北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8910号上诉人（原审被告）：保泰持盈（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路**院**楼12B01。法定代表人：崔明，经理。委托诉讼代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京北方阳光物业管理有限责任公司，，住所地北京市海淀区紫竹院路**院**楼**814法定代表人：吴荘，董事长。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。原审被告：北京积勇石油化工有限责任公司，住，住所地北京市房山区城关街道农林路**（北京石油交易所**）/div>法定代表人：黄家东，执行董事。上诉人保泰持盈（北京）投资管理有限公司（以下简称保泰持盈北京公司）因与被上诉人北京北方阳光物业管理有限责任公司（以下简称北方阳光物业公司）、原审被告北京积勇石油化工有限责任公司（以下简称积勇石化公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。保泰持盈北京公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回北方阳光物业公司对保泰持盈北京公司的诉讼请求。事实与理由：1．一审认定基本事实不清，北方阳光物业公司先违约，合同终止的日期认定错误；违约责任认定错误，北方阳光物业公司通过锁门、贴封条等方式单方违约，不提供物业服务，积勇石化公司当时并未违约，无需支付后续物业服务费；一审对扩大的损失认定错误，保泰持盈北京公司没有任何过错，还垫付三个月的物业费，不应对扩大的损失承担责任。2．一审适用法律错误，疫情期间应适用特别法，维护保泰持盈北京公司的权益。3．程序错误，一审在举证责任上违反法律规定。北方阳光物业公司辩称，同意一审判决，不同意保泰持盈北京公司的上诉请求及理由。积勇石化公司提交答辩意见认为一审认定事实不清，适用法律错误，坚持一审答辩意见。北方阳光物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令我公司与积勇石化公司、保泰持盈北京公司签订的《物业管理协议》《北方地产大厦物业管理协议补充协议》《三方协议》于2020年3月31日终止；2．判令积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付2019年4年1日至2020年3月31日的物业管理费，共计646953．36元；3．判令积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付2019年4月1日至2020年3月31日的物业费违约金456225．88元；4．判令积勇石化公司、保泰持盈北京公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，北方阳光物业公司（甲方）与保泰持盈北京公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“甲方出租、乙方承租的房屋位于北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦12B层12B01-12B07房屋，建筑面积约1181．65平方米（以下简称涉案房屋）。房屋的用途是作为办公室使用而不作任何其他用途。本合同租赁期为５年，起租日从2015年６月１日起计至2020年５月3１日届满。（第五条）租金：2015年7月1日至2017年5月31日房屋租金标准为每日每平方米（建筑面积）人民币5．7元，月租金总计人民币204868．57元。（不含物业管理费）2017年6月1日至2020年4月30日房屋租金标准为每日每平方米6元。月租金总计人民币215651．13元。（不含物业管理费）保证金：在本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方缴付相当于三个月租金保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金。保证金总额即人民币614605．71元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。保证金不足补偿的部分，由乙方补足。甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七日内将保证金补足到上述(4．1)款约定的数额。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租房屋同时办完以该单元为注册地址的工商注销或变更手续后十四日内将保证金（不包括利息）本金退还给乙方。延迟支付滞纳金：如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权就延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该拖欠款到期应付之日起计以应交纳的费用总额的千分之三按日计算（乙方应支付甲方为此催付行为付出的额外工作支出），此滞纳金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如果乙方在任何款项到期后的十五日内还没有支付该款项且无任何合理的解释，甲方有权采取合法措施予以追缴。大厦的物业管理由甲方负责。房屋物业管理费标准为每天每平米人民币1元，月管理费总计人民币35941．85元。乙方同意遵守《物业管理协议》的各项规定并且按照管理协议的规定在本合同签订之日起3日内需支付三个月管理费为保证金，即人民币107825．55元，及首期4个月管理费（含1个月装修期），即人民币143767．4元。首期管理费的计算期为2015年6月1日至2015年9月30日。本合同期满终止或提前终止，乙方应当在本合同终止当日腾空并搬离承租房屋，同时返还承租房屋的全部钥匙。（第七条）合同的变更和解除：乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿：未按本合同第五条之规定交纳租金。违反本合同第六条第二项所规定的乙方义务或合同规定的其他义务。违约和赔偿责任：若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于七天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，七日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后七日内未予改正，守约方除可要求违约方赔偿损失外，解除本合同。本合同终止或被解除时，乙方应当在本合同终止日当天腾空并搬离所租房屋，并且应自行承担费用将所租房屋恢复原状且经甲方验收确认后归还给甲方，同时应归还所租房屋的全部钥匙。若乙方未按照前款规定归还所租房屋时，则甲方享有将乙方所租房屋腾空并将其恢复原状的权利，甲方因此而发生的全部费用，包括但不限于腾空所租房屋、将所租房屋恢复原状以及将乙方所租房屋内物品存放在他处的保管费用等均应由乙方承担。甲方有权从乙方的保证金中扣除前述费用，若保证金数额不足，乙方应当在接到甲方通知后应立即补足。在甲方未开始行使前述权利前，且乙方仍继续使用所租房屋期间，乙方就此期间仍应按照本合同约定租金标准的两倍向甲方缴纳占用所租房屋的租金。如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。乙方需向甲方支付全部未履行完毕租期的应交租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就单位另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。”2015年6月1日，北方阳光物业公司（甲方、物业管理企业）与保泰持盈北京公司（乙方、使用人）签订《物业管理协议》（以下简称物业协议），主要内容包括：“物业基本情况类型：写字楼。座落位置：北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦12B楼12B01-12B07号，建筑面积：1181．65平方米。提供服务的受益人为本物业全体物业使用人。本物业的全体使用人应对履行本协议承担相应的责任。本协议自签订之日起生效。租赁期限为5年，起租日从2015年6月1日起计至2020年5月31日届满。物业管理费及其他收费：管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。（5-17层）人民币1元／平方米／天。乙方将北方地产大厦12B层12B01-12B07单元，委托于甲方实行物业管理，建筑面积：1181．65平方米，每月物业管理费人民币35941．85元。使用人向物业管理企业支付相当于三个月的管理费即人民币107825．55元，作为管理费之保证金，及支付四个月首期管理费即人民币143767．4元，作为首期物业费，首期物业费的日期为2015年6月1日至2015年9月30日。在支付了首次物业管理费后，乙方应在剩余的租期中在每三个月开始的前5日向物业管理企业预付下三个月的物业管理费。如果使用人在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之三按日计算（使用人并应支付物业管理企业为此催付行为付出的额外工作支出）。如果使用人在任何款项到期后的十五日内还没有支付该款项且无任何合理的解释，物业管理企业有权采取合法措施予以追缴。如果使用人未按照本协议约定交纳物业管理费，使用人承诺放弃任何不合理抗辩，同意物业管理企业停止一切物业服务，并自行承担停止一切物业服务产生的后果。违约责任：如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止租赁房屋合同编号（2015第0601)的合同，则甲方无须返还乙方已付之物业费保证金。”该物业协议还就物业服务内容、物业服务标准、使用人权利和义务、物业管理企业的权利和义务、房屋的使用、管理和维修内容作为明确约定。双方后另签订《北方地产大厦物业管理协议补充协议》，其中约定：“由于空调运行的时间延长导致甲方运行成本增加，故经甲乙双方友好协商，单位房屋物业费标准在每日每平方米（建筑面积）人民币1元的基础上增加每日每平方米（建筑面积）人民币0．5元。其他各项条款均按双方2015年6月1日签订的《北方地产大厦物业管理协议》2015第0601号执行。”租赁合同及物业协议签订后，保泰持盈北京公司按合同、协议约定向北方阳光物业公司支付了保证金、租金及物业管理费，北方阳光物业公司将涉案房屋交付保泰持盈北京公司使用。2019年2月28日，北方阳光物业公司（甲方）与保泰持盈北京公司（乙方）、积勇石化公司（丙方）签订《三方协议》，主要内容为：“甲、乙双方于2015年6月1日签订了2015第0601号《北方地产大厦租赁合同》《北方地产大厦物业管理协议》（以下统称“合同”），约定乙方租赁甲方的位于北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼12B01-12B07室房屋（以下简称“该房间”），现乙方欲将其租赁的该房间的权利及义务转让给丙方，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议：甲方同意乙方将其在合同中的全部权益及义务转移给丙方，即2019年1月1日起丙方承担乙方在合同项下的所有义务及权利。丙方同意接收乙方与甲方签署的合同中的全部权利及义务，甲方与乙方签署的2015第0601号《北方地产大厦写字楼租赁合同》《北方地产大厦物业管理协议》《北方地产大厦物业管理协议补充协议》均对丙方发生法律效力。乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及物管协议承担连带担保责任。”三方协议签订后，积勇石化公司继续使用涉案房屋，但未按租赁合同及三方协议约定向北方阳光物业公司支付租金及物业服务费。保泰持盈北京公司后向北方阳光物业公司支付了租赁合同及物业协议项下租金及物业服务费，租金及物业费均付至2019年3月31日。后积勇石化公司与保泰持盈北京公司均未再向北方阳光物业公司支付后续租金及物业费。2019年4月25日，北方阳光物业公司向积勇石化公司发出“关于12B01-07北京积勇石油化工有限责任公司拖欠费用事宜的通知”，主要内容为：“经我司核查，贵司承租的我大厦12A01-07单元2019年1月1日-2019年6月30日的租金、物业费及附加费、租金保证金、物业费保证金2393727．51元至今尚未结清，共计欠款2393727．51元，经多次与贵司沟通后无果，现我司决定2019年4月29日17:00未收到此项相关费用将对以上单元暂停一切相关物业服务，并停止空调供应、锁闭单元门，待贵司补齐欠款后恢复正常，若后期仍未能依照《租赁合同》约定交付相关费用视为合同违约，一切违约责任均由贵司承担。”2019年5月13日，北方阳光物业公司再次向积勇石化公司发出“关于12B01-07北京积勇石油化工有限责任公司拖欠费用事宜的通知”，内容为：“经我司核查，贵司承租的我大厦12A01-07单元2019年1月1日-2019年6月30日的租金、物业费及附加费、租金保证金、物业费保证金2393727．51元至今尚未结清；共计欠款2393727．51元，和每日千分之三的滞纳金7181．18元。请贵司予以尽快支付。同时我司将依照《租赁合同》约定追究贵司给予我司造成的一切损失，一切违约责任均由贵司承担。”2019年5月15日，北方阳光物业公司向保泰持盈北京公司发出“关于北方大厦12B01-07拖欠费用事宜催交的通知”，内容为：“经我司核查，贵司担保责任公司：北京积勇石油化工有限责任公司承租的我大厦12A01-07单元2019年1月1日-2019年6月30日的租金、物业费及附加费、租金保证金、物业费保证金2393727．51元至今尚未结清，共计欠款2393727．51元，和每日千分之三的滞纳金7181．18元。我司已经多次口头催付及书面函告，其截至今日仍来回复。因此按照贵我两司《租赁合同》《三方协议》等约定，属于严重违约，我司现正式书面通知如下：1．请在2019年5月17日下午18:00前支付上述应交款项及相关滞纳金。2．请配合我司随时查勘房屋，及时止损。综上，我司本着友好协商的态度向贵司发送本通知，请贵司慎重对待并在上述限定期限内支付费用，否则，我司只能被迫将本事宜移交给我司法务部通过司法途径处理，届时，不仅将给贵司造成诉累，由此造成的诉讼费、律师费等维权损失等也将由贵司承担。此后，积勇石化公司未能在期限内向北方阳光物业公司偿付拖欠的租金及物业管理费，保泰持盈北京公司亦未就此向北方阳光物业公司承担保证责任。期间，积勇石化公司与北方阳光物业公司就付款事宜进行了沟通协商，但双方终未能达成一致意见。积勇石化公司还曾于2019年8月19日向北方阳光物业公司发出《关于终止租赁合同的函》，内容为：“贵公司与我公司及保泰持盈（北京）投资管理有限公司于2019年2月28日签订了三方协议，保泰公司将位于北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦12B01-12B07室的房屋转租给我公司，保泰公司与我公司向贵公司交纳了房屋租金及管理费。因我公司4月份资金紧张，暂时没有交纳房屋租金及管理费，贵公司于2019年4月29日对上述房屋停止了一切物业服务，并擅自锁闭单元门，致使我公司的工作人员无法进入房屋办公，房屋租赁合同的目的无法实现，在与贵公司沟通后，双方无法达成一致。现我公司书面提出：自2019年4月29日起与贵司终止北方地产大厦12B01-12B07室的《写字楼租赁合同》及《物业管理协议》，请贵公司知悉，并及时沟通，共同妥善处理。”后于2020年3月31日，北方阳光物业公司将涉案房屋另行出租他人使用。另查，北方阳光物业公司于2019年10月11日向法院同时递交房屋租赁合同纠纷及物业合同纠纷民事起诉书，其中要求终止与积勇石化公司、保泰持盈北京公司的合同关系，法院分别于2019年11月16日、2019年11月22日向积勇石化公司送达。对有争议的证据和事实，法院认定如下：积勇石化公司质疑北方阳光物业公司出租涉案房屋及提供物业管理服务的权利与资格，为此，北方阳光物业公司出具北方房地产开发有限责任公司出具的《委托书》及北京市住房和城乡建设委员会颁发的资质证书为据，载明其受北方地产大厦开发商委托，对该大厦进行对外租赁经营，租金收入由北方阳光物业公司收取，该公司准予从事物业管理活动时间为2005年11月16日，资质等级为二级。积勇石化公司主张双方租赁合同于2019年4月29日解除，其以上述北方阳光物业公司于2019年4月25日、5月15日发送的通知及该公司实施封门等措施事实为依据，北方阳光物业公司确认于4月29日采取了封条封门的措施，但主张目的并非解除合同而在于催缴租金，该通知内容并无明确解除合同的文字内容，相反表示在补齐欠款后恢复正常，积勇石化公司未能就其上述主张向法院充分举证。北方阳光物业公司另称封条后于2019年5月17日在积勇石化公司取走部分物品后而解除，但未能得到积勇石化公司的认可，北方阳光物业公司提供证人周某、王某出庭接受质证，证人证明北方阳光物业公司在解除封条后未再行张贴封条且积勇石化公司人员可通过原人脸识别系统直接进入涉案房屋的事实，积勇石化公司对此虽未予认可，却亦未向法院提供相应反证。保泰持盈北京公司确认对积勇石化公司于上述租赁合同项下的债务向北方阳光物业公司承担连带保证责任，但主张北方阳光物业公司在2019年4月29日发出通知后未及时防止损失的发生，对此后损失扩大部分不承担连带保证责任，北方阳光物业公司对此所谓扩大损失事实不予认可，保泰持盈北京公司未就其上述主张向法院充分举证。积勇石化公司、保泰持盈北京公司另主张北方阳光物业公司诉请的违约金标准过高，北方阳光物业公司未能就逾期付款所造成的损失事实向法院提供相应证据。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方均应遵照执行。本案中，北方阳光物业公司与保泰持盈北京公司就涉案房屋自愿签订物业服务合同，履行中另经三方协议，物业服务合同项下权利义务由积勇石化公司承继，保泰持盈北京公司对此承担连带保证责任，以上在北方阳光物业公司与积勇石化公司之间及与保泰持盈北京公司之间所形成物业服务合同关系及保证合同关系应受法律保护。在三方协议签订后北方阳光物业公司与积勇石化公司对物业合同的履行中，积勇石化公司因其自身原因，未曾按合同约定向北方阳光物业公司支付物业费，保泰持盈北京公司虽代为承担保证责任支付了部分物业费，积勇石化公司仍未能履行支付后续物业费义务，其行为违反了物业服务合同约定，积勇石化公司应当对此承担相应的违约责任，保泰持盈北京公司就此承担连带保证责任。根据双方物业服务合同约定，积勇石化公司在未按本合同第五条之规定交纳物业管理费情况时，北方阳光物业公司有权单方面终止或解除本合同。积勇石化公司在北方阳光物业公司发出通知后，七日内仍未能缴付该等款项，北方阳光物业公司有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后七日内未予改正，守约方除可要求违约方赔偿损失外，解除本合同。积勇石化公司于本案中逾期支付物业管理费已达合同解除的条件，其行为构成根本违约，北方阳光物业公司有权解除双方物业服务合同。庭审中，积勇石化公司、保泰持盈北京公司均以北方阳光物业公司可以所付保证金抵扣所欠管理费主张并不构成违约，但双方物业服务合同中的相关约定是赋予北方阳光物业公司的权利而并非义务，北方阳光物业公司有权选择是否及如何行使该权利，并不能因此而免除积勇石化公司及保泰持盈北京公司的相应合同责任，法院对该两公司的免责主张不予采信。积勇石化公司、保泰持盈北京公司另以北方阳光物业公司发出催款通知及为催缴欠款而采取的封门措施并停止物业服务主张双方租赁合同已解除，但于相关函件中，北方阳光物业公司并未明确作出解除合同的意思表示，相反作出了补齐欠款恢复正常的意思表示，无法推知北方阳光物业公司行使合同解除权的事实。封条封门措施和停止物业服务确对积勇石化公司使用涉案房屋产生影响，北方阳光物业公司的行为可视为对积勇石化公司不履行主要合同义务的一种不安抗辩，在积勇石化公司存在违约情形下，其所谓无法实现合同目的的后果应由其自行承担，其作为违约方，于此后作出的解除合同表示，亦不能发生合同解除的法律效力。北方阳光物业公司在催款无果情形下，提起了本案诉讼并要求终止与积勇石化公司、保泰持盈北京公司的合同关系，该行为应确定为向该公司行使合同解除权，并可产生合同解除的法律效力，双方合同于民事起诉书送达时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现北方阳光物业公司要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付物业费，符合法律规定，法院予以支持。其中，积勇石化公司、保泰持盈北京公司均主张北方阳光物业公司封闭房屋扩大了损失，应由该公司承担，但根据双方当事人陈述及证人证言，可确定北方阳光物业公司在积勇石化公司人员取出物品时已将封条解除，积勇石化公司对此不予认可，但未能就此向法院提供反证，法院对其主张不予采信。北方阳光物业公司另要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付逾期付款违约金，符合双方合同约定，法院予以支持。积勇石化公司、保泰持盈北京公司另主张北方阳光物业公司主张的违约金标准过高，北方阳光物业公司未能就逾期付款所造成的损失事实向法院提供相应证据，法院对此违约金标准予以酌情调整判定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条规定，判决：一、北京北方阳光物业管理有限责任公司与北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司签订的《物业管理协议》《物业管理协议补充协议》《三方协议》于2019年11月22日解除；二、于判决生效后七日内，北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司支付北京北方阳光物业管理有限责任公司2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费646953．36元；三、于判决生效后七日内，北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司支付北京北方阳光物业管理有限责任公司逾期支付物业管理费滞纳金（以季度物业管理费161738．34元为基数，按日万分之四标准，分别自2019年3月31日、2019年6月30日、2019年9月30日、2019年12月31日起，均计算至2020年3月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，保泰持盈北京公司提交如下证据：1．谢某的证人证言，谢某系保泰持盈北京公司副总经理，谢某出庭作证称，2019年8月15日积勇石化公司给北方阳光物业公司发了关于终止租赁合同的函，其8月19日通过北方阳光物业公司租赁部周某经理微信转发得知。2020年9月15日，谢某和周某联系遗留在租赁地办公室物品的事，周某电话中一开始表述2019年年底这个租赁地已经有人在用了，后来改口说是2020年1月20几号。2019年4月30日北方阳光物业公司封门之后保泰持盈北京公司在办公室遗留了很多东西，包括所有的家具、电器、设备、酒水和二十几个银壶，之后北方阳光物业公司陈述说东西被清走了。2．周某与证人谢某之间的微信聊天（截图）记录。证明2019年8月19日周某把终止解除函转给谢某，2020年1月1日前后已有新承租人入住。3．2019年8月照片。证明房屋内物品情况。4．证人谢某与周某的2020年9月15日通话录音及文字稿。证明2020年1月1日前已有新承租人入住。5．周某名片的复印件。证明周某身份。北方阳光物业公司质证意见为：所有证据均不符合二审证据规则，证人证言的真实性、关联性、合法性均不认可。周某名片是对方单方面提供的，随便都可以做出来。其他的微信记录、通话记录均不认可，与本案没有关联，不能证明对方证明目的。经审查，本院认为，谢某与保泰持盈北京公司存在利害关系，故对于谢某的证人证言本院不予采纳。证据2微信聊天记录并未明确新承租人入住时间。证据3证明内容与本案争议焦点问题不具有关联关系，故本院不予采纳。证据4不能证明是谢某与周某的通话，北方阳光物业公司亦不认可真实性，故本院对该证据的真实性不予采纳。证据5名片复印件，北方阳光物业公司不认可真实性，其真实性无法核实，本院对证明事项不予采纳。本院经审理另查，保泰持盈北京公司陈述积勇石化公司涉案家具目前仍在涉案房屋中使用，没有撤离。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审中，保泰持盈北京公司要求调取：1．2019年4月29日至2020年3月30日期间涉案房屋门口的监控视频；2．调取2019年4月29日至2020年3月30日期间北方阳光物业公司的物业服务费实际情况；3．调取北方阳光物业公司与新承租人的物业服务合同、房屋租赁合同及补充协议、附件；4．调取新承租人的物业服务费、房屋租金的付款记录；5．调取涉案房屋自2019年5月1日至2020年3月30日间的电费原始数据。本院认为，上述申请内容均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”之情况，其申请本院不予准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，北方阳光物业公司与保泰持盈北京公司就承租涉案房屋自愿签订物业管理协议及补充协议，履行中另经三方协议，将涉案房屋物业管理协议项下权利义务由积勇石化公司承继，保泰持盈北京公司对此承担连带保证责任，以上在北方阳光物业公司与积勇石化公司之间及与保泰持盈北京公司之间所形成物业服务关系及保证合同关系应受法律保护。关于违约行为的认定。保泰持盈北京公司上诉主张系北方阳光物业公司单方先行违约，致使物业服务合同无法继续履行，当时积勇石化公司并未违约。但根据物业管理协议的约定，积勇石化公司应当在每三个月开始的前5日内支付物业费，保泰持盈北京公司虽代为承担保证责任支付了部分物业费，但积勇石化公司仍未能履行支付2019年4月1日之后的物业费义务，其行为违反了物业管理协议约定，积勇石化公司应当对此承担相应的违约责任，保泰持盈北京公司应对此承担连带保证责任。另根据物业管理协议的约定，如使用人在应付款项到期后的十五日内没有支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收滞纳金；如果使用人在任何款项到期后的十五日内还没有支付该款项且无任何合理的解释，物业管理企业有权采取合理合法措施予以追缴。并同意物业管理企业停止一切物业服务，自行承担后果。本案中，积勇石化公司在北方阳光物业公司发出通知后，十五日内仍未能缴付该等款项且从后续《关于终止租赁合同的函》中明确系因资金紧张。本院认为，积勇石化公司于本案中逾期支付物业费的行为构成根本违约，北方阳光物业公司有权解除双方物业服务合同。保泰持盈北京公司所主张的北方阳光物业公司2019年4月29日的封门行为，可视为其对积勇石化公司不履行主要合同义务的一种不安抗辩，而非违约行为。另，虽然双方合同约定北方阳光物业公司可以停止物业服务，保泰持盈北京公司也主张北方阳光物业公司于2019年4月29日停止物业服务，对此北方阳光物业公司不予认可，本院认为，物业服务具有不间断性、整体性等特点，积勇石化公司所使用房屋涉及的公共区域维修养护同样属于物业服务内容，现保泰持盈北京公司所述北方阳光物业公司停止物业服务一节，缺乏有效证据佐证，本院不予采信。关于《物业管理协议》《物业管理协议补充协议》《三方协议》的解除时间。保泰持盈北京公司上诉主张合同解除时间应为北方阳光物业公司收到积勇石化公司《关于终止租赁合同的函》的时间，即2019年8月19日。但积勇石化公司作为违约方，其在违约之后作出的解除合同表示，不能发生合同解除的法律效力，故本院对保泰持盈北京公司的主张不予采信。北方阳光物业公司在催款无果情形下，提起了本案诉讼并要求终止与积勇石化公司、保泰持盈北京公司的合同关系，该行为应确定为向该公司行使合同解除权，并可产生合同解除的法律效力，一审法院认定双方合同于民事起诉书送达时解除并无不当。关于积勇石化公司占有使用房屋的终止时间。保泰持盈北京公司上诉主张2020年1月1日之后涉案房屋由北方阳光物业公司另租给第三方，但该公司未提交充分有效的证据予以证明，且根据租赁合同约定，积勇石化公司应当在合同终止当日腾空并搬离承租房屋，同时返还承租房屋的全部钥匙，依据查明的事实，积勇石化公司至今未腾空房屋，北方阳光物业公司主张支付房屋使用费至2020年3月31日，一审法院据此认定并无不当。保泰持盈北京公司称2020年3月31日北方阳光物业公司将涉案房屋另行出租他人一事未经当事人质证，一审审理存在程序问题。本院认为，该时间是北方阳光物业公司自认的时间，保泰持盈北京公司对此如持有异议，可提供相关证据加以反驳，此事实认定不属于本案程序问题。保泰持盈北京公司此项主张缺乏依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。北方阳光物业公司要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付合同解除前及合同解除后房屋占用期间的物业费，符合法律规定，本院予以支持。保泰持盈北京公司主张其不应对扩大的损失承担责任，但依据一审当事人陈述及证人证言，北方阳光物业公司在积勇石化公司人员取出物品时已将封条解除，积勇石化公司虽不认可，但未提交反证，故本院对保泰持盈北京公司的主张不予采信。北方阳光物业公司另要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付逾期付款违约金，符合双方合同约定，鉴于双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情予以调整并无不当，同时，违约金未支持部分的诉讼请求应予驳回，一审法院对此未予表述欠妥，本院予以更正。此外，保泰持盈北京公司上诉主张本案在疫情期间，应适用相关法律。本院认为，双方当事人就本案纠纷产生时间在疫情前，纠纷产生的原因亦非受疫情影响，故保泰持盈北京公司此项理由，不能成立。综上所述，保泰持盈北京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果不妥之处本院予以改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10119号民事判决；二、驳回北京北方阳光物业管理有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回保泰持盈（北京）投资管理有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14729元，由北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司共同负担9428元（于本判决生效后七日内交纳），由北京北方阳光物业管理有限责任公司负担5301元（已交纳）。二审案件受理费10862元，由保泰持盈（北京）投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  张永钢审 判 员  丁少芃二〇二〇年十二月三十日法官助理  陈大林书 记 员  赵倬希