江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11576号上诉人（原审原告）：徐友根，男，1978年10月3日生，汉族，公司负责人，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志成，江苏全衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京悦居置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道。法定代表人：徐嘉悦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪伦，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丰，国浩律师（南京）律师事务所律师。上诉人徐友根因与被上诉人南京悦居置业有限公司（以下简称悦居公司）不当得利纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人徐友根的委托诉讼代理人李峰，被上诉人悦居公司的委托诉讼代理人汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐友根上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审法院认定事实不清。一审法院查明“被上诉人陈述案涉二套商品房的实际单价为26000元/平方米，经与徐友根协商一致将其中45万元款项单独支付至案外人邹昀燕账户，该45万元款项实为案涉二套商品房的购房款等。”没有事实依据。一审判决还遗漏以下事实：被上诉人的客户经理2018年12月17日与上诉人的微信聊天记录载明“合同打出来了，直接签”。上诉人答复“我最少要17:15能到”，客户经理表示可以。由此可以看出，2012年12月8日签订的两份预售合同是双方真实意思表示，不存在违法、欺诈、显失公平的情形。二、一审法院对证据的理解和认定存在错误。三、一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。悦居公司辩称：一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人故意隐瞒事实，进行虚假陈述，严重妨碍了诉讼活动。上诉人和客户经理的微信记录中上诉人自己承认26000元/平方米不便宜。上诉人是做广告的，用广告费的45万来抵充部分房款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐友根向一审法院提出诉讼请求：1.判令悦居公司返还不当得利450000元；2.判令悦居公司支付2020年5月1日至返还日按商业银行同期贷款利率计算的利息；3.悦居公司承担本案诉讼费用及相关费用。一审法院认定事实：徐友根作为预购人与悦居公司作为预售人签订宁房预售合字2017523374号《天生悦居广场》商品房预售合同、宁房预售合字××号《天生悦居广场》商品房预售合同各一份，其中约定悦居公司预售给徐友根位于永阳街道××大道××室、××室商品房各××套，商品房的建筑面积均为53.85平方米，单价均为21821.73元／平方米，房价款合计均为1175100元，均为分期付款，第一期应于2018年12月14日前支付595100元，剩余房款人民币580000元，徐友根应于2018年12月14日前按银行要求向贷款银行提交完备贷款申请资料并办理完毕全部申请手续。双方还就其他权利义务进行了约定。上述二份合同预购人处的签署时间均载明为2018年12月18日。2018年12月18日，徐友根向悦居公司支付51万元。2019年1月31日，徐友根向悦居公司支付15.02万元。2019年6月14日，徐友根向悦居公司支付5万元。2019年10月24日，徐友根向悦居公司支付20万元。2019年12月10日，徐友根向悦居公司支付6万元。2019年12月31日，徐友根向悦居公司支付10万元。2020年1月17日，徐友根向悦居公司支付12万元。上述款项合计119.02万元，徐友根、悦居公司双方一致认可系徐友根向悦居公司支付的上述案涉二套商品房的首付款。2019年1月28日，徐友根与江苏溧水农村商业银行股份有限公司孔镇支行《个人购房担保借款合同》二份，徐友根就案涉二套商品房办理了房屋抵押借款，借款金额各为58万元，合计116万元，借款期限从2019年1月28日起至2029年1月26日。2018年12月1日，南京金侠客文化传媒有限公司（以下简称金侠客公司）与悦居公司签订了《户外媒体发布合同》一份，约定悦居公司委托金侠客公司在其广告位发布户外广告，合同价款为45万元等。徐友根为金侠客公司的时任法定代表人。2019年1月28日，悦居公司向金侠客公司支付了上述合同价款45万元。同日，徐友根根据悦居公司的指示将该45万元款项支付至案外人邹昀燕账户内。案件审理过程中，徐友根陈述该45万元系其为缓解悦居公司的资金压力多支付给悦居公司的案涉二套商品房的购房款，后悦居公司拒不退还，遂其诉至一审法院要求判如所请。悦居公司陈述案涉二套商品房的实际单价为26000元/平方米，经与徐友根协商一致将其中45万元款项单独支付至案外人邹昀燕账户，该45万元款项实为案涉二套商品房的购房款等。徐友根、悦居公司双方均认可案涉二套商品房由徐友根与悦居公司的时任销售经理宛超、销售人员郑兰香进行对接洽谈相关购买事宜。为查明案件事实，一审法院依法要求徐友根向一审法院出示了其与的宛超、郑兰香的微信聊天记录。根据徐友根出示的其与宛超之间的微信聊天记录内容，自2018年2月起徐友根与宛超之间就做广告抵房款购房、先将银行贷款搞定、大牌合同价45万元、广告款项到位后直接转给悦居公司指示的个人账号等多次进行过沟通协商并达成一致。2018年12月19日宛超向徐友根发送“好的，我这部分的请提前安排。谢谢支持。贷款已经送银行了，1月份争取下款”。2018年12月28日，徐友根向宛超发送“宛总：我们财务说那个45万还没汇到账，建议催一下”内容，宛超回复“我下午催促一下付款流程。您的贷款116万元整预计1月中旬下款。我们付款后请即刻回打45万元整至我公司指定账号，谢谢合作”。徐友根回复“好的”。2019年1月28日，宛超发送“45万请转给我们居董事长指定账号”。徐友根回复“好的，两点我就去中行柜台先转出来，然后手机银行转出去，即时到账”。宛超发送“你这里的工作全部完成，今日你的门面房已经在办理抵押，3号前下款。后面尾款也请你按照约定时间付一下，互相支持。”徐友根回复“好的，如果贷款下不来就直接影响我的商铺购买决策了”。同日，徐友根将45万元款项转账的截图发送给宛超。2019年1月30日宛超发送“贷款116万已下”。徐友根回复“我已收到短信息了”，宛超回复“心已落定，真是难”、“年前300200还请最后几天了，支持一下”。2019年1月31日，徐友根向宛超发送“宛总：付现金的话年底先付15万行不行”。2019年3月11日，徐友根向宛超发送“宛总：写字楼B座开始卖了没？我们争取再合作一次”。根据徐友根出示的其与郑兰香之间的微信聊天记录内容，2018年6月26日徐友根向郑兰香发送“我要换成沿街商铺，不要内街的，上次是塞给我的”，郑兰香回复“那我做不了主，你合同签了吗”，徐友根回复“没有的”。2018年11月21日，郑兰香向徐友根发送“你想换到7号楼？”，徐友根回复“你觉得如何”，郑兰香回复“阔以，你真能折腾”，徐友根回复“有这个想法的，帮我参谋下呢”，徐友根回复“你合同签了，操作起来麻烦”，徐友根回复“价格分析一下，什么单价低点”，郑兰香复回复“前面的单价低，现在的贵”，徐友根回复“现在什么价格”，郑兰香回复“30000左右”。2018年12月12日郑兰香向徐友根发送“过来换协议”。2018年12月14日郑兰香向徐友根发送“昨天怎么没来？今天来办理，你的协议，收据都没还呢”，徐友根回复“楼市低迷，我有点没信心啊”、郑兰香回复“你再拖下去，银行贷款影响，银行打好招呼了”、“你买的商铺绝对不亏”、“我都卖了好多套”、“房市还不是潮起潮落”、，徐友根回复“2万6也不算便宜哦”，郑兰香回复“便宜的”、“天益，时代，都是35000”、“这一栋，老板多重视的，都是大牌”。2019年1月27日，徐友根向郑兰香发送“我在等你们公司履行承诺呢！贷款批下来没有了？业务款支付出来没有了？（我毕竟已经支付了51万元达半年多、广告服务近两个月了发票税金也缴了）”，郑兰香回复“贷款宛总找人好不容易给你批了”、“我们公司如果没履行你也没说啊，我不知道，问问宛总呢”，徐友根回复“我还没有收到贷款批下来的消息”。2019年1月30日，郑兰香向徐友根发送“你的业务款汇了吗？”，徐友根回复“明后天吧，我在等一笔款还没到呢”、“业务款当天就已经汇了。我以为问的首付款呢”。2019年1月31日，徐友根向郑兰香发送“财务有没有人？我现在来刷个卡，和宛总说过了年前先刷150200，年后上班再刷15万信用卡，马到了”。2019年4月8日，徐友根向郑兰香发送“现在就是一笔15万钱没付”、“广告做少了，后来换商铺总价多了不少”。2019年12月8日，郑兰香向徐友根发送“别忘记，你说12.8号补尾款的！”。2019年12月10日，徐友根向郑兰香发送“郑经理，我现在过来刷卡啊”，郑兰香回复“财务到了，你去”“交了6万？剩下的明后天来刷卡？”。2019年12月30日，徐友根向郑兰香发送“明天先交10万吧，还有12万要过一个星期才能付了”。2020年1月10日，徐友根向郑兰香询问“下周二不能确定，下周五之前我把余款12W交清好不？”。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，徐友根、悦居公司双方一致认可就案涉二套商品房徐友根实际已支付的购房款为2800200元（其中含按揭贷款支付的1160000元），而案涉二份商品房预售合同载明的购房价款合计为2350200元，徐友根遂主张其于2019年1月28日支付的45万元款项为多支付的首付款。对此，一审法院认为，根据现已查明的事实和现有证据，首先，徐友根并未按合同约定在2018年12月14日前将按揭款之外的首付款合计119.02万元一次性付清，而是在签订案涉二份商品房预售合同当日即2018年12月18日起至2020年1月17日分次支付首付款，即徐友根并未严格依照案涉商品房预售合同的约定履行自己的付款义务，首付款亦非一次性支付完毕。案涉争议45万元款项为徐友根第二次支付的款项，距最后一次支付款项长达近一年，期间徐友根多次支付金额不等的首付款，徐友根在已支付45万元款项的情况下仍超付款项并陈述其于2020年2、3月份才得知多付45万元首付款，明显与常理不符。其次，结合徐友根与郑兰香、宛超之间的微信聊天记录内容，徐友根对于其每次向悦居公司支付的首付款金额及剩余应支付给悦居公司的首付款金额均是明知且认可的，徐友根对于案涉争议45万元款项的来源、用途、支付方式等亦是有着清晰的认知且认可的。徐友根在支付45万元款项之后，在与悦居公司的对接工作人员之后的沟通过程中，从未提出过返还45万元款项，而是提出过再次用广告费抵充房款的合作想法等。再次，徐友根曾通过微信向郑兰香发送过“2万6也不算便宜哦”内容，按26000元/平方米单价计算案涉二套商品房的价款合计为2800200元，与合同约定价款的差价恰为45万元。最后，徐友根并未向一审法院提交任何证据证明其支付案涉45万元款项系应悦居公司要求支付缓解悦居公司资金压力等。综上所述，综合本案实际，能够认定虽徐友根、悦居公司双方之间就案涉二套商品房签订了二份商品房预售合同，但徐友根、悦居公司双方之间的实际成交价款并非合同约定的价款2350200元，而是2800200元，徐友根、悦居公司双方就其中45万元购房款由徐友根根据悦居公司的指示另行支付至案外人个人账户等达成了协商一致，且徐友根已按约定全部支付完毕款项，故现徐友根主张案涉45万元款项为多支付的首付款、应予退还有违诚信原则，徐友根诉请并无事实和法律依据，一审法院依法不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回徐友根的诉讼请求。一审案件受理费已减半收取4025元，保全费2770元，合计人民币6795元，由徐友根负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人徐友根要求被上诉人悦居公司返还多支付的房款450000元，本院不予支持，理由如下：首先，虽然上诉人实际支付的房价款较其提交的《商品房预售合同》载明的房价款多出450000元，但上诉人系分期给付首付款，其在明知其支付的该笔450000元为购房款的情况下，在后续支付首付款时，并未要求予以扣减，与常理不符。且从上诉人一审提交的其和客户经理的微信聊天记录来看，上诉人从未和客户经理提及其多缴纳款项并要求退还款项。上诉人称其多支付该笔450000万元款项为缓解被上诉人资金压力，亦无任何证据证明。其次，被上诉人为证明双方真实的交易价格为26000元/平方米，故上诉人未超付购房款，提交了同时期其与购房人签订的多份载明购房单价为26000元/平方米的《商品房预售合同》，上诉人与客户经理的聊天记录中上诉人亦提及了26000元/平方米的单价并不便宜，两者之间互相印证。且上诉人与被上诉人之间存在广告业务往来，被上诉人陈述双方签订的《商品房预售合同》调低价款系为了避税，具有可信度。二审中，上诉人称其在陈述26000元/平方米也不便宜后，与被上诉人另行协商确定了双方签订的《商品房预售合同》的价格，但是对价格从26000元/平方米调整为21821.73元/平方米的协商过程，上诉人未提交证据，本院对上诉人该意见，不予采纳。综上所述，上诉人徐友根的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人徐友根负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十二月三十一日法官助理崔鸣书记员孙雪松