安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终4382号 上诉人（原审原告）：张克成，男，1973年10月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：裴佩，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳巨川房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路**巨川*C**中央国际广场****，统一社会信用代码91341200786508761U。 法定代表人：韦士杰，该公司总经理 委托诉讼代理人：钮成浩，该公司法律顾问。 上诉人张克成因与被上诉人阜阳巨川房地产开发有限公司（以下简称巨川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张克成上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。事实与理由：1.一审法院依据《签约定金合同》和《金宝汇B区商铺委托经营管理协议》认定张克成与巨川公司之间签订了商品房买卖合同，事实不清，证据不足；2.一审法院依据《金宝汇B区商铺委托经营管理协议》认定巨川公司已将涉案房屋交付给张克成，事实不清、证据不足；3.张克成对涉案房屋备案信息不知情，并未签字认可，也不认识信息表上载明的代理人，故不能证明涉案房屋已经备案在张克成名下：4.巨川公司并未如实告知涉案房屋的公摊面积。涉案房屋公摊率高达54.48%，商品房买卖合同中房屋的面积、单价与签约定金合同中载明的事实也不一致，双方为此发生争议，一直协商未果，故涉案房屋买卖合同最终未签订的原因在于巨川公司。 巨川公司辩称：1.涉案房屋从2017年7月31日至2027年7月30日的租金已经一次性从购房款中扣除，扣减后的房屋价款即为商品房买卖合同中的价款；2.巨川公司将涉案房屋委托给阜阳金宝汇商业投资管理有限公司（以下简称金宝汇公司）经营管理，根据《委托经营管理协议》的约定，委托经营期限开始之日为合同约定的交房日，张克成从2017年7月31日开始享受十年的租金收益且未对交房问题提出异议，视为对交房日期的认可；3.涉案房屋已经在房产局备案；4.根据我国现状，商铺公摊面积在50%左右是合理水平。张克成在拒绝签订涉案买卖合同的同时又将房屋交付金宝汇公司经营管理，有违诚实守信原则。 张克成向一审法院起诉请求：判令巨川公司赔偿双倍定金40000元，退还购房款1092290元及资金占用期间的利息（利息以1112290元为本金，按照年利率6%计算，从2017年9月18日起至实际返还之日止，暂计算为每月5561.45元）并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月16日、9月18日，张克成（乙方）与阜阳巨川房地产开发有限公司（甲方）签约定金合同两份，合同分别约定，甲乙双方经协商就乙方购买甲方开发的商品房和缴纳签约定金事宜自愿达成协议：乙方自愿购买甲方开发的商品房，建筑面积分别为17.84平方米、126.47平方米，单价分别为每平方45978元、33204元，房屋价款分别为820248元、4199310元，乙方为保证购买该房屋，于本合同签订时自愿缴纳购房签约定金分别为10000元，并保证于2017年9月23日、18日前按照上述价款与甲方签订正式商品房买卖合同，届时该定金转为购房款等。两份定金合同签订后，张克成于2017年9月16日向巨川公司交付定金10000元，2017年9月18日，张克成与阜阳金宝汇商业投资管理有限公司签订金宝汇Ｂ区商铺委托经营管理协议两份，该协议分别约定张克成为甲方、阜阳金宝汇商业投资管理有限公司为乙方、巨川公司为丙方，为保障巨川金宝汇广场的统一经营管理条件不变，保障甲方所购商铺在获取较高收益同时稳定升值，甲方将所购位于巨川金宝汇广场二层2Ｃ222号铺位面积17.84平方米，三层3Ｂ002号铺位面积126.47平方米委托给乙方统一经营管理。经营管理的起始时间从交房之日起计算，期限10年，双方对乙方经营管理期间承担的权益及负担的费用进行相应约定。甲、乙、丙三方约定三方权利与义务1、甲方享受现行商品房买卖合同上的价格做如下约定：（1）工程交房时间为2017年7月31日，使用权、经营权、收益权、管理权、出租权等移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，即为2027年7月30日；（2）委托经营期间乙、丙方不再以任何形式给与甲方补偿或收益。甲方保证乙方拥有本协议所约定的各项权益，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将该商铺出售、出租、抵押或设定其他任何权利，如需转让、抵押、担保，应提前30日向乙方提交书面申请，待书面同意后方可实行，否则视为无效。甲方在委托期间将所有权变更给他人，须保证受让方接受并承诺继续履行委托经营管理协议。因托管商铺所有权变更影响乙方权利，或受让方不同意继续履行本合同，视为甲方违约，须一次性支付该铺位总价款50%违约金给乙方，并承担由此所产生的损失。委托经营期间，甲方不得以任何形式干扰乙方及使用人对该商铺的经营管理。本合同为不可撤销的委托合同，甲、乙、丙三方均无权中止或解除本合同。甲乙双方并就委托经营管理期满后的权益进行了约定。商铺委托经营管理协议签订后，张克成购买的涉案两处房屋委托经营管理期间的十年租金收益已经从购房款中折抵转换为购房款的优惠，2Ｃ222号铺位、3Ｂ002号铺位优惠后房屋价款分别为227000元、885290元。同日张克成支付了2Ｃ222号铺位、3Ｂ002号铺位全部购房款合计为1112290元。2017年10月12日、10月21日2Ｃ222号铺位、3Ｂ002号铺位已分别在房管部门进行了备案登记，后巨川公司多次要求张克成签订商品房买卖合同，张克成至今未予签订，现张克成提起本案诉讼。另查明，金宝汇商业投资公司对案涉房屋已进行统一招商并实际经营管理至今。 一审法院认为，张克成与巨川公司签订的签约定金合同及金宝汇B区商铺委托经营管理协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案中，双方虽未签订商品房买卖合同，根据双方签订的签约定金合同及金宝汇B区商铺委托经营管理协议，因上述协议内容包括了当事人名称，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付日期等商品房买卖合同的主要内容，并且张克成已全额支付了购房款，巨川公司已按照约定收受了购房款，且房屋已备案，所以，签约定金合同应当认定为商品房买卖合同。因此，对张克成的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回张克成的诉讼请求。案件受理费14991元，减半收取7496元，由张克成负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：张克成要求巨川公司退还购房款及利息，赔偿双倍定金是否有事实与法律依据。 本院认为，涉案《签约定金合同》及《委托经营管理协议》系本案双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。依据合同及协议的约定，张克成将涉案商铺委托给金宝汇公司经营管理，经营管理的起始时间为交房之日（即2017年7月31日），期限十年。同时约定涉案房屋的使用权、经营权等各项权利移交时间在此交房时间的基础上顺延十年。巨川公司已按委托经营管理协议将涉案房屋交给金宝汇公司管理使用，故一审法院认定涉案房屋已经交付给张克成并无不当。 综合双方所签订的定金合同中约定的房款价款与委托经营管理协议中房屋的价款及张克成实际支付的购房款，委托经营管理期间的十年租金收益已经从购房款中折抵转化为张克成购房款的优惠。张克成与巨川公司、金宝汇公司共同签订的委托经营管理协议中约定了该合同的不可撤销性的限制条款，并未违反法律禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力，当事人不得再随意解除合同。张克成购买商铺的目的在于投资经营收益，涉案房屋已经投入使用，张克成也已实际获得相应的房租收益，不存在合同目的不能实现的情形。故张克成以涉案房屋公摊面积过大、商品房买卖合同与定金合同中房屋价款不一致为由，要求巨川公司退还购房款及利息，并赔偿双倍定金没有法律依据。 综上，张克成的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14991元，由上诉人张克成负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十二月十四日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。