河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16105号上诉人(原审原告)：张志，男，汉族，1983年3月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，河南针石律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市**灵山路**附**。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人张志因与上诉人河南绿地新城置业有限公司(以下简称绿地公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。张志上诉请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11070号第二项针对违约金、贷款利息损失的部分,改判绿地公司赔偿其逾期交房违约金16294.65元（累计已付款的5%)、赔偿上诉人贷款利息损失17801.02元（暂计算至2020年10月19日,此后贷款利息以在银行发生的实际数额为准,计算至实际清偿完毕为止)，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：一、一审判决针对逾期交房的违约金部分计算错误。根据当事人双方于2018年7月24日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为：180××××****）第九条第二款“逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按照××累计已付款的5%向××支付违约金。”张志所支付的房屋总价款为325893元,其中165893元于2018年7月24日以现金方式支付,另外160000元以商业贷款形式于2018年10月24日一次性转入绿地公司指定的银行账户内，已向绿地公司完成支付义务。以此为基数的违约金应为16294.65元（累计已付款的5%)，一审法院仅以购房款196559.59元(购房首付款165893元加上截止2020年10月19日上诉人已经向银行偿还的贷款本金30666.59元,两项共暂计196559.59元)为基数计算逾期交房违约金是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，绿地公司应该按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款的约定向张志承担违约责任，二审法院应当对此予以改正。二、一审判决适用法律错误，绿地公司应当向张志(××）赔偿购房贷款利息损失（购房按揭贷款利息暂计至2020年10月19日)。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。因为贷款的特殊性,贷款的本金和利息是贷款的一个整体,贷款的利息即是贷款的一个部分，也是××的直接损失。绿地公司的违约致使合同目的无法实现，因此依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,应由绿地公司赔偿张志的贷款利息损失17801.02元(暂计算至2020年10月19日，此后贷款利息以在银行发生的实际数额为准，计算至实际偿清完毕为止)。三、根据系列案件同案同判的原则,河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终12429号民事判决，按照合同约定支持了××的违约金,并根据相关法律规定支持了××的贷款利息损失。综上，一审法院认定事实清楚，但是针对违约金的计算有误、适用法律错误，请求二审法院予以改判或者发回重审,以维护张志的合法权益。绿地公司辩称，一、绿地公司不构成根本性违约，一审判令解除合同并判令绿地公司承担违约责任系错误。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第三项、附件四《合同补充协议》第四条第四款、以及《购房合同补充协议》第二十条、第三十二条的约定，由于政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期以及遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等)、实施交通管制等决定，造成无法正常施工和突发公共事件导致施工受阻等因素的影响。绿地公司能够依据合同约定，顺延交房期限。在双方履行合同过程中，郑州市人民政府发布郑政文〔2018〕177号《郑州市重污染天气应急预案（2018年修订）》等扬尘治理文件，××感染的疫情防控领导小组办公室通告等相关文件，涉及顺延日期高达406天，按照双方合同约定延期的情形，绿地公司可以顺延交房日期，交房日期可以顺延至2021年7月10日，该日期尚未达到，绿地公司不构成根本性违约，一审判令解除合同错误，并判令承担违约责任不当。二、一审法院并未判令解除张志与银行的借款合同，张志要求绿地公司赔偿购房贷款利息，没有依据。一审诉讼中，张志并未请求法院判令解除其与银行的借款合同，因此，借款合同并未解除。而借款合同的履行主体系××和银行，××是否按时足额偿还本金和利息，在银行未参与诉讼的情况下，无法查明，且属于另外一个法律关系。因此，在借款合同解除之前，张志要求绿地公司将购房贷款的利息返还给××没有法律依据。三、一审判决不利于解决双方纷争，应当发回重审。按照目前一审的判决结果，不利于解决双方纷争。首先，商品房买卖合同解除后，××若不主动提起诉讼解除与银行之间的借款合同，则开发商因不是借款合同的主体，不能主动解除借款合同，开发商只能被动等待××提起诉讼。其次，在商品房买卖合同解除后，若××主动归还每月按揭贷款，则××在借款合同解除前，其额外支出的利息，将没有承担主体。因此，商品房买卖合同解除后，借款合同解除前的利息，要求开发商承担没有法律依据。第三，在商品房买卖合同解除后，若××不再归还按揭贷款，银行将会扣取开发商保证金账户的款项，而额外产生的利息仍没有承担主体。尤其是在银行拒绝私下协商解除合同的情况下，在借款合同解除之前支付的利息损失，让双方当事人承担均不公平。第四，商品房买卖合同解除后，由于没有撤销商品房备案手续和预告登记手续，××的债权人随时可以查封案涉房屋，虽然该房屋已不属于××，也会给开发商带来一系列的案外人执行异议复议或执行异议之诉，即使最终法院支持了开发商的诉请，也增加开发商的诉累。因此，按照目前一审的判决结果对双方当事人均会产生重大的不利影响，若二审法院不改判驳回一审原告的诉讼请求，也应将本案发回重审，双方均可追加银行参与诉讼，一次性解决双方当事人的纷争。综上，一审处理结果不当，应发回重审。绿地公司上诉请求：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11070号民事判决第一项、第二项，改判驳回张志的诉讼请求或发回重审；二、由张志承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定主要事实错误，应依法予以改判或发回重审。一、绿地公司逾期交房不构成根本性违约，且延期交房符合合同约定，一审法院认定绿地公司构成违约，并判令解除合同错误。2018年7月24日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议,在《补充协议》第三十二条约定,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工：遇到昼夜降雨超过50M及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等)、实施交通管制等决定,造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。郑州市人民政府发布郑政文(2018)177号《郑州市重污染天气应急预案（2018年修订)》等扬尘治理文件，××感染的疫情防控领导小组办公室通告等相关文件涉及延期8个多月,且均属于合同约定延期的情形，故绿地公司不构成根本性违约，且延期交房符合合同约定，一审不应判令解除合同。二、一审法院没有按照合同解除后的法律后果将双方的纷争一次性给予解决，有违公平。依据《九民会议纪要》第49条和第36条规定的精神，在双务合同中，原告起诉请求解除合同，被告主张合同继续有效的,都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理,而应向原告释明变更或者增加诉讼请求,或者向被告释明提出同时履行抗辩,尽可能一次性解决纠纷。一审中,绿地公司已经明确抗辩《商品房买卖合同》解除的,请求法院判决原告协助被告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。而一审法院仅判令解除合同,返还首付款和维修基金，并没有判令原告协助办理备案和预告登记的注销手续,导致绿地公司不能收回房屋进行出售,一审判决不符合一次性解决纠纷的法律精神,有违公平。综上分析,一审法院认定绿地公司逾期交房构成违约，并判令解除双方合同,不符合双方合同约定,请求二审法院依法予以改判或发回重审。张志辩称，一、一审法院认定事实清楚，绿地公司逾期交房构成根本性违约，一审法院判令解除合同是正确的。根据双方签订的商品房买卖合同，绿地公司应当在2020年5月30日前向张志交付房屋，但是绿地公司于2020年5月20日书面告知张志，绿地滨湖国际城六区1幢将于2021年10月31日交付，具体交付日期以绿地公司向张志发出的房屋交付通知书为准，即实际交付日期未定，根据目前工地的施工情况，按照工程进度，加上交房日期不能确定，有极大的烂尾风险。因此，根据《中华人民共和国合同法》第94条、第107条的规定，绿地公司逾期交房，致使合同目的不能实现，构成根本性违约，张志有权主张自己的法定解除权，请求法院依法判决解除双方签订的商品房买卖合同，并有权根据合同第九条第一款第二项的约定，要求绿地公司向其承担违约责任。故一审法院认定事实清楚，绿地公司逾期交房构成根本性违约，一审法院判令解除合同是正确的。绿地公司以政府的原因为借口，扣除了大部分的施工时间，按照其提供的证据，刚好证明其每年施工的时间非常有限，根本无法按照期限完成施工，有烂尾风险。二、待判决解除双方合同后，绿地公司能按照判决结果履行义务，张志同意配合绿地公司办理涉案房屋买卖合同备案注销手续及涉案房屋的预告登记注销手续。张志向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告于2018年7月24日签订的合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；2．被告向原告返还已付购房款196559.59元（截止到2020年10月19日）；3．被告向原告支付违约金16294.65元（累计已付款的5％）；4．被告向原告返还维修基金2217元；5．被告向原告支付贷款利息损失17801.02元（截止到2020年10月19日）；6．本案诉讼费有被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订了合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于二七区××、××东××房，总价款为325893元，其中165893元于2018年7月24日以现金方式支付，另外160000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2018年10月24日。被告应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5％向原告支付违约金。原告按照合同约定向被告已付购房款196559.59元、维修基金2217元。涉案房屋至今仍处于未完工状态。2020年10月21日，原告申请撤回对中国银行股份有限公司郑州花园支行的起诉。当日，该院口头裁定，予以准许。一审法院认为，当事人迟延履行任务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告逾期交房，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，致使不能实现合同目的。故原告主张解除原、被告房屋买卖合同关系的诉讼请求，合法有据，予以支持；合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案双方房屋买卖合同解除系因被告违约所致，故依法支持被告向原告返还已付购房款196559.59元、维修基金2217元并支付违约金9827.98元；原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张志与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张志已付购房款196559.59元、维修基金2217元并支付违约金9827.98元，共计208604.57元；三、驳回原告张志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4793元，减半收取2396.5元，原告张志负担249.74元，被告河南绿地新城置业有限公司负担2146.76元。余额4640.5元（原告预交7037元），退还原告张志。本院二审期间，绿地公司提交如下证据：证据1、××防控文件1套。证明目的：依据双方《补充协议》第三十二条约定，如遇到政府做出禁止施工作业(如扬尘治理等)以及突发公共事件导致施工受阻等因素的影响，绿地新城公司可以依据双方约定延期交房。双方自签订协议之日起，绿地新城公司可以延期的天数为406天，因此，绿地新城公司尚未达到交房期限，因未按照合同约定日期交付房屋，不构成根本性违约，不应判令解除合同和判令承担违约责任。证据2、不动产登记证明1份。证明目的：案涉房屋有预告登记，一审法院判令双方合同解除后，并未判令撤销商品房买卖合同备案手续和注销预告登记手续，导致绿地新城公司在合同解除后，不能取回房屋。购房人的债权人，能够继续查封案涉房屋，损害绿地新城公司的合法权益。张志质证称，对证据一的三性均不认可，该组证据没有加盖政府公章，其真实性无法考察。根据绿地公司提交的证据一可以看出绿地公司以政府的原因为借口，扣除了大部分的施工时间，按照其提供的证据刚好证明其施工进程非常缓慢，根本无法按照合同约定进行交付房屋，涉案房屋有极大的烂尾风险。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。若涉案房屋法定解除以后，张志愿意配合绿地公司进行办理涉案房屋合同备案注销手续及涉案房屋的预告登记注销手续，不会侵害绿地公司的任何权益。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，绿地公司与张志签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。张志已按合同约定支付了购房款，但绿地公司未按时向张志交付符合约定条件的房屋，绿地公司已构成违约，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，张志取得房屋的合同目的不能实现。按照合同约定，张志有权要求解除合同，故一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》并无不当。商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，张志作为房屋××有义务协助配合绿地公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合绿地公司办理注销案涉房产的预告登记，原审对此未作处理不妥，本院予以纠正。绿地公司上诉称其逾期交房不构成根本性违约，证据不足，对其该项上诉主张本院不予支持。张志并未要求解除与其贷款银行签订的《个人商业用房贷款合同》，银行亦未向张志提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。据此，在《个人商业用房贷款合同》依法解除前，张志在本案中要求绿地公司赔偿其已支付贷款本金及利息的主张不应予以支持，张志可依法另行主张。张志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，对于××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。案涉房屋的总价款为325893元，违约金应当为16294.65元。一审法院确认的违约金数额有误，本院据实纠正。二审中绿地公司提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，张志及河南绿地新城置业有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11070号民事判决的第一项即“解除原告张志与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为1800416****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》”；二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11070号民事判决的第二项为：河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张志购房首付款165893元、维修基金2217元并支付违约金16294.65元，共计184404.65元；三、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11070号民事判决第三项；四、张志于本判决生效之日起十日内配合河南绿地新城置业有限公司办理合同编号为1800416****的商品房买卖合同备案注销手续及坐落于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢6层632号房屋的预告登记注销手续；五、驳回张志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4793元，减半收取2396.5元，张志负担249.74元，河南绿地新城置业有限公司负担2146.76元。余额4640.5元（张志预交7037元），退还张志。二审案件受理费2798.76元，由张志负担652元，河南绿地新城置业有限公司负担2146.76元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十二月四日法官助理张彦超书记员娄杨杨