北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11470号上诉人（原审原告）：张家媛，女，1968年1月30日，汉族，住北京市大兴区号。委托诉讼代理人：于是今，北京嘉传律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京幸福家房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区星河苑**院**楼****。法定代表人：王玲，总经理。委托诉讼代理人：唐浩波，北京市东岩律师事务所律师。上诉人张家媛与上诉人北京幸福家房地产经纪有限公司（以下简称幸福家公司）居间合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张家媛上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由幸福家公司负担。事实和理由：1.认定事实不清。购房事实未审理清晰，幸福家公司未出具收款凭证、转账记录、中介费发票，一审法院对合同是否存在认定不清；2.认定事实错误，一审判决认定于淑琴购买房屋前没有以购房落户为条件的事实错误；3.适用法律不当。根据合同法相关规定，当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人，幸福家公司和于某为私人利益，恶意串通骗取钱款，但实际上并未提供任何中介服务，应当将中介服务费全部返还。幸福家公司辩称：不同意张家媛上诉请求。事实和理由：1.房屋买卖过程中不存在恶意串通骗取中介费的行为，房屋买卖合同及解除协议均为各方真实意思表示；2.于淑琴购买房屋前未以落户为前提，其购房前明知所购房屋限购及能否办理过户；3.一审判决返还44500元缺乏法律依据。幸福家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张家媛诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由张家媛承担。事实及理由：1.居间合同关系已于2017年6月25日签署《合同解除协议》解除房屋买卖合同的同时解除，一审认定错误；2.解除协议明确约定中介服务费不予退回，三方无任何争议，现张家媛要求返还中介费缺乏事实及法律依据；3.一审判决退还50%中介费没有事实和法律依据。张家媛辩称，不同意对方上诉请求。2019年6月，张家媛向一审法院起诉请求：1.解除居间服务合同；2.幸福家公司返还中介服务费佣金89000元，并自2017年6月26日起至实际还款之日止，以89000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.诉讼费由张家媛承担。一审法院认定事实：张庆熙与于淑琴系夫妻关系，两人育有一子张永、一女张家媛。张永于1997年9月26日因死亡注销户口，生前未婚，无子女。2018年5月20日，张庆熙去世；2018年6月14日，于淑琴去世；张庆熙与于淑琴的父母均先于其二人去世。2019年5月24日，张家媛办理继承公证，确认其父母张庆熙、于淑琴的遗产由张家媛继承。现张家媛称其母亲于淑琴经幸福家公司介绍，2016年11月8日与李某签署协议，准备购买李某位于马家堡西路201室房产一套，并于2016年11月8日向李某现金支付购房定金5万元，向幸福家公司汇款转账中介服务费89000元。后其母亲因涉案房产无法办理户口落户，而幸福家公司在签署合同前未告知，导致其母亲最终放弃购买李某的房产，双方于2017年6月25日签署一份《合同解除协议》，约定其母亲于淑琴放弃购买李某的房产，并同意放弃购房定金5万元，并同时放弃已经支付的中介服务费89000元，协议一式两份，李某及其母亲于淑琴各持一份。张家媛提交的收条载明：今收到于淑琴交付丰台区201室佣金人民币89000元；付款方式：转账，签约时间：2016年11月8日。收款人处签名为幸福家地产刘阳，日期为2016年11月8日。另《合同解除协议》载明：房屋坐落位置：丰台区201室，根据三方签订买卖合同执行，三方达成以下约定：因买受人原因自动放弃购买上述房屋，已支付的购房定金50000（伍万元整）作为违约金不予退回，支付的中介费89000元由违约方买受人承担，不予退回，三方无任何争议，以后不再追究任何一方责任，此协议一式二份，各执一份，签字即可生效。下方有出卖人（甲方）李某，买受人（乙方）于淑琴签名，日期：2017年6月25日。现张家媛认为，虽然其母亲最终放弃了购买李某房产的行为属于违约，李某有权没收购房定金，但幸福家公司作为中介服务公司，在仅仅撮合其母亲于淑琴与李某签署房屋买卖定金合同的情形下，就终止履行合同，幸福家公司的中介服务行为没有完成，不应当全额收取房屋中介佣金89000元。虽然《合同解除协议》中其母亲和李某约定放弃要求幸福家公司退还中介费89000元，但该协议为李某与其母亲于淑琴签署，与幸福家公司无关，幸福家公司并未签字盖章，因此该协议对幸福家公司不发生法律效力。幸福家公司称其在该协议上未盖章签字，但对于买房人于淑琴作出的不需退中介费的意思表示予以接受，基于本协议，幸福家公司与于淑琴达成了解除居间合同以及中介费不予退还的口头协议。另，张家媛称于淑琴在签署《定金合同》及《合同解除协议》时处于病重状态，意识不清，并不十分清楚自己行为的性质，其提交其父亲张庆熙的诊断书及母亲于淑琴的诊断证明：载明2017年12月、2018年1月，于淑琴住院治疗，高血压3级（很高危），骨折等。幸福家公司对上述证据不认可，称张家媛父母的病情与本案无关，且诊断证明中没有记载于淑琴丧失意识，无法确认其民事行为能力有瑕疵。张家媛称当时购房是为了办理户口落户手续，其父母名下的唯一房产卖完后，需要购买新的房子居住并且户口需要迁入新的房屋，且卖房时候约定必须在150天内迁出户口，不然就要承担违约责任，故委托卖房的亲戚联系幸福家公司，对方给父母推荐购买涉案房屋，后来我们了解到，这个房屋属于商用酒店式公寓房，不可以办理产权过户手续，后来了解到该情况后，就放弃了购买涉案房屋，故帮助父母又另行购买了丰台区1号楼301室，该房屋可以办理落户手续；对此张家媛提交法院关于马家堡西路1816号房屋的拍卖公告，称上述房屋性质为商品房，房屋用途为酒店；且提交2016年10月30日张庆熙签署的《北京市存量房屋买卖合同》，其中第九条权属转移登记第三项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续……。幸福家公司对上述证据不认可，称于淑琴没有以落户为条件购房，也没有要求办理落户手续。另，张家媛称，幸福家公司与证人于某、李某三方恶意串通，骗取中介费89000元，至今幸福家公司既没有提供中介服务合同，也没有出示收款凭证、转账记录，没有出具中介费发票。自2016年11月8日交费之日就无下文，证人李某收条和幸福家刘岩收条的字体基本上一致，证人李某拒绝出庭作证；本案证人于某作为张家媛近亲属却为幸福家公司出庭作证，以上种种事实均表明本案存在幸福家公司与两位证人合谋骗取于淑琴老人中介费的事实；张家媛提交另案起诉书及判决书等，称于某用借款方式欺骗其父母50万元。幸福家公司对上述证据不认可，称不存在任何隐瞒和欺诈行为。幸福家公司提交李某的书面证人证言，称当时已告知于淑琴不能落户，且合同解除是在幸福家地产，不需要幸福家公司签字、盖章；证言显示：业主姓名：李某，丰台区201。1.签约买卖合同时，本人和幸福家地产都告知客户，本房屋不能落户口，客户也说不落户口。2.买卖合同在幸福家地产解除，本人业主和客户都同意定金伍万不退，作为违约金，幸福家地产服务费捌万玖仟元不退，并同意不需要幸福家地产签字和盖章，买卖双方签字后即刻生效执行，按照解除合同履行，无任何争议和纠纷。另幸福家公司申请证人于某出庭作证称，当时于淑琴签署合同及解除合同均是其本人意愿。张家媛对上述证据均不认可，对李某的签名有异议，要求对《合同解除协议》及证言的笔迹进行鉴定，称于某与本案当事人有利害关系，不认可证言。另，幸福家公司称其收取的居间费仅是前期服务费，包含提供房屋信息、带看房屋、提供合同文本、促成双方签订合同、提供信息咨询等，不包含过户手续费用和贷款服务费。另，幸福家公司对张家媛作为原告的主体资格存在质疑，对于本案债权债务是否由张家媛继承，张家媛是否有权为唯一继承人没有证据佐证；张家媛称其作为父母的唯一法定继承人，有权利代父母向幸福家公司主张相应的债权。张家媛称《合同解除协议》系其母亲和李某的约定，幸福家公司没有签字或盖章，该协议对幸福家公司不发生法律效力，故现主张解除居间合同关系；幸福家公司称追认上述《合同解除协议》的效力，居间合同已经完成，中介费不应退还。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，幸福家公司促成于淑琴和案外人李某签订房屋买卖合同视为履行居间义务；其后因买受人于淑琴原因自动放弃购买上述房屋，导致双方未能继续履行合同。现于淑琴去世，张家媛作为于淑琴的唯一法定继承人，有权利继承于淑琴相应的财产性权益或债权。于淑琴和案外人李某签署的《合同解除协议》中，并无幸福家公司的签字或盖章确认，幸福家公司提交李某的书面证人证言及于某的证言，因李某无正当理由未到庭作证，于某并非合同一方当事人，且与张家媛有利害关系，故法院对两份证人证言不予采信；现幸福家公司未提交相应解除居间合同材料，故法院无法确认居间合同已解除，且于淑琴现已去世，合同目的无法实现，故张家媛要求解除居间服务合同，于法有据，法院予以支持。关于张家媛称于淑琴当时处于病重状态，意识不清，于淑琴以落户为条件购房，之后无法落户才放弃购买上述房屋，依据不足，幸福家公司对此亦不予认可，故法院该主张不予采信。关于张家媛称案外人李某、于某与幸福家公司串通，无证据佐证，法院对该主张不予采信。关于幸福家公司称其收取的居间服务费，仅是前期服务费，不包含过户手续费用和贷款服务费，但对此未提供证据佐证，且张家媛对此不认可，故法院对该答辩意见不予采纳。故对张家媛要求幸福家公司返还服务费及利息的诉讼请求，法院在综合考虑系于淑琴原因放弃购房，幸福家公司实际提供居间服务情形及具体案情基础上，予以酌情支持合理部分。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于2020年9月判决：一、解除张家媛与北京幸福家房地产经纪有限公司之间的居间服务合同；二、北京幸福家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还张家媛服务费44500元；三、驳回张家媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未针对本案争议提交新证据。经查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审法院确认幸福家公司退还张家媛中介服务费44500元，数额是否恰当。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据于淑琴和案外人李某签署的《合同解除协议》载明的内容，于淑琴因个人原因自动放弃购买房屋，并写明已支付的购房定金50000元作为违约金不予退回，支付的中介费89000元由违约方买受人承担等内容。据此可以看出，幸福家公司完成了一定的居间服务，但是由于房屋买卖合同未能实际履行，幸福家公司亦未能提交相关居间服务合同，因此，一审法院综合考虑幸福家公司实际提供了一定的居间服务以及房屋买卖合同的具体履行程度，基于公平原则酌情确定幸福家公司退还中介服务费44500元，并无不当，本院予以确认。综上所述，双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1824元，由张家媛负担912元（已交纳），由北京幸福家房地产经纪有限公司负担912元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十二月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝