广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2475号 原告：钦州市翰林物业管理有限公司，住所地广西钦州市人民路与新兴路交汇处（企业统一社会信用代码91450702677739595H）。 法定代表人：苏小婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张成勇，广西三振律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李慧基，广西三振律师事务所律师。 被告：钦州市翰林福第小区业主委员会，住所地广西钦州市钦**人民路**翰林福第小区（企业统一社会信用代码91450702MA5N387MX7）。 负责人：黄文强，该业主委员会主任。 被告：钦州安晟物业管理有限公司，，住所地钦州市人民路**企业统一社会信用代码91450702MA5N387MX70）。 法定代表人：周树栋，该公司经理。 委托诉讼代理人：林志明，北京市佳法律师事务所律师（系上述两被告的共同委托诉讼代理人）。 原告钦州市翰林物业管理有限公司（以下简称翰林物业公司）诉被告钦州市翰林福第小区业主委员会（以下简称翰林福第小区业委会）、钦州安晟物业管理有限公司（以下简称安晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年11月9日 再次公开开庭进行审理。原告翰林物业公司的委托诉讼代理人张成勇、李慧基，被告翰林福第小区业委会、被告安晟物业公司的共同委托诉讼代理人林志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翰林物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告翰林福第小区业委会与被告安晟物业公司签订的物业服务合同为无效合同；2、判决被告安晟物业公司退出钦州市翰林福第小区的物业管理，并将该小区的物业用房交给原告管理使用；3、判决被告翰林福第小区业委会、被告安晟物业公司将原告存放在该小区物业用房内的办公物品【业主资料、电脑13台价值26000元(三星牌，每台20**元）、打印机4台价值6000元（三台小的每台价值为1000元、大的为3000元）、充电桩25只价值25000元（每只1000元）、车牌识别系统2套价值12000元(每套6000元）、保险柜2个价值200元、公司印章等】交还原告；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是钦州市翰林福第小区的前期物业管理企业，2012年3月20日原告与该小区的开发商签订了《物业管理委托合同》，2014年1月20日原告与开发商再次签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为整个小区提供前期物业管理服务，在原告进驻小区提供物业服务时，原告分别和大部分业主又签订了正式的物业服务合同。合同签订后，原告按照约定履行合同义务，开展了正常的物业服务，原告是合法的物业管理企业。2018年11月3日，被告翰林福第小区业委会召开所谓的业主大会，选聘新的物业服务企业，在选聘新的物业服务企业过程中，被告翰林福第小区业委会和安晟物业公司窜通，搞暗箱操作，程序违法，在参加业主大会的业主人数和同意选聘安晟物业公司为新的物业服务企业的业主人数均没有达到法定人数的情况下，被告依然决定选聘安晟物业公司为翰林福第小区为新的物业服务企业。2019年2月22日，安晟物业公司在被告翰林福第小区业委会的协助下，强进驻小区并将原告的物业管理人员赶出小区，并强行霸占原告使用的物业用房进而对小区进行所谓的管理服务。原告对被告翰林福第小区业委会、安晟物业公司的违法行为多次进行劝阻，但被告翰 林福第小区业委会、安晟物业公司不予理睬，住建局的物业管理部门也向原告反馈被告翰林福第小区业委会、安晟物业公司的行为是违法的，不符合法律规定的选聘新的物业管理企业的条件。根据我国《物权法》第76条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但根据被告翰林福第小区业委会公布的参加业主的人数及选票情况，参加业主的人数和同意选聘安晟物业公司为新的物业管理企业的业主人数根本达不到上述法律规定的人数，因此，被告翰林福第小区业委会通过召开所谓的业主大会选聘安晟物业公司为新的物业服务企业，并与安晟物业公司签订物业服务合同因属于违反法律的强制性规定而当属无效合同。综上，原告至今仍然是翰林福第小区的合法物业管理企业，安晟物业公司强行进驻小区开展物业服务是非法的行为，且和被告翰林福第小区业委会侵占原告的大量办公物品及其他财产【业主资料、三星牌电脑13台价值26000元(每台20**元）、打印机4台价值6000元（三台小的每台价值为1000元、大的为3000元）、充电桩25只价值25000元（每只1000元）、车牌识别系统2套价值12000元（每套6000元）、保险柜2个价值200元、公司印章等】进行使用，两被告应予以交还原告。为维护原告的合法权益，请依法作出公正的判决。 原告翰林物业公司为证实其主张向本院提供了以下证据： 1、营业执照、法定代表人证明、身份证，证明原告的基本情况； 2、前期物业服务合同，证明原告是翰林福第小区合法的前期物业服务企业； 3、物业服务合同，证明被告翰林福第小区业委会和被告安晟公司签订了物业服务合同； 4、告知函、关于钦州市翰林福第小区物业用房移交给钦州安晟物业管理有限公司接管的函，证明被告翰林福第小区业委会通过不合法的业主大会选聘了被告钦州安晟物业公司，翰林小区业主委员会和安晟公司签订了《物业服务合同》，安晟公司于2019年2月22日强行进驻翰林福第小区进行服务管理； 5、钦市建房函【2019】22号，证明被告翰林福第小区业主委员会选聘被告安晟物业公司为新的物业管理公司违反法律的规定，被钦州市住建委责令钦南区住建局核查； 6、物业服务管理协议，证明原告和翰林福第小区的业主签订了物业管理服务协议； 7、电脑咨询单，证明两被告的基本情况。 两被告辩称，生效的法律文书已确认原告与翰林福第小区业委会解除了物业管理合同，原告无权主张翰林福第小区业委会与新的物业公司签订的物业管理合同无效。物业管理合同解除后，原告应当将管理物品交付给翰林福第小区业主委员会使用，原告无权要求物业管理用房，小区业委会所有办公资料应该由业委会管理，所以原告要求将办公资料交付给原告管理没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 两被告在举证期限内，向本院提供以下证据： 1、（2018）桂0702民初2344号判决书，证明法院确认原告与广西中恒兴投资公司关于翰林福第小区前期物业管理合同已经解除； 2、公章备案，业主委员会备案登记表，证明钦州市翰林福第小区业主委员会合法成立； 3、物业管理合同，证明业主委员会与钦州市安晟物业管理公司签订《物业服务合同》； 4、（2019）桂0702民初1074号及（2019）桂07民终1345号判决书，证明法院判决原告移交物业管理用房给业主委员会的事实。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3、4及7“三性”无异议，对证据2真实性无异议，对证据5真实性无法核实，这份证据与本案无关联，对证据6真实性无法核实，即使这个证据是真实的，因原告已经与业委会解除了前期物业管理合同，因此这份管理协议已经无效了，应当按照业委会新的合同使用。 原告对被告提供的证据2、3及4无异议，对证据1真实性无异议，关联性有异议，原告认为公司在业主入住的时候，与业主签订了物业服务合同，因此按照被告和业主签订的服务合同的合同期限是到聘请新的物业公司合同才能终止，因此业主委员会没有通过合法有效的业主大会来选聘物业公司，他们选聘的公司是违反相关规定的。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原、被告双方没有异议的证据，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认，可作为本案的定案证据。 综合本案的定案证据及庭审笔录，本院经审理查明的事实如下：2012年3月20日，原告翰林物业公司与钦州市翰林福第小区开发商广西中恒投资发展有限公司签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定翰林福第小区二期物业委托给原告管理，委托期限自2012年3月20日零时起至小区业主委员会成立止。2014年1月20日，原告翰林物业公司再与开发商签订《前期物业服务合同》，取得翰林福第小区三期的物业委托管理权，委托管理期限自2012年3月20日零时起至小区业主委员会成立止。至2018年11月9日止，翰林福第小区一直由原告翰林物业公司进行管理。后原告翰林物业公司与开发商广西中恒投资发展有限公司产生纠纷，广西中恒投资发展有限公司向本院提起诉讼。经本院判决确认原告翰林物业公司与广西中恒投资发展有限公司签订的《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》均已解除，该判决已生效。2019年1月31日被告翰林福第小区业主委员会与安晟物业公司签订《物业服务合同》，合同约定由被告钦州安晟物业管理有限公司为钦州市翰林福第小区提供物业服务。2019年2月，原告翰林物业公司与被告翰林福第小区业主委员会产生纠纷，被告翰林福第小区业主委员会向本院提起诉讼，要求原告翰林物业公司退出翰林福第小区物业管理，将物业管理移交。2019年5月17日被告翰林福第小区业委会申请钦州市公证处对存放在原物业办公用房内的物品进行证据保全。经钦州市公证处工作人员清点，存放在原物业办公用房的物品有：电脑12套， 打印机2台，保险柜2只，资料若干及其他另星物品。本院于2019年8月28日作出（2019）桂0702民初1074号民事判决，判决钦州市翰林物业管理有限公司在本判决生效后三日内将翰林福第的物业管理用房移交给钦州市翰林福第小区业主委员会。原告不服判决，向钦州市中级人民法院提起上诉。2019年11月29日，钦州市中级人民法院作出（2019）桂07民终1345号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月11日，原告翰林物业公司向本院提起诉讼，要求确认被告翰林福第小区业主委员会与安晟物业公司签订《物业服务合同》无效，并要求安晟物业公司退出翰林福第小区的物业管理，将物业用房交给原告管理使用，同时要求两被告将原告存放在小区物业用房的办公用品及业主资料交还原告。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2344号民事判决及钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1074号、钦州市中级人民法院（2019）桂07民终1345号民事判决均确认解除了原告翰林物业公司与翰林福第小区开发商广西中恒投资发展有限公司签订的《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》，并判决责令原告翰林物业公司在生效后三日内将物业管理用房返还给翰林福第小区业委会使用。上述判决均已发生法律效力。原告翰林物业公司与翰林福第小区开发商广西中恒投资发展有限公司签订的《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》被依法解除后，两被告于2019年1月31日签订《物业服务合同》，被告钦州安晟物业管理有限公司根据合同约定取得了翰林福第小区的物业服务管理权，并入场进行服务管理。因此，原告翰林物业公司既不是2019年1月31日《物业服务合同》的合同当事人，也不是与本案有直接利害关系的第三人，原告翰林物业公司起诉要求法院确认两被告签订的物业服务合同为无效合同及被告钦州安晟物业管理有限公司退出翰林福第物业管理，并将物业用房交给原告管理使用的主张，没有法律依据，其主张本院不予支持。 对原告翰林物业公司要求被告翰林福第小区业委会、被告安晟物业公司退还存放在该小区物业用房内的办公物品及业主资料的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，2012年3月20日原告翰林物业公司与广西中恒投资发展有限公司签订了《物业管理委托合同》后，至2018年11月9日止，钦州市翰林福第小区物业一直由原告翰林物业公司进行管理。原告翰林物业公司为开展正常的物业服务管理，必然要配置相应的办公物品及其他财产。被告翰林福第小区业委会在法庭审理时主张该批办公物品系由翰林福第小区开发商广西中恒投资发展有限公司购置的，应承担对这些物品归属的举证责任。但被告在本院规定的举证期限内，并没有向本院提供充分的证据加以证实，因此，对其主张本院不予采信。原告请求返还存放在物业管理用房的物品，本院应予支持。物品返还以钦州市公证处清点的物品名称和数量为准，对于超出清点部分的物品因原告没有证据证实，故本院不予支持。对于原告请求返还的业主资料，根据《 最高人民法 院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……”由于原告与被告翰林福第小区业主委员会之间物业服务合同权利义务已终止，业主资料属于物业服务所必需的相关资料，应归业委会保管，原告请求返还这些业主资料无法律依据，本院不予支持。综上，依照《 中华人民共和国合同法》第 八条，《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》第 十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告钦州市翰林福第小区业主委员会、被告钦州安晟物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告钦州市翰林物业管理有限公司存放在钦州市翰林福第小区物业管理用房内的办公物品【三星牌电脑12套、打印机2台、保险柜2个】返还给原告钦州市翰林物业管理有限公司； 二、驳回原告钦州市翰林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决确定的履行期限履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任。 案件受理费1626元，由原告钦州市翰林物业管理有限公司负担813元，被告钦州市翰林福第小区业主委员会、钦州安晟物业管理有限公司负担813元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  张玉娟 人民陪审员  罗 能 人民陪审员  吴 钧 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  翟丽媛