辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11062号上诉人（原审原告）：辽宁百满房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区红旗台村。法定代表人：董强，该公司总经理。委托诉讼代理人：史丹，女，1982年7月15日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。被上诉人（原审被告）：蔺玉臣，男，1979年9月18日出生，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：帅征，辽宁希光律师事务所律师。上诉人辽宁百满房地产开发有限公司（以下简称“百满公司”）因与被上诉人蔺玉臣商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。百满公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付补缴的土地使用权出让金及配套费31,144.17元（按案涉房屋实际增加的面积摊算)；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定因上诉人的违约行为致使被上诉人购买的房屋面积审核相距十年，该责任由被上诉人承担无法律依据，是错误的。因上诉人原法定代表人个人涉嫌犯罪，导致案涉房屋所在小区开发项目停滞，即属于历史遗留问题，也属于不可抗力原因，经当地政府多次协调才得以办理有关手续，上诉人并不存在违约行为。上诉人按照房屋建筑面积测算实测结果增加支出四百余万元。由于国家政策的改变，是双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，若不对房屋价款给付标准相关合同条款进行变更，对上诉人明显不公平，依据民法总则、合同法及相关司法解释的规定，请二审法院判决被上诉人向上诉人支付相应面积的补缴的土地使用权出让金及配套费。二、一审判决认定上诉人向被上诉人主张已超出法律规定的诉讼时效期间，是错误的。沈阳市房产局于2016年4月12日仅是对案涉房屋所在楼房作出《房屋建筑面积测算审核分层分户表》（实测），并不是开发项目全部的面积，所以不能以此作为诉讼时效的起算时间点，应当以项目整体完成核算面积的时间为准，故本案没超过诉讼时效。蔺玉臣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人依据商品房买卖合同的约定足额缴纳了全部房款，并且已经在沈阳市房产局备案，通过诉讼办理了房证。上诉人提供的证据无法证明与阁楼增加面积有关。上诉人补缴费用的多少与被上诉人无关。上诉人应当承担举证不能的后果。百满公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告支付原告补缴的土地使用权出让金及配套费31,144.17元(按照被告房屋实际增加的面积摊算)；2、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年5月17日，原告辽宁百满房地产开发有限公司取得于洪区304国道北侧国有土地使用权，作为城镇混合住宅用地，并于2006年缴纳国有土地出让金及配套费用。2006年12月26日，原告百满公司与被告蔺玉臣签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积54.64平方米，房价款130,590元；约定出卖人于2007年9月30日前交付房屋，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：该商品房综合验收合格备案后，办理产权证书。合同签订后，蔺玉臣履行了付款义务并办理了入住手续，百满公司未能按约定期限协助办理房屋所有权证。2018年5月31日，原告蔺玉臣提起与被告辽宁百满房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷之诉，一审法院于2018年12月13日作出（2018）辽0114民初5251号民事判决书，判决被告辽宁百满房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告蔺玉臣办理沈阳市于洪区广业西路126-1号2-6-2室房屋的房屋所有权证。2006年12月8日，沈阳市房产局对百满公司于洪区广业西路126-1号住宅项目作出《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》，该表记录的广业西路126-1号262室房屋建筑面积为54.64平方米。2016年4月12日，沈阳市房产局对于洪区广业西路126号再次作出《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》，该表记录的广业西路126-1号262室房屋建筑面积为73.98平方米。另查明，2012年7月13日，百满公司补缴土地价款4,627,106.68元，2014年8月9日，百满公司补缴基础配套费545,665元。再查明，百满公司于2019年9月2日向一审法院提起与被告蔺玉臣商品房销售合同纠纷之诉，于2019年10月25日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年11月5日作出（2019）辽0114民初17268号民事裁定，准许原告辽宁百满房地产开发有限公司撤诉。一审法院认为，本案原告与被告于2006年12月26日签订《商品房买卖合同》，原告未在合同约定的期限内协助被告办理房屋所有权证，原告提出国家政策变化致房屋建筑面积测量结果变化，提供的证据为沈阳市房产局两次作出的《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》，两审核表跨越十年时间，因原告的违约行为致被告购买的房屋面积审核相距十年，该责任由被告承担无法律依据。另，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。本案为普通的债权诉讼，应适用两年的诉讼时效期间规定。本案原告于2014年补缴土地出让金及相关配套费用，沈阳市房产局于2016年4月12日再次作出《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》，原告主张权利最迟应于沈阳市房产局作出的销售面积（预测）审核分层分户表之时两年内，其向一审法院提起与被告蔺玉臣商品房销售合同纠纷之诉已超出法律规定的诉讼时效期间，故对原告的主张不予支付。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决：驳回原告辽宁百满房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费579元，由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方在《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人百满公司与被上诉人蔺玉臣签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于上诉人百满公司提出一审法院适用诉讼时效错误，应改判被上诉人向上诉人按案涉房屋实际增加的面积摊算，支付补缴土地使用权出让金及配套费31,144.17元的上诉主张。本院认为，首先，合同签订后，被上诉人履行了付款义务并办理了入住手续，百满公司未能按约定期限协助办理房屋所有权证，另案已予以认定，即便如上诉人所主张，在此期间可能存在测绘相关政策变化导致其开发建设成本的增加的情形，那么该情形亦属于行业自身经营风险，并不足以构成通过变更房屋价款标准以弥补其费用增加的法定理由，且双方合同对此并无明确约定，故在被上诉人对此不予认可的情况下，本院对其该项主张难以支持。其次，根据双方《商品房买卖合同》第五条约定，上诉人在为被上诉人办理房屋权属证书后，若存在产权登记面积高于合同约定面积的情况，上诉人可在证据充分时依照合同约定，就差额面积款另行寻求权利救济。最后，一审法院仅以上诉人提出的诉讼请求超过诉讼时效为由予以驳回，有失偏颇，本院不予确认。综上所述，百满公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费579元，由上诉人辽宁百满房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月二十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；