上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11531号上诉人（原审原告）：嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙），主要经营场所浙江省嘉兴市广益路883号联创大厦2号楼5层561室-176。执行事务合伙人：上海灏象资产管理有限公司（委派代表：李伊文）。委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周士超，上海市新华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海世欣资产管理有限公司，住所地上海市崇明县新河镇新申路********（上海富盛经济开发区）。法定代表人：钟汉廷，执行董事。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿裕，上海润一律师事务所律师。上诉人嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称灏象公司）因与被上诉人上海世欣资产管理有限公司（以下简称世欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初5454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。灏象公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.世欣公司未向灏象公司披露租赁房屋花园内曾发生非正常死亡事件，违背诚实信用原则，导致灏象公司在违背真实意思的情况下与世欣公司签订了租赁合同，租赁合同应予以撤销。灏象公司做了社会学调查，在228份调查样本中，有202人认为出租方应当披露非正常死亡信息，比例高达88.6%，且55.7%的人认为若房东披露，会审慎考虑是否租赁房屋，有40.35%的人认为肯定不再考虑租赁。绝大部分人认为若房东披露非正常死亡事件则应当降租，在房东未披露非正常死亡信息、租赁房屋后才知晓的情况下，会要求退租。一审法院认为世欣公司没有法定的披露义务缺乏社会学基础，未考虑非正常死亡事件对承租人的心理影响和使用体验上的影响。2.一审法院认为发生人员坠亡的地点不在租赁范围内错误。院子绿栏冬青树只有一米多的开口，只是为了能够进入别墅，才没有形成合围。在报案时，接报的人也称是租赁房屋花园内发现人员坠亡。人员坠亡地点在租赁范围和实际使用范围内，灏象公司花了高额租金租赁房屋，而世欣公司隐瞒租赁物的重大瑕疵。3.世欣公司始终隐瞒发生了非自然死亡事件，直到一审也不承认发生了非自然死亡事件，有很大程度的恶意。4.房屋买卖中发生买卖凶宅，法院有很多判决合同解除的案例，本案虽为租赁，但与买卖没有很大差别，承租人同样要考虑这方面的因素。中国人对非自然死亡事件有禁忌，一审法院不能忽视租赁房屋内发生非自然死亡事件对房屋价值的贬损。5.世欣公司未披露非自然死亡事件，一审法院反而认为灏象公司违约，明显对灏象公司不公。世欣公司辩称，不同意灏象公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.该起非自然死亡事件发生在租赁房屋花园内，而花园不属于专有面积，是属于小区公共面积。灏象公司强调其对花园草坪进行了维护，认为花园也属于租赁物的一部分，对此世欣公司认为，灏象公司聘请装修公司在垃圾清运的过程中损害了相关草坪，本身就有恢复义务，另外物业提供了公共绿化养护和病虫害管理，花园不构成灏象公司租赁面积的一部分。2.小区公共区域内发生了非自然死亡事件，不会对租赁房屋的实际使用和使用价值产生影响。一审中，双方及承办法官前往现场，发现坠亡地点距离租赁房屋正门十米，该处坠亡地点也不是租客进出房屋的必经之路，并不会影响租客使用房屋。即使死亡地点在房屋内，也影响的是房屋所有价值，而不是使用价值。世欣公司对非自然死亡事件没有法定披露义务，法院不应无限扩大解释公序良俗原则，否则会影响交易秩序。如果认为出租人未披露发生在公共区域的非自然死亡事件可导致租赁合同被撤销，小区内所有的租赁合同都可以撤销，不利于社会稳定。灏象公司向一审法院起诉请求判令：1.撤销灏象公司与世欣公司于2018年11月28日签订的关于上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉讼房屋）的租赁合同；2.世欣公司返还灏象公司租赁保证金690,000元；3.世欣公司返还灏象公司房屋租金345,825.67元；4.世欣公司赔偿灏象公司装修损失354,602.23元。一审法院认定事实如下：涉讼房屋产权人为上海XX有限公司，建筑面积866.93平方米，其中地下建筑面积278.05平方米，总层数3层，房屋类型花园住宅。产权人将涉讼房屋在内的16套别墅委托Z公司对外出租，世欣公司取得涉讼房屋在内的6套别墅的租赁权，租期自2014年7月21日至2025年1月20日。2018年11月6日，涉讼房屋西侧的XX国际酒店公寓有一女子跳楼自杀，坠落于涉讼房屋南面草坪西侧，距离涉讼房屋约10米左右。2018年11月28日，灏象公司、世欣公司签订涉讼房屋租赁合同,约定灏象公司承租世欣公司涉讼房屋，房屋建筑面积866.93平方米，甲、乙双方确认,因该房屋为花园住宅,按幢计租,故前述房屋建筑面积仅作参考,不作为计租及甲方履约之依据;租赁期限自2018年12月15日起至2023年12月14日止;装修免租期45日,自2018年12月15日起至2019年1月28日,租金的起始日为2019年1月29日;如乙方违约,则甲方有权要求按本合同约定的租金标准收取装修免租期的租金;甲方收到全额租赁保证金690,000元后,本合同生效;第一年的月租金230,000元,第三年起月租金在前一年的月租金的基础上递增3%,先付后用,一季度一付,支付时间为上季度第三个月5日前支付下季度租金,逢节假日提前,首次付租金时间为合同签约当日;乙方于合同签订当日支付装修保证金460,000元；物业管理费由乙方自行向物业公司缴纳，公共事业费由乙方承担；甲方仅承担除乙方租赁房屋外的相关设施设备、小区绿化、小区通道等维护保养；乙方提前解除本合同,交回租赁房屋的,则应按解除合同当时当月租金的两倍向甲方支付违约金。合同第十五条第3款约定：乙方返还租赁房屋时,需满足如下条件:（1)拆除乙方自行投入的装修、家具、设备设施等并搬走,并将租赁房屋按甲方交付时的原样返还甲方；（2)在返还租赁房屋前必须注销在租赁房屋内的一切登记注册手续(包括但不限于工商、税务、卫生、质监等登记注册事项),并于本条第二款所述租赁房屋返还期间,向甲方交付书面的注销证明。合同签订后，灏象公司向世欣公司支付租赁保证金690,000元、装修保证金460,000元。灏象公司对涉讼房屋进行装修，委托案外人进行机房信息系统建设支付47,000元、草坪整改支付31,080元、接入光缆加急工程布放施工支付10,000元，房屋装修支付253,486元、搬场费3,500元、保洁费9,536.23元，共计354,602.23元。灏象公司租金付至2019年7月28日。2019年5月，灏象公司从小区获悉涉讼房屋南面草坪于2018年11月6日发生坠楼事件。同月17日，灏象公司致函世欣公司，认为世欣公司隐瞒发生在租赁范围内的非自然死亡事件，使得灏象公司在违背真实意思的情况下与世欣公司签订租赁合同，故灏象公司有权撤销该合同，通知世欣公司于2019年5月18日前来办理房屋交接手续，并要求于同月31日前将灏象公司已支付的款项悉数返还，逾期不还承担相应的利息损失，并赔偿装修等损失351,102元。同月20日，世欣公司复函表示灏象公司租赁的涉讼房屋范围内并未发生非自然死亡事件，灏象公司要求撤销合同或解约无任何依据，该行为属严重违约，灏象公司应向世欣公司支付违约金并赔偿实际损失，世欣公司有权从租赁保证金中予以扣除，若灏象公司执意撤销合同或解约，在收到本函之日2个工作日内与世欣公司工作人员联系，完成房屋返还交接事宜，并按租赁合同第十五条第3款所约定的房屋返还之条件。同月21日，双方办理房屋交接手续。灏象公司并未对涉讼房屋进行复原。2019年6月28日，世欣公司退还灏象公司装修保证金460,000元。2019年7月11日，世欣公司退还灏象公司租金167,841元。一审审理中，灏象公司自认每季度物业管理费为54,096.42元。世欣公司确认涉讼房屋于2019年7月1日另行出租。一审法院认为，灏象公司租赁的涉讼房屋属花园住宅，位于XX小区之内，房产登记的建筑面积及范围不包含涉讼房屋南面的花园，该花园有树木包围，并未形成闭合的绿化区域，且经该小区物业管理公司工作人员确认该花园为小区公共绿地，非涉讼房屋专属绿地。灏象公司认为世欣公司未尽到信息披露的义务,从而使灏象公司在违背真实意思的情况下与世欣公司签订了租赁合同。然本案所涉自杀者系从XX小区外的XX国际酒店公寓跳楼坠落于涉讼房屋外南面草坪上，不在双方合同约定的灏象公司租赁范围内，主动披露租赁范围外有非自然死亡事件，并非出租人的法定义务，故不宜苛求世欣公司在出租时应主动披露涉讼房屋外的非自然死亡事件。根据风俗习惯，非自然死亡事件在一定程度上确会让人产生忌讳、恐惧等心理障碍及负面影响，然本案系房屋租赁，承租人更多侧重审查租赁房屋的使用价值，涉讼房屋外的非自然死亡事件对涉讼房屋的物理形态及使用功能等并未造成影响，亦不影响涉讼房屋的使用价值。故灏象公司对租赁合同不享有撤销权，对灏象公司撤销租赁合同的诉请，不予支持。关于灏象公司的提前退租行为，应属根本违约行为，世欣公司按租赁合同约定要求灏象公司承担二个月租金的违约金460,000元以及免租期45日的租金345,000元，依法有据。鉴于灏象公司已缴纳租赁保证金690,000元及2019年4月29日至2019年7月28日的租金690,000元，扣除上述灏象公司应承担的解约违约金460,000元和免租期45日租金345,000元，灏象公司同意承担的2019年4月29日至2019年5月21日租金176,333.33元以及世欣公司已返还的167,841元外，世欣公司仍应返还灏象公司230,825.67元。鉴于灏象公司违约，其主张的装修费、草坪整改、保洁及搬场等损失，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○二○年九月三日作出判决：一、上海世欣资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）230,825.67元；二、驳回嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,282.40元，由嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）负担14,413.34元，上海世欣资产管理有限公司负担2,869.06元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、世欣公司未告知涉讼房屋南面草坪发生坠楼事件是否构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实？二、一审法院判决灏象公司全额承担违约金是否恰当？关于第一个争议焦点，首先，坠楼事件发生在室外，没有发生在灏象公司承租面积范围内，世欣公司与灏象公司签订的房屋租赁合同对租赁标的、租金、租金支付方式等主要内容进行了约定，该合同具备租赁合同的基本要件，是双方真实意思表示。世欣公司对租赁标的情况如实进行了告知，对租赁标的之外南面草坪的坠楼事件并无法定的披露义务。其次，灏象公司在租赁涉讼房屋时未提过其租赁房屋周围不能发生意外死亡事件的特殊要求，灏象公司也未违反约定的披露义务。故世欣公司未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，灏象公司认为世欣公司存在欺诈行为，要求撤销合同的请求，无事实和法律依据，一审法院驳回灏象公司要求撤销合同之诉讼请求并无不当。关于第二个争议焦点，涉讼房屋为花园住宅，灏象公司违约事出有因，并非恶意违约。根据法律规定，当事人认为违约金过分高于或低于造成的损失的，有权请求法院调整。考虑到世欣公司在2019年7月1日已将涉讼房屋另行出租，且涉讼房屋有遗留装修价值，可以继续利用，一审法院判决对免租期费用给予全额赔偿，本院在双方约定违约金的基础上，结合合同履行情况以及双方过错程度，酌情将合同约定的二个月租金违约金调整为一个半月租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初5454号民事判决第二项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初5454号民事判决第一项；三、上海世欣资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）345,825.67元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,282.40元，由嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）承担12,983.94元，上海世欣资产管理有限公司承担4,298.46元；二审案件受理费17,282.40元，由嘉兴灏象投资管理合伙企业（有限合伙）承担12,983.94元，上海世欣资产管理有限公司承担4,298.46元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十二月十日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。