湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2793号上诉人（原审被告）：裴高建，男，1985年11月8日生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：余瑞，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳扬泰房地产开发有限公司，住所襄阳市襄城区檀溪路********。法定代表人：李如彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：邴世明，湖北联邦律师事务所律师。上诉人裴高建因与被上诉人襄阳扬泰房地产开发有限公司（以下简称扬泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初5923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴高建上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.原审法院未查明政府改造、被上诉人采用砸门、停水停电等方式控制房屋，单方终止合同这一事实，未对上诉人在一审中提出的反诉请求进行审理。本案租赁物所在地为车城南路新华书店门店，因不符合城市管理要求，襄州区政府商贸城社区决定自2019年5月1日起对其进行下水管网及外立面封闭改造，至2019年6月8日左右结束，历时38天。改造期间，造成包括上诉人承租房屋开办的“老字号裴家酸浆面”餐馆在内的经营户被迫关门停业。据合同法的相关规定，本案合同自2019年5月1日起自行终止，双方合同权利和义务终止。被上诉人在合同终止后，无权再依租赁合同向上诉人主张租金，已收取的改造期间的租金，依法属不当得利，应予返还。2019年6月3日始，被上诉人砸掉了上诉人餐馆的大门，并采取停水停电方式，单方终止了合同。此事件的发生，给上诉人带来严重的损失，被迫停业，每天营业额损失6000多元。根据上述事实，被上诉人已于2019年6月3日起控制租赁物，上诉人已无占有使用租赁物的法律事实，原审判决支持对被上诉人主张支付占用费无法律依据。同时，对于租赁合同期间租赁物占有使用费的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条之规定，政府改造期间，上诉人因未使用租赁物，不应支付租金;改造完成后，被上诉人自2019年6月8日起，强行关停租赁物的水、电，导致上诉人未能使用租赁物，也不应支付租金及占用费。上诉人在庭审中要求被上诉人返还已收取的租金及停水停电期间的租金应支持2.原审法院判决未能正确适用法律，本案租赁合同应认定无效。原审庭审中，被上诉人作为出租人并未提供租赁物的土地所有权证，房屋所有权证和建设工程规划许可证等合法性证据，应认定本案租赁合同无效，而非有效。被上诉人对此应负全部过错责任。根据《合同法》第58条有关无效合同法律后果之规定，被上诉人应赔偿由此给上诉人的投资损失。3.原审法院判决结果，与其适用的“公平原则”立法精神不符。上诉人承租房屋开办的餐馆自2019年5月1日起关门停业。该事件的发生，致使该租赁物不能发挥应有的使用价值，酿成上诉人订立租赁合同的目的不仅不能实现，而且还给其带来投资餐馆资产的巨大风险和承担高额借贷利息损失、费用损失、员工工资损失等。可见，此时双方之间租赁合同利益己失衡。因此，应综合考虑被上诉人在履行合同中过错责任，免、减上诉人应支付被上诉人的占用费。事实上，事件发生后，上诉人多次要求被上诉人履行合同义务，保证上诉人的正常经营活动所需的秩序及水电供应，但被上诉人一直拒绝、导致合同终止，上诉人不能经营。扬泰公司答辩称，服从原判。扬泰公司向一审法院起诉请求：1.判令裴高建立即腾退其租赁的位于车城××、××、××、6间门面房，并恢复原状；2.判令裴高建承担逾期腾退占用费（按照租金标准从逾期之日计算至实际腾退、恢复原状之日止）。一审法认定事实：本案所涉房屋的产权人是湖北省新华资产管理有限公司，2019年4月1日，该公司与扬泰公司签订委托书，将案涉房屋全权委托扬泰公司管理。2017年9月1日，扬泰公司与裴高建签订租赁合同，主要约定“一、甲方将座落在车城南路201号门面房屋2套租给乙方作使用，租期为1年。从2017年9月1日起至2018年9月1日（2—3号）。二、乙方应按商定的金额缴纳租金，先缴费后使用，每年租金（人民币26400），甲方应给乙方收据。交租方式以现金交付，交租地点双方同意在甲方办公室或甲方上门收交。六、乙方租赁期间不得转租他人使用…。十、合同期满，如甲方房产继续出租或变卖，在同等条件下，乙方享有优先权。合同每一年一签，房租每年上涨10%，合同到期本合同自动作废。”合同到期后，扬泰公司与裴高建于2018年9月1日续签了租赁合同，主要约定“一、甲方将座落在车城南路201号门面房屋左数第2、3间出租给乙方作酸浆面使用，租期为1年。从2018年9月1日起至2019年8月31日。二、乙方应按合同的金额一次性预先缴纳租金，每年租金现金人民币31200.00元（大写：叁万壹仟贰佰元整），缴纳租金地点为甲方办公室或甲方上门收交。六、乙方租赁期间不得转租他人使用…。十、合同期满，如甲方房产继续出租或变卖，在同等条件下，乙方享有优先权。合同每一年一签，房租随行就市（每年上涨10%）。”2018年9月1日，扬泰公司与裴高建又签订一份租赁合同，合同约定与上述约定基本一致。合同签订后，裴高建依约交纳了房屋租金。租赁合同期满后，扬泰公司不同意与裴高建续签租赁合同，裴高建拒绝返还租赁房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”扬泰公司与裴高建签订的《租赁合同》于2019年8月31日租赁期间届满，合同终止,裴高建应当返还租赁的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”综上，扬泰公司的诉讼请求，予以支持。逾期腾房占有使用费从2019年9月1日起至返还租赁房屋时止参照租赁期间的租金标准计算即5200元/月（两间一年31200元÷2间×4间÷12月）。裴高建辩称，扬泰公司把我的门砸了，让我强行搬出租赁的房屋；扬泰公司每年增长的房租远大于约定的10%；当时门面是从别人手里支付转让费转让过来的，现在扬泰公司不允许我转让，所以没有返还房屋。一审法院认为，裴高建没有提供证据证明扬泰公司打砸其租赁的房屋和违约增长租金，租赁合同明确约定房屋租赁期间不得转租他人使用，扬泰公司拒绝裴高建转让房屋及拒绝续签租赁合同，不违反合同约定或者法律规定，故此辩称，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、裴高建于本判决生效之日起十日内向襄阳扬泰房地产开发有限公司返还位于襄州区车城××、××、××、6间租赁房屋；二、裴高建于本判决生效之日起十日内向襄阳扬泰房地产开发有限公司支付逾期腾退占用费（从2019年9月1日起至返还租赁房屋时止参照租赁期间的租金标准计算即5200元/月计算）；三、驳回襄阳扬泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由裴高建负担。二审中，裴高建提交以下证据：证据一，《通知》和《督办意见交办函》各一份，欲证明租赁期间，下水管网改造，不能正常营业的事实。经质证，扬泰公司对证据真实性不持异议，但认为不能达到证明目的。经审查，《督办意见交办函》系襄阳市襄州区张湾街道商贸城社区居民委员会于2019年3月25日向扬泰公司发出，主要内容为“该公司襄州区新华书店院内垃圾杂物堆积过多，无下水管网，污水横流，污染严重，要求你公司接督办函后，针对以上问题制定整改措施，切实整改到位。”《通知》为扬泰公司于2019年3月28日向承租户发出的，主要内容为：“经公司会议决定，所有租户租赁合同到期后，暂不续租。我公司将对该地段下水及外立面升级改造。”结合两份证据，可以认定在裴高建租赁期间，扬泰公司对租赁房屋下水管网及外立面进行了改造施工，给裴高建营业造成一定影响，但是否不能营业，尚无证据证明。证据二，《襄阳市公安局110接处警警情登记表》一份、视频资料一份，欲证明扬泰公司工作人员砸门，强行收回房屋的事实。经质证，扬泰公司对证据的真实性不持异议，但认为玻璃门是对方撞坏的。经审查，视频资料显示，2019年6月3日，扬泰公司工作人员乔春芳带领开锁人员及其他工作人员，在租赁房屋前，欲强行开锁，并指使工作人员砸门（“肖霄，你去拿个锤子给它砸了，门我不要了。）该证据能够反应当时扬泰公司强行收回房屋的事实。经审理，本院重新认定事实如下：本案所涉房屋登记产权人是湖北省新华资产管理有限公司。2019年4月1日，该公司与扬泰公司签订委托书，将案涉房屋全权委托扬泰公司管理。2017年9月1日，扬泰公司与裴高建签订租赁合同，主要约定“一、甲方将座落在车城南路201号门面房屋2套租给乙方作使用，租期为1年。从2017年9月1日起至2018年9月1日（2—3号）。二、乙方应按商定的金额缴纳租金，先缴费后使用，每年租金（人民币26400），甲方应给乙方收据。交租方式以现金交付，交租地点双方同意在甲方办公室或甲方上门收交。六、乙方租赁期间不得转租他人使用…。十、合同期满，如甲方房产继续出租或变卖，在同等条件下，乙方享有优先权。合同每一年一签，房租每年上涨10%，合同到期本合同自动作废。”合同到期后，扬泰公司与裴高建于2018年9月1日续签了租赁合同，主要约定“一、甲方将座落在车城南路201号门面房屋左数第2、3间出租给乙方作酸浆面使用，租期为1年。从2018年9月1日起至2019年8月31日。二、乙方应按合同的金额一次性预先缴纳租金，每年租金现金人民币31200.00元（大写：叁万壹仟贰佰元整），缴纳租金地点为甲方办公室或甲方上门收交。六、乙方租赁期间不得转租他人使用…。十、合同期满，如甲方房产继续出租或变卖，在同等条件下，乙方享有优先权。合同每一年一签，房租随行就市（每年上涨10%）。”同日，双方就第5、6间房屋签订了同样内容的租赁合同。合同签订后，裴高建依约交纳了房屋租金。2019年上半年，扬泰公司对下水管网及外立面进行改造。因裴高建提出转让部分门面，扬泰公司不同意转让。2019年6月3日，扬泰公司欲收回房屋，遭裴高建拒绝，扬泰公司遂组织工作人员，强行开锁，砸毁租赁房屋玻璃门。此后，裴高建未再使用租赁房屋。二审期间，经本院现场查看，诉争第2、3间房屋，扬泰公司已出租给他人开设餐馆，第5、6间房屋已另做他用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，裴高建租赁扬泰公司房屋，在已预付租金的租赁期间内，裴高建有权按照合同约定用途使用房屋。裴高建提出转租申请，扬泰公司可以不同意转租，但不能在租赁期内，强行收回房屋，砸毁门面房屋玻璃门。扬泰公司行为导致裴高建不能正常使用租赁物，裴高建也主张此后未再使用租赁物，故扬泰公司起诉要求裴高建腾退房屋，应当对裴高建继续占有租赁房屋的事实承担举证责任，但本案诉讼过程中，扬泰公司未举证证明该事实，故对扬泰公司要求裴高建腾退房屋并支付房屋使用占有费的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定基本事实不清，判决错误，本院予以纠正。裴高建在一审时未提出反诉主张，故对其要求返还租金的上诉请求，本院不予审理。扬泰公司在一审时提交了房屋所有权证和土地使用权证，故对裴高建上诉主张本案房屋租赁合同无效的上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院认定基本事实不清，判决错误，本院予以纠正；裴高建部分上诉理由成立，对其部分上诉请求，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初5923号民事判决；二、驳回襄阳扬泰房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费595元，二审案件受理费595元，均由襄阳扬泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 帆