福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4688号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州庚新实业有限公司（曾用名：福建雨田文化产业发展有限公司），住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路****，统一社会信用代码913501027706683570。 法定代表人：吴美丁，董事长。 上诉人（原审被告）：陈如雷，男，1973年2月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邹华，福建奥广律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林良富，浙江神美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建中庚置业有限公司，住所地福，住所地福建省福州市仓山区朝阳路中庚红鼎天下**楼**信用代码91350000798351845N。 法定代表人：梁衍锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴元标、王弯，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人福州庚新实业有限公司（以下简称“庚新公司”）、陈如雷因与被上诉人福建中庚置业有限公司（以下简称“中庚公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庚新公司、陈如雷上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、八项判决内容，并改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由中庚公司承担。事实和理由：一、案涉店铺排烟管道被相邻业主堵塞，责任在中庚公司。案涉店铺所在楼盘系福建中庚实业集团有限公司（以下简称“中庚集团”）开发，中庚公司系中庚集团子公司。据悉，中庚集团在销售案涉楼盘时曾向购房人许诺案涉店铺不用于餐饮，中庚公司在向庚新公司出租案涉店面时向庚新公司隐瞒该店面不得用于餐饮的事实，使得后续相邻业主维权堵塞了排烟管道。综上，排烟管道被堵塞责任在中庚公司。二、中庚公司怠于履行约定义务，未及时有效处理排烟管道堵塞事宜，导致案涉店面长期持续停业。2016年排烟管道多次被相邻业主堵塞，都是中庚公司出面协调，2017年5月再次被堵塞后，中庚公司亦答应出面协调，但长达3个月时间未及时处理，导致店面停业，责任在中庚公司。三、案涉合同约定中庚公司需保证店面处于安全可用状态，处理排烟管道被堵塞问题是中庚公司法定也是约定义务。四、中庚公司关于案涉租赁合同2017年9月7日解除的主张，无事实依据，与约定不符。中庚公司催缴租金的催告函形式与内容不合法。中庚公司提供的《催告通知》未加盖中庚公司公章，亦不是从中庚公司寄出，不符合约定的催缴形式，而且虽然合同载明向约定送达地址送达，未能妥投视为送达，但此种约定与有效送达的基本法理相悖，系无效约定。此种约定亦是格式条款中排除对方主要权利的条款，是无效条款。五、无证据证明中庚公司在签订案涉合同及《之补充协议》（以下简称“《补充协议》”）时已经向庚新公司出具《福州市环境保护局关于中庚公司香山春天建设项目环境影响报告书的审批意见》（以下简称“《环保审批意见》”）。在2018年8月17日晋安法院的调查笔录显示，法院询问中庚公司代理人中庚公司是否向庚新公司出具该《环保审批意见》，该代理人表示需要核实，由此可知代理人亦对此不知情，庚新公司更是不知情。重审一审中，中庚公司代理人亦未对是否向庚新公司提供该审批意见做正面回应，一审法院直接认定中庚公司已经向庚新公司出具，是错误的。六、根据该《环保审批意见》，案涉店面不得改做餐饮场所，中庚公司就此明知却诱骗庚新公司签署案涉协议，存在欺诈，庚新公司2018年7月知悉该事实，有权主张撤销合同，撤销权行使期限亦未超过。七、合同虽约定中庚公司已经向庚新公司告知了租赁店面的“规划用途”，但告知店面“规划用途”及出示产权证不意味着告知庚新公司案涉店面“不能用于餐饮”，且案涉店面有排烟管道，表面上符合餐饮用途，庚新公司亦明确向中庚公司表示要用于“餐饮”用途。庚新公司系一家专业从事店面转租业务的公司，正是因中庚公司的隐瞒导致了庚新公司经济和名誉上的重大损失。八、案涉店面的装修损失应当予以认定。九、在案件审理过程中，中庚公司对案涉店面断水断电，并强行上锁，使得案涉店面完全无法使用，此后损失中庚公司应予以赔偿。 中庚公司辩称：一、中庚公司在庚新公司签订《店面租赁合同》时，就已经将房屋产权证及环保（2010）161号文件等材料出示给庚新公司，不存在欺诈行为。首先，环保（2010）161号文件系福州市环保部门针对中庚公司出具的非公开文件，从庚新公司取得该文件即可以证明中庚公司已就此向庚新公司出示。其次，因庚新公司坚持要将店面用于餐饮，双方就用于餐饮问题签订《补充协议》，明确由庚新公司承担由此产生的一切法律后果。再次，案涉店面交付庚新公司时系毛坯房，并无预留排烟管道和烟囱，庚新公司作为专业的物业管理公司，对该店面不能从事餐饮有专业审查能力，且补充合同明确约定用于餐饮后果由庚新公司自负。最后，庚新公司称因排烟管道被邻居堵塞无法经营，但未就此举证，即使存在相应问题，堵塞行为亦非中庚公司作为，要求中庚公司担责无法律依据。二、因庚新公司拖欠租金，中庚公司向庚新公司确认的送达地址发函解除合同，邮件回执显示庚新公司已于2017年9月7日收到合同解除函，案涉租赁合同及《补充协议》已于2017年9月7日解除。案涉店面由庚新公司及其租户上锁，中庚公司未强行上锁。一审法院曾于2019年3月28日组织双方将店面从庚新公司交接给中庚公司，庚新公司拒绝配合，中庚公司至此才断水断电，归根到底这是因庚新公司违约导致的，一审判令庚新公司支付占用费合理合法。三、中庚公司在出租时就明确告知庚新公司店面不能用于餐饮，不存在欺诈行为，而且在办理店面审批过程庚新公司办理消防、工商审批手续时即应当知悉店面不得用于餐饮，其至2018年7月才诉请撤销合同，已过一年除斥期间。四、陈如雷作为保证人，应对庚新公司案涉债务承担连带保证责任。 中庚公司向一审法院起诉请求：1.确认中庚公司与庚新公司、陈如雷签订的《店面租赁合同》（合同编号ZGSYJT-20160102）于2017年9月7日解除；2.庚新公司支付拖欠的自2017年5月起至2017年7月止的租金438378元以及违约金（违约金按月利率2%，以146126元为基数自2017年5月起至2017年7月止每月6日分别计算至租金实际付清之日止）；3.庚新公司赔偿中庚公司免租期租金438378元；4.庚新公司将租赁店面腾空返还给中庚公司，并支付房屋占用费（参照每月租金146126元的1.5倍标准，自2017年9月16日起计算至租赁店面返还之日止）；5.中庚公司有权从庚新公司支付的租赁保证金中扣除前述第2至4项的欠款；6.陈如雷对上述诉请承担连带清偿责任。 庚新公司向一审法院反诉请求：1.撤销庚新公司与中庚公司于2016年1月2日签订的《店面租赁合同》及相关《补充协议》，中庚公司返还房屋租赁保证金292252元、水电保证金100000元；2.中庚公司赔偿庚新公司装修损失323920元；3.中庚公司赔偿庚新公司履行前述合同可得利益损失4128264元。 一审法院认定事实：福建雨田文化产业发展有限公司成立于2005年1月27日，2018年3月8日经工商登记更名为庚新公司。 2016年1月2日，中庚公司（甲方）与庚新公司（乙方）签订《店面租赁合同》一份，约定甲方将位于福州市晋安区××镇××路××号（原五四北延伸段××路末端东南侧）××＃楼××层××店面租赁给乙方，面积1538.16平方米；乙方已知悉该店面土地用途为商用住宅综合用地，并承诺按照规划用途使用租赁房产；租赁期限自2016年1月3日起至2024年1月2日止，共计八年，其中免租期为六个月，自2016年1月3日起至同年7月2日止；自2016年1月3日起至2018年1月2日止月租金为146126元、自2018年1月3日起至2020年1月2日止月租金为153433元、自2020年1月3日起至2022年1月2日止月租金为161105元、自2022年1月3日起至2024年1月2日止月租金为169161元；乙方应于租赁期间当月五日前向甲方支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日百分之五支付违约金；乙方以转账方式支付房租的应按时汇入1823××××7913账户内（开户行：中国建设银行广大支行，开户名称：梁淑祯）；甲方交付店面时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金292252元、水电保证金100000元。租赁关系终止时，甲方收取的该店面租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用（含水电费、煤气费、物业管理费等）外，剩余部分无息归还乙方；房屋和设备日常维修费用由乙方承担，包括房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设备以及其他属于甲方的设施。房屋出现因甲方房屋本身质量问题造成的损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括因房屋质量本身导致的墙体裂缝、基础下沉；租赁期间，甲方保证该店面处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该店面进行检查、养护，应提前2日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日内返还该店面，未经甲方书面同意逾期返还该店面的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该店面占有使用费；乙方未依合同约定正常缴付租金累计超过二十日，经甲方向本合同约定的特定联系人和特定送达地址发出缴付租金催告函后十日内，乙方仍未缴付，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约责任，乙方应向甲方按合同总额（本协议八年租金之和）的30%支付违约金，并赔偿三个月免租期的租金给甲方，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方在承租期间的送达地址为该店面的地址，双方终止或解除租赁关系后，乙方的送达地址为福州市鼓楼区××路××号××，姓名陈如雷，电话……，乙方确认同意凡与本合同有关的通知及文件资料的送达，甲方可任意选择以上两个地址之一为送达地址，甲方发出送达通知后，不论乙方是否签收均视为已经送达至乙方；陈如雷为乙方租赁甲方房屋提供担保，若乙方拖欠租金，陈如雷负连带责任等。 次日，双方又签订《补充协议》，约定甲方已明确告知乙方租赁店面的规划用途并出示产权证，乙方表示知悉。乙方要求将租赁店面用于餐饮，甲方同意：乙方承诺对租赁店面用于餐饮的合法性负责，对所需的相关审批手续包括但不限于消防、规划等均由乙方办理，费用由乙方承担；乙方因上述情况而遭到业主或相关人员的投诉以及相关行政部门处罚包括但不限于罚款、责令恢复原状等，均由乙方进行协调，后果均由乙方自行承担；乙方不得因店面用于餐饮而被投诉、处罚等提出解除合同，也不得因此要求甲方支付违约金。 上述协议签订后，中庚公司将案涉店面以毛坯状态交付给庚新公司使用并收取了庚新公司支付的房屋租赁保证金292252元、水电保证金100000元。庚新公司将案涉店面进行分割后转租，并花费装修费用共计323920元。案涉店面并未全部用于餐饮，部分分割店面用于经营超市、药店和修脚房等。 2016年7月15日，庚新公司函告中庚公司，其通信地址变更为福州市××区××室。 租赁期间内，庚新公司自2016年11月起逾期支付租金，并以案涉店面排烟管道被相邻业主堵塞导致无法营业而中庚公司未保证店面处于正常可使用和安全状态为由，拒付2017年5月至7月期间租金。中庚公司曾于2016年11月29日、12月30日及2017年1月16日三次向庚新公司寄送催告通知，要求其支付租金，但均被退回；后于2017年9月6日向庚新公司寄送关于“解除店面租赁合同”的函，以庚新公司拖欠租金为由，要求解除双方签订的《店面租赁合同》，并要求庚新公司于2017年9月15日前搬离租赁场所，支付拖欠租金及违约金等，庚新公司于次日收到该函件。 另查明：庚新公司支付租金情况如下：2016年7月146126元、8月146126元、9月146126元、10月146126元、11月96126元、12月96126元；2017年1月96126元、2月146126元、3月96126元、4月96126元、7月96126元、8月196126元、9月196126元、10月146126元、11月146126元、12月200000元；2018年1月146126元、2月146126元、3月146126元、4月146126元、5月146126元、6月56126元，共计2978646元。 关于案涉店面的建设项目，福州市环境保护局于2010年11月2日印发榕环保综[2010]161号《福州市环境保护局关于福建中庚置业有限公司香山春天建设项目环境影响报告书的审批意见》，明确该工程建设规模为10座高层住宅楼，总建筑面积114564.4平方米；项目所有建筑物均应严格按照规划部门批准的功能使用，不得擅自改作餐饮、娱乐等对环境有影响的项目场所，西南角紧靠1#楼的商业超市若含有熟食加工部分，应在建筑设计、建设工程预留专用排油烟竖井至1#楼屋顶，熟食加工场所排水系统应配套建设隔油池等预处理设施，商业超市设立前须另行办理环保审批手续等。 一审法院认为：双方对于案涉《店面租赁合同》及《补充协议》的效力系有效均无异议，且案涉店面并未全部用于经营餐饮，部分用于经营餐饮对周边环境虽可能造成不利影响，但尚不足以认定讼争租赁合同构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉《店面租赁合同》及《补充协议》有效。 庚新公司主张其未支付2017年5月至7月的租金系因案涉店面排烟管道被小区业主堵塞，无法正常使用，提交的证据无法证明该事实，且即使案涉店面排烟管道被小区业主堵塞，亦属小区业主侵权导致，并非中庚公司的责任。合同签订后，中庚公司已按约交付案涉店面，且案涉店面不存在严重质量缺陷和危及人身安全的情况，故庚新公司以排烟管道被小区业主堵塞为由拒不交纳租金，不予支持，其因排烟管道堵塞无法经营遭受的损失应另行向实际侵权人主张。根据合同约定，若庚新公司逾期不支付租金累计超过二十日，经中庚公司向其发出租金催告函后十日内仍未交付的，中庚公司有权单方解除合同。本案中，庚新公司自2016年11月起逾期支付支付租金，且至今未支付2017年7月至9月的租金，中庚公司于2016年11月29日、12月30日及2017年1月16日三次向其催款均未果，其行为已构成违约。中庚公司于2017年9月6日向庚新公司寄出解除合同函，庚新公司于次日收到该函，庚新公司亦未在解除合同通知到达之日起三个月内提起诉讼，请求人民法院确认解除合同的效力，故中庚公司主张确认案涉《店面租赁合同》于2017年9月7日解除，合法有据，予以支持。庚新公司辩称未收到过催告函及解除合同函，但根据合同约定，中庚公司向约定地址发出送达通知后，不论庚新公司是否签收均视为已经送达，故庚新公司的抗辩不予采信。 关于案涉《店面租赁合同》及《补充协议》是否属于可撤销合同问题。首先，中庚公司与庚新公司在2016年1月3日签订的《之补充协议》明确载明中庚公司已明确告知庚新公司案涉店面的规划用途，庚新公司知晓规划用途，其要求将案涉店面用于餐饮，并自愿对于案涉店面用于餐饮的合法性以及可能遭到业主或相关人员的投诉以及相关行政部门处罚包括但不限于罚款、责令恢复原状等法律后果自行承担责任。从双方签订的《之补充协议》内容明显可以得知庚新公司在租赁案涉店面时就已知晓案涉店面用于餐饮的合法性存在问题，其亦知晓将案涉店面用于餐饮可能遭受相关行政行政处罚，并自愿承担由此产生的后果。庚新公司作为专业从事餐饮管理以及物业管理的公司，对于案涉店面能否用于餐饮本身具备更专业的审查能力，从其上述行为可以认定其在与中庚公司签订案涉《之补充协议》时就已知晓案涉店面不能用于餐饮；其次，榕环保综[2010]161号《福州市环境保护局关于福建中庚置业有限公司香山春天建设项目环境影响报告书的审批意见》属于福州市环境保护局给中庚公司的审批材料，福州市环境保护局和中庚公司以外的人员正常不可能持有该审批材料。庚新公司主张该审批材料并非中庚公司向其出具的，而是来源于小区业主，其对该审批材料的来源未能进行举证，亦未能进行合理说明，故一审法院对庚新公司该主张不予采信。结合上述双方签订的《之补充协议》内容，一审法院对中庚公司主张在签订案涉租赁合同及《补充协议》时已将该审批材料出具给庚新公司予以采信；再次，庚新公司承租案涉店面后，并未将全部店面用于经营餐饮使用，部分分割店面用于经营超市、药店和修脚房等用途；最后，案涉《店面租赁合同》及《补充协议》已于2017年9月7日因庚新公司逾期支付租金而解除，庚新公司在2018年7月16日才向一审法院提起诉讼主张撤销讼争《店面租赁合同》及《补充协议》，其提起诉讼时撤销请求权的基础已不存在，亦明显有违诚实信用原则。综上，庚新公司主张撤销案涉《店面租赁合同》及《补充协议》，一审法院不予支持。 关于庚新公司是否应支付2017年5月至7月的租金及违约金问题。根据案涉《店面租赁合同》约定，庚新公司应于租赁期间每月五日前向中庚公司支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日，中庚公司需按每日百分之五支付违约金。现庚新公司逾期支付2017年5月至7月的租金，中庚公司自愿将逾期付款违约金调整为月利率2%，并无不当，故中庚公司主张庚新公司支付拖欠的2017年5月至7月的租金438378元（146126元/月×3个月）以及按月利率2%计算的逾期付款违约金，合法有据，一审法院予以支持。 关于庚新公司是否应赔偿三个月免租期租金问题。根据案涉《店面租赁合同》约定，庚新公司未依合同约定正常缴付租金累计超过二十日，经中庚公司发出缴付租金催告函后十日内，庚新公司仍未缴付，中庚公司有权单方解除合同，并要求庚新公司按合同总额（本协议八年租金之和）的30%支付违约金，并赔偿三个月免租期的租金。现讼争《店面租赁合同》已因庚新公司逾期支付租金被解除，故中庚公司主张其赔偿三个月免租期租金438378元（146126元/月×3个月），合法有据，一审法院予以支持。 关于庚新公司是否应支付房屋占用费问题。根据案涉《店面租赁合同》约定，除中庚公司同意庚新公司续租外，庚新公司应在本合同的租期届满当日内返还案涉店面，未经中庚公司书面同意逾期返还该店面的，每逾期一日，庚新公司应按合同所规定的租金标准的1.5倍向中庚公司支付该店面占有使用费。该条规定适用的前提是租期届满，未经中庚公司书面同意逾期返还案涉店面。而本案租期尚未届满，故对中庚公司主张按此标准计算房屋占用费，不予支持，房屋占用费可参照租赁合同约定的月租金146126元标准计算。庚新公司主张中庚公司于2019年3月28日之后对案涉店面进行锁门，其提交的现场拍摄照片，无法证明该事实，且中庚公司予以否认，故一审法院不予采信。中庚公司虽已于2019年3月28日对案涉店面断水断电，但庚新公司在2019年3月28日的询问笔录以及本案庭审中均拒绝配合办理案涉店面交接手续，应认定庚新公司至今未返还案涉店面。自2016年7月3日起至2018年7月2日止，庚新公司应支付的租金和房屋占用费总额为3507024元（146126元/月×24个月），扣除庚新公司在此期间已支付的2978646元以及2017年5月至7月的租金438378元，尚欠房屋占用费90000元（3507024元-2978646元-438378元），并应自2018年7月3日起至实际腾空返还案涉店面之日止按146126元/月标准继续向中庚公司支付房屋占用费。中庚公司主张的超过部分房屋占用费，一审法院不予支持。 关于陈如雷是否应对庚新公司的债务承担连带偿还责任问题。根据案涉《店面租赁合同》约定，陈如雷作为当时庚新公司的法定代表人，自愿对庚新公司租赁案涉店面提供担保，约定保证方式为连带责任保证，故中庚公司主张陈如雷对庚新公司的上述债务承担连带偿还责任，合法有据，一审法院予以支持。陈如雷承担保证责任后，有权向庚新公司追偿。 关于中庚公司是否应返还的房屋租赁保证金292252元、水电保证金100000元问题。根据案涉《店面租赁合同》约定，租赁关系终止时，中庚公司仅有权以保证金优先冲抵庚新公司应承担的水电费、煤气费、物业管理费等费用，故其主张以庚新公司已支付的房屋租赁保证金、水电保证金直接冲抵庚新公司尚欠租金、房屋占用费、违约金等，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。庚新公司主张中庚公司返还房屋租赁保证金292252元、水电保证金100000元，合法有据，一审法院予以支持。 案涉《店面租赁合同》系因庚新公司违约而合同解除，庚新公司主张中庚公司赔偿装修损失和可得利益损失，于法无据，一审法院不予支持。 一审判决：一、确认中庚公司与庚新公司签订的《店面租赁合同》于2017年9月7日解除；二、庚新公司应于判决生效之日起十日内支付中庚公司自2017年5月3日起至同年7月2日止的房屋租金438378元以及违约金（均以146126元为基数按月利率2%，分别自2017年5月6日、6月6日、7月6日起计至该月租金付清之日止）；三、庚新公司应于判决生效之日起十日内将坐落于福州市晋安区××镇××路××号（原五四北延伸段××路末端东南侧）××＃楼××层××店面腾空返还给中庚公司，并向中庚公司支付截至2018年7月2日尚欠的房屋占用费90000元以及按每月146126元标准计算的自2018年7月3日起至实际返还案涉店面之日止的房屋占用费；四、庚新公司应于本判决生效之日起十日内赔偿中庚公司三个月免租期租金438378元；五、陈如雷对上述第二、三、四项判决确定的庚新公司应负担的金钱债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后有权向庚新公司追偿；六、中庚公司应于判决生效之日起十日内向庚新公司返还房屋租赁保证金292252元、水电保证金100000元；七、驳回中庚公司的其他诉讼请求；八、驳回庚新公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费91104元，由中庚公司负担11104元，被告庚新公司、陈如雷共同负担80000元。财产保全费4093元，由中庚公司负担；反诉案件受理费107234元，减半收取计53617元，由庚新公司负担50025元，反诉中庚公司负担3592元。 二审中，庚新公司向本院提交EMS快递面单，拟证明2016年8月17日向中庚公司邮寄情况说明。中庚公司向本院提交店面规划设计图纸，拟证明案涉店面未预留烟囱或排烟管道位置。 本院依庚新公司申请向福州市生态环境局调取《福州市环境保护局关于福建中庚置业有限公司香山春天建设项目环境影响报告书的审批意见》[榕环保综（2010）161号]及《福州市环保局验收意见》[榕环评验（2013）123号]；向福州市公安局新店派出所调取中庚香山春天小区1楼相关报警记录；并就案涉店面规划用途及是否预留排烟管道问题向福州市生态环境局及福州市自然资源和规划局函询。 经质证审查，EMS快递邮寄面单无加盖邮戳的原件可供核对，中庚公司对其客观性不予确认，对其客观性本院亦无法确认；中庚公司提交的图纸无原件可供核对，庚新公司对其客观性有异议，本院对其客观性亦不予确认，二者均不能作为本案认定事实的依据。双方当事人对《福州市环境保护局关于福建中庚置业有限公司香山春天建设项目环境影响报告书的审批意见》[榕环保综（2010）161号]、《福州市环保局验收意见》[榕环评验（2013）123号]及福州市生态环境局和福州市自然资源和规划局函询对本院的复函的客观性、合法性及关联性均无异议，可以作为本案认定事实的依据。从福州市公安局新店派出所调取的中庚香山春天小区1楼相关报警记录与本案不具有关联性特征，不能作为本案认定事实的依据。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。 另查明：1、本院函询福州市自然资源和规划局“1、案涉店面的规划用途是什么？是否可以用于餐饮服务？若规划用途不能用于餐饮，何人有权在何种情况下申请变更规划用途，具体而言所有权人是否有权申请变更规划用途、承租人是否有权申请变更规划用途？变更规划用途所需的具体手续流程及资料清单是什么？2、在你局备案的资料中该店面是否留有排烟管道的位置或是设置排烟管道”。福州市自然资源和规划局作出的《关于香山春天项目相关规划情况的复函》[榕自然函（2020）1873号]载明“香山春天1#楼1层规划使用功能为超市，未设置餐饮功能。根据该项目《总第2020-03规划条件》，本项目应包含溢出居住区级商业超市，项目建设应严格按照土地合同及规划条件落实，所有权人或承租人均不得变更该项目超市的规划用途。经查该项目1#楼一层平面图，超市未预留排烟管道位置，未设置排烟管道。” 2、本院函询福州市生态环境局“1、案涉店面规划用途是什么？是否可以用于餐饮服务；2、在你局审批及验收资料中该店面是否留有排烟管道或是预留排烟管道位置”福州市生态环境局作出《关于协助调查香山春天有关情况的复函》[榕环保函（2020）217号]载明“该项目所有建筑物均应严格按照规划部门批准的功能使用，不得擅自改作餐饮、娱乐等对环境有影响的项目场所，香山春天1#楼1层01店面的规划用途建议咨询规划部门。根据中庚公司报送的环保验收资料及平面图纸，图上无排烟管道。” 3、案涉店面产权证显示规划用途为“商业”，产权证平面图标注为“超市”。庚新公司将案涉店面分割成11间转租，从案涉店面门面图片看，大部分店面用于经营餐饮，少部分用于经营药品零售、修脚等。中庚公司向本院确认案涉店面于2020年5月29日腾空收回。 4、工商登记资料显示：中庚公司经营范围包括房地产综合开发、自有房屋租赁、酒店管理等。二审中，庚新公司称其在签订案涉租赁合同及《补充协议》前经营店面转租业务一年有余。 5、2018年7月13日庚新公司向一审法院诉请撤销案涉租赁合同及《补充协议》。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《店面租赁合同》及《补充协议》的效力如何认定。二、案涉《店面租赁合同》及《补充协议》是否应当解除。三、案涉《店面租赁合同》及《补充协议》解除的法律后果。 一、关于案涉《店面租赁合同》及《补充协议》的效力问题。首先，案涉《店面租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。本院注意到《补充协议》中关于“餐饮”的租赁用途与规划不符，但现有证据尚不足以认定此种“违规行为”因违反法律效力性强制性规定构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形或者损害社会公共利益达到应当否定合同效力的程度。其次，庚新公司以中庚公司隐瞒“店面不得用于餐饮”存在欺诈为由主张根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定撤销合同及《补充协议》。但是《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈，是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，签订《补充协议》时，中庚公司与庚新公司的租赁合同业已签订，中庚公司系在庚新公司要求将店面用于餐饮的情况下与之签订《补充协议》，在此种情况下，中庚公司即使未告知“不得用于餐饮”亦不存在诱骗庚新公司签订《补充协议》的必要性，且庚新公司亦有自行核实规划用途的义务。故对庚新公司关于撤销合同的主张，本院不予支持。另本院注意到一审法院仅以庚新公司在诉讼中持有榕环保综（2010）161号文件复印件即推定该文件系中庚公司在签约时交付庚新公司，此种推定无逻辑必然性，是错误的，本院予以纠正。再次，从福州市自然资源和规划局的复函可知，规划用途客观上并非所有权人及承租人可以通过申请变更的，中庚公司作为专门从事“房地产综合开发、自有房屋租赁、酒店管理”业务的公司就此理当知晓。其明知“用于餐饮”违规且承租人无法通过申请变更规划用途，仍在合同约定“由庚新公司负责办理店面用于餐饮审批手续，包括但不限于规划，庚新公司对店面用于餐饮的合法性负责，中庚公司免责”，此种约定意在通过约定方式规避自身的违规风险，根据《合同法》第五十三条第二款的规定，本院确认《补充协议》中的相应免责条款无效。综上所述，案涉《店面租赁合同》及《补充协议》不属于可撤销合同，除前述免责条款无效外，其他部分有效。 二、关于案涉《店面租赁合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。如前所述，双方当事人在《补充协议》中约定将案涉店面用于“餐饮”，与政府规划相悖，并因此对周边居住环境产生了负面影响，引发冲突，使得案涉租赁合同客观上无法依约履行。该合同无法履行原因如下：首先，《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，案涉《补充协议》约定案涉店面的租赁用途为“餐饮”，但客观上中庚公司未提供可“用于餐饮”的店面，构成违约。其次，承租人庚新公司系专门从事店面转租业务的商事主体，其承租案涉店面意在转租盈利，其理当有能力亦有义务核实店面的规划用途，《补充协议》明确约定庚新公司应对“餐饮”用途合法性负责亦侧面反证缔约双方都关注到案涉店面的“餐饮”用途存在法律风险，此时庚新公司更需对案涉店面规划用途进行进一步核实，但庚新公司未尽到其注意义务，有明显过错。综上所述，双方当事人就案涉合同无法履行均有过错。本院注意到庚新公司承租案涉店面后并未全部用于餐饮，而是将店面分割小间，其中小部分非用于餐饮，仍有继续经营的可能性，但因案涉店面整体出租，在合同约定“餐饮”租赁用途无法履行，双方又无意变更合同的情况下，考虑到中庚公司诉请确认合同于2017年9月7日解除，庚新公司亦于2018年7月13日诉请撤销合同，双方对终止履行合同均无异议，故本院确认案涉租赁合同及《补充协议》于2018年7月13日解除。庚新公司在合同无法履行双方陷入争议后停付租金的行为，不属于无故拖欠租金的违约情形，中庚公司就此不享有单方解除权，亦无权就此主张违约金，故对中庚公司关于合同于2017年9月7日解除的主张及给付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。 三、关于案涉《店面租赁合同》及《补充协议》解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，庚新公司应向中庚公司返还店面，庚新公司相应向中庚公司支付其租赁、占有案涉店面期间的租金及占用费用，庚新公司亦有权要求中庚公司承担部分装修损失。首先，关于免租期扣减的问题，中庚公司向本院确认案涉店面于2020年5月29日收回，故庚新公司应向中庚公司支付2016年1月3日至2020年5月28日止的租金及占用费。本院注意到合同约定了6个月的免租期，但考虑到免租期系中庚公司在庚新公司依约全面履行合同的情况下，给予庚新公司的优惠，现案涉合同未履行完毕即解除，庚新公司享有的免租期优惠亦应同比例缩减，即案涉合同约定租期96个月，实际使用53个月，免租期应调减为6*53/96月。其次，关于租金及占用费支付标准问题。如前所述，中庚公司与庚新公司就合同无法履行均存在过错，但本院注意到，案涉店面虽不能用于餐饮，但可以用于其他商业用途，双方当事人在发现餐饮用途无法履行合同的情况下，及时变更租赁用途则可避免损失扩大，但双方均未就此有所作为；到2019年3月28日一审法院为避免损失扩大，组织双方腾退店面，庚新公司明确拒绝，而中庚公司此时对店面进行停水停电，亦使得庚新公司完全无法利用相应店面，双方就损失进一步扩大均有过错。综合考虑双方过错程度，本院酌定庚新公司按合同约定租金的50%向中庚公司支付其2016年1月3日至2020年5月29日期间的租用、占用店面期间的费用。即2016年1月3日至2018年1月2日租金为146126元/月*50%*（24-6*53/96）月=1511490.81元；2018年1月3日至2020年1月2日租金及占用费为153433元/月*50%*24月=1841196元；2020年1月3日至2020年5月28日占用费为161105元/月*50%*（4+26/31）月=389770.16元，庚新公司合计应付租金及占用费为3742456.97元，扣减庚新公司已经支付的2978646元，庚新公司尚需向中庚公司支付租金及占用费763810.97元。再次，一审查明庚新公司为经营案涉店面产生323920元装修费，中庚公司就该事实认定无异议，本院予以确认。因合同未能履行，装修费损失亦按租金比例，由中庚公司负担50%，庚新公司自担50%。即中庚公司应向庚新公司赔偿装修费损失161960元。 担保人陈如雷应依约就庚新公司案涉债务向中庚公司承担连带还款责任，并有权在实际承担担保责任后向庚新公司追偿。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6558号民事判决第六项； 二、撤销福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6558号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项； 三、确认福建中庚置业有限公司与福州庚新实业有限公司签订的《店面租赁合同》及《之补充协议》于2018年7月13日解除； 四、福州庚新实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中庚置业有限公司支付租金及占用费763810.97元； 五、陈如雷对福州庚新实业有限公司本判决第四项确定债务承担连带清偿责任，并有权在实际承担担保责任后向福州庚新实业有限公司追偿； 六、福建中庚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州庚新实业有限公司支付装修赔偿金161960元； 七、驳回福建中庚置业有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回福州庚新实业有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费91104元，由福建中庚置业有限公司负担85079.5元，由福州庚新实业有限公司、陈如雷负担6024.5元，财产保全费4093元由福州庚新实业有限公司、陈如雷负担。一审反诉案件受理费53617元，由福建中庚置业有限公司负担2287元，由福州庚新实业有限公司负担51330元。二审案件本诉上诉费91104元，由福建中庚置业有限公司负担85079.5元，由福州庚新实业有限公司、陈如雷负担6024.5元；反诉部分上诉费52440元，由福建中庚置业有限公司负担1110元，由福州庚新实业有限公司负担51330元。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 昀 审 判 员  王燕燕 审 判 员  林星星 二〇二〇年十二月十二日 法官助理  郑菡君 书 记 员  邵彩云