宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3302号 上诉人(原审被告)：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷**。 法定代表人：代建刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈毅、李曰倩，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：银川金阳苑物业服务有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区金波北街金阳花园**楼**/div> 法定代表人：王玉生，该公司经理。 委托诉讼代理人：关立宇、宁凤香，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑公司）因与被上诉人银川金阳苑物业服务有限公司（以下简称金阳苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 西夏苑公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的关系不是一般独立法人的平等关系，而是存在资产及权利的隶属关系，上诉人不应当支付空置房屋物业费。一审法院存在程序错误，本案应当中止审理，待相关的另案判决生效后再恢复审理。一审法院未考虑到本案的被上诉人承包物业的背景事实，曲解了双方真实意思。被上诉人主张的空置房屋物业费、介入费及承接查验费，纵观被上诉人一审庭审中所出证据，其仅提供了员工的考勤及支付垃圾清理费等部分凭证，一审法院的判决没有证据支持。一审法院对重要的空置房屋面积查明事实不清，双方对于收取空置房屋物业费没有约定，一审法院未依据双方的交易惯例认定事实进行判决错误。一审法院未查明上诉人因为被上诉人的物业工作垫付的相关费用，并且未将垫付部分予以扣减，导致判决错误。 金阳苑公司辩称，被上诉人与上诉人形成的物业服务合同关系合法有效，上诉人应支付涉案的空置房物业费、前期介入费和承接查验费。被上诉人系2013年7月9日注册成立的物业服务公司，具备独立法人资格，与上诉人之间不存在其所谓的“隶属关系”，并且在原一审审理过程中，上诉人所提出的确认其系被上诉人公司股东的诉讼案件，已经由西夏区法院作出（2020）宁0105民初711号民事判决书，予以审结查明被上诉人系依法核准的一人有限责任公司，与上诉人是两个不同的法人。被上诉人所主张的金阳花园B区和富雅名居小区的空置房物业费等款项，是依据双方之间签订的《物业服务合同》约定，以及所实际形成事实上的物业服务合同关系。在一审法院审理中，被上诉人已经出示证据，证实被上诉人已经如约向金阳花园B区和富雅名居小区提供了物业服务工作，履行了合同义务，上诉人作为物业服务的购买方，应当按照合同约定的标准，以及国务院颁布的《物业管理条例》的规定支付各项费用。涉案金阳花园B区和富雅名居小区的空置房物业费、前期介入费和承接查验费均属被上诉人理应取得的费用，也是根据客观服务情况所计算得出的，上诉人所提上诉观点均不能成立。一审判决中已经将上诉人在2015年6月1日至2017年3月31日期间所垫付的费用予以扣减，上诉人在上诉状中提出所谓的水费、绿化费、工资社保、公积金费用，应属于上诉人自行承担的费用。对于空置房物业费的支付比例问题，根据《物业管理条例》第41条的规定，空置房物业费应由建设单位全额支付。一审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 金阳苑公司向一审法院起诉请求：1.判令西夏苑公司支付物业服务费、前期介入费和承接查验费9709406．95元（具体为：已入住业主拖欠物业费284130.9元、金阳花园B区空置房物业费5817729．28元、富雅名居空置房物业费6572224．69元、物业前期介入费和承接查验费170000元，扣除西夏苑公司在2017年4月1日至2019年3月支付的物业费440213．92元及代付金阳苑公司工资2695464元）及逾期利息904714.09元（按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至2019年4月20日，并主张2019年4月20日之后至物业服务费、前期介入费和承接查验费付清之日的利息），本息合计10614121.04元；2.本案诉讼费用由西夏苑公司承担。诉讼过程中，金阳苑公司变更其第一项诉讼请求为：西夏苑公司支付金阳花园B区空置房物业服务费2370293元、利息272402．63元（按照年利率4.74％自2017年4月1日暂计算至2019年8月20日）；富雅名居空置房物业服务费3474200元、利息399267．61元按照年利率4.74％自2017年4月1日暂计算至2019年8月20日；判令西夏苑公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述空置房物业费自2019年8月20日至实际履行完毕之日止的逾期付款利息；判令西夏苑公司支付物业前期介入费115728．9元（建筑面积231457．8平方米×0．5元／平方米），物业承接查验费115728．9元（建筑面积231457．8平方米×0．5元／平方米），以上合计6747621.04元。 一审法院认定事实：金阳苑公司于2013年7月9日经登记成立，系自然人独资的一人有限责任公司，王玉生为该公司股东，亦系法定代表人，其认缴出资额为60万元，实缴出资额为60万元。王玉生系西夏苑公司的员工，其于2012年1月1日与西夏苑公司签订了3年期的劳动合同，该合同中王玉生岗位工作为物业管理，2015年1月10日，双方续签了5年期的劳动合同，合同期限至2019年12月31日。金阳苑公司设立时，王玉生向西夏苑公司借款60万元用于注册金阳苑公司，该借款已在2013年12月25日偿还。金阳苑公司设立过程中，西夏苑公司曾于2013年7月4日向银川市工商局西夏分局出具说明一份，说明其将金阳花园小区34#楼办公用房2楼，建筑面积200平方米无偿提供给西夏苑公司作为办公用房使用。2014年9月30日，金阳苑公司新增注册资本20万元，出资方式为货币出资，出资人为王玉生。2016年1月29日，金阳苑公司取得三级物业服务企业资质证书，有效期为2016年1月29日至2019年1月28日，根据中华人民共和国住房和城乡建设部令（第39号）《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》，自2018年3月8日起，《物业服务企业资质管理办法》予以废止。 金阳花园B区系西夏苑公司开发建设的房地产项目，项目规划总建筑面积231457平方米（其中地上170539平方米、地下、地下49653平方米划居住1656户、容积率1．71、建筑密度22％、绿地率为39％、机动车位地下1220辆、地上、地上136辆花园B区建筑区划规划设计的物业类型为住宅及商业，规划建设用地面积10万平方米，总建筑面积231457.8平方米，地上，地上建筑面积170539方米，其中住宅建筑面积164792.6平方米，商业建筑面积3928.8平方米，物业服务用房建筑面积682平方米，地下，地下建筑面积60918方米，其中地下机动车车库建筑面积49653.9平方米。富雅名居小区亦系西夏苑公司开发建设的房地产项目，项目规划用地93298．4平方米，规划总建筑面积185325平方米（其中地上175452平方米、地下、地下9873平方米设规划容积率1.88，建筑密度25.97％，绿地率36.2％，规划住宅建筑面积142716.9平方米，住宅为1#、2#、4#-20#、23#楼共计20栋、居住户数**，3#商务公寓（其中1-2层商业、3-15层公寓266户），24#-27#楼为沿街商网共计56户、公建21#会所、22#幼儿园。富雅名居建筑区划规划设计的物业类型为：住宅：住宅及商网建设用地面积93298.4平方米，总建筑面积185325.2平方米，地上，地上建筑面积175452平方米，其中：住宅：住宅建筑面积142716方米，商业建筑面积12667.8平方米，物业服务用房建筑面积500平方米，地下，地下建筑面积9873方米，其中地下机动车库建筑面积37984.2平方米，地下，地下设备用房建筑面积300平方米地面积33737.5平方米。富雅名居小区曾有名称为“家林苑”小区。2016年4月20日，西夏苑房地产开发有限公司向银川市审批服务管理局申请将“家林苑”小区名称变更为“富雅名居”，2016年4月21日，银川市审批服务管理局予以审核批准。 金阳苑公司成立后，即为金阳花园B区、富雅名居小区提供物业服务。因王玉生系西夏苑公司职工缘故，金阳苑公司与西夏苑公司前期未就金阳花园B区、富雅名居小区签订物业服务合同，且基于王玉生系西夏苑公司职工的原因，金阳苑公司与西夏苑公司就两涉案小区的物业服务存在严重的财务交织情况。自2015年6月1日起，金阳苑公司开始以自负盈亏的方式承包经营涉案两小区的物业服务，并在2017年4月1日，将其物业费收缴项目统一上缴西夏苑公司，并约定移交后所产生的经济纠纷、债务、劳动用工的所有费用，全部由西夏苑公司统一管理，金阳苑公司不再担负任何费用及相关责任，即其已实际退出涉案两小区的物业管理。据此，结合金阳苑公司在本案中的诉讼请求，本案所审理的诉争范围为：2015年6月1日至2017年3月31日期间，金阳苑公司就涉案金阳花园B区、富雅名居小区所主张的空置房物业费及金阳花园B区的物业前期介入费和承接查验费。 2015年10月1日，西夏苑公司与金阳苑公司签订《前期物业服务合同》，约定西夏苑公司为金阳花园B区提供双方自行约定服务内容及标准的物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体多层住宅0.8元／月·平方米、高层住宅0.9元／月·平方米、商业物业1.2元／月·平方米，约定物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由西夏苑公司承担，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因西夏苑公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由西夏苑公司全额交纳；该合同第六条约定，根据双方协商，西夏苑公司按物业总建筑面积0.5元／平方米向金阳苑公司支付物业介入服务费用，该费用包括早期介入服务费及承接费（该费用主要用于完善开展物业服务所需配套设施设备）；合同第十三条约定，双方在对所承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验后应签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定；第十四条约定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验查验费用由西夏苑公司承担，收费标准为0.5元／平方米。该合同第二十六条约定，西夏苑公司未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费日1％的标准向金阳苑公司支付违约金。双方在该合同第二十九条中约定本合同期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止。该合同附件二物业构成明细中，载明金阳花园B区高层住宅17幢，建筑面积122083.4平方米；多层住宅11幢，建筑面积42709.2平方米；商业用房2幢，建筑面积3928.8平方米；车库1356个；会所1幢，建筑面积1818平方米，以上建筑面积170539.4平方米。2015年10月19日，该《前期物业服务合同》在银川市西夏区物业管理服务中心备案。 西夏苑公司与金阳苑公司就富雅名居小区一直未签订过物业服务合同。2014年8月27日，金阳苑公司曾就富雅名居小区收费标准向银川市西夏区价格监督检查所进行了备案，在该收费标准中，载明的物业服务费收费标准为高层住宅1元／平米·月、多层住宅1元／平米·月、商业住宅1.2元／平米·月。 金阳苑公司在2015年6月1日至2017年3月31日期间为金阳花园B区、富雅名居小区提供了物业服务。根据金阳苑公司提交的金阳花园B区商品房预售情况统计表、富雅名居商品房预售情况统计表，结合双方在本案中提交的有关涉案两小区建筑面积相关的证据，涉案金阳花园B区、富雅名居小区确实存在实际交房占有使用与备案登记的房屋信息不符的情况存在，因双方均无法以穷举的方式对该情况予以举证，考虑到金阳苑公司对涉案两小区实际进行了服务，对小区内房屋居住状况较了解的情况，法院以西夏苑公司提供的由金阳苑公司加盖印章的《金阳花园B区高层应收物业费明细表》、《金阳花园B区多层应收物业费明细表》、《富雅名居应收物业费明细表》及西夏苑公司提交的有关涉案两小区住房的实际情况的相关证据，结合金阳苑公司提交的《金阳花园B区商品房预售情况统计表》、《富雅名居商品房预售情况统计表》以及庭审中金阳苑公司自认的空置房认定节点时间2017年3月31日，对本案诉争的诉讼标的所依据的基础数据金阳花园B区住宅、商业用房空置房建筑面积，富雅名居住宅、商业用房空置房建筑面积作出认定： 金阳花园B区已出售商品房面积予以扣减，上述判决书对应的楼房号及相应面积为：37#-112号102.62平方米、50#-1028号102．51平方米、37#-110号101．42平方米、37#-105号101．42平方米、50#-102号102.54平方米，共计建筑面积510．51平方米。故金阳花园B区商业用房空置房建筑面积为3418.29平方米。 根据《富雅名居应收物业费明细表》，富雅名居住宅楼栋（1#、2#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、23#共计20栋楼）空置房屋建筑面积为87626．46平方米。富雅名居3#楼系商务公寓，金阳苑公司未对该楼栋的空置房物业费进行主张，法院不予处理。富雅名居24#、25#、26#、27#为商业用房，西夏苑公司提交的《银川市房产测绘成果报告书》中载明的该4栋商业楼的建筑面积共计为8898．27平方米。根据金阳苑公司提交的《富雅名居商品房预售情况统计表》及西夏苑公司提交的家林苑小区住户移交回执单、（2018）宁01民终1412、1414、1415、1416、1417、1418号及（2019）宁01民终976号民事判决书，对查明的富雅名居已出售商品房面积予以扣减，扣减楼房号及相应面积为：24#-104号209．82平米、24#-105号209．82平米、24#-106号137．1平米、24#-107号137．1平米、24#-108号137．1平米、24#-109号137．1平米、24#-110号209．82平米、24#-111号209．82平米、24#-112号182．8平米、25#-101号140．68平米、25#-102号137．62平米、25#-103号137．62平米、25#-104号137．62平米、26#-102号137．44平米、26#-103号137．44平米、26#-104号137．44平米、26#-105号137．44平米、26#-109号137．44平米、26#-110号137．44平米、27#-101号136．56平米、27#-102号133．58平米、27#-106号204．51平米、27#-108号133．58平米、27#-122号124．66平米，以上共计3681.55平米。故富雅名居商业楼空置房建筑面积为5216.72平方米。 综上，金阳花园B区住宅空置房建筑面积为101102.91平方米，商品房空置房建筑面积为3418.29平方米。按照金阳苑公司与西夏苑公司在合同中的约定及金阳苑公司主张的物业费收费标准，计算得金阳花园B区住宅空置房物业费为1779411元（101102.91㎡×0.8元／月·㎡×22月＝1779411元），金阳花园B区商品房空置房物业费为90243元（3418.29㎡×1.2元／月·㎡×22月＝90243元），以上共计1869654元。富雅名居住宅空置房建筑面积为87626．46平方米（不含3#号楼数据），商品房空置房建筑面积为5216.72平方米。按照金阳苑公司在2014年8月27日向银川市西夏区价格监督检查所备案的富雅名居小区收费标准及金阳苑公司主张的物业费收费标准，计算得富雅名居住宅空置房物业费为1927782元（87626.46㎡×1元／月·㎡×22月＝1927782元），金阳花园B区商品房空置房物业费为137721元（5216.72㎡×1.2元／月·㎡×22月＝137721元），以上共计2065503元。 2015年6月1日至2017年3月31日期间，西夏苑公司曾为金阳苑公司垫付金阳花园B区电费2753.54元，代付电梯年检费46200元。 一审法院认为，金阳苑公司与西夏苑公司均为独立的法人主体，虽然金阳苑公司的法定代表人王玉生系西夏苑公司的员工，但该身份并不影响二公司系不同法律主体的事实。2015年6月1日至2017年3月31日，金阳苑公司为西夏苑公司开发建设的金阳花园B区、富雅名居小区提供物业服务，根据双方签订的物业服务合同及《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，对金阳苑公司主张的金阳花园B区空置房物业费及富雅名居小区空置房物业费，应由西夏苑公司予以交纳。根据本案查明事实，2015年6月1日至2017年3月31日金阳花园B区空置房物业费为1869654元，富雅名居空置房物业费为2065503元。金阳花园B区总建筑面积231457.8平方米，地上，地上建筑面积170539方米，其中住宅建筑面积164792.6平方米，商业建筑面积3928.8平方米，物业服务用房建筑面积682平方米，其空置房占有率为61.95％［（101102.91平方米＋3418.29平方米）÷（164792.6平方米＋3928.8平方米）×100％］；富雅名居小区总建筑面积185325.2平方米，地上，地上建筑面积175452平方米，其中住宅建筑面积142716.9平方米，商业建筑面积12667.8平方米，物业服务用房建筑面积500平方米，其空置房占有率为59.75％［（87626.46平方米＋5216.72平方米）÷（142716.9平方米＋12667.8平方米）×100％］。基于涉案两小区较高的空置房率、物业服务连续成片的特点，考虑本案的实际情况，对金阳苑公司应收的涉案两小区空置房物业费，法院酌情予以调整为按70％的比例收取。同时，在调整前，应对西夏苑公司代付的金阳花园B区的电费和电梯年检费予以扣除。故西夏苑公司应支付金阳苑公司2015年6月1日至2017年3月31日金阳花园B区空置房物业费为1274490元［（1869654元－2753．54元－46200元）×70％］，应支付富雅名居小区2015年6月1日至2017年3月31日空置房物业费为1445852元（2065503元×70％）。金阳苑公司与西夏苑公司就金阳花园B区的物业费在双方签订的《前期物业服务合同》中约定了违约金，但该违约金的标准过高，依法予以调整，西夏苑公司应按照年利率4．35％支付自2017年4月1日至2019年8月19日的逾期付款利息132297元（1274490元×4．35％÷365天×871天），同时，西夏苑公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至判决确定的付款之日的逾期付款利息。西夏苑公司与金阳苑公司就富雅名居小区未签订物业服务合同，但西夏苑公司未及时向金阳苑公司支付空置房物业费，造成金阳苑公司利息损失，故西夏苑公司应按照年利率4．35％支付自2017年4月1日至2019年8月19日的逾期付款利息150085元（1445852元×4．35％÷365天×871天），同时，西夏苑公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至判决确定的付款之日的逾期付款利息。西夏苑公司关于金阳苑公司应先行书面催告不履行后才能够向其主张物业费的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，该条规定主要针对的是小区内因购买房屋或基于其他法律关系而享受了小区内物业服务的具体业主，与本案中诉争主体建设单位西夏苑公司明显不同，不应适用该条规定，故对西夏苑公司的该辩解理由，不予采纳。对金阳苑公司主张的金阳花园B区物业前期介入费及物业承接查验费。双方在《前期物业服务合同》第六条约定，根据双方协商，西夏苑公司按物业总建筑面积0．5元／平方米向金阳苑公司支付物业介入服务费用，该费用包括早期介入服务费及承接费（该费用主要用于完善开展物业服务所需配套设施设备），合同第十三条约定，双方在对所承接的物业共用部位、共用设施设备进行查验后应签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定，第十四条约定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验查验费用由西夏苑公司承担，收费标准为0．5元／平方米。因此，按照该约定，金阳花园B区物业总建筑面积为231457．8平方米，故物业前期介入费为115729元、承接查验费为115729元，该费用，西夏苑公司应向金阳苑公司支付。西夏苑公司关于金阳苑公司主张的该两笔费用已超过诉讼时效的辩解理由，因在本案诉争时间段内，西夏苑公司一直在为涉案小区提供物业服务，故西夏苑公司关于诉讼时效的主张无事实依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宁夏西夏苑房地产开发有限公司支付银川金阳苑物业服务有限公司金阳花园B区2015年6月1日至2017年3月31日的空置房物业费1274490元、逾期付款利息132297元，合计1406787元；同时，宁夏西夏苑房地产开发有限公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至判决确定的付款之日的逾期付款利息；二、宁夏西夏苑房地产开发有限公司支付银川金阳苑物业服务有限公司富雅名居小区2015年6月1日至2017年3月31日的空置房物业费1445852元、逾期付款利息150085元，合计1595937元；同时，宁夏西夏苑房地产开发有限公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至判决确定的付款之日的逾期付款利息；三、宁夏西夏苑房地产开发有限公司支付银川金阳苑物业服务有限公司金阳花园B区物业前期介入费115729元、承接查验费115729元；以上三项共计3234182元，由宁夏西夏苑房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付；四、驳回银川金阳苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费59033元，由宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担28295元，由银川金阳苑物业服务有限公司负担30738元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据： 证据一、上诉状一份、传票一份、（2019）宁0105民初4400号民事裁定书一份（复印件），证明上诉人与银川市金阳物业服务有限公司就股权归属及股东身份事宜正在另案进行诉讼，该诉讼结果会直接影响本案的处理，目前该案尚未有最终判决，本案应当中止审理，待该案终审判决作出后再进行审理。 证据二、金阳花园B区25套营业房（37号楼：101-104、106-109、111、113、114，50号楼：101、106-114、122、123、125、129）销售付款凭证一套，证明金阳花园B区营业房，除了一审查明已经销售的5套（面积510.51㎡）外，2015年6月1日前已销售并使用的有21套（面积2352㎡），2015年6月1日至2017年4月1日间之前销售并使用的营业房有9套（面积为1115㎡），以上30套虽未办理销售备案登记，但不属于空置房屋，不应计算空置费。 证据三、金阳花园B区小区照片14张（打印件），证明金阳花园B区一直存在物业管理不善，服务不到位的情况，绿化、管理等服务均不符合其全额收费标准。 证据四、银川市物业承接查验备案书一份，证明依据相关规定，物业承接查验需要进行物业承接查验工作，形成记录并进行相应备案才全部完成，被上诉人并未提供金阳花园B区承接查验服务及介入工作的相关证据，未履行的服务不应当支付费用。 证据五、证人张丽红的证言，证实2016年2月其担任金阳苑公司的会计，金阳花园B区的靠近沈阳路的营业房和靠近售楼部的一两间都在使用。2017年3月其调到了西夏苑公司的物业管理部，制作了一份会计交接，2017年3月之前的物业管理收入是属于金阳苑公司，2017年3月之后的物业管理收入归西夏苑公司的物业管理部所有。 经质证，被上诉人认为证据一不是新证据，该证据内容与本案无关联性，本案不应予以中止审理，上诉人与被上诉人之间不存在隶属关系也不存在股东纠纷的关系；证据二不是新证据，其真实性被上诉人无法核实，该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，证据内容中所载明的相应房屋均不包含在被上诉人一审所出具的商品房预售情况登记表中，无法达到其证明目的；证据三照片所形成的时间是2020年10月，不能客观反映涉案被上诉人在物业服务期间的实际情况；证据四不是新证据，对真实性和合法性无异议对关联性及证明目的不予认可，对于涉案小区的承接查验费已在双方签订的物业合同中予以明确约定，不存在上诉人所辩称的支付还存在其他条件的情形；证据五证人张丽红曾担任被上诉人会计无异议，对证人证言的关联性及证明目的不认可，目前证人在上诉人公司从事相关职务与上诉人之间有利害关系，空置房屋的收取不能与已入住业主的物业费缴纳相提并论，而且证人也说明了空置房的物业费也没有由上诉人支付过。 被上诉人金阳苑公司未提交证据。 经审查，上诉人提交的证据一与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据二均系收据及付款凭证，上诉人未提交相关销售营业房的合同及房屋备案予以佐证，且上述证据与一审中上诉人提交的商品房预售情况登记表内容不符，不能达到其证明目的，本院不予采信；证据三照片不能客观反映被上诉人提供物业服务的情况，本院不予采信；证据四与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据五证人证言，因证人与上诉人存在利害关系，且不能达到证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人西夏苑公司提出被上诉人金阳苑公司与其存在隶属关系，本案应终止审理的上诉理由，经查，上诉人与被上诉人股东资格确认纠纷一案已经审结，裁判结果并不影响本案的审理，该上诉理由不能成立，本院不予支持；关于空置房物业费的认定，依据《物业管理条例》第四十一条的规定，上诉人西夏苑公司作为建设单位负有支付空置房屋物业费的义务，一审法院结合当事人提交的证据核算空置房屋面积，并扣减了上诉人垫付的相关费用，一审法院结合案件实际情况按70%比例认定空置房物业费适当，上诉人未提交有效证据证实其在一审法院查明已出售5套金阳花园B区营业房之外另行出售了21套营业房，其上诉理由不能成立，本院不予支持；关于金阳花园B区物业前期接入费及物业承接查验费的认定，因双方在《前期物业服务合同》明确约定了上述费用，一审法院予以支持符合合同约定。综上，上诉人西夏苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59033元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张旭霞 审判员  岳 磊 二〇二〇年十二月十七日 书记员  胡斯其 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。