江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1957号上诉人（原审被告）：江西银湾物业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道**南昌国际金融大厦****，统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人：胡祝帮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈佼，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：石买峰，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江鑫恒通房地产有限公司，住所地：九江市九瑞大道**，统一社会信用代码：91360400696051745A。法定代表人：潘希勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨安东，江西柴桑律师事务所律师。上诉人江西银湾物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“银湾公司”）因与被上诉人九江鑫恒通房地产有限公司（以下至判决主文前简称“鑫恒通公司”）纠纷一案，不服江西省九江市经济技术开发区人民法院（2020）赣0491民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银湾公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人并无合同解除权。《物业管理条例》只规定了建设单位先聘物业服务企业的权利，并没有规定聘物业服务企业的权利，《物权法》只规定了业主大会有解聘的权利，规定其他单位有解聘的权利。本案不符合法定解除权情形。一审法院认定，…案涉合同未出现鑫恒通公司主张的约定解除情形。为此关，有必要审查案涉合同是否具备法定解除的情形…，后一审法院以合同法第九十四条四款之规定解除合同，属适用法律错误。该条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，这一款的前提是，上诉人必须存在违约或者迟延履行债务，这里的违约行为与迟延履行债务必须对应合同的约定和债务，而一审法院认定上诉人不履行主要债务或者其他违约行为的内容是上诉人未将车库租金交给被上诉人，但车库租金是否应当交给上诉人并不在案涉前期服务合同及补充协议有任何约定。事实上，上诉人除了提供物业服务外，还代为管理被上诉人的自持车位，上诉人与被上诉人口头约定租金进行分成，但具体分成比例尚未达成一致，该法律关系与前期物业服务无关，也未在前期物业服务合同及补充协议约定，即便上诉人违，违反的也不是前期物业服务合同及补充协议，构不成解除前期物业合同的前提条件，更何况双方对租金上交多少，地下车库的，地下车库的能耗补贴如何计算没有约定一致，补充协议约定能耗补贴另行协商就是明证，没有约定就不存在违反约定，没有违约就不可能有法定解除的前提。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决解除合同完全没有事实依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人鑫恒通公司辩称：一、被答辩人认为答辩人无合同解除权，该主张的理由混淆概念、曲解法律。1、答辩人基于法律规定和建设单位的权利选聘被答辩人，案涉合同合法有效。合同的期限自2013年1月22日起至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，自动终止。在此期间，答辩人与被答辩人均是合同相对人，权利义务未曾转移给第三方，在合同合法有效的情况下，答辩人必然享有合同解除权。2、案涉合同虽危害涉及小区业主的利益，但是被答辩人忽视了合同签订的目的，目的是为选聘被答辩人为案涉小区提供前期物业管理服务事项，约定物业服务内容、服务标准，要求被答辩人提供合格物业服务项目的。因此，当被答辩人出现致使合同目的无法实现的违约事项时，答辩人可以解除合同，更换物业服务企业。3、住宅小区专有部分出售，并不影响答辩人合同解除权。在业主委员会成立前，能够选聘物业服务企业的只有建设单位。因此小区部分与被答辩人签订《**物业管理服务协议》并不意味着是小区业主选聘了被答辩人，而是小区业主接受答辩人选聘的前期物业服务企业。二、被答辩人违反合同约定，经催告后拒不履行，致使合同目的无法实现，双方完全丧失继续履行合同的基础。1、答辩人自持住宅30余套、商铺5000㎡以及707个地下停车位，是被答辩人的物业服务对象。对于其中的地下停车位的管理，合同明确约定要求被答辩人与车位使用人签订书面停车管理服务协议，明确车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。上述约定的目的在于有序管理小区业主或车位使用人对地下停车位的使用，同是了解使用情况，答辩人收取租金。但被答辩人自管理地下停车位以来不按约定管理，不与车位使用人签订书面协议，放纵车辆随意停放，不仅管理失职，还隐瞒停车位租金收取情况。况且在2017年答辩人主动与被答辩人联系协商租金收取及分配情况，但至今被答辩人分文未交。2、答辩人还提交其他证据足以证明被答辩人提供的物业服务未达到合同约定的管理要求。经过答辩人的催告，被答辩人拒不改正，合同已无继续履行的可能。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请二审法院驳回被答辩人的全部上诉请求。鑫恒通公司向一审法院起诉请求：1、判令解除鑫恒通公司与银湾公司签订的《“鑫恒通·观天下”前期物业管理服务合同》；2、判令银湾公司将物业档案资料（包括业主档案、财务账目等）移交给鑫恒通公司；3、本案诉讼费用由银湾公司承担。一审法院认定事实：观天下小区由鑫恒通公司开发建设。2013年1月22日，鑫恒通公司与银湾公司签订《“鑫恒通·观天下”前期物业管理服务合同》，鑫恒通公司选聘银湾公司为观天下小区提供前期物业管理服务，合同对小区物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业管理服务承诺、违约责任等内容进行了约定，其中，第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…五、车辆停放管理；…。”第八条约定：“停车场及其他费用收费分别采取以下方式：一、…1.地下停车位管理费收费标准30元/月/辆（不含租金）…。二、乙方应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务…。”第十三条约定：“乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.业主资料和产权资料及物业管理所必须的其他资料。”第二十八条约定：“乙方若违反本合同第三章的规定，擅自提高收费标准以及擅自增加收费项目的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”第二十九条约定：“甲、乙双方任一方不得无故提前终止合同；否则，擅自终止合同造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。”第三十五条约定：“本合同服务期限自2013年1月22日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同签订后，银湾公司九江分公司进驻观天下小区提供物业管理服务。合同履行过程中，银湾公司未将收取的地下停车位租金交付鑫恒通公司，鑫恒通公司遂于2017年1月15日向银湾公司九江分公司发出工作联系函，告知：1.地下停车位租赁区仅限人防部分，其余非人防部分只售不租；2.租车位180元/月（租金150元/月、物业管理费30元/月），银湾公司九江分公司负责车位租赁及代收租金，鑫恒通公司给予租金的20%作为提成，租金月结一次。2018年5月29日，鑫恒通公司与银湾公司针对合同履行中的有关事项经协商部分达成一致意见，双方为此签订补充协议书，但对于地下车库能耗补贴事宜，双方约定另行协商。此后，鑫恒通公司与银湾公司就地下车库能耗补贴事宜因未协商一致，鑫恒通公司遂于2019年1月9日委托江西柴桑律师事务所向银湾公司发出律师函，要求与银湾公司核算并由银湾公司补缴收取的停车位租金。同年1月18日，银湾公司九江分公司回函称：1.银湾公司九江分公司有权按照30元/月/个车位收取车位服务费，已出售和出租的由拥有人或使用人交纳，未出售或出租的车位服务费由开发单位（拥有人）交纳；2.按照2018年5月签订的补充协议书“地下车位能耗补贴另行协商”的约定，银湾公司曾就地下车位能耗补贴提出了两种解决方案，但鑫恒通公司并未回复；3.同意向鑫恒通公司支付地下车位租金，但鑫恒通公司需承担一直以来地下车库所有开支。因鑫恒通公司与银湾公司自合同签订后，双方主要针对地下车位能耗补贴事宜未能协商一致，故鑫恒通公司以其起诉状列明的银湾公司违约情形为由诉诸本院，请求如前述。观天下小区共有房屋九栋，住房套数**，总建筑面积123000㎡，该小区尚未成立业主大会并选举产生业主委员会。银湾公司九江分公司入驻观天下小区后，陆续与该小区业主签订了《前期物业管理服务协议》。庭审中，鑫恒通公司与银湾公司确认观天下小区住宅面积约85000㎡、商铺面积11900㎡、地下停车位、地下停车位707个自持住宅30余套，约80000㎡住宅已销售，鑫恒通公司现自持商铺面积约5000㎡；针对业主使用地下车位，银湾公司在庭审中提交了两份其与业主签订的地下车位使用管理服务协议。银湾公司自入驻观天下小区后，地下停车位，地下停车位租金由其收取与银湾公司因地下车位能耗补贴长期未能协商一致，银湾公司从未向鑫恒通公司交付过地下停车位租金。银湾公司入驻观天下小区后，鑫恒通公司向银湾公司移交的设施设备资料为鑫恒通公司提交的证据8“观天下智能化设备验收移交清单”。一审法院认为：鑫恒通公司与银湾公司签订的《“鑫恒通·观天下”前期物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵照履行。综合诉辩双方的意见，《“鑫恒通·观天下”前期物业管理服务合同》在当前情境下应否解除是本案的争议焦点。围绕该争议焦点，一审法院评述如下：《中华人民共和国合同法》对合同解除作了协议解除、约定解除和法定解除三种制度安排，本案双方未能协议解除合同。那么，案涉合同是否存在约定解除的情形。本案中，根据鑫恒通公司提供的九广网新闻报道、业主投诉及物业服务满意度调查问卷的内容可知，银湾公司在履行合同的过程中存在服务质量问题，银湾公司提供的证据也不足以证明其提供的物业管理服务符合合同第十章约定的目标管理要求。但从双方关于合同解除的约定来看，银湾公司的服务质量问题和银湾公司提供的物业服务未达到合同第十章约定的目标管理要求，均非鑫恒通公司解除合同的约定条件。因此，案涉合同未出现鑫恒通公司主张的约定解除的情形。为此，有必要审查案涉合同是否具备法定解除的情形。根据本案庭审中双方一致的陈述可知，鑫恒通公司持有观天下小区住宅套数736套中的30余套、持有观天下小区商铺面积11900㎡中的约5000㎡。又，根据鑫恒通公司提供的相关证据，观天下地下车库由鑫恒通公司投资建设，其持有全部的707个地下停车位，结合“谁投资，谁受益”的原则，鑫恒通公司对地下停车位租金享有受益权，而本案双方的纠纷便源自银湾公司未曾向鑫恒通公司交付过地下停车位租金。尽管随着观天下小区住宅和商铺的销售，鑫恒通公司自身持有的住宅和商铺面积在减少，但至今其仍是观天下小区的业主，其仍为案涉合同的相对方。尤其是银湾公司自2013年1月入驻观天下小区以来，所收取的地下停车位租金未曾交付鑫恒通公司，损害了鑫恒通公司的合法权益，且双方关于地下车库能耗补贴事宜经过长时间的多次协商不能达成协议的事实表明，双方针对合同的履行彼此已失去信任；鑫恒通公司提起本案诉讼，请求解除合同的行为也表明，双方已丧失合作的基础。基于此，若维持合同继续履行，将会使鑫恒通公司的合法权益持续遭受损害，合同双方的权利义务则严重不对称，鑫恒通公司的合同目的也将无法实现。同时，国务院《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”由该行政法规的内容可知，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位可以选聘物业服务企业。鉴于观天下小区尚未召开业主大会及成立业主委员会，鑫恒通公司作为该小区的建设单位和合同的相对方，另行选聘前期物业服务企业，不违反相关规定。有鉴于此，基于维持合同继续履行，鑫恒通公司的合同目的将无法实现，且本案也并无证据表明解除合同将会损害观天下小区其他业主的利益，故鑫恒通公司诉请解除合同依法可予支持。需要说明的是，从合同第二十七条和第二十九条约定的内容来看，在观天下小区成立业主委员会前，一方可以因对方违约而解除合同。也就是说，双方已在合同中约定一方违约的条件成就时，对方可以解除合同，并非只有依法成立的业主委员会才有权解除合同。因此，银湾公司关于只有依法成立的业委会才有权利代表观天下小区提起解除前期物业合同之诉，鑫恒通公司无权解除合同的抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。因合同解除，根据银湾公司履行合同的实际情况并结合鑫恒通公司提供的“观天下智能化设备验收移交清单”，银湾公司依法应向鑫恒通公司移交已形成的业主档案资料及“观天下智能化设备验收移交清单”中的设施设备资料。判决：一、解除原告鑫恒通公司与被告银湾公司于2013年1月22日签订的《“鑫恒通·观天下”前期物业管理服务合同》；二、由被告银湾公司于本判决生效后三十日内向原告鑫恒通公司移交观天下小区的业主档案资料及“观天下智能化设备验收移交清单”中的设施设备资料（见判决书附件）。案件受理费100元，由被告银湾公司负担。双方当事人在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。围绕上诉人银湾公司的上诉请求，双方二审争议焦点为：被上诉人鑫恒通公司提出的解除与上诉人银湾公司签订的案涉前期物业管理服务合同是否应予支持？经查，被上诉人鑫恒通公司系案涉小区的建设单位，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定可知，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位可以选聘物业服务企业。鑫恒通公司持有案涉小区住宅30余套、商铺面积约5000㎡、707个地下停车位。根据“谁投资，谁受益”的原则，鑫恒通公司对地下停车位租金享有受益权。根据双方签订的案涉前期物业管理服务合同的规定，银湾公司应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务方面的权利义务。而银湾公司自2013年1月入驻观案涉小区以来，未与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，也未曾向鑫恒通公司交付过地下停车位租金，损害了鑫恒通公司的合法权益。由此双方产生矛盾，且双方关于地下车库能耗补贴事宜经过长时间的多次协商不能达成协议的事实表明，双方针对合同的履行彼此已失去信任；鑫恒通公司提起本案诉讼，请求解除合同的行为也表明，双方已丧失合作的基础。基于此，若维持合同继续履行，将会使鑫恒通公司的合法权益持续遭受损害，合同双方的权利义务则严重不对称，鑫恒通公司的合同目的也将无法实现。鉴于案涉小区尚未成立业主委员会，双方当事人彼此间缺乏信任，无继续合作的诚意，签订的前期物业管理服务合同无法达到合同目的，难以继续履行，一审法院据此判决支持鑫恒通公司提出解除其与银湾公司与被告银湾公司案涉前期物业管理服务合同的诉请并无不当，本院予以支持。综上所述，银湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由江西银湾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年十二月十四日书记员  李 美