广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2462号 原告：玉升，男，1963年6月30日出生，汉族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师， 委托诉讼代理人：玉珍嵘，女，1989年10月21日出生，汉族，住广西扶绥县。 被告：中国工商银行股份有限公司扶绥县支行，住所地扶绥县新宁镇南密路。统一社会信用代码91451421899653404M。 法定代表人：韦军。 委托诉讼代理人：黄**坚，男，1966年1月25日出生，汉族，住扶绥县。 委托诉讼代理人：古明秀，女，1987年8月23日出生，汉族，住崇左市，中国工商银行股份有限公司崇左分行风险部经理。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村**。统一社会信用代码91451421690212763T。 法定代表人：洪得旺，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执行律师。 2 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望律师事务所执业律师。 原告玉升与被告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行（以下简称工行扶绥支行）、广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因本案须待本院审理的（2020）桂1421民初2463号民事案件的处理结果为依据，本案曾中止审理。玉升委托诉讼代理人梁玉芳、玉珍嵘，中国工商银行股份有限公司扶绥县支行的委托代理人黄**坚、古明秀、广西实德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉升请求判令：一、判决解除玉升与、实德公司于2019年8月13日签订《个人购房借款／担保合同》。二、实德公司赔偿玉升按揭案涉房产已支付的本金21268.76元、利息5971.24元。三、由实德公司向玉升在工行扶绥支行开设的贷款银行账号62×××99退还购房款208731.24元（已退还购房款暂计至从2020年6月29日,具体退还数额以《个人购房借款／担保合同》停止付本息之日止为准）。事实和理由：实德公司开发了位于扶绥县。玉升通过实德公司华丽的销售广告和宣传资料,于2018年2月4日与当时未取得预售许可证的实德公司签订了认购书,同年12月23日以按揭方式购买了其开发的幸福里1号楼3单元201号房,双方当天签订了《商品房买卖合同（预售）》。玉升首付226261元，余款230000元向中国工商银行股份有限公司扶绥支行贷款。实德公司为了达到销售自己房产的目的故意隐瞒影响采光和设计缺陷露台高于室内导致积水倒流的房屋购买重要信息,存在欺诈,为此,玉升向扶绥县房产管理所投诉实德公司违规销售和向扶绥县市场监 3 督管理局投诉虚假宣传、误导消费者销售。据此，玉升已起诉撤销与实德公司签订《商品房买卖合同（预售）》。因《商品房买卖合同（预售）》被撤销，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十三条的规定,玉升与实德公司签订《个人购房借款/担保合同》的目的没有办法实现，实德公司对《个人购房借款/担保合同》的解除存在过错，应当赔偿由此给玉升造成的损失。请求法院依法支持玉升所诉。 工行扶绥支行辩称：涉案的贷款系其代理崇左市住房公积金扶绥中心的委托向玉升发放的贷款，实际是由崇左市住房公积金负责转账给其进行发放。 实德公司辩称：实德公司同意归还工行扶绥支行借款的本金。对于贷款产生的利息，玉升要求其赔偿没有事实法律依据，该案合同的解除，实德公司没有过错，不应当承担责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月4日，实德公司在未取得预售许可证的情况下公开预售中都·新世界·幸福里2号楼房，次日玉升向实德公司交付预购房款50000元，认购商品房一套。2018年10月24日实德公司取得商品房预售许可证。2018年12月23日，玉升与实德公司签订合同编号为ＦＸ20181101001的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，玉升购买实德公司开发的位于扶绥县，该商品房有1个阳台，阳台为非封闭式。商品房单价为每平方米3820元，总价款为456261元。合同签订后，玉升于2018年7月15日和2019年1月28日共支付首期款226261元，购房余款230000元由玉升向银行贷款支付。2019年8月13日玉升向工行扶绥支行申请贷款， 4 借款人玉升，实德公司作为保证担保人,三方签订了《个人购房借款/担保合同》。玉升通过受托工行扶绥支行已将余款230000元付给实德公司。2019年12月，玉升发现所购房的阳台被一堵墙（俗称“女儿墙”）遮挡，遂在多方投诉无果后向本院提起诉讼，以实德公司在售房过程中存在欺诈行为，要求撤销合同。本院经审理认为，玉升在未见到沙盘，对自己所购房屋的位置、外立面基本情况都没有充分了解的情况下就已经认购该房，并且在签订合同前就已经交纳案涉房的公共维修基金，其在如此盲目的情况下作出购买决定，实德公司根本没有必要通过故意隐瞒来诱使玉升签订合同。因此，玉升主张实德公司欺诈证据不足。在合同中并没有约定所购房屋主卧有落地大飘窗，玉升以广告中的内容（主卧落地大飘窗）未实现主张实德公司存在虚假宣传，证据不足。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关于实德公司在签订预售合同时是否存在欺诈行为的问题。所谓合同欺诈，是一方故意陈述虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方与之订立合同。本案中玉升主张实德公司构成欺诈的情形为故意隐瞒真实情况，而真实情况是玉升所购房屋阳台外不足一米的距离被一堵女儿墙遮挡约一半楼层的高度，是否欺诈关键在于实德公司是否有故意隐瞒的情形。玉升自述2018年2月认购案涉房屋时没有见到沙盘。由于不动产涉及金额较大，一般情形下，买受人在签订合同前应当对自己所购房屋的位置、外立面情况、面积、单价等要作一个较全面的了解，而沙盘展示是常见的一个了解房屋情况的方式，玉升在未见到沙盘，对自己所购房屋的位置、外立面基本情况都没有充分了解的情况下就已经认购该房，并且在签订合同前就已经交纳案涉房的公共维 5 修基金，其在如此盲目的情况下作出购买决定，实德公司根本没有必要通过故意隐瞒来诱使玉升签订合同。因此，玉升主张实德公司欺诈的证据不足，本院不予认定。但是实德公司作为出卖方，在签订预售合同时具有优势地位，其对所售房屋的基本情况最为清楚、了解，对于所出售的商品房，存在影响通风、采光等瑕疵问题时，应就该瑕疵问题主动进行合理的提示与说明，而案涉商品房阳台近距离存在女儿墙的事实，实德公司在预售时未进行合理的提示与说明，导致玉升对案涉房屋的基本状况存在显失公平。玉升在发现该瑕疵问题后，找实德公司协商并向相关行政部门投诉，符合因订立合同时显失公平的客观事实。但本案导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因，在于实德公司预售案涉房屋时，未就周边存在的瑕疵问题向玉升尽到合理的提示和说明义务，致使玉升在订立合同时显失公平，故实德公司存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条第一款第一项、第五十八条等规定，判决撤销玉升与实德房开发公司于2018年12月23日签订的编号为FX20181122001的《商品房买卖合同（预售）》，由实德公司返还玉升已支付的购房首付款和公共维修资金，并赔偿资金被占用期间的利息损失。玉升和实德公司均未提出上诉，判决现已生效。截止2020年12月29日，玉升已还借款本金34308.89元，支付利息9275.11元，尚欠未到期借款本金195691.11元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、玉升、工行扶绥支行、实德公司签订的《个人购房借款/担保合同》是否应当解除；实德公司是否应归还工行扶绥支行贷款本金195691.11元，并赔偿玉升已归还工行扶绥支行的贷款本金及利息。 关于玉升、中国工商银行扶绥支行、实德公司签订的《《个人购房借款/担保合同》是否应当解除、实德公司是否应归还工行扶绥支行贷款本金195691.11元，并赔偿玉升已归还工行扶绥支行的贷款本金及利息的问题。玉升向工 6 行扶绥支行借款的目的是为了购房，现玉升与实德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已被法院的生效判决所撤销，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，玉升要求解除与工商银行扶绥支行、实德公司签订的《个人购房借款/担保合同》的请求，应予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案贷款合同解除后，实德公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工行扶绥支行和玉升。因此，实德公司应在扣除玉升已偿还的贷款本金34308.89元后，将余下的房款195691.11元返还给工行扶绥支行。玉升已偿还的贷款本金，应由实德公司给予赔偿。本院的生效判决明确，《商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因在于实德公司存在的过错，玉升已支付的揭贷款利息，亦应由实德公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除玉升、中国工商银行股份有限公司扶绥县支行、广西实德房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、广西实德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内返还玉升已偿付贷款本金34308.89元及利息9275.11元； 7 三、广西实德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司扶绥县支行贷款本金195691.11元。 案件受理费2420元，由广西实德房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的责任利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 甘晏全 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 黄艳娇 8 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。