呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4015号上诉人（原审原告）：呼和浩特市恒开物业服务有限责任公司。法定代表人：周丽丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾维军，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郭利炜，男，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市恒开物业服务有限责任公司（以下简称恒开物业公司）因与被上诉人郭利炜物业服务合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2020）内0121民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。恒开物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判郭利炜全额缴纳拖欠至今的物业费3302元，滞纳金3618.11元，物业费产生的利息183.22元。2.判令郭利炜承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.郭利炜系荣江嘉晨小区业主，其居住的房屋面积是85.05平方米，该小区的物业服务公司是恒开物业公司。恒开物业公司与郭利炜于2009年11月6号签订了《前期物业服务合同》，约定由恒开物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费标准为0.60元/月/平方米，公共照明费5元/月/户，垃圾清运费30元/年。以此标准计算，郭利炜全年的物业费仅为612元（加上其他费用共计702元）。合同约定每12个月为一个缴费周期，郭利炜应于每年的12月15前预缴下一年度的物业费及其他费用，逾期则按每日3‰收取滞纳金。《前期物业服务合同》签订后，恒开物业公司依据物业合同提供了正常的物业服务，但是郭利炜从2016年4月18日至今，一直没有缴纳其应缴的物业费及公共照明费。经恒开物业公司多次催要，郭利炜总是以各种理由和借口推拖，给本小区其他业主起到了很坏的带头示范作用，造成拖欠物业费的业主逐年增多的现状，直接影响了恒开物业公司的正常经营活动，拖欠保安及保洁人员工资现象逐年增多，同时也使本小区其他业主的正当权益受到损害。2.恒开物业公司认为一审判决存在认定事实不清楚，适用法律错误，对于郭利炜拖欠恒开物业公司的物业费按80%支付，这样的判决极大的助长了本小区内恶意拖欠物业费用的业主的气焰，严重损害了本小区内遵章守法、正常缴费业主的合法权益，损坏了本小区绝大多数业主的利益!对恒开物业公司今后的正常经营活动带来严重隐患!所以对此判决无法接受。因此请求二审法院在查明全部事实真相之后，撤销一审判决，依法进行改判。郭利炜辩称，1.起诉状所述恒开物业公司按约履行了合同，郭利炜却没有按合同约定给付相关费用，这与事实不符，答辩郭利炜不同意这样的说法，事实是这样的：恒开物业公司没有按约履行合同在先。合同第1页第一条甲方权利义务中明确写明，根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同第3页第二条对共用部位和共用设施做了解释，包括楼梯间和绿地。而郭利炜所居住的荣江嘉晨一号楼北面的公共绿地以前是土丘杂草，也是外来车辆的停车场，后来又变成物业的农贸市场小二楼和公共停车场，加盖小二楼时，业主多次和物业协商未果。其次，郭利炜所居住的1单元，从上至下多处楼梯间墙面损坏，已有2年多的时间，期间数次向物管反映，未果。以上事实表明，本小区物管没有按约履行合同在先，而不是恒开物业公司按约履行了合同，郭利炜却没有按合同约定给付相关费用。2.事实并非恒开物业公司起诉状所述，经催要未果。在恒开物业公司起诉前未曾上门要过物业管理费，而是本小区业主的水电使用都要经过物业缴费，每次缴纳水电费用，物业就以各种理由给业主充值极少数水电费用，严重影响了业主的生活。其次，郭利炜及家人向其反映四条同样的问题：一是防盗门多年无人维修，至今已是悬挂状态；二是门前不时有汽车甚至是非小区业主的外地牌照汽车乱停乱放，多次影响业主停车；三是小区卫生状况太差，杂草丛生，无人问津；四是小区院内私搭乱建，保洁员利用职务在小区内搭设废物收购站，更严重的是收购站着火严重影响业主的生命安全，安全通道堵塞等等。业主提出上述问题后，物管没有任何答复，连起码的举手之劳拔草也没有兑现，足以表明物管没有解决问题的诚意，而不是起诉状所说的经催要无果，无奈诉至法院。3.对于恒开物业的管理水平和资质，郭利炜提出疑义。理由如下：一，小区保安不作为，外来车辆随便出入，无主车的事件时有发生。二，一个深夜郭利炜家被盗，经济和精神都受到较大损失，感觉住在这个小区不安全，找到物管想看监控，寻找线索报案，物管说监控不能用，坏了，还说正在和开发商交涉。业主的居住安全存在隐患。合同第4页，对物管的服务质量，包括房屋外观、环境卫生、绿化、车辆停放秩序等有明确的要求，请问，物管做的如何。合同对双方都有约束，业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的，物管不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。恒开物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令郭利炜向恒开物业公司支付物业费3302元（以702元为基数分段计算），滞纳金3618.11元，共计6920.11元；2、判令郭利炜向恒开物业公司支付因拖欠物业费产生的利息183．22元（以702元为基数分段计算，按人民银行发布的同期贷款基准利率计自2016年4月18日至2019年4月18日止）及至实际支付日止产生的利息；3.诉讼费用由郭利炜承担。一审法院认定事实：2010年3月5日，恒开物业公司与郭利炜签订《荣江嘉晨小区前期物业服务协议书》，约定张建平购买房屋为呼和浩特市荣江嘉晨小区1号楼1单元502室，建筑面积85.05平方米。恒开物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，所提供的物业管理服务，应按呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准所规定的乙级标准提供规范化的服务。物业服务费用收费标准0.6元/月/平方米，每月交纳物业服务费用为51.03元/月，年度物业服务费用为612.36元/年。公共照明电费5元/户/月，化粪池清掏标准30元/户/年，物业服务费用按年度交纳，支付了首笔服务费后，自第二年起，业主应在本协议签订日之前10日，预付12个月物业服务费。郭利炜自2016年4月18日至今未缴纳物业费。依据郭利炜提供的证据显示：恒开物业公司存在垃圾清理不及时、小区内绿化保洁服务不到位、门楼宇对讲及楼道内公共部分墙面维护不到位等诸多问题。一审法院认为，业主与物业服务企业签订的物业服务合同，合法有效，对双方当事人均具有约束力。恒开物业公司为荣江嘉晨小区提供了物业服务，郭利炜作为该小区业主，有按时缴纳物业服务费的义务。但因恒开物业公司存在垃圾清理不及时、小区内绿化保洁服务不到位、楼宇对讲及楼道内公共部分墙面维护不到位等诸多问题，故恒开物业公司主张物业费一审法院酌情按80％予以支持，即郭利炜应向恒开物业公司交纳2016年4月18日至2019年4月18日的物业费元［（612．36元×3年）×80％］，公共照明电费180元（5元×36个月）、化粪池清掏费费90元（2．5元×36个月）。关于违约金的问题，因恒开物业公司在该小区提供物业服务过程中，确实存在不及时协调相关问题的情况，而部分业主虽以此理由拒缴物业费来要求物业公司提高服务质量的方式不妥，且在约定高额违约金的情况下，恒开物业公司未及时主张其权利，而放任该损失扩大，也存在过错，故对恒开物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。恒开物业公司今后应积极履行服务义务，提升服务品质，坚持自己优质的服务态度，从而更好的服务业主，减少与业主之间的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告郭利炜于判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市恒开物业服务有限责任公司2016年4月18日至2019年4月18日的物业费1469.7元、公共照明电费180元、垃圾清运费90元，共计1739.7元；二、驳回原告呼和浩特市恒开物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告郭利炜负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认本院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务，业主向物业服务企业交纳物业费的契约。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量。同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障,反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，物业服务企业若未完全履行物业服务合同约定或未尽到相应的维修、养护、管理或维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、减少价款等违约责任，本案中，恒开物业公司在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区绿化存在瑕疵、公共卫生保洁不及时、楼道内公共部分墙面维护不到位等问题，一定程度影响到郭利炜的生活质量。故一审法院酌定以80%的比例交纳物业服务费及未支持违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，恒开物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市恒开物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十二月十四日法官助理 乌日汗书记员 解海波