湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0281民初3976号原告（反诉被告）：石丰华，男，1978年3月29日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧蓓莎公司），住所地：大冶市罗家桥大道**。法定代表人：夏建祥，该公司执行董事。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎置业公司），，住所地：大冶市罗家桥大道**法定代表人：胡国存，该公司执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：余炼炼、姜北晨（实习），湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告石丰华诉被告欧蓓莎公司、欧蓓莎置业公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告欧蓓莎公司提出反诉，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告石丰华及委托代理人覃铭，被告欧蓓莎公司、欧蓓莎置业公司的委托代理人余炼炼、姜北晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石丰华的诉讼请求：一、判令被告一承担违约责任，赔偿违约金19326元（参照合同13-7条款即半年租金)；并赔偿停业损失6万元;(停业损失每月2万元，从2020年4月1日开始计算，暂计算至2020年7月1日）；二、判令被告赔偿装修残值损失2.4万元（入场装修时花费12万元,装修残值按五分之一计算），并退还保证金1万元；三、被告二对上述赔偿承担连带责任。四、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年1月3日，原被告签订了《欧蓓莎国际商城项目商铺租赁合同》(以下简称合同），约定由被告将其商城内2幢3层6.7.66.67.71.72共计6间商铺租赁面积共计169.27㎡出租给原告用于佛山照明销售经营使用。租赁期限分为两期，第一期为2016年1月1日至2019年12月30日，一次性缴纳租金为23790元（合同签订当日已缴纳完毕）;第二期为2019年12月30日至2020年12月30日，年租金约定为39253元，附件1为第二期租金的组成明细表。商铺交付时状态为毛坯，原告入驻后花费12万元进行装修。第一期租赁到期后，被告先是违背约定对第二期租赁单方面大幅度涨租，后又不顾原告抗议为追求利益最大化和第三人万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期的租赁合同，并采取停水停电、给店铺上锁等行为阻碍原告继续经营，逼迫原告搬离。原告认为，被告单纯为追求经济利益背守合约，罔顾合同约定，违反诚实守信之合同准则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方的合法权益，给原告造成了严重的经济损失，亦不利于大冶市商业环境的和谐发展，属于严重的违约行为。另查，被告二与被告一属于关联公司，构成混同经营，应当承担连带赔偿责任，故特提出上述请求。被告欧蓓莎公司、欧蓓莎置业公司辩称，本案租赁期限清楚明确，于2019.12.30终止。被告要求原告期满后腾退案涉商铺并恢复交付使用状态符合法律和合同规定；合同期满情况下，原告要求被告支付违约金及各项损失缺乏事实和法律依据，反而是原告期满拒不腾退的行为已经构成违约；两被告相互独立，均能独立对外承担责任，不存在人格混同，因此原告要求两被告承担连带责任缺乏依据；原告要求退还保证金根据合同约定应当扣除其所欠付物业费及违约金和恢复原状后的相关费用后于退场时据实处理。被告欧蓓莎公司的反诉请求：一、判令反诉被告立即腾退位于大冶市罗家桥大道85号（欧蓓莎国际商城）的6间商铺（2-3-6、2-3-7、2-3-66、2-3-67、2-3-71、2-3-72),并恢复至交付使用时状态；二、判令反诉被告向反诉原告支付商铺占用使用费（依合同13-6约定的日租金两倍标准，即每日198.25元，从2020年1月1日起计算至反诉被告实际腾退之日止）；三、判令反诉被告支付欠付物业费1294元及违约金(依合同13-2的约定，以欠付金额为基数，按每日千分之三的标准，自2020年1月1日起计算至付清欠费之日止）；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月3日，反诉原告与反诉被告签订了一份《商铺租赁合同》（下称“《合同》”）及《合同》会签单，约定：反诉原告将大冶市欧蓓莎商城内编号为2-3-6、2-3-7、2-3-66、2-3-67、2-3-71、2-3-72的共6间商铺出租给反诉被告用于经营佛山照明品牌使用；租赁期限为4年，自2016年1月1日始至2019年12月30日止；经优惠后一次性缴纳租金23790元，一年物业费标准为6094元。《合同》签订后反诉原告依约正常履行，向反诉被告交付了案涉商铺。租赁期限届满前，反诉原告与反诉被告未能进行续约，后《合同》因期满而自动终止，反诉被告应依约立即向反诉原告腾退案涉商铺并恢复至交付使用时状态。但经反诉原告多次通知反诉被告腾退商铺、办理交接手续并结清相关费用，反诉被告始终未予理睬并非法占用至今，给反诉原告造成了极大经济损失。此外，反诉被告至今尚欠反诉原告案涉商铺物业费1294元。反诉被告的以上行为，违反了《合同》3-4、13-2、13-6等条款的约定，应当承担相应的法律责任。综上，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。原告石丰华（反诉被告）辩称，在被告赔偿原告相应损失后原告可以立即腾退；原告在2020春节后未实际经营（停水停电锁门）不应当支付占用费；欠付物业费庭下核实。原告（反诉被告）石丰华为支持其诉讼主张和被告（反诉原告）欧蓓莎公司为支持其反诉请求，分别向本院提交了证据。庭审中双方当事人对各自证据进行质证，对上述双方均无异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据，本院将结合本案事实进行综合评判。经本院审理查明的事实如下，2016年1月3日，被告欧蓓莎公司与原告石丰华签订《商铺租赁合同》及会签单，约定：石丰华租赁欧蓓莎公司2幢3层（2-3-6、2-3-7、2-3-66、2-3-67、2-3-71、2-3-72共6间商铺作为其经营佛山照明品牌使用；第三条租赁期限：3-1租赁期四年，2016年1月1日至2019年12月30日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.租赁人如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎公司提出书面申请，若欧蓓莎公司同意续约，双方签订书面续约协议，若租赁者未在前述期限内向欧蓓莎公司提出书面申请，或租赁者申请续约未获得欧蓓莎公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，承租人应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还；第十三条违约责任：13-2.若拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止租赁区域经营；13-6：承租人应按合同约定交还租赁区域，若因原告原因造成欧蓓莎公司无法恢复对租赁区域的使用，每逾期1日，承租人应当向欧蓓莎公司支付相当于本合同约定的日租金两倍的租赁区域占用期间的使用费；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎公司有权自行决定要求承租人在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎公司，并办理有关交接手续。双方同时签订的《商铺租赁合同会签单》约定，由原告石丰华一次性交纳租金（交十个月租金用4年）23790元、商业管理费2643元，合计26433元，欧蓓莎公司并承诺一次性付款用四年。合同后，原告石丰华一次性交纳了上述款项26433元，另支付了保证金10000元。2019年初，石丰华与欧蓓莎公司商谈续租、租金事宜未果；2019年9月30日，欧蓓莎公司发布公告：第一期过度的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。石丰华认为欧蓓莎公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎公司向原告发出通知，要求在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎公司与石丰华始终未能达成一致意见，2020年4月24日，欧蓓莎公司向原告发出限期腾退通知。石丰华认为租赁合同未到期，不予理睬。故而成讼。另查明，原告石丰华拖欠被告2019年间的物业费1294元，但合同签订前原告已交付保证金10000元，两项折抵，被告欧蓓莎公司应退还原告石丰华8706元。2020年1月1日，欧蓓莎公司与湖北欧蓓莎置业有限公司签订《委托经营管理协议》，由欧蓓莎公司全权负责欧蓓莎商城的经营及管理。本院认为，欧蓓莎公司与石丰华签订《商铺租赁合同》及会签单是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限。本院认为，《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期为四年，即2016年1月1日至2019年12月30日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件及要求；而合同中3-2、4-5条款的约定是建立在双方续约续租的前提下关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎公司与石丰华签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为四年。租赁期限届满前，欧蓓莎公司向石丰华发出续约续租通知，但双方未续签合同；租赁期届满后，欧蓓莎公司亦向石丰华发出限期搬离的通知，石丰华拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎公司要求石丰华立即腾退涉案的6间商铺的诉讼请求，予以支持。而石丰华提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月30日的抗辩理由及要求欧蓓莎公司承担违约责任、赔偿停业损失，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎公司与石丰华签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期届满或者合同解除时，出当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故石丰华要求欧蓓莎公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。因涉案合同已经届满，原告主张营业损失，没有法律依据，不予支持。关于石丰华占用商铺应支付的使用费标准。本院认为，租赁期届满后，石丰华继续占用商铺，应向欧蓓莎公司给付占用使用费，占用使用费标准日租金16.29元（23790元/年÷4÷365）的两倍计算，直至腾退之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告石丰华应于本判决生效之日起十日内腾退位于欧蓓莎商城的共6间涉案商铺（大冶市欧蓓莎商城2-3-6、2-3-7、2-3-66、2-3-67、2-3-71、2-3-72）；二、原告石丰华应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日16.29元2倍的标准，从2020年1月10日起计算至实际腾退之日止）；三、被告大冶市欧蓓莎商业管理有限公司应退还原告石丰华款项8706元；四、驳回被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他反诉请求；五、驳回原告石丰华的其他诉讼请求。本案诉讼费用2574元、反诉费用1522元共计4096元，由原告石丰华负担4046元，被告大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有义务的当事人应当向本院报告财产状况，并不得高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 碧人民陪审员  李清静人民陪审员  曹华容二〇二〇年十二月二十日书 记 员  田 晶