黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0606民初1166号原告：王朝会，女，1988年8月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。委托诉讼代理人：陈洁，男,1991年1月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。系原告王朝会的丈夫。被告：大庆正基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市大同区同城路北建设局西侧。法定代表人：金友静，该公司总经理。原告王朝会与被告大庆正基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王朝会的委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼、被告大庆正基房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王朝会向本院提出诉讼请求：1、请求解除解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、请求被告返还购房款首付77527元及自给付首付款之日至实际返还之日的利息（按年利率6%标准计算利息），给付已偿还银行贷款132487.82元及自偿还之日至实际返还之日的利息（按年利率6%计算）；3、判令被告向大同农业银行偿还原告应偿还的贷款本金金额82720.6元及应付利息、罚息、复利计算及应承担的责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原告王朝会向被告正基公司购买了大同区尚城小区B18号楼底层商服住宅楼040301号房，双方订立了房地产买卖合同，房屋总价值247527元，首付款77527元，由原告向中国农业银行打通支行贷款170000元，原告依约定与中国农业银行大同支行签订个人购房借款合同，个人贷款抵押合同。被告与大同农业银行大同支行之间签订了个人贷款保证合同。中国农业银行大同支行将贷款170000元打入被告账户内。2011年8月被告将其所购买的房屋交付给原告，原告依贷款合同约定偿还贷款。入住后发现房屋承重墙、房梁等前面均出现裂缝，双方因此发生买卖合同纠纷。被告正基公司于2012年6月委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对房屋进行鉴定，鉴定结论为：1、由于砌体材料强度低，在温度应力作用，造成墙体产生裂缝；2、大庆正基房地产开发有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议加固处理。该鉴定报告说明原告购买的房屋存在安全性能问题，房屋质量不合格，原被告多次协商解除合同未果，故诉至法院。被告大庆正基房地产开发有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院附卷予以佐证。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，原告王朝会与被告正基公司签订《商品房买卖合同》，购买大庆市大同区尚城小区B-18#住宅楼4单元040301号房屋，建筑面积78.66平方米，房屋总价款为247527元。2011年11月30日，原告王朝会向被告正基公司支付房屋首付款77527元，剩余房款170000元原告王朝会从中国农业银行大庆大同支行办理银行贷款，中国农业银行大同支行将贷款170000元打入被告账户内。原告王朝会接收房屋后，尚城住宅小区B-18号楼墙体出现裂缝，经被告正基公司委托，黑龙江省寒地建筑科学研究院于2012年6月20日作出黑建研鉴字[2012]第168号鉴定报告，鉴定结论为由于砌体材料强度低，在温度应力作用，造成墙体产生裂缝；大庆正基房地产有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议进行加固处理。后被告正基公司未对尚城住宅小区B-18号楼进行加固处理。原告王朝会购买的尚城住宅小区B-18号楼因此无法通过竣工验收，一直未办理所有权登记。原告于2011年12月13日与大庆市住房公积金管理中心签订大庆市住房公积金（组合）贷款抵押合同、大庆市住房公积金（组合）贷款借款合同。原告、中国农业银行大庆大同支行、大庆市住房公积金管理中心签订大庆市公积金贷款三方协议书。自2012年1月16日至2020年9月，原告王朝会共偿还中国农业银行大庆大同支行贷款本息132487.82元。2018年，被告的工作人员向原告承诺，原告须配合对涉案房屋加固维修，待办理产权后，可以给原告补偿，但是要求原告按期如约履行偿还银行贷款的义务。原告按期还款并等待对涉案房屋进行加固维修。2020年9月，原告及其配偶得知涉案房屋同栋楼的多个业主起诉被告，法院判令解除业主与被告签订的商品房买卖合同。故原告诉至法院。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告正基公司未按商品房买卖合同约定将经验收合格的房屋交付给原告王朝会，在实际交付给原告王朝会的房屋因出现质量问题既无法通过竣工验收亦不能办理产权登记后一直未履行维修义务，致使原告王朝会购买尚城住宅小区B-18号楼4单元301室房屋并取得该房屋所有权的合同目的不能实现，原告王朝会可以要求解除合同。截止到2020年9月，原、被告对解决房屋质量问题的解决方案最终未达成一致意见，原告王朝会应当在2020年10月1日起一年内行使解除权。原告王朝会于2020年10月28日向本院提起诉讼，解除权除斥期间尚未届满，故对原告王朝会要求解除原、被告签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告王朝会支付的首付款77527元已由被告正基公司实际收取，故对原告王朝会要求被告正基公司返还首付款77527元的请求，本院予以支持。原告王朝会主张被告正基公司应返还银行贷款132487.82元，在本案审理过程中，原告王朝会提交的证据能证明原告王朝会至2020年9月共偿还银行贷款132487.82元，故对原告王朝会要求被告正基公司返还贷款交付的房款132487.82元的请求，本院予以支持。原告王朝会的利息损失，被告正基公司应当赔偿。原告王朝会支付的首付款77527元利息损失应自2011年11月30日起算，故对原告王朝会要求被告正基公司给付首付款77527元自实际给付之日起至返还完毕之日止按银行同期贷款利率计算的利息的请求，本院支持利息以首付款77527元为基数自2011年11月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；原告王朝会偿还的银行贷款132487.82元利息损失应自每月贷款实际偿还之日起算，故对原告王朝会要求被告正基公司给付已偿还银行贷款132487.82元自偿还之日至实际返还之日的利息（按年利率6%计算）的请求，本院支持被利息以原告每月实际偿还贷款的数额为基数自每月偿还贷款的实际发生之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原、被告签订的商品房买卖合同已解除，被告有义务代原告王朝会向中国农业银行大同支行偿还原告应偿还的剩余贷款本金82720.6元及利息，故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：一、原告王朝会与被告大庆正基房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除；二、原告王朝会于本判决生效之日起五日内将尚城住宅小区B-18号楼4单元301室退还被告大庆正基房地产开发有限公司；三、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王朝会77527元及利息（以首付款77527元为基数自2011年11月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王朝会132487.82元及利息（以原告每月实际偿还贷款的数额为基数自每月偿还贷款的实际发生之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内代原告王朝会向中国农业银行大同支行偿还原告应偿还的剩余贷款本金82720.6元及利息；六、驳回原告王朝会其他诉讼请求。案件受理费2845.52元，由被告大庆正基房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  孙晓峰二〇二〇年十二月十日法官助理郑锐书记员冯馨羽附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。