山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初5226号 原告（反诉被告）：刘艾金。 2836，男，1976年10月25日出生，汉族，临沂市罗庄区人，住临沂市兰山区。 原告（反诉被告）：刘得风。 0208，女，1975年2月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：夏继友，山东鼎元（北京）律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：李化刚，山东鼎元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨晓敏。 1520，女，1974年9月9日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：曹旭光，山东晨浩律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘艾金、刘得风与被告（反诉原告）杨晓敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艾金以及刘艾金、刘得风的共同委托诉讼代理人夏继友、李化刚，被告杨晓敏的委托诉讼代理人曹旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艾金、刘得风共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告于2020年1月10日签订的第1900425号房屋买卖合同；2.依法判令被告支付原告违约金596000元。事实与理由：2020年1月10日，原、被告经临沂鲁盟信息科技有限公司（以下简称鲁盟公司）居间介绍签订第1900425号房屋买卖合同。合同签字生效后，被告擅自违约，严重违反合同约定，仅向鲁盟公司交付定金60000元，对应该按约支付的款项没有依约支付。被告的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 杨晓敏辩称，答辩人不应承担违约责任，案涉合同应当继续履行，理由如下：1.答辩人与二原告之间的房屋买卖合同，已进入深度履行阶段，答辩人已经履行了主要的合同义务，双方订立房屋买卖合同后，答辩人即依照合同第二条第二项约定向中介机构支付了60000元定金以示担保，于2020年4月21日向指定账户（案外人石研在中国建设银行解放路支行办理的尾号为6896的银行账户）转存了案涉房屋的首付款731560元，之后于2020年3月16日向中国建设银行临沂解放路支行申请了剩余购房款的按揭贷款，截止今日，剩余购房款的贷款仍处于银行审批阶段；2.答辩人虽有延迟付款行为，但系因不可抗力所致，应当免除答辩人的责任，对于合同履行的现状，答辩人没有过错，答辩人的行为尚不构成根本违约，不能对答辩人予以显失公平的苛责，众所周知，××至今仍在肆虐全球，我国仍处于新冠疫情的防控阶段，经答辩人向贷款银行了解，答辩人拟申请的购房贷款之所以至今没有审批发放，是因为之前的××疫情防控原因导致银行所有非紧急的业务中止暂停，待银行依据国家复产复工政策出台后按业务申请的次序进行办理，答辩人至今确未接到贷款银行的通知，同时最高人民法院针对疫情期间有关法律纠纷的处理，出台了多部指导意见，答辩人与二原告之间关于房屋买卖合同的订立时间和约定的履行时间，均处于疫情的关键防控阶段，因此本案应当适用不可抗力的规定进行审理，同时依照合同第三条第一款第二项的约定，明确约定了乙方的免责情形，也明确约定了免责后的处理方式，故答辩人不应承担民事责任；3.鉴于答辩人已经尽力履行了自身的合同义务，如果案涉合同继续履行，不会影响二原告主要的合同利益，更不会影响合同双方事先合同目的，双方完全可以另行约定变更合同义务的履行期限进行解决，况且合同第三条第一款第二项也有约定；4.二原告不享有案涉合同的法定解除权，本案房屋买卖合同不符合《合同法》第九十四条规定的五种法定解除情形，具体表现在原、被告的合同目的仍能实现、答辩人没有明确表示或表明不履行主要债务、答辩人的迟延付款行为系因不可抗力所致而并非自身违约过错；5.本着鼓励交易、维护交易稳定的原则，人民法院不该将完全能够继续履行的合同确认解除，二原告主张的违约金不仅超出答辩人订立合同时能够进行的预期判断（过高），更不应获得支持；6.根据案涉合同第三条约定，答辩人向二原告支付购房款的情形是待答辩人将房屋办理抵押手续且贷款银行放款后与首付款一并支付给原告，因疫情原因，答辩人申请的贷款一直没有批复，故现在不符合答辩人支付购房款的条件，原告主张答辩人没有按照合同约定支付全部购房款与约定的事实不符；7.依据《合同法》第九十四条第三项的规定，本案中二原告并没有向答辩人催告付款，不符合解除合同的条件；8.依据合同履行的现状，答辩人没有过错，完全是因为不可抗力导致，原告主张的违约金过高也不应得到支持。 杨晓敏向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告刘艾金、刘得风继续履行与反诉原告于2020年1月10日订立的《鲁盟地产房屋买卖合同》，判令二反诉被告将案涉房屋过户登记至反诉原告名下；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金596000元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与二反诉被告房屋买卖合同纠纷一案，法院已受理。反诉原告认为，案涉房屋买卖合同依法成立并生效，该合同履行期间，因爆发××疫情，出现了不可归责于反诉原告的不可抗力的情形，就目前该合同履行的现状，双方仍然能够实现合同目的，不会影响各方的合同利益。同时反诉被告没有法定解除权，其本诉中的诉求不应获得支持。在之前履行过程中的多次磋商中，二反诉被告违背合同约定，要求增加购房款的总数额，视为构成违约，应当向反诉原告承担违约责任。故提出反诉，请予公正裁决。 刘艾金、刘得风对杨晓敏的反诉请求辩称，1.根据反诉原告答辩意见第一条，其认可已经履行了主要合同义务，在合同签订之日及疫情期间于2020年4月21日在案外人石研账户内转存731560元，由此可知，其完全具备履行首付款的能力，不存在受疫情影响而无法履行合同义务的客观事实；2.反诉原告违反合同约定拒不履行付款义务的根本原因是因其不符合银行贷款要求而致无法批贷，其根本就无力在得知银行无法批贷之日起60个工作日内自筹2170000元完成支付，其辩称银行未发放贷款的原因是因疫情所致银行政策发生变化等，经我方向银行了解并不属实，根本原因是其个人征信原因所致，反诉原告主张依据合同第三条第一款第二项的约定各方均无责任的辩解根本不能成立；3.我方根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，主张反诉原告因其个人原因致使不能办理担保贷款合同并在约定期限内不能自行完成付款义务而承担相应的责任，具有明确的法律依据和事实依据；4.反诉原告以反诉被告在合同履行过程中单方增加购房款从而构成违约，并没有任何事实依据，依法不能成立。 刘艾金、刘得风为证明其主张，共同向本院提交如下证据： A1.双方于2020年1月10日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，证明双方之间的房屋买卖合同关系及和合同约定的权利义务； A2.案涉房产的不动产权证书一份，证明案涉房产属于刘艾金、刘得风的合法房产； A3.电话通话录音一份，来源于2020年6月15日刘艾金与中国建设银行客户经理陶子俊之间的两次电话通话录音，证明杨晓敏在该行申请房屋按揭贷款的办理情况，建设银行反馈因杨晓敏个人债务的征信的原因，不符合银行放款条件而不能贷款，从而证明杨晓敏根本违约的原因。 对于刘艾金、刘得风提交的上述证据，杨晓敏质证意见为： 对证据A1和证据A2的证据三性均无异议；对证据A3的真实性不予认可，认为该录音不能确认通话双方的身份，同时录音应当属于证人证言的范畴，证人应当出庭接受质询，该录音证据属于孤证，应当与其他证据进行佐证，故该份录音不能作为认定事实的依据。 杨晓敏为证明其主张，向本院提交如下证据： B1.房屋买卖合同一份，同证据A1，证明双方之间的房屋买卖合同关系及合同约定的权利义务； B2.案外人石研在中国建设银行临沂解放路支行的银行卡交易明细一份，因杨晓敏与石研系母子关系，杨晓敏购买案涉房产的目的是给石研准备结婚用房，该银行账户也是为了购买案涉房产而专门开立，其中的交易流水是根据银行的要求而进行的交易，其中2020年4月21日杨晓敏向该账户转账存款600000元，作为购买案涉房产的首付款，依据双方约定，房屋首付款是和银行贷款发放后一并支付给刘艾金、刘得风，故首付款一直未支付； B3.中国建设银行个人住房贷款申请表及面谈记录表各一份（均系复印件），证明杨晓敏于2020年3月16日向中国建设银行申请购房贷款，目前尚处于审批阶段，证据B2和B3一并证明本案房屋买卖合同已经进入深度履行阶段，不影响各自实现合同目的； B4.微信聊天记录两张及案外人石增旺与刘得风之间的手机短信息聊天记录两张（均为复印件，未提交原始载体），其中微信聊天记录来源于石增旺与鲁盟公司公镁丽之间的聊天，石增旺是杨晓敏的丈夫，证明杨晓敏方一直就购买案涉房产事宜与房产中介及刘得风进行协商； B5.收据复印件一份，来源于2020年1月份临沂市兰山区镁丽房产信息经纪服务站向石研出具，金额为60000元，证明刘艾金、刘得风在诉状中陈述的杨晓敏已支付购房定金60000元的事实，该款系案外人所交纳，刘艾金、刘得风是明知的。 对于杨晓敏提交的上述证据，刘艾金、刘得风共同质证意见为： 对证据Ｂ1的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明目的有异议，本案不能适用杨晓敏主张的不可抗力条款；对证据Ｂ2的真实性无异议，但是对关联性有异议，杨晓敏陈述该银行卡交易明细是案外人石研的账户，与本案无关联，即使杨晓敏与石研存在母子关系，应当由杨晓敏进一步举证证实；对证据Ｂ3，因均为复印件，对证据的真实性、合法性均不予认可，该份证据中的申请人是石研，而本案房产的买受人为杨晓敏，根据正常的交易习惯和诚实信用原则，银行贷款手续应当以杨晓敏的名义办理，如果该申请属实的话，也进一步说明案涉房产的买受人杨晓敏存在不合法、不合规、不规范、不诚信的交易行为，这也是导致买卖合同至今不能履行付款义务、银行也不予批准发放贷款的原因，这恰恰说明是因买受人自身的商业经营行为导致案涉买卖合同不能履行，虽然2020年国家发生了××疫情，但是疫情对我省的影响相对较小，不是所有不能履行的合同都属于不可抗力的情形，杨晓敏在买受案涉房产的缔约履行过程中都存在违规、不符合交易习惯的客观情况，这是其违约的根本原因；对证据Ｂ4中的微信聊天记录，与本案无关联性，对其中的手机短信息聊天记录的真实性予以认可，但是从该短信息聊天记录的内容和时间节点看，聊天发生在2020年6月25日和2020年7月31日，在这个时间节点杨晓敏早已违反了房屋买卖合同关于付款节点的约定，同时其提交的2020年8月28日的微信聊天记录，充分说明庭审中杨晓敏代理人陈述的“没有履行向被告进行催告解除合同的通知义务”；对证据Ｂ5，因系复印件，对证据效力不予认可，该收据载明的收款人为“临沂市兰山区镁丽房产信息经纪服务站”，不能证实该服务站与鲁盟公司之间的关系，不能证实杨晓敏已支付了购房定金60000元，即便杨晓敏交付了60000元，亦未按合同约定足额支付购房定金，且刘艾金、刘得风未收取该款项。 本院结合当事人的陈述和审查各证据之间的真实性、客观性和关联性，综合认定事实如下： 刘艾金与刘得风系夫妻关系，因两人欲出售共同共有的位于罗庄区××号楼××的房产［不动产权证号为：（2019）临沂市不动产权第0××0号、产权人为刘艾金、刘得风］，2020年1月10日，经案外人鲁盟公司居间介绍，刘艾金、刘得风（甲方、卖方）与杨晓敏（乙方、买方）、鲁盟公司（丙方、居间方）共同签订编号为1900425的《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，该合同主要内容为：甲方同意将座落在临沂市罗庄区香水郡小区Ｖ17号楼104拥有的房产出售，建筑面积为253.9平方米；房屋证号为0074370；甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币2980000元，本合同签订之日，乙方须支付100000元作为购房定金，交由丙方保管（凭收据），丙方有权从定金中扣除居间服务费；付款时间及方式为银行贷款方式，甲、乙双方同意以首付款及银行贷款方式支付房款，乙方应在本合同签订20个工作日内支付首付款800000元整，剩余房款2170000元申请银行按揭，银行贷款审批通过后，甲、乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并支付甲方，剩余房款10000元作为水电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方；自本合同签订之日起，如因国家金融调控、银行政策变化、银行额度影响、房产和土地性质或不可抗力因素等非乙方原因导致乙方在60个工作日内不能付清全部房款的，则甲、乙、丙各方均无责任，甲、乙双方可另协商后继续履行合同的付款时间和方式，也可协商解除合同，如因乙方个人原因不符合银行要求而导致银行无法批贷的，属乙方责任，乙方应在得知银行无法批贷之日起60个工作日内自行筹集房款支付给甲方，如逾期，应按照违约责任条款承担违约责任；甲方应于收到乙方全额房款之日起3日内将交易的房产全部交付给乙方，甲方保证上述房屋权属清楚；乙方如不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金，任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，违约方应按本条第二款的规定承担违约责任，并应承担守约方主张权利过程中的诉讼费、律师费、中介服务费、交通食宿等费用，（第二款）本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按照总房价的20%对甲方进行违约赔偿，甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按照总房价的20%对乙方进行违约赔偿；丙方收取乙方该房屋交易服务费标准为本合同约定总房价的2.7%，以税费单为准等。该合同由甲方刘艾金、刘得风，乙方杨晓敏分别签字、按印，并由丙方鲁盟公司加盖合同专用章及经办人刘某某签字。 上述合同签订后，因杨晓敏未能按约支付合同约定的购房定金100000元及购房首付款，亦未办理房屋银行按揭贷款，经双方协商未果，为此成诉。 本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉房屋买卖合同履行过程中双方是否存在违约行为？二、如存在违约行为，应如何认定违约责任。 关于第一个焦点问题，本院认为，依据刘艾娟、刘得风与杨晓敏于2020年1月10日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》约定，杨晓敏应在合同签订之日支付购房定金100000元并在合同签订20个工作日内支付房屋总价款的30%即800000元的首付款，剩余房款2170000元申请银行按揭，银行贷款审批通过后，双方配合办理房地产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并支付刘艾金、刘得风。双方的上述约定，并未免除杨晓敏在银行按揭贷款不能及时审批时支付购房首付款的义务。本案中，杨晓敏主张于2020年1月支付了购房定金60000元，刘艾金、刘得风在民事起诉状中予以确认，本院对该事实予以确认。但杨晓敏未能按合同约定在合同签订当日足额支付购房定金，已构成违约。同时，双方签订的买卖合同约定杨晓敏以担保贷款方式付款，现因杨晓敏单方原因致使未能订立商品房担保贷款合同，并导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，刘艾金、刘得风有权请求解除合同并要求杨晓敏赔偿损失。同时，依据杨晓敏提交的石研的银行卡交易明细，杨晓敏曾于2020年4月21日向案外人石研银行账户转账存款600000元，其具有支付相应款项的能力，但杨晓敏亦未按合同约定按期支付购房首付款，杨晓敏向相关银行申请办理房屋按揭贷款过程中，以案外人石研的名义申请办理，杨晓敏仅作为共同申请人申请，存在违反诚实信用原则的行为。综上，本案房屋买卖合同履行过程中，杨晓敏未按合同约定履行支付购房款的主要义务，经刘艾金、刘得风催告后至本案法庭辩论终结仍未履行，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约。现刘艾金、刘得风要求解除双方签订的房屋买卖合同，事实清楚，理由正当，本院依法予以支持。 关于第二个焦点问题，本院认为，本案合同履行过程中，因杨晓敏的违约行为致使合同解除，现刘艾金、刘得风要求杨晓敏支付违约金，符合双方签订的房屋买卖约定及法律规定，本院依法予以支持。杨晓敏主张双方约定的违约金过高，本院综合双方的履约情况、刘艾金及刘得风的实际损失等，依法调整违约金按照总房价的10%计算，即298000元。杨晓敏主张其虽有迟延付款行为，但系因××疫情防控原因导致银行按揭贷款至今没有发放，本案应当适用不可抗力的规定处理，对此本院认为，虽然2020年我国发生××疫情，对社会经济秩序和人民群众生活产生重大影响，但涉及个案审理时，应当准确适用不可抗力的具体规定。杨晓敏主张适用不可抗力免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。因杨晓敏未能对此进行举证，应当承担举证不能的法律后果，对此本院不予支持。 杨晓敏以刘艾金、刘得风在双方协商过程中要求增加购房款的总数额应视为构成违约为由，提出反诉请求要求继续履行双方订立的房屋买卖合同、要求刘艾金及刘得风将案涉房屋过户登记至杨晓敏名下并由刘艾金、刘得风支付违约金596000元，未能提交证据证实其主张，亦与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告刘艾金、刘得风与被告杨晓敏于2020年1月10日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》； 二、被告杨晓敏于本判决生效后十日支付原告刘艾金、刘得风违约金298000元； 三、驳回反诉原告杨晓敏的反诉请求。 本诉案件受理费9760元，减半收取计4880元，由被告杨晓敏负担；反诉案件受理费4880元，由反诉原告杨晓敏负担；申请费3520元，由被告杨晓敏负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  苏光 二〇二〇年十二月三日 书记员  张辉