广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民初46号原告：佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：叶兆基，该社社长。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡义健，广东志成达律师事务所实习律师。被告：黎国州，男，1991年4月6日出生，汉族，住广东省清远市清新区。原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社（以下简称红星经济社）与被告黎国州租赁合同纠纷一案，佛山市南海区人民法院于2020年2月28日作出（2019）粤0605民初29347号民事裁定书，裁定本案移送本院审理。本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告红星经济社的委托诉讼代理人廖端洪、蔡义健到庭参加诉讼。黎国州经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星经济社向本院提出诉讼请求：一、判令黎国州支付拖欠租金3559830元（暂计付至2020年4月6日），逾期付款滞纳金288332元（逾期付款滞纳金按日万分之六计算，从2019年7月6日起暂付至2020年4月6日，要求计至给付之日）；二、判令解除红星经济社与黎国州签订的《物业使用权租赁合同》；三、判令黎国州将租赁的房屋交还给红星经济社；四、判令黎国州给付租金至租赁物交还之日；五、判令黎国州所交保证金100万元归红星经济社所有；六、由黎国州承担诉讼费。事实和理由：2017年6月5日，红星经济社与黎国州签订《物业使用权租赁合同》，约定：红星经济社将位于黄歧村某楼出租给黎国州，总建筑面积17365平方米；租金每月355983元，第1-16年每满4年在上期租金上递增10%，具体见《物业租赁费用计算明细表》，每月租金在当月5日前交付；黎国州拖欠租金一个月视为违约，红星经济社有权解除合同收回物业，保证金归红星经济社等。合同签订后，红星经济社将物业交给黎国州。从2019年7月起，黎国州一直拖欠租金，至今共欠租金3559830元，已构成违约。黎国州未答辩，未提供证据。红星经济社围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。黎国州经本院合法传唤拒绝到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本院对红星经济社提供的证据经审查认定：红星经济社提供的《黄歧社区红星经济社物业租赁合同书》、粤（2018）佛南不动产权第0066739号产权证有原件可供核对，本院确认其真实性、合法性和关联性，可作为本案的定案依据。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年6月5日，红星经济社与黎国州签订《物业使用权租赁合同》，约定：红星经济社将位于黄歧村某楼出租给黎国州作商务楼用途；使用期限为三十年，即从2017年6月6日至2047年6月5日止，从2017年6月6日起，红星经济社按现状交付该物业给黎国州使用；租金为20.50元/月/平方米，计租面积为建筑面积17365平方米（按验收面积为准）；第1-16年每满4年在上期租金上递增10%，第17-30年每满3年在上期租金上递增10%，中标后免租金9个月为装修期，具体见《物业租赁费用计算明细表》；黎国州必须在本大楼验收合格之日起五天内一次付清第一年租金给红星经济社，第22个月起每期租金在当月5日前一次性付清给红星经济社，如须开具发票，税费由黎国州承担；租赁期间，各项税费及申报手续由黎国州负责；黎国州应在《竞投租赁成交确认书》次日起五个工作日内把合同履行保证金100万元一次性汇入红星经济社指定账户；如黎国州拖欠租金，则红星经济社除追缴所欠交的租金外，黎国州还须每日按所欠租金金额的0.5%支付迟延履行违约金，逾期欠缴租金超过30日的，红星经济社有权解除合同，无条件收回物业，已收租金及保证金不作退回，并赔偿红星经济社所有实际经济损失；红星经济社单方提前终止合同，红星经济社须退还保证金给黎国州，向黎国州支付违约金100万元，并赔偿实际经济损失等。合同签订后，红星经济社将物业交给黎国州。从2019年7月起，黎国州一直拖欠租金至今。红星经济社提供的产权证记载，位于佛山市南海区大沥镇黄歧红星村某楼权利人为红星经济社，房屋建筑面积为16970.23平方米。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：一、《物业使用权租赁合同》是否应予解除；二、黎国州应承担的民事责任。一、关于《物业使用权租赁合同》是否应予解除的问题在本案中，红星经济社与黎国州约定案涉房屋的租赁期限为三十年，该约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故本院认定双方约定租赁期限超过二十年部分无效。黎国州承租案涉房屋后，从2019年7月起至今拖欠红星经济社的租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定和红星经济社与黎国州签订的《物业使用权租赁合同》关于“逾期欠缴租金超过30日的，红星经济社有权解除合同”的约定，红星经济社有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，红星经济社行使合同解除权，应当通知黎国州。红星经济社向本院起诉请求解除案涉合同，本院向黎国州送达起诉状之日，视为红星经济社通知黎国州解除合同。本院于2020年6月4日向黎国州公告送达起诉状，经过六十日，即2020年8月4日即视为送达，故本院认定双方签订的《物业使用权租赁合同》有效部分于此日解除。二、关于黎国州应承担的民事责任问题双方签订的《物业使用权租赁合同》于2020年8月4日已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，黎国州应将租赁的房屋返还给红星经济社，红星经济社该请求成立，本院予以支持。对于红星经济社主张黎国州支付租金及滞纳金，因黎国州逾期支付租金，故红星经济社该主张合法合理，本院予以支持。红星经济社主张的滞纳金低于双方合同约定的标准，本院予以照准。至于黎国州每月应支付的租金数额，因双方约定以验收的建筑面积每月每平方米收取租金20.50元，红星经济社没有证据证明黎国州同意按建筑面积17365平方米计付租金，故本院以红星经济社提供的产权证记载的房屋建筑面积16970.23平方米计算黎国州应支付的租金数额，即每月租金为347889.72元。至本案合同解除之日，黎国州应支付给红星经济社租金4568951.66元（347889.72元/月×13个月+347889.72元/月÷30天×4天）；本案合同解除后，黎国州仍占用案涉房屋，应当按该租金标准向红星经济社支付占有使用费至返还案涉房屋之日。红星经济社请求所超出部分，本院不予支持。对于红星经济社主张黎国州支付的保证金100万元归其所有，因黎国州违约导致合同解除，根据双方所签租赁合同的约定，该保证金应当归红星经济社所有，本院对红星经济社该请求予以支持。黎国州经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社与被告黎国州签订的《物业使用权租赁合同》有效部分于2020年8月4日解除；二、被告黎国州应于本判决发生法律效力之日三十日内返还位于佛山市南海区大沥镇黄歧红星村某楼给原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社；三、被告黎国州应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金4568951.66元，以及房屋占有使用费（从2020年8月5日始至被告黎国州返还上述房屋之日止，按每月347889.72元计付）；四、被告黎国州应于本判决发生法律效力十日内向原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社支付逾期付款滞纳金（按本判决第三项确定的被告黎国州所拖欠的租金及房屋占有使用费的数额，从2019年7月6日起至被告黎国州付清欠款之日止以日万分之六计算）；五、被告黎国州所交保证金100万元归原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社所有；六、驳回原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费949352.48元（原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社已预缴），由原告佛山市南海区大沥镇黄岐村红星股份合作经济社承担9493.52元，由被告黎国州承担939858.96元。被告黎国州应承担的受理费939858.96元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，拒不交纳诉讼费用的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十二月一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪