新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵11民终111号 上诉人（原审原告）：李镇刚，男，1990年5月31日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：常军，乌鲁木齐市天山区利成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：姜某，女，2002年12月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。 法定代理人：姜某1，系被上诉人父亲。 被上诉人（原审被告）：姜某1，男，1969年2月19日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。 被上诉人（原审被告）：孙新春，男，1975年2月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。 原审第三人：新疆万家联赢商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：丁兵兵，该公司总经理。 上诉人李镇刚与被上诉人姜某、姜某1、孙新春、原审第三人新疆万家联赢商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李镇刚及其委托诉讼代理人常军到庭，被上诉人姜某的法定代理人被上诉人姜某1到庭，被上诉人孙新春、原审第三人新疆万家联赢商贸有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李镇刚向本院提出上诉请求：1、撤销（2020）兵1101民初23号民事判决第四项。2、改判被上诉人支付上诉人违约金249000元。事实与理由：1、上诉人主张的249000元违约金合法有据，应予支持。首先，本案上诉人主张249000元违约金是合同双方协商一致约定的，是双方真实意思表示，是符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定的。其次，合同法强调违约责任是严格责任，违约金具有一定的惩罚性。只要违约，即使没有给对方造成损失，也应承担责任。2、一审判决按照银行利率计算，大幅度下调违约金，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被上诉人姜某1在一审开庭时，并未提出调整违约金的请求，经法庭释明后依然表示不要求。但一审法院认为违约金过高予以适当调整，没有法律依据，违背了法律规定的原则。综上所述，一审法院判决违约金认定、适用法律错误，请求二审法院依法纠正、改判。 被上诉人姜某1辩称，双方约定的违约金过高，请求二审法院维持一审的违约金数额。 李镇刚向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产转让合同书》；2、判令被告返还原告已付购房款250000元；3、判令被告赔偿原告中介服务费11000元；4、判令被告支付原告违约金249000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实，2017年3月22日，被告姜某1与被告孙新春经乌鲁木齐市水磨沟区人民法院执行调解，达成执行和解协议，约定被告姜某1将被告姜某名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区苜蓿沟北路2977号紫金城-恒轩·紫和园11栋2单元1002室房屋以物抵债的方式交付给被告孙新春，并配合办理房屋过户手续。2019年7月28日，原告与被告姜某、姜某1、孙新春就案涉房屋签订了《房地产转让合同书》，约定房产成交总价为830000元；以银行按揭贷款方式支付；原告在签订本转让合同当日，支付被告姜某、孙新春250000元作为购房首付款含定金，剩余转让款580000元于银行下贷后付清；本合同生效后，双方任何一方无正当理由，不如期履行本合同相关条款的视为违约，并按市场成交价的30%赔付给对方。合同签订后，原告通过刷POS机的方式向被告孙新春支付了250000元购房款，被告姜某、孙新春共同出具《收条》1份，确认收取了上述购房款。 另查明，根据原告的申请，本院于2019年12月20日作出（2019）兵1101财保44号民事裁定书，对被告的财产采取了保全措施。原告为此支出保全费3070元。 一审法院认为，原、被告签订的《房地产转让合同书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应严格履行。本案原告依约支付了购房首付款，被告应按约定履行交付房屋并配合办理房屋过户登记等义务，但被告因故未履行相关义务，致使原告不能实现合同目的，因此原告要求解除双方签订的《房地产转让合同书》以及返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。原告因购买房屋而支付的中介服务费是为订立合同所支出的合理费用，现因原告不能实现合同目要求返还中介服务费11000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求支付违约金249000元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院对原告主张的违约金予以适当调整，根据双方合同约定合同签订后30日内办理完毕原有户口迁出手续，逾期未迁出，原告有权追究被告的违约责任，因此被告实际不履行合同义务的时间应为2019年8月27日，违约金应以250000元为本金,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算至起诉之日止即2020年1月13日，共计4046.23元。 被告孙新春经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，并应承担不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李镇刚与被告姜某、孙新春签订的《房地产转让合同书》；二、被告姜某、姜某1、孙新春应于本判决生效之日起十日内向原告李镇刚返还购房款250000元；三、被告姜某、姜某1、孙新春应于本判决生效之日起十日内向原告李镇刚支付中介服务费11000元；四、被告姜某、姜某1、孙新春应于本判决生效之日起十日内向原告李镇刚支付以本金250000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算至2020年1月13日止的违约金4046.23元;五、驳回原告李镇刚的其他诉讼请求。案件受理费8900元、保全费3070元，合计11970元，由被告姜某、姜某1、孙新春负担。 本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以认定。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产转让合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格履行。上诉人依约支付了购房款，被上诉人却未按约定履行交付房屋和办理房屋过户的相关义务，被上诉人的行为违反了双方的约定，应当承担违约责任。 本案的争议焦点是：上诉人要求被上诉人依约支付违约金是否符合法律规定。上诉人依据双方的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定。要求被上诉人以房款总价的30%支付违约金，同时认为合同法强调的违约责任是严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，也应当按照合同的约定支付违约金，违约金具有惩罚性。然而，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。在庭审中，被上诉人明确表示违约金过高，上诉人也不能证明房屋买卖合同未能履行给自己造成的实际损失是多少。因此，应当按照中国人民银行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算上诉人的实际损失，同时，违约金的功能是补偿性而非惩罚性。故上诉人要求被上诉人以房款总价的30%支付违约金的诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持。 综上所述，上诉人李镇刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4974元，由上诉人李镇刚负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘新军 审 判 员 韩 卫 审 判 员 王建敏 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李轶男 书 记 员 王 楠 1