新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终400号 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆好家乡超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：王立峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李艺娥，新疆西域律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：克拉玛依天成房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：宋玉华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周润新，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：张丽，新疆天雪律师事务所律师。 上诉人新疆好家乡超市有限公司（以下简称好家乡公司）与上诉人克拉玛依天成房地产开发有限责任公司（以下简称天成房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好家乡公司的委托诉讼代理人李艺娥、上诉人天成房产公司的委托诉讼代理人周润新、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 好家乡公司向本院提出上诉请求：1.撤销克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民初2号民事判决第二、三、四、五、七项，改判支持好家乡公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天成房产公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以撤销。一、根本违约方是天成房产公司，因其根本违约导致好家乡公司的所有损失应予以赔偿。依据双方签订的《房屋场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁是合法所有权人出让使用权而取得对价的双务合同关系，好家乡公司按约履行了合同义务，天成房产公司应当向好家乡公司提供完整、合法的且属于商业用途的租赁标的物，包括租赁标的物权利凭证和经行政部门确认、核准用途为商用。但天成房产公司出租的租赁物不具备合法建设及产权资料，不具备出租条件。一审开庭前好家乡公司持法院调查令，到克拉玛依市规划局和自然资源局查询，案涉租赁物没有产权建设档案和登记档案信息。好家乡公司认为《建设工程规划许可证》没有附图，对其合法性有异议，案涉租赁物没有合法规划信息，不是合法建筑物。《国有土地使用证》文件上表明土地性质为住宅，但是其《不动产权证书》上标明是商业服务，两者列明的用途不符。另，天成房产公司一审诉讼中取得了租赁物的产权，但取得的产权项下的备案资料存在隐蔽的瑕疵，不符合行政审批手续即没有该产权项下应该具备规划设计条件通知书和完整的建筑物总平面图以及负一层建筑图。竣工验收备案表及规划竣工认可书的时间也是本末倒置，按照验收程序流程应该先有规划竣工认可书，再有竣工验收备案表。好家乡公司认为租赁物存在上述重大瑕疵，从根本上影响着好家乡公司的正常经营，使好家乡公司始终处于该瑕疵带来的巨大经营风险和巨大财产损失风险之中。综上，天成房产公司至今没有提供符合合同约定使用的案涉租赁物。好家乡公司的根本合同权益在无法受到法律的保护和租赁合同保障的前提下，有权利依法解除双方之间的租赁合同，并由过错方依据合同约定承担好家乡公司的全部损失及违约责任。二、一审法院对于租赁标的物的交接时间及过错原因未进行认定。因天成房产公司的原因导致房屋租金的损失应由其自行承担。好家乡公司依据《租赁合同》第6.9条约定，已实际交付了租赁标的物。好家乡公司多次向天成房产公司发送函件，通知办理交接，但天成房产公司拒不到现场办理交接手续，且对好家乡公司向其邮寄函件也予以拒收。2020年5月27日一审法院又组织双方到现场进行交接，但天成房产公司又以一楼还有部分货架为由，不办理交接，属于恶意拖延交接租赁物。好家乡公司认为，因天成房产公司自身原因导致的房屋租金损失理应由其自行承担。综上所述，租赁标的不具备完整的用途、且未完成交接，天成房产公司存在根本违约的过错。一审判决认定事实及适用法律错误，导致判决结果错误，显失公正。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，依法查明案件事实，准确适用法律，作出公正裁决。 天成房产公司辩称，好家乡公司的上诉请求及事实与理由均不能成立。天成房产公司对出租房屋享有合法的产权，有权依法出租房屋，好家乡公司租赁房屋合法经营长达8年之久，无任何行政执法机关认定房屋产权存在瑕疵，天成房产公司无任何违约行为。好家乡公司恶意违约解除合同，并虚假陈述称天成房产公司违约。2003年，天成房产公司相继取得了用途为商业用地的《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，开发建设了克拉玛依市克拉玛依区前进小区内的天成世纪广场工程（底商住宅，建设规模为38892.85㎡)。2005年8月18日，天成房产公司取得《商品房预售许可证》（底商预售总面积18792.156㎡，商场面积15208.961㎡，地下停车场3583.195㎡)。2005年11月3日，该工程项目经竣工验收合格、消防验收合格后投入使用。案涉房屋属天成房产公司通过自建而取得物权的房屋，天成房产公司对该房屋当然享有合法的产权。2006年起，天成房产公司协助天成世纪广场住宅的购买人陆续办理了《房屋所有权证》。2010年起，好家乡公司多次到天成世纪广场实地踏勘、了解房屋的相关情况，与天成房产公司协商租赁案涉房屋。双方分别于2011年11月13日、2012年6月29日签订《租赁合同》及《补充协议书》（以下简称《补充协议》）时，好家乡公司明知天成房产公司是从事房地产开发的企业，出租的房屋是天成房产公司通过自建而取得不动产权的房屋，天成房产公司没有办理房屋产权证，双方协商签订《租赁合同》时在“甲方（天成房产公司）的责任与承诺”中明确约定天成房产公司提供土地使用权证、房屋产权证明、工程建设与配套设施的验收合格证明，配合提供好家乡公司进行注册登记与经营活动中应由房屋所有权人提供的各种证明文件。双方并未约定天成房产公司必须办理房屋产权证。合同签订时，天成房产公司将上述产权证明文件作为房屋租赁合同的附件已经提交给好家乡公司，好家乡公司及其超市的商户也依法办理了工商登记注册及其他有关经营手续，并正常开业经营已达8年之久。如果天成房产公司的房屋系违法建筑，不能给好家乡公司提供合法的产权证明，好家乡公司如何能够自2012年起正常合法经营8年。故好家乡公司上诉称天成房产公司的产权不合法导致其所租房屋无合法手续，系好家乡公司虚构事实为了达到违约解除合同目的所编造的谎言。况且，克拉玛依市不动产中心对案涉房屋的建设资料进行审核并实地勘测后，已经依法为天成房产公司颁发了《不动产权证书》。好家乡公司仍然在狡辩称天成房产公司的房屋不是合法建筑，该辩称无任何事实和法律依据。好家乡公司作为违约方，无权解除合同。好家乡公司上诉称应从2020年5月27日起计算租赁标的物交接时间及过错原因的上诉理由不能成立。在一审法院审理过程中，法院进行调解时提出解除租赁合同并办理房屋交接的调解建议，天成房产公司提出若双方对本案纠纷达成调解协议后，可按调解协议执行。但是，好家乡公司仅仅要求解除合同，但对其拖欠天成房产公司场地租金、临街商铺租金以及解除合同给天成房产公司造成巨额损失的违约责任只字不提，是好家乡公司违背诚信原则。因此，天成房产公司不同意解除合同。本案只有在解除合同的前提下，方可交接房屋。好家乡违约在先，无权要求解除合同，故不存在办理房屋交接的问题。因此，好家乡公司应当支付租赁期内的租金。综上所述，好家乡公司的上诉请求及事实与理由均不能成立，应当予以驳回。 天成房产公司向本院提出上诉请求：1.撤销克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民初2号民事判决第一、二、四、六、八项；2.改判继续履行双方于2011年11月13日签订的《租赁合同》及2012年6月29日签订的《补充协议》；3.好家乡公司支付天成房产公司增加违约金8815051.80元；4.好家乡公司已支付天成房产公司的设备设施抵押金1500000元归天成房产公司所有；5.好家乡公司支付天成房产公司逾期租金的违约金1004109.35元；6.好家乡公司支付天成房产公司房屋租金3416494元（自2020年7月1日起至2021年6月30日）及逾期支付租金的违约金324567.50元（自2020年7月1日起至2021年6月30日止），合计3741061.50元（暂按一年计算，后期以实际发生为准）；7.好家乡公司赔偿天成房产公司7间临街商铺的租金损失4160135.56元；8.好家乡公司支付天成房产公司招商面积超过总租赁面积30%的租金收益6309411.8元；9.好家乡公司赔偿强行闭店导致天成房产公司出租的部分商铺无法正常经营的租金损失104759.55元；10.好家乡公司支付天成房产公司律师代理费1000000元。以上合计26634529.56元；11.如果判决解除合同，请求依法判令好家乡公司按《租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准，向天成房产公司支付从合同解除之日至好家乡公司实际腾退完成之日所产生的房屋占用费用；12.本案一、二审诉讼费用由好家乡公司负担。双方分别于2011年11月13日、2012年6月29日签订了《租赁合同》和《补充协议》，对双方的权利义务均予以明确约定。合同订立后，天成房产公司完全履行了合同义务，将约定的房屋交付给好家乡公司使用。但好家乡公司却多次违约，多次逾期交纳租金。2018年年底，好家乡公司以重新整合、节约经营成本为由，多次无理要求天成房产公司降低租金，甚至提出租金降低50%。天成房产公司没有同意其无理要求，好家乡公司就虚构事实、恶意提起诉讼要求解除合同，并要求天成房产公司赔偿巨额损失。在克拉玛依区人民法院已经开庭三次，庭审结束即将下判之际，好家乡公司又恶意增加诉讼请求金额至3000万元以上，提高了人民法院级别管辖，导致本案被移送至克拉玛依市中级人民法院，造成司法资源的巨大浪费。事实和理由：一、一审法院程序违法。（一）一审法院判决第二项超出当事人的诉讼范围，违反民事诉讼“不告不理”的基本原则。一审法院未查明货架数量、型号，未查明货梯、坡梯等相关事实，未予释明，当事人亦未变更或者增加诉讼请求，一审法院更未组织当事人举证、质证、辩论，径行作出判决第二项，应属人民法院越权审理、违反处分原则，程序违法。（二）设备设施押金1500000元应归天成房产公司所有。一审法院主观臆断擅自给好家乡公司增加返还设备设施押金1500000元的本诉请求，超范围审理、错误适用法律，一审判决第六项应予撤销。好家乡公司起诉状中没有要求天成房产公司返还设备设施押金1500000元，在一审庭审过程中好家乡公司也未增加诉讼请求，一审判决却判决天成房产公司返还设备设施押金1500000元属超范围审理，程序违法。（三）一审法院遗漏了天成房产公司第十一项反诉请求，即如果判决解除合同，请求依法判令好家乡公司按《租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准，向天成房产公司支付从合同解除之日至好家乡公司实际腾退完成之日所产生的房屋占用费用，一审法院对该项请求未作审理亦属程序违法。综上，对好家乡公司有利的，一审法院予以超范围审理；对好家乡公司不利的，一审法院就遗漏诉讼请求不予审理，实属违背公平公正原则。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）天成房产公司主张违约金9840000元有事实和法律依据，一审法院予以调减错误。一审庭审中，法院向好家乡公司释明其主张解除合同与天成房产公司主张继续履行相互矛盾，要求天成房产公司放弃继续履行的反诉请求直接提出抗辩。天成房产公司在法庭调查、法庭辩论多次明确表示不同意解除合同，一审法院竟然认定天成房产公司行使了法定解除权，属认定事实错误，一审判决第一项应予撤销。案涉合同并无约定好家乡公司享有单方解除合同权。好家乡公司亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条有关承租人享有法定解除权的情形，故好家乡公司无权要求解除合同。好家乡公司提出解除合同已构成根本违约，依据约定应当支付天成房产公司违约金9840000元，并为继续履行合同而努力。一审法院判决调减违约金为1024948.20元错误，应予撤销。首先，双方对违约金的约定是在订立合同时充分考虑到一方严重违约给守约方造成的实际损失，好家乡公司对其违约行为可能产生9840000元违约金已充分预见。其次，从合同的履行情况看，案涉合同租赁期限为20年，但仅履行了8年，好家乡公司就起诉要求解除合同。依据合同约定，若履行完毕好家乡公司还需交纳租金50000000元，因此9840000元违约金仅相当于应付租金的19%，不属于过高约定。再次，好家乡公司提出解除合同，完全是恶意违约。好家乡公司为了达到解除合同目的，编造谎言、虚构事实、恶意诉讼，还大肆宣扬天成房产公司不具备合法规划手续，不具有商业用途，故意给天成房产公司制造心理压力，使得众多商户对天成房产公司的房屋提出质疑，给天成房产公司的商誉造成了恶劣影响。最后，好家乡公司违约提出解除合同，给天成房产公司造成了巨大损失。天成房产公司的房屋在建成后空置了近五年才出租给好家乡公司，好家乡公司承租后装修长达半年之久。好家乡公司提出解除合同，如果天成房产公司将该房屋另行出租，根据目前市场行情，有可能空置多年才能出租，空置期和出租后的装修期，天成房产公司无租金收益。综上，天成房产公司主张9840000元违约金并不存在违约金过高的情形，不应当予以调减。（二）《租赁合同》第3.2条明确约定了租金的支付时间，第6.3条对好家乡公司逾期支付租金需承担违约金亦作出了明确约定。好家乡公司逾期支付租金是事实，特别是2019年6月起至今，拖欠租金一直未付。双方从未对租金支付时间及逾期支付租金应承担的违约责任作出过变更约定，但一审法院却认定天成房产公司允许好家乡公司逾期支付租金，此认定无事实和法律依据，故好家乡公司应当支付天成房产公司逾期支付租金的违约金1004109.35元，还应当支付天成房产公司自2020年7月1日起至实际支付租金之日止，每拖延一天按照年租金3280000元的万分之一计算违约金。（三）好家乡公司应当支付天成房产公司自2020年7月1日至实际支付租金之日止的房屋租金。（四）在7间临街商铺免租期到期后，天成房产公司多次要求好家乡公司返还房屋，但好家乡公司仅返还了其中1间商铺，仍然占用其余商铺拒不返还，也不支付租金。经天成房产公司多次索要，直到2019年5月好家乡公司才将剩余商铺交还天成房产公司。好家乡公司的行为应属违约，应赔偿天成房产公司7间临街商铺租金损失4160135.56元。但一审法院认定天成房产公司默许好家乡公司使用7间临街商铺的收益，不予支持天成房产公司的该项反诉请求，属认定事实和适用法律均有错误。（五）好家乡公司租赁房屋后，大面积的进行招商经营，其招商面积远远超过总租赁面积的30%。天成房产公司虽同意好家乡公司招商经营，但是双方约定超出总租赁面积30%的租金收益应当向天成房产公司支付。一审法院却认定天成房产公司默许好家乡公司的超面积出租获取的收益，无事实和法律依据。（六）从2019年6月起，好家乡公司向克拉玛依区人民法院提起诉讼要求解除合同至今，好家乡公司占有租赁房屋拒不交纳租金。且在本案诉讼期间，好家乡公司一直正常经营直到2019年12月底才撤店停止经营，案涉租赁物并未空置一年，一审认定案涉租赁标的物空置一年属认定事实不清。综上，好家乡公司应支付天成房产公司2019年7月1日至2020年6月30日的租金3416494元。（七）好家乡公司于2019年2月底进行超市优惠促销活动后，撤出货物并强行闭店、锁门，造成天成房产公司出租的部分商铺内一片漆黑、客户入口封闭，商户无法经营，纷纷向天成房产公司提出免除其停止经营期间的租金，给天成房产公司造成租金损失104759.55元，好家乡公司应当赔偿强行闭店导致天成房产公司出租的部分商铺无法正常经营造成的损失104759.55元。（八）本案诉讼的产生，是因好家乡公司虚构事实、恶意诉讼导致，天成房产公司无奈应诉，产生的律师代理费系好家乡公司的根本违约行为给天成房产公司造成的损失，应当予以赔偿。 好家乡公司辩称，一、在本案起诉前，好家乡公司发函要求天成房产公司提供案涉租赁房屋的土地使用权证等相关凭证，但是直至2019年12月30日天成房产公司才取得《不动产权证书》，该行为违反了合同约定，导致好家乡公司无法正常开展商业计划进行招商。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。基于以上事实和法律规定，天成房产公司系违约方，无权主张解除合同或继续履行合同。二、一审法院认定好家乡公司为违约方，天成房产公司为守约方，属认定事实不清。因天成房产公司违约在先，好家乡公司不应支付违约金，天成房产公司主张增加支付违约金没有事实依据。三、设备设施押金1500000元并非保证金，其性质是用于保障租赁物完好无损。好家乡公司在租赁期间并未对租赁物造成损毁，天成房产公司应将该笔款项向好家乡公司返还。四、好家乡公司自租赁房屋以来，并未一直按照合同约定的时间支付租金，而天成房产公司未向好家乡公司提出异议，而是默认接受好家乡公司更改支付租金时间的习惯，该默认行为视为双方对合同条款的变更，故天成房产公司要求支付逾期支付租金的违约金无事实及法律依据。五、好家乡公司已于2019年搬离场地，欲与天成房产公司办理交接手续完成解除合同事宜，但天成房产公司恶意拒收函件，拒绝与好家乡公司办理交接，拖延时间，其无权要求好家乡公司支付租金及逾期支付租金的违约金。六、好家乡公司于2019年11月16日制作了《关于好家乡红星店闭店事宜》，于2019年12月23日制作了《租赁合同》告知函，经公证机构公证以邮政快递的方式通知天成房产公司，但是天成房产公司拒收，恶意拖延办理交接的时间。好家乡公司此时已经完成撤场。天成房产公司违约导致好家乡公司无法正常进行招商，因此好家乡公司决定不再经营。天成房产公司对外出租租户要求其减免租金与好家乡公司无关，相应的损失应由天成房产公司自行承担。七、双方合同并未约定律师费的事宜，天成房产公司聘请律师所产生的律师费系其自行决定的，与好家乡公司无关。综上，请求驳回天成房产公司的上诉请求，维护好家乡公司的合法权益。 好家乡公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2011年11月13日签订的《租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议》；2.天成房产公司支付好家乡公司违约金9840000元；3.天成房产公司承担好家乡公司遣散员工即与员工解除劳动合同法定赔偿金980000元；4.天成房产公司赔偿好家乡公司装修残值损失7400000元；5.天成房产公司赔偿好家乡公司固定资产残值损失452600元；6.天成房产公司赔偿好家乡公司库存商品损失6370000元；7.天成房产公司赔偿好家乡公司转租区域第三方装修损失2092000元；8.天成房产公司支付好家乡公司员工工资损失2006318.42元；9.天成房产公司赔偿好家乡公司货物损失1000000元。事实和理由：2011年11月13日，双方签订《租赁合同》一份，约定天成房产公司将其位于克拉玛依市××区内的天成世纪广场“商业用房”出租给好家乡公司，保证该房地产为“自有产权和合法建筑”，前十年每年租金3280000元。2012年6月29日双方又签订《补充协议》。上述合同签订之后，好家乡公司履行了义务。从2011年开始一直到2018年，好家乡公司持续向天成房产公司索要案涉房地产产权证，天成房产公司以正在办理为由推诿至今。2018年汇嘉时代百货股份有限公司兼并好家乡公司，随后进行商业升级并引进高档次品牌商品，拟引进HM、屈臣氏、麦当劳或者肯德基等，要求案涉房地产必须产权明晰，但天成房产公司仍不能提供《建设工程规划许可证》和《不动产权证书》，致使好家乡公司无法经营。好家乡公司于2019年11月以书面方式通知解除合同并于同年12月20日撤场，将商业场地腾空交付天成房产公司并进行了公证。为此，好家乡公司提起诉讼，请求依法支持诉讼请求。 天成房产公司辩称，位于克拉玛依市××区内的天成世纪广场“商业用房”在建设时已取得了《国有土地使用权证》和《建设工程规划许可证》。2011年11月13日，双方签订《租赁合同》时，建设工程竣工验收、设备验收和消防验收均合格，克拉玛依市房产局也出具了产权证明作为合同附件，好家乡公司对此事实知情，故租赁房屋符合出租条件。2018年汇嘉时代百货股份有限公司兼并好家乡公司，对其是否引进商品品牌升级，天成房产公司无权过问。现好家乡公司以案涉房地产无合法《建设工程规划许可证》和《不动产权证书》为由要求解除合同，并要求天成房产公司承担违约责任和赔偿其他经济损失，既不符合法律规定亦无事实依据。 天成房产公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.继续履行双方于2011年11月13日签订的《租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议》；2.好家乡公司支付天成房产公司房屋租金3416494元（含车位、冷藏设备室外机及压缩机房）；3.好家乡公司支付天成房产公司违约金9840000元；4.好家乡公司支付给天成房产公司设备设施抵押金1500000归天成房产公司所有；5.好家乡公司支付天成房产公司自2020年7月1日起至实际支付租金之日止的房屋租金1004109.35元以及逾期支付租金的违约金（自2020年7月1日至实际支付租金之日止，每拖延一天按照年租金3280000元的万分之一计算）；6.好家乡公司赔偿天成房产公司7间临街商铺租金损失4160135.56元；7.好家乡公司赔偿天成房产公司招商面积超过总租赁面积30%的租金收益6309411.80元；8.好家乡公司赔偿天成房产公司强行闭店导致天成房产公司出租的部分商铺无法正常经营造成的租金损失104759.55元；9.好家乡公司支付天成房产公司律师代理费1000000元。以上合计27334910.26元；10.如判决解除合同，请求好家乡公司按合同约定的年租金标准（3416494元）向天成房产公司支付自合同解除之日至好家乡公司实际腾退完成之日所产生的房屋占用费用。事实和理由：天成房产公司对2011年10月13日、2012年6月29日签订的《租赁合同》《补充协议》的内容无异议。合同签订后，天成房产公司履行了交付租赁标的物的义务。但好家乡公司并未完全按合同的约定支付租金、多次延迟交纳租金。临街商铺免租期满后，虽经多次交涉，好家乡公司既不交还房屋，也不支付租金。2018年年底，好家乡公司又多次无理提出降低租金，并于2019年6月30日支付房屋租金后，擅自撤离人员、搬走货物，置留货架占用场地，拒绝履行合同，其行为已构成根本违约并造成上述经济损失，故提出上述反诉请求，请求法院依法予以支持。 好家乡公司辩称，2018年，因天成房产公司拒不提供合法的房地产《建设工程规划许可证》和《不动产权证书》，对好家乡公司的书面函件置之不理。为此，2019年6月30日好家乡公司支付租金后，正式提出解除合同之诉。天成房产公司交付的房地产和场地不合法，导致好家乡公司商业经营目的无法实现，天成房产公司违约，其反诉请求不能成立。设备设施的押金1500000元属于押金性质，不论哪方违约，如承担违约责任，押金应予退回。 一审法院认定事实如下：天成房产公司系克拉玛依市地质工程有限责任公司改制企业。2003年10月16日，天成房产公司和克拉玛依市地质工程有限责任公司作为建设单位，就克拉玛依市克拉玛依区前进小区内的天成世纪广场工程（建设规模38892.85㎡），在克拉玛依市城市规划国土资源局办理了编号为2003185的《建设工程规划许可证》，由新疆时代石油工程有限公司设计。2004年4月6日，天成房产公司作为建设单位从克拉玛依市建设局取得《建筑工程施工许可证》，将天成世纪广场工程发包给汕头潮阳第一建筑安装公司施工。2005年11月3日，天成世纪广场工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位竣工验收合格，同年取得《商品房预销售许可证》，天成世纪广场工程投入使用。 2011年11月13日，好家乡公司与天成房产公司经协商一致签订了《租赁合同》一份，主要内容：“第一条：1.天成房产公司建设的克拉玛依市前进小区内的天成世纪广场工程建筑面积为11635.42㎡（其中一层5507.32㎡含一层的管理用房，负一层6128.10㎡含负一层车房和管理用房，附房产分层图和商铺租用面积表），由好家乡公司承租并作为大型超级商场使用。2.双方确认的面积作为计算租金的唯一面积依据，在合同期内不再对面积有其他任何异议。3.在租赁期内，好家乡公司免租金使用所租用建筑物内的公共区域。公共区域指建筑物中由双方指定为公用的入口、楼梯、走廊、卫生间、空调机房、消防控制室和其他公共区域。正式开营之日起3年6个月免租金使用7间临街商铺（05、06、07、08、09、12、13面积1861.08㎡）。免租金使用租赁区内、公共区内和3年6个月免租金使用7间临街商铺内的所有设备设施。4.租赁物不得以任何形式整体转租，但可以部分转租进行招商经营，招商面积不得超过总租赁面积的30%。如超过，超过的面积部分按租金收益的50%支付给天成房产公司。第二条：租期及开业准备期：自签订合同之日起给予六个月时间装修。租期为20年，自2012年5月15日起至2032年5月14日止。第三条：租金、设备设施押金及能源使用费支付方式。1.总租金为72600000元（前十年每年3280000元，后十年每年3980000元，租期期间不提高租金）。2.租金交付方式以三个月为一个支付周期，水、电、暖租赁期内自担。3.合同签订七日内，好家乡公司支付设备设施使用押金1500000元，至本合同到期之日十日内一次性返还。双方同意天成房产公司有偿使用，每三年按银行同期对公存款利率向好家乡公司支付利息，从应付租金中直接抵扣。第四条：交付租赁物的电力系统、供给水、采暖系统、消防系统均符合标准。负一层二次消防与经营所需配套。第五、六条：责任与承诺。1.天成房产公司保证租赁房屋属于自有产权、合法建筑，提供土地使用权证、房屋产权证明等材料配合好家乡公司注册登记。合同租期不干涉商业经营。如单方终止合同，除退还设备设施押金外，仍按合同当年的年租金总额三倍支付违约金。2.好家乡公司保证依法使用租赁物，按时交纳租金。未按时交纳租金每拖延一日支付年租金万分之一的违约金，但因对方原因造成的除外。合同期内单方终止合同，按合同当年的年租金总额三倍支付违约金，所交设备设施押金不予退还。合同终止后，自行购置的设备及购进的商品自行搬走，购置安装的货梯、坡梯及装修按照使用后现状交付出租方，产权归出租方所有，装饰装修部分按照使用后的现状交付出租方。合同到期后，十日内腾房，每迟延一日按合同约定的租金支付日租费外，应按当年的年租金总额万分之一支付违约金。第七条：为提升商业价值，7间临街商铺由好家乡公司统一装修免费使用3年6个月。免租金期满后，同等条件下有优先购买权和优先承租权。第八条：违约责任。1.租期内，双方严格遵守合同约定，如一方违反本合同一般条款，须向守约方按本合同应付年度租金总额的30%支付违约金，违约金不足以弥补损失的部分由违约方补足（非根本违约）。2.租期内，如因任何一方的根本违约行为致使本合同目的不能实现或不能继续履行或给对方造成巨大损失的，违约方除要赔偿守约方的经济损失外，还要按本合同当年应付年租金总额的三倍向守约方支付违约金。”同时对其他权利义务亦进行了约定。 2012年6月29日，双方当事人在上述合同的基础上又签订《补充协议》一份，主要内容为：“一、租赁期限。因实际工程延误的事实，双方同意所有租金交纳起始日确定为2012年7月1日（即2012年7月1日起至2032年6月30日），租金支付方式不变。二、负一层11个停车位。在双方签订《停车位买卖合同》前，好家乡公司按主合同的租赁单价向天成房产公司交纳该区域的租金，具体计算如下：前十年每年租金为127850元（原合同年租金3280000元÷原合同租赁面积11635.42㎡×11个停车位的建筑面积453.53㎡）；冷藏设备室外机及压缩机房租金每年8644元。”对电梯、一层地暖换热站电费等权利义务进行了约定。上述合同及相应附件双方当事人进行了签字盖章。 上述合同签订后，好家乡公司对案涉租赁标的物进行装饰装修，并于2012年8月15日经克拉玛依市公安消防支队验收，出具了克公消验【2012】第0014号《关于新疆好家乡超市有限公司克拉玛依世纪广场改造工程消防验收合格的意见》，准许案涉租赁标的物使用。因案涉租赁标的物尚未办理《不动产权证书》，影响好家乡公司办理经营超市的工商营业执照，天成房产公司向克拉玛依市房产管理局出具《情况说明》，房产管理局出具《证明》证实案涉租赁标的物尚未办理《不动产权证书》，准许申请办理营业执照使用。随后，好家乡公司按商场经营需求进行装修并投入使用。 2018年，好家乡公司被汇嘉时代百货股份有限公司兼并成为股东之一，同年年底，好家乡公司以引进高档次品牌货物，天成房产公司没有租赁标的物的《不动产权证书》，且《建设工程规划许可证》不合法，使其经营大型商场目的不能实现为由，将房屋租金支付至2019年6月30日后，撤离人员，搬走货物，置留货架于负一层，终止经营至今。随后，好家乡公司于2019年11月16日制作《关于好家乡红星店闭店事宜》、于2019年12月23日制作《租赁合同》告知函，克拉玛依市油城公证处作出（2019）新克油城字第6773号、6774号公证书，以邮政快递方式通知天成房产公司不再履行合同，但被天成房产公司拒收。2019年12月26日乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书，就好家乡公司搬离前的水、电、暖读数，置留货架数量和现场情况进行清理记载公证。 2020年5月27日，一审法院勘验了案涉租赁标的物现场并组织双方当事人调解。水、电、暖读数、电梯、冷藏设备室外机及压缩机房、一层地暖换热站电费等按约定处理，双方无异议。一层5507.32㎡（含一层的管理用房）已清理完毕，符合交接条件。现场没有任何商品和货物存在。负一层6128.10㎡（含负一层车房和管理用房）只剩（2019）新乌亚心证内字第4815号公证书所附清单中记载的货架未予搬离。一审法院要求双方积极配合，于2020年6月15日前将负一层置留的货架搬离完毕。因双方对本诉和反诉请求未能达成一致意见，天成房产公司未予以配合，负一层所剩（2019）新乌亚心证内字第4815号公证书清单中记载的货架至今仍置留。租赁标的物【一层5507.32㎡（含一层的管理用房）和负一层6128.10㎡（含负一层车房和管理用房）】至今处于空置状态。 另查明，2003年10月16日，天成房产公司建设世纪广场（楼房、停车场）时，已取得《建设工程规划许可证》（编号2003185），双方于2011年11月13日签订《租赁合同》时，对这一事实好家乡公司知情。诉讼中，天成房产公司于2019年12月30日就世纪广场（楼房、停车场）这一不动产，取得了新（2019）克拉玛依不动产权第03136**房屋产权证。 又查明，诉讼中，好家乡公司以《建设工程规划许可证》（编号2003185）非法，主张《租赁合同》无效，又主张解除合同并提出本诉诉讼请求。天成房产公司反诉要求继续履行合同，又主张上述反诉诉讼请求。经一审法院在庭前会议和庭审中行使释明权后，好家乡公司明确本诉诉讼请求为解除合同，并在总的本诉诉讼请求标的额不变前提下，放弃货物损失1000000元和库存商品损失500000元的请求，主张返还设备设施押金1500000元。天成房产公司放弃要求继续履行合同的诉求，提出的反诉诉讼请求中一并主张了财产保全申请费5000元，同时提出书面评估鉴定申请书，要求对7间临街商铺2016年1月1日至2019年4月30日租金单价进行评估鉴定。天成房产公司评估鉴定申请与其反诉请求待证事实无关联性，一审法院不予准许。 再查明，2019年7月2日，好家乡公司向克拉玛依区人民法院提起诉讼，该院开庭审理三次，由于好家乡公司变更诉讼请求金额超过30000000元，该院于2020年4月23日将本案移送至克拉玛依市中级人民法院立案受理。另，2019年6月30日至2020年6月30日，好家乡公司仍占用案涉出租标的物，按《租赁合同》《补充协议》约定，前十年房屋租金每年为3280000元，11个车位前十年租金每年为127850元，冷藏设备室外机及压缩机房租金每年为8644元，案涉租赁标的物在空置期间的租金为3416494元（3280000元+127850元+8644元）。设备设施押金1500000元仍被天成房产公司使用。2019年6月30日前，好家乡公司承租案涉标的物近8年以来，并未按合同约定时间节点交付租金，对此行为天成房产公司允许未提异议。7间临街商铺的免租期届满即2016年1月1日后，至2019年5月1日天成房产公司收回期间的使用问题，以及好家乡公司将其租赁房屋对外转租的面积是否超过总租赁面积的30%，因双方合作畅通，天成房产公司既未明示收回，亦未主张相关费用，以默示的方式允许好家乡公司使用收益。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，是指房屋出租人将房屋（居住用房或经营用房）提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉《租赁合同》约定租赁标的物即克拉玛依市前进小区内的天成世纪广场“商业用房”建筑面积为11635.42㎡（一层5507.32㎡含一层的管理用房，负一层6128.10㎡含负一层车房和管理用房），2003年10月16日经克拉玛依市城市规划国土资源局批准并颁发《建设工程规划许可证》（编号2003185号）后，在准许建设规模38892.85㎡之内所为，且案涉租赁标的物已于2019年12月30日取得新（2019）克拉玛依不动产产权第03136**屋产权证。虽然好家乡公司认为克拉玛依市城市规划国土资源局于2003年10月16日批准并颁发《建设工程规划许可证》（编号2003185号）非法，主张案涉合同无效，其不能提供任何有效证据佐证。诉讼中，经法庭行使释明权，又放弃这一主张。因此，案涉租赁标的物不存在违法建设或危及人身财产安全问题，双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，应属有效合同。当然，《补充协议》作为附合同，其亦属有效合同。上述合同对双方当事人均有约束力，各自应按合同约定履行权利义务，否则承担相应的法律后果。 一、关于《租赁合同》《补充协议》应否解除的问题。合同的解除既有约定解除，又有法定解除。约定解除权与法定解除权均为形成权，但单方法定解除权来自法律的规定而非当事人的约定。当一方当事人预期违约或根本违约时，法定解除权仅为守约方享有。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定体现了预期违约和根本违约的法定解除权在守约方。依上述查明事实，好家乡公司在合同履行过程中，于2019年6月30日交清前期所有租金后，撤离人员、搬走商品货物，申请公证部门对现场情况和置留负一层货架数量进行公证后，制作《关于好家乡红星店闭店事宜》和《租赁合同》告知函，以邮寄方式送达天成房产公司，以明示的方式表明不再履行双方合同约定之义务，已构成根本违约。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。如违约方起诉解除合同，应符合下列条件：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。好家乡公司不具备上述违约方解除合同的条件，故其不享有解除权。据此，天成房产公司作为守约方，享有法定解除权。因合同解除与实际继续履行合同不能并存，诉讼中，经一审法院行使释明权，天成房产公司放弃要求好家乡公司继续履行合同的请求，继而行使法定解除权并告知对方。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依上述事实，天成房产公司放弃继续履行合同的主张，明确解除合同并于庭审中告知对方，符合上述法律规定，案涉《租赁合同》《补充协议》应于2020年5月18日解除。 二、关于《租赁合同》《补充协议》解除后，好家乡公司主张的违约金9840000元、遣散员工及员工解除劳动合同法定赔偿金980000元、装修残值损失7400000元、资产残值损失452600元、库存商品损失5870000元（变更后）、第三方装修损失赔偿款2092000元、员工工资损失2006318.42元及返还设备设施押金1500000元能否成立的问题。承前所述，由于好家乡公司根本违约，致使天成房产公司对案涉《租赁合同》《补充协议》的合同预期利益和最终目的不能实现，行使法定解除权终止合同关系。这一结果的产生因好家乡公司的过错造成，因此，好家乡公司拒绝履行合同义务而产生的根本违约行为所致自身的损失，只能自行承担责任，无权要求守约方支付违约金和赔偿自行遣散员工及员工解除劳动合同赔偿金、员工工资损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”依上述查明事实，案涉《租赁合同》第六条明确约定：“合同终止后，自行购置的设备及购进的商品自行搬走，购置安装的货梯、坡梯及装修以使用后现状交出租方，产权归出租方所有，装饰装修部分以使用后的现状交付出租方。”故而，好家乡公司主张装修残值损失、第三方装修损失赔偿款不符合上述法律规定和合同约定。资产残值损失、库存商品损失及货物损失，依合同约定应自行搬走，且经一审法院现场勘验并无置留商品存在，货物损失和资产残值损失仅系好家乡公司自行陈述，即使存在亦非天成房产公司所致。故好家乡公司本诉请求中除设备设施押金1500000元事实客观真实外，其余诉讼请求陈述不真实，违背诚实信用原则，理由于法无据。 三、关于天成房产公司主张的租金3416494元、支付违约金9840000元、设备设施抵押金1500000元不予返还、逾期支付租金的违约金1004109.35元、临街商铺的租金损失4160135.56元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元、正常经营租金损失104759.55元、律师代理费1000000元、申请费5000元及自2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金应否成立的问题。承前析理，天成房产公司系守约方，并依法履行了法定解除权使案涉《租赁合同》《补充协议》终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定，案涉《租赁合同》《补充协议》因天成房产公司于2020年5月18日通知到达好家乡公司时解除。此后未履行的合同权利义务终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依查明事实，好家乡公司已交清2019年6月30日之前的租金，不再返还，以确保交易秩序的稳定。但合同解除后，予以返还或者折价补偿、赔偿损失等请求受法律保护。现就天成房产公司主张的赔偿损失请求分别阐述如下： （一）关于租金3416494元。依上述法律规定和事实，乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书载明案涉租赁标的物空置和置留货架至今的事实真实，从案涉合同履行情况和租赁合同的性质，以及好家乡公司根本违约的主观过错考量，虽然案涉合同于2020年5月18日解除，但案涉租赁标的物并未实际交付且货架置留至今，故天成房产公司主张2019年6月30日至2020年6月30日空置期间的房屋、车位和冷藏设备室外机及压缩机房的一年租金损失3416494元符合事实，于法有据，理应得到赔偿。 （二）关于违约金9840000元、逾期支付租金的违约金1004109.35元及2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同是基于一定的经济目的而订立的，合同的内容是经济权利和经济义务。违反合同义务，承担违约责任，实际上是补偿一方当事人经济利益的手段。《中华人民共和国合同法》规定的违约责任，一般是财产补偿责任，即依照法律规定或者合同约定，违约当事人用财产来补偿给对方因违约行为所造成或可能造成的经济损失，既可以约定，也可以直接适用法律的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”该司法解释进一步对违约金超过实际损失的处理进行规定，体现了补偿性质的法律特征。依上述查明事实，好家乡公司承租案涉标的物近8年以来，并未完全按合同约定时间节点交付租金，对此行为天成房产公司允许未提异议，视为对违约条款的变更，故其追溯逾期支付租金的违约金1004109.35元不符合事实。2020年5月18日后因其行使解除权终止合同，故主张2020年7月1日起至实际支付租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金的诉求于法无据。虽然案涉《租赁合同》中约定了：“合同期内单方终止合同，则按合同当年年租金总额三倍支付违约金”的事宜，但依上述法律规定，好家乡公司明确此违约金约定过分高于实际损失请求调减，经全面审查，案涉实际损失为案涉租赁标的物空置和负一层至今占用问题及天成房产公司的可得利益损失。依查明事实，好家乡公司对购置安装的货梯、坡梯及装修装饰物以使用后现状交付天成房产公司，天成房产公司占用、使用、收益押金1500000元至今，在交接案涉租赁标的物后，上述设备仍具有一定使用价值，从发挥物的使用价值和利益公平原则考量，违约金应以实际损失即应付租金3416494元的30%计取1024948.20元，足够补偿天成房产公司收回案涉标的物后一段期限内再出租期间的可得利益损失，故天成房产公司主张违约金9840000元中超过1024948.20元的部分的诉求不符合上述法律规定，不予支持。 （三）关于设备设施抵押金1500000元。押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以用此费用进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”依此法律规定，房屋或设备设施只要承租人按租赁物性质进行使用，其使用期间的合理损耗不再承担赔偿责任。依查明事实，天成房产公司出租房中的设备设施，经乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书载明和调解过程中双方当事人认可设备设施不存在损害事实，虽然当事人在《租赁合同》第六条约定了合同期内单方终止合同，所交设备设施押金不予退还，但该约定违反上述法律规定，故设备设施押金1500000元应予退还。 （四）关于7间临街商铺的租金损失4160135.56元、房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”依查明事实，7间临街商铺免租期届满后至2019年5月1日天成房产公司收回期间，以及好家乡公司对租赁标的物房屋对外转租是否超过总租赁面积30%，案涉合同终止法律关系前，因双方履行合同畅通，天成房产公司既未明示收回7间临街门面另租他人，亦未对好家乡公司对租赁标的物房屋对外转租是否超过总租赁面积30%进行监管，却以默许的方式由好家乡公司使用收益。根据案涉合同履行情况和合同性质，对其追溯该项经济损失以及否定前期允诺已完成履行合同的理由，不予支持。 （五）正常经营租金损失104759.55元和律师代理费1000000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”依此法律规定，当事人对其诉求理应提供充分有效的证据予以佐证。天成房产公司主张律师代理费1000000元，没有提供实际发生的费用凭据，即使支付其代理人上述费用，亦非好家乡公司根本违约行为直接所致。同理，正常经营租金损失104759.55元系天成房产公司自述，没有有效证据佐证，故依上述法律规定由天成房产公司承担不利后果。 （六）申请费5000元，确系因好家乡公司起诉，天成房产公司针对本诉提出反诉，并申请财产保全发生，理应得到赔偿。 综上，好家乡公司提出的本诉请求中，除返还设备设施押金1500000元符合本案事实，于法有据，应予支持外，其余本诉诉讼请求与查明事实不符合，其理由于法于理相悖，不予支持。天成房产公司反诉请求中，申请费5000元、空置房屋（含车位、冷藏设备室外机及压缩机房）一年实际损失租金3416494元及赔偿违约金1024948.20元符合本案查明事实，于法有据，予以支持，其余反诉请求不符合本案查明事实，于法无据，不予支持。另，案涉租赁合同解除后，按合同性质和交易习惯，租赁标的物应及时返还，一审法院行使了释明权，多次主持调解，要求好家乡公司就其负一层留置货架清理完毕并全面交接，但因天成房产公司要求达成一致协议方可实行搬离之故未能实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同纠纷案件审理第36条规定之精神，案涉返还租赁标的物范围确定，为促使物的使用价值的效能，减少当事人诉累，节约司法资源，根据目前实际情况和合同性质，一审法院就案涉租赁标的物一并判决，避免出现单方返还而出现不公平的结果。同时考虑此案处理过程中遇到疫情这一不可抗力的事实，结合实际酌情指定于2020年9月30日前，双方配合协作，就负一层留置货架清理完毕并交接，如未能就负一层留置货架清理完毕并交接案涉租赁标的物，其后产生纠纷双方当事人可另行处理，自2020年6月30日至2020年9月30日期间因协调处理案涉纠纷各自存在的损失各自自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、新疆好家乡超市有限公司与克拉玛依天成房地产开发有限责任公司于2011年11月13日签订的《租赁合同》和2012年6月29日签订的《补充协议》于2020年5月18日解除；二、新疆好家乡超市有限公司按乌鲁木齐市亚心公证处作出（2019）新乌亚心证内字第4815号、4816号公证书载明置留负一层的货架数量、型号（以此公证书附件内容为准），于2020年9月30日前自行搬离完毕；同日，就案涉租赁标的物中已经安装的货梯、坡梯及装修装饰物以使用后现状一并返归克拉玛依天成房地产开发有限责任公司，克拉玛依天成房地产开发有限责任公司予以协助并接收；三、新疆好家乡超市有限公司向克拉玛依天成房地产开发有限责任公司赔偿案涉租赁标的物空置一年实际租金损失3416494元；四、新疆好家乡超市有限公司向克拉玛依天成房地产开发有限责任公司支付违约金1024948.20元；五、新疆好家乡超市有限公司向克拉玛依天成房地产开发有限责任公司赔偿申请费（财产保全）5000元；六、克拉玛依天成房地产开发有限责任公司向新疆好家乡超市有限公司返还设备设施押金1500000元；七、驳回新疆好家乡超市有限公司的其他本诉诉讼请求；八、驳回克拉玛依天成房地产开发有限责任公司的其他反诉诉讼请求。上述三、四、五、六项折抵后合计人民币为2946442.20元（3416494元+1024948.20元+5000元-1500000元），由新疆好家乡超市有限公司向克拉玛依天成房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性付清。如债务人未能在指定的期限内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费192505元，新疆好家乡超市有限公司负担182925元，克拉玛依天成房地产开发有限责任公司负担9580元。一审反诉受理费89237.28元，克拉玛依天成房地产开发有限责任公司负担9583元，新疆好家乡超市有限公司负担79654.28元。 本院二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审除对一审法院查明：“7间临街商铺的免租期届满即2016年1月1日后，至2019年5月1日天成房产公司收回期间的使用问题，以及好家乡公司将其租赁房屋对外转租的面积是否超过总租赁面积的30%，因双方合作畅通，天成房产公司既未明示收回，亦未主张相关费用，以默示的方式允许好家乡公司使用收益”的事实不予确认外，对一审法院查明其他事实予以确认。 本院二审另查明，案涉7间临街商铺的免租期为2012年7月1日至2015年12月31日。免租期满后，好家乡公司于2016年1月28日向天成房产公司返还了1间商铺，面积为421.65㎡，其余6间商铺于2019年5月1日向天成房产公司返还。 本院认为，一、关于天成房产公司是否违约，好家乡公司是否享有合同解除权的问题。天成房产公司与好家乡公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据2011年11月13日双方签订《租赁合同》的内容，表明了好家乡公司在与天成房产公司签订合同时，已明知天成房产公司对外出租的房屋系由其自建，尚未办理房屋产权证。合同签订后，天成房产公司按约向好家乡公司提供了土地使用权证、房屋产权证明、工程建设与配套设施的验收合格证明，配合好家乡公司进行注册登记与经营活动中应由房屋所有权人提供的各种证明文件，好家乡公司及其超市的商户也依法办理了工商登记注册及其他有关经营手续，并于2012年8月15日办理了消防验收合格手续，正常开业经营己达8年之久。而且，天成房产公司在本案一审审理过程中办理了《不动产权证书》。好家乡公司上诉称天成房产公司出租的租赁物不具备合法的建设手续、产权资料、出租条件，与本案事实不符。好家乡公司未能举证证明案涉租赁房屋未及时办理《不动产权证书》造成其经营受到影响，故好家乡公司上诉称天成房产公司没有提供符合合同约定的租赁物，使得好家乡公司的根本合同权益无法保障，其依法享有合同解除权的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于《租赁合同》《补充协议》是否应继续履行的问题。一审中，天成房产公司并未提出反诉要求解除合同，一审判决以天成房产公司行使法定解除权，认定合同应予解除错误，本院予以纠正。在合同履行过程中，好家乡公司于2019年6月30日以邮寄函件的方式向天成房产公司通知不再履行合同，好家乡公司在既无法定的合同解除权，也无合同约定的解除权的情况下，向天成房产公司发送解除合同通知书的行为，在天成房产公司不认可的情形下，并不发生合同解除的法律效力。好家乡公司在合同履行期间未按期支付2019年7月1日以后的租金，并以自己的行为明确表示不再履行合同，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但是综合本案实际情况，好家乡公司已于2019年6月30日撤空货物、搬离租赁物、遣散员工，合同已失去继续履行的基础，双方已丧失了相互的信任，形成合同僵局。如果一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方当事人和社会都没有任何益处。故从平衡双方当事人利益的角度出发，对于违约方好家乡公司主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因案涉《租赁合同》并非属于符合法定或约定解除条件予以解除，故《租赁合同》《补充协议》于本判决生效之日解除。一审判决以天成房产公司行使法定解除权为由，认定《租赁合同》《补充协议》于2020年5月18日即已解除属认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。 三、关于天成房产公司是否应向好家乡公司支付违约金9840000元、遣散员工及员工解除劳动合同法定赔偿金980000元、装修残值损失7400000元、资产残值损失452600元、库存商品损失5870000元、第三方装修损失赔偿款2092000元、员工工资损失2006318.42元的认定问题。本案中，好家乡公司拒绝履行合同义务，因其根本违约所致自身的损失，无权要求守约方天成房产公司支付违约金和赔偿好家乡公司自行遣散员工及员工解除劳动合同赔偿金、员工工资损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《租赁合同》第六条约定，合同终止后，自行购置的设备及购进的商品自行搬走，购置安装的货梯、坡梯及装修以使用后现状交出租方，产权归出租方所有，装饰装修部分以使用后的现状交付出租方。好家乡公司主张天成房产公司赔偿装修残值损失、第三方装修损失违反上述法律规定和合同约定，本院不予支持。经一审法院现场勘验，无置留商品存在，故好家乡公司上诉主张天成房产公司赔偿库存商品损失和资产残值损失缺乏证据证实，本院不予支持。 四、关于好家乡公司向天成房产公司支付租金数额的认定问题。 （一）关于一层至负一层的房屋租金、车位租金及冷藏设备室外机及压缩机房租金的问题。如前所述，双方签订的《租赁合同》《补充协议》于本判决生效之日解除。在判决生效之日之前案涉合同仍属存续期间，好家乡公司理应按约支付租金，一审判令好家乡公司支付天成房产公司自2019年6月30日起至2020年6月30日止的房屋租金3416494元的理由不当，本院予以纠正。天成房产公司的反诉请求中明确要求好家乡公司支付自2020年7月1日起至实际支付租金之日止的房屋租金1004109.35元，一审法院未将该反诉请求写入一审判决书中实属不当，本院予以纠正。故好家乡公司还应向天成房产公司支付自2020年7月1日至本院判决生效之日止期间的租金（参照年租金3280000元的标准予以计算）。 （二）关于临街商铺租金的问题。双方约定7间临街商铺由好家乡公司统一装修，免费使用三年六个月，免租金期满后，同等条件下好家乡公司有优先购买权和优先承租权。依据已查明事实，2015年12月31日免费使用期限已满，天成房产公司于2016年1月28日将7间临街商铺中1间商铺（面积为421.65㎡）收回外，其余6间商铺仍由好家乡公司占有、使用、收益，直至2019年5月1日好家乡公司才将6间商铺全部返还给天成房产公司。双方就临街商铺虽未形成新的书面合同及确定租金，但好家乡公司对6间商铺已实际占有、使用、收益，好家乡公司亦未提供证据证明天成房产公司同意其继续免费使用，双方之间就6间商铺形成不定期租赁合同，好家乡公司应自2016年1月1日起向天成房产公司支付6间商铺占用期间的租赁费用。关于租金的数额认定，结合好家乡公司承租上述商铺时进行了装修，有一定的投入，且免费使用期满后，天成房产公司亦未与好家乡公司就租金数额协商一致，有一定的过错，故本院对6间临街商铺的租金参照《租赁合同》中租金单价，认定好家乡公司应支付天成房产公司6间临街商铺的租金为1217325.95元【3280000元÷11635.42㎡×（1861.08㎡﹣421.65㎡）×3年】。天成房产公司上诉请求将上述房屋的租金损失按照好家乡公司装修后对外出租签订合同中约定的租金价格作为计算标准，不符合公平原则，对其计算标准，本院不予采纳。一审判决认定天成房产公司未明示收回临街商铺另租他人，以默许的方式由好家乡公司使用收益，不予支持天成房产公司的该项诉讼请求，属认定事实错误，本院予以纠正。 （三）关于好家乡公司是否应赔偿天成房产公司其招商面积超过总租金面积30%的租金收益的问题。天成房产公司为证明好家乡公司赔偿房屋总租赁面积30%的租金收益损失6309411.80元，提供了好家乡公司与其招商商户签订的租赁合同、产权证明及营业执照，但上述证据并不足以证实好家乡公司对外出租的面积超出总租赁面积30%以及收取租金实际发生，天成房产公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。天成房产公司亦未就其要求好家乡公司赔偿正常经营租金损失104759.55元的请求提供充分有效的证据加以证实，本院对该项上诉请求亦不予支持。 综上，好家乡公司应支付天成房产公司租金为：4633819.95元（3416494元﹢1217325.95元）以及参照年租金3280000元的标准，计算自2020年7月1日起至本院判决生效之日止的租金。 五、关于好家乡公司是否应向天成房产公司支付违约金9840000元、自2020年7月1日起至实际租金之日止（按照年租金3280000元的万分之一计算）的违约金、逾期支付租金的违约金1004109.35元及设施设备押金1500000元应否退还的认定问题。 本案中，好家乡公司违约在先，其诉至法院要求判决解除合同，如前所述，本院虽判令解除合同，但好家乡公司仍应以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，以保证守约方天成房产公司的现实既得利益不因合同解除而减少，违约方好家乡公司本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于违约金数额的认定。天成房产公司依据合同约定要求好家乡公司承担上述违约责任。本院认为，《租赁合同》中虽约定了“合同期内单方终止合同，按合同当年的年租金总额三倍支付违约金”，但好家乡公司主张违约金约定过分高于实际损失，请求予以调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。由上述法律规定可知，违约金与损失均系填补违约所致损失的方法。对违约金处理应以补偿为主、惩罚为辅为原则。因好家乡公司请求对违约金数额予以调减，故本院综合好家乡公司的违约情形、合同履行期、剩余租期、解除合同后天成房产公司再行出租房屋其空置期一般不超过六个月等因素，酌情认定好家乡公司应支付天成房产公司的违约金按年租金3280000元计算为宜。对于好家乡公司逾期支付租金的行为及欠付租金的行为均系好家乡公司同一违约行为所致，不应再另行判令支付违约金。故天成房产公司要求好家乡公司增加支付违约金上诉请求的合理部分，本院予以支持。超出的部分，本院不予支持。 关于天成房产公司是否应返还好家乡公司设备设施押金1500000元的问题。经审查，一审庭审时，好家乡公司在其总诉讼请求标的额不变前提下，放弃了货物损失1000000元和库存商品损失500000元的请求，将其变更为请求返还设备设施押金1500000元。天成房产公司对该笔费用亦提起反诉请求，要求不应退还。对该诉争焦点，一审法院组织双方当事人进行了举证、质证、辩论，故一审法院对此予以审理认定并未违反法律规定，程序合法。天成房产公司上诉以好家乡公司的起诉状中没有要求天成房产公司返还押金1500000元，庭审中好家乡公司也未增加诉讼请求为由，主张一审法院对该笔款项予以判决属超诉讼请求范围审理、程序违法不能成立，本院不予支持。天成房产公司与好家乡公司签订《租赁合同》中关于“好家乡公司支付的设备设施使用押金1500000元至合同到期之日十日内返还。合同期内单方终止合同的，按照合同当年的年租金总额三倍支付违约金，所交设备设施押金不予退还”的约定，实质上亦是对违约责任的约定，本院支持违约金的数额已足以弥补天成房产公司的损失，故天成房产公司上诉主张不予退还设施设备押金1500000元的理由不能成立，本院不予支持。 六、关于好家乡公司是否应向天成房产公司支付保全申请费5000元的认定问题。根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款的规定，申请保全措施的申请费应当由申请人负担，但是申请人可以将该申请费列入诉讼请求。原审支持天成房产公司5000元保全费的诉讼请求正确，本院予以维持。 七、关于好家乡公司是否应向天成房产公司支付律师代理费1000000元的认定问题。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》中均未约定律师费事宜，且天成房产公司支付律师代理费不属于因合同而产生合理必要的支出，故天成房产公司上诉主张好家乡公司支付律师代理费1000000元的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，好家乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；天成房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民初2号判决第五项、第六项，即：“新疆好家乡超市有限公司向克拉玛依天成房地产开发有限责任公司赔偿申请费（财产保全）5000元；克拉玛依天成房地产开发有限责任公司向好家乡超市有限公司返还设施设备押金1500000元”； 二、撤销克拉玛依市中级人民法院（2020）新02民初2号判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项； 三、解除新疆好家乡超市有限公司与克拉玛依天成房地产开发有限责任公司签订的《房屋场地租赁合同》和《补充协议书》； 四、新疆好家乡超市有限公司支付克拉玛依天成房地产开发有限责任公司自2019年6月30日起至2020年6月30日止的租金4633819.95元； 五、新疆好家乡超市有限公司支付克拉玛依天成房地产开发有限责任公司自2020年7月1日起至本判决生效之日止的租金（参照年租金3280000元的标准予以计算）； 六、新疆好家乡超市有限公司支付克拉玛依天成房地产开发有限责任公司违约金3280000元； 七、驳回新疆好家乡超市有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回克拉玛依天成房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。 以上相互折抵后的剩余款项，新疆好家乡超市有限公司应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费192505元，由新疆好家乡超市有限公司负担。一审案件反诉受理费89237.28元，新疆好家乡超市有限公司负担31536.45元，克拉玛依天成房地产开发有限责任公司负担57700.83元。二审案件受理费227376.13元（新疆好家乡超市有限公司预交），由新疆好家乡超市有限公司负担。二审案件受理费174972.64元（克拉玛依天成房地产开发有限责任公司预交），由新疆好家乡超市有限公司负担61819.43元，克拉玛依天成房地产开发有限责任公司负担113153.21元。 本判决为终审判决。 审判长  宋振芹 审判员  孙 祎 审判员  张 佳 二〇二〇年十二月三十日 书记员  叶云飞