北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13134号上诉人（原审原告）：奚晓亮，男，1983年1月26日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。委托诉讼代理人：陈振辉，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张树泉，男，1953年9月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘箫，北京市隆安律师事务所律师。上诉人奚晓亮因与被上诉人张树泉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初48832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法由审判员李淼独任审理。上诉人奚晓亮的委托诉讼代理人陈振辉，被上诉人张树泉的委托诉讼代理人陈旭、刘萧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奚晓亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费由张树泉承担。事实和理由：奚晓亮与张树泉签订《房屋租赁协议》，奚晓亮承租张树泉位于北京市朝阳区松榆北路3号楼营业用房房屋，使用面积为“约95平方米”，然而房屋的实际面积仅为56.94平方米，与协议中约定面积相差甚远，但张树泉按照95平方米收取租金和供暖费，严重侵害了奚晓亮的合法权益。奚晓亮租赁协议到期后，办理交接时发现，房屋根本没有95平方米。因奚晓亮正在办理交接手续，其物品也已搬离出房屋，后续再无法也无权进入租赁房屋，因此在该种情形下，根本不存在奚晓亮聘请专业认证机构进行房屋面积测量的可能和时机，故奚晓亮在办理交接手续时当场对房屋面积进行了手绘测量，结果显示房屋面积仅为56.94平方米，与95平方米相差甚远。本案中，张树泉作为房屋租赁协议中的出租人，应对房屋的面积进行如实的告知，但其自协议签订之初就存在明显隐瞒、欺诈奚晓亮的行为，现奚晓亮在租赁协议到期后将房屋腾空，故在此时才发现房屋面积与“95平方米”相差甚远，张树泉应当对此情况进行解释，同时应当聘请专业测绘机构进行测量，否则应当承担法律规定的不利后果。如按照张树泉答辩意见所述，房屋租金不是按照“使用面积”来计算，而是按照区位优势以每间店铺固定的租金标准来收取，协议中“约95平方米”的约定，也仅是由于松榆北路3号楼的底商没有规范的门牌号予以区别定位，通过在协议中约定“约95平方米”的记载内容以达到底商的定位作用。那么按照此种说法，可以推断松榆北路3号楼的每一个底商的租赁协议中约定的使用面积均不相同，故申请贵院要求张树泉提供其与除奚晓亮之外的其他底商的房屋租赁协议，并建议贵院核实其他底商的租赁协议中约定的面积和租金条款内容，并以此证明张树泉的说法是否属实，每间店铺的租金标准是否固定，每间店铺的面积是否不同。显然，将“约95平方米”仅作为底商定位作用记载在合同中，并又以此作为收取租金和供暖费的依据，与张树泉所述房屋租金是以区位优势按每间店铺整体收取的说法，两者是存在矛盾的。因此，张树泉按照95平方米收取租金和供暖费缺乏事实和法律依据，侵害了奚晓亮合法权益。张树泉辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决，驳回奚晓亮的相关诉求。本案争议焦点是双方所签署的房屋租赁协议、补充协议，是以使用面积来计算租金标准，还是根据租赁标的物整体情况来计算租金标准。从合同履行的情况来看，租金计算是按照房屋整体来计算标准，并没有以单价作为计算租金标准的依据。在多次签约的情况下，合同已经全部履行完毕，奚晓亮又提出涉案房屋面积差异问题，缺乏事实依据的。两份租赁协议，仅写涉案房屋的使用面积90平米，租金都是按照房屋的整体作为租金的依据，租金的标准固定。所以奚晓亮主张使用面积不符合协议约定导致对租金数额不认可缺乏依据。如果奚晓亮认为租约中认定的面积或租金与合同不符，在履行合同的过程中，应该在重新续约的时候提出来，合同履行完毕再提出不符合常理。奚晓亮作为一个经商多年的人，承租房屋时对承租标的物整体情况、面积大小、租金计算依据等问题应予确认。奚晓亮从2013年开始承租涉案房屋，2016、2018年分别续租，对承租的房屋面积等应该了解。在已经全部按照双方协商的内容缴纳租金、履行完整的情况下又提出异议，不符合客观情况。奚晓亮向一审法院起诉请求：1.判令张树泉退还奚晓亮多支付的租金824141.6元；2.判令张树泉退还奚晓亮多支付的供暖费16299.5元；3.判令张树泉向奚晓亮支付违约金64000元；4.判令张树泉向奚晓亮支付利息损失（以904441.1元为基数，自2020年6月14日起计算至上述本金实际还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：2012年6月17日，张树泉作为乙方，与北京水禄源文化交流中心（甲方）签订《合作协议》，约定甲方将坐落于松榆北路3号楼一层的商铺，面积600平方米，交由乙方使用并有权获得相应的合作收益；合作期限自2012年7月1日至2017年6月30日止。2017年6月15日，张树泉作为乙方，与北京旺旺兴缘商贸中心（甲方）签订《合作协议》，约定甲方将坐落于松榆北路3号楼一层的商铺，面积600平方米，交由乙方使用并有权获得相应的合作收益；合作期限自2017年7月1日至2022年6月30日止。2013年6月2日，张树泉作为出租方（甲方），奚晓亮作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将位于朝阳区松榆北路3号楼营业用房（以下简称“涉案房屋”），使用面积95平方米，租赁给乙方有偿使用；租赁期为叁年，自2013年6月2日至2016年6月6日止；租金：贰拾陆万叁仟元/年，第二年起逐年递增5%，房屋租金每年预付两次，乙方于每年的5月10日、11月10日的前5日向甲方交付租金；押金贰万贰仟元；乙方应依据协议规定，按时足额交纳房屋租金，并负责交纳水费、电费、煤气费、取暖费、排污费及一切社会管理费用，不得拖欠。甲方代收水、电费等费用不提供发票；违约责任：1.在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约方应向守约方支付当年全额租金的百分之二十作为违约金；2.因一方违约，为守约方造成经济损失，违约方支付的违约金不足以补偿时，不足部分由违约方另行赔偿。2016年4月25日，双方续签《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将位于朝阳区松榆北路3号楼营业用房，使用面积95平方米，租赁给乙方有偿使用；租赁期：贰年，自2016年6月6日至2018年6月7日止；租金：贰拾玖万肆仟元/年，付款方式：房屋租金每年预付两次，乙方于每年的5月10日、11月10日向甲方交付租金；押金贰万贰仟元。2018年4月27日，张树泉作为甲方，奚晓亮作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：甲方双方签订的房屋租赁协议，现已经到期。经双方协商，甲方同意与乙方续租贰年，即从2018年6月6日至2020年6月5日止。房屋租金为：叁拾贰万元/年，付款日为每年的5月10日，11月10日。原协议其他条款不变。签订完上述租赁协议以及补充协议后，奚晓亮按约定向张树泉交纳了涉案房屋的供暖费以及租金，张树泉也为奚晓亮出具了相应收据。2020年6月5日，奚晓亮出具《收条》一张，载明：今收到两店房屋押金，总计肆万柒仟元正，已结清。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，奚晓亮与张树泉签订的两份《房屋租赁协议》以及《补充协议》均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现奚晓亮主张承租的涉案房屋面积不足，不符合双方签订的上述租赁协议内约定，但一审法院认为，首先，上述两份租赁协议中均仅写明涉案房屋使用面积约为95平方米，自2013年6月2日至2016年6月6日租金为贰拾陆万叁仟元每年，自2016年6月6日至2018年6月7日租金为贰拾玖万肆仟元每年，自2018年6月6日至2020年6月5日租金为叁拾贰万元每年，上述全部时间段内租金的计算标准均并非是按照每平米的房租单价，而是按照房屋的整体予以出租计算，租金标准为固定数额，故奚晓亮主张因使用面积不符合协议约定，导致租金数额不符并无事实上的依据；其次，张树泉作为涉案房屋的承租人，其在承租房屋时，对承租标的的整体情况、面积大小等进行必要的审查是其作为承租人应尽的从属义务。张树泉自2013年就开始承租涉案房屋，2016年、2018年又分别续签过两次租赁合同，故其理应对涉案房屋的整体情况以及内部构造，包括面积大小有所了解，若其认为承租房屋的实际使用面积与租金约定存在不符的情节，应在签订合同时或签订合同后的合理期限内提出异议，而在合同全部正常履行完毕后，张树泉提出面积存在较大差异问题，一审法院对此确难以采信；最后，奚晓亮主张现经其手绘测量，涉案房屋面积仅为56.94平方米，但就此奚晓亮并未提交经过专业机构测量的相关认证报告，一审法院对奚晓亮主张之房屋面积，不予采信。综上，奚晓亮之全部诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回奚晓亮的全部诉讼请求。二审中，奚晓亮向本院提交《现场勘验申请书》，申请对奚晓亮承租案涉房屋进行实地测量，用以证明房屋的实际使用面积只有五六十平米。对该项申请是否准许，本院将在本院认为部分予以详述。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：张树泉是否应支付奚晓亮多余的租金、供暖费、违约金及利息损失。奚晓亮主张租赁协议中写明涉案房屋使用面积约为95平方米，然而房屋的实际面积仅为五六十平方米，与协议中约定面积相差甚远，张树泉应退还相应的租金和供暖费。对此本院认为，奚晓亮与张树泉签订的《房屋租赁协议》，现奚晓亮的诉讼请求系要求变更合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。关于是否存在重大误解或显失公平的情形，首先，《房屋租赁协议》中并未约定案涉房屋按照面积收取租金及供暖费，合同约定的租金标准为固定数额，奚晓亮主张按面积单价收取租金和供暖费，但均未提交充分证据予以证明；其次，张树泉自2013年就开始承租涉案房屋，2016年、2018年又分别续签过两次租赁合同，应对涉案房屋的面积大小有所了解，其主张约定面积与实际面积相差约40平方米，应属于一般人肉眼所见差异明显的范围，然而却未在签订合同时或签订合同后的合理期限内提出异议，而在合同全部正常履行完毕后提出，难以认为订立合同时存在重大误解或显失公平的情形。综上，一审法院认定双方系按照房屋的整体予以出租计算租金和供暖费，未支持奚晓亮要求退还租金和供暖费的请求，本院认为并无不当。关于奚晓亮提出的现场测绘面积申请，根据前文所述，本院认为其申请测量实际面积无直接关联性，无调查收集的必要，故本院不予准许。根据本案查明事实，奚晓亮未提交证据证明张树泉存在违约情形，故一审法院未支持其关于违约金的诉讼请求，本院认为并无不当，依法予以确认。综上所述，奚晓亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12844元，由奚晓亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十四日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽