江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民终646号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司南莲支行，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇五一路**。负责人：熊国运，该支行行长。委托诉讼代理人：汤晓岚，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊坚，江西灯正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：南昌市广森科技有限公司，住，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**海航白金花园**楼****/div>法定代表人：康杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡叔华，江西明实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西蜗牛快购电子商务有限公司，住所地：，住所地：江西省南昌高新技术产业开发区艾溪湖二路**保利香槟国际花园**楼**v>法定代表人：戴长春。委托诉讼代理人：胡叔华，江西明实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西省速好达物流有限公司，住所地：江西省南昌，住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路**远帆大厦****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄永军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄东，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梅，北京市兰台律师事务所律师。原审第三人：江西省平彦实业有限公司，住所地：江西省南昌县小蓝经，住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区以**iv>法定代表人：陈亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜人芳，江西明传律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，江西明传律师事务所律师。原审第三人：陈亮，男，1985年12月12日生，汉族，住江西省九江市庐山区。原审第三人：彭亭亭，女，1984年6月7日生，汉族，住江西省九江市庐山区。上诉人中国银行股份有限公司南莲支行（以下简称中国银行南莲支行）、南昌市广森科技有限公司（以下简称广森公司）、江西蜗牛快购电子商务有限公司（以下简称蜗牛公司）因与被上诉人江西省速好达物流有限公司（以下简称速好达公司）及原审第三人江西省平彦实业有限公司（以下简称平彦公司）、陈亮、彭亭亭案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初51号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中国银行南莲支行的委托诉讼代理人熊坚，上诉人广森公司的法定代表人康杰及该公司与蜗牛公司的共同委托诉讼代理人胡叔华，被上诉人速好达公司的委托诉讼代理人黄东、姜梅，原审第三人平彦公司的委托诉讼代理人杜人芳、张志强到庭参加诉讼，原审第三人陈亮、彭亭亭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行南莲支行上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。（一）中国银行南莲支行并非本案的适格被告，不应当承担本案诉讼费用。一审中，速好达公司放弃撤销一审法院的拍卖行为的诉讼请求，系对其自身权利的处分。故本案争议焦点为速好达公司就案涉土地、房产是否享有真实合法的租赁权，如享有，该权利是否能够排除执行。中国银行南莲支行依据（2015）洪民初字第660号民事判决书向一审法院申请执行，一审法院于2016年5月5日立案受理，执行案号为（2016）赣01执269号。一审法院于2018年6月11日作出（2016）赣01执269-5号执行裁定，裁定平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区以南Ｃ＃地（土地证号：南国用2012第**）及该地块上的二栋房产，分别为：南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）房产的所有权及相应的其他权利归买受人广森公司所有，财产权自本裁定送达时转移。由以上裁定可知，案涉Ｃ＃土地及二栋房产所有权及其他相关权利已经转移至买受人广森公司，故中国银行南莲支行与诉争土地、房产无法律上的关系，不应当作为本案的适格被告，不应当承担本案的诉讼费用。（二）一审法院采信的证据存疑，不应作为认定案件事实的依据。1、速好达公司与平彦公司不存在合法有效的租赁关系。2014年9月1日《租赁合同》显示：“鉴于2014年1月10日和2014年1月14日甲方（即平彦公司）为黄永军、钟亮担保借款出现未还款情况，同时双方协商乙方（即黄永军、钟亮）暂不起诉查封甲方公司资产达成以租赁方式偿还该借款，现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理。”同时第六条第一款约定“双方约定，自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息……”可见，《租赁合同》是平彦公司以其土地房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其名为租赁但实际上并非合法有效租赁关系。故速好达公司与平彦公司不存在合法有效的租赁关系。2、《租赁合同》系恶意串通签订的虚假合同。中国银行南莲支行在一审答辩意见中提出租赁合同约定的租金标准及租金的支付不符合常理、增值税发票开具的日期和服务名称不符合常理，一审法院未对以上不合理之处进行审查，仅凭法庭开庭时及庭后质证时向各方当事人进行诚信诉讼释明而认定该《租赁合同》的真实性，未对该合同及所谓的租赁关系存在的诸多不符合常理的疑点进行审查。速好达公司提供的2015年6月19日由南昌小蓝经济开发区经济发展部加盖公章的《厂房租赁协议确认书》，据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第一百一十五条之规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。速好达公司提供的确认书中仅有单位印章，未有负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，一审法院不应采信。3、速好达公司未在抵押权登记前合法占有使用该租赁物。案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应符合以下条件：（一）在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（二）已按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。速好达公司提供的证据如水费、污水处理费付款回单、购买电动搬运车付款凭证等只能证明速好达公司2016年才开始对案涉土地房产进行占有使用，而案涉土地房产已在2014年办理抵押登记，其未在抵押权登记前合法占有使用该租赁物。另外，租赁合同约定租金为3元每平方米每月，明显低于当地市场标准。故速好达公司不能阻止向买受人移交占有被执行的不动产。广森公司、蜗牛公司答辩称，同意中国银行南莲支行的诉请。1、认同中国银行南莲支行上诉状中第二点的理由即速好达公司与平彦公司不存在真实善意的租赁关系；2、租赁是正如刚刚算好，速好达公司所说的其在一审当中提供使用的证据正好是一审法院不采信的证据，一审判决未确认速好达公司在2014年9月已经使用租赁物；3、本案当中存在一个恶意串通，倒签租赁合同的情况；4、速好达公司与平彦公司用关联公司为借款做担保，又用相关公司租赁物使用权转让来冲抵借款，不是真实的借款主体关系，且不具有善意。如果以借款冲抵两年资金作为租赁合同的成立时间，对任何善意的债权人是不公平的。速好达公司答辩称，（一）中国银行南莲支行系本案适格被告，一审法院判决其承担诉讼费用正确。本案是因为一审法院2018年6月20日做出（2016）赣01执269号公告，要求速好达公司迁出案涉场地。速好达公司基于租赁权针对该公告提出异议，一审法院于2018年12月21日向速好达公司送达（2018）赣01执异194号执行裁定书，驳回速好达公司的异议请求，该裁定列明的申请执行人为中国银行南莲支行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百零七条的规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告之规定，中国银行南莲支行系适格被告。（二）中国银行南莲支行的第二点上诉理由不成立。1、中国银行南莲支行仅以2014年9月1日起至2016年8月31日租金未支付即要求认定不存在合法有效的租赁关系没有依据。2014年9月1日起至2016年8月31日租金未支付是由于双方约定的免租期。因为租赁时间较长且存在前述案涉房屋未完工、不具备使用条件、需要速好达公司对房屋进行装修、完善设施设备等客观情况，约定了两年免租期。即使最终法院认定两年租金系抵偿债务，也不能以此认定不存在租赁关系。租金抵债只是租金支付的一种方式，与明显带有恶意的以让渡租赁物使用权的方式抵债有本质的不同，让渡租赁物使用权抵债，一般具有租期长、整个合同期间不需要支付租金、承租人不实际占有等特点。本案并非整份合同为让渡租赁物使用权，即使前两年租金用于抵债，并不改变双方存在租赁关系的性质，人为分割开来完全以租金支付方式认定租赁合同的性质以及是否存在租赁关系没有法律依据。2、中国银行南莲支行主张案涉《租赁合同》为虚假合同无事实依据。中国银行南莲支行提出的租金不合理、租金的支付不符合常理等没有任何事实依据，只是推测，且所提出的疑点对租赁关系的成立没有影响，不能因此认定案涉《租赁合同》虚假。《厂房租赁协议确认书》系在速好达公司成立后为了向园区争取招商优惠政策由当时的管理部门给予的确认，是在办理手续过程中用到的文件，是客观证据，并非南昌小蓝经济技术开发区管理委员会（以下简称小蓝管委会）为本案提供的证明材料。3、速好达公司有充分的证据证明其自2014年9月起占有案涉租赁物。关于速好达公司于2014年9月占有案涉租赁物一事，除了第一次提交证据时提交的水费、污水处理费等单据外，还补充提交下列证据。1、《厂房租赁协议确认书》由小蓝管委会经济发展部盖章确认双方之间的租赁关系；2、小蓝经济技术开发区招商中心盖章的《申请报告》。该份文件是在速好达公司成立后为了达到建设好物流园的目标，速好达公司计划向小蓝经济开发区申请招商引资的优惠政策。按照当时招商引资中心的流程，申请优惠政策必须注册公司前提交这份申请报告，当时该中心对双方的租赁关系予以确认后，让黄永军去找经发局办理。虽然最终申请优惠政策没有结果，但该中心对双方租赁关系的确认属实；3、黄永军与南昌市智婴制衣有限公司（以下简称智婴公司）于2014年9月15日签订的《租赁协议》、智婴公司2015年3月15日发出的《退款告知书》、黄永军2014年9月13日与罗正平签订的《绿化填土协议》和双方2019年2月25日在小蓝经济开发区人民调解委员会签署的《调解协议书》以及收条、黄永军2014年10月1日与安义县湘林园艺有限公司（以下简称湘林公司）签订的《绿化工程施工合同》、湘林公司2018年12月10日发来的《付款通知书》和银行转账凭证。综上，请驳回其上诉。平彦公司答辩称，（一）平彦公司与速好达公司存在合法的租赁合同关系，而不是抵偿欠款的合同之债，所签的《租赁合同》真实、有效，以租金抵冲借款是平彦公司对租金的自由处分权，不影响合同效力。2014年9月1日《租赁合同》中约定：“双方约定，自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借及利息3686000元，以后不再计息。（同时该乙方未注册公司前乙方委托用方负责收取厂房租金至乙方注册公司后并与甲方新签订协议，这时间段以后称为免租期）。”据此称该合同为以租抵债合同，该合同之债不适用买卖不破租赁原则不成立。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。案涉《租赁合同》约定了房屋的基本信息、使用情况、租金支付和其他费用，且承租人自合同订立后实际占有并使用了房屋，只是对房租支付方式有特别约定，不违反法律规定，不影响租赁合同的效力。以租抵债合同一般具有租期长、不需要支付租金、且不实际占有使用，具有明显的以租抵债妨碍执行的恶意。因此，2014年9月1日至2016年8月31日期间平彦公司与黄永军、钟亮建立的《租赁合同》并非以租抵债合同。（二）速好达公司已在债权人抵押权登记前合法占有使用租赁物。速好达公司在2014年9月1日《租赁合同》签订后即实际占有并使用了案涉房屋及场地。速好达公司提交了2014年9月8日由小蓝经济开发区招商中心盖章确认其租赁关系的《申请报告》、2014年9月15日黄永军与智婴公司签订的《租赁协议》及智婴公司2015年3月15日发出的《退款告知书》；黄永军2014年9月13日与罗正平签订的《绿化填土协议》和2019年2月25日的《调解协议书》以及收条；黄永军2014年10月1日与湘林公司签订的《绿化工程施工合同》、湘林公司2018年12月10日发来的《付款通知书》；2015年6月19日小蓝管委会对于速好达公司承租案涉土地房屋的事实进行确认的《厂房租赁协议确认书》；2015年后形成的购买电动搬运车付款凭证发票、安装升降作业平台合同及付款凭证、监控设备安装费付款凭证及购买监控室空调、液晶显示器发票、三家商户的《仓储租赁合同》，收款回单及仓储服务费发票、员工工资支付回单、水费，污水处理费付款回单及发票，收据、购买仓储专用系统软件付款回单及发票、电费缴纳付款回单及发票等证据。都说明了从2014年9月1日《租赁合同》签订后，速好达公司无论在案涉房屋、场地办理抵押登记前还是办理抵押登记后，都实际占有并使用案涉租赁物。（三）一审法院拍卖程序违法，在拍卖案涉土地房产时已经知晓租赁情况。依据《人民法院办理执行案件的规范》（以下简称《执行案件规范》）第574条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，人民法院应当先处理该物业的租赁权再启动拍卖程序，一审法院明知该物业存在租赁权情况下，仍然先行启动拍卖，拍卖成功后又下达迁出通知书，违反法定程序，请撤销一审法院的拍卖行为。1、一审法院在拍卖前已知悉案涉地块存在租赁权。2017年11月16日，一审法院发布关于拍卖被执行人位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃地的土地、厂房及附着物的公告，该公告第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：速好达公司。”2018年4月12日，一审法院发布关于拍卖被执行人位于南昌县小蓝经济开发区南Ｃ＃地的土地、厂房及附着物的公告，该公告第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：速好达公司，该公司租赁该标的物，如有意向购买该标的物并想了解该标的物的租赁情况的，可以与该公司联系。”由此可知，一审法院在拍卖前明知案涉房屋、土地存在租赁权，在未对案涉拍卖土地、厂房及附着物的租赁权情况进行调查核实下，直接将案涉土地、房产进行挂网拍卖，强制清退合法租赁权人，导致诉讼纠纷的产生，不仅损害了租赁权人利益，同时损害了拍卖权人的利益。2、速好达公司与平彦公司签订的《租赁合同》真实、有效，其对案涉土地房产享有真实、合法的租赁权。依据《江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南》第35条规定：“金钱债务执行中，承租人在债权人设立抵押权之前，已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付了租金，并实际占有使用租赁物，应认定为先租赁后抵押。执行法院对该租货物的执行如果影响到承租人租赁权的行使，承租人据此提起执行异议之诉，请求排除执行的，应予支持。”本案为金钱债务执行中因实现抵押权而涉及到租赁权所产生的纠纷，速好达公司的租赁权形成于债权人设立抵押权之前，且其已经合法占有使用了租赁物，其对案涉土地房产享有真实、合法的租赁权，应当予以保护。3、一审法院裁定驳回速好达公司的执行异议错误，且据此作出排除速好达公司租赁权，强制速好达公司迁出的（2016）赣01执269号公告违法。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议案件规定》）第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。现速好达公司在债权人抵押权登记和法院查封前已订立真实有效的不动产租赁合同并且已实际使用租赁物，且速好达公司不存在恶意串通、以明显不合理低价承租或伪造租金的情形。因此，速好达公司有权在租赁期内请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产。（四）一审法院对竞拍者资格审查不实，此拍卖无效。小蓝管委会对案涉地块的拍卖有特殊要求，广森公司、蜗牛公司不符合竞拍条件，故其拍卖行为无效，应重新组织对案涉地块的拍卖。在一审法院关于拍卖平彦公司位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃、Ｃ＃地的土地、厂房及附着物的公告中特别用加粗黑体字注明这一内容：特别注意事项：经我院函询小蓝管委会拍卖该地块及地上附属物相关事宜，该委函复我院，建议我院在拍卖执行过程中优先考虑平彦公司拖欠的相关税费、工人工资及社保等，避免留下遗留问题，并且建议我院在选择参与竞买的个人或法人时，充分考虑开发区目前招商引资的实际情况和要求，对参与竞买的个人或法人进行必要的资格审查：1、拍卖的平彦公司Ａ＃地和Ｃ＃地不相连，且该公司出行入口只设在，以后拍得方与现有的被执行人就存在的出行问题，建议本院与拍得方协商；2、参与竞买的个人或法人，未来在开发区的投资项目必须符合开发区产业发展政策（汽车及零部件产业、食品饮料产业、生物医疗产业、高新技术产业），建议本院在拍卖过程中对竞买人未来在开发区的投资产业进行必要的限定；3、参与竞买的个人或法人未来在开发区投资应达到开发区相关入园标准（发展前景好、产出效益优、科技含量高、无污染性的行业，投资强度应达到200万元／亩，投产后第一年的亩均税收不低于8万元，投产后第三年的亩均税收不低于10万元）；4、未来在开发区投资的项目必须符合开发区用地规划要求（工业用地）。因小蓝管委会对入驻企业有特殊要求，故发函让法院对相关竞拍企业予以审核。因蜗牛公司、广森公司不符合开发区产业发展政策（汽车及零部件产业、食品饮料产业、生物医疗产业、高新技术产业），所以蜗牛公司、广森公司竞拍成功后至今未能办理房屋产权登记，广森公司、蜗牛公司在淘宝网司法竞拍违反相关政策的规定，不符合竞拍条件，其竞拍行为无效，应予以撤销后重新组织司法拍卖。综上，请求驳回上诉，维持原判。广森公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回速好达公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用均由速好达公司承担。事实与理由：一、2014年9月1日《租赁合同》为黄永军、钟亮与平彦公司为对抗租赁物业抵押权人优先权而恶意串通、于办妥租赁物业抵押登记手续后倒签的合同，属无效合同。速好达公司与平彦公司于2015年3月1日签订的《租赁合同》亦为与实际控制人黄永军、钟亮与平彦公司恶意串通、对抗租赁物业抵押权人优先权而炮制的合同。而黄永军代表速好达公司向工商管理部门递交的速好达公司与平彦公司于2015年1月1日的《办公仓储租赁服务合同》才是真实合同。一审法院认定2014年9月1日《租赁合同》、2015年3月1日《租赁合同》为真实合同系认定事实错误，导致一审判决错误，速好达公司对租赁物业享有的权利不能对抗抵押权人实现抵押权发生的所有权变动。（一）黄永军、钟亮为保障其对平彦公司享有的非物权担保债权的安全，具备与平彦公司恶意串通倒签租赁合同、对抗他人抵押债权的动机（二）2014年9月1日《租赁合同》、2015年3月1日《租赁合同》为对抗租赁物业抵押权人优先权而恶意串通、事后倒签的合同，多处内容不合理，约定与房屋租赁的交易习惯不符，是双方串通损害第三人利益。主要如下：1、租期过长。2014年9月1日《租赁合同》约定的租赁期限长达17年，2015年3月1日《租赁合同》约定的租赁期限长达16年半。2、租金过低。租金初始价格仅为每月3元/平方米，未区分厂房和办公楼的租金。两年免租期后，即自2016年9月1日至2021年8月31日五年内的租金未约定递增，2021年9月1日起，每年租金仅递增3%。3、支付方式异常。前两年租期免租，2016年9月1日至2021年8月31日五年租金一次性支付，且在免租期后、有偿租期开始后两个月内才收取五年租金，不符合常理。4、从双方违约责任可看出，黄永军、钟亮已知晓租赁物业极大可能存在房屋权属或诉讼问题致其无法利用租赁物业的情况。出租人、承租人的违约责任极度不对等。两份《租赁合同》均约定，“如因房屋权属或诉讼问题致黄永军、钟亮无法利用租赁房屋的，将已收取的租金余额退还黄永军、钟亮并按从起租日起已交租金的600%支付违约金。同时平彦公司还应赔偿黄永军、钟亮装修、增添设备等产生的损失。”而双方约定，若速好达公司、黄永军、钟亮提前退租的，仅须按月租金的600%支付违约金。可知，速好达公司、黄永军、钟亮已知晓平彦公司日后可能与他人产生纠纷，而致使其无法继续占有、使用租赁物业。（三）2015年1月1日《办公仓储租赁服务合同》为意思表示真实的合同。1、该合同约定的租金价格、租赁期限合理。该合同约定租期2015年1月1日至2020年2月28日，厂房的租赁单价为每月8元/平方米、办公楼的租赁单价为每月10元/平方米，并且第二年起按双方约定的单价每年递增8%，符合市场租金价格。2、该合同系速好达公司发起人黄永军主动向行政机关工商管理部门提交的租赁合同，更值得大众信赖。3、速好达公司辩称其向工商管理部门提交的《办公仓储租赁服务合同》与2014年9月1日《租赁合同》、2015年3月1日《租赁合同》内容大相径庭的理由牵强、不应被采纳。（1）速好达公司未正面回答该合同约定的租期、租金标准等内容与2014年9月1日《租赁合同》约定不一致的根本原因。工商管理部门在审核公司主体申请设立登记材料时，并不对场地租赁价格进行合理性审查，速好达公司未合理解释为何提交一份租金标准高于2014年9月1日《租赁合同》约定租金标准3倍的场地租赁合同交于工商管理部门备案，而是牵强解释2014年9月1日《租赁合同》超低租金标准的合理性。（2）假设黄永军、钟亮与平彦公司于2014年9月1日签订的《租赁合同》不存在倒签情况，速好达公司与平彦公司没必要于2015年1月1日再签署《办公仓储租赁服务合同》，而是照搬2014年9月1日《租赁合同》约定的租金标准、租期等内容，另行签署内容一致的《租赁合同》。真正的事实只能是，在2015年初黄永军代表速好达公司向工商管理部门递交申请设立公司的登记材料时，未签订2014年9月1日《租赁合同》，尚未就对抗抵押权确定租期、租金标准、租金抵债等事宜，在仓促之下、按照市场交易习惯和租金价格签订《办公仓储租赁服务合同》。综上，2014年9月1日《租赁合同》为黄永军、钟亮与平彦公司为对抵押权人优先权而恶意串通、于办妥租赁物业抵押登记手续后倒签的合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效。此外，根据《执行异议复议案件规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，其诉讼请求不能成立。二、不论两份《租赁合同》的真实性、合法性，退一步而言，假设两份《租赁合同》未倒签，一审法院已查明平彦公司将2014年9月1日至2016年8月31日期间租赁物业使用权无偿交于黄永军、钟亮冲抵债务，在此期间，平彦公司与黄永军、钟亮并非建立租赁关系，而是债权债务抵偿关系。一审法院（2018）赣01执异194号执行裁定认可该观点，而一审法院却对该期间法律关系作出错误认定，系认定事实不清。中国银行南莲支行于2014年11月24日起对案涉租赁物享有抵押权，即在速好达公司与平彦公司建立租赁关系的2016年9月1日前，故速好达公司对租赁物享有的权利不具有排除执行的效力。1、一审法院认定平彦公司与黄永军、钟亮约定的免租期实际系平彦公司以两年租金冲抵借款本金及利息3686000元。但认定免租期内双方建立租赁关系、租赁合同法律关系自2014年9月1日成立不当。2、《最高人民法院（向社会公开征求意见稿）》第十二条第二款规定，“不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；（三）案外人已按照合理方式支付合理租金。”在2014年9月1日及2015年3月1日《租赁合同》中，2016年8月31日前的免租期合同的建立并非基于租赁目的，而是平彦公司为偿还借款，其与合同相对方建立的是债权债务抵偿关系，自2016年9月1日起才建立为租赁关系。一审法院（2018）赣01执异194号执行裁定认定，“平彦公司与速好达公司2014年9月1日至2016年8月31日之间的租赁合同实为将案涉土地房产的使用权转让给黄永军、钟亮，以此履行借款合同的还款义务，不同于出租人与承租人签订的租赁合同。平彦公司与速好达公司2014年9月1日签订的合同不能对抗中国银行南莲支行与胡九花对案涉土地房产享有的抵押权。速好达公司所主张的与平彦公司2016年9月1日以后形成租赁关系亦不能对抗成立在先的抵押权人。”3、从审判实践可知，最高人民法院及本院对案外人基于房屋使用权抵债关系对抗抵押权人实现抵押权发生的所有权变动的效力均不予认可。（1）最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书认为，“《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵债欠款的合同之债而非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。”（2）本院执行局于2018年12月24日发文的《民事执行事务疑难问题解答第（10）期》载明，“当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”故一审法院认定租赁合同法律关系自2014年9月1日成立为认定事实错误，而是自2016年9月1日成立。4、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”。综上，中国银行南莲支行于2014年11月24日设立抵押权在前，速好达公司于2016年9月1日与平彦公司建立租赁关系在后。根据上述法律条款，速好达公司与平彦公司的租赁关系不得对抗已登记的中国银行南莲支行的抵押权。三、即使一审法院判决适用《江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南》第35条正确，一审法院却未对该条限定的适用前提条件即速好达公司、黄永军或钟亮于中国银行南莲支行设立抵押权之前实际占有适用租赁物进行认定。速好达公司提供的证据不足以证明在中国银行南莲支行设立抵押权的当日即2014年11月24日前已实际占有租赁物业。速好达公司的排除执行的诉讼请求的理由不能成立。1、江西省高级人民法院执行局于2018年12月24日发文的《民事执行事务疑难问题解答第（10）期》载明，应从以下方面审查判断承租人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：A.案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；B.案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；C.案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；D.案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；E.案外人提供确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。2、速好达公司未提供确切证据证明在抵押登记日2014年11月24日前实际占有租赁物业的证据。其提供的与供应商或下游租户发生业务往来的证据，为2016年后发生，不能证明抵押前已占有使用租赁物业，速好达公司应对其举证不利承担相应法律后果。1、根据担保法的规定，变更了平彦公司是不应该承担担保责任。2、这种关联交易为法律所禁止，损害了债权人利益。3、速好达公司及其关联公司和关联人之间，是恶意串通伪造证据，多次提供了虚假证据反复用于本案和其他案件，损害了司法公正，请求查清后予以依法处理。中国银行南莲支行答辩称，同意广森公司的上诉请求及理由。蜗牛公司答辩称，同意广森公司的上诉意见。速好达公司答辩称，一、一审法院认定速好达公司与平彦公司租赁关系成立于2014年9月1日正确。1、广森公司称2014年9月1日《租赁合同》、2015年3月1日《租赁合同》系串通倒签无任何依据。2014年9月1日，速好达公司尚未成立，《租赁合同》是由速好达公司法定代表人黄永军及发起人钟亮与平彦公司签订，故在该合同第十七条补充条款专门约定在黄永军和钟亮注册公司后，平彦公司同意与新成立的公司另行签订协议，且约定签订新合同后2014年9月1日的合同继续有效。速好达公司于2015年2月9日登记设立，2015年3月1日平彦公司与速好达公司重新签订《租赁合同》，合同主要条款一致，是对2014年9月1日所签《租赁合同》的承继。截止到本次庭审之前没有证据证明存在所谓的倒签或者说有虚假的内容。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（以下简称《公司法司法解释三》）第二条和《江西省高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，速好达公司承继了黄永军和钟亮与平彦公司签订的租赁合同的权利义务，租赁关系建立于2014年9月1日。因为当时项目没有完全建设完成，能找到的证据较少，从2014年到2015年项目一直在招租，但是能找到的很少。2、速好达公司有充分证据证明自2014年9月1日起实际占有案涉场地。具体证据见前述对中国银行南莲支行的答辩意见。以上证明速好达公司与平彦公司的租赁关系成立于2014年9月1日。这些都是当时速好达公司与案外人签订的租赁合同，这些公司规模都不大，没有要求跟平彦公司签合同。但是签了合同之后一直招商，园林市场一直不能使用，所以跟速好达公司解除了合同，退出了租赁。这些过程证明在2014年9月1日的时候，速好达公司实际占有案涉场地。3、速好达公司已按照合同约定支付了全部租金，且租金并未过低。速好达公司与平彦公司签订的《租赁合同》约定租期为17年，2014年9月1日至2016年8月31日为装修免租期，无需支付租金；自2016年9月1日起租金按单价3元/月/平方米计算，每月租金177030元，每年租金2124360元。支付时间为2016年10月31日之前支付2016年9月1日至2021年8月31日的租金，以后每年支付一次，且每年租金有相应的递增。速好达公司已经于2016年10月11日前支付了2016年9月1日至2021年8月31日的租金10621800元。在2014年9月1号《租赁合同》签订时，案涉租赁物、场地尚未完全完工，园区内基础设施尚不完善，达不到使用标准，案涉房屋为毛坯房需要进行装修才可使用，园区门前的市政道路于2016年6月开始建设，2018年2月底才竣工通车。正是基于当时出租物的客观情况，结合双方长期租赁、速好达公司全权经营案涉物流园区的特点，双方约定了3元/平方米的租金。经过速好达公司5年多的投入及经营管理使案涉园区逐渐形成了有规模的物流园，达到使案涉房屋保值增值的目标，不能因此认为5年前签订的租赁合同价格过低。二、2015年1月1日《办公仓储租赁服务合同》系办理工商登记使用，不是双方案涉场地租赁的真实意思表示，事实上不可能履行这份合同，不能以该合同的价格来认定2014年9月1日《租赁合同》的租赁价格过低，更不能以此认定速好达公司与平彦公司恶意串通。1、两份合同约定的租赁范围不同、租赁物的性质、目标和用途不同。《办公仓储租赁服务合同》按工商局要求提供的公司住所地使用证明,由黄永军与平彦公司签订，其目的是符合公司法规定的设立条件，不是真正的租赁合同。因此，租赁面积只有A1栋的1楼，面积3111.94平方米和办公楼1楼面积250平方米。2014的9月1日《租赁合同》的租赁范围则是整租小蓝经济开发区富山中大道828号11栋建筑物及园区内场地。在2014年9月1日平彦公司已将全部土地房屋及场地出租给速好达公司的情况下，平彦公司不可能再将其中一部分房屋高价出租，更不可能再在案涉场地上负责物业管理、提供仓储服务。自速好达公司与平彦公司签订《租赁合同》后，平彦公司从未在园区内进行任何经营管理。根据《租赁合同》的约定，速好达公司不仅承租了案涉房屋，还对案涉租赁物及场地进行全面管理，使租赁场地尽快达到物流园的标准、实现园区内租赁房屋的保值、增值。速好达公司在此过程中将案涉租赁房屋从毛坯房装修成可作仓储使用的房屋，可以自用，可以对外转租给他人或者可以使用案涉租赁物为他人提供仓储托管服务，这些内容与仅仅租赁房屋进行办公性质不同，租赁物实际是经营标的物。《办公仓储租赁服务合同》是办理工商登记使用，因此，该合同设定的场景是速好达公司自己办公及仓储使用的房屋，其性质是办公场所。2、权利义务完全不同、承租的条件不同。《办公仓储租赁服务合同》约定平彦公司不仅提供房屋，还要提供仓储服务、消防设施设备及承担与提供的仓储服务有关的费用；平彦公司提供的仓储房屋是设施、设备完善的、可直接使用的房屋，并由平彦公司负责维修房屋、维护设施设备等；平彦公司除仓储费用外不得另行收取任何费用；由平彦公司购买仓储场所的保险等。《租赁合同》约定案涉房屋及场地均为现状出租，（1）如果有土地增值税由速好达公司承担；（2）由速好达公司自行出资完善设施、设备，平彦公司不再投入任何设施改造费用；（3）由速好达公司自行维护设施、设备；（4）租赁税由速好达公司承担；（5）房屋的主体结构、屋面及公共设施的维修以及房屋的保险都由速好达公司承担；（6）租赁期内由速好达公司承担所有与租赁房屋相关的费用。3、承担的成本不同。首先，在《租赁合同》项下，速好达公司要承担装修房屋、完善、维护设施设备、维修租赁物等各项费用；要自行承担土地增值税、购买案涉房屋的保险；而《办公仓储租赁服务合同》中这些费用都应当由平彦公司承担。更为重要的是，《租赁合同》项下，速好达公司要承担房屋空置期间的费用。《租赁合同》项下租赁的房屋因为是整租，有空置率及空置期的问题。速好达公司与平彦公司签订的是17年合同。合同签订之初由于工程尚未完全完工【案涉项目基础工程施工于2014年8月28日竣工验收，但当时尚有部分工程未完工（见本院（2017）赣民终330号民事判决）；地面尚不平整，仓库的地坪改造；地面尚不平整月28日开始施工，2015年4月23日竣工（见南昌县法院（2016）赣0121民初2929号民事判决）；水电未通，变压器于2015年1月入场施工，于2015年2月竣工交付（见南昌县法院（2018）赣0121民初2353号）】、案涉房屋不具备使用条件；加之园区周边小蓝经济开发区尚未招商，没有其他的商贸市场、农贸市场、货运市场等仓储需求；配套方面，门口的市政道路于2016年6月开始建设，2018年2月底才竣工通车。基于这些客观原因2014年9月1日《租赁合同》签订后，园区内的房屋无人承租，速好达公司前几年是在投入进行完善设施设备、装修、招商等工作，没有收益。即使2016年经营有起色，但不可能将合同约定的5万多平方米全部出租，现在因法院张贴的搬迁公告，空置率越来越高，截至目前园区内宿舍楼、材料库、办公室楼的3-5层等仍然空置；每个租户到期之后至下一个租户再承租之前按惯例需要给一定期限的免租期，称为空置期。这些空置房屋以及空置期间的费用均由速好达公司承担。速好达公司在向平彦公司交租金时没有任何扣除。如果按《办公仓储租赁服务合同》约定，速好达公司除交租金外不存在这些费用也无须承担任何成本。综上，2014年9月1日《租赁合同》的租赁范围是小蓝经济开发区富山中大道828号内全部11栋建筑物、园区内场地及地上附着物，速好达公司承租该租赁物是为了对这些租赁物进行经营管理利用自己的物流管理经验将租赁场地打造成物流园，案涉场地是生产经营的标的物，并非仅仅自己使用。在工商局注册登记时需要提交公司注册地址，双方按照自用办公模式签署《办公仓储租赁服务合同》，并提交给工商登记部门，该合同没有履行，事实上无法履行。另外，该合同约定的价格是按自用办公场地的价格，而2014年9月1日的《租赁合同》则是整租案涉租赁物经营使用，两者在租赁范围、使用成本、用途、各方权利义务等方面均有不同，以此推测2014年9月1日《租赁合同》为虚假、串通没有事实依据。三、判断租赁关系是否存在不仅仅依据租金的支付，仅因2014年9月1日至2016年8月31日的租金未支付主张租赁关系成立于抵押之后的上诉请求与事实不符。1、2014年9月1日至2016年8月31日未支付租金是基于合同约定的免租期。首先，2014年9月1日《租赁合同》约定以2年租金抵债，但是该《租赁合同》约定2014年9月1日至2016年8月31日为装修免租期，结合两份《租赁合同》看，事实上是免租期，不是租金抵债。2015年3月1日速好达公司与平彦公司签订的《租赁合同》中没有关于以租金抵债的约定，因此2014年9月1日至2016年8月31日，本身就是免租期，不存在以租金抵债的情况。考虑到租赁时间较长且存在前述案涉房屋未完工、不具备使用条件、需要速好达公司对房屋进行装修、完善设施设备等客观情况，约定两年免租期并没有过长。2、即使认定2014年9月1日至2016年8月31日两年没有交租金是以租金抵债，也不能将《租赁合同》割裂为两部分，分别判断是否存在租赁关系。租金抵债只是租金支付的一种方式，与明显带有恶意的以让渡租赁物使用权的方式抵债有本质的不同，让渡租赁物使用权抵债，一般具有租期长、整个合同期间不需要支付租金、承租人不实际占有等特点。本案并非整份合同为让渡租赁物使用权，即使前两年租金用于抵债，但不改变双方存在租赁关系的性质。最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书并非指导案例，本案并非必须参照适用，该裁定书中的情况与本案并不符，不具有参考性。该案中协议双方以全部18年的使用权抵偿了300万元债务，明显带有以租赁阻碍执行的恶意。而本案情况完全不同，不具有参考性。四、案涉房屋在拍卖时是带租拍卖，竞买人在拍卖时已经知晓速好达公司的承租权，参加竞买就已经接受承租权。C#地块竞买公告第九条写明了速好达公司的承租权。竞买人有义务核实拍卖标的上的权利负担。竞买公告第五条规定“标的物以实物现状为准，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负”。因此，如果广森公司对于拍卖标的的权属有异议或者对于速好达公司的租赁权有异议，应当依据竞买公告第八条的规定提出书面异议，未提出异议视为接受了速好达公司的租赁权。因此，案涉地块是带租拍卖，依据竞买须知第七条，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已经完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。一审法院在带租拍卖后作出（2016）赣01执269号公告要求速好达公司腾退案涉土地房屋无法律依据。五、本案仅应当审查租赁合同的签订时间与法院查封的时间先后顺序，不应当审查租赁合同签订时间与抵押权的先后顺序。应依据《执行异议复议案件规定》第三十一条、《执行案件规范》第576条、第947条的规定，审查速好达公司的承租权能否阻止法院将租赁物（同时是法院拍卖标的物）交付给受让人，即只审查租赁合同的签订时间与法院查封的时间先后。《物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十五条规定的订立租赁合同时间与抵押时间先后的冲突，是解决租赁权能否对抗抵押权行使的问题。而本案抵押权人的抵押权已经实现，案涉房屋已经成功带租拍卖，中国银行南莲支行已经收到拍卖款，其优先受偿权已经实现，速好达公司的租赁权未影响抵押权的实现。本案解决的是拍卖完成后受让人是否要继续履行《租赁合同》的问题，则应当结合上述规定进行判断。速好达公司与平彦公司的租赁关系成立于2014年9月1日，在胡九花和中国银行南莲支行设立抵押权之前，也在案涉场地于2015年11月20日被南昌县人民法院查封之前。因此，速好达公司的租赁权能够排除法院的执行。3、不认可2016年8月份之前平彦公司自行使用租赁物。事实上，2014年9月4日速好达公司已经实际占有和使用租赁物，广东坚朗五金制品股份有限公司（以下简称坚朗公司）、南储仓储管理集团有限公司（以下简称南储公司）、江西云速仓储有限公司（以下简称云速公司）由平彦公司签合同，是由于速好达公司刚刚成立，没有税控机不能开具正式发票，以及这几个公司的公司管理方面的特殊要求。要求与产权人签订合同，财务要求合同发票付款三者一致，只能由平彦公司来与上述公司签订合同。而智婴公司等小的公司是与速好达公司直接签订的合同，这些公司租期满了已经离开。速好达公司是为了满足客户的要求才与平彦公司签订合同，不代表是平彦公司使用案涉租赁物。4、第四点上诉理由与本案无关系。目前来看，并不能证明说这个钱到底用在了哪个公司，且本案不是以租金抵债，其实当时那两年就是免租期。5、各个公司的工商信息可以看出来段黎明与江西省财丰经济文化有限公司（以下简称财丰公司）、南昌市丰茂实业有限公司（以下简称丰茂公司）存在关联关系，但段黎明与速好达公司之间无关联关系。段本富在2016年有一段时间担任速好达公司的股东，速好达公司已举证证明其仅是基于股权转让，且该股权转让因为其没有及时支付股权转让款而终止，段本富等于2016年11月10日将股权已经转回到黄永军、钟亮名下，这是一笔正常的交易关系。广森公司无证据证明段黎明与速好达公司有关联关系，也无证据证明速好达公司与段黎明所参与或者控制的公司有任何关联关系。平彦公司答辩称，一、速好达公司在债权人抵押权登记前，已订立真实有效的租赁合同。无证据证明该租赁合同是倒签和恶意串通。2014年9月1日，平彦公司作为出租方与承租方黄永军、钟亮签订《租赁合同》，就相关厂房、宿舍、办公楼、原料库等11栋建筑及场地的问题进行了约定。2015年2月15日，速好达公司成立后，黄永军、钟亮与平彦公司签订《租赁合同补充协议书》，2015年3月，双方再次签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》，同样就平彦公司出租给速好达公司的相关厂房、宿舍、办公楼、原料库等11栋建筑及场地的问题进行了约定。根据《公司法解释三》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应支持。”速好达公司承继了平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的权利义务，因此，租赁关系始于2014年9月1日。二、广森公司称2014年9月1日至2016年8月31日期间平彦公司与黄永军、钟亮建立的房屋使用权抵欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。该租赁合同为真实、有效，是平彦公司对租金的自由处分权，并不影响其效力。租金抵充借款本息事实上并未实际履行，在后面补充协议确定了实际上就是一个两年的免租期。退一万步说，如果是租金冲抵借款的话，也是平彦公司对租金的自由处分权。2014年9月1日《租赁合同》约定“双方约定，自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借及利息3686000元，以后不再计息。（同时该乙方未注册公司前乙方委托用方负责收取厂房租金至乙方注册公司后并与甲方新签订协议，这时间段以后称为免租期）。”据此称该合同为以租抵债合同，该合同之债不适用买卖不破租赁原则。《租赁合同》约定了房屋的基本信息、房屋的使用情况、租金支付和其他费用，且承租人也是自合同订立后实际占有并使用了房屋，只是对房租支付的方式有特别约定，并不违反法律规定，不影响租赁合同的效力，而以租抵债合同一般具有租期长、不需要支付租金、且不实际占有使用的特别，具有明显的以租抵债妨碍执行的恶意。因此，2014年9月1日至2016年8月31日期间，平彦公司与黄永军、钟亮的《租赁合同》并非为以租抵债合同且合同真实、有效。三、速好达公司已经出示了大量证据证明其在债权人抵押权登记前合法占有使用租赁物。具体见前述答辩意见。都说明了从2014年9月1日《租赁合同》签订后，无论在案涉房屋、场地办理抵押登记前还是办理抵押登记后，速好达公司都实际占有并使用了案涉房租赁物。四、一审法院在拍卖中程序违法。具体理由见前述答辩意见。蜗牛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回速好达公司一审全部诉讼请求或裁定驳回起诉；3.一、二审诉讼费用均由速好达公司承担。事实与理由：一、黄永军、钟亮、速好达公司与平彦公司签订的一系列租赁合同及补充协议为黄永军、钟亮与平彦公司为对抗租赁物业抵押权人优先权而恶意串通、于办妥租赁物业抵押登记手续后倒签的合同，属无效合同。1、一审法院忽视重要事实，即广森公司在行政机关工商管理部门调取的速好达公司与平彦公司2015年1月1日《办公仓储租赁服务合同》，该合同约定租期为自2015年1月1日起5年，厂房（A1栋1楼）的租赁单价为8元/平方米/月、办公楼（1楼）的租赁单价为10元/平方米/月，并且第二年起按双方约定的单价每年递增8%，符合市场租金价格和交易习惯。这正好与速好达公司提交的银行支付凭证备注的用途“仓储费”相吻合。2、一审法院忽视重要事实，即平彦公司在2015年3月份以后就案涉标的物仍与租赁物实际使用人存在直接的仓储服务关系：平彦公司与坚朗公司2015年3月1日签订的《仓储服务协议》，该合同约定租期为自2015年3月1日起5年，仓库（B4栋）租金单价为12.72元/平方米/月、办公楼（三楼）的租赁单价为15.9元/平方米/月，宿舍楼（A栋2楼）的租金为371元/间/月，该协议主要条款内容与2015年1月1日《办公仓储租赁服务合同》条款内容相近，可相互印证其真实性，证明平彦公司在2015年3月仍是部分案涉标的物的实际出租人和管理人，速好达公司在2015年3月只承租了部分案涉标的物，未与平彦公司就全部案涉标的物成立租赁合同关系。3、2014年9月1日《租赁合同》、2015年2月15日《租赁合同补充协议书》由黄永军和钟亮签订，而钟亮不是速好达公司的设立人及原始股东，速好达公司2015年2月9日成立时的原始股东为黄永军和曹虹，钟亮于2016年11月10日才成为速好达公司的股东，因此，2014年9月1日《租赁合同》、2015年2月15日《租赁合同补充协议书》不合常理，属于事后倒签。二、在抵押权人胡九花于2014年10月31日对抵押物办妥抵押登记手续之前，平彦公司与黄永军、钟亮未成立真实有效的租赁关系，且一审法院未对速好达公司、黄永军或钟亮于抵押权设立之前实际占有使用租赁物进行认定。根据《执行异议复议案件规定》第三十一条及《江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南》第35条规定，承租人应在抵押权设立前已签订合法有效的书面租赁合同，并实际占有使用该不动产方可排除执行。速好达公司未提供确切证据证明在抵押登记日2014年10月31日前实际占有租赁物业的证据。速好达公司提供的证据反而用以证明抵押物不具备使用的条件，未对租赁标的物形成占有。速好达公司应对其举证不利承担相应法律后果。三、一审法院适用法律错误，审理程序不合法。执行程序终结后，案外人提出执行异议及执行异议之诉不符合法律规定，无法律依据，应当裁定驳回起诉。2017年11月16日，一审法院对案涉A#地及地上四栋建筑进行了拍卖公告，拍卖公告中未披露抵押物租赁情况，2017年12月19日蜗牛公司以1500万元拍得上述抵押物，并于2018年1月2日支付完毕全部款项，收到受偿款后胡九花于2018年1月23日向一审法院执行局递交了结案申请，2018年3月1日一审法院对（2016）赣01执132号执行案件结案。而速好达公司则是在2018年7月4日才向一审法院提出书面异议。根据《执行异议复议案件规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定，在速好达公司提出异议之前，法院已经将案涉房产公开拍卖，申请执行人出具书面结案申请，该案已经执行完毕。执行程序终结后，案外人提出执行异议不符合法律规定，法院应当裁定驳回异议申请，可告知异议人另行起诉，向出租人主张财产损害赔偿。综上，请予改判。中国银行南莲支行答辩称，同意蜗牛公司的上诉意见广森公司答辩称：同意蜗牛公司的上诉意见。速好达公司答辩称，一审判决正确，应依法驳回蜗牛公司的上诉请求。一、蜗牛公司主张案涉《租赁合同》为倒签合同，速好达公司与平彦公司恶意串通没有任何事实依据。（一）2015年1月1日《办公仓储租赁服务合同》系办理工商登记使用，不是双方就案涉场地租赁的真实意思表示，事实上没有也不可能履行，不能以该合同的价格来认定2014年9月1日《租赁合同》的租赁价格过低，更不能以此认定速好达公司与平彦公司恶意串通。具体理由见前述答辩意见。（二）蜗牛公司提交的平彦公司2015年3月1日与坚朗公司签订的《仓储服务协议》在一审中没有提交原件，无其他证据证明该合同真实存在，故无法证明蜗牛公司所述属实。（三）钟亮是否为原始股东与本案《租赁合同》的效力没有关联性。黄永军、钟亮共同设立速好达公司，只是工商注册登记时没有登记为股东，这一事实与《租赁合同》的真实性、租赁关系存在的时间没有任何关联性。《公司法解释三》第二条和《江西省高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见》第二条均是规定“公司发起人”为设立公司以自己名义对外签订的合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认或者已实际享有合同权利的，合同相对人可以请求人民法院判令公司和发起人共同承担责任。那么与之相反，合同项下的权利也应当由公司享有。此处的“公司发起人”不等于公司股东，所以蜗牛公司仅因钟亮未注册成为公司的股东即推测《租赁合同》倒签错误。二、速好达公司有充分的证据证明自2014年9月起占有案涉租赁物。速好达公司于2014年9月占有案涉租赁物一事，除了提交的水费、污水处理费等单据外，速好达公司还提交了证据予以证明。（1）《厂房租赁协议确认书》由小蓝管委会经济发展部盖章确认双方之间的租赁关系；（2）小蓝经济技术开发区招商中心盖章的《申请报告》，该份文件是在速好达公司成立后为了达到建设好物流园的目标，速好达公司计划向小蓝经济开发区申请招商引资的优惠政策。按照当时招商引资中心的流程，申请优惠政策必须注册公司前提交这份申请报告，当时小蓝经济开发区招商中心对双方的租赁关系予以确认后让黄永军去找经发局办理。虽然最终申请优惠政策没有结果，但其对双方租赁关系的确认属实；（3）黄永军与智婴公司于2014年9月15日签订的《租赁协议》、智婴公司2015年3月15日发出的《退款告知书》；黄永军2014年9月13日与罗正平签订的《绿化填土协议》和双方2019年2月25日在小蓝经济开发区人民调解委员会签署的《调解协议书》以及收条；黄永军2014年10月1日与湘林公司签订的《绿化工程施工合同》、湘林公司2018年12月10日发来的《付款通知书》和银行转账凭证。三、蜗牛公司第三点上诉理由不成立。（一）案涉A地块拍卖时，法院的拍卖公告中已经写明“优先购买权人”，案涉地块系带租拍卖。案涉地块上一直有人在使用，蜗牛公司作为商事主体在参与竞买之前应当对标的物的状况了解清楚。拍卖公告第五条也写明了由竞买人自行承担未看样的责任。（二）人民法院受理速好达公司提出的执行异议正确。本案是基于一审法院2018年6月20日发出的（2016）赣01执269号公告责令速好达公司迁出案涉土地房产，速好达公司对法院该迁出的决定不服提出执行异议，而不是对胡九花的执行案件提出执行异议。速好达公司系基于实体权利，既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，人民法院是依据《执行异议复议案件规定》第八条第一款的规定，依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。所以速好达公司在法院做出责令退出土地和房屋的执行行为后提出异议，要求排除，没有超过法律规定的提出异议的期限，法院应当受理速好达公司的执行异议。综上，速好达公司与平彦公司的租赁关系成立于2014年9月1日，在胡九花设立的抵押权前，也在案涉场地2015年11月20日被南昌县人民法院查封之前。因此，无论依照《物权法》第一百九十条、《担保法解释》第六十五条还是依据《执行异议复议案件规定》第三十一条、《执行案件规范》第576条、第947条的规定，速好达公司的租赁权能够排除法院的执行。平彦公司答辩称，其答辩意见与其之前的答辩意见一致。速好达公司向一审法院起诉请求：1.判决一审法院停止执行2018年6月20日作出的（2016）赣01执269号公告，停止向广森公司、蜗牛公司交付江西省南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃、Ｃ＃地块土地及地上房产及附着物；2.判决撤销一审法院的拍卖行为；3.本案全部诉讼费用由中国银行南莲支行、平彦公司、蜗牛公司承担。一审法院认定事实：2014年9月1日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）黄永军、钟亮签订《租赁合同》一份，约定：1、鉴于2014年1月10日和2014年1月14日甲方为黄永军、钟亮担保借款出现未还款情况，同时双方协商乙方暂不起诉查封甲方公司资产达成以租赁方式偿还该借款，现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理。2、甲方出租给乙方的房屋座落于江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区平彦厂区11栋建筑及场地（具体明细：厂房Ａ、Ａ1、Ａ2、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ4，计7栋，原料库1栋，Ａ宿舍、Ｂ宿舍计2栋，办公楼1栋，共计11栋建筑，其中厂房Ａ、Ａ1、Ａ2、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ4，合计总面积50179.78平方米，宿舍楼面积共4368.3平米，办公楼面积共2815.78平米，原料库面积共1646.32平米，11栋建筑总面积为：59010.18平米；场地占地75亩，房屋状况为毛坯房）。3、房屋租赁使用用途为仓储、住宿、办公。4、甲方应向乙方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示身份证，乙方需在2015年2月30日前注册公司后提供营业执照及组织机构代码等有效补充证件。5、房屋租赁期自2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年。甲方2014年9月1日将房屋交付给乙方，为了便于乙方装修、增添设备等，甲方给乙方两年的免租期，双方约定自2014年9月1日至2016年8月31日为免租装修期，该期限内乙方免交租金，但发生的其他费用均由乙方自行承担。6、租金及租金的支付。双方约定自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息。（同时该期间在乙方未注册公司前乙方委托甲方负责收取厂房租金至乙方注册公司后并与甲方重新签订协议，这时间段以后称为免租期）鉴于以上情况及厂区许多基础设施不尽完善，达不到乙方使用标准，甲方同意合同期内自2016年8月1日起双方约定租金按单价3元／平方米／月计费，每月租金共计177030元，全年租金合计人民币2124360元。第一期租金在免租装修期到期后，2个月内一次性付清5年租金，即在2016年10月31日前付清；以后租金按每年递增3%支付，在2021年8月1日一次性付清次年全年租金，以后以此类推，以每年8月1日支付次年租金至租赁期结束。租金支付方式为乙方转账支付。7、甲方应于2014年9月2日前将房屋交付给乙方。《房屋交接书》经双方交验签字后视为交付完成，乙方即确认是在了解并接受房屋现状的情况下承租本房屋。8、在房屋承租期内，乙方无需事先征得甲方书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。但转租部分的管理工作由乙方负责。9、租赁期内，甲方不得提前收回房屋，如甲方违约提前收回房屋，甲方应承担相应的违约责任。乙方提前退租的，应向甲方支付相应的违约金。如因房屋权属或诉讼问题致乙方无法利用租赁房屋的，甲方应承担相应的违约责任。10、补充条款。乙方注册公司以黄永军为法人，后甲方同意与乙公司再另行签订，但另行签订协议乙方需向甲方支付保证金伍万元整，在2016年8月31日前内，乙方未以公司名誉与甲方签订协议，且未付保证金，甲方可以一次性向乙方支付前期借款金额本金及利息3686000元，甲方有权单独解除协议。但乙方注册公司后甲方不配合，不重新签订相关协议本协议将继续履行，同时乙方有权向甲方追索以上3686000元金额并处于600%罚款，双方签订新合同以后本协议继续有效，（等同新协议条款）,向时注册新公司后应告知甲方同意。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处加盖个人私章并签名，黄永军、钟亮在承租方（乙方）处签名并捺印。上述合同签订后，平彦公司将合同约定的11栋建筑及场地移交给黄永军、钟亮。2015年2月9日，速好达公司注册成立，公司法定代表人为黄永军，钟亮为公司原始股东。2015年2月15日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）黄永军、钟亮签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：1、乙方于2015年2月9日已正式注册登记了速好达公司，并于2015年2月15日向甲方提供了营业执照及组织机构代码。2、甲方完全认可乙方提供的速好达公司并代表乙方的合法租赁并根据合同的条款，速好达公司可以全面承接2014年9月1日甲、乙双方签订租赁合同的全部权利和义务。3、根据租赁合同第十七条，双方协议约定，乙方以黄永军为法人注册速好达公司后，甲方将与乙方代表公司速好达公司在2015年3月1日签订租赁合同，租赁期限至2031年8月31日，新签合同主要条款需与原合同主要条款一致。甲方与乙方代表公司速好达公司签订的新合同视为原合同的继续合同，其性质、权利、义务均不因签订此新合同而发生改变。3、若甲方不与乙方代表公司速好达公司签订新合同，原合同将继续履行，同时乙方有权向甲方追索3686000元并按法律规定内4倍计算利息及后续按合同约定应交全部金额并处以600%罚款。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处签名并捺印，黄永军、钟亮在承租方（乙方）处签名并捺印。2015年3月1日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）速好达公司签订租赁合同一份，约定：1、鉴于乙方系一家专门从事物流运输、仓储管理、配送为一体的企业，现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理，并由乙方统一招商、统一管理。2、甲方出租给乙方的房屋座落于江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区平彦厂区11栋建筑及场地（具体明细：厂房Ａ、Ａ1、Ａ2、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ4，计7栋，原料库1栋，Ａ宿舍、Ｂ宿舍计2栋，办公楼1栋，共计11栋建筑，其中厂房Ａ、Ａ1、Ａ2、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ4，合计总面积50179.78平方米，宿舍楼面积共4368.3平米，办公楼面积共2815.78平米，原料库面积共1646.32平米，11栋建筑总面积为：59010.18平米；场地占地75亩，房屋状况为毛坯房）。3、房屋租赁使用用途为仓储、住宿、办公。4、甲方应向乙方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明。5、甲方2015年3月1日将房屋交付给乙方，为了便于乙方装修、增添设备等，甲方给乙方一年半的免租期，双方约定自2015年3月1日至2016年8月31日为免租装修期，该期限内乙方免交租金，但发生的其他费用均由乙方自行承担。6、租金及租金的支付。鉴于厂区许多基础设施不尽完善，达不到乙方使用标准，甲方同意合同期内租金按单价3元／平方米／月计费，每月租金共计177030元，全年租金合计2124360元。第一期租金在免租装修期到期后，2个月内一次性付清5年租金，即在2016年10月31日前付清；以后租金按每年递增3%支付，在2021年8月1日一次性付清次年全年租金，以后以此类推，以每年8月1日支付次年租金至租赁期结束。租金支付方式为乙方转账支付。7、甲方应于2015年3月2日前将房屋交付给乙方。《房屋交接书》经双方交验签字后视为交付完成，乙方即确认是在了解并接受房屋现状的情况下承租本房屋。8、在房屋承租期内，乙方无需事先征得甲方书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。但转租部分的管理工作由乙方负责。9、租赁期内，甲方不得转让租赁物的部分或全部产权，否则视为甲方违约，应向乙方承担违约责任。租赁期内，甲方不得提前收回房屋，如甲方违约提前收回房屋，甲方应承担相应的违约责任。乙方提前退租的，应向甲方支付相应的违约金。如因房屋权属或诉讼问题致乙方无法利用租赁房屋的，甲方应承担相应的违约责任。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处签名并捺印，速好达公司在承租方（乙方）处加盖单位公章，法定代表人黄永军在代表处签名并捺印。2015年3月15日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）速好达公司签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：1、甲方出租给乙方的11栋建筑及场地（具体明细：厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4，计7栋，原料库1栋，A宿舍、B宿舍计2栋，办公楼1栋，共计11栋建筑）合计总面积为59010.18平米，场地占地75亩。根据甲方提供的土地证，实际总占地为74.1亩。2、根据租赁合同第一条，甲方出租给乙方的附属设施，除（具体房屋及相关设施、设备附件表）外还包括所属未建地块的空旷场地，富山中大道进口处2个门岗建筑、变压器及电力设施、通讯、所有公共道路、自来水等所有配套设施在租赁期内乙方拥有无偿使用的权利，在租赁期内甲方不会改变任何现有物业及场地现状。3、根据租赁事实，甲、乙双方一致认定实际租赁日期从2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年（不受其他因素影响）。4、根据租赁合同第十五条，违约金修改为：甲方将已收取的租金余额退还乙方并按从2014年9月1日起已交租金的600%支付违约金，同时乙方有权向甲方追索前期借款3686000元并按法律规定4倍计算利息及后续按合同约定应交全部金额并处以600%罚款。5、本协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确条款之外，原合同完全继续有效。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处签名并捺印，速好达公司在承租方（乙方）处加盖单位公章，法定代表人黄永军在代表处签名并捺印。2016年8月26日，速好达公司分别向平彦公司转款67476元、95000元、95000元、82000元、1000元，上述转款均注明用途为仓储费；2016年10月9日，速好达公司向平彦公司转款200万元，2016年10月10日，速好达公司分别向平彦公司转款200万元、200万元、200万元、100万元，2016年10月11日，速好达公司分别向平彦公司转款200万元、100万元、281324元，上述款项均注明用途为租金。以上转款共计10621800元。自2016年3月28日至2019年3月5日，平彦公司共向速好达公司开具总金额为5714960元的增值税专用发票131张，上述增值税专用发票在“货物或应税劳务、服务名称”一栏中，部分注明为仓储费、部分注明为租赁费、部分注明为租赁服务、部分注明为经营租赁*租赁服务。另查明：2014年10月30日，案外人胡九花与平彦公司签订《借款合同》，约定平彦公司向胡九花借款600万元用于支付工程款，借款期限为一个月，借款月利率为1.5%，逾期利率为借款利率基础上加收50%。同日，平彦公司与胡九花签订《房地产抵押合同》，平彦公司将其有权处分的房地产（位于南昌县小蓝经济开发区，国有土地使用权证号为：南国用2012第**，房屋使用权证号为：莲塘镇字第××、00214211、00214212、00214213号）抵押给胡九花。2014年10月31日，双方办理了抵押登记手续，胡九花取得了他项权证号分别为南房他证莲塘镇字第××、1013689、1013690、1013691号的房屋他项权证。2014年10月31日，胡九花向平彦公司出借款项600万元。此后因平彦公司未按时归还借款本息，胡九花于2015年诉至一审法院，请求：1、判令平彦公司归还胡九花借款600万元、支付利息512400元（包括借款期限内利息、逾期还款利息，利息暂计算至2015年3月31日，实际计算至借款本金付清之日止），共计6512400元；2、判令陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、张伟共同对平彦公司上述借款本金、利息（包括借款期限内利息、逾期还款利息）及其他费用承担连带清偿责任；3、判令对平彦公司提供的抵押物（位于南（位于南昌县小蓝经济开发区他项权证号为**他证莲塘镇字第××号，位于南昌县小蓝经济开发区他项权证号为**他证莲塘镇字第××号，位于南昌县小蓝经济开发区他项权证号为**他证莲塘镇字第××号，位于南昌县小蓝经济开发区他项权证号为**他证莲塘镇字第××号价、拍卖或变卖，胡九花对上述方式处理抵押物所得款项享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费（60000元）等实现债权费用均由六被告承担。一审法院于2016年1月18日作出（2015）洪民二初字第313号民事判决，判决：一、平彦公司于本判决书生效之日起三日内偿还胡九花借款本金591万元及利息（自借款之日起至2014年12月18日止尚欠利息为39825元。自2014年12月19日起至付清欠款本息之日止，以591万元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款年利率6%×4倍计算）。二、平彦公司在本判决生效后十日内支付胡九花律师代理费56550元。三、平彦公司未按本判决第一项、第二项向胡九花清偿的，胡九花有权对平彦公司提供抵押的位于南昌县小蓝经济开发区（他项权证号为：南房他证莲塘镇字第××号、1013689、1013690、1013691号）拍卖、变卖所得的价款就本判决第一项、第二项债权享有优先受偿权。四、陈亮、段黎明、张伟、彭亭亭、陈亭对本判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任。五、陈亮、段黎明、张伟、彭亭亭、陈亭承担连带清偿责任后，有权向平彦公司追偿。六、驳回胡九花其他诉讼请求。案件受理费57387元，由平彦公司、陈亮、段黎明、张伟、彭亭亭、陈亭承担。2014年11月24日，中国银行南莲支行与平彦公司签订《授信额度协议》，中国银行南莲支行向平彦公司提供短期流动贷款1600万元的授信额度。同日，平彦公司与中国银行南莲支行签订《最高额抵押合同》，平彦公司以其自有的房产及国有土地使用权（土地证号：南国用：南国用2012第**号：南房权证莲塘镇字第××、00×**9号）为其自身在《授信额度协议》期限内发生的本金不超过1600万元的债务提供抵押担保，并办理抵押登记手续（土地他项权证号：南他项2014：南他项2014第**：南房他证莲塘镇字第××：**他证莲塘镇字第××号、10××**）公司分别于2014年11月24日、2015年1月3日签订《流动资金借款合同》两份，中国银行南莲支行分别于2014年12月4日、2015年1月6日向平彦公司发放了借款600万元、1000万元，共计1600万元。贷款发放后，平彦公司未按期偿还本息。中国银行南莲支行于2015年12月21日诉至一审法院，请求：1、依法解除中国银行南莲支行与平彦公司签订的（编号ＺＸＮＬ2014ＥＤ015号）《授信额度协议》、（编号ＺＸＮＬ2014ＪＫ030号、编号ＺＸＮＬ2015ＪＫ001号）《流动资金借款合同》；2、平彦公司向中国银行南莲支行立即清偿借款本金1600万元及本息全额付清之日止的利息（含利息、罚息、复利，暂算至2015年12月16日为475232.26元）；3、陈亮、彭亭亭对上述全部债务承担连带清偿责任；4、依法对平彦公司提供抵押的位于南昌县小蓝经济开发区的房产所有权进行折价、拍卖或者变卖，由中国银行南莲支行对以上述方式处理抵押房产所得款项优先受偿；5、本案诉讼费、保全费及律师代理费（九万元）等为实现债权的费用由被告承担。一审法院于2016年3月24日作出（2015）洪民二初字第660号民事判决，判决：一、平彦公司在本判决生效之日起十日内向中国银行南莲支行偿还借款本金1600万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》及借款借据约定的利率，以1600万元为基数自2015年6月21日起计算至借款本金还清之日止，但应扣除针对借款本金600万元已支付的利息100295.93元）；二、平彦公司在本判决生效之日起十日内向中国银行南莲支行支付律师费9万元；三、中国银行南莲支行有权就平彦公司提供的抵押物土地、房产（土地证号：南国用2012第00**：南国用2012第**字第××、00××19号；土地他项权证号：南他项2014第00257号，房：南他项2014第**第××、10××34号）在上述第一、二项的给付款项范围内通过折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、陈亮、彭亭亭对上述第一、二项的给付款项承担连带清偿责任；五、陈亮、彭亭亭在承担担保责任后，有权向平彦公司进行追偿。案件受理费120651元，保全费5000元，共计125651元，由平彦公司、陈亮、彭亭亭共同负担。上述判决生效后，胡九花就（2015）洪民二初字第313号民事判决向一审法院申请执行，一审法院于2016年3月17日立案受理，执行案号为（2016）赣01执132号。此后，中国银行南莲支行就（2015）洪民二初字第660号民事判决向一审法院申请执行，一审法院于2016年5月5日立案受理，执行案号为（2016）赣01执269号。2016年12月1日，一审法院作出（2016）赣01执269-3号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区以南Ｃ＃地（土地证号:南国用2012第001**）、南昌县小:南国用2012第**:南国用2012第00152号）土地二块，二、拍卖:南国用2012第**，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋（产权证号:南房权证莲塘镇宇第00214212）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）。2017年11月16日，一审法院发布关于拍卖平彦公司位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃地的土地、厂房及附着物的公告，该公告第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：速好达公司。”2017年12月19日，在第一次网络公开拍卖中，蜗牛公司以1500万元的最高应价竞拍成功。2018年1月12日，一审法院作出（2016）赣01执269-4号执行裁定，裁定如下：一、被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃地（土土地证号:南国用2012第001**土地及该地块上的四栋房产，:南国用2012第**山中大道828号1栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）。房产的所有权及相应的其他权利归买受人蜗牛公司所有，财产权自本裁定送达时起转移。二、解除对被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃地（土地土地证号:南国用2012第001**地及该地块上的四栋房产，分别为::南国用2012第**828号1栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋（产权证号:南房权证莲塘镇字美00214212）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）房产及土地的查封。三、买受人蜗牛公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年1月12日，一审法院执行局向一审法院执行局厉建军法官去函，因胡九花提出申请要求优先受偿平彦公司名下的位于要求南昌县小蓝经济开发区的款项，特函告其截止到拍卖款到一审法院账户前一日（2018年1月3日）本案本金、利息、律师费、案件受理费等共计11114370元。2018年1月23日，胡九花向一审法院出具收到申请执行平彦公司、陈亮等借款一案执行款11114370元的收条一份。同日，胡九花向一审法院提交《结案申请书》一份，载明：（2015）洪民二初字第313号民事判决书确定的义务已全部履行完毕（含利息），特申请结案。2018年3月1日，一审法院（2016）赣01执132号执行案件执行完毕，同意结案。2018年4月12日，一审法院发布关于拍卖平彦公司位于南昌县小蓝经济开发区南Ｃ＃地的土地、厂房及附着物的公告，该公告第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：速好达公司，该公司租赁该标的物，如有意向购买该标的物并想了解该标的物的租赁情况的，可以与该公司联系（公司联系人：钟亮，181××××****）”。2018年4月29日，在第二次网络公开拍卖中，广森公司以13652000元的最高应价竞拍成功。2018年6月11日，一审法院作出（2016）赣01执269-5号执行裁定，裁定如下：一、被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区:以南Ｃ＃地（土地证土地证号:南国用2012第001**地块上的二栋房产，分别为:南昌县小蓝经:南国用2012第**（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋,（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）房产的所有权及相应的其他权利归买受人广森公司所有，财产权自本裁定送达时起转移。二、解除对被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区以南Ｃ＃地（土地证号土地证号:南国用2012第001**块上的二栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区:南国用2012第**号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道0828号10栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）房产及土地的查封。三、买受人广森公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年6月19日，一审法院作出（2016）赣01执269号执行裁定，认定：在本案执行过程中，一审法院已向被执行人发出限制消费令，并将符合条件的被执行人纳入失信被执行人名单。并拍卖了被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区以南Ｃ＃地（土地证号:土地证号:南国用2012第001**上的二栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大:南国用2012第**权证莲塘镇字第××）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）。经第二次网络公开拍卖上述土地、房产以1362000元拍出，并另案分配到执行款3735430.54元。本案申请执行人申请执行借款本金1600万元及利息、支付律师费9万元、诉讼费125651元。合计执行到执行款17387430.54元。尚欠部分利息未执行。被执行人其他已查封财产属于轮候查封，暂无法处置。通过中国人民银行查找银行账户存款情况及房管、车管等职能部门查找可供执行的财产线索，均未发现被执行人的财产线索，一审法院已确认被执行人平彦公司、陈亮、彭亭亭目前无财产可供执行，于2018年6月19日向申请执行人告知案件执行情况，采取的财产调查措施、被执行人的财产情况、终结本次执行程序的依据及法律后果，听取其对终结本次执行程序的意见。依照《民事诉讼法解释》第五百一十九条的规定，裁定终结本次执行程序。2018年6月20日，一审法院作出（2016）赣01执269号公告，公告内容为：“申请执行人中国银行南莲支行与被执行人平彦公司、陈亮、彭亭亭因借款合同纠纷一案，由于被执行人平彦公司、陈亮、彭亭亭未履行法律文书所确定的义务，因此，一审法院依法拍卖了被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区以南Ｃ＃地（土地证号：南土地证号：南国用2012第00154号）、南昌县小蓝经济开发区南Ａ号：南土地证号：南国用2012第00**12第**栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道82：南国用2012第**塘镇字第××）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋（产权证号：南房权证莲塘镇字第**）。经第一次网络公开拍卖买受人蜗牛公司（统一社会信用代码;91360106ＭＡ35ＧＥ3ＹＸＲ）以1500万元最高价竞得被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃地（土地证号:南土地证号:南国用2012第001**块上的四栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1栋（产权:南国用2012第**、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）。经第二次网络公开拍卖买受人南昌市广森公司（统一社会信用代码:9136025ＭＡ35Ｙ883Ｑ）以13652000元最高价竞手被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区以南Ｃ＃地（土地证号:南国土地证号:南国用2012第001**二栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋（产权证号:南房权:南国用2012第**经济开发区富山中大道828号10栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）。依照《民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令该房产的所有权人、租赁户及其他人员在本公告张贴之日起十日内从上述房屋中迁出。到期仍不履行的，一审法院依法强制执行。”此后，速好达公司于2018年7月4日对一审法院责令其从位于南昌县小蓝经济开发区以南Ａ＃、Ｃ＃地及地上房产上迁出不服，提出书面异议。一审法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年9月26日作出（2018）赣01执异90号执行裁定书，驳回速好达公司的异议请求。后速好达公司不服该异议裁定，向江西省高级人民法院申请复议，该院于2018年10月30日作出（2018）赣执复84号执行裁定，撤销一审法院作出的（2018）赣01执异90号执行裁定，发回一审法院重新作出裁定。一审法院于2018年12月14日作出（2018）赣01执异194号执行裁定，认为平彦公司与速好达公司2014年9月1日至2016年8月31日之间的租赁合同实为将案涉土地房产的使用权转让给黄永军、钟亮，以此履行借款合同的还款义务，不同于出租人与承租人签订的租赁合同。故平彦公司与速好达公司2014年9月1日签订的合同不能适用《物权法》第一百九十条之规定对抗中国银行南莲支行与胡九花对案涉土地房产享有的抵押权。为此裁定驳回速好达公司的异议请求。后速好达公司不服该执行裁定书，向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，诉讼过程中，速好达公司放弃请求判决撤销一审法院的拍卖行为的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。现本案的主要争议焦点为：速好达公司对案涉土地房产是否享有真实合法的租赁权？如享有，该权利是否能够排除执行？关于速好达公司对案涉土地房产是否享有真实合法的租赁权的问题。1、从一审法院查明的事实来看，平彦公司作为出租方与承租方黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》，此后，平彦公司与黄永军、钟亮于2015年2月15日签订《租赁合同补充协议书》，平彦公司与速好达公司于2015年3月1日签订租赁合同，平彦公司与速好达公司于2015年3月15日签订《租赁合同补充协议书》，中国银行南莲支行、广森公司、蜗牛公司虽对上述租赁合同及补充协议书的三性提出异议，认为不排除倒签的可能性，但均未能提供证据证明其上述主张；且经一审法院在法庭开庭时及庭后质证时一再向各方当事人进行诚信诉讼释明，同时告知双方当事人讲假话、作伪证以及提供虚假证据的法律后果，速好达公司仍坚持向一审法院提交上述证据，为此，在未有证据证明上述租赁合同及补充协议书系伪造、未有相反证据足以推翻上述租赁合同及补充协议书的情况下，一审法院对上述租赁合同及补充协议书的真实性予以认定。从前述租赁合同及补充协议书的内容可以看出，黄永军、钟亮作为速好达公司的发起股东，之前与平彦公司签订《租赁合同》，就平彦公司出租给黄永军、钟亮相关厂房、宿舍、办公楼、原料库等11栋建筑及场地的问题进行了约定。该约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。2015年2月9日，速好达公司成立后，黄永军、钟亮与平彦公司签订《租赁合同补充协议书》，平彦公司与速好达公司再次签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》，就平彦公司出租给速好达公司的相关厂房、宿舍、办公楼、原料库等11栋建筑及场地的问题进行了约定。《公司法解释三》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因平彦公司与速好达公司2015年3月1日所签订《租赁合同》的主要条款与平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的主要条款一致，平彦公司与速好达公司签订的《租赁合同》应视为原《租赁合同》的继续合同，为此，速好达公司承继了平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的权利义务，应认定速好达公司与平彦公司之间的租赁关系成立于2014年9月1日。2、从一审法院（2016）赣01执269号执行案件中一审法院对外发布的拍卖公告来看，2017年11月16日发布的关于拍卖平彦公司Ａ＃地的土地、厂房及附着物的公告第九条内容载明：“本标的物优先购买权人相关说明：速好达公司。”2018年4月12日发布的关于拍卖平彦公司Ｃ＃地的土地、厂房及附着物的公告第九条载明：“本标的物优先购买权人相关说明：速好达公司，该公司租赁该标的物，如有意向购买该标的物并想了解该标的物的租赁情况的，可以与该公司联系（公司联系人：钟亮，181××××****）”。可见，速好达公司承租案涉拍卖标的物并享有优先购买权已被一审法院执行拍卖公告予以确认。综上所述，速好达公司对案涉土地房产享有真实合法的租赁权。关于该权利是否能够排除执行的问题。《江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南》第35条规定：“金钱债务执行中，承租人在债权人设立抵押权之前，已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付了租金，并实际占有使用租赁物的，应认定为先租赁后抵押。执行法院对该租赁物的执行如果影响到承租人租赁权的行使，承租人据此提起执行异议之诉，请求排除执行的，应予支持。”因本案系金钱债务执行中因实现抵押权而涉及到租赁权所产生的纠纷，故本案主要审查速好达公司是否在债权人设立抵押权之前，已经与平彦公司签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物。1、如前所述，因平彦公司与速好达公司签订的《租赁合同》的主要条款与平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的主要条款一致，平彦公司与速好达公司签订的《租赁合同》应视为原《租赁合同》的继续合同，为此，速好达公司承继了平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的权利义务，应认定双方的租赁关系建立于2014年9月1日。至于2014年9月1日签订《租赁合同》中约定：平彦公司2014年9月1日将房屋交付给乙方，为了便于乙方装修、增添设备等，甲方给乙方两年的免租期，双方约定自2014年9月1日至2016年8月31日为免租装修期，该期限内乙方免交租金，但发生的其他费用均由乙方自行承担。同时双方约定自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息。从双方上述约定可以看出，双方约定的免租期实际系平彦公司以两年租金冲抵借款金额及利息3686000元，系平彦公司对两年租金的自行处分权，不违反法律规定，亦不影响租赁合同的效力，更不必然导致双方所签《租赁合同》无效的法律后果。另外，从双方对租赁期限的约定来看，双方约定房屋租赁期自2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年。因此，应认定平彦公司与速好达公司之间的租赁合同法律关系自2014年9月1日成立。而本案所涉平彦公司的抵押物，2014年10月31日平彦公司与胡九花办理了抵押登记手续，胡九花取得案涉A#地块土地、房产的抵押权；2014年11月24日，中国银行南莲支行与平彦公司办理抵押登记手续，中国银行南莲支行取得案涉C#地块土地、房产的抵押权。由此可见，速好达公司在债权人设立抵押权之前，已经与平彦公司签订了合法有效的房屋租赁合同。2、根据一审法院查明的事实，2016年8月26日至2016年10月11日，速好达公司共计向平彦公司转款共计10621800元，该款项与双方约定的2016年9月1日至2021年8月31日产生的租赁费金额一致，且速好达公司在向平彦公司的转款中大都注明了用途为租金，平彦公司亦已向速好达公司开具了相关增值税专用发票。因此，该款项应认定为速好达公司向平彦公司支付的2016年9月1日至2021年8月31日的租金。同时速好达公司作为承租人，一直在承租使用案涉租赁物，因此，应认定为先租赁后抵押。现一审法院2018年6月20日作出(2016)赣01执269号公告，责令案涉房产的所有权人、租赁户及其他人员在本公告张贴之日起十日内从上述房屋中迁出，到期仍不履行的，一审法院依法强制执行。一审法院对该租赁物的执行已经影响到速好达公司租赁权的行使，速好达公司据此提起执行异议之诉，请求排除执行的，应予支持。综上，依照《合同法》第二百二十九条，《物权法》第一百九十条，《民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《民事诉讼法解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《执行异议复议案件规定》第二十四条、第三十一条的规定，判决：不得执行一审法院2018年6月20日作出的(2016)赣01执269号公告。案件受理费31883元，由中国银行南莲支行负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织了质证。广森公司、蜗牛公司提交了以下证据。第一组：1、南昌县不动产登记中心南他项（2014）第0058号他项权证。2、南他项（2014）第00211号和南房他证莲塘镇字第××号，他项权证，3、一审法院（2018）赣01执487号之二执行裁定书，4、一审法院（2019）赣01民初747号案件（以下简称一审法院747号案件）的传票。结合一审法院在本案调取的一审法院（2018）赣01执异194号执行裁定书，以证明：1、平彦公司名下位于江西省南昌县小蓝经济技术开发区富山中大道以南共有Ａ＃、Ｂ＃、Ｃ＃和Ｄ＃共四宗地块。其中：Ａ＃和Ｃ＃两块土地及其房产和附属物为案涉租赁物，Ｄ＃块土地及其房产和附属物为速好达公司一审法院747号案件中的案涉的租赁物。速好达公司以其对该四宗地块的土地及其房产享有租赁权先于抵押为由而多次提起了案外人执行异议和执行异议之诉。2、Ａ＃块土地及其房产和附属物抵押登记时间为2014年10月31日，Ｃ＃块土地及其房产和附属物抵押登记时间为2014年11月24日，Ｄ＃块土地及其房产和附属物抵押登记时间为2014年9月29日。第二组：5、一审法院747号案件中复制材料：（1）未出租声明；（2）2014年9月23日，江西远东房地产评估咨询顾问有限公司（2014）赣远东房估字第1697号《房地产估价报告》；（3）一审法院在747号案件中依法调取并保全的坚朗公司出具的说明、仓储服务协议、签约单位名称变更情况说明、商函和租金支付及收取发票明细汇总表；（4）云速公司情况说明、协执及其送达回各一份。6、网址为：https://inv-veri.chinatax.gov.cn/国家税务总局增值税发票查验平台，2016年1月7日至3月30日平彦公司与南储公司租赁（仓储费、装卸费）发票开票汇总及其共44份发票。7、江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2929号民事判决书1份；8、江西省南昌县人民法院（2015）南小民初字第161号和（2019）赣0121民初1757号民事判决书各1份。以证明平彦公司申明在本案抵押前并未出租案涉租赁物；案涉租赁物在2015年4月前还在建设施工中，速好达公司在该时间点前不可能占有和使用案涉租赁物；2015年1月1日开始平彦公司还在将案涉租赁物出租给坚朗公司、云速公司、南储公司；平彦公司对外出租的租金价格与速好达公司在工商部门备案的租赁合同价格一致，但与其提交的两份租赁合同价格悬殊。第三组：9、财丰公司、速好达公司、平彦公司、江西省从上实业有限公司（以下简称从上公司）、丰茂公司的公司设立和变更等相关工商登记资料。10、江西省南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1670号民事判决书。11、陈亮、彭亭亭、李某的社会保险参保缴费证明；12、段黎明、陈婷、段本富、段玉花、陈亮、彭亭亭、段晓明、万筱芳、李某、李连平，户籍信息各一份。13、段黎明与陈婷、陈亮与彭亭亭、段晓明与万筱芳、李某与李连平的结婚证各1份。14、段本宴、段晓明、万筱芳的户口簿1份。15、南昌市公安局沙井派出所的亲属关系证明1份。16、九江市公安局浔阳区分局庐山南路派出所户口迁移证1份。17、九江市公安局濂溪区分局新港派出所、九江市濂溪区新港镇荷塘村村民委员会的证明1份。以证明：段黎明作为控股股东设立财丰公司和平彦公司，通过其家庭成员投资或作为控股股东分别设立速好达公司、从上公司、丰茂公司等5家公司，成为财丰公司、平彦公司的控股股东和速好达公司、从上公司、丰茂公司的实际控制人，并安排财丰公司办公室主任李某同时担任速好达公司、从上公司、丰茂公司的高级管理人员，从而直接或间接控制和实际支配前述各公司，其与前述各公司及各公司之间均具有法律上的关联关系。速好达公司（包括黄永军、钟亮）与平彦公司签订的多份租赁合同及其补充协议，由平彦公司以其园区全部土地租赁物的2年租金冲抵借款本息（即2年的免租期）为段黎明偿还借款债务，并不属于租赁合同法律关系。段黎明与黄永军、钟亮所签两份借款合同本身真实性存疑外，其利用自身担任财丰公司和平彦公司股东和法定代表人身份，将所谓个人借款转给财丰公司和其实际控制的丰茂公司，并由平彦公司予以担保以及事后安排以平彦公司的本案不动产使用权以租赁方式偿还借款等一系列关联交易行为，损害了本案上诉人的权益，为法律所禁止。第四组：18、从一审法院747号案件中复制的材料：（1）南昌市公安局和南昌县公安局分别出具的《印章详细信息》各一份；（2）速好达公司在该案中提交的《申请报告》《代收代付协作申请书》《代收代付租金确认函》《证据（含补充）目录》各一份。该组证据进一步证明速好达公司租赁先于抵押的诉讼主张依法不能成立，且速好达公司与平彦公司恶意串通、倒签伪造并提供的2015年2月15日和2015年3月15日《租赁合同补充协议书》、2015年3月26日《租赁合同三方补充协议》等诸多虚假证据，并将其作为主要证据在本案和一审法院747号案件两个案外人执行异议之诉及其执行异议程序案件中反复使用，妨碍了正常的司法诉讼秩序，依法应当受到制裁。中国银行南莲支行质证后认为，对上述证据的三性均无异议。速好达公司质证后认为，第一组证据不是新证据。该组证据中1、2的真实性存疑，与本案没有关联性，三方主体都不是Ｄ地块的案件涉诉人，取得材料不合法，对于证据2对方只提供了复印件。证据3、4真实性认可，关联性不认可。该组证据全部是Ｄ地块的抵押及涉诉信息，与本案无关。针对Ｄ地块已提出执行异议及执行异议之诉属实。Ａ地块和Ｃ地块的抵押登记时间属实，Ｄ地块的抵押登记时间不清楚。对第二组证据中的证据5中的（1）未出租声明的真实性不认可，该证据系一审法院747号案件法官向（2015）洪民二初字第313号案件卷宗中调取，由胡九花向313号案件法庭提交。但无论是一审法院747号案件法官还是一审法院313号案件法官均未在《未出租声明》上盖章确认曾与原件进行过核对，即胡九花是否在313号案件中提交了该文件的原件并不确定。从复印件上看该证明在地块和房产证号重要内容处进行了修改；另外该复印件上加盖了“与原件核对一致”的调档章不合常理。而且调档章上没有单位、没有说明原件在哪儿，杨兰、周雪与胡九花的关系也没有说明。对证明目的不认可。即使该材料为真实存在，该未出租声明仅是平彦公司单方向胡九花出具，并不能成为判断租赁事实是否存在的证据，案涉场地是否出租还应当以客观证据进行认定。对云速公司于2020年5月13日向一审法院747号案件中向法院出具的《情况说明》的意见如下，对于一审法院747号案件法官向云速公司调取证据的事实认可，该《情况说明》确实是该公司危文斌主持出具。对《情况说明》中的内容不认可。在一审法院747号案件中，速好达公司提交了2020年6月7日云速公司法定代表人危文武主持出具的《情况说明》，就承租案涉场地的过程进行了解释，说明是基于财务要求与平彦公司签订了合同，但事实上是与速好达公司洽谈，从未与段黎明进行过联系。速好达公司查询了云速公司的企业信息显示，危文武自公司2015年12月4日成立起即是公司股东并担任法定代表人，而危文斌于2018年4月18日才成为公司股东，在此之前其在公司没有任何任职。案涉合同签订及履行期间均发生在危文武担任股东以及法定代表人期间，因此，其对于法院调查事实的回答更符合客观事实。对《房地产估价报告》，该证据本次仍然没有任何案件的法官可以确认核对过原件，因此对其真实性、合法性及关联性均不认可。坚朗公司提供的2016年7月6日是《签约单位名称变更情况说明》、2016年8月8日《商函》、2015年3月1日《仓储服务协议》及其租金支付凭证与发票等、2020年5月11日《关于坚朗公司与平彦公司、速好达公司租赁仓库情况说明》来源于一审法院747号案件，真实性认可。对于《签约单位名称变更情况说明》、2016年8月8日《商函》、2015年3月1日《仓储服务协议》的真实性认可，《情况说明》由坚朗公司出具的真实性认可。《发票明细汇总表》真实性无法核实，且只是坚朗公司统计的表格不是银行转账凭证，不具有证明作用。发票全部是复印件在二审开庭时没有提交过，且无法看出是否从747号卷宗中调取，对真实性不认可。该组证据中所显示内容的真实性不认可。首先，《情况说明》没有法定代表人和制作材料的人员签名或盖章，不符合《民事诉讼法解释》第一百一十五条规定，不能作为定案证据。其次，《签约单位名称变更情况说明》《商函》在2016年合同换签时，是应坚朗公司的要求说明业主单位与现在单位之间有关联关系才可换签合同，两份文件由坚朗公司拟定，内容与客观事实不相符。《情况说明》是坚朗公司收到法院的调查通知函后，按照现有可查阅到的材料出具，并没有经过当时经办人员的核实，不具有客观性。对证明目的不认可。当时园区内招租时，有些客户财务要求合同、发票、支付一致，所以当时有特殊要求的客户与平彦公司签订的合同。以坚朗公司为例，与坚朗公司签订合同时正是由于速好达公司刚刚成立，没有税控机不能开具发票以及坚朗公司以即将上市规范财务为由要求与业主方签订合同。当时坚朗公司是较大的客户，速好达公司只得同意由平彦公司与坚朗公司签订合同，向平彦公司支付租金。之后由于平彦公司一直拖欠代收租金，速好达公司不得不要求更换合同签订主体。这些均是企业在实际经营过程中遇到困难的解决办法，这些经营过程中的瑕疵不能说明2014年9月1日和2015年3月1日的《租赁合同》虚假。对于证据6无法核实。对证据7、8的裁判文书的真实性认可，对于证据7中的地坪至2015年4月份施工尚未结束的事实认可，该证据可以证明案涉场地至2015年4月不具备正常使用条件，平彦公司与速好达公司在合同中约定两年免租期以及租金的价格有合理的理由。对证据8的真实性无异议，对关联性不认可。该证据与本案没有关联系，价格会因为地段、建设进度的不同会导致价格不同，且1757号判决并没有写明所承租场地的具体位置，更不具有参考性。对第三组证据中的证据9的真实性认可，但是该组证据的来源仅凭律师证是无法调取工商登记中的身份信息，不知道是通过什么程序调取。对其证明目的不认可，即使工商档案显示段黎明与平彦公司、财丰公司等公司有关系，但段黎明与速好达公司没有关联关系，该组证据不能显示段黎明与速好达公司之间有关联关系。对证据10的1670号判决书的真实性无异议，但关联性不认可。对证据11-17社保参保证明、派出所的印章真实性予以认可，对证据13结婚证没有原件，对真实性不认可。对证据15、16、17不符合民事诉讼法规定的证据形式，《民事诉讼法解释》第一百一十五条规定，单位出具证明的除了有公章之外，还应当有相关的负责人以及出具文件的人签字，对合法性不认可，来源不合法，仅凭律师证无法查询到如此详细的户籍以及婚姻信息。对其证明目的不认可，通过一、二审提供的证据可以看出来，案涉场地确实在2015年尚不具备使用条件，约定两年免租期以及约定的租金价格均有合理的基础。对于第三组证据的证明目的不认可。对第四组中的《印章详细信息》真实性予以认可，不认可其证明目的，涉及补盖章的文件有：《申请报告》《代收代付协作申请书》《代收代付租金确认函》《三方协议》等。这些文件上，小蓝经济开发区招商中心、平彦公司法定代表人陈亮的签字是历史形成的文件。即使补盖，不影响对速好达公司与平彦公司租赁关系的判断，特别是小蓝经济开发区招商中心可以证明2014年9月份时，黄永军已经与平彦公司建立租赁关系。且无证据证明2014年9月1日租赁合同、2015年3月1日租赁合同上的章系补盖或存在其他无效情形，上述租赁合同仍是证明双方存在租赁关系的主要证据。对证据目录及补充证据目录的三性无异议。这些证据不能推翻2014年9月1日租赁合同、2015年3月1日租赁合同的真实性。其次在一审中速好达公司提交了证据5以及补充证据1、2、3、4来证明自2014年9月已经实际占有案涉租赁物的事实，而所罗列的均是细枝末节的侧面证据，不能推翻自2014年9月份以来速好达公司与平彦公司已建立合法租赁关系的事实。平彦公司质证认为，对第一组中的证据1、3、4的关联性、证明目的有异议。证据2没有原件，对其三性没法查证。本案案涉地块为Ａ、Ｃ地块，2014年9月1日签订的租赁合同，出租的标的物为江西省南昌市南昌县经济开发区芙蓉中大道828号平原厂区11栋，建筑及场地包括Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块。因一审法院对Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块分别进行拍卖，因此，产生的不同的诉讼，广森公司、蜗牛公司提供的裁定书证据属于Ｄ地块，与本案无关。第二组证据的质证意见同速好达公司的意见一致，平彦公司从未向任何个人和单位出具过该申明。对第三组证据的亲属证明的合法性、关联性及证明目的有异议。因为根据亲属证明载明有效期为三个月，落款时间为2020年2月24日，过了有效期。对证据16、17不符合《民事诉讼法解释》第一百一十五条关于单位出具证明的形式要求，其他的质证意见与速好达公司的质证意见一致。对第四组证据的质证意见同速好达公司的质证意见一致。对于广森公司、蜗牛公司从一审法院调取的以下证据质证如下：对速好达公司提交的全部《证据目录》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。对《未出租声明》的三性有异议，虽然该证据为在一审法院调取，但是复印件，没有原件，平彦公司从未出具过该声明。对云速公司的情况说明、协执及其送达回证的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，速好达公司提供的《云速公司与速好达公司租赁关系情况说明》已经补正了原来的情况说明，是云速公司与黄永军沟通重签了《租赁合同》，从未与段黎明有业务接触。对段黎明与陈婷、陈亮与彭亭亭、段晓明与万筱芳、李某与李连平的结婚证的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，仅能其证明亲属关系，无法得出广森公司、蜗牛公司所称段黎明直接或间接控制各公司及恶意串通损害广森公司、蜗牛公司权益的结论。对于《房地产估价报告》的三性有异议，该份报告并非法院委托的鉴定机构出具，不应当作为本案证据使用。其次，该份报告存在漏评电梯的现象，实际上当时已经安装了电梯，可现场调查核实。再者，案涉地块为Ａ、Ｃ地块，该份Ｄ地块评估报告与本案无关。对坚朗公司提供的2016年7月6日《签约单位名称变更情况说明》、2016年8月8日《商函》、2015年3月1日《（仓储服务协议）》及其租金支付凭证与发票等、2020年5月11日《关于坚朗公司与平彦公司、速好达公司租赁仓库情况说明》的真实性无异议，合法性、关联性有异议。坚朗公司出具的《情况说明》等该组证据来源一审法院747号案件的真实性认可，对该证据中所述内容的真实性不认可。首先，该证明没有法定代表人和制作材料的人员签名或盖章，不符合《民事诉讼法解释》第一百一十五条规定的要件不能作为定案证据。而且《说明》的内容与事实不符。其次，证人李某已经说明了坚朗公司签约时的始末和上述发函的经过，是应坚朗公司的要求才出具说明段黎明为速好达公司的实际控制人，除此之外，没有证据能直接证明段黎明为速好达公司实际控制人。对《印章详细信息》、2014年9月2日的《申请报告》、2015年2月15日《租赁合同补充协议书》、2015年3月15日《租赁合同补充协议书》、2015年3月26日《租赁合同三方补充协议》、2015年1月8日《代收代付协作申请书》、2016年6月18日《代收代付租金确认函》的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。2017年8月24日，平彦公司将原尾号896的章换成了尾号为281的章，2014年9月2日的小蓝经济开发区招商中心盖章《申请报告》，报告出具的时候速好达公司没有盖章的（已将平彦公司未盖章的《申请报告》提交给了法院），另外对于上述协议签订时均有平彦公司法定代表人陈亮的签字，没有盖章。因2017年底，平彦公司因和多家公司发生经济纠纷，应速好达公司的要求，在上述证据上补盖了公章。上述证据并不影响2014年9月1日《租赁合同》的合法性，速好达公司签订了真实有效的《租赁合同》且实际占有使用了租赁物，合法有效的租赁关系应当受法律保护。本院认为，双方对真实性无异议的证据，本院确认其真实性。速好达公司提交以下证据：1、何某的证人证言，以证明平彦公司与坚朗公司签订合同的过程及原因，证明当时是由于坚朗公司即将上市的要求，由平彦公司直接与坚朗公司签订了租赁合同，但事实上一直是黄永军在与坚朗公司洽谈合同问题。2、李某的证人证言，以证明2016年合同换签过程中《约单位名称变更说明》《商函》的出具过程，两份文件是由坚朗公司出具。3、云速公司的《说明》（危文武），以证明：（1）在园区向外出租时，基于客户财务管理要求，速好达公司同意由客户直接与平彦公司签订合同；（2）云速公司确实与黄永军直接洽谈，黄永军向云速公司出示了17年期限的租赁合同；（3）说明2014年9月1日租赁关系的真实性。4、速好达公司于2014年9月出具给智婴公司的《告知函》；5、速好达公司于2015年11月出具给南昌县东新祥多门业厂的《告知函》，以证明多个承租人因为速好达公司不是产权人，在签订合同之前要求其出具说明，说明其出租的权利依据。两份函可以证明2014年9月1日速好达公司已经承租了案涉场地。6、速好达公司的《转让协议书》，因为该股权转让在2016年的11月份，因为段本富未支付全部的股权转让款而没有生效。在2016年的11月10日的时候转回所有股权，以证明针对速好达公司的工商档案中段本富持有公司股权的回应，段本富持有公司股权是基于正常的股权转让。广森公司、蜗牛公司质证认为，上述证据系速好达公司在一审法院747号案件中已经提交。对云速公司的《说明》（危文武）的三性及证明目的有异议。该份证据内容是危文武陈述其个人观点，系证人证言性质，根据法律规定，其本人应当到庭接受质证。否则，该证据无效。首先，危文武的陈述与云速公司于2020年5月13日出具的《情况说明》，均共同证明平彦公司于2015年12月与云速公司签订并履行了为期三年的租赁合同的事实。第二、该份证据系速好达公司在一审法院747号案于2020年5月19日第一次开庭后取得，结合庭后当天，速好达公司、平彦公司要求坚朗公司交还《仓储服务协议》原件和对坚朗公司仓库停电，以及云速公司与速好达公司、平彦公司之间存在的商业纠葛等情况，该说明可能是危文武受到了速好达公司、平彦公司的压力或者违背真实意愿下所出具。第三，根据国家企业信用信息公示系统查询获悉，危文武于2018年12月13日受让了股东危文斌、易青华的股权后而取得公司股东和法定代表人身份。第四，危文武出具的《说明》与云速公司出具的《情况说明》足以否定速好达公司在本案中的主张。对两家公司《告知函》的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，内容系速好达公司提供的、自说自话的单方意思表示并提供的格式版本，不论两家公司是否要求，其真实性无法核实，与本案无关联。再者，根据速好达公司与平彦公司提供多份虚假证据等表现，足以证明其合法性存疑，且与广森公司、蜗牛公司提供的证据存在根本冲突。该《转让协议书》无效且未履行，对其三性及其证明目的有异议。该份证据与速好达公司工商档案查询资料信息相冲突。工商资料显示段本富和段玉花在2015年7月16日即已实际认缴了2000万元出资，黄永军和曹虹并无出资，且协议书约定由公司实际出资方段本富夫妇向甲方黄永军和曹虹付款，且指定收款人为当时毫不相干的钟亮，违背常理，颠倒了转让款的支付方向。该份证据系孤证也未备案公示，存在伪造可能。中国银行南莲支行的质证意见同广森公司、蜗牛公司的质证意见一致。平彦公司质证认为，对第三组证据的三性无异议，平彦公司将案涉租赁物出租给速好达公司后，速好达公司再转租给他人是基于客户需要。因为客户要求合同签订的主体必须要以租赁物的土地证和产权证的名称一致。但实际是由速好达公司履行合同义务。对第四、五组证据的三性无异议，与平彦公司无关。对第六组证据的三性无异议，与平彦公司无关。本院认为，双方对上述证据有异议的将结合本案其他证据综合认定。平彦公司提交了以下证据，第一组：广森公司、蜗牛公司企业信息公示信息，南昌县小蓝经济开发区以南Ａ＃、Ｃ＃拍卖公告。以证明小蓝管委会在案涉土地拍卖过程中函复一审法院提出参与竞买的个人或法人，未来在开发区的投资项目必须符合开发区产业发展政策及开发区相关入园标准。广森公司、蜗牛公司因其不符合竞拍资格，其在淘宝网司法竞拍违反相关政策的规定，不符合竞拍条件，其拍卖行为无效。第二组：（2020）赣01民终393号裁定书、（2019）赣执复60号裁定书，以证明广森公司在明知拍卖标的存在租赁事实的情况下，通过司法拍卖方式多次以低价拍得“带租拍卖”的不动产，然后以类似方式通过诉讼企图排除租赁人合法的租赁权，均被驳回。中国银行南莲支行质证认为，对第一组证据的真实性无异议，至于开发区入园的标准，平彦公司提供的证据是把未来的或然条件直接认定为必须条件，且平彦公司不存在评判的资格，其观点没有事实与法律依据。对第二组证据的关联性及证明目的有异议。从这两份裁定书里只能看到广森公司是在权利受到侵犯后用法律方式进行救济。第二组证据与客观事实不符，对关联性及证明目的提出异议。广森公司、蜗牛公司质证认为，对第一组证据的企业信息的三性无异议，但是对两份拍卖公告中小蓝开发区函复内容的合法性以及对平彦公司的证明目的有异议。首先，拍卖公告所载小蓝开发区建议函所及的建议内容既没有法律依据，更无法律拘束力，至多算是招商指引性质。包括广森公司等在内的众多竞买者参与无论一阶段还是二阶段多阶段的竞买，合法、合规、合理、正当。对第二组的招标公告的真实性无异议，对合法性有异议。对该组证据关联性和证明目的有异议。在司法拍卖中，对可能或者确实存在租赁的标的物进行司法拍卖为法律法规认可，不仅合法，且有利于债权人实现债权，有利于债务人尽早清偿债务负担，有利于经济社会发展。广森公司通过诉讼寻求司法保护和救济，是文明和理性的表现。广森公司的营业范围包含这些，其在深圳母公司注册资金过亿。速好达公司质证后认为，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的无法判断。对第二组证据的真实性无异议，确实广森公司在实践中多次在法院处置这种财产的形式大量的收集这种房屋。这些可以证明广森公司、蜗牛公司是专业从事这类业务的商事主体，其在参与这样的商事活动过程中，应尽到足够的注意义务。本案的A地块、C地块拍卖公告中载明了速好达公司的承租权，那么就应当去了解案涉项目的具体情况，既然参与了竞买就应当接受案涉的土地及房屋上的权利负担。本院认为，双方对真实性无异议的证据，本院予以确认，至于关联性结合本案其他证据综合认定。二审中，速好达公司申请证人何某、李某出庭作证以证明与坚朗公司签订合同的过程以及在2016年6月份与坚朗公司换签合同的过程。1、速好达公司刚刚成立，没有能力开具发票；2、坚朗公司财务监管比较严格，要求产权人跟合同以及发票主体的一致。基于这样的原因，速好达公司允许坚朗公司与平彦公司签订了租赁合同，但事实上这笔业务是由速好达公司完成的。李某的证言可以证明在2016年6月份的时候，速好达公司具备开具发票的条件，然后又一些特殊的原因，后要求换速好达公司与坚朗公司签订合同，还是因为坚朗公司的内控制度问题。按照坚朗公司的要求出具了签约单位名称变更情况说明，这就是证明目的，两份文件是由坚朗公司出具的版本。中国银行南莲支行质证认为，对证人证言的证明目的存在异议，证人仅能证明其在为黄永军做事，证言存在自相矛盾的地方，一会说是为这家企业在做事，一会说为黄永军做事。广森公司、蜗牛公司质证认为，对证人证言的真实性有异议。1、何某说代表黄永军，但是实际做的行为却是代表平彦公司。这有两种可能，第一个事他说谎，第二个就是说黄永军实际上代表平彦公司。2、李某的证言不能证明这些文件是由坚朗公司提出要求的，相反坚朗公司的租赁合同以及租金支付和发票，证实实际履行租赁2015年3月1日租赁合同，证明是坚朗公司跟平彦公司在履行，并无材料证明速好达公司跟坚朗公司在履行。从这些函里面以及李某在这么多公司里面担任这种内勤以及相应的管理职务，印证了这些公司和主要控制人之间存在关联关系，之间的租赁及借款都是属于法律所禁止的侵害债权人利益的一种关联交易行为。平彦公司质证认为，对其证人证言的三性均无异议，证人证言所作的陈述反映了速好达公司与坚朗公司之间租赁关系的事实。本院认为，上述证人证言结合本案其他证据综合认定。本案审理过程中，本院调取一审法院747号案件在卷材料：1、立案审批表一张；2、民事起诉状1份；3、2020年5月19日庭审笔录1份；4、2020年6月10日询问笔录1份；5、2020年6月16日庭审笔录1份；6、2020年6月22日询问笔录一份；7、2020年6月30日庭审笔录1份；8、关于平彦公司印章的情况说明1份；9、关于速好达公司案件提交的证据倒签的情况说明1份；一审法院（2016）赣01执269号案件中的材料：1、（2016）赣01执269-4号执行裁定送达回证（蜗牛公司）；2、（2016）赣01执269-5号执行裁定送达回证（广森公司）；3、一审法院（2016）赣01执269-4协助执行通知书及送达回证。中国银行南莲支行质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。广森公司、蜗牛公司质证称，对上述证据的真实性无异议。对2020年5月19日庭审笔录，需要说明的是，尽管本笔录为网络开庭下做的记录，开庭时当事人无法看到记录，但是问答环节有两点需要说明，即根据速好达公司工商登记资料显示，钟亮并不是速好达公司的发起人股东，该公司实际出资人不是黄永军、曹虹或者钟亮，而是段本富和段玉花。2020年6月16日民事审判笔录为网络开庭下做的记录，且开庭时当事人无法看到记录，但有以下几点可以明确：1、速好达公司认可坚朗公司先后两次提供的与平彦公司之间的《仓储租赁服务协议》是合法有效的，认可其中一份有何某签字的协议，为何某代表平彦公司在协议上签字。2、《签约单位名称变更情况说明》《商函》上的速好达公司和平彦公司印章为真实。3、速好达公司认可平彦公司与云速公司在2015年12月至2017年7月期间具有真实合法的租赁关系。2020年6月30日民事审判笔录足以证明速好达公司与平彦公司恶意串通，共同倒签了笔录中提及的共6份证明文件，并作为主要事实证据反复使用，以阻止法院对案涉租赁物的合法执行，损害了债权人的合法利益。2018年6月19日收到（2016）赣01执269-5号执行裁定书，送达回证是补签的。当时向房管部门申请过户，但是需要准备很多材料，因速好达公司提起执行异议，就把过户的事情耽搁了。蜗牛公司在2018年1月16日收到（2016）赣01执269-4号执行裁定书，送达回证是补签的，对协助执行通知书及送达回证的三性均无异议。速好达公司质证认为，对调取的一审法院747号案件中有关材料上的真实性认可，但对判断速好达公司与平彦公司之间是否存在合法租赁关系没有根本性影响。对送达回证及协助执行通知书，因系向一审法院执行局以及档案室调取，并加盖了相应的印章，对其真实性没有异议。但是这些材料中没有附（2016）赣01执字第269-4号以及（2016）赣01执字第269-5号执行裁定，网络公开途径没有查询到，因此不清楚两份裁定的内容。平彦公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。1、一审法院747号案件涉及的土地是Ｄ地块，本案中涉及的地块是Ａ、Ｃ地块，无论是诉争土地和案情本身与本案无关联。2、一审法院747号案件中律师提交的情况说明，其也自述是在案件立案受理半年左右才代理该案，庭审笔录中多次表示对本案基本事实不大清楚，其在笔录中作出的言论仅代表其代理律师个人意见，不能准确反映案件真实情况。3、调取的仅是庭审笔录、询问笔录等，并非《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”，其本身内容真实性有待查清，作为证据的证明力低，需要法院依据其他证据来查清案件事实，依法作出判决。对送达回证及协助执行通知书的真实性无异议，合法性、关联性有异议，一审法院对拍卖资质审查不实，广森公司和蜗牛公司的拍卖行为无效，其作出的执行裁定违法。双方对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，有争议的结合本案其他证据综合认定。二审查明，2018年1月12日，一审法院作出（2016）赣01执269-4号执行裁定，于2016年1月16日送达蜗牛公司，并于2018年4月20日向南昌县房产管理局送达了上述裁定及协助执行通知。一审法院于2018年6月11日作出（2016）赣01执269-5号执行裁定，并于2018年6月19日送达广森公司。本院认为，案外人异议是指在执行过程中，案外人对人民法院强制执行标的主张享有阻却执行的权利。《民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该规定，提出案外人异议应在“执行过程”中。关于如何理解“执行过程中”，相关司法解释作出了规定。《民事诉讼法解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”《执行异议复议案件规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中诉争标的物均已通过拍卖程序出售给第三人。因此，速好达公司提出案外人异议，应在其主张享有租赁权益的执行标的执行终结前提出。关于如何判断异议指向的执行标的是否执行终结。本院认为，在特定的执行标的已通过司法拍卖程序出售给第三人，竞买人已支付合理对价并取得特定执行标的的权属时，特定的执行标的已经不再属于被执行人的财产，针对该执行标的的执行程序已经终结。关于民事执行中拍卖标的物的权属何时转移的问题故速好达公司提出案外人异议，应在其主张享有租赁权益的执行标的执行终结前提出。关于如何判断异议指向的执行标的是否执行终结。在特定的执行标的已通过司法拍卖程序出售给第三人，竞买人已支付合理对价并取得特定执行标的的权属时，特定的执行标的已经不再属于被执行人的财产，针对该执行标的的执行程序已经终结。关于民事执行中拍卖标的物的权属何时转移的问题，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”《民事诉讼法解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”2018年1月12日，一审法院作出（2016）赣01执269-4号执行裁定，裁定：平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区南Ａ＃地（土地证号:南国用土地证号:南国用2012第001**栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1栋（产权证号:南房权证莲塘镇:南国用2012第**区富山中大道828号2栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）。房产的所有权及相应的其他权利归买受人蜗牛公司所有，财产权自本裁定送达时起转移。该裁定已于2018年1月16日送达给买受人蜗牛公司，故诉争标的物的所有权已于2018年1月16日转移至买受人。2018年6月11日，一审法院作出（2016）赣01执269-5号执行裁定，裁定：平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区:以南Ｃ＃地（土地证号:南国用2土地证号:南国用2012第001**房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第××:南国用2012第**大道828号10栋（产权证号:南房权证莲塘镇字第**）房产的所有权及相应的其他权利归买受人广森公司所有，财产权自本裁定送达时起转移。该裁定已于2018年6月19日送达给广森公司。速好达公司于2018年7月4日对一审法院责令其从位于南昌县小蓝经济开发区以南Ａ＃、Ｃ＃地及地上房产上迁出公告不服。此时，对诉争执行标的的执行程序已经终结。执行中继续实施移交房屋的行为，虽表明整个案件的执行程序尚未终结，但由于执行标的的权属转移至第三人后，不再属于被执行人的财产。案外人执行异议之诉的制度目的是通过正当程序判断案外人对特定执行标的享有的权利能否排除对特定标的的执行。而当异议指向的特定标的已转让给第三人，对特定标的的执行已经终结，已不存在停止执行的可能。速好达公司在异议指向的执行标的执行终结后提出案外人异议，超出了提出案外人异议的法定期限，不符合案外人异议的受理条件。在案外人执行异议之诉中已经不能对速好达公司的权利进行救济，其可通过其他程序主张权利。一审法院认定事实不清，导致错误地受理了速好达公司的案外人异议，并错误地审理了速好达公司提出的案外人执行异议之诉，应予纠正。因本案不符合案外人执行异议之诉案件的受理程序，速好达公司与平彦公司之间是否存在真实的租赁合同关系及是否在抵押权设立之前的等实体问题，不属于本案审理范围，不予审查。综上所述，速好达公司的起诉不符合案外人执行异议之诉案件的受理条件，一审法院受理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、第四百六十四条、第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，裁定如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初51号民事判决；二、驳回江西省速好达物流有限公司的起诉。江西省速好达物流有限公司预交的一审案件受理费31883元，由一审法院予以退回；中国银行股份有限公司南莲支行预交的二审案件受理费111942元、南昌市广森科技有限公司预交的二审案件受理费111942元、江西蜗牛快购电子商务有限公司预交的二审案件受理费111942元，由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年十二月十七日法官助理王兵书记员叶若苏文