安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终10340号 上诉人（原审被告）：秦国玲，女，1984年7月7日出生，汉族，现住安徽省合肥市包河区阳光上南怡园****。 委托诉讼代理人：刘杰，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**，男，1980年3月21日出生，汉族，住，住安徽省合肥市庐阳区水木春城小区****/div> 委托诉讼代理人：陈雨华，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人秦国玲因与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初2822号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦国玲上诉请求：撤销一审判决，改判支付违约金67473元（15300000元×0.03%×147天）（扣除的100天系因疫情期间扣除），案件受理费由王**承担。事实和理由：1.违约金的标准应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。王**并未提供任何证据证明其受到的损失及预期可得到的利益，因此王**要求以总房价款为基数，按照日万分之三的标准支付违约金的诉请不应当得到支持。2.疫情期间，因政府部门未正常上班，秦国玲无法办理过户手续，此期间的损失不应当由秦国玲一人承担。3.本案涉及的房屋新淝家园怡园小区的房价并未降价，相反还有略微的涨价，王**并没有任何预期利益的损失。 王**辩称，1.双方签订的《存量房买卖合同》中明确约定“逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金”。王**已履行了交付房屋、协助过户等合同义务，但秦国玲自认资金紧张，无力支付尾款，已构成违约。王**有权解除合同并要求其按照承担《存量房买卖合同》的约定违约责任。一审判决根据王**的诉求，适用违约金条款，适用法律正确。2.秦国玲主张核减违约金金额，没有事实和法律依据。合同约定按存量房价款万分之三的标准计算违约金，系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应当能够预见违约可能造成的损失，违约金标准的约定属于合同自治范畴，除非约定的违约金过分高于损失，人民法院应当尊重当事人的意思自治。秦国玲未能证明日万分之三标准属于过分高于损失，亦无相关法律、法规或司法解释规定日万分之三的违约金标准属于过高，故该违约金条款并非约定过高。日万分之三的违约金年化利率为10.8%，远低于双方签订合同时适用的《最高人民法院印发的通知》所规定的24%，也低于2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍（即15.4%），不属于违约金过高应予核减的法定情形。王**出售案涉房屋是为置换房屋准备资金，秦国玲的违约行为致使王**长达两年时间无法处置案涉房产，用于偿还购置新房而承担的民间借贷及利息，导致王**长时间承受巨大的资金利息压力和精神压力。同时，王**为出售案涉房屋支出的15000元居间服务费用亦属于损失。导致合同解除的过错，全部来自于秦国玲，其未按约履行房款支付义务，违约在先；王**为促成交易与其签订《补充协议》，作出让步，对房款支付作了延期及支付方式变更等安排，但秦国玲仍未依约履行义务，再次构成违约。秦国玲陈述应当核减疫情期间的违约金金额，无事实及法律依据。疫情并非影响双方合同履行的因素，疫情也并非是不能支付价款、办理过户的障碍因素，秦国玲也从未在疫情期间、疫情前后提出办理过户，减少双方损失的意思表示，该合同的违约产生在疫情发生之前，因此，秦国玲主张疫情是合同履行的影响因素进而以疫情作为理由请求核减该部分违约金无事实及法律依据。 王**向一审法院起诉请求：1.解除秦国玲、王**签订的《存量房买卖合同》（合同编号：YH-0611077）；2.秦国玲协同王**将南淝河路新淝家园怡园14幢306室产权过户至王**名下；3.秦国玲支付违约金（以153万元为本金，按照日万分之三自2019年7月31日计算至完成实际过户之日止，暂计算止2020年3月15日共计227天，为104193元）；4.秦国玲承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月27日，在安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）居间下，出卖人（甲方）王**与买受人（乙方）秦国玲签订《存量房买卖合同》，约定秦国玲购买王**位于合肥市南淝河路新淝家园怡园14幢306室（权属证号为合包150005067号），建筑面积122.66平方米，总价款1530000元；双方确认本合同签订之后在2019年4月30日前双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；第八条约定，乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行，二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。同日，（甲方）王**、（乙方）秦国玲又签订《补充协议》一份，内容为乙方自本协议生效之日向甲方支付定金2万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍退还乙方定金，如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还； 秦国玲、王**于2019年4月26日在合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，秦国玲将60万元存入资金托管账户。2019年5月6日，双方将案涉房屋转移登记至秦国玲名下，不动产证书号：皖（2019）合肥市不动产权第10135005号。 因秦国玲未能办理房屋按揭贷款手续，2019年7月14日（甲方）王**、（乙方）秦国玲与（丙方）义和公司签订《房屋买卖补充协议》，约定：1、2019年1月27日，甲乙双方签订房屋买卖合同，合同约定乙方153万元按揭购买此房，因乙方贷款条件方面的问题，甲乙双方协商约定乙方不再贷款153万元，一次性付清购买此房，2019年7月31号前将剩余尾款打入房产局托管账户；2、丙方退还乙方贷款手续费7650元等。 一审另查明，2019年1月27日，秦国玲向王**支付购房定金2万元，2019年10月27日向王**支付房款5万元。 后秦国玲未能履行支付购房尾款的义务，致王**诉讼至法院，请求判如所请。 一审法院认为，2019年1月27日王**、秦国玲签订《存量房买卖合同》和《补充协议》、2019年7月14日王**、秦国玲、义和公司签订的《房屋买卖补充协议》均系当事人真实意思表示，合同的内容亦不违反法律法规强制性规定，应系合法有效，当事人均应按约履行各自义务。秦国玲在支付定金2万元、资金托管60万元后，双方约定2019年7月31日前剩余尾款打入房产局托管账户，后秦国玲仅于2019年10月27日向王**支付房款5万元。现秦国玲认可资金紧张，无力支付尾款，其行为构成违约。双方签订的《存量房买卖合同》第八条约定，“逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金”，故王**针对秦国玲的违约履行支付购房价款义务的行为，依据上述约定行使合同解除权，予以支持。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。未查明王**在起诉前曾向秦国玲主张解除，故合同应于本案中秦国玲收到应诉材料的2020年4月3日解除。王**主张赔偿违约金的请求，符合事实及合同约定，该院予以支持。经计算，2019年7月31日起2020年4月3日合同解除之日共计为247天，违约金应为1530000元×0.03%×247天=113373元，秦国玲已付的定金和购房款可予以抵扣。 至于秦国玲要求适用《补充协议》约定的定金条款的请求，根据合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王**要求适用违约金条款符合法律规定，秦国玲的主张不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，在双方合同解除后，秦国玲应协同王**将案涉房屋的产权回复登记至王**名下。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、确认王**与秦国玲签订的《存量房买卖合同》（合同编号：YH-0611077）于2020年4月3日解除；二、秦国玲在王**要求协助后，配合办理将现登记于秦国玲名下的位于合肥市南淝河路新淝家园怡园14幢306室房屋[皖（2019）合肥市不动产权第10135005号]的产权变更登记至王**名下；三、秦国玲于判决生效之日起十日内支付王**违约金113373元，秦国玲已向王**支付的定金和购房款可予以抵扣。一审案件受理费减半收取计1192元，由秦国玲负担。 二审期间，王**举证：证据一、购房贷款证明，证明出售案涉房屋是为了及时偿还购置新房的民间借贷和贷款，秦国玲的违约行为给王**带来了巨大的经济压力和利息损失。证据二、转账凭证，证明王**支付了中介费。秦国玲质证：王**未在举证期限内提供相关证据，违反法律规定，不应当被采纳，王**无法证明其实际损失。证据一、王**是2017年9月发放的贷款，而案涉房屋的买卖合同签订于2019年1月，在出售案涉房屋前就已经购买了新房，所以王**提出的因本案而导致其经济压力与本案案涉房屋是否出售没有关联性，不能达到其证明目的。证据二、转账凭证没有原件，真实性、合法性、关联性均有异议，不予质证。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，王**、秦国玲签订存量房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，对双方具有法律约束力。王**已经将案涉房屋转移登记至秦国玲名下，履行了合同主要义务，秦国玲迟迟未按约支付全部购房款，导致王**的合同目的不能实现，构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据双方合同约定、合同履行情况、秦国玲的过错程度认定秦国玲应承担的违约责任标准适当，本院予以认同。本案的发生系王**起诉要求秦国玲解除合同，秦国玲并未举证证明其在诉讼前已经明确主动要求与王**解除合同承担违约责任，其以发生疫情为由请求减免违约责任的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，秦国玲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2568元，由秦国玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。