河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5304号上诉人（一审被告、反诉原告）：信阳市贰号公馆业主委员会，地址信阳市羊山新区禾源贰号公馆。负责人：袁同坤，业主委员会主任。委托诉讼代理人：张亚，河南精致律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：徐亚兵，男，1981年3月4日出生，汉族，1981年3月4日出生，住址河南省信阳市平桥区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王臻，女，1982年6月1日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨龙海，河南冠南律师事务所律师。一审被告：信阳市荣业物业管理有限公司，住所地信阳市羊山新区中乐百花大厦**，统一社会信用代码91411500769450668E。法定代表人：周勇，公司总经理。委托诉讼代理人：陈礼友，河南冠南律师事务所律师。一审被告：信阳益源物业服务有限公司，，住所地信阳市浉河区解放东路成功花园**楼****统一社会信用代码91411500MA404K2C1P。法定代表人：苏阳阳，公司总经理。上诉人信阳市贰号公馆业主委员会（以下简称贰号公馆）因与被上诉人徐亚兵、王臻以及一审被告信阳市荣业物业管理有限公司（以下简称荣业公司）、信阳益源物业服务有限公司（以下简称益源公司）排除妨害纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贰号公馆的委托诉讼代理人张亚，被上诉人徐亚兵以及被上诉人徐亚兵、王臻的共同委托诉讼代理人杨龙海，一审被告荣业公司的委托诉讼代理人陈礼友到庭参加诉讼。一审被告益源公司的法定代表人经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贰号公馆上诉请求:1、改判确认本案诉争4号楼门面房所有权归贰号公馆小区全体业主共有，并由上诉人代行该门面房的所有权、使用权；2、改判二被上诉人立即向上诉人交付其无权占用的门面房；3、判令二被上诉人负担本案诉讼费。事实和理由：一、被上诉人徐亚兵、王臻二人占用的贰号公馆小区4号楼东一层104号门面房实则并非商铺，而是小区开发商信阳禾源房地产开发公司无权出售的小区公共用房，其规划用途是小区会所。上诉人在一审当中已提供《房屋分户面积对照表》和《用地总平面规划方案审查报告》两份证据予以证明，事实十分清楚，证据充分。一审没有支持上诉人的反诉请求，要求二审予以支持。二、一审认定上诉人有阻止被上诉人装修行为并判决上诉人停止阻止行为，属于认定事实错误。首先，上诉人并未实施阻止被上诉人装修的行为，被上诉人对此提供的证据也不充分，其仅有的一位证人其实是他的合伙人，在房屋装修这件事情上，证人与被上诉人的利益是深度融合、完全一致的，且独此一份证言无其他证据印证。其次，被上诉人的房屋装修行为在一审起诉开庭前就已经结束，一审判决上诉人停止阻止装修行为毫无意义，对于一个从未发生过、自始不存在的行为，法院根本不必判决其停止。综上所述，要求二审依法宣告被上诉人提供的证人证言违法，驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人的确权请求。被上诉人徐亚兵、王臻答辩称，一、本诉中贰号公馆和益源公司共同阻止答辩人装修房屋的事实清楚，证据充分，一审裁判合法有据。本案中有答辩人提供的微信聊天记录、证人证言、贰号公馆和益源公司的当庭陈述（已认可阻止答辩人装修房屋的事实）等证据予以证实，且截止一审判决前，涉案房屋仍未装修完毕，针对贰号公馆的侵权行为，一审裁判合法有据。二、贰号公馆的反诉请求没有事实和法律依据。1、反诉请求涉及案外人房屋出卖方信阳平高电力安装有限公司、开发商等人的利益。2、本案无合法有效的证据证明答辩人购买的商铺为小区公共用房及小区会所。贰号公馆提供的《房屋分户面积对照表》仅为相关测绘人员对房屋面积的测量，并非是对涉案房屋产权及用途的定性。《用地总平面规划方案审查报告》仅仅是一份报告，并非规划部门对涉案小区及房屋正式审批的规划设计图纸，且该报告中并未明确体现出涉案房屋为小区会所。因此贰号公馆诉称的涉案房屋为小区公共用房及小区会所的主张，无合法有效的证据证明。3、贰号公馆无权诉请交付涉案房屋。业主委员会的所有职责均来源于业主大会的授权，在没有业主大会明确授权的情况下，法院无权直接裁决由业主委员会代行相关权利。综上所述，一审判决合法有据，要求二审依法驳回贰号公馆的上诉请求。一审被告荣业公司述称，一审判决荣业公司不承担本案责任准确，应当维持。上诉人贰号公馆的上诉请求与荣业公司没有法律上的关系，其上诉请求是否应当支持，由人民法院依法裁决。被上诉人徐亚兵、王臻向一审法院起诉请求：1、依法判令被告将原告房屋内的水、电、气管道接通，符合正常使用标准；2、依法判令被告立即停止阻止原告装修房屋的行为；3、依法判令被告赔偿原告各项损失20万元；4、本案诉讼费由被告承担。上诉人贰号公馆向一审法院反诉请求：1、确认本案诉争门面房所有权归贰号公馆小区全体业主共有，并由反诉原告代行房屋的所有权、使用权；2、判令二反诉被告立即向反诉原告交付其无权占用的门面房；3、判令二反诉被告负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月16日，案外人信阳平高电力安装有限公司（甲方）与本案原告（反诉被告）徐亚兵、王臻（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将坐落在和源二号公馆4#东商铺（面积213.71平方米）及第二单元底层房屋（烛照面积125.95平方米）卖给乙方，合同总价款1800000元；乙方在2019年5月16日签订本合同时支付首付款700000元，2020年5月15日前支付600000元，2021年5月15日前支付500000元；甲方不承诺给予办理房产证等手续，乙方自愿接受；乙方完全支付1800000元后，房屋所有权转移给乙方，合同履行期间，双方不得二次转让，乙方使用时产生的装修及材料费用甲方不承担；甲方在收到首付款后，将该房产交付乙方使用，届时该房产应无任何担保、抵押、质量瑕疵，无人租住、使用，无欠账和任何经济、民事纠纷；本合同签订30日内，如乙方违反本合同条款，应向对方支付违约金拾万元，任何一方如不能按照约定交付房产或按约定支付房款，每逾期一日，应向对方支付500元罚金，逾期30日视为毁约。特别明确事项：房屋内部分隔改造、水电气安装、入户对接等均由乙方自行负责。”同日，案外人信阳平高电力安装有限公司出具“收据”一份，载明：“收到徐亚兵和源二号公馆4#东一层商铺及第二单元底层房屋购房款首付款700000元。”2019年7月22日，原告（反诉被告）徐亚兵交纳4#-103号房屋2016年1月6日至2019年7月15日物业费4374元，交纳4#-104号商铺2016年1月6日至2019年7月15日物业费9500元，出具有荣业公司收据及加盖有荣业公司禾源二号公馆管理处财务专用章。另原告（反诉被告）徐亚兵于2019年7月22日分别交纳贰号公馆1号楼2单元103号房（房屋面积125.95㎡）建筑垃圾清运费1358元、装修押金2000元、物业服务费1813元（计费周期2019.07.16-2020.07.16），交纳贰号公馆门面4-7号楼中间101-号房（房屋面积213.71㎡）物业服务费3846元（计费周期2019.07.16-2020.07.16），该四份“收费清单”经办人为郝鑫，有益源公司加盖公章。之后，原告（反诉被告）徐亚兵之后开始装修涉案房屋，被告益源公司、贰号公馆多次阻止。目前，该房屋装修完毕，只是没有接通水、电，双方协商不成，诉至法院。一审法院认为，反诉原告贰号公馆的反诉请求涉及案外人利益，也即房屋买卖合同的相对方信阳平高电力安装有限公司的利益，本案不予处理，反诉原告的反诉，一审予以驳回，反诉原告可另行主张权利。原告徐亚兵、王臻与案外人信阳平高电力安装有限公司签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，依法成立，受法律保护。原告徐亚兵、王臻交付房屋首付款后，取得房屋钥匙，暂时拥有涉案房屋的使用权，被告荣业公司、益源公司在收取原告徐亚兵、王臻交纳的涉案房屋的物业费、装修押金、建筑垃圾清运费等各项费用时亦没有提出异议，原告徐亚兵、王臻装修、使用涉案房屋的行为有事实依据和法律依据。被告益源公司、贰号公馆阻止原告施工，侵害了原告对所购买房屋的使用权，因此，原告诉请被告立即停止阻止原告装修房屋的行为，一审予以支持。原告无证据证明被告荣业公司阻止其装修行为，被告荣业公司在本案中不承担责任。关于涉案房屋水、电接通的问题，从原告与信阳平高电力安装公司的房屋买卖合同中约定看，信阳平高电力安装公司将房屋交付给原告时，水、电尚没有接通，接通水电的义务是原告，由原告与相关职能部门协商解决，本案被告没有安装水电的义务，因此，原告要求被告接通水电的诉求，于法无据，一审不予支持。原告没有提供被告阻止其装修造成经济损失的证据，该部分诉求，一审不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、被告信阳益源物业服务有限公司、被告（反诉原告）信阳贰号公馆业主委员会立即停止阻止原告（反诉被告）徐亚兵、王臻的装修房屋行为;二、驳回原告（反诉被告）徐亚兵、王臻的其他诉讼请求;三、驳回被告（反诉原告）信阳贰号公馆业主委员会的反诉请求。一审本诉案件受理费2150元，由原告负担2100元，由被告信阳益源物业服务有限公司、信阳贰号公馆业主委员会共同负担50元；反诉费50元，由被告信阳贰号公馆业主委员会负担。二审中，被上诉人提供两份生效行政裁定书，用于证明涉案的4号楼依法于2014年7月4日取得了预售许可证，而答辩人购买的房屋就位于4号楼，所以本案买卖房屋的行为是合法的。上诉人质证称，涉案4号楼取得预售许可证是4号楼上面的住宅取得预售许可，并不是上诉人占用的4号楼门面房取得预售许可，被上诉人占用的这两间房屋属于公共用房的性质没有改变。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，结合本案相关证据显示，涉案房屋是2016年1月6日先由开发商信阳禾源房地产开发有限公司与信阳平高电力安装有限公司签订《房屋买卖合同书》，将涉案房屋出售给信阳平高电力安装有限公司；后于2019年5月16日由信阳平高电力安装有限公司与被上诉人徐亚兵、王臻签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋出售给被上诉人徐亚兵、王臻，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，被上诉人徐亚兵、王臻主张排除被上诉人贰号公馆以及一审被告益源公司对其行使涉案房屋物权的妨害，符合《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，应予支持。关于上诉人贰号公馆要求确认代行涉案房屋的所有权、使用权的上诉意见，属于相关法律规定的因物权的归属、内容发生争议，向本案外有关利害关系人要求确认权利的另一法律关系，其可依法另行主张权利。综上所述，上诉人贰号公馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人信阳市贰号公馆业主委员会承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘韫滔