呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4166号上诉人(原审原告)：刘利英，女，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：徐文文，男，无固定职业，住呼和浩特市，户籍所在地呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘利英，女，无固定职业，住呼和浩特市，户籍所在地呼和浩特市，系徐文文妻子。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司。法定代表人：蔡云兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石强，内蒙古蒙特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文平，内蒙古蒙特律师事务所律师。上诉人刘利英、徐文文因与被上诉人呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司（以下简称巨鼎房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人刘利英及徐文文，被上诉人巨鼎公司的委托诉讼代理人郭文平，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘利英、徐文文上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求;2.判令巨鼎房地产承担所剩租金,合同违约金,一、二审全部诉讼费及保全费。事实与理由:一审判决认定事实“......遂告知广大业主,巨鼎房地产新冠疫情的发生并不导致租赁物的毁损、灭失;且巨鼎房地产的合同义务为支付租金,若无特殊约定的情况(如:必须本人、现金、当面支付租金),即便新型冠状病毒疫情属于不可抗力,但不影响巨鼎房地产履行支付租金的义务。因此,本案客观上不存在合同履行不能的情况;且金钱债务一般不适用不可抗力免责条款,故巨鼎房地产以不可抗力为由免除租金并无法律根据。(二)根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条之规定,疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定。因行政部门采取疫情控制措施可能影响了王府井的正常营业活动,其属于正常的商业风险,不应将该风险转移给刘利英、徐文文而加重其责任。巨鼎房地产的义务是按照合同约定给付租金。至于巨鼎房地产占有租赁物后如何使用(当然不能违背合同法的相关规定和双方合同的约定)、使用后能否为巨鼎房地产带来预期的收益、甚至于远远超过预期收益等等均与做为出租方的刘利英、徐文文无关。刘利英、徐文文与巨鼎房地产签订的是租赁合同而不是生产联营合同,不存在共同经营、共同管理,收益共享、风险共担的关系。简言之,如果承租人使用租凭物赚了大钱,出租人能否就此要求提高租金显然不行,没有共享的收益就不会有共担的风险。这应当是市场经济的基本法则,也印证了上述第一点中“金钱债务一般不适用不可抗力免责条款”这一规定。且但巨鼎房地产无权因放弃向第三人主张债权的权利而主张免除刘利英、徐文文、巨鼎房地产双方签订的委托经营合同的义务。因此巨鼎房地产亦将免除各位业主2020年2、3、4月的租金......巨鼎房地产与其签订了免除租金确认函,并将剩余9个月租金扣税后予以支付....”;本院认为“适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”......本院酌情对巨鼎房地产应支付刘利英、徐文文的2020年2、3月租金予以免除......及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任,法律另有规定,依照其规定。"故对于巨鼎房地产在疫情间延期支付租金的行为可以不承担违约责任......,以上一审判决中“认定事实”、“本院认为“部分存在事实认定不清,法律适用错误,证据不足,定性失当。一、刘利英、徐文文与巨鼎房地产之间的租赁合同纠纷不适用不可抗力原则，因此巨鼎房地产应当向刘利英、徐文文足额支付租金并承担合同约定的违约责任。(一)根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的,依照其规定。"之规定,租赁合同系长期继续性合同,巨鼎房地产持续使用租赁物,而新冠疫情并未直接导致巨鼎房地产不能履行合同,巨鼎房地产的违约行为与新冠疫情无直接因果关系,故本案不适用上述不可抗力之规定。(三)根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条之规定,巨鼎房地产主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。而在一审庭审过程中,巨鼎房地产并未向法庭举证证明,其由于新冠疫情的影响直接导致合同不能履行,即:巨鼎房地产无法履行支付租金义务;且未就受新冠疫情影响导致的损失加以证明,因此巨鼎房地产要求刘利英、徐文文减免租金缺乏相应的损失依据,故巨鼎房地产应承担举证不能的不利后果。综上,本案不适用于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中关于不可抗力部分或者全部免责之规定,所以巨鼎房地产应向刘利英、徐文文足额支付租金并承担其逾期支付租金的违约责任。二、退一步来说即使本案适用不可抗力规则,但仍应区分时间段,不应统而概之。2020年1月25日,内蒙古自治区人民政府宣布进入一级疫情响应阶段,2020年2月25日24时起,内蒙古自治区新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为自治区级三级应急响应,因此新冠疫情发生期间为2020年1月25日至2020年2月25日;再结合依据卫健委每日公告2020年2月25日内蒙古自治区已无新增病例,无疑似病例,可以分以下三个时间段:第一阶段,2019年11月1日-2020年1月24日属于新冠疫情发生前,刘利英、徐文文与巨鼎房地产之间委托经营合同属于正常履行合同期间,不存在任何争议,巨鼎房地产应按照合同约定履行按时全额履行支付租金的义务;第二阶段,2020年1月25日至2020年2月25日处于新冠疫情阶段,再结合王府井奥莱呼市店公告其暂停营业时间为2020年1月28日至2020年2月24日,可以看出新冠疫情影响巨鼎房地产正常经营期间为27天,即使新冠疫情属于不可抗力,则不可抗力区间应为实际停业期间,而不能恶意延长;另外,新冠疫情基础防控属于常态,若将新冠疫情期间人为延长,进而延长不可抗力期间，此做法违背法律规定及立法精神。不可抗力规则本身的立法宗旨为免除责任,但是针对本案,不可抗力期间所损害的是出租人合法权益,即:刘利英、徐文文的租金收益权,而巨鼎房地产仅为转租方,对其并未产生任何的损失,因此不可抗力期间不能任意延展、延长。第三阶段,2020年2月25日24时至今,呼和浩特市已全面复工复产,王府井商业遭受疫情影响已消除,因此不可抗力因素在巨鼎房地产履行支付义务之日已消失,但巨鼎房地产仍以新冠疫情为由拒绝履行支付义务,其行为已经构成恶意违约,应按照合同约定由巨鼎房地产承担违约责任,以维护合同的契约精神。巨鼎房地产辩称，首先，造成本次租金无法全额支付的原因，系2020年初在我国爆发的新冠病毒疫情所致。由于刘利英、徐文文委托并由巨鼎房地产整体租赁给呼和浩特王府井百货有限责任公司的承租商业，因受本次疫情的冲击王府井百货有限责任公司率先配合政府部门的要求采取了暂停营业一个多月的措施。尽管其后勉强开业，但由于受疫情影响，顾客寥寥无几。所受损失巨大。2020年4月24日，王府井百货有限责任公司给巨鼎房地产发出了《关于申请减免租金的函》，希望我公司秉承利润共享、风险共担的原则，充分考虑目前实体商业的经营形式，结合王府井百货有限责任公司实际的亏损额度和经营压力，并根据近日国务院常务会议确定的有关精神，对2020年2月、3月的租金给及免除。其次，按照巨鼎房地产与刘利英、徐文文签订的《巴黎广场、王府井商业委托经营合同书》第九条约定：“如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任”。巨鼎房地产认为，本次疫情属于不可抗力范畴。内蒙古自治区高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》已明确：1、新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力。尽管王府井百货有限责任公司作为商铺的实际承租商，没有与刘利英、徐文文签订过房屋租赁协议，但作为委托经营一方的刘利英、徐文文，应当遵守与巨鼎房地产签订的《巴黎广场.王府井商业委托经营合同书》第九条不可抗力条款的约定。第三，此前，巨鼎房地产从未拖欠过刘利英、徐文文的租金。正是由于受本次疫情的影响，王府井百货有限责任公司因遇到了无法解决的困难迟延向巨鼎房地产支付租金，并提出了要巨鼎房地产免除2020年2月、3月、4月共计三个月租金的请求，巨鼎房地产才未能如期发放租金。在接到王府井百货有限责任公司的《关于申请免除租金的函》后，巨鼎房地产已于2020年4月26日及时通过邮政快递的方式，向全体业主（1634户）发出了《关于免除租金的告知函》，告知业主王府井百货有限责任公司基于疫情影响，向我公司提出了免除2020年2月、3月、4月租金的请求，巨鼎房地产根据不可抗力条款，“也将免除各位业主2020年2月、3月、4月的租金”。在业主接到巨鼎房地产的《关于免除租金的告知函》后，已有448户业主与巨鼎房地产签署了《免除租金确认函》，对于上述已经签署了《免除租金确认函》的448户业主，巨鼎房地产均已将剩余九个月的租金发放完毕。刘利英、徐文文不接受巨鼎房地产提出的免除三个月租金的请求，巨鼎房地产才未能如期向刘利英、徐文文支付租金。第四，尽管双方的争议尚未解决，但考虑到刘利英、徐文文的现实困难，巨鼎房地产已于2020年6月8日，通过网上银行向刘利英、徐文文给巨鼎房地产预留的专门用于接收租金的银行卡号内，打入了5455.09元租金。第五，按照双方签订的《巴黎广场.王府井商业委托经营合同书》第二条1项约定“该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50%，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴”。刘利英、徐文文应按照50%的标准承担的税金为149.32元。减去巨鼎房地产已付刘利英、徐文文的租金5455.09元及刘利英、徐文文应按50%标准承担的税金149.32元，减去刘利英、徐文文应按不可抗力免除的三个月租金，巨鼎房地产实欠刘利英、徐文文5346.17元的租金。一审法院判决巨鼎房地产向刘利英、徐文文支付租金6390.90元，已经综合考虑了刘利英、徐文文的各种因素。最后，如前所述，造成巨鼎房地产迟延向刘利英、徐文文支付租金的原因，属于双方合同第九条的不可抗力条款范畴。按照该规定，“双方互不承担任何责任”。同时，根据2020年5月15日最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知：一、关于合同的审理5.承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持的规定，巨鼎房地产不应当对刘利英、徐文文承担违约责任支付违约金。故对刘利英、徐文文诉请巨鼎房地产给付其违约金的请求，不应得到支持。徐文文、刘利英向一审法院起诉请求：1.依法判令巨鼎房地产向刘利英、徐文文限期支付2020年3月15日起至2020年10月31号租金人民币9096元；（巨鼎房地产于2020年6月8日支付了刘利英、徐文文租金5455元，全年租金为14551元，合同约定应与2020年4月30日一次性付刘利英、徐文文租金14551元。）；2.依法判令巨鼎房地产向刘利英、徐文文限期支付从2020年4月30日起至2020年6月8日止的违约金暂计人民币1065元（巨鼎房地产于2020年6月8日支付刘利英、徐文文租金5455.09元，以5455.09元为基数，按日千分之五计算）；3.依法判令巨鼎房地产向刘利英、徐文文限期支付从2020年4月30日至实际付清之日止的违约金，暂计算到2020年6月30日为2775元；4.判令本案诉讼费由巨鼎房地产承担。一审法院认定事实：1.2012年11月15日，刘利英、徐文文（甲方）与巨鼎房地产（乙方）签订巴黎广场·王府井商业委托经营合同书，约定：“甲方同意将位于××区商铺，建筑面积13．04㎡，全权委托给乙方经营。委托经营期限为自甲方签订本合同之日起至2020年10月31日止。经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间，乙方向甲方支付2015年11月1日至2020年10月31日租金，租金金额72753元；年度租金为14551元；自2015年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金，乙方在每年度第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50％，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴。乙方未按时向甲方支付约定租金，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得租金金额外，每逾期一日按所拖欠租金金额5‰，向甲方支付滞纳金。如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任。”合同签订后，徐文文、刘利英作为夫妻共同与巨鼎房地产履行该委托经营合同。依据合同约定，巨鼎房地产应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。2.2020年初，由于受全国新冠肺炎疫情影响，作为承租巨鼎房地产商铺的呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了暂停营业的措施，停业近1个月。2020年4月24日，呼和浩特王府井百货有限责任公司向巨鼎房地产发出“关于申请免除租金的函”，呼和浩特王府井百货有限责任公司因疫情导致商场承受巨大亏损为由申请巨鼎房地产免除其2020年2、3、4月的租金。巨鼎房地产于2020年4月29日通过邮政快递方式向众多业主即委托经营合同的甲方发送出了“关于免除租金的告知函”，告知：“因呼和浩特王府井百货有限责任公司受疫情影响损失惨重，呼和浩特王府井百货有限责任公司已申请巨鼎房地产为其免除2020年2、3、4月的租金，巨鼎房地产认为其请求合理。遂告知广大业主，巨鼎房地产亦将免除各位业主2020年2、3、4月的租金。”对于同意免除3个月租金的商铺所有权人，巨鼎房地产与其签订了免除租金确认函，并将剩余9个月租金扣税后予以支付。2020年6月8日，巨鼎房地产向徐文文支付5455．09元租金。2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金的剩余部分至今未付。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，徐文文、巨鼎房地产之间签订的委托经营合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。巨鼎房地产将商铺出售给徐文文，又与徐文文签订委托经营合同将商铺返租，每年向徐文文支付租金，徐文文、巨鼎房地产之间实质上为房屋租赁合同关系。2020年初，新冠肺炎疫情在我国爆发，对于这一突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应的防控措施。呼和浩特王府井百货有限责任公司（以下简称“王府井公司”）为配合政府疫情防控需要采取了闭店措施，后虽恢复营业，但受疫情影响客流量和营业额锐减，商户损失较大。王府井公司对商户的租金等费用进行了减免，由此王府井公司向巨鼎房地产提出免除其2、3、4月租金的申请。一审法院认为，新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。包括本案徐文文在内的所有商铺所有权人、巨鼎房地产、王府井公司、具体商户经营者，这四方主体面对疫情这一不可抗力所造成的损失应当在尊重事实、共渡难关、互让互谅的基础上合理分担。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款亦规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依据以上法律规定并考虑到商场停业近一个月，后期虽恢复营业但恢复营业亦需要一定时期，原审法院酌情对巨鼎房地产应支付徐文文的2020年2、3月租金予以免除。免除后巨鼎房地产应在扣除代扣代缴税金后向徐文文支付10个月的租金。依据委托经营合同约定：租金税费甲乙双方各自承担50％。巨鼎房地产尚欠租金计算方式如下：年租金14551元÷12个月×10个月＝12126元（纳税基数）；印花税：12126元×1‰÷2÷2＝3.03元；个人所得税：（12126元－9600元－印花税6.06元）×20％÷2＝251.99元；二次个税：（印花税3.03元＋个人所得税251.99元－印花税6.06元）×20％÷2＝24．9元；租金12126元－税金（印花税3.03元＋个人所得税251.99元＋二次个税24.9元）－已付租金5455.09元＝欠付租金6390.99元。对于徐文文主张的逾期支付租金的违约金、利息损失，该院认为，疫情属不可抗力，巨鼎房地产迟延支付租金是因疫情这一不可归责于出租人、承租人的原因所致，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”故对于巨鼎房地产在疫情期间延期支付租金的行为可以不承担违约责任，则对徐文文主张的违约金、利息损失依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付徐文文、刘利英租金6390.99元；二、驳回徐文文、刘利英的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计60元，由徐文文、刘利英负担30元，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司负担30元。本院二审期间，徐文文、刘利英向本院提交了一份新的证据，为王府井的公众号截图，拟证明王府井百货的停业时间从2020年1月28日至2月24日，2月25日恢复营业。巨鼎房地产的质证意见为，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该图片发在了个人的微信朋友圈，该发送主体无法确认其真实身份；王府井在停业期间的实际损失远远大于徐文文、刘利英所认为的损失，而且即使勉强开业，顾客也寥寥无几，其承担的水电暖、人员工资等费用比停业期间的支出更大，不能武断的按照实际停业时间计算损失。本院的认证意见为，因巨鼎房地产对真实性不认可，本院对该截图的真实性也无法核实，故对真实性不予确认。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：徐文文、刘利英的一审诉讼请求是否应得到支持。针对争议焦点。本院认为，巨鼎房地产未能及时足额向徐文文、刘利英支付租金系受新冠疫情的影响。而新冠疫情为双方当事人订立及履行合同时不可能预见的客观情况，且疫情对宏观市场环境的影响、对承租方巨鼎房地产的承租人呼和浩特王府井百货有限责任公司日常经营业务的影响，及因疫情原因致使呼和浩特王府井百货有限责任公司不能正常履行与巨鼎房地产的租赁合同，致使巨鼎房地产不能正常履行本案的租赁合同对出租方徐文文、刘利英造成的损害亦为双方当事人不能避免、不能克服。即使呼和浩特王府井百货有限责任公司停业时间仅为近一个月，但因疫情对经济活动的影响尚未消除，百货零售行业的市场环境尚未恢复至疫情开始前的状态，若仅按照王府井商场停业时间免除巨鼎房地产一个月的租金，对巨鼎房地产显失公平，一审法院酌情对巨鼎房地产应支付徐文文、刘利英的2020年2、3月租金予以免除符合公平原则，并无不当。如前所述，因疫情影响对包括百货零售业在内的经济活动的影响不因防控措施解除就立刻消除。疫情影响必然导致实际承租人王府井百货有限责任公司资金周转困难、营业收入明显减少，并向巨鼎房地产提出免租申请，巨鼎房地产进而向包括徐文文、刘利英在内业主申请免租。在此种特殊情况下，出租人未按约定期限支付租金有情可原。巨鼎房地产迟延且部分支付徐文文、刘利英租金，系受疫情影响，不可归责于本案双方当事人，故一审法院认定巨鼎房地产迟延且部分支付租金不应产生违约责任并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由刘利英、徐文文负担（刘利英、徐文文已交纳）。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月二十八日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜