河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终3082号上诉人(原审原告)：郭建星，男，1978年9月30日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：陈勇，濮阳市经济技术开发区律政法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：濮阳市泽鲁置业有限公司。住所地濮阳市京开大道与卫都路交叉口西300米路南。统一社会信用代码：914109005962655433。法定代表人：王祥华，该公司经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。上诉人郭建星因与被上诉人濮阳市泽鲁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初6948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭建星的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人泽鲁公司的法定代表人王祥华及其委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建星上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判泽鲁公司赔偿郭建星违约金17045.38元；2.本案所有诉讼费用由泽鲁公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清,判决错误,请求二审法院查明事实,依法改判。一、谅解函是泽鲁公司为规避逾期交房违约风险而签订的，“谅解”仅限于对泽鲁公司逾期交房违约责任的谅解与弃权，并不能作为泽鲁公司逾期安装天然气的免责事由。二、《备忘录》中签字的业主不具备业主代表资格，无权代表业主作出弃权承诺，且一审法院将《备忘录》中的“弃权”做扩大解释，明显不当。三、泽鲁公司提交的天然气安装工程竣工验收资料显示竣工时间为2018年6月10日，但11月份泽鲁公司仍在向业主发送的天然气气表安装通知（手机信息），可见该资料真实性存疑，不具有证明效力。四、交房的免责展期应为180天而非360天。《商品房买卖合同》附件四第十七条中的“市政公共配套设施”指的是安装在道路红线以内的城镇公用燃气设施，并非泽鲁公司为节省成本在建筑区划内建设的业主共有燃气设施，燃气接通逾期是由于其建设的设施无法达到燃气验收标准，该情形不符合延期条件。五、在11月9日泽鲁公司才完成室内专有燃气设施安装，当天然气公司验收合格后才开通，在此之前业主无法申请开通，故逾期应归咎于泽鲁公司而非业主。泽鲁公司辩称，第一，案涉商品买卖合同中约定的天然气达到使用条件并非业主主张的“通气”，而是泽鲁公司完成天然气安装工程的竣工验收。第二，案涉备忘录是基于小区业主多次主张逾期交房及逾期安装天然气而出具的，免两个月物业费也是针对以上两项事件的优惠，并不是仅针对逾期交房。郭建星向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令泽鲁公司向郭建星承担违约赔偿金17045.38元；2、本案各项诉讼费用由泽鲁公司承担。一审法院认定事实：2016年双方签订商品房买卖合同一份，合同编号为NO：00073766。合同主要约定：一、郭建星购买泽鲁公司开发建设的现代商贸广场（东湖方舟）018幢1单元15层1503号房屋，商品房预售许可证号为2015-019号；房屋单价4371.78元，建筑面积110.14平方米，总价款481508元。二、该商品房买卖合同第八条约定了交房时间为2016年12月31日前；因不确定因素，约定交付期限可免责展期180天。三、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、路、排水在房屋交付使用时；2、天然气、通讯、弱电在房屋交付后180日内；3、暖气在具备接通市政主管网条件后360日内。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因市政公共配套的不确定性，买受人同意给予免责展期180天；2、若展期届满仍未达到使用条件，出卖人应按照本合同第九条“逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的处理方式承担违约责任；3、在免责展期届满后30天仍未达到使用条件的，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（双方签订的商品房买卖合同及其补充协议均没有时间落款）。另查明，濮阳市东湖方舟一期天然气工程（涉案房屋中）于2017年5月10日开工；竣工日期2018年6月10日；工程量描述：居民用户2398户，户内挂表2398户、远程表2398户；施工验收合格后，燃气设施的保全责任由建设单位负责。该证书下方，建设单位、设计单位、监理单位、施工单位分别签字盖章。2017年11月22日，泽鲁公司向郭建星交付房屋。双方办理业主入住房屋验收，2017年12月19日为物业管理费起计时间。同日濮阳市恒合物业管理有限公司与郭建星签订了前期物业管理服务协议。又查明，2017年11月16日，郭建星向泽鲁公司出具“谅解函”，主要内容：“濮阳泽鲁置业有限公司：我是贵公司东湖方舟项目18号楼1单元15层03号房屋业主。就贵公司交房时间与合同约定时间存在差异事宜，我认为，贵司能够全力以赴，排除大气污染防治实施蓝天工程停工的影响，抢时间，赶进度，加班加点，实现确定的预期交房实属不易。对此，作为业主能够予以接受并予以谅解，同意不再就合同约定事项再向贵公司提出任何权利要求。”2017年10月16日，在市房管局领导主持下，泽鲁公司与该小区业主代表签署谅解备忘录，该备忘录主要内容为：“1、物业管理费2元／㎡，每年一次交清一年物业管理费送两个月；2、经全部业主确认并同意不使用新风吸尘系统，可不缴纳此项使用费用，作为业主能够予以接受并予以谅解，同意不再就合同约定事项再向贵公司提出任何权利要求，并放弃向开发商提出其他要求的一切权利”。上述“谅解函”出具及谅解备忘录签署后，业主已按照约定享受了开发商及其物业公司一年优惠两个月物业费的待遇。又查明，2018年11月14日，郭建星与濮阳华润燃气有限公司签订了一份“居民用户供用气合同”，2018年11月16日通气。一审法院认为，按照双方签订的合同约定，本案争议房屋的正常交付时间应当是2016年12月30日前，如遇不确定因素，约定交付期限可免责展期180天。2017年10月16日之前，涉案小区购房业主与泽鲁公司因房屋交付问题产生矛盾并发展到市房管局解决的局面，这里面的真实原因本案证据中并不显示，法院不予评判，但从双方合同约定及我市大气环境达标问题的现实，双方已预见到在涉案房屋建设中出现的不确定因素或不可抗力会影响到工程进度，进而影响交付房屋的期限。现实中工程工期的延长不但耽误业主入住房屋，同时也会对房屋建设方造成巨大的经济损失，这不应当是开发商追求的，在没有证据证明房屋延期建设或交付系开发商人为因素造成的情形下，大气污染治理应当是主要原因，故双方应遵循合同的约定。涉案房屋于2017年11月22日已交付给郭建星，按照合同约定，泽鲁公司向郭建星交付房屋的期限已超过双方约定的最后期限（2016年12月31日，展期180天﹢30天）。显然泽鲁公司向郭建星交付房屋的期限违背合同约定，构成交付逾期违约。因双方在政府有关部门主导下达成了一致意见，取得了郭建星的谅解，基于诚实守信原则，且双方对该案逾期交房行为已协商解决，郭建星在本案中并未请求逾期交房，主要请求的是天然气设施逾期交付问题，故，法院不予以处理。关于涉案房屋交付后其中涉及燃气设施是否达到标准问题，2018年6月10日，涉案房屋的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位进行了濮阳市东湖方舟一期天然气工程验收，燃气工程验收为合格，本案郭建星购买的房屋亦属于本次验收的一期工程2398户之一，也就是说于2018年6月10日，开发商已按合同约定将交付的房屋中燃气设施合格安装完毕，具备通气条件。结合双方签订的两份补充协议的约定，其中补充协议第十七条1、3约定，泽鲁公司交付房屋的最后时间是2017年11月22日，2018年6月10日，濮阳市东湖方舟一期天然气工程验收合格，亦不超过展期180天﹢30天的约定。符合通气条件和通气是两个不同的概念。“天然气达到使用条件”应为天然气工程竣工验收时，而非天然气公司向用户送气时。用户何时使用天然气取决于用户与燃气公司的约定，也可能受制于燃气公司的其他规定，如签订供气合同、用户入住率、供气方的检测要求、供气方要求房屋装修符合居住条件才可申请供气等因素决定。退一步说，涉案当事人中有一户与燃气公司签订的供气合同时间为2018年10月19日，假如此时即符合通气条件的时间，这批案件中最早交付房屋的时间是2017年10月18日，按照合同及补充协议中的约定，展期13个月，即到2018年11月18日达到燃气使用条件，亦不构成违约。而实际上2018年10月19日，个别业主已使用上了天然气。因为是同一期房屋的同一项工程，不可能出现2398户逐户分别达到天然气使用条件，就像办房产证一样，一批开发的房屋有一户办理了房产证，足以说明该批次房屋都具备了办理房产证的条件，至于办理的早晚取决于业主。还有一些因素也应当考虑，如业主接受房屋的早晚、装修房屋的早晚、使用房屋的早晚、申请燃气公司通气并与之签订供气合同的早晚、每栋楼入住率是否达到燃气供应条件等。按照合同约定的交房期限（不考虑展期）刚过，业主即与开发商发生矛盾，最后经市房产局领导做工作，双方达成了协议并予以谅解，该谅解协议和谅解备忘录并非双方针对涉案房屋的某一项内容协商处理的结果，而应当包括涉案房屋及其交付的全部内容，泽鲁公司按照约定对案涉业主均每年优惠2个月的物业费，且已经履行，本案郭建星的通气时间为2018年11月16日，双方的合同义务早已履行完毕，郭建星也亦享受了每年两个月的物业优惠。另根据《河南省城镇燃气管理办法》的相关规定，燃气经营企业向个人提供供气服务，要与燃气用户依法签订供用气合同，即燃气用户要向燃气经营公司申请、签订供用气合同后，方可开通个人使用天然气。本案中郭建星与天然气公司于2018年11月14日签订供用气合同，在涉案房屋所在的小区天然气工程竣工后，通气时间及条件由郭建星与燃气公司协商决定，非泽鲁公司可提供的服务。综上，泽鲁公司在向郭建星交付房屋燃气使用设施时不存在逾期违约，本案经法院审判委员会讨论决定，郭建星要求泽鲁公司支付天然气未接通的违约金的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回郭建星的诉讼请求。案件受理费226元，由郭建星负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对本案当事人争议的事实本院认定如下：由泽鲁公司提交的竣工验收证书载明工程竣工日期为2018年6月10日，在建设单位、设计单位、监理单位、施工单位分别签字盖章，最后签署意见的日期为设计单位签署的2018年9月25日，故涉案小区天然气工程验收日期并非2018年6月10日。除上述事实外，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。对于涉案的商品房买卖合同及其补充协议的有效性双方当事人均无异议，不存在法定的无效情形，买卖双方均应按照合同的约定享有权力，履行义务。本案是在商品房买卖合同履行过程中，就房屋的天然气设施达到使用条件是否符合合同的约定而引发的出卖人与小区内多名业主之间的纠纷。郭建星诉请，因据涉案商品房买卖合同第十四条第2项的约定，自2017年11月22日交房至180天后的免责延展期届满日，涉案房屋并未达到天然气的使用条件，直到2018年11月16日才接通天然气，泽鲁公司应当承担天然气逾期达到使用条件的违约责任。确认泽鲁公司是否违约，应当确认自交房日期至天然气设施符合使用条件的期限是否超过了合同约定的期限。涉案的商品房买卖合同第十四条约定的是天然气在房屋交付后的180日内达到使用条件，该期限并非郭建星认为的免责延展期。据十四条第三款的约定，在交房后180天内天然气没有达到使用条件的处理方式为适用补充协议第十七条的约定。在本案中双方当事人对补充协议第十七条第1项的解释存在争议。该项约定：“因市政公共配套的不确定性，买受人同意给予免责展期180天”。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对该项理解的分歧在于“因市政公共配套的不确定性”，是否是给予180天免责展期所附的条件。就本案而言“不确定性”指的是市政公共配套可能涉及到的设施建设及相关市政部门的工作情况，既有可能顺利进行，也有可能导致配套设施的建设、使用延期，但并没有特指哪一种可能。且合同中也未载明合同签订时相关市政配套的状态，对相关市政配套所存在状态及发展的不确定性，在本案合同签订时及签订后，并不受本案合同双方的制约或控制。正是因为上述不确定性的客观存在，合同中约定买受人给予180天的免责展期。郭建星在诉状中所认可的关于天然气使用的180天的免责展期，在涉案合同中也仅在此处约定、载明。再有，补充协议第十七条第2、3项约定才是因天然气达不到使用条件时适用的违约条款，适用两项条款承担违约责任及处理方式的前提条件是“若展期届满”或“在免责展期届满后30天”未达到使用条件，而合同中仅在补充协议第1项约定了180天的免责展期。故第十七条第1项约定的180天的免责展期是一种无条件的约定，即“市政公共配套的不确定性”，不是作为买受人均给予180天免责展期所附的条件。故据涉案合同第十四条、补充协议第十七条的约定，如出卖人在房屋交付后的360日内使天然气设施达到使用条件，即不违反合同的约定。本案中买卖双方对“谅解函”中谅解的范围是否包括天然气的使用存在争议，但就交房是否逾期双方达成谅解，即合同履行中已不存在逾期交房问题，故天然气是否达到使用条件的起算日期应从郭建星实际收房日开始计算。对于达到天然气使用条件时间的认定，因本案是同一小区内的多名房主提起的诉讼的系列案件之一，其中一户于2018年10月19日与供气的公司签订了燃气使用合同，能够说明涉案小区最迟到2018年10月19日已经具备天然气的使用条件。本案中从2017年11月22日郭建星实际收房之日起算，至达到使用条件的2018年10月19日，未超过上述符合合同约定的360天，故郭建星提出的因涉案房屋天然气逾期达到使用条件，泽鲁公司应承担违约责任，支付违约金的上诉主张没有事实和法律依据。综上所述,郭建星的上诉请求不能成立,应予驳回。原审判决认定事实虽有瑕疵,但适用法律正确及裁判结果正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226.00元，由上诉人郭建星负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二〇年十二月二十五日书记员 李淑敏