北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6323号上诉人（原审被告、反诉原告）：李全，男，1968年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜渭渔，男，1942年10月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姜涛（姜渭渔之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：庞蕾，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：谢冬贵，女，1985年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：庞蕾，北京德恒律师事务所律师。原审第三人：李宝荣，男，1935年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。原审第三人：北京尚诚置地房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园****楼**-105-1。法定代表人：卢毅，执行董事。委托诉讼代理人：吉阳，北京如信律师事务所律师。上诉人李全因与被上诉人姜渭渔、谢冬贵，原审第三人李宝荣、北京尚诚置地房地产经纪有限公司（以下简称尚诚置地经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初62751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李全、第三人李宝荣共同委托诉讼代理人赵军敏、张垚，被上诉人姜渭渔委托诉讼代理人姜涛，被上诉人姜渭渔、谢冬贵共同委托诉讼代理人庞蕾到庭参加诉讼。原审第三人尚诚置地经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李全上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持李全的一审全部反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.尚诚置地经纪公司和被上诉人陈述，因北京市海淀区45号楼45-2号房屋（以下简称45-2号房屋）贷款问题需改变交易顺序，是彻底的谎言。双方买卖合同和补充协议所约定的交易顺序是先由姜渭渔全款购买北京市海淀区45号楼1至2层45-1号房屋（以下简称45-1号房屋），再由谢冬贵银行按揭贷款购买45-2号房屋，该交易顺序根本不能变更。即使双方同意“变更”，变更的内容也仅仅只是45-1号房屋的购房人，不能改变付款时间和过户时间。李全同意变更45-1号房屋的购买人。一审判决将45-1号房屋购房人名义的变更推理至交易条件，把卖方最核心的付款期限予以变更，这是对卖方权利的重大剥夺。2.被上诉人称“没有支付45-2号房屋的房款，是因为李全不配合办理银行面签”的说法是虚构的。45-2号房屋不能单独获得抵押贷款，所以就不存在李全不配合办理45-2号房屋面签的事实，其从未通知过李全办理银行面签。3.一审法院对于合同履行发生变更的事实认定没有依据，对所谓变更后没有明确付款时间的重大疑点未查清。关于撤销网签、谢冬贵的购房资格问题，一审法院认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。双方房屋买卖合同自双方同意变更买受人时已经无法继续履行。新的合同双方并未达成一致意见，并未形成新的补充协议，根据原买卖合同被上诉人已严重违约，应解除合同。李全行使了解除权，而非放弃解除权。李全接受了境外付款方式并不是变更了付款时间。在被上诉人出现逾期付款的违约行为时，李全有权要求解除合同。一审判决认为李全是由于房价上涨要求调价才解除合同的意见没有事实依据。一审判决第一项属于超判且无法履行的判项。谢冬贵、姜渭渔辩称，同意一审判决，不同意李全的上诉请求及理由。两套房屋同时抵押所以才要变更买受人。2016年谢冬贵做了资质审核，当时尚未进行变更买受人的协商，所以谢冬贵只做了一套房屋的资质审核。2016年6月3日后协商变更，先做好银行贷款面签，只有过户前才涉及谢冬贵的资质审核，并不是签合同时就需要具备资质。关于付款，要从境外汇入香港账户，因为双方都无法确认付款时间，所以没有签署书面意见。李全收款拒绝打收条，我方从2016年6月到2016年8月间通知李全网签，在其不配合网签及面签情况下，中介阻止我方向境外汇款。2016年8月3日我方行使了不安抗辩权。李全整个动机就是为了涨价。尚诚置地经纪公司提交书面意见称，不发表意见。一审中，尚诚置地经纪公司述称，合同签署后姜渭渔和谢冬贵依约于4月25日前付清定金总计人民币4000000元。双方在2016年6月7日前没有任何争议，都是按照约定履行。后由于银行和担保公司反馈，45-1、45-2中间隔断被打开，房本是两个，银行给我们的回复是没有办法区分两套房屋，因房屋主体结构改变（涉及相邻权问题），按原计划以45-2房屋单套抵押贷款将无法获批。解决相邻权问题最直接的方法是将两套房同时进抵才有可能获得批贷。虽然实际执行还是按45-1全款支付，45-2申请贷款6700000元，为使贷款申请更容易获批，同时考虑到45-1的购房人姜渭渔72岁（超过70岁且名下唯一住房）等因素，银行建议在贷款申请中将两套同时抵押在谢冬贵一人名下。经纪人董某于6月初召集买卖双方在我公司洽谈室商讨贷款遇到的问题及解决方案。双方能够达成的一致是：撤销45-1网签，延迟45-1的过户。后45-1、45-2的履行顺序发生变化，就是将45-l的产权过户时间延后，先办理45-2的银行抵押贷款，完成后再进行45-1的交易。按照之前的约定应该是2016年6月10日办理45-1的过户手续，并支付360万元房款。但根据当时履行情况，无法在当天办理完成。所以双方一致同意延迟过户，并撤销45-1的网签。同时卖方还要求以美元的方式境外支付，购房人也同意境外支付美金的要求。付款日期与过户两个条件是买卖双方协商一致后所达成的相互的，并列的条件。即便按照文意来解释，6月10日产权过户，如果不过户，付款条件也不成就。6月7日撤销网签是达成一致的行为，6月10日没有网签，也就无法过户。合同约定45-1的付款是有条件的，是“6月10日前产权过户前一日”，6月10日产权过户与付款时间是两个不可或缺的条件，过户与付款直接连接在一起。因此，双方合意将45-1的过户日期延后。45-1的首付款是卖方李全要求继续以美金的方式跨境支付，购房人也支付了美金，至于付款比例及期限我们没有参与，是买卖双方自行在协商。从6月26日到7月5日，购房人一直通过转汇美元的方式进行支付，超过了第一笔首付款3600000元，按照当时的汇率付到了400多万元。双方出现争议和履行变更后，我公司积极草拟补充协议，也试图组织争议双方进行协商，但针对补充协议，双方一直未能签署。依据京建发（2011）276号要求，房屋过户必须有一部分自有资金进行银行托管，如果不支付到监管账户将无法办理过户。实际履行过程中，因购房人跨境支付款项（约合400多万人民币）已实际超过双方合同约定的3600000元。购房人在卖方未配合其办理贷款手续的情况下，对继续直接支付剩余房款向我方进行咨询。我方根据上述规定，并参照交易惯例同样也向购房人提示了通过非资金监管的方式，自行直接划转房款所存在的交易风险。45-2拟贷款6700000元，要先面签才能获知银行实际批贷金额。若批贷金额少于6700000元，就要在原合同约定2900000元房款的基础上增加这未能获批的金额，所以说面签与付款是有先后顺序的。合同约定于7月10日前办理完成银行贷款手续。我公司经纪人董某在6月28日向卖方提出配合面签并办理45-2银行贷款手续，当时收到卖方爱人姚某的回复是在国外，不能提前回国办理面签，要8月4日才能回国。购房人与我方只能等待其回国后，再办理银行面签手续。8月5日我公司经纪人董某又通知卖方办理银行面签，但是卖方仍未配合面签。我公司8月18日向卖方送达书面《履约通知》要求三日内到场配合办理银行面签手续。而卖方三日内都没有到场面签，也没有以短信或微信形式告知。后争议双方8月24日来到我公司见面，卖方提出涨价3000000元，同意涨价就签署补充协议，不同意就不谈了。同时拒绝为跨境到账的400多万元打收条。我公司经纪人董某将卖方涨价信息及时反馈给购房人，购房人当时拒绝了涨价要求。评估报告出具后，李全妻子姚某在9月30日提出涨价8000000元都不卖了，最终未能完成涉案房产的交易过户。姜渭渔向一审法院提出诉讼请求：1.判令李全继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令李全协助办理45-1号房屋过户手续；3.本案诉讼费由李全负担。李全向一审法院提出反诉请求：要求确认我与姜渭渔、尚诚置地经纪公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年8月25日解除，反诉费由姜渭渔负担。谢冬贵向一审法院提出诉讼请求：1.判令李全继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令李全协助办理45-1号房屋过户手续，将该房屋过户至我名下。一审法院认定事实：45-1号房屋（建筑面积166.86平方米）与45-2号房屋（建筑面积166.86平方米）为两套产权独立的房屋，原均登记在李全名下。该两套房屋结构上毗连，原建筑设计两套房屋的隔断墙实际被贯通，建成一套独栋别墅作整体居住使用。2016年3月9日，经尚诚置地经纪公司提供居间服务，李全（出卖人、甲方）与姜渭渔、谢冬贵（买受人、乙方）就共同出售上述45-1号、45-2号房屋事宜，进行协商并达成一致意见。其中，李全与姜渭渔就45-1号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称45-1买卖合同）及《补充协议》（以下简称45-1补充协议）。45-1买卖合同主要约定：“成交价格8000000元，购房定金：买受人在签订本合同的同时支付购房定金1600000元。买受人将购房款存入建委指定的中国工商银行存量房交易结算资金专用存款账户，根据《存量房交易结算资金划转协议》办理资金划转手续。在买受人支付全部定金后，双方于本合同签订后63个工作日之前到所在区县建委办理产权过户受理手续。若双方通过银行托管房款，则在申请办理房屋权属转移登记手续前，双方应按约定托管购房款，在办理房屋权属转移登记手续时，双方按约定进行房产及设施的移交确认，出卖人结清物业、供暖等费用，双方办理资金划转手续。双方应当按约定期限履行相关义务，若逾期办理产权变更手续，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴付的税费。双方签订本合同后，甲方违约则甲方立即双倍退还乙方已交的全部款项，或按合同约定成交价款的20%的金额向乙方支付违约金（以上违约金取其高者计算）。乙方违约则所付定金不退，或按本合同约定成交价款的20%的金额向甲方支付违约金（以上违约金取其高者计算）。逾期付款责任：买受人未按照本合同及补充协议的约定时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起63个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。”45-1补充协议主要约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计8000000元，此价格为甲方净得价，不含税。定金：乙方于2016年3月9日将第1笔购房定金200000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年3月18日前到建委确权当日将第2笔购房定金600000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年4月25日前到建委确权当日将第3笔购房定金800000元，以自行支付的方式支付给甲方。购房款：乙方于2016年6月10日前产权过户前一日，将第1笔首付款3600000元，以建委资金监管的方式支付给甲方。（不包含前支付的全部定金）。乙方于2016年6月10日前产权过户前一日，将第二笔首付款2700000元，以银行托管的方式支付给甲方。（不包含前期支付的全部定金）。产权过户：甲乙双方同意，于2016年6月10日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照要求到场办理。甲方指定收取购房定金、售房款的账号：持卡人：李全，银行名称：交通银行，银行账号：×××。持卡人：李全，银行名称：香港汇丰银行，银行账号：×××。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；(6)两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套不能成交的，如因甲方原因导致不能成交的，则属甲方违约。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同；(2)拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)乙方已经充分了解房屋的现状并接受且无异议（房屋平面图见附件），两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套房屋不能成交的，如因乙方原因导致不能成交的则属乙方违约。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金或所付定金不退（以上违约金取其高者计算）；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补。声明：甲方购买房屋时与开发商北京首创阳光房地产有限公司按照两套购买（A45-1即本合同所列房屋）和（A45-2），开发商根据甲方需求将两套房屋建成一套独栋别墅，甲方一同出售给乙方，乙方已经知情并认可。网上签约授权委托：甲乙双方作为交易房产的买卖双方当事人，现委托丙方作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限自本授权委托书签署之日起至委托事项办理完结之日止。”同日，李全另与谢冬贵就45-2号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称45-2买卖合同）及《补充协议》（以下称45-2补充协议）。45-2买卖合同主要约定：“成交价格12260000元，购房定金：买受人在签订本合同的同时支付购房定金2400000元。买受人将购房款存入建委指定的中国工商银行存量房交易结算资金专用存款账户，根据《存量房交易结算资金划转协议》办理资金划转手续。买受人付齐定金后，向居间机构指定的商业银行申办贷款，拟贷款金额为6700000元，甲方须无条件配合乙方办理贷款手续。买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。当事人双方同意，自本合同签订之日起107个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。”45-2补充协议主要约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计12260000元，此价格为甲方净得价，不含税。定金：乙方于2016年3月9日将第1笔购房定金200000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年3月18日前到建委确权当日将第2笔购房定金1000000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方于2016年4月25日前到建委确权当日将第3笔购房定金1200000元，以自行支付的方式支付给甲方。贷款及首付款：鉴于买受人拟贷款金额为6700000元。乙方于2016年8月10日前一日，将第1笔首付款2900000元，以建委资金监管的方式支付给甲方（不包含前期支付的全部定金）。乙方于2016年8月10日前一日，将第2笔首付款160000元，以银行托管的方式支付给甲方（不包含前期支付的全部定金）。申请购房按揭贷款：甲乙双方应于接到丙方贷款面签的通知后3日内前往银行或贷款机构办理贷款面签手续。房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后3日内配合评估公司对该房屋进行现场评估。产权过户：甲乙双方同意，于2016年8月10日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照要求到场办理。甲乙双方应当在甲方收到全部房款后30日内办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为物业交割保证金。甲方指定收取购房定金、售房款的账号：持卡人：李全，银行名称：交通银行，银行账号：×××。持卡人：李全，银行名称：香港汇丰银行，银行账号：×××。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方应向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；(6)两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套不能成交的，如因甲方原因导致不能成交的，则属甲方违约。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；(4)乙方已经充分了解房屋的现状并接受且无异议（房屋平面图见附件），两套房屋（A45-1、A45-2）的成交是互为条件的，如果一套房屋成交，而另一套房屋不能成交的，如因乙方原因导致不能成交的则属乙方违约。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金或所付定金不退（以上违约金取其高者计算）；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补。声明：甲方购买房屋时与开发商北京首创阳光房地产有限公司按照两套购买（A45-1）和（A45-2即本合同所列房屋），开发商根据甲方需求将两套房屋建成一套独栋别墅，甲方一同出售给乙方，乙方已经知情并认可。网上签约授权委托：甲乙双方作为交易房产的买卖双方当事人，现委托丙方作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限自本授权委托书签署之日起至委托事项办理完结之日止。”上述买卖合同及补充协议签订后，出于上述两套房屋共同出售税务问题的考虑，双方商定将45-1号房屋过户至李全之父李宝荣名下，由其代为持有履行。2016年4月19日，该45-1号房屋产权登记变更至李宝荣名下。后姜渭渔、谢冬贵按约定于2016年4月25日前付清了45-1号房屋全部定金1600000元及45-2号房屋全部定金2400000元。在办理45-2号房屋贷款过程中，因两套房屋中间隔断被打开，银行回复无法区分而无法批准贷款。2016年6月初，姜渭渔、谢冬贵与李全在尚诚置地经纪公司并由该公司主持，就将45-1、45-2号房屋一并抵押及相应变更45-1号房屋买受人等事宜进行了协商，但双方未能就此变化及时签订补充协议。此后，尚诚置地经纪公司于2016年6月7日为双方办理了45-1号房屋网签撤销手续。姜渭渔、谢冬贵则另以境外付款方式即分别于2016年7月8日、7月20日、7月27日及8月3日从美国向李全的香港账户支付45-1号房屋首付款共计美元609785.71元，折合人民币4035000元。2016年6月28日，尚诚置地经纪公司经办人曾就办理45-2号房屋贷款面签事宜联系李全，但因李全之妻不在国内而未果。2016年8月18日，尚诚置地经纪公司向李全发出《履约通知》，通知其在接到通知后立即与公司经办人联系，确认三日内办理银行面签等手续的时间，但未得到李全的回应。对有争议的证据和事实，法院认定如下：姜渭渔、谢冬贵主要援引上述《履约通知》及2016年8月24日尚诚置地经纪公司经办人员与李全夫妇对话、通话录音为据，主张李全存在拒绝配合办理面签及单方涨价拒绝出售房屋的违约行为。该录音内容证明，李全夫妇在对话、通话中确曾提出涨价3000000元的要求。现李全一方面主张中介公司的《履约通知》为单方出具且内容不合理，另一方面主张录音内容不完整且内容主要是为解除后重新签订合同而进行商议，李全未能就此向法院作出合理解释并提供充分反证。李全坚持主张姜渭渔未按买卖合同及补充协议约定时间支付首付款构成根本违约，且双方买卖合同及补充协议已于其2016年8月25日发出《解约通知书》时解除，姜渭渔、谢冬贵则以原买卖合同及补充协议已变更并实际履行为由予以反驳。其中，李全称曾两次分别于2016年8月25日及2016年11月10日向姜渭渔、谢冬贵发出两份《解约通知书》，双方于庭审中均作为证据提交。该两份通知均以通知解除上述两套房屋买卖合同及补充协议为主要内容，主要理由均为姜渭渔、谢冬贵逾期支付首付款。姜渭渔否认收到尚诚置地经纪公司转发的前份通知，另提供其于2016年11月25日针对李全后份通知发出的《不同意解约并要求履约的通知》，证明其及时要求李全继续履行合同。姜渭渔、谢冬贵主张双方于2016年6月初在尚诚置地经纪公司主持下，就变更45-1号买受人及两套房屋原履行先后顺序等事宜达成一致意见的事实，尚诚置地经纪公司亦证明双方当时已口头达成一致意见的内容包括：撤销45-1网签、延迟45-1的过户、先办理45-2的银行抵押贷款，完成后再进行45-1的交易，而李全则对姜渭渔、谢冬贵及尚诚置地经纪公司的上述主张均不予认可。经法院询问，李全认可当时双方谈及因两套房屋一并抵押而需变更45-1号房屋买受人为谢冬贵并表示同意的事实，却另主张当时明确表示不能影响双方原约定的付款，该主张未得到姜渭渔、谢冬贵的认可，尚诚置地经纪公司亦未作相应证明，李全未能就此向本院提供相应证据。针对姜渭渔、谢冬贵主张的变更履行事实，李全表示对尚诚置地经纪公司撤销网签不知情且未授权，此主张与上述双方补充协议中关于授权尚诚置地经纪公司代理网签手续之约定不符，且未就尚诚置地经纪公司陈述的事实向法院提供相应反证。李全主张境外付款方式系姜渭渔提出，但与其与姜渭渔微信聊天记录显示内容不符，李全未就其主张向法院充分举证。另查，2016年9月27日，谢冬贵委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司对45-1号、45-2号房屋进行了抵押评估，该公司于2016年9月28日对该两套房屋进行了实地勘察，李全予以了配合，该公司于第二日分别两套房出具了《房地产抵押估价报告》。李全对此解释称系为双方重新签订买卖合同所为。关于谢冬贵的购房资格，谢冬贵于诉讼中通过网上提交了其现购房资格核验申请，并向法院提供其“非本市户籍家庭”购房资格核验结果网页打印件，显示其婚姻状况为已婚，配偶为北京市户籍，家庭名下无住房，购房资格初步核验通过。李全对该核验结果无异议，仍质疑谢冬贵的婚姻事实及相应取得该核验结果的真实性，但未能就此向法院提供相应反证。诉讼中，尚诚置地经纪公司经法院传票传唤，未出席合议庭审，但于此前审理程序中出庭配合法院就相关事实进行了调查，并向法院提交了书面《第三人事实陈述》意见。就双方关于45-2号房屋的上述相同争议，谢冬贵已另案起诉李全。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，姜渭渔、谢冬贵与李全在尚诚置地经纪公司居间下，自愿就本案45-1号房屋及另案45-2号房屋签订房屋买卖合同及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人应当本着诚实信用原则履行约定义务。根据合同性质及约定，姜渭渔、谢冬贵主要负有支付购房款之义务，李全则主要负有交付房屋并办理过户义务，又因双方约定两套房屋履行互为条件，李全还负有配合办理贷款之义务。双方于该两套房屋买卖合同实际履行初期无异议，姜渭渔、谢冬贵已按约定支付两套房屋的全部购房定金，李全亦按双方约定将45-1号房屋产权过户至父亲李宝荣名下代持履行。在办理贷款过程中，因两套房屋结构问题而无法取得银行贷款审批，双方当事人就此进行了协商，但因未能及时签订补充协议及履行而引发争议。庭审中，双方当事人互诉对方违约，争议焦点在于姜渭渔、谢冬贵是否构成根本违约，李全是否有权行使合同解除权，法院就此分析认定如下：第一，从双方当事人上述补充协议关于首付款的付款约定看，姜渭渔、谢冬贵的实际付款时间与付款金额，确存在一定程度的逾期与不足，但该逾期与不足确又存在特殊原因。庭审已查明，因两套房屋结构的特殊性，双方当事人约定两套房屋的交易互为条件，但若按双方当事人补充协议关于贷款的约定执行，45-2号房屋的贷款又将无法获得审批通过，这一结果势必影响两套房屋交易的整体实现。为此，双方当事人在尚诚置地经纪公司主持下，专门就变更、调整原买卖合同及补充协议以解决该贷款问题进行了协商与约定。该一系列事实的出现，是姜渭渔、谢冬贵未按补充协议约定付款的重要原因。第二，根据尚诚置地经纪公司陈述，双方当事人在上述协商过程中，已就撤销网签、延迟45-1号房屋过户及变更两套房屋的先后履行顺序之变更内容达成一致意见。李全虽于庭审中对尚诚置地经纪公司陈述的双方约定内容不予认可，否认已就原买卖合同及补充协议作出变更，但经法院询问，仍可确定李全对将两套房屋一并抵押、变更45-1号房屋买受人及其原因是知晓并同意的，李全未能就其上述否认主张向法院提供充分反证。李全另主张在协商中其曾明确表示不能影响补充协议关于付款约定的事实，姜渭渔、谢冬贵不予认可，尚诚置地经纪公司未作相应证明，李全未能就此向法院提供证据。双方当事人在协商过程中，未能就可能发生相应变更的全部内容达成并签订补充协议，但仍可确定双方当事人对于45-1号房屋买受人主体变更及两套房屋一并抵押的履行方式变更已达成一致意见。这一主体及履行方式的变更，势必会对双方当事人的后续履行产生影响，包括撤销原网签合同并重新签订网签合同、原45-1号房屋补充协议约定的过户时间同时也是首付款截止的付款限期亦会发生变化等。故姜渭渔、谢冬贵基于双方当事人达成的上述变更，未全部按原补充协议约定履行，并非无故恶意拒绝履行或拖延履行。第三，根据现有证据，可证明在双方当事人协商后，乃至原补充协议约定的付款时间届满后，李全并未及时行使合同解除权，相反，双方当事人的系列履行行为亦于事实上变更了原补充协议约定的履行内容。其中，在双方当事人协商之后不久，为了实现45-1号房屋买受人变更为谢冬贵而重新办理网签，姜渭渔与李全的原网签合同已实际被撤销。李全于庭审中表示对于尚诚置地经纪公司撤销网签不知情且未授权，但其主张与双方当事人上述补充协议中关于授权尚诚置地经纪公司代理网签手续的约定内容不符，且其未就尚诚置地经纪公司陈述的事实，向法院提供相应反证。特别是于补充协议约定付款时间届满后，姜渭渔、谢冬贵通过境外付款方式，向李全的香港账户多次汇付了购房首付款，双方微信聊天记录内容显示，李全配合确认境外账户等信息并接受付款，未曾就此付款方式变化提出异议。庭审中，李全主张境外付款方式系姜渭渔、谢冬贵主动提出，此主张与双方微信聊天记录内容不符，其未能就此主张向法院提供相应证据。故该境外付款事实，可视为李全已放弃行使合同解除权。第四，上述因房屋结构问题导致无法取得贷款事实的出现，原本非可归责于双方当事人。但当遇有该等事由出现时，双方当事人均应本着促成交易实现的原则，进行积极协商并寻求其他途径解决该障碍。而在本案中，对于尚诚置地经纪公司发出的履约通知，李全并未给予积极回应。且姜渭渔、谢冬贵提供的录音证据内容另显示，李全在通知解除合同前，还曾通过尚诚置地经纪公司向姜渭渔、谢冬贵提出了提高售价的要求。可见，导致双方当事人未能及时达成新的付款约定等内容并签订补充协议的原因主要在李全。综上所述，根据合同法相关规定及双方当事人补充协议约定，姜渭渔、谢冬贵的履行行为只有在构成根本违约的情况下，李全才有权行使合同解除权。根据现已查明的上述原因及双方实际履行事实，如果说姜渭渔、谢冬贵存在一定不符合双方当事人补充协议约定的履行行为的话，那这一违约行为的程度亦属显著轻微，并未对李全利益及双方当事人合同目的实现构成实质损害，尚不构成根本违约。相反，李全在同意变更买受人等情形下，不配合办理贷款手续，特别是在发出解除通知前，本市房价已出现明显上涨的情势下，单方提出提高售价，有违诚实信用原则，其亦无权行使合同解除权。故现姜渭渔、谢冬贵要求继续履行，法院予以支持。相应地，法院对李全要求确认解除的请求不予支持。现双方当事人已变更合同买受人为谢冬贵，出卖人亦变更为李宝荣代为履行，李全、李宝荣负有向谢冬贵具体履行的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、谢冬贵与李全、李宝荣继续履行原姜渭渔与李全、北京尚诚置地房地产经纪有限公司，就北京市海淀区45号楼1至2层45-1号房屋，于2016年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；其中，谢冬贵于本判决生效后15日内一次性将上述房屋剩余购房款2365000元付至法院指定账户，李全、李宝荣于该款全部到账后7日内配合谢冬贵办理该房屋过户手续并交付房屋，将该房屋产权过户至谢冬贵名下；二、驳回李全的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李全、李宝荣提交了如下证据：2020年8月26日自北京市海淀区房屋管理局房屋交易中心调取的45-1号房屋、45-2号房屋撤销网签材料，包括：45-1号房屋、45-2号房屋《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》，代办撤销网签事项谢冬贵、姜渭渔、李全、李宝荣授权委托书，45-1号房屋、45-2号房屋《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1266××、C1273××、C1380××）。证明目的：录入机构不是尚诚置地经纪公司，网签合同不是李全签的，中介公司不是李全委托的中介公司，并且不是李全授权。谢冬贵认可证据的真实性，不认可关联性，办理房屋过户、网签手续均已授权中介公司，中介公司对每次网签签署及撤销均有告知双方，网签的签署及撤销真实反映了当时三方一致达成的合同变更。二审中，谢冬贵、姜渭渔、尚诚置地经纪公司没有提交新证据。本院认为，姜渭渔、谢冬贵与李全在尚诚置地经纪公司居间下，就本案45-1号房屋及45-2号房屋签订房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：一、45-1号房屋的首付款支付时间是否发生变更；二、李全是否享有合同解除权，其于2016年8月25日发出的解除通知是否发生解除合同的效力。一、45-1号房屋的首付款支付时间是否发生变更。双方在合同履行过程中，由于两套房屋结构问题导致45-2号房屋无法单独取得贷款，故双方变更了履行主体及履行方式，即将45-1号房屋的买受人变更为谢冬贵，并将两套房屋一并抵押贷款。这一主体及履行方式的变更，势必会对双方当事人的后续履行产生影响。关于付款及过户时间，45-1号房屋补充协议约定：乙方于2016年6月10日前产权过户前一日，将第一笔首付款360万元，以建委资金监管的方式支付给甲方，于2016年6月10日前产权过户前一日，将第二笔首付款270万元，以银行托管的方式支付给甲方。双方于2016年6月10日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。从合同整体解释来看，首付款支付时间是由过户时间确定的，二者不能单独割裂。根据尚诚置地经纪公司陈述，双方当事人在上述协商过程中，已就撤销网签、延迟45-1号房屋过户及变更两套房屋的先后履行顺序之变更内容达成一致意见。李全于2016年6月10日后陆续接受谢冬贵境外付款，对谢冬贵的付款行为并未提出异议，并未主张依据原合同迟延付款15日行使解除权，而是以其实际行为认可了45-1号房屋首付款时间发生变化。同时，就撤销45-1号房屋网签后，重新进行网签的时间，及45-1号房屋第二笔首付款办理银行监管账号的时间，双方均未进一步进行约定。双方应当本着促进交易实现的原则签订补充协议进一步确定各自的义务，而在本案中，对于尚诚置地经纪公司发出的《履约通知》，李全并未给予积极回应。且姜渭渔、谢冬贵提供的录音证据内容另显示，李全在通知解除合同前，还曾通过尚诚置地经纪公司向姜渭渔、谢冬贵提出了提高售价的要求。可见，导致双方当事人未能及时达成新的付款约定等内容并签订补充协议的原因主要在李全。二、李全是否享有合同解除权，其于2016年8月25日发出的解除通知是否发生解除合同的效力。前述，在谢冬贵未于2016年6月10日前产权过户前一日支付45-1号房屋购房款的情况下，李全并未行使解除权，以实际行为认可了45-1号房屋的首付款支付时间的变更。后李全以谢冬贵未支付45-1号房屋全部购房款，45-2号房屋首付款为由，拒绝办理银行面签，以45-2号房屋过户期限届满及谢冬贵未支付全部购房款为由，发出解除合同通知。该解除通知是否发生解除合同的效力，对此本院认为，关于银行面签时间，45-2号房屋补充协议约定：甲乙双方应于接到丙方贷款面签的通知后3日内前往银行或贷款机构办理贷款面签手续。2016年6月28日，尚诚置地经纪公司经办人曾就办理45-2号房屋贷款面签事宜联系李全一方，但因李全之妻不在国内而未果。2016年8月18日，尚诚置地经纪公司向李全发出《履约通知》，通知其在接到通知后立即与公司经办人联系，确认三日内办理银行面签等手续的时间，但未得到李全的回应。双方未约定银行面签时间与45-1号房屋购房款支付时间的先后，45-2号房屋的首付款支付时间为2016年8月10日前一日，故李全以谢冬贵未支付45-1号房屋全部购房款、45-2号房屋首付款为由，拒绝办理银行面签，不能成立。由于李全拒绝履行面签义务，导致双方未能在2016年8月10日前完成过户，故李全不享有解除权，其发出的解除通知，不发生解除合同的法律效力。综上所述，李全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101700元，由李全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月二十九日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨