河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7507号上诉人（原审原告）：董爱军，男，1968年6月15日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：李北法、乔玉乐（实习），河南兴豫律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：班爱荣，女，1970年10月11日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：白卡卡，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。原审被告：李洞波，男，1968年4月1日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘世军，河南坤达律师事务所律师。特别授权。上诉人董爱军因与被上诉人班爱荣、原审被告李洞波案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（以下简称原审法院）(2020)豫0305民初3598号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人董爱军委托诉讼代理人李北法、乔玉乐、被上诉人班爱荣委托诉讼代理人白卡卡、原审被告李洞波的委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董爱军上诉请求：一、撤销原审法院（2020）豫0305民初3598号民事判决，依法改判停止对位于洛阳市××工区升龙广场A区2号楼1单元307号房屋的强制执行、解除对该房屋的查封，并判决该房屋的所有权归上诉人所有。二、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审中，上诉人所举房屋买卖合同、银行交易凭证、房屋装修相关材料、房屋租赁相关材料等证据，足以证明涉案房屋自2013年已经由原审被告卖给上诉人，上诉人也已经全额支付购房款，自2013年以来上诉人便占有、使用、管理该房屋至今，之所以房屋登记在原审被告名下，未完成房产过户并非上诉人的自身原因造成。依据原审庭审查明的事实，上诉人涉案房屋在本案中的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该条文明确规定符合该条文情形的，买受人请求排除执行的人民法院应予支持，原审法院认定了上述事实却未支持上诉人的原审诉求属自相矛盾。二、关于原审法院认定的上诉人妻子2013年在李洞波经营的家具店工作从而否决上诉人对涉案房屋的请求权系认定事实错误。其一，自2014年以来上诉人妻子已经离开李洞波经营的家具店，自此双方不存在所谓的利害关系，而上诉人开始装修、出租涉案房屋，该占有、使用房屋的行为与李洞波根本没有任何关联性。其二，上诉人与李洞波的买卖合同签订于2013年12月，而李洞波与被上诉人的借款发生于2014年五月、六月，从而排除上诉人与李洞波恶意串通、躲避债务的嫌疑。三、虽然依据物权法的规定上诉人未取得涉案房屋的所有权，退一步讲，即使就债权而言，上诉人对涉案房屋的债权请求权也要优先于被上诉人。其一，从成立时间上来看，上诉人债权成立在前（2013年），而被上诉人的债权成立在后（2014年）；其二，从性质上来看，上诉人基于买卖合同对涉案房屋享有的债权具有特定性、不可替代性，属于特定之债，被上诉人对李洞波的债权系金钱之债，属于种类之债，特定之债要优先于种类之债。综上所述，上诉人对争诉房产所享有的权利应当能够阻却对本案争诉房产的执行，原审法院认定事实错误，请二审法院查清事实，依法公判。被上诉人班爱荣答辩称：一、上诉人提交的2013年12月1日的《房屋买卖合同》是其与李洞波恶意串通签订的虚假合同。理由：该合同内容与上诉人的诉称内容自相矛盾。1.合同第2条约定房产交易总价为297742元；而上诉人却诉称转让价款为299742元（见民事起诉状倒数第2行和原审判决书第2页第3行）。2、合同第3条约定“乙方在10日前应向甲方给付定金人民币97742元整。上述定金在乙方下次付款时充抵房款”。根据该约定，合同签订日期为2013年12月1日，上诉人应当在2013年11月20日前给付定金97742元（第一笔款项），付第二笔款项时该定金充抵房款。而上诉人在其民事起诉状中称“2013年12月11日，原告依约向升龙置业付款20万元，2013年12月底，原告向李洞波付清剩余购房款后，李洞波向原告出具收款证明”（见民事起诉状第2页第3行）。也就是说，上诉人付的第一笔款是20万元，第二笔款才是97742元。显然，合同内容与上诉人的说法相矛盾。3、合同第4条约定“鉴于房屋购买时，款项均为乙方缴纳，共计缴纳购房款人民币297742元整。甲乙双方对此无争议，故此在此对款项缴纳不再约定”。而上诉人诉称“首付款97742元已由李洞波于预售合同签订前付清”（见民事起诉状倒数第6行和原审判决书第1页倒数第2行）。前者载明297742元均为上诉人缴纳，而后者却称其中的97742元为李洞波缴纳，二者明显相矛盾。二、上诉人称“原审法院认定的上诉人妻子2013年在李洞波经营的家具店工作”；“自2014年以来上诉人妻子已经离开李洞波经营的家具店，自此双方不存在所谓的利害关系”均不是事实。1、答辩人查阅原审判决书多遍，没有发现判决书中认定上诉人妻子2013年在李洞波经营的家具店工作的内容。2、答辩人有证据证明上诉人妻子惠淑娟在2014年仍是李洞波经营的洛阳市××工区红牡丹家居馆的会计，上诉人一方与李洞波之间明显存在有利害关系。三、上诉人对其主张究竟是“物权”还是“债权”，自己都难以自圆其说。综上，上诉人与李洞波恶意串通，虚假诉讼，请法庭依法驳回。董爱军向原审法院起诉请求：1、判决立即停止对位于洛阳市××工区升龙广场A区2号楼1单元307号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认对于洛阳市××工区升龙广场A区2号楼1单元307号房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告负担。原审法院认定事实：班爱荣与李洞波等为借款合同纠纷一案，本院于2017年9月12日作出（2015）涧民四初字第612号民事判决，判决李洞波等向班爱荣偿还本金280万元及利息。诉讼阶段，本院于2017年1月22日查封了登记在洛阳升龙置业有限公司名下被告李洞波购买的位于洛阳市西工区××大道××院××房产。后班爱荣向本院申请执行。执行过程中，原告董爱军提出执行异议。本院于2019年5月23日作出（2019）豫0305执异70号执行裁定书，驳回了董爱军的异议请求。本次庭审中，原告董爱军提交了其与被告李洞波签订的《房屋买卖合同》及银行交易凭证等材料用于证明房屋买卖及付款情况。原告另提交了装修相关材料及房屋出租合同等用以证明房屋装修及装修后使用情况。其中银行付款系通过原告配偶惠淑娟的银行卡刷卡交付。被告班爱荣提出异议，认为被告李洞波系洛阳市××工区红牡丹家居馆的登记经营者，在原告主张的房屋交易时间内，原告委托代理人惠淑娟是洛阳市××工区红牡丹家居馆的会计，故此存在惠淑娟代李洞波交款的可能。原告委托代理人惠淑娟认可其原系洛阳市××工区红牡丹家居馆的会计，并称2014年就不再那里工作了。考虑到款项支付人与被告的上述关联性，本院限定原告委托代理人惠淑娟于庭后15日内向本院提交对应银行卡2013年11月至2014年3月份期间的银行交易明细。原告未在本院指定期间内向本院提交。原审法院认为，案外人主张其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当符合法律规定。人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋进行查封，不动产物权变动以登记为准，未登记的不产生物权变动的效力，董爱军未取得不动产登记，故其主张已经取得案涉房产的所有权，于法无据。当事人应在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。庭审中，原告董爱军提交的证据形式上符合上述法律规定。考虑到原告证据中载明的款项交付人与被告李洞波的利害关系，本院要求其限期向本院提交款项交付前后的银行交易明细以查明款项实际支付情况，但原告未按本院指定的期限内提交上述证据材料。故此依据原告的现有举证情况，不足以证实其与被告李洞波款项交付的真实情况，原告对涉案房屋享有的权益不足以排除本院的强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，之规定，判决如下：驳回原告董爱军的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董爱军提交证据：证据1：惠淑娟中信银行卡（卡号62×××20）2013年11月1日至2014年4月30日交易明细。证据2：上诉人房租部分收入凭证。证明内容：2013年以来该房屋一直由上诉人对外出租。申请证人佟南南出庭作证：证明其与李洞波将健康路升龙广场房子卖给惠淑娟、董爱军，记不清楼号，因为房子付了首付，没贷成款，所以我老公就找周围同事看谁要房子，就和惠淑娟达成协议，惠淑娟就把我们付的首付款转给我们，尾款都是惠淑娟去交的，装修与我们没有关系。证人巫某出庭作证称：我与惠淑娟是同事，李洞波原是我老板，在洛阳牡丹家居广场。当时李洞波问我们要不要升龙的房子，惠淑娟买了，买房装修后还让我们几个同事去打扫卫生，我们就去了。针对佟南南出庭作证内容，班爱荣向其发问：董爱军二审提交的惠淑娟中信银行卡（卡号62×××20）2013年11月1日至2014年4月30日交易明细中涉及多笔惠淑娟与你的转账是惠淑娟的个人业务还是公司业务。佟南南回答：当时我在红牡丹家居馆投了些钱，我们之间转账很多是为了流水好看，方便以后贷款，比较小额的几千款钱的是利息班爱荣对上述证据质证意见：证据交易明细单是惠淑娟在洛阳市××工区红牡丹家居馆做会计期间用个人卡为公司做的业务，实际为洛阳市××工区红牡丹家居馆的业务流水。惠淑娟与李洞波、佟南南有多笔业务支出，洛阳市××工区红牡丹家居馆在班爱荣、班爱敏、陈晓洪、褚淑琳处借有款项，该三人均系班爱荣的亲属及朋友，该流水里显示有向该三人每月支付利息的记载，因此该交易明细是洛阳市××工区红牡丹家居馆用惠淑娟的个人银行卡进行的对公业务。对于证据2，上诉人提交的房租部分收入凭证不能证明上诉人所述证明方向。李洞波对上述证据质证意见：无异议。班爱荣提交新证据：证据1：洛阳市××工区红牡丹家居馆收据五张，证明红牡丹家居馆在2013、2014年分别借班爱荣30万、班爱敏30万、陈晓洪两笔20万、25万、褚淑琳20万，上面约定有利息，收款人是惠淑娟。证明方向：惠淑娟在2014年仍是牡丹家居馆的会计。上诉人提供的惠淑娟银行交易明细显示有牡丹家居馆、利用惠淑娟的个人银行卡给班爱荣、班爱敏、陈晓洪、褚淑琳多次打有利息等款项，足以证实惠淑娟的个人银行卡用于公司业务，不能证明其向佟南南转过款项就是涉案房屋的购房款。董爱军对上述证据质证意见：该证据与本案无关联性。李洞波对上述证据质证意见：该证据与本案无关联性。二审查明：1.2013年12月1日李洞波与董爱军签订一份房屋买卖合同。该合同约定：李洞波将其位于西工区西××村××广场××区房产出售给董爱军，房屋价款297742元，董爱军应于10日前向李洞波给付定金97742元。上述定金在董爱军付款时冲抵房款。鉴于房屋购买时，款项均为李洞波缴纳，共计缴纳购房款297742元。双方对此无争议。故此在此对该款项缴纳不在约定等。订立该合同当事日，李洞波向董爱军出具收款证明：董爱军向李洞波购买位于西工区西××村××广场××区，建筑面积55.26平方米住房一套，双方约定购房款总价人民币30万元，董爱军已经支付。董爱军原审主张该房购房款支付情况为所举支付购房款证据为：董爱军之妻惠淑娟（系李洞波开办的红牡丹家居馆工作人员）于2013年12月11日分三次通过POS机三次向升龙置业有限公司转款20万元，其余款项惠淑娟通过其（卡号62×××20）于2013年12月28日、30日分别向李洞波之妻佟南南（2017年10月11日与李洞波离婚）转款6万元、4万元。2.董爱军原审中，未按庭审要求提交惠淑娟中信银行卡（卡号62×××20）2013年11月至2014年3月份银行交易明细，二审庭审提交惠淑娟中信银行卡（卡号62×××20）2013年11月1日至2014年4月30日交易明细，该明细载明惠淑娟与佟南南存在多笔转款：其中，惠淑娟向佟南南转款情况：2013年11月21日6000元、2000元、2000元；12月28日6万元；30日4万元；2014年1月21日6000元、2000元；2月26日7220元、7500元、2000元、6000元；4月24日4000元、1.8万元。佟南南向惠淑娟转款情况：2013年11月2日5万元、1万元；4日3000元；13日4笔各5万元、1笔10万元；2014年1月4日3000元；16日2笔各5万元；2月26日5万元、4万元；3月12日5664元；3月18日2笔各5万、1笔13022元；4月11日5664元；4月15日1.8万元。对该转账情况佟南南出庭作证时，经法庭询问该往来转账情况，佟南南称时间长了记不太清楚，有些是为了流水好看，有的是付利息，其中也有两笔房款，房款首付是10万，分两次给我的。对法庭询问其投资多少钱、利息如何计算。佟南南表示来来回回好多，利息记不清了。对购房合同是和谁订立的问题，其表示具体没看。庭审中，董爱军、李洞波针对佟南南对其与惠淑娟银行交易流水所做陈述未提出异议。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：关于董爱军对涉案房产是否拥有所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效的原则。本案房所涉房产系洛阳升龙置业有限公司开发，由李洞波购买，李洞波在未取得该房产产权登记的情况下，转卖给董爱军，在涉案房产的权属转移登记办理之前，董爱军主张确认其对诉争房屋享有所有权，法律依据不足，其主张，本院不予支持。关于董爱军是否享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益问题。董爱军作为案外人提起本案执行异议之诉，应当就其对本案所涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的审查标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原审庭审中，董爱军所举2013年12月1日签订的《房屋买卖合同》约定购房款为297742元，付款时间为10日前董爱军应向李洞波支付定金97742元。在订立合同当日，李洞波即向董爱军出具收到30万元购房款的收款证明，据董爱军原审所举证据显示，房款支付是在收款收据出具后，由其妻董爱军之妻惠淑娟于2013年12月11日分三次通过POS机三次向洛阳升龙置业有限公司转款20万元，其余款项惠淑娟通过其（卡号62×××20）于2013年12月28日、30日分别向李洞波之妻佟南南转款6万元、4万元。惠淑娟银行交易明细未载明两笔转款系房款。根据惠淑娟中信银行卡与佟南南交易流水中存在多笔资金往来的事实、佟南南出庭作证内容，结合惠淑娟在洛阳市××工区红牡丹家居馆工作和该银行卡使用情况。本院仍无法确定董爱军向李洞波支付购房款的事实。董爱军所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，董爱军对涉案房屋享有的权益不足以排除对涉案房产的强制执行。综上，董爱军上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4616元，由董爱军负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十二月二十二日法官助理吴金锴书记员张迪