北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11500号上诉人（原审被告）：陈达宏，男，1963年4月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林宏，北京昊庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋**，女，1990年7月10日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区。上诉人陈达宏因与被上诉人宋**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初26882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人陈达宏及其委托诉讼代理人林宏，被上诉人宋**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈达宏上诉请求：1.依法撤销一审判决，将案件改判或者发回重审；2.宋**承担全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、宋**一直没有与陈达宏办理涉案房屋交接手续，且有一把地锁钥匙一直在宋**处（因为是玻璃门，陈达宏无法自行更换钥匙，且陈达宏有报警记录为证），因此涉案房屋一直由宋**控制占有并使用，因此陈达宏无需退还涉案房屋租金。二、宋**提前解除房屋租赁合同，已构成违约，且其至今也没有将其注册的公司地址迁离涉案房屋，根据双方租赁合同的约定，押金不退（双方之间签订的北京市房屋租赁合同第4.4条约定，押金是乙方（宋**）作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方（陈达宏）交付的保证金。双方之间签订的北京市房屋租赁合同第九条违约责任与合同终止项下的第9.2款约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金”第9.2.4款：“如因乙方原因提前解除合同的”，现宋**在双方房屋租赁合同没有到期的情况下擅自搬离涉案房屋，已构成违约；另外，双方在补充条款里还约定：“乙方租赁期满后，需将注册地址迁出，否则按违约处理，押金不退”，故陈达宏无须退还涉案房屋押金，且宋**应将营业执照从注册地迁出。三、一审庭审时（网上开庭）只有书记员一人参与庭审，没有法官参与，属于程序违法，且陈达宏一直提出反诉，且提交了反诉书及相关证据，但书记员始终不同意，严重侵害了陈达宏的诉权。综上，陈达宏认为一审法院认定事实不清，故恳请贵院在查明事实的基础上依法改判或发回重审，以维护陈达宏的合法权益。宋**辩称，同意一审判决，不同意陈达宏的上诉请求及事实理由。宋**向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈达宏退还宋**未使用的租金34027.4元；2、判令陈达宏退还宋**押金46000元。一审法院认定事实：2019年6月14日，宋**作为承租方（乙方），陈达宏作为出租方（甲方），北京远行中和房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区东三环中路39号院某房屋（以下简称“涉案房屋”）在现有的状态下出租给乙方使用，建筑面积为125.24平方米，承租区域作为商业用途；免租期为15天，自2019年6月18日起至2019年7月2日止；租赁期自2019年7月3日起至2022年7月2日至，租期叁年；租金为每月23000元，租金（押金）支付方式为押一付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金；押金相当于贰个月租金，即46000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；押金及首期租金共计人民币115000元，乙方须在2019年6月20日之前全额汇入乙方账户；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金：如因乙方原因提前解除合同的；补充条款：乙方租赁期满后，需将注册地址迁出，否则按违约处理，押金不退。2019年6月14日，宋**向陈达宏支付人民币5万元，2019年6月15日，宋**向陈达宏支付人民币42500元，2019年6月17日，宋**向马伟伟支付人民币22500元。上述共计支付115000元，即第一季度三个月租金以及押金（两个月租金）。2019年10月8日，宋**向陈达宏转款69000元（即2019年10月3日至2020年1月2日的房屋租金）。就向马伟伟支付22500元这一情况，各方均认可马伟伟系北京远行中和房地产经纪有限公司工作人员，此款系宋**代陈达宏缴纳的中介服务费。宋**承租涉案房屋后曾注册“北京轻柠摄影有限公司”，庭审中，宋**表示已经将此公司的工商登记信息从涉案房屋处注销。但经一审法院查询，截止法庭辩论终结前，该公司工商登记信息中注册地址仍为涉案房屋处。庭审中，宋**根据一审法院开具的调查令，至建外派出所调取询问笔录两份（详见卷宗）。该笔录显示，2019年11月18日，以及2019年11月20日，宋**、陈达宏双方因涉案房屋问题发生了争执。2019年11月20日，宋**欲从涉案房屋内搬出家具，但被阻拦。双方对上述两份笔录均表示认可。庭审中，就涉案房屋的交接时间，宋**表示系2019年11月18日，并提交了《租户迁出物品交接单》加以证明；陈达宏表示因宋**一直未返还其一把房屋钥匙，故其一直未能收回涉案房屋，现在涉案房屋还处于宋**搬走之后的样子，一直没有出租出去。庭审中，就房屋交接过程中产生的房屋钥匙返还问题，宋**表示，涉案房屋只有一把钥匙，已经于2019年11月18日搬离房屋当天交到了物业处，所以物业才给宋**签署了《租户迁出物品交接单》；陈达宏表示，涉案房屋一共有两把钥匙，宋**只给了物业一把，还有一把地锁的钥匙一直在宋**处，因为是玻璃门，陈达宏也无法自行更换钥匙。但陈达宏就此陈述，并未提交任何证据。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宋**与陈达宏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现就该合同解除一事，因合同履行期限尚未届满，宋**在未提前通知陈达宏的前提下，即搬离房屋，解除合同，属于以自己的行为明确表明不履行合同，故应当承担相应的违约责任。就宋**第一项诉讼请求，虽陈达宏主张宋**一直持有其一把钥匙未予归还，故其一直未能收回房屋，但就此陈达宏未提交任何证据加以证明，且根据宋**提交的《租户迁出物品交接单》以及建外派出所调取的笔录，均显示2019年11月18日、2019年11月20日，宋**试图搬离房屋，故就陈达宏所称其一直未与宋**进行涉案房屋交接一事，一审法院对此不予认可。现宋**要求陈达宏退还其自2019年11月19日至2020年1月2日期间未使用的房屋租金，于法有据，计算无误，一审法院予以支持；就宋**第二项诉讼请求，因本案系宋**提前解除合同，违约在先，故对其缴纳的押金，一审法院综合考虑合同的整体履行情况、宋**的过错程度以及现宋**仍未将其注册的公司地址迁离涉案房屋等情况，认定以陈达宏退还宋**押金一万元为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈达宏于一审判决生效后七日内退还宋**房屋租金三万四千零二十七元四角；二、陈达宏于一审判决生效后七日内退还宋**房屋押金一万元；三、驳回宋**的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，陈达宏向本院提交如下证据：证据一，光盘两张，证明宋**承租案涉房屋后换锁，案涉房屋由宋**控制并占有使用，使得陈达宏无法出租及使用，给陈达宏造成经济损失，再加上房屋租赁合同没有到期，故宋**理应支付房屋租金；证据二，2020年7月16日物业出具的证明一张，证明宋**在没有与陈达宏进行房屋交接的情况下擅自搬离案涉房屋；证据三，照片9张，证明案涉房屋一直由宋**控制并使用，且将室内装修全部拆毁；证据四，与宋**的微信聊天截图2张，证明宋**只将一把钥匙交给了物业，并没有将另一把交予陈达宏。宋**当庭发表质证意见：针对证据1，真实性、证明目的不认可；针对证据2，真实性、证明目的不认可；针对证据3，真实性、证明目的不认可；针对证据4，真实性认可，证明目的不认可，因当时只有一把钥匙，就交给物业了。对于上述证据是否予以采信，本院将在本院认为部分予以论述。另查，“北京轻柠摄影有限公司”已于2020年8月14日注销。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为：一、陈达宏是否应退还房屋租金；二、陈达宏是否应退还押金；三、一审程序是否违法。本院具体分析如下：争议焦点一，本院认为，在租赁合同后附清单的“交房确认”栏中“钥匙”项目处所显示的数量为1把，现陈达宏主张宋**处还有一把钥匙未归还，并且案涉房屋仍然处于宋**的占用使用，却并未对此主张提交相应的证据予以佐证。关于陈达宏主张宋**私拆案涉房屋室内装修的问题，光盘录像及照片都无法体现陈达宏所主张的内容，且陈达宏亦未向法庭提交证据证明案涉房屋交付给宋**之前的状态，故本院对陈达宏的上述主张难以采信。争议焦点二，本院认为，一审法院综合考虑房屋租赁合同的整体履行情况及宋**的过错程度等因素，认定陈达宏退还宋**押金一万元，数额并无不当，本院予以维持。针对意见三，陈达宏并未提交相应的证据予以证明一审法院存在程序违法情形，故陈达宏主张一审程序违法的上诉意见，本院不予采信。综上，陈达宏的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由陈达宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽