贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1834号 上诉人（原审原告）：邓兆平，男，1962年10月28日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。 上诉人（原审原告）：杨飞云，女，1969年3月19日出生，侗族，无业，住贵州省玉屏侗族自治县。 共同委托诉讼代理人：姚敦华，湖南西南律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：姚琦，湖南西南律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：重庆和达房地产有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**，统一社会信用代码91500113745345660Y。 法定代表人：吴雪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范瑜，男，该公司大龙分公司负责人。 被上诉人（原审被告）：重庆和达房地产有限公司大龙分公司，统一社会信用代码91520690587268048N，，住所地铜仁市大龙经济开发区和达未来城 负责人：范瑜，公司经理。 上诉人邓兆平、杨飞云因与被上诉人重庆和达房地产有限公司（以下简称和达公司）、重庆和达房地产有限公司大龙分公司（以下简称和达大龙分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2020）黔0622民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人邓兆平、杨飞云，被上诉人和达公司的委托诉讼代理人及和达大龙分公司的负责人范瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓兆平、杨飞云上诉请求：1、撤销（2020）黔0622民初135号民事判决；2、依法解除上诉人与被上诉人在2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3、判决被上诉人退还购房款449,454元、契税13,709元、房屋所有权登记税550元、堪丈费129元、交易手续费750元、水电开户费1,940元、房屋维修基金8,980元、办理土地使用证及房产证费用260元，共计475,817元；3．判决被上诉人支付逾期交房和逾期交付房屋产权证件违约金168,619.61元；4．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人至今未能交付经工程质量验收和消防专项验收合格的房屋。双方约定交房时间为2014年9月30日之前，可被上诉人至今未能交付。商品房交付的法定条件包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，未经四方验收和消防专项验收合格是不允许交付使用的，开发商交付房屋时，还应当提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能提供的，应认定不具备交房条件，业主可以拒绝收房。被上诉人通知交房时，未经四方验收和消防专项验收合格，根本不具备交付房屋的法定条件，上诉人享有拒收房屋的权利，故应认定被上诉人至今未履行交房义务。二、本案明显没有超过行使解除权期限。由于双方没有在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定合同解除权的行使期限，就得适用法律规定的解除权行使期限。根据商品房买卖司法解释第15条、19条规定，购买人解除合同有三种情形，第一、出卖人迟延交付房屋的，购买人应从解除权发生之日起一年内行使解除权；第二、商品房买卖合同约定由于出卖人的原因导致购买人无法办理房屋所有权登记的，购买人有权解除合同，不受时间限制；第三、商品房交付使用超过一年零90日后，由于出卖人原因导致购买人无法办理房屋所有权登记的，购买人有权解除合同，不受时间限制。本案双方约定在2015年3月31日前交付产权证件，因被上诉人不能交付，上诉人于2019年7月8日以被上诉人逾期办理产权登记为由诉请解除合同时，符合“办理房屋所有权登记期限届满超过一年”的起诉条件，符合第三种解除合同的法定情形，应予支持。一审判决适用法律错误，商品房买卖司法解释仅适用迟延交付房屋解除合同的情形，而上诉人是以逾期办理产权登记诉请解除合同，应当适用该解释的第19条规定，上诉人诉请解除合同，不受时间限制。如果认为解除权的行使期限为一年，由于被上诉人至今未能交付工程质量和消防验收合格的房屋，上诉人以逾期办理产权登记行使解除权的起点时间未能确定，上诉人在任何时间提出解除合同，均在一年除斥期间之内。三、被上诉人逾期交房、逾期办证，已构成根本性违约，《商品房买卖合同》及《补充协议》应予解除，应退还购房款并赔偿违约损失。 和达公司、和达大龙分公司辩称，项目已通过工程验收和消防验收，对此公司已提交了证据证明。解除权行使期限问题，一审已查明，请求维持原判。 邓兆平、杨飞云向一审法院起诉请求：1．解除邓兆平、杨飞云与和达大龙分公司2013年1月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2．判令和达公司、和达大龙分公司退还购房款449,454元、契税13,709元、房屋所有权登记税550元、堪丈费129元、交易手续费750元、水电开户费1,940元、房屋维修基金8,980元、办理土地使用证及房产证费用260元，共计475,817元；3．判令和达公司、和达大龙分公司支付逾期交房和逾期交付房屋产权证件违约金168,619.61元；4．本案诉讼费由和达公司、和达大龙分公司承担。 一审法院认定事实：2012年10月28日，和达大龙分公司取得位于大龙开发区预售许可证。2013年1月3日，邓兆平、杨飞云与和达大龙分公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“和达大龙分公司（出卖人）将其开发的和达未来城10栋1层13号门面房出卖给邓兆平、杨飞云（买受人），总价款为449454元；商品房交付时间为2014年9月30日；逾期交房责任：1、逾期在30日内，出卖人每日按已付房款的万分之一点五支付违约金；2、逾期超过30日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按已付价款的3%支付违约金；买受人委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、办理房屋产权证及土地使用证所需费用、水、电、燃气初装费、物业服务费、国家规定的其他应收取的费用；出卖人于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起360日内，按已付房价款0.5‰承担违约责任；出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延。”邓兆平、杨飞云于2014年1月25日付清了购房款449454元、契税13709元、房屋所有权登记税550元、堪丈费129元、交易手续费750元、水电开户费1940元、房屋维修基金8980元、办理土地使用证及房产证费用260元，共计475817元。案涉门面房屋工程于2014年6月25日经竣工验收合格后，和达大龙分公司通知业主于2014年6月26日至7月15日前到销售中心集中办理交房手续，2014年7月16日后业主可随时到销售中心办理交房手续。邓兆平、杨飞云在此期间多次到销售中心询问交房事宜，并对外发布出售案涉门面广告，但双方至今仍未办理交房手续。邓兆平、杨飞云曾于2015年11月19日向和达大龙分公司销售部工作人员递交退房申请，和达大龙分公司未予答复。2018年12月11日，铜仁市消防支队大龙经济开发区大队作出大消竣查字（2018）第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，对和达未来城8.9.10.11.12.13.16.17＃楼及地下车库进行竣工验收，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格。主要存在下列问题：1.1至2层商业门面疏散用门未采用平开门；2．未沿高层建筑的周围设置环形消防车道；3.10-13＃未设置消防车高空操作场地等14个方面的问题。2019年4月1日，铜仁市消防大队大龙经济开发区大队作出大消竣复字（2019）第0002号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该意见书综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，同时，提出与大消竣查字（2018）第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书认定存在的问题一致。 另查明，案涉工程已于2019年9月9日经贵州大龙经济开发区住房和城乡建设局作出大开住建消验字（2019）第001号建设工程消防验收意见书，认定案涉工程综合评定工程消防验收合格。和达公司及和达大龙分公司从2020年1月17日起正在为案涉工程购房户办理产权证。 一审法院认为，邓兆平、杨飞云与和达大龙分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。一、关于邓兆平、杨飞云提出和达大龙分公司逾期交房的主张。双方约定交房时间为2014年9月30日，而和达大龙分公司通知业主于2014年6月26日至7月15日前到销售中心集中办理交房手续，2014年7月16日后，业主可随时到销售中心办理交房手续，这一事实有和达大龙分公司提供的邓兆平邻居接房资料证实；邓兆平、杨飞云在此期间多次到销售中心询问交房事宜，并接到工作人员口头交房通知，本案原审中证人唐某的证言证实。邓兆平、杨飞云提出唐某系和达大龙分公司工作人员，其证言不具有真实性，但邓兆平在原审中当庭承认唐某口头通知其交房的事实，现其仅提出是时间太久了，但未否认唐某的证言。对此，依法采信唐某的证言；邓兆平、杨飞云对外发出出售案涉门面广告。综上，邓兆平、杨飞云对于案涉门面房屋交付事实是明知的，现双方至今未办理交房手续责任在于邓兆平、杨飞云未到和达大龙分公司处办理交房事宜。因此，邓兆平、杨飞云该项主张证据不足，理由不成立，不予支持。 二、关于邓兆平、杨飞云主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求是否符合合同约定或法律规定的问题。1．邓兆平、杨飞云与和达大龙分公司签订的《商品房买卖合同》第21条约定：出卖人于2015年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起360日内，按已付房价款0.5‰承担违约责任。可以认定双方约定最迟办理权属证件的期限为2016年3月26日。2．和达大龙分公司提出至今未能办理产权登记的原因是当地政府未能与和达未来城项目少数拆迁户达成拆迁协议，导致和达未来城建筑物消防验收不合格所致，而非出卖人的原因，根据双方签订的《补充协议》约定：出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付买受人的，办理时间顺延，邓兆平、杨飞云主张解除《合同》的诉讼请求无事实和法律依据的辩解意见。第一，其仅提供玉屏侗族自治县原大龙镇人民政府于2015年2月8日出具的证明及未拆迁房屋照片予以证明。经查，该证明虽然加盖了玉屏侗族自治县大龙镇人民政府印章，但没有出具人签名，不符合证明材料的形式要件，且不能向出具人进行核实，该证明及照片与调取的铜仁市消防支队大龙经济开发区大队做出的大消竣查字（2018）第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书和大消竣复（2019）第0002号建设工程竣工验收消防备案复查意见书认定的事实不相符合。因此对该证明及照片不予采信。第二，和达公司、和达大龙分公司提出办理房屋产权证迟延问题的事实已被生效的（2018）黔06民终278号判决书所认定的意见。与查明的事实：铜仁市消防支队大龙经济开发区大队分别于2018年和2019年作出的第0005号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书和第0002号复查意见书，认定大龙和达未来城项目工程竣工验收消防备案检查不合格，以及本院的调查笔录亦证实没有民房影响消防通道修建的事实不符。和达公司、和达大龙分公司的该抗辩意见，不予采信。故和达公司、和达大龙分公司提出邓兆平、杨飞云主张解除合同的诉讼请求无事实和法律依据的辩解意见，依法不予采纳。3．和达公司、和达大龙分公司提出办理房屋产权证不是商品房买卖合同的主要债务，而是卖方的附属义务的辩解意见。因邓兆平、杨飞云向和达大龙分公司交纳办证费用的事实和与和达大龙分公司签订的《补充协议》约定：出卖人办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，如因政府及相关部门原因未按约定时间交付受理人的，办证时间顺延。可以认定和达大龙分公司为邓兆平、杨飞云办理房屋权属证件是其约定义务。故其辩解意见，无事实依据，依法不予采纳。4．关于和达公司、和达大龙分公司提出邓兆平、杨飞云诉请解除合同早已经过了合同解除的除斥期间的辩解意见。双方约定最后办理房屋权属证件的时间为：2016年3月26日。至邓兆平、杨飞云起诉之日，因和达公司、和达大龙分公司原因，邓兆平、杨飞云仍不能办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，从2017年3月27日起，邓兆平、杨飞云享有合同解除权。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，邓兆平、杨飞云行使解除权的期间为2018年3月26日止。邓兆平、杨飞云在2019年7月8日才起诉解除合同及协议，显然超过了解除权行使期间，因此，邓兆平、杨飞云享有的解除权依法消灭。故和达公司、和达大龙分公司提出邓兆平、杨飞云诉讼请求超过合同解除的除斥期间的辩解意见，合法有据，依法予以采纳。5．和达公司、和达大龙分公司提出邓兆平、杨飞云诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”的规定，邓兆平、杨飞云的诉讼请求符合上述法律规定，和达公司、和达大龙分公司的该项抗辩意见，依法不予采纳。6．邓兆平、杨飞云要求和达公司、和达大龙分公司支付逾期办证和逾期交房违约金168,619.61元的诉讼请求。虽然邓兆平、杨飞云罗列的是逾期办证和逾期交房违约金，但从其陈述的内容来看，邓兆平、杨飞云实际主张的是解除合同及补充协议后，由和达公司、和达大龙分公司赔偿其直接损失和间接损失。因邓兆平、杨飞云主张解除合同和补充协议的请求，不符合法律规定，依法不予支持。故该项请求无事实依据，依法不予支持。综上所述，根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，邓兆平、杨飞云虽享有解除《商品房买卖合同》和《补充协议》的权利。而依照《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定和查明的事实，邓兆平、杨飞云没有在法律规定的期限内行使解除权，因此，邓兆平、杨飞云享有的解除权依法消灭。故，其主张解除合同及补充协议的诉讼请求，于法无据；其主张退还购房款项及赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：驳回邓兆平、杨飞云的诉讼请求。案件受理费10,246元，由邓兆平、杨飞云共同承担。 二审中，邓兆平、杨飞云未提交新证据。 和达公司、和达大龙分公司提交玉屏侗族自治县自然资源局2020年9月25日向和达大龙分公司颁发的黔（2020）玉屏县不动产权第××号不动产权证书复印件，拟证明和达大龙分司已办理了不动产权证书，已可以为邓兆平、杨飞云办理房屋产权证。经质证，邓兆平、杨飞云认为该不动产权证书是补办的，而邓兆平、杨飞云是2019年7月上诉的，该证与本案无关。 经审查认为，和达公司、和达大龙分公司提交的不动产权证书，能够证明和达大龙分公司已取得了案涉项目的初始登记，已可以为邓兆平、杨飞云办理房屋产权证书。 二审认定事实：2020年9月25日，玉屏侗族自治县自然资源局向和达大龙分公司颁发黔（2020）玉屏县不动产权第××号不动产权证书，现和达大龙分公司可以向邓兆平、杨飞云交付办理商品房转移登记的有关文书。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1、案涉房屋是否达到交付条件；2、邓兆平、杨飞云主张解除权是否已过除斥期，和达公司及和达大龙分公司是否应退还购房款并赔偿违约损失。 关于焦点1，邓兆平、杨飞云上诉主张和达大龙分公司至今未履行交房义务。和达大龙分公司通知购房人于2014年6月26日至7月15日前到销售中心集中办理交房手续，同时工作人员口头通知邓兆平、杨飞云办理交房手续，邓兆平、杨飞云自己不愿接房，同时还对外发出出售案涉门面广告，现双方至今未办理交房手续责任在于邓兆平、杨飞云。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，并且达到上水、下水、供电等条件。和达大龙分公司提交了《工程竣工验收报告》，证明案涉商品房工程于2014年7月经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，消防验收备案不合格是因和达大龙分公司未完善环形消防车道等外部消防设施，并未影响邓兆平、杨飞云对所购门面的使用，且和达大龙分公司一直积极履行消防验收备案手续，2019年9月9日工程消防验收合格，邓兆平、杨飞云所购案涉门面所处位置非经济繁华地带，故邓兆平、杨飞云以涉案商品房通知交房时未通过消防验收才拒绝接房的上诉理由不成立，不予支持。 关于焦点2，邓兆平、杨飞云主张解除的理由为和达大龙分公司近5年时间不能交付门面及产权证件。根据前述理由，和达大龙分公司已通知邓兆平、杨飞云接房，不存在出卖人迟延交付房屋的情形，未办理交房手续责任在于邓兆平、杨飞云。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，最迟办证时间为2016年3月26日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”，邓兆平、杨飞云提起解除合同的解除权起算时间应是2017年3月27日，另按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，该解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，因此，邓兆平、杨飞云要求解除商品房购销合同的解除权应在2018年3月27日前行使，现邓兆平、杨飞云在2019年7月8日才要求解除合同，已超过了解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭，故邓兆平、杨飞云要求解除合同的请求与法律规定不符，不予支持。其要求和达公司及和达大龙分公司退还购房款并赔偿违约损失的请求，亦不予支持。 综上所述，上诉人邓兆平、杨飞云的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,246元，由邓兆平、杨飞云负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 静 审判员 代静云 审判员 龙 俊 二〇二〇年十二月二日 法官助理陆茜 书记员龙丹