广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1781民初4006号原告：阳春市成美物业服务有限公司。住所地：阳春市*************。法定代表人：萧传武，该公司总经理。委托诉讼代理人：李放，该公司员工。委托诉讼代理人：叶秀飞，该公司员工。被告：黄光兴，男，1979年7月25日出生，汉族，广东省阳春市************民，住广东省阳春市春城东湖水库尾锦湖花园****。公民身份号码：441************115。被告：万冬霞，女，1980年1月15日出生，汉族，广东省阳春市************民，住，住广东省阳春市春城东湖水库尾锦湖花园****民身份号码：420************52X。原告阳春市成美物业服务有限公司与被告黄光兴、万冬霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，在2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告阳春市成美物业服务有限公司委托诉讼代理人李放、叶秀飞到庭参加诉讼。被告黄光兴、万冬霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付暂计至2020年10月31日拖欠的物业费及公摊费、维修费约2162元，直计至付清物业费和公摊费、维修费之日止。2.违约金暂计至2020年9月30日约1659元，直计至付清违约金之日止。3.被告支付本案的全部诉讼费用。事实与理由：阳春市锦湖实业有限公司委托原告管理锦湖花园小区，原、被告于2017年10月12日签订《前期物业管理服务协议》约定了双方的权利和义务。被告经常拖欠物业服务费，原告已经多次催收，被告总是延期支付。被告自2019年5月起至今未交物业服务费和公摊费。原告通过数次张贴催款通知书，但是被告至今没有支付。由于本公司亏损经营，如果业主没有及时缴交物业服务费，则给公司造成运营困难。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告万冬霞辩称：被告自2017年9月购买案涉房屋后，发现存在案涉房屋窗口、阳台瓷砖脱落，原告强制被告购买的可视对讲设备不能使用，人行步梯没有照明，案涉房屋门口墙壁瓷砖供起和案涉房屋电路跳闸等问题，但被告置安全隐患于不顾，多次推诿、拖延本该处理、修复的相应服务，因此被告才延期交纳物业管理费。且原告没有做好维修服务，被告也不应支付违约金。如原告处理好上述问题，被告会第一时间缴纳物业管理费。被告黄光兴未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是于2012年12月13日成立的有限责任公司（自然人投资或控股）；经营范围包括物业管理。案涉房屋位于阳春市*****湖水库尾锦湖花园4幢204房（以下简称锦湖花园4幢204房）。案涉房屋所在的小区由阳春市锦湖实业有限公司建设。两被告是锦湖4幢204房的所有权人，该房屋建筑面积为116.22平方米，用途为成套住宅。2017年9月25日，两被告作为甲方与阳春市锦湖实业有限公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，主要约定乙方可以委托专业公司承担本小区的专项服务业务；甲方按时按标准交纳物业服务费、公共分摊费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用；电梯洋房物业服务费按行政主管部门确权总面积每平方米0.8元/月四舍五入结算至元计算；甲方不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权按逾期每天1%收取违约金。2013年1月1日，第三人作为甲方与原告作为乙方签订《锦湖花园小区前期物业服务合同》，主要约定阳春市锦湖实业有限公司选聘原告为锦湖花园小区提供前期物业管理服务。两被告从2017年9月25日起使用了上述物业，但两被告于2019年6月至今一直没有按约定向原告支付物业服务费。原告曾于2020年10月27日向两被告发出《阳春市锦湖花园小区物业欠费催缴通知》，但两被告仍没有支付。庭审时，原告主张被告尚欠公共分摊费1581元及维修费70元，但均没有提供证据证实。同时，原告主张违约金应按从逾期之日起每日按欠款总额的3‰的标准计算。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。两被告是锦湖花园4幢204房的业主。原告虽然没有与被告签订书面物业服务合同，但其己接受阳春市锦湖实业有限公司的委托，对两被告购买所得的锦湖花园4幢204房的房地产实施了物业管理，因而原告与两被告构成物业管理服务合同关系。且阳春市锦湖实业有限公司与两被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应根据合同约定履行自己的义务。两被告应当支付物业服务费给原告，但两被告没有支付上述费用给原告，显属违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告书面催告两被告支付拖欠的物业服务费及公共分摊费，但两被告仍逾期不支付，现原告诉请两被告支付拖欠的物业服务费理据充分，本院应予支持。被告应支付2019年6月至2020年10月期间所欠的物业服务费1581元[（0.8元×116.22平方米≈93元）×17月]给原告。原告主张被告尚欠公共分摊费1581元及维修费70元，但没有提供证据证实，本院不予支持。被告万冬霞认为原告不按物业服务合同的约定履行义务，但没有提供证据证实，本院不予采纳。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，本案中原告主张从逾期之日起每日按欠款总额的3‰计算违约金，该违约金明显过高，原告亦未提供证据证明其因两被告未支付物业服务费的行为给其造成的损失，本院依法对违约金的计算标准进行调整：结合原告的诉讼请求和本案案情，两被告应当支付迟延交纳物业服务费的利息给原告，该利息应以两被告尚欠的物业服务费1581元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从原告向本院提起诉讼之日即2020年11月5日起计算至实际给付之日止。两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄光兴、万冬霞在本判决发生法律效力之日起5日内支付物业服务费1581元和利息（该利息以1581元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年11月5日起计算至实际给付之日止）给原告阳春市成美物业服务有限公司。二、驳回原告阳春市成美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄光兴、万冬霞负担。本判决为终审判决。审判员  邹明远二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈文宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。