四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初6205号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地成都市青羊区广富路********，统一社会信用代码91510105793978198A。 法定代表人：邓兵，总经理。 委托诉讼代理人：诸丽思，女，系公司职工。 委托诉讼代理人：邓晓琴，女，系公司职工。 被告：周正树，男，1973年4月21日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称“瑞天物业”）与被告周正树物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞天物业的委托诉讼代理人诸丽思与被告周正树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞天物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年3月31日至2020年8月31日物业管理费2437.17元；2.请求判令被告给付物业管理费的违约金，按双方签订的《前期物业服务合同》第四条第十款约定从逾期之日起，业主逾期交纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的万分之五支付违约金，从2019年3月31日起暂计算至2020年8月31日共计342.64元，其后的违约金计算至实际结清全部物管费止；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系紫韵东城楼盘开发商（四川博邦置业有限公司）委托的前期物业服务公司，被告于2016年8月7日与博邦·紫韵东城楼盘的开发公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并与被告于2016年8月7日签订了《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，上述合同约定由瑞天物业为该小区提供物业服务，并约定住宅用房从买受人接房的实际日期起算，前两年按1.52元/月/㎡的标准收取物业管理费。原告已按照合同约定提供了物业服务，但在原告多次催收下被告拒不履行交费义务，已构成违约。原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告周正树辩称，第一，我与物业公司在2015年8月9日签订了前期物业服务协议，并于2018年4月接房时按当时约定每平方米1.52元交纳了一年的物业管理费，在此期间，瑞天物业未按合同要求做到尽职和义务，损害了本人利益。瑞天物业达不到一级标准，只能按每平方米1元+-15%收取，应退还本人每平方0.67元，共计667元，且在未达到一级标准之前，以后物业费只能按照物价局规定的每平方米0.85元收取。第二，物业公司未尽应尽职责和义务体现在如下方面：1.安全方面，大门门禁系统和单元入户门禁系统一直处于瘫痪状态，外人可以自由进入小区，小区保安严重失职，上班睡觉、不在岗经常发生，小区侧门常处于半开闭状态，留下了安全隐患，由此造成邻居家中门锁被撬，一些邻居家中门锁被灌入胶水，订书钉等杂物。2.环境卫生方面，小区水池长时间不清理，不清洁，长时间不灌水，小区蚂蚁臭虫成堆，未做防虫处理，绿化极差，角落垃圾成堆，二次供水系统从未清洗，从未接到因清洁二次供水而暂停供水的通知。3.设施设备管理方面，电梯维修长期拖延，地下，地下车库积水问题严重库雨棚至今未完善，2栋入户大厅门口防高空掉落的设施未曾安装，过道灯长时间未维护，大厅瓷砖不正常补修。4.物业可信度方面，未出示正规票据，存在偷税漏税行为。本人曾于2019年9月向瑞天物业经理递交了《紫韵东城业主意见收集材料》及《告瑞天物业服务有限公司整顿书》，对方也接受了上述材料。第三，对于原告主张的违约金，不予认可。综上所述，瑞天物业未尽职责，我不会交纳任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的日常工作照片打印件及光盘拷贝件，因案涉期间为2019年3月31日至2020年8月31日，对拍摄时间在该期间外的照片以及照片没有载明时间的，因与本案没有关联性，本院不予采信；对拍摄时间在案涉期间内的照片，原告虽未出示原始载体，但结合原告关于原件保存情况的陈述以及系列案件中其他被告的质证意见，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 对原告提交的催收照片打印件及光盘拷贝件，本院亦结合原告关于原件保存情况的陈述以及系列案件中其他被告的质证意见，对其真实性、合法性、关联性予以采信。 对原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同网上备案表》、《普通住宅前期物业服务收费备案表》、收据（编号：XXX、时间2018年4月1日），来源合法，客观真实，本院对其三性予以认定。 对被告提交拟证明瑞天物业在门禁、安保、环境卫生、设施设备维护等方面存在服务不到位的照片打印件，其虽未在本院要求期间内提供原始载体，但结合系列案件中其他被告的举证情况以及庭审中原告的质证意见，本院对其中不在案涉期间内拍摄的照片的关联性不予采信，对其中在案涉期间内拍摄的照片的真实性、合法性、关联性予以采信。 本院经审理认定案件事实如下： 2015年12月23日，四川博邦置业有限公司（以下简称“博邦置业”）与被告周正树签订《商品房买卖合同》，约定买受人周正树购买出卖人博邦置业开发的位于资阳市雁江区××镇××小区博邦·紫韵东城建设工程项目1、2、7、8、16＃楼及一期地下室XXX栋XXX号的房屋，房号为XXX，用途为住宅，建筑面积约为89.47平方米。2015年6月10日，甲方博邦置业和乙方瑞天物业签订《前期物业服务合同》，约定乙方为甲方开发的博邦紫韵东城小区提供物业服务，合同期限自2015年6月11日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。收费标准为居住物业类高层住宅1.8元／平方米·月。甲方、业主于每个缴费周期起始日起每月15日交纳物业服务费。2015年8月9日，原告瑞天物业与被告周正树签订《前期物业服务协议》，主要约定瑞天物业向博邦紫韵东城全体业主提供物业服务，瑞天物业按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，住宅用房前两年按照1.52元／月／㎡收取，差额的0.28元／月／㎡，瑞天物业与开发商协商解决，由开发商直接向瑞天物业交纳。从第三年起，按照1.8元／月／㎡收取，在此期间，若市场价格发生变化，物业管理费高于1.8元／月／㎡，则按当期当地同类标准收取。物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。前期物业管理服务期限为自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。 2017年12月28日，资阳市雁江区发展和改革局出具《普通住宅前期物业服务收费备案表》，载明瑞天物业服务的博邦紫韵东城项目拟执行三级物业服务等级，物业服务价格每月每平方米1.8元，前两年每月每平方米1.52元。 周正树于2018年4月1日已交纳2018年4月1日至2019年4月1日物业费。 瑞天物业先后于2019年8月27日、2019年10月10日、2019年11月13日在案涉房屋门上张贴缴费通知单，向被告催缴案涉房屋的物业服务费。 本院认为，（一）关于被告是否应当向原告支付2019年3月31日至2020年8月31日物业服务费用？建设单位博邦置业和瑞天物业签订的《前期物业服务合同》属合法有效的合同，应对瑞天物业和小区全体业主具有法律约束力。原告瑞天物业与周正树签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告应当按照合同约定享有权利和履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，原告已分别于2019年8月27日、10月10日以及11月13日履行了书面催收义务，原告主张自2019年3月31日起的物业服务费，结合周正树已交纳2018年4月1日至2019年4月1日物业费的事实，本院确认自2019年4月2日起至2019年11月13日止，被告应支付该期间物业费89.47㎡×1.52元／月/㎡×7月零12天=1006.36元。原告主张的2019年11月14日至2020年8月31日的物业服务费因未履行书面催收义务，本院不予支持。 （二）被告是否应当向原告支付违约金及计算方式？ 根据原告与被告签订《前期物业服务协议》第四条之约定，被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，逾期缴纳物业服务费用的，每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。被告周正树未按期交纳物业服务费确已违约，应当承担相应的违约责任，对其辩称应调减物业费及不支付违约金的意见，本院不予采纳。被告提交的证据部分能反映出原告在安全维护、环境卫生以及小区公共设备使用等方面存在一定的物业服务瑕疵。故根据“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院对原告主张每日按照欠付物业费总额万分之五支付违约金进行调整，酌情以应付金额1006.36元为基数，从起诉之日即2020年12月3日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告周正树于本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付物业服务费1006.36元及违约金（违约金以1006.36元为计算基数，自2020年12月3日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告四川瑞天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周正树负担（原告四川瑞天物业服务有限公司已向本院缴纳，被告周正树自本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高超秀 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  刘 慧