河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4624号上诉人(原审原告)：年涛，男，1965年10月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人(原审原告)：王会丽，女，1972年1月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：年涛，系王会丽之夫。上诉人(原审被告)：名门地产（驻马店）有限公司。住所地：驻马店市风光路北段。法定代表人：孙群堤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王怀强，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，该公司员工。被上诉人(原审被告)：河南麦尔道商业运营管理有限公司。住所地：郑州高新技术产业开发区莲花街****楼******。法定代表人：杨彩玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘立骄，该公司员工。上诉人年涛、王会丽、名门地产(驻马店)有限公司因与被上诉人河南麦尔道商业运营管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，部分河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人年涛、上诉人名门地产(驻马店)有限公司的委托诉讼代理人王怀强、杨艳艳、被上诉人河南麦尔道商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人刘立骄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。年涛、王会丽、名门地产(驻马店)有限公司上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三项；二、维持一审判决第四项，并增加同期银行利息（利息从2019年7月4日起，按银行存款利率，至结清之日止）；三、改判第五项为：二被上诉人共同向其赔偿10万元（不含已判决的10万元）；四、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，责任划分不公平。其没有过错，不应当承担法律责任，被上诉人应当共同向其赔偿10万元（不含已判决的10万元）。二被上诉人故意隐瞒房屋被抵押情况，应当共同赔偿10万元（不含已判决的10万元）。一审判决第四项遗漏了利息。名门地产公司辩称，其没有故意隐瞒案涉房产抵押的事实，不应当适用商品房买卖合同第9条的规定；上诉人起诉已超过一年，撤销权丧失，应驳回诉讼请求。河南麦尔道商业运营管理有限公司答辩称，其不是商品房预售合同的相对人，不应对上诉人的主张承担责任，应驳回诉讼请求。其代收的4.5万元系购房款，其作为代理人，不承担返还责任。名门地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回年涛、王会丽的诉讼请求或发回重审。事实与理由：其并未故意隐瞒房屋抵押状况，一审法院认定欺诈，明显错误。其已就涉案房屋抵押状况发布公告后，上诉人仍旧与其签订商品房买卖合同，上诉人存在利用诉讼谋取不合理利益的可能。上诉人请求撤销诉争合同时已超过法定除斥期间。年涛、王会丽答辩称，其当时询问销售人员房屋是否抵押，当时对其隐瞒，其基于信赖才签的合同。其没有超过除斥期间。被告麦尔道公司辩称同意名门地产公司的上诉意见。年涛、王会丽向一审法院起诉请求：一、确认被告名门地产公司和麦尔道公司出售已抵押的商品房给二原告的行为构成欺诈，请求依法撤销原、被告于2019年7月4日签订的《商品房买卖合同》；二、请求被告名门地产公司退回二原告购房款362183元及利息（利息自2019年7月4日起至结清之日止，利率按国家银行同期存款利率计算）；三、要求被告名门地产公司赔偿二原告购房款200000元（按法律规定，应为赔偿一倍购房款，现二原告选择按购房款200000元予以认定）；四、被告麦尔道公司对被告名门地产公司的上述债务承担连带责任；五、请求麦尔道公司返还其收取的45000元；六、由二被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告名门地产公司开发建设位于河南省××城区风光路北段东侧商业楼A座商业用房，2019年6月18日，二被告签订《驻马店风光城市广场项目销售代理合同（2019）》一份，约定被告名门地产公司委托被告麦尔道公司针对上述项目进行销售。2019年7月4日，原告年涛、王会丽（××）与被告名门地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定：“1、出卖人将其开发位于驻马店市风光路北段风光城市广场商业楼A座6层6147、6148、6149号房屋出售给××。2、预售许可证号为驻房预字第20180384号。3、与该商品房有关的抵押情况为未抵押；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同的登记备案或房屋所有权转移登记的，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给××造成损失的，由出卖人支付X的赔偿金。3、每平方米为8318元，总价款为362183元；××应当在2019年7月4日前支付该商品房全部价款。4、出卖人应当在2020年5月31日前向××交付该商品房。5、出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知××”等条款。同日，二原告依约向被告名门地产公司支付全部房款362183元，被告名门地产公司向二原告出具收据三份。后二原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、《商品房买卖合同》签订前，被告名门地产公司于2018年10月26日取得驻马店市风光路北段东侧商业楼A座商业用房的预售许可证。该预售许可证的备注一栏显示有：该楼6024—6205已作在建工程抵押，驻市国用（2009）第8491号土地证在驻马店市房地产交易管理所存档。被告名门地产公司称，结合《商品房买卖合同》可知，房屋抵押公示在前，签约在后，其不存在故意隐瞒抵押情形，二原告对抵押情形应当知情。原告年涛、王会丽称，预售许可证上备注的内容故意用小字隐瞒抵押的事实，既然已经抵押，但是《商品房买卖合同》却显示没有抵押，从而证明被告名门地产公司存在欺诈行为。二、诉讼中，原告年涛、王会丽提交被告麦尔道公司于2019年7月3日出具的收据一份，该收据显示：兹收到年涛、王会丽交来风光城市广场A6147、6148、6149号人民币45000元。二原告用以证明：二原告向麦尔道公司支付45000元，虽然收据上没有显示该45000元的性质，但是二原告认为该45000元是购房款。被告名门地产公司质证称：真实性无异议，证明目的有异议，收据中的45000元是麦尔道公司收取的，不属于名门地产公司收取的购房款，《商品房买卖合同》证明三套门面房购房款共计是362183元。被告麦尔道公司质证称：收据的真实性无异议，证明目的有异议，该收据也证明了房屋买卖合同当事人没有麦尔道公司，麦尔道公司出具的收据记载了二原告所交纳的是风光城市广场三间商铺的款项，二原告明知所交款项为购房款，而二原告在诉状中也明确承认其明知麦尔道公司和名门地产公司系委托代理销售关系，麦尔道公司是代理名门地产公司收取购房款，代开收据，因此在基于商品房合同纠纷的基础上，该证据不能证明麦尔道公司是适格的被告。三、诉讼中，被告名门地产公司称，1、根据合同签订日期2019年7月4日以及二原告诉状日期2020年7月16日，可以证明撤销权已经消灭，退一步讲，即使按照二原告2020年9月底才知道抵押事实，直到二原告变更诉讼请求时撤销权已经消灭。2、合同第四条抵押情况一栏“未抵押”三字系打印在先，手写在后，结合合同整体情况也可得知涉案合同系房管局备案的固定版本，名门地产公司面对的是批量客户，准备的也是批量合同，再加房管局抵押系统和名门地产公司营销系统并不联网，名门地产公司最多存在过失，不足以证明存在故意隐瞒情形。原告年涛、王会丽称，1、因为签订的《商品房买卖合同》显示诉争房屋不存在抵押，在2019年9月底，二原告要求被告名门地产公司办理网签登记手续时才知道诉争房屋抵押了，而二原告是在2020年7月份起诉的，并未超过一年的除斥期间；2、麦尔道公司已经承认其与名门地产公司是委托销售合同关系，麦尔道公司称不是《商品房买卖合同》当事人明显与事实不符，麦尔道公司既然和名门地产公司是代理关系，就应当知道抵押事实的存在，麦尔道公司就应当告知二原告该事实，而麦尔道公司并未告知，故麦尔道公司应与名门地产公司承担连带责任；3、麦尔道公司收取45000元没有法律依据，麦尔道公司应当返还，该45000元不要求名门地产公司返还，同时麦尔道公司应当对名门地产公司的支付和赔偿责任承担连带责任。被告麦尔道公司称：委托代理销售不一定就知道抵押状况，二原告也未举证证明被告麦尔道公司明知房屋已经抵押的事实，二原告主张被告麦尔道公司承担连带责任没有法律依据，麦尔道公司收取的45000元确实是麦尔道公司代名门地产公司收取的房款，结合收据载明的内容及麦尔道公司提交的证据能够充分证明，该45000元已经按照二被告的约定支付至共管账户中，因被告麦尔道公司不是商品房买卖合同的相对人，不应当对二原告的所有诉请承担责任，麦尔道公司要求二原告解除对其账户的保全，否则将追究相应责任。又查明，诉讼中，被告名门地产公司称，诉争房屋已经封顶，正在二次结构施工中。一审法院认为，原告年涛、王会丽与被告名门地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告名门地产公司将其开发尚未建成的位于河南省××城区风光路北段风光城市广场商业楼A座6层6147、6148、6149号房屋出售给二原告，双方形成商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且诉争房屋已经办理商品房预售许可证，故应为有效合同。因诉争房屋在签订《商品房买卖合同》前，被告名门地产公司已将诉争房屋抵押贷款，但在合同中仍显示“未抵押”，且被告名门地产公司也未提交证据证明其将诉争房屋抵押的事实在签订合同前已告知二原告，综上，被告名门地产公司存在故意隐瞒诉争房屋已经抵押的事实，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现二原告请求撤销《商品房买卖合同》，本院予以支持。诉讼中，被告名门地产公司辩称，诉争房屋已在预售许可证上对抵押事项进行了公示，二原告对诉争房屋已抵押的事实是知情的。本院认为，一般来说，二原告作为购房人在签订《商品房买卖合同》时应尽到包括查看预售许可证在内的相关规划和许可证件的注意义务，本案中，二原告未尽到查看预售许可证的义务，对《商品房买卖合同》的签订存在过错，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，二原告的上述过错应对损失部分承担相应的责任，并不能成为被告名门地产公司上述欺诈行为成立的理由。被告名门地产公司又辩称，因《商品房买卖合同》系房管部门提供的格式合同，所以合同上才会显示“未抵押”。即使该《商品房买卖合同》系房管部门提供的格式合同，根据相关法律规定，因该合同系被告名门地产公司向二原告提供的格式合同，也应作出不利于被告名门地产公司的解释，故被告名门地产公司以该理由抗辩其不存在上述欺诈行为，本院不予采信。庭审中，被告名门地产公司辩称，二原告请求撤销合同已超过法律规定的除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中，二原告称其于2019年9月底要求被告名门地产公司办理网签登记手续时才知诉争房屋已抵押的事实，因二原告请求撤销《商品房买卖合同》的日期为2020年9月27日，根据上述法律的规定，二原告请求撤销诉争《商品房买卖合同》，并未超过上述法律规定的行使撤销权的期限，故对被告名门地产公司的上述辩称，本院不予采信。法律规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”，本案中，本院已经认定被告名门地产公司存在故意隐瞒诉争房屋已经抵押的事实，《商品房买卖合同》因此已被本院撤销，根据上述法律规定，现二原告请求被告名门地产公司返还购房款362183元及利息，于法有据，本院予以支持；利息应以下欠款为基数，从2019年7月4日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类存款利率计算。关于赔偿责任，依据法律规定，二原告依法享有向被告名门地产公司主张已付购房款一倍以下赔偿的权利。本院上述已经认定，二原告在签订《商品房买卖合同》时存在过错，根据相关法律规定，结合合同的履行情况、双方的过错及公平原则等，针对二原告请求被告名门地产公司承担200000元的赔偿责任，本院认为二原告与被告名门地产公司应各自承担50%，故被告名门地产公司应承担100000元的赔偿责任，对二原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。关于二原告请求被告麦尔道公司承担连带责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，①因二被告之间系委托代理合同关系，且二原告对二被告之间的委托代理合同关系是知情的；②诉讼中，二原告称被告麦尔道公司对诉争房屋已进行抵押是知情的，被告麦尔道公司不予认可，二原告也未提交充分证据加以证明，故对二原告的该项主张，本院不予采信。综上，根据上述法律规定，现二原告请求被告麦尔道公司对被告名门地产公司的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告请求被告麦尔道公司返还45000元。因①该款项系被告麦尔道公司收取，现仍在二被告的共管账户中保存，②被告名门地产公司不认可该款项系其委托被告麦尔道公司收取，③被告麦尔道公司提交的证据也不足以证明该款项其是受被告名门地产公司的委托而收取，综上，现二原告请求被告麦尔道公司返还该45000元，本院予以支持。据此，判决：一、撤销原告年涛、王会丽与被告名门地产（驻马店）有限公司于2019年7月4日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内向原告年涛、王会丽返还购房款362183元并支付利息（以下欠款为基数，自2019年7月4日起至付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）。三、限被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内向原告年涛、王会丽支付赔偿款100000元。四、限被告河南麦尔道商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告年涛、王会丽返还款项45000元。五、驳回原告年涛、王会丽的其他诉讼请求。如被告名门地产（驻马店）有限公司、河南麦尔道商业运营管理有限公司未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5186元，保全费3581元，合计8767元，由原告年涛、王会丽负担1444元，被告名门地产（驻马店）有限公司负担6673元，被告河南麦尔道商业运营管理有限公司负担650元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人年涛提供律师调查函一份，以证明其不知道房产已被抵押的事实。名门地产公司质证称，对证据的真实性不认可，证据形成的时间不能确认。其已在驻马店房产信息网上公告案涉房产抵押的事实，上诉人的证明目的不能成立。麦尔道公司质证称不能证明上诉人的主张。经各方质证，上诉人年涛提供证据的形成时间不能确定，该证据的证明目的不能成立，对该证据不予采信。本院认为，各方当事人争议的焦点问题：1、名门房地产公司双方实施了欺诈行为？2、年涛、王会丽是否存在过错？3、年涛、王会丽起诉解除合同是否超过了一年的除斥期间？4、4.5万元款项利息应否予以支持？关于是否存在欺诈行为的问题，双方签订《商品房买卖合同》在后，名门地产公司将诉争房屋抵押贷款在前，但在合同中仍显示“未抵押”，名门地产公司不能证明其将诉争房屋抵押的事实在签订合同前已告知年涛、王会丽，应当认定名门地产公司存在故意隐瞒诉争房屋已经抵押的事实，构成欺诈。关于年涛、王会丽是否存在过错的问题，年涛、王会丽作为购房人在签订《商品房买卖合同》时应尽到包括查看预售许可证在内的相关规划和许可证件的注意义务，本案中，名门房地产公司的预售许可证的备注一栏显示有在建工程抵押，而年涛、王会丽未尽到查看预售许可证的义务，对《商品房买卖合同》的签订存在过错。3、关于是否超过除斥期间的问题，年涛、王会丽称其于2019年9月底要求名门地产公司办理网签登记手续时才知诉争房屋已抵押的事实，二人请求撤销《商品房买卖合同》的日期为2020年9月27日，名门房地产公司又不能举证证明该二人超过除斥期间的充分证据，年涛、王会丽起诉未超过一年的除斥期间。关于4.5万元款项利息应否予以支持的问题，麦尔道公司与名门房地产公司系代理合同关系，年涛、王会丽不能举证证明麦尔道公司存在共同欺诈的事实，麦尔道公司不存在过错，不应再承担返还4.5万元的利息。综上所述，年涛、王会丽、名门地产(驻马店)有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12670元，由年涛、王会丽负担2300元，名门地产(驻马店)有限公司负担10370元。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年十二月二十四日书记员  刘丹丹