河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3348号上诉人（原审被告）：黄森，男，汉族，1954年9月30日生，住开封市。被上诉人（原审原告）：郑州益满园物业管理有限公司。住所地：郑州市金水区黄河路******。统一社会信用代码：914101057571234910。法定代表人：韩占平，总经理。委托诉讼代理人：朱光宇，该公司员工，特别授权代理。上诉人黄森与被上诉人郑州益满园物业管理有限公司（以下简称益满园物业）物业服务合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3474号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄森上诉请求：1、请求依法撤销河南省开封市金明区人民法院作出的（2020）豫0211民初3474号民事判决。2、请求依法改判，驳回被上诉人郑州益满园物业管理有限公司的诉讼请求，或将本案发回重审。3、请求二审法院判决一审、二审的诉讼费用由被上诉人郑州益满园物业管理有限公司承担。事实和理由：1、黄森并没有拒交物业费，事实情况是黄森交纳物业费，而益满园物业拒收物业费。黄森自2010年购买丽阳名郡2号楼2单元801号房屋后，一直按照1.1元每平方米的标准交纳物业费，直至2016年底。2、益满园物业诉求的物业费应按照原合同约定的1.1元每月计算，应为110.54*1.1*12*3=4377.38元。3、根据建设厅《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019高层住宅为27米以上，而黄森所居住的丽阳名郡小区2号楼总共只有25.65米，不符合高层住宅定义，只能被称为低层或多层，黄森不应按照与郑州益满园物业管理有限公司签订的合同中约定的“高层住宅1.3/平方米每月缴纳物业费”。4、与益满园物业签订物业服务合同的时间为2017年1月1日，业委会代表人为“季登平”，但丽阳名郡业委会成立时间为2017年3月16日，在成立之前，其无权代表全体业主与益满园物业签订物业服务合同，合同中也没有显示2号楼是高层。季登平并非丽阳名郡小区业主，其签订的任何合同都应是无效的；5、提高物业标准是要召开业主大会，并经全体业主投票表决，但无论是2014年还是2017年，丽阳名郡业委会从未召开过相关的业主大会投票表决，益满园物业也从未进行过公示公告，益满园物业在欠缺前置程序的情况下，擅自提高物业费标准，是对黄森及2号楼全体业主合法权利的无视和践踏，不但不应得到支持，其行为更应得到法律的惩治。6、益满园物业与业委会签订的所有物业服务合同都是暗箱操作，从未召开业主大会投票、表决，从未公示公告，完全是欺诈合同。被上诉人郑州益满园物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人请求不应得到支持。1.黄森称益满园物业拒收其物业费说法与事实不符。黄森以2010年和当时开发商签订的物业服务合同定价为1.1元/平方米/月交物业费没有法律及事实依据。该合同并非由益满园物业签订，而系前任物业，因此对益满园物业无约束力。益满园物业在一审中提交了包括物业服务合同、收费凭证等证据，足以证明自入驻后对涉案房屋一直按照1.3元/平方米/月的价格收取物业费。2.益满园物业对于涉案房屋物业费收费标准的质疑没有依据。但《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019号文件发布于2019年3月13日，而黄森提出质疑的合同签订于2017年1月1日，显然益满园物业签订物业服务合同时所参照的文件并非该规定，而是应适用《民用建筑设计通则》（该规定自上述标准颁布后方被废止）中的3.1.2条规定。因此，涉案房屋显然应属于合同描述中的“高层”。3.益满园物业于2013年1月1日入驻该小区，先后与开发商、业委会签订前期物业服务合同、物业服务合同，为该小区提供物业服务。2017年1月1日，丽阳名郡业主大会及业委会并未启动任何更换物业公司的程序，也并未告知益满园物业更换物业公司。依照相关法律规定，益满园物业与业委会续签物业服务合同符合法律规定并无不当。4.根据法律规定，开发商签订的《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力。同时，根据《物业管理条例》等法律文件规定，业委会代表业主续签物业服务合同属法定权利，并非暗箱操作。对于上诉人黄森的无端指责，益满园物业保留追诉权利。益满园物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄森给付2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费5173.2元，截止到2019年12月31日的滞纳金4138.56元，合计9311.76元；2、本案诉讼费由黄森承担。一审法院认定事实，益满园物业与丽阳名郡小区业主委员会签订有丽阳名郡小区物业服务协议，并于2012年11月16日进驻丽阳名郡小区提供物业服务至今。黄森系丽阳名郡小区2号楼2单元801号业主，黄森自2017年1月1日欠缴物业费至2019年12月31日共计5173.2元属实。此外，黄森所居住的丽阳名郡小区2号楼除1楼外，其他业主均按照每平方1.3元缴纳物业费。一审法院认为，益满园物业与丽阳名郡小区业主委员会签订的有物业服务合同，根据法律规定，该合同对业主具有约束力，黄森应当依法向益满园物业支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费5173.2元。关于滞纳金，双方因收费标准出现争议，才导致黄森未及时缴纳物业费，故不应当由黄森承担相应的滞纳金。黄森辩称其应按照每平方1.1元收费标准缴纳物业费的主张，证据不足且其同楼其他住户除一楼外均是按照每平方1.3元标准交纳物业费，故黄森的抗辩理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、黄森于本判决生效之日起十日内向郑州益满园物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费5173.2元；二、驳回郑州益满园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告黄森承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄森提交短信截屏一份，拟证明益满园物业一直在起诉黄森，对其造成不好的影响。益满园物业认为上述证据与本案无关。黄森提交的新证据与本案双方争议内容无直接关联，本院不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，黄森对物业费的欠费期间无异议，本院予以确认。对于欠费金额，双方争议的焦点系黄森所居住的2号楼是否属于高层范围，是否应当按照《物业服务合同》中约定的高层建筑收费标准缴纳物业费。对此黄森提出参照的《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019，2号楼不属于高层建筑，上述规定于2019年10月1日起实施，自实施之日起原《民用建筑设计通则》GB50352-2005同时废止，但益满园物业与开发商2012年已经签订《物业服务合同》同时进驻丽阳名郡小区进行物业管理服务，2017年1月1日益满园物业公司又与丽阳名郡小区业主委员会续签《物业服务合同》，本案双方所争议的《物业服务合同》发生在2019年10月1日之前，故其中所涉及的层与多层的划分应当适用之前的原国家标准，即《民用建筑设计通则》GB50352-2005，根据该规则3.1.2条规定，涉案房屋应属于合同中的高层住宅，而非黄森主张的多层住宅。因此，黄森应按照合同中约定的高层住宅标准，即1.3元/平方米的标准缴纳物业费。关于黄森主张的业委会是否召开业主大会、是否进行全体业主投票等其他上诉请求，其未向本院提供相应证据证明其主张，与本案不属于同一法律关系，黄森可另行诉讼。综上所述，黄森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄森负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年十二月二日书记员  李锦锋