河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民再100号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：买艳利,女,1974年4月8日出生,回族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：刘波，河南路通律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：耿青国,男，1965年11月26日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。原审第三人：刘洪生，男，1975年10月6日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：班全福，河南豫城律师事务所律师。再审申请人买艳利因与被申请人耿青国、原审第三人刘洪生房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民终3815号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月19日作出（2020）豫08民申331号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人买艳利及其委托诉讼代理人刘波，被申请人耿青国及其委托诉讼代理人秦童，原审第三人刘洪生的委托诉讼代理人班全福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。买艳利申请再审称，请求撤销由河南省焦作市中级人民法院作出的（2019）豫08民终3815号和河南省焦作市解放区人民法院作出的(2019)豫0802民初4195号的两份生效判决书，并重新审理。事实与理由，一、原审法院认定事实不清，证据不足。申请人只是中介人，真正存在房屋购买关系的是博骐置业有限公司经理刘洪生与耿青国。1、申请人是受刘洪生委托帮其宣传房源信息的，有刘洪生的情况说明可证。2、申请人在网上发布的售房信息是“朋友新区和谐有三套新房出售”，并不是说申请人自己有房出售。3、申请人收到被申请人的购房款后，留下谈妥的中介费，其余转账给了刘洪生。如果申请人是卖房人，不会将购房款转账给刘洪生。4、接待被申请人、介绍、看房、定房价、收房款、退房款的均是刘洪生，被申请人买房前清楚刘洪生的开发商经理身份。5、被申请人拿到的交款凭证的开据人是“焦作市政源咨询服务有限公司”，如果申请人是出卖人，政源公司不可能出具该凭证。6、被申请人在收到政源公司出具的交款凭证后，继续让申请人转交剩余房款，也能证明被申请人知道出卖人并不是申请人。7、房屋出现刑事情形后，刘洪生给被申请人退了部分房款，如果被申请人之前不知道刘洪生的存在，为何会在后来与刘洪生直接联系获得退款。8、根据公安机关备案的《26套一房二卖统计表》信息，涉案房屋出售给耿青国之前，所有权人并不是申请人，且该表上登记的涉案房屋收款人只有刘洪生和政源公司的靳华，证明申请人不是涉案房屋收款人。因此，申请人在整个房屋买卖中只是发布房源信息以及代交房款。二、涉案房屋涉及靳华一房二卖诈骗案件，被申请人已被公安机关列入靳华诈骗罪一案的受害人名单，公安机关已将靳华收到被申请人缴纳的购房款列为诈骗案件的数额。1、靳华案目前仍在调查处理，第三人刘洪生已提供转给靳华涉案房款的银行账单，公安机关对于房款走向和实际收款人都记录在案，公安机关已要求刘洪生退还了部分购房款项，被申请人向刘洪生出具了退款收条，剩余靳华收到的购房款也会通过公安机关退回给受害人。2、第三人提供的《26套一房二卖统计表》中的买家均被公安机关列为靳华诈骗罪一案的受害人，被申请人为受害人之一，原审不应直接否认被申请人与靳华、政源公司的房屋买卖关系。3、原审采纳的鉴定意见书上受害人名单仅为进行交款凭证鉴定的人员，并不是所有受害人，该行为并不是公安机关强制性要求的，因此并不能采纳鉴定意见书上的人员而否认被申请人耿青国的受害人身份。被申请人不协助警方调查只是在躲避一房两卖案件中的受害人身份，意图让申请人承担所有责任和风险以保障其个人利益，且否定刑事案件的关系，被申请人会得到来自靳华案和申请人的双份退款，该要求不合理，此案件应以靳华诈骗案的审理结果为依据，故应中止本案审理。请求在查明案件事实、厘清案件法律关系前提下，依法纠正原判错误，维护申请人的合法权益。耿青国答辩称，原一审、二审判决清楚，申请人买艳利发布了售房信息，被申请人向买艳利转账支付了购房款，买艳利又安排了其丈夫带领耿青国实地看房，原一审、二审判决书认定的买艳利与耿青国构成买卖房屋关系，完全符合客观事实，请求驳回申请人的再审请求。刘洪生答辩称：原一审、二审认定申请人买艳利是涉案买卖房屋的售卖人，认定事实错误，买艳利只是涉案房屋的中间人或介绍人，涉案房屋的买卖完全是受焦作市政源咨询服务有限公司法人代表靳华介绍涉案房屋的介绍人。耿青国向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款328000元及利息（利息以328000元为基数，自2018年8月6日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际返还之日），如查明第三人需要承担责任，也向第三人主张权利；3、本案的诉讼费用、保全费、保费等费用由被告承担。一审法院认定事实：被告买艳利发布消息，称焦作新区两栋单元楼出售，一套90多平方、单价4100元，另一套120多平方、单价4500元。耿青国看到消息后，与买艳利洽谈。买艳利安排其爱人带耿青国去看房，并催促耿青国缴纳房款。2018年8月1日，耿青国向买艳利账户转款320000元，买艳利收到后，同日向第三人刘洪生转款300000元。买艳利将政源公司出具的交款凭证交付给耿青国。交款凭证载明：和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户，面积122.99平方，单价3220元，总价396028元，已交198014元，交款人陈见风。2018年8月6日，耿青国通过微信向买艳利付款8000元。2019年6月3日，耿青国与买艳利通过微信聊天商谈一起向刘洪生追款事宜。2019年6月18日，耿青国出具收条，载明收到刘洪生退高出房款部分50000元。2019年7月19日，耿青国再次出具收条，载明收到刘洪生退出房款31986元。第三人刘洪生以靳华涉嫌诈骗为由报案，焦作市公安局焦南分局于2019年5月14日受案，并对靳华于2019年6月3日刑事拘留。史秋萍等人以房屋买卖合同为由，在郑州高新技术产业开发区人民法院以博骐公司、政源公司和刘洪生为被告起诉，该院以靳华涉嫌犯罪为由裁定驳回起诉。史秋萍不服提出上诉，郑州市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。另查明，耿青国为申请诉讼保全，在阳光财产保险股份有限公司焦作中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支付保险费984元。一审法院认为：原、被告之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。本案原告缴纳了购房款，但没有得到房屋，这一事实各方均无异议。无论原告与何人存在房屋买卖合同关系，由于原告事实上无法取得交易房屋，其合同目的无法实现，其主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但由于双方并未签订书面房屋买卖合同，对原告究竟与何人存在房屋买卖合同关系，成为本案争议的焦点内容。一、买卖合同主体的认定。由于房屋买卖合同并非要式合同，法律未要求必须以书面方式出现，因此以口头方式成立的房屋买卖合同仍然合法有效。结合本案具体情况，综合认定与原告存在买卖合同关系的主体是被告买艳利，主要理由：第一，被告买艳利发布了房屋销售的信息，且发布信息中未载明是他人的房屋。通过微信语音聊天记录可以看出，其发布的内容“焦作新区两栋单元楼出售，一套90多平方、一套120多平方，价格优惠，有意者请联系我”，自始至终买艳利未披露其是代他人销售，原告直接与买艳利洽谈购买房屋的具体坐落、价格、付款等主要合同内容，原告有理由相信是购买被告买艳利的房屋。第二，被告买艳利安排其爱人带原告实地看房，以及直接接受原告交付的购房款，以实际行动履行了房屋买卖合同的义务并行使了接受购房款的权利。虽然其交付给原告的收款收据是由政源公司出具的，但其中内容与原告付款金额等并不吻合，不能证明履行合同另一方主体是政源公司。第三，不能认定买艳利系受刘洪生委托销售房屋。虽然被告认为其系受刘洪生委托销售房屋，但刘洪生在庭审中对此予以否认，被告亦未提交证据证明委托的事实存在。如果是委托关系或者是促成原告与刘洪生交易的中间人的话，在没有明确授权的情况下直接对房屋的价格、付款等作出意思表示，违背常理。正常情况下，作为中间人应安排原告与刘洪生直接洽谈，并由刘洪生收取房屋款项，但买艳利直接收取购房款，且在收取购房款后亦未向原告表示款项需要转交给他人。同时，买艳利向刘洪生转交款项时，扣除了28000元未予转交，同样不符合中间人的身份。第四，刘洪生直接向原告退还部分款项，并不改变买艳利作为房屋出卖人的身份。刘洪生辩称退还的款项系其收取的中介费，同样否定了买艳利所称的系受刘洪生委托销售房屋的说法。虽然刘洪生并未提供证据证明其与买艳利之间在向原告销售房屋过程中的作用和关系及原告为刘洪生出具收到条，原告无法取得房屋，为减少损失与被告共同向刘洪生追款，但不能视为原告认可购买的是刘洪生的房屋。综上，买艳利所辩称其系受刘洪生委托销售房屋的抗辩观点不能成立。二、关于是否需要先刑后民的问题。被告及第三人均认为本案涉及违法犯罪，应当本着先刑后民的原则，裁定驳回原告起诉，将案件移送公安机关。该院认为被告及第三人的观点不能成立。主要理由：第一，本案与史秋萍等所诉案件情形不同。郑州市中级人民法院生效裁定认为应当驳回起诉的案件，系史秋萍等人直接向政源公司和博骐公司购买的房屋，犯罪嫌疑人靳华以政源公司名义进行了诈骗行为，在刑事案件未处理完毕之前，确实应当移送公安机关查明。但本案原告始终未与靳华、政源公司发生直接的买卖关系，亦未向政源公司或靳华付款，因此现有证据不能认定原告所主张的权利与犯罪嫌疑人靳华的犯罪行为有直接关联性。第二，靳华案件的被害人不包括原告。靳华被追究责任，报案人是博骐公司和刘洪生，其自认其系受害人。在公安机关出具的鉴定意见书上载明的被害人包括本案被告买艳利，而没有原告耿青国，同样不能认定原告的买卖合同系嫌疑人靳华所为。第三，不排除买艳利在政源公司（靳华）处购买房屋后转卖原告牟利的可能性。根据查明的事实，买艳利在收取原告交付的购房款后，直至靳华于2016年6月3日被采取强制措施，长达10个月的时间占有28000元未向刘洪生或靳华支付，该28000元有可能作为被告转卖所得收益。第四，买艳利作为受害人可以通过刑事诉讼向靳华主张权利。其作为被害人向公安机关提交了交款凭证，其权利受损与靳华的违法犯罪行为具有较强的关联性，其可以通过刑事诉讼的方式维护自身的合法权益。综上，根据现有证据不能认定原告的房屋买卖行为与靳华的违法犯罪行为具有刑法上的关联性，本案不具备追究刑事责任的可能性。相反，如被告买艳利因违法犯罪遭受损害的，可以向有权机关主张。三、关于买艳利与刘洪生的责任承担问题。根据合同相对性原则，与原告存在买卖合同关系的主体是买艳利，在无法定事由的情况下，刘洪生不应直接向原告承担责任。四、原告损失数额的确定。原告所缴纳购房款为328000元，第三人刘洪生已经向原告退还了81986元，该部分应当自原告的损失中扣减。至于原告主张的利息部分，原告主张自交付之日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，符合法律规定，予以支持。原告主张的为申请保全购买保险而支出的保险费，并非必然发生的费用，对该请求不予支持。一审法院判决：一、解除原告耿青国与被告买艳利关于焦作市解放区映湖路和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户的房屋买卖合同（口头合同）；二、被告买艳利于本判决生效之日起十日内返还原告耿青国购房款246014元及利息（利息计算方法为：自2018年8月6日起至2019年6月18日，以328000元为基数；自2019年6月19日起至2019年7月19日，以278000元为基数；自2019年7月20日起至实际清偿之日止，以246014元为基数；上述利息计算标准均以中国人民银行同期同类贷款利率为准）；三、驳回原告耿青国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3110元，保全费2160元，由原告耿青国负担700元，被告买艳利负担4570元。买艳利向本院上诉请求：1、撤销原审（2019）豫0802民初4195号判决，改判上诉人不承担责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院查明的案件事实与一审查明的一致。二审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据本案查明的基本事实，发生涉案房屋买卖关系的当事人系买艳利与耿青国。买艳利上诉称其并非涉案房屋的所有权人，买卖涉案房屋是刘洪生让帮忙宣传销售的，实际卖房人应是政源公司，其只是中间人。但其没有提供相应的居间合同及实际卖房人系政源公司且政源公司对买卖房屋行为予以追认的相关证据，故其辩解理由不能成立，法院不予采信。原判买艳利返还耿青国购房款及相应利息，并无不当。由于发生涉案房屋买卖关系的当事人系买艳利与耿青国，不涉及案外人政源公司及靳华，买艳利所称的刑事案件不影响本案的审理，故本案不存在先刑后民的问题。关于买艳利申请调查的内容（被害人名单、公安机关对耿青国的询问笔录）不影响本案事实的认定，故对其申请法院不予准许。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人买艳利负担。再审中，双方均未提交新的证据。本院对一、二审查明的事实予以确认本院再审认为,本案中，耿青国和买艳利之间不存在房屋买卖合同关系。首先，双方未签订书面的买卖合同。2018年8月1日买艳利在收到耿青国320000元后，将一部分款项转给了刘洪生，刘洪生将部分款项转给了靳华指定的账户上，2018年8月1日焦作市政源咨询服务有限公司出具了交款凭证，买艳利即将该凭证转给了耿青国，耿青国并未提出异议而且接收了该凭证。其次，该交款凭证明确载明了交款人是耿青国的妻子陈见凤，而且凭证上载明了房屋位置、面积、单价，特别是收款人为焦作市政源咨询服务有限公司，该一系列信息符合房屋买卖合同的主要内容要求。另外在靳华诈骗一案中已将耿青国作为受害人。综上耿青国除了能够举证其转账给买艳利房款328000元的事实以外，没有其他客观证据能够进一步证明买艳利是房屋出卖人，依据该事实不能认定买艳利的房屋出卖人身份。耿青国所称买艳利是房屋出卖人的主张，证据不充分，不能支持。耿青国以房屋买卖合同纠纷为由起诉向买艳利提出本案诉讼主张，不能得到支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十第一款第（二）项之规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民终3815号民事判决和河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初4195号民事判决；二、驳回耿青国的诉讼请求。一审案件受理费3110元，保全费2160元；二审案件受理费6220元，共计11490元，由耿青国负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  杨 柳审判员  范炳鑫二〇二〇年十二月二十四日法官助理元江丽书记员郭海红