安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9967号 上诉人（原审原告）：刘国庆，女，1961年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽富栋地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区板桥河路与嘉山路交口鑫源花园小区**903。 法定代表人：潘燕，总经理。 委托诉讼代理人：王攀峰，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴远伟，安徽金华安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绿地集团合肥紫峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园****。 法定代表人：向先发，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王干，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张婷婷，女，该公司员工。 上诉人刘国庆因与被上诉人安徽富栋地产营销策划有限公司（以下简称富栋公司）、绿地集团合肥紫峰置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘国庆上诉请求：1.撤销一审判决，改判富栋公司、绿地公司共同偿还房屋销售团购费8万元；2.本案一、二审诉讼费用由富栋公司、绿地公司负担。事实与理由：第一，富栋公司收取该8万元的依据在于与刘国庆之间建立附条件的预约合同关系，且上述款项直接打入了绿地公司账户。案涉商品房买卖合同有效成立并达成合同价款折扣后，该8万元维系预约关系的功能结束。刘国庆与富栋公司达成团购合意，即意味着承诺：如其能够以折扣房价获得案涉房屋所有权，则富栋公司有权占有该8万元。商品房买卖合同签订后，富栋公司、刘国庆之间的团购合同关系依旧存在，并转化为辅助商品房买卖合同履行的从合同，该8万元转化为刘国庆以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。2019年5月23日，刘国庆与绿地公司在法院主持下协商解除了商品房买卖合同，刘国庆不能享有以折扣价获得案涉房屋所有权的履行利益，作为从合同的团购合同关系应一并解除，故富栋公司失去了继续占有该8万元的法律依据，应当返还。 第二，根据《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定，其中第六种为：商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。《商品房销售明码标价规定》也规定了，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用，一套一标。即消费者应交的费用包括明确标明的商品房总价和应缴纳的房屋维修基金、契税及进行按揭时应缴纳的抵押登记费，除此之外，开发商在商品住房销售中不得额外收取任何费用。《商品房销售管理办法》亦规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，也就是说中介服务机构方、销售代理公司是不能收取团购费的。 第三，即使二审法院认定团购费系居间服务费，该费用明显高于行业收取标准，应当予以调整。房屋买卖交易中，中介费一般由买卖双方共同承担，房屋买卖代理收费按照成交价格总额的0.5%-2.5%计算收取。本案中的8万元明显超出行业收费标准，是不正当收费。 富栋公司辩称，第一，富栋公司实际为绿地公司与刘国庆之间的居间服务商，而所谓的团购费实际为居间人富栋公司为达成绿地公司与刘国庆之间签订《商品房买卖合同》的居间服务费。刘国庆请求富栋公司退还该笔费用无法律依据。富栋公司与绿地公司经过大量的沟通，并为此投入了大量的人力、物力、财力与几十家中介公司达成协议，为该项目进行大量的资源整合以及宣传，才取得了该项优惠活动的授权。刘国庆经富栋公司的人员接待后，与绿地公司之间签订了《商品房买卖合同》，此时富栋公司与刘国庆以及绿地公司之间的居间合同的目的已经达成，合同已经履行完毕，富栋公司已经付出了相应的服务与支出，依法享有收取居间服务费的权利。 第二，刘国庆并不是直接向绿地公司账户打款，而是打入富栋公司账户，并由富栋公司出具了富栋公司盖章的收据，这也进一步证明富栋公司已经向刘国庆示明了作为居间方的身份，刘国庆对该居间服务费的作用是明知的。刘国庆享受了房款的九折优惠，合同中明确写明购房款的数额并不包含案涉的居间服务费。所以刘国庆所说该款贯穿整个合同履行阶段，无事实依据也无法律依据。 第三，在该案件过程中，不论是富栋公司还是绿地公司，在交易的过程中均是明码标价，这一点由刘国庆提交的《商品房订购协议》以及《商品房买卖合同》均可以证明。且刘国庆提交的《商品房订购协议》中，也注明了该款的作用，示明了富栋公司为居间方向刘国庆提供的部分服务内容。三方已经在实际交易和服务的过程中达成了合意，根据合同法的相关规定，合同主体在自愿的情况下达成合意，应当按照当事人合意履行，但与法律规定相违背的除外。富栋公司按照合同法规定的居间合同内容完全合法地履行了相关的居间义务，收取该笔居间服务费用，既有事实依据也有法律依据。 第四，绿地公司与富栋公司签订的《绿地中央广场富栋分销合同》是绿地公司与富栋公司倒签的合同，该合同是富栋公司在绿地公司的负责人以虚假的理由欺诈情况下签订的，且该合同为格式合同，合同中约定的若团购客户支付团购费后涉及退房的，由富栋集团无条件退还的条款，实际上排除了富栋公司的权利应视为无效条款。就算是不能认定条款无效，该合同履行完毕的时间，应该在富栋集团与刘国庆完成居间服务行为后。富栋集团与绿地公司的合同早已履行完毕，不应当在承担退款义务。 绿地公司辩称，第一，刘国庆与绿地公司签订的《商品房买卖合同》已经安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初9505号民事调解书解除，绿地公司已按调解书内容赔偿了刘国庆的购房损失。第二，刘国庆在上诉状中明确、多次提及其与富栋公司之间存在“团购”合同关系，按照新《民事证据规定》的规定，该内容构成自认。加之，案涉团购费系富栋公司直接收取。故根据合同相对性，诉争事宜与绿地公司无关。第三，根据绿地公司与刘国庆签订的《商品房买卖合同》、绿地公司向刘国庆开具的房款收据及刘国庆银行贷款信息可以核实房屋总价与合同约定一致，绿地公司不存在加价出售房屋或额外收取其他费用的行为。第四，分销代理合同系绿地公司与富栋公司协商一致的结果，该内容可以从富栋公司提交的证据材料中得到佐证。故合同内容是双方真实意思表示，且双方对条款的内容进行了自愿协商，并非格式条款。关于合同倒签的问题，当事人就合同内容达成合意，应按照合意的内容履行，绿地公司与富栋公司已经就合同内容长期履行，实际履行内容与合同内容一致，双方在意思表示达成一致的情况下，合同已经成立，法律并未规定该合同必须采用书面形式签订，故即使分销合同是倒签合同，也不影响合同的真实性。 刘国庆向一审法院起诉请求：1.请求判令绿地公司、富栋公司向刘国庆共同偿还房屋销售团购费8万元；2.本案诉讼费用由富栋公司、绿地公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月22日，刘国庆前往绿地公司开发的“绿地中心”售楼部看房并签订了《商品房订购协议》，协议中公司名称处记载为“紫峰”，地，地址为&ldquo地中央广场现场售楼部（龙川路与仙人石路交叉口）”，房屋总价为942113元，定金收讫20000元。合同备注处记载“交8万元享九折优惠；折后总价847902元”。合同下方未加盖任何公章。2016年10月22日，刘国庆以刷卡的方式缴纳10万元，刷卡记录单中商户名称为“合肥绿地中心”，同日，富栋公司向刘国庆出具加盖了公司财务专用章的收据。 2017年1月11日，刘国庆与绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘国庆购买绿地公司位于包河区办公用房，单价10066.52元／平方米，总价847902元。2019年5月23日，刘国庆和绿地公司经一审法院主持调解签订了《民事调解书》，约定解除案涉房屋的《商品房买卖合同》；绿地公司于2019年6月3日前偿还刘国庆剩余银行贷款本息；绿地公司在涉案房屋备案解除后30日内将首付款、已付银行贷款本息及违约金支付给刘国庆。上述款项，绿地公司已经支付给刘国庆，案涉房屋现已解除备案。 另绿地公司（甲方）与富栋公司（乙方）于2016年签订了《绿地中央广场、绿地中心项目团购费分销合同》，其中第三条第6款约定“甲方给予乙方房屋房号以团购分销，乙方收取客户团购费用与甲方无关，由此产生的一切问题与纠纷与乙方负责。如果团购客户在向乙方支付团购费后涉及退房的，乙方无条件7个工作日内退还客户团购费”。 一审法院认为，根据商品房定购协议可以看出，案涉房屋原总价为942113元，刘国庆交付案涉争议款项8万元是为了在原总价的基础上以九折优惠的价格购买案涉房屋。富栋公司收取了该笔争议款项，出具了加盖富栋公司公章的收据。刘国庆对该团购费的用途是明知的，其虽称在拿到收据后提出过异议，但未能就提出异议的事实进行举证。刘国庆拿到收据后，与绿地公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，合同中约定的房屋总价为原总价的九折即847902元。至此，刘国庆在明知富栋公司收取该争议款项的情况下，与绿地公司签订了商品房买卖合同，享受了团购优惠。一审法院认为，结合商品房定购协议、团购费用收据及商品房买卖合同可以看出，刘国庆与富栋公司之间就优惠购买案涉房屋口头达成了居间合意，富栋公司已经履行了提供团购优惠服务的义务，且刘国庆也实际享受了团购优惠。现刘国庆与绿地公司虽解除了房屋买卖合同，但不能否定富栋公司已经提供的团购服务，刘国庆主张富栋公司退还该8万元，无事实和法律依据，不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决：驳回刘国庆全部诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由刘国庆负担。 二审中，富栋公司提交证据如下：证据1，绿地公司案涉项目负责人、营销总监周婷婷与富栋公司股东赵张章微信聊天记录截屏打印件、安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01民终4808号民事判决书，证明目的：绿地公司与富栋公司签订的绿地中央广场富栋分销合同即绿地公司一审中递交的绿地中央广场、绿地中心项目团购分销合同，系倒签合同。证据2，周婷婷与赵张章通话录音光盘一份及录音内容整理纸质件一份，证明目的：绿地公司在与富栋公司私下沟通时以虚假理由欺诈富栋公司签订该分销合同，以格式条款排除富栋公司作为中间服务商应享有的权利。 刘国庆质证称，证据1微信聊天记录真实性无法核实，富栋公司、绿地公司存在利害关系，无法达到其证明目的，判决书并未认定合同倒签的事实。证据2的真实性无法核实，富栋公司、绿地公司存在利害关系，无法达到其证明目的。 绿地公司质证称，证据1中的微信聊天记录截图打印件真实性无法核实，对证明目的有异议，根据民事判决书，二审法院已经明确认定李玲玲与富栋公司就购买案涉房屋口头达成了居间合意，合同自双方意思表示一致时成立，应按照合同的内容履行。是否为倒签合同，不影响合同的履行。证据2的三性没有异议，证明目的有异议，从双方对话中可以看出双方已经就合同内容协商一致，并非格式条款。 本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，关于富栋公司、绿地公司应否承担诉争款项返还责任问题。一审法院根据刘国庆交付诉争款项的情况、收据内容、商品房买卖合同价款等事实认定刘国庆与富栋公司之间就优惠购买案涉房屋达成了居间合意，并无不当。富栋公司已经履行了提供团购优惠服务的义务，虽刘国庆在优惠购房后解除了商品房买卖合同，但并不能否认富栋公司已经提供的团购服务，一审法院对刘国庆要求富栋公司返还款项的诉请不予支持并无不当。刘国庆二审期间称富栋公司系受绿地公司委托收取的诉争款项，主张绿地公司应就富栋公司的行为承担返还款项的责任，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。刘国庆称即便团购费是居间服务费，该居间服务费也明显高于行业收取标准，申请对此进行调整，但其未能就行业标准进行举证，本院对此不予采信。 综上，刘国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由刘国庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十八日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。