河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6401号上诉人(原审被告、反诉原告）：南阳市云龙置业有限公司，住所地南阳市张衡路与明山路交叉口，统一社会信用代码91411300352023599X。法定代表人：胡述刚，该公司总经理。委托诉讼代理人:李国文，河南华都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛巧桂，女，1963年5月19日出生，汉族，住河南省南阳市。委托诉讼代理人:李业,河南通义律师事务所律师。上诉人南阳市云龙置业有限公司（以下简称“云龙公司”）因与薛巧桂房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市南阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫1391民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人云龙公司的委托诉讼代理人李国文，被上诉人薛巧桂的委托诉讼代理人李业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云龙公司向本院上诉请求：请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、本案中，2016年3月30日云龙置业公司向薛巧桂所打的两份收据及签订的《商品房买卖协议》系杨义军为避免薛巧桂在公司继续对其逼迫而造成不良影响情况下，让公司财务及销售人员向薛巧桂暂时开出的收据及协议。二、云龙置业公司开出收据及《协议》后至今并未实际收到售房款。三、两份《黄河、兴龙商品房买卖协议》中，薛巧桂作为合同相对人，在无人支付购房款情况下，薛巧桂负有支付购房款的义务。四、一审判决中认为本案“代物清偿的交易方式三方权利义务平衡”明显不当。五、本案中，薛巧桂在签订《黄河、兴龙商品房买卖协议》后仍持有熊芳所打借款条原件，且注明利息下欠数额。该借条本身即按月息25厘，将原60万借款记入利息后，写为借款金额为80万元，并继续按月息25厘计息。薛巧桂答辩称，一、《商品房买卖协议》并不是逼迫所签，根据协议签订地点、参与人及公安机关调查，不存在胁迫行为。二、云龙公司不存在没有实际收到售房款问题。杨义军为云龙公司实际控制人，其通过熊芳对外借款，用于公司黄河兴隆城项目，所以是先收钱后抵账。借款抵房款是真实情况。三、被答辩人上诉的第3、4个问题同第二个问题是一样的，答辩人薛巧桂也是通过杨义军将45万元借款交给云龙公司。四、关于答辩人持有杨义军、熊芳所签借条原件是因为杨义军拒绝将借款利息抵房款，因此在原借据上注明抵房款的是本金，不含利息。薛巧桂向一审法院诉讼请求：1、确认双方签订编号为4-2-24A2，4-2-20B2《商品房买卖协议》有效，判令云龙公司为薛巧桂购买的房屋进行备案登记（网签）。2、云龙公司立即交付房屋，赔偿薛巧桂延期交房损失217812元（截止2019年10月15日）；并按已付房款按同期贷款利率赔偿延期交房损失至房屋实际交付之日。3、云龙公司为薛巧桂购买的房屋办理备案登记证书。并自2017年12月31日起，根据房屋总款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失至房屋产权证书登记备案完毕之日。4、诉讼费、保全费等由云龙公司承担。云龙置业向一审法院反诉请求：解除2016年3月30日双方所签订的4-2-24A2、4-2-20B2《黄河·兴龙城商品房买卖协议》。一审法院认定事实：2014年12月19日，案外人熊芳向薛巧桂出具借款条一份，内容为“今借到薛巧桂现金捌拾万元整,月息25厘时间为壹年借款人：熊芳”。云龙公司的股东杨义军在借条担保人处签字。2016年3月30日，云龙公司向薛巧桂出具收据一份，内容为“交款单位薛巧桂收款方式借款抵房款熊芳80万薛巧桂45万。人民币大写陆拾贰万柒仟捌佰肆拾叁元￥627843.00收款事由房款4＃-西-24-A22016年3月30日”。兴龙城项目部在收据处加盖财务专用章。同时，云龙公司以“南阳市黄河房地产开发有限责任公司兴龙城项目部”名义与薛巧桂就上述房屋签订《商品房买卖协议》。同日，云龙公司向薛巧桂出具收据一份，内容为“交款单位：薛巧桂，收款方式：借款抵房款，熊芳80万薛巧桂45万。人民币大写肆拾叁万元玖仟捌佰陆拾伍元整￥439865。收款事由：房款4＃-西-20-B22016年3月30日”。兴龙城项目部在收据处加盖财务专用章。同时，云龙公司以“南阳市黄河房地产开发有限责任公司兴龙城项目部”与薛巧桂就上述房屋签订《商品房买卖合同协议书》。同日，案外人杨义军在借款条上作出批注，“替熊芳还借款本金捌拾万元整冲抵房款（利息未算）”，“利息下欠347333元叁拾肆万柒仟元年底前本人找熊芳要，否则本人承担”。另查明：1、云龙公司共有三名自然人股东，涉及本案的股东杨义军持股29%；2、本案涉案房屋位于南阳市××山路与××路交叉口，系云龙公司开发，因前期云龙公司未取得营业执照，使用了“南阳市黄河房地产开发有限责任公司”的名称；3、薛巧桂称涉案购房协议的抵账金额为案外人杨义军为案外人熊芳担保的80万元及案外人杨义军向薛巧桂借款的45万元，就45万元所对应的利息，杨义军于2019年3月30日以云龙公司名义出具35万元的借条两份（其中5万元债权人为薛巧桂，30万元债权人为杨舒婷）；4、涉案房屋4＃-西-24-A2、4＃-西-20-B2在房管系统上为4号楼2单元2003室、4号楼2单元2402室。一审认为，在薛巧桂与案外人熊芳的借款到期后，作为担保人的案外人杨义军作出“替熊芳还借款本金捌拾万元整”的承诺，系其真实意思表示。云龙公司同意用本公司自行开发的涉案房产代案外人杨义军偿还欠款，此时成立代物清偿。代物清偿是当事人、第三人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对代物清偿合同的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。云龙公司向薛巧桂出具购房款收据及买卖合同，且购房款收据中明确注明收款方式为“借款抵房款”，是三方当事人的真实意思表示，内容合法有效，该交易方式三方权利义务平衡。云龙公司称合同系因薛巧桂胁迫案外人杨义军所产生，未提供证据予以证实，其称已向公安机关报案，但公安机关并未立案，上述抗辩理由，一审不予采信。关于云龙公司抗辩的无人实际支付购房款的问题，云龙公司在出具相关文件时是明知薛巧桂不会实际交纳购房款的，云龙公司可根据相应法律关系向案外人主张权利。云龙公司以未收到款项为由，反诉请求解除合同，无事实及法律依据，一审不予支持。综上，双方签订的《商品房买卖协议》合同有效，现薛巧桂要求交付房屋并办理网签备案登记，理由正当，一审予以支持。薛巧桂主张的“网签备案证书”并不存在，其该项主张一审不予支持。关于薛巧桂主张云龙公司赔偿逾期交房及逾期办证损失,薛巧桂未提交证据对云龙公司逾期交房及办证给其造成的损失予以证实,故对薛巧桂主张的该项请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认薛巧桂与云龙公司于2016年3月30日就兴龙城4号楼2单元2003室、4号楼2单元2402室签订的《商品房买卖协议》有效；二、云龙公司于判决生效后三十日内向薛巧桂交付兴龙城4号楼2单元2003室、4号楼2单元2402室的房产两处；三、云龙公司于判决生效后六十日内与薛巧桂就兴龙城4号楼2单元2003室、4号楼2单元2402室的房产签订网签合同并办理备案登记。四、驳回薛巧桂的其他诉讼请求。五、驳回云龙公司的诉讼请求。本诉案件受理费6686元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取为50元，由薛巧桂负担6386元，由云龙公司负担5350元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、以物抵债范围是否清楚。2、以物抵债商品房买卖协议是否有效。3、原借贷关系是否归于消灭，与以物抵债关系问题。一、关于本案以物抵债范围是否清楚问题。根据查明的事实，原借贷关系的当事人对借贷进行结算后，明确其中80万元用以抵偿房款，且上诉人认可房款收据中数额的真实性，故以物抵债的范围认定为80万元。上诉人称案涉两份收据及《商品房买卖协议》系胁迫所签订，但其并未对此举证且未在法定期间内行使撤销权，故对其该项上诉请求本院不予采纳。二、关于以物抵债商品房买卖协议效力问题。云龙公司与薛巧桂签订两份《商品房买卖协议》并出具了收款收据。其财务人员注明借款抵房款，本院二审庭审中上诉人亦认可商品房买卖行为系抵债，故该以房抵债系双方真实意思表示，其内容不违反我国效力性强制性法律规定，应属有效。云龙公司与薛巧桂建立新的房屋买卖合同关系，依据诚信原则，云龙公司应按照房屋买卖合同履行义务。三、关于原借贷与房屋抵债关系问题。本案房屋买卖合同关系建立在民间借贷关系之上，虽然原债务主体并非上诉人，但通过以物抵债协议原借贷关系部分发生更改，即部分成立新债务同时消灭旧债务，未抵偿完毕的剩余债务仍然存在。原债务中的80万元债务由民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，主体也发生变更，构成新债。依据《合同法》第六十条规定，上诉人应诚信履行合同。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人南阳市云龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十二月二十二日法官助理王秋争书记员尚志向