北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9571号上诉人（原审被告）：北京卜蜂莲花连锁超市有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路太平庄******。法定代表人：谢吉人，董事长。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京肯德基有限公司，住所地，住所地北京市东城区朝阳门北大街**富华大厦****iv>法定代表人：屈翠容，董事长。委托诉讼代理人：张晓光，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张向伟，男，该公司职员。上诉人北京卜蜂莲花连锁超市有限公司（以下简称卜蜂莲花公司）因与被上诉人北京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卜蜂莲花公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：双方之间签订的《租赁合同》已于2018年12月31日期限届满。依据《租赁合同》第十章续租及期满财产处置中第10.1条的规定，肯德基公司如果想续租的话，需要向卜蜂莲花公司发出新的邀约邀请，在双方就续租事宜达成一致意思表示后，重新签订续租合同，而依据肯德基公司提交的证据材料及案件审理过程中陈述，卜蜂莲花公司认为《租赁合同》的期满时间应为2018年12月31日。2018年12月31日后，双方租赁关系处于不定期的状态，依据《合同法》第二百三十二条的规定，在不定期租赁的情况下，当事人可以随时解除合同。所以卜蜂莲花公司享有随时解除合同的权利，卜蜂莲花公司向肯德基公司发出数份函件，要求其腾退房屋、拆除及取回设施、设备等，并无不当。肯德基公司主张的各项损失，均为其人为扩大的、完全可以避免的损失。综上，请求撤销一审判决。肯德基公司辩称，认可一审判决第一项，对继续履行合同无异议；肯德基公司在一审中提交了审计报告、发票、付款凭证等，证明肯德基公司的损失及费用，一审判决第二、三项确定的金额远低于肯德基公司实际遭受的损失和费用，但为了避免损失的进一步扩大，没有提起上诉。肯德基公司向一审法院起诉请求：1.确认双方的《租赁合同》的租赁期限继续履行至2023年5月30日，卜蜂莲花公司立即返还租赁物并恢复水电供应，并达到《租赁合同》及其附件中约定的全部技术条件；2.卜蜂莲花公司支付安保费137441元（2019年1月-2月）以及后续安保费（按每月42400元计算）直至卜蜂莲花公司返还房产、恢复供电之日；3.卜蜂莲花公司支付停业损失每月124700元，自2019年1月1日起至其返还房产、恢复供电之日止。事实和理由：2013年4月10日，肯德基公司（乙方）与卜蜂莲花公司（甲方）签订《租赁合同》，约定卜蜂莲花公司将坐落于丰台区西三环南路10号一层面积为370平方米的房产出租给肯德基公司，用于开设肯德基餐厅，租赁期限至2018年12月31日止。租赁合同第2.1款特别约定若甲方于2019年1月1日按甲方与房东上手租约中约定，自动顺延合同期限至2023年12月31日，则本合同所约定的租赁期限自动延续至2023年12月31日，所有合约条款自动延续生效，若甲方与房东上手租约期限超过上述约定时间并达到2026年1月15日期限，则本合同中约定的租赁期限自动顺延至2026年1月15日，所有合约条款自动延续生效。在上述两种情况发生时，若甲方与房东签署续约合同后终止与乙方的合作，要求与乙方终止协议，则视为甲方违约，应由甲方承担为此造成乙方的一切损失。《租赁合同》第10.1款约定，本合同有效期限届满，乙方需要续租出租房产的，应于有效期限届满之日前六个月向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。甲方应当向乙方告知其他潜在意向租户的租赁方案（包括租金和条件），甲方应自收到乙方通知后的三十日内给予乙方书面答复，逾期未予答复的，视为甲方同意乙方续租要求，甲乙双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同。在重新签订租赁合同前，甲乙双方的权利义务按照原租赁合同执行。如乙方未在上述期间提出续租要求，本合同自期满之日起终止。《租赁合同》签订后，双方履约情况正常，肯德基公司不存在任何违约行为。2018年5月3日，在距离合同有效期届满前六个月的时点，肯德基公司按照合同约定向卜蜂莲花公司送达《六里桥南路KFC续约函》，询问卜蜂莲花公司是否已与产权单位续约，并要求签署补充协议，就续租事宜进行详细约定。卜蜂莲花公司收到肯德基公司的上述续约函后，未按照合同约定在三十日内给予肯德基公司任何答复。根据合同约定，卜蜂莲花公司已经同意续约要求，双方之间的权利义务应当按照原租赁合同执行。2018年6月28日，卜蜂莲花公司向肯德基公司送达了《关于的回函》，称其与上手房东的租赁期限截至2023年5月30日，并要求肯德基公司与其委托的经营管理方北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）联系。经肯德基公司与新岩凯利公司联系，该公司提出十分苛刻的新的租赁条件，并拒绝与肯德基公司签署书面续约合同。2018年9月7日，肯德基公司致函卜蜂莲花公司要求卜蜂莲花公司敦促新岩凯利公司与肯德基公司签署续约确认文件。2018年9月30日，卜蜂莲花公司向肯德基公司送达了《告知函》，并同时将新岩凯利公司的《回复函》抄送给肯德基公司，表示“我司与贵司的租赁合同将于2018年12月31日到期终止”。基于上述事实，肯德基公司认为，本案双方之间签订的《租赁合同》，包括其中的续约条款及条件合法有效，卜蜂莲花公司在收到肯德基公司的续约通知后未能在合同约定的期间内给予书面答复，应视为已经接受了肯德基公司的续约要约，双方之间的租赁合同有效期限已经延长至上手租约的终止日期。卜蜂莲花公司提出提前终止合同的要求属于严重违约行为，肯德基公司有权依据合同法的规定要求卜蜂莲花公司继续履行合同。双方之间之所以达成了续约条款，是基于肯德基公司曾在另案中积极配合卜蜂莲花公司的关联公司房屋腾退，且放弃了对卜蜂莲花公司之关联公司的高额违约金的追索。而卜蜂莲花公司以其对新岩凯利公司所谓的授权推卸责任有悖于诚信原则，严重损害了肯德基公司的合法权益。在诉讼过程中，卜蜂莲花公司于2018年12月31日停止了餐厅的水电供应，导致餐厅无法营业，且肯德基餐厅内安装的电子安保系统无法正常使用，为了确保财产安全，被迫聘用安保人员对餐厅进行现场安保，为此支出安保费用137441元（2019年1月1日至2月28日期间，后续每月为42400元）。由于卜蜂莲花公司停水停电行为，导致餐厅自2019年1月1日起被迫停业至今，造成肯德基公司停产停业损失每月124700元（以上一年度2018年度平均月利润计算，损失约每月104400元，设备设施折旧损失每月20300元）。卜蜂莲花公司在一审中辩称，不同意肯德基的全部诉讼请求。1.双方未签订书面续租合同，故原租赁合同于2018年12月31日期限届满后，肯德基公司应腾退租赁房屋。肯德基公司认为原租赁合同已延长至2023年，属于对租赁合同10.1条的错误理解；2.原租赁合同于2018年12月31日到期，双方租赁关系终止，肯德基公司无权继续占有房屋；3.原租赁合同到期后，双方未签订书面续租协议，卜蜂莲花公司已多次函告肯德基公司要求其腾退房屋，但该公司拒不履行腾退义务。接受卜蜂莲花公司委托对租赁物实施管理的第三方为避免损失进一步扩大，对租赁物采取了停水、停电措施，但并未对其财产实施任何侵权行为，也未造成任何财产的损害，第三方的行为属于正当的权利救济，无需承担赔偿责任。另外，根据谁主张谁举证的举证原则，现有证据不能证明肯德基公司存在实际损失。一审法院认定事实如下：2013年4月10日，卜蜂莲花公司（出租方、甲方）与肯德基公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，依据双方于2003年12月签署的乙方向甲方承租中国北京市丰台区西三环南路10号一层的部分物业开设肯德基连锁餐厅的租赁合同（下称原租赁合同），现就乙方继续租赁甲方房产用于乙方开设肯德基连锁餐厅事宜达成一致意见：1.1甲方同意按下述条款和条件将位于中国北京市丰台区西三环南路10号一层使用面积370平方米的房产（以下简称房产）出租给乙方使用。2.1鉴于《原租赁合同》约定的租赁期限自2004年1月16日至2014年1月15日止，除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限自2014年1月16日至2018年12月31日止。若甲方于2019年1月1日按甲方与房东上手租约中约定，自动顺延合同期至2023年12月31日，则本合同所约定的租赁期限自动延续至2023年12月31日，所有合约条款自动延续生效，若甲方与房东上手租约租赁期限超过上述约定时间并达到2026年1月15日的期限，则本合同中所约定的租赁期限自动顺延至2026年1月15日，所有合约条款自动延续生效，在上述两种情况发生时，若甲方与房东签署续约合同后终止与乙方，肯德基公司合同，要求与乙方终止协议，则视为甲方违约，应由甲方承担为此造成乙方的一切损失。2.2甲方于本租赁合同签署后，同意乙方承租五年后根据经营需要进行装修改造，并提供二十（20）日免租期，免租期内无需支付租金，但需支付正常消耗的水、电。乙方必须提前一个月通知装修事宜。乙方停业改造若超过二十（20）日，则超过期间的租金依据上一年度相同月份的日租金标准*实际停业改造天数计算。2.3本合同约定的租赁期限届满后，除非甲方收回房屋自用，乙方在同等条件下有优先承租权。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。10.1本合同有效期届满，乙方需要续租出租房产的，应于有效期届满之日前六个月向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。甲方应当向乙方告知其他潜在意向租户的租赁方案（包括租金和条件）。甲方应自收到乙方通知后的三十日内给予乙方书面答复，逾期未予答复的，视为甲方同意乙方续租要求。双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同。在重新签订租赁合同前，双方的权利义务按照原租赁合同执行。如乙方未在上述期间提出续租要求的，本合同自期满之日起终止……肯德基公司提供落款日期为2018年5月3日的《六里桥南路KFC续约函》载明，甲乙双方于2003年12月1日签订了乙方承租甲方位于北京市丰台区西三环南路10号易初莲花六里桥店一层使用面积370平方米的房产开设肯德基餐厅的《租赁合同》和2013年4月10日签订的《续租合同》及相关补充协议（以下简称原合同），原合同约定租赁期限至2018年12月31日。合同一致履行良好，在此感谢贵司对肯德基六里桥南路餐厅的大力支持与帮助。针对续约《租赁合同》2.1条约定：2019年1月1日至2023年12月31日“若贵司与房东上手租约延续，则我司租赁合同自动顺延至2023年12月31日，所有合约条款自动延续生效”。就是我司需要与贵司确认如下事宜：1.贵司是否完成与产权单位的续约，请协助提供相关手续；2.双方应在确认上手法律文件清晰的基础下，签署补充协议，就此部分租期进行详细约定。2018年6月28日，卜蜂莲花公司向肯德基公司出具《关于的回函》载明，贵司2018年5月3日来函收悉，现予以回复如下：我司与上手房东的租赁期限至2023年5月30日，贵司如有意在该期限范围内协商续租事宜，可与我司委托经营管理方新岩凯利公司联系。2018年9月7日，肯德基公司向卜蜂莲花公司送达《关于请求尽快签署续租确认文件的通知函》；2018年9月30日，卜蜂莲花公司向肯德基公司送达《告知函》，确认若在2018年12月31日前，肯德基公司不能与新岩凯利公司完成租赁合同签署，新岩凯利公司将会将该租赁区域收回自用，双方的租赁合同将于2018年12月31日到期终止。庭审中，肯德基公司主张其于2018年5月3日向卜蜂莲花公司送达续约函后，卜蜂莲花公司直至2018年6月28日才回复即未在收到通知后30日内给予答复，故视为卜蜂莲花公司同意其续租要求，卜蜂莲花公司表示不认可其在2018年5月3日收到通知。另查，卜蜂莲花公司于2018年12月31日24时开始对肯德基采取停水停电措施并于2019年1月21日强行收回房屋。肯德基公司主张因停水停电导致餐厅不能正常营业及电子安保系统不能正常使用，故聘请安保人员对餐厅进行现场安保，为此自2019年1月1日至2月28日支出安保费137441元，以后每月需支出42400元，并提交保安合同、发票原件、现场照片予以证明。其中，《保安合同服务书》约定，甲方：北京肯德基有限公司、北京必胜客比萨饼有限公司，乙方北京市保安服务总公司，保安人员的职责是负责餐厅的消防、防盗，安全工作，确保餐厅内人身、财产安全及良好的营业秩序。服务期限自2018年7月1日至2019年6月30日止，每人每月4300元。卜蜂莲花公司对上述证据证明目的均不予认可，称保安合同服务期限自2018年7月1日起，此时双方未发生纠纷，证明肯德基公司雇佣保安系其日常经营需要，不是因为卜蜂莲花公司的原因造成的额外损失。肯德基公司提交六里桥南路餐厅2018年审核报告，证明因停水停电被迫停业，肯德基公司遭受停业损失每月124700元（其中以上一年度2018年平均月利润计算，损失每月约104400元，设备设施折旧损失每月20300元）。卜蜂莲花公司对上述证据不予认可，称该证据不能证明其实际损失的存在或损失的情况，若其存在损失，也系由于合同到期后，肯德基公司未及时腾退租赁物所致，该公司违约在先，造成的损失应由其自行承担。经肯德基公司申请，一审于2019年8月14日对租赁房屋采取查封措施。一审法院认为，肯德基公司与卜蜂莲花公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同双方均应严格按照约定履行各自的义务。本案中，双方争议的主要问题在于房屋的租赁期限，卜蜂莲花公司认为租赁期至2018年12月31日，肯德基公司认为卜蜂莲花公司已经与其上一手的租赁合同延期至2023年5月30日，则其与卜蜂莲花公司之间租赁合同亦应顺延。根据《租赁合同》第2.1款的规定，对肯德基公司的主张予以采信，合同履行期限尚未届满，卜蜂莲花公司于2018年9月30日向肯德基公司送达的《告知函》不具有合同终止的效力，故肯德基公司要求继续履行该合同，应予支持。卜蜂莲花公司于2018年12月31日24时始对租赁物进行停水、停电，作为餐饮行业，一旦停水、停电，其经营必然要受到影响，产生经济损失，因肯德基公司申请对租赁物采取了查封措施，故具体损失数额根据现有证据酌情确定至2019年8月14日。虽然肯德基公司提交的雇佣保安合同载明其系为日常经营需要雇佣安保人员，但卜蜂莲花公司采取停水停电及强制收回房屋、破坏现场等行为，肯德基公司为继续履行租赁合同确保财产安全，聘请安保人员进行安保确属必要，安保费用亦确定至2019年8月14日。关于安保费数额其未提交充足证据予以证明，一审法院根据现有证据酌情确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、北京卜蜂莲花连锁超市有限公司继续履行与北京肯德基有限公司签订的《租赁合同》至2023年5月30日，卜蜂莲花公司立即恢复水电供应；二、北京卜蜂莲花连锁超市有限公司赔偿北京肯德基有限公司停业损失500000元；三、北京卜蜂莲花连锁超市有限公司赔偿北京肯德基有限公司安保费100000元；四、驳回北京肯德基有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理期间，肯德基公司主张一审判决下达后发现现场原有设备及家具等已被移除，但目前未通过诉讼方式解决。对此，卜蜂莲花公司表示，在一审时该情况已发生，移除设备、家具之后，一审法院进行了查封。双方在二舍期间均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，《租赁合同》系肯德基公司与卜蜂莲花公司的真实意思表示，双方均应依约履行义务。依据《租赁合同》第2.1款的约定及当事人提交的证据材料，一审法院对肯德基公司关于租赁合同应顺延至2023年5月30日的主张予以支持，并判令继续履行《租赁合同》，卜蜂莲花公司恢复水电供应，处理结果正确，本院予以维持；卜蜂莲花公司于2018年12月31日24时始对租赁场地停水、停电，影响肯德基公司的正常经营活动，一审法院依据涉案场地被查封的事实及肯德基公司为保障其财产安全的现实需要等情况，酌定卜蜂莲花公司应赔偿肯德基公司的停业损失和安保费用金额，并无不当，对此应予维持。卜蜂莲花公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，故对其上诉请求本院不予支持。虽然肯德基公司亦不同意一审判决第二、三项，认为该项判决金额少于其实际损失，但并未上诉，本院视为其放弃该项权利。肯德基公司主张其发现设备、家具已被移除，对该情况，双方可另行诉讼解决，本案不予处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31283元，由北京卜蜂莲花连锁超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年十二月二十九日法官助理 赵 楚书 记 员 沈佳盟