湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0281民初3982号原告(反诉被告):刘春莲，女，1979年9月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告(反诉原告)：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：大冶市罗家桥大道**。法定代表人：夏建祥,该公司执行董事。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司，，住所地：大冶市罗家桥大道**法定代表人：胡国存，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：殷玥、姜北晨（实习），湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）刘春莲与被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧蓓莎管理公司）、被告湖北欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，欧蓓莎管理公司于2020年11月30日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘春莲及其委托诉讼代理人覃铭，欧蓓莎管理公司、欧蓓莎置业公司的委托诉讼代理人殷玥、姜北晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘春莲诉称，2015年7月10日,欧蓓莎管理公司与刘春莲签订《商铺租赁合同》约定：刘春莲租赁大冶欧蓓莎商城内1幢3层190-192，203-205、254-257，共计10间商铺作为英伦王朝窗帘销售经营使用，租赁期为两期，第一期为2015年10月1日至2019年9月30日止（实际租期为2016年1月1日至2019年12月31日止），一次性交纳租金36547元（合同签订之日已交纳），第二期为2019年10月1日至2020年9月30日（实际租期为2020年1月1日至2020年12月30日止），年租金为60302元，租赁商铺交付状态为毛坯。刘春莲入驻后花费256000元进行装修。第一期租赁期到期后，欧蓓莎管理公司对第二期租赁单方面大幅度涨租，后不顾刘春莲的抗议为追求利益最大化和第三方万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期的租赁合同，并采取停水、停电、锁门的方式阻止刘春莲继续经营，逼迫刘春莲搬离。我方认为欧蓓莎管理公司违反诚实信用原则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方刘春莲的合法权益，给刘春莲造成严重经济损失。欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司属于关联公司，构成混同经营，应当承担连带赔偿责任。为维护刘春莲的合法权益，特提出起诉，请求：1.判令欧蓓莎管理公司承担违约责任，赔偿违约金30151元，并赔偿停业损失60000元；2.判令欧蓓莎管理公司赔偿装修残值损失51200元（入场装修花费256000元，装修残值按五分之一计算）,并退还保证金10000元；3.欧蓓莎置业公司对上述损失承担连带赔偿责任；4.二公司承担本案诉讼费。被告欧蓓莎置业公司和被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司辩称：1、本案双方签订的租赁合同于2019年12月31日到期，目前已因到期而终止，刘春莲应于期满后依约腾退商铺，欧蓓莎管理公司不存在违约行为；2、刘春莲在租期届满的情况下要求欧蓓莎管理公司承担违约责任支付违约金、营业损失及装修损失缺乏法律和事实依据，反而刘春莲期满后拒不腾退的行为构成了违约；3、对于案涉商铺，刘春莲至今尚欠付物业费3490元且根据合同13-2及14-2的约定其缴纳保证金应在退场交还商铺时据实扣除；4、两公司互为独立法人，均有能力在自己的经营范围内独立承担民事责任，刘春莲要求两公司承担连带责任，缺乏依据。被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司反诉称，2015年7月10日,我公司与刘春莲签订《商铺租赁合同》及会签单，约定：刘春莲租赁我公司10间商铺作为英伦王朝窗帘品牌经营使用，租赁期四年（2016年1月1日至2019年9月30日止），经优惠后租金为36547元。合同签订后，双方依约正常履行。租赁期限届满后，双方未能续约，合同因期满而终止。我公司立即通知刘春莲腾退案涉商铺并恢复至交付使用时状态。但刘春莲经多次通知，均未予理睬并非法占用至今。故我公司提出反诉，请求法院：1.判令刘春莲立即腾退位于欧蓓莎商城的共10间商铺（1-3-190、1-3-191、1-3-192、1-3-203、1-3-204、1-3-205、1-3-254、1-3-255、1-3-256、1-3-257），并恢复至交付使用时状态；2.判令刘春莲支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的商铺占用使用费（参照每日304.56元）；3.判令刘春莲支付欠付物业费3490元及违约金（以欠付金额为基数，按日千分之三的标准，自2020年1月1日起计算至清偿之日止）；4.承担本案反诉诉讼费用。原告（反诉被告）刘春莲辩称：1、刘春莲的商铺已经于2020年8月被拆除；2、刘春莲在2020年春节后未实际经营，不存在占用费；3、刘春莲开始签6间商铺，欧蓓莎管理公司强行要求其签10间，并答应后期物业费给予优惠，业态规划3楼A馆做墙面和窗帘的，但开业后1楼也有做窗帘的，于是欧蓓莎管理公司让我们2019年剩余的物业费和2020年的房租一起交，因此刘春莲的物业管理费没有交齐。经庭审质证，本院对双方提交的证据，结合案情综合审查认定。经审理查明，2015年7月10日,欧蓓莎管理公司与刘春莲签订《商铺租赁合同》，约定：刘春莲租赁欧蓓莎管理公司10间商铺（1-3-190、1-3-191、1-3-192、1-3-203、1-3-204、1-3-205、1-3-254、1-3-255、1-3-256、1-3-257）作为英伦王朝窗帘经营使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期四年，2015年10月1日至2019年9月30日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.刘春莲如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎管理公司提出书面申请，若欧蓓莎管理公司同意续约，双方签订书面续约协议，若刘春莲未在前述期限内向欧蓓莎管理公司提出书面申请，或刘春莲申请续约未获得欧蓓莎管理公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，刘春莲应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎管理公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金36547元，交纳日期为2015年7月10日；4-5.2019年10月1日至2020年9月30日租金从2019年10月1日开始支付，年租金为60302元，详见附件1；第十三条违约责任：13-2.若刘春莲拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎管理公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止刘春莲租赁区域经营；13-6.刘春莲应按合同约定时间交还租赁区域，若因刘春莲的原因造成欧蓓莎管理公司无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期１日，刘春莲应向欧蓓莎管理公司支付相当于本合同约定的日租金两倍的租赁区域占用期间的使用费；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎管理公司有权自行决定要求刘春莲在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎管理公司，并办理有关交接手续。合同签订后，欧蓓莎管理公司将10间商铺交付给刘春莲经营，刘春莲支付租金36547元和保证金10000元，其租赁期间尚欠欧蓓莎管理公司物业管理费3490元。2019年初，刘春莲与欧蓓莎管理公司商谈续租、租金事宜未果。2019年9月30日，欧蓓莎管理公司发布公告：第一期过渡的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。刘春莲认为欧蓓莎管理公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎管理公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎管理公司向刘春莲发出通知，要求刘春莲在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎管理公司与刘春莲未能达成一致意见，2020年4月24日，欧蓓莎管理公司向刘春莲发出限期腾退通知。刘春莲认为租赁合同未到期，不予理睬，故而成讼。诉讼中，欧蓓莎管理公司撤回要求刘春莲腾退10间商铺，并恢复至交付使用时状态及支付商铺占用使用费的反诉请求，本院予以准许。本院认为，欧蓓莎管理公司与刘春莲签订《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。刘春莲依合同约定向欧蓓莎管理公司交纳了租金，但尚欠欧蓓莎管理公司物业管理费3490元，因刘春莲已向欧蓓莎管理公司交纳保证金10000元，欧蓓莎管理公司扣除其应交物业管理费3490元后，应退还刘春莲6510元。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限。本院认为，《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期为四年，即2015年10月1日至2019年9月30日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件，其条件之一即刘春莲申请续约需获欧蓓莎管理公司同意；而合同中3-2、4-5条款及附件1的约定是建立在双方续约续租的前提下。关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎管理公司与刘春莲签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为四年。租赁期限届满前，欧蓓莎管理公司向刘春莲发出续约续租通知。租赁期届满后，欧蓓莎管理公司亦向刘春莲发出限期搬离的通知，刘春莲拒不搬离的行为违反了合同的约定，故刘春莲提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月31日的辩论意见及要求欧蓓莎管理公司承担违约责任、赔偿停业损失的请求，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎管理公司与刘春莲签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故刘春莲起诉要求欧蓓莎管理公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司应退还原告（反诉被告）刘春莲款项6510元；二、驳回原告（反诉被告）刘春莲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费3328元，由原告（反诉被告）刘春莲负担3185元，被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担143元。反诉诉讼费50元，由被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  金敏兰人民陪审员  吴玉珍人民陪审员  闵 佳二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  周 健