河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2324号上诉人（原审被告）：河南省新乡市农业科学院。住所地：新乡市新二街**。法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：花锐，男，1970年1月22日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：武强，河南恒升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市天隆房地产有限责任公司。住。住所地：新乡市卫滨区政府院内****/div>法定代表人:赵洪涛，经理。委托诉讼代理人：徐小淦、王欢欢，河南牧野律师事务所律师。上诉人河南省新乡市农业科学院（以下简称市农科院）与被上诉人花锐、新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初2724号民事判决，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，市农科院委托诉讼代理人杨长庚，花锐及委托诉讼代理人武强，天隆公司委托诉讼代理人王欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市农科院上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0702民初2724号民事判决第二项；2、改判驳回花锐对市农科院的诉讼请求；3、诉讼费、鉴定费由花锐及天隆公司承担。事实与理由：1、涉案调解书被撤销不是导致买受人购房目的不能实现的根本原因。首先，花锐主张返还房款、赔偿损失是基于房屋买卖协议无效而产生的救济权利，而购房目的不能实现不是其主张返还房款、赔偿损失的产生基础，市农科院对花锐等购房目的不能实现是否具有过错与其主张返还房款、赔偿损失无关。其次，涉案民事调解书被撤销不必然导致合同目的不能实现，没有证据证明买受人是事先知道该协议并依此购房的，更重要的是无论调解书是否存在，是否被撤销，该房屋买卖协议都是无效的，涉案协议不可能得到履行，花锐的购房目的无法实现；最后，合同无效后当事人的权利救济应受合同相对性的限制，花锐等只能向天隆公司主张返还房款、赔偿损失；2、原审判决认定市农科院存在过错，判令市农科院承担花锐损失一半的赔偿责任，无事实及法律依据；3、原审判决对花锐在购房过程中自身存在的重大过错这一重要事实未予以确认，造成畸形判决结果的出现；4、原审判决适用法律错误，涉案房屋不应按照现行市场评估价格进行赔偿。涉案合同无效，不存在损失问题，即便存在损失，也不能依据合法有效合同来考虑它的增值或期待的可得利益，另外，涉案评估也包含了房屋所占国有划拨土地使用权价值，以此价值作为花锐的损失，将直接造成国有资产的流失。花锐辩称：1、市农科院应对花锐损失承担连带赔偿责任，原审判决按照花锐损失的50%赔偿系适用法律错误，另花锐作为消费者，在本案中没有过错，不应承担责任；2、评估机构参照商品房价值对涉案房屋进行评估，符合市场价值，以此作为花锐逾期利益损失并无不当。综上，市农科院的上诉主张不能成立。天隆公司辩称：1、天隆公司在涉案项目开始时是投资商，仅是帮助市农科院与施工人之间协调资金，后续身份转换原因是市农科院应付款而未付款的情况下与王三勇在红旗区法院达成调解，后相关主管部门根据该调解书的要求天隆公司介入管理，天隆公司介入管理是发生在调解书生效期间，本案的售房行为是王三勇个人行为；2、王三勇个人行为应由其个人承担责任，现有生效刑事判决认定上述行为属于非法经营，也已经对所收取的款项做出相应的裁决，因此购房人的民事权利保护应通过刑事追赃解决，另行起诉或民事诉讼程序介入不当。花锐原审诉讼请求：1、天隆公司退还花锐购房款623000元，并赔偿损失,3204718.72元，市农科院承担连带责任；2、诉讼费用、鉴定费由天隆公司、市农科院承担。原审查明：市农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年，经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给市农科院颁发建设工程规划许可证，准予市农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，王三勇作为天隆公司的代理人与市农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方市农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米，由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，市农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付市农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，市农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的市农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以市农科院代理人的身份代表市农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将市农科院诉至法院。当日，双方当事人达成调解协议，原审法院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、市农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、市农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给市农科院100000元。2006年5月12日，花锐与天隆公司签订《商品房买卖协议书》，约定天隆公司将新二街市农科院营住楼东西楼东户2套一、二层面积为503.6472平方米房款总价为1259118元（每套价格为629559元）的营业房出售给花锐。合同约定付款方式是分期付款，协议签订后买受人首付房款323000元，下余房款636118元须于办好房产证一次结清。房屋交付期限为2006年12月31日前。花锐于签订协议当天向天隆公司预交购房款323000元，后又分三次共缴纳300000元（2006年5月13日50000元、2006年5月22日缴纳50000元、2006年6月13日缴纳200000元），合计623000元。天隆公司至今未将案涉房屋交付花锐。本案审理过程中，经花锐申请、原审委托，河南中新资产评估事务所有限责任公司出具评估结论：在评估基准日2015年4月17日，案涉房屋资产评估单价为7600元。另查明，原审法院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决，撤销原审（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。本院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定，将案件发回重审。2009年11月8日，原审作出（2009）红民再字第2号民事判决。天隆公司不服，提起上诉。后本院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定，再次将案件发回重审。2011年1月6日，原审作出（2010）红民再字第2号民事判决，撤销原审（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。本院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决，维持（2010）红民再字第2号民事判决。天隆公司仍不服，提出申诉。河南高院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决，认为天隆公司与市农科院的调解协议违反法律强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第二百八十六条享有工程权利；天隆公司对于垫资工程所遭受的损失，可以另行主张权利，故维持本院（2011）新中民一终字第653号民事判决。原审认为：天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向花锐售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当将其收取的房款623000元返还花锐并赔偿花锐因此所受到的损失。因天隆公司的过错，致使花锐不能取得案涉房屋，而原审委托的评估意见相当于合同履行后花锐可以获得的收益，按该评估结论赔偿花锐的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。市农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议，基于该协议，双方于2006年1月13日在原审达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书被撤销，导致花锐的购房目的不能实现。对此，市农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给花锐造成的损失承担赔偿责任。经评估，案涉房屋资产评估单价为7600元。房屋总面积503.6472平方米，房屋总价为3827718.72元，扣除已付购房款623000元，花锐的损失为3204718.72元。由此，天隆公司应赔偿花锐1602359.36元，市农科院应赔偿花锐1602359.36元。市农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，原审法院判决：一、天隆公司于判决生效之日起十日内返还花锐购房款623000元；二、天隆公司于判决生效之日起十日内赔偿花锐损失1602359.36元；三、市农科院于判决生效之日起十日内赔偿花锐损失1602359.36元；四、驳回花锐的其他诉讼请求。案件受理费37422元、鉴定费4000元，共计41422元，由天隆公司负担20711元，由市农科院负担20711元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，花锐、天隆公司未提出上诉，市农科院提出上诉。按照上述司法解释的规定，本院二审围绕市农科院提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：首先，关于涉案合同效力的问题。涉案的建设用地是国有划拨土地，且经过政府部门审批，明确为建设科技培训楼的科研用地性质。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，天隆公司与花锐转让已经政府批准的用于科技培训楼的房产，双方的转让行为应当依法经过有关政府部门审批而未报请审批，违反了法律禁止性规定，涉案合同应为无效。其次，关于涉案购房款项的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，原审判令天隆公司返还购房款项并无不当。再次，关于花锐的损失范围问题。合同无效的情况下，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益损失。信赖利益损失的范围一般包括因信赖对方邀约邀请或邀约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用、为缔约作各种准备时支出的合理费用、为谈判支出的合理费用、已付款项利息等，一般不包括因此而错失的机会损失等间接损失。本案中花锐支付相应购房款项，未取得相应房屋，其损失范围应为其为购房所支付款项的利息，利息标准应参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率确定，2019年8月20日后应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合花锐支付款项的时间，其损失应以373000元为基数，自2006年5月13日起至2006年5月22日止；以423000元为基数，自2006年5月23日起至2006年6月13日止；以623000元为基数，自2006年6月14日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。以623000元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，天隆公司应予赔偿。最后，关于市农科院是否承担责任的问题。市农科院作为事业单位法人，未经政府同意处置涉案土地房屋，对涉案合同无效的造成存在过错，应对由此给花锐造成的损失承担连带责任。综上，对市农科院上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2724号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2724号民事判决第二、三、四项；三、新乡市天隆房地产有限责任公司于判决生效之日起赔偿花锐损失（损失以373000元为基数，自2006年5月13日起至2006年5月22日止；以423000元为基数，自2006年5月23日起至2006年6月13日止；以623000元为基数，自2006年6月14日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。以623000元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、河南省新乡市农业科学院对本判决第三项确定的给付内容承担连带责任；五、驳回花锐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37422元、鉴定费4000元，合计41422元，由花锐负担17362元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担12030元。二审案件受理费19222元，由花锐负担9717元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担4752.5元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 冬