四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初6997号 原告：绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司，住所地：四川省绵阳市。 法定代表人：苏红建，公司总经理。 委托诉讼代理人：李磊，男，生于1990年4月3日，汉族，住河南省雎县。 委托诉讼代理人：董乔，男，生于1977年4月27日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被告：何增琼，女，生于1954年7月29日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：杨惠松，男，生于1949年2月9日，汉族，住四川省绵阳市游仙区，被告丈夫。 原告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司(以下简称世华易居房产营销公司)与被告何增琼居间合同纠纷一案，本院于2020年11日4日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李磊、董乔、被告的委托诉讼代理人杨惠松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 世华易居房产营销公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金32800元；2.判令被告返还原告销售保证金50元；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司和被告何增琼20**年8月3日签订《限时销售合同》，约定由被告独家委托原告销售被告名下房产一套，房产地址为涪城区剑南路西段8号富临.东方广场××栋××单元××层××号，建筑面积73.95平方米，房产证号为川（2018）绵阳市不动产权第0××6号，约定交易净收价格820000元整，独家委托期限为签订合同之日起至2021年2月3日。合同签订当天，原告通过微信向被告转账50元作为合同约定的限时销售保证金。签订合同后，原告组织了大批员工看房，并让这些员工通过网络、微信朋友圈、上街宣传等方式对案涉房屋进行全面推广，耗费了大量人力物力。8月16日，被告到原告店铺表示不再出售房屋，此后原告一直和他被告沟通解决方案，但是自9月3日开始，被告都不再回复原告。后来原告通过网络途径了解到，被告已经私下出售了案涉房屋。根据第十条：“限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产。限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。”第十二条：“若违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。”被告不配合原告进行销售，并将房屋私下出售给他人，原告与被告之间的《限时销售合同》已无法继续履行，按合同约定被告构成违约，应向原告退还限时销售保证金50元，并支付违约金32800元（820000＊4%＝32800），合计32850元。综上，被告毫无契约精神，严重违反了《民法总则》第七条和《合同法》第六条的诚实信用原则。为了保障原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》第三十四条的规定，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 何增琼辨称，2020年8月3日下午，原告公司工作人员王春华、覃艳带我们去原告公司签订的合同，当时原告跟我们说签订一个合同，方便推销房屋，合同内容我们不清楚。我们一起去的，原告说在哪里签字我们就在哪里签字。因为我们材料没带，就去我们家拿资料。当时原告说给我们50元定金，我们说不要。在这个问题上起码争执了半小时，我们才通过王春华的手机微信转账，收了原告方的定金。后面原告公司来了四五个人给房屋拍了照，在8月13日我们告知了王春华我们不卖房子。8月14日我和我爱人一起去原告办公室，找到王春华，当时他们有三人（王春华、李经理、覃艳），我们告诉他们房子不卖了，李经理说周一开经理联系会汇报后再说，以后没有提这个事。21号被告何增琼带小孩去了苏州，被告丈夫留在绵阳。28、29号原告通知我们到其公司去，我去后，原告要求支付32000元的违约金，当时我很生气，就走了。事情大概就是这样一个过程。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年8月3日，原告作为（乙方）与作为（甲方）的被告签订《限时销售合同》，该合同为原告提供的格式合同，合同约定如下内容：一、限时销售的房地产基本情况：房地产地址：（手填）涪城区剑南路西段8号富临.东方广场××栋××单元××层××号；不动产证号：川（2018）绵阳市不动产权第0××6号；土地证号：原川（20**）绵阳；建筑面积：73.95㎡平方米”。二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1、交易价格（大写）（手填）捌拾贰万元整（小写）（手填）820000.00元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）。2、付款方式：（×）按揭或一次性付款皆可（√）按揭付款（×）一次性付款3、交易税费：（×）按照国家规定各付各税（√）买卖双方税费由买方支付（×）买卖双方税费由卖方支付4、交房时间：×年×月×日（手填）收齐全部房款后七日内交房。三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至（手填）2021年2月3号。四、限时销售保证金：（大写）（手填）伍拾元（小写）50元。……甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4％作为违约金。……七、若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日（√）向乙方支付销售价的1％作为咨询及中介服务费（×）应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。……十、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售（独家委托）期内，如甲方予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。十一、乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产。甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易。十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。如乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金。……十六、备注：（手填以下内容）本人已详细阅读本合同，自愿同意该物业售价人民币捌拾贰万元整（小写：820000元）出售此物业，此价格保函家私家电清单ＭＹＳＨＯＣ0001749号。本人同意按揭付款，首付款不低于贰拾肆万元整。剩余由买方向银行申请贷款并由银行直接划入卖方账户。在合同有效期内，本人配合绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司全程看房，不透露低价，不发网络，不在和世华易居以外的中介公司及个人合作。本人自愿在房屋出售时无论任何甲方出售此物业，本人向中介方世华易居支付1%中介服务费。甲方何增琼签名捺指印，乙方世华易居房产营销公司加盖合同专用章，经纪人：王春华、覃艳签名。同日，被告在原告提供的格式化《保证书》和《〈限时销售合同〉明示单》上签名。 该《保证书》载明如下内容：“本人是（手填）涪城区剑南路西段85号富临东方广场2栋1单元21层12号房（下称“该物业”）业主出售该物业，于2020年8月3日与绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司签订出售该物业之《限时销售合同》（编号：MYSHOC000845）。本人保证如不愿按《限时销售合同》上所列的出售条件出售该物业给绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司所找的买家，则本人愿按《限时销售合同》上所列违约赔偿条款承担赔偿责任。” 《限时销售合同〉明示单》载明如下内容：“2020年8月3日，本人与绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司签订《限时销售合同》。对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，绵阳市世华易居房地产营销策划有限公司的员工也已向本人详细说明和解释。本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。” 庭审查明，上列《限时销售合同》、《保证书》、《〈限时销售合同〉明示单》中除“何增琼”系被告本人签名外，其它手填内容均非本人填写，填写内容亦无被告捺指印。被告认可原告工作人员王春华通过微信向其支付50元，以及将不动产权证书复印件交给原告工作人员的事实。庭审中，原告提供推广售房屋的截图显示房屋推广售价为86万元，以证明原告推广销售房屋的事实存在。同时，被告认可案涉房屋已出售的事实。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，同时，不能违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案到案证据和当事人的陈述及查明的事实，足以认定原、被告签订的《限时销售合同》兼有委托合同和居间合同的法律特征。其约定的“应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。”和“限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。”等条款，违反了《房地产经纪管理办法》第十八条“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”和《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，上述约定违反了法律、行政法规的强制性规定，其约定无效。被告享有法律赋予的随时行使解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，上述约定条款自始没有法律约束力。同时，原告在合同第十一条中约定“乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的”。原告约定和其他中介机构联合提供居间服务，其约定违背独家委托的承诺。被告虽然在原告提供的《保证书》、《〈限时销售合同〉明示单》中签字。但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原告作为提供格式合同的一方，未能就合同违约条款向被告明确作出解释和提起高度重视和注意，且在格式合同中擅自填写未经原告确认的内容，并为了谋取房屋差价，在房源信息推广时擅自加价。原告的上述行为明显有违民事活动应遵循的诚实信用原则和公平原则，显属利用其行业优势地位和被告年老急于售房的心理，在有违被告真实意思表示的情况下，以欺诈的手段与被告订立有损被告利益的《限时销售合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效……第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故原告据此要求被告支付违约金32800元的主张，与事实不符，于法有悖，本院不予支持。被告收取原告的保证金50元，应予返还原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何增琼在本判决生效之日起五日内，返还原告保证金人民币50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取311元，由被告何增琼负担25元，原告负担286元。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇二〇年十二月十八日 书记员  史琳