河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4476号上诉人（一审原告、反诉被告）：信阳平桥中原村镇银行股份有限公司，住所地信阳市平桥区南京路与二十四大街交叉口，统一社会信用代码91411500566487604C。法定代表人：杨允丽，公司董事长。委托诉讼代理人：袁向颖，公司员工。委托诉讼代理人：马静，河南银辉律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：信阳天龙餐饮管理服务有限公司，住所地信阳市平桥区龙江路，统一社会信用代码91411503695954838X。法定代表人：曹永春，公司总经理。委托诉讼代理人：杨卓妮，河南高普律师事务所律师。上诉人信阳平桥中原村镇银行股份有限公司（以下简称平桥中原银行）因与被上诉人信阳天龙餐饮管理服务有限公司（以下简称天龙公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平桥中原银行的委托诉讼代理人袁向颖、马静，被上诉人天龙公司的委托诉讼代理人杨卓妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人平桥中原银行上诉请求:1、要求撤销一审判决中的第二项判决；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院酌定以2020年10月至2023年10月的租赁费的10%计算违约金105000元，没有事实和法律依据。1、违约金具备补偿损失的功能，但无论是《房屋转租赁合同》还是《房屋转租赁补充协议》均未对违约金作出约定，结合合同当事人意思自治的因素，原审法院在酌定违约金时应以实际损失为基础。但在本案中，被上诉人没有任何损失，其在庭审时也未提交任何证据证明其实际损失，依据《民事证据若干规定》的相关规定，当事人应当对自己的主张承担举证责任，否则应承担举证不能的后果，原审在被上诉人未提交任何证据证明其损失的情况下，罔顾上诉人已多支付近一年租赁费的事实，酌定违约金明显不当。2、被上诉人明知上诉人不会再租赁房屋，却仍拒绝接收房屋，放任房屋闲置，此损失不应由上诉人承担。早在2019年12月，上诉人就已经微信通知了与上诉人签订补充协议的黄富新停租事项，其回复收到且未提出异议。此后，上诉人又多次明确表明因银行网点下沉，不会再租赁房屋，但被上诉人始终拒绝接收房屋，依据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案来看，被上诉人明知上诉人不再租赁房屋，却放任房屋闲置，不寻找其他承租人，放任损失扩大，此损失与上诉人无关。二、退一步来讲，上诉人多支付的租赁费已经足以补偿被上诉人。即便认定上诉人没有约定解除或者法定解除的权利，那么也应当认定上诉人与被上诉人于2020年7月达成解除《房屋转租赁合同》和《房屋转租赁补充协议》的合意，即双方的租赁合同应视为于2020年7月已被解除。依据《合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，上诉人诉至原审法院要求解除合同，被上诉人于2020年7月29日提交反诉状称同意解除合同。此时，上诉人与被上诉人已经达成解除合同的合意，涉案合同至此应该视为已经解除。但上诉人的租赁费已经支付至2020年10月，多支付的租赁费8万余元，原审法院对此并没有明确计算，上诉人认为此费用足以补偿被上诉人。综上所述，上诉人认为原审罔顾上诉人多支付租赁费的事实，酌定上诉人支付违约金没有事实与法律依据，要求二审查明本案事实，支持上诉人上诉请求。被上诉人天龙公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果正确。二、被答辩人上诉称“原审法院酌定以2020年10月至2023年10月的租赁费的10%计算违约金105000元没有事实和法律依据。”的上诉理由不能成立。第一、一审已经查明，答辩人与被答辩人签订的租赁合同租期为八年，从2015年10月11日起至2023年10月11日止，每年租赁费为35万元，每年10月11日前，被答辩人一次性交清下一年度的房租费用。根据平桥区人民法院作出的（2020）豫1503民初714号民事判决书确定的义务，被答辩人向答辩人支付的35万元是2019年度拖欠的房租，并不存在被答辩人上诉状中所称多支付租赁费用一说。第二、被答辩人上诉却称“被上诉人没有任何损失”明显不是事实。被答辩人违反合同约定在2020年7月以起诉的方式要求提前解除合同，在一审判决后才联系答辩人要求交接房屋，答辩人的房屋至今也未能租赁出去，即便是能够找到租户，受疫情的影响也无法按照之前的租金租赁，被答辩人的违约行为明显给答辩人造成了损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，答辩人的损失应当认定为合同履行后可以获得的利益，一审以三年租赁费的10%计算违约金并无不当。第三、被答辩人以“微信通知了黄富新停租事由，其收到且未提出异议”为由诉称“被上诉人明知上诉人不再租赁房屋，却放任房屋闲置，不寻找其他承租人，放任损失扩大，此损失与上诉人无关。”明显是混淆事实，逻辑不清。首先，黄富新早已从答辩人公司离职，其是否收到该通知答辩人并不清楚；其次，一审已经查明被答辩人在既没有法定或者约定解除权的前提下，仅以微信通知的方式要求解除租赁合同，并继而认为是答辩人放任损失扩大，明显不合逻辑且没有法律依据。第四，《房屋转租赁合同》解除的时间应以法院生效判决的时间为准，答辩人在一审答辩中同意解除该租赁合同的前提是被答辩人按照三年租金为标准向答辩人支付违约金，且因被答辩人的上诉导致该一审判决并未生效，答辩人与被答辩人之间签订的合同尚未解除，因此该租赁合同的解除时间依法应当以二审法院判决生效之日为准。综上所述，答辩人认为被答辩人的上诉理由依法不能成立，答辩人要求二审维持一审判决并依法驳回被答辩人的上诉请求。上诉人平桥中原银行向一审法院起诉请求：1、要求依法判决解除原、被告签订的《房屋转租赁合同》及《房屋转租赁补充协议》（自2020年1月1日起）；2、本案诉讼费由被告承担。被上诉人天龙公司向一审法院反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金35万元；2、由被反诉人承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年10月9日，信阳平桥中原村镇银行股份有限公司（乙方，原名为信阳平桥恒丰村镇银行股份有限公司）与信阳天龙餐饮管理服务有限公司（甲方）签署《房屋转租赁合同》。合同约定：甲方将依法承租的坐落于平桥平西大道信阳供电公司平桥华星小区的门面房，按房屋租赁合同的转租约定转租给乙方开办金融网点。乙方租赁期限为八年，从2015年10月11日起至2023年10月11日。每年租赁费共计三十五万元整（不含房屋租赁税，物业管理费）。自双方签订合同之日起，甲方向乙方提供正式发票和账号，乙方7日内一次性交清第一年租赁费；以后每年10月11日前，甲方提供发票，乙方7日内一次性交清下一年房屋租赁费，否则，甲方有权终止租赁。2015年10月9日，信阳平桥中原村镇银行股份有限公司（乙方，原名为信阳平桥恒丰村镇银行股份有限公司）与黄富新（甲方）签订《房屋转租赁补充协议》，约定乙方房屋租赁所产生的税款，每年由甲方承担伍万元整。剩余税金由乙方承担。甲方应于每年10月11日前，甲方提供发票并缴纳伍万元，否则，乙方有权从房屋租赁费中扣除。2019年11月8日，信阳平桥中原村镇银行股份有限公司第三届董事会第六次会议决议将平西路支行搬迁至邢集镇，其工作人员分别于2019年11月18日、2019年12月17日向信阳天龙餐饮管理服务有限公司前法定代表人黄富新微信发送房屋停租通知函，黄富新回复收到，但未表明是否同意停租。一审于2020年5月30日对信阳天龙餐饮管理服务有限公司诉信阳平桥中原村镇银行股份有限公司租赁合同纠纷一案作出（2020）豫1503民初714号民事判决书，判令信阳平桥中原村镇银行股份有限公司支付信阳天龙餐饮管理服务有限公司2019年10月11日至2020年10月11日期间的租赁费350000元。信阳平桥中原村镇银行股份有限公司已履行支付义务。一审法院认为，信阳平桥中原村镇银行股份有限公司与信阳天龙餐饮管理服务有限公司签订的《房屋转租赁合同》和《房屋转租赁补充协议》是为了银行网点业务的发展，现在合同赖以存在的银行网点被下沉搬迁，系信阳平桥中原村镇银行股份有限公司自身调整致使合同目的不能实现，信阳天龙餐饮管理服务有限公司对合同目的不能实现无过错。双方签订合同时未约定提前解除合同事由，本案亦不符合《中华人民共和国合同法》规定的承租人随时解除租赁合同的情形，信阳平桥中原村镇银行股份有限公司在租赁期间内要求解除合同，系其单方违约。本案符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或其有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，且信阳天龙餐饮管理服务有限公司在反诉中同意解除涉案合同，因此信阳平桥中原村镇银行股份有限公司诉请《房屋转租赁合同》和《房屋转租赁补充协议》，一审予以支持。对于信阳天龙餐饮管理服务有限公司反诉要求信阳平桥中原村镇银行股份有限公司支付违约金的诉请，结合信阳平桥中原村镇银行股份有限公司的违约情形、已支付2019年10月11日至2020年10月11日期间租赁费、信阳天龙餐饮管理服务有限公司同意解除涉案合同的事实，一审酌定按照2020年10月12日至2023年10月11日租金的10%计算违约金，即105000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）信阳平桥中原村镇银行股份有限公司与被告（反诉原告）信阳天龙餐饮管理服务有限公司于2015年10月9日签订的《房屋转租赁合同》和《房屋转租赁补充协议》；二、反诉被告信阳平桥中原村镇银行股份有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告信阳天龙餐饮管理服务有限公司105000元违约金；三、驳回反诉原告信阳天龙餐饮管理服务有限公司其他诉讼请求。若未能按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费100元，减半收取50元，反诉费3300元，由信阳平桥中原村镇银行股份有限公司承担。二审中，当事人没有提供新证据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人平桥中原银行与被上诉人天龙公司签订的《房屋转租赁合同》和《房屋转租赁补充协议》明确约定了除第一年的房屋租赁费外，以后每年10月11日前，承租人平桥中原银行一次性交清下一年房屋租赁费。也就是说按照合同约定，在房屋租赁合同履行期间内，每年10月11日是否向出租人交纳租赁费是双方是否继续履行涉案房屋租赁合同的时间节点。平桥中原银行因与天龙公司另案租赁合同纠纷，按照（2020）豫1503民初714号民事判决书履行给付2019年10月11日至2020年10月11日期间的租赁费表明，平桥中原银行仍在2019年10月11日至2020年10月11日期间按租赁合同的约定租赁使用涉案房屋，因此平桥中原银行主张以2020年7月29日天龙公司反诉之日为双方合意解除合同的时间，多计算的2020年8月至10月的租赁费应当作为补偿费用而不应再计算违约金的上诉理由，与上述平桥中原银行因使用涉案房屋履行给付生效判决确定的2019年10月11日至2020年10月11日期间的租赁费的事实不相符，本院不予采纳。一审结合本案相关证据、合同目的不能实现的原因、履行合同过程中的过错等综合因素，酌情确定因平桥中原银行单方违约给天龙公司造成的损失，按照剩余未履行的租赁期间的租赁费作为计算违约金的标准，以10%的比例支付，未超过《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应予支持。综上所述，上诉人信阳平桥中原村镇银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人信阳平桥中原村镇银行股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月十三日书记员  刘韫滔