广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21420号上诉人（原审被告）：杨淑贤，女，1936年5月12日出生，回族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：薛源斌，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔当，男，1983年9月4日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。上诉人杨淑贤因与被上诉人乔当房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨淑贤上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回重审或驳回乔当的全部诉讼请求；3.乔当承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审遗漏查明本案事实，即双方签订协议交易并非广州市越秀区惠福西路甜水巷11号X房的全部产权，乔当要求杨淑贤配合办理全部面积的按揭抵押手续、网签手续以及产权过户手续不符合合同约定。2018年2月2日，双方签订《房屋买卖合同》约定：“1.该物业建筑面积为84.72平方米（以不动产权证书面积为准）；2.《不动产权证书》名称及号码为：穗房地证字第××号（不动产权证书为准）。”根据穗房地证字第××号《广州市房地产证》显示，杨淑贤名下的涉案房屋面积份额仅为77.9064平米，故双方签订协议实际涉及交易的面积仅为前述面积，双方之间履行合同所涉及的权利义务也仅限于前述面积。根据合同约定，交易价格为204万元，按交易面积约78平米计算，单价约为26100元/平米，这更符合当时的市场价格（一审法院依法评估出3个月后即2018年5月10日的单价为27100元），进一步证明合同约定的交易面积就是77.9064平米。另外，无论是中介公司广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才代理公司）还是杨淑贤本人，由始至终都是确认在签订合同前已经知道涉案房屋中由广东省台湾同胞联谊会（以下简称：台联会）按份共有的份额仍然登记在台联会名下，即仍然尚未过户登记至杨淑贤名下，前述房产证中也明确列明台联会名下有涉案房屋6.8135平方米的面积，如果签订合同所涉面积是全部面积的话，乔当以及提供专业房屋中介服务的德才代理公司不可能不提醒、不要求杨淑贤把台联会所持有份额的不动产权证书列入合同中。这恰恰证明双方合同交易的面积就仅仅是第0951421号《广州市房地产证》中记载的杨淑贤名下的面积。乔当不能据此超出合同约定，要求杨淑贤配合办理全部面积的按揭抵押手续、网签手续以及产权过户手续。至于台联会的份额问题，由于广州市人民政府办公厅于2017年3月30日颁布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中内容包括居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产，该通知自2017年3月31日起施行。而2018年2月2日双方签订协议时，前述通知已经施行，双方当事人都意识到台联会是团体组织，内部管理及审批程序比较类似于政府行政部门或事业单位，为规避不必要的风险，处理事情比较程序化以及刻板，因此，即使双方已经了解台联会所持有的面积实际归杨淑贤所有的情况下，台联会实际上不一定会同意直接将仍登记于其名下的面积过户予外人，一旦台联会只认定仅能过户给杨淑贤，则根据前述通知规定，该部分面积肯定在2年内无论如何都无法由杨淑贤过户给乔当。在此背景下，双方仅将杨淑贤名下的面积作为交易内容，而未将台联会的产权证号列入合同中，也并未在合同最后一条加入特别的备注内容——即对杨淑贤是否必须以及何时、如何把台联会的面积过户至乔当名下进行明确的书面约定，这是非常合情、合理、合法的。在此情况下，杨淑贤仅对仍登记在台联会名下的房产面积的处理负有合同约定以外的协调义务。同时，也恰恰是因为在时间上以及操作上的不确定性，故双方在签订合同时才没有对递件、按揭、过户的具体期限进行明确约定。二、即使法院最终认定双方签订合同交易的是涉案房屋全部面积，但自始至终，杨淑贤均全面协助、配合和积极推动整个按揭抵押、网签及过户手续，在主观上无任何恶意或违反合同约定的意思表示及行为，相反，乔当在签订合同时已经预见到可能存在登记在台联会名下的面积不能顺利办理按揭抵押和过户手续，致使其可期待利益受损或推迟实现存在较大风险，专业的中介机构亦未尽到提醒义务，任由乔当仍然枉顾该风险签订涉案协议，因此，一审法院判决由杨淑贤赔偿乔当全部预期利益损失以及中介服务费，明显有违公平。首先，杨淑贤出售涉案房屋，主要原因有两点：1、杨淑贤多年前就被查出患有老年痴呆症，需要有人长期照顾，每月需支付不菲的家政费用；2、因杨淑贤其中一个儿子突发胰腺癌，急需用钱进行手术和治疗，在儿媳妇的请求下，唯有卖房换救命钱，因此，匆匆签订了合同，且是由中介德才代理公司提供的格式文本合同。在签订合同时，德才代理公司并未勤勉尽责提供中介服务，而是一味催促双方签订协议，以求达到获取中介服务费的目的。因对仍登记在台联会名下的面积，杨淑贤不仅在口头上向乔当表示过该面积的过户等手续属于合同之外的协调义务外，还明确在备注栏列明该情况，避免双方发生涉案所产生的矛盾和误会。也正因为本次交易产生纠纷，导致杨淑贤儿子未能获得更好的手术和治疗，儿子与儿媳产生巨大矛盾而离婚，杨淑贤一家才是真正事实上的受害者。且后来乔当发现不能办理按揭手续时，其希望杨淑贤与台联会作为当事人按份共有人提供担保，明显超出合同约定义务，台联会也没有义务提供担保。不过，在此情况下，杨淑贤仍然积极协调，此后亦提出多个解决方案，包括两年后继续按合同约定价格交易、乔当付款后产权证原件由乔当保管，待两年后过户，两年期间全部租金收入归乔当等，但被乔当一口拒绝。杨淑贤在主观上无任何恶意或违反合同约定的意思表示，甚至仍承诺愿意以合同约定价格继续履行合同，办理过户及交付房产。其次，双方签订协议时限购政策已经实施快1年了，乔当当时就已经预见到台联会不一定会同意直接将其名下面积过户给乔当，一旦台联会只认定仅仅能过户给杨淑贤，乔当的可期待利益肯定存在受损或推迟2年才能实现的风险，但乔当仍然自信能避开风险而签订涉案协议，故乔当应独自承担其所谓的全部预期利益损失。三、即使法院坚持认定杨淑贤需要赔偿乔当的所谓预期利益损失，但也不应该用2018年5月10日市场总价减去合同总价作为预期利益损失数额，而是应当减去2018年2月2日合同签订时市场总价。如按全部交易面积84.72平米，交易价格204万元计算，一审依法评估3个月后即2018年5月10日房屋单价为每平方米27100元，总价约230万元，总价经过3个月竟然上涨13%，这在政策强势干预楼价增长过快的大环境下是根本不可能发生的。这也说明该实际交易价格比当时的市场价格大幅降低，乔当在合同中已经获利。乔当以低于市场价的价格签订协议，在涉案合同履行过程中，乔当也仅仅缴纳了2万元的定金，在杨淑贤没有恶意或故意违约的意思表示及行为，且乔当枉顾或自信能避开2年不能过户风险而签订涉案协议的前提下，如果仍以评估总价减去合同总价作为乔当的预期利益损失，等于让乔当再一次获利，乔当以2万元的支出换取约13倍近26万元的收益，该预期利益损失严重违反了公平原则和诚实信用原则。四、乔当从未依法通知杨淑贤解除涉案合同，甚至起诉状中亦没有要求解除合同。一审法院理应释明没有要求解除合同的法律后果，如乔当没有增加解除合同的请求，仅仅解释原诉请中已包含解除合同的意思表示，并不符合法律规定。五、本案一审应依职权追加台联会为第三人，因未追加导致事实未能全面查清，因而违反民事诉讼法的有关规定，应发回重审。综上，请求二审法院依法支持我方的上诉请求。乔当二审辩称：一、《房屋买卖合同》的标的物系面积为84.72平米的案涉房屋。首先，买卖双方所签订的《房屋买卖合同》第一条第1点约定：“该物业建筑面积为84.72平米（以不动产权证书面积为准）”，第一条第9点约定：“房改房上市交易产生的土地出让金及购买分摊面积所需费用由卖方承担”，以及买卖双方与案外人德才代理公司所签订的《中介服务三协议（买卖）》第一条第1点约定：“该物业的买卖建筑面积为84.72平米，拟订价：人民币204万元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准”，因此，杨淑贤出售案涉房屋的建筑面积应为84.72平米，即案涉房屋的全部面积，包括案外人台联会原占有的房屋份额。其次，本案中，案涉房屋是房改售房，因历史遗留问题，杨淑贤与台联会曾经按份共有案涉房屋，其中杨淑贤占有的面积为77.91平方米，案外人台联会占有的面积为6.81平米。2018年7月4日，杨淑贤通过购买的方式取得案外人台联会占有的份额。可见，杨淑贤完全能够取得案涉房屋100%的份额。这从另一侧面也证实了杨淑贤转让的标的物是案涉房屋的全部面积。最后，从杨淑贤在一审中提交的《答辩状》及一审陈述可知，杨淑贤已自认本次交易转让的标的是案涉房屋的全部份额。二、房屋买卖合同未能继续履行的过错在于杨淑贤。如前所述，杨淑贤转让的是案涉房屋100%的份额，所以合同履行也必须是房屋整体，包括协助办理贷款按揭手续和房屋过户登记手续。也就是说，杨淑贤必须促成案外人台联会协助办理贷款按揭手续和房屋过户登记手续。但杨淑贤却将其理应承担的合同义务以及合同无法继续履行的过错责任推卸给乔当或中介方。三、一审法院所认定的预期利益损失公平合理。影响房地产市场价格的因素很多，包括整体市场价格、受让人的付款方式、房屋状况以及出卖人的自身原因等。杨淑贤多次声称急需资金周转，且签订合同时杨淑贤尚未取得案涉房屋的全部份额，所以，房屋的转让价格低于市场价格是符合生活常理的。正因为案涉房屋的转让价格较低，如果交易成功，案涉房屋为乔当所带来的预期利益比其他同类型同地段的房屋所带来的收益更高了。实际上，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司（以下简称：粤国公司）所作出的估价远远低于乔当当时因办理按揭贷款手续需要委托其他鉴定机构所评估的价格。所以一审法院对乔当的预期利益损失的认定已综合考虑到多方的因素，对双方当事人均公平、合理。四、由于案涉房屋的6.81平米于2018年7月4日以“购买”方式转移过户至杨淑贤名下，导致该部分面积须满2年后方可转让。这种情况实际上已经使合同关系处于终止状态，从合同不能再继续履行的意义上看，与解除合同的效果相当，而乔当也提出了杨淑贤赔偿损失的请求。该形式表达了实质上类似的意思，而未明确将解除合同作为一项请求提出，一审判决符合法律规定。乔当向一审法院起诉请求：杨淑贤向乔当双倍返还定金合共40000元、赔偿房价溢价损失925200元、中介服务费60000元。一审法院经审理查明：案涉房屋位于本市越秀区惠福西路甜水巷11号X房。2018年2月2日，乔当（为买方，乙方）与杨淑贤（为卖方，甲方，联系地址为广州市越秀区甜水巷5号X房）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定以下内容：甲乙双方就买卖位于越秀区惠福西路甜水巷11号X房签订本合同；房屋建筑面积84.72平方米，以不动产权证书面积为准；以现状按套售予乙方，成交价2040000元；（第二条）甲方须保证对房屋享有完整所有权，并保证本合同所载情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否认甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证没有被查封，且出售并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成房屋不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；（第四条）甲方签订本合同后不能按本合同约定将房屋售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项，甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买房屋，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；（第八条）付款细则，乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约；按揭付款申请贷款种类为商业贷款，乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续；首期楼价款（含定金）共计612000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（第十条）如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等不一致的，以本合同为准；甲乙双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续；（第十三条）甲方同意乙方将房屋指定落名给谭艳娜（案外人）；（第十一条）本合同经双方签章后即时生效；合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；等。同日，乔当向杨淑贤支付定金20000元，为此杨淑贤向乔当开具《收据》1张。乔当（为乙方）杨淑贤（为甲方）及案外人（为中介方）广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）还签订了《中介服务三方协议（买卖）》，其中约定：丙方最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，金额以其于丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费需由违约方支付；丙方已收取的服务费为此次合同关系的信息提供，任一方违约或提前解约，守约方可按照合同追究违约方责任，丙方已收取的服务费不予退还；等。2018年2月28日，乔当向德才公司支付中介代理费60000元，德才公司为此开具了《收款收据》1张。2018年5月17日，乔当以《房屋买卖合同》记载杨淑贤的通讯地址及杨淑贤的户口簿登记住址（及案涉房屋所在地址）为收件地址发出《催促函》，主要内容为：《中介服务三方协议》、《房屋买卖合同》明确约定杨淑贤应在签署合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；双方约定到广州市房地产交易中心，办理网签打印以及签订贷款合同时，因杨淑贤产权其他原因，未能顺利办理网签以及签订贷款申请手续。1.从签订房屋买卖合同当天即2018年2月2日起算30日期间，杨淑贤应配合乔当办理贷款申请手续，但在杨淑贤约定到广州市房地产交易中心签订贷款合同当天，已经超过30天这个期限。2.签订房屋买卖合同当天，杨淑贤承诺会协调另一产权人配合完成此房屋买卖交易的流程。现合同约定的履约时间已过，乔当及中介公司多次催促杨淑贤办理交易的相关手续，杨淑贤至今仍不配合履行承诺，所以特出函催促依约履行合同的权利义务。乔当给予杨淑贤上述宽限，并不代表乔当放弃追究杨淑贤违约责任的权利，若杨淑贤仍不配合，乔当将根据追究违约责任，并保留追究其他法律责任的权利。为了交易的顺利进行，现乔当特作如下提醒：请杨淑贤于该函件发出后，尽快按合同约定履行合同的权利义务，否则乔当有权依约单方终止合同及依法追究违约责任。一审另查明：据广州市房地产档案馆于2019年6月24日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋建筑面积84.72平方米，原产权人杨淑贤占有部分77.9064平方米（所有权人），所有权来历为于1998年由广州市越秀房地产开发经营公司征用补偿，2001年向杨郑继承1/2产权；原单位名广东省台湾同胞联谊会占有部分6.8135平方米（共有权人），所有权来历为于1998年由广州市越秀房地产开发经营公司征用补偿，2001年向杨郑继承1/2产权；本案已注销，产权变更，收回原证注销。同日，广州市房地产档案馆于出具的房产登记号为2018登记字1023727号《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋套内面积74.3964平方米、建筑面积84.7199平方米、分摊建筑面积10.3235平方米，登记时间为2018年7月4日；产权人杨淑贤占有部分为全部（权属人），房屋所有权取得方式为购买；登记附注部分载明：杨淑贤购买的6.81平方米须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年7月4日起。一审诉讼中，乔当、杨淑贤双方一致确认：签订案涉合同前，乔当通过查册已知悉案涉房屋的6.81平方米尚未过户登记至杨淑贤名下的情况；此后的交易流程中，因按揭手续需要台联会的配合办理，但台联会不予配合故乔当未能办理按揭手续。杨淑贤称，乔当曾口头同意案涉房屋于两年后才办理过户手续，但未能提供证据证明，乔当对此予以否认。乔当回应称：（一）德才公司于2018年5月10日告知台联会不同意直接过户至其名下。（二）其在本案中所提出的诉讼请求包含了解除案涉合同的意思表示。乔当为证明其主张还向一审法院提交了盖有“广州市德才房地产代理有限公司”印章的《证明》1份，主要内容为：签署案涉合同前，卖方告知因历史遗留问题案涉房屋由其与台联会按份共有，同时承诺协助买方办理该房屋的银行按揭手续；2018年3月27日，买、卖双方及台联会到国土部门办理相关手续，台联会的工作人员当场表示不同意协助买方办理银行按揭贷款手续，只能协助办理过户手续，故买、卖双方当天未能办理相关的手续；其后，买方称可以一次性付款，让卖方尽快与台联会沟通协调过户事宜；2018年5月10日，卖方告知台联会不同意与买方办理过户登记手续，只同意先过户给杨淑贤本人，并称本次房产交易无法进行下去；等。杨淑贤的质证意见为与书面答辩意见一致。一审诉讼中，根据乔当的申请，一审法院依法委托粤国公司对涉案房屋的市场交易价格进行评估。乔当、杨淑贤双方一致同意以2018年5月10日为评估时点。为此，乔当已支付评估费17700元。粤国公司于2019年8月21日作出《房地产估价报告（初稿）》（以下简称估价报告初稿）。估价结果为：广州市越秀区惠福西路甜水巷11号X房，建筑面积为84.72平方米住宅用途房地产在2018年5月10日的市场总价为2295900元，单价取整为每平方米27100元。杨淑贤对上述估价报告初稿的真实性、合法性及关联性均无异议。乔当对上述估价报告初稿提出《异议书》（附件为《房地产估价初评答复书》、《广州市存量房买卖合同》及《房屋买卖合同》），称：因办理银行按揭贷款手续需要，中国农业银行股份有限公司广州分行曾委托评估案涉房屋的市场价格，据该《房地产估价初评答复书》显示，案涉房屋在2018年2月1日的市场价格为2922840元；而且据其本人了解同地段同类房屋市场价格为每平方米33000元。2019年9月25日，粤国公司作出《〈异议书〉复函》，主要内容为：乔当提供的房屋买卖资料交易时间均为2019年7月后，与估价报告初稿的价值时点（2018年5月10日）相距超1年，不同时点对应相应价值，故上述交易案例不具有可比性；评估结果受评估目的、价值时点、楼层、装修、学位、小区环境等因素不同影响，评估结果也会作相应调整，经复核，粤国公司认为评估结果是客观的，合理的；而乔当提供其他评估公司出具以抵押贷款为目的的《房地产估价初评答复书》与该次评估目的不同，且并非正式评估报告，其评估结果与该房地产原杨淑贤双方签订房屋买卖合同时点接近但价格相差较大，该评估价格的合理性由该评估机构进行解释，粤国公司不作评论。2020年2月20日，乔当再次提交《异议书》，载明：1.虽然《房地产估价初评答复书》并不是正式评估报告，但与估价报告初稿的评估目的基本一致，均系对案涉房屋于特定时间的市场价格进行评估，且也是依据当时的市场情况所作出结论的。所以，《房地产估价初评答复书》具有合理性、客观性。2.根据“阳光家缘”网站的数据显示，2018年广州市二手住宅网签均价为25350元/平方米。众所周知，一般情况下网签价格低于真实成交价格。而案涉房屋位于地铁站附近，交通便利，也是学位房，故交易价格较高（这与乔当所提交的房屋交易资料也能印证）。因此，《房地产估价初评答复书》的评估结论与相关政府部门公布的广州的二手住宅交易价格基本相符。反之，估价报告初稿的估价结果远低于市场实际价格，与实际不符。2020年3月10日，粤国公司作出《关于越秀区惠福西路甜水巷11号X房〈房地产估价报告（初稿）〉的复函》，主要内容为：1.粤国公司认为阳光家缘数据显示的广州市2018年二手住宅网签均价亦为政府部门公布的广州二手住宅交易价格，乔当提出《房地产估价初评答复书》与政府部门公布的广州二手住宅交易价格基本相符的观点有矛盾；且乔当提出网签价格低于真实成交价的观点，政府部门公布的数据的真实性，应该由政府相关部门作解释；影响房地产市场价格的因素有很多，包括有价值时点、位置、交通、楼层、装修、学位、小区环境等，乔当提出网签平均价格低于真实成交价，并以此推证市场价格高低，粤国公司认为两者没有直接可比性。2.乔当坚持认为第三方评估公司出具的《房地产估价初评答复书》评估结果合理，但该结果却与乔当、杨淑贤双方签订房屋买卖合同价格相差较大，由此证明粤国公司出具的结果不合理，故粤国公司认为乔当观点不合理。粤国公司重新对相关资料进行复核，认为出具的评估结果客观、合理。2020年6月16日，根据乔当的申请，一审法院通知鉴定人粤国公司出庭。该公司共派出两名鉴定人员代表其出庭作证，为此，乔当已支付8000元的鉴定人出庭费用。鉴定人员就乔当提出的有关问题再次进行回应，同时表示在接受质询后没有另行修改估价报告的必要。同日，粤国公司向法院出具《房地产估价报告》（以下简称估价报告正稿），该估价结果与房地产估价报告（初稿）所载一致。乔当对上述估价报告正稿的真实性无异议，但对其关联性、合法性及结论仍有异议，但并未提出新的异议理由。杨淑贤对上述估价报告正稿的真实性、合法性及关联性均无异议。一审法院认为：乔当、杨淑贤双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，杨淑贤以案涉合同无效为由作出抗辩，缺乏法律依据，不予采纳该抗辩意见。广州市人民政府办公厅于2017年3月30日颁布关于进一步加强房地产市场调控的通知，其中包括居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；该通知自2017年3月31日起施行。该通知于案涉合同签订前颁布，故杨淑贤以不可抗力为由作出抗辩，亦缺乏事实依据，亦不予采纳。案涉合同第二条明确规定“杨淑贤须保证对房屋享有完整所有权，由于杨淑贤的原因，造成房屋不能办理产权移交的，由杨淑贤承担责任”。根据双方现有证据结合诉辩双方的意见显示，杨淑贤虽然有请求案涉房屋的原另一共有产权人台联会予以协助办理按揭贷款手续，但最终未能办妥且案涉房屋的6.81平方米于2018年7月4日以“购买”方式转移过户至杨淑贤名下，导致该部分面积须满2年后方可转让。同时，案涉合同虽然未明确约定递件、按揭、过户的具体期限，但乔当已于2018年5月17日向杨淑贤发出《催促函》要求其尽快配合办理相关手续。根据案涉合同第十一条的规定，以乔当发出《催促函》之日起五天即为履行期限。因此，杨淑贤未能在期限内配合完成有关手续，亦显属违约。乔当因此要求解除合同并要求杨淑贤支付中介服务费60000及双倍返还定金，符合案涉合同、《中介服务三方协议（买卖）》的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，予以支持。杨淑贤抗辩认为德才公司在本案交易过程中存在过错，在没有成交的情况下不应收取全额中介费，不属于本案的审理范围，亦不予采纳。关于乔当要求杨淑贤赔偿房价溢价损失的诉讼请求。一审法院分析如下。首先，如前所述，案涉合同因杨淑贤违约而解除，乔当作为守约方可以要求杨淑贤赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。一审法院委托的鉴定单位粤国公司对涉案房屋的市场交易价格进行评估后，确定案涉房屋在2018年5月10日的市场总价为2295900元，单价取整为每平方米27100元。粤国公司是房管部门认可的房地产估价机构，具备相应鉴定资格，对其所作的上述估价报告予以采纳，并确认乔当的可得利益损失数额为2295900元-2040000元=255900元。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害。我国合同法规定的定金具有违约定金性质，属于当事人预先约定的违约赔偿金，但如果适用定金罚则后不能弥补守约方损失的，守约方仍有权就超出部分损失主张权利。本案中，如前所述，乔当的可得利益损失数额为255900元，已超过适用定金罚则后赔偿的20000元，因此，适用定金罚则尚不足以弥补乔当的损失，乔当主张适用定金罚则外，还应赔偿其超出部分的损失，有事实依据。对于乔当实际损失的具体数额，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定杨淑贤在双倍返还定金外，仍需向乔当赔偿235900元，以弥补乔当的损失。同时，杨淑贤还应承担相应的鉴定费用17700元和本案诉讼费用。然而，鉴定人出庭费8000元不属于杨淑贤在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，故该部分费用应由乔当自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2020年8月25日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨淑贤向乔当双倍返还定金40000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨淑贤向乔当赔偿损失235900元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨淑贤向乔当支付中介服务费60000元。四、驳回乔当的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费39726.80元，由乔当负担11333.8元，由杨淑贤负担28393元。二审中，双方当事人无新证据提交。本院经二审审查，确认一审查明的基本事实。另查明，一审判决书第4页第二行有笔误，面积应为84.72平米。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对杨淑贤的上诉，本院评判如下：其一，关于杨淑贤是否构成违约的问题。双方《房屋买卖合同》约定：“1.该物业建筑面积为84.72平方米（以不动产权证书面积为准）；2.《不动产权证书》名称及号码为：穗房地证字第××号（不动产权证书为准）”，从内容上看，建筑面积为84.72平方米与以不动产权证书面积为准存在差异，但合同第二条明确规定“杨淑贤须保证对房屋享有完整所有权，由于杨淑贤的原因，造成房屋不能办理产权移交的，由杨淑贤承担责任”，因此，从合同整体上而言，协议交易的是广州市越秀区惠福西路甜水巷11号X房的全部产权，杨淑贤认为仅为77.9064平米，不包括涉案房屋中由台联会按份共有的份额的上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审据此认为杨淑贤未能在约定期限内配合完成有关手续，构成违约，并无不当。其二，关于合同是否应当继续履行的问题。杨淑贤认为乔当从未依法通知解除涉案合同，甚至起诉状中亦没有要求解除合同，但从乔当于2019年1月2日向一审法院提起诉讼的诉讼请求来看，其主张合同解除后的损失赔偿，因此，应当认定其包含了解除合同的意思表示，双方合同于一审起诉状副本送达之日解除。其三，关于杨淑贤应否向乔当双倍返还定金4万元并赔偿损失235900元及支付中介服务费6万元的问题。由于杨淑贤的违约行为，给乔当造成经济损失，乔当要求解除合同并要求杨淑贤赔偿损失的诉讼请求应当支持。关于赔偿数额问题，乔当提交了《收款收据》证明其于2018年2月28日向德才代理公司支付了60000元中介服务费，根据杨淑贤、乔当、德才代理公司签订的《中介服务三方协议》第一条第7项“……如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付”的约定，一审认定杨淑贤支付中介服务费60000元，并无不当。但一审根据粤国公司的评估，确定案涉房屋在2018年5月10日的市场总价为2295900元，确认乔当的可得利益损失数额为2295900元-2040000元=255900元，未考虑必要交易成本，并不恰当。本案中，乔当仅支付了2万元定金，未实际支付合同总价款2040000元，依照可预见性原则计算其可得利益时，应扣减其应当支付的成本。根据本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情杨淑贤赔偿房价溢价30%作为乔当的可得利益损失，即255900元×30%=76770元。即乔当适用定金罚则获20000元赔偿后，尚不足弥补其损失，杨淑贤仍需向乔当支付56770元。综上所述，杨淑贤的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初768号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初768号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初768号民事判决第二项为“自本判决发生法律效力之日起十日内，杨淑贤向乔当赔偿损失56770元”；四、驳回乔当的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39726.80元，由乔当负担18047.8元，由杨淑贤负担21679元。二审案件受理费14026.80元，由乔当负担1219.25元，由杨淑贤负担12807.55元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十二月二十二日书记员  张家齐黄咏欣