山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14273号 上诉人（原审被告）：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路。 法定代表人：许为平，董事长。 委托诉讼代理人：刘朔，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘芳芳，女，1982年1月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。 上诉人青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）因与被上诉人刘芳芳商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 总部基地公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘芳芳的全部诉讼请求或发回重审；2、全部诉讼费由刘芳芳承担。事实与理由：1、双方合同第十二条第(三)款第3项的约定：查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。截至上诉之日，刘芳芳仍未与总部基地公司签署任何查验房屋单，未将其所主张的任何一项“质量问题”落实到纸面上，无法确定刘芳芳何时现场查验房屋，其只是单纯以房屋质量不合格为由拒收房屋，因此涉案房屋至今未交付，系刘芳芳的责任，一审法院认定2019年3月31为逾期交付起算时间，没有事实依据。2、合同第十四条第(二)款其他质量问题中的第(2)项约定，“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算利息。给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人有责任更换、维修，并符合有关工程质量规范、标准的要求。”因此退一步讲，即便是出现了非地基基础和主体结构以外的“其他质量问题”，也不属于第十二条逾期交付的情形，总部基地公司应维修至合格但无需承担逾期交付的违约金，一审判决有“张冠李戴”之嫌。3、合同第十五条第(二)款约定，“下列情形，出卖人不承担保修责任：(1)因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；”刘芳芳一直未签署任何房屋查验的交接单，并在其所提供的录音中提到“台风”“大雨”等因素，造成刘芳芳所主张的“质量问题”是否为不可抗力因素等造成不得而知。刘芳芳也无法证明其主张的“质量问题”为何种原因造成。4、(1)合同附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”中第(二)款约定：“因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。买受人单方面认为商品房质量有问题而出卖人并不认同的条件下若买受人提出，应请第三方作质量鉴定，鉴定费用由买受人先行支付，待鉴定结果出来后依据具体责任由买受人或出卖人承担。”(2)合同补充协议第五条第3款约定“出卖人在交付房屋时依据具备合同内所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题或其他问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在出卖人约定的交房时间15日内提交国家权威部门出具的正式检验报告。若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住问题。买受人仍拒绝按照合同约定履行相应收房义务的，视为出卖人已经按约定交付房屋。对该商品房中的质量、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人书面认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收合格。”一审法院未将上述条款列入审查范围，仅以多份不能证明对话主体的录音为依据判令总部基地公司承担逾期交付责任，严重损害了双方的契约精神。5、房屋质量问题大致有三类：主体结构质量问题、影响居住的质量问题和一般质量问题。如何判断因房屋质量严重影响正常居住使用的情形，法律没有作出具体规定，司法实践中一般一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决不影响正常居住，那么就属于一般质量问题。如果无法通过维修解决或经修复后仍然存在问题不能正常居住，购房人方可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。即便涉案房屋存在刘芳芳所称的诸多问题，也应被列为“一般质量问题”，一审法院仅以多份不能证明对话主体的录音及刘芳芳所拍摄的模糊的照片认定房屋存在严重质量问题，系认定事实错误。6、刘芳芳提交的多份录音对话主体不明确，录音者并非刘芳芳本人，录音内容中也未体现是涉案房屋。一审判定录音中对话主体为潘璐和吴晗，系认定事实错误。综上，原审法院认定事实和适用法律均错误，请二审撤销原审判决，将本案改判或发回重审。 刘芳芳答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，法律适用准确，应当予以维持。 刘芳芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令总部基地公司支付逾期交房违约金42706.52元(自2019年3月31日暂计至2020年5月31日共计428天)。2、本案诉讼费用全部由总部基地公司承担。 一审法院查明事实： 2018年9月27日，刘芳芳与总部基地公司签订《商品房买卖合同（现售）》（以下简称“合同”），约定刘芳芳购买总部基地公司开发建设的争城阳区长城南路1号90号楼202户房屋。该商品房的规划用途为办公。该商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米12168.49元，总价款（不包含装修）为498908元。该商品房装修标准为每平方米人民币0元，装修总价为人民币0元。合同第十二条规定：出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）…。第十三条逾期交付责任（除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：）1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之2的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。 合同签订后，刘芳芳已按照合同约定向总部基地公司缴纳了全部购房款498908元。涉案房屋已通过竣工验收。总部基地公司于2019年3月20日向刘芳芳寄发交付通知书，定于2019年3月27日至2019年3月31日办理交房手续。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 刘芳芳提交照片1组13张、光盘及录音资料7个，证明1、2019年3月30日，刘芳芳接总部基地公司通知前往涉案项目，在总部基地公司工作人员陪同下对涉案房屋进行验收，涉案房屋存在屋面渗漏水、地板空鼓、墙面开裂、墙体倾斜、门窗翘裂无法打开、阳台窗台等局部未施工完毕等十几项问题，由总部基地公司方进行书面记录，并承诺予以修复。2、2019年3月30日，刘芳芳首次验房后，总部基地公司开始进行维修，但进展缓慢，直至2019年9月30日，因刮台风房屋内淌进水，刘芳芳在总部基地公司的经理（吴含）陪同下查验房屋，涉案房屋仍存在漏水、地板长毛、部分墙壁受潮无法粘贴壁纸等问题。后刘芳芳与总部基地公司方工作人员吴经理经沟通确认涉案房屋需要继续进行维修，解决渗漏水、地漏堵塞、粘贴壁纸等问题。3、2019年11月4日，总部基地公司售后工作人员吴经理对刘芳芳进行联系，提出前期进行墙面、空调口、地板、吊顶、漏雨等维修工作已完毕，要求刘芳芳进行验收收房。4、2019年11月8日，刘芳芳应总部基地公司要求再次进行验房，发现仍然存在漏水、长毛等问题，总部基地公司方工作人员认可涉案房屋仍然没有修好，需要继续修理漏水及地板。5、2020年4月14日，刘芳芳联系总部基地公司方售后询问是否维修完毕，总部基地公司答复前期没有工人，一直没有进行维修。6、2020年4月27日，刘芳芳在总部基地公司工作人员（潘露）陪同下再次进行验收，总部基地公司工作人员确认涉案房屋自维修后进展缓慢，截至当日才基本修复完毕。刘芳芳因不确定是否大雨后还会存在淌水问题，双方同意在大雨后再行验收。另总部基地公司营销部、售后部及工程部均认可涉案房屋存在严重质量问题，承诺承担刘芳芳2019年度物业费作为补偿。综上，总部基地公司本应于2019年3月30日将涉案房屋交付给刘芳芳，但因该房屋存在严重质量问题，无法居住使用，总部基地公司承诺将该房屋全部质量问题维修完毕后再行交付，但此后总部基地公司一直拖延，至今该房屋仍未完全修复。刘芳芳多次催告总部基地公司进行修复并交付房屋，但总部基地公司怠于履行承诺，导致涉案房屋逾期长达15个月之久未能实际交付给刘芳芳，给刘芳芳造成巨大损失。故，因总部基地公司对房屋进行维修、整改造成延期交付,总部基地公司应当按合同约定承担逾期交房违约责任。 总部基地公司称对上述证据真实性不予认可，首先该组照片为黑白复印件，其次无法证明系涉案房屋，再次无法证明该组照片系涉案房屋施工时还是应当交付时所处的阶段。对录音材料的真实性无法确认。该7段录音即便为真，也反向证明了刘芳芳在之前所述的总部基地公司拒绝配合刘芳芳查验房屋的情形不存在，前后矛盾；即便该录音为真，其谈话所围绕的重点也是为地板长毛及渗水问题，在第3段录音文字版整理的第12页，刘芳芳也承认是渗水而非漏水，进而上述问题不属于合同约定的第十四条第2款严重影响正常使用的情形，也不影响房屋的正常居住使用功能。总部基地公司认可吴含、潘露均是其公司工作人员。 一审法院认为，总部基地公司认可吴含、潘露为其公司工作人员，虽其对录音进行否认，但未提交证据予以推翻，刘芳芳提交的录音相互之间有关联性，能够有效衔接，对刘芳芳提交的录音均予以采信。刘芳芳提交的照片与录音相互印证，一审对刘芳芳提交的照片予以采信。刘芳芳提交的录音、照片能够证实在约定的交房日，总部基地公司的房屋存在渗水、漏水等影响正常使用的问题，经刘芳芳与总部基地公司多次沟通，直到2020年4月14日总部基地公司方工作人员吴含认可漏水问题仍未能解决。总部基地公司未举证截止2020年5月31日涉案房屋已维修完毕并交付。 一审法院认为，刘芳芳与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依法全面履行。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”开发商向业主交付商品房的质量标准除了应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋,即买受人在收房后就能够正常居住使用。刘芳芳提交的照片及录音能够证明涉案房屋在双方约定的交房日期2019年3月30日存在渗水、漏水等严重影响正常使用的问题，刘芳芳有权拒收房屋。《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”总部基地公司维修房屋、使之达到交付房屋条件的期间,属于总部基地公司未能依照合同约定时间交付房屋的逾期期间,应当依照法律规定及合同约定承担违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条，刘芳芳要求继续履行合同，并追究总部基地公司的违约责任，总部基地公司应当按日向刘芳芳支付全部房价款498908元万分之二的违约金。刘芳芳主张自2019年3月31日至2020年5月31日共计428天42706.52元的逾期交房违约金予以支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决：总部基地公司于判决生效之日起10日内支付刘芳芳逾期交房违约金42706.52元。案件受理费868元，减半收取434元，由总部基地公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，刘芳芳与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，刘芳芳依约支付了购房款，总部基地公司应当交付符合合同约定的质量合格的房屋。本案中，双方对于房屋交接过程均未提交书面的验收记录，但根据刘芳芳提交的照片及录音等证据能够证明涉案房屋在2019年3月31日交付时存在质量问题、不具备正常的使用条件,由此导致刘芳芳未能按期接收房屋，总部基地公司应当承担逾期交房的违约责任。一审判决总部基地公司向刘芳芳支付逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以维持。涉案房屋存在质量问题，刘芳芳要求维修，符合双方合同约定和法律规定，总部基地公司应当进行维修。房屋维修系因总部基地公司交付的房屋存在质量问题所致，并导致了刘芳芳的房屋未能按期交付，总部公司主张维修期间不属于逾期交房无需承担逾期交付的违约金，无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，总部基地公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费868元，由上诉人青岛总部基地开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊