贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8363号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201811069899。被上诉人（原审原告）：杨大金，男，汉族，1973年9月9日出生，住贵州省毕节市。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人杨大金商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人委托授权之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的义务，前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《补充协议》，根据《补充协议》第十八条的约定，双方对于《补充协议》及其附录文件的效力均予以认可，《补充协议》约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》附录二即《委托办理权属登记协议书》第四条约定，上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书的，向被上诉人支付每日50元的违约金，该条款系双方当事人的真实意思表示，系双方对于《商品房买卖合同》二十二条关于出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金条款的变更，故应以变更后的条款确定双方权利义务。据此，即便认定上诉人违约，违约金的计算方式应按照《委托办理权属登记协议书》的约定，自上诉人逾期之日起按每日50元计算。被上诉人杨大金未作答辩。原审原告杨大金一审诉讼请求：1.被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋产权权属证书，并交付原告；2.被告承担逾期交房违约金（违约金以原告已付购房款678659.00元为基数，按日万分之二的标准，从2018年4月29日起计算至2020年5月23日截止，违约金为102342.00元）；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产产权证书违约金，违约金计算方式为，按原告已付购房款678659.00元为基数，按日万分之二，从2018年8月29日起，暂计至2020年7月28日的违约金为95012.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2016年10月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20166259），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积142.57平方米，套内建筑面积117.86平方米，该商品房总价款为678659.00元。合同第十一条：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年4月28日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十三条：“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15％”。同日双方签订《补充协议》第五条约定：“双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项，第十二条相关设施设备的交付时间和使用条件不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足合同第十一条第（二）款第1项的约定（取得建筑工程竣工合格证明文件）即可。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2020年5月28日向原告交付房屋。《商品房买卖合同》第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于房屋登记……（三）关于转移登记：按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，涉案房屋具备办证条件。一审认为：原告杨大金与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记。同时，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。本案中，原告已依约支付了购房款678659.00元，被告就应当向原告履行相应的交房等义务，逾期应承担相应的违约责任。逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定：“第十一条：出卖人应当在2018年4月28日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十三条：“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15％。”被告于2020年5月28日才向原告交付房屋，构成违约，违约期间为2018年4月29日至2020年5月28日，共760天，违约金计算为678659.00元×0.02％×760＝103156.00元，但合同约定逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15％，即678659.00元×15％＝101799.00元，故原告主张的本案违约金，支持101799.00元。逾期办理涉案商品房转移登记的违约金，根据合同第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”约定，被告应当于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并提交相关材料到不动产登记部门，将涉案商品房登记在原告名下，但由于被告的原因，涉案商品房不能按时登记在原告名下，被告应承担该违约责任。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了义务。2019年7月20日，被告通过原告在《商品房买卖合同》中预留的电话号码通知原告提交办理转移登记所需的相关材料，应为被告尽到通知义务。虽然合同第二十二条载明“……从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对逾期办理产权转移登记的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额678659.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，逾期办理产权证的违约金应以原告已交付房价款678659.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年7月20日。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于原告杨大金提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位于毕节市七星关区的不动产权证书；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨大金逾期交付房屋的违约金101799.00元；三、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨大金逾期办理产权证的违约金（违约金以678659.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年7月20日止）；四、驳回原告杨大金的其他诉讼请求。案件受理费2124.00元，由原告杨大金负担685.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1439.00元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据本案查明的事实，上诉人所称《委托办理权属登记协议书》，系双方对于《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）、（五）项就双方如何向房屋登记机关申请办理商品房转移登记所作的进一步约定，与《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项约定的出卖人限期取得商品房所有权初始登记并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，以及逾期履行的违约责任事项无涉。上诉人主张《委托办理权属登记协议书》中约定的违约责任与《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项约定的违约责任系同一违约责任的上诉主张不能成立，对其主张按照《委托办理权属登记协议书》约定的50元每日作为本案逾期交付有关文书的违约金计付标准的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4248元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青