广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤民终60号上诉人（原审原告）：广东丰伟物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河南二路****（单号）首层。法定代表人：李婉红。委托诉讼代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市杨箕经济发展有限公司，住所，住所地广东省广州市天河区天河路**东侧****div>法定代表人：姚耀威，总经理。委托诉讼代理人：张俊锋，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天，住所地广东省广州市天河区天河路**华普大厦东侧** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：姚沛源，董事长。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市天河区杨箕经济发展公司，住所地广东省广州市天河区天河路，住所地广东省广州市天河区天河路**东侧****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姚耀威，总经理。上诉人广东丰伟物业管理有限公司（以下简称丰伟公司）与上诉人广州市杨箕经济发展有限公司（以下简称广州市杨箕公司）及被上诉人、原审被告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称杨箕联社）、广州市天河区杨箕经济发展公司（以下简称天河区杨箕公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人丰伟公司的委托诉讼代理人喻玲、刘华，上诉人广州市杨箕公司的委托诉讼代理人张俊锋，被上诉人、原审被告杨箕联社的委托诉讼代理人李志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰伟公司上诉称，1.另案497号案生效判决已明确案涉《租赁合同》合法有效，合同第八条第五款也明确约定了违约金的计算标准，根据九民纪要第49条的意见，在合同解除时一方就合同中有关违约金、违约责任条款约定请求另一方承担违约责任，人民法院应予支持。当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性，依据合同法第八条第一款规定的合同严守原则，均应严格遵守。因此，在案涉合同因对方恶意违约导致事实上履行不能而被解除的情况下，丰伟公司完全依据合同约定提出的违约金赔偿请求应被支持。2.关于违约金是否应该调整及如何调整的问题。根据九民纪要第50条的意见，认定约定违约金是否过高应以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，损失包括合同履行后可以获得的利益，主张违约金过高的违约方，应当对违约金是否过高承担举证责任。从本案一审情况来看，三被上诉人仅仅是在答辩意见中抗辩丰伟公司的损失应为200万元及利息，没有提出违约金过高的事实依据，也没有尽基本的举证义务，反而是一审法院在没有事实和法律依据下以自由裁量权将违约金打了三折。丰伟公司作为商事交易的相对方，无义务审查对方内部流程是否完善，而且杨箕联社与其下属公司之间的关系复杂，丰伟公司仅仅是疏忽审查之错。在合同履行过程中，丰伟公司多次发函催告交付，无任何过错，而对方执意继续违约，造成事实上不能履行。2013年后广州市出台了一系列涉农集体资产交易规范文件，但按照法不溯及既往原则，案涉租赁合同的履行是不应当受到影响的。丰伟公司用案外人的承租价格作为对比是用以进一步证明丰伟公司依照合同约定主张违约金的合理性，并非以此作为计算违约金损失的依据，丰伟公司计算违约金的依据就是合同明确的约定。另外，丰伟公司仅仅主张合同约定的违约金，并未就超过违约金部分的实际损失提出赔偿请求，丰伟公司主张的违约金远不足以弥补违约造成的损失，违约金没有调整的事实基础。丰伟公司通过举证说明实际损失的金额只是为了印证违约金的合理性，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第8条的规定，丰伟公司作为非违约方已经举证证明违约金的合理，故一审判决将丰伟公司主张的违约损失认定为预期利益损失是错误的，丰伟公司以可得利益为基础，证明合同约定的违约金的合理性，但丰伟公司主张违约损失基础仍是合同的明确约定。3.关于杨箕联社及天河区杨箕公司应否承担连带责任的问题。杨箕联社对其物业向来的、公开的操作模式都是由其随机性安排下属企业作为经营主体或签约主体，不能简单的根据合同相对性割裂各主体之间的关系。丰伟公司在一审中已举证证明三被上诉人之间在涉案合同的履行上密不可分的关系，根据九民纪要第10、11条，本案三被上诉人之间完全具备人格否定的条件，且杨箕联社作为广州市杨箕公司和天河区杨箕公司的实际控制人，明显存在九民纪要第11条规定的过度支配与操控的情形。由于本案三被上诉人不同于一般的独立法人机构，鉴于村集体经济组织的特殊性，杨箕联社下属的各级公司实际上都是杨箕联社对外经营的代表和工具，本身没有独立意志和独立财产，因此经济联社既是最终决策者，也是最终受益者，因此丰伟公司认为杨箕联社对公司债务承担连带责任有充分的法律依据。上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持丰伟公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由广州市杨箕公司、杨箕联社、天河区杨箕公司承担。广州市杨箕公司辩称，1.案涉《租赁合同》不能继续履行是由于法律、法规和政府命令变化，导致涉案物业不能直接交付出租，属于不可抗力导致，广州市杨箕公司对合同不能履行没有过错，不应承担违约责任。双方签订合同时，由于涉案房屋尚未建造，合同尚未生效。丰伟公司知道涉案房屋归杨箕村委会所有，但在合同上列为广州市杨箕公司所有，以此作为租赁合同签订前提，与客观情况不符，丰伟公司对合同不能履行存在过错。《村民委员会组织法》、《广州市农村集体资产交易管理办法》等法律、法规及政策，规定集体资产出租必须经民主表决并且经交易平台公开交易，广州市杨箕公司不能将房屋交付丰伟公司，属于法律强制性规定和政府命令所导致。杨箕联社按照广州市的政策和命令，将自有的物业交由政府公开交易平台进行交易，完全符合合同第十五条第一款的约定。2.案涉《租赁合同》约定的违约金标准明显超出损失，并且丰伟公司的赔偿主张将损失和违约金并用，不应得到支持，丰伟公司的实际损失只是保证金200万元的利息，丰伟公司对于合同不能履行存在过错，其不能主张超出其实际损失的违约金。3.广州市杨箕公司的股东是天河区杨箕公司和广州市天河区物业管理有限公司，三者的财产和财务账册独立，每年进行审计并进行财务公开，不存在人格混同的问题。杨箕联社辩称，一审法院另案生效判决确认，杨箕联社不是适格的被告，丰伟公司在本案再次将杨箕联社作为被告，属于恶意诉讼。丰伟公司明知案涉地块是由杨箕村委会代表全体村民代为持有，但丰伟公司从未向杨箕村委会发送过承租要约的意思表示，杨箕村委会也从未向丰伟公司作出过承诺其承租的意思表示，案涉《租赁合同》在丰伟公司与杨箕联社之间并没有依法成立。丰伟公司明知案涉地块是由杨箕村委会代表全体村民代为持有，故意避开杨箕村委会，与无处分权的广州市杨箕公司订立案涉《租赁合同》显然是以表面合法的形式，掩盖其企图继续长期占有集体资产的违法目的，丰伟公司不属于合同善意相对方。丰伟公司恶意签约，违反相关法律法规的规定，损害全体村民的集体利益，案涉《租赁合同》应认定为无效合同。同时，丰伟公司的诉请已超过诉讼时效，也超过了其实际损失，一审判决的三千万元违约金应调整降低。杨箕联社与广州市杨箕公司不构成人格混同。天河区杨箕公司辩称，本案案由是租赁合同纠纷，丰伟公司是基于案涉《租赁合同》提出的诉讼请求，但天河区杨箕公司不是案涉《租赁合同》的合同一方，与该合同没有任何关联。根据合同相对性原则，案涉合同效力仅及于合同当事方，效力依法不及于天河区杨箕公司。受杨箕联社委托，天河区杨箕公司通过三资交易平台公开招租并与中标人签订租赁合同，并未与丰伟公司签订过合同。广州市杨箕公司是独立的企业法人，独立核算、自负盈亏，有独立的法人财产，法人人格独立，与天河区杨箕公司、杨箕联社不存在人格混同的情形。广州市杨箕公司上诉称，1.虽然案涉《租赁合同》从形式上貌似条款完备，但是鉴于合同签订时标的物业尚未开始建设，租赁房屋的交付时间、交付标准、履行合同的主体尚未确定，还需要另行磋商签订新的本约租赁合同，因此案涉《租赁合同》属于预约合同。杨箕联社在房屋取得规划许可证并建成后按照法律规定出租需经民主决策、公开交易，因此不能将案涉房屋直接交给广州市杨箕公司直接出租，对于不能签订本约合同的风险，丰伟公司应当知道，故在本案租赁合同无法履行的情况下，其无权向广州市杨箕公司主张损失。2.丰伟公司明知案涉物业并非广州市杨箕公司所有而属于杨箕联社所有，在未取得租赁标的所有权人的追认、确认的情况下，案涉《租赁合同》应未生效或效力待定，而在案涉物业所有权人自行招商出租、明确广州市杨箕公司不具有出租权利的情况下，案涉《租赁合同》无效。按照《村民委员会组织法》等相关法律规定，案涉租赁物业的出租必须经过村民会议讨论后才可以办理，而案涉《租赁合同》未经杨箕联社确认，也未经杨箕联社民主表决决定，案涉《租赁合同》应属无效。由于丰伟公司对于《租赁合同》未生效的原因是明知的，并非合同善意相对人，故丰伟公司对《租赁合同》无效应自行承担责任。另外，丰伟公司收到通知取回保证金后，不提供银行账号也不交还保证金收据，导致保证金不能退还，责任在于丰伟公司，广州市杨箕公司支付利息没有事实依据。一审案件诉讼费及保全费的承担分配缺乏公平性。上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于支付利息的内容；2.撤销一审判决第二项；3.丰伟公司承担全部诉讼费用及保全费用。丰伟公司辩称，租赁合同不能履行的真正原因是广州市杨箕公司、杨箕联社及天河区杨箕公司恶意串通造成“事实上的履行不能”，并非政策变化。丰伟公司在2016年10月诉请要求继续履行案涉《租赁合同》，但在诉讼过程中杨箕联社授意天河区杨箕公司将案涉租赁物出租给广州美年实业有限公司（以下简称美年公司），且当时三资交易平台已中止该交易，天河区杨箕公司绕开平台私自与美年公司交易，明显违法违规，直接造成无法实现向丰伟公司交付。对于广州市杨箕公司及杨箕联社而言，新的法律规定和政府规章并不是履行合同的障碍，对于发生在前、不受后法约束的合同以法律为幌子不履行，对于应当受政府规章制约的行为却明知故犯，有违诚实信用原则。另外，丰伟公司在签订合同后即支付了200万元保证金，一审判决支付利息，这属于法定孳息，应从自收取该笔款项之日起计算。丰伟公司向广东省广州市中级人民法院起诉请求：1．广州市杨箕公司向丰伟公司支付违约金人民币102032590.8元；2．广州市杨箕公司向丰伟公司退还人民币200万元履约保证金及利息（以200万元人民币为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2007年7月27日起至实际付清款项之日止）；3．杨箕联社与天河区杨箕公司对广州市杨箕公司的上述全部债务承担连带清偿责任；4．三被告承担本案全部诉讼费用。广东省广州市中级人民法院一审查明：涉案广州市天河区珠江新城A4-1地块工程项目经批准的建设单位为杨箕村委会与保利广州公司。该工程于2015年4月21日通过竣工验收，于2015年5月28日办理竣工验收备案手续。讼争物业现登记门牌地址为广州市天河区华穗路406号之一，杨箕联社称该物业的权属已于2018年7月13日登记至其名下。2007年7月26日，广州市杨箕公司（甲方）与丰伟公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租珠江新城A4-1地块写字楼作商业、办公或其他用途使用。出租面积为甲方在该项目所分配到的全部建筑面积，即一幢地上建筑面积约47200平方米的独立办公大楼，具体所分租赁房屋以物业建成后甲方分配到的物业为准，另甲方就该项目分得的地下停车位100个也一并有偿配套给乙方使用；租赁期限为自物业正式交付乙方之日起二十年，租赁房屋的正式交付时间拟定为项目通过竣工验收后3个月内，届时该项目必须是已全面投入使用；租金标准：租赁房屋办公部分租金为每月每平方米35元，裙楼商业部分租金为每月每平方米38元，地下停车位每月150元／个；履约保证金人民币2，地下停车位每月150元／个三个工作日内一次性交纳给甲方，为乙方履行本合同项下约定的义务提供担保。如合同期满或解除之日，乙方无任何违约行为的，甲方应于租赁期届满后十日内将履约保证金全额无息退回给乙方；租赁期内，甲方不得提前解除合同，否则按合同第八条的有关规定处理；第八条违约责任：1.甲乙双方应全面履行本合同，不履行或不完全履行的应负违约责任；2.如甲方在竣工验收通过后三个月内未能将房屋交付乙方使用的，每逾期一日须按月租的2‰向乙方支付违约金，因此而造成乙方损失的，乙方有权向甲方追偿，但由于开发商交付的房屋不能依法出租的，甲方不承担责任；……5.本合同生效后，若甲方在该租赁房屋未交付乙方使用时单方面解除本合同，乙方有权要求赔偿损失，还有权按本合同租赁期内租金总额的20%向甲方收取违约金；……8.甲乙任何一方如违反本合同规定或未能全部履行本合同规定的义务，因此而造成的全部损失，守约方有权要求违约方赔偿；本合同有效期间，由于地震、台风、火灾、战争或国家政府行为（指国务院文件）等不可抗力，致使一方不能按合同约定的条件履行的，受损方应立即将情况书面通知对方，并应在15天内提供不可抗力的详细情况及合同不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由和有效证明文件；等等。2007年7月27日，广州市杨箕公司向丰伟公司出具收据，确认已收取履约保证金200万元。2015年8月3日，天河区杨箕公司向丰伟公司发出《关于保利克洛维物业租赁问题的函》，其中载明：我司与贵司及保利公司合作开发的珠江新城A4-1地块，我公司分得47200平方米独栋物业，我公司就分得的上述物业于2007年7月26日与贵司签订了《租赁合同》。鉴于：l.根据市纪委颁布的《广州市农村集体“三资”交易管理办法》，自2014年起全部资产均应通过三资交易平台交易；2.根据我公司上级广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社股东代表大会决议，我公司与贵司租赁合同签订时物业尚未建造，且签订该合同时未经杨箕村民主表决程序，该合同不予执行，该物业按照三资交易规定重新进行招租……请贵司在接到本函后五日内持保证金发票到我司退回保证金。2016年9月21日，广州市天河区村改制公司三资交易中心发出公告，内容为：受天河区杨箕公司委托，对广州市珠江新城华穗路406号之一保利中景大厦自编A4-1物业5-32层写字楼及地下停车位出租项目进行招投标。2016年9月30日，广州市天河区村改制公司三资交易中心作出中标公示，显示上述招投标项目由美年公司中标。2016年9月28日，丰伟公司向广州市杨箕公司邮寄发出《紧急知会函》，要求该司严格按照《租赁合同》的约定履行。2016年10月10日，丰伟公司向广州市天河区村改制公司三资交易中心邮寄发出《异议书》，对中标结果提出异议。广州市天河区村改制公司三资交易中心于同年10月11日发出公告中止上述项目交易，另于同年11月4日发出公告终止A4-1物业裙楼1-4层商铺出租项目的交易。2016年10月11日，广州市杨箕公司向丰伟公司邮寄发出《通知书》，称其曾因重大误解与丰伟公司签订了涉案《租赁合同》，现正式通知丰伟公司立即撤销该《租赁合同》及其所有的补充协议等文件。同年10月12日，广州市杨箕公司再次向丰伟公司邮寄发出《通知书》，称假设丰伟公司认为该《租赁合同》已生效，现立即解除该《租赁合同》及其所有的补充协议等文件。丰伟公司分别于10月12日、10月13日收到上述通知书后，于10月18日向广州市杨箕公司邮寄发出《关于之复函》，表示《租赁合同》依法有效，并要求广州市杨箕公司严格执行合同约定。2016年10月12日，杨箕联社作出《关于珠江新城A4-1保利克洛维办公楼三资交易事项的决议》，确认全体股东代表一致通过决议“珠江新城保利克洛维写字楼物业与中标单位广州美年实业有限公司签订租赁合同”，该决议在“情况介绍”中载明：…2015年7月10日经股东代表大会表决通过了《关于珠江新城保利克洛维写字楼物业是否继续与丰伟公司继续履行租赁合同的决议》，决定解除与丰伟公司的租赁合同，按照三资交易规定重新招租……区三资交易中心以公告期第三方提出异议为由，要求杨箕经济发展公司中止交易，不与中标方签订租赁合同，待诉讼明确租赁权利归属后再决定是否签订合同。如果中止交易中标单位可能对杨箕经济发展公司索赔，同时标的物会因此闲置，属于重大事项，故董事会提交股东代表大会讨论表决。2019年2月22日，丰伟公司提起本案诉讼。丰伟公司曾于2016年10月10日向一审法院提起(2016)粤Ol民初497号民事诉讼，诉请广州市杨箕公司与杨箕联社继续履行合同，交付涉案租赁物业。该案审理过程中，一审法院于2017年4月19日组织丰伟公司与杨箕联社到讼争物业进行现场勘验。根据勘验情况显示，讼争物业首层大堂已装修并已投入使用，首层商业部分及2、3、4、6、7、11、12、13、14、15、2l、22、23、24、25、30、31层为毛坯状态，其余楼层均有装修，其中8、9、10、17、20、29层已有多家企业使用经营。该案法庭辩论结束后，丰伟公司于2017年5月25日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，要求变更诉讼请求为：l.判令广州市杨箕公司因单方面解除《租赁合同》而向丰伟公司支付违约金99865496.54元；2.判令广州市杨箕公司向丰伟公司退还200万元履约保证金及利息（利息按同期银行贷款利率，自2007年7月27日起，实际计算至退还之日止）；3.判令杨箕联社对广州市杨箕公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。丰伟公司并表示对于赔偿金保留继续追讨的权利，两被告表示不同意其变更诉讼请求。一审法院据此在案中未接纳丰伟公司变更后的诉请，并于2017年6月作出(2016)粤01民初497号民事判决认定：“……丰伟公司与广州市杨箕公司于2007年7月26日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,对签约双方具有法律约束力……对于丰伟公司提出该合同系杨箕联社委托广州市杨箕公司签订，故杨箕联社亦应受该合同约束的主张，一审法院认为，杨箕联社并非该《租赁合同》的签订方，丰伟公司对于广州市杨箕公司系受杨箕联社委托签订该合同的主张未能提供确切证据证实，故丰伟公司要求杨箕联社承担合同义务不符合合同相对性原则，一审法院对此不予认可……”。并最终驳回了丰伟公司的全部诉讼请求。该案一审判决后，被告上诉。后因其未在一审法院指定期限内交纳上诉费，该案最终按其撤回上诉处理。杨箕联社的《章程》记载，杨箕联社是根据有关政策和文件的精神，将原杨箕村的全部集体资产以“按份共有”的形式折股量化到人的农村股份合作经济组织。天河区杨箕公司为广州市杨箕公司的股东之一，杨箕联社系天河区杨箕公司的开办人（出资人）。杨箕村委会经政府批准已改制为杨箕联社，原杨箕村委会的权利义务由杨箕联社承继。本案诉讼中，广州市杨箕公司与杨箕联社均提交《房屋租赁登记备案证明》等证据，以证明讼争物业已由天河区杨箕公司与美年公司公开交易并签订租赁合同，并实际交付美年公司占有。对于《租赁合同》约定的“租赁期内租金总额的20%”的违约金标准，广州市杨箕公司认为，丰伟公司的主张即使成立，其损失也仅仅是200万元履约保证金本金产生的利息，20%租金总额的违约金标准远超出订立合同可以预见到的预期利益损失，该约定的违约金标准高于丰伟公司的实际损失。因此，即使认定广州市杨箕公司构成违约，违约金也应当调整为按200万元保证金的存款利息标准计算。丰伟公司则认为，按20%租金总额计算的违约金不足以弥补丰伟公司的损失。假设《租赁合同》正常履行，丰伟公司享有20年的租赁权，依据丰伟公司提交的证据，按照出租市场价格，广州市杨箕公司违约后实际获利的两年租金即已超过丰伟公司在本案中主张的违约金，故合同约定的违约金标准并不过高，不应当予以调整。庭审中，广州市杨箕公司表示同意向丰伟公司退还履约保证金2000000元，但不同意支付利息。在丰伟公司提起本案诉讼之前，依据丰伟公司的申请，一审法院依法作出(2019)粤01财保6号民事裁定书，冻结了天河区杨箕公司名下的银行存款，同时查封了杨箕联社名下的房产。在本案审理过程中，根据丰伟公司的申请，一审法院依法作出(2019)粤01民初310号民事裁定，解除了对上述银行存款的冻结及房产的查封，并继续查封、冻结了广州市杨箕公司名下的财产。广东省广州市中级人民法院一审认为，本案的争议焦点有四：其一，广州市杨箕公司在履行《租赁合同》过程中是否构成违约；其二，广州市杨箕公司是否应向丰伟公司承担违约责任，如何承担违约责任；其三，广州市杨箕公司是否应向丰伟公司支付2000000元履约保证金的利息及按何种标准支付；其四，杨箕联社与天河区杨箕公司是否应与广州市杨箕公司承担连带责任。关于广州市杨箕公司在履行《租赁合同》过程中是否构成违约的问题。《租赁合同》系丰伟公司与广州市杨箕公司之间的真实意思表示，其形式与内容均未违反相关法律、法规的强制性规定，应合法有效，广州市杨箕公司以《租赁合同》签订当时租赁物尚未建成、《租赁合同》的签订未经杨箕村民主表决通过为由，辩称《租赁合同》无效，缺乏法律依据，不予采纳。依照《租赁合同》的约定，广州市杨箕公司应在约定租赁物所属工程项目通过竣工验收后3个月内将该租赁物交付给丰伟公司使用，而依据已查明的事实，涉案项目已于2015年4月21日通过竣工验收，故广州市杨箕公司至迟应于2015年7月21日向丰伟公司交付租赁物，但广州市杨箕公司未履行该项义务。相反，因涉案租赁物已由杨箕联社委托天河区杨箕公司另行出租给案外人美年公司，导致广州市杨箕公司事实上已无法向丰伟公司交付租赁物，双方签订的《租赁合同》因此而被另案生效判决确认事实解除。因此，广州市杨箕公司的行为已构成违约。关于广州市杨箕公司是否应向丰伟公司承担违约责任的问题。如前所述，广州市杨箕公司未依约向丰伟公司交付《租赁合同》约定的租赁物，已构成违约，故丰伟公司诉请广州市杨箕公司承担支付违约金的违约责任符合合同约定，应予支持。广州市杨箕公司以广州市有关涉农集体资产交易规定的出台导致其无法向丰伟公司交付租赁物及涉案租赁物的出租事宜未经杨箕村民主表决通过为由，辩称其无需承担违约责任。其一，在《租赁合同》签订之前，相关法律法规已规定农村集体资产处置应当经过民主表决程序，而广州市有关部门于2013年之后先后出台的有关涉农集体资产交易规范文件系对已有相关法律法规规定的细化，并非新颁布施行的规范文件。且前述相关规范性文件并未明确规定在规范文件出台之前的交易行为也需适用该规定。因此，广州市杨箕公司依据涉农集体资产交易规范文件的相关规定主张免责，缺乏法律依据。其二，涉案租赁物应属于杨箕村集体资产，应由杨箕村委会或杨箕联社代表全体成员行使所有权，该租赁物的出租涉及全体成员重大利益，应当通过民主表决程序予以确定。在签订《租赁合同》之前，广州市杨箕公司对此明知，其在明知且未取得杨箕村委会或杨箕联社的明确授权的情况下仍与丰伟公司签订该《租赁合同》，在《租赁合同》签订之后，其再以此事由作为免责的抗辩，有违诚信。综上，广州市杨箕公司主张免责，缺乏充分的事实根据与法律依据，不予采纳。另外，广州市杨箕公司以《租赁合同》属于预约合同为由，辩称其无需承担违约责任，但无论《租赁合同》是否属于预约合同，该合同所约定的违约责任条款对双方均具有约束力，故广州市杨箕公司的该项抗辩理由亦不成立，不予采纳。关于广州市杨箕公司应如何向丰伟公司承担违约责任的问题。《租赁合同》约定，“若甲方（广州市杨箕公司）在该租赁房屋未交付乙方（丰伟公司）使用时单方面解除本合同，乙方有权要求赔偿损失，还有权按本合同租赁期内租金总额的20%向甲方收取违约金”，原告主张按此标准向其支付违约金，被告抗辩认为该约定的标准过高，要求予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，从双方的过错程度来审查，如前所述，涉案租赁物属于杨箕联社代行所有权的集体资产，针对该租赁物的出租涉及全体成员重大利益，应当通过民主表决程序形成决议之后，再由杨箕村委会或杨箕联社授权出租，但依据现有证据无法认定广州市杨箕公司在向丰伟公司出租该租赁物时已取得杨箕村委会的授权，双方对此明知。双方在明知的情况下仍签订《租赁合同》，最终租赁物由产权人委托天河区杨箕公司出租给案外人，导致《租赁合同》事实上无法履行，故对造成《租赁合同》事实上被解除的后果，双方均存在过错。其次，从合同履行情况来审查，在《租赁合同》签订当时，涉案租赁物尚未建成，虽然《租赁合同》已具备主要合同条款，但该《租赁合同》的实际履行仍有待于租赁物的建成与实际交付，但从查明的事实来看，租赁物尚未交付，双方即产生纠纷并进入诉讼，故丰伟公司主张的违约损失主要为预期利益损失，该预期利益损失又主要表现为分租或转租收益的丧失。而丰伟公司能否实际获取分租或转租收益，会受到丰伟公司的经营策略、租赁市场活跃程度、次承租人的履约能力及履约意愿等多种因素的影响。即使案外人的整体承租价格可作为其中一项参考因素，依据该承租价格与《租赁合同》约定的租赁价格计算得出的租金差额也不当然等同于丰伟公司的预期利益损失，丰伟公司主张依此计算其违约损失，缺乏充分理据。其三，依据广州市杨箕公司提交的证据，在涉案租赁物具备交付条件之前，广州市出台了一系列涉农集体资产交易规范文件，要求农村集体资产的处置包括出租需经集体内部民主表决程序表决后通过特定交易平台公开进行，该类规范性文件的出台虽不能作为广州市杨箕公司的免责事由，但客观上对广州市杨箕公司向丰伟公司履行交付义务造成不利影响，事实上亦导致《租赁合同》的正常履行出现障碍。综上，依据本案实际情况，一审法院酌情将广州市杨箕公司应付丰伟公司的违约金调整为按30000000元计算，对于丰伟公司超出该金额的违约金主张，予以驳回。关于广州市杨箕公司是否应向丰伟公司支付2000000元履约保证金的利息及按何种标准支付的问题。对于丰伟公司支付的2000000元履约保证金，广州杨箕公司表示同意退还，但同时表示不同意支付利息。虽然《租赁合同》约定在丰伟公司无违约行为的情况下，广州市杨箕公司应在租期届满后十日内无息退回丰伟公司，但如前所述，《租赁合同》在约定租期届满之前已被事实解除，至迟在广州市杨箕公司通过天河区杨箕公司于2015年8月3日向丰伟公司发出《关于保利克洛维物业租赁问题的函》之时，广州市杨箕公司即已明确作出不再履行《租赁合同》的意思表示，事实上天河区杨箕公司在该函中亦表示同意将保证金退回丰伟公司，依据公平原则，广州市杨箕公司自此理应向丰伟公司退回履约保证金2000000元，其至今仍未退回，故丰伟公司诉请按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付相应利息，合理合法，但利息宜从2015年8月3日起计至付清之日止，且应以本金为限。故此，无论是丰伟公司诉请从2007年8月27日起算利息，还是抗辩称无需支付利息，均缺乏充分理据，不予采纳。关于杨箕联社与天河区杨箕公司是否应与广州市杨箕公司承担连带责任的问题。如前所述，《租赁合同》约定的租赁物属于杨箕村全体成员所有的集体资产，由杨箕村委会或杨箕联社代持，涉及出租等重大财产处置应当有杨箕村委会或杨箕联社的明确授权，但现有证据不足以证明广州市杨箕公司签订《租赁合同》出租集体物业有取得所有权人的事先授权或事后追认，故广州市杨箕公司构成无权处分，该行为对杨箕联社不产生法律约束力，故丰伟公司诉请杨箕联社与广州市杨箕公司共同承担《租赁合同》项下的出租人义务，缺乏法律依据，应予以驳回。另外，天河区杨箕公司并非《租赁合同》的相对方，也无充分证据证明天河区杨箕公司曾作出自愿承担《租赁合同》项下出租人义务的意思表示，故丰伟公司诉请天河区杨箕公司在本案中与广州市杨箕公司共同承责亦于法无据，应不予支持。丰伟公司以广州市杨箕公司与杨箕联社及天河区杨箕公司之间存在人格混同为由，诉请杨箕联社、天河区杨箕公司与广州市杨箕公司在本案中承担连带责任，但丰伟公司未就三被告之间存在人格混同的事实主张充分举证证明，对丰伟公司的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年11月22日判决如下：一、广州市杨箕经济发展有限公司于判决生效之日起三十日内向广东丰伟物业管理有限公司返还履约保证金2000000元及相应利息（以2000000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2015年8月3日起计至付清之日止，以本金2000000元为限）；二、广州市杨箕经济发展有限公司于判决生效之日起三十日内向广东丰伟物业管理有限公司支付违约金30000000元；三、驳回广东丰伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费561963元，由广东丰伟物业管理有限公司负担280981.5元，广州市杨箕经济发展有限公司负担280981.5元。保全费5000元，由广州市杨箕经济发展有限公司负担。本院二审查明事实与一审判决查明事实一致。本院二审过程中，法庭调查了关于丰伟公司的实际损失的问题。丰伟公司认为，其根据合同主张的违约金额远不足以弥补其在整个项目中多年以来的实际损失。1.案涉租赁合同是丰伟公司的关联公司让渡了项目开发权换来的，因没有溢价造成该项目开发损失至少五亿元。2.案涉租赁合同因对方违约直接导致损失了二十年的分租或运营收益，与案涉租赁物另行租赁备案的租金标准对比，那么十五年内的租金差价达到七点五亿元。广州市杨箕公司认为，根据当时的租金标准，丰伟公司不存在经营利润甚至有亏损的风险。丰伟公司主张的违约金相当于其签订合同时就预期有20%的税后利润，这和实际情况不相符，按照2007年广州市房屋租金参考价来计算，扣除租赁相关税费，丰伟公司的租金毛收入还少于案涉租赁合同中其应支付的租金。杨箕联社认为，丰伟公司是主张违约金的当事人，首先应当承担证明本案实际损失的举证责任，而丰伟公司尚未投入案涉租赁物相关的任何人力、物力、财力，故其没有产生其他任何实际损失，即使需要杨箕联社举证也无法对没有产生的损失进行举证。本院二审认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》是否有效；2.案涉《租赁合同》约定的违约金是否应予调整；3.广州市杨箕公司支付履约保证金利息的起算时间；4.杨箕联社及天河区杨箕公司是否应承担连带责任。关于广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》是否有效的问题。广州市杨箕公司在本案再审中主张案涉《租赁合同》签订时未经杨箕村民主表决通过、未经三资交易平台公开交易，应属无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，案涉《租赁合同》是广州市杨箕公司与丰伟公司在自愿平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形。虽然广州市杨箕公司上诉主张与丰伟公司签订案涉《租赁合同》未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，但即使未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，该种情形亦不属法律、法规规定的效力性强制规定，广州市杨箕公司的主张不能成立。广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》依法有效，原审判决对广州市杨箕公司提出的合同无效的主张不予支持，并无不当。另外，广州市杨箕公司上诉还主张案涉租赁物在签订合同时尚未建设，案涉《租赁合同》属于预约合同，其无需承担违约责任。对此，本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案广州市杨箕公司与丰伟公司签订案涉《租赁合同》时，虽然案涉租赁物还未施工建设，案涉租赁物的具体面积也未确定，但是案涉《租赁合同》约定了租赁物交付期限、租金标准、违约责任等租赁合同主要条款，且并未约定双方后续需要另行签订正式租赁合同，租赁物建成后也可以依据《租赁合同》的约定确定租赁物的具体面积及租金，故案涉《租赁合同》并不属于预约合同，双方均应履行合同约定的义务。案涉《租赁合同》明确约定，广州市杨箕公司应在案涉租赁物所属工程项目通过竣工验收后3个月内将该租赁物交付给丰伟公司使用，但广州市杨箕公司未按照合同约定在3个月内将该租赁物交付给丰伟公司使用，且案涉租赁物已另行出租给案外人美年公司，故广州市杨箕公司未按合同约定交付案涉租赁物，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于案涉《租赁合同》约定的违约金是否应予调整的问题。根据本案查明的事实，案涉《租赁合同》约定，若广州市杨箕公司在案涉租赁房屋未交付丰伟公司使用时单方面解除合同的，丰伟公司有权要求赔偿损失，还有权按该合同租赁期内租金总额的20%向广州市杨箕公司收取违约金。丰伟公司据此主张广州市杨箕公司应按《租赁合同》约定的合同租赁期内租金总额的20%支付违约金。广州市杨箕公司则抗辩认为，丰伟公司主张的违约金远超出订立合同可以预见的预期利益损失，该约定的违约金标准高于丰伟公司的实际损失，即使认定广州市杨箕公司违约，违约金也应当调整为200万元保证金的存款利息。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案具体情况分析，一方面，广州市杨箕公司与丰伟公司于2007年签订案涉《租赁合同》并收取了丰伟公司履约保证金200万元，直到2015年案涉租赁物竣工验收，广州市杨箕公司在长达八年的时间里并未对案涉《租赁合同》的履行提出异议，其本应在诚实信用和严守合同原则的前提下，按约定履行合同或与丰伟公司协商解决，但案涉租赁物最终另行出租给案外人，广州市杨箕公司在合同履行过程中存在主要过错。但另一方面，丰伟公司与广州市杨箕公司签订案涉《租赁合同》时，虽然支付了广州市杨箕公司履约保证金，但丰伟公司未主张在案涉租赁物建成前，为准备履行《租赁合同》进行了人力和物力等投入，故在案涉租赁物建成前丰伟公司主要是支付了履约保证金。案涉租赁物建成后未实际交付给丰伟公司使用，而本院二审期间调查了丰伟公司实际损失的问题，丰伟公司也未提供充分证据证明除了履约保证金还有其他实际投入的损失。因此，根据二审期间各方当事人关于丰伟公司实际损失的问题的举证情况来看，丰伟公司的实际投入主要是支付了广州市杨箕公司履约保证金200万元。另外，丰伟公司主张案涉《租赁合同》二十年的运营收益是丰伟公司的关联公司让渡了项目开发权换来的，杨箕联社、广州市杨箕公司则对此予以否认，而案涉《租赁合同》并未涉及项目开发权的有关情况，丰伟公司的该主张缺乏充分的证据证明，本院不予采纳。综上，原审判决在分析广州市杨箕公司因违约造成丰伟公司的损失的基础上，结合本案双方当事人的过错程度及合同履行情况等实际情况，酌情将广州市杨箕公司应支付给丰伟公司的违约金调整为30000000元，处理并无不当。关于广州市杨箕公司支付履约保证金利息的起算时间的问题。丰伟公司在本案诉讼中主张广州市杨箕公司支付履约保证金利息应自2007年7月27日（广州市杨箕公司收取履约保证金之日）起计算。对此，本院认为，根据本案查明的事实，案涉《租赁合同》约定，如合同期满或解除之日，丰伟公司无任何违约行为的，广州市杨箕公司应于租赁期届满后十日内将履约保证金全额无息退回给丰伟公司。本案实际发生的情形与上述合同约定的情形并不一致，本案中广州市杨箕公司未交付案涉租赁物给丰伟公司使用违反了合同约定，丰伟公司也从未使用过案涉租赁物。由于广州市杨箕公司自收取履约保证金之日起，已实际占用履约保证金，在丰伟公司未违反合同约定且未使用案涉租赁物的情况下，广州市杨箕公司应从收取之日起支付占用履约保证金的利息。丰伟公司主张广州市杨箕公司支付履约保证金利息自2007年7月27日（广州市杨箕公司收取履约保证金之日）起计算，理据充分，本院予以支持。原审判决依据广州市杨箕公司在《关于保利克洛维物业租赁问题的函》中明确作出不再履行案涉《租赁合同》和退回保证金的意思表示，自此起算履约保证金利息，并以本金为限，处理有欠妥当，应予纠正。关于利息的表述，由于中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案广州市杨箕公司支付的利息应表述为，以2000000元为基数，支付自2007年7月27日起至实际付清款项之日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付利息。关于杨箕联社及天河区杨箕公司是否应承担连带责任的问题。丰伟公司主张杨箕联社、天河区杨箕公司与广州市杨箕公司存在人格否定的情形，应承担连带责任。对此，本院认为，丰伟公司主张杨箕联社及天河区杨箕公司通过广州市杨箕公司签订案涉《租赁合同》是杨箕联社的意思表示，广州市杨箕公司没有独立的意思表示，但作为杨箕联社及天河区杨箕公司下属关联公司的广州市杨箕公司执行杨箕联社的意思表示，并未严重损害债权人利益，丰伟公司也并未提供充分的证据证明上述三者之间存在股东与公司之间财务记载混同、账簿不分、利益不清、完全丧失独立性等人格否定的情形。故原审判决对丰伟公司要求杨箕联社、天河区杨箕公司承担连带责任的主张不予支持，并无不当。综上所述，丰伟公司关于履约保证金利息的上诉请求成立，本院予以支持；丰伟公司提出的其他上诉请求以及广州市杨箕公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对履约保证金利息的处理以及利息计算标准的表述有欠妥当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第三项；三、变更广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第一项为：广州市杨箕经济发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向广东丰伟物业管理有限公司返还履约保证金2000000元及相应利息（以2000000元为基数，支付自2007年7月27日起至实际付清款项之日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付利息）；四、驳回广东丰伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费561963元，由广东丰伟物业管理有限公司负担365276元，广州市杨箕经济发展有限公司负担196687元；保全费5000元，由广州市杨箕经济发展有限公司负担。二审案件受理费685658.3元，由广东丰伟物业管理有限公司负担445678.3元，广州市杨箕经济发展有限公司负担239980元。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年十二月一日书记员 苏惠如谢小琪