安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9283号 上诉人（原审被告）:浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市滨湖区湖北路与洞庭路交口巴黎都市小区商业**楼。 负责人：师强，总经理。 委托诉讼代理人：张璐璐，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥任我游体育场馆运营管理有限公司，住所地安徽省庐阳区颖上南路国元一滨水城综合楼**。 法定代表人：徐畅，董事长。 委托诉讼代理人：段斌斌，安徽百大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳，女，该公司员工。 上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司（以下简称佳源物业公司）因与被上诉人合肥市任我游体育场馆运营管理有限公司（以下简称任我游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2020）皖0111民初1644号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳源物业公司的上诉请求为：1、撤销一审判决；2、依法改判；3、一审、二审诉讼费用均由任我游公司承担。事实和理由：1、任我游公司的法定代表人徐畅与合肥市李飞装饰有限公司签订的《房屋装修合同》系虚假合同，实际装修投入金额并未查清，且任我游公司实际占用案涉泳池及相关仓库、办公室，一审法院对佳源物业公司退还全部租金事实认定不清。任我游公司提供的《房屋装修合同》《收据》系捏造、虚假的证据，不能作为认定其装修损失的依据。案涉《房屋装修合同》于2017年4月15日签订，并加盖合肥李飞装饰有限公司公章，但合肥李飞装饰有限公司于2017年11月10日才成立，并于2019年8月13日注销。《房屋装修合同》仅有任我游公司的法定代表人徐畅的签字，无任我游公司盖章。任我游公司支付《房屋装修合同》工程款无银行转账记录，仅有2017年6月20日合肥李飞装饰有限公司出具的《收据》。合肥李飞装饰有限公司于2017年11月10日才成立，却于6月20日向任我游公司出具收据，明显存在伪造嫌疑。退一步说，即使客观上存在装修事实，一审法院也不应简单的将合同标的额认定为任我游公司装修的实际投入。另外，任我游公司在李新国、钟宜龙刑事附带民事案件中就装修损失和经营损失等已得到弥补，佳源物业公司再承担装修损失系重复赔偿。首先，一审任我游公司提交的证据无法证明其装修损失，其装修损失应以实际投入为准，一审法院在《房屋装修合同》明显伪造的情况下，未查明实际装修损失，就按照合同标的额要求佳源物业公司承担责任，显然与事实不符。其次，依据《房屋装修合同》《产品定制合同》载明的竣工日期，2017年6月10日，李新国、钟宜龙等实施侵权行为时，任我游公司对游泳池的装修工程都已完工。根据(2019)皖0111刑初348号刑事判决书，任我游公司获得侵权人10万元赔偿款，该赔偿款涵盖了装修损失，不应再重复获得赔偿。因此，即使任我游公司存在实际装修损失，也在赔偿款中得到弥补，不应再要求佳源物业公司重复赔偿。2、任我游公司实际占用案涉泳池及配套仓库、办公室等一年多，声称无法经营却迟迟未要求解除合同，直至2020年2月13日才诉至法院。此前案涉泳池一直处于被其承包状态，一审法院判决佳源物业公司退还全部租金显失公平。任我游公司称其于2017年6月10遭受小区业主侵权后，就未经营案涉泳池，但却于2020年主张解除合同，要求退还全部租金。在2017年至2020年期间，任我游公司既未向佳源物业公司主张解除合同，也未将经营物品搬离，仍由相关经营物品一直占用案涉泳池的配套仓库和办公室。一审法院判决佳源物业公司退还全部租金显然对佳源物业公司不公平。3、案涉《游泳池承包合同》未对人身意外保险进行约定，一审判决中所涉人身意外保险费5000元应由任我游公司自行承担。根据案涉《游泳池承包合同》第三条第5项：为了降低风险，游泳池经营过程中必须购买公共责任险附加游泳池意外险，费用由乙方承担（乙方必须购买)。由此可知，合同中未对人身意外险进行约定，应由任我游公司自行承担，故一审法院判决佳源物业公司承担该5000元人身意外险无事实和法律依据。 任我游公司辩称，1、任我游公司提供的《房屋装修合同》《装潢工程材料预算表》《收据》均是合法、有效的证据，工程材料清单列出的相关项目均是真实存在的，现场可供查看，具体项目收费参照合肥地区装饰装修工程的市场收费标准，也只少不多。2、佳源物业公司对于任我游公司的上述房屋装修事实和装修所涉各具体项目的事实不能否定，佳源物业公司若对于合同约定的装修费金额存在异议，认为明显高于市场收费标准的，那么其应当在一审时申请一审法院对案涉房屋的装修价格评估鉴定，否则应当视为对装修价格予以认可。3、根据常识，民事行为发生时并不一定都是当场出具合同及票据，佳源物业公司认为后补的合同及票据一定是虚假的，没有事实和法律依据。4、任我游公司事先并没有想到该案最终会通过司法程序处理，佳源物业公司对任我游公司明确承诺案涉游泳池场地不存在产权纠纷，之后却因为产权纠纷，出现业主打砸事件。事件发生后，派出所依法立案调查，并要求任我游公司提供案涉游泳池的相关损失证据，此时任我游公司才对相关合同、票据等材料进行整理、收集和后补。任我游公司在派出所立案后整理、收集和后补的证据材料，能够证明的仅仅为任我游公司的部分损失，还有相当一部分投入已经无法获取证据。一审时任我游公司起诉的金额合计41万余元，只少不多。5、李新国、钟宜龙故意毁坏财物刑事案件中，被打砸的是配套活动板房，李新国、钟宜龙在该案中合计赔付任我游公司10万元，是赔付其直接破坏的配套活动板房损失22783元，多余部分是被告人李新国、钟宜龙为获取任我游公司对其违法行为的谅解而支付的费用，该费用是李新国、钟宜龙与任我游公司的刑事和解费用，与被打砸的配套活动板房其他任我游公司投入费用无关(一审法院没有支持任我游公司活动板房的其他损失)，更是与案涉《房屋装修合同》项下的两间房屋装修费用无关，不存在重复赔偿的问题。6、任我游公司于2019年11月份就提起诉讼，因年底诉讼和年后疫情的影响，一审法院直到2020年2月才立案，该案时间跨度太长，一审法院对于任我游公司其他损失均不支持，任我游公司明显不服，但因为疫情影响导致游泳池生意严重亏损，为了资金能够及时周转，任我游公司才没有提起上诉。 任我游公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、解除任我游公司与佳源物业公司签订的游泳池承包合同；2、佳源物业公司赔偿任我游公司各项实际损失共计412203.3元；3、本案的诉讼费用由佳源物业公司承担。 一审法院查明：任我游公司是登记成立的从事文化体育场馆经营管理、体育活动组织策划服务的企业。佳源物业公司是位于合肥滨湖新区交口巴黎都市凯旋宫小区的物业服务单位。2017年3月22日，甲方佳源物业公司与乙方任我游公司签订《游泳池承包合同》，约定乙方承包甲方所服务巴黎都市凯旋宫小区游泳池进行经营，承包时限自2017年6月1日至2021年8月31日止，每年经营约两个月；承包费用自2017年6月1日至2021年8月31日止的总承包费用为人民币7万元；承包费用采取一次性支付的方式，在合同签订当日乙方必须向甲方一次性支付总承包费用，否则甲方有权拒绝乙方进场；游泳池水电费由乙方负担，每度电价1.2元，每吨水价3.2元；合同签订当日，由乙方向甲方一次性缴纳合同保证金10000元；为了降低双方经营风险，游泳池经营过程中必须购买公共责任险附加游泳池意外险（约10000万元），费用由乙方承担。另外，协议对服务范围及承包方法，双方权利义务等作出约定，并在合同第二条第3项承诺：“甲方保证游泳池的权属，无任何产权纠纷，除承包费用外不得以任何理由收取其他费用。”2017年4月15日，任我游公司的法定代表人徐畅与合肥市李飞装饰有限公司签订《房屋装修合同》，约定委托合肥市李飞装饰有限公司进行巴黎都市小区游泳池装潢；工程开工日期2017年5月1日，竣工日期2017年6月14日；工程价款157247元。合同对质量要求、材料供应、付款方式等作出约定。竣工后，合肥市李飞装饰有限公司于2017年6月28日向徐畅出具《收据》，载明游泳池装修工程收款金额157247元。2017年5月15日，任我游公司因游泳池经营需要，与芮昌亮签订了《产品定制合同》，订制防伪集装箱4间及收银台1个，合同价款为32475元。一审法院的（2019）皖0111刑初348号刑事判决书查明以下事实：2017年6月10日19时许，李新国、钟宜龙伙同其他业主在合肥市包河区佳源巴黎都市小区内，采用砖砸，用脚踹跺等形式，将任我游公司建设在该小区4号楼地下车库东南角用于经营游泳池的配套活动板房和附属镀锌防护栏全部毁坏，经鉴定，涉案游泳池的配套活动板房和附属镀锌防护栏被损毁价值为22783元。该案中，李新国、钟宜龙赔偿了任我游公司10万元并取得谅解，任我游公司申请撤回了对李新国、钟宜龙的附带民事诉讼。另查明，2018年6月21日，合肥佳源物业合肥巴黎市服务中心发布《关于游泳池暂不开放的通知》，内容为：“尊敬的业主，你好！夏季来临，关于凯旋宫游泳池是否开放的问题，物业已做民意调查，现将调查结果公布如下，共统计1526户，同意开放451户，不同意开放595户，不参与意见480户，为尊重大多数业主的意见，今年夏天游泳池不予开放，特此通知。” 一审法院认为，佳源物业公司作为案涉小区的物业服务单位，就小区游泳池的对外承包问题，对外与任我游公司签订的《游泳池承包合同》，内容不违反法律规定，应属有效合同。佳源物业公司有义务按照约定将产权无纠纷的游泳池交给任我游公司经营，但佳源物业公司在签订合同之前，就该问题未能取得小区业主的共识，部分业主不同意该出租行为产生纠纷，导致合同期间任我游公司未能实际经营，造成损失，该事实有任我游公司的提交的刑事判决书和《关于游泳池暂不开发的通知》佐证，足以认定，佳源物业公司应承担违约责任。现任我游公司要求解除合同，符合法律规定，一审法院应予支持。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。任我游公司要求佳源物业公司赔偿各项损失共计412203.3元，一审法院结合任我游公司诉讼请求及举证情况对损失作出以下的分析认定：1、租金7万元、保证金1万元，以上系佳源物业公司签订合同后收取的费用，任我游公司提交了相应的发票和收据证实，合同解除后应予以返还。2、装修工程款157247元。由于佳源物业公司的违约行为导致合同不能履行，造成了任我游公司前期对游泳池投入的装修损失。任我游公司提交的《房屋装修合同》、游泳池装潢工程材料预算表、装修费收据等证据证实该损失为157247元，佳源物业公司应予赔偿。3、人身意外保险费5000元。该费用系双方在《游泳池承包合同》约定应当由任我游公司承担费用，任我游公司提交了公众责任保险保险单和保险费收据，证实该费用为5000元已实际支出，现因佳源物业公司违约，该损失应予以赔偿。以上损失合计244447元。关于任我游公司诉请的配套活动板房的损失，任我游公司提交的定制合同的总价款为32475元，以上板房因部分业主的行为遭到损坏，在附带民事诉讼中李新国、钟宜龙赔偿了任我游公司10万元，损失任我游公司已实际得以弥补，故对该诉请一审法院不予支持。关于任我游公司诉请的买泳池经营所需药品及泳池配套器材27500元、泳衣花费5160.3元，一审法院认为从任我游公司提供的销货清单的物品内容看，药品及泳池配套器材主要是对泳池清洁、救生装备，泳衣是泳池经营时所售商品，因任我游公司尚经营其他游泳场馆，以上物品可在其他场馆中使用或出售，并不必然产生损失，该诉请一审法院不予支持。关于购买芯片章等其他损失13730元，任我游公司所列的清单主要为经营中所支出的办公、广告费用、注销公司财务费用等。由于任我游公司经营其他游泳场馆，办公物品可用于其他场馆所使用，该费用不予支持。任我游公司主张的广告费用、注销公司财务费用，均未提供费用支付凭证和正式费用发票，无法确认该费用实际支出，一审法院不予支持。关于任我游公司主张的人员工资89934元。由于任我游公司认可该泳池实际未正常经营，任我游公司亦未提交所雇佣人员的劳动合同和工资支出相关凭证，对以上工资是否实际支出难以确定，任我游公司应承担举证不利的后果，故一审法院不予支持。任我游公司要求佳源物业公司赔偿交通费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、解除任我游公司与佳源物业公司于2017年3月22日签订的《游泳池承包合同》；二、佳源物业公司于判决生效之日起十日内赔偿任我游公司各项损失242247元；三、驳回任我游公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为3742元，由任我游公司负担1275元，佳源物业公司负担2467元。 本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。任我游公司提供的证据：银行流水，证明案涉房屋装修合同的部分付款情况，存在银行转账、银行取款、现金支付等情形。其中转账和银行取款部分合计127880元，其余为现金支付。徐艳转给徐畅的4.5万元，有转账备注“武老板装修费”。是让徐畅支付给装修公司。徐畅收到后通过徐淑琴（徐畅的母亲）的银行卡转账给装修公司。取现是因为很多现场工人没有支付宝，所以需要支付现金。取现可以结合一审提交的收条，一共取现82880元，剩下的就是从家里拿的现金支付的。当时每一笔对方都打了收条，后来算总账的时候全部拿回去换了一张总的收条。浙江佳源公司质证认为流水真实性、合法性无异议。但关联性由法院予以核实。其中取款没有备注，无法核实取款后的用途。转账部分仅是徐艳转给徐畅，没有见到转给李飞装饰有限公司的转款记录。徽商银行徐淑琴的转账记录真实性、合法性没有异议，账面金额显示为4.1万元，且没有徐畅转给徐淑琴的银行流水予以佐证，与本案的关联性请法院予以核实。 本院认为，本案中，佳源物业公司在签订案涉合同之前，就游泳池交给任我游公司经营问题未能取得小区业主的共识，导致合同签订后任我游公司无法经营，造成损失，佳源物业公司应承担相应的违约责任，予以赔偿。游泳池的装修工程开工日期为2017年5月1日，竣工日期为2017年6月14日，根据生效刑事判决的认定，2017年6月10日19时许，李新国、钟宜龙即伙同其他业主对任我游公司用于经营游泳池的配套活动板房和附属镀锌防护栏进行毁坏，故任我游公司并没有实际经营的行为，浙江佳源公司应将租金7万元、保证金1万元退还。任我游公司就案涉游泳池实际进行了装修，其提供的《房屋装修合同》、游泳池装潢工程材料预算表、装修费收据等证据能够证实该损失为157247元。在李新国、钟宜龙故意毁坏财物刑事案件中，李新国、钟宜龙在该案中赔付的是其直接破坏的配套活动板房和附属镀锌防护栏的损失，与案涉《房屋装修合同》项下的房屋装修费用无关。任我游公司提交了公众责任保险保险单和保险费收据，证实人身意外保险费5000元已实际支出，虽是双方在《游泳池承包合同》约定应当由任我游公司承担的费用，现因佳源物业公司违约，该损失应予以赔偿。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4934元，由浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 孟 成 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。