四川省德阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川06执异110号 案外人：林某1，男，汉族，2012年08月07日生，住广汉市。 法定代理人：林某2，男，汉族，1986年01月21日生，住广汉市，系林某1之父。 委托诉讼代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师。 申请执行人：北京易成市政工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区小红门姚家村**，统一社会信用代码：9111010510286618XR。 法定代表人：强兵，公司董事长。 被执行人：广汉市中环嘉业房地产开发有限公司，住，住所地广汉市西湖路西一段极宇建机楼****一社会信用代码：91510681062379300B。 法定代表人：窦智敏，董事长。 北京易成市政工程有限责任公司（以下简称易成公司）根据已经发生法律效力的（2017）川06民初133号民事判决书，申请执行广汉市中环嘉业房地产开发有限公司（中环公司）建设工程施工合同纠纷一案。本院在执行过程中［执行案号（2019）川06执142号］，查封了中环公司开发的7146平方米商品房，案外人林某1以其中的7032、7033Ａ、7049Ａ号房系购买并交付全部房款为由，请求停止对该房产的执行并解除保全措施。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。 林某1称，异议人于2014年1月3日、4月1日与被执行人签订《商铺认购协议书》三份及《委托经营合同》三份，约定异议人购买被执行人开发的雒城新天地7032、7033Ａ、7049Ａ号商品房，并约定将该商品房委托给被执行人经营。其中：7032号房款总计404336元，第一、二年的租金64694元抵充部分房款，其余房款339642元一次性付清；7033Ａ房款总计446286元，第一、二年的租金71406元抵充部分房款，其余房款374880元一次性付清；7049Ａ房款总计446250元，第一、二年的租金71400元抵充部分房款，其余房款374850元一次性付清。前述合同签订后，以异议人祖母曾庆翠银行卡付清了全部房款。后雒城新天地项目因被执行人原因，陷入停滞状态。 德阳市中级人民法院在执行（2017）川06民初133号《民事判决书》申请执行人诉被执行人建设工程施工合同纠纷一案中，对雒城新天地已经网签给申请执行人340套共计7146.42平方米的商品房予以查封，异议人购买的7032、7033A、7049A号商品房位列其中。 依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请执行人、被执行人之间的（2019）川06执142号案，属于金钱债权的执行，异议人早在法院查封之前就与被执行人签订了合法有效的书面合同，支付了大部分合同价款，并已返租给被执行人且异议人实际收取二年租金，据此可认定涉案商品房在法院查封前由异议人合法占有，未能办理转移登记并非异议人自身原因所致。 依据《合同法》第二百八十六条以及最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的买受人。买受人对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于建设工程价款优先权。且在项目后期施工过程中，完全是由申请执行人在对整个项目的运作进行管理，申请执行人对异议人购买该商品房在前，申请执行人网签在后是明知的。 综上，异议人作为买受人的权利足以排除（2019）川06执142号案对雒城新天地7032、7033A、7049A号商品房的执行，请求贵院依法终止对被执行人开发的雒城新天地7032、7033A、7049A号商品房的执行并解除对该三套商品房的保全措施。 易成公司辩称，1.消费者的优先权是指在法院执行工程变现价款时享有的权利，并非可以直接申请解除已进行的查封措施。2.当事人签订的《商铺认购协议书》属于预约合同，故消费者身份不能确认。3.当事人支付款项的证据不充分。 中环公司同意异议人的主张。 经审查查明，2014年2月28日，中环公司与林某1签订《商铺认购协议书》（适用于投资）三份，双方约定由林某1购买中环公司开发的位于广汉市××广场××商铺三个，编号分别为7032、7033Ａ、7049Ａ号，建筑面积分别16、17.66、17.74平方米，单价分别为21227.6、21227.63、21130.21元／平方米，总价款分别为3396426、374880、374850元。同时双方签订了两份《委托经营合同》，双方约定林某1将所购商铺全程委托给中环公司对外出租，委托期限为自林某1完全支付认购协议中商铺总价款之日起第四个月首日开始起十年，双方并对租金的计算作了约定，同时特别约定林某1向中环公司支付的款项为扣除第一二年的租金（分别为64694、71406、71400元）的余额。林某1提交了中环公司2014年1月3日、4月1日开具的三份收据，1.载明“收到曾庆翠雒城新天地商铺7032＃全款339642元”的内容。2.载明“收到曾庆翠雒城新天地商铺7033Ａ＃全款374880元”的内容。3.载明“收到曾庆翠雒城新天地商铺7049Ａ＃全款374850元”的内容。2020年11月10日，中环公司确认林某1已付清全部款项。 中环公司系雒城新天地项目的开发商，易成公司为建设工程的承包商，在施工过程中，中环公司存在拖欠工程款的情况，为此，2015年8月3日，中环公司将其部分商铺备案在易成公司名下，其中包括本案讼争商铺。四川省高级人民法院于2016年10月10日查封了该商铺。现该工程处于停工状态，为了安全的需要，该地下商场工程的出入口已被封闭。 根据（2017）川06民初133号民事判决书认定的事实，1.苏献民系中环公司的股东，同时，也挂靠易成公司，对包含案涉工程在内的三个工程进行施工。2.中环公司应向易成公司支付6184万余元的本金及利息，同时易成公司对所施工工程享有优先受偿权。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当具备下列条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。 1.关于合法有效的书面买卖合同。本院认为，虽然双方签订的合同名称为《商铺认购协议书》，但根据合同的全部内容分析，双方明确了特定的标的（雒城新天地7032、7033A、7049A号）、面积（16、17.66、17.74平方米）、总价（3396426、374880、374850元），满足买卖合同成立的基本要件。故可以认定双方签订了书面买卖合同。 2.根据查明的事实，雒城新天地工程并没有完工，且现已被封闭，客观上不可能由林某1占有。 3.关于价款问题。林某1向本院提交了付款收据，且中环公司予以认可，故可以认定其交付了全部款项。 4.关于过户登记。由于该项目尚未完工，客观上不能办理过户登记，对此林某1没有过错。 虽然易成公司享有工程价款优先权，但是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条所指“不得对抗”含义是消费者直接取得标的物而不用进入变价的权利。故林某1应当享有优先取得房屋的权利。同时，苏献民作为中环公司的股东，又挂靠易成公司施工，应当知道案涉商铺已经出卖的事实，更不应该就案涉商铺作为清偿自己债权的标的。 综上所述，本院认为林某1的主张符合法律规定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对广汉市中山××道××段××号商品房的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  周 畅 审 判 员  吴国兴 审 判 员  陈洪斌 二〇二〇年十二月七日 法官助理  周 懿 书 记 员  杨 琴