北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11878号上诉人（原审被告）：邵某，男，1962年8月22日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘玉发，北京市众贺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张国杰，男，1980年6月25日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：田某，男，1976年9月5日出生，住河北省晋州市。上诉人邵某因与被上诉人张国杰、田某租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初11237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵某上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判不向张国杰、田某退还租金及赔偿损失，或将本案发回重审。2.张国杰、田某承担全部诉讼费。事实和理由：一、原审判决上诉人退还租金是错误的。1、依据双方合同约定，如果不能修建厂房，则合同不履行，上诉人应退还租金。很明显，上诉人出租的仅仅是场地，被上诉人能够利用场地建房经营，则合同继续履行。事实上，被上诉人经向校方询问并得到准许后，没有再向相关部门了解，就决定租用场地建设房屋，就应当视为被上诉人同意租用场地，履行合同，为此交纳租金理所应当。且其租金应当交至2020年5月10日。原审对退还租金的数额计算错误，应为六万七千元。二、原审法院认为上诉人对建设厂房的损失有过错，而承担赔偿责任没有事实依据。1、从合同约定来看，能否建设厂房是合同是否履行的前提。双方对此问题都是不能确定，且保持谨慎的。上诉人只是出租场地，对建房没有任何承诺，被上诉人对上诉人无权决定能否建房是明知且也是认可的。2、事实上，被上诉人是在征得校方同意以建车库的名义修建厂房后，才决定履行合同租用场地的。故被上诉人依据他人的意见作出建房决定，由此造成损失应当自行承担。且被上诉人也认可是自行做出的决定，与上诉人无关。原审法院仅以上诉人知情且同意为由认为上诉人有过错要承担责任没有事实依据。3、原审法院认定损失数额过高。被上诉人施工标的大多是在原有基础上施工的，其实际造价比评估结果存在巨大差异，双方对此也争议极大。被上诉人自认的本案所涉工程投资20万元，与事实相符。法院应当认可并以此为依据，认定各方应承担的损失数额。张国杰辩称：同意原审判决，不同意邵某的上诉请求和事实理由，一审判决金额已经很少了。田某辩称：同意原审判决，不同意邵某的上诉请求和事实理由，我们损失太大了，张国杰、田某向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、邵某返还张国杰、田某租金10万元；3、邵某赔偿张国杰、田某地面硬化工程造价款484214.04元、彩钢库房钢柱基础工程造价款67988.45元；4、诉讼费、鉴定费由邵某承担。一审法院认定事实：邵某于2016年开始租赁北京市顺义平安驾驶学校（以下简称平安驾校）的场地，但一直未签署书面合同。双方于2018年3月1日签了一份《协议书》，内容为：1、甲方将三间房及东院场地给乙方，供乙方经营物流、销售业务。2、乙方自主经营，自负盈亏，债权债务与甲方无关。3、年租金陆万元整，每一年交付一次，交付日期为2018年3月1日，晚缴7日视为违约，协议每年一签，如遇政策调整及不可抗力，造成协议无法执行，甲方未履约的租金退还给乙方并需提前1个月告知乙方。如遇拆迁，自建自行拆走。4、乙方如因某种原因退租或无法承租，需提前1个月通知甲方，否则未履约的租金不退。5、承租期内乙方须守法经营，不得违法经营。不得随意改变房屋结构，不得出租、转租、分租和私自扩大经营范围，违约则解除协议，所造成的一切经济损失自负。承租期内修缮、维护自理。6、承租期内水电费自理，价格随甲方要求，按甲方规定时间缴纳。协议还约定了其他权利义务。之后双方又就2016年开始的租赁事宜补签了一份《房屋租赁合同》，时间为2016年3月15日，平安驾校为出租方、甲方，邵某为承租人、乙方，约定：一、租赁房屋的位置、用量及用途。甲方将其所属坐落于北京市顺义区西侧门面房三间及东院场地（约1700平米）出租给乙方，用于经营物流、销售业务。二、租赁期限。租期自2016年4月1日至2026年3月31日止，共计10年。甲方应于2016年3月15日前将房屋按约定条件交付给乙方……乙方经甲方事先书面同意，可对房屋进行必要的装修，费用由乙方自己负担，但不得改变主体结构。如确需改变主体结构或实施改扩建，需经甲方事先书面同意，并附有文字说明及设计图纸，否则，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失……七、协议的解除、终止和续租。1、任何一方违约致使合同目的无法实现时，另一方可以解除合同。2、本合同期满自行终止，双方的权利义务自行终止；合同还约定了其他权利义务。2018年，邵某（甲方）与田某、张国杰（乙方）签订《租赁协议》，约定：1、甲方同意将东侧院落（约2200平方米）出租给乙方用于建材仓储库房批发经营所用；2、租期五年，自2018年5月1日至2023年5月1日止；3、租金：按年支付，每年四月一日支付下一年度租费，金额壹拾万元，院内四间宿舍、四间单板平房归乙方使用，共计金额壹拾万元整；4、甲乙双方必须自觉遵守平安驾校院内的规章制度及规定，做好各项安全消防工作，避免安全事故发生，安全用电，防止失火；5、其他费用，电费按校方查表数字缴纳，1.5元/度，水费、卫生费校方暂时不收，如收取时按校方所定价格缴纳；6、在租赁期内，甲方不能有其它无理要求，配合乙方做好经营工作，只要不是国家征占土地、搬迁，甲方必须履行合同期限，如遇国家占地、搬迁，甲乙双方都须服从国家政策安排，校方规定如遇国家征占因素地上物乙方自行拆走，校方不予补偿，甲方必须保证乙方出入库房道路畅通，雨季路面不能够影响乙方货车出入，甲方须对道路重新进行硬化；5月1日前路面硬化，垃圾清理干净，场地西侧大门安装完毕……8、在经营期内，双方都必须守法经营，如有违法行为或违法成本界定责任后果自负……11、如彩钢大棚库房建不成，甲方全额将租金退还给乙方。12、备注：房租各交5万元整，租房平米数各占一半；合同还约定了其他权利义务。后双方另达成补充协议，约定：1、租期由五年改为八年，即自2018年5月1日起至2026年4月30日止。租金不变，即每年十万元整……3、院内现有的四间宿舍房由甲方搬迁至西北侧墙外，由乙方使用。张国杰、田某依约向邵某支付了第一年的租金10万元，邵某亦将涉诉场地交付了张国杰、田某。张国杰、田某在涉诉场地投资建造彩钢库房，于2018年6月建设完工。2018年8月1日，邵某为平安驾校出具《承诺书》一份，内容为：关于维修校内南侧东西方向道路对校方承诺：无论何时何种情况，使用方自行维修维护，其产生的一切费用自行承担，与校方无任何经济关联。任何情况下不向校方申请经济补偿。2018年11月27日，北京市顺义区南法信镇人民政府通知平安驾校涉诉场地经卫星云图航拍发现存在违法建筑，限期自行拆除。2018年11月30日，涉诉场地的彩钢库房被拆除。2019年，张国杰、田某因该租赁纠纷将邵某诉至法院，法院于2019年4月25日向邵某送达了诉状等诉讼材料。2019年1月19日，平安驾校退邵某部分租金，邵某为平安驾校出具收条一份，内容为：因东侧库房已拆除，原租赁合同无法再执行，平安驾校退赔2018年度至2019年度的租金叁万叁仟元整我已收到。当日，张国杰亦在场，该退款给付了张国杰，张国杰于当日为邵某出具收条一张，内容为：今收到邵某退回租金，平安驾校场地租金2018年至2019年度部分现金叁万叁仟元整（从2018年9月份停电至2019年4月30日止）。张国杰、田某主张该退款是停电损失，2018年9月开始停电，一直未恢复，政府不让用电，驾校便给停电了，所以驾校以退租金的形式对停电损失进行了补偿。邵某不认可并主张该款是其退还张国杰2018年9月至2019年4月30日期间的租金，田某当时还继续使用场地所以没有要求退款，他交的钱可以用到2019年4月，2018年9月场地开始停电直至拆除没有恢复，停电原因是张国杰放电动车有安全隐患，政府不允许现场存放电动车便停电了。2019年3月16日，平安驾校出具了一份《解除合同通知书》，内容为：邵某，因你未在规定时间上交2019年度租金，故根据双方合同约定，自2019年3月16日起双方解除分别于2016年3月15日和2018年3月1日所签订的租赁合同，限你处于10日内自行搬离。邵某于2019年3月21日在该书面通知书上签名确认，并写明“已收到通知”。邵某表示当时通知解除合同是因为没有缴纳租金，是针对邵某，与张国杰、田某没有关系，且之后邵某与驾校关于租金又重新达成协议，双方继续按照原合同履行，实际没有解除。经法院与平安驾校校长核实，其表示邵某是从2016年开始租赁涉诉场地，当时没有签合同，后2018年签了一份协议，之后针对邵某的租赁情况又补签了一份2016年的合同，租期是十年，邵某转租给田某、张国杰没有和平安驾校说，是在政府拆违时，才知道转租一事，之前二人说是邵某的合伙人；拆违时政府到驾校通知的，邵某和张国杰他们找人拆除的，但没有人结钱，是驾校给结了29200元，有票据；驾校给邵某发了解除合同通知，但是他们没有搬走，场地还占用着；因为场地被拆，田某、张国杰经常来找，为了平息纠纷，驾校退了3.3万元租金给邵某，邵某用该钱又退给了张国杰租金，当时是邵某、张国杰均在驾校同时进行的退款，邵某给驾校出具了收条，张国杰给邵某出具了收条，该款是邵某退租金还是停电损失由他们自行解决，驾校退的就是邵某租金，与张国杰没有关系；邵某在租赁期间维修了场地的一段路，当时驾校不同意他修，但是邵某坚持修，所以写了一份承诺书给驾校，以后如有损失驾校不承担，具体修路出资情况不清楚；平安驾校原是公安局的三产企业，1993年便开始使用该场地，后主管单位移交给顺义区经济贸易委员会，再后来移交给北京市顺义区南法信镇人民政府，租给邵某的是三间办公室和东侧场地，三间办公室不在该东侧场地，邵某在该东侧场地建了八间彩钢房即田某、张国杰租赁场地原有八间彩钢房，后来他们移走了四间活动房，拆了四间彩钢房，建的彩钢库房；张国杰在租赁期间在涉诉场地停放电动车，2018年8月根据政府要求停电一直到拆除。经法院与北京市规划和自然资源委员会顺义分局调查核实，涉诉场地土地利用规划用途为城镇建设用地。审理中，张国杰、田某申请就涉诉场地东侧院落的场地地面硬化及南侧一条东西向道路地面硬化的造价进行评估鉴定。经法院摇号确定华诚博远工程咨询有限公司为本案评估机构，该评估机构于2019年12月3日进行了现场踏勘，并于2019年12月26日出具鉴定报告，鉴定结论为：一、场地地面及道路地面硬化工程造价：1、场地地面硬化：无争议部分合价215023.25元；有争议部分合价223152.34元。2、道路地面硬化：无争议部分合价1023.13元；有争议部分合价45015.33元。合计：无争议部分216046.37元；有争议部分268167.67元。二、彩钢库房钢柱基础工程造价：彩钢库房钢柱基础：无争议部分合价62486.9元；有争议部分合价5501.55元。合计：无争议部分62486.9元；有争议部分5501.55元。为此，张国杰、田某预缴评估费8000元。庭审中，张国杰、田某表示根据合同约定是邵某给修路，但是邵某没有修路，而是张国杰、田某自己修的，花费7万元，路宽6.5米，长164米，修路的材料就是沥青料；承租场地建库房后南侧有一块空地铺设了水泥地，花费27000元（314平米，南北宽9.5米、东西长33米）；库房是彩钢顶，水泥地面，花费60万元（南北长52米，东西长南侧是33米，东西长北侧31米，面积是1660平米）。张国杰、田某为证明其主张，提交证据如下：1、照片四张（修路之前的照片两张，修之后的照片两张）及视频，证明张国杰、田某进场的时候邵某没有修路，下雨全是水。2、租赁场地铺水泥地面之前的照片两张，证明涉诉场地都是土地没有方砖。3、建造库房的照片16张，证明是张国杰、田某建造的库房，建造时间是2018年4月底到7月，当时平安驾校是同意的，且库房有借用平安驾校的墙。4、平安驾校2019年7月5日的证明原件，证明张国杰、田某建房平安驾校是同意的，并且告诉张国杰、田某怎么建设，拆除没有经过张国杰、田某同意，是邵某与平安驾校协商的，拆除后才知道是张国杰、田某承租的，是要给张国杰、田某赔偿损失的，就是数额没有达成一致。5、驾校校长针对拆除工作向镇党委的请示原件，该请示来源是校长写的提供给张国杰、田某的，现提交的是底稿，正式的函应该给政府了，证明驾校把库房拆除后是同意给损失的，当时请示的是赔偿42万元，但是没有批。6、票据原件，证明张国杰、田某建造库房及修路的支出情况。7、微信聊天记录里的微信照片打印件两张，该照片是张国杰、田某向邵某要其与平安驾校的租赁合同，邵某发给张国杰、田某，邵某没有发送完整的合同，所以张国杰、田某不知道邵某和平安驾校之间合同的完整内容，不知道邵某不能转租。8、照片12张和张国杰、田某2020年2月1日写的说明一张，证明涉诉现场情况，是2020年1、2月拍摄的，现场物品我们清理了，2020年1月庭审后邵某用车将路堵住无法清理，故现场清理不了的已经损坏的物品，我方不要了。9、2020年2月1日平安驾校出具的证明，证明平安驾校要求把承租的场地腾空，时间是2020年1月1日之前。10、2020年2月24日平安驾校出具的证明，是平安驾校的校长写的，证明平安驾校曾经因为停电，给了33000元停电补偿，这钱是给了邵某，邵某给的我们。11、田某与驾校校长的电话录音一段，证明校长和邵某解除合同了，校长答应田某在涉诉场地放东西。对于张国杰、田某提交的证据，邵某的质证意见为：证据1-3真实性认可，证明目的不认可，水泥地面之前铺设的方砖被张国杰、田某拉走了，道路也是邵某之前已硬化，建造厂房情况不清楚；证据4-5真实性认可，证明目的认可，政府当时答复是要有正式的文书，通过法院来判，没有判决政府无法给补偿；证据6真实性不认可，证明目的不认可，张国杰、田某有支出，但是票据无法证明张国杰、田某主张的数额；证据7微信照片真实性认可，证明目的认可，当时是就发送了两张，张国杰、田某问我与驾校有没有合同，就给他们发了；证据8真实性、证明目的认可，但是之前庭审过程中因为张国杰、田某陈述场地已经腾空，场地中的所有东西都不要了，所以邵某庭后对场地进行了看护，时间是大概2020年1月22日之后；证据9真实性不认可，经与平安驾校核实，平安驾校手中留存的证明与张国杰、田某提交的不一致，最后两句话被遮挡了，该证据是张国杰、田某变造的；证据10证明中的33000元就是退还的租金，因为当初张国杰、田某各交5万元租金，与驾校协商是5万元除以12个月，乘以拆除后张国杰没有用的时间，最后得出来33000元，不是停水停电的损失，停水停电的损失不可能那么高，证明目的不认可；证据11真实性认可，证明目的不认可，实际上邵某和驾校的合同还在履行，场地还是由邵某占有控制。庭审中，邵某表示合同约定是我负责修路，我已经铺好了，也硬化了，我铺的渣土和沥青，张国杰、田某是2018年7月自行拉沥青铺垫的，没有和我通知过，因为张国杰、田某铺路垫高，导致下雨时驾校有被淹的情况，校长通知后我才知道，对于张国杰、田某铺路花费情况不清楚，铺设的面积应该是4米宽，长没量过，因为没有跟我说，我也不同意张国杰、田某铺设；现在这条路驾校又重新铺设，我是在交付张国杰、田某之前铺设的，时间是2018年4月开始到2018年5月1日前铺设完毕；租赁场地的水泥地是张国杰、田某自行硬化的，原来场地铺设的方砖和废料也是硬化地，张国杰、田某铺水泥地和我说过，但是我建议可以不用铺水泥地，但是张国杰、田某坚持，库房南北长和东西长没有量过，库房是彩钢顶和水泥地；合同一直没有解除，田某和张国杰在彩钢房拆除后一直在使用涉诉场地，场地有他们的石膏板和搅拌机，他们对外批发石膏板，所以双方合同没有解除；返还租金10万元不认可，现在使用已经超过一年了，中间退过张国杰租金3.3万元，田某还在使用没有要求退款，他交的钱可以用到2019年4月，他表示找到地方搬走，所以之后只是暂时免费给他用，现二人主张退还10万元，我不同意，他们应当支付租金或使用费。邵某为证明其主张，提交证据如下：1、照片8张及收据照片和原件各一张，分别是张国杰承租后在涉诉场地建造彩钢房内放置的电动车的照片1张，2018年9月9日拍摄；退款给张国杰33000元的照片1张；田某现在涉诉场地堆放的石膏板和设备情况的照片2张；彩钢房拆除时的照片3张，2018年11月29日拍摄；场地所欠水电费的财务计算的明细照片1张和收据照片及原件各一张，收据是田某交纳的水电费，拆除以后在租赁场地外的其他地块提供给他两间宿舍使用产生的水电费，涉诉场地没有通水电，证明张国杰、田某使用涉诉场地的情况，并且在拆除后仍然在此经营、存放物品。2、照片7张，2019年11月12日拍摄，证明涉诉场地张国杰、田某还在使用。3、证人段某的证言，证明涉诉租赁合同的签署过程和后续库房的拆除过程。该证人到庭并表示其与邵某、田某是朋友关系，张国杰一开始不认识，是后期认识的，双方租赁涉诉场地是证人给介绍的，证人是做物流的，与平安驾校协议使用该场地另一处的一间房屋，证人天天在这所以了解情况，邵某租给张国杰、田某的是八间房和场地，每年10万元，八间房在场地上，后八间房在建库房期间被拆了，当时田某表示要建房，邵某表示放东西可以，建房邵某不管，要建房自己建造，如果建不成邵某就把租金退给张国杰、田某，退租金的意思就是建不成房就不租了，双方就解除合同，后期建完了，政府要求拆，是田某自己拆的，建的时候田某都是从旧货市场买的材料，道路是很早就硬化完毕了，这个道原来就有，就是雨季的时候田某拉无机料铺了几层，别的没有了，现在路面和原来基本没有差别，场地原来有方砖也是有硬化的，建房办手续是张国杰、田某自己的事情，他们自己办理。对于该证人证言，邵某认可，并表示证人和双方都是朋友关系，陈述的就是事实，证言客观真实。4、照片十二张，是2020年1月22日拍摄，证明张国杰、田某并未将涉诉场地的物品拉走，在此处仍存放物品。5、2020年2月1日的证明，与张国杰、田某提交的2020年2月1日的证明是一份，张国杰、田某的证明经过改动，我方提交的是原始的证明，证明该证明没有涉及到解除合同，且时间上也是在张国杰、田某2018年11月要求解除合同之后，该证明与双方没有实际联系，至2020年2月1日前张国杰、田某一直占用场地，同时也可以证明邵某和平安驾校的合同是一直在履行的。6、2020年2月24的平安驾校出具的证明，证明场地南侧道路是驾校修建的，但是因为长期使用导致道路坑洼，后来和驾校商量是我们进行维修，该道路是原来就有的，邵某进行维修的，不是张国杰、田某修建的。7、田某出具的两份《情况说明》原件，证明建彩钢房是张国杰、田某自己的决定，邵某没有承诺可以建房，是双方向校方询问后二人自己的决定，所以损失不应由邵某承担，可以向校方主张。2020年4月5日的说明记载“平安驾校水泥地面水泥款大概在18万元左右，工钱在4万元左右，只是地面，原来院内有4间平房，张国杰给拆了，建库房时，学校校长说可以建车库。特此证明”；2020你5月5日的说明记载“我是原告田某，我对以下事项进行澄清并说明。第一，涉诉的平安驾校场地在原告之一的张国杰拿到被告退回租金三万三千元后，场地南半部一直由我使用至今。现在和邵某协商于2020年5月10日前腾空场地。第二，原告硬化水泥地面水泥款16.25万元，工钱4万多元。第三，建房前是原告和邵某共同和学校冯校长协商的，校长说可以建成车库，不是邵某私自答应建的。以上属实。特此证明”。对于邵某提交的证据，张国杰、田某的质证意见为：证据1张国杰数钱的照片真实性认可，现场拆除库房的照片真实性认可，证明目的不认可，镇政府确定违建以后就要求拆除，是平安驾校拆除的，驾校为此租车和找人花费了3万元，拆除是我方同意的。田某场地放置石膏板的照片不认可，放置电动车的也不认可，水电费明细的照片不认可，收据真实性认可，不认可证明目的，田某确实放置东西占了一块场地；证据2真实性认可，证明目的不认可，邵某与平安驾校的合同2019年3月已经解除了，场地现在归平安驾校，张国杰现在没有用涉诉场地，田某在拆除以后使用过一部分，他后来找到新的库房了，场地剩余的石膏板是因为被雨泡了卖不动，其他的已经运到新的库房了，车的情况不清楚，在涉诉场地放东西是田某和平安驾校协商的，不是和邵某协商，邵某和驾校解除合同，我们放东西和邵某没有关系；证据3证人与邵某亲属的老家在同村，双方之间认识很长时间关系特别好，而且证人长期给邵某干活，特别是去勘验现场他都在，他不是站在公正角度看问题，证人证言不可信，场地不是八间房，是四间彩钢活动房，另外是两间棚子，没有门窗，一共是四间房和两个棚子，在建库房过程中我方将彩钢活动房放在了场地外面，棚子拆除了，合同上的四个平板房实际就是两个棚子。证人陈述现场硬化好的，与事实不符，与我方拍摄的照片不符。关于建房手续是我们自己办理，建房是经过平安驾校同意的，但是平安驾校不知道是我方建造，他们认为是邵某建造，手续是邵某办理。关于道路，最开始有道路，但是不能满足我方需要，因为建造彩钢房地面30cm厚，合同上写是道路是邵某修，但是他没有修，所以我们自己修的，证人对事实歪曲，不是公正角度看问题，证人证言不认可，当时谈大棚要是建不成退租金，没有提其他损失不要了；证据4照片真实性无异议，但该照片是2020年1月22日的情况，我方在2020年2月23日晚上移走了车辆，现在现场状况与该照片已经不一致；证据5关于2020年2月1日的证明真实性认可，可以看出平安驾校与邵某解除合同了，库房被拆除后，平安驾校同意张国杰、田某将货物临时堆放，驾校要求2020年1月前腾空，是驾校与张国杰、田某直接沟通，如果邵某与平安驾校合同还在履行，那么驾校不应该和张国杰、田某直接沟通；证据6关于2020年2月24日的证明，是因为邵某将道路轧坏了，所以是由张国杰、田某维修的，该道路原本存在但是由于建造库房时需要运输货物，但是该道路不符合规定，本来应该是邵某维修，但是他没有修，所有张国杰、田某进行维修的；证据7真实性认可，田某认可证明目的，并表示2020年5月10日其已腾空涉诉场地，张国杰不认可证明目的，并表示腾空场地时间无异议，该说明就水泥地的价值并不是全部的，很多钱没有写，包括人力、物力和管理费，没有写钢筋的钱、租赁设备的钱，实际水泥款是18万元，建库房是田某和邵某之前的约定，租赁场地时说建库房，邵某也同意，邵某和学校商量是他自己建，实际投资人是张国杰和田某，场地是邵某出租，所以他应承担责任，5月5日的说明田某写的也不准确，当时拿租金的时候田某没在场，退的3.3万元是学校退的停电损失补偿，不是邵某退给张国杰的租金。2019年11月12日，法院释明张国杰、田某在组织勘验现场前二人需将涉诉场地存放的物品搬走或者提供平安驾校出具的同意二人继续使用涉诉场地的书面证明，张国杰、田某表示会自行搬走。2019年11月21日，经法院现场勘验，涉诉场地仍堆放有张国杰、田某的石膏板、机械车辆等物品。2020年2月法院收到以张国杰、田某的名义分别于2020年2月1日和2020年2月7日出具的书面声明明确表示涉诉场地二人的物品该拉走的都拉走了，剩余物品二人均放弃不要了，同意由邵某随意处置。后田某向法院提出异议称两份声明的签名均非其本人所写，现场主要是田某的东西，其没有放弃场地的物品，现场还有其车辆和物品，这些都是有价值的，他从未放弃过，张国杰是找的田某工人签名，但此前都没有向田某告知过。邵某表示现场确实还有他们的物品，在拉走之前应当支付租金或占有使用费。后经协商，田某于2020年5月10日前拉走了现场所有物品。经法院向邵某释明，邵某表示其同意合同解除，解除合同时间应是2020年5月10日，对于其提出的田某、张国杰应当给付其实际腾退前的租金或占用使用费，如果法院判定其应向张国杰、田某支付费用，其同意从法院判定的其应付张国杰、田某的费用中进行抵扣，就此不再申请反诉了，如果不需要向二人支付费用，其就此另行解决，本案不主张了。对此，张国杰、田某亦表示没有异议，由法院判定，且应考虑疫情原因对场地实际使用效率降低的情况，二人的诉求不需要区分，二人自行分配即可，但根据双方租赁合同，我方承租的前提是建造库房，且是邵某就建库房一事与平安驾校沟通协商的，并非我方私自建造，因为邵某原因导致库房被拆除，给我方造成了很大的损失，按照合同第11条的约定邵某收取的租金均应退还，而退还租金意思就是免租的意思。对此，邵某不予认可，并表示双方合同第11条的约定是指如果不能建造库房，该合同不能履行，如果能够建造库房，合同可以履行，但是张国杰、田某在没有确定能否建造库房的时候就动工，该风险是应自行承担的，而租赁邵某的场地给付租金是理所应当的，这才是合同本意。另审理中张国杰、田某申请追加平安驾校为本案被告，法院经审查决定不予追加。一审法院认为：本案的争议焦点一关于合同解除问题。田某、张国杰与邵某签订《租赁协议》，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。在田某、张国杰租赁期间，因二人所建的彩钢库房未办理建造审批手续，经有关行政管理部门限期于2018年11月30日拆除，现田某、张国杰主张因彩钢库房被拆除，所以双方合同没有办法再继续履行，故请求确认双方合同于2018年11月30日解除。对此，邵某表示同意解除合同，但是不认可田某、张国杰提出的合同解除时间，因彩钢库房被拆后，田某、张国杰还一直占用涉诉场地，故认为合同解除时间应以现场物品拉走时间即2020年5月10日为准。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方合同第11条的约定，邵某表示“如彩钢大棚库房建不成，甲方全额将租金退还给乙方”的意思就是彩钢大棚建不成，双方合同就不再履行了，田某、张国杰亦表示因彩钢大棚被拆双方的合同目的已经无法实现，故双方合同该条款应是对合同解除的条件进行了约定，田某、张国杰据此有权提出解除合同，但因田某、张国杰未能就其在2018年11月30日通知邵某解除合同举证，故法院以田某、张国杰提起本案诉讼的诉状送达之日即2019年4月25日为双方合同解除之日。对于田某、张国杰该项请求的合理部分予以支持。争议焦点二邵某是否应当退还十万元租金。根据双方的合同约定，田某、张国杰租赁涉诉场地的用途即是建造彩钢库房进行仓储经营，现因该库房系违法建造被有关行政管理部门要求拆除，二人的租赁目的已无法实现，且根据双方合同第11条的约定，该条款实际也是关于违约责任承担的约定，邵某应当依约退还收取的租金。根据审理查明情况，邵某收取田某、张国杰10万元租金，并在2019年1月19日退还了3.3万元，虽张国杰主张该款系平安驾校给付其的停电补偿，但根据张国杰出具的收条内容明确写明退款为租金，且经法院向平安驾校调查核实的情况亦表明平安驾校并非退款给田某、张国杰，平安驾校的合同相对方为邵某，田某、张国杰的合同相对方为邵某，故可以确认该款应系邵某退还田某、张国杰的租金，邵某已经履行了部分退款责任，虽该款项系由张国杰领取，但因田某、张国杰明确表示二人的诉求不需要区分，二人自行分配即可，故邵某应再退还田某、张国杰租金6.7万元，对于田某、张国杰该项请求合理部分，法院予以支持，过高部分，不予支持。争议焦点三关于赔偿损失问题。根据双方合同约定，田某、张国杰承租涉诉场地需要建造彩钢库房，二人在未取得建造审批手续的情况下建造彩钢库房，邵某是知情且同意的，就此产生的损失双方均有一定过错，田某、张国杰应承担主要责任，邵某承担次要责任，现涉诉场地保留了田某、张国杰投资硬化的水泥地面包括为建造彩钢库房而完成的钢柱基础施工，故法院综合双方合同约定以及现场实际状况以及田某、张国杰实际投入情况，邵某应就场地水泥地面及钢柱基础在过错责任范围内给予田某、张国杰一定的赔偿，且结合双方陈述及法院现场勘验等庭审查明情况，关于涉诉场地南侧的道路，田某、张国杰也确有维修，故对于二人的以上投入，法院综合本案案情并参考鉴定结果酌情确定邵某应赔付田某、张国杰的损失数额，对于二人该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。另因田某、张国杰在彩钢库房被拆除后仍持续存放物品在涉诉场地直至2020年5月10日，在双方合同解除之前，因依据双方合同约定，邵某收取的租金应予以退还，而田某、张国杰已经支付租金至2019年4月30日，在双方合同解除之后，田某、张国杰应腾退涉诉场地给邵某，但是根据邵某庭审自述，因彩钢库房被拆，其允许对方在涉诉场地暂时免费使用，且在双方产生争议后，田某、张国杰提起诉讼，法院于2019年11月告知二人应在一定的合理期限内腾退场地，二人持续至2020年5月10日才最终不再占用涉诉场地，故法院综合上述事实，并结合场地实际使用状况以及邵某提出的可以就占有使用费进行抵扣的意见，就上述邵某应付田某、张国杰的费用中就该笔占有使用费予以抵扣。关于田某提出的是驾校让其免费占用该场地，与邵某无关的抗辩意见，因依据不足，且结合场地腾退过程及实际控制情况，法院对田某该意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、张国杰、田某与邵某于二〇一八年签订的《租赁协议》及补充协议于二〇一九年四月二十五日解除；二、邵某退还张国杰、田某租金六万七千元并赔偿损失十五万元，扣除张国杰、田某应向邵某支付的占有使用费三万元，邵某于判决生效之日起七日内给付张国杰、田某共计十八万七千元；三、驳回张国杰、田某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于租金，田某、张国杰与邵某签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同第11条约定如彩钢大棚库房建不成，甲方全额将租金退还给乙方，现涉案库房被有关行政管理部门要求拆除，田某、张国杰的合同目的已无法实现，一审法院确认双方合同解除，由邵某返还田某、张国杰剩余租金，并无不当，本院予以维持。关于损失，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定及双方当事人陈述可知，邵某对于田某、张国杰未取得建造审批手续的情况下建造彩钢库房应系明知，对此应承担相应的责任，一审法院综合本案案情并参考鉴定结果酌情确定的邵某应赔付田某、张国杰的损失数额，亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，邵某的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元，由邵某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 高 贵审 判 员 张海洋二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓书 记 员 张旭燃