安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9355号 上诉人（原审原告）：孟祥至,男,1975年10月25日出生,汉族,住北京市西城区。 委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑千惠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽德恒投资有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路****。 法定代表人：任嵬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梅，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司,住,住所地安徽省合肥市长丰县双墩镇滁河社区综合文化中心6B-159/div> 法定代表人：钟承林，执行董事兼总经理。 上诉人孟祥至因与被上诉人安徽德恒投资有限公司(以下简称德恒公司)、被上诉人安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司（以下简称众联云公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟祥至上诉请求：1.撤销一审判决，改判德恒公司支付违约金34452元，众联云公司返还团购费50000元及资金占用利息（利息以50000元为基数，从2018年1月3日起算至实际履行时止），德恒公司承担连带返还责任；2.本案一、二审诉讼费用由德恒公司、众联云公司承担。事实与理由：第一，一审法院未查清事实，对德恒公司逾期交房期限的认定错误。商品房买卖合同约定德恒公司应于2018年12月31日交付房屋，但德恒公司于2019年3月27日才取得建设工程规划许可证，可以说明在合同约定的交付期限前房屋不具备交付条件，德恒公司存在严重的违约行为。委托装修协议第三条约定，是德恒公司为了免除自身义务、加重对方责任的条款，属于法律规定的格式条款，德恒公司未采取合理方式提请对方注意免除其责任的条款，也未对该条款进行说明，该条款应为无效条款。另，委托装修协议第五条约定，德恒公司应于2018年12月31日先交付房屋，再进行装修。该条款与上述第三条存在两种解释，根据法律规定，应当将第三条认定为无效条款或者对存在两种解释时采用不利于德恒公司的解释。 第二，手写添加内容与《抵扣协议》为完整的一体，但一审法院仅仅依据《抵扣协议》打印版内容认定事实，于法无据。德恒公司举证的《抵扣协议》为带有手写添加内容的版本，应视为双方对手写添加内容均认可。该手写部分与打印部分是同一协议的内容，一审法院忽略手写部分直接认定，违反法律规定。 第三，一审法院以庭审未查明的事实作为判决依据，缺乏法律依据。现无证据证明孟祥至享受优惠购房政策，一审法院却以孟祥至享受优惠购房政策为由判决驳回了返还团购费的诉请。根据法律法规的规定，团购费无任何合同即法律依据，应予返还。众联云公司作为德恒公司的代理销售公司，不得收取佣金以外的其他费用，孟祥至与众联云公司没有就此签订书面合同也没有形成事实合同关系，众联云公司未能举证证明其提供了促成签约的服务、确实给孟祥至降低了合同价款，因此其无合同和法律依据收取团购费，应当予以返还。 第四，德恒公司明知众联云公司收取团购费，未作任何反对，视为对众联云公司收取团购费的行为予以默认，应承担连带返还责任。孟祥至支付购房款、团购费在同一时间、在售楼处同一办公地点、由同一销售人员办理，两张收据虽然盖章不同，但是指导刷卡、付款的均是同一工作人员。以上足以证明德恒公司、众联云公司共同收取团购费，德恒公司明知且放任众联云公司收取团购费。德恒公司不能举证证明其已告知众联云公司不准收取团购费，也不能证明众联云公司收取团购费的行为跟其无关，故德恒公司应承担连带返还团购费的责任。 德恒公司辩称，第一，孟祥至与德恒公司办理了房屋交接手续，且签订了抵扣协议。按照抵扣协议的约定，2019年7月1日至9月27日的违约金已经抵扣物业费，且协议明确约定孟祥至不再向德恒公司主张其他的逾期交房的其他违约责任。且目前为止，孟祥至也在接受着德恒公司的物业费代缴减免。第二，德恒公司与众联云公司没有任何关联，属于两个独立的法人，也没有就案涉的团购费有直接的关系，团购费并非是德恒公司收取的，德恒公司不应当对此承担连带责任。 众联云公司未作答辩。 孟祥至向一审法院起诉请求：1.德恒公司支付违约金34452元;2.众联云公司返还团购费50000元,并支付购房团购费的资金占用利息(利息以50000元为基数,从2018年1月3日起算至实际履行时止),德恒公司对上述团购费及资金占用利息承担连带责任;3、德恒公司、众联云公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年1月23日，孟祥至（买受人）与德恒公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160363800907ＤＦ20180049，备案单号：1801007538），约定买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区预售商品房，建筑面积88.06平方米，房屋总价990000元，用途为办公，房屋交付时间为2018年12月31日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。双方在该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。孟祥至于2018年1月3日向众联云公司支付团购费50000元，于2018年11月23日向德恒公司支付了购房款990000元。 孟祥至与德恒公司签订了一份《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》，约定孟祥至（甲方）委托德恒公司（乙方）对房屋进行装修，乙方如未按《商品房买卖合同》约定的交付时间交房的，甲方对此予以理解，不予追究乙方的责任，乙方在三至六个月内装修完毕将房屋交付给甲方，不视为乙方逾期交房，乙方不承担逾期交房违约责任。 德恒公司于2019年9月22日向孟祥至邮寄《交款及交房通知书》，于9月25日在江淮晨报A07版刊登《交房公告》。2019年9月29日，德恒公司发布《关于合肥滨湖东方汇广场1、2、3号楼（翡丽公馆）交房问题的公告》，内容为“由于滨湖东方汇广场开发商德恒公司在房屋交房时交付的房屋未达到销售时承诺的标准，导致部分业主无法收房，现开发商即日起按照业主验房报告要求进行整改”、“在维修整改期间，业主不承担不收房的违约责任”。 2019年12月14日，德恒公司（甲方）、孟祥至（乙方）、深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司（丙方）签共同签订了一份《抵扣协议》，协议内容为：丙方为东方汇广场项目的物业管理服务单位，乙方同意甲方以代缴物业管理服务费的方式抵偿该套商品房的逾期交房违约金，即代缴乙方该套商品房36个月（自2019年10月1日至2022年9月30日止）的物业管理服务费（不含公共能耗费，标准为每平方米建筑面积3.80元/月执行）抵偿逾期交房违约金。抵偿后，乙方不再向甲方主张逾期交房的其他违约责任。同日，孟祥至办理了收房手续。 德恒公司于2019年3月27日取得案涉的东方汇广场1区2区房屋《建设工程规划许可证》（建字第340101201980029号、建字第340101201980030号）。 一审法院认为，孟祥至与德恒公司于2018年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160363800907DF20180049，备案单号：1801007538）及后续签订的《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。 依据《商品房买卖合同》第九条约定,德恒公司应于2018年12月31日交付房屋,从该合同附件三可以看出约定交付的房屋为毛坯房。《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》约定孟祥至委托德恒公司对房屋进行精装修，那么给德恒公司留出一定期限作为装修期是合理的，双方对交房时间重新进行了约定，将交房期限延长三到六个月，因此最后的交房期限为2019年6月30日。但德恒公司于2019年9月22日、25日才分别通过书面邮寄、报纸公告的方式通知孟祥至办理房屋交付手续，显然已经逾期，应当承担逾期交付期间的违约责任。 《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；双方均保证其在本合同中留给对方的住所（址）、电话均为真实有效的通讯方式，双方对各自提供资料的真实性负责，如邮寄出现退件、无人签收、第三方代收等情形的，均视为甲方邮件乙方已签收。本案中，德恒公司于2019年9月22日向孟祥至邮寄了《东方汇广场交付通知书》，载明交付手续办理时间为9月27日-28日。因此，德恒公司已履行了通知交房的义务。 综上，德恒公司承担延迟交房违约责任的期间为2019年7月1日至2019年9月28日，而在《抵扣协议》中已经明确约定德恒公司以替孟祥至代缴36个月的物业费的形式抵偿逾期交房违约金，抵偿后孟祥至不再向德恒公司主张逾期交房的其他违约责任。该协议系各签订方真实意思表示，且该抵扣的物业费金额与依照《商品房买卖合同》约定计算出的违约金金额相差在合理范围内，不违反公平原则和诚实信用原则，合法有效，孟祥至、德恒公司、深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司均应当遵守。 50000元团购费为孟祥至为享受优惠购房政策自愿缴纳，系双方真实意思表示，合法有效，故要求退还团购费的诉请不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回孟祥至的诉讼请求。案件受理费1912元，减半收取956元，由孟祥至负担。 二审中，孟祥至提交了德恒公司及众联云公司的企业信息打印件三张。证明目的：德恒公司与众联云公司的投资控股股东都是德恒公司一个主体。 德恒公司质证称，真实性无异议，证明目的有异议。两者之间的股东有重合的情况，但是后来也发生了变更。两个公司系两个独立的法人，财务也是独立的，孟祥至在购房过程中作为众联云公司推荐的团购客户，德恒公司也给予了其相应的优惠和购房的资质。 众联云公司未作质证意见。 本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，孟祥至与德恒公司之间的商品房买卖合同、委托装修协议书均系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。委托装修协议明确约定，孟祥至（甲方）委托德恒公司（乙方）对房屋进行装修，乙方如未按《商品房买卖合同》约定的交付时间交房的，甲方对此予以理解，不予追究乙方的责任，乙方在三至六个月内装修完毕将房屋交付给甲方，不视为乙方逾期交房，乙方不承担逾期交房违约责任。该条款实际上对商品房买卖合同中关于房屋交付事项的约定进行了变更，且意思表示明确。根据此条款，德恒公司最后的交房期间为2019年6月30日，但德恒公司直到2019年9月才向孟祥至合同约定的送达地址邮寄送达了交房通知书，通知孟祥至在9月27日、9月28日办理房屋交付手续，德恒公司交付房屋确实已经逾期，应当承担相应的违约责任。一审法院就此予以认定，并无不当，本院予以确认。 2019年12月14日，孟祥至与德恒公司签订了抵扣协议，该协议属于双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。协议中明确德恒公司以代缴物业管理服务费的方式抵偿应付的逾期交房违约金，且孟祥至不得再向德恒公司主张逾期交房的其他违约责任。德恒公司已通知孟祥至在9月27日、28日前来办理房屋交付手续，孟祥至在协议上亦手写确认2019年7月1日至9月27日的逾期交房违约金抵扣三年物业费。现孟祥至诉请要求逾期交房违约金系重复主张，一审法院不予支持，并无不当，本院予以确认。 关于诉请的50000元费用应否返还问题。从收据可以看出，该50000元的收款单位是众联云公司，款项名目是团购费。孟祥至二审期间也认可该款项不包含在购房款内，故其向德恒公司主张返还，无事实和法律依据，应不予支持。孟祥至二审中称是为了购买案涉房屋才缴纳的该笔款项，后其已经实际购得了案涉房屋，现诉请众联云公司返还该笔款项及支付相应利息，无事实和法律依据，亦违反诚信原则，一审法院不予支持，并无不当。 综上，孟祥至的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1912元，由孟祥至负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月七日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。