河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5997号上诉人（原审原告）：张林生，男，汉族，1952年1月3日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓州仁爱医院有限公司，住所地邓州市邓襄路与南二环交叉口东300米路南。法定代表人：丁燕，任该公司经理职务。委托诉讼代理人：曾德奇，河南花洲律师事务所律师。原审被告：丁生红，男，汉族，1952年5月28日出生，住邓州市。上诉人张林生因与被上诉人邓州仁爱医院有限公司（以下简称：仁爱医院）、原审被告丁生红为房屋租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2020）豫1381民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张林生上诉请求：撤销一审判决，改判仁爱医院向张林生支付房屋租金290000元及滞纳金（滞纳金按月利率1.5%支付，自2019年9月1日计算至全部付清租金之日止）。事实和理由：1、仁爱医院搬迁新址不能作为不履行与张林生之间租赁合同的理由。双方2010年4月23日订立的房屋租赁协议中约定“租期叁拾年”“每五年为一租期，五年内房租保持不变”。根据合同法的规定，案涉租赁合同的有效期限应为20年，即2010年4月23日至2030年4月22日。一审判决虽然查明“仁爱医院于2019年上半年全部搬离张林生所有的房屋并一直在新的经营场所经营至今”，但仁爱医院对其承租的房屋仍然享有使用权，这种使用权包括医院自己使用，也包括将房屋转租他人使用，因此仁爱医院搬迁新址并不影响其对案涉租赁合同的履行；2、合同法第94条第2项的规定是指守约方可以选择解除合同，一审判决认为只要一方当事人违约另一方就要解除合同的理解错误。本案中，承租人仁爱医院确实作出过不履行主要债务的意思表示，但这种表示违反了双方关于租赁期限的约定。在这种情况下，出租人张林生有权在解除合同和要求继续履行之间做出选择，应当尊重当事人对自身权利义务的处分；3、案涉租赁合同至今没有解除，张林生有权根据合同约定向仁爱医院主张租金及滞纳金。本案中，双方订立的租赁合同并未约定实质性的解除条款，双方当事人也没有就解除合同协商一致，虽然仁爱医院确实作出过不履行主要债务的意思表示，但其作为违约方并不享有合同解除权。本案并不存在合同履行期限的截止时间点无法明确确定的问题，一审判决驳回张林生的诉讼请求适用法律错误。仁爱医院辩称，1、因情势变更，一审判决仁爱医院履行涉案合同已经成为不可能完全正确。由于张林生房屋面积太小，而仁爱医院需要扩大规模，因此在邓州市××二环又重新租房装修了新的医院大楼，于2017年11月新楼建成，医院所有科室搬迁到新址对外开始营业，仅留内科在旧址留守，2019年3月份内科也搬迁至新址，房屋腾空并将钥匙交给了张林生，仁爱医院根本就没有必要再继续租用张林生的房屋，从仁爱医院搬走至房租到期有7个月的时间，张林生完全可以重新找租户，事实上数十个人通过仁爱医院发布的招租广告对接了张林生谈租房事宜；2、双方签订的合同事实上早已解除，双方已经事实上达成解除合同的共识。鉴于2017年11月份仁爱医院新址装修完成并投入使用，2019年2月仁爱医院就提前解除一年租赁合同事宜与张林生协商，在张林生没有明确反对的情况下，仁爱医院在案涉房屋的外墙上帮助张林生张贴了房屋出租的广告，前后数十人给张林生打电话或面谈租房事宜。2019年10月8日，张林生约丁生红到案涉房屋现场查看仁爱医院搬离时有关拆除设备情况，张林生当场特意指示仁爱医院要将三楼装修时添加的隔墙拆除，但垒瓷砖的不拆，地砖先保留。2020年3月，一位司机将案涉房屋的一个玻璃大门撞碎，也是张林生出面与司机达成的赔偿协议，之后张林生将这道玻璃门锁闭至今。以上诸多事实可以证实，张林生与仁爱医院就提前解除一年租赁合同的事宜已达成口头协议，张林生同意解除租赁合同，双方已经达成共识；3、张林生起诉要求仁爱医院支付房租和滞纳金无任何依据。仁爱医院从2019年3月份就将房屋搬空交付张林生，到期之后又交付的三个月租金是提前解除租赁合同对张林生的一种补偿而非续租的租赁费。仁爱医院在2019年2月份就不再使用张林生房屋并就解除租赁合同一事与张林生沟通，在张林生同意的情况下，2019年3月份仁爱医院就将全部设备搬离案涉房屋，张林生随后也和数十人商谈房屋再租赁事宜。在2019年9月30日第四个租赁年到期后，鉴于新的承租人张林生还没有找好，为减少张林生的经济损失，考虑到双方多年感情，仁爱医院又给张林生3个月共9万元房租作为对其经济上的补偿。综上，张林生的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回张林生的上诉请求。丁生红述称，没有意见。张林生向一审法院起诉请求：1、依法判决丁生红、仁爱医院履行合同并支付房屋租金及滞纳金共计394400元;2、本案诉讼费由丁生红、仁爱医院承担。一审法院认定事实：2010年4月23日，以张林生为甲方、以仁爱医院为乙方签订一份《房屋租赁协议》（草案），该租赁协议主要载明“……一、甲乙双方经过友好协商，甲方同意……出租给乙方筹建医院之用，该楼房位置在邓州市文化××路与××路交叉口西南角……租期叁拾年。二、年租金：每年租金陆万元整。……甲方签字：张林生乙方代表签字：丁生红2010年4月23日”，该租赁协议加盖有仁爱医院的印章。后以张林生为甲方、以仁爱医院为乙方又签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要载明“出租方……张林生……承租方……邓州仁爱医院乙方代表丁生虎……双方协商就房屋的租赁达成如下协议：租金：甲方从2015年10月1日至2020年9月30日期间（共5年）每年年租金为38万元整……”，该租赁合同加盖有仁爱医院的印章。2016年1月5日，以邓州市新拓公司为甲方、仁爱医院为乙方签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要载明“出租方……邓州市新拓公司法人代表冯宗敏承租方……邓州仁爱医院法人代表：丁燕……第一条房屋基本情况甲方房屋坐落在邓州市工业区南二环路南……4、租期及转租事项：租期从2016年3月1日起2037年2月28日止（共计20年）……”该合同加盖有邓州市新拓公司、仁爱医院的印章。另查明，仁爱医院于2019年上半年全部搬离张林生所有的房屋并一直在新的经营场所经营至今。审理中，一审法院依法向张林生释明在双方合同无法再继续履行的情况下是否同意解除合同时，张林生仍坚持要求被告继续履行合同。因双方争议较大，调解不获成立。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。当事人处分原则是我国民事诉讼法的基本原则，其内涵是当事人自由支配其享有的实体权利和程序权利，诉讼请求的范围由当事人自主决定。在本案审理过程中，经一审法院依法向张林生释明，张林生仍坚持要求仁爱医院继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，本案中，仁爱医院在双方合同约定的履行期限届满之前，已经以自己的行为表明不再继续履行租赁案涉房屋，且仁爱医院已于2019年上半年搬迁新址完毕，再履行本案案涉合同内容已经成为不可能。在仁爱医院履行本案案涉合同已经成为不可能的情况下，张林生完全可以有其他的救济途径来维护自己的合法权益，以便实现租赁房屋利益的最大化，但其经一审法院释明后仍坚持要求被告继续履行已无法履行的合同，因此，一审法院对此诉讼请求无法予以支持。在此情况下，合同履行期限的截止时间点无法明确确定，因此，张林生按一年的房租标准要求被告支付房屋租金及滞纳金的请求，一审法院现无法支持。因丁生红签订合同的行为属代理行为，且仁爱医院对丁生红签订合同的行为也予以认可，丁生红因代理行为所产生的后果应由仁爱医院承担，故张林生要求丁生红承担责任的请求，一审法院不予支持。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款和第六十四条第一款之规定，判决：驳回张林生对丁生红与邓州仁爱医院有限公司的诉讼请求。案件受理费7216元，由张林生负担。二审中，被上诉人仁爱医院、原审被告丁生红均未向本院提交证据。上诉人张林生向本院提交：丁生红2019年9月1日、9月8日、10月17日、11月24日、2020年4月13日、8月19日短信截图各一份以及招租广告照片一份，用以证明仁爱医院从承租楼房搬离之后，医院投资人丁生红曾多次与张林生协商终止合同并对外转账、出租，但双方一直没有就解除原房屋租赁合同达成协议，双方签订的房屋租赁合同并没有自动解除。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对张林生提供的上述证据，仁爱医院的质证意见为：对证据的真实性无异议，证明方向有异议。该证据不属于新证据。9月1日的短信说明房屋已经退回，从短信上说，仁爱医院在帮助张林生寻找新租户，这些新租户是直接和张林生洽谈，由于价格高都没有谈成，是张林生自己扩大了损失。丁生红的质证意见为：短信是真实的，但车撞坏玻璃的事情不是我指令的，我是建议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审中张林生的主要诉讼请求为：“依法判决丁生红、仁爱医院履行合同并支付房屋租金及滞纳金共计394400元”，本案中，仁爱医院在双方合同约定的租赁期限届满之前，已经以自己的行为表明不再继续履行租赁案涉房屋，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同之目的无法实现，即使经过法院释明，出租人坚持不解除的，人民法院可以直接判决解除租赁合同。但是，由于一审法院直接判决驳回了一审原告张林生的诉讼请求，对履行期限的截止时间点未进行确定，也未进行实质审理，二审直接改判必然会影响双方的诉讼权利，故张林生可以另行起诉主张对方不履行合同造成的损失。对于一审判决，本院予以维持。综上所述，张林生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由张林生负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十二月二十九日法官助理赵琳书记员王萌