河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16590号上诉人（原审被告）：孟某，男，1982年11月13日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张明朝，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州郑勤物业管理有限公司，住所地郑州市中原区百花路**院物业楼内，统一社会信用代码91410102789159050U。法定代表人：梁丽霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张慕飞，河南新舟律师事务所律师。上诉人孟某因与被上诉人郑州郑勤物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理，本案现已审理终结。孟某上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初4451号民事判决，按上诉人一审答辩意见予以改判或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定基本事实不清，适用法律不当，处理程序不当，裁决结果严重损害上诉人合法利益。原审法院判决上诉人支付物业服务费用无任何法律依据。一审法院在审理案件期间，应当通知或求实有利害关系的原出租方（国网河南省电力公司后勤服务中心）参与诉讼过程，求证房屋产权实际移交情况、在移交前与原承租方签订的合同时间、承租价格、承租区域面积。因为我方并未与被上诉人签订直接的租赁合同，我方无从知晓房租的实际收取方为那个单位或个人，故法院应通知原出租方参加诉讼。综合以上，原审法院审理本案认定基本事实不清，适用法律不当，恳请二审法院依法查实并纠正错误判决。郑州郑勤物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。郑州郑勤物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即腾退租赁门面房，即位于郑州市中原区××路××院××号24.35㎡的房屋，并将该房屋交还原告；2．判令被告向原告支付租金43830元，物业服务费1095.75元，两项共计：44925.75元（该租金及物业服务费自2019年4月1日起计算至2020年6月30日，2020年7月1日起，由被告按租金120元／㎡／月标准计算，物业服务费3元／㎡／月标准计算，向原告支付至实际退还房屋之日止）；3．判令被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自起诉之日至被告实际付款之日期间的拖延支付租金利息；4．判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1．案涉房屋系坐落在嵩山××路××号院的临街房屋，2019年4月1日之前房屋所有权人为国网河南省电力公司，该公司和被告存在长期的租赁合同关系，双方签订的最后一份《房屋租赁合同》（不显示签订时间）主要内容为：建筑面积97.40平方米，规划用途为商业；租赁期限的为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；该房屋每月租金为9058.20元／月（含税），按照半年方式支付，被告在本合同生效之日起10日内支付首期租金54349.20元。针对该份合同，被告主张租赁期限实际为2017年7月1日至2018年12月30日，每月租金为5844元，合计费用105192元。原告对被告的该项主张不予认可。原审法院认为，该合同约定明确，且根据第18条约定，合同总价为108698.4元（即税额9881.67元＋不含税金额98816.73元），该价格与合同约定的月租金标准、租赁期限一致，被告主张合计费用105192元没有事实依据，因其证据不足，故原审法院对其该项主张不予认定。根据合同约定，2018年案涉房屋租赁单价为93元／㎡／月。2．原告（乙方）和国网河南省电力公司（甲方）签订的《国网河南省电力公司本部职工家属区“两供一业”资产移交协议》（不显示签订时间）主要内容为：甲方将包括嵩山××路××号院职工家属区在内的5个家属区移交乙方，包含家属区内相关公共资产及门面房，不含未出售的公产房；资产移交基准日后，乙方取得此次移交资产所有权，移交完成后乙方负责管理维护并承担相关费用。原告（乙方）和国网河南省电力公司（甲方）签订的《国网河南省电力公司本部职工家属区物业管理移交协议书》主要内容为：由乙方接管并承担甲方家属区物业管理和服务，物业服务费实行所有接管小区价格标准相一致原则；甲方向乙方移交的门面房等经营性资产收入约定，自2019年4月1日始，其相关收益权归乙方，扣除相应成本后的收益用于移交家属区物业服务；物业管理权交接基准日为2019年4月1日；移交门面房，甲方应书面通知以前的承租人告知其移交情况；乙方接收物业管理后，负责实行市场化、专业化管理。双方移交上述资产后，原告分别与中国邮政集团公司郑州分公司、宋晓彩、李红亚等承租人签订了《房屋租赁协议》，原告提交的其和嵩山××路××号院临街房屋承租人签订的多份合同均约定：房屋租赁费为120元／㎡／月／一层（含税），每季度支付一次，先交费后使用；物业费为3元／㎡／月，一次性付清。原告提交的多份催交租金及物业费的通知及张贴照片不显示张贴时间及具体地点，不能证明原告或国网河南省电力公司在2020年7月之前向被告通知过移交事项并催要过租金及物业费。但根据被告的陈述，能够证明被告在2019年8月已经知晓移交事项及原告接管案涉小区的事实。4．关于租赁面积争议及原告通知腾房的时间。原告提交的2020年7月8日现场催收视频光盘及同日张贴的《催费及腾房通知单》内容显示：原告在2020年7月8日上门告知被告收费标准并要求被告签订租赁合同，被告对原告主张的租金标准、租赁面积及物业费提出异议，双方未协商一致，原告在被告门前张贴《催费及腾房通知单》，书面要求被告在2020年7月14日前交纳费用并搬离、腾空、将房屋交还原告。视频中，经原告测量，被告实际使用面积超过24.35㎡（包括拐角处），被告辩称其早要求国网河南省电力公司将拐角处隔开但至今未分隔。原审法院认为根据使用现状，被告使用房屋的面积超过24.35㎡，原告在诉讼请求中主张租赁面积为24.35㎡，符合客观事实，原审法院予以认定。5．关于物业费争议。双方均认可此前国网河南省电力公司从未向被告收取物业费。原告主张根据《国网河南省电力公司本部职工家属区物业管理移交协议书》的约定，自接收物业管理后，原告有权实行市场化、专业化管理，并提交了其他租户交纳物业费的增值税专用发票、垃圾清运费财政票据、照片等证据，据此证明其为嵩山××路××号院实际提供了物业服务，被告不能以未享受或无需接受物业服务为由不予支付物业费。被告对原告提交的物业服务相关证据真实性均不予认可，且认为不能证明原告实际为其提供物业服务。原审法院认为，物业费系物业服务企业运营之基础，物业服务企业之运营涉全体业主权利之维护，原告提交的证据能够证明其他商户交纳了物业费，故原审法院认定原告为本案所涉小区商户区提供了物业服务，鉴于被告未与原告签订书面合同，原审法院认定原、被告之间成立事实上的物业服务合同法律关系。根据原告提交的其和其他商户签订的《房屋租赁协议》和增值税专用发票原件，能够证明与原告签订《房屋租赁协议》的商户按照3元／㎡／月的标准向原告交纳了物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”鉴于自2019年1月1日起被告继续使用房屋，出租人并未提出异议，故自2019年1月1日起国网河南省电力公司与被告签订的2018年《房屋租赁合同》继续有效，但租赁关系变更为不定期租赁合同法律关系。根据第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所谓租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，是指租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。房屋所有权变动的事实原出租人应当通知被告，自通知之日起被告应当按照上述2018年《房屋租赁合同》向新的所有权人履行支付租金的义务。因被告是在2019年8月知晓房屋移交事实，具体日期无法认定，故原审法院认定自2019年9月1日起，案涉房屋租赁合同法律关系项下的主体由国网河南省电力公司和被告变更为原告和被告，原、被告之间成立不定期租赁合同法律关系，被告应当自该日起向新出租人即原告支付租金。在所有权变动的通知到达被告之前，被告应当向原出租人支付租金。但根据前述移交协议，国网河南省电力公司同意将2019年4月1日之后案涉房屋的收益权利让与原告，应视为其将2019年4月1日至2019年8月31日期间的应收租金进行了债权转让，原告亦在2020年7月履行了通知义务，故债权转让对被告发生法律效力，原告有权基于受让债权而要求被告将2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金交付原告。租金标准为2018年《房屋租赁合同》所约定的93元／㎡／月，原告主张按照120元／㎡／月计算租金没有约定和法定依据，原审法院不予支持。关于是否应当减免租金，原告称：正常与原告签订租赁合同并按时交费的，原告给予了部分优惠，但不应给被告减免，因为双方未签订合同，且已经进入诉讼。被告则称：按照国务院颁发的疫情期间减免房租的规定，承租国企房屋的租户应当享受减免政策。原审法院认为，八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确：“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金……国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”考虑今年新冠肺炎疫情对商户经营的实际影响，原审法院认为应当免除案涉房屋2020年4月至2020年6月的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因2019年9月1日至今原、被告未协商一致，故原告有权随时解除合同，且原告在2020年7月8日书面通知被告于2020年7月14日前搬离、腾空、交还房屋，该通知应视为解除合同的通知，至判决之日已经经过合理期间，故原告要求被告腾退租赁门面房（即位于郑州市中原区××路××院××号24.35㎡的房屋）并将该房屋交还原告的诉讼请求，原审法院予以支持。关于物业费的诉讼请求，根据原审法院前述认定的事实，原、被告存在事实上的物业服务合同关系，应当参照同小区其他商户交费标准（即3元／㎡／月）向原告支付自2019年4月1日至实际退还房屋之日的物业费。关于原告主张的违约金，综合考虑原告在2020年7月8日才书面通知被告交纳相关费用，被告系因对收费标准、房屋面积等存在争议而一直在与原告沟通协商，以及被告当庭表示愿意按照此前合同标准支付租金的情形，原审法院认为被告不存在根本违约行为，原审法院已经判令原、被告之间的不定期租金合同关系解除，故对原告主张的违约金，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孟某于判决生效之日起十五日内腾空房屋（位于郑州市中原区××路××院××号，面积24.35㎡），并将该房屋交还原告；二、被告孟某于判决生效之日起十五日内按照93元／㎡／月的标准向原告郑州郑勤物业管理有限公司支付自2019年7月1日至实际交还上述房屋之日的租金；并按照3元／㎡／月的标准向原告郑州郑勤物业管理有限公司支付自2019年4月1日至实际交还上述房屋之日的物业费；三、驳回原告郑州郑勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元（已减半收取），由被告孟某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人孟某对租赁起算时间和涉案房屋的租赁价格及物业费有异议的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十九条相关规定，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，房屋所有权变动的事实原出租人应当通知，自通知之日起被告应当按照上述2018年《房屋租赁合同》向新的所有权人履行支付租金的义务。上诉人是在2019年8月知晓房屋移交事实，具体日期无法认定，应认定自2019年9月1日起，案涉房屋租赁合同法律关系项下的主体由国网河南省电力公司和上诉人变更为上诉人和被上诉人，因上诉人自2019年1月1日起继续使用房屋，出租人并未提出异议，国网河南省电力公司与上诉人签订的2018年《房屋租赁合同》继续有效，租赁关系变更为不定期租赁合同法律关系。上诉人应当自该日起向被上诉人支付租金。根据相关移交协议，国网河南省电力公司同意将2019年4月1日之后案涉房屋的收益权利让与被上诉人，应视为其将2019年4月1日至2019年8月31日期间的应收租金进行了债权转让，被上诉人亦在2020年7月履行了通知义务，故债权转让对上诉人发生法律效力，上诉人应将2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金交付被上诉人。根据2018年《房屋租赁合同》所约定的租金标准为93元/㎡/月，及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，故一审按93元/㎡/月计算租金并减免三个月疫情期间的租金适当，同时，根据双方存在事实上的物业服务合同关系，参照同小区其他商户物业费交费标准（即3元/㎡/月），计算相关物业费用，并无不当。上诉人所提供的证据不足以证明其主张，故其上诉理由本院不予支持。综上所述，孟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由孟某负担。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇二〇年十二月二十九日书记员  纪东