江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9831号上诉人（原审被告）：黄鸳。上诉人（原审被告）：管金龙。被上诉人（原审原告）：上海同进物业服务有限公司昆山分公司。委托诉讼代表人：姚冠儒，男，该公司员工。上诉人黄鸳、管金龙因与被上诉人上海同进物业服务有限公司昆山分公司（以下简称同进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初12429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄鸳、管金龙的上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回同进物业公司要求黄鸳、管金龙支付2017年2月至2018年12月地下储藏室物业费的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由同进物业公司承担。事实和理由：一、一审判决未采纳黄鸳、管金龙提供的证据及相关意见，故意偏袒同进物业公司。同进物业公司提供的告知书，只有一份是其他业主签收的原件，黄鸳、管金龙未收到过该文件，也不确定其他业主签字的真实性，即使部分业主签收了告知书，也不能直接认定签字的业主同意按照告知书规定的标准缴纳储藏室物业费。同进物业公司作为房产专业人士，在与黄鸳、管金龙签订合同时已经知晓储藏室按照相关政府规定要收取物业费，但在签订合同时却故意不作任何约定，告知书在签订买卖合同一年后单方告知业主有欺诈的嫌疑，作为格式合同的出具方，应承担合同约定不明的不利后果。二、本案是物业服务合同纠纷，作为物业公司，同进物业公司对于黄鸳、管金龙与开发商签订的相关合同内容应当是完全知晓的，合同附件五中明确约定了物业服务的面积是82.25平方米，在2017年交房时同进物业公司也按照约定只收取了一楼即82.25平方米的物业费。同进物业公司要求收取储藏室的物业费缺乏合同依据。一审法院引用《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》的规定判定黄鸳、管金龙应支付服务费与上述文件的目的不一致，也与本案系合同纠纷相违背。同进物业公司二审辩称，关于一审中公司提供的告知书，有些业主签字确认，有些业主签字后将原件取走，同进物业公司保留了复印件一审。关于合同当时未约定储藏室要缴纳物业费是因为根据《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》两个文件，储藏室如果未能办理出产证，同进物业公司按照文件规定不收取物业费，如果能办理出产证，作为储藏室按照规定按产证面积一半收取物业费。当时签订合同的时候包括开发商和物业公司均不知道储藏室能否办理到产证，所以在物业服务合同中对此没有明确约定。对于一审判决没有异议。同进物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄鸳、管金龙支付结欠的2017年2月至2018年12月的储藏室物业费2504.7元，2018年1月至2018年12月的住宅物业费2275.2元。2、判令黄鸳、管金龙支付滞纳金5000元（从应付之日起按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止）。3、黄鸳、管金龙承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：同进物业公司系为涉案象屿都城嘉园小区提供前期物业服务的物业公司。管金龙、黄鸳系涉案象屿都城嘉园1号楼1单元103室及附属地下储藏室1号楼003室业主。管金龙、黄鸳与开发商江苏象屿房地产开发有限公司于2015年5月就涉案房屋签订的《商品房购销合同》第三条约定：商品房住宅建筑面积82.25平方米，储藏室位于1幢003，建筑面积95.07平方米，住宅单价每平米9870.0061元，房屋总价共计811808元；合同附件四《合同补充协议》第九条第四款关于小区物业方面的约定：买受人同意出卖人选聘的同进物业公司作为本房地产项目的前期物业管理机构；合同附件五《商品房物业管理协议》由同进物业公司与黄鸳、管金龙及开发商签字确认。《商品房物业管理协议》约定：双方就前期物业管理服务达成本协议。第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：高层：公共服务费1.4元/月平方米，代收代缴0.9元/月平方米；日常物业管理服务费每半年收取一次，每半年内首月10日以前为缴费日期，乙方无论其物业是否空置、出租或自用，均需向甲方选聘的物业管理公司全额缴纳物业管理费。乙方若超过一个月未交费，物业将发放催款通知，如约定期限还尚未交款的将被视为违约行为，甲方有权诉讼法院处理。第三条甲方和甲方选聘的物业管理企业的权利义务。(八)依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。后附的《象屿都城嘉园临时管理规约》第八条物业管理费约定：每半年支付一次物业管理费用，支付方式为在每半年的第一个月内预付，逾期缴纳的，每逾期一日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金。后管金龙、黄鸳接收涉案房屋及附属地下储藏室，且一楼住宅及附属地下储藏室分别取得不动产权证，其中储藏室产证登记为昆山市花桥镇金中路188号家屿都城嘉园1号楼003室，用途登记为地下储藏室/仓储，房屋建筑面积94.68平方米，登记时间为2017年5月18日。2017年1月6日，黄鸳、管金龙缴纳涉案房屋一楼住宅截至2017年12月的物业费2085.7元。同进物业公司陈述，交房时告知过业主，同进物业公司根据昆山市物业费收费细则执行收费，有产证就收取，无产证就不收取，交房时涉案的地下储藏室尚未取得产证，故交房当时仅向黄鸳、管金龙收取一楼住宅的物业费，未收取一楼附属地下储藏室的物业费。同进物业公司就此提供由业主签字的《告知书》若干，载明“由于交房期间房屋产证未办出，产证登记面积不确定，一层业主待产证办出后，以产证登记面积为准，负一层房屋物业公共服务费按50%收取，上海同进物业服务有限公司，2017年1月2日”。黄鸳、管金龙质证后，认为该告知书并无黄鸳、管金龙签字确认，系同进物业公司单方制作，故不予认可。同进物业公司认可手中确实仅有一份业主签字的《告知书》原件，其它告知书原件已经在交房时给了业主，无法提供原件。黄鸳、管金龙认为，一楼住宅附属的地下储藏室属于附送面积，合同中并未对此做出明确约定，故黄鸳、管金龙无须缴纳地下储藏室的物业费。黄鸳、管金龙就此提供小区部分业主出具的《情况说明》，用以证实开发商销售房屋时曾明确地下室属于附赠面积，不需缴纳物业费。同进物业公司质证后，对黄鸳、管金龙提供的部分业主出具的情况说明真实性不予认可，非业主本人签字，部分出具情况说明的业主签收过《告知书》，故对情况说明的内容不予认可。同进物业公司陈述，因黄鸳、管金龙未缴纳一楼住宅2018年1月以后的物业费及一楼住宅附属地下储藏室2017年2月至2018年12月的物业费，故同进物业公司于2018年1月23日在黄鸳、管金龙涉案房屋的门上张贴通知催缴物业费，但黄鸳、管金龙仍未缴纳。同进物业公司就此提供物业费催交通知单一份及张贴通知的照片两张。黄鸳、管金龙质证后对其真实性不清楚，认为涉案房屋由老人居住在里面，并不知道催缴事宜。2018年5月31日，同进物业公司委托律师向黄鸳、管金龙发函催缴涉案房屋截止2018年4月30日拖欠的物业费2988.9元（其中一楼面积82.44平方，欠费周期为2018年1月1日-2018年6月30日，欠缴物业费1137.6元，负一楼储藏室面积94.68平方，欠费周期为2017年2月1日-2018年6月30日，欠缴物业费1851.3元）及滞纳金1794元。黄鸳、管金龙陈述其并未收到该律师函，但同进物业公司的确催要过物业费，只因双方对储藏室部分的物业费缴纳存有争议，黄鸳、管金龙遂要求将一楼住宅的物业费先缴纳，同进物业公司不愿意收取，才导致一楼住宅的物业费也未缴纳。黄鸳、管金龙就此提供视频一份，用以证实同进物业公司不愿意先行收取一楼住宅的物业费。同进物业公司质证后对视频真实性予以认可。同进物业公司认为，根据《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》，黄鸳、管金龙所有的一楼住宅附属地下储藏室已办理权属登记，应依法缴纳物业费。黄鸳、管金龙则认为，一楼住宅附属的地下储藏室属于附送面积，合同中并未对此做出明确约定，故黄鸳、管金龙无须缴纳地下储藏室的物业费。后双方就一楼住宅附属的地下储藏室的物业费缴纳产生争议，故同进物业公司诉至本院。另认定：江苏省发展和改革委员会和江苏省住房和城乡建设厅于2018年12月29日联合发文通知自2019年1月1日起施行《江苏省物业服务收费管理办法》。该办法第十四条规定，物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。昆山市自2015年1月1日起施行的《昆山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定，业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取)；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。上述事实，有《商品房购销合同》及附件《商品房物业管理协议》、不动产权证、发票、《江苏省物业服务收费管理办法》、《昆山市物业服务收费管理实施细则》、催缴通知、视频及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为：同进物业公司接受涉案小区开发商委托并与开发商及黄鸳、管金龙签订《商品房物业管理协议》，约定由同进物业公司为涉案小区提供前期物业服务，承担涉案小区的物业管理职责，根据法律法规的规定，双方之间形成物业管理服务合同关系。现同进物业公司依约提供物业管理服务，黄鸳、管金龙亦应依约支付物业服务费用。现双方对于黄鸳、管金龙所有的1号楼1单元103室2018年1月至2018年12月的住宅物业费2270.1元并无异议，一审法院依法予以认定。关于双方存有争议的1号楼1单元103室附属地下储藏室（昆山市花桥镇金中路188号家屿都城嘉园1号楼003室）的物业费，一审法院认为，该一楼附属地下储藏室归属二黄鸳、管金龙所有，在黄鸳、管金龙与开发商签订的《商品房购销合同》中明确约定了建筑面积，现已办理不动产产权登记，故同进物业公司依据相关行政部门规章制度规定及前期物业服务协议约定收取该部分不动产取得产权登记以后的物业服务费用，收取费用的标准也未超出规定范畴，符合规定，一审法院依法予以支持。关于同进物业公司主张的涉案的地下储藏室在2017年5月28日取得产权登记前的物业费，虽同进物业公司就此提供部分业主签字的告知书用以证实其在交房时已告知全体业主对地下储藏室收费事宜，但黄鸳、管金龙未能提供充分证据证实黄鸳、管金龙已收到和知悉该告知书，同时告知书上也未明确地下储藏室的物业费收取的起算点，故一审法院依法仅支持涉案的地下储藏室取得产证以后，即2017年5月28日至2018年12月31日期间的物业费。结合该储藏室的产证登记面积（94.68平方米）及合同约定的物业费标准和相关政策对于该类型物业的收费标准的规定，一审法院依法支持该部分物业费为2082.91元。关于同进物业公司主张的滞纳金，一审法院认为，黄鸳、管金龙按约缴纳2018年之前的一楼住宅物业费，后双方仅因对一楼附属地下储藏室的物业费缴纳产生争议，黄鸳、管金龙在此情形下要求对无争议部分的物业费先行缴纳，但同进物业公司未能及时收取，故黄鸳、管金龙对此并无过错，同进物业公司主张黄鸳、管金龙支付滞纳金，欠缺依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、管金龙、黄鸳于判决生效之日起十日内支付上海同进物业服务有限公司昆山分公司物业费4353.01元。二、驳回上海同进物业服务有限公司昆山分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由管金龙、黄鸳负担。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，同进物业公司与黄鸳、管金龙签订的《商品房物业管理协议》约定由同进物业公司为案涉小区提供前期物业服务，同进物业公司与黄鸳、管金龙之间形成物业管理服务合同关系。同进物业公司按照约定向黄鸳、管金龙等业主提供了物业管理服务，黄鸳、管金龙应当按照约定支付物业服务费。二审中，双方争议焦点为同进物业公司是否有权向黄鸳、管金龙收取1号楼1单元103室附属的003室储藏室的物业服务费用。黄鸳、管金龙上诉主张因《商品房物业管理协议》中对于收取储藏室的物业费用并未明确约定，同进物业公司无权针对储藏室收取物业费。对此本院认为，黄鸳、管金龙与开发商之间的购销合同中明确约定了储藏室的建筑面积，同进物业公司与黄鸳、管金龙签订的《商品房物业管理协议》明确约定前期物业费用按照公共服务费1.4元/月平方米、代收代缴0.9元/月平方米的标准计取，案涉003室储藏室也已经办理了不动产权证书，同进物业公司有权要求黄鸳、管金龙根据《商品房物业管理协议》中的约定及《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》的规定缴纳其取得储藏室产证后的物业费用。经核算，自2017年5月28日至2018年12月31日期间的物业费为2082.91元，黄鸳、管金龙对于该期间的物业费应当予以缴纳。黄鸳、管金龙上诉主张同进物业公司无权收取案涉003室储藏室的物业费用理由不成立，本院不予支持。综上所述，黄鸳、管金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄鸳、管金龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十二月十四日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉