陕西省西安市长安区人民法院民事判决书(2020)陕0116民初104号 原告（反诉被告）西安恒远汽车销售服务有限公司。住所地：西安市。法定代表人陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人曹艳洁，陕西希友律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西通菱汽车服务有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人杨海忠，该公司总经理。委托诉讼代理人郑赛、陈靖，(实习)，陕西稼轩律师事务所律师。原告西安恒远汽车销售服务有限公司（以下简称“西安恒远公司”）与被告陕西通菱汽车服务有限公司（以下简称“陕西通菱公司”）租赁合同纠纷一案，于2020年1月6日立案后，被告陕西通菱公司于2020年5月21日提起反诉。本院依法适用普通程序，由审判员公开开庭，对本案独任合并审理。西安恒远公司委托诉讼代理人曹艳洁，陕西通菱公司委托诉讼代理人郑赛、陈靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   西安恒远公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签署的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还押金8万元；3、请求判令被告返还原告已支付的2019年7月25日至2020年1月24日之间的房屋租金及物业费622575元，并以年息6%为标准支付自2019年6月15日至2019年10月21日止的资金占有使用费共计13178元，并以年息6%为标准支付自2019年10月22日至全款付清之日止的资金占有使用费。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月27日，原告因轩禾汽贸经营之需与被告签署《租赁合同》，约定XX城XX店XX层约2300㎡、二层约500㎡的房屋出租给原告，租赁期限5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止；年租金110万元，以后每年租金递增5%，给予原告一个月免租期，自2017年4月1日计算租金，同时原告应向被告交纳8万元押金，租赁期满返还。2017年2月28日，原告向被告支付8万元押金、半年房屋租金55万元、半年物业费16200元，共计646200元。后因被告于2017年7月才将涉案房屋交付原告，双方协商一致同意自2017年8月开始计算房屋租金。此后，原告按照合同约定履行义务，提前支付半年房屋租金和物业费。2019年6月15日，原告向被告支付2019年7月25日至2020年1月24日的房屋租赁费和物业费共计622575元。2019年7月25日，西部国际车城以涉案房屋不得转租为由，要求原告停止营业并封停原告在涉案房屋内的办公场所，此后原告未营业。原告认为，被告未经西部国际车城有限公司同意，私自将其承租的涉案房屋转租给原告，双方签署的《租赁合同》应属无效，被告该行为使原告的商业经营目的无法实现并遭受巨大经济损失。现原告提起诉讼，要求支持其诉讼请求。    陕西通菱公司辩称，原告诉请确认涉案租赁合同无效，无事实及法律依据，应当依法驳回原告诉请；原告一直占有控制涉案出租物业，应按照合同约定向被告支付场地租金或占用等相关费用；即使原告认为其未能正常经营，也是因其自身原因所致，应当自行承担由此所致的全部民事责任。综上，涉案租赁合同并不存在合同无效的法定情形，且原告一直占有使用涉案出租物业，因此，应依法驳回原告的诉讼请求。 陕西通菱公司向本院提出反诉请求：1、判令西安恒远公司向陕西通菱公司支付拖欠2020年1月25日至2020年7月24日的租金606375元及物业费16200元，合计622575元；2、判令西安恒远公司向陕西通菱公司支付违约金363825元；3、本案全部诉讼费由西安恒远公司承担。2020年8月13日，陕西通菱公司增加反诉请求，要求判令西安恒远公司将自行改建部分拆除，恢复涉案租赁场地原状，并自行承担恢复原状的所有费用。事实与理由：2017年2月27日，陕西通菱公司与西安恒远公司签署《租赁合同》，约定XX城XX号店对面场地，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，场地先付租金后使用，每半年支付一次，租金每年递增5%，西安恒远公司应提前一个月支付下一期租金。合同签订后，陕西通菱公司将上述场地交付给西安恒远公司使用。西安恒远公司自2019年6月15日向陕西通菱公司支付了2019年7月25日至2020年1月24日的租金及物业费后，一直未能按照合同约定继续向陕西通菱公司支付租金及物业费。经陕西通菱公司多次催告，西安恒远公司拒不履行合同义务，严重违反合同约定，致使陕西通菱公司权益遭受巨大损失。2020年8月1日，陕西通菱公司将场地收回，并解除租赁合同后，发现场地内有西安恒远公司加盖改建相关房屋厂房，因此主张西安恒远公司将场地恢复原状。为维护其合法权益，提起反诉，要求支持其反诉请求。对于陕西通菱公司反诉，西安恒远公司辩称，其公司已于2019年7月24日被迫搬离涉案场地，车城于7月25日封门，陕西通菱公司在场且当庭予以确认，西安恒远公司不存在占用的事实，陕西通菱公司要求西安恒远公司支付2020年1月25日至2020年7月24日租金及物业费无事实依据，2019年7月25日之后，西安恒远公司在接到清场通知时要求陕西通菱公司接收涉案房屋，但陕西通菱公司始终以要求西安恒远公司将涉案房屋转租为由拒绝接收，涉案房屋早已脱离西安恒远公司的控制，不存在占有事实。陕西通菱公司违法转租有过错在先，其主张要求西安恒远公司承担违约责任无事实和法律依据。涉案租赁合同因违法转租和违法租赁涉嫌无效，陕西通菱公司向西安恒远公司主张违约金无法律依据。关于增加的诉请部分，不应当由西安恒远公司承担，根据租赁合同第六条的场地交付约定，西安恒远公司不应当承担拆除的义务。不同意陕西通菱公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月27日，西安恒远公司与陕西通菱公司签署了《租赁合同》，将其从陕西三桥汽车贸易城发展管理有限公司承租的XX城XX店XX层约2300㎡、二层约500㎡的房屋场地转租给原告，租赁期限5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止；年租金110万元，以后每年租金递增5%，给予西安恒远公司一个月免租期，自2017年4月1日计收租金，西安恒远公司应向陕西通菱公司交纳押金8万元，租赁期满无损坏，结清费用一周内退还；双方未按规定履行各自义务发生违约，违约方应向另一方支付年租金30%的违约金。合同对双方权利义务亦予约定。 2017年2月28日，西安恒远公司向陕西通菱公司支付8万元押金、半年房屋租金55万元、半年物业费16200元，共计646200元。后陕西通菱公司因故于2017年7月才将涉案房屋交付西安恒远公司，双方协商一致同意自2017年8月开始计算房屋租金。此后，西安恒远公司、陕西通菱公司按照合同约定履行，西安恒远公司提前支付半年房屋租金和物业费。2019年6月15日，西安恒远公司向陕西通菱公司支付2019年7月25日至2020年1月24日的房屋租赁费和物业费共计622575元。后因陕西西部国际车城有限公司开始了“坚决制止转租、改变场地用途、违规违法经营”的整改活动，西安恒远公司自感无法经营，腾空租赁房屋场地。2019年7月25日，在双方工作人员在场的情况下，XX房XX城管理人员锁了门并张贴封条，之后西安恒远公司未在经营。另在审理中，陕西通菱公司不能提供其转租予西安恒远公司的房屋场地的合法审批手续；西安恒远公司承租房屋场地后，因经营需要，在院内改建了洗车房等构筑物。   上述事实，有双方当事人陈述，西安恒远公司与陕西通菱公司签订的《租赁合同》，陕西通菱公司与陕西三桥汽车贸易城发展管理有限公司签订的《合同书》，现场照片，陕西西部国际车城有限公司关于治乱整改、规范市场秩序的通知，押金收款收据，2019年6月15日西安恒远公司向陕西通菱公司交款622575元的收款收据等在案证实。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案陕西通菱公司在一审法庭辩论终结前就涉案租赁房屋场地未能提供建设工程规划许可证或经批准建设临时建筑的相关手续，所以，西安恒远公司与陕西通菱公司2017年2月27日签署的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故陕西通菱公司收取西安恒远公司预付2019年7月25日至2020年1月24日的房屋租金及物业费622575元、押金8万元应予返还。因《租赁合同》明确约定“出租方应提供属自己所有的有效房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件”，在陕西通菱公司尚未提供上述文件的情况下，西安恒远公司仍与之签订合同、履行合同，自身存在过错，对西安恒远公司要求陕西通菱公司支付资金占有使用费的诉讼请求，不予支持。对于陕西通菱公司要求西安恒远公司支付拖欠2020年1月25日至2020年7月24日的租金606375元及物业费16200元，合计622575元的反诉请求，因案涉合同无效，西安恒远公司自2019年7月25日以后未再使用且不能使用案涉房屋场地，所以，陕西通菱公司此反诉请求无事实和法律依据，不予支持；陕西通菱公司要求西安恒远公司支付违约金363825元，因无效的合同自始无效，此反诉请求亦无法律依据，不予支持；对于西安恒远公司签订合同后改建的洗车房等构筑物，因系西安恒远公司自行添置，未经陕西通菱公司同意，所以，陕西通菱公司要求西安恒远公司予以拆除恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告西安恒远汽车销售服务有限公司与被告陕西通菱汽车服务有限公司2017年2月27日签署的《租赁合同》无效。二、被告陕西通菱汽车服务有限公司于本判决生效后10日内，向原告西安恒远汽车销售服务有限公司返还租赁押金80000元。三、被告陕西通菱汽车服务有限公司于本判决生效后10日内，向原告西安恒远汽车销售服务有限公司返还已交纳2019年7月25日至2020年1月24日之间的房屋租金及物业费622575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。四、驳回原告西安恒远汽车销售服务有限公司其余诉讼请求。五、反诉被告西安恒远汽车销售服务有限公司于本判决生效后15日内自行拆除在租赁范围内添置的洗车房等构筑物。六、驳回反诉原告陕西通菱汽车服务有限公司其余反诉请求。  本诉案件受理费10957元，原告西安恒远公司已预交，由原告西安恒远公司负担202元，被告陕西通菱公司负担10755元，被告负担部分在执行时一并付给原告；反诉案件受理费6832元，反诉原告陕西通菱公司已预交，由反诉原告陕西通菱公司负6732元，反诉被告西安恒远公司负担100元，反诉被告负担部分在执行时一并付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    牛毅虎二0二0年十二月十五日                       书  记  员    任蒙微    1