云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0328民初1759号原告：邹祥，男，汉族，1964年11月5日生，昆明市官渡区人，初中文化，无业，住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：艾荣立，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李艳莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：王富娥，女，汉族，1972年8月16日生，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住址云南省曲靖市沾益区。被告：邓余蓉，男，汉族，1972年4月3日生，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住址云南省曲靖市沾益区。被告：曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区庄一居民小组。地址曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区。负责人：刘成军，组长。原告邹祥与被告王富娥、邓余蓉、曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区庄一居民小组（以下简称“庄一居民小组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹祥及其委托诉讼代理人艾荣立、李艳莉、被告王富娥、邓余蓉、曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区庄一居民小组到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间2015年8月13日签订的《购房合同》；2、判令被告立即归还原告的房款820340元；3、判令被告以820340元为基数支付原告自2016年8月23日至2019年8月19日按同期人民银行贷款利率计算的资金占用费118197.32元，以820340元为基数支付原告自2019年8月20日起至款项付清之日止按中国人民银行LPR利率计算资金占用费，暂计算至2020年7月16日为30798.09元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年8月13日，原告与被告双方签订《购房合同》，被告向原告出售位于庄湾佳园总价为1158040元的2-2-401、2-2-402、2-3-401、2-3-402号房屋，交付日期均为2015年8月13日，购房款由被告王富娥、邓余蓉欠原告的借款抵扣。被告出售给原告的房屋为曲靖市沾益区西平镇庄家湾社区庄家湾庄一居民小组用其所有的集体土地建盖的房屋，无法办理产权证，致使原告合同目的不能实现。为维护原告的合法权益诉至法院。被告王富娥、邓余蓉共同辩称，一、本案双方签订的《购房合同》不具备法定或约定的解除条件，原告要求解除合同属于无法律依据的随意解除；二、双方签订的《购房合同》名为购房合同实质为房屋抵押合同。双方签订的《购房合同》是基于双方2012年9月11日所签订的《短期投资理财管理协议书》，因答辩人欠被答辩人债务无法按时清偿，双方自愿协商由答辩人用其房屋及车库作价抵押下欠债务，通过签订《购房合同》的形式实现以物抵债的目的；三、本案《购房合同》所涉及的房屋买卖并不真实存在，实为抵押合同，答辩人将房屋买卖的形式实现债务的抵消。只是被答辩人口头委托答辩人王富娥代其进行销售并承诺支付王富娥卖房佣金，所卖房款由王富娥支付给被答辩人。且《购房合同》未约定王富娥的卖房期限，根据客观事实，房屋抵押给被答辩人，答辩人的全部债务消灭。因此本案不存在违约情形。房屋出售的相关风险应当由被答辩人基于抵押关系自己承担；四、答辩人没有支付被答辩人购房款的义务，只有接受被答辩人委托代卖房的义务。截止目前，被答辩人已经支付卖出房屋的款项35.44元，剩余房屋暂未卖出，不具备转交房款的条件，后续被答辩人会根据实际卖房情形及时支付被答辩人相应实际卖房款。综上所述，被答辩人的诉请无事实及法律依据，请求驳回其诉请。被告庄一居民小组辩称，原告起诉被告缺乏事实和法律依据，且主体错误，请求驳回原告对被告的起诉。理由如下：本案涉诉住房和车库系被告外包承建，项目名称为庄湾佳园，建设项目符合相关手续，被告邓余蓉、王富娥夫妻两系承建方，项目完工后，被告经过街道、社区等相关部门和承建商协商，已将涉诉房产作价抵扣工程款处理给承建方。原告与被告邓余蓉、王富娥进行房屋买卖时，被告对涉诉房产已经不再拥有权利，无权进行处置，所以他们之间房屋买卖与被告无关。况且，原告在购买涉诉房产时亦明知是小产权房，应当清楚购买后的相关风险，即便他们的交易合法，也不受被告控制和约束，被告也没有参与过他们的交易。所以被告不承担任何法律责任。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：1、身份证复印件二份、结婚证1份。证实被告王富娥、邓余蓉的主体适格及被告王富娥、邓余蓉系夫妻关系。2、购房合同、收据。证实原告与被告王富娥、邓余蓉于2015年8月13日签订购房合同，约定由被告王富娥、邓余蓉向原告出售位于曲靖市沾益区房屋，销售面积为524平方米，销售总价为1158040元，原告已一次性全额付款。同时约定产权证、土地证由被告负责办理，被告保证办理产权证、土地证在原告名下，若被告未能办理，则原告可做退房处理，由被告全额退还原告所交款项。合同签订之日，原被告约定由被告王富娥帮助原告售卖其购买的涉案房屋，原告即将上述房屋交由被告，并约定被告王富娥每售卖一套的代理费为9000元。但时至今日，该房屋均无法办理产权证，也不能上市交易，致使原告合同目的不能实现。3、中国农业银行云南省分行历史数据查询报告、中国农业银行存单。证实原告已支付涉案购房款项。经质证，被告王富娥对原告提交的证据1、2无异议；对证据3不予认可，认为当时是原告委托我卖房子，2015年8月13之前原告放高利贷给被告邓余蓉，这笔钱与我没有关系，我认不得原告与被告邓余蓉之间的债务；被告邓余蓉同意被告王富娥的上述质证意见。补充意见如下：对购房合同、收据有意见，因为当时我差原告借款，用房屋抵债，才签订的购房合同，原告没有依据购房合同给过我买房子的钱，是原来高利贷的钱抵扣为购房款的。对银行流水、存单无异议；被告庄一居民小组对原告提交的证据1、2、3没有意见。被告邓余蓉向本院提交了44份客户存款回单，证实已经向原告还款的事实。经质证，原告的委托代理人认可该组证据的真实性与合法性。关联性认可一部分，需要原告庭后核实银行流水。被告王富娥、庄一居民小组对客户存款回单均无异议。本院认为，对原告提交的证据1、2、3客观真实，且符合证据三性，予以采信；对被告邓余蓉提交的客户存款单能够与本案中双方的陈述相互印证原告与被告邓余蓉之间发生借款的事实，予以采信。经审理查明，原告邹祥与被告邓余蓉经朋友介绍认识后，被告邓余蓉向原告借款。因被告邓余蓉无法向原告偿还借款。2015年8月13日，原告与被告邓余蓉、王富娥及庄家湾社区庄一居民小组拆迁安置项目部签订《购房合同》，约定甲方（被告邓余蓉、王富娥及庄家湾社区庄一居民小组拆迁安置项目部）将位于曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区庄一居民小组拆迁安置建盖的房屋（庄湾佳园）2幢2单元401室、2幢2单元402室、2幢3单元401室、2幢3单元401室出售给乙方（原告邹祥）；单价为2210元，房款共计1158040元，一次性付款。双方约定前述购房款以被告邓余蓉欠原告的借款折抵，当天，被告邓余蓉、王富娥及庄家湾社区庄一居民小组拆迁安置项目部向原告出具收据，载明收到原告邹祥购买庄湾佳园住房肆套及车库捌个，总价款1694055元（车库款536015元在另案处理）。并由原告委托被告王富娥对前述房屋进行销售。合同签订后，被告王富娥向原告支付卖房款337700元。因诉争房屋系曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区庄一居民小组利用集体土地建盖的房屋，导致原告无法办理产权证，故而引起本次诉讼。另查明，涉诉房屋系被告庄一居民小组因无法支付被告邓余蓉的工程款，将房屋折抵工程款。庄家湾社区庄一居民小组拆迁安置项目部由被告邓余蓉设立，不具有独立的法人资格。被告邓余蓉、王富娥系夫妻关系。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，......。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；......。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，涉诉房屋系曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区庄一居民小组在集体土地上所建房屋属于“小产权房”，只有本集体经济组织成员享有购买的权利，原告邹祥与被告邓余蓉、王富娥作为本集体经济组织以外的人员并不享有此项权利。因此，原告邹祥与邓余蓉、王富娥2015年8月13日签订的《购房合同》，因违反法律的强制性规定，合同无效，无需解除，故对原告要求解除合同的主张，不予支持。对于原告要求归还房款820340元并支付资金占用费的主张，本案中诉争的购房款系被告邓余蓉与原告邹祥将民间借贷中被告邓余蓉下欠原告的借款转化为购房款，且双方对该款项的金额予以了确认，但因双方在借款中存在约定的利率超出法律保护的上限，因此，本院对双方的实际欠款金额无法确认。故原告要求返还房款并支付资金占用费的主张不能成立，本院不予支持。对于被告王富娥要求原告退还已向原告转账支付的购房款337700元的意见，应由被告王富娥另案向原告主张权利。综上所述，原告的主张不能成立，本院不予支持。据此，依据，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邹祥的诉讼请求。案件受理费13493元，由原告邹祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。审 判 长  莫 渊人民陪审员  顾加宁人民陪审员  杨俊杰二〇二〇年十二月十七日书 记 员  龚斯建