北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13098号上诉人（原审原告）：北京满意通达物业管理有限公司，住所地北京市西城区红莲南路****20387,统一社会信用代码911101020804628881N。法定代表人：陈述颖，董事长。委托诉讼代理人：杨赛超，女，公司员工。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘丽明，女，1969年12月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。上诉人北京满意通达物业管理有限公司（以下简称通达物业公司）因与被上诉人刘丽明物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人通达物业公司之委托诉讼代理人杨赛超、何桂花，被上诉人刘丽明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。通达物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.二审诉讼费由刘丽明承担；3.按约定缴纳物业费用及违约金。事实与理由：一、通达物业公司自2017年4月到2020年9月在近三年内，无数次以贴条、打电话、发微信、上门等多种形式向刘丽明催缴物业费，详见证据1《催费情况证据资料5份》，事实证明，刘丽明属于主观恶意拖欠物业费。二、刘丽明以自用设备（质保期内）热水器和榻榻米损坏及踢脚线松动，物业维修不及时为由，纯属于为主观恶意拖欠物业费找理由。1.自用设施设备不属于物业服务的内容，详见证据2《北京市前期物业服务委托合同》第二部分和附件3、附件4物业的维修义务局限在小区共有部分、公共设施设备等，不包括归业主个人所有的房屋专有部分。2.室内装修部分的保修约定“保修时间为2年”，详见证据3《北京市房屋质量保证书》第三部分。质量保修属开发商的责任（开发商与物业公司是两个独立的法人企业）。3.热水器的墙面有阴水现象，属于刘丽明与楼上业主之间的房屋使用问题，应由侵权人承担责任，与物业无关。4.物业为了更好的服务业主，便上门提供了踢脚线等免费项维修。详见证据4，2018年7月2日《入户维修单》且有业主签字认可的证据。5.以上事实全都不属于物业服务的内容，却成了刘丽明主观恶意不交物业费的客观理由。三、刘丽明以新车停在小区监控范围内被划了，以小区监控太少，物业未尽到安全保障义务为由，纯属为主观恶意不交物业费找理由。1.《北京市前期物业服务委托合同》第二部分物业服务内容约定清晰，根本没有对业主有安全保障义务的内容，仅约定“协助维护秩序，对车辆停放进行管理”，且不包含对车辆的保管。详见证据2《北京市前期物业服务委托合同》第二部分。2.事情发生后，物业服务人员帮助调取了录像，详见证据5刻盘《调取录像现场照片》。3.刘丽明称小区监控太少，《北京市前期物业服务委托合同》第十五条第9条“本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主协商解决，详见证据2约定《北京市前期物业服务委托合同》”，物业没有权利解决录像多少问题，物业的责任是后期管理，以此为由拖欠物业费纯属于主观恶意。4.业主以微信中报修楼道顶层坏了没有及时维修为由不交物业费更是主观恶意。楼道顶层是开发商维修消防水系统时拆开的，物业多次找开发商协调恢复，详见证据6《修复顶棚的报修记录》，顶棚是开发商拆开的就应由侵权人承担维修义务，如果侵权人把房屋拆了也由物业拿业主的物业费去修，那才是真正的违约。四、刘丽明称保洁不到位。“大堂每日清扫并清拖一次。楼道每周清扫一次，每两周清拖一次”详见证据2《北京市前期物业服务委托合同》附件5：《北京市二级服务标准》。保洁员每日清洁到场都有签到记录，详见证据7《保洁每日清洁记录表》和证据8《刘丽明所住楼道卫生情况照片现状》，从这些照片和现场完全可以看出，三年来墙面、地面、地面历史以来的清洁痕迹面的洁净度，地面，地面本色的保持度可以证明保洁服务完全到位。五、刘丽明称宠物粪便多。北京市养犬管理规定第十七条第六项规定“携犬出户时，对犬在户外排泄的粪便，携犬人应当立即清除；”宠物粪便多应由养犬人负责，按《按北京市二级服务标准》外围路面物业每天应清扫两次。清扫过后犬又在户外再次排泄粪便，很难认定是物业服务存在瑕疵。六、小区绿化不达标，小区的乔、灌木几年来保存率至少在99%以上，绿篱物业在开发原种植的基础上，部分进行了移栽，成活率高于95%，草坪除冬季外覆盖率不底95%。详见证据9《小区绿化照片》。七、刘丽明在微信向客服经理反映保安门岗形同虚设，门长期敞开，门禁卡随便刷进进出出小区。双方在《北京市前期物业服务委托合同》公共秩序维护一项中约定，“主要出口有人值守”；“机动车辆凭证出入”详见证据2，《北京市前期物业服务委托合同》附件5第六部分公共秩序维护。机动车大部分已录入智能停车管理系统且有录像记录全过程，部分访客车辆均有记录，详见证据10《车辆出入登记》，虽然约定没有让门卫逐一登记进出人员，但门卫对陌生人员和访客人员也进行了登记，详见证据11《来访人员登记表》，尤其疫情期间不仅登记还要测温等，刘丽明从这些超出约定的服务项目中去找物业服务存在瑕疵，纯属为自己恶意欠费找理由。八、刘丽明在群里声称卡法小区内未有限速标识提示牌，机动车停车是24小时有专人巡视管理，但遇车辆进出未发现及时引导，合同里虽然这么说，反正去小区好几次也没见专人巡视的影子，合同物业没做到的内容太多了。刘丽明对以上事项称合同中有约定，详见证据2《北京市前期物业服务委托合同》中全都条款没有刘丽明所说的以上约定。把没有约定的内容强加到物业身上，再次证明刘丽明在为自已恶意欠费找理由。九、因物业管理是动态的，长期的，仅凭刘丽明提供的证据，证明不了物业服务质量不符合约定，服务质量存在瑕疵，不能成为刘丽明主观恶意拒交物业费的客观理由，更不能成为物业服务企业减收相应服务费用的依据。十、刘丽明在办理入住时郑重向通达物业管理有限公司承诺过：同意向贵司按照物业费3.55元/平方米/月的标准缴纳物业费；并承诺本人如未按时、足额缴纳物业费和相关费用，每逾期一日应按照欠费总额的千分之三向物业管理处缴纳违约金；如违反《前期物业服务合同》约定，愿承担全部法律责任。详见证据12《承诺书》。十一、刘丽明在证据12《承诺书》中确认，已详细阅读《鼎顺嘉园临时管理规约》详见证据13《业主手册》，其中临时管理规约第三章：物业服务费用的缴纳中约定，“如逾期不能自觉缴纳物业管理费的每逾期一日，应按照欠费总金额的3%向物业管理企业缴纳违约金”。十二、因刘丽明自交房后多年未缴纳物业费，造成物业企业不能及时向保安和保洁公司支付劳动服务费用，详见证据14《保安服务合同》、证据15《保洁服务合同》和详见证据16延迟支付的凭证《劳务服务费支付凭证》，致使物业企业面临严重资金不足，需要借款支付小区电梯、水泵等能源费。由于资金不足直接影响物业的正常运行和服务，严重影响了小区的管理，为此郑重要求法院向恶意欠费的业主全额追缴物业费和全额追究欠费业主应承担的违约金。刘丽明辩称：同意一审判决，不同意通达物业公司的上诉请求和理由。通达物业公司向一审法院起诉请求：1.刘丽明给付通达物业公司欠缴的物业管理费5785.88元及滞纳金2892.94元；2.案件受理费由刘丽明承担。一审法院经审理认定事实如下：刘丽明为北京市顺义区仁和镇顺仁路57号院某室住宅业主，该房屋建筑面积66.36平方米。现刘丽明拖欠通达物业公司2018年4月20日至2020年4月19日期间的物业管理费。2016年6月17日，北京东泽房地产投资有限公司（以下简称东泽公司）与通达物业公司签订《北京市前期物业服务委托合同》，该合同约定：东泽公司选聘通达物业公司为鼎顺嘉园提供前期物业服务，业主入住后，刘丽明应当提供清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；物业服务费标准为：住宅2.7元/平方米/月，商业3.55元/平方米/月，物业服务费应当从东泽公司通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为首户业主入住一年后30日内按年收取物业服务费，自后按此类推；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的赔偿责任。附件五物业服务标准约定：每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；建立公用部位及共用设施维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度；设置安全警示、温馨提示等物业服务标志。通达物业公司提交前期物业服务委托合同、入户维修单、车辆出入登记表、巡查登记表、来访人员登记表、交费通知单、照片、物业收支情况报告，证明其公司已经按照物业合同约定进行了车辆管理、环境卫生、绿化养护等物业服务，且对收取的物业费花费情况进行了公示，刘丽明对入户维修单真实性认可，认为通达物业公司只是上门查看，并未维修完好；来访人员登记表真实性不认可，因为刘丽明平时不在小区居住，去过几次小区保安都没有让登记，保安形同虚设；物业人员工作的照片真实性认可，认为这是物业公司应尽的义务；缴费通知单及物业服务收支情况真实性不清楚，刘丽明不在小区居住，陌生电话不接。刘丽明提交照片、微信聊天截图、业主聊天记录、车辆划痕照片、小区绿化照片，称通达物业公司没有修理好榻榻米，热水器的显示屏黑屏，因为物业公司未及时维修，导致热水器坏了；业主微信群聊天记录显示楼道顶层坏了，向物业报修，物业至今未修；小区无任何车辆限速标识、交通指示标识；新车停在小区监控范围内被划了，且车辆停放位置并非死角位置，只是小区监控太少，物业未尽到安全保障义务；小区绿化不达标，园区有宠物粪便，保洁不到位。通达物业公司对刘丽明提交的证据不认可，称物业服务内容不包含室内维修，刘丽明购买的系精装房，购买2年内由精装房开发商负责维修，超过2年业主自行维修，刘丽明报修榻榻米时房子还在2年质保期内，因为修理部位小，物业公司就免费维修了，当时业主没报修抽屉。热水器问题是楼上住户造成的，刘丽明应找楼上业主负责；业主聊天记录不认可，刘丽明只是听群里有人反映，无证据证明；绿化照片真实性不认可，通达物业公司对小区进行过清理，但不能保证24小时干净。至于车辆划痕事件，因刘丽明车辆停放在小区监控死角，监控器监控不了，通达物业公司的义务是协助维护停车秩序、疏导交通，没有保管车辆的义务。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务委托合同、告知书、照片、收支情况报告等证据在案佐证，可作为认定案件事实的依据。一审法院认为：涉诉房屋由通达物业公司提供物业服务，刘丽明作为该房屋业主，在其接受物业服务期间，应负有向通达物业公司交纳物业服务费的义务。根据前期物业服务合同以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋的建筑面积以及收费标准，刘丽明亦认可欠缴期间为2018年4月20日至2020年4月19日。刘丽明的抗辩理由主要是物业服务质量与合同约定不符，综合本案业主提供的证据，一审法院认为通达物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，一审法院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。通达物业公司未提交证据证明刘丽明拒交物业费存在主观恶意，故对其主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，建议物业公司进一步增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的沟通，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，双方形成良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、刘丽明支付通达物业公司2018年4月20日至2020年4月19日的物业服务费5320元，于一审判决生效之日起七日内执行；二、驳回通达物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，通达物业公司向本院提交如下证据：第一组证据为承诺书及鼎顺家园业务手册，证明目的为刘丽明对物业费收费标准、缴纳时间、违约金比例早已知晓并予以书面确认。第二组证据为2019年8月16日物业公司催缴物业费记录、2020年5月20日物业公司欠费起诉告知书、2020年8月15日物业公司催缴物业费短信，证明目的为通达物业公司曾多次向刘丽明催缴物业费，催缴的方式包括但不限于现场、短信、电话、书面告知等形式，与刘丽明在一审中的陈述不符，并且刘丽明在多次催缴后，仍然拒不缴纳物业费，存在主观恶意。第三组证据北京市房屋建筑质量保证书，与潘冲及徐明星的微信聊天截图，证明目的为刘丽明室内装修工程保修期间出现质量问题应该由开发商来负责维修，通达物业公司积极与建筑单位及开发商进行协调并超出服务范围给予协助。第四组证据为保洁考勤登记表和楼道照片，证明目的为通达物业公司每日安排保洁员对小区进行清洁，通达物业公司在卫生管理方面不存在瑕疵。第五组证据物业绿化照片，证明目的为通达物业公司对小区绿植积极进行开发种植，小区绿化情况良好，符合服务标准，与刘丽明一审陈述不符。刘丽明当庭发表质证意见。针对第一组证据：真实性认可，但是自己不缴纳物业费用是有一定的原因的。针对第二组证据：我曾经收到过短信，但是对于其他的催缴，因我不在小区内居住，我不知道。针对第三组证据：对潘冲聊天记录真实性不认可，我不认识；对房屋质量保证书真实性认可，证明目的不认可，我认为物业管理公司有权解决开发遗留问题。对业主提供的修理申请，物业应给予协助并对施工现场提出管理要求。针对第四组证据：真实性、证明目的均不认可，记录是后期补记的。针对第五组证据：真实性、证明目的均不认可。刘丽明亦向法庭提交如下证据：证据一为照片两张，证明车辆乱停，楼道有狗尿。证据二为卡法业主群聊天记录截屏，证明通达物业公司不作为。证据三为前通达物业公司经理向其发送的短信截图，证明通达物业公司存在乱收费的现象，收费之后又迟开发票。证据四为照片两张，证明绿化存在问题，保安不作为，对在停车场玩耍的人置之不理。通达物业公司当庭发表质证意见。针对证据一，照片真实性无法认定，证明目的不认可，因为小区的物业管理是连续、动态、连贯的，往往是出现问题后有解决，是一个过程。业主有片面的，偶尔的临时性的照片，是无法证明的。针对证据二，真实性认可，证明目的不认可。业主群中的聊天内容大部分没有明确的诉求，是业主之间抱怨或讨论的过程，对于向物业公司有明确诉求的，物业公司的工作人员都有及时的回复，且通过建立微信群这种方式，恰恰能证明物业公司能充分及时的提供服务。针对证据三，真实性无法认可，证明目的不认可，无法看出乱收费的情况。针对证据四，拍摄时间、拍摄来源均不清楚，绿化照片真实性、证明目的无法认可；小区的照片真实性认可，证明目的不认可。对于上述证据是否予以采信，本院将结合案件事实综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘丽明与通达物业公司签订了《承诺书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对刘丽明具有约束力。刘丽明接受了通达物业公司的物业管理服务，理应按照规定的标准交纳物业费。刘丽明主张通达物业公司提供的物业服务不到位，不同意交纳物业费。对此本院认为，根据在案的证据及相关资料显示，通达物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，应当予以改进。虽然通达物业公司在二审阶段提交了一系列照片证据予以佐证，但物业服务是一个持续性的动态的过程，不宜根据某一时间点的照片资料来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的反馈予以确认。综合上述情况，一审法院依据物业服务瑕疵程度，对刘丽明应向通达物业公司支付物业费用予以酌减并无不当，本院依法予以确认。本院需要特别指出的是，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，通达物业公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京满意通达物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽