安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终8861号 上诉人（原审被告）：合肥翔洲房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道南新蚌埠路西花香美地****商128/商128上室。 法定代表人：刘湄煌，总经理。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱慧，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：费红云，女，1970年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：傅羽丰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏子玉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥翔洲房地产开发有限公司（以下简称翔洲公司）因与被上诉人费红云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 翔洲公司上诉请求：一、撤销合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6515号民事判决书第一项；二、改判驳回费红云在一审中对翔洲公司的第一项诉讼请求,由费红云承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋于2019年11月23日交房，系事实认定错误。翔洲公司与费红云红于2017年4月5日签订《商品房买卖合同》，费红云购买花香美地小区20幢3104室，建筑面积103.1平米，房屋总价为1364116元，为此费红云支付首付款714116元，余款650000元办理按揭贷款，合同约定的交房时间为2018年6月30日前。案涉房屋于2017年12月29日经验收合格后，翔洲公司在约定的交房日期之前通知了费红云交房，因费红云个人原因，其于2018年7月15日接受房屋，庭审中费红云确认其于2018年7月份拿到了案涉房屋钥匙，翔洲公司不存在逾期交房。一审法院认定案涉房屋存在质量问题实际直至2019年11月23日才由费红云实际签收，明显系事实认定错误。二、一审法院支持费红云主张翔洲公司赔偿其延期交房违约金208708.75元系适用法律错误。首先，《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间为2018年6月30日前，交付条件为：取得建设工程规划许可证正本，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同并未约定房屋交付状态为精装修，案涉房屋于2015年取得合规新建（民）许2015-259号规划许可证，2017年12月29日经验收合格，符合交房条件。翔洲公司于2018年6月30日前将案涉房屋交房资料送达费红云，通知费红云按时交房，结合庭审中费红云认可其于2018年7月拿到房屋钥匙，不存在逾期交房的情形，一审法院支持费红云主张翔洲公司赔偿延期交房违约金208708.75元（1364116元*3?*510天=208708.75），既无合同约定，又无法律规定，系适用法律错误。其次，即使案涉房屋存在质量问题，根据商品房买卖合同的约定，翔洲公司承担的仅是保修责任，并非逾期交房的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明全部事实，判如所请。 费红云辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应当予以维持，交房时间应为2019年11月23日。费红云于2018年7月前去验收时发现，案涉房屋存在多处质量问题，甚至房顶还在漏水，根本无法居住，翔洲公司员工也承认问题严重，同意整改后双方再进行验收。后翔洲公司多次派人维修，但是进度缓慢，直至2019年11月底，在翔洲公司承诺会对房屋残留问题继续维修并赔偿费红云的情况下，双方协商一致，并最终确认验收时间为2019年11月23日。翔洲公司称费红云20**年7月15日接收房屋与事实不符。双方确认的验收时间是2019年11月23日，该份验收单登记表不仅有费红云签字，更是有翔洲公司多位工作人员签名。一审中费红云明确提出翔洲公司提供的用于证明2018年7月15日签收房屋的《房屋接管验收登记表》上的日期为后补，且签字不全（不全的原因就是当时质量问题明显，双方根本没有进行验收）。一审判决书在第7页明确，“翔州公司当庭辩称，《房屋接管验收登记表》中的日期是后补的日期。”即翔洲公司已承认其提供的《房屋接管验收登记表》中的日期是后补的，无法证明费红云的签收日期为2018年7月15日，相反费红云提供的《房屋接管验收登记表》，签字齐全，内容完整，且载明了验收时间为2019年11月23日，而应当作为本案定案依据。在双方书面确认验收时间的情形下，翔洲公司的上诉理由缺乏依据。二、延期交房是因房屋存在多种质量问题，翔洲公司应当承担支付延期交房违约金的责任。费红云提供了翔洲公司工作人员梁饶签字确认的《禹州中央城一期北区20栋3104室》（以下简称“问题清单”），翔洲公司对《问题清单》的相关记载亦不持异议。《问题清单》指出房屋一直出现楼顶开孔漏水，维修后二次漏水，经多次维修后仍存在渗水、开裂鼓包、水电墙壁二次开槽开孔后拼接缝不均匀质等量问题，无法满足基本的入住要求，因此翔洲公司应当承担支付延期交房违约金及继续维修房屋责任。翔洲公司辩称其没有重大质量问题，不符合事实。翔洲公司应当交付的是精装修房，其在一审中不仅承认费红云提供的图片中问题存在，还确认案涉房屋目前仍有质量问题，翔洲公司现主张可以交房与其在一审中的表述不符。翔洲公司上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，恳请贵院维持原判，驳回翔洲公司的全部诉讼请求 费红云向一审法院起诉请求：1.判令翔洲公司支付费红云延期交付房屋违约金208709.75元；2.判令翔洲公司赔偿其因不及时履行修理义务给费红云带来的各种损失共计40923.48元。以上金额合计249633.23元；3.判令翔洲公司继续承担对房屋剩余质量问题的维修责任；4.判令翔洲公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2017年4月5日，翔洲公司（出卖人）与费红云（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：费红云购买由翔洲公司开发的位于合肥市预售商品房。该房屋的建筑面积共103.1平方米，其中，套内建筑面积83.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.24平方米。房屋单价为每平方米13231元，总金额人民币1364116元整。费红云采取按揭方式付款，首付房款人民币714116元，应在2017年4月5日前支付给翔洲公司，剩余房款650000元，办理按揭贷款。翔洲公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付给费红云使用。翔洲公司如未按合同规定的期限将商品房交付费红云使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，费红云有权解除合同。费红云解除合同的，翔洲公司应当自费红云解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按费红云累计已付款的5%向费红云支付违约金。费红云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之三的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，翔洲公司应当书面通知费红云办理交付手续。双方进行验收交接时，翔洲公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，翔洲公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。翔洲公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，费红云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由翔洲公司承担。翔洲公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，费红云有权要求翔洲公司赔偿双倍的装饰、设备差价。翔洲公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，翔洲公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非翔洲公司原因造成损坏，翔洲公司不承担责任，但可协助维修，维修费由费红云承担。同时在该《商品房买卖合同》中的附件三中双方对案涉房屋的装饰装修、设备标准均作了详细约定。一审庭审时，费红云及翔洲公司均认可案涉房屋为精装修交付的房屋。一审庭审中，费红云明确其主张的延期交付房屋违约金208709.75元，是以总房款1364116元为基数按日万分之三的标准自2018年7月1日起计算至2019年11月22日。其主张的翔洲公司赔偿因不及时履行修理义务给其带来的各种损失40923.48元是按照总房款3%计算的房屋折价损失。 一审审理中，费红云提供了《禹州中央城一期北区20栋3104室》及分别拍摄于2019年9月12日、9月22日、10月2日、10月17日的相关图片以及验收日期、确认日期均为2019年11月23日的《房屋接管验收记录表》、《合肥中央城一期房屋维修处理记录单》等，用以证明翔洲公司交付房屋存在质量问题，该公司的工程师梁饶对此已签字认可及其实际于2019年11月23日接收案涉房屋，且翔洲公司的工作人员明确会继续对房屋瑕疵进行维修。其中，《禹州中央城一期北区20栋3104室》载有，楼顶已两次开孔维修漏水（每次大约1.2×1.2左右大小），现二次开孔接缝缝隙，冷热收缩后缝隙过大，维修后还存在3cm至5cm的孔洞，没有用防水材料填充到位，后期存在积水和冬天结冰可能。客厅卧室：墙壁吊顶，开裂鼓包，墙面不平，印痕太深，水电墙壁上二次开槽开孔墙面恢复后，拼接缝不均匀等（已经维修了5次），不知道（2019年9月12日）以后，这次维修后能不能杜绝质量问题再发生……等。《房屋接管验收记录表》载明：上述楼宇单位经本人检查后认为一切妥善，可以正式办理接受手续，并签收该单位钥匙。一审庭审时，翔洲公司对上述证据的真实性虽均不持异议，但辩称梁饶并非是该公司的工程师而是第三方维保公司的工作人员。且案涉质量问题仅能说明房屋存在部分瑕疵，并非重大质量问题，并不影响费红云收房，费红云实际于2018年7月15日接收了案涉房屋。同时案涉《合肥中央城一期房屋维修处理记录单》的最后一栏业主满意度评价部分显示为非常满意，业主意见表明“还有局部不完善，但现场梁工已跟踪安排施工很好，谢谢”，由此说明案涉房屋维修后已经基本达到业主满意度。翔洲公司于审理中则提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一）》及《房屋接管验收记录表》、《客户委托钥匙登记表》，用以证明案涉房屋于2017年12月29日验收合格。费红云于2018年7月15日接收案涉房屋且于同年12月20日将房屋钥匙交给物业部门。费红云对此则认为仅凭竣工验收备案表不能证明翔洲公司所盖房屋符合交付标准，特别是费红云所购买的案涉房屋系精装修交付，要求收房时即可以直接居住，而案涉房屋屋顶漏水、多处开裂，存在十几项瑕疵，达不到验收条件，且存在严重质量问题。同时费红云认为翔洲公司提供的《房屋接管验收登记表》中的日期是该公司私自篡改的，因其在签字时明确了案涉房屋存在六项质量问题不能验收，故并未填写验收日期，要待翔洲公司完全整改后才能验收，且该表格中的复查结果也没有复查人签字。一审庭审时，费红云虽认可其确已于2018年7月拿到案涉房屋的钥匙，但其拿钥匙的目的是为了随时检查翔洲公司的维修进度，同时费红云认为翔洲公司提供的《客户委托钥匙登记表》中的签字并非其本人所签，故该份证据系翔洲公司伪造。翔洲公司当庭辩称，《房屋接管验收登记表》中的日期虽是后补的日期但也是真实日期。另，一审庭审中费红云与翔洲公司均认可案涉房屋现尚未完全修复。 一审法院认为，费红云与翔洲公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现费红云以翔洲公司存在未能在合同约定期间内交付符合质量要求的精装修房屋的违约行为为由要求翔洲公司支付以总房款1364116元为基数按日万分之三的标准自2018年7月1日起计算至2019年11月22日的延期交房违约金208708.75元。一审庭审时，翔洲公司对此则不予认可，辩称该公司开发的案涉房屋于2017年12月29日经验收合格，并已在约定的交房日期前通知费红云交房，后费红云于2018年7月15日接受案涉房屋，故该公司不应承担逾期交房的违约责任。对此本院认为，因根据双方合同的约定，翔洲公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付给费红云使用。翔洲公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付费红云使用，逾期超过90日后，费红云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之三的违约金。现审理中，虽费红云亦认可其已于2018年7月拿到案涉房屋的钥匙，但因其当庭陈述其拿钥匙的目的只是为了随时检查翔洲公司的维修进度。同时根据庭审查明的事实，案涉房屋为精装修交付的房屋，庭审时翔洲公司亦认可其提供的《房屋接管验收登记表》中的日期是后补的日期，而根据费红云提供的翔洲公司对此亦不持异议的《禹州中央城一期北区20栋3104室》的相关记载，该房屋在2019年9月12日还存在有楼顶已两次开孔维修漏水（每次大约1.2×1.2左右大小），现二次开孔接缝缝隙，冷热收缩后缝隙过大，维修后还存在3cm至5cm的孔洞，没有用防水材料填充到位，后期存在积水和冬天结冰可能及水电墙壁上二次开槽开孔墙面恢复后，拼接缝不均匀等，不知道这次维修后能不能杜绝质量问题再发生等问题。同时结合验收日期为2019年11月23日的《房屋接管验收记录表》的相关内容，该院认为，应可以认定案涉房屋由于存在质量问题实际直至2019年11月23日才由费红云实际签收。综上，对费红云主张翔洲公司赔偿其延期交房违约金208708.75元（1364116元×3‰0×510天=208709.75元），该院予以支持。同时因一审庭审时，费红云与翔洲公司均认可案涉花香美地小区20幢3104室为精装修交付的房屋，且该房屋存在质量问题至今仍未完全修复，故对费红云有关翔洲公司应继续承担对房屋剩余质量问题的维修责任的请求，该院亦予以支持。至于费红云主张的其因翔洲公司不及时履行修理义务造成的房屋折价损失40923.48元。该院认为，因费红云为此仅提供了案涉房屋存在质量问题的照片，并无法证明其主张的折价损失实际存在且计算合理，一审庭审时，翔洲公司对此亦不予认可。故该院对此不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、翔洲公司于判决生效之日起十日内向费红云支付延期交付房屋违约金208709.75元；二、翔洲公司于判决生效后十日内对费红云位于合肥市花香美地小区20幢3104室房屋的质量问题进行修复；三、驳回费红云的其他诉讼请求。案件受理费人民币5045元，减半收取2522.5元，由费红云负担413.5元，翔洲公司负担2109元。 本案二审期间，费红云提供证据如下：房屋问题图片一份，旨在证明目前翔洲公司交付房屋仍存在质量问题（包括北阳台和主卧飘窗漏水、墙体开裂），目前仍在维修中。翔洲公司质证对图片真实性有异议，认为拍摄的时间地点无法通过证据直接显示属于案涉房屋，即使是真实的，也能反映翔洲公司在积极履行维修义务。 翔洲公司二审期间未提供新证据。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院结合验收日期为2019年11月23日的《房屋接管验收记录表》相关内容，认定案涉房屋由于存在质量问题实际直至2019年11月23日由费红云实际签收，有事实依据，本院予以认可。翔洲公司认为案涉房屋于2018年7月15日交付，但费红云提供的证据材料反映翔洲公司拟交付的房屋存在较严重的质量问题，费红云无法接收使用房屋，房屋未达到交付条件，翔洲公司此后也一直在进行维修，故对翔洲公司的主张，本院不予采信。 依照案涉合同约定，翔洲公司逾期交房超过90日后，费红云有权解除合同；费红云解除合同的，翔洲公司应当自费红云解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按费红云累计已付款的5%向费红云支付违约金；费红云要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，翔洲公司按日向费红云支付已交付房款的万分之三的违约金。但是，鉴于一审法院已判令翔洲公司对案涉房屋质量问题进行维修，合同约定标准计算违约金明显过高。本院结合双方当事人对合同的履行情况、当事人过错程度及房屋未交付给费红云造成的损失等因素，酌定翔洲公司支付费红云延期交付房屋违约金100000元。 综上所述，翔洲公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6515号民事判决第二项，即“合肥翔洲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对费红云位于合肥市花香美地小区20幢3104室房屋的质量问题进行修复”； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6515号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初6515号民事判决第一项为“合肥翔洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向费红云支付延期交付房屋违约金100000元”； 四、驳回费红云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5045元，减半收取2522.5元，由费红云负担300元，合肥翔洲房地产开发有限公司负担2222.5元。二审案件受理费4431元，由费红云负担1477元，合肥翔洲房地产开发有限公司负担2954元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月七日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。