广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27585号上诉人（原审原告）：深圳统盛投资咨询有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南头街道大新社区大新新村**201，统一社会信用代码：91440300MA5FE0T007。法定代表人：范继胜。委托诉讼代理人：李林屏，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱英丽，女，汉族，1973年3月3日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄志坚，广东意本律师事务所律师。原审第三人：刘东辉，男，汉族，1991年12月22日出生，身份证住址：江西省赣州市于都县。上诉人深圳统盛投资咨询有限公司（以下简称统盛公司）因与被上诉人朱英丽、原审第三人刘东辉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。统盛公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判支持统盛公司全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由朱英丽承担。事实和理由：一、原审认定事实不清、适用法律错误。本案中，统盛公司提交了多个证据足以证明朱英丽在合同缔约过程中存在欺诈，包括朱英丽和刘东辉的《微信聊天记录》、《第三人证人证言》、朱英丽的《回复》和《回函》、《租赁合同备案登记信息》等。另外，统盛公司提交了《租赁合同备案登记信息》，统盛公司对证明涉案物业租赁价格的基本举证义务已经完成。朱英丽从未向统盛公司以及法庭提供过涉案物业现有租客的租赁价格和押金条，纵使履行该行为是朱英丽的主要义务。二、本案已经查明，统盛公司与朱英丽存在共同的朋友。为此，统盛公司才未对涉案物业进行尽职调查。统盛公司提交的证据足以证明在合同缔约过程中，朱英丽在租赁价格这个关键问题上存在虚假陈述，导致统盛公司作出了不真实的意思表示与之签订了租赁合同。朱英丽辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、根据合同的相对性原则，统盛公司和朱英丽各自的权利和义务以《公寓租赁合同》的约定为准。统盛公司所称在合同缔约过程中存在欺诈的主张不能成立。刘东辉未发表意见。统盛公司向一审法院起诉请求：1、撤销统盛公司、朱英丽双方签订的《公寓租赁合同》；2、朱英丽返还统盛公司合同保证金30万元及同期银行贷款利息至款项实际返还之日（利息暂计至起诉之日为18000元)；3、朱英丽承担本案的诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2019年1月3日，统盛公司作为乙方，朱英丽作为甲方，双方签订《公寓租赁合同》，约定甲方将两套分别位于深圳市龙岗区的房屋出租给乙方，租赁时间为2019年1月15日至2027年1月15日止，该房屋租赁期起算时间以实际接房交付完成时间为准，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙、租金以及现有租客押金后视为交付完成；租金每月15万元，每一年递增5%，乙方需在每自然月第30日向甲方支付本月房租，乙方于合同签订之日向甲方交纳履行该合同保证金30万元；乙方可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，甲方同意乙方对房屋进行整合改造；合同解除或终止时，如乙方无违约，租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方；若甲方在乙方无根本性违约的情况下单方面解除合同的，甲方应双倍向乙方返还保证金并按解除合同之日起到合同约定租赁期限到期之日止的期间内每月每套房屋赔偿3000元的标准向朱英丽支付违约金；乙方单方解除合同的，甲方有权不予退还乙方已经支付的保证金；若统盛公司未能按时交付租金，按照每天千分之三赔偿甲方。合同同时还约定了其他内容。合同签订后，统盛公司于2019年1月8日向朱英丽支付了租赁保证金30万元。2019年5月17日，统盛公司向朱英丽发出《关于催促履行合同的商函》，主要内容有“合同签订后，本公司依约向您支付了保证金30万元。但时至今日，距离合同签订已有四个月之久，您一直未按照合同约定向本公司移交房门钥匙及租金及现有租客押金，经本公司多次催促，您仍不履行，另，本公司现场考察及交涉过程中，发现承租房亦无法进行改装，因您一直无法交付房屋，且房屋无法进行改装，导致本公司合同目的无法实现。现本公司向您郑重致函如下，请您在接到本商函起三天内履行合同约定义务，向本公司交付租赁物，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙、租金以及现有租客押金，逾期本公司将解除双方签订的《公寓租赁合同》，并保留追究您的违约责任”。2019年5月18日，朱英丽向统盛公司出具《对的回函》，内容为：贵公司于2019年5月17日寄送的《关于催促履行合同的商函》已收悉，对贵公司来函中就《公寓租赁合同》履行事宜作出的错误陈述更正如下：1、贵公司于2019年1月3日和本人签订的《公寓租赁合同》第三条明确约定，在本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳履行该合同的保证金30万元，但贵公司没有依照合同约定按时缴纳履行保合同保证金，在本人与贵公司办理《公寓租赁合同》事务的代理人张圳多次通过微信联系后，贵公司于2019年1月8日才缴纳履行合同保证金，事实上，公司没有依照合同约定及时支付履行合同保证金就已经构成了违约。2、贵公司在商函中所称“您（本人）一直未按合同约定向本公司移交房门钥匙机租金以及现有租客押金”，完全背离事实，贵公司缴纳了履行合同保证金后，本人和贵公司代理人张圳通过微信约定于2019年1月9日上午11时办理出租房屋交接事宜。本人和张圳见面后，已安排本人的代理人朱英俊和张圳办理出租房屋交接事宜。本人已于2019年1月9月和张圳见面并安排好了出租房屋交接事宜，但至今未见贵公司派员前来办理交接手续。2019年1月14日，本人再次通过微信通知贵公司代理人张圳及时办理出租房屋交接事宜，但至今贵公司仍未派员办理出租房屋的交接事宜，造成出租房屋至今仍未按照合同约定完成交接，是贵公司代理人没有依照约定办理交接手续造成的。3、贵公司在商函中所称，本公司与您在磋商合同过程中，您承诺现有租金总和不低于15万元，纯属无稽之谈。磋商合同过程中，本人从未向贵公司承诺过现有租户租金总和不低于15万元，出租方作出此类承诺也明显违背常理，如确有此项承诺，《公寓租赁合同》定会有明确约定，出租方和承租方各自的权利和义务，应当以合同约定为准。《公寓租赁合同》签订后，贵公司既没有派员前来办理出租房屋的交接事宜，也没有支付承租房屋的租金，导致本人拟出租给贵公司的房屋长时间闲置，贵公司的违约行为给本人造成了重大经济损失。因此，请贵公司收本回函之起三日内书面回复是否接受本人出租给贵公司的房屋并继续履行《公寓租赁合同》，防止本人损失继续扩大，否则，本人将通过法律途径解除贵公司和本人之间的《公寓租赁合同》，并要求贵公司承担违约责任和赔偿损失。2019年5月23日，统盛公司向朱英丽出具《关于撤销、立即退还保证金的商函》，内容为：1、本公司有证据证明合同缔结过程中，您一再表示总体租金收入不低于15万元，该金额亦是本合同租金15万元每月的定价基石，现在您回函中矢口否认这一关键事实，本公司只能理解成在签订合同过程中您陈述了虚假事实，存在欺诈。2、本公司与您签订的《公寓租赁合同》第二条载明“...经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及租金及现有租客租金后视为交付完成”，显而易见，涉案房产是带租约租赁的，否则不存在现有租客这一说。3、本公司代理人张圳于2019年1月9日到了现场与您交接，但您并未按合同约定交出租金及现有租客押金，您的不作为行为，进一步证明您在合同缔约过程中存在虚构事实，导致您无法提供相关信有租客的租赁凭证，从而无法按合同约定完成交付义务。4、本公司迄今为止，并未与您就补充协议达成过一致意见。鉴于您在本公司缔结合同过程中存在欺诈，导致本公司违背真实意思与您签订了上述合同，根据中华人民共和国合同法之相关规定，本公司现通知您，即日起撤销双方签订的《公寓租赁合同》，并请您在收到本函件后三日内退还本公司交付的30万元保证金及资金占有利息，逾期如不退还，本公司将按照司法途径追究您的民事或刑事法律责任。2019年5月28日，朱英丽向统盛公司出具《对的回复》，内容为：1、贵公司所称“您表示总体租金收入不低于15万元、该金额亦是本合同租金15万元每月的定价基石”为你公司一面之词，和房屋租赁相关的事项，贵公司与本人协商一致后在《公寓租赁合同》中作出明确约定。合同履行过程中，贵公司和本人各自的权利义务应以合同约定为准，单方想法不能成为认定双方权利义务的依据。2、合同第二条约定“经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以及现有租客租金后视为交付完成。”本人从未否认拟出租给贵公司的公寓有部分现有租客这一事实，本人也在合同中确认将现有租客租金及押金移交给贵公司，但贵公司未派员办理接收交接事宜，因贵公司的违约行为造成合同未继续履行。3、2019年1月9日，本人和贵公司代理人张圳见面后，双方就交接事宜商定的结果是由本人的代理人朱英俊和张圳具体办理出租公寓的交接事宜。本人与张圳于2019年1月9日商定好出租公寓交接事宜后，贵公司没有派人前来办理出租房屋的交接事宜。由于贵公司的不作为造成了出租公寓交接事宜至今仍未办理。本人对于合同撤销的法定情形予以否定，但同意解除贵公司与本人的《公寓租赁合同》，自2019年5月23日起，贵公司和本人之间的《公寓租赁合同》予以解除。另查明，涉案位于深圳市龙岗区产的登记所有人为朱英丽，建筑面积1556.36平米，房产证号：深房地字第**；涉案深圳市龙岗区布吉镇坂田村委水斗坑村泰山路东四巷2号房产的登记所有权人为张皇带和张伟能，建筑面积1556.45平米，房房产证号：深房地字第**朱英丽就该房产与权利人张皇带于2005年8月21日签订了《房屋转让协议》，约定张皇带将该房产转让给朱英丽，转让价格为150万元，张皇带在协议签订后协助朱英丽办理房产过户手续，自转让成交日起房产所有权益全部转让给朱英丽。经查，涉案房产在龙岗区网络管理中心的相关租赁合同登记共计有22项有效登记，2项无效登记，其中每平米租金为16元的共计有2项，每平米租金为19元的共计有4项，每平米租金为20元的共计有16项，每平米租金为22元的共计由1项，每平米租金为25元的共计1项。统盛公司据此认为涉案房屋租金月收入只有6万多元，与朱英丽表述的15万元相差很远，朱英丽存在欺骗事实；朱英丽则认为这些租赁登记无法证明朱英丽在涉案房产租金收入问题上存在欺骗，因为登记的租赁价格常常低于实际租赁价格，且有很多房屋没有办理租赁备案登记。庭审时，统盛公司陈述双方于2019年1月3日签订了《公寓租赁合同》后，朱英丽没有向统盛公司交付约定的租金以及现有租客押金，且双方没有交验签字盖章，导致合同履行不了；合同磋商以及签订过程中，朱英丽曾同刘东辉多次表示涉案房屋目前收入近或超过15万元；统盛公司多次主动提出交接涉案物业，在2019年1月9日，统盛公司公司法人范继胜、公司副总张圳以及一名已离职的员工李朋鹏与朱英丽委托人朱英俊前往约定地点（涉案房屋所在地）办理公寓交接等事情，朱英丽代理人陈述共计54套房产，其中有两套房产朱英丽自己留用，其余52户已出租，租金在1000到1200元左右，顶层有一套机房对外租赁租金约3万元，朱英丽代理人与朱英丽所述租金收入并不相同，因此统盛公司要求朱英丽交付现有租赁合同以及相关押金条，但无论是2019年1月9日还是2019年1月14日，朱英丽均拒绝交付；统盛公司于2019年5月17日书面催告朱英丽要求其按约定交付涉案房屋，但朱英丽仍未履行；统盛公司认为朱英丽在合同谈判中存在欺骗，于2019年5月23日发函要求撤销合同并要求朱英丽退还保证金30万元；朱英丽多次否认存在涉案房屋月租金收入15万元的说法，与事实相矛盾，其违背了基本的诚实信用原则。朱英丽对《公寓租赁合同》予以认可，但是其对刘东辉的证人证言的真实性有异议，认为朱英丽并没有说过涉案房屋租金是每月14800元；涉案房屋未完成交付是统盛公司不作为导致的，且统盛公司迟延交付租赁保证金，该保证金可以依法认定为定金，在统盛公司明显违约情况下，其无权要求返还保证金；朱英丽和第三人的聊天内容没有明清界定涉案房屋月租金收入为每月15万元，案外人魏宏章与统盛公司并不存在任何关系，魏宏章与朱英丽聊天记录不能证明涉案房屋月租金为15万元；朱英丽认为统盛公司所出示的关于房屋租赁价格低于实际租赁价格的证据缺乏关联性，报备租赁登记的租赁价格低于实际租赁价格的情况在深圳属于常见现象，目的是使得出租人合理避税，而且还有很多出租房屋也没有进行租赁备案登记；朱英丽主张为了合约能够正常履行，其承担了一定的经济损失，包括将现有物业管理人员进行辞退并给予的15000元劳动补偿金以及朱英丽未续订到期的租赁合同而产生的预期收入损失。统盛公司、朱英丽均确认统盛公司向朱英丽支付了租赁保证金30万元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。统盛公司、朱英丽于2019年1月3日签订的《公寓租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。本案中，现有证据不足以证实朱英丽存在统盛公司主张的欺诈行为，况且统盛公司作为专业从事租赁业务的公司理应清楚签订租赁合同后应承担的法律后果，现统盛公司要求撤销双方签订的《公寓租赁合同》，依据不足，理由不充分，该院不予支持。合同签订后，统盛公司应积极履行合同义务，及时与朱英丽办理涉案租赁房产的交付事宜，合同未能继续履行系统盛公司自身原因所致，朱英丽据此不予退还租赁保证金，有相应的合同依据，该院予以采纳。因此，该院对统盛公司要求朱英丽返还租赁保证金30万元并支付利息、律师费的诉求亦予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回统盛公司的全部诉讼请求。案件受理费6070元，减半收取3035元（统盛公司已预缴），由统盛公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，统盛公司上诉主张其是在被朱英丽欺诈的情况下签订本案《公寓租赁合同》，但是统盛公司作为专业的从事租赁业务的公司，其在签订上述合同前应当对涉案房产所在地段的租金、出租率等进行了解并评估承租涉案房产后再转租是否能获得预期利益。统盛公司称其与朱英丽存在共同的朋友就没有进行尽职调查，该主张不能作为其随意签订合同的充分理由，也不能作为其不承担违约责任的正当理由。本院认定本案《公寓租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定为合法有效。统盛公司不履行上述合同，朱英丽可以没收保证金。综上，统盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6070元，由深圳统盛投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。