江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7661号上诉人（原审被告、反诉原告）：栾玉婷，女，1996年12月13日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉纯，江苏丰亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滑彩英，女，1978年2月5日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘艳，江苏臻宇律师事务所律师。原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地江苏省南京市秦淮区苜蓿园大街**。法定代表人：杨福强，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭月辉，江苏圣典（六合）律师事务所律师。上诉人栾玉婷因与被上诉人滑彩英及原审第三人南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栾玉婷上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判或将本案发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对2012年3月25日《补充协议》的效力认定错误。1、该份《补充协议》中无栾华弟本人签字，代签人“胡俊”与居间人“吴洁”现均联系不上，无法确认《补充协议》系栾华弟的真实意思表示，对栾华弟不产生任何法律效力。2、案涉《借款协议书》、《欠条》以及其他证据中“栾华弟”的签字均系栾华弟亲笔签名，若如被上诉人所称签订《补充协议》时栾华弟本人在场，其未亲笔签名明显与其习惯不符，中介亦未要求栾华弟亲笔签名亦与常理相悖。3、因《补充协议》无栾华弟本人签字，存在重大证据瑕疵，不应被作为本案的定案证据。4、一审法院以被上诉人与栾华弟就借贷问题存在法院调解认定栾华弟认可《补充协议》，是错误的。在法院调解时，各方的意思表示均为借贷；《补充协议》因没有栾华弟本人签字，系伪造；伪造、倒签的《补充协议》完全可以将已发生的法院调解事实记载进去。二、一审判决对2012年4月6日的《借款协议书》条款的效力及该份《借款协议书》的法律性质认定存在错误。1、该份《借款协议书》在栾华弟向被上诉人出具的《欠条》的背面。一审中，被上诉人刻意隐匿《借款协议书》，存在严重的不诚信诉讼行为，其目的很明显是为了掩盖本案系借贷的真实法律关系。2、该份《借款协议书》中明确了案涉39万元款项系借款，被上诉人与栾华弟双方同意以交付案涉房屋的方式对案涉借款进行抵押担保，该约定明显符合“让与担保”的法律性质，其中关于房屋交接及逾期不还款办理过户的约定均系在担保法律关系的基础上进行的约定，双方并无任何房屋买卖的意思表示。3、《借款协议书》关于“逾期不还款，案涉房屋产权过户至被上诉人名下”的条款属于无效条款，基于该无效条款约定的违约情形、违约责任等亦属无效，不应视为双方存在房屋买卖的意思表示。4、《借款协议书》的鉴证方唐昕与《补充协议》的吴洁均系中介，同一行为又何须不同的居间方，更加证明《补充协议》系被上诉人伪造。一审法院仅凭该份《借款协议书》中存在关于案涉房屋过户、交付、户口迁入、水电费缴纳的条款，就认定案涉法律关系为房屋买卖合同关系，明显错误。三、被上诉人在起诉时亦隐匿了能够确定双方系借贷法律关系的雨花台法院的《民事调解书》，并作出“调解书内容是5年之后过户”的虚假陈述，该份《民事调解书》的真实内容为双方对借款数额、还款时间、还款方式及利息的约定。栾华弟签署的“欠条”在明确了借贷合意的同时未对借款期限作出约定亦符合法律规定，况且雨花台法院出具的《民事调解书》中已明确了还款期限、还款方式及利息，该份《民事调解书》依法属于栾华弟与被上诉人就借贷合意进行的补充约定。被上诉人以本票形式向栾华弟指定收款方交付款项并不违反法律规定，也符合借贷法律关系的特征；栾华弟借款的目的就是支付案涉房屋的购房款，被上诉人开立本票的数额即便与栾华弟购房款的价格一致，亦不能改变该笔款项系借款的性质。一审判决以栾华弟支付的购房款与被上诉人开立并交付给栾华弟的本票金额相一致即认为双方存在房屋买卖合同关系的说理内容无任何事实依据和法律依据。四、一审判决适用法律错误。被上诉人未能合理解释为什么栾华弟在场却不在《补充协议》上签字，且《补充协议》的代签人胡俊及中介吴洁均未出庭作证，栾华弟在取得案涉款项不久后去世，一审判决应对案涉《补充协议》依据《合同法》第52条及《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第63、66、85、86、90条的相关规定认定无效并作出不利于被上诉人的事实认定，一审法院适用相关法律判令上诉人承担相关责任明显属于适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。滑彩英辩称：关于涉案房屋系拆迁安置房性质，栾华弟与被上诉人就涉案房屋订立房屋买卖合同，应为有效。栾华弟与被上诉人此前的真实意思表示应系栾华弟将涉案房屋转卖于被上诉人，此事实在原审中上诉人亦认可确认。且自2012年4月起，栾华弟已将涉案房屋实际交于被上诉人居住使用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。光华公司述称：涉案房屋已具备办证的条件，至于双方的买卖行为，第三人未参与，也不知情，请求法院依法判决。滑彩英向一审法院提出诉讼请求：依法判令栾玉婷将其父亲栾华弟位于南京市秦淮区不动产过户登记至滑彩英名下，并由栾玉婷承担过户费用。栾玉婷向一审法院提出反诉请求：1.判令2012年3月25日栾华弟、滑采英签订的《补充协议》无效；2.判令滑采英立刻搬离位于南京市秦淮区的房屋，并将此房屋返还给栾玉婷。一审法院认定事实：栾华弟与栾玉婷为父女关系。栾华弟原承租公房于2008年被拆迁，并于2008年7月15日填报《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用房申请表》。2010年8月9日，南京市住房制度改革办公室向栾华弟出具《南京市经济适用住房购买通知书》，购房位置为银龙花园六期，房屋套型65平方米。2012年4月6日，栾华弟与光华公司签订《银龙花园经济适用房六期销售协议》，约定光华公司将银龙花园6-2幢912室销售给栾华弟，总房款为198934元，并于同日交款领取收据。2012年3月25日，滑彩英（乙方）签订收条并《补充协议》一份。其中收条载明：“今收到滑彩英购买南京白下区房屋定金人民币伍万元整。”《补充协议》约定：1、乙方于2012年3月25日支付甲方定金人民币伍万元整。2、甲乙双方于2012年4月10日前交接房屋，乙方支付甲方房款人民币叁拾叁万元整。3、甲乙双方于2012年4月10日办理法院调解。4、此房成交价为人民币叁拾玖万元整（房主净得价）。5、甲方支付丙方中介费人民币叁仟元整，乙方支付丙方中介费人民币贰仟元整。6、如甲方违约退还乙方定金伍万元整并支付乙方违约金伍万元整，如乙方违约定金不退，违约方支付丙方中介费。7、尾款人民币壹万元整，在该房屋过户当天乙方付清给甲方。《补充协议》落款甲方处签有“栾华弟（胡俊代）”，乙方处为滑彩英签字，丙方处签有“吴洁”。2012年4月6日，栾华弟出具收条一份，载明：“今收到滑彩英人民币叁拾玖万元整。”本案审理过程中，一审法院曾数次要求滑彩英出示该收条原件，滑彩英均未提交。后滑彩英向一审法院提交该收条原件，在其背面有落款时间同为2012年4月6日的《借款协议书》一份，立协议人为“房昕”，甲方为栾华弟，乙方为滑彩英，该协议约定：甲乙双方经友好协商双方遵守平等自愿和公平信用的原则，就坐落于银龙雅苑南京市白下区房产（系经济适用房）抵押借款一事，达成以下协议条款。第一条：甲方于2012年4月6日向乙方借款人民币390000元用于做生意，现将用银龙六期2幢912室产权房作为抵押，建筑面积70.27平方米，产权人为栾华弟，共有权人同意抵押，抵押期限为陆年，2012年4月6日至2018年4月5日止，甲方现将该抵押房产出租给乙方用于抵扣借款。第二条：在房产作为抵押时，甲方所借款项的年利息为25%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃本金和利息，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。第三条：有下列情况之一的算违约：1、预约甲方三次不到场算违约，不配合乙方过户算违约；2、甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约；3、甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入此房算违约；4、甲方提前还本金算违约；5、乙方在借贷期内向甲方索要借款算违约；6、在借款期间内，若甲方产权人去世，其继承人必须无条件履行本协议。第四条：违约责任：甲方违约须一次性将装潢费用付清（费用按票据计算），所借本金及陆年利息，另加违约金拾万元，一次性还清并承担搬家费用，乙方收到全部款项之时即为离开该抵押房之日。乙方违约所借欠款不予退还，并在三天之内搬出该房。第五条：甲方承诺在接到乙方的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该抵押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方。第六条：在过户该房时所有费用由乙方承担。第七条：该房产在交给乙方前的物管费，水、电、煤气费、有线电视等相关费用，由甲方承担，交付后一切费用由乙方承担。第十条：在过户此房时，领取甲方产权证、土地证的费用由乙方承担。另查明，2012年4月6日，南京市雨花台区人民法院受理滑彩英与栾华弟民间借贷纠纷一案，滑彩英于该案中提交了栾华弟于2011年1月1日出具的欠条一份，载明：“今欠滑彩英人民币叁拾玖万元整用于做生意于2011年12月30日前还清。”双方于同日达成调解协议：“一、栾华弟应归还滑彩英借款390000元，并自2011年12月31日起至还款之日止按银行同期贷款利率的四倍给付利息，于2018年6月30日前付清；二、本案诉讼费3575元，由滑彩英自愿负担。”南京市雨花台区人民法院据此于同日作出（2012）雨铁民初字第93号民事调解书。2012年4月6日，滑彩英的丈夫乔名于中国银行申请开立金额为198934元的银行本票一份，收款人为栾华弟，并另取款141390元。滑彩英陈述将其中部分款项支付给栾华弟。后栾华弟于2012年7月31日去世。关于栾华弟的继承人，栾玉婷陈述栾华弟父母已去世，栾华弟除栾玉婷外无其他子女，栾玉婷是栾华弟与栾玉婷母亲的非婚生子女。关于2012年3月25日的收条及《补充协议》签订情况，滑彩英陈述，胡俊为栾华弟的朋友，吴洁为中介，现两人均联系不上，房昕为中介，未找过此人；收条及《补充协议》签订时栾华弟本人在场，当时其叫胡俊代签，具体原因不知道；5万元房款定金是当天以现金支付给栾华弟。关于2012年4月6日于南京市雨花台区人民法院的调解及《借款协议书》，滑彩英陈述系为保证房屋买卖的履行而调解，提交的欠条为栾华弟倒签，调解与《借款协议书》先后顺序不清楚。滑彩英另陈述栾华弟于2012年4月6日向其交付案涉房屋，其一直居住于案涉房屋内。栾玉婷则认为栾华弟与滑彩英为民间借贷关系，《补充协议》非栾华弟本人所签，应为伪造、倒签。一审法院认为，根据查明的栾华弟申购案涉房屋相关资料，案涉房屋为拆迁安置房性质，而非经济适用房性质，因此如栾华弟与相对方就案涉房屋订立房屋买卖合同，并不因违反法律或行政法规的强制性规定而无效。本案争议焦点为滑彩英与栾华弟就案涉房屋是否存在房屋买卖合同关系。首先，关于2012年3月25日签订的《补充协议》，其体现为栾华弟与滑彩英系就案涉房屋成立房屋买卖合同关系，虽落款处栾华弟的签名为胡俊代签，但协议中约定“甲乙双方于2012年4月10日办理法院调解”，而滑彩英、栾华弟确于2012年4月6日至南京市雨花台区人民法院就民间借贷纠纷签订调解协议，所确认的借款本金39万元与购房款一致，能够认定栾华弟以其行为认可该《补充协议》；其次，从《借款协议书》的约定来看,不仅借款本金数额与《补充协议》约定的房款一致，且大量条款涉及案涉房屋过户、交付、户口迁入、水电费交纳等，并列有鉴证方，符合房屋买卖合同的特征；但仅约定抵押期限而未约定借款期限，并在约定高额利息的情况下将栾华弟提前归还本金作为违约事项，不符合通常民间借贷的约定；再次，从款项支付来看，滑彩英方于2012年4月6日开立的本票金额198934元，亦与栾华弟当日向光华公司所付购房款金额完全一致。综上，一审法院认为，栾华弟与滑彩英就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，双方并非民间借贷关系，现滑彩英已支付购房款，且案涉房屋已满足过户条件，故一审法院对滑彩英的要求过户的诉讼请求予以支持，第三人光华公司应协助办理，对栾玉婷的反诉请求不予支持。关于滑彩英主张栾玉婷承担过户费用的诉讼请求，因《借款协议书》中已约定过户费用由滑彩英承担，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、第三人南京光华房地产开发公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助栾玉婷将位于南京市秦淮区的不动产产权登记至栾玉婷名下；二、栾玉婷于上述不动产产权登记手续办理完毕后十五日内协助滑彩英将位于南京市秦淮区的不动产产权过户登记至滑彩英名下；三、驳回滑彩英的其他本诉诉讼请求；四、驳回栾玉婷的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费80元，反诉案件受理费40元，合计120元，由栾玉婷负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，被上诉人一审中陈述，虽然栾华弟给其出具了39万元的收条，但其实际向栾华弟支付的款项为38万元，尚有1万元，当时双方约定过户时支付。本院认为，本案双方的争议焦点为栾华弟与滑彩英签订的《借款协议书》、《补充协议》的性质。上诉人主张根据栾华弟与被上诉人签订的《借款协议书》及在南京市雨花台区人民法院签订的调解协议，栾华弟与滑彩英之间为民间借贷关系；被上诉人主张根据收条及《补充协议》，栾华弟与滑彩英之间实为房屋买卖关系。本院认为栾华弟与滑彩英之间为房屋买卖关系，理由如下：首先，从2012年4月6日《借款协议书》的约定来看，《借款协议书》并未约定借款期限、利息支付方式等民间借贷合同的核心条款，反而有大量的条文约定了房屋过户、交付、户口迁入、装修、水电费缴纳以及不配合过户、提前归还本金的违约责任等事项，不符合通常民间借贷的条款约定；《借款协议书》约定涉案房屋的抵押期限为六年，与涉案房屋实际五年后方能过户的实际情况也具有一致性。因此，该协议书虽名为借款协议，实则更加符合房屋买卖合同的特征。其次，虽然滑彩英与栾华弟在南京市雨花台区人民法院就民间借贷纠纷进行了调解，但滑彩英陈述调解协议所依据的2011年1月1日的欠条是为了调解倒签的，并非真实的欠条，上诉人对此亦予以认可；而滑彩英与栾华弟2012年4月6日刚签订《借款协议书》即去法院进行调解，调解协议亦仅约定2018年6月30日付清借款，未约定分期还款等内容，违反常理，故上诉人认为调解协议书可以确认双方之间为借贷法律关系，依据不充分。滑彩英陈述因担心涉案房屋买卖五年后无法过户时栾华弟不予返还购房款，故至法院调解，更具合理性。再次，滑彩英提交的《补充协议》及收条上，虽然栾华弟的签名是胡俊代签，但该协议有关交接房屋、至法院调解等事项的约定均与实际情况相符，栾玉婷称该《补充协议》系伪造、倒签，依据不足。最后，滑彩英的丈夫乔名曾于2012年4月6日开立金额为198934元的银行本票一份，收款人为栾华弟，该笔款项与2012年4月6日栾华弟与光华公司签订的《银龙花园经济适用房六期销售协议》约定的数额相同，滑彩英陈述其将栾华弟支付该笔款项系支付涉案房屋的购房款，较为可信。综上，滑彩英与栾华弟之间系房屋买卖关系，现滑彩英已经支付了大部分购房款，栾玉婷作为栾华弟的继承人，应当协助滑彩英将涉案房屋的产权登记至滑彩英名下，同时，滑彩英应向剩余的1万元房款支付给栾玉婷。综上所述，上诉人栾玉婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人栾玉婷负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二〇年十二月二十四日法官助理崔鸣书记员朱亚芳