北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8753号上诉人（原审原告）：北京电力自动化设备有限公司，住所地北京市海淀区西直门外北下关净土寺**。法定代表人：王贵海，总经理。委托诉讼代理人：赵琳，女，北京电力自动化设备有限公司法务。委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中质标（北京）标准化技术研究中心，，住所地北京市海淀区法定代表人：唐妮娜，执行董事。委托诉讼代理人：马龙哲，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟繁贵，北京市营建律师事务所实习律师。上诉人中质标（北京）标准化技术研究中心（以下简称中质标中心）与上诉人北京电力自动化设备有限公司（以下简称北电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北电公司之委托诉讼代理人赵琳，中质标中心之委托诉讼代理人马龙哲、孟繁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北电公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判中质标中心支付拖欠的水费21593.5元。事实与理由：北电公司主张的水费期间为2019年5月至2019年12月，此间，房屋的承租人为中质标中心。涉案租赁房屋对应的水费用户编号为060XXXXXX，该期间欠缴水费21593.5元。中质标中心辩称及诉称：不同意一审判决及北电公司的上诉请求和理由。双方签订的房屋租赁合同解除后，诉争房屋的实际占用人及实际占用面积和占用时间等据以定案的关键证据均未查明，认定事实不清，导致判决结论背离客观事实，严重损害了中质标中心的合法权益。北电公司的单方陈述和计算方式不能作为本案定案依据。一审法院严重违反证据审核认定规则，错误分配举证责任。中质标中心已于2019年10月17日交回涉案房屋，并将第三方支付的押金交付北电公司，北电公司应向第三方主张权利，本案应追加第三人以查明事实。上诉请求：撤销一审判决，改判无需支付北电公司房屋占有使用费507233元及供暖费67151.28元。北电公司辩称：不同意中质标中心的上诉请求和理由，北电公司将涉案房屋租赁给中质标中心，中质标中心转租给第三方，北电公司有权向中质标中心主张权利，中质标中心与第三方之间的矛盾应另案解决。中质标中心并未按时交还涉案房屋，北电公司直至2020年2月方收回涉案房屋。关于保证金，保证金具有违约金的性质，中质标中心存在违约，不应退还。北电公司向一审法院起诉请求：1.中质标中心按照年租金2917883元的标准，自2019年10月15日起支付房屋占有使用费，共计507233元；2.中质标中心支付供暖费2018-2019年度供暖费67151.28元以及水费21593.5元。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.北电公司提交的证据5，欠费通知书、缴费业务回单和自来水公司送达的缴费通知单，该证据中仅记载了欠费情况，并不能反映相关费用系中质标中心使用涉案房屋时发生，且该证据经中质标中心对关联性不予认可，故法院对该证据不予确认。2.北电公司提交的证据6，供暖交费通知单和增值税发票，该证据虽经中质标中心质证对关联性不予认可，但发票中记载的供暖地点为涉案房屋地址，面积亦能够与涉案房屋相对应，故法院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2017年8月，北电公司（甲方）与中质标中心（乙方）签订房屋租赁合同，约定北电公司将位于海淀区四道口路净土寺32号东区41号楼出租给中质标中心，建筑面积为1598.84平方米，租赁期限为2017年8月1日至2018年9月30日，租金按年度支付，租金标准为每年2917883元，租赁期间产生的供暖费、水费和电费均由中质标中心负担，租赁期满或合同解除后，中质标中心应返还该房屋及其附属设施。上述合同签订后，中质标中心将涉案房屋转租给案外人杨某，租赁期限为2017年9月10日至2020年11月9日。2018年5月21日，中质标中心向北电公司支付243157元，北电公司出具的收据中未记载该款项性质，对此，中质标中心主张系次承租人杨某支付的押金，中质标中心为确保合同履行，所以转给北电公司；北电公司称该款项系中质标中心支付的履约保证金。2018年8月，北电公司与中质标中心再次签订房屋租赁合同，约定北电公司将涉案房屋继续出租给中质标中心，租赁期限为2018年10月15日至2019年10月14日，租金标准和其他条款与双方于2018年8月签订的房屋租赁合同一致。2019年8月12日，北电公司书面通知中质标中心，房屋租赁合同到期后将不再续租，同年9月12日，北电公司向次承租人杨某发出通知，告知北电公司与中质标中心就涉案房屋签订的合同履行期限于2019年10月14日届满后将不再续租，并要求杨某到期腾退房屋。2019年10月17日，中质标中心向杨某发出通知书，要求杨某于2019年10月21日前腾退房屋。另查，北京市热力集团有限公司海淀分公司于2020年9月23日向北电公司发出供暖交费通知单，要求北电公司交纳2018-2019年度供暖费67151.28元，后北电公司交纳了该款项，北京市热力集团有限责任公司向北电公司开具了相应金额的发票，发票中记载的供暖面积为1598.84平方米，供暖地点为“北京市海淀区交大东路31号东区（原四道口路净土寺32号东区）41号楼”。庭审中，中质标中心称房屋租赁合同履行期限届满后，其通知次承租人杨某于北电公司进行交接，并于2019年10月17日将涉案房屋交还北电公司，北电公司对此不予认可，中质标中心未提交双方实际交接房屋的证据。北电公司自认其于2019年11月1日至2020年2月18日期间陆续收回了房屋，并按照年租金标准和实际收回房屋的时间，向中质标中心主张房屋占有使用费。一审法院认为，北电公司与中质标中心先后签订的两份房屋租赁合同均系双方真实意思表示，且内容与形式未违反国家法律法规强制性规定，应属有效，双方应按照约定完全履行合同义务。中质标中心作为承租人，在合同履行期限届满双方不再续租的情况下，应负有将涉案房屋如期返还出租人北电公司的义务，故中质标中心应就其实际返还了涉案房屋承担举证责任。本案中，中质标中心提交了其向次承租人杨某发出的通知书，以及将其所称杨某交纳的押金243157元支付给北电公司的收据，用以证明其腾退并交付了房屋，但通知书仅能证明其告知杨某腾退房屋，并不足以证明其实际向北电公司返还了房屋，而关于其支付给北电公司的243157元，双方就该款项性质存有争议，且该收据亦不能证明房屋交付的事实，故法院认定中质标中心提交的证据不足以证明其在租赁期限届满后履行了返还涉案房屋的合同义务，中质标中心存在迟延返还涉案房屋的违约行为，其应按照房屋租赁合同中约定的租金标准，向北电公司支付相应房屋占有使用费。关于中质标中心迟延返还涉案房屋的面积及实际返还的时间，因中质标中心未提交证据对此予以证明，故法院对北电公司自认的返还时间和面积予以确认。北电公司根据合同约定的年租金标准，按照其自认的返还时间和面积，向中质标中心主张房屋占有使用费507233元的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。关于北电公司主张的供暖费和水费，因双方在合同中明确约定涉案房屋租赁期间的供暖费和水费应由承租人负担，北电公司提交的供暖费票据能够与涉案房屋的坐落和面积相印证，且能够证明北电公司已经实际支付了67151.28元供暖费，故法院对其主张的供暖费67151.28元予以支持，北电公司提交的证据不足以证明其主张的水费系中质标中心在租赁期间发生，故法院对其主张水费的诉讼请求依法不予支持。中质标中心辩称北电公司应向次承租人杨某主张权利一节，法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。该规定赋予了出租人基于物权向次承租人主张逾期腾房占有使用费的权利，但并不影响出租人选择基于租赁合同选择向承租人主张房屋占有使用费的权利，换言之，出租人对于主张权利的对象具有选择权，本案中，北电公司基于房屋租赁合同向中质标中心主张权利具有事实和法律依据，中质标中心承担责任后可以再向次承租人主张权利，故法院对中质标中心的此节辩称依法不予采信。关于中质标中心给付北电公司的243157元，因双方对该款项性质尚存有争议，故法院在本案中不予处理，双方当事人可另案解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、中质标（北京）标准化技术研究中心于判决生效后十日内给付北京电力自动化设备有限公司房屋占有使用费507233元和供暖费67151.28元；二、驳回北京电力自动化设备有限公司其他诉讼请求。二审中，北电公司提交新证据：1.北京市自来水集团水费账务信息管理系统分公司服务器（海淀正式）、中心服务器（中心正式）拍摄截屏打印件。2.大钟寺派出所2010年3月23日出具的证明，内容为：原净土寺32号变更为交大东路31号院；3.北京市自来水集团有限责任公司2019年5月及2020年11月缴费通知书。上述证据证明其在一审审理期间提交的缴纳水费的地址即为涉案房屋地址，编号相同。中质标中心不认可证据1、2的真实性，关联性、合法性及证明目的；认可证据3的真实性，不认可证明目的。本院经审查，对证据1、2的真实性存疑，故对证明目的均不予采信。确认证据3的真实性，两张缴费通知单显示的用户地址虽不同，但编号均为060XXXXXX，并与北电公司在一审期间提交的2019年5月至2019年12月缴费通知单显示的用户编号一致，应为同一地址，故对证明目的予以采信。经查，北电公司于2020年1月缴纳了涉案房屋2019年5月至2019年12月水费共计21593.5元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，北电公司与中质标中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规等强制性规定，当属有效，双方均应依约履行合同义务。中质标中心作为承租人，在合同履行届满双方不再续租的情况下，有义务将涉案房屋如期返还出租人北电公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。该规定赋予了出租人基于物权向次承租人主张逾期腾房占有使用费的权利，但并不影响出租人选择基于租赁合同选择向承租人主张房屋占有使用费的权利，出租人对于主张权利的对象具有选择权。本案中，北电公司基于房屋租赁合同向中质标中心主张权利具有事实和法律依据，中质标中心承担责任后可以再向次承租人主张权利。现中质标中心仅向杨某发出通知并将其所称杨某交纳的押金支付给北电公司，并称上述行为即完成了涉案房屋的交付，本院认为该理由缺乏依据，不予采信。因中质标中心存在迟延返还涉案房屋的违约行为，故其应按照房屋租赁合同中约定的租金标准，支付北电公司相应房屋占有使用费。关于占有使用费的数额，因中质标中心未能举证证明涉案房屋返还的时间及面积，故应承当相应不利后果，一审法院采信北电公司的主张核定的数额，本院认为并无不当，予以确认。关于中质标中心给付北电公司的243157元，因双方对该款项性质有异议，故可另案解决，本案不作处理。关于供暖费一项。因双方在房屋租赁合同中明确约定了由承租人负担供暖费，故中质标中心应予以承担。关于水费一项。双方在房屋租赁合同中亦明确约定了涉案房屋租赁期间由承租人负担。现中质标中心未及时返还涉案房屋，北电公司自行缴纳了2019年5月至2019年12月期间水费，故中质标中心应给付北电公司租赁期间及占有使用期间的水费21593.5元。综上所述，北电公司的上诉请求成立，予以支持。中质标中心的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2065号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2065号民事判决第二项；三、中质标（北京）标准化技术研究中心于判决生效后十日内给付北京电力自动化设备有限公司水费21593.5元。如果中质标（北京）标准化技术研究中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9760元，由上诉人中质标（北京）标准化技术研究中心负担（于本判决生效后十日内给付上诉人北京电力自动化设备有限公司）；二审案件受理费9760元，由上诉人中质标（北京）标准化技术研究中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 红审 判 员  赵 斌审 判 员  刘 芳二〇二〇年十二月二十五日法官助理  张 治书 记 员  王可欣