北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7820号上诉人（原审原告、反诉被告）：范孝卫，男，1972年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京康堡房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平东路**。法定代表人：郭力，总经理。委托诉讼代理人：房玉洲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑田，北京观韬中茂律师事务所律师。上诉人范孝卫、上诉人北京康堡房地产开发有限公司（以下简称康堡公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。范孝卫上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判康堡公司支付违约金1609287.36元，并以该违约金数额为基数支付相应利息；2.撤销一审判决第三项，改判康堡公司赔偿自2016年9月至2018年8月期间怠于履行维修责任给范孝卫造成的不能使用北京市昌平区1128房屋（以下简称涉案房屋）的损失345000元。事实和理由：1.范孝卫主张的违约金并未过分高于实际损失，康堡公司亦未提供证据证明违约金过高，一审认定的违约金数额远低于范孝卫受到的损失，不合理；2.交房时涉案房屋无门无窗，严重漏水，根本无法入住，康堡公司怠于履行维修责任，给范孝卫造成严重损失，应当赔偿。康堡公司对范孝卫的上诉请求辩称，不同意范孝卫的上诉请求和理由。1.范孝卫主张按照利息标准计算违约金，但范孝卫支付购房款系其依据《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）履行义务，购房款系其取得涉案房屋的对价，涉案房屋在2010年3月28日已经交付，从范孝卫支付购房款时起相关款项已不属于范孝卫，范孝卫无权主张资金利息；2.范孝卫在起诉本案时，涉案房屋价值已经增长一倍，无论从居住还是投资的角度，范孝卫均不存在任何实际损失，一审判决认定的违约金明显高于实际损失的30%；3.依照《预售合同》及其《附件十：商品房预售合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，涉案房屋取得工程竣工验收备案表、实测报告、规划验收材料后，范孝卫就应当履行收房义务，如果房屋存在质量问题，也应该在办理收房手续后按照保修条款的约定向康堡公司提出，康堡公司按照合同约定履行保修义务，范孝卫主张的康堡公司因未履行维修责任给其造成实际损失的主张不成立；4.范孝卫在2016年9月7日提出的涉案房屋各项质量问题在2013年3月28日及范孝卫书写的《告知函》《查看收房整改记录》中均未提及，故该质量问题系因范孝卫未依约履行收房义务所致，已经超过合同约定的保修期，相应责任应由范孝卫自行承担。康堡公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，发回重审或者改判范孝卫向康堡公司支付违约金670536.4元及房屋维修费用160491元，共计841027.4元。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋的交房时间为2016年9月7日是错误的，2016年9月7日是范孝卫配合签署交接材料的时间，并非涉案房屋的交房时间，根据《预售合同》《补充协议》及范孝卫《查看收房整改记录》《告知函》，涉案房屋交房时间应为2010年3月28日；康堡公司在双方《预售合同》签订之前就已经取得了工程竣工验收备案表、规划验收备案表和实测技术报告，满足交房条件，一直以来范孝卫也是以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房，从未提出康堡公司未向其出示涉案房屋交房应具备的相关资料。2.一审判决引用的类案与本案情形并不一致，一审法院援引类案判决是错误的；3.范孝卫主张的涉案房屋质量问题并不会对房屋的居住使用产生实际影响，范孝卫以此为由拒绝收房，导致损失扩大，且涉案房屋价值上涨，故一审判决酌定的违约金明显高于法律规定的标准；4.一审程序严重超出审理期限，违反法定程序；5.康堡公司在一审中提出诉讼时效抗辩，一审判决未予认定。范孝卫对康堡公司的上诉辩称，不同意康堡公司的上诉请求和理由。1.康堡公司并未依照合同约定在2010年2月10日前通知范孝卫办理交房手续，且此后一直处于失联状态，直至2016年9月7日双方办理房屋交接时，康堡公司都没有提供入伙通知书及住宅工程质量分户验收表等材料，康堡公司主张交房时间为2010年3月28日，但没有提供任何交接的书面文件，且其陈述前后矛盾，康堡公司逾期交付房屋事实清楚，应承担全部的违约责任；2.2016年9月7日之后，康堡公司怠于履行维修责任长达2年，构成违约，理应支付违约金，并对范孝卫的损失进行赔偿。范孝卫向一审法院起诉请求：1.康堡公司支付范孝卫逾期交房违约金1609287.36元（自2010年2月11日算至2016年9月7日共2400天）；2.康堡公司按银行同期贷款利率，以1609287.36元为基数支付逾期支付违约金的利息，自2016年10月23日起算，直至实际付清之日止；3.康堡公司赔偿范孝卫自2016年9月至2018年8月期间怠于履行维修责任给范孝卫造成的不能使用房屋的损失345000元（按每月租金15000元估算）。康堡公司向一审法院反诉请求：1.范孝卫向康堡公司支付违约金670548.4元；2.范孝卫支付康堡公司维修费用160491元；3.范孝卫向康堡公司支付违约金利息，从2010年5月11日起计算至实际支付之日止，计算标准是以违约金为基数，按照银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：2009年12月15日，康堡公司（出卖人）与范孝卫（买受人）签订《预售合同》，约定康堡公司将涉案房屋出售给范孝卫，总价款为6662696元。《预售合同》第十一条约定了交付条件。（一）出卖人应当在2010年2月10日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条约定了逾期交房责任。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金。第十四条约定了面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第十五条约定了交接手续。（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：即交付的商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，对买受人发现的质量瑕疵，由出卖人修复并承担修复费用，但不影响双方办理该商品房的交接手续。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他验收条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：视为出卖人已经按照本合同约定的条件按期交房，且该房屋的所有风险自本合同约定的交付之日起转移。出卖人不承担任何风险责任和违约责任。物业管理服务费用及其他规定的费用自本合同约定的交付日之次日起由买受人承担。第十七条约定了住宅保修责任。（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。同日，范孝卫与康堡公司就涉案房屋的买卖事宜签订《补充协议》。第三条双方同意按以下程序处理房产交付事宜：1.除出卖人、买受人双方另有约定外，出卖人应按主合同约定的时间或之前将房屋交付给买受人。2.出卖人根据主合同第十五条的约定通知买受人来办理该商品房交接手续的文件名称为《入伙通知书》，买受人应于《入伙通知书》规定的期限内到指定地点办理房屋交接手续。……该商品房交付标志为出卖人将该商品房钥匙移交给买受人。3.买受人未在《入伙通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续的，则自主合同约定的交付之日起，即视为出卖人已按期交付房屋。4.自房屋交付或视为房屋按期交付之日起（以二者较早者为准），与该房屋有关的风险责任随之转移给买受人。若因不可抗力因素或其他非出卖人引起的原因致使房屋物业遭受损失的，均由买受人负责。……7.双方办理该商品房交接手续之时买受人应当场对该商品房进行验收。如有维修事项，应按《住宅质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。……在出卖人满足主合同第十一条第（二）款所约定的交付条件后，买受人不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接收商品房，除非该商品房地基基础及主体结构质量不合格。若该商品房存在质量瑕疵的，买受人可以依照主合同的约定要求出卖人予以修复和补偿。买受人以质量瑕疵为由拒收商品房的，出卖人不承担延期交房的违约责任。双方并进一步明确，若买受人未按约前来办理商品房的验收交接手续，或/和不领取该商品房钥匙的，自主合同第十五条所规定的验收交接日之次日（以下简称该日）起，视同出卖人已将商品房交付给买受人，该商品房的钥匙由物业管理公司代买受人保管，买受人自该日起开始承担商品房的风险责任，出卖人自此时间开始承担相应的保修责任，买受人自该日的次日起承担相应的物业管理服务费用。10.虽有本条上述第9款的约定，但买受人如在双方约定的房屋交付之日起的3个月内仍未来办理交接手续的，则买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权解除合同。康堡公司于2009年12月5日向范孝卫出具650000元房款发票，于2009年12月15日向范孝卫出具1512696元房款发票，于2009年12月30日向范孝卫出具4500000元购房发票，于2010年3月12日向范孝卫出具42668元房款发票。双方当事人一致认可上述42668元为房屋面积差异款项。至此，范孝卫已付清涉案房屋的全部房款，共计6705364元。2010年2月10日，即《预售合同》约定的交房截止日，范孝卫与康堡公司未按照双方之间的约定办理涉案房屋交接手续。关于未能履行交接手续的原因双方存在争议，范孝卫主张康堡公司未书面通知其办理交接手续，而且无法直接联系康堡公司，自2010年4月至2016年6月多次对房屋察看，通过物业公司询问交接事宜，均未得到回复。康堡公司称，自己按照合同约定在2010年2月10日前已经完成了通知收房义务，双方至少在2010年3月28日前已经对涉案房屋进行了交验，但范孝卫以房屋漏水及门窗质量问题拒绝接收。经法庭询问，双方当事人一致表示涉案房屋的《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》均不在自己处。康堡公司表示上述材料在2010年3月28日双方交验房屋时已经给付范孝卫，但因其拒绝办理手续而未签交接单。范孝卫表示自己是在本次诉讼中第一次看到康堡公司出示的相关材料，之前康堡公司未向自己交付过；自己在《告知函》内提到的房屋质量保证书是看了邻居的相关材料才写的。2010年7月31日，范孝卫书写《查看收房整改记录》，载明“本人于2010年7月31日再次到湾流汇本人已购买的房屋进行查看，验收时发现的有关房屋漏水和门窗质量问题至今仍未处理。在此特别要求开发商尽快对房屋验收问题进行维修，否则今后出现的因房屋问题产生的纠纷和损失全部由开发商负担。特此再次告之。通过物业转交开发商。”2016年5月至2018年8月，范孝卫与物业公司员工、康堡公司员工就房屋交付、修复、赔偿等事宜多次沟通，但未达成一致意见。2016年6月20日，范孝卫向康堡公司、北京高地物业管理有限公司发出《告知函》，内容如下：“现就有关规定湾房屋交付之事，向贵方提出催促要求：本人自2009年12月签约购买湾流汇房屋，北京康堡房地产开发有限公司2010年3月28日通知办理房屋交接验收。当时由北京高地物业管理有限公司人员和本人共同进行房屋验收，并对房屋质量问题进行了记录，并承诺进行维修后再通知二次验收。而且验收时，房屋水、电、气、安防等基础设施全部无法交付，无法进行验收。之后以上两个单位再无联系本人，本人自2010年4月-2016年6月，多次主动前往房屋进行实地察看，并向高地物业询问验收交房之事，物业人员以不知道情况或说开发商人员不在等为由，推脱房屋交接之事。在多次实地察看时，发现房屋多处有漏水和保温层脱落、外墙皮脱落、屋内地面损坏等情况发生，而且验收时的所有质量问题也未解决处理，至今也未得到开发商和物业的回复。现再次通知北京康堡房地产开发有限公司和北京高地物业管理有限公司，根据相关合同约定和房屋质量保证书的承诺，尽快对房屋质量问题给予维修和恢复，同时对本人造成多年无法入住装修的损失，给予合理补偿和解释。”2016年9月7日，范孝卫签署《文件协议签领单》《钥匙领取登记表》《能源卡/单领取登记表》，并列出3-15项需要维修的项目。范孝卫表示自己在当日收到涉案房屋钥匙。2018年7月27日，康堡公司与北京皇嘉建筑工程有限公司（以下简称皇嘉公司）签订《维修工程施工合同》，约定将涉案房屋维修工程发包给皇嘉公司，内容包括但不限于地下室采光及地下一层窗户修复、外墙涂料重新喷涂、室外楼梯翻新、部分墙面翻新、玻璃砖更换；配电箱更换，修复空调冷凝水管等。具体以清单内罗列的维修项目为准，详见附件——维修清单。计划开工日期为2018年7月28日，计划完工日期为2018年8月12日，共计16日。包干合同价款（含税）为134334元。本工程无预付款，工程全部竣工办理完相关结算手续及提供结算金额100%发票后30日内支付至结算金额的95%，余5%作为工程质保金，在保修期满后且无质量问题于30日内付清。同时，康堡公司提交了皇嘉公司开具的工程款发票（金额共计134334元）及康堡公司向皇嘉公司支付工程款127617.2元的中国工商银行业务回单。2018年8月20日，康堡公司（甲方）与北京奥盛华制冷设备有限公司（乙方，以下简称奥盛华公司）签订《空调机组维修合同》，约定甲方委托乙方维修涉案房屋的特灵牌风冷热泵系统机组1套，对甲方的制冷主机、配电柜、管道及末端风机盘进行维修、保养服务；合同总金额为26157元。同时，康堡公司提交了由奥盛华公司出具的上述款项发票及康堡公司向奥盛华公司支付上述工程款的中国工商银行业务回单。2018年8月14日，王校锋微信通知范孝卫：“公司对你2区104号房屋进行了整体清理维护，除当年验房时存在的一个窗户不正、个别部位存在水渍等瑕疵外，很多因多年未有人居住、年久失修导致的问题都一并给你处理了，包括部分玻璃破碎、室外楼梯锈蚀、外墙裂缝以及散水部分下沉等。外墙全部翻新，楼梯也是更换新的。另外空调系统也已全部检修完好，主要是更换因冬天没有放水而冻裂的配件。自7月28日进场，截止8月14号，除玻璃因定制在等货之外，其余已全部修完。”2018年8月24日，王校锋微信通知范孝卫，玻璃已于8月17日到货并换装完成。经法庭询问，范孝卫与康堡公司均认为对方主张的违约金过高，超过了对方的实际损失。另查，涉案房屋所属工程项目于2009年8月25日取得《住宅工程质量分户验收表》，验收结论为合格，于2009年9月24日完成竣工验收备案，于2009年10月22日由北京京昌工程测绘技术有限公司完成测绘。一审法院认为，范孝卫与康堡公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反相关法律的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效，合同约定内容对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方当事人争议的第一个焦点集中在涉案房屋交房时间的确定。根据本院查明的事实，康堡公司未在2010年2月10日前向范孝卫交付涉案房屋，范孝卫虽然在2010年3月28日和2010年7月31日两次到该房屋进行查看，但康堡公司并未提交证据证明其在2010年3月28日向范孝卫出示并交付交房时所需要提供的全部文件资料；而根据《预售合同》的约定，康堡公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定其他条件的，范孝卫有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由康堡公司承担。现范孝卫认可双方之间的交房时间为2016年9月7日，康堡公司理应承担逾期交房违约金。现康堡公司主张违约金标准过高，本院将参照合同约定，考虑实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约金的具体数额。关于范孝卫主张的违约金利息，根据《预售合同》约定，康堡公司应当自房屋实际交付之日起45日内向范孝卫支付违约金，现康堡公司至今未支付违约金，再次构成违约，范孝卫主张的利息有合同依据，本院予以支持。对范孝卫要求康堡公司支付的损失345000元，本院不予支持。首先，根据查明的事实，2016年9月7日接收房屋之后，范孝卫与康堡公司一直就涉案房屋的维修事宜进行协商，直至康堡公司对涉案房屋进行了修复。其次，根据康堡公司提交证据中记载的修复内容，相关问题的修复并未使涉案房屋在修复前达到无法使用的状态，且修复工程的工期较短。现康堡公司存在逾期交房的违约行为，故本院对康堡公司以范孝卫违约为基础主张的各项反诉请求均不予支持。综上所述，判决：一、北京康堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向范孝卫支付逾期交房违约1005804.6元；二、北京康堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向范孝卫支付利息，以1005804.6元为基数，自2016年10月23日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至违约金实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回范孝卫的其他诉讼请求；四、驳回北京康堡房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，康堡公司提交范孝卫交纳面积补差款的刷卡单及工商银行特约单位贷方记账回单（往来户），证明范孝卫于2010年7月31日补交房屋面积差价款42668元，可由此推知康堡公司在此之前就向范孝卫提供了涉案房屋面积实测报告，范孝卫关于一直无法联系到康堡公司的主张不成立，以及范孝卫拒绝签收交接文件的原因是其认为房屋存在质量问题。范孝卫对上述证据真实性不予认可，但因康堡公司提交了上述回单的原件，该回单与范孝卫的刷卡单能够相互印证，本院对康堡公司上述证据的真实性予以确认。依据上述证据，可以认定范孝卫于2010年7月31日补交了涉案房屋面积差价款42668元，据此可推知康堡公司在此之前就向范孝卫提供了涉案房屋的面积实测报告。但依据该事实不能推定康堡公司已经向范孝卫提供了交房所需的全部文件材料，亦不能推定范孝卫存在以房屋质量瑕疵为由拒绝收房的行为。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，范孝卫与康堡公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。依据本案查明的事实，涉案房屋所属工程项目于2009年8月25日取得《住宅工程质量分户验收表》验收合格，于2009年9月24日完成竣工验收备案，于2009年10月22日由北京京昌工程测绘技术有限公司完成测绘，范孝卫于2016年9月7日签署《文件协议签领单》《钥匙领取登记表》《能源卡/单领取登记表》，领取涉案房屋钥匙，故一审法院据此认定涉案房屋实际交房日期为2016年9月7日是正确的，应予维持。就涉案房屋迟延交付的原因，双方存在争议，范孝卫主张康堡公司未按期向其交付房屋，康堡公司则主张范孝卫以房屋质量瑕疵为由拒绝收房。依据双方合同约定，康堡公司作为涉案房屋的出售方，负有保证涉案房屋满足交房条件并及时通知范孝卫收房的合同义务，其中房屋交付的条件包括：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构就涉案房屋出具面积实测技术报告书、满足合同约定的市政基础设施和其他设施达到的条件、提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》等。在满足上述条件的情况下，范孝卫作为买受人，负有接收房屋的合同义务；如涉案房屋未满足上述条件，范孝卫有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由康堡公司承担。康堡公司上诉主张其已于2010年3月28日履行交房义务但范孝卫拒绝收房，康堡公司应当就其已经通知范孝卫于该日收房及已于该日提供了交房必须的文件材料的事实承担证明责任。虽然范孝卫书写的《告知函》中有关于“北京康堡房地产开发有限公司2010年3月28日通知办理房屋交接验收”的内容，但据此仅可认定康堡公司曾通知范孝卫2010年3月28日收房，不足以证明康堡公司已经于此时间向范孝卫提供了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等交房必须的文件。现康堡公司提供的证据不足以证明涉案房屋在2010年3月28日已经满足交付条件，故其关于涉案房屋收房时间应为2010年3月28日的主张，证据不足，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定康堡公司应当于2010年2月10日前向范孝卫交付涉案房屋，如有逾期，康堡公司应当按日计算向范孝卫支付已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起45日内支付。涉案房屋实际于2016年9月7日交付，故康堡公司应当支付迟延交房的违约金。关于违约金的数额，一审法院参照合同约定，考虑实际损失、合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，确定康堡公司向范孝卫支付违约金1005804.6元是适当的，应予维持。范孝卫上诉要求提高违约金的数额，但并未提供证据证明该违约金数额低于其实际损失；康堡公司主张其已于2010年3月28日交付房屋且范孝卫不存在实际损失，亦缺乏事实依据。故对范孝卫要求提高违约金数额的上诉请求和康堡公司不同意支付违约金的上诉请求，本院均不予支持。因双方合同约定康堡公司应当在实际交房之日起45日内向范孝卫支付违约金，但康堡公司并未按期支付，故一审法院依据范孝卫的请求，判决康堡公司自2016年10月23日起支付上述1005804.6元违约金的利息，符合双方合同约定，应予维持。康堡公司上诉不同意支付该违约金的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方合同约定如房屋存在质量瑕疵，买受人可以要求出卖人修复和补偿，但买受人不得据此拒收房屋。因涉案房屋在交接时存在质量瑕疵，康堡公司出资对涉案房屋进行了维修，此系康堡公司的合同义务，故康堡公司要求范孝卫承担涉案房屋的维修费用160491元，事实及法律依据不足，本院不予支持。又因范孝卫未提交充分证据证明涉案房屋的质量瑕疵导致房屋无法使用，且修复工程工期较短，故范孝卫要求康堡公司赔偿维修期间涉案房屋无法使用的损失345000元，本院亦不予支持。综上所述，范孝卫、康堡公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43720元，由范孝卫负担22388元（已交纳），由北京康堡房地产开发有限公司负担21332元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍