河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5154号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘敏，女，汉族，1963年9月6日出生，身份证住址河南省信阳市平桥区，常住地河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董慧，女，汉族，1980年5月2日出生，住河南省信阳市平桥区。原审第三人：河南万达路桥集团有限公司，公司住所地河南省信阳市工区路**。法定代表人：谢海珠，系公司董事长。委托诉讼代理人：郑红，系公司员工。一般代理。委托诉讼代理人：韩军生，河南天风律师事务所律师。一般代理。上诉人潘敏因与被上诉人董慧、原审第三人河南万达路桥集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘敏、被上诉人董慧和原审第三人河南万达路桥集团有限公司的委托诉讼代理人郑红、韩军生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘敏的上诉请求：撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4153号民事判决，改判被上诉人董慧合同到期搬离房屋。事实与理由：我系原审第三人河南万达路桥集团有限公司员工亲属，我与公司就案涉房屋租赁系一年一签租赁合同，自2006年至2019年我均未违约。我将案涉房屋转租被上诉人董慧经营系经过原审第三人同意的，已连续转租三年。现公司单方终止我的租赁合同而将房屋租赁被上诉人董慧分割我优先承租权。至于我租赁到期后未续签租赁合同，但基于先前租赁行为，系双方不定期租赁，现原审第三人未与我解除正式解除房屋租赁合同，被上诉人董慧基于与我签订的房屋租赁合同，到期后应将房屋退还我，原审根据原审第三人庭审答辩意见解除与我的租赁合同为由，无权对案涉房屋主张租赁关系错误。被上诉人董慧答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2018年9月27日，上诉人潘敏与被上诉人董慧经协商后签订《房屋出租协议》。该协议约定潘敏将其位于工区路四里棚享有所有权的门面房(一间)出租给董慧经营面包房生意，租金每年36000元，一年一交，押金10000元，租期两年自2018年11月1日至2020年10月31日。董慧在签约后按照上述《房屋出租协议》约定全额支付潘敏一年(2018年11月1日至2019年10月31日期间)的房屋租金3.6万元及押金1万元合计4.6万元。董慧开始使用涉案房屋用于经营面包房。2019年6月底的一天，路桥公司财务部会计突然来到面包房，要求董慧立即交纳2019年7月1日至2020年6月30日之间年度的房屋租金15800元(该公司会计陈述2019年至2020年房屋租金要涨价5000元，即涉案房屋原租金由每年10800元涨价到15800元)。此时，董慧才知道潘敏并非出租房屋的所有权人，潘敏并无出租涉案房屋资格。潘敏隐瞒了房子的所有权人是路桥公司，并且隐瞒了其与路桥公司签订房屋租赁合同中有“不准转租”的禁止性约定和“房租是每年10800元”的重要事实。潘敏隐瞒事实，其目的就是从中谋取不当利益。董慧经了解，直到2019年6月底，董慧通过路桥公司的财务人员逐渐了解到，潘敏与路桥公司订立的《房屋租赁合同》，早在2019年6月30日租赁合同约定的租赁期限就已到期，没有继续签订租赁合同。因此，潘敏从2019年7月1日至2019年10月31日在与路桥公司租房合同终止之后，已经没有任何资格对外转租涉案房屋。根据上述事实，潘敏收取董慧2019年7月1日至2019年10月31日期间四个月的房屋租金12000没有依据。现潘敏还以房屋所有权人自居，起诉董慧，让支付2019年11月1日至2020年10月31日房屋租金36000元，并以董慧违约为由，想非法占有董慧交给的押金10000元，并让董慧承担其经济损失20000元。原审第三人河南万达路桥集团有限公司答辩称：上诉人将案涉房屋转租被上诉人经营，未经过公司同意，该转租行为侵犯其公司财产权益，其公司与上诉人潘敏合同已到期，现公司决定收回案涉房屋，上诉人潘敏无权对案涉房屋诉讼主张。潘敏向一审法院起诉请求：1、被告支付原告租赁费36000元，合同到期搬离出租店；2、被告承担合同违约金10000元、经济损失20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月27日，通过店铺招租，董慧与我签订两年租房合同，经营手工面包，合同约定年租金36000元，续租年租金提前一个月缴纳。合同显示店面出租方是万达路桥集团有限公司，本人是公司职工亲属，因经营项目改变，无奈转租换房，2015年通过请求并征得单位租房负责人方明同意后，空店换房转租。董慧租赁一年后，以我不是房东为由拒交次年租金，并想与公司直签合约。去年6月30日单位合约到期，公司会计通知董慧让她转告我续交次年租金，7月1日去银行给公司转账，但会计说再等等，询问方知，董慧多次到公司纠缠，公司不让我转租了，让我自用。公司让我清退第三方后再续款签约，但董慧不搬离，又说合同未到期。我随即告诉方明，请求合同到期后搬离，在我的请求下，面包店正常经营，期间公司未停水电，也未收租和管理，更未主张权利。当下合同即将到期，董慧却以我不是房东不交租金。打听得知，董慧是想和公司直签合约。原告认为，本人转租多年，是经过公司同意，与被告签约也是有效合约，董慧有义务履行合约，按期交纳租金，到期搬离。董慧纠缠制造矛盾，干扰公司正常工作，串谋直签，侵害了本人既得利益，导致经济受损，应承担违约责任，并支付经济损失。董慧向一审法院反诉请求：1、反诉被告潘敏退还2019年7月1日至2019年10月31日期间四个月房屋租金12000元及押金10000元；2、本案诉讼费和反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月27日，反诉原、被告经充分协商后签订房屋出租协议，约定反诉被告将其位于工区路四里棚享有所有权的一间门面房出租给反诉原告，年租金36000元，押金10000元，租期两年自2018年11月1日至2020年10月31日。反诉原告在签约当年支付第一年租金36000元及押金10000元。2019年6月底的一天，第三人公司会计突然来到出租房屋，要求反诉原告交纳2019年7月1日至2020年7月1日期间的房租15800元。此时，反诉原告才知道反诉被告并非房屋所有权人，且根据第三人与反诉被告之间“不准转租”的约定，反诉被告无权出租涉案房屋。该租赁合同约定的租赁期限早在2019年6月30日已经到期，第三人与反诉被告之间的租赁合同已到期，且未续签。因此，反诉被告自2019年7月1日起无权对外转租涉案房屋。故反诉原告与反诉被告的租赁合同关系仅存在于2018年11月1日至2019年6月30日期间。反诉原告系实际使用权人，与第三人存在不定期租赁合同关系。综上，反诉被告收取反诉原告2019年7月1日至2019年10月31日期间房租12000元没有合同及法律依据。一审法院认定的事实：2018年7月2日，原告（反诉被告）潘敏与第三人河南万达路桥集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定潘敏（乙方）租用第三人（甲方）坐落在工区路一间门面，租赁期限为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日，年租金10800元，押金1000元（房子押金500元，电线、水管道等设施押金500元）。乙方如私自转租房屋，一经发现取消租赁资格。2018年9月27日，原告（反诉被告）潘敏与被告（反诉原告）董慧签订《房屋出租协议》，约定潘敏将上述门面房出租给董慧从事面包经营，租赁期限两年，自2018年11月1日至2020年10月31日，年租金36000元，一次性交付并交押金10000元，次年租金基数不变，且董慧需提前一个月缴纳续租年金，租赁期满房屋要保持原样，若不再租提前一个月说明，与下家交接房租不能空档，若有空档双方协商从押金扣除。租赁期内房屋主体结构、设施不得更改，不准转租，同时遵守工程处原租赁合同中的细则约定。同日，被告（反诉原告）董慧支付原告（反诉被告）潘敏第一年房租36000元及押金10000元。另查明，第三人河南万达路桥集团有限公司与原告（反诉被告）潘敏签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方未订立新的租赁合同，案涉门面房由被告（反诉原告）董慧继续租用。第三人河南万达路桥集团有限公司知道原告（反诉被告）潘敏将案涉门面房转租给被告（反诉原告）董慧后，未在六个月内提出异议。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋出租协议》、收条等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原告（反诉被告）潘敏与第三人河南万达路桥集团有限公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方未订立新的租赁合同，原告（反诉被告）潘敏继续转租案涉房屋，因未有证据证明第三人河南万达路桥集团有限公司对原告（反诉被告）潘敏继续使用案涉房屋提出异议，故原告（反诉被告）潘敏与第三人河南万达路桥集团有限公司之间成立不定期租赁合同关系，合同当事人依法可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告（反诉被告）潘敏在与第三人河南万达路桥集团有限公司之间存在租赁合同关系期间，同被告（反诉原告）董慧签订《房屋出租协议》，将案涉门面房转租给被告（反诉原告）董慧，第三人河南万达路桥集团有限公司知道原告（反诉被告）潘敏转租后，未在六个月内提出异议，故原告（反诉被告）潘敏请求被告（反诉原告）董慧按照双方协议约定支付第二年租赁费36000元的诉讼请求，本院予以支持，被告（反诉原告）董慧要求原告（反诉被告）潘敏退还2018年7月1日至2019年10月31日期间房租12000元的诉讼请求，本院不予支持。本案审理过程中，第三人河南万达路桥集团有限公司当庭表示要解除与原告（反诉被告）潘敏的租赁合同，原告（反诉被告）潘敏在2020年10月31日后对案涉房屋不享有权利，故其要求被告（反诉原告）董慧于合同到期搬离出租房的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）潘敏主张被告（反诉原告）董慧支付合同违约金及经济损失，因双方签订的合同未做约定，本院不予支持。因租赁期限未届满，双方尚未对案涉门面房进行验收，故被告（反诉原告）董慧要求原告（反诉被告）潘敏退还押金10000元的诉讼请求，本院不予支持，被告（反诉原告）董慧可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）董慧于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）潘敏自2019年11月1日起至2020年10月31日期间的房屋租赁费36000元；二、驳回原告（反诉被告）潘敏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）董慧的全部反诉请求。本案受理费1450元，减半收取725元，由被告（反诉原告）董慧负担350元、原告（反诉被告）潘敏负担375元；反诉费175元，由被告（反诉原告）董慧负担。二审中，上诉人潘敏和被上诉人董慧、原审第三人河南万达路桥集团有限公司均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳，平等保护各当事人诉讼权利。本案的争议焦点：上诉人潘敏诉讼主张被上诉人董慧合同到期后搬离案涉房屋应否得到支持。经查：案涉房屋系原审第三人河南万达路桥集团有限公司所有，上诉人潘敏租赁该房屋多年，于2018年9月27日未经出租人原审第三人河南万达路桥集团有限公司书面同意，将案涉房屋转租给被上诉人董慧，收取租金差额谋利。上诉人潘敏于2019年6月30日与原审第三人河南万达路桥集团有限公司房屋租赁合同到期后，未取得与原审第三人河南万达路桥集团有限公司重新签订租赁合同或授权，在其转租行为已失去对案涉房屋的占有、经营和案涉房屋所有权人明确表示收回房屋的情况下，其诉讼主张对案涉房屋享有权利已无法律依据。基于此，原审判令驳回上诉人潘敏诉讼主张被上诉人董慧返还案涉房屋并无不当。故上诉人潘敏的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人潘敏负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月二十二日法官助理黄涛书记员刘唱