上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10782号上诉人（原审原告）：钱玲，男，1953年4月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：周晓凤，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海农博实业有限公司，住所地上海市闵行区联友路**********。法定代表人:沈福弟,执行董事。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。上诉人钱玲因与被上诉人上海农博实业有限公司（以下简称农博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初9171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱玲上诉请求：一、撤销原审判决第三项、第五项；二、改判支持其一审全部诉请。主要事实和理由：一、一审认定的利息计算基数、计息时间和方式等均有错误，即农博公司对2003年6月1日前收取的款项应支付利息，对2003年6月1日之后收取的款项应按年扣除实际占有使用费后支付利息；二、一审未支持上诉人的信赖利益损失、装饰装修损失，均属错误。农博公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。主要理由为：一、因上诉人实际占有使用涉案房屋，按涉案协议书约定，上诉人应一次性支付全部款项，故其支付利息的主张，缺乏依据；二、上诉人主张的信赖利益损失、装饰装修损失，也无依据。此外，被上诉人未从拆除涉案房屋中获得补偿。钱玲向一审法院起诉请求：1.依法确认2003年4月26日双方签订的《协议书》无效；2.判令农博公司返还钱玲提前预支的租金155,163元及利息（具体为2003年6月1日前的利息1,760元、2003年6月1日起至2016年11月7日前占有使用期间应返还的利息181,576.72元以及以155,163元为基数并按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计算自2016年11月7日起至2019年8月19日止的利息、以155,163元为基数并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的标准计算自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息）；3.判令农博公司折价支付钱玲装饰装修费用损失200,000元；4.判令农博公司赔偿钱玲的其他经济损失962,059.39元；5.判令农博公司承担本案的案件受理费等全部费用。一审法院认定事实：2003年4月26日，钱玲作为乙方与农博公司作为甲方签订《协议书》，约定：一、甲方将上海XX有限公司前176.16平方米房屋（具体位置见附图，经双方签字确认作为本协议附件之一）及房屋辅助设施使用权转让给乙方使用。二、合作年限为30年，起算日为2003年6月1日至2033年5月31日。三、房屋使用价格：每平方米1,600元（包括农田改性、拆迁费、土地补偿费等）。四、付款方式及时限：1.乙方（即钱玲）经协商确需房屋使用，应于一周内向甲方（即农博公司）支付100,000元，作为预付金额；2.协议签订时，乙方应支付房屋使用费70%，计100,000元；3.余款81,000元，于2003年12月31日前付清。五、双方的权利义务：1.双方对房屋面积的确认按有关房屋土地管理部门颁发的权证记载的面积为准，进行实测签字；2.乙方在使用的范围内开展生产经营活动，享有对该场所及辅助场地设施的使用权，辅助场地的使用，经双方实地测量后绘制场地范围图纸并作本协议的附件；3.甲方协助乙方办理经营活动中所需的相关手续，费用由乙方承担；4、乙方确认甲方现提供房屋范围内生活用水、电、道路、雨污水管道等设施；交付使用后，乙方需增水、增电容，甲方协助办理，费用由乙方承担；5.乙方生产经营活动中所消耗的水、电、通讯等费用应及时付清，如逾期不付的应支付相应的迟纳金，甲方有权解除本协议的履行；6.乙方在使用期间不得擅自改建或拆建，如因装修改变室内布局，需征得甲方的同意，不得影响房屋的整体结构，否则所造成的一切损失由乙方承担；7.在使用期内，使用范围内的房屋、场地及辅助设施，由乙方负责维修，费用由乙方承担；8.甲方协调处理周边关系，乙方应接受甲方的行政管理,依法纳税和承担一定的社会义务，如义务献血、救灾、募捐等；9.乙方应认真做好防火、防盗、外来流动人口管理等安全工作，并做好门前窗后及室内的卫生保洁工作，且以资代劳支付保洁费，确保公共绿地、场所的整洁；10.为了保持环境外貌美观整洁，乙方不得将窗户和外墙作任何更收，不准乱贴广告、标语；不允许搭建檐蓬、帐篷，不允许在门前堆东西；违者甲方有权责令其恢复原貌；11.乙方在取得该房屋之使用权后，可依法转租，并于转租成效日告知甲方；12.为了确保乙方的合法经营和使用权，甲方承诺不得将房屋作任何形式的抵押。六、动迁约定：1.在协议期内，如因国家、市、区政府规划建设需要时，甲、乙双方均应服从，届时按征用通知为本协议的截止日，乙方支付的房屋使用费按30年均分，已使用期内归甲方，未使用期内的费用（含息：按银行同期贷款利息）由甲方返回给乙方；2.室内装饰及乙方申请添置的设施的拆迁补偿归乙方所有；3.规划建设需要动迁时，甲方协助协调乙方的搬迁损失费。七、协议终止：1.本协议期满，即行终止，房屋所有权归甲方所有。如双方同意，可协商续订协议。在同等条件下，乙方享有优先签约权；2.协议终止，房屋归甲方所有，设备归乙方。如甲、乙双方不继续合作，乙方于一周内将房屋完整归还甲方，甲方不作任何补偿或转让。签约后，农博公司向钱玲交付了案涉房屋。钱玲支付款项情况：2003年2月8日向案外人XX公司支付预收款50,000元、2003年2月12日向案外人XX公司支付预收款50,000元、2003年7月22日向农博公司支付使用费50,000元、2003年8月8日向农博公司支付使用费50,000元、2004年1月17日向农博公司支付使用费50,000元、2004年3月12日向农博公司支付使用费31,000元。2011年4月30日，钱玲向农博公司支付4,200元并由农博公司出具《收据》载明收款事由为“换不锈钢卷帘门2扇”。2016年11月7日，农博公司在案涉房屋处张贴《告知书》，上载：XX路XX号所有建筑被列入“二次改建”计划，请租赁户尽早完成搬离清退工作，现将有关事宜告知如下：一、各租赁户、租赁企业请于2017年1月20日前完成清退和搬离工作；二、逾期不配合的个人和企业，行政执法部门将依法予以强制拆除，造成的所有经济损失由个人和企业承担。2017年5月5日，农博公司再次在案涉房屋处张贴《通告》，上载：……结合华漕镇区域内“二次改建”工作要求，XX路XX号被列入拆除整治区域，所有门面房、违章建筑，各租户于2017年5月8日前搬离并清空房内设备物品，如逾期不搬离的设备、物品视为废弃物，作无偿处理，希望上述租赁户积极配合，尽早做好清退搬离工作，避免造成不必要的财产损失。经双方确认，本案所涉的房屋因系违法建筑，已于2017年5月由相关部门予以拆除。2019年1月8日，钱玲曾以房屋买卖合同纠纷起诉农博公司至一审法院（即1373号案件），请求判令农博公司赔偿钱玲各项损失1,740,000元。一审法院经审理后认为《协议书》已经变更相应的权利义务，钱玲、农博公司之间建立了房屋租赁的事实，故钱玲要求按照房屋买卖合同关系向农博公司主张权利缺乏事实及法律依据，钱玲主张预期收益损失不符合法律规定，并于2019年6月24日作出（2019）沪0112民初1373号民事判决，判决驳回钱玲的全部诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，钱玲承租的房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，故钱玲、农博公司之间的《协议书》无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于钱玲已支付的未使用期间的使用费，农博公司应予返还。至于钱玲实际使用案涉房屋的期间及应付使用费，钱玲认为案涉房屋的使用费为9,366元/年（即以281,000元平摊至30年来计算使用费年标准），实际使用的期间自2003年6月1日起至农博公司张贴《告知书》之日即2016年11月7日止；农博公司同意以281,000元平摊至30年来计算使用费年标准，钱玲实际使用的期间自2003年6月1日起至2017年4月30日止。对此，一审法院认为，虽然农博公司于2016年11月7日张贴了《告知书》，但该告知书要求钱玲于2017年1月20日前搬离。在双方均无相关证据佐证钱玲实际搬离日期的情况下，结合农博公司在《告知书》中要求钱玲于2017年1月20日搬离的情况，法院认为钱玲实际使用案涉房屋的期间应确定为自2003年6月1日起至2017年1月19日止为妥，则钱玲应付的使用费为：127,718.14元（计算方式为：281,000元÷30年×13年+281,000元÷30年÷12个月×7个月+281,000元÷30年÷365天×19天），农博公司应退还钱玲的使用费为153,281.86元（计算方式为：281,000元-127,718.14元）。对于钱玲主张的已付使用费自2003年起开始计算利息损失无事实和法律依据，但对于未使用期间的费用，农博公司应自钱玲搬离案涉房屋起退还钱玲，无权继续占有。故对于应退还的153,281.86元使用费，法院酌定农博公司向钱玲支付自2017年1月20日起至实际支付之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率标准计付，而2019年8月20日之后则按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计付。对钱玲主张的装修损失，农博公司认为钱玲未提交相应的证据，故不认可其对案涉房屋进行了装修，且即便钱玲对案涉房屋进行了装修，其实际使用十余年，装修价值也已折旧完毕。一审法院经审理亦认为，钱玲主张的装修损失无事实和法律依据，对其该项诉请难以支持。对于钱玲为证明其装修损失而举证的《收据》，一审法院认为该费用明确系更换卷帘门的费用，而农博公司亦确认卷帘门系其向钱玲提供房屋时便自带的设施。故一审法院认为，更换卷帘门的费用不应属于钱玲的装修损失，但基于卷帘门系农博公司作为出租方所提供的必要设施，相应发生的维修费用亦应由农博公司负担，故对于此项4,200元的费用应由农博公司向钱玲予以支付。对于钱玲主张的其他经济损失，法院认为无事实和法律依据，法院亦不予支持。一审法院审理后，依法判决：一、钱玲与上海农博实业有限公司于2003年4月26日签订的《协议书》无效；二、上海农博实业有限公司于判决生效之日起十日内返还钱玲房屋占有使用费人民币153,281.86元；三、上海农博实业有限公司于判决生效之日起十日向钱玲支付以人民币153,281.86元为基数按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率标准计算自2017年1月20日起至2019年8月19日止的利息以及以人民币153,281.86元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算自2019年8月20日起至上海农博实业有限公司实际付清之日止的利息；四、上海农博实业有限公司于判决生效之日起十日内返还钱玲卷帘门维修费人民币4,200元；五、驳回钱玲的其余诉讼请求。一审案件受理费计18,289.2元，由钱玲负担16,367.52元，由农博公司负担1,921.68元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院确认，本案的争议焦点为上诉人的上诉请求是否有依据。本院认为，根据我国民事诉讼法及相关司法解释规定，当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证据其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人钱玲上诉主张的信赖利益损失，因未提供确切证据证实，本院不予支持。上诉人主张的装饰装修损失一节，鉴于涉案房屋因系违章建筑而被拆除，被上诉人没有同意并利用上诉人原有的装饰装修物，故该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张涉案利息一节，本院认为，首先，一审法院有关涉案协议书无效的认定正确，本院予以确认。其次，双方当事人签订涉案协议书及此后的履行中，上诉人基本按约定支付涉案款项并依约使用涉案房屋，一审法院根据合同法有关合同无效及后果处理的规定，确定农博公司返还涉案房屋占有使用费正确，本院亦予以确认。本院须指出，根据合同法相关规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。上诉人有关本案利息方面的主张，与涉案协议书所约定的未使用期内的费用及含息等内容不符，现一审法院根据本案实际情况，酌定本案的利息起算时间为2017年1月20日及相应利率并无不当，本院予以确认。据此，上诉人此节上诉主张，因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，钱玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,289.20元，由钱玲负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  侯卫清审判员  潘春霞二〇二〇年十二月八日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……