湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5686号 原告：怀化市房屋租赁事务所。 法定代表人：周心满，该所所长。 委托诉讼代理人：周园婷（特别授权），湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告：杨春银，男，汉族。 原告怀化市房屋租赁事务所诉被告杨春银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀化市房屋租赁事务所及其委托诉讼代理人周园婷、被告杨春银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化市房屋租赁事务所向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的租金1836元及物业管理费474元，共计2310元及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中违约金为231元。事实与理由：被告向政府申请廉租房居住，通过审批后，于2017年10月26日与原告签订《怀化市城区公租住房租赁合同》，将怀化市城南公租房住房小区20栋二单元107房租给被告居住。合同约定：面积49.44平方米，租赁期一年，期满符合续租条件则续租，月租金按1.1元每平方米计算，租赁期间，如遇政府调整廉租住房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行，租金结算方式：按年结算，在每年与甲方签订租赁合同之日将壹年的租金足额缴纳。被告一直租住该房至今，现有固定的退休金收入。自2019年1月1日起未向原告支付租金与物业管理费，至今拖欠2年费用未付。根据相关文件规定，现租金于2020年4月7日起调整为2元每平米。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告上述诉讼请求。 被告杨春银答辩称：1、原告没有按照合同约定的金额收费，合同约定房租为1.1元每平方米，物业费为0.4元每平方米；2、原告在没有新文件出台之前乱涨价，合同租赁期间，如遇政府调整廉租房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行，怀化市相关文件是2020年4月7日出台调整为2元每平方米；3、原告收费没有统一的标准，退休职工有几百人，有收几百的、一千多的、二千多的、最高的达到三千多，高额收取的钱不给发票；4、原告以强制手段停水停电，经常对退休职工老弱病残的人停水、停电，造成老人不能正常生活，如6栋2单元肖女士家停几十个小时不能生活导致死亡，房管局给予了一定的补偿；5、退休职工曾多次向原告缴纳房屋租金，原告不收，其理由就是涨价，为此事退休职工多次到市政府、信访办、房管局评理上访，几次调解未果。综上，请求法院在查清事实的基础上公平、公正以维护被告的合法权益。 经审理查明：2017年10月26日，原、被告签订一份《怀化市城区公租住房租赁合同》，合同约定：原告将怀化市城南公租房小区20栋2单元107房租给被告居住，面积49.44平方米；租赁期一年，期满符合续租条件则续租；月租金按1.1元每平方米计算，租赁期间，如遇政府调整公租住房租金标准，本条款按政府规定的新租金标准执行。租金结算方式：按年结算，在每年与甲方签订租赁合同之日将壹年的租金足额缴纳。签订合同后，被告一直租住该房至今，房屋租金缴纳至2018年12月31日。2019年1月1日起的租金，因双方对收费标准产生分歧，被告至今未交纳租金及物业费。庭审中，被告对原告主张2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金按照1.1元/㎡/月予以认可，并认可物业费为0.4元/㎡/月。 另查明：2020年4月7日，怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局怀发改价服[2020]1号文件《关于调整市本级公共租赁住房租金标准的批复》中载明“市本级公共租赁住房实行差别化租金……低收入家庭租金：多层1.1/平方米/月……中等偏下收入家庭租金：多层2/平方米/月……本批复自发布之日起执行”；怀化市人力资源和社会保障局怀人社发[2019]23号文件《关于我市2019年调整最低工资标准的通知》中载明市直、鹤城区全日制劳动者每月最低工资标准为1380元/月，从2019年10月1日开始适用。被告杨春银已退休，现有固定退休工资每月3000元左右，属于中等偏下收入家庭。 原、被告经多次协商未能达成一致意见，遂形成纠纷，诉至法院。 上述事实,有《怀化市城区公租住房租赁合同》、《证明》统计表、怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局怀发改价服[2020]1号文件、怀化市人力资源和社会保障局怀人社发[2019]23号文件、公示新租金标准通知、向住房催收租金通知及庭审笔录予以证实。 本院认为：原、被告双方于2017年10月26日签订合同，租赁期间届满后没有进行续签，承租人杨春银继续使用租赁物，出租人怀化市房屋租赁事务所没有提出异议，应当视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《怀化市城区公租住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应合法有效，原、被告双方应当遵守合同的约定履行各自的义务。原被告双方对于自2019年1月1日至2019年12月31日按照1.1元、物管费0.4元每平米（1.5元×49.44平米×12个月=889.92元）的租金标准均无异议，本院予以确认；本案中双方的争议焦点主要为2020年的租金收取标准问题。根据涉案《怀化市城区公租住房租赁合同》第二条，租赁期间如遇政府调整廉租住房租金标准，租金则按政府规定的新租金标准执行。本案中，怀化市发展和改革委员会、怀化市住房和城乡建设局关于调整市本级公共租赁用房租金标准的怀发改价服[2020]1号批复调整了公租房租金标准，且该批复于2020年4月7日起执行。涉案合同约定的租金就应当按照该批复从2020年4月7日起执行，而2020年1月1日至2020年4月6日的租金应按原标准执行，故被告2020年度应支付的租金（包括物业管理费）：2020年1月1日至2020年4月6日【1.5元×49.44平米×（3+6/30）个月=237.31元】、2020年4月7日至2020年12月31日【2.4元×49.44平米×（8+24/30）个月=1044.17元】共计1281.48元；综上，被告2019年和2020年应支付的租金（包括物业管理费）为2171.4元，故对于原告诉请被告立即支付拖欠的租金1836元及物业管理费474元，共计2310元的诉讼请求，超出部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金231元的诉讼请求。本案原、被告对租金收费标准产生分歧，双方多次协商未能达成一致意见，才导致被告至今未交纳租金，且考虑到被告为退休人员、收入较低等因素，故本院对原告要求被告支付违约金231元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨春银于本判决书生效之日起十日内支付原告怀化市房屋租赁事务所租金（包括物业管理费）2171.4元； 二、驳回原告怀化市房屋租赁事务所其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告杨春银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  阳 敏 二〇二〇年十二月九日 代理书记员  肖雅方 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。