安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4045号 上诉人（原审被告）：王磊，男，1986年4月20日出生，汉族，住安徽省泗县经济开发区。 委托诉讼代理人：丁小溪，江苏圣典（宿州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉，江苏圣典（宿州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司，住所地安徽省泗县经济开发区玉兰公馆小区院内，统一社会信用代码91341324394025816Y。 法定代表人：朱志杰,该公司经理。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 上诉人王磊因与被上诉人泗县陶都玉兰物业管理有限责任公司（以下简称玉兰物业公司）租赁合同纠纷一案,不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回玉兰物业公司的诉讼请求;2.一、二审受理费均由王磊承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.案涉2017年1月24日签订的协议虽然约定了每年100万元的租金,但有60万元属于玉兰物业公司(蒋玉英)入股款,该协议实际为合伙协议,该协议在2019年3月18日签订第二份协议时明确该份协议作废,双方亦未对合伙期间的经营进行清算,玉兰物业公司基于家具店的亏损也未提及租金问题,就该份协议而言不存在欠付租金的情况;2.由于玉兰物业公司无法按第一份协议约定的出租对象即玉兰菜场及地下室交付给王磊使用,在第二份协议中其将此二处出租对象删除,只出租玉兰超市,该份协议约定的交付租金起始时间为2020年1月1日,该协议尚未履行，蒋玉英于2019年7月28日又提出与王磊合作经营家具城,双方便签订了合伙协议,该协议将第二份协议解除。就第二份协议而言,王磊也不存在欠付租金问题;3.即使认为王磊按第一份协议欠付租金,其欠付租金的时间也只能认定为2018年1月1日至2019年3月17日。因为双方在2019年3月18日签订的协议中已明确作废了第一份协议,未履行的就无需履行,而第二份协议约定的租金交付时间未到即又被第三份协议废止,自2019年7月28日双方正式进入合伙时间。一审判决不但视协议作废于不顾,而且认为王磊欠付租金时间段为2018年1月1日至2019年7月29日，合计575天,既缺乏依据也与案件的事实相悖。即使按照第一份协议参考计算租金，计算标准也过高。另，王磊当庭补充上诉称，第一份协议虽然约定租金为100万元，租赁面积大约为12000平米，参考玉兰物业公司一审提交的2016年与他人签订的租赁协议，包含案涉家具店4000平方米在内的共20000平方米，租金每年才120万元，且该租赁协议约定了经营期间的租金由双方共同承担，并非王磊一人承担。况，王磊还投资500万余元装修家具店，剩余残值应予扣除。 玉兰物业公司辩称，1.王磊上诉称玉兰物业公司没有全部交付租赁房屋与事实不符，玉兰物业公司按照合同约定交付了全部房屋，王磊使用多年也没有提出异议，只是在诉讼期间出于抗辩才提出该问题。双方在2019年3月18日签订第二份租赁协议时，明确约定现在使用的房屋作为租赁房屋，可以看出王磊关于第一份租赁合同没有全部交付租赁物的理由不能成立。2.王磊上诉称双方系合伙租赁关系，玉兰物业公司与王磊不存在合伙问题，租赁合同中提到的60万元租金作为入股，但王磊没有支付任何租金，所谓的入股也无从谈起。2017年1月24日和2019年3月18日的租赁协议都是附条件生效的协议，以王磊支付租金作为生效条件，但王磊自2017年占有房屋独自经营至今没有支付租金。其以2017年7月28日与蒋玉英又签订了合作协议，以此主张不欠租金不能成立。2019年7月28日的合伙协议已经被生效的民事判决予以解除，且该判决认定蒋玉英没有参与到合伙经营，合伙事项没有达成。另，该合作协议第一条明确约定之前的两份租赁协议解除，租金问题协商解决。玉兰物业公司因无法协商才提起的诉讼。根据两份租赁协议可以看出租金并不高。3.关于王磊所称的装修物残值问题，装修的款项不存在折旧，双方协议中对此也没有作出约定，王磊称装修价值500万元，也是夸大其词，残值不应从租金中扣除。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陶都物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王磊退还所租赁的泗县玉兰超市二楼;2.判令王磊按年租金100万元的标准支付2017年1月24日至退还房屋时的租赁费,暂计算至2020年1月24日租金为300万元;3.判令王磊将所租赁的玉兰菜场二楼恢复至租赁前的原状;4.诉讼费由王磊承担。庭审后，玉兰物业公司申请撤回要求王磊退还玉兰超市二楼和将二楼恢复原状的诉讼请求。 一审法院审理查明：2017年1月24日,陶都物业公司与王磊签订了一份租赁协议，约定:“甲方（玉兰物业公司）将坐落在玉兰超市二楼、玉兰菜场二楼、玉兰超市地下室租赁给王磊，租期为十年，租期从2017年1月1日至2027年1月1日，其中2017年1月1日至2018年1月1日免租金；2018年1月1日至2023年1月1号租金合计五百万元，其中贰佰万元为实付租金，每年1月1日前付肆拾万元整，另叁佰万元整租金作为股本金入股，以每年陆拾万元入股，逐年投入，逐年结算；2023年1月1号至2027年1月1日租金随行就市。经营期间风险按投资比例甲乙双方共同承担。……本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方盖章签字并交纳租金后开始生效。”该合同签订后，王磊开始装潢房屋后经营家具生意，但王磊在2018年1月1日及以后均未向玉兰物业公司交纳房屋租金。2019年3月18日，双方又签订了一份租赁协议，约定“甲方将玉兰超市二楼租赁给王磊，租期为七年，时间从2020年1月1日至2017年1月1日，第一年租金壹佰万元，第二、三年都是壹佰万元，第四、五、六、七年租金随行就市，另乙方必须按照物业管理条例和收费标准缴纳物业管理费。……注：租金每年1月1号付清。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方盖章签字并交纳租金后开始生效。注：前一份租赁合同作废。”双方签字盖章，但王磊仍未缴纳租金。该协议尚未履行。2019年7月28日，蒋玉英与王磊签订了一份合作协议，该合作协议约定双方将2017年1月24日、2019年3月18日签订的两份租赁协议予以解除，解除当日之前的租金等乙方（蒋玉英）回来协商解决，以后双方合伙经营，合伙期限自2019年7月29日开始等。玉兰物业公司事后认可蒋玉英与王磊之间达成的解除原两份租赁协议的约定，2017年1月24日、2019年3月18日两份协议解除；后双方产生矛盾，之前的租金问题未能得到协商解决。 本案在审理中，根据玉兰物业公司提出的财产保全申请，一审法院作出（2020）皖1324民初752号民事裁定，冻结王磊名下银行存款150万元。 一审法院认为,玉兰物业公司与王磊虽然是在平等、自愿的基础上签订的两份租赁协议，但是该两份租赁协议均是附生效条件的，约定在王磊交纳租金后开始生效，但王磊至今未缴纳租金，该两份租赁协议均未生效，但是王磊在协议签订后一直使用该场地经营，根据公平、诚信、等价有偿的法律精神和原则，王磊使用该房屋应当参照合同约定的价款向玉兰物业公司支付租金。根据2017年1月24日双方的协议约定，第一年为免交租金，实际应交租金的日期自2018年1月1日起开始计算，年租金为100万元，其中60万元作为玉兰物业公司的入股款系双方达成的另外约定，可另案处理，其中40万元应于每年的1月1日缴纳。2019年3月18日双方签订的协议，仍约定房租为每年100万元，王磊使用的地点及面积并未发生改变；2019年7月28日双方签订合作协议，解除上述两份租赁，约定双方的合作期限自2019年7月29日开始，因此王磊应向玉兰物业公司缴纳2018年1月1日至2019年7月29日期间的租金，王磊共使用房屋时间为575天，按每天1095.89元（40万元除以365天）计算，租金为63万元。因玉兰物业公司撤回第一项、第三项诉讼请求，对该两项诉讼请求在本案中不再处理。王磊抗辩不欠租金的理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定,判决:一、王磊于判决生效后十日内支付给玉兰物业公司房屋租金63万元；二、驳回玉兰物业公司其他诉讼请求。案件受理费15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由玉兰物业公司负担16116元，由王磊负担4284元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。玉兰物业公司提供安徽省宿州市中级人民法院（2020）皖13民终3407号民事判决及一审法院（2020）皖1324民初697号民事判决（复印件）各一份，以证明蒋玉英没有实际参与王磊的合伙事务，及王磊与蒋玉英2019年7月28日签订的合伙协议已被判决解除。王磊质证意见为：该判决仅解除了双方间的合伙协议，但认定该协议合法有效，由于双方对装修款和存货款不能达成一致意见，致协议不能再继续履行，并没有表述该协议从未履行过，达不到玉兰物业公司的证明目的。本院将结合本案案情对上述证据予以分析论证。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明，蒋玉英与王磊因2019年7月28日签订的合伙协议产生争议，经本院（2020）皖13民终3407号民事判决予以解除。 本院认为，虽王磊与玉兰物业公司2017年1月24日签订的租赁协议约定，本协议经双方签字盖章并交纳租金后开始生效，但玉兰物业公司在协议签订后即将租赁物交付给王磊，王磊也实际进行了经营，该协议已经成立。因该合同约定王磊应自2018年1月1日起按年支付40万元租金，而王磊未按期支付，违反了合同约定的义务，一审根据协议约定及王磊的实际使用情况判决其自2018年1月1日起支付租金，不违反双方约定；虽该合同还约定将部分款项作为股本金入股，因玉兰物业公司在本案中是主张王磊拖欠租金的问题，一审根据其诉求处理租金事宜并无不当，王磊上诉称应依据合伙协议来处理双方间的纠纷，本案不予支持。另，双方在2019年3月18日签订的协议中注明前一份合同作废，但双方并未按约履行该份协议，故，双方间的权利义务仍受2017年1月24日协议的约束，王磊以之前的协议已作废不应承担支付租金的义务，有违诚信。王磊在经营期间，虽与蒋玉英又签订了合伙协议，但之后双方因故产生争议，该协议经本院审理后，以“双方的合伙未实际开始便产生矛盾和纠纷，蒋玉英没有与王磊共同经营该家具店，后双方矛盾进一步加深无法合作，不能实现合作经营目的，蒋玉英要求解除合伙协议的请求符合法律规定”为由判决解除，王磊以蒋玉英参与了共同经营为由，要求按照该协议来确认不应支付租金，已无事实及法律依据，一审判决王磊自2018年1月1日至2019年7月29日按每年40万元给付玉兰物业公司租金并无不当，王磊的该项上诉理由亦不能成立。另，双方在2017年1月24日的协议中约定了租赁标的的范围，王磊至诉讼期间也未提供向玉兰物业公司主张交付的租赁物不符合合同约定的有效证据，且玉兰物业公司对其上诉所称的交付租赁物不符合约定的理由也不予认可，故，其主张不应按案涉合同约定的标准支付租金，依据不足，本院亦不予支持。至于王磊补充上诉提出的装修款补偿问题，不属于本案审查范围，本案不予处理。 综上，王磊的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10100元，由王磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理刘敏 书记员陈明明 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。