河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3475号上诉人（原审原告）：开封市中博物业管理有限公司。住址开封市五大街欧洲小镇******。法定代表人：王琪，总经理。委托诉讼代理人：张海，开封市中博物业管理有限公司经理助理，特别授权。上诉人（原审被告）：董中华，男，汉族，1971年6月10日生，，住河南省开封市鼓楼区上诉人开封市中博物业管理有限公司（以下简称中博物业）因与上诉人董中华物业服务纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。开封市中博物业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民2187号民事判决，依法改判支持中博物业的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由董中华承担。事实与理由：1、建设单位依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，业主应当按约支付物业费，未按约支付物业费的，应当承担违约责任。本案中建设单位开封宏力置业有限责任公司与中博物业签订的《物业服务合同》对作为“水岸家园”业主的董中华具有约束力，那么，合同中的违约条款对董中华也应当适用，《物业服务合同》第二十六条明确约定，业主未按本合同第八条、第十一条的约定，按时缴纳物业服务费的，应由违约方按每日千分之三的标准向中博物业支付违约金，故中博物业主张违约金，具有事实和法律依据，应予支持。2、本案中，无论是按照物业服务合同约定，还是按照法律规定，董中华均应当支付违约金，如董中华的逾期支付物业费的违约行为不需付出任何代价，这无疑是在鼓励违约，其司法裁判的社会效果有违诚实信用原则，应予纠正。3、本案中博物业在一审法院起诉多起欠缴物业费的物业服务合同纠纷案件，一审法院判处与董中华具有相同身份的其他业主承担违约责任，承担违约金，本案中一审法院却没有支持违约金，这属于典型的“同案不同判”。“同案不同判”，一方面有悖于法治形式正义的要求，灼伤了普通大众的法治信仰，另一方面客观上损害了司法权威和法官的公正形象。董中华答辩称：物业费都不应交，违约金更不应交。董中华上诉请求：1、依法撤销河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初2187号民事判决，请求予以改判。2、请求依法判决中博物业赔偿因乱开董中华家总水阀造成的经济损失5690元、因不给开通门禁卡限制董中华及家人出入自由和在入户门上贴侮辱性图片造成的精神损失费9000元。3、请求依法追究中博物业提供假催缴证据的法律责任、依法责令中博物业立即给董中华及家人开通门禁卡，停止限制人身自由的违法行为。4、依法判决中博物业因没有提供完善的物业服务，存在乱收费和不作为，承担补偿责任，降低物业收费标准至1元。5、依法判决中博物业在小区公共区域做广告的收入归还给业主。6、依法判决物业服务合同无效。7、依法判决本案一、二审诉讼费由中博物业承担。事实与理由：1、物业服务合同无效，内容是没有向业主公开的内幕交易。本合同约定的管理区域内除水岸家园小区外，其他区域如纹绣家园和西郊乡家属院等均不是开发商开封宏力置业有限责任公司所开发，开封宏力置业没有权利和中博物业签订如此广的物业管理区域，本物业服务合同就是王世清个人和中博物业签订的私下交易。王世清的签字并非本人所签，签字又为另一人，合同后面的章模糊不清也不是开封宏力置业签约所用的章。本物业服务合同不是和开发商开封宏力置业有限公司签订，对水岸花园业主没有约束力。合同第七条约定开发商未出售房产物业补贴是帮助原告上调业主的物业费，私下勾结坑害业主。中博物业取得三级物业资质的时间为2016年5月16日，2015年物业公司在未取得物业管理资质证书的情况下，其签订的物业服务合同违反《合同法》第52条第五款违反行政法规的强制性规定，属无效合同。物业服务合同约定通过三级物业服务，中博物业也没有取得物业管理三级资质，管理混乱，提供三级物业服务是虚假，合同私下约定按照1.6元/平方收物业费没有依据。2、中博物业不但没有提供服务，反对董中华财产进行破坏要挟。中博物业在2015年4-10月期间私自撬了董中华家的门换锁，并且，董中华2015年11月装修期间因下水管向楼下漏水，多次协调物业均未服务，存在违约。2020年5月中博物业对董中华地下储藏室进行拉闸停电进行威胁，多次协调才给送电。3、中博物业因管理过失给董中华造成经济损失。中博物业管理人员私自乱开董中华总水阀，没有尽到管理责任，造成家中装修损失，应该对此事负责，赔偿损失。4、中博物业不赔偿董中华经济损失还用侮辱的方式在门上贴条，侵犯了上诉人董中华的声誉，应该赔偿精神损失费；中博物业向法院提供的催缴通知书是伪造，董中华没有收到过该催缴通知书，应承担法律责任；中博物业利用假律师发短信恐吓上诉人董中华。5、中博物业不给董中华及家人开通门禁卡限制其与家人人身自由。6、中博物业管理混乱、不作为。没有尽到特种设备电梯的安全管理责任、消防安全不到位、抬高二次加压生活用水价格、对供电供水设备维护保养不到位，并且在小区公共区域进行经营活动，所得收入金额及去向不向业主公示。7、一审法院使用法律条款有误，判决不公偏向中博物业，对于董中华所提出的问题避而不谈。助长了中博物业不作为，收费不服务，村霸作为的邪气。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定中博物业应该承担相应的赔偿责任。开封市中博物业管理有限公司答辩称：1、董中华的上诉请求与本案不是同一法律关系。2、事实与理由部分已经经过原审法院审理，并无不当。3、董中华在上诉状及口头阐述过程中多次带有诋毁中博物业名誉的词语，请董中华注意措辞。4、涉案水岸花园小区近三年来的物业收缴率都在85%以上，甚至更多，这充分证明了中博物业按照物业服务合同履行了职责。中博物业向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令董中华立即支付中博物业管理费10879元，违约金3264元，合计14143元；2、请求法院依法判令董中华承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：董中华为水岸家园小区11-1501号房业主，房屋面积为113.32平方米。中博物业与开封市宏力置业有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由中博物业向该小区提供物业服务，物业服务费的标准为高层每月每平方米1.6元，合同期限自2015年4月17日起至水岸家园三期交付满一年止。后中博物业按照上述合同的约定向该小区提供了物业服务。董中华收取上述房屋后交纳物业费用至2016年4月16日，此后未再交纳物业费用，后中博物业向董中华进行了催交，但董中华认为中博物业提供的物业服务存在瑕疵，不同意交纳物业费用，双方纠纷成诉。一审法院认为：中博物业依据《物业管理服务合同》为涉案小区提供了物业服务，董中华作为涉案小区的业主亦应向中博物业交纳相应的物业费用，董中华自2016年4月17日起至今未交物业服务费，中博物业要求董中华支付2016年4月17日至2020年5月16日的物业费用共计8884.29元，中博物业的诉求超出上述的部分，不予支持。中博物业要求董中华支付违约金的诉求，因中博物业对于《物业管理服务合同》并未提供证据证明已经告知了董中华，董中华对于其违约后果是明知的，故中博物业据此要求董中华支付违约金的诉求，不予支持。董中华辩称中博物业未尽到服务义务，提供的服务存在瑕疵，所提供的证据可以证明中博物业在提供物业服务的过程中确实存在瑕疵，中博物业应根据《物业管理服务合同》的约定限期整改，但上述履行瑕疵不足以成为董中华不交纳物业费用的理由，董中华以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费没有合同及法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董中华在本判决生效之日起三日内向开封市中博物业管理有限公司支付2016年4月17日至2020年5月16日的物业费用共计8884.29元。二、驳回开封市中博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务。案件受理费减半收取计76.79元，由开封市中博物业管理有限公司负担28.79元，董中华负担48元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案双方所争议的《物业管理服务合同》系开发商与中博物业所签订，对于水岸家园小区全体业主均具有约束力。上述合同，未违反法律、法规禁止性规定，合同有效，董中华应当按照该合同约定缴纳相应的物业费。根据董中华在诉讼中所提供的证据，可以看出，中博物业在服务过程中存在一定的瑕疵，但物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，即使物业公司管理服务存在一定的瑕疵，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。且一审法院未予支持中博物业所要求的违约金即是为了更加督促中博物业在今后的服务中不断改善，故董中华所提出的抗辩理由不足以成为董中华不缴纳物业费的依据，董中华应当向中博物业缴纳2016年4月17日至2020年5月16日的物业费用共计8884.29元。鉴于中博物业未将其与开发商所签订的《物业管理服务合同》中约定的违约金条款及时告知董中华，故一审法院未予支持中博物业违约金并无不当。对于董中华本次审理中提出的超出中博物业一审起诉范围的上诉请求，因其在一审诉讼中未提出反诉，双方又调解不成，本案不予处理，董中华可以另行诉讼。故，对于中博物业、董中华的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，中博物业、董中华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307.58元，由中博物业负担154元，董中华负担153.58元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年十二月十七日书记员  李锦锋