安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1024民初903号 原告：吴元锦，男,1963年6月8日出生，汉族，安徽省祁门县人，大专文化,住安徽省祁门县。 原告：季玉珍，女，1966年8月11日出生，汉族，安徽省祁门县人，中专文化，住安徽省祁门县。 被告：安徽华鹏物业管理有限公司祁门分公司,住所地安徽省祁门县祁山镇鲲鹏岭秀城****南面储藏室，统一社会信用代码91341024075628724R。 负责人：薛伟 被告：安徽华鹏物业管理有限公司，，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**鲲鹏产业园**楼**统一社会信用代码91340100774954027N。 法定代表人：薛春林 两被告委托诉讼代理人：丁士元，男，安徽地平律师事务所律师,执业证号13410201010446139，代理权限系一般代理。 两被告委托诉讼代理人：徐素萍，女，安徽地平律师事务所律师，执业证号13410201611809892，代理权限系一般代理。 两被告委托诉讼代理人：杨硕，男，该公司员工。 原告吴元锦、季玉珍与被告安徽华鹏物业管理有限公司祁门分公司（以下简称华鹏物业祁门公司）、安徽华鹏物业管理有限公司（以下简称华鹏物业公司）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2020年10月9日立案后，2020年10月14日原告吴元锦、季玉珍申请追加安徽华鹏物业管理有限公司为被告，本院依法通知其参加诉讼。依法适用简易程序，11月27日、12月21日公开开庭进行了审理，原告吴元锦、季玉珍与被告华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司的委托诉讼代理人丁士元、徐素萍、杨硕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴元锦、季玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司赔偿吴元锦、季玉珍损失5497元；2.本案诉讼费用由华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司承担。事实与理由:2015年元月,吴元锦、季玉珍在祁门县鲲鹏岭秀城8幢3单元购买了一套商品房，其门牌号为××室。2016年下半年开始装修,2017年开始入住。吴元锦、季玉珍所有房间及客厅均用榨树实木地板通过打磨油漆而成,仅涉案房间地板安装完毕,当时造价就近7000元。2019年4月份,涉案房间地板颜色开始变深,到2020年3月份发现地板出现变质腐烂。经查,原因是涉案房间的外墙雨水下水管破开了一个大缺口（有一节雨水管已发黑）,下雨渗水。吴元锦、季玉珍当即向物业管理部门反映,要求及时修复外墙水管。物业却推托是开发商责任,答应帮助联系开发商。但迟迟就是没人修理,以致造成地板完全腐烂,不得不重新更换。8月26日,吴元锦、季玉珍通过祁门县七里桥社区召集华鹏物业祁门公司及开发商一起,就吴元锦、季玉珍提出的损失赔偿问题进行协调。华鹏物业祁门公司只同意先将4处渗水外墙作防水修补处理（到今年的9月26日才把最后两处渗水外墙修补完毕）,而对吴元锦、季玉珍损失没有达成一致意见。吴元锦、季玉珍认为:第一、本小区《前期物业管理服务协议》明文约定:“甲方（被告）对房屋公共部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”,因此，华鹏物业祁门公司应当自觉履行《前期物业管理服务协议》约定的义务,对小区内所有房屋外墙的公共水管进行维护,现华鹏物业祁门公司违约并给吴元锦、季玉珍造成了损害的事实。第二、甚至在吴元锦、季玉珍把涉案房间外墙雨水管破裂渗水之事告诉华鹏物业祁门公司时,华鹏物业祁门公司却无端推卸责任,迟迟不履行约定的维修义务,以致造成吴元锦、季玉珍涉案房间地板完全腐烂霉变不能使用,对此,华鹏物业祁门公司有明显的过错责任。为维护吴元锦、季玉珍的合法权益,现依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律规定,特向法院提起诉讼,请求依法裁判。 华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司在法定期限内未提供答辩意见，庭审中辩称：吴元锦、季玉珍诉请无事实和法律依据，应当驳回。具体理由：1.根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条华鹏物业祁门公司收取的物业管理服务费用征收范围不包括房屋公共部位，公共设施维修、更新、改造的费用，吴元锦、季玉珍并未向被告支付维修费。故不存在华鹏物业祁门公司不履行维修义务责任。2.吴元锦、季玉珍主张的损失不能证明是由于房屋外墙漏水引起，双方之间并没有必然因果关系。3.吴元锦、季玉珍主张损失费用数额均是原告单方擅自更换，是否必须产生的费用，华鹏物业祁门公司并未予以认可，吴元锦、季玉珍也无充分证据证明该损失数额是实际应该发生数额。综上，请求判决驳回吴元锦、季玉珍诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴元锦、季玉珍为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.吴元锦、季玉珍身份证复印件一份，证明吴元锦、季玉珍诉讼主体资格； 2.《前期物业管理服务协议》复印件共7张,证明物业公司(甲方)与业主(乙方)的权利义务关系； 3.房地产权证及分户平面图复印件共4张,证明业主房屋权属及房屋结构与面积； 4.合同补充协议复印件1张,证明业主房屋来源及与开发商和物业的关系； 5.缴纳2019年物业费清单;证明业主按《前期物业管理服务协议》履行了义务; 6.证明1张,证明业主房屋有多处外墙渗水造成实木地板腐烂； 7.现场相片彩色打印件24张,证明外墙及外墙雨水管维修前后的外貌及与物业交涉的过程； 8.实木地板发票复印件1张,证明业主更换新地板所产生的直接费用； 9.质量保证书3张，证明有关单位对房屋保修期限； 10.通话录音光盘1张，证明物业派员现场察看及维修情况时的对话，说明涉实验楼房间地板受潮由外部渗水所致。 华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司的质证意见是：对证据1.2.3.4，均无异议。对证据5，证明目的与本案关联性均有异议，业主并没有完全履行缴纳物业费义务，只是缴纳了2019年物业费，且物业费用不包括公共部分维修费用。对证据6.7.8，三性及证明目的均有异议，证据6并不能证明房屋外墙具体渗水情况及底板腐烂的因果关系。证据7说明被告正式履行了物业管理的正常服务义务，证据8是原告自身单方提供的证据，与案件无关联性。对证据9，与案件无关联性。对证据10，不认可。 华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司没有提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴元锦、季玉珍提交的证据6，系重新更换地板施工人员出具，证据7照片证明吴元锦、季玉珍家因下水管道破裂渗水情况及维修情况，二份证据与本案有关联性，来源真实、合法，本院予以采信；对证据8，因只说明实木地板价格，没有单价及面积记录，其不具有真实性，本院不予采信。对证据9、10，来源真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院依职权调取了祁门县祁山镇七里桥社区居委会《人民调解口头协议登记表》一份，实地进行了查证，形成涉案房间平面图一张、有关照片五张。 对本院调取的证据，吴元锦、季玉珍认为地板价格与其所用地板不符；华鹏物业祁门公司、华鹏物业公司无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年,吴元锦、季玉珍在祁门县鲲鹏岭秀城购买了一套商品房8幢3单元××室，2017年开始入住。2015年1月10日与华鹏物业祁门公司签订《前期物业服务协议》。2019年4月份,涉案房间（西北角）地板颜色）地板颜色开始变深0年3月份发现地板出现变质腐烂。原因是涉案房间的外墙下水管破漏，导致下水流淌到放置空调平台及二层护沿渗入墙体所致。2020年5月吴元锦向华鹏物业祁门公司反映情况。华鹏物业祁门公司派员维修了下水管道。2020年8月，祁门县祁山镇七里桥社区组织涉案双方进行调解。但对腐烂地板赔偿问题未形成一致意见。2020年9月5日，吴元锦请人将涉案房间地板进行更换。 另查明，涉案房间更换地板面积为10.06平方米，吴元锦、季玉珍后期换用地板为复合地板。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，吴元锦、季玉珍与华鹏物业祁门公司签订《前期物业服务合同》合法有效，按照合同约定吴元锦支付了物业管理费，华鹏物业祁门公司应当按约履行物业服务相关义务。本案纠纷因涉案房屋共用外墙下水管破裂，外墙渗水致吴元锦、季玉珍的房间地板腐烂，与吴元锦提交的华鹏物业祁门公司的维修人员录音资料及相关证人证言可以形成证据链条，证明该地板腐烂与外墙渗水有直接关系。据此可以推定，华鹏物业祁门公司没有正确履行物业服务造成的。华鹏物业公司予以否认，辩称是其卫生间漏水造成，但未提供证据加以证实，本院对其辩解不予支持。华鹏物业祁门公司作为物业服务一方当事人应当按照合同约定，及相关行业规范，履行维修、修缮管理义务，以保障业主合法权益。华鹏物业祁门公司未正确履行合同约定的物业服务义务，致吴元锦、季玉珍家中房间地板损坏，负有主要责任，给业主造成一定损失，应当承担相应赔偿责任。关于本案的损失数额，虽由于吴元锦提供的收据，本院未予采信，但实际已产生费用。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算规定，同时考虑财产损失数额确定，应以客观财产利益损失价值以及使用价值损失为客观标准。本院酌定华鹏物业祁门公司赔偿吴元锦、季玉珍财产损失2500元。因华鹏物业祁门公司是华鹏物业公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由公司承担。综上，吴元锦、季玉珍的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、华鹏物业管理服务有限公司在本判决生效后十日内赔偿吴元锦、季玉珍财产损失2500元； 二、驳回吴元锦、季玉珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取）由华鹏物业管理服务有限公司负担15元，由吴元锦、季玉珍负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  黄辉 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  汪扬