山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5982号上诉人（原审原告）：李杰，男，1943年10月2日出生，汉族，山西省清徐县村民。委托诉讼代理人：贺浩伟、辛磊磊，山西邦宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王利刚，男，1969年9月8日出生，汉族，山西省清徐县村民。委托诉讼代理人：李美珍，女，清徐县东湖法律服务所法律工作者，住山西省清徐县。委托诉讼代理人：宋帅，男，清徐县东湖法律服务所法律工作者，住山西省清徐县。上诉人李杰因与被上诉人王利刚所有权确认纠纷一案，不服山西省清徐县人民法院（2020）晋0121民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李杰上诉请求：请求上级人民法院依法撤销(2020)晋0121民初1737号民事判决书,依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：一、本案双方于2008年5月28日签订的《售房协议书》因违反国家强制性法律规定而为无效协议。上诉人系清徐县徐沟镇西北坊村**宅基地使用权人,持有清徐县土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证(清集建(94)字第2210404065号)。本案双方于2008年5月28日签订《售房协议书》,约定,约定上诉人将清徐县徐沟镇西北坊村**宅基地的部分地上建筑物出卖给被上诉人。系徐沟镇西北坊村,被上诉人系,被上诉人系王答乡王答村人。和国合同法》第五十二条第(五)项规定,有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定;《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定;《中华人民共和国土地管理法》第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据上述法律规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,其目的是让农民保住自己的住宅,是维护和谐稳定的社会秩序的需要,也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。上诉人将在。上诉人将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的被上诉人,售房协议书》违反了我国《土地管理法》的强制性规定,该合同应认定为无效。原审判决以案涉合同仅是房屋买卖合同,不涉及土地使用权问题,认为不存在违反宅基地买卖法律法规情形。该认定违反了《物权法》第一百四十七条确定的“房地一体、地随房走”原则,在认定案涉合同效力上适用法律错误。二、清徐县徐沟镇西北坊村5-20号宅基地的拆迁补偿利益归上诉人所有。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。案涉宅基地及地上建筑物已经依据《西北坊村棚户区改造征收补偿安置方案》被依法拆迁,相应宅基地使用权和地上建筑物所有权已经物化为相应的拆迁补偿利益,在双方签订的《售房协议书》为无效协议的情况下,应当对相应拆迁补偿利益在本案双方之间进行合理分配,以解决《售房协议书》被确定无效的相关后续事宜。案涉宅院的拆迁补偿工作是由徐沟镇西北坊村依法组织,拆迁对象是本村宅基地,在《售房协议书》无效的情况下,被上诉人无权享有案涉宅院的拆迁补偿利益。退一步讲,由于本案双方法律意识淡薄,在签订《售房协议书》违反了我国《土地管理法》等国家强制性法律规定,双方均存在一定过错,在此情况下,人民法院应当根据双方过错程度,将案涉宅院拆迁补偿利益在本案双方之间进行分割,符合公平原则。此外,案涉宅基地的补偿款包括宅基地补偿和地上建筑物补偿,上诉人在原审中也提出了要求确定拆迁补偿利益归其所有的诉讼请求,原审既然认定案涉合同仅是房屋买卖合同,不涉及宅基地使用权,那么就应当将拆迁款中的宅基地补偿款判归上诉人所有,原审判决逻辑存在矛盾之处。综上所述,原审判决认定事实不清,适用法律错误,恳请上级人民法院依法查明案件事实,公正审理,依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王利刚辩称，一、一审法院事实认定清楚，认定事实部分应作为定案依据:本案基本事实,一审法院已调查清楚，上诉人在上诉状中并未对事实部分提出异议,被上诉人也认可一审法院调查的事实部分,故,一审法院所审理查明的事实部分,应作为本案定案依据。二、一审法院对于法律规定的理解及适用均无任何不妥;2008年5月20日,双方签订《售房协议书》,合同签订后,双方各自履行各自义务,至上诉人起诉立案之日已达12年之久。2019年因政府征拆政策,待案涉房屋价值激增之后,上诉人要求确认双方合同行为无效，请求将征拆补偿款判归其所有,这一行为无疑违背合同订立的目的及触碰法律的底线。本案中,上诉人与被上诉人双方签订的买卖协议,是双方真实意思的表示，并未违反等价有偿、公平、自愿及诚实信用原则,且被上诉人已经对房屋进行改建、装修,双方的房屋买卖契约已经履行完毕。被上诉人认为,上诉人的上诉理由中引用的法律规定不适用本案,我国法律确有“地随房走”的规定,但对于宅基地的买卖禁止性行为并不适用于本案,本案中所涉及的是房屋买卖,因该协议属于房屋买卖合同,未涉及土地使用权问题,不是宅基地买卖合同,不违反禁止宅基地买卖法律法规,不存在合同法第四十四条,第五十二条的规定无效情形，对双方当事人具有法律约束力,双方应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同,以维护交易秩序的稳定和安全。而涉案房屋出卖后所占有的相应土地的使用权也随之房屋由买受人使用,上诉人将房屋卖给被上诉人并不违反法律的强制性规定。且在本案中,西北坊村村委会出具的证明及与被上诉人签订的征拆补偿协议,均可证明村委会对买卖行为发生的知情与认可,而被上诉人至今仍在西北坊村集体生产、生活，接受西北坊村集体管理，因此,被上诉人与西北坊集体组织形成了事实上的权利义务关系,并不违反法律或社会公共利益,也并未损害集体成员利益。三、本案事实清楚，于情于法均应驳回上诉人的上诉请求;我国民法及诉讼法的立法本意及立法目的均是保护公民、法人和其他组织的合法权益，上诉人于2，上诉人于2008年在上诉人本村仍然有一处宅基地的情况下自愿将房产出卖给被上诉人。已居住于该房多年,且已花巨资多方修缮、改建。上诉人在时隔十二年之后,在利益驱动下,要求确认买卖合同无效、确定征拆补偿款归其所有,其行为、意思全然与立法本意及立法目的相悖。且案涉补偿款并非是宅基地补偿款,而是政府对实际居住人的补偿。征迁协议足以说明。一审庭审过程中,被上诉人向法庭提交过与本案相同案件的司法判例,案号为:清徐县人民法院(2011)清民初字第1345号民事判决书、太原市中级人民法院(2012）并民终字第419号民事裁定书、清徐县人民法院(2012)清民重字第7号民事判决书、太原市中级人民法院(2013)并民终字第254号民事判决书，以上司法判例请二审法庭予以参考。综上所述,本案上诉人违背约定,违反法律规定,破坏公序良俗，侵犯了被上诉人的合法权益。根据我国民法的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,同时考虑社会的稳定秩序。故原告的诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款之规定请求二审法院查明事实，维持原判。李杰向一审法院的起诉请求：1.请求依法判令李杰、王利刚于2008年5月28日签订的《售房协议书》无效。2.请求依法判令确认山西省清徐县徐沟镇西北坊村5-20号宅基地及地上建筑物（清集建（94）字第2210404065）的拆迁补偿利益归李杰所有。一审法院认定的事实：2008年5月28日，李杰作为甲方、王利刚作为乙方，双方签订一份《售房协议书》，约定：“兹有位于西北坊村苏家巷壹处旧院，经双方协商甲方转让给乙方，价格面议（捌万元正），双方今已结清，甲方将国家房产证交付乙方，如乙方想变更户主手续，一切费用由乙方办理，具体尺寸以大红本为准。今特立此合同一式两份，各执一份。甲方：李杰，乙方：王利刚，2008年5月28日。”协议签订后，王利刚付清了售房款80000元，李杰给付王利刚该房屋的房权证，房权证号为清徐房权证徐沟字第XXXX号。房权证记载：房屋所有权人为李杰，坐落于徐沟西北坊苏家巷**，私产，土地证号为清集建（94）字第Z2104040**，使用面积为612.40平方米。李杰未交付王利刚集体土地建设用地使用证，该证持有人为李杰，该证记载用地面积为612.4平方米，合法使用面积200平方米，临时使用面积412.4平方米。该房屋已纳入西北坊棚户改造区，因该房屋有纠纷，补偿款暂在村委会扣留。一审法院认为，李杰、王利刚签订的《售房协议书》，是双方真实意思表示，已履行十多年，并经过了修缮和改建。该协议属于房屋买卖合同，未涉及土地使用权问题，不是宅基地买卖合同，不违反宅基地买卖法律法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，以维护交易秩序的稳定和安全。我国民法通则规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，李杰在出售房屋十二年后要求确认《售房协议书》无效，有悖于我国民法通则的诚实信用原则，故李杰的诉讼请求不能得到支持，应予以驳回。综上所述，应驳回李杰的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款规定，判决：驳回李杰的诉讼请求。案件受理费5900元，由李杰负担。双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据举证、质证情况，本院另查明，被上诉人王，被上诉人王利刚为王答乡王答村人。本院认为，本案二审主要争议焦点为：双方签订的《售房协议书》的效力以及案涉宅院的拆迁补偿利益应为谁享有。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”以及第六十二条第四款“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；”，宅基地的转让应由有关部门审核批准。涉案《售房。涉案《售房协议》的乙方王利刚因非西北坊村村民，基地房屋，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。但纵观本案，双方于2008年5月28日签订案涉协议，王利刚将8万元购房款交付李杰，之后王利刚对案涉宅院进行了修缮和改建并实际使用，足以认定双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十二条的相关规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后的财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，上诉人在拆迁补偿利益面前违反诚实信用原则，存在过错，应对造成合同无效承担过错责任，不能使其因合同无效而获益。故上诉人关于案涉协议无效的请求成立，本院予以支持，关于案涉宅院相关的拆迁补偿利益归其所有的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李杰的部分上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省清徐县人民法院（2020）晋0121民初1737号民事判决；二、上诉人李杰与被上诉人王利刚签订的《售房协议书》无效；三、驳回上诉人李杰的其他上诉请求。一审案件受理费5900元，由双方各半负担；二审案件受理费11800元，由双方各半负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二〇二〇年十二月七日书记员 郭青平