山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终3727号上诉人（原审被告）：乐陵市华乐丽景房地产有限公司，住所地山东省乐陵市文昌东路南侧（华乐新世纪花园东巷子）。法定代表人：李建文，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈霞，女，1978年2月9日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：肖强，山东胜券律师事务所律师。上诉人乐陵市华乐丽景房地产有限公司（以下简称华乐房地产公司）因与被上诉人沈霞商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华乐房地产公司上诉请求：1.撤销山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初3312号民事判决，改判驳回沈霞的诉讼请求；2.本案上诉费用由沈霞承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。沈霞至今未交清全部房款、办证费等费用，根据《合同补充协议》约定，华乐房地产公司有权拒绝交房，不存在违约行为。2012年6月29日，双方签订《商品房买卖合同》，同日又签订《合同补充协议》。《合同补充协议》第6条明确约定，买受人未按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，支付全部房价款及开口费、办证费、物业管理费等其他费用，出卖人有权拒绝交房，由此产生的后果由买受人承担。第10条约定，本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，条款中如有与《商品房买卖合同》重复，以本协议为准。因此，涉案房屋的交房条件应以后签订的《合同补充协议》为准，即沈霞应当支付全部房价款及开口费、办证费、物业管理费等其他费用，才达到双方约定的交房条件。沈霞至今仍欠付房款相关费用共计26574元，已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院判决华乐房地产公司承担违约责任并无事实与法律依据。2.沈霞的请求已过诉讼时效，不应得到法院的支持。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是从权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。双方签订的合同为2012年12月31日交房，沈霞实际收到楼房并使用不迟于2014年3月15日，其在合同约定的日期没收到楼房就应当知道已经逾期，自己的权利有可能受到损害，在收到楼房没有收到《竣工验收备案表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》时就应当行使权利拒绝收房，或收房主张逾期交房违约金，沈霞知道其权利受到侵害，就可以根据《商品房买卖合同》的约定及计算公式主张权利。而沈霞在长达六年的时间里（按其实际收房之日起计算）没有主张权利，因此已过诉讼时效。3.一审法院判决违约金按照2013年同类同地段房屋租金每年4100元为基础，上浮30%为计算标准，计算五年，显然超过了沈霞的实际损失。沈霞于2014年3月入住涉案房屋，距双方约定的交房期限即2012年12月31日实际不足两年，沈霞入住后自然不存在因延期交房产生的支付租金的费用，且违约金计算标准也已经在市场评估价格上浮30%，足以起到弥补其损失的目的。违约金应当以实际损失为基础，多种方面综合考量，一审法院判决违约金按照五年计算显然没有法律依据。沈霞辩称，双方在2012年6月29日签订《商品房买卖合同》，按照合同的约定，华乐房地产公司应于2012年12月31日前向沈霞交付验收合格的房屋，然而涉案房屋至今没有验收合格，因此华乐房地产公司的违约行为非常明显，应当承担违约责任。沈霞向一审法院起诉请求：1.判令华乐房地产公司向沈霞给付逾期交房的违约金62100元，自沈霞起诉之日之后违约金继续计算直至房屋验收合格之日止；2.判令华乐房地产公司向沈霞支付逾期办理房产证的违约金2710元；3.诉讼费用由华乐房地产公司承担。一审法院认定事实：华乐房地产公司与沈霞于2012年6月29日签订《商品房买卖合同》一份，由沈霞购买华乐房地产公司开发的位于乐陵市云红北大街西侧华乐丽景国际商品房一套，该套房屋具体位于华乐丽景国际小区第4幢3单元302号，用途为住宅，合同约定建筑面积共98平米，单价2650元/平，包括13.55平米的12#储藏室一间，储藏室12000元，房屋总金额271700元，沈霞于2012年6月29日一次性支付全款。合同约定华乐房地产公司应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的符合合同约定的商品房交付沈霞使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。沈霞现已入住上述房屋。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。沈霞按照合同履行了合同约定的付款义务，华乐房地产公司应该按照合同约定的期限和条件向沈霞交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。案涉《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。华乐房地产公司为证明其不存在违约行为，向一审法院提交（2017）鲁1481民初1452号民事判决书，但该证据第五页第4-8行载明“被告未按合同约定时间将涉案楼房交付原告使用，原因是被告于2013年8月20日才对涉案楼房进行部分竣工验收，合同约定交房时，涉案楼房并未验收合格，因此，逾期交房过错方是被告，被告应承担逾期交房责任。”，并且截至法庭调查结束，华乐房地产公司亦未提交证据证明涉案房屋已经满足双方约定的交房条件即已经验收合格，亦未提供证据证明其已协助沈霞办理房屋登记。虽然沈霞现已入住涉案房屋，但华乐房地产公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务，已构成违约，应向沈霞支付相应违约金。同理，在华乐房地产公司未证明涉案房屋已经验收合格的情况下，其主张沈霞已超过诉讼时效的观点不能成立。关于涉案楼房在购房合同中约定面积与实际测量存在面积差问题及其他沈霞应承担费用问题，与本案非同一法律关系，华乐房地产公司可另行主张权利。关于违约金如何计算问题。沈霞要求按已交纳房款总额为计算基数，按照合同约定计算，自华乐房地产公司违反约定逾期交房之日起至起诉之日，沈霞主张62100元逾期交房违约金，2020年9月24日之后的违约金按合同约定计算至房屋验收合格之日止。华乐房地产公司认为，双方约定的违约金计算过高，并要求进行调整，认为一审法院生效判决中采纳了由有资质的评估机构根据地段、时间等因素，对涉案房屋租金的评估价格计算了支付给其他业主的逾期交房违约金，德州市价格事务所作出的德价所估字（2017）第41号价格评估结论书、德价所估字（2017）第107号价格评估结论书，均确定涉案房屋所处地段的同类房屋租赁费为每年4100元，认为本案亦应参照该评估报告得出租金标准支付违约金，并计算至实际入住涉案楼房时间止。沈霞对该评估结论书真实性予以认可，但认为评估报告确定的租金不能全面体现其损失。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出：违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。因华乐房地产公司逾期交付房屋，其存在违约情形，造成沈霞未按约定时间入住所购买的房屋，沈霞产生的损失为逾期交房而产生租赁费的损失。德州市价格事务所作出的两份价格评估结论书是有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋2013年租金进的评估，具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以认定。华乐房地产公司虽认为评估报告评估的租金不能全面确定沈霞的损失，但其未对在商品房买卖合同中对逾期交房违约金计算方式约定是合理的这一主张提供证据予以证明，且沈霞确已实际入住涉案楼房，违约金应以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度，当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。因此，一审法院对双方约定的违约金予以调整，违约金按照2013年同类同地段房屋租金每年4100元为基础，上浮30%为计算标准，即违约金按每年5330元计算，结合华乐房地产公司违约，致使沈霞延迟入住情形，鉴于沈霞确已实际入住涉案楼房，可适当减轻华乐房地产公司的违约责任，以支付五年租金为宜，计款26650元。另，关于沈霞主张的华乐房地产公司未于房屋交付使用后365天内，协助办理产权登记，要求其按合同约定支付违约金2710元。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条所载“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，其中的“交付”原意应为华乐房地产公司按合同约定向买受人即沈霞交付已验收合格的房屋，而不仅指买受人单纯的占有使用。办理产权登记系以建筑物正式竣工验收为前提，虽然沈霞现已入住涉案房屋，但现无证据证明该房屋已正式竣工验收，故沈霞该项诉讼请求可待华乐房地产公司确已具备办理产权登记条件后，因其原因而导致沈霞未取得权属证书的情况下另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决：一、华乐房地产公司于本判决生效之日起十日内向沈霞支付逾期交房违约金26650元；二、驳回沈霞的其他诉讼请求。案件受理费1420元，减半收取计710元，由华乐房地产公司负担305元，由沈霞负担405元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华乐房地产公司提交单位工程综合验收意见复印件一份，证明涉案工程已经完成验收且验收合格。沈霞对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为华乐房地产公司提交的证据系复印件，真实性无法认定，依法不予采信。对一审查明的其他事实，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、华乐房地产公司是否存在违约行为；二、一审判决违约金按五年计算是否正确，有无依据；三、本案是否已过诉讼时效。关于第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”按上述规定，交付使用的建设工程应当是经依法验收合格的工程。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，华乐房地产公司应当于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给沈霞使用。华乐房地产公司虽主张涉案房屋已经验收合格，但未能提交法定的工程验收合格应当具备的相关材料，无法证明涉案房屋已经正式竣工验收并验收合格，故其未能依照约定向沈霞交付涉案房屋，构成违约。关于华乐房地产公司称因沈霞未支付房屋增加面积的价款及其他相关费用而拒绝交付房屋的主张，因其未能提交充分证据予以证明，且与本案并非同一法律关系，本院依法不予认定，当事人可另行主张。关于第二个焦点问题，本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，华乐房地产公司应当对其违约行为支付违约金，但考虑到约定的违约金过高，一审法院结合沈霞已经入住、当事人过错程度、合同履行程度等因素，酌情减轻华乐房地产公司的违约责任，调整为以2013年同类同地段房屋租金上浮30%为标准，计算五年的违约金符合公平原则，并无不当。关于第三个焦点问题，本院认为，截止到本案二审法庭调查时，华乐房地产公司仍无充分证据证明涉案房屋已经依法验收并验收合格，其尚未完成全面履行合同约定的义务，因此其主张本案诉讼时效已经届满，本院不予支持。综上所述，华乐房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人乐陵市华乐丽景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  王善文审判员  高世民二〇二〇年十二月十四日法官助理刘冬书记员王婷婷