湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3974号上诉人（原审原告）：周邓芳，女，1963年5月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：崔晶，湖北良朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：襄阳襄江商场股份有限公司，住所地襄阳市樊城区长征路**。法定代表人：黄延安，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄清海，湖北隆中律师事务所律师。上诉人周邓芳因与被上诉人襄阳襄江商场股份有限公司（以下简称襄江商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。周邓芳上诉请求：撤销原判，支持其一审诉讼请求；诉讼费由襄江商场负担。事实和理由：1.案涉房屋已被围挡无法经营，上诉人周邓芳的合同目的不能实现，《房屋租赁合同》应自上诉人起诉襄江商场返还租金之日解除。2.上诉人作为房屋实际使用人，多次对案涉房屋进行修缮、建设性改造，现因不可归责于双方的原因解除合同，剩余租赁期间内的装修残值损失应补偿给上诉人。3.合同中关于襄江商场拒不返还租金的约定属于霸王条款，对上诉人明显不公。4.律师费作为本案的必然支出，应由被上诉人承担。襄江商场辩称，服从原判。周邓芳向一审法院起诉请求：1.判令襄江商场退还剩余房屋租赁年限177个月租金88.5万元；2、判令襄江商场应退还的房屋租金按照年利率6%计付从2016年4月1日房屋腾退之日起至退还租金全额结清为止的利息，利息暂时计算至2020年6月31日为221250元；3、判令襄江商场支付政府拆迁拨付给承租户的装修补偿款178936元；4、判令襄江商场承担本案诉讼代理费10万元；5、判令襄江商场承担本案诉讼费。庭审中，周邓芳变更诉讼请求：租金变更为737500元，利息变更为195437.5元，时间变更为从2001年7月15日，沛公烧烤店店主为周邓芳。一审法院认定事实：周邓芳与襄江商场分别于2001年8月1日、2002年7月14日、2003年11月26日、2006年7月12日和2011年1月1日签订有五份承租的房屋基本相同的租赁合同。最后一份租赁合同约定：襄江商场（甲方）将其位于长征路97号的10间房屋出租给周邓芳（乙方）从事餐饮经营使用；在签订本协议之前，乙方长期租赁该房屋，对该房屋的结构、改造、质量等问题有详细了解，并对该房屋进行了装修改造；租期贰拾年，从2011年1月1日至2030年12月31日止；每年租金陆万元整，贰拾年年租金共计壹佰贰拾万元整，乙方一次性付清租金优惠贰拾万元，乙方于本协议签订之日起3日内一次性付清壹佰万元整；若因政府或开发商征用或出让该房屋所在土地导致房屋拆除，本合同自动终止，乙方因此受到的经济损失（包括租金、装修费用）由乙方向第三方追索，甲方予以协助配合，甲方不退还租金、不赔偿损失。合同签订后，周邓芳于2011年1月6日和10日向襄江商场支付租金共计100万元。一审另查明，2016年7月14日，襄阳市城乡建设委员会后勤服务中心作出《关于腾退房屋的通知》，载明：各经营户：根据市政府《襄樊大道综合整治实施方案》的要求，市城建委位于长征路97号的房产属此次被征收范围，已于2016年4月被征收，望各经营户接此通知后速到我中心办理相关腾退手续并腾退房屋。周邓芳没有将案涉房屋返还给襄江商场或襄阳市城乡建设委员会后勤服务中心。还查明，案涉房屋尚未因政府或开发商征用或出让该房屋所在土地导致拆除。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周邓芳与襄江商场签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。现周邓芳与襄江商场之间的租赁关系尚在租赁期内，在合同未经双方约定解除或者法定解除的情形下，周邓芳仅依据合同中约定的“因政府或开发商征用或出让该房屋所在土地导致房屋拆除，本合同自动终止”，认为双方合同已于2016年3月自动终止，没有事实依据，故对周邓芳要求襄江商场公司退还剩余租赁期限177个月租金737500元及租金的利息损失195437.5元的诉讼请求，既没有事实依据也没有法律依据，不予支持。对周邓芳要求襄江商场支付给其政府拆迁拨付给承租户的装修补偿款178936元的诉讼请求，因该款政府是否应支付、支付多少和是否已支付给襄江商场，周邓芳均未提供相关证据证实，故对其该项诉讼请求，亦不予支持。对周邓芳要求襄江商场承担本案诉讼代理费10万元的诉讼请求，因其没有提供证据证明其已支付了10万元代理费及应由襄江商场支付该代理费的相关证据，故亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回周邓芳的诉讼请求。案件受理费17267元，减半收取8633.5元，由周邓芳负担。本院二审期间，周邓芳提交了案涉现场照片、邮寄凭证等新证据，旨在证明诉争房屋已经无法正常使用，周邓芳于2020年11月16日向襄江商场邮寄过解除租赁合同通知书，经查，结合在卷其他证据，所述属实。原审其他认定属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由,现结合本案证据分析评判如下:一、周邓芳与襄江商场于2011年1月1日签订的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。二、2016年7月14日，襄阳市城乡建设委员会后勤服务中心作出《关于腾退房屋的通知》，载明：各经营户：根据市政府《襄樊大道综合整治实施方案》的要求，市城建委位于长征路97号的房产属此次被征收范围，已于2016年4月被征收，望各经营户接此通知后速到我中心办理相关腾退手续并腾退房屋。该节事实以及诉争房屋遭围堵的现实表明周邓芳利用诉争房屋从事餐饮经营的合同目的已经不能实现，此种情形下，其享有合同法意义上的法定解除权，其一审诉讼请求本身包含解除合同，解除时间可以确定为起诉状送达的2020年7月16日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，此后的预付租金522916.67元（1000000元÷20年÷12月×125.5月），襄江商场应当退还给周邓芳，租金利息损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自该日计算至实际退还之日。襄江商场辩称双方合同约定“若因政府或开发商征用或出让该房屋所在土地导致房屋拆除，本合同自动终止，乙方因此受到的经济损失（包括租金、装修费用）由乙方向第三方追索，甲方予以协助配合，甲方不退还租金、不赔偿损失”，经查，由于案涉房屋尚未因政府或开发商征用或出让该房屋所在土地导致拆除，因此，本案情形尚不属于双方合同约定的不退还租金的情形，故对襄江商场的该辩称意见不予采信。三、周邓芳主张的装修补偿款178936元和律师代理费100000元，本院同意原审不予支持的意见，不再赘述。综上所述，周邓芳的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初4355号民事判决；二、襄阳襄江商场股份有限公司于本判决生效后十日内向周邓芳退还租金522916.67元，并以522916.67元为基数支付自2020年7月16日起至款项实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回周邓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8633.5元，二审案件受理费17267元，合计25900.5元，由周邓芳负担18000.5元，由襄阳襄江商场股份有限公司负担7900元。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇二〇年十二月十六日书记员 王            硕