江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1942号原告:洪进财，男，汉族，1970年12月10日生。委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。被告：张君，男，汉族，1982年1月23日生。原告洪进财诉被告张君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭于同年11月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪进财向本院提出诉讼请求：1、请求与被告解除2017年4月15日签订的位于景德镇市复式店的《房屋租赁合同》，并立即搬出该房屋。2、请求被告支付尚欠截止2020年9月14日房屋租金218750元以及实际搬出该房屋止租金（每月按43750元计算），并承担违约金157500元。3、请求被告承担律师服务费15000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月15日签订《房屋租赁合同》，合同中规定原告将位于景德镇市复式店总面积约为853平方米的房屋租赁给被告，并约定前三年每年支付租金500000元，第四年为525000元，每年的4月18日前支付租金后经营。但是被告没有按约定支付第四年的租金。经原告多次催讨，至今未付，其行为已经造成违约，根据合同约定，原告有权解除该租赁合同，并且要求被告支付租赁使用费和承担违约金。综上所述，原被告双方意思表示真实，合同约定合法有效，双方应依法履行合同设定的权利和义务。因被告未积极履行合同设定的义务，原告为了维护自己的合法权益，现依据《民事诉讼法》之规定，具状诉请法院依法审理，判准如上请求。被告辩称：我承租原告的房屋用于经营餐饮，因今年疫情原因导致无法经营致使我亏损巨大，在今年3月份我贴出转让通知，在7月底没有转让出去，于是今年7月底向原告提出就解除合同，原告没有同意；原告诉称9月15日提出叫我搬离，我并没有接到通知，直至原告起诉我才知道，现租赁物处于关门状态，我在10月份提出搬离，但被告制止我搬离。原告在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件证明原告诉讼主体资格；证据二、《房屋租赁合同》，证明原、被告签订房屋租赁合同及合同内容；证据三、房屋不动产证，证明诉争房屋所有权人为原告洪进财；证据四、银行付款凭证及原告与庄国华的微信记录一份，证明被告支付租金至2019年，但2020年未支付租金；证据五、原告与律师事务所签订的《委托代理合同》及付款凭证，证明原告支付律师费用15000元；针对上述证据，被告的质证意见为：对证据2，原告称2020年4月18日开始交租金是因为合同约定三个半月免租期，房屋租金我已经支付至2020年7月31日。我手上有两份一样的合同，第一份合同约定交纳租金日期为每年的7月15日，在半个小时内原告将合同进行了修改，约定交纳租金日期为每年4月18日，我庭后可能提交法庭。被告在举证期限内向法庭举证如下：1、《房屋租赁合同》，（庭后予以提交）；2、我与原告公司管理资产人员(姓洪)的微信记录，证明我在2020年7月份向原告提出解除合同，但原告没有同意。对此证据，原告的质证意见为：微信通话记录无法确认对方的身份是谁。双方对解除合同的违约责任并没有谈好。根据举证、质证及庭审调查，本院对身份信息、租赁物产权信息以及合同文本本身等无争议的证据材料予以确认并在卷佐证。合同对租金的支付方式应以双方签字确认的方式确定，即该合同文本中明确约定：按年支付，每年的4月18日前支付租金后经营。被告提交的微信聊天记录，不能明确对方的身份信息。经举证、质证并结合庭审调查，本院所能确认的事实如下：原、被告于2017年4月15日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，租赁期限为8年，自2017年4月15日至2025年7月30日止（减免3个半月租金作为装修期）该合同第四条对租金、押金及支付方式作出了明确约定：1、租金数额：头三年每年租金500000.00元整。第四年为525000.00元整，第五年为552000.00元整，第六年为580000.00元整，第七年为610000.00元整，第八年为640000.00元整。2、租金支付方式：按年支付，每年的4月18日前支付租金后经营。3、签订合同三日内，乙方（承租方）向甲方（出租方）缴纳房屋租赁租金500000.00元整及押金人民币150000.00元整，(帐号：建行广场支行：洪进财5522452040006372)若乙方中途退租，则该押金不给予退还，该押金在租赁期满双方结算完毕后一周内不计息退还给乙方。与此同时，双方对合同变更、解除与终止，也有明确约定，该合同第七条“……第3项：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(5)逾期半个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用(如房租、水费、电费、物业管理费等)给甲方造成损害的……(7)拖欠房租如累计达15天以上的。”对于违约责任，第十条约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照该年度合同总租金的30%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……(4)拖欠房租如累计达15天以上的。……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。但是双方也签有免责条款，即第十一条免责条件：“1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。原告根据合同的约定将涉案标的物交付给被告，被告装修后投入使用。截止2020年新冠××爆发前，双方正常履行合同的约定。疫情爆发后被告经营受到极大影响，截止2020年4月15日（应当缴纳新的年度租金），被告未能按约缴纳租金，遂发生违约事项。原被告协商未果后，原告诉至法院请求判如所请。诉讼进行至2020年11月底时，被告将涉案租赁物钥匙交还给原告，正式腾出。本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告对违约事实基本没有争议，围绕着原告的诉请，本院简要阐述如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告诉请解除其与被告签订的《房屋租赁合同》并搬出该租赁物，被告对此没有异议，本院准如所请。二、关于支付拖欠的租金、不可抗力等问题。自2020年4月15日至同年11月中旬被告搬出该店铺时止，被告共拖欠原告7.5个月房租。但该合同第十一条约定了不可抗力，在不可抗力事件下，政府出台了发改投资规【2020】734号文件，该文件第二条第（三）项规定“对承租非国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”根据该文件精神，本院酌情减免被告一个月房租，以彰显民生关怀。即被告应当向原告支付6.5个月的租金284375元（即525000.00元÷12=43750元每月×6.5个月）此外，被告抗辩该合同设置了减免3个半月租金作为装修期，但是该装修期减免的规定是针对被告如期履行8年合同而设定的，被告承租期实际只有3年，根据权利与义务匹配原则，本院只能按比例核减该时段租金，即3.5个月租金×43750元×38=57421.875元，综合以上即被告应当向原告支付的租金为284375元—57421.875元=226953元（四舍五入）。三、关于违约金方面。原告主张被告应当按照合同总租金的30%承担违约金，对此本院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告诉请的定额违约金为157500元，已经接近原告的实际损失（226953元），这已经超出了违约金制度设置的法律精神——违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅。根据上述法律精神，当事人约定的违约金未超过造成损失的百分之三十的，均为合法。故本院以此原则予以调整，即226953元×30%=68086元（四舍五入）作为违约金损失。四、关于合同中“押金150000元”的定性及处理。原被告在合同中约定“签订合同三日内，乙方（承租方）向甲方（出租方）缴纳房屋租赁租金500000.00元整及押金人民币150000.00元整，如乙方中途退租，则该押金不给予退还，该押金在租赁期满双方结算完毕后一周内不计息退还给乙方。”同时该合同亦载明不可抗力条件下的免责：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……”。纵观全案，合同签订后，被告积极履行合同的约定，直至新冠××疫情的爆发导致经营难以为继时方才向被告提出退租请求。显然，新冠疫情属于不可抗力的性质。故在订立合同之时，被告向原告交纳的150000元，应界定为订约金较为允当。在不可抗力事件下，原告应当将该订约金返还被告或者折抵被告拖欠的房租方才符合公平原则，亦能彰显政策关怀。综上，被告应当向原告支付拖欠的租金及违约金共计145039元（226953元＋68086元-150000元）。原告主张的律师费，因违约金中已涵盖且该主张无法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告洪进财与被告张君于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告张君在本判决生效之日起三十日内向原告洪进财支付拖欠的租金及违约金共计145039元。三、驳回原告洪进财的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6944元，由被告张君承担2677元，原告洪进财承担4267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  徐 悦人民陪审员  龚丽珍二〇二〇年十二月八日书 记 员  靳晓琳