湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7563号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行，营业场所恩施市东风大道571号，统一社会信用代码91422800616321021P。代表人：向黔，该行行长。委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：吴光术，男，生于1977年8月17日，汉族，湖北省建始县人，居民身份证登记住址湖北省建始县，被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道**，统一社会信用代码91422800798790186L法定代表人：唐雪琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭振华，该公司员工，代理权限为特别授权。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）诉被告吴光术、恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人涂绪钊、被告华龙置业公司的委托诉讼代理人彭振华到庭参加了诉讼。被告吴光术经本院以邮寄送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴光术偿还住房贷款本金295976.32元及截至2019年9月12日的利息18225.02元、罚息1442.96元，并自2019年9月13日起按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付利息、罚息至还清借款之日止；2、判令被告吴光术偿付“快e贷”借款本金60376.77元及截至2019年9月12日的利息3860.83元、罚息10496.22元，并自2019年9月13日起按照《中国建设银行“快e贷”借款合同》约定支付利息、罚息至还清之日止；3、判令被告华龙置业公司对诉讼请求第一项承担连带清偿责任；4、确认原告对被告吴光术抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日，被告吴光术因购房需要与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由原告向被告提供贷款330000元，合同亦对借款期限、利率、违约责任等进行了约定。合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，被告吴光术自愿以其购买的位于恩施市××坝街道办事处××社区金子坝村××集团××花园××室房屋担保债务履行并依法办理了抵押登记，被告华龙置业公司自愿为被告吴光术提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告按约将贷款330000元划入被告指定的账户。后被告未能依约还款，截止2019年9月12日，累计拖欠贷款17期。根据借款合同第十六条、第十七条之约定，原告有权宣布贷款立即到期，提前收回全部借款本息，行使担保物权，并要求被告华龙置业公司对前述款项承担连带清偿责任。2016年6月23日、12月28日，2017年6月13日，被告吴光术分别通过中国建设银行电子渠道自助申请办理“快e贷”4笔，分别与原告签订《中国建设银行“快e贷”借款合同》四份，借款共计62500元，合同对借款期限、利率、违约责任等进行了约定。被告吴光术使用借款后，未能按约履行还款义务。原告为维护自身合法权益，现依据合同法、担保法、物权法、民事诉讼法之规定，诉至法院，恳请依法裁判。审理中，原告在事实部分更正两次快贷的时间为2017年4月17日和2017年6月23日。被告吴光术没有答辩。被告华龙置业公司辩称，对于还款意见是优先执行房产，对于原告起诉的本金没有异议，利息不清楚。经审理查明，原告建行恩施分行是于2005年1月24日在恩施州工商行政管理局登记成立的股份有限公司分公司类型企业非法人，登记经营范围有人民币贷款业务。被告华龙置业公司是2007年5月9日在恩施州工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有旅游酒店管理、房地产开发。位于恩施市××州××花园××期是被告华龙置业公司开发的商业房地产项目。被告吴光术曾作为买受人委托吴光明与作为出卖人的华龙置业公司签订商品房买卖合同，购买前述项目21幢3层304室、面积125.88平方米的房屋一套，并就价款的支付约定吴光术支付首付款150862元后余款330000元办理银行按揭抵押贷款。2014年11月26日，被告吴光术作为借款人和抵押人，与作为贷款人的原告、作为保证人的被告华龙置业公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告吴光术以其所购被告华龙置业公司所开发前述项目21幢3层304室房屋作为抵押向原告贷款人民币330000元，借款期限240个月，自2014年11月26日至2034年11月26日；贷款利率为月利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度，在该合同约定的每个利率调整日（每年1月1日）调整一次；逾期还款的罚息利率为执行利率水平上上浮50%；贷款发放方式为贷款人受托支付方式划入指定账户，还款方式为等额本息还款法委托扣款；借款人不按约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人可以宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，借款人如连续三期拖欠或拖欠期数超过六期，贷款人可以直接处理抵押物，用于抵扣借款本息，实现抵押权，如涉及法律程序，所有法律费用和相关费用均由借款人承担；担保人的保证为连带责任保证，担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为合同保证条款生效之日起到抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；对于保证人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中扣收且无须提前通知担保人。合同签订后，各方为约定抵押事项于2014年12月11日在恩施市房地产管理局办理了预告登记。2014年12月24日原告将贷款330000元划入合同所指定的被告华龙置业公司账户。被告吴光术借款后，未按约定如期向原告还款，截至2019年9月12日，下欠原告房贷款本金295976.32元、利息18225.02元、罚息1442.96元，以上合计315644.30元。2016年12月28日、12月28日和2017年4月17日、6月23日，被告吴光术通过手机银行自助向原告申请房贷授权的快贷62500元（10000元+2800元+48000元+1700元），所签《中国建设银行“快e贷”借款合同》载明借款时间均为一年，借期内年利率分别为5.6%、5.6%、5.6%、5.8%，逾期罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，违约责任与前述房贷借款合同约定的违约责任相同，被告吴光术申请成功后于当日全部支用，截止2019年9月12日，下欠原告快贷本金60376.77元、利息3860.83元、罚息10496.22元，以上共计74733.82元。因此后被告吴光术经催收仍未支付贷款本息，现原告具状诉至本院。另查明，案涉房屋于2019年10月11日完成初始登记，三方房贷借款合同中所约定的抵押登记事项至本案开庭审理之日没有完成。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息”，第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款”，第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。被告吴光术向原告房贷借款的事实，原告举证有该被告向其提供的身份证复印件、借款合同及支付凭证、预告登记证、账户明细等证据予以证明，并陈述了借款的缘由和形成过程，应认定被告吴光术向原告房贷借款的事实成立，与原告之间在房贷借款上的债权债务关系明确。被告吴光术向原告快贷借款的事实，原告举证有快贷合同及一般约定条款、对账单等证据予以证明，并陈述了借款的缘由和形成过程，应认定被告吴光术向原告快贷借款事实成立，与原告之间在快贷借款上的债权债务关系明确。法律规定借款人应当按照约定的期限返还借款和支付利息，因此对原告要求被告吴光术偿还房贷借款、偿还快贷借款的主张，本院予以支持。关于本案的房贷借款的本金数额，合同签订后，原告向被告指定账户拨付借款330000元，此后被告吴光术未按约如期向原告还款并出现逾期，现原告以借款合同中的加速到期条款主张截止2019年9月12日该被告下欠贷款本金295976.32元，该主张符合双方约定和法律规定，因此应认定在该时间点上房贷借款下余本金数额为295976.32元。关于本案的快贷借款的本金数额，被告吴光术提交合同、申请成功后于当日全部支用，此后未按约如期向原告还款，现原告以合同中的约定条款主张截止2019年9月12日该被告下欠的贷款本金60376.77元，该主张符合双方约定和法律规定，因此应认定在该时间点上快贷借款下余本金数额为60376.77元。关于原告请求的利息支付问题，房贷借款合同签订时约定利息的计算为基准利率水平上上浮10%并在本合同约定的每个利率调整日调整，快贷借款合同签订时的利率分别为5.6%、5.6%、5.6%、5.8%，两项贷款合同均约定逾期罚息标准为贷款利率上浮50%，原告现主张至2019年9月12日房贷借款欠付利息18225.02元、罚息1442.96元，同时要求自此日后按房贷合同约定计付利息，主张快贷借款至2019年9月12日欠付利息3680.83元、罚息10496.22元同时要求自此日后按快贷合同计付均具有双方的合同约定依据，且不违反法律规定，因此对原告上述两项计息主张，本院予以支持，利息的计算自利息已付至的次日即2019年9月13日起计至借款本息全部清偿之日止。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定“连带责任保证的债务人在主合同规定债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条规定“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告华龙置业公司在《借款合同》中作为保证一方签字，自愿为本案房贷借款向原告提供连带责任保证，约定保证期间为合同保证条款生效之日起到抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现三方约定的抵押登记事项没有完成，案涉担保现未超过保证期限，因此对原告要求该被告承担保证责任的相关诉讼请求，本院予以支持。被告华龙置业公司实际履行清偿责任后，有权向被告吴光术追偿。关于原告诉称的优先受偿问题，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于因期房买卖中债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而存在较长的时间间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，现本案不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告吴光术对现仍下欠原告的房贷和快贷借款本息，应及时向原告作一次性支付。被告华龙置业公司应及时依法承担保证责任。被告吴光术经本院合法传唤后不到庭参加诉讼，应视为其放弃和处分自有的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴光术于本判决生效后五日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司恩施分行截止2019年9月12日的购房贷款本金295976.32元、利息18225.02元、罚息1442.96元，以上合计人民币315644.30元，并自2019年9月13日起以下欠借款本息为基数按房贷合同约定计付利息至本息全部清偿之日止。二、被告恩施华龙村置业有限公司对被告吴光术的上述偿还责任承担连带保证责任，该公司实际履行清偿责任后，有权向被告吴光术追偿。三、被告吴光术于本判决生效后五日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司恩施分行截止2019年9月12日的快贷本金60376.77元、利息3860.83元、罚息10496.22元，以上共计人民币74733.82元，并自2019年9月13日起以下欠借款本息为基数按快贷合同约定计付利息至本息实际清偿之日止。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7156元，减半交纳3578元，由被告吴光术负担，由被告恩施华龙村置业有限公司连带缴纳。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年十二月三十日书记员  包梦园