新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1627号 上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）北京南路**大成国际**。 法定代表人：赵敦文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘璐，女，1981年6月21日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：肖霞，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊犁阜新房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路**/div> 法定代表人：夏振盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢红涛，男，该公司员工。 上诉人乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小额贷款公司）、刘璐与被上诉人伊犁阜新房地产开发有限公司（以下简称阜新房产公司）物权保护纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月4日立案后依法组成合议庭，于2020年11月16日开庭进行审理。上诉人合兴小额贷款公司委托诉讼代理人余川，上诉人刘璐及委托诉讼代理人肖霞，被上诉人阜新房产公司委托诉讼代理人谢红涛到庭参加诉讼，本案已审理终结。 合兴小额贷款公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判阜新房产公司向合兴小额贷款公司支付自2018年10月30日始至实际交付之日止的租金收益损失（计算方式：以1094.38平方米为基数，每平方米1元/日计算至实际交付之日止）。实事和理由：1．原审法院对被上诉人将已抵押房屋擅自出租他人的违法事实虽予以确认，但对因此给上诉人造成损失界定在与刘璐签订合同范围，属认定事实和适用法律错误；2．原审判决第二项变相鼓励了被上诉人的违法行为，且与判决第一项矛盾；3．上诉人要求以同地段租金收益赔偿，符合法律规定，原审法院既不委托评估鉴定，又不采纳上诉人或其他已出租的租金标准，明显偏袒被上诉人。 刘璐辩称，1．合兴小额贷款公司未对其提出具体要求，故其诉讼地位是原审被告；2．其对租金收益标准不发表意见，但不同意关于办理抵押登记的观点。在建工程抵押是债权担保，抵押预告登记不具优先受偿效力，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是抵押权登记条件成立或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押登记的请求权。 阜新房产公司辩称，1．上诉人要求租金收益过高；2．其公司2018年10月30日已将房屋产权交付上诉人，至于上诉人是否收回该房屋，责任不在其公司，上诉人不能再次要求其交付房屋。 刘璐上诉请求：撤销原审判决第一项，改判继续履行租赁协议至2021年12月31日或将本案发回重审。实事和理由：1．原审判决第一项缺乏事实依据，应当予以改判或发回重审；2．其无过错，应当继续履行《房屋租赁协议》；3．一审判决既然要求其腾空并向合兴小贷公司交付房屋，理应判决阜新公司返还其未使用房屋期间的租金，但一审判决要求其另行向阜新房产公司主张违约损害赔偿，未做到案结事了。 合兴小额贷款公司辩称，刘璐上诉请求无事实及法律依据。1．抵押权设立后抵押财产出租后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，租赁关系对抵押权人不发生法律效果；2．在第一次庭审时每年5万元租金，被上诉人认为未收取任何租金，至第二次开庭时每年5万元租金一次性交清。该地段的租金标准每平方米租金不低于1.2元/日，新开楼盘租金不低于每平方米1元／日，租金标准明显低于市场价值80%，存在出租人和承租人串通的可能。综上，刘璐要求继续履行租赁协议无事实和法律依据。 阜新房产公司辩称，与其无关，不发表意见。 合兴小额贷款公司向一审法院起诉请求：1．刘璐、阜新房产公司立即将位于伊宁市××路、14001、14003、14004、14005、14013、14014、14015、14016共九间房屋（合计建筑面积1094.38平方米）腾空并交付合兴小额贷款公司；2．支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失（以同地段每平方米1元/天计算）；3．本案诉讼费用由刘璐、阜新房产公司承担。 一审法院认定事实如下：2014年5月19日，合兴小额贷款公司与阜新房产公司签订《乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司企业借款合同》（以下简称《企业借款合同》），该合同约定阜新房产公司借款1000万元，借款期限为8个月即2014年5月19日至2015年1月18日等内容。同日，合兴小额贷款公司与案外人新疆新天地购物广场经营有限公司（以下简称新天地公司）签订《企业借款合同》，该合同约定新天地公司借款1000万元，借款期限为8个月等内容。2014年5月19日，合兴小额贷款公司与阜新房产公司、案外人新天地公司签订《最高额抵押合同》，该合同约定阜新房产公司自愿将其享有合法处分权的位于伊宁市××路亚欧国际第5层商铺、13层、14层、15层写字楼为上述借款2000万元设立抵押。合兴小额贷款公司（抵押权人）与阜新房产公司（抵押人）于当日针对位于伊宁市××路、14层14001-14016号、15层1501-1502号、5层5016号房屋办理了在建工程抵押登记手续。同日，合兴小额贷款公司与阜新房产公司、新天地公司、夏振盈、邢晓红为上述借款2000万元签订《最高额保证合同》。阜新房产公司、新天地公司根据上述两份《企业借款合同》于当日分别出具借款本金1000万元借据各一张，阜新房产公司、夏振盈、邢晓红在两份借据上保证人（抵、质押人）处盖章、签字。2014年5月26日，新疆维吾尔自治区公证处针对上述《企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、借据分别作出（2014）新证经字第9787号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2014）新证经字第9788号具有强制执行效力的债权文书公证书。因阜新房产公司、新天地公司、夏振盈、邢晓红未履行生效法律文书确定的义务，合兴小额贷款公司于2017年5月4日向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）申请强制执行，伊犁州分院于同年5月8日分别立（2017）新40执42号执行案件和（2017）新40执43号执行案件，后两案合并执行。其中，伊犁州分院针对涉案房屋于2018年10月30日作出（2017）新40执42号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人阜新房产公司所有位于伊宁市××路、14005号、14007号、14008号、14009号、14010号、14011号、14012号、14013-14016号、15001号、15002号、5016号房产作价17,171,386.46元，交付申请执行人合兴小额贷款公司抵偿借款本金、利息、合理费用、执行费、两案的评估费用及拍卖辅助费用。亚欧国际×号楼14001-14004号、14005号、14007号、14008号、14009号、14010号、14011号、14012号、14013-14016号、15001号、15002号、5016号房产所有权自本裁定送达申请执行人合兴小额贷款公司时起转移。二、申请执行人合兴小额贷款公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年10月31日，伊犁州分院对（2017）新40执42号执行案件和（2017）新40执43号执行案件执行完毕，并分别作出（2017）新40执42号结案通知书和（2017）新40执43号结案通知书。2015年8月17日，阜新房产公司（甲方）与刘璐（乙方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定甲方将该公司开发的伊宁市××路亚欧国际项目的第14层写字楼，电梯以西的14001、14002、14003、14016、14015、14014房间，合计面积921.88平方米，租赁给乙方用于开设经营女士美容会所，租金每年为伍万元（￥50,000.00），乙方一次性支付甲方陆年租金合计为：叁拾万元整（￥300,000.00），期限从2015年12月31日至2021年12月31日止，在乙方经营期间所产生的暖气费、水电费及物业管理费等房租以外的相关费用，均有（由）乙方自行承担等内容。2015年8月22日，阜新房产公司向刘璐出具上述14001、14002、14003、14016、14015、14014号房屋的租金合计30万元（租赁期限自2015年12月31日至2021年12月31日止）收据一张。庭审中，经法庭释明，因（2017）新40执42号之一执行裁定书已经针对涉案九间房屋裁定阜新房产公司交付合兴小额贷款公司，但其依然坚持主张阜新房产公司交付上述房屋，并书面申请对上述九间房屋租金进行评估。合兴小额贷款公司自认其于2018年10月30日收到（2017）新40执42号之一执行裁定书，但一直未取得涉案房屋的产权登记手续。阜新房产公司对其中的14004号、14005号、14013号房屋交付刘璐使用，且未收取租金事实不持异议。刘璐认可其至今在使用涉案九间房屋，用于经营悠庭美肌皮肤管理中心，但其称签订《房屋租赁协议》时，阜新房产公司并未告知出租房屋已抵押至合兴小额贷款公司处，其于2018年10月才知晓。 一审法院认为，经合兴小额贷款公司向伊犁州分院申请强制执行，伊犁州分院作出（2017）新40执42号之一执行裁定书，对涉案九间房屋进行了以物抵债处理即将房屋作价并交付合兴小额贷款公司以抵偿借款本息及其他费用。因此，其在本案中无需再次主张阜新房产公司向其交付涉案房屋；其要求刘璐腾空并交付涉案房屋，经查，本案抵押权设立的时间是2014年5月19日，而形成房屋租赁合同关系的时间是2015年8月17日，即抵押权设立后抵押财产出租，故根据法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，刘璐理应腾空并交付位于伊宁市××路、14002、14003、14004、14005、14013、14014、14015、14016九间房屋，而刘璐可针对受到的损失另案向出租人即阜新房产公司主张违约损害赔偿。 合兴小额贷款公司主张支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失（以同地段每平方米1元/天计算），因阜新房产公司在明知涉案房屋已设立抵押，在未征得抵押权人同意，亦未告知刘璐房屋存在抵押情况下，将涉案房屋擅自出租给刘璐使用，且按年租金5万元收取6年租金共计30万元，该行为给合兴小额贷款公司造成了一定损失，阜新房产公司存在过错，刘璐不存在过错。合兴小额贷款公司从2018年10月30日即取得房屋所有权之日主张权利，符合法律规定；虽向法院提出书面申请，要求对上述九间房屋的租金进行评估，但因阜新房产公司与刘璐已经对年租金进行了约定即5万元/年，阜新房产公司由此获利，那么合兴小额贷款公司的损失也应界定在该范围内。因此，一审认定阜新房产公司应当按每年5万元支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘璐于判决生效之日起十日内向乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司腾空并交付位于伊宁市××路、14002、14003、14004、14005、14013、14014、14015、14016共九间房屋；二、伊犁阜新房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性向乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司支付自2018年10月30日至实际交付上述房屋之日止的租金收益损失（按每年5万元计算）；三、驳回乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由伊犁阜新房地产开发有限公司负担50元、刘璐负担50元。 本院二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织双方进行了举证质证。 合兴小额贷款公司提交新证据：刘杰房屋租赁合同、收款回单、用印审批单各一份。拟证明2018年同一楼层最低租金为每平方米0.8元/日。 刘璐质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性不认可。租赁协议是合兴小额贷款公司与第三方签订的，与其无关，每年租金标准不同。 阜新房产公司质证认为：不认可上述证据，与涉案房屋租金标准无关。 本院认证：房屋租金的多少与其地理位置、内外形象、市场行情等因素有关，即使同一地段、同一楼各层之间、各房之间租金均有不同的可能。该组证据不能排除其他可能，缺乏唯一性，不能证实待证事实，本院不予采信。 二审中，合兴小额贷款公司申请对涉案房屋的租金标准进行鉴定，刘璐与阜新房产公司不同意鉴定。基于上述同一理由，另因房屋租金受市场行情、疫情等影响，价格变化大，鉴定并无准确性，故本院不准予鉴定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一、刘璐是否需要将涉案9套房屋腾空；二、阜新房产公司应当按什么标准向合兴小额贷款公司支付租金收益损失。 针对焦点一，刘璐认为，合兴小额贷款公司仅办理在建工程抵押，并未办理房产抵押。在建工程抵押属于房地产期权，在未进行房屋抵押登记前，阜新房产公司对房屋具有处分权，其与刘璐签订的房屋租赁协议有效，依法应受保护。本院认为，合兴小额贷款公司与阜新房产公司将涉案房屋设定抵押在先，而刘璐承租在后，法律并不禁止已设定抵押房屋的出租，但不能对抗已登记的抵押权。故一审判决刘璐腾空房屋，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘璐的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。 针对焦点二，合兴小额贷款公司认为，阜新房产公司将已抵押房屋擅自出租他人，应当承担相应法律后果，应以同一地段租金收益向其赔偿损失。本院认为，刘璐与阜新房产公司签订的房屋租赁协议，虽然在合兴小额贷款公司设定抵押权之后，但在其实现抵押权之前，并不能否认租赁合同的效力。合兴小额贷款公司对涉案房屋是抵押权人，其权利为限制抵押人处分房屋和优先受偿，房屋占有、使用、收益仍属阜新房产公司，法律并不禁止已抵押房屋出租，亦未规定房租交纳方式，本案租赁行为并无不当。一审法院认为出租行为存在过错，适用法律错误，本院予以纠正。但是，将实现抵押权后的租金收益返还合兴小额贷款公司正确。一审中，合兴小额贷款公司对房屋租赁以及刘璐一次性支付租金300,000元真实性认可，则阜新房产公司在涉案房屋上获利300,000元的事实可以确定，本院对一审确定的返还租金数额予以维持。合兴小额贷款公司上诉请求于法无据，本院不予支持。 综上，合兴小额贷款公司、刘璐上诉请求均不成立，本院不予支持，一审判决正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2162元，由乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司负担2092元，刘璐负担70元。 本判决为终审判决。 审判长 李  辉 审判员 古丽娜孜 审判员 王 泉 红 二〇二〇年十二月三十日 书记员 郭 丽 丽