浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6406号 原告：金华星龙置业有限公司，住所地金华市婺城区东阳街**第**。 法定代表人：郭大宇，董事。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张珉、张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：王彦婷，女，1986年8月14日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王伟伟，浙江铭瑞律师事务所律师。 被告：邵向辉，男，1983年3月10日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司金华分行，住，住所地金华市婺城区八一北街**/div> 负责人：付小红，行长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄立新，男，员工。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：盛璐，女，员工。 原告金华星龙置业有限公司与被告王彦婷、邵向辉、第三人中国农业银行股份有限公司金华分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于同年10月26日、12月4日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告金华星龙置业有限公司的委托诉讼代理人张珉，被告王彦婷的委托诉讼代理人王伟伟，第三人中国农业银行股份有限公司金华分行委托诉讼代理人黄立新、盛璐到庭参加诉讼。第二次庭审，原告金华星龙置业有限公司及其委托诉讼代理人张珉，被告王彦婷的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。被告邵向辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告金华星龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王彦婷、邵向辉2018年3月9日签订的编号为201803080003的《商品房买卖合同》；2.解除原告与被告王彦婷、邵向辉、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.确认《房屋买卖合同》解除后，合同项下房屋所有权为原告所有，并判令被告王彦婷、邵向辉在《商品房买卖合同》解除后协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；4.被告王彦婷、邵向辉在《个人购房借款担保合同》解除后协助原告、第三人办理天铂花园19-1-302室房产抵押权预告登记解除手续；5.被告王彦婷、邵向辉向原告支付因承担保证责任而垫付的银行贷款本息，暂计至2020年6月29日为154617.83元（以判决生效时原告实际垫付的欠款本息为准）；6.被告王彦婷、邵向辉支付原告违约金2517.96元（暂以154617.83元为基数，按每日万分之二计算，要求根据原告实际垫付金额，按上述标准计算至二被告实际清偿债务完毕之日止）；7.原告以总房款为基数扣除上述5、6项诉请实际所涉款项后，将剩余购房款直接划至第三人指定账户，用于偿还《个人购房担保借款合同》被告王彦婷全部债务；8.本案诉讼费、财产保全费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告于2018年3月9日签订编号为201803080003的《商品房买卖合同》，约定二被告以367.50万元的价格向原告购买位于××街道××花园××室房产；二被告于2018年3月6日之前支付110.30万元购房款，于2018年3月10日之前通过向农业银行按揭贷款的方式支付剩余购房款257.20万元。《商品房买卖合同》附件八补充协议部分约定，若二被告采用银行按揭方式支付房款，因二被告未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求原告承担保证责任的，原告在接到银行通知后有权解除《商品房买卖合同》，同时二被告应在15日内偿还原告承担保证责任支付的所有费用，并每日按原告承担保证责任支付费用的万分之二向原告支付违约金。2018年6月6日，被告王彦婷与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，王彦婷作为借款人向农业银行借款257.20万元用于购买天铂花园19-1-302室的商品房，借款期限360个月，借款期限自2018年6月6日起至2048年6月5日。对上述借款，二被告以案涉房屋提供抵押担保，原告对上述债务提供阶段性担保。同时《个人购房担保借款合同》第十三条约定“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。”现由于被告王彦婷未按期归还银行按揭贷款本息，导致原告承担保证责任，截至起诉之日，原告因承担保证责任而垫付的银行贷款本息共计154617.83元。上述事实已构成《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求二被告承担《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》项下约定的责任。鉴于《个人购房担保借款合同》系基于原告与二被告签订的《商品房买卖合同》签订，《商品房买卖合同》合同解除后，上述合同应一并解除。 被告王彦婷答辩称：同意解除合同，由法院依法判决。 被告邵向辉未作答辩。 第三人中国农业银行股份有限公司金华分行发表意见称：买卖合同和担保合同是先后关系，应该分开处理，应当先解除买卖合同再处理后续问题。如果买卖合同和购房合同一起处理，其对第七项诉请有异议，对其债权存在损害风险和不确定因素，根据担保合同第十三条，如果要解除合同要首先保证其债权，剩余债权再由原、被告分，要么就把所有购房款257.20万元打给银行，银行扣除相应本息后再将剩余款项返还原告。 经审理，本院认定本案事实如下：2018年3月9日，原告金华星龙置业有限公司（出卖人）与被告王彦婷、邵向辉（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：二被告以367.50万元的价格向原告购买坐落于金华市婺城区××街道××花园××幢××单元××室的房屋，面积132.53平方米；二被告于2018年3月6日前支付110.30万元，2018年3月10日前到出卖人指定的银行办妥按揭贷款手续，贷款金额为257.20万元；附件八补充协议约定：买受人采用银行按揭方式支付房款，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金等）的，出卖人在接到银行通知后有权解除《商品房买卖合同》，买受人应在15日内归还出卖人承担保证支付的所有费用，并每日按出卖人承担保证责任支付费用的万分之二向出卖人支付违约金。 2018年6月6日，被告王彦婷（借款人）、被告邵向辉（担保人）与第三人中国农业银行股份有限公司金华分行（贷款人）、原告（担保人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告王彦婷向第三人申请借款257.20万元，借款期限360个月，原告对被告王彦婷的借款承担阶段性担保责任，即自借款发放之日起至被告王彦婷取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，原告对被告的债务承担连带保证责任；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施；本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。 二被告未按约足额偿还贷款本息，致原告承担保证责任，为二被告垫付银行贷款本息共计185037.83元，其中2020年3月26日93502.26元、3月31日15222.57元、5月29日30500元、6月29日15393元、7月31日15220元、8月31日15200元。 另查明，二被告未办理涉案房屋的产权证书。涉案房屋被法院预查封。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。因二被告未按约偿还银行贷款致原告为二被告承担保证责任，原告有权依据双方约定要求解除与二被告签订的《商品房买卖合同》并要求二被告返还代偿款及相应违约金。双方约定的违约金未超过法律规定，本院予以支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，涉案房屋归原告所有。原告应在扣除其代偿款及利息后返还二被告已付合同价款，二被告应将房屋交付原告，配合原告办理商品房备案登记注销手续。《个人购房担保借款合同》基于上述《商品房买卖合同》签订，《商品房买卖合同》解除后，该借款合同和抵押合同也应一并解除。原告同意履行保证责任，代二被告向第三人偿还剩余借款本息，本院予以确认。原告向第三人代还借款后，第三人应配合原告撤销涉案房屋的抵押权预告登记。涉案房屋虽被预查封，但并未办理房屋产权证书，仍然登记在原告名下，故涉案房屋是否被预查封，不影响原告行使解除《商品房买卖合同》的权利。综上，对原告诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十三条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告金华星龙置业有限公司与被告王彦婷、邵向辉签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告金华星龙置业有限公司与被告王彦婷、邵向辉、第三人中国农业银行股份有限公司金华分行签订的《个人购房担保借款合同》； 三、确认坐落于金华市婺城区××街道××花园××幢××单元××室的房产归原告金华星龙置业有限公司所有； 四、原告金华星龙置业有限公司于本判决生效之日起七日内代被告王彦婷、邵向辉支付第三人中国农业银行股份有限公司金华分行欠款及利息（以原告履行时欠款本息金额为准）； 五、被告王彦婷、邵向辉返还原告金华星龙置业有限公司代偿款185037.83元（代偿款已算至2020年8月31日，具体金额以判决生效时原告实际垫付的代偿款为准），并支付代偿款自代偿之日始至实际履行之日止按日万分之二计算的违约金（其中93502.26元自2020年3月26日开始计算、15222.57元自2020年3月31日开始计算、30500元自2020年5月29日开始计算、15393元自2020年6月29日开始计算、15220元自2020年7月31日开始计算、15200元自2020年8月31日开始计算）； 六、原告金华星龙置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告王彦婷、邵向辉购房款（原告履行时以总房款为基数扣除上述第四项确定的欠款本息及第五项确定的代偿款本息为准）； 七、上述第四项履行完毕前，第三人中国农业银行股份有限公司金华分行仍对坐落于金华市婺城区××街道××花园××幢××单元××室的房产享有抵押权； 八、上述第四项、第六项履行完毕后，被告王彦婷、邵向辉、第三人中国农业银行股份有限公司金华分行协助原告金华星龙置业有限公司办理上述第一项中《商品房买卖合同》备案登记注销手续及房产抵押权预告登记解除手续； 九、驳回原告金华星龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37457元，保全费5000元，合计42457元，由被告王彦婷、邵向辉负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  黄小奕 人民陪审员  杨丽琴 人民陪审员  施岳明 二〇二〇年十二月四日 代书 记员  吴昱媛