北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终12013号上诉人（原审被告）：滕晔，女，1980年8月20日出生，汉族，无业，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：李增元，男，1946年6月23日出生，汉族，北京铁路局退休职工，住北京市西城区。上诉人滕晔因与被上诉人李增元房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。滕晔上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回李增元的一审全部诉讼请求，改判李增元退回我已付押金6500元，二审诉讼费由李增元承担。事实和理由：我与李增元签订的《北京市房屋租赁合同》租期为一年，自2019年5月29日至2020年5月28日。我在2020年2月28日前通知李增元解除合同，符合合同约定，但却遭李增元拒绝。虽涉案租赁合同第十条第（二）款约定“或乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金”，但该合同是中介所出，属于格式条款，并没有提示我这一点；该条款明显不公平，提前30天通知解除，就不存在违约情形，更不需要支付违约金。2020年1月19日我已经离开北京，2020年2月26日出现水龙头破裂导致漏水，需撬门进入，但水龙头破裂与我毫无关系，系自然老化，是李增元购买的质量不合格产品所致。按照生活常理推断，房东完全具备用钥匙开门进去的条件，而不是通过撬门的方式，而且李增元也没有提交收据证明开锁费。在2020年2月28日前，我就提出解除合同，并且因为疫情原因，我回辽宁后即被限制出行，不能继续承租涉案房屋。我已把此前的房租付清，李增元应当把6500元押金退还，并解除合同。李增元辩称，同意一审判决，不同意滕晔的上诉请求和理由。滕晔说2020年2月28日以前通知我提前解除合同与事实严重不符，其在一审中已经承认2020年3月20日才提出不租，2020年3月6日滕晔要求她的同住人张超继续在涉案房屋内居住，张超一直住到2020年3月22日才离开；合同约定对合同的变更应该有文字说明，滕晔没有关于合同变更的文字说明；以上理由充分说明滕晔说在2020年2月28日以前提出解除合同是伪造的事实。关于跑水的问题，由于我没有钥匙，涉案房屋内跑水严重，我是经过滕晔同意后才开门处理的，我提交的视频清楚可见，漏水是由于水龙头和洗衣机连接处没有连接好，且厨房的窗户是开着的，所以造成了跑水，我处理完水龙头以后，张超一直在使用水龙头至交房日。一审法院没有按照合同约定判处违约责任，已经是对滕晔的照顾，我虽不认可，但未提出上诉。李增元向一审法院起诉请求：1.滕晔向我支付违约金6500元（13000元减去滕晔已付押金6500元）；2.滕晔向我支付从2020年2月29日至2020年3月23日交房之日止共计23天房租的200%违约金9966元；3.滕晔向我支付因滕晔不合理使用设备造成跑水可能致使楼下1004房屋设备损坏而产生的费用（此房锁门没人，损失暂不能评估）；4.滕晔向我支付屋内跑水、滕晔不能及时到现场，请求我帮忙开锁费500元；5.滕晔向我支付所欠水费110元、电费38.71元；6.滕晔向我支付从2020年2月29日至2020年3月23日交房之日止的房屋租金4983元；7.本案的诉讼费由滕晔承担。一审法院认定事实：2019年5月28日，李增元（出租人、甲方）与滕晔（承租人、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于丰台区丰桥路9号楼11层5单元*号。……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住。居住人数不得超过6人……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2019年5月29日至2020年5月28日，共计1年。……第四条租金及押金（一）租金标准：自2019年5月29日至2020年5月28日，租金标准6500元/月；（二）支付方式：押1付3，各期租金支付日期2019年5月28日，2019年8月28日，2019年11月28日，2020年2月28日。（三）押金：人民币6500元，于本合同签订之日由乙方向甲方支付。居住用途为居住的，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。……第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费由乙方承担。……第九条合同解除（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达七日的。2.欠缴各项费用达1000元的。……第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。”同日，李增元（甲方）与滕晔（乙方）签订《补充协议》，约定：“1.甲、乙双方签署位于三环新城7号院9号5单元*的房屋，现客户居住人数为6人，在居住期间如出现违规国家事宜，属于乙方个人行为，与甲方无关，甲方不承担相应的赔偿责任。2.乙方于2020年5月28日到期前，需把房屋恢复成现交房状态。”李增元提交2020年2月16日诉争房屋跑水的视频，证明经过滕晔同意后开锁，屋内厨房窗户及水龙头未关闭，造成跑水；滕晔认为屋内没有暖气，水龙头冻裂造成跑水。李增元提交水费账单、水表及电表照片，证明滕晔欠缴水费110元及电费38.71元；滕晔表示因其未在诉争房屋居住，不知道具体情况，不同意支付水电费。李增元提交其与滕晔的微信聊天记录，证明2020年3月20日滕晔通过微信提出不租房屋了，3月23日将房屋收回；滕晔认可微信聊天记录的真实性，但因疫情期间只能被迫隔离14天后交房。李增元提交开锁及换锁芯收据，证明开锁及换锁芯花费500元；滕晔对此不予认可，不同意支付。滕晔向法院出示了员工于2020年3月8日拍摄的房屋照片，证明屋内没有跑水的痕迹且水龙头有裂口，系冻裂导致漏水；李增元认为水龙头裂口怎么造成无关紧要，如果是冻裂也是因为窗户没有关，如果水龙头关闭，不会跑水。滕晔另提交结课时间表、火车票，用以证明2020年1月19日结课时租户已离京；李增元认为上述证据与本案无关。另，滕晔提出李增元扣了租户张超1000元，李增元辩称当时滕晔的员工张超在涉诉房屋内居住，因协商未果报警，故张超主动提出给李增元1000元，并认为该1000元与本案无关。庭审中，李增元、滕晔均认可滕晔租金已交到2020年2月28日，且租户在涉诉房屋中居住到2020年3月23日，并于2020年3月23日对涉诉房屋进行了交接，亦均表示同意6500元押金在本案中一并处理。一审法院认为，李增元、滕晔签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。现双方均认可租金已交纳至2020年2月28日，且双方于2020年3月23日交接房屋，故此期间的房屋租金滕晔应给付李增元。滕晔辩称系疫情原因，属于不可抗力，法院认为疫情期间涉诉租赁房屋仍可正常居住使用，故对其辩称法院不予采信。李增元主张上述期间房屋租金4983元，法院予以支持。李增元主张滕晔未按合同约定支付租金且提前退租，系滕晔违约，要求滕晔按照合同约定支付违约金，并要求滕晔支付逾期交纳2020年2月29日至2020年3月23日共计23天房租的违约金，现有证据表明滕晔确未按合同约定支付房屋租金并于合同到期前要求解除合同，系滕晔违约。因双方约定违约金过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为6500元。李增元要求滕晔承担楼下房屋因跑水造成的损失，鉴于该损失尚未发生，法院不予支持。李增元要求滕晔支付开锁费500元，现开锁系因房屋跑水且取得滕晔同意，故法院予以支持。李增元要求滕晔支付欠缴的水费110元、电费38.71元，符合法律规定，法院予以支持。滕晔给付李增元的房屋押金6500元从上述费用中予以扣除。综上，一审法院判决：一、滕晔于判决生效之日起七日内给付李增元5631.71元；二、驳回李增元其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，滕晔称其于2020年2月28日前曾致电李增元，通知李增元解除合同，李增元不予认可，滕晔未能就其主张提供证据。庭审中，李增元称2020年2月16日涉案房屋跑水后，直至2020年3月6日之前，滕晔并未向其索要涉案房屋钥匙，其曾电话告知滕晔换锁一事；直至2020年3月6日，滕晔同事张超要求于涉案房屋内居住，李增元向滕晔核实了张超的身份并由滕晔出具承诺书后，李增元将钥匙交付给张超。经询，滕晔表示其知晓涉案房屋于2020年2月16日跑水并换锁，后其因未回京并未向李增元索要涉案房屋钥匙，后张超于2020年3月6日回京取行李，在涉案房屋中接受隔离。另查，一审中，滕晔辩称，房屋是我帮原单位租给员工当宿舍使用的，屋内三个男孩在居住，他们是舞蹈老师，因为疫情原因，培训行业无法正常营业没有复工，我们没有能力按时交房租，合同中规定因为不可抗力原因导致合同无法继续履行可以解除合同。自2020年1月19日放假后老师都走了，没有在房屋内居住，认为是气温太低把水管冻裂跑水并不是我们原因，当时我们走的时候，水管阀门、煤气都关好了。李增元给我打电话要进门，没有办法为了查清原因所以同意李增元开锁进门。我是2020年2月28日向李增元提出给我们免一个月的租金让我们挺过困难，李增元没有同意。记不清何时提出不租房屋，我们是3月23日搬走，屋内洗衣机、三张床、冰箱都是我新买的留下了没有要。对于李增元的诉讼请求均不同意支付。本院认为，本案中，李增元与滕晔签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现合同约定的租赁期限并未届满，滕晔于2020年3月23日自涉案房屋内搬出，且未按照合同约定的租金支付日期交纳2020年2月28日之后的租金，一审法院认定滕晔的行为构成违约，并无不妥。滕晔上诉主张其于2020年2月28日前曾通知李增元解除合同，但未能就该事实主张提供相应的证据，且即便其曾通知李增元解除合同，按照涉案租赁合同之约定，该提前解约行为亦应承担违约责任。租赁合同对租期的约定系双方对于合同履行期限之合意，双方均应共同遵守；合同中对提前解除合同的违约责任进行约定亦系对单方违反约定租期后果之明示，构成租赁合同的基本合同条款，亦属租赁合同关系双方主要权利义务之范畴；滕晔关于涉案合同关于提前解除合同违约责任的约定属于格式条款且提前通知即不应承担违约责任的上诉意见，显然不能成立。至于滕晔上诉称涉案房屋内水龙头漏水系李增元购买质量不合格产品所致，缺乏必要的证据支持，且该诉讼主张与其关于漏水系屋内没有暖气导致水龙头冻裂的一审主张亦不一致。李增元在征得滕晔同意后开锁进入涉案房屋对漏水事件予以处理，并提供了开锁及换锁芯收据，一审法院对其主张的开锁费予以支持，本院不持异议。滕晔另上诉要求退还押金，根据涉案租赁合同之约定，租赁押金抵扣应由滕晔承担的各项费用及责任后，剩余部分返还，故在双方均同意在本案中一并处理押金问题的情况下，一审法院认定房屋押金自滕晔应承担的各项费用中予以扣除，符合涉案租赁合同之约定。至于2020年2月16日换锁后至同年3月6日期间的租金一节，虽客观上滕晔并未实际使用涉案房屋，但根据滕晔之陈述，该期间其（包括其所述其他实际使用房屋的人员）并未回京，并不存在滕晔要求李增元交付钥匙但李增元予以拒绝之情况，且换锁系经滕晔同意后进行，滕晔对涉案房屋换锁一事明确知晓，故一审法院对滕晔欠付租金的处理本院亦不持异议。综上所述，滕晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由滕晔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王军华二〇二〇年十二月二十二日书记员  孙春玮-2--1-