北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14465号上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。法定代表人：耗顺花，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张艳楠，女，1991年3月10日出生，汉族，北京美丽屋资产管理有限公司职员。上诉人（原审被告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，，住所地北京市丰台区宋家庄路苇子坑149北厂******法定代表人：吴才发，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：段凯璐，男，1994年9月14日出生，汉族，北京易鸿悦房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审原告）：廖智勇，男，1980年9月17日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）因与被上诉人廖智勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初13509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美丽屋公司、易鸿悦公司共同上诉请求：撤销一审判决第二项，改判易鸿悦公司支付廖智勇租金850元，美丽屋公司对此不承担连带责任；撤销一审判决第三项，改判易鸿悦公司不支付廖智勇违约金6000元，美丽屋公司对此不承担连带责任；本案一、二审诉讼费由廖智勇承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.自2020年1月国内发生新冠疫情导致美丽屋公司、易鸿悦公司业务无法正常开展，经营出现重大亏损，远远超过公司正常经营风险抵抗范围，应认定为不可抗力，二公司有权要求廖智勇部分或全部减免租金，法院应对疫情期间租金予以调整。2.合同明确约定房屋租金支付义务为易鸿悦公司的合同义务，美丽屋公司针对合同没有任何违约行为，故不应承担连带责任。3.二公司因疫情经营困难与廖智勇协商延迟支付租金，廖智勇表示可以协商，故二公司暂未支付租金，但在协商过程中，廖智勇于2020年4月13日强制将涉案房屋水表拆除并更换门锁，导致合同无法正常继续履行，故不应由二公司承担违约责任，且合同约定的违约金过高。廖智勇辩称，同意一审判决，不同意美丽屋公司、易鸿悦公司的上诉请求和理由。廖智勇向一审法院起诉请求：确认解除廖智勇与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付廖智勇2020年4月1日至2020年4月18日的租金1800元；判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付廖智勇违约金6000元；判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付廖智勇误工费、交通费等损失共计15000元；判令美丽屋公司、易鸿悦公司赔偿廖智勇房屋损坏恢复费及家具家电损坏费用15000元；诉讼费由美丽屋公司、易鸿悦公司负担。一审法院经审理查明：2018年1月28日，廖智勇（甲方）与美丽屋公司（乙方）、易鸿悦公司（丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》约定：甲方将坐落于北京市通州区兴贸一街×号院×号楼×层×室授权乙方管理，房屋建筑面积57.86平方米，甲方授权乙方的委托期限自2018年4月1日至2021年3月31日，甲方应于2018年1月28日前将房屋交付给乙方管理，甲方同意乙方在房屋出租时授权丙方与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件，乙方监督丙方按照与其所签署合同约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任，乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任，甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租，租金标准为每月租金3000元，丙方采用按季度支付的方式，2018年1月30日支付租金9000元，2018年7月1日支付租金9000元，2018年10月1日支付租金9000元，2019年1月1日支付租金9000元，丙方未按约定支付租金达五日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状，合同还就其他事项作出约定。合同签订后，易鸿悦公司将廖智勇的房屋进行出租，2020年4月1日，易鸿悦公司应按照约定支付廖智勇租金，因新冠疫情影响，双方就租金问题进行协商，但未达成一致意见，易鸿悦公司未依约支付租金。2020年4月17日，廖智勇通过微信向名称为“美丽屋管家”的工作人员发出解除合同通知，工作人员回复“客户已经搬走您可以收房了，钥匙在厕所窗户边，其他的您按您意愿去执行吧”，庭审中，易鸿悦公司认可廖智勇在2020年4月17日告知过他们要求收房。经一审法院询问，三方均同意解除合同。一审法院认为，租金的未支付、延迟支付和逾期不支付，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，廖智勇依约将房屋交给美丽屋公司、易鸿悦公司进行管理、出租，易鸿悦公司理应按照合同约定及时交纳租金，根据一审法院查明的事实，易鸿悦公司、美丽屋公司因受疫情影响，曾与廖智勇协商过租金支付的问题，但双方并未达成一致意见，后易鸿悦公司并未依约交纳租金，易鸿悦公司的行为属于明显违约行为，根据合同约定廖智勇有权解除合同，现廖智勇要求解除三方签订的《北京市房屋出租委托合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持；易鸿悦公司未支付2020年4月1日至17日的租金，现廖智勇要求支付租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，但支付的具体期间以一审法院认定的期间为准；廖智勇主张违约金的诉讼请求，因租赁合同中有明确约定，且易鸿悦公司确未依约交纳租金，属于违约方，故一审法院予以支持，易鸿悦公司、美丽屋公司认为违约金偏高的答辩意见，考虑当时的实际情况，房屋再次出租，必然面临房屋闲置的问题，廖智勇的主张的违约金金额并不存在明显偏高的情形，故一审法院不予采信。根据三方签订的租赁合同，美丽屋公司对易鸿悦公司按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任，故美丽屋公司应承担连带责任。另廖智勇主张误工费、交通费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持；廖智勇主张房屋损坏恢复费、家具家电损失费用的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、确认廖智勇、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年4月17日解除；二、北京易鸿悦房地产经纪有限公司支付廖智勇租金1700元，于判决书生效后七日内执行清，北京美丽屋资产管理有限公司承担连带责任；三、北京易鸿悦房地产经纪有限公司支付廖智勇违约金6000元，于判决书生效后七日内执行清，北京美丽屋资产管理有限公司承担连带责任；四、驳回廖智勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。另查，关于次承租人是否因疫情影响拖欠租金导致涉案租赁合同无法正常履行，经本院询问各方涉案房屋租赁使用情况，各方一致确认涉案房屋最后使用时间在2020年4月13日至2020年4月17日期间。关于次承租人租金交付情况，美丽屋公司、易鸿悦公司主张次承租人自2020年2、3月份起未支付租金，廖智勇不认可美丽屋公司、易鸿悦公司的主张，廖智勇称其在与次承租人沟通中，次承租人表示已经按时足额支付租金，并表示可以提供次承租人的联系方式供法院核实。二审庭审中，本院要求美丽屋公司、易鸿悦公司出示次承租人支付租金情况，美丽屋公司、易鸿悦公司委托诉讼代理人表示因系统查询权限限制，无法查看有关费用交纳情况。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：因廖智勇、美丽屋公司及易鸿悦公司均未对《北京市房屋出租委托合同》解除一项提出上诉，本院予以确认。综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系管易鸿悦公司是否应支付廖智勇租金及违约金、美丽屋公司是否应对此承担连带责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。美丽屋公司、易鸿悦公司上诉主张易鸿悦公司未能按时交纳租金系因疫情影响，应认定为不可抗力，不属于违约，法院应对租金予以调整，美丽屋公司对租金支付义务不应承担连带责任。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，在疫情期间产生迟延履行等违约责任，当事人以不可抗力为由主张减免责任时，应区分具体情况，主要应审查疫情对义务履行的影响程度。本案系易鸿悦公司、美丽屋公司与廖智勇就租金问题协商但并未达成一致意见，易鸿悦公司未依约支付廖智勇涉案房屋租金，基于疫情防控措施并未对本案金钱给付义务履行产生影响，且疫情并未影响承租人实际占有使用涉案房屋，故易鸿悦公司以疫情期间经营困难为由主张减免房屋租金，依据不足，本院不予采信，易鸿悦公司的行为明显构成违约，应承担相应违约责任。因易鸿悦公司违约导致涉案房屋必然产生空置损失，一审法院结合实际情况认定廖智勇主张的违约金数额合理并予以支持，并无不当。根据合同约定，美丽屋公司对易鸿悦公司按时、足额向廖智勇支付租金及其他租赁费用承担保证责任，故本院对美丽屋公司主张不承担连带责任的诉请不予支持。综上所述，美丽屋公司、易鸿悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司各负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊