四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终635号 上诉人（原审原告）：何小琴，女，1971年11月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：贺云山，四川易通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：旺苍县华盛物业管理有限公司，住所地四川省广元市旺苍县东河镇新华街****。 法定代表人：张志华，董事长。 委托诉讼代理人：赵树果。 委托诉讼代理人：胡俊，四川苍龙律师事务所律师。 上诉人何小琴因与被上诉人旺苍县华盛物业管理有限公司（以下简称“华盛物业公司”）排除妨害纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2019）川0821民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理期间，本院对案涉现场进行了勘查，并主持当事人调解未果，此期间不计入审理期限。本案现已审理终结。 何小琴上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人立即排除妨害，拆除旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺中部与二楼商铺中部之间的电梯通道围栏设施，并按原设计规划图恢复上诉人的通行；2一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的下列部分事实错误。1、上诉人与朱昌文到通江县时代摩尔公司考察、商谈商铺出租事宜，该事实没有证据证实。2、高代华、张志华、赵树果、李首先四人并非一楼合法业主代表。旺苍县鹏达实业有限公司（以下简称“鹏达公司”）占一楼商铺所有权1049.16㎡及其他部分业主均没有参加选举业主代表，上述四人不具有业主代表资格。3、鹏达公司对一楼所有的商铺每年租金70万元，并同意用此租金解决之前的遗留债务，该事实没有依据。因被上诉人超越代理权非法将一楼商铺全部出租给时代摩尔公司，鹏达公司已提起诉讼请求确认合同无效。4、一审法院认定一楼业主170余户成立了华盛物业公司，该认定错误。华盛物业公司系由张志华、赵树果、李首先以自然人出资成立的公司。二、案涉电梯的正常通行是四层商业性用房的正常通行的必要共同营运通道。1、负一楼至三楼共四层楼系“商业性用房”，鹏达公司2008年1月委托中铁二局集团勘测设计院对摩尔鹏达商住楼的设计图纸中就明确对该通道用图形方式明确标示。2、鹏达公司对负一楼至三楼的共用电梯交付使用人之前，该公司自行全额出资在重庆迈高电梯公司购买并安装使用，且于2009年11月27日经广元市特种设备监督检验所检验合格，并出具《电梯验收检验报告》。3、原“美好家园”在2009年10月30日至2019年10月29日租赁鹏达公司商住楼一、二层期间，另行安装并使用了扶梯。上述事实，证明双方所争执的电梯正常通行权是历史形成，并由负一楼至三楼供客人使用的必经、唯一通道。三、一楼业主公摊面积与上诉人拥有电梯的正常通行没有直接利害关系。1、各楼层公用面积依据相关规定合法、合理进行了分摊，其各楼层电梯的公用面积由本楼层所有人分摊，但不影响共用性质。2、鹏达公司与174户业主的买卖合同中，买受人取得的只能是鹏达公司有处分权的标的物或权利。如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过买卖合同而取得相应的权属。出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。被上诉人以业主购买商铺时对一楼部分进行了全部分摊为由，对通往二楼、三楼的共用电梯进行随意堵塞，该妨害行为侵犯了上诉人及第三层业主的合法通行权。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 华盛物业公司辩称，一、原“美好家园”超市安装在一楼内的电动扶梯所占位置的物权所有权属一楼业主。“一楼扶梯”所占安装位置属于一楼全体业主共有的产权面积之内，二楼未予分摊，不属于公共共有部位，不是公共共有电梯和公共通道，一楼业主享有完全的物权所有权，属于一楼业主单独所有的建筑物专有部分内。二、原超市租赁了一、二楼统一经营，两层之间安装室内供顾客上下的电动扶梯有必要性和可能性。在售后包租经营超市的十年期内，一、二楼由鹏达公司与业主签订包租协议，统一出租给“美好家园”超市独家经营，超市要求鹏达公司安装室内扶梯，并由超市独家使用，一、二楼为经营整体，故不存在纠纷，为利于商业统一经营，安装室内扶梯当然有必要。三、上诉人将二楼另行出租他人，导致一、二楼两家经营，引发本案纠纷的发生，具有完全的过错。自鹏达公司售后第4年起，不按合同约定支付租金，为维护业主租赁权益，组成了一楼业主委员会。“美好家园”租期满后，为对外出租需要而成立华盛物业公司，代表业主办理对外出租事宜。华盛物业公司与上诉人商议期满后统一出租，经双方协商一致同意一、二楼整体出租给通江公司，但上诉人又反悔不与通江公司签订二楼租赁合同，另行出租给杨旭，遂双方发生纠纷。上诉人将二楼单独出租给别人，现又强行要求从一楼通行，其不合法，也不合理。四、一楼业主有权行使完整物权，有权关闭拆除原超市遗留的位于自己物权范围内的室内扶梯，二楼无权请求排除妨害。1、一楼内的扶梯不是上下二楼的必经唯一通道，公用通道设置有6处直行电梯，6个自然人行通道。2、一、二楼整体租赁给“美好家园”时，超市租赁取得用益物权，独家经营可以安装连接两层楼之间的室内扶梯，但现在一、二楼各自单独租赁经营的情况下，经营业主不同，各自经营管理和安全必然受到影响，无法设置公用连接共同扶梯。3、室内扶梯不是整栋楼或者一、二楼的共有公用通道。4、一楼业主拥有一楼建筑物专有部分物权，没有法律义务在自己专有部分空间内提供扶梯供二楼使用。综上，请求二审法院维持原审判决。 何小琴向一审法院起诉请求：1、要求被告立即拆除鹏达公司一楼商铺中部与二楼商铺中部之间的电梯通道围栏设施，并恢复通行（按原设计规划图）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：鹏达公司于2001年7月10日在旺苍县工商部门注册登记，经营范围：对旅游业、农业的开发和投资；建筑材料的销售和房地产开发；公司股东有：朱义、朱昌文、朱立，法定代表人：朱义。2009年鹏达公司在旺苍县东河镇新华街开发修建“摩尔鹏达”项目39230.01㎡，包括地下室车库、库房和地上一、二、三楼商业用房及三楼以上住宅房。其中一楼商业用房面积3869.23㎡（不包括出售给旺苍县信用联社的房屋）。2010年6月24日，旺苍县房地产管理局对鹏达公司开发的房屋以旺苍权证东河字第Ａ××9号房屋产权证进行了确权，同年11月24日，旺苍县国土局以旺国用（2010）第××号国有土地使用权证对国有土地确权，确认房屋所有权人和土地使用权人均为鹏达公司，房屋建筑面积为39230.01㎡，土地使用权面积为5750㎡。之后，鹏达公司将其中一楼商业用房2820.07㎡先后出售给174位业主，自行保留1049.16㎡的商用房归自己所有。与174位购房业主签订《商品房买卖合同》，办理了房屋产权证书。174位业主所购房屋位置交错，不能独立使用，只能整体出租；于是各购房业主分别与鹏达公司签订《项目商铺委托租赁合同》，约定业主全权委托鹏达公司代理出租商铺，并以鹏达公司名义与承租人签订租赁合同；委托租赁期限10年，即自2009年11月1日起至2019年10月31日止；在合同约定期限内，鹏达公司每年向委托出租的各业主按所购商铺房价总额的10％支付固定租金。 2019年8月，因“美好家园”超市10年租期于2019年10月届满不再续租，二楼商铺业主何小琴与朱昌文到通江时代摩尔公司考察、商谈商铺出租事宜，并将通江时代摩尔公司介绍给一楼业主代表高代华、张志华、赵树果、李首先等人，并同意将一、二楼整体出租。通江时代摩尔公司法定代表人向木胜来到旺苍商谈商铺出租事宜，对一楼商铺租赁及价格达成了意向协议。2019年8月19日，鹏达公司股东朱昌文与物业公司代表张志华、赵树果、高代华签订《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺租金分配协议》，约定：一、双方共同努力招租，争取在2019年10月7日“美好家园”租赁合同到期后，将上述门铺出租出去；二、属鹏达公司所有的1000余㎡商铺每年的租金按柒拾万元（700,000.00元）计算，此金额与一楼商铺整体租金总额无关；三、鹏达公司属一楼商铺股东。朱昌文在协议上签名，但鹏达公司未出具书面授权委托书。鹏达公司对一楼所有的商铺1049.16㎡每年租金700,000.00元认可，并同意用此租金解决之前的遗留债务。 2019年9月3日，业主代表高代华、张志华、赵树果、李首先等4人到通江考察，商谈商铺租赁事宜，并草签了租赁协议。为便于鹏达公司一楼商铺房屋租赁及物业管理，一楼业主170余户成立了“旺苍县华盛物业管理有限公司”，并在旺苍县市场监督管理局注册登记，负责人为张志华。 2019年9月18日，华盛物业公司与通江时代摩尔公司签订《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》，约定华盛物业公司将位于鹏达公司一楼商铺约3700㎡租赁给通江时代摩尔公司，华盛物业公司最迟不超过2019年10月30日向通江时代摩尔公司交付租赁物及附属场地和设施设备的交接，2020年1月1日起开始计算租期和物业租赁费。租赁期限为20年，即从2020年1月1日起到2039年12月31日止，2020年1月1日前为免租赁费装修期。租赁费结算方式：租赁费前十年为：每年不含税330,000.00元；租赁费第十一年至第十五年为：每年不含费355,000.00元；租赁费第十六年至第二十年每年为370,000.00元。同时，华盛物业公司与通江时代摩尔公司签订《补充协议（一）》，约定：“因二、三楼使用的一楼进出通道的公摊面积，由一楼全部承担，且通江时代摩尔公司每年交给华盛物业公司的租赁费已含其应向二、三楼收取的过道使用补偿费。若二、三楼出租给通江时代摩尔公司以外的第三人经营，通江时代摩尔公司有权选择禁止二、三楼使用一楼通道进出或收取过道使用补偿费，但是否同意二、三楼使用一楼通道通行或收取过道使用补偿费的金额由通江时代摩尔公司自行决定。若华盛物业公司不能确保在未达成协议时禁止二、三楼使用一楼通道或不能确保通江时代摩尔公司按协议要求收到过道使用费，则视为华盛物业公司违约，由华盛物业公司承担违约责任，即从违约责任发生之日起不计物业租赁费，直至违约行为结束之日止。如一、二楼由通江时代摩尔公司统一租赁经营，此协议作废。2019年11月13日，向木胜在旺苍县市场监督管理局注册登记了“旺苍县时代摩尔商贸有限公司”，负责人为向木胜。2019年12月5日，华盛物业公司、通江时代摩尔公司、旺苍县时代摩尔商贸有限公司签订《合同权利义务转让三方协议》，经三方友好协商，约定将华盛物业公司与通江时代摩尔公司于2019年9月18日签订的《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》及其补充协议和文件中的权利义务全部转移给旺苍县时代摩尔商贸有限公司承继，通江时代摩尔公司退出《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》的全部关系，由旺苍县时代摩尔商贸有限公司概括承继通江时代摩尔公司在《旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺物业租赁合同》及其所有补充协议和文件中的全部地位。合同签订后，一楼门面房整体交付给旺苍县时代摩尔商贸有限公司，旺苍县时代摩尔商贸有限公司将一楼商铺装修后预定于2020年1月18日开业营运。2019年10月28日，华盛物业公司雇请他人将位于电梯处二楼下楼后进入一楼商铺的道路堵住，何小琴向旺苍县公安局东河派出所报警，民警到达现场后，告知双方当事人按照合同约定处理此事。 2019年11月14日，四川方尽律师事务所向通江时代摩尔公司发出（2019）方尽律师函第11号律师函，函告以下事项：一、通江时代摩尔公司在租赁鹏达公司商住楼一楼时，明知商住楼一层商业房有1049.16㎡未销售，产权属于鹏达公司，仍与小业主代表签订租赁合同并进场施工，小业主代表签订租赁合同时未得到鹏达公司的授权，根据《物权法》、《合同法》的相关规定，关于该1049.16㎡的租赁合同属于无效合同。由此造成的损失以及主张权利产生的诉讼费、保全费、执行费、律师费等后果均由贵公司承担。经协商，双方未能就房屋租赁和电梯使用等问题形成一致意见。2019年12月11日，鹏达公司诉至一审法院，请求判决确认华盛物业公司、旺苍县时代摩尔商贸有限公司房屋租赁合同无效，共同赔偿鹏达公司损失223,700.00元。一审法院受理后已另案处理。2019年12月13日，何小琴诉至一审法院，提出上述请求。 一审法院认为，根据法律规定妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议焦点是被告是否应当拆除鹏达公司一楼商铺中部与二楼商铺中部之间的电梯通道围栏设施，并恢复通行。首先，从本案查明的案件事实来看，为便于一楼商铺房屋租赁及物业管理，一楼业主成立了“旺苍县华盛物业管理有限公司”，该公司代表170余户业主对一楼商铺行使管理权。案涉一楼商铺功能主要是用于商业用途，并非用于通行的必经通道，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中一楼属经营性用房，由华盛物业公司管理的170余户业主和鹏达公司共同所有，享有相应的占有、使用、收益、处分等权益。其次，该通道不是历史形成的必经通道。本案二楼房屋的商铺，其通往楼下的建筑设计通道和历史通道是从大楼侧面人行通道经楼梯口上楼，从底楼铺面通行是在楼上楼下归属于同一经营业主例外情况，底楼铺面并非楼上商铺历史形成的必经通道。最后，消防通道通常与人行道共同使用，但电梯不是消防通道。本案审理中经现场勘验大楼侧面多个通往二楼楼梯口的通道畅通，且电梯也未纳入消防通道范围，原告以电梯是消防通道为由要求从被告铺面通行理由不能成立。综上，原告对被告管理的170余户业主商铺不享有法定的相邻通行权，原告的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，所谓相邻关系，是指两个或两个以上毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上对相邻不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。相邻的各方应当处理好相邻关系，共谋发展。由于一楼和二楼商铺分别属于不同业主，为各自利益考虑商铺分别出租给不同的经营者，导致今天纠纷的发生，原、被告均有一定责任。希望双方本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十一条、第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告何小琴的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何小琴提交下列证据：1、华盛物业公司的《公司章程》。拟证明华盛物业公司系自然人股东投资成立，并非由172户业主委托成立。2、中铁二局集团勘测设计院出具的一至三层施工、安装图纸，和《使用说明》，鹏达公司与重庆迈高电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》及发票，广元市特种设备监督检验所的《电梯验收检验报告》，原承租人“美好家园”的《房屋移交清单》。拟证明鹏达公司委托勘测、设计时就按规划设计了负一层至三层的电梯和扶梯，原承租人租赁期满后也移交了扶梯，该扶梯在鹏达公司交付使用前购买、安装，并经相关部门检测合格，系商业用房必经的客运电梯。3、广元市恒信房产测绘有限责任公司对鹏达公司“摩尔鹏达”商住楼的测绘、计算相关资料。拟证明负一层至三层的公用面积分摊均按照相关规定进行了合法、合理分摊，一楼业主虽进行了分摊面积，但不影响电梯属于“共用性质”的属性。4、2019年10月1日，何小琴与杨旭签订的《租赁合同》。拟证明因被上诉人的妨害行为，致使承租人无法通行，已造成重大损失。华盛物业公司质证认为，对第1组证据真实性无异议，但成立物业公司就是受业主委托管理对外租赁事宜。对第2组中设计图纸及说明的真实性不予认可，对电梯的买卖合同及验收报告无异议，但安装扶梯是鹏达公司按原承租人的要求安装的附属设备，属装修工程，并非系一、二楼的共用电梯。故该组证据不能达到其证明目的。对第3组证据无异议，且在一审中已提交。对第4组证据与本案无关联性。 对上述证据，本院经审查认为，对何小琴提交的一审期间已提交的证据，因不属于新证据，故本院不作评述。对何小琴提交的其他证据，是否能够达到其证明目的，即当事人诉争的案涉商住楼电梯通道围栏设施是否应当撤除的问题，本院结合其他证据及案件事实予以综合评判。 二审期间，本院对案涉商住楼进行了现场勘查，查明下列事实：一楼商铺已整体作为超市经营，二楼承租户拟经营超市，其二楼商铺基本已装修完毕。除双方争议的一、二楼商铺内的扶梯通道外，另有多处进出二楼的通道，但进出口位置均位于案涉商住楼侧面。 二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，围绕当事人上诉、答辩的主要理由，本案的争议焦点为：何小琴主张撤除案涉商住楼一、二楼中部之间电梯通道围栏设施，并恢复通行是否应当得到支持。针对该争议焦点，评述如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第八十四条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”，及第八十七条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”的规定。即相邻关系是两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人之间，在行使不动产所有权或使用权时，应当给予他方便利和接受限制而发生的权利义务关系。本案中，案涉“摩尔鹏达”商住楼，包括地下室车库、库房和地上一、二、三楼商业用房及以上住宅房。根据该商住楼的整体规划设计，及鹏达公司与一楼业主签订《商品房买卖合同》的户型平面图、房屋分户平面示意图，以及房屋面积测绘报告等，能够证实该商住楼从规划设计到具体修建，其各层商铺内设有专供行人上下通行的电梯通道。对此情况，无论购买一楼商铺的业主，还是承租户在签订租赁合同时都应是明知的，故案涉通道并不存在系历史形成还是自行增设的争议。其次，华盛物业公司辩称一楼扶梯所占用安装位置属于一楼全体业主共有的产权面积之内，二楼未进行分摊，故不属于公共共有电梯和公共通道，属于一楼业主单独所有的建筑物专有部分，二楼业主无权要求从一楼通行。经查明，案涉商住楼从负一层至三层的商铺内通道为整体规划设计和修建，故诉争通道应属于该商住楼全体业主共用通道。即便是享有所有权人在行使其所有权利时，也应当对其他相邻不动产权人承担最低限度的“容忍”义务。再次，虽除双方当事人所争议的商铺内上下通道外，其另有进出通道可供二楼商铺使用，但作为经营性质商铺，其便利的通行条件，是实现商铺最大化价值所在。华盛物业公司擅自将商铺内通道进行封堵，其行为既违规改变了该商住楼原有整体结构，又破坏了商铺的完整使用功能。 综上，相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。华盛物业公司采取封堵通道的行为不当，应当予以拆除，保障通行。但鉴于一、二楼分属不同的经营者，在实际经营过程中，因二楼的通行必然会造成一楼运营成本的增加，以及通道的使用方式、相关费用负担等问题，双方可通过友好协商处理或另行法律途径解决。 综上所述，何小琴的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销四川省旺苍县人民法院（2019）川0821民初2127号民事判决； 二、旺苍县华盛物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除旺苍县鹏达实业有限公司一楼商铺中部与二楼商铺中部之间的电梯通道围栏设施，并恢复通行。 本案一审案件受理费100.00元；二审案件受理费100.00元，均由旺苍县华盛物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明义 审判员  郁华冰 审判员  熊剑洪 二〇二〇年十二月一日 书记员  曾梦佳