湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2995号上诉人(原审被告)：郴州市桂湘房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区冲口路**御景湾（人和好景）****。法定代表人：刘进军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵金红，女，1969年2月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，该公司员工。委托诉讼代理人：匡晓云，男，1965年10月26日出生，汉族，住湖南省郴州市，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：李振华，男，1999年1月15日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：刘善廷，湖南金凯华事务所律师。上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（下称桂湘公司）因与被上诉人李振华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。桂湘公司上诉请求：1.依法改判减轻桂湘公司的违约责任；2.一二审诉讼费由李振华承担。事实和理由：桂湘公司具有法定免责情形，一审中也请求变更合同内容，但一审未变更和减轻桂湘公司的违约责任，违反法律规定。双方签订合同后，产权登记由原来的办理房产证变更为办理不动产证，变更后手续更复杂，大大增加了工作量，耗时更长。而且因为办证制度变化，我市办证机关职能整合，也延误了时间。本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的情势变更原则，桂湘公司未能在合同约定期限内办妥登记，是不可预见的国家政策变化，不可归责于双方当事人，故在审理本案时应当根据上述条款和公平原则，并结合本案实际情况和当事人申请以确定是否变更合同，一审简单判处继续履行合同并将延期办证的全部责任归咎于桂湘公司，对桂湘公司明显不公。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审查明事实后，依法改判，减轻桂湘公司的违约责任。李振华辩称，本案不存在情势变更，李振华起诉的违约金从2017年1月6日起算，违约金是按照合同约定计算的，未过高，且法院已有生效判决，要求同案同判。李振华向一审法院起诉请求：1.判令桂湘公司支付迟延办证违约金47,898.4元；2.本案诉讼费用全部由桂湘公司承担。一审法院认定事实：一、2012年7月26日，李振华（买受人）与桂湘公司（出卖人）签订了合同编号20120161403《郴州市商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买出卖人所开发的位于郴州市北湖区××路××（人和好景）小区7栋4层403号房，该房建筑面积130.66平方米，房屋总价款368733元。出卖人于2013年6月30日前向买受人交房。出卖人应在商品房交付使用后36个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。因合同签订时，李振华尚未成年，李振华父亲李志新、母亲曹群菊作为代理人代其签字确认。合同签订后，李振华依约交清了涉案购房款368733元。2014年1月6日，桂湘公司将涉案房屋交付给李振华。2020年1月25日，桂湘公司办理了涉案房屋所在栋的不动产首次登记。二、郴州市中级人民法院已对涉案项目其他房屋业主诉请逾期办证违约金的多起案件作出了终审判决，认定涉案房屋未能按照合同约定办理不动产首次登记系因涉案项目未能通过综合竣工验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。如前所述，李振华已按合同约定付清涉案购房款，而桂湘公司未按照合同约定期限完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。按照上述《郴州市商品房买卖合同》约定，桂湘公司将房屋交付给李振华的时间为2014年1月6日，桂湘公司办理房屋权属登记的最后期限应为2017年1月6日前，但桂湘公司直至2020年1月25日才办理了涉案房屋所在栋的不动产首次登记，故本案违约金为41,076.9元（按已付房款368,733元的日万分之一，从2017年1月6日算至2020年1月25日，368,733元×0.0001×1114天＝41,076.9元），李振华诉请桂湘公司支付2020年1月25日之后的逾期办证违约金，不予支持。桂湘公司辩称因政府实施不动产登记制度致其迟延办证，属于情势变更，应当减轻其违约责任。一审认为，虽然国家实施了不动产统一制度，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但是无论是办理初始登记还是首次登记，前提条件是涉案房屋必须通过综合竣工验收，但是桂湘公司迟迟未能通过综合竣工验收，致使其无法按照合同约定在规定时间内完成涉案房屋所在栋的首次登记，责任在于桂湘公司，故对于该项辩称意见，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：“一、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司支付原告李振华迟延办证违约金41,076.9元，此款限被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付完毕；二、驳回原告李振华的其他诉讼请求。如被告郴州市桂湘房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取499元，由被告郴州市桂湘房地产开发有限公司负担414元，由原告李振华负担85元。”二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。双方争议焦点为：桂湘公司未能按期办证是否属于情势变更，应否减轻桂湘公司的违约责任。李振华与桂湘公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李振华已依约支付了全部购房款，桂湘公司理应按照合同约定交付房屋给李振华以及办理该幢房屋的初始登记。虽然国家现在实施不动产统一登记制度，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但无论是办理初始登记还是首次登记，前提条件是案涉商品房必须通过综合竣工验收，而案涉商品房未能及时通过综合竣工验收，致使桂湘公司无法按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，国家产权登记制度的变化并不必然导致桂湘公司无法按期办证，故桂湘公司逾期办证的责任在桂湘公司，本案不能适用情势变更条款，亦不存在减轻桂湘公司违约责任的约定和法定事由。根据上述法律规定，桂湘公司应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中关于产权登记及违约责任的约定，桂湘公司应按已付房款的每日万分之一计算违约金，该违约金的约定低于同期银行贷款利率，一审判决认定的违约金计算方式及计算结果本院予以确认。桂湘公司上诉称因国家政策原因导致办证延误属于情势变更及请求减轻违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年十二月二十二日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。