山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13842号 上诉人（原审原告）：曹桂英，女，1976年10月26日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：随亮田，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：倪肖红，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛温泉房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区温泉镇东皋玉。 法定代表人：徐正国，经理。 委托诉讼代理人：沈心语，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙皖竹，山东道安律师事务所律师。 上诉人曹桂英因与被上诉人青岛温泉房地产开发有限公司（以下简称温泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹桂英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持曹桂英的一审全部诉讼请求或发回重审；2.案件受理费、保全费等诉讼费用由温泉公司承担。事实与理由：一、关于逾期交房的原因，一审判决事实认定错误、适用法律错误。一审判决以房屋质量问题不能认定为由，认定逾期交房不是温泉公司原因导致，事实认定错误。曹桂英所购买的是现房而且2017年10月10日就支付全部购房款，2017年11月2日，曹桂英到温泉公司办公地点催问交房事宜，温泉公司说可以交房并出具了接房流转单，温泉公司项目管理人员与曹桂英一同到涉案房屋物业办公室办理交房手续，但是，当天温泉公司并没有准备《商业质量保证书》、《商业使用说明书》等交房资料且房屋存在墙面裂缝、地面严重下沉等质量问题。鉴于当时交房期限未届满，温泉公司承诺待交房材料准备齐全、房屋质量问题修复完毕后通知曹桂英交付房屋，因此，2017年11月2日是因温泉公司原因未实际交房。按照合同第九条约定，对此种情况，曹桂英有权拒绝接收房屋，温泉公司应承担逾期交房的责任。如果温泉公司主张其提供了上述资料，应由其承担举证责任。温泉公司对曹桂英之后的催告置之不理，直到2019年7月19日才正式开具《接房流转单》,并交付房屋。对于房屋存在的质量问题，曹桂英一审提交了现场录像，对此可以现场勘察是否为涉案房屋。二、关于曹桂英逾期取得不动产权证，一审判决事实认定错误。虽然应由曹桂英到不动产登记机关办理不动产权证，但是办证资料全部是温泉公司提供，温泉公司到2019年8月25日才向曹桂英交付办理不动产权证的材料，已经严重超过约定办证期限，因此逾期办证是因为温泉公司原因导致的。曹桂英不存在怠于领取办证材料的行为。虽然曹桂英未在2018年8月9日向温泉公司交付申请书，但是假使2018年8月9日温泉公司向曹桂英交付了申请书，那么也已经超过合同约定的2018年3月31日前办证的期限，足以证明是因温泉公司的原因逾期办理不动产权证。 温泉公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，曹桂英上诉称一审判决认定事实有误没有任何依据。1、曹桂英在上诉状中称温泉公司未履行通知交房义务与事实不符。曹桂英购买的是现房，温泉公司在收到全部购房款后，根据合同约定通知曹桂英于2017年11月2日办理交房手续，曹桂英也于2017年11月2日到温泉公司签字并领取了《接房流转单》对此，曹桂英在上诉状中予以认可，因此，温泉公司已经尽到通知交房的义务。2、曹桂英在上诉状中称温泉公司未准备《商品质量保证书》、《商业使用说明书》等交房资料，与事实不符。双方签订的《青岛市商品房出售合同》中所载明的《商品质量保证书》、《商业使用说明书》等交房资料，全部附录在《入住手续书》中，该《入住手续书》是由温泉公司与物业公司共同出具，统一格式，早已影印好，自涉案房屋所在小区开始交房时就向业主交付。曹桂英于2017年11月2日到达物业公司办公室后，物业公司工作人员便向其交付了《入住手续书》,但是曹桂英因暂时不入住涉案房屋，拒绝在领取单上签字。3、涉案房屋不存在质量问题。因涉案房屋是现房，曹桂英在购买前曾多次看房、验房，正因涉案房屋无质量问题，曹桂英方在2017年9月25日缴纳30万元定金后，又于2017年10月10日缴纳剩余全部房款，全款购买涉案房屋。一审中曹桂英针对涉案房屋质量问题仅提交一份视频资料，既无法证明视频所拍摄的是涉案房屋，也无法证明该视频的录制时间，无法证明视频中的质量问题在交房时即存在，无法排除后期出现的可能性。二、曹桂英购买涉案房屋时，涉案房屋已具备办理房地产权证的条件，一审判决认定事实清楚，应予维持。曹桂英的购房发票已于2017年10月26日开具，并与《青岛市商品房出售合同》、申请书一同存放于涉案房屋的档案袋中，温泉公司在一审中已提交证据证明且曹桂英也已签字确认。曹桂英明知其购买的是现房，也明知其与温泉公司签订《青岛市商品房出售合同》,并交齐全部房款之后即可到曹桂英领取办理房地产权证所需的相关材料。2017年11月2日温泉公司在出具《接房流转单》时就要求曹桂英签字领取办理房地产权证的相关资料，但曹桂英拒绝领取。因曹桂英一直怠于领取相关材料，拖延至2018年8月9日才至温泉公司领取相关材料，故未在2018年3月31日前取得房地产权证的责任应由曹桂英自行承担。 曹桂英向一审法院提出起诉请求：1.判令温泉公司支付曹桂英逾期交房违约金1,347,766元；2.温泉公司向曹桂英支付逾期取得房地产权证违约金221,672元；3.本案诉讼费用由温泉公司承担。事实和理由：2017年9月25日，曹桂英与温泉公司签订网点订购协议书，约定曹桂英向温泉公司购买山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期商业网点29号楼3单元1层房屋，房屋总价款为4,433,441.6元，曹桂英于当日交纳了购房定金30万元。曹桂英、温泉公司双方于2017年10月10日签订编号为25000004515413的《青岛市商品房出售合同》，曹桂英于当日交纳剩余房款4,133,441.60元。该合同第七条约定温泉公司在收到曹桂英全部房价款之日起30日内向曹桂英交付房屋。曹桂英于2017年10月10日向温泉公司支付全部房价款，因此温泉公司依约应于2017年11月9日前向曹桂英交付房屋。但是，温泉公司直到2019年7月10日才向曹桂英交付房屋。根据该合同第十三条约定，温泉公司应按曹桂英已支付的房价款日万分之五计算向曹桂英支付逾期交付房屋的约金人民币1,347,766元。另外，根据合同第十九条约定，因温泉公司原因，曹桂英无法在2018年3月31日前取得房地产权证的，温泉公司应当按照总房价款的5%向曹桂英支付违约金。因温泉公司迟迟不给曹桂英交付发票等办理房地产权证的材料，导致曹桂英逾期取得房地产权证，温泉公司依约应向曹桂英支付逾期取得房地产权证违约金221,672元。温泉公司的行为严重违反双方合同约定，虽经曹桂英多次催告，温泉公司迟迟不纠正违约行为，违约行为持续近两年，其行为严重侵害了曹桂英的合法权益。 一审法院认定事实：2017年9月25日，曹桂英向温泉公司交纳了首付房款300,000元，2017年10月10日，曹桂英向温泉公司交纳了剩余购房款4,133,441.6元。2017年10月11日，曹桂英作为乙方与温泉公司作为甲方网签了《青岛市商品房出售合同》，约定曹桂英购买温泉公司开发的位于即墨区《山东大学青岛校区教职工生活区A2区一期》29号楼3单元1层1户房屋，房屋总价款4,433,441.6元，其中合同第七条约定：“甲、乙双方按下列第三种约定确定该房屋交付使用日期：三、甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。”第九条约定：“乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为甲方向乙方交付所购房屋钥匙或交房通知规定交房期限届满。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为商业用房，甲方应向乙方提供《商业质量保证书》和《商业使用说明》、《前期物业管理服务合同》。乙方要求提供房屋实测面积的有效资料，甲方应如实提供。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交付责任由甲方承担。”第十三条约定：“除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、如果因甲方自身原因逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自接到乙方解除合同书面通知且乙方及其配偶配合甲方完成注销该房屋的合同备案登记、预告登记及抵押登记后30天内退还全部已付房款。乙方应自行到甲方出领取上述退款（退款不计息）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款万分之5的违约金。”第十九条约定：“甲、乙双方商定，2017年12月31日前，由乙方向即墨市房产交易监理所办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2018年3月31日前取得房屋产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5%；2018年4月1日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。”2017年10月26日，温泉公司开具了涉案房屋的购房发票。2019年9月9日，曹桂英取得涉案房屋的房地产权证书。2017年11月2日，曹桂英从温泉公司领取了《接房流转单》，主要载明：“尊敬的曹桂英：您好！您购买的山东大学青岛校区教职工生活区A2区29-3户（143.57㎡）房屋已达到接房条件。请您持本接房流转单及相关资料到物业办公室（23#-2-102室）办理交房手续并领取钥匙，本次交房时必须由购房人本人到场。”另查明，2016年10月11日涉案房屋所在的山东大学青岛校区教职工生活区A2区取得建设工程竣工规划核实合格证。2017年8月24日，温泉公司取得包含涉案房屋在内的即墨市滨海路81号21-24、29-32号楼、36-37号商业楼的房地产登记明细。一审法院认为，曹桂英与温泉公司签订的《青岛市商品房出售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。1、关于曹桂英要求温泉公司支付逾期交房违约金1,347,766元的诉讼请求，根据双方签订的《青岛市商品房出售合同》的约定，曹桂英购买的是现房，且房屋已取得竣工验收备案证及房地产明细，温泉公司应于2017年11月9日前将涉案房屋交付给曹桂英。2017年11月2日，温泉公司即通知曹桂英领取涉案房屋钥匙并办理交房手续，曹桂英称系因为温泉公司称交房手续没有准备以及涉案房屋有质量问题导致涉案房屋没有办理交接手续。关于曹桂英的主张，其提交录像资料一份，证明涉案房屋存在墙面有缝、地面下陷等质量问题。温泉公司对该录像不予认可。一审法院认为，一方面，曹桂英崔桂英提交的视频资料真实性无法核实，涉案房屋已经取得竣工验收合格证，曹桂英的证据不足以证明涉案房屋存在质量问题；另一方面，曹桂英购买的是现房，其在购买房屋前应该进行了实地看房，在接房时才提出房屋有质量问题，明显与常理不符。因此，关于曹桂英的该主张，不予采信。温泉公司通知曹桂英领取涉案房屋钥匙并办理交房手续，曹桂英没有证据系因为温泉公司原因导致涉案房屋无法交付。因此，关于曹桂英要求温泉公司支付逾期交房违约金1,347,766元的诉讼请求，不予支持。2、关于曹桂英要求温泉公司支付逾期取得房地产权证违约金221,672元的诉讼请求，根据双方签订的《青岛市商品房出售合同》的约定，曹桂英应在2017年12月31日前到即墨市房产交易监理所办理价格申报及过户申请手续，申领涉案房屋房地产权证，因温泉公司原因导致曹桂英无法在2018年3月31日前取得房地产权证的，温泉公司应承担违约责任。该案中，曹桂英购买涉案房屋时，涉案房屋即符合办理房地产权证的条件，曹桂英未提交证据证明系因为温泉公司原因导致其未在2018年3月31日前取得房地产权证。因此，关于曹桂英的该诉讼请求，不予支持。判决：驳回曹桂英的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。 曹桂英提交以下证据：1、物业费收款收据一份，证明2019年7月10日曹桂英办理交房手续时才缴纳物业费，承担2019年7月之后的物业，根据双方合同补充条款第4条约定，证明是因温泉公司原因而逾期交房；2、电话录音及文字整理资料各两份，证明2018年12月17日和2019年1月15日曹桂英一方继续催问房屋维修及交房事宜，温泉公司一方仍然不确定交房时间，故本案是因为温泉公司原因而逾期交房；3、向温泉公司法定代表人徐正国邮寄《关于山大青岛校区A229-3尽快履行修复义务办理交房手续函》EMS邮寄单及物流信息，证明曹桂英于2019年4月24日书面催告温泉公司交房。 温泉公司质证称，对证据1真实性无异议，但对证明事项有异议。曹桂英在2017年11月2日拒绝办理完毕交房手续的原因是不想缴纳物业费，正是因为温泉公司与物业公司协商免除其2017年11月至2019年6月30日期间物业费，曹桂英才于2019年7月10日办理交房手续。对证据2的两份录音文件真实性、证明事项均不予认可，经落实，并非是与温泉公司的工作人员通话，无法核实录音中双方的身份，不能确定该录音内容的真伪，也不能确定该录音讨论的质量问题是涉案房屋的质量问题。温泉公司不存在逾期交房的情形。根据《青岛市商品房出售合同》补充条款第四条约定，温泉公司有权在曹桂英签署《前期物业管理合同》和《业主临时使用公约》并交纳物业费之后交房，此时交房不构成逾期交房。曹桂英提交的视频资料以及录音资料，都无法证明在交房时涉案房屋已存在质量问题，更无法证明涉案房屋存在具有严重影响正常居住使用的质量问题，应承担举证不能的不利后果。对证据3EMS邮寄单的真实性无异议，对证明事项有异议，仅提供EMS邮寄单，无法证明邮寄的文件内容。对物流信息的真实性有异议，应提交邮政回执单证明快递件已签收。即使涉案房屋有质量瑕疵需要维修，该证据也无法证明质量瑕疵是在交房时已经存在的。涉案房屋是现房，上诉人在购房前曾多次看房验房，从未提出有质量问题。2017年11月2日上诉人拒绝收房之后，涉案房屋一直空置，不排除后期出现质量瑕疵的可能性。 温泉公司提交以下证据：与曹桂英同一小区的其他业主于2017年3月16日办理交房手续的相关资料，结合《入住手续书》证明包含《商业质量保证书》、《商业使用说明书》、《前期物业管理服务合同》等在内的《入住手续书》早已存在，在2017年11月2日温泉公司即可向曹桂英交付《入住手续书》，不存在无法提供的可能，是曹桂英因不愿交纳物业费而拒绝领取。 曹桂英的质证意见为:该证据是案外人的资料，曹桂英不清楚，对真实性不能确定。对证明事项不认可，曹桂英办理交房时，温泉公司未向曹桂英提供《商业质量保证书》、《商业使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，温泉公司如主张提供，应举证证明，温泉公司称曹桂英因不愿缴纳物业费而拒绝收房，与事实不服，也不符合常理。 本院认为，曹桂英提交的证据1，温泉公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认，但该证据不能证明曹桂英主张是因温泉公司原因而逾期交房，温泉公司对曹桂英提交的证据2的真实性不予认可，且该电话录音内容不能证明涉案房屋质量严重程度，本院不予确认，温泉公司对曹桂英提交证据3的真实性无异议，本院予以确认。温泉公司提交的与曹桂英同一小区的其他业主于2017年3月16日办理交房手续的相关资料，曹桂英对上述证据的真实性并未否认，结合本院查明的事实，能够认定上述证据真实且与本案具有关联性，本院予以确认。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：温泉公司是否应当承担逾期交房、逾期办证责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，出卖人交付的房屋存在主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除合同。根据上述规定，在出现上述两种情形时买受人有权拒绝接收房屋。本案中，双方于2017年10月11日签订《青岛市商品房出售合同》时，涉案房屋所在的山东大学青岛校区教职工生活区A2区已于2016年10月11日取得建设工程竣工规划核实合格证，温泉公司也已取得包含涉案房屋在内的即墨市滨海路81号21-24、29-32号楼、36-37号商业楼的房地产登记明细。根据合同约定，温泉公司应于2017年11月9日前将涉案房屋交付给曹桂英。温泉公司主张于2017年11月2日通知曹桂英领取涉案房屋钥匙并办理交房手续，曹桂英在上诉状中对此也明确认可，但称因为当日温泉公司未提供《商业质量保证书》和《商业使用说明》以及涉案房屋有质量问题，曹桂英有权拒绝接收房屋，温泉公司应承担逾期交房的责任。对此，本院认为，曹桂英购买的是现房，涉案房屋于2016年就已经过竣工验收备案，温泉公司提交的其他业主收房资料，可以认定温泉公司在2017年11月2日向曹桂英开具《接房流转单》时客观上具备向曹桂英提供合同约定的《商业质量保证书》和《商业使用说明》的条件，综合考虑曹桂英在2017年11月2日拒绝接收房屋、领取钥匙，以及并未提交证据证明温泉公司拒绝向其提供上述材料的事实来看，温泉公司陈述2017年11月2日曹桂英拒绝领取上述材料的可信度更高一些。关于曹桂英提出涉案房屋存在质量问题有权拒绝接收房屋的上诉理由，因曹桂英提交的证据不能证明涉案房屋出现的质量问题属于房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用两种情形，故曹桂英无权以房屋存在的质量瑕疵为由拒绝接收房屋，温泉公司不因此承担逾期交房法律责任。若涉案房屋确实存在质量瑕疵，也应通过保修方式解决。关于逾期办证责任问题，曹桂英购买涉案房屋时，涉案房屋即符合办理房地产权证的条件，曹桂英未提交证据证明系因温泉公司原因导致其未在2018年3月31日前取得房地产权证，故其要求温泉公司承担逾期办证责任，无事实根据，本院不予支持。 综上所述，曹桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判处结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18,925元，由上诉人曹桂英负担。 本判决为终审判决。 审判长  臧丕红 审判员  王 楷 审判员  李 丽 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷