河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2359号上诉人（原审被告）：临颍金盟房地产开发有限公司，住所地：临颍县建设路北段东侧金湾顶秀商业**。法定代表人：全广霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马江丛，河南森鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康乾泰，男，汉族，1972年12月26日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：朱星光，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。上诉人临颍金盟房地产开发有限公司（以下简称金盟公司）因与被上诉人康乾泰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省临颍县人民法院（2019）豫1122民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金盟公司的委托诉讼代理人马江丛，被上诉人康乾泰的委托诉讼代理人朱星光、菅运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盟公司上诉请求二审：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人康乾泰的诉讼请求。2、一审、二审案件受理费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉二份《商品房买卖合同》成立并生效，事实认定及法律适用错误。上诉人金盟公司与被上诉人康乾泰之间不存在房屋买卖的真实意思表示，案涉房屋买卖合同法律关系不成立。第一，本案中，一审法院依据张留强（原告）与金盟公司（被告）民间借贷纠纷一案（2017）豫1002民初5946号民事判决书查明“……原告（张留强）按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元（诉状中也自认此事实）”，“……因原告通过售卖被告交给原告用与抵偿借款的房屋得款5741492元”，通过张留强自认及法院确认的上述事实，足以证明案涉房屋是由张留强出售给被上诉人康乾泰的。第二，根据张留强与上诉人金盟公司签订的《协议书》第三、四、五条之约定，上诉人金盟公司系将案涉房屋或售房款支付给张留强，用于抵偿协议书中所谓的借款，上诉人在张留强确认购房人的情形下时，即张留强直接接受金盟公司分配给其的房屋用于抵债后出售的情形下，上诉人金盟公司仅有向其确认的购房人提供收款收据等协助办理相关手续的义务。故综合上述第一、第二点事实，实际形成本案房屋买卖合同法律关系的双方当事人应为张留强与被上诉人康乾泰，上诉人金盟公司与被上诉人康乾泰之间不存在房屋买卖的真实意思表示，案涉上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同法律关系不成立。二、退一步讲，在按照一审判决确认上诉人金盟公司与被上诉人形成房屋买卖合同法律关系的情况下，一审法院以康乾泰提供的证据更具有证据优势从而认定被上诉人已经履行全部购房款，事实认定错误。如认定上诉人与被上诉人形成买卖合同法律关系，根据合同的相对性及商品房买卖市场交易规则，被上诉人应按照合同约定将购房款一次性交付上诉人金盟公司，在金盟公司没有出具指示交付委托的情况下，其只能交付给上诉人金盟公司，交付他人对金盟公司不生效，仍应视为没有支付购房款，此应认定双方之间的房屋买卖合同没有实际履行。然而，根据上诉人举证，案涉房屋交易时，金盟公司时任出纳唐建强在公安机关调查时，明确称其出具票据后，未实际收到购房款，且一审法院已经查明是张留强出售的案涉房屋并回收的款项，故即使认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同法律关系成立并生效，也应认定案涉房屋买卖合同没有实际履行。三、一审法院将张留强与上诉人之间的民间借贷法律关系与上诉人与被上诉人康乾泰之间的房屋买卖合同法律关系混在一起，导致案件事实认定错误。因张留强与金盟公司之间的《协议书》约定的是所谓的总债权金额，无论是根据协议约定将房屋抵债给张留强由其出售，还是由金盟公司出售房屋后再将购房款支付张留强，张留强都应向上诉人金盟公司出具相应房屋价值的收款收据，在被上诉人解释其已支付购房款的理由不具有合理性的情况下，一审法院置已查明案涉房屋由张留强销售的事实于不顾，将不具有关联性的事实强行混织在一起，造成了康乾泰举证更有优势的假象，损害了金盟公司的合法权益。综上，本案如按照已查明的事实认定张留强与康乾泰之间形成实际买卖合同关系，应告知康乾泰向张留强主张权利，如法院认定上诉人与被上诉人形成合同关系，只需查明被上诉人是否履行向金盟公司交纳购房款的义务，否则应认定合同没有实际履行，被上诉人和一审法院明显是在混淆法律关系及事实。被上诉人在明知未向上诉人交纳分文购房款，也并非与上诉人形成的买卖合同关系的事实下，故意隐瞒并虚构事实提起诉讼，其行为已构成虚假诉讼，故恳请二审法院查清事实后依法支持上诉人的上诉请求，并将案涉犯罪线索移送公安机关。被上诉人康乾泰答辩称：1、双方商品房买卖合同以及收款收据真实有效。均加盖公章，有上诉人财务人员出具，内容上，收款收据也与抵偿给张留强房屋一致，销售价格也是双方议定的价格，从法律后果上讲，金盟通过销售商品房的行为取得了房款并抵销了拖欠案外人张留强的债务，且该事实已经生效判决认定。所以从权利义务相一致，合同相对性等法律规定来看，双方之间的买卖合同成立并生效。上诉人拒不履行，并将房屋另行出售严重损害了被上诉人的合法权益。2、上诉人称被上诉人与张留强建立了买卖合同关系，完全是虚假陈述，与案件证据相违背且与客观事实不符。综上，一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康乾泰一审诉讼请求：一、依法解除双方签订的商品房买卖合同；二、依法判令被告返还已付购房款604212元及利息65308.6元（从2015年7月8日至2017年3月16日按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿原告损失604212元（按不超过已付购房款1倍赔偿）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，原告康乾泰作为买受人与被告金盟公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015A02301、2015A02401）。由原告康乾泰购买被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的3层301号房、4层401号房。合同约定：商品房单价为2560元/㎡，每套房价款为302106元，买受人采用一次性付清房款的方式付款。合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2016年10月30日前，将经验收合格并符合双方签订的合同约定的商品房交付买受人使用。第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”2015年7月8日，原告康乾泰就其购买的两套商品房向被告金盟公司交纳了604212元（302106元/套×2套）的购房款，被告金盟公司向原告康乾泰出具了两张收据（票号分别为：NO.1110488、NO.1110489），两张收据均显示现金一次性支付。另查明，康乾泰系案外人张留强介绍购买的上述房屋。2015年6月30日，被告金盟公司（债务人、乙方）与张留强（债权人、甲方）签订《协议书》一份，该协议第二条显示：经甲乙双方算账确认，截至2015年6月1日，乙方累计尚欠甲方本息合计17052647.57元。第三条显示：经甲乙双方协商后，乙方同意将“金湾顶秀”项目下商业A区自北向南计4间两层商业房（一层352.29㎡，二层352.29㎡，总计704.58㎡），以6000元/㎡的价格合计4227480元的售房款或房屋直接支付给甲方，用于抵偿乙方欠甲方的借款；乙方同意将“金湾顶秀”项目下2号住宅楼1单元商品房，西户118.01㎡:3、4、10、12、13、14、17、18层计118.01×8＝944.08㎡；南户101.21㎡:1、2、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18层计101.21×16＝1619.36㎡；东户123.16㎡:1、2、3、5、8、10、11、13、14、17、18层计123.16×11＝1354.76㎡，总计3918.2㎡，按2560元/㎡价格计算的售房款或房屋直接支付给甲方，用以抵偿乙方欠甲方的借款。以上房屋甲方有权自主定价。双方在原一审庭审中均认可康乾泰购买的房屋包含在上述《协议书》中。张留强除了介绍康乾泰购买房屋之外，还介绍了张延钊购买上述《协议书》中的三套住宅房，价款合计945870元。还介绍了张留中购买上述《协议书》中的三套商铺和一套住宅房，价款合计4191410元。三人支付的房款合计5741492元。2015年7月6日，张留强收到被告金盟公司5137280元（系付原先借款），张留强向被告金盟公司出具了收条。2018年7月8日，张留强向被告金盟公司出具了另一份收条，内容是：今收金盟房地产开发有限公司人民币（现金）604212元。上述两份收条显示的款项共计5741492元。2017年3月2日案外人张留强就上述《协议书》中的欠款17052647元扣除上述金盟公司已经偿还的5741492元向许昌市魏都区人民法院提起诉讼，该院作出已生效的（2017）豫1002民初5946号民事判决书，在该判决书查明部分显示：“……原告按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元。”在该判决书本院认为部分显示：“……因原告通过售卖被告交给原告用于抵偿借款的房屋得款5741492元，该款用于抵扣被告欠原告的利息3888877元后，剩余1852615元应当用于抵扣被告欠原告的借款本金。”再查明，原告康乾泰所购买的被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的3层301号、4层401号商品房被告金盟公司另行销售并进行了备案。原告代理人在庭审时表示，原一审判决已经执行完毕。上述事实，有当事人提供的书证及当庭陈述在卷证明，足以认定。一审认为：本案的第一个焦点是涉案两份合同是否成立、是否生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”2015年7月8日，原、被告双方在被告的售楼部签订了两份《商品房买卖合同》，由原告康乾泰购买被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的3层301号房、4层401号房，原告康乾泰在合同上签名、捺印，被告金盟公司在合同上盖有该公司的合同专用章，法定代表人处盖有全广霞的个人印章。依据上述法律规定，上述两份合同已经成立并生效。本案的第二个焦点问题是原告是否依据合同约定支付了购房款。原告称上述合同签订当日，原告康乾泰向被告金盟公司一次性支付购房款604212元。为证明自己的主张，原告提供了被告出具的盖有被告财务专用章的收据，并提供了公司债权人张留强的证言及收条，证明原告将购房款交付被告金盟公司后，被告将上述款项用于偿还张留强的债务，且在魏都区人民法院的生效判决中已经明确上将上述款项在金盟公司的总债务中予以扣除，证据之间能够相互印证。被告公司对原告一次性现金交付方式提出质疑：一、认为在手机银行、网上转账等支付方式成为主流的今天，大额现金交易有悖生活常理；二、张留强依据《协议书》有权处分房屋，空立手续即可，大额现金交易没有必要；三、康乾泰支付房款的资金来源存疑。被告提出的上述质疑的确有合理之处，但无法完全否认原告提交的证据，从证据优势的角度说，原告提交的证据更有优势。故一审法院认为原告已经依据合同约定支付了购房款。本案的第三个焦点问题是被告金盟公司是否违约及承担何种违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告金盟公司应当按照双方在《商品房买卖合同》第八条中的约定，在2016年10月30日前，将经验收合格并符合双方签订的合同约定的商品房交付原告康乾泰使用。然而，被告金盟公司并未按照约定交付房屋，而是将原告康乾泰已购商品房又销售给他人并进行了备案，导致原告康乾泰合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告康乾泰要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告康乾泰要求被告金盟公司返还已付购房款604212元并赔偿其利息65308.6元（从2015年7月8日至2017年3月16日按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉请，一审法院予以支持。关于原告诉请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》按不超过已付购房款一倍进行赔偿的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”虽然被告另行出卖涉案房屋的行为符合上述法律的规定，但原告诉请的要求被告支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任不应得到支持。理由如下：虽然在是否一次性现金交付购房款的问题上，一审法院依据证据优势原则支持了原告的主张，但原告始终未能对被告提出质疑、有悖生活常理的地方给出合理的解释，比如：原告康乾泰始终未拿出有说服力的购房款的证明；无现金交易的普遍化，原告坚称用的现金交易且金额比较大，也无法给出合理的说明；涉案房屋系被告金盟公司与案外人张留强协议约定用房屋或者购房款抵偿借款，康乾泰又是张留强介绍来购房的，故本案并非普通的或单纯的发生在原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，如果支持一倍的赔偿，对被告金盟公司显失公平，综合全案情况，一审法院支持原告的利息损失已足以弥补原告损失。原告康乾泰的该项诉讼请求一审法院不予支持。为维护正常的合同关系，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决议，判决如下：一、解除原告康乾泰与被告临颍金盟房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015A02301、2015A02401）。（已执行完毕）二、自本判决生效之日起十日内，被告临颍金盟房地产开发有限公司向原告康乾泰返还购房款604212元，赔偿原告康乾泰利息损失65308.6元（从2015年7月8日至2017年3月16日按中国人民银行同期贷款利率计算）。（已执行完毕）三、驳回原告康乾泰的其他诉讼请求。本案受理费16264元，由原告康乾泰负担7715元，由被告临颍金盟房地产开发有限公司负担8549元；保全费5000元，由被告临颍金盟房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点为：上诉人金盟公司与被上诉人之间的商品房买卖合同是否成立并生效。本院认为，根据已经查明事实，本案被上诉人系案外人张留强介绍购买的房屋。金盟公司（债务人、乙方）与张留强（债权人、甲方）在2015年6月30日签订《协议书》中第二条显示：经甲乙双方算账确认，截至2015年6月1日，乙方累计尚欠甲方本息合计17052647.57元。第三条显示：经甲乙双方协商后，乙方同意将“金湾顶秀”项目下商业A区自北向南计4间两层商业房（一层352.29㎡，二层352.29㎡，总计704.58㎡），以6000元/㎡的价格合计4227480元的售房款或房屋直接支付给甲方，用于抵偿乙方欠甲方的借款；乙方同意将“金湾顶秀”项目下2号住宅楼1单元商品房，西户118.01㎡:3、4、10、12、13、14、17、18层计118.01×8＝944.08㎡；南户101.21㎡:1、2、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18层计101.21×16＝1619.36㎡；东户123.16㎡:1、2、3、5、8、10、11、13、14、17、18层计123.16×11＝1354.76㎡，总计3918.2㎡，按2560元/㎡价格计算的售房款或房屋直接支付给甲方，用以抵偿乙方欠甲方的借款。以上房屋甲方有权自主定价。涉案的康乾泰、张留中、张延钊购买的房屋均包含在上述《协议书》中。本案另外已经查明的事实是，2017年3月2日案外人张留强就上述《协议书》中的欠款17052647元扣除其已经收到的5741492元向许昌市魏都区人民法院提起诉讼，该院作出已生效的（2017）豫1002民初5946号民事判决书，在该判决书查明部分显示：“……原告按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元。”在该判决书本院认为部分显示：“……因原告通过售卖被告交给原告用于抵偿借款的房屋得款5741492元，该款用于抵扣被告欠原告的的利息3888877元后，剩余1852615元应当用于抵扣被告欠原告的借款本金。”从以上查明事实中可见，上诉人金盟公司欠案外人张留强款项，双方约定以其开发的房产折抵欠款，并约定案外人可以自主定价。案外人张留强介绍并将约定的涉案房屋出卖给康乾泰、张留中、张延钊三人，符合金盟公司与案外人张留强的协议约定。本案金盟公司与被上诉人签订房屋买卖合同，并出具收款收据，虽然金盟公司并未实际收到款项，但其签订房屋买卖合同并出具收据的行为抵销了拖欠案外人张留强债务的法律后果，也符合其与案外人张留强的协议约定。上诉人金盟公司与本案被上诉人签订房屋买卖合同并出具收款收据，形式上符合法律规定，实质上并未损害金盟公司的合法权利，一审认定该合同成立并生效并无不当。因此，金盟公司上诉称其与本案被上诉人不存在房屋买卖合同关系及本案被上诉人与案外人张留强之间存在房屋买卖合同关系的理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16264元，由上诉人临颍金盟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年十二月十四日法官助理张珂书记员李晶晶