湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终769号上诉人（原审被告，案外人）：王桂芳，女，1963年8月7日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：邹伟峰、罗清春，均为北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告，申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路**。负责人；杨宝宏，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张泽杭，北京中闻律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：卢昆，该分公司职员。原审第三人（被执行人）：中森华投资集团有限公司。住。住所地：湖北省武汉市江岸区车站路**/div>法定代表人：郑巨云，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：武汉中森华置业有限公司。住所地。住所地：湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼****iv>法定代表人：陈海国，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：郑巨云，男，1963年10月20日出生，汉族，住浙江省乐清市象阳镇大谟村。原审第三人（被执行人）：陈少夏，女，1962年6月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人王桂芳因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（简称长城资产湖北分公司）、原审第三人中森华投资集团有限公司（简称中森华集团公司）、武汉中森华置业有限公司（简称中森华置业公司）、郑巨云、陈少夏申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初9735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日受理本案，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王桂芳向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判中止对武汉市江岸区后湖××××号中森华国际城5栋1单元6层2室房屋的执行；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定长城资产湖北分公司债权来源合法事实不清。长城资产湖北分公司提供的《债权转让协议书》表明其债权来源于中融信托公司的股权投资，该公司就中森华国际城项目与中森华投资公司签订了《股权投资集合资金信托合同》及《合作开发协议》，期间全资控股中森华置业公司及该公司印章。长城资产湖北分公司未提供上述合同、协议作为证据证明其债权来源合法性。长城资产湖北分公司受让中融信托公司转让的债权后，收益严重超出金融机构贷款利率标准，超出部分不应受法律保护。法院应对作为执行依据的基础法律关系进行审查。2、一审法院认定长城资产湖北分公司对于诉争房屋享有抵押权并有优先权错误。该公司的《执行证书》、《申请执行书》以及一审法院发出的《执行通知书》均未列明长城资产湖北分公司有权主张实现对诉争房屋的担保物权，实现担保物权不属于执行内容。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，长城资产湖北分公司在本案中主张抵押权超过了诉讼时效。长城资产湖北分公司提交的《抵押合同》所附清单证明本案诉争房屋不在抵押范围之内，其并非抵押权人。3、一审法院适用法律错误。上诉人对于诉争房屋在查封前已经付清全部房款并合法占有房屋，主张排除执行具备法律依据。上诉人通过工程款抵房款的方式付清了全部购房款，中森华置业公司出具了收据。请求撤销一审判决并依法改判。长城资产湖北分公司答辩称：认可一审判决，长城资产湖北分公司已经取得了相关执行证书及执行法律文书，相关债权合法有效。被上诉人与中森华置业公司签订的抵押合同合法有效，上诉人没有证据证明抵押合同无效，且在2013年7月2办理了抵押登记，抵押权已依法设立，长城资产湖北分公司享有抵押优先权，抵押权的实现不以法律文书的生效为前提。且根据物权法第182条的规定，华实、房竞宇、王桂芳这三案，是通过工程款抵房款，是普通债权，不享有优先权，本案买受人不属于消费者，不适用执行异议和复议案件第29条的规定，华实、房竞宇除本案涉案房屋还有其他房屋，其诉求不符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。中森华投资公司、中森华置业公司、郑巨云、陈少夏述称：请人民法院查清事实、依法进行裁判。长城资产湖北分公司一审诉讼请求：1.撤销（2019）鄂01执异879号裁定书；2.准许执行（2015）鄂武汉中执字第00026-3号民事裁定书，继续查封王桂芳提出异议的坐落于武汉市江岸区后湖××××号中森华国际城5栋1单元6层2室房产；3.诉讼费由王桂芳承担。一审认定事实如下：2012年1月19日，王桂芳作为买受人与出卖人中森华置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的系坐落于武汉市后湖××××号（新荣苑旁）第5幢1单元6层02号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共92.77平方米，每平方米7628元，总金额707650元。中森华置业公司应当在2012年12月31日前，将符合条件的商品房交付给买受人使用。该合同附件六合同补充协议约定：买受人须于签订合同并在同一天付清全部房价款。中森华置业公司于2012年7月11日向王桂芳开具的《收据》显示：王桂芳以工程款抵房款的形式支付涉案房屋全款717158元。案涉房屋交付后，王桂芳交纳了相应物业管理费用（收据无法看清日期及收款事由）。2019年9月4日，中森华国际城物业管理处出具《居住证明》，证明王桂芳于2014年6月22日入住案涉房屋。2014年11月27日，湖北省武汉市楚信公证处作出（2014）鄂楚信证字第29144号执行证书。中国长城资产管理公司武汉办事处（以下简称长城资产武汉办事处、2016年12月22日名称变更为长城资产湖北分公司），长城资产湖北分公司依据该执行证书向一审法院申请强制执行。2015年1月26日，该院以（2015）鄂武汉中执字第00026号执行裁定和协助执行通知书，查封中森华置业公司开发江岸区后湖××××号中森华国际城（证号：武房期岸字第××号、20××**）118套房产。查封期限为二年（自2015年1月26日起至2017年1月25日止）。2017年1月16日，该院作出（2015）鄂武汉中执字第00026-3号执行裁定和协助执行通知书，继续查封上述房产和土地使用权，查封期限为三年。王桂芳认为其已在查封前支付全部购房款购买了涉案房产，系因中森华置业公司的原因未办理合同备案，向该院提出异议，该院作出（2019）鄂01执异879号执行裁定书支持了王桂芳的异议请求。长城资产湖北分公司对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，2013年6月8日，长城资产武汉办事处与中森华置业公司签订《抵押合同》一份，约定中森华置业公司提供坐落于武汉市江岸区新荣村“中森华国际城”在建工程及土地使用权作抵押。长城资产湖北分公司提交的《武汉市期房抵押证明》（武房期岸字第××号）载明，抵押人中森华置业公司，抵押权人长城资产武汉办事处，期房种类在建工程，期房坐落江岸区后湖××××号中森华国际城1.2.3.4.5栋共168套。一审认为，本案系案外人王桂芳对本院查封的案涉房产提出异议后，该院裁定中止对该房产及项下土地使用权的执行，长城资产湖北分公司对此不服，在裁定书规定的期限内依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向该院提起的诉讼，故本案为申请执行人执行异议之诉。期房抵押登记具有抵押权预告登记的属性，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该法律规定表明，抵押权预告登记后，需经预告登记的权利人同意才能处分该不动产，否则不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，长城资产湖北分公司作为预告登记的权利人在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权。长城资产湖北分公司不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权。因此长城资产湖北分公司认为其对案涉房产享有物权，应优先于王桂芳享有的合同债权的理由不成立。王桂芳提交的《武汉市商品房买卖合同》、中森华置业公司收据、物业管理公司开具的收据及居住证明，虽可以证明王桂芳已与中森华置业公司建立了房屋买卖关系，且已实际占有使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”但是王桂芳是通过工程款抵房款，其只是中森华置业公司的普通债权人，其提交的证据不足以证明王桂芳在《抵押合同》签订前即是中森华置业公司的合法的优先债权人，王桂芳就本案所涉房屋的民事权益不足以排除强制执行。长城资产湖北分公司请求继续查封案涉房屋的诉讼请求，一审予以支持。本判决生效后，（2019）鄂01执异879号裁定即自动失效，对长城资产湖北分公司请求撤销（2019）鄂01执异879号裁定的诉请，一审不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，判决如下：1、准许继续查封坐落于武汉市江岸区后湖××××号中森华国际城5栋1单元6层2室房屋；2、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10972元，由被告王桂芳负担。二审中，王桂芳向本院提交新证据一份：武汉市不动产登记资料查询件，拟证明案涉房屋不动产首次登记时间为2018年12月21日和12月24日，长城资产湖北分公司作为监管方至迟应于2019年3月26日前将此预告登记转换为房屋抵押登记，逾期则期房抵押预告登记失效。被上诉人长城资产湖北分公司向本院提交新证据一组：长富基金、华夏银行洪山支行与中森华置业公司签订的《委托贷款合同》、《投资合作协议》及华夏银行洪山支行与中森华置业公司签订的《抵押合同》，以证明长城资产湖北分公司对案涉房屋享有抵押权。王桂芳对长城资产湖北分公司提交的新证据的真实性、关联性、合法性不持异议，认可长城资产湖北分公司是案涉在建工程的抵押权人。长城资产湖北分公司对王桂芳提交的新证据真实性无异议，对证明目的不认可，认为期房抵押登记就是物权抵押权登记，无需转换为房屋抵押登记。中森华投资公司、中森华置业公司、郑巨云、陈少夏未提交质证意见。本院对上述证据的真实性予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，围绕各方当事人的意见，本案的争议焦点归纳为：王桂芳对案涉房屋是否享有足以排除民事执行的法定权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”而本案中，长城资产湖北分公司与中森华置业公司办理的案涉房产《武汉市期房抵押证明》上明确载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”，故案涉《武汉市期房抵押证明》不属于预售商品房抵押的预告登记,而是以在建期房设定的抵押登记。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，长城资产湖北分公司对案涉房屋享有抵押权，原审判决认定期房抵押登记仅具有抵押权预告登记的属性、长城资产湖北分公司对案涉房屋不享有抵押权，适用法律不当,本院在此予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述司法解释的立法本意是，基于消费者购房人的生存权优先的理念，赋予消费者购房人的物权期待权以特别保护。本案中，王桂芳提交的《华森佳园项目1#、2#楼补充协议书》、《工程造价编审确认表》、《申请书》等证据，可以证明其是以对中森华置业公司享有的“华森佳园”1#、2#楼的工程款抵扣案涉5#诉争房屋的购买款。故王桂芳与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其与中森华置业公司达成以物抵债协议的实质是，双方将原来金钱之债的履行通过以物抵债进行清偿；所以，王桂芳可以基于其与中森华置业公司达成的以物抵债协议请求其交付约定房屋，但在该抵债房屋权属依法办理权属变更登记以前，王桂芳并不能依据案涉《商品房买卖合同》，享有优先于长城资产湖北分公司的抵押权，王桂芳认为其对案涉房屋享有足以排除民事执行的权益的理由不能成立。本案为申请执行人异议之诉，长城资产湖北分公司债权是否合法并不在本案审理范围。因此，原审法院判决对案涉房屋继续查封，实体处理并无不当。综上所述，王桂芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10972元，由上诉人王桂芳负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  赵晓云审判员  高 倩二〇二〇年十二月二十八日法官助理梁琦果书记员张本蕤