上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11175号上诉人(原审被告)：上海久远物业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈卫金，执行董事。委托诉讼代理人：杨洋，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈汝珍，女，1950年6月1日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：朱钟海，男，1950年12月28日出生，汉族，住上海市静安区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市静安区静安恬园业主委员会，住所地余姚路****。负责人：金树姗、王**，主任、副主任。上诉人上海久远物业有限公司(以下简称“久远物业”)因与被上诉人陈汝珍、朱钟海，被上诉人上海市静安区静安恬园业主委员会(以下简称“静安恬园业委会”)业主知情权纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。久远物业的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈汝珍、朱钟海一审诉请；一、二审诉讼费由陈汝珍、朱钟海、静安恬园业委会共同负担。事实与理由：一、本案涉及案外人上海仰帆企业发展有限公司(以下简称“仰帆公司”)的权利，一审判决认定事实错误、程序错误、适用法律错误。上海市静安区安远路721、723、723(1-3号)(以下简称“涉案房屋”)系由仰帆公司投资开发，于2002年6月竣工，并由仰帆公司持有涉案房屋的不动产登记证，根据《物权法》的规定仰帆公司为涉案房屋的所有人。然，《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》分别于2003年9月1日和2004年8月19日方才实施，显然《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》之规定并不适用于本案。本案为业主知情权纠纷，陈汝珍、朱钟海所享有的知情权也仅限于小区全体业主共有产权的房屋，而涉案房屋产权并不归属于小区业主。且仰帆公司并非本案的诉讼主体，在未参与本案诉讼的情况下，一审判决在本院认为中出现“仰帆公司主张……”，且将涉案房屋物权认定为小区全体业主共有，超越了一审诉请，并侵犯了仰帆公司的权利。二、陈汝珍、朱钟海对久远物业的年度收入明细、台账、发票、收据、催款函件、对账单等不享有知情权。陈汝珍、朱钟海虽为上海市静安区静安恬园小区(以下简称“静安恬园小区”)的业主，但无法代表全体业主，业主的知情权理应由全体业主授权业主委员会进行履行，即应由静安恬园业委会作为一审原告向久远物业提起知情权之诉。且根据《最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第十三条第三款的规定，业主可请求公布、查阅的仅限于共有部分的使用和收益情况，并不包含具体账目。因此，即使涉案房屋为全体业主共有的，久远物业也仅应向陈汝珍、朱钟海提供涉案房屋的租赁合同，对台账、发票、收据、催款函件、对账单等具体账目，陈汝珍、朱钟海不享有知情权。三、静安恬园业委会无权对久远物业历年收支情况进行审核。即使涉案房屋为全体业主共有的物业管理用房，“由久远物业提供物业管理用房出租经营的2003年1月1日起至2019年6月30日期间历年收支情况给静安恬园业主委员会”的该项诉请也应由静安恬园业委会向久远物业提出，一审判决程序错误。此外，久远物业作为包干制的物业管理公司，不论是陈汝珍、朱钟海，还是静安恬园业委会均无权对久远物业的历年收支情况进行审核。综上，请求支持上诉请求。陈汝珍、朱钟海共同辩称：不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。静安恬园业委会辩称：不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。陈汝珍、朱钟海向一审法院提出的诉讼请求：1．判令久远物业提供自2003年1月1日起至2019年6月30日期间静安恬园小区物业管理用房出租所涉收入(年度收入)明细、租赁合同及台账、发票、收据、催款函件、对账单等(含电子文件)供其查阅、复制；2．由久远物业提供物业管理用房出租经营的2003年1月1日起至2019年6月30日期间历年收支情况给静安恬园业委会，由静安恬园业委会进行审核、公示。一审法院经查明，认定事实如下：陈汝珍、朱钟海现为静安恬园小区业主，静安恬园业委会于2018年9月19日登记备案。房地产权证附记显示涉案房屋为物业管理用房，房屋类型为办公楼，于2002年6月竣工。2019年6月静安恬园业主大会通过聘用上海佑广物业管理公司(以下简称“佑广物业”)为物业服务公司的决议。2019年6月30日，在上海市静安区曹家渡街XXX委会工作人员的见证下，静安恬园业委会、久远物业、佑广物业进行了交接，《交接清册》中显示“业主收益资料清单(公共收益)”签收栏目为无，并载明小区公益性收入账目未交接，久远物业需在2019年7月10日前将静安恬园公益性收入结算完毕，并交静安恬园业委会审核，如双方无异议，一致盖章通过，尽快打入佑广物业账户。若无公益性收入需写明原因，便于物业交接。根据各方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为涉案房屋的性质是否为物业管理用房？对于该房屋业主是否具有知情权？久远物业认为安远路XXX号系规划的物业管理用房且实际也用作物业管理用房，当时对于物业管理用房的面积并无限制。涉案房屋为仰帆公司自行购入土地后自建的商业用房，建造时小区内多数房屋已经出售，业主并未出资，考虑到难以单独审批，便以物业管理用房的名义进行登记。2012年之后仰帆公司以久远物业名义对涉案房屋进行出租，用于贴补物业成本不足部分，久远物业并无收益的材料，仰帆公司也无提供材料的义务。为此，久远物业提供《民事裁定书》、《关于批准上海仰帆企业发展有限公司建设商品住宅的通知》、《预售许可证》，证明仰帆公司通过司法拍卖方式获得静安恬园小区开发建设项目的事实，《本票申请书》证明仰帆公司向铅锡厂支付人民币150，000元购地款的事实，《扩初设计说明书》、《住宅工程平面图》证明原规划中没有物业管理用房，涉案房屋为仰帆公司自行购地建造，原系铅锡厂办公楼所在地。陈汝珍、朱钟海认为产权证上附记中涉案房屋均登记为物业管理用房，应以登记为准。对于仰帆公司购买土地不予认可，土地使用权不可私人买卖。物业管理用房属于开发商必须建造的附属设施，本应由开发商出资，无需业主出资。陈汝珍、朱钟海提供《建筑工程规划设计要求通知单》，载明上海市静安区规划管理局经审核同意按本通知单附图所示范围委托设计，建设项目的名称为小区管理用房，附图显示涉案房屋范围为物业用房。陈汝珍、朱钟海还提供拍摄于2020年3月19日涉案房屋的照片(显示悬挂有“欢喜母婴”、“静美地产”、“洁丰洗衣连锁店”、“洗鞋修鞋”、“苏北原生态产品直销”店铺招牌)及久远物业与案外人签订的《房屋租赁合同》多份，证明该房屋均由久远物业出租。一审法院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条对业主知情权作出了规定，其中业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持。关于涉案房屋的性质，久远物业主张系为了登记方便而以物业管理用房名义进行登记、实为仰帆公司自有用房，然其提供的证据并不足以推翻产权证上的登记信息，故对于其主张，不予采纳。涉案房屋应属于全体业主共有。久远物业作为静安恬园小区的物业服务企业，应当建立、保管小区共有部分经营管理档案，且作为出租方应当持有租赁相关的材料，其主张系受仰帆公司委托出租房屋故无相关收益材料的主张，法院不予采信。故陈汝珍、朱钟海要求久远物业提供2003年1月1日起至2019年6月30日止涉案房屋所涉收入(年度收入)明细、租赁合同及台账、发票、收据、催款函件、对账单等(含电子文件)的情况供陈汝珍、朱钟海查阅，于法有据，应予支持。关于业主知情权的表现形式，应当以查阅权为宜，为有效行使查阅权，业主享有利用复制、拍摄或者其他技术手段进行复制的权利，在查阅过程中，相关义务主体负有协助义务，但因使用复制手段而产生的复制费用应由复制方自行承担。物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理所必需资料包括共有部分经营管理档案，现久远物业未将共有部分经营管理档案移交给静安恬园业委会，静安恬园业委会表示收到久远物业移交的材料后将按照法律规定按期公示，故陈汝珍、朱钟海要求久远物业向静安恬园业委会移交物业管理用房出租经营的2003年1月1日起至2019年6月30日期间历年收支情况，由静安恬园业委会对上述材料进行审核、公示，于法有据，可予支持。一审法院据此判决：一、上海久远物业有限公司应于判决生效之日起十日内提供自2003年1月1日起至2019年6月30日止的上海市静安区静安恬园小区物业管理用房［上海市静安区安远路721、723、723(1-3号)］收入(年度收入)明细、租赁合同及台账、发票、收据、催款函件、对账单等(含电子文件)供陈汝珍、朱钟海查阅，陈汝珍、朱钟海对上述内容享有复制、拍摄的权利，相关费用自行承担；二、上海久远物业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区静安恬园业主委员会移交自2003年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理用房［上海市静安区安远路721、723、723(1-3号)］经营管理的历年收支情况，上海市静安区静安恬园业主委员会应于收到上述材料后十日内进行审核、公示。二审中，久远物业提交前期物业合同，主张其提供的物业服务为包干制，故业主维权对其收支情况进行审核。陈汝珍、朱钟海表示久远物业上述主张错误，本案业主要求公开的是公共收益而非物业费的使用情况，与物业服务方式无关。静安恬园业委会表示认可陈汝珍、朱钟海的观点。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，如一审判决所述，根据在案证据显示涉案房屋登记信息为物业管理用房，一审法院因此认定该小区业主对涉案房屋收益情况享有知情权，并无不妥。需要指出的是，本院注意到久远物业就涉案房屋的性质所提出的抗辩，但客观上涉案房屋登记权利人系案外人仰帆公司，故久远物业在本案中代其主张显然缺乏必要的法律依据，且本案系业主知情权纠纷，法院亦不宜在本案中对涉案房屋的权利范围及性质作出超出登记内容的认定。若仰帆公司认为其对涉案房屋享有完全的物权，则应通过合法途径要求有权部门作出认定。至于业主知情权行使方式等问题，一审判决已作阐述，并无不当，本院予以认同，不再重复。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海久远物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年十二月二十四日法官助理  朱丹丹书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……