上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10645号原告：杨莲英，女，1960年9月4日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：盛仁龙(系杨莲英之夫)，男，1961年3月10日出生，汉族，住上海市松江区。被告：翁继章，男，1964年7月1日出生，汉族，住安徽省六安市。被告：江宏云，女，1965年8月15日出生，汉族，住安徽省六安市。第三人：从山平，女，1966年5月16日出生，汉族，住安徽省寿县张李乡油坊村西郢队。委托诉讼代理人：时召承(系从山平之夫)，男，1966年11月26日出生，汉族，住安徽省。第三人：上海浦南农副产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇车亭公路****。法定代表人：卞士春，经理。委托诉讼代理人：俞引连，男。原告杨莲英与被告翁继章、江宏云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告杨莲英的委托诉讼代理人盛仁龙、被告翁继章、江宏云到庭参加诉讼。后本院依法追加从山平及上海浦南农副产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“浦南市场”)作为第三人参加诉讼，分别于2020年10月15日、11月27日公开开庭进行了审理。原告杨莲英的委托诉讼代理人盛仁龙，被告翁继章、江宏云，第三人从山平的委托诉讼代理人时召承到庭参加诉讼。第三人浦南市场的委托诉讼代理人俞引连参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告杨莲英向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告翁继章、江宏云于2020年5月24日签订的《房屋租赁协议》；二、被告翁继章、江宏云支付原告租赁费(自2019年6月1日起至实际清空搬离之日止，2020年6月1日之前的租金按照每年55,000元计算，2020年6月1日之后的租金按照每年30,000元计算)；三、被告翁继章、江宏云支付原告逾期利息(以55,000元为基数，自2019年6月1日起至实际付清之日止，按照年利率6％计算)。事实和理由：原、被告为商铺租赁关系。2015年6月1日起至今，两被告向原告租赁位于上海浦南农副产品批发市场综合区分割A17号猪肉商铺(以下简称“系争商铺”)，租金逐年递增，至2018年为年租金55,000元，租金先付后用。2019年起，两被告以各种理由推诿拒付，双方协商未果，故原告诉至法院。被告翁继章、江宏云辩称，系争商铺由两被告租赁后共同经营，同意解除与原告之间的租赁合同并搬离商铺，但是2019年及2020年的商铺租金已经支付给第三人从山平，第三人从山平告诉两被告系争商铺的经营权是其向浦南市场购买的，且购买时间早于原告，故两被告将租金支付给了第三人从山平，两被告租赁商铺不可能重复支付租金，故不同意原告的其余诉讼请求。第三人从山平述称，其于2014年9月22日与第三人浦南市场签订了《经营权买卖合同》，购买了市场内综合区分割A13-18号共5间商铺25年的经营权。2014年7月，第三人浦南市场向其借款500,000元，双方约定每月支付利息，后浦南市场无法按约支付利息，故双方签订了《经营权买卖合同》。2015年，其向法院起诉要求浦南市场归还借款，双方经法院主持调解由浦南市场归还借款并支付利息。进入执行程序后，因浦南市场无可供执行的财产，故终结了执行程序。执行法官建议可以通过收租金的方式慢慢收回借款，其遂持《经营权买卖合同》与两被告协商，分别与两被告签订了自2019年6月1日起至2020年5月31日止的租赁合同，年租金为40,000元及2020年6月1日起至2021年5月31日止的租赁合同，年租金为30,000元。现两被告已经全额支付了上述租金。其与浦南市场签订的《经营权买卖合同》成立在先，故有权向两被告收取租金。第三人浦南市场述称，第三人从山平向浦南市场购买经营权时，浦南市场的法定代表人为舒飞，舒飞因涉嫌刑事犯罪被判刑后浦南市场又变更了多个管理人员，管理确实比较混乱，也存在商铺经营权出售给多人的情况，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原告杨莲英(乙方)与第三人浦南市场(甲方)签订《经营权买卖合同》，约定甲方将系争商铺的经营使用权出售给乙方从事猪肉商贸活动，经营权使用期限为23年，从2016年6月1日起至2039年5月31日止，23年经营使用权总价为240,000元。同日，原告杨莲英向第三人浦南市场支付了240,000元。两被告从事肉类经营。2015年3月，被告翁继章向浦南市场租赁了系争商铺，约定租赁期为2015年6月1日起至2016年5月31日止。2016年5月25日，原告杨莲英与被告翁继章就系争商铺签订房屋租赁协议，约定租期自2016年6月1日起至2017年5月30日止，年租金为40,000元。此后，原告与被告翁继章逐年签订租赁协议，2017年6月1日至2018年5月30日的年租金为45,000元；2018年6月1日至2019年5月30日的年租金为55,000元。2019年6月，被告江宏云与第三人从山平签订租赁合同，约定租期为2019年6月1日至2020年5月31日，年租金为40,000元，租金已支付。两被告未与原告签约。2020年5月24日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定商铺承租人为翁继章，租期为2020年6月1日至2021年5月30日，年租金为40,000元，实收30,000元，被告江宏云作为承租人签字并向原告出具了金额为30,000元的欠条。2020年6月1日被告江宏云与第三人从山平签订租赁合同，约定年租金为30,000元，租金已支付给第三人从山平。另查明，2014年9月22日，第三人浦南市场向第三人从山平出具借条一份，载明浦南市场(甲方)因资金需求，向出借人(乙方)借款50万元，于2014年10月21日前一次性还清。如到期按时还款则甲方与乙方签订的上海浦南农副产品市场区域内门面房25年经营使用权全部归还甲方，如到期未按时还款，乙方有权立即收回该房屋的25年经营使用权(包括甲方提前所收房租)。同日，第三人浦南市场(甲方)与第三人从山平(乙方)签订《经营权买卖合同》一份，约定甲方将浦南农副产品批发市场内综合区分割A13-18商铺五间的经营使用权出售给乙方从事猪肉商贸活动，经营权使用期限为25年，从2014年9月22日起至2039年9月21日止。2015年7月，第三人从山平诉至本院，要求第三人浦南市场归还借款并支付借款利息，经本院主持调解，双方达成一致意见，浦南市场于2015年8月31日前支付从山平借款利息175,000元，并于2015年9月30日前归还借款500,000元。后浦南市场未能按约履行，从山平向本院申请执行，因浦南市场无可供执行的财产，故该执行程序终结。执行案件终结后，第三人从山平持《经营权买卖合同》与两被告协商，分别于2019年6月及2020年6月与两被告签订了租赁合同。庭审中，原、被告及第三人均确认系争商铺未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，当事人之间签订的租赁合同(协议)均为无效。原告同意2019年6月1日起至2020年5月31日止的房屋使用费按照每年40,000元计算，并自愿放弃对逾期违约利息的主张。上述事实，有原告提供的《经营权买卖合同》、收据、房屋租赁协议、欠条，两被告提供的与第三人从山平签订的租赁合同、租金转账凭证，第三人从山平提供的借条、收据、《经营权买卖合同》、(2015)松民二(商)初字第2189号民事调解书、(2015)松执字第5451号执行裁定书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人，债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，故第三人从山平与第三人浦南市场之间为担保借款履行而签订的《经营权买卖合同》无效，第三人从山平不得以上述合同为依据向两被告收取商铺租金。鉴于系争商铺未取得建设工程规划许可证，故原告与两被告之间签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求两被告搬离系争商铺并支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告杨莲英与被告翁继章、江宏云之间于2020年5月24日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告翁继章、江宏云于本判决生效之日起十日内清空并搬离上海浦南农副产品批发市场综合区分割A17号猪肉商铺；三、被告翁继章、江宏云于本判决生效之日起十日内向原告杨莲英支付房屋使用费40,000元(自2019年6月1日起至2020年5月31日止)；四、被告翁继章、江宏云于本判决生效之日起十日内向原告杨莲英支付房屋使用费(自2020年6月1日起至实际搬离之日止，按每年30,000元计算)。如果被告翁继章、江宏云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,258元，减半收取629元，由被告翁继章、江宏云负担629元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年十二月二日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。