西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初5827号 原告（反诉被告）：梁源，男，1988年10月4日出生，汉族，西安理工大学教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈小襄，（系梁源母亲），女，1962年10月30日出生，汉族，山西忻州建设银行退休职工，住西安市碑林区。被告：刘建，男，1958年8月6日出生，汉族，西京医院医生，住西安市。法定代理人：刘常浩，（系刘建之子），男，1987年5月3日出生，汉族，西京医院放射科医生，住西安市新城区。被告（反诉原告）：郭英，女，1969年7月25日出生，汉族，西北大学医学院病理教研室教师，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周秋烨，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶超，陕西德伦律师事务所实习律师。原告梁源与被告刘建、郭英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁源及委托诉讼代理人陈小襄、被告刘建法定代理人刘常浩、被告郭英及委托诉讼代理人周秋烨、叶超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁源向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋买卖居间合同 》，将房屋过户至原告名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月19日，原、被告签订房屋买卖居间合同，约定将位于西安市碑林区XX路XX号XX栋XX单元XX室房屋出售给原告，签订合同当日，原告向被告支付了3万定金。2018年6月23日，原、被告又签订了补充协议，约定原告再向被告支付定金47万元，被告向原告交付房屋；其后原告再足额支付定金47万元，被告向原告交付房屋，被告装修了房屋并入住。但时至今日被告不办理过户手续。为维护原告合法权益，故诉至法院。刘建辩称，刘建于2016年4月1日因车祸重伤处植物人状态至今。原告与被告郭英签订合同时没有征求刘建的意见，刘建及其近亲属均对卖房之事不知情不同意。原告在购买房屋时未取得房屋所有权人的同意，存在着过错。本案涉及的合同属于现状客观条件不能履行，刘建病重后并未经合法程序指定监护人，没人有权利代表刘建处置财产。刘建现无法定监护人，导致合同无法履行，法院不能强制推定刘建认可本次房屋买卖，请求驳回原告诉讼请求。郭英辩称，其愿意将涉案房屋过户至原告名下，只是由于其配偶刘建被宣告为无民事行为能力人，对于完成过户有限制才拖延至今。原告已经占有使用该房屋，其已经履行了交付义务。按照双方签订的房屋买卖合同第六条约定，必须是过户后交全款后7天内才交付房屋，原告只是交付了47万元，其已经履行了交付义务，原告应将房款全部付清，才有权利要求过户。其作为刘建的法定监护人，对于房屋有决定的权利，该房屋属于其与刘建的夫妻共同财产，用卖房得到的款项加家里的积蓄为女儿购买学区房，方便孩子上学。同时郭英向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付剩余房款1145000元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：其与反诉被告签订了房屋买卖合同，并将房屋交付给了反诉被告，但反诉被告未将剩余房屋支付完毕，故请求支付剩余房款。梁源对郭英的反诉辩称，同意反诉原告的诉讼请求，支付房款后过户。本院经审理认定事实如下：2018年1月29日，原、被告及案外人西安市双生海纳房地产中介服务部签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告刘建名下位于西安市碑林区XX号XX栋XX单元XX室房屋，建筑面积149.54平方米，房屋总价款1645000元。合同约定在签订合同时原告支付定金30000元，合同签订后7日内办理网签备案，于2018年5月31日之前办理房屋过户手续，被告应当在房屋过户后收到房款全款后7日内将房屋交付给原告。合同就双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日原告向被告支付了定金30000元，被告郭英向原告出具了定金收条。2018年6月23日原、被告及案外人西安市双生海纳房地产中介服务部签订《补充协议》，约定因政策问题致使被告办理过户手续时间拖延请原告谅解，原告再向被告支付购房定金470000元，被告向原告先行交付房屋，被告积极办理手续全齐准备工作，积极筹备过户手续。签订补充协议当日原告向被告郭英支付了470000元，被告郭英向原告出具了定金收条。随后被告郭英将房屋交付给了原告，原告对房屋进行了装修后入住。上述房屋买卖居间合同及补充协议中甲方为被告刘建、郭英，刘建的签名由郭英代签。被告刘建与郭英系夫妻关系，双方于1996年3月8日登记结婚，于2005年购买了位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX室房屋，2005年8月30日办理了不动产权登记证，房权证号为西安市房权证碑林区字第1150108017Ⅳ-21-2-21201号，登记权利人为被告刘建。2016年4月1日被告刘建因交通事故致颅脑损伤呈持续植物生存状态至今。因被告郭英的申请，2018年9月8日西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民特24号民事判决书，判决认定刘建为无民事行为能力人。2018年、2019年被告郭英向西安市雁塔区人民法院提出申请请求指定其作为被告刘建的法定监护人，后均撤诉。被告刘建有父亲刘某甲、母亲严某某，其与前妻之子刘常浩，其与被告郭英之女刘某乙（未成年）。本案中被告郭英、刘建的父母亲均同意由刘建的儿子刘常浩作为刘建的法定代理人参加本案诉讼。本院认为，被告刘建与被告郭英于1996年3月8日登记结婚，于2005年购买位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX室房屋，2005年8月30日办理了不动产权登记证，该房屋是在被告刘建与郭英婚姻存续期间购买，应属刘建与郭英的夫妻共同财产。被告郭英于2018年1月29日代刘建与原告签订房屋买卖居间合同，将上述房屋出卖给原告，被告刘建认为被告郭英出卖房屋未经其同意，现不同意出卖房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”。根据上述法律规定，被告郭英与原告签订房屋买卖合同时出示了房屋产权证、其与被告刘建的结婚证，致使原告相信被告郭英出卖房屋是其夫妻双方一致意思表示，本院认定被告郭英代被告刘建与原告签订房屋买卖合同的行为，构成表见代理，双方于2018年1月29日签订的房屋买卖居间合同属有效合同，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案中双方约定房屋总价款为1645000元，原告已支付500000元，被告向原告交付了房屋，原告已装修入住，现被告要求原告支付剩余房款1145000元、原告要求继续履行合同，被告配合其办理房屋过户手续，符合法律规定，本院均予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、原告梁源与被告刘建、郭英于2018年1月29日签订的《房屋买卖居间合同》有效，继续履行；二、原告梁源于本判决生效之日起十日内向被告刘建、郭英支付房款1145000元；三、被告刘建、郭英于本判决生效之日起十五日内协助原告梁源将位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX室（房权证号：西安市房权证碑林区字第1150108017Ⅳ-21-2-21201）房屋过户至原告梁源名下。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19560元，反诉案件受理费7552元，由刘建、郭英负担。（本诉案件受理费19560元梁源已预交，刘建、郭英于本判决生效之日起十五日内支付梁源）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    罗艳琴人民陪审员    李凤玲人民陪审员    冯学利    二0二0年十二月一日  书 记 员   申丽敏1