福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4383号 原告：宋碧玲，女，汉族，1968年5月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈立新、严淋，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：金昌棋，男，汉族，1956年9月20日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：金明钦，女，汉族，1987年10月1日出生，住福建省闽侯县，系金昌棋女儿。 原告宋碧玲与被告金昌棋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈立新、严淋，被告金昌棋及其委托诉讼代理人陈强、金明钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋碧玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除宋碧玲、金昌棋于2006年9月9日签订的《安置房转让协议》；2.判令金昌棋立即向宋碧玲返还购房款165000元，并支付自2006年9月9日起至实际还清购房款之日止的资金占用利息（以165000元为基数，按年利率6%计算，暂计至2020年7月1日，为138710元）；3.判令金昌棋立即赔偿宋碧玲因其违约产生的房屋增值部分损失988876元；4.判令本案诉讼费用、保全费、诉讼保全担保保险费、评估费等均由金昌棋承担。 事实与理由：2006年初，宋碧玲丈夫侯建河因担任福建师范大学旗山校区规划建设办常务副主任一职，常需蹲点在新校区，而新校区距离住家较远，故宋碧玲与丈夫商量拟在新校区附近购置一套住房。2006年7月份，时任马保村村委会干部的金昌棋（与侯建河因新校区建设工作认识）正欲出售一套房屋，用于偿还其家庭因缴纳三套安置房补偿款发生的借款，在得知宋碧玲夫妻想购房时，即劝说侯建河向其买房。但金昌棋报价高于市场价格，双方就价格协商月余后才谈妥。2006年9月9日，侯建河经宋碧玲同意，以宋碧玲名义与金昌棋签订《安置房转让协议》，约定金昌棋将其名下位于马保5号安置点四号楼102一套面积为110.92㎡套房，杂物间为7㎡（实际为7.5㎡）楼房转让给宋碧玲，总售价为165000元。宋碧玲将现金165000元交给金昌棋，金昌棋将房产证交给宋碧玲。移户手续由宋碧玲自行办理，所有费用均由宋碧玲承担，宋碧玲在办理移户或有关手续时，金昌棋应全力支持帮助等。 上述协议签订当日，侯建河即以现金交付方式向金昌棋一次性支付购房款165000元，金昌棋当场出具了《收条》，对收到上述购房款予以确认，并将上述房屋（含杂物间）的房产证（侯房权证Ｈ字第0××8号房屋所有权证）和房屋钥匙交付给侯建河，侯建河对上述房屋进行验收并予以收房。双方签约、付款、交证、收房的整个过程由时任马保村党支部书记谢少声全程在场见证。次日恰逢教师节（2006年9月10日），侯建河特意带宋碧玲前去看房，还笑称“昨天收房，今天刚好作为送给宋碧玲的教师节礼物”。 但上述房屋交付不久，宋碧玲丈夫侯建河即遭遇变故，因无力照料特委托谢少声代为管理。谢少声出租给李章林、江泽等人，并交代其表弟张祥基等人代收租金。至2019年7月份，宋碧玲家庭恢复正常后拟办理上述房屋权属变更登记手续，但金昌棋却拒绝配合办理。后经核实，金昌棋早在2019年5月14日就以房屋产权证遗失为由，向闽侯县不动产登记和交易中心申请补办上述房屋产权证（闽（2019）闽侯县不动产权第00XXX**），并于此后持补办的产权证要求上述房屋实际使用人应向其缴纳租金。为此，宋碧玲夫妻恳请谢少声及马保村村委出面进行协调，也向派出所报过警，但均未果。 2019年8月8日，宋碧玲向贵院提起诉讼，请求确认双方签订《安置房转让协议》合法有效，要求金昌棋继续履行协议，将上述房屋权属变更登记至宋碧玲名下。贵院作出（2019）闽0121民初4862号《民事判决书》，虽判决确认《安置房转让协议》合法有效，却以上述房屋属于金昌棋与张爱芳夫妻共同财产，金昌棋未经共有权人同意擅自处分房屋，且张爱芳明确表示不同意转让房屋为由，判令驳回宋碧玲关于继续履行《安置房转让协议》，要求金昌棋协助办理房屋产权变更登记手续的诉请。宋碧玲提起上诉后，二审法院以张爱芳不同意转让导致上述协议的履行存在法律上的障碍为由，驳回宋碧玲上诉，维持原判。现该判决已于2020年6月14日生效。 宋碧玲认为，宋碧玲夫妻系因金昌棋作为马保村村干部自荐出售其名下安置房，用以偿还其家庭因缴纳三套安置房补偿款发生的借款，且经双方协商月余，金昌棋多次称张爱芳不同意降低房屋售价的情况下，基于信赖以及其房款用途考虑才与金昌棋签订《安置房转让协议》。即使张爱芳至今不知道金昌棋出售上述房屋的行为，也应当是金昌棋恶意隐瞒所致。既然生效判决已认定《安置房转让协议》合法有效，而宋碧玲已依约向金昌棋支付全额购房款，金昌棋亦将上述房屋交付宋碧玲使用，现金昌棋却因房价上涨，不仅恶意注销原房屋所有权证并补办新证，拒绝配合办理房屋产权变更登记手续等，更利用张爱芳不同意或者其恶意隐瞒等行为，使上述协议的履行存在法律上的障碍，其行为已构成严重违约。宋碧玲依法有权要求解除《安置房转让协议》，金昌棋除了应向宋碧玲返还购房款165000元及支付相应利息外，还应赔偿宋碧玲因金昌棋恶意违约行为而遭受上述房屋增值部分的可得利益损失，并应承担诉讼费用、保全费、诉讼保全担保保险费、评估费等。 鉴此，宋碧玲依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判准宋碧玲的上列诉讼请求，以维护宋碧玲合法权益，避免金昌棋因恶意违约而获益。 金昌棋辩称，一、根据法律规定，解除权行使的期限为一年，宋碧玲自购房时就应该知道所购买的房屋不能过户，但宋碧玲时至现在才起诉解除，已经超过解除的时效期限，应当驳回宋碧玲的诉请。 本案中涉及的房屋处理不属于对日常生活需要的处理，应当由夫妻双方应当平等协商，取得一致意见后才能处分。宋碧玲作为一个长期从事房地产的干部，对此完全是明知的，其在签订合同时存在过错。根据《婚姻法》第十七条规定“夫妻对于共同所有的财产，有平等的处理权”，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条同时规定，对婚姻法上条规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 本案中涉及的房产金额比较大，对房屋的处理显然不属于对日常生活需要的处理，而对此非因日常生活需要对共同财产做重要决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见后才能处分。 《物权法》第九十七条同时规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见，本案中，丈夫擅自转让房屋的行为已侵害妻子的合法权益，其行为是违法的。 三、宋碧玲的房屋买卖行为并非基于善意，其应当承担合同解除后的法律后果，宋碧玲要求赔偿没有事实和法律依据。 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 本案中，首先，宋碧玲明知其所购房屋是夫妻共同财产，仍然在未取得夫妻另一方当事人同意的情况下购买该房屋，其购买显然并非善意；其次，宋碧玲购买该房产是以明显不合理的低价为条件的。因此，宋碧玲的房屋买卖行为并非基于善意，其应当承担合同解除后的法律后果。 四、如上所述，宋碧玲系明知其所购房屋是夫妻共同财产，仍然在未取得夫妻另一方当事人同意的情况下购买该房屋，其本身存在过错，而且，购房后也始终未要求金昌棋的妻子来补充签字确认，以避免不必要的损失，其未及时采取措施防止损失扩大，应当就扩大的损失自行承担责任。 五、本案讼争房屋未交付宋碧玲，一直由金昌棋管理至今，宋碧玲所述没有事实依据。本案讼争房屋并非由宋碧玲本人来洽谈购买的，也并非宋碧玲本人与金昌棋签订合同，金昌棋与案外人签订合同前后，宋碧玲始终没有出现，而且在事后宋碧玲也没有向金昌棋主张交付讼争房屋，讼争房屋一直由金昌棋管理使用至今，因此，金昌棋一直认为讼争房屋并未出售给宋碧玲本人，双方的买卖合同并未成立，加之讼争房屋并未交付宋碧玲或案外人，所以金昌棋认为讼争房屋仍归其所有，如案外人有来退款，到时候只要将所收到的购房款退还其即可，后金昌棋重新办理了产权证。因金昌棋有赌博习惯，因此，在整个房屋的买卖过程中，金昌棋始终隐瞒着其妻子张爱芳，仅告知其妻子房屋租给别人使用，因此，张爱芳对讼争房屋出售的事情自始至终都不知道，宋碧玲以所谓的推测来作为依据，没有事实和法律依据。 综上所述，宋碧玲诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回宋碧玲的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月8日，宋碧玲向本院提起诉讼，要求确认与金昌棋于2006年9月9日签订的《安置房转让协议》合法有效并继续该份协议，同时要求协助宋碧玲将上述房屋不动产权属过户登记到宋碧玲名下。生效判决确认以下事实：2006年9月9日，侯建河以其妻子宋碧玲的名义（乙方）与金昌棋（甲方）签订《安置房转让协议》。协议约定金昌棋将马保5号安置点四号楼102房屋（含杂物间）转让给宋碧玲，总售价为165000元，乙方以现金165000元交给甲方，甲方将房产证交给乙方；移户手续由乙方自行办理，一切所有费用均由乙方承担；乙方在办理移户或有关手续时，甲方应全力支持帮助；协议签订当日，侯建河向金昌棋一次性支付购房款165000元。金昌棋将诉争房屋的产权证（侯房权证Ｈ字第0××8号房屋所有权证）交付给侯建河；2019年5月14日，金昌棋以遗失为由申请补办诉争房屋产权证，原房屋所有权证（侯房权证Ｈ字第0××8号）注销。生效裁判认为诉争房屋为金昌棋与张爱芳共同共有，张爱芳明确表示不同意出售诉争房屋，宋碧玲要求继续履行案涉《安置房转让协议》的诉讼请求存在法律上的障碍，故判决确认宋碧玲与金昌棋于2006年9月9日签订的《安置房转让协议》合法有效，驳回宋碧玲其他诉讼请求。 审理中，宋碧玲申请对案涉房屋市场价值进行评估，本院依法委托福州建融房地产评估咨询有限公司进行评估。福州建融房地产评估咨询有限公司于2020年11月13日出具《房地产估价报告书》，评估结果确定讼争房屋的市场价值为1153876元，宋碧玲为此支出评估费4307元。 另查明，宋碧玲于2020年9月1日向本院申请财产保全，本院于2020年9月8日作出财产保全裁定，宋碧玲为此支出申请费5000元，保险费1500元。 本院认为，讼争《安置房转让协议》合法有效，生效判决确认诉争房屋为金昌棋与张爱芳共同共有，张爱芳明确表示不同意出售诉争房屋，继续履行案涉《安置房转让协议》存在法律上的障碍，导致《安置房转让协议》无法继续进行，宋碧玲合同目的无法实现，故宋碧玲要求解除与金昌棋签订的《安置房转让协议》，符合法律规定，且金昌棋也同意解除合同，故本院对该诉求予以支持。合同解除之后，金昌棋应将其收取的165000元购房款返还宋碧玲。宋碧玲要求金昌棋支付自2006年9月9日起至实际还清购房款之日止的资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持，但利息应按以下标准计算：2019年8月20日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至还清购房款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于房屋增值部分损失以及房屋评估费用问题。宋碧玲在协议签订后已按合同约定支付全部购房款，金昌棋应按约定配合办理移户的有关手续，但金昌棋并未予以配合，反而以原产权证遗失为由将侯房权证Ｈ字第0××8号房屋所有权证注销，金昌棋该行为违背了诚实信用原则，现房屋价格上涨，导致宋碧玲无法以讼争合同价格在同等地段获得同等条件的房屋，该行为给宋碧玲造成较大损失，根据福州建融房地产评估咨询有限公司评估结果确定讼争房屋的市场价值为1153876元，宋碧玲要求金昌棋支付该房屋增值部分损失988876元，于法有据，本院予以支持。宋碧玲为此支出的评估费用系为举证必要支出，本院亦予以支持。宋碧玲为本案支出财产保全费5000元及诉讼保全担保保险费1500元，其请求该费用由金昌棋承担，本院予以支持。金昌棋主张评估的市场价值并未扣除土地出让金，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。金昌棋主张宋碧玲未取得张爱芳同意的情况下购买该房屋，其本身存在过错，金昌棋不应当承担房屋增值部分损失，根据原房屋所有权证（侯房权证Ｈ字第0××8号）上记载房屋所有权人为金昌棋，宋碧玲依据该产权证登记信息与金昌棋签订讼争合同，不存在过错，金昌棋该项抗辩主张缺乏依据，本院不予采纳。金昌棋辩称双方约定的房价属于明显不合理低价,宋碧玲并非基于善意,但对此金昌棋未提供相关证据予以证实,本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除宋碧玲、金昌棋于2006年9月9日签订的《安置房转让协议》； 二、金昌棋应于本判决生效之日起十五日内返还宋碧玲购房款165000元并支付资金占用利息（利息标准应分段计算：2006年9月9日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清购房款之日止）； 三、金昌棋应于本判决生效之日起十五日内向宋碧玲支付房屋增值部分损失988876元及房屋评估费4307元、诉讼保全担保保险费1500 四、驳回宋碧玲其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费3600元，减半收取计1800元，由金昌棋负担；财产保全申请费5000元，由金昌棋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 李秀华 二〇二〇年十二月九日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。