四川省会理县人民法院民 事 判 决 书（2020）川3425民初3227号原告：雷菲，女，1986年6月26日出生，布依族，四川省会理县人，住四川省会理县鹿厂镇兴隆村****附**，公民身份号码：5134261986********。被告：凉山华源房地产开发有限公司，住所地：四川省会理县县府街******。法定代表人：杨友华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲军，男，1969年11月10日出生，汉族，四川省会理县人，住四川省会理县城关镇顺城东路********，身份证号码：5134251969********，系公司总经理，代理权限为一般授权。原告雷菲与被告凉山华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告雷菲、被告华源公司委托诉讼代理人蒲军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷菲向法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋所有权证书；2、判令被告自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。即2019年9月30日至2020年9月30日，365天×（457832元×0.0005）=83554.34元；3、判令被告给付原告因延迟办理房屋所有权证书产生的银行同期贷款利息（按银行同期贷款利率计算），即：即2019年9月30日至2020年9月30日，457832元×0.065=29759.08元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年4月28日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的联合名典（北街办事处迎宾大道64号）3栋1楼21号商品房一间（22.15m²）。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2017年3月20日将10000元，于4月28日将40000元，于7月31日将人民币187832元交付于被告，合计首付房款237832元支付给被告，银行商业贷款部分人民币220000元于2017年12月29日开始还贷。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十八条约定“该商品房应于2017年9月30日前验收合格并交付使用”，但由于种种原因，被告未能按时交房，属被告违约。合同第二十八条第一款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人合同已付房价款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”被告的行为构成了严重违约。为维护原告合法权益，现起诉至法院。被告华源公司辩称，原告的第一项诉讼请求我方无异议，我公司尽快把原告的房屋权属证书办下来，违约金请业主理解一下，案涉项目前期不是我公司负责，公司是2019年4月才接手的，公司是按照买房的先后顺序进行办理，今年已经办理了129户，原告主张按照日万分之五计算的违约金过高，请原告理解公司的困难。利息需要解除合同才能产生，现在合同没有解除公司将会积极办证。原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份、《商品房买卖合同》补充协议复印件1份、商品房买卖（预售）合同备案表复印件1份，证明2017年7月31日原告购买了联合名典3幢1层21号商铺，原、被告双方的房屋买卖合同关系成立，根据合同条款约定被告已经构成违约；2、华源公司联合名典项目部出具的购房款收据复印件3份、交房通知书复印件1份、华源公司联合名典项目出具的代收契税、维修基金、印花税、办证费复印件收据1份，证明原告按照合同约定已将房款、办证相关费用全额支付，被告却没有在合同约定期限内将购买的案涉房屋的产权证办理下来，造成原告无法对案涉房屋进行处置，不能出让也无法抵押。被告华源公司无证据提交。经庭审质证，被告对原告提供的2组证据均无异议。本院认证认为：对原告提交的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，被告华源公司作为出卖人、原告雷菲作为买受人签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议各一份，合同约定：原告购买被告位于会理县北街办事处迎宾大道64号，取名“联合名典”开发项目处3栋1楼21号的商品房一间，该房屋预测面积共为22.15m²，其中套内建筑面积16.8m²，分摊共有建筑面积为5.35m²，以每平方米按20669.59元计价，房屋总价款为457832元。原告选择商业贷款的付款方式，约定在2017年7月31日前支付首期房价款237832元，占全部房价款的52%，余款220000元原告通过向银行贷款的方式交付被告。房屋交付时间约定，被告应于2017年9月30日前向原告交付案涉房屋。此外，该主合同第二十八条第一项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人合同已付房价款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”在合同签订后，原告分别于2017年3月20日交付了10000元、4月28日交付了40000元、7月31日交付了187832元的购房款给被告，首付款按照合同约定交付完毕，余款220000元原告于2017年12月通过向银行贷款的方式交付被告，合计支付被告购房款457832元。被告于2017年9月28日将案涉房屋交付原告实际管理使用。在庭审中，双方对于未在约定的期限内办理案涉房屋不动产登记证书之事实均无异议。现原告认为按照合同约定，完全履行了合同义务，被告未能按照合同约定，按时交付房屋权属证书，构成违约。为维护原告合法权益，现起诉至法院。本院认为，原告雷菲与被告华源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原告主张被告应当交付案涉房屋的不动产登记证应予以支持。对于双方约定的违约金数额是否过高，是否需要进行调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金制度系以赔偿未违约方的损失为主要功能，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，应以此为衡量违约金过高的基础标准。同时，应当考虑到合同的履行情况和当事人的过错程度。履行程度应成为衡量的因素之一。此外，当事人的过错程度也是应当考虑的重要因素，违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的彼此消长。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，进一步明确，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不能将违约金条款完全留待当事人约定。本案中，从原、被告订立《商品房买卖合同》的目的来看，原告与被告之间关于交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。虽然原、被告双方在合同中约定了延迟交付产权证产生的违约金是按购房总价款万分之五计算，但原告未提交因延迟办理案涉房屋不动产登记证书而造成实际损失的相关证据。原告购房款总价为457832元，按照合同约定，因延迟交付不动产登记证一年，计算出的违约金达83554.34元。鉴于被告履行了合同主要义务，已将案涉房屋交付原告实际管理使用，在本案审理过程中，被告也在积极给原告办理不动产登记证，被告的行为不是恶意违约，故被告认为违约金过高，要求予以调整的请求，本院应当予以支持，并酌情支持原告部分违约金。原告要求继续履行合同，但主张被告支付因延迟办理房屋所有权证书产生的银行同期贷款利息29759.08元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告凉山华源房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内向原告雷菲交付位于会理县北街办事处迎宾大道64号3栋1楼21号房屋的不动产登记证书。如未按期办理不动产登记证书，由被告凉山华源房地产开发有限公司按原告雷菲已付购房款457832元为基数从2019年9月30日起按日万分之五向原告方支付逾期交付不动产登记证书违约金至本判决生效之日止。如因原告雷菲原因导致房屋产权证书未在本判决约定期限内办理的，由原告雷菲自行承担责任；二、由被告凉山华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告雷菲因迟延交付不动产登记证书违约金人民币5000元；三、驳回原告雷菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2566元，减半收取计1283元，由原告雷菲负担283元，被告凉山华源房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员 余 香二〇二〇年十二月二十八日书记员 范晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。