安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10227号 上诉人（原审原告）：张杰，男，1995年10月20日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市御城置业有限公司,住所地合肥市肥东县店埠镇桂王路东侧御景花园****。 法定代表人:王斌，执行董事。 委托诉讼代理人：张汉桥，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人张杰因与被上诉人合肥市御城置业有限公司（以下简称御城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院(2020)皖0122民初6240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张杰上诉请求：撤销原判，改判支持张杰的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定御城公司于2019年9月4日向肥东县不动产登记(交易)中心提交了办理不动产权证的相关资料，已经履行了合同义务,不构成违约，缺乏事实和法律依据。本案中,御城公司至2020年6月20日才向肥东县不动产登记(交易)中心提交为张杰办理房屋权属证书的资料,已经构成违约。2.御城公司提供的《证明》和一审庭审中的自认，仅能证明其提供的材料系用于办理楼栋的首次登记,而非《商品房买卖合同》中约定的转移登记，御城公司也未提供证据证明其在合同约定的时间内向肥东县不动产登记(交易)中心提交了办理涉案房屋转移登记的材料。3.权属登记转移是御城公司的主要合同义务,其负有办理不动产转移登记的义务。张杰与御城公司之间签订的《商品房买卖合同》系以涉案房屋转移为合同目的,而御城公司不能为张杰办理转移登记,则合同目的无法实现。4.御城公司为张杰办理房屋权属证书时应当提供的资料包括不动产首次登记权属证书、商品房买卖合同、主管部门的批准文件和税费资料证明等。从出卖人递交办理权属证书的材料范围来看,御城公司未提供上述的任何一种资料，其一审提交的证据材料中也未包含上述材料。一审对上述证据材料提交的时间未予审查错误。5.御城公司向权属登记机关提供的材料应包含住宅维修资金和房屋纳税证明。根据加盖御城公司印章的《收据》显示,张杰在涉案房屋交付时，即将房屋的契税、公共维修资金、产权登记费交给御城公司，御城公司负有代为提交的义务。本案御城公司未提供任何证据证明其在约定期限内向不动产登记机关提交了上述项目的缴纳凭证。6.《商品房买卖合同》的合同目的是取得不动产房屋的所有权，一审判决的示范效力将会带来严重的不良社会影响。张杰与御城公司之间属商品房买卖合同关系，一方目的在于获得价款,一方目的在于取得不动产房屋的所有权,而不动产所有权的取得是以登记为生效要件。一审法院仅以御城公司办理首次登记的证明材料就认定御城公司已经尽到为购房人的办理权属证书的义务错误，也不符合最高人民法院的判例的裁判理念,更有可能造成开发商怠于办证，占用购房人大量的住宅维修资金和契税,获取非法利益。 御城公司辩称，1.御城公司已在合同约定的期限内将办理权属登记时所需要的资料报产权登记机关备案，无任何违约行为，不应承担违约责任。根据御城公司与张杰签署的《商品房买卖合同》第十五条约定及肥东县不动产登记（交易）中心于2020年8月6日出具的《证明》内容，御城公司在将房屋交给张杰后，于2019年9月4日向肥东县不动产登记（交易）中心提交了斌锋•时代城一期9幢楼办理不动产权证的相关材料并申请备案，已在合同约定的房屋交付后60天内履行了相关备案义务。此后，御城公司积极按照肥东县不动产登记（交易）中心的要求，根据办证进度积极跟进进程并做好配合工作。御城公司已经按照合同约定积极履行了自己的义务，无任何违约行为。房屋权属证书的审批办理是产权登记部门的行政行为，整个办证的流程包括材料审核、房查、税费交纳等诸多环节，办证进度受制于多种因素，不在御城公司的可控范围内。御城公司仅能根据合同约定将相关资料报送至产权登记部门，后续的办理以及不动产登记证书的核发也是由产权登记部门进行处理，御城公司无权干涉。且今年受新冠疫情影响，产权登记机关能否尽快处理相关事务更非御城公司所能预料和掌控。2.张杰未能取得房屋产权证书并非系因御城公司的原因，御城公司不应当承担赔偿责任。涉案合同第十五条约定，如因御城公司的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，御城公司应承担合同约定的赔偿责任。但御城公司已经根据合同约定在期限内向产权登记机关提交了相关备案的资料并实时跟进相关进度，并未违反合同约定。房屋权属证书至今未能办理下来系因产权登记机关的原因，并非御城公司所导致，因此不能将其归责于御城公司的过错或责任。且涉案合同仅约定房屋交付后60日内御城公司需将材料报送产权登记机关，并未对张杰何时能够取得产权证书进行约定，因此御城公司不应当承担相关赔偿责任。3.一审法院事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。张杰上诉所引用的最高人民法院的判例，与本案不具有关联性，两案件在合同约定内容及案件事实上均存在较大差异，该判例不能作为本案的参考因素。 张杰向一审法院起诉请求：1.判令御城公司为张杰办理房地产权属证书；2.判令御城公司向张杰支付迟延办证违约金50774.9元（以房款总价1015498元为基数乘以5%）；3.本案全部诉讼相关费用由御城公司承担。 一审法院认定事实：张杰与御城公司于2017年11月7日签订《商品房买卖合同》，约定御城公司将位于肥东县以1015498元出售给张杰。合同签订后，张杰按照合同约定将房屋首付款及银行按揭款共计1015498元支付给御城公司。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”。御城公司于2019年8月28日向张杰交付了房屋，张杰又按照御城公司要求缴纳契税、公共维修基金、产权登记费等相关费用，御城公司于2019年9月4日向肥东县不动产登记（交易）中心提交了办理不动产权证的相关材料。2020年6月28日,案涉房屋登记到张杰名下。 一审庭审中，张杰撤回判令御城公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求。 一审法院认为，张杰与御城公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应严格遵守。御城公司已经按照双方合同约定于案涉房屋交付60天内，将办理产权登记的相关手续及资料报送至房屋的产权登记部门。虽然案涉房屋的权属证书至今未办理结束，但御城公司已按照合同约定履行了自己的义务，无任何违约行为。从张杰提供的证据看，也无法证明御城公司存在违约行为，故对张杰主张御城公司支付延迟办证违约金50774.9元的诉讼请求，不予支持。同时，房屋权属证书的审批办理是产权登记部门的行政行为，至于何时办理结束，不是御城公司所能决定的，且御城公司已经将办理产权登记的相关材料报送至产权登记部门，后续的办理是由产权登记部门处理，御城公司无权干涉，案涉房屋不动产登记证书亦由产权登记部门核发。故对张杰主张御城公司向张杰交付房屋不动产登记证书的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张杰的全部诉讼请求。本案受理费1070元，减半收取为535元，由张杰负担。 二审中，张杰向本院提交证据：1.合肥市12345政府服务直通车2011199830038记录单来信答复，证明2019年9月4日，御城公司提交的材料系办理不动产登记权籍调查的依据的材料，该时间并非张杰房屋办理转移登记的申请办理的时间，御城公司存在违约的事实。2.不动产登记收件单、国有建设用地使用权及房屋所有权登记一次性告知书，证明不动产登记的申请所需要材料的情况内容及单件费用标准。涉案楼栋于2019年11月12日15时08分49秒提交不动产首次登记办理申请。不动产登记受理之日后五个工作日即可取得的不动产登记证书。不动产登记自2019年11月12日申请后，于11月15日办理完毕符合法律规定，不存在御城公司所称的根据不动产机构决定和安排的才能办理房屋首次登记的情形。办理初始登记完成之后才能办理转移登记，御城公司办理首次登记的时间已经达到违约的客观条件。3.不动产申请审批表、住宅类不动产登记费财政收据，证明御城公司申请办理不动产首次登记（初始登记）的时间为2019年11月12日，并于申请当日缴纳的9件不动产登记费用720元。登记审批时间为2019年11月15日，与不动产登记收件单记载的时间一致，也符合不动产登记的五个工作日办理完结的规定。不动产首次登记（初始登记）由御城公司单方申请，系单方申请行为，不需要登记的指示安排和张杰的配合以及不动产产权属证书，未及时向不动产登记机构申请登记系御城公司怠于履行义务所导致，御城公司存在自2019年8月28日交房后，未在60日内为张杰办理不动产转移登记的违约事实。4.收件单、不动产登记申请审批表、国有建设用地使用权及房屋转移登记一次性告知单，证明御城公司于2020年6月20日才为张杰办理不动作转移登记申请，存在违约情形。不动产转移登记申请材料中需要不动产权属证书（首次产权登记证书），御城公司的初始登记产权权属证书系于2019年11月份15日才办理完毕，初始登记的证书取得时间就已经超过房屋交付后的60日，已经符合违约的构成条件，转移登记的时间也远远超过60日达到360日左右。御城公司质证认为，证据1的真实性无异议，可以证实御城公司于2019年9月4日按买卖合同约定向不动产登记中心提交了关于办理不动产登记权籍调查相关材料并申请备案。证据2的真实性无异议，办证流程必须先提交办理权籍调查才能将办理大证所需资料提交不动产登记中心，御城公司在交付房屋后已积极跟进了产权登记事宜。证据3的真实性无异议，办理大证需向不动产登记中心提交房屋竣工验收报告等材料，御城公司也根据不动产登记中心要求提交了相关材料。证据4收件单显示御城公司在疫情后已积极提交了张杰申请产权证材料，并于2020年6月28日办结。御城公司向本院提交证据：1.缴款回单及大证复印件各一份，转账凭证四份，银行流水两份，证明2019年11月大证办结后，御城公司按照行政部门要求为购房者分批次办理转移登记手续，但由于疫情影响，年前送审材料已经过期失效导致复工后被退回重新送审。御城公司一直积极跟进产权登记事宜，积极履行了相关义务并无任何过错。2.张杰的住宅专项维修资金专项收据，税收缴款书、不动产权证及签收单，证明御城公司于2020年6月5日依据相关部门要求缴纳了张杰的住宅专项维修基金及契税，其个人不动产权证已于2020年6月28日登记完毕；物业公司于2020年7月电话通知张杰本人领取案涉房屋不动产权证，但由于其个人原因一直未领取，应承担相应不利后果。张杰质证认为，证据1的真实性、合法性及关联性无异议，证明目的有异议，该缴款书时间为2019年11月11日，已超过交房后60日提交的日期，已构成违约。证据2真实性、合法性及关联性均有异议，缴纳维修基金时间为2020年5月14日，已超出交房后60日。交易明细的转账时间及税收缴款书记载时间也远超过交房后60日，与新冠疫情防控措施无关。2020年2月底合肥市就已经下达复工复产相关通知，而御城公司所举证据时间均超过2020年6月。不动产权证及签收单无原件，真实性、合法性和关联性均有异议。本院对张杰及御城公司所举证据的真实性均予以确认，对证明效力将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方均有拘束力。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。御城公司于2019年8月28日将案涉房屋交付张杰，于2019年9月4日即向肥东县不动产登记中心递交了斌锋·时代城一期共9幢楼办理不动产权证的相关材料，肥东县不动产登记中心对此也出具了证明。二审中，御城公司认可2019年9月4日提交的是办理初始登记的材料。至此，御城公司已开始按约履行合同义务。此后，御城公司于2019年11月缴纳了初始登记的费用，于2020年5月起分批次缴纳了维修基金等费用。御城公司称案涉楼栋初始登记于2019年11月办结后，其公司按照行政部门的要求为各购房者分批次办理转移登记手续，受2020年初新冠疫情影响，部分已经送审材料过期失效，导致复工后被退回再重新整理送审，对上述说法，御城公司提供了相关缴费凭证予以证明。从涉案房屋的办证流程及时间节点可知，御城公司在将房屋交付后，即按照规定程序，持续提交为张杰办理转移登记需由开发商提交的材料，期间并未有故意延迟情形。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定明确将逾期办证违约金的支付条件限定于系“因出卖人的原因”，张杰依据该条约定主张御城公司支付逾期办证违约金，但其所提交的证据不足以证明御城公司存在怠于履行合同义务而导致办证迟延的行为，其也未举证证明因迟延办证实际遭受损失达到50774.9元，故张杰的该节上诉意见，依据不足，本院不予支持。 综上，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1070元，由张杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。