辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3490号上诉人（原审被告）：周贺，男，1967年3月4日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告）：初伟征，男，1955年5月13日出生，汉族，退休，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人，岳子英，营口市鲅鱼圈区海东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：营口方圆房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区碧霞（方圆小区****门市）。法定代表人，钟国贵，系经理。委托诉讼代理人，闫鹏，系该公司工作法务。原审被告：曲祖吉，1949年1月11日出生，现住营口市鲅鱼圈区。原审原告初伟征诉原审被告营口方圆房地产开发有限公司、曲祖吉、周贺因房屋买卖合同一案，营口市鲅鱼圈区人民法院于2020年6月3日作出（2020）辽0804民初2845号民事判决。原审被告周贺不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月8日公开调查审理了本案。上诉人周贺、被上诉人初伟征及其委托诉讼代理人岳子英、被上诉人营口方圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫鹏、原审被告曲祖吉到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人周贺的上诉请求为：1、撤销(2020)辽0804民初2845号民事判决，改判驳回被上诉人初伟征的诉讼请求。2、一审案件受理费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、案涉房屋鲅鱼圈区熊岳镇方圆名都二期1栋2单元301室是被上诉人营口方圆房地产开发有限公司抵顶一审被告曲祖吉工程款332630元的顶账房，曲祖吉将该房屋卖给案外人邓丽莉(一审判决书第4页查明，邓丽莉给曲祖吉写了欠房款287680元的欠条)，邓丽莉又通过上诉人(居间人)将该房屋卖给了被上诉人初伟征，上诉人将初伟征的买房款25万元交给邓丽莉之后，邓丽莉带着上诉人、初伟征来到营口方圆房地产开发有限公司，初伟征与营口方圆房地产开发有限公司签订了一审判决书第3页查明的商品房买卖合同。2、一审判决书第3页查明的商品房买卖合同，是营口方圆房地产开发有限公司按照抵顶给曲祖吉的房款332630元，给初伟征写的房屋总价332630元、2013年3月4日首付房款102630元、余款230000元办理贷款的商品房买卖合同，按照332630元给初伟征开具了销售不动产统一发票。初伟征于2013年5月23日办理了完税证，缴纳税款9978.9元。至此，上诉人已经促成了初伟征与邓丽莉的房屋买卖，完成了居间人的法定义务。3、初伟征实际给付邓丽莉的购房款是25万元，不存在2013年3月4日首付房款102630元，余款230000元办理贷款的事实。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第94条第(四)项解除初伟征与营口方圆房地产开发有限公司于2013年3月4日签订的商品房买卖合同，违背立法原意，与案件性质明显不符。(1)上诉人与初伟征、邓丽莉之间是居间合同关系，上诉人已经促成了初伟征与邓丽莉的房屋买卖，完成了居间人的法定义务。上诉人已将初伟征的买房款25万元交付给邓丽莉，一审判决上诉人返还初伟征25万元错误。(2)假设初伟征未按约向营口方圆房地产开发有限公司缴纳首付款并办理按揭贷款，未履行交付房款的义务，致使不能实现合同目的，根据合同法第94条第(四)项规定，应当由守约方营口方圆房地产开发有限公司主张解除合同，而违约方初伟征无权诉请解除合同。三、初伟征诉请解除商品房买卖合同已经超过了法律规定的一年除斥期间，解除权已经消灭，法院应当判决驳回其诉讼请求。1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。2、初伟征与营口方圆房地产开发有限公司于2013年3月4日签订了商品房买卖合同，2013年4月9日取得了销售不动产统一发票，2013年5月23日办理了完税证，如果初伟征无法办理产权，不能办理房屋入住手续，为什么在7年以后才起诉？明显是另有原因，不可能是一直向被告主张权利、协商未果的原因。四、一审判决解除商品房买卖合同，没有对商品房买卖合同解除后的法律后果作出判决，合同解除后的房屋归谁？本案的纠纷没有解决。综上所述，请求二审法院查清事实，真正解决本案的纠纷，依法改判。被上诉人初伟征辩称：1、上诉人违反合同义务，其行为导致合同目的无法实现，答辩人不存在履行合同违约情形，上诉人理应返还答辩人给付给上诉人25万的费用。2、上诉人收取答辩人全部房款，本案房屋实际所有人曲祖吉顶帐而来，因上诉人的行为导致答辩人向上诉人交付了房款和中介费25万，上诉人未能促成答辩人买房的目的，原因是上诉人对涉案房屋无处分权，更无权接收房款，上诉人自身对买卖合同全款交付形式的现状知情，导致方圆地产公司签订按揭贷款的本案房与实际事实不符，上诉人应当承担法律责任。3、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人原审经合法传唤无正当理由未出庭应视其放弃权利，本案上诉人无待证事实的相关证据，亦无新证据足以推翻原判，请求中院维持原审法院判决。4、邓丽莉诈骗曲祖吉房屋，判刑十年，法院已经生效的诈骗判决能够证明本案合同无效，返还房款与邓丽莉无关。答辩人对邓丽莉和上诉人行为从未参与，且不知情。公安机关找到答辩人做询问笔录时才知道邓丽莉诈骗事实，故上诉人第一条“事实不清，没有反驳证据”不成立。5、本案未过期限，上诉人第三条不成立。其上诉强调买受人迟延支付购房款不成立。本案买受人全款支付不存在迟延支付购房款，涉案房产因为方圆地产公司五证及税费问题整个工程办理房照时间为2019年春天，答辩人在知道之日起4个月，也就是2019年8月起诉，未过起诉期限。综上所述，上诉请求因于法无据而不应得到法律支持，请求中院以事实为依据，以法律为准绳，维护法律神圣权威，驳回上诉人的诉请，请维持原判。被上诉人营口方圆房地产开发有限公司辩称：请求维持原判。原审被告曲祖吉述称：我不认识周贺，当时我是把房子卖给了邓丽莉，当时她说按揭贷款，签的协议，保证还款。后她转手就卖给初伟征，还收的现金。邓丽莉说她现在按揭不了了，做按揭必须开发票，我找的房地产公司，就开了发票，但是房款邓丽莉一直没有给我。后发现邓丽莉诈骗。原审原告初伟征向一审法院起诉的请求为，1、解除原被告2013年3月4日签订的商品房合同。2、判令被告返还已收房款、房税等费用共计260978.9元，并给付房款之日起付清之日止同期人民银行贷款利率标准的利息。3、判令被告承担连带赔偿责任。诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2013年2月27日，被告营口方圆房地产开发有限公司因欠曲祖吉工程款，用方圆名都1栋2单元301室楼房抵顶332630元工程款并交付给曲祖吉。2013年3月4日，原告与方圆房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：方圆房地产公司将坐落于鲅鱼圈区熊岳镇方圆名都二期1栋2单元301号房卖给原告，房屋总价332630元，建筑面积89.9平方米。付款方式为2013年3月4日首付房款102630元，余款230000元办理贷款。并为原告提供了销售许可证。2013年3月9日，被告周贺给原告出具收条一份，收条载明：今收到初伟征购买方圆名都二期1#-2-301室、建筑面积89.9平方米商品房房屋，中介费6000元整，和两次金额人民币计二十五万元整。落款处被告周贺签字捺印。2013年4月9日，方圆房地产公司给原告出具了房屋登记申请表、专项维修基金缴款通知单、332630元销售不动产统一发票，原告于2013年5月23日办理完税证，缴纳税款9978.9元。2013年5月2日，案外人邓丽莉给曲祖吉出具欠条一份。欠条载明：金额593340元，上款系：此欠款方圆名都1号楼二单元301房287680元，1号楼二单元501房305660元。欠条下方标注系购房款，此款到5月10日还，如不还走法律程序。6月3日，邓丽莉出具保证书。保证书载明：因买方圆名都二期1#2-301室房屋，1#2-501室房屋，欠人民币六十万元整，该笔欠款已出具借条手续，于2013年7月10日结清该笔欠款。如果不还，本人愿履行正常法律程序。注：此款在1个月内按借贷(接代)款全部给曲祖吉。另在本案审理过程中，原告撤销了对被告付兰香的起诉，本院予以准许。上述事实，有原告身份证，户口本复印件、营口方圆房地产开发有限公司工商信息、房屋买卖合同、不动产发票、房屋预售许可证、契税完税证、房屋登记申请表、专项维修基金缴款通知单、邓丽莉出具的保证书、欠据及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告虽与被告营口方圆房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，方圆房地产公司给原告出具了合同和发票，原告缴纳了税费，但原告未按约向方圆房地产公司缴纳首付款并办理按揭贷款，未履行交付房款的义务，却向被告周贺交付了房款和中介费25万元，基于案件的实际情况，现原告要求解除与方圆房地产公司签订的商品房买卖合同，本院予以支持。对于原告要求返还已交房款等费用的诉讼请求，因原告将房款和中介费计25万元交付给了被告周贺，周贺未能促成原告卖房的目的，且其对案涉房屋无处分权，无权接收房款，其本身存在过错，应承担相应的民事责任，故其应将收取的25万元返还给原告，并以25万元为基数，自收取该款之日起即2013年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算给付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。对于原告要求被告方圆房地产公司和曲祖吉承担连带赔偿责任的诉讼请求，与本院查明的事实不符，本院不予支持。对于原告要求返还缴纳的税款的诉讼请求，因原告在与方圆房地产公司签订合同后，未履行付款义务，本身存在违约行为，该款可与方圆房地产公司协商冲抵，协商不成，另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告初伟征与被告营口方圆房地产开发有限公司于2013年3月4日签订的商品房买卖合同。二、被告周贺于本判决生效后10日内返还给原告25万元，并以25万元为基数，自2013年3月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算给付利息至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告初伟征其他诉讼请求。案件受理费5215元，由被告周贺负担。二审中，上诉人周贺与被上诉人初伟征、被上诉人营口方圆房地产开发有限公司、原审被告曲祖吉均未向本法庭提供新证据。本院经审理查明的事实和证据与一审判决认定的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，上诉人周贺向初伟征出具25万元的收条，且在调查中周贺自述，其将该笔购房款交给了案外人邓丽莉，并未交给营口方圆房地产开发有限公司。经查，周贺与邓丽莉同是居间人，对房屋均没有处分权，也不是案涉房屋买卖合同的当事人，均无权收取该购房款。对于将购房款交给邓丽莉这一陈述，周贺也并未向法庭提供证据证明，本院不予采信。因此，一审判决由周贺返还购房款，本院予以支持。初伟征与营口方圆房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，虽缴纳了税费，但未向营口方圆房地产开发有限公司交付首付款，也未实际办理任何按揭贷款的手续。在该合同不能履行的情况下，其仍有权要求解除合同。周贺上诉所称初伟征因违约而没有要求解除合同权利的理由，本院不予支持。对于上诉人周贺上诉所称初伟征的解除权已经消灭的观点，经调查查明，案涉房屋因为营口方圆房地产开发有限公司五证及税费的问题，整个工程办理房照的时间为2019年春天，初伟征在得知案涉房屋无法办理产权登记后，于2019年8月向人民法院提起诉讼，解除权并未消灭，且本院调查时合同双方当事人同意解除合同。因此对该理由本院不予支持。由于一审中初伟征起诉时并未对房屋产权的归属问题提出诉讼请求，仅是要求解除房屋买卖合同。上诉人提出一审判决未解决房屋权属的理由本院不予支持。综上所述，上诉人周贺的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人周贺负担。本判决为终审判决。审判长  吕兴汉审判员  刘玉宁审判员  王 娣二〇二〇年十二月二十八日法官助理韩祖伟书记员钱姗姗