宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3497号 上诉人（原审原告）：郭某，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：万某、王某，宁夏诚托律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁夏宜安房地产信息咨询服务有限公司。 法定代表人：海某。 委托诉讼代理人：周某。 被上诉人（原审被告）：银川博冠房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：鄢某，现住宁夏回族自治区银川市。 上诉人郭某、宁夏宜安房地产信息咨询服务有限公司（以下简称宜安公司）因与被上诉人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，并于2020年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人郭某及其委托诉讼代理人万某，上诉人宜安公司的委托诉讼代理人周某，被上诉人博冠公司的委托诉讼代理人鄢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.上诉人郭某与被上诉人博冠公司签订的《三沙源项目认购意向书》真实有效，一审法院认定博冠公司与本案无关，只让宜安公司承担责任没有任何依据。2.宜安公司不是涉案房屋产权人，其辩称是受案外人银川雷利祥电气有限公司、何某委托出售涉案房屋，由此可以证明宜安公司也不是涉案房屋真正出卖人，为了查清本案是否与博冠公司相关，应当追加案外人为被告，故一审法院应当追加案外人为被告。综上，请求依法支持上诉人郭某的上诉请求。 博冠公司辩称，1.涉案房屋不是博冠公司开发建设，郭某与博冠公司之间并无委托售房协议，博冠公司不是适格当事人；2.涉案房屋抵顶给他人并且依法办理了抵顶手续，房屋所有权已经转移，并且博冠公司并未收取任何房屋款，未与郭某签订认购意向书，也未收取郭某支付的购房款定金与购房款。 宜安公司辩称，同意博冠公司的答辩意见。 宜安公司上诉请求：撤销一审判决，将本案依法改判为宜安公司只将定金和首付款退还给郭某，不再承担支付利息、违约金的责任。 郭某辩称，一、宜安公司在事实与理由中的陈述不属实。郭某与博冠公司签订《三沙源项目认购意向书》的内容及宜安公司向郭某出具的收据中均体现郭某交付的2万元属于定金的性质，后宜安公司及博冠公司因自身原因在××县房屋时，宜安公司自愿书面保证将上述房屋调换为7区11号楼2单元401室，宜安公司承诺在2020年4月30日前办理购房合同签约手续。并承诺如不能按时签订购房合同，便将郭某交纳的2万元定金双倍返还并退回原告交纳的购房首付款70000元，因此，不存在宜安公司所说的非自愿书写保证书的事实，一审法院适用定金罚则正确。二、宜安公司违约并非不可抗力因素导致。郭某与博冠公司签订《三沙源项目认购意向书》当日向宜安公司交纳定金2万元，《三沙源项目认购意向书》第四条约定，博冠公司应于2019年10月24日前与郭某签订《商品房买卖合同》，但博冠公司及宜安公司均违约，该期间非疫情期间，2020年4月10日宜安公司向郭某出具书面保证书时，企业已经复工，宜安公司再次违约，在2020年4月30日前既不办理购房合同签约手续，也未在不能签订购房合同时双倍退还定金及购房款，主观上存在违约情形，并非不可抗力因素。三、调解及协商应当遵循自愿原则，宜安公司称一审中郭某不愿与其协商解决就认为自己没有违约，不符合逻辑。 博冠公司宜安公司上诉意见。 郭某向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《三沙源项目认购意向书》；2.判令二被告退还原告购房首付款7万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担占用期间利息2284元（自2019年10月16日至2020年5月16日）；3.判令二被告双倍返还原告定金4万元；以上共计112284元；4.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：原告郭某通过被告宜安公司欲购买位于××县房屋,并于2019年10月3日与被告宜安公司签订了《三沙源项目认购意向书》,该意向书在签订前已经加盖好了博冠公司的合同专用章。当日原告向被告宜安公司交纳定金20000元,被告宜安公司向原告出具定金收据一份；2019年10月16日原告向被告宜安公司交纳购房首付款70000元，被告宜安公司向原告出具购房首付款收据一份。上述购房款及定金被告宜安公司至今未向被告博冠公司交付。2020年4月10日，被告宜安公司向原告出具保证书一份，将上述房屋更换为同地段7区11号楼2单元401室,承诺在2020年4月30日前为更换的房屋办理购房合同签约手续，同时书面约定：如不能按时签订购房合同，便将原告交的20000元定金翻倍返还给原告并且退回购房款70000元。但至今为止,原告与被告宜安公司及被告博冠公司未签订商品房买卖合同，因返还购房款及定金承担无法达成一致意见,原告诉至法院，请求判如所请。另查明，永宁县三沙源7区20号楼1单元201室房屋和7区11号楼2单元401室房屋均系案外人银川吉邦房地产开发有限公司开发建设，并非被告博冠公司开发建设。被告宜安公司与被告博冠公司之间无委托售房协议，被告宜安公司出售的房屋来源于案外人抵顶给其他人的顶账房。 一审法院认为，原告郭某与被告宜安公司在签订《三沙源项目认购意向书》时，并没有证据证明其行为得到被告博冠公司的授权或委托，被告宜安公司存在缔约过失责任，应当返还原告已交的7万元购房款，并赔偿占用原告资金期间的利息损失。被告宜安公司在收取原告的2万元时明确载明系定金，且在2020年4月10日的保证书中也明确表示在4月30日前不能签订购房合同的情形下向原告翻倍返还，故对原告的该项诉讼请求，应予以支持。案涉房屋的所有权人不是博冠公司，博冠公司与原告之间也未签订认购意向书，博冠公司也没有收取原告支付的购房款定金和购房款，不存在商品房买卖合同的意向，故不存在解除合同的基础，因此原告诉请解除双方签订的《三沙源项目认购意向书》无事实依据，对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、被告宁夏宜安房地产信息咨询服务有限公司于判决生效后十日内返还原告郭某交付的购房款70000元，承担占用原告郭某资金期间的利息损失2284元（自2019年10月16日至2020年5月16日）；二、被告宁夏宜安房地产信息咨询服务有限公司于判决生效后十日内双倍返还原告郭某交付的购房定金40000元;三、驳回原告郭某的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2546元，减半收取计1273元，由被告宁夏宜安房地产信息咨询服务有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交证据。 二审查明，上诉人郭某陈述涉案《三沙源项目认购意向书》系宜安公司带其去博冠公司处签订，并加盖博冠公司印章。上诉人宜安公司陈述该意向书系其公司员工与郭某签订，签订之前已经加盖好博冠公司印章。鉴于郭某将定金及购房款全部交于宜安公司，后续亦与宜安公司商谈签订购房合同事宜，且郭某欲购买的××县房屋均系案外人银川吉邦房地产开发有限公司开发建设，并非博冠公司开发建设。故关于《三沙源项目认购意向书》的签订过程，本院采信宜安公司陈述。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，涉案《三沙源项目认购意向书》的乙方为上诉人郭某，甲方为被上诉人博冠公司，虽博冠公司未参与签订过程，但该意向书上加盖了博冠公司的真实印章，故上诉人郭某有理由相信与其签订意向书的主体为博冠公司。上诉人与博冠公司签订的认购意向书构成预约合同，预约成立生效后，双方当事人负担预约合同义务，均应遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，正确、适当地履行自己的义务。因《三沙源项目认购意向书》中明确约定郭某应将认购意向金支付给博冠公司，在签订协议后7日内，郭某持协议和已交意向金收据、身份证原件到三沙源6区销售中心签订《商品房买卖合同》并支付相应购房款。但郭某未按照意向书的约定履行义务，而是将意向金和购房款全部支付给宜安公司，故郭某在履行预约合同中存在不当履行行为。因认购意向书相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言，其作用及意义在于为当事人按公平、诚信磋商达成本约奠定基础、创造条件。现因不可归责于博冠公司的原因，郭某与博冠公司未能订立本约，则预约合同相应解除，故对于郭某要求解除双方签订的《三沙源项目认购意向书》的诉讼请求，本院不再予以确认。 关于本案购房款和定金的返还问题。2019年10月3日，郭某向宜安公司交付定金20000元，2019年10月16日，郭某向宜安公司交付购房首付款70000元，宜安公司均向郭某出具收据，且宜安公司承诺如不按时签订购房合同，便向郭某双倍返还定金。现因宜安公司的过错，未能协助郭某签订正式购房合同，郭某有权要求宜安公司承担违约责任。故宜安公司应当向郭某返还双倍定金和已付购房款，并承担购房款资金占用期间的利息损失。 关于郭某上诉称宜安公司辩称其是受案外人银川雷利祥电气有限公司、何某委托出售涉案房屋，故一审中应当追加案外人为被告。经查，在本案一、二审中，宜安公司和郭某均未提交任何证据予以证实宜安公司与案外人就涉案房屋存在委托售房协议，故一审法院未追加案外人为被告，不违反法定程序。 综上所述，上诉人郭某和宜安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2846元，由上诉人郭某负担2546元，由上诉人宁夏宜安房地产信息咨询服务有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 员 高凤梅 二〇二〇年十二月十日 法官助理 耿宇华 书 记 员 胡斯其 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ...... 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。