安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3541号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙城县恒圣地产有限公司，住所地安徽省蒙城县至尊尚城1912商业街**地块**楼101铺。 法定代表人：许建剑，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐永灵，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：武培培，安徽潮平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽一山物业服务有限公司，，住所地安徽省蒙城县汽配路庄周小区北门**** 法定代表人：金红伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘辉，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢健，江苏融鼎律师事务所律师。 上诉人蒙城县恒圣地产有限公司（以下简称恒圣公司）因与被上诉人安徽一山物业服务有限公司（以下简称一山公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2020)皖1622民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒圣公司的委托诉讼代理人武培培、徐永灵，被上诉人一山公司的委托诉讼代理人刘辉、卢健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒圣公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，以致出误裁判，影响公正。1、一审法院认定双方物业管理服务合同已履行完毕，不予解除，但合同约定合同期满，业主委员会仍未成，本合同仍然有效，在起诉时，业主委员会并未成立，物业管理服务合同仍然在双方之间有效，且恒圣公司仍存在部分商铺未销售完毕，后期仍会存在交房及物业服务等相关事宜，该物业管理服务合同并未履行完毕，一审法院以此为由判决不予解除合同，实属认定事实有误。2、一审法院对恒圣公司所主张之电费，无视恒圣公司从本金中所垫付的2月份电费，对于恒圣公司所提交的房产局盖章确认的公共能耗电费2万余元未加以认定，事实上，公共能耗电费在春秋季节会相对偏低，恒圣公司所提供的2月份电费因高于其它几月的电费，未被一审法院加以认定，导致最终认定的电费金额过低，存在明显不公。3、一审法院对承接查验的具体时间未加以认定，含糊其词，一笔带过，恒圣公司已然提供了双方承接查验报告，写明了双方具体承接查验的时间，恒圣公司亦提供了7月6日时除物业查验之外所有查验完成的证据，一审法院对以上事实没有任何认定，直接以“双方在前期物业管理服务合同中对损承接查验具体时间约定不明”为由，驳回恒圣公司的违约害赔偿请求，无视建房[2010]165号关于印发《物业承接查验办法》的相关规定。4、对于一山公司反诉之空置房管理费，其作为诉反诉原告负举证责任，一审时，一山公司仅提供了其自行计算的表格，一审法院直接以一山公司提供的证据加以认定，未对信息予以查实。另外，一审法院对于被上诉进驻之时间与服务之时间进行混淆，所谓物业之服务，是对业主的服务，是对公共设施设备的管理，在一山公司进驻之时，并未对业主进行交房，也未对公共设施设备进行管理，且双方而合同中亦有约定提前进驻人员的相关工资及福利等，一审法院直接以进驻之时间认定为服务之时间，在未查清事实的基础上，肆意判决。5、恒圣公司于庭审时提交了向部分业主发送收房通知的证明以及一山公司向业主实际收取空置房管理费的证明，一审法院对以上证据未有涉及，无视恒圣公司提交的证据，仅以约定无效之说支持一山公司的请求，但即使按约定无效之业说，根据《安徽省物业管理条例》第五十九条之规定，主无正当理由拒不收房的，应视为交付，一审法院对以上证据及事实均未加以认定。二、一审法院适用法律错误，错误解读法律法规的强制性规定，错误认定双方的约定无效。1、恒圣公司与一山公司在前期物业管理服务于空置房的物业服务费由业主交纳的约定，并不违反法律的效力性强制性规定，应属有效。《安徽省物业管理条例》第七十条，并非效力性强制性规定，且双方物业管理服务同中关于空置房管理费的问题，可经由解释达到平衡的局面，并不必然导致约定无效，且双方的服务合同系恒圣公司与业主之间的房屋买卖合同的附件，业主对此表示认可，在实际交房过程中，一山公司也已实际收取了空置房管理费，该约定并不违反效力性强制性规定。2、恒圣公司在一审庭审时向法庭提交了被上诉人已向业双主实际收取空置房管理费的收据，该收据不止印证了双方之人间关于空置房管理费的约定，也排除了一山公司再向恒圣公司主张空置房管理费的可能，但一审法院却以另一法律关系为由不予支持，导致判决生效后一山公司将同时向恒圣公司和业主收取两份空置房管理费的结果，且一山公司与业主之间的仍系物业管理合同纠纷，并非另一法律关系，审查一山公司与业主之间费用收取的事实，显然对本案有着至关重要的意义。 一山公司答辩称，一、原审判决认定的事实清楚，证据确实充分。1、原审认定双方签订安徽蒙城至尊名城前期物业管理服务合同的事实有证据支持，合同对双方权利义务及违约责任等约定清楚明白，双方对此事实均无异议。该合同是判定双方权利义务的基础，是确定法律责任的依据。2、原审认定答辩人2018年5月26日进场服务、涉案商品房2018年9月4日综合验收合格双方也无异议。3、原审认定答辩人提供物业服务、管理小区物业、履行物业服务合同等事实均有证据支持，小区物业关于房屋当然包括巳交付的房屋和其余空置房，被答辩人应对其是否实际交付房屋承担举证责任，商品房买卖合同约定的交付时间不是判定物业服务合同服务时间的依据。二、原审判决适用法律并无错误。1、关于物业费的负担《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。而前期物业合同关于空置房的物业费由业主缴纳的规定违反了物业管理条例第二十二条关于“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”的强制性规定，当然无效；2、即使答辩人收取了业主的物业费也不能免除被答辩人的法定责任。 恒圣公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除恒圣公司、一山公司双方签订的《安徽蒙城至尊名门前期物业管理服务合同书》;二、判决一山公司支付恒圣公司垫付的公共能耗费(电费)和物业管理用房电费共758956.8元及资金占用期间的利息(利息自2020年3月4日计算至2020年5月3日，按银行同期同类贷款利率计算为758956.8*4.25%/12*2个月=5375.9元，剩余利息继续计算至还清欠款时止)，合计764332.7元:二、依法判决一山公司支付恒圣公司违约损害赔偿金178989元;(以上两项共计943321.7元)四、诉讼费用由一山公司承担。 一山公司向一审法院反诉请求：1依法驳回恒圣公司的第一、三项的诉讼请求。2、判令恒圣公司给付一山公司开办办公设施费、开荒保洁费15万，空置房物业管理费797198.6元，共计947198.60元，减去缴纳的公共能耗费用219166元，应给付一山公司728032.6元（后期空置房物业费另行计算）。3、本案的诉讼费有恒圣公司承担。 一审法院查明事实：一、恒圣公司系安徽蒙城至尊名门开发企业，2017年1月19日恒圣公司作为甲方与一山公司作为乙方签订至尊名门前期物业管理服务合同，合同载明：建筑面积为158692.82平方米，住宅面积为110270.55平方米，商业建筑面积为6756.20平方米。合同管理期限为三年，自2017年1月19日起至2020年1月18日止。收费标准：高层住宅（有电梯）物业服务费1.28元/30天=月/平方米，商业物业服务费2.8元/月/平方米，乙方进驻本项目为交房前的20日。空置房屋的物业管理服务费，分别由业主按其拥有建筑面积每月每平方米按本条第一款约定标准向乙方全额交纳。并约定合同生效期为2017年1月19日。2018年5月26日一山公司应恒圣公司要求，进驻案涉小区进行物业服务，因综合验收不合格，蒙城县房地产管理局于2018年7月5日下发通知要求恒圣公司停止交房。于2018年8月15日下发蒙房责字【2018】15号责令整改通知书，要求恒圣公司于2018年8月21日前和物业公司对符合交付使用条件的物业进行确定承接查验方案，办理交接手续，查验共用部位、公用设施设备，解决查验发现的问题，确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，办理物业交接手续。2018年9月4日案涉小区经综合验收合格，因上述原因，原定2018年6月30日前交房变更为2018年9月初交房。 一审法院认为，本案争议焦点为：恒圣公司是否享有合同解除权。恒圣公司与一山公司所签订前期物业管理服务合同期限为三年，自2017年1月19日生效至2020年1月18日止，合同已满三年，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且双方已履行完毕，故恒圣公司主张解除与一山公司签订的至尊名门前期物业管理服务合同，该院不予支持。本案争议焦点二：双方在前期物业管理服务合同中，关于空置房的物业服务费，由业主按其拥有建筑面积每月每平米按本条第一款约定标准向乙方全额交纳，是否有效。《物业服务收费管理办法》第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。《安徽省物业管理条例》第七十条，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。根据上述规定，恒圣公司与一山公司在前期物业管理服务合同中，关于空置房的物业服务费由业主交纳的约定，违反法律规定，该约定无效。一山公司反诉主张空置房物业服务费用应由恒圣公司给付，证据充分，该院予以支持。恒圣公司主张空置房的物业服务费应从交接之日起计算，因恒圣公司已对一山公司自2018年5月26日进驻进行物业服务的事实予以认可，故该辩称该院不予采信。一山公司庭审中提交了2018年5月26日至2018年9月6日交房前物业服务费，关于住宅部分应按合同约定的面积110270.55平方计算，该部分物业服务费为110270.55平方X1.1元÷30天X103天=416455.11元。经计算2018年5月26日至2018年9月6日空置房物业服务费、2018年9月6日后售出的房屋空置期间产生的物业服务费、2018年9月6日至2020年6月8日尚未售出房屋产生物业服务费416455.11元+46375.13元+124325.23元+124914.37元+84773.19元=796843.03元。恒圣公司主张上述费用中2018年6月30日之后销售房屋系现房，应由业主承担，未举证销售现房明细予以证明，故一山公司主张恒圣公司应承担空置房产生的物业服务费，合理合法部分796843.03元，该院予以支持。恒圣公司主张一山公司应给付进驻后所产生公共能耗费，对该项目负担一山公司无异议，具体数额应以供电公司2020年3月4日起更换新表移交一山公司后，一山公司所缴纳电费平均值计算月能耗，即（12078.95+10958.31+13114.05+12540.9）元÷4个月=12173.05元，从一山公司自2018年5月26日进驻起，共应给付恒圣公司垫付能耗费12173.05元X20个月=243461元。双方在前期物业管理服务合同中对承接查验具体时间约定不明，故恒圣公司主张一山公司拖延承接查验应支付违约损害赔偿金，证据不足，该院不予支持。一山公司反诉称恒圣公司应给付开办费用15万元，双方在前期物业管理服务合同第二十一条第九款约定，由恒圣公司在一山公司进驻前5天按照总建筑面积1元每平方米支付给一山公司开办费用或者一山公司列出开办物品清单恒圣公司给与购买。现一山公司已实际进驻，恒圣公司未举证已为一山公司购买开办物品，该小区建筑面积为158692.82平方米，一山公司请求恒圣公司给付150000元开办费，证据充分，该院予以支持。恒圣公司主张一山公司应支付垫付公共能耗期间利息的诉讼请求，因双方未有约定，该院不予支持。恒圣公司主张一山公司已向部分业主收取空置房的物业服务费，系一山公司与案外人之间的另一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽一山物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付蒙城县恒圣地产有限公司垫付能耗费243461元。二、蒙城县恒圣地产有限公司于本判决生效后十日内给付安徽一山物业服务有限公司物业服务费796843.03元、开办费150000元，合计946843.03元。三、驳回蒙城县恒圣地产有限公司其他诉讼请求及安徽一山物业服务有限公司其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13233元，减半收取6616.5元，反诉案件受理费5540元，合计12156.5元。由蒙城县恒圣地产有限公司负担10838元，由安徽一山物业服务有限公司负担1318.5元。 二审中，一山公司举证了一山公司项目经理徐强与恒圣公司销售总监高洁的聊天记录及4号楼601号交房单，交房时间为2020年9月9日，用于证明放款时间为实际交房时间。恒圣公司质证，对真实性无异议，对证明目的有异议，恒圣公司所争议的事情是2018年5月26日至2018年9月6日的空置房管理费，自2018年9月6日至实际交房之日的空置房管理费，恒圣公司无异议。恒圣公司履行通知义务后，业主无故不收房的，空置房管理费应当由业主自行承担。经审查，一山公司举证的证据与二审争议事实无关，不予认定。本院查明的事实同一审。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉合同应否予以解除，如应解除，恒圣公司主张的违约损害赔偿应否予以支持，如不应解除，一审未判决解除合同的理由是否正确；2.一审对电费的认定是否正确；3.一山公司反诉2018年5月26日至2018年9月6日的空置房物业管理费应否予以支持。 关于焦点1，恒圣公司主张合同解除的法律依据是《中华人民共和国合同法》第94条第三、四项，事实依据为一山公司不配合进行查验和交房。经审查，恒圣公司举证仅能证明其在提交竣工验收材料和一山公司承接查验有时间差，但因造成该时间差的原因不明且双方在合同中并未约定具体的查验时间，故恒圣公司主张一山公司拖延承接查验缺乏事实依据，本院不予采信，其据此要求解除合同的请求本院不予支持。因恒圣公司举证不足以证明一山公司存在违约行为，故其要求一山公司承担违约损害赔偿的请求亦不予支持。案涉《至尊名门前期物业管理服务合同》第十七条约定，“合同管理期限为三年。自2017年1月19日起至2020年1月18日止。合同期满，业主委员会仍未成立，本合同依然有效，直至业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”二审中，双方当事人均认可业主委员会尚未成立，故案涉《至尊名门前期物业管理服务合同》依然有效，一审虽未判令合同解除，但理由不当，本院予以纠正。 关于焦点2，恒圣公司主张一审法院对电费平均值的认定错误，应当将2月份的电费计算在内再取平均值，经审查，恒圣公司认可2020年3月4日之前的用电因未分户，电费数额除物业用电之外，还包含整个小区的所有用电，恒圣公司举证的房地产开发项目资本金退还审核单中仅载明“支付小区公共耗能电费24453.89元”，但并未注明该费用是由物业用电产生，亦反映不出用电的时间段，故其关于2月份电费24453.89元应计算在内的上诉意见缺乏事实依据，本院不予支持，一审对电费的认定正确，本院予以维持。 关于焦点3，双方当事人对一山公司于2018年5月26日经恒圣公司要求进驻案涉小区均无异议，争议在于恒圣公司认为自2018年5月26日至2018年9月6日不应收取空置房管理费，一山公司认为应当收取。经审查，案涉《至尊名门前期物业管理服务合同》第二十一条第2项约定，“乙方进驻本项目为交房前的20日，如甲方要求乙方提前介入，甲方应支付乙方提前介入人员的工资及福利。”根据上述约定，双方当事人对交房前的费用进行了约定，即由恒圣公司向一山公司支付提前介入人员的工资及福利，而非由一山公司向恒圣公司收取空置房屋管理费，同时，《物业承接查验协议》的第五条第5项约定，“自物业交接之日起，乙方（一山公司）应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。”《物业承接查验协议》的签订日期和物业相关资料的移交日期均为2018年8月30日，故一山公司的管理义务应自2018年8月30日开始履行，其主张在此之前产生的物业管理服务费不应予以支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。关于2018年5月26日至2018年8月29日期间一山公司提前介入人员的工资及福利，其可向恒圣公司另行主张权利。自2018年8月30日至2018年9月5日的空置房管理费应由恒圣公司承担，即31454.48元（住宅110270.55平方×1.1元÷30天×7天+商铺6753.66平方×2元÷30天×7天）。综上，恒圣公司应当向一山公司支付的物业服务费应为365467.27元（796843.03-416455.11-46375.13+31454.48元）。 综上，恒圣公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初3904号民事判决第一、三项，即“一、安徽一山物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付蒙城县恒圣地产有限公司垫付能耗费243461元。三、驳回蒙城县恒圣地产有限公司其他诉讼请求及安徽一山物业服务有限公司其他反诉请求。” 二、变更安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初3904号民事判决第二项为：“二、蒙城县恒圣地产有限公司于本判决生效后十日内给付安徽一山物业服务有限公司物业服务费365467.27元、开办费150000元，合计515467.27元。” 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13233元，减半收取6616.5元，反诉案件受理费5540元，合计12156.5元，由蒙城县恒圣地产有限公司负担6856.5元，由安徽一山物业服务有限公司负担5300元。二审案件受理费19620元，由蒙城县恒圣地产有限公司负担负担10682元，由安徽一山物业服务有限公司负担8938元。 本判决为终审判决。 审判长  张贝贝 审判员  马 超 审判员  周甜甜 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理郭肖冰 书记员张宇楠