山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申3205号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郝灵一。委托诉讼代理人：李娜，北京星樽律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：魏天仓。委托诉讼代理人：乔小强，山西府东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣，山西府东律师事务所律师。原审第三人：胡文海。原审第三人：海南桐郡房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市琼山区高登西街**。法定代表人：胡文海，该公司董事长。原审第三人：陆军。再审申请人郝灵一因与被申请人魏天仓、原审第三人海南桐郡房地产开发有限公司（以下简称桐郡公司）、胡文海、陆军申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1099号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郝灵一申请再审称：二审法院认定事实，适用法律错误，申请人在临汾市尧都区人民法院查封涉案房屋前已支付涉案房屋的全部价款并实际占有涉案房屋，且对未办理过户登记并无过错，临汾市尧都区人民法院应当依法中止对涉案房屋的执行。结合本案，涉案房屋依法不得被查封，具体事实与理由如下：1.涉案房屋在2017年5月8日被临汾市尧都区人民法院查封前，已被桐郡公司以以物抵债的形式出卖给申请人。2016年12月22日，申请人与桐郡公司签订了《协议书》，确认桐郡公司尚欠申请人21403583元未还。基于此，桐郡公司将其开发的八顺大厦铺面出售于申请人，申请人尚欠桐郡公司5861087元，该协议对上述房屋的面积、单价均做出明确约定。2017年11月26日，申请人与桐郡公司签订《补充协议》，约定桐郡公司对申请人的欠款本金金额与出售给申请人的八顺大厦铺面备案总价差额为6861087元，双方一致同意上述差额作为桐郡公司历史借款应支付给申请人的全部利息，申请人购买八顺大厦应支付的款项全部结清。申请人自2010年至2015年期间陆续向桐郡公司支付借款24400000元，截至2016年12月22日双方签订《协议书》，桐郡公司仅向申请人偿还2996417元，根据法律规定，申请人主张资金占用期间利息，且按借款年限折合上述借款年利率尚不足10%,并不违法。综上所述，依据上述《协议书》《补充协议》，相当于申请人已支付了涉案房屋的全部价款。因此，二审法院认定申请人提供的证据不能证明申请人已支付全部价款属认定事实错误。2.涉案房屋在2017年5月8日被临汾市尧都区人民法院查封前，已被申请人实际合法占有。申请人已提交了《八顺大厦结构工程质量鉴定报告》《海口市规划局关于八顺大厦项目处置问题的规划意见》《海口市规划局关于八顺大厦项目现状建设情况的复函》《商品房预售许可证》《售房合同》等一系列证据已形成完整的证据链，完全可以证明在2018年2月11日竣工之前，涉案房屋早已完工且在2016年6月30日前就可以交房。申请人提交了《协议书》《补充协议》、租房协议、房租付款转账凭证、《住宅质量保证书》《临时管理规约》等一系列证据，已形成完整有效的证据链，涉案房屋在桐郡公司交付申请人后，由申请人占用并经营管理，申请人已实现对涉案房屋的合法占有、使用、收益。因此，二审法院认定申请人提供的证据不能证明其在法院查封前已实际占有案涉不动产，属于认定事实错误。3.涉案房屋虽未办理过户登记手续，但申请人对此并无过错。2016年12月22日申请人与桐郡公司签订的《协议书》第四条约定“因乙方开发的上述房屋属于住建局为开发企业能顺利为业主办证的担保用房，尚无法进行备案，甲乙双方共同确认一旦该房解除交易限制，乙方即行将上述房屋备案到甲方名下。相关交易税费按政府规定各自承担。”由此可见，虽然涉案房屋所有权未变更登记至申请人名下，但未变更的原因是因为在签订该《协议书》时涉案房屋根据当地住建部门的政策限制网签备案，须待桐郡公司就该项目所取得的的房屋所有权大证办小证时即可以申请解除限制，但2018年10月，该政策已取消，申请人对此并无过错。综上所述，再审申请人认为，二审法院判决维持原判，继续执行涉案房产是认定事实、适用法律错误。请求：1.依法撤销临汾市中级人民法院（2019）晋10民终1099号民事判决；2.依法改判中止对海南桐郡房地产开发有限公司名下八顺大厦1层、2层、3层商铺，每层328.49平方米，共计建筑面积985.47平方米的房屋的执行，或者依法将本案发回重审；3.本案一审、二审、再审的受理费由被申请人承担。再审审查期间，郝灵一提供下列证据：1.海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示；2.八顺大厦结构工程质量鉴定报告；3.海口市规划局关于八顺大厦项目处置问题的规划意见；4.海口市规划局关于八顺大厦项目现状建设情况的复函。拟证明：案涉房屋在桐郡公司签署《协议书》时早已完工，具备实际交付的客观条件。5.补充协议；6.关于承租海口市琼山区高登西街275号八顺大厦商铺的情况说明；7.转账明细、收款委托书、查询汇款明细、房租租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细。拟证明：涉案房屋自2016年12月26日交付申请人后，即由申请人收取租金至今，申请人已实现对案涉房屋的合法占有、使用、收益。8.海口市住房和城乡建设局关于八顺大厦质量担保房问题的复函，拟证明：案涉房屋在申请人与桐郡公司签署《协议书》时虽然为抵押担保房，但2018年10月，该部分房源不再限制销售。申请人对未办理涉案房屋过户登记并无过错，申请人亦不存在不行使登记权利的情形。魏天仓质证意见：证据1-4真实性请法院予以核实。该证据与本案无关联性，大厦在2013、2014年处于什么状态，与是否实际交付于他没有关联性。证据5，真实性不予认可，补充协议与其之前历次诉讼过程中所持的意见相矛盾。胡文海2017年8月向尧都区人民法院提执行异议的过程中，其仍然主张案涉房屋是桐郡公司的，在本案郝灵一向尧都区人民法院提出执行异议时也明确陈述是2017年4月30日交付的房屋，且该协议内容是将产权变更为郝灵一，并不是房屋交付给了郝灵一。证据6-7，真实性不予认可，胡衔芳是最初桐郡公司的收款人，因此该组证据不能证明对案涉房屋的合法占有、使用、收益。证据8，这份证据恰恰说明了2018年10月之前，案涉房屋存在政策限制，也就是说根据当时的政策，这部分房屋是不得销售的，那么再审申请人在明知的情况下签署协议，无视政策限制，是存在明显过错的。本院对郝灵一的证据综合认证认为：证据1-4，真实合法，内容与本案具有关联性，予以采信。证据5，补充协议，仅有郝灵一、冯艳、胡文海签字，没有桐郡公司盖章，对该证据的真实性不予认可。证据6，冯艳的情况说明，冯艳未出庭作证，故不能单独作为认定案件事实的证据。证据7，转账明细，收款人为胡衔芳、高琼，仅依二人出具的收款委托书，不能证明该款项系郝灵一委托二人收取的租金。汇款明细、房租租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细时间均在房屋查封之后，无法证明待证事实，不予采信。证据8，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院审查认为，本案的争议焦点是，郝灵一对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，当事人对不动产主张排除执行的，应当同时符合四个条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郝灵一与桐郡公司于2016年12月22日签订的以房抵债《协议书》，约定了案涉房屋具体位置、单位价款及总价款、抵顶欠款的数额等，具备房屋买卖合同的基本要件。因此，对于郝灵一对案涉房屋享有的民事权益，应当结合其付款和占有等情况，综合作出评判。就双方之间的借款关系，郝灵一称，其于2010年至2015年期间累计借桐郡公司及其法定代表人2440万元，但其未能提供借款合同及相应转账凭证等证明借款关系成立的证据。双方之间借款发生多次，金额巨大，但却未签订借款合同，仅口头约定借款利息，也不符合交易习惯。且郝灵一也未能提供证据证明双方对账结算剩余欠款的事实，因此，无法认定其支付了房屋全部价款。郝灵一称其在法院查封前已经占有案涉房屋，其提交的转账明细收款人为胡衔芳和高琼，其仅以单方制作的收款委托书不能证明胡衔芳和高琼收取的租金即系郝灵一收取，其余查询汇款明细、房租租赁合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、以及水电暖收款收据的时间均在案涉房屋被查封之后，因此，不能证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。郝灵一称海南仲裁委员会于2018年3月27日作出了（2017）海仲字第491号裁决书，认定双方以房抵债协议有效，并裁决桐郡公司将其案涉房屋备案登记到郝灵一名下，应认定其对案涉房屋的权利能够排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，一审法院于2017年5月8日作出（2017）晋1002民初1907-1号民事裁定查封案涉房屋，海南仲裁委员会作出的仲裁裁决在查封之后，郝灵一依据该仲裁裁决主张排除强制执行，不符合法律规定，本院不予支持。综上，郝灵一的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）（六）项的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回郝灵一的再审申请。审判长 魏佩芬审判员 宋丽蓉审判员 李学明二〇二〇年十二月二十六日法官助理 贺芳丽书记员 宋鹏飞