文书内容云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民再55号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐靖博，男，1992年9月19日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，本科文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：胡波，云南红云（昭阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯玉情，云南红云（昭阳）律师事务所律师（未出庭）。代理权限：特别授权。被申请人（一审原告、二审上诉人）：况文琴，女，1989年10月23日生，汉族，云南省绥江县人，大专文化，居民，住云南省昭通市绥江县。委托诉讼代理人：李锦恒，云南大韬律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审被上诉人（一审被告）：武绍波，男，1963年9月29日生，苗族，云南省五华区人，高中文化，居民，住云南省昆明市五华区。再审申请人唐靖博因与被申请人况文琴及原审被上诉人武绍波定金合同纠纷一案，不服本院(2020)云06民终250号民事判决，向本院申请再审。本院于二○二○年十月十二日作出（2020）云06民申61号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人唐靖博的委托诉讼代理人胡波、被申请人况文琴及其委托诉讼代理人李锦恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年1月4日，一审原告况文琴起诉至云南省昭通市昭阳区人民法院称，2018年9月1日，其与唐靖博经协商签订《定金合同》并支付定金20万元。合同签订后，其积极开展了相关准备工作。由于唐靖博就拟签订的《房屋租赁合同》的相关条款在磋商过程中，提出多项无理要求，导致《房屋租赁合同》未签订，因唐靖博违背诚信原则给其造成相关损失共计619000元。请求唐靖博予以赔偿。一审被告唐靖博辩称，《定金合同》签订后，没有证据证明其拒绝签订《房屋租赁合同》和其单方面违约。请求驳回况文琴的诉讼请求。一审武绍波辩称，其授权唐靖博对其房屋进行招租是事实，其他意见同意唐靖博的答辩意见。云南省昭通市昭阳区人民法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中况文琴提交的证据并不能证明主合同不能订立系唐靖博一方违约造成，因此，况文琴的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决：驳回原告况文琴的诉讼请求。案件受理费9990元，由原告况文琴负担。况文琴不服一审判决，向本院提起上诉称，其与唐靖博曾于2018年9月1日签订《定金合同》，合同对租赁房屋的范围进行了约定。为了能顺利承租涉案房屋，陆续与四川联展装修工程设计有限公司、云南吉橙建设工程有限公司、昭阳区龙达消防器材有限公司等签订了合同，并到相关部门办理营业所需要的相关手续。2019年1月，涉案房屋已经被被上诉人租赁给他人使用，上诉人再也没有了顺利承租上述房屋的可能，遂起诉至昭阳区人民法院。昭阳区人民法院对其诉讼请求没有进行审查和评判，认定事实错误，判决驳回其诉讼请求不当。首先，对于上诉人的三项请求，人民法院应当分别进行审查，逐一判决处理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，租赁合同已经无法签订，其支付的20万元定金应予返还，其余部分二审可以根据自愿原则进行调解，调解不成的，发回重审。其次，诉争双方签订的《定金合同》实质上就是一份能供双方履行的租赁合同，被上诉人应当按期履行交房义务。至于双方之后纠结的押金，及装修物品拆除等问题，应认定为履行合同过程中产生的争议，双方应友好协商解决。最后，一审法院在审理本案时，对事实的调查，简单草率，连最基本的，诉讼参与人之间的身份关系都认定错误。即原审法院对上诉人的诉请没有进行审查和评判，认定事实错误，请二审撤销云南省昭阳区人民法院第（2019）昭阳民初字第221号民事判决，依法发回重审或改判。被上诉人唐靖博、武绍波未作二审答辩。本院二审查明，2018年9月，唐靖博（甲方）与况文琴（乙方）签订定金合同。约定:“况文琴承租唐靖博爱民路10号办公大楼2楼及以上区域（除现有值班室外不含一楼），原审判法庭整栋，原法院水房，原公共卫生间，值班室，停车场，全自动洗车及整套设备。承租期限10年，前五年租金416000.00元（肆拾壹万零陆仟元整）每年；后五年租金457600.00元（肆拾五万七千六百元整），其中洗车项目每年租金8000.00元（捌仟元整）。乙方于2018年9月1日交付定金50000元，于2018年9月5日交付定金150000元，并定于2018年10月15日签订房屋租赁合同，交付第一年房屋租赁剩余租金……。”定金合同签订后，吴照阳（与况文琴系合伙关系）于2018年9月1日交付定金人民币5万元给唐靖博、于2018年9月5日交付定金人民币15万元给唐靖博，唐靖博收到涉案定金人民币20万元并开具了收据给况文琴。后双方在对涉案房屋租赁合同进行具体磋商中，未能就涉案房屋租赁合同条款达成一致意见。现涉案的房屋已经由被上诉人租赁给其他人。归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：一、对于上诉人况文琴请求被上诉人返还其定金人民币20万元是否应当支持？二、本案中上诉人况文琴与被上诉人唐靖博签订的定金合同是否可以被认定为涉案的正式租赁合同？三、一审审理中，对本案的诉讼参与人身份认定是否清楚、正确？关于焦点一，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面诚实的履行自己的义务。本案中，根据一审庭审笔录，唐靖博的代理人陈述以及一审审理中况文琴向法庭提交的其向唐靖博支付定金的银行转账流水以及唐靖博开具的收到定金人民币20万元的收据等证据，可知况文琴与唐靖博签订的定金合同合法有效，况文琴确实依据定金合同向唐靖博支付了定金人民币20万元。其次，根据一审审理中况文琴与唐靖博提供的双方磋商涉案房屋租赁条款和相关具体事宜的微信聊天记录截图，其中双方在磋商中，对于基础装修电梯、消防等设施能否拆走没有谈拢，在租赁期间是否允许转租、能否延长装修期限、租房税费如何承担等条款也没有谈拢。通过以上证据可知，上诉人况文琴与唐靖博都积极的对涉案房屋的租赁事宜进行了磋商,但是最终双方对于涉案房屋的正式租赁合同的具体条款和相关细节问题没有达成一致意见。最后，根据本案一审审理中，审判人员询问唐靖博现在涉案房屋是一个什么样的状态？唐靖博回答：租给其他公司。综上，本院认为，况文琴依据定金合同向唐靖博支付了人民币20万元的定金，但双方在后续磋商中未能就涉案房屋的租赁达成一致意见，现唐靖博已经将涉案房屋租赁给其他公司，况文琴想要租赁涉案房屋的合同目的客观上已经不能实现。同时根据本案现有的证据以及查明的事实，不能证明涉案房屋的租赁合同最终未能签署是况文琴或者唐靖博的过错。综上，唐靖博基于为签订涉案房屋租赁合同而收受的况文琴的定金人民币20万元，已经没有法律的依据，应当将定金人民币20万元返还给况文琴。上诉人况文琴的上诉请求于法有据，本院依法予以支持。关于焦点二，涉案的定金合同，就其性质而言，应为立约定金合同。有的立约定金合同中条款非常简略，仅表达了当事人之间将来有订立本约的意思；有的定金合同中条款则非常明确具体。因此判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的标准应当是当事人的意思表示。具体到本案中，首先，（1）根据况文琴（乙方）与唐靖博（甲方）签订的合同，涉案的合同抬头即为“定金合同”；其次，（2）涉案定金合同中明确载明：“为确保甲乙双方日后签订的房屋租赁合同的履行，经双方协商一致，就定金担保事宜达成以下协议……”。可知，况文琴与唐靖博双方之间签订的合同是定金合同，是为了确保将来能顺利的签订涉案的房屋租赁合同，由此可知涉案定金合同属于立约定金合同，况文琴依据涉案定金合同交付给唐靖博的定金，是为了保证将来能顺利的正式签订房屋租赁合同。（3）从一审审理中，被上诉人唐靖博的答辩来看，被上诉人对涉案房屋进行收整和搬腾、对正在经营的业务停业及退款不是认可定金合同就是正式的房屋租赁合同,只是为将来顺利的履行正式的租房合同作相应的准备工作。被上诉人在一审答辩中陈述到“为了在约定的2018年10月15日签订正式合同后立即向原告交付租赁物，被告在双方签订定金合同后对租赁标的进行了准备，如解除已经办理的洗车签约，对即将出租的房屋进行收整和搬腾……”。最后，（4）从一审审理中法院经质证采信的被告提交的与原告的合伙人的微信聊天记录截图来看，况文琴与唐靖博之间就涉案房屋的租赁事宜还有诸多事项没有谈妥，双方就涉案房屋是否租赁，如何租赁等核心问题还处于磋商谈判的阶段。由此可推知况文琴与唐靖博之间对于涉案的定金合同，只是将其作为双方可以进一步深入探讨磋商签订涉案房屋租赁合同的保证，没有将定金合同作为双方正式的租房合同的意思表示。综上，上诉人况文琴与被上诉人唐靖博签订的定金合同不能被认定为涉案的正式租赁合同。本院对上诉人的该项上诉请求依法不予支持。关于焦点三，上诉人况文琴上诉认为被上诉人唐靖博在对其与吴照阳的聊天记录进行质证时，称吴照阳是上诉人丈夫，但吴照阳不是上诉人丈夫，原审法院对诉讼参与人之间的身份关系认定错误。本院经审理认为，经审阅一审庭审记录，被告唐靖博一方对原告提交的聊天记录发表质证意见认为“对于聊天记录是被告与原告丈夫吴照阳的聊天记录……”。再结合一审判决记载内容看，首先，一审判决中的该段记录明确记载的是一审被告唐靖博的质证意见，不是法院确认的法律事实或本院认为部分，其次，吴照阳也不是本案一审的诉讼参与人，故本院对上诉人的该项上诉请求依法不予支持。综上所述，本院认为，原审判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决：一、撤销昭阳区人民法院（2019）昭阳民初字第221号民事判决；二、唐靖博在本判决生效之日起十五日内返还况文琴定金人民币20万元；三、驳回况文琴的其他诉讼请求。一审案件受理费9990元，由况文琴承担6793元，唐靖博承担3197元；二审案件受理费人民币9990元，由况文琴承担6793元，唐靖博承担3197元。再审申请人唐靖博申请再审称，一、二审判决再审申请人唐靖博返还况文琴定金20万元，违反双方所签订的《定金合同》，被申请人况文琴已经违反合同的约定，无权要求返还定金。二、二审判决已经认定再审申请人唐靖博对房屋租赁合同最终未签署没有过错，却判决其返还定金，存在矛盾。三、二审判决使用法律错误。请求撤销二审判决，维持一审判决。被申请人况文琴作了服从二审判决的答辩。原审被上诉人武绍波书面答辩认为，其认可再审申请人唐靖博的转租行为，其并非是合同的当事人，本案的权利义务与其无关。在再审庭审过程中，经本院询问，各方当事人均未对原生效判决所认定的法律事实提出异议，本院依法予以确认。同时，双方当事人对经过一、二审质证的证据没有新的观点。另，在庭审中，双方当事人所提交的证据在原一、二审诉讼过程中已经提交，并经质证，本院不再进行评判。被申请人况文琴申请证人田某出庭作证，证人陈述了双方当事人对签订房屋租赁合同进行磋商的过程。证人的陈述与双方当事人所提供的证据能够印证双方磋商的过程，本院予以采信。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。综合各方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为：二审判决由再审申请人唐靖博返还被申请人况文琴定金20万元是否恰当。针对本案争议焦点，根据本案的事实和证据，结合双方当事人的诉辩主张，本院再审评判如下：首先,从再审申请人唐靖博（甲方）与被申请人况文琴（乙方）所签订的《定金合同》的目的和性质方面进行分析。该合同订立的目的表述为：“为确保甲乙双方日后签订的房屋租赁合同的履行，双方协商一致，就定金担保事宜达成以下协议：”，这表明双方订立定金合同的目的是对将来签订《房屋租赁合同》的担保，《房屋租赁合同》尚未签订。又据该合同第五条约定“在交付定金后，甲方若不履行本合同，无条件返还定金，并赔偿定金同等金额的违约金；乙方若不履行本合同，则无权要求返还定金。”一方面，根据被申请人况文琴提供的《转款凭证》、《汇款凭证》以及再审申请人唐靖博出具的《收条》能够充分证明被申请人况文琴已经支付20万元定金，表明《定金合同》中支付定金的合同义务已经履行。另一方面，根据《合同法》第一百一十五条以及有关定金的定义和种类，定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。依法理，定金一般分为证约定金、成约定金、违约定金、解约定金、立约定金等五种形式，结合双方当事人所订立的《定金合同》的目的，本案所涉的定金符合立约定金的法律特征，属于立约定金。其次，从双方所签订的《定金合同》的内容与《合同法》所规定的租赁合同应当具备的内容进行分析。双方所签订的《定金合同》的内容涉及到将来要签订的房屋租赁合同的租赁期限、租赁地点和范围、租金等内容，但该内容与《合同法》第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《定金合同》的内容并未对租赁物的用途、租金的支付期限和方式、租赁物维修等主要条款进行了约定，这能充分说明双方所签订的《定金合同》是为将来签订房屋租赁合同的担保，促使双方当事人对房屋租赁合同的相关条款进行磋商，达成合意，最终签订书面的房屋租赁合同。即双方当事人在房屋租赁合同签订之前，双方应当对房屋租赁合同的相关条款进行磋商是双方当事人应当履行的合同义务。第三，从《定金合同》签订后,双方对促成房屋租赁合同签订所在的准备工作情况进行分析。《定金合同》签订后，再审申请人唐靖博为了房屋租赁合同签订后能如期交付租赁房屋给被申请人况文琴，对租赁房屋进行了收整和搬腾、对正在经营的业务停业及退款等相关准备工作，再审申请人唐靖博的前述行为表明其积极促成合同的签订。同时，被申请人况文琴亦积极开展相关工作，包括签订《建筑消防设施安装施工合同》、《装饰设计合同》、《装饰装修设计合同》等。合同并支付了相关费用，被申请人况文琴的前述行为亦表明其积极促成合同的签订。即双方当事人均对促成合同的签订履行了自己应当履行的前期准备工作，均没有拒绝签订房屋租赁合同的行为表现。第四，从双方当事人签订《定金合同》后，对房屋租赁合同的相关条款进行磋商的情况进行分析。根据再审申请人唐靖博在一、二审过程中所提交的双方之间自2018年10月21日起至2018年12月7日止的《微信聊天记录截屏》、双方之间的《通话录音（整理）》、《房屋租赁合同（草拟）》以及被申请人况文琴所提交双方之间至2018年9月5日起至2018年11月4日止的《微信聊天记录截屏》等证据，能够充分证明双方当事人对房屋租赁合同的租赁期限、装修设施的拆除、转租等合同内容进行磋商的过程，最后因租赁期限未达成一致意见而导致房屋租赁合同未签订。前述证据一方面能够证明再审申请人唐靖博认为《定金合同》实质上就是一份能供双方履行的租赁合同的主张，因《定金合同》欠缺合同法所规定租赁合同应具备的相关条款而不成立。另一方面，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”即装饰装修物的拆除问题应当属于房屋租赁合同的主要条款。在本案中，双方当事人对安装的电梯的拆除进行磋商，符合房屋租赁合同签订的合理合法行为，亦是房屋租赁合同租期届满避免产生纠纷的应然要求。综上，本院认为，双方当事人在房屋租赁合同的最终签订过程中均积极准备和磋商，没有达成一致意见没有可归咎于任何一方当事人的原因，双方均没有拒绝签订合同的行为存在，根据本案所支付定金的性质为立约定金，即保证订立合同而交付的定金，该定金不是合同成立的要件，也不是合同成立的证明，它的作用只是保证当事人有诚意建立合同关系，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金或者加倍返还定金。本案房屋租赁合同未签订，双方均无过错，故收受定金一方应予返还，即再审申请人唐靖博应予返还被申请人况文琴所支付的定金20万元。本院二审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本案的《定金合同》约定的定金支付已经履行，不涉及合同解除以及终止的问题，本院二审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条属于适用法律错误，依法予以纠正。再审申请人唐靖博的再审申请理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院(2020)云06民终250号民事判决。本判决为终审判决。审判长  葛芝毅审判员  颜九华审判员  李 宏二〇二〇年十二月十日书记员  秦绍娟