湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5123号上诉人（原审被告）：湖南兴善企业管理股份有限公司（原公司名称：湖南守正投资股份有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花路**惠通大厦**。法定代表人：刘周群，董事长。委托诉讼代理人：唐旭阳，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧然，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长沙润泽物业管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆路惠泽园小区**iv>法定代表人：柳继泽，总经理。委托诉讼代理人：曾峥，湖南楚仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘全，湖南楚仁律师事务所律师。上诉人湖南兴善企业管理股份有限公司（以下简称兴善公司）因与被上诉人长沙润泽物业管理有限公司（以下简称润泽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人兴善公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决将被上诉人提交的2014年3月18日长沙芙蓉城建开发有限公司（以下简称城建公司）和湖南仁合建筑有限公司（以下简称仁合公司）签订的《协议书》作为定案依据，系认定基本事实错误。《协议书》是伪造的，《协议书》未生效。二、一审判决认定上诉人向城建公司支付80万元是代付仁合公司前期产生的物业费系认定事实错误。三、上诉人未欠被上诉人物业费，一审判决要求上诉人向被上诉人支付516414.5元物业费是错误的。被上诉人润泽物业公司辩称：一、上诉人称《协议书》是伪造的，内容是假的，完全是虚假陈述。1、《协议书》上有双方的公章和法人私章。2、《协议书》不只解决补缴楼面地价、报建费，还解决其他问题。3.本案是物业服务合同纠纷，原则上不需要仁合公司、城建公司参加诉讼。4、《协议书》第五条约定，向上诉人开具不动产销售发票及车位票据后本协议生效。从涉案房产已经办理产权证件的情况来看，不动产销售发票肯定是开具了的，因此《协议书》生效。结合《协议书》约定和双方的履行行为也完全可以认定《协议书》已经生效并已全部履行完毕。5、上诉人支付城建公司的1000万元明显不是实际购房款。二、上诉人支付的80万元已有《协议书》作为依据，这80万元不是为自己支付，而是为仁合公司代付。三、上诉人承接了仁合公司剩余所有财产（实际未出钱），因此仁合公司的物业合同对上诉人也应有效。润泽物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．判令兴善公司支付润泽物业公司物业费580937.4元、逾期利息48921.83元（利息暂计算至润泽物业公司起诉之日，之后的利息以580937.4元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算至兴善公司实际清偿之日止），合计金额为629859.23元；2．由兴善公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2006年1月20日案外人城建公司与案外人仁合公司签订《建设综合办公楼合作协议》，约定由城建公司提供位于长沙市芙蓉区××花园××路××路××处西南角红线范围内净用土地6.504亩，作为该项目的建设用地。仁合公司全额出资兴建综合办公楼。双方协商确认土地折合城建公司投资额1171万元。仁合公司承担建设任务，并提供项目全部建设资金预计4930万元。总投资预计6101万元，总建筑面积24011.9㎡（以规划部门批准数据为准）。同时约定双方各层应分配面积如下：地下室：地下室1904㎡司分476㎡，仁合公司分1428㎡；一层1802㎡，城建公司分450㎡，仁合公司分1352㎡；标准层19939㎡，城建公司分4985㎡，仁合公司分14954㎡；顶层设备层366㎡，城建公司分92㎡，仁合公司分274㎡，即城建公司约分得6003㎡，仁合公司约分得18008㎡，分配比例为1：3。2009年12月10日润泽物业公司与仁合公司签订《惠通大厦前期物业委托管理合同》，约定物业费按包干制执行，次年物业服务费增浮，按每年10%进行逐年递增。双方约定服务计价标准，其中办公物业费按3.6元/月/㎡，商业物业费按3.8元/月/㎡计算。第8条约定，纳入物业管理范围内已竣工单位出售或因仁合公司的原因未能按时交付物业买受人的物业，经双方协商其物业管理服务费用（空置费），按收费标准的95%由仁合公司按月支付给润泽物业公司。该合同期限为3年，自2010年1月1日至2012年12月31日止。合同期满，合同双方可续签合同，如有异议，需提前三个月以书面形式向对方提出。另合同第九条违约责任：“3.如甲方、业主或者物业使用人违反本合同四约定的，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每月3%的标准向乙方支付违约金。”协议确认2009年物业管理费，润泽物业公司按协议收费标准的90%向业主、仁合公司及物业使用人收取。2010年1月8日惠通大厦竣工验收合格，2011年1月27日惠通大厦竣工验收备案。竣工验收备案表记载，建设单位为城建公司，施工单位为仁合公司。惠通大厦自交付使用至今，润泽物业公司一直是该大厦的物业服务单位。2014年3月18日城建公司（甲方）与仁合公司（乙方）签订《协议书》一份，确认双方按《建设综合办公楼合作协议》共同开发建设了惠通大厦，已按该协议进行了房屋产权分割，双方对各自分得的房屋楼层和面积均无异议。并约定为办好该项目国土手续，双方应补交的楼面地价和配套费。根据相关部门核定该项目的应补缴楼面地价718.509万元和补缴基础设施配套费（报建费）124.8603万元。其中，城建公司应补缴楼面地价的30%即215.5527万元，仁合公司应补缴楼面地价的70%即502.9564万元和全部基础设施配套费（报建费）124.8603万元，仁合公司共应补缴627.8167万元。上述补缴楼面地价和基础设施配套费由城建公司代收代付，如有变动，双方按上述比例另行分割。同时，双方就该项目的往来账务达成共识，双方认可仁合公司应付城建公司1000万元（含仁合公司应补缴的费用）和直接向润泽物业公司支付物业服务费用80万元。仁合公司在本协议签订后7天内向城建公司支付1000万元，向润泽物业公司支付80万元，退回原《建设综合办公楼合作协议》保证金收款票据并配合城建公司开具工程款发票。城建公司同意仁合公司的上述费用由湖南守正投资股份有限公司（以下简称：守正公司）代为支付。同时仁合公司同意将分得房屋中的未销售部分产权（一楼约454.77㎡，二楼约987.77㎡，三楼约1527.1㎡）和20个车位使用权委托城建开发公司出售给兴善公司。城建公司在收到仁合公司支付的1000万元，润泽物业公司收到仁合公司支付的80万元，向守正公司开具不动产销售发票及车位票据后，该协议生效，并由城建公司办理该项目国土手续。城建公司在合同生效且收到仁合公司的办证资料后60个工作日内办好二楼约987.77㎡，三楼约1527.1㎡的房屋产权证和国有土地使用证至守正公司名下，在120个工作日内办好一楼约454.77㎡房屋产权证和国有土地使用证至守正公司名下。2014年3月19日，守正公司向润泽物业公司的账户转账80万元，以及向城建公司支付1000万元。2014年3月24日润泽物业公司向兴善公司开具了9张长沙市物业管理专用发票（发票金额80万元）。2014年5月7日兴善公司登记取得惠通大厦办公产权面积（二、三楼）2443.57㎡的所有权。2014年7月18日兴善公司登记取得惠通大厦商业产权面积（一楼）450.76㎡的所有权。物业使用期间，兴善公司曾通过润泽物业公司缴纳了上述物业的水电费用，其中2015年6月8日代缴水电费1579.76元，2015年7月7日代缴水电费2273.68元，2015年10月9日代缴水电费2677.72元。2019年11月7日润泽物业公司委托湖南楚仁律师事务所发送律师函一份，要求兴善公司收到律师函后3日内支付拖欠的物业费。经催讨未果，润泽物业公司于2019年11月13日向一审法院提起诉讼。另查明，城建公司于1993年8月17日成立，法定代表人为柳继泽，其认缴金额287万，占公司注册资本的35.875%。仁合公司于2003年1月16日成立，法定代表人为易罗平，其认缴金额680万，占公司注册资本的85%。2003年4月7日润泽物业公司成立，法定代表人柳继泽，认缴金额135万元，占公司注册资本的43.9%。同时城建公司也是润泽物业公司的股东，认缴金额60万元，占公司注册资本的19.51%。2011年守正公司成立，法定代表人为刘周群，易罗平为公司的股东，其认缴金额2700万，占公司注册资本的90%。2017年4月13日，守正公司变更为兴善公司。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案的前期物业服务合同约定3年届满期限，事后仁合公司以协议方式表示继续支付物业费，形成事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。润泽物业公司与建设单位即仁合公司签订有前期物业服务合同，该前期物业服务合同依法成立，受法律保护，在无终止履行前期物业服务合同的情形下，前期物业服务合同对兴善公司具有约束力。兴善公司与润泽物业公司之间虽未签订物业服务合同，但惠通大厦的物业服务单位一直为润泽物业公司。润泽物业公司提供物业服务期间，例如兴善公司通过润泽物业公司代缴水电费用等，接受润泽物业公司物业服务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项，作为业主的兴善公司应当向润泽物业公司缴纳物业费。兴善公司答辩称润泽物业公司利用惠通大厦物业共用部位、共用设施设备经营广告收取停车费等，未征得包括润泽物业公司在内的业主的同意，且将广告收益及停车费违法占为己有，未依法公示物业服务项目收支情况及物业服务项目收支预算等情况损害了业主的利益。实践中，物业服务企业的服务质量若构成根本性违约，则业主有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定提出“后履行抗辩”，暂时性阻却支付物业费的义务。但若物业服务只是存在一般瑕疵，不对实现合同目的构成实质性影响，则业主一方不应当拒绝履行主要的支付义务，可要求物业服务企业一方按约继续履行、采取补救措施等。现兴善公司的理由仅构成物业服务的一般瑕疵，故兴善公司的反驳意见不予支持。兴善公司多年来未主动签订物业服务合同，又不行使其他权利，拒不支付物业费，有违诚信原则。润泽物业公司已履行了相应的服务义务，兴善公司应支付物业费，对润泽物业公司要求兴善公司支付物业费的诉请，一审法院予以支持。一、关于房屋开发建设人之间协议约定的80万元物业费是支付前期物业费，还是后期物业费的问题。一审法院认为，兴善公司已付80万元是仁合公司前期产生的物业服务费用。理由如下：1.兴善公司付款行为属于第三人代履行债务。就本案而言，城建公司与仁合公司共建惠通大厦，双方约定仁合公司应付城建公司1000万元和润泽物业公司物业费用80万元。城建公司接受仁合公司委托向兴善公司出售物业。兴善公司为协议约定的代付义务人。付款作为协议书生效条件之一，兴善公司按约支付润泽物业公司80万元物业费，以及待协议约定事项履行完毕后，润泽物业公司向兴善公司出具物业管理专用发票和购房发票。就兴善公司的付款行为，事后仁合公司及城建公司并未提出异议，兴善公司也依法办理所有权登记手续。可见兴善公司在案外人设定义务的前提下，其付款行为已构成对涉案协议的实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，足以证明兴善公司作为第三人代履行他人合同债务的事实；2.兴善公司付款时未取得物权，亦与润泽物业公司无物业服务合同，兴善公司一次性向润泽物业公司支付多年的物业费有违常理；3.润泽物业公司提交的证据形成了证据锁链，具有较强的说服力，证明效力较高，并能够阐述代付80万元的合理依据；4.兴善公司依据协议取得物权凭证，也足以说明履行先前合同义务的真实性。所以兴善公司支付的80万元是代付仁合公司前期物业费用，故对兴善公司关于80万元为其预交物业费的反驳意见不予支持。二、本案按什么标准计算物业费及损失的问题。结合前面对前期物业服务合同的论述，前期物业服务合同对兴善公司具有约束力。其中前期物业服务合同约定，办公物业服务费为3.6元/月，商业物业服务费为3.8元/月。润泽物业公司主张兴善公司自2015年1月1日起至2019年11月5日止拖欠润泽物业公司未付的物业费按上述标准计算，具有合理性、承接性，一审法院予以支持。结合兴善公司取得物权的事实及润泽物业公司的诉讼请求，兴善公司应付物业费从2015年1月1日起计算至2019年11月5日止，共计58个月，应付物业费609564.9元，其中办公面积（二、三楼）2443.57㎡，物业费为510217.4元（2443.57㎡×58个月×3.6元/月/㎡）；商业面积（一楼）450.76㎡，物业费为99347.5元（450.76㎡×58个月×3.8元/月/㎡）。庭后润泽物业公司书面表示物业费按9.5折计算，放弃计算至2019年11月5日前未付物业费的利息损失部分，以及润泽物业公司自认三楼的物业费从2016年1月1日起计算，即扣减2015年1月至12月的物业费共计62672.2元（1527.1㎡×12月×3.6元/月×95%），系润泽物业公司处分自己的权利，一审法院予以确认。故兴善公司尚应支付润泽物业公司物业费516414.5元（609564.92元×95%-62672.2元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湖南兴善企业管理股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向长沙润泽物业管理有限公司支付截至2019年11月5日前的物业费516414.5元；二、驳回长沙润泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10099元，减半收取计5049.5元，诉讼财产保全费3669.3元，共计8718.8元，由兴善公司承担7148元，润泽物业公司负担1570.8元。二审中，兴善公司提交以下证据：第一组证据：证据1、仁合公司2009年12月30日《记账凭证》（仁字第21号）；证据2、中国农业银行尾号为3051的转账支票存根；证据3、银行进账单（2009年12月30日）；拟证明2009年12月30日，仁合公司通过银行转账向润泽物业公司支付物业管理费19万元。第二组证据：证据4、《商品房买卖合同》共16份，拟证明上诉人与城建公司签订了惠通大厦201、202、203、204、205、206、208、209、210、211、212、301、307、310、316、105等16套房的商品房买卖合同。第三组证据：证据5、上诉人2014年3月31日记账凭证（记字第26号），证据6、银行进账单（2014年3月19日）；证据7、兴业银行尾号8001的转账支票存根；证据8、银行进账单（2014年3月28日）；证据9、兴业银行尾号为8700的转账支票存根；证据10、上诉人2014年5月31日《记账凭证》（记字第27号）；证据11、银行进账单（2014年5月21日）；证据12、兴业银行尾号为8014的转账支票存根；拟证明上诉人按照16份《商品房买卖合同》中约定的房屋价款，以银行转账方式，分三笔向城建公司支付16套购房款共计10408364元，其中，2014年3月19日转账1000万元（转账支票存根载明用途为购房款）、2014年3月28日转账203697.2元（转账支票存根载明用途为购房款）、2014年5月21日转账204666.8元。第四组证据：证据13、上诉人2014年4月30日《记账凭证》（记字第21号）；证据14、兴业银行尾号为3163、3164的现金支票存根；证据15、上诉人2014年7月31日《记账凭证》（记字第20号）；证据16、费用报销单（2014年7月2日）；证据17、《税收缴款书》共16张；拟证明上诉人因买受惠通大厦201、202、203、204、205、206、208、209、210、211、212、301、307、310、316、105等16套房产向税务局缴纳契税、印花税共计421528.36元。第一组证据中的第1份证据，真实性、合法性、关联性均有异议，无法达到上诉人的证明目的，该份证据来源于仁合公司，为仁合公司自己制作，记账及记账内容的真实性无法确认。第2、3份证据，关联性有异议，该19万元是前期开办费和物业接管验收费用，非物业管理费，因此与本案无关联。第二、三组证据均有异议，证明目的有异议，该些合同均是上诉人与案外人之间签订的，合同中的有关条款，被上诉人无法核实其真实性，尤其是有关房屋售价的条款显示办公楼均价才2700、商业铺面才8000多，该些价格明显低于市场价格，并且，该些合同绝大部分填空处都是画的斜线，与正常购房合同不符。上诉人支付1000万元是依据这些合同来支付等证明目的无法达到，真实性存疑。第三组证据，银行进账单（2014年3月19日）三性予以认可，证明目的不予认可，该1000万元是依据2014年3月18日的协议书发生的款项，不是商品房买卖合同发生的款项，实际上不是购房款。其他记账凭证、银行进账单、支票，三性不予认可，无法达到上诉人目的。第四组证据，真实性合法性没有异议，关联性有异议，证明目的有异议，涉案房产转移登记至上诉人名下，与涉案房产有关的契税、印花税本就应该由上诉人承担，该些无法达到证明协议书虚假、1000万元与协议书无关、支付的80万元是为上诉人自己支付的目的。本院认为，兴善公司二审提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。另查明，湖南兴善企业管理股份有限公司企业名称变更为湖南兴善企业管理有限公司。湖南仁合建筑有限公司于2013年12月17日被吊销。本院二审查明其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，润泽物业公司与仁合公司签订的《惠通大厦前期物业委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，仁合公司与城建公司签订的《建设综合办公楼合作协议》约定，由仁合公司承担惠通大厦的建设任务，并提供项目全部建设资金，故兴善公司主张仁合公司不是惠通大厦的建设单位，一审法院适用法律错误，本院不予支持。润泽物业公司自惠通大厦交付至今一直为其提供物业服务，兴善公司也通过润泽物业公司代缴水电费，兴善公司作为惠通大厦的业主应当缴纳物业费。润泽物业公司与仁合公司签订《惠通大厦前期物业委托管理合同》中约定了服务计价标准，其中办公物业费按3.6元/月/㎡，商业物业费按3.8元/月/㎡计算。故兴善公司主张其未与润泽物业公司签订物业服务合同以及未约定服务费标准的上诉请求依据不足，本院不予支持。兴善公司上诉主张2014年3月18日城建公司和仁和公司签订的《协议书》无效，但未提交证据证明，对此，本院认为，城建公司和仁和公司2014年3月18日签订的《协议书》上加盖了双方的公章及法人印章，且城建公司和仁和公司并未主张撤销该合同，按《协议书》的约定该协议签订后7日内由湖南守正投资股份有限公司（即兴善公司）代仁和公司向城建公司支付1000万元，向润泽物业公司支付80万元物业费后办理房屋产权证和国有土地使用证至湖南守正投资股份有限公司（即兴善公司）名下。合同签订后，2014年3月19日兴善公司代履行该项付款义务后依法办理所有权登记手续的行为已经构成对《协议书》的实际履行，故一审法院认定兴善公司已付的80万元是仁合公司前期产生的物业服务费用并无不当，本院予以维持。兴善公司主张城建公司和仁和公司签订的《协议书》无效及其向城建公司支付的80万元是预付的物业费的上诉请求，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。关于仁合公司向本院提出作为第三人参加诉讼以及润泽物业公司申请城建公司作为第三人参加诉讼，本案系物业服务合同纠纷，本案中无需追加案外人仁合公司、城建公司为第三人，故本院不予准许。综上所述，兴善公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10099元，由湖南兴善企业管理股份有限公司负担。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理范璐书记员叶慧灵