广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2353号 上诉人（一审被告)：合浦县科学技术局，住所地合浦县廉州镇还珠大道**。 法定代表人：杨真荣，该局局长。 委托诉讼代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶黎明，广西华志翔律师事务所实习人员。 被上诉人（一审原告）:包贤德，男，1971年1月3日出生，汉族，户籍地广西合浦县，现住合浦县。 被上诉人（一审原告）：钟芳，女，1974年9月21日出生,汉族，户籍地广西合浦县，现住合浦县。 上诉人合浦县科学技术局因与被上诉人包贤德、钟芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合浦县科学技术局上诉请求：撤销合浦县人民法院（2020）桂0521民初2396号民事判决，依法改判驳回包贤德、钟芳的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决上诉人将位于合浦县的301号（建筑面积为144㎡）的房屋及一楼南向第二间车库交付予包贤德、钟芳占有事实认定错误，目前该房产已由包贤德、钟芳占有，不存在交付问题，因案涉车库包贤德、钟芳并未付款，故无法交付。根据《关于合浦县建设指标变更的批复》（北房改［2017］3号）文件可以看出，涉案房屋建筑面积目前预估为143.99㎡，而一审判决交付的建筑房产面积为144㎡，属于认定事实错误。2.一审法院判决上诉人支付临时过渡期的租房补贴费20000元属于认定事实、计算错误。关于支付给包贤德、钟芳的临时过渡期租房补贴费应从2017年1月1日计算至2019年4月30日止，共计28个月，应支付22400元，上诉人已向包贤德、钟芳支付了12800元，仅剩余9600元尚未支付。3.双方签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》中约定按1800元／㎡交纳超面积的购房款，但是涉案房屋目前的实际建设成本已远超过1800元／㎡，且该协议因违反相关政策文件规定，导致该危旧房屋改造项目无法缴纳土地出让金及无法办理不动产权登记，因此，一审判决上诉人协助包贤德、钟芳将该房屋的所有权登记于上述二人名下并承担因此产生的过房税费与事实相矛盾。 包贤德、钟芳辩称：1.案涉《房屋拆迁补偿、安置协议书》系双方的真实意思表示，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，被上诉人已经按照协议约定选购了案涉房屋和车库，并于2018年9月11日向上诉人交纳了超出面积部分70%的购房款即99500元（包含安装电梯费用11000元），但上诉人并未按照协议约定将案涉房屋及车库交付，因此，一审判决上诉人全面履行协议约定的义务事实清楚、法律适用正确。2.上诉人至今尚未将案涉房屋的有关钥匙交付给被上诉人，也未曾向其出具过任何交房手续，且涉案车库未付款的原因系上诉人拒收，因此，上诉人所称已将涉案房屋交付并非事实，一审判决上诉人交付车库，合理合法。3.上诉人收取了被上诉人70%的购房款，至今尚未交付房屋，致使其无法使用涉案房屋，一审判决上诉人向其支付临时过渡期租房补贴合情合理，于法有据。4.上诉人依据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发[2009]16号）等相关文件的规定，以危改房价格必须由第三方机构审核确定为由来否定双方对涉案房屋价格约定的效力没有法律依据。5.上诉人已实际收取了被上诉人70%的购房款，至于房屋的实际面积，最终要以核发不动产证时确认的面积为准，购房款总额由双方按照实际情况多退少补，这与一审判决认定涉案房屋面积144㎡并不冲突。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉人请求，维持一审判决。 包贤德、钟芳向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年11月28日签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》合法有效，并履行；2、判令合浦县科学技术局将位于合浦县中的301号（建筑面积为144平方米）的房屋交付予包贤德、钟芳占有，并协助将该房屋的所有权登记于包贤德、钟芳的名下和承担该房屋所有权权属登记所发生的税费；3、判令合浦县科学技术局将位于合浦县南向第二间的车库交付予包贤德、钟芳占有使用；4、判令合浦县科学技术局向包贤德、钟芳支付临时过渡期的租房补贴费20000元（800元／月，从2018年6月计至2020年6月，逾期另计至将案涉房屋取得并登记物权时止）。 一审法院判决：一、被告将位于合浦县中的301号（建筑面积为144平方米）的房屋交付予原告占有，协助将该房屋的所有权登记于原告的名下并承担该房屋所有权权属登记所发生的税费。二、被告将位于合浦县廉州镇还珠大道27号被告单位住宅楼一楼南向第二间的车库交付予原告占有使用。三、判令被告向原告支付临时过渡期的租房补贴费20000元（800元／月，从2018年6月计至被告将案涉原告诉求的房屋取得并登记物权时止）。本案受理费2690元，因适用简易程序审理，减半收取1345元，由被告合浦县科学技术局负担。 本院二审期间，上诉人合浦县科学技术局提交如下新证据：证据1合浦县廉州镇还珠大道27号科技局宿舍301号房电费电子发票，拟证明被上诉人已经收房，电费缴纳业主为被上诉人包贤德；证据2《关于合浦县建设指标变更的批复》（北房改［2017］3号）、广西合浦县科技局危房改造项目平面图图纸，拟证明涉案危旧房改住房总建筑面积为2879.8㎡，共20户，每户建筑面积为2879.8㎡／20＝143.99㎡，一审判决交付144㎡住房给被上诉人认定事实错误；证据3《房屋拆迁补偿、安置协议书》【合科（2016）拆迁协字第001号】、《合浦县廉州镇还珠大道27号科技局宿舍竣工验收备案表》，拟证明双方协议约定过渡期租房补贴从2017年1月1日起至新楼建成清水房之日止，该集资房于2019年4月23日通过竣工验收，因此过渡期租房补贴计至验收之日共计28个月，目前仅欠9600未支付；证据4广西壮族自治区人民政府《关于印发广西壮族自治区改造暂行办法的通知》（桂政发［2009］16号）、《关于印发广西壮族自治区改造价格管理指导意见的通知》（［2011］44号），拟证明双方签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》【合科（2016）拆迁协字第001号】违反桂政发［2009］16号第32条、33条，桂房改［2011］44号文件第2条规定，导致目前房屋无法办理产权登记，矛盾无法解决。两被上诉人对以上证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为，对于上诉人提交的证据真实性，合法性予以认定，但对证据4的证明内容不予采信。被上诉人包贤德、钟芳提交新证据为面积核算单，拟证明上诉人系按照144㎡的面积收取被上诉人70%的购房款，涉案房屋面积应为144㎡。上诉人对此证据有异议，认为是复印件。本院认为，上诉人提供的证据2已证实涉案房屋面积为143.99平方米，故对两被上诉人提交的证据不予认定。 经本院二审审理查明：被上诉人包贤德、钟芳为夫妻关系，均非上诉人的单位职工，但已取得上诉人位于合浦县房屋（建筑面积为59平方米），并领取了房产证。2016年，上诉人根据《广西壮族自治区危旧房改住房暂行办法》（桂政发［2009］16号）文件精神及本单位实际情况，决定对单位宿舍危旧住宅楼及附属物进行拆除，进行危房改造。同年11月28日，上诉人与被上诉人包贤德签订《房屋拆迁补偿、安置协议书》【合科（2016）拆迁协字第001号】，协议第一条约定：“乙方（包贤德）同意甲方（上诉人）拆除权属乙方位于合浦县廉州镇还珠大道南二巷科技局宿舍危旧套间进行危房改造，套间编号为合房权证合浦字××号，建筑面积59平方米”,第二条约定：“房屋补偿办法：甲方同意按1：1.25面积补偿乙方回迁居住（补偿面积73.75平方米）。......”，第三条约定：“拆迁安置办法：在甲方正式通知乙方搬迁之日至新楼建成清水房交房之日期间，甲方每月补助800元给乙方，每季度支付一次，由乙方自行解决临时住房，补助时间从2017年1月1日起至甲方新楼建成清水房（经有关部门验收合格的清水房》之日止。......搬迁费（迁出迁回）一次性每户补助2000元。......”，第五条约定：“新建套间面积超过拆迁面积的结算办法：乙方获得的新套间超过甲方拆迁补偿的住房面积，乙方按1800元／平方米价格向甲方交纳超面积的购房款。交款方式：楼房封顶时交70%款，30%房款办好房产证后一次性交清。一楼车库也是按1800平方米／价格结算，车库位置由乙方优先选择。所有基础设施费由甲方全部负责,”第六条约定：“甲方负责为乙方办理《房屋所有权证》。办理《房屋所有权证》时需要缴纳的有关税费及一切相关费用均由甲方负责。” 签订协议后，两被上诉人依约搬迁将南二巷1幢202号旧房交上诉人拆除重建，上诉人也向两被上诉人支付了搬迁费2000元和租房补贴12800元（其中2017年1月至10月租房补贴8000元、2017年12月至2018年5月租房补贴4800元）。在危旧房改造过程中，两上诉人根据协议选购了合浦县廉州镇还珠大道27号科技局宿舍301号回迁房（建筑面积约143.99平方米）及一楼南向第二间车库，并于2018年9月11日向上诉人交纳了回迁房超出面积部分70%的购房款99500元（按144平方米的70%计算）。2019年4月23日，新建楼房经有关部门验收合格；同年4月25日，上诉人将涉案房屋的房门钥匙交给了被上诉人等各用户。后因价格问题发生争议，上诉人未交付车库给被上诉人使用，被上诉人也未向上诉人交纳过车库款。 二审另查明，上诉人在危旧房改造过程中，2017年1月5日，北海市城镇住房制度改革委员会作出《关于合浦县建设指标变更的批复》，同意上诉人在拆除危旧楼原址新建1栋住宅楼共20套住房，其中住房建筑面积2876.26平方米变更为2879.8平方米，即每户平均面积为143.99平方米。上诉人于二审提交的新建楼房平面图显示，该楼房Ａ、Ｂ户型的面积均为143.99平方米。此外，上诉人对危房改造后住房及车库价格，至今未请有资质的审计机构审核，也未上报当地及上级住房制度改革委员会确认、公布及备案。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上诉人虽未将危房改造后住房及车库价格请有资质的审计机构审核及上报住房制度改革委员会确认、公布及备案，但责任不在于两被上诉人，上诉人作为危房改造的建设单位应履行自已应负的申报上报等义务，不能以此为由拒绝履行上述协议约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”，因此两被上诉人起诉要求上诉人按上述协议履行义务有事实和法律依据，应予以支持。现二审双方争议的焦点有：一、涉案房屋的面积及超出拆迁面积、车库价格如何确认；二、上诉人尚欠被上诉人多少临时过渡期的租房补贴费；三、涉案房屋过户税费由谁承担。 一、关于涉案房屋的面积及超出拆迁面积、车库价格如何确认的问题。根据上诉人于二审提交的《关于合浦县建设指标变更的批复》及《广西合浦县科技局危房改造项目平面图图纸》，证实了涉案危旧房改住房总建筑面积为2879.8㎡，共20户，每户建筑面积为2879.8㎡÷20＝143.99㎡，故涉案房屋面积应为143.99㎡。至于超出拆迁面积价格及车库价格，因双方在《房屋拆迁补偿、安置协议书》第五条已明确约定超出面积及车库价格均按1800元／平方米计付，故涉案房屋的超出面积及车库均应按双方约定的此价格计算。根据协议约定，两被上诉人尚欠的购房款余额及未支付的车库款也应于房屋办证后及车库交付使用后一次性付清给上诉人。两被上诉人起诉请求上诉人协助办理房产证于法有据，应予以支持，但因上诉人已将涉案房屋交付给两被上诉人占有使用，一审再判决上诉人交付涉案房屋给两被上诉人占有而对购房款余额、车库款未一并作处理不当，本院予以纠正。 二、关于上诉人尚欠被上诉人多少临时过渡期的租房补贴费的问题。根据《房屋拆迁补偿、安置协议书》第三条约定：“补助时间从2017年1月1日起至甲方新楼建成清水房（经有关部门验收合格的清水房》之日止”，而新建楼房于2019年4月23日经验收合格，上诉人已于2019年4月25日将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人，两被上诉人已可管理使用涉案房屋，因此领取钥匙时间应视为交房之日，据此以后上诉人无需再支付租房补贴。上诉人已支付2018年5月前的租房补贴，现表示同意计付至交房之日的月底即2019年4月30日，即尚欠从2018年5月至2019年4月共12个月的租房补贴为9600元。一审判决对租房补贴计付至涉案房屋登记物权时止不当，本院予以纠正。 三、关于涉案房屋过户税费由谁承担的问题。根据《房屋拆迁补偿、安置协议书》第六条约定，上诉人负责为被上诉人办理《房屋所有权证》，办证时需要缴纳的有关税费及一切相关费用均由上诉人负责，故一审判决房屋过户税费应由上诉人负责并无不当。 综上所述，合浦县科学技术局的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定部分事实有误，实体处理有所不当，本院二审查明事实后予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、驳回上诉人合浦县科学技术局的上诉请求； 二、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2396号民事判决； 三、上诉人合浦县科学技术局与被上诉人包贤德于2016年11月28日签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》合法有效； 四、上诉人合浦县科学技术局在办证条件成就时协助将位于合浦县中的301号（建筑面积暂为143.99平方米，以办证时测量的面积为准）的房屋所有权登记至被上诉人包贤德、钟芳的名下并承担办证所发生的税费，被上诉人包贤德、钟芳于取得房产证后十日内向上诉人合浦县科学技术局一次性付清购房余款（涉案房屋超出拆迁面积价格按1800元／平方米计算）； 五、上诉人合浦县科学技术局将位于合浦县南向第二间的车库交付予被上诉人包贤德、钟芳占有使用，被上诉人包贤德、钟芳在接收车库后十日内将车库款一次性付清给上诉人合浦县科学技术局（车库面积以实际测量为准，按1800元／平方米价格计付）； 六、上诉人合浦县科学技术局向被上诉人包贤德、钟芳支付临时过渡期的租房补贴费9600元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕； 七、驳回被上诉人包贤德、钟芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费1345元，由上诉人合浦县科学技术局负担1075元，被上诉人包贤德、钟芳负担270元；二审案件受理费2690元，由上诉人合浦县科学技术局负担2150元，被上诉人包贤德、钟芳负担540元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  廖 红 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  文 菁 书 记 员  潘 蓉