浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初3940号 原告：浙江富邦集团有限公司，住所地海宁市周王庙镇，统一社会信用代码91330481146711235T。 诉讼代表人：张敏华。 委托诉讼代理人：金筱玲，浙江康恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章伊城，浙江康恒律师事务所律师。 被告：浙江诺欧博新能源股份有限公司，住所地海宁市周王庙镇桑梓南路**，统一社会信用代码91330481095651489W。 法定代表人：孙斌，董事长。 委托诉讼代理人：邱国平，浙江虎良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛杭晓，浙江虎良律师事务所律师。 原告浙江富邦集团有限公司与被告浙江诺欧博新能源股份有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金筱玲、章伊城，被告委托诉讼代理人邱国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月8日签订的两份房屋租赁合同；2、被告立即支付原告租金693646.4元（计算至2020年5月31日，此后按每日1657.04元计算至实际返还之日止）；3、被告支付原告违约金49711.2元；4、被告支付物业管理费46871元（自2018年8月1日至2019年7月31日，此后按每日130.19元计算至房屋实际返还之日止）；5、本案律师费43000元及财产保全保险费1800元由被告承担；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月8日，原、被告签订《房屋租赁协议》二份，约定由被告分别承租原告位于海宁市××街道××大厦××幢××室××室××室，租赁时间为2018年8月1日至2028年7月30日。被告仅于2019年1月和3月分两次支付了40万元租金，剩余租金至今未付。原告已多次向被告催讨，故本案符合双方约定的合同解除之情形。原告遂提出上述请求。 被告辩称：本案所涉租赁海宁市海洲街道合力大厦2幢2402室的《房屋租赁协议》没有生效（以下称《24楼租赁协议》），涉及2501和2502室的《房屋租赁协议》（以下称《25楼租赁协议》）没有实际履行。因为原告违约再先，被告没有违约，故请求判令驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下： 2018年4月8日，原、被告签订《24楼租赁协议》一份，约定：被告承租原告位于海宁市××街道××大厦××幢××室，租用期限自2018年8月1日至2028年7月30日；房屋租金前三年按每月每平方米28元（每年198840.8元）确定，被告可无偿使用5个车位。付款方式：租金按年支付，协议签订后7个作日内支付；物业管理费由被告自合同签订之日起按每月每平方米2.2元直接支付给物业。双方协商一致可以解除协议。如被告不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除协议，违反合同一方应按月租金支付违约金。协议自“双方签字盖章款到生效”。同日，双方以相同方式签订《25楼租赁协议》，约定被告承租合力大厦2幢建筑面积为1183.6平方米的2501和2502室，无偿使用9个车位，前三年每年租金397689.6元。 2019年1月31日，原告开具给被告一份金额399735.84元、税额39973.58元，合计439709.42元的增值税专用发票，发票备注为“2018年8月—19年7月”的12个月房屋租金。被告于2019年1月和3月分两次付给原告400000元。期间，被告曾与原告协商要求解除本案租赁协议，但原告未同意。 2020年1月2日，本院因债权人海宁市和平化工有限公司申请裁定受理对浙江富邦集团有限公司进行破产清算，并于同月16日指定浙江正健会计师事务所有限公司担任破产管理人（以下称管理人）。2020年4月8日，管理人向被告发出通知书，通知内容为：法院已于2020年1月16日指定其担任浙江富邦集团有限公司破产管理人，管理人根据破产法第十八条的规定决定继续履行与被告之间的房屋租赁合同。管理人认为被告尚欠2018年8月1日至2020年3月31日的租金594224元并应承担税费53480.16元。管理人要求被告接到本通知之日起7日内清偿上述债务。同年5月16日，被告回函，回函内容为：《24楼租赁协议》未曾履行，且双方早在2018年6月口头达成协议不再履行，租赁物包括车位从没有交付，故管理人主张该协议的租金没有依据。《25楼租赁协议》也未实际履行，因浙江富邦集团有限公司向银行贷款，银行要求抵押优于租赁，故双方同意推迟合同履行时间，后因原告进入破产程序导致履行时间没有确定，被告主张应从2020年开始计算租金，被告同意继续履行《25楼租赁协议》。管理人应当对租赁物交付、占有举证说明。 2020年6月1日，浙江康恒律师事务所受管理人委托致被告《律师函》，内容为：被告2020年5月16日主张的协议未履行及双方合意变更的事实均无事实依据。被告仅在2019年1月和3月支付了《25楼租赁协议》所涉租金40万元，已构成违约，故继续向被告催讨所欠租金。嗣后，原告提起诉讼。 另查，2017年7月1日，原告与案外人海宁市和立物业管理有限公司签订物业管理协议，双方约定合力大厦2幢2402室面积为585.71平方米，每年物业费15463元，2501和2502室面积1189.69平方米，每年物业费31408元，自协议签订之日起由原告缴纳物业费。审理中，管理人自认海宁市和立物业管理有限公司曾向其申报物业费债权，但管理人和债权人会议未审核确认。 再查，合力大厦2幢2402室的产权登记面积为585.71平方米，2501和2502室的产权登记面积共计1189.69平方米。上述物业均系毛坯房没有门锁，原告与被告没有办理房屋交接手续，至本案诉讼时仍保持毛坯状态。 以上事实，由原告提供的不动产登记信息查询、《24楼租赁协议》、《25楼租赁协议》、《律师函》、物业管理协议、《委托代理合同》及发票、照片、录像，被告提供的增值税专用发票，结合当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点主要有以下三点：1、本案租赁协议是否生效；2、本案租金数额；3、原告是否有权主张物业费。 一、本案租赁协议是否生效 本案中，被告认为两份租赁协议约定了“双方签字盖章款到生效”，但其仅支付了《25楼租赁协议》的租金，所以被告主张《24楼租赁协议》没有生效。被告实质主张系争租赁协议是附“款到”这一生效条件的合同。本院认为，所谓附生效条件的合同，是指当事人在合同中约定一定的条件，以条件是否成就来决定合同是否生效。显然，合同生效条件应当是当事人协议确定的将来不确定发生的事实，并且不得与合同主要内容相矛盾。本院认为合同义务不能成为合同生效条件。首先，合同义务具有约束力，当事人应当按照约定履行其义务，而条件是否成就是不确定的，当事人不负有使条件成就与否的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，如果当事人一方故意阻止条件成就，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。由此可见，法律规定了条件是可以拟制成就或不成就，但合同义务显然不能拟制完成。最后，条件的作用是限制合同效力，条件是否发生是不确定的，如果合同义务可以作为生效条件，则合同效力将完全取决于一方当事人的履行意愿。本案中，系争租赁协议以“款到”作为合同生效条件，而支付租金显然属于被告的合同义务，根据上述认定被告是否履行义务不能成为合同生效条件，所以被告主张本案租赁协议以被告付款为生效条件不成立。因原、被告租赁房屋的意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院故认定本案两份租赁协议有效，当事人应当按照约定全面履行自己义务。 二、本案租金数额 该争议具体包括以下几个方面：1、系争租赁物是否交付以及交付时间，2、系争租赁协议解除时间，3、系争租赁物返还时间。下面本院分别予以阐述。 1、关于系争租赁物是否交付和交付时间 本案两份租赁协议没有约定房屋交付形式和程序，原告向本院提供了一些间接证据，如原告已向被告开具租赁费发票、管理人通过催款函和律师函等方式通知被告交纳所拖欠租金，以及案涉租赁物的现场照片和录像等证据来佐证房屋已完成交付。被告以原告没有办理房屋和车位交付手续，原告从没有告诉涉案14个车位的具体位置，以及大厦物业也从未向其催要物业费的事实，主张本案租赁物没有完成交付。本院认为根据在案证据和庭审调查，可以认定原告已完成出租房屋的交付义务。理由如下：首先，案涉出租房屋当时为毛坯房没有门锁，事实上处于无人控制状态，被告无须原告配合即可以根据双方合意直接占有出租房屋，故以一般社会观念可以认定案涉出租房屋已构成现实交付。其次，系争租赁协议约定物业管理费自合同签订之日由被告交纳，如果承租人没有控制租赁物，依一般常理是不会同意缴纳物业管理费的。再次，案涉出租房屋中堆放了木板、隔热棉等装修材料，虽然本案原告未举证系由被告放置，但被告亦没有举证上述物品出租前就存在，本案为毛坯房出租且上述物品至今无人认领，按照常理原告或者案外人存放的可能性较小。最后，根据被告仍于2019年1月和3月支付40万元租金的行为，本院可以推定被告当时对案涉出租房屋已交付的事实是没有异议的，否则，被告完全可以提出履行抗辩权、追究原告违约责任而无须支付租金。被告在管理人发函催讨租金前从没有要求原告交付房屋，而是与原告磋商退租事宜，由此可见，案涉出租房屋空置的原因是被告租房需求改变所致。综上，被告主张案涉出租房屋没有交付，本院不予采信。但就本案14个车位，本院认为没有完成交付义务。因本院认定案涉出租房屋完成交付是基于上述房屋当时无人直接控制，被告无须原告配合径可占有的情况下判定的，但是14个车位显然需要原告配合交付，因原告没有举证被告已经知悉14个车位的具体位置，所以本院认定14个车位没有交付，原告应当承担相应责任。 2、关于系争租赁协议解除时间以及租赁物返还时间 本案中，原告主张其是以约定解除条件解除系争租赁协议的，故原告解除合同的意思表示到达被告之日即为协议解除之日，至于租赁物返还时间应当是被告办理租赁物返还交接手续之日。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和相对当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，如果本案系争租赁协议属于原、被告均未履行完毕的合同的，则可以推定系争租赁协议已在破产受理后二个月即解除。由于管理人在2020年4月8日的通知中自认系争租赁协议双方没有履行完毕，根据前一节的认定原告事实上也没有完成租赁物的全部交付义务，故本院可以认定本案系争协议属于双方均未履行完毕的合同。本院根据上述规定结合原告被裁定受理破产清算的时间确定系争租赁协议于2020年3月2日解除。本案中，管理人又于2020年4月8日决定继续履行系争租赁协议，但管理人的决定已超过上述法律规定的期限，故只能视为一个新的要约。被告虽回函同意继续履行《25楼租赁协议》，但被告主张租赁费从2020年开始计算，所以被告的回函不构成承诺，应视为一个反要约，因为原告没有同意被告要求，所以本院认定原、被告未就系争租赁协议继续履行达成一致意思表示。 关于案涉租赁物返还时间。因为案涉租赁物仍为毛坯状态没有门锁，根据前述认定，原告亦无须被告配合即可以直接占有租赁物，故本院认定2020年3月2日即为案涉租赁物返还之日。 综上所述，本院确定被告应对2018年8月1日至2020年3月2日期间（共1年7个月2天，折合1.58889年）的租金承担清偿责任。鉴于原告没有按约交付14个车位也构成违约，本院参考本地商业地产车位租金，酌情确定被告每年可减少租金25200元。本院据此确定被告还应支付租金507780.52元【（198840.8元+397689.6元-25200元）/年*1.58889年-400000元】。 三、原告是否有权向被告主张物业管理费 本案原告与物业公司签订的物业管理协议约定案涉租赁物的物业费由原告承担，而系争租赁协议又约定租赁期间的物业费由被告支付给物业公司，所以原、被告实质是约定租赁期间由被告替原告向物业公司清偿物业费债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，被告未向物业公司履行债务的，应当承担违约责任，所以原告对物业费有请求权，即原告有权就租赁期间其应承担的物业管理费向被告主张权利。但就本案而言，原告对被告的债权来源于其对物业公司的债务，但管理人没有审核确认物业公司申报的债权，即物业费还没有“实际发生”，原告的上述做法与本案显然自相矛盾。而且，原告亦没有就案涉物业管理协议是否解除、何时解除或者如何结算等举证说明，即本案租赁期间原告实际需要承担的物业管理费存在不确定可能。基于上述情况，本院认为本案物业管理费原告可待与物业公司结算后再另行向被告主张。 本案中，原告还请求被告支付违约金49711.2元。本院认为，被告虽然未按约支付租金构成违约，但原告主张的违约金不是迟延履行的违约金，而是原告约定解除权成就且因此解除合同所产生的违约金，根据前述认定本案系依据破产法第十八条这一法律规定解除合同的，所以原告要求被告支付约定违约金，依据不足，本院不予支持。至于原告要求被告承担律师费43000元和保全保险费1800元，更没有事实和法律依据，本院均不予支持。关于被告以租赁期间涉及疫情为由请求减少租金的主张。本院认为虽然系争租赁协议履行期间确实发生新冠肺炎疫情，但是被告未举证因前述疫情导致其减少收入或推迟营业等，故应承担举证不能后果，且根据在案事实疫情显然也不影响系争租赁合同的履行，故被告请求减少租金，本院不予支持。本案需要指出的是，《24楼租赁协议》和《25楼租赁协议》约定的房屋面积与实际面积存在些微差异，因原、被告均没有要求按实际面积结算，属于双方意思自治，本院予以照准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十八条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江富邦集团有限公司与被告浙江诺欧博新能源股份有限公司于2018年4月8日签订的两份《房屋租赁协议》于2020年3月2日解除。 二、被告浙江诺欧博新能源股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告浙江富邦集团有限公司租金507780.52元。 三、驳回原告浙江富邦集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14159元，保全费5000元，合计19159元，由原告浙江富邦集团有限公司负担9628元，被告浙江诺欧博新能源股份有限公司负担9531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  汤良飞 审 判 员  马金晶 人民陪审员  金德香 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  俞志敏 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。