贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15598号 原告：王敏兰，女，1967年1月8日出生，彝族，住所地贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：阮大双，贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯长海，贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告王敏兰诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月14日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告王敏兰的委托诉讼代理人阮大双，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金17446元（从2017年6月2日起计算止2020年6月2日，以318362元为基数，按日万分之0.5计算）；2.判令被告支付原告已交的开户费3329元；3.诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2012年2月17日，原告之夫文天宝（已故）与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为318362元的住宅出卖给文天宝。双方约定被告交付涉案商品房的时间为2013年3月31日前，被告承诺在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，文天宝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，文天宝不退房，被告自逾期之日起按日赔付文天宝已付购房款的万分之零点五违约金，因文天宝原因造成本条结果的，被告不负责任。文天宝同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由文天宝承担。合同签订后，文天宝依约向被告支付了全部购房款。2013年7月12日，被告将涉案房屋交付文天宝使用，并向其收取电开户费529元、水开户费500元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元。2013年12月19日被告退还原告水开户费500元。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《首次登记确认书》，同意办理涉案房屋所在楼栋不动产首次登记。2020年5月15日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书相关事宜，2020年6月原告取得涉案商品房《不动产权证书》 本院另查明：原告王敏兰与文天宝系夫妻关系，文天宝于2019年8月6日去世。文天宝的父母于文天宝去世前已离世，文天宝与王敏兰共生育一子文达，文达于2019年9月9日书面声明放弃对文天宝的遗产继承。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、发票、《交房清单》、《首次登记确认书》、《委托书》、《公证书》、《不动产权证书》、原被告的陈述等在卷佐证。 原、被告争议的要素为：原告的主体是否适格；原告的诉请是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用;被告是否具有不可抗力的免责事由。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于原告主体是否适格的问题，案涉《商品房买卖合同》签订时，买受人签字处虽为文天宝一人，现文天宝去世，原告王敏兰作为其唯一的法定继承人依法继承其财产，王敏兰通过继承的方式取得涉案房屋的物权，故原告王敏兰对涉案《商品房买卖合同》项下的权利享有请求权。被告关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采纳。 关于关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，原则上应从商品房交付使用730日期满后第一天即2015年7月13日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月14日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月14日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。被告所举其它证据不能证明其对原告进行了有效的通知，但其所举《委托书》能证明原告至迟于2020年5月15日就知道被告具备办证条件，故被告披露、通知时间应认定为2020年5月15日，即被告承担违约责任的截止时间为2020年5月15日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。因此，被告应承担逾期办理涉案商品房不动产权证书违约金期限为2017年9月14日起至2020年5月15日止，共计974天，违约金共计：318362元×0.00005×974天＝15504.23元。 关于被告应否退还原告燃气、电等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,被告另行收取原告电开户费、闭路电视开户费、燃气开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就燃气、电等开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王敏兰支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金15504.23元元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王敏兰燃气、闭路电视、电开户费3329元； 三、驳回原告王敏兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，由原告王敏兰负担28元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二〇年十二月十三日 书记员  余茂霞