北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12962号上诉人（原审原告）：北京满意通达物业管理有限公司，住所地北京市西城区红莲南路****20387,统一社会信用代码911101020804628881N。法定代表人：陈述颖，董事长。委托诉讼代理人：杨赛超，女，公司员工。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贡一然，男，1982年5月15日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。上诉人北京满意通达物业管理有限公司（以下简称通达物业公司）因与被上诉人贡一然物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人通达物业公司之委托诉讼代理人杨赛超、何桂花，被上诉人贡一然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。通达物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.二审诉讼费由贡一然承担；3.按约定缴纳物业费用（总计4069.24元）及违约金（共计1968.62元）。事实及理由：一、贡一然在办理入住时郑重向通达物业公司承诺过：同意向贵司按照物业费2.7元/平方米/月的标准缴纳物业费；并承诺本人如未按时、足额缴纳物业费和相关费用，每逾期一日应按照欠费总额的千分之三向物业管理处缴纳违约金；如违反《前期物业服务合同》约定，愿承担全部法律责任。详见证据1《承诺书》。二、贡一然在证据1《承诺书》中确认，已详细阅读《鼎顺嘉园临时管理规约》及鼎顺嘉园《北京市前期物业服务合同》无任何异议并愿意按约定执行并履行义务。其中临时管理规约第三章：物业服务费用的缴纳中约定，“如逾期不能自觉缴纳物业管理费的每逾期一日，应按照欠费总金额的3%向物业管理企业缴纳违约金”，详见证据2《业主手册》中的《鼎顺嘉园临时管理规约》。三、因贡一然自交房后未缴纳物业费，造成物业企业不能及时向保安和保洁公司支付劳动服务费用，物业企业面临严重资金不足，直接影响物业的正常运行和服务，要求全额追究欠费业主的违约金。详见证据3《保安服务合同》、《保洁服务合同》和详见证据4延迟支付的凭证《劳务服务费支付凭证》。四、贡一然所提供的照片在个别时段、个别地点存在垃圾和卫生不干净的问题，不能证明物业服务没有达到约定的二级服务标准，更不能构成减少缴纳物业服务费的理由。1.贡一然所说楼内卫生不干净。贡一然拍到的照片并不是连续性的，无法证明保洁在一天或几天内没有进行清洁服务的事实，现提供贡一然所住单元各楼层卫生实况录像，从楼层地面完全可以从历史水泥地面的痕迹上，认定三年来物业清洁服务的标准，详见证据5（57号院4号楼2单元楼层地面卫生照片），保洁在做完卫生后业主又堆放垃圾，不能证明是保洁没有服务，更不能说明保洁服务质量差。现提供该单元业主乱扔垃圾的照片，详见证据6（楼梯间乱扔垃圾照片）。约定的《北京市二级服务标准》详见证据7《前期物业服务合同》、证据8“大堂每日清扫并清拖一次。楼道每周清扫一次，每两周清拖一次”。而事实上我们保洁员不仅对一层大堂而且对每层做到了每日清扫并清拖一次，有保洁每天清洁服务签到表，详见证据9《保洁每日清洁签到表》，保洁从去年到今年清洁楼内的照片有很多，提供部分照片详见证据10可证明保洁员清洁服务的实际情况；2.贡一然反映小区车位不够，没地方停车问题。小区地上地下停车位加起来总计1388个，其中地库（644个车位）自收费以来业主停下去的车很少，通过调查问卷调查机械车库（272个车位）多数业主不同意收费，导致设施设备没有费用支持，剩余只有500多个车位，小区业主现有车辆将在2200辆车左右，前期设计规划就是这样，不仅不是物业的问题，相反物业因此管理难度极大，详见证据11《地桩、护栏及提示照片》；3.贡一然说车辆随便进出小区问题。物业可提供近两年业主到物业办理门禁卡的收据，详见证据12《办理门禁登记表》和详见证据13车辆智能化管理系统自动抬杆的备案资料及详见证据14《访客车辆出入登记表》的证据；4.贡一然反映业主群经常有业主发照片车被划，却又找不到凶手，找物业调取录像，经常告诉拍不到。小区录像是开发商配置的，数量严重不足，不能全覆盖小区每个空间，监控机的质量、角度、距离、照度等因素查不出划车细节。物业一直对业主未收取停车管理费和车辆保管费，每次发生划车问题物业都会及时帮助业主调取查录资料。物业有业主查录像的记录，详见证据15车辆剐蹭案件应报警处置；5.贡一然说卡法国际出入口无人值守。卡法国际共有15个出入口，服务标准六规定主要出口都有人值守，物业有主要出口有人职守的资料，详见证据16，鼎顺嘉园小区共设有6个主要出口，按三班四运转排班至少需要24名保安，东西区又设置2个巡逻岗保安，需增设16名保安，共40名保安，按保安员费用支出测算一年就需要近200万；6.贡一然说保安睡觉，从晚20点到早6点期间，小区车辆始终进出不断，物业有《保安录像镜头下报岗记录表》详见证据17；7.贡一然说单元门密码外来人员都知道，有发小广告的。我们小区贴小广告是周边最少的，有时小区内个别业主自己发小广告，我们都在第一时间进行了处理，现有证据证明详见证据18《楼道墙面痕迹照片》，密码外人知道不能说明与物业有关系；8.贡一然说拍到疑似小偷的人踩点，挨家贴门盗听。我们小区同周边小区比年发案率最低，可以实际核实，上网可以查。自接管以来没有发生重大案件事故；9.贡一然说疫情期双休日，私放装修人员进楼装修，楼群里讨论激烈，我们有对进入小区每家每户装修的审批证据，办理出入证的存根，详见证据19《施工人员出入登记表》，不存在私放问题；10.贡一然说保洁员只顾着捡废品，经常看到保洁员在单元门口整理自己捡的废品。物业保洁员职责就要负责垃圾分类，可回收垃圾的整理是政府要求并支持的；11.贡一然说邻居家长期把自家东西放在楼道里，水表门里和消防通道里，楼管视而不见。由于两限房隔音差，我还曾听到楼管表示只要没人查就没事，非常不负责的行为。物业可以提供告知业主清理杂物的温馨提示的事实，详见证据20（上门服务照片）和上门告知《清理杂物的照片》详见证据21及《联合政府部门上门解决问题的证据照片》，详见证据22，物业没有权利处置业主的物品；12.贡一然反应自行车棚太少小区自行车停车棚再加一倍也放不下现在的自行车，特别是电动三轮车等。原设计就是这样的，小区人员高度密集，人多、车多、公用设施设备使用率高、破坏率高，设计规划给物业管理增加了极大的难度，园区配置不合理，给物业管理带来了无法破解的难题。不让业主把自行车放门口，业主需要停放自行车的空间，物业没有办法提供，只能让自行车摞两层，详见证据23《自行车摞两层的照片》；13.贡一然反应说没见过楼管前面说一年多没有见过，后面说有时听到来催物业费。物业可以提供楼管巡查的部分证据，详见证据24《楼管入户服务的照片》；14.贡一然反应停车位也明显不够，地下，地下车库等了3年终于开通出租形式，不能免费使用。这是业主公摊面积的地下车库，理应免费享用，收费后导致地下车库车辆寥寥无几，大部分车还都是挤在小区内或小区外，小区外的车随时等待被贴条的风险。两限房机动车位配置1：0.3，原设计的暇疵，使物业管理处于很难的地步，每天因停车管理需加岗加人，给物业带来的成本翻番，业主因此把账算在物业的头上，以此为由不交物业费；15.贡一然反应关于地下车库是分摊的面积购房合同中关于分摊项目写的十分清楚。分摊不分摊与物业没有关系，但是如果地下车库免费使用，人防部分的人防使用费用由谁来支付，因此产生的车场运行维护费谁来承担等；16.贡一然反应乱停车交警贴条物业已向政府多个部门汇报过，经政府出面协调后，目前早8点以前小区门口两侧不贴条，物业没有权利指挥交警的工作；17.贡一然反应车停在单元门口，为此物业贴条钉桩已履行了告知和采取有效措施并向政府报告等做法，物业有门前钉桩的照片。停车难是北京多数小区共同面临的难题，我们小区很特别，业主的车都进不了小区，访客的车进不了小区也是正常。贡一然反应小区车位不够是事实，但不是物业的原因，更不是不交物业费的理由，不交物业心费用只能造成物业运行更加艰难；18.贡一然反物业管理条例第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。而我们小区的广告费，我们从来没见过。小区业主几年不缴纳物业费用，物业没有钱，找广告公司给小区装上道闸杆（价值十几万元），合作条件是在道闸杆上进行广告宣传，北京市很多小区都是这么做的，加强小区车辆管理对业主很有必要，物业并不是在经营，是在为业主服务提高效率，是在提升小区的管理品质。（1）应业主要求小区加装了快递柜，也是业主所需，好多业主因上班无法取快递，物业为了方便业主，引进了快递柜，因快递柜要用电，要有人巡管，物业收取了管理服务费用和能源费用，除此之外的经营收益，物业在每年公示的内容中有详见《物业费支出》，贡一然会提出为什么这么少，小区最能营利的广告是电梯轿厢和外墙面及房顶等，物业为什么没有做，因为我们小区特殊，怕个别业主提出不合理的问题，所以小区在利用公用部位经营的问题上只是选取了一些业主急需的项目，用以方便业主和减少物业压力而设的项目。物业可以提供证据：倒闸系统，有合同详见证据25，快递柜有合同详见证据26；水站有合同详见证据27等，为的是物业不花钱也办事的目的。（2）关于潜水艇广告，物业所求的是一分钱不花，将广告牌当作物防保护绿地，用来阻档乱停车现象，将人行路与车行路分开，见证据28《潜水艇广告照片》。北京市很多小区与该广告公司有合作，物业一分钱没有收。（3）为加强小区车辆管理和绿化管理，物业先后采取了钉木桩见证据29《钉木桩照片》，后又立石板见证据30《石板桩照片》，都没有解决机动车压绿地的问题，最后找电信公司来小区：一是进行公益性宣传（如消防通道禁止停车、爱护绿地等），二是让电信公司加上自已的广告，这其中物业一分钱没收，且电信公司做一半不做了，因投入的资金几年都挣不回本，导致西区就没有做完。只有现在护栏起到了更好的作用，见证据31《护栏照片》；19.贡一然反应本楼地下一层规划为库房，但却出售做民房使用，其他楼也如此。合同上写的文体活动站，社区卫生服务站、菜市场等也没见到。合同上明确的打扫卫生时间也不履行。房屋使用与物业没有关系，他们与物业的约定就是公共部位公用设施设备的服务，可以提供《仓储物业服务合同》的证据。贡一然所讲的各项问题都与该两限房配置不合理有关，巧妇难做无米之炊，没有地方停车、没有地方放自行车、没有地方放垃圾桶，物业如何解决，最难的还是业主三年未缴纳物业费用，这么大面积的小区，没有费用支撑，物业无法生存下去，农民工的工资不能兑现，物业能有今天的正常运行是那些已交物业费业主的支撑，即便如此，年底都很难把保安、保洁农民工的工资发下去。以上所依据的合同是开发商与物业公司签定的前期物业服务合同。贡一然辩称：同意一审判决，不同意通达物业公司的上诉请求和理由。通达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令贡一然向通达物业公司支付2017年12月17日起至2019年12月16日期间的物业服务费4069.24元人民币及滞纳金1968.62元；2.判令案件受理费由贡一然承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年7月，北京东泽房地产投资有限公司作为甲方与通达物业公司作为乙方签订《北京市前期物业服务委托合同》约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务；本物业项目名称为鼎顺嘉园；乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务期限自招标人与中标人签订的前期物业管理服务合同生效之日起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止；物业服务费用：住宅为2.7元/平方米/月；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为首户业主入住一年后30日内按年收取物业服务费，自后按此类推。该合同附件五载明了具体的物业服务标准。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区顺仁路57号院4号楼某屋，建筑面积为60.76平方米。房屋入住通知单显示贡一然于2016年12月17日办理入住手续。载明：本人确认已详细阅读《鼎顺嘉园临时管理规约》及鼎顺嘉园《北京市前期物业服务合同》的全部内容，无任何异议，并愿意按照上述文件的约定执行、履行相应的义务。本人同意贵司即物业管理处对该项目进行物业管理服务，并向贵司按照物业服务费2.7元/平方米/月的标准交纳物业费及其他相关费用。本人未按时足额交纳物业费或相关费用的，每逾期一日，应按照欠费总金额的千分之三向物业管理处交纳违约金。承诺人处有贡一然的签字。通达物业公司提交了催缴物业费的短信以及缴费通知书、欠费起诉告知书，提交提供相关物业服务的照片。贡一然提交光盘和照片证明通达物业公司在安保方面、卫生方面、物业服务方面、车位方面、广告费方面存在诸多问题，且与商品房预售合同中的约定不符。庭审中，贡一然认可承诺书是其本人签字，认可物业费的收费标准。认可是2016年12月17日办理的入住。不认可通达物业公司提交的照片，认可是通达物业公司为涉诉小区提供物业服务。认可收到了催收单。上述事实，有通达物业公司提交的前期物业服务合同、房屋产权登记信息等证据，贡一然提交的照片光盘等证据及一审法院庭审笔录在案佐证。一审法院认为，通达物业公司依约为贡一然提供了相应物业服务，贡一然作为业主应当按照合同约定向通达物业公司交纳物业管理服务费。根据前期物业服务合同以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋的建筑面积以及收费标准，贡一然亦认可欠缴期间为2017年12月17日至2019年12月16日。针对贡一然的抗辩理由主要物业服务质量问题与合同约定不符。综合本案以及其他案件中业主提供的证据，一审法院认为通达物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，一审法院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。对于通达物业公司主张的滞纳金，综合庭审中双方当事人的举证以及陈述，一审法院认为贡一然迟延交纳物业费并非恶意拖欠，故一审法院对通达物业公司主张的滞纳金部分不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，一审法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、贡一然给付通达物业公司2017年12月17日至2019年12月16日期间的物业费3743元，于一审判决生效之日起七日内执行；二、驳回通达物业公司的其他诉讼请求。如果贡一然未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，通达物业公司向本院提交如下证据：第一组证据为承诺书及鼎顺家园业务手册，证明目的为贡一然对物业费收费标准、缴纳时间、违约金比例早已知晓并予以书面确认。第二组证据为每日清洁记录表、考勤签到表、保洁员打扫照片，证明目的为通达物业公司每天都安排保洁员对小区进行打扫，同时要求保洁员对大堂和每层楼道都进行清拖，并且保洁人员每日对小区进行清扫记录，通达物业公司在卫生服务方面不存在瑕疵。第三组证据为通讯设备合作协议、鼎顺嘉园停车道闸实施方案、广告及物业施工照片、保安钉木桩照片，证明目的为物业在广告宣传方面并未收取任何费用，与贡一然一审中所陈述的物业公司违规经营的说法不一致。第四组证据为车辆出入登记表，来访人员登记表、保安值班照片、监控录像截取照片、协助业主调取录像资料照片、装修人员审批登记材料，以此证明通达物业公司在治安巡逻、小区消防管理及交通管理等方面提供了规范细致的服务，在小区人员及车辆出入管理方面服务到位，不存在瑕疵，也不存在私放装修人员进楼装修的情形，与贡一然在一审中陈述的不符。第五组证据为保安整理自行车、三轮车的照片，证明通达物业公司不存在放任园区自行车、三轮车乱放的情形，与贡一然陈述不符。第六组证据为工作人员清理小广告的照片、工作人员楼道垃圾进行提示及清理的照片、工作人员协助行政部门上门解决问题的资料，证明目的为通达物业公司及时对楼内墙面痕迹及张贴的小广告进行清理，也对楼道堆积物品的情况进行清理并且协助行政部门解决问题，与贡一然陈述不符。贡一然当庭发表质证意见。针对第一组证据：真实性认可，但是自己没有缴纳物业费用是情有可原的；针对第二组证据：真实性、证明目的不认可，证据也可能是通达物业公司后期补的；针对第三组证据：真实性不认可，证明目的不认可，物业公司招商一定是收费的；针对第四组证据：真实性认可，证明目的不认可。我朋友进小区，从来没有被拦过，小区的管理没有像物业公司说的那么严格；针对第五组证据：我们小区分东西两区，这个照片好像是东区的，我们是西区的；针对第六组证据：真实性、证明目的不认可，拍照片没有意义。对于上述证据是否予以采信，本院将结合案件事实综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，贡一然与通达物业公司签订了《承诺书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对贡一然具有约束力。贡一然接受了通达物业公司的物业管理服务，理应按照规定的标准交纳物业费。贡一然主张通达物业公司提供的物业服务不到位，不同意交纳物业费。对此本院认为，根据在案的证据及相关资料显示，通达物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，应当予以改进。虽然通达物业公司在二审阶段提交了一系列照片证据予以佐证，但物业服务是一个持续性的动态的过程，不宜根据某一时间点的照片资料来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的反馈予以确认。综合上述情况，一审法院依据物业服务瑕疵程度，对贡一然应向通达物业公司支付物业费用予以酌减并无不当，本院依法予以确认。本院需要特别指出的是，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，通达物业公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京满意通达物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽