安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9836号 上诉人（原审原告）：安徽亿客来商业道具有限公司，住所地安徽省长丰县岗集镇合淮路**。 法定代表人：刘宏菊，总经理。 委托诉讼代理人：邓英云，国浩律师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阮仁芝，女，1973年4月30日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：夏帮军，长丰县岗集镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张祖忠，长丰县岗集镇法律服务所法律工作者。 上诉人安徽亿客来商业道具有限公司（以下简称亿客来公司）因与被上诉人阮仁芝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月20日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿客来公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持亿客来公司一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由阮仁芝负担。事实与理由：一、亿客来公司与阮仁芝之间存在房屋租赁合同关系，合同期限五年，一审法院认定双方签订的合同租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日结束错误。即便一审法院不认可亿客来公司主张的五年租赁期满，但根据合同约定，房租租赁期限一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止，满一年后自动续签合同，租赁期满，阮仁芝若没有意向续签需提前一个月书面通知亿客来公司。因此，根据合同约定，2020年2月28日租赁合同到期后，因阮仁芝在租赁期间未书面通知亿客来公司到期不续签的，双方自动续签合同，合同期限为一年，即2020年3月1日至2021年2月28日，租金为11000元，双方成立房屋租赁合同关系。另外，在2020年2月28日合同到期后，亿客来公司一直在承租使用房屋，即便没有签订新的书面房屋租赁合同，但亿客来公司的承租行为也得到阮仁芝的认可，亿客来公司在此期间也向阮仁芝支付了部分租金，阮仁芝也无异议，双方基于前述事实建立了房屋租赁关系。 二、阮仁芝违约导致合同解除，依法应赔偿亿客来公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。亿客来公司承租期间，尤其是遭遇今年新冠××疫情影响后，阮仁芝竟然违反合同约定多次采取锁门等非法、违约方式单方强行要求提高租金，否则要求亿客来公司搬离现在的承租房屋，该行为也严重影响到亿客来公司对承租房屋的正常使用，阮仁芝依法应赔偿亿客来公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。根据亿客来公司一审提供的装饰装修类证据，亿客来公司基于承租期间支出的装饰装修类费用为17680元。同时，亿客来公司基于装饰装修所支出的搬运费为3000元，人工费为2000元，合计为22680元。亿客来公司在一审时按照租赁期5年计算，每年的装饰装修损失为4536元，因亿客来公司只使用了一年，剩余的装饰装修残值损失为18144元。即便一审法院不予认可租赁期限五年，按照合同约定，到期自动续签一年，即租赁期2年，则阮仁芝依法赔偿亿客来公司的装饰装修残值损失也应为22680元／2年＝11340元。 三、亿客来公司主张的其他损失等费用均有事实和法律依据，且亿客来公司已依法履行了举证义务，一审法院不应强加全部举证义务于亿客来公司。1.违约损失3974元。依据亿客来公司一审提供的接处警情况登记表、住宿费发票及相关凭证、申请的证人出庭等证据，基于阮仁芝的强制锁门行为，亿客来公司的工人于2020年5月16日开始便无法在涉案房屋住宿，亿客来公司为工人支出了5月16日至5月20日的住宿费用共计434元。而在阮仁芝的锁门行为导致亿客来公司无法继续承租房屋后，亿客来公司需要另行承租其他房屋或继续租宾馆供工人住宿和生活，期间的工人住宿等必要费用支出，亿客来公司参照住宿宾馆每天118元的标准计算30天，即3540元，合计3974元。而该类损失均是因阮仁芝违约行为造成的直接经济损失，依法应予以赔偿。2.减免并退还2020年1月31日至2020年2月28日的租金917元。众所周知，因为新冠××疫情的不可抗力影响，以及本地政府的相关政策规定，2020年1月31日至2020年2月28日期间，亿客来公司并没有实际使用涉案房屋，也就无需支付租赁费，且根据国务院办公厅《关于进一步精简审批优化服务精准稳妥推进企业复工复产的通知》（国办发明电〔2020〕6号）、国家发改委等部门《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）以及中共合肥市委办公室、合肥市人民政府办公室印发《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情鼓励中小企业持续发展的若干意见》的通知等的规定，疫情防控期间应当给予承租人3个月房租免收，即便亿客来公司于2020年3月9日复工，工人正式住宿，结合亿客来公司一审提供的两份证据接处警记录可知，亿客来公司实际承租使用的期限为2020年3月9日至2020年4月15日。后期因阮仁芝采取锁门的违法方式阻碍亿客来公司承租，并没有得到真正的使用。因此，结合前述规定，阮仁芝应当减免并退还亿客来公司已支付的2019年度的一个月租金917元。3.退还2019年度已支付的定金500元以及2020年度已支付的租金1000元。亿客来公司于2020年5月25日支付给阮仁芝的租金1000元应当予以返还，一审期间亿客来公司提供了该1000元的转账凭证。同时，根据合同约定，亿客来公司在签订合同时向阮仁芝缴纳押金人民币500元，即亿客来公司以现金的方式交付，且该交付方式符合房屋租赁的市场惯例，合同亦有明确约定，依法应予认定。 四、阮仁芝一审缺席庭审，视为自动放弃答辩、举证、质证等权利，依法应承担不利后果，且一审法院没有尽到客观审核证据的义务，也缺乏逻辑推理和日常生活经验，更未将亿客来公司提供的证据与案件事实进行关联审查，进而导致亿客来公司的全部诉讼请求被驳回。 五、一审法院判决案件受理费1232元，减半收取616元，由亿客来公司负担，无法律依据，亿客来公司提出的一审诉讼请求涉及的总金额为24535元，一审案件的受理费应为413.38元。同时，一审法院按照简易程序公开开庭审理案件，案件受理费应当减半缴纳，即206.69元。亿客来公司向一审法院已经缴纳案件受理费1232元，多收取的案件受理费1025.31元依法应予退还亿客来公司。 阮仁芝辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请予以维持；亿客来公司没有证据佐证其主张，其主张的各项诉请没有事实和法律依据，从细节讲，新冠××流行期间，阮仁芝锁门一是为了亿客来公司的财产安全和防疫需要，阮仁芝要求亿客来公司新到人员到岗集镇政府防控部门登记，亿客来公司员工不理解，亿客来公司报案至派出所，进而导致亿客来公司诉讼，要求我方赔偿所谓的损失和财产价值；亿客来公司所主张的装修费用、财产价值真实性、合法性我方不予认可，且合同中没有此约定，是超出合同外的要求，与本案没有关系。 亿客来公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.阮仁芝赔偿亿客来公司剩余租期内装修残值损失18144元及违约损失3974元；3.阮仁芝减免并退还亿客来公司已支付的2020年1月31日至2020年2月28日的租金917元及2019年度支付的定金500元、2020年度支付的租金1000元；4.本案诉讼费用由阮仁芝承担。 一审法院查明：2019年3月1日，亿客来公司作为承租方乙方与作为出租方甲方的阮仁芝签订了房屋租赁合同。约定甲方将位于岗集井沿村境内自建房二间及楼上楼下二大间房屋出租给乙方自己改造成五间房屋供住宿烧饭，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，租期一年，满一年后自动续签合同；租赁期满，甲方若无意向续签需提前一个月书面通知乙方，租金一年一付，每年11000元；乙方在签订合同时，一次性支付租金11000元，同时缴纳押金500元，押金在租赁期满乙方归还钥匙并缴清水电气费用后一次性无息退还。合同同时还约定了其他条款。合同签订后，阮仁芝将房屋交付亿客来公司使用，阮仁芝于2019年3月6日收取亿客来公司缴纳的2019年3月1日至2020年2月28日房租费11000元。合同履行届满一年，双方没有续签房屋租赁合同。2020年4月16日及2020年5月16日，双方因房屋租赁问题发生纠纷。需要说明的是，亿客来公司所持证据暂不能证明剩余租赁期内装修残值损失为18144元及违约损失为3974元，亦不能证明阮仁芝已收2019年度押金500元及2020年度租金1000元。 一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方应恪守条约，切实恰当予以履行，不可随意解除。本案中，合同履行届满一年，即合同已履行完毕双方应按约自动续签合同，但双方客观上没有续签合同即未能形成新的房屋租赁合同，故亿客来公司要求解除合同没有事实依据；审理中，亿客来公司所持证据暂不能证明剩余租赁期内装修残值损失为18144元及违约损失为3974元，亦不能证明阮仁芝已收取了2019年度押金500元及2020年度租金1000元，其应进一步负担相应的举证责任；同理，亿客来公司主张阮仁芝减免并退还亿客来公司已支付的2020年1月31日至2020年2月28日的租金917元无事实法律依据，亦应进一步负担相应的举证责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回安徽亿客来商业道具有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1232元，减半收取616元，由安徽亿客来商业道具有限公司负担。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。亿客来公司申请证人郝某出庭作证，证明阮仁芝单方违约导致解除房屋租赁合同，阮仁芝应支付装修残值损失。阮仁芝质证认为，装修并非阮仁芝所为，对装修费用三性均有异议。 对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。 本院认为，关于租赁期限，亿客来公司与阮仁芝签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，租期一年，满一年后自动续签合同。租赁期满，阮仁芝若无意向续签需提前一个月书面通知亿客来公司。本案中，阮仁芝在2020年2月28日前未通知亿客来公司终止租赁关系，亿客来公司也使用房屋至2020年5月16日阮仁芝锁门，故亿客来公司与阮仁芝之间租赁合同关系已经依据合同约定自动续期。因双方书面合同约定租期为一年，故在没有特别约定的情形下续期也应为一年。亿客来公司主张租期五年，没有提供依据，不予支持。 关于合同解除及赔偿问题，在双方租赁期间内，阮仁芝对租赁房屋上锁，不履行出租人提供房屋的义务，构成违约，阮仁芝抗辩系疫情防控需要，但对此未提供相关依据，本院不予采信。阮仁芝对房屋上锁至今，导致亿客来公司占有使用房屋的合同目的不能实现，亿客来公司诉请解除合同，应予以支持。亿客来公司主张因阮仁芝上锁对其造成的损失，其中，1.住宿费用434元，亿客来公司提供了住宿费发票，且费用发生时间与锁门时间能相互印证，本院予以支持。对于其他住宿费用，未提供损失实际发生的证据，不予支持。2.装修费用，亿客来公司承租房屋后对房屋进行装修，合同约定的一年期限已经履行届满，合同解除发生于续租期间，续租在双方签订合同以及装修时并未确定，故对于亿客来公司主张装修损失本院不予支持；3.搬运费、人工费，不能证据系基于案涉租赁合同履行及解除产生，不予支持。综上，阮仁芝应赔偿亿客来公司因锁门违约造成的损失434元。 关于租金减免及计算，阮仁芝于2020年5月16日将房屋上锁，此后亿客来公司未实际使用房屋，故亿客来公司应支付阮仁芝租金至2020年5月16日，按照合同约定的租金标准计算为2306元（11000元/年÷12月×2月＋11000元/年÷12月÷31天×16天）。亿客来公司提供2020年5月25日转账凭证证明其向阮仁芝转账支付1000元，本院予以支持，扣除该1000元后，亿客来公司应付租金1306元。在此之前，因为新冠疫情，2020年1月24日合肥市发布合肥新型冠状病毒感染的新冠疫情防控应急指挥部通告（第1号），亿客来公司自认2020年3月9日复工，亿客来公司停业46天，基于公平原则，亿客来公司诉请减免一个月租金917元，本院予以支持。扣除减免租金后，亿客来公司应付阮仁芝租金389元。亿客来公司主张签订合同时支付定金500元，未提供证据支持，本院不予支持。 亿客来公司应付租金抵扣阮仁芝应赔偿亿客来公司造成的损失后，阮仁芝应赔偿亿客来公司损失45元。 综上，亿客来公司上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省长丰县人民法院（2020）晥0121民初2005号民事判决； 二、解除安徽亿客来商业道具有限公司与阮仁芝之间的《房屋租赁合同》； 三、阮仁芝于本判决生效之日起十日内日支付安徽亿客来商业道具有限公司损失45元。 四、驳回安徽亿客来商业道具有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费413年，减半收取206.5元，由亿客来公司负担201.5元，阮仁芝负担5元；二审案件受理费413元，由亿客来公司负担403元，阮仁芝负担10元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月四日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。