广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18067号上诉人（原审被告）：深圳市龙珠商城管理有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道南门墩路龙珠综合楼（某大厦**）601。法定代表人：王会茹。被上诉人（原审原告）：李杏云，女，汉族，1968年6月10日出生，户籍地址深圳市龙岗区。上诉人深圳市龙珠商城管理有限公司（以下简称龙珠公司）因与被上诉人李杏云物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初25164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙珠公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人无需配合被上诉人办理位于深圳市龙岗区物业的装修及通水、通电手续。事实和理由：一、本案是物业管理纠纷，被上诉人行使本案诉权依据的事实基础是“被上诉人是涉案物业的业主或者合法使用权人”，结合行政机关办理房产通水通电手续时需要提供房产证原件、复印件，房产所有人的身份证原件、复印件等必备资料来看，水电过户需要产权人携带房产证原件才可以办理过户。但被上诉人不是涉案物业的所有权人，也无法提供物业产权人要求办理水电过户的有效授权，因此，被上诉人不是本案适格主体，不具备过户水电的主体资格，无权要求办理水电过户及装修配合。二、房屋是登记生效主义，未登记不能发生物权变动的效力，登记作为不动产物权变动的要件，非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果，更不具有对抗第三人的效力，只有完成登记才具备公信力。本案中，涉案物业不属于法律规定无需登记即可取得所有权的情形，故被上诉人应当办理不动产登记证后，才能依法享有涉案物业的所有权，占有、使用、收益、处分涉案物业。但被上诉人自2013年4月11日取得涉案物业至今仍未完成变更登记，故被上诉人不是涉案物业的所有权人，不能就涉案房产行使占有、使用的权利。三、被上诉人与平安公司之间的（2019）粤0304民初1475民事判决与（2019）粤03民终15020民事判决中仅认定平安公司与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》有效，但双方之间签订的合同属于债权关系，被上诉人可以向平安银行主张涉案房屋的各项权利，但没有权力对抗合同以外任何第三人的效力。因此，被上诉人无权向上诉人主张其业主身份，也无权要求上诉人办理通水通电。四、被上诉人提供的某房地产开发（深圳）有限公司与平安银行（原深圳发展银行）签订的两份《房产买卖合同》约定了房产使用期是30年，期满后由某公司收回。故被上诉人在行使涉案房产的权利时，不得超出平安银行对外行使权利范围。因此，被上诉人自2022年5月5日和2023年4月6日合同期满后，对涉案房产不再享有使用权。五、涉案物业自平安银行2013年4月11日交付至被上诉人起截止至今，被上诉人未缴纳任何物业管理费，因此被上诉人以事实行为否认了其业主、物业使用人的身份，被上诉人也无权享有物业服务的相关权利。六、被上诉人主体不适格，事实上涉案物业也不是上诉人在提供物业服务。上诉人与被上诉人之间没有建立物业服务合同关系，上诉人既无约定义务，也无法定义务为被上诉人提供物业服务。李杏云辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人是涉案物业的所有权人，一审法院认定事实正确。二、上诉人作为涉案物业服务及管理单位，应依法依约提供物业服务。李杏云向一审法院起诉请求：被告立即给予原告办理深圳市龙岗区物业的装修手续、通水、通电等手续。一审法院认定事实：案外人某房地产开发（深圳）有限公司（以下简称某公司）系深圳市龙岗区布吉街道某商业大厦的开发商，该大厦于1994年取得初始登记，房产性质为单位自建房，土地用途为工业仓储。被告龙珠公司是涉案某商业大厦的物业管理单位。1992年5月19日、1993年4月15日，某公司与平安银行（原深圳发展银行）分别签订《房地产买卖合同》，约定平安银行向某公司购买深圳市龙岗区共计426平方米及五楼200平方米物业。后平安银行取得并占有使用上述房产，但一直未取得上述房产的房地产证，故平安银行于2002年向一审法院提起诉讼，诉讼请求为某公司履行合同，立即为平安银行办理房地产证。一审法院于2002年3月25日作出（2002）龙法民初字第00909号民事判决，认定双方的合同行为为买卖房地产的行为，某公司在收取了平安银行全部房款后，未将房屋所有权过户给平安银行，违反了合同约定，已属违约，判决某房地产开发（深圳）有限公司于判决生效之日起一个月内为平安银行办理龙岗区的房地产证。该判决已经发生法律效力，但因该房产欠缴地价，没有办理分户登记，已被查封，无法强制执行。2013年4月11日，平安银行（卖方）与原告李杏云（买方）签订《房地产买卖合同》，约定李杏云向平安银行购买上述物业。《房地产买卖合同》第二条房地产产权现状载明，卖方（平安银行）对涉案房产所有权凭证为：1、已生效的深圳市龙岗区人民法院（2002）龙法民初字第00909号民事判决书；2、两份《房产买卖合同》及相应发票。某大厦项目因与相邻道路红线冲突、欠缴地价款等原因，该房产目前尚未办理至卖方（平安银行）名下的房地产证，仍登记在开发商某公司名下，且被开发商恶意抵押、遭法院多重查封。买方通过查询产权信息等方式已明知该房产目前状况及存在的风险。第十条产权过户手续载明，本协议生效并在买方付清全部购房款后卖方提供三份附件及该房地产的钥匙给买方即视为该房产权利人已转移，交易手续已办结，双方到该房地产现场以现状交付。2018年4月23日，李杏云以房屋买卖合同纠纷为由，向深圳市福田区人民法院起诉平安银行[案号为：（2019）粤0304民初1475号]，请求判令：1、原、被告双方于2013年4月11日签订的《房地产买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款480万元及利息132万元；3、本案全部诉讼费由被告承担。深圳市福田区人民法院于2019年4月1日作出（2019）粤0304民初1475号民事判决，认定双方签署的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，平安银行出售涉案房产时虽然并非涉案房产的登记权利人，但龙岗法院生效判决已认定平安银行为涉案房产的购买方，平安银行有权处分涉案房产，且原告与平安银行已按合同约定履行完毕了全部的合同义务，判决驳回李杏云的全部诉讼请求。李杏云不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）粤03民终15020号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，李杏云分别于2019年10月7日、10月15日向龙珠公司发出通知书，通知龙珠公司移交涉案物业，办理装修、通水通电手续。因龙珠公司未予回复，李杏云遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，双方认可涉案物业处于空置状态。原告李杏云起诉时将XX教育科技（深圳）有限公司列为共同被告。诉讼中，李杏云申请撤回对XX教育科技（深圳）有限公司的起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告龙珠公司作为涉案物业服务及管理单位，应依法依约提供物业服务。龙珠公司抗辩李杏云并非涉案物业的权利人，但已生效的（2019）粤0304民初1475号民事判决、（2019）粤03民终15020号民事判决认定李杏云与平安银行签订的《房地产买卖合同》合法有效，平安银行与李杏云已按合同约定履行完毕了全部的合同义务，结合已生效的深圳市龙岗区人民法院（2002）龙法民初字第00909号民事判决书结果，即某公司为平安银行办理涉案物业的房地产证。可以认定李杏云于2013年4月11日从平安银行处购买上述物业并支付对价，从而取得了涉案物业的使用权益。李杏云虽未取得涉案物业的产权登记，但作为涉案物业的使用者，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，李杏云诉请龙珠公司为其办理涉案物业的装修以及通水、通电手续，合理合法，予以支持。综上，依照《物业管理条例》第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告深圳市龙珠商城管理有限公司于判决生效之日起十日内为原告李杏云办理位于深圳市龙岗区物业的装修及通水、通电手续。案件受理费22600元（原告已预交），由被告承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据生效的（2002）龙法民初字第00909号民事判决、（2019）粤0304民初1475号民事判决和（2019）粤03民终15020号民事判决，足以认定被上诉人系涉案物业的合法占有人，其合法的占有权受法律保护。上诉人作为涉案物业的管理服务公司，应当为被上诉人提供相应的物业服务。上诉人上诉主张涉案物业并非其在提供物业服务，但其一审中并未就此基本事实提出抗辩，不符合常理，本院不予采信。被上诉人要求上诉人配合办理涉案物业的装修及通水、通电手续，有事实和法律依据。上诉人以被上诉人未取得房屋登记为由主张被上诉人不能就涉案房产行使占有、使用的权利，理由不能成立。至于双方有关物业管理费的纠纷，上诉人可另循途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22600元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十二月十八日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。