湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民初145号原告（案外人）：刘明凤，女，汉族，1971年12月3日出生，住湖北省丹江口市武当山特区。委托诉讼代理人：杜可鑫，湖北瑞泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京华夏建设发展有限公司。住所地：北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼**。法定代表人：陈立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发林，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁园，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北武当太极湖置业有限公司。住。住所地：湖北省十堰市武当山旅游经济特区玉虚路鹏程苑**/div>法定代表人：王书学，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宁波学，山东广道律师事务所律师。原告刘明凤与被告北京华夏建设发展有限公司（以下简称华夏建设公司）、湖北武当太极湖置业有限公司（以下简称太极湖置业公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘明凤的委托诉讼代理人杜可鑫，被告华夏建设公司的委托诉讼代理人袁园，被告太极湖置业公司的委托诉讼代理人宁波学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明凤向本院提起诉讼请求：1.不得执行刘明凤购买的位于武当山旅游经济特区××村××山水××区××号房屋，并解除对上述房屋的查封。2.确认位于武当山旅游经济特区××村××山水××区××号房屋归刘明凤所有。3.本案的受理费由华夏建设公司、太极湖置业公司负担。事实和理由：2011年10月4日，刘明凤与太极湖置业公司签订《商品房预售合同》，约定刘明凤购买太极湖置业公司开发的山水四季B区16幢1单元402（16-1-402），面积118.80平方米，应付房款424116元，实际支付房款424116元，其中首付款134116元，个人公积金贷款290000元（与工行十堰城中支行签有房地产抵押合同，2014年3月28日提交一次性还清公积金贷款）。因B区房屋后面有坟墓，刘明凤向太极湖置业公司申请换房，太极湖置业公司将山水四季D区10幢2单元201（10-2-201），并重新签订了房屋《商品房预售合同》，面积129.03平方米，总价款527294元，刘明凤以前述购房款冲抵后又向太极湖置业公司补交购房款51178元，共支付购房款475294元。2019年3月，太极湖置业公司向刘明凤交付房屋。刘明凤交纳相关物业费及产、装修后入住。2020年1月，华夏建设公司与太极湖置业公司发生建设工程施工合同纠纷，华夏建设公司申请法院查封了刘明凤购买的案涉房屋。刘明凤遂向法院提起执行异议，十堰市中级人民法院于2020年6月6日作出（2020）鄂03执异11号执行裁定，驳回刘明凤的异议请求。刘明凤购买案涉房屋且支付了相关的购房款，且于人民法院查封之前办理装修且实际占有使用案涉房屋，虽然没有办理产权过户登记，但责任不在刘明凤。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的规定，刘明凤对案涉房屋享有足以排除华夏建设公司的民事权益。华夏建设公司口头辩称，1.我公司依法对案涉房屋享有优先受偿权。2.根据《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，刘明凤不享有阻却我公司执行的权利。太极湖置业公司口头辩称，同意华夏建设公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证、对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.华夏建设公司与太极湖置业公司建设工程施工合同纠纷，双方于2012年5月至2014年1月间就武当山太极湖新区7-4#地住宅楼，大门铺装、道路、管网及绿化工程签订多份施工合同、协议。后华夏建设公司依约进场施工建设，至2014年10月已完成承包范围内绝大部分工程项目。2015年初，因太极湖置业公司内部事务发生变化，项目负责人及法定代表人变更，拖欠工程进度款，项目停工至今未完成。针对已完成工程项目，经双方协商共同委托广东曦达工程咨询有限公司武汉分公司进行审计，同意按审定金额82318188.85元进行工程款结算。太极湖置业公司未退还保证金773000元，太极湖置业公司已支付工程款为43913070元（包括8套房屋以价款3243070元冲抵工程款），另有11套房屋以价款6423120元抵扣工程款、代付税费1546865元、代付2013年至2015年水费179900元。太极湖置业公司欠付华夏建设公司的工程款（包括未退还保证金）为31028233.85元。据此本院作出（2019）鄂03民初194号民事判决，判决：一、太极湖置业公司于本判决生效之日起三十日内支付华夏建设公司工程款31028233.85元；二、解除太极湖置业公司与华夏建设公司签订的《武当山太极湖新区7-4#地大门铺装工程协议》、《武当山太极湖新区7-4#地块绿化合同》、《湖北省建设工程施工合同》（即武当山太极湖新区7-4#住宅楼工程）、《太极湖新区7-4#地道路、管网工程施工协议》；三、华夏建设公司对武当山太极湖新区7-4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权。2.2011年10月4日，刘明凤与太极湖置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定刘明凤购买太极湖置业公司开发的山水四季B区16幢1单元402房（16-1-402），面积118.80平方米，房屋价款424116元。2011年11月21日，刘明凤为该房屋办理了房屋预告登记（证号：丹江口市房预武当山特区字第201101544）。2012年3月21日，刘明凤以该房屋在工行十堰城中支行办理抵押贷款290000元，并向太极湖置业公司进行了支付。后刘明凤对前述房屋环境不满意，经与太极湖置业公司协商进行了调换。2014年7月22日，刘明凤与太极湖置业公司签订《商品房预售合同》，约定刘明凤购买太极湖置业公司开发的山水四季D区10幢2单元201号房屋，面积129.03平方米，总价款527294元。2014年7月24日，太极湖置业公司向刘明凤出据正式销售不动产统一发票（购房款475294元）。2014年8月15日，刘明凤将山水四季B区16幢1单元402房办理退房申请。3.2019年11月9日，华夏建设公司向本院提出查封、扣押申请。同日，本院执行机构作出（2019）鄂03执444之一执行裁定，裁定：查封、扣押太极湖置业公司价值3200万元的财产或冻结划拨其银行等额存款。2019年12月6日，向武当山旅游经济特区不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了位于武当山旅游经济特区××组“山水四季”D区（武当山太极湖新区7-4＃地，包括案涉房屋）住宅楼等工程查封，并张贴了查封公告。刘明凤向本院提起执行异议。本院执行庭审理认为，刘明凤主张支付全部购房款要求排除执行，仅向本院提交了《商品房预售合同》、购房发票，本院无法据以认定其付款真实性及查封前合法占有不动产等事实。据此作出（2020）鄂03执异11号执行裁定，裁定：驳回刘明凤的异议请求。4.刘明凤向本院提交武当山旅游经济特区自然资源和规划局不动产登记信息查询结果，显示刘明凤在该地区未有不动产登记记录。综合双方诉辩意见，本案争议焦点：刘明凤对案涉房屋（位于武当山旅游经济特区××村××山水××区××号房屋）是否享有所有权，并排除人民法院的强制执行。本院认为，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类案件中，人民法院需要审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利。本院（2019）鄂03民初194号民事判决第三项确认“华夏建设公司对武当山太极湖新区7-4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权”。据此已经生效的法律文书，能够认定华夏建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条和《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于工程价款优先受偿权，故华夏建设公司申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。本案中，刘明凤与太极湖置业公司在2014年7月22日签订案涉房屋《商品房预售合同》，签订时间早于法院查封的2019的12月6日。刘明凤已交纳购房款475294元，符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的”的条件。案涉的《商品房预售合同》载明内容中涉及房屋出售方、认购方名称和依据；认购房屋基本状况；认购房屋价款、付款方式；违约责任等。对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定《商品房预售合同》为商品房买卖合同。刘明凤在案涉房屋所在地名下无房产登记信息，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，属于购房消费者保护的范围。综上，刘明凤提供的证据能够满足《执行异议和复议规定》第二十九条的情形，足以排除华夏建设公司对案涉房屋的强制执行。因我国法律对不动产权进行登记、确权有明确的规定，案涉房屋还需要满足相关法律、行政法规规定的条件予以登记才能进行相应的确权。依据刘明凤现举出的证据尚不满足可以在本案诉讼中予以直接确权的条件，故对刘明凤要求在本案诉讼中对案涉房屋予以确权的诉讼请求，本院在本案诉讼中不予处理。综上所述，刘明凤的诉请理由部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、不得执行位于武当山旅游经济特区石家庄村三组山水四季D区10-2-201号房屋。二、驳回刘明凤的其他诉讼请求。本院（2020）鄂03执异11号执行裁定自动失效。一审案件受理费3830.87元，由北京华夏建设发展有限公司负担3830.87元、湖北武当太极湖置业有限公司负担5442.97元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇二〇年十二月十四日书记员 江 澜