江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1872号上诉人（原审原告）：孙谨顺，男，1968年1月26日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：喻湘宁，江苏金禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工。上诉人孙谨顺因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20373号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙谨顺上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.在一审判决基础上增加判决金梦都公司支付自2017年12月31日至2018年12月31日止的逾期违约金314335元；（暂定，实际按金梦都公司交付符合交付条件的商品房之日止，标准按上诉人支付的购房款4294192元的万分之二/日计算）3.本案一、二审诉讼费用由金梦都公司承担。事实与理由：一、金梦都公司没有提交案涉房屋的竣工备案证明材料和《建设工程规划验收合格书》（以下简称《规划核实合格书》），房屋不符合预售合同约定的交付条件，金梦都公司应按合同约定支付延期交付的违约金。金梦都公司至今未提供有效的工程竣备证明材料。《建设工程质量管理条例》第四十九条，《江苏省工程建设管理条例》第八条均有规定。案涉房屋的竣工备案，是在建设、规划、消防、人防、环保等所有竣工验收完成后，由金梦都公司向江宁区城乡建设局按规定提交材料，审核机关出具《竣工验收备案表》，方为合规合格，并在交付房屋时以该备案向买受人出示。而自2017年12月28日交付毛坯房现场至本案上诉时，从未见过15幢的竣工备案证明材料。一审中，金梦都公司在第一次庭审中根本无法提供竣工备案材料原件，而是以南京市不动产交易中心出具的复印件作为凭证，该凭证不具备证明效力。作为建设单位，难以提供如此基本但十分重要的证明文件已悖常理。金梦都公司提交的竣工验收备案表既不是原件，也不是由相关行政职权机关出具的复印件，法院也未向相关行政机关调取，明显的认定事实不清，证据不足。孙谨顺对《规划核实合格书》的取得存疑。1.根据金梦都公司提供《竣工验收备案表》的复印件，落款日期为2019年9月30日，则在9月30日前，所有的申报流程应当完成并通过审批。2.市规划和自然资源局审批《规划核实合格书》，审批的必备要件是提交《南京市工程建设项目规划批后监督事项申请表》。其中涉及到两个必备流程：验线（灰线、±0）和验收（建筑、配套市政验收）。案涉《规划核实合格书》项目主体是32-48#、1#地下室，从市规划和自然资源局调取的“碧桂园湖光山色”项目中，32-48#、1#地下室验线审批信息如下：（1）2016年4月6日，32-48号、1#地下室灰线流程，同日审批通过。（2）2016年的5月10日、7月28日、11月2日，32-48号验正负0流程分批审核通过。（3）2017年9月30日前，未见1#地下室验±0的流程审批通过信息。3.2016年4月25日，相关部门出具宁规变更201600130号，对建字第320115201610045号许可证的内容进行了规划设计变更。其变更主要内容是将1#地下室的建筑高度由原设计的5.2米调至3.7米，此项变更涉及建筑规划、设计的重要方面，必将影响今后验±0的工作，导致验收难度加大，验收时间延后。从工程建设项目规划审批的角度解释，印证了2017年9月30日前，为何没有1#地下室验±0的审批通过信息。根据正常正规法定审批流程，规划审批部门不可能对32-48#、1#地下室验收发放《规划核实合格书》。4.案涉工程整体推进时间进度明显不符合建工常规，2008年4月28日，金梦都公司通过南京市土地公开拍卖程序，以6700万元取得涉案地块的土地使用权。时隔近8年，直至2016年才取得该地块《建筑工程规划许可证》。市规划和自然资源局网站公布的数据显示，该地块于2016年1月25日取得《建筑工程规划许可证》，同年3月20日建设开工，开工后一个月时间不到，4月6日就进行了32-48#验灰线，随即完成了32-48#的验±0。从前述的时间进度看，短短几个月就完成了几十栋楼的规划验线，远超正常施工流程，不符合房地产开发工程常规。5.江宁区公安局人口管理大队的“房号校核表”复印件，与本案并无关联性，也无证明效力。二、一审关于精装房延期交付赔偿判决显失公平。该楼盘预售报备的是毛坯房，在签订预售合同的同时，通过所谓的赠送、精装修、优惠，与购房业主统一签订了补充合同指定统一装修公司，在房屋毛坯竣工交付后进行装修。补充合同约定不管业主是否前往开发商项目所在地验收，都视为同意委托装修公司对房屋验收，并开展装修。由此可见，验收房屋和开展装修应当是无缝对接的。在正常的流程时间上不可能产生较大延后。但是从装修工程竣工报告上可以看出，装修开工日期是2018年5月1日，令人疑惑。如没有延期交房，装修工程为何要在约定的交付日期延后五个月才开工。在约定的交房时间，房屋大都存在漏水，绿化不达标、道路未填平等质量问题，所谓的精装修也存在墙纸开裂、渗水、发霉等情况，湖光山色的开发商将不符合交房条件的房屋强行组织交房可以说是通病。在5月份的交房现场，业主集体拒绝收房，同保安撕扯冲突，直到警察赶到现场，碧桂园项目负责人才出面接受业主的拒收函。金梦都公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、有关《竣工验收备案表》，以及《规划核实合格书》的真实性。金梦都公司在一审中补充提交了自南京市江宁区不动产登记管理中心调取的盖有不动产登记管理中心档案章的留底材料，可见该竣工验收材料一系列的书面证据材料具有真实性。孙谨顺对于竣工验收的意见多为其自行推断及时间上的推论，未补充提交任何有关证据材料。由政府发布的具有公示性以及允准性的材料，对本案房屋是否具备竣工验收条件，具有证明力。二、关于孙谨顺对湖光山色小区提出的质量不符合标准，以及渗水漏水现象的问题。一审法院组织了现场勘验，同时也要求孙谨顺提交了有关证据材料，在质证中，金梦都公司都发表了意见。孙谨顺二审补充证据涉及凌湖苑，而案涉房屋均系美澜苑，属于不同的苑区。案涉房屋采取预售方式进行销售，在房屋交付时苑区的绿化以及道路属于正常的维修维保状态，该情况在一般预售苑区较为常见，不能作为孙谨顺认为房屋四周的环境影响房屋交付的理由。三、在一审中金梦都公司提交了复印件，调取了有关资料，该证据不存在前后矛盾的情况，可证明其真实性。金梦都公司已经取得了《规划核实合格书》，在规划前包括施工中的进程问题，并不是本案争议焦点。四、一审中孙谨顺对于买卖合同及装修协议的真实性都予以认可，同时也认可物业移交材料等交付材料均由孙谨顺签字。孙谨顺作为买房人，对于合同的条款应有充分理解，如买房时就觉得两份合同不可签订，就不会另行补充签订装修协议，并签收毛坯验房资料。孙谨顺不能因一审判决对其不利而否认自己签名的事实。孙谨顺向一审法院起诉请求：要求金梦都公司按照已收房屋价款4294192元的万分之二/天计算逾期交房违约金（截至2019年11月6日计算为579715.92元，自2019年11月7日起的违约金按上述标准计算至实际交房之日止）；2、金梦都公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2016年8月20日，孙谨顺与金梦都公司签订一份湖光山色街区商品房预售合同，约定：“预售人（下称甲方）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，预购人（下称乙方）：孙谨顺。……第一条合同标的基本情况一、甲方预售给乙方的商品房（下称该商品房）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道悦湖路16号湖光山色街区15幢502含跃层室，该房号为公安审定编号……四、该商品房的建筑面积193.6平方米，其中套内建筑面积158.82平方米，共有共用分摊建筑面积34.78平方米……第三条定金及其处理办法一、乙方应于2016年8月15日前向甲方支付定金（大写壹拾万元整）（小写100000元）……第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为22180.74元/平方米，总价款合计（大写）肆佰贰拾玖万肆仟壹佰玖拾贰元整，（小写）：4294192，币种人民币。该总价款由下列款项构成：房价款：单价22180.74元/平方米，合计4294192元。……第五条付款方式、时间和迟延付款的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款：第一期：应于2016年8月20日前支付（小写）1994192元。预购商品房抵押贷款：商业性贷款：（小写）2300000元。……第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任一、甲方应于2017年12月30日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》……该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。……第十条房屋交付和接收手续一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前……书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其它交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：视为甲方已按期交付。……”合同附件4、装饰装修及设备标准约定：“外墙：外墙保温，外墙涂料和石材。内墙：批白腻子。顶棚：批白腻子。室内地面：水泥砂浆。……单元防盗门：铝合金。…...”同日，孙谨顺与金梦都公司签订一份《商品房预售合同》补充协议，约定：“甲乙双方就编号2016206691《商品房预售合同》（以下简称合同）的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守。第一条乙方向甲方购买的商品房为位于悦湖路16号015幢502住宅一幢（套）（以下简称该商品房）。……第二条关于付款方式及期限如乙方以按揭贷款购买该商品房的，甲乙双方一致同意关于该商品房价款的缴交日期不按合同第五条第一款第3项的约定履行，按以下约定履行：……第四条甲方逾期交付商品房及违约责任除本补充协议约定的特殊情况外，甲方如未按合同第六条第一款约定的期限将该商品房交付给乙方使用的，甲乙双方一致同意不按照合同第六条第三款、第四款的约定履行，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，乙方应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同；甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按乙方累计已付房价款的15%向乙方支付违约金。按逾期时间，分别处理（不作累加）乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金最高不超过乙方已交付房价款的15%。第五条关于商品房交接1、关于该商品房的交付条件，合同第六条与本条约定不一致的，以本条约定为准：甲方已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。甲方按合同第六条约定的期限向乙方交付该商品房，如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因甲方的原因导致延期的；政府延迟有关文件批准或其他政府行为的；乙方有任何违约行为的，甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及约定的交付标准进行交付。该商品房系毛坯交付；经乙方要求，甲方同意提供空调、整体厨房设备、卫浴设备等家用设备，以及地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，具体明细详见本补充协议附录二。家用设备安装调试及装修材料施工工程由乙方自行委托装修公司进行实施。该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。……上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则甲方应向乙方支付人民币二十元的违约金，但出现约定的甲方可据实延期的特殊情况除外。除此以外的附件7中的其他设施未达规划验收标准的，由甲方负责整改完善，但不承担其他责任。3、关于该商品房的交付和接收手续，合同第十条的约定和本条约定不一致的，以本条约定为准：乙方明确知悉自愿同意：甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，乙方于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于乙方原因，未能在本合同约定时间接收该商品房的，视为甲方已按期交付。双方同意将合同第十条第三款约定删除。4、为不影响甲方对该商品房的施工，乙方自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。乙方在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。……”该补充协议附录二《家用设备、装修主材明细》约定：分项：天花及墙身乳胶漆立邦或同等品牌，地面仿石砖蒙娜丽莎、简一或同等品牌，强化复合地板大自然或同等品牌，墙砖蒙娜丽莎或同等品牌，灯具雷士或同等品牌，房门金迪或同等品牌，房门锁海福乐或同等品牌，厨房设施油烟机、燃气灶西门子、博世或同等品牌，整体橱柜欧派或同等品牌，卫生设施卫浴、洁具科勒或同等品牌，淋浴屏碧桂园定制，其他设施新风系统爱迪士或同等品牌，中央空调特灵或同等品牌，地暖（锅炉）菲斯曼或同等品牌，可视对讲系统碧桂园定制。签订合同后，孙谨顺已支付金梦都公司房价款。此后，孙谨顺与金螳螂公司签订一份房屋装修协议，约定：“甲方：孙谨顺……乙方：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司。鉴于甲方购买了南京金梦都房地产开发有限责任公司（下称开发商）开发的位于悦湖路16号湖光山色街区15幢502室商品房（下称该房屋），并于2016年8月20日与开发商签订了编号为2016206191的《商品房买卖合同》及其附件、附录（下合称买卖合同）；2、根据买卖合同的约定，开发商交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。……第一条装修的标准甲乙双方一致确认乙方应按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对该房屋进行装修装饰。第二条材料的提供该房屋的装修由乙方包工包料完成（本条第二款约定材料除外）。……空调、整体厨房设备（橱柜、灶台、灶具）、卫浴设备等固装家用设备，地板、乳胶漆、墙地砖等主要装修材料，由甲方提供。乙方负责组织或实施安装、调试并对其施工质量负责；由厂家安装的，则由厂家对安装质量负责，乙方协助甲方予以监督及追究其质量责任（如有）。第三条装修的工期及交付根据买卖合同的约定，开发商交付该房屋给甲方的期限为2017年12月30日前。甲乙双方一致同意：甲方应按照开发商的收楼通知的要求对该房屋进行验收，如在约定交付期限届满时甲方未收到收楼通知的，甲方应按买卖合同约定自行前往开发商项目所在地进行验收；甲方验收后将该房屋交付乙方开展装修装饰工作。甲方未按约定验收的，则视为同意委托乙方对该房屋进行验收，验收效力等同于甲方本人（授权委托书见附件四）。乙方应在该期限届满之日起15天内前往湖光山色街区处查验房屋并办理收楼手续，同时开展房屋的装修装饰工作。乙方应于该房屋《商品房买卖合同》约定交楼之日起的120个工作日内完成房屋的装修装饰。因甲方的原因导致乙方未能按期开展装修的，装修期限相应顺延。甲方自愿同意于前述约定的乙方装修工期届满之日起7天内前往验收和接受该房屋的装修，乙方无需再另行书面通知甲方。出现乙方不能按期交付情形的，则由乙方在可交付时另行书面通知甲方，甲方于收到乙方书面通知之日起7天内前往验收和接受该房屋的装修。除非该房屋的装修与本合同的约定不相符的、或存在违反强制性规定的，否则甲方不得拒绝接受。甲方拒绝接收或逾期接收的，均视为乙方已移交该房屋的装修给甲方。……第五条违约责任由于乙方除根据本合同的约定受甲方委托对该房屋进行装修外，还受“湖光山色街区”项目其他业主的委托对项目的商品房进行批量装修，本合同一生效乙方即需开始准备装修的相关工作，故甲乙双方一致同意：（1）甲方逾期交付该房屋给乙方装修达90天的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付伍万元的违约金。（2）甲方在该房屋交付给乙方装修前擅自解除本合同取消乙方的装修委托的，甲方应向乙方支付拾万元违约金；甲方在该房屋交付给乙方装修后擅自解除本合同取消对乙方的装修委托的，则不管乙方对该房屋进行了多少工程量的装修，甲方应向乙方支付乙方实际的装修投入损失，并向乙方支付拾万元违约金。（3）本合同生效后，如买卖合同因甲方的原因解除而导致本合同解除的，则本合同解除在该房屋交付给乙方装修前的，甲方应向乙方支付伍万元违约金；本合同解除在该房屋交付给乙方装修后的，甲方仍应向乙方支付乙方实际上的装修投入损失，并向乙方支付拾万元违约金。（4）乙方逾期交付该房屋的装修给甲方达90天的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付伍万元违约金……”该房屋装修协议附件一对改造施工方案标准图进行了确认。附件二对装修标准进行了约定。附件四中孙谨顺于2017年11月14日签字一授权委托书，该委托书载明：“南京金梦都房地产开发有限责任公司：本人与贵司于2016年11月19日签订了编号为2016206811的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定交楼日期为2017年12月30日。本人委托苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司对房屋进行验收及办理收楼手续，验收效力等同于本人。”2017年12月3日，孙谨顺签收一份期楼收楼通知书，金梦都公司通知案涉房屋于2017年12月30日交付给孙谨顺，通知孙谨顺预约办理收楼手续的办理时间，带齐相关手续前来办理。同日，孙谨顺与金梦都公司签订一份面积补差协议书，约定该商品房建筑面积实测为193.56平方米，金梦都公司退还孙谨顺房价款887元。同日，孙谨顺还签字一份碧桂园湖光山色物业及资料移交书，并交纳了物业服务费、公共能耗费等款项。孙谨顺于2019年4月11日接收装修后的房屋。另查明，金梦都公司开发的湖光山色街区项目在备案商品房预售方案时明确15幢为毛坯房。2017年8月9日，南京市规划局出具建设工程规划核实合格书，载明已经对金梦都公司建设的碧桂园湖光山色28#-30#、32#-48#、1#地下室进行了规划核实，该工程符合规划许可要求。2017年9月30日，金梦都公司报送32#-48#、1#地下室建设工程竣工验收备案文件，申请备案，取得备案证明材料。2017年11月1日，金梦都公司取得湖光山色街区15幢房屋面积测算成果报告。经向公安机关了解，“江宁区悦湖路16号15栋”对应的规划幢号为“1、2、3号地块41#”。又查明，湖光山色街区其他业主曾于2018年10月29日下午与江苏省南京市石城公证处公证员一起至湖光山色街区售楼处二楼办公室与自称项目负责人姓名为王成飞就房屋的交付问题进行沟通。王成飞在沟通时认可房屋暂未交付，14幢楼应当是下个月初可以交付，并称11月初肯定会发验收房屋以及与金螳螂公司进行交割的通知。王成飞还认可该小区内存在或多或少的其他问题。2018年12月，孙谨顺诉至一审法院，要求金梦都公司支付逾期交房违约金。审理中，孙谨顺认为其向金梦都公司购买的系精装修房屋，金梦都公司应于商品房预售合同中约定的2017年12月30日前向其交付精装修房屋，要求按照房屋价款的万分之二每天计算逾期交房违约金。金梦都公司认可孙谨顺曾与广州一家装修公司签订房屋装修协议，后因故装修工程由金螳螂公司施工，经过业主同意补签了与金螳螂公司的房屋装修协议，并认可房屋装修协议由金梦都公司引导推荐给孙谨顺签署，金螳螂公司未有签约代表在签约现场，签署工作在其销售中心完成。金梦都公司称已经向孙谨顺交付房屋，精装修工程系金螳螂公司施工，其愿意协调金螳螂公司对房屋精装修工程进行整改，即便法院认定存在逾期交付的情形，应当适用精装修协议第五条第一款第一项、第四项的规定计算违约金。一审法院就上述问题向金螳螂公司调查核实。金螳螂公司称：其从未派员与各个业主接洽过房屋装修事宜，其仅是配合金梦都公司与业主签订精装修协议，具体与业主签订精装修协议的人是金梦都的，后金梦都公司将协议交给其，其确实在此类合同上盖过章；其与金梦都公司之间有装修工程施工合同关系，项目分两个标段进行，并签订了两份装修工程施工合同，工程款由金梦都公司与其进行结算，其不与各个业主进行结算，也从未收过各个业主的款项；目前该项目的两个标段均已竣工验收，开工日期为2018年5月1日，竣工日期为2018年9月30日，其在竣工后将房屋整体交付给金梦都公司，不向各个业主交付；其系受金梦都公司的委托与各业主签订精装修协议，其不应当承担任何责任。孙谨顺称金梦都公司之前未通知其接收装修后的房屋，其于2019年4月11日接到电话通知后前去接收了精装修工程。金梦都公司称其已通过顺丰速运向孙谨顺邮寄了验收通知书，要求其收函后7日内对房屋装修进行验收，但其称未能找到快递单号。为核实涉案精装修房屋的市场租金价格情况，一审法院至房屋所在街道集镇，向房产中介机构进行咨询，中介结构工作人员称，湖光山色街区的叠墅（190平方米左右及270平方米左右）月租金价格在5000元至7000元之间为宜。2019年12月7日，一审法院组织双方至涉案精装修房屋进行勘验，孙谨顺委托同事前来开门，房屋内已摆放家具、家电等设备设施。上述事实，有南京市商品房预售合同、商品房预售合同补充协议、房屋装修协议、期楼收楼通知书、面积补差协议书、物业及资料移交书（复印件）、南京市商品房预售方案（打印件）、建设工程规划核实合格书、建设工程备案资料、房屋面积测算成果报告、房号校控表、调查笔录、勘验笔录、照片及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙谨顺与金梦都公司签订的南京市商品房预售合同及商品房预售合同补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效应受法律保护。孙谨顺签署的房屋装修协议虽盖有案外人金螳螂公司印章，但根据孙谨顺及金梦都公司、金螳螂公司陈述，该协议系在金螳螂公司未安排签约代表的情况下，由金梦都公司提供文本，并由金梦都公司工作人员引导孙谨顺签署，金螳螂公司仅应金梦都公司的要求在此类协议上加盖了印章。经出卖人指示，买受人与第三方装修企业双方或者出卖人、买受人与第三方装修企业三方签订的装修合同亦系商品装修房买卖合同的表现形式。孙谨顺实际向金梦都公司购买的是商品装修房。故上述房屋装修协议的约定实际系孙谨顺与金梦都公司的意思表示，对孙谨顺与金梦都公司发生法律效力。双方在商品房预售合同中约定毛坯房交付的时间为2017年12月30日前，并约定交付时应当取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明、房屋测绘成果，并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等。金梦都公司实际已在2017年12月30日前取得上述材料，在2017年12月30日前已经符合毛坯房屋的交付条件，且孙谨顺已于2017年12月3日签收了毛坯房的收楼资料，并交纳了物业服务费、公共能耗费等款项。金梦都公司在交付毛坯房时并未违约。按照房屋装修协议的约定，房屋的精装修工程应于约定交楼之日起的120个工作日内（即2018年6月27日前）完成。逾期交付房屋的装修工程给买方达90天（即最迟至2018年9月25日）的，应支付买方违约金50000元。孙谨顺于2019年4月11日接收了装修后的房屋。金梦都公司未能提交证据证明其已早于2018年4月11日书面通知孙谨顺接收装修后的房屋，故孙谨顺的收房时间应认定为2019年4月11日。根据约定，金梦都已经逾期交付装修后的房屋，构成违约。结合双方关于逾期交付精装修工程达90天，应支付买方逾期交付违约金50000元的约定，考虑实际逾期天数及目前涉案房屋月租金的市场价格等诸多因素，一审法院对违约金的标准不再调整。金梦都公司应承担违约责任，支付孙谨顺逾期交付精装修工程的违约金50000元。对孙谨顺要求按照商品房预售合同中约定的按总价款万分之二每天计算违约金的意见，一审法院不予采纳。对孙谨顺主张的超出50000元的部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付孙谨顺违约金50000元；二、驳回孙谨顺的其他诉讼请求。一审案件受理费5653元，由孙谨顺负担4603元，由金梦都公司负担1050元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，孙谨顺提交：1.针对32-48#、1#地下室的规划审批《建设工程规划核实合格书流程信息》打印件，来源于市规划和自然资源局网站。证明按审批信息显示时间逻辑，金梦都公司提供的《规划核实合格书》按照正常审批流程不能在竣工备案之前完成。2.2016年1月25日规划局出具的建字第320115201610045号建设工程规划许可证，证明1#地下室调整高度从原来的5.2米调至3.7米，所有涉及该项目的住宅，地下室高度从5.2米调至3.3米。该调整属于规划重大调整，导致验收时间延长，可以印证未见1#地下室验证审批通过信息情况。金梦都公司对证据1不认可，对证据2认可真实性，但认为该证据无法证明案涉房屋没有取得竣工验收和规划核实材料。二审中，因孙谨顺认为2017年8月9日由南京市规划局出具的《规划核实合格书》存疑，一审中当事人也未提交该证据原件，本院赴规划部门调取了该《规划核实合格书》原件。经查，该《规划核实合格书》与一审中当事人提交的复印件一致。以上事实，有合同、《规划核实合格书》、流程信息、建设工程规划许可证、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为，一、金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任；二、一审法院认定的逾期赔偿金是否适当。一、关于金梦都公司交付毛坯房是否存在逾期，是否应承担违约责任的问题，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金梦都公司一审中已经提交了案涉房屋对应的《规划核实合格书》复印件，该证据中记载2017年8月9日，案涉房屋所在工程已符合规划许可要求。二审中，本院调取的《规划核实合格书》原件也与该复印件一致，孙谨顺虽认为该规划核实合格书存疑，并主张开发商审批流程存在重大疑点，但孙谨顺并无相反证据推翻该《规划核实合格书》，一审法院根据该《规划核实合格书》认定金梦都公司在交付毛坯房时并未违约，符合法律规定。二、关于一审法院认定的逾期赔偿金是否适当的问题，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙谨顺已在2017年12月签收了毛坯房的物业及资料移交书，但金梦都公司直至2018年12月8日方通知孙谨顺收房，金梦都公司未能按期交付装修完毕的房屋，应承担相应的违约责任。孙谨顺并无证据证明案涉房屋的装饰装修存在合同约定或法律规定可以拒绝接收的情形，一审法院判令金梦都公司向孙谨顺支付违约金50000元，金额亦属合理。孙谨顺并无证据证明违约条款显失公平，对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，孙谨顺的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5265元，由上诉人孙谨顺负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年十二月二十二日法官助理徐琨玉书记员戴苗