河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6501号上诉人（原审原告）：卢红霞，女，1971年10月9日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新野县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地新野县小阁口**。法定代表人：张浩庆，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：新野奥通房地产开发有限公司，住所地新野县城人民路中段东侧。法定代表人：肜应伍，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。上诉人卢红霞因与被上诉人新野县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称新野瑞祥公司）、新野奥通房地产开发有限公司（以下简称新野奥通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卢红霞的委托诉讼代理人何旭、被上诉人新野县瑞祥房地产开发有限责任公司及新野奥通房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢红霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由新野瑞祥公司、新野奥通公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。卢红霞与新野瑞祥公司签订的商品房买卖合同应当认定为格式合同，新野瑞祥公司、新野奥通公司并未举证证明对于双方违约金存在巨大差别的不公平条款已经采取合理的方式提请业主一方注意免除或者限制责任的条款，并对该条款予以说明，故一审判决未予认定涉案商品房买卖合同系格式合同及相关格式条款无效，不符合本案的实际情况；2.新野奥通公司作为涉案楼盘的实际控制人和经营人应当承担共同赔偿责任。卢红霞所交房款虽然收据上显示是新野瑞祥公司盖章，但实际是新野奥通公司的工作人员收取，款项实际由新野奥通公司控制。根据原审对新野瑞祥公司原法定代表人李占聚的调查显示，新野奥通公司系使用新野瑞祥公司的资质开发房产，涉案楼盘的购房款项均由新野奥通公司掌管；3.建设和完善门禁、消防系统是开发商法律规定的附随义务，涉案楼盘至今仍未进行消防验收和竣工质量验收，原审对此不予支持不符合法律规定；4.新野瑞祥公司在长达三年的时间里未进行消防验收和竣工质量验收，存在超容积率和超面积建设情况，原审判决仅认定新野瑞祥公司承担逾期办证违约金99.07元，不符合民法的公平原则；5.原审判决新野瑞祥公司自判决生效一年内为卢红霞房屋办理初始登记和变更登记，没有任何合同依据和法律依据，该一年的办证期限也属于逾期办证期限，也应当承担按已付房款年息6％的违约赔偿金。新野瑞祥公司、新野奥通公司辩称，1.新野奥通公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，不承担该合同的权利和义务；2.新野瑞祥公司并非涉案商品房买卖合同文本的提供方，该合同中有关价格、交付房屋、交付购房款以及违约责任等约定均系双方当事人协商之后手工填写，并非预先设定，不属于格式条款；3.消防验收属于行政管理的问题，不应由民事审判予以调整，门禁系统的安装并非商品房买卖合同中约定的内容；4.由于涉案房屋容积率变动，需要办理规划变更等手续后才能办理房产证，故一年办证期限符合本案实际情况。卢红霞向一审法院起诉请求：1.确认卢红霞与新野瑞祥公司于2017年3月24日签订的商品房买卖合同中第九条出卖人逾期交房的违约金格式条款无效；2.确认卢红霞与新野瑞祥公司于2017年3月24日签订的商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定中违约金格式条款无效；3.判令新野瑞祥公司、新野奥通公司支付卢红霞逾期交房违约金3140元（违约金自合同约定2017年6月30日起按已付购房款98134元为基数、按日万分之二计算至交房之日即2017年12月10日）；4.判令新野瑞祥公司、新野奥通公司支付卢红霞逾期办理房屋权属证书违约金，违约金自2018年3月10日起按已付购房款98134元、年息6％计算至办理房屋权属证书之日止（2018年3月10日至2019年8月10日的违约金为13009元，2019年8月10日以后的违约金计算至办证之日止）；5.判令新野瑞祥公司、新野奥通公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备；6.判令新野瑞祥公司、新野奥通公司在合理期限内履行为卢红霞办理房屋权属证书的义务。一审法院认定事实：2017年3月23日，卢红霞作为买受人，新野奥通公司作为出卖人，双方签订《奥通?福地名钻商品房认购协议书》一份，约定由卢红霞订购位于新野县城中兴路与纺织路交汇处奥通?福地名钻6号楼1单元27层01户，建筑面积128.28㎡，优惠后单价2480元／㎡，房款总价318134元，付款方式为按揭付款，买受人首付房款98134元，余款220000元办理按揭贷款。卢红霞在该认购协议书上签字，新野瑞祥公司在该认购协议书上加盖公章。后卢红霞作为买受人，新野瑞祥公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县××××与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第6幢1单元27层01号房，建筑面积128.28平方米，单价为每平方米2480元，总金额为318134元；付款方式为买受人交纳总房款的约30.85％共计98134元，剩余房款220000元采用银行按揭方式。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按预期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。……”（上述违约金数字均系填充式）2017年3月24日，卢红霞交纳首付款98134元，新野瑞祥公司向卢红霞出具收据一份，并加盖新野瑞祥公司财务专用章；剩余购房款一直未予交付。同日，卢红霞交纳契税、维修基金、天然气初装费（2600元）等办证费共计18607元，新野奥通公司向卢红霞出具收据一份，并加盖新野奥通公司财务专用章。2017年12月10日，新野瑞祥公司向卢红霞交付房屋，卢红霞接收房屋后，入住至今。诉讼中，卢红霞于2020年1月20日与新野瑞祥公司就剩余购房款分期支付达成协议，并签订还款协议书。2020年1月20日，卢红霞向新野瑞祥公司交纳购房款80000元，2020年9月27日，卢红霞再次向新野瑞祥公司交纳购房款20000元，并由新野瑞祥公司向卢红霞出具收据两份，并加盖新野瑞祥公司财务专用章。2019年5月，该小区业主赵渊等人向新野县不动产登记中心、新野县自然资源局上访反映房权证办理、小区消防、燃气设施不到位等问题，新野县自然资源局于2019年5月21日作出处理意见：信访人反映情况属实，因奥通名钻小区存在超层、超面积的问题，无房屋验收竣工材料，该小区开发企业新野奥通房地产开发有限公司，未能提供办理不动产首次登记的建设工程符合规划材料、房屋已经竣工材料，新野县不动产登记中心暂时不能办理奥通名钻小区居民房屋登记、转让、过户手续。审理中，法院依法向新野县不动产中心发函调查奥通?福地名钻小区房产办证情况，该中心回函称：新野县奥通?福地名钻楼盘存在违反城市建设规划、超面积建设、改变容积率、工程未竣工验收的问题，需经依法处理、补办规划许可手续、竣工验收后，方可申请办理不动产登记相关手续。按照不动产登记程序，新野瑞祥公司先办理不动产首次登记，后把该房产转移登记到小区业主名下。不动产首次登记的材料由开发商提供办理。转移登记的材料需开发商和业主共同提交。由于新野瑞祥公司未能按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定提供不动产首次登记的材料，因而没有办理不动产首次登记，新野瑞祥公司和业主未能提供不动产转移登记的材料，因而没有办理不动产转移登记。如果开发商和小区业主能按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十八条的规定，提供不动产首次登记和转移登记的相关材料，新野县不动产登记中心就可以受理并在法定工作日内办理完结。法院在审理中依法对新野瑞祥公司原法定代表人李占聚进行了调查，李占聚称新野奥通公司系使用新野瑞祥公司的资质开发的房产，向新野瑞祥公司缴纳了一定的费用，奥通名钻房产所有资金都由新野奥通公司掌管。新野奥通公司对此不予认可，认为其只是代收部分费用，代收的费用已交给相关部门，相关部门出具的收据也显示系收到新野瑞祥公司的款项，新野瑞祥公司系房屋的出卖方，应承担相应的义务。一审法院认为，卢红霞与新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。卢红霞、新野瑞祥公司均应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于双方争议的该合同条款第九条、第十五条是否有效的问题，所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而在本案中，卢红霞与新野瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，该合同第九条出卖人逾期交房的违约金条款及第十五条关于产权登记的约定中违约金数额，系由卢红霞与新野瑞祥公司签订该合同时所填写，并非新野瑞祥公司预先拟定的条款，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴，故卢红霞请求确认上述违约金条款无效，于法无据，依法不予支持。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律、司法解释规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约金造成的实际损失为限额。本案中，因卢红霞无法证明因新野瑞祥公司逾期交房和办证给其造成的实际损失，现不能确定卢红霞是否存在实际损失，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。新野瑞祥公司未在合同约定的2017年6月30日前向卢红霞交付房屋，亦未在合同约定期限内未卢红霞办理房屋权属登记，已构成违约，依据双方合同约定，逾期交房违约金应自逾期之日即2017年7月1日起按日支付已付房款98134元（截止实际交房之日的已付购房款）的万分之0.5计算至实际交付之日即2017年12月10日为799.79元，逾期办证违约金按已付房款198134元（现已付总购房款）的0.05％计算为99.07元。关于卢红霞请求新野瑞祥公司为其办理房屋权属证书的问题，因新野瑞祥公司在房屋交付后较长时间内未履行办理房屋权属证书相关手续义务，其在支付逾期办证违约金的同时，仍应积极为卢红霞在合理的期限内办理房屋权属证书相关手续。但新野瑞祥公司为卢红霞办理房屋权属证书相关手续前需进行改变小区的容积率、补办规划许可手续、进行竣工验收等事项才能完成，这需要向有关部门进行申请，有关部门尚需研究决定，因此需要一个较长时间过程。结合本案实际情况，新野瑞祥公司应在判决生效之日起一年内为卢红霞办理房屋权属证书相关手续，卢红霞应予以协助办理。若新野瑞祥公司在法院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋权属证书相关手续的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，新野瑞祥公司应按照卢红霞已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告继续支付违约金，直至办理完房屋权属证书相关手续之日止，但卢红霞请求违约金按年息6％计付，应以卢红霞的请求为准。关于卢红霞请求新野瑞祥公司完善消防、门禁系统和天然气入户设施设备，因消防设备是否合格，应由消防管理机关进行验收，卢红霞可向相应的行政机关反映消防问题；因双方在商品房买卖合同中并未对门禁系统的安装进行约定，卢红霞请求被告完善门禁系统中的可视系统，缺乏事实及法律依据，依法不予支持；因新野瑞祥公司已通过新野奥通公司代为收取卢红霞交纳的天然气初装费2600元，其应安装完善天然气入户设备，结合本案的实际情况，新野瑞祥公司应在判决生效之日起3个月内为卢红霞完善天然气入户设备。双方所签订的商品房买卖合同中，出卖方明确为新野瑞祥公司，新野奥通公司所收款项均系代收的款项，代收款交付给有关部门后，有关部门出具的收据也显示收到新野瑞祥公司的款项，根据合同相对性原则，应当由新野瑞祥公司承担违约责任，卢红霞请求新野奥通公司共同承担责任，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付卢红霞逾期交房违约金799.79元。二、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付卢红霞逾期办理房屋权属证书违约金99.07元。三、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三个月内为卢红霞完善天然气入户设备。四、新野县瑞祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起一年内为卢红霞办理新野县××××与纺织路交叉口东北角奥通?福地名钻第6幢1单元2701号房的房屋权属证书，由卢红霞配合提供办理房屋权属相关手续所需的相关资料。若新野县瑞祥房地产开发有限责任公司逾期仍未履行上述义务，则按卢红霞已付购房款总额198134元、按年息6％向卢红霞继续支付违约金，直至办理完成房屋权属证书之日止。五、驳回卢红霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由卢红霞负担300元，新野县瑞祥房地产开发有限责任公司负担400元。二审中，卢红霞向本院提交三组新证据：1.卢红霞名下账户银行流水原件两张，证明卢红霞向新野奥通公司转账98134元、4707元，新野奥通公司作为奥通?福地名钻的实际经营人，新野奥通公司与新野瑞祥公司应当承担共同赔偿责任；2.卢红霞与新野奥通公司置业顾问孙小龙通话录音一份和通话时手机截图一张，证明孙小龙的身份为新野奥通公司置业顾问，而非新野瑞祥公司置业顾问，新野奥通公司为案涉楼盘的实际经营人和控制人；3.新野瑞祥公司工商登记档案及2014年增资验资询证函、转账凭证，证明新野奥通公司徐瑞以收取的经营收入房款向新野瑞祥公司注资1000万元的事实，新野奥通公司、徐瑞、新野瑞祥公司存在财产混同，按照公司法的相关规定三者应承担连带责任。新野奥通公司、新野瑞祥公司经质证认为，对证据1的真实性由法庭核实，达不到卢红霞的证明目的，收据都是新野瑞祥公司出具的；对证据2的真实性三日内答复法庭，与本案无关，录音内容不能达到卢红霞的证明目的；证据3与本案无关。上述证据不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.违约金条款是否无效；2.新野奥通公司是否应承担共同赔偿责任；3.门禁、消防系统的请求是否应当处理；4.逾期办证的期限及违约金的计算时间是否适当。关于违约金条款是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，涉案商品房买卖合同文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同,其中关于出卖人逾期交房的违约责任和关于产权登记的约定中，对于违约时的处理方式赋予双方当事人选择权，对于违约金的计算方法均为手动填写而非预先印制，应属双方协商后达成一致的结果，上述条款不符合格式条款的特点，也不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的应属无效的情形，故涉案《商品房买卖合同》中关于逾期交房、逾期办证的条款具有相应法律效力，各方当事人均应按约履行各自的义务。综上，卢红霞关于违约金条款无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于奥通公司是否应承担共同赔偿责任的问题。商品房买卖合同系房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，系房屋出卖人与买受人之间的法律关系。本案中，涉案商品房买卖合同载明的出卖人为新野瑞祥公司，房款收据亦加盖新野瑞祥公司财务专用章，根据合同相对性原理，卢红霞作为涉案房屋的买受人，仅能向该房屋的出卖人新野瑞祥公司主张权利，新野奥通公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，故卢红霞无权要求其承担逾期交房、逾期办证的违约责任。综上，卢红霞关于新野奥通公司应承担共同赔偿责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于门禁、消防系统的请求是否应当处理的问题。涉案商品房买卖合同并未就门禁系统的安装事项进行约定，故卢红霞的该项上诉请求并无合同依据，不应得到支持。至于消防系统的验收，则属于行政管理问题，不在民事诉讼的审理和裁判范围之内，卢红霞的该项上诉请求同样不能得到支持。关于逾期办证的期限及违约金的计算时间是否适当问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，卢红霞主张增加违约金数额，应当就约定的违约金数额低于逾期办证造成的损失承担相应的举证责任，卢红霞并未提供充分证据证实其实际损失，应当承担举证不能的不利后果，逾期办证的违约金数额仍应以合同的约定为准。但是，新野瑞祥公司自2017年12月10日向卢红霞交付涉案房屋后，至今仍未履行其办理房屋产权证书的义务。交付房屋和办理权属证书是商品房买卖合同中购房者的主要目的，一旦无法实现，势必会对购房者的合法权益造成损害。故新野瑞祥公司在按约支付逾期办证违约金的同时，应当积极协助卢红霞办理房屋产权证书。原审判决基于公平原则和诚实信用原则，从纠正房地产企业的违约行为、保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，结合涉案楼盘在办理房屋产权证书过程中存在的程序和环节，合理限定新野瑞祥公司一年的办证时间，并判决新野瑞祥公司在该期限内仍不履行其为购房者办理房屋产权登记证书的义务的情况下，按照已付购房款总额为基数，年利率6%的数额另行支付违约金，并无不当，体现了民法的公平原则，也有助于督促房地产企业尽快履行其应尽义务。综上，卢红霞关于逾期办证的期限及违约金的计算时间不适当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，卢红霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由卢红霞负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年十二月二十四日法官助理孙方超书记员乔国盛