江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3477号上诉人（原审原告）：黄德华，男，1963年3月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雪晨，北京市兰台（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵连弟，女，1963年10月17日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：祁一春，男，1958年3月22日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人黄德华因与被上诉人赵连弟、祁一春房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄德华上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、房屋买卖在前，抵押在后，原审判决适用物权法第191条确有错误。2、生效的（2020）苏0105民初3174号和（2020）苏01民终8533号民事判决已经确认正阳公司对涉案房屋不享有抵押权，涉案合同履行不存在障碍。3、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋买卖合同依法成立，合法有效，当事人应当依照合同约定全面履行义务。祁一春、赵连弟辩称：因为黄德华同意5年再过户，所以我女儿才将涉案房屋给正阳公司做了抵押。如果黄德华不同意5年后再过户，也不会办理抵押登记，并且我女儿承诺，抵押仅办理一年。黄德华向一审法院起诉请求：1、判令祁一春、赵连弟协助办理南京市建邺区过户手续；2、判令祁一春、赵连弟承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：赵连弟、祁一春系夫妻关系。2012年8月17日，赵连弟与南京市建邺区投资促进局签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：赵连弟坐落于建邺区的房屋（建筑面积80平方米）位于本次拆迁范围内，补偿款453640元；以274400元申购中和村经济适用房，建筑面积70.358平方米。2012年12月29日，黄德华与祁一春、赵连弟签订一份《售房协议书》，约定：祁一春、赵连弟向黄德华出售上述房屋，房款374400元，并由黄德华承担拿房、过户所产生的一切费用；拿房产证可以过户时，祁一春、赵连弟需在政策允许的情况下积极配合办理过户；如一方违约，应向对方支付房屋出售总价实时银行同等贷款利息。经一审法院询问，双方一致确认：黄德华已付清房款374400元、支付面积补差款18100元，并装修并入住至今。一审另查明，2019年2月18日，该房屋登记在赵连弟名下，坐落为南京市建邺区。2019年3月8日，赵连弟以该房屋向南京市浦口区正阳农村小额贷款股份有限公司（以下简称正阳公司）进行抵押，并办理登记手续，被担保主债权数额／最高债权数额为300万元。庭审中，双方均表示无力涤除该抵押权。此外，一审法院向黄德华释明：是否变更诉讼请求为解除合同等，但黄德华坚持主张房屋所有权，并要求祁一春、赵连弟办理过户手续。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。黄德华与祁一春、赵连弟签订的《售房协议书》，未扰乱国家和社会的公共利益，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故一审法院认定其合法有效。因黄德华已付清房款，故一审法院认定祁一春、赵连弟应在符合上市交易条件的情况下配合黄德华办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因涉案房屋已设定抵押，且双方均无力涤除该抵押，故一审法院对黄德华要求祁一春、赵连弟办理过户手续的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回黄德华的诉讼请求。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5800元，由黄德华负担。本院二审期间，黄德华提交了（2020）苏0105民初3174号民事判决书及（2020）苏01民终8533号民事判决书，证明生效判决已经确认正阳公司对涉案房屋不享有抵押权。被上诉人对两份判决书的真实性予以认可。祁一春、赵连弟提交了案涉房屋住宅专项维修资金专用收据一份（金额6749元）、2019年1月19日物业费发票（金额740元）及办理不动产登记费收据（金额80元），证明这些费用应由上诉人支付，但上诉人没有支付。上诉人质证称：对上述证据真实性无法核实，其中物业费740元，已经由黄德华之子向被上诉人以现金方式支付，但没有证据证明。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，本案审理中，黄德华另行以赵连弟、祁一春、正阳公司为被告，向本市建邺区人民法院提起抵押权纠纷诉讼，本市建邺区人民法院于2020年7月27日作出（2020）苏0105民初3174号民事判决：一、确认南京市浦口区房屋不享有抵押权；二、赵连弟、南京市浦口区正阳农村小额贷款股份有限公司于判决生效之日起十五日内注销对南京市建邺区房屋产权设立的抵押登记。正阳公司不服上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。二审另查明，黄德华与祁一春、赵连弟2012年12月29日签订的《售房协议书》第1条约定，案涉房屋出售总价为374400元；第3条约定，此房款为祁一春、赵连弟实际应得款项，拿房和过户所产生的一切费用由黄德华承担支付。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效。在一审审理中，因案涉房屋上设有抵押，无法过户，目前，案涉房屋的抵押已有生效判决判令注销，因此，本案中案涉房屋过户的障碍已不存在，对于黄德华的诉讼请求应当予以支持。因双方约定过户费用由黄德华承担，双方应当按约定履行。二审中，被上诉人祁一春、赵连弟提交了案涉房屋住宅专项维修资金专用收据一份（金额6749元）、2019年1月19日物业费发票（金额740元）及办理不动产登记费收据（金额80元），证明这些费用应由上诉人支付。被上诉人对此不予认可，并认为不应由自己支付。经审查，对上述票据，被上诉人虽不认可，但未提供相反证据否定其真实性；黄德华与祁一春、赵连弟2012年12月29日签订的《售房协议书》中约定，374400元的房款为祁一春、赵连弟实际应得款项，拿房和过户所产生的一切费用由黄德华承担支付，此处约定的拿房费用，应当是指祁一春、赵连弟取得房屋所要支付的费用；案涉房屋由黄德华居住使用，物业费应当由黄德华交纳,黄德华主张其已支付了该笔物业费，但未提供证据予以证明。因此，祁一春、赵连弟主张的案涉房屋住宅专项维修资金6749元、2019年1月19日物业费740元及办理不动产登记费80元，合计7569元，应当由黄德华承担。因取得房屋与支付价款互为权利义务关系，黄德华承担了支付费用的义务才有权主张房屋过户的权利，故本案在支持黄德华过户诉讼请求的同时，对于其应当支付的费用一并予以处理。综上所述，上诉人黄德华要求过户的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7739号民事判决；二、祁一春、赵连弟于本判决生效之日起15日内，协助黄德华将南京市建邺区过户至黄德华名下，过户所需的税费等费用均由黄德华承担；三、黄德华于本判决生效之日起15日内向祁一春、赵连弟支付7569元。一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5800元，由祁一春、赵连弟负担。二审案件受理费80元，由祁一春、赵连弟负担。（上述款项由黄德华预交，祁一春、赵连弟于本判决生效后15日内向法院交纳）本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二〇年十二月二十五日法官助理高婷书记员郭旭冬