上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10949号上诉人(原审被告)：刘红娟，女，1985年6月12日出生，汉族，户籍地陕西省。被上诉人(原审原告)：薛忠明，男，1968年12月29日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：汤美华(薛忠明妻子)，女，1967年10月8日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人刘红娟因与被上诉人薛忠明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘红娟上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项。事实和理由：1．刘红娟因不可抗力无法继续经营，多次向薛忠明提出退租，薛忠明因不满意违约金拒绝收回上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号XXX-XXX层的商铺(以下简称“系争房屋”)。刘红娟支付租金至2020年2月22日并提前一个月通过微信告知薛忠明不再承租房屋，下个季度租金也不再支付，要求薛忠明先收回房屋，其他事情后续解决。因薛忠明拒绝收回系争房屋，刘红娟于2020年2月29日将钥匙放于中介公司处，薛忠明却要求中介公司将钥匙退还刘红娟。刘红娟继续催促薛忠明收回房屋，薛忠明仍不同意。今年因疫情影响，市场不景气。刘红娟认为，薛忠明是为骗取租金而拒绝收回房屋，刘红娟不应承担后续房屋租金。2．刘红娟无法经营系薛忠明的原因导致。薛忠明妻子称其为居委会工作人员，如刘红娟承租系争房屋，可以帮忙找关系，刘红娟信以为真。后薛忠明方给刘红娟介绍了一名居委会工作人员，刘红娟多次送礼，薛忠明方每次联系该居委会工作人员均称可以帮忙，刘红娟一直认为自己可以正常经营。直到刘红娟看到居委会的公示，才意识到这是个骗局。刘红娟原本不用支付2019年9月以后的租金，是因薛忠明方的行为给刘红娟造成了半年的租金损失。薛忠明辩称，1．根据合同的约定，刘红娟并不享有单方解除权，刘红娟因经营问题提出提前解除合同，没有事实和法律依据。刘红娟主张薛忠明骗取租金，也无任何证据予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二项约定，乙方未能按照合同约定期限支付租赁房租金，即视同违约，故刘红娟应当支付拖欠的租金并承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并且已经考虑了各项因素，对租金和违约金进行了调减。2．刘红娟所称薛忠明妻子汤美华行贿受贿的行为，没有任何事实依据，纯属刘红娟捏造。薛忠明方保留主张侵权责任的权利。薛忠明向一审法院起诉请求：1．解除双方租赁合同并返还房屋；2．判令刘红娟按照每月人民币(以下币种均为人民币)5775元标准支付2020年2月至房屋返还之日期间房屋租金及使用费；3．判令刘红娟按照年租金的50％支付违约金34，650元。一审法院认定事实，系争房屋属薛忠明及其家人汤美华、薛妮所有。2019年1月13日，薛忠明(甲方、出租方)与刘红娟(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租系争房屋，租赁期限三年，自2019年2月23日至2022年2月22日。月租金(含物业费)为5500元，第二年起每年递增5％，即第二年月租金为5775元，第三年月租金为6063元，租金先付后用，合同签订生效之日先支付三个月房租16，500元，后每3个月一次性提前8天支付。房屋使用保证金5500元，合同到期经验收确认租房完好无损后退还，否则予以扣罚。合同另约定未按时支付租金即视为违约，甲方可随时收回房屋，并在追交拖欠的租金外另行按日追交拖欠租金每日3‰的违约金；因其他原因需要提前终止约定的承租年限，即视同违约方需支付年租金总额的50％作为违约金。合同签订后，薛忠明将系争房屋交付刘红娟，刘红娟则支付了首期租金及保证金并将系争房屋用于办公及儿童托管经营。期间刘红娟曾于2019年10月提出退租，因未能与薛忠明达成一致，故之后又继续使用系争房屋并支付租金至2020年2月22日。2020年1月22日，因刘红娟经营的儿童托管业务无相关许可且生意不好，刘红娟再次通过微信告知薛忠明不再承租房屋，下个季度租金也不再支付，但双方未能就合同提前解除达成一致。由于刘红娟2020年2月22日之后未再支付租金，薛忠明于2020年4月3日在系争房屋处张贴告示催收租金无果，遂诉至一审法院。一审法院审理中，薛忠明与刘红娟于2020年6月21日办理了系争房屋的交接手续，系争房屋已返还薛忠明。一审法院认为，薛忠明与刘红娟签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，薛忠明依约将系争房屋交付刘红娟使用，刘红娟理应支付租金，而刘红娟使用期间因经营问题而提出提前解除合同不符合合同约定，其在双方未协商一致的情况下拒绝支付租金的行为构成违约，现薛忠明以刘红娟逾期支付租金为由起诉解除合同，符合合同约定，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达刘红娟之日(即2020年5月26日)解除。合同解除后，系争房屋应予返还薛忠明，本案中，因双方已于2020年6月21日完成了系争房屋的返还交接，故对返还房屋之诉请，一审法院不再处理，而刘红娟已支付的押金5500元则应由薛忠明予以返还(为免诉累，一审法院对押金一并处理)。合同虽解除，但刘红娟占有系争房屋期间的租金(使用费)仍应由其承担，因其租金支付至2020年2月22日，故其应承担自2020年2月23日至系争房屋返还之日即2020年6月21日期间的租金(使用费)，该款项按照合同约定的5775元／月的标准计算为23，100元，但考虑到系争房屋的实际使用情况，一审法院对刘红娟应付的租金(使用费)金额予以调整，酌情确定刘红娟应支付薛忠明租金(使用费)17，000元，该款与薛忠明应退还的押金相抵后仍应支付11，500元。本案合同解除系刘红娟违约所致，薛忠明有权要求其承担合同约定的违约金，但合同约定年租金的50％作为违约金过高，一审法院亦予以调整为刘红娟应支付相当于三个月租金的违约金，即17，325元。一审法院判决：一、薛忠明与刘红娟签订的《房屋租赁合同》于2020年6月21日解除；二、刘红娟应于判决生效之日起十日内支付薛忠明租金(使用费)11，500元；三、刘红娟应于判决生效之日起十日内支付薛忠明解除合同违约金17，325元；四、薛忠明其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘红娟与薛忠明就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，刘红娟因经营问题而提出提前解除合同，不符合合同约定，刘红娟在双方未协商一致的情况下拒绝支付租金的行为构成违约。薛忠明以刘红娟逾期支付租金为由起诉解除合同，符合合同约定，故双方签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达刘红娟之日解除(2020年5月26日)。因合同解除系刘红娟违约所致，薛忠明有权要求刘红娟承担合同约定的违约金，但合同约定年租金的50％作为违约金过高，一审法院酌情调整为刘红娟应支付相当于三个月租金的违约金(即17，325元)，尚无不妥，本院予以维持。关于刘红娟应支付租金(使用费)金额问题。本院分析如下：其一、根据现已查明的事实，合同履行中，刘红娟曾于2019年10月提出退租，但因双方未能协商一致，故刘红娟继续使用系争房屋；后，刘红娟于2020年1月22日再次通过微信告知薛忠明不再承租房屋，下个季度租金也不再支付，此时，刘红娟不愿继续履行合同的意思明确。其二、刘红娟支付租金至2020年2月22日，而根据双方合同约定，租金先付后用，一次性提前8天支付。在刘红娟明确表示不再继续履行合同，且以未按约支付租金的行为表示不再愿意继续履行合同，也不实际占有房屋情况下，薛忠明迟至2020年4月3日才在系争房屋处张贴催收租金的告示，仍不收房，显然，薛忠明怠于收房的意图明显，因此，此后系争房屋空关的损失，系薛忠明未及时采取减损措施产生的扩大损失，应由薛忠明自行负担。基于上述分析，在刘红娟已承担相当于三个月租金的违约金的情况下，本院酌情确定刘红娟支付薛忠明租金(使用费)为8010元，该8010元与薛忠明应退还的押金5500元相抵后，刘红娟仍应支付2510元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10104号民事判决第三、四项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10104号民事判决第一、二项；三、薛忠明与刘红娟签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；四、刘红娟应于本判决生效之日起十日内支付薛忠明租金(使用费)人民币2510元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币622元(已减半收取)，由薛忠明负担人民币349元，由刘红娟负担人民币273元。二审案件受理费人民币658元，由刘红娟负担人民币486元，薛忠明负担人民币172元。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月二十九日法官助理 沈 宸书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……