四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民再89号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨永万，男，1957年1月29日出生，汉族，住四川省苍溪县。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：罗德华，女，1968年3月19日出生，汉族，住四川省苍溪县。 再审申请人（原审第三人）：寇玉莲，女，1952年11月16日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，系胡炳云（已故）之妻。 再审申请人（原审第三人）：胡菲，女，1985年10月5日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，系胡炳云（已故）之女。 再审申请人（原审第三人）：胡塬，男，1987年10月8日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，系胡炳云（已故）之子。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：谭素芳，女，1958年11月22日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：何削春，阆中市七里法律服务所法律工作者。 原审第三人：鲜开广，男，1945年3月13日出生，汉族，住四川省阆中市。 原审第三人：邓洪宝，男，住四川省阆中市。 原审第三人：四川明兴集团房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市五福南路**。 法定代表人：汪绍兵，执行董事。 再审申请人杨永万、罗德华、寇玉莲、胡菲、胡塬因与被申请人谭素芳及原审第三人鲜开广、邓洪宝、四川明兴集团房地产开发有限责任公司（以下简称明兴公司）房屋腾退纠纷一案，不服本院（2016）川13民终1829号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2019年7月17日作出（2018）川民申1388号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨永万、罗德华、寇玉莲、被申请人谭素芳及其委托诉讼代理人何削春到庭参加诉讼，原审第三人明兴公司、鲜开广、邓洪宝及再审申请人胡菲、胡塬经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨永万、罗德华申请再审称，1.寇玉莲证实被申请人谭素芳未与病危的胡炳云见过面，2008年7月23日的两份“委托书”系其伪造，判决依据的谭素芳的产权两证是非法骗取的，此案审理期间再审申请人多次请求中止审理。2.原一、二审依据2007年生效的《中华人民共和国物权法》审理2000年签订的协议违法。3.2017年3月，鲜开广提供证据证明案涉91.55㎡门面是胡炳云个人的拆迁房，其中就有再审申请人2000年3月购买、2003年7月又经胡炳云、谭素芳向再审申请人指定交付的门面房在内。综上，请求撤销本院（2016）川13民终1829号民事判决，依法驳回被申请人的诉讼请求，诉讼费用全部由被申请人承担。 寇玉莲、胡菲、胡塬申请再审称，1.二审法院未依事实和证据作出判决；2.案涉门面房中有61㎡是杨永万夫妇2000年购买，2003年经胡炳云、谭素芳及鲜开广同意才使用的；3.在诉讼和胡炳云病危期间，谭素芳多次打电话要寇玉莲夫妇给她授权“委托书”，以帮再审申请人“维权”；4.2008年7月23日胡炳云在陕西治病养病，“委托书”是谭素芳伪造的，冯卫作伪证；5.本院（2017）川13民终124号民事判决已判决再审申请人有继承权。综上，请求：1.判决履行与杨永万夫妇签订的有效协议，还其61㎡门市房产；下余30.55㎡门面房产归寇玉莲、胡菲、胡塬所有，并分别变更登记为杨永万、罗德华以及寇玉莲、胡菲、胡塬；2.追究被申请人谭素芳及刘碧群、冯卫伪造证据的法律责任；3.一、二审诉讼费用由谭素芳承担。 谭素芳辩称，案涉房屋已经通过国土部门和房管局办理了房屋产权证，房屋的所有权人是谭素芳，且将该房屋产权证办到其名下程序合法，再审申请人没有权利主张返还原物，亦未提供相关的证据证明其申请再审理由，应驳回再审申请人的再审申请。 谭素芳向一审法院起诉请求：1.判决罗德华、杨永万按2002年5月23日房屋拆迁补偿安置协议书上第六、七条交付门面装修设施；2.判决罗德华、杨永万依据2000年10月26日转让协议第五条支付违约金3万元；3.判令罗德华、杨永万、邓洪宝腾退房屋，归谭素芳所有；4.判令罗德华、杨永万、邓洪宝赔偿谭素芳占用门面营业损失36万元；5.判令罗德华、杨永万、邓洪宝赔偿非法占用10余年土地费。 一审法院审理查明：1998年7月，谭素芳和胡炳云（已故）购买了阆中锦山绸厂位于阆中市寿山寺东街33号院内共计885.5m2的房产（其中产权证办在胡炳云名下332m2、谭素芳名下320m2、谭素芳之子彭欢名下233.5m2）。2000年1月14日，谭素芳和胡炳云将所购买的房地产，以阆中市川北房地产开发有限公司的名义在阆中市规划局办理了2000编号012建设用地规划许可证，准备开发成商品房。2000年3月，谭素芳和胡炳云对阆中市寿山寺东街33号房屋开发建筑设计完毕，为筹集资金，在未办理商品房预售许可证的情况下开始向社会预售房屋。2000年3月21日，谭素芳和胡炳云以个人名义与罗德华、杨永万签订了《预购（售）房协议书》，约定将阆中市寿山寺东街33号院，从北至南数第三间门面房（长l2.54米，前宽5.55米，后宽4.3米，面积为61.76平方米），一次性定价为固定价70,000元预售给罗德华、杨永万；付款方式为在2OOO年3月支付50,000元，4月份付l5,000元，合计65,000元，作为购房定金，下余5,000元在移交“国土”、“房产”两证时付清，谭素芳和胡炳云承担办证所需费用和全部税费；交房时间为2001年10月1日前。该协议签订后，罗德华、杨永万分别于2000年3月25日和3月31日向胡炳云、谭素芳交付房款20,000元、30,000元，胡炳云、谭素芳分别向二人出具了收条。2000年4月27日，胡炳云、谭素芳向罗德华、杨永万书立协议条据，载明：因双方合作事宜，同意杨永万、罗德华应在2000年4月份内交的购房款15,000元延期给付。胡炳云、谭素芳在条据上各自签名。2000年IO月26日，胡炳云、谭素芳与第三人鲜开广父子达成《寿山寺东街33号旧城改造转让协议》，协议约定：胡炳云、谭素芳自愿将寿山寺东街33号旧房改造修建商住楼计划、规划转让给第三人鲜开广父子；双方约定了转让费用15万、房屋拆迁安置补偿办法和付款方式、违约责任。同日又签订了《补充协议》约定：胡炳云、谭素芳于1998年由住宅房改为营业用房三间1OOm2转给鲜开广父子开发，经协商鲜开广父子自愿还胡炳云、谭素芳营业用房（原门面旧址）100m2。但胡炳云、谭素芳未告知鲜开广父子与罗德华、杨永万签约卖房的事实。 2002年5月23日，因胡炳云、谭素芳之前在阆中市沙溪信用社贷款时以该处房产作抵押贷款未还清，故以拆迁人明兴公司代表人鲜开广为甲方，被拆迁人胡炳云、谭素芳为乙方，沙溪信用社为丙方签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。该协议书载明并约定：除乙方已售出7户房屋681.7m2外，下余174.71m2为胡炳云、谭素芳所有；被拆迁人中谭素芳之子彭欢的砖木平房产权面积为233.5m2。实际丈量面积为268.89m2，除去还彭欢108.89m2，下余160m2按每平方米530元作价为84,800元；被拆迁人胡炳云、谭素芳174.71m2中含100m2的门面房，共三间，每间门面宽不少于3.3米，拆迁人应支付被拆迁人的各项款项一律先偿付被拆迁人在沙溪信用社的抵押贷款，提取抵押物以保证拆迁人房屋正常拆迁，用拆迁人还被拆迁人的门面lOOm2、住房74.71m2归还沙溪信用社，待被拆迁人在沙溪信用社贷款还清后退还给被拆迁人。但对约定的上述新的抵押物（174.71m2房屋）至今未办理抵押登记。 该协议签订后，2002年5月27日，拆迁人明兴公司将应补偿给胡炳云、谭素芳的拆迁补偿款60,959.47元转付给阆中市沙溪信用社抵销了胡炳云的部分贷款，同时取出了谭素芳、彭欢母子俩的抵押房屋所有权证。2002年5月29日，阆中市沙溪信用社在谭素芳、彭欢房屋他项权证附注栏内载明：退本人房产，贷款已还清，解除了谭素芳、彭欢的房屋抵押。2003年3月20日，胡炳云和阆中市沙溪信用社、明兴公司代理人鲜开广在未告知谭素芳的情况下，订立了《以资抵债协议书》，将明兴公司应还房给胡炳云、谭素芳的100m2的门面房、74.71m2的住房作价160,000元抵押给了阆中市沙溪信用社。谭素芳对此不服，以下欠阆中市沙溪信用社的贷款应首先由胡炳云清偿，不足部分再找担保人清偿为由起诉，要求确认《以资抵债协议书》无效。阆中市人民法院于2003年12月l2日作出（2003）阆民初字第1147号民事判决书，确认胡炳云和阆中市沙溪信用社与明兴公司代理人鲜开广所签订的《以资抵债协议书》无效。判决生效后，阆中市沙溪信用社于2004年起诉胡炳云、谭素芳偿还下余的l68,700元贷款及其利息。阆中市人民法院受理后，于2004年1l月l3日作出（2004）阆民初字第643号民事判决书，判决胡炳云偿还贷款168,700元；并从借款之日起至还款之日止按借款合同约定的月利率7.425‰计算利息，谭素芳以其抵押物承担连带责任，限该判决发生法律效力后30日内履行完毕。若胡炳云不能清偿阆中市沙溪信用社的贷款本息，阆中市沙溪信用社对胡炳云、谭素芳抵押的位于阆中市寿山寺东街33号的门面房100m2、住房74.71m2拍卖后所得的价款享有优先受偿权。判决后，本案罗德华、杨永万及谭素芳不服，数次申请再审，但均遭驳回再审申请。2006年6月24日南充市中级人民法院作出（2006）南中法民监字第100号民事裁定书，裁定该案由阆中市人民法院另行组成合议庭再审。该院再审中准许案外人罗德华、杨永万以第三人身份参加诉讼，经该院再审后于2007年1月9日作出（2006）阆民再字第5号民事判决书，确认胡炳云、谭素芳在与信用社约定抵押时未将预售门面房给罗德华、杨永万的事实告知信用社，也未将抵押的事实告知罗德华、杨永万，侵害了抵押权人信用社的利益，胡炳云、谭素芳违背了诚实信用原则，但抵押物未登记，不得对抗第三人，债权人不享有对该抵押物优先受偿权。故判决：一、撤销阆中市人民法院2004年8月12日作出的（2004）阆民初字第643号民事判决书；二、胡炳云偿还阆中市沙溪信用社贷款168,700元，并从借款之日起至还款之日止按借款合同约定的月利率7.425‰计算利息；胡炳云如不能清偿，谭素芳在其抵押财产价值范围内承担赔偿责任。 同时查明，第三人明兴公司（实际投资人鲜开广）开发修建的该工程在2003年8月竣工，2002年，鲜开广以明兴公司名义取得该工程商住楼的预售许可证后，该公司对外预售房屋。 2003年7月，罗德华、杨永万未经明兴公司和胡炳云、谭素芳二人的同意，强行入住100m2门面房中的第一、二间（从东城幼儿园方向往南数）。此两间面积为91.55m2。明兴公司报警，阆中市公安局东城派出所派出民警进行调解，罗德华、杨永万于同月15日写出《使用房屋告知书》，并称分别送给了胡炳云、谭素芳、明兴公司和东城派出所。 2004年9月21日，罗德华、杨永万以胡炳云、谭素芳为被告，鲜开广为第三人起诉要求办理“房产”、“国土”两证，诉讼中罗德华、杨永万申请撤诉。2005年8月23日，阆中市人民法院以(2004)阆民初字第1899号裁定书准许撤诉。但罗德华、杨永万仍占用上述第一、二间门面房。2005年胡炳云、谭素芳以建筑工程转让合同纠纷起诉鲜开广、鲜中华。阆中市人民法院于2005年12月7日作出(2005)阆民初字第1349号民事判决，鲜开广、鲜中华对判决不服向南充市中级人民法院提起上诉。南充市中级人民法院于2006年8月7日作出(2006)南中法民终字第133号民事裁定书，将该案发回阆中市人民法院重审。 2007年3月28日，阆中市人民法院作出(2006)阆民重字第7号民事判决书，判决：鲜开广、鲜中华向胡炳云、谭素芳支付违约金30,000元，驳回胡炳云、谭素芳的其他诉讼请求。判决后，胡炳云、谭素芳二人不服提起上诉。2007年12月28日南充市中级人民法院作出(2007)南中法民终字第339号民事判决书终审认定：胡炳云、谭素芳诉请要求鲜开广、鲜中华还其三间门面房，经阆中市房管处测绘第一间面积为47.72m2，第二间面积为43.83m2，第三间面积为45.43m2。现同地段门面出售价格大约是3400元至3750元每平方米。该房屋建成后，鲜开广、鲜中华应当将第一、二、三间门面房交付给胡炳云、谭素芳，但由于胡炳云、谭素芳与杨永万、罗德华之间存在房屋买卖纠纷，而第一、二间门面房被杨永万、罗德华占用，鲜开广、鲜中华不能将第一、二间门面房交付给胡炳云、谭素芳的责任不在鲜开广、鲜中华。现胡炳云、谭素芳诉请要求鲜开广、鲜中华交付门面房的请求，不予支持。至于胡炳云、谭素芳最终能否取得该第一、二间门面房，是另行协商或另案解决的问题。由于第三间门面房已由鲜开广、鲜中华在2005年出售给他人，鲜开广、鲜中华理应赔偿胡炳云、谭素芳损失，参照同地段门面房的市场价格，按3,500元每平方米标准计算。故判决：一、撤销阆中市人民法院（2006）阆民重字第7号民事判决；二、鲜开广、鲜中华赔偿胡炳云、谭素芳二人损失共计78,252元；三、驳回胡炳云、谭素芳二人要求鲜开广、鲜中华交付门面房三间、给付违约金30,000元和赔偿其他损失的诉讼请求。 另查明，位于阆中市××街××号××房的国有土地使用证【阆国用（2008）第3770号，使用权面积12.96平方米】、房屋所有权证（阆房权证阆中第201002458号，建筑面积91.55平方米），已分别于2008年11月12日、2008年12月1日（后谭素芳将房产证遗失，2010年5月27日补办）办理给谭素芳。 还查明，杨永万、罗德华诉谭素芳、胡炳云、鲜开广、明兴公司房屋买卖合同纠纷案，要求确认杨永万、罗德华与谭素芳、胡炳云签订的《预定（售）房协议》有效，并要求谭素芳、胡炳云、鲜开广、明兴公司办理所购门面房的产权证书，该院作出的（2010）阆民初重字第7号民事判决书，判决驳回杨永万、罗德华的诉讼请求。杨永万、罗德华对判决不服提起上诉，经南充市中级人民法院审理认为，谭素芳、胡炳云（二审期间病故，追加其妻寇玉莲、子胡塬、女胡菲为共同被上诉人）将其购买的房产于2000年以阆中市川北房地产开发有限公司的名义进行房地产开发，并取得了建设用地规划许可证。同年3月，谭素芳、胡炳云与罗德华、杨永万签订了《预定（售）房协议》，协议约定罗德华、杨永万购买阆中市寿山寺东街33号院（从北向南数第三间门面房）。后谭素芳、胡炳云未自行开发商住楼，将该商住楼的开发项目转给鲜开广父子。鲜开广以明兴公司名义于2002年取得该商住楼的预售许可证。商品房预售许可证制度的设立，从立法本意上理解，其目的因买卖的房屋尚在建设之中，所有权还没有经登记设立，为了维护交易秩序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害。因此，该项制度体现的是对国家利益和消费者利益的保护。该案中，谭素芳与罗德华、杨永万在签订房屋预售协议时，虽未取得该商住楼的预售许可证，但罗德华、杨永万在提起诉讼时，该商住楼已经取得了预售许可证明，故双方签订的协议应当认定有效，应予支持。罗德华、杨永万所购买的门面房现已被鲜开广卖与他人，且他人已实际占有了该间门面房并取得了所有权，罗德华、杨永万与谭素芳、胡炳云签订的协议购买的门面房的位置、面积均不一致，故罗德华、杨永万请求谭素芳交付门面房及履行办证义务，不能成立，不予支持。罗德华、杨永万主张由明兴公司、鲜开广承担交房及办证义务，因谭素芳、胡炳云在将案涉开发项目整体转让给鲜开广、明兴公司时，并未告知罗德华、杨永万购买门面房的事实，且罗德华、杨永万与鲜开广、明兴公司未建立合同关系，根据合同相对性原则，其不应承担交房和办证义务。故以（2011）南中法民终字第65号民事判决书判决：一、撤销阆中市人民法院（2010）阆民初重字第7号民事判决书；二、罗德华、杨永万于2000年3月21日与谭素芳、胡炳云签订的《预购（售）房协议》有效。 再查明，杨永万、罗德华所占用的房屋出租给第三人邓洪宝。 庭审中，谭素芳主张赔偿门面营业损失36万元，即每间门面一年租金15000元，两间门面房计算12年，共计36万元。 同时再查明，2008年至2010年期间，本案争议门面房同地段门面房（装修后）出租年租金8000元左右；2010年至2013年期间年租金10000元至12000元；2013年至今年租金14000元至15000元。 诉讼中，谭素芳自愿放弃要求杨永万、罗德华及第三人按2002年5月23日房屋拆迁补偿安置协议书上第六、七条交付门面装修设施和依据2000年10月26日转让协议第五条支付违约金3万元的诉讼请求。 上述事实，有转让协议、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋产权证、预购（售）房协议书、（2011）南中法民终字第65号民事判决书、当事人陈述等为据。 一审法院认为，本案所争议的门面房系第三人明兴公司按照拆迁安置补偿协议的约定，安置给谭素芳的还房，且该争议门面房谭素芳已经取得房屋产权证书，2003年7月杨永万、罗德华未经谭素芳和第三人明兴公司的同意，强行入住本案争议门面房是错误的。按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本案谭素芳有权要求杨永万、罗德华腾退所占用的门面房，故谭素芳要求杨永万、罗德华腾退争议的门面房，合法有据，该院予以支持。杨永万、罗德华占用谭素芳的门面房长达10余年，给谭素芳造成了一定经济损失，谭素芳要求杨永万、罗德华赔偿门面房的租金损失，该院予以支持。因该争议门面房谭素芳在2008年11月12日就取得国有土地使用权证书，该院确定杨永万、罗德华从谭素芳取得门面房国有土地使用权证书起至腾退门面房之日止按照该争议门面房同地段房屋出租租金进行赔偿。该院酌定2008年11月至2010年11月每间门面房年租金为4000元；2010年11月至2013年11月每间门面房年租金为7000元；2013年11月至房屋腾退之日止每间门面房年租金为9000元。谭素芳要求杨永万、罗德华及第三人赔偿其非法占用土地的使用费，该主张缺乏法律依据，该院不予支持。罗德华、杨永万所购买的门面房现已被鲜开广卖与他人，且他人已实际占有了该间门面房并取得了所有权，罗德华、杨永万与谭素芳、胡炳云签订的协议购买的门面房的位置、面积与罗德华、杨永万实际占用的门面房均不一致，现杨永万、罗德华请求判决91.55平方米的门面房中有杨永万、罗德华预购的61.76平方米的产权，并协助其二人办理61.76平方米的产权证书的理由不能成立，该院不予支持。罗德华、杨永万与谭素芳和胡炳云于2000年3月21日签订的《预定（售）房协议》已经南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第65号民事判决书确认有效，该协议客观上已无法履行，罗德华、杨永万可另行主张权利。据此，判决：一、罗德华、杨永万在判决发生法律效力后十五日内将位于阆中市寿山寺东街33号的第一、二间门面房（自东城幼儿园方向往南数）腾退给谭素芳；二、罗德华、杨永万赔偿谭素芳从2008年11月至2015年11月的门面房损失94,000元；并从2015年12月起至门面房腾退之日止按每年每间9000元向谭素芳赔偿损失；三、驳回谭素芳的其他诉讼请求。本案诉讼费7000元，由杨永万、罗德华负担。 谭素芳不服一审判决，上诉请求：1.租金应从罗德华、杨永万2003年7月15日占用门面时开始计算。2.撤销一审判决第二项、第三项，改判罗德华、杨永万按照每间门面年租金15000元的标准赔偿租金损失36万元，并负担一、二审案件受理费。 罗德华、杨永万亦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，确认涉案房屋中61.76平方米的产权给罗德华、杨永万，驳回谭素芳的诉讼请求，并由谭素芳负担一、二审案件受理费。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院二审认为，罗德华、杨永万现占有的涉案门面房系一审第三人明兴公司按照拆迁补偿安置协议的约定，安置给谭素芳的还房，谭素芳已取得房屋所有权证和土地使用权证。罗德华、杨万永虽然以谭素芳系伪造办理权属证书的相关手续取得房屋所有权证和土地使用权证，但在涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证未经过法定程序撤销之前，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，谭素芳对涉案房屋享有物权。 因谭素芳对涉案门面房享有物权，罗德华、杨永万未提供证据证明其占有涉案门面房系合法占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，谭素芳有权请求罗德华、杨永万返还其占有的涉案门面房。罗德华、杨永万没有合法依据占有谭素芳涉案门面房，给谭素芳造成了损失，谭素芳请求罗德华、杨永万赔偿占有期间门面的租金损失，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”和第十五条第一款第（六）项“承担侵权责任的方式主要有：…（六）赔偿损失；”之规定，应予支持。因谭素芳在2008年11月12日就取得争议门面的国有土地使用权证书，一审法院确定罗德华、杨永万从谭素芳取得门面房国有土地使用权证书之日起至腾退门面房之日止按照该争议门面房同地段房屋出租租金进行赔偿，并酌定2008年11月至2010年11月每间门面房年租金为4000元；2010年11月至2013年11月每间门面房年租金为7000元；2013年11月至房屋腾退之日止每间门面房年租金为9000元，是正确的，应予维持。 罗德华、杨永万所购买的门面房现已被鲜开广卖与他人，且他人已实际占有了该间门面房并取得了所有权，罗德华、杨永万与谭素芳、胡炳云签订的协议购买的门面房的位置、面积与罗德华、杨永万实际占用的明兴公司按照拆迁补偿安置协议安置给谭素芳的门面房均不一致，现罗德华、杨永万请求判决该91.55㎡的门面房中有罗德华、杨永万预购的61.76㎡的产权并协助罗德华、杨永万办理61.76㎡的产权证书的请求不能成立，一审法院不予支持亦是正确的。罗德华、杨永万与谭素芳和胡炳云于2000年3月21日签订的《预定（售）房协议》已经本院（2011）南中法民终字第65号民事判决书判决确认有效，罗德华、杨永万可依据该协议另行主张权利。遂判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由罗德华、杨永万负担。 本案再审审理过程中，再审申请人寇玉莲、胡菲、胡塬于2020年8月10日向本院寄送撤回再审申请书，请求撤回其再审申请，因其再审请求属于另外的法律关系，与本案处理不具有关联性，本院予以准许。 本院再审查明，本院（2011）南中法民终字第65号，罗德华、杨永万与明兴公司、鲜开广、谭素芳、寇玉莲、胡菲、胡塬商品房买卖合同纠纷一案。2019年5月24日，经本院审判委员会讨论决定，作出（2019）川13民监4号民事裁定书，裁定对该案再审，本院再审后作出（2019）川13民再54号民事判决，判决：一、维持本院（2011）南中法民终字第65号民事判决第一、第二项，即：“一、撤销四川省阆中市人民法院（2010）阆民重字第7号民事判决；二、罗德华、杨永万于2000年3月21日与谭素芳、胡炳云签订的《预购（售）房协议书》有效;”；二、撤销本院（2011）南中法民终字第65号民事判决第三项，即：驳回罗德华、杨永万的其他上诉请求；三、由谭素芳向罗德华、杨永万交付阆中市顾家井巷167号门面房（面积47.72平方米），并于该判决生效后三十日内协助办理不动产权属证书；四、罗德华、杨永万向谭素芳、寇玉莲、胡菲、胡塬支付余下购房款4,087.00元，此款在该判决生效后三十日内付清；五、驳回罗德华、杨永万的其他诉讼请求。 另查明，罗德华、杨永万现占有的房屋为阆中市顾家井巷167号门面房（即案涉第一间门面房），面积47.72平方米，案涉第二间门面房（面积为43.83m2）于本案原二审判决生效后，经执行，杨永万、罗德华已腾退该房屋给谭素芳。 本院再审审理查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案系谭素芳依据本院（2011）南中法民终字第65号民事判决，请求人民法院判决罗德华、杨永万腾退房屋并支付房屋占用费用。首先，关于罗德华、杨永万是否应当腾退房屋的问题。本案原二审判决生效后，谭素芳申请执行，杨永万、罗德华已经对案涉第二间门面房予以腾退，但仍占有案涉第一间门面房。后经过本院再审，谭素芳所依据的本院（2011）南中法民终字第65号民事判决已被本院（2019）川13民再54号生效民事判决予以变更，将罗德华、杨永万仍占有的案涉第一间门面房（阆中市顾家井巷167号门面房），判归杨永万、罗德华所有，谭素芳要求杨永万、罗德华腾退房屋已无事实和法律依据，对该项请求本院不予支持。 其次，关于罗德华、杨永万是否应当支付谭素芳房屋占用费用以及应支付多少的问题。本案罗德华、杨永万基于与谭素芳、胡炳云之间的有效的《预购（售）房协议书》，于2003年7月占有案涉两间门面房。虽然该协议指向标的物[阆中市寿山寺东街33号院，从北至南数第三间门面房（长12.54米，前宽5.55米，后宽4.3米，面积为61.76平方米）]已经被案外人购买，但双方当事人对该项目的开发、转让等情况均知悉，对协议指向标的物的去向以及后期处理也较关注，在谭素芳与沙溪信用社及鲜开广抵押担保合同纠纷一案的补充诉状中，谭素芳也陈述讼争的100平方米的门面房中，有罗德华、杨永万的部分产权。说明双方当事人对协议指向标的物包含在前述“讼争的100平方米的门面房中”这一认识或意思表示是一致的。因此，虽然罗德华、杨永万所占有的两间门面房面积（91.55㎡）超出协议中所确定的房屋面积（61.76㎡），但根据房屋的不可分性，罗德华、杨永万依据有效的房屋买卖协议，占有案涉两间门面房具有其合理性。综合本案的实际情况，案涉房屋的权属争议历时十余年，房屋的使用价值因双方当事人十余年的权属争议并未得到真正有效利用，谭素芳因不能按约交付房屋给罗德华、杨永万，构成根本性违约，其也应赔偿无法按照约定履行合同对罗德华、杨永万所造成的损失。就本案查明的事实和双方当事人提交的证据，再结合双方长期的诉讼纠纷，已无法量化房屋占用费用和损失大小，经综合衡平双方当事人的利益，不再支持谭素芳房屋占有费用相关诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第（二）项规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院（2016）川13民终1829号民事判决和四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第125号民事判决； 二、驳回谭素芳的诉讼请求。 一审案件受理费7000元，二审案件受理费7000元，共计14000元，由罗德华、杨永万负担7000元，谭素芳负担7000元。 本判决为终审判决。 审判长  任勇旗 审判员  邱书培 审判员  杨若朗 二〇二〇年十二月十日 书记员  冯 婷