浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5122号 上诉人（原审原告）王春艳，女，1972年3月13日出生，蒙古族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人徐岚，女，1952年3月5日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审被告）王明远，女，1960年7月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人毛先敏，浙江叠胜律师事务所律师。 上诉人王春艳因与被上诉人王明远物权保护纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初6998号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2003年12月25日，王明远与郭木旺（KUOMU-WANG，德国籍）签订《租屋合同》，约定将案涉房屋租赁给王明远使用，从2004年1月1日起，租期两年，到期前两个月通知对方，首期六个月交匙现款付清，第二期当年六月前进入甲方（即郭木旺）账户，随后每半年在使用前一个月付清；房租每月1350元，乙方（即王明远）可以装修，经费自理。2013年9月，王明远与郭木旺签订《延期住家合同》，约定将原始合同再延期三年至2016年12月31日，房租由每月1574.1元提升6%，从2014年1月开始每月租金为1668.5元，在使用前一个月付清，在同样条件下，乙方（即王明远）有权转租给他人而合同不变。2016年10月12日，双方约定将合同延期至2019年12月31日，2017年1月1日开始每月房租为1768元。2016年12月7日，因案涉房屋需要翻修等原因，王明远要求租赁期延长五年即到2021年底，并要求郭木旺回信确认，郭木旺回信称：“王老师，我们同意将合同延期止2021.12.31，当然其中损失几仟元，为了我们友谊之见，ok。郭木旺梁汉凤。”2018年1月26日，徐康**（王明远丈夫）将2018年上半年房租转给梁汉凤，郭木旺通过微信确认收到上半年房租。2018年6月1日，徐康**通过手机转账将2018年下半年房租支付给梁汉凤。2018年4月19日，王春艳与郭木旺签订《杭州市房屋转让合同》，约定将案涉房屋转让给王春艳，合同约定案涉房屋无租赁、交房日期为合同签订一日内等内容。同年4月23日，双方对该份合同进行公证。2018年5月14日，王春艳办理了房屋登记手续，取得案涉房屋所有权。王春艳认为，王明远占有王春艳的房屋，严重侵犯了王春艳的法定权利，故提起诉讼。 王春艳请求判令：1.王明远腾退房屋，并交还给王春艳。2.王明远赔偿非法占有房屋期间的损失每月8000元直至腾退房屋止（从2018年5月14日起至2018年8月14日共计损失暂计24000元，实际支付按腾退之日为止）。 原审法院认为，本案的争议焦点系王明远与郭木旺之间的租赁关系是否真实有效、租赁的期限及是否适用买卖不破租赁问题。关于王明远与郭木旺之间的租赁关系是否真实有效问题，根据王明远提交的证据，其与郭木旺从2003年12月25日起陆续签订《租屋合同》、《延期住家合同》及补充协议，结合2018年1月26日、6月1日的房租缴纳记录、微信聊天记录，可认定王明远与郭木旺就案涉房屋存在租赁关系。关于租赁期限问题，王明远在2016年12月7日书写的邮寄给郭木旺的信件中要求租赁期延长至2021年底，郭木旺回信同意将合同延期至2021年12月31日，其虽未在信件尾部签署具体日期，但郭木旺回寄的信封邮戳具体日期为2016年12月28日从德国发出，2017年1月10日到达杭州，可知郭木旺在2016年时已同意将租赁期延长至2021年底。关于是否适用买卖不破租赁问题，王春艳取得案涉房屋所有权的时间为2018年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，王春艳应受前述租赁合同的约束。王春艳申请对案涉房屋的租金予以评估，原审法院认为，王明远占有案涉房屋系基于租赁关系，在无证据证明其与郭木旺有恶意串通的情况下，即便约定租金低于市场标准，也应遵照执行。王春艳要求王明远赔偿占有房屋期间的损失的要求，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：驳回王春艳的全部诉讼请求。案件受理费400元，由王春艳负担。 宣判后，王春艳不服该判决，提出上诉称：一审法院违反法定的证据规则，致使本案的事实认定错误。上诉人于2018年5月向原产权人郭木旺购入了案涉房产。原产权人郭木旺在房屋转让合同中，明确表示房屋不存在租赁；上诉人前往收房却意外得知被上诉人在案涉房屋中实际居住，故引发纠纷。2020年4月8日，本案一审开庭审理，上诉人为支持自己的诉讼请求，向法庭提供了房屋转让合同，该合同经过杭州钱塘公证处公证，案涉房屋没有租赁，是原产权人郭木旺真实意思表示是无可置疑的，该证据于2018年4月19日形成于国内。被上诉人向法庭提供了数份合同、书信往来以及微信聊天记录，以此证明租赁关系真实存在，租期延至2021年12月30日；但是由于原产权人郭木旺移居德囯十几年，仅在2018年初回国小住，因此，被上诉人提供的合同、书信往来以及微信聊天记录，都形成于德囯，在法庭上，被上诉人也自认这一事实。这些证据不仅形成于国外，而且证据时间节点均在2018年4月19日之前，不能合法否认此时间节点原产权人对涉案房屋没有租赁这一真实意思表示。被上诉人在2018年4月19日时间节点之后唯一可提供的国内证据是2018年6月1日的汇款凭证，但是据原产权人郭木旺的国内代理人徐志光表示，该笔汇款郭木旺始终没有收取（法院可以依职权调查），上诉人更加坚定相信租赁关系已经以某种形式得以解除。综上，尽管被上诉人坚持主张租赁关系存在，但是租赁合同的对方当事人，即原产权人郭木旺，没有以任何身份参加诉讼，因此其提交的所有与之相关的证据真实性都无从质证。尤其，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条之规定：“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。”被上诉人提交的系在中华人民共和国境外形成的证据，应当经过公证和认证程序，尤其在其主张的租赁关系的对方当事人不在场的情况下，域外证据经公证和认证的合法性显得特别重要和关键；但是一审法院不仅无视证据规则的规定及上诉人提出的异议，执意釆信这些形式不合法的证据，并以此作为定案的唯一根据；同时，却对形成于国内之汇款凭证证据不进行依职权调查。据此，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，本案一审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人王明远辩称：一、被上诉人在一审中提交的证据符合证据规则的规定，一审法院认定事实正确。被上诉人为还原案件事实全貌，向一审法院提交了多份证据，均客观形成于双方纠纷发生之前，经举证、质证和法庭调查符合证据规则，因而被采信为定案依据。上诉人所称，一审法院违反证据规则，致使本案事实认定错误的上诉理由没有任何依据。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第16条的规定，当事人提供的公文书证系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经过所在国公证机关的证明。被上诉人与案外人郭木旺的房屋租赁合同、往来信件均属于私文书证，不是证据规则第16条规定的须经公证的公文书证。其次，本案中被上诉人提供的证据，事实上也并非形成于境外。被上诉人与案外人郭木旺以邮寄信件的方式达成房屋租赁合同关系。被上诉人寄给案外人的信件属于要约，而案外人的回信属于承诺。我国合同法采用的是到达主义，承诺通知要到达要约人的时候，合同才生效。因此，被上诉人提供的房屋租赁合同以及相关书信均形成于中国境内。二、上诉人于物权保护诉讼缺乏请求权基础，被上诉人享有物权上的占有保护请求权。值得注意的是，本案上诉人是以物权保护纠纷为案由诉讼，而非房屋租赁合同纠纷为案由。因此，审理的重点应该是争议双方在物权上的各自权利和请求权基础，而不是纠缠于被上诉人与案外人的租赁关系。根据物权法占有理论，占有保护请求权无需证明自己占有是正当，仅需证明自己占有的事实。本案中，被上诉人作为案涉房屋的占有人，占有的事实早于上诉人取得所有权的时间，且持续占有至今。尽管占有人不需要对自身是否合法、有权、善意占有负有举证责任。但是在一审中，被上诉人还是提供了充分的证据证明，且被一审法院依法认定。被上诉人有权占有的事实状态，应受到法律保护。三、侵害上诉人权利的是案外人郭木旺，但其二人的权利义务关系和法律纠纷均与被上诉人无关。上诉人提交的公证书公证事项仅为签约行为的公证，并非公证员上门确认标的物现状的现场公证。房屋转让合同是上诉人与郭木旺双方之间的约定，其权利义务关系仅约束该合同的相对双方，即便经过公证，也不能对第三方的权利产生变更。根据上诉人提供的房屋转让合同第四条，交房方式约定自合同签订之日起一天内，交房查验内容是房屋腾空情况、房屋钥匙等。经查验后，双方签订房屋交割单，也就是合同的附件2，甲方将房屋交付给乙方。一审庭审中上诉人承认了郭木旺没有依约交付房屋。上诉人也没有依合同约定的交房时间上门查验房屋状况，只能说明当时案涉房屋存在租赁，上诉人取得的是附带债权的物权，但是案外人郭木旺的承诺是否真实、是否履行了房屋转让合同的义务、是否对上诉人存在欺诈，无论如何都与被上诉人无关。四、上诉人与案外人郭木旺存在恶意串通行为，绝非善意买受人，而且被上诉人认为是涉嫌恶意诉讼。以生活常识和交易习惯来讲，购买人在交易之前对房屋现状不上门查看，显然是不合理的。在接受法官询问时，上诉人不能做出合理解释。另外，上诉人与案外人郭木旺签订的房屋转让合同，约定的价格是220万，折合是每平方米仅2.6万元，明显低于市场价格。就此价格推知上诉人是因接受既有租赁的房屋即负有债权的物权，而能以如此低的价格购得。综上，被上诉人认为原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 双方当事人均未提供新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：郭木旺与王明远自2003年12月25日起即成立租赁关系，期间双方还签订了《延期住家合同》及补充协议，另根据王明远提供的其与郭木旺的往来信件，及2018年1月26日、6月1日的房租缴纳记录、微信聊天记录等证据，可认定王明远与郭木旺约定将租赁期限延续至2021年12月31日的事实。王明远提供的郭木旺的回信等证据虽系郭木旺由德国邮寄至我国境内，但该书证有别于域外形成的公文书证，故不应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条关于“当事人提供的公文书证系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关证明，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续”的规定，王春艳提出王明远提供的相关证据形成于国外，未办理公证、认证手续，不符合证据形式要件的上诉理由不能成立，本院不予采信。王春艳虽于2018年从郭木旺处受让了案涉房屋，但其在无有效证据证明郭木旺与王明远的租赁关系已解除的情形下，以王明远非法占有案涉房屋为由要求王明远腾退房屋并赔偿占有房屋期间的损失，缺乏事实及法律依据。综上，上诉人王春艳的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由王春艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇二〇年十二月三日 书记员  王 琳