河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再196号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：温红卫，男，汉族，1968年1月8日出生，户籍地河南省洛阳市老城区，现住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：权长胜，河南润合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：谢红玉，女，汉族，1962年6月19日出生，住河南省洛阳市西工区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李梦莹，女，汉族，1985年10月12日出生，住河南省洛阳市西工区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李梦辉，女，汉族，1992年9月3日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：谢宗耀，男，汉族，1954年10月25日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：田兆民，男，汉族，1951年9月12日出生，住河南省洛阳市西工区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈幸，男，汉族，1954年1月6日出生，住陕西省西安市碑林区。2017年9月20日已死亡。再审申请人温红卫因与被申请人谢红玉、李梦莹、李梦辉、陈幸商品房预售合同纠纷一案，温红卫不服本院（2019）豫03民终1906号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月10日作出（2020）豫03民申978号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人温红卫的委托诉讼代理人权长胜、被申请人谢红玉、李梦莹、李梦辉的委托诉讼代理人谢宗耀、田兆民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。温红卫申请再审称，1、依法撤销（2019）豫03民终1906号民事判决，维持一审法院判决。2、本案一二审及再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由一、李社在洛阳市房地产管理处的购房登记档案与合同一致，与李社的补充协议内容矛盾。李社与富邦公司签订的商品房购买合同发票存根、与洛阳皮世界商贸有限公司签订的房屋租赁合同均证明：李社与富邦公司签订的商品房购买合同面积为113.905平方米，足以推翻原判决认定事实。二、二审未经传票传唤，缺席审理和判决，剥夺了温红卫参加诉讼的权利。首先，一审被告、二审被上诉人陈幸已于2017年9月20日死亡，2019年4月19日户口注销，二审法院需等待陈幸继承人参加诉讼而未等待。其次，温红卫一、二审送达地址没变，代理人没变，代理人还分别见过一、二审法官并留有手机电话，而二审法院径自缺席审理判决，对被申请人（上诉人）提交的新证据“本院组织当事人当庭进行了质证”，温红卫不知什么新证据，也不知法院组织了谁参加质证。三、原判决认定事实的主要证据是伪造的。首先，二审审理查明的事实与一审法院一致。一审法院已查明：1.2005年1月13日李社与富邦公司签订《商品房买卖合同》，约定的建筑面积为113.905平方米；2.李社与洛阳市皮世界商贸有限公司于2004年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定该房屋建筑面积为113.905平方米；3.李社与富邦公司共同与洛阳市商业银行唐宫中路支行分别签订的抵押按揭贷款合同、抵押加保证合同约定的购房面积均为113.9平方米。其次，根据我国《物权法》规定，不动产以登记为准，无论根据一审法院现场测量，还是洛阳市房地产市场管理处实际登记，李社购买的房产均为113.905平方米，单价为12382.67元，成效金额1410448元。第三，被申请人提供的补充协议是伪造的，与公司留存的补充协议格式不同，内容不同。因该房产档案多次查询，究竟谁放入已无从查起。若如中院二审判决认定，既然李社明知补充协议已对房屋面积进行重新明确和变更，那么在其后办理房地产抵押借款合同和房屋租赁合同时，所载明的面积都应以补充协议为准，不应与商品房买卖合同主合同一致，与其补充协议记载的购房面积相矛盾，且李社在2010年起诉洛阳市皮世界商贸有限公司、温红卫、裘利兴租赁合同纠纷案中，房屋面积也是113.905平方米。综上足可认定该补充协议是随后伪造的。四、二审法院认定事实错误，适用法律有误。首先，二审法院认定李社与富邦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已在洛阳市房地产市场管理处登记备案是错误的。在洛阳市房地产市场管理处登记备案的是《商品房买卖合同》内容，而非《补充协议》内容，也即《补充协议》从来就没有经过登记。其次，《补充协议》内容虚假，富邦公司和温红卫从来就没认可过，更非什么双方当事人的真实意思表示。房价自始至终都为12382.67元/m2，更不存在重新约定单价之说。综上，一审判决认定事实清楚准确，判决结果正确，应当维持。二审程序违法，认定事实错误，适用民诉法第一百七十条第一款（二）项之规定改判错误，特申请再审。谢红玉、李梦莹、李梦辉辩称：请求驳回再审申请人的再审诉求，依法维持二审判决。事实与理由，我方补充协议是真实的，合法的，是有法律效力的，我国物权法所规定的“不动产以登记为准”，并不是单指登记表，而是登记备案的合同；补充协议属合同附件四，在合同的第19页。补充协议对原来合同第三条的变更是经过双方约定的。亦不违反法律规定。《商品房买卖合同》第二十四条载明：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洛阳市房地产市场管理处申请登记备案。”这证明《商品房买卖合同》包含附件四补充协议是在合同签字生效后由卖方向洛阳市房地产管理处登记备案。在一式五份的《商品房买卖合同》中，原告持有的《商品房买卖合同》与洛阳市房地产市场管理登记备案的二份合同，与洛阳市商业银行唐宫中路支行存档的合同，内容完全一致，合同上均有附件四补充协议。本案几次审理过程中，对方认可该补充协议已于2005年1月14日在洛阳市房地产市场管理处登记备案，且表示对该补充协议上公章的真实性无异议。对方所谓的新证据与《补充协议》的真实性之间没有直接关联，没有证明力。对方用签订时间在前的租赁合同做为证据来证明签订后的《商品房买卖合同》含补充协议的真实性，是逻辑关系颠倒，完全没有证明力。一审法院从房管部门调取了备案合同，已说明房管部门登记备案的合同后的补充协议与我方所持的合同后的补充协议是一致的；抵押按揭贷款合同未按照补充协议增加面积填写与补充协议的真实性之间没有关联。销售不动产发票是对方在本案于2013年3月22日一审法庭立案后，才有意开具的有利于对方的发票，不具有客观性，没有证明力。双方签订的补充协议与第三方没有关联，对方以其和第三方签订的补充协议做为新证据，没有证明力。谢红玉、李梦莹、李梦辉向一审法院起诉请求：1.依法判令温红卫、陈幸退还商铺面积25.5平方米，如不能退还商铺面积，可给予相应的赔偿；2.温红卫、陈幸支付谢红玉、李梦莹、李梦辉应得租赁费38250元（从2010年1月1日起暂计算至2012年2月1日止，按每平方60元给付，直至执行之日止）；3.本案的诉讼费用温红卫、陈幸承担。一审法院认定事实：2005年1月13日，李社与富邦公司签订《商品房买卖合同》一份，李社购买富邦公司位于西工区××大道西“××皮世界商贸城”商铺××套，编号为01－01－0110房屋，合同约定的建筑面积为113.905平方米，套内建筑面积为85.5平方米，房屋总价为1410448元。就上述房屋，李社与洛阳皮世界商贸有限公司已于2004年12月31日，签订《房屋租赁合同》，李社自2005年1月1日起至2009年12月31日将该商铺返租给洛阳皮世界商贸城，该房屋建筑面积113.905平方米，商铺每年租金156716元，租金总额为783580元。2010年，返租协议到期后，双方对返还房屋面积产生争议。李社主张其所持合同后附有补充协议一份，载明：01－01－0110号商铺实际面积为143.88平方米，套内面积为108平方米，公摊面积为35.88平方米，经买卖双方协商后同意按实际测量面积为准，则单价为9802.95元/平方米，实际总房款为1410448元。富邦公司认可补充协议上公章的真实性，但其辩称从来没有见过此补充协议，且富邦公司所持买卖合同后也没有附此补充协议。在审理过程中，一审法院从市房管局产权处档案室调取了双方的备案合同，备案合同与谢红玉所持合同（含补充协议）内容一致。2015年1月8日，该院工作人员对01－01－0110号商铺进行实际测量，现场测量的面积与套内建筑面积85.39平方米基本相符。谢红玉等所提交的洛阳经纬房产中介测绘中心绘制的房屋草图中所列部分已由第三人占用，并办理了房产证。另查明，1.李社与洛阳市商业银行唐宫中路支行、富邦公司签订的编号为商2005-00351号洛阳市房地产抵押合同，合同载明的抵押按揭贷款房产的地址、建筑面积113.9平方米、房产总价1410448元均与商品房买卖合同主合同载明的一致，另载明，贷款金额78万元，期限220个月。2.李社与洛阳市商业银行唐宫中路支行、富邦公司签订的编号为洛商银（2005）唐支借字第0552012010002号个人住房（商用房）借款合同（抵押加保证合同）载明的抵押物房产的地址、建筑面积113.9平方米、房产总价1410448元均与上述合同一致。3.富邦公司的股东为温红卫、陈幸，注册资本为800万元，其中，温红卫认缴资本为720万元，陈幸认缴资本为80万元，该公司于2016年4月11日核准注销。4.2016年4月11日，富邦公司出具清算报告对具体的清算事宜作出了说明，其中第四项剩余财产分配情况中，剩余财产117.93万元，按股东出资比例分配，温红卫106.14万元，陈幸11.79万元。同日，富邦公司召开股东会议，会议审议并通过了清算组确认关于富邦公司清算报告，决定注销富邦公司，如有遗漏债务，由股东承担偿付责任，股东温红卫及股东陈幸的代理人李雅楠共同签字确认。一审法院认为，谢红玉等提交商品房买卖合同补充协议，以证明返租到期后富邦公司向其交付的房屋面积比实际面积少25.5平方米。针对谢红玉等提交的补充协议，虽未显示签订时间，但温红卫认可该补充协议已于2015年1月14日在洛阳市房地产市场管理处登记备案，且表示对该补充协议上公章的真实性无异议，但对内容不予以认可，并称当时保管公司公章的人员已离职。该院认为，既然李社明知补充协议已经对房屋面积进行了重新明确和变更，那么其于2005年1月14日办理房地产抵押合同、2005年1月17日办理个人住房（商用房）借款合同时，所载明的面积都应以补充协议为准，但其提交的上述两份合同所载明的房屋面积均与商品房买卖合同主合同一致，与其补充协议所记载的面积自相矛盾。该补充协议一但生效，其他针对该房屋所发生的民事行为都应以该补充协议为基础，但事实却并非如此。因此，谢红玉等提交的补充协议真实性无法确认，谢红玉等依据该补充协议，要求温红卫、陈幸返还房屋、支付租赁费的诉讼请求，无法依法确认，该院不予支持。陈幸经该院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，不影响依法裁判。一审法院判决：驳回谢红玉、李梦莹、李梦辉的诉讼请求。案件受理费5620元，由谢红玉、李梦莹、李梦辉负担。谢红玉、李梦莹、李梦辉不服一审判决，上诉请求：1.撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2778号民事判决，改判支持上诉人的一审诉求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审法院认定事实：二审中，谢红玉、李梦莹、李梦辉提交了新证据，本院组织当事人当庭进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院一致。二审法院认为，李社与富邦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已在洛阳市房地产市场管理处登记备案，该《补充协议》上富邦公司亦加盖印章，因此，对该《补充协议》的真实性应予认定，《补充协议》亦为双方当事人的真实意思表示，具有约束力，富邦公司应向李社交付合同约定面积的商铺。由于富邦公司实际向李社交付商铺商积与合同约定相差22.5平方米，该22.5平方米已归入他人名下，并且办理了房产证，因此，谢红玉、李梦莹、李梦辉等人要求继续交付房产的请求已无法实现，但对于未交付的面积的房价可由富邦公司退还。双方既然重新约定了单价，李社所交价款应按实际交付面积计算，多交部分共计220566.28元，应由富邦公司退还。根据本案实际情况，考虑到富邦公司作为商铺的销售方，未按合同约定向购房者交付与约定面积相一致的房屋，存在一定的过错，故富邦公司除应退回相应的房屋价款外，还应按年利率6%自2005年1月17日起赔偿购房者的利息损失较为公平合理。在本案诉讼期间，富邦公司办理注销登记，因此，本案富邦公司应向李社亲属谢红玉、李梦莹、李梦辉退还的购房款及赔偿的损失由其股东温红卫与陈幸负担。综上，谢红玉、李梦莹、李梦辉的上诉请求理由正当，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。二审法院判决：一、撤销洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初2778号民事判决；二、温红卫、陈幸于本判决生效后十日内退还谢红玉、李梦莹、李梦辉购房款220566.38元；三、温红卫、陈幸赔偿谢红玉、李梦莹、李梦辉损失（以220566.38元为基数按年利率6%自2005年1月17日起计算至上述购房款实际返还之日止）；四、驳回谢红玉、李梦莹、李梦辉的其他诉讼请求。一审案件受理费5620元、二审案件受理费756元，均由温红卫、陈幸负担。本院再审查明：再审申请人当庭提交的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），显示涉案的房屋“已预售登记”和“已按揭登记（商2005-00351）”。在该《商品房买卖合同》第19页（附件四：“合同补充协议”）右上角缺角，有明显的撕毁状态，未附补充协议。另，因陈幸已死亡，被申请人谢红玉、李梦莹、李梦辉申请撤回对陈幸的起诉，再审申请人温红卫对此没有异议。本院对原审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为认定诉争房屋的面积是多少，认定依据是什么。经过再审审理查明，本案房产买受人李社提交的与出卖人富邦公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》已在洛阳市房地产市场管理处登记备案，该补充协议上有富邦公司的印章，并有李社的签名。该补充协议的真实性应予以认定，系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。再审申请人温红卫提交的富邦公司与李社签订的《商品房买卖合同》在第19页“合同补充协议”的位置并没有补充协议，且该页有明显的撕毁状态。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。经过对比当事人双方提交的证据，本院认定诉争房屋的面积是143.88平方米，认定依据是李社提交的且经洛阳市房地产市场管理处登记备案的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。综合原审认定的事实和证据，故对再审申请人温红卫的再审请求均不予支持。另，被申请人谢红玉、李梦莹、李梦辉申请撤回对陈幸的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。因被申请人谢红玉、李梦莹、李梦辉撤回对陈幸的诉讼请求，根据温红卫、陈幸在富邦公司的出资比例，由再审申请人温红卫承担90%的责任为宜，即温红卫应退还三人购房款198509.74元（220566.38元×90%）。综上所述，温红卫的再审请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫03民终1906号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）豫03民终1906号民事判决第四项；三、变更本院（2019）豫03民终1906号民事判决第二项为：温红卫于本判决生效后十日内退还谢红玉、李梦莹、李梦辉购房款198509.74元；四、变更本院（2019）豫03民终1906号民事判决第三项为：温红卫赔偿谢红玉、李梦莹、李梦辉损失（以198509.74元为基数，按年利率6%自2005年1月17日起计算至上述购房款实际返还之日止）；五、驳回谢红玉、李梦莹、李梦辉的其他诉讼请求。逾期履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用5620元，由温红卫承担5058元，由谢红玉、李梦莹、李梦辉承担562元；二审案件受理费756元，由温红卫承担680元，由谢红玉、李梦莹、李梦辉承担76元。本判决为终审判决。审判长  刘宏伟审判员  赵国欣审判员  李扬丽二〇二〇年十二月二十三日书记员  许巧红