广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5544号原告（反诉被告）：王俊，男，1963年3月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。原告（反诉被告）：广州市钊屹贸易有限公司，住所地广州市越秀区XX路**之**。法定代表人：王俊。两原告共同委托诉讼代理人：李文胜，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东迈思设计顾问有限公司，住所地广州，住所地广州市海珠区南边路**之**>法定代表人：莫春霞。委托诉讼代理人：彭球国，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告王俊、广州市钊屹贸易有限公司（以下简称钊屹公司）诉被告广东迈思设计顾问有限公司（以下简称迈思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人李文胜，被告的法定代表人莫春霞及被告的委托诉讼代理人彭球国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年1月16日至2020年7月31日租金523679元（按每月租金80566元乘以6.5个月计）。2、判令被告支付2020年1月16日至2020年7月31日的物业服务费和车位服务费（详见我方在补充证据清单后附的《物业收费通知单》）合计17684.46元。3、判令被告承担本案保全费3287.59元及保全担保费2500元。事实和理由：2015年被告作为承租方与两原告签署房屋租赁合同，承租广州市越秀区XX路45号之二十五(T1(25号)栋)别墅(以下简称租赁房屋)，租期自2015年8月1日至2020年7月31日，合计5年时间。被告于2019年12月5日致函两原告，通知两原告其将于2020年1月20日搬离并归还租赁房屋。两原告随即委托律师，于2019年12月25日以发送律师函的方式通知被告不同意提前解除租赁合同。但被告于2020年1月8日函告原告广州市钊屹贸易有限公司，正式表示其将提前解除租赁合同，并表示不承担任何违约责任。被告在无任何法定解除权和约定解除权情况下，单方面通知两原告解除双方间的房屋租赁合同，不再履行合同义务的行为，严重损害了两原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告辩称，一、原告违法建设和装修、根本违约在先，被告有权解除合同，涉案合同已于2020年1月16日依法解除，被告不承担任何违约责任。2019年8月期间，根据原告的邀请和设计意图，被告为其进行涉案房屋的免费装修设计，设计方案中涉及房屋外立面的改变。2019年10月下旬，原告开始对涉案房屋的一楼正门进行建设和装修，范围包括拆除原左侧黑色大理石墙并改装成大门、新装金色不锈钢横条及灰褐色百叶等。根据现行有效的2002年《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和困建设部令第110号)第六条第(一)和第（二)项“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为:(一)搭建建筑物、构筑物;（二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗¨¨¨本条所列第（一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准”之规定，原告装修施工涉及房屋外立面的改变，但其未向城市规划行政主管部门履行报批手续，属于违法违规建设和施工。而被告和原告双方共用一楼大门和部分区域，原告的违规建设和装修行为严重影响被告的正常营业，随时(包括在施工完成后)可能被有关部门依据《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条、《广州市违法建设查处条例》第十七条采取包括查封现场、停止供水供电等在内的处罚措施，导致被告的正常营业被中断、合同目的不能实现，原告的行为违反了《租赁合同》第19条“有关甲方权利义务:甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被政府和司法机关查封冻结¨¨¨·”，以及第26条“有关甲方权利义务:甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被政府和司法机关查封冻结¨¨¨·”的约定，构成违约。根据《合同法》第94条第(二)(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告有权解除合同。被告己履行事先解除合同的通知义务，被告于2019年12月5日和2020年2月7日连续发函给原告，通知其租赁合同于2020年1月16日提前解除，被告实际也于2020年1月16日搬离，租金缴纳到2020年1月15日，水电、物业等费用均已结清，被告搬离时，原告就在现场，涉案房屋已交还原告，双方合同已于1月16日解除，原告要求继续履行合同，没有事实和法律依据。二、原告未先履行合同主要义务，被告有权拒绝继续履行合同。原告未经批准擅自改变房屋的外立面并且私自搭建，违反《住宅室内装饰装修管理办法》，严重影响被告的正常营业，其聘请的施工队没有相关资质，施工过程中也危及被告所属员工的人身安全，更重要的是违建和装修现场随时可能被有关部门查封、被停水停电等，导致被告的正常营业被迫中断，原告以自己的违法行为表明自己不能保证涉案房屋正常使用，违反《租赁合同》第19条和第26条的约定，使得被告的正常营业行为存在被终止、无法实现合同目的风险，危及承租人正常、安全、持续使用。根据《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告有权拒绝继续履行租赁合同。三、原告对租金计算错误，2018年8月1日，双方签订《补充协议》，约定自2018年8月1日起，将涉案房屋1楼101单元的123.76平方米，变更为租赁其中的79.58平方米，整体租金相应地调整为81566元/月。四、即使认定合同应予继续履行，新冠××疫情属于不可抗力，也应免除2020年2、3月的租金，4、5月租金予以减半。众所周知，今年初以来发生新冠××疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》，该疫情属于不可抗力，相应的租金应予减免。同时，被告员工约20人，属于《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业(2011)300号)所规定的中小微企，根据《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》及《广州市财政局关于减半收取市属行政事业单位物业4、5月份租金的通知》，应参照市财政局规定的2020年2月和3月的租金减免、2020年4月和5月租金减半的优惠政策。五、退一步讲，即使认定被告违约，被告根据合同承担的违约金为0元。根据《租赁合同》第37条约定“任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的经济损失，经济损失无法确认的，均以租赁保证金数额确认损失”，该条款的描述为“均以租赁保证金数额确认损失”，换言之，不管原告的损失能否确定，赔偿损失的数额均以保证金为眼，而根据《租赁合同》第6条“租金、履约保证金”条款以及整个条文，合同并未约定保证金数额，也即，被告无需向原告支付任何违约金。综上所述，被告认为双方合同已于2020年1月16日解除，被告无需继续履行合同以及承担任何违约责任，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告提出反诉请求：确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年1月16日解除。事实和理由：原告在2019年10月下旬对涉案物业的一楼正门进行违建，其以自己的违法建设行为表明自己不履行合同主要义务，并且该行为使得原告的正常营业行为被终止，无法实现合同目的的现实风险。被告先后于2019年12月5日和2020年2月7日连续发函给原告，通知其于2020年1月16日提前解除合同，被告实际已于2020年1月16日搬离，租金缴纳至2020年1月15日，水电、物业等费用均已结清，涉案物业已交还给原告。故提起本案反诉请求。原告对被告的反诉请求辩称，程序上，被告的请求不构成诉，实际上是对本诉的抗辩。从实体上，合同解除依照法律常识有法定解除、约定解除、协商解除。本案被告所称的解除既不是法律规定的也没有约定，双方也没有协商解除，所以被告的主张没有任何事实依据、合同依据、法律依据，请求法院驳回被告反诉请求。经审理查明：广州市越秀区XX路45号之二十五101房、201房、301房、401房的权属人均为钊屹公司。2015年，两原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市越秀区XX路45号之二十五(T1(25号栋))房屋，建筑面积共548.31平方米，其中101单元123.76平方米，201单元141.31平方米，301单元144.23平方米，401单元139.01平方米，用作办公使用，租赁物包括附属设备设施：室内电梯一部及附属停车位四个；租期自2015年8月1日至2020年7月31日，租金每年递增3%；租金按月支付，每年的1月31日和7月31日前分别一次性支付六个月的租金，以此类推；租赁期限届满，或本合同被依法终止履行后十五个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用，逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的，应参照本合同的标准向甲方交纳租赁费用，甲方如书面通知要求返还的，乙方未返还的，乙方应按本合同约定的日租赁费用向甲方支付费用；乙方应按其与物业管理公司签订的物业服务合同缴纳物业服务费用，并缴纳其他水费、电费等使用物业应缴纳的费用，如因该等费用未缴或未按时缴纳，造成甲方相关损失的，乙方应予赔偿；任何一方违约而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方的经济损失，经济损失无法确认的，均以租赁保证金数额确认损失，乙方的经济损失包括装修折旧；因不可抗力原因，任何一方均可以在书面通知对方并提供相关不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担任何责任；本合同的通知可以通过直接递交、挂号信件、特快专递、快递方式送达对方，直接递交以对方签收为送达。2018年8月1日，两原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《租赁合同（补充协议）》，约定乙方承租的建筑面积共计497.01平方米，其中原101单元123.76平方米，现出租101单元79.58平方米，从2018年8月1日起租金调整为每月81556元，租金每年维持不变至合同结束。2019年12月5日，被告向两原告发出函件，内容为：被告承租涉案房屋用于办公已将近8年，鉴于租约快到期，被告不得不提前计划新地址搬迁作准备，并已敲定新的办公地址，被告决定于2020年1月20日搬离涉案房屋，将房屋交还给原告，原告自该日起可将房屋另行出租给他人使用或自用，在此之前被告会与原告办理房屋的交接手续，包括共同清点物品、确认房屋状态、水表、电表读数等，且被告将清理干净好现场才将涉案房屋交还给原告使用。2019年12月25日，两原告委托广东诺臣律师事务所李文胜律师向被告发函，内容为：贵司于2019年12月5日发函给本律师当事人，通知贵司将搬离标的租赁物，并将于2020年1月20日归还租赁物。尽管贵司在函件中并未明确表示贵司将提前解除租赁协议，但该函件明确的表示了贵司将不再履行租赁协议，法律上属于贵司单方面解除租赁协议。我们认为，有效的租赁协议对双方均有法律拘束力，双方均应善意履行合同。租赁合同是有名合同，其相关法律规定及司法解释均未赋予一方有任意解除权。经查，租赁协议中亦未发现有单方任意解除权的约定。贵司没有任何法定理由及约定事由就随意解除租赁协议，并对出租方不做任何补偿，这不是诚实信用或善意履行合同的行为。受当事人委托，特此通知贵司，我的当事人不同意提前解除租赁协议，要求贵司继续履行租赁协议。2020年1月8日，被告向原告钊屹公司发函，内容为：被告将于2020年1月15日开始搬离涉案物业，并不再继续承租。关于被告将于2020年1月搬离和不再承租贵方物业的意向与决定，我司已于2019年10月至11月间知会贵方，并于2019年12月5日及2020年1月6日专函贵方，至此我司已尽责提前知会贵方。在此期间，经与贵方律师沟通，因贵方律师的强硬态度，双方至今未能就结束承租搬离物业事宜形成共识，在此深表遗憾。我司仔细阅读了题述物业租赁合同。首先，在执行合同权利义务方面我司并无过失；其二，合同没有约定双方任意一方不能提出提前解约，且没有约定提前解约提出方需承担的解约责任；其三，双方约定违约责任仅限于履约保证金，而合同双方并没有在履约保证金项下约定保证金具体金额，租赁至今贵方并未对此提出任何异议，故视同双方约定履约同有保证金为零。换言之，双方通过约定履约保证金为零的方式，约定提前解除合同无需承担违约责任。源出因此，我司认为本承租合约为租期内开放合同，租赁关系的存在是以交纳当期租金为唯一条件，即双方均可随时通知对方解除租赁关系，而无需承担合同约定以外的费用。即，对于承租方来讲，交租金便承租，停交租金便停租；对于出租方来讲，收租金便出租，收回物业便停租。我司愿在此再次强调，将于近期结束双方承租关系、搬离题述物业。我司庄严承诺将严格按照双方签署的租赁合同条款原则，友善搬离妥善交接。具体安排如下：一、双方于2015年签订的《租赁合同》于2020年1月15日正式解除，自合同解除日起，我司不再承租题述物业。二、根据租赁合同第三部分的第33点：租赁期限届满、或本合同被依法终止履行后十五个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。即我司将于2020年1月15日不再承租贵方题述物业，2020年1月1日至2020年1月15日期间的租赁费用也将于2020年1月10日提前交纳完毕，按合同条款规定，我司有15个工作日无需交租赁费用的搬家时间，即贵司可在2020年2月11日(跨春节法定节假日)收回该物业，我司亦将尽量提前至2月初将租赁房屋交还贵方。三、为维护双方权益，请贵方于2020年2月11日与我司办理交接手续，包括双方共同清点物品、确认房屋状态、水表、电表读数等。四、涉案物业情况由双方一同现场查看，如贵方在上述时间内未能与我司办理交接手续或贵方放弃现场查看的，与我司无关，届时房屋状态及电表、水表读数等将以我司记录为准，并视为房屋已完整交还贵方。被告交纳租金至2020年1月15日，两原告于2020年1月15日提起本案诉讼。被告为证明其向两原告寄出通知函，提交了手写的2020年2月6日的《关于办理租赁房屋交接手续的通知函》，内容为：我司分别于2020年2月1日通过微信方式给阁下、2020年2月3日通过电话等方式给李文胜律师，通知贵方我司将于2020年1月19日搬离租赁房屋，并建议双方办理交接手续，现我司已于2020年1月19日搬离，并完成了房屋的复原、清洁等工作，就交接事宜，我司再次与贵方沟通如下：为免除不必要争议，我司诚挚建议贵方与我司办理场地交接手续，我们诚邀贵方于2020年2月10日下午3点与我司办理租赁房屋的交接手续，包括双方共同确认房屋状态、水表、电表读数、交接房屋钥匙等。被告同时提交了顺丰快递的退件凭证，显示邮件收件地址为广州市白云区京溪路春兰园14栋903，收件人为曾小姐。两原告称其没有收到该邮件。被告为证明合同解除后两原告对涉案房屋换锁，提交了拍摄时间为2020年5月29日的照片，拍摄内容为门上的锁。两原告质证称：对该证据不予认可，由于疫情期间，院子的门是打开的，当时原告是在美国，物业公司打电话给我方称院门是打开的，3月份居委会告知我方需要征用我方的院子摆放物资，如果这个时候有锁应该是物业公司和街道摆放了物资而上的锁，我方是没有上锁的；原告王俊此前到美国过春节，今年5月才回国，且回国后还要隔离14天，不可能上锁。两原告为证明被告欠付的物业服务费和车位服务费，提交了《物业收费通知单》及原告和王军代垫付上述费用的凭据。被告质证称对其真实性无异议，对清单所载的标准无异议，但认为2020年1月16日后产生的费用与被告无关。两原告为证明其支出了保全费和担保费，提交了通知单、微信缴费记录和广东银鼎融资担保有限公司开具的钊屹公司诉讼保全费用2500元的收据。被告质证称对其真实性无异议，但认为该费用并非申请财产保全必然产生的费用，应由原告自行承担。庭审中，被告表示：被告已于2020年1月16日搬出涉案房屋，2020年1月19日我方把钥匙放在负一楼楼梯间的钥匙盒里，并在当天致电王军告知将钥匙交还的情况；我方是2020年5月29日经过现场时发现换了新锁并拍摄的，且发现院子有打扫过的痕迹，至于是否原告上锁，我方没有证据；我方在2020年7月底到现场，发现已经在装修了。两原告表示：确认王军是王俊姐姐，王军是住在小区里代王俊打理房屋的；不确认被告曾告知交还钥匙的情况，被告是陆陆续续搬走的，但不清楚被告何时全部搬走；2020年3月份，具体时间不清楚，居委和物业公司一起致电我方，称院子是空的且没上锁，要摆放防疫物资，原告表示房屋由被告承租，要求居委联系被告，至于后来有否联系到我方不清楚，也不知道有否用到院子，我方2020年6月份回国后到院子看，发现有锁，也没有防疫物资；2020年8月1日原告请物业公司到现场一起把锁砸了，现在房屋由我方控制。另，双方确认自2018年8月1日起，被告实际向原告支付租金的数额为80566元，差额1000元是用于抵扣原告收回去面积44平方米的水电费及物业管理费。本院认为：两原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租期至2020年7月31日，在租期尚未届满时，被告因自身原因要求提前退租并于2019年12月向原告发函称其将于2020年1月20日搬出，后原告回函明确不同意提前解除合同，被告遂于2020年1月8日向原告再次发函要求于2020年1月15日解除租赁合同，并要求原告于2020年2月11日共同办理交接手续，此后双方并未共同办理交接手续。从上述查明事实可见，两原告对被告单方提前解除合同的主张是持有异议的，而双方签订的租赁合同并未对提前解约的条件和责任进行约定，因此，在双方并未就被告提前解约达成一致意见的情况下，被告认为双方的租赁合同已于2020年1月16日解除于法无据，本院对被告该反诉请求不予支持。虽被告称其已于2020年1月15日搬出涉案房屋并在2020年1月19日将房屋钥匙放在负一楼楼梯间的钥匙盒里，且已致电代为管理房屋的王军告知钥匙交还的情况，但被告未能提供证据证明该留置钥匙的行为系依据原告指示所为，原告对此亦不予确认，故被告应承担举证不能的责任，即被告留置房屋钥匙的行为不构成合同终止履行及被告拒交租金和相关费用的事由，被告仍应向两原告继续支付自2020年1月16日起的租金及物业服务费和车位服务费。至于被告的租金和相关费用应付至何时，需考虑以下两方面因素：其一，虽被告属提前解约，但其已通过发函的方式通知原告自2020年1月16日起不再承租的事宜，原告亦知悉被告不再继续承租的意思表示且清楚被告陆陆续续搬走物品的行为，且两原告在庭审中亦陈述其2020年3月份接到居委和物业公司的电话称院子是空的且没上锁，在此情况下，两原告应采取有效措施及时收回房屋以避免损失的扩大；二、被告曾发函要求原告在2020年2月11日办理交接手续，但2020年2、3月正处于疫情防控期间，原告收回房屋后再出租的难度显然加大，被告提前解约必然导致原告短期内难以重新出租，客观上造成损失。综合上述分析，结合公平合理原则，被告应向两原告支付租金、物业服务费和车位服务费至2020年3月31日。由于原告主张的租金每月80566元已扣减被告多付的由原告收回的部分面积的物业服务费和车位服务费，故上述期间的物业服务费和车位服务费应按原承租面积计算。至于被告抗辩称疫情期间应按政策减免租金的意见，因租赁合同是基于被告自身原因而单方提出解除，构成违约在先，本院对被告该抗辩意见不予接纳。另，被告提出的原告存在违法建设导致被告面临无法实现合同目的的风险的意见，被告未能举证证明其曾因违法建设问题被相关行政部门处罚且实际影响了其使用目的，本院对该抗辩意见不予接纳。关于保全费和担保费的问题，因本案纠纷因被告提前解约引致，保全费由被告负担。因担保费是原告钊屹公司向提供担保的公司缴纳，该费用并非诉讼保全必然产生的费用，本院对两原告要求被告负担该项费用的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东迈思设计顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王俊、广州市钊屹贸易有限公司支付2020年1月16日至2020年3月31日期间的租金（按每月租金80566元计）；二、被告广东迈思设计顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王俊、广州市钊屹贸易有限公司支付2020年1月16日至2020年3月31日期间的物业服务费（按548.31平方米，每月每平方米4.5元标准计）和车位服务费（按四个车位，每月每个120元标准计）；三、被告广东迈思设计顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王俊、广州市钊屹贸易有限公司支付保全费3287.59元；四、驳回原告王俊、广州市钊屹贸易有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广东迈思设计顾问有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9335元，由原告王俊、广州市钊屹贸易有限公司共同负担5717元，被告广东迈思设计顾问有限公司负担3618元；反诉受理费25元，由被告广东迈思设计顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年十二月十日书 记 员  徐浩龙