湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0281民初3956号原告(反诉被告):梁加旭，男，1983年1月26日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：梁文进，系梁加旭侄子。代理权限：特别授权。被告(反诉原告)：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：大冶市罗家桥大道**。（以下简称欧蓓莎管理公司）法定代表人：夏建祥,该公司执行董事。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司，，住所地：大冶市罗家桥大道**（以下简称欧蓓莎置业公司）法定代表人：胡国存，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：姜北晨（实习），湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。二被告委托诉讼代理人：刘太平，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）梁加旭与被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司、被告欧蓓莎置业公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁加旭的委托诉讼代理人覃铭、梁文进，欧蓓莎管理公司、欧蓓莎置业公司的委托诉讼代理人刘太平、姜北晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁加旭诉称，2017年4月11日,欧蓓莎管理公司与梁加旭签订《商铺租赁合同》约定：梁加旭租赁大冶欧蓓莎商城内1幢1层165－167，193－195，共计6间商铺作为经营环球石材使用，租赁期为两期，第一期为2017年4月11日至2019年12月31日止，一次性交纳租金38028元（合同签订之日已交纳），第二期为2019年12月31日至2020年12月31日，年租金为85454元，合同附件1为第二期租金的组成明细表，租赁商铺交付状态为毛坯。梁加旭入驻后花费679000元进行装修。第一期租赁期到期后，欧蓓莎管理公司对第二期租赁单方面大幅度涨租，后不顾梁加旭的反对为追求利益最大化和第三方万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期租赁约定，并采取停水、停电、锁门的方式阻止梁加旭继续经营，逼迫梁加旭搬离。我方认为欧蓓莎管理公司违反诚实信用原则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方梁加旭的合法权益，给梁加旭造成严重经济损失。欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司属于关联公司，构成混同经营，应当承担连带赔偿责任。为维护梁加旭的合法权益，特提出起诉，请求：1.判令欧蓓莎管理公司承担违约责任，赔偿违约金20000元，并赔偿停业损失52000元（停业损失每月17000元）；2.判令欧蓓莎管理公司赔偿装修残值损失229000元（入场装修花费679000元，装修残值按三分之一计算），并退还保证金10000元；3.欧蓓莎置业公司对上述损失承担连带赔偿责任；4.二公司承担本案诉讼费。梁加旭为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.相关公司工商信息，证实诉讼主体资格；2.商铺租赁合同、商铺管理合同，证实合同约定租赁最后期限为2020年12月31日；3.大冶市建材协会与欧蓓莎管理层洽谈过程说明、欧蓓莎商户成立商户委员会微信聊天记录、梁加旭要求续签合同函和视频，证实梁加旭多次要求续租；4.欧蓓莎管理公司公告，证实梁加旭按照合同约定申请续租，欧蓓莎管理公司却违反合同约定单方面大幅度涨租；5.大冶市政府领导留言板、公告、欧蓓莎商户要求复工复产情况反映书和微信文章、报警记录，证实2020年后梁加旭要求复工复产，欧蓓莎管理公司不同意，限电、锁门，导致梁加旭2020年春节后未实际经营；6.出租方2014年招商视频、招商宣传手册、项目公示和重点项目公示，证实梁加旭根据出租方宣传情况，期待长期经营；7.欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司各类租金和水电费票据，证实二公司经营混同；8.2019年同期营业收入账单、装修合同及相应票据，证实梁加旭的损失情况；9.保证金票据，证实梁加旭已向欧蓓莎管理公司缴纳一万元保证金。被告欧蓓莎置业公司和被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司辩称：1.租期届满日期为2019年12月31日，出租人要求梁加旭期满后依约腾退案涉商铺，并恢复交付使用时状态，符合合同约定和法律规定，不存在任何违约行为；2.在合同期满情况下，梁加旭要求出租人支付违约金及装修损失缺乏事实和法律依据；3.欧蓓莎置业公司和欧蓓莎管理公司互为独立法人，均有能力在自己的经营范围内独立承担民事责任，与所谓的横向人格混同不相符，因此，梁加旭要求二公司承担连带责任，缺乏依据；4.按照合同约定，在梁加旭拖欠租金、物业费以及管理费的情况下，欧蓓莎管理公司有权扣除其缴纳的保证金，本案原告拖欠物业费7327元，应当承担相应的逾期付款违约金，故请求法庭在核实原告应缴纳物业费的情形下，对保证金依法予以处理。被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司反诉称，2017年4月11日,我公司与梁加旭签订《商铺租赁合同》，约定：梁加旭租赁我公司大冶欧蓓莎商城内1幢1层165－167，193－195，共计6间商铺作为经营环球石材使用，租赁期为2017年4月11日至2019年12月31日，梁加旭应当于2017年4月11日一次性交纳租金38028元，年物业管理费8218元。合同签订后，双方依约正常履行。租赁期限届满后，双方未能续约，合同因期满而终止。我公司多次通知梁加旭腾退案涉商铺并恢复至交付使用时状态，但梁加旭均未予理睬并非法占用至今。故我公司提出反诉，请求法院：1.判令梁加旭立即腾退位于欧蓓莎商城的共6间商铺并恢复至交付使用时状态；2.判令梁加旭支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（参照每日431.59元计算）；3.判令梁加旭支付欠付物业费7327元及违约金（以欠付金额为基数，按日千分之三的标准，自2020年1月1日起计算至清偿之日止）；4.承担本案反诉诉讼费用。欧蓓莎管理公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.商铺租赁合同、会签单，证实签订合同目的、用途、租赁期限、租金和物业费用、租金支付方式及违约责任等；2.限期腾退通知、照片，证实其公司多次通知梁加旭于租期届满后腾退案涉商铺，但其未予理睬，非法占用至今；3.欠费明细，证实租赁期内，案涉商铺物业费标准为8218元/年，梁加旭尚欠7327元；4.（2020）鄂0281民初1578号民事判决书，证实双方租赁合同期限已满，梁加旭于租期届满后拒不腾退行为已构成非法占用。原告（反诉被告）梁加旭辩称：1、梁加旭在2020年春节后，由于欧蓓莎管理公司的阻碍未正常经营，不应当支付房屋占用费；2、因欧蓓莎管理公司于2017年承诺给梁加旭一个免费的广告位，但是一直没有落实，故此梁加旭拖欠部分物业费。经庭审质证，本院对双方提交的证据，结合案情综合审查认定。经审理查明，2017年4月11日,欧蓓莎管理公司与梁加旭签订《商铺租赁合同》，约定：梁加旭租赁欧蓓莎管理公司6间商铺作为经营环球石材使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期限为2017年4月11日至2019年12月31日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.梁加旭如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎管理公司提出书面申请，若欧蓓莎管理公司同意续约，双方签订书面续约协议，若梁加旭未在前述期限内向欧蓓莎管理公司提出书面申请，或梁加旭申请续约未获得欧蓓莎管理公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，梁加旭应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎管理公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金38028元，交纳期为2017年4月11日；4-5.2019年12月31日至2020年12月31日租金从2020年1月1日开始支付，年租金为85454元，详见附件1；第十三条违约责任：13-2.若梁加旭拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎管理公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止梁加旭租赁区域经营；13-6.梁加旭应按合同约定时间交还租赁区域，若因梁加旭的原因造成欧蓓莎管理公司无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期１日，梁加旭应向欧蓓莎管理公司支付本合同约定租金两倍的占用期间使用费；13-7.因梁加旭违约导致本合同解除或终止的，梁加旭交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用无须退还并归欧蓓莎管理公司所有，且欧蓓莎管理公司可视情况要求梁加旭支付相当于6个月租金的违约金；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎管理公司有权自行决定要求梁加旭在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎管理公司，并办理有关交接手续。双方另约定（第6－2条），水费、电费、物业管理费等交接日前的费用为欧蓓莎管理公司负担，交接日后的费用为梁加旭负担；附件一：后续租金规定。合同签订当日，双方在《商铺租赁合同》会签单上确认优惠后租金为38028元，每年总物业费为8218元。合同签订后，欧蓓莎管理公司于2017年4月11日将6间商铺交付给梁加旭经营，梁加旭亦按双方约定一次性交纳了租金38028元，保证金10000元，其租赁期间欠欧蓓莎管理公司物业管理费7237元。2019年初，梁加旭与欧蓓莎管理公司商谈续租、租金事宜未果。2019年9月30日，欧蓓莎管理公司发布公告：第一期过度的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。梁加旭认为欧蓓莎管理公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎管理公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎管理公司向梁加旭发出通知，要求梁加旭在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎管理公司与梁加旭未能达成一致意见，2020年4月24日，欧蓓莎管理公司向梁加旭发出限期腾退通知。梁加旭认为租赁合同未到期诉至法院而成讼。本院认为，欧蓓莎管理公司与梁加旭签订《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。梁加旭依合同约定向欧蓓莎管理公司交纳了租金，但尚欠欧蓓莎管理公司物业管理费7237元，因梁加旭已向欧蓓莎管理公司交纳保证金10000元，欧蓓莎管理公司扣除其应交物业管理费7237元后，应返还原告余下保证金2763元。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限，本院认为，《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期限为2017年4月11日至2019年12月31日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件，其条件之一即梁加旭申请续约需获欧蓓莎管理公司同意，而合同中3-2、4-5条款及附件1的约定是建立在双方续约续租的前提下。关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎管理公司与梁加旭签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为2017年4月11日至2019年9月31日。租赁期限届满前，欧蓓莎管理公司向梁加旭发出续约续租通知。租赁期届满后，欧蓓莎管理公司亦向梁加旭发出限期搬离的通知，梁加旭拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎管理公司要求梁加旭立即腾退6间商铺的诉讼请求，予以支持。而梁加旭提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月31日的辩论意见及要求欧蓓莎管理公司承担违约责任、赔偿停业损失，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎管理公司与梁加旭签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故梁加旭起诉要求欧蓓莎管理公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。关于梁加旭占用商铺使用费，本院认为，租赁期届满后，梁加旭继续占用商铺从事经营活动，应向欧蓓莎管理公司支付占用使用费，占用使用费标准应参照《商铺租赁合同》中关于租金约定每日38.26元的两倍即76.52元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）梁加旭保证金2763元；二、驳回原告（反诉被告）梁加旭的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）梁加旭应于本判决生效之日起十日内腾退位于欧蓓莎商城的6间商铺（编号分别为：1-1-165、1-1-166、1-1-167、1-1-193、1-1-194、1-1-195）；四、原告（反诉被告）梁加旭应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日76.52元的标准，从2020年1月1日起计算至梁加旭实际腾退之日止）；五、驳回被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取2983元，由原告（反诉被告）梁加旭负担2958元，由被告（反诉原告）负担25元；反诉诉讼费减半收取1579元，由被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担429元、原告（反诉被告）梁加旭负担1150元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  程良映二〇二〇年十二月二十二日书记员  卫梦明