呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3273号上诉人(原审原告)：内蒙古西蒙奈伦置业有限公司。法定代表人：韩洪武，董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古丰田园林灌溉工程有限责任公司。法定代表人：田存旺，董事长。委托诉讼代理人：付笑东，内蒙古盛龙强军律师事务所律师。上诉人内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（以下简称西蒙公司）因与被上诉人内蒙古丰田园林灌溉工程有限责任公司（以下简称丰田园林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。西蒙公司上诉请求：1.请求撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初7621号民事判决书，依法改判：（1）丰田园林公司向西蒙公司支付购房款1959425元；（2）丰田园林公司赔偿西蒙公司逾期付款给西蒙公司造成的损失(损失以应付房款为基数,按同期银行贷款利率分段暂计算至2019年6月3日为503873元，具体请求支付至实际付清之日止)；2.本案一、二审诉讼费用由丰田园林公司承担。事实与理由：西蒙公司与丰田园林公司签订的《商品房买卖合同》对于房屋的位置、建筑面积以及面积差异处理的方式均有明确约定。即，暂测建筑面积与实测建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准。一审过程中，西蒙公司提交了呼和浩特市标准房产测绘所出具的《房屋面积测绘成果报告书》（以下简称《报告书》）。《报告书》载明，丰田园林公司购买的房屋为1002号(××层房)，实测建筑面积为394.59平方米，实地测绘图纸能够详细显示出房屋的具体位置。故,根据《商品房买卖合同》之约定,对于房屋的具体位置和最终结算的建筑面积,应以《报告书》载明内容为准,根本不存在约定不明的事项。2018年6月15日，西蒙公司取得了案涉房屋所在楼栋2号楼的不动产权证书。如按一审法院要求,由双方重新对房屋面积及位置进行协商,势必要将不动产权证书注销后重新办理，故该要求没有任何依据，且明显超越了合同约定范围，额外增加了西蒙公司的义务和责任；同时,客观上是无法实现的，对西蒙公司亦是极不公平的。一审法院未综合考虑双方合同约定和《报告书》，仅以合同约定的“西半层”表述不明为由，认为双方对于房屋位置和面积约定不明,并据此适用《合同法》第六十一条、第六十二条之规定要求双方协商确定，显然属于事实认定错误、适用法律不当，应当予以纠正。丰田园林公司辩称，丰田园林公司与西蒙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定其购买了2号楼10层西半层商品房；同一日，西蒙公司与另一家呼和浩特市建设监理咨询有限责任公司（以下简称呼市监理公司）签订《商品房买卖合同》，呼市监理公司所购买的是2号楼10层的东半层商品房，根据双方的合同约定以及实际使用情况，应当视为该合同的约定是以南北为轴整层房屋平均分割为东西两部分。而本案西蒙公司所提交的测绘报告，将整个南阳面都划分给了案外人呼市监理公司，并将公共卫生间等公用部分划归到丰田园林公司的产权面积，使得丰田园林公司的产权面积降低为396.59平方米，减少了将近50多平方米。该测绘报告未按双方约定的面积对案涉房屋进行划分，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。西蒙公司向一审法院起诉请求：1.丰田园林公司向西蒙公司支付购房款1959425元；2.丰田园林公司赔偿逾期付款给西蒙公司造成的损失（该损失以应付房款为基数，按同期银行贷款利率分段暂计算至2019年6月3日为503873元，请求至丰田园林公司实际付清全部购房款之日止）；3.本案诉讼费、保全费由丰田园林公司承担。一审法院认定事实：2014年9月28日，西蒙公司与丰田园林公司签订《商品房买卖合同》，合同第一、第二、第三、第四条约定，买受人购买的房屋位于呼和浩特如意总部基地西蒙奈伦广场第2幢A座10层西半层，该商品房用途为办公，暂测建筑面积共442.85平方米，商品房单价为每平方米7500元，房屋总金额为3321375元。合同第五条约定面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：（1）以房屋产权登记机关专业测绘机构测量的面积实测数据作为房屋产权登记面积；（2）双方以上述实测建筑面积为准，单价保持不变，据实结算房款；（3）如房屋产权证的面积与暂定面积有差异时，在领取房屋产权证时双方对预交的暂定房款做好差异确定长退短补房款。合同第六条约定付款方式及期限，买受人按分期付款：（1）买受人已付1551018.71元的定金转为购房款；（2）买受人在进场装修前应支付109668.79元给出卖人；（3）买受人进场入驻前应支付1494618.75元购房款给出卖人；（4）余5%购房款166068.75元待买受人领取房屋产权证前一次性支付给出卖人。若买受人不向出卖人支付剩余购房款的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋产权证书，出卖人不构成本合同约定的违约责任。买受人应按照本合同第七条约定的违约比例上浮50%向出卖人承担违约责任。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（3）买受人逾期付款超过90日后，出卖人行使解除合同权利的，本合同自出卖人以包括但不限于书面、信函、传真、电话、邮件、短信等形式通知买受人后本合同即解除，出卖人有权处置本合同项下房屋，另行出售、出租给第三方。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人。西蒙公司与呼市建设监理公司于同一日签订《商品房买卖合同》，约定呼市建设监理公司购买西蒙公司位于呼和浩特如意总部基地西蒙奈伦广场第2幢A座10层东半层，商品房用途为办公，暂测建筑面积共442.85平方米，商品房单价为每平方米7500元，房屋总金额为3321375元。2016年11月23日，西蒙公司、丰田园林公司与呼市建设监理公司签订《关于内蒙古丰田园林灌溉工程有限责任公司购买西蒙奈伦广场2号楼A座西半层开具购房发票的说明》，三方就《商品房买卖合同》中约定的付款方式、开具购房款发票等事项进行约定。2017年4月17日，呼和浩特市标准房产测绘所作出《报告书》（呼标准房测字（2013）第029-2号），载明：呼和浩特市赛罕区远径二路呼和浩特如意总部基地西蒙奈伦广场一期2号楼十二层钢筋混凝土结构综合楼的建筑面积进行测绘计算，该楼宇建筑面积为17141.93平方米，其中第10层总建筑面积为1455.28平方米。登记时间为2018年6月15日的《不动产权证》（蒙20**呼和浩特市不动产权第0037511号）载明，西蒙奈伦广场一期2号楼的权利人为西蒙公司单独所有，其中第10层总建筑面积为1455.28平方米，不动产单元列表载明1001建筑面积为587.54平方米、1002建筑面积为394.59平方米、1003建筑面积为473.15平方米。西蒙公司于2018年7月11日向业主发出《关于西蒙奈伦业主提交办理产权资料的通知》，载明西蒙奈伦广场项目房屋现已具备办理产权的条件。西蒙公司于2019年4月23日向丰田园林公司发出《催告函》，函告丰田园林公司在收函3日内提交办理产权资料，并补清房款1959425元。呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司于2019年5月15日出具《证明》，载明：“西蒙奈伦广场”2号楼10层业主于2015年5月11日已办理入住。丰田园林公司认可其在2016年12月24日之前已进入涉案场地并进行装修。生成时间为2019年10月23日的企业信用信息公示报告载明丰田园林公司于2015年10月27日登记地址变更，将公司住所地变更为内蒙古呼和浩特市如意总部基地西蒙奈伦广场**楼**。西蒙奈伦公司与丰田园林公司均认可，丰田园林公司已支付购房款100万元。一审法院认为，西蒙公司与丰田园林公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合西蒙公司分别与两家公司于同一日签订的两份《商品房买卖合同》而言，丰田园林公司购买涉案房屋所在楼宇的10层西半层，暂测建筑面积共442.85平方米，呼市建设监理公司购买的房屋为10层东半层，暂测建筑面积共442.85平方米，两份合同的条款对于房屋具体位置及面积的约定均属不明，从该条款而言，可理解为以南北为轴线的东-西两部分，或是以东西为轴线的东-西两部分。从呼市建设监理公司与丰田园林公司的实际使用情况来看，更倾向于以南北为轴线的东-西两部分；从西蒙公司提交的房屋分户平面图来看，更倾向于以东西为轴线的东-西两部分。双方就“东、西半层”的约定并非格式条款，系双方意定条款，从其文义及生活常识来判断，再结合两份合同系同一天签订的事实，协议的初衷应为可保障建筑物的最大使用效用基础之上，基本为一人一半。现涉案合同、《报告书》与《不动产权证》所附的列表或图纸中，均未标明“东、西半层”的范围、划分方式及面积，双方对于房屋的具体范围、面积等亦未能达成一致意见。因涉案10层涉及卫生间及其他公共设施的分布，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，在双方合同约定不明时仍无法补救，法院仅就双方“东、西半层”亦无法确认双方所购房屋的具体位置及面积，双方应就所购房屋具体位置、面积再行协商确认。故对西蒙奈伦公司主张丰田园林公司向其支付购房款及逾期付款损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决：驳回原告内蒙古西蒙奈伦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费已收取26506元，由内蒙古西蒙奈伦置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，西蒙公司与丰田园林公司于2014年9月28日签订案涉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该《商品房买卖合同》约定丰田园林公司购买西蒙公司位于呼和浩特如意总部基地西蒙奈伦广场第2幢A座10层西半层，暂测建筑面积共442.85平方米，每平方米7500元。根据丰田园林公司实际占有使用房屋的情况来看，西蒙公司向其交付的是以南北为轴线的西半层房屋，丰田园林公司接收房屋并装修使用至今。西蒙公司向人民法院提起诉讼要求丰田园林公司履行继续支付购房款的义务，其所依据的是呼和浩特市标准房产测绘所（以下简称测绘所）出具的《报告书》做出实测面积及平面图，《报告书》载明，丰田园林公司购买的房屋为1002号(××层房)，实测建筑面积为394.59平方米，故如按测绘所出具的《报告书》进行房屋划分与双方合同约定的内容不符，即西蒙公司则不能按照合同约定履行义务，违背双方使用房屋面积最大化的初衷，违背最基本的公平原则，对于西蒙公司支付购房款的诉讼请求现难以支持。综上所述，西蒙公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26506元，由内蒙古西蒙奈伦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 包永海审判员 杜子洋审判员 王 晶二〇二〇年十二月九日法官助理 伊丽娜书记员 崔胜楠