北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7197号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗威，女，1988年11月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，北京旭坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙贵玲，女，1974年8月11日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人罗威因与被上诉人孙贵玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗威上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗威的一审全部诉讼请求，驳回孙贵玲的全部反诉请求。事实和理由：1.孙贵玲出租的房屋地上一层、二层均向南进行了扩建，系违法建筑，导致罗威无法办理营业执照，双方《房屋租赁合同》应为无效；2.无论合同无效还是合同解除，罗威将房屋返还后，房屋的装修物所有权归孙贵玲，孙贵玲应当给付装修现值补偿612808.10元；3.双方合同无效，孙贵玲应当返还罗威已支付的房租、押金、暖气费、物业费；4.双方合同无效，孙贵玲未能提供房屋产权证导致罗威无法办理营业执照且擅自锁门，主观过错明显，一审法院判决罗威赔偿房屋租金、违约金等，有违公平公正。孙贵玲辩称，同意一审法院判决，不同意罗威的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.双方《房屋租赁合同》是有效合同；2.已有很多家公司都在租赁房屋内办理了营业执照，罗威无法办理是因为其经营的足疗本身是不被允许的，与房屋状况无关；3.因无法确定是否能够办理营业执照，故双方签订补充协议，孙贵玲让罗威去询问，罗威说能够办理，双方才签订正式的《房屋租赁合同》。罗威向一审法院起诉请求：1.孙贵玲返还罗威房屋租金（2017年10月10日至2018年9月10日）224670元；2.孙贵玲返还罗威房屋租赁押金30000元；3.孙贵玲返还罗威暖气费20000元、物业费12000元，共计32000元；4.孙贵玲返还罗威装修等损失612808.10元；5.确认罗威与孙贵玲于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效。孙贵玲向一审法院反诉请求：1.判令解除孙贵玲与罗威于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令罗威向孙贵玲支付自2018年9月10日起至2019年4月10日共计7个月的租金163334元；3.判令罗威依据合同第十二条第二款向孙贵玲支付延迟支付房租产生的违约金168000元；4.判令罗威向孙贵玲支付2017年取暖费20000元和2018年取暖费20000元，共计40000元；5.判令罗威向孙贵玲支付2017年10月至2018年9月物业费12000元和2018年10月至2019年9月物业费12000元，共计24000元；6.判令罗威向孙贵玲给付2019年4月10日至2019年10月10日的房屋租金140000元。一审法院认定事实：2017年5月8日，罗威向案外人寇某1交纳承租坐落于北京市昌平区上坡佳园商业楼202号院7号楼1单元3号底商房屋的押金10000元。2017年10月10日，孙贵玲（出租方，甲方）与罗威（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋位于北京市昌平区上坡佳园7号楼2单元底商东3门（以下简称涉案房屋），使用面积约500平方米；房屋租期共6年，自2017年10月10日起至2023年10月9日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方开办北京康林轩美容中心使用，甲方配合乙方办理营业执照，乙方不得在租赁房屋内从事非法活动；房屋租金每年280000元，自签订合同之日起二年内，上述租金不变，从第三年（含第三年）开始按每年5%递增，上述的“年”的起止日期均为起租日起至第二年相对应的前一日；房屋租金支付方式为每6个月支付一次，租金为上付，提前一个月支付下一期的房屋租金；签订合同之日，乙方向甲方支付自2017年11月25日至2018年4月24日的租金140000元，同时乙方向甲方支付房屋租赁押金30000元；乙方交纳与该房屋使用有关的所有费用，包括水、电、暖气费、物业费、卫生费等；乙方于支付每期租金时一并向甲方支付物业费、取暖费及卫生费，费用面积按500平方米计算，单价以甲方向物业管理公司交纳相关费用的单价为准；乙方不得改变租赁房屋的主结构，所有现有隔断不得拆改；乙方装修方案应经甲方同意，如改变房屋现有内部结构、装修或设施，对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；房屋租赁期间，乙方未按约定交纳租金，欠付租金达到月租金金额时，甲方有权解除合同，收回出租房屋；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方所受损失。前述合同第十二条关于“乙方违约责任”约定：“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）未经甲方同意，乙方擅自将房屋转租、转借他人的。2.在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定租金，逾期交纳租金，应按未交部分租金的10%承担违约责任。乙方未交纳应由其承担的与该房屋使用有关的相关费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方无故中途擅自退租的，甲方不退还乙方剩余租金。”罗威与孙贵玲均认可，罗威向案外人寇某1在2017年5月8日支付的押金10000元转入双方签订的前述房屋租赁合同之中。2017年10月14日，案外人罗波向孙贵玲转账支付90000元；2018年2月26日，案外人罗波向孙贵玲转账支付32000元；2018年4月3日，案外人罗波向孙贵玲转账支付70000元。2018年5月24日、6月25日、7月25日、8月25日、9月25日，罗威均通过他人分别向孙贵玲支付房屋租金23334元。之后，罗威未再向孙贵玲支付过其他款项。庭审中，孙贵玲提交案外人寇某1（甲方）与罗威（乙方，北京康林轩美容中心）于2017年5月9日签订的《补充协议》复印件一份，其中载明甲乙双方通过北京麦田房产经纪有限公司居间就坐落于北京市昌平区上坡商业楼202号院7号楼1单元3号底商签订房屋租赁合同，并约定：1.如若乙方未能注册成功，则甲方按天退还乙方房租，押金10000元；2.2017年5月8日至2017年5月19日，如若注册成功租赁合同正常履行，如若未成功，则双方协调达成共识，合同解约；3.年租金共计280000元，实际房屋面积500平方米，包括地上面积250平方米，半地下250平方米。孙贵玲以此证明，在双方于2017年10月10日签订前述《房屋租赁合同》之前，对于是否能够办理营业执照一节已有明确约定。罗威对此《补充协议》的真实性予以认可，但认为此《补充协议》及相应合同已经被2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》所取代。罗威与孙贵玲一致认可前述出租房屋暖气费和物业费分别按照每平方米40元和每月每平米2元计算；并认可前两年每月平均租金为23334元。罗威主张其于2018年2月26日支付的32000元即为2017年度的物业费和暖气费；孙贵玲对此不予认可，但亦未说明此款项支付的项目。审理过程中，孙贵玲与罗威于2019年7月2日对前述出租房屋进行了交接，罗威放弃房屋内未搬离的物品，孙贵玲自行收回该房屋。经罗威申请，北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京恒乐工程管理有限公司对涉案房屋装修现值进行了评估。该公司出具鉴定意见为：现值评估鉴定金额612808.10元。申请人罗威为此支付鉴定费48300元。孙贵玲对此鉴定意见不予认可，其否认曾同意罗威对前述出租房屋进行过装修，并否认罗威进行了鉴定意见中的装修项目，只是认可罗威在前述承租房屋内贴了壁纸。庭审中，罗威提交了其与北京东艺华美建筑装饰工程有限公司(以下简称东艺华美公司)在2017年10月11日签订的装饰装修合同一份，其中约定工期自2017年10月12日至2017年12月11日，工程造价为490000元；罗威另提交了数张收据及进货单据等，以证明其装饰装修花费。孙贵玲对此均不予认可，并指出东艺华美公司的法定代表人光吉够为该店面的实际经营者。罗威认可其与光吉够为合作关系，租赁房屋、装饰装修及经营店面均是光吉够负责管理。同时，罗威称其对前述租赁房屋的装修款项均是现金支付，而未向本院提供任何付款凭证。对于前述涉案出租房屋是否可以办理营业执照一节，孙贵玲提交在该地址注册的公司营业执照六份及该房屋建筑、规划等审批手续，以证明该出租房屋可以正常办理营业执照；孙贵玲另提交行政审批网页截屏数页，以证明企业名称中不得含有“足疗”“按摩”的关键字，以及养生保健服务（盲人保健按摩除外）类的行业已经被系统锁定，不能予以登记。因此，孙贵玲主张，不能办理营业执照的责任应在罗威一方。罗威对前述证据的真实性予以认可，但不认可孙贵玲的证明目的。罗威述称，其曾在数月间多次前往工商登记机关办理企业登记，但均未获得批准，主要原因是承租的房屋不能办理登记。但罗威就此主张未能向本院提交任何书面证据，包括申请记录、审批手续、告知书、委托代办协议等。一审法院认为，罗威与被孙贵玲于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示。涉案租赁房屋虽未取得房屋所有权证书，但有相应的规划审批手续，亦有公司在此成功注册，故双方的合同约定并未违反相关法律的强制性规定，应当认定有效。故对于罗威要求认定双方之间合同无效的诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。当事人应当全面的履行合同约定的义务。本案中，双方在合同中约定了房屋的用途为开办“北京康林轩美容中心”，而孙贵玲应“配合乙方办理营业执照”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，罗威作为美容行业从业者，其在企业设立之初对于相关行业设立限制应当已有了解。而孙贵玲并未承诺为罗威办理相关企业营业执照。其次，通过罗威之前签订的《补充协议》可知，罗威对于该企业不能成功注册的风险是有充分了解的。最后，罗威就其积极向相关行政部门申请办理营业执照的行为未能举证证明，亦无证据证明孙贵玲故意延迟提供相关材料而使罗威无法办理营业执照。故对于罗威关于其不能办理营业执照原因的相关主张，缺乏相应证据予以佐证，本院不予认定。因此，对于罗威相应的返还租金、物业费、暖气费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于双方在本院主持下已于2019年7月2日对涉案出租房屋进行了交接。故应当认定孙贵玲与罗威于当日解除了双方于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》，对此，本院予以确认。由于双方房屋租赁合同已经解除，故对于罗威要求孙贵玲返还押金的诉讼请求，本院予以支持。在没有任何约定和法定情形下，罗威自2018年9月25日之后停止支付房屋租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。且罗威提交的证据并不足以证明其进行的装修项目和支付的工程对价。故对于罗威要求孙贵玲承担装修等损失赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于双方合同中“签订合同之日，乙方向甲方支付自2017年11月25日至2018年4月24日的租金140000元”约定的理解一节。庭审中，罗威主张为双方约定了一个半月的免租期，填写时间有误，截止日期应当为2018年5月24日，因此，其房屋租金应当交纳至2018年10月24日。对此，孙贵玲主张双方约定了半个月的免租期，起始日期填写有误，应当为2017年10月25日，因此，罗威房租交纳至2018年9月24日。依此约定，罗威在五个月的期间交纳了半年的房屋租金，应当是填写的租金存在错误。鉴于罗威和孙贵玲在之前庭审中数次均一致认可租金实际交纳至2018年9月，故本院认定罗威租金实际交纳至2018年9月24日。因此，罗威应当向孙贵玲支付自2018年9月25日至2019年7月1日期间的房屋租金，即215450.60元。依据双方合同约定，“房屋租金支付方式为每6个月支付一次，租金为上付，提前一个月支付下一期的房屋租金”。因此，罗威应于合同签订当日支付房屋租金140000元，于2018年3月24日前支付房屋租金140000元，于2018年9月24日前支付房屋租金140000元，于2019年3月24日前支付房屋租金140000元。由查明的事实可知，罗威在合同履行期间均延迟支付了房屋租金，依约应当向孙贵玲支付未交租金10%的违约金，即56000元。依据双方当庭认定的事实，罗威应当向孙贵玲每年度分别支付暖气费及物业费共计20000元和12000元（每月物业费1000元）。对于罗威于2018年2月26日支付的32000元，孙贵玲不能说明该费用的具体支付项目，且双方均认可该笔费用非房屋租金。故对于罗威主张该笔费用为2017年度暖气费和物业费的事实，本院予以认定。故对于孙贵玲的相应诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。因此，罗威应当向孙贵玲支付2018年度的暖气费20000元及自2018年10月10日至2019年7月1日的物业费8741.94元。综上所述，判决：一、确认孙贵玲与罗威于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；二、孙贵玲返还罗威押金30000元，于本判决生效后七日内支付；三、罗威给付孙贵玲欠付房屋租金215450.60元，于本判决生效后七日内支付；四、罗威给付孙贵玲逾期支付租金的违约金56000元，于本判决生效后七日内支付；五、罗威给付孙贵玲暖气费20000元，于本判决生效后七日内支付；六、罗威给付孙贵玲物业费8741.94元，于本判决生效后七日内支付；七、驳回罗威的其他诉讼请求；八、驳回孙贵玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，孙贵玲提交北京市昌平区霍营街道上坡佳园社区股份经济合作社（以下简称上坡佳园经合社）出具的《证明》，载明上坡佳园经合社与寇某2在2010年12月9日签订的房屋租赁合同，同意承租方将该房屋转租或分租。该《证明》加盖上坡佳园经合社公章。罗威对上述《证明》的真实性无异议，但主张该《证明》不属于新证据，对其合法性和证明力均不予认可。经审查本院认为，该《证明》虽未有经办人签字，但加盖了上坡佳园经合社的公章，且上坡佳园经合社与涉案房屋距离较近，上坡佳园经合社对孙贵玲将涉案房屋转租一事应当知情，但未在合理期限内提出异议，故本院认定，孙贵玲将涉案房屋出租给罗威，经过了上坡佳园经合社的同意。本院补充事实如下，2010年12月9日，孙贵玲之夫寇某2与上坡佳园经合社签订《房屋租赁合同》，约定上坡佳园经合社将北京市昌平区东小口镇黄平路202号院上坡佳园7号楼二单元地上二层、地上**、地下**、地下**出租给寇某2，租期为2010年12月1日至2030年11月30日。该合同第十一条房屋的转租部分约定，除甲乙双方另有约定以外，乙方转租该房屋，需事先通知甲方，可在租赁期内经甲方同意后将该房屋部分或全部转租给他人。未经甲方同意，乙方不得转租、转借该房屋。寇某2本人向本院表示其同意孙贵玲将房屋出租给罗威。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经审理查明，涉案房屋虽未办理产权证，但办理了相应的规划审批手续，孙贵玲之夫寇某2承租该房屋后，孙贵玲将涉案房屋转租给罗威，亦经过上坡佳园经合社及寇某2的同意，故孙贵玲与罗威签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗威上诉主张涉案房屋中存在违章建筑，孙贵玲对此不予认可，罗威并未提供充分证据证明其自孙贵玲处承租的房屋中包含违法建设的部分，故罗威以此为由要求确认双方《房屋租赁合同》无效，并据此要求孙贵玲返还房屋租金、暖气费、物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方当事人已经在一审法院的主持下于2019年7月2日对涉案房屋进行了交接，故一审判决确认双方合同已于当日解除，并判决支持罗威要求孙贵玲返还押金的诉讼请求，是正确的，应予维持。双方合同于2019年7月2日解除，故罗威应当支付截止2019年7月1日的房屋租金、暖气费及物业费。依据本案查明的事实，罗威已经实际交纳租金至2018年9月24日，故一审法院判决罗威当向孙贵玲支付自2018年9月25日至2019年7月1日期间的房屋租金215450.60元，是正确的；罗威未支付2018年度的暖气费20000元及自2018年10月10日至2019年7月1日的物业费8741.94元，一审法院判决其支付上述暖气费和物业费，亦是正确的，本院予以维持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，关于合同解除的原因，双方当事人存在争议，罗威主张系因孙贵玲提供的涉案房屋无法办理营业执照，孙贵玲则主张罗威迟延支付房屋租金构成违约。罗威承租涉案房屋系为开展经营，其作为房屋的使用者和实际经营者，应当对营业执照的办理承担主要义务；而孙贵玲作为房屋出租方，仅对营业执照的办理负有协助义务，双方合同亦约定孙贵玲应当“配合”罗威办理营业执照。现罗威并未举证证明其办理营业执照失败的原因，亦未提供证据证明在其办理营业执照的过程中孙贵玲存在拒绝配合的行为，故其以其未能成功办理营业执照为由要求孙贵玲承担违约责任，证据不足，本院不予支持。鉴于罗威未能办理营业执照并非孙贵玲的原因所致，罗威因此未按期交纳租金，并不具有正当性，构成违约。依据双方合同约定，罗威逾期交纳租金则应按未交部分租金的10%承担违约责任，罗威迟延支付了共四期的房屋租金，一审法院据此判决罗威支付违约金56000元，符合双方合同约定，本院予以维持。关于罗威主张的装修损失。现孙贵玲对罗威装修涉案房屋的事实不予认可，虽然罗威就此提交了其与东艺华美公司签订的装饰装修合同，但该公司与罗威存在一定关联关系，罗威就相关装修款项的支付亦未提交证据予以证明，故现有证据并不足以证明罗威的装修事实及其装修费用的具体数额，且罗威在双方合同履行中存在违约行为，故一审法院判决驳回罗威要求孙贵玲赔偿装修损失的诉讼请求是正确的，本院予以维持。综上所述，罗威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17372元，由罗威负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  范 磊审 判 员  王爱红二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍