四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初1119号 原告：滕德琼，女，汉族、1965年3月22日出生，户籍地四川省宜宾市南溪区。 原告：申荣香，女，汉族、1975年9月23日出生，户籍地四川省宜宾市南溪区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者。 上述二原告共同委托诉讼代理人：廖建麒，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者。 被告：宜宾市南溪区碧水河畔小区第二届业主委员会，住所地四川省宜宾市南溪区仙源街道正信路佰川﹒碧水河畔小区。 负责人：谢周菊，职务：主任。 委托诉讼代理人：林甲海，四川甲海律师事务所律师。 原告滕德琼、申荣香与被告宜宾市南溪区碧水河畔小区第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕德琼、申荣香的共同委托诉讼代理人张选隆、廖建麒，被告宜宾市南溪区碧水河畔小区第二届业主委员会负责人谢周菊及其委托诉讼代理人林甲海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告滕德琼、申荣香向本院提出诉讼请求:1.依法判决撤销被告2020年5月29日公告的将宜宾市天堃置业有限公司确定为南溪区碧水河畔小区物业服务企业的决定；2.本案的全部诉讼费由被告承担。现为维护原告合法权益，特诉至法院，要求支持原告全部诉讼请求。 事实和理由：原告分别是被告所属业主区域范围内的位于宜宾市南溪区××街道××路××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号房屋的业主。原告房屋所在区域的物业服务企业从2016年10月1日起由宜宾市正德飞越物业服务有限公司承担物业服务至今（2019年9月30日该公司物业管理服务合同到期后，由南溪区仙源街道社区委托该公司代管碧水河畔小区物业管理，至新一届业主委员会成立并与选聘的物业服务合同为止）。 2020年5月29日，被告在小区张贴了《南溪区碧水河畔小区物业服务项目中标公告》，将宜宾天堃置业有限公司确定为南溪区碧水河畔小区物业服务企业的第一中标排序人，但并且未公示是什么时间召开的业主大会，由应到多少名业主中的多少名业主赞成通过选聘宜宾市天堃置业有限公司为南溪区碧水河畔小区物业服务企业，即被告并未在广泛征求业主意见的基础上，未按法定程序通知召开业主大会，更未按法定程序由业主大会选聘新的物业服务企业的情况下就违法决定了宜宾市天堃置业有限公司为南溪区碧水河畔小区物业服务企业，并于2020年6月3日与宜宾市天堃置业有限公司签定了《宜宾市南溪区碧水河畔小区物业管理服务合同》。原告作为碧水河畔小区的业主，被告作出选聘小区物业公司的决议与原告的权益密切关联，被告在违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省物业管理条例》等法律法规的前提下选聘宜宾市天堃置业有限公司为南溪区碧水河畔小区物业服务企业的决议侵害了原告的合法权益，该决议应依法予以撤销。 被告宜宾市南溪区碧水河畔小区第二届业主委员会辩称，业主大会是在××街道××社区的指导下本着公平、公开、公正的原则选聘新物业公司的，是合法有效的。因此不应当撤销业委会的决定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 本院经审理认定事实如下：原告滕德琼、申荣香分别是宜宾市南溪区××街道××路××栋××单元××层××号××栋××单元××层××号房屋的业主。正德飞越物业服务有限公司系该小区的前期物业服务企业。2019年9月30日正德飞越物业服务有限公司的物业服务合同届满。2020年1月14日，业主表决选举产生了碧水河畔小区第二届业委会，业委会主任：谢周菊，副主任：刘春燕，成员：毛秀梅、刘伦秀、朱占明。上述内容经宜宾市南溪区仙源街道办事处备案登记。2020年5月6日，碧水河畔小区业主委员会发出通知，决定于2020年5月6日晚召开全体小区业主大会。2020年5月6日，碧水河畔小区业主委员会组织召开全体业主大会，并邀请了仙源街道办事处城管办、仙源社区的人员参加，大会审议通过了《小区管理规约》、《小区业主大会议事规则》、《小区业主委员会工作规则》、《物业服务合同》等。 2020年1月1日，评委谢周菊、刘春燕、毛秀梅、刘伦秀、朱占明对参加投标的物业公司进行评标，评标结果为：第一名宜宾天堃置业有限公司；第二名四川缘圆物业有限公司；第三名成都昌兴物业有限公司。2020年5月11日，碧水河畔小区业主委员会发出公告载明：将启动碧水河畔小区物业服务公司的公开招投标。被告于2020年5月20日在南溪门户网发布招标公告，又于2020年5月24日在南溪区房××街道××社区××业主代表的监督下进行了招投标。2020年5月29日，碧水河畔小区业主委员会在小区张贴了《南溪区碧水河畔小区物业服务项目中标公告》，将宜宾市天堃置业有限公司确定为南溪区碧水河畔小区物业服务企业。2020年6月3日，南溪区碧水河畔小区业主委员会与宜宾天堃置业有限公司签定了《宜宾市南溪区碧水河畔小区物业管理服务合同》。但在作出由宜宾市天堃置业有限公司担任小区新的物业公司的决定前，碧水河畔小区业主委员没有经过全体小区业主双过半数的同意。 更换了新的物业服务公司后，2020年9月左右，碧水河畔小区业主委员会通过微信、电话、入户等方式征求业主是否同意聘请宜宾天堃置业有限公司为南溪区碧水河畔小区物业服务企业，经统计：碧水河畔小区共有投票权户数523户，专有部分建筑总面积共计46810.93平米。其中赞成票户数401户，反对户数34户，弃权户数27户，中立户数22户，未联系到的户数33户，房屋转卖户数6户。投赞成票户数401户、占总户数比例76.67%，投赞成票户数面积36167.49平米、占建筑物总面积比例77.26%；投反对票户数34户、占总户数比例6.5%，面积3030.25平米，占建筑物总面积比例6.54%；投弃权票户数27户、占总户数比例5.16%，面积2434.7平米、占建筑物总面积比例5.20%；中立户数22户、占总户数比例4.21%，面积1860.93平米，占建筑物总面积比例3.98%；未联系到的户数33户、占总户数比例6.31%，面积2793.38平米，占建筑物总面积比例5.97%；房屋转卖户数6户、占总户数比例1.15%，面积494.23平米，占建筑物总面积比例1.37%。 上述事实，有1.关于《南溪区碧水河畔小区业主是否同意业主大会选聘宜宾天堃置业有限公司为小区物业管理服务意见表决》；2.关于《南溪区碧水河畔小区业主是否同意业主大会选聘宜宾天堃置业有限公司为小区物业管理服务意见表决》微信征求意见截图；3.《南溪区碧水河畔小区业主是否同意业主大会选聘宜宾天堃置业有限公司为小区物业管理服务意见表决汇总表》；4.《南溪区碧水河畔小区楼盘信息表》；5.《南溪区碧水河畔小区业主委员会备案通知书》；6.关于《南溪区碧水河畔小区业主大会会议议程》；7.关于《南溪区碧水河畔小区业主大会会议决议结果公告》；8.南溪区门户网关于《南溪区碧水河畔小区物业管理服务项目招标公告》；9.《南溪区碧水河畔小区物业管理服务合同》复印件等材料在卷，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为，被告南溪区碧水河畔小区业主委员会选聘宜宾××小区物业服务企业的程序是否合法，是否应当撤销南溪区碧水河畔小区业主委员会选聘宜宾××小区物业服务企业的决定。针对上述争议焦点，本院评析如下： 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。据此，解聘和选聘物业服务企业采取一般多数同意原则，即业主大会所作出的决定应当体现“双过半”业主的共同意志。虽然被告南溪区碧水河畔小区业主委员会在选聘宜宾天堃置业有限公司为小区物业管理服务企业时，没有经过碧水河畔小区全体业主“双过半”的同意，未体现“双过半”业主的共同意志，其选聘程序不符合法律规定。但事后被告重新征求业主意见，通过了碧水河畔小区的“双过半”业主共同同意选聘宜宾天堃置业有限公司为本小区物业服务企业，属于对被告南溪区碧水河畔小区业主委员会选聘宜宾天堃置业有限公司的事后追认。小区业主的事后追认行为，应当视为对被告选聘物业服务企业决定的认可。因此，被告作出选聘宜宾天堃置业有限公司的决定经追认后合法、有效，对业主具备法律约束力。部分业主表示反对或明确不同意该决定，均不影响该决定的效力。因此，不应当撤销宜宾天堃置业有限公司为小区物业管理服务。 综上所述，原告滕德琼、申荣香的主张，与事实不符，于法有悖，依法应当驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下： 驳回原告滕德琼、申荣香的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告滕德琼、申荣香负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （具体法律条文详见附页） 审 判 长  陈 希 人民陪审员  顾兴容 人民陪审员  陈 静 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  周显慧 书 记 员  李佳颖 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。