山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2989号上诉人（原审被告）：文登市盛世房地产开发有限公司，住所地山东省威海市南海新区金海路东。法定代表人：盛旭东，该公司经理。委托诉讼代理人：张选辉，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛建利，男，1962年3月6日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：陈奇，山东时中律师事务所律师。原审被告：安陆市中远劳务有限公司，住所地湖北省孝感市安陆市车站路梅岭家园。法定代表人：何双凤，该公司经理。原审被告：刘三星，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖北省孝感市安陆市东城经济开发区。二原审被告共同委托诉讼代理人：林晓丽，山东奥文律师事务所律师。上诉人文登市盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）因与被上诉人丛建利、原审被告安陆市中远劳务有限公司（以下简称中远劳务公司）、刘三星建设工程施工合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回丛建利的诉讼请求。事实和理由：一、盛世公司与中远劳务公司就案涉房屋达成的相关协议属于债务履行期限届满前达成的以物抵债协议。1.盛世公司在案外人宁城恒业建筑工程有限公司（以下简称恒业公司）与中远劳务公司于2018年9月22日签订的建设工程劳务分包合同上盖章，愿意承担该合同下发包方的责任，合同约定，盛世公司以包括案涉房屋在内的6套房屋抵顶部分劳务分包工程款，该合同当时并未履行，该合同约定的以物抵债协议属于合同履行期限届满前达成的以物抵债协议；2.因中远劳务公司拖欠工人工资，经威海市南海新区住建交通局协调，2019年1月28日，盛世公司与中远劳务公司、刘三星达成协议，盛世公司收回上述劳务分包合同约定的包括案涉房屋在内的6套拟用于抵顶劳务分包工程款的房屋，盛世公司以货币方式给付中远劳务公司、刘三星相应金额的工程款。当时，建设工程劳务分包合同尚在履行中，工程未完工，双方也未进行工程款结算。可见，双方是在建设工程劳务分包合同债务履行期间届满前就通过协议方式变更了债务清偿方式，将此前约定的以物抵债的清偿方式变更为给付货币的清偿方式。综上，双方达成的以案涉房屋抵顶劳务分包工程款的协议属于债务履行期限届满前达成的以物抵债协议。二、以案涉房屋抵顶劳务分包工程款的以物抵债协议并未实际履行。1.签订建设工程劳务分包合同后，盛世公司并未将案涉房屋交付给中远劳务公司、刘三星。盛世公司也不可能在2019年1月28日签订变更债务清偿方式协议后将案涉房屋交付给中远劳务公司、刘三星。为解决中远劳务公司员工的住宿问题，盛世公司将包括案涉房屋在内的几套房屋，提供给中远劳务公司的员工居住，但是当时房屋没有办理综合验收，不具备交付条件，并非向中远劳务公司及刘三星交付案涉房屋。2.正如丛建利提交的案涉房屋初始登记情况的证据，案涉房屋已经取得初始登记，具备交付及办理转移登记的条件，如果盛世公司交付了案涉房屋，则盛世公司会协同小区物业服务单位与中远劳务公司、刘三星办理案涉房屋的交付、验收、入住、领取钥匙等手续，小区物业服务单位会与中远劳务公司、刘三星签订前期物业服务合同，交纳物业服务费，办理案案涉房屋的水、电、暖、天然气等设施的开户、交费手续，但其根本未提供上述证据。3.此外，盛世公司更不可能向中远劳务公司、刘三星以外的第三方交付案涉房屋，包括丛建利。丛建利也没有提供证据证明盛世公司向其交付了案涉房屋。4.对任何单位、自然人而言，不动产属于重要资产，对于不动产的交付与接收、占用与使用是证明权利人享有相关权利的重要事实及依据，也是判断不动产毁损灭失风险及损失转移时点的依据。因此，案涉房屋是否发生交付及转移占有，不能凭有利害关系人的证言进行证明，应当以是否办理相关交付接受手续、后续是否支付物业服务费以及水、电、暖等相关费用为判断依据。但丛建利、中远劳务公司、刘三星并未提供上述证据。5.如果盛世公司向丛建利、中远劳务公司、刘三星交付了案涉房屋，其就不会事后又协商同意收回案涉房屋并变更为以货币方式给付相应工程款，否则，不但收不回已交付的案涉房屋，又面临重复付款。因此，丛建利没有任何证据可以证明盛世公司实际向丛建利、中远劳务公司、刘三星交付了案涉房屋。三、以案涉房屋用于抵顶劳务分包工程款达成的债务抵顶协议不具有强制履行性，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法(2019)254号)第45条【履行期届满前达成的以物抵债协议】规定：当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。盛世公司并未实际交付案涉房屋，且在双方协议收回案涉房屋的情况下，盛世公司更不负有交付房屋并办理产权转移登记的义务。因此，丛建利、中远劳务公司、刘三星均无权要求盛世公司履行该协议办理案涉房屋产权转移登记。四、盛世公司不可能知道中远劳务公司、刘三星将案涉房屋处分给丛建利等事实，即使知道处分案涉房屋，丛建利实际占有案涉房屋，也不能否定盛世公司收回案涉房屋并拒绝办理转移登记的正当性。1.无论是以物抵债还是以货币方式清偿债务，都是盛世公司与中远劳务公司、刘三星之间达成的债务清偿协议，双方事后约定变更债务履行方式并不违反合同约定，不违反法律、行政法规的效力性规定，该变更以物抵债协议的约定依法有效。2.基于合同相对性，对丛建利而言，其对中远劳务公司、刘三星享有债权请求权，但其对盛世公司并无债权请求权。丛建利应当知道，其是否可以得到案涉房屋所有权完全取决于盛世公司与中远劳务公司、刘三星之间的以物抵债协议能否得到履行，中远劳务公司、刘三星是否取得案涉房屋的所有权，即该以物抵债协议最终得到履行是丛建利最终可以实现其债权的前提。该以物抵债协议不能得到履行的情形下，丛建利也就不能再要求中远劳务公司、刘三星履行交付义务，更不能要求盛世公司向其履行交付义务。3.物权具有对世权，在案涉房屋所有权没有发生转移之前，盛世公司有权以所有权人的身份对抗与其没有合同义务的当事人提出的办理案涉房屋物权转移登记的主张。4.合同只在合同当事人之间产生法律约束力，即合同具有相对性，即使其他非合同当事人的第三方知道该合同的存在，该合同也对其不具有约束力，合同不具有对世性。即使盛世公司知道丛建利与中远劳务公司、刘三星达成处分案涉房屋协议，盛世公司也没有义务注意、遵守该协议。在盛世公司与中远劳务公司、刘三星协议解除以案涉房屋抵顶债务协议的情况下，盛世公司有权收回房屋。五、丛建利没有证据证明盛世公司同意中远劳务公司、刘三星将案涉房屋处分给丛建利等相关方，即使其盛世公司同意上述处分行为，也不能否定盛世公司收回案涉房屋、拒绝办理转移登记的正当性。1.盛世公司制定有非常严格的房屋销售管理流程，在没有按照内部审批流程得到总经理或授权人批准的情况下，盛世公司业务员、部门经理的口头陈述、承诺对盛世公司不具有任何约束力，也不能对丛建利具有约束力。2.盛世公司并未就案涉房屋与丛建利达成的以物抵债协议，基于合同相对性原则，盛世公司不负有向丛建利交付案涉房产的义务。六、原审法院简单以(2019)鲁10民终2998号民事判决作为认定本案相关事实的证据，违反民事诉讼证据规则的规定。1.原审判决在认为(2019)鲁10民终2998号民事判决作出后没有新的事实发生的情况下，就直接认定本案事实与（2019）鲁10民终2998号民事判决认定的事实一致，不符合生效裁判作为证据使用以及生效裁决认定相关事实的规定。2.原审判决没有说明本案需要查明的待证事实，没有说明(2019)鲁10民终2998号民事判决查明、认定的相关事实，更没有说明本案待证事实与该民事判决查明、认定的相关事实之间的关联性。综上，请支持盛世公司的上诉请求，驳回丛建利的诉讼请求。丛建利辩称，1.已生效的（2019）鲁10民终2898号民事判决，已经认定，案涉的房屋已经向丛建利实际交付。盛世公司与中远劳务公司协商收回房屋，与事实相悖。2.依照最高法院民二庭第四次法官会议纪要所形成的法官会议意见，关于以物抵债在当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认定为系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件，所以本案的两次以物抵债协议都是依法成立的。3.本案在基本事实、争议焦点、法律适用等方面与已生效的（2019）鲁10民终2998号民事案件是完全一致，应与该案的裁判保持一致。请求驳回盛世公司的上诉，维持原审判决。安远劳务公司、刘三星述称，一审法院判决事实清楚，证据充分，应予维持。丛建利的答辩意见符合法律规定。丛建利向一审法院起诉请求：判令盛世公司协助刘三星、中远劳务公司办理文登南海盛世海湾公馆5号楼2单元503室的产权变更登记手续，刘三星、中远劳务公司协助丛建利将前述房屋变更登记至丛建利名下。一审法院认定事实：刘三星、中远劳务公司认可丛建利主张抵顶的相关事实，表示本案的基础事实与（2019）鲁10民终2898号案件认定的基础事实一致，只是房屋的号码不同，刘三星、中远劳务公司均认同2898号民事判决书的观点。盛世公司不同意丛建利的诉讼请求，主张中远劳务公司与恒业公司签订劳务分包合同约定以案涉房屋抵顶工程款，在没有实际履行的情况下，中远劳务公司应当主张给付工程款，不能直接要求交付房屋，此后因盛世公司承担上述劳务合同下的分包责任，所以与中远劳务公司达成不再以房屋抵顶工程款而以货币方式给付工程款的协议，上述行为均发生于劳务分包合同履行届满前。同时丛建利应当提交证据证实其与中远劳务公司、刘三星等存在债权债务关系。丛建利与中远劳务公司之间的协议也属于以物抵债协议，只有在履行期届满后才能主张交付房屋，且只有中远劳务公司取得该房屋后才能履行协议，现盛世公司与中远劳务公司变更了结算方式，相关的以物抵债协议已不具有履行前提。基于合同相对性，丛建利只能向合同相对方主张权利，丛建利的协议对盛世公司没有约束力，因丛建利未取得房屋所有权，其不享有对世权，丛建利的债权不能对抗盛世公司。案涉房屋至今仍为盛世公司所有，未进行交付，刘三星等亦未实际占有，也未向物业公司缴纳物业费，故本案属于债务履行届满前达成的以物抵债协议，不具有强制执行力。丛建利为证实自己的主张，提交了盛世公司与中远劳务公司、刘三星签定的抵账房协议、刘三星出具的证明、（2019）鲁10民终2898号民事判决书、文登区自然资源局的查询证明，欲证实丛建利主张的事实及主张应获支持的理由以及案涉房屋的登记情况。刘三星、中远劳务公司对上述证据均没有异议。盛世公司对抵账房协议真实性没有异议，但主张无法证实该协议已经实际履行；盛世公司对刘三星的证明真实性有异议，主张丛建利应提供其与中远劳务公司存在债权债务关系；盛世公司对2898号民事判决书真实性没有异议，但仍坚持自己的答辩主张；盛世公司对查询证明真实性没有异议。盛世公司为证实自己的主张提交了盛世公司与恒业公司、中远劳务公司签署的工程结算单，欲证实相关方在2018年12月才确认了工程款，此时债务履行期间才届满，案涉的抵顶协议属于债务履行届满前达成的协议；盛世公司还提交了其与中远劳务公司、刘三星、恒业公司签订的协议书，欲证实盛世公司不再以房屋抵顶工程款，改为以货币方式结算；盛世公司还提交了支票存根联、收款收据，欲证实盛世公司将3099617元支付至农民工工资监管账户；盛世公司还提交了网上银行电子回执、收款收据，欲证实盛世公司将66万元支付至建设局监管账户用于支付中远劳务公司的农民工工资。丛建利对上述证据均表示真实性不清楚，证据均为盛世公司与刘三星、中远劳务公司等的协议和往来账目，与丛建利无关，对丛建利不产生效力。刘三星、中远劳务公司表示双方在签订合同时已经在合同中约定用房屋抵顶工程款，丛建利与刘三星、中远劳务公司也是基于这种情况签订了抵顶协议，盛世公司也知晓抵顶的实际情况并同意抵顶，中远劳务公司的劳务费数额远远大于房屋抵顶的价款和已支付劳务费的总额，刘三星、中远劳务公司的其他质证意见与2898号案件判决书中？的意见一致。一审法院认为，本案的基础事实和法律关系与（2019）鲁10民终2898号民事判决认定的基础事实和法律关系一致，丛建利及刘三星、中远劳务公司均主张（2019）鲁10民终2898号民事判决生效后至本案庭审结束前没有新发生和发现的事实，盛世公司虽表示不清楚是否有新发生和发现的事实，但未提交证据证实存在新发生和发现的事实，故对本案的基础事实认定与（2019）鲁10民终2898号民事判决书认定的事实一致，即中远劳务公司（刘三星）、德瑞劳务公司（或井小波）、百十和公司、丛建利之间存在债权债务关系，虽刘三星、中远劳务公司与丛建利之间不存在直接的债权债务关系，但刘三星出具证明明确表示同意将案涉房屋转让给丛建利并负责办理网签手续，应视为其同意履行为丛建利办理房屋转让登记手续的义务，现案涉房屋已交付丛建利并具备办理产权证的条件，丛建利要求刘三星、中远劳务公司办理房屋的变更登记，予以支持。但因丛建利与盛世公司之间并无直接的合同关系，盛世公司将案涉房屋抵顶给刘三星、中远劳务公司，为减轻当事人的诉累，盛世公司应协助刘三星、中远劳务公司办理房屋的变更登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、文登市盛世房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助刘三星、安陆市中远劳务有限公司办理文登南海盛世海湾公馆5号楼2单元503室的产权变更登记手续；二、刘三星、安陆市中远劳务有限公司判决生效后十日内协助丛建利办理文登南海盛世海湾公馆5号楼2单元503室的产权变更登记手续。案件受理费3852元，由文登市盛世房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，2017年9月22日，恒业公司与中远劳务公司签订《盛世海湾公馆高层施工合同》，约定：中远劳务公司承包施工威海市南海新区盛世海湾公馆住宅楼A28#、-A37#10栋住宅楼的施工，承包方式为包工、包设备、不包料；本工程为固定单价合同，合同单价480元/㎡，总价为3400万元；恒业公司用楼房抵顶工程款2543616元，所抵房屋为盛世海湾公馆一期现房五层四套、六层两套，详见房屋抵顶明细作为合同组成部分，房屋价格按定房时的市场销售价，工程款与所抵房款差额部分，双方用现金互补。合同后附有《房屋抵顶单》一份，载明：5-1-502价格426880元、5-2-503价格426880元、5-2-504价格426880元、5-3-505价格426880元、5-2-603价格418048元、5-2-604价格418408元，合计2543616元。2018年8月1日，盛世公司与中远劳务公司签订了《顶房协议书》，约定双方在合作盛世海湾公馆二期期间，本次所付材料款853760元抵顶房屋两套，是盛世海湾公馆5号楼1单元502、5号楼2单元503室。2018年8月6日，刘三星出具证明，载明：“文登市盛世房产开发有限公司于2018年8月6日将盛世海湾公馆5号楼502室、503室住宅楼抵顶给中远劳务公司，原房主刘三星（身份证号：），现更名给丛建利（身份证号：），我公司只负责办理网签手续，发生其他纠纷与我公司无关，特此证明。”2019年1月18日，盛世房产公司、刘三星、中远劳务公司、恒业公司签订《协议书》，载明：为解决刘三星、中远劳务公司拖欠农民工工资问题，订立如下协议，四方共同遵守：一、2017年9月22日，盛世房产公司、中远劳务公司、恒业公司三方签订《盛世海湾公馆高层施工合同》，约定该合同中恒业建筑公司的权利义务由盛世房产公司履行，盛世房产公司用楼房抵顶工程款2543616元，抵顶房屋为盛世海湾公馆一期5号楼502室、503室、504室、505室、603室、604室；二、中远劳务公司同意盛世房产公司收回上述6套房屋，盛世房产公司以现金方式支付中远劳务公司等额工程款2543616元，其中867348.6元作为中远劳务公司二期土建工程未施工完部分的工程款暂予扣除，待工程完工并验收合格后十日内盛世房产公司支付给中远劳务公司；剩余1676267.4元，中远劳务公司将农民工工资表交付至文登南海管委会后，中远劳务公司授权盛世房产公司支付至监管账户，用于发放中远劳务公司拖欠的农民工工资；三、中远劳务公司将农民工工资表交付南海管委会后，中远劳务公司授权盛世房产公司将2323732.6元工程款支付至南海管委会监管账户，用于发放中远劳务公司拖欠的农民工工资，至此，除二期土建工程未施工完部分的工程款867348.6元外，盛世房产公司共支付中远劳务公司工程款34750197元，合同还约定了其他事项。合同签订后，盛世房产公司支付刘三星合同载明金额400万元（1676267.4元+2323732.6元）中的310万元。双方当事人对案涉房屋是否交付存在争议，盛世公司主张其并未向中远劳务公司交付案涉房屋，盛世公司为解决中远劳务公司施工期间工人的住宿问题，故将案涉房屋交由中远劳务公司使用，并非基于以房屋抵顶工程款而交付房屋。中远劳务公司、刘三星对此不予认可，主张盛世公司已经向其交付房屋，该房屋钥匙现由丛建利持有。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，当事人虽对案涉房屋的交付情况陈述不一致，但盛世公司认可其将案涉房屋交由中远劳务公司使用，现房屋钥匙亦由丛建利持有，该事实状态符合《顶账房协议》的约定，故应当认定盛世公司已按《顶账房协议》的约定将案涉房屋交付给刘三星（中远劳务公司）。后案涉房屋又经多次抵顶而转让给丛建利，虽刘三星、中远劳务公司与丛建利之间并不存在直接的债权债务关系，但刘三星出具证明明确表示同意将案涉房屋转让给丛建利，并负责办理网签手续，应视为其同意履行为丛建利办理房屋转让登记手续的义务。现案涉房屋已交付给丛建利，并已具备办理产权证的条件，丛建利要求刘三星、中远劳务公司将该房屋转移登记其名下理由正当，本院予以支持。但因丛建利与盛世房产公司之间并无直接的合同关系，盛世房产公司系将案涉房屋抵顶给刘三星、中远劳务公司，为了减轻当事人的诉累，盛世房产公司应协助刘三星、中远劳务公司办理房屋的转移登记手续。《协议书》虽约定中远劳务公司同意盛世房产公司收回案涉房屋，但并未实际履行，且截至《协议书》签订时，中远劳务公司已将案涉房屋另行抵顶给丛建利，其已经丧失了对案涉房屋的处分权，其再行与盛世公司签订《协议书》同意盛世公司收回案涉房屋，实际上已不能履行，双方对此可另行处理。综上所述，盛世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7704元，由文登市盛世房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年十二月二十日法官助理姜雅群书记员丛丽颖