河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再200号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李海燕，女，汉族，1970年11月12日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：吴峰、曹源（实习），河南梁园律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨芳志，男，汉族，1964年11月16日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：郭东亚，河南华豫律师事务所律师。原审第三人：赵越，女，汉族，1986年10月17日出生，住柘城县。委托诉讼代理人：陈潜，河南宇言律师事务所律师。再审申请人李海燕因与被申请人杨芳志及原审第三人赵越案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2019）豫14民终1150号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月20日作出（2019）豫14民申495号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人李海燕及其委托诉讼代理人吴峰、曹源，被申请人杨芳志及其委托诉讼代理人郭东亚，原审第三人赵越的委托诉讼代理人陈潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海燕申请再审称：要求撤销二审判决，维持一审判决。事实和理由：1．杨芳志在购买房屋时明知该房屋是在银行抵押按揭的房屋，明知在抵押期间不能办理产权登记，仍然购买存在明显过错。2．杨芳志在购买房屋之前就应该解除抵押按揭，签订合同后办理过户手续。杨芳志在能办证的情况下未办理过户手续，存在过错。3．杨芳志没有支付全部价款，不符合排除执行的法定条件。对杨芳志买房后仍使用赵越的名义偿还按揭，不符合排除执行的情形。4．杨芳志是赵越的姑父，二人系亲属关系，双方所签合同内容不真实，不具备房屋买卖合同的主要条款。杨芳志与赵越处置房产时没有经过抵押权人银行的同意，该买卖合同违法了法律禁止性规定，合同无效。5．杨芳志与赵越之间也仅是一般债权的期待权，与赵越的债权是平等，杨芳志没有优先的物权期待权。6．案涉房屋所在同楼的其他业主大部分都办理了房屋产权证，说明杨芳志在可以办理产权证的情况下未去办理，是其自身原因造成的没有办证。被申请人杨芳志答辩称，杨芳志按期归还按揭贷款，银行的利益没有受到损失，杨芳志与赵越的商品房买卖合同合法有效。杨芳志与赵越在法院查封前签订了商品房买卖合同，支付了购房款并实际入住，未办理过户非杨芳志的自身原因，而是开发商代收了杨芳志替赵越缴纳的维修基金后没有向相关部门缴纳，杨芳志没有义务再次自行向相关部门缴纳。杨芳志系善意购买，没有过错。要求维持二审判决。原审第三人赵越答辩称，杨芳志与赵越的商品房买卖合同合法有效，杨芳志已经按约支付了首付款，每月偿还按揭款，该房屋属于杨芳志所有。请求支持杨芳志的诉请。杨芳志向一审法院起诉请求：要求解除对罗马花园13号楼2单元503号房产的查封；确认位于商丘市罗马花园××楼××单元××房产归杨芳志所有；第三人赵越协助杨芳志办理位于商丘市罗马花园××楼××单元××房产产权过户登记。一审法院查明事实，2014年4月6日杨芳志与赵越签订涉案房屋买卖协议，协议第五、六条约定，甲（赵越）、乙（杨芳志）双方确认，虽然房屋所有权证未作过户程序，甲方完全同意将该房屋出售给乙方。购房前，凡因该房产引起的所有经济纠纷均由甲方承担。如若将来可能过户，甲方有义务向乙方提供证件和资料，协助乙方办理产权过户手续。杨芳志按协议支付赵越购房款15.6万元，代赵越支付按揭款至2018年9月14日。该院于2018年3月23日因李海燕与赵越民间借贷一案，作出（2018）豫1402财保75号民事裁定书，查封上述房产，杨芳志提出异议申请，该院于2018年5月2日作出（2018）豫1402民初3440号民事裁定书，驳回了杨芳志的异议申请，杨芳志不服诉讼来院。一审法院判决：驳回杨芳志的诉讼请求。一审案件受理费5050元，由杨芳志负担。杨芳志不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由李海燕负担。事实及理由：1．一审法院认定杨芳志与赵越签订了房屋买卖协议，但赵越在杨芳志购买房屋时已将抵押的事实告知了杨芳志，赵越未经抵押权人同意而出卖房屋，杨芳志未代赵越清偿债务消灭抵押权进行变更登记存在过错，是错误的。本案中，杨芳志向赵越支付其首付房款并归还贷款符合双方约定，虽然其在签订转让房屋合同后没有一次性归还全部贷款，但杨芳志同意归还下余贷款并实际履行的意思和行为，说明该房屋的权利及负担已经一并转移给杨芳志享有和承担，应当视为杨芳志支付了房屋的全部价款。杨芳志现在一直在偿还银行按揭贷款，对案涉房屋享有期待权，且该期待权优先于李海燕的一般债权的效力，从而具有排除强制执行的效力。且案涉房屋的买卖合同是在法院查封之前，杨芳志购买案涉房屋是善意的，并不存在过错。2．一审法院认定杨芳志的其他诉讼请求和本案审理的执行异议诉讼不是同一法律关系而不予审理是错误的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，对案外人的执行异议之诉，案外人是可以对执行标的物主张实体权利的。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，第一，关于杨芳志能否确认为案涉房屋所有权人的问题。虽然杨芳志与赵越签订了房屋买卖合同并以续按揭的方式支付购房款项，但由于案涉房屋并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在赵越名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋不能确认为杨芳志所有。第二，关于杨芳志对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，首先，在一审法院对案涉房屋采取查封之前，杨芳志已与赵越签订了案涉房屋买卖合同并将首付款支付给赵越。关于杨芳志与赵越签订的案涉房屋买卖合同的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但该规定应作为确定买卖合同能否履行的法律依据，而不应作为认定买卖合同无效的法律依据。本案中，赵越作为抵押人，虽在其与杨芳志签订房屋买卖合同时并未取得抵押权人的同意，但依据上述司法解释规定，李海燕以案涉房屋转让未经抵押权人同意为由认为杨芳志与赵越签订的房屋买卖合同无效的观点不能成立。其次，杨芳志与赵越签订房屋买卖合同时即将首付款支付于赵越，且对于案涉房屋的剩余银行按揭贷款，杨芳志亦按合同约定通过每月支付按揭款的形式予以支付，在房屋买卖合同签订后杨芳志并实际占有、使用案涉房屋。再者，杨芳志与赵越签订买卖合同时即将首付款支付于赵越且对于剩余的按揭房款以续按揭、每月偿还的方式进行偿付，说明杨芳志以实际行为表明其愿意继受和履行房屋买卖合同剩余房款的支付义务，并不属于消极行使登记权利的情形。综上分析，虽然杨芳志不能直接确认为案涉房屋所有权人，但其对该房屋享有一种物权期待权，而李海燕针对赵越享有的系一般金钱债权，与杨芳志享有的物权期待权比较不具有优先性。故杨芳志对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，杨芳志要求解除对案涉房屋查封的诉请，应予以支持。第三，本案系案外人执行异议之诉纠纷，杨芳志要求赵越协助其办理案涉房屋产权过户登记的诉请不属于本案的审理范围，本院不予审理。综上所述，杨芳志的上诉请求，部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初6708号民事判决；二、解除对位于商丘市罗马花园××楼××单元××房屋的查封；三、驳回杨芳志的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，由李海燕负担1667元，杨芳志负担3383元；二审案件受理费5050元，由李海燕负担1667元，杨芳志负担3383元。再审中，再审申请人李海燕提交以下证据：1．河南省商丘市梁园区人民法院作出的（2018）豫1402民初1569号民事判决书。证明涉案房屋所在的罗马花园小区，在2014年已经有业主办理了房屋产权证。说明涉案房屋能够办理产权证，杨芳志没有办理是其自己的原因。2．从商丘市不动产登记交易中心调取的罗马花园小区13#楼房产证办理情况登记表。该登记表显示罗马花园小区13#楼共两个单元共计24户，从2014年起就可以开始办理房屋产权证，截止2019年7月16日共有18户已办理了房屋产权证，其中14户是在本案起诉日（2018年7月4日）之前办理的。证明杨芳志至今未办理房屋产权证是因其自身原因，而非开发商的原因。被申请人杨芳志经质证认为，商丘市不动产登记交易中心出具的该证明仅说明了房屋坐落位置和归档时间，没有说明房产证办理时间。杨芳志已经将维修基金交给开发商，但开发商没有将维修基金交给相关政府部门，才导致不能办理房产证。杨芳志没有过错。原审第三人赵越经质证认为，同意杨芳志的质证意见。被申请人杨芳志提交如下证据：1．交付涉案房屋每月按揭的银行凭证。证明从2014年4月至今的房屋按揭款都是由杨芳志偿还。2.2014年4月9日赵越交给开发商温信房地产公司维修基金的票据。再审申请人李海燕经质证，对证据1、2的真实性无异议。但证据2上写明是办证费、配套费和按揭费，没有维修基金这一项，不能证明赵越向开发商交纳了维修基金。原审第三人赵越经质证认为，对上述证据无异议。经审查认为，李海燕提交的证据和杨芳志提交的证据均客观真实，与本案有关联性，应予采信。本院再审经审理查明的事实除与二审认定的事实一致外，另查明，罗马花园小区13#楼两个单元共计24户，从2014年11月11日起截止至2019年7月16日共有18户已办理了房屋产权证，其中14户是在本案起诉日（2018年7月4日）之前办理的。本院再审认为，（一）关于杨芳志与赵越签订的房屋买卖合同效力问题。杨芳志与赵越签订的房屋买卖合同约定有房屋位置，房屋价款，房款交付方式及剩余房款支付方式，具备房屋买卖合同的主要条款，形式合法。房屋买卖价格系双方协商一致的真实意思表示，并不明显偏离市场价格。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，未经抵押权人同意转让抵押财产并不导致转让合同无效。赵越将涉案房屋出卖给杨芳志虽然没有经过抵押权人银行的同意，但杨芳志一直在按期偿还银行按揭贷款，银行利益没有受损，杨芳志与赵越签订的房屋买卖合同合法有效。（二）关于杨芳志对涉案房屋是否享有排除查封的民事权利问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在一审法院对案涉房屋采取查封之前，杨芳志已与赵越签订了案涉房屋买卖合同；杨芳志购买房屋后就已经装修、入住，至今已有七年之久。杨芳志在签订房屋买卖合同后按照合同约定的价格将首付款及前期按揭款支付给赵越，之后一直按期偿还银行按揭贷款至今。关于杨芳志为何一直没有办理房屋过户登记的原因，杨芳志称系因罗马花园小区的开发商河南省温信地产集团有限公司没有向相关部门缴纳房屋维修基金导致房屋产权证无法办理。首先，从主观上，杨芳志在签订买卖合同时就约定不解除银行抵押，而是以赵越名义偿还银行按揭的方式支付下余房款，说明杨芳志从初始就没有及时办理房产证的主观意愿。其次，从客观上，依据《住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定“商品住宅的业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，．．．．．．”维修基金应由业主自行缴纳，而非除开发商外业主不能自行缴纳；即便开发商代收后没有缴纳，业主也可以再次自行向相关行政部门缴纳，再向开发商主张退还代缴维修基金，而非办理产权登记过程中不可逾越的障碍。罗马花园小区13#楼共两个单元24户，其中14户已在杨芳志提起本案诉讼（2018年7月4日）之前缴纳了维修基金，办理了房屋产权登记，说明13#楼房屋产权登记已具备办理的客观条件，杨芳志没有办理房屋产权登记是因其自身消极主张权利导致的。故杨芳志要求排除李海燕的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨芳志对涉案房屋不享有足以排除查封的民事权利。综上，由于再审出现新证据，导致二审判决认定事实不清，判决结果不当，应予纠正。一审判决结果正确，应予维持。李海燕申请再审理由成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫14民终1150号民事判决；二、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初6708号民事判决。一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，再审案件受理费5050元，均由杨芳志负担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇二〇年十二月二十五日书记员  高 雅