湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民初315号原告（申请执行人）：浙江浙萧资产管理有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道文明路******。法定代表人：徐炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡世杰，该公司员工。被告（案外人）：黄爱兵，男，1972年7月4日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：陈学文，湖北联帮律师事务所律师。被告（被执行人）：襄阳光彩建筑材料有限公司。住所。住所地：襄阳市襄州区光彩大市场****div>法定代表人：程勇，该公司总经理。被告（被执行人）：倪卫东，男，汉族，1968年11月9日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被告（被执行人）：襄阳彩诚投资实业有限公司。住所地：襄阳市。住所地：襄阳市高新区桐树店村div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：倪卫东，该公司董事长。原告浙江浙萧资产管理有限公司（以下简称浙萧公司）与被告黄爱兵、襄阳光彩建筑材料有限公司（以下简称光彩公司）、倪卫东、襄阳彩诚投资实业有限公司（彩诚公司）执行异议之诉一案，本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。原告浙萧公司的委托诉讼代理人胡世杰，被告黄爱兵的委托诉讼代理人陈学文到庭参加诉讼，光彩公司、倪卫东、彩诚公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浙萧公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2020）鄂06执异43号裁定，准许继续执行（2017）鄂06执291号裁定。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年5月24日，襄阳市中级人民法院受理了原债权人中信银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中信襄阳分行）诉光彩公司、倪卫东、彩诚公司金融借款合同纠纷一案。并于2017年8月29日，作出（2017）鄂06民初123号民事生效判决书，该判决主文第二项内容：确认该案件原债权人中信襄阳分行对被告彩诚公司抵押的房产及土地（房产证号为：樊城区字第**，土地证号：襄阳国用2014第**）享有优先受偿权。判决生效后，因债务人未履行还款义务，中信襄阳分行遂向襄阳市中级人民法院申请了强制执行。2019年4月1日，依据原告申请，襄阳市中级人民法院作出的（2019）鄂06执异45号裁定，裁定原告为本案的申请执行人。被告（案外人）黄爱兵对执行标的提出书面异议。2020年4月30日，襄阳市中级人民法院作出的（2020）鄂06执异43号执行异议裁定：中止（2017）鄂06执异291号之一执行裁定，中止对彩诚公司名下位于湖北省襄阳市高新区桐树店村光彩高新产业园（房房产证号为：樊城区字第**，地证号：襄阳国，地证号：襄阳国用2014第**幢1-3层26-（1-3）-001号房屋执行。原告认为，中信襄阳分行与2014年10月27日与彩诚公司签订最高额抵押合同，约定彩诚公司以其房产其土地（房产房产证号为：樊城区字第**，证号：襄阳国用2014第352206：襄阳国用2014第**担保，双方于2014年10月28日办理土地抵押，与2014年12月26日办理房产抵押。被告黄爱兵于2015年6月10日购买抵押房屋。在此期间，各被告均未将该情况反映至中信襄阳分行，依据物权法第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。代言人未征得中信襄阳分行同意，也没有提前还款，故买卖行为无效。同时，被告黄爱兵在购买过程中，并未核实购买标的的抵押情况，也并未核实购买的房屋是否有独立权证，能否办理过户，并未尽到合理的注意义务。被告黄爱兵答辩称：第一、原告浙萧集团对涉案的房地产因抵押违法而不享有相应的优先权;第二、各买受人在银行与彩诚公司办理抵押登记之前已经合法占有案涉房屋，通过订购租赁等形式于2014年10月28日前已经入住案涉房屋，并支付全部购房款，也补签了购房合同，享有物权期待权，应当排除强制执行，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告光彩公司、倪卫东、彩诚公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：中信银行股份有限公司襄阳分行与被执行人襄阳光彩建筑材料有限公司、倪卫东、襄阳彩诚投资实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月29日作出（2017）鄂06民初123号民事判决。查明，2014年12月22日，中信银行襄阳分行与彩诚公司签订最高额抵押合同，约定彩诚公司为中信银行襄阳分行与光彩建材公司在一定期限内连续发生的多笔债权的履行提供最高额抵押担保，抵押担保的主债权期限为2014年10月20日至2017年10月20日，抵押物为光彩建材公司所有的建筑面积为6101.2平方米的房屋(房产证号为襄阳市房权证房权证樊城区字第**）签订后双方于2014年12月26日办理了抵押登记，中信银行襄阳分行取得了房屋他项权证。2015年1月5日，中信银行襄阳分行与彩诚公司签订一份最高额抵押合同，约定襄阳彩诚公司为中信银行襄阳分行与光彩建材公司在一定期限内连续发生的多笔债权的履行提供最高额抵押担保。抵押担保的主债权期限为2014年10月27日至2017年10月27日，抵押物为彩诚公司所有的土地使用权【土地证号为襄阳国用（2014）第3522060**】。合同签订后双方于2014年10月28日办理了抵押登记，中信银行襄阳分行取得了土地他项权证。该案判决：一、被告襄阳光彩建筑材料有限公司在本判决生效后十日内向原告中信银行股份有限公司襄阳分行偿还贷款本金40000000元、利息56468.06元及逾期罚息和复利。其中自2016年3月29日起至实际付清之日止，按本金10000000元、利率9.4875%计算罚息，且上述利息按月利率9.4875%计算复利；自2106年3月30日起至实际付清之日止，按本金30000000元、利率8.4825%计算罚息，且上述利息按月利率8.4825%计算复利。二、原告中信银行股份有限公司襄阳分行对享有抵押权的被告襄阳彩诚投资实业有限公司抵押的房产(房产证号房产证号为：樊城区字第**)，或者以拍卖、变卖所得价款在主债权最高抵押额度21000000元范围内享有优先受偿权，对享有抵押权的被告襄阳彩诚投资实业有限公司抵押的土地使用权[证号：襄阳国用（2014）第352206014号]予以折价，或者以拍卖、变卖所得价款在主债权最高抵押额度19000000元范围内享有优先受偿权。被告倪卫东对上述第一项判决确定的债务在40000000元范围内承担连带清偿责任。四、驳回原告中信银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。该案在诉讼中，依申请执行人中信银行襄阳分行的申请本院于2017年6月2日作出（2017）鄂06民初123号民事裁定，查封了彩诚投资公司名下的位于襄阳市高新技术产业开发区米庄镇××村的土地【土土地证号：襄阳国用（2014）第3522060**和房屋（房产证号：房产证号：樊城区字第**）为三年。2017年：樊城区字第××号动产登记局查封登记手续系轮侯查封登记。另查明，湖北省南漳县人民法院在受理华新水泥（襄阳）有限公司与襄阳光彩建筑材料有限公司、襄阳彩诚投资实业有限公司借款合同纠纷一案中，作出（2016）鄂0624执768号执行裁定，查封襄阳彩诚投资实业有限公司位于襄阳市高新区桐树店村六宗土地【土地土地证号为（2011）352206006、（2011）352206003、（2014）352206014、（2014）352206015、（2014）352206004、（2015）3608080**南漳县人民法院于2016年10月8日向登记机关办理了查封登记。本院在执行（2017）鄂06民初123号民事判决时，因中信银行襄阳分行对案涉的房地产享有优先受偿权，但首轮查封法院为南漳县人民法院。2018年5月28日，本院向南漳县人民法院发出（2017）鄂06执291号商请移送执行函。南漳县人民法院于2018年6月7日作出（2016）鄂0624执768号移送执行函，将涉案查封的财产移送本院执行。本院于2018年5月28日作出（2017）鄂06执291号之一执行裁定，对被执行人襄阳彩诚投资实业有限公司名下的位于湖北省襄阳市桐树店村的土地【土地土地证号：襄阳国用（2014）第3522060**屋（房产证号：樊房产证号：樊城区字第**】卖。后因中信银行股份有限公司襄阳分行将该案债权转让给浙萧公司，依浙萧公司的申请，本院于2019年4月1日作出（2020）鄂06执异45号执行裁定，变更浙江浙萧资产管理有限公司为本案申请执行人。案外人黄爱兵对本院拍卖行为提出异议，以其已于2016年1月20日定购了位于襄阳市高新区桐树店村光彩高新产业园C-3区第26幢1-3层26-（1-3）-001号房屋，并于当日付清房屋购房款为由，要求解除对其购买房屋的查封、拍卖。本院审查后，于2020年5月6日作出（2020）鄂06执异43号执行裁定，认定黄爱兵提交的商品房买卖合同显示其在人民法院查封之前与被执行人签订了商品房买卖合同且已支付了所有房款，并于2015年6月10日起占有使用了房屋。裁定：中止对襄阳彩诚投资实业有限公司名下的位于湖北省襄阳市桐树店村的光彩高新工业园【土地证土地证号：襄阳国用（2014）第3522060**、号：樊城房产证号：樊城区字第**】幢1-3层26-（1-3）-001号房屋的执行。为此，浙萧公司提起本案执行异议之诉。还查明，黄爱兵系光彩工业园企业联合会（下称光彩企业联合会）会员，光彩企业联合会系自治组织，会员交纳会费，互通有无，抱团取暖。光彩企业联合会与光彩公司、彩诚公司、倪卫东之间发生过多次借款关系，出借款项来源为会员投资款。涉案房屋由彩诚公司开发建设。光彩企业联合会会长周华称房屋系由联合会出面协调团购，但未提交团购房屋合同。黄爱兵在庭审中陈述，其于2014年3月28日与彩诚公司签订订购书，订购了5套房屋，并交纳了订金30万元。2014年4月10日签订了房屋租赁合同，占有了涉案案房屋，用于经营。2016年1月20日，黄爱兵与襄阳彩诚投资实业有限公司签订了5份《商品房买卖合同》，购买襄阳彩诚投资实业有限公司位于襄阳市高新区桐树店村光彩高新工业园C-3区第26幢1-3层26-（1-3）-001号等房屋，总价款为4691252元，涉案合同约定的价款为1105896元，彩诚公司给其出具了收据。合同显示该房屋预售许可证号鄂襄房证字（2012）099号（实际对应地块预售许可证号应为：鄂襄房售证字（2013）089号）。涉案房屋属于中信银行襄阳分行抵押物范围。对付款情况，黄爱兵称订金是由商会会员赵灯才（另案当事人）统一支付，并提交了2014年3月28日赵灯才银行账户卡号62×××13号转入倪卫东账户62×××16中150万元的中国农业银行银行卡取款业务回单，其中其5套房屋订金为30万元。购房款是由光彩企业联合会会长周华账户支付给彩诚公司。其提交的《购买房屋明细表》载明其于2014年4月13日汇入周华账户211万元、2014年4月21日汇入19万元、2014年7月31日汇入50万元、2014年11月2日汇入2.98万元，2014年6月8日转给赵灯才150万元及30万元预付款，共计462.98万元，周华通过其账户在2015年4月13日至2015年4月24日多次向彩诚公司转账2989.75万元，向倪卫东转账1212.27万元，转款用途均为借款、投资款。本院认为，本案系执行异议之诉，黄爱兵作为案外人，基于其与彩诚公司签订的《商品房买卖合同》主张对涉案房屋享有物权期待权，并可以阻却执行。黄爱兵称其与2014年3月28日与彩诚公司签订了订购房屋合同，但从查明的事实看案涉房屋在2013年即取得预售许可证，黄爱兵如果购买房屋可直接与彩诚公司签订商品房买卖合同，尤其是作为团购房屋，对房屋是否能够过户、是否设定抵押也未进行审核。黄爱兵等人既然是向彩诚公司购买房屋，却将订金汇入倪卫东个人账户，且在订购两年后、房屋已实际占有时才签订商品房买卖合同，明显不符合实际。其主张的付款时间、数额与商品房买卖合同中载明的时间、数额也不相符。黄爱兵作为光彩企业联合会的会员，通过该联合会会长周华的账户向彩诚公司、倪卫东转款，款项用途均为借款、投资款等，这表明黄爱兵、光彩企业联合会与彩诚公司之间存在借贷关系，黄爱兵与彩诚公司虽然签订了商品房买卖合同，但黄爱兵并未现实支付房屋价款，而是由光彩企业联合会以债权来冲抵房款，因此，双方之间实质是以房抵债。基于抵债行为双方签订的《商品房买卖合同》并未在相关部门备案，不具备公示效应。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”黄爱兵与彩诚公司之间以物抵债行为发生在中信银行襄阳分行对标的物设定抵押、取得他项权利之后，且案涉房屋属于商业性用房，不涉及商品房消费者的特殊权利的保护。故浙萧公司依据生效法律文书，对案涉房屋土地、房屋享有抵押权，可足以排除黄爱兵提出的排除执行异议的请求。黄爱兵基于以房抵债协议所享有的权利不能对抗申请执行人所享有的抵押权，黄爱兵据此要求排除执行的请求，本院依法不予支持。综上所述，浙萧公司的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许执行襄阳彩诚投资实业有限公司名下的位于湖北省襄阳市高新区桐树店村光彩高新工业园【土地证号土地证号：襄阳国用（2014）第3522060**、：樊城区房产证号：樊城区字第**】1-3层26-（1-3）-001号房屋。本院（2020）鄂06执异45号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费14754元，由黄爱兵负担，本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  王淑青审判员  魏 俊审判员  严庭东二〇二〇年十二月二十五日法官助理袁小媛书记员郭明月