北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11393号上诉人（原审原告）：东莞美信企业管理咨询有限公司，住所地广东省东莞市寮步镇莞樟路塘唇路段国际汽车城**。法定代表人：叶帆，董事长。委托诉讼代理人：布乃伟，北京市浩伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司，住所地，住所地北京市丰台区南四环中路**iv>法定代表人：韩冬华，董事。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。上诉人东莞美信企业管理咨询有限公司（以下简称美信公司）因与被上诉人北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司（以下简称宝辰致雅公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美信公司上诉请求：撤销一审判决第三项,依法改判宝辰致雅公司退还美信公司租金2500000元。事实和理由：双方于2017年12月签订租赁合同，为承租方取得“经营场所证明”系宝辰致雅公司的主合同义务，涉及到美信公司合同目的能否实现；一审关于“承租方以实际行为认可出租方交付了涉案房屋”的判断，没有事实及法律依据，“房屋空置”的事实并未改变租赁合同关于交付方式的约定，“房屋空置”既不是法定的交付方式，更不是合同约定的交付方式；一审判决关于“美信公司以实际行为认可宝辰致雅公司无法向其出具经营场所证明的行为，继续承租案涉房屋”的判断，有违相关事实及法律规定，在宝辰致雅公司已明确认可无法取得经营场所证明的情形下，美信公司不能依法注册公司，经营4S店的目的不能实现，宝辰致雅公司当然构成根本违约；在出租方未履行任何主合同义务的前提下，不存在承租方应当支付租金的问题，一审法院对租金对应租期的判断，系建立在房屋已交付这一错误认定基础上；宝辰致雅公司主张的租期截至日为2018年11月30日，并未主张2018年12月1日至6日的租金，一审判决超出诉讼争议范围。宝辰致雅公司辩称：不同意美信公司的上诉请求和理由，请求维持一审判决。美信公司向一审法院起诉请求：1.解除美信公司与宝辰致雅公司签订的《租赁合同书》及《补充协议（一）》；2.宝辰致雅公司退还美信公司租金2500000元及保证金1000000元；3.宝辰致雅公司支付美信公司违约金2500000元；4.诉讼费由宝辰致雅公司承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，美信公司（乙方）与宝辰致雅公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定：“……甲乙双方就乙方租赁甲方的房屋、现有地上物、附属设施（以下简称“租赁物”），用于经营宝马品牌4S店，经过双方友好协商，依据相关法律法规，就租赁内容达成如下协议：1.1本合同所指的“租赁物”为坐落于北京市丰台区大红门南四环中路18号宝辰汽车园内甲方的房屋、所有地上物、附属设施、门前停车场，即包括本合同项下的房屋使用权以及相关设施等的使用权（具体见本合同附件二，附件二中实线标注部位为本合同的有效租赁物及出租范围，双方对此不持异议）。1.2租赁物占地面积约4526.96平方米（建筑物占地3504.56平方米，门前停车场占地1022.4平方米），建筑面积约为4324.56平方米，若此面积与附件二不一致，以附件二实线标注部位为准。占地四至范围：东至原一汽轿车店西马路，南至宝辰汽车集团办公楼北马路，西至中汽雷日店东马路，北至宝辰汽车园东西主马路南侧。1.4自本合同签订后，以叶帆为法定代表人在本租赁物地址上注册的新公司作为该合同租赁物的实际承租人，并于新公司成立后乙方就合同享有的全部权利及承担的义务自动变更为新公司享有及承担，届时，为办理包括但不限于工商、税务、消防及环保手续的便利，需要签署以新公司为主体的租赁合同的，甲方应与新公司按照本合同相同的内容及时间签署新的租赁合同，并同时签署主体变更协议。甲方负责为乙方取得注册新公司所需的经营场所证明，其他注册申请事情乙方自负，注册新公司的有关费用乙方承担。第二条租赁期限2.1双方约定的租赁期限为：自2017年12月18日起至2028年03月17日止总计10年三个月（前三个月是免租期）。实际起租时间为签订合同之日起开始计算，双方应就交付租赁物的现状共同签署书面文件进行确认。第三条租金及保证金3.l租金的计算方式及支付时间如下表：2018年计租时间区段2017年12月18日至2019年3月17日（前三个月免租金），年租金500万元，租金支付时间签订本合同后三个工作日内支付250万，2018年10月20日前支付250万。……3.2乙方按照甲乙双方此前签订的编号BCJT2017-11-08号《租赁意向书》和编号BCJT2017-11-09号《主体变更协议》，由北京中业丰田汽车销售服务有限公司于2017年11月8日向甲方支付的100万意向金，按照该意向书约定转为本租赁合同第一期2018年度租金的一部分，即第一期2018年度租金的首次支付金额从原应付250万变成150万。3.3甲方给予乙方3个月的免租期作为建店支持，该免租期在第一个租赁年度中增加时间，即第一个租赁年度为15个月……3.5乙方应自本合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳人民币100万元（大写：壹佰万元整）作为履行本合同的保证金（以下简称“保证金”），甲方给乙方开出收据，支付方式为：汇入本合同附件五记载的甲方指定账户。如乙方未按本合同约定向甲方交纳或未足额交纳其应向甲方交纳的租金、未向北京双龙联合投资管理有限公司交纳或未足额交纳物业管理费、未向税务部门交纳或未足额交纳租赁物的房产税和土地税、以及未交纳或足额交纳本合同约定的其他乙方应缴纳费用的，则甲方有权优先从上述保证金中扣除乙方所欠应交款并代为转给应收部门，且甲方从上述保证金中扣除的部分不再退还给乙方，乙方对此没有异议。……第四条租赁物交付4.l甲方应于2017年12月28日向乙方交付租赁物，交付形式为：现场交付，双方应派代表到现场检查房产、设备、设施等移交情况并需由双方代表签字并盖公章确认。……第六条乙方的权利义务6.2乙方自行办理该租赁物经营所需的包括但不限于营业执照、消防验收、环评验收、维修资质等相关申请报批手续，甲方给予协助，因办理上述手续产生的费用由乙方自行负担。因上述手续问题导致乙方不能正常经营的，不构成变更或解除租赁合同的条件，甲方不退还租金……”，该合同还就双方其他权利义务进行了约定，合同落款有宝辰致雅公司和美信公司盖章。2017年12月28日，宝辰致雅公司（甲方）与美信公司（乙方）签订《补充协议（一）》，约定：“……l、原租赁合同第四条之‘租赁物交付’之第4.1条约定内容为‘甲方应于2017年12月28日向乙方交付租赁物，交付形式为：现场交付，双方应派代表到现场检查房产、设备、设施等移交情况并需由双方代表签字并盖公章确认’。现因乙方申办经营手续及建店进度的需要，甲乙双方协商后一致同意将租赁物的交付日期延后至2018年3月8日交付，交付形式不变。租赁物交付日期的变更是双方一致同意的结果，乙方同意甲方延迟交付租赁物不构成甲方对原租赁合同的违约。2、原租赁合同中甲方的住所地为‘北京市丰台区大红门南四环中路**宝辰汽车园’，现变更为‘北京市丰台区南四环中路20号’。原租赁合同中租赁物的地址为‘北京市丰台区大红门南四环中路18号宝辰汽车园’，现变更为‘北京市丰台区大红门南四环中路20号宝辰汽车园’。……”，落款有宝辰致雅公司和美信公司盖章。2017年12月21日，美信公司支付宝辰致雅公司第一期租金1500000元。2017年12月22日，美信公司支付宝辰致雅公司第一期租金1000000元。同日，美信公司支付宝辰致雅公司保证金1000000元。庭审中，双方均认可案涉房屋自双方签订《租赁合同》至法庭辩论终结前均为空置。宝辰致雅公司提交《北京市丰台区发展计划委员会关于丰台区大红门双龙怡合汽车展示中心项目建议（代可行性研究报告）的批复》复印件、民事判决书复印件、建设工程规划许可证附件复印件、《北京市规划委员会丰台区大红门双龙怡合汽车展示中心规划意见书》复印件、北京市丰台大红门农工商联合公司与北京双龙怡合投资管理有限公司签订的《合作合同》复印件、北京市丰台区大红门农工商联合公司与北京双龙伯乐汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》复印件等，用于证明案涉房屋已经取得建设工程规划许可证；提交《租赁合同》及《租赁协议》，用于证明宝辰致雅公司有权转租案涉房屋；提交北京宝辰精雅汽车销售服务有限公司、北京双龙联合投资管理有限公司及北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司营业执照复印件，用于证明2018年6月19日前案涉房屋可以作为经营场所使用；提交2019年12月20日《政府信息公开答复告知书》复印件、2013年3月25日《征地公告》复印件、《北京市人民政府关于丰台区二〇一二年度城市批次建设用地实施方案的批复》，用于证明案涉房屋涉及行政规划；提交行政裁定书、北京市人民政府不予受理行政复议申请决定书等，用于证明案涉房屋被拆除后，宝辰致雅公司已经通过诉讼方式维护自己的权益。上述事实，有《租赁合同书》《补充协议（一）》、中国工商银行业务回单、《收据》《北京市丰台区发展计划委员会关于丰台区大红门双龙怡合汽车展示中心项目建议（代可行性研究报告）的批复》复印件、民事判决书复印件、建设工程规划许可证附件复印件、《北京市规划委员会丰台区大红门双龙怡合汽车展示中心规划意见书》复印件、北京市丰台大红门农工商联合公司与北京双龙怡合投资管理有限公司签订的《合作合同》复印件、北京市丰台区大红门农工商联合公司与北京双龙伯乐汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》复印件、《租赁合同》及《租赁协议》、北京宝辰精雅汽车销售服务有限公司、北京双龙联合投资管理有限公司及北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司营业执照复印件、《政府信息公开答复告知书》复印件、《征地公告》复印件、《北京市人民政府关于丰台区二〇一二年度城市批次建设用地实施方案的批复》、行政裁定书、北京市人民政府不予受理行政复议申请决定书等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。美信公司与宝辰致雅公司签订的《租赁合同书》及《补充协议（一）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。美信公司请求解除与宝辰致雅公司签订的《租赁合同书》及《补充协议（一）》，宝辰致雅公司同意该项诉讼请求，法院不持异议。本案的争议焦点有三，一是宝辰致雅公司是否已经将涉案房屋交付美信公司，二是宝辰致雅公司是否存在违约行为，三是如何确定美信公司应当支付的租金。首先，关于焦点一。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方签订的《补充协议（一）》约定：“原租赁合同第四条至‘租赁物交付’之4.1条约定内容为‘甲方应于2017年12月28日向乙方交付租赁物，交付形式为：现场交付，双方应派代表到现场检查房产、设备、设施等移交情况并需由双方代表签字并盖公章确认。’现因乙方申办经营手续及建店进度的需要，甲乙双方协商一致后同意将租赁物的交付日期延后至2018年3月8日交付，交付形式不变。”根据双方提交的证据及当事人陈述，双方虽未按照约定派代表到现场确认房产、设备、设施等移交情况，但双方均认可案涉房屋自双方签订《租赁合同》至法庭辩论终结前均为空置。美信公司亦认可其间已经向工商登记部门申请办理经营手续，且要求宝辰致雅公司提供经营场所证明。据此，可以认定美信公司以实际行为认可宝辰致雅公司交付了案涉房屋，故法院确认案涉房屋宝辰致雅公司已于2018年3月8日将案涉房屋交付美信公司。关于焦点二，《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《租赁合同书》约定：“甲方负责为乙方取得注册新公司所需的经营场所证明，其他注册申请事情乙方自负”，“乙方自行办理该租赁物经营所需的包括但不限于营业执照、消防验收、环评验收、维修资质等相关申请报批手续，甲方给予协助，因办理上述手续费产生的费用由乙方自行负担。”庭审中，，宝辰致雅公司提供住所地为案涉房屋所在地的其他公司营业执照证明自双方签订《合同书》至2018年6月19日前，宝辰致雅公司能够为美信公司提供符合合同约定的经营场所证明，美信公司亦未提供在此期间宝辰致雅公司不能协助其办理经营场所证明。宝辰致雅公司述称其于2018年6月、7月获知案涉房屋所在场地因涉及行政规划，宝辰致雅公司无法向其出具经营场所证明，但自此至美信公司向法院提起诉讼长达一年半的时间内，均未向宝辰致雅公司主张解除双方签订的《租赁合同书》。据此，法院认定美信公司以实际行为认可宝辰致雅公司无法向其出具经营场所证明的行为，继续承租案涉房屋。因此，对于美信公司要求宝辰致雅公司因未能协助其办理经营场所证明承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。关于焦点三。本案中，双方签订的《租赁合同书》约定：“双方约定的租赁期限为：自2017年12月18日起至2028年03月17日止总计10年三个月（前三个月是免租期）”，“乙方自本合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳人民币100万元（大写：壹佰万元整）作为履行本合同的保证金（以下简称“保证金”），甲方给乙方开出收据，支付方式为：汇入本合同附件五记载的甲方指定账户。如乙方未按本合同约定向甲方交纳或未足额交纳其应向甲方交纳的租金、来向北京双龙联合投资管理有限公司交纳或未足额交纳物业管理费、未向税务部门交纳或未足额交纳租赁物的房产税和土地税、以及未交纳或足额交纳本合同约定的其他乙方应缴纳费用的，则甲方有权优先从上述保证金中扣除乙方所欠应交款并代为转给应收部门，且甲方从上述保证金中扣除的部分不再退还给乙方。乙方对此没有异议”，“本合同终止时，甲方依据本合同约定，从保证金中扣除乙方所欠款项后，保证金余额退还给乙方，乙方给甲方开出收据。”《补充协议（一）》约定：“原租赁合同第四条之‘租赁物交付’之第4.1条约定内容为‘甲方应于2017年12月28日向乙方交付租赁物，交付形式为：现场交付，双方应派代表到现场检查房产、设备、设施等移交情况并需由双方代表签字并盖公章确认。’现因乙方申办经营手续及建店进度的需要，甲乙双方协商一致后同意将租赁物的交付日期延后至2018年3月8日交付，交付形式不变。”庭审中，双方均认可美信公司已支付宝辰致雅公司租金2500000元及保证金1000000元，但对于支付租金的期限存在争议。美信公司认为该2500000元系2018年6月7日至2018年12月6日期间的租金，免租期应当从案涉房屋交付之日起计算；宝辰致雅公司认为该2500000元系2018年3月18日至2018年9月17日的租金，《补充协议（一）》仅系对案涉房屋交付时间的变更，无涉免租期的约定，故2018年9月18日至2018年11月30日的租金应当以美信公司支付的保证金折抵。法院认为，所谓免租期，即免除租金的期间，免租期应当自房屋交付之日起计算。故法院认定美信公司支付的2500000元为2018年6月7日至2018年12月6日期间的租金。对于宝辰致雅公司提出对案涉房屋交付时间的变更无涉免租期的约定的主张，法院不予采信。美信公司应当支付宝辰致雅公司自免租期之后至双方解除合同之日的租金，鉴于宝辰致雅公司认可美信公司应当支付其租金至2018年11月30日，故对于美信公司要求宝辰致雅公司退还租金2500000元的诉讼请求，法院不予支持，对于美信公司要求宝辰致雅公司退还保证金1000000元的诉讼请求，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除东莞美信企业管理咨询有限公司与北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同书》及《补充协议（一）》。二、北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司退还东莞美信企业管理咨询有限公司保证金1000000元。三、驳回东莞美信企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案二审期间，美信公司提交新证据，证据1微信沟通记录，以证明美信公司在2018年1月之后一直催告宝辰致雅公司履行合同义务，提供经营场所；证据2企业名称预先核准通知书，以证明美信公司只进行了名称预核准，因没有经营场所证明，公司未能注册。宝辰致雅公司质证称，对证据1，没有原始载体，对真实性、关联性、合法性不认可；证据2，与本案没有关联性。本院认为，美信公司与宝辰致雅公司签订的《租赁合同书》及《补充协议（一）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在《补充协议（一）》中就租赁物交付时间、交付方式进行了明确约定，双方均应当按照该约定履行义务，完成租赁房屋的交付事项。依据本案中查明的事实，涉案房屋在合同签订后直至约定的交付日期之间均处于空置状态，说明宝辰致雅公司已经基本具备了交付租赁房屋的条件；宝辰致雅公司的办公场所与约定租赁房屋位于同一区域，具备随时办理现场交接手续的基本条件。实际情况是，双方当事人未在合同约定日期按照约定方式办理房屋交接手续，鉴于美信公司并未举证证明存在己方要求办理交接手续、而宝辰致雅公司不予配合的情形，故美信公司应就租赁房屋未依约办理交付一事承担主要责任。基于未依约办理交付手续而产生的法律后果，应由美信公司自行承担。本案双方当事人之间的法律关系为房屋租赁关系，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案《租赁合同书》中明确约定，租赁房屋的用途是“经营宝马品牌4S店”，租赁期限为10年，宝辰致雅公司负责为美信公司取得注册新公司所需的经营场所证明。据此，在合同约定的10年期限内，宝辰致雅公司应始终保证租赁房屋符合租赁用途，并能够为美信公司提供取得注册新公司所需经营场所的证明。宝辰致雅公司在一审庭审中述称，其于2018年6月、7月获知案涉房屋所在场地因涉及行政规划，无法出具经营场所证明，但自双方签订合同之日至2018年6月19日前均可以提供符合合同约定的经营场所证明。据此可以认定，在合同约定的交付日期之后不足四个月的时间，宝辰致雅公司即已经不具备为美信公司提供经营场所证明的条件，对于美信公司而言，直接产生了合同约定租赁房屋用途无法实现的风险。关于租赁房屋现状的问题，宝辰致雅公司认可，租赁房屋所在的园区在2018年11月底时已不具备经营条件。综合以上情况分析，宝辰致雅公司作为出租方，未能在合同约定的租赁期限内保证租赁物符合约定用途，致使合同目的不能实现，应就涉案合同不能继续履行一事承担主要责任。鉴于双方当事人就解除合同一事作出一致意思表示，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宝辰致雅公司未能在合同约定期限内保证租赁物符合约定用途，应对解除合同的法律后果承担主要责任；在涉案房屋所在场地因涉及行政规划、无法出具经营场所证明后，双方应及时就此进行协商，但双方均未采取相应措施，故双方均存在怠于行使权利的问题、主观上均存在过错。综合考虑双方在合同约定中的意思表示、在合同履行过程中的过错程度及各方实际损失情况，依据公平原则，本院酌情确定宝辰致雅公司向美信公司退还收取的租金2000000元及保证金1000000元。综上，美信公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10790号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10790号民事判决第二项、第三项；三、北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还东莞美信企业管理咨询有限公司租金2000000元及保证金1000000元；四、驳回东莞美信企业管理咨询有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53,800元，由东莞美信企业管理咨询有限公司负担23,000元（已交纳），由北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司负担30,800元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司负担（于本判决生效后七日内支付东莞美信企业管理咨询有限公司）。二审案件受理费26,800元，由东莞美信企业管理咨询有限公司负担4000元（已交纳），由北京宝辰致雅汽车销售服务有限公司负担22800元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二〇年十二月二十八日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇