内蒙古自治区兴和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0924民初1313号 原告：兴和县御都枫景业主委员会。 法定代表人：班某。 委托代理人：杨某，内蒙经纬天融律师事务所律师。（特别授权） 被告：兴和县御都物业服务有限公司。 法定代表人：朱某。（未到庭） 委托代理人：孙某，内蒙古那日律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人：张某，住内蒙古包头市。（特别授权） 原告兴和县御都枫景业主委员会诉被告兴和县御都物业服务有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。经传票传唤，原告兴和县御都枫景业主委员会的法定代表人班某及其委托诉讼代理人杨某和被告兴和县御都物业服务有限公司的委托代理人孙某、张某到庭参加诉讼，该案现已审理终结。 原告兴和县御都枫景业主委员会（以下简称业主委员会）向本院提出诉讼请求：1.终止兴和县御都物业服务有限公司的前期物业服务合同；2.被告撤离服务现场并交回物业服务用房和附属设施及相关图纸；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：兴和县御都枫景小区于2019年5月竣工验收，该小区的购房户实际于2017年6月陆续入住，前期物业服务由建设方指定兴和县御都物业服务有限公司。该公司在管理和提供服务过程中服务态度差，财务不透明，安全不放心，维修不及时，收取高额物业费。兴和县御都枫景小区于2019年11月29日成立了业主委员会，并于2019年12月2日向兴和县城关镇兴昌社区居民委员会和兴和县房地产管理局备案。御都枫景业主委员会于2020年4月16日召开业主大会，决议与前期物业公司解除合同另聘勤奋物业有限公司，并由业主委员会全权操作执行，会后双方于2020年4月17日签订聘用委托合同，根据相关规定，原告诉求与被告解除物业服务合同，让被告撤离并交回物业用房。 被告兴和县御都物业服务有限公司（以下简称物业公司）辩称：1.本案原告兴和县御都枫景业主委员会的成立不符合法定程序，原告主体不适格。原告兴和县御都枫景业主委员会在成立之时，没有进行依法成立筹备组，缺乏召开业主大会的决议和表决程序，没有进行相应的提前公告，剥夺了大多数业主的知情权和参与权，违反了《中华人民共和国物业管理法》和《内蒙古自治区物业管理条例》，属于违法违规成立。2.原告兴和县御都枫景业主委员会不经决议直接解除与兴和县御都物业服务有限公司的合同，而重新聘请其他物业服务公司违反法定程序。为了维护全体业主的合法权益，也为了更加公平公正且公开透明，应该使用招投标的形式去确立新的物业服务企业。而原告兴和县御都枫景业主委员会没有依照相关的流程，仅凭个别委员作出解聘和选聘的决定，违反法定程序。对外无法形成法律效力。3.原告兴和县御都枫景业主委员会随意解除与兴和县御都物业服务有限公司的合同，会对兴和县御都物业服务有限公司造成巨大损失，不利于维护全体业主和兴和县御都物业服务有限公司的利益。为了小区的建设和全体业主的生活便利、人身安全，兴和县御都物业服务有限公司投入大量资金对小区进行建造和改善，绿化小区、安装监控、维修台阶等一系列民生措施。虽然物业用房现在空置，但兴和县御都物业服务有限公司为装修房屋也投入了大量的资金。因此，原告兴和县御都枫景业主委员应该征求全体业主的同意，不能随意解除和兴和县御都物业服务有限公司的物业服务合同。 原告为支持其诉求，向法庭提交的证据及证明目的：一、退出小区物业管理通知书，占用物业用房照片，证明1.原告在2020年8月14日以书面形式和其他方式多次通知被告退出该小区的物业服务；2.被告所使用的物业用房，系全体业主所有，被告应当予以退还。二、业主委员会备案登记证明，花名册以及业主推荐同意表，证明：1.原告系通过法定程序产生的业主委员会，并且在法定管理机关备案，佐证原告主体适格，有权依据法律规定行使权利；2.业主委员会成立后，依据《物业管理条例》第26条规定，被告的前期物业服务合同，应自业主委员会成立终止。三、业主要求罢免被告物业服务的签名表，及部分业主身份信息，证明因被告物业服务达不到业主要求的标准，依据成立业主委员会时入住的158户中的139户业主联名要求被告停止服务，故此原告作为业主选举出的业主委员会，有权提起诉讼并解除前期物业服务合同。四、聘用委托协议及被告出具的收取物业费收据，证明业主委员会为了业主利益，于2020年4月7日与勤奋物业公司签订物业合同，该公司收费仅为0.5元/平米，明显低于被告收取的0.9元/平米。被告认为：对于第一组证据的真实性无异议，但是对于证明目的不予认可，业主与物业公司是合同关系，应当符合《合同法》的相关规定，解除或者终止，而不是以通知的形式解除合同。原告提供的几张照片事实上不是小区规划的物业用房，这是开发商的房屋，由于物业公司属于亏损状态，所以为了节省开支，物业公司一直用的就是开发商的房屋，物业用房一直处于空置状态。对于第二组证据，业主委员会备案信息真实性予以认可，小区业主花名真实性不予认可，我们认为该组证据不能作为本案依据，因为业主委员会成立并没有通过全体业主，大部分业主都不知道业主委员会成立，且好多当事人的签名不是本人所签，不能代表业主本人的真实意思。对于第三组证据，真实性不予认可，聘请新的物业公司应当先开会形成决议，然后与之前的物业公司解除合同，才能重新聘请新的物业公司；现在原告先和勤奋物业公司签订了合同，才通知业主，完全违反了法律规定，而且签名表的大部分签字都不是本人所签，该组证据并不能证明139户业联名要求罢免被告停止服务。对于第四组证据，我们认可，2020年10月之前我们的物业费确实是按照0.9元/平米收取的，由于今年疫情等原因，所以降低了物业收费，按照0.79元/平米收取。对于聘用委托协议不予认可，程序上违反了法律规定，且被告方认为服务合同是综合考虑的，并不能仅凭签订了价格比较低的物业合同而否定被告与各业主的合同。对于其他被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告为支持其主张提交的证据及证明目的：第一组：撤销业主委员会备案申请书复印件。主要证明原告御都枫景小区业主委员会成立违反法定程序，原告主体不适格。第二组：兴和县御都物业服务有限公司营业执照、兴和县御都物业服务有限公司与384户业主签订的《御都枫景小区物业服务协议》复印件、兴和县御都物业服务有限公司签订的前期物业服务合同。有效证明了兴和县御都物业服务有限公司签订了长期的服务合同，并且和大部分业主签订服务协议，具有真实有效的服务关系。第三组：御都枫景业主委员会解除兴和县御都物业服务有限公司的公告。证明御都枫景业主委员会解除合同没有按照法定程序解除，对外不形成法律效力。第四组：装修物业用房发票，建设和完善小区的收据和发票总计223张票据。证明兴和县御都物业服务有限公司为建设和完善小区基础设施和建设，投入大量资金的真实性。原告认为：对于第一组证据不予认可，首先该组证据是复印件，同时这只是一份申请，并不能否定现有业主委员会的主体地位。对于第二组证据也不予认可，因物业公司与开发商是一套人马两块牌子，所以双方所谓的业务往来并不能证明被告所要证明的问题；对于业主签订的物业合同，均为复印件，对其真实性无法核实，同时业主委员会将近十几人也办理了相应的房屋交接手续，并没有签订物业服务合同，所以这些合同并不能推翻原告主张解除物业公司的服务合同的有效证据。对于第三组证据予以认可，该证据恰好证明了业主委员会多次要求物业公司退出服务。对于第四组证据不予认可，因本案是服务合同纠纷，是要求解除合同并非是索要所谓的工程款，原告该组证据与本案没有关联性。对原告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：御都枫景小区实际建筑住宅472户，截止今年领钥匙入住业主392户；业主委员会于2019年11月29日通过116户业主签字捺印的形式推荐产生，并于2019年11月29日、2019年12月2日分别向兴和县城关镇兴昌社区居民委员会和兴和县房地产管理局备案；于2020年4月17日与勤奋物业管理服务有限公司签订物业聘用委托书。 本院认为：业主委员会已经依法成立，本案中业主委员会有权代业主行使解除权，被告方所提供的相关证据不能推翻业主委员会的主体地位和成立的事实，业主委员会成立时，该小区实际入住户为158户，签字同意成立业主委员会的是116户，符合物业管理条例规定的法定人数，对于被告抗辩的现在入住人数来否定此前的业主委员会成立行为，不能成立。故原告请求解除与被告的服务合同，本院予以支持。由于被告截止目前一直使用的是开发商的房屋，物业用房并没有占用，故，原告要求被告交还物业用房，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十六条之规定，依法判决如下： 原告兴和县御都枫景业主委员会与被告兴和县御都物业服务有限公司的服务合同依法解除； 驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由被告兴和县御都物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审 判 长  董清华 人民陪审员  母应祥 人民陪审员  李建平 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  聂玉婷 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定： 指定和修改业主大会议事规则； 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、冲减建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权力的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。