江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10571号上诉人（原审原告）：陈洁，女，1978年9月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：胡玉锦，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢亮，江苏汇丰锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐玉荣，男，1985年11月12日生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：郐海威，系徐玉荣妻子。委托诉讼代理人：陶丰年，系徐玉荣姐夫。原审第三人：南京旭峰房产经纪有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道清水亭东路**恒大绿洲花园****。法定代表人：陶跃江。上诉人陈洁与被上诉人徐玉荣、原审第三人南京旭峰房产经纪有限公司（以下简称旭峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。陈洁上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人原审诉请；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费及保全费用。事实和理由：原审判决适用法律错误。一、本案的争议焦点在于一审法院酌定被上诉人应承担违约金及律师代理费的数额问题。双方签订的合同约定徐玉荣应于2019年11月30日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料，但因徐玉荣原因，买卖双方于2020年4月23日才至银行办理贷款手续，徐玉荣延期履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《南京市存量房屋买卖合同》明确约定:甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金。而且，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。本案中，上诉人签订合同后始终遵循契约精神履行案涉协议，案涉合同贷款手续未能按期办理是由于被上诉人单方面的原因导致，而且双方平等自愿的约定逾期违约责任，相比较案涉房屋300多万元的标的价款，每日万分之五的迟延履行违约金符合法律规定和交易习惯，故上诉人按照合同约定要求对方承担迟延期间的违约责任，应该予以支持。二、上诉人受到的损失为：1、上诉人为诉讼支付的诉讼费、保全费；2、律师代理费；3、被上诉人迟延办理贷款，导致上诉人迟延收到购房款而产生的滞纳金、逾期利息；4、被上诉人未按照合同约定办理贷款，致使过户时间发生迟延，导致上诉人购买另一处房屋时，无法使用公积金贷款，只能使用商业贷款，由此多产生了贷款利息。上诉人为此提交了委托律师代理合同及代理费支付凭证，且作出合理陈述。因为被上诉人的违约行为，上诉人通过合法诉讼途径所产生的律师代理费、诉讼费、保全费，均属于上诉人支出的实际损失，不论是按照合同法的相关规定还是双方合同约定，均应当由被上诉人全部赔偿。但一审法院未考虑到上述情况即径行裁判赔偿数额，且赔偿数额明显低于协议约定和实际损失，其结果显失公平。徐玉荣辩称，一审查明事实清楚，但认定系被上诉人原因导致合同延期履行是错误的。理由：一、买卖双方和中介在2019年12月5日已经约定至贝壳交易中心办理面签及贷款手续，徐玉荣在中介的要求下准备好所有的材料，并且在贝壳工作人员、银行专员等相关人员的指导下，严格按照交易流程来履行合同。此后上诉人却以网签合同与中介合同存在重大偏差为由，拒绝在面签及贷款合同上签字，这才是导致当时无法办理贷款及延迟履行的根本原因。如上诉人12月5日配合签字，就不会导致后续损失。综上所述，请求驳回对方的起诉求，并且考量徐玉荣的损失。旭峰公司未到庭，亦未答辩。陈洁向一审法院起诉请求：1.判决徐玉荣支付迟延履行违约金254180元；2.判决徐玉荣支付诉讼产生的律师代理费40000元；3.本案诉讼费、保全费由徐玉荣承担。一审法院认定事实：2019年7月14日，陈洁（甲方）与徐玉荣（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于南京市江宁区房屋出售给乙方，房屋总价款为3580000元。合同第五条第二款约定：“1、定金：乙方于2019年7月14日将定金100000元自行支付给甲方；2、购房款／首付款部分：乙方于送件前将第一笔购房款／首付款1880000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；3、贷款：甲方同意乙方以组合贷款的方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为1580000元。乙方同意于2019年11月30日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料，同时委托贷款机构将贷款资金全部划入甲方账户。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：乙方继续向其他贷款银行申请贷款直至贷款获得批准，其间因贷款产生或可能产生的各项费用由乙方自行负担；乙方申请的银行总计不得超过两家，自第一次面签且中介公司明确告知双方资料备齐之日起，超过40个工作日（乙方选择纯商业按揭贷款），或60个工作日（乙方选择公积金-商业按揭组合贷款或选择纯公积金贷款），乙方连续被两家银行拒贷或申请贷款金额低于本合同约定之贷款金额的，于超过贷款审批期间次日起5个工作日内以现金方式补齐。5、物业交割保证金：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交付保证金；该保证金乙方应于交房时自行支付给甲方。”合同第十条违约责任：“（一）除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金。逾期履行约定义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同…（五）甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等”。签订合同当日，徐玉荣支付了定金100000元。2019年12月5日，徐玉荣向银行提交并签订贷款预审批材料，陈洁拒绝配合签订贷款材料中买方变更为案外人郐海威的《存量房买卖合同》。2020年3月23日，双方再次至银行签订贷款预审批材料。2020年4月20日贷款预审批通过，双方于2020年4月23日办理了案涉房屋的过户手续。审理中，徐玉荣辩称合同约定于2019年11月30日前办理贷款手续系双务条款，双方均未履行，后双方协商于2019年12月5日签订贷款材料，因陈洁拒不签字导致合同无法继续履行，责任应由陈洁自行承担。陈洁质证后认为合同明确约定徐玉荣应于2019年11月30日前与贷款机构签订借款合同，但实际上徐玉荣直至2020年4月20日才与银行签订相关材料，构成违约。另外，变更合同主体需双方同意，但徐玉荣未经其同意擅自将合同主体变更为其妻子郐海威，故其拒绝在2019年12月5日提供的贷款材料上签字。另查明，2020年1月3日，陈洁向一审法院提起本案诉讼，要求解除合同并要求徐玉荣支付违约金及承担律师费损失。诉讼过程中，双方协商继续履行合同。后陈洁于2020年5月向一审法院提出变更诉讼请求为要求徐玉荣支付迟延履行违约金并承担律师费损失。陈洁因本案诉讼支付律师费40000元。以上事实，有《南京市存量房屋买卖合同》、贷款材料、委托代理合同、付款凭证及当事人陈述等事实证明。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈洁与徐玉荣签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。合同约定徐玉荣应于2019年11月30日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料，但因徐玉荣原因，买卖双方于2020年3月23日才至银行办理贷款手续，徐玉荣延期履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及守约方损失问题，一审法院认定徐玉荣应承担违约金10000元，律师费损失10000元。陈洁的主张中，超出法律规定的部分，一审法院不予支持。第三人旭峰公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、徐玉荣于判决书发生法律效力之日起十日内支付陈洁违约金10000元，赔偿律师费损失10000元，合计20000元；二、驳回陈洁的其他诉讼请求。一审案件受理费收取5712元，保全费4020元，合计9732元，由陈洁负担4866元，由徐玉荣负担4866元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了律师费发票一张，证明其为本次纠纷支付律师费50000元，但在本案中仍按照40000元主张。被上诉人对发票真实性无异议，但认为开具时间在一审判决之后，与本案无关。本院二审期间，被上诉人徐玉荣陈述其为首次购房，经验不足，都是靠中介公司操作。中介公司原先称夫妻双方任何一人签合同都可以，所以开始时以徐玉荣名义签订中介合同。但徐玉荣原先房屋未能出售，导致其无法进行公积金贷款；中介公司也提醒以徐玉荣名义签订正式合同将无法使用公积金贷款，所以徐玉荣决定将主体更换为郐海威，以便申请公积金贷款。但中介公司并未告知徐玉荣更换主体可能存在问题。中介合同中未约定支付首付款的准确时间，只知道2019年11月底要准备好贷款相关材料；2019年11月30日之前中介公司与陈洁均未告知徐玉荣办理贷款手续，故其才于2019年12月5日递交贷款材料。后徐玉荣又陈述，其于2019年12月3日才将自有房屋出售，此时才知道11月30日只是办理贷款手续，并非支付首付款。徐洁称徐玉荣之所以未能及时办理贷款手续，是因为当时公积金被占用。其之所以不同意以郐海威的名义签订合同，是因为郐海威没有工作单位与银行流水，很可能影响贷款。陈洁在2019年11月底之前曾多次以微信催促对方履约，也多次提出合同主体不能随意更换。因为徐玉荣履行迟延，其不得不采取商业贷款方式支付购买其他房屋，造成了利息损失。以上陈述，有本院笔录在案佐证。本院认为，陈洁与徐玉荣签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。案涉合同约定徐玉荣应于2019年11月30日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料，但双方于2020年3月23日才至银行办理贷款手续。徐玉荣虽辩称合同未能及时履行系因陈洁不同意变更合同主体所致，但根据法律规定，变更合同主体须经相对方同意，且根据双方陈述，可知徐玉荣对于迟延履行具有较大过错，其应承担相应的违约责任。关于违约责任的数额，结合徐玉荣迟延履行的时间、欠付款项数额及陈洁为本案诉讼支付的费用等情形，本院认为一审酌定的违约金及律师费用数额过低，应予纠正；徐玉荣应支付陈洁违约金40000元，律师费损失20000元。综上，徐洁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初227号民事判决第二项；二、变更南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初227号民事判决第一项为：徐玉荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈洁违约金40000元，赔偿律师费损失20000元，合计60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5712元，保全费4020元，合计9732元，由陈洁负担3893元，由徐玉荣负担5839元；二审案件受理费5712元，由陈洁负担2285元，徐玉荣负担3427元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二○年十二月二十九日法官助理滕文欣书记员朱亚芳