四川省会理县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川3425执异28号 异议人（案外人）：李春莺，女，汉族，生于1965年2月19日，四川省会理县人，居民，住会理县。 异议人（案外人）：王念江，男，汉族，生于1996年7月25日，四川省会理县人，居民，住会理县。 异议人（案外人）：马茜，女，汉族，生于1991年2月5日，四川省会理县人，居民，住会理县。 王念江、马茜委托代理人：李春莺，信息同上。系二人母亲，代理权限：特别授权。 申请执行人：江兴国，男，汉族，生于1974年10月18日，四川省会东县人，居民，住会东县。 申请执行人：任飞，男，汉族，生于1970年11月6日，四川省会理县人，居民，住会理县。 委托代理人：江兴国，信息同上。代理权限：特别授权。 被执行人：钱永祥，男，汉族，生于1957年10月12日，四川省会理县人，居民，住会理县。 本院在执行江兴国、任飞申请执行钱永祥借款合同纠纷一案中，案外人李春莺、王念江、马茜书面提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人李春莺、王念江、马茜称：请求解除冻结位于会理县××街道××路××号××幢××单元××楼××号住房。事实与理由：2017年贵院因钱永祥欠款一案，冻结了房产所有人为钱永祥位于会理县的房产。而异议人所购买的住房在所冻结房产内（1单元5楼8号）。同时异议人购买房产行为发生在2014年4月24日，同时针对此房产签订了《房产份额协议》对此房产份额进行了分割。当时贵院未对该楼实施冻结，目前因贵院对此房产冻结致使异议人无法办理房屋产权过户手续，故特向贵院申请解除对该套房屋的执行。 为支持上述异议请求，异议人李春莺、王念江、马茜向本院提交了注明时间为2014年4月21日的房屋转让协议原件一份，注明时间为2014年4月24日的购房合同书原件一份，中国农业银行转账回执原件四份，2014年5月4日注明“收到李春莺购房款”的收据复印件一份，注明2019年8月28日的完税证明原件，注明时间为2014年4月21日的房产份额协议复印件一份，2020年3月27日的四川增值税发票原件一份，房屋分户平面图原件一份，房间照片3张，注明时间为2014年的厨具销售合同原件及2014年6月8日的会理信达厨具商行的收据原件，牟梅出具的证明原件一份，会理县自来水有限责任公司的抄表卡片原件两份。 申请执行人江兴国对上述证据表示：对于增值税发票真实性无异议，但是是2020年才交税的。对2019年完税证明无异议，但是也是2019年8月28日的，我们与钱永祥的债务关系是在没修房子之前就已经存在了的。对于房屋分户平面图本身无异议，但是对于时间有异议，也是2020年的时间。对于转款回执原件，真实性无异议，但是没有注明是购房款，对此有异议。对于2014年5月4日的收据复印件有异议。对于3张照片，看不出什么来。对于注明时间为2014年的厨具销售合同原件及2014年6月8日的会理信达厨具商行的收据原件，真实性无异议，大概在2015年年底就看到李春莺已经定居在那里了，她的房子确实也是装修了的。对于牟梅的证明和会理县自来水有限责任公司的抄表卡片原件均无异议。对于2014年4月21日的房屋转让协议和2014年4月24日的购房合同两份原件有异议，与银行转款回执对不上号，房屋转让协议上写的是三十一万多，后面的购房合同又是五十多万，但是银行回执和收据显示的又是四十多万，所以对不上号，而且是钱永祥一幢房子都是多卖。 被执行人钱永祥对上述证据表示：对于李春莺提交的证据均无异议。 申请执行人江兴国、任飞，被执行人钱永祥未向本院提交证据材料。 本院书面审理查明：案涉房屋位于会理县××街道××路××号××幢××单元××楼××号。2014年4月21日钱永祥与李春莺、王念江、马茜签订房屋转让协议，约定购房总价为310240元。2014年4月24日钱永祥与李春莺、王念江、马茜再次签订购房合同书，约定购房总价为518000元，同时该合同第四条约定：“付款方式：从签订合同之日起，乙方向甲方交购房全部房款（扣伍万元整），甲方向乙方办好双证后交乙方时余款（伍万元整）一次性付清……”。李春莺、王念江、马茜通过银行转账，分别于2014年4月14日向钱永祥转账190000元、于2014年5月3日向钱永祥转账200000元和30000元、于2014年5月4日向钱永祥转账45000元。钱永祥于2014年5月4日出具收据“收到李春莺购房款。468000元”。李春莺、王念江、马茜于2014年5月开始对案涉房屋进行了装修，后即时入住至今并缴纳了相关水费、电费。2018年3月7日本院立案执行江兴国、任飞申请执行钱永祥借款合同纠纷一案，案号为（2018）川3425执438号，在执行过程中本院于2019年12月17日作出裁定：“查封会理县建设路599号、600号房屋（不动产权证号：川（2019）会理不动产权第0××2号）属于被执行人钱永祥所有的33%的房产份额；（查封期限为叁年）”，于2020年3月16日作出裁定：“一、解除会理县建设路599号、600号房屋（不动产权证号：川（2019）会理不动产权第0××2号）属于被执行人钱永祥所有的33%的房产份额的查封。二、查封位于××街街道××路××号房号××层××层××层××层××层××层××的房屋，查封期限为三年。”现李春莺、王念江、马茜向本院提出书面异议，要求解除冻结位于会理县××街道××路××号××幢××单元××楼××号住房。另查明：案涉房屋所属楼房的规划验收时间为2018年9月17日，2019年9月19日钱永祥向会理县自然资源局申请办理不动产分割转让审批手续，在办理的过程中，本院采取了查封措施。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”案外人李春莺、王念江、马茜基于实体权利对执行标的物提出排除执行异议，本案系案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，2014年4月21日钱永祥与李春莺、王念江、马茜签订房屋转让协议，2014年4月24日钱永祥与李春莺、王念江、马茜再次签订购房合同书，钱永祥与李春莺认可2014年4月21日的协议为意向性协议，2014年4月24日的合同为正式合同，该合同中对双方的姓名、房屋基本情况如房屋面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房合同，案外人李春莺、王念江、马茜在2014年通过银行转账向钱永祥支付了468000元，钱永祥出具收据，表明收到购房款468000元，同时案外人按照本院要求将剩余购房款50000元于2020年12月22日向钱永祥交付完毕，故案外人付清了全部购房价款518000元，故该合同具有法律效力，合同成立日期和款项支付日期均早于本院采取查封措施的时间，基于上述情形，本院认为案外人李春莺、王念江、马茜在房产查封前就与钱永祥签订了合法有效的房屋买卖合同且支付了全部价款，符合上述司法解释相关规定内容。其次，关于案涉房屋在法院查封前是否已被案外人李春莺、王念江、马茜合法占有及对未办理过户是否存在过错的问题，异议审查过程中，案外人李春莺提交了水电费证明、装修合同等，证明2014年签订购房合同后，案外人李春莺、王念江、马茜已对房屋进行了装修并实际居住至今，且申请执行人江兴国认可案外人已于2015年年底就已定居于案涉房屋中，故本院认可案外人合法占有该房屋时间早于本院采取查封措施时间，且房屋未办理过户登记系因为该幢楼房在规划验收后，在向会理县自然资源局申请办理不动产分割转让审批手续的过程中，本院采取了查封措施，故未能办理过户登记，案外人对此不存在过错。综上，本院认为案外人就案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予以支持。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 案外人李春莺、王念江、马茜异议理由成立，停止对××街街道××路××号房号××层××房屋的执行，解除其查封。 本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  詹文涛 审判员  李彦锋 审判员  汪 闯 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  归丽华