辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12911号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心，住所地沈阳市沈河区热闹路**。经营者：卢显臣，该中心经理。委托诉讼代理人：张光磊，辽宁正直律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：卢显臣，男，1980年3月11日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：张光磊，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高律姝，女，1973年11月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周澍，男，1973年3月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高律姝（周澍妻子），女，1973年11月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心（以下简称“恒盛隆中心”）、卢显臣因与被上诉人高律姝、周澍房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒盛隆中心、卢显臣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人赔偿上诉人装修损失共计5,335,421.66元；3.改判被上诉人退还上诉人房屋租金1,010,000元；4.改判被上诉人赔偿上诉人物业费201,355元；5.判决被上诉人赔偿上诉人为饭店停业产生的损失暂计11,000元；6.全部诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，依法应当予以改判。本案系被上诉人违约导致上诉人合同目的无法实现而解除，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条之规定，不应适用第14条，装修损失应由违约方承担。上诉人无法继续经营的现状是由被上诉人无法协调处理其与部分商铺业主的纠纷所导致的，并造成案涉房屋不再适租。上诉人投入巨资装修的酒店无法正常营业，此结果完全系被上诉人的违约行为所导致。在这个过程中，上诉人并无过错，应当由被上诉人承担全部责任。二、一审判决对举证证明责任分配不当，属于适用法律错误。在鉴定过程中，被上诉人带领案外人员强行占据案涉酒店，阻挠鉴定工作正常进行，并且拒不履行法院的保全裁定书，强行破坏拆毁了案涉酒店的全部装修，导致评估鉴定无法进行，上诉人无奈只能申请审计。三、一审判决认定事实错误，依法应当予以改判。一审法院于2017年向被上诉人下达执行通知书，责令被上诉人在2017年4月20日前将案涉房屋两层通道内墙体拆除，所以租金应当从2017年3月15日起支付至2017年4月20日止。退一步讲，2017年12月31日以后，上诉人并非以履行合同为目的占有使用房屋，而是为了维护自身合法权益，与被上诉人沟通解除合同相关事宜等收尾工作，并且也是为保护自己的装修以便进行评估鉴定的。自行自救行为，不应支付租金。基于被上诉人严重违约导致上诉人合同目的无法实现，被上诉人应当依法退还上诉人全部已付租金。四、一审判决就鉴定意见的复议置之不理，未保障上诉人的诉讼权利，属严重程序违法。一审法院并未将询证函及复议申请交给审计单位，导致审计程序并不完整，询证函中的金额也未计算至审计报告当中，至此一百余万元的损失没有计入案件事实。高律姝、周澍辩称，我们也想上诉，但是过期了，我们就是想要房租。高律姝、周澍向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带承担向原告支付租赁费1,700,000.00元及利息83,883.33元;2、由被告承担案件受理费用。卢显臣、恒盛隆中心向一审法院反诉请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失共计5,335,421.66元；3、反诉被告退还反诉原告房屋租金1,010,000.00元；4、反诉被告赔偿反诉原告物业费201,355.00元；5、反诉被告赔偿反诉原告为饭店停业产生的损失暂计11,000.00元；6、反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：高律姝、周澍系夫妻关系，卢显臣系恒盛隆餐饮中心法定代表人，卢显臣经营的酒店名称为沈阳天天大鱼港酒楼，张鹏与卢显臣系合作经营关系。坐落于沈阳市东陵区产权人系高律姝，沈阳市东陵区朗月街6甲号8门、9门产权人系穆守刚，230商铺产权人系案外人赵美佳、236商铺产权人系案外人杨乐明，224、225、228、229商铺产权人系案外人沈阳强晖商业发展有限公司，赵美佳、杨乐明、沈阳强晖商业发展有限公司均同意高律姝对其商铺对外转租或代租。2016年9月，张鹏代表恒盛隆餐饮中心与高律姝签订了《房屋租赁框架协议》，协议约定：“甲方（高律姝）应同意乙方（恒盛隆餐饮中心）对房屋内非承重隔离墙增加或减少，对屋内隔墙进行拆除等，并在楼顶设立牌匾、空调冷却塔，并使用侧面立墙改造烟道等；乙方支付订金200,000.00元，首次房租付850,000.00元，第二次房租于2017年7月15日支付，以后每年房租提前两个月支付；乙方于装修后支付甲方水电抵押金100,000.00元整，合同解除，乙方不欠水电费的情况下，此款由甲方退还乙方。”2016年9月12日，卢显臣以恒盛隆餐饮中心名义（丁方）与高律姝（甲方）、周澍（乙方）、穆守刚（丙方）签订《房产租赁合同》。《房产租赁合同》约定：“甲方将坐落于沈阳市东陵区朗月街6甲号10门1-2层门市及二层的216-223、230-237、240-265，及224、225、228、229、230、236共49个商铺租赁给丁方使用（包括8号、9号、10号门市门前“三包”及地下停车场20个停车位），建筑面积共3904.8平方米及相应的土地使用面积，双方并在租赁合同最后附图标明出租面积；租赁期自2016年9月15日至2026年9月14日，租赁期限十年；房屋免租期为半年，自2016年9月15日至2017年3月15日，免租期届满，租金开始计算，即本合同租金实际自2017年3月15日起算；房屋年租金1,700,000.00元，租金每半年支付一次，由丁方在租金到期前2个月内交付甲方。房屋物业费由高律姝代缴，物业费固定为每年200,000.00元，物业费每季度支付一次由高律姝代缴物业公司。丁方已向甲方交纳100,000.00元保证金，并按照双方签订的房屋租赁合同使用房屋，无特殊情况应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退还丁方；依法将房屋及设备交付丁方使用，甲方、乙方、丙方应在丁方交付房租之日交给丁方该房屋钥匙，并配合丁方的装修活动。租赁此房屋，甲方、乙方、丙方应提供租赁许可证、土建消防验收合格证明、房产证等，方便丁方办理各项手续。甲方、乙方、丙方承担租赁期内该房屋与物业公司的沟通、协商责任，积极为丁方争取相应的物业待遇，保障丁方正常的装修及运营；丁方不能擅自改变房屋主体结构。租赁期内的水、电、气、暖等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由丁方承担。爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏时，应及时通知甲方、乙方、丙方并积极配合甲方检查和维修，丁方应承担房屋租赁期内的安全责任；对于该房屋及其附属设施因自然属性、合理使用或因不可抗力原因而导致的损耗、损坏的，丁方不承担责任。注意防火安全，不得在房屋内非法存放易燃、易爆等危险物品。租赁期内，丁方需提前解除合同或转租的，应事前征得甲方、乙方、丙方的同意。在租赁期内，丁方不得在该房屋内从事违反国家法律法规的经营行为。场所经营需要的工商登记、卫生许可等相关证照和营业手续由丁方自行办理，所有经营责任和用工责任由丁方自行承担。但甲方、乙方、丙方须提供必要的协助，如提供房产证、产权人身份证复印件等，甲方、乙方、丙方应积极提供。租赁期内，甲方、乙方、丙方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。丁方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方、乙方、丙方修复，甲方、乙方、丙方应在接到丁方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，丁方可代为维修，费用由甲方、乙方、丙方承担或折抵租金。因维修房屋影响丁方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，若严重影响丁方使用，丁方有权单方解除协议，甲方、乙方、丙方应退还本次结算期内全部租金并赔偿丁方一切经济损失，若因甲方、乙方、丙方修缮不力造成该房产发生破坏性事故、财产损失、人身伤害等后果及责任由甲方、乙方、丙方全部承担（丁方使用不当除外）；但对于丁方的装修、改善和增设的他物甲方、乙方、丙方不承担维修的义务。丁方合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，丁方应立即负责修复，但对于该房屋及其附属设施因自然属性、合理使用或因不可抗力原因而导致的损耗、损坏的，丁方不承担责任；租赁期满后或合同解除的，房屋内未形成符合的装饰装修物归丁方所有。对于已形成符合的装饰装修物的剩余价值归甲方、乙方、丙方所有，并由甲、乙、丙、丁方30日内共协商确定甲方、乙方、丙方给丁方的补偿数额，协商不成由双方共同协商指定鉴定机构对其价值进行鉴定，如丁方不同意鉴定，以另一方指定的评估机构为准，按照评估结果给予丁方补偿。”双方租赁合同签订后，恒盛隆餐饮中心开始对酒店进行装修，卢显臣在征得高律姝同意的情形下，将案涉房屋二层商业用房走廊等公共通道砌墙堵死，并将酒店与其他业主商铺隔离，阻碍了其他业主的通行及阻塞消防通道。2016年11月8日，案外人顾娜向本院提起诉讼，要求高律姝及沈阳天天大鱼港酒楼立即拆除案涉房屋二层违法建筑，并将上述房产恢复原状。2017年11月9日，一审法院作出（2016）辽0112民初9877号民事判决书，判决高律姝将案涉房屋二层通道内的墙体拆除。2017年3月25日，一审法院向高律姝发出执行通知书，要求高律姝3日内履行判决书所确定的义务。同年4月10日，一审法院以公告形式责令高律姝在2017年4月20日前将案涉房屋二层通道内的墙体拆除，否则一审法院强制执行。2017年12月31日，恒盛隆餐饮中心以书面形式向高律姝递交停止营业通知，该通知书载明“本酒店（天天大鱼港）由于房主同本酒店所签署的租赁合同存在严重法律问题导致租赁合同无法继续履行、酒店无法正常经营。本酒店将于2018年1月1日正式停止营业，特此通知。同时我们要求同房主解除租赁合同并对我们的装修同经营损失作出赔偿”。2018年1月1日该酒店停止营业。该酒店停业后，因恒盛隆餐饮中心占用案涉房屋至同年6月4日，且拖欠租金，为此原告诉至一审法院。审理中，恒盛隆餐饮中心申请一审法院对案涉酒店装修造价进行评估。2018年5月4日，一审法院委托辽宁银城资产评估有限公司对案涉酒店装修价值进行鉴定，因恒盛隆餐饮中心提出对案涉酒店装修价值应由造价公司进行评估，故该评估公司以无造价资质为由，将委托鉴定予以退回。同年5月11日，一审法院委托辽宁盛华资产评估有限责任公司对案涉酒店装修价值进行评估。6月1日，办案人与该评估公司工作人员及当事人双方一同到案涉酒店进行实地勘验。6月4日，高律姝带领案外人员强行占据案涉酒店并将恒盛隆餐饮中心留守人员赶出，阻挠鉴定工作正常进行。6月21日，恒盛隆餐饮中心及卢显臣向一审法院申请行为保全。同日，一审法院作出（2018）辽0112民初786号民事裁定书，责令高律姝、周澍立即从案涉酒店内退出，并将该酒店交付给恒盛隆餐饮中心及卢显臣至本案司法鉴定结束之日。6月23日，高律姝等人将案涉酒店装修部分强行拆除。因高律姝、周澍拒不履行该民事裁定书确定的义务，故一审法院于2018年7月5日作出决定，对高律姝、周澍罚款100,000.00元。7月12日，辽宁盛华资产评估有限责任公司以案涉房屋装修遭到破坏，当事人无法提供装修图纸，评估数量无法确定为由，将委托予以退回，卢显臣为此支付鉴定费4,200.00元。7月20日，一审法院委托利安达会计师事务所辽宁分所对案涉酒店装修造价进行审计，因卢显臣拒绝进行审计，7月25日利安达会计师事务所辽宁分所予以退鉴。另查明，卢显臣自2016年12月15日至2017年12月12日期间，先后向高律姝支付保证金及房屋租金1,010,000.00元，向案涉商铺物业管理公司交纳物业费201,355.00元。再查明，2019年5月22日，一审法院委托辽宁中平会计师事务所有限公司对被告提供的全部费用类证据进行审计，该公司于2019年8月14日出具辽中平会审[2019]447号司法鉴定意见书，经鉴定该公司确认的恒盛隆餐饮提供的全部装修费证据金额合计3,498,577.34元,其中已经支付的装修费金额2,885,470.65元,未支付的装修费金额613.106.69元。具体情况如下:全部装修费证据金额合计3,498,57734元。1.有收据或收条的装修费金额1,295,057.00元,已全部支付;2.有转账回单的装修费金额1,049,403.25元,已全部支付;3.有发票的装修费金额110,159.20元,其中已支付的装修费1,452.20元,未支付的装修费108,707.00元；4.有合同或有对方开具销售单的装修费金额:526,418.69元,其中已支付的装修费2.019.00元,未支付的装修费:504,399.69元;5.装修间接费用金额517,539.20元,已全部支付。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁框架协议》、《房产租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。关于双方签订的案涉《房屋租赁框架协议》及《房产租赁合同》是否应解除问题。因一审法院（2016）辽0112民初9877号民事判决书，判决高律姝将案涉房屋二层通道内的墙体拆除，且高律姝、周澍现以实际行为表明，同意解除双方签订的租赁合同，故对恒盛隆餐饮中心以合同目的不能实现为由行使合同解除权的请求，符合法律规定，予以支持。关于高律姝、周澍要求恒盛隆餐饮中心向其支付租金及恒盛隆餐饮中心反诉高律姝、周澍要求其返还租金的问题。双方签订合同后，高律姝、周澍即向卢显臣交付了房屋，卢显臣实际占有和使用租赁房屋，出租人已履行了主要义务。即便高律姝、周澍同意卢显臣在装修时占用二楼公共部分面积的行为，对卢显臣所经营的酒店造成损失，高律姝、周澍也仅就其过错程度承担责任，卢显臣而不能以此为由不缴纳房租。经双方当事人确认，盛隆餐饮中心实际占用案涉房屋至2018年6月4日。虽一审法院责令高律姝在2017年4月20日前将案涉房屋二层通道内的墙体拆除，但高律姝及盛隆餐饮中心至2018年6月23日前均没有实际履行。故卢显臣应按照合同约定的起始时间，即从2017年3月15日至2018年6月4日向高律姝、周澍支付租金。双方合同解除后，因不存在双方合同中关于不予退还保证金的情形，故卢显臣交纳的保证金100,000.00元应予以退还，但考虑到其尚欠高律姝、周澍租金未付，故该保证金应以折抵租金，尚欠租金应为1,067,777.78元（14个月×1,700,000.00元/12个月+20天×1,700,000.00元/12个月×1/30天-1,010,000.00元）。同时，高律姝、周澍在房屋租赁过程合同中亦存在一定过错及双方在合同中对违约责任没有约定，故一审法院对高律姝、周澍要求卢显臣及恒盛隆餐饮中心向其支付利息的请求，不予支持。关于恒盛隆餐饮中心要求高律姝、周澍赔偿其装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。本案中，因恒盛隆餐饮中心在未征得相邻业主的同意及未征得物业等相关部门同意的前提下，违规装修且为其经营利益私自占用公共通道，故其在本案中存在主要过错。高律姝、周澍将案涉商铺出租给恒盛隆餐饮中心，并私自同意恒盛隆餐饮中心在装修时占用二楼公共部分面积，故其对恒盛隆餐饮中心违规装修占用公共部分的行为存在次要过错，因此应向盛隆餐饮中心赔偿一定损失。但是，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。辽宁中平会计师事务所有限公司出具的司法鉴定意见书仅是针对票据合理性进行审查，当事人并未能提供证据佐证其主张以形成明晰、完整的证据链条。因案涉酒店装修已被损毁，鉴定部门已无法按照施工图纸对照实物进行鉴定，故一审法院只能依据合同第九条约定，结合案涉酒店留存的录像、照片、施工图纸等相关证据，参考辽宁中平会计师事务所有限公司出具的司法鉴定意见书，以最大化确认案涉酒店装修数额。一审法院结合双方当事人过错程度对装修损失中1,100,000.00元，予以支持。关于恒盛隆餐饮中心要求高律姝、周澍赔偿其已付物业费201,355.00元及停业损失问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因案涉酒店于2018年1月1日前一直处于营业状态。物业费、水电、采暖费等费用系案外人物业公司向实际使用人收取的，恒盛隆餐饮中心自2018年1月1日向高律姝主张解除租赁合同之后，并未与高律姝办理房屋交接，且实际占用该案涉商铺至6月4日，故对其该项诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）高律姝、周澍与被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心签订的《房屋租赁框架协议》及《房产租赁合同》；二、被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）高律姝、周澍房屋租金1,067,777.78元；三、原告（反诉被告）高律姝、周澍于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心装修损失1,100,000.00元；四、驳回原告（反诉被告）高律姝、周澍的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心的其他反诉请求。本诉案件受理费20,855.00元、反诉案件受理费57,704.00元、财产保全费5,000.00元、行为保全费2,520.00元、鉴定费4,200.00元，由原告（反诉被告）高律姝、周澍负担19,932.00元，被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心负担70,347.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2018）辽0112民初786号民事判决，卢显臣、恒盛隆中心、高律姝、周澍均不服，上诉于本院，本院将该案发回重审。二审期间，上诉人恒盛隆中心、卢显臣向本院提交补充鉴定申请书，请求依法对辽宁中平会计师事务所有限公司出具的辽中平会审[2019]447号《司法鉴定意见书》进行补充鉴定。因本院已发回重审过一次，本院通知辽宁中平会计师事务所有限公司派员到庭作证。针对上诉人在申请书中主张为证明部分装修费用的真实性，向合同相对方出具了询证函，但是，在未等待合同相对方回复的情况下，鉴定机构就出具了鉴定意见，对询证函部分未予认定，造成鉴定数额大幅减少，属于鉴定程序违法，应对该部分费用进行认定。辽宁中平会计师事务所有限公司表示，在出具鉴定意见和复议报告时没有收到询证函，上诉人及一审法院没有在鉴定期限内提供询证函。被上诉人高律姝、周澍认为没有正式发票的询证函不能作为证据，而且超过鉴定期限后，不应再无休止的申请鉴定。本院对各方主张结合全案证据综合予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案租赁双方对于张鹏代表上诉人恒盛隆中心与被上诉人高律姝签订的《房屋租赁框架协议》和上诉人卢显臣以恒盛隆中心名义与高律姝、周澍、穆守刚签订的《房产租赁合同》效力并无异议，且均系各方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方均应恪守履行。在合同履行过程中，由于一审法院（2016）辽0112民初9877号民事判决书，判决高律姝将涉诉房屋二层通道内的墙体拆除，恒盛隆中心以合同目的不能实现为由行使合同解除权，此后高律姝、周澍收回房屋，应视为以实际行为认可解除租赁合同关系，现涉诉房屋已另租他人使用，本案争议双方之间的租赁合同已无法继续履行，且双方就一审法院判决解除合同亦未提出异议，故本院对于合同解除予以确认。关于租赁合同解除时间的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”结合本案查明事实，2017年12月31日恒盛隆中心以书面形式向高律姝递交停止营业通知，于2018年1月1日停止营业，并于2018年1月11日向一审法院提起本案诉讼，被上诉人并未就解除合同的效力提出异议，故涉诉《房屋租赁框架协议》和《房产租赁合同》的解除时间应为2018年1月1日。关于租赁合同解除原因及责任的认定问题。从上诉人恒盛隆中心于2017年12月31日向被上诉人高律姝递交停止营业通知的内容可知，恒盛隆中心提出解除租赁合同的主要理由为一审法院责令将涉诉房屋二层通道内的墙体拆除导致酒店无法正常经营。经审查，首先，恒盛隆中心在未征得相邻业主的同意及未征得物业等相关部门同意的前提下，违规装修且为其经营利益私自占用公共通道，故其在本案中存在主要过错。高律姝、周澍将涉诉房屋出租给恒盛隆中心，并私自同意恒盛隆中心在装修时占用二楼公共部分面积，故其对恒盛隆中心违规装修占用公共部分的行为存在次要过错。其次，一审法院于2017年4月10日，以公告形式责令高律姝在2017年4月20日前将案涉房屋二层通道内的墙体拆除，但直至恒盛隆中心向高律姝通知解除合同之日，一审法院并未实施强制执行行为，即并未实际造成上诉人承租的涉诉房屋无法经营。再次，鉴于二层通道内的墙体仅为租赁物整体的一小部分，上诉人并未提供充分证据证明将涉诉房屋二层通道内的墙体拆除将导致上诉人承租的涉诉房屋整体无法继续经营。最后，尽管上诉人提出的合同解除理由成立，但是并不属于客观上履行不能，被上诉人应对自身行为承担相应的违约责任，上诉人亦应对其坚持主张解除合同的后果承担风险责任。综上，结合租赁双方当事人在合同解除过程中的过错程度，本院认定上诉人作为承租方过错比例为60%，被上诉人作为出租方过错比例为40%。关于合同解除的后果处理问题。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，第一，关于上诉人恒盛隆中心、卢显臣提出请求被上诉人高律姝、周澍退还房屋租金1,010,000元的主张，本院认为，如前所述，因双方租赁合同关系已于2018年1月1日解除，上诉人在此之前一直处于经营状态，又因为不存在双方合同中约定保证金不予退还的情形，故可将该保证金折抵租金，故上诉人应按照合同约定的租金标准向被上诉人全额支付2017年3月15日至2017年12月31日期间的租金，即340,556元（9个月×1,700,000元/12个月+16天×1,700,000元/12个月×1/30天-1,010,000元）。又鉴于上诉人提出2017年12月31日以后，并非以履行合同为目的占有使用涉诉房屋，而是为了维护自身合法权益，与被上诉人沟通解除合同相关事宜等收尾工作，并且也是为保护自己的装修以便进行评估鉴定，而被上诉人强行收回房屋，故不应支付租金的上诉理由，虽然被上诉人主张系为避免房屋闲置造成经济损失扩大而收回房屋，但其行为客观上造成房屋装修破坏导致实物评估鉴定不能，故此，对于被上诉人要求上诉人给付2018年1月1日合同解除之后至被上诉人收回房屋之日2018年6月4日期间的租金，上诉人应按其所负责任的过错比例，合同约定租金标准的60%比例支付，为521,178元（6个月×1,700,000元/12个月×60%+4天×1,700,000元/365天×60%）。一审法院以高律姝、周澍在房屋租赁过程合同中亦存在一定过错及双方在合同中对违约责任没有约定为由，对高律姝、周澍要求卢显臣及恒盛隆中心向其支付利息的请求未予支持，并无不当。但是，对于上诉人提出请求返还全部租金的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。至于上诉人提出请求被上诉人赔偿物业费及停业损失的主张，因上诉人自2017年12月31日向高律姝提出解除租赁合同之后，并未与被上诉人办理房屋交接，且物业费系向案外人物业公司交纳，在本院对此期间被上诉人主张交纳的租金未予全部支持的情况下，对于上诉人提出该项主张，本院不再予以支持。综上，卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心应给付高律姝、周澍房屋租金为340,556+521,178=861,734元。第二，关于上诉人提出请求被上诉人赔偿装修损失5,335,421.66元的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审法院在本案发回重审后，依法委托辽宁中平会计师事务所有限公司对上诉人提供的全部费用类证据进行审计，将鉴定意见作为定案主要依据并无不当。对于上诉人提出对于装修损失赔偿问题一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定不当，应适用第十一条规定的主张，因该解释第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”上诉人提出的装修赔偿赔偿并非仅针对于已形成附合的装饰装修物，而且如前所述，上诉人提供的现有证据不足以证明系由于被上诉人单方违约行为导致合同完全履行不能，本案纠纷并不完全符合该条第（一）项的规定情形，一审法院适用该解释第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，结合租赁双方过错程度，对解除后果予以处理，并不属于适用法律错误，本院对于上诉人该主张不予采信。对于上诉人在二审中提出补充鉴定的申请，二审期间本院传唤鉴定机构派员到庭接受询问，鉴定机构认为上诉人及一审法院没有在鉴定期限内提供询证函，导致无法将上诉人主张的询证函内容纳入鉴定意见之中，而被上诉人明确拒绝补充鉴定，鉴于本案在衡量争议双方过错以及被上诉人应就装修损失对上诉人给予赔偿的依据限定在有装修费票据的证据范围之内，故对于上诉人额外要求根据询证函部分主张赔偿的数额不再予以采纳。对于被上诉人应赔偿上诉人的装修损失数额问题，如前所述，应结合租赁双方当事人在合同解除过程中的过错程度，参考鉴定意见予以确定。故被上诉人应赔偿上诉人装修损失为3,498,577.34元×40%=1,399,430.94元为宜。综上所述，恒盛隆中心、卢显臣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4562号民事判决第四项、第五项，即“四、驳回原告（反诉被告）高律姝、周澍的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心的其他反诉请求”；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4562号民事判决第一项“解除原告（反诉被告）高律姝、周澍与被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心签订的《房屋租赁框架协议》及《房产租赁合同》”为“确认高律姝、周澍与卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心签订的《房屋租赁框架协议》及《房产租赁合同》于2018年1月1日解除”；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4562号民事判决第二项“二、被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）高律姝、周澍房屋租金1,067,777.78元”为“卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心于本判决生效后10日内给付高律姝、周澍房屋租金861,734元”；四、变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4562号民事判决第三项“三、原告（反诉被告）高律姝、周澍于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心装修损失1,100,000.00元”为“高律姝、周澍于本判决生效后10日内赔偿卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心装修损失1,399,430.94元”；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,855元、反诉费57,704元、财产保全费5000元、行为保全费2520元、鉴定费4200元、二审案件受理费57,704元，共计147,983元，由卢显臣、沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心负担88,790元，高律姝、周澍负担59,193元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条：当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。