云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2329民初1044号原告：刘明忠，男，1973年10月1日生，汉族，大学文化，云南省武定县人，住武定县，商业街9幢3号房主人）。原告：文江，男，1989年11月22日生，傣族，初中文化，云南省武定县人，住武定县，商业街9幢3号房屋使用人）。被告：云南武定狮山物业管理服务有限公司。法定代表人：王炬，该公司董事长（未到庭）。社会统一信用代码：91532329574655110U。住所地：武定县。委托诉讼代理人：常燕萍，云南畅鸣律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：昌伟，男，1966年6月6日生，汉族，大学文化，中共武定县委党校老师，云南省武定县人，住武定县，公民身份号码：5323291966********。原告刘明忠、文江与被告云南武定狮山物业管理服务有限公司、昌伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明忠、文江，被告云南武定狮山物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人常燕萍，被告昌伟已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘明忠、文江向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿因被告严重失职、违约给原告造成的财产损失50580元；2、终止被告违法签订、始终属于无效合同的《武定县商业小区物业管理委托合同》；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：刘明忠于2010年购买全××街道××商业街××号房产并入住，在2011年到2015年商业街没有物业管理公司，由房屋使用人自己管理，2015年至2017年由绿洲物业管理公司管理，期间秩序良好。2017年刘明忠将9幢3号房屋出租给文江开公司，2017年6月27日，被告王炬操控、指使昌伟未经商业街过半数的业主同意，违法冒用武定商业街业主委员会名义签订《武定县商业小区物业管理委托合同》，在商业街谋取非法暴利，即便是这样的违反法律法规强制性规定，按照王炬的意思表示的合同，被告也没有认真履行，被告在进行所谓的物业管理中未按物权法、物业管理条例的规定和物业合同第三条、第五条的规定，一、未做好商业街的安保管理，对重要的安保工作只是用每月1500元的工资找几个50多岁至60多岁的老人作摆设。二、违反设备维护未保证商业街夜间道路灯常亮。三、对商业街的监管也是从开始就处于瘫痪状态，根本没有作用。2019年10月19日19时，原告使用的房屋被人从3号岗亭面前经过进而撬大门进入到二楼破窗入室进行盗窃时，保安亭内根本无人，更别说是巡逻、盘查登记陌生人等，被告严重失职、违反约定直接导致原告在保安亭面前被人撬门入室盗窃，造成房屋损坏和财物被盗共计50580元的巨大损失，被告未按约定管理使用安在9幢3号大门前的监控发挥识别作案人脸部，虽然武定县公安局及时立案，但入室盗窃作案人至今未抓获，损失未追回，按照法律法规规定，被告必须承担赔偿原告财物巨大损失的责任。被告在进入商业街收费时王炬（韩丽萍）和昌伟（王洪斌）签订《武定商业街小区物业管理委托合同》违反《物权法》《物业管理条例》的规定。武定县县长接待日要求成立商业街业委会既不是命令昌伟（王洪斌）违反物权法的强制性规定绕开法定比例的过业主大会选举，也不是命令昌伟（王洪斌）用商业街退维修基金改造自来水供水管的业主签名冒用选举业委会的签名用于到武定县住建局备案；更不是命令被告王炬（韩丽萍）指使和操控昌伟（王洪斌）未经法定比例业主大会同意后就滥用业委会的公章肆意按照物业公司的意愿和条件签订的物业合同违法在公共停车位收取每年10余万元的停车费后非法据为己有。其次在选聘狮山物业公司进入商业街收费时既未经过商业街业委会同意，更未经过2／3业主大会同意，也同样是违法。被告提供的《物业合同》第二十条也充分证实了被告违法的事实。由于物业监管法律法规以及监管部门监管有遗漏、界定随意、监管不到位、备案登记把关不严、商业街开放式街道的特殊性等因素，被告妄图伙同两个套房业主的签名和违法使用业委会公章冒充商业街业委会与符合法定比例业主大会同意后的决定掩盖其物业合同的违法事实。2013年武定县住建局放宽对商业街业委会备案的审查是考虑到商业街全开放的特殊性，并不是放任被告违反法律规定，更不是庇护非法侵占、违法谋取暴利行为。认定物业合同是有效合同；必须符合《物权法》《物业管理条例》《合同法》的强制性规定；因为只有符合规定的有效合同才有效。上一次物业费纠纷诉讼中原告顾及被告经营和国家公职人员的身份，开庭前听从主办法官、昌伟作调解处理的意见，一审时未提交签物业合同违法始终属于无效合同不得作为定案依据依法应当予以终止的有力证据，向法院申请到住建局等部门调取的证据主审法官也未履行调取义务；庭审调解时被告妄图利用物业活动的公属性、法院审理物业纠纷机制的缺陷，把法庭作为其只想收费不认真履职，明目张胆实施软暴力，实施非法侵占违法犯罪的庇护地；根本不在乎任何人包括其亲密合作伙伴昌伟（王洪斌）这类人的利益和处境，竭力掩盖其违法的事实。被法庭简单的把被告违法合谋的行为推定为业委会决定作出错误的581号判决，虽然公布不可能生效；但判决明确原告此次请求赔偿损失的事实和依据，法院应该支持。在二审时法院明确为瑕疵履行进行改判，后应被告经营需要进行调解处理。本次诉讼还为商业街342户房屋使用人提供了维护自身合法权益打击被告实施软暴力的证据。对于在物业活动中法律法规做了强制性规定，禁止任何人违反，旨在让法定比例的大多数房屋使用人参与知晓和监督选聘物业公司、物业服务内容、质量等，保证双方合法权益；减少物业纠纷，防止不法之徒恶意占用可贵的司法资源进行恶意诉讼。本案被告的《武定商业街小区物业管理委托合同》符合《民事诉讼法解释》第一百零六条规定的情形。此次原告提供的证据证实被告收费的唯一证据《武定商业街小区物业管理委托合同》违反了《中华人民共和国物权法》,《物业管理条例》的规定；依照《合同法》的规定属于无效合同，应认定为无效合同，并予以终止。对具有国家公职人员身份的昌伟（含王洪斌）改正自己的违法行为，及时脱离被不法之徒绑架，在年近花甲之时陷入不法之徒的泥潭。被告还违法在商业街设立三道栏杆用于收取属于商业街全体业主和房屋使用人的107个车位（1号云人916ＴＦ、23号云人656ＴＬ、31号云Ｅ×××**、60号云Ｅ×××**、107号云Ｅ×××**）上收取停车费，在上次诉讼中，被告提供的违法签订的合同中每个停车位每年非法收取720元，每年收取10万余元；既未在扣除成本后交由商业街业主也未用于维修设备、据为己有，三年来非法收取30余万元，构成非法侵占的犯罪事实，且数额特别巨大。被告甚至利用违法设置的收费栏杆对出入商业街的顾客进行敲诈，在武定县人民法院（2020）云2329民初300号判决书中有详细证实。被告的违法犯罪行为严重侵害了商业街342位房屋使用人（业主）的合法利益，尤其是其中的115户商铺使用人受损严重。被告挑起的两次诉讼中暴露出被告非法侵占的犯罪证据实属罪有应得。被告中物业公司的伎俩就是肆无忌惮的违法签订物业合同；本案充分证实被告中物业公司伙同昌伟冒用业委会名义在武定搞行业垄断的典型案例。在全国扫黑除恶进入收官和形成长效机制的关键时期，在对重点行业场所进行重点整治时还明目张胆使用软暴力谋取非法暴利；被告狮山物业公司在武定通过操控多个其利益代理人的业委会恶意串通、非法合谋、狼狈为奸、实施恶意诉讼、损害集体利益、搞软暴力制造了武定县人民法院绝大多数物业案件就充分体现其无视法律法规、不择手段的违法犯罪事实。本案中原告提供的证据充分证明，被告违反约定依法必须赔偿原告的损失；终止被告违法签订始终属于无效的物业合同；对非法侵占的犯罪事实依法移交给县扫黑办、纪委监委和相应的司法部门进行调查，当然原告也保留利用本案中的证据直接举报的权利。综上所述，根据〔2020〕云民初581号确认的部分事实和依据以及法律法规规定；原告陈述的事实和提供的证据符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条，《物业管理条例》第三十五条、第十一条、第十二条,法释〈2009〉8号第三条、第二条的规定，为维护公民合法权益和商业街的集体利益提起诉讼；请依法判决。被告云南武定狮山物业管理服务有限公司口头辩称：1、被告并不存在严重违约失职的情况，因此对原告的诉讼请求第一项不承担任何责任；2、原告与文江签订合同是事实，文江被盗窃的东西价值多少没有证据证明；3、我公司自接手物业后，根据排查更换了小区的公共设备，包括监控，根据合同约定，更换了小区的公共设备应该由业主出钱更换，但是原告不交物业费，还要求我公司管理服务如何；4、我公司与武定县商业街小区签订的物业委托合同合法合理，程序正当，不存在违法签订的行为，二被告作为独立的业主，无权主张终止合同，综上，自我公司入驻小区后，到现在可以说是管理的比较好，期间虽然存在管理不好的行为，是因为之前的物业公司管理的不好，现在都由我公司排查，需要时间，据此，我公司在履行物业合同中不存在严重违约的事实，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告昌伟口头辩称：由于历史的原因，造成一两年小区无人管理，非常脏乱，后来大家建议还是成立业主委员会，委托物业公司来管理，各热心的业主都说我是老师，建议我来当业主委员，开会时候有七八十人到场，经过大家商量选举我为业主委员会主任。组建起来后，我们通过了解考察，业主委员会是合理合法组建的，不是我冒充的，刘明忠家被盗是否真实我不知道，被盗价值多少叫我赔偿，刘明忠出了多少钱让我当保镖，栏杆模式收取停车费是每个小区的模式，不存在非法收取停车费，我没有吃过物业公司的一顿饭，没有抽过物业公司的一根烟，原告可以去看物业公司的账务资料，我是独立的主体和人格，不受哪个控制，设置栏杆是正常的管理方式，诉讼费不应该由我承担，是原告无理取闹，从小区管理需要，物业合同不能终止，终止了谁来打扫卫生，如果合同取消我也没有意见，我没有一分报酬，就让小区脏乱。除了我当义务工引进物业公司来管理小区，没有其他人，因为没有报酬，现在管理好了，还有人唯恐天下不乱。刘明忠、文江对其主张的诉讼请求依法提交了以下证据证实：1、身份证复印件两份，欲证实二原告的身份情况；2、发票复印件一份，欲证实狮山物业管理公司收取了商业街9幢3号房屋的物业管理费；3、2017年6月27日被告违法签订的《武定县商业小区物业管理委托合同》复印件一份，欲证实被告违法签订合同的事实，被告合同中约定情况，履行中严重失职、违约，签订条款违反合同法约定，被告非法收取停车费；4、证人段永虹音频证据一份（编号＠130××××****-20200822084647），欲证实商业街昌伟的业主委员会主任未经法定业主大会选举，王炬、韩丽萍和昌伟（王洪斌）合谋签订的物业合同主体资格违法，不具有法律效力，物业合同是被告违法签订，属于无效合同；5、合同当事人昌伟的音频证据一份（编号＠181××××571820200710-1631），欲证实狮山物业提供的《武定商业街物业合同》未按法定比例2／3经业主大会同意后才能签订，物业合同属于无效合同的事实，商业街从未召开成一次业主大会，原告从未被通知参加过商业街业主大会，被告物业公司违反物业合同约定；6、合同当事人昌伟音频证据一份（编号＠181××××****-20200812143623），欲证实商业街业主委员会未经法定业主大会选举，昌伟（王洪斌）未经法定业主大会决定与狮山物业公司王炬、韩丽萍签订的物业合同违法，不具有法律效力，被告合谋非法签订物业合同，符合赔偿损失的事实；7、合同当事人王洪斌音频证据（编号＠135××××****-20200807152412）一份，欲证实狮山物业提供的《武定商业街物业合同》未经法定业主大会同意后签订，王炬、韩丽萍和昌伟（王洪斌）签订的物业合同属于无效合同；8、监控视频（2020年6月17日至30日）一份，欲证实被告违约未保证商业街内道路灯常亮，是造成原告财物损失的重要因素；9、拍摄视频一份（2020年7月21日），欲证实被告违反物业合同安保管理和设备管理的约定；10、拍摄视频一份（2020年5月28日），欲证实被告未按约定管理监控设备能使用，被告承认失职违约造成原告财物损失，被告违法收停车费和原告产生冲突，敲诈原告3800元的事实；11、拍摄视频一份（2020年10月5日19时40分），欲证实被告违约未对商业街内道路灯进行有效维修，保证常亮；12、商业街6个出入口照片征集一份（2019年10月19日拍摄），欲证实被告违反安保管理的约定，根本没有做到对出入商业街的陌生人进行有效登记和盘问，被告违法设栏杆收费；13、商业街内部道路灯照片一份（2019年10月19日拍摄），欲证实被告违反设备管理的约定，导致原告财物遭受损失，侵害集体利益非法收费车位数量为107个；14、9幢3号被撬到时损坏照片一份，欲证实被告失职违反安保管理的约定直接造成原告财物损失；15、证人吴某证言一份，欲证实原告财物被盗当晚被告保安亭无人上班，失职未按物业合同约定履行安保职责，盗窃嫌疑人从保安亭面前经过后对9幢3号撬门入室盗窃，造成原告巨大损失，监控无用；16、证人倪某证言一份，欲证实原告财物损失及报案情况；17、立案告知书复印件一份，欲证实原告财物损失巨大；18、报警案件三联单、收条复印件各一份，欲证实原告财物损失具体金额为50580元人民币；19、房屋承包经营合同书、营业执照复印件各一份，欲证实损失财物属于9幢3号房屋使用人、一方水土农业开发公司法人为文江以及相关诉讼活动约定；20、文江交物管费发票复印件一份，欲证实原告赔偿损失的诉讼请求合法;21、证人邓来秀音频证据一份（编号＠136××××****-20200811093917），欲证实商业街业主委员会未经法定业主大会选举，昌伟、王洪斌不具备签订物业合同的主体资格，王炬、韩丽萍和昌伟、王洪斌签订的商业街物业合同属于违法合同，不具有法律效力；22、证人郑积荣音频证据一份（编号＠139××××****-20200810204024），欲证实商业街业主委员会未经法定业主大会选举，昌伟、王洪斌不具备签订物业合同的主体资格，王炬、韩丽萍和昌伟、王洪斌签订的商业街物业合同属于违法合同，不具有法律效力；23、证人李艳琴音频证据一份（编号＠153××××****-20200811091507），欲证实商业街业主委员会未经法定业主大会选举，昌伟、王洪斌不具备签订物业合同的主体资格，王炬、韩丽萍和昌伟、王洪斌签订的商业街物业合同属于违法合同，不具有法律效力，商业街2013年退维修基金改造自来水管名单与业委会备案名单的区分；24、证人戍恩光音频证据一份（编号＠139××××****-202008311211203），欲证实商业街业主委员会未经法定业主大会选举，昌伟、王洪斌不具备签订物业合同的主体资格，王炬、韩丽萍和昌伟、王洪斌签订的商业街物业合同属于违法合同，不具有法律效力；25、武住建行责停字（2020）01号文件复印件一份，欲证实狮山物业公司违法搞行业垄断，狮山物业公司行为需要移交县扫黑办查处；26、收据复印件一份，欲证实狮山物业公司违法收费，把武定县住建局的禁令视为儿戏。经质证，被告云南武定狮山物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人对证据1、2三性均予以认可，需要说明的是，我公司起诉前原告从未主动缴纳过物业管理费；对证据3真实性予以认可，不能证明原告的待证事实；对证据4—16三性均不予认可，理由是该小区成立业主委员会，我公司并未参加并不知情，我公司是在业主委员会成立后由主任找到我公司签订合同后，我公司才来管理小区的，之前的情况我公司不知情；对证据17、18真实性予以认可，对原告的待证事实不予认可，补充一点，我公司积极配合调查，也询问了报警的情况，原告在发生盗窃时并未交纳物管费；对证据材料19二原告存在租赁合同的事实予以认可；对证据20认可，但是不能证实原告的待证事实；对证据21—24三性均不予认可，理由是该小区成立业主委员会，我公司并未参加并不知情，我公司是在业主委员会成立后由主任找到我公司签订合同后，我公司才来管理小区的，之前的情况我公司不知情；对证据25真实性予以认可，对关联性和待证事实不予认可，是指狮山大道二期的物业合同，与本案无任何关系；对证据26三性均不予认可，复印件看不出是哪个业主交的，是交给谁，也不能证明原告的待证事实。被告昌伟对证据1三性没有异议；对证据2、20我不清楚，物业公司的事情我不清楚；对证据3是认可的，是我签的字；对证据4不予认可，当时有七八十人在场，是经过选举的，一致推选我当业主委员会主任；对证据5—16不予认可，我们签的合同是合理合法的，我与王洪斌是业主委员会大家推选的，公章是通过公安局的，也到住建局备案过，是我们两个找的王炬、韩丽萍签订合同；对证据17、18的意见是被盗是事实，具体数额我不清楚；对证据19我不清楚；对证据21—24不予认可，我们签的合同是合理合法的，我与王洪斌是业主委员会大家推选的，公章是通过公安局的，也到住建局备案过，是我们两个找的王炬、韩丽萍签订合同；对证据25、26不予认可，收取停车费是合理的，发改委定的价格是720元/年。本院认为，原告刘明忠、文江提交的证据1、2、20来源合法，内容客观真实，能证明原告的待证事实，本院予以采信；对证据3来源合法，内容真实，能证实2017年6月27日武定县商业街小区业主委员会与云南武定狮山物业管理服务有限公司签订《武定县商业街小区物业管理委托合同》的事实，本院予以采信；但不能证实被告违法签订合同的事实，被告合同中约定情况，履行中严重失职、违约，签订条款违反合同法约定，被告非法收取停车费，本院不予采信；对证据4—26本院结合本案其他证据予以综合认定。被告云南武定狮山物业管理服务有限公司、昌伟在举证期限内未向本院提交证据材料，视为自愿放弃举证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘明忠于2009年购了武定县房产并入住。2013年，武定县商业街小区成立业主委员会，被告昌伟担任业主委员会主任，其余委员会成员有七名。2017年5月18日，刘明忠将武定县房屋承包给原告文江经营武定一方水土农业开发有限公司，双方签订了《房屋承包经营合同书》，双方约定了权利义务，承包期限为七年。2017年6月27日，昌伟、王洪斌代表武定县商业街小区业主委员会与云南武定狮山物业管理服务有限公司签订了《武定县商业街小区物业管理委托合同》，合同约定：“云南武定狮山物业管理服务有限公司为武定县商业街小区实施物业管理，委托管理期限五年（即自2017年7月1日至2022年6月30日止）,物业管理费按建筑面积向业主和物业使用人收取普通住宅为0.6元／月／平方米，别墅为0.7元／月／平方米，商铺为1.2元／月／平方米，停车费为每个车位720元／年。”双方还约定了各自的权利义务。2019年10月19日19时41分，原告文江在武定县房屋经营的武定一方水土农业开发有限公司被人入室盗窃，2019年10月21日，武定县公安局对武定一方水土农业开发有限公司财物被盗案进行立案，至今未侦破。遂后，原告以被告严重失职、违反约定直接导致原告在保安亭面前的房屋被人撬门入室盗窃，造成房屋损坏和财物被盗共计50580元的巨大损失和昌伟未经商业街过半数的业主同意，违法冒用武定商业街业主委员会名义签订《武定县商业小区物业管理委托合同》，在商业街谋取非法暴利，要求被告赔偿因被告严重失职、违约给原告造成的财产损失50580元，终止被告违法签订、始终属于无效合同的《武定县商业小区物业管理委托合同》。本院认为:依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中2017年6月27日，昌伟、王洪斌代表武定县商业街小区业主委员会与云南武定狮山物业管理服务有限公司签订的《武定县商业街小区物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同，被告已按合同约定履行了义务。原告主张被告赔偿因被告严重失职、违约给原告造成被盗的财产损失50580元，因双方签订的《武定县商业街小区物业管理委托合同》没有约定被盗财物应由物业管理公司赔偿，且不属于物业管理公司管理赔偿的范围，本院依法不予支持。原告主张被告昌伟未经商业街过半数的业主同意，违法冒用武定商业街业主委员会名义签订的《武定县商业小区物业管理委托合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因原告无证据证实《武定县商业街小区物业管理委托合同》存在无效合同的情形，其主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘明忠、文江的诉讼请求。案件受理费532元，由原告刘明忠、文江负担（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  江曜鑫二〇二〇年十二月二十三日书记员  段 莹