湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10699号原告（反诉被告）：孟圳，男，1993年12月11日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托代理人：孟庆启，男，1965年8月8日出生，汉族，住江苏省邳州市。系孟圳父亲。被告（反诉原告）：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）****。法定代表人：蒋齐仁，系该公司执行董事。委托代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）孟圳诉被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称“舜道农贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）孟圳及其委托代理人孟庆启，被告（反诉原告）舜道农贸公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孟圳诉向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令被告向原告返还保证金10000元；3、判令被告向原告返还一次性建设费10000元；4、判令被告向原告返还生物防治费480元；5、判令被告赔偿原告因违约造成的经济损失5000元；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年7月14日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于被告未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年11月1日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于被告管理不到位，56个摊位中只有10个在经营。2020年6月5日，双方在新民路社区的组织下进行了协调，被告承诺7月1日整改市场，但一直未兑现承诺。并且，由于被告从2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司告知被告缴纳水电费和物业管理费，逾期将停水停电。2020年6月20日，被告违法单方解除合同。2020年6月22日，由于被告未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致原告无法继续经营。综上，由于被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）舜道农贸公司辩称：一、被告与原告的《租赁合同》已于2020年6月6日解除，原告起诉解除合同已无必要。20l9年7月14日，被告与原告签订《摊店租赁合同》，约定原告租赁被告位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦(麓山后街)农贸市场岳麓区水果2号摊店1个。合同签订后，被告自2019年10月20日将摊店交付原告，农贸市场于2019年11月1日开业，统一开始计租。但原告自2020年5月1日后却不予营业，因影响市场整体形象，被告多次催促其营业，于2020年6月3日书面通知原告开门营业，但原告仍未营业。根据《摊店租赁合同》第八条“乙方的权利义务”第l0款“如擅自停业的，乙方应按每日200元的标准向甲方丈付违约金(可直接在保证金中扣除)，连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，甲方收回摊店，乙方已交租金及保证金不予退还”。被告于2020年6月6日向原告发送了解除合同通知，当日即送达至原告，至此，被告与原告的《租赁合同》即已解除，原告再起诉解除合同已毫无必要。二、原告诉称不符合事实，原告在租赁期间存在擅自停业、拖欠租金及管理费等违约行为，应当承担相应的违约责任，被告无须退还保证金。如前所述，原告自2020年5月1日起至2020年6月6日未营业，连续停业达一个月，根据租赁合同约定，原告应向被告支付违约金，连续停业达5天以上的，合同自动解除，原告的保证金不予退还。另，原告应于2020年5月15日交纳下一期租金、管理费37200元，但原告迟迟未支付，被告多次口头催促并于2020年6月3日书面催促，原告仍置之不理。因此，基于原告擅自停业、拖欠租金等违约行为，原告应承担违约责任，根据合同约定，应向被告支付违约金，被告有权从其保证金中扣除，故原告无权起诉被告退还保证金。三、原告诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。关于建设费约定，该费用系被告的装修成本，原告租赁后无需再装修，且该费用系双方共同意思表示，明确约定“一次性收取费用，不退还”。又因原告擅自停业等违约行为造成合同解除，故其主张退还该费用无事实和法律依据，不应支持。关于生物防治费，该费用已消费，且合同系原告违约而解除，因此，该费用不应退还。四、被告不存在违约情形，也不存在给原告造成任何损失的行为，原告诉请被告赔偿损失无事实和法律依据。综上，原告的诉请于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）舜道农贸公司向本院提出如下反诉求：1、请求判令确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月6日解除；2、请求判令反诉被告补缴免租期租金6000元及欠付的租金1200元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月9日至6月28日的摊店占用费3800元（按照月租金6000元标准计算）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年7月14日签订《租赁合同》，约定：反诉被告租赁反诉原告位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场××号1个摊店，月租金6000元。还约定反诉被告擅自停业的，应按每日200元的标准向反诉原告支付违约金（可直接在保证金中扣除），连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，反诉原告收回摊店，反诉被告已交租金及保证金不予退还。双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定反诉原告给予反诉被告一个月的免租期，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因反诉被告原因导致合同未满一年解除的，反诉被告需补缴免租期租金。2019年10月20日，反诉原告将摊店交付反诉被告，反诉被告经营至2020年5月1日后便擅自停业，反诉原告多次催促其开门营业未果。反诉被告的行为严重违反合同约定，于是反诉原告在2020年6月6日向反诉被告发出解除合同通知，反诉被告收到解除通知后不予理会，至今未腾退摊店。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉院，请求支持反诉原告之请求。原告（反诉被告）孟圳辩称，反诉被告不存在无故停业的情况，反诉被告在2020年5月1日之前用微信跟市场负责人邓姐请了假。被告收了水电费，反诉被告并未欠物业公司的水电费，但物业公司下发了停电通知。另，反诉被告每年都收取了生物防治费，但市场商户的东西总是无故被老鼠咬坏，而且2020年2月正是疫情高峰期，城市封路，反诉被告处管理很严格。反诉被告不承担补缴免租期租金及欠付的租金。反诉原告也无权于2020年6月6日单方解除合同。根据租赁合同第九条的约定，商户欠费未达一个月，而且并没有人催促缴纳租金，反诉原告提出的所有费用反诉被告不愿意承担。经审理查明，2019年7月14日,原告（反诉被告）（乙方）孟圳与被告（反诉原告）（甲方）舜道农贸公司签订《农贸市场摊店租赁合同》，约定：一、甲方将其租赁的位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场××号摊店1个转租给乙方，租期自2019年9月1日至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；二、月租金为6000元，乙方须于合同签订之日预交六个月租金，即36000元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金均按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、摊店交付时间为2019年8月25日前，且甲方交付的摊店为已进行基本装修摊店，乙方验收签字确认后即承担租户相应责任。四、租赁期间，乙方需缴纳以下费用：（1）租赁保证金10000元，租期期满后双方不再续签合同的，甲方于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，乙方交回收据，保证金不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其它违约行为的，甲方有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，乙方须一次性预缴7个月管理费，即1400元，以后每次缴纳管理费时，与租金缴纳方式同步，乙方均须一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费，合同签订时，乙方应向甲方缴纳一次性建设费为人民币10000元。该费用为一次性缴纳，不退还；（4）生物防治费，乙方在合同签订时须一次性预缴一年的生物防治费480元，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年。（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，由乙方自行缴纳；五、乙方未向甲方书面申请同意，不得擅自停业，如擅自停业的，应按每日200元的标准向甲方支付违约金（可直接在保证金中扣除），连续5天擅自停业的，视为合同自动解除，甲方有权收回摊店，乙方已交租金及保证金不予退还。上述合同签订后，原告（反诉被告）缴纳了建设费10000元、半年租金36000元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金10000元，后未再缴纳费用。后因被告（反诉原告）未及时交付摊点，双方又于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》一份，约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因原告（反诉被告）原因导致合同未满一年解除的，则反诉被告需补缴免租期租金。2019年10月21日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了涉案摊店，原告（反诉被告）亦签署了确认书。2020年4月29日，原告（反诉被告）孟圳因回老家，其父亲孟庆启遂向被告（反诉原告）的工作人员通过微信告知五一期间请假停业。2020年6月3日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《催缴通知单》，要求其尽快缴纳欠付的租金、管理费合计37200元。2020年6月7日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）自5月1日起连续一个月以上未开门营业为由通过微信方式向其送达《限期开门营业通知书》及《解除合同通知书》，以原告（反诉被告）自2020年5月1日以来未开业，擅自停业35天为由解除租赁合同，原告通过微信发送视频告知被告其在老家办理丧事。涉案租赁合同履行过程中，涉案农贸市场的商户以被告（反诉原告）对涉案农贸市场经营不善且与市场内商户沟通后未能给出解决方案为由，于2020年6月4日集体向当地社区反映情况，2020年6月5日，商户与被告（反诉原告）经当地社区调解，被告（反诉原告）承诺将于2020年7月1日整改市场，但后一直未兑现承诺。2020年6月20日，因被告（反诉原告）舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司2020年1月至6月的管理费及水电费共计24096元未付，湖南民睿物业管理有限公司向被告（反诉原告）送达了《告知函》一份，要求其于2020年6月22日中午12点前缴清欠付的费用，逾期将停止提供物业服务（包括供水供电）。当日，湖南民睿物业管理有限公司即对涉案市场停水停电，导致整个市场停止经营。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》、协调证明、微信聊天记录截图，被告（反诉原告）提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、限期开门营业通知书、催缴通知单、解除合同通知书、照片、微信聊天记录截图等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）孟圳和被告（反诉原告）舜道农贸公司签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）擅自停业35天为由单方通知解除双方签订的涉案租赁合同，但其并未提供有效的证据佐证，且被告（反诉原告）作为涉案农贸市场的经营管理者，其亦未提供相应的证据证明其就涉案农贸市场的运营尽到了相应的经营管理义务，故对其主张的双方的租赁合同已于2020年6月6日解除的意见，本院不予采纳。但考虑到涉案农贸市场因被告（反诉原告）舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费致使该公司对整个市场停水断电，致使整个市场停止经营，现原、被告签订的涉案租赁合同已不具备继续履行的可能，故本院认定双方签订的涉案租赁合同及补充协议于2020年6月20日解除。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还保证金10000元的诉请，因涉案农贸市场最终停止运营的原因在于被告（反诉原告）拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费，现原、被告签订的涉案租赁合同及补充协议已被确认解除，对于原告（反诉被告）缴纳的保证金，由于原告（反诉被告）亦未依约按时履行租金支付义务，亦存在过错，故本院根据案件实际情况，综合双方的过错大小，酌定由被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）保证金5000元。关于原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）退还一次性建设费10000元的诉请，被告（反诉原告）称该费用系其装修市场的费用，本院认为收取该费用虽系合同约定，但涉案租赁物为摊店，被告（反诉原告）并未提供相关证据证明其对原告所租摊位进行了何种装修，且原告（反诉被告）作为承租户租赁被告（反诉原告）出租的摊位已缴纳了相应的租赁费用，被告（反诉原告）收取的上述一次性建设费用明显过高，且现双方签订的租赁合同已经解除，故本院根据双方履行合同的实际情况，酌定由被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）一次性建设费用8000元。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还生物防治费480元及赔偿损失5000元的诉请，因其主张的理据不足，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付欠付的租金、摊店占用费的问题，因原告（反诉被告）仅缴纳租金至2020年5月31日，同时，考虑到双方签订的涉案租赁合同及补充协议已因被告（反诉原告）拖欠物业公司物业管理费及水电费被物业公司停水断电而无法继续履行，并被本院确认于2020年6月20日解除，故对2020年6月1日至2020年6月19日期间的租金，原告（反诉被告）理应予以支付，对2020年6月19日之后的租金，因原告（反诉被告）未再使用涉案租赁物而无需支付。综上，根据双方约定的租金标准，原告（反诉被告）自2020年6月1日至2020年6月19日期间共计应支付被告（反诉原告）3800元（6000元/月/30×19天）。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付免租期租金6000元的诉请。现涉案农贸市场已因被告（反诉原告）拖欠物业公司物业管理费及水电费而被迫停止运营，且被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的涉案租赁合同已经解除，故对其上述诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孟圳和被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年7月14日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及2019年10月21日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、限被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）孟圳一次性建设费8000元、保证金5000元；三、限原告（反诉被告）孟圳于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司支付租金3800元；四、驳回原告（反诉被告）孟圳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取219元、反诉案件受理费减半收取75元，由原告（反诉被告）孟圳负担94元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担200元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月十六日法官助理龙志宇书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。