辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13473号上诉人（原审原告、案外人）：朱亚清，男，1994年8月13日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：张咏，辽宁盛竹律师事务所律师。上诉人（原审原告、案外人）：金志新，女，1966年2月13日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：张咏，辽宁盛竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：卜广荣，女，1947年2月12日出生，锡伯族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：任全，辽宁欣合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：万邦一，男，1972年10月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人朱亚清因与被上诉人卜广荣、万邦一案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱亚清上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、卜广荣与万邦一之间的抵押关系，因期限届满而消失，且在双方重新签订借款合同，确认借款数额的情况下，形成新的债权债务关系，并未办理新的抵押登记，故其优先权已经消灭。二、上诉人购买使用涉诉房屋已经六七年，支付了相应对价，合法占有，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人的所有权理应得到保护。三、申请人有理由申请法院排除对涉诉房屋的执行，卜广荣与万邦一之间系借贷关系，系牟利的经营行为，而上诉人是实现居住权，理应得到优先保障。卜广荣辩称，1.卜广荣对涉诉房屋享有抵押权，抵押权设立日期为2013年7月19日，不同意停止执行涉诉房屋。2.涉诉房屋登记在被执行人万邦一名下，上诉人无权主张确认所有权归其所有。3.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，是对生存权的保护，应严格把握不应扩大到商业用房。本案涉诉房屋为商业用房，用途为经营牟利，不符合上述条文的立法本意。4.本案购买时间是2014年4月10日，系卜广荣取得抵押他项权利证书之后，且上诉人在起诉状中自认购房款83万元，仅支付60万元欠付23万元，款项支付给了案外人并非支付给被执行人，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人自认明知房屋无单独产权证书，并无规划许可证，所以上诉人自身存在过错。万邦一经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。其在一审中辩称，总体来讲，同意原告诉讼请求，时间过长，应当是万邦一2012年在被告卜广荣手中借款人民币600万元用于邦一地产开发建设，在拖欠辽中宝兴公司货款后，万邦一与卜广荣进行了协商，偿还了卜广荣的本金200万元，在当时借款时万邦一包括诉争房屋139.13平方米作为抵押担保，但是当时所有的房产都在一个产权证，没有具体分证，但因为拖欠宝兴公司货款，没有现金偿还，我们就偿还了卜广荣200万元本金，这样卜广荣的本金就剩400万元，我们把偿还的200万元对应房产把他抵给宝兴公司货款，我们并同意配合宝兴公司出售时相应手续，所以我们把房子按照宝兴公司要求出售，当时没有分户，每个格局都在，就把这个房子卖了，而且卜广荣起诉万邦一的时候也是我参加的庭审，我代表万邦一参加，达成和解协议，有借款和还款的事实过程，已经认定了，我们认为抵顶宝兴公司货款，以物抵债是双方认可的，我们把房子拿回来，是以为偿还了，我们认为财产所有权确认给原告，我们没有意见。无论是万邦一本人还是邦一地产公司，都是欠债还钱，拖欠卜广荣的钱会还钱，和其他合伙人多次协调，准备马上建设，马上偿还，不是赖账不还，查封这个房子，有些对原告方不公平。朱亚清向一审法院起诉请求：请求法院依法判决停止对位于辽宁省新民市门市的执行，并判决位于辽宁省新民市门市房产归原告所有。一审法院认定事实：被告卜广荣与被告万邦一曾因民间借贷纠纷于2017年7月24日诉至一审法院，一审法院经审理查明，2013年6月26日被告卜广荣与被告万邦一签订《借款合同》，约定被告万邦一向被告卜广荣借款500万元，期限2013年6月26日至2013年12月25日，被告万邦一以其所有的位于新民市中兴东路23号、建筑面积1733.24平方米的商用房屋抵押担保，同日双方在新民市公证处办理了公证。口头约定利息按年息36%计算。2013年7月19日被告卜广荣又与被告万邦一签订《借款合同》，约定被告万邦一向被告卜广荣借款600万元，期限2013年7月19日至2014年1月18日，被告万邦一仍以其所有的位于新民市中兴东路23-3号、建筑面积1350.04平方米的商用房屋抵押担保，同日双方在新民市公证处办理了公证。2015年2月1日被告卜广荣与被告万邦一重新签订两份《借款合同》，确认被告卜广荣分别向被告万邦一出借款项400万元和500万元，分别用被告万邦一所有的新民市中兴东路23-3号、建筑面积1350.04平方米的商用房屋和新民市中兴东路23号、建筑面积1733.24平方米的商用房屋作抵押担保。2017年4月21日被告万邦一给被告卜广荣出具字条，确认截止2017年4月26日其共欠被告卜广荣借款利息243万元。2018年12月17日被告卜广荣与被告万邦一经一审法院主持调解达成被告万邦一自愿偿还被告卜广荣借款900万元及自2016年8月26日起至借款偿还之日期间按月息2%计算的利息，于2019年2月5日前给付，逾期则继续按月支付按月利率2%计算的利息、案件受理费90,380元，减半收取45,190元由被告万邦一承担的协议。一审法院制作（2018）辽0106民初字第9585号民事调解书送达双方。后因被告万邦一未履行生效民事调解书，被告卜广荣于2019年4月9日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2019）辽0106执1812号。在执行过程中，一审法院于2019年8月21日对被告万邦一名下的位于辽宁省新民市中兴东路23-3号（1-5轴8-28轴）、建筑面积1350.04平方米房产予以查封，并于2019年11月5日作出（2019）辽0106执1812号查封公告。原告向一审法院提出书面异议，认为查封错误，请求法院依法停止对位于辽宁省新民市门市的执行。一审法院经审查于2019年12月23日作出（2019）辽0106执异438号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告提供了房产权证、契税证、土地使用证，主张位于新民市中兴东路23-3号（1-57-28轴），建筑面积1390.13平方米房屋登记的房屋所有权人为被告万邦一，共有情况为单独所有，登记时间为2012年10月9日。原告提供了2013年6月沈阳邦一房地产开发有限公司与沈阳市宝兴水泥制造有限公司签订了《协议书》、《门市楼移交协议》，主张沈阳邦一房地产开发有限公司将其公司法定代表人万邦一的个人资产【即坐落于新民市中兴东路23-3号五金紫祥园小区6号楼的四个门市楼{（10#门市楼、106.3平方米）、（11#门市楼、106.3平方米）、（13#门市楼、40.09平方米）、（14#门市楼、123.21平方米）}】和沈阳市宝兴水泥制造有限公司水泥等价抵顶。沈阳邦一房地产开发有限公司将上述四个门市楼全部移交给了沈阳市宝兴水泥制造有限公司。原告提供了2014年9月20日被告万邦一、沈阳邦一房地产开发有限公司向沈阳市宝兴水泥制造有限公司出具承诺书，主张被告万邦一及沈阳邦一房地产开发有限公司承诺于2015年1月25日前协助办理上述门市楼产权过户手续。原告提供了收据、个人活期明细信息、转账凭条、社区证明，主张2014年7月10日其以83万元购买了位于新民市中兴东路23-3号五金紫祥园小区6号楼10#门市楼（106.3平方米），其父亲朱立山于2014年7月10日以转账形式将60万元购房款汇到沈阳市宝兴水泥制造有限公司股东（沈阳市宝兴水泥制造有限公司法定代表人刘宝义的妻子）李素娟银行账户内，沈阳市宝兴水泥制造有限公司已收到该笔款项。原告主张曾多次找到被告万邦一办理产权过户手续，但被告万邦一均以位于新民市中兴东路23-3号房屋产权暂时无法分户为由未予配合。原告提供了新民宏宇热力有限公司出具的个人欠费明细、辽宁省电力有限公司沈阳供电公司出具的缴费明细、照片，门市楼出租协议、门市楼租赁合同，营业执照、主张自从2014年7月10日起原告实际占有、使用、管理涉案房屋。再查明，被告卜广荣提供了房产证、契证、抵押权证书，主张位于新民市中兴东路23-3号（1-5轴8-28轴），建筑面积1350.04平方米房屋登记的房屋所有权人为被告万邦一，共有情况为单独所有，登记时间为2013年7月18日。被告万邦一将上述房屋抵押给被告卜广荣，2013年7月19日办理了抵押登记，抵押期限为6个月。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案对于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益，原、被告双方存在以下两点争议，首先双方对被告卜广荣对涉案房屋享有的抵押权是否因登记机关登记的抵押期限到期而消灭这一问题存在的争议，一审法院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，在被告卜广荣的主债权已经生效法律文书予以了确认的前提下，被告卜广荣对涉案房屋享有的抵押权不因抵押期限（担保期间）到期而消灭，被告卜广荣依法享有对抗案外人的抵押权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，对原告提出的排除执行异议应不予支持。其次原、被告双方对原告是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形这一问题存在的争议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院认为原告在购买涉案房屋时，其对位于新民市中兴东路23-3号房屋的整体产权登记情况是知晓的，其也应该知晓当时该房屋整体产权已被设定抵押登记，故原告对涉案房屋未能办理过户登记是有过错的，况且原告未能提供书面买卖合同，也未支付全部购房款，因此原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形。综上所述，原告提出的事实和证据不足以排除涉案房屋的强制执行，对其提出不得执行涉案房屋并确认其享有房屋所有权的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告朱亚清的诉讼请求。案件受理费12,100元，由原告朱亚清承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人朱亚清就执行标的即位于辽宁省新民市门市是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人朱亚清主张其通过沈阳市保兴水泥制造有限公司（以下简称“保兴公司”）从被上诉人万邦一处购买涉诉房屋，商定价款为83万元，实际转账支付60万元，尽管上诉人朱亚清自述其在人民法院查封之前已经签订转让协议并占有使用涉诉房屋，但因其并未支付全部价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且从签订房屋转让协议书之时至今，涉诉房屋所在楼房仍作为整体登记在万邦一名下，尚未进行分户，也不具备办理转移登记条件，上诉人在购买房屋时应就此尽到必要审查义务，亦应承受相应的交易风险。上诉人购买涉诉房屋的行为并不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，故上诉人就涉诉房屋享有的权益并不足以排除人民法院的强制执行，其上诉请求不能得到支持。关于上诉人朱亚清提出卜广荣与万邦一之间的抵押关系，因期限届满而消失，优先权已经消灭，且卜广荣与万邦一之间系借贷关系，上诉人购买房屋为实现居住权，应得到优先保障的主张。经审查，上诉人系通过保兴公司购买涉诉房屋，其也自认是向保兴公司支付的部分购房款，而根据宝兴公司与沈阳邦一房地产开发有限公司签订的《协议书》及《门市楼移交协议》约定，被上诉人万邦一使用包括涉诉房屋在内的四个门市抵顶欠付宝兴公司的水泥货款。由此可见，上诉人购买涉诉房屋所依据的基础法律关系为被上诉人万邦一与宝兴公司之间以房抵顶货款的债权行为，在房屋没有办理转移登记的情形下，该抵顶行为尚未履行完毕，与卜广荣对万邦一享有的债权相比较而论，卜广荣通过诉讼方式和法院强制执行程序主张债权权利应受法律保护，而朱亚清主张购买涉诉房屋所基于的法律关系尚未履行完毕，故对朱亚清提出的该主张本院难以支持。综上所述，朱亚清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,100元，由上诉人朱亚清承担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十四日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；