新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初2914号 原告：陈国红，男，1966年4月28日出生，汉族，系克拉玛依西部绿洲保安公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：杨茗雅，新疆炎黄律师事务所律师。 被告：王国刚，男，1974年2月20日出生，汉族，系个体从业人员，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：杨志新，新疆维吾尔自治区昌吉市新华法律服务所法律工作者。 原告陈国红与被告王国刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国红之委托诉讼代理人杨茗雅、被告王国刚及其委托诉讼代理人杨志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付合同到期后占用房屋的费用8,305.64元；2.依法判令被告支付暖气费1,114.85元、物业费2,177.28元。事实和理由：2014年7月12日，永安大厦一楼一层业主（包含原告在内的共14个业主）与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日，建筑面积481.50平方米，原告房屋为34.02平方米，每年租金共计为235,099元，第15条第五款约定自承租方签订合同之日起本房屋所发生的水、电、暖、物业等费用均有承租方自负。双方因被告未支付2016年4月至6月30日房租，2016年8月17日经克拉玛依区昆仑路街道办事处人民调解委员会调解达成《人民调解协议书》，约定延长租期至2016年9月30日。房屋租赁合同到期后被告仍占有使用房屋至2017年3月31日搬离。被告搬离后经物业公司、供热公司、催告才知道被告未支付租赁费及占有房屋期间的暖气费、物业费。因原告已履行双方签订的《房屋租赁合同》的各项义务，但被告一直未按约定支付租金等费用。现原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告王国刚辩称，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，原告起诉租金已过一年诉讼时效；双方之间虽然有合同关系，但由于原告及房屋的出卖人将大门上锁致使被告不能正常经营，被告于2016年3月15日将家具搬到大农业库房后就没有再使用房屋；2020年8月17日补充合同并未实际履行；原告不具有收取暖气费、物业费的主体资格。请求驳回全部诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2014年7月12日，原告陈国红等人作为甲方与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告等人将其分别所有的友谊路号永安大厦一楼一层市场化商品房（即非独立空间但位置明确）商铺出租给被告经营家具销售，建筑面积481.50平方米，每年租金合计235,099元（其中原告陈国红商铺面积34.02平方米），租赁期限为2014年7月1日至2016年6月30日。合同第十二条约定租赁期满承租人返还房屋时间为2016年6月30日之前（合同笔误为2013年6月30日之前）；第十五条第5项约定自承租方签订合同之日起本房屋所发生的水、电、暖、物业等费用均有承租方自负。合同还对租金支付期限、方式、税金、承租期间维修、转租、合同解除、违约等事项进行了约定。合同签订后，原、被告按约定进行了交付商铺、支付租金。 2016年3月15日，合同履行期内双方发生争议，被告将商铺内家具全部搬迁至大农业仓库存放。2016年8月17日，因被告未支付2016年4月至6月30日期间商铺租金，原告等人在人民调解委员会的主持下与被告达成补充《房屋租赁合同》一份，约定被告继续租用上述商铺，租赁期限自2016年7月1日起至2016年9月30日止，租赁费50,000元；租赁期满，被告需将2014年7月1日至2016年9月30日期间的水、电、暖、物业以及其他相关费用一并结清。补充合同签订后，被告向原告等人合计支付租赁费50,000元。 现原告主张2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋租金8,305.64元、2016年10月15日起至2017年4月15日止期间内暖气费1,114.85元、2015年8月1日起至2017年3月31日止期间物业费2,177.28元，双方发生争议，协商未果，故原告诉至本院。 另，2018年10月25日原告支付2016年至2017年度商铺暖气费1,114.85元。2018年12月24日原告支付2015年8月1日至2017年3月31日期间的商铺物业费2,177.28元。2019年12月8日，原告等人通过短信向被告主张2016年至2017年度暖气费合计15,000元，2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金合计109,000元，2015年8月1日至2017年3月31日期间物业费合计约29,000元。但被告未回复信息。 上述事实，经当庭质证，有原告提交《房屋所有权证》、2014年7月12日签订《房屋租赁合同》、2016年8月17日签订补充《房屋租赁合同》、物业收费收据、暖气费收据、短信记录，被告提交的证人证言及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。可以作为定案的依据。 本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》、补充《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，本院予以确认。 关于原告主张2016年10月1日起至2017年3月31日止六个月租金8,305.64元及2016年10月15日起至2017年4月15日止暖气费1,114.85元的诉讼请求问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中原告等人经人民调解委员会调解与被告达成的补充《租赁合同》约定的租期自2016年7月1日至9月30日止，以及本院（2020）新0203民初2906号案件中审理查明的，2016年8月17日原告等人参与的陈淑娟与被告达成的《人民调解协议书》中约定2016年9月30日租期届满后关于续租的问题双方在一个月之内自行商议的事实；但根据庭审查明的双方在2016年9月30日合同期满后一个月内并未进行商议或虽经协商未达成续租协议的事实；而原告提交的永安物业公司出具的两份证明，只能证明该商铺业主未支付相应物业费但并不能证明被告2016年10月1日至2017年3月31日期间实际使用的事实，原告也未提交其他证据证明被告实际使用的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因原告未提供充分有效的证据证明其主张，其应当承担举证不能的法律后果。因此，原告主张的上述两项的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告主张2015年8月1日至2017年3月31日期间的物业费2,177.28元的诉讼请求问题。根据补充《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2016年7月1日起至2016年9月30日止，租赁期满被告需将2014年7月1日至2016年9月30日期间的水、电、暖、物业以及其他相关费用一并结清的事实，因此被告未按约定支付2015年8月1日至2016年9月30日期间的物业费1,524.10元（2,177.28元÷20个月×14个月）的行为，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当向原告支付合同期内暖气费及相应物业费，被告未支付的行为，应当承担相应的法律责任。因此，原告主张2015年8月1日至2016年9月30日期间的物业费2,177.28元的诉讼请求，本院依法予以部分支持1,524.10元。对于超出部分的物业费653.18元，本院不予支持。 关于被告主张的原告起诉已过诉讼时效理由。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，根据2016年8月17日原告等人参与的陈淑娟与被告达成的《人民调解协议书》中约定2016年9月30日租期届满后关于续租的问题双方在一个月之内自行商议的事实，及补充《房屋租赁合同》约定的被告负担租赁期间的物业、暖气等相关费用；2018年10月25日、12月24日，原告支付2016年至2017年度暖气费、支付2015年8月1日至2017年3月31日期间的物业费的事实；以及2019年12月8日原告等人通过短信向被告主张租赁期内暖气费、租金、物业费的事实，可以证明，被告辩称的诉讼时效已过的理由，于法无据，本院不予采信。 关于被告辩称的原告不具有收取暖气费、物业费的主体资格的问题。本院认为，根据双方合同约定，原告缴纳暖气费、物业费后向被告主张该笔债权合理合法，因此，被告的该项辩称理由，于法无据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告王国刚于本判决生效之日起三日内向原告陈国红支付物业费1,524.10元； 二、驳回原告陈国红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44.97元、邮寄送达费42.40元，由被告王国刚负担11元，原告陈国红负担76.37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  钟爱军 二〇二〇年十二月十七日 书记员  赵雯丽