青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初5194号原告：尹俊，男，汉族，1985年6月13日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：孙建强，青海辉湟（湟中）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪梅，女，汉族，1963年7月4日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。（系原告尹俊母亲）被告：刘成虎，男，藏族，1987年3月28日出生，公民身份号码：×××，现住甘肃省兰州市。被告：西宁举子忙教育信息咨询有限公司，统一社会信用代码：91630104MA759C33XW,住所地：西宁市城**西关大街****楼**。法定代表人：刘成虎，该公司执行董事。被告：刘金福，男，汉族，1962年6月27日出生，公民身份号码：×××，住甘肃省天祝藏族自治县。（系被告刘成虎父亲）原告尹俊与被告刘成虎、西宁举子忙教育信息咨询有限公司、刘金福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹俊的委托诉讼代理人孙建强、李洪梅，被告刘成虎、西宁举子忙教育信息咨询有限公司法定代表人刘成虎、刘金福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹俊向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.被告支付2020年5月1日至2020年10月1日的租金107400元；3.被告支付违约金80000元；4.判令被告承担房屋使用期间的物业费5613元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于西宁市××区房屋出租给被告，双方约定首次租金70元每平方米，年租金394800元，半年一付。违约金为80000元。被告承租后将该房屋作为被告西宁举子忙教育信息咨询有限公司经营场所，被告承租期内，因其业务规模变化，遂经其引荐，将一楼150平方米出租于第三方。经营过程中，被告以资金周转困难为由向原告借款160000元。后因被告刘成虎拖欠租金和借款，2020年8月14日经双方核算后商定，被告在2020年8月1日前支付第一期上半年租金107400元并偿还借款160000元，剩余租金按原合同执行。2019年8月14日被告刘成虎、刘金福向原告出具保证书一份，承诺于2020年8月19日交付房租100000元，于2020年9月1日前交房屋租金100000元，2020年10月1日前交房租160000元。上述承诺作出后，被告未向原告给付任何款项，鉴于被告多次违约，原告认为《房屋租赁合同》再无履行必要，且西宁举子忙教育信息咨询有限公司作为涉案房屋实际使用人应当承担共同付款义务。综上，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满前要求其承担违约责任，刘成虎构成预期违约，现为维护原告合法权益，请求判如所请。被告刘成虎、西宁举子忙教育信息咨询有限公司共同辩称，原告所述不属实。2020年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于西宁市××区商铺，用于经营培训学校，商铺虽然用于公司经营，但合同是由个人签订，公司未在合同签章，故公司不应承担共同还款责任。另，原告多次锁门的行为，造成公司不能正常经营，产生多项损失。因原告锁门，为正常经营故向其出具了《保证书》。现原告亦存在违约事实，对其主张不予认可，请求依法驳回原告的各项诉求。被告刘金福辩称，原告所述不属实。认为和原告之间不存在借款关系及租赁合同关系，且不知道刘成虎和尹俊之间存在借款关系。当时尹俊索要租金时将商铺门上锁，刘成虎为保证培训学校正常经营向尹俊出具了保证书，当时自己在保证书中的签名系原告胁迫签署，在签署保证书时，明确向原告尹俊口头表示：“如刘成虎给不了，我想办法。”因为不知道尹俊和刘成虎之间存在借款关系故仅对租金提供担保，不对借款提供担保。双方在《保证书》中未明确约定保证方式及保证期间。请求驳回原告的不合理诉求。本院经审理认定事实如下：2020年4月1日，经原告尹俊委托，其母亲李洪梅与被告刘成虎签订《房屋租赁合同》，约定：“刘成虎租赁尹俊位于西宁市××区商铺，建筑面积470平方米，用于经营培训学校。房屋租赁期限自2020年5月1日起至2025年4月30日止，共计5年”。2020年4月9日，原告尹俊向被告刘成虎网银转账160000元。2020年4月9日，经被告刘成虎促成，原告尹俊和案外人青海金屋子房地产经纪有限公司签订商铺租赁合同，约定：“金屋子房产中介租赁尹俊位于西宁市××区商铺，面积152.65平方米，租期自2020年4月9日起至2025年4月8日止，共计60个月，年租金180000元，押金20000元”。2020年6月16日，李洪梅代尹俊与刘成虎签订《补充协议》，约定：“商铺一层部分面积出租给金屋子房产中介，该一层部分不在刘成虎承租范围。刘成虎继续承租一层部分及以上所有面积。刘成虎租赁该商铺用于创办补习学校，刘成虎于2020年4月20日向尹俊借款160000元，在签订补充协议之日刘成虎需向尹俊出具借款借条并缴纳押金20000元。根据《房屋租赁合同》约定，被告刘成虎第一年租期向尹俊支付的租金为394800元，双方在扣除金屋子房产中介支付的一层面积租金180000元后，刘成虎需向尹俊支付年租金214800元。分别于2020年8月1日前支付第一年上半年房租107400元，同时向尹俊偿还借款160000元。”上述款项被告刘成虎未能按时给付。经李洪梅介绍工人，被告刘成虎对商铺装修产生装修费60000余元。另查明，2020年8月14日，被告刘成虎向尹俊出具《保证书》，内容记载为：“本人刘成虎（身份证号：×××）于2020年8月14日晚9点向房屋出租方尹俊保证于2020年8月19日交房屋租金100000元整（大写拾万元整）。于2020年9月1日前交房屋租金100000元整（拾万元整）。于2020年10月1日前交房屋租金160000元整（拾陆万元整）。如若在规定期间内，无法交付租金，甲方尹俊可单方面终止合同，直接锁门。保证人：刘成虎身份证号：×××,刘金福×××电话：173XX****XX”。到期后被告刘成虎未向原告尹俊给付房屋押金、租金及借款。2020年8月19日，因被告刘成虎未给付租金，双方在交涉过程中亦未达成一致意见，原告尹俊报警，次日尹俊对商铺上锁，刘成虎停止经营。该商铺内留存的设施由李洪梅清理后，另外安置。再查明，被告刘成虎经营的举子忙教育机构水管爆裂，造成木地板、墙面损坏。2020年6月10日，刘成虎收到案外人郑×给付的损坏补偿款5900元。2020年9月2日，被告刘成虎向原告尹俊给付7000元。对此，原告尹俊称赔付的5900元系向业主赔付，刘成虎无权收取，并主张刘成虎支付的7000元是返还的补偿款及物业费。被告刘成虎表示5900元补偿款是经营期间发生的损失，应当由其收取，向原告支付的7000元是物业费。另，原告尹俊和被告刘成虎、刘金福除本案外还有民间借贷纠纷案件尚在审理中。民间借贷纠纷案件审理时被告刘金福未到庭参加诉讼，依法缺席审理。以上事实有双方提交的企业信用信息报告、房屋租赁合同、身份证复印件、保证书、不动产登记证、收款凭证、补充协议、物业费收据、补偿证明收据、录音、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。根据查明的事实及双方提交的证据，现总结以下争议焦点：一、原告是否有权解除双方的租赁合同及补充协议；二、被告刘成虎是否应当给付租金、违约金及物业费；三、西宁举子忙教育信息咨询有限公司是否应当承担共同还款责任；四、被告刘金福应当承担何种责任。本院认为，关于原告尹俊是否有权解除双方的租赁合同及补充协议。本案中，被告刘成虎未按照合同约定履行给付义务，其行为构成根本违约，原告尹俊作为合同守约方享有合同解除权，解除权系形成权，即通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，2020年8月19日，被告刘成虎未能履行给付义务，原告尹俊向派出所报警并向被告刘成虎明确告知解除双方签订的租赁合同及补充协议。2020年8月20日，原告尹俊对商铺上锁后被告刘成虎未继续经营。故本院依法确认原告尹俊与被告刘成虎签订的租赁合同及补充协议于2020年8月20日解除，被告刘成虎对合同的解除时间无异议。关于被告刘成虎是否应当给付租金107400元、违约金80000元及物业费5613元。对租金部分，双方在《保证书》中出具的租金数额和《补充协议》不一致，就该问题刘成虎辩称不知道为何如此出具，尹俊陈述该承诺书系刘成虎个人行为，没有减免14800元租金的意思表示，租金为214800元。故依据双方《补充协议》中确定的年租金214800元，除去免租期，被告刘成虎应当给付自2020年5月1日至2020年8月20日期间（111天）的租金，214800（年租金）÷12（月）÷30（天）×111（天）=66230元。对违约金部分，被告刘成虎认为违约金过高请求调整违约金。对违约金的主张应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约方刘成虎主张违约金过高，但对违约金是否过高，未能向法庭提交相关证据证明，应当承担举证不能的诉讼后果。守约方尹俊认为违约金约定合理，亦需提交相关证据证明，现尹俊提出2020年11月8日通过案外人西宁顺意搬家公司搬运刘成虎留存的设施等物品，可以确认该商铺在11月8日尚处于空置状态，未向他人出租，故本院结合实际，酌定被告刘成虎给付违约金35800元（两个月租金）。对物业费部分，原告尹俊提交的物业费收据，商铺号为142-20（系刘成虎承租范围），套内面积为311.82平方米，2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费11226元。现根据双方提交的租赁合同，约定装修期产生的物业费由承租方承担，故被告刘成虎应当承担自2020年4月1日至2020年8月20日止的物业费，即11226元（年物业费）÷12（月）÷30（天）×141天=4396.85元。对此，被告刘成虎抗辩认为物业费数额正确，但2020年9月2日已向原告给付7000元物业费。对于7000元的转账用途，原告尹俊提出7000元系被告刘成虎返还的损害补偿，被告刘成虎则认为系物业费。因主张返还损害补偿系另一法律关系，故对原告尹俊提出7000元系返还的补偿款的意见，本院不予采纳，如证据确凿原告可另行主张不当得利。现7000元中扣除物业费4396.85元，多余2603.15元在刘成虎应付的租金中抵销。故被告刘成虎应当向原告尹俊给付租金63626.85元（66230元-2603.15元）、违约金35800元、物业费4396.85元（已抵销）。关于西宁举子忙教育信息咨询有限公司是否应当承担共同还款责任。现原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》中均没有被告西宁举子忙教育信息咨询有限公司的签章，亦没有提交有关刘成虎系履行职务行为的相关证据，结合被告刘成虎的抗辩意见，其以个人名义签订合同的行为系自然人行为，根据合同的相对性原则，原告主张西宁举子忙教育信息咨询有限公司作为涉案房屋实际使用人应承担共同付款义务的意见，缺乏证据支持，本院不予采信。关于被告刘金福承担何种责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。原告尹俊认为被告刘金福主动加入债务结算，应当承担共同还款责任。对该《保证书》被告刘金福辩称不知道尹俊和刘成虎之间存在借款关系，故仅对租金提供担保，不对借款提供担保，并提出签署该份《保证书》的真实意思表示为：“如刘成虎给不了，我想办法。”的抗辩意见。本院对《保证书》的内容进行文义理解，其性质实为刘成虎本人对租金及借款出具的还款承诺书，被告刘金福的签字具有担保的意思表示，不具有加入共同债务的意思表示。被告刘金福辩称，系胁迫签署的保证书，但对此辩称刘金福未向法庭提交相关证据，故对其意见，本院不予采信。本案中，双方并未在该《保证书》中书面约定当债务人不能履行债务时承担一般保证责任，亦不能从中推定具有一般保证的本意。结合案件事实以及双方提交的证据、当事人陈述、答辩综合分析，被告刘金福应对上述租金承担连带清偿责任。被告刘金福在承担连带保证责任后可向被告刘成虎追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、确认原告尹俊和被告刘成虎签订的租赁合同及补充协议于2020年8月20日解除；二、被告刘成虎于本判决生效之日起十日内向原告尹俊给付房屋租金63626.85元、违约金35800元；三、被告刘金福对房屋租金63626.85元承担连带清偿责任，被告刘金福在承担保证责任后可向被告刘成虎追偿；四、驳回原告尹俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，已减半收取，由被告刘成虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员  柏 梅二〇二〇年十二月十六日法官助理  蔡乐园书 记 员  张雨轩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。