四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初2487号 原告：冯仁德，男，1974年12月18日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人：杨斌，四川首诺律师事务所律师。 被告：营山县城乡发展投资经营有限公司，住所地：营山县朗池镇红光街**（朗润国际小区旁）。 法定代表人：司先迪，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。 原告冯仁德与被告营山县城乡发展投资经营有限公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年9月8日、10月日两次公开开庭进行了审理。原告冯仁德及委托诉讼代理人杨斌，被告城投公司的委托诉讼代理人蒋胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯仁德向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年10月14日签订的《房屋拆迁协议书》中以产权调换方式将位于营山县××路××幢××单元××号××住房**的约定；2.判令被告向原告给付房款530790元（按同地段市场价7800元／㎡计算68.05㎡）；3.判令被告向原告给付从2018年7月1日起至今的过渡安置费19598元；4.判令被告向原告支付被拆迁房屋房地产评估价值总额10％的违约金24914.70元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告于2011年10月14日签订了《房屋拆迁协议书》，约定还房给原告底层营业用房一间、住房**。而被告在还给原告门市房一间和住房两套后，拒不向原告返还双方约定的位于营山县××路××幢××单元××号××房××。经核实，原合同所约定的的南二院Ｃ6幢根本就没有修建，已不能修建，致使产权调换的合同目的落空，不能实现合同目的。被告已严重违约，经原告多次与被告交涉，被告都不能履行合同并单方强行异地重新安置原告，原告不能接受。所以，原告依法诉请人民法院裁判以支持原告的诉讼请求。 被告城投公司辩称，因《房屋拆迁协议书》所涉及的三套住房及一间门市房，城投公司已实际交付两套住房、一间门市房给冯仁德。由于受地块位置限制导致规划变更，继而原约定的C6幢安置房没有修建，城投公司也就无法将协议中约定的C6幢2单元302号面积68.05㎡的住房一套向原告交付。同时，涉及C6幢安置房的其他拆迁安置户，都已经通过重新选择其他安置房予以安置。就冯仁德的安置房问题，城投公司在相邻的安置小区给冯仁德预留有住房一套，但冯仁德又不满意。现在冯仁德要求以货币安置方式解决，相关补偿标准只能按拆迁规定的货币安置价格标准进行安置。冯仁德主张按7800元／㎡计算房屋价格，缺乏依据。同时，按拆迁政策规定，选择货币安置房屋，就不应计算房屋安置过渡安置费，冯仁德应将已领取的过渡安置费退还给城投公司。 经审理查明，因营山县城市建设需要，城投公司需拆迁冯仁德所居住的××镇××村××社的的所有建筑物、附属物。根据营山县人民政府的拆迁政策，经拆迁人城投公司与被拆迁人冯仁德协商后于2011年10月14日签订了《房屋拆迁协议书》。协议约定：拆除冯仁德原房屋面积221.2㎡，拆迁人城投公司应返还给冯仁德位于××路××小区××幢××层××号营业用房一间（面积40.08㎡），住房三套（其中Ｃ2幢1单元3层1号住房面积107.95㎡、Ｃ4幢2单元6层2号住房面积107.95㎡及Ｃ6幢2单元3层2号住房面积68.05㎡）；同时，协议中还约定了房屋产权调换补差款以及交付房屋过渡期内应给付被拆迁人过渡安置费；协议第十二条约定：本协议签订后，双方必须履行本协议的全部事项，如一方违约，违约方按被拆迁房屋房地产评估价格总额的10％支付违约金；协议第十四条决算后，冯仁德应补给城投公司产权调换补差款51407元。 在拆迁协议履行及金新佳苑安置小区建设过程中，因政府原规划的金新佳苑安置小区受地块位置所限，取消了原规划修建的C6幢安置房，也无法在该地块上修建C6幢安置房。 2013年的时候，城投公司将××路××小区××幢××层××号营业用房一间、其中Ｃ2幢1单元3层1号住房一套、Ｃ4幢2单元6层2号住房住房一套交付给冯仁德管理使用，冯仁德现已装修入住。双方在交接一间营业房及两套住房时进行了清算，包括面积误差等，结算单载明：冯仁德（火箭村4社），原旧房221.2㎡，签订时间2011年10月14日，冯仁德应补城投公司51407元已结清。1.住房，原合同Ｃ2-1-3-1号107.92㎡，实际106.08㎡，少1.87㎡在3％内；Ｃ6-2-3-2号68.05㎡，暂不结算；Ｃ4-2-6-2号107.95㎡，实际106.02㎡，少1093㎡在3％内；少3％内：3.8㎡，城投公司补差给冯仁德5016元；2.原合同Ｃ3-20号40.08㎡实际40.74㎡多0.66㎡，冯仁德补偿给城投公司1201元；3.过渡费无超期，本次结算旧房面积174.75㎡，剩余旧房面积46.45㎡未结算。本次结算后，城投公司应补给冯仁德面积差价款3815元。 因变更规划致C幢安置房没有修建，城投公司按合同约定一直在给付未安置房屋的超期过渡安置费，涉及冯仁德未结算的旧房面积46.45㎡，城投公司按超期过渡费标准12元／㎡已经计算给付超期过渡费至2019年6月30日。 在此过程中，因C6幢安置房未修建，涉及有C6幢的拆迁还房户17户，经城投公司或拆迁还房办与拆迁户协商后，在金新佳苑或定福家园安置房小区由拆迁户选择房屋安置，除了冯仁德之外的其他16户拆迁安置户已选定房屋予以安置，仍按面积结算补差。现在，金新佳苑已无房可选，定福家园安置房小区尚有C1幢1单元301号小户型房屋一套，冯仁德现场查看后，对该套房屋不满意，拒绝接收该套安置房。诉讼中，法庭希望由城投公司提供其他安置房房源供冯仁德选择，但城投公司称目前无就近的安置房房源，如跨区域选择安置房安置，或又存在引发其他拆迁安置户不满。 因城投公司无房安置，冯仁德主张由城投公司给付并按营山县城同地段商品房市场价7800元／㎡计算68.05㎡的房屋价款530790元，而城投公司辩称涉及以货币安置或安置区回购安置房，依据2018年8月17日营山县人民政府十七届64次会议纪要精神，安置房回购不能超过4000元／㎡，城南镇火箭村定福家园安置小区按3700元／㎡进行回购。当然，该次会议纪要中未涉及有火箭村4社金新佳苑安置房小区回购安置房价格问题。 诉讼中，经本院通过房屋中介及金新佳苑安置房小区业主走访了解，案涉金新佳苑安置房小区地段的安置房，目前市场转让价格在5000元／㎡左右，房屋所在位置及楼层对价格有较大影响。 审理中，因原、被告双方对安置房回购或转让价格以及被告城投公司是否违约存有太大争议，加之县拆迁安置还房办提出因拆迁安置还房体量太大，如果不要安置还房，以货币收购方式安置只能以政府确定的回购价收购，否则可能产生连锁反应。经本院多次召集双方当事人及棚改办、拆迁安置还房办协调，城投公司及拆迁安置还房办均愿意继续给被拆迁人解决安置还房一套，并提供了几处安置房房源，原告冯仁德均不满意未接受安置房。之后，城投公司再次提供房源即位于县××路云凤棚改安置房1＃楼2单元3楼1号安置住房一套（面积74.9㎡），原告冯仁德认为该房屋位置吊角，仍不愿意接受该安置房。 本院认为，本案的争议焦点问题：1.因政府变更规划没有修建Ｃ6幢安置房致城投公司无法交付合同中约定的Ｃ6幢2单元3层2号住房（面积68.05㎡）给冯仁德，城投公司是否违约？2.因无房安置而以货币支付房屋价款时的房屋单价标准？本院认为，原告冯仁德与被告城投公司所签订的《房屋拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该协议合法有效，原、被告应按协议约定履行义务。但在合同履行过程中，因政府变更规划导致Ｃ6幢安置房不能修建，并不能归责于被告城投公司。除了Ｃ6幢的安置房无法交付，其余安置房已实际交付。所以，原告冯仁德据此认为城投公司违约并主张违约金的理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，原告冯仁德请求解除《房屋拆迁协议书》中以产权调换方式取得营山县××路××幢××单元××号××住房**的约定，符合法律规定，本院应予支持。 原告冯仁德主张由被告城投公司按同地段商品房市场价7800元／㎡计算并支付房款的请求，本身拆迁安置房还房与商品房品质上有差异，加之涉案安置房小区所在位置的安置房，经本院调查走访市场转让价格也就在5000元／㎡左右，与政府确定的安置房回购价格仍有较大差异。鉴于诉讼中，城投公司愿意为原告联系安置房房源解决原告的安置还房问题，原告冯仁德也表示愿意接受由城投公司继续联系房源予以安置。城投公司应积极联系协调安置房房源并与原告冯仁德沟通后，尽快予以还房安置。 当然，按合同约定，因城投公司不能交房房屋，仍应继续给付冯仁德未结算的旧房面积46.45㎡的超期过渡费，即从2019年7月1日起仍应按12元／㎡计算给付超期过渡费至交付安置房时止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2011年10月14日签订的《房屋 拆迁协议书》中以产权调换方式由冯仁德取得位于营山县××路××幢××单元××号××住房**的约定； 二、被告营山县城乡发展投资经营有限公司于本判决 发生法律效力后六十日内为原告冯仁德落实解决好一套安置还房； 三、被告营山县城乡发展投资经营有限公司应继续给付原告冯仁德未结算的旧房面积46.45㎡的超期过渡费（从2019年7月1日起按12元／㎡计算给付至落实好安置还房为止）； 四、驳回原告冯仁德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4777元，由被告营山县城乡发展投资经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟晓勇 二〇二〇年十二月十六日 书记员  冯 雯