甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民事判决书（2020）甘29民终190号上诉人（原审原告）：黄某，男，汉族，生于1971年10月17日，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：赵某，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某，男，汉族，生于1986年3月20日，住甘肃省兰州市。原审原告：甘肃天琦商贸有限公司（以下简称：天琦公司）。法定代表人：黄某，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵某，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。上诉人黄某因与被上诉人陈某、原审被告天琦公司房屋买卖合同纠纷一案，不服永靖县人民法院（2018）甘2923民初2923号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄某的上诉请求：撤销永靖县人民法院(2018)甘2923民初2932号民事判决，并将本案发回重审或者改判;本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由有:第一、永靖县人民法院(2018)甘2923民初2932号民事判决认定事实错误,上诉人与被上诉人之间的房屋买卖交易是真实的。①2014年4月2日,被上诉人与永靖县强农农产品物流有限公司签订《商品房买卖合同》，永靖县强农农产品物流有限公司将位于××县#003商铺以2596117元出售给被上诉人,后被上诉人支付了购房款。同年4月15日,被上诉人与兰州银行股份有限公司西固东路支行签订了《最高额抵押合同》,约定由被上诉人作为抵押人，抵押位于××县#003商铺为原告天琦公司的借款提供抵押担保,该抵押办理了抵押登记(原告已全额还清兰州银行股份有限公司西固东路支行贷款,该抵押登记现已解除)。2014年5月,因被上诉人急于用钱,上诉人有全额付款的支付能力,被上诉人遂与上诉人达成买卖房屋的合意，双方于2014年5月26日签订《房屋买卖合同》,约定由被上诉人将位于××县#003商铺以2300000元价格出售给上诉人。协议签订后,上诉人指示天琦公司于2014年5月26日、10月22日、10月24日分别支付购房款400000元、1500000元、400000元,共计2300000元。该房屋截止现在尚未办理过户登记手续。②一审法院认定上诉人与被上诉人无真实的房屋买卖意思表示的论据均不能成立。第二、关于购房款的付款问题。首先,关于付款账户问题。上诉人黄某系原告天琦公司法定代表人、实际控制人。上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》后,指示一审原告天琦公司代为支付购房款。被上诉人对上诉人的这一行为是认可的,其向天琦公司出具的三份《收条》可以证实该事实。其次,关于打款凭证中的附言问题。原告公户打款的付款用途只有“贷款”、“采购款”、“工资”、“借款”、“往来款”、“还款”、“差旅费”、“保证金”、“运费”九个选项,无法手动添加。加之黄某在指示员工的过程中，没有详细说明该款项的实际情况,所以,员工就自行随意选择了打款用途，但被上诉人对付款款项用途(购房款)是认可。因此,该附言不宜作其他解释。再次,被上诉人购买涉案房产的价格是2596117元,出售给上诉人的价格是2300000元，原因是被上诉人缺乏资金周转,急于用钱,才以2300000元将涉案房屋出售给上诉人,这一点被上诉人也是认可的,是符合市场规律的。第三、被上诉人与上诉人特定关系人张丽娟之间的转账问题。一审查明，自20l4年10月28日起至2015年9月25日,被上诉人向上诉人特定关系人张丽娟转账9651020元，该转账系另外一个法律关系,转账的原因是被上诉人替张丽娟承兑银行承兑汇票,然后将承兑款项支付至张丽娟账户。银行流水显示的交易名称为“借贷转账”,这并不等同于交易备注或附言,原审法院竟依据银行的交易名称，认定被上诉人与张丽娟有其他利益关系,明显错误。第四、关于补盖天琦公司的印章问题。上诉人黄某在原审中提交的《房屋买卖合同》与第一次起诉时提交的《房屋买卖合同》相比,多加盖了原告天琦公司的印章，是由于第一次诉讼过程中法院认为在签订合同之后并没有打款(实际上是上诉人黄某指示原告天琦公司代为支付的)而驳回了黄某的起诉。黄某遂在第二次起诉时加盖印章,该行为并非有违诚实信用,也非捏造虚假的事实。实际上,房屋买卖交易是真实存在的,只不过打款记录和合同的主体不一致时,黄某不懂如何处理而作出的行为，黄某并非专业的律师,对于法律规定难免理解不够到位。因此,加盖印章的行为不能成为法院认定房屋买卖意思表示不真实的证据。第五、一审法院在未穷尽送达方式前就采取公告送达的方式向被上诉人送达开庭传票及诉状,违反法定程序。上诉人了解到,被上诉人现被关押在监狱。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条第一项、第九十二条之规定,原审法院在未通过监所转交的情形下,直接公告送达,违反法律规定。综上所述,原审法院认定事实错误,审理程序违反法律规定，提起上诉,请求贵院依法查明事实,支持上诉人的上诉请求。陈某经本院传唤，未到庭参加诉讼。天琦公司服判，未提供书面答辩意见。原告黄某、天琦公司向一审法院提出的诉讼请求：1、确认2014年5月26日原告黄某与被告陈某签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于甘肃省××县商铺14#-003（永私房权证转移字第XXXX号）归原告所有；2、被告陈某立即协助原告甘肃天琦公司将位于甘肃省××县商铺14#-003（永私房权证转移字第XXXX号）产权过户登记到原告名下；3、被告承担案件受理费、保全费。事实与理由：2014年5月26日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于甘肃省××县商铺以2300000元价格出售给原告。原告于2014年5月26日、10月22日、10月24日分别支付购房款400000元、1500000元、400000元，共计2300000元。合同同时约定被告于2015年12月31日前将房屋交付原告。原告按照合同约定支付了全部购房款，被告拒不办理过户手续。被告陈某未答辩。一审判决认定：2014年5月26日，原告黄某与被告陈某签订《房屋买卖合同》，约定被告陈某出售位于××县#-003商铺给被告黄某，“……二、甲乙双方商定成交价格每平方米元，房款总计：贰佰叁拾万元整。乙方已在2014年5月26日预付甲方购房款400000元整。在这期间，甲方办理变更认定协议书，如逾期未能办理，则退回乙方预付购房款。三、甲方在2015年12月31日将上述房屋交付给乙方。并办理过户手续，如不能办理，将退回乙方定金。……”。2014年5月26日，原告天琦公司给被告陈某银行转账400000元，网银记账凭证中附言：往来款，陈某出具收到天琦公司购房款400000元收条一份。2014年10月22日，原告天琦公司给被告陈某银行转账1500000元，网银记账凭证中附言：往来款，陈某出具收到天琦公司购房款1500000元收条一份。2014年10月24日，原告天琦公司给被告陈某银行转账400000元，网银记账凭证中附言：借款，陈某出具收到天琦公司购房款400000元收条一份。本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全。本院作出（2018）甘2923民初2932号民事裁定，冻结被申请人陈某名下位于××县商铺。另，2014年4月15日，被告陈某与兰州银行股份有限公司西固东路支行签订《最高额抵押合同》，陈某作为抵押人抵押位于××县#-003商铺，担保债权最高本金3000000元，抵押期限5年，借款人为天琦公司，该抵押商铺办理了抵押登记。2014年4月2日，被告陈某与永靖县强农农产品物流有限公司签订《商品房买卖合同》，永靖县强农农产品物流有限公司将位于××县#-003商铺以2596117元出售给陈某。后，陈某支付了上述房款。原告黄某与张丽娟系夫妻关系。黄某、张丽娟系原告天琦公司股东。2014年10月28日起至2015年9月25日，陈某通过银行转账向张丽娟支付9651020元，交易名称均为借贷转账。2018年5月18日，天琦公司作为原告以陈某为被告向本院提起诉讼，诉求陈某将位于××县#-003商铺过户至天琦公司名下。本院于2018年6月11日作出（2018）甘2923民初1402号民事裁定，认为天琦公司提交的房屋买卖合同中，合同约定的卖方为陈某，买方为黄某，天琦公司并非房屋买卖合同的当事人，驳回了天琦公司起诉。上述事实，有合同、收条、行政判决书、民事裁定书、司法查询交易明细等证据在案佐证。一审审理认为，关于本案所涉《房屋买卖合同》的主体。本院已生效的（2018）甘2923民初1402号民事裁定已确认，本案所涉《房屋买卖合同》的主体为黄某、陈某，天琦公司并非合同主体。天琦公司不具有本案原告资格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实；”的规定，本案所涉《房屋买卖合同》有效以合同主体意思表示真实为必要条件。根据原告提交的证据及本院查明的事实，本院认为，原告黄兴琦与被告陈某是否具有真实的房屋买卖意思表示存在以下方面的疑点。首先，本案所涉《房屋买卖合同》中合同主体为黄某、陈某，黄某作为买受人并未支付相应房款，而是由天琦公司通过银行转账给陈某2300000元，2014年10月24日，天琦公司转账400000元的凭证中附言为借款；陈某于2014年4月2日，以2596117元购得该房屋，其以2300000元出售给黄某价格明显过低；《房屋买卖合同》中约定陈某于2015年12月31日前向黄某交付房屋，但陈某未依约交付房屋，且无证据证明黄某要求陈某交付房屋。其次，2014年4月15日，因天琦公司向银行贷款，陈某以本案所涉房屋为天琦公司银行借款提供抵押担保，陈某与天琦公司及其法定代表人黄某有特定利益关系。再次，陈某自2014年10月28日起至2015年9月25日，通过银行转账向黄某特定关系人张丽娟支付9651020元，交易名称均为借贷转账，仅2014年10月28日至2014年12月29日五次转账金额达2102360元。另外，就同一《房屋买卖合同》，先由天琦公司提起诉讼，其提交的《房屋买卖合同》并无天琦公司印章，本院裁定驳回后，黄某、天琦公司又以同一事由再次提起诉讼，其提交的《房屋买卖合同》中有天琦公司印章，有违诚实信用原则。综上，本院确认黄某、陈某无真实的房屋买卖意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，对原告黄某的诉讼请求，本院不予支持。被告陈某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，不影响本院依据查明的事实作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决：驳回原告黄某、甘肃天琦商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，保全费5000元，公告费600元，由原告黄某、甘肃天琦商贸有限公司负担。宣判后，原告黄某不服，提出上诉。本院二审期间，当事人没有提供新证据，二审经过阅卷、询问当事人，审理查明的案件事实、证据，与原审认定的相一致，对原审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。本院认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当；上诉人的上诉请求无相应证据支持，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人黄某承担。本判决为终审判决。审判长 赵发源审判员 马超芳审判员 马红梅二〇二〇年十二月二十八日书记员 马忠贤