江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初13531号原告：江苏金新城物业服务股份有限公司，住所地江苏省张家港经济开发区悦丰大厦****。法定代表人：吴佳琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄韵皎，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶泽玙，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被告：冯振祥，男，1951年11月20日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：冯亮（系父子关系），男，1978年10月2日生，汉族，住上海市普陀区。原告江苏金新城物业服务股份有限公司（以下简称金新城物业公司）诉被告冯振祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2020年12月1日公开进行审理。原告金新城物业公司委托诉讼代理人黄韵皎，被告冯振祥及其委托诉讼代理人冯亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金新城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费7550元及滞纳金301.04元（暂自2020年1月1日起计算至2020年7月1日，剩余滞纳金以7550元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍自2020年7月2日起计算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担（原告预交部分由法院返还）。事实与理由：2015年10月，原告与张家港市君临新城小区业主委员会签订《君临新城小区物业服务合同》，约定由原告为君临新城小区提供物业服务，服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告作为君临新城小区5幢1003室业主，却未向原告缴纳2019年度物业服务费7550元。虽经原告多次催收，但被告仍拒不缴纳。原告为维护合法权益，故起诉。被告冯振祥辩称，滞纳金按照7550元的基数计算是不合适的，虽然事情不大，但是物业公司没有服务到位。物业公司提供物业服务，我们缴纳物业费，而且这么多年包括2020年我们都交了，只有2019年的没有交，2019年确实存在两个问题，一个是2018年11月份漏水，然后我们准备找楼上的，结果管家知道了以后，物业负责人到我们家里和我们表态，说叫我们不要去找楼上的了，他们负责来修，当时我们全家还有电工，物业经理都在场。修确实也修了，修了10个月，一直修到2019年8月份。楼上是样板房，管道直接打到我们10楼，搞的我们家装潢吊顶都没法弄，发现楼上打洞的事情的时候我们还没有装修，开发商让我们多买了一个车位，影响我们装修的事情不追究了，但是如果发生漏水事件的话物业会负责。事情发生以后物业经理也到我家里来了两次，我说修理影响了我们家这么长时间，吊顶也不平整，也没有修补完，物业费能不能减免一点。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，张家港市君临新城业主委员会（甲方）与张家港市新城物业管理有限公司（乙方）签订《君临新城小区物业服务合同》一份，约定由张家港市新城物业管理有限公司为君临新城小区提供物业服务。涉案合同主要内容有：委托服务期限为5年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。2015年11月1日-2020年10月31日，物业公共服务费收取标准如下：高层、小高层住宅：3.5元/月/平方米（其中包括：物业公共服务费1.7元/月/平方米、特约服务费0.8元/月/平方米、代收代交费1.0元/月/平方米）；商铺：2.5元/月/平方米；电梯、水泵、消防、通风、监控机房等设施设备的运行电费及年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费，年底按实际发生额结算，在收缴下一年度费用中一并多退少补。乙方根据《江苏省物业管理条例》规定，向业主或物业使用人预收一年的物业公共服务费用，业主或物业服务人在每年12月31日前向乙方交纳包括本年度在内的12个月的物业公共服务费，业主逾期交纳物业公共服务费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三计收滞纳金。地。地下停车位的权利人应按每年360元向乙方交纳汽车停放费而非保管费括照明、清洁等费用）。另查明：坐落于张家港市房屋建筑面积212.97平方米，为冯振祥、程敏娟、冯亮、蒋凤霞按份共有，其中冯振祥、程敏娟占60%，冯亮、蒋凤霞占40%。2018年3月30日，张家港市新城物业管理有限公司变更名称为江苏金新城物业服务股份有限公司。以上事实，有《君临新城小区物业服务合同》、不动产登记簿查询记录、公司变更登记通知书及本院庭审笔录等予以证实。审理中，原告金新城物业公司陈述，我们起诉时要求冯振祥承担未交纳的2019年度物业费，如果冯振祥不愿意承担，我们将视情况追加其他共有人作为被告。关于被告辩称的楼上漏水问题，由于楼上是开发商的样板间，被告反映问题后，原告也立即协调，联系开发商对被告家中进行了整改装修。原告金新城物业公司明确物业费具体计算方法：2019年1月1日至2019年12月31日期间物业公共服务费5271元【212.97平方米×2.5元/平方米×12月，减去空置优惠1118元（212.97平方米×2.5元/平方米×7月×0.3）】，代收代交费1559元【212.97平方米×0.72元/平方米×12月，减去2017年、2018年结余代收代交费281元（212.97平方米×0.11元/平方米×12月）】，车位管理费720元（30元/月×12月×2个），以上合计为7550元。被告冯振祥陈述，我们共有人是一家人，程敏娟是我妻子，冯亮是我儿子，蒋凤霞是我儿媳，怎么方便怎么来，同意涉案房屋的物业费交纳义务由我承担。本院认为，原告金新城物业公司与张家港市君临新城业主委员会签订的，服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止的《君临新城小区物业服务合同》合法有效。被告冯振祥作为张家港市君临新城小区业主，上述物业服务合同对其具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告作为该小区业主理应支付物业服务费。原告按照合同约定收费标准，根据被告住宅建筑面积212.97平方米、汽车位2个，扣除往年结余的代收代交费、空置优惠后，要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7550元，该计算并无不当，本院予以支持。案涉合同约定逾期支付物业服务费应承担滞纳金，属对一方违约时向对方支付违约金的约定，原告主张的违约金计算标准过高，本院综合考虑原告实际损失、被告的过错程度等因素，依法调整为自2020年1月1日起，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.95倍，即年7.5%标准计算至被告实际履行之日止。被告冯振祥辩称因楼上漏水，原告金新城物业公司对此承诺维修但未维修完毕为由拒交物业服务费，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及相关规定，判决如下：被告冯振祥于本判决生效之日起10日内给付原告江苏金新城物业服务股份有限公司物业服务费7550元并承担违约金（以7550元为计算基数（如部分给付则相应扣减），自2020年1月1日起，按年7.5%标准计算至被告实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯振祥负担，于本判决生效之日起10日内交纳至本院。本判决为终审判决。审判员  薛风琴二〇二〇年十二月二十九日书记员  徐昕怡张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，诉讼费账号：62×××69。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：62×××67。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。