河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6210号上诉人（原审原告）：张春，男，1964年8月2日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李建设，河南剑宛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何旭凯，男，1972年10月28日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：海凡，河南鼎聚律师事务所律师。上诉人张春因与被上诉人何旭凯为租赁合同纠纷一案，不服新野县人民法院（2020）豫1329民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张春上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判何旭凯支付租金36.6万元及自2018年7月1日起按银行贷款利率计付利息；2、一、二审诉讼费用由何旭凯负担。事实和理由：1、一审判决对于张春提交的《合作协议》、《施工承包书》等证据不予认定张春系涉案房产的合法权利人，无视张春和其他人共同建造展厅及附属物的事实，明显属于认定事实错误。一审判决认定李士伟在法院失信期间转移资产的合法性，明显不具有引导性，否认李士伟的客观陈述，对于周桂梅陈述的未支付对价仍予以采信。展厅北边铁皮圆棚仓库归王瑞峰单独所有。因此，租赁物展厅和维修车间系张春和李士伟、王瑞峰、柏洪斌四人合伙建造，张春系合法权利人，拥有所有权，基于合作协议拥有处置权（出租权），而其他任何人包括李士伟也无权处置；2、一审认定李士伟转让物权合法明显违反法律规定，本案租赁物系张春四人建造，张春等四人拥有物权，南关社区未征得张春同意的情况下无权处置该物权；3、一审法院仅仅采取了调查案涉人员，未追加李士伟和周桂梅为第三人进行诉讼，程序违法。本案诉争租赁物由四人合伙建造，李士伟系原始承租人和附属物所有权，且一直声称并未实际转让，因此，与本案具有利害关系。周桂梅是否与李士伟发生实际转让与本案租赁物的所有权具有重大牵连，应当追加为第三人进行诉讼。何旭凯辩称，张春没有出租权，该出租物先租给李士伟，后南关六组和李士伟解除了租赁合同，又租给周桂梅，因为是周桂梅是合法租赁人，何旭凯把租赁费交给周桂梅符合法律规定，张春说的合作协议、施工承包书首先不具有真实性，该协议及承包书不能证明张春是合法权益人。一审程序合法，认定事实清楚，请求驳回上诉。张春向一审法院起诉请求：1、判令何旭凯支付2018年6月1日至2021年5月30日期间场地租赁费312000元和2018年7月1日至2021年6月30日期间的仓库租金54000元，共计366000元及利息，利息自2018年7月1日起以本金366000元为基数按银行贷款利率计付至款付清之日；2、诉讼费用由何旭凯负担。一审法院认定事实：2015年5月30日，何旭凯为经营汽车销售业务与张春签订《租赁协议书》，租赁位于新野县城××与××交叉口的场地一处（包括展厅长24米，宽18米，面积432平方米），双方约定“租期9年，自2015年6月1日至2024年5月30日。第一期三年期限，每年租金80000元，第二期三年期限，每年租金104000元，第三期三年期限，每年租金135000元。每年付租金一次。协议签订后壹日内乙方应向甲方付第一年租金捌万元整，以后每年5月30日前为乙方付租金日期，乙方不得迟交或不交。”2015年6月2日，何旭凯向张春支付租金80000元，张春向何旭凯出具收款收据1份，内容为：“今收到何旭凯汽车展厅租金（2015年6月2日至2016年5月30日）人民币捌万元。张春”。后双方协商将租金调整为每年71000元，何旭凯向张春支付了第二、三年即2016年6月1日至2017年5月30日的租金71000元及2017年6月1日至2018年5月30日的租金71000元。另2016年6月23日，何旭凯因经营需要与张春签订《协议》1份，租赁位于原众泰后面维修车间及化肥库东边仓库（约350平方米），租期三年，期限自2016年7月1日至2019年6月30日，租金每年18000元。后何旭凯未实际使用该处维修车间及仓库，经调换何旭凯使用其所租赁的展厅北边的铁皮圆棚仓库1年，何旭凯向张春支付1年的租金18000元。另查明，案涉展厅及铁皮圆棚仓库所占土地为南关六组集体土地，2009年6月李士伟开办新野县伟华纺织有限公司，租赁南关6组土地使用，由李士伟代新野县伟华纺织有限公司向南关六组支付土地租金。2018年1月1日，李士伟与周桂梅签订转让合同，双方约定：“转让土地面积23.8亩（含土地上附属房屋及设备），土地位于新野县××与城××交叉口伟华纺织及伟华汽车城，转让期限20年，李士伟退出与南关6组签订的土地转让合同，由周桂梅对准南关六组支付租赁费。李士伟不得干涉周桂梅在承租期间内所租土地及附属物的合法使用权。”2018年1月6日，周桂梅、王**军与南关六组签订《土地房屋租赁合同》，双方约定“周桂梅、王**军租赁南关六组22.9亩土地（注：含案涉展厅占地）及房屋（含车间、办公室、职工宿舍、围墙），土地租金每亩每年2500元，年租金57250元，房屋租金每年51000元。每年的12月31日交清当年租金。租金每四年调整一次。”周桂梅于2018年1月16日向南关六组支付租金71320元，由南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到伟华纺织公司交来租金（2017年）71320元”，并注明“周桂梅交”。2018年4月11日南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到王**军、周桂梅交来租金108250元。”2019年1月19日，南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到周桂梅、王**军交来土地租金108250元。”2020年1月5日，南关六组出具收据1份，内容为：“兹收到周桂梅、王**军交来租金（2020年）108250元。”周桂梅持上述合同，于2018年5月30日与何旭凯签订《场地展厅租赁协议》1份，双方约定“周桂梅同意将位于新野县城南路人民路南段场地一处（包括展厅长24米，宽18米，面积432平方米）租赁给何旭凯。租赁期限1年，自2018年5月30日至2019年6月1日止，租金每年71000元。”2018年7月9日周桂梅向何旭凯收取租赁费71000元（租赁期间为2018年6月1日至2019年6月1日）。2019年5月30日，周桂梅与齐晓娟（系何旭凯妻子）签订《场地展厅租赁协议》1份，双方约定“周桂梅同意将位于新野县城南路人民路南段场地一处（包括展厅长24米，宽18米，面积432平方米）租赁给齐晓娟。租赁期限1年，自2019年5月30日至2020年6月1日止，租金每年71000元。”2019年8月17日，周桂梅收取何旭凯租赁费71000元（租赁期间为2019年5月30日至2020年5月30日）。另2018年8月1日，何旭凯因经营需要租赁展厅北边铁皮圆棚仓库使用，与周桂梅签订《场地展厅租赁协议》1份，双方约定“周桂梅同意将位于人民路南段东侧场地一处（包括展厅售后面）租赁给何旭凯。租赁期限1年，自2018年8月1日至2019年8月2日止，租金每年16000元。”2018年8月28日，周桂梅收取何旭凯租金16000元，何旭凯使用1年，后未再使用铁皮圆棚仓库。现张春、何旭凯为租赁费用的收取问题形成诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中，何旭凯作为承租人负有按约定支付租金的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张春应当举证证实其系案涉房地产的合法权利人，有权对外出租。在案外人周桂梅与南关六组签订租赁协议前，系新野县伟华纺织有限公司的法定代表人李士伟与南关六组签订的租赁协议，由新野县伟华纺织有限公司向南关六组支付土地租金。2018年1月1日，李士伟与周桂梅签订转让合同，双方约定：“转让土地面积23.8亩（含土地上附属房屋及设备），土地位于新野县××与城××交叉口伟华纺织及伟华汽车城，转让期限20年，李士伟退出与南关6组签订的土地转让合同，由周桂梅对准南关六组支付租赁费。李士伟不得干涉周桂梅在承租期间内所租土地及附属物的合法使用权。”自2018年1月6日起，周桂梅、王**军与南关六组签订《土地房屋租赁合同》，双方约定“周桂梅、王**军租赁南关六组22.9亩土地（含案涉展厅占地）及房屋（含车间、办公室、职工宿舍、围墙），土地租金每亩每年2500元，年租金57250元，房屋租金每年51000元。每年的12月31日交清当年租金。租金每四年调整一次。”周桂梅、王**军向南关六组支付了2018、2019、2020年三年的租金，而本案张春并未向南关六组支付土地租金，其仅凭与李士伟等三人签订的《合作协议》不能证实其系合法的土地使用人。因案涉房屋并无办理相关规划审批及产权证明，张春仅提交了《合作协议》、《施工承包书》等证据，不能够证明其系案涉房地产的合法权利人。案外人周桂梅持有其与李士伟签订的转让合同及与南关六组签订的租赁合同向何旭凯收取租赁费，何旭凯有理由相信案外人周桂梅、王**军为合法的出租人，继而向该案外人周桂梅支付了租赁费。故张春现起诉何旭凯要求支付租金，无事实及法律依据，对其诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张春的诉讼请求。案件受理费6840元，保全费2520元，共计9360元，由张春负担。二审中，被上诉人何旭凯未向本院提交证据。上诉人张春向本院提交：第一组证据：股权转让协议，用以证明2017年10月16日，李士伟、张春和周桂梅签订股权转让协议约定将李士伟和张春汽车展厅股份的50%转让给周桂梅。转让后，各方仍继续履行原合作协议的所有权利和义务，即仍由张春和王瑞峰运营出租展厅，其他人无权出租；第二组证据：王瑞峰与高成伟、刘宁的租赁协议书、协议，用以证明原北汽威旺汽车与中华汽车售后钢结构铁圆棚（现五菱所租东边圆棚车间），系股东王瑞峰从前承租方高成伟及刘宁手中直接购买，与周桂梅、李士伟等人无关；第三组证据：李士伟的民事起诉状，用以证明李士伟把汽车展厅股份、棉纺厂地面附属物及给村组签的土地租赁协议转让到周桂梅名下作为担保，以此达到投资目的，并不存在真实的转让关系，周桂梅也并没有支付对价。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对张春提供的上述证据，何旭凯的质证意见为：第一组证据不具有合法性，与本案无关，根据该转让协议，张春并不具有本案出租权，该协议没有实际履行，没有得到租赁物所有人南关六组的同意，所以该协议是无效协议；第二组证据真实性无法核实，与本案无关；第三组证据与本案无关，不是法院认定的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现张春未提供诉争汽车展厅的相关手续和产权证明，故依据上述规定，双方签订的该部分租赁合同应为无效合同。该解释第五条同时规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故张春有权向何旭凯主张参照合同约定的租金标准支付占有使用费。从二审中张春提供的其与李士伟、周桂梅之间签订的股权转让协议来看，张春取得诉争租赁物出租权系案外人的授权，但在2018年1月1日周桂梅与李士伟签订转让合同以及2018年1月6日周桂梅、王**军与南关六组签订《土地房屋租赁合同》的情况下，张春已丧失了李士伟部分的授权基础，于此情形下，张春已丧失对租赁物的大部分出租权。何旭凯有理由相信周桂梅对租赁物有出租权，至于张春及他人的相应权利可另行主张。综上所述，张春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6840元，由张春负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十二月二十八日法官助理赵琳书记员王萌