河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初225号原告：郑伟，男，汉族，1966年2月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：卢书威，河南展骥律师事务所律师。被告：翟东淼，男，汉族，1970年1月11日出生，住漯河市郾城区。被告：安晨晨，女，汉族，1971年3月5日出生，住址同上。被告：翟鑫豪，男，汉族，1995年10月30日出生，住址同上。以上三被告的共同委托诉讼代理人：赵赟，河南许慎律师事务所律师。被告：杜甲臣，男，汉族，1964年10月24日出生，住漯河市源汇区。被告：郭卫红，女，汉族，1967年11月11日出生，住漯河市郾城区。被告：郑皓文，女，汉族，1989年8月25日出生，住址同上。委托诉讼代理人：郭卫红，女，汉族，1967年11月11日出生，住漯河市郾城区城关镇华山路**楼**，系郑皓文母亲。原告郑伟与被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪、杜甲臣、郭卫红、郑皓文物权保护纠纷一案，原告郑伟于2018年6月21日向本院提起诉讼，本院于2018年10月15日作出（2018）豫1103民初2546号民事判决书，驳回原告郑伟的诉讼请求。原告郑伟不服，向漯河市中级人民法院提起上诉，漯河市中级人民法院于2019年2月28日作出（2018）豫11民终3125号民事裁定书，撤销漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103民初2546号民事判决书，发回重审。本院于2019年4月3日受理，于2019年9月27日作出（2019）豫1103民初1583号民事裁定书，驳回原告郑伟的起诉。郑伟仍不服，再次向漯河市中级人民法院提起上诉，漯河市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）豫11民终2459号民事裁定书，撤销漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初1583号民事裁定书，指令本院审理。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑伟及其委托诉讼代理人卢书威，被告翟东淼及安晨晨、翟鑫豪的委托诉讼代理人赵赟、被告郭卫红、被告郑皓文的委托诉讼代理人郭卫红到庭参加了诉讼。被告杜甲臣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年后，原告以杜甲臣、郭卫红、郑皓文名义分批出资以按揭贷款的形式购买舒漫财富广场20号楼20层2001室、2004室、2006室。根据购房转款证明和其他证据，舒漫财富广场20号楼20层的6套房产实际所有权人均是郑伟，房产证上所登记的所有权人并未出资购房，只是名义上的所有权人。2016年六被告未经原告同意私自把舒漫财富广场20号楼20层实际属于原告郑伟的价值约300余万元的3套私有房产，以超低价格分别转让给被告安晨晨、翟东淼（2001室、2004室）、翟鑫豪（2006室）。经原告了解，该转让的3套房产实际购买价格只有100余万元，而且均是被告翟东淼出资。2017年年底，原告从外地回家后才知情，多次找六被告协商，均无回复，诉请人民法院依法判令1、撤销六被告之间的三套房屋买卖合同（不动产证：2016009265，2016006005，2016013599）；2、六被告将该三套房产返还并过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪在本案第一次诉讼中辩称：1、原告起诉撤销房屋买卖合同不具备诉讼主体资格，依法应当驳回其起诉。2、答辩人以合理对价2402793.87元合法购买了三套涉案房屋，并办理了过户手续，合同早已履行完毕，依法应维持现状。在本案第一次发回重审时辩称：1、原告起诉撤销房屋买卖合同不具备诉讼主体资格，依法应当驳回其起诉。2、三套涉案房屋总价款2895656元，答辩人以合理对价2402793.87元合法购买了三套涉案房屋，并办理了过户手续，合同早已履行完毕，依法应维持现状。3、原告所诉的涉案房屋系其所有应当举证证明。本次庭审中，被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪辩称：一、原告起诉撤销房屋买卖合同不具备诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。二、原告称涉案房屋系其借用郭卫红、郑皓文、杜甲臣名义购买，其系房屋实际所有人，该诉称与实不符，缺乏证据，不应认定。根据郑伟提供的《商品房买卖合同》，涉案房屋的购买人为郭卫红、郑皓文、杜甲臣，而不是原告。同时，购买首付款也非原告支付，每月按揭贷款也不是原告偿还。原告未提供购买首付款及偿还房贷的资金来源，不能证明房屋系其出资购买。另外，答辩人在与郭卫红、郑皓文、杜甲臣签定购房合同并办理房产过户时，三人均未提出房屋是郑伟的，也未征求郑伟的意见，即给答辩人办理了过户手续。该行为也进一步证明郑伟不是房屋的实际权利人。根据《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，郑伟诉称其为房屋的实际权利人，借用他人名义购买了涉案房屋，应提供充分的证据证明自己的该项主张，但该案已多次审理，其除了提供一些言词证据(证人证言)外，未提供购房及偿还房贷资金系由其承担的证据，不能证明自己的该项主张。其要求撤销答辩人与他人签定的房屋买卖合同，不符合《合同法》第54条、第74条行使撤销权的规定，应判决驳回原告的该项请求。三、答辩人系善意取得涉案房产，所享有的物权依法应予以保护。答辩人与郭卫红等人所签定的购房协议是双方自愿达成，答辩人又支付了合理的对价，并先后与郭卫红、郑皓文杜甲臣亲自到相关部门办理了房屋过户手续，取得了房产证。依照《物权法》第106条规定，答辩人构成善意取得，所享有的物权应予以保护。综上所述，原告不具备诉讼主题资格，不能证明对所涉房屋享有物权，被告之间的房屋买卖合法有效，且合同早已履行完毕，原告主张撤销答辩人的房屋买卖合同，将涉案房屋返还原告于法无据，应判决驳回其诉讼请求。被告杜甲臣在本案第一次诉讼中辩称：涉案房屋中的一套（房号2006室）是郑伟以我的名义购买，是郑伟出资，把该房屋卖给翟鑫豪是郑伟的妻子郭卫红与翟东淼（翟鑫豪父亲）商量后由我签订的买卖合同和办理的有关手续，但房款没有给我，应该是给了郭卫红。在本案第一次发回重审时辩称：是郑伟买房子的时候用我的身份证，至于卖房子的时候是郑伟的爱人让我去签字，其他我不当家。被告杜甲臣未参加本次庭审，也未提交书面答辩意见。被告郭卫红辩称在本案第一次诉讼中辩称：涉案房屋中的一套（房号2004室）是郑伟以我的名义购买，是郑伟出资，把该房屋卖给安晨晨是我与安晨晨商量后由我签订的买卖合同和办理的有关手续，房款没有支付。在本案第一次发回重审时辩称：是郑伟用我的名义买的房子，我只提供个名字，郑伟出的钱。本次庭审中，被告郭卫红辩称：房子是以我的名义由郑伟出资买的，应当返还给郑伟。被告郑皓文在本案第一次诉讼中辩称：涉案房屋中的一套（房号2001室）是郑伟以郑皓文的名义购买，是郑伟出资，把该房屋卖给安晨晨是郑皓文与安晨晨商量后由郑皓文签订的买卖合同和办理的有关手续，房款没有支付。在本案第一次发回重审时辩称：是郑伟用我的名义买的房子，我只提供个名字，郑伟出的钱。本次庭审中，被告郑皓文辩称：房子是以我的名义由郑伟出资买的，应当返还给郑伟。经审理查明：漯河市皓晟商贸有限公司2018年3月9日出具的证明上显示：兹证明2014年郑伟通过漯河市皓晟商贸有限公司在沙田锦绣天地20＃楼20层楼购买的2001室、2002室、2003室、2004室、2005室、2006室六套房产均是郑伟的个人财产，郑伟通过漯河市皓晟商贸有限公司账户和该公司经理米纯的个人账户向开发商漯河市舒漫置业发展有限公司分别转了三笔房款，共计2903378元。按揭贷款月供还款均是郑伟个人还款。2013年12月27日通过米纯个人账户转款30万元，2013年12月31日通过米纯个人账户转款60．3378万元，2014年2月20日通过漯河市皓晟商贸有限公司转款200万元。其上有法定代表人郭卫红和经手人米纯的签字及按印。署名米纯2018年3月9日出具的证明上显示：2013年12月27日和2013年12月31日，郑伟通过我的个人账户向开发商漯河市舒漫置业发展有限公司分别转了两笔房款30万元和60．3378万元，用于购买沙田锦绣天地20#楼20层楼的2001室、2002室、2003室、2004室、2005室、2006室六套房产，以上房款和房产均是郑伟的个人财产。杜甲臣2018年4月13日出具的证言上显示：当时郑伟购买嵩山沙田锦绣天地第二十幢一单元20层2006号房的时候，只用了我的名义购买，实际的首付及月供都是由郑伟负责的，该套房产实际上为郑伟所有。郑皓文2018年4月14日出具的证言上显示：位于嵩山沙田锦绣天地第********房是郑伟出资购买的，首付和月供都是由郑伟负责，该套房产名义上是我的，实际上为郑伟的。郭卫红2018年4月9日出具的证言上显示：位于嵩山沙：位于嵩山沙田锦绣天地第********房是郑伟出资购买的都由郑伟负责，该套房产名义上是我的，实际上为郑伟的。原告提供了中国建设银行股份有限公司漯河源汇区支行账户41×××54于2014年2月20日转账给漯河市舒漫置业发展有限公司200万元的凭证。原告称该200万元是通过漯河市皓晟商贸有限公司账户所转。被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪称原告在漯河市皓晟商贸有限公司既不是法定代表人也不是股东，但是郭卫红是法定代表人和大股东，涉案房屋是由郭卫红卖给三被告的，三被告认可涉案房屋的出资人是郭卫红。出卖人漯河市舒漫置业发展有限公司与买受人郑皓文2014年3月10日签订的商品房买卖合同（编号为411100201403100058）上显示：沙田锦绣天地第20幢1单元20层2001号房，建筑面积175.05平方米，总金额917933元，买受人在本合同签订之日支付首期房款的60%557933元，余款360000元由银行提供按揭贷款。出卖人漯河市舒漫置业发展有限公司与买受人郭卫红2014年5月20日签订的商品房买卖合同（编号为411100201405200027）上显示：沙田锦绣天地第20幢1单元20层2004号房，建筑面积221.42平方米，总金额1090048元，买受人在本合同签订之日支付首期房款的60%660048元，余款430000元由银行提供按揭贷款。原告提供的出卖人漯河市舒漫置业发展有限公司与买受人杜甲臣2014年4月30日签订的商品房买卖合同复印件（编号为411100201404300013）模糊不清，但仔细辨认可以看出：沙田锦绣天地第20幢1单元20层2006号房，总金额887675元。郭卫红（甲方）与翟东淼、安晨晨（乙方）2016年3月1日签订的购房协议上显示：乙方借给甲方人民币650000元，经双方自愿协商，本着公平公正的原则，甲方将位于嵩山北段锦绣天地20#20层的三套房产（分别为郭卫红、郑皓文、杜甲臣，郭卫红在征得郑皓文、杜甲臣的同意后），转让给乙方，并达成以下协议：1、房屋总价款250.05万元。2、付款方式：①由乙方代甲方偿还银行贷款125万元冲抵房款。②乙方借给甲方的65万元，本金加利息86.45万元冲抵房款。③乙方代甲方等6户偿还2016年1—3月银行利息8万元冲抵房款。④本来由甲方偿还银行贷款后双方进行房屋过户，而甲方说没有钱，经双方协商，由乙方筹钱代为偿还，利息由甲方承担，乙方共筹款170万元，利息从2016年3月起到最后一户过户完毕止，共计30.6万元冲抵房款。⑤过户税费6万元由甲方承担。注：甲方同意乙方经营，盈亏与甲方无关。被告郭卫红称该协议是其所签，协议中65万元其中的5万元是其所借，另外的60万元不是其所借，虽然其写有65万元的借条，但是是被逼迫所写。被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪称所借的65万元有60万元是按照郭卫红的指示打入郑伟的账户，后又借给郭卫红5万元，郭卫红2015年9月1日出具了65万元的借条。被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪提供了翟东淼转给郑伟60万元的凭证和郭卫红2015年9月1日出具的借条。郭卫红2015年9月1日出具的借条上显示：接到翟东淼现金65万元，月息3分，每月利息19500元。房管部门备案的郑皓文与安晨晨2016年4月15日签订的买卖合同上显示：卖方郑皓文，买方安晨晨，房屋坐落于锦绣天地20#楼2001室，转让价格60万元。郭卫红与安晨晨2016年6月2日签订的买卖合同上显示：卖方郭卫红，买方安晨晨，房屋坐落于锦绣天地20#楼2004室，转让价格40万元。杜甲臣与翟鑫豪2016年8月15日签订的买卖合同上显示：卖方杜甲臣，买方翟鑫豪，房屋坐落于锦绣天地20#楼2006室，转让价格60万元。被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪称涉及税收，以上三份合同上的房款与实际支付的不一致，实际支付的房款为240多万元。被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪同时提供了2016年6月2日、2016年8月15日、2016年4月14日、2016年3月19日向杜甲臣、郭卫红、郑皓文等人账户支付1232293.87元的凭证。被告杜甲臣、郭卫红、郑皓文并未对这些转款凭证提出异议，但原告认为向杜甲臣、郭卫红、郑皓文等人账户支付的款项并不能证明是房款。在本案第一次庭审中，翟东淼称当时郭卫红还不上银行贷款，多次找到我和安晨晨商量买房子的事情，去银行还款和办理过户手续很多地方需要签字，双方完全按照协议履行。被告郭卫红对此予以否认。杜甲臣称过户时，其没有通知郑伟，郭卫红说是她家的房子。郭卫红称告知翟东淼等人房屋实际出资人情况，被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪称郭卫红未明确告知涉案房屋实际所有人。另查明，翟东淼、安晨晨系夫妻，翟鑫豪系翟东淼、安晨晨的儿子。郑皓文系郑伟和郭卫红的女儿，郑伟和郭卫红2006年1月25日办理了离婚登记手续。杜甲臣与郑伟系朋友关系。涉案三套房产均已办理了过户手续。再查明，经本院委托评估，涉案房产在2016年8月15日市场价值评估结果分别为：所有权人安晨晨，不动产权证书号2016006005，价值93.85万元；所有权人翟东淼，不动产权证书号2016009265，价值111.95万元；所有权人翟鑫豪，不动产权证书号2016013599，价值90.68万元；双方对此均无异议。本院认为：一、关于原告主体资格是否适格问题。起诉必须符合下列条件:(一)与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。作为民事案件的起诉条件，当事人与案件所具直接利害关系，应理解为案件事实径行对当事人主张的权益产生影响，当事人可作为争议法律关系的一方主体。如争议事实借助其他事实、行为方与当事人所主张的权益发生实际联系，则不符合上述规定中“直接利害关系”的情形。本院经审查认为郑伟系合法的民事主体，具有民事诉讼主体资格，其起诉主张涉案房屋的所有权，在历次庭审中已经提供了初步证据证明与涉案房屋存在关联，故郑伟具备本案原告诉讼主体资格。本案中，郑伟起诉被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪、杜甲臣、郭卫红、郑皓文，其起诉状列明了六人准确的姓名、性别、身份证号码等信息足以认定本案有明确的被告，且写有具体的诉讼请求和事实、理由。郑伟的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，故原告郑伟有资格作为本案原告。二、关于原告主张的涉案房屋的买卖合同应否予以撤销问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据本案历次庭审情况，可以明确涉案三套房屋实际所有权人并非被告杜甲臣、郭卫红、郑皓文，被告杜甲臣、郭卫红、郑皓文在历次庭审中也承认涉案房屋实际出资人系原告郑伟，原告郑伟也提供了相关证据证明其实际所有权人的身份，故涉案三套房屋的实际所有权人应是原告郑伟。在未经原告郑伟同意情况下，被告杜甲臣、郭卫红、郑皓文既无权代理原告也无权单独处分该房产，被告杜甲臣、郭卫红、郑皓文的行为侵犯了原告郑伟的合法权益，但是本案中，被告杜甲臣、郭卫红、郑皓文并未以明显不合理的低价转让财产，被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪在不知实际所有权人的情况下也已经支付了240余万元，并非是六被告间恶意串通后对郑伟的利益进行侵害，因此原告主张撤销六被告之间的房屋买卖合同，理由不充分，证据不足，也有违市场交易的安全，对其该项诉请，本院不予支持。三、关于房屋取得人是否是善意第三人问题。根据交易规则，在二手房买卖过程中，出卖人与受让人对于出卖标的物价值是明知的，在交易过程中，也须提供原购房相关原始纳税税票凭证、贷款结清证明等合法手续，因此可以推断出受让人与出卖人对房屋原价款是知情的，而本案被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪在第一次庭审中的答辩意见也明确了其对涉案房屋合同价格是289万余元明知的，对其以低于涉案房屋合同价格购买房屋也是明知的，且在房屋登记部门，三被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪提供注明虚假合同价款的房屋买卖协议以逃避纳税义务，虽然被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪认为其已经支付了合理价款，办理了过户，但这些都不能足以证明被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪受让该房产时一定是善意的，但也不能认定受让人一定具有主观恶意。本案涉案房产合同签订价款总金额分别为917933元、1090048元、887675元，原告郑伟对被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪于2016年3月1日签订的涉案三套房产转让协议总价款250.05万元有异议，经本院委托经评估，涉案房产在出卖时的市场价格总计296.52万元，被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪已经支付了涉案三套房屋价款共计240余万元，根据公平原则，如原告郑伟对该交易价款不认可，原告可以主张被告翟东淼、安晨晨、翟鑫豪、杜甲臣、郭卫红、郑皓文向原告补足涉案三套房屋价款，由于本案中原告诉请的是撤销三被告之间的房屋买卖合同，将该房产返还并过户给原告，并未提起该项诉请，故对此原告郑伟在证据充分后可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十四条之规定，判决如下：驳回原告郑伟的诉讼请求。本案受理费100元、保全费5000元，鉴定费10905元，由原告郑伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  张 昊人民陪审员  陈永华人民陪审员  周洪涛二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  王家祥