山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12831号 上诉人（原审被告）：臧守锋，男，1967年10月23日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：巩涛，山东诚功（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董开田，男，1969年12月5日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：马艳玉，山东文康律师事务所律师。 原审第三人：胶州市中云街道办事处，住所地山东省青岛市胶州市兰州西路**。 法定代表人：姜维军，职务：主任。 上诉人臧守锋因与被上诉人董开田、原审第三人胶州市中云街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院(2020）鲁0281民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 臧守锋上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人臧守锋与被上诉人董开田虽然签订了《租赁合同》，双方也履行了《租赁合同》，但是董开田的实际承租面积仅为400平方米，而非《租赁合同》所载明的1000平方米，臧守锋也是按照实际出租面积400平方米收取租金。并且董开田租赁该场地只是用于作为仓库使用，并非用于生产经营、对外营业。一审法院依据1000平方米，而认定臧守峰需向董开田支付停产停业补偿费、搬迁费，明显属于认定事实不清。二、一审法院适应法律错误。1.从本案物权法律关系上看。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括……(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”的规定，停产停业损失的补偿对象为被征收房屋的所有权人。可见，案涉的停产停业损失补偿费的补偿对象，是明确清楚的，并不包括该房屋的承租人。因而，案涉房屋的所有权人臧守峰与房屋承租人董开田之间，在产权人能否获得停产停业损失补偿以及补偿金额为多少等问题上，并无民事法律上的权利义务关系。据此，一审法院要求臧守锋向董开田支付停产停业补偿费、搬迁费，没有物权法上的依据。2.从本案合同法律关系上看。董开田在本案中的权利义务，来源于其与案涉房屋所有权人之间的租赁合同关系。本案租赁合同不能继续履行，系因房屋被征收引起，属于不可抗力情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”的规定，结合本案双方履行租赁合同的实际情况，剩余租期的租金，出租人也并未收取，承租人租赁满两年后才搬走，即租赁合同不能履行的善后事宜已得到相应处理。并且在《租赁合同》第三条中明确约定“如遇到国家征用和开发拆迁用本土地，甲方提前3个月通知乙方，乙方必须无条件搬迁，可见双方在签订该协议时对涉案房屋的拆迁有可预见性，并且乙方做出了“无条件搬迁”之承诺，应视为乙方放弃对拆迁所产生一切权利。根据以上法律规定及合同事实，一审法院认定臧守锋向董开田支付停产停业补偿费、搬迁费的主张，没有合同法上的依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适应和理解法律错误，请求依法改判。 董开田辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 胶州市中云街道办事处述称，办事处系按照相关法律规定与房屋产权人签订房屋拆迁补偿协议，发放相关补偿款，臧守锋与董开田系因租赁合同履行过程中发生搬迁，双方之间就停产停业补偿、搬迁补助费等拆迁款的分配发生的纠纷，此纠纷与办事处无关，办事处不应承担任何责任，故请求二审法院查明事实，依法判决。 董开田向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付搬迁费40000元；2.被告向原告支付停产停业补偿费，具体数额以拆迁办的评估报告评估为准；3.被告向原告支付房屋装饰装修费70610元；4.被告承担诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2017年签订了一份《租赁合同》，原告承租被告位于寺门首路608号院内的1座1000平方米的厂房，合同期限自2017年9月1日起至2021年8月31日至。2019年3月12日政府下发了《胶州市西部城区核心区国有工业用地及集体土地房屋搬迁补偿方案》，按照规定原告承租期间，停产停业损失应由原告享有，而且原告享有相应的搬迁费，截止目前，原告未收到任何搬迁费和停产停业补偿费，故诉至法院。庭审过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付停产停业补偿费722790.6元。 一审法院认定事实：一、2017年8月28日，原被告签订租赁合同一份，合同约定：“出租方：臧守锋（以下简称甲方）承租方：董开田（以下简称乙方）经甲、乙双方友好协商，就乙方租赁甲方厂房事宜，达成如下事宜：第一条：乙方租赁甲方位于寺门首路608号院内厂房壹处，面积为1000平方米。第二条：乙方在租赁期间内不得损坏厂房任何设施，否则按原价赔偿给甲方。第三条：租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日止，如租赁期满，在同等价格基础上乙方优先续租。如遇国家征用和开发拆迁本土地，甲方提前3个月通知乙方，乙方必须无条件搬迁。第四条：乙方在使用此厂房期间未经甲方同意不得转租给任何人，否则甲方收回厂房，并扣除乙方的所有租赁费。第五条：此厂房年租赁费共计人民币陆万元整。房屋租赁税由乙方承担，土地使用税由甲方承担。每年的租赁费乙方必须保证在每一个租赁年的提前一个月一次性付清。第六条：甲方出租的厂房及配套设施因施工质量等原因而造成的维修费用由甲方负担，由于使用不当而造成的损失由乙方负担。第七条：合同期内，由乙方承担电费、水费及经营范围内的税费。第八条：本合同未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。如协商不成，由司法机构解决。第九条：本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，此合同自签订之日起生效。”合同落款处，由原告董开田、被告臧守锋签字捺印予以确认。合同签订后，原告缴纳租赁费至2019年8月31日。二、2019年6月25日，被告与第三人签订了编号为A22-22的胶州市华润城片区集体土地房屋搬迁补偿协议书，协议书载明：“搬迁人：胶州市中云街道办事处被搬迁人：臧守锋为保证胶州市华润城片区搬迁改造建设顺利实施，保障被搬迁人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》……经协商一致，双方签订如下协议：一、被搬迁房屋的基本情况：被搬迁房屋坐落在胶州市中云办事处工业园内，被搬迁人臧守峰，合法房屋建筑面积12046.51平方米，集体土地11506.66平方米（合17.26亩）。二、补偿方式：货币补偿。三、补偿总额：（人民币大写）：叁仟壹佰陆拾壹万壹仟叁佰肆拾捌元整￥31611348元。详见《搬迁补偿款结算表》……六、被搬迁人须于本协议签订之日起一个月内搬迁腾房、交钥匙，由搬迁人对被搬迁房屋进行统一拆除。若被搬迁人在搬迁腾房过程中出现自行拆除房屋等行为，并因此产生的一切后果，由被搬迁人自行承担责任……”协议书落款处加盖第三人胶州市中云办事处公章，并有被告臧守锋签字捺印予以确认。《搬迁补偿款结算表》显示：……2.装饰装修6759377.0元……搬迁补助费（合法）12046.51㎡，单价40元，481860.4元……停产、停业损失补偿费（合法）12046.51㎡，单价600元，7227906.0元。三、庭审中，原告提交其与案外人青岛宜尚居装饰工程有限公司签订的《装修工程合同》一份，合同载明：“甲方：董开田乙方：青岛宜尚居装饰工程有限公司第一条：工程概况1]工程地点：胶州市寺门首路608号2]工程内容：位于胶州市间140平方门头招牌长29米宽4.7米，共计136平方，原材料方管装饰布安装费人民币260元/平方，共计人民币35360元，室内装修刮腻子工料共计2300元，南墙贴板长24米，高3.8米，中间两个间壁，宽5米高3.8，共计129平方，每平方150元，共计19350元，厨房厨具两组共两米，每米1500元，共3000元，土暖气一套，炉子一组3800元，暖气片4组每组30片，每组1050元，计4200元，管子配件一套共计2600元，共计：10600元，装修共计70610元……第六条：本工程自甲方验收合格之日起保修两年，甲方缴清尾款时，乙方应開具保修单交予甲方；甲方应妥善保管，以便维修时出示保修单进行维修。第七条：工程价款及结算本工程工程总价为人民币：70610元……”合同落款处有原告董开田签字，并加盖案外人青岛宜尚居装饰工程有限公司公章。被告称对该装修合同真实性不清楚，并且原被告之间的租赁合同没有约定装修费用，且原告自行装修没有通知过被告。四、另查明，原告董开田与殷秀甄系夫妻关系，双方于2014年12月30日登记结婚。殷秀甄系青岛福隆源粮油有限公司法定代表人，该公司住所地为山东省青岛市胶州市中云街道办事处寺门首路**。原告称其与被告签订租赁合同，租赁涉案厂房系为青岛福隆源粮油有限公司提供生产经营场所。被。被告称青岛福隆源粮油有限公司营业执照的住所地与原被告签订的租赁合同的地点不一致明该公司营业地点不在租赁房屋处。 一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。虽被告抗辩原告提交的营业执照地点与租赁合同约定地点不一致，但原告租赁的是被告的厂房，原告租赁厂房显然是用于生产经营，在拆迁开始时原告所租赁厂房的租赁合同并未到期，拆迁导致租赁合同客观上不能继续履行，使原告的生产经营受到一定的损失，因此原告有权取得适当的停产停业损失补偿。根据租赁合同的实际履行情况和公平原则，确定原告取得停产停业补偿费200000元，即原告租赁厂房面积1000平方米÷被告合法房屋建筑面积12046.51平方米×12月（剩余租赁期限）/36月（合同约定的租赁期限）×停产、停业损失补偿费（合法）7227906元。关于搬迁补助费，因原被告签订的租赁合同期限是2017年9月1日至2020年8月31日，即在拆迁开始时原告仍在使用所租赁的厂房，搬迁时也是原告实际搬离涉案厂房，因此确定搬迁补助费40000元（原告租赁厂房面积1000平方米÷被告合法房屋建筑面积12046.51平方米×481860.4元）归原告所有。关于原告主张的装饰装修费用，因原被告在租赁合同中并未就装修事宜进行约定，原告自行进行装修，系为自己生产经营使用，现原被告之间租赁合同因遇征迁而解除，亦非被告过错导致，在双方合同并未就装修进行约定的情况下，原告主张装饰装修费用，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、被告臧守锋于本判决生效之日起十日内支付原告董开田停产停业补偿费200000元、搬迁补助费40000元，以上共计240000元；二、驳回原告董开田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11028元，因适用简易程序，减半收取计5514元，原告董开田负担3064元，被告臧守锋负担2450元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：董开田与臧守峰签订三年期限的厂房租赁合同，已履行二年，最后一年因遇政府征用和开发拆迁事宜而未能履行，双方租赁合同之权利义务终止。臧守峰主张董开田租赁的厂房面积实际为417.45平方米，而并非合同约定的1000平方米，董开田自认为490平方米。董开田实际向臧守峰交纳租金每年2.8万元，不是合同所约定的6万元。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点问题是:董开田对臧守锋因拆迁所获得的拆迁利益是否享有相应的权利。我国合同法规定，依法成立的合同，除法律另有规定之外，仅对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案，根据一、二审查明的事实，按照合同相对性原理，臧守峰与胶州市中云街道办事处签订的集体土地房屋搬迁补偿协议，仅对该协议双方当事人有法律约束力。臧守峰作为被搬迁人，享有该补偿协议约定的搬迁利益，而董开田不是被搬迁人，亦不是上述集体土地房屋搬迁补偿协议的当事人，其当然不享有该搬迁利益。董开田也没有证据证明因其此前租赁涉案厂房的行为使臧守峰获得了额外的搬迁利益，董开田向臧守峰主张相应的搬迁利益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院支持董开田相应的搬迁利益欠妥，本院予以纠正。臧守峰抗辩不予赔偿的意见成立，本院予以采纳。另，董开田与臧守峰签订涉案厂房租赁合同，双方之间的权利义务应按照该租赁合同的约定享有和履行，该租赁合同中明确约定：“如遇国家征用和开发拆迁本土地，甲方提前3个月通知乙方，乙方必须无条件搬迁。”即双方在订立合同时已在合同条款中约定了臧守峰作为甲方的合同解除权，在涉案厂房面临被拆迁之前，臧守峰按照双方租赁合同的约定行使合同解除权，则董开田应无条件搬迁，双方之间的合同权利义务即终止，董开田对涉案厂房因租赁合同的解除已不享有租赁使用权，因此其对涉案厂房的拆迁不享有拆迁利益。 综上所述，臧守峰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院(2020）鲁0281民初1353号民事判决； 二、驳回董开田的诉讼请求。 一审案件受理费11028元，减半收取5514元；二审案件受理费4900元，均由董开田负担。 本判决为终审判决。 审判长  伍亚荣 审判员  鲁 宇 审判员  于水清 二〇二〇年十二月二日 法官助理 苏雨彤 书记员李勇