云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0328民初2124号原告：刘云生，男，汉族，1962年8月1日生，沾益区人，大专文化，农民，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：梅林，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈玉路，女，汉族，1993年2月10日生，河南省鄢陵县人，研究生文化，银行职员，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐天山区。委托诉讼代理人：陈水宽，男，汉族，1960年4月9日生，河南省鄢陵县人，初中文化，无业，现住曲靖市麒麟区，系陈玉路之父，特别授权代理。委托诉讼代理人：何素粉，女，汉族，1960年6月6日生，河南省鄢陵县人，高中文化，无业，现住曲靖市麒麟区，系陈玉路之母，特别授权代理。第三人：陈水宽，男，汉族，1960年4月9日生，河南省鄢陵县人，初中文化，无业，现住曲靖市麒麟区。第三人：何素粉，女，汉族，1960年6月6日生，河南省鄢陵县人，高中文化，无业，现住曲靖市麒麟区。原告刘云生与被告陈玉路、第三人陈水宽、何素粉买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘云生及其委托诉讼代理人梅林、被告陈玉路的委托诉讼代理人陈水宽、何素粉、第三人陈水宽、何素粉到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告刘云生向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《宅基地出让协议》无效；2、判决被告将出让的宅基地使用权返还给原告并恢复宅基地原状；3、诉讼费用由被告承担。委托诉讼代理人梅林请求支持原告的诉请提出代理意见。事实与理由：原告系沾益区西平街道光华社区邓家山村村民，被告系河南省鄢陵县马坊乡后彪岗村**村民。2016年，被告的父亲想在沾益县城周边购买一套宅基地给被告用于建房使用。原告刚好分配到宅基地一套闲置，第三人共同出钱购买宅基地，并以被告的名义签订《宅基地出让协议》。协议约定：宅基地120平米，出让费122302元。原、被告之间签订的《宅基地出让协议》明显违法，应认定为无效。被告陈玉路辩称，答辩人认为，1、本案土地性质不是宅基地，原告以转让宅基地使用权为由主张合同无效没有事实依据；2、原告请求解除合同退还土地使用权严重违背诚信信用，也浪费司法资源；3、即便合同无效，原告应返还答辩人已付款项及利息外，还应赔偿答辩人损失。原告与答辩人签订的协议系双方自愿签订，依法应有效。该土地是国有建设用地，不是宅基地。答辩人取得本案地块使用权经过所在地村民委员会民主程序，并且已经向村委会备案登记。原告所述宅基地购买过程不完全符合事实。原告的行为严重违背诚实信用、浪费司法资源。答辩人经保留对原告追究名誉损失费、差旅费、误工费、精神损失费的权利。第三人陈水宽辩称，答辩与被告答辩一致。第三人何素粉辩称，答辩与被告答辩一致。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为支持自己的诉请，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格。2、2016年1月2日宅基地出让协议一份，证明被告的身份信息，其与原告并非同一集体经济组织成员，原、被告之间基于宅基地出让事宜签订书面出让协议。3、收款收据四份、2017年6月30日收据原件一份，证明被告已经将出让款交给原告，原告交付给被告母亲押金2万元的事实。被告和第三人质证后认为，对真实性没有意见，关联性合法性有意见，宅基地出让协议的宅基地不是法律上禁止的宅基地，而是通过国家批复的国有的土地，不是所谓的有宅基地使用权的宅基地。本院对原告提交的证据分析后认为，证据1，可以证实原告的诉讼主体资格。证据2，可以证实2016年1月22日，被告的母亲何素粉以被告的名义与原告签订《宅基地出让协议》的事实。证据3，可以证实原告向光华社区居民委员会交付了新村庄建设地基报名费等费用，原告已经在2017年6月30日向第三人何素粉交付了押金20000元的事实。被告为支持自己的辩解，向本院提交了下列证据：1、被告身份证复印件。证明被告及第三人的身份信息。2、宅基地出让协议复印件一份、收条复印件二份、收据一份,证明协议是双方自愿签订,协议签订后我方将出让款支付给原告。3、国土资源厅346号批复复印件，证明地块属于国有用地，原告主张与事实不符。原告质证后认为，第一份证据没有意见，第二份证据三性认可，证明目的不认可，该组证据无法证明被告要证明的证明目的，2019年1月13日收据不认可，与本案无关。第三份证据没有原件，不予质证。第三人质证后认为，没有意见。本院对被告提交的证据分析后认为，证据1，可以证实被告和第三人的诉讼主体资格。证据2，可以证实2016年1月22日，被告的母亲何素粉以被告的名义与原告签订《宅基地出让协议》和被告已经按照协议向原告支付122302元的事实。证据3，云国土资复（2015）346号批复可以证实经批准将光华社区第一、第十居民小组等的集体农用地转为建设用地并办理征地手续的事实。第三人申请了证人孙某出庭作证。孙陈述，我认识第三人，他们想买地盖房。原告要卖，他们就按12万元成交，签字时我在场。经质证，原告、被告、第三人均无异议。本院对孙某的证言分析后认为，该证言可以证实双方自愿签订《宅基地出让协议》的事实。经本院调查，有下列证据：现场照片2份、沾益县西平镇光华社区邓家山新村庄总平面竖向规划图、中共沾益县委办公室沾办发（2013）11号文件。经质证，原告、被告、第三人均无异议。本院对调取的证据分析后认为，对现场照片2份，可以证实原、被告双方买卖的土地位于光华社区邓家山村。沾益县西平镇光华社区邓家山新村庄总平面竖向规划图、中共沾益县委办公室沾办发（2013）11号文件，可以证实经批准划拨土地进行邓家山新村庄建设的事实。本院经审理查明以下事实：光华社区邓家山新村庄建设经批准取得划拨土地后，原告刘云生户经本村分配享有位于邓家山××××建房土地的使用权。2016年1月22日，原告刘云生（甲方）与第三人何素粉［以被告陈玉路（乙方）的名义］签订《宅基地出让协议》。协议中约定：1、甲方出让宅基地壹套（面积120㎡）给乙方，由乙方作建房永久使用。2、甲方负责给乙方办理宅基地建房相关手续及房产证、使用证。3、乙方付给甲方户头费60066元及相关建房配套费62236元，合计122302元，如有其它有关建房和宅基证件费用由乙方出。甲乙双方如有任何一方反悔，付给对方此协议及建房费用总价叁倍金额为违约金。在协议签订当日，第三人向原告交付了协议约定的宅基地出让费122302元。2017年6月30日，原告向第三人何素粉交付了20000元地基押金。在被告欲向他人转让该建房用地时，双方发生争议。本院认为，本案的焦点是原告请求确认《宅基地出让协议》无效的主张是否能够成立。关于第三人何素粉以被告陈玉路的名义与原告刘云生签订《房屋买卖协议》的问题。法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。原告刘云生与被告陈玉路在签订《房屋买卖协议》时，被告陈玉路未到场且在协议上的签名是由其母亲何素粉代签，但被告至今未对第三人何素粉与原告签订的《房屋买卖协议》提出异议，视为追认自己与原告签订了《房屋买卖协议》。因此，《房屋买卖协议》产生的权利义务应由原告和被告享有和承受。关于原、被告双方签订的《房屋买卖协议》的效力问题。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。司法解释规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。原告刘云生和被告陈玉路双方买卖的标的是原告得到的国有划拨的光华社区邓家山新村庄建设的土地。原、被告双方转让的土地至今未得到有批准权的人民政府的转让同意，被告也不是邓家山的村民，双方签订的《房屋买卖协议》无效。原告主张合同无效，具有事实依据和法律依据，该主张成立。按照法律的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《房屋买卖协议》无效，被告取得的土地应予以返还，原告的该主张成立。被告和第三人辩解《房屋买卖协议》中书写的“宅基地”与建设用地不同，双方签订的协议有效。本院认为，因双方买卖的土地属于国有划拨的光华社区邓家山新村庄建设的土地，双方在签订协议时对土地来源的认识错误并不对确认合同的效力产生影响，因此，被告和第三人的辩解不符合法律的规定，该辩解不能成立。对于被告向原告交付的出让费用，被告可以另案主张。综上所述，对原告的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，判决如下：一、原告刘云生与被告陈玉路于2016年1月22日签订的《宅基地出让协议》无效。二、被告陈玉路于判决生效后三日内将位于邓家山××120平方米的土地返还给原告刘云生。案件受理费1373元，由原告刘云生负担686.5元，被告陈玉路负担686.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 陈 焱二〇二〇年十二月七日书记员 杨红叶