北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8643号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈长安，男，1953年10月31日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王长华，女，1953年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈长源，男，1958年12月20日出生，汉族，住北京市昌平区。陈长安、王长华、陈长源之共同委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李德全，男，1945年2月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：方一清，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。上诉人陈长安、王长华、陈长源因与上诉人李德全农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈长安、王长华、陈长源上诉请求：变更一审判决第三项为陈长安、王长华、陈长源向李德全支付宅基地区位补偿款1530564元。事实与理由：北京市昌平区6号院宅基地取得的时间为1998年8月25日，而非1982年之前，评估机构无资格确定宅基地取得时间，该宅基地的补偿面积不得超过267平方米，一审法院应对评估报告的内容甄别取舍。李德全辩称，不同意陈长安、王长华、陈长源的上诉请求和理由。老宅房屋是1982年前建的，不适用陈长安、王长华、陈长源所说的规定。李德全上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李德全不向王长华、陈长安返还北京市昌平区6号宅院，李德全同意给付陈长安、王长华、陈长源三人老宅的折价补偿款66312元。事实和理由：1.2000年8月19日，李德全与陈长安、陈长源签订《字据》，双方约定将昌平区6号宅院转让给李德全，李德全依约支付了对价。陈长安、王长华、陈长源向一审法院提起本案诉讼系因为北京市昌平区6号宅院面临拆迁，其三人系为了获得拆迁利益，系不守诚信的行为，不应得到支持。如果李德全不修缮维护房屋，房屋早就倒塌了，没有必要返还北京市昌平区6号宅院；2.陈长安、王长华、陈长源已经不是小汤山镇后牛坊村的村民，不属于集体经济组织成员，不享有使用宅基地的权利。陈长安、王长华、陈长源辩称，不同意李德全的上诉请求和理由，同意一审判决第二项，与李德全签订《字据》的是陈长安与王长华。陈长安、王长华、陈长源向一审法院起诉请求：1.确认陈长安、李德全2000年8月19日签订的《字据》无效；2.判令李德全将位于北京市昌平区6号农村宅院返还给陈长安、王长华；3.本案诉讼费由李德全承担。李德全向一审法院反诉请求：1.判令陈长安、王长华、陈长源赔偿李德全宅基地区位补偿款2484610元，老宅重置成新价45843元，新建、翻建、扩建重置成新价263214元；2.判令陈长安、王长华、陈长源赔偿李德全不能另行购买房屋损失250000元；3.判令陈长安、王长华、陈长源赔偿李德全经营损失50000元；4.判令陈长安、王长华、陈长源向李德全支付鉴定费。一审法院认定事实：陈长安与王长华是夫妻关系。陈长安与陈长源是兄弟关系。王长华曾填写《昌平县村镇宅基地登记审批表》，户主是王长华，标准面积是266平方米，超违占面积90.66平方米，权属来源及共有使用权，82年以前建，审批时间填写时间为1998年8月25日。2009年2月3日，北京市昌平区村民委员会出具证明，写明：1993年颁发农村建设用地使用证（即宅基地使用权证）户主填写的是王长华。2000年8月19日，陈长安、陈长源（售房人）与李德全（买房人）签订《字据》，约定：今有陈长安家中北房五间、北东西宽14.3米、南东西宽12.1米、南北东长27.8米、南北西长27.2米，院中三间西房、院外一间西棚子、二间东棚子、院中房后共有11棵树，经双方商议，以54000元出售给李德全，今特立此字据，房款笔下交清，特此为证。证人姜某，执笔人张福才。陈长安、王长华、陈长源均认可6号院与陈长源无关，建造亦是王长华和陈长安所建，陈长源签字是因为当时陈长安父母健在，怕之后产生争议，李德全要求陈长源签字。李德全支付了购房款54000元，实际占有使用6号院。李德全对原有房屋进行了装修，拆除院外棚子，并且进行增建，新建西房外走廊以及东房。案件审理过程中，李德全提出评估申请，经摇号确定由北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估，评估结果为：6号院宅基地区位补偿价2484610元、老宅重置成新价45843元、新增、扩建、翻建重置成新价263214元，评估总价为2793667元。其中，标号为1、2、5的房屋是原有老房，房屋评估价款分别为37389元、22946元、5977元。李德全支付评估费5000元。陈长安、王长华、陈长源认为宅基地是1982年以后取得，故评估报告评估依据错误，不应计算超占面积区位补偿款。李德全并不是后牛坊村集体经济组织成员，户口亦不在后牛坊村。上述事实，有结婚证、证明、《字据》、昌平县村镇宅基地登记审批表、评估报告、发票以及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村私有房屋的转让应当在同一集体经济组织成员内进行。本案中，李德全及其家庭成员均不是后牛坊村集体经济组织成员，故陈长安、陈长源与李德全就涉案房屋签订的《字据》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王长华、陈长安要求李德全返还宅院，于法有据，法院予以支持。对于评估报告，结合《昌平县村镇宅基地登记审批表》，涉案宅基地取得时间是1982年以前，故法院对于评估报告予以采信。王长华、陈长安、陈长源与李德全双方对于合同无效均有过错。对于反诉，李德全要求王长华、陈长安、陈长源赔偿宅基地区位补偿款，该项损失法院结合双方过错确定，法院认定出卖人对于合同无效承担主要责任，买受人承担次要责任，出卖人应当赔偿买受人70%比例的区位补偿款。对于老宅重置成新价，老宅是王长华和陈长安所建，该部分利益应当由王长华和陈长安享有，反诉原告李德全主张该部分利益，于法无据，法院不予支持。对于新建、翻建、扩建重置成新价，该部分价值包括标号为1、2、5原有老房价值，原有老房利益应当由王长华和陈长安享有，但考虑到李德全进行了装修，故法院结合老房情况、李德全装修情况、李德全拆除棚子因素酌情确定李德全享有的利益。对于李德全要求王长华、陈长安、陈长源赔偿另行购买房屋损失和经营损失，于法无据，法院不予支持。至于赔偿主体，陈长源在《字据》上签字，其是合同一方当事人，故其应当承担赔偿责任。至于陈长源与王长华、陈长安之间内部关系，三人之间内部解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：一、陈长安、陈长源与李德全于2000年8月19日签订的《字据》无效；二、李德全向王长华、陈长安返还北京市6号宅院，于本判决生效后六十日内执行；三、王长华、陈长安、陈长源向李德全支付宅基地区位补偿款1739227元、新建、翻建、扩建重置成新价196902元，于本判决生效后六十日内执行；四、王长华、陈长安、陈长源向李德全支付评估费5000元，于本判决生效后六十日内执行；五、驳回王长华、陈长安、陈长源的其他诉讼请求；六、驳回李德全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。陈长安、陈长源与李德全于2000年8月19日签订《字据》将6号宅院房屋出售给李德全，而李德全并非后牛坊村集体经济组织成员，故陈长安、陈长源与李德全就6号宅院房屋买卖签订的《字据》违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应属无效。一审法院判决确定该《字据》无效正确，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因陈长安、陈长源与李德全签订的《字据》无效，故陈长安、王长华诉请李德全将北京市6号宅院返还给陈长安、王长华，于法有据，一审法院判决予以支持正确，本院予以确认。李德全上诉主张不予返还的理由和请求，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院根据《昌平县村镇宅基地登记审批表》认定宅基地取得时间系1982年以前正确，陈长安、王长华、陈长源主张涉案宅基地系1998年取得，但未提交充分证据加以证明，本院不予采信。陈长安、王长华、陈长源据此主张该宅基地的补偿面积不得超过267平方米，超占面积不应计算区位补偿款的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。对于合同无效的后果，双方均存在过错，一审法院认定出卖人承担主要责任，买受人承担次要责任，对于宅基地区位补偿款按照买卖双方的过错责任比例分担损失，判令陈长安、王长华、陈长源赔偿李德全宅基地区位补偿价评估结果的70%即1739227元并无不当，本院予以确认。陈长安、王长华、陈长源要求减少宅基地区位补偿款赔偿金额的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。综上所述，陈长安、王长华、陈长源与李德全的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26058元，由陈长安、王长华、陈长源负担4430元（已交纳）；由李德全负担21628元（已交纳1458元，余款20170元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月二十八日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪