河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6494号上诉人（原审原告）：邱伟，男，汉族，1962年10月8日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：景文来，男，汉族，1949年3月15日出生，住河南省社旗县，系邱伟亲属。上诉人（原审被告）：沈桂林，男，汉族，1968年10月18日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：冯墨竹，河南盛春律师事务所律师。上诉人邱伟因与上诉人沈桂林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2020）豫1327民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邱伟及其委托诉讼代理人景文来、上诉人沈桂林及其委托诉讼代理人冯墨竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱伟上诉请求：1.撤销原判，改判由沈桂林支付邱伟购房款126000元，不服数额为20000元；2.本案上诉费用及一审诉讼费用均由沈桂林承担。事实和理由：原审认定事实错误，原审开庭时，邱伟已经向法庭陈述不存在因协商修复事宜而减少2万元购房款事宜，而是双方协商由沈桂林于2019年4月15日前支付邱伟购房款10万元，于2019年7月底付清全部购房款，在这两个条件都满足的情况下，最后减少2万元购房款，沈桂林于4月15日前仅支付邱伟购房款5万元，且于2019年7月底之前也没有全部付清购房款，因此，减少2万元购房款条件不具备。因此，沈桂林还应当支付邱伟购房款126000元。沈桂林辩称，同意撤销原判，但不应支付邱伟2万元，认可邱伟所述的还款支付方式及金额，因双方买卖合同为无效合同，应当按照无效的法律后果解决双方纠纷，沈桂林愿意返还房屋，邱伟也应返还购房款。沈桂林上诉请求：撤销原判及双方签订的房屋买卖合同，邱伟全款退还沈桂林已交房款及相关利息，并赔偿由此造成的精神损失。事实和理由：1.邱伟所出让房屋存在对沈桂林就合同约定的标的物重要部分故意隐瞒事实，进行欺骗的情况，2019年11月7日沈桂林在入住装修过程中发现房屋存在重大安全隐患，该房屋内部阳台部分与建筑主体出现2公分左右裂缝，并用与墙体颜色基本相同的胶带密封，对此在交易过程中邱伟没有履行如实告知的义务，违反诚实信用原则；2.双方产生争议后，沈桂林经多方了解邱伟与沈桂林签订的房屋买卖合同中约定的“房产证下来办过户手续”的合同目的不能实现，因本协议所约定的标的物没有商品房预售许可证，根本不能出售，邱伟与原房屋所有权人王全有签订的合同无效；3.邱伟与沈桂林签订的合同存在邱伟承诺不实，并以虚假、无法实现的承诺和欺诈方式误导沈桂林的行为，双方签订的房屋买卖合同不能成立，不具备法律效力。邱伟辩称，1.沈桂林未提供确切证据证实房屋墙体存在裂缝，原审中沈桂林提交的照片系复印件，影像模糊，且照片与邱伟所出售房屋缺乏关联性，无法核实照片出处，且邱伟于2018年5月21日从王全有处购买房屋，期间王全有已居住八年之久，不可能存在墙体裂缝，邱伟购买房屋后也对房屋进行重新装修，仅在原厨房烟道与墙体有一小缝，2019年10月底经沈桂林提醒，邱伟已做了维修，而在沈桂林购买房屋与邱伟签订房屋买卖合同之前，沈桂林已详细看过，入住后也未提及此事；2.涉案房屋一开始就完全具备预售条件，房屋手续齐全，沈桂林在第一次给邱伟交购房款时已全部看过手续，故双方在合同中载明“房产证下来办过户手续”；3.沈桂林没有证据证实“房产证下来办过户手续”承诺不实，合同系双方真实意思表示，不存在欺诈等情况，合法有效。邱伟向一审法院起诉请求：1.判令沈桂林支付房价款126000元及利息（利息自起诉之日按126000元为本金，按年息6％计算至欠款还清之日止）；2.由沈桂林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月16日，邱伟将从案外人王全有处购买的位于社旗县香山路北侧政和花园二期一号楼一单元401室房子卖给沈桂林，邱伟向沈桂林出示了房屋相关手续并带领沈桂林看了房屋后，双方签订了《房屋买卖合同》，约定：面积97.2平方米，房屋价款406000元，付款方式：2019年10月16日支付200000元，2019年12月31日前再支付196000元，待邱伟协助沈桂林办理完过户手续后再支付剩余的10000元，邱伟、沈桂林及见证人邱某均在合同签字按手印。合同签订时，沈桂林支付房款20万元，邱伟交付房屋给沈桂林。合同中约定的第二批房款到期后，沈桂林未支付，经邱伟催要，沈桂林又支付7万元，下欠126000元未支付，在邱伟催要房款期间，沈桂林发现房屋部分装修存在问题，要求邱伟修复并减少购房款2万元，邱伟口头应允。后双方因房款支付及房子修复发生争执，邱伟诉至法院，请求沈桂林支付第二期购房款126000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。邱伟与沈桂林签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于沈桂林辩称该房屋所有人是王全有，自己与邱伟签订的房屋买卖合同并非与该案中交易房产的直接产权人签订，且自己与邱伟签订的买卖合同根本无法实现房屋所有权利转移，不具备法律效力的辩解意见，邱伟、沈桂林在签订协议前，邱伟已把案涉房屋手续向沈桂林进行了出示，沈桂林在明知该房系邱伟从王全有处购买的情况下仍然与邱伟签订购房合同，该后果应由沈桂林承担。关于沈桂林辩称“邱伟存在对合同约定标的物重要部分或事实隐瞒、欺骗的情况，所出让房屋存在重大缺陷（阳台立面墙体断裂脱落、窗户倾斜脱落），且合同订立期间及事后并未如实告知本人”的答辩意见，因沈桂林认可签协议时其去看了房屋，其所辩称的重大缺陷不具有隐密性，该后果由沈桂林自担，故该答辩意见亦不能成立。关于沈桂林“重大误解”的答辩意见，重大误解系行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思向北，并造成较大损失的行为。沈桂林辩称“邱伟多次在未告知本人本案中所出让房屋权利所有人王全有是否为其名下首套住房（以家庭为单位）的情况下，口头承诺过户费不过万元为由误导本人”不符合重大误解的法律构成要件，该辩解亦不能成立，不予采信。关于下余房款数额，邱伟认可在其与沈桂林协商修复时，同意减少2万元，视为双方对合同价款的变更，邱伟称减少2万元以沈桂林履行日期为前提没有证据证实，沈桂林对该意见也不认可，故下余房款按双方后来口头协商的数额予以认定，邱伟的诉讼请求，支持10.6万元。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：沈桂林于判决生效后十日内支付邱伟购房款106000元及利息（利息以106000元为基数，自2020年4月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2820元，由沈桂林负担。本院二审期间，邱伟向本院提交三份新证据：1.双方之间通话录音两份，证明沈桂林不想要房子，邱伟提出的减少2万元房款有前提条件；2.社旗县商品房买卖合同一份，证明涉案房屋有预售许可证；3.王全有给开发商交的交款收据六份，证明涉案房屋允许预售。沈桂林经质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能证明邱伟的证明方向，该录音中是因为争吵才提出的退房，起因是邱伟利用不正当的要款手段导致矛盾激化，也不能证明邱伟提出的让2万元有前提条件；对证据2的真实性无异议，合同12条约定因出卖人原因造成该房屋不能办理产权均登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任，合同相对人并非邱伟与沈桂林且买卖合同不等同于权属证书，不动产以登记为准，房屋产权人仍为王全有；对证据3的真实性无异议，可以预售不是邱伟出售的依据。沈桂林无新证据提交。本院对上述证据的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.欠付房款数额认定是否正确；2.房屋买卖合同是否有效。关于欠付房款数额，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，因2019年10月16日邱伟与沈桂林签订的《房屋买卖合同》中明确约定房屋价款为406000元，沈桂林称双方于2020年3月28日协商将房屋价款变更为386000元，口头承诺并签订补充协议交给邱伟留存，邱伟对此不予认可，称双方虽然协商过减少20000元的事，但是有条件限制，沈桂林未按照条件支付购房款，故减少20000元房款的条件不成立。对于沈桂林称双方协商减少20000元价款，并签订补充协议无证据证实，故应当按照原合同约定支付房屋价款。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。对于双方签订的《房屋买卖合同》效力，因该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。且根据邱伟二审中提交的证据，涉案房屋不存在违法销售的情形，不存在沈桂林所称的合同目的不能实现，也无证据证实邱伟存在故意隐瞒、欺诈等情形，因此，沈桂林的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，邱伟的上诉请求成立，予以支持，沈桂林的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省社旗县人民法院（2020）豫1327民初957号民事判决；二、沈桂林于判决生效后十日内支付邱伟购房款126000元及利息（利息以126000元为基数，自2020年4月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2820元，二审案件受理费2720元，由沈桂林负担。本判决为终审判决。审判长 李新华审判员罗军审判员杨乐二〇二〇年十二月二十六日法官助理孙方超书记员乔国盛