安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初4246号 原告：刘艳，女，1971年9月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：朱志昊，安徽国梦律师事务所律师。 被告：蚌埠润博置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市迎宾大道**（安徽高科电商产业园内****），统一社会信用代码91340300MA2RRCOQ8H(1-1)。 法定代表人：沈立威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尹莉芬，女，1974年10月19日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区，该公司法务专员。 原告刘艳诉被告蚌埠润博置业有限公司（以下简称润博公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人朱志昊、被告润博公司的委托诉讼代理人尹莉芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还200000元购房款并支付利息暂计23700元（从2018年10月17日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价1.5倍利率暂计算至2020年7月17日，要求判决到款项付清为止）；2、判令被告支付双倍返还定金400000元；以上暂合计623700元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，原告经人介绍认识被告法定代表人沈立威，经其推荐，原告有意向购买被告开发位于蚌埠市禹会区的“姑苏苑”小区的商品房，并按被告要求与其指定的第三方中介签订协议书，向第三方中介缴纳了20000元服务费。2018年11月以上楼盘开盘，原告在被告工作人员再三确认6幢楼1单元101室是大户型的前提下与被告签订一份《商品房认购协议》并缴纳了200000元定金。其后，在原告缴纳剩余房款时，又被告知6幢楼1单元101室是小户型，原告遂不愿购买，要求退房。2019年4月28日，原被告联系协商解除了以上6幢楼101室的《商品房订购协议》，经协商将已经收取的200000元定金转为尚未开始建设的11幢1单元101室的购房款。依据开盘情况，初步约定在2020年2月9日（正月十五）以后签订新的《商品房订购协议》。因协商一致，此6幢楼1单元101《商品房认购协议》和200000元定金收据原件由被告收回。因疫情影响，双方在2020年3月11日又签订了一份《商品房认购协议》，原告认购案涉小区11幢1单元102室商品房一套，面积237.6平米，房价326.1472元，由原告女儿胡秀雨作为原告代理人签订了该协议书，该协议书约定2020年3月14日正式与被告签订《商品房买卖合同》，并再次交付200000元作为11幢1单元102室的定金。签订上述11幢1单元102室《商品房认购协议书》的同时，原告女儿胡秀雨作为原告代理人又签署一份《蚌埠润朗置业有限公司特殊事务申请表》要求首期款在2020年3月31日前支付，签订《商品房买卖合同》的时间到2020年4月5日。2020年3月25日，原告和被告销售工作人员郑芳芳电话联系，因突发高烧，因疫情情况不明，故此，约定在高烧退去后再去缴纳首付款。4月3日，原告退烧后，在2020年4月3日上午联系郑芳芳询问剩余最终首付费用，郑芳芳告知需要缴纳除需要缴纳预定的款项外，尚需要另行支付50000元“团购费”，就上述团购费，原告认为无需缴纳，遂发生争执。4月5日开始至20日，原告不断和被告法定代表人联系，协商要求解决此“团购费”事宜。2020年4月20日下午，原被告法定代表人及销售人员郑芳芳等最终在被告销售部协商一致，并将首付日期延至5月10日。2020年5月10日10点41分，被告工作人员就在销售微信群中公开通知，将11幢1单元102室（房号简称11#102）另行对外销售。11点1份被告工作人员李亚皎向原告微信送达“解约通知”，将原告订购房另行对外销售，没收已经缴纳的定金。当日18点至20点，原告分别于被告销售副总刘立强和法定代表人联系，均明确告知拒收款项，另售他人。基于上述基本事实，原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，造成合同已无法履行，应依法退还前期缴纳的200000元房款及相应的利息，并应向原告双倍返还定金400000元，协商未果，故诉至法院。 被告润博公司辩称：1、2018年11月17日，被告与原告签订编号为0020的《商品房认购书》，同时原告交付了200000元定金，该《商品房认购协议书》生效。《商品房认购协议书》的第三条第2款第1句约定“乙方应自本认购书签订之日起3日内即2018年11月20日前持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议，附件等相关文件，但原告未按上述约定履行义务。2019年4月25日，被告向原告发送《催款函》，催告其在收到函件后三个工作日内履行义务并承担相应违约责任。原告于4月28日签收，但仍未履行义务及承担责任。2019年5月24日，被告向原告发送《解约函》，原告于5月28日签收。原告上述行为已构成根本违约。根据《商品房认购书》第三条第4款第1句“乙方若未按照本认购书约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期间付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房款或按揭资料的，或因乙方限购贷导致甲乙双方最终无法签定《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购协议书自动解除，甲方有权将本认购书项下至物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已支付的定金”，因此，本《商品房认购书》自2018年11月21日起自动解除，且被告有权没收原告200000元定金。2、被告收到原告的《个人申请书》，原告落款日期为2019年7月16日，原告申请将上述认购书中所涉房源6幢101室的认购定金转为11幢102室的认购定金，且承诺如后期不购买11幢102室则同意被告按照定金罚则没收已支付的200000元定金，但被告未做回复，即双方达成一致意见。3、2019年11月22日，被告与原告签订了编号为0000446的《商品房认购书》，但当日原告并未交付定金，根据认购书第三条第一款第一句“乙方应于本认购书签订之日交付购房定金200000元”，故该《商品房认购书》未生效。4、2020年3月11日，原告女儿胡秀雨作为原告代理人与被告签订了编号为0001194的《商品房认购协议》，同时交付了200000元定金，该《商品房认购协议》生效。《商品房认购协议》的第三条第二款第一句约定“乙方应自本认购书签订之日起3日内即2020年3月14日前持本认购协议及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》，以及补充协议、附件等相关文件”，但原告未按上述约定履行义务。2020年4月2日，被告向原告发送《催告函》，催告其在收到函件后三个工作日内履行义务并承担相应违约责任。原告于4月8日签收，但仍未履行义务及承担责任。2020年4月13日，被告向原告发送《解约函》，原告拒不签收，被告于2020年4月16日收到退件。2020年5月10日，被告工作人员以微信及彩信形式向原告告知。原告以上行为构成根本违约。根据《商品房认购协议》第三条第四款第一句“乙方若未按照本认购书约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定定期间付清相应购房款的，或未于约定的期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购协议书自动解除，甲方有权将本认购协议书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时，甲方有权没收乙方已支付的定金”因此，本《商品房认购书》在2020年3月15日起自动解除，且我方有权没收原告200000元定金。根据定金罚则，即《中华人民共和国合同法》第115条第三句规定“给付定金乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。被告没收原告已支付的定金符合法律条件。根据《商品房认购书》及《商品房认购协议》第三条第八款载明“双方同意，甲方雇佣任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力”。故，原告提供的与“阳光城-郑芳芳”、“刘立强”等沟通记录均无被告公章，故对被告无约束力。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年11月17日，被告与原告签订《商品房认购书》（编号为NO.0020）一份，预购位于姑苏苑（一区）6幢1单元101室房屋一套，原告交付了200000元购房定金，被告出具收据一份。该《商品房认购书》签订后，原告未缴纳剩余购房款及原被告双方未签订《商品房买卖合同》。2019年7月16日，原告申请将《商品房认购书》（编号为NO.0020）中所涉房源6幢1单元101室的认购定金转为11幢102室的认购定金，被告同意该申请，后于2019年11月22日，被告与原告再次签订《商品房认购书》（编号为0000446）一份，预购位于姑苏苑（一区）11幢1单元102室房屋一套，签订该份《商品房认购书》时原告未缴纳定金。签订该份《商品房认购书》后，原告亦未缴纳剩余购房款及原被告双方未签订《商品房买卖合同》。2020年3月11日，原告女儿胡秀雨作为原告代理人与被告第三次签订了《商品房认购协议》（编号0001194）一份，预购位于姑苏苑（一区）11幢1单元102室房屋一套，原告再次交了200000元购房定金，被告给原告出具定金收据一份。该份《商品房认购协议》（编号0001194）签订后，原告未缴纳剩余购房款及原被告双方未签订《商品房买卖合同》。现原告诉至法院要求被告返还其已支付的200000元购房款及支付利息（自2018年10月17日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价1.5倍利率计算至款项付清为止），并要求被告双倍返还400000元定金。 另查明：原告与被告签订《商品房认购书》时，案外人郑芳芳系被告公司销售人员，被告予以认可。根据原告提供的与被告公司销售人员郑芳芳的聊天记录，原告对团购费及房屋总价款提出异议，故签订《商品房认购协议》（编号0001194）后，原告未缴纳剩余购房款，亦未与被告签订《商品房买卖合同》。 以上事实，有原告身份证复印件、被告营业执照、法定代表人证明、《商品房认购书》2份、《商品房认购协议》1份、收据两份、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、本院认证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人受收定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原告与被告签订《商品房认购协议》（编号0001194）后，根据原告提供的其与被告销售人员郑芳芳的录音资料，原告对团购费及房屋总价款提出异议而最终导致未与被告签订《商品房买卖合同》，属于法律上规定的不能归责于双方的事由，故购房定金应返还。原告先后交付了400000元购房定金，被告给原告出具定金收据两份，故依照法律规定，被告应将该400000元购房定金返还给原告。对被告辩称的原被告双方最终未签订《商品房买卖合同》系原告根本性违约导致，应没收原告交付的400000元购房定金的辩称意见，本院认为，被告未提供证据证明系原告根本性违约导致《商品房买卖合同》未能订立，故对被告要求没收原告交付的400000元购房定金的辩称意见，本院不予采纳。对原告要求被告双倍返还定金400000元的诉请，因本案系法律上规定的不能归责于双方的事由而最终导致原被告双方未能签订《商品房买卖合同》，并非被告根本性违约，故对原告双倍返还定金400000元的诉请，本院不予支持。对原告要求被告返还200000元购房款并支付利息（自2018年10月17日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价1.5倍利率计算至款项付清为止）的诉请，本院认为：一、原告要求被告支付利息的标准过高，本院依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分“关于合同纠纷案件的审理”（二）“关于合同履行与救济”中“违约金过高标准及举证责任”及（三）“关于借款合同”的相关规定对利息标准予以调整，本院认定被告应以200000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；二、对支付利息的起始时间，原告于2020年7月29日向本院提交起诉材料，故本院认定被告应自原告提交起诉材料之日起（2020年7月29日）向原告支付利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠润博置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘艳购房定金400000元并支付利息（以200000元为基数，自2020年7月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止）； 二、驳回原告刘艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10037元，减半收取计5018.5元，由原告刘艳负担1672.5元，由被告蚌埠润博置业有限公司负担3346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  张丽 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理张静 书记员张彦钱