北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12693号上诉人（原审原告）：任永江，男，1971年6月16日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：苏道成，北京冠都律师事务所律师。委托诉讼代理人：于春洋，北京冠都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王蕾，女，1985年1月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任淑芬，女，1961年6月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人任永江因与被上诉人王蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任永江上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持任永江一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王蕾承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.任永江与王蕾2014年10月15日签订房屋买卖合同，合同金额50万元是为配合王蕾过户时税费最低所填写的远低于区域指导价的合同价格，为了让房管局按核定区域指导价格缴税。当房屋管理局在审查双方房屋买卖合同发现合同价款明显偏低会默认按区域指导价格成交额来核定税款；双方实际约定合同价格是按房屋管理局核定的区域指导价成交。所以本案涉案房屋的实际成交价应该以房管局核定的1219400.2元为准，实际上任永江与王蕾也以事实过户行为一致同意按照此价格办理房屋过户手续。涉案房屋买卖合同签订时该房屋的市场价格在220万以上，法院如果认定任永江按50万元价格出售给王蕾，第一明显不符合等价有偿的市场规律，其次更显失公平。故任永江与王蕾房屋买卖的实际价格应为1219400.2元，而非合同上载明的50万元。原审法院在审查房屋买卖合同时已经发现合同载明的价格距房屋实际成交价格明显偏低，任永江明确表明双方合同填写为50万元的原因，原审法院仍然认定合同载明的价格为双方买卖房屋的最终价款，属于事实认定错误。2.任永江只承认曾向王蕾之母任淑芬借款，双方债权债务关系的主体为任永江和案外人任淑芬。任永江从未向王蕾借款，其与王蕾之间只存在房屋买卖关系。王蕾没有向法院提供任何证明其与任永江存在债权债务关系的证据。原审法院在王蕾既没有提供任何证据证明其与任永江存在债权债务关系，也没有提交案外人任淑芬已经将其对任永江享有的债权依法转让给王蕾的证据的情况下，认可任永江与王蕾之间存在债权债务，明显属于事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。任永江与王蕾之间存在的是房屋买卖合同关系而非债权债务关系，事实上与任永江存在债权债务关系的是案外人任淑芬。任淑芬在本案中作为王蕾的委托诉讼代理人参加一审诉讼。在庭审中任淑芬明确表示任永江曾向其借款，任永江也承认与其存在债权债务关系。原审法院误将诉讼代理人任淑芬和任永江个人之间的债权债务法律关系与任永江与王蕾之间的房屋买卖合同法律关系进行混同，在房屋买卖合同纠纷中合并进行审理，认可将王蕾应向任永江支付的购房款与任永江和任淑芬之间的借款进行抵扣，明显属于适用法律错误。王蕾辩称，服从一审判决，不同意任永江的上诉请求。任永江向一审法院提出诉讼请求：1.王蕾支付任永江位于北京市顺义区×号房屋房款1219400.2元；2.王蕾偿还利息，利息计算方式为以1219400.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年11月12日起至实际给付之日止；3.判令本案诉讼费由王蕾承担。一审法院认定事实：2007年3月1日，任永江与北京隆化商厦房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，购买了位于北京市顺义区×号的房屋。房屋价款、税费等共计花费42万元。涉案房屋于2009年登记至任永江名下。任永江认可为购买涉案房屋向王蕾借款40万元。2014年10月15日，任永江与王蕾签订存量房屋买卖合同，该合同载明：出卖人所售房屋为楼房，坐落为：顺义区×号。……经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币500000元（小写），伍拾万元整（大写）。该合同附件五存量房交易结算资金自行划转声明载明：甲方：任永江居民身份证：×××（系卖房人）。乙方：王蕾居民身份证：×××（系买房人）。兹有乙方购买甲方位于北京市顺义区×房产，《房屋所有权证》证号：X京房权证顺字第**，房价款为人民币500000元，（大写金额伍拾万元整）。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。2014年10月15日，王蕾支付二手房交易契税12194元，该税收缴款书载明：品目名称：房屋买卖。名称：契税。计税金额或销售收入为￥1219400.2元。备注：房地产位置顺义区×。北京市地方税务局通用机打发票（税务机关代开）载明：付款单位（个人）王蕾。品目：二手房交易。单价：500000。数量：1。金额：500000。房屋产权证书：X京房权证顺字第XXXX号。房屋坐落地址：顺义区×号。备注：核定价格：1219400.2元。小写合计：500000.00元。大写合计：伍拾万元整。后涉诉房屋过户至王蕾名下。一审庭审中，任永江认可2005年向王蕾借款，其陈述借款金额为6.2135万元，王蕾陈述借款金额为10万元。双方均认可任永江2007年购买房屋从王蕾处借款40万元。对上述两笔借款，双方均认可任永江未还，同意在本案中予以抵扣。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。任永江提交的证据可以证明其与王蕾存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。就涉案房屋，双方签订的买卖合同及税收缴款书、契税发票均载明房屋价款为50万元，且双方之前并不知道房管局核定的缴税价格为1219400.2元，任永江陈述双方约定房屋出售价格为房管局核定价格1219400.2元，与常理不符。2007年任永江购买涉案房屋花费42万，其中40万元系从王蕾处借款而来，2014年10月任永江、王蕾双方签订房屋买卖合同且涉案房屋过户至王蕾名下。任永江一直未催要购房款，直到2018年年底才开始催要且任永江欠王蕾的两笔借款亦未归还。王蕾陈述双方约定两笔借款款项即是购房款，购房款与借款相抵消，虽然未提交证据予以证明，综合全案事实来看，该陈述具有高度盖然性，一审法院予以采信。对任永江要求王蕾支付房屋价款1219400.2元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回任永江全部诉讼请求。二审庭审中，任永江表示其在一审庭审中称系其为购买案涉房屋向任淑芬借款40万元而非向王蕾借款40万元。王蕾及王蕾的委托诉讼代理人任淑芬在二审庭审中均表示40万借款系王蕾出借给任永江。二审期间，任永江提交链家网站历史成交房屋价格截图，用以证明在2014年签订买卖合同时同期历史成交价格为220万元以上。本案买卖合同中成交价格显失公平，并非双方当事人真实意思表示。王蕾发表质证意见为案涉房屋是以房抵债，与同时期的价格无关。二审期间，任永江向本院提交中止审理申请书，理由为任永江之妻张霞以案涉房屋在张霞未知情且未经张霞同意的情况下，任永江擅自与王蕾签订买卖合同，属于无权处分，故确认案涉房屋买卖合同无效，该案已被北京市顺义区人民法院立案受理，故任永江认为该诉讼与本案相关，本案必须以该案结果为依据，故申请中止审理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，买卖合同及税收缴款书、契税发票均载明房屋价款为50万元，任永江主张双方约定房屋出售价格为房管局核定价格1219400.2元，既未提交充分予以证明，且亦与常理不符，故本院对于任永江关于案涉购房款为1219400.2元的主张不予采信。关于购房款是否与借款相抵消，任永江主张其购买案涉房屋系向任淑芬借款，任淑芬及王蕾均表示该借款系王蕾出借，案涉购房款与借款抵消。本院认为，2007年任永江购买涉案房屋花费42万，其中40万元系借款而来，2014年10月任永江、王蕾双方签订房屋买卖合同且涉案房屋过户至王蕾名下。任永江一直未催要购房款，直到2018年年底才开始催要且任永江欠的两笔借款亦未归还，任永江对此并未作出合理解释。而王蕾陈述双方约定两笔借款款项即是购房款，购房款与借款相抵消，综合全案事实来看及当事人一、二审陈述，王蕾关于购房款与借款相抵消的主张具有高度盖然性，一审法院予以采信并无不当。任永江虽称其系从任淑芬而非王蕾处借款买房，但鉴于王蕾、任淑芬在庭审中均表示该款项为王蕾向任永江出借且均认可借款与购房款抵消，同时考虑三方之间的亲属关系，故任永江无论从王蕾、任淑芬何处借款，均不能否认借款抵扣购房款的事实。基于此，一审法院对任永江要求王蕾支付房屋价款1219400.2元及利息的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。任永江二审期间以其妻张霞起诉确认案涉房屋买卖合同无效为由，要求中止本案审理，对此本院认为，任永江在本案起诉要求支付购房款及利息的前提系以案涉房屋买卖合同有效为前提，基于现有证据，本院对其诉讼请求并未支持，案涉房屋买卖合同有效与否对本案裁判结果并无实质影响，故对于其该中止申请，本院不予准许。综上所述，任永江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15774.6元，由任永江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年十二月二十五日法官助理  唐大利书 记 员  张 朋