安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终10049号 上诉人（原审被告）：蒋世群，女，1966年7月27日生，汉族，住巢湖市。 委托诉讼代理人：何志平，安徽华人（六安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：巢湖市农村公路管理局，住所地巢湖市长江中路**。 法定代表人：叶名祥，该局局长。 委托诉讼代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敏，男，该局员工。 上诉人蒋世群因与被上诉人巢湖市农村公路管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181民初4203号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋世群上诉请求：一、撤销一审判决，改判巢湖市农村公路管理局承担蒋世群租赁房屋装饰装修的全部损失；二、一审、二审诉讼费用全部由巢湖市农村公路管理局承担。事实和理由：1、一审判决认定双方房屋租赁合同系不定期租赁系认定事实错误。安徽泽华超市有限公司与巢湖市农村公路管理局之间签订了定期房屋租赁合同，租赁期限为13年，即2021年9月到期。巢湖市农村公路管理局与蒋世群之间对上述定期房屋租赁合同就租赁费用等达成了合意。2019年9月6日，巢湖市农村公路管理局出具书面的情况说明，确认蒋世群履行巢湖市农村公路管理局与安徽泽华超市有限公司签订了《房屋租赁合同》。蒋世群与巢湖市农村公路管理局之间形成了定期房屋租赁合同。蒋世群根据巢湖市农村公路管理局的确认，一直按照原房屋租赁合同履行合同义务，原房屋租赁合同中租赁当然对双方均具有拘束力，应当属于定期房屋租赁合同。2、本案中，巢湖市农村公路管理局应当承担蒋世群装修装饰物的全部损失。巢湖市农村公路管理局同意蒋世群对该租赁房屋进行装饰装修。2019年9月6日，巢湖市农村公路管理局出具书面的情况说明中载明“同时对原建筑进行投资、改造和装潢以适合经营，且经营状态良好”，且会议记录中载明“装潢期间交纳保证金”。此点证实，巢湖市农村公路管理局明知且同意蒋世群对租赁的房屋进行了投资、改造和装潢。在该装饰装修中，巢湖市农村公路管理局应当承担全部过错，蒋世群没有任何过错。住宿业本身就是投资大、回报慢的行业，如果巢湖市农村公路管理局对房屋租赁期限不予以确认的话，蒋世群是不会投入巨资进行装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，蒋世群业经巢湖市农村公路管理局同意对承租房屋进行装饰装修，且无过错，巢湖市农村公路管理局应当承担装饰装修的全部损失。对于装饰装修损失，一审中，蒋世群提交了设计施工合同等证据予以证实装饰装饰工程款680万，应当根据折旧评估出装饰装修物的残值赔偿蒋世群。 巢湖市农村公路管理局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。1、双方之间的租赁合同属于不定期租赁关系，巢湖市农村公路管理局与安徽泽华超市有限公司签订的租赁合同已经人民法院判决解除合同关系，此后本案的双方当事人仅口头协商由蒋世群承租案涉房屋，但双方未签订书面租赁合同，也未约定明确的租赁期限；2、关于装修费用，蒋世群原审并未提起反诉，装修费用不属于本案一、二审的审理范围。 巢湖市农村公路管理局向一审法院起诉请求：1、判令解除巢湖市农村公路管理局、蒋世群之间不定期的房屋租赁关系；2、判令蒋世群按现状返还巢湖市农村公路管理局房屋，并结清水、电费等一切费用；3、判令蒋世群支付巢湖市农村公路管理局截止2020年8月31日的房屋租金589093元（暂，今后顺延计算至房屋返还之日止）及逾期付款利息（从2019年9月1日起按同期贷款利率计算至款清之日止）；4、本案诉讼费用由蒋世群承担。 一审法院认定事实：巢湖市农村公路管理局原系巢湖市东塘路72号的一栋房屋（共三层）的产权所有人，2012年9月26日将案涉房屋变更至巢湖市城镇建设投资有限公司名下。2016年4月22日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“泽华超市：唐：…整体出租…租金不能低于30.8万…”。2016年5月17日，巢湖市农村公路管理局委托巢湖同达房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，巢湖同达房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明“估价对象年租赁价格：人民币叁拾壹万壹仟元整（ＲＭＢ31.1万）。”2016年8月25日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“…不得低于评估价，房租只是今年的租金（2016年）…装潢期间交纳保证金…上述2016年租金，以后按周边房屋及评估确定租金，年头预交，预交按上一年的交，多退少补…门面转租给别人了…”，蒋世群在该会议记录中签名确认。2019年6月20日，巢湖市农村公路管理局委托巢湖同达房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，巢湖同达房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明“确定估价对象在估价基准日：月租金＝18元／月／㎡×1969.62㎡，年租金＝18元／月／㎡×1969.62㎡×12个月≈425000元”。2019年9月6日，巢湖市农村公路管理局出具《情况说明》一份，载明“我单位位于经由招商引资于2008年8月31日与安徽泽华超市有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期间由于债务问题发生多次法律纠纷，并于2014年12月经由法院判决解除原合同。2016-2019年期间尽管蒋世群没有和我农村局建立合同关系，但她一直主动缴纳房租，同时对原建筑进行投资、改造和装潢以适合经营，且经营状况良好，鉴于历史遗留原因及诸多因素，暂拟定蒋世群为原房屋承租人”。 另2020年9月1日，巢湖市城镇建设投资有限公司出具《证明》一份，载明“位于巢湖市东塘路**房地产原产权登记单位为巢湖市管理局。2012年9月，因政府融资工作需要，根据《巢湖市市属国有资产划转工作会议纪要》的精神，巢湖市农村公路管理局将该处房地产划转至我公司名下。划转后，该处房地产的使用权单位为巢湖市农村公路管理局，由该局行使出租、收益及其他一切管理权”。 庭审中巢湖市农村公路管理局、蒋世群均认可蒋世群共向巢湖市农村公路管理局交纳了房屋租金1232000元。 一审法院认为，关于本案巢湖市农村公路管理局诉讼主体资格。案涉房屋虽登记在巢湖市城镇建设投资有限公司名下，但根据巢湖市城镇建设投资有限公司出具的《证明》可知案涉房屋的使用权单位为巢湖市农村公路管理局，由该局行使出租、收益及其他一切管理权，且蒋世群在承租房屋时该房屋就已登记在巢湖市城镇建设投资有限公民名下，但一直是巢湖市农村公路管理局会议通过将案涉房屋租赁给蒋世群使用，蒋世群自承租时至今也一直是向巢湖市农村公路管理局交纳房屋租金，故与蒋世群发生房屋租赁关系的应是巢湖市农村公路管理局，蒋世群对此亦知情，现巢湖市农村公路管理局诉讼主张解除合同及差欠的房屋租金，应是适格的原告。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中巢湖市农村公路管理局、蒋世群未签订书面房屋租赁合同亦未约定租赁期限，应视为不定期租赁，巢湖市农村公路管理局可随时解除合同，但应在合理期限之前通知蒋世群，巢湖市农村公路管理局于2020年8月6日诉请解除合同，该院认为案涉房屋租赁关系自2020年10月25日解除为宜。合同解除后，作为租赁案涉房屋的蒋世群，应当负有向巢湖市农村公路管理局返还房屋的义务，且在返还房屋时应当将房屋腾空。巢湖市农村公路管理局诉请按照现状返还房屋没有事实依据，该院不予支持。 根据2016年4月22日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“泽华超市：唐：…整体出租…租金不能低于30.8万…”可知2016年4月22日案涉房屋仍未进行出租，另根据2016年8月25日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“…门面转租给别人了…”，可知2016年8月25日蒋世群已将案涉房屋其中的门面转租给了其他人，虽巢湖市农村公路管理局、蒋世群双方未签订书面的房屋租赁合同，但由此可见2016年8月25日巢湖市农村公路管理局已与蒋世群建立了房屋租赁关系，后蒋世群将门面转租给了其他人，现巢湖市农村公路管理局、蒋世群提供的证据均不能证明建立房屋租赁关系的确定时间，该院认为按照2016年8月25日作为建立房屋租赁关系成立的时间为宜。关于房屋租金。根据2016年4月22日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“泽华超市：唐：…整体出租…租金不能低于30.8万…”及2016年8月25日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“…不得低于评估价，房租只是今年的租金（2016年）…装潢期间交纳保证金…上述2016年租金，以后按周边房屋及评估确定租金，年头预交，预交按上一年的交，多退少补…门面转租给别人了…”，蒋世群在2016年8月25日的会议记录上签字应视为认可按照会议记录上的“不得低于评估价”即认可按照2016年5月17日评估确定的311000元计算房屋租金，故房屋租金应按照311000元计算，后巢湖市农村公路管理局于2019年6月20日再次委托评估公司对案涉房屋进行评估，确定“月租金=18元/月/㎡×1969.62㎡，年租金=18元/月/㎡×1969.62㎡×12个月≈425000元”，但该次评估系巢湖市农村公路管理局单方委托，其未提供证据证明已征得蒋世群的同意，亦未提供证据证明周边房屋的房屋租赁价格作为参考，结合案件目前的现状，该院综合考量蒋世群仍然按照年租金311000元的标准支付巢湖市农村公路管理局租金及房屋占有使用费为宜。故截止2020年10月25日蒋世群应交纳房租1295833.33元（311000元×4年+311000元÷12月×2个月），蒋世群已交纳了1232000元，尚差欠63833.33元未能交纳。关于逾期付款利息，因巢湖市农村公路管理局、蒋世群未就逾期付款违约责任进行约定，故该院不予支持。 因巢湖市农村公路管理局未提供证据证明蒋世群差欠水电费的数额，故对巢湖市农村公路管理局诉请蒋世群结清水电费的诉请，该院不予支持。关于蒋世群辩称出租人应赔偿其剩余租赁期内租赁期内装饰装修残值损失，因蒋世群未提供证据证明损失数额，不宜在本案中一并处理，对其该项辩称意见该院不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、巢湖市农村公路管理局与蒋世群关于巢湖市东塘路72号的一栋房屋（共三层）的租赁关系于2020年10月25日解除；二、蒋世群于判决生效后十日内将其租赁的位于巢湖市东塘路72号的一栋房屋（共三层）腾空并返还给巢湖市管理局；三、蒋世群于判决生效后十日内给付巢湖市农村公路管理局租金63833.33元；四、蒋世群于判决生效后十日内给付巢湖市农村公路管理局房屋占有使用费（按照年租金311000元的标准，自2020年10月26日起计算至租赁房屋实际返还之日止）；五、驳回巢湖市农村公路管理局的其他诉讼请求。案件受理费9990元，减半收取4995元，由巢湖市农村公路管理局负担4200元，蒋世群负担795元。 二审期间，蒋世群提交以下证据：证据一，银行转账记录，拟证明2020年10月8日，蒋世群向巢湖市农村公路管理局（根据惯例向巢湖市非税收入管理中心账户）支付房租13万元；证据二，《行政事业单位及所属企业减免房租情况明细表》，拟证明巢湖市农村公路管理局向蒋世群下发减免房租通知，免收2020年房租77750元；证据三，物业服务收费统一收据，拟证明蒋世群已交纳承租房屋的2020年物业费及卫生费。巢湖市农村公路管理局质证认为：证据一不属于二审新证据，真实性由法庭核实，13万元房租是蒋世群自行汇款，汇款前巢湖市农村公路管理局对此不知情，目前也没有开具收款收据或发票，不能证明巢湖市农村公路管理局同意其继续租赁案涉房屋；对证据二三性无异议，证明目的有异议，房租减免巢湖市农村公路管理局应当进行返还，不能认定为延期租赁的房租；对证据三真实性由法院核实，与本案无关联性，证明目的有异议，卫生费、物业费由第三方收取，租赁合同解除后，该费用应由巢湖市农村公路管理局向第三方要求返还。本院对上诉证据真实性予以认可。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，2020年10月8日蒋世群通过银行转账支付巢湖市农村公路管理局13万元，合计支付巢湖市农村公路管理局1362000元，巢湖市农村公路管理局对该事实予以认可；一审判决前，巢湖市农村公路管理局向蒋世群出具《行政事业单位及所属企业减免房租情况明细表》，同意减免2020年房租77750元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，蒋世群与巢湖市农村公路管理局未签订书面房屋租赁合同，亦未提供证据证明双方已就案涉租赁合同期限达成一致意见，故一审认定双方之间成立不定期租赁合同关系并结合本案实际情况，判决双方房屋租赁关系于2020年10月25日解除具有事实与法律依据，并无不当，本院予以维持。蒋世群上诉称巢湖市农村公路管理局已认可双方履行的租赁合同为巢湖市农村公路管理局、安徽泽华超市有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，双方已达成定期租赁合同关系，本院经审查认为，安徽省巢湖市人民法院于2014年12月8日作出（2014）巢民二初字第00789号民事判决，解除巢湖市农村公路管理局与安徽泽华超市有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，且巢湖市农村公路管理局向蒋世群出具的《情况说明》明确载明“……尽管蒋世群没有和我农村局建立合同关系……暂拟定蒋世群为原房屋承租人”，可以认定巢湖市农村公路管理局仅认可蒋世群为案涉房屋承租人，并不能据此认定双方就继续履行巢湖市农村公路管理局与安徽泽华超市有限责任公司签订的《房屋租赁合同》达成合意，对蒋世群的该项上诉主张，本院不予支持。 关于蒋世群应支付巢湖市农村公路管理局房屋租金数额，根据已查明的事实，蒋世群在巢湖市农村公路管理局会议记录上签字视为认可会议记录内容，故一审法院以2019年6月30日评估公司作出的评估价311000元/年作为蒋世群年租金标准并判决蒋世群支付巢湖市农村公路管理局63833.33元具有事实与法律依据，并无不当，本院予以维持。蒋世群主张其另行支付了巢湖市农村公路管理局130000元，与巢湖市农村公路管理局同意减免其2020年的房租77750元合计207750元，巢湖市农村公路管理局应当予以退还。本院经审查认为，鉴于双方房屋租赁关系虽已解除，但蒋世群仍占有案涉房屋，最终房屋实际占有使用费暂无法确定，蒋世群与巢湖市农村公路管理局可于蒋世群实际返还案涉房屋时，依据一审判决第三项、第四项计算实际产生的房屋租金及占有使用费，在207750元范围内予以抵扣，多退少补。 关于蒋世群主张的装修损失赔偿，因其在一审并未提出反诉，故本院对此不予审理，双方另行协商或另案处理。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1396元，由蒋世群负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。