河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初5480号原告（执行案外人）：贾晓银，女，1986年1月12日生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南瑞腾置业有限公司，统一社会信用代码：91411625396040382D，住所地：郸城县人民路北段迎宾楼。法定代表人：赵昆明，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔新亚，河南覃思律师事务所律师。第三人（被执行人）：李纪丰，男，1968年12月26日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：赵小东，四川天普律师事务所律师。原告贾晓银与被告河南瑞腾置业有限公司、第三人李纪丰执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段少良、被告河南瑞腾置业有限公司委托诉讼代理人崔新亚、第三人李纪丰委托诉讼代理人赵小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾晓银向本院提出诉讼请求：1、请求法院中止(2020)豫1625执998号执行裁定并停止对广东省惠东县港口镇××地段××酒店公寓××房（以下称涉案房屋）的查封；2、请求法院确认涉案房屋归原告贾晓银所有；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告是第三人位于广东省的涉案房屋的购买者。2020年6月，被告依据(2019)豫1625民初4706号民事判决向郸城法院申请强制执行，要求第三人李纪丰履行生效判决。在判决生效前，被告申请财产保全，郸城法院于2019年8月27日作出财产保全民事裁定书，查封了第三人李纪丰的涉案房屋，期限为一年。到期后，郸城县人民法院作出(2020)豫1625执998号，续封该涉案房屋，期限为三年。2020年11月8日，原告向郸城法院提出书面异议，要求解除查封，郸城法院审查后作出(2020)豫1625执异64号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服查封裁定，理由如下：2019年4月26日，原告与李纪丰在北京签订二手房买卖合同，双方约定把涉案房屋出售给原告，2019年5月10日，原告与第三人李纪丰按照合同的约定到惠东县不动产登记中心办理过户登记，并办理了房屋网签合同“广东省房地产买卖合同”，合同编号惠东(2019)20001648。2019年5月10日，第三人李纪丰出收据并全部收到房款，当日下午第三人李纪丰将房屋钥匙、房产证、水、电卡交付给原告，并于当日办理了入住，并一直居住至今。2020年5月25日，原告与檀悦度假酒店公寓物业管理公司签定涉案房屋物业合同，原告成为业主。并补缴2019年5月25日之前所有物业费。2020年7月5日，原告对涉案房屋进行了装修。2020年8月26日原告到惠东县不动产中心办理了涉案房屋的全部契税，并出据发票。2020年8月27日，只差最后一步变更登记时，被郸城县人民法院查封。2019年9月6日，原告将被告诉至广东省惠东县人民法院侵权纠纷一案，因管辖问题被驳回。2019年12月19日，原告将第三人李纪丰诉至广东省惠东县人民法院，所有权纠纷一案，因房屋被查封，后被裁定要求提案外人执行异议。2020年3月国家发生疫情，原告就没有理彩这件事情。2020年10月12日，原告回家突然看到门上贴的公告，案号(2020)豫1625执998号。2020年11月8日原告向郸城县人民法院提出案外人执行异议。2020年11月20日，郸城县人民法院驳回异议。没有任何一条法律规定，房屋买卖不可以现金交易，必须要以转帐进行，第三人李纪丰如果没有收到购房款，会给原告出据房款收据吗!2019年5月10之前，第三人李纪丰已将涉案房屋出售给原告了，却在2019年7月份给被告做担保，明显被告与第三人串通，一起损害原告的利益。综上所述，涉案房屋虽然登记在第三人李纪丰名下，但已经是原告所有的财产。为此，原告依照《民事诉讼法》第119条、227条之规定提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告诉请。被告河南瑞腾置业有限公司辩称，一、涉案房屋从2019年5月28日至今一直处于被查封状态。郸城法院最早于2019年5月28日11时10分44秒查封涉案房屋，于2019年8月27日09时31分36秒解除查封涉案房屋，在解除查封之前，于2019年8月27日08时58分05秒又轮候查封涉案房屋。2020年6月27日，郸城法院作出(2020)豫1625执998号之一民事裁定书，是(2019)豫1625民初4706号案件进入执行程序后对涉案房屋的续行查封，查封至2023年8月26日。二、原告贾晓银在法院查封之前并未实际入住涉案房屋。直到2019年8月28日，涉案房屋在物业公司登记的业主仍然是李纪丰，物业费从2019年5月1日到8月31日一直处于欠费状态，并且无人居住。贾晓银在2019年5月28日之前并未实际入住涉案房屋，因此不能排除人民法院的执行。三、贾晓银并未实际交付购房款。涉案房屋购房款共计380万元，贾晓银不可能全部用现金交付，但贾晓银没有提供其向李纪丰转账的凭证，无法证明购房款已经全部交付。四、贾晓银的房屋买卖合同备案不能对抗人民法院的查封行为。商品房买卖合同备案登记与不动产预告登记存在本质区别，根据物权法定原则，商品房买卖合同的备案并不当然产生预告登记的物权效力。综上所述，贾晓银对执行标的享有的权益不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。第三人李纪丰述称，一、不同意郸城法院作出的(2020)豫1625执998号之一民事裁定书，裁定书的内容是依据补充协议要求李纪丰配合房屋过户，李纪丰本人已经完全配合了，已经委托赵小东了。补充协议时间2019年7月18日，李纪丰在2019年7月17日已经被北京市朝阳区批捕，李纪丰不可能签署补充协议。二、北京市朝阳区公安分局在2019年4月29日已经受理李纪丰涉嫌非法吸收公众存款案，当时李纪丰的公司资金链已经断裂，急需资金支付客户，李纪丰所有的账户在3月份都被法院查封了。三、当时李纪丰为了与报案人和解，急需与当事人达成协议，在2019年的5月9日，李纪丰向客户支付了一部分存款资金。四、关于涉案房屋，李纪丰2019年4月26日已经卖给了原告，并于5月10日在惠东不动产中心进行网签登记，后因为自身和公司原因被法院查封了，与李纪丰没有任何关系，没有过户的原因不在于李纪丰本人。五、因为李纪丰涉嫌非法吸收公众存款被逮捕，本案已经涉及到刑事案件，应当中止审理或者驳回，请支持第三人答辩意见。本院经审理认定如下事实：2019年4月26日，原告贾晓银（买方）与第三人李纪丰(卖方)签订了二手房买卖合同，约定：第一条，卖方所转让房地产坐落于惠东县港口镇××地段××酒店公寓××房，房产权证号：粤(2018)惠东县不动产权第00440**，登记建筑面积为246．36平方米，套内建筑面积为195.52平方米，该房地产土地使用权年限自1996年4月20日至2066年4月19日止；第二条，该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权，乙方在房产正式交易前支付给甲方定金一百万元，上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款，甲方收到定金后中途不得借故中止售房给乙方，否则赔偿三倍定金给乙方，乙方未能如期付清房款，则支付给甲方的定金不予退还；第三条，该房地产转让总价款为三百八十万元整；第五条，买方于2019年5月10日前一次性付清全部房款；第十条，买卖双方须在签订本合同10日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，买房应按照行政机关的登记手续要求积极协助。原告贾晓银与被告李纪丰未按照合同约定及时办理房产过户手续。2019年5月10日，原告贾晓银与第三人李纪丰在广东省惠东县不动产登记中心办理了合同网签备案，合同编号“惠东(2019)20001648”，同日李纪丰出具房款收据，收到购房款380万元，并办理房屋水、电、天然气交接手续。2019年8月26日，相关部门为原告开具了广东增值税普通发票一份、税收缴款书两份。原告提交一份其与惠州市檀悦豪生物业管理有限公司签订的“檀悦度假酒店公寓物业管理服务合同”，落款日期为2019年5月25日。原告提交的惠州市檀悦豪生物业管理有限公司出具的落款时间为2019年5月25日的收款收据显示：房号5-2801面积246.36㎡自2018年6月1日至2019年4月30曰物业管理费9213.83元。折合物业费每月每平方米3.4元，收款收据为手写。原告提交的2019年10月17日的“收款收据”显示2019年5月1日至2019年9月30日物业管理费4188.10元，折合物业管理费每月每平方米3.4元。原告提交的2019年12月15日的“收款收据”显示2019年10月1日至2019年11月30日物业管理费2512.87元，折合物业管理费每月每平方米5.10元。原告提交的2020年7月11日的“收款收据”显示自2019年12月1日至2020年1月31日，物业管理费2512.87元，折合物业管理费每月每平方米5.10元。2019年原告以诉前财产保全损害责任纠纷将被告诉至广东省惠东县人民法院一案，因管辖问题被驳回。2019年12月6日，原告将李纪丰诉至广东省惠东县人民法院，广东省惠东县人民法院作出（2019）粤1323民初7584号民事裁定书，驳回原告贾晓银的起诉。2019年5月22日，申请人河南瑞腾置业有限公司向本院申请诉前财产保全，要求查封、冻结或扣押被申请人德丰春源商贸（北京）有限公司、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰名下的财产1500万元。本院于2019年5月22日作出（2019）豫1625财保54号民事裁定书，裁定：冻结被申请人德丰春源商贸（北京）有限公司、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰名下的1500万元的银行存款一年；或者查封被申请人德丰春源商贸（北京）有限公司、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰名下的1500万元资产，查封期限一年。本院依此裁定于2019年5月28日11时10分，将李纪丰名下涉案房屋予以查封（轮候），房产权证号：“粤(2018)惠东县不动产权第0044010”。2019年6月10日，河南瑞腾置业有限公司起诉被告德丰春源商贸（北京）有限公司（法定代表人李纪丰）、德丰利达资产管理集团有限公司、李纪丰，要求三被告归还借款1500万元及利息。后双达成协议，本院于2019年7月10日作出（2019）豫1625民初3229号民事调解书，协议内容：“一、被告德丰春源商贸（北京）有限公司自愿于2019年7月20日之前偿还原告河南瑞腾置业有限公司借款本金1500万元及利息172.35万元，被告德丰利达资产管理集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；二、原告河南瑞腾置业有限公司自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费55900元、财产保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费15000元，由被告德丰春源商贸（北京）有限公司负担”。2019年8月14日，本院作出（2019）豫1625财保54号之一民事裁定书，于2019年8月27日9时31分，将李纪丰名下涉案房产予以解封。2019年8月22日，本院受理原告河南瑞腾置业有限公司诉李纪丰合同纠纷案，于2019年11月4日作出（2019）豫1625民初4706号民事判决书，判决：一、被告李纪丰（反诉原告）在本判决生效之日起三十日内向原告河南瑞腾置业有限公司偿还402.94万元；二、驳回原告（反诉被告）河南瑞腾置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李纪丰的反诉请求。2019年8月23日，本院作出（2019）豫1625民初4706号之一民事裁定书，于2019年8月27日8时58分，将李纪丰名下涉案房产予以轮候查封。2019年8月28日，惠州市檀悦豪生物业管理有限公司物业服务中心向法院出具证明，内容为：“房号5—2801，姓名李纪丰物业管理费计费起止时间2019.5.1-2019.8.31，本月应交物业费1675．24元，往月欠费2512．86元，应交合计4188.10元，目前暂无人居住2019年8月28。”因李纪丰未履行（2019）豫1625民初4706号民事判决书确定的义务，河南瑞腾置业有限公司向本院申请执行，2020年6月27日，本院作出（2020）豫1625执998号之一执行裁定书，于2020年7月20日对涉案房屋再次续封，查封期限至2023年8月26日。原告贾晓银曾向本院提出执行异议，要求解除查封，本院审查后于2020年11月20日作出(2020)豫1625执异64号执行裁定书，驳回贾晓银的执行异议申请。李纪丰向本院申请中止拍卖涉案房屋，本院于2020年11月26日作出（2020）豫1625执异65号执行裁定书，裁定中止拍卖涉案房屋。上述事实有原告提交的二手房买卖合同、房产证、房屋买卖网签合同、惠东县不动产登记资料查询结果证明证明书证、收据、物业管理服务合同、物业费收款收据、契税发票、惠东县法院民事裁定书、郸城县人民法院公告、（2019）豫1625民初4706号民事判决书等，被告河南瑞腾置业有限公司提交的（2019）豫1625民初3229号民事调解书、惠州市檀悦豪生物业服务中心收费通知单、郸城法院几份裁定书、惠东县不动产查封登记受理回执单、送达回证等，第三人李纪丰提交的逮捕证复印件、受案回执复印件、（2020）豫1625执异65号执行裁定书等，和本院作出的（2020）豫1625执异64号执行裁定书以及当事人委托诉讼代理人陈述在卷为证。本院认为，本案是执行异议之诉，争议焦点是原告对执行标的（涉案房产）是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”。原告贾晓银与第三人李纪丰2019年4月26日签订的二手房买卖合同第十条约定：买卖双方须在签订本合同10日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。但是，二人未按照合同约定办理转移登记手续，不发生物权变动效力。关于合同网签备案问题，备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房买卖合同进行的备案登记，属于行政管理范畴。预告登记制度是物权法确定的一种登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。所以，备案登记与预告登记存在本质区别，原告进行了合同网签备案，并不产生物权预告登记的效力。关于原告是否合法占有涉案房产问题：首先，2019年8月28日，本院执行干警去惠州市檀悦豪生物业管理有限公司物业服务中心调查时，该物业公司证明业主是李纪丰，从2019年5月1日欠物业管理费，目前无人居住；其次，根据原告提供的四份物业公司出具的收取物业管理费的收款收据可以认定，从2018年6月1日至2019年9月30日，物业管理费是按每月每平方米3.4元收取的，未足额征收物业管理费，从2019年10月1日后，是按5.1元收取的，物业收费一般在房屋无人居住的情况下，减收物业费。所以，原告贾晓银2019年8月28日前并未实际入住涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，从原告贾晓银与第三人李纪丰2019年4月26日签订二手房买卖合同至本院2019年5月28日查封涉案房屋，一个多月的时间里，原告可以办理预告登记或过户登记，而未办理，原告自身存在过错；其次，原告在本院2019年5月28日查封该涉案房屋前尚未实际入住该涉案房产，甚至到2019年8月28日续封该房屋时也未入住；第三、原告也未提供出已经支付380万元房款的确切证据（如转款手续、交付现金时的现场拍照等）。综上，原告贾晓银对该涉案房产享有的权益不能排除法院的执行。本案是执行异议之诉，与第三人李纪丰非法吸收公众存款罪刑事案件不是同一法律关系，也不需要以此刑事案件审理结果为依据，第三人要求中止诉讼的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告贾晓银的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告贾晓银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  郑文利人民陪审员  朱传杰人民陪审员  高 峰二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  董亚飞