广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4935号原告：马亦辉，男，广东省惠东县人。原告：钟瑞灵，女，广东省惠东县人。共同委托诉讼代理人：史志斌、李新忠，广东金卓越律师事务所律师。被告：惠州市富森房地产有限公司。委托诉讼代理人：李文革、姚佩丽，广东泰臻律师事务所律师及实习律师。原告马亦辉、钟瑞灵与被告惠州市富森房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马亦辉及其委托诉讼代理人李新忠及被告的委托诉讼代理人李文革、姚佩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马亦辉、钟瑞灵向本院提出补充后的诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金暂计50000元（以762823元为基数，自2017年4月1日开始按日万分之二计算至被告取得竣工验收备案之日止）；2、请求贵院依法判令被告立即将不动产权登记备案在原告名下；3、请求贵院依法判令被告向原告支付因逾期办理不动产权登记产生的违约金暂计50000元（以762823元为基数，自2018年3月26日起按照年息百分之六计付至被告将不动产权登记备案之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2015年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将位于惠东县平山黄排井下地段富森花园X栋XX层XX房出卖给原告，建筑面积XXX平方米，原告已付清房款XXX元，缴纳了契税、维修基金等费用。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告向原告交付房屋的时间为2017年3月31日，并约定了因被告原因导致逾期交付以的762823元为基数按日万分之二计算违约金，依据《广东省高级人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”但是时至原告起诉之日，被告从未出示过惠东县住房和城乡规划建设局的任何备案文件给原告，因此，原告请求贵院依法支持原告的第一项诉讼请求。《商品房买卖合同》第二十条约定：房屋交付使用后，被告应当在360日内，将不动产权登记在原告的名下，但是时至今日，被告也没有将不动产权登记在原告名下的材料备案给不动产登记局，虽然双方在合同条款中没有对违约金如何计算作出具体约定，依据《广东省高级人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”和第三十九条规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”依据《合同法》的相关解释，被告提供格式合同给原告，当出现不同解释时，应作出有利于原告的解释，虽然《商品房买卖合同》约定是房屋交付使用后360日内办理不动产权登记备案，但是由于被告逾期交付房屋和办理《竣工验收备案表》而导致逾期办理不动产权登记备案的，应当按照约定的交房日（2017年3月31日）后360日即2018年3月25日开始计算逾期办理不动产权登记备案的违约金，原告请求贵院依法支持原告的第二项和第三项诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》以及《广东省高级人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十条、第三十八条和第三十九条的规定，原告请求贵院依法判如所请。被告惠州市富森房地产有限公司辩称：原告与被告于2015年11月9日签订的商品房买卖合同。该合同目的是在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用。被告已经将该房产办理了房产证给原告。被告已经完成履行商品房买卖合同约定的全部义务。因此，被告不存在违约，请求法院驳回原告的全部诉请。一、2017年7月，原告接收了合同约定的房产并且2017年7月20日申请装修使用。依照合同的约定，被告应在2017年3月31日将涉案房产交付给原告使用。在补充协议即附件十一第二十三条规定，被告延期90天交房不视为违约。因此，被告于2017年7月交付房产给原告使用没有构成违约。二、被告为原告的房产办理了房产证。因此，原告第二个合同目的也已经实现。而且，经过相关部门的验收，涉案房产完全符合法律规定，也符合测绘要求。交付的房产是合格的。三、在原告接收了涉案房产和办理了房产证以后，原告于2020年9月18日向被告出具了声明，并且确认双方签订的商品房买卖合同，双方的权利义务已经履行完毕，不存在异议。因此，原告主张被告违约，要求承担相应的违约责任是没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。原告马亦辉、钟瑞灵围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1身份证；证据2被告登记资料；3、商品房买卖合同；4、购房发票或贷款到帐单、维修基金收据、契税发票等原告交纳的费用证据；5、房产证复印件。原告庭后补充如下证据：解除声明的通知、通话记录、微信聊天记录、装修责任书、房屋装饰装修管理服务协议、收款收据、照片。被告惠州市富森房地产有限公司围绕其答辩提交如下证据：1、营业执照；2、身份证复印件即法定代表人身份证明书；3、广东省惠东县商品房预售许可证；4、商品房买卖合同；5、商品房买卖合同补充协议书；6、房产面积测绘成果报告书；7、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；8、建设工程规划验收合格证；9、住宅质量保证书；10、住宅使用说明书；11、房屋建筑工程质量保修书；12、2017年7月-12月富森花园业主装修明细表；13、（临时）管理规约；14、声明。庭后被告补充如下证据：装修须知、消防安全协议、承诺书、装饰装修责任牌、业主情况登记表、装饰装修管理服务协议、临时管理规约。本院依法组织原、被告双方进行证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，本院对本案事实认定如下：被告惠州市富森房地产有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2005年4月6日，经营范围：房地产开发、物业管理。被告于2015年8月20日取得《广东省惠东县商品房预售许可证》。2015年11月9日，原告马亦辉、钟瑞灵与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县平山黄排井下山地段富森花园X栋XX层XX号房的房产一套，价值XXX元。合同第九条交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年3月31日前，向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。详见补充协议（附件十一）。第十一条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”。该合同已于2015年11月24日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。2015年7月1日，涉案房屋取得房屋面积测绘报告。合同签订后，原告马亦辉、钟瑞灵向被告富森公司付清了购房款，被告于2015年12月7日开具了762823元购房款发票给原告。原告于2017年5月18日缴纳了契税11442.36元。原告于2016年7月31日交纳住房维修基金8392元、合同办证费1445元给被告。2017年7月20日，原告申请对涉案房屋进行装修，于2017年8月1日签订（临时）管理规约，于2017年8月17日与惠东县富林物业管理有限公司就涉案房屋的装修工程期限、施工时间等事项签订《房屋装饰装修管理服务协议》、装修须知、装修责任书、消防安全协议。原告自称其2019年1月17日入住。2019年5月20日，惠东县**壹号1-14栋及地下室经勘察、涉及、施工、监理、建设五方验收合格，并于2019年5月30日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。2020年8月27日，涉案房屋办理了不动产权证至原告马亦辉、钟瑞灵的名下，不动产权证号为粤（2020）惠东县不动产权第XXX号。本案审理期间，原告马亦辉、钟瑞灵于2020年9月18日向被告惠州市富森房地产有限公司出具《声明》。声明内容如下：一、你公司已按照买卖合同的有关约定，已将该房屋交付给本人，本人经查验无误并确认接收了该房屋。二、你公司已办妥了该房屋的不动产权证（证号：粤（2020）惠东县不动产权第XXX），他项权证已办至按揭银行的名下，向本人移交了该房屋的不动产权证原件。本人已对该房屋不动产权证所记载内容核对无误，并确认收到原件。三、本人认可，《商品房买卖合同》约定买卖双方的责任与义务均已履行完毕，双方不存在异议。该《声明》内容均为打印文本，原告马亦辉、钟瑞灵在声明人处签名捺印。原告主张其以上述出具的《声明》系被告以不签订该文件就不交付房产证，胁迫原告签订该不平等的《声明》为由，于2020年9月27日向被告发出《通知》，要求撤销该声明。提供通话记录、微信聊天记录、现场照片予以佐证。被告对上述证据均不予认可，称：相片只能显示放了材料在办公桌上，没有显示有人签收，不能证明被告收到该份通知，且该份通知是原告单方制作的文件，不能作为对其有利的证据使用；报警电话的记录、通话记录好微信聊天记录与本案无关。庭审中，经本院询问，原告自认被告没有胁迫其必须要签订该声明，同时原告还称其没有看过该声明，因为被告说要拿房产证就要先签声明。2020年7月17日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，被告富森公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告马亦辉、钟瑞灵向被告认购位于惠东县平山黄排井下山地段富森花园5栋23层01号房，并签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于原告出具的《声明》的效力问题。2020年8月18日出具的声明有两原告的签名捺印，本院对其真实性予以确认。该声明中明确写明两原告认可《商品房买卖合同》约定买卖双方的责任与义务均已履行完毕，说明两原告自愿放弃追究被告的逾期交房和逾期办证的违约责任。从本案查明的事实看，该声明不存在胁迫的情形，故本院认定该声明已成立并生效。因此，原告诉请被告承担逾期交房和逾期办证的违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马亦辉、钟瑞灵的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告马亦辉、钟瑞灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  谭松志人民陪审员  张美芝人民陪审员  钱琼华二〇一九年十二月十四日法官 助理  刘利文书 记 员  胡淑敏