广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20137号上诉人（原审被告）：张以彬，男，汉族，1977年3月7日出生，身份证住址深圳市南山区。委托诉讼代理人：任广帅，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马铭良，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＷＵＡＮ，男，英国籍，1967年6月4日出生。委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。上诉人张以彬因与被上诉人WUAN房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张以彬上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，租赁合同到期后，双方并没有办理交接手续，对于房屋状态、屋内物品归属等方面未达成一致意见。上诉人无法确认被上诉人的具体搬离时间以及搬离物品清单，且涉案房屋由于被上诉人使用不当造成部分损坏，应当承担修缮或者赔偿损失的责任，并在履约保证金中予以扣除。《房产租赁合同》第一条明确约定，甲方同意将涉案房产在“良好状态”下出租给乙方作为住宅使用。而被上诉人搬离房屋后，上诉人于2018年4月17日左右对涉案房产进行了查验，发现存在“主人房凸窗位置墙体因渗水致墙面损坏严重、屋内玻璃门开裂、客厅墙体出现不明斑驳、洗手间门框墙体开裂”等房屋损坏的状况。而上述损坏状况尤其是墙面泡水情况在出租前并不存在，且显然不属于“良好状态”，是由于被上诉人使用房屋不当所致。而一审法院对该情况审查力度不够，没有组织工作人员现场勘验，也并未要求被上诉人对上述房屋的相关损坏情况是否知情等进行说明。被上诉人搬离房屋时，将上诉人所有的房屋内部分物品擅自带走，造成上诉人的财产损失，应当承担返还或者赔偿责任。具体包括：1、苏泊尔炒锅一个，价值600元（人民币，下同）；2、景德镇陶瓷马一个，价值4000元；3、电热水壶一个，价值300元；4、折叠式书架一个，价值600元；5、奔富8红酒四支，价值1600元。上述物品价值合计7100元。综上所述，一审法院认定事实不清，恳请二审法院查明事实后撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人WUAN二审答辩称：1、被上诉人在房屋租赁期间正常使用房屋，不存在使用不当的情形；2、被上诉人搬离涉案房屋后没有带走房间内的物品。被上诉人WUAN向一审法院起诉请求：1、张以彬立即返还WUAN房屋租赁履约保证金30000元及逾期利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年4月1日起算实际计至本金还清之日止，暂计到2018年9月30日为772.12元）；2、本案诉讼费用由张以彬负担。一审法院经审理查明：位于深圳市南山区（涉案房产）登记在张以彬名下。2017年3月20日，WUAN（承租方、乙方）与张以彬（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房产出租给乙方作为住宅使用；每月租金15000元，乙方须于每月10日前向甲方支付现金或者转入甲方指定账号；甲方支付租赁税等费用，乙方承担物业管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费；签订本合同后二日内，乙方应向甲方支付3万元作为履约保证金以及首期租金15000元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后2日内，甲方应将履约保证金退还乙方；租赁期间，乙方如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向甲方赔偿经济损失，但正常自然损耗除外；租赁期间，乙方如拖欠租金达15000元（或者达20天），或者前欠管理费、水电费等金额大15000元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；及其他内容。同日WUAN委托陈博寒向张以彬支付履约保证金30000元及2017年4月份的房租15000元。WUAN另提交其银行流水，以证明WUAN向张以彬按期支付了合同期内的房租和水电费。WUAN提交WUAN公司员工王蜜与张以彬的微信及短信聊天记录，以证明张以彬经多次催告拒不退还履约保证金。为证明由于WUAN使用不当造成房屋损坏，张以彬提交了2019年3月初拍摄的照片。WUAN对照片不予认可，并表示张以彬是在WUAN交还房屋后1年才拍摄的，不能证明涉案房产系因WUAN的原因导致的损坏。一审庭审中，WUAN表示其于2018年3月31日搬离涉案房产。张以彬表示因当时自己在外地，没有办理交接手续，不能确认WUAN的搬离时间，张以彬是在2018年4月17日左右对涉案房产进行了查看，发现房屋存在损坏和物品丢失的情况。一审法院认为，WUAN与张以彬签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，WUAN、张以彬的《房产租赁合同》到期后，WUAN已搬离涉案房产，且已付清租赁期内的租金及相关费用，张以彬应退还WUAN已支付的租赁保证金3万元。张以彬虽主张WUAN未与其进行交接，并主张涉案房产内的物品丢失且房屋受到损坏，但张以彬仅提交了相关照片予以证明；WUAN对该照片不予认可，且相关照片拍摄时间为2019年3月，既不能证明WUAN搬离涉案房产时的状况，也不能证明房屋的损坏系WUAN造成，更不能证明涉案房产内的物品丢失；而张以彬亦未提交其他证据予以佐证，故张以彬应承担举证不能的法律后果，一审法院对于张以彬的前述抗辩理由不予采信。综上，张以彬应退还WUAN租赁保证金3万元。对于WUAN主张的利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张以彬于判决生效之日起十日内向WUAN退还租赁履约保证金3万元；二、驳回WUAN的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569.3元，由WUAN负担14.3元，由张以彬负担555元。一审法院查明内容属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人WUAN为英国籍，本案为涉外房屋租赁合同纠纷，一审法院适用我国法律作为本案准据法，符合法律规定，本院予以确认。本案主要争议焦点为：上诉人张以彬是否应当退还WUAN租赁履约保证金3万元。根据已查明的事实，WUAN作为租客，与作为房东的张以彬签订了《房产租赁合同》，双方对租金、保证金、违约责任等进行了较为详细的规定。张以彬主张WUAN在房屋租赁期间对涉案房屋使用不当，造成房屋损坏和物品丢失，因此不予退还WUAN租赁履约保证金3万元。但无论是WUAN主张的其已于2018年3月31日搬离涉案房产，还是张以彬主张的自己是在2018年4月17日左右对涉案房产进行查看，发现房屋存在损坏和物品丢失的情况，均说明在2018年5月前WUAN已搬离涉案房产，因此张以彬以2019年3月初，也即WUAN搬离涉案房产近1年后拍摄的照片来证明相关损失系由WUAN引起的，明显不能达到证明目的，张以彬对此应承担举证不能的责任。本案现有证据不能证明WUAN未结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用，因此张以彬应当按照合同约定将履约保证金3万元退还WUAN。综上，上诉人张以彬的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币569.3元（上诉人已预交）由上诉人张以彬负担。本判决为终审判决。审判长 白 全 安审判员 梁 乐 乐审判员 刘   月二〇二〇年十二月二十六日书记员 苌远（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。