浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7213号 原告：宁波鄞中物资市场经营管理有限公司(统一社会信用代码9133021256129239XK)，住所地：宁波市鄞州区鄞县大道下应段1289号。 法定代表人：郑理通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李翼涛,浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嘉莹,浙江永为律师事务所实习律师。 被告：宁波帝斯夫大酒店有限公司（统一社会信用代码91330212309015884J），住所地：宁波市鄞州区鄞县大道下应段1289号。 法定代表人：周生昌。 被告：周生昌，男，1974年3月6日出生，汉族，住安徽省寿县。 被告：余先云，女，1978年2月26日出生，汉族，住安徽省寿县。 被告：周文强，男，1999年6月19日出生，汉族，住安徽省寿县。 原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司与被告宁波帝斯夫大酒店有限公司（以下简称帝斯夫大酒店）、周生昌、童鑫超、余先云、周文强、张锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员楼力钧适用简易程序独任审理。后因工作安排，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员熊兴华独任审理，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告代理人李翼涛，被告暨被告帝斯夫大酒店法定代理人周生昌到庭参加了诉讼。被告余先云、周文强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。审理中，原告自愿申请撤回对被告童鑫超、张锐的起诉，本院经审查予以准许，不再另行制作民事裁定书。本案现已审理终结。 原告变更后的诉讼请求为：一、确认原告与被告于2013年12月28日签订的《办公楼租赁合同》及于2019年4月19日签订的《补充协议》于起诉之日即2020年7月6日解除，并要求被告立即腾退；二、被告一、二支付原告截至2020年7月6日的租金146712.33元（95万元/年÷365天×187天-已支付的34万元）以及自2020年6月16日起至判令解除之日止的实际租金，并支付自2019年11月1日起至实际履行之日止的逾期付款违约金（以未支付租金为基数，按照年利率15.4％计算，暂计至2020年11月30日，计69013.67元）；三、被告一、二支付违约解除给原告造成的损失共计237500元（按照该年度三个月租金标准计算）；四、被告一、二支付自解除之日起至实际腾退之日止按照3904.5元／天（2603元＊150％／天）的标准计算的房屋占有使用费；五、判令被告一、二支付原告为实现债权支出的律师费30000元；六、判令被告四、五对第二、三、四、五项诉讼请求承担连带责任；七、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月28日，原告与被告一、被告二及童鑫超签订《办公楼租赁合同》一份，合同对租金支付、违约责任等均作出了详细约定，后因被告未能履行租金支付义务，为此原告已向贵院提起第一次民事诉讼，诉讼中，经贵院多次协调，各方于2019年4月18日达成《补充协议》一份，就租金支付及协议履行履行达成和解，故原告撤回起诉。《补充协议》中重新约定了2019年度租金的支付方式，自2020年起，租金支付方式仍按《办公楼租赁合同》履行。且《补充协议》中约定了被告四、被告五对《办公楼租赁合同》及《补充协议》的租金支付及违约责任承担连带责任担保。后被告未能按照《补充协议》之约定按期支付2019年度租金，原告已向贵院提起第二次民事诉讼，诉讼中，又经贵院多次协调，三被告与原告达成和解，付清了2019年度租金并在协商后返还原告部分一层房屋，故原告再次撤回起诉。然此后该三被告未能支付应于2019年10月31日前支付的2020年度租金，为此，原告曾多次与该三被告沟通催讨，但其均未能履行，且保证人亦未履行其担保责任。故原告决定解除《办公楼租赁合同》及《补充协议》，并根据合同第八条第2款之约定，要求被告支付因租赁合同解除所对原告造成的实际损失（考虑到原告解除合同后将存在长时间的房屋空置期，即使重新招租亦将产生其他各项费用，且新的承租人必定会要求给予装修免租期等，故综合考虑按照该年度三个月租金标准计算实际损失）。现原告为防止损失进一步扩大，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告帝斯夫大酒店、周生昌共同辩称：答辩人不同意解除合同。答辩人自承租以来投入了全部身家。答辩人已经不再拖欠2019年的房租。2020年因疫情原因经营困难，致使租金再次拖欠，即便如此，答辩人也先后支付了34万元本年度房租。综上，答辩人不同意解除合同，愿意与原告协商。 本院经审理查明与本案有关的事实如下： 原告（作为乙方）于2011年1月14日与宁波市鄞州区下应街道河东村经济合作社、江六村经济合作社、袁家股份经济合作社、团桥股份经济合作社、柴桥股份经济合作社、岙里王股份经济合作社（共同作为甲方）签订《资产租赁合同（土地2）》，约定甲方5%村级留用地于2010年11月25日已领取建设用地规划许可证，坐落在东至绕城高速、南至鄞县大道、西至甬台温铁路、北至河流，总面积161.70亩，其中乙方租赁面积为46.90亩。租赁期限为20年，起始时间为取得临时施工许可证之日或打桩开始6个月开始起算。合同还约定，乙方的使用权及经营权包括但不限于：……对房屋、建筑物、场地可予转租、出借、互换。 2013年12月28日，原告（作为甲方）与被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超（共同作为乙方）就乙方承租甲方办公楼整幢大楼事宜达成《办公楼租赁合同》，约定：租赁物：鄞中物资市场整幢办公楼一至四层，其中底层建筑面积为768平方米，层高约7.8，米，可分隔为二层，二至四层建筑面积为2736平方米（租赁物无产权证）。备注：租赁物具体地址为宁波市鄞州区下应街道鄞县××道××段××号。租赁期限：租赁期限为十二年，租金从2014年1月1日起算至2025年12月30日止。租赁物年租金为120万元，第一年至第三年租金保持不变，以后每三年在原来的基础上递增10%。即：第四年至第六年年租金为132万元，第七年至第九年年租金为145.2万元，第十年至第十二年年租金为159.72万元，先付后用。第一年租金分两次缴付，每6个月支付一次，每次提前两个月缴付陆拾万元。第二年起，租金于该年租期起算日提前两个月一次性付清，以后以此类推。乙方房屋装修期间免租金五个月。乙方于本合同签订之当日向甲方支付半年租金陆拾万元整。在租赁期内，乙方未能按时交纳租金的，按每日3%收取逾期付款违约金；逾期7天未支付租金的，甲方得以单方停止乙方营业，直至解除合同并将租赁物另行出租。甲方解除合同的，乙方应在收到解除通知之日起三日内将其财产搬迁完毕；逾期未搬离的残留财产及货物作为乙方的遗弃物归甲方所有并处置，甲方处置该遗留财物由此产生的费用（含场地费）由乙方承担。租赁期间乙方耗用水、电发生的费用自负。合同期内乙方未按合同约定付清租金的，或在合同到期后不退房和没有办理退房手续的，乙方要支付甲方房屋占用费，逾期期间的房屋占用费为原房租的130%-150%。关于违约责任，双方约定：乙方未按照本合同约定履行相关义务，需承担违约责任，应向甲方支付违约金10万元，如对甲方造成的实际损失超过违约金的，按照实际损失赔偿。若双方发生争议或纠纷后，不能协商一致，任何一方均应向甲方所在地人民法院提起诉讼。因追究违约方的违约责任而支付的有关诉讼费用、公证费用、律师费用、调查差旅费等费用，均由违约方承担。 2018年10月19日，原告向本院对被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超提起诉讼，提出了解除涉案租赁合同并腾退，支付2018年度租金、违约金、房屋占有使用费及律师费等请求。后原告于2018年12月7日撤回起诉。 2018年12月12日，原告再次向本院对被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超提起诉讼，提出了解除涉案租赁合同并腾退，支付2018年度租金、违约金、房屋占有使用费及律师费等请求。后原告于2019年5月16日撤回起诉。 2019年4月18日，原告（作为甲方）与被告帝斯夫大酒店（作为乙方）、周生昌（作为丙方）、童鑫超（作为丁方）达成《补充协议》，约定丙方配偶余先云、丙方子女周文强、丁方配偶张锐自愿为主合同履行及本补充协议第二条、第三条提供连带责任保证，保证期限二年，自本协议约定履行期限届满起算。余先云、周文强、张锐在该补充协议“保证人”处签字。 2019年12月25日，原告再次向本院对周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超、余先云、周文强、张锐提起诉讼，提出了判令被告一、二、三解除涉案租赁合同并腾退，支付2018年度租金、违约金、房屋占有使用费及律师费，被告四、五、六对前述解除合腾退以外的请求承担连带责任的诉讼请求。后原告于2020年3月23日撤回起诉。 2020年3月23日，原告（作为甲方）与被告帝斯夫大酒店（作为乙方）、周生昌（作为丙方）、童鑫超（作为丁方）达成《补充协议二》，约定：四方确认，乙、丙、丁三方已付清主合同及补充协议一约定的截至2019年12月31日的全部租金、利息及相关费用，自2020年1月1日起，丁方不再作为共同承租人承担责任。鉴于乙方经营困难，经协商，将主合同第一条租赁物条款由“鄞中物资市场整幢办公楼一至四层，其中底层建筑面积为768平方米，层高约7.8米，可分隔为二层，二至四层建筑面积为2736平方米(租赁物无产权证)”变更为“鄞中物资市场办公楼二至四层，建筑面积为2736平方米，及一层大堂及餐饮厨房部分，建筑面积为412平方米，底层356平方米归还给甲方(租赁物无产权证)”。将主合同第一条中“底层仅限于银行及专业的品牌餐饮”变更为“底层仅限于酒店大堂及同行使用”。将主合同第二条租金及付款方式调整为如下约定：2020年年租金95万元，乙方及丙方应于2020年4月30日前支付半年租金，即50万元，于2020年6月31日前支付剩余租金，即45万元。2021年年租金100万元，2022年年租金100万元，2023年年租金110万元，2024年年租金110万元，2025年年租金110万元。该五年租金先付后用，于每个租约年开始前两个月一次性付清。在租赁期内，乙方未能按时缴纳租金的，按每日3%收取逾期付款违约金；逾期7天未支付租金的，甲方有权单方解除合同。本合同如提前终止、解除或届满后，甲方按当时房屋的实际状态收回房屋，乙方应在3日内完成腾退搬离工作。租赁房屋内所有添附、设备、酒店经营动产均归甲方所有，乙方不得要求任何补偿。本协议经甲、乙、丙、丁四方及乙方股东江燕艳、丙方配偶余先云、丙方儿子周文强签字后生效。该协议由被告帝斯夫大酒店盖章，被告周生昌、童鑫超、余先云签字确认。 另查明，原告为本案一审诉讼支出律师费3万元。本案起诉状副本于2020年7月10日向被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超送达。 以上事实有原告提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、资产租赁合同及补充协议、办公楼租赁合同、补充协议、补充协议二、委托代理协议、律师费发票、起诉状、民事裁定书，本院送达材料及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超达成的《办公楼租赁合同》及《补充协议》均合法、有效，各当事方均应按照约定全面履行合同义务。现被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超在履行合同中多次迟延支付租金并导致涉诉，且在2020年3月23日与原告就原应于2019年11月1日支付的租金延期支付事宜达成补充协议后，仍未能按约履行义务。同时，2021年度租金100万元，根据约定，也应当于2020年11月1日前向原告支付。被告上述违约行为符合合同约定的“逾期7天未支付租金的，甲方得以单方停止乙方营业，直至解除合同并将租赁物另行出租”，原告依据该约定及合同法的有关规定以起诉方式行使解除权，并无不当，本院确认《办公楼租赁合同》及《补充协议》于本案起诉状副本送达之日即2020年7月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告有关支付合同期内租金及为本案一审诉讼支出的律师费的请求，符合双方约定和法律规定，应予支持。同时，合同解除后，被告理应按照双方约定自收到解除通知之日起三日内从涉案租赁房屋中腾退，也应当按照约定支付逾期利息损失和延期腾退期间按原租金标准上浮30-50%计算的房屋占有使用费，并应当赔偿因合同解除而产生的空租期间的损失。但鉴于被告周生昌、帝斯夫大酒店、童鑫超抗辩因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，从而无法按期支付租金，双方因此引发争议而涉诉，本院综合本案实际，酌情确定相关被告于本判决生效之日起30日内从涉案房屋中腾退，并在赔偿原告相当于3个月租金的空租期损失后，无需再行承担逾期付款违约金。如未按期腾退，则仍应按合同约定租金标准的130%计3383.60元/天支付房屋占有使用费。经核算，截至2020年7月10日，应付租金金额为159726元（95万元/年÷365天×192天-已支付的34万元）。综上，原告诉请合理部分，本院依法予以支持。被告被告余先云、周文强自愿对主合同履行承担连带责任保证，依法应对本案判决确定的金钱给付义务承担连带清偿责任；其未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司与被告周生昌、宁波帝斯夫大酒店有限公司及案外人童鑫超签订的《办公楼租赁合同》及《补充协议》于2020年7月10日解除； 二、被告周生昌、宁波帝斯夫大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内从鄞中物资市场办公楼二至四层及一层大堂及餐饮厨房腾退，并支付原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司自2020年7月11日至本判决生效之日起三十日止（以实际腾退时间孰早者计）按年租金95万元标准计算的房屋占有使用费，以及如逾期未腾退则自本判决生效之日起三十一日开始按3383.60元/天计算至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，均限于实际腾退完毕当日履行； 三、被告周生昌、宁波帝斯夫大酒店有限公司支付原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司租金159726元； 四、被告周生昌、宁波帝斯夫大酒店有限公司赔偿原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司空租期损失237500元； 五、被告周生昌、宁波帝斯夫大酒店有限公司赔偿原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司律师费损失30000元； 以上三、四、五项共计427226元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、被告余先云、周文强对上述二、三、四、五项给付义务承担连带清偿责任； 七、驳回原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费15261元，由被告宁波帝斯夫大酒店有限公司、周生昌、余先云、周文强共同负担11846元，原告宁波鄞中物资市场经营管理有限公司负担3415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  熊兴华 二〇二〇年十二月二日 书记员  朱浩荣