河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4922号上诉人（原审原告）：唐可可，男，汉族，1991年10月1日出生，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人:万红彬，河南誉坤律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：固始县豫坤房地产开发有限公司，公司住所河南省固始县城关蓼南路。法定代表人：张礼红，系公司总经理。委托诉讼代理人：李萍，浙江航向律师事务所律师。特别授权。上诉人唐可可因与被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐可可的委托诉讼代理人万红彬和被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐可可的上诉请求：1、撤销河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初3058号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人主张的延期交房违约金已过诉讼时效，存在事实认定和法律适用上的错误。（一）一审法院没有严格审查双方签订的房屋买卖合同，错把交房时间当成违约金的支付时间，违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中关于诉讼时效起算点的规定。涉案房屋买卖合同虽约定了交房期限为2016年10月30日，但该期限仅为逾期交房违约金的计算起点。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，双方签订的商品房买卖合同并未约定逾期交房违约金的支付时间，涉案逾期交房违约金的诉讼时效应当从上诉人第一次主张，即原告起诉之日起开始起算。退一步讲，逾期交房是一个持续性的法律状态，逾期交房违约金亦分别计算诉讼时效。参照北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条的规定，约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金范围为当事人起诉之日前两年(三年)。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。一审法院应当支持上诉人起诉之日前三年的逾期交房违约金诉求。（二）一审中，上诉人为支持其诉讼请求提交了其与售楼部销售人员的聊天记录，该聊天记录显示，上诉人曾于2019年8月向被上诉人销售人员催促过交房及办证事宜，原审法院不对上述事实进行全面审查，直接认定上诉人的主张已过诉讼时效，存在事实认定错误。二、一审法院以“原告未提交证据证明被告未向产权登记部门提交备案资料的相关证据”而驳回上诉人的诉讼请求，属于举证责任认定错误，缺乏明显的事实和法律依据。（一）“法律不强人所难，当事人无义务证明其行为不合法”，原审法院将“未提交产权登记”的证明责任，分配给上诉人明显违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于举证责任的有关规定。该解释第90条、第91条规定，当事人对其主张的积极事实承担举证责任，对其主张的消极事实不承担举证责任。提交产权登记备案资料是被上诉人承担的合同义务，对于上诉人而言，该事实属于消极事实，上诉人不承担举证责任。原审法院将属于被上诉人的举证责任强加给上诉人，明显违背了民事诉讼中关于举证责任的有关规定。（二）被告逾期办理房屋产权登记事实清楚，原审法院驳回上诉人的逾期办理房屋产权登记违约金的诉求，缺乏明显的事实基础。在我国房屋交付分为两层含义，即实物交付和权利交付。对于买受人而言，权利交付就是实现房屋权属变更。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，在逾期办理房屋产权违约责任上的采取的亦是“取得房屋登记期限”的概念，而非实现权利变更目的的具体履行过程。原审法院将报送权属登记资料视为被上诉人完成了办理产权登记的义务，实质上减轻了被上诉人的合同义务。同时，上诉人在一审中提交的“领导留言板”证据亦明确显示，涉案房屋存在延期交房及无法办理房产证的问题属实。可见一审法院判决驳回原告主张的逾期办理房屋产权登记违约金诉求，明显缺乏事实和法律依据。退一步讲，即便原审法院认为报送权属登记资料视为被上诉人完成了产权登记义务，被上诉人亦应当提交证据证明其在合同约定的期限内提交了登记资料且资料符合房管部门的有关规定，否则应当承担举证不能的不利后果。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，明显侵犯上诉人合法权益。被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定延期交房诉讼时效已过，事实清楚，适用法律正确。双方签订的商品房合同，明确约定交房时间为2016年10月30日。双方签订的合同就履行期限、履行方式约定明确。正如上诉状中所称，可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起算。所以本案双方约定的交房时间期限届满时，上诉人就已明知权利被侵害，诉讼时效应由此计算。北京市高院《会议纪要》第23条对本案并不适用，该纪要不是地方性法规，其适用范围限定在北京市。上诉人辩称的逾期交房是持续性状态，逾期交房也应分别计算诉讼时效参照案例：欠款纠纷约定欠款于某年某月交付，后该欠款未按期交付或一直未交付，起诉到法院，诉讼时效抗辩的起算也是以约定付款日起算。该欠款超过三年一直未付也是一种持续性状态，那全国各地法院怎么就可以适用诉讼时效进行抗辩。参照江西省高院《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》。该通知明确载明本案的诉讼时效应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。上诉人一审举证的聊天记录，不显示微信号，只显示微信昵称为“滨城雅苑售楼中心”字样，微信昵称可以随意更改，该证据不足以证明聊天对象系被上诉人公司人员。再者，上诉人一审当庭自认聊天记录也只是催促交房和办证，从未主张过违约金。所以一审法院认定违约金已过诉讼时效适用法律正确。二、根据谁主张谁举证的原则，上诉人并无证据证明被上诉人未向产权登记部门提交备案资料的证据，且未提出退房。根据合同违约金条款应不予适用。按双方合同第15条第3款的约定，如出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款0.5%违约金。根据意思自治原则，该条款对双方当事人产生效力。据此条款可以明确，逾期办证违约金有两个并存的前提条件：1、上诉人未达到权属登记资料备案；2、上诉人作为买受人提出退房。在上诉人未举证第一个条件，其诉请中也未要求退房，又如何要求法院支持其诉讼请求。三、案涉房屋系上诉人拒收，主要过错应由上诉人自担。被上诉人已经举证证明案涉小区已经于2017年4月26日竣工验收备案，具备交房条件，根据双方合同约定的是普通验收，而不是综合验收。在被上诉人竣工验收备案后，房屋就可以进行交付，案涉小区绝大多数业主已经入住房屋多年，合同约定交房时间是2016年10月30日，上诉人在约定交房时间逾期近四年的情况下不闻不问，上诉人自身存有主要过错。且被上诉人另于2020年5月18日通过快递方式邮寄交房通知书给原告，物流显示5月21日签收。就算按上诉人辩称被上诉人的交房条件不符合合同约定，但是被上诉人至少属于瑕疵交房，而不是逾期交房。瑕疵交房上诉人拒收，被上诉人已经就约定事由进行通知，被上诉人通知瑕疵交房之后的更不应扩大计算逾期违约金。按上诉人的做法，合同法规定的违约金原则上不超过总标的的30%，如果上诉人继续拒收房屋又继续诉请违约金，长此以往，如果一直不收房那势必要无底线的一直索要违约金。案涉房屋逾期交付确实存有灾害天气、当地政府的环保治理政策等综合因素所导致的停工，未办证属于政府职能部门调整，被上诉人确实是有心无力。请求二审根据公平原则和诚实信用原则审理此案。唐可可向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金67138.65元(按日万分之一的标准，从2016年10月30日开始起算，暂计算至2020年9月15日，主张至实际交房之日);2、判令被告支付逾期办理房屋过户登记手续违约金47414.3元，暂共计:114552.95元;3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月7日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，合同约定由原告以474143元的价格购买被告开发的滨城雅苑1号楼1单元801号房屋。合同签订后原告支付了全部购房款，但被告并未按照约定交付房屋、办理房屋过户登记手续。原告认为，被告逾期交房及逾期办理房屋过户登记手续的行为已经严重侵害了原告的合法权益。一审法院认定的事实：原告唐可可与被告固始县豫坤房地产开发有限公司于2015年9月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：淮1509070009），商品房总价款474143元，购得被告固始县豫坤房地产开发有限公司开发的滨城雅苑第1号楼1单元8层801号房一套，买受人于签订本合同时付首付款154143元，剩余房款人民币320000元办理银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月30日前将经验收合格，并完成规划，单体工程质量、消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格，排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行业单位认可，达到使用功能要求的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自双方约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2015年10月13日被告给原告开具名称为滨城雅苑、性质为预收购房款、金额为154143元的发票一张。2016年11月9日被告给原告开具名称为滨城雅苑项目商业住宅、金额为320000元的发票一张。2020年5月18日被告向原告邮件“交房通知”一份，同年5月21日唐可可签收。截止到开庭审理时原告未收房，未向被告主张过延期交房违约金。一审法院认为，原告唐可可与被告固始县豫坤房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同约定交房日期为2016年10月30日，被告迟延通知原告收房构成违约，但原告未向被告主张过延期交房违约金，不发生诉讼时效中断。原告的起诉日期为2020年9月25日，从合同约定交房期2016年10月30日的第二天起至2020年9月25日止，距被告违约已超过诉讼时效，故对原告诉求被告支付迟延交房违约金不予支持。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因办理产权登记属于行政机关的法定职责，且原告未提供被告方未向产权登记机关提供备案资料的相关证据，故原告诉求被告支付逾期办理房屋过户登记手续违约金无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告唐可可的诉讼请求。案件受理费减半收取1295.53元，由原告唐可可负担。二审期间，上诉人唐可可因与被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相一致，本院予以认可。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案的争议焦点：1、上诉人唐可可主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、上诉人唐可可主张逾期办证登记违约金应否得到支持。关于上诉人唐可可主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。其一，本案违约金系基于被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司未按照合同约定履行交房义务的违约行为而产生的，按照上诉人唐可可与被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司于2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》第八条“被上诉人公司应于2016年10月30日前，将经验收合格，并完成规划，单体工程质量、消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格，排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行业单位认可，达到使用功能要求的商品房交付买受人使用。”和第九条“逾期超过90日后交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。”的约定，被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向上诉人唐可可缴纳违约金，违约金每日按已付房价款的1%计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房次日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。否则改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其二，本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；其三，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，上诉人唐可可与被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，应当受法律保护。被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司应当按照合同约定忠实履行义务，避免因违约造成其损失的扩大。上诉人唐可可的该项诉讼请求及其理由成立，未过诉讼时效。关于上诉人唐可可计算逾期交房违约截止时间问题。经查，被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司于2020年5月18日向上诉人唐可可邮件“交房通知”一份，同年5月21日唐可可签收该由件，该日应视为被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司交付房屋截止日，逾期交房违约金应从该日计算截止时间。本案逾期交房违约金61401.52元（474143元已付房款×1295天逾期天数×1/10000约定比例）。关于上诉人唐可可主张逾期办证登记违约金是否支持的问题。根据上诉人唐可可与被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，如出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款0.5%违约金。”的约定，被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司于2020年5月21日将案涉房屋交付上诉人唐可可，至本案诉讼时尚不足360日，合同约定的逾期办证违约起算时间尚未条件成就，故上诉人唐可可该项诉讼请求及理由不成立，本院不予支持。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初3058号民事判决，即“驳回原告唐可可的诉讼请求。”；二、被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人唐可可逾期交房违约金61401.52元；三、驳回上诉人唐可可的其他诉讼请求。一审案件受理费1295.53元，由被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2591.06元，由被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月二日法官助理黄涛书记员刘唱