河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17213号上诉人（原审被告、反诉原告）：田玉芳，女，汉族，1988年1月31日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王**鹏，河南中豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳，女，汉族，1975年10月16日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王德福，河南臻中律师事务所律师。上诉人田玉芳因与被上诉人李佳租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人田玉芳的委托诉讼代理人王**鹏，被上诉人李佳的委托诉讼代理人王德福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田玉芳上诉请求：1、依法撤销原判第二项，改为上诉人支付被上诉人装修损失27092.85元，减少数额为11657.4元。2、撤销原判第四项，改为被上诉人向上诉人支付房租物业费及水电费共计13606元。3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实部分不清。首先，原审法院只是简单的认定上诉人同意免除被上诉人自2020年1月1日至5月20日的租金，但事实是，上诉人免除被上诉人租金的前提是双方互相之间不追究责任，现被上诉人起诉上诉人要求对所谓的各项损失承担责任，那么显然被上诉人不能免除房租。其次，上诉人只是向被上诉人口头提出想要收回房屋，且就该想法与被上诉人进行了沟通，被上诉人没有同意，上诉人没有坚持要将房屋收回，被上诉人因自身经营问题不愿再承租房屋，并通过不再缴纳物业费等要求解除租赁协议，因此，一审法院认定上诉人违约在先是错误的。2、一审法院认定上诉人未提交相应证据证明被上诉人之前租户进行装修的具体项目和金额是错误的。被上诉人在涉案房屋后期的装修仅仅是部分装修，上诉人已经在资产评估报告的质证意见中做了详细说明，且递交了鉴定人员在现场鉴定时的相关照片予以佐证，因此，一审法院认定上诉人未提交证据予以证明具体的项目和金额是错误的。被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李佳提起本诉诉讼请求如下：1、解除原告、被告签订的《租赁合同》；2、被告退还原告押金2800元；3、被告补偿原告房屋装修费用80000元；4、被告支付违约金20000元；5、被告支付原告工人工资损失55500元；6、本案的诉讼费用由被告承担。田玉芳提出反诉诉讼请求为：1、请求法院解除反诉人和被反诉人签订的《租赁合同》；2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付房租12000元整，物业费1009元整，水电费597元整；三项合计为13606元整；3、请求法院确认被反诉人向反诉人支付律师费8000元整；4、请求法院判令本案诉讼费被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年12月16日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订《租赁合同》一份，主要载明：甲、乙双方在自愿协商一致，一、甲方出租房屋位于金水区××号普罗旺世晒纳维斯一区12号楼3单元12层84；房产证号15××26。二、租赁期限及用途为装修公司；1、本房屋租赁期共36个月，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止；2、乙方租赁该房产作为办公室使用；3、租赁期满，甲方有权立即收回出租的房屋，乙方应如期交还，不得拖延。乙方如要求续租，必须在租赁期满前的半个月通知甲方。三、租金、押金及支付方式：1、月租金人民币2800元，租金3个月交纳一次，乙方应提前半月交给甲方下次的租金；2、租赁押金人民币2800元，租赁期满，结算清归还乙方。四、租赁期间的相关费用及支付方式：1、甲方在交付房屋时，应结算清房屋的水、电、燃气、电话、有线电视、物业管理等费用。2、乙方在租赁期间的水、电、燃气、暖气、电话、有线电视，物业管理等费用均由乙方支付。五、修缮与使用：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋及附属设施。设备的正常使用。2、乙方应爱护并合理使用房屋及装修、设施、设备。如因乙方使用不当造成损坏的，乙方应负责立即修复或给予甲方经济赔偿。六、未经甲方同意，乙方不得私自转租转借本房地产。七、租赁期满，本合同中止。九、补充条款：1、甲乙双方协商为租金2800元/月，租约为3年；2、递增方式为5%递增，每年递增5%；3、甲乙双方约定，甲方同意乙方装修此房屋，乙方保证不动水电等保证基础主体；4、甲方签约方为代理人，甲方代理人承诺已征得甲方合法之授权；5、乙方同意，甲方代理人签约此协议等内容。被告提交其尾号为3666的浦发银行账户银行流水显示：2019年7月6日，原告李佳向其转账9000元；2019年10月28日，原告李佳向其转账3000元。被告提交的电费支付凭证显示：2020年4月8日，充值续费电费*振伟150元；被告提交水费的支付凭证显示：2020年5月27日，充值续费水费*振伟447.74元；被告提交2020年5月20日，物业中心出具《收据》一张，载明：收到田玉芳微信支付物业费（2020.1.1-2020.6.30）1514元。原、被告提交原告配偶张保安与被告配偶陈辉的微信聊天内容显示：1、2020年1月4日17:15，张：陈辉老弟。今天中午你给我打电话，要求我们腾办公室一事。是你想搬回来住吗？我明天晚上到家，星期一你什么时候有时间？告知我过期详谈；陈：是的老兄，我那边房子要卖了，这个准备装修一下自己住，孩子大了两个卧室不够住。2、2020年1月16日16:48，被告：老兄，房子租金12月底就该付了，至今没有收到你的租金，请于1月17日前支付三个月租金，否则视同你违约金，合同自动解除。原告：辉弟信息收到，关于租金问题一事本应按合同季度执行，但由于你的疏忽无知给我带来了很多麻烦，房租问题有待与总公司项目协调，对股东们解释确定后再议，也许我们很快搬走，也许总公司认为我这地方可以，你认为我的说法不行，可根据协商法律程序解决，因年关渐近，你也不缺这钱，我们也不缺，所有年后再议，因为一帮弟兄们都跟着我，我得给他们一个交待，要不能枉为老兄。被告：既然签了租赁合同就按合同来走，你们公司怎么法阵决定跟付我房租没有必然联系，请按时支付房租！如不能按时支付，咱们就走法律程序。3、2020年3月5日11:57，被告：张哥你好！根据签订的租赁合同，你应在2019年12月31日支付3个月租金9240元，至今已逾期两个多月，仍未收到你支付的房屋租金，现正式告知原合同解除!请于3月15日前搬走你所有存放物品，逾期滞留物品本人将自行处理，后果由你自负。4、4月12日上午11:13，原告向被告发送“解除合同协议书田玉芳”一份，载明，甲方：田玉芳，乙方：李佳，2017年12月16日，甲乙双方签订《租赁合同》，租期3年，自2018年1月1日至2021年12月31日，该合同尚未到期，2019年12月份甲方以自住为由要求单方解除租赁合同，并更换门锁、停水停电，乙方同意解除；合同解除后，乙方交付房屋，并将自有物品搬走（包含办公家具，空调、沙发等可移动物品），甲方不得阻拦。其他事项双方另行协商。4月12日下午13:17，被告向原告发送“解除合同协议书田玉芳”一份，载明，甲方：田玉芳，乙方：李佳，2017年12月16日，甲乙双方签订《租赁合同》，租期3年，自2018年1月1日至2021年12月31日，出租房屋位于郑州市××××号普罗旺世塞纳维斯一区12号楼3单元12层西户。该合同尚未到期，2019年12月份甲方以自住为由要求单方解除租赁合同，因乙方未及时支付租金，甲方于2020年3月23日更换门锁、停水停电，现经双方平等协商，甲乙双方同意解除租赁合同，自合同解除后30天内，乙方交付房屋，并将自有物品全部搬走（包含办公家具，空调、沙发等可移动物品），甲方不得阻拦。甲方同意免除自2020年1月1日至2020年4月30日的房屋租金。4月12日下午13:53，原告：陈辉，我刚看到信息，等两天我给你做做工作再说，另外一个你说一个月到四月底，今天都十几号，才半个月，你现在那个房屋还没整，有些事不是想象那么简单。陈辉：好，那我回来再把时间调整到五月份吧。4月13日上午10:36，被告向原告发送“解除合同协议书田玉芳”一份，载明，甲方：田玉芳，乙方：李佳，2017年12月16日，甲乙双方签订《租赁合同》，租期3年，自2018年1月1日至2021年12月31日，出租房屋位于郑州市××××号普罗旺世塞纳维斯一区12号楼3单元12层西户。该合同尚未到期，2019年12月份甲方以自住为由要求单方解除租赁合同，因乙方未及时支付租金，甲方于2020年3月23日更换门锁、停水停电，现经双方平等协商，甲乙双方同意解除租赁合同，自合同解除后30天内，乙方交付房屋，并将自有物品全部搬走（包含办公家具，空调、沙发等可移动物品），甲方不得阻拦。甲方同意免除自2020年1月1日至2020年5月20日的房屋租金。在该案的审理过程中，原告申请对涉案房屋现有装饰部分的各项价值进行鉴定，该院依法委托河南豫财资产评估有限公司进行，该鉴定机构于2020年10月19日作出《资产评估报告书》一份，主要载明，在评估基准日2020年9月25日，委托涉案房屋现有装饰部分的评估价值为38750.25元。庭审中，原告称同意解除合同，在租赁房屋之前，被告方的涉案房屋是属于大白墙，基本上属于毛坯；承租之后找装修公司打包装修，装修的内容包括木地板、乳胶漆、壁纸、护墙板、集成吊顶、石膏线、书柜、柜橱、厨具灯、灯具灯等上述的装修的费用包括人工费、主材、辅料、大包8万元；涉案房屋木地板是承租之后装修的,房租、水电费及物业费在2020年1月1日前的全部交完，按照国家规定，公司是从2020年3月下旬开始上班的，被告方在2020年3月16日更换的门锁，无法进入办公室上班，我方是从2020年4月底搬离涉案房屋的，可移动的物品在4月底已经搬空，装修的物品没有动。庭审中，被告称同意解除合同，押金2800收到，协商免租到2020年5月20日的前提条件是原告于2020年5月20日之前把所有物品搬走，同时原、被告互不追究，双方解除合同责任；因原告2020年1月份至3月份一直未交水、电及物业费，后物业找被告催缴，与原告催缴无果后通知物业公司在2020年3月23日停水、停电并更换门锁，涉案房屋可移动的物品在4月底已经搬空，可移动的物品已经搬走了，装修的物品没有动，关于装修的价值装修的金额不清楚，有装修部分为壁纸、卫生间简单做了隔板（护墙板）、厨房的厨具、厨房装了集成吊顶、木制地板是因为原告鱼缸漏水造成了木地板损坏，原告进行了修缮。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，均应受其约束，全面履行自己的义务。关于解除原、被告之间签订的《租赁合同》，庭审中，原、被告均同意解除《租赁合同》且均认可原告已于2020年4月底搬离了涉案房屋，故原告本诉诉请解除《租赁合同》和被告反诉诉请解除《租赁合同》，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据原、被告提交的微信聊天记录显示，被告于2019年12月、2020年1月4日通知原告涉案房屋需自住，要求原告搬离涉案房屋，虽然被告辩称原告未按时支付租金，但在被告明确要求原告搬离涉案房屋的情况下，原告有理由拒绝交付2020年1至3月的租金，且双方在后续协商解除合同的过程中，原、被告均认可在涉案租赁合同尚未到期的情况下，2019年12月份被告以自住为由要求单方解除租赁合同，因原告未及时支付租金，被告于2020年3月23日更换门锁、停水停电，现经双方平等协商，双方同意解除租赁合同，被告同意免除自2020年1月1日至2020年5月20日的房屋租金，故原告诉请被告违约在先致使合同解除，该院予以采信。原告本诉诉请被告退还押金2800元和赔偿其装修损失，该院予以支持。根据河南豫财资产评估有限公司出具《资产评估报告书》显示在评估基准日2020年9月25日，委托涉案房屋现有装饰部分的评估价值为38750.25元，被告辩称其中部分为之前租户进行的装修，但未提交证据证明具体的项目和金额，同时被告在接受涉案房屋后又对原告搬离时的现场进行了拆除，综上，被告应赔偿原告装修损失38750.25元为宜，原告诉请过高部分，证据不足，该院不予支持。鉴于双方在后续的协商过程中，被告同意免除原告自2020年1月1日至2020年5月20日的房屋租金，同时考虑疫情期间对原告经营状况的影响，故原告诉请被告支付违约金20000元，被告反诉诉请原告支付房租12000元、物业费1009元、水电费597元，该院均不予支持。关于原告诉请被告支付的工人工资损失55500元，其提交的证据不足以证明因被告的违约行为致使原告与案外人三生御坊合作协议无法履行，且亦未提交上述人员的劳动合同和工资的支付凭证，故原告的该项诉请，证据不足，该院不予支持。被告反诉诉请原告支付律师费8000元，但双方签订的《租赁合同》对此并未约定，且被告在履行合同过程中先出现违约行为，故被告的该项诉请，该院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告李佳与被告田玉芳于2017年12月16日签订的《租赁合同》；二、被告田玉芳于本判决生效后十日内退还原告李佳押金2800元并赔偿原告李佳装修损失共计38750.25元；三、驳回原告李佳的其他诉讼请求；四、驳回被告田玉芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1733元，由原告李佳负担1313.5元，被告田玉芳负担419.5元；反诉案件受理费减半收取为170元，由被告田玉芳负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。本案纠纷系因上诉人在涉案租赁合同尚未到期的情况下要求单方解除租赁合同，后经双方协商，被上诉人搬离房屋，上诉人同意免除被上诉人2020年1月1日至5月20日的租金。现被上诉人已经按照约定搬离房屋，上诉人又要求被上诉人支付租金无事实及法律依据。关于装修损失，有河南豫财资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》，上诉人称该评估价值包含之前租户装修部分，但未提交有效证据予以证实。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元,由上诉人田玉芳负担。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月三十一日法官助理靳姗姗书记员岳亚茹