北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再117号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李伟男，男，1981年9月19日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：柳廷华，男，1981年3月20日出生，汉族，住北京市西城区。二审上诉人（一审第三人）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：朱政先，男，该公司职员。一审第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：兰琴，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贤达，北京市中银律师事务所实习律师。再审申请人李伟男因与被申请人柳廷华、二审上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）、一审第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民终7614号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月31日作出（2019）京民申928号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李伟男的委托诉讼代理人彭建、二审上诉人麦田房产公司的委托诉讼代理人朱政先、一审第三人民生银行北京分行的委托诉讼代理人兰琴到庭参加诉讼。被申请人柳廷华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李伟男申请再审称，一、二审法院曲解法律规定，适用法律错误，请求依法撤销二审判决，支持我方全部诉讼请求，依法判令被申请人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、我国现行有效的法律法规中没有禁止同时主张违约金及损失赔偿的规定，但原审法院的审判逻辑就是二者只能主张其一，实属适用法律错误，损害我方的合法权益。二、原审法院确定被申请人构成根本违约，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）和相关司法解释的规定，对于我方购买北京市西城区××房屋（以下简称涉案房屋）的损失应予以赔偿，但原审法院对于违约没有处理。涉案房屋评估的差价损失是300多万元，原审法院在对于违约金一并处理的情况下支持了50万元损失，损害了我方的利益。三、《合同法》的基本原则是诚实信用、惩罚违约行为，建构契约精神是司法审判的一个重要原则，违约者不能从自己的违约行为中获得利益，是《合同法》诚实信用原则的基本要求。原审判决将涉案房屋升值的大部分利益留给根本违约方，不是对违约行为的惩罚，恰恰是对违约行为的鼓励。综上，请求法院查清事实，依法维护我方的合法权益。麦田房产公司答辩称，我方对原审判决不予认可，一审判决的判项中对再审申请人主张的居间服务费只支持了50%，对剩余的50%没有说明我方有支出义务，二审法院也未予纠正，建议再审进行改判，支持再审申请人要求赔偿全部居间服务费的请求。事实和理由：一、原审法院依据我方未完成的工作量在“本院认为”部分作了义务的要求，认定我方只收取50%的居间服务费，但在庭审中并未对工作量的问题进行调查，各方当事人也没有对此发表意见，是法院的主观臆想。二、被申请人已经被原审法院认定为违约，居间服务费是守约方的直接损失，在居间服务合同中约定由违约方承担，且根据相关法律规定，违约方应当承担责任，故原审法院超范围审理，认定我公司只收取50%的居间服务费没有事实和法律依据，请依法改判。其他判项与我方无关，不发表意见。民生银行北京分行述称，我行同意原审判决，当事人之间的房屋买卖纠纷与我行无关，原审判决不涉及我行的判项，不发表任何意见。李伟男向北京市西城区人民法院起诉请求：1．解除我与柳廷华签订的房屋买卖合同；2．柳廷华返还定金50万元；3．柳廷华赔偿居间服务费147800元；4．柳廷华给付违约金1478000元；5．柳廷华赔偿损失1748886元；6．诉讼费及评估费由柳廷华承担。一审法院认定事实：2016年6月6日，李伟男、柳廷华经麦田房产公司居间签订《北京市存量房买卖合同》，约定：柳廷华将涉案房屋出售给李伟男，房屋面积130．06平方米，总价款739万元；因该房屋向民生银行北京分行办理了400万元的最高额抵押登记，柳廷华应当于2016年10月1日前向民生银行北京分行提前清偿贷款；2016年10月31日，李伟男、柳廷华办理房屋过户手续；2016年11月15日前，李伟男、柳廷华完成房屋交付；如违约方造成房屋买卖合同解除，应向守约方支付房屋成交价格20％的违约金并承担居间等各项费用。合同签订后，李伟男向柳廷华支付定金50万元，并向麦田房产公司支付居间服务费147800元。由于涉案房屋的抵押登记无法解除，李伟男、柳廷华及麦田房产公司未完成合同约定的其余交易流程。涉案房屋上登记有400万元最高额抵押。另，柳廷华与吴某、叶某三人分别与民生银行北京分行签订联保贷款合同，三人分别向民生银行北京分行贷款290万元，三人互为担保人。2016年8月15日，吴某部分利息逾期，经催息后，次日吴某存入逾期利息。2016年9月15日，吴某再次逾期，并表示当前经营状态下无法正常归还本息。故民生银行北京分行先后对吴某等三人向北京市海淀区人民法院提起诉讼，并查封了涉案房屋，上述案件由于当事人私下和解，现以民生银行北京分行撤诉方式结案。根据和解协议，涉案房屋现已变更设立930万元抵押登记。诉讼中，李伟男提交在建委备案的2016年8月5日网签合同一份，证明其将位于大兴区的住房出售。李伟男同时提交2016年12月18日房屋租赁合同一份，证明其在涉案房屋附近自2016年12月26日开始租赁住房，租金8200元每月。李伟男另提供2017年2月6日商品房现房买卖合同一份，证明其购买位于大兴区的现房一套。经李伟男申请，一审法院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对涉案房屋2017年2月3日的市场价格进行了评估。2017年12月7日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具估价报告，结果为涉案房屋的市场价格10503906元。一审法院认为，李伟男、柳廷华签订房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。柳廷华因案外人原因致其无法依约解除涉案房屋之上设立的抵押，导致合同无法履行而解除，柳廷华应当承担相应违约责任。关于合同解除的后续问题。李伟男、柳廷华对于返还50万元定金均无异议，法院对此亦不持异议。关于147800元的居间服务费承担问题。依据合同约定居间服务费应当由导致合同解除的违约方承担，即柳廷华承担。但关于费用数额问题，法院认为，在房屋买卖合同中，居间服务不仅包含合同的签订，亦包含后续一系列服务，例如，完成网签手续、资金监管、协助交纳税费、预约办理过户登记及协助完成房屋交付等等。虽然后续服务未能进行的原因由柳廷华造成，但作为居间人的麦田房产公司亦不应当收取全额居间服务费。法院依据麦田房产公司所完成的工作量酌定其应当收取50％的居间服务费即73900元，该费用由柳廷华承担，剩余73900元由麦田房产公司退还李伟男。李伟男亦主张了合同约定的20％的违约金以及依据估价结果产生的房屋差价损失及其他损失，法院将对其逐一分析。首先，关于房屋差价损失，《合同法》规定赔偿损失的数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因柳廷华的原因造成合同不能继续履行并导致解除，李伟男庭审中表示其于2017年2月3日购买他处房屋，柳廷华对此不持异议。法院以李伟男陈述日期作为其止损日期，进行了房屋价格评估。李伟男以房屋买卖合同中约定的房屋价款已不可能在同等地段购得商品房，要求柳廷华赔偿其主动止损即购买他处房屋之日的涉案房屋市场价格与合同约定价格的差额损失的诉讼请求，属于李伟男的合理损失，法院对此应予支持，但法院结合李伟男的付款比例、柳廷华的过错程度、二手房市场的价格波动情况等因素，确定李伟男的房屋差价损失额为50万元。关于房屋租金损失问题。李伟男主张其因无法购买涉案房屋而在外租房导致租金损失，并出示了房屋租赁合同及转账记录证明。结合李伟男提交的购买他处房屋的买卖合同，法院认为，李伟男在2017年2月3日购买位于大兴区的现房一套，亦应当在合理期限内完成装修等事项办理入住，超出合理期限产生的费用，亦为扩大的损失，由李伟男自行承担。法院结合李伟男的房屋租赁合同，确定李伟男的租金损失为2016年12月26日至2017年5月25日，共计41000元。车位费损失及房屋租赁合同中介费损失，无事实及法律依据，法院不予支持。关于违约金问题。李伟男已经主张了损失赔偿，其损失已经得到弥补，法院对其违约金主张不再支持。北京市西城区人民法院于2018年4月3日作出（2017）京0102民初17043号民事判决：一、确认李伟男与柳廷华于2016年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件解除。二、柳廷华于判决生效之日起七日内返还李伟男定金50万元。三、柳廷华于判决生效之日起七日内赔偿李伟男房屋差价损失50万元。四、柳廷华于判决生效之日起七日内赔偿李伟男居间服务费73900元。五、柳廷华于判决生效之日起七日内赔偿李伟男在外租房产生的租金损失41000元。六、驳回李伟男的其他诉讼请求。李伟男、柳廷华和麦田房产公司均不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。李伟男请求撤销一审判决第三、五项，依法改判柳廷华支付其房屋差价损失及租房损失1748886元、违约金1478000元、居间服务费损失147800元。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同附件二明确约定守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，该约定并不违反法律规定。一审法院一方面认定柳廷华构成违约，一方面又对我提出的违约金诉求没有进行处理，严重损害了我的合法权益。二、一审诉讼过程中已经对涉案房屋依法进行了评估，可以确定由于柳廷华的违约行为，导致我的房屋升值损失为3113906元。我根据客观情况仅主张了1748886元，但一审法院自由裁量权使用过度，仅判令柳廷华赔偿我500000元的损失，有违公平正义之原则。三、关于居间服务费损失，在双方签订的房屋买卖合同及附件二中有明确约定，应由违约方承担，而一审法院判令柳廷华承担一半损失，另一半由麦田房产公司向我支付，没有法律依据，且没有将麦田房产公司向我支付另一半损失写入判项，令我无法申请强制执行，有违法律规定。柳廷华辩称：不同意李伟男的上诉请求，答辩意见同我的上诉意见。麦田房产公司与民生银行北京分行述称：对李伟男的上诉请求没有意见。柳廷华上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，驳回李伟男关于房屋差价损失、居间服务费及租金损失的诉讼请求。事实和理由：一、我在房屋买卖合同签订后积极履行了合同义务，与民生银行北京分行沟通还款解押事宜，系出现了超出我预料范围的其他因素导致合同无法继续履行，我没有构成违约。二、李伟男在没有与我解除合同的情况下另行购买房屋，且并未通知我，其主观上存在过错。根据相关政策，一个人名下不能购买二套房屋，李伟男已经丧失了购买我房屋的权利，应由李伟男承担违约责任。三、关于中介费，我没有构成违约，该费用不应由我承担，且合同仅进行到收取定金阶段，麦田房产公司不应收取超过其提供的劳动范畴的居间服务费。我认为麦田房产公司仅提供了相当于全部义务10%到20%的服务，一审法院判决的比例过高，不应由我承担。四、我仅收取了50万元定金，未收取李伟男其他款项，且主观上不存在过错，一审法院确定的损失赔偿数额明显过高。李伟男辩称：柳廷华出售房屋时对房屋状况和抵押金额是明知的，因其未办理解押手续及房屋被查封才导致合同最终无法履行，柳廷华构成违约。在合同已没有继续履行基础的情况下我才购买了其他房屋，且该行为与本案不是同一法律关系，我不存在任何违约情形，不同意柳廷华的上诉请求。麦田房产公司述称：对撤销一审判决第四项没有异议，其他与我公司无关。民生银行北京分行述称：同意一审判决，不同意柳廷华的上诉请求。麦田房产公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判柳廷华赔偿居间服务费损失147800元。事实和理由：一、我公司已经按照居间服务合同约定完成了全部服务内容，且对合同履行没有任何过错，有权收取全额的费用。二、买卖双方对于居间服务费用的承担在房屋买卖合同里有明确约定，应由违约方承担。三、一审法院认定我公司没有全部完成居间服务超出了诉讼请求范围。李伟男辩称：同意麦田房产公司的上诉请求。柳廷华辩称：麦田房产公司作为居间方应事先了解房屋抵押情况，其公司从未提醒过房屋不能解押的可能，履行义务具有瑕疵，应承担过错责任。我不同意麦田房产公司的上诉请求。民生银行北京分行述称：与我公司无关。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审法院对一审法院查明的相关事实予以确认。二审法院认为，依法订立的合同具有约束力。本案中，李伟男与柳廷华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。柳廷华因案外人原因未能按照房屋买卖合同约定向民生银行北京分行解除涉案房屋的抵押，导致该合同无法继续履行，其应就此承担相应的违约责任。李伟男在双方之间的合同因柳廷华一方的原因而无法依约继续履行后另行购买他处房屋，并不构成违约。现李伟男和柳廷华对于解除房屋买卖合同及返还定金50万元均无异议，法院予以确认。基于柳廷华的违约行为，李伟男在事后可能难于以房屋买卖合同中约定的价格购买同等房屋，且因无法购买入住涉案房屋需在外租房而支出一定的租金，对于李伟男的上述损失的合理部分，柳廷华应当予以赔偿。柳廷华仅以其不具有过错、李伟男存在违约等为由不同意赔偿上述损失，缺乏依据，法院不予支持。一审法院结合司法评估结果，并考虑李伟男的付款比例、柳廷华的过错程度、二手房市场价格波动情况等因素酌情确定柳廷华赔偿李伟男房屋差价损失50万元，以及结合李伟男提交的房屋租赁合同并考虑李伟男另购房屋的合理装修入住期限确定柳廷华支付李伟男租金损失41000元，均无不当。关于居间服务费损失，本案中，涉案房屋交易仅进行到签订合同和支付定金阶段，麦田房产公司尚未提供后续的办理网签手续、资金监管、协助交纳税费、预约办理过户登记及协助完成房屋交付等服务。根据公平原则，麦田房产公司收取的服务费用应当与其实际提供的服务内容相当。故一审法院考虑上述因素，对李伟男的居间服务费损失数额酌情进行确定并无不当。李伟男、柳廷华与麦田房产公司之间如有涉及居间服务合同相关权利义务的争议可另行解决。一审判决在裁判主文部分并未涉及判令麦田房产公司承担责任的表述，对于麦田房产公司的上诉意见，本案不予处理。李伟男已经就房屋买卖合同的解除主张了上述损失赔偿，其损失已经得到了弥补，一审法院对其关于违约金的主张不再重复支持亦无不当。北京市第二中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）京02民终7614号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审审理中，各方当事人均未提交新证据。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。上述事实，有各方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋租赁合同、房地产司法鉴定估价报告、收款收据等证据材料在案佐证。本院再审认为，李伟男与柳廷华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。柳廷华因案外人原因未能按照合同约定向民生银行北京分行解除涉案房屋的抵押，导致合同无法继续履行，应对此承担相应的违约责任。关于居间服务费承担的问题。双方签订的房屋买卖合同约定，任一方违约造成合同无法继续履行或解除，违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。原审法院认定居间服务费应由导致合同解除的违约方柳廷华承担是正确的，但就费用的数额，在合同没有约定的情况下，依据麦田房产公司所完成的工作量酌定其应当收取50%的居间服务费欠妥，本院予以纠正，麦田房产公司所提的主张予以支持。李伟男、柳廷华与麦田房产公司之间如有涉及居间服务合同相关权利义务的争议可另行解决。关于违约金和房屋差价损失的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因柳廷华的原因造成合同不能继续履行并导致解除，在一审庭审中李伟男表示其已于2017年2月3日另行购买房屋，柳廷华不持异议。法院以此日期对涉案房屋的市场价格进行了司法评估，报告书显示的市场价格为10503906元，房屋租赁合同约定的总价款为739万元。原审法院认为李伟男以此要求柳廷华赔偿房屋差价损失的诉讼请求，属于合理损失，予以支持是正确的，但确定损失额为50万元欠妥。本院根据相关法律规定，以李伟男的损失为基础，酌定房屋差价损失为100万元。原审法院认定李伟男主张了损失赔偿，其损失已经得到弥补，对其违约金的主张未予支持，并无不当。综上所述，李伟男的部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民终7614号民事判决及北京市西城区人民法院（2017）京0102民初17043号民事判决第三项、第四项；二、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初17043号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；三、柳廷华于本判决生效之日起七日内赔偿李伟男房屋差价损失100万元；四、柳廷华于本判决生效之日起七日内赔偿李伟男居间服务费147800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31765元，由李伟男负担19059元、由柳廷华负担12706元；鉴定费用22605元，由柳廷华负担。二审案件受理费43746元，由李伟男负担26248元，由柳廷华负担17498元。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 李 晓审 判 员 张学梅二〇二〇年十二月三十一日法官助理 黄子筠书 记 员 陆芊雯