北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8275号上诉人（原审被告）：郭梦虎，男，1993年1月23日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：高艳霞，女，1976年4月5日出生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：毕崇铭，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李颜新，女，1992年12月22日出生，汉族，住辽宁省朝阳市朝阳县。上诉人郭梦虎因与被上诉人高艳霞、被上诉人李颜新房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员辛荣独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人郭梦虎、被上诉人高艳霞之委托诉讼代理人毕崇铭到庭参加诉讼。被上诉人李颜新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭梦虎上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回高艳霞的诉讼请求。事实和理由：1.一审时郭梦虎未能参加庭审，一审程序违法；2.双方合同虽然约定租赁期限为一年，但实际上双方真实意思是只租赁半年，郭梦虎已经依约交纳了半年的租金，并无违约行为；3.高艳霞并没有将北京市延庆区35室房屋（以下简称诉争房屋）的钥匙交付给郭梦虎，而是直接给了李颜新，李颜新在2019年10月已经与郭梦虎解除雇佣关系，其占有使用诉争房屋，应当承担相应的法律责任，相关的占有费用不应由郭梦虎承担。高艳霞辩称，同意一审法院判决，不同意郭梦虎的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其中明确约定了租赁期限为一年，租金半年一交；2.依据合同的相对性，合同是郭梦虎签订的，合同到期，高艳霞收房也只能找郭梦虎。李颜新经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见，表示对一审判决没有异议，并主张其只是为郭梦虎打工，系由郭梦虎带领入住诉争房屋，期间并不知晓房屋所有权人是谁，也不清楚合同的签订人及约定的租赁期限；其在接到高艳霞要求腾房的通知后第一时间搬出了诉争房屋，相关使用费不应由其承担。高艳霞向一审法院起诉请求：1.郭梦虎向高艳霞支付拖欠房租12000元（自2019年10月16日至2020年4月15日，6个月的房租）；2.郭梦虎和李颜新从高艳霞房屋中腾退；3.郭梦虎、李颜新向高艳霞支付房屋占用费，自2020年4月16日起计算至郭梦虎、李颜新实际从高艳霞房屋腾退之日止，每月房屋占用费2000元，暂时计算为4000元（自2020年4月16日至2020年6月15日）；4.郭梦虎、李颜新向高艳霞支付拖欠的物业费1825.95元。一审法院认定事实：2019年4月15日，高艳霞作为出租人（甲方），与承租人（乙方）郭梦虎签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方自愿将335住房租与乙方使用，建筑面积49平方米，房屋共1室1厅……租赁期限为1年。甲方从2019年4月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月15日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，房屋如给甲方造成损失的，乙方应按实际损失双倍进行赔偿。1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害甲方及公共利益的；3.拖欠租金超过十五天的。租赁期满，甲方有权收回上述出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，需在合同期满一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金为每月2000元，租金按半年交纳……押金2000元，押金在合同到期所有费用结清后退还。在合同期限内，租金不予变更。本次实收14000元。乙方在租赁期内每月所需用的水、电、煤气、电话、有线收视与网线费用由乙方支付，物业费、供暖费由乙方承担……”落款处甲方有郭某1代及郭梦虎签字。经询问，郭某1系高艳霞侄子。2020年5月18日，高艳霞在诉争房屋门上张贴通知书，告知诉争房屋租户一个月之内即6月18日前将房屋内财物清理搬走，搬走前交还电卡、门钥匙、拖欠物业费1825.95元（自2019年4月15日至2020年6月18日）。另查，郭梦虎承租房屋后，于2019年4月16日将房屋交给李颜新等员工居住用做职工宿舍。后因员工离职或疫情影响等原因，其余职工陆续搬走，李颜新最后搬出，搬出时间为2020年5月14日。再查，诉争房屋由高艳霞单独所有，房屋面积52.17㎡，物业费收费标准每月2.5元/㎡，自2019年4月15日郭梦虎承租以来，未交过物业费。一审法院认为，高艳霞将自有房屋出租，与郭梦虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，郭梦虎应依约履行给付租金义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，高艳霞与郭梦虎的租赁合同应于2020年4月15日届满，现高艳霞要求郭梦虎支付2019年10月16日至2020年4月15日止的房屋租赁费12000元、物业费1825.95元，符合事实与法律规定，本院予以支持。郭梦虎承租房屋后将诉争房屋用作员工宿舍，租赁合同届满后，郭梦虎并未与高艳霞重新续签租赁合同，高艳霞在2020年5月18日向郭梦虎发出《通知书》，其中明确告知郭梦虎腾退房屋以及缴纳拖欠房租、物业费等事宜。因双方的租赁合同期限已于2020年4月15日到期终止，郭梦虎未按照约定进行腾退，对于高艳霞要求郭梦虎腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于高艳霞要求郭梦虎支付2020年4月16日起到实际腾退之日止的房屋占用费的主张，本院将按照合同约定的租金标准予以支持。李颜新并非高艳霞与郭梦虎签订的《房屋租赁合同》主体，且现已搬离诉争房屋，故对于高艳霞要求李颜新腾退房屋、支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。郭梦虎经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，判决：一、郭梦虎于本判决生效后七日内给付高艳霞房屋租赁费12000元；二、郭梦虎于本判决生效后七日内给付高艳霞物业费1825.95元；三、郭梦虎于本判决生效之日将位于延庆区335房屋腾退完毕；四、郭梦虎支付高艳霞自2020年4月16日起至实际腾退之日的占有使用费，按照月租金2000元的标准计算；五、驳回高艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高艳霞提交北京沃邦物业管理有限公司2020年12月4日开具的物业管理费发票及该公司出具的《证明》，证明高艳霞已经实际支付了诉争房屋的物业费，并明确其在本案中主张的1825.95元物业费为14个月的物业费，标准为每月每平方米2.5元。发票显示物业费所属期为2019年6月10日至2020年10月9日，共计16个月，金额为2086.8元；《证明》载明，高艳霞于2019年1月24日缴纳了诉争房屋2018年9月10日至2019年6月9日的物业费1173.82元，于2020年10月14日缴纳了诉争房屋2019年6月10日至2020年10月9日的物业费2086.8元，故诉争房屋自2019年4月15日至2020年10月9日的物业费共计2321.57元，高艳霞都已实际缴纳；《证明》上加盖北京沃邦物业管理有限公司公章。郭梦虎对上述证据的真实性未提出异议，但主张双方合同约定的租期为一年，高艳霞无权主张14个月的物业费，且诉争房屋由李颜新实际居住，承租期后半年李颜新并非其员工，不同意支付物业费。因当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。本院据此认定，高艳霞已经实际缴纳了诉争房屋2019年4月15日至2020年10月9日的物业费共计2321.57元。本院补充如下事实：本案一审中，一审法院于2020年8月26日向郭梦虎邮寄送达2020年9月14日的开庭传票，郭梦虎于2020年8月28日签收该邮件。2020年9月14日的一审庭审中，李颜新陈述，诉争房屋原居住六人，后其他五人均辞职搬走；2020年春节之后，只有李颜新一人于2020年3月27日回来上班，在诉争房屋隔离，2020年5月14日彻底从诉争房屋搬出。二审中，高艳霞一方认可其于2020年9月14日一审开庭的时候就知晓李颜新已经搬走的事实，但主张其实际收房时间是2020年10月17日。二审中，法庭询问郭梦虎，高艳霞将诉争房屋出租给其，由谁领取诉争房屋的钥匙，郭梦虎陈述是其员工。法庭询问郭梦虎是否同意员工拿钥匙，郭梦虎回答，同意。法庭询问李颜新离职时郭梦虎是否通知高艳霞，郭梦虎回答，没有。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被上诉人李颜新经本院依法送达开庭传票，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，高艳霞与郭梦虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。因郭梦虎未依约支付2019年10月16日至2020年4月15日的房屋租金，一审法院依据双方合同约定，判决郭梦虎支付此期间的房屋租金12000元是正确的，符合双方合同约定，应予维持。依据双方合同，租赁期满，郭梦虎应按期交还诉争房屋，因郭梦虎并未按期与高艳霞办理诉争房屋的交接手续，构成违约，高艳霞有权要求郭梦虎腾房并支付逾期腾房期间的房屋使用费。但高艳霞在二审中认可其已经实际收回诉争房屋，故对高艳霞要求郭梦虎腾退诉争房屋的诉讼请求，已无需法院处理，一审判决中的相关判项，本院予以调整。关于郭梦虎应当支付的房屋使用费，因高艳霞认可其于2020年9月14日一审开庭时就已经知晓李颜新已搬走的事实，自该日起高艳霞随时可以自行收回诉争房屋，但依据其自认，其迟至2020年10月17日才实际收回诉争房屋，故2020年9月15日至2020年10月17日期间的房屋被占用的损失系高艳霞自行扩大的损失，无权要求郭梦虎承担。因此，郭梦虎应当支付2020年4月16日合同期满之日至2020年9月14日期间的房屋使用费，使用费标准参照双方《房屋租赁合同》约定的每月2000元的标准予以确定，共计9933元。一审法院对房屋使用费的截止时间认定不当，本院予以纠正。关于物业费，依据双方合同约定，租赁期间的物业费应由郭梦虎承担，现郭梦虎并未提交证据证明其已经支付了物业费，高艳霞有权要求郭梦虎支付租赁期间的物业费。又因郭梦虎未按约定时间与高艳霞办理诉争房屋的交接手续将房屋交还高艳霞，高艳霞于2020年9月14日知晓诉争房屋已腾空的事实，故合同期满至2020年9月14日的物业费亦应由郭梦虎承担。物业费依照每月每平方米2.5元的标准计算。但鉴于高艳霞仅主张了14个月的物业费1825.95元，本院对此予以支持。郭梦虎上诉主张双方约定的真实的租赁期限为半年，与双方合同约定不符，高艳霞对此不予认可，郭梦虎亦未就此提交充分证据，故对其该项主张，本院不予采信。郭梦虎上诉另主张其并未实际使用诉争房屋，李颜新后续已经离职并非其员工，但诉争《房屋租赁合同》约定的承租人是郭梦虎，郭梦虎认可最初系由其员工在其同意下入住诉争房屋，亦认可李颜新离职时其并未告知高艳霞，故郭梦虎以此为由不同意支付房屋租金、房屋使用费及物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，郭梦虎不同意支付房屋租金、使用费及物业费的上诉请求不能成立；一审判决对房屋腾退及房屋使用费的截止时间认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5703号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5703号民事判决第三项、第五项；三、变更北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5703号民事判决第四项为郭梦虎于本判决生效后七日内支付高艳霞房屋使用费9933元；四、驳回高艳霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费224元，由高艳霞负担19元（已交纳），由郭梦虎负担205元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费449元，由郭梦虎负担411元（已交纳146元，余款265元于本判决生效后七日内交纳），由高艳霞负担38元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  辛 荣二〇二〇年十二月二十三日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍