北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8506号上诉人（原审被告）：程雪峰，男，1973年8月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴丽婷，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：刘征，女，该公司员工。委托诉讼代理人：马亚翠，女，该公司员工。上诉人程雪峰因与被上诉北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程雪峰上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。第一，本案万科物业公司未按照《前期物业合同》履行合同义务，一审法院认定事实有误。万科物业公司绿化不合格、清洁卫生不及时、放任不管；小区内的消防设施不完善；万科物业公司对地下车场的管理差，给业主人身财产安全造成隐患；万科物业公司未经程雪峰授权同意，擅自代替程雪峰签署文件；由于万科物业公司把程雪峰身份证复印件丢失，导致未及时退还程雪峰装修押金。第二，万科物业公司未履行告知程雪峰楼下搭建支架的禁止性行为的法定和约定义务，万科物业公司未及时解决楼下搭建支架的行为，支架挨近程雪峰家窗户，导致程雪峰居住区域的安全隐患持续存在，一审法院认定万科物业公司物业服务水平不完善不达标，但却要求程雪峰完全承担物业费没有事实和法律依据。第三，万科物业公司未告知业主且未经业主同意利用公共建筑和公共设施进行经营，一审法院忽视该事实情况，忽视万科物业公司的违约行为，判决程雪峰支付物业费不公平，万科物业公司应对违约事项进行整改，整改完成后同意交纳部分物业费。万科物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意程雪峰的上诉请求和理由。我公司提供了绿化、卫生、消防等长期物业服务。一楼搭建支架属于相邻权问题，我公司已经和一楼进行了沟通，也向城管进行了报告，城管认为不属于违建。程雪峰所称的公共区域不属于业主共有部分。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.程雪峰立即交纳所拖欠的物业费等费用合计52795.20元；2.程雪峰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：程雪峰系海淀区××里××号楼××层××房屋（×××）业主，房屋建筑面积306.06平方米。万科物业公司为×××所在的小区提供物业服务，物业服务费标准为6.9元/平方米·月。程雪峰未交纳2017年7月1日起至2019年7月31日期间的物业费合计52795.20元。庭审中，程雪峰对万科物业公司的各方面服务提出诸多质疑，认为万科物业公司未按照合同约定履行自身业务，无权要求自己承担物业费，并提供微信聊天记录、照片等证据相佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。万科物业公司为×××所在小区提供物业服务，其与程雪峰形成事实上的物业服务关系，双方应履行各自义务。程雪峰作为该小区业主，享受了物业服务，应交纳相应的物业费。万科物业公司要求程雪峰支付物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。程雪峰提出证据不足以达到减免物业费的目的，其以万科物业公司服务质量不达标，违反了服务约定为由拒缴物业费的抗辩不能成立，法院不予采信。需要指出的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：程雪峰于本判决生效后七日内向北京万科物业服务有限公司给付2017年7月1日起至2019年7月31日期间的物业费合计52795.20元；如果程雪峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，程雪峰提交了如下材料：一、如园业主出具的《××××物业服务问题》及业主视频，证明万科物业公司提供的物业服务不达标，没有按照物业合同提供物业服务。二、住这儿APP中业主反映问题的留言记录截图，证明万科物业公司提供的物业服务不达标，绿化不达标。三、××××业主微信群聊天记录截图，证明物业服务安全存在隐患，绿化不达标，服务不及时。四、2020年三个季度物业收取的公共区域和财务收支情况表，证明物业收费和支出存在问题且没有公示。五、安全隐患的照片和聊天记录，证明小区××号楼×单元楼道里的灭火器箱里没有灭火器，万科物业公司没有及时处理地下停车场的钉子，安全隐患持续存在。六、程雪峰与物业管家×××的聊天记录，证明由于万科物业公司保管不善导致将程雪峰身份证复印件丢失，装修押金未及时退回。七、草坪和树木枯死的照片，证明万科物业公司没有及时修整草坪，导致草坪覆盖率低于标准。八、楼梯、楼道、小区室外的照片，证明小区清洁保洁不达标。二审期间，万科物业公司提交程雪峰反映一楼搭建支架问题后，城管到现场办公的照片，用于证明城管到现场后，认为一楼业主搭建的架子不是违建，万科物业公司已经尽到了相应的义务。万科物业公司对程雪峰提交的材料发表意见称，材料一的真实性和证明目的均不认可。材料二的真实性认可，证明目的不认可，这是某一两位业主的留言，已经进行了整改。材料三的真实性认可，证明目的不认可，不清楚是否全是小区的业主，且反映的问题是开发商遗留的问题，万科物业公司解决不了。材料四的真实性认可，但是万科物业公司向全小区业主每季度在物业前台进行公示。材料五安全隐患的照片的真实性需现场确认，聊天记录的真实性认可，但关联性和证明目的不认可。材料六的真实性认可，证明目的不认可，并未丢失程雪峰材料，且程雪峰已经收到装修押金。材料七草坪照片的真实性不认可，树木照片的真实性认可，但无法确认树木是否枯死。材料八真实性认可，证明目的不认可，与我公司主张的物业费无关联性。且以上所有与万科物业公司主张的物业费期间无关以及未标注时间的材料，关联性均不认可。程雪峰对提交万科物业公司的材料发表意见称，真实性认可，证明目的不认可，支架是一楼业主加盖的。本院认证意见如下：程雪峰提交的材料一、二、三、五、六、七、八欲证明万科物业公司提供的物业服务不达标；万科物业公司提交的材料欲证明其已尽到相应义务；上述材料涉及本院争议焦点，本院将在本判决论理部分予以评述，在此不赘。万科物业公司对材料四的真实性认可，本院不持异议，但未能反映出其证明目的，本院不予认可。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，万科物业公司为程雪峰居住的小区提供物业管理服务，程雪峰作为小区业主享受万科物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。物业管理合同为双务合同，万科物业公司按照合同约定履行其物业服务义务，程雪峰亦应有义务按期交纳物业管理费。关于程雪峰主张万科物业公司在提供物业服务的过程中存在绿化不合格、清洁卫生不及时、消防设施不完善、未安装地下车场的保护措施等问题，但其所提交的证据尚不足以证明万科物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。关于程雪峰主张万科物业公司未经其授权同意，擅自代替其签署文件，与本案物业费之间无关联性，并非是减免物业费的合理理由。关于程雪峰主张万科物业公司未能及时处理其投诉一楼业主搭建支架，支架挨近程雪峰家窗户，导致程雪峰居住区域的安全隐患持续存在。程雪峰认可万科物业公司曾与一楼业主进行过沟通，万科物业公司亦向城管部门报告，且程雪峰亦不能证明支架之现状系由于万科物业公司未及时处理所致，故此项上诉理由不构成程学峰拒绝交纳物业费的合理理由。关于程雪峰主张万科物业公司未告知业主且未经业主同意利用公共建筑和公共设施进行经营的上诉主张。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，并不是减免程雪峰物业费的理由，本院对其主张不予支持。综上所述，程雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由程雪峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年十二月二十四日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕