广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异1057号 异议人（申请执行人）中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.**整层，统一社会信用代码914403004557663795。 负责人王业，行长。 委托诉讼代理人郑维程，广东天地元律师事务所律师。 委托诉讼代理人孟丽，广东天地元律师事务所实习律师。 被执行人杨二辉，男，1991年7月15日出生，住所地河北省，住所地河北省保定市曲阳县 被执行人金永冠，男，1983年6月11日出生，住所地广东省，住所地广东省深圳市龙岗区 第三人深圳市爱农化工有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市罗湖区春风路长丰苑曼域轩（主楼一社会信用代码914403005990593070。 法定代表人邓宏卫。 关于中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“建行深圳分行”）申请执行杨二辉、金永冠一案，在执行过程中，异议人建行深圳分行向本院提出执行异议，本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 建行深圳分行异议称：一、法院未查明杨二辉与案外人深圳市爱农化工有限公司（以下简称“爱农公司”）之间是否存在真实租赁关系，案外人提交的材料前后矛盾，杨二辉与案外人之间租赁关系真实性存疑。案外人称其于2012年6月承租杨二辉名下位于深圳市罗湖区XX房[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第02XX11号，以下简称“涉案房产”]，每月按时交房租延续至今。但根据案外人提交的材料，案外人与涉案房产产权人分三次签订房屋租赁合同。2014年4月3日，案外人第一次与原产权人唐淑然签订合同，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日。上述期限届满后，案外人与杨二辉、唐淑然签订两份内容相同的合同，租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日。2018年1月9日，杨二辉又与案外人签订房屋租赁合同书，各个合同明显存在矛盾之处。2018年3月28日、2018年4月1日杨二辉第三次与案外人签订公寓房屋租赁合同、深圳市房屋租赁合同书，租赁期限自2018年4月1日至2022年11月30日。合同中均约定租金的支付方式为按月支付，但是案外人提供的银行汇款记录却是一次性支付全部房租，与合同约定的租金支付方式不一致，案外人未按照租赁合同约定的日期、金额足额缴纳月租金，提前支付大额租金明显有悖生活常理及交易习惯。此外，案外人提交的转账凭证，转账均无备注，无法确认该款项即为案外人所支付的涉案房产租金。故异议人对案外人与杨二辉之间租赁关系的真实性不予认可，本案涉案房产不适用“买卖不破租赁”原则。二、异议人对涉案房产的出租情况不知情，不认可杨二辉与案外人之间的租赁关系。异议人对杨二辉名下涉案房产享有抵押权，并于2017年11月10日办理抵押登记，（2019）深仲裁字第2800号仲裁裁决书确认异议人对处置涉案房产所得价款享有优先受偿权。2017年10月11日，杨二辉填写《个人贷款业务面谈记录表》，明确承诺涉案房产未出租。杨二辉出租涉案房产未取得异议人同意，也未向异议人进行备案，异议人对杨二辉与案外人之间的租赁关系不予认可。三、即使案外人与杨二辉之间存在真实的租赁关系，因涉案房产出租在抵押登记之后，该租赁关系不得仍对抗异议人的抵押权，涉案房产应除去租约后进行拍卖。涉案房产于2017年11月9日办理抵押权，抵押权人为异议人。杨二辉于2018年4月1日将涉案房产出租给案外人，出租行为在抵押登记之后，案外人在涉案房产已抵押的情况下与杨二辉签订房屋租赁合同，应当承担相应风险，其受到的损失应当另行向出租人主张。四、涉案房产评估价格不足以覆盖异议人债权，带租约拍卖势必影响竞拍价格，损害异议人抵押权的实现。（2019）深仲裁字第2800号仲裁裁决书确认杨二辉尚欠异议人贷款本息合计为3930191.10元，而涉案房产评估价、起拍价仅为3208399元，远不足以覆盖异议人的债权，若带租约拍卖势必影响异议人抵押权的实现。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，法院应依法除去租约后拍卖该房产。五、涉案房产符合法院强制清场的条件，法院应负责清场。综上，请求对杨二辉名下涉案房产除去租约后公开拍卖。 本院查明，关于建行深圳分行与杨二辉、金永冠金融借款合同纠纷一案，深圳国际仲裁院作出的（2019）深仲裁字第2800号仲裁裁决书已经发生法律效力，裁决杨二辉应偿还建行深圳分行借款本金人民币3901695.30元及利息、罚息及其他费用，金永冠对杨二辉的上述债务承担连带清偿责任，建行深圳分行有权就依法处置杨二辉名下涉案房产所得价款优先受偿上述债权，不足部分由杨二辉继续清偿。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，建行深圳分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年4月22日作出（2020）粤03执300号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人杨二辉名下涉案房产以清偿债务。2020年6月24日，本院作出（2020）粤03执300号拍卖通知书，告知申请执行人及被执行人，本院拟通过京东网司法拍卖网络平台，以人民币3208399元为起拍价对涉案房产进行拍卖，并于拍卖公告中批露涉案房产存在租赁情况，本院附带租约拍卖。 另查，涉案房产于2017年11月10日办理了抵押登记，抵押权人为建行深圳分行。2014年4月3日，唐淑然与爱农公司签订了深圳市房屋租赁合同书，约定唐淑然将涉案房产出租给爱农公司，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月31日，租金每月4700元。该租赁合同已于2014年4月10日办理备案登记。2016年5月12日，唐淑然再次与爱农公司签订了深圳市房屋租赁合同书，约定唐淑然将涉案房产出租给爱农公司，租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日，租金每月7500元。同日办理了租赁合同备案登记。2017年10月9日，杨二辉与唐淑然签订买卖合同，购买涉案房产。2018年1月9日，杨二辉与爱农公司签订房屋租赁合同书，约定杨二辉将涉案房产出租给爱农公司，租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日，租金每月7500元。2018年3月28日，杨二辉与爱农公司签订公寓房屋租赁合同书，约定杨二辉将涉案房产出租给爱农公司，租赁期限自2018年4月1日至2022年11月30日，租金每月7500元。2018年4月1日，杨二辉与爱农公司签订了深圳市房屋租赁合同书，约定杨二辉将涉案房产出租给爱农公司，租赁期限自2018年4月9日至2022年11月30日，租金每月7500元。该租赁合同已于2018年4月13日办理备案登记。爱农公司分别于2018年1月9日、2018年4月13日、2018年4月13日分三笔向杨二辉支付人民币10000元、120000元、300000元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，涉案房产于2017年11月10日办理抵押登记，抵押权人为建行深圳分行。爱农公司于2018年3月28日与杨二辉签订公寓房屋租赁合同书，承租涉案房产，租赁期限自2018年4月1日至2022年11月30日。涉案房产抵押登记在先，租赁合同签订在后，爱农公司在承租涉案房产时已知晓涉案房产的权利负担，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且杨二辉将涉案房产出租给爱农公司，并一次性收取43万元租金（四年八个月），该行为贬损了抵押房产的拍卖价值，影响了抵押权的实现，应当依法除去该租赁关系后拍卖涉案房产。异议人建行深圳分行之异议请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 对被执行人杨二辉名下位于深圳市罗湖区春风路长丰苑曼域轩（主楼）1721房[不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第0213011号]去除租约后拍卖。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  许 多