河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1103民初5021号原告：李红丽，女，汉族，1981年9月26日生，住漯河市郾城区。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，工商注册号：410198000079428，住所地：郑州经济开发区经北路****楼******。法定代表人：丁朋，该公司总经理。被告：漯河市美银置业有限公司，营业执照注册号：411100000025456，住所地：，住所地：漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼v>法定代表人：宋亚丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告李红丽诉被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告李红丽到庭参加诉讼，被告美泰酒店和美银置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李红丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告三方签订的售后返租协议，并交付房屋。2、判令被告支付拖延租金及房屋占用费27930元及违约金82560.3元，按约定支付至被告履行交付房屋完毕止，二被告承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告美银置业于2015年12月24日签订了《商品房买卖合同》，原告购买美银置业房屋一套。2016年1月6日，原告与被告美泰酒店签订返租协议，约定原告将房屋租赁给被告美泰酒店经营管理，租期十五年，合同约定如果美泰酒店不能营业，美银置业自愿承担该期间约定应当支付给原告的返还租金。协议签订后，美泰酒店支付被告了几个月租金后就不再继续支付租金。自2018年6月至2020年9月至今已累计27930元。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的全部诉求。被告美银置业提交书面答辩状称，答辩人不应承担本案利息或违约金。1、根据售后返祖协议第6条的约定，即便是保证条款的情况下，答辩人的担保范围是甲方美泰酒店未支付的租金，并不包括利息或违约金。上述协议第7条约定只是答辩人逾期交房应当承担的违约责任。售后返租协议是三方协议，主要涉及两个法律关系，因此答辩人保证的范围仅限于租金，而非包括利息或违约金。2、售后返租协议第6条并未约定答辩人的担保方式为连带责任保证，符合《担保法》中一般保证的规定，保证人仅在债务人的财产不足以完全消偿债券的情况下才负保证责任。因此，答辩人不应直接对债务人的债务承担责任。3、连带责任保证的法定保证期间为6个月，即便是认定了连带责任保证，那么保证期限也超出了6个月。被告美泰酒店未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2015年12月24日，原告李红丽与被告美银置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元15层1514号房屋。房屋面积40.12平方米，房屋总价款275201元，首付款83201元，下余房款192000元以银行按揭方式支付。2016年1月6日，原告李红丽（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购的丙方开发的美银.波普艺墅家4号楼15层1514号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、甲方认定乙方总房款为192641元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币963元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币1124元整……5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。7、违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。协议签订后，被告美泰酒店支付原告李红丽四个月租金后，自2017年8月开始，一直拖欠原告租金。后原告起诉至本院，本院作出(2018)豫1103民初5103号民事判决书，判令被告支付自2017年8月至2018年5月的租金9630元，该判决已生效,现被告自2018年6月份拖欠租金至今。本案开庭审理后，被告美银置业公司向本院提交“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，该通知系4号楼90余名业主在2018年11月5日给美银置业公司下发的，该通知中决定：若贵公司接受此函15日内未付我方商品房租金，按照《中华人民共和国合同法》规定，解除三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，并恢复商品房原状，保证业主正常入住，并赔偿相应经济损失。请贵公司务必于接收此函后5日内给予明确答复，如超过期限未予答复视为同意我方的决定……美银置业认为其收到该函15日后，其与美泰酒店15日内未支付租金，三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已解除，部分租户并通过签字摁手印予以确认，被告美银置业公司称虽然本案原告李红丽未在该通知上签名，但是也应按照这个解除通知的内容和美泰酒店解除返租协议，其不再承担2018年11月20日以后的房屋租金。原告李红丽称知道这个通知，同意解除返租协议，但是应该支付之前拖欠的租金和违约金，按正规程序交房后解除协议。本院认为，原、被告三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。按照协议约定，原、被告双方应诚实信用地履行合同约定的权利义务。原告李红丽将购买的美银·波普e墅家4幢1单元15层1514号房屋租赁给被告美泰酒店使用，被告美泰酒店应当如约每月向原告李红丽支付租金。美泰酒店自2018年6月开始拖欠租金，原告请求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该法第九十六条规定：“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告自2018年6月至2020年11月未向原告支付租金，已构成根本违约，且法律并未规定通知的时间、方式及内容，原告起诉至本院向被告送达起诉状副本等法律文书之日即视为通知，故对于原告要求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的主张，本院予以支持。原告要求被告美泰酒店支付自2018年6月至2020年9月共计29个月的租金27930元及违约金，至被告履行交付房屋完毕为止。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”根据合同约定，2018年6月至2020年3月被告美泰酒店返还返还原告租金963元，至2020年3月的房屋租金为21186元（963元×22个月），2020年4月至2023年3月每月返还租金1124元，至2020年11月的房屋租金为8992元（1124元×8个月），共计30178元，理由正当，本院予以支持。协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业自愿承担该期间应当支付给原告的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告李红丽购房款经被告美泰酒店确认为275201元，原告自愿主张购房款数额30%的违约金，即82560.3元（275201元×30%）。被告美银置业公司称不应承担利息或违约金，因美银置业公司及美泰酒店未按上述约定支付原告租金，属根本违约，理应承担违约责任，故对被告美银置业公司关于不承担利息或违约金的辩称，本院不予采信。庭审中，原告未提交因被告违约给其造成的实际损失的证据，根据被告的过错程度及原告预期利益等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，本院酌定违约金以房屋租金的30%为宜，即违约金数额为9053.4元（30178元×30%）。故被告美泰酒店及美银置业应共同承担原告违约金9053.4元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李红丽与被告漯河市美银置业有限公司、郑州美泰酒店管理有限公司2016年1月13日签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李红丽自2018年6月至2020年11月共计30个月的房屋租金30178元及违约金9053.4元。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司对上述债务互负连带责任。四、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将美银·波普艺墅家4号楼1单元15层1514号房屋返还原告李红丽。五、驳回原告李红丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1250元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担700元，由原告李红丽承担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二〇年十二月十七日书记员  张洁琼