浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1674号 上诉人（原审原告）：柏卫鑫，男，汉族，1967年3月13日出生，住址浙江省德清县。 委托诉讼代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心，住所地浙江省杭州市西湖风景名胜区杨公堤**。 负责人：季一鑫，该中心主任。 委托诉讼代理人：俞飞女，浙江永鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海情，浙江永鼎律师事务所律师。 上诉人柏卫鑫与被上诉人中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心（以下简称“空疗中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2020）浙0521民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人柏卫鑫及其委托诉讼代理人周旭涛，被上诉人空疗中心委托诉讼代理人俞飞女、陈海情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏卫鑫上诉请求：1.依法裁定撤销（2020）浙0521民初1707号民事判决，改判空疗中心向柏卫鑫立即支付补偿款计人民币1520300元；2.由空疗中心承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定错误：2015年1月1日，柏卫鑫与中国人民解放军南京军区杭州疗养院莫干山疗养区（以下简称“杭州疗养院”或“杭州疗养院莫干山疗养区”）签订《军队房地产租赁合同》，由柏卫鑫承租莫干山景区岗头路273号别墅（19号楼），用于旅游接待，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月30日止，租赁房屋建筑面积410平方米，并对双方的权利义务进行了约定。柏卫鑫承租上述房屋后，因房屋年久失修，不符合租赁用途，为此柏卫鑫对租赁的房屋进行修缮、装修。考虑到柏卫鑫的投资成本，2014年7月29日，杭州疗养院出具《承诺书》，同意租赁期限为9年，从2015年1月1日起至2023年12月30日止，三年为一租期，与租赁合同一并有效。2016年3月，中央军委开展军队和武警部队全面停止有偿服务活动。为此，杭州疗养院与柏卫鑫协商处理解除租赁合同事宜。2017年3月27日双方签订《空余房产租赁项目终止协议》同时办理了租赁物的移交并进行封存，双方约定不得对租赁房屋构建物辅助设施及屋内物品、设施、设备进行破坏、搬迁、拆除等，而应维持现状。因柏卫鑫投入大且实际使用租赁物进行经营不到3年就提前解除租赁合同，杭州疗养院同意对柏卫鑫的投入进行补偿。为了客观、公平、全面、公允地反映柏卫鑫投入的相关资产的价值，在终止协议签订后，杭州疗养院委托北京国融兴华资产评估有限责任公司（以下简称国融兴华公司）对柏卫鑫在租赁房地产投入的相关资产的价值进行评估。在评估期间，柏卫鑫积极配合杭州疗养院和国融兴华公司的评估工作。双方确定评估基准日是2017年10月30日，评估范围的具体实物资产由柏卫鑫和杭州疗养院共同确认，并经国融兴华公司现场实地勘察核实。2018年4月20日，国融兴华公司出具国融兴华评报字【2018】第050005号《评估报告》，评估范围的实物资产是：1.建筑物1项，建筑面积502.22平方米，评估含税价值为1129314.82元；2.长期待摊费用1项，为房屋的整体装修，评估含税价值76.37万元；3.构筑物及辅助设施4项，为房前屋后的绿化、构筑物及辅助设施等，评估含税价值298345.3元；4.电子设备（不含空调）共计33项，评估含税价值223979.16元；5.酒店用品共计66项，评估含税价值63.65万元。以上评估范围的实物资产含税价值合计为305.2万元。因合同约定的房屋租赁面积与修缮后实际使用的面积有差异，杭州疗养院要求评估机构对建筑物、长期待摊费用评估价值按照合同约定面积和修缮后实际使用面积的差异进行分摊。评估机构按照要求，区分了合同内建筑物、长期待摊费用（含空调）资产的评估价值计人民币110.69万元和合同外建筑物、长期待摊费用以及修建的室外构建物、辅助设施资产的评估价值计人民币47.61万。杭州疗养院在取得柏卫鑫投入资产的评估报告后，为在2018年6月底完成停偿活动，在2018年6月21日要求德清县人民法院进行调解，并在当日双方达成了民事调解书。确定租赁合同的解除时间以及房屋移交时间，同时确认柏卫鑫的损失另行主张。民事调解书出具后，双方在次日即2018年6月22日达成《解除（房屋租赁协议）协议书》，确定租赁合同的解除时间以及房屋移交时间，杭州疗养院对合同内资产按照评估报告确定的110.6902万元进行补偿；双方签署的相关协议、承诺等按照民事调解书执行。事后，杭州疗养院向柏卫鑫提供了国融兴华公司出具的评估报告和合同内资产以及合同外资产评估价值区分明细表。对未补偿部分要求柏卫鑫通过德清县人民法院调解或裁决。柏卫鑫按照杭州疗养院的意思遵照执行，提起了诉讼。一审法院认定对“合同外资产”补偿无事实依据，属于认定事实错误。租赁合同第八条第三项的约定对双方不具有约束力，双方在完成资产价值评估后，根据评估报告的结论，就柏卫鑫投入的资产进行补偿，重新达成了协议，即民事调解书和《解除（房屋租赁协议）协议书》，而不再是按照租赁合同第八条第三项的约定无偿归空疗中心所有执行。就是否需要补偿，民事调解书和《解除（房屋租赁协议）协议书》的内容取代了租赁合同第八条第三项的约定。柏卫鑫的投入损失可以向空疗中心主张，民事调解书认定的其中一个事实是柏卫鑫如有损失另行主张。《解除（房屋租赁协议）协议书》确认双方签署的相关协议、承诺等按照民事调解书执行。因此，柏卫鑫的损失可以向空疗中心主张。关于租赁房屋约定面积和实际面积存在差异，租赁房屋的原来面积就是经过实地测量的实际面积，柏卫鑫没有进行过扩建。关于室外的构建物和辅助设施，是经过空疗中心同意修建的。因此合同外资产不属于违建部分。关于资产评估以及区分合同内和合同外资产，是空疗中心委托进行评估，并要求进行区分合同内和合同外资产。而且对合同内资产补偿，也是按照评估报告确定的金额进行补偿的。并且是空疗中心向柏卫鑫提供国融兴华公司出具的评估报告和合同内资产以及合同外资产评估价值区分明细表，要求以此为依据，向法院提起诉讼。空疗中心的一系列行为，充分表明了双方受评估报告的约束。一审法院认定动产（电子设备、酒店用品）补偿无事实依据，双方在2017年3月27日签订《终止协议》后，柏卫鑫同时向空疗中心移交了租赁房屋，空疗中心对租赁物进行了封存，所有进出口都贴有杭州疗养院封条，不得对租赁房屋构建物辅助设施及屋内物品、设施、设备进行破坏、搬迁、拆除等，维持现状。时至今日，空疗中心也没有通知柏卫鑫封存已经解除。因此，柏卫鑫根据民事调解书和《解除（房屋租赁协议）协议书》的约定，在2018年6月25日前腾空房屋是由于空疗中心的行为无法履行。而且，空疗中心已经在使用动产。因此，柏卫鑫有权依据评估报告主张动产（电子设备、酒店用品）补偿金额。综上所述，一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，恳请支持柏卫鑫的上诉请求。 空疗中心辩称：1.柏卫鑫对案涉房屋、装修改造，以及新建室外构筑物都没有经过空疗中心的书面同意。2.关于柏卫鑫提出的评估问题，首先评估不代表愿意赔偿或者补偿。空疗中心当时仅仅是为全面掌握情况，所以做了全面评估，不然双方就不会产生本案诉讼纠纷。其次，国融兴华公司的评估报告和本案没有任何的关系，双方最后已经签署了解除房屋租赁协议协议，明确约定按照北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚恒泰公司）出具的评估报告为准，应当以双方的约定为准。双方终止租赁关系后，空疗中心出于人道主义的角度考虑，已经对柏卫鑫进行了适当补偿。在解除房屋租赁协议协议书中进行了明确的约定。现在空疗中心早已经对柏卫鑫足额补偿完毕。3.关于合同外资产的问题，案涉租赁合同第八条第三款都明确约定如果需要对房屋进行装修改造，或者增扩固定设施的，或者新建构筑物建筑物，都必须要向空疗中心提供建设方案并且经得空疗中心的书面同意后才可以实施,合同解除的时候必须要完好、无偿移交给空疗中心。同时，最高法院房屋租赁司法解释第十三条也有明确规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的相关费用都是由承租人自行负担，出租人有权要求恢复原状。本案中柏卫鑫装修改造以及新建构筑物的行为都没有经过空疗中心书面同意，属于单方行为。根据合同约定抑或法律规定，都应当由其支付费用，无权要求进行赔偿。4.关于动产的问题，经过德清法院调解后，双方签署了最终的解除房屋租赁协议协议书，明确约定柏卫鑫必须于2018年的6月25号前腾退房屋，否则视为柏卫鑫自动放弃屋内物品。根据双方之间的约定，柏卫鑫逾期腾退，屋内物品已经视为其自动放弃，空疗中心有权自行处理。一审判决对屋内物品不予补偿，符合契约精神，应予维持。综上上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决应予维持。 柏卫鑫向一审法院起诉请求：1.空疗中心立即支付补偿款1520300元；2.空疗中心承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月29日，中国人民解放军南京军区杭州疗养院（以下简称杭州疗养院）与柏卫鑫就莫干山景区岗头路273号别墅（19号楼）租赁事宜进行协商后承诺，同意将该处房屋出租给柏卫鑫用于旅游接待，租赁期限自2015年1月1日起至2023年12月30日，逐期（三年为一租期）签订合同。此后，杭州疗养院下属莫干山疗养区与柏卫鑫签订《军队房地产租赁合同》（制式合同），合同除对租赁用途、租赁期限、租金总额及支付方式等内容作了约定外，在第八条的“乙方（承租人）义务”中约定“乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交甲方”；在第九条“合同的解除”中约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。柏卫鑫取得租赁房产后，进行装修并经营酒店接待。2016年，中央军委开展军队和武警部队全面停止有偿服务活动，杭州疗养院遂与柏卫鑫协商解除租赁事宜。2018年6月21日，双方在一审法院达成调解协议：一、双方同意于2017年5月20日解除房屋租赁关系；二、柏卫鑫于2018年6月25日前将承租的案涉房屋移交给杭州疗养院。6月22日，双方自行签订《补充协议》一份，约定：一、双方就莫干山岗头路19号楼的租赁关系及签署相关文件于2017年5月20日解除；二、乙方（柏卫鑫）将莫干山岗头路19号楼的房屋于2018年6月25日前腾退给甲方（杭州疗养院），如未按时腾退视为乙方自动放弃房屋内物品，甲方有权自行处理；三、腾退房屋的所需费用由乙方自行承担；四、双方同意甲方按建亚恒泰公司的评估价补偿乙方1106902元，该补偿费用待甲方上级机关批准后，在15个工作日内支付乙方；五、双方因19号楼租赁签订的相关协议、承诺书等，根据双方在德清县法院达成的民事调解书执行。杭州疗养院后于2018年7月13日支付补偿款1106902元。此后，柏卫鑫向杭州疗养院主张其他补偿，双方产生争议，协商无果。另查明，因军队调整改革，杭州疗养院转隶至中国人民解放军东部战区空军保障部接受管理，并更名为空疗中心现名，杭州疗养院原单位权利义务由空疗中心承受。 一审法院认为，空疗中心因军队调整，承受杭州疗养院的权利义务，其作为被告的主体适格，有权应诉并针对柏卫鑫诉讼请求提出抗辩。根据柏卫鑫的庭审陈述，其主张的补偿款包括“合同外资产补偿”和“动产补偿”两项，故一审的争议焦点是空疗中心是否应向柏卫鑫支付上述两项补偿的问题。一、合同外资产的补偿问题。柏卫鑫自述“合同外资产”是指柏卫鑫在租赁期间构筑的户外设施及自建房屋等不动产，双方在协商解除租赁事宜时，空疗中心曾承诺给予补偿。空疗中心对此以双方在案涉租赁合同第八条的约定提出抗辩。从该条款的内容来看，双方明确了以下事项：1.柏卫鑫对改造、装修承租房屋或者增扩固定设施以及在承租场地上新建、添建建筑物、构筑物，须向空疗中心报批并应得到书面同意；2.柏卫鑫自理费用，权属归空疗中心所有；3.租赁期满后或者解除合同时，无偿移交给空疗中心。本案中，在案证据无法表明柏卫鑫所建“合同外”不动产的具体情形，且根据案涉合同的约定，即使该不动产按程序报批建设，其产权亦归属空疗中心，在双方租赁关系解除后，应由柏卫鑫无偿移交空疗中心，柏卫鑫无权要求空疗中心给予补偿。双方在《补充协议》中确定的补偿款金额，系依据建亚恒泰公司的评估价格，而非国融兴华公司的评估结论，虽然空疗中心曾单方委托国融兴华公司对案涉房产开展评估，但仅表明其在执行军队停止有偿服务任务中开展的工作，即对案涉资产价值获取客观估价以资参考，柏卫鑫并无证据证明双方均已认可国融兴华公司的评估报告，该报告中即使包含“合同外资产”的评估结论，也不能证明空疗中心已同意补偿该部分资产的事实。柏卫鑫诉请的该项补偿，一审法院不予支持。二、动产补偿问题。柏卫鑫主张的动产补偿指目前留置在案涉租赁房产内电子设备、家具的折价补偿。空疗中心抗辩认为，其支付的补偿款中已包括空调补偿款，但双方并未约定对其他动产进行补偿，且《补充协议》明确柏卫鑫应在2018年6月25日前自行腾退，否则空疗中心有权自行处理。本案中，在案证据无法表明双方对空调以外的其他动产补偿事宜已协商一致，且结合一审法院对国融兴华公司评估行为的前述评论意见，柏卫鑫诉请空疗中心按该公司评估结论支付动产补偿款，并无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案双方当事人在解除租赁合同后，就相关补偿事宜达成协议，且空疗中心已按约履行义务，柏卫鑫主张其应得到空疗中心其他补偿，但对此未能提交有效证据证实，故主张空疗中心支付补偿款的诉讼意见，一审法院不予支持。空疗中心提出柏卫鑫欠房租，但未就费用发生的时间作出说明，亦未提交相关证据，一审法院不予认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回柏卫鑫的诉讼请求。案件受理费18483元，由柏卫鑫负担，限于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，柏卫鑫向本院提交如下证据：1.合同内资产和合同外资产的评估价值区分表1份，证明空疗中心委托国融兴华公司对柏卫鑫在租赁房地产投入的相关资产的价值进行评估，进行了合同内的资产价值和合同外资产价值的区分。2.照片4份，证明2017年3月27日双方签订了《空余房产租赁项目终止协议》，双方已经办理了租赁物的移交，并对租赁物贴了封条，不得对租赁物以及就租赁物的范围内的所有资产进行破坏搬离和拆除。3.微信照片4份，证明空疗中心从2017年的3月27号接管租赁物之后，以要使用接待为借口，继续使用属于上诉人所有的屋内物品、设施设备，拒绝柏卫鑫搬离。4.2017年、2018年度电费清单及2020年11月底的电表读数照片，证明2017年5月柏卫鑫按照约定向空疗中心移交租赁房屋后，截至今日空疗中心仍在使用租赁房屋以及属于柏卫鑫所有的屋内物品、设施设备，并以要使用接待为借口，拒绝柏卫鑫搬离。5.柏卫鑫与空疗中心当时的经办人江春飞的微信聊天记录，证明空疗中心同意就柏卫鑫合同外资产和屋内属于柏卫鑫的物品设施设备赔偿事宜通过德清法院协商处理。6.空疗中心就19号楼出租给柏卫鑫的呈批件，证明19号楼原先租赁给德清县市政工程公司并由德清县市政工程公司改造修缮，2014年7月20日，空疗中心作出决定将19号楼租赁给柏卫鑫，柏卫鑫对德清县市政工程公司的改造修缮进行补偿，柏卫鑫没有违法改造修缮。 空疗中心经质证，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为国融兴华公司的评估报告与本案无关联性，双方签订的解除房屋租赁协议书第四条明确经双方协商同意按照建亚恒泰公司的评估报告补偿；对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性有异议，与本案也无关联性，根据《解除协议书》，乙方如未按期腾退，视为乙方自动放弃屋内物品，甲方有权自行处理；对证据6，认为与本案无关联，柏卫鑫没有对合同外的面积交过租金，且根据租赁合同第八条增扩、改造等行为需要甲方书面同意，即使征得空疗中心同意，费用也应由柏卫鑫承担，解除合同时必须无偿移交给空疗中心，该份证据不能实现柏卫鑫的证明目的。 空疗中心未向本院提交新的证据。 本院经审查认为，柏卫鑫提交的证据1系其一审已经提交过的国融兴华公司评估报告中的部分内容，因该评估报告非双方共同委托，双方也未约定依据该报告确定补偿款，其效力已被一审法院否定，因此本院对该证据的效力亦不予认定；对柏卫鑫提交的证据2、3、4，由于空疗中心不认可其真实性，且从上述证据反映的内容看，拍摄贴有“杭州疗养院莫干山疗区封”字样封条的时间为2017年12月7日，其他证据亦不能证明柏卫鑫未按照补充协议约定于2018年6月25日前腾退房屋内物品系因空疗中心封存所致，故对上述证据的效力不予认定；对证据5，由于聊天对象的身份无法核实，也不能达到柏卫鑫的证明目的，故对该份证据本院不予认定；对证据6，真实性无法核实，也无法证明柏卫鑫应就该修缮、改造部分获得补偿，本院对该证据的效力不予认定。 本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：空疗中心应否向柏卫鑫支付补偿款1520300元。首先，关于合同外资产的补偿问题。柏卫鑫与杭州疗养院签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当依约履行相关义务、享受相关权利。从该合同约定的内容来看，双方明确约定，乙方（柏卫鑫）不得对承租房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，也不得新建和添建各种建筑物、构筑物，如确有需要的应当经甲方（杭州疗养院）同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。现案涉房屋租赁合同系因军队停偿政策回收租赁物导致合同解除，因此合同双方均不承担违约责任。从上述内容来看，双方已经约定，柏卫鑫自行构筑的户外设施及自建房屋等不动产，即使经过了杭州疗养院的同意，在合同解除的情况下杭州疗养院也将无偿接收、不予补偿。因此，柏卫鑫要求空疗中心对合同外资产予以补偿，应当提供双方在《军队房地产租赁合同》之外形成的其他依据。根据在案证据可知，柏卫鑫与空疗中心曾达成过2份协议：2018年6月21日，双方在一审法院达成调解协议，同意于2017年5月20日解除房屋租赁关系、柏卫鑫于2018年6月25日前将承租的案涉房屋移交给杭州疗养院；后2018年6月22日，双方自行签订《补充协议》约定：“一、双方就莫干山岗头路19号楼的租赁关系及签署相关文件于2017年5月20日解除；二、柏卫鑫将莫干山岗头路19号楼的房屋于2018年6月25日前腾退给空疗中心，如未按时腾退视为自动放弃房屋内物品，空疗中心有权自行处理；三、腾退房屋所需费用由柏卫鑫自行承担；四、双方同意空疗中心按建亚恒泰公司的评估价补偿柏卫鑫1106902元，该补偿费用待空疗中心上级机关批准后，在15个工作日内支付柏卫鑫；五、双方因19号楼租赁签订的相关协议、承诺书等，根据双方在德清县法院达成的民事调解书执行。”现空疗中心已按约定的建亚恒泰公司评估价支付柏卫鑫补偿款，应视为已经完成了双方当事人约定的补偿义务。柏卫鑫上诉要求空疗中心以国融兴华公司的评估报告作为赔偿标准支付合同外资产补偿，但未能提供双方当事人曾就上述《补充协议》内容进行变更或达成其他协议的相关证据，在空疗中心不予认可的情况下，柏卫鑫应当承担举证不力的法律后果，其上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于动产补偿问题，因双方明确约定柏卫鑫须在2018年6月25日前自行腾退，否则视为放弃房屋内物品，现柏卫鑫未完成腾退，也未能证明未腾退的原因系空疗中心造成，因此对其要求空疗中心对动产部分予以补偿的上诉请求本院亦不予支持。 综上，柏卫鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币18483元，由上诉人柏卫鑫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周辰晨 审 判 员 赵哨兵 审 判 员 朱惠明 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 阮梦凡 书 记 员 沈雯雯