北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7698号上诉人（原审被告）：张建国，男，1975年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵杰（张建国之妻），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：樊君，女，1963年12月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王子朝，北京市京师律师事务所律师。上诉人张建国因与被上诉人樊君物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初13319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张建国上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回樊君一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：第一，涉案房屋面积为78.9平方米，一审法院亦判决按照78.9平方米交纳物业费。但是北京鸿翔物业管理有限责任公司（以下简称鸿翔物业公司）自1997年至2015年一直按照82.3平方米收取物业费，鸿翔物业公司应当将多收取的物业费予以退回。第二，樊君与张建国之间不存在任何合同关系，张建国与鸿翔物业公司之间未签订过任何物业合同。樊君系鸿翔物业公司股东之一，该公司注销时，清算报告已经明确债权债务已清理完毕，本案不是遗漏的债权，张建国与鸿翔物业公司之间不存在债权债务关系，樊君无权主张物业费。第三，鸿翔物业公司为涉案小区提供的物业服务质量差、小区环境差，未尽到其职责。鸿翔物业公司没有出示过任何物业标准，物业服务业没有达到通常的服务标准。物业费的收费标准和收费依据不明确，30元垃圾清运费是重复收费，物业公司私自处理业主共有财产。一审法院在事实不清、证据不足的基础上，判决张建国向樊君支付物业费、服务费于法无据。樊君辩称，同意一审法院判决，不同意张建国的上诉请求和理由。樊君向一审法院起诉请求：1.判令张建国支付樊君物业费979.17元及服务费144元；2.判令张建国支付樊君物业费利息（按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，每一年度未交物业费，自每一年1月1日起至实际偿还本息之日止）；3.诉讼费由张建国承担。一审法院认定事实:张建国系×××房屋的业主，该房屋建筑面积78.9平方米。物业公司自2007年为北京海淀区恩济庄×××里小区提供物业管理服务，后于2018年从该小区撤出。张建国交纳了×××号房屋2015年度的物业费1020.07元、服务费144元；2016年度的物业费1020.07元、服务费144元，未交纳2017年度的物业费与服务费。2019年5月8日，物业公司办理注销登记。注销时股东为：樊君、樊静、樊德安三人。北京市工商行政管理局备案的清算报告显示债权债务已清理完毕；股东会决议中载明：注销后的未尽事宜由全体股东承担。2019年5月29日，樊君（甲方）、樊静（乙方）、樊德安（丙方）签订《协议书》，载明，鉴于物业公司多年来为北京市海淀区恩济庄×××里小区提供物业、供暖等服务，该公司于2018年9月30日，中止为×××里小区提供前述服务，于2019年5月9日公司注销，公司注销时股东为甲乙丙三方，尚有部分应收物业费、供暖费未结清，基于以上事实，甲乙丙三方达成如下协议：一、原物业公司应收而未收取的物业费、供暖费等权益全部归甲方所有；二、甲方可自行或委托他人以收取、主张、追索、催收、公函催要、诉讼等各种合法形式主张上述权益。庭审中，樊君主张，物业费按照每平方米每年12.03元的标准收取，垃圾清运费每户每年30元；服务费按每月12元的标准主张，系代收的环卫、卫生相关的服务费用。一审法院认为，物业公司为恩济庄×××里小区提供物业服务，张建国作为×××号房屋的业主接受物业公司提供的服务后应及时交纳相应服务管理费用。现物业公司已注销，该公司未尽事项的权利义务应由其股东共同承担。清算报告中记载物业公司的债权债务已清理完毕，系为办理公司注销登记所需载明事项，并不意味着债权债务归于消灭，公司股东有权主张公司遗漏的债权，亦应当承担公司应付的债务。在物业公司或其全体股东无明确表示放弃其债权的情况下，债务人不能因公司办理了注销登记而免除其债务。现物业公司全体股东签署《协议书》约定物业公司应收而未收取的物业费、供暖费等权益全部归樊君所有，故樊君有权主张物业费。本案中，樊君要求张建国支付物业费与服务费符合法律规定，法院予以支持，但物业费的具体数额有误，法院予以纠正。物业公司自2015年1月1日至2018年9月30日物业费按照82.3平方米计算有误，多收取的费用应予退还，樊君作为物业公司股东，亦应当承担退还多收费用的责任，故物业公司多收取的部分，在本案中一并扣减。樊君主张的利息，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、张建国于本判决生效后七日内向樊君给付物业费897.36与服务费144元，共计1041.36元；二、驳回樊君的其他诉讼请求。如张建国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张建国提交了如下证据材料：照片打印件，内容为反映小区内有高危锅炉；小区业主的信访信件；小区内部和门口停车难，物业公司没有处理，因小区停车、施工问题引发群体事件；小区楼座地基有问题，部分楼是危楼，物业公司没有解决；业主向有关部门反映物业公司私自处理业主共有产权房屋的微信聊天记录。所有照片打印件用于证明鸿翔物业公司未履行应尽的义务。本院意见如下：张建国提交证据的目的系为证明物业服务不达标。本院将结合其他事实在本院认为部分予以论述，在此不予赘述。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，一审判决中的物业公司系指鸿翔物业公司。二审期间，樊君向本院提交申请，撤回在本案中服务费144元由张建国承担的请求。本院认为，鸿翔物业公司接受开发商的委托为×××里小区提供物业服务，张建国入住涉案房屋，接受了鸿翔物业公司的服务，二者之间存在物业服务合同关系，是本案无争的事实；本案樊君所主张期间的物业费张建国没有支付，是可查明的确定事实。张建国上诉所提其与鸿翔物业公司不存在债权债务关系一节，既与本案所查明的事实相悖，也不符合对不交物业费之消极行为无从举证的法律原则，故本院对张建国所提该节问题不予考虑。债务应当履行，张建国欠付的物业费理应交纳。在鸿翔物业公司已注销情况下，樊君作为鸿翔物业公司股东，依据鸿翔物业公司全体股东签署的在案《协议书》之约定，于本案向张建国主张其所拖欠的物业费，于法有据，于理相符，并无不妥。鸿翔物业公司办理注销登记时清算报告中关于债权债务已清理完毕之记载并不能改变张建国欠付物业费的事实，也不能由此视为鸿翔物业公司放弃了案涉物业费之债权。综上，张建国认为其与鸿翔物业公司之间不存在债权债务关系，樊君无权主张物业费的上诉主张不能成立。一审法院对樊君主张的物业费、垃圾清运费标准予以认定,亦无不当。张建国关于物业费、垃圾清运费的收费标准和收费依据的上诉意见,不能成立。关于物业服务质量,张建国主张鸿翔物业公司物业服务不达标，小区环境差，未尽到其职责。物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断、全方位的持续性服务，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价,但基于物业服务的特性，应对小区整体的服务情况和持续状态进行全面、多方位的考量。通过庭审陈述，张建国虽反映涉案小区物业存在瑕疵，但是其所提交的证据不能证明鸿翔物业公司所提供的物业服务对其生活质量造成实质性影响，本院对张建国提交的证据材料不予认可，张建国的上诉主张不构成其拒绝交纳物业费的合理理由。张建国拒绝交纳物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张建国主张鸿翔物业公司擅自处理业主共有的房产，证据不足，且建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，本院对此主张不予处理。一审判决已经将多向张建国收取的2015年1月1日至2018年9月30日期间的物业费在本案中予以扣减，张建国要求樊君退还1997年至2015年期间多收取的物业费，但其不能证明上述期间物业费用交纳的主体，故本案不能处理。综上所述，鉴于樊君在二审期间，放弃主张服务费，本院不持异议，故对本案进行改判。张建国的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初13319号民事判决；二、张建国于本判决生效后七日内向樊君给付物业费897.36元；三、驳回张建国的上诉请求；四、驳回樊君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由张建国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年十二月二十四日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕