广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27603号上诉人（原审被告、反诉原告）：康伟民，男，汉族，1978年9月1日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市杰瑞物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道新天世纪商务中心****，统一社会信用代码：914403003058622261。法定代表人：吴海亮。委托诉讼代理人：梁书浩，系公司员工。上诉人康伟民因与被上诉人深圳市杰瑞物业管理有限公司（以下简称杰瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初28335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。康伟民上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、杰瑞公司逾期20天未交租金，并明确表示不再交租金，已构成违约，应赔偿康伟民违约金16000元；3、重新计算康伟民承担的案件诉讼费。事实和理由：2020年5月的房租应当按约支付，《委托代理存房业务合同书》未明确约定房租交付日，如果按照第一笔租金支付的时间2019年5月15日来推定每个月的付租日期，则2020年5月的付租日为当月15日，不应该以2020年5月15日为5月的应付租日期。《委托代理存房业务合同书》中第三条第一年免租期为2个月，即2019年3月16日到2019年5月15日为第一年免租期，而第二年的免租期为45天，即2020年3月16日到2020年4月30日,应付5月份租金时间为2020年5月1日。按租赁合同的意思表示，租期第一天需付租金2019年5月15日支付的第一期租金是支付2019年5月16日至2019年6月15日期间的租金；而2020年5月1日应该支付2020年5月份的租金，因为2019年和2020年应付租金的起租日是不同的。2020年4月16日的微信聊天记录的证据材料中，杰瑞公司客服明确表示过，5月1日为付租的日期。2020年5月6日的微信聊天记录证据材料中，杰瑞公司明确表示过，不再交房租给康伟民，且表示租客到期由康伟民收回房屋。根据以上几点，已达到合同所约定的支付租金逾期7个工作日的解除条件，视为合同解除。同时，合同并未明确规定乙方的违约条件，但未交租金已构成事实违约。杰瑞公司未发表答辩意见。杰瑞公司向一审法院起诉请求：1、康伟民赔偿杰瑞公司违约金16000元；2、康伟民支付客户提供费8000元；3、康伟民退还房屋保证金8600元；4、康伟民连带承担本案全部诉讼费用。康伟民反诉请求：1、杰瑞公司向康伟民支付2020年3月16日至2020年5月19日期间的租金17383元、物业管理费1010元；2、杰瑞公司向康伟民支付违约金16000元。一审法院认定事实：一、2019年3月14日，杰瑞公司、康伟民签订《委托代理存房业务合同书》，约定：康伟民将位于深圳市罗湖区的房屋委托杰瑞公司独家代理出租。代理租赁期限自2019年3月16日起至2023年3月15日止，委托出租期内，除第一年外，每12个月的前45天为房屋免租期，房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，每月租金为8000元，后期根据市场行情予以递增；房屋出租期间产生的水电费、物业管理费等由杰瑞公司负责支付；付租超过5个工作日的，以每月租金为基数，按照1‰／日计算滞纳金，逾期支付租金七个工作日，视为自动解除（合同）；房屋处于出租状态（以已与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，应赔偿守约方二个月租金的经济损失；合同期满，如康伟民同意承租方不搬离该物业，又无需杰瑞公司继续管理，康伟民需向杰瑞公司支付一个月租金作为客户提供佣金，从租金中直接扣除，等等。二、上述合同签订后，杰瑞公司向康伟民支付了押金8600元，康伟民则按约将房屋交付杰瑞公司代理出租。2020年3月起，双方就租金递增问题进行过协商，杰瑞公司同意将当年租金增加为8500元/月，康伟民不同意。同月20日，康伟民以双方未能就递增租金协商一致、杰瑞公司未向其支付2020年3月16日起的房租为由，将房屋收回。三、杰瑞公司未支付2020年3月16日至5月20日的物业管理费1010元；杰瑞公司主张康伟民收回房屋后直接出租给原租客，所提供的证据为微信聊天记录，该微信聊天记录有一条信息称“现在是房东自己住……你们明天如果不来验收交接，那是你们的问题”，没有其他聊天信息显示原租客未搬离案涉房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。杰瑞公司、康伟民签订的《委托代理存房业务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。首先，关于康伟民解除《委托代理存房业务合同书》是否符合合同约定，该院认为，第一，杰瑞公司、康伟民签订的《委托代理存房业务合同书》约定每12个月的前45天为房屋免租期，故杰瑞公司未在当月支付2020年3月16日起至4月30日的房租，有正当理由；第二，2020年5月的房租，杰瑞公司应当按约支付，《委托代理存房业务合同书》未明确约定房租交付日，如果按照第一笔租金支付的时间2019年5月15日来推定每个月的付租日期，则2020年5月的付租日为当月15日。杰瑞公司未于当日支付房租，构成违约，但至2020年5月20日尚未达到合同所约定的“支付租金逾期七个工作日”的解除条件；第三，《委托代理存房业务合同书》约定后期根据市场行情给予康伟民递增租金，杰瑞公司同意2020年的租金在原有基础上递增500元，不违反上述合同条款的约定。综上，该院认为，康伟民解除《委托代理存房业务合同书》，属于康伟民单方违约解除合同。杰瑞公司要求康伟民赔偿相当于两个月租金的经济损失16000元，有事实和合同依据，该院予以支持。其次，关于杰瑞公司应否交付2020年3月16日至2020年5月19日期间房租的问题，该院认为，《委托代理存房业务合同书》约定每12个月的前45天为房屋免租期，其基础是双方存在为期四年的委托代理合同。因《委托代理存房业务合同书》被提前解除，第二年的实际履行期限仅为两个月，而在此期间杰瑞公司通过出租案涉房屋而取得收益，故杰瑞公司仍主张45天免租期，理由不充分，对康伟民明显不公平。根据合同约定的每12个月的前45天为房屋免租期的约定，该院认定杰瑞公司可享受的免租期为7.5天，杰瑞公司应支付剩余58天的房租给康伟民，即15466.67元（8000元/月÷30天×58天），康伟民该项诉讼请求中过高部分，该院不予支持。第三，杰瑞公司要求康伟民退还房屋保证金8600元，康伟民要求杰瑞公司支付物业管理费1010元，均有事实和合同依据，该院分别予以支持。第四，杰瑞公司要求康伟民支付客户提供费8000元，但未提供证据证明康伟民同意承租方不搬离该物业，故杰瑞公司上述请求因不符合合同约定条件，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、康伟民赔偿违约金16000元给杰瑞公司；二、康伟民退还房屋保证金8600元给杰瑞公司；三、杰瑞公司支付租金15466.67元给康伟民；四、杰瑞公司支付物业管理费1010元给康伟民；五、驳回杰瑞公司的其他诉讼请求；六、驳回康伟民的其他反诉请求。本诉案件受理费307.50元、反诉受理费330元，合计637.50元，由杰瑞公司负担250元，康伟民负担387.50元。康伟民应自该判决生效之日起七日内迳付57.50元给杰瑞公司。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，杰瑞公司与康伟民于2019年3月14日签订的《委托代理存房业务合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定为合法有效。微信聊天记录显示，双方自2020年3月份起即开始商谈递增租金事宜，但一直未就此达成一致意见，因此在租金金额尚不确定的情况下，康伟民上诉主张杰瑞公司没有按时支付租金构成违约缺乏充分依据，本院不予支持。双方在商谈递增租金的过程中，杰瑞公司同意每月增加500元，康伟民要求租金涨至9000元，但康伟民并未提交充分证据证明其该要求符合市场行情，其拒绝继续履行合同的行为构成违约，应当根据合同约定向杰瑞公司支付违约金。此外，一审判决未明确双方给付行为的期限，本院予以明确双方的给付行为期限为本判决生效之日起十日内。综上，康伟民的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由康伟民负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。