山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0304民初1622号原告：苏凯，男，1983年3月22日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：吕学兵，山东精正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振宁，山东精正律师事务所实习律师。被告：宋爱霞，女，1975年12月29日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：王志新，系被告丈夫，住博山区。委托诉讼代理人：杨铁柱，山东秀坤律师事务所律师。原告苏凯与被告宋爱霞合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年7月1日庭审时，原告苏凯及其委托诉讼代理人吕学兵、张振宁，被告宋爱霞的委托诉讼代理人王志新、杨铁柱到庭参加诉讼。后原、被告申请庭外和解，在和解期间未达成和解协议。2020年12月2日庭审时，原告苏凯及其委托诉讼代理人吕学兵、张振宁，被告宋爱霞的委托诉讼代理人杨铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏凯向本院提出诉讼请求：1.解除2018年6月2日双方签订的汽车美容店转让合同；2.解除2018年6月2日双方签订的房屋租赁合同；3.请求依法判令被告宋爱霞支付原告苏凯各项损失合计500000.00元。事实和理由：2018年6月2日，苏凯、宋爱霞签订汽车美容店转让合同，合同约定宋爱霞将自有汽车美容店面转让给苏凯，转让金额为300000.00元。同日，双方签订房屋租赁协议，协议内容为苏凯转让宋爱霞汽车美容店同时应承租宋爱霞使用的房屋，双方协议中同时约定各自权利义务，并约定使用期限。2020年初，因博山区太平社区居民委员会社区规划，将苏凯承租房屋列入规划范围，导致违背双方签订合同时的预期目的。为维护原告合法权益，请求法院依法处理。被告宋爱霞辩称，1.根据原、被告签订的《汽车美容店转让协议》第二条约定，违约责任中并不包含政府或村委规划，国家征用拆迁店铺的情形，第八条单独约定了政府或村委规划，国家征用拆迁店铺的情形，被告对该情形只有协助索赔的义务。2.根据《汽车美容店转让协议》第八条及《房屋租赁合同》第十三条约定，可以认定涉案房屋被征收和开发及不可抗力因素导致租赁物无法正常使用时，原、被告之间不承担任何赔偿责任。3.本案是涉及租赁房屋拆迁补偿，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第四十二条规定，拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。该案中原告主张的拆迁补偿及经营性损失应由拆迁人进行补偿，本案被告并不是拆迁人，被告不应承担其停产停业等经营性补助费的补偿责任。4.根据《汽车美容店转让协议》约定，原告向被告支付的转让费中包括对店面的装修、装饰、设备、产品、客户等费用，被告已根据原告的要求，将店铺中的设备、产品、装饰、装修及客户全部交由原告，原告也在店面搬迁过程中将上述设备产品、客户等全部拆除搬走。被告协助原告办理工商营业手续，原告已实际占用该店铺进行两年时间经营，被告在原告经营一年之后，已将原店铺进行了注销，按照合同约定，被告已完全履行完毕该协议，合同目的已经实现，该协议已不存在解除等事由。5.被告与原告在签订店铺转让协议时，双方对该协议第六条客户未完成的服务金额经过原、被告协商以被告店铺库存产品及设备、工具等进行抵扣，双方共同盘点后所确认价格，原告本人系在确定原客户系统客户服务项目后同意以抵扣0元方式接手全部客户服务，并在店铺转让协议第六条摁手印予以确认；6.根据原、被告双方2018年6月2日及6月6日签订的两份店面转让协议约定，该店面转让已经完成，被告按照约定履行完义务，原告也在该店面实际经营两年之久，在两年内也并未对其客户服务提出任何异议。综上，被告对原告主张的各项损失不承担任何赔偿、补偿责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据：1号证据汽车美容店转让协议、2号证据房屋租赁合同、3号证据转让费30万元收据、4号证据房屋租赁费收据、5号证据履约保证金收据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；6号证据租赁合同系复印件，且与本案无关联性，对其证明效力本院不予确认。7号证据客户维护明细一宗（含第二次庭审补充提供），系原告从双方交接的客户服务系统整理，对其证明效力本院予以确认。被告提供以下证据：1号证据汽车美容店转让协议，其中原告认可的部分客观真实，来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；2号证据房屋土地租赁协议与本案无关联性，对其证明效力本院不予确认；3号证据店面转让协议、4号证据商品盘点清单一宗，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，原告苏凯与被告宋爱霞签订房屋租赁合同，约定原告苏凯租赁位于博山区房屋，租赁用途为汽车服务，租赁期限从2018年6月6日至2022年6月5日，租金为每年13万元，每两年递增10%，租金于每年6月6日前交纳下一年度租赁费。合同第十三条约定，政府征用及开发和不可抗力因素导致无法正常使用租赁物的互不担责。合同第十五条约定，承租人交纳合同履约保证金40000.00元，在合同期满或最后一年退回冲抵相应的房租，如合同期未满，承租人不能履约完成租赁期限的，该保证金归出租人所有。2018年6月2日，原、被告签订汽车美容店转让协议，约定被告宋爱霞将位于博山区的店铺（原御辇汇汽车服务中心）转让给原告苏凯，转让后店铺现有的装修、装饰、未服务完的产品及其他所有设备全部归原告苏凯所有；经双方协商转让费为300000.00元，签订合同时支付定金280000.00元，剩余款项于2018年6月25日前付清，被告应协助原告办理店铺的工商营业执照、税务登记证等相关手续；因被告在经营过程中存在第三方铺货行为，在原告交清全部转让费之前，被告应当全部与第三方供货结算清账，并提供相关单据给原告保存；双方还对员工交接、工资发放标准、运营管理模式等其他事项进行了约定。双方于2018年６月３日开始对库存产品进行了清点。2018年６月６日，原、被告签订店面转让协议，该协议第四条约定“乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。乙方接手后需承担甲方未完成的后续服务。”上述协议签订后，原告苏凯分两次共向被告宋爱霞支付了470000.00元，包含转让款300000.00元、保证金40000.00元和2018年6月5日至2019年6月5日的房屋租赁费130000.00元。2019年6月3日，原告苏凯向被告宋爱霞支付了2019年6月6日至2020年6月5日的房屋租赁费130000.00元。原告苏凯主张2020年初因社区规划，涉案房屋被列入规划拆迁范围，违背了双方签订合同时的预期目的，要求解除房屋租赁合同，被告返还保证金40000.00元，赔偿营业损失；要求解除汽车美容店转让协议，被告返还转让费300000.00元、支付未抵扣的项目服务费用。上述两项合计８00000.00元，扣除原告的部分营利，要求被告赔偿损失５00000.00元。关于房屋租赁合同，被告宋爱霞同意解除，但辩称因拆迁停水停电造成的营业损失与被告无关，被告没有义务赔偿，因原告迟延履行交纳租赁费义务，保证金不予返还，如需返还，亦应当扣除原告从2020年6月6日至2020年7月1日的租金（按天计算）；关于汽车美容店转让协议，被告宋爱霞在第一次庭审时同意解除，在第二次庭审时不同意解除，辩称合同已经履行完毕，不存在解除合同的情形，原告应当根据合同约定承担未完成的客户服务，被告不应赔偿原告服务费用。另查明，在本案审理过程中，涉案汽车美容店及租赁房屋已经被拆除。汽车美容店转让协议第六条对原告接手前被告承诺客户而未完成的服务如何处理进行了约定，但原、被告手头各自持有的协议记载内容不一致，庭审中双方对此存在争议。原告苏凯持有的协议第六条记载：“乙方接手前甲方承诺客户而未完成的服务金额，由甲乙双方统计后，该款项由乙方在第四条条款中的应付转让费中抵扣，抵扣金额为人民币：＿元（大写＿整）。乙方有义务在规定时间段内继续为甲方承诺客户而未完成的项目提供相应的服务。”原告苏凯据此主张在交接时只交接了客户系统，未统计具体金额，所以没有进行抵扣，现原告已经为被告未完成的客户服务实际提供了337932.00元的服务，被告应当支付原告垫付的上述费用。被告宋爱霞持有的协议第六条记载：“乙方接手前甲方承诺客户而未完成的服务金额，由甲乙双方统计后，该款项由乙方在第四条条款中的应付转让费中抵扣，抵扣金额为人民币：零元（大写零整）。乙方有义务在接手经营后继续为甲方承诺客户而未完成的项目提供全部完整的服务，并承担服务的责任和义务。”被告宋爱霞据此抗辩双方已经协商抵扣金额为零元，原告有义务提供未完成的服务，被告不应支付费用。庭审中，被告宋爱霞认可，修改字体均是其本人书写，原告苏凯同意并捺印。原告苏凯主张因客户服务金额当时未确定所以未填写，其仅认可捺印部分的修改内容，对被告修改的其他内容不予认可。在本案审理过程中，本院组织双方当事人对客户系统的信息记录及服务金额统计方式进行了现场调查。后原告向本院提交了其自行整理的客户服务明细及客户服务系统主机，被告在本院指定的期间内未进行核对。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同、汽车美容店转让协议依法成立，合法有效，对双方具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于房屋租赁合同是否解除的争议。一、因涉案房屋被拆除，原告苏凯要求解除租赁合同，被告宋爱霞在2020年7月1日庭审时同意解除合同，属于协商一致解除，故双方签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除。涉案租赁房屋因社区规划导致无法继续使用，原告对此无过错，被告依据租赁合同第十五条不退还保证金的辩称不能成立，被告应当返还原告保证金40000.00元。二、按照房屋租赁合同约定，自2020年6月6日开始计算下一年度租赁费，故原告应当支付被告自2020年6月6日至2020年7月1日期间的租赁费，按照双方约定的年租金130000.00元计算26天，租赁费为9260.27元。三、因双方互付到期金钱债务，原告应支付的租赁费可以从被告应返还的保证金中扣减，扣减后被告宋爱霞应支付原告苏凯剩余保证金30739.73元。四、因停水停电行为并非被告宋爱霞实施，原告要求被告赔偿因停水停电给其造成的营业损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于汽车美容店转让协议是否解除的争议。一、被告按照合同约定履行了交付产品、设备、客户服务系统等义务，原告全额支付了转让款并实际经营了两年左右，现经营场所被拆迁无法继续经营，属于原告自身的经营风险，被告对此无过错，原告关于无法实现合同预期目的的主张不能成立，对其要求解除转让协议、返还转让款、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持，原告应当继续为被告承诺客户而未完成的部分提供服务。二、原、被告均认可未完成的客户服务金额应当进行抵扣，但对是否已经协商抵扣金额为0元存在争议。被告持有的汽车美容店转让协议抵扣金额“零”元，系被告本人书写，原告不予认可，被告应承担举证不能的法律后果，原告在接手后继续提供服务产生的实际费用，应当予以扣减，但原告在本案中系基于解除合同提出赔偿损失的诉讼请求，故对于应当扣减的数额在本案中不予一并处理，原告应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告苏凯与被告宋爱霞2018年6月2日签订的房屋租赁合同于2020年7月1日解除；二、被告宋爱霞自本判决生效之日起十日内返还原告苏凯保证金30739.73元；三、驳回原告苏凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400.00元，原告苏凯负担4129.00元，被告宋爱霞负担271.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  高苗苗二〇二〇年十二月八日法官助理孙娜娜书记员钱纬