江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏01民终11652号上诉人（原审原告）：陶佩芬，女，1951年2月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张文英，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：季小凡，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：童伟平，男，1956年9月23日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：石荣王，江苏东恒（天津）律师事务所律师。第三人：张敏，女，1981年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人陶佩芬因与被上诉人童伟平，原审第三人张敏物权保护纠纷一案,不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理。本案现已审理终结。陶佩芬上诉请求：撤销一审裁定，发回一审法院重审，或查清事实后改判童伟平向陶佩芬返还案涉房屋，并向陶佩芬支付房屋占有使用费。事实与理由：一、案涉房屋系陶佩芬通过以房抵债方式取得，陶佩芬已依法取得案涉房屋所有权。陶佩芬与案外人徐信久、张敏于2018年9月11日签订《借款协议书》，约定：徐信久因业务发展需要向陶佩芬举借150万元，年利率10%，借款期限自2018年9月11日至2019年9月10日；张敏以其名下的案涉房屋为该借款债务提供担保。陶佩芬另于2018年9月10日与张敏签订《南京市房地产抵押合同》，约定以案涉房屋为债务人徐信久的150万元借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，陶佩芬于2018年9月13日将借款本金150万元转入徐信久指定收款账户。借款期间，徐信久仅支付了6个月的利息，余下半年利息均未按约支付。临近还款期限，徐信久无力还款，主动提出以房抵债。鉴此，陶佩芬与徐信久商定以徐信久欠付陶佩芬的借款债务折抵案涉房屋购房款，双方达成以房抵债合意后，徐信久委托张敏与陶佩芬办理了案涉房屋的权属变更手续，完成了物权的公示，陶佩芬依法取得了案涉房屋的所有权。二、童伟平对案涉房屋系无权占有。童伟平无法提供其占有使用案涉房屋的依据，亦不能证明其是案涉房屋的真实权利人。此前，徐信久为了帮助老乡，同意童伟平在案涉房屋内暂时存放物品，即，童伟平之前是基于原房屋所有权人徐信久的同意而占有使用案涉房屋。但案涉房屋过户给陶佩芬后，陶佩芬已取得房产所有权，陶佩芬通过书面函件方式正式通知童伟平腾房，自童伟平收到函件且拒绝迁出之日起，童伟平对案涉房屋系恶意无权占有。鉴此，陶佩芬作为案涉房屋所有权人，有权要求童伟平腾空并返还案涉房屋，同时，童伟平应参照租金标准向陶佩芬赔偿房屋占用损失。三、一审裁定认定“第三人张敏将涉案房屋过户给陶佩芬也系让与担保”与客观事实明显不符，属于事实认定错误。陶佩芬与徐信久系通过口头商定方式达成以房抵债的合意。徐信久在借款快到期时提出以房抵债，陶佩芬尽管内心想要的是现金不想要房产，因为房产抵债后还要再次转让才能变现，但陶佩芬考虑到徐信久已经没有能力还款，拿房抵债总比没钱好，于是与徐信久评估了案涉房屋大概值170万到180万，而徐信久欠付的本息已经有157.5万元，抵债时将房产过户到陶佩芬名下会发生过户税费，后期房产出让还要再发生一次过户税费，另外，如果房子不好卖，还会长期占用陶佩芬资金，因此，徐信久提出多出的房屋价款作为陶佩芬过户税费和资金占用的补偿，双方达成了以房抵债后，多了不找钱，少了也不再要的处理意见，徐信久将案涉房屋抵偿给陶佩芬后，陶佩芬与徐信久之间借款债务一次性结清。可见，陶佩芬与徐信久经协商一致已达成以房抵债的口头协议，该口头协议系双方真实意思表示，也是实现双方权利义务平衡的交易安排，并未违反禁止流押的规定，应受法律保护，具有法律效力。达成以房抵债口头协议后，徐信久委托张敏配合将案涉房屋过户至陶佩芬名下。张敏与陶佩芬签订的房屋买卖合同，实际系为了履行徐信久与陶佩芬之间达成的以房抵债口头协议。因此，房屋过户是为了以房抵债，而非一审裁定认定的让与担保。陶佩芬、张敏及出庭作证的徐信久，对陶佩芬与徐信久之间以房抵债的事实均予以确认，并无反悔。一审裁定载明的“陶佩芬在案件审理过程中陈述其并不想要房屋，只想要回借款和利息”系对陶佩芬陈述的片面和错误理解。陶佩芬在一审中表达的意思是：如果徐信久能正常还款，其也想要他直接还钱，不愿意要房子，但徐信久没有能力还钱，其只能接受以房抵债。另外，2020年10月30日庭审录像（10:33至10:37时段），陶佩芬在回答法官关于房产抵押时有无查看房屋的问题时，法官发问“房产过户给你是个保障”，陶佩芬一时不能准确理解法官所述“过户”是2018年的抵押登记还是2019年的过户登记，以为法官仍在询问房产抵押情况，于是顺着法官的话说是保障，但在陶佩芬代理律师提示后，陶佩芬已经明确表达，当时出借150万元时怕徐信久还不了钱，拿房产作抵押是保障，后来徐信久还不了钱就以房抵债了。一审裁定认定案涉房屋过户给陶佩芬系让与担保，无事实依据。四、童伟平于2014年将案涉房屋过户至徐信久指定的张敏名下，童伟平与徐信久之间应是以房抵债，而非设定让与担保。童伟平曾是案涉房屋所有权人，但其早在2014年就已经将房产过户至张敏名下由张敏代持，用于抵偿其欠徐信久的借款债务，徐信久据此取得案涉房屋的所有权，有权处置案涉房屋。根据童伟平提供的童伟平与张敏于2014年4月21日签订的房屋买卖合同，案涉房屋售价为63万元，购房款已于2012年12月一次性付清，即，童伟平在2014年4月签订该份房屋买卖合同时，已确认在2012年12月收到了购房款。因此，该房屋买卖合同及约定的付款方式，可以证明童伟平实际是以该房产抵偿其欠付徐信久的借款债务。此外，2015年童伟平为了方便徐信久出售房产，配合将户口从案涉房产内迁出，也可以印证童伟平与徐信久之间以房抵债的事实。童伟平辩称案涉房屋只是形式上过户给张敏，实质是让与担保，但却未提供任何证据。假设童伟平将案涉房屋过户给张敏是为借款提供担保，则应提供与徐信久之间关于让与担保、回购房屋的约定，以及后期借款债务履行的相关证据。而案涉房屋自2014年过户给张敏后，童伟平从未向徐信久偿还过一笔钱，也没有支付过一期利息，徐信久也没有向童伟平催要过借款，这与童伟平“让与担保”的陈述明显不符。实际上，童伟平将案涉房屋抵偿给徐信久后，童伟平与徐信久之间借款债务已经结清，因此，童伟平与徐信久在房产过户后才会再无借款债务履行、结算的证据。五、退一万步讲，即使徐信久与童伟平之间债权债务纠纷仍未解决，亦不影响陶佩芬取得案涉房屋所有权。第一，徐信久向陶佩芬借款时，就是以案涉房屋作为抵押，并指示其公司员工张敏配合陶佩芬办理了抵押登记手续。借款期间，案涉房屋一直抵押登记在陶佩芬名下。借款到期时，也是徐信久提出以房抵债并指示张敏配合陶佩芬办理权属变更登记手续，将案涉房屋过户至陶佩芬名下。陶佩芬有理由相信，案涉房屋实际归徐信久所有，徐信久有权处置，陶佩芬接受以房抵债并无恶意。第二，陶佩芬此前不认识童伟平，陶佩芬对徐信久与童伟平之间是否有纠纷并不清楚。徐信久告知陶佩芬，将案涉房屋借给一个老乡放东西，老乡做工程常年住工地。陶佩芬认为案涉房屋实际就是徐信久所有，徐信久将房屋借给老乡存放物品也正常。陶佩芬在房产抵押前也曾多次上门，想进屋看看，但无人开门，这与徐信久所称的老乡常年住工地也相符。徐信久向陶佩芬提出以房抵债时曾向陶佩芬承诺，只要他一句话，他老乡就会配合腾空房子。在房产过户给陶佩芬后，陶佩芬联系不上童伟平，陶佩芬让徐信久催童伟平尽快腾房，徐信久说童伟平不接电话，陶佩芬才正式发函要求童伟平腾房，继而提起本案诉讼。第三，案涉房屋过户给陶佩芬，是以徐信久借款债务抵偿购房款。从陶佩芬角度而言，陶佩芬宁愿徐信久偿还本息，只是因为徐信久无力还款，陶佩芬不得以才接受以房抵债，所以在抵债时陶佩芬要求将房产过户税费、资金占用成本以及今后将房产再次出让要发生的税费一并考虑进入，据此，双方达成一次性以房抵债的方案。第四，陶佩芬已经办理了不动产权属变更登记，完成了物权的公示，取得了该套不动产的所有权。与此同时，张敏也配合将其户口从该房产内迁出。陶佩芬作为善意方，其接受以房抵债，应受法律保护。本案不存在法律规定可以裁定驳回起诉的情形，一审裁定适用法律错误，应当依法撤销。陶佩芬是案涉房屋的实际产权人，童伟平无权占用案涉房屋，陶佩芬起诉要求童伟平返还房屋、赔偿损失，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，人民法院应当予以受理。本案案由为无权保护纠纷，诉讼请求的基础是物权法律关系而非民间借贷法律关系，陶佩芬系以案涉房屋所有权人的身份起诉要求返还房屋，人民法院应当依法审理。童伟平辩称，一、其系案涉房屋的实际产权人，并一致居住于案涉房屋，所有水电费均由其支付。只是因为借款，根据徐信久的要求，将案涉房屋作为债务的担保，登记在张敏名下。二、陶佩芬并非善意购房人，不享有案涉房屋的所有权。（一）陶佩芬和徐信久相互熟悉，知道案涉房屋的实际产权人是童伟平，张敏无权处分案涉房屋：1.徐信久原是宁波商会会长，陶佩芬是秘书长，张敏是徐信久的员工，徐信久和陶佩芬还共同成立了公司。庭审中，徐信久、陶佩芬也明确在案涉款项发生期间，徐信久还聘请陶佩芬作为顾问；2.陶佩芬也明知张敏并非案涉房屋的产权人。一审法院询问时，陶佩芬称其知晓童伟平居住在案涉房屋，张敏没有房屋钥匙；3.2020年9月23日听证笔录第10页，陶佩芬手写添加“看过童的房子”，说明其也认可案涉房屋是童伟平的。（二）陶佩芬本人陈述，其是要钱，不要房屋的，房屋只是担保，其并非善意购房者。1.张敏与陶佩芬之间不存在房屋买卖的真实意思表示，陶佩芬本人也在开庭时明确陈述其是要钱而不是要房；2.一审中，陶佩芬明确表示在案涉房屋过户前，其从未看过案涉房屋，而真实的购房者不可能不看房就买房。（三）陶佩芬知道案涉房屋是童伟平的，还配合张敏、徐信久办理过户手续，具有明显恶意。三、因陶佩芬与张敏之间并不存在真实的房屋买卖关系，其不享有房屋的所有权，无权依据物权提起诉讼，一审法院驳回陶佩芬的起诉，并告知其以借款关系提起诉讼，具有事实和法律依据。陶佩芬向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告位于南京市雨花台区房屋；2.请求判令被告支付原告房屋占用使用费（自2020年5月26日起至实际搬出为止，按附近同类房屋租金3400元／月的标准计算）；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审查认为，陶佩芬、张敏及案外人徐信久陈述，案涉房屋系童伟平以物抵债给案外人徐信久，由张敏代持，后又以物抵债给了陶佩芬，但案涉房屋过户后一直未转移占有，仍由童伟平居住使用；且童伟平与案外人徐信久在房屋过户时并未签署以物抵债协议，就房屋价值，抵偿的债务数额进行约定，并消灭相关债权。一审庭审中，张敏陈述，在案涉房屋过户时，童伟平、张敏及案外人徐信久达成过三方协议，给予童伟平宽限期，在清偿债务后可以将案涉房屋返还给童伟平，故童伟平与张敏之间的案涉房屋交易行为符合让与担保的特征，张敏代持房屋所有权系童伟平对其债务的担保，在童伟平与案外人徐信久未对债权债务进行清算时，张敏又将该房屋转让给陶佩芬系无权处分。陶佩芬主张取得涉案房屋系案外人徐信久以物抵债，双方之间也未签订以物抵债协议。陶佩芬陈述在取得案涉房屋之前曾去过涉案房屋，但因张敏没有房屋钥匙，未能进屋查看，案外人徐信久也告知房屋内有童伟平的物品，故陶佩芬对张敏和案外人徐信久未取得案涉房屋的实际占有也是明知的。综合陶佩芬在案件审理过程中陈述其并不想要房屋，只想要回借款和利息，故张敏将案涉房屋过户给陶佩芬也系让与担保。综上，案涉房屋两次过户均非真实的房屋买卖和以物抵债，故陶佩芬应当依据民间借贷法律关系向案外人徐信久主张归还借款，陶佩芬的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应当予以驳回起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回陶佩芬的起诉。本院认为，本案中，陶佩芬虽持案涉房屋的不动产权证起诉要求童伟平迁出案涉房屋并支付占有使用费，但其在一审中自认，案涉房屋过户至其名下系因其与案外人徐信久之间存在借贷关系，徐信久未能还款故而将案涉房屋过户给其；此外，案涉房屋在变更登记至陶佩芬名下前，童伟平亦曾作为产权人持有案涉房屋，童伟平亦称系因欠徐信久钱款而根据徐信久要求而将案涉房屋作为担保登记在张敏名下。可见，案涉房屋虽辗转登记在多人名下，但并非基于真实的买卖关系基础，实际系因当事人甚至与案外人之间存在的民间借贷关系，但陶佩芬在一审法院组织听证及庭审之后，仍仅以其持有的案涉房屋不动产权证为依据要求童伟平返还案涉房屋。在此情况下，一审法院认为陶佩芬应当依据民间借贷法律关系依法主张权利，并据此裁定驳回陶佩芬的起诉，并无不当。综上，陶佩芬的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审裁定依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 王 路二〇二〇年十二月二十五日书记员 高礼慧