江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申2号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏君宸实业集团有限公司，住所地在江苏省连云港市海州区巨龙南路**君宸大厦**。法定代表人：王新军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵雅倩，北京市尚公（南京）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：连云港市住房和城乡建设局，住，住所地在江苏省连云港市海州区凤凰大道港城新世界**楼/div>法定代表人：王友君，该局局长。委托诉讼代理人：郭中方，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。再审申请人江苏君宸实业集团有限公司（以下简称君宸公司）因与被申请人连云港市住房和城乡建设局（以下简称市建设局）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2015）连民终字第01210号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。君宸公司申请再审称，（一）一审判决认定本案案由为承包经营合同纠纷，二审判决认定本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，认定事实和适用法律均错误。1.1997年7月22日，连云港市旅游服务社（以下简称市旅游服务社）与连云港君臣实业发展有限公司（以下简称君臣公司）签订的《协议书》约定，市旅游服务社只提供土地使用权，建成后享有25%的产权，但营业楼建设的各项费用均由君臣公司承担，市旅游服务社不承担经营风险，只收取固定收益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案应认定为土地使用权转让合同；同时根据该解释第十二条规定，涉案合同应为补偿性的合同，双方当事人处于补偿方和受补偿方地位。故，君臣公司在向市旅游服务社支付补偿金并向国土部门缴纳土地出让金后，就拥有涉案土地合法使用权。2.《协议书》中关于承包费等内容的约定，双方在实际履行中已经发生了实质性变更，一、二审判决君宸公司给付承包费于法无据。根据1997年6月1日市旅游服务社与香港宇业发展公司签订的《股权转让协议》及君臣公司、市旅游服务社、香港宇业发展公司签订《连云港港澳城饮食娱乐有限公司（以下简称港澳城公司）合同》约定，市旅游服务社支付股权转让款12万美元（或等值人民币）后，才能享有合作建设综合楼第三层的产权，君臣公司在使用该房屋时才需要交纳承包费每年25万元，因市旅游服务社一直未支付该款，1997年7月22日，市旅游服务社与君臣公司签订的《协议书》并未履行。君臣公司于1997年8月向市旅游服务社支付涉案土地开发补偿款38万元、1998年5月26日支付搬迁安置费10万元，1998年9月13日向国土部门补交土地使用费10万元，2001年8月3日领取国有土地使用权证，1999年5月12日港澳城公司领取了房屋产权证。3.2003年6月16日，市建设局和港澳城公司签订《根据市建设局、港澳城饮食娱乐有限公司关于费用清理核对情况》，确认原市园林局欠付港澳城公司搬迁费、土地转让金、职工工资、餐费共计875001.3元。加上补偿款38万元、搬迁安置费10万元，君臣公司共计支付开发补偿款、拆迁安置费等合计1355001.3元。涉案土地证、房屋产权证均登记在港澳城公司名下，市建设局从未提出过异议，也从未向君宸公司主张承包费。事实上旅游综合楼由港澳城公司投资建设，并非君臣公司建设。（二）一、二审判决认定涉案《协议书》有效，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，市旅游服务社与君臣公司均不具备房地产开发经营资质，该协议应为无效。（三）君宸公司有新证据足以推翻原判决。1.市旅游服务社的上级主管部门原市旅游局副局长周永卓（后任市建设局副局长）出具《关于1997年市旅游服务社与君臣公司合作兴建综合楼有关情况说明》证实1997年6月1日签订的《股权转让协议》及双方于同年7月22日签订的《协议书》，在履行过程中发生了实质性变更，根据上述两份协议，市旅游服务社取得综合楼产权的前置条件是要完成12万美元的出资，但市旅游服务社无资可出，又因其土地性质是国有划拨土地，无法直接用于房地产开发。针对上述问题，局长办公会研究形成下列意见：（1）君臣公司除出资金负责征地费用和建设费用外，另需承担全部土地出让金、办证费用；（2）综合楼建成后君臣公司再拿100万元用于安置市旅游服务社职工，综合楼产权归君臣公司独有。因市园林局、建设局在港澳城酒店记账消费约100万元，实际上双方账务已冲抵。2.君宸公司于2018年2月6日委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案土地在1997年7月31日符合规划条件下用于商业开发的价格进行评估，评估结论为该土地价格为194.06万元。3.2003年6月16日，市建设局和港澳城公司签订《根据市建设局、港澳城饮食娱乐有限公司关于费用清理核对情况》一份，确认原市园林局欠付港澳城公司搬迁费、土地转让金、职工工资、餐费共计875001.3元。请求依法再审本案。市建设局发表意见认为，1.一、二审法院认定市旅游服务社与君臣公司签订的《协议书》合法有效，认定事实清楚。该协议书是双方真实意思表示合法有效，协议书已经实际履行，市建设局已经完成协议书约定的义务，君宸公司亦应当根据协议约定向市建设局支付25%大产权并支付承包费；一、二审法院认定市旅游服务社与君臣公司签订的《协议书》合法有效，适用法律正确；2.君臣公司主张已经对市建设局补偿完毕无事实和法律依据；3.君臣公司所称市旅游服务社作为港澳城公司股东一事，与本案无关；4.君宸公司主张有新的证据推翻原判决，无事实和法律依据。请求依法驳回君宸公司的再审申请。本案审查中，君宸公司向本院提交以下新证据：1.原连云港市旅游管理局副局长周永卓出具的《情况说明》一份，该说明载明：1997年，其任旅游局副局长，当时市旅游服务社上报与君臣公司合作新建综合楼，旅游服务社出地，君臣公司出资，当时局长常方俊指示，该项目由开发办公室主任叶文斗负责，其分管总协调，双方协商，合作项目办成中外合资企业，市旅游服务社再筹资100万元，占合资公司25%的股权，项目推进主体是港澳城公司作为开发主体。1997年6月1日市旅游服务社和香港宇业发展公司签订《股权转让协议》，香港宇业发展公司将其在港澳城公司股权的50%转让给市旅游服务社，旅游服务社需出资12万美元，按当时汇率折合人民币100万元，旅游服务社出资后享有相应的权利。1997年7月22日，市旅游服务社与君臣公司、海州府大酒店、市园林局又签订《协议书》一份，综合楼建成后，市旅游服务社享有25%的产权；综合楼的第三层产权归市旅游服务社，交给君臣公司经营，君臣公司每年缴承包费（租金）25万元。根据这两份协议，市旅游服务社取得综合楼三楼的产权有前置条件，即完成12万美元的出资。因履行中，市旅游服务社对合资公司无资可出，加之市旅游服务社的土地性质是国有划拨土地无法直接用于房地产开发。针对上述问题，1998年年底，常方俊局长主持召开局长办公会，其和副局长王迁、陈丰豫、童瑞华参加，形成以下意见：1.君臣公司出资金承担征地、建设、土地出让及办证的全部费用；2.综合楼建成后，君臣公司再拿出100万元用于安置旅游服务社职工，综合楼产权归君臣公司独有。君臣公司未支付100万元的职工安置费，市园林局、建设局在港澳城公司记账消费近100万元，双方进行冲抵。3.2003年6月16日市建设局、港澳城公司关于费用清理核对情况，载明：市园林局、建设局自1999年7月至2003年4月共在港澳城签单消费727201.30元，加上港澳城代市旅游服务社垫付款项，共计875001.30元。同时附上1997年7月22日的《协议书》和1998年5月26日市旅游服务社和君臣公司的《协议书》。4.君宸公司于2018年2月6日委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案土地在1997年7月31日符合规划条件下用于商业开发的价格进行评估，评估结论为该土地价格为194.06万元。经质证，市建设局认为证据1.周永卓出具的《情况说明》属于证人证言，证人应当出庭接受质询，周永卓未出庭作证，对该证据不予认可，该证据不能证明双方当事人对1997年7月22日《协议书》进行了实质性变更；证据2.形成时间为2003年6月，君宸公司在一、二审中未提交，故不属于新证据，且协议的相对方是港澳城公司，与本案无关；对证据3未发表质证意见。市建设局提交连云港市委办公室连委办[2019]47号文件一份，载明：2019年3月31日经市委批准，市建设局、连云港市住房保障局、连云港市民防局、连云港市地震局合并为连云港市住房和城乡建设局。经质证，君宸公司对该证据的真实性无异议。本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，市旅游服务社与君臣公司于1997年7月22日签订的《协议书》系当事人的真实的意思表示，不违反法律规定，合法、有效。该协议书第一、二、三、四条约定：在市旅游服务社所属的土地上共建营业楼共四层，营业楼建成后第三层不少于1000平方米的房屋产权归市旅游服务社所有，君臣公司负责营业楼建设的全部费用，并需在两年内建成，向市旅游服务社支付两年的补偿费38万元，从第三年开始每年向市旅游服务社缴承包费25万元。合同签订后，君臣公司支付了补偿费，市旅游服务社按约将土地交付君臣公司建设，营业楼业已建成使用，但君臣公司未支付承包费，已构成违约，应当按约向市旅游服务社支付租金。二审判决认定本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，并无不当，君宸公司的相关申请再审理由不能成立。君宸公司主张上述《协议书》中关于承包费的约定，因双方在实际履行中已经发生了实质性变更，不能作为判决承包费的依据，但君宸公司提供的证据尚不足以证明其主张。市旅游服务社与香港宇业发展公司于1997年6月1日签订的《股权转让协议》及君臣公司、市旅游服务社、香港宇业发展公司签订《连云港港澳城饮食娱乐有限公司合同》，与本案纠纷并非同一法律关系，如君宸公司认为市旅游服务社在履行《股权转让协议》、《连云港港澳城饮食娱乐有限公司合同》过程中存在违约行为，造成其损失，其可以另行主张权利。关于君宸公司提出，2003年6月16日《市建设局、连云港港澳城饮食娱乐公司关于费用清理核对情况》载明：市园林局、建设局自1999年7月至2003年4月共在港澳城公司签单消费727201.30元，加上港澳城公司代市旅游服务社垫付款项，共计875001.30元，应当抵扣承包费，超出其在一、二审中的抗辩理由，本院不予理涉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回江苏君宸实业集团有限公司的再审申请。审判长  薛山中审判员  李道丽审判员  司继宾二〇二〇年十二月三十日书记员  傅门雪