湖北省利川市人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂2802民初7608号原告谭中平，男，生于1972年6月10日，苗族，湖北省利川市人，住本市。委托代理人朱万帮，男，生于1967年11月16日，苗族，湖北省利川市人，住本市，系谭中平姐夫，特别授权代理。原告赵冬妮，女，生于1983年8月1日，汉族，湖北省松滋市人，住松滋市，二原告委托代理人鄢靖，湖北施州律师事务所律师，特别授权代理。被告恩施顺意房地产销售有限公司，住所地：利川市凉雾乡凉务村****，统一社会信用代码：91422801MA49DOUW6P。法定代表人薛国峰，任总经理职务。被告冯露，女，生于1989年9月26日，汉族，湖北省宜昌市人，住宜昌市猇亭区。委托代理人李雪芹，北京市鑫诺（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。原告谭中平、原告赵冬妮诉被告恩施顺意房地产销售有限公司（以下简称顺意公司）、被告冯露确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月9日、12月10日公开开庭进行了审理。原告谭中平及其委托代理人朱万帮、二原告的委托代理人鄢靖、被告顺意公司的法定代表人薛国峰、被告冯露的委托代理人李雪芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭中平诉称，2018年5月31日，原告谭中平与薛因峰签订《房屋销售合伙承包协议》一份，约定共同包销利川市凉都生态旅业发展有限公司开发的云山谷楼盘（三期）商品房的销售，总面积约为9.6万平方米，台伙期限为2018年5月20日期到协议内商品房售完为止，该协议约定谭中平占合伙份额的40%，薛国峰占合伙协议的60%，关于合伙份额双方在履约过程中调整为各占50%。前述合伙承包协议签订后，双方两次各出资100万元用于合伙经营，谭中平于2018年6月2日第一次出资40万元，以转账的方式支付给薛国峰，薛国峰第一次出资60万元；谭中平于2018年8月17日第二次出资60万元，以转账的方式支付给薛国峰，薛国峰第二次出资40万元。双方约定“共同组建房屋营销部门，共同经营部门工作。”合伙承包协议第三条第4款约定：“甲乙双方按所持股权比例进行投资，共同承担相应的风险，享受利润分配”。薛国峰于2018年5月20日与利川市凉都生态旅业发展有限公司签订的《利川市凉都云山谷房屋销售承包合同》中乙方（销售承包方）的权利义务由谭中平和薛国峰按前述合伙协议共同享有和承担。赵冬妮与谭中平系夫妻关系，对谭中平与薛国峰合伙包销的收益享有权利。谭中平、冯发芹均为利川市凉都生态旅业发展有限公司（以下简称“凉都公司”）的股东，2018年7月6日，凉都公司召开股东会形成的会议纪要第九条明确了赵冬妮为销售承包人之一，与薛国峰共同包销云山谷的三期商品房。2018年7月19日，凉都公司与承包人薛国峰、赵冬妮、承包方的担保人谭中平、冯发芹签订《补充合同》一份，对薛国峰、赵冬妮承包销售的相关事宜进行了约定。在合伙承包销售过程中，薛国峰与赵冬妮以及谭中平对合伙事务进行共同管理，合伙支出经由双方及其担保人签字认可。2019年11月27日，薛国峰邀约王冬玲注册成立顺意公司，薛国峰占股80%，王冬玲占股20%，冯发芹为顺意公司的实际控制人。2019年12月12日，凉都公司（甲方）、顺意公司（乙方）、薛国峰（丙方）签订《补充协议》一份，该《补充协议》第六条约定“丙方新成立的恩施顺意房地产销售有限公司手续办完后全部承接丙方的权利义务，乙方与甲方签订新协议”。至此，顺意公司取代薛国峰，成为谭中平、赵冬妮包销云山谷房屋的合伙人。顺意公司取代薛国峰后，截止2020年7月12日，共销售商品房78套，收回价款约2500万元全部截留在顺意公司账户，2020年7月12日，顺意公司与冯露签订《以房抵款协议》一份，将包销的25套计1233.25平方米的商品房，按4000元／㎡的价格直接抵偿给冯露。冯露只是多年随冯发芹从事售房业务的普通员工，其借给顺意公司的490万元实际也是冯发芹操控所为。2020年度云山谷的商品房的实际售价超过5800元/㎡，而顺意公司抵偿给冯露的单价为4000元/㎡，两者相差的1800元/㎡本应属于谭中平、赵冬妮与顺意公司共同的合伙收益，顺意公司恶意串通冯露，签订的《以房抵款协议》损害了原告谭中平、赵冬妮的合法利益，该《以房抵款协议》依法应认定为无效。《合同法》第五十二条规定：恶意串通，损失国家、集体或者第三人利益的合同无效，本案中，顺意公司与冯露之间恶意串通的证据充分，其损害告谭中平、赵冬妮的利益的数额巨大。诉讼请求：1、依法确认被告顺意公司与被告冯露于2020年7月12日签订的《以房抵款协议》无效。2、被告顺意公司承担本案诉讼费用。被告冯露辩称，一、原告与薛国峰个人之间的合伙关系与本案案涉《以房抵债协议》无法律关联，顺意公司作为独立的法人主体，其股东、高管均与原告无关，顺意公司的生产经营行为不应受到其他人的干涉。顺意公司签订以房抵债协议的基础来源于2019年12月12日与凉都公司签订的补充协议及相关司法确认文件，顺意公司享有合法的处置权，冯露与顺意公司以真实的债权，根据与凉都公司签订的商品房买卖合同转化为物权确认，该商品房买卖合同原告及其他第三人均未在本案中提出异议，该商品房买卖合同合法有效，其签订的依据以房抵款协议也应当有效。二、以房抵款协议是被告顺意公司与冯露之间签订的，与原告无关。原告与薛国峰个人之间的合伙如出现争议应当另案起诉，不应参与到顺意公司与冯露之间的法律关系中来，基于以上原因，法院应当驳回原告起诉。三、为配合法院查明事实真相，从薛国峰和谭中平的合伙协议本身来看，谭中平在该协议中没有履行出资义务，已经违约在先，根据合伙承包协议第三条第二款的约定，若“后期需追加投资，则由甲乙双方按所占股份比例继续追加”、第四款：“甲乙双方按所持股权比例进行投资，共同承担相应风险，享受利润分配”，原告在合伙期间因销售项目出现巨额资金缺口，未能履行出资义务，顺意公司筹措3500万元与凉都公司达成新的合作协议，3500万元无论是收益还是风险，均由顺意公司承担，与原告及薛国峰个人均无关系。四、顺意公司买断房屋包销清单第三条约定，凉都公司与顺意公司确认房号清单后凉都公司与薛国峰之间的权利义务关系全部清结，事实上薛国峰个人与凉都公司形成的承包关系在先，即薛国峰取得凉都公司的包销权后再行与谭中平个人签订合伙承包协议，既然薛国峰个人的权利义务已经被凉都公司清结，也就不存在谭中平在该房号清单中的销售权，顺意公司的处置行为无需征得薛国峰、谭中平的同意，甚至是无需告知薛国峰、谭中平。谁投资谁受益谁承担风险是民商法律关系的基本原则，谭中平在3500万元中没有任何出资，不存在承担风险享受利益的权利和义务，以房抵债协议是顺意公司内部经营行为，与其他人均无关。五、关于价格问题：房地产销售市场属于典型的价格波动较大的行业，根据最高院司法解释及相关的税务政策，除非低于市场价格30%以上才有可能认定为明显低价，云山谷项目在一个销售年度内价格波动的幅度达到1500元每平方米以上，因此原告诉称的故意低价抵偿没有事实依据，其次，顺意公司以房抵款协议主观目的是为了尽早偿还外债，客观上也解决了借款本息的问题，不存在损害其他第三人的利益，根据补充协议及司法确认文件，顺意公司享有合法处置权，冯露签订商品房买卖合同属于直接从凉都公司购买的性质，属于一手房，不存在二手房的交易，签订合同后还未能办理权属登记，纳税义务时间还未确定，不存在偷逃国家税款的情形，不属于合同法52条规定的无效情形。如原告所述，凉都公司可以房款抵部分工资，顺意公司为何不能签订以房抵款协议，凉都公司的行为是否也构成个人所得税流失的问题。原告没有明确的证据及事实证明二被告恶意串通且损害了原告的合法利益，应当承担举证不能的法律后果，以房抵款协议的主观目的是因疫情原因销售困难而不得已为之，抵偿价格也未在4000元以下，该平价转让只是无利润可言，并未低于成本价，不存在损害利益之说，反而及时结清本息，及时止损。冯露与顺意公司不存在任何关系，对于原告诉称的相关联系人有亲戚关系，但亲戚之间的借贷并未经法律禁止，本案案涉房屋买卖合同关系并非审查民间借贷关系，冯露的资金来源及相关的拆借方的关系与本案无关，也不存在恶意串通的情形，因为基础的借贷关系是真实的。被告顺意公司辩称，与冯露的答辩意见一样。另外，2019年12月12日顺意公司与凉都公司签订补充协议后，顺意公司采取买断房屋包销的方式与凉都公司开展合作，排除了薛国峰个人和谭中平、赵冬妮，至于薛国峰个人与谭中平、赵冬妮的合伙关系与顺意公司无关。根据《付款说明》可以充分证明顺意公司作为唯一的包销人与凉都公司开始了买断包销的合作。经审理查明：2018年5月20日，薛国峰与利川市凉都生态旅业发展有限公司（以下简称凉都公司）签订《利川市凉都.云山谷房屋销售承包合同》，约定“由甲方（房屋开发方）凉都公司将云山谷小区二期一至十四号楼的房屋（总面积为96000平方米）全部以毛坯房每平方米人民币3900元的综合单价以包干的形式承包给乙方（销售承包方）薛国峰销售，合同期限三年，自2018年5月20日至2021年5月19日，签订合同时，乙方薛国峰向甲方凉都公司支付履约保证金人民币1000万元，并用冯发芹股权及收益担保”。2018年5月31日，原告谭中平与薛国峰签订《房屋销售合伙承包协议》，约定：“合伙包销凉都公司开发的云山谷楼盘（三期）商品房的销售，总面积约为96000平方米，合伙期限为2018年5月20日起到协议内商品房售完为止。合伙双方共同投资，营销部首期投资额为100万元，薛国峰首期出资60万元，占股60%；谭中平首期出资40万元，占股40%；若后期需追加投资，则由双方按所占股份比例继续追加。……与总公司的承包销售合同由薛国峰负责签订；所交保证金由薛国峰负责交纳，该保证金所得利息收入归薛国峰享有，与谭中平无关。……双方在凉都公司的股权及股权分配收益共同作为与总公司承包销售合同的合同风险保证”。合伙承包协议签订后，双方分两次各出资100万元用于合伙经营，谭中平于2018年6月12日以转账支付给薛国峰的方式出资40万元，薛国峰第一次出资60万元；谭中平于2018年8月17日以转账支付给薛国峰的方式第二次出资60万元，薛国峰第二次出资40万元。2018年7月6日，凉都公司召开股东会，并形成会议纪要。其中一条为：“甲、乙双方销售承包合同的签订，由薛国峰、赵冬妮个人名义与甲方签订，待乙方正式成立销售公司后再由乙方成立的销售公司与公司签订正式销售承包协议”。2018年7月19日，（甲方）凉都公司与（乙方）薛国峰、赵冬妮就前述于2018年5月20日签订的《利川市凉都.云山谷房屋销售承包合同》签订《补充合同》，约定：“合同到期后，如乙方未完成销售任务，双方不再延续合同期限，未销售部分商住房由乙方自行回购，甲方配合乙方完成销售”。2019年11月27日，顺意公司成立，其中薛国峰占股80%，王冬玲占股20%。顺意公司与谭中平在审理中都承认顺意公司的登记股东和实际股东都是薛国峰和王冬玲。2019年12月12日，凉都公司（甲方）、顺意公司（乙方）、薛国峰（丙方）签订《补充协议》，约定“一、对2019年12月30日前，丙方还没有将3500万元房款汇入甲方指定账户的钱，丙方采取买断房屋包销的方式履约。二、上述第一条3500万元的钱由两部分组成：甲方应退丙方保证金和利息361.2万元左右，剩下的3138.8万元左右，丙方直接汇入甲方原来指定的账户。三、为确保丙方资金汇入指定账户后包销的房子不落空，甲乙丙签订本协议后，一起确定包销房号清单，且找法院调解确认本协议效力，以保证房子安全。拿到法院确认书后，丙方立即在3日内把应补交的钱汇入原指定账户。……六、丙方新成立的顺意公司手续办完后全部承接丙方的权利义务，乙方与甲方签订新协议”。2019年12月25日，经利川市联合专业人民调解委员会主持顺意公司、薛国峰、凉都公司进行调解，双方达成协议，并由利川市联合专业人民调解委员会作出（2019）利联调字第174号《人民调解协议书》，调解内容为：“一、申请人顺意公司与被申请人凉都公司继续履行2019年12月12日签订的《补充协议》。二、申请人与被申请人于2019年12月21日确认的《恩施顺意房地产销售有限公司买断包销房号清单》，其清单上的房屋处置权由申请人顺意公司享有，申请人在对外销售过程中办理相关手续时，被申请人应无条件予以配合……”。2019年12月30日，经顺意公司、凉都公司、薛国峰申请司法确认，本院作出（2019）鄂2802民特40号《民事裁定书》，裁定（2019）利联调字第174号《人民调解协议书》有效，当事人可按协议申请执行。顺意公司为按期履行上述协议中约定的将3138.8万元汇入凉都公司指定账户的义务，由薛国峰向其亲戚朋友以顺意公司的名义借款。其中2019年12月27日，顺意公司向被告冯露借款490万元，冯露通过其个人银行账户向顺意公司转款490万元。顺意公司向本院提交的其出具给冯露的《借条》复印件中约定：“月息1.2%，按月支付利息，……为确保此借款及时归还，借款人向出借人承诺：其所销售房款优先用于归还此借款，出借人根据借款人收回房款的情况可随时要求借款人归还借款本息，公司所有股东承担连带担保责任”。之后顺意公司通过借资按期给付了应当汇入凉都公司的款项。2020年7月12日，被告顺意公司与被告冯露签订《以房抵款协议》，约定：“因疫情影响，甲方买断的房屋无法正常销售，导致甲方无法按时偿还乙方借款及利息。因此，经双方协商一致，达成如下以房抵款协议：一、甲方将买断取得的房屋按照原买断价4000元／平方米直接抵偿给乙方，以抵偿甲方向乙方的借款4933000元，其中超出借款的33000元由乙方在本合同签订后30日内支付给甲方。以房抵款后，双方原约定的借款利息免除。……”该协议由顺意公司盖章和冯露签名，并由薛国峰加盖了凉都公司的合同专用章。同日，双方根据《以房抵款协议》以凉都公司为甲方（出卖人）、冯露为乙方（买受人）签订《商品房买卖合同》，由薛国峰在合同上加盖凉都公司的合同专用章以及冯露签名。凉都公司的合同专用章，从2017年薛国峰个人承包云山谷二期房屋的销售时起，凉都公司就将其公司合同专用章交给薛国峰授权由其销售房屋使用，直至2020年7月18日，凉都公司召开会议，并由其法定代表人张自缘给薛国峰发短信通知解除销售承包合同和其他协议。另查明，2017年7月3日，凉都公司与谭中平、冯发芹、李宗福签订出资人协议书，确认凉都公司的实质股东为：冯发芹占股29%、谭中平占股29%、张自缘占股22%、李宗福占股20%。赵冬妮与谭中平系夫妻关系，薛国峰与冯发芹之女常姗姗从2013年起同居生活，未领取结婚证。被告冯露系冯发芹之侄女。以上事实，有《房屋销售合伙承包协议》、《补充协议》、凉都公司2018年7月6日《股东会议纪要》、《补充合同》、《出资人协议书》、谭中平《银行卡明细清单》、《利川市凉都.云山谷房屋销售承包合同》、《以房抵款协议》、《人民调解申请书》、《人民调解协议书》、《顺意公司买断包销房号清单》、《民事裁定书》及双方当事人当庭陈述在卷为证，本院予以确认。本院认为，关于双方争议的谭中平与赵冬妮是否具有原告的主体资格，本院阐述如下：一、薛国峰签订的《房屋销售合伙承包协议》以及凉都公司与薛国峰、赵冬妮二人就《利川市凉都.云山谷房屋销售承包合同》签订的《补充合同》，能够证明薛国峰与二原告合伙承包销售云山谷二期房屋的事实。但凉都公司在2018年7月6日股东会议上明确，“……正式成立销售公司后再由乙方成立的销售公司与公司签订正式销售承包协议”。2019年11月在顺意公司成立后，凉都公司即与顺意公司、薛国峰签订《补充协议》，确定新成立的顺意公司手续办完后全部承接薛国峰的权利义务。凉都公司自此认可的销售方是顺意公司而不是个人。从合同关系上，凉都公司通过人民调解协议确认将《买断包销房号清单》上的房屋处置权交给顺意公司，同时顺意公司承担在规定期限内将3500万元汇入凉都公司账户的义务，凉都公司与顺意公司关于包销协议的权利义务从法律上已与二原告无关。二、新成立的顺意公司股东为薛国峰和王冬玲，二原告不是顺意公司登记的股东，也没有在顺意公司出资，不是实际上的股东。顺意公司从事经营活动，以公司全部财产自担风险、自负盈亏。顺意公司为了按期将除薛国峰的保证金外剩下的3138.8万元汇入凉都公司的账户而以顺意公司名义向冯露借款490万元，该笔借款从法律上与二原告无关，不由二原告承担还款责任，也不由二原告承担借款的风险。顺意公司因房屋销售情况滞后，不能及时清偿借款，因此与冯露签订《以房抵款协议》和《商品房买卖合同》，在顺意公司享有处置权的房屋范围内以卖房的形式清偿顺意公司的债务。二原告既不是顺意公司的股东，又没有从凉都公司取得房屋处置权，顺意公司是否以包销的价格与冯露签订《以房抵款协议》，从法律关系上与二原告的利益无关。三、二原告所述的损害其作为第三人的利益，是指二原告根据谭中平与薛国峰之间的《房屋销售合伙承包协议》以及薛国峰、赵冬妮与凉都公司签订的《补充合同》预期可得的利益。该预期利益是否取得取决于合同签订方的履约情况以及市场风险，如二原告认为薛国峰或凉都公司违约对其造成利益上的损失，二原告可依据合同向合同相对方薛国峰或凉都公司主张违约责任，没有理由以与其无法律关系的顺意公司以包销价格和冯露签订的《以房抵款协议》侵害了其与薛国峰、凉都公司签订的合同的利益为由请求确认《以房抵款协议》无效。二原告还主张二被告恶意串通损害国家利益，对此，二原告亦不具备主体资格。综上，二原告与本案讼争的《以房抵款协议》无直接利害关系，不符合原告的主体资格，应驳回二原告的起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告谭中平、赵冬妮的起诉。预交的案件受理费40元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。审  判  员  张明二〇二〇年十二月三十日法官助理王珍书记员（兼）  王珍