广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初2601号 原告：广西容县容州物业管理有限公司，住所地：容县容州镇城西路**。统一社会信用代码：914509210595310841。 法定代表人：李玉珺。 委托诉讼代理人：梁莉，女，1980年2月14日出生，汉族，住广西容县，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹红，女，1989年11月14日出生，汉族，住广西容县，该公司员工。 被告：杨杰，男，1989年12月11日出生，汉族，住广西容县。 被告：梁媚，女，1985年12月28日出生，汉族，住广西容县。（与杨杰系夫妻关系） 上述被告共同委托诉讼代理人：李晓东，广西顺通律师事务所律师。 上述被告共同委托诉讼代理人：杨业栋，男，1967年6月6日出生，汉族，住广西容县。（与杨杰系父子关系） 原告广西容县容州物业管理有限公司（以下简称容州物业公司）与被告杨杰、梁媚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序 2 ，公开开庭进行了审理。原告容州物业公司的委托诉讼代理人梁莉、邹红到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人李晓东、杨业栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告容州物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告2017年1月1日至2020年7月31日的物业服务费17237.18元。（费用交费时间为2017年月1日至2020年7月31日）；2、请求判令被告给付原告专项维修资金2512.49元（费用交费时间为2017年1月1日至2020年7月31日）；3、请求判令被告给付原告违约金5924.9元。（按照欠费总额共19749.67元的30%标准收取违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:广西容州物流产业园有限公司与原告于2013年10月1日签订《前期物业管理委托服务合同》，委托原告对其开发的“容州商业城商住小区”（占地面积63000㎡、建筑面积70000㎡)进行物业管理，委托管理期限自2013年10月1日起至小区成立业主委员会后签订新的物业管理委托合同止。合同约定原告向“容州商业城商住小区”提供物业管理服务，小区业主和物业使用人住宅按建筑面积每月1.2元/平方米、商铺按建筑面积每月2.3元/平方米、专项维修资金按建筑面积每月0.2元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如业主和物业使用人逾期付款，应按欠费金额每日千分之五的标准向原告支付违约金，为照顾业主利益，现主动调整为按照欠费总额的30%标准收取违约金。合同生效后原告依约为“容州商业城商住小区”提供物业管理服务。被告系“容州商业城商住小区”3幢301房的业主，该房建筑面积292.14㎡。被告未按《前期物业管理委托服务合同》的约定向原告缴纳物业服务费，自2017年1月1日至2020年7月31日，被告共欠原告物业服务费17237.18元，专项维修资金2512.49元，违约金5924.9元，合计25674.57元。原告多次书面及上门对其催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理委托服务合同》，构成违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判准原告的前列诉讼请求。 3 被告杨杰、梁媚辩称，2018年2月份被告已经和开发商及物业管理公司就容州商业城房屋漏水等质量问题及逾期交房违约金进行协商，开发商虽进行整改，但至今还没有达到交房质量要求，涉案房屋并没有进行收房，故原告要求被告支付物业费等费用没有法律和事实的依据；此外上述物业费等费用的违约金计算利率过高，应该按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。原告不应该收取被告的物业服务费及违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：“容州商业城商住小区”是广西容州物流产业园有限公司开发的小区。2013年10月1日，（甲方）广西容州物流产业园有限公司与（乙方）广西容县容州商业运营管理有限公司（以下简称容州运营公司）签订《前期物业管理委托服务合同》，委托容州运营公司对其开发的“容州商业城商住小区”进行物业管理。服务期限为2013年10月1日起至小区成立业主委员会后签订新的物业管理委托合同止。2014年4月28日，被告杨杰与广西容州物流产业园有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买该公司所有的“容州商业城商住小区”3幢301房。合同补充协议约定：出卖人以书面或登报或电话等形式发出的交房通知之日起10日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过最后期限而买受人未办理收房手续的，则办理交房手续期限截至之日即为房屋交接日，视为验收合格，房屋损毁、灭失风险及其他风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用；买受人所购商品房经出卖人、施工、监理、设计、勘察单位五方竣工验收合格后即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房，且出卖人不构成逾期交房的违约。在取得了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、企业名称变更核准通知书、建设用地规划许可证审批单、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证审批单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后，2016年12月20日开发商广西容州物流产业园有限公司通过登报的方式通知容州商业城一期3 4 #、5#、6#、7#、8#、9#、13#、15#等业主在2016年12月24日至2016年12月30日办理收房手续，上述截止日期未办理收房的，视同为房屋已经交付。交房公告约定的时间届满后，因房屋漏水等，被告认为房屋有质量问题，被告与开发商发生纠纷，被告没有在规定的时间内和开发商办理收房事宜，至今还没有办理收房手续。2017年6月5日，被告的房屋办理了不动产权证，房屋建筑面积共292.14平方米，其中套内建筑面积263.11平方米，分摊共有建筑面积29.03平方米。《前期物业管理委托服务合同》约定：交纳费用时间是每月10日前交纳当月费用，逾期不交按日千分之五收取滞纳金。住宅前三年按建筑面积每月每平方米1.2元收取，三年后按市场价标准收费（不包括房屋共用部位共用设施设备专项维修资金及城市生活垃圾处理费）；商铺按建筑面积每月每平方米2.3元收取。公摊水电费按实际发生额计算，专项维修资金按建筑面积每月每平方米0.2元收取。上述合同签订后，容州运营公司、容州物业公司为“容州商业城商住小区”提供了物业管理服务。原告依照合同约定提供物业服务。从2017年1月1日开始，被告没有按照《前期物业管理委托服务合同》向原告缴纳物业服务管理费用。2017年3月起被告装修上述房屋，2019年11月入住。2020年2月左右，被告将“容州商业城商住小区”3幢301房商铺出租给他人使用。经原告核算，从2017年1月1日至2020年7月31日止，被告欠原告物业费17237.18元，专项维修资金2512.49元，以上共计物业服务费19749.67元；以及因逾期不交物业服务费而欠原告相应的滞纳金。后原告多次通过电话、微信、短信等方式向被告追收物业服务费，均未果。 另查明，2017年7月13日，容州运营公司在容县工商行政管理局办理变更登记手续，更改企业名称为广西容县容州物业管理有限公司。本案庭审中,原告请求被告向原告支付从2017年1月1日起至2020年7月31日止的物业服务费共计19749.67元及违约金2962.45元（以欠费总额19749.67元为基数，从201 5 7年1月1日起至2020年7月31日止，按15%计算），合计22712.12元。 本院认为，广西容州物流产业园有限公司与容州运营公司签订的《前期物业管理委托服务合同》，被告杨杰与广西容州物流产业园有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同、协议签订后，容州运营公司、容州物业公司为“容州商业城商住小区”提供了物业管理服务。被告作为该小区的业主，应当按时向原告缴纳物业服务费。从2017年1月1日开始，被告没有按照《前期物业管理委托服务合同》向原告缴纳物业服务管理费用。经原告核算，从2017年1月1日至2020年7月31日止，被告欠原告物业费17237.18元，专项维修资金2512.49元，以上共计物业服务费19749.67元，上述费用没有超出双方的约定与法律规定，本院予以确认。原告请求被告支付上述费用19749.67元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《前期物业管理委托服务合同》约定逾期不交物业服务费按日千分之五收取滞纳金，原告庭审中请求被告支付违约金2962.45元（以欠费总额19749.67元为基数，从2017年1月1日起至2020年7月31日止，按15%计算），违约金计算过高，过高部分本院依法不予保护。根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准及按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算支付。关于违约金的起算点，合同明确约定每月10日前交纳当月费用，本院依法确认违约金的起算点为拖欠费用次月11日起计算。违约金具体计算如下：以每月各项欠费为基数，当月的违约金从拖欠费用次月的11日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至2020年7月31日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。合同补充协议约定：出卖人以书面或登报或电话等形式发出的交房通知之日起10日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过最后期限而买 6 受人未办理收房手续的，则办理交房手续期限截至之日即为房屋交接日，视为验收合格，房屋损毁、灭失风险及其他风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用；买受人所购商品房经出卖人、施工、监理、设计、勘察单位五方竣工验收合格后即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房，且出卖人不构成逾期交房的违约。广西容州物流产业园有限公司在取得了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、企业名称变更核准通知书、建设用地规划许可证审批单、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证审批单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后，已登报发出收房公告。被告杨杰、梁媚主张其至今没有接收房屋，但是依据庭审笔录及原告提供的证据证明，2017年3月起被告装修涉案房屋，2017年6月5日被告的房屋办理了不动产权证，2019年11月入住，且被告于2020年2月左右将涉案的房屋商铺出租给他人使用，已经基于房屋的所有权通过出让使用权取得了收益，虽然被告在开发商公告收房期间没有办理收房手续，但应认定为其已经实际接收房屋，依法应当按照合同约定支付物业服务费及违约金，故其主张因房屋质量问题并没有接收房屋，原告不应该收取被告物业服务费和违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。被告认为房屋有质量问题，被告与开发商有纠纷，是另外一种法律关系，被告可以通过法律途径另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨杰、梁媚向原告广西容县容州物业管理有限公司支付从2017年1月1日至2020年7月31日止的物业费17237.18元，专项维修资金2512.49元，以上共计物业服务费19749.67元； 7 二、被告杨杰、梁媚向原告广西容县容州物业管理有限公司支付从2017年1月1日至2020年7月31日止的违约金（违约金具体计算如下：以每月欠费为基数，当月的违约金从拖欠费用次月的11日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至2020年7月31日止，按全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费221元，由被告杨杰、梁媚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员  张 勇 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  徐发勇 书 记 员  陈 洁