广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16225号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑婷、陆超逸，均是该公司员工。被告：才翔，男，1988年4月10日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。被告：李瑞婷，女，1989年3月11日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告才翔、李瑞婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陆超逸，被告才翔、李瑞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年9月至2020年9月拖欠的物业服务费3917.7元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年9月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按0.05%的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年9月25日为408.19元)：2.被告立即向原告支付2019年9月至2020年9月拖欠的各项公共用电分摊费188.79元；3.被告立即向原告支付2019年9月至2020年2月及2020年4月至2020年9月拖欠的住宅水费166.95元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市黄埔区万科幸福誉花园L7栋906房的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为3.1元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。但自2019年9月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告才翔、李瑞婷辩称，一、被告未按照合同提供服务，因此原告无法交纳物业服务费直至被告提供相应服务为止，滞纳金更是无稽之谈。各种物业问题包括原告拒绝提供物业发票、私自加装化粪池、侵吞业主公共收益，住改商问题、小区严重停水、路面损毁严重及积水等问题未有效解决等。二、公共分摊电费金额计算不符合事实。被告要求原告找第三方检测机构判定公共分摊电费计算是否符合法律法规，是否存在原告私自将非归属业主的费用计算在公共分摊电费内。分众、丰巢、智能货架等设施的电费重新核算后应从公共分摊电费中剔除。三、被告希望直接向自来水公司缴纳住宅水费。四、本案诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城公司”）与才翔、李瑞婷签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，才翔、李瑞婷向知识城公司购买位于万科幸福誉花园（扩展）美满街16号906房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅。合同附件五为前期物业服务合同，业经才翔、李瑞婷签字确认。《前期物业服务合同》约定万科幸福誉花园（扩展）的前期物业服务单位为万科物业，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业为3.10元/月·平方米；物业服务费按月度交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向万科物业交纳下期的物业服务费，在所交月份首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金；水、电等公共能耗费用由全体业主另行分摊，具体分摊办法及计算方式根据《万科幸福誉花园公共水电费分摊办法》向全体业主公示；万科物业接受业主的委托代为缴纳水费的，业主须与万科物业另行签订代缴协议并支付相当于2个月费用的预付款。针对才翔、李瑞婷以万科物业未按照合同约定履行物业服务义务为由拒绝交纳物业服务费，并当庭提出的物业服务不足之处，万科物业均予以否认并称涉案房屋所在小区多次停水是由于供水管网改迁、道路施工、小区地处供水末端水压过低等客观原因造成的，万科物业有协调相关部门跟进事宜，在突发停水时亦采取了应急措施基本解决业主的用水需求,经与开发商沟通后，现水泵的加装亦已完工。至于路面损坏的问题，万科物业与开发商沟通后，开发商已经承诺尽快修复。针对小区业主反映的住改商问题，万科物业已经联系城管部门前来处理，但万科物业作为物业服务企业不具有执法权限。至于已缴纳的物业费发票问题，万科物业确认可找财务开具。2018年1月7日，才翔、李瑞婷收楼时签收文件含《公共水电费分摊办法》。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《客户钥匙/物品签收单》《万科幸福誉公共水电费分摊办法》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，知识城公司委托万科物业对万科幸福誉花园（扩展）提供前期物业服务。同时，知识城公司与才翔、李瑞婷签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同附件经才翔、李瑞婷签字确认。才翔、李瑞婷作为涉案房屋的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。才翔、李瑞婷提交的证据并不足以证明其所主张的小区存在的问题，亦无法证实万科物业提供的物业服务存在重大瑕疵，故其抗辩理由不能成立。结合才翔、李瑞婷对物业服务费金额无异议，万科物业请求才翔、李瑞婷支付2019年9月至2020年9月拖欠的物业服务费合计3917.7元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。才翔、李瑞婷至今未向万科物业支付上述期间的物业服务费，万科物业请求才翔、李瑞婷支付逾期交纳物业服务费的违约金，具有合同依据，本院予以支持。万科物业主张每月逾期交纳物业服务费的违约金从当月1日起计算符合合同约定，因此，2019年9月至2020年4月每月物业服务费的违约金以301.35元为本金，2020年5月至2020年9月每月物业服务费的违约金以301.38元为本金，按照每日万分之五的标准计付，从当月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。关于公共用电分摊费的问题。才翔、李瑞婷实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的公摊电费。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了每月公共用电分摊的具体明细，同时提交了《万科幸福誉公共水电费分摊办法》说明公共用电分摊的具体计算方式，金额均在合理范围内。知识城公司在才翔、李瑞婷收楼时向其出具了《公共水电费分摊办法》，才翔、李瑞婷确认收到，两人对万科物业主张的公共用电分摊费金额无异议。因此，万科物业要求才翔、李瑞婷支付2019年9月至2020年9月拖欠的各项公共用电公摊费188.79元，本院予以支持。关于住宅水费的问题。才翔、李瑞婷实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的住宅水费。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了涉案房屋每月住宅水费的具体明细，才翔、李瑞婷对万科物业主张的住宅水费金额无异议，本院予以确认。由此，万科物业要求才翔、李瑞婷支付2019年9月至2020年2月及2020年4月至2020年9月拖欠的住宅水费166.95元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告才翔、李瑞婷于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年9月至2020年9月的物业服务费3917.7元及逾期付款违约金（其中2019年9月至2020年4月每月物业服务费的违约金以301.35元为本金，2020年5月至2020年9月每月物业服务费的违约金以301.38元为本金，均按照每日万分之五的标准计付，从当月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限）；二、被告才翔、李瑞婷于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年9月至2020年9月的各项公共用电分摊费188.79元；三、被告才翔、李瑞婷于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年9月至2020年2月及2020年4月至2020年9月的住宅水费166.95元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告才翔、李瑞婷负担。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。本判决为终审判决。审判员  刘丽娜二〇二〇年十二月二十一日书记员  陆镇培