北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11784号上诉人（原审被告）：王振宇，男，1979年11月8日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：李勇，男，1961年6月24日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。上诉人王振宇因与被上诉人李勇租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王振宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李勇的一审全部诉讼请求。本案诉讼费由李勇承担。事实和理由：1.双方曾在2010年9月签订了《房屋场地租赁合同》，但2019年5月16日，李勇在未通知王振宇的情况下擅自将其承租的房屋场地转租给了案外人王卫建，且是以公司的名义转租的。王振宇于2019年6月12日发现李勇转租情况后，以书面形式通知李勇解除租赁合同，王振宇要求解除合同是依据李勇的转租行为，因为合同约定了不得转租；2.合同事实上无法继续履行。涉案场地已发生重大变化，在2020年6月23日房山区青龙湖镇政府已向王振宇发出限期拆除通知，现地上房屋已被拆为平地，土地已被政府收回，导致该合同无法继续履行。李勇辩称，同意一审判决，不同意王振宇的上诉请求和理由。李勇向一审法院起诉请求：1.判令确认李勇与王振宇于2010年9月1日签订的《房屋场地租赁合同》有效；2.判令王振宇继续履行《房屋场地租赁合同》，交付合同约定的2400平方米的场地以及东房2间；3.诉讼费由王振宇承担。一审法院认定事实：2010年9月1日，王振宇（甲方）与李勇（乙方）签订《房屋场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》载明：“经甲乙双方协商一致，甲方同意将位于青龙湖镇大苑上村西108国道延伸线一处房屋场地租给乙方开办企业之用。一、房屋及场地条款约定：1.房屋共计9间，建筑面积180平方米，房屋为东西朝向，距108国道延伸线15米。2.场地在房屋的西面，东西长60米，南北宽40米，面积为2400平方米。二、租期共20年，自2010年9月1日起至2031年8月31日止。租赁期满乙方有续租优先权。租赁期间甲乙双方不得无故中途终止合同。如遇国家占地拆迁除外。三、租金及付租时间条款约定：房屋、场地年租金50000元，每年的9月1日前一次性付清。四、乙方所租的房屋场地使用权利条款约定：乙方在租赁后，可在不破坏房屋结构的前提下进行装修和改造，在场地内可自行建造生活办公生产用房及地面硬化，财产所有权归乙方所有。租赁期满可由甲乙双方协商处置。甲方建造的房屋所有权归甲方所有。五、租赁期间如遇国家占地拆迁，土地所有权归甲方所有。房屋谁建的赔偿款归谁所有（含院墙及地面硬化）。六、甲方责任条款约定：1.为乙方提供生活用水水源及电源。2.不干预乙方正常经营活动，并协助乙方搞好治安工作。七、乙方责任条款约定：1.按时交纳租金及水电费。2.与邻里单位搞好关系，合法经营。3.做好防火防盗和环境卫生工作。八、为保证合同的严肃性，任何一方原则上不得提出提前终止本合同，如遇不可抗力的特殊原因需提前终止合同，必须提前60天以书面形式提出，以便双方协商。九、违约责任条款约定：本合同所列的条款，双方应严格遵守，任何一方发生违约行为均依据《合同法》的相关条款，赔偿另一方由此而造成的经济损失。十、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。未尽事宜双方可另行协商并签订补充条款，所签补充条款与本合同一并具有法律效力。十一、甲乙双方如发生争议，可协商解决，也可诉讼至房山区人民法院解决。”王振宇在甲方落款处签字，李勇在乙方落款处签字。房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社在二人落款下方盖章备注“双方发生任何纠纷与大队无关”。合同签订后，双方依约履行。李勇租赁上述房屋及场地，用于北京永昌利达商贸有限公司货物运输。北京永昌利达商贸有限公司注册地址为北京市房山区青龙湖镇大苑上村村委会西180米，李勇是该公司股东之一。2019年6月12日，王振宇向李勇出具《承租人解除合同通知书》，载明：“李勇先生，我与你于2010年8月28日就位于北京市大苑上南路西的房屋签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》约定，特依法通知解除租赁合同。望收函后3日内，迁出该房屋。否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你的责任，由此产生的一切法律后果，由阁下自行承担。出租人王振宇2019年6月12日。”2019年，王振宇与李勇因租赁问题发生纠纷，李勇报警，双方当场达成调解。李勇支付租金至2019年8月31日，现涉案租赁房屋及场地空置。经法院组织双方当事人现场勘验，双方一致确认在合同履行过程中，王振宇于2016年左右收回了出租给李勇的7间房屋，李勇继续租赁使用的房屋为东房南起靠近大门的2间房屋。另查明，2019年8月9日，北京市房山区青龙湖镇大苑上村村民委员会出具《情况说明》一份，载明：“王振宇于2000年租赁我村村西108国道延伸线一处荒地。大约4.5亩，租期20年。2004年至2005年间，由于南水北调工程，占据了王振宇承租的部分荒地，合同已经由村大队收回。剩余部分荒地由王振宇继续使用至今，没有再签书面合同。特此说明。”经询，双方一致认可涉案租赁场地及房屋在该说明中王振宇租赁的荒地上。王振宇提交北京永昌利达商贸有限公司与王卫建签订的《北京市房屋租赁合同》照片打印件，潘彦来、许红英与王卫建于2019年8月13日的调查笔录，以此证明李勇在承租期内存在转租行为。李勇对上述证据真实性不认可，认为证据应提交原件，称出租人委托代理人落款处的名字“李勇”不是其本人签字，王卫建的陈述不属实，李勇不存在转租行为。经询，王振宇称上述《北京市房屋租赁合同》是其找案外人王卫建核实转租情况时拍摄的原件，现原件已被李勇收回。法院认为，当事人提交证据，应提交原件，现王振宇未能提交证据原件供核对，亦未提交其他证据予以佐证，李勇对上述两份证据不认可其真实性，故法院对上述两份证据均不予确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李勇与王振宇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现合同期间尚未届满，双方均应依约履行各自的合同义务。王振宇抗辩称李勇存在转租行为，构成违约，双方《租赁合同》已经解除，但对其该项抗辩主张，并未提供确实有效的证据予以佐证。根据现有证据不能证明李勇存在转租行为，且转租行为亦不是双方约定的合同解除条件，故对王振宇该项抗辩意见，法院不予采纳。王振宇抗辩称事实上也无法继续履行合同了，但未举证予以证明，法院亦不予采信。现涉案房屋及场地空置，不存在不能继续履行合同的情况，故对李勇主张王振宇继续履行《租赁合同》，交付合同约定的2400平方米的场地以及东房2间的诉讼请求，具有合同和法律依据，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、李勇与王振宇于2010年9月1日签订的《房屋场地租赁合同》有效；二、王振宇于判决生效之日后十日内向李勇交付双方签订的《房屋场地租赁合同》中约定的租赁场地（2400平方米）以及租赁房屋2间（南起靠近大门的东房2间）。二审中，本院向北京市房山区青龙湖镇大苑上村村民委员会调查相关情况，该村村民委员会主任表示，涉案场地已被政府收回。另，本院组织双方当事人到涉案场地进行勘验，涉案场地的地上已无房屋。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李勇与王振宇签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王振宇上诉主张的涉案合同因李勇的转租行为已解除的意见，因王振宇提交的证据不足以证明李勇存在转租行为，故对王振宇此项上诉意见，本院不予采纳。又根据本案二审查明的事实，现涉案场地上房屋等设施均已被拆除，场地已不受王振宇控制，涉案合同已无继续履行的可能，故对一审法院判决王振宇向李勇交付双方签订的租赁合同中约定的租赁场地（2400平方米）以及租赁房屋2间（南起靠近大门的东房2间）所依据的事实情况发生变化，本院予以改判。综上所述，王振宇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19640号民事判决书第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19640号民事判决书第二项；三、驳回李勇其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由王振宇负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费100元，由王振宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年十二月二十三日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之