河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9683号原告：河南正商龙湖置业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇睿智路正商智慧城颖园**楼物业楼101，统一社会信用代码91410000317262017T。法定代表人：别三江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏图，公司员工。委托诉讼代理人：申涛，公司员工。被告：陈佳宁，女，1991年10月29日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：郝洋洋，河南郑大律师事务所律师。原告河南正商龙湖置业有限公司与被告陈佳宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南正商龙湖置业有限公司的委托诉讼代理人李宏图，被告陈佳宁的委托诉讼代理人郝洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南正商龙湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的编号为180××××****的《商品房买卖合同》并判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金24000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及补充协议，购买了原告开发的智慧城项目房产。为支付购房款，被告与中国农业银行股份有限公司郑州管城支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款169万元，原告为被告向中国农业银行股份有限公司郑州管城支行借款提供了担保。后被告逾期偿还借款，中国农业银行股份有限公司郑州管城支行诉至郑州市金水区人民法院，郑州市金水区人民法院于2020年7月20日作出判决，原告依判决实际承担了担保责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定及法律规定，被告不按时履行还款义务，导致原告承担担保责任，严重损害了原告的合法权益。因此，原告特依据《中华人民共和国合同法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求法院依法查明事实，保护原告的合法权益。被告陈佳宁辩称，被告陈佳宁系河南天兴建筑劳务公司（以下简称天兴公司）员工，天兴公司和原告存在施工合同纠纷，原告欠天兴公司巨额劳务费未支付，仅许昌正商书香华府一个工程就欠天兴公司4300万左右，仍有其他项目未出造价报告，所以原告欠天兴公司巨额的劳务费，本案涉案房屋就是天兴公司以陈佳宁的名义购买，双方是按照双方的谈判记录本享有的购房资格，而原告没有正常履行劳务工程费的支付，导致天兴公司无资金支付涉案房屋的首付款（未全额支付）和商贷，天兴公司愿意以未支付的劳务工程款抵偿该房屋所有的欠款，以保证陈佳宁名下房屋没有争议。原、被告双方签订的买卖合同真实有效，陈佳宁应该依法享有该房屋的所有权，因后期没有履行首付款和商贷的支付，而导致原告承担了担保责任，根据双方的买卖合同，原告可向被告或者天兴公司行使追偿权，而不应解除已经履行完毕的合同。天兴建筑公司和正商集团存在很多项目的合作，本案的涉案房屋就是正商集团同意下，由原、被告签订的一套房屋买卖。本院经审理认定事实如下：2018年12月6日，河南正商龙湖置业有限公司（出卖人）与陈佳宁（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），主要内容为：××购买的商品房位于龙湖镇滨湖路东侧、××路南侧智慧城（B-04）一期27幢1单元8-9层801号房，户型为复式住宅；建筑面积为190.14平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12744.02元，总金额人民币2443148元；付款方式及期限：约定金额：733148元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-12-6，交纳比例：30.26%；约定金额：1690000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-01-06，交纳比例：69.74%。河南正商龙湖置业有限公司（甲方）与陈佳宁（乙方）还签订了《补充协议》，主要内容为：本协议是2018年12月6日签订的第27幢1单元8层801号房《商品房买卖合同》的补充协议；如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。陈佳宁方对于《补充协议》发表质证意见认为，补充协议不是正规商品房买卖合同文件，存在霸王条款，完全是一个以次要的补充协议撬动正规的商品房买卖合同，且是在被告不知情的情况下，签订了一堆的文件，被告也不清楚自己还签订有补充协议，不是被告的真实意思表示。陈佳宁向河南正商龙湖置业有限公司支付了首付款133148元、维修基金12359元、办证费80元。由于被告陈佳宁未有按期足额偿还中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的按揭贷款，导致该行于向河南省金水区人民法院提起诉讼，该院经审理于2020年7月20日作出（2020）豫0105民初7979号民事判决：一、被告陈佳宁于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郑州管城支行借款本金1668970.25元及利息（含罚息、复利）31955.39元（暂计至2020年7月7日，自2020年7月8日以后的利息、罚息、复利按合同约定计算至清偿完毕之日止）；二、被告河南正商龙湖置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告河南正商龙湖置业有限公司承担保证责任后，有权向被告陈佳宁追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9948元，由被告陈佳宁、河南正商龙湖置业有限公司负担。上述判决生效后，被告陈佳宁未有履行判决书所确定的义务，河南正商龙湖置业有限公司被扣划1779972.58元（含案件受理费9948元）用于支付中国农业银行股份有限公司郑州管城支行款项。陈佳宁在之后未向河南正商龙湖置业有限公司支付上述款项。另查明，1、陈佳宁与河南正商龙湖置业有限公司签订合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门备案。2、涉案房屋已办理房屋预告登记及预抵押登记手续。3、被告提供了正商集团与河南天兴建筑劳务有限公司合作产生的正商书香华府一标段工程造价书、建设项目造价汇总表、谈判记录表、协议书等，证明正商集团欠其工程款，天兴公司愿意以工程款抵扣房屋的所有款项。本案涉及的房屋，是正商集团许可被告以天兴公司名义购买房。以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7979号民事判决书，收据，扣款说明，庭审笔录等证据予以证明。本院认为，被告陈佳宁与原告河南正商龙湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于《补充协议》是否为被告真实意思表示，是否为《商品房买卖合同》的一部分，对双方有约束力的问题：被告在《补充协议》中有签名，其称并不清楚内容，但其未提供相关的证据，本院不予采信。《补充协议》中关于“如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。”的内容，并未有减轻或免除原告方责任，而加重被告责任，约定内容是在被告严重不履行义务，且导致有后果发生的情况下才成就解约条件，不属于霸王条款。《补充协议》并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。各方当事人均应按照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定履行各自义务。双方约定了，如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。被告陈佳宁未有按期足额偿还中国农业银行股份有限公司郑州管城支行的按揭贷款，导致该行宣布全部未到期贷款提前到期，并提起诉讼要求原告承担担保责任，法院判决原告与陈佳宁承担连带还款责任，原告依判决书承担了担保责任；陈佳宁提供河南天兴建筑劳务有限公司与正商集团公司债权债务的证据，主张以河南天兴建筑劳务有限公司对正商集团公司之债权，抵销其对于原告之债务，因正商集团公司与本案原告并非同一民事主体，债权也不确定，本院不予支持。被告陈佳宁并未有向原告及时支付该款项，原告河南正商龙湖置业有限公司请求合同解除的条件已经成就，依法应予以解除。故本院对原告河南正商龙湖置业有限公司请求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续等的诉讼请求，本院予以支持。原告已收取被告的首付款133148元、维修基金12359元、办证费80元应退还被告。被告陈佳宁没有认真履行合同约定的义务系违约行为，应当承担违约责任，按照合同总价款的10%承担违约金，原告河南正商龙湖置业有限公司仅要求被告陈佳宁支付24000元违约金不违反规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定,判决如下：一、解除原告河南正商龙湖置业有限公司与被告陈佳宁于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800204****），被告陈佳宁应于本判决生效之日起十日内协助原告河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；二、被告陈佳宁应支付原告河南正商龙湖置业有限公司违约金24000元；三、原告河南正商龙湖置业有限公司应返还被告陈佳宁1455**元；四、以上二、三项折抵后，原告河南正商龙湖置业有限公司应返还被告陈佳宁1215**元，于被告陈佳宁协助原告河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续后立即支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计200元，由被告陈佳宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵文奇二〇二〇年十二月二十三日书记员  宗志勇