辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13079号上诉人（原审被告）：刘旭，男，1993年12月6日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘健，辽宁圣瀛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街****。法定代表人：金永，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雯娟，女，1984年7月7日出生，满族，该公司工作人员，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：赵江宁，女，1986年4月28日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市于洪区。上诉人刘旭因与被上诉人华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘旭上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具备诉讼主体资格。被上诉人在一审时未提供任何证据证明其为橡树湾3期的物业管理人，所谓管理行为于法无据。二、上诉人在自家小院门前铺设的路砖，并没有占用或处分园区内公共道路和绿地。被上诉人起诉时上诉人早已停止施工，原绿地已经恢复原状，现状是上诉人仅是在自家小院门前原有砖砌台阶处加装了石材面，对通往上诉人自家院门前的甬道没做任何改动，并不涉及公共道路。三、园区内其他楼业主大多对自家院门前台阶进行修整，很多业主修整范围远远大于上诉人，并没有物业部门告知不允许或者要求拆除，这是选择性管理、不公平管理，不应得到支持。华润物业公司辩称，同意一审判决。华润物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告拆除小院门前侵占工区绿地的路砖并恢复原样；2.请求法院判令被告赔偿给原告造成的经济损失5000元整；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系沈阳市于洪区华润橡树湾（三期-2）住宅小区物业服务企业，被告系该小区31号楼112业主。依小区原有建设规划，被告小院南门外为约2㎡石板台阶，向外延伸为一条曲折的砖铺路面，路两侧为绿地及绿篱。2020年4月9日，被告改变大门出口处原有路面延伸方向，向大门正前方铺设台阶及石板路面，致使路边绿篱及绿地被损坏。原告工作人员发现后，要求其停止施工，同时下达书面整改违章违约通知单，被告停止继续施工，但未能恢复整改。为此，原告将被告上述行为举报至沈阳市城市管理综合行政执法局于洪区执法分局。2020年4月14日，该分局向被告送达《责令限期整改/停止违法行为通知书》，通知书载明，因擅自占用已建成绿地，要求其限期内恢复原状，按照占用绿地面积每平方米200元以上500元以下处罚款，并接受复查。2020年4月28日，该分局再次向被告送达《行政处罚先行告知书》，要求被告责令改正，限期15日内自行恢复原状。2020年5月8日，该分局向被告送达《行政处罚决定书》，要求其回复原状。2020年5月28日，该分局依据《行政强制法》第三十五条之规定，再次向被告送达《履行行政决定催告书》，要求被告在通知书送达之日起10日内，责令改正，自行恢复原状。逾期仍不履行的，将依法强制执行。但被告并未履行上述行政机关所确定的义务，致使原告向一审法院提起诉讼。另查明：在被告停止施工后，原告自行修复了部分绿地及绿篱。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内的道路及绿地，除属于城镇公共道路、绿地，或明示属于个人的除外，属于业主共同所有。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。业主应当遵守法律、法规及管理规约。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，《橡树湾三期业主公约》规定，小区住户应自觉爱护小区公共建筑、公共设备设施、房屋共有部位及共用设备设施，凡由于使用不当、装修或其他人为原因造成的损失，应由责任人负责修复或者赔偿；住户应自觉维护小区内园林绿化、建筑小品、庭院设施，禁止破坏、偷盗花草树木、园林小品及其他相关设施。被告单方改变其门口台阶及通道的结构，造成园区绿化草坪、绿篱损坏，违反了业主公约的规定，构成对业主共有财产的损害。作为物业服务企业，原告有权要求被告予以排除妨害，恢复原状。至于被告抗辩，被告是在路面发生沉降积水，行人不便，甚至有发生危险的情况下，进行了适度的修缮和地面铺装，故其修缮应属于合理行为之说法，一审法院认为，首先，原告并未提供证据证明该条路面出现上述损坏情况；其次，如果存在上述情况，被告可以向原告反映，要求原告在原址予以维修即可，无需其本人出资维修；最后，如果确实如被告所辩，被告自行维修，其也应依照原有规划进行维修，而无权改变原有规划设计，并导致周围环境的损坏。因此，被告的上述抗辩理由不能成立。关于原告主张的被告赔偿经济损失5000元之诉讼请求，在本案诉讼中，原告仅提供了案外人辽宁锦绣山河生态环境建设有限公司出具的维修报价单一份，并未提供该公司营业执照、维修合同、维修费发票等其他证据佐证，故对该报价单的真实性及与本案的关联性均不予认定。据此，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告刘旭于本判决生效后三日内，立即拆除其在橡树湾三期31#112室小院门前铺设的路砖并按原有规划设计恢复原状；二、驳回原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告刘旭负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，涉诉园区建设单位华润置地（沈阳）开发有限公司与被上诉人华润物业公司签订的《华润橡树湾（三期-2）前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人作为物业服务企业，有权要求未遵守物业服务合同及业主管理规约规定的业主予以排除妨害、恢复原状。关于上诉人提出被上诉人不具备诉讼主体资格的主张。根据《前期物业服务合同》第四十三条规定：“本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，或在本合同生效后三年业主委员会尚未成立，而乙方（华润物业公司）经第三方测算在本协议签订的物业服务价格内已无法按本合同规定提供物业服务合同内容和质量的，乙方有权终止合同。”截至本案二审期间，尚未有上述规定中有关合同终止的情形发生，故此被，上诉人仍为涉诉园区的物业服务企业，具备诉讼主体资格，对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出其仅在自家小院门前铺设地砖修整地面，未侵占公共绿地，园区内其他业主修整范围远远大于上诉人的上诉主张。一方面，上诉人的主张仅为单方陈述，被上诉人对此不予认可，且本案确实存在行政执法部门对上诉人的行为予以处罚的客观事实；另一方面，不论园区内其他业主是否存在修整范围更大的问题，均不是上诉人抗辩的法定事由。故而一审法院判令上诉人按原有规划设计恢复原状并无不当，本院予以确认，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，刘旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘旭负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十四日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。