河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6088号上诉人（原审原告、反诉被告）：张东坡，男，1983年6月18日出生，回族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：张东宾，男，回族，1984年5月19日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：路向东，河南绿城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王中立，男，1973年1月20日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：王洁琼，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人张东坡因与被上诉人王中立租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0721民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张东坡的委托诉讼代理人张东宾、路向东，被上诉人王中立及其委托诉讼代理人王洁琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东坡上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。合同第四条明确约定因拆迁房屋，对方需要一次性补交未使用期间的租金共计十万元。对方实际整体搬离场地是2019年10月底，两份租赁合同分别计算欠交租金后共计应补交22498元。王中立辩称：应驳回对方上诉请求。一审判决认定实际搬离日期错误，应认定为2019年4月底全部搬离。其有另行与他人签订的租赁协议，及2019年5月份交纳4月份电费为证，其是先用电费后交费，向张东坡微信转账方式支付电费。一审判决认定实际搬离日期在9月7日错误，为此多计算租金，应对此改判。对于损失认定，一审酌情认定适用法律错误。对方并未有实际损失，案涉场地，其搬离后，对方已经另行出租，不影响其收益。王中立上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支付其一审反诉请求；诉讼费用由对方负担。张东坡辩称：驳回王中立上诉请求。理由与其上诉请求中的事实、理由相同。张东坡向一审法院起诉请求：1、依法解除双方2018年6月12日签订的租赁协议；2、判决王中立赔偿房租损失10万元；3、诉讼费由王中立承担。王中立向一审法院反诉请求：1、依法确认双方于2018年6月12日签订的《租赁协议》无效；2、依法确认双方于2014年9月签订的《租赁协议》无效；3、依法判令张东坡向王中立返还8个月的房租共计27498元；4、依法判令张东坡向王中立返还电费押金5000元；5、本案全部诉讼费用由张东坡承担。一审法院认定事实：1、关于王中立的实际承租期。张东坡称王中立于2019年10月底搬离厂房，实际承租期是到2019年10月底，并提交王中立于2019年9月7日出具的要求解除租赁合同的书面材料一份予以证明；王中立称其是2019年4月底搬离厂房，实际承租期是到2019年4月底，为此王中立提交其与案外人2019年5月1日签订的《仓库租赁合同》、租金支付凭证、录像视频及支付电费的凭证等证据，并辩称其2019年9月7日出具的书面材料是张东坡方安排后补的。一审法院认为，王中立称其2019年4月底搬离厂房，但2019年5月、6月仍有缴纳电费的情况，故王中立主张的实际承租期到2019年4月底不能成立；张东坡称王中立搬离时间是2019年10月底，没有直接证据证明，亦不能采信。根据张东坡提交的2019年9月7日王中立出具的要求解除租赁合同的书面材料及庭审调查，可知当日双方在案涉厂房协商此事，内容由张东坡书写，落款处由王中立签名，双方就解除租赁合同一事达成意见，故一审法院认定双方于2019年9月7日解除租赁协议，案涉厂房的实际承租期应计算至2019年9月7日。2、关于违约情况。张东坡称王中立是违约方，因经营困难提出解除合同，并搬离涉案厂房；王中立称张东坡是违约方，张东坡方断水断电，逼迫王中立搬离。经庭审调查，实际情况是王中立经营中存在环保问题，相关部门要求张东坡方采取断水断电措施，致使王中立无法正常经营，故而搬离涉案厂房。一审法院认为，王中立经营中的环保问题是其搬离涉案厂房的根本原因，断水断电亦是由环保问题引起的，且双方在《租赁协议》第三条第2项约定，乙方应严格按照国家和政府要求执行安全生产，环保治理，本案王中立没有进行环保治理而是选择解除合同，搬离厂房，故王中立是违约方。3、关于5000元电费是否押金问题。王中立提交2019年6月12日其向张东坡转账5000元的微信截图及银行交易明细，并称该5000元系其搬离时交纳的电费押金，应予退还；张东坡称是王中立补交的电费，不应退还。一审法院认证，仅凭转账记录不能证明该5000元电费是押金，故对王中立的证明目的一审法院不予采信。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张东坡、王中立签订了两份《租赁协议》，根据庭审查明的事实可知，该两份租赁协议均是合法有效的，王中立反诉要求确认两份《租赁协议》无效的主张不成立，且王中立明确放弃该主张，对此不再赘述。另，张东坡、王中立对于解除双方2018年6月12日签订的《租赁协议》均不持异议，且已终止履行，故该《租赁协议》应予解除。本案的争议焦点主要是：1、租金应补交还是退还问题；2、违约责任如何承担。关于租金，张东坡主张应补交两份《租赁协议》的租金至2019年10月份，共计22489元；王中立主张实际租期到2019年4月底，应退还两份《租赁协议》的租金共计27498元。根据上述事实可知，王中立承租张东坡的两处厂房实际承租期是到2019年9月7日，而王中立交纳租金的情况是：2014年8月30日的《租赁协议》租金按年交至2019年8月30日（年租金35000元），2018年6月12日的《租赁协议》租金按年交至2019年6月30日（年租金50000元），故王中立应补交租金共计9986.11元（35000/12/30*7+50000/12*2+50000/12/30*7)。关于违约责任，双方2018年6月12日签订的《租赁协议》第四条约定：“因甲方先期投资较大，如三年合同期限未满乙方不再续租，需补交三年全部房租”，张东坡据此主张王中立赔偿剩余两年租期的房租损失10万元。一审法院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。如上所述，王中立作为承租人系案涉合同的违约方，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招租以及空租期的租金损失。对于该损失，张东坡并未提供充分证据证明，且张东坡在王中立搬离后即应采取措施以防止损失扩大，而非一直闲置，现张东坡主张违约金为剩余两年租期的租金10万元过高，据此一审法院酌定以双方《租赁协议》约定的第二年租金的6个月作为调整后的违约金数额，即50000*50%=25000元。此外，关于5000元电费应否退还问题。如上所述，仅凭转账记录不能证明该5000元电费是押金，在没有其他证据相佐证的情况下，王中立的证明目的不能成立，其应承担举证不能的不利后果，故对于王中立的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,一审判决：一、解除张东坡与王中立于2018年6月12日签订的《租赁协议》；二、限王中立于判决生效后十日内向张东坡支付租金9986.11元；三、限王中立于判决生效后十日内赔偿张东坡违约金25000元；四、驳回张东坡的其他诉讼请求；五、驳回王中立的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费612元，由王中立负担1417元，张东坡负担1495。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，张东坡、王中立分别提出上诉，本院围绕其上诉请求进行审理。关于张东坡、王中立的上诉请求能否支持的问题。二人上诉焦点有三：一是租赁协议效力如何认定，二是合同解除时间确定；三是损失赔偿如何确定。关于合同效力，张东坡已向一审法院提交案涉房产的不动产登记手续，证明其对案涉房产享有合法手续，据此双方签订的租赁合同效力应为有效合同。关于租赁合同解除时间认定。王中立主张从2019年4月底实际搬离，其提交的交电费微信转账手续、与他人签订租赁合同等。但本院认为该组证据与其自行向张东坡出具的显示有解释租赁合同手续并不冲突，因为实际搬离并不能说明双方就此争议日期确定下来，相反2019年9月7日的手续能够说明双方对此解决争议的日期有书面证明予以固定证据，一审判决据此认定双方解除合同日期有直接证据证实，本院认为适用该份证据界定双方争议的解除合同时间并无不当。关于赔偿损失问题。王中立实际使用案涉场地一年多，其从2019年4月开始搬离场地，至于双方就法律上如何界定解除合同日期有争议，并不影响王中立与张东坡解除合同后的赔偿损失问题。赔偿损失应结合合同约定、实际使用期限、合同约定的剩余期间、双方解除合同的过错等，结合实际损失的发生及举证实际损失发生数额、防止损失扩大等综合因素，结合个案实际情况综合判断，而不应但从合同约定的条款简单判断。本案中，一审判决以张东坡未充分举证其实际损失的情况下，结合合同约定的租金标准，应弥补损失为原则所酌情认定的赔偿数额，并无明显不当，本院现无新的证据足以否定或推翻该赔偿标准及赔偿数额。故对于张东坡、王中立的上诉请求，均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，张东坡交纳2750元自行负担，王中立交纳1300元自行负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十二月十四日书记员  张明悦