文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初6527号原告：冉广胜，男，汉族，1974年8月10日出生，户籍地重庆市奉节县，现住重庆市云阳县。原告：姚德叔，女，汉族，1974年9月2日出生，户籍地重庆市奉节县，现住重庆市云阳县。二原告共同委托诉讼代理人：王小平，重庆洲同律师事务所律师。特别授权。被告：重庆中超房地产开发有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路**，统一社会信用代码91500235750065938H。法定代表人：冯小刚。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。原告冉广胜、姚德叔与被告重庆中超房地产开发有限责任公司（以下简称中超公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告冉广胜、姚德叔的共同委托诉讼代理人王小平、被告中超公司的委托诉讼代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉广胜、姚德叔向本院提出诉讼请求：1.判决由被告支付未按合同约定交房的违约金6978元（382402元×365天×0.5‱/天，2017年9月25日至2018年9月26日）。2.判决被告支付原告截止2020年8月26日的逾期办证违约金12141元（382402元×635天×0.5‱/天，2018年9月26日至2020年8月26日），之后违约金以382402元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月31日原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的尚城·柳岸房屋，位于重庆市云阳县青龙街道云江大道****8-1，原告支付房屋总价382402元。2012年12月31日原告办理入住手续，该房屋于2018年9月26日取得建设工程竣工验收备案登记，直今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《重庆市商品房买卖合同》第七条约定交房条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，逾期交房的违约责任为按已付房款的万分之零点五支付违约金，第十三条约定本商品房实际交付使用之日起60日内，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，该合同13.4（1）约定逾期在30日内，按已支付房价日万分之零点五计算违约金，13.4（2）约定逾期超过30日，若继续履行合同，按已支付房价日万分之零点五计算违约金，至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。中超公司辩称，1.被告无违法交房行为。按照原告陈述，2011年12月31日签订买卖合同，2012年12月31日办理交接房屋手续，案涉房屋已经交付原告居住并使用至今达九年之久，因此，被告没有违法交房行为。2.迟延办证，非被告原因。原告要求办理备案登记证和房产证，都属于土地行政机关行政确权，必须依法定程序办理。原告要求备案登记证和房屋产权证，实际上是一个诉讼标的，不应当双重要求承担违约。按照合同约定，被告作为开发商，只是协助办理，主要就是提交相关办证证明。被告已经履行提交证明材料的义务，至于什么时候能办下来，这属于行政机关的问题，被告公司也希望能尽早办理下来，同样也是受害者。据了解，导致迟延办证的原因，是因为案涉买卖房屋部分土地性质问题而引起，中超公司系依法取得挂牌上市的土地。但是，在当时特殊的历史条件下，县委、县政府为了加快推进城市建设、促进城镇化发展，在一定时期内房屋开发建设特许边建设、边办证，这属于当时地方政府政策原因。由于建设土地问题、政策原因导致迟延办理备案登记及产权证，并非被告行为能够左右，更非被告违约。3.原告诉讼已经超过诉讼时效。原告在买卖行为发生长达九年之久，并实际入住近十年之久的情况下起诉，在知道或者应当知道权利受到侵害的情况下现在才起诉，显然超过了诉讼时效的规定。4.原告已经接房九年，并无实质性损害。本案房屋买卖合同系发生在九年前，原告已经实际接房入住九年之久，并未造成不能入住等实质性损害。而且当时房价普遍较低，大部分都是每平方米2000多元，被告作为开发商几乎就是亏本买卖。现在房屋价值已经近每平方米10000元，原告实际上获取了巨大的升值空间。综上所述，请求法院在确定违约责任大小和金额的时候综合考虑以上因素，原告主张被告承担违约交房责任和逾期办证责任，其实质是未办证违约责任，其违约责任不能叠加计算。本院经审理认定事实如下：重庆中超房地产开发有限责任公司于2013年5月21日成立，经营范围房地产开发（按资质证核定事项和期限从事经营）。2011年12月31日，重庆中超房地产开发有限责任公司（甲方）与冉广胜、姚德叔（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：YS0002769），主要约定：第一条本商品房的项目名称及土地状况。本商品房的项目名称为尚城·柳岸。第二条本商品房销售依据。2.预售商品房。甲方销售的商品房为下列第（2）项：2.预售商品房。《商品房预售许可证》号310房2011字第001012，预售商品房批准机关：云阳县房产管理局。3.乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为：重庆市云阳县青龙街道云江大道408号18幢8-X。（二）本商品房所在幢的楼层共计20层。本商品房所在楼层物理层为第8层。本商品房所在楼层名义层为第8层。（三）本商品房结构为钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积121.09平方米，其中，套内建筑面积97.35平方米，共用部分与共用分摊建筑面积23.74平方米。（五）本商品房用途为住宅，属于普通住宅。第四条购房价款。（一）本商品房为清水房，总成交金额382402元，建筑面积单价为3158元/平方米，套内建筑面积单价为3928.12元/平方米。（二）付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国农业银行股份有限公司重庆云阳分行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3.按揭付款：本商品房总成交金额382402元。（1）首付192402元。（2）贷款19万元。第七条交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。2.属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定。2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。《合同补充协议》主要约定：8.契税、大修基金、抵押登记费和印花税在签订合同时由乙方按国家相关政策的规定向甲方缴纳，甲方为代收代缴，乙方水、电、气以实际安装费缴纳不加入房价，最后以相关部门核定为准多退少补。甲方应交纳的规费和税费由甲方缴纳。乙方在2011年12月31号后买房的水、电、气加入房价内，按国家规定一房一价（在契税、大修基金、抵押登记费和印花税除外）。11.乙方抵押贷款或公积金贷款购房的，必须委托甲方代办产权证，由乙方出具委托书，及交付办理产权证所需的相关资料给甲方。届时乙方在办理收房手续时，需把应交纳的办理产权证的所有费用交付给甲方，否则不予以办理交房。若因乙方原因未在甲方约定时间内办妥产权证及抵押手续的，由乙方按总房价款的0.5%支付违约金。同时，乙方继续按购房合同和本补充协议履行。13.乙方在所办理购房抵押过程中所需的各项费用皆由乙方承担。在合同尾部甲方加盖公司公章和于钧印章、乙方签名捺印，在《合同补充协议》尾部甲方加盖公章、乙方签名捺印。2011年12月31日，原告向被告支付购房首付款192402元、水电气6600元，2012年4月1日，原告缴纳物业专项维修资金8476.3元，2012年4月28日，原告缴纳土地登记费350元。2012年12月31日，被告将《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋交付给原告。2018年9月26日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明竣工时间为2018年9月19日。被告至今未取得本案所涉房地产的房地产权证（初始登记），也未取得土地房屋登记机构的登记受理单。另查明，中超公司实施的尚城·柳岸住宅楼项目，由原药用胶囊厂用地调整补偿的1480.87㎡和零星供地的848.65㎡两地块组成。因基础设施建设占用原药用胶囊厂用地调整补偿的1480.87㎡地块无权属证明文件，故一直未能办理土地权属登记手续。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告的身份证、被告企业信用信息公示报告、《重庆市商品房买卖合同》、收据、收款收据等，被告提供的本院（2020）渝0235民初3359号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以采信。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2011年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。原、被告在合同中约定，被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。逾期交房超过30日后，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。本案中，被告于2012年12月31日向原告实际交付房屋，原告装修并入住，但被告于2018年9月26日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，构成违约。本案原告于2020年10月21日起诉，原告有权要求被告支付从起诉之日倒计三年期间的部分交房违约金，已超过诉讼时效部分不予保护，且交房违约的止算点是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，故本院支持原告从2017年10月21日至2018年9月26日的违约金，被告关于原告主张交房违约金已过诉讼时效的辩称理由不成立，本院不予采纳。但原、被告约定的违约金过高，被告提出予以调整，结合被告违约情况及原告损失大小，本院酌定被告应支付原告自2017年10月21日至2018年9月26日以已付全部购房款382402元（包括按揭贷款19万元）为基数按日万分之0.5的百分之三十计算的违约金，即被告应付原告未按合同约定交房的违约金1950.25元（382402元×0.5‱/日×340日×30%），对原告主张的超额部分本院不予支持。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房产证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。虽然被告辩称未取得登记机构出具的登记受理单是由于政府未将该地块土地权属解决所造成的，但该原因不是免除被告违约责任的法定事由。原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告应当取得该地块土地权属，但被告至今未取得该地块权属，致无法办理商品房产权证明，责任在被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，被告应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。竣工验收备案登记是办理房屋产权登记的必备条件，在竣工验收备案登记之前，被告不具有办理房屋产权登记的能力。本院认为，本案逾期办证违约金的起算日应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日（2018年9月26日）起60日的次日，即2018年11月26日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”，因被告至今未取得登记受理单，原告提出逾期办证的违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。故逾期办证违约金应计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。原告已付全部购房款382402元（包括按揭贷款19万元），逾期办证违约金应当以全部购房款382402元为基数按日万分之0.5计算至被告提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。经计算，截止2020年8月26日，被告应支付原告违约金为12236.86元（382402元×0.5‱/日×640日），原告自愿主张12141元，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告冉广胜、姚德叔未按合同约定交房的违约金1950.25元；二、被告重庆中超房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告冉广胜、姚德叔截止2020年8月26日的逾期办证违约金12141元，并支付以382402元为基数按日万分之0.5从2020年8月27日起计算至被告重庆中超房地产开发有限责任公司提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的违约金；三、驳回原告冉广胜、姚德叔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由被告重庆中超房地产开发有限责任公司负担76元，由原告冉广胜、姚德叔负担63元。本判决为终审判决。审 判 员 陈俊太二〇二〇年十二月二十二日法官助理 徐 巧书 记 员 叶 平