河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9655号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈显楷，男，1975年12月31日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：仝宝霞，河南坤达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽丽，女，1980年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽润领律师事务所律师。上诉人陈显楷因与上诉人刘丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2020年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人陈显楷的委托诉讼代理人仝宝霞，上诉人刘丽丽的委托诉讼代理人宣艳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈显楷上诉请求：依法撤销原判第二项，陈显楷不应向刘丽丽返还租金21.5万元，诉讼费用全部由刘丽丽承担。事实与理由：陈显楷与刘丽丽签订的《房屋租赁合同》约定租期到2023年9月30日，但刘丽丽不顾合同约定，单方擅自解除合同，应按照合同第七条约定承担责任。新冠疫情及疫情防控措施并不致使双方租赁合同的解除，是刘丽丽单方擅自解除合同，属于单方违约。刘丽丽辩称，一审法院在判决书中认定，本案系因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素导致解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定、涉案《房屋租赁合同》第八条第九款的约定，因不可抗力导致的合同终止，双方免责，陈显楷应当返还租赁保证金及未使用完的租金，刘丽丽不应承担违约责任。陈显楷未能及时返还，依法应当返还剩余租金及租赁保证金并支付资金占用期间的利息。刘丽丽上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项；2.请求判令陈显楷返还房屋租赁保证金200000元及租金639698.63元，并自2020年4月5日起按年利率6%支付资金占用期间的利息；3.本案一、二审诉讼费由陈显楷承担。事实与理由：本案系因新冠肺炎疫情这一不可抗力因素导致解除租赁合同的案件，根据《合同法》的规定、涉案《房屋租赁合同》第八条第九款的约定，因不可抗力导致的合同终止，双方免责，陈显楷应当返还租赁保证金及未使用完的租金。一审法院在判决中已经明确认定刘丽丽解除合同系不可抗力导致，且符合合同约定，却又同时认定刘丽丽单方解除合同，未能履行合同义务，将合同违约责任判归刘丽丽，不支持刘丽丽返还保证金的请求并承担四个月的房屋再出租期间的租金。判决书前后矛盾，导致判决失当。一审法院违背合同约定，判令刘丽丽承担保证金和四个月的房屋再出租期间的租金，违反了意思自治原则和合同约定优先原则。在房屋租赁合同中，“租赁保证金不予返还”的约定本身就带有违约金的性质，在案涉合同已经明确约定不可抗力免责的情况下，一审法院不应再次认定违约责任，将租赁保证金作为违约金判归陈显楷明显不公平。即使一审法院认为因为新冠疫情这一不可抗力导致合同解除给陈显楷带来了损失，但陈显楷一审中未向法庭提供任何的证据证明其损失的存在，一审法院酌定给与陈显楷房屋再出租的时间为4个月毫无根据，且明显时间过长。假定一审法院认定的陈显楷的损失确实存在，该损失也是由于不可抗力因素造成，而且合同的解除不仅给陈显楷造成损失，同样给刘丽丽也造成了巨大的损失，一审法院在未考虑公平原则的情况下，强行将陈显楷的全部损失判由刘丽丽承担，显失公平，且带有明显的地方保护倾向。合同解除后，陈显楷应当向刘丽丽返还租赁保证金和未使用完的租金，陈显楷未能按时返还，应当依法支付资金占用期间的利息。陈显楷辩称，一审法院认定的是不可抗力，不属于解除合同的条件，按照关于疫情期间的相关规定看，对解除合同应该查明原因，不属于疫情的不与免责，合同中对于单方免责有明显约定，陈显楷不予退还剩余租金，由于刘丽丽单方违约，造成陈显楷的损失，因此刘丽丽应对陈显楷的损失赔偿，鉴于不可抗力的原因，陈显楷就没有起诉50万元的违约金，所以对于刘丽丽要求退还房租依法不应支持。陈显楷向一审法院起诉请求：1.依法确认刘丽丽向陈显楷发出的《解除合同通知》不发生效力，刘丽丽应继续履行《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由刘丽丽承担。刘丽丽向一审法院反诉请求：1.请求确认刘丽丽与陈显楷2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；2.判令陈显楷立即返还刘丽丽房屋租赁合同保证金20万元、租金639698.63元（合计839698.63元），并自2020年4月5日起按年利率6%支付资金占用期间的利息；3.本案诉讼费用由陈显楷承担。一审法院认定事实：2017年7月21日，陈显楷与刘丽丽在洛阳市上海市场签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：刘丽丽租赁陈显楷位于河南省××××海市场步行街德众商厦房屋用于商业经营；租赁期限为2017年8月20日至2023年9月30日，其中2017年8月20日至2017年9月30日为刘丽丽的免费装修期；2017年10月1日至2020年9月30日该房屋每年的租赁租金为134万元，2020年10月1日至2023年9月30日该房屋每年的租赁租金为142万元，上述租金包含物业管理费；交房日期为2017年8月20日，合同签订后三个工作日内刘丽丽须交纳20万元作为定金，交房当日刘丽丽需支付首期租金134万元；刘丽丽应每年支付租金一次，提前30天支付下一期的租金，同时陈显楷开具有效收款收据；租赁期间，非本合同规定的情况，刘丽丽中途擅自退租，刘丽丽应向陈显楷支付50万元作为违约金，并赔偿给陈显楷造成的一切损失，另陈显楷不再退还剩余租金及保证金；如合同期内发生不可抗力的因素（如自然灾害、战争、暴乱、政府因素等）导致合同终止，双方互不承担责任，陈显楷退还刘丽丽未使用完的租金和租赁保证金等相关费用；陈显楷指定租金汇入其名下建设银行洛阳西工支行尾号为8037的银行账户。陈显楷与李丽丽在该合同上签名、捺指印。2019年12月，陈显楷与李丽丽签订《补充协议》一份，主要约定：经协商，双方对2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》中的租金进行调整，自2019年10月1日至2020年9月30日止，租金从134万元/年调整为129万元/年。合同签订后，双方均按照合同约定履行各自义务，陈显楷向刘丽丽提供了德众商厦房屋；刘丽丽于2017年8月30日向陈显楷支付了首期租金134万元，于2017年9月9日支付了保证金20万元，并开展了经营活动。刘丽丽已将租金支付至2020年9月30日；支付款项由刘丽丽向本院提交的《收条》、汇款凭证予以证实，陈显楷对此无异议。2020年1月底，由于受新冠肺炎疫情影响，洛阳市启动公共卫生一级防疫预案。为减少人员聚集，非生活必须的店铺均予以关闭，刘丽丽所租赁的房屋无法用于商业经营。刘丽丽为减轻损失，于2020年3月2日向陈显楷发出《解除合同通知》，通知陈显楷：刘丽丽受疫情这一不可抗力因素的影响损失巨大，经营的商铺系服装及小商品系列，春节期间为销售旺季，大量备货积压导致其已不具备继续经营的能力，不能实现租赁房屋用于商业经营的合同目的，故要求解除涉案合同，包括补充协议；刘丽丽根据疫情情况，在合理期限内将租赁房屋腾空并向陈显楷交付，按原租金支付房屋占有使用费直至实际搬迁时止；刘丽丽要求陈显楷于交付房屋之日起三日内将20万元保证金退回刘丽丽的指定账户。陈显楷于2020年3月5日收到该通知。陈显楷于2020年3月12日向刘丽丽发出《关于不同意解除合同的复函》，称不同意解除合同，刘丽丽单方解除合同没有法定及约定理由，新冠肺炎疫情及防控措施没有使刘丽丽不能实现对租赁房屋的占有、使用的合同目的，没有导致合同终止；希望能继续与李丽丽合作。刘丽丽收到该《关于不同意解除合同的复函》后，又于2020年3月20日向陈显楷发出《复函》，再次具体阐述疫情对零售企业造成的影响，刘丽丽虽主观上愿意继续履行合同，但客观上已不能继续经营。2020年4月2日，刘丽丽向陈显楷发出《商铺交还告知函》，告知其已将涉案房屋腾空，连同房屋钥匙向陈显楷交还，还明确了交付当日的水电等配套实施的具体使用记录，以上房屋钥匙及《商铺交还告知函》通过邮寄方式向陈显楷送达。2020年4月6日，陈显楷向刘丽丽发出《关于督请支付违约金的函》，要求刘丽丽于收到该函之日起15日内按照合同约定向其支付50万元违约金。刘丽丽不同意陈显楷的意见，引发本案。一审法院认为，根据相关法律规定，依法订立的合同，双方当事人均应严格遵照执行。合同的解除亦应当经双方共同协商达成一致意见或依法律程序解除。本案中，双方在履行《房屋租赁合同》的过程中，因发生新冠病毒疫情，系不可抗力导致，致使刘丽丽经营的商场无法正常进行，刘丽丽因此不能继续履行合同，双方应依约解除合同。刘丽丽与陈显楷多次通过信函方式沟通是否解除合同、解除合同的原因、是否有必要解除合同等问题，但刘丽丽最终仍坚持解除合同，并于2020年4月2日向陈显楷发出《商铺交还告知函》，以邮寄方式将涉案房屋钥匙交还，办理房屋水电设施的交接。陈显楷也于2020年4月6日向刘丽丽发出《关于督请支付违约金的函》，要求刘丽丽向其支付50万元的违约金，实际上认可了刘丽丽的解约行为。《房屋租赁合同》事实上已经解除。因发生的疫情系不可抗力，法律同时规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。刘丽丽因疫情期间不能正常经营营业，经济效益受到影响，其提出解除合同的要求符合双方的约定条件。但应给予陈显楷相应的房屋再出租的合理期间，一审法院酌定为四个月；期间的房租损失应由刘丽丽承担。刘丽丽已向陈显楷支付租金至2020年9月30日，且在双方达成的《补充协议》中已将2019年10月1日至2020年9月30日的租金调整为129万元/年，故陈显楷应向刘丽丽返还二个月的租金共计21.5万元（129万元÷12×2）。刘丽丽单方解除合同，未能依约履行合同义务，故其要求返还20万元保证金的请求，一审法院依法不予支持。陈显楷的诉讼请求和刘丽丽的其他反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、陈显楷与刘丽丽2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月6日解除；二、陈显楷于本判决生效后十日内向刘丽丽返还房屋租金21.5万元；三、驳回陈显楷的诉讼请求；四、驳回刘丽丽的其他反诉请求。如果陈显楷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由陈显楷负担；反诉受理费6098元（已减半收取），陈显楷负担1561元，刘丽丽负担4537元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈显楷与刘丽丽签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。涉案合同第八条第9项约定：如合同期内发生不可抗力的因素（如自然灾害、战争、暴乱、政府因素等）导致合同终止，甲乙双方互不承担责任，甲方退还乙方未使用完的租金和租赁保证金等相关费用。在今年二三月份出现新冠肺炎疫情影响后，洛阳市启动公共卫生一级防疫预案，全市所有非生活必须的店铺均予以关闭，涉案商铺也被关闭。新冠肺炎疫情对于广大群众来讲，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力。刘丽丽承租涉案房屋是为了进行商业经营，但新冠肺炎疫情致使其合同目的已经无法实现，继续履行租赁合同对其显失公平，依照上述法规和合同条款，刘丽丽有权单方解除涉案合同，不构成违约，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，因此，刘丽丽向陈显楷发出解除合同通知后，涉案合同已经解除。根据查明的事实，刘丽丽于2020年4月2日向陈显楷发出《商铺交还告知函》，以邮寄方式将涉案房屋钥匙交还，办理房屋水电设施的交接，在此之后的租金刘丽丽不应再支付。虽然刘丽丽有6个月的租金未使用，但是新冠肺炎疫情致使双方当事人均遭受较大损失，因此本院依据公平原则，酌定陈显楷返还刘丽丽三个月租金，即32.25万元，同时因刘丽丽不构成违约，陈显楷亦应当返还20万元保证金。综上所述，陈显楷的上诉请求不能成立，本院不予支持，刘丽丽的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5129号民事判决第一项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5129号民事判决第二项为：陈显楷于本判决生效后十日内向刘丽丽返还房屋租金及租赁保证金共计52.25万元；三、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初5129号民事判决第三、第四项；四、驳回陈显楷的其他诉讼请求；五、驳回刘丽丽的其他反诉请求。如果陈显楷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费100元，由陈显楷负担，反诉受理费6098元（已减半收取），由陈显楷负担1561元，刘丽丽负担4537元；二审案件受理费10623元，由陈显楷负担6623元，刘丽丽负担4000元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年十二月二十二日法官助理王恒毅书记员李圆圆