上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11377号上诉人(原审被告、反诉原告)：蔡念，女，1988年10月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：段一超，男，1987年10月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈凤菊(系段一超之母)，女，1956年5月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人蔡念因与被上诉人段一超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初8742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡念上诉请求，撤销一审判决第一项，改判双方租赁合同于2020年1月1日解除；撤销一审判决第二项，改判驳回段一超要求蔡念支付2020年1月20日至3月29日房租人民币(以下币种均为人民币)19，133.33元的诉讼请求；撤销一审判决第三项，改判蔡念不承担2020年3月份水费79.4元、2020年1月份电费862.4元、2月份电费100.7元；撤销一审判决第四项，改判驳回段一超要求蔡念支付更换锁芯损失150元、窗帘损失100元；撤销一审判决第七项，改判段一超赔偿蔡念损失及费用26，055.34元。事实和理由：蔡念自2019年12月开始多次要求解除租赁合同，双方于2019年12月协商一致将上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的钥匙放在了中介公司。房屋中的入住人也已于2019年12月31日搬离，屋内物品已经放弃。3月29日由于段一超的母亲在中介闹事，蔡念为平息争议才出钱帮段一超腾空房屋，并非蔡念的物品仍在系争房屋内。从系争房屋的图片上可以看出，房屋内卧室没有锁和窗帘，更换锁芯和窗帘是为了自身考虑，一审判决150元换锁费用和100元窗帘费用不合理。系争房屋交付蔡念时，严重破损，蔡念为维修房屋产生巨大支出，段一超应当赔偿蔡念损失26，055.34元。蔡念由于疫情，居间隔离，隔离期间的费用不应当由蔡念承担。被上诉人段一超答辩称，蔡念提出退租后，始终没有将系争房屋钥匙交还给段一超，且3月29日在段一超母亲陈凤菊报警后，蔡念才将物品搬离系争房屋。蔡念陈述的因为疫情无法回上海也不属实，蔡念可以在疫情之前交还房屋，但却没有交房。此后，系争房屋在2020年1月至3月期间还有水电费产生。一审法院判决正确，请求二审予以维持。段一超向一审法院提起诉讼，请求判令：1．蔡念支付2019年11月19日至2020年3月29日租金19，133.33元；2020年3月水费79.4元、2020年2月电费100.7元、2020年1月电费862.4元、2019年10月燃气费120元；赔偿电视机250元、冰箱管人为损坏200元、3只空调遥控板计60元、缺少三只旧床计300元、缺少窗帘计100元、通水斗20元、重配信箱锁30元、重配4把大门钥匙共20元、更换房门锁芯100元，总计1080元。蔡念提起反诉，请求判令：1．段一超退还押金8200元；2．返还2020年1月1日至2020年1月19日期间的租金5，025.8元；3.2019年8月19日至2019年9月2日的装修、打扫卫生空置期租金3554元、装修房屋材料费530元、立邦刷漆1800元、维修贴纸180元、维修地板革390元、房屋清洁杀蟑螂41.54元、保洁费351元、搬家费155元、卧室的床754元、蔡念本人亲自清洁造成的成本损失13，000元。一审法院认定事实：系争房屋权利人是段一超。2019年8月17日段一超与蔡念签订手写《租赁合同》一份，约定“本人将位于上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋出租，从2019年8月20日至2020年8月19日止。租期壹年。每月租金捌仟贰佰元整(￥8200.00)，付费方式为付三押一。不得转租，不破坏房屋格局……”2019年8月20日段一超作为甲方，蔡念作为乙方再次就租赁事宜签订《上海房屋租赁合同》，确定甲方出租给乙方的房屋位于上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积133.16平方米，房屋装修情况为严重破损，随房屋交付的家具家电为四个旧空调。租赁期自2019年8月20日至2020年8月19日止，每月租金为8200元，付三押一，租赁关系终止时甲方收取的房屋租赁押金应返还给乙方。房租需在下次季付的当月20日前通过银行转账的方式支付给甲方。银行账户为陈凤菊中国农业银行尾号1574账户。甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需要维修事项，乙方及时通知甲方，甲方接到乙方通知后两日内上门维修或提供替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。乙方因装修或者增添附属设施、家电家具，所有权归乙方，维修由乙方承担。段一超母亲陈凤菊作为代理人在甲方处签字，蔡念在乙方处签名。段一超确认蔡念交纳押金8200元。2019年9月3日蔡念在合同下方空白处书写“房屋装修费与业主无关。”2019年11月20日，蔡念转账16，400元至租赁合同约定的付款账户，双方确认该款系支付2019年11月20日至2020年1月19日的租金。燃气缴费通知单显示2019年10月应付金额为120元。国网上海市电力公司发票显示2020年1月本月开票实付电费862.4元。2020年2月本月开票实付电费100.7元。上海城投水务(集团)有限公司缴费通知单显示2020年3月应缴金额79.4元。段一超提交出租给蔡念时中介拍摄的房屋照片及退房后的房屋照片，表示蔡念破坏房屋内窗帘、床、下水道、遥控器、电视机。蔡念认可照片是系争房屋，但认为交房照片显示的并非交付给蔡念时的样子，并出示交接房屋时的照片一组。段一超对蔡念提交的照片真实性无异议，表示购入系争房屋时地板就有破损，蔡念承租时对此明知，对退房后的状态基本无误，但蔡念将床从一个房间移到了另一个房间。段一超另提交2020年1月2日《出租委托及钥匙收据》影印件，交件方为蔡念，收件方为德佑房地产经纪有限公司，蔡念委托德佑房地产经纪有限公司出租系争房屋，并交付钥匙2把供看房使用。蔡念对收据予以认可，并表示因房屋质量问题与段一超协商退房，段一超不同意，后双方均委托中介公司寻找租客，蔡念当时已搬走，不方便到场开门配合看房，所以将钥匙交给中介公司。上海浦罡物业管理有限公司2020年3月31日开具的收费凭证，内容为人工费(厨房下水堵)，金额20元。蔡念提交其(微信名“过儿”)与段一超代理人陈凤菊(微信名“凤菊”)的微信聊天记录，显示2019年12月16日蔡念提出“1月1日开始，可以看房。”之后双方就看房时间多次协商，至2020年1月15日，蔡念告知陈凤菊“让租客去链家拿钥匙。看完房子把钥匙还回去。”2020年2月3日陈凤菊询问蔡念何时回沪，蔡念于2020年2月4日回复“因疫情的原因无法回上海，希望解除租赁合同”，陈凤菊说“解除那你把四把钥匙与信箱钥匙拿出来？水电煤付清？从10月份至今没付过？回复？”蔡念回复“那你把押金和房租退给我”。陈凤菊表示“你做梦，拿一天钥匙付一天房租，合同自己签的，要退可以，去法院退？押金是起什么作用？法院说了算。”。段一超认可聊天真实性。审理中，双方确认2020年3月29日经链家通知，蔡念到场腾退房屋内物品。关于装修、清洁损失，蔡念提供收据、销售单据、订单截图，并自述其每天收入1000元。段一超认为蔡念自愿装修，相关支出不同意承担，对其收入不予认可。关于系争房屋承租后的居住情况，蔡念陈述其与四位外国男士同住，蔡念住在客厅，其他人各住一个房间。一审法院认为，双方之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现蔡念租金支付至2020年1月19日，之后再未支付，虽然其抗辩已经于2020年1月1日搬离系争房屋，但在微信中至2020年2月4日蔡念才以疫情为由要求解除合同，直至2020年3月29日才腾清系争房屋内物品，故确认双方合同于2020年3月29日提前解除。段一超主张蔡念承担房屋交接前的租金及水电燃气费用，合法合约，可以支持。段一超主张蔡念赔偿电视机、冰箱、空调遥控板、旧床损失，根据合同约定，随房交付的家具家电仅有四个旧空调，段一超未举证证明其主张的物品在系争房屋内及损坏原因、损失情况，相关赔偿难以支持。蔡念在庭审中自认收房时每个窗户都有窗帘，其承租后自行拆除，段一超酌情主张窗帘损失，可以支持。关于通水斗费用，根据合同约定，房屋内设施由于老化原因发生的维修费用应由出租方承担，虽然段一超提交物业公司开具的人工费收据，但段一超未就下水管堵塞原因系蔡念人为造成举证，故该费用难以支持。虽然蔡念在审理中自述其将4把大门钥匙均交给链家中介，但钥匙收据中显示其仅交付2把钥匙，至于信箱钥匙仍在蔡念处，在双方合同解除后，段一超为保证房屋安全更换相关门锁及钥匙，相关损失金额符合市场物价，故段一超主张重配大门钥匙、信箱锁钥匙、更换房门锁芯的损失，可以支持。关于押金，根据合同约定租赁关系终止时收取的房屋租赁押金应予返还，现双方租赁关系终止，蔡念主张退还押金，符合约定，可以支持。蔡念在合同签订时已明确房屋装修情况为破损严重，之后承诺房屋装修费与业主无关，其承租后为改善租住房屋环境提高生活质量而进行装修维护，现租赁合同解除，以房屋不适宜居住为由要求段一超承担其对系争房屋装修、清洁、维护产生的材料费用和人工损失及免除装修期租金，难以支持。据此，一审法院判决：一、段一超与蔡念就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海房屋租赁合同》于2020年3月29日解除；二、蔡念应自判决生效之日起十日内支付段一超2020年1月20日至2020年3月29日房屋租金19，133.33元；三、蔡念应自判决生效之日起十日内支付段一超2020年3月水费79.4元、2020年1月电费862.4元、2020年2月电费100.7元、2019年10月燃气费120元；四、蔡念应于判决生效之日起十日内赔偿段一超窗帘损失100元、更换锁芯及钥匙损失150元；五、段一超应于判决生效之日起十日内返还蔡念房屋租赁押金8200元(相关钱款可在履行上述判决主文第二至四项时抵扣)；六、段一超要求蔡念赔偿其他(电视机、冰箱管、空调遥控板、旧床、通水斗)损失的诉讼请求，不予支持；七、蔡念的其他诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同期限届满或者租赁合同提前解除后，承租人负有将房屋及时返还出租人的义务，而出租人则应与承租人结清费用后及时返还押金。蔡念与段一超签订的房屋租赁合同中约定的租期至2020年8月19日。蔡念承租系争房屋期间，向段一超提出要求提前退租，双方就退租后再次出租的看房时间多次进行磋商。蔡念理应在提出解除租赁合同申请的同时及时搬离系争房屋并将钥匙返还给段一超，但蔡念并没有及时搬离，也没有返还钥匙，而是仅将钥匙放置在中介公司，房内物品并未搬离。直至2020年3月29日经中介公司通知，蔡念才搬离了系争房屋，故一审法院判决蔡念承担2020年1月20日至3月29日之间的租金，符合法律规定，本院予以维持。蔡念上诉请求驳回段一超要求支付2020年1月20日至3月29日之间租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于2020年3月29日之前的水、电、燃气费，由于蔡念在此期间并未将系争房屋返还段一超，故该期间的上述费用也应由蔡念承担。蔡念要求段一超赔偿其各项费用总计26，055.34元，因蔡念承租房屋后承诺房屋装修费用与业主无关，且租赁合同因蔡念提前退租而解除，故蔡念要求赔偿费用的上诉主张，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，蔡念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币962元，由上诉人蔡念负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张文如书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……