北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13159号上诉人（原审原告）：张毅，男，1981年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘天一，男，1979年11月27日出生，蒙古族，住北京市海淀区。上诉人张毅与上诉人刘天一因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张毅上诉请求：1．改判刘天一支付张毅截至2019年3月31日的违约金及损失210449元；2．诉讼费由刘天一承担。事实和理由：1．张毅购买刘天一的房屋以及把涉案房屋销售给李杰清不存在过错。2．刘天一是过错方，且属完全责任方。在张毅与李杰清房屋买卖合同中，导致张毅违约的原因是刘天一的户口没有迁移，造成张毅的户口迁移保证金不能取回，并且导致张毅向李杰清承担了高额违约金。3．张毅因刘天一未迁移户口经过两次诉讼，本次诉讼中，一审法院对于事实认定部分相互矛盾。4．对于刘天一给张毅造成的实际损失，一审法院适用法律错误。刘天一答辩称：不同意张毅的上诉请求和理由。刘天一上诉请求：1．改判一审判决第一项；2．涉案房屋出售给李杰清，张毅应知晓房屋户籍登记情况，由二次交易造成的违约责任应该由张毅自行承担。事实和理由：1．违约金额过高。参照（2018）京0105民初89401号民事判决书，判决刘天一支付张毅从2015年10月16日起至2018年10月16日止的违约金为10万元，那么，2018年10月16日至2019年3月31日，不到6个月的时间，违约金应该不超过2万元。2．张毅与李杰清交易的违约责任应该由张毅自行承担。张毅知晓一切情况，仍然签署相应合同，应该自行承担合同违约责任。3．刘天一在积极地为户口迁出做准备。虽然疫情及各方面原因，市场变化很大，企业运营资金紧张，现在也在全力准备买房。张毅答辩称：不同意刘天一的上诉请求和理由。张毅向一审法院提出诉讼请求：1．刘天一给付自2018年10月17日起至2019年3月31日期间未如期迁出户口的违约金15万元；2．刘天一向张毅支付截至2019年3月31日因未及时办理迁出户口给张毅已造成的损失210449元。一审法院认定事实：2015年8月30日，张毅（买受人）与刘天一（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：由张毅购买刘天一的涉案房屋；成交价格为313万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000元；当事人双方同意，自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张毅（乙方、买受人）、刘天一（甲方、出卖人）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称链家公司）签订《居间服务合同》，约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人。2015年10月13日，涉案房屋过户至张毅与案外人李晓英名下，由张毅与李晓英共同共有。2018年2月7日，张毅（出卖人）、李晓英（共有权人）与案外人李杰清（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：由案外人李杰清购买张毅的涉案房屋；成交价格为313万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价227万元；当事人双方同意，自合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张毅、李晓英（甲方、出卖方）与案外人李杰清（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，在甲乙双方协商一致最晚于2018年5月1日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为户口迁出保证金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方出现根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。2018年4月10日，涉案房屋过户至案外人李杰清名下。2018年，张毅将刘天一、链家公司诉至一审法院，要求刘天一支付逾期迁出户口违约金。一审法院作出（2018）京0105民初89401号民事判决书，判决刘天一支付张毅截止至2018年10月16日止的违约金10万元。刘天一不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）京03民终5692号民事判决书，维持原判。2019年5月24日，李杰清将张毅、李晓英诉至一审法院，要求张毅、李晓英给付逾期迁出户口违约金等。一审法院作出（2019）京0105民初46170号民事判决书，判决张毅、李晓英给付李杰清截止至2019年3月31日的违约金20万元，并承担案件受理费2149元、保全费5000元。张毅、李晓英不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2020年2月25日作出（2020）03民终1016号民事判决书，维持原判，二审案件受理费3300元由张毅、李晓英负担。本案审理过程中，张毅认为刘天一未及时将户口迁出，应承担违约责任，并承担李杰清起诉张毅案件给张毅造成的损失。截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋内仍有刘天一的户口在册。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张毅与刘天一签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据合同的约定，刘天一应当在房屋权属转移之日起30日内，办理原有户口迁出手续。涉案房屋已于2015年10月13日转移登记至张毅名下，但刘天一至今未将房屋内的原有户口迁出，确已构成违约。生效判决确认刘天一支付张毅截止至2018年10月16日止的违约金，现张毅主张2018年10月17日至2019年3月31日期间的违约金符合事实、法律规定，但合同约定的违约金过高，一审法院将根据实际情况予以调整。张毅主张刘天一未迁出户口给其造成210449元实际损失，包含其应向李杰清支付的违约金、案件受理费、保全费，但张毅作为房屋原产权人，其将涉案房屋出售给李杰清时应知晓房屋的户籍登记情况，其主张的实际损失并非全因刘天一户口未迁出导致。刘天一应对张毅承担的损失赔偿，并非以张毅向李杰清承担的赔偿责任为基础。鉴于张毅主张的损失，实质也系刘天一逾期迁户的违约行为所导致，一审法院将综合考虑张毅的损失程度、合同履行情况及张毅过错程度等因素确定。综上所述，一审法院判决：一、刘天一于本判决生效之日起七日内，支付张毅截止至2019年3月31日止的违约金及损失共六万元；二、驳回张毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。张毅与刘天一签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人成立合法房屋买卖合同关系，均应依据合同约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，刘天一向张毅出售涉案房屋，刘天一应当在该房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续，否则应承担相应违约责任。本案中，刘天一违反前述合同约定，张毅主张其承担违约责任，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。根据前述合同约定，刘天一是过错方，作为出卖人应当按日计算向买受人张毅支付全部已付款万分之五的违约金。对于张毅主张的实际损失，实质也系刘天一逾期迁户口的违约行为所导致。一审法院认为上述标准过高，结合张毅与刘天一过错程度、损失数额、合同约定等情况，酌定刘天一向张毅支付违约金及损失共计六万元，基本属于法官自由裁量权的合理范围，并无明显不当，本院不再调整。希望刘天一尽快将其户口迁出，避免矛盾进一步增加。综上所述，张毅、刘天一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，依法判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5757元，由张毅负担4457元（已交纳），由刘天一负担1300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 高 贵审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月三十日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴