四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3424民初1309号 原告:罗国文，男，1978年2月28日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，户籍地：四川省德昌县。现住四川省德昌县。 被告:安映斌，男，1973年1月2日出生，彝族，四川省德昌县人，户籍地：德昌县，现住德昌县。 委托诉讼代理人：沈秀英，女，系安映斌儿媳，1993年5月20日出生，彝族，四川省德昌县人，村民，户籍地：四川省德昌县，现住德昌县。代理权限为特别授权。 第三人：西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司，营业场所：德昌县德州镇育才路北段2幢1号。统一社会信用代码：91513424MA627WC604. 负责人：林兰。 委托诉讼代理人：沙泽龄，女，1990年2月16日出生，彝族，四川省德昌县人，住四川省德昌县。代理权限为特别授权。 原告罗国文与被告安映斌、第三人西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司（以下简称方源房地产公司德昌分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告罗国文、被告安映斌的委托诉讼代理人沈秀英以及第三人方源房地产公司德昌分公司的负责人林兰及其委托诉讼代理人沙泽龄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗国文向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照双方签订的《存量房买卖合同》第七条规定，支付原告违约金13440元（大写：壹万叁仟肆佰肆拾元整）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月17日，原、被告双方在居间方西昌方源房地产经纪有限公司的参与下签订《存量房买卖合同》，该合同详细约定了双方的权利义务。其中，该合同第六条详细约定付款方式；第七条约定逾期付款违约责任为日的万分之四。之后，被告按约定支付首付款，剩余20万元于2020年4月30日前支付，但被告到履行期限后一直未支付。原告多次向被告催要房屋尾款及违约金，但被告只是在2020年10月16日支付房屋尾款20万元，另外违约金13440元未给，经过原告多次催要，被告至今未支付给原告。该违约金计算方式，计算时间从2020年5月1日至2020年10月16日，共计168天，每天80元，共计13440元。原告现诉至法院，请求判如所请。 原告为证明自己的主张，向本院递交一份《存量房买卖合同》，用以证明合同约定被告应当在2020年4月30日前支付原告20万元，但被告未按期支付，故应按照合同第六条、第七条的约定支付违约金。 被告安映斌及第三人方源房地产公司德昌分公司质证认为不存在违约，违约事实的发生系春节放假、疫情发生造成而非人为造成。 被告安映斌辩称，我不应支付逾期违约金。16号签订合同后，合同约定原告方第二天去取房产证，但我们两个星期以后才拿到原告的房产证。合同第十六条约定了免责条款，因为遇到春节放假和疫情，银行无法办理，这属于不可抗力。因为疫情至中介办理慢，提交材料和银行审批慢。所以我认为我不应承担逾期违约金，。。 被告原告为证明自己的主张，向本院向本院递交一份《存量房买卖合同》，用以证明合同第八条第一款，第十六条第一款的相关约定。 原告罗国文经质证认为被告主张的不可抗力因素不成立，不可抗力是火烧、地震等非人为的，本案不是不可抗力。且当时中介先说的时间是3月30日，我们放宽时间才约定4月30日，所以逾期利息计算是自2020年4月30日起算的。 第三人方源房地产公司德昌分公司经质证认为疫情应当属于不可抗力，不存在违约行为。 第三人方源房地产公司德昌分公司述称，2020年1月16日原被告双方签订合同后，17日被告交付了首付款，我们是中介方，负责收集双方的资料到银行。我们让他们在五日内提供相应手续，结果在被告交了首付后，原告至少延迟了两周才交来房产证，之后我们春节放假，到过年，出现了疫情。2020年2月26日，我们做了预评估报告，3月份提交资料给银行，因为办房贷的都走的农行，农行业务积压过多，我们也去催了几次，到5月份，银行让我们把资料拿回来填写，填写好后再交回去，我们将资料填写好后交回了银行。2020年8月16号办理完手续，2020年10月16日拿到权证。疫情是一种不可抗力的因素，合同第六条，双方均知晓房屋要通过办理贷款。第七条、第八条、第十六条我公司也专门告知了原、被告双方的。 第三人方源房地产公司德昌分公司为证明自己的主张，向本院递交了三组证据：1.存量房买卖合同一份，用以证明合同的第六条、第八条、第十六条的相关约定；2.预评估意见书一份，用以证明方源房地产公司德昌分公司于2月26日做的预评估，27日拿到意见书，方源房地产公司德昌分公司一直在办理该事；3.微信通信记录，用以证明方源房地产公司德昌分公司一直在催促银行办理贷款。 综合证据，本院认定事实如下:第三人方源房地产德昌分公司系从事房屋中介业务的房地产经纪公司。原告罗国文将其坐落于四川省德昌县××镇××小区××号××号××幢××号房屋售与被告安映斌，该房屋产权为单独所有，用途为住宅。2020年1月17日，被告安映斌作为甲方（买方），原告罗国文作为乙方（卖方），第三人方源房地产德昌分公司以西昌市方源房地产经纪有限公司（居间方）名义作为丙方就该房屋买卖事宜签订了《方源地产存量房买卖合同》，该合同载明：“……第三条房屋成交价格甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为人民币叁拾肆万陆仟捌佰元整（小写：346800.00元）。该转让价款不含税费。……第六条房款交付合同签订后，当事人各方同意按下列第3种方式交存或支付房价款：……（3）银行按揭贷款：①甲方于2020年1月17日前将首期款（含定金）￥146800.00元（大写人民币：壹拾肆万陆仟捌佰元整）交付；②其余款￥200000.00元（大写人民币：贰拾万元整）由甲方于2020年4月30日前交付予卖方。其余款￥200000.00元由甲方委托丙方于2020年1月20日前通过【银行贷款／担保有限公司】办理银行贷款。……第七条逾期付款违约责任除本合同第十六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之肆的违约金，合同继续履行……第八条产权过户办理甲、乙双方于／年／月／日前或银行资料审核通过到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协助办理……第十六条如有下列情形之一的，当事人各方免责：1.因不可抗力致使合同无法履行的；2.因法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的……”。协议签订后，被告安映斌按合同约定支付了首付款146800元，第三人方源房地产公司德昌分公司按合同约定办理银行贷款。农业银行德昌支行于2020年10月16日转款将剩余房款200000元交付与原告，现因被告逾期支付剩余房款，原告要求被告支付违约金双方产生争议，原告遂诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点1.被告是否应承担违约责任。原告与被告就购房事宜达成《方源地产存量房买卖合同》，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。合同约定购房尾款支付时间为2020年4月30日，被告支付原告购房尾款的时间为2020年10月16日，违约事实客观存在，被告应当承担违约责任；2.被告及第三人抗辩提出不可抗力致使合同无法履行的免责事由是否成立。被告及第三人辩称其迟延付款系因银行春节放假及疫情发生，属于《方源地产存量房买卖合同》第十六条因不可抗力致使合同无法履行的情形。本院认为，合同无法履行的情形包括合同标的已灭失、已被第三人善意取得、已被政府征收或已被法院执行以及合同无效等情形，本案中，原告已按约定交付房屋，被告已支付房款，合同已履行完毕，并不属于合同无法履行的情形。其次，虽然疫情客观存在，但原告、第三人没有证据对疫情导致银行办理贷款手续延迟予以证明。故本院对被告及第三人的辩称因不可抗力免责本院不予采信；3.违约金数额的认定。《方源地产存量房买卖合同》关于逾期付款违约责任约定按第1种方式处理，第七条1、（1）：“逾期在3日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之肆的违约金，合同继续履行”，因该条协议内容表达不清，约定不明，该条约定的违约金本院不予采信。本院认为以原告的损失即逾期期间购房尾款的资金占用利息认定为违约金，该利息的利率按全国银行间同业拆借一年期利率3.85%计算。关于逾期付款时间，被告履行支付购房尾款时间已超出合同约定时间168天，鉴于合同履行过程中疫情影响的客观存在，本院酌定扣除90日不计入违约逾期时间，扣减后的违约逾期时间按78天计算，故违约金数额为1668元（200000元×3.85%÷12个月÷30天×78天）；4.被告与第三人的责任认定。本案《方源地产存量房买卖合同》中，原告与被告约定被告支付尾款的方式为银行贷款，合同约定银行贷款办理事宜由第三人完成，一个合同中同时存在原、被告及第三人之间买卖合同法律关系和居间、委托合同法律关系，为理清责任，减少诉累，本院追加居间人方源房地产公司德昌分公司为第三人。庭审中，第三人西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司认为疫情导致银行办理贷款事宜延迟，但没有出示有效的证据予以证明。合同约定银行贷款办理事宜由第三人完成，因第三人西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司作为受托人办理的银行贷款延迟支付原告，且第三人在办理受托事务中没有向委托人报告迟延履行情况，没有出示无法办理、延迟办理贷款手续及受托人已尽职的有效证据，故居间人没有按委托人的要求和指示完成委托事务，其应承担造成违约的主要责任，即第三人西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司承担支付违约金1168元（1668元×70%）；被告未尽委托人的合理谨慎义务应承担造成违约的次要责任，即承担支付违约金500元（1668元×30%）。 综上，本院认为，鉴于原、被告双方合同已实际履行完毕，兼顾原、被告双方在合同签订后的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院认定由被告安映斌、第三人西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司按责任承担支付原告罗国文违约金1668元，超出部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条以及第六十条第一款之规定，判决如下： 一、被告安映斌于本判决生效之日起十五日内支付原告罗国文违约金500元； 二、第三人西昌方源房地产经纪有限公司德昌分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告罗国文违约金1168元； 三、驳回原告罗国文的其他诉讼请求。 案件受理费136元，减半收取计68元，由被告安映斌负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 何 庆 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 徐明盼