湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终513号上诉人（原审原告、执行案外人）：梅燿圳，男，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行申请人）:荆州沙北新区投资开发有限公司，住所地：荆州市沙市区塔桥北路**办公楼第**。法定代表人：周厚强，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志伟，湖北三鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：荆州市富怡置业有限公司，，住所地：荆州市沙市区江津西路**（投资广场****）法定代表人：李飞飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人梅燿圳因与被上诉人荆州沙北新区投资开发有限公司（以下简称“沙北公司”）、荆州市富怡置业有限公司（以下简称“富怡公司”）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梅燿圳的委托诉讼代理人覃世方、被上诉人沙北公司的委托诉讼代理人赵志伟、被上诉人富怡公司的委托诉讼代理人张京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅燿圳上诉请求：1.撤销（2019）鄂1002民初2697号民事判决，改判支持其一审的全部诉讼请求(不得执行登记在荆州市富怡置业有限公司名下位于沙市区工农北路城市御园21栋1单元1层1号商品房，并解除对该商品房的查封；富怡公司协助其办理该商品房的所有权转移登记)；2.判决富怡公司负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审部分事实认定不当。梅燿圳提交的第一、二、四、七组证据相互印证，足以证实购房款的支付方式，即富怡公司用梅燿圳的购房款抵偿对梅某的借款，原审没有采信梅燿圳提交的第一、二、七组证据不当。一审庭审中，证人张某出庭说明富怡公司通知梅燿圳办理房屋过户手续的时间为2019年4月12日，并出示了手机微信通知内容，原审未采信证人证言及微信截图不当。梅燿圳提交的第五组证据“小区交房手续流转单”来源于物业公司，物业公司和业主虽没有签名，但富怡公司已经签名、盖章，确认原告的房款全部付清、通过入伙资格审查，“小区交付手续流转单”对富怡公司产生约束力，表明富怡公司已向梅燿圳交付了案涉房屋，原审认定梅燿圳“没有按照该流转单的要求办理物业管理缴费手续、验房手续和房屋钥匙交接手续”不当，这一认定倒是与本案无关。二、原审适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，第28条和第29条在适用情形上存在交叉，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案符合第28条规定的情形，而原审却适用第29条规定并驳回诉讼请求显属错误。同时梅燿圳在本案中一并主张富怡公司协助办理城市御园21栋1单元1层1号商品房的所有权转移登记，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，原审对此未作认定，直接驳回也属错误。沙北公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。富怡公司辩称:原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定并无不妥。首先，从主体上来说，上诉人与被上诉人富怡公司之间是一手房买卖交易，交易标的物并非二手房屋，相比较第28条规定而言，第29条规定作为特别条款应优先适用，本案中被上诉人富怡公司正是以“房地产开发企业”的身份出现，所以应直接适用第29条规定。其次，从29条规定的立法主旨来看，是保护关于房屋消费者的物权期待权，而消费购房的定义应仅用于满足其生活居住需要，而非用于经营或者其他用途，这就引出了29条第二款的买受人需证明自己名下无其他用于居住的房屋才能形成对抗第三人的要件之一。最后，上诉人在本案中是以购房者的身份主张权利，而实际上，被上诉人富怡公司是因为与案外人梅某之间涉及借贷关系，才将案涉房屋作为偿付义务抵偿出去，并受到案外人梅某的指示将案涉四套房屋分别与梅燿圳等四人签订了《房屋买卖合同》，实际上被上诉人富怡公司从未收到过该四人的实际付款。综上，原审法院认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的第二项、第三项符合事实和法律规定，请求法院充分考虑，依法判决。梅燿圳向一审法院起诉请求：1.不得执行登记在荆州市富怡置业有限公司名下位于沙市区工农北路城市御园21栋1单元1层1号商品房，并解除对该商品房的查封；2.判决荆州市富怡置业有限公司协助其办理城市御园21栋1单元1层1号商品房的所有权转移登记；3.判决荆州市富怡置业有限公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月18日，富怡公司与梅燿圳签订了一份《商品房买卖合同（预售）》约定，富怡公司将其开发的位于沙市区工农北路城市××单元××套内建筑面积144.51平方米的商品房，以1593013元的价格出售（预售）给梅燿圳，同时该合同约定的付款方式为：一次性付款。买受人应当在2015年11月18日前支付该商品房的全部价款，并约定出卖人于2016年3月31日前向买受人交付该商品房。上述《商品房买卖合同（预售）》签订当日，富怡公司向梅燿圳出具了一份《收据》，该收据载明收到梅燿圳21-1-101房款1593013元（梅燿圳购房诚意金1万元转房款，公司还梅某借款1583013元冲抵21-1-101房款），收款方式为抵款。2015的11月19日，富怡公司制作的“编号记35”《记账凭证》中“摘要”部分载有“暂收梅燿圳21-1-101房款1593013元收据号2138635、暂收梅燿圳21-1-502房款1593013元收据号2138636”，其中的21-1-101系本案所涉房屋。2017年6月22日，梅燿圳在办理《城市御园小区交房手续流转单》时，没有按照该流转单的要求办理物业管理缴费手续、验房手续和房屋钥匙交接手续。2018年7月10日，富怡公司向梅燿圳开具了一份金额为1593013.00元的销售不动产《增值税普通发票》，该发票备注中载明：房号为21-1-101，补开营业税发票。2018年8月份至2019年8月份期间，梅燿圳为本案所涉城市御园21栋1门101号房屋，累计向国网湖北省电力有限公司荆州供电公司缴纳电费合计1084.75元。2019年3月5日，因沙北公司与富怡公司合同纠纷一案，我院作出的（2018）鄂1002执174号《执行裁定书》发生法律效力，查封了富怡公司开发的位于城市御园21栋1单元1层1号房屋。梅燿圳对我院查封富怡公司开发的位于城市御园21栋1单元1层1号房屋的行为不服，提出执行异议申请，本院于2019年5月31作出（2019）鄂1002执异20号《执行裁定书》，裁定驳回梅燿圳的执行异议请求。梅燿圳对上述《执行裁定书》不服，向本院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的,经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。本案中，原告梅燿圳与被告富怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系合同当事方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规范，合法有效。该《商品房买卖合同（预售）》签订之后，合同约定的房屋并未从被告富怡公司名下转移登记至原告梅燿圳名下，也未办理该房屋的预售登记，该房屋至今仍登记在被告富怡公司名下。上述《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋产权的变更，仅对该合同当事方产生约束力，不能对抗善意第三人。因该房屋产权仍然登记在被告富怡公司的名下，在该房屋所有权的权利外观上，被告富怡公司仍是该房屋的所有权人。本案中，原告梅燿圳根据其与被告富怡公司签订的上述《商品房买卖合同（预售）》所享有的权益，能否排除被告沙北公司对本案所涉房屋，即沙市区工农北路城市御园21幢1单元1层010101号房屋的强制执行？本院认为，本案中被告沙北公司申请执行的系金钱债权，被执行人富怡公司系从事商品房开发的企业，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，来认定原告梅燿圳所享有的权益能否排除被告沙北公司对本案所涉房屋的执行。根据该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于原告梅燿圳所购本案所涉商品房是否系用于居住，及买受人原告梅燿圳名下有无其他用于居住的房屋？从本案查明的事实来看，因原告梅燿圳为本案所涉城市御园21栋1门101号房屋，累计向国网湖北省电力有限公司荆州供电公司缴纳电费合计1084.75元，因此，本院认为，原告梅燿圳所购本案所涉商品房系用于居住；关于原告梅燿圳名下有无其他用于居住的房屋。本案中，原告梅燿圳提供的第二组证据中的《记账凭证》中“摘要”部分载有“暂收梅燿圳21-1-101房款1593013元收据号2138635、暂收梅燿圳21-1-502房款1593013元收据号2138636”。该《记账凭证》表明，原告梅燿圳向被告富怡公司同时购买了两套商品房，故本案所涉商品房并非是原告当时所购买的唯一住房。同时，原告梅燿圳并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。因此，原告梅燿圳根据上述《商品房买卖合同（预售）》所享有的权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二项条件，不能够排除被告沙北公司对本案所涉房屋强制执行。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告梅燿圳的全部诉讼请求。一审案件受理费19137.00元，由原告梅燿圳负担。二审中，被上诉人沙北公司、富怡公司未向本院提交新证据。上诉人梅燿圳向本院提交如下证据：证据1、（2018）鄂10民初17号民事调解书共3页，拟证明梅某与富怡公司之间存在合法的民间借贷关系，且截至2018年6月20日，富怡公司尚欠梅某借款22444282元。证据2、（2018）鄂1002执174号之二执行裁定书共5页，拟证明本案执行申请人应继续执行富怡公司975.47平方米的商铺，无需执行案外人购买的房屋。证据3、鄂五环资评字（2019）第033号资产评估报告及库存商品房-住宅、商铺清查评估明细表共11页，拟证明富怡公司有其他可供执行的财产，其中包括未销售住宅17套。另，上诉人梅燿圳向本院申请证人梅某出庭作证，拟证明其在一审提交的第二组证据中2015年11月18日梅某出具给富怡公司《收条》的真实性。经庭审质证，对于证据1，沙北公司认为其与本案争议无关，是否真实无法判断。富怡公司对该民事调解书的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。正是基于借贷关系，富怡公司才受梅某的指示将案涉房屋抵偿给梅韬、梅燿圳、王双维、余慧兰四人，这时出现了一个真实的买受人和物权期待权人分离的情况。这个买受合同是进行了更名，所以不是房屋直接过户到梅某名下，而且我们认为签订合同时他们是对付款方式重新进行了约定，是一次性付款，一审法院认定了这一事实，实际上这四人并没有在签订合同后向富怡公司实际支付过任何购房款；对于证据2，沙北公司对真实性无异议，但不能达到其证明目的，且富怡公司的有些财产处于轮候查封状态。富怡公司同沙北公司的上述质证意见；对于证据3，沙北公司认为该证据是否属于新证据由人民法院认定，其没有义务对财产的现查封状态予以说明，对资产评估报告也不清楚。富怡公司同沙北公司的上述质证意见，也不清楚该情况；对于证人梅某的证言，沙北公司认为与本案没有关联性，且对《收条》的真实性不予认可。富怡公司同沙北公司的上述质证意见。本院对上诉人所举证据认定如下：证据1系本院已生效的民事调解书，对其真实性予以认定，但该证据证明的是梅某与富怡公司之间的民间借贷关系，与本案上诉人梅燿圳不具直接关联性，对该证据本院不予审查、评判；证据2系沙市区人民法院作出的相关执行裁定，对其真实性予以认定，但该证据仅能证明富怡公司的财产状况，与本案是否执行案涉房屋并无关联，对此本院不予采信；对于证据3的认定同证据2，亦不予采信。对证人梅某的证言，因证人系梅燿圳的亲属，与其存在利害关系，对此本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明：2016年12月30日，荆州市城乡规划局沙市分局向富怡公司发出2016009号《建设工程整改项目整改意见书》，要求该公司对照规划方案对其建设的城市御园项目存在的问题（部分楼栋顶层有违法加建阳光房、封闭楼顶造型增加建筑面积及改变外立面）进行自查，并采取工程措施进行整改，以符合原审批规划方案的要求；2019年1月28日，案涉房屋在不动产登记部门办理了首次登记，房屋所有权人为富怡公司；在2020年11月26日本院对富怡公司、沙北公司的《调查笔录》中，富怡公司陈述，城市御园项目共有1843户业主，已办证的有720户，其对案涉房屋未办理产权登记的原因不清楚。沙北公司陈述，据其了解，城市御园小区有近980户业主尚未办证。本院认为，当事人的争议焦点为：一、本案具体应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条还是第29条的规定；二、上诉人梅燿圳就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条规定适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第29条规定则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条规定是人民法院在处理执行异议案件时,解决执行实践问题的执行程序规范，两者适用关系属于选择适用关系，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条规定。若被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房时，即同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则在该《执行异议复议规定》第28条与第29条规定的适用上存在交叉，买受人提出的异议只要符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。据此，梅燿圳上诉主张本案应适用《执行异议复议规定》第28条规定的上诉理由成立，本院予以支持。关于焦点二，《执行异议复议规定》第28条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”梅燿圳主张其依据该条规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，首先，梅燿圳于2015年11月18日与富怡公司签订了书面的《商品房买卖合同（预售）》,而案涉房屋于2019年3月5日被人民法院查封,合同签订时间在查封之前。其次，梅燿圳在一审中提交了其在2018年8月-2019年8月期间为案涉房屋向国网湖北省电力有限公司缴纳电费的业务收款凭证，缴费合计1084.75元,可以认定梅燿圳在人民法院查封之前已入住并合法占有该不动产的事实。再次，富怡公司主张其是因与梅某之间的借贷关系，才受梅某的指示将案涉房屋抵偿给梅韬、梅燿圳、王双维、余慧兰四人，但该四人在合同签订后并未实际支付过任何购房款。《商品房买卖合同（预售）》中案涉房屋的出售价款为1593013元，在富怡公司与梅燿圳签订该合同的当天，富怡公司向其出具了案涉房屋的《收据》,载明收款1593013元，收款方式为抵款（梅燿圳购房诚意金1万元转房款，公司还梅某借款1583013元冲抵21-1-101房款。）随后，富怡公司于2015年11月19日制作的“编号记35”《记账凭证》的“摘要”部分，记载的亦是前述诚意金转房款、以及以其所欠梅某借款冲抵案涉房屋购房款的内容。而且，富怡公司于2018年7月10日就案涉房屋向梅燿圳开具了金额为1593013.00元的销售不动产《增值税普通发票》。此为正式发票，其开具的时间、内容具有客观、可信性。综合以上事实可认定梅燿圳已支付案涉房屋的全部价款，亦可佐证案涉房屋被法院查封前,梅燿圳与富怡公司签订了合法有效的书面买卖合同。最后，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定由双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，而办理商品房所有权首次登记是办理案涉房屋所有权转移登记的前提条件。2016年12月30日，荆州市城乡规划局沙市分局向富怡公司发出2016009号《建设工程整改项目整改意见书》；2019年1月28日，案涉房屋办理了首次登记，房屋所有权人为富怡公司；2019年3月5日，案涉房屋被人民法院依法查封。在此期间，富怡公司应在办证障碍消除、办证条件成就时通知上诉人办证，之后上诉人才向其提供相关办证资料，双方共同配合办证。本案一、二审中，富怡公司并未举证证明此期间其向上诉人履行了办证通知，上诉人亦没有拒绝配合办证或者消极行使权利的情形，且根据沙北公司、富怡公司在二审中《调查笔录》的陈述，城市御园至今尚有近一千户业主仍未办证。因此，可以认定案涉房屋未办理过户登记并非梅燿圳自身的原因。综上所述,梅燿圳对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其提出不得执行案涉房屋并且解除查封的诉讼请求,具有事实与法律依据,应予以支持。另外，梅燿圳一审诉请由富怡公司协助其办理案涉房屋的所有权转移登记，并非是对案涉房屋提出确认其权利的诉讼请求，不能在本案中一并审理，故本院对此不予评判。综上所述，梅燿圳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2697号民事判决；二、不得执行登记在荆州市富怡置业有限公司名下位于沙市区工农北路城市御园21栋1单元1层1号的房屋，并解除对该房屋的查封；三、驳回梅燿圳的其他诉讼请求。一审案件受理费19137元，由原告梅燿圳负担5740元、被告荆州市富怡置业有限公司负担13397元。二审案件受理费19137元，由上诉人梅燿圳负担5740元、被上诉人荆州市富怡置业有限公司负担13397元。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈时中审判员 胡 昱二〇二〇年十二月十四日法官助理江媛书记员程瀛