湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终1076号上诉人（原审被告）：湖北鸣宇房地产开发有限公司。住所地：湖北省仙桃市仙源大道**。法定代表人：高帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：周红兵，湖北沔阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱爱元，男，1977年6月30日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：蒋明（朱爱元之妻），女，1983年1月26日出生，汉族，住湖北省仙桃市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邹德华，湖北光靓律师事务所律师。上诉人湖北鸣宇房地产开发有限公司（以下简称鸣宇房地产公司）因与被上诉人朱爱元、蒋明商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2020）鄂9004民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鸣宇房地产公司上诉请求：1.依法撤销原判，将本案发回重审；2.朱爱元、蒋明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定鸣宇房地产公司无法证明涉案房屋已验收合格，但根据相关规定未经验收合格的商品房不得交付使用，如认定房屋未经验收合格，则涉案商品房买卖合同应属无效，鸣宇房地产公司不应支付违约金，也无法为朱爱元、蒋明办理不动产权证；2.仙桃市已取消天然气开户费，鸣宇房地产公司不应支付该费用，且该公司已履行将天然气管道接通的义务，故不应支付天然气管道违约金。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法发回重审。朱爱元、蒋明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鸣宇房地产公司向一审法院起诉请求：1.鸣宇房地产公司立即协助办理仙桃市××镇友谊路中岭康城20幢1单元1-502号房的产权登记手续；2.鸣宇房地产公司支付逾期办理产权登记的违约金（以168000元为基数，自2018年2月10日起至产权登记完毕之日止，按日万分之一的标准计算，暂计至2019年10月15日为10466.4元）；3.鸣宇房地产公司立即为案涉房屋接通天然气管道，协助办理天然气开户手续并承担开户费用；4.鸣宇房地产公司支付逾期接通天然气管道的违约金50.40元；5.本案诉讼费由鸣宇房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年1月11日，朱爱元、蒋明与鸣宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，载明：朱爱元、蒋明为买受人，鸣宇房地产公司为出卖人，买受人购买的商品房为仙桃市××镇友谊路中岭康城小区20幢1单元1-502号房，该商品房总价168000元；买受人于2016年1月11日一次性支付房款168000元；出卖人应当在2016年2月10日前将验收合格的商品房交付买受人使用；房屋交付时，天然气管道通至房屋户内，天然气表由用户申请开通时安装，逾期90日未达到使用条件，出卖人支付总房款万分之三给买受人。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起两年内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房价款，并按同期银行活期存款利率付息。合同落款出卖人处盖有该公司销售专用章及时任法定代表人吴祥印章，买受人处为朱爱元、蒋明签名并捺印。2016年1月18日，朱爱元、蒋明向鸣宇房地产公司支付购房全款168000元，该公司出具销售不动产统一网络发票一份。2016年2月10日，鸣宇房地产公司向朱爱元、蒋明交付了案涉房屋。2016年3月20日，朱爱元、蒋明向鸣宇房地产公司预缴水、电费共计800元，该公司出具了业主入住缴款代收收据一份，收据落款处加盖有该公司公章，收据中收费标准一项中载明水、电、天然气开户费全免。朱爱元、蒋明入住后多次要求鸣宇房地产公司协助其办理房屋的产权登记手续及铺设、开通天然气管道，但该公司一直推诿，致使朱爱元、蒋明至今未能取得案涉房屋的权属证书，也无法使用天然气。一审法院认为，鸣宇房地产公司出售商品房给朱爱元、蒋明，二人支付相应价款，双方形成商品房销售合同关系，该商品房销售合同关系真实，且不违反法律规定，合法有效。朱爱元、蒋明要求鸣宇房地产公司协助办理案涉房屋的产权登记手续的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，依法予以支持；鸣宇房地产公司辩称案涉房屋已于2015年1月13日进行竣工验收，并交付给朱爱元、蒋明使用，办理产权登记所需资料也已报产权登记机关备案，但鸣宇房地产公司提交的仙桃市新建商品住宅竣工交付使用通知书并非竣工验收合格证，无法证明案涉房屋已经验收合格，且鸣宇房地产公司也未提交证据证明办理产权登记所需资料已报产权登记机关备案，故对该辩称意见不予采纳；朱爱元、蒋明要求鸣宇房地产公司支付逾期办理产权登记的违约金（以168000元为基数，自2018年2月10日起至产权登记完毕之日止，按日利率万分之一计算，暂计至2020年4月29日为13591元）的诉请，符合合同约定和法律规定，依法予以支持；鸣宇房地产公司辩称即使该公司在协助朱爱元、蒋明办理产权登记方面存在违约行为，违约金的计算方式也应当是一年以内按日万分之一计算，一年以上按照中国人民银行同期存款利率计算，而《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“逾期超过一年的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房价款，并按同期银行活期存款利率付息”，鸣宇房地产公司虽逾期超过一年，但朱爱元、蒋明并未要求解除合同及退还购房款，因此该项付息标准不能用来约束朱爱元、蒋明，故对鸣宇房地产公司辩称意见不予采纳；朱爱元、蒋明要求鸣宇房地产公司为案涉房屋接通天然气管道，协助其办理天然气开户手续并承担开户费用的诉请，根据合同约定，鸣宇房地产公司有为朱爱元、蒋明接通天然气管道至户内的义务，其协助办理天然气开户手续亦为鸣宇房地产公司的附随义务，鸣宇房地产公司出具的业主入住缴款代收收据约定水、电、天然气开户费全免，且鸣宇房地产公司在庭审过程中承认双方曾约定朱爱元、蒋明所购房屋天然气开户费用全免的事实，故该诉请依法予以支持；朱爱元、蒋明要求鸣宇房地产公司支付逾期接通天然气管道的违约金50.40元的诉请，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，判决：一、鸣宇房地产公司在判决生效之日起六十日内协助朱爱元、蒋明办理仙桃市××镇友谊路中岭康城20幢1单元1-502号房屋的不动产权登记手续；二、鸣宇房地产公司支付朱爱元、蒋明逾期办理产权登记的违约金（以168000元为基数，自2018年2月10日起至产权登记完毕之日止，按日利率万分之一计算）。三、鸣宇房地产公司于判决生效后六十日内为朱爱元、蒋明位于仙桃市××镇友谊路中岭康城20幢1单元1-502号房屋接通天然气管道，协助朱爱元、蒋明办理天然气开户手续，天然气开户费用由鸣宇房地产公司负担；四、鸣宇房地产公司支付朱爱元、蒋明逾期接通天然气管道违约金50.40元。上列应付款项于判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由鸣宇房地产公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。二审查明，鸣宇房地产公司在一审中自认至今未为朱爱元、蒋明接通天然气。一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，朱爱元、蒋明一审提交的证据能够证明其已按照涉案《商品房买卖合同》约定支付了全部购房款，鸣宇房地产公司应当按照合同约定全面履行合同义务。合同中明确约定按期协助朱爱元、蒋明办理不动产权证和接通天然气系鸣宇房地产公司的责任和义务。朱爱元、蒋明虽然未缴纳办证费用，但鸣宇房地产公司未提供证据证明其在合同约定的两年期限内使涉案房屋具备取得权属证书的条件以及系因朱爱元、蒋明未缴纳办证费用导致涉案商品房至今未取得不动产权证，因此，鸣宇房地产公司至今未为涉案房屋办理不动产权证和接通天然气，构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。对于鸣宇房地产公司提出的如涉案房屋未经竣工验收合格即予交付，则属于违反相关法律法规规定的未经竣工验收的商品房不得交付使用的规定，涉案《商品房买卖合同》应属无效，其不应承担相应违约责任的上诉意见，因上述规定为管理性规定，违反该规定并不会导致合同无效，故该意见不能成立，鸣宇房地产公司仍应依据合同约定承担违约责任。对于鸣宇房地产公司提出的仙桃市已取消天然气开户费，其已履行了接通天然气的义务，不应当再承担相应违约金的上诉意见，因涉案《商品房买卖合同》约定的鸣宇房地产公司的责任是房屋交付时，天然气管道接通至户内，鸣宇房地产公司在一审庭审中已自认至今未为朱爱元、蒋明接通天然气，且取消天然气开户费与鸣宇房地产公司承担违约责任无关联，故该意见亦不能成立。综上所述，鸣宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由湖北鸣宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月十四日法官助理丰永闯书记员邵晓