河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5370号 上诉人（原审被告）：洪如军，男，1971年4月9日出生，回族，住邢台市临西县。 被上诉人（原审原告）：王瑛，女，1964年7月18日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王开泉，河北紫微星律师事务所律师。 上诉人洪如军因与被上诉人王瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪如军上诉请求：1、依法撤销原判，依法改判为驳回被上诉人王瑛的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2019年8月份，上诉人妻子景春燕通过（手机号155××××4444）与被上诉人（手机号138××××1580）通话告知被上诉人要求退房，被上诉人却推脱说退房需要提请三个月通知，三个月后即2019年11月份，上诉人又告知被上诉人退房并要求其将租赁房屋的门锁了。被上诉人答应了并将租赁房屋门锁了。由此证明2019年11月份之后上诉人便不再租赁使用该房屋，合同已终止，之后的租金将不再产生；2019年12月份之后，新冠疫情全面爆发，类似于上诉人经营的餐饮业全部停止营业，此属于不可抗力的情形，根据法律规定不应再承担责任。 王瑛答辩称，洪如军的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王瑛向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付半年租金60000元，履约保证金5000元归原告所有及支付违约金3600元；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：王瑛（出租方，甲方）和洪如军（承租方，乙方）之间签订有《房屋租赁合同》，该《合同》约定，甲方将其所有的位于邯郸市门面房出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共217.98平方米，租赁期限12个月，自2019年4月10起至2020年4月9日止。第一年租金为壹拾贰万元整，租金提前一个月支付，每半年支付一次。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金5000元整，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照当年租金1%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的2%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。洪如军向王瑛缴纳了2019年4月10日起至2019年10月9日止6个月的租金共计6万元。后双方曾就解除房屋租赁合同的事交涉过，但未达成一致意见。现王瑛保管有履约保证金5000元。2020年4月10日至12日，洪如军将房屋内物品搬出，将房屋钥匙交还于王瑛。后双方协商租金事宜未果，导致诉讼。诉讼过程中，双方一致认可洪如军租赁房屋用于餐饮经营，因疫情防控需要，自2020年1月25日（农历大年初一）起至2020年3月31日止未营业，共计66天。 一审法院认为，王瑛与洪如军所签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。王瑛将房屋交付给洪如军使用经营，完成了自己的合同义务。洪如军虽称自2019年10月份其不再租赁房屋，但其并未提供充分证据证明双方在2019年10月份就解除《房屋租赁合同》达成了一致意见，故洪如军自2019年10月10日起不再按照合同约定支付房屋租金已构成违约，应承担相应的违约责任。关于《房屋租赁合同书》约定的违约金的问题，《房屋租赁合同书》中约定“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照当年租金1%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的2%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”，此外，合同还约定：“为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金5000元整，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。”关于该5000元的性质，经询问，王瑛认为系避免租赁物品损坏而交付的押金，其也认可洪如军在租赁期间并未损坏租赁物品，故该5000元应作为租金予以抵顶。关于违约金，洪如军未及时按照合同约定足额交付租金，已构成违约，故王瑛请求洪如军依据“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照当年租金1%支付违约金”的约定条款支付违约金1200元的诉讼请求依法予以支持。关于王瑛请求的依据“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的2%支付违约金”而要求洪如军支付因未按时交还房屋而产生的违约金2400元的诉讼请求，一审法院认为，合同期满后出租方应给予承租方一定的时间腾退房屋，本案中，双方一致认可4月10日至4月12日期间洪如军将房屋内物品搬出，并将房屋钥匙交还于王瑛，故洪如军在交还房屋的问题上不存在违约，王瑛的该项请求依法不予支持。审理过程中，双方一致认可因新冠肺炎疫情防控的影响，洪如军所租赁的王瑛的门市在2020年1月25日（2020年农历大年初一）起至2020年3月31日止期间未营业，诉讼过程中，洪如军请求免除此期间的租金，但双方未能达成一致意见，鉴于疫情防控导致洪如军此期间没有营业收入，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，结合本案的实际情况，酌定洪如军此期间的租赁费按照合同约定的10%支付。综上，洪如军应支付王瑛因疫情防控导致未营业期间的租赁费为10000÷30×66×10%=2197.8元；洪如军应支付王瑛2019年10月10日至2020年4月10日其他期间的租赁费为10000÷30×（183-66）=38961元，以上租赁费共计41158.8元，支付时应扣除履约保证金5000元。洪如军另应支付王瑛因未及时支付租赁费而产生的违约金1200元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、洪如军于本判决生效之日起十日内支付王瑛租赁费、违约金共计42358.8元（支付时应扣除履约保证金5000元）；二、驳回王瑛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，减半收取计757.5元，由洪如军负担500元，由王瑛负担257.5元。 本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2019年8月份，上诉人妻子景春燕虽然曾通过手机与被上诉人手机通话，但通话内容是否告知被上诉人要求退房并不得而知，且被上诉人并不认可已答应上诉人的退房请求，根据上诉人控制案涉租赁房屋钥匙至2010年4月10日至4月12日期间上诉人将房屋内物品搬出，并将房屋钥匙交还于王瑛时止的事实，上诉人上诉所称2019年11月份之后上诉人便不再租赁使用该房屋，合同已终止，租金将不再产生的上诉理由本院不予采信；新冠疫情全面爆发系在2010年1月底，一审法院已按照不可抗力事由，免除了上诉人自此之后的租金。 综上所述，洪如军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费860.0元，由上诉人洪如军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年十二月十四日 —7— 书记员  张倩文