山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3617号上诉人（原审被告）：山东宝安房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇孙家寨村东。法定代表人：徐剑锋，董事长。委托诉讼代理人：邓树新，山东阔海大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许平，男，1982年5月13日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：潘正杰，山东合度律师事务所律师。上诉人山东宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）因与被上诉人许平商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2020)鲁1003民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝安公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回许平的全部诉讼请求。事实和理由：1.宝安公司按约将已经验收合格的房屋通知许平收房，许平提出的漏水等质量问题没有任何根据，也未提交任何证据，而一审判决认定的照片，因没有任何参照物，根本无法认定是来源于何处。因案涉房屋本身并无漏水等质量问题，对于不合理的要求，宝安公司采取了妥协处理方式，但不能因为宝安公司的委曲求全就倒推案涉房屋存在质量问题。疫情期间属于不可抗力，保安公司按照规定延迟上班，正常上班已经在3月份，上班后即通知许平来收房。一审法院认定宝安公司未通知许平来收房，在许平接收房屋前均属于逾期交房，属于认定事实错误许平辩称，宝安公司在第二次对案涉房屋进行维修后，未履行合同约定的通知交付义务，宝安公司未举证证明履行了该通知义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。许平向一审法院起诉请求：1.请求判令宝安公司支付自2019年12月31日至2020年7月9日逾期交房违约金15271.12元及利息（自立案之日计算至实际履行之日，以15271.12元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费由宝安公司承担。一审法院认定事实：许平与宝安公司于2018年5月14日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定，许平购买宝安公司开发的宝安江南城居民小区K33号1单元601室商品房，总价为795371元。合同第十一条第(一)项约定：宝安公司应当在2019年12月31日前向许平交付该商品房；第（三）项第2条约定：许平查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由宝安公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……。第十二条逾期交房的违约责任约定：除不可抗力外，宝安公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付许平的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不作累加】。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次旦起至实际交付之日止，宝安公司按日计算向许平支付全部房价款万分之壹的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，许平有权解除合同。许平解除合同的，应当书面通知宝安公司。宝安公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还许平已付全部房款(含已付贷款及利息部分)，并自许平付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时宝安公司按照全部房价款的0.1%向许平支付违约金。许平要求继续履行合同的，合同继续履行，宝安公司按日计算向许平支付全部房价款万分之壹(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。宝安公司逾期向许平所支付的违约金总额不高于许平已付房款的1%。但如许平因宝安公司逾期交房而要求解除合同的，许平解除权的行使期限为30日，即自解除权发生之日起30日届满，逾期未以书面方式行使解除权的，解除权消灭。合同签订后，原告向被告支付房款793864元。涉案房产于2019年6月30日竣工验收，2019年12月26日，宝安公司通知许平交房，2020年1月1日对涉案房屋验收时，因卫生间渗水问题未接受房屋，因维修问题双方发生纠纷，许平于2020年4月26日向宝安公司发出书面解除合同通知书，宝安公司于次日书面告知许平不同意解除合同，后经宝安公司维修后，许平于2020年7月9日接收涉案房屋。一审法院认为，宝安公司与许平签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定全面履行各自义务。许平已按约定付清全部房款，宝安公司亦应按约定向许平交付房屋。宝安公司虽在约定时间向许平交房，但许平在查验房屋时发现涉案房屋存在合同约定的其他质量问题，宝安公司虽抗辩称许平提出的质量问题不属实，即使存在也不属于许平拒绝接收房屋的理由，但从现场照片中可以看出存在地面渗漏的问题，而该问题属于合同约定的屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，按照合同约定，宝安公司应负责维修，维修后另行交付。故宝安公司该抗辩意见不予采信。宝安公司抗辩维修后通知许平收房，但许平因各种原因未接收，许平不予认可，宝安公司亦未提交证据证明，故自约定交房之日至实际交房之日期间（2019年12月31日至2020年7月8日）应属于宝安公司逾期交房时间，宝安公司逾期交房构成违约，应向许平支付违约金。关于违约金数额，宝安公司抗辩违约金总额不能超过买受人已付房款的1%，许平提出该约定系格式条款，免除了宝安公司按期交房的义务，应当无效。该合同条款以字体加黑加下划线的方式体现，宝安公司尽到了说明提示义务，且合同约定在严重逾期交房情形下，许平可以采取解除合同的方式维权，并不损害买受人的利益。现许平已接收涉案房屋继续履行合同，按照合同约定，宝安公司逾期交房超过90日，合同继续履行的，宝安公司按日计算向许平支付全部房价款万分之壹的违约金。宝安公司逾期向许平所支付的违约金总额不高于许平已付房款的1%。许平主张宝安公司承担违约金15271.12元，该数额超过许平已付房款1%即7938.64元，超过部分不予支持。宝安公司同时要求许平就违约金自立案之日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，宝安公司是否承担违约责任，如何承担须法院生效裁决后才能确定，该责任确定后，义务人履行的是生效法律文书确定的给付义务，不履行则承担的是延迟履行责任，故许平要求对违约金计算利息无事实和法律依据，不予支持。综上,宝安公司应向许平支付逾期交房违约金7938.64元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、山东宝安房地产开发有限公司于判决生效后十日内向许平支付逾期交房违约金7938.64元；二、驳回许平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由许平负担40元，宝安公司负担51元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人的争议焦点为：宝安公司应否承担逾期交房违约责任。根据双方当事人签订的商品房预售合同约定，如房屋存在质量问题，宝安公司应负责维修，维修后另行交付。因此，虽然宝安公司于2019年12月26日通知许平交房，但双方因房屋存在质量问题发生争议，许平并未接收房屋，宝安公司对相应质量问题也进行了维修，故应认定宝安公司并未完成交付房屋的义务。至2020年7月9日许平接收房屋，方可视为宝安公司在维修后另行交付，其交付房屋义务已履行完毕，故宝安公司主张不应承担逾期交房违约责任，本院不予采纳。综上所述，山东宝安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由上诉人山东宝安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十二月三十一日法官助理俞凯书记员张济节