中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11710号上诉人（原审原告）：HUANGLIN（黄林），女，1944年11月23日出生，美国国籍SALAMONTCT.SANJOSE，CA95133。委托诉讼代理人：卢晓艳，北京市大瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄桔，女，1942年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：余涛，北京市普盈律师事务所律师。上诉人黄林（HUANGLIN）（以下简称黄林）因与被上诉人黄桔合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初65208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。黄林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持黄林的诉讼请求或发回重审；2.黄桔承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、关于系争房屋是黄桔出资购买还是黄林与黄桔共同购买的问题，一审法院事实认定不清。首先，黄林支付给系争房屋原产权人的24万元的款项性质为购房款。2005年5月10日上午约7点（美国时间5月9日下午约7点），黄林在美国收到滕庭康发出的系争房屋户型图、滕庭康中国人民银行账户信息的传真（载明购房时人民币兑美元的汇率，美元汇款至中国的时间，汇款后电话直接告知滕庭康、黄桢）。同日，黄桔以其个人名义作为买方与卖方姚佩君就系争房屋签订《买卖合同》，约定黄桔以48万元购买系争房屋。2005年5月12日（美国时间5月11日），黄林汇出48万元至滕庭康账户，承担汇费360元，并于2005年5月18日直接付给姚佩君。对此，黄林向一审法院提交了传真件、美国银行账单、滕庭康中国银行取款回单及电汇凭证（汇至姚佩君账户）、黄林与姚佩君的微信截图。黄桔否认黄林在系争房屋上的50%出资并非购房款，而是借款性质。其对借款主张不能提供任何相应证据，如黄桔陈述属实，黄林在系争房屋上的出资是为黄桔向黄林的借款，那么即为购房款48万元均系黄桔向黄林的借款，系争房屋购买后，黄桔之子王涛向黄林还了一半房款，另外一半房款却长达十四年之久未还，黄桔原则被利益改变，其所称双方系资金拆借关系明显缺乏合理性。其次，黄林提交的证据足以认定系争房屋系黄林与黄桔共同购买。黄林提交了2006年9月黄桔之子王涛发给黄林的邮件（载明，亲爱的小姨林：再说一遍，我很高兴你和我妈妈合伙在北京买房子。我们终于在北京有了一个家，有自己的房子，谢谢你的帮助。）及黄林的回复（内容为亲爱的涛：我也很高兴和你妈妈一起买了房子。这样，退休后，我们就可以共同生活，互相照顾了）。黄林的证据相互印证，印证了双方共同买房的事实。《合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，黄桔违反诚信否认双方存在共同买房的约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式订立合同”。但法律另有规定的除外。本案黄林与黄桔存在共同买房的合同关系。二、一审判决认定出资却否定享有对应产权份额，于法无据，于理不合。虽然《买卖合同》中买方处仅填写黄桔的名字，但黄林作为房屋买受人之一，出资了相应购房款，也就是实际履与黄桔共同履行了《买卖合同》项下买受人的全部义务，故其也理应享有合同项下买受人的权利。黄桔作为房屋买卖合同的买受人之一，其仅实际出资一半房款，也就是黄桔实际履行《买卖合同》项下买受人的一半付款义务。根据权利义务相一致原则，黄林实际履行了购房合同一半义务，理应享有合同项下的一半权利。而被告并未履行合同中的全部义务，也就不应当享有合同项下的全部权利。故应当根据各自对房屋的出资情况确定其享有系争房屋的份额。虽然没有书面协议，鉴于双方系姐妹关系，与双方关系密切的家人证人证言尤为重要，黄桢、黄植、刘芸同为系黄林与黄桔的同胞姐姐，所述内容客观、真实，且黄桢、滕庭康夫妇参与了购房过程，所述内容证明较大。黄桔的证人证言不具有证明力。综上所述，一审判决事实认定不清，黄桔恶意不配合办理变更登记手续，一审判决助长了当事人从不诚信行为中谋取不当利益，损害了善意当事人的合法权益。黄林当庭补充理由：通过2002年黄桔写给黄林的信中，黄桔极力提议黄林回国养老，2004年4月26日黄桔大姐夫发现现在房屋位置情况与黄桔进行沟通并且针对价格等讨论后黄桔才付款，证明黄桔出资目的是为购买房屋，一审认定不符合基本的逻辑推理。一审判决违反了最高人民法院证据规则，没有对证据证明力大小独立进行判断，也无公开结果。请求二审法院支持黄林的上诉请求。黄桔辩称，同意一审判决，不同意黄林的上诉请求。一、查明的事实如下黄林举证仅证明滕庭康在被告购买房产的过程中，曾向卖方支付了48万元。该行为在本案中仅为转付款，不能证明是双方共同购买房产的合同关系。更不能证明黄林所提出的确认合同有效的请求。同时查明整个向产权人购买房产行为是黄桔个人完成，并在政府登记机关取得了过户登记。合同关系是黄桔与产权人发生，买卖合同至今无争议。二、对黄林以“双方是合同关系”，所提出的要求“确认双方之间存在着共同购买房产的法律关系，并请求双方按份共有，各占1/2的产权，并要求法院判决被告协助黄林办理房屋所有权变更登记手续”这三项诉讼请求驳回的理由如下：（一）本案双方当事人不存在合同关系。根据合同法的规定，除即时清结的合同关系之外，双方要有书面合同，本案中双方从未签订书面合同。不存在不具备书面合同的要件。（二）黄林在诉求中对双方发生的行为，并未证明具有共同购置共同房产的行为，只是存在滕庭康汇款行为，并非买卖房产的合同履行行为。（三）滕庭康的汇款行为是代付款，并无形成共同出资买卖的结果，购买房产行为由黄桔履行并登记为黄桔一人所有。根据以上有关证据查明的事实和法律规定，黄桔对黄林举证均不认可，要求维持原审黄桔、黄林之间没有共同购房约定的认定。三、根据以下法律条款，房屋产权的确认以登记为准。黄林所主张的口头合同，即使有（黄桔并不承认），也归于无效：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府，房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。2.《城市私有房屋管理条例》第六条第一款规定：“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第九条第一款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”上述两款中的“须”字，是“必须”的意思，是强制性规范，当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续，即未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效。3.《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”4.《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让房地产”，第十八条第一款规定：“违反本条规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。”此处对房地产转让，未经登记“转让无效”的规定，显得越来越严厉，反映出强烈的国家干预主义色彩。四、黄林是居住于美国的美国公民，根据中国法律，不具有使用人民币在北京购买房产的主体资格。相关（众所周知的）政策法规如下：上世纪九十年代开始，对外籍人与国内人购房予以区别，外籍人只能购买外销房，境内人可购买内销房，而外销房的价格要比内销房高得多，显然，本案涉案房屋不属于外销房。直到2006年7月11日，国家建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发出《关于规范房地产市场外汇外资准入和管理的意见》第十条规定，在境内工作或学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自用商品房。黄林显然不具备该《意见》规定的条件（在境内工作、学习时间一年）。外籍人购房时除了国内人所需的材料外，要提供以下材料：符合购房条件的材料：（1）非港、澳、台外籍人士需提供在境内工作或学习满一年的证明。（劳动合同或满一年的签证等）购买二手房的，须提供：A买卖合同公证书；B涉外审批办公室出具的《涉外审查意见书》；C《房屋评估报告》；D《房屋测绘证明》。此外还有婚姻证明，此项证明应通过我国驻该国使、领馆认证或由该国驻我国使、领馆认证。外籍人如果委托代理人购房，需要办理委托公证手续，在委托书中应当明确委托的权限及期限。本案中不动产权属证书明确记载：权利人，黄桔。黄林引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。首先，黄林的举证不能够“推定双方有订立合同意愿”，其次，房屋产权的确认以登记为准，恰属“法律另有规定的除外”。综上，同意一审判决结果。黄林向一审法院起诉请求：判令黄桔协助办理北京市朝阳区华严北里X号楼X单元802号房屋（以下简称802号房屋）权属变更手续，将上述房屋变更登记为我与黄桔共有，双方各占50％产权份额。一审法院认定事实：2005年5月10日，姚佩君（卖方）与黄桔（买方）签订《买卖合同》，姚佩君将802号房屋以48万元价格卖予黄桔，《买卖合同》由王浣倩代姚佩君、王思政代黄桔签署。2005年5月30日，王浣倩代理姚佩君、王思政代理黄桔向房管部门提交北京市房屋所有权登记申请书，802号房屋权属转移登记至黄桔名下。一审庭审中，黄林表示其与黄桔经大姐黄桢和大姐夫滕庭康介绍购买姚佩君所有的802号房屋，双方合伙购房用于共同居住养老。双方口头约定各出资一半，各享产权一半。滕庭康将房屋平面图和银行账号通过邮件传真给黄林，黄林于2005年5月11日向滕庭康汇款6万美元即48万元人民币，由滕庭康转付给姚佩君，并办理了房屋过户手续，后黄桔之子王涛偿还一半房款3万美元。购房后，黄林出资2万元对房屋进行维修并居住阳台大卧室，其余两间房屋由黄桔及子女回国居住。黄林认为双方之间存在共同购房的口头约定，共同出资，份额各半，就此提交王涛与黄林的邮件、姚佩君与黄林的微信截图、黄林与其他姐妹的微信截图、滕庭康视频证言、黄桢视频证言、黄桔书信、户型图、照片等为证。对此，黄桔否认双方之间存在共同购房约定，表示向黄林借款用于个人养老购房，不存在产权约定，仅为借贷关系，并就此提交王思政书面证言、王涛书面证言、王赫然书面证言、王思政给王涛书信、黄桔给王涛书信等为证。一审法院认为，当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，经审查并结合相关事实；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，双方争议焦点在于黄林与黄桔之间是否存在共同购房的约定。根据举证原则，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。黄林未能举证证明双方之间关于共同购房达成之口头约定及相关内容，据当事人之间的信件、微信往来均无法推定黄林与黄桔之间存在共同购房的意思表示。鉴于双方之间的姐妹身份关系，黄林出资行为并不当然视为享有对应产权份额，黄林未能完成举证义务，应当承担举证不利后果。黄林要求黄桔协助办理802号房屋权属转移登记手续，将房屋登记至双方按份共有依据不足，一审法院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：驳回黄林（HUANGLIN）的诉讼请求。本院二审期间，黄林为证明其上诉意见提交录音、书信、日记、照片传真、银行凭证、电子邮件、遗嘱、离婚协议、微信截图、证人证言等八组证据。黄桔发表质证意见称均不认可上述八组证据的证明目的和关联性。黄桔提交电子邮件以证明其抗辩意见，黄林发表质证意见称该电子邮件是经过删减的，不认可真实性和证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，802号房屋所有权登记在黄桔名下，现黄林诉至法院要求黄桔协助将802号房屋权属登记为黄桔与黄林按份共有的状态，综合本案审理的过程来看，黄林诉请的实质是对802号房屋所有权权属提出异议。故黄林应就其所认为802号房屋所有权权属存在的问题先行进行解决，现黄林在本案中直接要求黄桔协助变更房屋所有权登记，依据不足，本院难以支持。综上所述，HUANGLIN（黄林）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由黄林（HUANGLIN）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年十二月三十日法官助理 付 哲书 记 员 张好好