四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初3482号 原告(申请执行人)：四川合江农村商业银行股份有限公司二里分理处，住所地:四川省合江县法王寺镇通惠路**，统一社会信用代码91510522904920758A。 负责人：孔箭，该分理处主任。 委托诉讼代理人：陈梦杨,四川五月花律师事务所律师。 被告（案外人）：杨九明，女，生于1976年9月7日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：郭懿娴，合江县光大法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：缪乾明，男，生于1972年3月20日，汉族，住四川省合江县。 被告（被执行人）：李刚连，女，生于1974年4月21日，汉族，住四川省合江县。 被告（被执行人）：周述英，女，生于1944年3月13日，汉族，住四川省合江县。 被告（被执行人）：任友联，男，生于1937年10月16日，汉族，住四川省合江县。 原告四川合江农村商业银行股份有限公司二里分理处(以下简称农商行二里分理处)与被告杨九明、缪乾明、李刚连、周述英、任友联申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告农商行二里分理处负责人孔箭及其委托诉讼代理人陈梦杨、被告杨九明及其委托诉讼代理郭懿娴到庭参加诉讼。被告缪乾明、李刚连、周述英、任友联经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农商行二里分理处向本院提出诉讼请求：1.请求对执行标的合江县××镇××社区××街××号××号商业用房（房权证合九字第9××8号，建筑面积50.96ｍ2）许可执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月2日，本院对原告诉被告缪乾明、李刚连、周述英、任友联金融借款合同纠纷一案，作出（2017）川0522民初3556号民事调解书，确认被告缪乾明、李刚连于2018年6月30日前共同偿还原告借款本息768518元，周述英、任友联承担连带责任。原告申请执行后，案外人杨九明对执行标的提出书面异议。2020年10月16日，原告收到本院（2020）川0522执异71号执行裁定书，裁定中止对执行标的的执行。原告认为，该执行裁定缺乏事实与法律根据，应予纠正。首先，杨九明不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除对争议房屋的执行，其主张的买卖合同关系不符合该条款规定的四个要件。周述英并非争议房屋的产权人，其与被告杨九明所签订的房屋买卖合同不具有合法有效性；从杨九明提供的证据来看，合同约定总价153000元，但其没有证明已付清房款；造成房屋至今未过户，杨九明负有不可推卸的过错与责任，作为房屋买受人未尽到核实房屋产权归属的基本义务，以致其从未向房屋产权人任友联要求过户，并且买卖合同中的卖方为周述英签署，但其提交的保证书又显示其向任小平主张过户，由此可见杨九明对房屋未过户负有相当的过错责任。争议房屋至今登记并归属于任友联，而非杨九明，其不享有足以排除强制执行的权益。其次，原告对执行标的享有抵押优先权，依法应受到优先保护。原告对争议房屋于2013年5月9日办理了抵押登记并取得抵押他项权证（泸房他证合江字第2××6号），原告对抵押物享有的优先受偿权系物权，人民法院应执行争议房屋，依法保障原告抵押优先受偿权的实现。综上所述，执行裁定书认定杨九明对执行标的享有足以排除强制执行的权益而中止执行，缺乏事实与法律依据，特提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求，许可对争议房屋的执行。 杨九明辩称，杨九明系执行标的物的所有权人，法院应依法判决停止对（2020）川0522执469号一案中位于合江县××镇××街××号××号的商业房（房权证合九字第9××8号，建筑面积50.96ｍ2）的执行，依法确认该商业房归杨九明所有，并判决驳回原告的诉讼请求。理由为：任友联、周述英系夫妻。2009年11月20日，任友联、周述英（甲方）与杨九明（乙方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定有“甲方自愿将座落于九支镇检查站对面中间门市一间（左侧为王二门市，右侧为任会龙的门市），面积51.5平方米（与位于合江县××镇××社区××街××号××号商业用房系同一间）出售给乙方，房屋售价为153000元，乙方一次性给付，给付时间2009年11月26日，乙方接受房屋时间2009年11月26日；乙方所购房屋在条件成熟时需办理房产权证手续时，甲方予以协助，相关费用由甲、乙双方共同承担；乙方买房后如该房有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责”等事项。合同签订后，杨九明支付了购房款130000元，并由周述英于2009年11月27日出具收条一张。周述英、任友联将房屋交付给杨九明使用至今。2016年6月14日，杨九明、周述英、任友联按约定向税务机关缴纳了房屋交易的税费，后杨九明多次要求办理过户登记，但任友联、周述英却借故推诿，至今该房屋仍未能过户。直至2020年8月20日查封房屋时，杨九明才知道任友联于2013年3月21日将该房屋提供给缪乾明、李刚连在原告处用于抵押贷款。另外，任友联、周述英与原告签订的《抵押合同》，杨九明认为应为无效合同或依法应予以撤销。原因是：抵押房屋存在先买卖，后抵押的问题，并且先前的买卖合同有效，买卖合同签订后在杨九明付清购房款时，任友联就将房屋交付杨九明使用至今。而任友联为他人提供房屋抵押时，故意向原告隐瞒房屋已经买卖的客观事宜，并与原告签订了《抵押合同》，可见任友联的行为属无权处分，该抵押合同已损害了杨九明的合法财产权益，应为无效合同或依法应予以撤销。综上所述，杨九明于2009年11月22日通过与周述英订立房屋买卖合同，与任友联、周述英建立了房屋买卖关系，杨九明按协议约定交付了购房款，且接收入住该房屋管理使用多年。法院采取查封执行措施之前，双方关于房屋买卖的购房款及房屋交付行为已经完成。房屋虽未能办理过户登记手续，但对此杨九明并无过错。所以，本案的事实和理由完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨九明对本案执行标的享有排除强制执行的权益。 被告缪乾明、李刚连、周述英、任友联未到庭，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据举示和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 任友联、周述英系夫妻，任小平系二人之子。2009年11月20日，周述英（甲方）与杨九明（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将坐落于九支镇检查站对面中间门市一间，（左侧为王二门市，右侧为任会龙的门市），面价51.5平方米出售给乙方。二、房屋售价为人民币153000.00（壹拾伍万叁仟元整），乙方给付方式：一次性给付，给付时间2009年11月26日。三、乙方接受房屋时间：2009年11月26日。四、乙方所购房屋在条件成熟时需办理房产权证手续时，甲方应予以协助。但相关办理证件费用由甲、乙双方共同承担。五、本合同签订前，该房屋所发生的债权、债务及税费等均由甲方负责，乙方接收房屋后，该房屋所产生的债权、债务等均由乙方承担。六、甲方保证其出售给乙方的房屋所有权清楚，无他项权利设定或其它纠纷，乙方买房后，如该房屋有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责。七、本合同未尽事宜，由双方协商解决。八、本合同一式二份，一经签订即对双方具有法律约束力，非经双方协商一致，不得随意变更或解除。”2009年11月27日，杨九明向周述英支付了购房款130000元。 2013年3月21日，缪乾明、李刚连与农商行二里分理处签订《个人借款合同》，借款金额47万元。同日，任友联、周述英与农商行二里分理处签订《抵押合同》，将登记在任友联名下位于合江县××镇××街的房屋（房屋所有权证号：房权证合九字第9××8号）作为抵押物，为缪乾明前述借款提供担保，并于次日办理了抵押登记（他项权证号：泸房他证合江字第2××6号）。2017年12月6日，本院受理农商行二里分理处与缪乾明、李刚连、任友联、周述英金融借款合同纠纷一案，并于2018年6月2日作出（2017）川0522民初3556号民事调解书，该调解书载明的调解协议主要内容为：一、农商行二里分理处与缪乾明、李刚连从2018年6月2日起自愿解除2013年3月21日签订的《个人借款合同》；二、缪乾明、李刚连于2018年6月30日前共同偿还农商行二里分理处借款本息768518.32元；三、任友联、周述英对缪乾明、李刚连清偿所欠贷款本息承担连带责任。该案进入执行程序后，本院于2020年5月18日作出（2019）川0522执469号执行裁定，查封任友联名下位于合江县××镇××街××号××号商业用房（房屋所有权证号：房权证合九字第9××8号），即前述抵押房屋。随后，杨九明向本院提出案外人执行异议，本院于2020年10月15日作出（2020）川0522执异71号执行裁定，中止对前述查封房屋的执行。农商行二里分理处遂提起本执行异议之诉。 另查明，前述（2019）川0522执469号执行裁定查封任友联名下的房屋于2002年12月17日办理了房屋产权证书（房权证合九字第9××8号），2007年4月6日办理了国有土地使用权证（合国用（2007）第150364号）。 还查明，2016年6月14日杨九明、任友联、周述英向合江县地方税务局缴纳了增值税、印花税、个人所得税等税费共计21005.71元。周述英、任友联之子任小平于2017年8月25日向杨九明承诺半年内办妥案涉房屋的产权过户登记事宜。 上述事实，有(2020)川0522执异71号执行裁定书及送达回证、个人借款合同、抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、他项权证、(2017)川0522民初3556号民事调解书、杨九明的执行笔录、周述英和任友联的调查笔录、杨九明身份证、社区证明、协议、收条、查封公告、增值税发票、税收缴款书、任小平保证书等证据，以及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点为：杨九明是否享有足以排除人民法院对涉案房屋执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据杨九明提供的证据，协议约定的涉案房屋价款为153000元，但杨九明支付的购房款仅为130000元，尚有23000元至今未付。同时，杨九明与周述英签订房屋买卖合同之前，涉案房屋已经办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，完全具备办理过户登记条件，双方签订买卖合同后即可以完成房屋过户。且双方在合同中明确约定出卖方保证房屋所有权清楚，无他项权利设定或其它纠纷，可见，杨九明在合同签订时就清楚房屋产权登记的重要性，而其从签订合同至房屋用于抵押借款三年多时间内，未办理过户登记，从而导致房屋被他人用于抵押借款的结果发生，这一结果与其未及时办理过户登记直接相关。另，杨九明所出示的证据不能证明其在买卖合同签订后，案涉房屋被抵押登记前要求被告周述英、任友联办理产权过户登记。因此，对于涉案房屋，杨九明不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项、第四项规定的情形，不享有足以排除执行的民事权益。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 准许对本院（2019）川0522执469号执行裁定书查封的位于合江县××镇××街××号××号商业用房（房屋所有权证号：房权证合九字第9××8号）的执行。 案件受理费3900元，由被告杨九明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本院(2020)川0522执异71号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 强 审 判 员  杨 丽 人民陪审员  李声琴 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  杨媛媛 书 记 员  陈家玲