北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13590号上诉人（原审被告）：北京顺城盛世科技有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区**天纬四街********。法定代表人：张丽新，总经理。委托诉讼代理人：丛晓聪，男，1980年12月29日出生，北京顺城盛世科技有限公司员工，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王盛伟，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京彩色斑马文化发展有限公司，住，住所地北京市通州区滨河中路******014/div>法定代表人：裴安伟，总经理。委托诉讼代理人：蒋亚丽，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李微微，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京顺城盛世科技有限公司（以下简称顺城盛世公司）因与被上诉人北京彩色斑马文化发展有限公司（以下简称彩色斑马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺城盛世公司委托诉讼代理人王盛伟、丛晓聪，被上诉人彩色斑马公司委托诉讼代理人李微微、蒋亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京顺城盛世科技有限公司上诉请求：撤销一审判决第一至六项，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审认定的合同解除时间有误，彩色斑马公司不享有单方解除权，不应认为我们收到对方的解除通知合同即已解除，我们认为合同应该是在2020年5月25日解除；第二，本案所涉合同并不因疫情影响而导致合同目的无法实现，不存在解除的必要；第三，彩色斑马公司单方要求解除合同系属违约，应承担相应的违约责任；第四，一审法院减免租金适用法律错误。彩色斑马公司辩称，同意一审判决，请求法院维持原判。事实和理由：第一，我司主营线下培训业务，受疫情影响收入锐减，一审法院减免租金并无不当；第二，受疫情影响，我司线下培训无法继续进行，承租房屋的合同目的无法实现，有权解除合同；第三，我方租赁涉案房屋时，对方处于免租期内，并无多少损失。彩色斑马公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年7月19日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于2020年4月26日解除；2、判令顺城盛世公司全额退还我房屋租赁保证金67733.35元；3、判令顺城盛世公司全额退还我物业服务保证金13546.67元；4、判令顺城盛世公司退还我剩余房租56444.62元（期间为2020.4.26-2020.6.15）；5、判令顺城盛世公司退还我剩余物业服务费11134.27元（期间为2020.4.26-2020.6.15）；6、判令顺城盛世公司减免我疫情期间部分房屋租金共计：51346.3元（期间为2020.1.25-2020.4.25）；7、判令顺城盛世公司向我支付逾期退还以上款项的利息共计1233.76元（自2020.4.26起按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2020.6.16，要求付至实际付款日止）；以上第二至七项暂共计：201438.97元。8、本案的诉讼费用由顺城盛世公司负担。一审法院认定事实：2019年7月19日，彩色斑马公司（承租方，合同简称乙方）与顺城盛世公司（出租方，合同简称甲方）就北京市顺义区天竺空港工业区A区房屋（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋（面积为445.37平方米），只限乙方办公、研发之用。合同承租期自2019年8月1日起至2021年8月15日止；装修期自2019年8月1日至2019年8月15日，装修期内免收租金，但乙方仍需交纳物业费、供暖费、空调费、电费、水费（如果房间有水表）等应当由乙方自行承担的费用。合同签订并支付首期租金及保证金后，乙方即有权装修所承租房屋，但需告知物业并按物业管理公司要求办理相应装修手续，具体按本合同第4.1条办理。租金按建筑面积计算，具体如下：月租金=日标准×365／12×建筑面积。租金单价为每天每平方米2.5元，年租金为406400.13元。自签订本合同2个工作日内，乙方一次性向甲方缴纳首期（含免租期，2019年8月1日至2020年6月15日）租金人民币338666.77元，之后的租金乙方应当每7个月支付一次，并应提前10个工作日向甲方一次性足额支付下期租金；甲方收到租金后20个工作日内提供相应金额的发票。本合同期内，乙方支付首期租金后，支付剩余租金的具体时间与费用如下（注：与物业费支付时间相同）：2020年6月1日，支付237066.74元；2020年12月31日，支付237066.74元；乙方在承租期间发生的电费、水费、物业费、供暖费、空调费、车位费等费用不包含在房屋租金中，由乙方根据实际使用情况自行承担并按期交付至本办公楼的物业管理公司，乙方应与物业管理公司签订物业管理服务合同就上述费用进行明确约定。经甲方同意乙方提前解除租赁合同的，乙方须按3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐。乙方支付租金后，甲方开具同等金额的发票。乙方同意，在自签订本合同2个工作日内，一次性向甲方交纳等值于二个月租金的保证金人民币67733.35元，作为乙方履行本合同的保证。承租期内，如乙方拖欠水电费、物业费等费用并超过30日时，甲方有权代物业管理公司从保证金中扣除相应的拖欠款项，同时，乙方应在接到甲方的扣除通知后于5日内补齐保证金；承租期届满且乙方不再续租时或合同终止时，在乙方全部履行本合同各项条款，结清所有费用（包括但不限于租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿金）后10个工作日内，甲方将保证金的剩余部分（如有）无息退回乙方。合同关于退房约定：租赁期满或本合同提前终止时，乙方应及时通知甲方及物业管理公司办理退房手续，并将办公室钥匙交还给甲方。乙方办理退房手续前，应将承租房内属于自己的物品全部清走，完成房屋的清洁，但不得破坏现有装修、装饰物品，以免影响甲方的后期租赁；乙方拒不清理办公室内物品、拒不进行房屋保洁时，甲方有权自行处置，相此产生的清理费用、保洁费用由乙方承担，甲方可从已交保证金中予以相应扣除。双方办理完毕退房手续后，承租房内物品遗失、损坏的责任由乙方自行承担，甲方有权自行处置承租房屋内的留置物品，相此产生的清理费用及保洁费用由乙方承担，甲方可从已交保证金中扣除。关于合同续约、终止及解除约定：7.1合同续约：7.1.1本合同承租期届满，乙方继续租赁承租房屋的，应于承租期届满前3个月向甲方提出书面续租通知；在同等条件下，乙方对承租房屋有优先承租权，续租的租金按市场价格重新商定。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。7.1.2如乙方未在承租期满前3个月以书面形式向甲方提出续租房屋的，甲方可视为乙方不再续租。双方就此核实确认后，甲方有权在通知乙方后，陪同其他租户查看该承租房屋，乙方不得拒绝。7.2合同终止、解除：7.2.1合同期满后，乙方明确表示不再续租的，合同自然终止。7.2.2因不可抗力致使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。7.2.3甲乙双方协商一致达成共识，可以解除本合同……。合同还定有其他条款。当日，彩色斑马公司还与顺城盛世公司签订《物业服务合同治安、消防责任协议书》，物业费计费标准：0.50元／天／平方米（含供暖、制冷），2019年8月1日至2019年8月15日的物业费为3340.28元，2019年8月16日至2020年8月15日的物业费为81280.03元，2020年8月16日至2021年8月15日的物业费为81280.03元，保证金为13546.67元。其中关于不可抗力约定为：本合同在执行过程中如发生不可抗力等情形，致使无法继续履行合同时，本合同自然解除，双方互不承担责任，但双方仍应按照已履行情况结清相关费用。合同有其他条款约定。上述合同签订后，彩色斑马公司按照合同约定支付了租赁保证金67733.35元，物业服务保证金13546.67元，租金338666.77元，物业费71073.63元。2020年年初，新冠疫情暴发。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，1月25日，市政府出台《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，文件中提及对教育培训行业的严防严控。彩色斑马公司与顺城盛世公司协商退房租和押金，顺城盛世公司没有同意。2020年4月25日，彩色斑马公司向顺城盛世公司发出申请退租退押金函，认为依照合同关于不可抗力的约定，本行业先后发布《关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》（2020年2月14日），《关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》（2020年3月19日）、《关于新冠肺炎疫情期间暂停恢复大型体育活动和聚集性活动的通知》（2020年4月13日），特别强调疫情期间，严禁开展任何形式的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。新冠疫情构成不可抗力，通知申请如下事宜：1、贵我双方于2019年7月19日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于发函之日起正式解除；2、为免影响贵司后续房屋租赁事宜，我司将于2020年5月1日前正式搬离，并积极配合贵司处理解除合同后续相关（含工商注册交更等）事宜，剩余已缴付未使用的1个月租金33866.68元，也烦请退还。3、我司向贵司申请退还因房屋租赁已缴纳的保证金67733.35元，以及因物业服务合同已缴纳的保证金13546.67元，合计81280.02元。顺城盛世公司于次日签收。双方于2020年5月25日办理退房交接手续。一审法院认为，彩色斑马公司与顺城盛世公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。我国新型冠状病毒疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施的也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。本案中，一审法院认定疫情构成不可抗力，导致彩色斑马公司与顺城盛世公司之间合同目的无法实现，可以适用双方合同中的不可抗力条款。彩色斑马公司于2020年4月25日向顺城盛世公司提出解除合同，一审法院确认双方之间的合同于2020年4月26日解除。彩色斑马公司主张的房屋租赁保证金和物业服务保证金应予以退还。彩色斑马公司要求退还的房屋租金和物业服务费以及疫情期间减免的房租问题。双方于2020年5月25日办理交接手续，一审法院按照上述时间确定顺城盛世公司退还的租金和物业服务费以及减免租金的金额。彩色斑马公司主张的逾期退款利息，因双方对合同条款、是否应当退还和退还的金额有争议，故一审法院对该项请求，不予支持。判决：一、北京彩色斑马文化发展有限公司与北京顺城盛世科技有限公司于二〇一九年七月十九日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于二〇二〇年四月二十六日解除；二、北京顺城盛世科技有限公司于判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司房屋租赁保证金六万七千七百三十三元三角五分；三、北京顺城盛世科技有限公司于判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司物业服务保证金一万三千五百四十六元六角七分；四、北京顺城盛世科技有限公司于判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司房屋租金三万九千七百四十三元二角四分；五、北京顺城盛世科技有限公司于判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司物业服务费一万一千一百三十四元二角七分；六、北京顺城盛世科技有限公司于判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司疫情期间的租金五万零一百零四元一角三分；七、驳回北京彩色斑马文化发展有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，顺城盛世公司提交：证据1、证明函与微信聊天记录，欲证明彩色斑马公司在2020年5月份还要求顺城盛世公司配合其申请政府补贴，一审法院认定的合同解除时间有误；证据2、彩色斑马公司招聘信息截图，欲证明彩色斑马公司的经营项目并非仅为线下培训，还有课程研发等。彩色斑马公司对证据1、2的真实性均予以认可，但对证明目的和关联性均不予认可。彩色斑马公司提交：证据1、彩色斑马公司月收入统计表、成本支出表、公司账号交易明细，欲证明因疫情影响，彩色斑马公司已无力继续经营；证据2、商铺租赁合同、证明、照片，欲证明该公司之前在通州所租赁的场地因涉及拆迁已未再继续使用；证据3、微信聊天记录、培训照片、海报，欲证明该公司主营业务系线下美术教育培训。顺城盛世公司对证据1的真实性不予认可，对证据2的关联性不予认可，认为真实性亦无法确认，对证据3的关联性认可，证明目的不予认可，真实性无法确认。本院认为，双方二审期间对于涉案《房屋租赁合同》及《物业服务合同》解除均无异议，本院亦不持异议，对涉案合同已解除予以确认。关于合同解除的原因、方式及时间。顺城盛世公司主张合同应在双方办理完房屋交接手续之日即2020年5月25日解除，而彩色斑马公司则主张涉案合同受新冠疫情影响导致合同目的无法实现，其取得合同解除权，应自该公司发送的解除函到达之日即2020年4月26日解除。就此，本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理。根据法律规定，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现，从而导致整个合同无法继续履行，故本院认为彩色斑马公司尚不足以因此而取得合同解除权，涉案合同亦不因其解除函送达顺城盛世公司而解除。双方于2020年5月25日自行办理完毕退房交接手续，顺城盛世公司亦认可上述时间解除合同，故可视为双方已就涉案合同解除达成一致意见，本院确认涉案合同于2020年5月25日实际解除，一审法院认定的合同解除原因、方式及时间有误，本院予以纠正。另，双方所签《房屋租赁合同》约定在因不可抗力致使合同无法继续履行时合同自然终止，《物业服务公司》约定在因不可抗力致使合同无法继续履行时合同自然解除，上述“自然解除”亦应为终止之意，但双方当事人均未据此提出主张，且如上文所述，本案中新冠疫情及防控措施尚未导致涉案合同全部不能履行，即合同约定的终止条件并未成就，故该约定不影响本院对合同解除的认定。关于合同解除后的租金、物业费，因本院认定双方合同于2020年5月25日解除，彩色斑马公司已实际支付截止至2020年6月15日的租金338666.77元、物业费71073.63元，经核算未履行期间租金及物业费共计28058元。关于合同履行期间的租金、物业费，双方合同约定租赁期限自2019年8月1日起始，至2020年5月25日合同解除，此期间为合同履行期间，彩色斑马公司应当支付相应的租金及物业费。对于相应费用标准，在涉案合同受此次新冠疫情影响前，应依双方合同约定标准确定；此后考虑到彩色斑马公司承租涉诉房屋用于教育培训，因受疫情防控措施影响导致无法进行正常营业，如按原租金标准支付租金对其明显不公平，故本院结合疫情的发展及防控政策对涉诉合同构成的影响等案件实际情况，根据公平原则对受疫情影响期间的租金、物业费标准予以调整。对于所涉免租期问题，双方合同约定免租期为2019年8月1日至2019年8月15日，考虑到该免租期系在合同期限2年的基础上双方所做约定，而现本院认定双方合同提前解除，故对免租期期限本院参酌实际履行期间与合同约定租赁期限的比例予以适当调整，对于超出部分彩色斑马公司应当参照租金标准支付占有使用费。据此，本院酌定彩色斑马公司应承担合同履行期内租金（使用费）、物业费共计313985元，扣除上述费用及未履行期间租金、物业费后，顺城盛世公司应退还合同履行期间租金、物业费67697.4元。关于合同解除的后果，依法成立的合同合法有效，双方均应依约履行，彩色斑马公司在合同履行期内未取得合同解除权的情况下要求提前解除合同已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，在此情况下，顺城盛世公司不再退还彩色斑马公司所交租赁保证金67733.35元、物业服务保证金13546.67元及剩余期限合同租金、物业费，据此上述费用均具有违约金的性质。对于上述相关费用应否退还及退还的具体数额，应结合双方合同的约定、顺城盛世公司的实际损失情况、彩色斑马公司的违约情形等因素予以确定，本案中，因存在新冠疫情这一不可抗力因素导致履行障碍，致使彩色斑马公司无法正常营业、营业收入明显减少，且在无法预知疫情及防控措施对涉案合同履行的影响何时结束的情况下提出解除合同，故本院综合考虑上述本案实际情况，依据公平合理的原则酌情确定彩色斑马公司应承担的违约金数额，并在扣除上述违约金后，判令顺城盛世公司退还彩色斑马公司租赁保证金、物业保证金以及未履行期间租金、物业费共计5万元。综上所述，北京顺城盛世科技有限公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11951号民事判决；二、北京彩色斑马文化发展有限公司与北京顺城盛世科技有限公司于二〇一九年七月十九日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于二〇二〇年五月二十五日解除；三、北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司租赁期内租金及物业费共计六万七千六百九十七元四角；四、扣除北京彩色斑马文化发展有限公司赔偿北京顺城盛世科技有限公司的违约金后，北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还北京彩色斑马文化发展有限公司租赁保证金、物业保证金、未履行期间租金及物业费共计五万元；五、驳回北京彩色斑马文化发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2161元，由北京彩色斑马文化发展有限公司负担1080.5元（已交纳），由北京顺城盛世科技有限公司负担1080.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费3945元，由北京顺城盛世科技有限公司负担2547元（已交纳），由北京彩色斑马文化发展有限公司负担1398元（北京顺城盛世科技有限公司已预交，北京彩色斑马文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京顺城盛世科技有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年十二月二十四日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳