湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4235号上诉人(原审被告、反诉原告)：襄阳市襄厦房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区庞公路**。法定代表人：田克山，该公司董事长。委托诉讼代理人:王敬锋，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张伟华，女，1962年4月2日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人:李文波、芦进，湖北元领律师事务所律师。上诉人襄阳市襄厦房地产开发有限公司（以下简称襄厦房地产公司）因与被上诉人张伟华商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。襄厦房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：其与张伟华签订的《房屋买卖合同》约定价款为82187元。张伟华在仅支付5万元后一直不予支付剩余房款。其还向张伟华发出了解除合同的通知，张伟华应腾退已占用的房屋，承担未缴纳房款增值部分的损失。被上诉人张伟华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。张伟华向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告履行《商品房屋买卖合同》义务，将原告所购买的房屋所有权初始登记至原告名下；2、请求判决被告承担办理房屋所有权初始登记过户相关费用；3、请求判决被告赔偿原告律师代理费、保全费及损失：具体撤销之诉1万元、保全费5000元、本案代理费2万元，合计35000元；4、本案诉讼费、保全费及其他相关费用由被告承担。襄厦房地产公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判令张伟华向襄厦房地产公司支付因延迟房屋价款，涉案房屋增值部分的房款190000元（19万元包括了剩余房款32187和2500的水电开户费），并支付物业管理费2万元；2、反诉案件受理费由张伟华负担。一审法院认定事实：2006年5月26日，案外人郑姣作为买受人、本案被告襄厦房地产公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定襄厦房地产公司将其开发建设的位于襄阳市襄城区庞公路38号王家洼公寓第2幢4单元5层1号房出卖给郑姣，房屋建筑面积96.69平方米，每平方米800元，总价77352元。付款方式为：由郑姣于2006年7月31号前一次性付清。合同还对其他事项进行了约定。合同上郑姣的签字系其父亲代签。2006年5月26日、6月30日、7月28日，郑姣分别向襄厦房地产公司交付购房款20000元、30000元、27352元，共计77352元。该《商品房买卖合同》未在房管部门办理备案。2006年9月18日，本案原告张伟华作为买受人、襄厦房地产公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定襄厦房地产公司将其开发建设的位于襄阳市襄城区庞公路38号王家洼公寓第2幢4单元5层1号房出卖给张伟华，房屋建筑面积96.69平方米，每平方米850元，总价82187元。付款方式为：张伟华于2005年3月18日一次性付清房款5万元。余款从工程款决算中扣除（32187元）。另交房前一次性付清水电开户费2500元，在工程款决算中一次性扣除。合同还对其他事项进行了约定。2016年9月16日，襄厦房地产公司向张伟华出具收到购房款5万元的收据。该《商品房买卖合同》未在房管部门办理备案。2018年10月9日，案外人郑姣以襄厦房地产公司作为被告向一审法院提起诉讼，请求判令襄厦房地产公司协助其办理所购商品房（王家洼公寓第2幢4单元5层1号房）不动产权属登记证书。一审法院在审理的过程中，郑姣与襄厦房地产公司达成调解协议，一审法院于2018年10月24日作出（2018）鄂0602民初2738号民事调解书，调解协议为：襄厦房地产公司自愿于2018年11月30日前协助将位于襄阳市襄城区庞公路38号王家洼公寓第2幢4单元5层1号房不动产权属证登记在原告郑姣名下。之后，因襄厦房地产公司未按照调解书载明的期限履行协助过户义务，郑姣申请执行。在执行过程中，张伟华提起本案第三人撤销之诉，查封了涉案房屋，目前房屋尚未过户登记至郑姣名下。2019年4月19日张伟华以襄厦房地产公司作为被告向一审法院提起诉讼，请求判令襄厦房地产公司履行《商品房买卖合同》义务，将原告所购买的房屋所有权初始登记至原告名下；判令襄厦房地产公司承担办理房屋所有权变更过户登记相关费用。在该案审理的过程中，查明有之前一审法院（2018）鄂0602民初2738号民事调解书，原告申请撤诉，一审法院于2019年5月31日作出（2019）鄂0602民初1090号民事裁定书予以准许。同年6月10日，张伟华提出第三人撤销之诉。一审法院作出(2019)鄂0602民撤2号民事判决，张伟华不服提出上诉。襄阳市中级人民法院（2020）鄂06民终542号民事判决：撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初2738号民事调解书；驳回郑姣要求襄厦房地产公司协助办理王家洼公寓第二幢四单元五层壹号房不动产权属登记证书的诉讼请求…诉讼保全费5000元由上诉人张伟华负担。同年8月19日，张伟华作为原告向一审法院起诉，提出了本案的诉讼请求。襄厦房地产公司提出反诉请求。一审法院作出(2019)鄂0602民撤2号民事判决查明：1、2019年3月22日湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司向一审法院出具《用襄厦房地产公司剩余执行款抵消张伟华剩余房款说明》，载明“湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司2005年3月28日与襄厦房地产公司签订《建设工程施工合同》承包襄城区王家洼公寓2号楼，工程施工由福建人林庆绿垫资承包施工，林庆绿也拖欠投资人张伟华投资款。当时张伟华要求购买2号楼4单元5楼1号商品房一套，合同总价款82187元。买卖双方在购房合同第六条规定，购房人一次性付清房款5万元，余款32187元从工程款决算中扣除。临交房前一次性付清水电开户费2500元，在工程款决算中一次性扣除。两项预留的扣除费用共34687元。之后襄厦房地产公司收到张伟华交付的5万元购房款并出具《收据》一份，2007年张伟华已收到购买的商品房。后襄厦房地产公司因决算纠纷起诉省一建襄樊公司2016年才终审判决执行，按照判决目前襄厦房地产公司要付省一建襄樊公司62万余元，经调解省一建襄樊公司同意执行到58万元就结案。襄厦房地产公司现在只能拿出55万元还有3万元不能兑现，为此省一建襄樊公司决定将襄厦房地产公司暂不能兑现的3万元，用于抵消预留的张伟华34687元购房款。在襄厦房地产公司支付545313元同时向张伟华出具收据后，本执行案件与张伟华购房预留付款事务均一次性处理完毕。”2、2019年3月22日湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司与襄厦房地产公司达成执行和解协议：湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司在放弃部分利息后，同意只要求襄厦房地产公司偿付58万元。该款由法院从任强与襄厦房地产公司执行一案的拍卖款中直接支付，转款至省工建总公司或湖北法正大律师事务所账号。支付后，（2011）襄城民再字第00004号民事判决确定的义务，即全部执行完毕。3、2019年3月28日，湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司向一审法院出具《省一建襄樊公司执行结案证明》，载明“湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司申请襄城区人民法院执行襄厦房地产公司判决的工程款一案，当事人双方于2019年3月22日达成《执行和解协议》。襄厦房地产公司支付省一建襄樊公司王家洼公寓2号楼的工程款58万元人民币，款项从另一案的房屋拍卖款中支付。2019年3月28日省一建襄樊公司收到襄城区法院转账的执行款580000元，至此湖北省建筑工程总公司第一工程公司襄樊公司申请的（2011）襄城民再字第00004号民事判决执行案件已经终结。”4、在审理的过程中，经到案涉房屋现场查看，目前该房屋由张伟华占有，房屋内有简单的装修及生活用品，襄厦房地产公司未将该房屋的水、电、天然气开通，张伟华用电是从楼上其哥哥家接进来的，自来水是其自己去打开的自来水闸门，家里用的是煤气。房屋地面用水泥铺平，客厅用地板纸铺垫的，卧室铺置的复合地板。本案在审理过程中，一审法院还查明：案外人湖北省一建襄樊分公司收到襄厦房地产公司向一审法院履行的580000元工程款后，即将拖欠原告张伟华的工资报酬40000支付给了张伟华。张伟华于2019年3月29日向襄厦房地产公司法定代表人田克山发出短信：“田总您好：我是今天中午给你打过电话的张伟华，我之前在襄厦房地产公司开发的王家洼公寓购买过一套住房，按合同约定还有剩余房款从工程款中结算，现在法院已将工程款打给施工方林庆绿，林庆绿将钱交于我，我现在把剩余的房款都打给你，你给我一个账号。等你三天时间。”襄厦房地产公司的法定代表人田克山回短信：“算了，我给你五万元，房子还给我…”。张伟华未同意襄厦房地产公司的意见。反诉被告张伟华自认，2007年2月18日，反诉原告已交付房屋，而没有向反诉原告交纳物业费。反诉被告张伟华还称，同意按反诉原告起诉的标准交纳物业费，但因基本配套如水电没有到位，物业费应当打个对折。张伟华同意向襄厦房地产公司交纳水电开户费2500元。一审法院认为，因襄阳市中级人民法院（2020）鄂06民终542号民事判决，撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初2738号民事调解书，并驳回郑姣要求襄厦房地产公司协助办理王家洼公寓第2幢4单元5层1号房不动产权属登记证书的诉讼请求，对襄厦房地产公司已向张伟华交付了涉案商品房予以确认，故原告张伟华请求判令被告襄厦房地产公司履行2006年9月18日签订的《商品房买卖合同》，将涉案房屋所有权初始登记至原告张伟华名下，符合合同约定及法律的规定，予以支持。原告请求判令被告襄厦房地产公司承担房屋初始登记的相关费用，因未按法院确定的期限明确诉讼请求，对此诉请，因请求不明确，不予支持。原告主张的赔偿撤销之诉损失10000元、律师代理费20000元，因无合同约定，不予支持。原告主张的保全费，因襄阳市中级人民法院（2020）鄂06民终542号民事判决已作出处理，本案不再处理。对反诉请求，反诉被告同意支付剩余购房款32187元，水电开户费2500元，对反诉原告这一请求，予以支持。因反诉原告请求的按每月每平方米0.28元计算的物业费20000元，反诉被告同意对折支付，虽然反诉原告的这一请求与本诉不是同一法律关系，但因反诉被告同意支付，且反诉被告列明的物业服务现状与法院查明的客观事实相符，故对反诉原告的请求，按反诉被告认可的对折10000元支持。因双方在商品房买卖合同中约定了剩余购房款的支付方式为：“剩余房款从湖北省一建襄樊分公司工程款决算中扣除（32187元）”，而反诉原告因一直未支付涉案小区建造产生工程款，直至2019年3月28日，襄厦房地产公司才将工程款履行完毕；而张伟华才从湖北省一建襄樊分公司领取工资薪酬，且即时向反诉原告请求支付剩余购房款，而反诉原告未接受。鉴于上述事实，反诉被告未支付剩余购房款，是基于合同约定，反诉被告并没有过错。反诉原告请求法院支持反诉被告赔偿按未付房款32187元对应的房屋市场增值部分155313元，显失公平，故对反诉原告的这一请求，不予支持。反诉原告还诉称，已通知反诉被告解除了商品房买卖合同，因就合同效力，已经生效判决确定，在此，不另作评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告襄厦房地产公司于本判决生效后十五日内协助原告张伟华将位于襄阳市襄城区庞公路38号王家洼公寓第2幢4单元5层1号房屋初始登记在原告张伟华名下。二、驳回原告张伟华的其他诉讼请求。三、反诉被告张伟华于本判决生效之日起十五日内一次支付反诉原告襄厦房地产公司购房款32187元、水电开户费2500元、物业费10000元，共计44687元。四、驳回反诉原告襄厦房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取751元，由原告张伟华负担671元，由被告襄厦房地产公司负担80元；反诉案件受理费2225元，由反诉原告襄厦房地产公司负担1752元，由反诉被告张伟华负担473元。二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人襄厦房地产公司与被上诉人张伟华于2006年9月18日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。对购房尾款32187元，双方在合同中有“剩余房款从湖北省一建襄樊分公司工程款决算中扣除（32187元）”的明确约定，2019年3月，被上诉人张伟华知道剩余房款未从湖北省一建襄樊分公司工程款决算中扣除后，即向上诉人襄厦房地产公司表示了付款意向，故被上诉人张伟华在本案纠纷中不构成违约。一审法院判决襄厦房地产公司协助张伟华将位于襄阳市襄城区庞公路38号王家洼公寓第2幢4单元5层1号房屋初始登记在张伟华名下及判决张伟华支付襄厦房地产公司购房款32187元、水电开户费2500元、物业费10000元，符合合同约定，本院予以确认。襄厦房地产公司上诉称：张伟华在仅支付5万元后一直不予支付剩余房款。其还向张伟华发出了解除合同的通知，张伟华应腾退已占用的房屋，承担未缴纳房款增值部分的损失。因张伟华没有违约行为，本院不予支持。综上所述，襄厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人襄厦房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十二月二十二日书记员  岳伟峰