广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4813号 上诉人（原审被告）：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，自由职业，住天津市红桥区。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨海军，男，1974年7月4日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人刘涛因与被上诉人杨海军房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 杨海军上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判上诉人无需向被上诉人支付租金14763元及违约金1476.3元;3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院同意被上诉人增加2019年11月至2020年6月的租金及违约金的诉请程序违法。被上诉人向法院提交诉状的时间为2019年10月14日，立案时只主张支付2019年7月至2019年10月的租金，而在2020年5月21日开庭时当庭增加2019年11月至2020年6月的租金及违约金，该诉请的内容是在被上诉人向法院提交诉请之后发生的，与当时立案时的诉请无任何关系，因此该诉请是新发生的事实，不应当在本案中直接增加诉请，被上诉人完全可以另行起诉。一审法院同意并审理被上诉人增加2019年11月至2020年6月的租金及违约金的诉请是错误的，请二审法院予以纠正。二、一审法院以合同约定的租金标准作为计算上诉人应付的标准是错误的。1.上诉人提供证据及一审法院经庭审审理认定2019年10月24日上诉人向被上诉人发出《关于确认调整租金的函》，请被上诉人收到该函后若有异议于三日内提出书面反馈意见，否则视为同意租金调整。但被上诉人收到该函后并未向上诉人提出书面意见，应视为被上诉人认可了45元/平方米/月的租金标准，是双方对租金标准进行了变更。2.法院也应当考虑上诉人除了承租被上诉人的房屋外，还承租了整层楼的其他业主房屋的事实，上诉人承租房屋是用于酒店的经营，因此在对待租金标准一事上，不应单纯考虑双方的租赁合同约定的租金标准，还是考虑大部分业主租金标准，从公正、公平的角度出发，其他大部分业主己经同意根据房屋的实际情况及经营的实际困难调整租金标准。就因为被上诉人不同意，会影响酒店的经营方向，也会给其他业主的租赁收入带来影响，恶性循环。三、被上诉人没有履行房屋维修义务应当承担违约责任。1.一审法院认定上诉人无证据证实房屋存在质量问题，该认定无事实和法律依据。被上诉人自己提交了证据《致昊坤大酒店业主的一封函》，该证据中明确提到业主（包括被上诉人）租赁的房屋存在严重的质量问题，之前酒店也反馈给业主的事实。因此法院应认定被上诉人房屋存在质量问题，被上诉人没有履行房屋维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，被上诉人应承担违约责任。2.正是因为被上诉人没有履行房屋维修义务，导致上诉人的经营成本增加，出现经营困难，给上诉人造成了极大的经济损失，根据《租赁协议》第九条3款，被上诉人应赔偿给上诉人造成的损失。该损失远远超过一审判决的租金数额。综上所述，一审同意被上诉人增加诉讼请求程序违法，被上诉人没有履行房屋维修义务的行为构成违约，应承担违约责任，同时租金标准应按45元/平方米/月计算，请二审法院查明事实依法改判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。 杨海军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充足，程序合法，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、被上诉人在一审第一次庭审法庭辩论终结前增加诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二规定，不存在程序违法。二、被上诉人没有明示同意上诉人于2019年10月24日发出的《关于确认调整租金的函》中对租金的调整，双方仍应按照此前的租赁协议和补充条款执行。三、双方应按合同约定全面履行，被上诉人有权拒绝上诉人的不合理要求，不存在违约，与被上诉人经营恶化没有因果关系。四、上诉人没有提供证据证明被上诉人的房屋存在质量问题，也没有提供充分证据证明被上诉人没有履行房屋维修义务。 杨海军向一审法院起诉请求：1.判令刘涛支付尚欠杨海军2019年7月份的租金222元及2019年8月至2019年10月的租金7326元；2.判令刘涛支付违约金1285.30元；3.该案的诉讼费用由刘涛承担。庭审时，杨海军变更前两项诉讼请求为：1.判令刘涛支付尚欠杨海军2019年7月份至2019年10月份期间的租金差额1332元及2019年11月至2020年6月期间的租金19536元；2.判令刘涛支付违约金6205.10元。 一审法院认定事实：2012年10月11日，杨海军与刘涛签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》，主要约定：杨海军将其名下的位于柳州市的房屋出租给刘涛用于酒店经营；租赁期限自2013年4月1日起至2025年3月31日止；首年租金为30元／平方米／月，此后租金的递增方式详见补充协议；杨海军给予刘涛6个月的免租期，即2013年4月1日至2013年9月30日；刘涛应在2013年9月20日以前开始预付首月租金，以后以此类推预付下月租金至杨海军指定的银行账户；如刘涛逾期支付租金，每逾期一日，须按拖欠租金额的千分之三支付违约金。 同日，杨海军、刘涛、案外人天津挚衡天地房地产顾问有限公司柳州分公司（以下简称挚衡公司）签订《补充协议》，主要约定：《【泰宏·百旺都】租赁协议》的实际承租人为挚衡公司；起始租金为30元/月/平方米，第三年开始递增，每年递增5元/平方米，即2013年4月1日至2015年3月30日的租金为30元/月/平方米（其中2013年4月1日至2013年9月30日为免租期），2015年4月1日至2016年3月30日的租金递增为35元/月/平方米，此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元。 2013年8月14日，杨海军、刘涛、案外人挚衡公司签订《补充条款》，约定：确认案涉租赁物的建筑面积为44.4平方米；租金递增方式及租期调整为：从2013年7月1日至2015年6月30日的租金为30元/月/平方米（其中2013年7月1日至2013年12月31日为免租期）；2015年7月1日至2016年6月30日的租金递增为35元/月/平方米；此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元，直至2025年6月30日。其中，确认了2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金为55元/月/平方米。 2014年1月17日，刘涛作为经营者注册成立个体工商户性质的昊坤大酒店，除案涉房屋外还承租了其他业主的房屋用于经营该酒店。刘涛主张已于2018年7月口头通知杨海军将案涉房屋承租方变更为昊坤大酒店；杨海军未就该主张提出异议。 2019年7月1日，昊坤大酒店向杨海军等业主出具《致昊坤大酒店业主的一封函》，主要载明：由于经营业绩下滑、经营成本过高、房屋质量问题等原因导致酒店出现亏损现象，故提出降低租金至30元/月/平方米等方案供各业主参考。 2019年10月10日，昊坤大酒店经柳州市工商行政管理局柳北区分局北站工商所准予注销登记。 2019年10月24日，刘涛向杨海军发出《关于确认调整租金的函》，载明，因昊坤大酒店经营困难，由维也纳加盟店投入资金进行再装修及经营，昊坤大酒店保留部分股份及承担租赁责任；维也纳提出在剩余租期内租金单价统一调整为45元/月/平方米，由于杨海军未与昊坤大酒店签订相关补充协议，因此以作出本函的方式通知，自2019年9月1日起将按该45元的标准及此前约定的时间及方式支付租金，如有异议须在收到本函3日内书面提出，否则视为同意。杨海军于2019年10月25日签收该函件。 另查明，双方在该案中对于租金起算日至2019年6月期间的租金交付情况没有争议。2019年7月至2020年6月的租金支付情况如下：刘涛于2019年7月31日支付7月份租金2220元，于2019年10月28日支付8月份租金2220元，于2019年11月25日支付9月份租金1998元，于2020年1月2日支付2019年10月份租金1998元，以上共计8436元。2019年11月份至今的租金刘涛未支付，杨海军为主张租金、违约金诉至该院。 一审法院认为，该案租赁协议及相应补充条款，是双方在真实意思表示下自愿订立，未违反法律法规强制性规定且已实际履行，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，同时应当遵守公平原则确定双方权利义务。杨海军将租赁物房屋提供给了刘涛使用，刘涛应当按照约定支付房屋租金。虽然刘涛两次以发函形式向所有业主表示因其经营困难，要求降低租金标准，但由于函件是对原租赁协议条款产生重大变更的新要约，应当取得合同相对人即杨海军的同意，才能对杨海军产生约束力。而现有证据不能证明杨海军对该函件内容表示同意，因此双方之间的权利义务仍应按照此前的租赁协议及相应补充条款执行。 关于刘涛认为杨海军当庭增加2019年11月至2020年6月份租金及相应违约金的诉请不合法的辩称，该院不予采信，因为杨海军增加诉请是在案件受理后，法庭辩论结束前，符合法律允许增加诉请的情形，且双方租赁协议约定的是每月20日预交次月的租金，所以杨海军有权在庭审时增加上述请求。关于刘涛认为案涉房屋存在漏水等质量问题，杨海军未履行维修义务，故应相应减免费用的辩称，因刘涛未能提交证据证明该主张，故该院不予支持。 关于刘涛以受新冠肺炎疫情影响为由提出减免租金的抗辩，该院认为，新冠疫情系突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，在疫情防控态势最严峻的期间，政府及有关部门均倡导全民居家隔离，减少外出，且广西也于2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。案涉房屋系用于酒店经营，因受疫情影响，合同目的基本不能实现，营收产生重大损失。因此，根据公平原则，对于因不可抗力而导致的损失，应由合同双方共同负担较为适宜，又因案涉房屋面积为44.4平方米，根据租赁协议约定，2019年7月至2020年6月期间的租金标准为55元/月/平方米，此期间每月租金按约定应是2442元，综上，该院对杨海军诉请的租金酌情调整分段计算，认定刘涛应支付租金数额如下：1.补齐2019年7月至10月的租金差额1332元（按约定应缴9768元即2442×4，但刘涛仅实缴8436元，故应当补缴1332=9768-8436）；2.支付2019年11月至2020年1月的租金7326元（即2442×3，该期间有8天处于新冠肺炎疫情严峻期，对疫情期间租金的计算在下一时段一并考虑）；3.支付2020年2月至2020年6月的租金6105元（该期间租金减半收取，即2442×5÷2）；以上共计14763元。故该院对杨海军诉请超过14763元部分的租金不予支持。 杨海军主张违约金按照拖欠的租金从2019年10月20日至2020年4月24日按照每日千分之三计算，刘涛抗辩称其一直在积极主动履行支付租金的义务，不应承担支付违约金的义务，且杨海军主张的违约金过高。该院认为杨海军计算违约金的方法确实过高。根据查明事实，刘涛承租房屋用于经营酒店出现亏损后至酒店关闭注销，其秉承诚实信用原则未逃避其相应义务，仍想办法向杨海军支付部分租金，为继续履行相关租赁合同，采取有效措施寻求相关合作方，积极主动与房屋业主代表协商租赁事宜，另有新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，该院认为违约金应酌情减少，违约金以刘涛应向杨海军支付租金的10%计算为宜，即1476.30元（14763元×10%）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘涛向杨海军支付租金共计14763元；二、刘涛向杨海军支付违约金1476.30元；三、驳回杨海军的其他诉讼请求。一审案件受理费477元（杨海军已预交），由刘涛负担206元，杨海军负担271元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、一审法院同意被上诉人增加诉讼请求，审理程序是否违法？二、双方的租金标准是否变更？上诉人是否还需向被上诉人支付租金及违约金？ 关于争议焦点一，根据一审庭审笔录反映，被上诉人在2020年5月21日一审第一次开庭时，因上诉人已向被上诉人支付了部分租金，为减少诉累，被上诉人在法庭辩论终结前，当庭变更本案诉讼请求，除对原诉请的2019年7月份至2019年10月份的租金金额进行变更外，还增加诉请了2019年11月至2020年6月期间的租金19536元及相应的违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，被上诉人在一审庭审法庭辩论结束前提出增加诉讼请求，应予准许合并审理。一审法院准许被上诉人在一审增加诉讼请求，符合上述法律规定，一审审理程序合法。上诉人认为一审法院同意被上诉人增加诉讼请求，审理程序违法的主张，没有法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，上诉人于2019年7月1日向被上诉人发出《致昊坤大酒店业主的一封函》，希望业主能体谅上诉人，提出了变更原双方于2012年7月17日签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及补充协议中约定的租金标准，该函为上诉人提出的要求变更合同内容的新要约，系对原合同条款的重大变更，应取得被上诉人的同意，方能对被上诉人产生约束力。但在本案中被上诉人未明确表示同意变更租赁期间的租金标准，上诉人亦没有证据证实被上诉人已明确表示同意其变更合同条款，因此双方于2012年签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及补充协议仍继续有效，一审法院认定双方之间的权利义务关系仍按此前的合同约定执行并无不当。上诉人要求确认双方之间约定的租金标准已发生变更，没有事实和法律依据。 一审法院已充分考虑上诉人积极想办法履约，对外寻求合作方，以及新冠肺炎疫情对上诉人租赁被上诉人房屋用于经营酒店的合同目的无法完全实现、营收产生重大损失的影响，对该期间的租金酌情予以减半，按照上诉人应向被上诉人支付租金的10%计算违约金，酌情减轻其违约责任，已充分考虑双方当事人的合法权益，符合公平原则，风险共担，处理并无不当，本院予以维持。 对于上诉人称租赁房屋存在重大质量问题，未举证证实，应承担举证不能的不利后果，一审法院对其要求被上诉人承担未履行维修房屋义务的违约责任的主张未予采纳，并不违反相关法律规定，应予维持。 综上所述，刘涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费205.98元（刘涛已预交），由上诉人刘涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十二月十四日 书记员 谭 玉