广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初18180号原告（反诉被告）：邓水安，男，汉族，1974年10月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘枚，xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：张卫华，男，汉族，1979年8月9日出生，身份证住址湖南省武冈市。委托诉讼代理人：黄朝君，xx律师事务所律师。原告邓水安与被告张卫华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告张卫华在答辩期内提出反诉，本院受理后将本诉与反诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告邓水安及其委托诉讼代理人刘枚，被告委托诉讼代理人黄朝君，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还案涉租赁不动产；3.请求依法判令被告支付拖欠的租金（自2019年11月1日起计至2020年6月31日，暂计272000元）；4.请求依法判令被告支付逾期交付租金的利息（利息以272000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月5日计算至实际付清之日止）；5.请求依法判令被告支付合同解除后的场地占有使用费及水电费直至其返还房屋时止；6.本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月16日，原、被告签署房屋租赁合同，双方约定由被告承租原告位于深圳市宝安区房屋，租赁面积为1800平方米，每月租金为56000元，被告必须于每月5日前缴纳租金。租赁期间，被告均不准时交纳租金，从2019年11月起就一致拖欠原告租金拒不缴纳，原告多次找被告要拖欠的租金，被告均置之不理。原告认为，原、被告之间成立租赁合同关系，被告负有支付租金的义务。但是被告拖欠租金的行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，已经构成根本性违约。据此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，请求法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告张卫华答辩并反诉称：2018年10月16日，反诉原告、反诉被告双反签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》对租赁标的、租赁期限、租赁价格、双方的权利义务及违约责任等内容作了明确约定。《房屋租赁合同》签订后，反诉原告投入了近500000元的装修费用对涉案房屋进行全新装修后出租。租赁期间，由于反诉原告、反诉被告之间因其他的经济纠纷及疫情期间减租问题双方经协商一致，于2020年5月8日签订了旨在终止《房屋租赁合同》的《双方协议》，《双方协议》不仅明确终止双方之前签订的《房屋租赁合同》，而且对涉案房屋租赁合同终止后押金的退还、装修款的支付、租金的结算及交接等问题作出明确约定。但是，《双方协议》签订后，反诉被告却违反协议的约定，拒绝按《双方协议》的约定向反诉原告退还押金、装修款及拒绝办理结算和交接等事宜，虽经反诉原告多次催促，均未果。更令人难以置信的是，2020年6月份反诉被告竟然向法院起诉解除《房屋租赁合同》等诉讼请求。反诉原告认为，反诉被告在明知《房屋租赁合同》在2020年5月8日双方以协商的方式已经终止的情况下，不仅拒绝履行《双方协议》的约定，还刻意隐瞒《房屋租赁合同》已经终止的客观事实，滥用诉权，其行为理应承担相应的法律责任。反诉原告认为，反诉被告的诉讼请求没有事实基础及法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。同时，反诉被告拒绝履行《双方协议》的行为不仅违约，而且损害了反诉原告的合法权益。综上所述提出反诉，请求判令：1.请求确认反诉原告、反诉被告2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日已经终止；2.判令反诉被告退还反诉原告租房押金人民币350000元及预期退还租房押金的利息（以本金人民币350000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月1日其计算至实际付清之日止）；3.判令反诉被告向反诉原告支付装修款人民币200000元及装修款占用利息（以本金200000为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月1日起计算至实际付清之日止；4.本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。本院经审理认定以下事实：原、被告于2018年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于深圳市宝安区的房屋整栋出租于被告，建筑面积约1800平方米、共十一层；租期自2019年1月1日起至2027年12月31日止；被告应当于每月5日前向原告交纳当月租金，租金每两年递增10%，2019年1月1日至2021年12月31日期间的租金为每月56000元，租赁房屋押金为350000元；租赁期间被告负责公寓装修、维修保养，在不影响房屋结构的前提下，经原告同意可以进行装饰装修等。同年10月18日，原告向被告出具收据，载明收到被告房屋押金350000元。因被告自2019年11月起未能如约支付租金，原、被告于2020年5月8日签订《双方协议》，约定终止双方签署的《房屋租赁合同》，由原告退回押金35万元及装修款折价20万元，被告补齐原告全部租金10万元并支付5月份的租金4.3万元，2020年6月份的租金由原告指定的人接收，5月水电费由被告支付，被告收到甲方所有款项后同意退场交接等。后因协议履行过程中产生纠纷，原、被告并未能按约定执行。庭审中，原告确认案涉租赁不动产未取得不动产产权登记，亦未有建设规划许可证，被告确认2019年11月至2020年4月30日前的租金有16万元欠付，2020年5月以后的租金尚未缴纳。原、被告一致同意案涉不动产的装饰装修（含未形成添附的家私、家电）折价200000元由原告接收利用。以上事实，有《房屋租赁合同》、《双方协议》、收据、录音、银行活期对账单、微信聊天记录等证及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋未取得房地产产权证书,原告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案租赁房屋经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，鉴于双方已自行达成《双方协议》终结《房屋租赁合同》，本案不再就《房屋租赁合同》无效的法律后果问题作处理。《双方协议》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。原告主张《双方协议》未成立生效，缺乏依据，本院不予采纳。根据协议约定，折抵被告负担款项后原告应先行退回被告390000元，故被告以原告未退回款项为由主张未能办理案涉租赁不动产清退手续的辩解理由，有其合理性本院予以采纳，而原告虽主张因存在转租妨碍其接收案涉租赁不动产，但未能提交任何有效证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果，故本院对其有关未能按协议收回租赁不动产的过错在于被告的主张，不予采纳。鉴于协议旨在终止双方租赁关系，原、被告应在合理期限内完成清退手续，根据本院查明事实，并结合双方过错程度，本院判令被告立即向原告返还涉案租赁不动产，原告退回被告款项390000元，并由被告按月43000元标准支付2020年5月1日起至按生效判决确定返还期间届满前的场地占有使用费，逾期未返还的，自逾期之日按《房屋租赁合同》约定的租金标准计付场地占有使用费至其返还案涉租赁不动产之日止。另，关于水电费，原告确认租赁期间一直由被告自行向供水供电部门缴纳，经本院庭审释明，原告既未明确主张费用的期间，亦不能举证证明有无代缴及其数额，理应自行承担举证不能的不利后果，故原告有关水电费的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告诉请租金利息，被告反诉押金、装修费利息，均因案涉租赁合同自始无效而缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张卫华于本判决生效之日起十五日内向原告邓水安返还位于深圳市宝安区房屋；二、原告邓水安于本判决生效之日起十五日内向被告张卫华返还款项390000元；三、被告张卫华于本判决生效之日起十五日内向原告邓水安支付场地占有使用费（若被告按判决确定的期间返还，则按每月43000元自2020年5月1日起计至返还之日止；若未按判决确定的期间返还，在按每月43000元计付2020年5月1日起至判决确定返还之日止的占有使用费的基础上，被告还需按《房屋租赁合同》约定的租金标准自逾期之日计付占有使用费至实际返还之日止）；四、驳回原告邓水安的其他诉讼请求；五、驳回被告张卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2692元、反诉费4671元，由原告邓水安负担5836元、被告张卫华负担1527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇二〇年十二月六日书记员 叶  宝  英书记员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。