安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终10321号 上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥新华书店有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路**。 法定代表人：刘维维，总经理。 委托诉讼代理人：杜飞，安徽华腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，安徽华腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省忆海拾贝教育科技有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路金川大厦**/div> 法定代表人：胡海翔，总经理。 委托诉讼代理人：杨修满，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凯，安徽王良其律师事务所实习律师。 上诉人合肥新华书店有限公司（以下简称新华书店）因与被上诉人安徽省忆海拾贝教育科技有限公司（以下简称忆海拾贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初7725号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新华书店上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判忆海拾贝公司立即支付所欠租金、电费、物业费合计76431.07元并支付违约金1375.76元(以76431.07元为基数,按日千分之一为标准,自2020年7月13日起算,暂计至2020年7月31日),顺延至款项付清之日，驳回对新华书店的全部诉讼请求，诉讼费由忆海拾贝公司承担。事实和理由：1.新华书店于2020年3月16日恢复经营,但采取了限流措施,至2020年5月21日解除限流措施,同时自2020年5月15日起校外培训机构可以复课。忆海拾贝公司于2020年4月底提出《撤场申请》,新华书店于2020年5月6日回复不同意撤场。该期间属于双方合同约定的履行期限内,不具有解除的条件,即便存在不可抗力之因素,按照双方合同约定,也只能暂时终止履行,而非直接解除合同。当时社会各行各业均已全面复工复产,疫情态势已得到有效控制,整个社会正在迅速恢复正常,并非是在一段期限内对合同履行不利因素长期存在或不可消灭。2020年5月15日起,已具备重新复课的条件。此时,不可抗力因素已消灭,双方应继续履行合同,而忆海拾贝公司在未与上诉人协商的情况下于2020年7月12日直接腾退房屋,应视为单方解除合同。解除之时,合同具备履行条件,解除行为既违背了合同约定,也违反了法律规定,故依据双方合同的约定,缴纳的履约保证金5万元不应予以返还。2.按照疫情发展的实际要求,新华书店本着公平的原则,一直均表明愿意减免2个月的租金,在这种情况下,忆海拾贝公司仍然拒绝履行合同,欠付租金及物业费用。疫情因素系实际发生的不可控因素,对于经营生产的影响是客观的,应由双方共同分担该不利因素带来的损失,而不能将风险损失全部转嫁给新华书店单方承担。 忆海拾贝公司辩称，1.依据新冠疫情防疫要求以及行业主管部门要求，2020年5月15日前不得复课，这是硬性规定，须无条件服从。2020年1月下旬开始的新冠疫情，正常开学时间的一个半月后，忆海拾贝公司还看不到复课的希望，只好提出撤场、止损，致合同目的不能实现。撤场，对双方均有利，也是合法合理的行为。忆海拾贝公司经营的非文化课，因新冠疫情打击了市场信息，不仅招不到新生，而且老生也基本都退了费。这期间，没有一例因未参复课或退费问题发生纠纷而影响新华书店。在新冠疫情持续了一个半月后，仍未见复课希望的情况下，请求减免租金以渡过难关。发改委、安徽及合肥市政府等相关部门也发方要求租户减免疫情期间的部分租金。新华书店不仅不同意减免租金或撤场申请，而且还发函催交全部租金（新华书店于一审开庭半个月提起反诉时称同意免租二个月，此时租赁场地已交回）。经济上难上加难，彻底击垮了忆海拾贝公司继续撑下去的希望和信心。2.2020年5月15日后，涉案租赁场地仍然达不到复课标准，无法复课。2020年5月15日之后是不再禁止复课，但复课是有苛刻条件的，即须符合复课的多项要求，如达不到，仍然不能复课。根据防疫指挥部门及教体局通知，复课众多要求中有两项要求“通风”“设立健康观察室”，租赁场地无法达到要求。涉案租赁场地的整栋大楼无对外窗户，而租赁场地只有一个门，无法设立“健康观察室”，且层高不够（系夹层改装），无法实现内部对流。忆海拾贝公司持续不断地递交复课申请，且邀请防疫人员来现场察看时说：“层高不够，无对外窗户，设立不观察室，不可能复课！”新华书店曾称大楼里有“新风系统”空调符合通风条件，但向其索要相应资料时始终不给。2020年8月18日，安徽省教育厅、安徽省卫生健康委员会发布《安徽省学校秋冬季新冠肺炎疫情防控系列标准与指引（更新版）》[皖教秘（2020）368号]，要求学校等教学机构，今年秋冬季，仍然执行“通风良好”“设立观察室”等防疫措施和标准。故，至少在2020年度内，涉案租赁场地无法达复课要求。忆海拾贝公司将复课要求中关于场地要求告知新华书店后，新华书店迟迟不配合提供资料用于复课申请。新华书店也无证据证明涉案场地符合复课（如通风条件）条件。3.2020年5月15日前，政府相关部门禁止复课，此后因涉案场地达不到复课条件，应认定为不可抗力情形继续存在。忆海拾贝公司因合同目的不能实现，解除合同，为双方止损，符合法律规定，也符合双方利益，并非单方过错、违约解除合同。4.无论是根据《租赁合同》第十一条约定：“双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任。”还是根据不可抗力期间相关政府部门及安徽省高级人民法院的审理涉新冠疫情期间相关案件的指导意见，忆海拾贝公司均无需支付2020年5月15日前涉案场地租金。5.2020年5月15日至7月12日，新华书店拖延收回场地，一审不应判决支付该期间的租金，新华书店应承担该期间发生的损失扩大责任。文件规定及有没有通风条件的事实就摆在那里，不需要在举证。如果能够复课，忆海拾贝公司就能招生，就不会退回已收的学费。忆海拾贝公司面临巨大亏损的情况下，仍然出资将租赁场地拆除成毛坯（忆海拾贝公司租房时有存在装修，自行花钱拆除），即使这样，仍以种种不正当理由拒绝接收房屋。直到7月12日大楼全部租赁交完房后才收租赁场地。6.基于上述原因，非违约解除租赁合同，系不可抗力、致合同目的不能实现而解除合同，应全额归还履约保证金。 忆海拾贝公司向一审法院起诉请求：1.解除忆海拾贝公司与新华书店的租赁合同；2.忆海拾贝公司无需支付自2020年2月起至解除前的租金；3.新华书店立即返还履约保证金人民币50000元；4.诉讼费由新华书店承担。 新华书店向一审法院提出反诉请求：1.忆海拾贝公司立即支付新华书店租金、电费、物业费等合计76431.07元；2.忆海拾贝公司立即支付新华书店违约金1375.76元（以76431.07元为基数，按日千分之一为标准，自2020年7月13日起算，暂计算至2020年7月31日），顺延至款项付清之日止；3.忆海拾贝公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月18日，新华书店作为甲方，忆海拾贝公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区长江中路392号新华书店三孝口店8层东侧建筑面积为260平方米的房屋出租给乙方使用，乙方经营业态为教育培训；租赁期限为3年，自2018年5月19日至2021年5月18日；第一年度租金为260000元，第二年度租金为275600元，第三年度租金为297648元，租金按季度支付，先付后用，本季度结束当月提前15日支付下一季度租金；乙方向甲方交纳履约保证金5万元；乙方经营所需水、电、物业、通讯、能源费用由乙方自行承担，甲方向乙方收取物业费标准为5000元/季度，每季度为一个支付期；在本合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任；乙方迟延缴纳保证金、租金、物业费、水电能源费用及其他费用等的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；乙方可提前三个月书面通知甲方提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付合同解除前六个月租金标准的违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同，忆海拾贝公司支付履约保证金5万元，并支付租金和物业费至2020年2月18日。 受新冠肺炎疫情防控措施影响，忆海拾贝公司于2020年2月停业。2020年5月15日起校外培训机构可以复课，但忆海拾贝公司未再恢复经营。新华书店于2020年3月16日恢复经营，但采取了限流措施，至2020年5月21日解除限流措施。2020年4月24日，忆海拾贝公司向新华书店提出减免租金的申请，申请免租16个月。之后，忆海拾贝公司又向新华书店递交了《撤场申请》。新华书店于2020年5月6日回复，不同意提前撤场。忆海拾贝公司于2020年7月12日将房屋交还新华书店。另，忆海拾贝公司尚欠新华书店2019年12月及2020年1月份电费合计817元。 一审法院认为，忆海拾贝公司与新华书店之间的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间发生的新冠肺炎疫情防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，忆海拾贝公司受其影响于2020年2月停业直至2020年5月15日才具备复课经营的条件，虽然忆海拾贝公司主张该日之后因场地条件的原因仍不符合复课条件，但未能提供证据予以证实，该院不予采信，根据合同关于“双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任”的约定，忆海拾贝公司对于2020年2月1日至5月14日期间的租金及物业费可不予支付，但2020年5月15日至2020年7月12日期间的租金及物业费应当依约支付。忆海拾贝公司已支付租金和物业费至2020年2月18日，故2020年2月1日至2020年2月18日期间已付的租金和物业费可冲抵上述租金和物业费，经核算，忆海拾贝公司还需支付新华书店租金34281元、物业费2247元，另，忆海拾贝公司还需支付新华书店电费817元。上述费用合计37345元，从忆海拾贝已支付的履约保证金中扣除，新华书店还需返还忆海拾贝公司履约保证金12655元。对于新华书店主张的逾期付款的违约金，因忆海拾贝公司逾期付款与疫情有一定的关联，且相关费用足以从履约保证金中扣除，未给新华书店造成资金占用期间的利息损失，故对该主张该院不予支持。至于忆海拾贝公司是否需要对解除合同承担违约责任，新华书店未在本案中主张，不属于本案处理范围。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认安徽省忆海拾贝教育科技有限公司与合肥新华书店有限公司之间的《租赁合同》已于2020年7月12日解除；二、合肥新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内返还安徽省忆海拾贝教育科技有限公司履约保证金12655元；三、驳回安徽省忆海拾贝教育科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回合肥新华书店有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理减半收取为605元，由安徽省忆海拾贝教育科技有限公司负担455元，合肥新华书店有限公司负担150元；反诉案件受理费减半收取为873元，由合肥新华书店有限公司负担453元，安徽省忆海拾贝教育科技有限公司负担420元。 二审期间，忆海拾贝公司举证：证据一：通话录音、微信截图，证明新华书店拒不提供相应通风资料用于办理“复课”申请，拖延收房，应承担拖延收房期间的扩大损失；证据二、安徽省学校秋冬季新冠肺炎疫情防控系列标准与指引（更新版）》，证明2020年8月18日，省教育厅、卫健委发文，要求并重申教学场所“通风良好”“避免使用集中空调通风系统”“设立隔离（健康）观察室”等防疫措施，租赁场地仍然不符合该要求，无法“复课”。新华书店质证：证据一、不属于新证据，核实后提供书面意见；证据二、文件新华书店没有看到，需要核实，与本案无关。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，忆海拾贝公司与新华书店签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定。双方均应按约履行。合同履行期间，因疫情防控措施影响忆海拾贝公司利用案涉房屋进行教育培训合同目的的实现，一审法院认定构成不可抗力并免除忆海拾贝公司2020年2月至2020年5月15日期间不能复课期间的房租及物业费符合双方合同关于不可抗力条款约定，本院予以确认。 2020年5月15日起校外培训机构可以复课，忆海拾贝公司应当继续缴纳房租。但本案合同明确约定案涉房屋用于教育培训，忆海拾贝公司已经提交多份文件证明疫情防控期间复课需要符合相应标准，新华书店未举证证明本案房屋能够符合相应标准，经一审、二审法院明确询问也未说明案涉房屋是否具备开窗通风等条件，应当承担举证不能的法律后果。因此，一审法院根据双方陈述和举证、合同履行情况、疫情防控要求对线下教育的影响等情况综合认定在扣除2020年5月15日至2020年7月12日的租金、物业费、电费后由新华书店退还剩余保证金并无明显不当，本院予以维持。 综上，新华书店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1746元，由合肥新华书店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。