广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1563号 上诉人（原审被告）：广西贺州市灵贺投资开发有限公司，住所地：贺州市八步区建中社区建设中路**。 法定代表人：汤伟忠，董事长。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱志标，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：赵子高，男，1987年10月1日出生，壮族，住广西宁明县。 被上诉人（原审原告）：韦芳涛，女，1983年1月7日出生，壮族，住贺州市八步区。 上诉人广西贺州市灵贺投资开发有限公司（以下简称灵贺公司）与被上诉人赵子高、韦芳涛商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1853号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭于2020年12月21日公开开庭审理本案，本案现已审理终结。 上诉人灵贺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋不动产登记应当由上诉人与被上诉人双方共同申请，不是上诉人的单方义务，但上诉人未收到被上诉人要求协助办证的通知。上诉人在办证过程中主要履行的是提供材料的协助义务，本案起诉之前，上诉人未收到过被上诉人要求协助办证或提供相关办证材料的申请，被上诉人本身存在怠于履行自己的义务的情形，根据《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（三）款“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，由此引发的逾期办证的后果不应由上诉人承担。二、逾期办证的原因不在上诉人一方。根据《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（二）款：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。”约定，上诉人在施工过程中遇到各种不可抗力、政府行为、政策原因、疫情影响等导致竣工时间迟延和完善各项手续时间迟延，上述原因导致的逾期办证，不是上诉人的原因，上诉人不需按照《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（二）款约定承担违约责任。三、被上诉人以《商品房买卖合同》第二十条约定要求上诉人支付违约金的主张不能成立。《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定被上诉人在房屋交付之日起360日内取得的是“房屋所有权证书”。2015年《不动产登记暂行条例》正式实施，2016年《不动产登记暂行条例实施细则》正式实施。贺州市从2016年3月开始正式依照上述规定进行物权登记，双方对于取得土地使用证及不动产证的时间约定不明，进而导致关于取得房屋所有权证的时间约定已经没有意义。四、本案被上诉人取得房屋所有权证书的起算时间不应以交房时间起算，应当以达到合同约定交房条件之日起算。《商品房买卖合同》第九条约定案涉房屋交付时间是2017年10月，但取得竣工验收备案日期是2019年9月3日，取得房屋测绘报告的时间是2019年12月13日。上诉人在2020年1月份通知上诉人办理不动产证的，未超出合同约定的360日的范围，上诉人不存在违约。五、被上诉人取得权属证书的时间可以顺延，按照不动产登记中心向上诉人出具的《商品房首次登记一次性告知单》第四条规定，实际办理过程中，出现了如下非因上诉人原因导致的延误：（一）在取得竣工验收合同证明材料过程中延误1674.5天。（二）为取得建设工程规划竣工验收合格证办理绿地率竣工验收延误70天。（三）对项目更名、确认正门位置及门牌号××天。（四）为取得贺州市房产测绘成果报告延误93天。上述延误非因上诉人原因引起，上诉人不需承担违约责任。六、即使二审法院认为上诉人应当承担违约责任，也应对相关数额进行下调至上诉人实际造成的损失。综上，原审判决部分缺乏事实和法律依据，上诉人为维护自身合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法判决。 被上诉人赵子高、韦芳涛未进行口头答辩，也未提交有书面的答辩意见。 被上诉人赵子高、韦芳涛向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金19479.59元（以全部房价款为基数，从2017年1月1日至2018年10月19日止，按日万分之一计付）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金3364.75元（以全部房价款为基数，从2019年10月15日起至原告取得不动产权证之日止，按日万分之0.5计付）；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司应向原告赵子高、韦芳涛支付逾期办证违约金6434元；二、驳回原告赵子高、韦芳涛的其他诉讼请求。 一审判决认定事实及判决理由详见贺州市八步区人民法院作出的（2020）桂1102民初1853号民事判决书。 二审中，上诉人灵贺公司向本院提交的证据：证据1、不动产登记一次性告知书，拟证明上诉人告知被上诉人办理房屋不动产首次登记应当提交的材料。证据2、广西贺州市灵贺投资开发有限公司（商业住宅）分摊土地产权分成清单，拟证明买受人在2020年1月以后才陆续进行土地分成确认，该确认表用于办理不动产的依据。证据3、通话记录，拟证明上诉人在2020年1月就开始通知购房户共同申请办理不动产证。证据4、贺州市桂源水利电业有限公司作出的关于太白湖片区土地整理及农民集中安置住房建设项目A区1到3号楼居民住宅供配电工程按照“新居配”建设的情况说明，拟证实上诉人因“新居配”建设导致了工期延误是563天。本院对证据的分析与认定：对证据1至证据2予以确认；证据3不能证明拟证明内容，不予采信；证据4不属于新证据，不予确认。 一审判决认定事实清楚，应予确认。另查明，北控水务公司的二次供水设备增加，从2017年8月8日申请至2017年10月18日批复的63天可据实延期。 本院认为，上诉人灵贺公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。因涉案工程项目已于2016年11月23日完成所有施工内容，各分项分部工程质量也验收合格，而导致逾期交房的原因在于市政配套设施一直未完善，属不可归责于合同当事人的原因。虽被上诉人于2017年11月3日实际接收了房屋，但由于案涉工程通过竣工验收为房屋具备办证条件的基础条件，案涉工程通过竣工验收之日为2018年10月19日，因此，灵贺公司协助办证期限应自2018年10月19日起算的360日内（即自2018年10月19日至2019年10月14日止），灵贺公司于2020年3月17日才通知办证，未在办证期限内协助办理不动产权证书，应承担相应违约责任。关于逾期办证违约金的计算，因灵贺公司并非办理不动产权证的主体，仅具有代为收取办理不动产权证材料并协助办理不动产权证的合同义务，逾期办证违约金应以灵贺公司向被上诉人发出提供办理不动产权证材料的通知之日（即2020年3月17日）为计算逾期办证违约金的截止之日。因此，灵贺公司逾期办证天数应自逾期之日即2019年10月15日起计算至2020年3月17日止，共计154天，灵贺公司应支付的逾期办证违约金为2283元（已付房价款296493元×0.00005×154天），一审判决对逾期办证违约金的认定及计算数额不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人灵贺公司的上诉请求部分成立、部分不成立，成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1853号民事判决第二项； 二、变更贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1853号民事判决第一项为：上诉人广西贺州市灵贺投资开发有限公司应向被上诉人赵子高、韦芳涛支付逾期办证违约金2283元。 一审案件受理费186元（被上诉人预交），二审案件受理费50元（上诉人已预交），合计236元，由被上诉人赵子高、韦芳涛负担50元，上诉人广西贺州市灵贺投资开发有限公司负担186元。 本判决为终审判决。 审判长  李永林 审判员  周成才 审判员  陈小坤 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理常国慧 书记员 曾俊豪 白桂妹 黄爱惜 杨杰