新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新22民终303号 上诉人（原审原告）：哈密建筑勘察设计院（有限责任公司），住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区中山北路**。法定代表人：胡忠，院长。委托诉讼代理人：张韵，女，该院员工。委托诉讼代理人：李万忠，新疆新途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区爱国南路**院**楼****法定代表人：贾新庆，董事长。委托诉讼代理人：丁建刚，新疆智曌律师事务所律师。上诉人哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）（以下简称哈密设计院）与上诉人哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫嘉瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民再4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人哈密设计院的委托诉讼代理人张韵、李万忠，上诉人鑫嘉瑞公司的法定代表人贾新庆及委托诉讼代理人丁建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈密设计院上诉请求：1．依法变更哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民再4号民事判决第二项，判令鑫嘉瑞公司向哈密设计院依据《和解协议》交付鑫嘉瑞大厦办公楼五层、六层、位于**的****住宅、地库7个、地库7个车位变更哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民再4号民事判决第四项，判决鑫嘉瑞公司向哈密设计院支付自2018年8月31日起至实际交房之日止603万元（暂定）滞纳金。事实和理由：2013年5月2日，哈密设计院与鑫嘉瑞公司签订《商品房协议》。2018年2月8日，因鑫嘉瑞公司未按约履行交付义务，哈密设计院向伊州区法院诉请鑫嘉瑞公司履行交付义务。2018年5月，哈密设计院与鑫嘉瑞公司达成《和解协议》，约定同年8月31日之前，鑫嘉瑞公司向哈密设计院交付《和解协议》所列商品房。伊州区法院依据《和解协议》作出（2018）新2201民初983号《民事调解书》（以下称《民事调解书》）。2018年9月，鑫嘉瑞公司向哈密市中级人民法院申请再审，以《和解协议》违反自愿，未进入调解程序，无调解过程请求撤销。该案被发回重审理后，伊州区法院作出（2019）新2201民再4号民事判决。发回再审后，哈密设计院诉请鑫嘉瑞公司按照《商品房购房协议》及《和解协议》履行交付所购买房屋的义务，请求判决鑫嘉瑞公司支付自2018年8月31日至实际交房日止1‰/日滞纳金及案件受理费等相关费用。一、哈密设计院与鑫嘉瑞公司签订《商品房购房协议》及《和解协议》合法有效。若鑫嘉瑞公司认为《和解协议》无效，应当在申请撤销《民事调解书》后，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《和解协议》，但其至今未向法院及仲裁机构主张，仅是其抗辩理。由一审法院主动审查既违背法律准则，也违背了保证交易安全及不告不理的法律原则。二、一审法院认定事实错误。无证据证明哈密设计院存在欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使鑫嘉瑞公司在违背真实意思的情况下订立《和解协议》，该协议应当履行。哈密设计院向一审法庭提交的哈密市中级人民法院（2018）新22行再1号《行政裁定书》，证明2018年5月20日，鑫嘉瑞公司在鑫嘉瑞大厦商品（涉案房产）因工程质量问题，验收未通过后整改的事实。同时证明哈密设计院非鑫嘉瑞公司鑫嘉瑞大厦的设计、监理及施工的合同相对人，不存在其所称2015年建设工程合格，但哈密设计院拒绝在审计验收报告中盖章，以此为由订立《和解协议》的事实。三、哈密设计院请求判决鑫嘉瑞公司支付自2018年8月31日至实际交房日止1‰/日滞纳金应当得到支持。四、哈密设计院认为，依据其与鑫嘉瑞公司2013年5月2日订立的《商品房购房协议》及《和解协议》的约定，哈密设计院向鑫嘉瑞公司主张1‰/日滞纳金应为违约金，该违约金系双方合意，并不违反法律法规，亦未侵害第三人之权益，鑫嘉瑞公司未履行交付义务构成违约，应承担违约责任。本案双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，应当认定鑫嘉瑞公司按照合同约定向哈密设计院支付违约金并无不当。综上，哈密设计院诉请正当合法，请二审法院依法查明，支持其上诉请求。鑫嘉瑞公司辩称，哈密设计院已于2014年5月至2016年3月对其所购房屋进行了使用性装修，早于合同约定的2014年11月30日。依据法律规定是对房屋时间上的转移占有，应视为房屋的交付使用，鑫嘉瑞公司不存在未如期交房的违约行为。一审法院直接引用（2018）新22行再1号裁定书中认定的错误事实，混淆了竣工验收、竣工备案与买卖合同之间的关系，与本案无关。双方之间所谓的“和解协议”不是当事人真实的意思表示，是哈密设计院利用自身优势实施敲诈的结果。调解书的撤销，意味着“和解协议”不能生效。因此，哈密设计院的上诉请求不成立。鑫嘉瑞公司上诉请求：1．维持（2019）新2201民再4号民事判决第一项；2．撤销（2019）新2201民再4号民事判决第二项、第三项；3．改判驳回哈密设计院的全部诉讼请求。事实和理由：一、（2019）新2201民再4号民事判决第11页认为“上诉人未能在规定的期限内交付房屋、构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，支付逾期交房违约金”，认定事实错误。哈密设计院已于2014年5月28日起至2016年3月对其所购房屋进行了使用性装修，早于合同约定的2014年11月30日，证明哈密设计院对其所购房屋已经实际占有使用，鑫嘉瑞公司不存在未如期交房的违约行为。1．根据鑫嘉瑞公司提交的证据-施工单位湖北宏鑫建设集团有限公司新疆分公司（简称湖北宏鑫）出具的证明及入库单、湖北宏鑫出具的装修收据以及证人当庭作证，均证实哈密设计院自2014年5月28日起对其购买的5、6层进行了装修改造。2．根据鑫嘉瑞公司提交的证据-房屋现场装修前后的照片，可以看出哈密设计院已对所购房屋进行装修、改造的现实状况，再审法院有两次现场勘查予以佐证。3．鑫嘉瑞公司提交的涉案工程竣工验收后至2016年3月间哈密设计院向鑫嘉瑞公司缴纳的进一步装修押金票据，证明涉案房屋仍由哈密设计院占有使用。4．由鑫嘉瑞公司提交的由哈密设计院于2016年3月向鑫嘉瑞公司提出的商品房购房补充协议，不仅证明了哈密设计院对涉案房屋的实际占有，同时明确表达了拒付剩余房款的意思表示，并以在竣工验收相关文件上盖章相要挟，是明显的带有敲诈性质的违约行为。5．涉案商品房5层、6层实际上已经装修、改造，实际受益人是哈密设计院。即使哈密设计院不认可房产已经交付的事实，根据利益推定原则，依据进行装修改造的事实，应认定哈密设计院已经实际占有使用。6．依据最高人民法院的相关司法解释规定，在商品房买卖中，买受人直接占有使用房屋即视为交付，即业主提前装修就可以视为是新房已经交付了，即便以后开发商出现延期交付情况，业主也没有权利向开发商提出赔偿。二、（2019）新2201民再4号民事判决第10页认为“哈密市中级人民法院作出的（2018）新22行再1号裁定书确认的事实可以证实鑫嘉瑞大厦建设过程中存在的一些问题未能通过验收”，认定事实错误，程序错误。1．工程的竣工验收与备案是两个概念。鑫嘉瑞大厦已于2015年11月份通过竣工验收，只是未能完成工程备案。（1）2015年11月，鑫嘉瑞大厦工程竣工，鑫嘉瑞公司按照竣工验收流程，组织多方进行验收，并形成验收报告和质监站的监督意见，设计单位参验人员在建设工程竣工验收报告上已签字确认，至此鑫嘉瑞大厦已通过竣工验收。（2）关于判决书第8页提出的“2015年11月27日，由建设、监理、施工、设计、勘察单位对哈密鑫嘉瑞大厦进行工程竣工验收时提出的3项问题”，鑫嘉瑞公司已于2015年12月整改完毕。（3）在鑫嘉瑞大厦施工过程中及竣工验收前，乃至于竣工验收前后，鑫嘉瑞公司并未收到质监及监理公司的任何整改通知单，也从反面证明鑫嘉瑞公司施工中涉及的项目变更是在设计院、监理公司、施工单位参与下完成的，不存在所谓违反强制性条文和不按图施工等问题。2．鑫嘉瑞大厦于2015年11月通过竣工验收但未完成竣工备案，是因为设计院拒绝在有关竣工备案文件上盖章，设计院存在过错。2015年11月份，鑫嘉瑞大厦已具备竣工验收条件，设计院无正当理由拒绝盖章，存在过错。3．本案重审阶段直接依据“哈密市中级人民法院作出的（2018）新22行再1号裁定书确认的事实”认定本案事实，存在程序错误，认定事实错误。（1）（2018）新22行再1号裁定书虽是已生效的裁定书，但撤销的是原一、二审对行政机关的错误行政行为，其认定的基本事实是行政机关的行政行为缺乏相关合法的形式要件和有效的实体要件，且适用法律错误，这样一个撤销原审判决的裁定所列举的所谓事实能否作为本案的判决依据还需要法院结合本案所有证据材料加以判断，而不是直接引用。根据鑫嘉瑞公司提供的所有证据材料可以证实鑫嘉瑞大厦已于2015年11月份通过竣工验收，只是未能完成工程备案工作，法院不能因为行政裁定书认定事实错误就将错就错继续采用。（2）再审判决对于竣工验收没有通过的事实认定是无依据。依据有关行政法律的规定，建设工程的竣工验收是有特定规范的，涉及本案的竣工验收所有程序都是在2015年11月27日前完成的，竣工验收形成了甲方组织五方认证的竣工验收报告和质监站监督意见的结果是工程质量合格，指出的3条意见是一般瑕疵性的，不影响质量和备案，且已经及时整改完毕。所出现的争议也因（2018）新22行再1号裁定被否认，工程备案仍然依据的是原本形成的竣工验收材料。（3）迄今为止，作为有权处理的行政机关就涉案工程的质量以及竣工验收没有一个符合法律规定的生效文书，依据行政机关的“行政回复”和“行政复议决定”所形成的原一、二审行政判决被撤销后，没有再作出新的行政行为。对于（2018）新22行再1号裁定书中出现的内容和形式上的错误，鑫嘉瑞公司在向原审法院申诉的同时，依法向检察机关申请抗诉已被受理。三、哈密设计院未支付剩余房款已违约，应支付购房款及承担违约责任。1．哈密设计院先后共支付1500万元购房款，另工程设计费、勘察费、监理费折抵应付购房款后，哈密设计院仍欠付购房款，应承担相应违约责任。2．哈密设计院设计合同违约对本案产生着直接影响。双方之间除签订了商品房买卖合同外，还与其签订了委托设计合同，由于鑫嘉瑞公司拒绝与之签订商品房购房补充协议，哈密设计院拒绝在竣工文件上盖章，致涉案工程无法完成行政备案的事实客观存在，这个基本事实是导致一系列法律后果前提，也与本案形成了因果关系，再审判决忽略或有意规避了这一事实。3．再审判决以“房屋没有书面交付”为由判令鑫嘉瑞公司“交付房屋”并承担违约责任与事实不符，于法无据。哈密设计院辩称，所谓事实判断就是哈密设计院是否于2014年11月30日之前已经实际占有使用，或鑫嘉瑞公司是否已经将合同约定的房屋交付哈密设计院的事实。其实判断这个事实是非常简单的，因为在一审庭审过程中，哈密设计院向一审法院提交了2019年1月3日工作人员要求鑫嘉瑞公司交付合同约定商品房的录音证据。在录音证据中，鑫嘉瑞公司的法定代表人明确拒绝了哈密设计院的请求，也明确告知不能够交付房屋。在庭审过程中，哈密设计院向法庭已经说明，在进行所谓的改造之时，涉案房屋尚未竣工，当时哈密设计院进行部分的改造，是基于与鑫嘉瑞公司之间订立的房屋买卖合同，但之后遭到了鑫嘉瑞公司明确拒绝交付，就是2019年1月3日哈密设计院向一审法庭提交的录音证据中能够确认的事实。民事上诉状中鑫嘉瑞公司所称依据最高人民法院的相关司法解释，我们没有发现所谓的买受人直接占有使用房屋即为交付的相关司法解释。鑫嘉瑞公司认为，哈密中级人民法院的行政判决不应当被一审法院在买卖合同过程中进行使用的理由，是其称已经向检察院申请检察监督。在向上一级检察院提起民事或刑事监督的过程中，并不影响已经发生法律效力的法律文书。一审法院在判决书中引用已经生效的法律文书所确定的事实，作为判决案件的事实没有任何违反法律规定的行为。鑫嘉瑞公司认为，哈密设计院参与了犯罪，利用犯罪手段使鑫嘉瑞公司与哈密设计院违背真实意思表示签订了房屋买卖合同的补充协议，在没有相关机构作出认定犯罪事实之前，鑫嘉瑞公司也未向法院申请撤销双方当事人之间订立的补充协议之前，该份协议合法有效。哈密设计院向一审法院起诉请求：1．判令鑫嘉瑞公司履行《商品房购房协议》和《和解协议》，立即向哈密设计院交付所购买的鑫嘉瑞大厦办公楼3148.55平方米（其中第五层办公部分建筑面积1714㎡；第六层宾馆部分建筑面积427.79㎡；第六层办公部分建筑面积998.29㎡；加上伸缩缝隙建筑面积8.47㎡）；向哈密设计院交付第十一层住宅5套，共计建筑面积531.28㎡（临八一路方向）；向哈密设计院交付地下停车位7个（13、14轴与G-L轴之间）；2．判令鑫嘉瑞公司支付自2014年12月1日起至实际交房之日止滞纳金，每日滞纳金为总购房款的1‰（暂定603万元）。鑫嘉瑞公司再审请求：撤销哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初983号民事调解书。一审法院认定事实：2013年5月2日，鑫嘉瑞公司（甲方）与哈密设计院（乙方）签订一份《商品房购房协议》，协议约定，甲方将其拥有独立产权的位于哈密市建设西路（北邻技工学校）鑫嘉瑞大厦第五层办公部分建筑面积1714㎡（每平方米5000元，金额857万元），第六层宾馆部分建筑面积427.79㎡（每平方米5000元，金额213.895万元）和第六层办公部分建筑面积998.29㎡（每平方米5000元，金额499.145万元），加上伸缩缝隙建筑面积8.47㎡（每平方米5000元，4.235万元），第十一层住宅5套临八一路方向建筑面积531.28㎡（详见附件图，每平方米3500元，金额185.948万元），停车位7个13、14轴与G-L轴之间（详见附件图，每个车位10万元，7个车位70万元）出售给乙方（房屋总金额1830.223万元）。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，（以上面积为暂定面积，最终面积以房管局核定为准，购房款多退少补）。双方还约定，甲方保证2014年11月31日（30日）前将该协议约定的全部房产交付乙方。如若不能按规定的时间交付乙方，每延期一天支付乙方总购房款1‰的滞纳金。协议签订后，哈密设计院支付了鑫嘉瑞公司购房款1500万元。2015年11月27日，由建设、监理、施工、设计、勘察单位对哈密鑫嘉瑞大厦进行工程竣工验收时提出：1．地下室设备用房与设计不符；2．一层公共入口位置与设计不符；3．部分墙体有裂缝，要求施工单位对存在的问题进行整改，建设、监理单位要认真检查验收；之后新疆设计分院未在竣工验收报告上加盖单位印章，2016年7月31日，鑫嘉瑞公司向哈密地区住建局提出书面情况反映，要求给予干预和查明不予签章的原因，并进行相应的处理。2016年8月29日，哈密地区住建局回复称：经调查了解，新疆设计分院未在竣工验收记录上盖章的理由，一、在综合楼验收时发现建筑、设备和电气等方面存在着违反强制性条文和原设计不符等问题，且整改后未通知设计单位进行再次验收，二、鑫嘉瑞公司未支付设计单位设计费，涉及经济纠纷，建议双方经济纠纷走司法程序解决。2016年9月23日，鑫嘉瑞公司又向哈密地区住建局申请行政裁决，要求哈密地区住建局责令新疆设计分院尽快履行签章义务。2016年11月7日，哈密地区住建局作出“关于鑫嘉瑞综合楼验‘申请行政裁决’的回复”称，经哈密市伊州区质监站于2016年10月25日组织设计院、监理单位、施工单位对反映的问题进行了检查，该项目存在违反工程强制性标准和未按图施工的问题，设计单位依据相关验收标准及规定，不在有存在违反工程强制性标准和未按图施工的工程验收文件上签章是有依据的，对鑫嘉瑞公司提出的行政裁决不予支持。当日鑫嘉瑞公司向哈密市政府申请行政复议，要求撤销此回复，并由哈密地区住建局作出责令设计单位履行竣工签章义务的具体行政行为，2017年1月19日哈行署复决字［2017］2号行政复议决定书，维持哈密地区住建局2016年11月7日作出的“关于鑫嘉瑞综合楼验‘申请行政裁决’的回复”，鑫嘉瑞公司不服，向一审法院提起行政诉讼。一审法院于2017年8月2日作出（2017）新2201行初3号行政判决书，驳回了鑫嘉瑞公司的诉讼请求。鑫嘉瑞公司不服向哈密市中级人民法院上诉，后哈密市中级人民法院作出了（2017）新22行终13号行政判决，维持原判。鑫嘉瑞公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年8月6日作出（2018）新行申18号行政裁定，指令哈密市中级人民法院再审。2018年12月26日，哈密市中级人民法院作出（2018）新22行再1号行政裁定，认为原一、二审认定事实清楚，但适用法律错误，故撤销了一审法院作出的（2017）新2201行初3号行政判决和哈密市中级人民法院作出的（2017）新22行终13号行政判决，驳回了鑫嘉瑞公司的起诉。又查，哈密设计院购买的鑫嘉瑞大厦商品房，经有资质的测绘部门测绘，商业办公部分购房面积为3867.34㎡，超出商品房购买协议718.79㎡，根据购房协议每平方米5000元单价计算，哈密设计院尚需要支付鑫嘉瑞公司购房款3593950元；实际住宅部分购房面积测绘为576.2㎡，超出商品房购买协议44.92㎡，根据购房协议每平方米3500元计算，哈密设计院尚需要支付鑫嘉瑞公司购房款157220元。一审法院认为，一审法院于2018年6月5日作出的（2018）新2201民初983号民事调解书，虽然是根据双方的《和解协议》制作的，但原审在没有审查该《和解协议》是否是双方当事人的真实意思表示，亦没有询问双方当事人是在自愿的原则上达成的，且也没有制作调解笔录，其程序违法，依法应予撤销。鑫嘉瑞公司的再审请求，符合法律规定，一审法院予以支持。鑫嘉瑞公司与哈密设计院签订的《商品房购房协议》，系双方当事人的真实意思表示、不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。哈密设计院已按合同约定交付了购房款1500万元，鑫嘉瑞公司亦应按照合同约定的交房期限及时向哈密设计院交付符合约定的房屋。鑫嘉瑞公司辩称，已将涉案房屋全部交付给了哈密设计院，但未向法庭提供交付房屋的书面证据证实，且从哈密市中级人民法院作出的（2018）新22行再1号裁定书确认的事实可以证实，在2015年11月27日，由建设、监理、施工、设计、勘察单位对鑫嘉瑞大厦进行工程竣工验收时，鑫嘉瑞大厦建设过程中存在的一些问题未能通过验收，故鑫嘉瑞公司此项抗辩主张一审法院不予采纳。双方在《商品房购房协议》中明确约定，协议上约定的面积为暂定面积，最终面积以房管局核定为准，购房款多退少补，涉案房产办公部分的实测建筑面积共3867.34㎡平方米，住宅部分实测建筑面积为576.2㎡，故鑫嘉瑞公司应当按实测面积的房产交付给哈密设计院。哈密设计院亦应当按房产实际面积支付房款。对于哈密设计院未支付的房款，鑫嘉瑞公司可另案主张。双方约定的交付期限为2014年11月30日，鑫嘉瑞公司未能在规定的期限内交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，向哈密设计院支付逾期交房违约金。对于违约金的数额问题，哈密设计院要求的违约金过高，本院依据本案实际情况酌情确定1830223元（1830223****%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销哈密市伊州区人民法院作出的（2018）新2201民初983号民事调解书；二、哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将全部涉案房产（鑫嘉瑞大厦办公楼面积为3867.34㎡，第十一层住宅5套面积576.2㎡，停车位7个，13、14轴与G-L轴之间）交付于哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）；三、哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）违约金1830223元；四、驳回哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）的其他诉讼请求。案件受理费81100元，由哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司负担21272元，由哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）负担59828元。二审期间，本院依据哈密设计院申请先后两次到档案馆调取案涉房屋施工图纸十张，并组织当事人进行质证。鑫嘉瑞公司质证，对图纸的三性无异议，从调取的图纸上可以反映出哈密设计院对案涉房屋进行了装修，已经实际占有使用，应当认定鑫嘉瑞公司已经交付案涉房屋。哈密设计院质证，由于档案馆只是代为保管图纸，未办理入馆手续，所以该证据存在瑕疵，且哈密设计院在土建之时对案涉房屋一次装修的调整不构成案涉房屋的交付。对本院调取的证据认定如下：经过双方当事人对图纸进行质证，本院对图纸的真实性予以确认。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1．关于双方2018年5月达成的《和解协议》效力如何认定，哈密设计院要求按照该协议交付房屋的请求应否支持的问题。2．关于鑫嘉瑞公司是否按照合同约定期限向哈密设计院交付了案涉房屋的问题。3．关于鑫嘉瑞公司是否存在违约行为，应否承担违约责任及哈密设计院主张的滞纳金是否应予支持的问题。一、关于双方2018年5月达成的《和解协议》效力如何认定，哈密设计院要求按照该协议交付房屋的请求应否支持的问题。该《和解协议》是在一审法院审理（2018）新2201民初983号案件期间提交法院，作为庭外和解，请求人民法院以调解书形式确认的。也就是说，该《和解协议》需经人民法院依法作出《民事调解书》予以确认方能生效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条规定：调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。现鑫嘉瑞公司明确表示该《和解协议》利益失衡，不是其真实意思表示，不同意确认该《和解协议》内容，故一审法院撤销该院（2018）新2201民初983号民事调解书正确，本院予以维持。哈密设计院请求确认案涉《和解协议》的效力，并要求按该《和解协议》的内容由鑫嘉瑞公司交付案涉房屋的请求缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于鑫嘉瑞公司是否按照合同约定期限向哈密设计院交付了案涉房屋的问题。哈密设计院在案涉工程施工完毕尚未验收的情况下，于2014年5月即对其购买的案涉工程五层、六层进行了一定的装修，哈密设计院对该事实认可。鑫嘉瑞公司称哈密设计院购买的住宅五套及地下车库亦同时交给哈密设计院，其亦可进行装修，哈密设计院对五套住宅和车库未进行装修，不影响其对该住宅和车库已和办公用房同时占有的事实。本院认为，该住宅和车库是于办公用房在同一合同中购买，亦和办公用房同时建设完成。结合哈密设计院于2014年5月已对办公用房占有装修的事实，鑫嘉瑞公司的前述主张具有可信性，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。从该司法解释能够看出“转移占有”可以认定为“交付使用”。据此规定，根据本案事实可以认定，鑫嘉瑞公司已于2014年5月将哈密设计院购买的案涉房屋予以交付。双方合同约定案涉房屋交付时间为2014年11月30日，哈密设计院已在此之前占有该房屋，故哈密设计院以鑫嘉瑞公司延期交房为由要求鑫嘉瑞公司承担违约金的理由无事实依据，本院不予支持。如果鑫嘉瑞公司有妨碍哈密设计院使用房屋的行为，哈密设计院可另行主张。综上所述，哈密设计院的诉讼请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，处理不当。鑫嘉瑞公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民再4号民事判决第一项，即“一、撤销哈密市伊州区人民法院作出的（2018）新2201民初983号民事调解书”；二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民再4号民事判决第二、三、四项，即“二、哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将全部涉案房产（鑫嘉瑞大厦办公楼面积为3867.34㎡，第十一层住宅5套面积576.2㎡，停车位7个，13、14轴与G-L轴之间）交付于哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）；三、哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）违约金1830223元；四、驳回哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）的其他诉讼请求”；三、驳回哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）的诉讼请求。一审案件受理费81100元，由哈密建筑勘察设计院负担；二审案件受理费40398.20元，由哈密建筑勘察设计院负担。本判决为终审判决。审  判  长   朱 滢审  判  员   黑红飚审  判  员   张晓丽二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 六 日法 官 助 理   杜苗苗书  记  员   刘 微