湖北省襄阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂06执复183号复议申请人（异议人、利害关系人）：湖北地荣建筑工程有限公司。住所地：襄阳市襄城区。法定代表人：窦地荣，该公司经理。申请执行人：雷云，男，1968年7月12日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被执行人：襄阳市盛兴创业房地产开发有限公司（以下简称盛兴公司）。住所地：襄阳市襄州区。复议申请人湖北地荣建筑工程有限公司（下称地荣公司）不服襄阳市襄州区人民法院（下称襄州法院）（2020）鄂0607执异76号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。襄州法院查明，雷云与盛兴公司及第三人杨浩债权转让合同纠纷一案，该院于2017年7月31日作出（2017）鄂0607民初1970号民事判决，判令盛兴公司支付雷云转让费1200万元及利息，该案进入执行程序后，该院于2018年11月16日扣划了盛兴公司在交通银行襄阳分行2664账户上的存款395万元，盛兴公司于2018年11月19日向该院提出执行异议，要求退还此款，由该公司用此款支付工程款，办理网签备案所需费用。该院在审查该案异议过程中查明，一、2017年10月25日，盛兴公司与原襄阳市××区住房保障和房屋管理局、交通银行襄阳分行签订《襄阳市××区商品房预售资金使用管理协议书》，该协议就商品房预售资金的收存、拨付、使用等事项进行了约定。协议上载明：预售商品房项目名称为“东方新城”，坐落于襄阳市××区交通路，预售房屋为3幢276套，使用资金监管账户为交通银行襄阳分行426899991010003062664账户，该协议还约定了其他内容。盛兴公司在开设此监管账户后，自设立之日至该案执行异议审查终结，仅收到“东方新城”项目第16幢、17幢、18幢中208套购房人交的首付款，而未收到过银行按揭贷款及除首付款之外的下余购房款。截止2019年3月20日，上述三幢楼房的276套房屋，已出售186套，此186套房屋的购房者除首付款之外，下余购房款及其银行按揭贷款均未进入2664号账户，而是由盛兴公司另行收取，若每套房屋另行收取金额按52万元计算，则盛兴公司另行收取的款项达9672万元。盛兴公司可用另行收取的款项为购房者支付办理网签备案所需费用及三幢楼房的工程款，该院划拨盛兴公司2664号账户上的资金395万元，并不影响该公司支付工程款以及办理网签备案所需费用。盛兴公司未将所收按揭贷款及除首付款之外的下余购房款存入2664号账户，不符合2017年10月25日盛兴公司、交通银行襄阳分行、原襄州区住房保障和房屋管理局三方签订的《襄阳市××区商品房预售资金使用管理协议书》第二条、第三条的约定，盛兴公司应将所收全部购房款存入2664号账户；二、该院于2019年2月25日向盛兴公司送达通知，要求该公司3日内向该院提供从2664号账户领取12笔资金后，12笔资金的收入、支出财务会计凭证和现金日志账簿，由该院审查12笔资金使用是否规范，是否用于“东方新城”项目第16幢、17幢、18幢楼房的建设。2019年3月14日，该院又向盛兴公司送达通知，要求该公司2日内向该院提供该公司于2017年12月18日、2018年1月19日、2018年7月31日、2018年8月30日分别从2664号账户上领取资金600万元、228万元、462万元、467万元的原始财务会计凭证及上述的四个月的原始现金日志账簿，由该院进行审查，盛兴公司虽提供了部分票据，但合计金额不足12笔资金的总额，也不是600万元、228万元、462万元、467万元的合计总额、盛兴公司始终未向该院提供原始现金日志账簿。根据以上事实，说明盛兴公司所提供的票据不能证明该公司使用2664号账户上的资金符合该公司与原襄阳市××区住房保障和房屋管理局、交通银行襄阳分行签订的《襄阳市××区商品房预售资金使用管理协议书》第二条、第三条的约定。故该院于2019年5月13日作出（2019）鄂0607执异21号执行裁定，驳回了盛兴公司的异议请求。现该裁定已发生法律效力。上述裁定认定的事实，本案审查中予以确认。襄州法院另查明，2014年1月5日，地荣公司与盛兴公司签订《建设工程施工合同》，约定由地荣公司承建盛兴公司开发的“东方新城”项目**、12号楼及幼儿园工程。2015年12月12日，，地荣公司与盛兴公司签订《湖北省建设工程施工合同》，约定地荣公司承建盛兴公司开发的“东方新城”项目****18号楼及地下室工程。经该院2020年7月29日作出的（2020）鄂0607民初4097号民事调解书确认，盛兴公司共计应付地荣公司工程款20762309.06元，其中16号、17号、18号楼应付地荣公司工程款9608486.02元。襄州法院还查明，地荣公，地荣公司承建的上述工程中的********楼已竣工验收并交付盛兴公司进行销售。襄州法院认为，本案中，地荣公司异议的最终指，地荣公司异议的最终指向是对涉案款项主张建设工程价款优先受偿权对涉案标的阻却执行的法律后果，故应当按照执行行为异议进行审查。从审查的情况来看，本案的争议焦点是，地荣公司对涉案款项是，地荣公司对涉案款项是否享有建设工程价款优先受偿权（一）、建设工程款优先权是法定优先权，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，当盛兴公司未按约定向地荣公司支付工程款时，地荣公司可根据《中华，地荣公司可根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的相关规定工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，其优先受偿的对象是地荣公司所建工程折价或者拍卖的价款，并不及于商品房预售资金监管账户上的资金；（二）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该条规定是针对商品房开发建设主体如何使用商品房预售资金所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结、扣划等公法行为；（三）、货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。设立商品房预售资金监管账户的目的是为了确保建设工程的顺利实施，保护期房购房者的利益，进而维护社会的和谐稳定。现该工程已竣工验收并交付销售，已达到设立商品房预售资金监管账户的目的，本案在另案执行中扣划该资金并无不当。综上，异议人地荣公司的异议请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定驳回湖北地荣建筑工程有限公司的异议请求。地荣公司不服，向本院申请复议称，请求：1、撤销襄州法院（2020）鄂0607执异76号执行裁定书；2、确认从盛兴公司预售资金监管账户划扣的395万元，地荣公司享有建设工程，地荣公司享有建设工程优先受偿权元转付地荣公司。理由：2014年1月5日，地荣公司与盛兴公司签，地荣公司与盛兴公司签订《建设工程施工承包合同》司开发的东方新城10#、12#楼、16#、17#、18#楼及幼儿园工程。地荣公司按期竣工交付。地荣公司按期竣工交付盛兴公司。地荣公司通过法院审理确认盛兴公司尚欠工程款2000余万元未付荣公司得知盛兴公司，地荣公司得知盛兴公司留存在由襄州区房管局监管的交通银行账户内的395万元预售资金被法院扣划。地荣公司便向襄州法院提交《申请书》万元预售监管资金地荣公司享有建设工程优先受偿权，襄州法院作出驳回优先受偿申请通知书。地荣公司不服提出执行。地荣公司不服提出执行异议的资金使用应该保障项目工程款和农民工工资支付。襄州法院所划扣的资金正是盛兴公司留存在监管户的预售资金，必须在确保支付工程款和农民工工资后，才能用于其它用途。且最高人民法院案例也有明确意见即：建设工程进度款属用于支付建设工程施工企业的专款，债权人申请从商品房预售资金监管账户中执行该部分存款的，法院不予支持。在盛兴公司未付工程款的情况下，将由地荣公司承建的商品房销售后的资金划扣清偿其他一般债权，地荣公司认为侵犯其建，地荣公司认为侵犯其建筑工程款优先受偿的权利定损害了地荣公司的合法权益。经审查,本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是地荣公司对从盛兴公司预售资金监管账户划扣的395万元是否享有建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条规定，建设工程价款优先受偿权是法定优先权，受偿对象是工程折价或拍卖的价款，并不及于商品房预售资金或债务人的其他财产。承包人在其工程款未得到支付时，可根据上述法律规定，与发包人协商折价，或申请人民法院确认其优先受偿权，对其所建工程中未予销售的房屋依法拍卖，并就该工程折价或变卖所得价款优先受偿。本案中，地荣公司对襄州法院划，地荣公司对襄州法院划扣盛兴公司预售资金监管账户395万元提出异议售资金中优先受偿其工程款的问题，经审查认为，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，当购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。因此，设立商品房预售资金监管账户的目的在于通过监督开发商将商品房预售资金用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害，施工方对此并不具有优先受偿权。就本案而言，该工程已经竣工交付，购房者的利益已经受到保护，设立商品房预售资金监管账户的目的也已达到。此外，襄州法院（2019）鄂0607执异21号执行裁定书查明，涉案的2664号银行账户作为该项目的商品房预售资金监管账户，并未按监管要求予以使用和接受监管。因此，襄州法院在执行中扣划该账户内的资金并无不当。综上，地荣公司的复议理由不，地荣公司的复议理由不能成立鄂06**执异76号执行裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回湖北地荣建筑工程有限公司的复议申请，维持襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607执异76号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王会光审判员  李 化审判员  童 斌二〇二〇年十二月二十八日书记员  龚 伟