浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2463号上诉人（原审原告）：浙江九马玻璃有限公司。住所地：海宁市海宁农业对外综合开发区新兴路东。统一社会信用代码：91330481762519765E。法定代表人：周炳强，执行董事。委托诉讼代理人：马幼蓝、朱晨沛云，浙江东鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州千城猫店配科技有限公司。住所地：杭州市西湖区高技街****。统一社会信用代码：913301066917361989。法定代表人：魏正义，执行董事。上诉人浙江九马玻璃有限公司（以下简称九马公司）因与被上诉人杭州千城猫店配科技有限公司（以下简称千城猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初9121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。九马公司上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判千城猫公司支付2020年2月1日至2020年4月20日的租金74372元，违约金以合同约定计算即181840.85元，对一审判决的水电费、房屋占有使用费无异议，加判合同于2020年4月20日解除。事实和理由：一、一审认定千城猫公司需支付的租金、违约金金额错误，一审事实认定不清、适用法律错误。（一）千城猫公司的违约行为发生于疫情前，疫情对租赁合同的履行无实质影响，一审判决减免一个月租金，无事实及法律依据。双方合同约定千城猫公司应于2019年11月1日前支付下一期租金，而疫情发生于2020年春节期间，直至疫情发生时，千城猫公司逾期付款三月有余，根据《中华人民共和国合同法》第一百一一十七条的规定，千城猫公司违约行为发生于疫情之前，不能以疫情为由减免租金。此外，疫情发生正值春节假期，千城猫公司春节假期期间放假、停止经营，且其并不属于疫情期间政府明令暂停营业的企业，在春节后，其可自行申请复工、恢复经营。本次疫情并未对千城猫公司造成较大影响，其在2月至3月期间处于停工状态系因春节假期未申请复工而引起，即使产生相应的影响也应由其自行承担责任。九马公司完全履行自己的义务，并无违约行为，一审免除千城猫公司一个月租金，系适用法律错误，显失公平。（二）一审无视九马公司实际损失及千城猫公司的恶意违约行为，错误调整违约金金额，判决显失公平。双方合同第七条第六款关于违约金的约定系双方真实意思表示，千城猫公司理应遵守，其构成单方违约时就应预见违约风险。九马公司主张的违约金仅为合同总金额的8.26%，该违约金金额明显低于合同继续履行情况下九马公司的可得利益。为满足千城猫公司承租要求，九马公司拆除电梯、扩大电梯井道、购买安装新电梯，增设拉货天桥，并支出120万元。千城猫公司违约行为导致合同提前解除，案涉房屋至今仍处于空置状态，并未出租，因此，千城猫公司的行为除给九马公司造成预期可得利益损失之外，九马公司还在租赁之初为满足千城猫公司要求而支出了巨额费用，其损失远超主张的违约金金额。另外，本案违约金还有惩罚性作用，为维护双方交易的稳定性而约定，在签订协议之初千城猫公司就已明知违约后果，故无论九马公司是否有损失，千城猫公司均应承担违约金。一审一方面减免租金，一方面无正当理由大幅调低违约金金额，未保护九马公司权益，判决结果显失公平。根据同案同判的原则，嘉善法院与嘉兴中院均有判决认定单方违约导致合同解除，违约方承担六个月违约金合理。二、一审对于合同解除的问题未在判决主文中体现，应在裁判文书中体现。千城猫公司辩称，其理由与一审一致，另外，一审关于千城猫公司应支付的费用已作出明确判决，千城猫公司对一审判决结果不服，其也提起了上诉，但因认为浪费精力，故撤诉。请求驳回上诉。九马公司向一审法院起诉请求：判令千城猫公司向九马公司支付2020年2月1日至2020年7月31日半年度的租金167338.2元。2020年1月19日，九马公司增加一项诉讼请求：判令千城猫公司向九马公司支付违约金66098.59元（以167338.20元为基数，按照每日千分之五，自2019年11月2日起，计算至实际付清之日止，暂计算至2020年1月19日为66098.59元）。2020年5月8日，九马公司将诉讼请求变更为：1.判令解除九马公司与千城猫公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令千城猫公司向九马公司支付2020年2月1日至2020年4月15日之间的租金69724.25元（租金按照334676.40元/年的标准，暂计算2.5个月，此后要求计算至法院判令双方《厂房租赁合同》解除之日止）；3.判令千城猫公司向九马公司支付违约金181840.85元，包含逾期付款违约金为7530.22元（167338.20元*5‰*9天）及提前解除合同违约金174310.63元；4.判令千城猫公司于《厂房租赁合同》解除后3日内将房屋腾空，恢复原状，拆除并清理所承租房屋的所有装修装饰（包括房屋天台设备）及隔断，并按照929.65元/天的标准向九马公司支付《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，千城猫公司未在期限内将房屋腾空、恢复原状的，千城猫公司应承担拆除及清理、搬运费用30000元；5.判令千城猫公司向九马公司支付2020年1月份水电费1216.58元、3月份水电费402.83元，合计1619.41元。一审法院经审理认定事实：九马公司将坐落于海宁开发区制镜车间二楼建筑面积约为2788.97平方米的厂房出租给千城猫公司，双方签订《厂房租赁合同》，约定如下：租期6年，自2017年8月1日起至2023年7月31日止；第一年租金为334676.40元，此后每三年递增10%，即第四年起为368144.04元；租金采用先付后用形式，千城猫公司第一年租金于合同签订后三日内支付，每半年支付一次，第二次租金应于第一个半年期满前90日内支付，此后以此类推，均为每半年期满前90日支付；水电费等由千城猫公司承担；租赁期间内，在不破坏原房屋结构的前提下，千城猫公司可根据自身需要进行装修，租赁期满或合同提前终止的，千城猫公司可移走可移动部分装修并不得损害房屋主体结构，九马公司也有权要求千城猫公司将房屋恢复到承租时的情况；租赁期间，千城猫公司应及时支付房租以及其他应支付的一切费用，如逾期支付，九马公司有权增收日千分之五的违约金，逾期十天以上，九马公司有权提前终止合同，并要求千城猫公司承担当年六个月租金的违约金。双方还约定，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来以及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。合同签订后，千城猫公司租用上述厂房用于家具生产安装，并按约支付了截至2020年1月31日止的租金。根据合同约定，千城猫公司应当在2019年11月1日前支付下一个半年期的租金（2020年2月1日至7月31日）167338.20元。因千城猫公司未按期支付，九马公司员工杨某自2019年11月4日起开始向千城猫公司催收租金，千城猫公司多次以周转困难为由要求延期至月底支付。期间，千城猫公司开始跟杨某沟通要求提前解除租赁合同，后通过杨某转达给九马公司老板，并于11月22日发送一份书面通知至杨某微信，内容为：“浙江九马玻璃有限公司：由于各监管部门频繁检查，各监管部门和管委会要求我公司搬离，特此提前结束房屋租赁合同，我公司于本次房租到期日不再续租”。杨某回复“收到”。12月3日，杨某发送微信给千城猫公司，内容为“魏老板，你之前支付的房租费到期日为2020年1月31日，请通知你们公司车间在此日期前完成搬离，并清理现场垃圾等，望处理，谢谢！”以及“收到请回复一下，谢谢！”2019年12月17日，九马公司以千城猫公司未按期支付租金为由，向一审提起诉讼。2019年12月30日，千城猫公司向九马公司发函要求解除租赁合同。2020年1月2日，九马公司回函称：不同意提前解除租赁合同，要求千城猫公司继续履行，支付下一个半年度的租金。2020年3月2日即一审第一次庭审中，千城猫公司明确表示不愿意再继续租赁案涉厂房，并开始陆续将厂房腾退搬出。2020年4月15日，九马公司以千城猫公司逾期支付租金超过10日且拒绝继续履行合同为由，通知千城猫公司解除房屋租赁合同，同时变更诉讼请求。另，千城猫公司租赁的案涉厂房在2020年1、3月份产生的水电费共计1619.41元。截至2020年5月8日，双方确认千城猫公司尚未完成腾退，仍实际占用案涉厂房。一审法院经审理认为，九马公司、千城猫公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，现双方均明确不再继续履行，应当认定合同已经解除，但双方对合同有效解除的时间、方式以及费用承担存有争议。由此，本案争议焦点为：1、九马公司、千城猫公司之间的租赁合同于何时解除；2、千城猫公司尚欠的租金、水电费及合同解除后继续占有期间的使用费如何认定；3、千城猫公司是否构成违约，以及违约金数额的认定；4、后续搬迁清理费30000元能否支持。1、九马公司、千城猫公司之间的租赁合同于何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人在合同中约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，九马公司、千城猫公司先后作出解除合同的意思表示，是否符合合同有效解除的条件应根据案件事实判断。千城猫公司主张双方在2019年12月3日协商一致解除合同，理由是千城猫公司于2019年11月22日通过微信书面通知九马公司不再续租，后九马公司员工杨某于12月3日回复要求千城猫公司在房租费到期日前搬离，表明九马公司同意解除合同。对此，一审认为千城猫公司的主张不能成立。双方基于自愿原则可以协商解除合同，其实质是订立一个新的合同来取代原有的合同，协议解除有效的前提是双方对原合同的解除以及解除后的权利义务的处理和安排达成一致意见，否则不能产生合同解除的效力。本案中，九马公司员工杨某回复千城猫公司的行为即使认定代表九马公司，即九马公司同意到期不再续租，但不能据此认定双方就合同解除后的违约金、后续清理等达成一致，更不能认定九马公司在此放弃向千城猫公司主张违约金。相反，从后续双方的沟通过程来看，九马公司同意提前解除租赁合同的条件是千城猫公司需承担当年6个月租金的违约金并在指定期限前搬离清理完毕，但千城猫公司不同意支付违约金的条件，双方就厂房装修的拆除等也未达成一致。由于双方协商无果，九马公司遂于2019年12月17日提起诉讼，并在后续收到千城猫公司发送的解除合同通知后明确回函表示不同意解除合同。综上，千城猫公司主张合同在2019年12月3日已经解除没有事实依据，不予认可。九马公司主张合同于2020年4月15日因九马公司单方行使解除权得以解除。对此，一审认为，租赁合同约定千城猫公司逾期支付租金十天以上，九马公司有权提前终止合同，该约定系双方真实意思表示，合法有效。现千城猫公司逾期支付租金已超十日，九马公司有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，九马公司于2020年4月15日向法院提交申请书，载明要求解除租赁合同，该通知于2020年4月20日送达至千城猫公司。因此，一审认定，九马公司、千城猫公司之间的房屋租赁合同于2020年4月20日解除。2、千城猫公司尚欠的租金、水电费及合同解除后继续占有期间的使用费如何认定。关于尚欠的租金，一审认为，在租赁合同存续期间，千城猫公司负有给付租金的义务，即千城猫公司尚需支付自2020年2月1日至4月20日的租金。千城猫公司要求就疫情期间的租金或房屋占用使用费予以适当减免。对此，考虑到千城猫公司在2020年2月至3月期间确因疫情管控措施影响处于停工停产状态，无法正常经营或者组织搬离，结合案涉房屋的性质、用途及疫情防控期间的相关政策规定等实际情况，根据公平原则，一审酌定减免一个月租金。经核算，千城猫公司还需支付九马公司租金46482.50元(929.65元/天*50天)。至于九马公司主张的水电费1619.41元，根据合同约定应由千城猫公司承担，故对九马公司该项诉讼请求予以支持。千城猫公司在合同解除后理应及时将涉案租赁房屋腾退完毕。因千城猫公司作为承租人在合同解除后仍实际占用使用房屋，应当支付占用期间的合理的使用费。根据一审庭审中双方的陈述，截至2020年5月8日，千城猫公司仍以卷闸门封闭租赁的厂房，故占用使用的范围为租赁物整体，九马公司主张按照租金标准929.65元/天计算，于法不悖，予以支持。经核算，千城猫公司需支付九马公司截至2020年5月8日止的占有使用费16733.70元（929.65元/天*18天）。此后至案涉厂房腾退完毕期间，千城猫公司仍应支付相应费用，其支付标准、支付期限应当根据实际占用使用的情况确定，因相关事实尚未确定，九马公司可另行主张。3、九马公司主张的违约金能否支持。一审认为，九马公司、千城猫公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当全面履行各自的义务。现九马公司已提供符合要求的租赁物，千城猫公司逾期支付租金远超十日并明确表示不再继续履行剩余的租约，构成单方违约，九马公司有权要求其承担相应的违约责任。千城猫公司主张系因开发区管委会阻碍故无法继续经营，但未提交相关证据予以证实，故不予认定。关于九马公司主张按照每日千分之五计收9天的逾期支付租金违约金，一审认为，该请求在合同约定范围内但计算标准偏高。根据利息损失的性质，一审酌情调整为按照年利率24%计算，计1004.03元（167338.20元*24%/360天*9天），超出部分不予支持。至于九马公司主张的相当于当年6个月租金的违约金，千城猫公司辩称违约金过高，请求调整。从案件事实来看，该项违约金对应的是千城猫公司的根本违约行为导致租约提前解除后可能产生的房屋空置期间的租金损失，结合千城猫公司提出解除合同的时间点以及租赁房屋的性质、市场行情、合理寻租期等因素，九马公司主张的6个月租金损失偏高，一审酌情调整为87000元。综上，千城猫公司需支付违约金共计88004.03元。4、后续拆除、清理、搬运费用30000元能否支持。根据一审庭审中九马公司、千城猫公司的陈述，直至2020年5月8日千城猫公司仍在搬运清理中，九马公司主张的后续相关费用尚未发生，也并非必然发生。故对九马公司的该项诉请不予支持，九马公司可待上述费用实际产生后另案主张权利。综上，九马公司、千城猫公司之间的房屋租赁合同已于2020年4月20日解除，千城猫公司尚需支付租金46482.50元、水电费1619.41元、房屋占有使用费16733.70元（截至2020年5月8日）、违约金88004.03元，共计152839.64元，并应尽快完成房屋腾退。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、千城猫公司于判决生效之日起十日内支付九马公司房屋租金46482.50元、水电费1619.41元、房屋占有使用费16733.70元（截至2020年5月8日）、违约金88004.03元，共计152839.64元。二、千城猫公司应于判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋腾退完毕。三、驳回九马公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5547元，财产保全申请费1357元，合计6904元，由九马公司负担3178元，由千城猫公司负担3726元。二审中，九马公司提交照片复印件四张及视频一份，证明截至目前案涉厂房仍处于空置状态，九马公司的损失仍在延续，故其向千城猫公司主张6个月租金的违约金合理，其实际损失远超6个月租金的违约金。千城猫公司辩称，对真实性有异议，其不知晓该照片的拍摄时间，对合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，房屋空置损失不应由其承担。本院认证意见：该证据不能证明九马公司证明目的，具体理由将在说理部分阐述，不予认定。二审中，千城猫公司并未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。另认定，证人杨某于2020年3月2日出庭作证陈述，截至当日案涉厂区仍未恢复生产，规模以上工业企业已经申请复工，但是员工未来上班，规模以下工业企业还没有，千城猫公司属于规模以下工业企业，截至上周五还没有（复工），规模以下工业企业允许（复工），但要自己向管委会申请。千城猫公司认可其为规模以下工业企业。本院认为，《厂房租赁合同》第七条第六款约定，“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如逾期支付……逾期十天以上，甲方有权提前终止合同，并要求乙方承担当年六个月租金的违约金。”本案中九马公司依据上述条款有权提前终止合同，其于2020年4月15日向一审提交申请书，明确要求解除合同，该通知于2020年4月20日送达千城猫公司，故案涉《厂房租赁合同》已于2020年4月20日经通知解除，一审已在裁判理由中予以确认，并对合同解除后相应法律后果予以处理，一审虽未在判决主文中列明，但不影响本案合同已解除的事实。关于租金问题。2020年1月后发生新冠肺炎疫情给企业生产经营造成较大冲击，本案中，千城猫公司截至2020年2月底仍未恢复生产经营，处于停工停产状态，故根据公平原则及利益衡平原则，综合考虑新冠肺炎疫情的影响、案涉房屋的性质、用途及疫情防控期间的相关政策规定等实际情况，一审酌情减免千城猫公司一个月租金，并无不当，此系一审法院在法律允许的范围内实行自由裁量权，二审不予调整。九马公司关于一审不应减免一个月租金的上诉请求，本院不予支持。关于违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然《厂房租赁合同》对违约金的计算标准进行了约定，但千城猫公司主张违约金过高请求降低，一审认为违约金计算标准偏高，并根据利息损失的性质、千城猫公司提出解除合同的时间点以及租赁房屋的性质、市场行情、合理寻租期等多种因素，酌情对本案违约金计算标准进行调整，并无不当。九马公司主张其存在应千城猫公司要求而改造天桥及电梯的支出，且其房屋目前仍处于空置状态，其损失远高于合同约定的违约金数额，故应按合同约定计算违约金，但双方合同中并未涉及天桥及电梯改造事宜，无证据显示九马公司系因千城猫公司的租赁要求而改造上述设施，且该设施的建设亦与千城猫公司违约而造成的损失无关联性；千城猫公司于2020年3月2日一审庭审中明确表示不愿再租赁案涉厂房，九马公司亦于2020年4月15日向一审提交申请书要求解除合同，故九马公司对双方合同无法继续履行的事宜清楚，在此情况下，九马公司作为出租方负有减损义务，应积极寻找其他承租人以减少损失扩大，而非任由房屋空置导致其损失扩大，尽管案涉房屋现处于空置状态，但并不能将房屋空置造成的损失全部归咎于千城猫公司。综上，九马公司认为应按合同约定的计算标准计算违约金的上诉理由不能成立。综上，九马公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2735元，由上诉人浙江九马玻璃有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十二月七日法官助理  王旖辰书 记 员  黄晓琴书 记 员  胡玉婷