大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1642号原告：张长宝，男，1983年3月13日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：董慧超、高洋，均系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：大连西郊园艺有限公司（统一社会信用代码91210211559802901H），住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道柳树村。法定代表人：王世延，系该公司执行董事。被告：大连西郊生物园有限公司（统一社会信用代码912102002410618914），住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树村。法定代表人：王明洁，系该公司执行董事兼经理。以上被告共同的委托诉讼代理人：李升斌、梁毅，系上海市协力（大连）律师事务所律师。第三人：大连市甘井子区红旗镇柳树村民委员会（统一社会信用代码542102110890657829），住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树南街**。法定代表人：毕军，系该村委会主任。委托诉讼代理人:李月阳，系上海申浩（大连）律师事务所律师。原告张长宝与被告大连西郊园艺有限公司（以下简称西郊园艺）、大连西郊生物园有限公司（以下简称西郊生物园）以及第三人大连市甘井子区红旗镇柳树村民委员会（以下简称柳树村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张长宝及其委托诉讼代理人董慧超、高洋，被告西郊园艺、西郊生物园的委托诉讼代理人梁毅以及第三人柳树村委会的委托诉讼代理人李月阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张长宝向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告西郊园艺所签订的《租赁合同书》无效；2、判令被告西郊园艺返还原告已付租金73,680元、垃圾费240元、履约保证金6,140元、水表押金300元等共计80,360元及利息（以80,360元为基数，按照中国银行同期贷款利率计算，自2018年11月29日起算至被告西郊园艺还款之日止）；3、判令被告西郊园艺赔偿原告受到的损失共计1,206,471元，包括装修费1,188,631元、拆除包装搬运人工费15,840元、公证费2,000元；4、判令被告西郊生物园对上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年11月28日，原告与被告西郊园艺签订《租赁合同书》，约定原告租用被告西郊园艺在红旗街道柳树村大连郊园艺超市内经营的G区017、018号店铺（面积92.1平方米），原告用于经营家居装饰、园艺资材、花草苗木，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为73,680元。2019年2月8日，红旗街道办事处下发《致西郊园艺超市全体业户的一封信》，由此可知因被告西郊园艺改变案涉地块农业地用途，违反了法律强制性规定，导致案涉店铺被整改、拆除。故，案涉《租赁合同书》无效，被告西郊园艺应退还已付租金、垃圾费等并赔偿原告所受损失。另，被告西郊园艺为一人有限公司，被告西郊生物园应当对被告西郊园艺的债务承担连带责任。被告西郊园艺辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、案涉土地进行温室建设已取得政府主管部门同意，并不存在违反法律强制性规定，案涉《租赁合同》合法有效，原告主张合同无效，没有法律依据。2、案涉租赁场地系因原告根据政府的通知要求而搬离，并非被告通知或被告要求搬离，因政府原因导致原告搬离，与被告无关。3、原告实际交纳的租金为人民币73,680元，而且即使原告认为合同无效，从公平原则，原告也应承担其实际使用场地期间的租金12,280元、垃圾费40元，并非返还全部租金及垃圾费。4、原告实际搬离场地为2019年2月23日，因此即使须返还租金，亦应当系2019年2月24日返还。5、原告搬迁系因政府政策因素所致，并非被告原因，原告要求被告赔偿其设计费和装饰装修费等损失，没有事实和法律依据。全国开展大棚整治活动后，目前全国各地涉及此类的生效判决为165件（其中北京地区132件），在该165件案件中凡是涉及装修损失的，均一律不支持原告要求赔偿的请求，由此可以反映出两个方面的问题，一是，此类案件在法院做出判决时均考虑了政府政策的因素，二是此类案件的司法实践，也均不支持装修等赔偿。6、原告所主张的装修费等损失，没有充分证据加以证明，不应予以支持。即使原告认为应当赔偿其装修费损失，因原告已使用租赁场地两个月，且合同中已确定“来装去留”的原则，此部分费用，即使有证据证明实际发生，也应当按合同约定的12个月的期限标准进行折旧（即12个月全部折旧完的标准）确定残值。被告西郊生物园辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、被告西郊生物园与原告之间不具有合同关系和租赁关系，根据合同相对性原则，原告无权要求被告西郊生物园承担责任。2、一人有限公司也属于有限公司范围，被告西郊生物园与被告西郊园艺系两个独立的法人主体，双方财产各自独立，被告西郊生物园不应当对被告西郊园艺的债务承担连带责任。第三人柳树村委会述称，没有意见。经审理查明：2018年11月28日，原告与被告西郊园艺签订《租赁合同书》，约定：被告西郊园艺将位于甘井子区郊园艺超市内G区017、018号的店铺（建筑面积92.1平方米）出租给原告，用于从事景观设计、软装饰品等经营使用；租赁期限为一年，即自2019年1月1日起至2019年12月31日止；年租金为73,680元，需在本合同签订的同时一次性付清；合同履约保证金6,140元，需在本合同签订的同时一次性付清；同时双方还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订当天，原告向被告西郊园艺交纳了店铺的全年租金73,680元、履约保证金6,140元、垃圾费240元以及水表押金300元。收款后，被告西郊园艺向原告出具了相关收款收据。租赁期间，原告对承租的店铺进行了一定程度的装饰装修。2019年1月31日，大连市甘井子区红旗街道办事处下发公告：按照《甘井子区“大棚房”问题专项清理整治行动工作方案》要求，大连西郊园艺超市属于“大棚房”问题第二类即存在“交易市场”行为，其本应在2019年1月20日前限期整改完毕，为最大限度保障经营业户利益，减少经营损失，街道将有关情况上报请示区政府同意后，将整改期限调整为2019年2月20日。2019年2月8日，大连市甘井子区红旗街道办事处下发《致西郊园艺超市全体业户的一封信》，内容为：经国土局甘井子分局查询，大连西郊园艺超市所占用土地地类属于水浇地。被告西郊生物园改变了该地块作为“彩叶树种植基地”农业用途，对部分用地实行硬覆盖，建成目前以出租摊位、花卉交易的经营场所，被认定为“大棚房”问题第二类，即存在“交易市场”行为，必须进行整改。2019年2月22日，原告自行委托大连市公证处对其经营店铺的现状进行录像做证据保全，并现场制作《保全证据公证现场工作记录》。2019年3月5日，大连市公证处就该次公证行为作出（2019）辽大市证民字第3216号公证书。诉讼期间，原告依托之前所作的证据保全公证，申请对其经营店铺的财产损失价值进行评估鉴定。后经市中院委托，中诚信工程造价咨询有限公司作出的鉴定意见为：原告承租的上述店铺内装修部分的财产的造价为720,525元。另查，2002年9月，被告西郊生物园申报的“彩叶树”推广项目建议书得到甘井子区有关部门的批复，同年10月，镇级政府批复将柳树一队400亩荒地及部分果园批给被告西郊生物园有偿使用（期限50年——2002年10月1日至2052年10月1日）。2009年5月，甘井子区相关部门虽然对被告西郊生物园的“彩叶树”投资项目进行备案确认，但被告西郊生物园并没有依法办理相关土地使用及建筑施工手续。又查，被告西郊生物园独家出资成立了被告西郊园艺，现被告西郊园艺的公司注册资本为1,500,000元。诉讼期间，被告西郊园艺、西郊生物园向本院递交了各自企业的资产负债表、利润表，以证明两个公司的资产、运营各自独立。上述事实，有原告提交的《租赁合同书》、收款收据、公告、《致西郊园艺超市全体业户的一封信》、公证书、鉴定意见书、企业档案查询资料等，由被告西郊园艺提供的企业项目备案确认书、资产负债表、利润表以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是案涉合同的效力问题及责任负担；另一个是被告西郊生物园应否对相关债务承担连带责任。第一，关于案涉合同的效力问题及责任负担。2019年1月，甘井子区各有关部门依据《中华人民共和国土地管理法》、《农业农村部、自然资源部印发的通知》要求，对甘井子区违法违规建设“大棚房”问题进行专项清理整治，在此背景下，本案原告在大连西郊园艺超市内经营的相关店铺于2019年2月底之前被有关部门全部予以拆除。“大棚房”问题专项清理整治工作事关国家对基本农田重点保护制度的落实。根据土地管理法第三十一条第一款“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”以及第七十三条的相关规定，被告西郊园艺将占用农地所建的温室大棚用于出租并长期进行花卉交易的经营行为违反土地利用总体规划。故，案涉租赁合同无效。现，原告请求确认其与被告西郊园艺签订的《租赁合同书》无效，理由正当，本院予以支持。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的相关规定，由于原告作为店铺的承租人没有尽到审慎注意义务并长期参与市场经营，对于合同无效的结果原告和被告西郊园艺都负有过错，应当各自承担相应的责任。现，原告请求返还已经交纳的租金73,680元、履约保证金6,140元、垃圾费240元以及水表押金300等各项费用，于法有据，本院予以采纳；至于原告请求的赔偿装修财产损失一节，与法相悖，本院不予支持。第二，关于被告西郊生物园应否对相关债务承担连带责任。经查，被告西郊生物园虽然是被告西郊园艺的唯一股东，但两公司之间资产独立、自主经营、自负盈亏，原告当庭并没有提供双方存在财产混同的事实证据，而被告提供的资产负债表和利润表可以清晰证明被告西郊生物园的财产独立于被告西郊园艺的财产之外。因此，被告西郊生物园不应对本案债务承担连带责任。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张长宝与被告大连西郊园艺有限公司于2018年11月28日签订的《租赁合同书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连西郊园艺有限公司返还原告张长宝租金73,680元、履约保证金6,140元、垃圾费240元、水表押金300元等各项费用共计80,360元。三、驳回原告张长宝的其他诉讼请求。案件受理费8,191元（原告预交），由原告承担7,680元；余款511元由被告大连西郊园艺有限公司承担，此款应同上述款项一同给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  郭 强人民陪审员  张淑华人民陪审员  周长丹二〇二〇年十二月三十日书 记 员  祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。