河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6383号上诉人（原审原告）：潘文杰，男，1969年6月22日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：田永俊，南阳市功能区兴法律服务所法律服务工作者，一般授权。被上诉人（原审被告）：孙建恒，男，1982年8月1日出生，汉族，住唐河县。委托诉讼代理人：曲伟华（与孙建恒系夫妻关系），女，1984年4月9日出生，汉族，住唐河县，特别授权。被上诉人（原审被告）：顾有山，男，1962年5月28日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人潘文杰因与被上诉人孙建恒、顾有山房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人潘文杰及其委托诉讼代理人田永俊，被上诉人孙建恒的委托诉讼代理人曲伟华，被上诉人顾有山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘文杰上诉请求：1.请求撤销（2020）豫1302民初5710号民事判决，改判由孙建恒、顾有山支付潘文杰合同违约金5万元；2.一、二审案件受理费均由孙建恒、顾有山负担。事实和理由：1.潘文杰于2003年6月27日出资3.2万元购买顾荣平的地皮是经河南省南阳市宛城区国土资源房产管理局审批核准后，准许用于建设土地，土地性质为集体商业。该宗土地系在土地利用总体规划确定的城市和镇村建设用地范围内，经主管行政机构依法批准，可以办理农村集体建设用地转用手续的土地，并且该宗土地所在范围早已按照城镇规划形成市场，故一审法院认为潘文杰购买该宗土地及建房行为违法的事实，属错误认定。2.潘文杰在购买的土地上建造的房产可以取得土地使用权证及建筑许可证，只是在约定期限内未能办理完毕而已。因该市场的土地来源及土地使用性质均经依法核准，并且存在有住户已办理建筑许可证、土地使用证的事实。潘文杰的房产在邻居办理的合法手续中也有明确注明。本案中，双方签订协议时，均对房产可以办理相关手续知情，故出现双方约定办理房屋手续为违约条件进而决定房款差价2万元的情形。孙建恒拒绝买房，违背双方合同约定。3.双方所签订的协议系有效合同，孙建恒存在违约行为，应承担约定的违约责任。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，否定当事人自愿签订的合同的效力，属于适用法律不当。孙建恒辩称，1.一审法院认定潘文杰违法购买土地并违法建房，事实清楚，适用法律准确。潘文杰未能提供证据证明案涉宗地的基本情况，不能提供建房的审批手续，潘文杰取得土地的行为及擅自建房行为均属于违法行为。潘文杰在上诉状中称案涉宗地性质为集体商业，而孙建恒购买房屋用途为住宅，故案涉宗地用途明显不符合孙建恒所需，且由集体商业用途转换为住宅用途也与法律相悖。归根结底，孙建恒购买房屋的合同目的无法实现，即使违约也是潘文杰违约。本案潘文杰未取得建房审批手续，是一审法院认定双方购房协议无效的原因之一，且潘文杰非因客观原因未在一审中提交相关证据，即使二审法院认定该建房审批手续属于关键证据，也应不予支持潘文杰的上诉请求。同时，对潘文杰延迟提交证据进行惩戒。2.孙建恒与潘文杰非同一集体经济组织成员，双方之间签订的购房协议违反法律强制性规定，应属无效。一审法院认定购房合同无效适用法律正确，后果处理准确。顾有山辩称，同孙建恒答辩意见。潘文杰向一审法院起诉请求：依法判令孙建恒、顾有山二人共同赔偿潘文杰5万元。一审法院认定事实：潘文杰与孙建恒双方协议,若潘文杰取得案涉房屋的房屋所有权证,则孙建恒出资52万元购买该房屋,若潘文杰未取得房屋所有权证,则孙建恒出资50万元购买该房屋,双方签订协议后违约方支付另一方5万元。签订协议当日孙建恒向顾有山支付订金5万元。另查明,案涉房屋所占宗地系潘文杰从案外人顾荣平、徐文公处购买,潘文杰购买案涉宗地后，在该土地上建造案涉房屋。一审法院认为，关于本案案由，潘文杰认为应为缔约过失责任纠纷，经审查，潘文杰、孙建恒之间签订了协议，协议内容涉及房屋买卖，且内容明确，因履行协议产生纠纷，因此，本案应为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第四条第一款规定，国家实行土地用途管制制度。第四条第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。本案中，潘文杰提供证据并自述其建房所占宗地是自案外人处购买的，但不能提供证据证明案涉宗地土地类别、不能提供建房的审批手续，依照上述法律规定，潘文杰自行从其他村民处购买土地的行为显然是违法的，擅自建房的行为也违背了法律规定。根据土地管理法规规定，国家实行严格的土地用途管制制度，禁止非法转让土地，该禁止性规定应属于效力性规范。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，潘文杰不能提供证据证明案涉宗地的基本情况、不能提供建房的审批手续，即潘文杰取得土地的行为及擅自建房行为均违反了法律的强制性规定，建房后，潘文杰将所建房屋出售给孙建恒的行为应属于无效民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，买卖协议签订后，孙建恒并未占用案涉房屋，潘文杰亦未向法庭举证证明有何损失，即孙建恒并未因买卖行为获得利益、亦无证据证明潘文杰有损失及损失大小，因此，本案不存在返还财产及赔偿损失的问题。因双方签订的协议属于无效协议，且自始没有法律约束力，因此，潘文杰要求孙建恒、顾有山承担违约责任，无事实及法律依据，其诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条第一款、《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回潘文杰的诉讼请求。案件受理费减半收取为525元，由潘文杰负担。本院二审期间，潘文杰提供以下证据：1.2010年6月1日《建筑许可证》复印件显示，昝德朋申请建房，四邻为东田付强、西街道、南田付成、北潘文杰，备注“补”；2.2008年5月25日《集体所有建设用地使用权证明》复印件显示，坐落于南阳市××××路南侧，面积6.6×9.13平方米，昝德朋已依法取得该宗集体商业建设用地使用权；3.房产证号91××51平面图复印件显示，四邻为东田付强、西街道、南田付成。上述证据拟证实潘文杰建造的房子可以办理房屋所有权证，只是正在办理中。4.潘文杰建造房屋的《房屋租赁协议》复印件，拟证实孙建恒要求承租人终止租赁合同，双方买卖行为真实有效，并且因双方签订了买卖协议，孙建恒存在违约行为给潘文杰造成了经济损失。孙建恒与顾有山对上述证据的质证意见为：证据不真实，与本案无关。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。潘文杰提供的上述证据1-3均系复印件，又缺乏出处单位在其复印件上加盖的红色印章或红色印章骑缝章，91××51号房产证内容不完整，且仅能有效证实其邻居昝德朋建造的房屋及房屋占用的土地符合法律规定，不能有效证实潘文杰建造的房屋及房屋占用的所在宗地也符合法律规定。故本院对证据的真实性及其证明的目的不予认定。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，关于案涉《购房协议》效力，孙建恒、顾有山应否支付潘文杰合同违约金5万元问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中,潘文杰称案涉房屋所占宗地系从案外人顾荣平、徐文公处购买，潘文杰与顾荣平、徐文公并非同一集体经济组织成员，在购买该宗地时顾荣平、徐文公也未向潘文杰提供顾荣平、徐文公享有合法使用该土地的土地使用权证等合法手续。虽然潘文杰二审庭审时提供其邻居昝德朋的《集体所有建设用地使用权证明》，拟证实涉案房屋土地性质是集体商业,南阳市宛城区国土资源房产管理局已经审核批准用于建设土地，潘文杰可以办理农村集体建设用地转用手续，但只能有效证实昝德朋建筑房屋用地系集体商业建设用地，即不能有效证实潘文杰建筑房屋用地性质，也不能有效证实潘文杰可以办理农村集体建设用地转用手续。且潘文杰二审庭审自认其建房时没有办理相关规划、准建审批等手续，至今也未能提供其建筑房屋所占宗地的土地使用权证及建筑许可证等手续。即使潘文杰建造的房屋在昝德朋取得的建筑许可证中有注明，但不能有效证实有注明就等于存在合法，故一审法院据此认为其房屋系违法建造适当，潘文杰上诉称其可以取得土地使用证及建筑许可证的理由，证据并不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,一审法院认为潘文杰与孙建恒签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效民事行为并无不当。因案涉《购房协议》无效，该协议自始不发生效力，潘文杰上诉主张孙建恒、顾有山向其支付5万元违约金的上诉请求于法无据。潘文杰二审庭审对案涉房屋至今未交付的事实予以认可，且双方签订的协议未约定缴纳房款的具体时间。在潘文杰未将房屋交付的情况下，孙建恒未支付房款不存在违约。故潘文杰诉请孙建恒、顾有山支付合同违约金5万元既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，潘文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由潘文杰负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二〇年十二月十四日法官助理刘慧书记员李斌