四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1622民初3069号 原告：王远明，男，1956年8月7日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告：陈琼，女，1958年5月16日出生，汉族，住四川省武胜县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：余雁，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 被告：汤小平，男，1962年8月25日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：夏崇安，男，1951年10月18日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告王远明、陈琼与被告汤小平合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。原告王远明、陈琼及二原告的共同委托诉讼代理人余雁、被告汤小平的委托诉讼代理人夏崇安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王远明、陈琼向本院提出诉讼请求：判令被告汤小平向原告王远明和陈琼支付2019年和2020年的房屋租房费共计22000元。事实和理由：2011年，原、被告达成《旧房原地改建协议》，协议约定由被告汤小平对原告王远明和陈琼的旧房进行改建，并约定2012年5月前交房，若逾期未交房则应向原告王远明和陈琼支付租房费。被告汤小平于2011年底拆除原告王远明和陈琼的房屋后至今未交房给原告王远明和陈琼。2017年和2018年被告汤小平向原告王远明和陈琼支付房屋租房费各11000元，至此以后，被告汤小平未再向原告王远明和陈琼支付房屋租房费，经原告王远明和陈琼多次催收未果，为了维护原告王远明和陈琼的合法权益，特起诉人民法院，请求依法支持原告王远明和陈琼的诉讼请求。 被告汤小平辩称，1、原、被告签订的《旧房原地改建协议》系合资合作开发房地产协议，不构成房屋租赁的民事法律行为，不应当支付房屋租房费；2、原、被告签订《旧房原地改建协议》时，原告王远明和陈琼提供的土地使用面积不真实，具有欺诈性，其行为违反了合同法第52条的规定，该协议属无效协议；3、原告王远明和陈琼以未经批准的划拨地作为投资与他人订立合作房地产开发协议，违反了法律的强制性规定，属无效协议；4、原告王远明和陈琼的旧房原地改建至今未完工系原告王远明和陈琼的违法行为所致，原告王远明和陈琼存在过错，被告汤小平无过错，不应当承担责任。综上所述，原、被告不构成房屋租赁合同的民事法律关系，原告王远明和陈琼诉称被告汤小平给付了租金不属实，被告汤小平向原告王远明和陈琼转款是归还借款本息，不是给付的房屋租金，因此，请求依法驳回原告王远明和陈琼的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王远明、陈琼围绕诉讼请求依法提供了以下证据：1、身份证，拟证明原、被告系适格的诉讼主体；2、旧房原地改建协议，拟证明原告王远明和陈琼将其所有的旧房交由被告汤小平改建，由被告汤小平还原告王远明和陈琼3套住房和2个门市，若2012年5月前未交房则被告汤小平应向原告王远明和陈琼支付租房费；3、收条，拟证明被告汤小平收到原告王远明和陈琼旧房的土地使用证、契证等相关证件；4、银行明细，拟证明被告汤小平向原告王远明和陈琼缴纳了2017年和2018年的房屋租金各11000元；5、武胜县不动产登记中心的档案资料，拟证明原告王远明和陈琼的旧房产权登记情况。被告汤小平质证认为，对原告王远明和陈琼举示的证据真实性无异议，但旧房原地改建协议属无效协议，银行转款是用于归还原告王远明和陈琼的借款，原告王远明和陈琼的房屋建筑面积和土地使用面积与实际不相符，不动产登记中心的档案资料不真实，不予认可。 被告汤小平提供了以下证据：1、土地使用权测绘图，拟证明原告王远明和陈琼的土地使用面积登记不真实；2、土地使用证，拟证明相关部门对原告王远明和陈琼的土地使用权确权错误，颁发证书违法，原告王远明和陈琼系违法改建旧房。原告王远明和陈琼质证认为，1、对第1组证据的真实性请求法院依法审查，该组证据与本案无关，不予认可；2、对第2组证据与本案无关，原、被告签订的协议上约定的面积系房屋建筑面积，且系双方实地测量的面积。 本院经审查认为，1、原告王远明和陈琼提供的5组证据真实、合法，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；2、被告汤小平提供的2组证据均系复印件，且与不动产登记中心的档案资料不一致，被告汤小平提供的2组证据本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月8日，原告陈琼的弟弟陈中涛代理原告王远明和陈琼与被告汤小平签订《旧房原地改建协议》。协议约定：“原旧房房屋所有权方王远明、陈琼（以下简称甲方），独立投资改建方汤小平（以下简称乙方）。甲、乙双方通过充分协商，按照国家现行的城市建设改建城市危房的相关政策，与乙方约定，由甲方提供原旧房给乙方，由乙方负责投入全部资金对万隆镇王远明的旧房、危房进行就地改建安置。根据物权法、民法通则及合同法的法律法规和国务院房屋拆迁管理条例，双方当事人自愿据实约定安置方案实行房屋产权调换，双方当事人在自愿公平、公正、互利的基础上特签订本协议书，希共同遵守实施履行。一、安置方案约定：1、住房安置方案为：乙方偿还二、三、四楼各一套，门市两个。2、安置面积系数计算式：超出原旧房面积的面积，双方约定进行相互互补结算，甲方住房加门市安置超出面积必须在50平方米以上才能安置一套住房，50平方米以下不安置住房，无门市的安置住房。甲方没有用完的住房面积由乙方按每平方米出售价900元补给甲方，甲方超出原旧房面积的面积，由甲方按每平方米900元补给乙方。二、甲方住房、门市就位约定：1、甲方王远明有旧房面积400平方米，土地证号（91）046**。2、乙方偿还二、三、四楼各一套，门市两个。总面积为400平方米，安置位置在原地，门市在住房的下面。三、在签订该协议的当日，甲方必须将身份证复印件提供给乙方，便于乙方办理开工手续，即两证一书。……七、所建新房除甲方应获得安置的房屋面积之外的所有房屋由乙方自行销售或处理，与甲方无任何关系。……十、乙方所建新房为现浇板面结构，交房的标准为：清水墙房屋（不带任何装饰、装修和水电气上户）。交房时间为从开工之日起一年内，房产证、土地证交付时间在房屋竣工验收合格后一年内（办理房产证、土地证费用由乙方负责），2012年5月之前未交房屋乙方应付给甲方租房费。……”同日，原告陈琼的弟弟陈中涛代理原告王远明和陈琼将其土地使用证、契证和身份证等证件交给被告汤小平。合同签订后，被告汤小平将原告王远明和陈琼的旧房予以撤除，改建房屋至今未修建。2017年和2018年被告汤小平向原告王远明和陈琼支付租房费各11000元。 本院认为，原、被告签订的《旧房原地改建协议》是充分协商后签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力，双方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。原告王远明和陈琼按协议约定履行了合同义务，被告汤小平按协议的约定将旧房拆除，但至今未按协议约定将新建房屋补偿安置给原告王远明和陈琼，其行为已违约，应承担违约责任。《旧房原地改建协议》约定被告汤小平若未在2012年5月之前交付房屋，则被告汤小平应向原告王远明和陈琼支付租房费。协议虽未约定租房费用是多少，但2017年和2018年被告汤小平向原告王远明和陈琼支付租房费各11000元，应视为原、被告对《旧房原地改建协议》的补充，租房费为11000元/年，因此，原告王远明和陈琼要求被告汤小平支付2019年和2020年的租房费共计22000元的理由成立，本院予以支持。被告汤小平辩称向原告王远明和陈琼转款是归还借款本息，不是给付的房屋租金，但未提供证据予以佐证，被告汤小平的辩称意见本院不予支持。 《旧房原地改建协议》中约定被告汤小平对原告王远明和陈琼的旧房进行就地改建，双方实行房屋产权调换，所建新房被告汤小平应向原告王远明和陈琼偿还3套住房和2个门市，其余房屋由被告汤小平自行销售或处理，与原告王远明和陈琼无任何关系。由此可见，《旧房原地改建协议》是原、被告按照房屋所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，而非合作房地产开发，因此，被告汤小平辩称《旧房原地改建协议》系合资合作开发房地产协议的辩称理由不成立，本院不予支持。《旧房原地改建协议》签订时原告王远明和陈琼就将其土地使用证和契证等证件交给被告汤小平，由此可以推定，协议签订时被告汤小平就知晓原告王远明和陈琼的房屋土地性质和土地面积，不存在不真实和欺诈，因此，被告汤小平辩称原告王远明和陈琼提供的土地使用面积不真实，具有欺诈性，其行为违反了合同法第52条的规定，该协议属无效协议的辩称理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告汤小平向原告王远明、陈琼支付2019年和2020年的租房费共计22000元。 案件受理费350元减半收取175元，由被告汤小平负担（案件受理费原告已垫付175元，待本判决生效执行时由被告直接给付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张玲 二〇二〇年十二月十五日 书记员  余丽