河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终4084号上诉人(原审被告)：河南旭龙房地产开发有限公司，住所地平顶山市高新区神马大道与开发路交汇处东南角，统一社会信用代码914104005828696104。诉讼代表人：杨德林，管理人负责人。委托诉讼代理人：崔佳，管理人工作人员。委托诉讼代理人：吕帅豪，管理人工作人员。被上诉人(原审原告)：平顶山银行股份有限公司，住所地平顶山市湛河区姚电大道**，统一社会信用代码91410000733866979F。法定代表人：范大路，行长。委托诉讼代理人：康喜中，男，1972年7月17日出生，汉族，住平顶山市新华区，系该公司职工。委托诉讼代理人：张海丹，河南大乘律师事务所律师。上诉人河南旭龙房地产开发有限公司（以下简称旭龙公司）因与被上诉人平顶山银行股份有限公司（以下简称平顶山银行）与破产有关的纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2088号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旭龙公司的委托诉讼代理人崔佳、吕帅豪，被上诉人平顶山银行的委托诉讼代理人康喜中、张海丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭龙公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判购房户享有的权利优先于平顶山银行的抵押权；2.本案一、二审诉讼费用由平顶山银行承担。事实和理由：一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，直接影响到了与本案争议标的有利害关系的第三人的权利。2019年1月9日，平顶山市中级人民法院作出（2019)豫04破申3号民事裁定，裁定受理旭龙公司的破产申请。2019年1月9日，平顶山市中级人民法院作出（2019)豫04破2-1号决定书，指定河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司担任旭龙公司管理人。2020年3月12日，旭龙公司管理人以（2019)豫旭龙破管函字第26-2号向平顶山银行发送告知函，告知其购房户的权利优先于工程款和抵押权，因平顶山银行对该函告有异议，特对管理人向其发送的该份函告向法院起诉，一审法院在对案件审理后，理应对旭龙公司管理人发出的该份告知函作出相应判决，但原审判决中认定“原告平顶山银行股份有限公司对旭龙公司抵押位于平顶山市××大道南侧飞宇国际汽贸城2号楼、3号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共9套房屋享有的抵押权优先于购房人享有的权利”，该判决并不是针对管理人的告知函做出的，且该判决的作出直接影响到了与本案有直接利害关系但却未参与诉讼的购房户的实际权利，因此，上诉人认为一审法院判决部分认定错误。平顶山银行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.因旭龙公司管理人出具的告知函，认定购房权优先于工程款和抵押权，故平顶山银行提出诉讼请求，即确认平顶山银行对涉案15套房屋享有的抵押权优先于购房人享有的权利，该诉讼请求是针对告知函提出的，一审人民法院针对我行的诉讼请求进行审理，并作出判决，符合法律规定。2.一审法院已对告知函涉及的15套房屋的缴纳购房款、签订商品房买卖合同、购房款收据或协议书的时间进行了查明，在综合认定之后，才判定平顶山银行对15套房产中的9套享有抵押权优先于购房人享有的权利，一审法院已对各购房人的购房情况进行了查明，并未损害购房人的合法权利。平顶山银行向一审法院起诉请求：1.依法确认平顶山银行对旭龙公司抵押的平顶山飞宇国际汽贸城2号楼、3号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-02-40、A-03-02、A-03-06、A-03-26、A-03-28、A-03-39、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共15套房屋享有的抵押权优先于购房人享有的权利；2.本案诉讼费用由旭龙公司承担。一审法院认定事实：2013年，旭龙公司取得位于平顶山市××大道南侧飞宇国际汽贸城商铺的商品房预售许可证。2014年12月11日，旭龙公司与平顶山银行签订《最高额抵押合同》，约定旭龙公司为河南平开高压开关有限公司在平顶山银行的借款在8000万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物包括案涉房屋。2014年12月12日，叶县房地产管理局为上述抵押办理了抵押登记手续，并出具他项权利证书。后因以上债务未在约定期限内清偿，平顶山银行提起诉讼，经平顶山市中级人民法院审理，判决平顶山银行对旭龙公司提供抵押的商铺（包括案涉房屋）以折价或以拍卖、变卖的价款在8000万元范围内享有优先受偿权。2019年1月9日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申3号民事裁定书，裁定受理旭龙公司破产清算一案。2020年3月12日，旭龙公司破产管理人向平顶山银行出具（2019）豫旭房破管函字第26号告知函，告知其房号为：A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-02-40、A-03-02、A-03-06、A-03-26、A-03-28、A-03-39、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的15套房屋购房人于2014年12月前已与旭龙公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部或50％以上的购房款，旭龙公司已经交付了房屋，故管理人认定上述房屋的购房人权利优先于工程款和抵押权。如有异议，应于收到此函后15日内提起诉讼，如在规定期限内未提起诉讼，则视为同意管理人的认定。后平顶山银行提起诉讼。一审再查明，旭龙公司认可以上告知函提到的15套涉案房屋均已交付购房人，并且提交了部分房屋的《委托经营合同书》。该15套涉案房屋中，房号为A-03-02、A-03-39、A-03-06、A-03-26、A-03-28的5套房屋的购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》时间均在2014年12月12日前。房号为A-02-40房屋的购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》时间晚于2014年12月12日，有房款收据证明该房屋购房人在2014年12月12日前已支付了部分购房款，现已支付了50％以上的购房款。房号为A-03-24房屋的购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据时间均为2015年1月30日。旭龙公司述称房号为A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的8套房屋均系其以之抵偿购房人的工程款。购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据或协议书时间均在2014年12月12日之后。一审法院认为，房号为A-03-02、A-03-39、A-03-06、A-03-26、A-03-28的5套房屋的购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均为合法、有效。《商品房买卖合同》的签订均在涉案房屋办理抵押登记之前，且签订合同后购房人均交纳了全部或者百分之五十以上的房款。房号为A-02-40房屋的《商品房买卖合同》的签订是在该房屋办理抵押登记以后，但该房屋购房人支付部分购房款的时间早于抵押登记的时间，且签订合同后已交纳了百分之五十以上的房款。旭龙公司已经将以上6套房屋交付给购房人使用，购房人对涉案房屋享有物权期待权。同时，平顶山银行就涉案房屋享有的抵押权亦合法、有效。在银行抵押权同购房者权利冲突的情况下，需结合法律规定和具体案情比较二者权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”按照上述规定确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权、而落后于商品房买受人的权利，因此，商品房买受人的权利应优先于抵押权得到保护。故本案中以上6套房屋的购房人享有的权利应优先于平顶山银行的抵押权。另，引起本案争议的主要原因是旭龙公司在明知涉案房屋已经出售给购房人的情况下仍抵押给平顶山银行，造成同一标的物上两种权利冲突，也导致平顶山银行的抵押权客观上无法实现，由此造成的损失，平顶山银行可另行主张。旭龙公司述称房号为A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的8套房屋均系其以之抵偿欠付购房人的工程款，购房人未再缴纳购房款。该部分房屋的《商品房买卖合同》签订及购房款收据或协议书出具亦在抵押登记之后。房号为A-03-24房屋的购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款支付时间亦均在该房屋抵押登记之后。该9套房屋的购买不符合上述规定，平顶山银行对该9套房屋享有的抵押权优于购房人的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、原告平顶山银行股份有限公司对被告河南旭龙房地产开发有限公司抵押的位于平顶山市××大道南侧飞宇国际汽贸城2号楼、3号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共9套房屋享有的抵押权优先于购房人享有的权利；二、驳回原告平顶山银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告河南旭龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，二审认定的事实与一审相一致。二审另查明，涉案A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42号房屋的合同相对方权利人均向旭龙公司管理人申报了物权。截至庭审结束，A-02-08、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42号房屋的物权申报人到庭陈述了意见，A-02-09、A-02-10号房屋的物权申报人在接到通知后未到庭。本院认为，本案的争议焦点是关于涉案飞宇国际汽贸城2号楼、3号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共9套房屋，平顶山银行享有的抵押权是否优先于与旭龙公司签订买卖合同相对方的权利。A-03-24号房屋系购房人与旭龙公司基于买卖房屋的真实意思表示签订的商品房买卖合同，并于签合同当日支付全部房款。虽然该合同签订时间和支付房款时间晚于平顶山银行办理抵押登记的时间，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条，商品房买受人的权利应优先于抵押权得到保护。上述司法解释在比较二者权利顺位时，并未对购房时间在抵押之前还是之后作出区分。因此原审判决以A-03-24号房屋购房人与旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款支付时间均在该房屋抵押登记之后来认定平顶山银行抵押权优先于购房人的权利没有依据，A-03-24号房屋购房人权利优先于平顶山银行的抵押权。房号为A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的8套房屋均系旭龙公司为抵偿欠付的工程款与债权人协商而签订商品房买卖合同，该8套房屋是双方基于以房抵债的真实意思表示而签订合同，即名为买卖，实为抵债，其目的在于实现债权，不同于其他涉案7套房屋是购房人基于购买房屋的真实意思表示与旭龙公司签订合同。对该8套以房抵债的房屋，与旭龙公司签订买卖合同的相对方并非购房人，虽然向旭龙公司管理人申报了物权，因其不具备购房者的主体资格，也不享有物权期待权。因此，旭龙公司管理人以该8套房屋的合同相对人向其主张了物权期待权来对抗平顶山银行的抵押权理由不能成立，该8套房屋的合同相对人与旭龙公司之间是债权债务关系，可向旭龙公司主张债权，由管理人另行处理。综上所述，河南旭龙房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更河南省平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2088号民事判决第一项为“平顶山银行股份有限公司对河南旭龙房地产开发有限公司抵押的位于平顶山市神马大道南侧飞宇国际汽贸城2号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共8套房屋享有的抵押权优先于物权申报人享有的权利”；二、驳回平顶山银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1500元、二审案件受理费900元，均由河南旭龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢磊审判员何炜审判员高媛媛二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘梦飞书记员常银兴