云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0328民初2463号原告：曲靖市金蒂物业服务有限公司,住所地：曲靖开发区麒麟西路807地质队********,统一社会信用代码：915303000546716003。法定代表人：汤金娥，公司总经理。委托诉讼代理人：蒋开品，曲靖市沾益区民益法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：陈美含，女，1996年11月16日生，汉族，贵州省六盘水市盘州市人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：林芳妤，云南靖嘉律师事务所律师。特别授权代理。被告：薛祺，男，汉族，1975年2月12日生，海南省海口市人，大学文化，现住曲靖市麒麟区。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（以下简称金蒂物业公司）与被告陈美含物业服务合同纠纷一案，被告陈美含不服本院（2018）云0328民初1175号民事判决，向曲靖市中级人民法院提起上诉，曲靖市中级人民法院作出（2019）云03民终190号民事判决，陈美含不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院作出（2019）云民申3448号民事裁定，指令曲靖市中级人民法院再审。曲靖市中级人民法院作出（2020）云03民再28号民事裁定，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院追加薛祺作为被告参与本案诉讼。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司法定代表人汤金娥及其委托诉讼代理人蒋开品、被告陈美含及其委托诉讼代理人林芳妤、被告薛祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月1日起至2017年12月31日止的物管费4680元，二次加压费120元，水池清洗费20元，垃圾代运处置费1512元，合计6332元；2、判令被告向原告支付违约金1899.60元；3、判令被告向原告补交电费7328.40元；4、诉讼费由被告陈美含承担。事实和理由：2013年10月15日，原告与沾益县广厦房地产开发有限公司签订了《云珠苑物业服务委托合同》，沾益县广厦房地产开发有限公司委托原告对云珠苑小区提供前期物业服务。2015年6月28日云珠苑小区业主代表与原告签订《云珠苑小区物业服务委托合同》1份。合同约定，由原告继续为云珠苑小区提供物业服务，业主或物业使用人应于每年的1月31日前一次性交清当年的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按照应交费用的1‰支付违约金。物业服务收费是根据沾益县发展和改革局核准的标准收取：高层住宅1.10元／㎡；商业铺面1.50元／㎡；二次增压费10元／月户；水池清洗费20元／年户；垃圾代运费0.90元／㎡；垃圾处置费0.50元／㎡。2015年2月2日，被告承租云珠苑小区5幢S7号商铺，租赁合同期限6年，合同明确约定商铺物业管理费、水电费等各项费用由被告向物业服务公司交纳。但被告拖欠拒交2017年1月1日起至2017年12月31日止的物管费4680元，二次加压费120元，水池清洗费20元，垃圾代运处置费1512元。请支持原告的全部诉讼请求。被告陈美含辩称，原告与沾益广厦地产公司于2013年10月15日签订的服务合同已经于2016年10月15日届满，合同届满后原告并未与云珠苑小区业主委员会签订合法有效的后续物业服务合同。被告陈美含已经于2016年11月与业主薛祺解除商铺合同关系并搬离了商铺，2016年11月后其已没有实际接受原告提供的物业服务，物业服务合同不再对其产生法律约束力，被告陈美含不构成违约，不应承担原告诉请的第一、二项费用。至于原告起诉的电费，原告诉状称陈美含累计用电的度数不属于是被告的实际用电也不符合客观事实，其租赁商铺1年零5个月的时间开超市不可能会产生原告诉请的电量，电费是由供电单位向最终用户收取，原告无权向其主张电费，且电费的收取也不在物业合同收取范围内，原告主张代为缴纳的电费实际上是行使追偿权，行使追偿权的对象应当是实际使用人，所以原告主张的电费不属于本案处理范围。被告薛祺辩称，其与被告陈美含于2016年11月份就已经解除了商铺租赁关系，被告陈美含交回钥匙，搬离了该商铺，其已经出具证明给被告陈美含，证明内容属实。并且其也已经向中级人民法院再审期间以“笔录”形式具体阐明了上述事实。沾益县广厦房地产开发有限公司云珠苑项目部于2013年10月15日与曲靖市金蒂物业服务有限公司签订的《云珠苑物业服务委托合同》第四十条已经明确约定：“小区商铺未售出之前，乙方不收取商铺任何费用”。并且，沾益县广厦地产公司云珠苑项目部于2013年10月25日向曲靖市金蒂物业服务有限公司出具《告知函》，明确：“小区商铺已备案至薛祺名下，并未出售，小区商铺不予收取任何物业管理费。”综上，曲靖市金蒂物业服务有限公司起诉陈美含物业服务合同纠纷一案，其只是作为第三人已经向法庭说明与陈美含之间于2016年11月份解除商铺租赁关系的事实，并且按照《云珠苑物业服务委托合同》第四十条约定及《告知函》的内容，其不应当作为被告承担任何责任。原告曲靖市金蒂物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1营业执照、法人身份证明、身份证复印件各1份，证明原告主体资格。2、云珠苑物业服务合同1份，证明原告与云珠苑小区签订合同，为业主提供物业服务的事实。3、沾发改2015年3月5号备案登记，证明原告对提供物业服务的小区收费标准已向有关部门备案。4、商铺租赁合同，证明被告陈美含于2015年2月2日承租云珠苑小区5-S7号商铺，约定水电费等费用由用户向物管缴纳的事实。5、（2016）云0328民初744号民事调解书，证明被告陈美含向原告交纳2016年物业费的事实。6、原告公司欠电费通知及统计表，证明被告陈美含自租用商铺至2017年12月已累计用电6357度的事实。7、云南电网公司西平供电所证明1份，证明云珠苑小区电费一直由原告收取的事实。8、云珠苑小区业主委员会证明1份，证明被告陈美含2017年仍在使用承租商铺的事实。9、曲靖市中院（2019）云03民终190号判决书，证明被告在二审当中提交的证明与事实不符，二审法院不予采信的事实。10、商品房买卖合同登记备案表原件1份，证明该房屋属于被告薛祺所有的事实。11、证人马某、朱某的证言，证明2017年1月-12月期间，云珠苑小区5-Ｓ7商铺都正常营业的事实。经质证，被告陈美含及其委托诉讼代理人提出以下质证意见：第1组证据三性没有意见；第2组证据原告与广厦签订的前期服务合同真实性、合法性没有意见，关联性不认可，该合同已于2016年届满，合同是原告与业主代表签订的，不是业主委员会，该合同约定合同只对合同签字的业主有法律效力，被告陈美含与薛祺均未在合同上签字，所以对两被告不具有法律约束力；第3组证据三性认可；第4组证据三性无异议，但该租赁合同被告陈美含已于2016年11月与业主薛祺解除并搬离商铺，该合同约定的水电费是由被告向相关单位缴纳而不是本案原告；第5组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，该调解书是针对被告在使用商铺前支付物业服务费的事实，与本案无关，不能达到原告证明目的。电费统计表三性不认可，陈美含已2016年11月搬离了商铺，没有实际使用商铺，原告提交的电费统计表6357度电认为是被告陈美含使用产生，被告陈美含自2015年2月承租商铺至2016年11月搬离商铺一年半的时间，该商铺只用于开超市，是不可能使用6357度电；第7组证据三性不认可，证明不了电费系原告替本案被告陈美含缴纳，也证实不了陈美含实际用电量对应应产生的应缴电费金额；第8组证据三性不认可，该证明原告无法证实段开荣具有出具该证明的资格，且该证明内容并不能证实陈美含使用商铺的具体时间，第9组证据证明目的不认可，被告陈美含提交的证明是证实2015年，原告与薛祺签订合同时就约定陈美含达半年未补缴租金就解除合同，而陈美含已于2016年向薛祺提出解除合同并搬离商铺，两份证据前后并不矛盾，后一份证据只是证实前一份证据被告陈美含于2016年5月提出解除合同，于2016年11月正式解除，内容上并不矛盾；第10组证据没有意见；第11组证据有意见，证人的证言相互矛盾，且系原告公司员工，具有利害关系。被告薛祺对证明无意见，对证人证言提出2017年6月商铺电表为零的话，商铺门是电动的，门都打不开，其他没有什么意见。原告方无意见。本院认为对于原告提交的上述证据材料，除了第5组证据与本案无关，第8组证据经核实后经办人予以认可没有看到商铺正常开业，与证明证实被告陈美含2017年仍在使用承租商铺的事实相互矛盾，第9组证据已被撤销，第11组证据证人马某、朱某系原告公司员工，且证人的陈述不客观，本院不予采信外，其余证据材料经审查符合证据的关联性、合法性和真实性，本院予以采信。被告陈美含及其委托诉讼代理人围绕其主张，向本院提交了以下证据材料：1、薛祺出具的《证明》复印件1份，证明被告陈美含于2016年11月份就已经与业主薛祺解除了案涉商铺租赁关系，并退还了钥匙，搬离了该商铺。2、《证明》复印件2份，证明陈美含于2013年9月入学云南艺术学院音乐学院，2017年7月毕业，毕业后于2017年7月6日至2018年1月10日在盘州市地方戏艺术发展中心担任歌唱演员一职，在此期间并未再承租沾益区珠江源大道云珠苑小区5-S7商铺。3、《情况说明》复印件1份，证明云珠苑小区保安在2017年协助曲靖市金蒂物业公司管理小区期间在巡查过程中未发现被告经营的吉源超市开门营业，即陈美含在此期间未承租商铺。经质证，原告方提出以下质证意见：第1组证据不予认可，被告陈美含与薛祺出具的证明与沾益法院（2016）774号调解书相互排斥，调解书说明了陈美含支付了2016年1月1日-2016年11月31日整年租赁费，如双方2016年11月解除合同，为什么当时调解时不提出，被告陈美含5月份提出解除租赁合同，但仍缴纳了半年的费用是不符合常理的；第2组证据第1份证明与本案无关，此证明证实的事实与本案并不冲突，被告读书期间同样可以租赁商铺；第3组证据情况说明中的第一责任人是谁，从何时开始在云珠苑小区上班何时离职，其在职期间才能证明，原告于2018年1月1日才将云珠苑小区交由业主委员会，于2018年入职的保安人员如何证明被告2017年未开门营业的事实。本院认为，第2组证据与本案无关联性，不予采信，其余证据经审查符合证据的关联性、合法性和真实性，本院予以采信。被告薛祺围绕其主张，向本院提交了以下证据材料：云珠苑物业服务委托合同复印件1份、告知函复印件1份，证明沾益县广厦房地产开发有限公司云珠苑项目部于2013年10月15日与原告签订的《云珠苑物业服务委托合同》已经明确约定小区商铺未售出之前，原告不收取商铺任何费用，并且沾益县广厦地产公司云珠苑项目部于2013年10月25日向原告出具《告知函》告知原告小区商铺已备案至薛祺名下，并未出售，小区商铺不予收取任何物业管理费的事实。经质证，原告方提出以下质证意见，合同三性认可，同时合同证明了被告陈美含缴纳物管费及水电费的事实，告知函没有收到。被告陈美含及委托诉讼代理人无意见，被告薛祺无意见。上述证据本院予以采信。经审理查明，沾益区云珠苑小区的建设单位（开发商）系沾益县广厦房地产开发有限公司，该小区建筑面积61927.9㎡。2013年10月15日，建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司签订了一份前期物业服务委托合同，合同期限为3年，自2013年10月15日起至2016年10月15日止，合同中约定小区商铺在未出售前，原告不收取商铺任何费用。2013年10月25日，沾益县广厦房地产开发有限公司出具《告知函》给原告金蒂物业公司，告知函载明小区商铺已备案至薛祺名下，并未售出，小区商铺不予收取任何物业管理费用。2016年6月28日，前期物业服务合同期限未满，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（乙方）与云珠苑小区部分业主或者物业使用人（甲方）签订了一份《云珠苑小区物业服务委托合同》，该合同约定：本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理的事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，治安巡逻、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、装潢垃圾和生活垃圾清运费和停车费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告应当接受委托并合理收费。委托管理的期限为6年，自2015年6月28日起至2021年6月28日止。甲方向原告提供小区物业用房；原告可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方。在物业管理综合服务费方面约定：（1）高层住宅房屋以建筑面积1.10元／㎡收取，商业铺面及非住宅物业按照建筑面积1.50元／㎡收取，二次加压费每户每月交纳10元；（2）代收相关费用：装潢垃圾代运费按照建筑面积4元／㎡收取；生活垃圾清运费住宅按15元／月收取，商铺按1.5元／月／㎡收取；以上收费标准原告可根据政府指导价和市场价格适时调整。业主或物业使用人应按照合同约定于每年的1月31日前一次性交清当年的物业管理综合服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交费用的1‰交纳滞纳金。甲方无正当理由拒绝交纳物业服务费的，原告有权向人民法院提起诉讼，因此产生的相关费用（诉讼费、交通费、律师费等）由业主或物业使用人承担。本合同自签字之日起生效，对原告曲靖市金蒂物业服务有限公司和自愿在附表中签名的业主具有法律约束力。另查明，云珠苑小区供电单位云南电网公司曲靖沾益供电局将小区2014年1月1日起至2017年12月31日止的小区所有业主及商铺的用电项目收费委托由原告金蒂物业公司代管。2015年2月2日，被告陈美含租用了业主薛祺位于云珠苑小区5幢（S-7）商铺，该商铺面积260平方米，双方签订了书面的《商铺租赁合同》，合同约定租期6年，自2015年2月2日起至2021年2月2日止，租金11万元，物业管理费约定由陈美含自行向物业管理公司交纳。被告陈美含向原告缴纳了2016年的物业管理费。2016年11月，被告陈美含与被告薛祺经协商后解除商铺租赁合同并收回商铺。再查明，截止2017年底，被告陈美含累计用电6357度，相关费用已由原告代为缴纳。原告在本院（2018）云0328民初1175号民事案件审理中出具声明书，声明在本案中不要求案涉商铺的业主（出租人）承担责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护。国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。结合到本案，2016年6月28日，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（乙方）与云珠苑小区部分业主或者物业使用人（甲方）签订的《云珠苑小区物业服务委托合同》并非系云珠苑小区业主委员会与原告金蒂物业公司签订的物业服务合同，合同签订的主体资格显然不符合法律规定，原告也没有提供证据证实该合同的签订符合《物业管理条例》第十二条规定的“有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加”的法定条件和程序，能够证实该合同实质上系业主大会依法作出的决定或决议，“依法成立”没有事实依据，本院不能确定原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（乙方）与云珠苑小区部分业主或者物业使用人（甲方）签订的《云珠苑小区物业服务委托合同》的法律效力，且该合同第三十二条明确约定对原告曲靖市金蒂物业服务有限公司和自愿在附表中签名的业主具有法律约束力，言外之意，对于不在该合同附件签字的业主应不具有法律约束力，本案中的业主薛祺及物业使用人陈美含并没有在合同附表中签字，因此，该合同对业主（出租人）薛祺及被告陈美含不具有法律约束力。对此，原告应当承担举证不能的不利后果。建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但本案在前期物业服务合同期限（2016年10月15日）届满后，原告作为原云珠苑小区物业服务企业，继续为云珠苑小区业主提供服务，没有证据证明建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司提出异议，应视为双方继续履行原合同。且陈美含及薛祺在签订合同的时间是2015年2月2日，显然，陈美含及薛祺的意思表示是接受建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司于2013年10月15日签订的前期物业服务合同的约束，因此，该前期物业服务合同对业主薛祺以及物业使用人陈美含具有法律效力。被告陈美含作为物业使用人，依法应当按照沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司签订的前期物业服务合同履行合同义务。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。被告陈美含与业主薛祺约定物业管理费由陈美含自行向物业服务企业交纳，符合法律规定。被告陈美含与薛祺经协商后双方自愿于2016年11月解除商铺租赁合同，被告薛祺收回商铺，被告陈美含就已不再是案涉租赁商铺的物业使用人，也就不应再承担相应的物业管理费用，原告请求被告陈美含承担2017年的物业管理费4680元，二次加压费120元，水池清洗费20元，垃圾代运处置费1512元及违约金1899.60没有事实依据和法律依据，该诉讼请求不成立，本院不予支持。建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告金蒂物业公司签订的前期物业服务委托合同约定小区商铺在未售出前，原告不予收取商铺任何费用，同时发函告知原告，小区商铺仅是备案在薛祺名下，并未售出，小区商铺不予收取任何物业管理费用，原告并未提出异议，同时在本案审理过程中原告出具声明不要求案涉商铺的出租人承担责任，按照合同约定，被告薛祺作为案涉商铺的业主不应承担物业管理费用。但对于补交电费的诉讼请求，按照《物业管理条例》第四十五条的规定，应当由供电单位向最终用户收取有关费用，但本案中，云珠苑小区供电单位已将小区所有业主及商铺的用电项目收费委托原告金蒂物业公司代管，因此应当以原告替被告实际向供电单位缴纳的费用作为补交依据，原告提供的现有证据不足以证明代被告缴纳了多少电费，本应承担举证不能的不利后果，但鉴于被告陈美含用电6357度的实际情况，应当承担支付电费的民事责任。考虑到电流存在一定损耗，本院对原告的该项请求酌情予以支持。据此，依照《物业管理条例》第七条、第四十八条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告陈美含于本判决生效之日起三日内向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司补交电费6357元。二、驳回原告曲靖市金蒂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，曲靖市金蒂物业服务有限公司负担189元，被告陈美含负担189元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  陈 梅人民陪审员  顾加宁人民陪审员  赵 力二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陶 丹