四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2395号 上诉人（原审原告）:胡波，男，1979年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：黄智超，女，1981年9月出生，汉族，住四川省叙州区。 被上诉人（原审被告）：周绪林，男，1949年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：彭燕华，女，1957年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘和建，四川长源律师事务所律师。 上诉人胡波、黄智超因与被上诉人周绪林、彭燕华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 胡波、黄智超上诉请求:1.撤销一审判决，改判周绪林、彭燕华退回买房本金40万元；支付楼顶防水、楼下修复不锈钢围栏40万元，共计80万元；2.本案案件受理费由周绪林、彭燕华负担。事实和理由：1.胡波、黄智超与周绪林、彭燕华之间买卖两套房屋，分别是“花园平台的临建房约30平方米”，出售价40万元，土地使用证编号为宜市国用（96）字第005589号，另一套是案涉买卖合同上所写位于四川省宜宾市××街××号××单元××层××号房产，面积131.78平方米，属于钢混结构，用途住宅，产权证号为翠屏区字第00062528号，土地证号为翠屏区字第Ｘ003209**；2.胡波、黄智超与彭燕华签订的买卖合同里载明案涉房屋自带的花园及平台交胡波、黄智超使用。周绪林、彭燕华将别人的楼顶作为他自有的房屋来出售，案涉买卖合同可以证明该事实，故一审判决认定事实不清；3.开发商把胡波、黄智超购买的房子改成违章建筑，使案涉房屋无法销售，在购买房子同时，案涉房屋全部是属于正规的合法手续办理所得，一审判决认定事实不清，证据采信不足，导致判决不公，请二审法院公正判决；4.周绪林、彭燕华将高雯承、高雪冬的合法房产出售给胡波、黄智超，将违章建筑出售给胡波、黄智超，损害了胡波、黄智超的利益。 周绪林、彭燕华辩称：1.胡波、黄智超上诉主张与周绪林、彭燕华之间存在两套房屋土地使用证关系，并没有证据证明该事实，其上诉理由与上诉请求无关；2.胡波、黄智超上诉认为一审判决认定事实不清，但未提供证据证明；3.胡波、黄智超认为一审法院证据采信不足，直接导致适用法律出现偏差，没有任何事实依据，其上诉理由不成立；4.关于高雯承、高雪冬国有土地使用权证的说明，××巷××号属于高雯承、高雪冬的房屋，1997年4月拓街拆迁后，于1997年5月将高雯承、高雪冬安置在了南岸长江大道，1999年已将安置房的产权证、土地使用权证办给了高雯承、高雪冬，故高雯承、高雪冬在××巷××号的国有土地证早已作废，与本案没有任何关系。 胡波、黄智超向一审法院提出诉讼请求：1.判令周绪林、彭燕华赔偿欺诈损失100万元；2.判令周绪林、彭燕华承担全部楼顶维护、维修防水损失30万元；3.判令周绪林、彭燕华承担案件受理费。 一审法院认定事实:1997年1月13日，宜宾市政府出具宜市府函（1997）40号批复，同意宜宾三强贸易发展有限责任公司等在宜宾市翠屏区××巷××号××街××号××大楼；1997年4月7日，宜宾市翠屏区人民政府出具区府函（1997）54号批复，同意宜宾市房产公司对宜宾市翠屏区××巷1号至26号等拓街和危旧房改造工程进行联合修建。2000年1月10日，宜宾三强公司取得宜宾市城市规划设计管理处《临时设施工程准建证》，在宜宾市翠屏区××巷××房。2000年9月31日，宜宾市建筑委员会向宜宾三强公司出具1200元收款收据，并加盖宜宾市建筑委员会财务专用章。2013年8月19日，彭燕华与胡波、黄智超在宜宾天天房产信息有限公司居间下，签订了《房地产买卖合同》，约定将宜宾市翠屏区东城东街118号1单元4层1号建筑面积为131.78平方米住宅出售给胡波、黄智超，房屋产权证号为翠屏区字第0××8号，土土地证号为宜市北国用（2003）第23**房屋价款为83.8万元。该合同第六款备注第6条其他说明载明“甲方（彭燕华）将该房自带的花园及平台交于乙方使用”。2013年9月11日，翠屏区林家巷2号1幢1单元4层2号房屋变更为胡波、黄智超共同所有。2017年，胡波、黄智超与宜宾优家房地产营销策划有限责任公司签订了《委托销售合同》，约定胡波、黄智超将林家巷2号1幢1单元4层2号房屋及房屋旁的平台使用权委托乙方对外出售，载明该房屋建筑面积为131.78平方米，实际使用面积约700平方米，委托售价为280万元。同年，宜宾市城乡规划局向胡波发出宜市规监东城调（2017）第032号行政执法调查通知书。2018年，徐先容、陈天文等以相邻权纠纷一案将本案胡波、黄智超、周绪林诉至人民法院，诉请胡波、黄智超、周绪林停止对宜宾市翠屏区××巷房屋的共有屋面的侵害，拆除共有屋面的的建筑物、构筑物。经一审、二审、再审后，2020年4月16日，宜宾市中级人民法院（2020）川15民再1号民事判决书认定案涉楼顶花园及平台属楼栋全体区分所有权人共有，判决本案周绪林于30日内拆除宜宾市翠屏区××巷巷口2号、林家巷2号、6号、10号、12号、14号房屋共有屋顶区域除晾衣棚和防护栏之外的建筑物，胡波、黄智超为周绪林实施拆除行为提供必要的协助。一审庭审中，证人彭某、龚某均证实双方当事人签订《房地产买卖合同》时，约定了将房屋的露台使用权和上面的建筑物归胡波、黄智超使用。双方当事人一致认可宜宾市翠屏区东城东街118号1单元4层1号与宜宾市翠屏区××巷2号1幢1单元4层2号系同一套房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否已超过诉讼时效；2.案涉房屋买卖合同价款中是否包括了露天平台；3.彭燕华在买卖合同中是否存在欺诈。 针对焦点1，虽然本案的《房地产买卖合同》是在2013年，但2018年徐先容、陈天文等以相邻权纠纷一案将本案双方当事人诉至人民法院，诉请本案双方当事人停止对林家巷房屋的共有屋面的侵害，拆除共有屋面的建筑物、构筑物，显然与本案诉争标的存在直接相关。2020年4月16日，宜宾市中级人民法院（2020）川15民再1号民事判决书下达后，在先的相邻权纠纷一案方审理完毕，故应推定胡波、黄智超直至上述判决生效之日起，才知晓或应当知晓合同中可能存在的欺诈行为。因此，本案未超过诉讼时效。 针对焦点2，双方当事人签订的《房地产买卖合同》备注部分载明彭燕华将该房自带的花园及平台交予胡波、黄智超使用，虽然合同上没有明确约定花园及平台使用是否包含在买卖合同的价款范围内，但结合市场的交易惯例，具有更多使用面积的房屋显然价格更高。因此，案涉房屋买卖合同的价款中，包含了露天平台使用权的份额。 针对焦点3,诉争的花园及平台彭燕华并不具备所有权，即使取得了《临时设施工程准建证》，但花园及平台的使用权归属于楼栋全体业主共有，结合胡波、黄智超在（2020）川15民再1号民事判决书中确认的举证行为及本案的证人证言，房屋买卖时，彭燕华即将《临时设施工程准建证》交予了胡波、黄智超，并不存在欺诈和隐瞒行为。胡波、黄智超作为一个具有完全民事行为能力的自然人，明知花园及平台及其上的相应附着物为临时建筑，可能面临被拆除或无法继续办理临建证的风险，也应当知晓楼顶平台为楼栋业主共有的法律规定，与彭燕华签订了具有风险的《房地产买卖合同》，并已实际使用该花园及平台数年，对该花园及平台可能被认定为违章建筑，及区分所有权人可能主张其权利的法律后果自始即有清醒的认识。故胡波、黄智超诉请判令周绪林、彭燕华赔偿欺诈损失100万元的诉讼请求，不予支持。胡波、黄智超诉请判令周绪林、彭燕华承担楼顶维护和维修、防水损失，但楼顶的维护维修、防水等，受益方为共有该屋顶的楼栋全体区分所有权人，胡波、黄智超并未举证证明周绪林、彭燕华为楼栋业主之一，因此，对胡波、黄智超的该项诉讼请求，不予支持，胡波、黄智超可另行诉讼主张自己的权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，判决：驳回胡波、黄智超的全部诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取计8250元，由胡波、黄智超负担。 二审期间，胡波、黄智超向本院提交了书面申请，要求调取三强公司取得高雯承、高雪冬的国有土地证的变更经过及高雯承、高雪冬的国有土地证是否过期。胡波、黄智超还向本院提交了如下证据：1.盖有宜宾市住房保障和房地产事务中心房产档案专用章的查档证明（查阅日期2020年10月9日）；2.宜宾市东街社区于2013年8月20日向宜宾市房管局出具的证明，内容载明宜宾市辖区内东街118号已更改为林家巷2号1幢1单元4层2号；3.宜宾三强公司的临时设施工程准建证申请单（2000年元月）；4.胡波、黄智超于2013年9月17日取得的宜市翠国用（2013）第08317号土地使用证；5.宜宾三强公司缴纳的临时设施收费收据（2000年元月）；6.高雯承、高雪冬于1996年7月25日取得的宜市国用（96）字第005589号国有土地使用证；7.宜宾市人民政府于1997年1月13日作出的关于同意宜宾市房产公司、宜宾市戎州城市信用社、宜宾三强贸易发展有限责任公司、宜宾市东升装饰建材有限公司联合使用土地的批复（宜市函（1997）40号批复）；8.宜宾市翠屏区人民政府于1997年4月7日的〔区府函（1997）54号《关于同意宜宾市房产公司请求对林家巷1号至26号、东街69号至86号的拓街和危旧房改造工程进行联合修建的报告的批复，该文件抄送市三强贸易发展有限公司、戎州信用社、东星装饰建材有限公司；9.宜宾市住房和城乡建设局宜宾市财政局作出的《关于印发宜宾市既有住宅电梯增设项目财政奖补办法》的通知（宜住建函（2020）308号）；10.张倩的委托书复印件（2020年11月4日）；11.宜宾市房产公司与陶正聪于1997年5月28日签订的《拆迁返还协议》及陶正聪的产权证复印件；12.照片35张；13.胡波的身份证及结婚证复印件；14.宜宾市翠屏区字第X00320909号房权证复印件（房屋所有权人黄智超，登记时间为2013年9月11日）15.宜宾优家房地产营销策划有限公司的房屋独家委托销售合同；16.宜宾市自然资源和规划行政执法责令周建林限期自行拆除违法建设公告；17.宜宾市城乡规划行政执法调查通知书〔宜市规监东城调（2017）第032号〕；18.胡波与刘怀根签订的《房地产买卖协议》及胡波购买刘怀根房屋后取得的产权证；19.城市建委对彩钢瓦房钢架棚的评估、四川省宜宾市三源门窗装饰有限公司的证明及收款收据；以上证据拟证明彭燕华将高雯承、高雪冬的合法财产出售给胡波、黄智超，以及将违章建筑出售给胡波、黄智超，存在欺诈。 周绪林、彭燕华经质证认为，胡波、黄智超提供的证据均不属于二审中的新证据，不予质证。 周绪林、彭燕华二审中未向本院提交新证据。 本院经审核认为，胡波、黄智超提交的高雯承、高雪冬的国有土地使用证上载明地址是宜宾市翠屏区××巷××号，取得时间是1996年7月25日，但宜宾市翠屏区××巷××号已于1997年由宜宾市人民政府、宜宾市翠屏区人民政府批准，由宜宾市房产公司、宜宾市戎州城市信用社、宜宾三强贸易发展有限责任公司、宜宾市东升装饰建材有限公司联合四家联合进行拓街和旧城危房改造拆除重建。因此，胡波、黄智超申请调取高雯承、高雪冬的国有土地证的变更经过及高雯承、高雪冬的国有土地证是否过期与本案没有必然联系，本院不予调查。 关于胡波、黄智超向本院提交的上述19组证据，经审核胡波已经向一审法院提交并经过庭审举证、质证，故本院不再认证。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点：1.周绪林、彭燕华是否存在欺诈，是否应当退还胡波、黄智超的购房款40万元；2.周绪林、彭燕华是否应当支付胡波、黄智超维修楼顶防水、楼下不锈钢围栏的费用40万元。 针对焦点1，胡波、黄智超向一审法院起诉请求判令周绪林、彭燕华赔偿欺诈损失100万元，而胡波、黄智超在二审程序中向本院上诉请求撤销一审判决，改判周绪林、彭燕华退回买房本金40万元。由此可见，胡波、黄智超在二审程序中的上诉请求，实际是新增加的独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉请求进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院在二审审理中，征求了双方当事人的意见，因周绪林、彭燕华不愿意调解，故本院对胡波、黄智超在二审中新增加的诉讼请求依法不予处理。 针对焦点2，胡波、黄智超向一审法院起诉请求判令周绪林、彭燕华承担全部楼顶维护、维修、防水损失30万元。但胡波、黄智超在二审上诉请求判令周绪林、彭燕华支付胡波、黄智超维修楼顶防水、楼下不锈钢围栏的费用40万元。胡波、黄智超的二审请求，同样存在新增加的诉讼请求，对新增加的诉讼请求，因周绪林、彭燕华不愿意调解，本院依法不予处理。 关于胡波、黄智超要求周绪林、彭燕华承担全部楼顶维护、维修、防水30万元损失的问题，因胡波、黄智超未举证证明周绪林、彭燕华对案涉房屋楼顶有维护、维修和做防水的义务，因此，对胡波、黄智超主张由周绪林、彭燕华承担全部楼顶维护、维修、防水30万元损失的请求不予支持。 综上所述，胡波、黄智超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人胡波、黄智超负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 羽 审判员 王纯强 审判员 张问桃 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 赖 秋