河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5804号上诉人（原审原告）：崔洪淼，男，1979年8月28日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人（原审被告）：江苏大彭阳光物业管理有限公司商丘分公司。住所地：河南省商丘市梁园区平原路与文化路交叉口香格里拉综合楼**。法定代表人：梁振民，该公司经理。委托诉讼代理人：房青，河南向东律师事务所律师。上诉人崔洪淼因与上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司商丘分公司（以下简称大彭物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初9930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔洪淼、上诉人大彭物业公司的委托诉讼代理人房青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔洪淼上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判大彭物业公司自2020年1月支付至维修房屋完毕期间的租房费12000元（暂定为12个月，每月1000元）；2.上诉费用由大彭物业公司承担。事实和理由：原审法院判决支付维修房屋期间的房租只有1500元明显不合理,该事件自2020年1月发生以来至原审法院一审判决时,已产生租房费用12个月(每月房租:1000元,共计12000元),一审判决数额显然过低,根本无法租到房屋。大彭物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回崔洪淼的原审诉请。事实和理由：1.大彭物业公司作为物业管理公司，依据法律规定和合同约定仅仅对小区公共区域进行管理、维护，对业主室内没有任何管理权力。物业合同明确约定,仅仅对物业共用部位的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池清掏;公共绿化的养护和管理。原审法院已经查明401室房屋为高铁拆迁安置房,尚未交房。那么没有交付使用的房屋,大彭物业公司作为物业公司,无权要求业主交纳物业费,业主收房时,仅仅从实际入住那一天交纳后期物业费用,根本不存在原审法院所称的结清物业管理费用和其他费用，才能对该房屋装修使用,这一点没有任何事实和法律依据。业主没有收房没有入住根本无需交纳物业费。该401房屋及室内设施的管理权、控制权并不属于大彭物业公司,涉案房屋系商丘市铁路投资有限公司发包,建设施工单位为河南尚雅建筑工程有限公司，房屋漏水、管道破裂属于房屋及室内设施的质量问题，应由发包方和建设施工单位承担责任。而原审法院将大彭物业公司作为责任主体没有任何依据。2.原审法院程序违法。崔洪淼曾就同一案件事实曾起诉过大彭物业公司一次，经法院开庭审理后,自知结果对其不利，主体错误，自愿撤回起诉。然而,在2020年11月3日,崔洪淼基于同一事实再次起诉到法院，原审法院对此再次审理，明显程序违法。2.原审中,崔洪淼与大彭物业公司均申请追加发包人梁园区人民政府和建筑施工方河南尚雅建筑工程有限公司作为共同被告,但原审法院不予准许，明显程序违法。综上,原审法院认定事实错误,导致适用法律错误,程序违法,请求贵院依法查明案件事实进行改判。崔洪淼辩称，1.大彭物业公司主张仅对小区公共区域进行管理明显与事实不符，根据崔洪淼提交的证据显示，大彭物业公司控制房屋的钥匙，并以此来收取物业费，大彭物业公司持有401房屋的钥匙，因401房屋内水管暴残裂，造成崔洪淼房屋到受损，因大彭物业公司未尽管理责任，大彭物业公司应承担赔偿责任。2.大彭物业公司系本案适格诉讼主体，如大彭物业公司认为是房屋质量存在问题，大彭物业公司可以向建筑商追偿。3.崔洪淼一审中起诉又撤诉，并不违反法律规定，一审中，崔洪淼并未申请追加发包人和建筑商参与诉讼，大彭物业公司此项上诉理由纯属子虚乌有，本案不存在程序违法问题。综上，大彭物业公司应当承担相应赔偿责任，其主张不应承担赔偿责任的理由不能成立，应予驳回。大彭物业公司辩称，崔洪淼的上诉请求没有事实和法律依据。应当予以驳回。1.大彭物业公司只针对小区公共区域进行管理维护，对业主室内没有任何管理权。2.涉案漏水房屋401没有交房，房屋所有权在发包人梁园区人民政府和建筑商尚雅建筑工程有限公司。漏水房屋质量存在问题，或者水管质量存在问题是导致崔洪淼房屋损失的原因，大彭物业公司不应承担赔偿责任。崔洪淼向一审法院起诉请求：1、大彭物业公司赔偿高铁新城8号地块8号楼301室被淹，污水浸泡所致石膏板线、房顶及墙面漆，电灯、吊顶浴霸损失3579元及鉴定费2000元，共计5579元。2、大彭物业公司支付崔洪淼房屋维修期间，租房费用每月1000元至支付维修费当月以后六个月期间。3、支付期间产生的交通费180元。4、诉讼费用由大彭物业公司承担。一审法院认定事实：2020年1月15日，崔洪淼楼上401室房屋漏水，致使崔洪淼的301室房屋部分被水浸泡，给崔洪淼造成损失，崔洪淼与大彭物业公司协商未果，遂诉至法院，崔洪淼向法院申请对其位于商丘市梁园区高铁新城田园社区8号地块8号楼301号房屋因漏水造成的损失进行评估。2020年8月10日，虞城县信誉价格事务所作出虞信评字【2019】065号《价格评估意见书》，评估结论为：崔洪淼的损失价值为3579元。2020年9月16日向该院申请撤回对大彭物业公司的起诉，2020年11月3日崔洪淼再次诉至法院。另查明，401室房屋为高铁拆迁安置房，尚未交房。一审法院认为，崔洪淼楼上房屋（401室）虽未交付业主实际使用，但该房屋钥匙在大彭物业公司处，该房屋的实际业主验收房屋时需向大彭物业公司结清物业管理费用和其他费用才能对该房屋装修使用，该房屋及房内设施的管理权，实际由大彭物业公司所控制拥有，据此在该房屋未交付实际业主前，对于该房屋内设施巡查管理的责任，应当由大彭物业公司承担。由于大彭物业公司对未交付房屋巡查不及时，管理不到位，致使崔洪淼房屋（301室）被水浸泡，造成损失3579元，对于该损失及因该损失产生的鉴定费用2000元，应当依法承担赔偿责任。崔洪淼要求大彭物业公司支付房屋维修期间的租房费用，酌情予以支持1500元。崔洪淼要求大彭物业公司支付交通费180元，不予支持。原审依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告江苏大彭阳光物业管理有限公司赔偿原告崔洪淼房屋损失3579元、鉴定费2000元,于判决生效后十日内履行完毕；二、被告江苏大彭阳光物业管理有限公司赔偿原告崔洪淼租房费用1500元，本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔洪淼提交商丘市人民政府市长信箱回复一份，证明：梁园区人民政府、河南尚雅建筑工程有限公司与大彭物业公司无关，大彭物业公司系自主经营、自负盈亏单位。大彭物业公司提交政府采购信息网评标结果公示一份，证明涉案房产是安置房，发包单位为梁园区人民政府控股的商丘市铁路投资有限公司，中标方施工方为河南尚雅建筑工程有限公司。涉案房屋为室内漏水，不属于公共部分。经质证，大彭物业公司对崔洪淼提交的证据真实性无异议，对该证明目的有异议，认为证据中显示，大彭物业公司为C8地块物业管理公司中标单位，大彭物业公司仅履行物业管理职责，仅对公共管理区域部位进行管理维护，对涉案漏水房屋没有管理义务。该房屋的管理义务应由发包方梁园区人民政府以及建筑商河南尚雅建筑工程有限公司负担。崔洪淼对大彭物业公司提交证据真实性未提异议，认为该证据不能达到其证明目的，大彭物业公司对401房屋有管理责任。对二审争议的事实，本院认定如下：大彭物业公司对崔洪淼提交的证据1真实性无异议，该证据能够证明大彭物业公司系高铁新区安置C8地块物业管理中标单位，于2018年1月16日签订前期物业服务合同，合同约定物业费收取标准为每平方0.85元/月，大彭物业公司按照合同约定的服务内容和质量标准提供物业服务，自负盈亏，不存在向梁园区人民政府或高铁办缴纳费用的情况。崔洪淼对大彭物业公司提交的证据真实性未提出异议，本院对该证据真实性予以采信。本院经审理查明：崔洪淼位于田园社区C8地块8号楼东单元301号的房屋，系高铁建设安置房屋，安置面积为120.1平方，商丘市梁园区高铁建设房屋征收安置补偿协议向安置户发放补偿费用标准中，临时过渡费为每平方6元每月。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审审理程序是否合法，2.大彭物业公司应否承担赔偿责任，如应承担，一审判决认定的赔偿数额是否适当。崔洪淼在提起本案诉讼之前，曾以相同案由起诉大彭物业公司，后又撤回起诉，大彭物业公司主张本案诉讼属程序违法，因其撤回起诉后再次提起本案诉讼是对自已权利的处分，且不违反法律规定，亦不属于重复诉讼，大彭物业公司此项主张不能成立，本院不予支持。本案是基于大彭物业公司的对涉案的401房屋享有管理责任，提起的财产损害赔偿，梁园区人民政府、河南尚雅建筑工程有限公司非本案必要诉讼参与人，大彭物业公司主张本案应追加梁园区人民政府、河南尚雅建筑工程有限公司参与诉讼，一审程序违法的理由亦不能成立，本院不予支持。崔洪淼所有的房屋楼上401室发生漏水，漏水渗至崔洪淼的301房屋，导致房屋装修损失，漏水发生时，401房屋钥匙未交付业主实际使用，由大彭物业公司实际控制，因此，该房屋由大彭物业公司实际管理，401房屋漏水时，大彭物业公司具有注意和管理义务，故对于对于崔洪淼因401房屋漏水造成的损失，大彭物业公司应当承担赔偿责任。大彭物业公司主张是因房屋质量存在问题，导致崔洪淼房屋受损，但其没有提交充分有效证据证明，其据此主张不应承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。因崔洪淼因房屋渗水受损，导致崔洪淼及家人不能及时入住，其主张的租金损失在合理范围内应予支持。从虞城县信誉价格事务所出具的虞信评字[2019]065号评估意见书内容可知，确定涉案房屋损失时间为2020年8月10日，因此本院确定其租金损失的计算期间为2020年1月15日计算至2020年10月15日，共计9个月。崔洪淼主张按12个月计算房屋租金损失过高，本院不予支持。崔洪淼提交的商丘市梁园区高铁建设房屋征收安置补偿协议（国有）显示，高铁安置确定的临时过渡费为6元/平方/月，因涉案房屋系高铁安置房屋，本院确定崔洪淼租金标准按6元/平方/月×房屋面积计算，崔洪淼的房屋面积为120.1平方，据此，崔洪淼的租金损失计算为：120.1平方×6元/平方/月×9个月=6485.4元。崔洪淼主张按其与韩应福签订的租赁合同价款支持租金损失，不具有客观性，且大彭物业公司对该房屋租赁合同真实性有异议，故其主张按每月1000元支持租金损失，本院不予支持。一审法院酌定崔洪淼的房屋租金损失1500元过低，本院予以纠正。涉案评估报告系一审法院依法对外委托，评估程序合法，内容客观真实，一审法院依据该评估报告确定崔洪淼房屋装修损失3579元符合实际情况，本院予以维持。综上所述，上诉人崔洪淼的部分上诉请求成立，本院予支支持。一审判决认定基本事实清楚，但处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初9930号民事判决第一项，即“一、被告江苏大彭阳光物业管理有限公司赔偿原告崔洪淼房屋损失3579元、鉴定费2000元，于判决生效后十日内履行完毕”；第三项，即“三、驳回原告其他诉讼请求”；二、变更河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初9930号民事判决第二项为：被告江苏大彭阳光物业管理有限公司赔偿原告崔洪淼租房费用6485.4元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，合计125元，由上诉人崔洪淼负担25元，由被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 周克风审判员 张月梅二〇二〇年十二月二十八日法官助理朱琳书记员李沂龙