北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民再152号上诉人（一审被告）：臧秀英，女，1946年3月24日出生。上诉人（一审被告）：臧国有，男，1957年1月1日出生。上诉人（一审被告）：臧秀荣，女，1960年11月7日出生。上诉人（一审被告）：臧秀华，女，1964年1月1日出生。上述四上诉人之共同委托诉讼代理人：马海滨（臧秀英之夫），1941年8月2日出生。上诉人兼臧国有、臧秀荣、臧秀华之共同委托诉讼代理人（一审被告）：臧国庆，男，1952年10月1日出生。上诉人（一审被告）：陈绍恭，男，1940年6月25日出生。上诉人兼陈绍恭之委托诉讼代理人（一审被告）：陈育新，男，1969年12月6日出生。上诉人（一审被告）：李云祥，男，1945年3月7日出生。上诉人（一审被告）：李金德，男，1975年6月18日出生。上诉人兼李云祥、李金德之共同委托诉讼代理人（一审被告）：李金燕，女，1971年3月12日出生。被上诉人（一审原告）：臧国顺，男，1955年1月16日出生。委托诉讼代理人：刘辉，北京闻鼎商山律师事务所律师。上诉人臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、陈绍恭、陈育新、李云祥、李金燕、李金德因与被上诉人臧国顺共有纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初31547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人臧秀英、藏国庆、上诉人臧秀英、臧国有、臧秀荣、臧秀华之共同委托诉讼代理人马海滨、上诉人陈育新、李金燕，被上诉人臧国顺及其委托诉讼代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、陈绍恭、陈育新、李云祥、李金燕、李金德（以下简称臧秀英一方）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回臧国顺的诉讼请求，由臧国顺承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、臧秀英是出租房屋实际管理人，臧国顺不经代表人臧秀英同意和授权，未告知和征得其他共有人同意，赔偿杨某137500元的行为，侵犯了臧秀英的代表权，侵害了其他共有人的知情权和财产权益，该行为系臧国顺个人决定，与其他共有人无关，臧国顺应自负其责。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，否定臧秀英是出租方代表人的约定，认定臧国顺是出租房屋的实际管理人，亦系适用法律错误。二、一审判决将137500元认定为违约赔偿和装修赔偿款，认定臧秀英一方违约，未认定杨某违约，均系认定事实错误。三、一审法院没有依臧秀英一方申请依法调取主要证据。臧国顺同意一审判决，不同意臧秀英一方的上诉请求及理由。臧国顺向一审法院起诉请求：一、判令臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华每人给付臧国顺人民币17187.5元，陈绍恭、陈育新给付臧国顺人民币17187.5元，李云祥、李金燕、李金德给付臧国顺人民币17187.5元；二、诉讼费由臧秀英一方负担。一审法院经审理查明：北京市西城区西四南大街×××号南房两间的房屋所有权（幢号×、建筑面积××平方米，以下称诉争房屋）登记在臧秀英、臧秀华、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧某1、臧某2、臧国顺八人名下，为8人共有。臧某2于2010年3月2日去世，李云祥为臧某2之夫，李金德、李金燕为臧某2之子女。臧某1于2018年1月6日去世，陈绍恭为臧某1之夫，陈育新为臧某1之子。2009年3月5日，杨某依据其签署的《房屋租赁协议书》开始承租诉争房屋用于经营。《房屋租赁协议书》中约定：租赁期限为五年，2009年3月15日起至2014年3月14日；租金2009年3月15日至2012年3月14日每年人民币18万元，2012年3月15日至2014年3月14日每年人民币20万元；租金按年支付，每年3月1日前支付；在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款，违约方应向守约方支付当年全额租金的20%作为违约金。因一方违约，给守约方造成经济损失，违约方支付的违约金不足以补偿时，不足部分由违约方另行赔偿。《房屋租赁协议书》首部载明出租方（甲方）是臧秀英，落款处有臧国顺和臧秀英的签名。在《房屋租赁协议书》履行过程中，租赁双方因第二笔租金给付问题发生纠纷，为此臧秀英一方以房屋租赁合同纠纷为由起诉杨某，要求杨某给付2010年3月至2011年3月房租135000元以及2011年3月至9月半年房租67500元及违约金54000元。北京市西城区人民法院于2011年11月18日作出（2011）西民初字07338号民事判决。杨某不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第4647号民事判决，维持（2011）西民初字07338号民事判决。2014年4月29日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第01456号民事裁定，撤销（2012）一中民终字第4647号民事判决和（2011）西民初字第07338号民事判决，将本案发回北京市西城区人民法院重审。北京市西城区人民法院重审后于2014年9月25日作出（2014）西民再初字第26号民事判决，该判决认定如下事实：2010年初，臧国顺和臧秀英分别向杨某索要2010年3月15日至2011年3月14日的房租。在出租方对由谁收取租金不能达成一致的情况下，杨某于2010年3月10日将房租18万元交付臧国顺，臧国顺出具收条。因臧秀英等六人没有收到租金，与杨某发生矛盾。2010年5月15日。臧秀英等人到杨某店里催要房租，双方发生冲突。2011年2月15日，臧秀英等人再次到杨某店里催要房租。当日，杨某找到臧国顺要求退租，并向臧国顺提出赔偿违约金、装修损失等共计18万元。臧国顺给付杨某137500元。杨某于当日夜间搬离出租房屋，将房屋钥匙交给臧国顺。该判决认为：臧秀英、臧国顺与杨某签订的租赁协议不违反法律规定，为有效合同，双方均应履行合同所规定的权利义务。承租方的主要义务是按时交付租金，故本案的争议焦点在于杨某将2010年3月15日至2011年3月14日的房租交付给臧国顺是否视为履行了交付租金义务。根据查明的事实，臧国顺参与了与杨某就租赁房屋进行的谈判，并在租赁协议上签字。第一年（2009年3月15日至2010年3月14日）的租金，杨某打入臧国顺的账户后，臧国顺将其分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议，杨某也得以正常使用房屋。在第二年交纳租金前，在出租人中间对谁有权收取租金发生争议，而租赁协议又未对此作出明确规定的情况下，杨某作为承租人，按照前一年履行合同的先例，将租金付给在租赁协议签字人之一的臧国顺，并无不妥，其已履行了支付租金的义务。虽然杨某付给臧国顺租金的时间晚于租赁协议规定的日期，但这是由于出租方内部发生争议造成，并非杨某故意拖延，杨某不应承担违约责任。在杨某已履行了交纳租金的义务后，臧秀英、臧国庆等仍到杨某店里讨要租金，已经影响到杨某的正常经营，杨某因此将北京市西城区西四南大街×××号房屋交还臧国顺，故臧秀英、臧国庆等要求杨某支付2010年3月至2011年9月房租并支付违约金、逾期利息的请求，法院不予支持。判决驳回了臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧某1的诉讼请求。臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧某1不服该判决，提起上诉。2015年1月19日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民再终字第11592号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年1月，臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧某1起诉臧国顺，要求臧国顺给付收取的第二年租金135000元。臧国顺答辩称，不同意臧秀英等人的诉讼请求，因臧秀英等人的原因，造成房屋租赁协议无法正常履行，已将收取的房租部分退回了杨某，并赔偿经济损失共计137500元。2016年7月14日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初3627号民事判决，判令臧国顺向臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、臧某1支付房屋租金收益。后臧国顺不服，提起上诉。2016年9月9日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终7867号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时法院释明，臧国顺向案外人杨某支付违约金的问题与该案不是同一法律关系，臧国顺可另案解决。2016年10月28日，臧国顺提起本案原审之诉，本案原一审判决认定：本案当事人作为涉案房屋的共有人，均有权管理涉案房屋。臧国顺给付杨某违约金的行为实际是对各共有人共同享有的租金收益的处分行为。因臧国顺并不是唯一有权管理涉案房屋的共有人，为了保护各共有人的利益，臧国顺在向杨某支付违约金前，应当取得占份额三分之二以上共有人的同意。审理中，臧国顺虽陈述其给付杨某违约金一事经过全体共有人同意，但未能举证予以证明，在其他共有人对此予以否认的情况下，臧国顺应当承担举证不能的责任。原一审判决驳回了臧国顺的诉讼请求。臧国顺不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。臧国顺不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院再审后，裁定撤销上述一、二审判决，将本案发回重审。本案中，臧国顺称给付杨某的137500元包括一个月租金15000元、房租总额百分之二十的违约金36000元、装修、增容等费用86500元。为证明上述事实，臧国顺提交收据、装修工程报价单、承揽合同、店面装修合同、增容工程款等证据。本案中，臧秀英一方提出调查取证申请，申请法院向北京市公安局西单派出所调取2010年5月15日杨某与臧国顺与臧秀英一方发生冲突报警的原因及向中国工商银行调取杨某、臧国顺2010年3月10日的银行对账单。一审法院认为：本案争议焦点：一、臧国顺是否有权提起本次诉讼，是否为本案的适格主体；二、臧国顺是否有权代表其他共有人对外赔偿；三、臧秀英一方是否应共同承担向杨某的赔付责任。关于臧国顺的主体资格问题，根据法律规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。本案案由为共有纠纷，臧国顺的诉求亦为其因管理共有的诉争房屋产生的损失，臧国顺为本案的适格主体。臧秀英一方抗辩臧国顺并非本案的适格主体的理由，缺乏法律依据，法院不予采信。关于臧国顺是否有权代表其他共有人与杨某协商处理涉案房屋在租赁过程中产生的争议问题，法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，诉争房屋为臧国顺、臧秀英等八人共有，八人之间没有明确约定由谁具体对房屋行使管理职责，因此臧国顺作为房屋共有人，有权对房屋行使管理职责。另法院生效判决认定，臧国顺参与了与杨某就租赁房屋进行的谈判，并在租赁协议上签字。第一年（2009年3月15日至2010年3月14日）租金，杨某打入臧国顺的账户后，臧国顺将其分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议，杨某也得以正常使用诉争房屋。据此，法院认为，在诉争房屋租赁合同的签订和履行过程中，臧国顺是以相当于共有房产代表人的身份实施了具体的管理职责，因此当房屋租赁发生争议时，基于管理职责，臧国顺享有与杨某协商解决争议的权利和义务。臧秀英一方称臧国顺与杨某恶意串通解除合同依据不足，法院不予采信。关于臧秀英一方是否应共同承担向杨某的赔付责任问题，法院认为，法院生效判决已经认定，在杨某已履行了交纳租金的义务后，臧秀英、臧国庆等仍到杨某店里讨要租金，已经影响到杨某的正常经营，杨某因此将诉争房屋交还臧国顺。由此可见，造成诉争房屋租赁协议无法正常履行的原因是出租方造成的，故臧秀英一方作为诉争房屋的共有人应共同承担向杨某的赔付责任。另法院生效判决对臧国顺给付杨某137500元的事实进行了确认，故本案对臧国顺主张的给付杨某137500元的事实予以认定。臧国顺主张137500元中包括一个月租金15000元，房租总额百分之二十的违约金36000元，装修、增容等费用86500元。其中关于房租，根据法院生效判决，杨某交纳了第二年的租金即2010年3月15日至2011年3月14日，共计18万元，每月15000元，而杨某从诉争房屋中搬离的日期为2011年2月15日，故应退还杨某2011年2月16日至2011年3月14日近一个月的租金，故臧国顺所述退还租金15000元符合客观事实，关于违约金，在《房屋租赁协议书》中有明确约定，在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款，违约方应向守约方支付当年全额租金的20%作为违约金。故臧国顺所述的36000元违约金符合合同约定。关于装修、增容等损失，臧国顺向法院提交了装修工程报价单、承揽合同、店面装修合同、增容工程款等证据予以证明。综合上述事实，法院认为臧国顺给付杨某137500元具有一定的合理性。关于臧秀英一方提出的调查取证申请，法院认为，法院生效判决对于相关事实已经作出了认定，故本案对此不予考虑。综上所述,法院认为，臧国顺的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。李云祥、李金燕、李金德经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，法院依法缺席审判。一审法院于2020年7月29日作出（2019）京0102民初31547号民事判决：自判决生效之日起十日内，臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华分别给付臧国顺人民币17187.5元；陈绍恭、陈育新给付臧国顺人民币17187.5元；李云祥、李金燕、李金德给付臧国顺人民币17187.5元。本院二审审理过程中，臧秀英一方再次申请调取臧国顺、杨某2010年3月10日的银行对账单及银行转账记录。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审中，当事人没有提交与案件事实有关的新的证据。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、臧国顺是否有权对争议房屋行使管理职责。二、臧秀英一方是否应当向杨某承担赔付责任。三、臧国顺赔偿给杨某款项的真实性、合理性问题。关于臧国顺是否有权对争议房屋行使管理职责。本院认为，依据查明的事实，未有证据证明臧秀英等八名共有人明确约定如何管理共有的诉争房屋，因此臧国顺作为房屋共有人有权对诉争房屋行使管理职责。且已发生法律效力的（2014）西民再初字第26号民事判决认定，臧国顺参与了与杨某就租赁房屋进行的洽商，并在租赁协议上签字，第一年租金划入臧国顺账户后，由臧国顺分配给其他出租人，其他出租人对此并无异议。依据上述生效判决认定的事实，能够确认臧国顺在诉争房屋租赁合同签订和履行过程中，以共有房产代表人的身份实施管理职责。一审判决据此认定，臧国顺在房屋租赁发生争议时，有权基于同样管理职责与杨某解决争议是正确的。关于臧秀英一方是否应当向杨某承担赔付责任的问题。臧秀英一方主张杨某未按时交纳房租，违反了《房屋租赁协议书》约定，由此导致的损失不应由臧秀英一方承担。本院认为，已生效的（2014）西民再初字第26号民事判决认定，杨某已履行了支付租金的义务，未故意拖延，不应承担违约责任。依据该生效判决认定的事实，能够确认杨某不应承担合同无法继续履行的违约责任。一审判决据此确定杨某的损失由诉争房屋共有人共同承担相应赔付责任，具有事实依据，亦符合法律规定，本院二审予以确认。关于臧国顺赔偿给杨某款项的真实性、合理性问题。本院认为，已生效的（2014）西民再初字第26号民事判决查明，杨某向臧国顺提出退租、赔偿违约金、装修损失的要求，臧国顺给付杨某137500元。该事实已经生效判决确认，一审法院结合臧国顺提交的证据，认定臧国顺给付杨某137500元之事实客观存在，本院对一审判决认定的上述事实及合理性不持异议。关于臧秀英一方提出的一审法院未予调取主要证据的主张是否成立的问题。已生效的（2014）西民再初字第26号民事判决查明，杨某于2010年3月10日将房租18万元交付臧国顺，臧国顺出具收条。本院认为，在已有生效判决对相关事实作出认定的情况下，一审法院未予调查取证具有事实及法律依据，本院对此不持异议。本院二审过程中，臧秀英一方再次提出同样内容的调查取证申请，本院予以驳回。综上，臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、陈绍恭、陈育新、李云祥、李金德、李金燕的上诉请求不符合法律规定，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由臧秀英、臧国庆、臧国有、臧秀荣、臧秀华、陈绍恭、陈育新、李云祥、李金燕、李金德负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琨审 判 员  江慕南审 判 员  陈捷鹰二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王文庆书 记 员  王妍琰