新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异147号 异议人(案外人)：张红，女，1969年8月19日出生，无固定职业，住新疆乌苏市新市区。申请执行人：刘坤祥，男，1964年3月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米**。被执行人：徐海员，男，1982年11月12日出生，无固定职业，住昌吉市。被执行人：廖洁，女，1982年6月7日出生，系徐海员配偶，住昌吉市。在本院执行申请执行人刘坤祥与被执行人廖洁、徐海员、赵景亭公证债权文书一案中，案外人张红对执行登记在被执行人廖洁名下的位于昌吉市70区的房屋产权（所有权证号为昌市房********号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人张红称，申请执行人刘坤祥与被执行人徐海员、廖洁民间借贷纠纷一案，经乌鲁木齐市米东区人民法院审理并作出（2019）新0109民初4176号民事判决书。判决生效后，申请执行人申请执行的涉案房屋属于案外人张红所有，该房产在2013年6月5日廖洁就已经转让给案外人，只是资金周转问题导致未办理过户手续，故提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。申请执行人刘坤祥称：异议人张红和廖洁合同签订日期是2013年6月5日，付款时间是2012年，收款人不是合同当事人。房屋属性写明是昌吉市公务员小区，合同第六条写明：乙方付给甲方房屋转让费6万元（已付5万元欠1万元是，所欠1万元年后房屋过户到乙方再付清），由此，该合同项下的房屋是公务员福利房，双方都知道该房屋五年后才能上市转让、过户。根据《房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。双方都知道卖方即廖洁没有房产证，却签订了买卖没有房产证房屋的合同，该合同应属无效合同。公务员福利分房适用《经济适用住房管理办法》，其中三十条规定：经济适用房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，有过户时效限制。公务员小区是指政府机关专门为了解决公务员的住房问题而委托开发商专门开发建设，并主要针对公务员进行销售的住宅小区。物权法第9条规定：不动产物权的变更，未经登记不发生物权变动的效力。张红和廖洁签订合同项下的房屋是廖洁的房屋，其产权证没有发生转移，所签订的合同无效，不能对抗第三人，房屋产权仍然是廖洁的。不能过户的房屋属于禁止流通物，禁止流通物的合同无效，买房人不能依据无效的买卖合同要求卖方协助办理过户手续，因此买房人就不能取得所购买房屋的所有权。因此，异议人的请求不成立。被执行人徐海员称：我与廖洁是夫妻。涉案房屋是廖洁学校老师分的房子。分配房子的时候一次性要交30万元，我们没有钱买，当时通过其他人联系到了张红，房子买卖是真实的，所有的房款都是张红交的，我们收取了转让费，收钱的人廖志忠是廖洁的父亲，卖房子的事情廖洁给我说过，只是房子登记在廖洁名下，后期使用房子过程中产生的暖气费、物业费等费用都是张红交的。本院查明：2019年6月26日，申请执行人刘坤祥申请诉前财产保全，本院作出（2019）新0109财保129号民事裁定书：查封廖洁名下位于昌吉市70区的房屋产权（所有权证号为昌市房********号）及对应的土地使用权（查封期限为三年）。本院（2019）新0109执保382号协助执行通知书对涉案房产进行了查封，查封期限自2019年7月1日至2022年7月1日。申请执行人刘坤祥与被执行人徐海员、廖洁、孙某、年新刚民间借贷纠纷一案经本院（2019）新0109民初4176号民事判决书判决：徐海员、廖洁向刘坤祥偿还借款194000元，于判决生效后十日内付清；徐海员、廖洁向刘坤祥支付利息55200元（2018年4月10日至2019年7月9日期间利息），于判决生效后十日内付清，2019年7月10日之后逾期利息，继续以未偿还借款本金为基数，按照月利率2%计算至借款本息付清止，孙某、年新刚对上述支付款项承担连带清偿责任，孙某、年新刚在承担付款责任后有权向徐海员、廖洁追偿。2020年6月9日，申请执行人刘坤祥就被执行人徐海员、廖洁申请强制执行，本院作出（2020）新0109执1455号执行裁定书；该案执行过程中，对涉案房屋继续进行了查封。2012年，被执行人廖洁作为教师分得了位于昌吉市70区房屋。2012年4月17日，被执行人廖洁与异议人张红微信聊天记录显示：昌吉廖洁139XXXX****：张姐，建行卡号×××，廖志忠。张姐，你把第二次房款打来，第三次可以等到5月底，能不能把给我的剩余一万先打来，你看行不行。张红回复：不好意思廖洁，这是我的底线，希望你能理解。明天下午才能打款，报计划有点晚了。廖洁：好吧，李姐，第三次的钱我给你电话，就在下个月。4月19日，廖洁：张姐，钱怎么还没有打上呀？张红：等一会我店里忙完去打钱。4月19日18:05分，廖洁：张姐，钱收到了。2012年5月7日，张红：你好廖洁，我是张红，麻烦你把第三次打款金额数给我发过来好吗，我报计划。廖洁：好的，金额是152823元。2012年8月8日，张红：廖洁，购房合同拿上了吗？廖洁：张姐，拿上了。2011年9月26日，异议人张红向廖洁父亲廖志忠建行卡号×××转账130000元；2012年4月19日，异议人张红向廖洁父亲廖志忠建行卡号×××转账72823元，与微信中4月17日至19日聊天记录可以对应；2012年5月7日，异议人张红向廖洁父亲廖志忠建行卡号×××转账152823元，与微信中5月7日聊天记录可以对应。2013年6月5日，异议人张红（乙方）与被执行人廖洁（甲方）及见证方即丙方段永琪就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：甲方自愿将自己所有的房屋昌吉市××区面积为102.6平方米卖给乙方，房屋售价为305645元，乙方在签订合同时，甲方将房屋交付给乙方。乙方付给甲方房屋转让费陆万元（已付伍万欠一万元，所欠一万元五年后房屋过户到乙方再付清）。甲方在五年房屋不过户情况下，不得以任何形式到房管局补办、挂失乙方现在所拥有房屋所有权证（房产证、土地证）。甲乙丙三方在该合同中签名并捺印。异议人张红提交的证据显示：张红通过其银行卡交纳了涉案房屋2014年至2017年采暖费，出具的发票名称为廖洁；张红通过其银行卡交纳了涉案房屋2016年物业费，票据名称仍为廖洁。2016年8月1日，涉案房屋办理了不动产权证，房屋性质为统建房，证号为昌市房********号本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人张红在与被执行人廖洁签订《房屋买卖合同》前，已将涉案房屋的购房款及转让费按照廖洁的指示通过银行转账方式支付给廖洁（转至其父亲廖志忠中国建设银行卡中），廖洁与张红在2013年6月5日在见证人见证下签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，申请执行人抗辩该转让协议违反了《经济适用房管理办法》第三十条的相关规定，但该管理办法的相关规定属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规范，故双方签订的协议应属有效协议。在签订合同当时，廖洁将涉案房屋交付给张红使用，张红提交的证据显示其交纳了涉案房屋2014年至2017年采暖费和2016年的物业费，导致无法办理产权变更登记的原因并非张红自身原因，剩余的1万元房款按照双方约定过户后支付。综上，本院因申请执行人刘坤祥与被执行人廖洁、徐海员民间借贷纠纷一案对涉案房屋的查封有误，异议人张红的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于昌吉市70区的房屋（所有权证号为昌市房********号）的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   吴俊霞人民 陪 审员   王 萍二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 八 日书  记  员   吴 艳