呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3725号上诉人(原审原告)：党永霞，女，现住上海市浦东新区。上诉人(原审原告)：党永兰，女，汉族，现住清水河县。上诉人(原审原告)：党永星，男，现住清水河县。三上诉人共同委托诉讼代理人：乔晓华，内蒙古图博律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：张宁，内蒙古图博律师事务所律师。被上诉人：内蒙古华融房地产开发有限公司。法定代表人：王先平，总经理。委托诉讼代理人：董广珍，男，1972年1月24日出生，该公司员工，现住清水河县城关镇南场西街。被上诉人（原审被告）：清水河县房屋征收管理总指挥部办公室。负责人：张世华，该办公室主任。委托诉讼代理人：郝利俊，内蒙古新盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清水河县人民政府。法定代表人：亢永强，县长。委托诉讼代理人：李静娴，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人党永霞、党永兰、党永星（系原审原告党成柱的继承人）因与被上诉人内蒙古华融房地产开发有限公司（以下简称华融公司）、清水河县房屋征收管理总指挥部办公室（以下简称清水河县房屋征收办）、清水河县人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，清水河县人民法院作出（2019）内0124民初187号民事判决及民事裁定，分别驳回党成柱的诉讼请求和起诉，党成柱向本院提起上诉，本院以（2019）内01民终4145号民事裁定，撤销原判和原裁定，发回重审。清水河县人民法院重审后作出（2020）内0124民初32号民事判决，党成柱不服，向本院提起上诉。上诉过程中，党成柱去世，其继承人党永霞、党永兰、党永星参加诉讼。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查及上诉人党永霞、党永兰及其委托诉讼代理人乔晓华、张宁，被上诉人清水河县人民政府的委托诉讼代理人李静娴，华融公司的委托诉讼代理人董广珍，清水河县征收办的委托诉讼代理人郝利俊到庭参加询问，本案现已审理终结。党永霞、党永兰、党永星上诉请求：1.依法撤销清水河县人民法院(2020)内0124民初32号民事判决第二项、第四项，并依法改判；2.依法判令华融公司、清水河县房屋征收办、清水河县人民政府承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院第二项判决华融公司给付党成柱房屋征收补偿款211012元没有任何事实和法律依据,判决明显错误。一审法院已经查明华融公司预交付房屋面积与合同约定交付房屋面积下差29.72平方米,应当由华融公司折价补偿，具体标准应当按照房屋交付时的市场价格进行补偿,却依据2017年同地段的征地标准判决支付房屋下差面积补偿款，与认定事实明显矛盾。依据华融公司答辩时已自认案涉房屋在2018年才改造成65平方米左右,在2019年才实测为62.08平方米具备交付条件，2017年根本不具备交付案涉房屋条件,即所谓皮之不存,毛将焉附,故一审判决依据2017年同地段征收标准计算没有任何事实和法律依据。计算房屋差价补偿款单价应当依据2020年同地段市场价格计算。更何况在一审庭审中,关于一审判决依据的2017年同地段征收标准为700元每平米的依据没有向党成柱释明。虽然一审法院认定了华融公司交付房屋面积与约定面积下差29.72平方米,但未支持党成柱一审关于下差面积双倍补偿的诉讼请求明显错误。依据商品房买卖合同司法解释第十四条规定的标准，以及结合商品房买卖合同司法解释第一条及第二条的规定，参考住房和城乡建设部、工商总局公布的《商品房买卖合同示范文本》,可知该条规范的商品房买卖合同成立并生效后,其合同的标的物应为数量明确的、具体的、特定的商品房，其楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等均已明确约定。在商品房约定具体化和特定化之后，出卖人因实际交付的商品房违反了约定的建筑面积,承担该条款规定的双倍返还房价款的违约责任。本案中,党成柱与华融公司虽系房屋拆迁安置补偿合同,但在《回迁安置合同》第二条及附件一中对置换商品房的建筑长宽、楼层、具体坐落等具体情况作出了明确的约定，双方的产权调换房屋具体坐落非常明确,因双方已约定置换房面积,党成柱实际所得商品房面积明显小于约定面积,是由于华融公司设计变更导致房屋结构和面积变化，华融房地产开发有限公司过错明显，违约事实清楚无疑,应当依据商品房买卖合同司法解释第十四条的规定双倍返差。二、一审法院判决驳回党成柱一审关于超过渡期外的双倍安置补助费及经济损失的诉请明显错误。依据案涉《回迁安置合同》附件一可知,本案涉合同除产权置换外还存在安置补助费等其他补偿,另依据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。故本案中虽然合同中对安置补助费的计算方式没有明确的约定,但已有法律法规明确规定房屋交付前应当支付安置补助费。上诉人参照《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》计算超过渡期外的双倍安置补助费及经济损失属于法定应当支付费用,并不局限于合同约定,故一审判决不予支持明显错误。三、一审法院判决清水河县人民政府不承担任何责任明显错误。一审法院判决适用法律断章取义。根据《中华人民共和国担保法》第八条规定:“国家机关不得为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”一审法院已经查明清水河县房屋征收管理总指挥部办公室属于清水河县人民政府下设的临时性机构,应当由清水河县人民政府对外承担民事责任，清水河县人民政府属国家机关，其对外签订的保证合同无效。但《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定:“担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定:“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。”根据上述规定,在主合同有效而担保合同无效的情况下，不应武断认定担保人不承担担保责任，而应当审查债务人和担保人的主观过错,来确定最终担保人承担何种责任。就本案而言，清水河县征收办明知担保无效，仍然签订包含担保条款的协议，主观上对于担保合同无效的后果负有重大过错,故清水河县人民政府应当与华融房地产开发有限公司承担连带赔偿责任。综上所述,一审判决认定事实前后矛盾,判决内容明显错误,请求依法撤销一审判决，依法改判。华融公司辩称，争议的房屋于2016年10月份具备交房条件，于2016年的10月份通知了党成柱办理交接手续，但是合同第三条明确规定，房屋的面积如有差异以产权面积登记为准，据实结算，合同约定的面积是91.78平米，实际房屋大于91.78平米，党成柱不愿意补交差价，后来经清水河县征收办协调，于2018年把房屋改为单层65平米，最后的测绘面积是62.08平米，但是党成柱还是不收房，后一审法院审理时，党成柱同意收房，但一审法院作出判决后，党成柱一直不予办理手续，又上诉至二审法院。清水河县人民政府辩称，本案系拆迁安置补偿合同纠纷，因为合同相对方未按合同约定履行合同的义务，应当由合同的相对方来承担，政府并非合同的签订主体，也不是合同的履行主体，因此合同主体产生的争议与政府没有任何关系。本案一审判决认定部分与事实不符。在机构改革后，拆迁办并入了其他的行政单位，因此对于拆迁办的权利义务也是由其他的行政单位来承继的。因此即便是本案存在责任承担，也应当由承继拆迁办权利义务的主体来承担，而非政府。政府一直在积极协调开发商与党成柱解决拆迁事宜，只因二主体协商不一致引起的诉讼，政府在本案中不存在任何过错。清水河县房屋征收办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。拆迁办系临时机构，没有统一机构代码，在拆迁安置合同签订时也是只承担监管责任，不承担连带责任。考虑到党成柱与华融公司的争议时间长，请法庭优先调解。党成柱向一审法院起诉请求：1.判令华融公司按照合同约定交付碧水朝阳东区2号楼底商一间；2.判令华融公司向退还实际所交付房屋面积与合同约定面积差额部分差价款的二倍;(待交房面积确定后予以计算)；3.判令华融公司支付迟延交房的违约金97308元。(违约金暂计算至2019年3月6日,应计算至被告实际交付房屋之日止)；4.判令华融公司支付因逾期交房产生的双倍安置补助费71971.元(按每月8*2*91.8=1468.8元的标准)；5.判令华融公司支付因逾期交房产生的经济损失98000元(自2016年3月18日暂计至2020年4月19日,应计算至实际交房之日止);6.判令清水河县人民政府和清水河县拆迁管理办公室对上述赔偿承担连带责任;7.本案诉讼费用由华融房公司、清水河县征收办、清水河县人民政府承担。一审法院认定事实：党成柱于2014年9月17日与华融房公司、清水河县征收办签订了《回迁安置合同》，合同约定：由华融公司开发党成柱位于××县商铺2间（面积69平方米）以及库房共计：91.8平方米。党成柱以回迁安置的方式回迁到华融公司开发建造的××区底楼普通商业用房（建筑面积约91.8平方米），产权归党成柱。同时约定了交付回迁安置房屋的时间、房屋面积差异的处理方式、住房差价的付款方式及期限、甲乙双方的违约责任、规划设计变更的约定、安置住房的交接、产权登记、保修以及物业管理等等。清水河县房屋征收管理总指挥部办公室监督上述合同的履行并承担保证责任。对于该合同未尽事宜签订了《回迁房合同补充协议》。合同签订后，党成柱依约向华融公司交付了房屋的相关手续，并搬离。2016年11月碧水朝阳小区（华融生活广场）完工交付使用，华融公司通知党成柱交房，因设计方案的原因，交付房屋为华融生活广场12号楼底商3号房，面积上下两层合计为150㎡左右，与《回迁安置合同》约定的安置房屋面积不符，党成柱拒绝接收。后经房屋征收办协调，华融公司对交付房屋进行改造，改造后底商单层面积为62.08㎡，差额面积折价补偿，党成柱仍未接收。华融公司开发的华融生活广场商铺除本案争议的房屋，其余已经全部交付使用，且没有本案争议合同约定的91.8平方米的商业用房。在本次庭审中，党成柱明确表示，同意接收华融生活广场12号楼底商3号房底层单层。一审法院认为，本案的争议焦点为，华融公司是否构成违约，应否承担继续履行并赔偿损失的违约责任，清水河县征收办和清水河县人民政府是否应当承担保证责任。从庭审查明的事实和双方签订的《回迁安置合同》看，合同第五条约定交付房屋的期限为乙方交付甲方原有房屋18个月内（即2016年3月17日前），如遇不可抗力，除双方协商一致外，甲方可据实予以顺延；如遇政府政策性调整，甲方可以据实顺延。华融公司于2016年11月20日通知党成柱交房。华融房地产公司没有提交证据证实华融生活广场施工期间有不可抗力或政府政策性调整的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由此，华融公司因未按照约定的期限交付房屋而构成违约。华融公司通知所有回迁安置业主交房后，党成柱以拟交付房屋面积与合同约定不符为由拒绝接收，要求华融房地产公司交付与合同约定面积一致的房屋。双方签订的《回迁安置合同》第二条第三项约定，回迁安置商铺，建筑面积91.8平方米。本合同第三条约定：回迁房以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积（实际测绘面积）有差异的，以登记面积为准。回迁房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，据实结算。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行的。本案庭审中查明内蒙古华融房地产开发有限公司开发建造的华融生活广场商铺没有与党成柱要求面积一致的商业用房，党成柱也表示知情。由此，内蒙古华融房地产开发有限公司属于上述规定第一项的情形，事实上不能履行。在该院第一次审理时，已经向党成柱释明，在合同目的无法实现的情况下，其有权请求内蒙古华融房地产开发有限公司折价赔偿。党成柱明确表示不变更诉讼请求。对党成柱要求华融公司按照合同约定面积的房屋继续履行交付义务，该院第一次审理时不予支持。本次庭审时党成柱明确同意接收华融生活广场12号底商3号房底层单层。虽党成柱对于内蒙古方圆公正计量站有限公司出具的《房屋面积测绘成果报告》中记载华融生活广场12号楼3号房的建筑面积为62.08平方米提出异议，因内蒙古方圆公正计量站有限公司出具的《房屋面积测绘成果报告》可以作为清水河县办理不动产产权登记的依据，面向的是不特定的人群，为产权登记机关所确认，应当作为本案认定房屋面积的依据。故华融公司应当将该房屋交付党成柱，下差29.72平方米，应当由华融公司折价补偿。具体的补偿标准应当按照房屋交付时的市场价格进行补偿。因相同地段2017年的征收标准为7100元每平方米，对于党成柱下差面积的补偿，也应当按照每平方米7100元进行补偿。故内蒙古华融房地产开发有限公司应当补偿党成柱211012元（7100元*29.72平方米）。关于内蒙古华融房地产开发有限公司应否承担支付迟延交房的违约金、双倍安置补助费以及逾期交房产生的经济损失的问题。《回迁安置合同》第七条约定，除本合同第五条规定的情况外，甲方如未按本合同规定的期限将回迁房交付乙方使用，逾期时间在本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。《回迁安置合同》第三条约定，回迁房屋以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积（实际测绘面积）有差异的，以产权登记面积为准。回迁房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，据实计算。该合同第五条约定，规划、设计变更导致回迁房在结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响回迁房使用功能，甲方应当在变更确立之日起20日内，书面通知乙方，乙方有权在接到通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。乙方在接到通知到达之日起15日内未作出是否退房的书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房屋价款的变更。甲方未在规定时限内通知乙方，乙方有权退房并由甲方承担违约责任。后华融公司虽然向党成柱交付房屋，但因规划、设计变更没有约定面积的回迁房屋，党成柱拒绝接收。后经多方协调，双方一直没有达成一致意见。直到党成柱于2020年5月26日庭审时才同意接收华融生活广场12号底商3号房底层单层。因华融公司迟延交房以及规划设计变更而影响党成柱的回迁房屋正常使用，应当按照约定按照每日万分之一支付违约金。违约金的支付期限应当从2016年3月17日开始至党成柱同意接收房屋之日，即2020年5月26日止为宜，计1530天。因当时党成柱的房屋经评估总价格为308442元，应当视为党成柱向华融公司支付的房价款。故内蒙古华融房地产开发有限公司应当支付党成柱违约金47191.6元（1530天*30.8442元）。至于党成柱还提出因至今尚未交付房屋，导致其逾期交房产生的双倍安置补助费和经济损失，因《清水河县城关镇城市棚户区拆迁回迁安置合同》对于该事项未进行约定，对党成柱的该两项诉讼请求，该院不予支持。关于清水河县房屋征收管理总指挥部办公室与清水河县人民政府是否应当承担保证责任的问题。虽然《清水河县城关镇城市棚户区拆迁回迁安置合同》第十三条约定：此合同（包括补充协议）的执行由丙方（原名清水河县拆迁管理办公室，现更名为清水河县房屋征收管理总指挥部办公室）负责监管并承担保证责任。因清水河县征收办系清水河县人民政府下设的临时机构，专门负责房屋拆迁征收的相关事宜，不具备法人资格，应当由其设立机构即清水河县人民政府对外承担民事责任。《中华人民共和国担保法》第八条规定：国家机关不得为保证人。但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。因清水河县人民政府属于国家机关，不能在民事活动在承担保证责任。故该条款约定因违反《中华人民共和国担保法》第八条的规定而无效。故对于党成柱要求由清水河县征收办（原名清水河县拆迁管理办公室）、清水河县人民政府承担保证责任的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告内蒙古华融房地产开发有限公司向原告党成柱交付位于××县底商面积为62.08平方米的3号房，于本判决生效后十日内交付。二、被告内蒙古华融房地产开发有限公司给付原告党成柱房屋征收补偿款211012元，于本判决生效后十日内付清。三、被告内蒙古华融房地产开发有限公司给付原告党成柱迟延交付房屋违约金47191.6元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告党成柱的其他诉讼请求。案件受理费1573元，由内蒙古华融房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均坚持一审证据及相应的举证意见和质证意见。经审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，党成柱于2020年9月3日因病去世，王改花于2013年5月15日与党成柱经清水河县人民法院（2013）清法民初字第76号民事调解离婚。党成柱的子女党永霞、党永兰、党永星申请作为第一顺位继承人参加诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.党永霞、党永兰、党永星请求华融公司向其退还实际所交付房屋面积与合同约定面积差额部分差价款的二倍是否有事实和法律依据；2.党永霞、党永兰、党永星请求华融公司向其支付因逾期交房产生的双倍安置补助费71971.元是否能够得到支持；3.清水河县人民政府和清水河县房屋征收办是否应对华融公司承担连带赔偿责任。针对第一个争议焦点，党成柱与华融公司签订的《回迁安置合同》第二条约定，回迁安置商铺，建筑面积91.8㎡。第三条约定：回迁房以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积（实际测绘面积）有差异的，以登记面积为准，回迁房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，据实结算。合同签订后，华融公司于2016年底向党成柱交付房屋，因规划、涉及变更原因没有面积为91.8㎡的回迁房屋，党成柱拒绝接收。该事实在一审法院第一次审理时（2019年4月9日庭审笔录）予以认可。后经多方协调，一直没有达成一致意见。为解决纠纷，华融公司将房屋重新改造，改造后底商单层面积为62.08㎡，比合同中约定的91.8㎡下差29.72㎡，一审法院第二次审理时，党成柱同意接收华融公司位于××县底商面积为62.08平方米的3号房。党永霞、党永兰、党永星上诉认为其同意接收房屋时为2020年，房屋的差价补偿款应当按照2020年同地段市场价格计算，对此本院认为华融公司于2016年底即向党成柱交付拆迁安置房屋，但因房屋面积的原因党成柱没有接收，故房屋差价补偿应当按照当年标准进行，一审法院按照2017年相同地段的征收标准7100元/㎡进行补偿，因房价逐年上升，故一审法院用2017年的标准对党永霞、党永兰、党永星进行房屋差价补偿没有损害，也没有显失公平。党永霞、党永兰、党永星认为应当按照其同意接收房屋的时间即2020年的标准进行补偿的理由不能成立，且在一审和二审庭审中均其未明确补偿的具体数额，故对该理由本院不予支持。党永霞、党永兰、党永星要求按照面积差额部分差价款的二倍支付补偿款，因合同中并未约定，故本院不予支持。针对第二个争议焦点，华融公司与党成柱之间的《回迁安置合同》中没有约定双倍安置补偿费，根据合同意思自治原则，党永霞、党永兰、党永星请求双倍安置补偿费没有依据。且一审法院已经判决华融公司因设计变更影响党成柱回迁房屋正常使用的违约金（从2016年3月17日至2020年5月26日），故对该上诉请求本院不予支持。针对第三个争议焦点，《中华人民共和国担保法》第八条规定：国家机关不得为保证人。但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。因清水河县人民政府属于国家机关，不能在民事活动在承担保证责任。党永霞、党永兰、党永星在本案中明确要求由清水河县房屋征收办、清水河县人民政府承担连带赔偿责任而非其他责任，因没有法律依据，本院不予支持。综上所述，党永霞、党永兰、党永星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1573元，由党永霞、党永兰、党永星负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月二十九日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升