北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11676号上诉人（原审被告）：北京东方博古文化艺术发展有限责任公司，住所地北京市丰台区射击场路**园博园**门阿拉伯园**楼****。法定代表人：杨东胜，董事长。委托诉讼代理人：谢华平，北京法贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：林金微，北京法贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京园博园管理中心，住所，住所地北京市丰台区长辛店镇射击场路**div>法定代表人：花伟军，主任。委托诉讼代理人：肖菊，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华誉德融实业投资有限公司，住所地，住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼**1515-1516（园区镕辉佳特企业集中办公区）iv>法定代表人：张永昊，总经理。上诉人北京东方博古文化艺术发展有限责任公司（以下简称东方博古公司）因与被上诉人北京园博园管理中心（以下简称园博园中心）、北京华誉德融实业投资有限公司（以下简称华誉德融公司）物权保护纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方博古公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回园博园中心的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费全部由园博园中心、华誉德融公司承担。事实和理由：1.一审法院没有考虑执行和解协议的签署背景是为了明确和解决48%面积的使用和租金折抵问题，执行和解协议以及重新签订的租赁合同中未涉及东方博古公司对52%面积的继续占有、使用问题，相反在和解协议、谈话笔录以及租赁合同中均明确提到要协调签署三方协议予以解决，不能仅仅依据东方博古公司未办理交接手续就推定继续占有整个阿拉伯园。2.阿拉伯园的建筑风格及构造本身就决定园里1号院、2号院、公共走廊、通道等均是敞开式的，安装防盗门是基于正常的安全防范及2014年与华誉德融公司之间的租赁合同背景而为，进行物理分割和划分是显而易见的事实。3.52%部分面积租赁协议的签订需要三方共同完成，不能因东方博古公司与华誉德融公司在执行和解之前的租赁协议中约定了华誉德融公司的优先承租权一并转让给东方博古公司，就让东方博古公司承担未能与园博园中心签订协议的法律责任和后果。4.一审法院明知三方对于涉案房屋的租赁、占用、交接、面积划分等问题存在重大争议却未到现场勘查，未组织三方对房屋面积及现状进行确认，判决东方博古公司支付整个诉讼期间的房屋占用使用费，程序不当。园博园中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.东方博古公司无权控制、占有、使用整个阿拉伯园区，东方博古公司从未改变占有园区的状况，也未予园博园中心进行腾房交接，这是东方博古公司、华誉德融公司认可的侵权行为。东方博古公司实际控制、占有整个园区，其在庭审中认可掌控所有出入大门，视频中可以看出房间内的钥匙也是由其掌控。园区正门仅悬挂东方博古公司的名称，其也实际支付整个园区的水电费，网站显示位置在诉争园区内，面积覆盖整个园区。2.一审法院未到现场勘查并无不当。视频光盘能够显示园区结构布局，不具有物理分割可能，东方博古公司员工的行为直接证明其控制整个园区，部分空间未使用与占有使用的物权行为属于不同法律概念。华誉德融公司辩称，对一审判决不发表意见。华誉德融公司没有实际在涉案园区内办公，没有权利租赁52%的面积。园博园中心向一审法院起诉请求：1.东方博古公司赔偿园博园中心自2017年2月24日起暂计算至2019年1月31日的损失（其中52%的租金为4986.3元/日，共计706天），共计3520328元，并按照4986.3元/日的标准向园博园中心支付房屋占有使用费直到东方博古公司与园博园中心就涉案房屋52%的使用权签订租赁合同生效之日止；2.华誉德融公司就第一项诉讼请求向园博园中心承担连带赔偿责任；3.东方博古公司、华誉德融公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年3月23日，北京市丰台区机构编制委员会发布《关于成立北京园博园管理中心的通知》，内容为：“……成立北京园博园管理中心，为区政府所属相当正处级事业单位……北京园博园管理中心的主要职责是：承担第九届中国（北京）国际园林博览会筹办的具体工作；承担园博园的运营及展后园博园的后续管理工作。……待第九届中国（北京）国际园林博览会闭幕后，撤销第九届园博会丰台筹备办公室。”2012年4月20日，第九届园博会丰台筹备办公室（甲方）与北京鑫鲁聚源旅游投资发展有限公司（乙方，后更名为北京鑫鲁聚源实业投资有限公司，以下简称：鑫鲁聚源公司，2018年更名为北京华誉德融实业投资有限公司）、新疆华誉建工（集团）有限责任公司（承建方）签订《第九届中国（北京）国际园林博览会伊斯兰式展园合作建园协议》（以下简称《建园协议》），约定：“第一条合作模式甲乙双方应本着友好协商、密切合作的原则合作建园。1、合作展园基本情况项目名称：伊斯兰式展园，项目地点：第九届园博会伊斯兰式展园用地，建设规模：建园用地共计12500平方米，建筑占地面积约2500平方米，建筑面积约4000平方米，工程总造价4000万元，资金来源：乙方投资。2、合作模式：甲方负责提供伊斯兰式展园的建园用地共计12500平方米（其中包括建筑占地面积约2500平方米，建筑面积约4000平方米，附件一），乙方负责伊斯兰式展园的投资建设及运营，并承担全部费用。乙方的投资规模不低于4000万元。展园建成乙方运营期限届满或本合同终止后，乙方无条件将展园移交给甲方。……第四条权益1、展园权利归属：伊斯兰式展园建成后的产权归北京园博园管理中心（为第九届园博会园区管理事业单位）所有。……（2）在第九届园博会闭幕后，乙方从2013年11月1日至2043年10月31日优先享有展园内48%的建筑面积的使用权和经营权以及剩余部分建筑面积的优先承租权，并由甲、乙双方另行签订相关合同规定租金及使用事宜。”2014年9月28日，东方博古公司与鑫鲁聚源公司签订租赁合同，由东方博古公司承租位于丰台区长辛店园博大道园博园国际展园区内的整个原“阿拉伯风情园”，租赁期限20年，前五年每年租金350万元。2016年，东方博古公司（申请人）向北京仲裁委员会提出仲裁申请，称2014年9月28日其与鑫鲁聚源公司签订租赁合同，约定由其承租整个原“阿拉伯风情园”（以下简称涉案房屋），但其履行合同义务后鑫鲁聚源公司未配合交付涉案房屋并办理相关手续，后申请人于2015年5月5日接到园博园中心书面告知函后才知道鑫鲁聚源公司转租未经园博园中心同意、且仅享有涉案房屋48%的使用权和经营权，并要求裁决解除其与鑫鲁聚源公司（被申请人）于2014年9月28日签订的《租赁合同》（以下简称2014年租赁合同），并由被申请人返还已付租金、保证金，支付违约金、律师费，赔偿装修损失、搬迁费等。在此案中，鑫鲁聚源公司向仲裁庭提交了其于2014年和2015年与园博园中心签订的租赁合同及同意转租协议，以证明其对涉案房屋享有承租及转租权。其中，2014年，北京园博园运营有限公司（出租方、甲方，以下简称园博园运营公司）与鑫鲁聚源公司（承租方、乙方）签订编号为2015园博园公司第000127号《租赁合同》（以下简称127号租赁合同），内容为：“鉴于：1、……建园协议第四条第1款第（2）项中约定‘在第九届园博会闭幕后，乙方从2013年11月1日至2043年10月31日优先享有展园内48%的建筑面积的使用权和经营权，以及剩余部分建筑面积的优先承租权……。’2、……及园博园中心同意，就建园协议中约定的剩余部分建筑面积的租赁事宜，由园博园运营公司作为出租方与鑫鲁聚源公司进行协商并签署本租赁合同。……第二条租赁标的物基本情况2.1租赁标的物坐落于园博园2号门内的伊斯兰式展园。2.2租赁标的物建筑面积2321.6388平方米。（面积划分详见附件中的平面图，但附件中面积划分仅基于租赁关系存续期间有效，如租赁关系不再存续，则双方在比例不变的情况下，需就面积位置重新划分确定，之前的划分不作为任何参考）……第五条租赁期限5.1租赁标的物租赁期：2014年9月27日至2015年12月31日。其中，2014年9月28日至2015年7月31日为免租期。2015年8月1日至2015年12月31日为非免租期。……第六条租金6.1租金标准：1元/天/平米。6.2租金：2015年8月1日至2015年12月31日共计5个月，其中每月租金为70616.51元……第十三条转租13.1未经甲方书面同意，乙方不得将租赁标的物转租给任何第三方或以其他形式许可任何第三方使用租赁标的物。”该合同后附《租赁标的物平面图》并注：园博园的面积2321.6388平方米（52%），鑫鲁聚源公司的面积2143.0512平方米（48%），总面积4464.69平方米（100%），阴影的部分是园博园的面积。其后双方签订《同意转租协议》，约定：甲方（园博园运营公司）同意乙方（鑫鲁聚源公司）将其基于上述127号租赁合同享有承租权的租赁标的物进行转租，转租期限及转租范围以乙方享有的承租权权利范围为限。后双方签订编号为2015园博园公司第000128号《租赁合同》（以下简称128号租赁合同），约定租赁标的物建筑面积2321.6388平方米，租赁期2016年1月1日至2016年12月31日，租金标准1元/天/平米，并就128号租赁合同签订与前述同意转租协议内容相同的《同意转租协议》。北京仲裁委员会经审查认为，东方博古公司与鑫鲁聚源公司签订的2014年租赁合同有效，双方均应依约履行，且依据合同条款可以看出东方博古公司租赁涉案房屋目的在于商业经营，鑫鲁聚源公司有义务保障其经营自主权；认为第九届园博会结束后，鑫鲁聚源公司在经园博园中心同意的前提下可以对外转让涉案房屋的经营权和使用权，但认为127号租赁合同和128号租赁合同无法证明鑫鲁聚源公司在与东方博古签订租赁合同时取得了园博园中心的事先同意，认为鑫鲁聚源公司在转租中存在过错，故对东方博古公司要求解除2014年租赁合同的请求予以支持。关于租金标准，北京仲裁委员会认为根据2014年租赁合同第四条约定，2015年8月1日-2020年7月31日，每年的租金为350万，因此每日租金为9589元。2016年11月25日，北京仲裁委员会做出（2016）京仲裁字第1583号裁决书，裁定：解除双方2014年9月28日签订的《租赁合同》，鑫鲁聚源公司向东方博古公司返还保证金29万元、支付违约金500万元、律师费5万元、东方博古公司向鑫鲁聚源公司支付租金95890元及自2016年8月11日起至实际腾退之日止的租金（按日租金9589元标准计算）。后东方博古公司向北京市第二中级人民法院申请执行上述第1583号裁决书，该案中，北京市第二中级人民法院于2017年2月17日向园博园中心就相关事实调查了解相关情况并制作谈话笔录，园博园中心工作人员述称：“我们与鑫鲁聚源公司签了合同，48%的面积有三十年的使用权，剩余52%是属于园博园的，只是承诺他们在同等条件下有优先承租权，并且是一年一签的。他们现在也欠我们的租金未付。上述面积均为伊斯兰展园的比例面积。当时合作关系较好，所以合同并未明确具体的哪部分属于鑫鲁聚源或园区的。现在主要使用由东方博古公司在使用。”园博园中心、华誉德融公司认可上述证据的真实性。2017年6月21日，北京市第二中级人民法院组织园博园中心、东方博古公司、鑫鲁聚源公司谈话，谈话笔录中显示，东方博古公司称其公司自2015年就已经进入园子，既包括其中的48%，也包括鑫鲁聚源公司享有优先承租权的52%。园博园中心称，现在房屋已由东方博古公司使用，已成既定事实，但园博园中心与鑫鲁聚源公司之间存在租赁合同，应签订三方协议解决房屋租赁和使用的问题。对于东方博古公司和鑫鲁聚源公司和解是认可的，但应达成一份关于阿拉伯园使用事宜的三方协议。同日，鑫鲁聚源公司（甲方）与东方博古公司（乙方）签订《执行和解协议书》，约定：“针对于（2016）京仲裁字1583号裁决书，经双方友好协商，达成如下一致执行和解意见：1、位于北京市丰台区长辛店园博大道园博园国际展区内的整个原阿拉伯风情园（以下简称：风情园，4300平方米）的48%部分面积（4300平方米*48%）由甲方直接出租于乙方，期限自2017年2月24日起至2021年8月23日止（4年零6个月），该4年零6个月的租金乙方无需以现金形式向甲方支付，而是直接用于折抵（2016）京仲裁字1583号裁决书中确定的甲方应向乙方支付的所有款项（包括违约金、律师费、仲裁费、逾期付款利息/罚息等）；2、乙方在强制执行过程中对甲方及其法定代表人采取的强制执行措施全部申请解除；在履行过程中，如甲方违约不再履行本协议，则未履行部分的款项仍需以现金的形式支付于乙方，同时乙方可以申请恢复对于甲方的强制执行措施。3、具体履行以双方于2017年3月5日签订的《租赁合同》为准。”另查，2017年3月15日，鑫鲁聚源公司（出租方、甲方）与东方博古公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称2017年租赁合同），约定：“第一条租赁标的物的基本情况1、标的物坐落：乙方承租的标的物，是甲方位于北京市丰台区长辛店园博大道园博园国际展园区内的整个原“阿拉伯风情园”（以下简称：风情园）。2、标的物的面积、内容及状况：（1）乙方承租的风情园，包括园内的房屋、设备、设施等，房屋建筑面积约4300平方米，以下简称出租标的物。（2）出租标的物中的48%由甲方直接出租于乙方，乙方针对于该48%直接向甲方支付租金；甲方对于剩余52%是享有优先承租权的，该权利甲方在本合同期限内授权于乙方，由乙方直接于该52%的权利享有者即第九届园博会丰台筹备办公室（现：园博园中心）进行沟通、协商确定承租条件，甲方不予以干涉。……第三条租赁期限1、租赁期限定为四年零六个月，自2017年2月24日起至2021年8月23日止。……第四条租金及支付方式（一）租金1、自2017年2月24日起至2021年8月23日止（4年零6个月），该4年零6个月的租金乙方无需以现金形式向甲方支付，而是直接用于折抵（2016）京仲裁字1583号裁决书中确定的甲方应向乙方支付的所有款项（包括违约金、律师费、仲裁费、保证金、逾期付款利息/罚息等）；……第八条甲方的权利、义务1、按本合同规定向乙方出租提供经营性资产，并保障乙方的经营自主权和配合园区52%面积的优先使用权的转移工作……第十一条租赁物的交付与返还1、交付：乙方已实际占用并使用该出租标的物，无需另行组织交付程序，双方对目前的使用现状均认可。”关于东方博古公司是否占有使用整个阿拉伯风情园，庭审中，园博园中心向法院出示了照片、2019年3月拍摄的涉案房屋占有情况的视频、2015年-2019年水电费交纳票据，用以证明东方博古公司至今仍然占有、使用整个阿拉伯风情园。华誉德融公司认可照片的真实性，对视频不予质证，并称其对水电费缴纳情况不知情，且其仅出租了48%的展园；东方博古公司认可上述证据真实性，但认为交纳水电费并不能证明其占有使用了整个阿拉伯风情园，认为阿拉伯风情园使用的是同一水表，且48%与52%的面积未做详细区分，所以水电费缴纳凭证无法证明园博园中心的证明目的。对视频证据认为，视频记录了东方博古公司实际占有使用的面积及未使用的面积，说明园博园中心对东方博古公司实际使用状况是清楚的，因为双方没有做过面积划分，且视频中大部分面积都是空置的，无法证明东方博古公司侵占其面积。华誉德融公司向法院出示了其与园博园中心签订的127号租赁合同和128号租赁合同，以证明其与园博园中心就48%和52%进行了划分，并称后期执行和解及其向东方博古公司出租时就是按照这一划分出租的。园博园中心认可上述证据的真实性，但认为附件平面图仅是基于华誉德融公司租赁使用涉案房屋及院落时的情况，认为其后东方博古公司占有使用的情况是依据2017年其签订租赁合同后其使用的情况，故不认可其证明目的；东方博古公司不认可上述证据的真实性，称其当时是按照整个园区交纳租金的，但迟迟不能入园，后园博园中心向其发函称有52%的面积并让其停止装修，申请仲裁后华誉德融公司才找园博园中心签订的上述127号、128号租赁合同，并称其租赁时并未按照上述平面图划分租赁面积、且执行和解时也不是按照上述平面图确定48%面积的。为证明自己并未实际占有及使用剩余52%面积的事实，东方博古公司向法院出示了2018年3月15日、4月8日、7月12日、11月2日、2017年10月17日的函、答复、电子邮件打印件、收发文登记表等证据，认为据此可以证明华誉德融公司和园博园中心一直未就52%的面积划分和租赁事宜达成一致意见，东方博古公司不存在实际占有和使用该部分面积的事实。其中，2017年10月17日，鑫鲁聚源公司向东方博古公司回函《对于2017年10月11日来函的回复》载明：“我公司放弃优先承租权的书面文件已于2017年3月送达于东方博古公司，为何贵公司持有该委托书但迟迟不告知且不向园博园出具，却再三向我方提出园博园对贵公司不认可。……阿拉伯风情园的出租时是现状出租且与园博园管理中心的52%面积未进行具体划分，如贵公司对于后续使用有更多的需求，则可书面方式向园博园提出申请，因为依据我公司与园博园所签合建协议之约定，对于阿拉伯风情园的改造等是需要得到园博园的书面认可的，否则，我公司没有权利进行。”2018年3月15日东方博古公司关于对北京鑫鲁聚源公司《关于对租赁房屋的几项诉求》的回复的答复载明：“鑫鲁聚源公司：现就关于租赁52%的面积，提出以下意见。一、我公司自始至终一直坚持有全部租用阿拉伯园的看法和观点……后经过北京二中院执行局的调解有贵公司用阿拉伯园4.5年48%面积的使用权抵偿（2016）京仲裁字1583号裁决书确定的应支付我公司的欠款。在2017年3月第二次签订《租赁合同》仍然明确我公司租用整个阿拉伯风情园。2、……鉴于贵公司同园博园管理中心面积无法分清，导致我公司因为害怕侵权不敢使用，造成资产流失。……四、为了加快推进52%的面积租赁，我公司意见分两步走，对于可以使用的面积先签订租赁合同；对于目前不能使用的面积待维修后在具备使用功能时签订租赁合同。五、我公司恳请鑫鲁聚源公司尽快和园博园中心进行沟通达成一致，澄清有关问题，便于52%的租赁面积合同的顺利签订。”华誉德融公司对上述证据真实性均认可，认可上述邮件等确系东方博古公司发送给其公司的、且其公司回复时亦是针对48%的面积；园博园中心认可除2017年10月17日对于2017年10月11日来函的回复、电子邮件打印件之外证据的真实性，但对上述证据证明目的均不认可，认为2017年10月17日的回复、电子邮件打印件未经华誉德融公司盖章确认，无法证明发出的邮件与书面内容一致，且邮件未经公证无法确认真实性；并认为2018年3月15日关于对北京鑫鲁聚源公司《关于对租赁房屋的几项诉求》的回复的答复、电子邮件打印件、收发文登记表这一证据恰能证明华誉德融公司与东方博古公司签订租赁合同时明知自己无权处分52%的部分、而东方博古公司明知园博园中心对52%部分享有物权却仍坚持非法占有使用，存在共同恶意侵权行为。东方博古公司向法院出示了2018年6月22日园博园中心关于规范企业展园经营管理的通知，认为据此可以证明园博园中心对华誉德融公司与东方博古公司48%面积的出租使用尚存争议，因此对52%面积的使用一定是要经过三方达成一致意见才能有效，所以东方博古公司不存在实际占有使用52%面积的情况；园博园中心认可该通知的真实性，但不认可其证明目的，称其对2017年租赁合同的存在不知情，并认为2016年12月之前东方博古公司是租赁使用整个园区，其装修改造也是对整个园区。庭审中，东方博古公司述称其实际使用的是阿拉伯风情园主楼三层及地下室、两个二层小楼、塔楼、大门左边值班室、小院子、连廊及其旁边的一二层，并称主楼是2015年进驻之后用玻璃圈起来使用了一层通道；称阿拉伯园没有大门，房间可分，认为其实际使用面积不到48%。园博园中心认为华誉德融公司对东方博古公司的折抵租金针对的是整个园区，且阿拉伯风情园一共三个门钥匙都在东方博古公司手中，受其控制，侵害了园博园中心的合法权益；东方博古公司认可三个门的钥匙在其手中掌握的事实，但认为该园区华誉德融公司和园博园中心都可以自由进出。为证明其不存在恶意侵权占有行为，东方博古公司向法院出示了2018年4月10日北京园博园进场施工申请单，华誉德融公司认可该申请单真实性，园博园中心认可其真实性，但称当时其同意施工是出于安全考虑，且对东方博古公司改造塔楼的行为不知情，并称整个园区都是东方博古公司占有使用，其他人不能自由出入。东方博古公司向法院出示了车辆通行证和人员出入证，以证明园博园中心对于东方博古公司具有管控权，如果其认为东方博古公司持续占有其52%的面积的场地，侵害其物权，完全可以不让东方博古公司的车辆和人员进出。园博园中心对证据真实性认可，称基于友好相处的理念，给予东方博古公司通行方便。办理出入证与是否认可合法使用涉案房屋没有逻辑关系。庭审中，华誉德融公司认为园博园中心作为事业单位一直管理整个园区，对于48%和52%的面积划分自己亦不清楚，且长期怠于行使权利。东方博古公司称执行和解时园博园中心也在场，亦知晓其只租赁48%的事实；园博园中心称其是事后才知情的，认为阿拉伯园是整体园区，面积很难分割，分割了就不能独立使用。现园博园中心、东方博古公司、华誉德融公司认可执行和解时未明确约定48%面积的具体范围。关于实际占用面积，东方博古公司称系其自行核算，并未与园博园中心和华誉德融公司确认。此外，东方博古公司认可2014年承租的是整个园区，并称租赁合同解除后没有交接，直接进入执行和解，但亦称其未实际使用52%的部分，所以不存在交还的问题；园博园中心、华誉德融公司称东方博古公司未将剩余部分交还，也没有交接手续，华誉德融公司称园博园中心从建园之后也未与其交接。关于租金标准，东方博古公司和华誉德融公司均认可双方签订合同时是按照1元/平方米/天租赁的，并按此标准折抵4.5年租金。园博园中心主张按照仲裁裁决的日租金9589元的标准进行计算。一审法院认为，根据现有证据，涉案房屋的所有权归属园博园中心，华誉德融公司享有涉案房屋48%的建筑面积的使用权和经营权以及剩余部分建筑面积的优先承租权。本案争议焦点为东方博古公司是否实际占用了整个涉案房屋，是否侵害了园博园中心的物权。首先，东方博古公司与华誉德融公司于2014年签订了房屋租赁合同，由东方博古公司承租整个涉案房屋，后东方博古公司实际使用涉案房屋并进行装修，此节在双方的（2016）京仲裁字第1583号裁决书中进行了认定，东方博古公司亦在2017年6月21日的执行谈话笔录中予以确认，其2015年进入到涉案房屋中，既包括其中的48%，亦包括52%。上述仲裁裁决，解除了东方博古公司和华誉德融公司的租赁合同，东方博古公司应将涉案房屋腾退交还。但东方博古公司和华誉德融公司未就该仲裁裁决进行实际履行，双方于2017年3月15日重新签订了针对涉案房屋的房屋租赁合同，其中约定，涉案房屋的48%由华誉德融公司直接出租于东方博古公司，华誉德融公司将其对于剩余52%享有的优先承租权，在该合同期限内授权于东方博古公司，由东方博古公司直接与园博园中心进行沟通、协商确定承租条件，且双方于2017年6月达成执行和解协议，双方具体履行以2017年3月的租赁合同为准。由此可见，东方博古公司从2014年与华誉德融公司签订房屋租赁合同之日起，占有使用涉案房屋，但在与华誉德融公司发生争议并经仲裁裁决后，双方就涉案房屋并未进行过交接，亦未改变过房屋的占有使用状态。东方博古公司作为涉案房屋的实际占用人未将涉案房屋的52%部分面积交还实际权利人园博园中心；其次，涉案房屋的钥匙由东方博古公司掌握，且从现有证据来看，涉案房屋并不具备从物理上进行分割的可能性，故不能单纯依据东方博古公司所述的空置房屋的面积来认定其没有占有使用整个涉案房屋，东方博古公司称其仅占用了48%部分面积的房屋无事实依据；再次，从签订的租赁合同和当事人陈述来看，东方博古公司意欲承租的就是整个涉案房屋，在其明知涉案房屋的52%部分面积的权利归属于园博园中心，且在其与华誉德融公司的租赁合同中亦明确约定了应由其与园博园中心协商确定承租条件的情况下，东方博古公司既未与园博园中心就52%部分面积的房屋达成相关协议，亦未向园博园中心交还52%部分面积的房屋，故东方博古公司应属无权占有，侵害了园博园中心的物权，应对园博园中心的损失承担赔偿责任。就东方博古公司和华誉德融公司就涉案房屋达成执行和解一事，园博园中心对此知情，但在此后亦未积极地向东方博古公司主张权利，故对于其扩大损失亦应承担部分责任。故法院将综合考虑房屋实际使用情况及各方的过错程度，对于园博园中心主张的占有使用费的损失，酌情予以确定。园博园中心要求东方博古公司支付房屋占有使用费直到东方博古公司和园博园中心就涉案房屋52%部分面积的使用权签订租赁合同生效之日止，鉴于现在双方是否能够签订租赁合同尚不确定，故法院对其该部分主张不予支持，法院酌定东方博古公司支付房屋占有使用费暂至本案法庭辩论终结之日止，即2020年7月21日止。华誉德融公司在与东方博古公司的租赁合同中明确载明其仅将涉案房屋的48%部分面积直接出租给东方博古公司，执行和解协议书中亦明确写明折抵的租金为48%部分面积，故华誉德融公司并未擅自处分涉案房屋的52%部分面积，故园博园中心要求华誉德融公司承担连带责任，无事实及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、北京东方博古文化艺术发展有限责任公司赔偿北京园博园管理中心自2017年2月24日起至2020年7月21日止的损失4020000元；二、驳回北京园博园管理中心其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方博古公司提交企业营业执照五张拟证明涉案房屋可以进行物理划分。园博园中心不认可其证明目的，认为在涉案房屋内注册公司与涉案房屋能否分割不具备因果关系，且相关公司是在东方博古公司的许可下进行使用，说明东方博古公司对涉案房屋有控制力。华誉德融公司表示与其无关，不发表质证意见。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案主要争议为东方博古公司是否无权占有园博园中心就涉案房屋52%的面积。根据东方博古公司与华誉德融公司的（2016）京仲裁字第1583号裁决书、执行和解协议、历次谈话笔录，东方博古公司从华誉德融公司处租赁了涉案房屋48%的面积，租赁期限为2017年2月24日起至2021年8月23日止（4年零6个月）。华誉德融公司将其对于涉案房屋52%面积的优先承租权授予东方博古公司，由东方博古公司与园博园中心协商确定承租条件。园博园中心在三方谈话笔录中确认要达成关于租赁涉案房屋的三方协议。因此，在东方博古公司未就涉案房屋52%的部分与园博园中心达成租赁协议的情况下，东方博古公司仅有权占有涉案房屋48%的部分。须说明，物权法中的占有是指对标的物的管领力，是权利人对标的物进行现实支配的前提和基础，区别于仅作为事实状态的占有。根据前述的仲裁裁决、执行和解和谈话情况，东方博古公司认可其于2015年进入到涉案房屋中，既包括其中的48%，亦包括其余部分。同时，涉案房屋有相对独立的物理分割，钥匙至今由东方博古公司掌握而未交接给园博园中心，双方亦未办理过交接手续，在此基础上，一审法院认定东方博古公司构成无权占有并无不当，本院对此予以确认。东方博古公司以其只使用了涉案房屋48%的面积主张不构成无权占有，缺乏依据，本院不予支持。关于赔偿责任一节，根据现有证据材料，东方博古公司虽曾在函件中强调其租赁使用涉案房屋48%的部分，但未积极向园博园中心腾退交还其余涉案房屋，亦未积极行使权利，向园博园中心主张尽快达成对于涉案房屋52%的租赁事宜。同时，园博园中心明知东方博古公司与华誉德融公司对涉案房屋租赁事宜达成执行和解协议，但未积极向东方博古公司主张权利，存在过错，对损失的扩大亦应承担责任。一审法院综合考虑房屋实际使用情况及各方的过错程度，酌定东方博古公司赔偿园博园中心自2017年2月24日起至2020年7月21日止的损失4020000元，处理原则正确，数额亦无不当，本院予以确认。综上所述，东方博古公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38960元，由北京东方博古文化艺术发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年十二月三十日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天