广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19936、19937号上诉人（14409号案件被告、15957号案件原告）：深圳二天堂大药房有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦三路**八卦岭工业区**701，统一社会信用代91440300778331302B。法定代表人：喻凤莲，总经理。委托诉讼代理人：彭超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雍，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（14409号案件原告、15957号案件被告）：深圳美业之家服务有限公司，住所地，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道渔邨社区嘉宾路**城市天地广场**401会信用代码91440300MA5EK4QG5W。法定代表人：相咸源，总经理。委托诉讼代理人：宋海涛，广东志润律师事务所律师。上诉人深圳二天堂大药房有限公司（以下简称二天堂公司）因与被上诉人深圳美业之家服务有限公司（以下简称美业公司）合同纠纷两案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初14409、15957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。19936号案件二天堂公司上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0304民初15957号民事判决书的第一项、第四项、第六项判决；2.依法判决二天堂公司有权没收美业公司支付的租赁保证金52000元；3.依法判决美业公司向二天堂公司支付拖欠的2019年6月至2019年11月租金、房屋占用费、水电费、管理费共计140338.39元；4.依法判令美业公司承担本案所产生的全部诉讼费用。针对19936号案件二天堂公司上诉请求，美业公司答辩称：l.美业公司自接收涉案房产进行装修后一年多时间中，双方就涉案租赁房屋漏水问题反复沟通，涉案房屋虽经二天堂公司多次处理，但漏水问题仍未得到根本解决。美业公司基于合同约定和诚实信用原则，努力推进合同履行，按时交付租金，同时给足了二天堂公司维修房屋漏水瑕疵问题的时间，但二天堂公司一直怠于维修，以致美业公司自承租涉案租赁房屋后一直未曾有效使用、利用涉案租赁房屋经营，给美业公司造成了较大的经济损失。美业公司承租涉案房屋是经营美容行业，且是针对高端人群，装修要求和房屋条件均较高，而涉案房屋漏水瑕疵将导致装修污损，直接影响店铺经营。从双方员工聊天记录可知，美业公司向二天堂公司反映房屋漏水问题时，二天堂公司经常借故推延维修，需要美业公司反复催促，这才导致在合同生效长达一年多后房屋漏水问题仍未彻底解决，充分说明二天堂公司怠于履行维修义务，而非二天堂公司在上诉状中所说的“上诉人接到被上诉人维修申请后第一时间进行了处理，并修理完毕”。因二天堂公司原因无法提供符合租赁合同目的的房屋，该事实已经构成了二天堂公司合同履行不能，美业公司有权依法单方提出终止租赁合同。2.关于涉案房屋的交接问题。自双方签订租赁合同后，涉案租赁房屋钥匙一直存放在二天堂公司经营的店铺内，美业公司需要钥匙开涉案租赁房屋门时需要向二天堂公司店员拿取。美业公司因漏水问题并没有实际经营，也无任何物品搁置在涉案租赁房屋内。自二天堂公司收到美业公司寄送的解除合同通知书之日双方间的租赁合同关系解除，租赁合同解除后涉案房屋即在二天堂公司控制之下，故自二天堂公司收到美业公司寄送的解除合同通知书之日起，美业公司无须再向二天堂公司支付任何费用。以上所述事实所有证据原件在案件一审开庭时均已向法庭出示并查验。综上，美业公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，二天堂公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。19937号案件二天堂公司上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0304民初14409号民事判决书的第一项、第二项、第三项判决；2.依法判决二天堂公司无需向美业公司返还租赁保证金52000元；3.依法判决二天堂公司无需向美业公司赔偿装修损失100000元；4.依法判令美业公司承担本案所产生的全部诉讼费用。针对19937号案件二天堂公司上诉请求，美业公司答辩称：美业公司自接收涉案房产进行装修后一年多时间中，双方就涉案租赁房屋漏水问题反复沟通，二天堂公司多次处理后，漏水问题仍未得到根本解决。该事实有双方员工微信聊天记录以及2019年6月14日美业公司员工现场拍照予以佐证。而二天堂公司提供的由美业公司员工王某出具的《情况说明》上的申请人签名系由打印机打印，且无王某的亲笔签名，经与王某本人核实，王某名字上的手印亦不是王某本人按捺，系二天堂公司员工自行伪造的，该证据真实性存疑且内容并不能证明房屋漏水得到根本解决。从诉争双方签订房屋租赁合同后长达一年多的时间，二天堂公司仍无法提供符合租赁合同目的的房屋，该事实已经构成了二天堂公司履行合同不能，美业公司有权依法单方提出终止租赁合同。美业之家公司承租涉案房屋是用于经营美容行业，且是针对高端人群，装修要求和房屋条件均较高，而涉案房屋漏水瑕疵将导致装修污损，直接影响店铺经营。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，二天堂公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。美业之家公司提起14409号案件起诉请求：1.美业之家公司与二天堂公司于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日起解除；2.二天堂公司向美业之家公司双倍退还租赁保证金104000元；3.二天堂公司赔偿美业之家公司装修损失325000元；4.本案诉讼费用由二天堂公司承担。二天堂公司提起15957号案件起诉请求：1.解除二天堂公司与美业之家公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充条款》；2.美业之家公司立即返还位于深圳市福田区下XX市场XX路XXX号XX酒店旁（部分面积）的商铺，搬离租赁商铺并清空租赁物业内的物品；3.二天堂公司有权没收美业之家公司支付的租赁保证金人民币52000元；4.美业之家公司向二天堂公司支付拖欠的租金、房屋占用费、水电费、管理费共计人民币140338.39元（租金、房屋占用费、水电费、管理费为2019年6月至2019年11月，具体详见《梅丽美业之家缴费明细》）；5、美业之家公司向二天堂公司支付拖欠租金、水电费、管理费产生的滞纳金人民币26125.63元（滞纳金计算详见《梅丽美业之家缴费明细》）；6、本案的诉讼费、保全费由美业之家公司承担。庭审时，二天堂公司撤回了第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年5月7日，二天堂公司（出租方、甲方）与美业之家公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区下XX市场XX路XXX号（XX酒店旁）二天堂大药房部分面积的房屋（下称涉案房屋）出租给乙方使用，面积为125平方米，月租金为26000元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，租赁期限自2018年5月7日至2021年5月6日。甲方向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金52000元，如完成本合同租约，未拖欠房屋租赁期内相关费用时，甲方向乙方退还租赁保证金。租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能的有效措施以防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后进行维修或径直委托乙方代为维修，维修费用由甲方承担。乙方拖欠租金达30天、可能导致甲方损失的各项费用达26000元以上，甲方有权解除合同，请求损害赔偿。甲方提供的租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章规定的、不承担维修责任或支付维修费用的，乙方可解除合同、请求甲方双倍退还租赁保证金。合同终止后，乙方应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。甲方送达地址为深圳市福田区八卦岭工业区531栋7楼，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如邮件被退回，退回之日视为送达。同日，双方签署《租赁合同补充条款》约定，房产以现状出租给乙方使用，乙方已看过现场，面积为125平方米，管理费5元/平方米/月，2018年5月7日至5月27日为免租期，甲方免收租金、物业费，空调费、水电费由乙方承担。租期3年（2018年5月7日至2021年5月6日），第一年月租金为26000元，第二年月租金为27300元。乙方拖欠租金达15天或拖欠水电管理费等费用达13000元时，甲方有权停止水、电，有权终止合同及拒还履约保证金，收回房屋。甲方同意乙方经营美容行业，物业进行装修应办理装修手续。上述合同及补充协议签署后，美业之家公司向二天堂公司支付租赁保证金52000元，足额支付租金至2019年6月30日、支付了2019年5月份的管理费、2019年4月份的水电费，之后未支付费用。美业之家公司接收涉案房产后进行了装修，装修过程中发现漏水，经二天堂公司排查发现是楼上的洗浴中心漏水导致，双方的员工通过微信沟通相关事宜，美业之家公司询问漏水是否处理完毕，二天堂公司于2018年12月4日回复称还需几天，要做二次防水试验，每次要4天左右。2019年3月26日，美业之家公司再次反映漏水、地面渗水，二、地面渗水，墙面上面没有盖边，所以有雨的时候是沿着墙下水的。经现场检查地板渗水是因地毯的材质是胶质，密封性太强，受潮引起的，内墙脱灰的原因也是受潮引起，没有明水。之后双方讨论了维修的方案，二天堂公司再次确认墙体有斜雨漏进屋。2019年3月29日，二天堂公司称公司开会讨论了，会尽快处理漏水事宜。2019年4月2日，二天堂公司询问美业之家公司钥匙是否在梅丽店里，美业之家公司回复称钥匙在二天堂公司的药店。之后双方对漏水进行了修复。2019年4月23日，二天堂公司询问美业之家公司何时开业，美业之家公司回复称招人不好招。2019年4月30日，美业之家公对二天堂公司的修复提出的质疑，影响美观，并称外墙漏水的原因没有修复。2019年5月17日，美业之家公司反馈还在漏水，二天堂公司称楼上花了6万元重新做厕所，二天堂公司找专业人员做防水，结果还是有点漏水。之后二天堂公司再次进行了修复。2019年6月14日，美业之家公司到现场查看涉案房产楼板仍在漏水，墙体未贴布，墙面霉变，并拍摄了相关照片。2019年7月1日，美业之家公司通过微信、邮寄的方式向二天堂公司发送了《二天堂解除合同通知书》，二天堂公司的员工回复称，该通知书应向公司送达。通知书称，二天堂公司出租的房屋顶部多处漏水，墙壁多处渗水，多次违约后仍反复出现漏水状况，无法正常使用，依据租赁合同第十九条的规定，解除双方签署的合同，二天堂公司应双倍退还租赁保证金104000元、赔偿其他损失380000元。邮寄的通知书于次日妥投。2019年8月2日，二天堂公司向美业之家公司寄发《通知函》称，对于涉案房屋漏水事宜，二天堂公司第一时间通过物业公司及业主协助维修完毕，美业之家公司陈述的维修事项完全不影响租赁商铺正常使用，不存在无法使用的情形。美业之家公司解除合同没有事实和法律依据，美业之家公司应按合同约定按时支付租金，否则，二天堂公司将采取包括但不限于解除《租赁合同书》、没收租赁保证金、追索拖欠租金等方式维护权益。该函件于次日妥投。2019年11月11日，二天堂公司向美业之家公司寄发《律师函》称，美业之家公司拖欠4个月的租金已构成严重违约，函告美业之家公司解除双方签订的与合同及补充条款，没收租赁保证金52000元，支付拖欠的水电费、管理费等费用，3日内清空搬离租赁房屋。该函件于次日妥投。另查，涉案房产的权利人为深圳市下梅林实业股份有限公司，该房产办理了建筑许可证。二天堂公司承租房屋后部分分割出租给美业之家公司，另一部分自己经营药店。美业之家公司未支付2019年6月份的管理费为625元、5月份的电费为74.80元。再查，2018年6月，美业之家公司（甲方）与北京美伦美装修工程有限公司（乙方）签署《面子品牌连锁装修合约》约定，乙方包工包料承租甲方的共计87个店铺的装修工程，承包范围包括室内卫生间、调配间给排水改造及洁具安装、室内照明、插座支路改造及灯具、开关面板安装、室内墙面壁布铺贴、顶面板安装工程、地面地胶板铺、地面地胶板铺装装修面积10%的店面招牌、不涉及承重主体和房屋结构的零星拆改以及图纸内固定家具供应和安装。工程款总计23669022元，涉案的店铺的装修费为325000元。美业之家公司另行提交了向该公司支付工程款共计2000万元的收付款业务回单予以佐证。一审庭审时，二天堂公司称，其实际于2019年12月13日将存放在涉案房屋内的美业之家公司留存的柜子、桌子等物品搬离并收回涉案房屋，截止庭审日涉案房产仍为空置。一审法院认为，美业之家公司与二天堂公司签署的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充条款》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据两公司员工的微信聊天记录可知，涉案房屋在美业之家公司装修时即有漏水，经多次维修后，直至美业之家公司承租一年后，在2019年6月14日仍发现屋顶滴水，照片显示涉案房屋内墙壁霉变，美业之家公司承租涉案房屋是经营美容行业，其装修要求和房屋条件均较高，而漏水导致房屋内部的装修污损，将直接影响店铺的经营。至于美业之家公司未营业的原因之一是没有招到员工，但该情形是美业之家公司的内部经营问题，并不能将因美业之家公司未开业的原因归结于此，二天堂公司免责的抗辩意见一审法院不予采信。双方签署的合同约定，二天堂公司不承担维修责任的，美业之家公司可解除合同、请求双倍退还租赁保证金。虽然二天堂公司按合同约定履行了维修责任，但在长达一年的时间内仍未修复，美业之家公司的合同目的已无法实现，其有权解除合同，涉案合同及补充协议应自解除通知送达二天堂公司之日即2019年7月2日解除。二天堂公司是将其承租的商铺部份分割后出租给美业之家公司，房屋钥匙亦是存放在二天堂公司经营的店铺内，美业之家公司没有实际经营，在合同解除后，涉案房屋即在二天堂公司的控制之下，因此，美业之家公司只需向二天堂公司支付截止合同解除之日2019年7月2日的租金1820元（27300÷30×2）、2019年6月份、7月份的物业管理费625元、42元（625÷30×2）、5月份的电费74.80元。对二天堂公司主张费用超出的部分，一审法院不予支持。关于租赁保证金。合同约定，二天堂公司提供的租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的、不承担维修责任或支付维修费用的，美业之家公司可解除合同并要求其双倍退还租赁保证金。本案中，二天堂公司并不存在上述违约情形，美业之家公司要求其双倍返还租赁租赁保证金，一审法院不予支持。但二天堂公司应向美业之家公司返还租赁保证金52000元。关于装修损失。美业之家公司主张的该部分损失为325000元，虽然装修合同约定的87间房屋的装修款为23669022元，涉案房屋的装修费为325000元，但美业之家公司并未按向装修公司全部支付总的装修款，涉案房产的墙面亦非装修合同中约定的墙面壁布，双方亦未就涉案房产的装修工程进行结算，对于美业之家公司主张的装修款325000元，一审法院不予采信。鉴于美业之家公司实际进行了装修、考虑其实际占有涉案房屋一年，一审法院酌定二天堂公司向美业之家公司支付装修损失10万元，对美业之家公司主张损失超出的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认深圳美业之家服务有限公司与二天堂公司于2018年5月7日签署的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、二天堂公司应于判决生效之日起十日内向深圳美业之家服务有限公司返还租赁保证金52000元；三、二天堂公司应于判决生效之日起十日内向深圳美业之家服务有限公司赔偿装修损失100000元；四、深圳美业之家服务有限公司应于判决生效之日起十日内向二天堂公司支付租金1820元、物业管理费649元、电费74.80元；五、驳回深圳美业之家服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回二天堂公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。14409号案件受理费7735元（已由美业之家公司预交），由美业之家公司负担4995元，二天堂公司负担2740元；15957号案件受理费4577元（已由二天堂公司预交），由二天堂公司负担4524元，美业之家公司负担53元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本两案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、美业公司是否享有合同解除权；二、美业公司应否支付2019年6月至2019年11月的租金、水电费、管理费等费用；三、二天堂公司应否返还租赁保证金和赔偿装修损失。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，二天堂公司主张，对于涉案房屋漏水，其已经履行了维修义务，且修复完毕，不存在影响经营的情况，不会导致合同目的无法实现，因此，美业公司无权单方解除合同。本院认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定，全面履行合同义务。二天堂公司作为出租方，应当提供符合使用标准的房屋给承租方。虽然二天堂公司不认可微信聊天记录的真实性，主张存在删改行为，但认可唐国良系其员工，而且也未提交完整性的聊天记录，因此，本院对微信聊天记录的真实性予以认可。从双方员工的聊天记录可看出，一直到2019年5月，美业公司仍在反馈涉案房屋存在漏水问题，在长达一年的时间，涉案房屋未完全解决漏水问题，势必对美业公司经营造成影响，美业公司有理由相信合同目的无法实现，其享有合同解除权。一审认定无误，本院予以维持。关于焦点二，二天堂公司主张，美业公司在解除合同之后，仍旧占有使用涉案房屋，其应当支付其占用期间的租金、水电费、管理费等费用。本院认为，双方均确认美业公司未开业经营，一直在装修阶段，而且从双方员工聊天记录可见，涉案房屋的钥匙在二天堂公司经营的店铺内，因此，实际上涉案房屋在合同解除后，仍在二天堂公司的控制之下。因此，美业公司只需支付合同解除前的相关费用，之后的费用无需支付。一审认定无误，本院予以确认。关于焦点三，二天堂公司主张，租赁合同是双务合同，二天堂公司尽到了充分提醒、维修修复等义务，积极促成合同的履行，而美业公司未积极采取措施减少损失发生，突然提出解除合同，在解除合同之后仍占用涉案房屋。因此，一审判决二天堂公司返还租赁保证金和赔偿装修损失，显失公平。本院认为，合同约定，在未完成合同租约以及拖欠房屋租赁期内相关费用的情况下，二天堂公司可以不予返还保证金。本案中，未完成合同租约系因为合同目的无法实现，另外美业公司一直交纳租金和相关费用至2019年6月，涉案合同于2019年7月2日解除，因此美业公司拖欠费用较少，不足以达到可以没收保证金的程度。因此，二天堂公司应当返还租赁保证金。另外，美业公司提交证据证明为了开张营业，对涉案房屋进行了装修，现由于合同目的无法实现，势必存在装修损失，鉴于美业公司提供的装修合同和装修款的支付并不仅仅针对涉案房屋，一审综合考虑案件的实际情况，酌定二天堂公司赔偿装修费的数额，并无不妥，对此本院予以维持。综上，二天堂公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。19936号案件二审受理费4095.89元，由上诉人深圳二天堂大药房有限公司负担。19937号案件二审受理费2740元，由上诉人深圳二天堂大药房有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十二月十六日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。