河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7107号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市国兴商贸有限公司，住所地南阳市宛城区东关办事处公议门**。法定代表人：陈献忠，任该公司总经理职务。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王照阳，男，1979年12月2日出生，汉族，住内乡县。上诉人南阳市国兴商贸有限公司（以下简称：国兴公司）因与被上诉人王照阳为房屋买卖合同纠纷一案，不服内乡县人民法院（2020）豫1325民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国兴公司上诉请求：1、撤销内乡县人民法院（2020）豫1325民初3104号民事判决，依法改判案涉解除买卖合同通知有效，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由王照阳承担。事实和理由：1、一审审理程序违法，本案法律关系复杂、且存在原审被告反诉等情形，故依法不应当适用简易程序进行审理。2、本案可能涉嫌刑事犯罪。本案涉众储户是内乡县中小企业促进会非法集资活动参与人员（涉及储户222名），内乡县中小企业促进会不能筹措资金兑付集资参与人员（涉及集资犯罪数额至少在2000万元以上），故本案应当按照“先刑后民”程序驳回起诉并移交公安机关处理。3、一审程序存在遗漏案件当事人的情形。案涉借款主体是内乡县中小企业促进会，后因经营维艰、资金链断裂等情形下于2015年11月3日注销，应当查明该促进会是否经过合法清算，其清算义务人包含实际控制人是否应尽清算义务，并追加真正债务主体清偿案涉债务，而不应由民间借贷法律关系以外第三人即国兴公司负担。4、一审判决认定事实错误。本案系借款关系产生纠纷，由民间借贷最终转换为以房抵债的主张不符合形成变更法律关系的法律规定，众储户应当承担举证责任。现有证据不足以证实众储户与国兴公司、促进会实际控制人张会超签订三方协议，故不存在以房抵债冲减原告债权的情形。5、一审判决认定案涉买卖合同具有债务加入和代为清偿性质系法律适用错误。国兴公司并未与原民间借贷关系的债务人达成合意，也没有表示愿意加入原债务从而消灭旧债的意思表示，不符合债务加入特征。国兴公司签订涉案商品房买卖合同系经办人越权代理导致，众储户缔约时并未尽到形式审查义务。以物抵债不能实现，不符合代为清偿要物行为特征。涉案房屋买卖合同并未成立，不受法律保护，国兴公司以明示方式解除合同符合法律规定，且不受解除权期限的限制。6、一审判决未按照民间借贷法律关系处理本案明显不当，在国兴公司明确表示不履行新债务，以物抵债协议目的不能实现的情况下，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使并不以该以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提，故本案应当向原告释明变更诉讼请求，按民间借贷关系进行审理。7、本案中国兴公司并未实际得到相应购房款，一审判决让国兴公司继续履行合同或退还巨额购房款，显然违反公平、诚实信用原则。王照阳辩称，1、本案一审适用程序合法，没有不当之处，更无违法。该买卖纠纷案件，看似复杂，实际简单，法院适用简易程序进行审理，不存在违法。2、王照阳与国兴公司签订了房屋买卖合同，合同依法成立，并且开具了全额收款收据，事实清楚、证据确凿，且民事行为发生变更，只要是双方意思真实，应以变更后的民事行为为主，新民事行为产生，旧的民事行为自然失效。3、买卖合同依法成立，无法定、约定解除，双方均应自觉遵守，因国兴公司明确表示不能履行交付房屋，据此判决，本案适用法律正确。故请求驳回上诉人的上诉，维持原判。王照阳向一审法院起诉请求：1、判令国兴公司履行合同，立即到房管局备案、限期一个月内交房交钥匙；2、诉讼费由国兴公司承担。在诉讼过程中，王照阳变更诉讼请求为：判令解除双方所签房屋买卖合同，且判令国兴公司退还购房款235595元。国兴公司向一审法院提出反诉请求：1、判令驳回王照阳的起诉；2、确认以反诉状方式送达解除双方签订房屋买卖合同的通知书有效；3、本案诉讼费及反诉费用由王照阳承担。一审法院认定事实：2013年3年26日，内乡县工业和信息化局作为主管单位在内乡县民政局登记成立内乡县中小企业促进会，其性质为非营利性社会团体，2015年11月3日该促进会注销。该促进会存续期间实际控制人为张会超（张慧超），在该促进会成立存续期间，王照阳与该促进会签订有借款合同，向该促进会提供有借款。该促进会注销后，王照阳在追要资金的过程中，为解决资金兑付问题，张会超（张慧超）与国兴公司协商由国兴公司用内乡鹏翔花园1号楼23层C户的房屋以房抵债冲减王照阳的债权。2015年7月17日，王照阳与国兴公司签订《买卖合同》，约定将位于内乡鹏翔花园1号楼23层C户的房屋以总价款235595元出售给王照阳。国兴公司于同日向王照阳开具收款收据。王照阳原与内乡县中小企业促进会之间的借款合同及收据由内乡县中小企业促进会收回。《买卖合同》签订后，国兴公司未按照合同约定的交付时间向王照阳交付房屋。一审法院认为，王照阳与国兴公司签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他合同无效情形，该合同为有效合同。对于有效合同能否解除应当从双方当事人是否享有合同解除权以及解除权行使是否具备法定解除和约定解除条件判断。王照阳主张国兴公司不能交付房屋构成根本违约，国兴公司认为王照阳未按照合同约定交纳购房款构成根本违约，由此可见，王照阳和国兴公司主张的解除权均是《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。本案已经查明，双方签订案涉房产的买卖合同是基于国兴公司自愿用以房抵债的方式冲减原××县中小企业促进会拖欠王照阳的债务，国兴公司加入到原××县中小企业促进会与王照阳的债权债务关系中承担债务，以债务加入的形式承担了原××县中小企业促进会的债务，该行为并不违背法律规定，在此前提条件下，王照阳签订合同买受国兴公司的房产无需再向国兴公司支付对应的价款，国兴公司在同意以房抵债条件下签订房屋买卖合同即视为同意王照阳无需另行支付购房款，国兴公司在买卖合同签订后以王照阳未按照合同约定交纳购房款主张王照阳构成根本违约显然于法无据，故国兴公司不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。在此情况下，国兴公司当庭明确表示其不能将案涉房屋交付给王照阳，属于当事人明确表示不履行合同主要债务，王照阳请求解除双方所签《买卖合同》的理由成立，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故王照阳请求国兴公司退还其已付的购房款235595元的理由成立，应予支持。关于国兴公司请求追加原××县中小企业促进会的主管单位内乡县工业和信息化局、实际控制人为被告参与诉讼问题。本院认为，国兴公司采用以房抵债方式冲减内乡县中小企业促进会对王照阳所负债务的行为，从法律性质上判断只能归结为抵押担保、债务加入、代为清偿三种行为之一。本案中，以签订房屋买卖合同方式为债务提供担保的形式不存在，国兴公司的行为只能在债务加入和代为清偿中认定。在债务加入情形下存在免责的债务承担和并存的债务承担，国兴公司虽未与内乡县中小企业促进会及其实际控制人张会超（张慧超）明确债务加入的具体形式，但不论是何种债务加入方式，其事实上存在加入行为且已实际承诺并部分履行，作为债权人的王照阳而言，在合同未完全履行时，在免责的债务承担方式下，有权要求国兴公司继续履行；在并存的债务承担方式下，王照阳享有选择权，有权选择要求国兴公司继续履行，无需要求原债务人承担责任。另外，本案双方在诉辨意见中均明确案涉房产系以房抵债，对该事实均属于自认，该自认行为均表明国兴公司系代为清偿的替代偿债行为。因此，不论是债务加入还是代为清偿，国兴公司均享有在履行完毕之后向原××县中小企业促进会、实际控制人追偿的权利，在本案中，无须追加原××县中小企业促进会的主管单位内乡县工业和信息化局、实际控制人参与诉讼，且国兴公司主张其与王照阳签订房屋买卖合同的行为不构成债务加入，而是第三人履行的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于国兴公司主张本案应按照民间借贷法律关系处理问题。本院认为，王照阳与内乡县中小企业促进会虽最初存在民间借贷法律关系，但在双方民间借贷履行期限届满后在国兴公司介入的情况下达成了以物抵债协议，虽抵债物（本案案涉房产）未交付债权人，但本案不存在以物抵债协议恶意损害第三人合法权益等情形，亦无其他无效事由，本案由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系事实清楚且国兴公司在答辩及反诉意见中也明确自认各方是在原债权履行期限届满后达成的以物抵债协议，本案不同于原债权履行期限届满前达成的以房抵债协议及抵债物未交付的情形。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的是“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案不存在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提条件。故国兴公司主张应按照民间借贷法律关系审理本案的理由不能成立，本院不予支持。因国兴公司明确表示其不能履行交付房屋的义务，王照阳请求解除合同，故国兴公司以案涉房屋被查封为由主张中止本案审理的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除王照阳与南阳市国兴商贸有限公司于2015年7月17日签订的《买卖合同》；二、南阳市国兴商贸有限公司于本判决生效后十五日内向王照阳退还购房款235595元；三、驳回南阳市国兴商贸有限公司的其他反诉请求。案件受理费4834元，减半收取2417元，反诉费100元，合计2517元，由南阳市国兴商贸有限公司负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审审理程序是否违法；2、本案是否涉嫌刑事犯罪；3、本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系，及涉案房屋买卖合同的效力。关于一审审理程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定：“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的”。本案中，王照阳依据与国兴公司签订的房屋买卖合同及国兴公司出具的购房款收据主张权利，本案事实清楚，双方权利义务关系明确，也不存在不应适用简易程序进行审理的情形，故一审法院依据简易程序审理本案并无不当。综上，国兴公司关于本案一审适用简易程序审理不当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于本案是否涉嫌刑事犯罪的问题。根据国兴公司提交的书记留言板上的信息内容，可以证实在内乡县维稳办、金融办、科工局等单位的组织协调下，内乡县中小企业促进会的法定代表人彭飞及实际控制人张会超同意以房产抵偿内乡县中小企业促进会所欠债务的情形，故王照阳与内乡县中小企业促进会之间的债务关系已经内乡市政府相关职能部门确认为合法债务并予以妥善解决，本案并不存在涉嫌刑事犯罪的情形。综上，国兴公司关于本案涉嫌刑事犯罪，应当移送处理的上诉理由，并无证据予以证实，本院不予支持。关于本案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系，及涉案房屋买卖合同的效力的问题。司法实践中，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。对于以物抵债协议签订后新债与旧债的关系，以物抵债协议可能构成债的更改，即成立新债务同时消灭旧债务，亦可能成立新债清偿，即成立新债务与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般为新债清偿。本案中，在王照阳与内乡县中小企业促进会的债务履行期限已经届满的情况下，原借款合同及收据由内乡县中小企业促进会实际控制人张会超收回，由国兴公司与王照阳另行签订房屋买卖合同，并出具购房款收据的事实，可以证实王照阳与内乡县中小企业促进会就双方之间民间借贷法律关系已经达成终止消灭的合意，借款合同的权利义务已经终止，双方之间的民间借贷法律关系已经转化为王照阳与国兴公司之间的房屋买卖合同关系，将涉案借贷债务转化为购房款，以特定物代替原金钱债务的履行，已经构成债的更改。综上，国兴公司与王照阳之间已经形成新的房屋买卖合同关系，原民间借贷法律关系已经终止的情况下，一审依据房屋买卖合同关系审理本案并无不当，亦无需追加原民间借贷债务人参与本案诉讼。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，故应为有效合同。国兴公司于房屋买卖合同签订之日向王照阳出具购房款收据的行为，应视为对王照阳与内乡县中小企业促进会之间借款转化为房屋买卖合同购房款的认可，故王照阳已经按约支付涉案房屋买卖合同的购房款。现国兴公司称王照阳未予实际支付涉案购房款，无事实依据，依法不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。本案中，王照阳系与国兴公司签订房屋买卖合同，并非系王照阳与内乡县中小企业促进会约定由国兴公司履行债务，合同的双方当事人已经发生变更，故本案并非第三人履行合同的情形。因国兴公司明确表示不能将案涉房屋交付王照阳，王照阳在一审中亦变更诉讼请求，一审据此作出判决并无不当之处。故国兴公司的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，南阳市国兴商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3834元，由南阳市国兴商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十二月二十八日法官助理赵琳书记员王萌