广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终1511号上诉人（一审被告）：深圳市先锋达科技有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区和平路**金田大厦****。法定代表人：贵述茂，董事长。委托诉讼代理人：刘长春，广东科讯律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：深圳市奔跑健身投资管理有限公司。住所地：。住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路**世界金融中心裙楼****v>法定代表人：谢×财，总经理。委托诉讼代理人：叶洁红，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡碧莹，广东广和律师事务所实习律师。一审被告：深圳市成城园房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福。住所地：广东省深圳市福田区松岭路南园大楼东侧**101Astyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：深圳市成城园房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：谭朗。一审被告：美联物业代理（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗。住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路**世界金融中心****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张锦成，董事长。委托诉讼代理人：吴宛霖，公司职员，委托诉讼代理人：孙敏，公司职员。一审第三人：深圳市金意金科技有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福田。住所地：广东省深圳市福田区福田街道中心区民田路华融大厦412e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：莫斯娜，执行董事。上诉人深圳市先锋达科技有限公司（以下简称先锋达公司）因与被上诉人深圳市奔跑健身投资管理有限公司（以下简称奔跑健身公司）、一审被告深圳市成城园房地产开发有限公司（以下简称成城园公司）、美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）、一审第三人深圳市金意金科技有限公司（以下简称金意金公司）房屋租赁合同和居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人先锋达公司、被上诉人奔跑健身公司、一审被告成城园公司、美联物业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先锋达公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，撤销先锋达公司退还奔跑健身公司押金484000元和租金242000元，撤销先锋达公司赔偿奔跑健身公司装修损失678000元及开业筹备损失50000元，一、二审全部诉讼费用及保全费用由奔跑健身公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、先锋达公司与奔跑健身公司不存在合同关系，不属于合同相对人。奔跑健身公司是与成城园公司签订《房屋租赁合同》。奔跑健身公司依据该《房屋租赁合同》向成城园公司支付了租金和押金。先锋达公司未收取奔跑健身公司的租金和押金。二、奔跑健身公司对损失有过错，无权主张赔偿金。奔跑健身公司与成城园公司签订案涉房屋租赁合同的时间为2016年6月15日，但根据奔跑健身公司提交的（2015）深中法执字第1269-3号执行裁定书显示，案涉房产于2015年12月4日即已公开拍卖，2016年5月26日一审法院在《深圳商报》刊登变卖公告，公开变卖该房产的消息，最后于2016年6月15日由金意金公司购得。奔跑健身公司对于案涉房产的产权信息、拍卖公告具有查明义务。由于奔跑健身公司过错造成的损失，奔跑健身公司无权主张赔偿金。奔跑健身公司在明知案涉房产有纠纷不能实现租赁目的的情况下仍开始投入装修使用，由此导致的扩大损失不应由先锋达公司承担。三、奔跑健身公司的起诉状及奔跑健身公司提交的多份证据均明确指出，奔跑健身公司在2016年8月18日到管理处办理装饰装修许可的时候接到案涉房产业主金意金公司的电话，金意金公司向其宣告了案涉房产的所有权属并不同意奔跑健身公司进场装修。2016年8月26日奔跑健身公司又收到金意金公司的书面函告，金意金公司明确金意金公司于2016年8月10日通过变卖程序取得案涉房产所有权，再次要求奔跑健身公司停止装修，并将（2015）深中法执字第1269-3号执行裁定书、法院拍卖公告及不动产权登记证交与奔跑健身公司予以证实。在这种情况下，奔跑健身公司仍执意装饰装修和购置物品，是奔跑健身公司在得知案涉房产存在纠纷情况下恶意购置和订立装饰装修协议。奔跑健身公司提交的多份单据均发生在奔跑健身公司明知案涉房产存在产权纠纷情况下，即便支付了款项，由于奔跑健身公司存在过错，也不能作为损失要求先锋达公司承担。奔跑健身公司辩称：先锋达公司上诉请求缺乏事实与法律依据，一审查明事实清楚，判决正确，请求予以维持。一、先锋达公司与成城园公司是委托与受托关系，奔跑健身公司有权选择先锋达公司作为合同相对方主张权利，因此先锋达公司作为委托人应承担受托人成城园公司对奔跑健身公司的违约责任。二、奔跑健身公司不存在任何过错，先锋达公司在签订案涉租赁合同前故意隐瞒案涉房产已被拍卖的真实情况，在金意金公司发函后，仍以欺瞒的方式让奔跑健身公司进场装修，造成奔跑健身公司巨大的实际损失。成城园公司提交意见称，无意见，同意一审判决。美联物业公司提交意见称，无意见，同意一审判决。奔跑健身公司向一审法院起诉请求：一、解除奔跑健身公司与成城园公司签订的《房地产租赁合同》；二、成城园公司返还奔跑健身公司租赁保证金484000元，第一个月租金242000元，先锋达公司、美联物业公司承担连带责任；三、成城园公司赔偿奔跑健身公司损失1550456.78元，先锋达公司、美联物业公司承担连带责任；四、美联物业公司返还中介费121000元，成城园公司、先锋达公司承担连带责任；五、本案诉讼费、保全费由成城园公司、先锋达公司、美联物业公司承担。一审庭审中，奔跑健身公司变更第二、三、四项诉讼请求为：二、先锋达公司返还奔跑健身公司租赁保证金484000元以及第一个月租金242000元；三、先锋达公司赔偿奔跑健身公司经济损失1550456.78元；四、美联物业公司返还中介费，对第二、三项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：奔跑健身公司提交了成城园公司与先锋达公司签订的落款日期为2011年5月1日的《房屋租赁合同》一份，主要内容为：成城园公司将其所有的位于深圳市福田区的自有房产整体出租给先锋达公司，租赁房产的房地产证号为“深房地字**”、、“深房地字**、“、“深房地字**“深、“深房地字**深房、“深房地字**房地、“深房地字**地字、“深房地字**字×、“深房地字**××、“深房地字**赁期限自2011年5月1日起至2031年4月30日止，月租金总额为256500元，每五年递增5%，合同签订之日起一年内支付全部租金。涉案租赁合同第四项第5（5）项约定，在乙方（奔跑健身公司）经营期间，如遇物业产权变动，甲方（成城园公司）须确保本合同的延续，按现合同执行。奔跑健身公司还提交了由成城园公司与先锋达公司签订的落款日期同为2011年5月1日的《委托经营管理合同》一份，主要内容为：先锋达公司将上述承租的9套房屋委托成城园公司经营管理，对物业进行统一招商、租赁、推广和经营管理等，委托期限自2011年5月1日起至2031年4月30日止；成城园公司有权以自己的名义签署商铺租赁合同，五年过渡期租金由成城园公司收取，用以冲抵先锋达公司应付租金，多退少补；过渡期满租金由先锋达公司收取，成城园公司根据先锋达公司要求将分租租金支付至先锋达公司或其指定收款账户；成城园公司有权代表先锋达公司收取租金，并拥有对该物业租赁价格标准的定价权。就申请执行人高×申请执行被执行人成城园公司等一案，一审法院于2016年6月20日作出（2015）深中法执字第1269-3号执行裁定书，主要内容为：申请人于2015年6月17日向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院依法继续查封本案抵押物即被执行人成城园公司所有的福田区房产（房地产证号为30××05号、30××03号等）。根据申请执行人的申请，经一审法院依法委托，深圳市土地房产交易中心于2015年12月4日、2015年12月25日和2016年1月19日三次拍卖上述房产，但均流拍。2016年5月26日，一审法院在《深圳商报》刊登变卖公告，变卖上述房产；2016年6月12日，一审法院指定金意金公司为准买受人，通知其付款；2016年6月15日，买受人向一审法院支付购买价款。一审法院对变卖房产予以确认，裁定将上述房产作价109626592元强制转让给买受人金意金公司所有，买受人持裁定自送达之日起30日内到主管部门迳行办理产权过户手续。2016年6月15日，成城园公司与奔跑健身公司签订《房地产租赁合同书》，约定：成城园公司将位于深圳市福田区部分物业出租给奔跑健身公司，租赁物建筑面积为2200平方米，房地产证号为30××03号用途为商业，租赁期限为5年，自交付物业起至2021年10月31日止；免租期自交物业起至2016年10月31日止，自2016年11月1日起计收租金；租金为每月每平方米110元，管理费为每月每平方米6元，首两年租金免递增，第三年起逐年递增8%；签约之日起奔跑健身公司支付租赁保证金484000元及第一个月房租租金242000元；在奔跑健身公司经营期间，如遇物业产权变动，成城园公司须确保本合同的延续，按现合同执行；合同期内，如成城园公司未能按本协议内容履行，须及时向返还已收取的保证金，并赔偿奔跑健身公司装修损失；等等。2016年7月13日，奔跑健身公司向成城园公司支付了合同约定的保证金及首月租金共计726000元。奔跑健身公司向美联物业公司出具佣金确认书，确认基于该公司所提供的促成奔跑健身公司与成城园公司之间的租赁合同的居间服务，自愿支付佣金121000元。2016年7月13日，奔跑健身公司向美联物业公司支付了上述中介费121000元。2016年8月6日，奔跑健身公司与深圳市中××装饰设计工程有限公司（以下简称中××公司）签订《室内装饰工程委托设计合同》，约定奔跑健身公司委托中××公司承担奔跑健身公司××室内装饰设计，设计费19.33万元，定金96650元在合同签订时支付，室内装饰施工图完成后支付77320元，室内装饰完工之后支付余款19330元；合同履行期间，奔跑健身公司要求终止或解除合同，中××公司未开始设计工作的，不退还已收的定金，已开始工作的，奔跑健身公司应根据已进行的实际工作量，不足一半时按该阶段设计费的一半支付，超过一半时按该阶段设计费的全部支付。2016年8月29日，金意金公司向奔跑健身公司出具函件，称：根据法院裁定，××102、103、201等9套房产早已由成城园公司设立了抵押，经法院查封，于2015年12月4日进入了司法拍卖程序。金意金公司支付对价后获取了上述房产的所有权，并办理了过户手续，现已进入交接程序。据悉，成城园公司于2016年6月15日左右把上述房产中二楼出租给了奔跑建设公司，奔跑建设公司近日就该房产已开始进行装修施工，为避免日后纠纷，根据法律规定金意金公司作为所有权人特声明有权不履行该份房屋租赁协议。金意金公司代表已于2016年8月18日向奔跑建设公司作出提醒，现再次重申，请奔跑建设公司立即停止装修，就该场所的一切事宜须与金意金公司商讨后作出。若奔跑建设公司在收到本函后仍未停止装修，金意金公司将依法追究奔跑健身公司责任，赔偿全部损失，恢复原状。2016年9月19日，成城园公司被一审法院依法裁定进入破产程序，深圳诚信会计师事务所（特殊普通合伙）为成城园公司管理人，负责人为相恒祥。2016年9月27日，奔跑健身公司与深圳市零××伍健身器材有限公司（以下简称零××伍公司）签订《健身器材购销合同》，约定奔跑健身公司向零××伍公司购买健身器材及相关服务，总价为160万元，签订合同支付48万元作为定金，发货前7天支付剩余货款112万元；该合同尾部零××伍公司签章处手写签有“田×坤”字样，下方打印有开户名称：田×坤，账号：62×××02，开户银行：工商银行深圳东门支行。该合同除送货地点处的“××ＴＴ国际公寓二楼”为手写外，其余内容均为打印文字。2016年11月9日，奔跑健身公司的法定代表人谢×财分三次向上述合同约定的零××伍公司田×坤的账户共转账支付48万元，其中一张汇款凭证上附言备注“奔跑健身公司缔×园店首期装修款”，其余两张凭证附言备注“奔跑健身公司缔×园店首期器械款”。次日，零××伍公司向奔跑健身公司出具收款收据，内容为“收到奔跑健身公司福田缔×园健身设备定金（转账）48万元”。经查询工商登记信息，田×坤为零××伍公司的股东，持股90%。2016年11月5日，奔跑健身公司与中××公司签订《装饰工程施工合同》，约定奔跑健身公司委托中××公司进行奔跑健身公司缔×园店室内装饰，工期为2016年11月5日至2017年1月20日；合同价款为226万元，签订合同支付67.8万元，进场施工开始20天支付67.8万元，进场施工开始35天支付56.5万元，完工验收支付22.6万元，质保期支付11.3万元；中××公司指派效果图及施工图设计师张远为驻工地代表，负责合同履行；因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。该合同尾部承包方签字盖章处写明开户银行：招商银行深圳笋岗支行；账号：62×××48，户名：张远。2016年11月7日，奔跑健身公司分四笔向张远在平安银行深圳笋岗支行开立的623××共转账支付678000元，并备注“奔跑健身公司缔×园首期装修款”。奔跑健身公司另向一审法院提交了以下证据：1、深圳市中驰物业管理有限公司于2016年11月12日向其开具的物业管理服务费收据一张，金额为2万元，项目打印的发票购买方为“深圳市奔跑健身公司投资管理有限公司（缔×园分店）”；2、深圳市纷×餐饮管理连锁有限公司科技园郎峰店于2016年11月11日向其开具的发票一张，金额为2000元，货物名称为“饮料”，规格为“企业下午茶订制”；3、深圳市龙岗区彩××球艺术商店于2016年10月28日向其出具的“气球布置氦气球款”收款收据一张，金额为600元；4、工人工资；5、宣传照片。以证明其为案涉缔×园分店开业做了很多筹备工作，包括招聘员工、租赁员工宿舍、发员工工资、派传单、开发布会等，共花费199256.78元。2016年11月底，奔跑健身公司承租的涉案房产被金意金公司接管。2017年6月14日，就申请人先锋达公司与被申请人成城园公司房屋租赁合同纠纷一案，湛江国际仲裁院作出（2017）湛仲字第124号裁决书，裁决：一、确认先锋达公司与成城园公司之间的《房屋租赁合同》有效；二、解除先锋达公司与成城园公司之间的《委托经营管理合同》；三、限成城园公司在本裁决生效后10日内向先锋达公司偿还过渡期内代收租金及收益18468000元及逾期付款违约金；四、限成城园公司在本裁决生效后10日内向先锋达公司偿还过渡期后的代收租金及收益4026408.75元及逾期付款违约金；五、驳回先锋达公司的其他仲裁请求。先锋达公司向法院申请执行该仲裁裁决。2019年1月14日，第三人金意金公司以先锋达公司与成城园公司虚构法律关系，恶意串通捏造事实为由，向一审法院申请裁定不予执行湛江国际仲裁院作出的（2017）湛仲字第124号仲裁裁决，案号为（2019）粤03民特87号。2019年6月28日，奔跑健身公司向一审法院出具《相对人确认函》，确认内容为：奔跑健身公司于2016年6月5日与成城园公司签订《房地产租赁合同书》。成城园公司违约后，向奔跑健身公司披露，先锋达公司与成城园公司签订《房屋租赁合同》，作为案涉房产的承租人，承租20年，又与成城园公司签订《委托经营合同》，委托成城园公司经营管理，由成城园公司代收租金后支付给先锋达公司，即先锋达公司是委托方，成城园公司是受托方。经法院释明，按照《合同法》第四百零三条规定，现确认选定先锋达公司作为相对人主张权利。2019年7月3日，一审法院作出（2018）粤03民初2577号民事裁定书，以成城园公司与先锋达公司之间《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》的有效性须依据（2019）粤03民特87号案件结果为由，依法裁定中止审理。2019年9月10日，（2019）粤03民特87号案件申请人金意金公司撤回申请，中止事由消除，本案恢复审理。一审法院认为：奔跑健身公司与成城园公司于2016年6月15日签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为合法有效合同，双方应依约履行。奔跑健身公司提交的成城园公司与先锋达公司签订的《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》，经湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第124号生效仲裁裁决确认合法有效。根据该两份合同，在2011年时成城园公司已将租赁房产出租给先锋达公司使用，而先锋达公司又将该房产委托给成城园公司代为出租。成城园公司和先锋达公司对此予以认可。因此，成城园公司实际上是接受先锋达公司的委托与奔跑健身公司签订案涉租赁合同，该合同的权利义务归于先锋达公司。奔跑健身公司主张成城园公司在签约时并未向其披露该委托代理关系，而成城园公司也无证据证明其曾披露，故应认定为隐名代理。合同法第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据该规定，奔跑健身公司有权也必须选择成城园公司和先锋达公司其中之一来主张合同权利，在一审法院向奔跑健身公司释明后，奔跑健身公司确认选定先锋达公司作为相对人主张权利，故一审法院认定先锋达公司为案涉租赁合同中的实际出租方。关于先锋达公司是否违约、奔跑健身公司是否有权解除租赁合同。案涉租赁合同约定，在承租人经营期间，如遇物业产权变动，出租人须确保本合同的延续，按现合同执行。本案中，涉案租赁合同签订时，成城园公司隐瞒了租赁房产被查封并已进入执行拍卖程序的事实，其后因买受人收回该租赁房产导致奔跑健身公司在装修期间就无法继续使用租赁房产。一审法院认为，先锋达公司未能履行合同义务，致使奔跑健身公司合同目的不能实现，构成根本违约。奔跑健身公司起诉要求解除案涉租赁合同，具有法律依据，一审法院予以支持。而且。成城园公司现已被一审法院依法裁定进入破产程序，成城园公司管理人亦主张依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，因此，一审法院依法确认案涉租赁合同解除。奔跑健身公司要求先锋达公司退还其保证金484000元和首月租金242000元并赔偿损失的请求，具有合同和法律依据，应予支持。关于奔跑健身公司主张的损失数额，一审法院认为：一、设计费193300元，奔跑健身公司虽提交了设计合同和设计图纸，但未能举证证明其实际支付了该设计费，应承担举证不能的法律后果，对该项主张，一审法院不予支持。二、首期装修款67.8万元，奔跑健身公司提供了施工合同及付款证明，实际收款人与合同所留收款人相同，又提供了现场照片证明实际进行了部分装修，故可认定该损失实际发生。成城园公司、先锋达公司主张施工合同签订前奔跑健身公司已收到新产权人金意金公司要求停止装修的函件，故其是在明知合同目的难以实现的情况下仍进行装修导致损失扩大，应自己承担该部分损失。一审法院认为，案涉租赁合同约定租赁物产权变动时先锋达公司应确保合同的延续，奔跑健身公司虽收到新产权人的通知，但先锋达公司、成城园公司并未明确告知其已无法保证奔跑健身公司继续使用租赁物，故奔跑健身公司基于对合同条款的信赖继续装修，不存在过错。而且，奔跑健身公司庭审时主张：其曾在收到金意金公司的函件后找到成城园公司沟通，成城园公司向其出示了与先锋达公司的《房屋租赁合同》以及《委托经营管理合同》，告知奔跑健身公司因先锋达公司承租20年，也已经支付了20年的租金，其有出租权，因此买卖不破租赁。综合之后湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第124号裁决书确认成城园公司与先锋达公司之间《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》效力的事实，一审法院认为，奔跑健身公司关于得到出租人口头保证能够继续使用租赁物的陈述具有较高的可信度，先锋达公司应赔偿奔跑健身公司装修首期款损失67.8万元。三、购买健身器材的定金48万元，奔跑健身公司提交了健器材购销合同、收款收据及付款凭证等证明其该项损失。一审法院认为，奔跑健身公司在庭审中确认其公司在罗湖和华强北开有分店，该健器材购销合同除送货地点手写“××TT国际公寓二楼”内容外，其余内容均为打印文字，购买健身器材是否与本案争议有关，原告未能举证证实；且采购合同约定的定金48万元超过了合同总价款的20%，与担保法的相关规定相悖，即使该合同确未继续履行，零××伍公司是否有权全额没收该48万元在法律上存在争议，奔跑健身公司也未提供充分证据证明定金已被没收，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。四、开业筹备损失199256.78元，奔跑健身公司提供了发票、收据、照片等证据予以证明。一审法院认为，在先锋达公司未能提供相反证据足以推翻的情况下，应注重保护守约方奔跑健身公司的权益。奔跑健身公司为开业筹备宣传、发布会等部分开销属合理开支，一审法院予以支持；但在开业时间尚未确定的情况下，主张租赁员工宿舍、发放员工工资等损失，明显不合常理且未提交租赁合同或劳动合同等充分证据证实与本案有关。因此，一审法院酌定先锋达公司赔偿奔跑健身公司开业损失5万元。综上，先锋达公司共应赔偿奔跑健身公司各项损失合计72.8万元。关于奔跑健身公司要求美联物业公司退还中介费121000元并与成城园公司和先锋达公司共同承担诉讼请求第二、三项的法律责任。一审法院认为，奔跑健身公司在本案中是以租赁合同纠纷为案由提起的诉讼，其与美联物业公司之间虽系独立的居间合同法律关系，但与案涉租赁合同关联，应纳入本案审理范围。美联物业公司作为中介方，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的相关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故居间人在进行居间活动时对讼争房产应当进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应当如实报告。案涉房产在2015年6月已经处于查封抵押状态，并于2015年12月4日开始进入司法拍卖、变卖程序。而该事实与本案交易有重要联系，但美联物业公司并未审查，也未如实向奔跑健身公司报告，仍于2016年6月15日促成成城园公司与奔跑健身公司签订房地产租赁合同，致使奔跑健身公司因合同无法继续履行而遭受损失。美联物业公司未尽到居间人的义务，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，奔跑健身公司要求美联物业公司返还中介费121000元，一审法院予以支持。美联物业公司因违反上述法定义务，还应当就奔跑健身公司的损失在其过错范围内承担相应的赔偿责任。综合考虑美联物业公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况，一审法院酌情确定美联物业公司应就奔跑健身公司的损失承担15万元的赔偿责任。奔跑健身公司要求美联物业公司对第二、三项诉讼请求承担连带责任的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，先锋达公司构成根本违约，奔跑健身公司有权要求解除合同，并有权要求先锋达公司退还已付款项、赔偿损失。美联物业公司未尽到居间人的义务，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。判决：一、解除成城园公司于2016年6月15日代理先锋达公司与奔跑健身公司签订的《房地产租赁合同》；二、先锋达公司应于本判决生效之日起十日内退还奔跑健身公司押金484000元和租金242000元；三、先锋达公司应于本判决生效之日起十日内赔偿奔跑健身公司装修损失678000元及开业筹备损失50000元；四、美联物业公司应于本判决生效之日起十日内退还奔跑健身公司中介费121000元；五、美联物业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿奔跑健身公司损失150000元；六、驳回奔跑健身公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同和居间合同纠纷。根据先锋达公司提出的上诉请求和理由及奔跑健身公司的答辩意见，本案争议焦点为：1、先锋达公司是否应向奔跑健身公司承担合同责任；2、一审支持奔跑健身公司各项损失请求728000元是否正确。关于先锋达公司是否应向奔跑健身公司承担合同责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据成城园公司与先锋达公司签订的《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》，成城园公司将案涉房产出租给先锋达公司使用，之后先锋达公司又委托成城园公司代为出租案涉房产，成城园公司实际上是接受先锋达公司委托以自己的名义与奔跑健身公司签订案涉租赁合同，签订合同时奔跑健身公司不知道成城园公司与先锋达公司之间的代理关系。成城园公司因先锋达公司的原因对奔跑健身公司不履行义务，成城园公司向奔跑健身公司披露委托人先锋达公司，奔跑健身公司选择先锋达公司作为相对人主张权利，一审认定先锋达公司应向奔跑健身公司承担合同责任，判令先锋达公司向奔跑健身公司退还保证金和首月租金并赔偿损失，符合上述法律规定，并无不当。关于一审支持奔跑健身公司各项损失请求728000元是否正确的问题。先锋达公司上诉主张奔跑健身公司对于案涉房产的产权变动信息未尽查明义务，在新产权人金意金公司告知不同意奔跑健身公司进场装修的情况下，明知租赁目的不能实现的情况下仍进场装修，扩大损失不应由其承担。本院认为，先锋达公司在明知案涉房产被法院依法执行租赁合同无法履行的情况下仍与成城园公司签订《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》将案涉房产对外出租，案涉租赁合同约定租赁物产权变动时出租方应确保租赁合同的延续，奔跑健身公司收到金意金公司的函件后与成城园公司沟通，得到成城园公司关于租赁物产权变动不影响继续使用的口头保证，一审认定奔跑健身公司继续装修不存在过错，支持奔跑健身公司各项损失请求728000元，并无不当。综上所述，先锋达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17886元,由深圳市先锋达科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 刘涵平审判员 王 庆二〇二〇年十二月九日书记员 邹政文