上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10954号上诉人(原审原告)：上海呈艾企业管理中心，住所地上海市奉贤区。投资人：吴军，总经理。委托诉讼代理人：王珂，北京道信(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：陈永榕。被上诉人(原审被告)：福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司，住所地福建省福州市。法定代表人：陈琳，执行董事兼总经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：周时兵，上海君澜律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈文豪，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海呈艾企业管理中心(以下简称呈艾中心)因与被上诉人福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司(以下简称鹭贰拾玖上海第一分公司)、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司(以下简称鹭贰拾玖公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。呈艾中心上诉请求：1．撤销(2020)沪0101民初13507号民事判决第四项，依法改判自2019年11月1日起算至实际支付之日止，二被上诉人按照每日人民币(以下币种均为人民币)111元，即合同约定的标准，向上诉人支付滞纳金；2．撤销(2020)沪0101民初13507号民事判决第五项，依法改判二被上诉人向上诉人支付房屋占用期间(自2019年12月1日起至2020年3月30日止)的占有使用费人民币333，839元及占用期间的物业管理费26，040元；3．撤销(2020)沪0101民初13507号民事判决第六项；4．依法判令二被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认为《房屋租赁合同》约定的滞纳金过高，滥用自由裁量权，将日0.3％的滞纳金调整到日万分之一，一没了解合同背景，二则严重侵犯了合同当事人意思自治的权利。6，489元房屋占用费不能弥补2019年12月1日至2020年3月30日二被上诉人占用上海市黄浦区延安东路XXX号外滩中心6层606-1(以下简称涉案房屋)的物业费损失。2019年12月4日来涉案场地要求搬走部分设备和办公设施的人员，自称“福州致远七洲机械设备有限公司”，在没有二被上诉人的书面同意，甚至负责人电话通知的情况下，上述人员仅持一合同复印件(合同无租赁物清单)声称是涉案房屋内部分设备、设施的所有人，要求搬走这些设备设施。这种情况下，即便上诉人与被上诉人双方没有纠纷，也不能允许未经证实的第三人搬走涉案房屋内的物品。搬离物品也并非为二被上诉人进行房屋交接，且不说12月4日来人是搬离部分物品，即便其搬空所有物品，在没有正式办理房屋交接手续的情况下，上诉人也不便出租房屋。出租人控制涉案房屋并不是判断承租人是否应当支付房屋占用费的充要条件。鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。呈艾中心向一审法院起诉请求：1．请求确认呈艾中心与鹭贰拾玖上海第一分公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月1日解除；2．鹭贰拾玖上海第一分公司立即搬离上海市黄浦区延安东路XXX号外滩中心6层606-1；3．鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付拖欠的2019年11月的租金计30，099.40元；4．鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付租金和管理费的滞纳金，按每日111元的标准，自2019年11月1日起算至实际支付之日止；5．鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付2019年11月的物业管理费6，510元，以及占用房屋期间(自2019年12月1日起至2020年3月30日)的物业管理费26，040元，共计32，550元；6．鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付自2019年12月1日起至2020年3月30日的房屋占用费333，839元；7．确认合同保证金已作为提前解约的违约金抵扣给呈艾中心；8．鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司承担全部诉讼费用。后呈艾中心撤回诉请2、7项。一审法院认定事实：呈艾中心向上海金光外滩置地有限公司承租上海市黄浦区延安东路XXX号金光外滩金融中心名义楼层第6层，并就将606-1室转租给福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海分公司(以下简称鹭贰拾玖上海分公司)，于2019年6月12日取得出租人同意。2019年6月6日，呈艾中心(甲方、出租方)与鹭贰拾玖上海分公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋面积为155平方米(1.1)，该房屋仅作办公使用(1.2)。租赁期自2019年7月1日起至2021年6月30日止(2.1)。甲方按该房屋现状向乙方交付房屋时应双方签署房屋交接单(2.2)。月租金为30，099.40元(3.1.1)。月租金包含6％增值税，不包含管理费及其他有关费用，此条款为优惠条款(3.2)。租金以两个月为一个支付周期，乙方按“先缴纳后使用”的原则，本合同项下第一期租金、管理费及相关税金74，000元自本合同签订后三个工作日内支付，此后乙方应在下一个支付周期届满前的三日内支付，此后乙方应在每月月底日之前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下期租金(3.3)。该房屋物业管理费为含税每平方米每月42元，目前对应该单元每月物业管理费6，510元(不含税)。物业管理费的支付时间和支付方式与租金一致(3.4)。在本合同签署后三个工作日内，乙方应向甲方支付相当于首年贰个月的租金税金、物业管理费的租赁保证金，总计74，000元，本合同终止后，在满足下列条件情况下，甲方应在十个工作日内将租赁保证金扣除乙方的欠费(如有，包含租金、物管费等乙方应向甲方支付的所有费用)后无息全额退还至乙方指定的账户：a)乙方依约交还该房屋；b)乙方已将其注册地址迁出该房屋；c)乙方如有其它违约责任赔偿在租赁保证金中予以扣除(4.1)。如乙方违反本合同约定无故提前解除本合同，则甲方有权没收全部租赁保证金，如乙方同时存在其他违约行为的，仍需按本合同的规定承担相应的违约责任(4.2)。甲方应按本合同约定向乙方提供适合正常使用的房屋，除行使其在本合同项下的权利外，不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍(6.1)。除双方已签订续租合同外，乙方应于本合同期限届满之日或本合同因任何原因终止之日17：00时之前，乙方应将该房屋交还甲方，交还前乙方应自行清空房屋内的物品并按本合同附件二的内容恢复原状(7.1)。乙方返还房屋时，双方应到场交接，并签署房屋交还确认书(7.2)。乙方未按约如期交还房屋的，每逾期一日，应按17.80元／平方米向甲方支付房屋占用费并全额赔偿甲方因此受到的全部损失。同时，自交还期届满之日的次日起，甲方或物业管理部门有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的房屋占用费、物业管理费及相关能源费用并不因此而得到减免(7.3)。合同终止时，若乙方未返还该房屋，甲方有权开启并更换房屋门锁，清理屋内的物品搬出房屋，腾空并收回房屋。甲方对因此引起的乙方的损失概不负责。如乙方未在合同终止后七日内取走搬出的物品，视为乙方同意放弃物品的所有权，并由甲方自行处置房屋物品(7.4)。若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项(包括但不限于租金、租赁保证金、物业管理费、其他费用、违约金、损害赔偿金等)，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的0.3％的比例向甲方支付延迟付款违约金。若乙方逾期超过十五日，甲方有权停止供应水、电及其他公用设施或阻止乙方使用该房屋，因此造成的后果由乙方自行承担(8.1)。有下列情形的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于租赁保证金金额的违约金；给守约方造成损失，且违约方不足抵付其损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分：a)甲方交付的房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁目的，或交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；e)乙方逾期不交付租金、物业管理费、租赁保证金、其他费用累计超过一个月的(8.3)。双方均须以本合同首页所列明的地址为收件地址。除当面签收之外，甲乙双方因履行本协议而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以收件地址为送达地址。任何一方的该等地址发生变化的，应当立即书面通知对方，否则，任何一方按原地址发出的通知将视为送达。因此而造成的延误等，均由责任方承担(第十条)。2019年6月28日，呈艾中心与鹭贰拾玖上海分公司就涉案房屋签订《交接单》。2019年8月2日，鹭贰拾玖上海分公司变更名称为鹭贰拾玖上海第一分公司。2019年11月8日，鹭贰拾玖上海第一分公司出具给呈艾中心《情况说明》一份，内容为：由于本公司财务丢失UKEY，导致无法将2019年11月及12月的房屋物业管理费用共计74，000元及时转账，至此本司承诺下周四2019年11月14日付清未缴款项。2019年11月9日，鹭贰拾玖公司人员与呈艾中心人员通过微信协商承租涉案房屋同楼层其它办公室。2019年11月26日，呈艾中心发给鹭贰拾玖上海第一分公司《履约催款函》，内容为，合同约定贵司应于2019年10月31日之前支付11月和12月两个月房屋款项，包括租金、物业费等共计74，000元。依据友好协商和良好合作的原则，以及贵司11月8日的承诺函，我司首先将对应双方签订的租赁合同之款项给予了一定的延长期限，即延长至2019年11月14日。经我司多次催促，贵司至今并未履行，根据合同约定，逾期的款项将产生每日3‰的逾期违约金，即每日222元，至今各项费用共计80，216元。由于贵司已违约28天，根据合同约定，11月15日我司已有权停止供电供水等物业服务，超过一个月则解除合同。现提前告知，还望贵司尽快支付以上款项。2019年11月27日，呈艾中心发给鹭贰拾玖上海第一分公司《通知函》一份，再次通知付清11月和12月的租金物业费及违约金；如提前解约，务必尽快告知。2019年11月29日，鹭贰拾玖公司人员通过微信向呈艾中心人员沟通寄快递事宜，呈艾中心人员回复：“款付好，可以开出门单。”2019年12月1日，呈艾中心向鹭贰拾玖上海第一分公司发送《通知函》，内容为：现我司正式通知贵司解除合同，清偿租金后搬离。否则将按每日17.8元／平方米收取房屋占用费等费用，即每日2，759元。2020年12月4日，涉案房屋发生纠纷，民警到场，呈艾中心人员向民警表示：“我们现在不允许他们(鹭贰拾玖公司)办公了，也不允许员工把东西搬走。”12月5日，鹭贰拾玖公司工作人员向呈艾中心沟通办公物品设备问题，呈艾中心人员回复“……给的意见是结清欠款就好，场地的东西覃总扣着也没用，只是按合同约定，不然他也没法交代，你们也理解一下。咱们要提前解约，押金没收是肯定的，但应该提早和驻场同事商议，不能拖欠着，适当给几天搬家覃总肯定会通融的，现在搞得大家都不好受。”2020年3月27日，呈艾中心通知鹭贰拾玖上海第一分公司搬走物品。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鹭贰拾玖上海第一分公司未能按照合同约定支付2019年11月、12月的租金，构成违约。呈艾中心于2019年12月1日行使合同解除权，有合同依据，法院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。呈艾中心要求鹭贰拾玖上海第一分公司支付2019年11月的租金、物业管理费及相应的滞纳金，有合同依据，但滞纳金标准过高，法院依法予以调整。关于房屋占用费及占用期间的物业管理费，现鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的证据不足以证明，呈艾中心向鹭贰拾玖上海第一分公司发出解除合同通知后，鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司已按合同约定将涉案房屋返还给呈艾中心，或呈艾中心已于解除合同当日实际收回或控制涉案房屋。但鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的2019年12月4日的视频资料显示，该日呈艾中心不允许鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司使用涉案房屋，其已实际控制涉案房屋，故呈艾中心另主张该日至2020年3月30日的房屋占用费及物业费的诉讼请求，法院难以支持。关于房屋占用费的标准，合同中有相关约定，但因合同解除日为2019年12月1日，故该日费用应为租金；关于呈艾中心主张的物业费损失，合同约定的占用费足以弥补该损失，故法院不予支持。关于保证金，呈艾中心主张已予以没收；鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司同意呈艾中心扣除，但其认为保证金已抵充租金、物业管理费的意见，并无法律和合同依据，法院难以支持。另根据法律规定，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。呈艾中心要求鹭贰拾玖公司与鹭贰拾玖上海第一分公司共同支付相关款项，并无不当，法院予以支持。一审法院判决如下：一、确认上海呈艾企业管理中心与福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除；二、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海呈艾企业管理中心支付2019年11月的租金30，099.40元；三、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海呈艾企业管理中心支付2019年11月的物业管理费6，510元；四、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海呈艾企业管理中心支付租金和物业管理费的滞纳金，按每日11元的标准，自2019年11月1日起算至实际支付之日止；五、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向上海呈艾企业管理中心支付房屋占用费6，489元；六、驳回上海呈艾企业管理中心的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交《内装饰施工结算合同》复印件一份，以证明场地分隔系为被上诉人进行。被上诉人对其真实性、关联性、合法性与证明目的均不认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定，滞纳金为日0.3％。滞纳金实质系逾期支付违约金，该违约金约定远超过其因租金、物业费逾期支付所遭受的损失，因此一审法院认为该违约金约定畸高，依法予以调整并无不当，酌定的金额尚属合理，本院不再予以调整。鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的2019年12月4日的视频资料显示，该日呈艾中心不允许鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司使用涉案房屋，其已实际控制涉案房屋。一审法院因此计算房屋占用费至呈艾中心实际控制涉案房屋之日，亦属合理。故上诉人请求按《房屋租赁合同》约定支付12月4日后的占用费以及物业费，本院难以支持。综上所述，上诉人上海呈艾企业管理中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，587元，由上诉人上海呈艾企业管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十二月二十九日法官助理  苗一路书 记 员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……