浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3550号 原告：余秀微，女，1973年9月14日出生，汉族，住温州市苍南县。 被告：海盐新天地广场实业有限公司，住所地嘉兴市海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码91330424753993350N。 法定代表人：袁风六。 委托诉讼代理人：陆少刚。 原告余秀微与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院提起诉讼，本院同日以（2020）浙0424民诉前调1170号受理，并于同年9月18日转为正式立案。原告诉请法院依法判令：1、解除原、被告双方于2003年11月14日签订的《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》，2、被告按合同向原告支付拖欠7年租金157989元及违约金15798.90元（截止日期2020年7月31日，以后算至2020年12月底），合计173787.9元；3、被告承担本案全部诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员王东月适用简易程序独任审判，并于同年10月21日公开开庭进行了审理。原告余秀微、被告委托诉讼代理人陆少刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定：2003年，就原告所有的座落于海盐县××街道天宁寺商游区（新天地广场）1幢Ａ1047号、Ａ1048号、Ａ1049号、2幢Ｂ1026号房屋，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订了《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》，约定：甲方将相应商用房产，出租给乙方，并同意乙方以乙方名义统一对外招商及统一经营管理。租赁期限自合同签署之日起至2021年12月31日止。海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租金计算方法：……自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入。乙方招商后，经营户之间就甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺使用权转让或转租（经营户租赁期间短期内转让或转租）的中介服务费收入，甲方得70%，乙方得30%；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金……乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期3个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金。合同对其他权利义务亦作了约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告统一对外招商及经营管理。 另查明：一、A1047号商铺建筑面积为12.89平方米，成交总价款为132767元；A1048号商铺建筑面积为12.89平方米，成交总价款为132767元；A1049号商铺建筑面积为12.89平方米，成交总价款为132767元；B1026号商铺建筑面积为12.86平方米，成交总价款为132458元。二、被告已支付租金的情况如下：2014年6月至2015年6月期间，被告按656.44元的标准以每月付租的支付方式向原告支付租金。2015年7月至今，被告未向原告支付过租金。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。审理过程中，被告答辩称：首先，涉案商铺属于虚拟商铺，目前无法解除合同；其次，原告的诉请存在诉讼时效问题；最后，原告诉请的违约金不应支持。因此，本案中，双方当事人的争议焦点为：1、原告能否请求解除房屋租赁合同？2、被告拖欠租金的数额为多少？原告主张的租金是否超过诉讼时效？3、原告诉请违约金是否应当支持？ 关于第一个争议焦点。虽然租赁合同约定，被告拖欠租金三个月以上，原告有权解除该合同，但原告与被告签订的租赁合同中既然已约定将商铺出租给被告后由被告统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。从涉案房屋目前实际状况来看，涉案的商铺与其他商铺统一出租，部分承租人将承租的多间商铺打通或重新分割，无法与产权证上的区域一一对应，即原告所有的商铺无明确独立的四至，无法独立区分，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其没有明确四至的商铺从整体中分割出来，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。故，原告的相关诉讼请求，本院无法支持。 关于第二个争议焦点。首先，原告诉请按每月2078.81元的标准计算年租金，根据目前原告提供的收取租金的情况来看，2014年6月至2015年6月期间，被告按每月656.44元的标准向原告支付租金，原告对此未提出明确异议，可视为双方之间对租金支付标准和支付方式已经达成新的合意。故，被告应按上述租金标准和支付方式向原告支付拖欠的租金。其次，就诉讼时效问题，2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告约定的租金支付方式为：租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金。这属于定期发生的不同债务，而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。原、被告合同中虽约定按年支付租金，但实际被告按月支付原告租金，故本院以月为单位计算认定被告应付租金的届满期限。原告于2020年8月13日向被告提出支付租金的主张，因此2017年8月13日之前的租金已超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求，本院亦不予支持；2017年8月至2020年12月的租金计26914.04元（656.44元/月×41个月）未超过诉讼时效，被告应承担支付责任。 另，就原告主张的违约金，因2017年8月之前的租金已经超过诉讼时效，故该段时间的违约金也超过了诉讼时效，原告仅能够主张2017年8月至2020年12月期间租金的违约金。根据双方的约定，被告逾期向原告支付当年租金的，应向原告支付未交纳部分每天万分之二的违约金。如被告逾期3个月以上未支付当年租金的，则原告有权单方解除合同，并由被告按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿原告因此而造成的直接和间接经济损失。原告主张按应付租金总额的10%计算违约金不超出上述约定的标准，本院予以支持，即违约金应为2691.40元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告余秀微租金26914.04元及违约金2691.40元（租金及违约金均算至2020年12月31日），合计29605.44元，由被告于本判决生效之日起十日内清结； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3776元，减半收取计1888元，由原告余秀微负担1566元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 王东月 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李锁华 书 记 员 陈敏洁