青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初4535号原告：赵宁，公民身份号码：×××，男，汉族，1977年6月30日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王树业、边远，青海延辉律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U（1-1），住所地：青海省西宁市城**西川南路****楼**。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩峰章，公民身份号码：×××，男，汉族，1988年12月21日出生，青海省庄和房地产月发有限公司法务主管，住西宁市。委托诉讼代理人：甘发财，公民身份号码：×××，男，土族，1994年10月3日出生，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司法务，住青海省。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714（1-1），住所地：，住所地：西宁市城中区城南新城大道**v>法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩峰章，公民身份号码：×××，男，汉族，1988年12月21日出生，青海省庄和房地产月发有限公司法务主管，住西宁市。委托诉讼代理人：甘发财，公民身份号码:×××，男，土族，1994年10月3日出生，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司法务，住青海省。原告赵宁与被告青海庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）、青海庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法由审判员马元梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵宁委托诉讼代理人王树业、边远，被告庄和西宁分公司及被告庄和公司委托诉讼代理人韩峰章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵宁向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订的《商品房定购协议》；二、判令被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公区还原告购房款384411元;三、判令被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公支付原告违约金44059.98元;四、判令被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司返还原告支付的服务费38000元;以上共计466170.98元；三、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月14日，原告与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订了《商品房定购协议》，约定被告庄和西宁分公司将位于西宁市××区商品房以434411元的价款出卖给原告，双方约定交房日期为2018年12月31日前。原告于协议签订当日依约向被告庄和西宁分公司交付了全部购房款，并向被告庄和西宁分公司委托的青海万隆房地产经纪有限公司和青海置信传媒有限公司交付了共38000元的服务费。原告依约履行后，被告庄和西宁分公司却至今未向原告交付房屋，已逾期交付近两年。后原告要求被告庄和西宁分公司退还购房款及服务费，被告庄和西宁分公司于2019年10月23日返还了原告50000元，剩余款项至今未向原告返还。被告庄和西宁分公司逾期交付行为已构成根本违约，被告庄和西宁分公司系被告庄和公司的分支机构，故被告庄和公司应对上述款项承担补充清偿责任。现请求支持原告诉讼请求。被告庄和西宁分公司及被告庄和公司辩称，被告同意原告诉讼请求第一项要求解除《商品房订购协议》的内容，原告起诉房款金额384411元属实，双方已签订退房申请单，且被告已向原告退还了50000元，只因资金没到位，剩余384411元迟迟未退。原告诉讼违约金因双方在签订退房申请单后已部分履行，原告主张违约金44059.98元无事实依据；原告主张向置信公司和万隆公司缴纳的38000元服务费，双方在退房申请单声明栏第三条明确约定：庄和地产依据本退房申请单“最终实际退款金额”退还，本人因购房缴纳或产生的其他费用与庄和公司无关，一切责任由本人自行承担。该笔费用原告应当向万隆公司和置信公司主张而非向被告主张。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，原告赵宁欲购买被告庄和西宁分公司开发建设的金色海湖奥莱城步行街商铺，该商铺由青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）进行营销，原告向被告置信公司及置信公司分销单位青海万隆房地产经纪有限公司（以下简称万隆公司）共交付38000元,置信公司向原告出具8000元收款收据一份，万隆公司向原告出具20000元、10000元收据两份。2017年8月14日，原告作为买受人与被告庄和西宁分公司作为出卖人签订了一份《商品房定购协议》，约定原告自愿认购被告庄和西宁分公司开发的位于青海省西宁市××区建筑面积为26.13平方米的房屋，房屋单价为16625元/平方米，房屋总价款434411元；付款方式为一次性付款。原告于2017年8月14日向被告刷卡交付房款434411元，合同约定出卖人应当在2018年12月31日前交付房屋。逾期超过90日未交付的，买受人有权解除合同，出卖人应当支付买受人违约金，30日内退付全款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因被告庄和西宁分公司未按约定交付房屋，2019年6月18日经协商被告庄和西宁分公司与原告签订了《退房申请书》，约定被告庄和西宁分公司向原告退付房款434411元，支付违约金4344.11元，共计退付金额438755.11元，承诺在签订协议后90日内将剩余房款如数退还。并由原告承诺因购房缴纳或产生的其他费用与庄和西宁分公司无关。协议签订后被告庄和西宁分公司向原告退付房款50000元，剩余房款未按协议履行。导致纠纷产生。另查，依据已生效的西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初2171号判决书查证，2015年11月15日被告庄和西宁分公司作为委托方与置信公司作为代理方签订了《商品房委托代理销售合同》，被告庄和西宁分公司委托置信公司独家全程代理其开发的位于海湖新区西关大街延长段商业、办公项目的销售，代理范围包括本项目所有商业、办公/产权酒店、Loft公寓/写字楼的定位、策划、销售、广告等一切营销事务及一切活动费用。置信公司在分销中私自将部分分销业务交付于万隆公司。本院经向置信公司查证，对其收取8000元其公司予以确，因万隆公司系置信公司分销单位，万隆公司现已注销，对万隆公司向原告收取款额30000元应认定为置信公司收取款项。另查，已生效（2019）青0104民初561号民事判决书及（2019）青01民终1277号民事判决书认定以服务费名义收取的款项认定为购房款，在解除《商品房订购协议》时一并退还，在代理售房过程中的行为所产生的后果均应由庄和西宁分公司承担，故返还责任的主体应为庄和西宁分公司。再查，庄和西宁分公司与置信公司双方就《商品房委托代理销售合同》解除后的结算正在诉讼中。本院认为，原被告双方在签订《退房申请单》时已达成解除《商品房定购协议》的协议，因被告庄和西宁分公司在向原告退付50000元后未按退房申请单承诺履行全部退付义务，该退房申请单约定对双方均无效力。原告提出解除原被告签订《商品房定购协议》并退付被告收取房款384411元的诉讼请求，因被告对此均无异议，该诉求应予以支持；因置信公司系被告庄和公司西宁分公司委托销售房屋的代理人，对外以庄和西宁分公司的名义销售被告庄和西宁分公司商业项目房产，置信公司收取费用经核实真实有效，万隆公司与置信公司是分销关系，因万隆公司已注销，其收取原告房屋营销金额30000元在向置信公司征询后未提出异议，应予以认定其真实性，以上收取款项依据生效判决认定是原告以服务费名义缴纳的钱款，虽未包含在与被告庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》中，但其交纳的所有钱款均应认定为购房款。原告提出由被告庄和西宁分公司返还置信公司、万隆公司收取款额的诉求合理，应予以支持，即在原被告合同解除后，由被告庄和西宁分公司需向原告返还由置信公司、万隆公司收取房款38000元；原告提出因双方合同约定违约金过低，请求增加违约金要求被告应以房款总价为基数，以年利率6%支付违约金的诉讼请求，鉴于从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务，同时考虑此次疫情的影响因素，考虑到原告的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，在无证据证实存在其他损失的情况下，本院认定原告请求增加违约金的理由不能成立，违约金应依据合同约定履行，即被告庄和西宁分公司依据双方合同约定应支付原告违约金（434411元+38000元）*1%=4724.11元。综上所述，原告在购买被告庄和西宁分公司商铺房时由万隆公司、置信公司及被告庄和西宁分公司收取的钱款属于购房款性质，该购房款应归属于房屋出售人。原告与被告庄和西宁分公司解除合同后，此款应当由房屋出售方庄和西宁分公司返还。依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由庄和公司承担。对于被告庄和西宁分公司提出原告已经与被告庄和西宁分公司签订了《退房申请单》，原告承诺因购房缴纳或产生的其他费用与庄和西宁分公司无关。置信公司、万隆公司收取款项并未向其交付，庄和西宁分公司不予认定该款为房款的辩称，因该款项的交付属于被告庄和西宁分公司与置信公司委托营销合同约定解决范畴，本案不予处理，其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵宁与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订的《商品房定购协议》予以解除；二、被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海庄和房地产开发有限公司返还原告赵宁购房款422411元，于判决生效后十五日内履行。三、被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海庄和房地产开发有限公司支付原告赵宁违约金4724.11元，于判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4149元，由原告赵宁负担400元，由被告青海庄和房地产开发有限公司负担3749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 马  元  梅二〇二〇年十二月十一日法官助理 马     瑞书 记 员 董  新  华审 判 员 一人独任审理。本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。