河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5342号上诉人(原审被告):汪遂庭,男,汉族,1954年11月19日出生,住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人:汪萌,广东宝晟律师事务所律师。被上诉人(原审原告):郭良树,男,汉族,1966年9月5日出生,住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人:唐军辉,河南京港律师事务所律师,代理权限:特别授权。原审第三人:商丘七八九房地产中介有限公司,住所地:商丘市睢阳区。法定代表人:许新，公司经理。委托诉讼代理人:宋圣选,男，汉族，1980年10月4日生，住河南省清丰县，系公司员工，代理权限：特别授权。上诉人汪遂庭因与被上诉人郭良树及原审第三人商丘七八九房地产中介有限公司合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人汪萌，被上诉人的委托诉讼代理人唐军辉,原审第三人委托诉讼代理人宋圣选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪遂庭上诉请求：1、请求撤销(2020)豫1402民初7409号民事判决;2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清;2020年4月22日,上诉人与被上诉人签订了《商丘存量房屋买卖合同》,该合同第一条约定:上诉人购买被上诉人名下位于商丘市××区××花园××（××）××单元××号的房产,但被上诉人未在该合同上签名,也未向上诉人出具相关的委托授权手续及房产证件(该合同第二条并未填写房屋所有权证的相关信息可以证明)。故经各方协商一致,同意上诉人无需缴纳购房定金人民币20000元;根据该合同第十条约定:各方应自该合同签订之日起40个工作日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但截至一审开庭时,被上诉人没有任何证据证明其已将涉案房屋解除抵押登记,也没有任何证据证明其在完善房屋手续后,通知上诉人办理过户手续;根据该合同第十三条的约定:对涉案合同的解除,应当采用书面形式。在被上诉人未对涉案合同签名确认,第三人及被上诉人均未通知上诉人办理过户,第三人以上诉人违约于2020年5月23日起诉上诉人承担违约责任的情况下,上诉人依照合同约定,在合同约定的履行期限届满后,依约向第三人发出《律师函》,告知第三人因合同目的无法实现,解除涉案合同。一审法院仅依据上诉人未依约支付定金及购房款为由,认定上诉人应承担违约责任,明显属于认定事实错误。上诉人多次向一审法院阐明,未缴纳定金是因被上诉人未签署涉案合同,未出示相关证件,经各方当事人协商一致的结果。在合同履行期限内,各方也从未对上诉人未缴纳定金提出过任何异议;因被上诉人从未通知上诉人办理过户手续,上诉人自然不会向被上诉人支付购房款。第三人仅口头陈述电话通知上诉人,但第三人并无任何证据证明该事实,且依据《居间服务合同》的约定,双方订立《商丘市存量房屋买卖合同》后,第三人就已经完成居间义务,其没有义务通知上诉人办理过户手续,而是应当由被上诉人通知上诉人办理过户手续。在本案中,应当是被上诉人没有依照合同约定履行合同义务,而不是上诉人未履行合同义务。因此,一审法院认定事实明显错误。二、一审法院适用法律错误;本案在一审庭审过程中,上诉人明确说明已经以《律师函》的方式书面告知第三人解除涉案合同。但一审法院依然判决解除《商丘市存量房屋买卖合同》并判令上诉人承担违约责任,明显属于适用法律错误。若一审法院认为上诉人因不享有单方解除权而发出《律师函》解除涉案合同的行为无效。则涉案《商丘市存量房屋买卖合同》依然在履行过程中,在双方合同未解除前,该合同效力及与双方。被上诉人在庭审中明确认可其已经将涉案房屋另行转让,则在涉案合同尚未解除的情况下,被上诉人转让涉案房屋的行为应属于违约行为;若一审法院确认上诉人发出《律师函》的行为有效,则被上诉人才有权依据《商丘市存量房屋买卖合同》第十三条的约定,将涉案房屋另行转让。否则,在被上诉人未依约书面通知上诉人解除涉案合同的情况下,被上诉人应向上诉人承担违约责任一审法院在认定双方签署的《商丘市存量房屋买卖合同》合法有效的前提下,未审查被上诉人何时将涉案房屋解除抵押,被上诉人何时依照合同约定通知上诉人办理过户手续,就直接认定上诉人违约,明显属于适用法律错误。根据“谁主张,谁举证”的举证原则,被上诉人在一审过程中仅出示了涉案《商丘市存量房屋买卖合同》及房产证复印件,根本没有任何证据证明上诉人有违约行为,被上诉人应依法承担举证不能的不利后果。虽然第三人起诉上诉人要求上诉人承担违约责任。但第三人仅是要求上诉人承担《居间服务合同》的违约责任,并未要求人民法院解除涉案合同。且第三人的起诉是在《商丘市存量房屋买卖合同》履行期限内,上诉人愿意承担《居间服务合同》的违约责任并不必然导致上诉人应承担《商丘市存量房屋买卖合同》的违约责任。二者不存在因果关系。而且,在该案中,人民法院已经将未缴纳定金的过错认定为第三人承担。经商丘市梁园区人民法院做出的(2020)豫1402民申39号民事裁定书认定“关于涉案房屋状态等问题双方可另行主张权利”可以证明,《居间服务合同》的处理结果与本案无关。对本案而言,人民法院应依照《商丘市存量房屋买卖合同》的约定就上诉人与被上诉人的合同履行情况根据相关证据进行认定。因此,一审法院适用法律错误。郭良树辩称,一、本案事实已经经一审法院民事判决查明，本案当中的案件事实也已经查明，本案合同未继续履行的原因在于上诉人未按照约定支付购房款才导致合同无法履行。二、上诉人发送律师函不具备解除合同的效力，一审法院在判决书中判决解除合同，才导致合同能解除。三，居间合同的成立基础也是上诉人与被上诉人签订的买卖合同，上诉人对于第三人的违约情况已经查明，他们之间具有关联性，所以上诉人应该承担违约责任。原审第三人述称,请二审维持原判。郭良树向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2020年4月22日签订的商丘存量房屋买卖合同,并判决被告支付原告违约金46300元;2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年4月22日，原告郭良树的委托代理人王玉梅与被告汪遂庭签订了《商丘存量房屋买卖合同》一份，主要约定：“甲方所售房屋坐落于商丘市××区××花园小区××（××）××单元××号，房屋总房款为926000元。乙方于2020年4月22日交付定金20000元于丙方代为保管，过户当日支付全部房款。当事人双方同意自本合同签定之日起40个工作日内（约定时间或约定条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。逾期付款超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房款的5%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。同日，原告郭良树的委托代理人王玉梅与被告汪遂庭、第三人商丘七八九房地产中介有限公司签订了《居间服务合同》一份，对涉案房产的居间服务费等进行了约定。签订合同后，被告未向原告支付定金及购房款，双方形成纠纷。一审法院认为，原告郭良树的委托代理人王玉梅与被告汪遂庭签订的《商丘存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为合法、有效的合同。被告在签订合同后，未按照合同约定支付定金及其他购房款，应承担合同约定的总房款5%的违约责任，即926000元×5%=46300元，故对原告要求解除合同，被告支付违约金46300元的诉讼请求，予以支持。被告关于“被告方至今不清楚涉案房屋是否具备过户条件,也未接到第三人应当办理房屋过户手续的通知，不应当向原告承担任何形式的违约责任”的辩解意见，因被告至今未支付购房定金，且第三人陈述在原告将房屋抵押贷款还清后第三人已经电话通知被告履行房屋过户手续，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故对该辩解意见，不予支持。被告关于“被告已于2020年6月21日以律师函书面告知第三人解除涉案商丘市存量房屋买卖合同，该合同不存在由人民法院依法判令解除的法律情形”的辩解意见，因被告并不具备合同的单方解除权，故对该辩解意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除原、被告双方于2020年4月22日签订的《商丘存量房屋买卖合同》；二、被告汪遂庭支付原告郭良树违约金46300元，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取478.75元，由被告汪遂庭负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，案涉《商丘存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效的合同。合同主要约定:收到房屋全部房款当日交房;当事人双方同意自本合同签定之日起40个工作日内（约定时间或约定条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;逾期付款超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照总房款的5%向甲方支付违约金。本案中，如被上诉人不能按约定交付房屋，则上诉人可主张违约责任；上诉人在未按照约定履行合同义务、不具备合同的单方解除权情况下，而向第三人发送律师函主张解除合同，是上诉人明确表示不履行合同主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条规定，原审判决解除合同、按约定支付违约金有事实和法律依据，并无不当。综上所述，汪遂庭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费957.5元，由汪遂庭负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  王晓辉审判员  张学朋二〇二〇年十二月二十一日法官助理刘畅书记员彭兰