四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初2368号 原告:江油市华丰房地产开发有限公司,住所地江油市华丰街**,统一社会信用代码:91510781708963486M。 法定代表人:陈清平,该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶茂，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎莎，四川太白律师事务所实习律师。 被告:翟星宇，男，生于1990年10月5日，汉族，大学文化，甘肃省文县人，住四川省九寨沟县永丰新城区。 委托诉讼代理人：翟树茂，男，生于1968年11月12日， 汉族，系翟星宇之父。 委托诉讼代理人：赵国良，男，生于1954年11月24日，系翟星宇叔伯。 原告江油市华丰房地产开发有限公司（以下简称江油华丰公司）诉被告翟星宇商品房买卖合同纠纷一案，于2020年5月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周晓龙独任审理。被告翟星宇在答辩期内向本院提出管辖异议，经本院审查，于2020年6月23日裁定驳回其管辖异议。被告翟星宇不服提起上诉，绵阳市中级人民法院于2020年8月20日裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年10月22日，本院在第十审判庭公开开庭审理了本案，原告江油华丰公司的委托诉讼代理人叶茂、李莎莎，被告翟星宇的委托诉讼代理人翟树茂、赵国良到庭参加诉讼。因被告翟星宇未到庭，其委托诉讼代理人未提交身份关系证明，不符合法律规定，本院要求被告翟星宇重新提交委托手续。2020年11月6日，本院在第十审判庭再次公开开庭进行了审理，原告江油华丰公司的委托诉讼代理人叶茂、李莎莎，被告翟星宇的委托诉讼代理人翟树茂、赵国良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告江油华丰公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款2623088.24元及利息(从2013年8月6日起按照同期商业银行贷款利率支付利息至付清之日止)；2.判令被告按约支付逾期付款违约金(从2013年8月6日起按每日万分之二支付至付清之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。本案第二次开庭时，原告将第一项诉讼请求中被告所欠购房款的金额2623088.24变更为2622996.24元。 事实及理由：2013年8月6日，原、被告经协商签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于四川省九寨沟县永丰新区××花园××幢××号××层商铺,商铺面积2490.32平方米，总价6972896元。原告已于2012年10月向被告交付该房屋，被告取得该房屋后，用于酒店经营至今。2016年1月，原告为被告办理了房屋产权证及土地使用证，原告已按约履行了全部合同义务，但被告仅支付了部分房款，经原告多次催要，被告仍欠房款2622996.24元。被告未能按合同约定履行付款义务,已构成违约,应当依法承担违约责任。 被告翟星宇辩称：1.原告主张欠款的事实仅有一份商品房买卖合同，没有其他相关依据，且已付清全部房款，不存在欠款的事实。2.商品房买卖合同中并未对违约金作明确约定。3.因有未建工程等问题未落实，此案并不是单一的售房合同欠款纠纷，而是未清算约定的经济事项而产生的欠款纠纷。对原告诉状中陈述的房屋面积和总价款认可，对交付时间以办证和签订合同中约定的时间为准。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：翟树茂、蔡和荣系夫妻关系，被告翟星宇系翟树茂、蔡和荣之子。 2010年，原告江油华丰公司投资开发四川省九寨沟县永丰新区永丰花园A区，李全忠为项目部负责人。2010年6月15日，原告江油华丰公司与江油市第十建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定九寨沟县永丰新区永丰花园A区项目由江油市第十建筑工程有限公司承建，开工日期2010年6月20日，竣工日期2011年1月20日。…… 2010年6月20日，李全忠以九寨沟县永丰新区永丰花园项目部负责人名义与被告翟星宇的母亲蔡和荣签订购房协议，约定：“（依据原定协议和补充协议）甲乙双方于2010年5月2日在江油市明华饭店签订，即九寨沟县永丰花园A区购房协议（并给甲方支付定金50万元），因实际购房情况变化，为明确双方权利义务，再次商定本协议，供双方遵守执行。1、甲方建九寨沟县永丰花园**整栋楼出售给两家人，以楼中35号中线为界自西向东轴线35-54号共九间门面，楼前长34米，后长35.6米（加楼中人行消防通道一半1.6米），楼东侧地下消防水池、地下室归乙方使用，地面楼房东侧中间窗口处同意允许增设电梯一部，并由甲方协助乙方办理相关手续（以草图为准），1-5层全框架结构整体出售价2800元/㎡，价格固定不变。2、乙方所购1-5层楼整体设计为宾馆用房，因东边消防通道楼梯上层面须增设楼梯间由乙方自行改造增设。3、乙方所购的楼房前面东侧（消防水池上面）和后面范围内的停车位归乙方使用。4、由甲方给两个购房住户界定好两家中间界线和消防人行通道共用的合同。5、乙方因装修时对屋内和外部门窗、电、水有不同装修设计要求，暂请甲方只预留水、电、气、消防、排污接口，具体由乙方装修时自行安装，甲乙双方在房款结算时按原设计给乙方扣除该房屋应设的门窗，进排水消防，强弱电的设施费用。6、所购房屋甲乙双方均按测绘部门测算面积由乙方给甲方支付购房全款的50%，剩余50%按开发区主管部门整体楼盘交工时间，（2011年10月30日）乙方对甲乙双方所约定的事项确认无误后，由甲乙双方签订正式合同，统一向房管部门提供办证手续，并由甲方给乙方办理土地房屋产权证，协助乙方在当地九寨沟建行或其他银行抵押按揭贷款，贷出后一次性付清甲方全部房款。7、甲乙双方在所购整栋房屋产权款项未交接清楚前，无论任何一方违反协议或私自转证房产，退还房款，不能按时移交房产和产权证，违约方除清算购房实际本金外，按整体购房全款金额为准，另计赔偿违约金50%。……”李全忠在甲方处签名，加盖私章和江油市华丰房地产开发有限公司九寨沟县永丰花园项目部印章，蔡和荣在乙方处签名。由于永丰花园A区在建，被告为节约宾馆的装修成本，经过协商，原告同意在修建过程中，对被告所购房屋塑钢窗、拉闸门、防水、抹灰等部分工程量，由承建单位江油市第十建筑工程有限公司按被告要求预留和增设。被告之父翟树茂分别于2010年5月2日、8月30日、9月12日向永丰花园项目部交购房订金3笔，共计1500000元，永丰花园项目部负责人李全忠出具收条3份，本人签名，并加盖项目部印章。2011年11月16日，被告之母蔡和荣代被告向原告支付购房款200000元，永丰花园项目部负责人李全忠出具收条1份，由本人签名，并加盖项目部印章。之后，被告向永丰花园项目部交购房款1500000元，永丰花园项目部负责人李全忠出具收条1份，本人签名，并加盖项目部印章，未载明时间。 2011年8月9日，江油华丰公司九寨沟县永丰花园项目部组织购房人张树林、蔡和荣协商达成《消防安全通道共用协议》，载明，因甲乙双方所购的是九寨沟县永丰花园A区酒店商铺整栋连体楼盘，涉及楼内甲乙双方中界处消防通道共用问题，按照消防安全通道使用规定，为甲乙双方和谐共处，居住、经营安全，经甲乙双方协商与开发商三方协议并共同约定，特立本协议如下。协议针对消防安全通道的界线和使用权进行了约定。 2013年8月6日,原告江油华丰公司（出卖人）与被告翟星宇（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定主要内容：买受人购买出卖人开发的位于九寨沟县永丰新区××花园××幢××号××层商铺,商铺单价2800元每平方米，商铺面积2490.32平方米,商铺总价6972896元，买受人以分期付款的方式向出卖人支付购房款；出卖人与买受人签订买卖合同后，若买受人未按照约定的时间支付房款则按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2012年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。合同未对逾期交房违约责任进行约定。合同由原告江油华丰公司加盖公司印章和法定代表人陈清平私章，由翟树茂代被告翟星宇签名捺指印。 2013年10月25日，九寨沟县永丰新区永丰花园Ａ区项目经建设、勘察、设计、监理、施工、消防竣工验收合格，2014年3月14日，原告将竣工验收资料报九寨沟县建设行政主管部门备案。2015年12月24日，被告之父翟树茂向永丰花园项目部办税人员张大庆的银行卡转账支付1500000元（其中包含购房款和办理房屋权属证书应缴税费），永丰花园项目部出具收据1份（编号0040243），经手人载明“张”，未加盖项目部印章。2016年1月13日，原告为被告办理了案涉房屋权属证书（编号为房权证2016字第0××3号），按照翟树茂的要求，将房屋登记在翟星宇名下，并将房屋权属证书交付被告。在办证过程中，原告为被告开具了销售不动产统一发票1份（金额为6927896元），收回了向被告出具的购房款收条，并代被告缴纳印花税3486.40元、契税278915.84元、专项维修资金49806元、房屋转移登记费17342元、办证工本费550元，共计350100.24元，扣除该笔税费，被告此次实际交纳购房款1149899.76元。 鉴于本案被告购房用途是为了开设宾馆，需要提前进场对房屋进行设计装修，双方未履行交房手续。2016年11月25日，被告以案涉房屋作为经营场所，注册登记成立了九寨沟县大元酒店，经营者为被告翟星宇之母蔡和荣。 另查明，2020年1月14日，江油市第十建筑工程有限公司向本院出具情况说明一份，载明：2010年6月我公司承建江油市华丰房地产开发有限公司开发的“九寨沟县永丰花园A区”工程，现双方合同已履行完毕。在施工过程中，应购房户的要求对用途为宾馆的房屋（塑钢窗、拉闸门、防水、抹灰等）部分工程量有所增减，最终确定扣减金额为132594元。 上述事实有：原告营业执照信息、被告户籍信息，《购房协议》、《商品房买卖合同》、《消防安全通道共用协议》、收条、收据、九寨沟大元酒店经营实景图、九寨沟大元酒店工商登记信息、《建设工程施工合同》、竣工验收备案书、房产证、土地使用证、办证缴纳税费票据、管辖异议上诉状、证人证言等证据证实。 本院认为：依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和他人合法权益，属有效合同，应受法律保护。 根据原、被告发表的诉辩意见，本案存在以下争议焦点：1.原告是否按约履行了交房和协助办证义务？2.被告是否按约付清全部房款？3.原告要求被告支付所欠房款2622996.24元及利息与违约金证据是否充分，是否符合法律规定？ 针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。一般情况下出卖人向买受人交付的商品房应当是经竣工验收合格的房屋。根据永丰花园项目部与被告翟星宇之母蔡和荣签订的购房协议约定，被告所购1-5层楼整体设计为宾馆用房，对屋内和外部门窗、电、水有不同装修设计要求，需要提前进场同步进行装修施工。原告在案涉房屋竣工前已实际交付被告占有，双方并未履行交付手续，被告对此从未提出异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，原被告在房屋未经竣工验收的情况下提前进行交付，且事后经验收合格，其交付行为并不违反法律规定，应当视为原告按约履行了交房义务。本案现有证据表明，九寨沟县永丰新区永丰花园A区项目于2013年10月25日经竣工验收合格，具备办理房屋转移登记的条件。由于被告尚欠购房款，不符合约定的办证条件，案涉房屋未办理转移登记。2015年12月24日，被告之父翟树茂要求办理房屋权属证书，将房屋登记在翟星宇名下，经双方协商，原告同意被告先支付1500000元，扣除办证所需税费后，其余部分抵付购房款，被告之父翟树茂向原告办证专员张大庆转款后，原告于2016年1月13日为案涉房屋办理转移登记，并将房屋权属证书交付被告。因此，本院确认原告按约履行了交房和办证义务，被告对此提出的抗辩意见理由不成立，不予采纳。 针对第二个争议焦点,本院认为，根据庭审查明的事实，案涉房屋的总价款为6972896元，原告自认收到被告的父母代为支付的购房款4349899.76元，尚欠2622996.24元。被告主张已付清全部房款，并提交金额为6927896元的销售不动产统一发票（代开）。根据法律规定，房屋买卖双方的成交价是税务机关核定应纳税额的依据，确定成交价除了依据房屋买卖合同，还需要销售不动产统一发票，以确保交易的真实性，防止交易双方逃避税收征管。税务机关代开销售不动产统一发票时，出卖人必须按成交价足额缴纳相应税费，买受人必须按照销售不动产统一发票载明的成交价足额缴纳相应税费，只有买卖双方缴清税费才能办理房屋转移登记。被告所举销售不动产统一发票不足以证明已经付清购房款，被告未提供足够、有效付款凭证证明付清购房款的事实，应当承担举证不能的法律后果。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”被告翟星宇向绵阳市中级人民法院提交的本案管辖异议上诉状中，在第3页第三自然段称：“被上诉人提供给法院2016年1月份合同履行完之后，翟星宇欠华丰公司2623088.24元房款，是因为华丰公司出售给翟星宇的房产在购房协议书中双方约定未建工程、门窗、给排水、消防、强弱电垫资工程未进行清算，合同19页附件四中垫支税费未进行清算，停车位、出入通道、消防通道相关宾馆服务性设施均未落实”。在第4页第二自然段称：“仅以上四项华丰公司应给翟星宇结算工程垫支、税费垫支、材料砖款、车位、通道损失合计2712678元，减去翟星宇欠款2623088.24元，华丰公司应赔付翟星宇89589.76元”。被告在上诉状中的文字表述构成自认，进一步证实被告尚欠原告购房款2622996.24元的事实。对被告的抗辩意见本院不予采纳。 针对第三个争议焦点，本院认为,因计算错误，原告将被告所欠购房款2623088.24元变更为2622996.24元，不违反法律规定，本院予以认可。根据庭审查明的事实，案涉房屋总价款6972896元，原告自认被告翟星宇已经支付4700000元，扣除原告代被告缴纳的税费350100.24元后，被告尚欠原告购房款2622996.24元，原告对此提出的诉讼主张证据充分，符合法律规定。被告未按约履行付款义务，已构成违约，应当承担相应违约责任。原告是房地产开发企业，通过实施房地产开发项目获取经营利润，投入的开发资金需要支付融资成本，被告拖欠巨额购房款，对原告的经营活动必将产生影响。被告购房用于父母开设宾馆从事经营活动，其对拖欠购房款给原告造成的经济损失应当承担赔偿责任。如果计息标准参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率执行，将不足以弥补原告的损失。鉴于违约金具有弥补损失和惩罚双重性质，原、被告约定的违约金计算标准高于一年期贷款市场报价利率，本院确定由被告承担支付违约的责任，不再承担支付利息的责任。 由于原被告在商品房买卖合同中仅约定付款方式为分期付款，未约定付款时间和期限，原被告在商品房买卖合同中约定的付款方式为分期付款，但未明确付款时间和期限，可依照被告之母蔡和荣与永丰花园项目部最初达成的购房协议确定。根据购房协议约定，所购房屋甲乙双方按测绘部门测算面积由乙方给甲方支付购房全款的50%，剩余50%由甲方给乙方办理土地房屋产权证，协助乙方在当地九寨沟建行或其他银行抵押按揭贷款，贷出后一次性付清甲方全部房款。案涉房屋于2013年10月25日经竣工验收合格，于2014年3月14日办理竣工验收备案登记。根据日常生活经验法则，建设工程办理竣工验收备案登记时，开发企业已经委托测绘机构对建筑面积进行测绘，并取得面积测绘报告，由此可以推定，案涉房屋面积最迟在2014年3月14日已经测绘，被告此时应当支付50%购房款。案涉房屋于2016年1月13日取得房屋权属登记证书，即使被告以房屋作抵押办理按揭贷款，也可在1个月内完成，被告付清全款的时间可以确定为2016年2月13日。因此，本院确定逾期付款违约金从2016年2月14日开始计算。原告要求被告从2013年8月6日起按每日万分之二支付支付逾期付款违约金，起算时间不当，应以本院确认的逾期时间开始计算，违约金计算标准不违反法律规定，本院予以认可。对原告要求被告按约定支付逾期付款违约金(从2013年8月6日起按每日万分之二支付至付清之日止）的诉讼请求，部分予以支持。 综上，原告要求被告支付所欠房款2622996.24元及违约金的证据充分，符合法律规定，本院予以支持，对其利息损失主张不予支持。 被告主张工程垫支款、税费垫支、材料砖款及车位和通道损失，未单独提起反诉，且在房屋建设过程中未实施的门窗、给排水、消防、强弱电等施工项目的结算涉及第三方，故本院不作处理，被告可另行起诉主张。 综上所述，原告起诉的事实和理由成立，对其诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”以及《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。”之规定，判决如下： 一、被告翟星宇在本判决生效之日起十五日内,向原告江油市华丰房地产开发有限公司支付购房款2622996.24元，并从2016年2月14日起，以未付房款数额为基数,按每日万分之二支付逾期付款违约金，至付清房款时止； 二、驳回原告江油市华丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取17384元,财产保全费5000元，合计22384元,由被告翟星宇承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周晓龙 二〇二〇年十二月二日 书记员  李琨玉