广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1543号 上诉人（原审被告）：广西贺州市灵贺投资开发有限公司，住所地：贺州市八步区建中社区建设中路**。 法定代表人：汤伟忠，董事长。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱志标，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：谢天伟，男，汉族，1980年5月24日出生，身份证住址：广西贺州市八步区，现住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：谷薇薇，女，汉族，1980年1月14日出生，身份证住址：广西贺州市八步区，现住贺州市八步区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗勇政，广西汇豪律师事务所律师。 上诉人广西贺州市灵贺投资开发有限公司（以下简称灵贺公司）与被上诉人谢天伟、谷薇薇商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1844号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭于2020年12月21日公开开庭审理本案，上诉人灵贺公司的委托诉讼代理人梁倜铭、邱志标，被上诉人谢天伟、谷薇薇的共同委托诉讼代理人罗勇政到庭参加诉讼。 上诉人灵贺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋不动产登记应当由上诉人与被上诉人双方共同申请，不是上诉人的单方义务，但上诉人未收到被上诉人要求协助办证的通知。上诉人在办证过程中主要履行的是提供材料的协助义务，本案起诉之前，上诉人未收到过被上诉人要求协助办证或提供相关办证材料的申请，被上诉人本身存在怠于履行自己的义务的情形，根据《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（三）款“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，由此引发的逾期办证的后果不应由上诉人承担。二、逾期办证的原因不在上诉人一方。根据《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（二）款：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之0.5的违约金。”约定，上诉人在施工过程中遇到各种不可抗力、政府行为、政策原因、疫情影响等导致竣工时间迟延和完善各项手续时间迟延，上述原因导致的逾期办证,不是上诉人的原因，上诉人不需按照《商品房买卖合同》（预售）第二十条第（二）款约定承担违约责任。三、被上诉人以《商品房买卖合同》第二十条约定要求上诉人支付违约金的主张不能成立。《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定被上诉人在房屋交付之日起360日内取得的是“房屋所有权证书”。2015年《不动产登记暂行条例》正式实施，2016年《不动产登记暂行条例实施细则》正式实施。贺州市从2016年3月开始正式依照上述规定进行物权登记，双方对于取得土地使用证及不动产证的时间约定不明，进而导致关于取得房屋所有权证的时间约定已经没有意义。四、本案被上诉人取得房屋所有权证书的起算时间不应以交房时间起算，应当以达到合同约定交房条件之日起算。《商品房买卖合同》第九条约定案涉房屋交付时间是2017年10月，但取得竣工验收备案日期是2019年9月3日，取得房屋测绘报告的时间是2019年12月13日。上诉人在2020年1月份通知上诉人办理不动产证的，未超出合同约定的360日的范围，上诉人不存在违约。五、被上诉人取得权属证书的时间可以顺延，按照不动产登记中心向上诉人出具的《商品房首次登记一次性告知单》第四条规定，实际办理过程中，出现了如下非因上诉人原因导致的延误：（一）在取得竣工验收合同证明材料过程中延误1674.5天。（二）为取得建设工程规划竣工验收合格证办理绿地率竣工验收延误70天。（三）对项目更名、确认正门位置及门牌号××天。（四）为取得贺州市房产测绘成果报告延误93天。上述延误非因上诉人原因引起，上诉人不需承担违约责任。六、即使二审法院认为上诉人应当承担违约责任，也应对相关数额进行下调至上诉人实际造成的损失。综上，原审判决部分缺乏事实和法律依据，上诉人为维护自身合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法判决。 被上诉人谢天伟、谷薇薇辩称：一、一审判决认定的交房时间不准确。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《商品房销售管理办法》第三十条的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，交付必须是交付经验收合格的房屋。上诉人将未经验收合格的房屋向被上诉人交付，明显违反法律的强行性规定，属于违法交付，不产生交付的法律效果。上诉人交付房屋的时间最早应当是房屋通过五方竣工验收合格之日，即2018年10月19日，甚至是通过竣工验收备案的2019年9月3日。二、一审判决认定可以延期交房的天数也不准确。1.新居配项目延期天数220天没有事实依据。根据上诉人在一审中提交的《太白湖片区土地整理及农民集中安置住房建设项目A区1-3#楼项目供配电设施建设维护协议》，该《客户受电工程接入电网（送电）确认书》只是确认该小区通电，并不能说明上诉人在该期间的免责事由和可以延期的天数。2.外墙设计变更、防水工程设计变更92天无事实依据。根据一审中上诉人提供的《工作联系单》（工期-11)、《工作联系单》（工期-12),该两份联系单仅证明因外墙设计变更、防水工程设计变更导致工期相应增加67天、25天，没有证据证明该两项工程工期延期会导致其他工程延期，而且该两个工程为相互独立的工程，相互之间施工没有影响，属于变更为房开项目之前、双方签订合同之前的事由，不能作为工期顺延的事由。一审判决直接简单相加的核减该两项延长工期，明显袒护上诉人。3.气象原因延期54天与事实不符。答辩人等业主均是在上诉人将该项目变性为商品房开发项目后，于2016年2月份之后相继与上诉人签订购房合同的，即整个项目剩余的工程主要为内部施工，天气因素影响不大。而且，从事项目建设，天气因素是可以预见的，一审判决将中雨的天数全部作为延期天数是不合理的，也与事实不符。三、一审判决确定的逾期办证时间节点不正确。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，360日内取得不动产权属证书，不是被告发出通知要求提交办理不动产权证书材料，所以上诉人延期办证的日期应当以答辩人取得不动产权属证书之日止。四、项目绿化工程绿地率变更报批延期的71天无事实和法律依据。案涉“XX”项目建设规划的绿地率为15%，因项目绿地率不合格是上诉人的原因造成的，不能因此扣除，一审判决予以扣除是不当的。综合全案来看，虽然答辩人基于各种原因未上诉，但一审判决认定交付房屋的时间不正确，对上诉人违法交付的交付行为予以认定，明显违反法律规定，对逾期可顺延的具体天数等基本事实认定不清，据以认定可顺延的天数不准确，请二审法院查清事实后按答辩人一审诉请进行改判。 被上诉人谢天伟、谷薇薇向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金27760.48元(以全部房价款为基数，从2017年1月1日至2018年10月19日止，按日万分之一计付）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金4647.87元(以全部房价款为基数，从2019年10月15日起至原告取得不动产权证之日止，按日万分之0.5计付）；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司应向原告谢天伟、谷薇薇支付逾期办证违约金9486元；二、驳回原告谢天伟、谷薇薇的其他诉讼请求。案件受理费615元，减半收取308元（原告已预交），由被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司负担。 一审判决认定事实及判决理由详见贺州市八步区人民法院作出的（2020）桂1102民初1844号民事判决书。 二审中，上诉人灵贺公司向本院提交的证据：证据1、不动产登记一次性告知书，拟证明上诉人告知被上诉人办理房屋不动产首次登记应当提交的材料。证据2、广西贺州市灵贺投资开发有限公司（商业住宅）分摊土地产权分成清单，拟证明买受人在2020年1月以后才陆续进行土地分成确认，该确认表用于办理不动产的依据。证据3、通话记录，拟证明上诉人在2020年1月就开始通知购房户共同申请办理不动产证。证据4、贺州市桂源水利电业有限公司作出的关于太白湖片区土地整理及农民集中安置住房建设项目A区1到3号楼居民住宅供配电工程按照“新居配”建设的情况说明，拟证实上诉人因“新居配”建设导致了工期延误是563天。经质证，被上诉人认为，对证据1的真实性没有异议；对证据2真实性及证明内容也没有异议；证据3没有显示通话内容，证明内容不予认可，被上诉人按公告在合理期限内提交了办证的相应材料；对证据4真实性没有异议，本案已经确定了“新居配”配电工程延误逾期，所以对该份桂源水利电业公司出具的该份证明不认可，且不是新证据，该份证据的内容在一审中上诉人的证据9体现，现重新出具情况说明证明工期延误，不符合常理。本院对证据的分析与认定：对双方无异议的证据1至证据2予以确认；证据3不能证明拟证明内容，不予采信；证据4不属于新证据，不予确认。 一审判决认定事实清楚，应予确认。另查明，北控水务公司的二次供水设备增加，从2017年8月8日申请至2017年10月18日批复的63天可据实延期。 本院认为，上诉人灵贺公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。因涉案工程项目已于2016年11月23日完成所有施工内容，各分项分部工程质量也验收合格，而导致逾期交房的原因在于市政配套设施一直未完善，属不可归责于合同当事人的原因。虽被上诉人于2017年10月27日实际接收了房屋，但由于案涉工程通过竣工验收为房屋具备办证条件的基础条件，案涉工程通过竣工验收之日为2018年10月19日，因此，灵贺公司协助办证期限应自2018年10月19日起算的360日内（即自2018年10月19日至2019年10月14日止），灵贺公司于2020年3月17日才通知办证，未在办证期限内协助办理不动产权证书，应承担相应违约责任。关于逾期办证违约金的计算，因灵贺公司并非办理不动产权证的主体，仅具有代为收取办理不动产权证材料并协助办理不动产权证的合同义务，逾期办证违约金应以灵贺公司向被上诉人发出提供办理不动产权证材料的通知之日（即2020年3月17日）为计算逾期办证违约金的截止之日。因此，灵贺公司逾期办证天数应自逾期之日即2019年10月15日起计算至2020年3月17日止，共计154天，灵贺公司应支付的逾期办证违约金为3253.5元（已付房价款422534元×0.00005×154天），一审判决对逾期办证违约金的认定及计算数额不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人灵贺公司的上诉请求部分成立、部分不成立，成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1844号民事判决第二项； 二、变更贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1844号民事判决第一项为：上诉人广西贺州市灵贺投资开发有限公司应向被上诉人谢天伟、谷薇薇支付逾期办证违约金3253.5元。 一审案件受理费308元（被上诉人预交），二审案件受理费50元（上诉人已预交），合计358元，由被上诉人谢天伟、谷薇薇负担50元，上诉人广西贺州市灵贺投资开发有限公司负担308元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 常国慧 书 记 员 曾俊豪 白桂妹 黄爱惜 杨杰