上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10393号上诉人（原审原告）：上海东航枫丹实业有限公司，住所地上海市虹桥机场虹桥路**（东航大酒店老楼**）。法定代表人：张杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵亮，男，1959年12月1日生，汉族，住海南省海口市美兰区。上诉人（原审被告）：朱梅珍，女，1955年7月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钟开福，上海胜杰律师事务所律师。原审第三人：中国东方航空集团有限公司，住所地上，住所地上海市虹桥路**v>法定代表人：刘绍勇，董事长。委托诉讼代理人：谢堃，公司法务。上诉人上海东航枫丹实业有限公司（以下简称东航枫丹公司）、上诉人赵亮、朱梅珍因与原审第三人中国东方航空集团有限公司（以下简称东航集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东航枫丹公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判赵亮、朱梅珍支付房屋占有使用费，以每月人民币（下同）20,833元为标准，自2010年7月10日起至实际交还房屋止，并支付以2,187,465元为本金，从一审起诉时起至归还房屋并付清占有使用费止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：朱梅珍、赵亮明知涉讼房屋无产证仍坚持承租，其应承担全部后果；涉讼租赁合同虽被认定无效，但一审判决的占有使用费与双方约定租金额相比过低。上诉人赵亮上诉请求：撤销原审判决第一、二项。事实和理由：其因无法取得生产许可证和营业执照而一直没有经营；十年来其一直寻求解决问题，但对方的行政不作为给其造成损失。上诉人朱梅珍上诉请求：撤销原审判决第一、二项。事实和理由：其因相信东航枫丹公司能够提供办理证照的材料才承租房屋，双方口头约定免租。原审第三人东航集团公司述称，其授权东航枫丹公司经营，朱梅珍、赵亮明知房屋没有产证，故其同意东航枫丹公司的上诉请求，不同意赵亮、朱梅珍的上诉请求。上诉人东航枫丹公司与上诉人赵亮、朱梅珍互不认可对方的上诉请求。东航枫丹公司向一审法院起诉，请求判令：1.赵亮、朱梅珍腾空、迁离上海市虹桥机场空港一路上由赵亮、朱梅珍占有、使用的400平方米房屋，将该房屋交还给东航枫丹公司；2.赵亮、朱梅珍向东航枫丹公司支付房屋使用费，每月20,833元，自2010年10月11日至赵亮、朱梅珍向东航枫丹公司实际交还该房屋止，暂计至2019年7月10日，为2,187,465元，并支付相应利息；3.赵亮、朱梅珍承担案件受理费。原审中，东航枫丹公司变更第二项诉讼请求为：赵亮、朱梅珍向东航枫丹公司支付房屋使用费，每月20,833元，自2010年7月10日至赵亮、朱梅珍向东航枫丹公司实际交还该房屋止，并支付以2,187,465元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年7月11日起计算至房屋使用费付清之日止的利息。一审法院认定事实：涉讼房屋位于上海市长宁区迎宾七路与空港一路交叉口，系三层房屋（局部），建筑面积约400平方米，无产权证。2010年7月8日，东航枫丹公司（出租方、甲方）与上海A有限公司（承租方、乙方，公司未成立，以下简称A公司）签订房屋租赁合同，由赵亮在乙方处签名，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市虹桥机场内空港一路/（弄/新村）/（号/幢）/室（部位），出租建筑面积为400平方米，土地用途为商业，房屋类型为厂房办公、结构为砖混、简易；甲方向乙方出示：【出租】房地产权证/房屋所有权证//;[证书编号：/]；甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设立抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为食品生产经营使用；甲方于2010年7月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2010年7月10日起至2015年7月9日止，具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定；租赁期内，该房屋租金三年内不变，自第四年起，租金递增2%；该房屋全年租金总计为25万元，每日每平方米建筑面积租金为1.74元，月租金为20,833元，鉴于乙方正式入住前需对该房屋进行装修，甲方同意至2010年10月10日免收租金，乙方应自2010年10月起每季度首月10日前向甲方支付一次租金；本合同签订生效之日，乙方须向甲方缴交押金2万元，押金应在合同终止或解除时由甲方退还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的贰日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；甲、乙方双方约定本合同签署后的15日内，应由甲方负责按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心或农场，或农场系统受理处登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。因办理各项登记备案手续而交纳的费用，由甲乙平均承担，因甲方为办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切的责任。甲方同意该房屋内现有食品生产设备（除冰库、电梯外）一次性卖给乙方，冰库、电梯可由乙方使用并负责维修和维护费用，乙方要保证设备的正常折旧使用期限，并在租约期满后如数交给甲方（详见生产设备清单）。2010年7月10日，东航枫丹公司交付涉讼房屋。赵亮、朱梅珍进行了装修，并购置了生产设备。朱梅珍向东航枫丹公司支付押金2万元、租金6万元。原审另认定，2011年2月10日，A公司获得企业名称预先核准通知书，注明投资人为赵亮80万元、朱梅珍20万元，注册资本共100万元，名称保留期至2011年8月10日。2011年4月8日，A公司获得《全国工业产品生产许可证》，产品名称为糕点（烘烤类糕点、月饼），住所及生产地址为上海市长宁区XX路**，有效期至2014年4月7日。2011年6月21日，东华大学受A公司委托编制了建设项目环境影响报告表：拟建项目由建设单位A公司出资租赁东航枫丹公司的办公房新建本项目，房屋产权属于中国XX股份有限公司所有，总建筑面积400平方米，总投资100万元。项目所在建筑共有三层，原是“XX食品公司”所在地，“XX食品公司”是东航糕点加工公司。项目主要经营范围：西式糕点的制作、加工、销售；根据现场勘查，项目所在建筑的功能布局为：底层（129平方米）是销售门市部、生产车间、原料仓库、更衣室、冰库，二层（195平方米）是烘烤间、冷却间、包装间、裱花间、成品仓库、纸品仓库、质检室和办公室，三层（76平方米）是办公室。2011年7月4日，上海市长宁区环境保护局出具关于A公司环境影响报告表的审批意见：项目位于长宁区XX路XX号（区域：XX街道），由建设单位租赁上海虹桥国际机场的房屋开设……根据报告表的分析结论意见和建议，从环境保护角度同意项目建设等。后A公司未取得营业执照，未在涉讼房屋内正式经营。原审再认定，2015年6月10日，赵亮委托上海胜杰律师事务所向东航枫丹公司发送律师函：贵司与A公司于2010年7月8日签订了《房屋租赁合同》一份，因贵司不能按合同约定提供有效的房屋产权手续，导致A公司不能及时取得相应经营许可，已造成巨大的经济损失。在长达五年的时间里，A公司多次主动与贵司协商解决问题，但贵司始终不能给予解决并拖延时间。依据上述租赁合同，贵司已明显违约，并有故意不作为情况，对此A公司委托本律师提出以下意见：1.贵司收阅此函后，在10日内委派相关领导出面协商赔偿问题；2.如贵司未能在10日内给予明确书面答复，我所将接受委托人的要求，通过司法途径解决。原审再认定，2017年，赵亮向一审法院提起（2017）沪0105民初17498号民事诉讼，要求东航枫丹公司赔偿其装修及设备损失、返还租金、赔偿误工损失共121万余元，后赵亮撤诉。之后，赵亮向一审法院提起（2018）沪0105民初2022号民事诉讼，诉请同前案，审理过程中，东航枫丹公司于2018年3月提出反诉，要求赵亮腾空、迁离涉讼房屋、支付房屋使用费等，后赵亮撤诉，东航枫丹公司亦撤回反诉。原审又认定，2018年8月9日，赵亮（甲方）和朱梅珍（乙方）签署协议书：就2011年2月设立公司A公司未能注册成立事宜经协商达成一致：终止双方合伙关系，所有的债权债务由乙方享有和承担，乙方负责合伙清算及诉讼事务的处理，与甲方无关。2018年9月18日，东航集团公司战略发展部向建设银行长宁支行出具关于虹桥机场相关房产土地情况的说明：虹桥机场空港一路迎宾七路路口的房屋（三层，总面积约680平方米）为东航投资建设，由于历史原因该处房产未能办理房地产权证。现该资产已划归东航集团全资子公司上海B有限公司经营管理。原审还认定，2018年11月，朱梅珍向一审法院提起（2018）沪0105民初24618号民事诉讼，要求确认关于涉讼房屋的租赁合同无效、东航枫丹公司赔偿装修装潢设备损失。一审法院于2019年1月21日作出（2018）沪0105民初24618号民事裁定，认为朱梅珍作为原告不适格，驳回其起诉。本院作出（2019）沪01民终4461号民事裁定，认为朱梅珍与赵亮均为A公司发起人，法人未成立，两人享有连带债权，承担连带债务，朱梅珍主体适格，裁定撤销一审裁定，指令一审法院审理。原审中，鉴定和评估单位分别于2020年3月25日和2020年3月26日对涉讼房屋完成现场勘验。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经法庭释明，东航枫丹公司未在一审法庭辩论终结前提供建设工程规划许可证，关于涉讼房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。公司因故未成立，债权人请求全体或部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。故赵亮和朱梅珍作为A公司的发起人应对涉讼房屋租赁合同项下的债务承担连带清偿责任。虽朱梅珍提供了赵亮与朱梅珍之间的协议书，但该约定并不具有对抗第三人的效力。赵亮和朱梅珍同意腾空、迁离涉讼房屋，于法不悖，一审法院予以确认。关于是否应向东航枫丹公司返还涉讼房屋，一审法院认为，本案租赁合同由东航枫丹公司签订，并由东航枫丹公司将涉讼房屋交付给赵亮和朱梅珍，期间亦无他人对涉讼房屋主张权利，合同无效后，赵亮、朱梅珍理应向东航枫丹公司返还涉讼房屋。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而本案中，双方租赁合同约定涉讼房屋系用作食品生产经营使用，对此，双方约定了每月20,833元的租金标准。但在合同履行过程中，涉讼房屋无法办理营业执照，无法按照约定的用途进行使用、收益。此外，东航枫丹公司在合同无效情形下，任由涉讼房屋空置，未积极主张收回房屋，从而扩大损失，亦应承担相应的责任。故东航枫丹公司要求参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，与本案情况不符，一审法院不予采纳。赵亮、朱梅珍虽未在此经营，但在无法办理营业执照后仍占有涉讼房屋，对其不应支付房屋占有使用费的主张，一审法院亦不予采纳。一审法院综合双方行使权利履行义务的情况及过错程度，结合房屋用途、面积等实际情况酌情确定房屋占有使用费的计算标准。2010年7月10日至2015年7月9日在双方合同列明的租赁期间，一审法院酌定该期间的房屋占用费计100,000元。2015年7月10日至鉴定现场勘验之日2020年3月26日在双方合同列明的租赁期间外，无论合同是否有效，赵亮、朱梅珍均应返还房屋，虑及双方纠纷尚未解决，赵亮、朱梅珍为此保留现场以利于鉴定评估，一审法院酌定该期间的房屋占有使用费计180,000元。2020年3月27日之后，赵亮、朱梅珍仍占有涉讼房屋缺乏必要性。一审法院酌情确定自2020年3月27日至实际交还涉讼房屋止，按照每月8,000元标准计算房屋占有使用费。赵亮、朱梅珍已支付租金及押金80,000元与上述房屋占有使用费中的部分相抵。东航枫丹公司主张的利息，缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条第一款规定,于二〇二〇年六月三十日判决：一、赵亮、朱梅珍应于判决生效之日起十日内腾空、迁离上海市长宁区虹桥机场空港一路（迎宾七路与空港一路交叉口）三层房屋（局部），并将该房屋交还给东航枫丹公司；二、赵亮、朱梅珍应于判决生效之日起十日内向东航枫丹公司支付2010年7月10日至赵亮、朱梅珍履行上述第一项义务之日的房屋占有使用费（其中，2010年7月10日至2020年3月26日期间的房屋占有使用费计280,000元，2020年3月27日至赵亮、朱梅珍履行上述第一项义务之日的房屋占有使用费按照每月8,000元的标准计算，上述期间的房屋占有使用费中的80,000元与朱梅珍向东航枫丹公司缴纳的租金及押金合计80,000元相抵）；三、驳回东航枫丹公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24,299.70元，由东航枫丹公司负担20,911.60元，由赵亮、朱梅珍负担3,388.10元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，赵亮、朱梅珍向本院出具书面意见，申请撤回上诉。本院认为，本案审理期间，赵亮、朱梅珍向本院出具书面意见，申请撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。涉讼租赁合同无效，赵亮、朱梅珍虽未实际开展经营，但其于合同期满后未及时归还房屋，其理应支付相应的占有使用费；而东航枫丹公司对于合同无效显有过错，且未积极主张收回房屋，对于损失扩大亦应承担相应责任。原审考虑双方之过错、合同实际履行状况诸因素酌定之房屋占有使用费合理妥当，可予维持。东航枫丹公司关于撤销一审判决第三项，改判赵亮、朱梅珍支付房屋占有使用费，以每月20,833元为标准，自2010年7月10日起至实际交还房屋止，并支付以2,187,465元为本金，从一审起诉时起至归还房屋并付清占有使用费止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27,589.70元，由上海东航枫丹实业有限公司负担24299.70元，由赵亮、朱梅珍负担3,290元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月十八日书记员 薛叶青附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。