黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8110民初929号原告（反诉被告）：黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司，住所地黑龙江省黑河市北安市东星物业小区**楼。法定代表人：吴立民，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延江，黑龙江隆华律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓光，男，1973年5月11日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省甘南县。被告（反诉原告）：孙艳华，女，1974年11月24日出生，汉族，黑龙江省甘南县查哈阳农场第一小学校教师，现住黑龙江省甘南县。共同委托诉讼代理人：李忠忱，黑龙江新天地律师事务所律师。原告（反诉被告）黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）与被告（反诉原告）刘晓光、孙艳华商品房销售合同纠纷一案。原告（反诉被告）于2019年5月9日在黑龙江省九三人民法院起诉，被告刘晓光、孙艳华于2019年6月11日提起反诉，黑龙江省九三人民法院于2019年7月30日作出（2019）黑8110民初672号民事裁定，驳回起诉。原告（反诉被告）黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司不服一审裁定，上诉于黑龙江省农垦中级法院，黑龙江省农垦中级法院于2020年2月3日作出（2020）黑81民终72号民事裁定，撤销黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民初672号民事裁定，发回九三人民法院重审。本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序审理，于2020年9月22日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）阳光房地产公司委托诉讼代理人王延江到庭参加诉讼、被告（反诉原告）刘晓光、孙艳华及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人李忠忱到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。阳光房地产公司向本院提出诉讼请求：1、刘晓光、孙艳华连带给付购房款本金220000.00元，利息97900.00元［以未给付购楼款本金220000.00元为基数，按年利率百分之六的标准（银行同期贷款利率）从2013年4月30日至2020年9月14日计算］及2020年9月14日至实际给付之日的利息；2、本案诉讼费用由刘晓光、孙艳华共同承担。事实和理由：2013年4月14日阳光房地产公司与刘晓光双方订立《认购书》，约定刘晓光以按揭贷款的方式购买阳光房地产公司开发的查哈阳农场丽景小区一期1#楼101室94.29平方米的商服一套，购房总价款为440000.00元，按合同约定刘晓光先期交付220000.00元购房款，剩余220000.00元购房款通过银行贷款支付。在《认购书》第三条第2项明确约定：“出卖人已联系相关银行提供购房贷款服务，若买受人需要申请按揭贷款，自行按揭银行，并保证已对申请按揭贷款的必备条件和所需提供的全部文件了解清楚，确信自己符合贷款条件并承诺按出卖人和银行要求及时提供所需文件，自行承担办理按揭的责任和义务。出卖人应协助买受人办理按揭手续，但不对买受人按揭申请成功与否负责”，2013年4月25日阳光房地产公司又与刘晓光、孙艳华签订《房屋认购补充协议书》一份，明确相关事宜，孙艳华对刘晓光的支付购房款的义务提供连带担保。协议订立后，在刘晓光、孙艳华尚未办理银行按揭贷款的情况下，因刘晓光、孙艳华急于进户，阳光房地产公司同意刘晓光、孙艳华进户。但刘晓光、孙艳华进户后，因中国工商银行股份有限公司甘南支行政策调整不再办理查哈阳地区的按揭贷款业务，导致阳光房地产公司不能通过银行取得购房款，阳光房地产公司向刘晓光、孙艳华索要剩余购房款时，刘晓光、孙艳华以种种理由推脱，导致阳光房地产公司至今不能取得剩余购房款并造成经济损失。综上，刘晓光、孙艳华应自行办理银行按揭贷款，阳光房地产公司不承担确保刘晓光、孙艳华办理按揭贷款成功的义务，刘晓光、孙艳华不能取得按揭贷款的原因与阳光房地产公司无关，现刘晓光、孙艳华已入户将近六年并实际占用、使用房屋，已产生收益，理应给付阳光房地产公司剩余购房款并按银行同期贷款利息计算赔偿由此给阳光房地产公司造成的经济损失。刘晓光、孙艳华辩称：阳光房地产公司的诉求不能成立，2013年4月14日，刘晓光与阳光房地产公司签订了房屋买卖认购书，同年4月25日，双方又签订了认购补充协议，在这两份认购书签署时，阳光房地产公司并未取得房屋预售许可证或销售许可证，所以认购书不是规范的商品房买卖合同，时至今日，阳光房地产公司也未与刘晓光、孙艳华签订由国家统一出版的商品房买卖合同。而房屋按揭贷款，银行必须要求贷款方出示经地产管理部分见证的商品房买卖契约的正文，由于阳光房地产公司未与刘晓光、孙艳华签订正规的买卖合同，致使无法办理按揭贷款，所以不能办理贷款应当由原告方承担，房屋按揭贷款的主导者，也应当是开发商，所以也应当由原告承担不能贷款的责任；原告所出售的房屋是2013年4月份，而该房屋的初始登记时间是2018年1月29日，就是说在原告购买房屋的近5年时间内原告方都没有取得出售房屋的权利，所以不能贷款是因为原告方不能提供房屋开发的必须材料，银行方面才不予贷款；原审一审第一次开庭时，被告方才知道原告并不是所购房屋的开发商，而是开发商查哈阳农场的代理，这也是该房屋不能取得贷款的原因之一，基于以上原因，刘晓光在购房7年半的时间不能取得贷款，也不能办理房屋所有权证，其责任完全是由原告方造成的，所以原告方的诉讼请求不能成立，应予以驳回。刘晓光、孙艳华向本院提出反诉请求：1．要求解除双方签订的《认购书》及《房屋认购补充协议书》并返还已付房款220000.00元及支付利息97900.00元；2．要求反诉被告承担反诉原告的实际损失人民币22772.57元（契税和印花税）共计340672.57元；3．由反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告刘晓光、孙艳华系夫妻关系，2013年4月14日，刘晓光与阳光房地产公司签订了购买查哈阳农场丽景小区1号楼101室商服《认购书》，刘晓光按约定交付了房屋价款的50%，共计220000.00元人民币，其余房款由阳光房地产公司联系相关银行进行贷款服务。同年4月25日，阳光房地产公司又与刘晓光、孙艳华签订了一份《房屋认购补充协议书》，主要约定阳光房地产公司将房屋钥匙一把借给刘晓光使用，其余钥匙待房款全部交齐时再交付。从2013年4月双方签订《认购书》至今，刘晓光、孙艳华向阳光房地产公司和银行提供了全套申请贷款手续，但阳光房地产公司联系甘中国工商银行一直未能给刘晓光办理贷款。2017年夏季，阳光房地产公司又带刘晓光及三位业主前往甘南邮政储蓄所查哈阳分所查询刘晓光等人的信贷资格，结果全部合格，但贷款也未成功。2017年12月，刘晓光在阳光房地产公司的要求下，到甘税务局查哈阳分局缴纳了商品房买卖契税和印花税，合计22222.57元。在农垦齐齐哈尔不动产中心查哈阳分中心交纳不动产登记费550.00元。但至今也未能给刘晓光办理不动产登记。2019年5月21日，九三人民法院办案人到甘工商银行协查得知，该行2018年9月才对查哈阳农场等乡镇停止办理按揭贷款业务的，而且按揭贷款是必须有产权证的。可见刘晓光所购房屋未能顺利获得银行贷款，其责任不在刘晓光一方。而是阳光房地产公司的责任。签订《认购书》七年多以来，阳光房地产公司只交给刘晓光一把钥匙，未办理正式入户手续，在刘晓光交完契税、印花税、不动产登记费的情况下，仍然无法为刘晓光办理不动产证，致使该房屋不能转让，不能抵押贷款，甚至不敢装修。错过了房屋转让的最佳时机，给刘晓光、孙艳华造成了巨大经济损失。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。据此，刘晓光、孙艳华要求解除双方签订的《认购书》及《房屋认购补充协议书》并返还已付房款220000.00元及利息。同时要求阳光房地产公司承担反诉原告已支付的契税22002.57元、印花税220.00元、不动产登记费550.00元。阳光房地产公司反诉辩称，房屋预售许可证是否取得以房屋买卖合同是否生效没有关联性，如开发商没取得预售许可证进行销售房屋，仅对开发商进行行政处罚，而与客户签订的房屋合同继续有效，其次银行办理贷款，不是以是否办理产权证为审核标准的条件，阳光房地产公司与工商银行已办理了相应的准入手续，符合相应条件，该行未要求客户提供房产证，后因刘晓光、孙艳华提交的手续不全，该行取消了个人贷款业务后，阳光房地产公司为了能使刘晓光、孙艳华取得贷款又与中国邮政储蓄银行联系，中国储蓄邮政银行要求提供房产证办理的是二手房抵押贷款，阳光房地产公司要求刘晓光、孙艳华交付剩余的购房款，但刘晓光、孙艳华拒绝交付，导致中国邮政储蓄银行也不能办理相应贷款，因本案双方当事人订立的房屋销售合同不违反法律的强制性规定应当认定为有效，现刘晓光、孙艳华取得房产并收益多年，在阳光房地产公司为其垫付了相应费用并开具了全额440000.00元的房产统一销售发票，但刘晓光、孙艳华扔拒绝支付剩余购房款，严重侵害了阳光房地产公司的权益，因此刘晓光、孙艳华的请求与事实不符，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：阳光房地产公司提交的证据1．建设工程委托开发协议复印件一份，欲证明证实涉案楼房由阳光房地产公司开发并销售的事实。刘晓光、孙艳华对该证据的真实性没有异议，该证据证实了房产的所有权人是查哈阳农场，与产权部门提供的初始登记人是查哈阳农场是一致的。本院认为，刘晓光、孙艳华对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。阳光房地产公司提交的证据2．认购书、房屋认购补充协议书及收款收据复印件各一份，欲证明本案双方当事人就刘晓光、孙艳华购买阳光房地产公司的丽景小区1#101号商服一套达成协议，其中《认购书》第三条第2项约定：“出卖人已联系相关银行提供购房贷款服务。若买受人需申请按揭贷款的，自行选择按揭银行，并保证已对申请按揭贷款的必备条件和所需提供的全部文件了解清楚，确信自己符合贷款条件并承诺按出卖人和银行的要求及时提供所需文件，自行承担办理按揭的责任和义务。出卖人应协助买受人办理按揭手续，但不对买受人按揭申请成功与否负责”在双方订立的房屋认购补充协议书中第四条约定如乙方本人即刘晓光贷款手续不合格等原因，导致贷款无法办理的情况下，乙方需补齐剩余未交房款，如乙方无法交齐的情况下，由丙方即孙艳华负责交齐。能够证实阳光房地产公司不对刘晓光按揭申请成功与否负责，同时证明刘晓光除交纳首期购房款220000.00元后，剩余款项至今未付。刘晓光、孙艳华对该组证据的真实性无异议，但对原告要证明的内容有异议，认购书第三条第2项约定：“出卖人已联系相关银行提供购房贷款服务。”这是第一层意思，即由原告方联系银行提供相应贷款服务。第二层意思：“若买受人需申请按揭贷款的，自行选择按揭银行，并保证已对申请按揭贷款的必备条件和所需提供的全部文件了解清楚，确信自己符合贷款条件并承诺按出卖人和银行的要求及时提供所需文件，自行承担办理按揭的责任和义务。出卖人应协助买受人办理按揭手续，但不对买受人按揭申请成功与否负责。”出售人在为买受人选择按揭贷款银行，如果不是因为买受人的原因，贷不下来款，出售人应当对此承担相应的责任。所以阳光房地产公司依据这一条把不能按揭贷款的原因归结于买受人，是不能成立的，且按揭贷款时都必须向贷款银行提供经房地产管理部门提供的商品房买卖契约正本，但至今阳光房地产公司也未与刘晓光、孙艳华签订商品房买卖合同，所以不能按揭贷款完全是阳光房地产公司的责任，因为阳光房地产公司联系的中国工商银行要求按揭贷款必须具备三个条件，第一是有产权证，第二是有相应的银行流水，第三是个人征信合格。刘晓光不能贷款的原因主要是因为至今没有房屋产权证，刘晓光按照阳光房地产公司的要求于2017年12月向税务机关缴纳了房屋买卖契税和印花税，同时向不动产管理中心交付了不动产登记费，买受人完全履行了自己应当履行的义务，而至今刘晓光依然没有取得房屋产权证，也没有取得银行贷款，其后果完全是由阳光房地产公司造成的，责任也应由阳光房地产公司承担。房屋认购补充协议第四条应当不具有效力，补充协议是在2013年4月25日签订的，而该条要求被告方在2012年履行义务，这是不成立的，所以本条是不能成立。本院认为，刘晓光、孙艳华对该组证据的真实性无异议，本故对该组证据的真实性予以采信。阳光房地产公司提供的证据3．中国工商银行甘南支行《甘南支行关于黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司项目准入的请示》、《按揭贷款业务合作协议》、《按揭贷款项目评估报告》、《按揭项目贷款申请书》复印件各一份，欲证明阳光房地产公司已经办理完毕按揭贷款准入手续，完成了相应义务，具体办理按揭贷款由刘晓光自行办理。客户如需按揭贷款必须通过与开发商签订准入协议的银行而不是由其任意的选择银行予以贷款。且刘晓光未办理成功按揭贷款的原因是个人银行流水不足，之后是中国工商银行停止了在垦区的该项业务导致的与阳光房地产公司无关。刘晓光、孙艳华认为该组证据能证明按揭贷款是由阳光房地产公司主导，是否能贷款阳光房地产公司必须有正常的开发手续，本案争议的房产从法律上开发商是查哈阳农场，在阳光房地产公司与中国工商银行签订上述文件的时候，阳光房地产公司未取得开发房产所需要的文件，所以协议签订后阳光房地产公司不能提供上述文件的材料，银行不会给购房者贷款，银行按揭贷款合同必须由银行和开发商和购房者共同签订房地产抵押合同，这样银行才会为购房者提供贷款，阳光房地产公司未能提供与银行签订的上述合同，所以刘晓光未贷款成功。本院认为，该组证据通过与中国工商银行核实，对该组的证据的真实性予以采信。阳光房地产公司提供证据4.2020年9月13日拍摄的刘晓光购买房屋照片一张，欲证明刘晓光正在占有、使用、收益所购买的房产并产生收益。刘晓光、孙艳华认可将房屋对外出租，对该照片的真实性无异议。本院认为，刘晓光、孙艳华对该组证据无异议，对该组证据的真实性予以采信。阳光房地产公司提供的证据5．还款计划一份，欲证明刘晓光向阳光房地产公司提出还款计划，但阳光房地产公司未予同意，同时证明刘晓光从未向阳光房地产公司提出退房的请求。刘晓光对该证据的真实性无异议，但双方未达成共识。本院认为，刘晓光对证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。刘晓光、孙艳华提供的证据1．中华人民共和国税收完税证明复印件一份、黑龙江省非税收入票据复印件一份、不动产登记信息查询结果，欲证明刘晓光已按阳光房地产公司要求于2017年12月5日向甘地税局查哈阳分局缴纳了契税和印花税共计22222.57元。刘晓光于2017年12月14日向查哈阳农场不动产登记中心交纳登记费550.00元。证明2017年12月阳光房地产公司要求刘晓光到税务机关和不动产登记机关缴纳相应税费，但阳光房地产公司却于2018年1月19日将刘晓光已缴纳税费的房产登记在黑龙江省查哈阳农场名下。证明刘晓光的利益被损害，查哈阳丽景一期1号楼101室商服登记在黑龙江省查哈阳农场名下，登记时间是2018年10月19日。阳光房地产公司对于该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，阳光房地产公司根据税务机关的通知转告刘晓光交纳相应费用，先办理的是初始登记即俗称的“大照”，先登记在黑龙江省查哈阳农场名下，又因刘晓光未付清剩余购房款，因此没有继续给刘晓光办理产权证，且阳光房地产公司与中国工商银行签完准入协议，具体贷款业务是银行与客户进行协商。本院认为，阳光房地产公司对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信。刘晓光、孙艳华提供的证据2.2018年12月18日的律师函，其内容：“工商银行对商业放贷紧缩，在你购房地区全面停止按揭贷款业务，并且黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司是开发建设单位，不是贷款发放单位，你方不能取得贷款的原因系银行政策性紧缩不能取得贷款，不是由于开发建设单位的过错造成的。”，欲证明不存在刘晓光流水不合格而未贷款成功，真正原因是中国工商银行政策性紧缩造成的。阳光房地产公司对证据真实性无异议，但对证实的问题有异议，首先阳光房地产公司一直向刘晓光、孙艳华主张权利，其次中国工商银行商业房贷紧缩也是客观事实，但刘晓光因银行流水等问题不能办理按揭贷款也是客观事实。本院认为，阳光房地产公司对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信。刘晓光、孙艳华提供的证据3．房屋租赁合同复印件一份，欲证明从2018年2月1日开始出租，年租金8000.00元。阳光房地产公司对证据的真实性无异议，但对证明的问题和关联性有异议，刘晓光应本着契约精神，履行签订的协议，至于其取得房产后是自用还是闲置、出租、借给他人使用以及是否产生相应受益均与阳光房地产公司无关。本院认为，阳光房地产公司对证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。法院依刘晓光、孙艳华申请调取证据如下：2019年5月21日对中国工商银行股份有限公司甘南支行工作人员的调查笔录一份，欲证明1．是否是由刘晓光的原因未能取得按揭贷款。2．银行政策调整的时间是2018年9月20日左右。刘晓光、孙艳华认为按揭贷款不同于房屋抵押贷款，按揭贷款的资金最终流向开发商，所以按揭贷款应当由开发商主导的，刘晓光提供的材料也都交给开发商，由开发商与银行对接，所以不存在刘晓光怠于办理贷款的情况，而只能存在开发商怠于办理贷款的情况。事实也证明刘晓光于2013年4月签订购房协议直至2018年1月开发商才在不动产登记机关办理不动产登记，从这一客观事实可以认定，争议房屋不能取得按揭贷款的根本原因在开发商。从客观证据能看出，初始登记是2018年1月19日，而中国工商银行政策调整时间是在2018年9月下旬即开发商在进行初始登记后有8个月左右的时间来为反诉原告办理按揭贷款，但是开发商并没有做到这一点，由此可以进一步证明不能正常贷款的责任完全在开发商一方。阳光房地产公司对该份证据的真实性无异议，但该证据证实了中国工商银行没有刘晓光递交的任何材料，因此刘晓光存在怠于办理贷款的情况。且被询问的工作人员是在2015年之后调入该行，对本案所涉及的按揭贷款的时间，相应业务的流程不是很熟悉，因此不能客观地予以阐述刘晓光不能贷款的真实原因。本院认为，该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明要证明的问题，故本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年4月14日，阳光房地产公司与刘晓光签订《认购书》，主要约定1．刘晓光以按揭贷款的方式购买阳光房地产公司开发的黑龙江省查哈阳农场丽景小区一期1#楼101室94.29平方米商服一套。2．购房总价款为466735.00元，优惠26735.00元，优惠后总价为440000.00元，先交定金20000.00元，签订本认购书时付清50%即220000.00元，包括定金。按揭贷款50%。3．出卖人已联系相关银行提供购房贷款服务，若买受人需要申请按揭贷款，自行选择按揭银行，并保证已对申请按揭贷款的必备条件和所需提供的全部文件了解清楚，确信自己符合贷款条件并承诺按出卖人和银行要求及时提供所需文件，自行承担办理按揭的责任和义务。出卖人应协助买受人办理按揭手续，但不对买受人按揭申请成功与否负责。刘晓光在交纳220000.00元房款后，于2013年4月25日又与阳光房地产公司签订《房屋认购补充协议书》一份，约定孙艳华对刘晓光的支付购房款的义务提供连带担保。协议订立后刘晓光在尚未办理银行按揭贷款的情况下，经阳光房地产公司同意后已实际接收房屋进行管理、使用。2013年，刘晓光、孙艳华与阳光房地产公司工作人员一起到中国工商银行股份有限公司甘南支行申请按房屋揭贷款未果。2017年刘晓光、孙艳华又与阳光房地产公司工作人员的参与下欲向中国邮政储蓄银行股份有限公司甘查哈阳农场分行申请房屋按揭贷款未果。2017年12月，刘晓光在得到阳光房地产公司的通知后，到甘税务局查哈阳分局缴纳了商品房买卖契税和印花税合计22222.57元，在农垦齐齐哈尔管理局不动产中心查哈阳分中心交纳不动产登记费550.00元。另查明，查哈阳丽景一期1#楼101号室初始登记在黑龙江省查哈阳农场名下，登记时间是2018年10月19日。黑龙江省查哈阳农场于2011年4月11日与阳光房地产公司签订《建筑工程委托开发协议》，约定黑龙江省查哈阳农场委托阳光房地产公司开发及销售以下两个项目，一、查哈阳农场丽景住宅小区1-8号楼共八栋楼房534套，建筑面积37335平方米。二、查哈阳农场文苑住宅小区1-8号楼共八栋楼房449套，建筑面积34202.2平方米。同时查明，2011年8月10日阳光房地产公司向中国工商银行股份有限公司甘南支行提交按揭项目贷款申请诉。中国工商银行股份有限公司甘南支行于2011年8月15日与阳光房地产公司签订按揭贷款业务合作协议。中国工商银行股份有限公司甘南支行根据政策调整于2018年9月停止了査哈阳农场等乡镇按揭贷款业务的办理，其中包括阳光房地产公司的房屋按揭贷款业务。刘晓光、孙艳华系夫妻关系。刘晓光实际接收房屋后，将该房屋进行出租，每年租赁费为8000.00元。本院认为：关于阳光房地产公司主体是否适合的问题。刘晓光、孙艳华主张**光房地产公司主体不适合，应该是黑龙江省查哈阳农场。本院认为，阳光房地产公司与刘晓光之间签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且阳光房地产公司所建设出卖给刘晓光的楼房，是与黑龙江省查哈阳农场进行的置换后所建，虽然阳光房地产公司的开发建设手续为黑龙江省查哈阳农场，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，黑龙江省查哈阳农场只是通过置换获得了固定的利益，因此阳光房地产公司与黑龙江省查哈阳农场之间应为土地使用权出让合同关系，阳光房地产公司应为实际开发人，综上本院确认阳光房地产公司在本案中具有诉讼主体资格。关于阳光房地产公司与刘晓光及孙艳华之间签订合同性质问题。阳光房地产公司与刘晓光于2013年4月14日签订的《认购书》的主要内容包括，房屋的基本信息，房屋价格及付款方式，定金条款，又因刘晓光以按照《认购书》约定交付了50%的购房款，阳光房地产公司收到刘晓光的购房款，且刘晓光已于实际占有、管理该购买的房屋，并以交纳完毕商品房买卖契税和印花税及不动产登记费，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，阳光房地产公司与刘晓光之间签订的《认购书》认定为商品房买卖合同。关于刘晓光按揭贷款合同未能签订的过错责任。根据阳光房地产公司及刘晓光、孙艳华庭审中的陈述及举证，均未能证明按揭贷款未成功的原因，且根据阳光房地产公司与刘晓光之间签订的。关于阳光房地产公司主张刘晓光、孙艳华给付房款及支付逾期违约金的问题。本院认为，刘晓光所购买的本案中涉及的门市房，因刘晓光已经交纳了办理不动产登记前的费用，说明该房屋能够在诉讼前已经能够办理不动产登记，且刘晓光已经实际占有、使用该房屋，故刘晓光应履行房屋价款给付义务，因此阳光房地产公司主张的刘晓光给付剩余未给付房款，本院予以支持。阳光房地产公司主张逾期付款利息，本院认为，根据阳光房地产公司与刘晓光之间的约定为50%的房款为按揭贷款，但因未能按揭贷款的原告阳光房地产公司未提供证据证明是刘晓光的责任，且阳光房地产公司与刘晓光之间对贷款一事，双方陆续协商办理至2017年时也未成功，并阳光房地产公司在接到中国工商银行停办按揭业务通知后，双方之间约定的按揭贷款应视为事实产生变化，阳光房地产公司与刘晓光、孙艳华应重新约定如何履行，且阳光房地产公司又同意刘晓光办理不动产登记等相关事项，因而双方在客观不能办理按揭贷款的事实出现后未重新约定履行方式及期限，故本院对阳光房地产公司主张刘晓光从2013年开始给付逾期付款违约金不予支持。关于阳光房地产公司主张的刘晓光、孙艳华共同给付剩余50%的购房款问题，本院认为，刘晓光在购买本案涉及的门市房时，刘晓光与孙艳华为夫妻关系，且所有购买的房屋也为家庭共同财产，并孙艳华也作为刘晓光的担保人与阳光房地产公司签订《房屋认购补充协议书》，故对阳光房地产公司主张的刘晓光、孙艳华共同给付购房款本院予以支持。关于刘晓光、孙艳华主张解除合同及返还购房款和赔偿损失的问题。因根据刘晓光、孙艳华与阳光房地产公司签订的《认购书》及《房屋认购补充协议书》的约定，未约定阳光房地产公司以担保方式由刘晓光进行按揭贷款，且约定的解除权是有阳光房地产公司形式的，刘晓光现主张的解除权，因刘晓光所购买的房屋在起诉前已经满足办理不动产登记条件，故刘晓光、孙艳华的主张的解除权无法定理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决如下：刘晓光、孙艳华支付黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司购房款220000.00元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；驳回黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求；驳回刘晓光、孙艳华的反诉诉讼请求。如果刘晓光、孙艳华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5821.00元，由黑龙江省北安农垦阳光房地产开发有限公司负担2466.00元，刘晓光、孙艳华负担3355.00元，反诉费4605.00元由刘晓光、孙艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  姜校锋审判员  李洪义审判员  王君章二〇二〇年十二月十六日书记员  王晓楠