北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12338号上诉人（原审被告）：王磊，男，1986年7月25日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京长城康健物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区利泽中一路****办公A1202。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人王磊因与被上诉人北京长城康健物业管理有限责任公司（以下简称长城康健公司）物业服务合同纠纷一案，因王磊不服原一审法院作出的北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初8300号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后作出北京市第三中级人民法院（2018）京03民终8984号民事裁定，以认定基本事实不清为由，将本案发回重审。发回重审后，一审法院重新组成合议庭，并作出北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初101363号民事判决，现王磊不服该一审判决，向本院再次提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王磊之委托诉讼代理人赵素荣，被上诉人长城康健公司之委托诉讼代理人张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王磊上诉请求：撤销一审判决，改判王磊无需向长城康健公司给付物业服务费1082160元；本案一、二审诉讼费由长城康健公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定君天首业公司仅对其租赁物内的所有物业管理内容自行管理，其作为涉案房屋以外的宝盛广场内房屋承租人之一，无权就租赁房屋外的公共区域与其他物业公司签订物业合同，是错误的。1.一审判决对“租赁物”的定义认定错误。君天首业公司与康健宝盛公司签订的《租赁合同》第一条约定，康健宝盛公司同意出租位于北京市海淀区宝盛路与黑泉路交汇东南角马坊村商业综合楼，即《租赁合同》中租赁物指的是该马坊村商业综合楼项目。在该项目中，君天首业公司承租约56000平方米，王磊承租约5400平方米，康健宝盛公司自留面积约900平方米，王磊承租涉案房屋位于东楼1、2层及南楼3层，其承租范围的公共区域涵盖于君天首业公司承租范围内，设施、设备亦由君天首业公司管理。2.《租赁合同》第四条第二款约定，该项目租赁物的物业管理工作由君天首业公司自行负责，康健宝盛公司不承担该租赁物的任何设备设施的维修维护及保养，其租赁物内的所有物业管理内容均由君天首业公司自行管理，并承担全部管理责任和费用。该条明确了“项目租赁物”指的是涉案房屋所在项目，租赁物的物业管理工作由君天首业公司管理。《租赁合同》第四条第三款约定，中央空调设备设施系统、机电设备设施、消防设备设施系统等均由君天首业公司管理、运行、使用、报审。该条明确了涉案房屋所在项目的设施、设备由君天首业公司管理。《租赁合同》明确约定君天首业公司有权对租赁项目进行物业管理，其有权向王磊提供物业管理服务。3.长城康健公司与康健宝盛公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》已到期终止，该合同约定，合同到期后，双方未能达成协议的，甲方可在本合同期满前选聘新的物业服务企业。但《康健·宝盛广场前期物业服务合同》到期后，长城康健公司和康健宝盛公司并未达成一致协议，根据康健宝盛公司与君天首业公司签订的《租赁合同》，康健宝盛公司实际是选择君天首业公司为涉案房屋所在项目提供物业服务，并已移交设施、设备。二、一审判决认定《康健·宝盛广场前期物业服务合同》到期，康健宝盛公司及涉案房屋业主并未重新选聘新的物业服务企业，王磊与长城康健公司之间已形成物业服务合同关系，是错误的。1.北京康健宝盛商业管理责任公司不是宝盛广场建设单位，宝盛广场建设单位为北京宝晟住房股份有限公司、北京市海淀区兴华农工商公司，产权人为北京宝晟住房股份有限公司。康健宝盛公司并非建设单位，亦非产权人，其无权指定物业公司，即便其与长城康健公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》有效，但也已到期终止，长城康健公司并非该项目合法指定程序物业公司。2.王磊与长城康健公司签订的《物业服务合同》到期，自2016年9月30日起，双方之间不存在物业服务合同关系。《物业服务合同》一年一签，合同到期后，双方并未续签《物业服务合同》。3.王磊与长城康健公司亦不存在事实上的物业服务合同关系，合同到期后，长城康健公司未为王磊提供物业服务。《物业服务合同》第四条约定，长城康健公司保证租赁房屋户门以外的公共区域有关服务设施，如水、电、暖、冷气的正常运转；提供公共区域保洁、秩序、消防检查、客户接待服务。但实际上，长城康健公司并未向王磊提供上述服务，且自2016年9月30日起，君天首业公司为王磊提供物业管理服务，提供王磊承租涉案房屋水、电、暖、冷气的正常运转，提供公共区域保洁、秩序、消防检查、客户接待服务等。4.长城康健公司与康健宝盛公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》第二条约定了物业服务内容，但上述物业服务内容中除停车场服务外，长城康健公司均未提供，服务实际提供方为君天首业公司。且《康健·宝盛广场前期物业服务合同》约定康健宝盛公司将停车场项目全部公共收益委托长城康健公司经营，即关于停车场的管理实际上是康健宝盛公司和长城康健公司合作经营，其二者共同享有停车场收益，故长城康健公司提供停车场服务性质并非是物业服务。长城康健公司辩称，同意一审判决，不同意王磊的上诉请求和理由。长城康健公司向一审法院起诉请求：1.要求王磊立即支付2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业费1082160元；2.诉讼费用由王磊负担。一审法院经审理认定事实如下：2010年1月26日，开发建设单位（甲方）北京康健宝盛商业管理有限责任公司（以下简称康健宝盛公司）与物业服务企业（乙方）长城康健公司签订《康健·宝盛广场前期物业服务合同》，约定：本物业项目名称康健·宝盛广场，类型：商业、酒店、写字楼，建筑面积：63294.51平方米，其中商业20000平方米（含超市）、写字楼22443平方米、酒店15697平方米、停车场（含地上部分）5154.51平方米。规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。本物业管理服务期限为五年，即2011年5月1日至2016年4月30日。如甲方延期交付物业场地的，委托管理期限相应顺延，双方对此不持异议。本合同期满前三个月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方可在本合同期满前选聘新的物业服务企业。物业服务费用由租户按其拥有物业的租赁面积交纳，具体标准为：0.185元/天·平方米（仅含第二条所指的服务内容而形成的费用）；如在合同期限内，物业管理各项成本由于市场及项目本身因素发生较大变化，则物业费将随之进行调整。租户办理入住手续时预付一个季度的物业服务费，此后按每季度交纳，具体时间为每个交费周期第一个月的15日前，开始交纳下一季度的物业服务费用。2011年7月26日，甲方（出租方）康健宝盛公司与乙方（承租方）王磊签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市海淀区马坊东路（物业名称为：马坊综合楼）的房屋（以下简称租赁房屋）东楼l、2层和南楼第3层租给乙方用于电玩城、KTV、茶楼、足疗、餐饮经营。乙方租赁房屋的总建筑面积为约5400平方米左右，最终结算面积以实际交付房屋的房管部门测绘的建筑面积为准（租赁区域位置见附件），其中东楼首层大厅层高为6.8米，按两层（层高分别为3.6米和3.2米、详附件）计算建筑面积和租金。东楼建筑面积约3700平方米；南楼建筑面积约1700平方米，最终以实际交付的建筑面积为准。甲方交房日期预计为：2011年12月31日前。（具体时间以甲方通知为准）。本合同的租赁期限为20年（不包括15个月的免租期在内），租期起算日以双方实际交房日为准。2015年3月14日，物业服务企业长城康健公司与王磊签订《物业服务合同》，约定：因业务发展需要，乙方承租本合同项下的房屋作为办公经营场所，由甲方负责提供该项目的物业管理服务。租赁标的房屋坐落地址：北京市海淀区清河宝盛里小区十字路口东南角康健宝盛广场；承租方将本合同项下的租赁房屋作为使用。租赁标的房屋面积：租赁房屋约为5400平方米。服务范围：租赁房屋户门以外公共部位设施设备维护维修、绿化、保洁、消防和秩序的服务。以租赁标的房屋租赁期限为准。房屋租期为20年，《物业服务合同》签订期限为每1年签订，物业服务期限从2014年8月1日起到2015年7月31日止。租赁期间，物业费标准为0.2元/平方米/天（不含中央空调使用费）。物业费、中央空调费，每次交付时限按季度收取。乙方办理入住手续时须交付一个季度的物业费、中央空调费，依次按每个交费周期第一个月的5日前，开始交纳下一季度的物业费和中央空调费。一审庭审中，长城康健公司还提交了以下证据：1.通知，证明长城康健公司接受委托为王磊提供物业服务，合同期限为2014年6月23日至2019年6月22日。王磊对该证据的真实性、证明目的不认可。前期物业合同约定物业服务期限截至2016年4月30日，康健宝盛公司和长城康健公司是关联公司，康健宝盛公司是长城康健公司的股东。2.康健宝盛广场项目商户明细表及发票，证明长城康健公司接受康健宝盛公司委托为租户提供物业服务，除王磊和君天首业公司其他租户均正常向长城康健公司支付费用。王磊对明细表真实性、关联性不认可。并称：王磊自2016年9月30日之后与长城康健公司就不存在物业服务关系，其他租户的交费情况我不清楚，我方按照物业服务合同约定向长城康健公司支付物业费至2016年9月30日。对发票的真实性、关联性不认可。2016年9月30日后整个大厦的物业服务均是君天首业公司提供。长城康健公司提供的这些服务我方不清楚。我方与君天首业公司签订了《合作协议》，由君天首业公司指派物业公司为我方提供物业服务，我方向君天首业公司指派的物业公司交纳物业费。3.通知函、通知及回函，证明长城康健公司为项目唯一合法物业服务单位，其他均未取得产权人授权。王磊对该组证据的真实性、证明目的不认可。长城康健公司与康健宝盛公司是关联公司，有利害关系。这些文件均是在2016年9月30日前，与物业费应当向谁交纳无关。4.记账回执、告知函、回函、关于宝盛广场卫生情况的函，证明王磊向长城康健公司支付物业费。君天首业公司及康健宝盛公司认可长城康健公司是项目物业服务单位，要求提供化粪池等相关物业服务。王磊对该证据的真实性认可，并称：“自房屋交接后是向长城康健公司交纳了截至2016年9月30日的物业费，我方和北京荣盛首业商贸有限公司（以下简称荣盛首业公司）是合作关系，自2015年4月1日开始合作起由荣盛首业公司向长城康健公司交纳物业费，我方只是拿固定收益，没有再交过物业费，荣盛首业公司向长城康健公司交纳物业费至2016年9月30日。关于宝盛广场卫生情况的函时间是2016年5月23日，是在长城康健公司主张的期间之前，与本案无关，当时我方交纳了物业费，不能证明之后长城康健公司提供了物业服务。”5.值班记录表、定期维护记录，证明长城康健公司提供客户服务、监控系统维护服务、管网水井维护服务。王磊对真实性无法确定，关联性不认可。值班记录表均无王磊签字，不能证明为王磊提供了物业服务。6.消防报警系统定期维护记录，证明长城康健公司提供管消防报警维护记录。王磊对该证据的真实性不认可，并称消防服务是君天物业公司提供。7.车辆管理系统维护记录，证明长城康健公司提供车场维护费用。王磊对该证据的真实性不清楚，并称不清楚是谁提供服务。8.康健宝盛广场项目秩序服务合同、园艺服务合同、生活垃圾清运协议，证明长城康健公司为王磊提供了相应物业服务。王磊对该证据的真实性、关联性不认可，保洁、保安都是君天物业公司管理，垃圾清运地点也是君天物业公司指定的地点，由君天物业公司运出。9.管理报告，证明长城康健公司提供物业服务，王磊应支付物业费。王磊对该证据真实性不认可。王磊提交了以下证据：1.《房屋合作协议》，证明王磊与荣盛首业公司合作经营，由荣盛首业公司经营管理，王磊收取固定收益。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称名为合作协议，实为转租，且长城康健公司未接到相应通知，持续为王磊提供物业服务，其转租或合作未取得长城康健公司同意。2.《合作合同》，证明荣盛首业公司与君天首业公司签订合作协议，约定在荣盛经营管理期间涉及保安、保洁、维护等服务由君天首业公司负责，收取服务费年48万元。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称物业服务单位由产权人聘请且王磊与长城康健公司签订了物业服务合同，也未收到王磊要求停止服务的通知。3.《租赁合同》，证明君天首业公司与康健宝盛公司的权利义务，合同签订前两年康健宝盛公司仅提供了保安、保洁服务，其他任何物业管理工作与康健宝盛公司无关，乙方自行负责。两年期满后，甲方保安、保洁服务自动撤出。长城康健公司对该证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。并称该合同是案外人与康健宝盛公司关于其他位置房屋的租赁及相关约定，且合同内容结合长城康健公司提供的康健宝盛公司出具的函件，均证明长城康健公司是物业服务单位，提供物业服务，其他任何第三方均未得到产权人的授权和许可，应属无效。4.交接单，证明设备设施于2014年9月16日办理交接，实际经营管理方是君天首业公司委托君天物业公司。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称交接单事项不属于涉案房屋，此证据是君天首业公司承租房屋后办理房屋交接时的验收证明。5.设备移交单，证明设备设施于2015年10月20日再次办理移交。康健宝盛公司及长城康健公司将经营管理权移交给君天首业公司。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称为了君天首业公司承租后对房屋进行装修管理，产权人通知协调将相应有关部分设施设备暂时移交君天首业公司进行管理。至今君天首业公司没有将相应设施设备交回。在此期间，长城康健公司及康健宝盛公司多次通知其移交均未果。6.收据，证明荣盛首业公司向君天物业公司交纳了2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称出具单位是君天物业公司，并非合作合同、合作协议约定的主体，且君天物业公司提供服务未取得产权人授权许可，且与长城康健公司和康健宝盛公司签订的前期物业服务合同约定的物业服务事项未重叠，且并非国家正式发票，不具有公信力。7.发票，证明荣盛首业公司向君天首业公司交纳了2018年10月1日至2019年9月30日管理服务费。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称该发票的出具单位是君天首业公司，与荣盛首业公司是关联单位，服务内容是企业管理服务管理费，并非物业管理中的保安、保洁等费用，备注写明的保洁费与所开事项不符，违反税务相关规定，也说明君天首业公司经营范围不包括报结、保安、维修、绿化等物业管理事项，应属无效。8.视频光盘，证明整个王磊承租范围内所有的设备设施、保安等物业服务都是君天物业公司管理和提供。长城康健公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。并称该证据不能说明王磊享有的物业服务是由第三方提供，长城康健公司依据所签订的服务合同提供服务，对王磊私自与第三方达成的合作不知情且不冲突，王磊未经合法程序，未得到产权人同意。9.日常维修、绿化等服务协议，证明宝盛大厦是君天首业公司委托君天物业公司提供物业服务。长城康健公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，并称君天物业公司提供物业服务未经产权人的代理人康建宝盛公司许可，合同内容服务范围是承租范围内，与长城康健公司提供的服务不相冲突。双方确认：涉案房屋产权人是北京市海淀新华农工业公司，康健宝盛公司系长城康健公司股东。涉案房屋在北京市海淀区康健宝盛广场东路（C座）一、二层，南楼（D座）三层，建筑面积5400平方米，物业费标准0.2元/天/平方米。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。长城康健公司与王磊所承租的涉案房屋开发建设单位康健宝盛公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》及长城康健公司与王磊签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。虽然王磊抗辩其与长城康健公司的物业服务合同已到期，2016年9月30日后与长城康健公司不存在物业合同关系，系君天物业公司为王磊提供物业服务。但根据双方提供的证据及当庭陈述，王磊称其与荣盛首业公司系合作关系，荣盛首业公司与君天首业公司系合作关系，君天首业公司与君天物业公司签订过物业服务合同。但根据君天首业公司与康健宝盛公司签订的《租赁合同》约定，君天首业公司仅对其租赁物内的所有物业管理内容自行管理。说明君天首业公司作为涉案房屋以外的宝盛广场内房屋承租人之一，无权就租赁房屋外的公共区域与其他物业公司签订物业合同。而长城康健公司与康健宝盛公司及长城康健公司与王磊签订物业合同的服务范围为租赁房屋户门以外的公共区域，王磊作为涉案房屋的承租人亦无权就租赁房屋户门以外的公共区域委托其他物业公司提供物业服务。故长城康健公司不存在重复收取物业费的情形。另，虽然王磊不认可长城康健公司提供物业服务的时间，但长城康健公司与王磊签订的合同约定服务期限以租赁标的房屋租赁期限20年为准，虽然双方未按照约定每年签订合同，但根据长城康健公司提交的康健宝盛公司出具的通知中注明宝盛广场商业综合楼双方计划于6月23日开始交接，而王磊称2014年8月1日与王磊签订物业合同时涉案房屋为毛坯房，可以印证通知中注明的长城康健公司接收物业场地时间的真实性，且在《康健·宝盛广场前期物业服务合同》约定的五年服务期限到期后，康健宝盛公司及涉案房屋业主并未选聘新的物业服务企业。综上，王磊作为涉案房屋承租人与长城康健公司之间已形成物业服务合同关系。长城康健公司依合同约定为王磊涉案房屋所在宝盛广场提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。故一审法院对长城康健公司要求王磊支付2016年10月1日至2019年6月30日期间物业服务费1082160的诉讼请求予以支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：王磊于判决生效后七日内给付北京长城康健物业管理有限责任公司2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1082160元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王磊提交证据如下：证据1.北京盛世之爱投资咨询有限公司交纳电费发票及与荣盛首业公司房屋租赁合同、北京无限时空网络科技有限公司交纳电费发票及与荣盛首业公司房屋租赁合同、北京正安品致商贸有限公司交纳电费发票及与荣盛首业公司房屋租赁合同、北京虚拟无线科技有限公司交纳电费发票及与荣盛首业公司房屋租赁合同，该组证据共同证明荣盛首业公司与王磊系合作关系，荣盛首业公司代王磊对外出租经营、管理涉案房屋，荣盛首业公司与案外人签订房屋租赁合同，案外人在租赁期间向君天物业公司交纳电费，即涉案房屋的物业服务实际上由君天物业公司提供。证据2.宝盛广场C座1层（东楼）1001-1012（三张）装修图纸及代收电费发票、宝盛广场D座三层装修图纸（十一张），该组证据共同证明案外人承租涉案房屋并向君天物业公司提供装修图纸，因所有设备、设施均由君天物业公司管理、运营及实际控制，装修需要经君天物业公司同意并提供服务，包括水、电、消防、空调、垃圾清运等服务。证据3.2015-2017年度C座1-2D座3层日记账、现金流水、付款回单、北京增值税普通发票、产权证，该组证据共同证明涉案房屋电费等费用均系向君天物业公司交纳，君天物业公司负责涉案房屋的物业管理、运营，维护电梯及消防设施，并收取相应物业费。长城康健公司质证称：证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，王磊与康健宝盛公司签订租赁合同并承租宝盛广场部分房屋，后康健宝盛公司与长城康健公司签订物业服务合同，约定由长城康健公司提供物业服务，王磊向长城康健公司支付物业费，王磊名为合作、实为将涉案房屋转租至荣盛首业公司，王磊与荣盛首业公司均未经过康健宝盛公司同意，二者有关物业服务的约定无效，此外，宝盛广场水电费用均由长城康健公司收取，每月向租户发放交费通知单，至于王磊主张其向其他主体收取分租后的电费等，亦无法证明由其他主体提供物业服务。证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，装修图纸不能证明由案外人提供物业服务，王磊装修亦应向长城康健公司报备，如其未经申报装修，造成的损失应由其自行承担，王磊故意不申报装修备案的行为，不能证明长城康健公司没有提供物业服务。证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，王磊提交的均为复印件，且部分证据模糊不清，无法分辨。长城康健公司没有提交新证据。本院经审查认为，本案系发回重审后再次上诉的案件，上述大部分证据均形成于一审法庭辩论终结前，王磊有能力提交而未提交，另外部分证据与本案无关联性，故不属于二审新证据，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系王磊与长城康健公司是否存在物业服务合同关系及王磊是否应支付长城康健公司相应物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王磊上诉主张其与长城康健公司自2016年9月30日后不存在物业服务合同关系，系由君天首业公司委托的君天物业公司为涉案房屋提供物业服务。对此本院认为，第一，就为涉案房屋提供物业服务的主体如何认定一节。首先，康健宝盛公司与长城康健公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》及王磊与长城康健公司签订的《物业服务合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，上述合同约定长城康健公司提供的物业服务范围系租赁房屋户门以外的公共区域；其次，康健宝盛公司就宝盛广场项目出租事宜与君天首业公司签订《租赁合同》，约定君天首业公司就其承租的总建筑面积约56000平方米的租赁物，该租赁物的物业管理工作由君天首业公司自行负责，该租赁物内的所有物业管理内容均由君天首业公司自行管理，但双方并未约定该租赁物外的公共区域物业服务事宜亦由君天首业公司负责，君天首业公司亦无权就其并未承租的公共区域的有关物业服务事宜与第三方签订物业服务合同；再次，康健宝盛公司亦就宝盛广场项目出租事宜与王磊签订《房屋租赁合同》，约定王磊承租总建筑面积约5400平方米的涉案房屋，虽然王磊就涉案房屋与荣盛首业公司签订《房屋合作协议》，荣盛首业公司就涉案房屋与君天首业公司签订《合作合同》，君天首业公司就涉案房屋又与君天物业公司签订物业服务合同，但基于如前所述君天首业公司与第三方建立物业服务关系的权限并不包括租赁房屋户门以外的公共区域，王磊作为涉案房屋承租人亦应如此。故，能够认定长城康健公司系为涉案房屋提供物业服务的主体，长城康健公司提供物业服务与涉案房屋承租人就租赁物内部事宜自行委托第三方提供物业服务不存在矛盾，亦不存在重复收取物业费的情形。第二，就王磊是否应支付长城康健公司物业费一节。虽然康健宝盛公司与长城康健公司签订的《康健·宝盛广场前期物业服务合同》及王磊与长城康健公司签订的《物业服务合同》确系存在到期及未按照约定每年签订合同的情形，但《物业服务合同》约定的服务期限，系以租赁标的房屋租赁期限为准，即20年，且根据在案证据能够认定长城康健公司接收物业场地时间，而在《康健·宝盛广场前期物业服务合同》约定的五年服务期限到期后，康健宝盛公司及涉案房屋业主亦并未选聘新的物业服务企业。故，能够认定王磊作为涉案房屋承租人与长城康健公司之间形成事实上的物业服务合同关系，长城康健公司依约为涉案房屋提供物业服务，王磊应向其支付相应物业费。一审法院认定物业服务期间及核算物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，王磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14539元，由王磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 张清波二〇二〇年十二月二十九日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊