浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3706号 原告：李宇，男，1975年7月6日出生，汉族，住苍南县。 被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城，统一社会信用代码91330424753993350N。 法定代表人：袁风六，该公司执行董事。 委托代理人：陆少刚，该公司员工。 原告李宇为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月18日在本院进行了诉前登记，于2020年10月12日转为正式立案。原告诉请判令（已变更）：1、解除原、被告双方于2003年11月14日签订的租赁合同；2、被告按合同向原告支付2004年1月1日起至2020年12月31日止的租金43680元及违约金10642元（截止日期为2020年7月31日），合计54322元；3、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法由审判员谈其竞适用简易程序公开进行审判，并于同年11月9日公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明，2003年11月14日，就原告所有的坐落于海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）1幢A1050号商铺，原告（作为出租方，即甲方）与被告（作为承租方，即乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》一份，约定：甲方将A1050号海盐新天地（天宁寺商游城）产权式商铺出租给乙方统一对外招商及统一经营管理。租赁期限自合同签署之日起至2021年12月31日止。海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租金计算方法：自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入。租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金。乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金。如乙方逾期3个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的15%承担违约金，并赔偿甲方因此而造成的直接和间接经济损失。合同对其他权利义务亦作了约定。 另查明：一、1幢A1050号商铺建筑面积为12.89平方米，该商铺所在位置已由案外人承租，但A1050号商铺无明确的四至。二、被告已支付租金的情况如下：2012年4月1日、2013年4月1日，被告分别支付了原告当年度租金各2239.15元。2014年1月1日起的租金，被告未支付。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。审理过程中，被告答辩称，第一，案涉商铺无法分割，不能解除双方之间的房屋租赁合同；第二，原告主张的2018年11月之前的租金已过诉讼时效；第三，因疫情原因，应当减免2020年第一季度中的一个月的租金；第四，被告不应承担违约金；第五，原告主张的租金支付标准有误，应当按照2239.15元/年计算。本案中，双方当事人的争议焦点为：1、原告是否有权解除租赁合同。2、案涉租赁合同租金支付标准问题。3、诉讼时效问题。 就争议焦点一、本院分析如下：虽然租赁合同约定，被告拖欠租金六个月以上，原告有权解除该合同，但原告与被告签订的租赁合同中既然已约定将商铺出租给被告后由被告统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。从涉案房屋目前实际状况来看，涉案的商铺与其他商铺统一出租，部分承租人将承租的多件商铺打通或重新分割，无法与产权证上的区域一一对应，即原告所有的商铺无明确独立的四至，无法独立区分，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其没有明确四至的商铺从整体中分割出来，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。故，原告的相关诉讼请求，本院无法支持。 就争议焦点二，关于租金支付标准问题。2012年、2013年间，被告均按2239.15元/年支付给原告，而原告在长达近八年的期间均未提出异议，庭审中亦对该二年的租金支付金额予以认可。因此，本院认为，原、被告之间对租金支付金额已经达成新的合意，被告主张的上述计算方式符合双方之间的支付惯例。故，被告仍应按2239.15元/年的租金标准支付租金。 就争议焦点三，关于诉讼时效问题。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，原、被告约定的租金支付实际为：租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金。这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。原告请求的2017年3月31日前应支付的2017年度的租金到2020年3月31日已超过三年诉讼时效期间，故对原告主张的自2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金，本院不予支持。原告请求的自2018年1月1日起的租金未超过诉讼时效，对原告该部分主张，仍应按照2239.15元/年的标准计付，经本院核算，2018年1月1日起至2020年12月31日止的租金共计6717.45元，本院对此予以确认。 另，就原告主张的违约金，因2017年12月31日之前的租金已经超过诉讼时效，故该段时间的违约金也超过了诉讼时效，原告仅能够主张2018年1月至2020年12月期间租金的违约金。根据双方约定，原告按日万分之二的计付标准请求违约金，不违反法律强制性规定，本院予以确认，经本院核算，暂算至2020年7月31日止，被告2018年度、2019年、2020年的租金已分别逾期853天、488天、122天，合计1463天。经本院核算，暂算至2020年7月31日，被告共应支付原告的违约金为655.28元（2239.5元/年×0.0002×1463天）。就被告提出的免租一个月的请求，因被告未能对次承租人进行相应的免租，故，该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新天地广场实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宇2018年1月1日起至2020年12月31日止的租金共计6717.45元、违约金655.28元（暂算至2020年7月31日）； 二、驳回原告李宇的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费579元，由原告李宇负担500元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 谈其竞 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 高凯茜 书 记 员 张伟华