河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2360号上诉人（原审被告）：临颍金盟房地产开发有限公司，住所地：临颍县建设路北段东侧金湾顶秀商业**。法定代表人：全广霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马江丛，河南森鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张留中，男，汉族，1969年8月10日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：朱星光，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。上诉人临颍金盟房地产开发有限公司（以下简称金盟公司）因与被上诉人张留中房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2019）豫1122民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金盟公司的委托诉讼代理人马江丛，被上诉人张留中的委托诉讼代理人朱星光、菅运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盟公司上诉请求二审：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人张留中的诉讼请求。2、一审、二审案件受理费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉四份《商品房买卖合同》成立并生效，事实认定及法律适用错误。上诉人金盟公司与被上诉人张留中之间不存在房屋买卖的真实意思表示，案涉房屋买卖合同法律关系不成立。第一，本案中，一审法院依据张留强（原告）与金盟公司（被告）民间借贷纠纷一案（2017）豫1002民初5946号民事民事判决书查明“……原告（张留强）按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元（诉状中也自认此事实）”，“……因原告通过售卖被告交给原告用与抵偿借款的房屋得款5741492元”，通过张留强自认及法院确认的上述事实，足以证明案涉房屋是由张留强出售给被上诉人张留中的。第二，根据张留强与上诉人金盟公司签订的《协议书》第三、四、五条之约定，上诉人金盟公司系将案涉房屋或售房款支付给张留强，用于抵偿协议书中所谓的借款，上诉人在张留强确认购房人的情形下时，即张留强直接接受金盟公司分配给其的房屋用于抵债后出售的情形下，上诉人金盟公司仅有向其确认的购房人提供收款收据等协助办理相关手续的义务。故综合上述第一、第二点事实，实际形成本案房屋买卖合同法律关系的双方当事人应为张留强与被上诉人张留中，上诉人金盟公司与被上诉人张留中之间不存在房屋买卖的真实意思表示，案涉上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同法律关系不成立。二、退一步讲，在按照一审判决确认上诉人金盟公司与被上诉人形成房屋买卖合同法律关系的情况下，一审法院以张留中提供的证据更具有证据优势从而认定被上诉人已经履行全部购房款，事实认定错误。如认定上诉人与被上诉人形成买卖合同法律关系，根据合同的相对性及商品房买卖市场交易规则，被上诉人应按照合同约定将购房款一次性交付上诉人金盟公司，在金盟公司没有出具指示交付委托的情况下，其只能交付给上诉人金盟公司，交付他人对金盟公司不生效，仍应视为没有支付购房款，此应认定双方之间的房屋买卖合同没有实际履行。然而，根据上诉人举证，案涉房屋交易时，金盟公司时任出纳唐建强在公安机关调查时，明确称其出具票据后，未实际收到购房款，且一审法院已经查明是张留强出售的案涉房屋并回收的款项，故即使认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同法律关系成立并生效，也应认定案涉房屋买卖合同没有实际履行。三、一审法院将张留强与上诉人之间的民间借贷法律关系与上诉人与被上诉人张留中之间的房屋买卖合同法律关系混在一起，导致案件事实认定错误。因张留强与金盟公司之间的《协议书》约定的是所谓的总债权金额，无论是根据协议约定将房屋抵债给张留强由其出售，还是由金盟公司出售房屋后再将购房款支付张留强，张留强都应向上诉人金盟公司出具相应房屋价值的收款收据，在被上诉人解释其已支付购房款的理由不具有合理性的情况下，一审法院置已查明案涉房屋由张留强销售的事实于不顾，将不具有关联性的事实强行混织在一起，造成了张留中举证更有优势的假象，损害了金盟公司的合法权益。综上，本案如按照已查明的事实认定张留强与张留中之间形成实际买卖合同关系，应告知张留中向张留强主张权利，如法院认定上诉人与被上诉人形成合同关系，只需查明被上诉人是否履行向金盟公司交纳购房款的义务，否则应认定合同没有实际履行，被上诉人和一审法院明显是在混淆法律关系及事实。被上诉人在明知未向上诉人交纳分文购房款，也并非与上诉人形成的买卖合同关系的事实下，故意隐瞒并虚构事实提起诉讼，其行为已构成虚假诉讼，故恳请二审法院查清事实后依法支持上诉人的上诉请求，并将案涉犯罪线索移送公安机关。被上诉人张留中答辩称：1、双方商品房买卖合同以及收款收据真实有效。均加盖公章，有上诉人财务人员出具，内容上，收款收据也与抵偿给张留强房屋一致，销售价格也是双方议定的价格，从法律后果上讲，金盟通过销售商品房的行为取得了房款并抵销了拖欠案外人张留强的债务，且该事实已经生效判决认定。所以从权利义务相一致，合同相对性等法律规定来看，双方之间的买卖合同成立并生效。上诉人拒不履行，并将房屋另行出售严重损害了被上诉人的合法权益。2、上诉人称被上诉人与张留强建立了买卖合同关系，完全是虚假陈述，与案件证据相违背且与客观事实不符。综上，一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张留中一审诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，交付房屋，在房产管理登记部门办理房产登记手续，办理房产证，并按合同第九条第1中第（2）项的约定承担逾期交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月6日，原告张留中作为买受人与被告金盟公司（出卖人）签订了四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015A02103、2015AA区102201、2015AA区103202、2015AA区104203），由原告张留中购买被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的1层103号房（住宅）、A区1、2层102、201号房（商铺）、A区1、2层103、202号房（商铺）、A区1、2层104、203号房（商铺）。其中住宅商品房买卖合同约定：单价为2560元/㎡，总金额为315290元，买受人采用一次性付清房款的方式付款。商铺买卖合同约定：单价为6000元/㎡，102、201号商铺面积为254.38㎡，总金额为1526280元；103、202号商铺、104、203号商铺面积均为195.82㎡，总金额均为1174920元，买受人采用一次性付清房款的方式付款。商铺及住宅商品房买卖合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2016年10月30日前，将经验收合格并符合双方签订的合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。第十五条关于产权登记的约定第一款规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“房产证有出卖人统一办理，办理费用买方自理”。第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”2015年7月6日，原告张留中就其购买的一套住宅、三套商铺分别向被告金盟公司交纳了315290元、1526280元、1174920元、1174920元的购房款，被告金盟公司向原告张留中出具了四张收据（票号分别为：NO.1110481、NO.1110485、NO.1110486、NO.1110487）。上述事实，有当事人提供的书证及当庭陈述在卷证明，足以认定。一审认为：2015年7月6日，原被告双方签订四份《商品房买卖合同》，由原告张留中购买被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的1层103号房（住宅）、A区1、2层102、201号房（商铺）、A区1、2层103、202号房（商铺）、A区1、2层104、203号房（商铺），不违反法律规定，一审法院予以确认。上述四份合同签订当日，原告张留中就其购买的一套住宅、三套商铺分别向被告金盟公司交纳了315290元、1526280元、1174920元、1174920元的购房款，有被告向原告出具的收据为证，一审法院亦予以确认。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十三条“本合同自双方签订之日起生效”的约定，原被告双方签订的上述四份合同自双方签订之日即2015年7月6日生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告金盟公司应当按照双方在《商品房买卖合同》第八条中的约定，在2016年10月30日前，将经验收合格并符合双方签订的合同约定的商品房交付原告张留中使用。故原告张留中要求被告金盟公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，交付房屋的诉请，一审法院予以支持。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定第一款中规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“房产证有出卖人统一办理，办理费用买方自理”。根据上述《商品房买卖合同》第八条及第十五条的约定，被告金盟公司应当在2016年10月30日前（即最晚交房时间为2016年10月30日）将商品房交付给原告张留中使用，并在商品房交付使用后365日内即最晚在2017年10月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告张留中要求被告金盟公司按照合同约定承担逾期交房违约金的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：出卖人如未按合同规定的期限即2016年10月30日前将商品房交付买受人即原告张留中使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限（2016年10月30日）的第二天（2016年10月31日）起至实际交付之日止，出卖人即本案被告金盟公司按日向买受人即本案原告张留中支付已交付房价款4191410元（315290元＋1526280元＋1174920元＋1174920元）0.1‰的违约金，即从2016年10月31日起至实际交付商品房之日止，被告金盟公司每日向原告张留中支付419.141元的违约金。故原告张留中要求被告金盟公司按照合同约定承担逾期交房违约金的诉请，一审法院予以支持。原告张留中的其他诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。被告金盟公司的辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。为维护正常的合同关系，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告临颍金盟房地产开发有限公司向原告张留中交付金盟?金湾顶秀第2幢1单元1层103号房（住宅）、A区1、2层102、201号房（商铺）、A区1、2层103、202号房（商铺）、A区1、2层104、203号房（商铺）。二、2017年10月30日前，被告临颍金盟房地产开发有限公司将第一项中的商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、被告临颍金盟房地产开发有限公司从2016年10月31日起至实际交付商品房之日止，每日向原告张留中支付违约金419.141元。四、驳回原告张留中的其他诉讼请求。本案受理费10448元，保全费5000元，共计15448元，由被告临颍金盟房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点为：上诉人金盟公司与被上诉人之间的商品房买卖合同是否成立并生效。本院认为，根据康乾泰与金盟公司房屋买卖合同纠纷案件一审法院作出的（2019）豫1122民初3766号民事判决所查明的事实，本案被上诉人系案外人张留强介绍购买的房屋。金盟公司（债务人、乙方）与张留强（债权人、甲方）在2015年6月30日签订《协议书》中第二条显示：经甲乙双方算账确认，截至2015年6月1日，乙方累计尚欠甲方本息合计17052647.57元。第三条显示：经甲乙双方协商后，乙方同意将“金湾顶秀”项目下商业A区自北向南计4间两层商业房（一层352.29㎡，二层352.29㎡，总计704.58㎡），以6000元/㎡的价格合计4227480元的售房款或房屋直接支付给甲方，用于抵偿乙方欠甲方的借款；乙方同意将“金湾顶秀”项目下2号住宅楼1单元商品房，西户118.01㎡:3、4、10、12、13、14、17、18层计118.01×8＝944.08㎡；南户101.21㎡:1、2、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18层计101.21×16＝1619.36㎡；东户123.16㎡:1、2、3、5、8、10、11、13、14、17、18层计123.16×11＝1354.76㎡，总计3918.2㎡，按2560元/㎡价格计算的售房款或房屋直接支付给甲方，用以抵偿乙方欠甲方的借款。以上房屋甲方有权自主定价。涉案的康乾泰、张留中、张延钊购买的房屋均包含在上述《协议书》中。该案另外已经查明的事实是，2017年3月2日案外人张留强就上述《协议书》中的欠款17052647元扣除其已经收到的5741492元向许昌市魏都区人民法院提起诉讼，该院作出已生效的（2017）豫1002民初5946号民事判决书，在该判决书查明部分显示：“……原告按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元。”在该判决书本院认为部分显示：“……因原告通过售卖被告交给原告用于抵偿借款的房屋得款5741492元，该款用于抵扣被告欠原告的利息3888877元后，剩余1852615元应当用于抵扣被告欠原告的借款本金。”从以上查明事实中可见，上诉人金盟公司欠案外人张留强款项，双方约定以其开发的房产折抵欠款，并约定案外人可以自主定价。案外人张留强介绍并将约定的涉案房屋出卖给康乾泰、张留中、张延钊三人，符合金盟公司与案外人张留强的协议约定。本案金盟公司与被上诉人签订房屋买卖合同，并出具收款收据，虽然金盟公司并未实际收到款项，但其签订房屋买卖合同并出具收据的行为抵销了拖欠案外人张留强债务的法律后果，也符合其与案外人张留强的协议约定。上诉人金盟公司与本案被上诉人签订房屋买卖合同并出具收款收据，形式上符合法律规定，实质上并未损害金盟公司的合法权利，一审认定该合同成立并生效并无不当，上诉人金盟公司应履行其合同约定义务。因此，金盟公司上诉称其与本案被上诉人不存在房屋买卖合同关系及本案被上诉人与案外人张留强之间存在房屋买卖合同关系的理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10448元，由上诉人临颍金盟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年十二月十四日法官助理张珂书记员李晶晶