广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初3627号原告：珠海龙凯物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区联港工业区小林片厂房一（**）**。法定代表人：马三平，经理。委托诉讼代理人：许兰香，女，该公司职员。被告：杨永辉，男，1973年4月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区南通工贸公司宿舍，公民身份号码：440************139。原告珠海市龙凯物业管理有限公司与被告杨永辉物业服务合同纠纷一案，本院2020年10月27日立案后，依法适用小额速裁程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马三平及其委托诉讼代理人许兰香，被告杨永辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告缴清所欠2018年4月至2020年8月物业管理费共计2639元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接管康悦花园小区，尽心尽责做好每一项工作，小区90%业主都缴纳物业费，但被告作为业主之一经原告多种方式催缴仍不缴纳，原告遂诉至法院。原告向本院提交的证据：1.欠费清单；2.业主缴费表格；3.康悦花园管理服务条例及收费标准；4.康悦花园管理服务条例（业主签名表）；5.康悦花园小区物业管理合同；6.商业信息保密协议。被告辩称：一、原告无权收取被告的物业管理费，被告不欠原告的物业费；二、物业管理合同有失公平；三、原告收费标准没有物价管理等部门的批复文件，不应收取10元/月的垃圾处理费和30元/年的监控费用；四、物业管理合同提到电梯服务，事实上案涉小区无电梯，合同弄虚作假。综上，原告的诉请缺乏法律依据，应予以驳回。被告向本院提交的证据：高栏港区规划建设环保局信访事项处理建议书。本院经审理认定事实如下：涉案小区珠海市*******为南通公司开发，被告是*****栋商住楼*单元***房的业主，该房建筑面积为90.78平方米。珠海市金湾区人民法院于2020年3月26日受理（2020）粤0404民初1020号原告与被告尹继成等物业服务合同同类系列案件中查明，2011年12月29日，珠海市金湾区住房和城乡建设局向珠海市南通房产开发公司发出《关于康悦花园选聘物业服务企业采用协议方式的批复》：因康悦花园房屋建筑总面积等于或少于3万平方米，同意康悦花园采用协议方式选聘物业服务企业。原告从2018年4月1日开始进驻康悦花园提供物业管理服务。2019年12月17日，原告就物业收费标准在珠海市南水镇人民政府进行了备案，将收费标准调整为物业管理费每平方米1元，垃圾费每月10元，路灯费每月2元，监控费每月2.5元。2018年3月31日，珠海市南通房产开发公司作为甲方与原告作为乙方签订《康悦花园小区物业管理合同》，约定：甲方将康悦花园小区委托乙方物业管理，管理期限为3年，自2018年3月31日零时起至2021年3月31日二十四时止（若小区业委会成立，本合同终止）。小区物业管理费一平方米每月1.2元，商铺一平方米每月2元，露天停车费每月70元，临时停车小型车辆3元/小时/辆，1小时内不收费，1天不超过15元。合同还对其他事项作了约定。原告提交的欠费清单显示，被告从2018年4月1日至2020年8月31日共计29个月未交纳物业管理费。本院认为，一、关于《康悦花园小区物业管理合同》的效力。康悦花园因总建筑面积较小，没有成立业主委员会，根据《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”南通公司作为开发商经金湾区住建局同意采用协议方式为康悦花园选聘物业服务企业，其有权与原告协议签订物业管理合同，《康悦花园小区物业管理合同》的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。二、关于应否交纳物业管理费。交纳物业管理费是康悦花园小区业主的义务，被告应及时交纳。原告自愿将合同约定的物业管理费1.2元/平方降为1元/平方，本院予以照准。被告应当交纳的物业管理费为91元/月×29个月＝2639元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条第二款、第六十五条、第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告杨永辉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海龙凯物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年8月31日的物业管理费2639元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨永辉负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴明星二〇二〇年十二月三日法官助理 陈丽冰书 记 员 王殊怡相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条市物业管理行政主管部门应当建立物业管理招投标平台。住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。第六十五条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍拒不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。第七十三条业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业服务合同。业主不得采用拒交物业服务费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。