北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8991号上诉人（原审被告）：北京中润置家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区上地三街****D1009。法定代表人：田清华，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中润置家房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：赵平渝，女，1951年11月5日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京中润置家房地产经纪有限公司（以下简称中润置家公司）因与被上诉人赵平渝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任，于2020年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人中润置家公司委托诉讼代理人孟园园、被上诉人赵平渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中润置家公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判确认《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月12日解除；2．撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回赵平渝要求中润置家公司支付违约金及返还佣金的诉讼请求。事实和理由：1．中润置家公司于2019年12月12日与赵平渝办理了房屋交接，将房屋交还给赵平渝，合同于此时解除。2．《北京市房屋出租委托代理合同》约定房屋为四室一厅，租金也是按照四室一厅约定的，但房屋本身为三室一厅，故需要在房屋内打隔断。由于2019年11月政府要求拆除隔断，中润置家公司与赵平渝协商变更租金事宜，但赵平渝不同意，所以双方才解除了合同。3．因合同是基于双方协商一致解除，而非中润置家公司违约解除，故中润置家公司不应当支付违约金。而且在一审中赵平渝陈述房屋于2019年12月底再次出租，所以赵平渝并没有损失，一审法院判令中润置家公司支付两个月租金的违约金明显过高。4．双方在合同中对于佣金作出了约定，在双方协商解除合同的情况下不应当返还佣金。赵平渝辩称，1．2019年12月12日中润置家公司只是将钥匙交给了我，但合同不能因此解除。由于中润置家公司单方提出退租，应当提前30日通知我，其于2019年12月3日第一次提出解除合同，故合同解除的时间应当是2020年1月2日。2．中润置家公司单方提出解除合同构成违约，应当支付违约金，依合同约定为两个月的租金标准。3．2014年双方第一次签订租赁合同时，中润置家公司提出要在房屋内安装推拉门，并非打隔断，在当时签订的合同中也作出了约定。中润置家公司在2019年12月3日第一次提出解除合同，从没有提出过拆除隔断的问题，隔断拆除不是导致双方合同解除的原因。4．我向中润置家公司支付的佣金是一年的服务费，但双方合同并未履行完毕，中润置家公司应当向我返还未履行期间的部分佣金。同意一审判决，不同意中润置家公司的上诉请求及理由。一审法院认定事实：2019年8月4日，赵平渝（甲方）与中润置家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》约定由乙方代为出租北京市海淀区601号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋为四室一厅，出租委托代理期限自2019年9月1日至2020年8月31日，租金为每月9200元，卫生费由乙方负担，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方提供全年代理服务的佣金为9200元，自应付租金中扣除。签约后，中润置家公司使用佣金抵扣了一个月租金，已交纳截至2019年11月的租金。2019年12月3日，中润置家公司提出提前退租，2019年12月12日，中润置家公司向赵平渝交付了涉诉房屋。赵平渝交纳了涉诉房屋2019年9月至12月的卫生费20元。经询，双方未约定合同解除后的佣金处理方式。庭审中，赵平渝主张中润置家公司2019年12月3日提出退租，双方合同应于30日后即2020年1月2日解除。中润置家公司则主张其11月份提出解约，双方于2019年12月12日协议解除了合同。中润置家公司主张履约中涉诉房屋内隔断被拆除，需要重新签订合同。赵平渝则主张涉诉房屋内隔断系中润置家公司退租后拆除的。赵平渝还主张由于中润置家公司应提前30日通知退租，故应支付2019年12月一整月的租金。中润置家公司对此不予认可。中润置家公司主张合同约定的违约金标准过高。赵平渝则主张中润置家公司提前退租导致涉诉房屋空置，2019年12月底才另行出租。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，赵平渝与中润置家公司订立的合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应据此履行各自义务。中润置家公司主张履约中涉诉房屋内隔断被拆除，房屋格局发生变化，但其未就此提交证据，则法院对其该项主张不予采信。中润置家公司虽称2019年11月提出退租，12月12日双方协议解除合同，但中润置家公司未就此提交充分证据，则法院对其该项主张不予采信。根据赵平渝的自认，法院认定中润置家公司2019年12月3日提出退租，则双方合同于2020年1月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方2019年12月12日完成交接，则中润置家公司应向赵平渝支付2019年12月1日至12日的租金。赵平渝主张中润置家公司交纳房屋收回后的租金缺乏合同或法律依据，法院不予支持。中润置家公司主张履约中涉诉房屋格局变化，应变更合同，但其未就此提交证据，则法院对此不予采信。则中润置家公司提前退租已经构成违约，应依约承担违约责任。故对赵平渝请求中润置家公司支付违约金的诉请，法院予以支持。考虑到双方合同总标的及提前退租对赵平渝的实际影响，法院对中润置家公司酌减违约金的请求不予支持。赵平渝代中润置家公司交纳了卫生费，则中润置家公司应向赵平渝返还其占用涉诉房屋期间的卫生费，故对赵平渝请求该期间卫生费的诉请，法院予以支持，对其超出部分的主张，法院不予支持。双方确定佣金系全年代理服务的费用，则在无相反约定的情况下，赵平渝请求中润置家公司返还剩余佣金具备事实及法律依据，其诉请金额未超出合同约定，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京中润置家房地产经纪有限公司、赵平渝20**年8月4日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年1月2日解除；二、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向赵平渝支付违约金16400元；三、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向赵平渝支付租金3680元；四、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还赵平渝佣金5466．67元；五、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向赵平渝支付卫生费17元；六、驳回赵平渝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，赵平渝提交了以下证据：1．赵平渝与中润置家公司签订的附加合同，用于证明在2014年时中润置家公司要求在客厅中安装推拉门。2．赵平渝手机通话记录截屏、电信公司通话记录详单，用于证明赵平渝在2019年12月3日主动联系中润置家公司，此前中润置家公司未与其联系。中润置家公司的质证意见为：1．认可附加合同的真实性，但不认可证明目的，主张附加合同约定的租金标准是对应四室一厅的；2．认可通话记录查询结果的真实性、不认可赵平渝手机通话记录截屏的真实性，不认可两份证据的证明目的，主张上述证据无法证明2019年11月中润置家公司没有与赵平渝联系过。双方当事人均认可，《北京市房屋出租委托代理合同》约定的月租金标准及佣金代理费数额均为8200元。一审法院认定为9200元存在笔误，本院对此予以更正。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，赵平渝与中润置家公司订立的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。《北京市房屋出租委托代理合同》未能履行完毕，双方当事人对于合同解除原因存在争议。中润置家公司上诉主张双方经协商一致解除合同，但并未就此提供证据。基于中润置家公司迟延支付下期租金、于2012年12月12日提前腾退房屋的事实，本院认为中润置家公司单方提前终止履行合同的事实存在具有高度可能性。对于中润置家公司所持双方协商一致解除合同的事实主张，本院不予采信。中润置家公司单方提前搬出涉案房屋构成违约，其交还房屋不发生解除合同的法律效果。中润置家公司要求确认《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月12日解除的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于赵平渝已付佣金的处理。因赵平渝支付的佣金8200元系针对中润置家公司在一年租期内提供代理服务的对价。而《北京市房屋出租委托代理合同》未履行完毕，中润置家公司未能按照约定提供全部代理服务，故无权收取《北京市房屋出租委托代理合同》未履行部分所对应的佣金。一审法院对于中润置家公司应当退还的佣金数额认定并无不当，本院不持异议。中润置家公司称佣金系按照行业惯例收取的空置损失，但即便依其该主张，空置损失亦对应一年的合同履行期间，在合同未履行完毕的情况下，中润置家公司不应当收取全部租赁期限内的佣金。关于中润置家公司应当承担的违约责任。《北京市房屋出租委托代理合同》第十条第一款约定，任何一方单方要求提前终止合同的，应当按照月租金的200%支付违约金。故一审法院判令中润置家公司向赵平渝支付违约金16400元，符合合同关于违约责任的约定。中润置家公司主张其不存在违约故不应当承担违约金的上诉主张不能成立，本院不予采纳。关于中润置家公司提出违约金数额过高的问题，本院认为，违约金的作用并非仅仅用于弥补守约方的实际损失，亦是双方对于违约责任真实意思的体现。本案中，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据诚实信用原则的要求，一审法院未对违约金予以调整并无不当。对于中润置家公司所持违约金过高的上诉主张，本院不予支持。综上所述，中润置家公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347元，由北京中润置家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年十二月二十四日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼