内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1574号原告：王金龙，1963年8月27日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王琪，住内蒙古自治区包头市，系原告王金龙儿子。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。原告王金龙与被告包头市荣泰置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金龙及其委托诉讼代理人王琪，被告包头市荣泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人裴悦、王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金龙向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《包头市商品房买卖合同》的约定，向原告交付位于××区房屋；2.依法判令被告承担逾期交房的违约责任：（1）以已付购房款193410元为基数，按照银行同期贷款利率4.9%从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年9月30日止的利息为58442.06元；（2）以已付购房款193410元为基数，按照日0.01从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年9月30日止共2252天的违约金为435.56元，上述违约金共计58877.62元；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：依法判令被告承担逾期交房的违约责任：（1）以已付购房款193410元和装修款248724元共计442134元为基数，按照银行同期贷款利率4.9%从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年9月30日止的利息为133598.16元；（2）以已付购房款193410元和装修款248724元共计442134元为基数，按照日0.01从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年9月30日止共2252天的违约金为995.69元，上述违约金和利息共计134593.85元。事实和理由：2013年11月21日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××区房屋一套，房屋总价款643410元，被告应于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付原告。合同签订后，原告已支付房屋首付款193410元，剩余房款450000元办理贷款。此外，原告又另行向被告交纳精装修款248724元，精装修款也应视为购房款。被告未依约履行合同，至今未向原告交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告包头市荣泰置业有限责任公司辩称，1、原告交清购房款的前提下，我方同意继续履行合同，因本案原告只交付了购房首付款，并没有交付全款，被告不同意交付房屋。根据合同法第67条的规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求，交付购房款在先，交付房屋在后，因此，在本案原告未交清房款的情况下，被告有权拒绝交付房屋。另外，按照合同约定，装修款不是购房款，不应以装修款为基数计算违约金及利息。2、关于原告主张逾期交房的违约责任，合同约定了逾期交房支付利息及违约金，但约定是两种赔偿方式，原告不能同时获得两种赔偿，有失公平，原告主张的违约金及利息不应同时得到支持。如果法院支持原告的违约金及利息不利于合同目的的实现，原告的目的是为了获得房屋，被告也希望并努力实现合同的目的，如果支付过高的违约金及利息，就会造成被告资金更加困难，不利于房屋的建设和及时交付房屋。另外，本案诉讼的当事人人数众多，如果让被告承担过多的违约责任，最后受损失的是广大业主，产生的巨额赔偿，我公司也无力承担。3、双方约定的利息及违约金过高，根据合同法约定，约定的违约金过高，我方可以请求调减。4、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据合同约定被告交付房屋的时间是2014年7月31日前，诉讼时效从2014年8月1日起开始计算，现在已经超过两年，民法总则的诉讼时效是三年，原告提起诉讼已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2013年11月21日，原告王金龙（乙方）与被告包头市荣泰置业有限责任公司（甲方）签订编号为2013-0029263的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告王金龙购买被告包头市荣泰置业有限责任公司开发建设的的位××区房屋一套，房屋建筑面积为69.09平方米，每平方米价格为9312.64元，合同总价款643410元。乙方在签署本合同时交付首期房款193410元，其余房款450000元作银行贷款。合同第三条商品房交付及交付日期中约定：甲方于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付乙方使用。合同第五条关于甲方逾期交付商品房的约定如下：除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金。合同附件三商品房质量和设备等情况中约定：毛坯交房。2013年11月21日，原告王金龙将上述房屋的首付款193410元交纳给被告，并另行向被告交纳房屋精装修款248724元，共计442134元。同日，被告向原告王金龙出具购房款收据及精装修款收据各一张。另查明，涉案房屋所在的××区时代广场项目C地块已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》，但该项目至今未竣工，涉案房屋尚未达到交付条件，原告至今未办理银行按揭贷款。本院认为，原告王金龙与被告包头市荣泰置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，双方均应继续履行。原告王金龙已交纳房屋首付款，被告未按合同约定向原告交付房屋，未交付的根本原因系房屋尚未竣工验收，非原告未交纳剩余购房款所致，待房屋竣工验收合格且原告付清购房款后，被告应及时履行房屋的交付义务。故对原告王金龙要求被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告在收取购房款的同时，另行收取原告房屋精装修款，视为合同双方合意将合同附件三约定的毛坯交房变更为精装修交房，原告将房屋精装修款计入房屋总价的主张并无不当。被告未按合同约定于2014年7月31日前将验收合格的房屋交付原告，导致原告购房的合同目的迟迟不能实现，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任，违约责任的计算方式为：1、被告应向原告支付已付款利息，利息以已付购房款442134元为基数，2014年8月1日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际交付商品房之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、被告应向原告支付违约金，违约金每日按已付购房款442134元的0.01从2014年8月1日起计算至实际交付商品房之日止。被告至今未向原告交付房屋，导致原告购房的合同目的迟迟不能实现，被告称约定的利息和违约金过高，要求予以调减的抗辩理由，本院不予采纳。被告关于原告主张违约责任已过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行与原告王金龙签订的编号为2013-0029263的《包头市商品房买卖合同》；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内给付原告王金龙逾期交房的利息，利息以442134元为基数，2014年8月1日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至房屋实际交付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内给付原告王金龙逾期交房的违约金，违约金每日按已付购房款442134元的0.01从2014年8月1日起计算至房屋实际交付之日止；四、驳回原告王金龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2992元，减半收取计1496元（原告王金龙申请缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担1496元；诉前保全费4977元（原告王金龙申请缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇二〇年十二月十四日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。