河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3911号上诉人（原审被告）：鲁山鸿尧置业有限公司，住所地鲁山县花园路与尧山大道交叉口西南角（上宅**楼**门面房），统一社会信用代码914104230742369556B。法定代表人：吕跃伟，经理。委托诉讼代理人：陈志勇，河南龙云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张智皓，男，1989年3月13日生，汉族，住鲁山县。上诉人鲁山鸿尧置业有限公司（以下简称鸿尧公司）因与被上诉人张智皓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2020）豫0423民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鸿尧公司的委托诉讼代理人陈志勇，被上诉人张智皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿尧公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张智皓的起诉或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。双方所签订的房屋买卖合同附件八约定：如有连阴雨等天气无法施工，及政府原因如高考、农忙季节等导致施工受阻或者停工的均延期，涉及本案突发性公共事件导致停工的原因致使企业经营困难，且确实无法继续施工。鸿尧公司延期交房的原因不是自身原因造成的，不应该承担违约责任。二、根据合同约定张智皓也有接收房屋的义务，合同附件八约定张智皓在约定交房到期日应该主动到鸿尧公司处办理交接手续，但张智皓没有尽到该义务，鸿尧公司不应承担违约责任。三、案涉房屋正在有关部门处理之中，张智皓的主张不属于法院管辖范围。法院在处理该类纠纷时应充分考虑企业的合法权利，不能因个案导致企业无法生存。对同类案件有多次判决，出现同案不同判的情形，有损司法公正。张智皓辩称，一、鸿尧公司上诉理由与事实不符。案涉项目所在地区即鲁山范围内从未发生过重大自然灾害，案涉房屋所在小区附近的幸福城小区、世纪锦城小区等开工时间远远晚于本小区，但都早已交房入住。二、张智皓从未收到过鸿尧公司的交房通知书，且张智皓多次与开发商联系，均联系不到或无应答。因此不存在张智皓不履行收房义务的情况。三、案涉合同约定的交房日期为2017年8月30日，现已逾期三年多，给张智皓造成了极大的经济损失。请求驳回上诉，维持原判。张智皓向一审法院起诉请求：1.判令鸿尧公司按照《商品房买卖合同》的约定支付张智皓截止2020年8月31日的逾期交房违约金45231元及三年来张智皓因逾期交房造成的租房等经济损失36000元，共计81231元；以后损失每日按所交房款409936元的万分之一计算至实际交房之日止；2.诉讼费由鸿尧公司负担。一审法院认定事实：2017年7月4日，张智皓与其妻子马莉莉共同购买鸿尧公司开发的鸿尧御园24号楼1单元9层东户的房屋一套，双方签订了商品房买卖合同，主要约定：建筑面积（含分摊的面积）120.47平方米，单价3402.72元/平方米，价款合计409936元。按揭方式支付，首付款129926元，剩余280000元于2017年7月18日前按揭支付。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。履行合同发生争议由双方协商解决，协商不成的，提交平顶山市仲裁委员会仲裁。商品房买卖合同补充协议约定：采取按揭方式支付购房款的，在合同约定交房日期到来时，如果按揭房款未全部到账的房屋交付日期顺延至该款项到账之日。合同签订后，张智皓支付了首付款129926元，剩余280000元双方于2018年2月9日在中国建设银行股份有限公司鲁山支行办理了按揭贷款支付手续。至今，张智皓未收到鸿尧公司的书面交房通知，张智皓要求鸿尧公司支付逾期交房违约金及租房损失未果，提起诉讼。一审另查明，1.涉案房屋共同共有人马莉莉自愿放弃原告诉讼主体资格，同意张智皓作原告提起诉讼。2.虽然双方约定了合同发生争议提交平顶山市仲裁委员会仲裁，但本案中鸿尧公司未在答辩期内对张智皓提起诉讼提出异议，庭审中鸿尧公司明确表示放弃仲裁条款约定。一审法院认为，张智皓与鸿尧公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方约定的交房日期是2017年8月30日，在首付款支付后双方至2018年2月9日办理了剩余房款的按揭贷款手续，按商品房买卖合同补充协议的约定房屋交付日期顺延至款项到账之日，即交房日期应为2018年2月9日。按照逾期交房90天以上的违约责任约定，应对张智皓请求的自2018年2月10日起至实际交房之日的每日按房款409936元的万分之一计算的违约金予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，现双方约定了逾期交付房屋违约金的计算方法，违约金即可弥补张智皓的损失，张智皓另请求的房租损失没有事实根据和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、鲁山鸿尧置业有限公司于判决生效之日起十日内向张智皓赔偿逾期交房违约金38247.03元（每日按409936元的万分之一自2018年2月10日起算至2020年8月31日），以后损失每日按409936元的万分之一计算至实际交房之日止。二、驳回张智皓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取915.39元，由鸿尧公司负担。本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，鸿尧公司于2020年12月9日将案涉房屋交付给张智皓，张智皓进行了接收。除此外，本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案当事人在二审中的争议焦点为：鸿尧公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应支付张智皓逾期交房违约金。对此，本院评析如下：案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月4日，双方约定鸿尧公司于2019年8月30日前将案涉房屋交付于买受人。同时补充协议约定合同约定的交房日期到来时，如果按揭房款未全部到账的，房屋交付日期顺延至该款到账之日。根据前述双方所约定的合同条款，鸿尧公司承诺于2019年8月30日前交房，之所以应当顺延至2018年2月9日交房，是因为张智皓是以按揭贷款的方式购房，按约定应当顺延至按揭贷款到账之日。而事实上，自本案双方签订合同之日即2017年7月4日至鸿尧公司承诺的交房日期2019年8月30日期间仅有不到两个月的时间，且在此期间内并不存在鸿尧公司上诉所称的高考原因，鸿尧公司也未提供相关证据证明在此期间因为政府的原因或突发性公共事件导致停工，鸿尧公司提供的证据也不足以证明因为严重恶劣天气等自然原因导致停工。因此，鸿尧公司上诉诉称延期交房不是其自身原因造成的理由，依据不足，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议约定，在约定的交房日期到来后，买受人有义务到所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况）或者出卖人通知的地点办理入住手续。从该条款的文义理解看，仅是约定了买受人张智皓有按照约定接收房屋的义务，并未免除鸿尧公司按照约定通知买受人交房的义务。况且鸿尧公司也未提供相关证据证明其曾按照约定通知过张智皓进行交房，因此鸿尧公司上诉称张智皓未尽到义务的理由不能成立。故鸿尧公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。鉴于本案鸿尧公司已于2020年12月9日将案涉房屋交付给张智皓，因此逾期交房违约金应当计算至实际交房之日即2020年12月9日。虽然本案新发生了交房的事实，但一审判决违约金计算至实际交房之日的内容与新发生的事实并不冲突，即2020年12月9日之后不再计算违约金，故本案一审判决仍应予以维持。关于鸿尧公司上诉所称案涉房屋正在有关部门处理中，本案应当驳回张智皓的起诉的问题。对此鸿尧公司并未举证证明案涉房屋目前存在查封或其他不应当受理的情形，因此其关于应当驳回张智皓起诉的理由不成立。综上所述，鸿尧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1689元，由上诉人鲁山鸿尧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李双双审判员  李 洁审判员  李泉钦二〇二〇年十二月二十四日法官助理张立永书记员薛梦杰