北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8632号上诉人（原审原告）：北京中源正鑫科贸有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇沙阳路**院**房屋****。法定代表人：孙凤云，总经理。委托诉讼代理人：于国强，北京市盛峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董淑兰，女，1941年11月10日出生。被上诉人（原审被告）：齐雄勋，男，1968年1月24日出生。法定代理人：齐春玲（齐雄勋之妻）。上诉人北京中源正鑫科贸有限公司（以下简称中源正鑫公司）因与被上诉人董淑兰、齐雄勋返还原物纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中源正鑫公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持中源正鑫公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审查明事实不清。中源正鑫公司经现场查勘，在得到董淑兰、齐雄勋的保证及亲笔签署的承诺文件后，与房屋所有权人签订了房屋买卖合同。一审法院未查明案件事实，未核实董淑兰、齐雄勋其他诉讼撤诉的事实及理由便匆忙下判。2.一审适用法律不当。董淑兰、齐雄勋另案提出索要剩余房款的要求，表明其知晓并确认房屋出售给中源正鑫公司的事实，其对位于北京市石景山区28号的房屋（以下简称28号房屋）的占有系无权占有。一审判决错误将董淑兰、齐雄勋与案外人之间的争议解决作为本案争议解决的前提条件，错误认定中源正鑫公司购买房屋的主观意图。一审法院忽视董淑兰未履行四方协议的法律后果。董淑兰辩称，中源正鑫公司应该找郭某。董淑兰只同意第一次卖房。董淑兰一直在28号房屋内居住，没有人来敲过门。齐雄勋辩称，中源正鑫公司他们是合伙诈骗。从未有人来看房。中源正鑫公司向一审法院起诉请求：1.请求判令董淑兰、齐雄勋返还中源正鑫公司所有的28号房屋（房产证号：京（20**）石景山区不动产权第XXXX号)；2.请求判令董淑兰、齐雄勋支付中源正鑫公司2016年12月27日至实际腾退归还日止的28号房屋占用费（按每月5000元标准计算）；3.请求判令本案诉讼费用由董淑兰、齐雄勋承担。一审法院认定事实：28号房屋原所有权人登记为董淑兰。董淑兰与其子齐雄勋一家居住在28号房屋，齐秀萍系董淑兰之女，与齐雄勋系姐弟。2013年5月3日，刘某（出借人、甲方）与董淑兰（借款人、乙方）签订借款合同，约定：一、甲方借给乙方500000元整。二、借款利息：自本合同签订之日起按月计息，同期银行贷款利率四倍。三、借款用途：合法用途。四、借款期限：自2013年5月3日起至2013年8月2日。五、借款归还：乙方应于2013年8月2日之前向甲方归还全部借款本息。乙方违反本条约定逾期还款的应向甲方支付日违约金，日违约金按乙方应还款总额5‰计算。九、公证条款1、本合同甲方、乙方同意向北京市方正公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。若乙方到期不依约还款，甲方有权向北京市方正公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而乙方愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权。4.乙方接受人民法院强制执行的债务范围包括：伍拾万元主债权及利息、违约金，甲方实现债权的费用包括律师费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等所有因乙方不履行或不完全履行本合同约定的还款义务所产生的各种费用负担。同日，刘某（出借人、甲方）与董淑兰（借款人、乙方）签订具有强制执行效力的债权文书公证，赋予《借款合同》强制执行效力。《借款合同》生效即借款支付之日起，公证书具有强制执行效力。董淑兰在2013年5月3日至2013年8月2日期间，将28号房屋抵押给刘某，被担保主债权金额50万元。2013年7月8日，刘某（出借人、甲方）与董淑兰（借款人、乙方）签订借款合同，约定：一、甲方借给乙方700000元整；二、借款利息：自本合同签订之日起按月计息，同期银行贷款利率四倍。三、借款用途：合法用途。四、借款期限：自2013年7月8日起至2013年9月7日。五、借款归还：乙方应于2013年9月7日之前向甲方归还全部借款本息。乙方违反本条约定逾期还款的应向甲方支付日违约金，日违约金按乙方应还款总额5‰计算。九、公证条款1、本合同甲方、乙方同意向北京市方正公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。若乙方到期不依约还款，甲方有权向北京市方正公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而乙方愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权。4.乙方接受人民法院强制执行的债务范围包括：柒拾万元主债权及利息、违约金，甲方实现债权的费用包括律师费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等所有因乙方不履行或不完全履行本合同约定的还款义务所产生的各种费用负担。同日，刘某（出借人、甲方）与董淑兰（借款人、乙方）签订具有强制执行效力的债权文书公证，赋予《借款合同》强制执行效力。《借款合同》生效即借款支付之日起，公证书具有强制执行效力。董淑兰在2013年7月9日至2013年9月8日期间，将28号房屋抵押给刘某，被担保主债权金额70万元。此后，董淑兰向刘某偿还部分利息。上述借款的实际使用人为齐秀萍。2013年10月25日，董淑兰（甲方）、齐秀萍（乙方、董淑兰之女）与郭某（丙方）、刘某（丁方）签订《协议》一份，该协议载明：乙方需使用甲方房屋办理贷款，因甲方年龄大不符合银行规定，银行不给予办理，现关于甲方房屋办理贷款事宜，经甲乙丙丁四方友好协商自愿达成以下协议：一、甲方自愿把名下坐落于北京市石景山区28号的房屋过户给丙方，由丙方用此房办理银行贷款，丁方负责监督见证三方严格按约定执行本协议。二、因乙方为此笔贷款的实际使用人，乙方为此笔贷款承担无限连带担保。三、贷款到账后甲乙双方给付丙方名称使用费及误工费计人民币贰万元，付给丁方中介服务费人民币伍仟元。四、丙方全程配合办理房屋过户、贷款抵押等相关手续……九、贷款本息全部归银行后，丁方负责监督丙方把房子重新过户给甲方，丙方必须无条件配合。十、如甲乙双方不能每月及时把应还款打入丙方贷款卡内，如连续三个月逾期或累计超过三个月不还款，视同违约，丙丁双方将终止协议。十一、贷款合同执行期间房屋由甲方自行使用，物业、取暖等全部费用由甲方自行承担，不得出租，不得改动房屋现状。十二、甲乙双方出现违约行为，丙丁双方解除本协议，丁方负责筹款帮助丙方归还银行贷款后，丁方销售处理此房屋，筹款归还的银行贷款本息，筹款费用、律师费、过户税费、交通费等相关费用全部由甲乙双方承担，以上因处置此房屋造成所有的费用全部由售房款扣除，不足部分甲乙双方补交给丁方，如有剩余，甲方搬出腾空房屋后，余款归还给甲方，甲乙方必须配合丙丁双方腾退房屋，并按丙丁双方的要求及时无条件搬出。十三、为保证甲方权益，丙方必须办理委托丁方向甲方归还过户等处置此房的公证书，此房房产证由丁方保管，未经甲乙丁三方同意，丙方不得有对过户到名下的房屋进行任何利用的情况，如丙方违反约定，丁方将根据实际情况负责监督收回丙方已收费用等一切实施保障甲方权益的措施。2013年11月20日，28号房屋过户在郭某名下。2014年7月31日，郭某以28号房屋作抵押，向中信银行股份有限公司北京富华大厦支行申请贷款1000000元。2015年7月30日，刘某转账给郭某1000000元用于偿还向中信银行股份有限公司北京富华大厦支行1000000元贷款。2015年7月31日，中信银行股份有限公司北京富华大厦支行出具的个人贷款结清证明，载明：借款人郭某于2014年7月31日在我行办理了合同编号为710310146391的贷款，贷款金额1000000元。贷款品种：综合消费专项支付，抵押物地址北京市石景山区28号。该笔贷款已于2015年7月31日全部还清本息。2015年10月10日，郭某与董淑兰签订协议，该协议载明：董淑兰因归还债务于2013年11月20日将石景山区28号房屋卖给郭某所有，双方协商在郭某不使用房屋前由董淑兰临时居住，现郭某出售此房，董淑兰自愿承诺于2015年11月25日全部搬空，户口迁出，并把电卡、水卡、燃气卡等相关物品全部交付，居住期间的所有费用由董淑兰承担结清。如不能按期交付，按销售房款总价值的20%作为赔偿金赔偿给郭某。见证人处有王某、刘某的签字。董淑兰陈述，为了偿还刘某借款，同意出售28号房屋给韩某。与刘某协商后将出售房屋定价为200万元，偿还刘某借款本息170万元，刘某不同意，最终双方确认偿还刘某本息180万元。在最终折抵欠款本息后，董淑兰仅向刘某主张10万元购房款，刘某不同意支付。因未收到购房款，董淑兰拒绝将28号房屋交给韩某。2016年2月2日，案外人韩某将郭某、北京存房房地产经纪有限公司以房屋买卖合同纠纷诉至法院。经审查，韩某经北京存房房地产经纪有限公司居间介绍于2015年10月10日与郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，郭某将28号房屋出售给韩某，房屋总价款198万元整。韩某主张郭某隐瞒上述房产存在诸多问题，实际是高利贷抵押的争议房产，目前仍由原房主祖孙三代居住使用，韩某向郭某支付15万定金后，原房主明确表示不会腾房，更不会将一家六口户口迁出……。经调解，各方达成协议，法院于2016年5月27日作出（2016）京0107民初1126号民事调解书：一、确认韩某与郭某于二〇一五年十月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一六年五月二十七日解除；二、郭某与韩某于二〇一六年五月三十一日前办理撤销网签手续，北京存房房地产经纪有限公司予以协助；三、郭某于第二项履行完毕后三日内返还韩某定金十四万五千元……2016年6月3日，郭某（甲方）与中源正鑫（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：第一条房屋的基本情况，现甲方自愿将合法拥有的坐落在石景山区28号房屋卖给乙方，该房屋建筑面积61.6平方米，乙方充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。第二条价格，双方议定上述房屋总价款为1800000元。其中房屋主体价格（网签价）为1200000元；该房屋装饰装修及配套设备等作价为600000元。第三条1、2016年6月28号乙方支付甲方定金（现金）人民币壹拾万元整（全部手续办完后该定金自动转换为支付首付房款)。2.乙方2016年12月31日前筹齐全部购房款，甲方于2016年12月31日前办理好房屋过户的必备条件，过完户甲方把房屋腾空并交付给乙方当日，乙方支付房款1500000元。3.甲方把房屋内户口全部迁出后（乙方到房屋所在地派出所核实)2日内乙方支付剩余房款200000元。第五条甲方逾期交付房屋的违约责任，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权向甲方索赔房屋总价的20％违约金，合同继续履行。……中源正鑫公司陈述于2015年9、10月通过搜房网得到28号房屋的出售信息，联系中介看房时认识房主代理人刘某，董淑兰陪同看了房屋格局。中源正鑫公司于2016年6月28日支付郭某房屋定金10万元，在支付180万元购房款后，郭某将定金10万元退还。董淑兰、齐雄勋均否认陪同中源正鑫公司查看房屋。2016年12月27日，28号房屋所有权转移登记在中源正鑫公司名下。中源正鑫公司取得了京（2016）石景山区不动产第003193号不动产权利证书。2016年12月28日，中源正鑫公司给付郭某购房款180万元。另查，2017年9月20日，董淑兰将郭某、刘某、第三人齐秀萍以合同纠纷一案诉至法院，请求郭某、刘某连带将剩余的卖房款100万元（暂定）给付董淑兰。2019年3月19日，董淑兰撤回起诉。一审法院认为，案涉以董淑兰名义签订的借款《协议》的贷款实际使用人系齐秀萍，协议各方当事人均知晓，故在协议中约定了未经甲乙丁三方同意，丙方不得有对过户到名下的房屋进行任何利用的情况，如丙方违反约定，丁方将根据实际情况负责监督收回丙方已收费用等一切实施保障甲方权益的措施。根据该约定，郭某不能出售28号房屋。在案证据证实，即使中源正鑫公司与郭某签订房屋买卖合同前实地查看了房屋，应当明知28号房屋有董淑兰、齐雄勋等人居住，又不对房屋的真实情况进行必要的审查，如居住人数量、房屋转移登记情况、房价偏低等原因，董淑兰、齐雄勋等人是否对28号房屋享有相应物权权利，郭某在已取得房屋产权登记近两年而未收房的理由等。按照一般交易习惯，在双方签订房屋买卖合同时应当先交纳部分定金，在履行房屋买卖合同过程中定金大多转换为房屋价款，但双方约定签订合同后20余日再支付定金，且郭某在收到180万元房款后，又退还10万元定金，且在董淑兰、齐雄勋的户口未迁出时，中源正鑫公司就在取得28号房屋不动产权登记后向郭某一次性支付全部购房款，与合同约定分期付款不符，亦不符合正常的交易习惯。中源正鑫公司在取得房屋所有权登记后未依法直接向郭某主张交付房屋和承担违约责任，亦未提交证据证明其与郭某进行过协商，而直接向法院起诉要求董淑兰腾房，有悖常理。中源正鑫公司承认在2015年看到四方协议，应当明知郭某并非房屋真正权利人，但其在2016年与郭某签订房屋买卖协议书却未征得董淑兰等人的意见，从而径行过户取得房屋所有权，具有主观恶意。郭某作为贷款人，用刘某转账的1000000元偿还银行贷款，源于董淑兰未偿还借款，按照协议约定，董淑兰、齐秀萍在未依约还款时，出售房屋的价款与董淑兰的贷款本息结算，在案协议均系围绕以房抵债签订。刘某以郭某名义将董淑兰所有的房屋出售后，扣除董淑兰以郭某名义向银行借款的本息后，双方未就售房款进行结算，不能径行以房屋折抵借款。28号房屋虽已过户在中源正鑫公司名下，但董淑兰与刘某的债权债务尚未解决，董淑兰也明确表示对上述债权债务行使权利，故中源正鑫公司请求董淑兰、齐雄勋腾退28号房屋，法院不予支持。中源正鑫公司主张董淑兰、齐雄勋给付房屋使用费的请求，没有合同及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：驳回北京中源正鑫科贸有限公司的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。中源正鑫公司承认在2015年看到四方协议，则其对于郭某与董淑兰关于28号房屋的权利情况是知情的，其在购买28号房屋时，亦应明知28号房屋的占有使用情况。基于董淑兰与郭某就28号房屋的约定，董淑兰对28号房屋的占有并非无权占有，中源正鑫公司购买28号房屋，其应对28号房屋的负担情况予以接受，鉴于其在购房时未征得董淑兰的同意，在董淑兰与刘某之间债权债务未完全解决的情况下，一审法院未支持中源正鑫公司要求董淑兰、齐雄勋腾退28号房屋并支付房屋占有使用费的主张并无不当，本院对此予以确认。综上所述，中源正鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由北京中源正鑫科贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年十二月十八日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥