江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5107号原告（反诉被告）:赵奎先,男,1963年12月2日出生,汉族，居民，住淮安市淮阴区。原告（反诉被告）:周晓梅,女,1963年11月6日出生,汉族，居民，住淮安市淮阴区。两原告共同委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:嵇金才,男,1981年10月13日出生,汉族，居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。被告（反诉原告）:洪红,女,1982年11月9日出生,汉族,居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人:嵇金才,男,1981年10月13日出生,汉族，居民，住淮安市涟水县。原告赵奎先、周晓梅与被告嵇金才、洪红房屋买卖合同纠纷一案，于2018年8月9日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月2日作出（2018）苏0826民初5064号民事判决。被告嵇金才、洪红不服，向淮安市中级人民法院提出上诉，淮安市中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）苏08民终1135号民事裁定，撤销本院（2018）苏0826民初5064号民事判决，指令本院继续审理。本院于2019年7月4日重新立案审理，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵奎先、周晓梅的共同委托诉讼代理人郭永军与被告嵇金才委托诉讼代理人张磊磊、被告洪红的委托诉讼代理人嵇金才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵奎先、周晓梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同，两被告退还涟水县首府国际花园3号楼109号门面房；2.要求两被告支付违约金21万元；3.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月25日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定：被告以100万元的价格购买原告所有的位于涟水县首府国际花园3号楼109号门面房。合同签订后，被告支付了定金30万元，原告将房屋交给被告使用，并按约定将涉案合同、发票等相关手续交与被告办理网签，但被告未按约定支付剩余70万元购房款，经原告多次索要未果，故诉至法院，请求支持两原告的诉讼请求。被告嵇金才、洪红辩称，1、同意原告提出的解除合同的请求。2、原告要求被告承担违约金无事实和法律依据。3、被告已向本院提起反诉，要求本案原告承担违约金并承担损失，详见民事反诉状。4、本案当中合同不能继续履行的根本原因是涉案的房屋无法办理产权证，不能将房屋的所有权转让给本案被告，故根据合同约定原告应当承担相应的赔偿责任。本案的诉讼费用也应当由原告承担。反诉原告嵇金才、洪红向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人赵奎先、周晓梅返还购房定金50万元（其中20万元为双倍返还）；2、判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失（具体金额以鉴定为准）；3、请求判令反诉被告承担律师代理费30000元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、反诉原告同意解除《房屋买卖协议》，反诉被告应返还购房定金50万元；反诉原告己支付定金款30万元，因反诉被告违约解除合同导致合同无法履行，反诉原告有权要求反诉被告双倍返还定金。二、合同解除后，反诉被告应补偿反诉原告对案涉房屋装修、装饰的损失（以鉴定为准）；反诉原告接收涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修。合同解除后，反诉被告应当为反诉原告装修房屋支付的价款给予补偿。三、反诉被告应承担反诉原告因委托而产生的律师代理费30000元，合同无法履行系反诉被告的原因，根据合同约定，应该承担相应的律师代理费用。综上，为维护反诉原告权益，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告赵奎先、周晓梅辩称，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月25日,原告赵奎先、周晓梅作为甲方与乙方即被告嵇金才、洪红签订了一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将涟水县首府国际花园3号楼门面109号房屋出售给乙方，价格为100万元。房款支付方式为：合同签订之日乙方支付10万元作为定金，2017年春节前支付定金20万元，2018年5月30日前支付20万元，2018年12月30日前支付25万元，余款2019年12月30日前一次性付清。乙方付给甲方30万元之日，甲方将房屋所涉合同、发票等有效证明交付给乙方，并协助乙方办理网签过户手续，后期产生的所有规费和协调费用由乙方负担，乙方沟通好后，甲方负责将购房合同退到建设局。甲方承诺此房无任何经济纠纷，房款为一口价，以后房屋无论是掉价还是增值，甲乙双方都不得反悔，如甲方违约，除承担归还乙方定金外，还要承担违约金30万元及承担乙方损失年息24%，并承担为此事发生诉讼产生合理的律师费用等。若乙方违约，甲方有权收回房屋，且定金30万元不退。合同签订之日，乙方预付定金10万元后，甲方将此房经物业交给乙方。乙方承诺房款在规定时间内及时给付，如超期，乙方付给甲方余款违约金30%，超期一个月，甲方有权提出收回房屋，不退任何装修改造费用，并不退之前所付房款，并承担为此事发生诉讼产生合理的律师费用等。当日，两被告给付10万元给两原告，两原告将房屋交付给两被告。2017年春节前，两被告将20万元交付给两原告。另查明，涉案房屋与被告之前购买的房屋紧邻，被告在购买涉案房屋时，知道涉案房屋暂时无法办理产权证书。现涉案房屋因不归责于原、被告双方的原因，不具备办理网签及产权证书等条件。再查明，本案在审理期间，依反诉原告的申请，经本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对涉案房屋的装修、装饰部分产生的费用进行司法评估。2020年6月10日，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为确定估价对象在价值时点2018年1月25日的装修、装饰部分的费用合计为185317元（不含可移动部分）。其中一、二层装修、装饰部分的费用为138212元，隔层部分的装修、装饰费用为47105元。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的《房屋买卖协议》、欠条、商品房买卖合同、淮安市商品房买卖合同备案证明、商品房购房款收据、房地产估价报告等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方自愿订立，是其真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。因涉案房屋目前尚未办理过户网签，且不具备办理房屋不动产权证的相关条件，被告方买房的目的无法实现，现两原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，而被告亦同意解除，故对于原告要求解除签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任的问题，因涉案房屋目前不具备办理房屋不动产权证的相关条件，无法办理房屋过户网签手续，该原因系不能归责于原、被告任何一方的原因，且双方系邻居关系，被告方在购买时，亦明知涉案房屋无法办理相关产权证书，对于解除签订的《房屋买卖协议》原因，双方均无明显的过错，故对于各方主张的违约责任，本院均不予支持。《房屋买卖协议》解除后，原告方应返还相关的购房款300000元，而被告方亦应当返还涉案房屋。鉴于涉案房屋已经交予两被告且进行了装修改造，已经投入使用，考虑房屋价值的最大化，被告不宜将相关装修、装饰拆除后返还给原告，原告应根据评估机构评估的价值补偿给被告，故对于反诉原告要求反诉被告返还装修、装饰损失合计185317元的请求，本院予以支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，合议庭合议后经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告赵奎先、周晓梅与被告嵇金才、洪红于2017年10月25日签订的《房屋买卖协议》；二、被告嵇金才、洪红于本判决生效后十日内将涟水县首府国际花园3号楼门面109号房屋及相关装修、装饰（不含可移动部分）返还给原告赵奎先、周晓梅；三、原告赵奎先、周晓梅于本判决生效后十日内返还给被告嵇金才、洪红购房款300000元、装修、装饰款185317元，合计485317元；四、驳回原告赵奎先、周晓梅的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告嵇金才、洪红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3000元，由原告赵奎先、周晓梅与被告嵇金才、洪红各负担1500元；案件受理费15690元，由原告赵奎先、周晓梅负担，反诉费4550元，由反诉原告嵇金才、洪红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行淮安清江浦支行，收款账号：62×××90）。审 判 长  朱 云人民陪审员  黄丽娟人民陪审员  薛正华二〇二〇年十二月三日书 记 员  邓梦新