黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6713号上诉人（一审被告）：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区辽河路**中植方洲苑小区******门市。法定代表人：胡洋，总经理。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵文博，男，1995年9月30日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李春莲，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人黑龙江东方天地房地产开发有限公司（以下简称东方天地公司）因与被上诉人赵文博房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。东方天地公司上诉请求：撤销一审判决，驳回赵文博的诉讼请求。事实与理由：东方天地公司与赵文博没有签订书面的返租协议，也没有就返租事宜达成过口头协议。一审判决认定东方天地公司与赵文博达成口头协议，约定赵文博将11套房屋按每天每平方米2.8元的价格返租给东方天地公司，返租期为2017年5月1日至2020年4月30日。而事实情况却是东方天地公司与赵文博仅有返租意向，没有达成返租合意，所以没有签订返租协议，也没有达成口头协议，双方不存在返租关系，东方天地公司无需支付返租租金。东方天地公司与赵文博从未就返租的具体期限、返租金额、返租方式进行商定，不具备口头协议成立的基本要件。补充事实与理由：一、一审法院采信赵文博未出庭的证人证言、与当事人有利害关系的证人证言、与本案无关联的《情况说明》等证据，并认定上述证据形成完成证据链证明案件事实，违反了法律规定，赵文博提交的所有证据不应当被法院采信。赵文博提交了谭展宏《证明》，但谭展宏并未出庭作证，该证据法院不应采信；证人于晶曾为东方天地公司的员工，哈尔滨华天博思房地产营销策划有限公司（以下简称华天公司）曾为东方天地公司的合作伙伴，于晶、华天公司均与东方天地公司有利害关系，法院不应采信其证人证言。赵文博提交的《商品房买卖合同》及增值税发票，只能证明赵文博购买房产并支付房款的事实，并不能证明赵文博与东方天地公司对案涉房产达成返租协议，更不能证明东方天地公司承诺赵文博享受返租政策。东方天地公司与案涉10号楼其他买方签订《商品房买卖合同》，只要就房产达成返租协议，便签订《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》，建立返租关系。同时《补充协议》对于返租的期限、金额等均进行明确的约定。本案中东方天地公司与赵文博并未对返租事宜达成合意，签订《房屋买卖合同》同时并未签订附件四《补充协议》或其他返租协议，双方未建立返租关系，东方天地公司不应当向赵文博支付返租的租金。二、一审法院判决书中载明东方天地公司辩称部分错误，东方天地公司在一审庭审中已明确说明东方天地公司与赵文博未达成返租合意，不存在返租的事实，更不应当向赵文博支付返租的租金。三、东方天地公司在未与赵文博签订《返租协议》，同时也未达成口头协议的情况下，东方天地公司针对个别买方的“返租内容”不能达到对所有买方普遍适用的效果。东方天地公司作为房屋销售方，当时销售房屋时确实与一些买方签订书面的返租协议，尽管赵文博说东方天地公司有“返租政策”，但并非针对所有的买方。东方天地公司企业性质为私营企业，并非政府机关，所谓的“返租政策”是需要在买卖双方自愿协商一致情况下，就租赁内容达成返租合意才能执行返租事宜。只要返租合意未达成，双方不存在租赁/返租关系。赵文博辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。一审共历经两次庭审，东方天地公司在一审第一次庭审中多次明确承认东方天地公司与赵文博之间存在返租事实，见一审第一次开庭笔录第5页第8到第11行。根据最高人民法院关于修改《关于民事诉讼证据的若干规定》四、“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”六、“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”东方天地公司在答辩、证据交换、询问、调查过程中多次向法庭明确承认东方天地公司与赵文博之间存在返租事实，只是表示对返租单价及返租期限不清楚，认为应由赵文博举证证明。根据上述法律规定，东方天地公司明确承认返租事实，视为当事人自认，因此赵文博无需再举证证明返租事实。赵文博在一审第二次庭审中无故作出与第一次庭审相反的言论，有违禁止反言原则。二、在返租合同标的、数量、面积、单价及期限可以明确的情形下，东方天地公司与赵文博口头订立的返租合同合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。1.赵文博申请出庭的两位证人，一位是东方天地公司原销售部经理于晶，另一位是东方天地公司销售案涉楼房的代理公司华天公司销售员衣小琳。从身份关系上看，两位证人原本是与东方天地公司有有利关系的证人，直接参与了赵文博购房及返租案涉房屋。两位都是基于事实做客观陈述，能有力的证明案涉11间房屋的返租事实及返租期限是自2017年5月1日开始，期限为3年，返租金额为每天每平方米2.8元。东方天地公司以双方没有订立书面合同，属于要约邀请为由反驳不成立。东方天地公司向赵文博发出的购房享受返租政策明显是要约，赵文博正是基于东方天地公司提出的购房后可以享受三年返租的承诺，才花费巨资购买案涉楼房的。关于返租的约定内容是具体确定的，包括合同标的为案涉楼房、数量为11间、价款为每天每平方米2.8元、履行期限自2017年5月1日—2020年4月30日等；其次，受要约人赵文博以一次性全款购房的行为作出承诺，此时要约人东方天地公司应立即受该意思表示约束，购房合同与返租合同一并成立。2.赵文博一次性购买16间房，除自用的5间外，东方天地公司一直没有交付案涉11间房，没有为赵文博办理入户手续、没有交付钥匙。赵文博多年来也仅是主张租金，从未要求过交付案涉房屋。一直以来都是由东方天地公司掌握控制案涉11间房屋，这也侧面表现出东方天地公司与赵文博一直在履行返租合同。至于东方天地公司未能将案涉房出租给案外人不能作为不支付赵文博租金的理由。根据《合同法》第八条、第十条，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。东方天地公司与赵文博之间以口头形式订立的返租合同依然合法有效，对双方有法律约束力。案涉11间房屋建筑面积总计1063.92平方米，返租期限自2017年5月1日—2020年4月30日，返租金额为每天每平方米2.8元。赵文博向一审法院起诉请求：东方天地公司立即给付赵文博租金3261978.72元及利息(以1087326.24元为基数，自2017年1月1日起计算至2017年12月31日止，以2174652.48元为基数自2018年1月1日起计算至2018年12月31日止，以3261978.72元为基数自2019年1月1日计算至实际给付之日止,均按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。一审法院查明：2016年12月25日，赵文博与东方天地公司签订《商品房买卖合同书》11份，约定赵文博购买东方天地公司位于南岗区××地区××路××、××路××、××以南围合区域第10栋12层1201-1206、1212-1216号房，建筑面积分别为90.66平方米、83.27平方米、83.25平方米、89.52平方米、113.21平方米、97.53平方米、85.7平方米、112.75平方米、97.79平方米、97.79平方米、112.45平方米，房屋价款分别为844045元、775244元、775058元、833431元、1053985元、908004元、797867元、1049703元、910425元、910425元、1046910元。合同签订当日，赵文博、东方天地公司口头达成协议，约定赵文博将上述11套房屋按每天每平方米2.8元的价格返租给赵文博，返租期为2017年5月1日至2020年4月30日。合同签订后，赵文博向东方天地公司支付了上述11套房屋的全部房款。东方天地公司未向赵文博支付返租租金。一审法院认为，赵文博、东方天地公司签订的《商品房买卖合同书》及赵文博、东方天地公司口头达成的《返租协议》系双方真实意思表示，合法有效。现东方天地公司未按约定向赵文博支付案涉房屋返租租金，已侵害赵文博合法权益，结合赵文博诉讼请求，一审法院支持东方天地公司支付赵文博案涉房屋2017年5月1日至2020年4月30日返租租金共计3261978.72元。因赵文博提供充分证据证明返租租金给付期限，故一审法院支持东方天地公司支付租金利息（以1087632.24为基数自2018月5月1日起至2019年4月30日止，以2174652.48元自2019年5月1日至2020年4月30日止，以3261978.72元为基数自2020年5月1日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、东方天地公司于判决生效之日起十日内给付赵文博房屋返租租金3261978.72元；二、东方天地公司于判决生效之日起十日内给付赵文博租金利息（以1087632.24为基数自2018月5月1日起至2019年4月30日止，以2174652.48元自2019年5月1日至2020年4月30日止，以3261978.72元为基数自2020年5月1日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回赵文博的其他诉讼请求。本院二审期间，东方天地公司举示了如下证据：证据一、东方天地公司分别与邢真澜等7名买方签订的7份《补充协议》与《商品房买卖合同书》及发票。拟证明：东方天地公司与案涉10号楼其他买方签订《商品房买卖合同》，只要就房产返租达成协议，便签订《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》，建立返租关系。同时《补充协议》对于返租的期限、金额等均进行明确的约定，本案中东方天地公司与赵文博并未对返租事宜达成合意，签订的《房屋买卖合同》并无附件四《补充协议》关于返租的约定，未建立返租关系。证据二、《租赁合同》8页、《物业服务合同》6页、黑龙江增值税专用发票1页。拟证明：东方天地公司将证据一中的10号楼6层房产出租给案外人百威英博（中国）销售有限公司并签订《租赁合同》，该公司与广州金匙房地产物业服务有限公司哈尔滨分公司签订《物业服务合同》，并缴纳物业费。结合证据一，进而证明返租的流程是：东方天地公司与买方签订《房屋买卖合同》，针对房产返租事宜签订《补充协议》，东方天地公司将返租的房产出租予第三方，第三方进驻后与物业公司签订《物业服务合同》，缴纳物业费。本案中，赵文博只与东方天地公司签订《房屋买卖合同》，未签订其他任何返租协议，未履行任何返租及后续出租、第三方承租入驻的程序，东方天地公司与赵文博从未建立返租关系。证据三、广州金匙房地产物业服务有限公司哈尔滨分公司证明2份（附营业执照）。拟证明：案涉写字楼入驻率达到90%以上，赵文博购买的11间房一直未办理进户手续，未缴纳物业费，处于空置状态，东方天地公司从未对案涉房产进行出租或做其他处分。结合前述证据证明东方天地公司与赵文博不存在返租的事实。赵文博质证意见：对证据一的真实性、关联性、证明问题均有异议。因为是东方天地公司与案外人签订的合同或协议，无法确定真实性，与本案也没有关联性。反而证明东方天地公司一直是以返租政策来吸引购房者，赵文博一次性出巨资购买案涉房屋，没有理由不与东方天地公司签订返租协议，只是双方达成的是口头协议。对证据二，同证据一质证意见。在百威英博租赁合同补充协议书中，出租方联系人于晶参与了整个案涉房屋购房及返租经过。于晶本是东方天地公司原销售部经理，在一审中，赵文博申请该证人出庭，其证人证言具有真实性和可信性。对证据三，真实性无异议，证明问题和关联性有异议。东方天地公司已与赵文博达成返租协议，存在返租的事实。至于后期东方天地公司未将案涉返租房屋出租给案外人，不是东方天地公司不支付赵文博租金的理由。而且案涉房一直处于空置状态，事实是东方天地公司一直没有向赵文博交付案涉11间房屋。按照日常交易习惯，多年来赵文博应向东方天地公司主张交付案涉房屋，而不是任由花巨资购买的案涉房屋一直处于空置状态，且物业公司也从未向赵文博催缴过物业费。本院认证意见：上述证据均有原件予以核对，对其真实性予以确认，相关证明问题本院将结合案件其他事实与证据予以综合评判。本院二审查明：东方天地公司陈述，同类返租业主返租政策是在支付购房款时直接扣除21.6个月租金，剩余14.4个月租金按照三年返租。另查明：赵文博支付了全额房款，未扣除租金，东方天地公司未将案涉11套房屋交付给赵文博。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于赵文博要求东方天地公司履行返租义务依据是否充分，以及具体的期限及数额应如何确定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”东方天地公司在一审第一次庭审中的答辩意见为：“双方对返租事宜仅为口头约定，但东方天地公司对返租事宜予以认可，具体金额及返租期限需要双方进一步核实。”东方天地公司的上诉主张与该答辩意见矛盾，其举示的证据也不足以推翻前述自认，根据上述规定及民事诉讼禁反言的原则，一审认定双方达成了口头返租协议，形成返租法律关系，并无不当。关于返租的具体标准问题。华天公司系东方天地公司销售案涉房屋的代理公司，该公司副总经理谭宏展、置业顾问衣小琳以及东方天地公司的销售经理于晶、财务部人员刘岩参与赵文博购买案涉房屋的过程，了解相关情况。一审中，赵文博举示了华天公司、谭宏展出具的《情况说明》《证明》，衣小琳、于晶出庭作证，东方天地公司相关人员签字的《写字楼12层情况汇签单》，赵文博父亲赵伟与东方天地公司总经理李云飞的对话录音，上述证据相互佐证，形成证据链，涉及到案涉房屋返租的期限、金额等问题，能够证明东方天地公司同意给赵文博返租金，并承诺了返租标准。再结合赵文博已支付全部购房款，该款项未扣除租金，而11套房屋也并未交付给赵文博等情况，一审认定东方天地公司将案涉11套房屋以每天每平方米2.8元的价格从2017年5月1日开始返租给赵文博，执行三年返租的销售方案和政策，并支付相应的利息，并无不当。综上，东方天地公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16448元，由黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月三十日书记员  于文娟