江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9145号上诉人（原审被告）：倪顺春，男，1965年11月2日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：倪绍虎，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甲恩，江苏斐多律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王帅帅，男，1988年2月12日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：李星亮，北京大成(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶怡，北京大成(南京)律师事务所律师。上诉人倪顺春因与被上诉人王帅帅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初3932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人倪顺春及其委托诉讼代理人倪邵虎、张甲恩，被上诉人王帅帅及其委托诉讼代理人陶怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪顺春上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判降低房屋使用费计算标准或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的诉讼主体不适格。（2017)苏01民终5669号判决书判决，案外人宽慧与被上诉人之间的房屋租赁合同于2016年2月27日解除，此后上诉人和被上诉人之间的租赁合同也就只能解除。上诉人占有使用涉案房屋便失去了合同基础，应当向案外人宽慧支付占有使用费，而非向被上诉人支付占有使用费。二、一审法院事实认定错误，且遗漏重要事实。1、被上诉人存在严重过错是导致系列案件产生的根本原因。因被上诉人逾期交纳房租，出现合同根本性违约而致使案外人宽慧与被上诉人之间的房屋租赁合同被解除，进而导致了被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同被解除，上诉人被强制迁出租赁房屋。被上诉人违背诚实信用原则，且存在重大过错。2、一审判决计算房屋使用费的依据错误。被上诉人与上诉人于2015年6月18日签订《房屋租赁合同》，约定2015年8月18日至2017年8月18日期间每年租金105万元。2016年2月18日，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将2016年2月18日至2019年8月18日期间的租金由每105万元调整为每年88万元。一审法院计算房屋使用费，应当以2016年2月18日签订的补充协议中的年租金88万元为基数。3、因被上诉人与案外人宽慧房屋租赁合同纠纷，导致上诉人无法正常经营，损失持续扩大。同时，上诉人也是基于被上诉人的父亲王立强的书面承诺才没有搬离承租的房屋。上诉人作为次承租人，房屋使用受到影响，房屋租赁的合同目的无法实现，即使被上诉人有权向上诉人主张房屋占有使用费，亦应当考虑上诉人未正常经营的事实，减免房屋使用费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王帅帅辩称：一、被上诉人主体适格。（2017）苏01民终5669号判决书，判决被上诉人王帅帅向宽慧承担房屋使用费，并判决倪顺春自判决生效之日起10日内迁出涉案房屋。该判决已明确了房屋占有使用费的承担主体是王帅帅，并且认定倪顺春负有迁出义务，倪顺春拒不迁出房屋，每延迟一天就导致王帅帅向宽慧多承担一天的房屋占有使用费，倪顺春占有使用房屋的行为与王帅帅的损失之间存在因果关系。（2019）苏01民终5785号判决书中也明确认定，王帅帅因倪顺春占有使用涉案房屋，导致其向宽慧承担占有使用费而产生的损失，可另行主张赔偿，所以王帅帅有权就其损失向倪顺春主张房屋占有使用费。二、被上诉人违约导致租赁合同解除，其对倪顺春所承担的违约责任已经经过法院审理并判决，王帅帅就其违约行为已经承担了违约责任，不应当在本案中重复评价。一审判决依据房屋租赁合同认定房屋占有使用费并无不当。三、被上诉人和上诉人签订的《房屋租赁合同补充协议》对租金的变更是附条件的，是因为二楼电梯需要改造，被上诉人考虑到可能会对上诉人造成损失，提出变更租金。后电梯改造未完成，也未对上诉人的经营造成影响，合同所附条件未成就，该补充协议应属无效，一审法院按照租赁合同认定房屋占有使用费的标准并无不当。四、上诉人主张因案外人王立强的承诺才未搬出房屋，应提供证据予以证明。上诉人以其未正常经营主张减免房屋占有使用费，因先前的生效判决已就上诉人的装修损失和可得利益损失进行了判决，不应当在本案中重复认定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王帅帅向一审法院提出诉讼请求：1、判令倪顺春向王帅帅支付房屋使用费1541917元、违约金32.5万元；2、倪顺春承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月7日，案外人宽慧作为甲方、王帅帅作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市，建筑面积1309.4平方米，二层1772.2平方米租赁给乙方经营使用，乙方用于经营生鲜食用农产品销售；租赁期限自2014年10月18日至2020年1月17日止。2015年6月18日，王帅帅与倪顺春签订《房屋租赁合同》，将房屋二楼租赁给倪顺春经营棋牌娱乐等，期限自2015年8月18日至2019年8月18日。合同约定：第一、二年房租为每年105万，每半年支付一次，先付后用；第三年起房租每年按3%递增，仍半年支付一次；如甲方违约，应向乙方交纳总租金的20%违约金；如乙方违约，应向甲方交纳总租金的20%违约金。因王帅帅未能按期足额向宽慧支付租金，导致宽慧依约行使合同解除权，王帅帅与宽慧签订的房屋租赁合同于2016年2月27日解除，一审法院(2016)苏0105民初1498号民事判决书判决王帅帅及倪顺春迁出案涉房屋;王帅帅给付宽慧房屋使用费（以年租金220万元为标准，自2016年4月28日起至实际迁让之日止）。判决生效后（二审，维持原判），倪顺春未搬迁，于2017年12月19日，被一审法院强制执行迁出租赁房屋。倪顺春租金已支付至2016年6月30日，2016年7月1日至2017年12月19日房屋使用费未能支付。审理中，倪顺春提出自己未搬迁系王帅帅之父王立强要求其看管房屋，并承诺承担其一切损失。另查明，倪顺春于2018年4月起诉王帅帅及王立强，要求支付违约金并赔偿损失、返还履约保证金，一审法院于2019年2月20日作出（2018）苏0105民初3269号民事判决书，判决王帅帅支付倪顺春违约金50万元、返还倪顺春履约保证金8.75万元、王立强承担连带清偿责任。王帅帅、王立强不服上诉，南京市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）苏01民终5785号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，王帅帅与案外人宽慧签订的《房屋租赁合同》，王帅帅、倪顺春双方签订的《房屋租赁合同》均合法有效，当事人均应按合同履行自己的合同义务。王帅帅违约导致其与案外人宽慧的房屋租赁合同解除，王帅帅、倪顺春之间的转租合同因主合同解除而解除，合同的权利义务终止。依照生效判决，王帅帅、倪顺春应当迁出承租房屋，王帅帅支付出租人宽慧房屋使用费。倪顺春在房屋租赁合同解除后并未迁出承租赁房屋，由此给王帅帅造成的损失应由倪顺春承担，故倪顺春应当支付房屋使用费，数额可参照房屋租赁合同的租金执行。综上，王帅帅要求倪顺春支付房屋使用费1541917元(1050000÷365×536），事实清楚，证据确实充分，于法有据，一审法院予以支持；王帅帅要求倪顺春支付违约金缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于倪顺春提出系王帅帅的父亲王立强要求其帮助看管房屋，因证据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、倪顺春自判决生效后十日内支付王帅帅房屋使用费1541917元。二、驳回王帅帅的其他诉讼请求。本案受理费22350元，减半收取11175元，由王帅帅负担1845元，倪顺春负担9330元。二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、2016年2月18日王帅帅与倪顺春签订的房屋租赁合同补充协议、2014年10月7日宽慧和王帅帅签订的房屋租赁合同、2016年1月8日宽慧和王帅帅签订的《补充协议》，证明因为宽慧和王帅帅签订的房屋租赁合同的租金金额降低，故王帅帅与倪顺春签订的转租合同的租金也发生变更，由105万元/年降低至88万元/年。2、王帅帅与倪顺春2016年1月6日签订的补充协议，证明王帅帅同意倪顺春将经营的场地设施分包或转包经营。当时倪顺春已经有了搬离的意思，但是王立强、王帅帅通过出具承诺书并支付倪顺春律师费，要求倪顺春留下来。3、营业执照、经营场所拍摄照片、2015年9月至2017年12月燃气费缴费记录、工资表、倪顺春和其雇佣的大堂经理、王帅帅的微信聊天记录以及2016年7月拍摄的视频，证明倪顺春棋牌室的经营受到严重影响，有近一半的面积已停止营业；2016年3月份开始，棋牌室交纳的燃气费已明显减少，员工数量在降低，且配电房的电源、网络被切断，一楼张贴的大幅的招商广告影响了倪顺春的正常经营。被上诉人王帅帅质证认为：对证据1的真实性予以认可，但对于其证明目的不予认可。王帅帅与宽慧之间签订补充协议变更租金是因为房屋消防问题，而王帅帅与倪顺春之间签订房屋租赁补充协议是基于电梯改造，但后期电梯并未实际改造，倪顺春也未因此受有损失。对于证据2补充协议仅约定了王帅帅同意倪顺春将经营场所设施分包、转包经营，有关承诺书和支付律师费仅仅表明王帅帅希望倪顺春参加诉讼以对抗出租人的解除权，均不能证明王帅帅要求倪顺春留在涉案房屋内。对证据3的营业执照真实性予以认可；照片中能看出该营业场所人员密集，未能看出有一半的面积停止营业；燃气费缴费清单只能反映个别月份存在缴费较多的情况，不能反映缴费数额大幅减少的情况；工资表系上诉人单方制作，真实性不予认可；微信记录和视频的真实性予以认可，但王帅帅已经在先前的诉讼中，就其违约向倪顺春承担了责任，倪顺春不应该在本案中重新主张。上诉人另申请证人袁某、吕某出庭作证。袁某陈述其曾在倪顺春开设的棋牌室内的小卖部上班，大概2016年5、6月份其上班时听到倪顺春和王帅帅谈话。王帅帅和倪顺春说水电费不要倪顺春交了，房租也不会收了。当时大房东经常带人到棋牌室闹事，拉电闸，导致棋牌室的经营越来越差，后面一排座位都围挡起来了，员工也裁了很多。证人吕某陈述，其在倪顺春开设的棋牌室当会计，2016年的某一天其听到王帅帅和倪顺春说让倪顺春留在棋牌室，房租和水电都不用担心，由他负责。大房东到棋牌室闹事之后，棋牌室的利润仅有原来的一般左右。上诉人认为证人证言能够证明上诉人之所以在经营状况已经很不好的情况下，还继续留守在涉案房屋内，是因为被上诉人王帅帅承诺免收房租和水电费。在留守期间上诉人遭受了巨大的经济损失。被上诉人对证人证言的真实性及证明目的均不予认可。证人听到的王帅帅和倪顺春谈话的内容应当是王帅帅与倪顺春协商请求倪顺春参与诉讼，代王帅帅缴纳租金和违约金来对抗出租人的解除权，并不是要求倪顺春留在涉案房屋内。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2016年2月18日签订《房屋租赁合同补充协议》。该协议载明：因甲方（王帅帅）业务需要，需对通往二楼电梯进行拆除、改造，为弥补乙方（倪顺春）的损失，原合同租金为每年105万元整。现双方经过友好协商达成一致共识，自2016年8月18日起至2019年8月18日至租金变更为每年88万元整。另2016年2月18日至2016年8月18日租金为44万元整。电梯拆除后，原电梯位置由甲方出资进行恢复，二楼原电梯位置由乙方使用。甲方必须保证工程质量和安全，施工期限不得超过十五天，自开工日起算，施工期间不得影响乙方正常经营，如有延误损失由甲方承担。另查明，一审中，上诉人倪顺春向一审法院提交接警记录两份，证明有社会人员到经营场所进行破坏、断水断电。本院认为，虽然(2016)苏0105民初1498号民事判决书判令王帅帅与宽慧签订的房屋租赁合同于2016年2月27日解除，但根据上述生效判决，王帅帅须向宽慧支付房屋使用费至实际迁让之日止。故被上诉人王帅帅起诉要求倪顺春向其支付占有使用费，主体适格。上诉人认为其应当向宽慧支付占有使用费而非向王帅帅支付占有使用费的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人应向被上诉人支付的占有使用费的标准。上诉人主张其已经和被上诉人签订《房屋租赁合同补充协议》协商一致将涉案房屋的租金从105万元/年调整为88万元/年。但该补充协议明确载明系因王帅帅须对通往二楼电梯进行拆除、改造，为弥补倪顺春的损失，故调整租金标准。现二楼电梯并未改造，上述补充协议并未履行，上诉人主张双方的租金标准已调整为88万元/年，依据不足，本院不予支持。根据上诉人提交的接警记录可以证明上诉人在涉案房屋经营期间，因为被上诉人王帅帅未能按期向宽慧给付租金，造成王帅帅和宽慧之间产生矛盾，有关人员至涉案房屋内采取了拉电闸等行为，确实影响了涉案房屋的经营。二审中上诉人提交的燃气费缴费记录等证据亦能够证明上诉人的经营受到影响，结合关联案件审理情况，本院酌情判令上诉人倪顺春按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的105万元/年标准的85%支付占有使用费，即倪顺春应当向王帅帅支付占有使用费1310630元（1050000×85%÷365×536）。被上诉人称上诉人已经在另案中主张过违约金，故本案中其不能另行主张降低占有使用费标准。本院认为，（2018）苏0105民初3269号民事判决判令王帅帅向倪顺春给付50万元违约金，主要考虑到双方签订的合同未能履行完毕对倪顺春造成的装修损失及可得利益损失，与本案中上诉人主张降低占有使用费标准主张并不重复。被上诉人该意见，本院不予采纳。综上所述，因二审中出现新事实，上诉人倪顺春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初3932号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初3932号民事判决第一项为：倪顺春自本判决生效后十日内支付王帅帅房屋使用费1310630元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22350元，减半收取11175元，由王帅帅负担3665元，由倪顺春负担7510元。二审案件受理费18677元，由由王帅帅负担2802元，由倪顺春负担15875元。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十二月三十一日法官助理高峥书记员戴苗