山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3730号上诉人（原审被告）：乳山市旭利房产中介服务部，住所地乳山市冯家镇冯家村。经营者：王任杰，经理。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范利宏，女，1970年12月23日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。上诉人乳山市旭利房产中介服务部（以下简称旭利中介服务部）因与被上诉人范利宏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。旭利中介服务部上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回范利宏的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案的“房产委托经营管理协议是双方当事人之间真实意思表示，是合法有效”是错误的1.《房产委托经营管理协议》对旭利中介服务部而言从来就不知情，并不是其真实意思表示。从该协议形式上看，在协议落款处只有旭利中介服务部的合同章，没有代表的签字和签订时间。旭利中介服务部也从未实际履行过该协议，与范利宏之间没有形成真正的合同的权利和义务关系，因此该协议对旭利中介服务部来说并不是合法有效的。2.《房产委托经营管理协议》尽管盖有旭利中介服务部的合同章，但并不能证明旭利中介服务部与范利宏之间达成委托经营管理协议的意思表示。最高人民法院就内蒙古昌宇石业有限公司与陈呈浴合同纠纷案【(2014)民提字第178号】指出：印章真实不等于协议真实。协议形成行为与印章加盖行为具有相对独立性，协议内容是双方合意行为的表现形式，而印章加盖行为是各方确认双方合意内容的方式，二者相互关联又相对独立。在证据意义上，印章真实一般即可推定协议真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，即不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性，也就是说，印章在证明协议真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。旭利中介服务部的业务主要是做房产中介，在“山译阅海苑”房产销售期间，旭利中介服务部的工作人员把合同专用章放在代理商处，该合同专用章被他人利用与范利宏签订该《房产委托经营管理协议》。作为房产中介的旭利中介服务部无权与范利宏签订包租协议，也无义务支付租金。故从客观实际来看，旭利中介服务部是不可能参与对该协议的签订，该协议并不是旭利中介服务部的真实意思表示，不可能是合法有效的。二、即使《房产委托经营管理协议》是真实的，依据该协议的约定来看，一审法院认定需要支付范利宏自2014年10月6日至2017年10月5日期间租金的事实是错误的。依据《房产委托经营管理协议》第三条的约定，“前三年的租金按总房款的25%一次性支付给甲方”，前三年即2014年10月6日至2017年10月5日的租金111111元已从范利宏应当支付的房款中扣减。范利宏购买的涉案房产原总价款为444444元，在签订商品房买卖合同时合同约定的价款为333333元，范利宏实际上也就支付了333333元的房款。房款的减少就是因为扣减了前三年的租金111111元，范利宏再主张前三年的租金无事实依据的。综上所述，一审法院认定的事实有误，二审法院应查清事实真相，维护旭利中介服务部的合法权益。范利宏答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。范利宏向一审法院起诉请求：旭利中介服务部按照合同约定支付自2014年10月6日至2019年10月6日的租金共计191110.92元及利息。一审法院查明，2014年7月20日，范利宏与山东盟浩置业有限公司签订商品房买卖合同，约定，范利宏购买山东盟浩置业有限公司位于房屋一栋，房屋总价款为333333元。范利宏于2014年9月15日办理房屋所有权证（证号为乳山房权证银滩字第**）及土地使用证【证号为乳国用（2014）第27331号】。2014年10月6日，范利宏与旭利中介服务部签订房产委托经营管理协议。约定，第一条：标的甲方（指范利宏）将位于山东省乳山市银滩旅游度假区“山译阅海苑小区”1号楼2层1407号房屋（自有房产）委托给乙方（指旭利中介服务部），并由乙方统一经营管理，该房产建筑面积为56.54平方米，总价444444元……第三条：包租收益支付方式及时间包租十年，前三年的租金按总房款的25%（第一年8%，第二年8%，第三年9%）一次性支付给甲方；三年到期后若甲方继续出租，需签补充协议并书面授权，同等条件下乙方有优先租赁权，第四年包租金每年不低于总房款的9%。第四条：甲方的权利义务（1）在委托经经营期限内，甲方不得单方解除本协议。如甲方要求解除协议应经得乙方同意，并支付乙方违约金（按照合同期内总包租金的20%计算）及退还剩余时间的包租金……对于该协议，旭利中介服务部不予认可，辩解称该合同旭利中介服务部不知情，并非旭利中介服务部的真实意思表示，对此，旭利中介服务部未提交证据予以证实。对于协议上旭利中介服务部的印章是否真实，旭利中介服务部表示庭后落实，但在一审法院限定的时间内，旭利中介服务部未向法庭提交书面核实意见，视为该印章系真实印章。范利宏、旭利中介服务部签订的协议，经审查并无瑕疵，依法予以采信。范利宏主张旭利中介服务部未支付2014年10月6日至2019年10月6日的租金，对此，旭利中介服务部不予认可，辩解称，前三年的租金111111元已从购房款中扣除，房屋的总价款系444444元，因扣除了前三年的租金111111元，最终范利宏给付的购房款为333333元。2017年10月6日至2019年10月6日的租金，因三年到期后范利宏、旭利中介服务部之间未签订补充协议，因此不需要支付2017年10月6日以后的租金。对此，范利宏不予认可，旭利中介服务部亦未提交证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为，1、范利宏、旭利中介服务部之间签订的委托经营管理协议是否有效；2、旭利中介服务部是否应当支付范利宏租金191110.92元及利息。焦点一，范利宏、旭利中介服务部之间签订的房产委托经营管理协议中约定“本协议壹式两份，经甲、乙双方签字或盖章后生效”，该协议落款处有范利宏的签字及旭利中介服务部的印章，虽受托方处没有代表签字，但不影响该协议的效力，该协议已经生效。旭利中介服务部辩解称该协议并非旭利中介服务部的真实意思表示，对此旭利中介服务部未提交证据予以证实，故可以认定范利宏、旭利中介服务部之间签订的房产委托经营管理协议系范利宏、旭利中介服务部之间的真实意思表示，为有效合同。焦点二，本案中，旭利中介服务部辩解称前三年的租金已经从购房款中扣除，对此，范利宏不予认可，旭利中介服务部亦未提交证据予以证实。虽房产委托经营管理协议中的房屋总价与前三年的租金以及商品房买卖合同中的购房款金额存在巧合，但该种巧合不能推定出前三年的租金已经从购房款中扣除，故旭利中介服务部的辩解理由不当，不予支持。房产委托经营管理协议为有效合同，范利宏、旭利中介服务部均应按合同的约定履行义务。范利宏将房屋交付旭利中介服务部委托经营管理，旭利中介服务部理应向范利宏支付租金。因房产委托经营管理协议中已经约定“三年到期后若甲方继续出租，需签补充协议并书面授权，同等条件下乙方有优先租赁权”，该案中，范利宏、旭利中介服务部均表示双方未签订补充协议。范利宏称因房产委托经营管理协议中约定“包租十年”及“在委托经营期限内，甲方不得单方解除本协议。如甲方要求解除协议应经得乙方同意，并支付乙方违约金”故未签补充协议不影响该合同的有效期为十年。该协议中虽约定包租十年，但对十年的包租期限进行了补充约定，系附条件的十年，因范利宏、旭利中介服务部之间在三年到期后未签订补充协议，故至2017年10月5日三年期满后，范利宏、旭利中介服务部之间的委托经营管理协议解除。综上，范利宏要求旭利中介服务部支付2014年10月6日至2017年10月5日的租金的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于2017年10月6日至2019年10月6日的租金，不予支持。对于租金的计算方法，旭利中介服务部主张总房款应按照商品房买卖合同中的房屋房款333333元为准，旭利中介服务部在签订房产委托经营管理协议时自认房屋的总价为444444元，故租金应按照房屋总价款为444444元计算，前三年的租金为111111元（444444元×25%）。因旭利中介服务部未按照约定向范利宏支付租金，给范利宏造成损失，故范利宏要求旭利中介服务部自起诉之日即2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至旭利中介服务部给付之日止支付利息的主张，理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乳山市旭利房产中介服务部于判决生效之日起十日内支付范利宏2014年10月6日至2017年10月5日的租金111111元及利息（利息以111111元为基数，自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至旭利中介服务部给付之日止）；二、驳回范利宏多诉部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2061元，由范利宏范承担801元；由乳山市旭利房产中介服务部承担1260元。二审中，旭利中介服务部提交如下证据，证据1、山东盟浩置业有限公司于2020年9月23日出具的书面证明一份，载明：该公司在乳山市滨海新区开发译阅海苑小区，在对外出售时采取代理商居间销售模式，代理商为了促销，让范利宏与旭利中介服务部签订《房产委托经营管理协议》，约定范利宏购买山译阅海苑的房产，委托旭利中介服务部经营管理，旭利中介服务部支付租金。代理商与旭利中介服务部同时协调该公司将房价降低，降低的部分作为前三年的租金支付给范利宏，也相当于前三年的租金抵顶部分房款，范利宏向该公司支付房款时扣减前三年租金数额部分；证据2、一审法院（2019）鲁1083民初707号案件（以下简称707号案件）的起诉状及该案中的证据《房产委托经营管理协议》各一份及民事判决书一份，以证明707号案件与本案情形相同，均系业主购买山东盟浩置业有限公司开发的房产，原告的代理人相同，在707号案件中的原告周继保认可前三年的租金已支付，是从应当支付的房款中扣减，而本案中范利宏却不认可前三年租金已从房款中扣减，明显与事实不符，综合两案来看可以证实范利宏前三年的租金已经支付，也是从应当支付的房款中扣减，范利宏对此予以否认并再次主张前三年的租金没有事实依据；旭利中介服务部主张上述证据1系一审判决后才取得，一审中旭利中介服务部认为不应支付租金，故未提交证据2。经质证，范利宏对证据1的真实性不予认可，主张旭利中介服务部与山东盟浩置业有限公司之间存在利害关系，旭利中介服务部为山东盟浩置业有限公司的代理商，其在一审中对此予以认可故该证明不应采信，且不属于新证据，不应予以采纳；对证据2的真实性没有异议，但两案并不相同，以能以另案判决结果推断本案前三年的租金已经支付的事实。另查明，旭利中介服务部一审中陈述其与山东盟浩置业有限公司之间的关系是配合开发商委托销售的代理商促成房屋买卖合同的成交，旭利中介服务部的收益就是扣除的前三年租金；旭利中介服务部三年后期再没有占有使用涉案房屋，钥匙不清楚在哪，正常来说交物业保管。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，旭利中介服务部上诉称其只是将公章放在开发商即山东盟浩置业有限公司处，未参与涉案房产的委托经营管理，但从审理查明的事实来看，旭利中介服务部一审中陈述前三年占有使用过涉案房产，上述主张也与其二审中提交的山东盟浩置业有限公司出具的书面证明的内容不符，现有证据可以认定旭利中介服务部与范利宏就涉案房产签订了委托经营管理。即使旭利中介服务部该主张属实，也应认定旭利中介服务部的该行为系委托开发商即山东盟浩置业有限公司对外签订合同，由此产生的法律后果亦应由该中介服务部承担。故应认定范利宏将涉案房产交与旭利中介服务部经营管理，旭利中介服务部应支付相应租金。关于双方争议的租金应如何支付的问题，委托经营管理协议中约定前三年的租金应一次性支付给范利宏，商品房买卖合同中约定的购房款与委托经营管理协议中的数额不同，再结合另案周继保购买涉案小区房产的情形与本案基本相同，周继保认可前三年的租金直接在购房款中扣除，而范利宏在协议中明确约定前三年租金应一次性支付，在租金多年未支付的情况下，未有证据证实其当时提出过异议或及时向旭利中介服务部主张过权利，也不符情理。综合现有证据，前三年的租金（即2017年10月5日之前）以扣减购房款的形式予以支付具有高度可能性，应认定涉案协议中约定的租金前三年应已经支付。委托经营管理协议中约定三年到期后继续出租的，需要签订补充协议并由范利宏书面授权。但从该协议履行情况来看，双方并未签订补充协议，范利宏未收回房屋，也未书面授权允许继续出租，旭利中介服务部也未主动联系范利宏将房屋退还，双方对涉案房产的处理均有不当，本院酌定双方各担50%的责任，其后的年租金按委托经营管理协议中约定的总房款的9%计算，即年租金为20000元（444444元×9%×50%），范利宏要求支付之后的租金计算到2019年10月6日，并自起诉之日计算相应利息，本院予以支持。考虑到涉案纠纷的起因及旭利中介服务部二审中陈述的意见与一审不符，相应案件受理费由旭利中介服务部承担。综上所述，旭利中介服务部的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初2949号民事判决第二项；二、变更山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初2949号民事判决第一项为；乳山市旭利房产中介服务部于本判决生效之日起十日内支付范利宏2017年10月6日至2019年10月6日的租金40000元及利息（利息以40000元为基数，自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至给付之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2061元，由范利宏承担801元；由乳山市旭利房产中介服务部承担1260元。二审案件受理费2523元，由乳山市旭利房产中介服务部承担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  金永祥审判员  侯善斌二〇二〇年十二月三十日法官助理赵娟书记员唐亚敏