湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初14号原告:湖北世昌置业有限公司，住所地鄂州市蒲团乡横山村。法定代表人：李昌海，系公司经理。委托诉讼代理人：杨国祥，男，1963年4月18日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，系公司项目经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：程时州，系鄂州市樊口法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：汪惠兰，女，1960年2月12日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，现住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：熊汉章（系汪惠兰丈夫），男，1961年5月8日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记住址湖北省鄂州市鄂城区，现住湖北省鄂州市鄂城区，代理权限为特别授权。原告湖北世昌置业有限公司诉被告汪惠兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年01月02日立案受理后，被告汪惠兰提出对房屋装修现值进行鉴定，鉴定结论作出后，本案依法由主审法官邹志勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖北世昌置业有限公司的委托诉讼代理人程时州、杨国祥，被告汪惠兰委托诉讼代理人熊汉章到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告湖北世昌置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告汪惠兰解除商品房买卖合同关系；2、依法判令被告返还锦江东城3幢1单元16层03号房屋；3、依法判令被告承担违约金170，820.00元（从2016年1月7日至2020年1月7日以欠款39万元按日万之三计算）后期违约金以欠款39万元按日万之三计算至返还房屋止，并在首付房款中扣除；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年被告向原告购置商品房，经双方协商原告将自己开发的锦江东城3幢1单元16层03号房屋出售给被告，面积为143.92平方米，单价为3933.84元，总价为566159元。付款方式为首付176159元（占房屋总价的31%），余款39万元向银行申请贷款，期限为30日。双方于2016年1月7日签订了购房合同，同时原告为被告在中国银行鄂州滨湖支行办理了贷款手续，被告因年龄不符合贷款条件，被告又换其子申报，因其子又有不符合贷款条件的因素，银行拒绝了二次贷款，此后被告不采取措施办理按揭手续，而是强行将原告的钥匙撬开强行装修并居住。原告多次找被告要求付清房款，并下达缴款及搬出房屋遭拒绝，因而成讼。汪惠兰辩称：首先一开始房屋按揭是以我儿媳妇汪婷的名义去办理，审批过程中发现我儿子熊峰征信有问题，无法办理，2016年就改成我配偶汪惠兰的名字去办理银行按揭，我们向开发商提交了所有办理手续的资料，当时我妻子汪惠兰是53岁，但是未能办理按揭贷款手续。我们双方经过多次协商付款方案均未能达成一致意见，我现在无能力付清房款，我要求原告退还房屋首付款，支付房屋首付款至今的利息损失，承担我的装修费用。经审理查明：2015年，湖北世昌置业有限公司开发兴建位鄂州市沿××大道南侧××东东城小区，2015年7月30日，取得了鄂州市房产管理局颁发的关于锦江东城小区1-5楼鄂州房预字××号号《商品房预售许可证书》。2016年1月7日，湖北世昌置业有限公司与汪惠兰的儿媳汪婷签订《商品房预售合同》一份，约定将锦江东城3幢1单元16层03号房屋出售给汪婷，该房屋面积为143.92平方米，约定单价为3933.84元，总价为566，159.00元。付款方式为首付176，159.00元，余款390，000.00元向银行申请贷款。后因汪婷丈夫熊峰的个人征信问题，贷款未获审批通过。双方协商后，由汪惠兰与湖北世昌置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同内容不变，以汪惠兰的名义向银行申请按揭贷款，汪惠兰向湖北世昌置业有限公司支付购房首付款176，159.00元，湖北世昌置业有限公司于2016年5月19日向汪惠兰开具销售不动产统一网络发票一张，后因汪惠兰年龄偏大，按揭贷款仍未通过银行审批。之后，汪惠兰在未取得湖北世昌置业有限公司的同意，且未将剩余房款390，000.00元交清的情形下，擅自将上述诉争房屋装修入住。嗣后，湖北世昌置业有限公司多次与汪惠兰协商剩余房款给付方式未达成一致意见。庭审过程中，本院考虑到汪惠兰已经实际装修入住房屋，从鼓励交易，维护社会交易稳定性的角度出发，要求汪惠兰履行交付房屋尾款的义务，但汪惠兰认为无能力履行。因双方对房屋装修现值未能达成协议，汪惠兰于2020年7月31日向本院申请对房屋装修现值进行鉴定，双方选定评估机构后，本院委托湖北循立本价格鉴定评估有限公司进行鉴定，该评估公司于2020年12月8日作出鄂循价鉴（2020）第06189号价格评估报告书，鉴定结论为装修现值为88，054.20元，湖北世昌置业有限公司垫付了5000.00元评估费用。该鉴定报告经庭审质证，原、被告双方自愿将装修现值金额调整为91，216.20元，并约定汪惠兰退房时，保留进户防盗门的智能锁。湖北世昌置业有限公司主张汪惠兰退房后，退还其购房首付款176，159.00元，支付装修现值91，216.20元，并要求承担逾期付款的违约金170，820.00元。汪惠兰主张其退房后，要求湖北世昌置业有限公司退还购房首付款176，159.00元，支付装修现值91，216.20元，并支付其首付款的利息损失，双方未能达成一致意见。庭审后，湖北世昌置业有限公司为了快速妥善解决纠纷，放弃主张违约金的诉讼请求。上述事实，有《商品房预售合同》两份、销售不动产统一网络发票一张、鉴定报告一份及庭审笔录予以佐证，并附卷在案。本院认为，依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。湖北世昌置业有限公司与汪惠兰签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。汪惠兰应依约交清房款。但其至今只支付了176，159.00元购房首付款。虽然汪惠兰要求协商付款方式，但并没有证据证明湖北世昌置业有限公司做出了允诺，事实上，汪惠兰在入住后多年内未支付分文房屋尾款，已经构成违约，并且汪惠兰当庭表示无能力支付剩余房屋尾款390，000.00元，表明其明确拒绝履行合同。从本案表面事态发展看来，湖北世昌置业有限公司提出合同解除权已经超过除斥期限，对此本院认为，合同解除权的除斥期间制定是为了保护违约方继续履行合同的权利，应当以违约方愿意且具备履行能力为前提，因此如果违约方明确拒绝履行合同，则不存在合同解除权经过除斥期间消灭的问题。基于此湖北世昌置业有限公司作为守约方针对明确拒绝履行合同违约方享有合同解除权。合同解除后，汪惠兰应将涉案房屋腾退返还给湖北世昌置业有限公司，湖北世昌置业有限公司应将汪惠兰交纳的房屋首付款176，159.00元退还给汪惠兰，并支付装修现值91，216.20元。关于汪惠兰主张湖北世昌置业有限公司支付其房屋首付款的利息损失，因汪惠兰系本案的违约方，本院对其该项主张不予支持。关于评估费5000.00元的承担问题。根据谁主张、谁负担的原则，被告汪惠兰申请评估装修价值而发生的评估费，依法应当由其负担。湖北世昌置业有限公司在本案中垫付的评估费用5000.00元应由汪惠兰偿还。湖北世昌置业有限公司自愿放弃向汪惠兰主张违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院不予干涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条第二百一十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除湖北世昌置业有限公司与汪惠兰之间的《商品房销售合同》；二、汪惠兰于本判决书生效后十五内迁出锦江东城3幢1单元16层03号房屋，并将该址房屋腾空（不得损坏房屋结构及固定装修，保留防盗门智能锁）按原状退还给湖北世昌置业有限公司；三、湖北世昌置业有限公司于本判决书生效后十五内返还汪惠兰房屋首付款176，159.00元，并支付房屋装修现值91，216.20元。本案案件受理费3716.00元，减半收取为1858.00元，评估费5000.00元，由汪惠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘义波书记员  张艺敏