广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终27368号上诉人（原审被告）：钟明怡，女，1989年7月25日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：郑东平，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振华，广东诚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市前海金骐投资管理有限公司,住所地深圳市前海深港合作区，统一社会信用代码91440300080148522Y。法定代表人：侯锦环，经理。委托诉讼代理人：乐海平，广东琨珅律师事务所律师。上诉人钟明怡因与被上诉人深圳市前海金骐投资管理有限公司（以下简称“金骐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初24491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉请求:一、请求依法改判(2019)粤0305民初24491号民事判决书第一项为钟明怡需支付2018年11月至2019年1月期间的房屋占有使用费61650元。二、金骐公司承担上诉费、诉讼费。事实及理由:原审判决认定事实错误。钟明怡与金骐公司于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》,并依照合同约定缴纳租金。根据钟明怡提供的证据,钟明怡已缴纳2017年12月至2018年10月的租金,原审法院认定钟明怡自2017年12月起未缴纳租金系认定事实错误,因此,钟明怡仅需缴纳2018年11月至2019年1月的房屋占有使用费61650元。二审中，金骐公司未提交书面答辩意见。一审诉讼请求：1、钟明怡支付金骐公司2017年12月1日至2019年5月1日期间房屋租金294550元、2017年9月1日至2019年5月1日期间水电管理费145587元，合计440137元；2、诉讼费由钟明怡承担。一审法院查明如下事实：2017年4月21日，金骐公司（甲方）与钟明怡（乙方）签订《***商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于****商铺（涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积274平方米；租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日，装修免租期2个月，从2017年5月1日起至2017年6月30日止，免租期内物业管理费正常收取，水电费按实际发生额收取；第一年租金按照每平方米每月65元收取,月租金总额为17810元,第二年租金按照每平方米每月75元收取,月租金总额为20550元,合同从第三年起每年按8%递增，乙方应于每月5日前支付当月租金；乙方应按照合同约定的商铺建筑面积缴纳物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米15元，乙方每月应向甲方支付物业管理费4110元，每月5日前向甲方缴纳当月物业管理费；乙方商铺所用的水电费挂表单独计算、按月结算，并于每月5日前缴纳上月费用，水费标准为6.5元/立方，电费标准为1.5元/度；乙方应于本合同签订后7日内，一次性向甲方支付2个月的租金作为履约保证金，合计35620元；如乙方存在拖欠应缴租金2个月以上（含2个月）等情形的，甲方有权单方面解除合同，且无须向乙方赔偿任何损失；甲方根据合同约定当方解除本合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后的次日按本合同第十条的规定清理并交回商铺，结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失，保证金不予退还；及其他内容。金骐公司提交了《欠费明细表》用于证明钟明怡拖欠费用金额及明细，表中载明截至2019年1月，钟明怡拖欠租金为232900元（2017年12月至2018年9月、2018年11月、2019年1月），物业管理费为65760元（2017年9月至2018年11月、2019年1月），水费为1436.5元（2018年4月、6月、9月至12月），电费为66060.8元（2018年4月-6月、2018年8月至2019年1月）；钟明怡对此金额不予认可。庭审中，钟明怡表示，2017年12月至2018年2月期间的租金，其已在物业管理处扫码支付；金骐公司对此不予认可。钟明怡未在一审法院指定期限内提交相应的支付记录。庭审中，金骐公司表示，涉诉房屋未办理房地产证，且已进行了历史遗留违法建筑申报；涉案房产现为空置状态，房屋何时空置及钟明怡何时搬离金骐公司均不清楚，钟明怡亦未告知金骐公司；钟明怡主张其已于2018年10月1日自行撤场，金骐公司已将涉案房产交由他人使用，但具体日期钟明怡不清楚。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋无房产证，亦无证据证明房屋取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，金骐公司与钟明怡之间的《集悦城商铺租赁合同》无效。《***商铺租赁合同》由钟明怡签订，该合同虽然无效，但钟明怡仍应向金骐公司支付占有使用期间的占有使用费。钟明怡主张其已支付2017年12月至2018年2月期间的占有使用费，但其对此未提交相应证据证明，金骐公司亦不予认可，钟明怡应承担相应的举证不能的不利后果，一审法院对钟明怡的此项主张不予采纳。钟明怡虽主张其于2018年10月搬离涉案房产，但钟明怡作为承租人负有交还涉案房产的义务，钟明怡未提交证据证明其告知过金骐公司搬离事项或与金骐公司办理了房产交接手续，金骐公司对此亦不予认可，钟明怡应承担相应的不利后果；本案中，虽然钟明怡未就搬离事项告知金骐公司，但钟明怡自2017年12月起未向金骐公司支付占有使用费，金骐公司作为出租人应当采取及时收回房屋等措施以避免损失扩大，故一审法院根据公平原则，酌情判令钟明怡向金骐公司支付占有使用费至2019年1月，按照金骐公司提交的《欠费明细表》，钟明怡应向金骐公司支付2017年12月1日至2019年1月31日期间的占有使用费共计232900元。因本案《房屋租赁合同》无效，租赁保证金应予返还；钟明怡针对租赁保证金的抵扣提出抗辩，为节约当事人诉累，一审法院对该抗辩予以采纳，抵扣租赁保证金之后，钟明怡还应向金骐公司支付上述期间的占有使用费共计197280元（232900-35620）。《房屋租赁合同》约定钟明怡应按相应的标准向金骐公司支付物业管理费，对于金骐公司主张的截至2019年1月份的物业管理费65760元，一审法院予以支持；金骐公司要求钟明怡向其支付2019年2月之后的物业管理费，依据不足，一审法院不予支持。关于水电费，金骐公司未提交证据证明其主张水电费金额的计算明细及已实际发生，故对于金骐公司要求钟明怡向其支付水电费，一审法院不予支持。一审法院依据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、钟明怡应于判决生效之日起十日内向金骐公司支付2017年12月至2019年1月期间的房屋占有使用费197280元以及2017年9月1日至2019年1月的物业管理费65760元；二、驳回金骐公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7902.06元，由金骐公司负担2540.02元，由钟明怡负担5362.04元。二审中，钟明怡提交如下证据：2018年10月账单，该账单内容为：2018年10月账单，房租（B47-101S房）预结2018-10-01至2018-10-31，消费：20550.00，已结）。钟明怡主张，已缴纳租金至2018年10月。金骐公司质证称，一审判决第6页第五行依据金骐公司提交的《欠费明细表》认定钟明怡占有使用费金额为232900元是正确的，该明细表中已经扣除了2018年10月和12月的占有使用费。本院认为，金骐公司对钟明怡提交的2018年10月账单的真实性未提出异议，故对该证据的真实性予以认定，根据该证据，应认定钟明怡已缴纳2018年10月“房租”。本院经审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是钟明怡实际缴纳房屋占有使用费至何时。钟明怡主张，其已缴纳租金至2018年10月，此前的租金已全部缴纳，金骐公司不予认可。本院认为，钟明怡在二审中提交的证据，仅能证明其已缴纳2018年10月当月的房屋占有使用费，在一审中，钟明怡未提交证据证明其已缴纳2018年10月和2018年12月的房屋占有使用费，但金骐公司提交的《欠费明细表》显示，2017年11月及此前的、2018年10月、2018年12月的“房租”未欠费，一审法院据此认定钟明怡已实际缴纳2017年11月及此前、2018年10月、2018年12月的房屋占有使用费，其他月份的房屋占有使用费，钟明怡未提交证据证明已缴纳，一审法院认定其未缴纳，本院予以确认。钟明怡在二审中提交的证据不能证明其主张，本院确认钟明怡未缴纳2017年12月至2018年9月、2018年11月、2019年1月的房屋占有使用费，钟明怡应当支付。一审法院对金骐公司主张的截至2019年1月的物业管理费65760元予以支持，钟明怡在二审中对该事项未提出具体的上诉理由，本院予以维持。钟明怡的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1341.25元，由上诉人钟明怡负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年十二月二十三日书记员 钟立峰(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……