湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2049号上诉人（原审原告）乐志文，男，汉族，1960年7月8日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托代理人谌思名，男，汉族，1989年2月2日出生，湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）向进，男，苗族，1961年3月26日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。上诉人乐志文因与被上诉人向进房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乐志文上诉请求为：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案房屋系上诉人弟弟周蓉所有，周蓉委托上诉人进行管理出租，报告上诉人以自己的名义对外出租。上诉人虽未与被上诉人签订房屋租赁合同，但租赁事实客观存在，根据被上诉人还向上诉人支付了一年的租金以及被上诉人的一审答辩内容说明上诉人与被上诉人存在租赁关系。一审判决以上诉人非房屋所有权人为由认定上诉人要求被上诉人支付房屋租金无事实和法律依据明显错误。故特提起上诉。向进二审答辩称:一、本案合同是无效合同，租赁房屋一直没有经营；二、现在租赁房屋的人是易群，跟我没有关系；三、我和易群签订的合同是无效，因租赁房无法经营，我不应承担租赁费用。乐志文向一审法院所提诉讼请求为：1、请求判令由被告赔偿原告的门面占用损失18933元(损失按每月4000元租金标准，从门面租赁期满之日即2019年9月3日起计算至被告实际退还之日即2020年1月22日止)及卷闸门维修费300元、水、电、物业费1013.42元，共计损失20246.42元;3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于怀化市鹤城区××路××幢××号门面（房屋产权证号为怀房权证鹤字第7××**）属于案外人周榕所有。原告乐志文原将案涉门面出租给案外人易群，易群在该门面开办了易群口腔诊所。2018年9月2日，易群与被告向进签订了《易群口腔诊所转让协议》。2018年10月31日，被告向进根据易群的要求将案涉门面2018年9月2日起至2019年9月2日的租金42000元转账至原告乐志文的账户。因被告向进与易群发生纠纷，原告向二人追要2019年9月2日之后的租金未果，遂诉至本院。一审法院认为，根据查明的事实，原告乐志文与被告向进并未就案涉门面签订房屋租赁合同，而且，原告乐志文亦非案涉门面的房屋所有权人，现原告乐志文要求被告向进向其支付门面租金，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告乐志文的诉讼请求。案件受理费306元，依法减半收取153元，由原告乐志文承担。二审期间，乐志文提交如下证据材料：1、周榕与乐志文委托书1份，证明周榕把出租事宜委托给乐志文，乐志文有权收取房屋租金。2、乐志文与张青兰所签《门面租赁协议》1份。3、张灵勇通过手机发给乐志文的短信内容1份，证明张灵勇于2020年1月21日通知乐志文，易群诊所门面我方东西已搬空，退租从今天算起。向进对此分别质证意见为：对周榕委托乐志文之事不清楚、也不认识周榕。乐志文与张青兰签订《门面租赁协议》是事实，这合同当中有乐志文的签字，乐志文与易群继续用该份合同，我方对这份合同除右下角手写补充的内容我不认可，上面的打印字体以及左下角内容我是认可的。张灵勇短信与我无关。本院认为，乐志文二审提交的周榕与乐志文委托书一份，证明周榕把出租事宜委托给乐志文的事实，与向进曾给乐志文转帐42000元租金的事实吻合，应予采信。志文与张青兰签订的《门面租赁协议》，向进认可，除右下角手写补充内容外，该合同其他内容均予采信。关于手机短信，乐志文一方又补充说明，张灵勇与向进是合伙人，张灵勇是牙科医生，由向进出资，店内所有的接洽都是向进委托张灵勇去的。短信是向进转给张灵勇，张灵勇转给乐志文的。向进虽陈述与其无关，但向进同时也陈述张灵勇偶尔帮忙，此能证明张灵勇与向进存在一定的关系，故该短信应予采信。本院二审查明：原一审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。另查明，本案涉案房屋最初由乐志文与案外人张青兰签订《门面租赁协议》，由乐志文将房屋出租给张青兰，租期从2010年6月11日至2015年6月11日止共5年。张青兰在承包期内，经出租人乐志文同意，又将房屋转租给案外人易群，乐志文作为甲分、张青兰作为乙分、易群作为转承租分，三方在前述乐志文与案外人张青兰签订的《门面租赁协议》的打印内容的下方手写补签转租内容，确定易群从2011年6月11日起计算租金。易群在该门面开办了易群口腔诊所。2018年9月2日，易群再与向进签订了《易群口腔诊所转让协议》，将门诊转让给向进，该《易群口腔诊所转让协议》记载“目前经营场地为租赁（附租用协议）”等内容。一审期间，乐志文提交怀化合众物业公司银弯小区项目服务处2020年4月13日《证明》1份，证明易群口腔诊所自2018年9月2日至2019年7月31日水电物业费均已交清，还欠2019年8月到2020年1月22日水电费479，42元，物业费534元，共计欠费1013，42元。二审期间，向进陈述，其于2018年10月31日给乐志文转帐42000元是2018年7月到2019年7月份一年的租金，42000元是易群提供的卡打的，易群叫其交房租金，房租费是其承担。向进一直占用房屋到2020年1月22日才退房，不再承租。本院认为：向进系通过与案外人易群签订《易群口腔诊所转让协议》、接受易群口腔诊所的转让而接受本案案涉房屋，《易群口腔诊所转让协议》记载“目前经营场地为租赁（附租用协议）”之内容，证明向进知道房屋系易群租赁使用，向进接受易群口腔诊所转让后成为新的房屋承租人。与案外人易群、张青兰签订房屋租赁合同的相对方为乐志文，故虽然向进未与乐志文签订书面的租赁合同，但因承接案外人易群在合同中的承租地位而与乐志文发生房屋租赁的事实法律关系，成为乐志文的租赁关系相对方，结合向进在二审中陈述其于2018年10月31日给乐志文转帐42000元是2018年7月到2019年7月份一年的租金之内容，乐志文与向进之间的房屋租赁关系已经成立，故乐志文有权向向进主张房屋租金，向进据此应向乐志文交清实际租赁期间的全部房屋租金。由于乐志文与向进并未书面确定租金标准，按照向进陈述42000元属于一年租金的内容，则每月租金为3500元每月（42000元÷12个月）。乐志文一审起诉诉称向进欠租金的时间为从2019年9月3日到2020年1月22日，而向进辩称42000元是2018年7月到2019年7月份一年的租金，根据乐志文上述一审诉请自认，及向进通过案外人张灵勇短信通知乐志文收湖房屋的时间，本院确认向进欠租金的起始时间为2019年9月起到2020年1月止共4个月的租金欠交时间，共计欠交租金（4个月ｘ3500元每月）14000元，向进对此应向乐志文支付。乐志文所提向进应交房屋租金14000元的上诉主张及理由成立，其余部分租金款额主张不能支持。关于物业费和水电费的问题，相关权利人应为物业公司和水电部门，乐志文并未举证其已先行交纳，故无权向向进主张该部分费用。关于卷闸门维修费300元的问题，因双方并未明确约定由谁承担，故对乐志文要求向进承担该300元卷闸门维修费的诉请，亦不予支持。综上，乐志文的部分上诉请求均不能成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3465号民事判决；二、由向进在本判决生效后10日内支付乐志文房屋租金欠款14000元；三、驳回乐志文的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费306元，依法减半收取153元，由向进负担100元，乐志文负担53元。二审案件受理费306元，由向进负担206元，乐志文负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月八日书记员  戴蚁玲