江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初6047号原告：苏州新港物业服务有限公司，住所地苏州高新区玉山路****。法定代表人：陆懿，总经理。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所律师。被告：罗婷，女，1990年9月7日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：马洪亮（系被告丈夫），男，1988年3月6日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告苏州新港物业服务有限公司与被告罗婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月24日进行听证，并于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告苏州新港物业服务有限公司的委托诉讼代理人丁仁（未参加庭审）、蔡婷婷，被告罗婷的委托诉讼代理人马洪亮到庭参加听证及诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新港物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费23529.6元，并支付以上金额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期之日起计算至实际给付之日止的逾期付款利息；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉请变更为：要求被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费23529.6元。事实和理由：被告系原告管理的山河佳苑小区108-101的业主，房屋面积为263.52平方米，物业费单价为2.48元/平/月。根据合同约定，原告提供了相关物业服务，故被告有义务根据合同交纳物业费。但被告自2016年1月1日起无故拖欠物业费，原告多次催要未果。被告拖欠物业费的行为严重违反协议约定，原告遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗婷辩称，被告的物业管理存在以下问题：1、小区违章搭建严重，物业没有制止；小区楼盖、外楼面、承重等管理完全没做到位；2、安全设施方面，原告对小区围墙、监控设施不能使用，负有不可推卸的责任，围栏多处损坏，D区围栏后墙几乎全部损坏；3、公共卫生等方面清洁不及时，有些垃圾一堆就是半年；4、绿化养护问题，更是罄竹难书，大片公共绿化被破坏，没有养护；5、安全监控，包括监控养护均没做到位，门卫巡逻几乎没有；6、车辆交通管理不到位，外来车辆随意进入，乱停车，经常堵路；7、物业未使用禁止性的行为标志，除了买房当时有一些，后来再也没有了，给居民生活带来了极大的不便。经审理查明，被告罗婷系苏州市虎丘区山河佳苑108幢101室联体别墅业主（一期D区），该房屋建筑面积为375.19平方米，但原告同意按面积263.52平方米计算物业费。苏州新创建设发展有限公司（房地产开发企业、委托方、甲方）与苏州新港物业服务有限公司（物业服务企业、受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方通过招投标方式将山河佳苑（物业名称)委托乙方实行物业管理服务，山河佳苑总建筑面积144323.50平方米；其中多层住宅44229平方米，联体别墅83588平方米，公建配套6442.39平方米，其他10064平方米；物业管理服务期限为二年(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自2010年1月1日0时起至2011年12月31日24时止；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，电梯多层住宅1.6元/月·平方米，含代收代缴0.73元/月·平方米，联排别墅2.48元/月·平方米，含代收代缴0.13元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。上述合同期满后，原告继续提供物业服务至2018年12月31日。被告未交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，被告对欠结物业费23529.6元没有异议。又查明，诉讼中，原告苏州新港物业服务有限公司提供了其提供物业服务期间的部分台账资料，以反映原告在生活垃圾清运工作、绿化工作、清洁卫生检查、来访登记、公用部位、公用设施设备巡查等方面提供物业服务的情况；原告还提交了违法建设治理台账，反映其在对违法建设业主进行劝阻、制止无效后，报告有关主管部门的情况。再查明，2015年至2018年，原告参加了苏州高新区物业服务规范化考核，2015年至2017年的考核结果均为合格，2018年的考核结果为优秀。以上事实，由原告提交的苏州市前期物业管理委托合同、台账资料等，被告提供的照片等，本院依职权调取的山河佳苑物业服务规范化考核情况以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，苏州新创建设发展有限公司与原告苏州新港物业服务有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》合法有效，对山河佳苑小区业主均具有约束力。苏州新港物业服务有限公司已履行了物业服务义务，被告作为物业管理服务的接受方有义务支付相应的物业管理服务费用。关于被告提出的小区内存在违章搭建、侵占绿化，原告清洁管理不到位，公共服务、房屋、共用设施、设备维护与管理、安全防范不达标等辩解，本院认为，交纳物业费是业主的基本义务，业主不得仅以物业服务企业的一般违约行为作为拒交物业费的理由，业主拒交物业费的正当理由，应当限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，原告的证据能够证明其为山河佳苑小区提供了物业服务管理，被告的证据不足以证明原告履行合同存在重大瑕疵，被告以此作为拒交物业费的理由缺乏依据。本院需要说明的是，从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协助关系。诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用该权利。因此，即使原告某方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环。因为物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。不按期交纳物业费客观上会导致物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，不仅侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，最终损害全体业主的共同利益。综上，被告在本案中提出的相应辩解，本院恕难采纳。如业主认为原告存在物业服务不到位导致其产生相应损失，可就其损失另行进行主张。本院需要强调的是，就物业服务企业而言，应严格履行物业管理职责，为业主提供优质服务。物业公司在提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，处理好与业主的关系，业主也应按期交纳物业费，只有这样，小区的物业服务才能进入健康和谐的良性循环。综上所述，原告苏州新港物业服务有限公司主张被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费23529.6元，符合合同约定，且不违反相关法律规定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告罗婷应于本判决生效之日起十日内向原告苏州新港物业服务有限公司支付物业费23529.6元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62×××62。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取194元，由被告罗婷负担。本判决为终审判决。审判员  汤英姿二〇二〇年十二月三十日书记员  孙子涵