法院亦予以支持。鉴于杨育铨已经搬离系争房屋，邓杰可自行接收房屋。一审法院据此判决：一、杨育铨与邓杰于2019年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月3日解除；二、邓杰应于判决生效之日起十日内返还杨育铨押金人民币6，000元；三、邓杰应于判决生效之日起十日内返还杨育铨租金人民币12，000元；四、邓杰应于判决生效之日起十日内偿付杨育铨违约金人民币6，000元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实和在案证据，对涉案合同效力的认定，并无不妥，本院予以认同。根据在案证据显示，邓杰以房屋漏水为由提起诉讼，要求案外人蔡某某等赔偿房屋租金损失、中介费损失等，结合其在该案庭审中关于杨育铨于2019年11月2日退租的自述，以及其提交证据并主张2019年9月25日系争房屋仍然存在漏水情况等，一审法院认定本案合同于2019年11月3日解除，解除原因系因系争房屋存在漏水情况不符合合同约定及租赁目的，并无不妥。需要指出的是，邓杰在二审中主张系争房屋实际漏水情况不足以导致合同目的无法实现，以及其积极履行维修义务并表达租金减免等，并未提交相应证据予以证明，本院无法采信。综上所述，一审法院鉴此认定邓杰构成违约，并判令其应当退还押金、返还相应租金并支付合同约定的违约金，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币400元，由上诉人邓杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 彭 辰二〇二〇年十二月二十四日法官助理 朱丹丹书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……