北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8642号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚立华，男，1954年10月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甄华俭，男，1969年6月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：邓秋萍（甄华俭之妻），住江西省萍乡市芦溪县。上诉人姚立华因与被上诉人甄华俭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚立华上诉请求：撤销原判第二项。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。我不应当给付甄华俭押金20000元、房屋占有使用费3333.3元、网费4390元、装饰装修损失3000元、暖气费4200元、电费4390元。一审法院认定2019年10月15日甄华俭已经撤出，姚立华于2019年10月16日起对北京市昌平区101号院房屋（以下简称涉案房屋）进行经营管理，违背客观事实。截至2019年10月15日，甄华俭出租给其租户的房屋有25间，该25家住户继续居住在我的房屋内，甄华俭应当向我支付该25间房屋的占有使用费，我不应退还甄华俭押金20000元，不应退还甄华俭网费。关于装饰装修损失3000元，甄华俭安装的喷淋可以拆走或者对喷淋折旧，甄华俭恶意违约在先，我不应对折旧后的喷淋损失承担一半责任。另外，不存在我向甄华俭支付电费和暖气费的问题。2.甄华俭恶意违约和故意扩大损失的行为，给我造成了较大经济损失，应当赔偿。甄华俭辩称，不同意姚立华的上诉请求。我不仅支付了房租，还多交了3333.3元房租。姚立华应该返还给我。2019年10月15日我已经搬走，把押金和剩余房租都退了，继续住在那的我不知道有多少。我同意把押金退给住户个人。关于喷淋我是应大房东的要求，在当时政策环境下按照要求安装的，并非不合格。所有的家具都是我购买的。我没交钥匙是因为住户不同意。姚立华强行二次出租、断电、干涉住户洗衣服，在院里寻衅滋事。由于对方的屡次粗暴违约行为我才租不下去。甄华俭向一审法院起诉请求：一、请求法院确认双方于2017年5月19日签订的《租房合同》无效；二、请求法院判令姚立华返还甄华俭押金20000元、赔偿损失230919.5元（见费用清单），返还多交房租3333.3元，共计254253.8元；三、请求法院责令姚立华对甄华俭造成的精神伤害进行赔礼道歉；四、请求法院判令姚立华承担本案全部诉讼费用。姚立华向一审法院反诉请求：1.甄华俭拒不支付房屋租金，构成违约，解除与甄华俭的租房合同，押金2万不予返还。2.甄华俭将所有房屋钥匙返还给姚立华。3.判令甄华俭将2019年10月15日房客多交的房租11735元交接给姚立华。4.判令甄华俭将房客的押金20600元交接给姚立华。5.判令甄华俭将房客其他门禁卡押金、多交的网费、钥匙押金等（需要据实统计确定金额）交接给姚立华。6.判令甄华俭赔偿破坏承重墙造成损失1万元。7.判令甄华俭室内改造厕所造成姚立华拆除损失5万元。8.判令甄华俭拆除一层搭建的院内彩钢棚。9.由甄华俭承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：姚立华（甲方，出租人）与甄华俭（乙方，承租人）于2017年5月19日签订《租房合同》一份，甲方将北京市昌平区101号院的所有房屋整租给乙方。租赁期限暂定三年，出租方自2017年6月15日起将出租房交付给乙方使用，整院租金为每年租金三十二万元/年，押金贰万元，合同终止时无息退还乙方押金。租赁期间，电费、水费、取暖费、网络费等由乙方承担。甲方自留北楼二层最东面两间房为自用，如果甲方交付这两间房给乙方，乙方需补甲方两万元/年。因乙方操作不当（锅炉）引起的由乙方负责。后双方产生争议，经东小口法庭调解，姚立华（甲方）与甄华俭（乙方）于2018年3月28日签订《安全协议》一份，载明乙方不得私自改变承租房屋结构及在承租院落内私搭乱建，乙方不得私自拆除院落内属于甲方的一切物品。本院落四层房屋按照政府要求原则上不能住人，如果乙方将房屋出租住人一切后果由乙方承担，政府要求清退四层租户时乙方有义务配合，清退四层租户甲方不减免房租。双方当庭确认甄华俭于2019年10月15日撤出，姚立华于2019年10月16日起对涉案房屋进行经营管理；房租已支付32万元，截止2019年10月15日多付房租3333.3元，押金至今未予退还；22户房屋（每户300元）已交纳网费6600元，已交付网费至2020年6月30日；甄华俭已返还206、212两间房屋钥匙，其他房屋钥匙未予归还。姚立华认可其将四层钥匙收回，自行将四层房屋中405室、406室对外出租，405室出租时间自2018年8月10日至2019年10月15日，取暖费900元/年，电费80元/月；406室出租时间自2018年10月15日至2019年10月15日，取暖费900元/年，电费80元/月。庭审中，甄华俭主张其对涉案房屋进行了装饰装修，经法院释明甄华俭未申请对装饰装修损失进行评估，且姚立华对数字号码牌、塑钢窗、喷淋安装予以认可，金额不认可，其他装饰装修项目均不予认可。对甄华俭主张自动投币洗衣机1台、电瓶车充电桩1个、铁艺床9个、衣柜9个、写字台9个、热水器9个、空调1个、高清摄像头6个、交换机1个、录像机1台、硬盘1个、升级音频1个、支架1个（电箱、电表不再主张退还），姚立华主张该项目属于可拆卸搬走的项目，且同意甄华俭搬走。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，姚立华与甄华俭签订的《租房合同》的涉案房屋没有相应建设审批手续，故双方签订的《租房合同》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效，甄华俭未尽到审慎审查的义务，姚立华未尽到交付适合租赁物的义务，双方存在同等的过错。基于公平原则，对于甄华俭已经利用租赁物的期间，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。甄华俭主张退还押金和多付房租的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。甄华俭主张退还多支付网费6600元，因2019年10月16日起该房屋由姚立华进行管理，故姚立华应对2019年10月16日至2020年6月30日网费进行退还4683.29元。甄华俭主张装饰装修损失的诉讼请求，因其未申请鉴定评估，法院仅对姚立华确认的数字号码牌和塑钢窗、喷淋安装予以认可，金额依法酌定为6000元，法院依照双方的过错程度依法确认姚立华赔偿甄华俭3000元。甄华俭主张家具家电和设施设备的诉讼请求，因姚立华认可存在该项目且同意甄华俭搬走，故法院对此不持异议。甄华俭主张姚立华支付其自用两间房屋两年暖气费、自用四间房屋26个月电费的诉讼请求，因暖气费和电费实际由甄华俭支出，对其该项损失应当受益方姚立华予以弥补，因甄华俭未提交证据证明其对上述房屋实际花费金额，且自认其出租期间向租户收取费用标准包括固定收益，故法院依照实际发生、收费标准和收益比例对该笔费用予以酌定，姚立华给付甄华俭暖气费2800元，自用两间房屋电费2912元，甄华俭主张其余两间房屋电费证据不足，法院不予支持。甄华俭主张退还锅炉费用的诉讼请求，因双方签订合同时姚立华已交付甄华俭锅炉且能够正常使用，且双方约定因承租方操作不当（锅炉）引起的由承租方负责，现甄华俭未提交证据证明使用期间更换锅炉原因，故对该项诉求，证据不足，法院不予支持。甄华俭主张四层房租、暖气费、网费和电费的诉讼请求，姚立华当庭认可已取得四层钥匙后将405、406两间房屋出租，因双方签订《安全协议》中确认清退四层租户出租方不减免房租，且钥匙交由姚立华进行管理，故可以确认双方以协议方式变更了租赁范围，故四层房屋不在双方的租房合同范围内，因此甄华俭主张四层房屋房租的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。因姚立华认可其出租两间房屋并收取暖气费和电费，因暖气费和电费实际由甄华俭支出，对其该项损失应当受益方姚立华予以弥补，因双方均无法确认实际发生金额，法院依照实际发生、收费标准和收益比例予以酌定，确认姚立华退还甄华俭电费1478元、暖气费1400元。退还网费主张证据不足，法院不予支持。甄华俭主张就其精神损害进行赔礼道歉的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。姚立华主张解除合同并不予退还押金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。姚立华主张甄华俭退还钥匙的诉讼请求，双方当庭确认已退还部分房屋钥匙，对姚立华主张退还剩余房屋钥匙的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。姚立华主张甄华俭退还姚立华房客多支付的房租、押金、门禁卡押金、网费、钥匙押金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。姚立华主张赔偿破坏承重墙损失、室内改造厕所造成姚立华拆除损失、拆除一层搭建的院内彩钢棚的诉讼请求，因双方当庭确认破坏承重墙并改建厕所、一层搭建的院内彩钢棚事实均发生于2018年3月28日之前，因姚立华一直居住于该院落，故对甄华俭改建的事实应当知晓且未进行阻止，故姚立华该部分主张证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、姚立华与甄华俭于2017年5月19日签订的《租房合同》无效。二、姚立华于本判决生效后七日内给付甄华俭押金20000元、房屋占有使用费3333.3元、网费4683.29元、装饰装修损失3000元、暖气费4200元、电费4390元，共计39606.59元。三、姚立华于本判决生效后七日内退还甄华俭自动投币洗衣机1台、电瓶车充电桩1个、铁艺床9个、衣柜9个、写字台9个、热水器9个、空调1个、高清摄像头6个、交换机1个、录像机1台、硬盘1个、升级音频1个、支架1个。四、甄华俭于本判决生效后七日内退还姚立华房屋钥匙。五、驳回甄华俭的其他诉讼请求。六、驳回姚立华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，姚立华与甄华俭签订的《租房合同》中的涉案房屋没有相应建设审批手续，故双方签订的《租房合同》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当庭确认甄华俭于2019年10月15日撤出，姚立华于2019年10月16日起对涉案房屋进行经营管理，故一审法院判决姚立华退还甄华俭押金，剩余租赁期限的房屋占有使用费、网费正确，本院予以确认。关于剩余租赁期限的暖气费、电费，由于实际由甄华俭支出，一审法院依照实际情况、收费标准和收益比例酌定，具有事实及法律依据，本院予以确认。由于双方对于合同无效均存在过错，一审法院对姚立华确认的数字号码牌和塑钢窗、喷淋安装的金额酌定为6000元，并依照双方的过错程度依法确认姚立华赔偿甄华俭3000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，姚立华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费791元，由姚立华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 磊审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月二十五日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨