山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6712号上诉人（原审被告）：王小亭，女，1981年12月24日出生，汉族，无固定职业，住太原市。被上诉人（原审原告）：王伟，男，1980年3月15日出生，汉族，中国移动通信集团山西有限公司太原市分公司部门经理，住太原市。委托诉讼代理人：司亚京，山西中吕律师事务所律师。上诉人王小亭因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小亭上诉请求：一、撤销(2020)晋0105民初5519号民事判决第一、二、三项;二、依法改判被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月9日解除,被上诉人仅向上诉人支付房租0元或发回重审;三、本案上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审事实认定错误,《房屋租赁合同》已于2020年2月9日解除。根据2020年1月20日上诉人与被上诉人微信聊天记录显示:年后十五,上诉人还没投资商的话,被上诉人收房。说明上诉人与被上诉人已经达成为《房屋租赁合同》附解除条件的合意,即如果在正月十五(2020年2月8日)上诉人没有找到投资商的话,被上诉人收房,合同将在2020年2月9日被解除。后因新冠疫情的影响,2020年1月25日至2月8日期间属于情势变更,上诉人无法继续经营;2020年2月9日至3月16日期间上诉人亦无法进入屋内清理剩余物品。合同签署时,因房屋是毛墙毛地,故被告允诺给予2个月装修期(中介人员王永福、小张及证人朱某2在场),因此剩余租金的计算期间应从2019年10月8日计算至2020年1月24日。另根据2019年9月20日上诉人与被上诉人微信聊天记录显示及电话达成口头协议,双方已就装修抵顶3个月房租达成合意(合伙人朱某1、员工王玉琴可作证),其中还有10000元押金没退还原告,因此上诉人应向被上诉人支付的租金应为0元。二、原审判决第三项判决上诉人向被上诉人支付暖气费超出诉讼请求范围,属于适用法律错误的情形，亦违反了处分原则。被上诉人在原审中的诉讼请求中未提到关于暖气费的请求,根据日常生活经验,暖气费不属于物业费的范围,并且自上诉人入驻以来,供暖达不到标准,物业还有3000元装修押金未退还原告,因此上诉人不应当支付暖气费。三、被上诉人于2020年4月9日在没有通知上诉人的前提下,自行换锁,先行违约,导致合同无法继续履行!造成原告的重要票据、顾客档案、营业执照及公章、财务章丢失,且严重影响原告后续经营,造成损失!依据之前营业收入的情况和员工工资补偿,现申请赔偿5个月的损失,计5万元;因当时320平米装修花费30万,故申请适当赔偿5万元;共计10万元。王伟辩称，一、一审事实认定正确，《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月9日且双方并未对装修抵顶房租达成合意,装修押金根据合同约定也无需退还。一审庭审过程中,上诉人辩称由于被上诉人私自换锁导致其无法行使租赁权因此搬离涉案房屋,但并未举证证明其实际搬离的日期。一审法院对于被上诉人更换门锁的时间进行了事实认定,一审判决后被上诉人搜集到新的证据可以证实上诉人实际搬离的日期早于被上诉人更换门锁的日期。因此,上诉人在未结清租金及物业费的情况下擅自搬离涉案房屋构成严重违约,其以实际行为表明不再履行合同义务,被上诉人在上诉人2020年4月6日搬离后于2020年4月9日更换门锁，因此《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月9日。一审庭审过程中,上诉人提交与被上诉人的微信聊天记录拟证明双方就装修抵顶3个月房租达成合意,但微信聊天记录仅能显示上诉人关于该事项的提议,被上诉人并未明确回复表示同意该提议,仅同意上诉人可以先支付两个月租金不用一次性全给,因此双方就该事项并未达成合意。上诉人称租房押金10000元应抵顶房租,根据《房屋租赁合同》约定,年租金130000元,押金10000元,押金不得冲抵房屋租金。因此,租房押金10000元不应折抵房租。二、原审判决并未超出诉讼请求范围,没有违反处分原则。一审庭审中,被上诉人所举证据物业公司于2020年4月出具的《缴费通知单》第一项明确载明房号3-2001暖气费的金额为18003.5元,被上诉人一审诉讼请求中的物业费21581元中包含了该费用,一审法院据此判决上诉人支付被上诉人暖气费18003.5元有充分的证据支撑,并未超出诉讼请求范围,没有违反处分原则。三、本案中上诉人擅自搬离涉案房屋时间在前,被上诉人更换门锁时间在后,系上诉人违约导致合同无法履行。上诉人提到被上诉人于2020年4月9日在未通知上诉人的情况下自行换锁先行违约,与事实不符。一审判决第五页法院认定事实部分显示“2020年4月9日,原告因被告将房屋内家具等物品搬离而更换房屋门锁，并通过证人朱某1通知被告更换门锁事宜”。可见,并非被上诉人在合同期内自行换锁先行违约,而是上诉人于2020年4月6日在未结清租金及物业费的情况下擅自搬离涉案房屋,因此被上诉人只能于2020年4月9日采用换锁的方式迫使上诉人再次搬离房屋内剩余物品时主动与其联系以结清相关费用。上诉人声称因被上诉人换锁导致其重要票据、档案、营业执照、公章等丢失并主张10万元赔偿,明显有违事实常理。本案中,上诉人擅自搬离涉案房屋时间在前,被上诉人更换门锁时间在后,按照常理推断,上诉人不可能在搬离时将前述重要票据及公章遗留在涉案房屋内,事实上被上诉人在联系中介人员及物业人员到达现场更换门锁时也并未见到房屋内遗留有前述物品,且上诉人在一审中并未提起反诉,因此该项请求不应作为二审法院审理范围。综上,一审事实认定正确,法律适用正确,应依法维持一审判决。王伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，合同编号：MY-20180801；2.判令被告支付原告欠付的租金130000元及违约金39000元，以上共计169000元；3.判令被告支付原告代缴的物业费21581元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告于2018年3月12日与山西茂业置地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于茂业天地第63幢20层2001号房屋。2018年8月2日，原、被告与居间方山西一熙众辉房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于太原市亲贤街79号茂业天地63号楼2001室住宅出租给被告使用，租期三年，自2018年8月8日起至2021年10月7日止；年租金130000元，押金10000元，押金不得冲抵房屋租金；2019年9月7日付款130000元，2020年9月7日付款130000元；租赁期内，被告承担水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用，房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由被告承担；原告应于2018年8月8日前将房屋按约定条件交付被告。合同第六条第（二）项约定租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，原、被告验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用；被告添置的新物可由其自行收回，对于被告装饰、装修部分，被告放弃收回；租赁期满后，原告在被告完成本合同第六条第（二）项约定的事项后，返还被告交付的相应押金。合同第十一条、第十二条约定，被告有不支付或者不按约定支付租金达7日，欠缴各项费用达1000元等情形之一的，原告有权单方解除合同，被告应按月租金的100%向原告支付违约金。协议还约定了其它条款。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了一年租金130000元及押金10000元。2019年1月30日，被告通过微信向原告反映室温太低。2019年9月15日，原告通过微信催促被告交房租，被告于2019年9月20日答复原告“能不能用装修换3个月的缓冲”，原告答应被告先将该月和下月的房租付清，不用一次性全给。之后，原告仍然催促被告交付房租。直到2020年1月20日，根据原、被告的微信聊天记录，双方基本达成“年后十五，被告还没投资商的话，原告收房”的意见。后由于发生新冠肺炎疫情，双方既未退房，也未交付租金。2020年4月9日，原告因被告将房屋内家具等物品搬离而更换房屋门锁，并通过证人朱某1通知被告更换门锁事宜。被告表示现案涉房屋内仅留有其3组柜子、橱柜、票据，其余物品均已搬走。原告对房屋内被告所留物品不清楚。庭审中，原告提交崇德物业管理（深圳）有限公司太原分公司出具的缴费通知单，载明王伟应缴纳2018年11月1日起至2019年3月31日、2019年11月1日至2020年3月31日期间的暖气费18003.5元；2019年12月至2020年4月期间的物业费3071.5元；2018年9月至2020年4月期间的生活垃圾处理费100元；2018年9月至2020年4月期间的水费406元。原告对被告交付物业公司的装修押金3000元未退还的事宜表示不清楚。上述事实有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录打印件、缴费通知单、付款凭证、证人朱某1证言及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为，原告王伟与被告王小亭签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告依约履行了交付房屋的义务，被告也支付了原告第一年租金，按照合同约定，被告应当于2019年9月7日支付第二年度租金，经原告催促，被告未按照约定支付租金的行为构成违约，原告要求解除合同，本院应予支持。由于原告已于2020年4月9日将案涉房屋门锁更换，合同解除的时间应当以原告更换门锁的时间，即2020年4月9日认定。被告提出双方已于2019年9月20日解除合同的抗辩意见，无证据证明，本院不予采纳。由于合同已经解除，被告应当将其在案涉房屋内的财物全部搬离。关于被告欠付原告租金的数额，原告主张按照合同约定支付第二年租金130000元，被告则以原告存在交房延期等行为不同意支付房租。因本院认定2020年4月9日合同已解除，被告应当支付原告从2019年8月8日起至2020年4月9日期间的租金。2020年1月25日，因新冠肺炎疫情，山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月25日至3月16日，被告因疫情无法经营，被告提出情势变更要求免除租金的意见，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，应当酌情免除该段期间的租金。被告提出的原告存在延期交房的抗辩意见，无证据证明，本院不予采纳。故被告应当支付原告194天的租金69096元，在核减被告已付押金10000元后，被告应付原告租金59096元。关于原告主张被告支付违约金39000元的诉请，因原告同意被告提出的逾期支付租金的请求，且发生了新冠疫情，对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告应付的暖气费18003.5元，证据充分，且产生暖气费的时间段发生在被告承租期间内，被告应当支付原告暖气费18003.5元。关于物业费等费用，本院考虑到原告对被告垫付的装修押金是否退还尚不清楚，且原告提交的费用票据显示的截止日期为2020年4月，而双方解除合同的时间为2020年4月9日，该部分费用无法计算，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；被告应当支付欠付原告租金59096元、暖气费18003.5元；被告应将其在案涉房屋内的财物全部搬离。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告王伟与被告王小亭于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；二、被告王小亭于本判决生效之日起十日内支付原告王伟租金59096元，并在此期限内将其在位于太原市小店区亲贤街79号茂业天地20层2001室房屋内的物品全部搬离，原告王伟配合被告王小亭搬离；三、被告王小亭于本判决生效之日起十日内支付原告王伟暖气费18003.5元；四、驳回原告王伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2106元（原告已预交），由原告王伟负担1220元，被告王小亭负担886元。二审期间，双方均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另外，根据二审庭审中当事人陈述，本院另查明，2020年4月6日上诉人搬离案涉房屋。本院认为，本案争议焦点为：第一、案涉《房屋租赁合同》于何时解除；第二、上诉人是否应支付被上诉人租金以及暖气费，如需支付租金，欠付的租金应从何时开始计算。针对第一个争议焦点，因本案系被上诉人王伟根据合同约定行使的合同解除权，而被上诉人于2020年4月9日更换案涉房屋门锁，故合同解除时间应当以其换门锁的时间认定。上诉人提供的微信聊天记录不能证明案涉合同已于2020年2月9日解除，且被上诉人也并没有于2020年2月9日收房。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人并未举证证明被上诉人允诺给予其二个月装修期，案涉合同虽约定房屋租赁期自2018年8月8日至2021年10月7日，共计3年，但该约定并未明确是被上诉人给上诉人两个月的装修期，退一步讲，即使为给予上诉人两个月装修期，也是在双方完全履行合同的情况下，而案涉合同仅履行了一年半有余，并未完全履行，故上诉人主张核减两个月租金无事实及法律依据，本院不予支持。另外，上诉人也未举证证明被上诉人同意就装修抵顶三个月房租的事实，上诉人应承担举证不能的法律后果。关于暖气费，经本院核实，原审原告王伟在起诉时提出由原审被告王小亭支付其代缴的物业费21581元中包括暖气费，故一审法院判决并未超出请求的范围。关于上诉人主张暖气不达标的主张，与本案审理无关。关于上诉人请求被上诉人赔偿其10万元的主张，其在一审中并未提起反诉，故该请求并非本案二审审理范围。综上所述，王小亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费1727元，由王小亭负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 牛晓斌审判员 米青山 二〇二〇年十二月十四日书记员 郭青平