上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10571号上诉人(原审原告)：上海怡绿房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：苏天赏，董事长。委托诉讼代理人：李梦思，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海佑广物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范锋铭，执行董事。委托诉讼代理人：黄蓓，女。委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：申扬，男，1971年1月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审被告)：钱麟，女，1973年1月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人上海怡绿房地产有限公司(以下简称“怡绿公司”)、上诉人上海佑广物业管理有限公司(以下简称“佑广公司”)因与被上诉人申扬、钱麟排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初26620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡绿公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持怡绿公司一审全部诉请。事实与理由：一审认定怡绿公司知晓租赁情况与事实不符，佑广公司也未向法庭举证其向怡绿公司告知了租赁情况，且佑广公司也不可能告知怡绿公司真实租赁情况。如怡绿公司知晓佑广公司将车位租给谁、租金多少、租期多长、一次性收取了多少租金，怡绿公司第一次起诉时便将佑广公司和申扬、钱麟一并起诉。佑广公司恶意出租、收取并截留租金及阻碍怡绿公司与小区业主签约等行为构成侵权，导致怡绿公司无法自主出租车位并获得收益、亦因其上述行为导致怡绿公司在2020年12月31日前无法无负担地出售涉案车位。且一审庭审中申扬、钱麟仍坚持将后续车位租赁费支付给佑广公司。综上，怡绿公司的物权仍然处于被妨害的状态，怡绿公司尊重一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但是出租、收取怡绿公司名下车位租金系怡绿公司的经营活动，未经怡绿公司授权，佑广公司无权进行。佑广公司的上诉请求：对一审判决结果无异议，但对判决书“本院认为”部分中的部分认定有异议，考虑到该部分有可能成为“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，被怡绿公司不当引用，发生误解，产生新的纠纷，特提出上诉，希望对佑广公司与怡绿公司之间的法律关系予以重新认定与释明。事实与理由：怡绿公司与佑广公司之间不仅仅是委托收款关系，还存在物业服务与管理关系，且代收车位租金属于物业管理与服务的必要内容。案涉地下停车库属于民防工程，怡绿公司享有使用、收益权，目前的代收结算模式已经延续了十五年，不仅未侵害怡绿公司的合法权益，佑广公司还代怡绿公司支付了税金，提供了服务与方便。本案虽然只涉及51个车位中的一个，但影响的是整个小区的物业管理秩序以及20多年的全国行业惯例，法律保护怡绿公司对民防车位的使用权与收益权，更应维护佑广公司的物业管理权和小区物业管理秩序。因此，请求二审法院依据建筑物区分所有权的相关规定，妥善认定、处理佑广公司和怡绿公司之间的关系。怡绿公司与佑广公司均表示不同意对方的上诉请求。申扬、钱麟共同辩称：不同意怡绿公司的上诉请求，对佑广公司的上诉请求不发表意见。怡绿公司向一审法院提出的诉讼请求：1．判令佑广公司停止对上海市静安区武宁南路418弄中央车库地下1层车位11(人防，以下简称“涉案车位”)的代为出租、代收租金的行为；2．判令佑广公司不得妨碍怡绿公司合法自主出租涉案车位；3．判令佑广公司以书面形式对2020年4月21日告知书第1、3、4条内容进行更正；4．申扬、钱麟不得占用涉案车位。一审法院经审理查明，认定事实如下：怡乐花园小区为怡绿公司参与开发建造的小区，涉案车位位于怡乐花园地下一层车库，怡绿公司为涉案车位产权人(登记时间为2005年12月28日，用途特种用途，民防工程)。钱麟、申扬为怡乐花园XXX号楼1903室房屋(以下简称“1903室房屋”)产权人之一，取得产权时间为2006年1月9日。怡乐花园小区原由案外人上海宏冠物业管理有限公司(以下简称“宏冠公司”)提供物业管理服务。2005年前后开始，涉案车位即由申扬、钱麟租赁使用。怡绿公司曾发函要求宏冠公司收取车位租赁费并扣除相关费用后交怡绿公司，并将车位租赁费标准告知宏冠公司，宏冠公司据此向申扬、钱麟等车位使用人收取地下车位租赁费并编制地下车库停车费明细表(含车位号、室号、月份、金额)交怡绿公司，与怡绿公司就车位管理费等其他费用一并进行结算。佑广公司于2017年12月与上海市静安区怡乐花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定建设单位所有的机动车车位服务费为每月人民币(以下币种均为人民币)175元／个。2018年1月1日起，佑广公司对怡乐花园小区提供物业服务至今。自2018年起，怡绿公司先就其名下51个产权车位向佑广公司开具一定时间段的名目为车位租赁费的增值税专用发票，佑广公司再将相应51个车位的租赁费［每个每月700元］扣除管理费(每个每月175元)后的款项支付给怡绿公司。2019年1月9日，钱麟、申扬向佑广公司支付了2019年全年的物业管理费及涉案车位的租赁费。2019年4月9日，怡绿公司向佑广公司送达《函》，告知佑广公司自接收怡乐花园小区后未经其委托私自出租车位并收取费用，现决定自2019年5月起收回车库车位租赁权，请佑广公司配合移交。2019年4月12日，怡绿公司向佑广公司送达2019年3月至4月的金额为53，550元的增值税专用发票。佑广公司于2019年4月20日、2019年5月10日分两笔支付了该款项。2019年4月22日，佑广公司向怡绿公司送达《函》，载明：1．贵公司只提供了小区大产证，产证上未显示车位产权证的所属权。2．在2018年初我公司已发《小区更换物业公司函》给贵公司，我公司已按照前期物业公司(宏冠公司)的管理模式对您公司所属的地下车库车位的收费及管理。至今每月按时返还车位租赁费给贵公司，绝无拖欠，未损害贵公司的权益。3．我公司收取的地下车库的车位管理费和租赁费都按照业主大会签订的小区物业管理服务合同。4．根据2019年新的《上海市住宅物业管理规定》第四十八条：同一个物业管理区域内实施同一个物业管理和收费。针对贵公司提出的收回租赁权，我公司决定从2019年5月起对您公司所属的地下车库的车位的使用人收取每月175元车位管理费。租赁费由贵公司自行收取。后怡绿公司未对该函予以回应。后怡绿公司未再向佑广公司开具过车位租赁发票。2019年7月17日，佑广公司向怡绿公司送达一份函件，要求怡绿公司开具发票及协商签订合同。2019年7月26日，佑广公司向怡绿公司支付2019年5月至6月的车位费用53，550元。后佑广公司向怡绿公司发函，要求怡绿公司尽快提供相应发票；在没有签订合同之前，佑广公司将按照怡绿公司与宏冠物业签订的地下车库收费协议书执行。2019年12月13日，申扬、钱麟向佑广公司支付12，009.6元(包含2020年全年车位租赁费8，400元及1903室房屋物业管理费3，609.6元)，佑广公司开具了相应发票。2019年12月26日，怡绿公司向法院起诉佑广公司，要求佑广公司将涉案车位交还怡绿公司。后怡绿公司撤诉。2020年1月，佑广公司向怡绿公司发函，要求怡绿公司开具发票。2020年4月20日，怡绿公司向佑广公司送达《通知》，载明：怡绿公司系怡乐花同地下停车库产权人，我司从未委托任何机构或第三方代为出租并收取前述地下停车库车位停车费。现已就该问题向上海市静安区人民法院提起诉讼。为维护本公司合法利益，请下列车位使用人于2020年4月28日前至我司驻怡乐花园办公点与我司授权联系人签署车位租赁合同，逾期未签署请驶离下列车位，具体明细：9.10.11.12……。2020年4月21日，佑广公司向怡绿公司送达《告知书》，载明：各位地下车库业主：近期，关于地下车库的占有使用问题，怡绿起诉本物业，静安区人民法院正在审理中。在该情况下，怡绿公司再发通知，且涉及本物业，对此，特声明如下：第一：怡绿公司作为小区开发商，拥有地下车库51个车位，依据物权法应首先提供给本小区业主使用。根据以往十几年的模式看，怡绿公司虽然与使用车位的业主没有签署租赁合同，但已经形成了事实租赁关系，业主据此使用地下车位，受法律保护；第二：无论车位由哪位业主使用，都应根据“一个物业区域由一个物业公司管理”的原则，遵守小区业主规约，服从物业公司统一管理。在此，本公司也感谢广大业主对本公司物业管理工作的大力支持；第三：本公司进驻小区后多次要求与怡绿公司签署物业管理协议未果，故仍依据以往模式代收停车费且愿意及时支付给怡绿公司，但前提是怡绿公司应提供发票。目前，怡绿公司收取了本公司转交的2019年5月、6月的停车费，但至今未提供发票。第四：鉴于诉讼未结束，本公司希望怡绿公司维持现状，服从物业管理，支持物业工作，一起携手维护好小区车辆管理的正常秩序。2020年5月23日，佑广公司向怡绿公司发函催要2019年5-6月租赁费发票。2020年6月，怡绿公司提起本案诉讼。现涉案车位仍由申扬、钱麟使用中。一审审理中，怡绿公司称，其已于2020年4月及之后将相应停止使用车位的通知张贴于怡乐花园小区车库及相应楼栋门口；其名下上有武宁南路XXX号地下一层商场(建筑面积671.85平方米)；其准备收回车位出租或出售；如果出租，要求和业主直接签订租赁合同，租期在2个月之内，先付后用，租金在2020年年底之前维持现状，2021年开始初步按照1，000元的标准收取租金。钱麟、申扬称，其没有看到过怡绿公司张贴的相关通知。一审法院认为，本案的争议焦点为怡绿公司与佑广公司就涉案车位之间形成的系何种法律关系？钱麟、申扬是否应当向怡绿公司返还涉案车位？对此，一审法院做如下分析。关于怡绿公司与佑广公司就涉案车位形成的法律关系。根据审理查明的事实，佑广公司入驻怡乐花园小区之前，宏冠公司接受怡绿公司的委托出租怡绿公司名下的产权车位，并将收取的车位租赁费及其他费用一并结算后支付给怡绿公司。佑广公司入驻怡乐花园小区之后，虽然怡绿公司与佑广公司未签订书面的委托合同，但从怡绿公司向佑广公司开具发票、佑广公司再将车位租赁费扣除车位管理费后的金额支付给怡绿公司之行为看，双方就怡绿公司名下51个产权车位已经形成了事实上的委托合同关系。根据法律规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。本案中，怡绿公司于2019年4月9日向佑广公司发函要求自2019年5月起收回车位租赁权，此即解除双方之间的委托合同的意思表示。后佑广公司在2019年4月22日的回函中对此亦未提出异议。故怡绿公司与佑广公司就怡绿公司名下产权车位的委托合同关系已就此解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，佑广公司于委托合同解除后再于2019年12月向钱麟、申扬收取2020年全年的车位租赁费，此举造成了怡绿公司车位租赁费的损失，对此怡绿公司有权要求佑广公司支付相应的车位租赁费。而怡绿公司所提第1-3项诉请，所针对的并非是一种正在进行中的侵权行为，故法院对其相应诉请不予支持。关于钱麟、申扬是否应当向怡绿公司返还涉案车位。根据审理查明的事实，涉案车位在2006年之后始终由钱麟、申扬实际占有使用，怡绿公司对此亦明确知晓。虽然怡绿公司于2019年4月书面通知佑广公司收回车位租赁权，但仅凭照片尚无法证明其已将相关通知送达给钱麟、申扬，后钱麟、申扬于2019年12月向佑广公司支付了2020年全年的车位租赁费。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。法院认为，佑广公司代理怡绿公司收取2020年全年车位租赁为的行为有效，对怡绿公司具有法律约束力，钱麟、申扬有权使用涉案车位至2020年12月31日，故对于怡绿公司诉请2，法院难以支持。需要指出的是，一方面，怡绿公司作为涉案车位的所有人，其物权应当受到法律保护。另一方面，考虑到车位作为小区的附属设施，怡绿公司行使车位所有权不得破坏小区的物业管理秩序，除自用外，应以合理价格出售或出租给本小区业主使用。一审法院据此判决：驳回上海怡绿房地产有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对本案的争议焦点所作的归纳及分析，并无不妥，本院予以认同。现怡绿公司提起上诉，但未提出新的主张，故本院对其上诉请求，不予支持。相关理由一审判决已作充分阐述，本院不再重复。需要指出的是，本案审理针对的是涉案车位，怡绿公司在上诉状中所述佑广公司截留租金等问题应另行主张。至于佑广公司的上诉，不符合法律规定，本院不予支持。但需要指出的是，其与怡绿公司之间就涉案车位所形成的法律关系，一审判决已作认定，并无不当。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海怡绿房地产有限公司、上诉人上海佑广物业管理有限公司各负担人民币80元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  张常青二〇二〇年十二月二十四日法官助理  朱丹丹书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……