北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13639号上诉人（原审原告）：鑫达中投（北京）企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马庆维，总经理。委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京先锋华园物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路**院**楼**1401。法定代表人：赵翼丞，执行董事。委托诉讼代理人：赵黎芳，北京市威灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭峰，北京市威灵律师事务所律师。上诉人鑫达中投（北京）企业管理有限公司（以下称鑫达中投公司）因与被上诉人北京先锋华园物业服务有限公司（以下称先锋华园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫达中投公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判以2016年9月28日开始计算18层物业费（已经交付359175.6元，应交付剩余部分，从2016年9月28日至2020年8月29日）；2016年9月28日至2020年8月29日19层物业费已经交付完毕；302号房屋以每平米28元计算物业费（从2016年9月28日至2020年8月29日），并对违约金进行相应调整；2.一二审诉讼费由先锋华园公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.先锋华园公司提交的证据显示是在2016年9月28日接受的物业标的，所以物业费的计算时间应从9月28日开始，而非一审判决中的6月和8月。2.双方签订的《网信大厦物业服务合同》等合同约定的每平米物业费是28元，而非302号房屋每平米35元。19层物业费（从2016年9月28日至2020年8月29日）已支付完毕，18层物业费已经交付359175.6元，应交付剩余部分，从2016年9月28日至2020年8月29日，应再交付1207861.2元。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院一方面认定双方签订的《网信大厦物业服务合同》效力，一方面没有认定约定的每平米28元的约定，导致适用法律错误，判决错误。先锋华园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意鑫达中投公司的上诉请求。1.鑫达中投公司名下的302房屋为2016年9月28日入住，但入住缴纳清单载明物业管理费用应从2016年7月16日收取；2.先锋华园公司与鑫达中投公司签订的合同显示物业服务费用的标准是28元每建筑平方米每月，但是入住清单上缴纳费用标准为35元每建筑平方米每月，且鑫达中投公司按照35元的标准支付；3.鑫达中投公司的其他主张，没有法律、事实依据，因此请求维持原判，驳回其上诉请求。先锋华园公司向一审法院起诉请求：1.要求鑫达中投公司支付物业费1926212.4元。2.要求鑫达中投公司支付逾期支付物业费的违约金（其中一笔以783518.4元为基数，按日万分之五的标准，自2018年5月16日起计算至实际付款之日止；一笔以783518.4元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月16日起计算至实际付款之日止；一笔以179587.8元为基数，按日万分之五的标准，自2018年7月16日起计算至实际付款之日止；一笔以179587.8元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月16日起计算至实际付款之日止）。一审法院认定事实：2016年3月17日，先锋华园公司作为甲方与鑫达中投公司【曾用名称鑫达中投（北京）投资控股有限公司】作为乙方签订《物业服务合同》，载明双方就甲方为乙方提供物业服务的有关事宜订立本合同，约定：物业名称为朝阳区霄云路28号（暂定名：网信大厦），乙方享有使用权的房屋在本物业中的位置为B座18层、19层、302号，建筑面积为2759.49平方米；物业服务费由乙方按其专有部分物业的建筑面积及乙方专有部分物业的性质交纳，乙方专有部分的18层、19层、302号（其中302号系手写添加的）物业属于写字楼性质，物业服务费标准为28元/建筑平方米/月；乙方以年度为周期向甲方支付物业服务费，每年的物业服务费金额为963106.2元（系手写内容），乙方应在每年5月16日前，向甲方支付下一年度的物业服务费；甲方收到乙方支付的物业服务费后，甲方向乙方提供与付款等额的增值税专用发票；乙方逾期未支付物业服务费的，逾期十五日以上，每逾期一日，应按照应付而未付物业服务费金额的万分之五支付延迟履行违约金。2017年8月25日，鑫达中投公司向先锋华园公司出具《承诺书》，确认其已收到《网信大厦物业服务合同》，并完全明白及同意履行、遵守《网信大厦物业服务合同》的规定。为证明18层、19层、302号房屋的入住情况，先锋华园公司提交了业主档案材料，该组证据显示：1.18层、19层房屋的建筑面积为2331.9平方米，收房日期为2016年4月22日；2.302号房屋的建筑面积为427.59平方米，办理入住手续时间为2016年9月28日，物业费标准为35元/建筑平方米/月（商业），首年物业费数额为179587.8元，同时注明“根据《北京市商品房现房买卖合同》的约定，当您办妥验、收房手续并领取钥匙即为入住；若您逾期尚未办理或办妥验、收房手续，也将视为入住，物业管理费即从2016年7月16日起计收”。鑫达中投公司对18层、19层房屋的业主档案材料的真实性不予认可；对302号房屋的业主档案材料真实性不持异议，主张302号房屋的物业费应自2016年9月29日起计收，物业费标准应为28元/建筑平方米/月。经询，鑫达中投公司对上述证据记载的18层、19层和302号房屋的建筑面积予以认可。先锋华园公司主张鑫达中投公司已支付了18层、19层房屋自2016年5月16日至2018年5月15日的物业费及302号房屋自2016年7月16日至2018年7月15日的物业费，其中18层、19层房屋的物业费标准为28元/建筑平方米/月，302号房屋的物业费标准为35元/建筑平方米/月，就此先锋华园公司提交了其向鑫达中投公司开具的物业费发票及发票签收回执，其中发票显示：先锋华园公司于2016年6月30日向鑫达中投公司开具了8张物业管理费发票，总金额为783518.4元；于2016年10月31日向鑫达中投公司开具了2张物业管理费发票，总金额为179587.8元；于2018年9月11日向鑫达中投公司开具了10张物业管理费发票，总金额为963106.2元。发票签收回执显示：华园物业客服李燕于2016年10月31日送B-302户物业费增值税专用发票共计四张，抵扣联两张、发票联两张。先锋华园公司称，2016年6月30日开具的金额为783518.4元的发票对应的是18层、19层房屋自2016年5月16日至2017年5月15日的物业费，2016年10月31日开具的金额为179587.8元的发票对应的是302号房屋自2016年7月16日至2017年7月15日的物业费，2018年9月11日开具的金额为963106.2元的发票对应的是18层、19层房屋自2017年5月16日至2018年5月15日的物业费和302号房屋自2017年7月16日至2018年7月15日的物业费。鑫达中投公司对该组证据的真实性均不持异议，但不认可证明目的，表示上述发票显示的款项对应的是2016年9月28日至2020年8月29日期间19层房屋的全部物业费和18层房屋的部分物业费（每年783518.4元）；对于302号房屋，因双方对物业费标准存在分歧，故鑫达中投公司一直未支付过物业费。鑫达中投公司主张先锋华园公司提供的物业服务不合格，就此提交了车位照片、房屋大门锁眼被堵照片。先锋华园公司对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。经询，先锋华园公司表示其在本案中主张的物业费1926212.4元包括18层、19层房屋自2018年5月16日至2020年5月15日的物业费1567036.8元和302号房屋自2018年7月16日至2020年7月15日的物业费359175.6元。经释明，鑫达中投公司主张先锋华园公司要求的违约金过高，请求一审法院予以酌减。在本案审理过程中，先锋华园公司向一审法院提出财产保全申请，要求查封、冻结鑫达中投公司名下价值100万元的财产，并就此提供了保单保函作为担保。2020年7月23日，一审法院作出（2020）京0105民初27153号民事裁定，查封、冻结鑫达中投公司名下价值100万元的财产。另查，18层房屋（实际楼层为15层）、19层房屋（实际楼层为16层）、302号房屋均登记在鑫达中投公司名下，建筑面积分别为1165.95平方米、1165.95平方米、427.59平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，先锋华园公司与鑫达中投公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。虽合同中约定了物业费单价为28元/建筑平方米/月，但同时约定了18层、19层、302号房屋每年的物业费总额为963106.2元，业主档案材料中也载明302号房屋的物业费标准为35元/建筑平方米/月，且根据先锋华园公司提交的发票显示，鑫达中投公司实际上也是按每年963106.2元的标准支付上述房屋的物业费，故先锋华园公司按每年963106.2元的标准主张上述房屋的物业费有事实依据，一审法院予以支持，其中18层、19层房屋每年的物业费金额为783518.4元（1165.95平方米*2*28元/建筑平方米/月*12个月），302号房屋每年的物业费金额为179587.8元（427.59平方米*35元/建筑平方米/月*12个月）。关于欠费期间，对于18层、19层房屋，根据业主档案材料显示，收房时间为2016年4月22日，先锋华园公司自愿自2016年5月16日起计收物业费，一审法院不持异议；对于302号房屋，虽业主档案材料显示鑫达中投公司办理入住手续的时间为2016年9月28日，但同时载明物业费从2016年7月16日起计收，故先锋华园公司主张自2016年7月16日起计收物业费并无不当，一审法院予以采信。根据本案查明的事实可以认定，鑫达中投公司已支付了18层、19层房屋自2016年5月16日至2018年5月15日的物业费及302号房屋自2016年7月16日至2018年7月15日的物业费，现先锋华园公司要求鑫达中投公司支付18层、19层房屋自2018年5月16日至2020年5月15日的物业费、302号房屋自2018年7月16日至2020年7月15日的物业费具有事实和法律依据，一审法院予以支持。鑫达中投公司主张其支付的款项对应的是2016年9月28日至2020年8月29日期间19层房屋的全部物业费和18层房屋的部分物业费缺乏依据，一审法院不予采信。关于违约金，根据合同约定，鑫达中投公司逾期付款十五日以上，每逾期一日按应付而未付物业费金额的万分之五支付违约金，现鑫达中投公司已逾期付款，应按约定承担相应违约责任。考虑到双方约定的违约金标准过高，且鑫达中投公司请求一审法院予以酌减，一审法院将以先锋华园公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、鑫达中投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定违约金标准为应付而未付物业费的日万分之二。关于违约金的起算时间，根据合同约定，18层、19层房屋应自每年的6月1日起计算违约金，302号房屋应自每年的8月1日起计算违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、鑫达中投（北京）企业管理有限公司于判决生效后七日内向北京先锋华园物业服务有限公司支付物业费1926212.4元；二、鑫达中投（北京）企业管理有限公司于判决生效后七日内向北京先锋华园物业服务有限公司支付逾期支付物业费的违约金（分四笔，均按日万分之二的标准，第一笔以783518.4元为基数，自2018年6月1日起计算至实际付款之日止；第二笔以783518.4元为基数，自2019年6月1日起计算至实际付款之日止；第三笔以179587.8元为基数，自2018年8月1日起计算至实际付款之日止；第四笔以179587.8元为基数，自2019年8月1日起计算至实际付款之日止）；三、驳回北京先锋华园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉302号房屋的物业费收取标准及鑫达中投公司应交纳物业费的具体金额。先锋华园公司与鑫达中投公司签订的《物业服务合同》中虽约定了物业费单价为28元/建筑平方米/月，但同时约定了18层、19层、302号房屋每年的物业费总额为963106.2元，业主档案材料中也载明302号房屋的物业费标准为35元/建筑平方米/月。先锋华园公司主张鑫达中投公司已经按此标准交纳两年物业费，其提交的发票数额与其主张的应交数额能够对应予以证明。鑫达中投公司上诉主张其支付的款项对应的是2016年9月28日至2020年8月29日期间19层房屋的全部物业费和18层房屋的部分物业费，但未提交证据予以证明，故先锋华园公司提交的证据能够证明302号房屋物业费标准为35元/建筑平方米/月。鑫达中投公司上诉主张收房时间为2016年9月28日，故物业费应自2016年9月28日起算，对此本院认为，业主档案材料显示，18层、19层房屋收房时间为2016年4月22日，先锋华园公司自愿自2016年5月16日起计收物业费，一审法院不持异议，本院认为并无不当；对于302号房屋，虽业主档案材料显示鑫达中投公司办理入住手续的时间为2016年9月28日，但同时载明物业费从2016年7月16日起计收，鑫达中投公司未提交证据予以反驳，一审法院未采纳其主张并无不当。综上，一审法院认定的物业费金额并无不当，本院依法予以确认。一审法院依据鑫达中投公司未交纳物业费的期间及合同的相关约定对违约金进行认定，本院认为并无不当，依法予以维持。综上所述，鑫达中投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10983元，由鑫达中投（北京）企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月二十四日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽