广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31054号原告（反诉被告）庄志辉,男，汉族，1986年8月13日出生，身份证地址深圳市大鹏新区。被告（反诉原告）陈柳容,女，汉族，1967年10月22日出生，身份证地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人朱悦清，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。原告（反诉被告）庄志辉（以下简称原告）与被告（反诉原告）陈柳容（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄志辉，被告陈柳容及其委托代理人朱悦清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告签订《房屋租赁合同》,被告租赁位于西涌××号的房屋，租赁日期从2019年5月1日期起至政府拆迁日为止。双方议定，上述房屋年租金为每年4万元整，年租金每年5月和11月付款，分两次缴清。因合同租金分两次缴清，却并没有说明每次交租多少元，原告等到年租金到期时间还没收到被告的租金。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付缴清2019年5月1日至2020年5月1日的年租金。原被告双方手机微信聊天记录和日期清楚记录事实，被告2019年11月开始至2020年4月26日微信聊天记录所转账1万元整为第二年租金。微信聊天记录显示2020年5月份的租金。还存在拖欠2019年5月1日至2020年5月1日租金的事实。根据双方签订的合同第五款，违约责任第一条，在租赁期间乙方如逾期半个月未支付约定应交租金的，甲方有权收回房屋并没收保证金。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告合法权益。原告为了维护合法利益不受侵害，请求法院判令：一、解除原被告之间签订的房屋租赁合同；二、被告返还撤离租用房屋；三、原告无须退还被告保证金5000元；被告陈柳容辩称：一、被告不存在拖欠租金的行为，相反是原告出租的房屋，无法通过消防检查，以及原告强行给出租房屋上锁的行为，导致被告投资装修后无法经营，给被告造成损失。二、原被告原约定第一年租金为4万元，原告同意给予被告装修期免租1万元，疫情期间免租5000元，以及被告代原告交纳水电费1500元，故第一年的租金为23500元，被告已付清第一年租金，被告是诚实守信的人，不会故意欠租，否则也不会在第一年租金未交清的情况下，支付第二年的租金。原告已经收到被告支付的第二年部分租金，并且在原告起诉前，各方在南澳司法所进行调解时，原告也承认被告没有再拖欠租金，原告也没有提出被告有拖欠租金的行为。至于被告在5月份向原告曾转账5000元，是因为原告反悔，不愿意给予被告减免疫情期间的租金,被告为了不再跟原告发生争执，所以将该5000元转给原告。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：2019年5月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于深圳市大鹏新区的房屋租给原告用于经营民宿，房屋面积约250平方米，共12个房间，租赁期限从2019年5月1日起至政府拆迁为止。合同签订后，反诉原告在不改变房屋内部结构的前提下出资对涉案房屋进行了内部装饰，并计划于2020年5月1日开业经营民宿。2020年5月3日，大鹏新区南澳办事处西涌社区消防安全委员会到涉案房屋进行民宿消防安全检查，发现涉案房屋三楼使用采光板隔断房间，存在消防安全隐患，要求反诉原告停止营业。2020年5月9日，大鹏新区南澳办事处西涌社区消防安全委员会做出《南澳办事处民宿消防安全检查告知书》，要求对发现的消防安全隐患进行整改。反诉被告庄志辉作为涉案房屋的业主签收了该通知书。后反诉原告了解到，所承租涉案房屋的12间房中有6间均由于反诉被告采用采光板隔断房间，导致存在消防安全隐患需要整改，在整改通过消防检查后才能进行经营。反诉被告作为涉案房屋的业主和出租人，应当保证提供的房屋符合约定的用途，即能够用于民宿经营。而本次消防检查出现的消防安全隐患是由于反诉被告使用采光板隔断房间所致，属于反诉被告提供的租赁物主体本身存在瑕疵，并非反诉原告承租后装修装饰导致消防检查不过关，因此反诉被告有责任和义务对消防安全隐患进行整改以满足反诉原告的使用需求。但当反诉原告就消防整改与反诉被告进行协商时，反诉被告却拒绝承担整改义务，相反还私自加锁粗暴地将涉案房屋锁起来，致使反诉原告既无法经营该房屋，也无法进行居住使用，租赁合同的目的受限，使反诉原告错过了西涌地区每年5月至10月的旅游黄金期，损失巨大（每月至少2万元）。而由于反诉原告投入了大量时间和人、财、物对涉案房屋进行装修装饰，精心筹备民宿开业，故反诉原告希望能够继续承租涉案房屋，反诉被告应继续履行合同，并承担反诉原告因消防问题无法正常开业经营所以遭受的损失。如反诉被告仍拒不进行整改，反诉原告愿意出资先进行整改以保证经营，但产生的相关费用应由反诉被告承担，或从反诉原告应付租金中进行抵扣。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院判令：一、反诉被告继续履行2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告对西涌××号的房屋（以下简称“涉案房屋”）进行消防整改，使涉案房屋满足消防要求后交付给反诉原告使用；三、反诉被告向反诉原告支付因涉案房屋无法开业经营给反诉原告造成的经营损失（经营损失按照每月人民币2万元，从2020年5月9日起计算至涉案房屋通过消防检查具备开业经营条件之日止，暂计至反诉提起之日为五个月共10万元）；四、如2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》被认定无效或因反诉被告无法交付消防合格房屋而解除，则反诉被告向反诉原告赔偿涉案房屋装修损失人民币58881.7元、退还押金5000元、退还已付的租金33500元；五、反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告反诉辩称：其从未同意在疫情期间减免5000元房租，因为国家政策也并没有强制要求出租方减免租金。被告是看到执法部门检查，说那些消防条件不合格，想趁此机会要求赔偿，被告不想继续租或者继续投资，在推卸责任。经审理查明，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定庄志辉将位于深圳市大鹏新区的房屋租给陈柳容用于经营民宿，房屋面积约250平方米，共12个房间。租赁期限从2019年5月1日起至政府拆迁为止。房屋年租金为每年4万元整，每年5月1日和11日分两次缴清，被告支付5000元保证金。因原被告在涉案房屋共用一个电表，双方协议由电费由被告支付，原告每年支付1500元电费包干。被告共支付第一年租金23500元。2020年4月26日，被告支付第二年的租金1万，原告已收款，2020年5月12日，被告通过微信支付9250元，被告未收款。2020年5月3日，大鹏新区南澳办事处西涌社区消防安全委员会到涉案房屋进行民宿消防安全检查，发现涉案房屋三楼使用采光板隔断房间，存在消防安全隐患，要求被告停止营业，在整改通过消防检查后才能进行经营。2020年5月9日，大鹏新区南澳办事处西涌社区消防安全委员会做出《南澳办事处民宿消防安全检查告知书》，原告作为涉案房屋的业主签收了该通知书。后双方因消防责任划分问题发生争议，被告将民宿内物品、家具等搬至一楼，并拆走了自己装修时购买的空调。原告看到被告搬走东西后，便在门上加锁，之后，被告又在门上加锁。至本案诉讼时，涉案房屋仍被双方共同锁住。另查明，被告2019年5月租赁原告房屋后，对房屋室内进行装修，至2020年5月1日，被告一直未开始营业。上述事实，有《房屋租赁合同》、《南澳办事处民宿消防安全检查告知书》、照片及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原告称被告存在拖欠租金的行为，已构成违约，本院经查，被告第一年租金已付23500元，原告同意给予10000元的装修补助，加上被告代缴的电费1500元，被告尚欠5000元租金。但是，从原被告提供的证据来看，虽然原告并未明确就疫情期间同意减免5000元租金，但双方租金减免问题进行过磋商，且被告于2020年4月26日开始交付第二年的租金，因此，被告并没有根本违约的行为，原告以被告拖欠租金违约并有权解除合同的意见，本院不予支持。本案中，双方的实质争议在于涉案房屋室内采用的阻隔板不符合消防要求，该责任应由何方承担。《房屋租赁合同》第四条第7、8点约定，“7.乙方因经营需要，在不影响该房屋整体结构安全的前提下，可以进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意并向有关部门申请许可，绝不能对该房屋做结构性改动。经双方一定，装饰工程费由乙方承担，租赁期满后装饰物的不动产所有权属归甲方。8.乙方要做好消防、卫生等安全管理工作。如乙方未按照有关部门要求，备齐安全设施（设备）的，因此造成的损失由乙方承担。在经营期间所发生的一切安全事故及纠纷，所有责任均由乙方承担。”本案中，双方诉争的房屋，由阻隔板隔成12间房间，该阻隔板是原告在向被告交付房屋时就已存在。对于该阻隔板的消防责任，原告认为，合同中已经约定消防责任由被告承担，如组隔板不符合消防要求，被告应当进行整改。被告认为，该组隔板在原告交付房屋时就已存在，对交付以前存在的消防责任，应由原告承担，交付以后被告装饰装修部分的消防责任才应由被告承担。本院经查，就阻隔板的消防责任，从合同的约定来看，双方存在约定不明的情况，无法确定应由哪一方来承担，双方应当就争议部分进行补充协议。但是，双方发生争议以后，被告即开始搬离相关物品，原告开始在房屋大门加锁，而后被告在原告加锁的基础上，又增加两把锁。可见，双方都无继续履行合同的诚意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，视为双方自2020年5月3日协商一致解除合同，被告要求继续履行合同并由原告赔偿未营业损失的诉讼请求，本院不予支持。因双方约定不明且无法达成补充协议，解除合同后，双方互相不承担违约责任，对于双方在履行合同过程中的实际损失，应由双方各按50%分担。因原被告双方都在涉案房屋的大门上加锁，致使房屋无法正常使用，合同解除后房屋无法正常使用的损失，原被告各按50%分担。原告的损失为合同期间的租金损失及合同解除后房屋无法正常使用的损失。截至2020年12月（包含11月），原告共损失19个月租金，共计63333.33元（40000÷12×19），双方各承担一半，即31666.67元。被告第一年支付租金23500元，第二年支付租金10000元，原告应返还原告租金1833.33元。租房保证金5000元及被告代缴的电费1500元，原告应予返还。2020年12月之后房屋无法正常使用的损失，被告按每天54.79元向原告支付费用，直至被告将其本人的锁打开为止。被告的损失为房屋装饰装修损失。被告租赁涉案房屋后，对房屋进行了装饰装修，被告提供了收据、转账记录、支付宝截图等证明其装饰装修的项目及费用，合计58881.7元，综合考虑被告的装修期较长，装饰装修项目有相应的支付证明且在合理范围内，本院采信被告的主张，被告装饰装修损失共计58881.7元，双方各承担一半损失，原告应向被告支付装饰装修损失29440.85元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）庄志辉与被告（反诉原告）陈柳容2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年5月3日起解除；二、被告（反诉原告）陈柳容于本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋；三、原告（反诉被告）庄志辉在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈柳容返还房租1833.33元、租房保证金5000元、电费1500元、装修费用29440.85元，上述费用合计37774.18元；四、被告（反诉原告）陈柳容自2020年12月1日起,向原告（反诉被告）庄志辉支付房屋无法正常使用损失54.79元/天，至被告（反诉原告）陈柳容将其本人的锁打开时止；五、驳回被告（反诉原告）庄志辉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈柳容的其他诉讼请求。如双方当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元、反诉受理费1150元，由原告（反诉被告）庄志辉承担300元，被告（反诉原告）陈柳容承担875元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘吉明二〇二〇年十二月二十六日书记员  樊亚文