北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10246号上诉人（原审被告）：宋燕，女，1967年9月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：康艾丽，北京市慧海天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王子健，男，1987年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：石泓竹，北京泓竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓燕，女，1963年11月26日出生，汉族，伊春市伊美区第八中学退休教师，户籍地黑龙江省伊春市。原审被告：北京万家爱业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇静心苑小区**楼****底商。法定代表人：洪利，总经理。委托诉讼代理人：于强，男，北京万家爱业房地产经纪有限公司工作人员。原审第三人：北京市永联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区永定门外大红门南里**。法定代表人：陈重才。上诉人宋燕因与被上诉人王子健、孙晓燕、原审被告北京万家爱业房地产经纪有限公司（以下简称万家公司）、原审第三人北京市永联房地产开发有限责任公司（以下简称永联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋燕上诉请求：1．撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19068号民事判决，依法发回重审，或者改判驳回被上诉人诉讼请求；2．诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院未查清本案事实。案涉房屋过户除需提交各项过户申请、税费发票外，还需上诉人与原审第三人签订正式的《房屋买卖合同》并办理网签备案，现涉案房屋仅签订了征收补偿协议并未正式签订《房屋买卖合同》，而《房屋买卖合同》是上诉人与原审第三人之间办理产权移转的法律文件，一审法院对此未予查明。2．一审法院适用法律错误。签订合同应当遵循意思自治原则，在上诉人与原审第三人未正式签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院不能强制双方签订合同，一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定。上诉人与被上诉人之间已经约定如果案涉房屋不再出售或者出售给第三人所应当承担的法律责任，在此情况下，一审法院排除双方协商约定的违约责任，直接适用合同法有关继续履行的规定错误。王子健辩称，同意一审判决，不同意宋燕的上诉请求和理由。一审法院在审理过程中已经向原审第三人核实，案涉房屋初始产权登记已经完成，原审第三人亦同意过户，不存在办理过户的障碍，案涉房屋已经具备过户的条件，故宋燕的上诉主张不能成立。孙晓燕辩称，其在本案中意见与王子健一致。万家公司述称，同意一审判决，不同意宋燕的上诉请求，万家公司作为居间方，同意按照法院判决履行相应义务。王子健、孙晓燕向一审法院起诉请求：1．请求判决第三人永联公司配合王子健、孙晓燕将位于丰台区槐房西路316号院（南庭新苑北区）26号楼（A19）1单元601号房屋（以下简称601号房屋）过户给宋燕；2．请求法院判决涉案房屋过户给宋燕后，宋燕继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，宋燕限期将601号房屋过户给王子健；3．本案诉讼费由宋燕承担。一审法院认定事实：2015年3月27日，永联公司（出卖人）与宋燕（认购人）签订《“南苑西经济适用房”项目认购书》，约定宋燕认购601号房屋，建筑面积58．73平方米，总房价为292475元。该房屋为南苑棚户区改造的定向安置房源，双方约定此后签署该房屋的正式买卖合同，并由认购人向相关单位缴纳契税。2015年8月15日，宋燕（出卖人）与王子健、孙晓燕（买受人）通过万家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将601号房屋出售给买受人，房屋成交价格为137万元；双方通过自行交割方式付款，买受人于2015年8月9日支付定金5万元，于2015年8月15日支付购房款75万元，剩余房款62万元由买受人在办理公积金贷款后支付；出卖人于收到买受人75万元首付款时向买受人交付房屋；买受人承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费；双方约定在此房产权证下发后7个工作日内办理产权转移相关手续；在此房屋交易过程中，出卖人如不出售或将此房出售给除买受人以外的第三方，买受人支付定金及房款双倍返还共计人民币150万元。当日，宋燕之夫兰长忠在《配偶同意出售证明》上签字；王子健、孙晓燕向宋燕付清定金5万元和首付款70万元，宋燕将601号房屋及《“南苑西经济适用房”项目认购书》等资料交付给王子健。经查，601号房屋初始登记于永联公司名下，不动产权证书号为X京房权证丰字第XXXX号，登记日期为2013年6月24日。案件审理过程中，法院向永联公司询问601号房屋是否已具备办理房产证的条件，永联公司称该房屋可过户至宋燕名下，但办理房产证需要政府审批，目前无法确定时间。庭审中，经询，王子健、孙晓燕同意在房屋过户前向宋燕支付尾款62万元，并承担过户所需全部税费。若永联公司将601号房屋过户给宋燕会产生税费，该税费王子健、孙晓燕亦同意承担。孙晓燕同意将601号房屋登记在王子健个人名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，永联公司与宋燕签订的《“南苑西经济适用房”项目认购书》，以及宋燕与王子健、孙晓燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》均为合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。王子健、孙晓燕要求宋燕过户601号房屋，宋燕辩称孙晓燕不具备北京购房资格，合同无法继续履行，但因王子健具备购房资格，孙晓燕同意将601号房屋过户至王子健名下，符合北京市购房政策，故该抗辩理由不能成立。宋燕辩称合同对出卖人不出售房屋约定了150万元违约金，王子健、孙晓燕应主张违约金而非继续履行，但涉案房屋并无法律上或者事实上不能履行的事由，故对该抗辩法院不予支持。宋燕辩称本案房屋尚未办理产权，第三人永联公司表示无法确定过户时间，但根据房产登记信息，601号房屋于2013年即登记在永联公司名下，而永联公司与宋燕自2015年签订房屋认购合同至今已逾五年，永联公司仍未为宋燕办理产权登记，永联公司应提供合理解释，否则应认定为怠于履行合同义务。永联公司称过户须经政府审批，未提交相关证据，且即使存在审批，宋燕与永联公司亦未证实该审批是否会阻却合同继续履行，故对该抗辩法院不予采信，应认定601号房屋现已具备办理产权过户的条件。现王子健、孙晓燕同意支付合同尾款和两次过户所产生的全部税费，永联公司和宋燕应当配合王子健、孙晓燕办理过户，具体时间和方式由法院根据合同履行顺序确定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、北京市永联房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助王子健、孙晓燕将位于北京市丰台区槐房西路316号院26号楼6层1单元601号房屋所有权过户登记至宋燕名下，过户产生的税费由王子健、孙晓燕负担；二、王子健、孙晓燕于上述房屋所有权过户登记至宋燕名下之日起七日内向宋燕支付购房款62万元；三、宋燕于收到王子健、孙晓燕支付的上述购房款之日起七日内协助王子健、孙晓燕将位于北京市丰台区槐房西路316号院26号楼6层1单元601号房屋所有权过户登记至王子健名下，过户产生的税费由王子健、孙晓燕负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人对于一审法院查明的事实均无异议。经询，宋燕称案涉房屋系按照经济适用住房管理的房屋，需由永联公司统一办理产权登记，其表示未接到永联公司电话通知办理产权证。王子健主张原审第三人已经于2019年12月在案涉小区张贴办理产权登记的通知，案涉房屋已经可以办理产权登记，为此提交手机照片予以证明；孙晓燕对此予以认可；宋燕对于手机照片真实性不持异议，但主张通知内容系办理房屋换签手续，并非通知办理产权登记；万家公司认可王子健所提交的证据，并称案涉房屋所在小区已经开始按照楼栋办理产权登记，该小区已经有业主办理完成产权登记。本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行。本案中，经一审法院查询，案涉房屋于2013年6月24日完成初始登记，初始登记房屋所有权人为永联公司。2015年3月27日永联公司与宋燕签订《“南苑西经济适用房”项目认购书》，约定永联公司以现房销售的方式向宋燕出售601号房屋，双方在合同中约定宋燕同意委托永联公司或者永联公司指定的机构代交专项维修资金、测绘费、登记费、产权证工本费、印花税等办理产权费用，并在签订协议当日将上述水费交给永联公司或者永联公司指定的机构，宋燕自行向相关单位交纳契税、供暖费、有线电视开通费。2015年8月15日，经万家公司居间，宋燕与王子健、孙晓燕签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋燕将601号房屋以137万元价格出售予王子健、孙晓燕，双方明确房屋产权证正在办理中，约定房屋产权证下发后7个工作日内办理产权移转相关手续。合同签订后，王子健、孙晓燕依约给付了定金5万元及首付款70万元，宋燕将案涉房屋及相关资料交付予王子健。上述合同均系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，当事人应当遵照合同约定履行。因宋燕未按照约定办理房屋产权过户登记，现王子健、孙晓燕依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》提起本案诉讼，要求完成产权登记和移转过户至王子健名下。根据双方签订的合同约定，王子健、孙晓燕所提主张依据充分，应当予以支持。宋燕以其未与永联公司签订《房屋买卖合同》、案涉房屋存在产权移转登记障碍等为由，不同意王子健、孙晓燕所提诉讼请求。但现无在案证据证明案涉房屋登记至宋燕名下，以及移转过户登记到王子健名下存在当事人无法预见、不能克服的客观阻碍，在此情况下，一审法院对宋燕所提抗辩意见未予采纳并无不当，宋燕坚持上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，宋燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17130元，由宋燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  许 英审 判 员  朱 印二〇二〇年十二月二十二日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞