北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14861号上诉人（原审被告）：北京中航油置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区融慧园**楼3-136。法定代表人：朱锐，总经理。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甦，北京颐合中鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶明珍，女，1971年10月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：李晓静，北京市丹宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙燕，北京市丹宁律师事务所律师。上诉人北京中航油置业有限公司（以下简称中航油公司）因与被上诉人叶明珍商品房销售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初10919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人中航油公司的诉讼代理人纪子放、李甦，被上诉人叶明珍的诉讼代理人李晓静、龙燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中航油公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回叶明珍的全部诉讼请求；2.本案诉讼费全部由叶明珍承担。事实和理由：一、一审判决认定叶明珍未取得不动产证系中航油公司责任导致，属于认定事实和适用法律错误。1.叶明珍作为房屋买受人，为法定的房屋产权登记办理主义务人，有义务对办理产权登记予以足够注意。2.通知叶明珍商品房具备办证条件，并非中航油公司的法定义务和合同约定义务，中航油公司不应因此承担任何违约责任。3.涉案《北京市商品房现房买卖合同》明确约定，必须是因出卖人单方原因造成的产权登记未能如期办理，才构成解除条件，而叶明珍未能办理产权证并非中航油公司的责任，更不是中航油公司的单方责任。二、一审判决认定中航油公司未告知叶明珍诉争房屋已具备办理不动产登记的条件，属于认定事实错误。1.叶明珍提交的郭娓娓与销售人员的聊天记录，不能确认其真实性和证明目的。2.叶明珍刻意隐瞒，一审法院审查疏漏，导致叶明珍明确知悉具备办理产权登记条件的事实未得到认定。3.中航油公司已经向一审法院说明其他业主在约定期限内办理完毕产权登记的情况并提交了证据，可以合理推断中航油公司对叶明珍进行了通知。三、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条规定并不能成为一审判决认定涉案合同构成解除条件的依据。本案不符合因“出卖人原因”导致买受人有权解除的条件，结合本案合同约定及履行事实，也不导致涉案合同满足解除条件的后果，支持叶明珍的解除请求不合理也不合法。叶明珍辩称，同意一审判决，不同意中航油公司的上诉请求。一审判决认定事实正确，叶明珍购买车位时以及交付车位后的720日内，中航油公司均未通知叶明珍办理产权证的相关事宜。现有证据证明叶明珍未取得不动产证的责任在于中航油公司。中航油公司负有法定义务协助叶明珍办理产权证，由于中航油公司的责任叶明珍未能在720日内办理产权证，合同约定的解除条件成就，一审法院判决解除合同有法律依据。叶明珍向一审法院起诉请求：1．请求依法判决解除叶明珍与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，解除日期为起诉之日；2．中航油公司退还叶明珍购房款29万元，并支付利息（按照中国人民银行同期活期存款利率计算，自2017年12月20日起至实际支付之日止，暂时计算至2020年6月1日为2520.58元）；3．诉讼费由中航油公司负担。一审法院认定事实：2017年12月29日，出卖人中航油公司与买受人叶明珍就顺义区×房屋签订编号为XF749094的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：“该商品房总计款290000元。第十七条不动产登记：（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。（二）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方机构向不动产转移登记机关申请办理，委托费用壹仟叁佰元人民币（大写）。（三）如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1％的违约金。”该合同文本由中航油公司提供。后叶明珍向中航油公司给付购房款290000元。中航油公司向叶明珍交付诉争房屋。自交付之日至今已满720日。顺义区×幢楼登记的权利人为中航油公司，不动产权证书登记日期为2017年12月5日。证书附记记录：该证所载房屋对应土地在北京银行股份有限公司绿港国际中心支行设定抵押。原房权证号：京（2012）顺不动产权第XX**，原权利人：北京中航油置业有限公司，原登记时间2017年11月24日。抵押登记已注销，2018年1月18日。一审法院于2020年8月12日将起诉状向中航油公司送达。中航油公司提交房屋登记表，拟证明涉案车位具备不动产转移登记条件。叶明珍对该证据真实性认可，证明目的不认可。中航油公司提交办理产权业主的房产证复印件，拟证明业主可自行办理并取得不动产权证书。叶明珍对该证据真实性不认可，关联性不认可，认为出卖人办理产权证，必须要向叶明珍提供办理产权证的条件，但中航油公司未通知叶明珍办理产权证，未向叶明珍提供相应材料。中航油公司提交证人黄某证言，内容为：本人黄某，身份证号×××，于2017年12月24日购买艾迪城产权车位27幢555，购买当日付清车位全款并完成车位网签，网签当日销售员告知车位产权可以自办或代办，经与销售员了解情况，选择自办产权。本人于2018年12月10日至开发商办公处领取了办理产权所需的授权委托书及测绘图表。艾迪城车位27幢555已于2019年7月2日自行办理车位产权证书，产权证书号为京（2019）顺不动产权第XXXX号。特此证明。一审法院通过电话与黄某核实情况，黄某述称：“购买车位时，销售人员说过办理产权的事情。说两年之内去拿资料。我当时去售楼处拿的。2018年底去拿的手续。是有人通知我母亲，我母亲告诉我去拿手续的。大概是在2018年的5、6月份。买房时销售人员也告知我能够办理产权证，口头告知的。我拖了一阵办的。办理流程不复杂，拿着开发商给的手续去办，一个多小时就办完。”叶明珍对该证人证言真实性不认可。中航油公司提交黄某产权证、收据、合同，拟证明在办理网签当日，销售人员已经告知所有购房人购买车位的可以自办或代办。叶明珍在网签当日已经知悉办理产权证需要的手续并且中航油公司已经告知。叶明珍对该组证据证明目的不认可。中航油公司申请中原地产公司徐某出庭。徐某述称：“中航油公司2015年7月1日即艾迪城第一次开盘时聘请我公司给中航油公司销售房屋和车位。我们代理该楼盘。车位是我们卖的、房子是我们卖的，我们当时卖房及车位时，销售过程中，告诉全款购买房屋及车位可以自己去办理产权，若不自己办理产权可以委托开发商找开发商代办公司交1300元。告知他们自己去交契税回开发商要相应东西去建委办，该情况在销售时就跟业主说了。我是销售经理，下面有十几个销售人员。我本人没有销售过车位。销售人员销售车位时我在场。我办公有办公室，是管理层。销售房子及卖车位同时跟客户会说的，我没有直接面对客户。给销售做过培训，培训时告知销售人员告知业主这些内容。卖完后，过一段时间才可以办理车位的产权证。时间太久，具体如何和业主说的我记不清了。我们只是销售，卖房、后期事情不归我们去做。车位是否能够办理产权证是否通知业主，是否具备不动产权证办理条件，这个不是我们部门通知，具体我不清楚。”叶明珍对证人证言真实性不认可，认为其告诉业务员办证事情，让业务员告知客户，不是其亲自告知，未告知业主何时办证。中航油公司对证人证言的意见为：证人是我们代理公司的，与代理公司明确过可以办理时第一时间告知业主。证人说的跟我们销售过程中不一样，我们销售过程中告知过业主，买车位网签时间告知过业主自办、代办的情况。叶明珍未向中航油公司提出过办理不动产证的要求。中航油公司称其办证的手续通过中介公司给业主。业主和销售人员说，中航油公司的客服负责提供业务编码、代码等，给销售人，销售人给业主。买方办产权证直接和当时的销售人员对接。整个过程都是和中介进行沟通。叶明珍称曾向销售人员问过，但销售人员说不能办，就其主张提交郭娓娓与销售人员王静的微信聊天记录，内容为：“2018年6月9日：郭：那个艾迪城车位产权证能办吗？王：现在还没开始办呢，就等通知就行了，得等办完房子那个房本；2018年9月15日：郭：车位的本什么时候给啊。王：还没办呢啊。都没办。”中航油公司称其艾迪城售楼处办公至2019年12月31日。后售楼处租约到期，其搬离至艾迪公园。就720日内能否联系到中介公司的销售人员或中航油公司人员。叶明珍称有销售人员微信，但无法联系到中航油公司人员。中航油公司称联系不到销售人员可以联系中航油公司的销售热线。销售热线一直到2019年12月31日。就办理诉争房屋不动产登记证书，中航油公司称其在网签合同签订后，曾口头告知业主已具备办理不动产登记证书条件。叶明珍称中航油公司未告知过其诉争房屋已具备办理不动产登记证书的条件。就办理流程，中航油公司称其将相关资料给建委网站，出现编码，业主拿着编码去办理证书。之前业主拿着光盘可以办，光盘内有编码，另给业主提供测绘图表及授权书，业主交契税，就可以办。后来不用光盘，业主向我方提申请，我方查询具备交完全款情况，有网签合同，与申请人名字相符，向建委网站提申请，就有编码了。叶明珍等21户业主均未提交过办证申请。经一审法院释明，双方当事人表示如法院判决诉争合同解除，则解除合同后的法律后果在本案中一并予以处理。一审法院于2020年8月12日将起诉状向中航油公司送达。一审法院认为，叶明珍与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同。本案的争议焦点为叶明珍主张的解除合同条件是否已经成就。双方约定因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，合同解除。即诉争房屋未取得不动产证是否因出卖人责任导致。审查合同约定为出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。中航油公司表示其办理不动产权的方式为使得诉争房屋具备办理不动产权的条件，并已告知叶明珍相关条件成就。但就其陈述，叶明珍表示购房系通过中介中原地产，购房后联系不到中航油公司，且中航油公司从未告知过其办理条件已成就。据证据规则，中航油公司应就其陈述提交证据予以证明。一审法院审查中航油公司提交的证据情况，其证人徐某称“车位是否能够办理产权证是否通知业主，是否具备不动产权证办理条件，这个不是我们部门通知，具体我不清楚。”综合叶明珍提交的郭娓娓与中介人员的微信聊天记录。一审法院认为中航油公司提交的证据，难以证明其上述主张。故一审法院认定中航油公司未告知叶明珍诉争房屋已具备办理不动产登记的条件。因此，一审法院认定叶明珍未取得不动产证系因中航油公司责任导致，即叶明珍主张的解除诉争合同的条件成就。诉争合同应于解除通知送达中航油公司，即2020年8月12日解除。因诉争合同解除，中航油公司应返还叶明珍购房款并依约给付利息，叶明珍亦应将诉争房屋返还中航油公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、确认叶明珍与中航油公司签订的编号为XF749094的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇二〇年八月十二日解除；二、中航油公司于判决生效之日起七日内返还叶明珍购房款二十九万元并给付该款利息（分两笔：第一笔以五万元为基数，自二〇一七年十二月二十日起至实际返还该款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息；第二笔以二十四万元为基数，自二〇一七年十二月三十日起至实际返还该款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息）；三、叶明珍于判决生效之日起七日内将顺义区×房屋向中航油公司腾退；四、驳回叶明珍的其他诉讼请求。二审中，中航油公司向本院提交了下列证据：1.北京市住建委网页截图打印件，证明叶明珍在涉案车位同一地块向中航油公司购买的房屋，已经办理过户登记。2.代办、登记费用收据；3.北京银行绿港国际中心支行出具的《情况说明》；4.业主领取房本签收的照片，证据2、3、4证明：叶明珍委托第三方代办房屋产权证（房屋坐落于顺义区×），已经自银行领取了所购房屋的房本，其对涉案车位已经具备办理产权登记条件的事实完全知情。叶明珍向本院提交了2020年9月29日及2020年11月6日中航油公司发布的两份《告知函》，证明中航油公司明知其负有通知义务，但直到2020年9月份和11月份才履行通知义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶明珍对中航油公司提交的上述证据发表如下质证意见：中航油公司提交的证据不属于新证据；认可证据的真实性，但不认可关联性和证明目的，中航油公司提交的业主办理房屋产权证的证据和车位产权没有关系，车位和房屋的购买时间及销售人员均不同。中航油公司认可叶明珍提交的证据的真实性，但不认可关联性和证明目的，主张《告知函》是发给小区所有业主的，并不是发给叶明珍的，发出《告知函》并不代表中航油公司具有通知义务，也不能证明中航油公司在此之前并未进行通知、告知。因中航油公司和叶明珍对对方提交的证据的真实性均予以认可，故本院对双方在二审中提交的证据的真实性予以认可；关于上述证据的证明力问题本院将结合全案情况作出综合认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，叶明珍与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。双方均应按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据涉案《北京市商品房现房买卖合同》约定的内容，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，买受人有权解除涉案合同。就诉争房屋不动产权证的办理流程，中航油公司认可由其将相关资料报给建委网站，出现编码后，业主持编码办理不动产权证。故中航油公司作为出卖人应当履行使诉争房屋具备办理不动产权证条件，并在条件成就后通知买受人的义务。现有证据不足以证明中航油公司履行了相关义务。中航油公司二审中提交的证据，仅能证明买受人购买的小区其他房屋办理不动产权证的情况，不足以证明中航油公司对于诉争房屋不动产权证的办理已经向买受人履行了上述通知义务，故本院对该证据不予采信。在中航油公司未履行通知义务的情况下，买受人无法知晓诉争房屋何时可以办理不动产权证，故根据本案查明的事实及在案证据可以认定叶明珍未取得不动产权证系因中航油公司责任导致。中航油公司上诉主张本小区其他业主在约定期限内已经办理完毕产权登记，但该事实不能推断中航油公司对叶明珍已经履行了通知义务，故本院对其该项上诉理由不予采信。本案中，因出卖人中航油公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，根据涉案合同的约定，叶明珍解除合同的条件已经成就，其有权解除其与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，该合同自解除通知到达中航油公司之日即2020年8月12日解除。一审法院判决叶明珍与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2020年8月12日解除，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于合同解除的后果，涉案《北京市商品房现房买卖合同》约定“买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息”，现涉案合同业已解除，一审法院根据叶明珍的请求，判决中航油公司返还叶明珍购房款29万元并给付该款利息，同时判令叶明珍将诉争房屋腾退给中航油公司，具有事实和合同依据，本院亦予以维持。综上所述，中航油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5688元，由北京中航油置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二〇年十二月二十八日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然