广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25838号上诉人（原审被告）：龙晖蚀刻金属（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市坪山区坪山办事处碧玲社区新沙路29—**1—**、三层右边，统一社会信用代码：914403000589824735。法定代表人：余子瑜，总经理。被上诉人（原审原告）：李巍，女，汉族，1973年1月17日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何海堃，广东元牌律师事务所律师。原审被告：余子瑜，男，1970年7月29日出生。上诉人龙晖蚀刻金属（深圳）有限公司（以下简称龙晖公司）因与被上诉人李巍、原审被告余子瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙晖公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审；2、依法改判由李巍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实不清。根据李巍当庭提交证据材料、涉案房屋性质应为历史遗留违法建筑，李巍、龙晖公司争议的涉案厂房并没有获得合法的报建手续，亦没有取得房地产权证书。按照李巍提交证据材料、涉案厂房应仅仅只完成了历史遗留问题建筑的普查申报手续。李巍当庭并未提交相关资料、，即使李巍现补交该资料、亦仅能证明案外人荣裕胶袋厂曾提交深圳市农村城市化历史遗留违法建筑信息普查申报，证明案外人曾就涉案厂房向相关农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行过申报处理，但该普查工作办公室没有对涉案厂房进行过处理或批复、且李巍明显并非申报人本人。与李巍签署《房地产转让合同》的自然人许**、张**即按照前述合同所述、亦应并非申报主体、按照合同内容显示，申报主体应为该荣裕胶袋厂且其现状已为注销。综上，由于涉案厂房未取得合法产权证书，未取得建设工程规划许可证，且没有证据证明涉案厂房在一审法庭辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院理应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案《厂房租赁合同》无效。李巍未发表答辩意见。余子瑜未发表意见。李巍向一审法院起诉请求：1、龙晖公司、余子瑜立即搬离深圳市坪山新区厂房及宿舍，将涉案物业交回给李巍；2、龙晖公司、余子瑜向李巍支付自2020年2月1日起至实际交还租赁物业之日止，按照租金标准即97000元／月计算厂房占有使用费，暂计至2020年5月26日为371833元；3、龙晖公司、余子瑜向李巍支付逾期付款利息（以未付占有使用费为基数，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自起诉之日起至龙晖公司、余子瑜实际清偿之日止）；4、龙晖公司、余子瑜承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月28日，李巍与龙晖公司签署了一份《厂房租赁合同》，约定李巍将位于深圳市坪山新区厂房出租给龙晖公司、余子瑜使用，租期12个月，自2018年7月15日起至2019年7月14日止；每月租金61800元，于每月的15日前交纳当月租金；2020年租金市场变动不大的前提下，每月租金102780元；租赁期限届满，龙晖公司需继续租赁的，需要提前半年与李巍协商续租事宜，双方如合同期满后不再续签，需要提前半年书面告知对方。合同还约定了双方的其他权利义务事项。合同签署后，至本案庭审之日，李巍、龙晖公司、余子瑜双方确认截止2020年4月15日的租金已经付清。租赁期间的租金有部分由龙晖公司转账支付，有部分由余子瑜从个人账户转账支付。2020年3月31日，李巍委托律师向龙晖公司、余子瑜发出《律师函》要求收回涉案厂房。涉案厂房并未办理房地产权登记。在与李巍签署上述《厂房租赁合同》前，龙晖公司早已经在涉案厂房生产经营，其此前是与案外人许**、张**签署房屋租赁合同承租该厂房。2017年1月份，案外人许**、张**与李巍签署了《房地产转让合同书》，约定李巍以6000万元的价格向许**、张**购买包括涉案厂房在内的位于深圳市坪山区和配套使用土地及其他设施。2017年1月9日，许**、张**出具收条确认收到全部购房款。当日，双方还签订了《房地产转让合同书补充内容》，其中约定许**、张**将收取龙晖公司的租赁押金港币317604元支付给李巍，由李巍退还龙晖公司并按照新的合同向龙晖公司收取押金并交接。2017年2月25日，许**、张**作为授权人向龙晖公司发送了一份《授权委托书及通知书》，内容为：贵公司租赁的位于深圳市坪山区（编写门牌号:新沙路29号-1）的厂房宿舍及其他设施。因授权人年岁已高，无力去的打理，于2017年1月15日起已将该厂房宿舍及相关设施的管理、签约、出租、收租、处置等权利全权委托被授权人（李巍）处理，贵公司以后所有与租赁相关的事宜全部与被授权人联系，贵公司之前的租赁合同及租赁押金，授权人都交给被授权人。授权人亦于2017年2月16日带被授权人到贵公司，当面通知了贵公司，贵公司也知悉，现再次书面通知。一审法院认为，结合李巍提交的其与案外人许**、张**签署的《房地产转让合同书》以及许**、张**出具的收条、《授权委托书及通知书》，包括涉案厂房在内的位于深圳市坪山区的占有、使用、收益、处分等权利已经由许**、张**转让给李巍，李巍是该工业区厂房宿舍的权利人而非权利人的代理人。李巍是涉案厂房的权利人，其以自身名义与龙晖公司签署《厂房租赁合同》，其是《厂房租赁合同》的一方当事人，享有租赁合同项下出租人的权利。龙晖公司关于李巍并非合同当事人，李巍主体不适格的答辩意见该院不予采纳。《厂房租赁合同》的另一方当事人是龙晖公司，余子瑜只是龙晖公司的法定代表人，其在租赁期间从其个人账户转账支付租金的行为应当认定为是代龙晖公司支付租金，而不能认定其是租赁合同的一方当事人或者加入债务履行，故余子瑜关于其并非涉案租赁合同当事人无须承担民事责任的答辩理由，该院予以采纳。《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方当事人未再续签租赁合同，龙晖公司继续占有使用涉案厂房并按照合同约定的租金标准支付租金，故《厂房租赁合同》在租赁期限届满后继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方当事人均有权要求解除租赁合同。李巍已经在2020年3月底向龙晖公司发出解除合同收回租赁场地的律师函，而李巍提起本案诉讼是2020年7月份，李巍已经履行了在合理期限内提前通知的义务。据此。对于李巍要求收回涉案租赁厂房及宿舍的诉讼请求，该院予以支持。龙晖公司在李巍要求收回涉案租赁房产后仍占用该房产，应当参照合同约定的租金标准向李巍支付占有使用费直至交还租赁房产之日，李巍的该项诉讼请求，该院亦予以支持。但是，据本案查明的事实，在本案诉讼期间龙晖公司已经支付使用费至2020年4月15日，故本案判决使用费计算的起始时间为2020年4月16日。龙晖公司逾期支付使用费，应当参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）支付利息，李巍诉请按照LPR的1.5倍计算利息缺乏依据，该院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、龙晖公司应于该判决生效之日起十日内搬离深圳市坪山区碧岭社区新沙路29-1号厂房及宿舍，并将上述房产交还李巍；二、龙晖公司应于该判决生效之日起十日内向李巍支付上述房产的使用费并支付逾期付款利息（使用费按照每月97000元的标准，从2020年4月16日暂计至2020年8月31日为436500元，应计至上述房产交回之日；利息以未付使用费之基数参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计至实际清偿之日）；三、驳回李巍对龙晖公司的其他诉讼请求；四、驳回李巍对余子瑜的诉讼请求。案件受理费3439元，诉讼保全费2379元，均由龙晖公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，李巍明确表示如果本案《厂房租赁合同》被认定无效，其不变更诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，李巍未提交证据证明涉案厂房具有合法报批报建手续，故本案《厂房租赁合同》应当认定为无效。原审将本案《厂房租赁合同》作有效处理不当，本院予以纠正。二审中，李巍明确表示如果本案《厂房租赁合同》被认定无效，其不变更诉讼请求，故本案无需发回重审。在合同无效的情况下，龙晖公司仍应当搬离涉案厂房并支付涉案厂房的占有使用费。综上，龙晖公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7848元，由龙晖蚀刻金属（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十五日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。