上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12464号诉人（原审被告）：任根强，男，1968年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈勇，男，1974年11月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡亚丽，上海通佑律师事务所律师。上诉人任根强因与被上诉人陈勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任根强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定上诉人还欠付首期租金2万元是错误的。依照合同约定，上诉人签订合同后应付押金4万元和首期租金6万元，共10万元。上诉人均已全部支付给了被上诉人，其中由案外人陆某前一期租房押金折抵6万元，上诉人支付了2万元，陆某支付2万元，故应付上述款项均已支付，已不欠首期租金。二、一审判决认定上诉人应支付2019年12月16日至2020年6月15日租金也是错误的。上诉人方于2019年12月30日通知被上诉人已腾退房屋，要求被上诉人办理交房手续，被上诉人拒绝办理，故非上诉人违约。且在上诉人已退房情况下，被上诉人应及时收房，以免损失继续扩大，但后因疫情等原因导致损失扩大应由被上诉人承担。即使被上诉人应承担2019年12月16日后的租金，但一审法院未依照政府规定对疫情期间的租金予以减免，显属错误。被上诉人陈勇不同意任根强的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、被上诉人未同意案外人陆某代上诉人支付租金。案外人陆某和被上诉人有其他债权债务关系和房屋租金还未了解。二、上诉人至今仍未把系争房屋还给被上诉人。上诉人的上述主张均没有事实依据，原审认定事实清楚。陈勇向一审法院起诉请求：1.判令任根强支付陈勇拖欠租金人民币18万元（以下币种相同，即2018年12月16日至2019年3月15日期间6万元，2019年12月16日至2020年6月15日租金12万元）；2.判令任根强支付陈勇拖欠房屋租金的违约金（以6万元为基数，从2018年12月16日至2019年12月5日；以12万元为基数，从2019年12月6日至2020年3月5日；以18万元为基数，从2020年3月6日至实际支付之日；上述均以年利率24%计算）。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋的权利人为赵某、陈勇。赵某与陈勇为XX关系。房屋为1-2层，建筑面积为113.90平方米，类型为店铺。2018年12月16日，由陈勇作为出租人（甲方）与任根强作为承租方（乙方）订立租赁协议，约定乙方因经营需要租赁甲方的系争商铺，租赁期限为叁年，自2018年12月16日至2021年12月15日；商铺租金为24万元，押金4万元；乙方支付租金方式为付三押二，乙方在限定之日前10天将租金打入甲方提供的指定账户，如逾期则每日按应付金额的1%支付违约金；甲方应向乙方出具商铺租金收据；乙方装修商铺必须与甲方沟通，由甲方通知其小区物业到场确认后方可施工，到期如乙方不再续租则将商铺设施恢复大致原样；……租赁期内甲方允许乙方转租；在租赁期内，乙方可以转租此商铺，乙方须提前告知甲方。庭审中，双方共同明确，租金24万元为年租金，三个月一付，先付后用，每次租金支付时间为首月6日前。2019年3月10日，由任根强作为甲方与案外人张某作为乙方订立转租协议，表示任根强租借的系争商铺，甲方因经济原因无法经营下去，故将系争商铺转租给张某（任根强所签合同不变），合同无添加和减少；任根强与张某无债务关系，无经济纠纷，此协议签完后，系争商铺与任根强再无任何关系。2018年12月12日，任根强通过微信转账方式向陈勇支付2万元；2019年3月11日、2019年6月12日、2019年9月11日，通过案外人张某转账支付至赵某账户每次6万元。陈勇确认收到上述款项，认为其中任根强支付的2万元为租赁押金，后面18万元为2019年3月16日至2019年12月15日期间的三期租金。2018年12月12日，由案外人陆某通过微信转账陈勇2万元，陆某到庭表示该款为代为任根强支付的2万元租金。另查，系争商铺在任根强承租前，由陈勇出租案外人陆某，双方合同履行到期后，由陈勇与任根强签署租赁协议。陈勇与案外人陆某就系争商铺建立租赁关系时，陈勇确认收取陆某租赁押金6万元，租赁合同履行到期后，租赁押金未予退还陆某。陈勇表示陆某欠付其租金及借款，故合同到期未结算租赁押金，陆某2018年12月12日支付的2万元也是其归还的借款。陆某表示，租赁合同到期后，由其找来任根强与陈勇就系争商铺建立租赁关系，原先的租赁押金自动转至陈勇、任根强的租赁协议中，其不存在欠付陈勇款项，如果没有还清，愿意归还。2020年1月，陈勇委托律师向任根强发送“律师函”，表示任根强押金仅支付2万元，仍拖欠首期租金6万元及2019年12月16日至2020年3月15日的租金6万元，为此要求收到律师函后于2020年1月24日将拖欠的租金及押金支付至陈勇指定的赵某账户中。任根强确认收到函件，2020年1月11日通过短信回复表示，根据合同，陈勇同意任根强进行转租，只要进行告知一下即可，其与转租的张某在2019年3月11日已至陈勇处予以告知，任根强也同意；现转租人与陈勇有矛盾，希望2019年12月31日碰面协调，但陈勇未予理会，希望今天是否可碰头协商。陈勇回复表示，合同约定同意转租，但任根强是否转租不改变陈勇、任根强间的房屋租赁关系，认为任根强在约定期限内应支付租金，有权向其催讨。任根强表示租金付到2019年12月15日，后面租金付不出，陈勇要求承租人搬离，根据其了解，系争商铺已于2019年12月30日搬离腾空，因陈勇不愿意接收，未办理交还手续。陈勇表示其从未赶离过租客，系争商铺并未腾空搬离，至今仍有人在其中使用，陈勇坚持要求继续履行租赁协议。以上事实，由经庭审质证的房地产权证、《房屋租赁协议》、微信截屏、短信截屏及转账凭证、《律师函》、证人证言等及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该案中，陈勇、任根强就系争商铺建立租赁关系，陈勇将系争商铺交付任根强使用，任根强就商铺使用应支付租金,该系承租人主要合同义务。任根强提出其将系争商铺转租案外人，其已经退出租赁关系，对此法院认为，根据租赁协议，陈勇确实赋予承租方有转租的权利，但转租关系发生在任根强与案外人之间，并不自然终止陈勇、任根强间的租赁关系，在没有证据显示陈勇与案外人就系争商铺重新签约下，即使案外人有直接向出租方支付租金的情况，在案外人未如约付租下，并不免除任根强的履约义务。现任根强没有如期支付租金，陈勇要求其履行付租义务，符合合同约定。任根强因租金支付不出，提出不再履行租赁协议，并表示已通知陈勇于2019年12月30日交还系争商铺，对此法院认为，任根强没有履行支付租金义务，其行为构成违约，任根强没有合同或法律上赋予的单方解除权。该案中，在法庭释明下，承租方坚持不愿意继续租赁协议，并提出撤离系争商铺，陈勇坚持要求任根强继续使用商铺并履行租赁协议，法院考虑到双方租赁期间尚有一半未予履行，承租方在坚持不愿继续使用，合同不适于强制履行，双方的僵持会造成系争商铺空置，继续履行在经济上不具合理性，为避免损失的扩大，故法院确认双方的租赁关系予以解除。任根强虽称2019年12月30日已经腾空系争商铺，但该为其单方面的行为，并未得到出租人的同意及确认，由此在法院认定合同解除后，为避免损失的扩大，双方应及时办理系争商铺的交接手续，就此部分，法院在该案中予以处理。至于陈勇主张2018年12月16日至2019年3月15日欠付租金6万元，任根强提出已经付清，其中包含陆某与陈勇之前租赁中的保证金6万元及2018年12月12日由任根强及陆某通过微信转账支付的4万元，对此法院分析如下：第一、陈勇所确认的案外人陆某与陈勇间租赁关系所缴纳的租赁保证金6万元，是作为之前租赁关系的担保，应在租赁到期后进行结算，虽陈勇未退还该款，但没有证据证明在得到陈勇确认下，该款性质并未改变，亦不自然抵扣或转为他用，任根强要求将该款计入该案租赁关系中，法院不予采纳；第二、2018年12月12日任根强及案外人陆某支付的4万元，并无证据证明支付的性质及内容，支付的时间与陈勇、任根强租赁合同形成时间较为接近，在任根强及付款人均确认支付的为系争商铺的租金下，应认定为租金部分，至于陈勇认为2万元系作为租赁担保的押金，在没有书面确认下，应优先认定于主债务的履行；由此法院确认截至2019年12月15日未付租金为2万元，就该部分的主张法院予以支持；对陈勇主张2019年12月16日至2020年6月15日期间的租金12万元，该期间租金已经实际发生，于法有据，法院予以支持。对陈勇主张逾期支付租金的违约金，对起算时间，法院认为，首期欠付的租金，在之后的履行中应优先补足未付部分，法院将根据付款情况确定违约金承担的周期，同时，考虑到租赁协议依法被解除，对于该案主张未付租金部分从2020年3月6日后的违约金法院则支持至租赁协议解除之日止，就违约金标准，陈勇提出按照年利率24%，任根强提出过高的抗辩，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，法院将以任根强未及时付款违约给陈勇造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情认定按照日万分之三标准承担。因陈勇在法院释明下，坚持要求继续履行租赁协议，那么就租赁关系解除如还存在其他事宜需要处理的，双方可自行协商，协商不成的可另行主张。综上，判决：一、确认陈勇与任根强就上海市浦东新区XX镇XX路XX号商铺签署的《房屋租赁协议》于判决生效之日起予以解除；二、任根强应于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX号商铺向陈勇予以返回；三、任根强应于判决生效之日起十五日内向陈勇支付截至2020年6月15日的欠付租金14万元；四、任根强应于判决生效之日起十五日内向陈勇支付逾期付款违约金（以2万元为本金，从2018年12月16日至2019年3月11日；以2万元为本金，从2019年3月6日至2019年6月12日；以2万元为本金，从2019年6月6日至2019年9月11日；以2万元为本金，从2019年9月6日至2019年12月5日；以8万元为本金，从2019年12月6日至2020年3月5日；以14万元为本金，从2020年3月6日至判决生效之日止或判决生效日前实际支付的算至实际支付日止；按日万分之三标准计）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,323元，减半收取计2,161.50元，由陈勇负担195.50元，任根强负担1,966元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否尚欠系争首期租金2万元未付；二、上诉人是否还应支付2019年12月16日后的六个月租金，并承担相应违约责任。针对第一个争议焦点：首先，案外人陆某在一审与上诉人一致陈述，陆某在系争合同签订前，陆某与被上诉人间的租赁合同到期后的押金6万元用以抵付上诉人在系争租赁合同中的押金和2万元租金，故按上诉人与陆某的主张此抵付行为实质上是被上诉人与上诉人及陆某三方协议用陆某的押金中2万元抵付上诉人应付首期租金中2万元，但上诉人未提供证据证明该事实，系争租赁合同中也未载明该内容。其次，上诉人称，被上诉人对首期租金的交付一直未催讨过，应视为同意用陆某的押金抵付首期租金中的2万元。但经查被上诉人在本案涉讼前2020年1月曾委托律师致函上诉人要求其于同年1月24日将拖欠的首期租金及押金支付给被上诉人，故上诉人上述所称不符合事实。且即使被上诉人对上诉人和陆某要求用上述押金抵付系争合同中租金未表示异议，但依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。由此可见，在无法律规定和系争合同约定及双方存在相同交易习惯的情形下，须由被上诉人以明示的方式对上述抵付的要求作出同意的意思表示。然而上诉人未提供证据证明被上诉人在签约时明确表示同意过和事后明示追认过。因此，上诉人关于本争议焦点的上诉理由不能成立。针对第二个争议焦点：首先，应明确系争租赁合同的租期到2021年12月15日届满。现在上诉人主张其已于2019年12月30日搬离系争房屋未提供证据证实且即使已提前近二年即搬离系争房屋的行为也属单方提出解除合同的行为，而上诉人在未经被上诉人同意即搬离的行为无双方签订的租赁协议约定的内容为依据，应认定为无解除权而单方终止履行协议的行为，因无合同和法律依据而构成违约。其次，因如上所述上诉人无单方提前解除合同的权利，被上诉人有权拒绝上诉人要求单方提前解除合同并办理交房手续。因此，因上诉人单方违约行为导致房屋空置的经济损失理应由上诉人自负。再有，原审法院在被上诉人坚持要求履行协议情况下，已考虑到上诉人即使已搬离租赁房屋造成空置，为避免损失进一步扩大，确定系争合同提前解除，但鉴于提前解除合同的过错完全在于上诉人，且提前解除合同对被上诉人造成较大的预期租金收入的损失，原审仅判令上诉人支付其在判决确认解除日前的租金，并未损害上诉人利益。另外，上诉人以期间发生疫情为由要求减免租金也无法律依据。故原判酌定上诉人支付该部分租金并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人任根强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,325.00元，由上诉人任根强负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十二月十一日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……