河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初3455号原告（执行案外人）：刘昂，男，汉族，1990年9月4日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：李舜佶，河南豫宛律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：平顶山银行股份有限公司南阳分行，住址：南阳市光武路与南都路交叉口西北角，统一社会信用代码：9141130008227686XF。负责人：李本峰，任分行行长职务。委托代理人：闫文帅，北京京国（南阳）律师事务所律师，一般代理。第三人（被执行人）：司许丽，女，汉族，1978年8月18日出生，住南阳市。第三人（被执行人）：丁云博，男，汉族，1975年5月28日出生，住南阳市。原告刘昂与被告平顶山银行股份有限公司南阳分行（以下简称“平顶山银行”）、第三人司许丽、丁云博案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告刘昂及其委托代理人李舜佶，被告平顶山银行委托代理人闫文帅，第三人司许丽到庭参加了诉讼，第三人丁云博经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘昂诉称，原告刘昂通过淯恒地产中介公司介绍，从第三人司许丽处购买位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）小区2号楼1单元801室的房屋，房产总价是90万元。原告在2017年11月4日缴纳了2万定金，2017年11月7日在南阳市宛都公证处分别办理了（2017）宛市证民字第7027号《房产转让协议》公证书和（2017）宛市证民字第7028号委托过户公证书，在2017年11月7日通过转账支付了剩余88万元房款。该房产于2018年12月31日交房，收到房屋后原告刘昂即缴纳了物业费、卫生费并领取钥匙搬家入住该房屋，随后在居住使用的过程中又缴纳了水电费、燃气费。2019年12月26日，原告收到开发商通知小区要统一办理房产证，要求原告刘昂去房管局缴纳了契税。在2020年5月7日，房产开发商在统一办理房产证时，告知原告人该房屋已被南阳市宛城区人民法院查封。在原告刘昂去房管局查询后得知2019年12月10日平顶山银行已经申请法院查封涉案房屋。这一消息如同晴天霹雳，辛辛苦苦买的房，马上面临着被强制执行，让原告及其家人实在难以接受。被告平顶山银行股份有限公司南阳分行与第三人司许丽、丁云博民间借贷纠纷一案中，被告依据（2019）豫1302民初6537号民事裁定书和（2019）豫1302执保554号执行裁定书对上述房屋进行了查封。2020年5月8日，原告刘昂依法向贵院提出书面执行异议申请，并提供购房协议等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年6月18日，南阳市宛城区人民法院作出（2020）豫1302执异105号执行裁定书，裁定驳回原告刘昂的异议，并明确告知可在15日内向贵院另案提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为感。诉讼请求：1、请求依法判决立即停止对原告购买的南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）小区2号楼1单元801室房屋的强制执行，网签号16902643。2、请求依法确认位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）小区2号楼1单元801室归刘昂所有。3、本案件诉讼费用由被告承担。被告平顶山银行辩称，1、如果原告购房属实，则原告是在明知涉案房屋不能办理房产过户登记的情况下仍然坚持购买。并且在2017年至查封之前，两年的时间内没有办理过户登记，自身存在过错，不能够排除执行。2、依据法律规定，未进行过户登记的不动产买卖不发生效力，我行对涉案房屋系依法查封。3、原告是否交付了全款以及是否已经装修入住，不能够查实。综上所述，原告不能够排除执行，请求驳回其诉请。第三人司许丽辩称，原告说的都是事实，他买的我的房子。原告刘昂为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：南阳市宛城区人民法院作出的（2020）豫1302执异105号执行裁定书一份，证明：原告已经提出执行异议之诉的前置程序被驳回。第二组：原始购房发票一张，证明：第三人通过开发商购买房产的事实。第三组：房地产居间买卖合同一份，证明：原告通过房产中介购买房屋。第四组：房产转让协议附公证书一份，证明：第三人司许丽、丁云博将房产转让给刘昂。第五组：委托书附公证书一份，证明：第三人司许丽、丁云博签订房产转让协议同时委托原告的父亲条件成熟时代表第三人办理房产过户手续。第六组：原告的转款记录和第三人书写的收据两份，证明：原告已将房款全部支付给第三人。第七组：契税缴纳的凭证和缴款记录一份，证明：原告购房后缴纳的契税。第二至七项证据证明原告的购房事实。第八组：入住登记表、物业及资料移交书、居住证明各一份。第九组：原告缴纳的物业费、水电燃气费使用明细。第十组：国电投南阳热力有限公司供热合同一份。第十一组：房屋现状照片和视频。第八至十一项证据证明原告实际占有房屋的情况。第十二组：结婚证一份，证明原告和陈赛之间系夫妻关系。第十三组：网签备案合同两份。证明房子原始购买情况及网签情况。被告平顶山银行对原告所举证据发表如下质证意见：一、真实性无异议，该份证据证明了原告对不能办理过户登记存在过错，不能够排除执行。二、真实性无异议，该证据不能证明原告已经实际交付了全款。三、因我行不是当事人，真实性无法核实。四、五、真实性无异议，公证书证明了在买房时原告已经知道该房不能办理过户登记，对此存在过错。六、真实性法庭核实，该记录没有显示收款人以及转款人的信息，不能证明与本案的关联性，不能证明原告实际交付了全款。七、契税凭证真实性无异议，缴款记录与本案是否有关联性请法庭核实。八、入住登记表、资料移交书复印件真实性无法核实，居住证明只能证明2018年12月30日符合交房条件，是否入住无法确认。九、真实性无异议，票据上显示水电费在查封之前使用量很少，不符合已经入住的事实。十、没有国电投南阳热力公司的盖章，真实性无法确认。十一、不能证明与本案关联性，也不能证明在查封之前已经入住。十二、真实性无异议。十三、真实性无异议。关于原告与第三人之间的买卖是否有效请法庭核实。第三人司许丽对原告所举证据发表如下质证意见：综合质证，真实性和证明方向均无异议，都是事实。被告平顶山银行及第三人司许丽均无证据提交。第三人丁云博经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证等权利。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：平顶山银行与丁云博、司许丽等14人借款合同纠纷一案，本院于2019年10月25日作出（2019）豫1302民初6537号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人司许丽、丁云博等14人价值130万元或者等额的财产。2019年12月10日，本院作出（2019）豫1302执保554号协助执行通知书，查封了被申请人司许丽名下房产两套证号（合同号）为16902643号、16902644号，查封期限为三年，自2019年12月10日至2022年12月9日止。2019年12月28日，本院作出（2019）豫1302民初6537号民事调解书，调解内容：“一、原告要求被告丁云博偿还借款本金909,860.58元及罚息（罚息自2019年1月21日起按照年利率18.75%计算至借款本金全部付清之日止）。分24个月还清，2020年1月至2020年5月每月28日前偿还原告借款本金3,000元，2020年6月至2020年10月每月28日前偿还原告借款本金5,000元，2020年11月至2020年12月每月28日前偿还原告借款本金150,000元，2021年1月至2021年5月每月28日前偿还原告借款本金5,000元，2021年6月至2021年10月每月28日前偿还原告借款本金9,000元，2021年11月28日前偿还原告借款本金250,000元，2021年12月28日前还清剩余借款本金及全部罚息。如有任何一笔逾期，原告有权就上述全部借款本息申请法院强制执行。二、被告司许丽等13人对上述借款本息承担连带清偿责任。……”。调解书生效后，丁云博、司许丽等14名被告均未按期履行调解书确定的义务，平顶山银行向本院申请强制执行。案外人刘昂不服向本院提起执行异议，本院于2020年6月11日作出（2020）豫1302执异105号执行裁定书，认定如下：“本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）……；（六）未依法登记领取权属证书的；……；《中华人民共和国物权法》第九条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’结合本案，案外人刘昂虽向本院提交涉案房产的《房屋买卖合同》、公证书等证据，但涉案房产未依法登记领取权属证书，依法不得转让，案外人对不能办理过户登记存在过错，因此，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回”。案外人刘昂不服裁定，提起本案执行异议之诉。另查明，2016年7月31日，第三人司许丽与南阳荣和置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于卧龙区工业北路1280号2#1单元8层801号房屋一套，约定单价为人民币6,604.53元每平方米；总金额为792,544元整，约定付款方式为按揭，首付款为162,544元，付款时间为合同签订当天，现金支付，剩余630,000元为商业贷款形式支付，约定付款时间为2016年8月31日；约定交房时间为2018年12月30日前。该房屋的合同信息备案摘要上显示，该房屋买受人为司许丽，共有情况为单独所有，建筑面积为120平方米，总价为792,544元，合同备案号16902643。2019年1月11日，南阳荣和置业有限公司出具了案涉房产房款增值税发票，购买方名称为司许丽。2019年12月26日，国家税务总局南阳市税务局第二税务分局出具了案涉房屋的房屋买卖契税税收完税证明，实缴金额15,096.08元，纳税人名称司许丽，银行交易明细显示该笔款项系刘昂之妻陈赛信用卡交易。2017年6月27日，司许丽结清案涉房产全部按揭贷款。又查明，刘昂通过南阳市淯恒房地产经纪有限公司光武分公司，与司许丽签订了《房地产买卖居间合同》，合同约定出售房屋位于南阳市××首府小区××单元××室，所有权人为司许丽，证号为16902643，房屋面积为120平方米，转让价格为900,000元整，2017年11月4日交付购房定金20,000元，剩余款项全额付款。2017年11月4日，刘昂通过手机银行中国邮政储蓄银行账户转账20,000元至6226184711117777账户；当日，司许丽出具收条一份：“今日收到刘昂购碧桂园南阳首府（领誉）小区2幢1单元801室面积120㎡，定金贰万元整，20000.00”。2017年11月7日，甲方司许丽、丁云博与乙方刘昂签订《房产转让协议》一份，协议约定：“甲、乙双方经充分协商，自愿达成如下房屋转让协议：1、甲方自愿将自己所有的位于南阳市卧龙区工业北路1280号2号楼1单元8层801室房产（备案合同号：16902643）出售给乙方所有。2、甲乙双方议定成交价为人民币（小写）：900,000.00元（大写）：玖拾万元整，付款方式：一次性付清。3、甲方交付给乙方的时间为2017年11月7日。4、甲方应当将原该房产的相关手续及票据交付给乙方。5、本房产交付后该房产即属乙方所有，甲方承诺该房产无任何产权纠纷，其所提供的相关资料真实有效。房产共有人只有甲方夫妻二人……”。同日，司许丽、丁云博与刘中刚签订了委托书一份，内容为：“因我们有事不能亲自到场，现委托刘中刚到房管部门全权办理位于南阳市卧龙区工业北路1280号2号楼1单元8层801室房产（备案合同编号：16902643）房产的以下事宜：1、代为办理上述房地产的不动产权证的办理及领取事宜；2、办理该房产信息及土地信息的档案查询及开具相关证明；3、如房产信息错误，办理变更登记。凡受托人刘中刚在上述相关文件上的签字，我们均予以认可……”。上述《房产转让协议》及委托书均于签订当日在南阳市宛都公证处办理了公证，公证书号分别为（2017）宛市证民字第7027、7028号。同一日，刘昂中国邮政储蓄银行账户交易消费880,000元整，司许丽、丁云博出具收据一份：“今收到刘昂银行转账880000（捌拾捌万整）房款已清，碧桂园南阳首府2#楼1单元801室（中国邮政储蓄银行转入中国民生银行）”。2018年12月30日，刘昂与南阳荣和置业有限公司签署了《碧桂园·南阳首府物业及资料移交书》，交付内容有：“（1）该物业的钥匙共贰拾叁条；（其中：大门陆条；房门壹拾伍条；信箱贰条）；（2）《房屋质量保证书》壹份；（3）《房屋使用说明书》壹份；（4）其他：猫眼壹个”，并办理了案涉房屋入住登记表，业主及其家庭成员为刘昂及其妻子陈赛、父亲刘中刚。当日，刘昂即交纳了涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费2,158.56元，2020年6月21日预交物业服务费1,080元；电费自2019年1月缴纳至2020年6月；水费自2019年8月缴纳至2020年6月；燃气费自2019年3月缴纳至2020年4月。2019年11月22日，刘昂之妻陈赛与国电投南阳热力有限责任公司签署了案涉房产的供用热合同。2020年6月21日，碧桂园·南阳首府物业服务中心出具居住证明一份：“兹证明碧桂园·南阳首府2号楼801业主刘昂，身份证号码：，于2018年12月30日收房入住小区。物业费明细：2018.12.30-2019.12.30为业主交付；2020.1.1-2020.6.30为房产赠送；2020.7.1日业主预存半年物业费。此情况属实，特此证明”。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2017年11月7日，刘昂与司许丽、丁云博签订了《房产转让协议》并办理了公证，双方买卖房屋的行为早于争议房产的查封时间即2019年12月10日。该房屋买卖合同合法有效。本案符合异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）异议人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？综合原告证据，可以认定异议人在人民法院查封之前已实际入住，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人是否已支付全部价款？异议人提交了其全部付款凭证以及出卖方出具的收款收据，结合《房产转让协议》相关约定，异议人已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记？原告购买案涉房产时，案涉房产尚不具备办理过户登记的相关条件，因此，买受人未办理过户登记并非因其个人原因所致。综上，买受人对被执行人司许丽名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对原告的异议请求应予支持。原告请求确认位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）小区2号楼1单元801室归刘昂所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于案件受理费的承担问题，原告刘昂自他人处购买不能直接办理过户登记的房产，应能预见到购买此类房产在办理过户登记前可能会存在一定的风险，其中也包含本案的诉讼风险，而被告平顶山银行在本次诉讼中并无过错，因此，本案案件受理费由原告刘昂承担。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）小区2号楼1单元801室的房产一处。二、驳回原告刘昂的其他诉讼请求。案件受理费12,800.00元，由原告刘昂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异105号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  李 娜人民陪审员  陈 硕二〇二〇年十二月一日书 记 员  王冬丽