福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终1511号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王伟英，女，1965年5月24日出生，汉族，住光泽县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省光泽县美均物业管理有限公司，住所地光泽县镇岭路******。 法定代表人：郑志忠，总经理。 委托诉讼代理人：周衍和，男，该公司员工。 上诉人王伟英因与被上诉人福建省光泽县美均物业管理有限公司(以下简美均物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省光泽县人民法院（2020）闽0723民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 王伟英上诉请求：撤销一审判决，改判：1.驳回美均物业公司的一审诉讼请求；2.美均物业公司支付王伟英违约金2678.7元，疏通管道费用30元，停电、停水期间损失600元，地板，地板修复费用5000元与理由：一、美均物业公司未能按照合同约定提供相应的物业管理服务，应根据讼争《物业服务合同》第22条约定，按双倍物业费标准向王伟英支付违约金2678.7元。1.讼争《物业服务合同》第2条约定，美均物业公司提供的物业服务应当包括共用部位的维修、养护、管理以及污水管道的疏通等，但美均物业公司未履行相应的义务，已构成违约。2017年12月至2019年5月期间，王伟英的房屋楼台多次出现积水，王伟英向美均物业公司反映，但美均物业公司均置之不理，导致王伟英家客厅地板腐烂，并产生修复费用5000元。2019年5月，王伟英发现积水系因201、202室中间平台下的公共污水管道堵塞导致，随即与隔壁业主共同维修并各自分摊费用。美均物业公司作为有资质的物业公司，在王伟英多次反映且已上门查看的情况下，应当想到可能是污水管道堵塞问题，但美均物业公司对此不予作为，导致王伟英的损失扩大，美均物业公司应赔偿相应损失。2.美均物业公司未做好小区保洁工作，小区垃圾乱堆乱放现象严重。二、2018年10月，美均物业公司擅自关掉王伟英的电表闸一个月，导致王伟英无法正常生活，冰箱食物变质，仅能通过采购太阳能灯照明，后经王伟英求助业委会、社区领导及房管局等多部门，经多次协调，美均物业公司才同意打开通电开关，并于2018年12月初将积水问题上报开发商。2019年12月，经业委会调解，双方达成王伟英免于缴纳2019年6月前物业费的合意，后美均物业公司反悔并擅自停水。美均物业公司擅自停水停电的侵权行为，严重侵犯了王伟英的合法权益，造成王伟英损失约600元。三、王伟英与美均物业公司于2018年12月结算时，王伟英尚有150多元余款可供美均物业公司抵扣，而后美均物业公司同意王伟英无需缴纳2019年6月前的相关费用，故王伟英无需再行支付公摊水电费用。综上，请求二审法院支持王伟英的上诉请求。 美均物业公司辩称，一、王伟英房屋阳台积水、地板、地板损坏发生于2017年5月前商已赔偿王伟英该部分损失。2017年10月，美均物业公司入驻案涉小区后，经美均物业公司协调，开发商再次赔偿王伟英2000元。美均物业公司已充分履行合同义务，不存在违约。如王伟英认为开发商的赔偿不足以弥补其损失，王伟英应向开发商主张权利。二、王伟英并未提供证据证明美均物业公司擅自停电。因美均物业公司多次向王伟英催缴物业费无果，美均物业公司确有停止向王伟英供水，但当天即已恢复供水。三、王伟英未提交证据证明美均物业公司同意减免物业费、水电公摊费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 美均物业公司向一审法院起诉请求：王伟英支付2017年6月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业管理费1605元、水电公摊费614.44元、滞纳金1846.2元（按5‰计至2019年12月31日），合计4065.64元。 王伟英向一审法院反诉请求：1.美均物业公司支付违约金3210元；2.美均物业公司赔偿地板维修费用5000元，停水停电期间损失600元。 一审法院认定事实：美均物业公司系具有物业管理资质的有限责任公司,王伟英系福建省光泽县业主，房屋建筑面积86.29平方米。2017年12月10日案涉小区业主委员会与美均物业公司签订物业服务合同，合同期限自2017年12月1日至2020年11月30日止。物业服务费项下约定：1.住宅每平方米0.6元／月;2.公共水、电费、电梯年检费、电梯维护费、电梯电费由业主分摊。2017年5月，王伟英家因露台发生积水，楼下住户发生渗水，向美均物业公司反映，美均物业公司认为属房屋质量问题，向开发商反映。2018年12月，开发商给予王伟英赔偿2600元，用于防水处理及地板修复。王伟英认为上述问题属美均物业公司未尽到管理义务，拒绝缴纳物业费，美均物业公司催收未果，遂诉至法院。一审法院认为，美均物业公司于2017年12月1日与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。王伟英作为案涉小区的业主，该合同依法对其具有约束力。美均物业公司为案涉小区的业主提供了物业服务，王伟英作为业主应按合同约定向美均物业公司履行支付物业服务费用的义务。双方物业服务合同于2017年12月签订，美均物业公司要求王伟英给付2017年6月至2017年11月期间的物业服务费，依据不足，不予支持。美均物业公司要求王伟英承担5‰滞纳金的诉求无合同约定及法律规定，不予支持。王伟英以物业公司未尽管理义务为由拒缴物业费，该抗辩意见无事实依据，王伟英以其未乘坐电梯为由拒绝缴电梯维护费用，该抗辩意见违反合同约定，均不予支持。王伟英于2017年12月1日-2019年12月31日期间的物业管理费为：产权登记面积89.29平方米×每月物业管理费标准0.6元／平方米×25个月（2017年12月1日至2019年12月31日）＝1339.35元；王伟英于2017年12月1日-2019年12月31日期间的水电公摊费用根据美均物业公司提供的证据确认为659.64元，美均物业公司诉求水电公摊费用614.44元在此金额范围之内。以上合计1953.79元，符合合同约定，应予支持。关于王伟英提出的反诉主张，王伟英以美均物业公司未尽合同管理义务为由，要求支付违约金3210元，以房屋渗水导致地板木腐烂为由，主张修复费用5000元及被美均物业公司停水停电造成经济损失600元，均未提供有效证据予以证明，王伟英的反诉主张无事实及法律依据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、王伟英应支付美均物业公司物业服务费1339.35元、水电公摊费用614.44元，合计1953.79元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回美均物业公司其他诉讼请求；三、驳回王伟英的反诉请求。一审案件受理费50元,减半收取计25元,由王伟英负担；反诉受理费25元,由王伟英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除王伟英在上诉状中陈述的异议事实外，双方当事人对一审认定的其他事实并无异议，本院对双方均无异议的一审认定事实予以确认。关于当事人二审争议的事实，即美均物业公司是否存在违约行为，属于本案的争议焦点，本院将在下文裁判理由部分，结合二审证据一并予以分析、认定。 本院认为，本案的争议焦点是美均物业公司是否存在违约行为。首先，王伟英提出美均物业公司未解决其房屋积水、渗水问题存在违约，但根据双方陈述，美均物业公司曾协助、配合王伟英与开发商协商，开发商亦支付赔偿款。王伟英在二审中提供的证人江某证言也证实，美均物业公司多次积极上门查看、做防水工作。故王伟英该主张，与事实不符，本院不予采纳。其次，王伟英主张美均物业公司未做好小区卫生工作，小区卫生环境较差。因其提供的照片取景地为垃圾堆放点，该证据不足以证明美均物业公司未尽物业管理职责。因此，王伟英主张美均物业公司违反合同约定，未向其提供物业服务，并以此为由拒付物业费、要求美均物业公司支付违约金、地板、地板修复费不足。至于王伟英提及公摊水电费及停水停电损失的问题，因其未提供证据证明美均物业公司曾同意免除其2019年6月前物业管理费且截至2018年12月其多支付物业费150余元，亦未提供证据证明美均物业公司停水、停电行为导致其损失600元，故对其提出该的上诉理由，本院不予采纳。另，王伟英二审中提出美均物业公司应向其支付疏通管道费用30元的上诉请求，已超出一审诉讼请求范围，因此，本院对王伟英的该两项上诉请求，均不予审查。 综上所述，王伟英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由王伟英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 熊建安 审 判 员 吴彦瑾 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 庄淑鸿 书 记 员 张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销裁定原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。