山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3419号上诉人（原审原告）：初晓玲，女，1982年4月26日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：郑晓刚，山东文旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社，住所地威海火炬高技术产业开发区泰乐家园**。法定代表人：黄式明，理事长。委托诉讼代理人：郭志强，威海高新田和法律服务所法律工作者。上诉人初晓玲因与被上诉人威海高技术产业开发区黄家沟经济股份合作社（以下简称“黄家沟合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。初晓玲上诉请求：1.撤销原判，改判支持初晓玲的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由黄家沟合作社承担。事实和理由：1.一审判决认定初晓玲欠付房租的行为发生在疫情之前认定错误。初晓玲系欠付2019年12月20日至2020年3月19日三个月的房租，该期间是新冠××疫情期间，而非疫情之前；2.一审判决认定不能履行合同而解除的原因在初晓玲系认定错误。初晓玲欠付房租系受新冠××疫情不可抗力影响，致初晓玲没有营业收入，故不能将违约责任归责于初晓玲。在黄家沟合作社起诉初晓玲要求解除房屋租赁合同的纠纷中，初晓玲借钱向黄家沟合作社支付三万元房租，其他房租延期支付，初晓玲的行为并不会导致合同目的无法实现，黄家沟合作社要求解除合同，违约责任应由黄家沟合作社承担；3.双方签订的租赁合同第十一条明确约定，如果甲方（黄家沟合作社）中途终止协议，应补偿乙方（初晓玲）已装修完毕的装修损失费，由专业评估机构按终止协议当年的评估价格补偿给乙方（初晓玲）。该条款的约定系特殊约定，应高于其他一般约定条款，且本条约定并没有标明甲方（黄家沟合作社）或乙方（初晓玲）违约的前提条件，本案系黄家沟合作社中途终止协议，应按照合同约定补偿初晓玲装修损失费；4.最高人民法院2020年5月15日印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确规定，承租房屋用于经营，疫情导致承租人营业困难、收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。依据上述规定，黄家沟合作社以初晓玲未按照约定的期限支付疫情期间的房租为由，要求解除合同，并由初晓玲承担装修损失的违约责任，明显不公平、不合理、不合法；5.初晓玲装修花费20余万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。初晓玲未能支付租金的原因系新冠××疫情的不可抗力，解除合同的事由不可归责于双方，根据公平原则，黄家沟合作社应分担租赁期间的装饰装修残值损失。黄家沟合作社辩称，1.按照租赁合同约定，初晓玲应于2019年12月16日支付2019年12月20日至2020年3月19日三个月的租金，应当支付租金的时间并未发生疫情，黄家沟合作社并没有同意初晓玲延期支付租金，而是一直催要；2.初晓玲在无疫情影响的情况下，无减少营业收入的情况，不按时交付租金构成违约。在黄家沟合作社主张解除合同的诉讼中，黄家沟合作社减免了两个月租金，且给初晓玲一个月的付款时间，并同意继续履行合同，但初晓玲再次违约，违约的责任在初晓玲；3.租赁合同第十一条约定是如果出租方无故违约收房要承担责任，这是双方权利义务对等原则，而非特殊约定；4.初晓玲应支付租金的时间在疫情发生之前，而黄家沟合作社起诉解除合同的时间是在疫情结束之后，不适用最高院的指导意见，况且黄家沟合作社并非国有经济组织，而是农村集体经济组织。初晓玲向一审法院起诉请求：判令黄家沟合作社补偿初晓玲装修损失费80000元，返还租房押金4000元，黄家沟合作社共计支付初晓玲84000元。一审法院认定事实：2017年12月19日，初晓玲（乙方）与黄家沟合作社（甲方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于泰乐家园小区3#-6、4#-1，建筑面积454.22平方米的商业网点房租给乙方用于经营；租赁期限为十年，正式合同期为2017年12月19日至2027年12月18日止；租金价格为每年每平方米300元，年租金共计壹拾叁万陆仟贰佰陆拾陆元，每三个月付款一次，本合同签订之日乙方向甲方支付三个月的租金，以后每三个月初按期提前三日预付下三个月的租金，在租用2年以后，自2019年12月19日开始以后每年度在上一年度的租金价格上递增2%，逾期支付，每日按年租金总额千分之三缴纳滞纳金，超过七个工作日不支付，甲方有权终止合同，收回网点房，收回时，乙方已装饰装修部分不得拆除，甲方不给乙方任何补偿，造成的经济损失由乙方承担，甲方收取租金只出具收款收据，不出具税务发票；本合同签订之日，乙方向甲方交租房押金4000元，合同到期后如无异议，甲方将押金（不计利息）退还给乙方；租赁房的水、电、暖、物业服务费、税费等相关费用，按主管部门规定的价格由乙方负责缴纳；本合同签订后任何一方不得无故终止，如一方无故终止，按年租金总额的30%向对方支付违约金；特殊约定：如甲方中途终止协议，应补偿乙方已装修完毕的装修损失费，由专业评估机构按终止协议当年的评估价格补偿给乙方。2020年7月16日，黄家沟合作社作为原告向一审法院起诉初晓玲房屋租赁合同纠纷，2020年9月18日，一审法院作出（2020）鲁1091民初1511号（以下简称“1511号”）民事判决，判决双方解除租赁合同、初晓玲返还租用房屋并支付租金74680元等。1511号案审理过程中，对双方进行过数次调解，初晓玲表示给其一个月的时间凑钱履行合同，初晓玲同意，但到期后，初晓玲仍未能主动履行义务，并表示无力支付。1511号案件法院审理认为，初晓玲按合同约定交纳租金至2019年12月19日，之后租金再未交纳，亦表示无力全额交纳租金，应认定合同目的已无法实现，考虑到纠纷的发生有受疫情影响的因素，根据公平原则并结合实际情况，一审法院酌定减免初晓玲两个月（60日）的租金。一审法院认为，初晓玲、黄家沟合作社签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，此合同已经生效判决予以解除。初晓玲欠付房租的行为发生在疫情之前，黄家沟合作社在1511号案件诉讼前和诉讼过程中，均给予初晓玲继续履行合同的机会，最终因初晓玲无力继续履行合同而解除。造成合同不能履行而解除的原因在初晓玲，初晓玲于疫情之前即欠付房租的行为构成违约，根据合同约定，其装修损失应自行承担。初晓玲主张黄家沟合作社赔偿装修损失费80000元的理由不成立，不予支持。初晓玲主张黄家沟合作社返还租房押金4000元，依约定合同到期后如无异议，押金退还，黄家沟合作社应予退还，但双方关于案涉合同纠纷尚未执行完毕，在相关执行案件中可一并予以扣除或抵销，不宜判决返还。综上，对初晓玲的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：驳回初晓玲的诉讼请求。案件受理费减半收取为950元，由初晓玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为初晓玲诉请黄家沟合作社补偿装修损失并返还押金有无事实及法律依据。依据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。案涉租赁合同第三条约定，自2019年12月19日开始以后每年度在上一年度的租金价格上递增2%，逾期支付，每日按年租金总额千分之三缴纳滞纳金，超过七个工作日不支付，甲方有权终止合同，收回网点房，收回时，乙方已装饰装修部分不得拆除，甲方不给乙方任何补偿，造成的经济损失由乙方承担。初晓玲自2019年12月20日未再支付租金，违反合同约定。此时，新冠××疫情尚未发生。依据合同约定，黄家沟合作社有权终止合同，对于装修部分不给予初晓玲补偿。本案双方签订的租赁合同已经生效判决解除，且从合同解除的原因看，系初晓玲未按时支付租金，且在1511号案件中，黄家沟合作社延长交付租金的时间，初晓玲仍无力继续履行合同，综上，导致合同目的不能实现的原因在初晓玲。一审认定初晓玲应按合同约定自行承担装修损失并无不当。关于租房押金，一审判决鉴于双方就案涉合同纠纷尚未执行完毕，其在相关执行案件中可一并予以扣除或抵销的处理亦无不当。综上所述，初晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人初晓玲负担。本判决为终审判决。审判长 潘 慧审判员 董光成审判员 郑华章二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘珍琪