文书内容湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1613号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：湖南林伟机电设备有限公司，住所地湘潭市九华经开区标志东路**综合楼**。法定代表人：林敬伟，系公司执行董事。委托诉讼代理人：贺国平，男，1963年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：湖南杰轩实业有限公司，住，住所地湘潭市九华示范区标志东路**/div>法定代表人：周忠爱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：黎明，男，1976年1月23日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。上诉人湖南林伟机电设备有限公司（以下简称林伟机电公司）因与被上诉人湖南杰轩实业有限公司（以下简称杰轩实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林伟机电公司上诉请求：1.改判上诉人无须向被上诉人支付违约金11360.22元;2.改判上诉人无须向被上诉人支付税费37947.24元;3.判令被上诉人向上诉人退还厂房租赁押金100000元，并支付违约金2489.17元（违约金从2019年5月30日暂计算至2019年12月22日，剩余违约金按同期银行贷款利息计算至实际支付之日）4.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审判决上诉人向被上诉人支付违约金11360.22元没有事实和法律依据。首先，上诉人部分租金迟延支付是因为被上诉人未按时向上诉人开具发票，是由于被上诉人的原因导致的，上诉人并没有过错。其次，《租赁合同》系被上诉人杰轩实业公司单方提供的格式合同，合同约定的违约金高达每日千分之一点五，此违约金条款因显失公平而无效;复次，在合同履行长达一年的时间里，被上诉人从未对上诉人支付租金提出任何异议，应当认为双方就租金支付达成了新的合意;最后，被上诉人一审提供的证据显示，上诉人每一合同季度内均足额支付了本季度租金，被上诉人并无损失。综上，上诉人无须向被上诉人支付违约金，退一步讲，即使被上诉人确有损失，上诉人应承担的也仅限于逾期给付租金所造成的资金占用损失，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金且以年利率24%计算，没有事实和法律依据，且显失公平。2.一审判决上诉人向被上诉人支付税费37947.24元没有事实和法律依据。首先，《租赁合同》约定，“……以上单价不含税金，如乙方需开票，如开场地租赁发票（增值税专用发票），乙方按总金额6%交税;如乙方需开房屋租赁发票（增值税专用发票），则乙方按17%交税”。《租赁合同》约定了两个税率，上诉人对于是开具场地租赁发票还是房屋租赁发票具有选择权。事实上，上诉人只收到了被上诉人按照5%税率开具的增值税发票，上诉人从未要求开具房屋租赁发票。且《租赁合同》是被上诉人单方面提供的格式合同条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人即便需要承担税费，也只能按照6%来承担。一审判决由上诉人承担房产税，明显与合同约定不符。其次，合同约定所谓的房屋租赁发票，实际上是包含了被上诉人依法应当缴纳的房产税（税率12%)。无论是否存在租赁关系，房产税都应由房屋所有权人承担。房产税不是因交易发生的税费，不应由租赁方承担。一审法院判决由上诉人承担房产税，不仅与合同约定不符，也违反法律规定，显失公平。最后，被上诉人主张12%的房产税，也只能以被上诉人实际缴纳为准。被上诉人在一审时所提交的证据，完全不能证明被上诉人实际缴纳了房产税，也不能要求上诉人承担房产税。杰轩实业公司辩称，一、本案的上诉状没有加盖上诉公司章印，不符合法定形式要件，不是合法的上诉，依法应当不予受理或者驳回。二、双方合同第六条第5款约定，上诉人拖欠租金满一个月的，答辩人有权收取押金作为违约金。本案答辩人按约定可以收取上诉人人的押金不予退还，但一审法院没有按照合同约定判决。答辩人本不服此判决，为避免讼累，就未再上诉。三、一审法院已经侧重考虑了上诉人的利益，上诉人在此情形下提起上诉没有任何事实和法律依据。首先，一审判决已经查明上诉人系违约方，上诉人一审答辩也认可了其逾期支付租金的事实，只是以违约金过高为由请求调整。按照双方的合同约定，上诉人的违约责任是:1、收取押金作为违约金，2、每天按千分之一点五支付逾期付款违约金，即年利率将近百分之五十五。一审判决判令退还押金，还调整违约金利率至24%,已经侧重考虑了上诉人的利益。其次，虽然答辩人是纳税义务人，但是合同各方可以约定税务负担主体。这实质是一个租金根据税费情况来调整的约定，本质是对租金数额的约定，完全合法。关于税费的负担，合同已经约定得非常明确，合同单价系不含税价格，租赁税费由上诉人承担，并且注明了不同种类发票及各自的税率。答辩人已经开具了房产税发票给了上诉人，上诉人也接收了，当然应当承担此部分的税费。再次，答辩人是否实际缴纳了房产税，不影响本案的裁判。答辩人已经开具了房产税发票，缴纳此部分的房产税、增值税是必然的，即使暂时没有缴纳，也是税务机关向答辩人征缴的问题，对本案的审理、裁判没有任何影响。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林伟机电公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告退还厂房租赁押金100000元，并支付违约金2489.17元，（违约金从2019年5月30日暂计算至2019年12月22日，剩余违约金按同期银行贷款利息计算至实际支付之日）；2.被告承担本案诉讼费用。杰轩实业公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉原告不需退还反诉被告押金100,000元；2.判令反诉被告立即支付逾期付款利息22,907.21元；3.判令反诉被告立即支付反诉原告房产租赁费税金39,844.6元；4.判令被告立即支付反诉原告电费1024.1元及电费税金521.3元；5.本案的本诉、反诉费用由反诉被告林伟机电公司承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，杰轩实业公司（出租方，甲方）和林伟机电公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，该合同约定，甲方将坐落在湘潭市九华经济区××路5号的厂房出租给乙方，双方一致确认计租面积为2100平方米。交付状态：现状交付。租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止，租赁期5年。租金约定：2018年6月1日起至2018年12月31日止按15元每平方每月；2019年1月1日起至2019年12月31日止按15元每平方每月；……。以上价格不含税，如乙方需开票，如开场地租赁发票（增值税专用发票），乙方按总金额6%交税；如乙方需开房屋租赁发票（增值税专用发票），则乙方按17%交税。乙方交纳押金100000元给甲方。租金交付方式：乙方按季交租，按先交租后使用的原则，乙方首季租金交付甲方时间为2018年6月1日前，而后每90天付清季度租金。本合同签订当天，乙方将押金及租金交清给甲方，押金在租赁期满后，在乙方没有拖欠房租、水电等费用及未给甲方出租厂房造成损坏的前提下不计息退还给乙方，如存在拖欠费用或对租赁物造成损害，甲方有权直接从乙方交纳的押金中予以扣除，剩余部分退还给乙方。使用该厂房所发生的水、电等费用（水费按3.9元每吨，电费按1.1元每度计算）由乙方承担，乙方按先交电费后使用的原则。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方；如拖欠不付满一个月，甲方有权增收乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议。合同签订后，杰轩实业公司向林伟机电公司交付了租赁厂房。2018年6月4日，林伟机电公司向杰轩实业公司交纳了100000元的押金，杰轩实业公司出具了租赁押金收据。此后，林伟机电公司累计向杰轩实业公司支付了房屋租金、物业费、水电费共计413828.2元，分别为：2018年6月27日支付31500元，2018年7月16日支付70560元，2018年9月20日支付34020元，2018年10月23日支付35516元，2018年11月30日支付37100元，2018年12月28日支付40000元，2019年1月17日支付59288.2元，2019年3月4日支付40000元，2019年4月9日支付30000元，2019年5月4日支付35844元。2019年4月30日，杰轩实业公司向林伟机电公司发出《工作联系函》，以林伟机电公司长期拖欠租金为由，要求终止与林伟机电公司的合作，并要求林伟机电公司收到函件7日内清空现租赁的厂房并恢复原状。2019年5月5日，林伟机电公司向杰轩实业公司发出《解租函》，称“现经贵、我双方友好协商，一致同意终止该《租赁合同》，特致函给贵司，同时我司承诺于2019年5月31日之前将厂房清空并完整归还给贵司”。2019年5月31日，林伟机电公司搬离其租赁的位于湘潭市九华经济区××路的厂房。2019年5月30日，杰轩实业公司向林伟机电公司开具了不动产＊厂房租赁增值税专用发票，厂房租赁含税金额为234380元，计算5%的增值税额为11160.95元。林伟机电公司、杰轩实业公司均确认该税额的计税基数为223219.05元。另查明，①杰轩实业公司、林伟机电公司一致确认，林伟机电公司租赁厂房的物业费按1.2元/平方米计算，每月物业费为2520元（1.2元/平方米×2100平方米）。林伟机电公司陈述物业费是和房屋租金一起交纳，杰轩实业公司则陈述物业费是每月交纳。水电费并未按合同约定先预付再使用，实际操作是杰轩实业公司进行抄表后报给林伟机电公司，林伟机电公司再支付给杰轩实业公司，双方没有明确约定水电费交纳日期。②2019年4月23日，湘潭经济技术开发区税务局确认，杰轩实业公司因部分租赁户不需要出租方提供发票，少记房产租赁收入1,720,500元等，杰轩实业公司补缴了包括房产税（税率12%）196,628.57元在内的各项税款等合计300,182.55元、滞纳金合计12,613.23元。以上事实，有《租赁合同》、《解租函》、押金收据、中国建设银行业务回单（收款）、增值税专用发票（No05428085）、发票签收记录、纳税情况自查报告表、纳税自查执行情况确认表等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案本诉与反诉的争议焦点有：一、林伟机电公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担本案违约责任及违约金标准；二、《租赁合同》中约定的税费计算标准及应由谁承担；三、杰轩实业公司是否应向林伟机电公司退还押金；四、林伟机电公司是否应向杰轩实业公司支付电费及电费税金。一、关于林伟机电公司在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担本案违约责任及违约金标准问题。1.林伟机电公司与杰轩实业公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，对双方均有约束力，杰轩实业公司作为出租方应向林伟机电公司交付符合约定使用条件的厂房，林伟机电公司应按合同约定使用厂房并按时交纳租金及其他费用。双方在《租赁合同》中明确首季租金交付时间为2018年6月1日前，而后每90天付清季度租金，林伟机电公司在合同履行过程中多次逾期支付房租，其行为已构成违约。杰轩实业公司因此提出要求终止合同履行，林伟机电公司亦发出《解租函》同意终止合同，并已搬离租赁厂房，双方之间的《租赁合同》已经解除。对此，林伟机电公司应承担违约责任。2.本案违约金的计算问题。《租赁合同》第六条第五款约定，“如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方，如存在拖欠不付满一个月，甲方有权增乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议”。杰轩实业公司主张林伟机电公司逾期支付物业费及水电费，应向其按每日千分之一点五的标准支付逾期利息，并要求收取林伟机电公司所交纳的押金作为违约金。法院认为，双方约定的该逾期付款违约金过高，法院酌情调整违约金按年利率24%计算。在《租赁合同》中虽约定乙方按先交电费后使用的原则，但双方均确认实际履行过程中进行了变更，按实际所使用的水电费，先抄表后支付，对于水电费的给付时间双方并未重新进行书面约定，同时，双方对于物业费的交纳时间亦存在争议，为简化计算，法院酌情认定水电费及物业费按季度支付。经核算，林伟机电公司应支付逾期付款违约金11,360.22元(详见下表)。故对杰轩实业公司主张的违约金，法院前述确认的违约金，予以支持，超出部分，不予支持。            日 期              应付款项      合计（元）               实际付款（元）               逾期付款金额（元）              逾期付款天数（日）               违约金（元）（年利率24%）                   2018/6/1              102,060.00                             102,060.00              26              1,744.81                  2018/6/27                             31,500.00              70,560.00              19              881.52                  2018/7/16                             70,560.00                                                               2018/9/1              106,636.00                             106,636.00              19              1,332.22                  2018/9/20                             34,020.00              72,616.00              33              1,575.67                  2018/10/23                             35,516.00              37,100.00              38              926.99                  2018/11/30                             37,100.00                                                               2018/12/1              99,288.20                             99,288.20              27              1,762.71                  2018/12/28                             40,000.00              59,288.20              20              779.68                  2019/1/17                             59,288.20                                                               2019/3/1              105,844.00                             105,844.00              3              208.79                  2019/3/4                             40,000.00              65,844.00              36              1,558.61                  2019/4/9                             30,000.00              35,844.00              25              589.22                  2019/5/4                             35,844.00                                                               合 计              413,828.20              413,828.20                             246              11,360.22      二、关于税费计算标准及应由谁承担的问题。根据相关法律规定，杰轩实业公司作为出租方具有纳税义务，但双方在《租赁合同》中关于税费实际负担的约定并不违反相关法律规定，故林伟机电公司应依照合同约定根据实际开具的发票类型承担税费。本案中，杰轩实业公司向林伟机电公司开具的是厂房租赁增值税专用发票，且林伟机电公司承租的亦为厂房，根据《租赁合同》的约定，林伟机电公司应按照17%的标准承担税费。杰轩实业公司陈述合同中约定的17%交税标准系应缴纳增值税5%和房产税12%，林伟机电公司主张杰轩实业公司实际并未缴纳12%的房产税。但经湘潭经济技术开发区税务局盖章确认，杰轩实业公司已补缴包含房产税（税率12%）196,628.57元在内的各项税款等合计300,182.55元、滞纳金合计12,613.23元。因该房产税属必然要缴纳的税费，即便杰轩实业公司尚未缴纳房产税，也属于税务机关对欠缴税费的征缴范畴，不影响本案税费的承担。杰轩实业公司已开具的增值税发票中，不动产*厂房租赁含税金额为234,380元，故应由林伟机电公司承担的税费为37,947.24元[234,380元÷1.05×（5%+12%)=37,947.24元]。对杰轩实业公司主张的39,844.6元税费，法院前述确认的予以支持，超出部分不予支持。三、关于押金退还的问题。林伟机电公司向杰轩实业公司支付了押金100,000元，现《租赁合同》已解除，在扣除林伟机电公司应支付的违约金及税费后，剩余押金50,692.54元（100,000元-11,360.22元-37,947.24元），杰轩实业公司应予以退还。因林伟机电公司系违约方，且双方对税费的承担存在争议，故对林伟机电公司要求杰轩实业公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。四、关于电费及电费税金的问题。杰轩实业公司要求林伟机电公司支付电费1024.1元及电费税金521.3元，但杰轩实业公司未提交欠付电费的相关证据，且林伟机电公司不予认可，故法院对杰轩实业公司的该诉求，不予支持。综上所述，法院对林伟机电公司的诉讼请求，部分支持；对杰轩实业公司的反诉请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，遂判决：一、湖南杰轩实业有限公司在本判决生效后十日内一次性退还湖南林伟机电设备有限公司租赁押金100,000元；二、湖南林伟机电设备有限公司在本判决生效后十日内一次性支付湖南杰轩实业有限公司违约金11,360.22元、税费37,947.24元，合计49,307.46元；以上（一）、（二）项相抵后，湖南杰轩实业有限公司应向湖南林伟机电设备有限公司退还50,692.54元；三、驳回湖南林伟机电设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖南杰轩实业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，减半收取1175元，反诉受理费1795元，合计2970元，由湖南林伟机电设备有限公司负担1485元，湖南杰轩实业有限公司负担1485元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，综合上诉人上诉理由，本院评判如下：一、上诉人认为支付违约金无事实与法律依据，但《租赁合同》约定，租金按季交付，首季租金交付时间为2018年6月1日，而上诉人第一次时间为2018年6月27日，且只交付了一部分，之后每次支付房租均逾期，逾期时间存在超过1个月情况。上诉人认为迟延交付是被上诉人未按时向上诉人开具发票导致，但合同并未约定开票后付款，该上诉理由不能成立。上诉人认为在合同履行一年的时间内，被上诉人未对租金支付提出任何异议，双方已达成新的合意，没有证据证明，本院不予支持。二、上诉人认为即使应当承担违约金，也仅限于逾期给付租金所造成的资金占用损失，一审按照年利率24%计算显失公平。因双方的《租赁合同》第六条第五款约定：“如拖欠租金或水电物业费用，按拖欠的金额，按千分之一点五每天计算拖欠利息给甲方，如存在拖欠不付满一个月，甲方有权增乙方押金作为违约金，并有权终止租赁协议”，另《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”，本院考虑到本案合同租赁期限是5年，如正常履行该合同，被上诉人应取得的租金收益是200万元以上，而双方仅履行了1年，实际给被上诉人造成了损失。合同解除虽是经双方协议解除，但违约方是上诉人。一审法院未将上诉人所交押金10万元认定为违约金，而是对上诉人逾期付款的违约金进行了调整，总额为11360.22元，按公平原则和诚实信用原则，一审法院的酌情认定，并无明显不当；三、上诉人认为一审判决支付税费没有事实和法律依据，上诉人仅收到了被上诉人按照5%税率开具的增值税发票，从未要求开具房屋租赁费发票，房产税不应由租赁方承担。但《租赁合同》中第二条约定了，租金不含税，如开场地租赁发票，按总金额6%交税，如开房屋租赁发票，按17%交税。现被上诉人陈述合同中约定的17%交税标准系应缴纳增值税5%和房产税12%，其开具了厂房租赁增值税专用发票，上诉人应按照17%的标准承担税费，被上诉人的陈述与《租赁合同》约定相符。上诉人主张被上诉人实际并未缴纳12%的房产税，但经一审查明已补缴房产税，上诉人上述理由不能成立，本院不予支持；四、上诉人要求被上诉人退还押金10万元，并支付违约金，现一审判决第一项已明确由被上诉人退还押金10万元。《租赁合同》第二条第三款约定，押金在租赁期满后，在上诉人没有拖欠房租、水电等费用及未给出租厂房造成损坏的前提下不计息退还。本案中，上诉人系违约方，双方对应退款项存在争议，且未进行结算，上诉人要求支付违约金没有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。上诉人湖南林伟机电设备有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2866元，由上诉人湖南林伟机电设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  韩小平审判员  向兴礼二〇二〇年十二月十四日法官助理刘娇琳书记员胡佩佩