西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初16321号 原告：陕西金蝌物业管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。 法定代表人：李静，系该公司总经理。 委托代理人：魏伟，北京国枫（西安）律师事务所律师。 委托代理人：景柳，北京国枫（西安）律师事务所（实习）律师。 被告：张博，男，汉族，1978年10月28日出生，住西安市新城区。 原告陕西金蝌物业管理有限公司（以下简称金蝌物业公司）与被告张博物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金蝌物业公司的委托代理人魏伟，景柳，被告张博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金蝌物业公司向本院提出如下诉请：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费、水费、采暖费等14436.2元及违约金13546.2元（违约金中包含采暖费及水费产生的违约金），合计27982.4元（暂计算至2020年6月）。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由： 被告系西安市雁塔区中建群星汇小区1号楼1单元1-10801号业主，2013年12月，原被告双方签订了《金蝌物业管理前期服务协议》。合同约定收费标准为：物业费1.2元/平方米/月。其他费用按政府规定收取。具体标准原告通过公示牌等方式进行了公示同时还约定如被告未能按时足额缴纳相关费用，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了物业管理服务。但被告自2015年10月其便无故拖欠物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费、水费、采暖费等。期间原告多次以各种形式向被告催交物业费，但被告仍拒绝缴纳。为维护原告合法权益，故现诉至法院，望判如所请。 被告张博辩称，原告的物业服务未达到约定和法定的服务标准，其违约在先，原告有权拒交物业服务费用。原告物业管理存在严重安全隐患，物业服务质量差。原告捆绑消费，致使被告无法缴纳物业费、电梯费、生活垃圾费、税费、电梯费及采暖费。原告不能出示公摊电费的法定或约定故依据，不能出示公演电费的计算依据，未能证明广告牌、小区内外商业摊位电费是否从公摊电费中扣除。原告将有异议的公摊电费及其他捆绑，是造成被告物业费等其他费用无法缴纳的直接原因。被告非法侵占业主公演部分，违法设置露天电动车停车场给小区带来了严重的消防安全隐患，严重影响被告及小区业主的生活环境，且供暖热量不达标。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告张博系中建群星汇1号楼1单元1-10801号业主，原告金蝌物业公司与被告张博签订了《前期物业服务协议》，协议约定，原告向中建群星汇小区提供物业服务，物业服务的内容包含房屋共用部位的维护和管理；共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生及绿化管理服务；公共秩序维护与管理等。物业服务费用标准约定如下：1、住宅1.2元/月/平米。物业费缴费时间，第一次以入住通知书注明的开始交房时间为准，以后为每季度第一个月的10日前；物业费实行预售制，每次预收不超过三个月，未按约定时间交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三收取滞纳金。暖气费按《显示居民住宅区供热价格管理暂行办法》的规定加适当公摊后进行收取。生活垃圾处理费按显示尝试垃圾清运费的标准收取。受有关单位或部门委托，提供水费、电费、通讯费等代收代缴服务，收费标准在政府规定的基础是加相应的公摊、损耗后收取。具体的收费价格原告在小区物业办公处进行了公示：居民用水价格为3.8元/立方米；采暖费为5.8元/平方米；生活垃圾处理费为6元/户/月；电梯房按照运作维护成本核定为0.1-0.55元/月。原告多次向被告催缴物业费，但被告张博均未能向原告履行义务。 庭审中，经询，原告主张的物业费、电梯费、公摊电费及生活垃圾费均是自2017年7月至2020年6月；采暖费主张2017年至2020年3月三个采暖季的费用，按照空某某空置收取30%。水费自2015年10月主张之2020年6月，因被告主张其之前房屋水表存在自转情况，后原被告协商，确认原告除去水表自转外，实际水费应为2724.6元。关于公摊电费的主张，原告提交《公摊电费收费通知》一份，主张已就公摊电费的收费通知在物业公告栏中予以公示，收费标准为每平方米0.2元。上诉费用截止至2020年6月，合计为13162.8元。 另查，本案在审理过程中，被告曾数次提出，因公摊电费双方存在争议，故愿意缴纳除公摊电费外的其余费用，但原告主张若不缴纳公摊电费，其余费用无法收取。 上述事实有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、物业费催缴记录、《公摊电费收费通知》、照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告作为物业服务公司与被告签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告依约提供了物业服务，被告亦应按照合同约定支付物业服务费用。被告辩称被告物业服务不到位，物业公司应承担整改责任，但被告应当按照约定向原告缴纳物业费。庭审中，被告对原告提交的物业费欠费明细表中所列的水费、物业费、生活垃圾费、电梯费用无异议，对采暖费收费标准无异议，但认为供暖温度不达标，根据法庭调查，原告主张的采暖费系依据房屋空某某空置标准收取，并非按全额费用主张，故对于原告主张的上述费用，本院予以支持。关于原告主张公摊电费一节，其称公摊电费按照每户每平米0.2元收取，根据原被告双方的《前期物业服务合同》中对于委托代收部分约定可以由物业加收一部分耗损，《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办发〔2013〕47号）中也规定，户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。同时，《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》（陕价费发[2004]72号）第二十条规定，电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费及其他共用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。故被告主张小区公共设施设备的耗损公摊842.4元本院予以支持。原告另主张按千某某千分三收取滞纳金，经法庭询问，被告多次向原告缴纳除双方有争议的公摊电费外的其余费用，但原告坚持主张要求将物业费以及其他费用一并收取，故迟延缴纳物业费的原因不在被告，该部分损失，有原告自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告张博应于本判决生效之日起十日你向原告陕西金蝌物业管理有限公司支付物业费，电梯费、生活垃圾费，水费、采暖费、公摊电费合计13162.8元（以上费用均计算至2020年6月）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告陕西金蝌物业管理有限公司其余的诉讼请求。 本案案件受理费500元，由被告张博承担260元剩余部分有原告自行承担。因原告已预交，被告应将该款项于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  张蓓欣 二〇二〇年十二月二日 书记员  王崇凡 打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送达 1