广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异1202号 案外人马清雄，男，1971年7月13日出生，住所地广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人李祖科，广东桦仁律师事务所律师。 申请执行人深圳市创新投资集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道**投资大厦****，统一社会信用代码91440300715226118E。 法定代表人倪泽望。 申请执行人深圳市人才创新创业一号股权投资基金（有限合伙），住所地，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道观光路**银星科技大厦**A912会信用代码91440300MA5EQQ44XG。 执行事务合伙人深圳市红土人才投资基金管理有限公司（委托代表倪泽望） 两申请执行人共同委托诉讼代理人刘可，北京市天同（深圳）律师事务所律师。 两申请执行人共同委托诉讼代理人李开宇，北京市天同（深圳）律师事务所实习律师。 被执行人张煊楠，男，1968年9月21日出生，住所地广东省，住所地广东省深圳市福田区 委托诉讼代理人李国民，广东卓建律师事务所律师。 委托诉讼代理人张焜，广东卓建律师事务所律师。 被执行人李艺，女，1970年9月2日出生，住所地广东省，住所地广东省深圳市宝安区 被执行人速尔快递有限公司，住所地广东省，住所地广东省深圳市福田区红荔路莲花三村现代花园****代码9144030079566634XP。 法定代表人张煊楠。 被执行人武汉市友和道通航空投资有限公司，住所地湖北省武汉，住所地湖北省武汉市黄陂区天河街机场路**91420116077741405A。 法定代表人张煊楠。 被执行人银河国际货运航空有限公司，住所地天津市天津自贸，住所地天津市天津自贸区（空港经济区）滨海国际机场办公楼**120118717880527E。 法定代表人张煊楠。 被执行人深圳市友和道通实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区红，住所地广东省深圳市福田区红荔西路现代苑**27B3007084173119。 法定代表人张煊楠。 被执行人深圳市友和道通控股有限公司，住所地广东省深圳市福田区华，住所地广东省深圳市福田区华富街道北环大道和彩田路东南角新浩壹都**3906300MA5DN5R68D。 法定代表人张煊楠。 被执行人友和道通航空有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区天，住所地湖北省武汉市黄陂区天河街机场路11667277632XH。 法定代表人张煊楠。 被执行人友和道通航空物流（无锡）有限公司，住所地江苏省无锡市空港产业，住所地江苏省无锡市空港产业园区长江南路**214076374279G。 法定代表人张煊楠。 被执行人友和道通集运（烟台）有限公司，住所地山东省烟台出口加工区B，住所地山东省烟台出口加工区**（烟台经济技术开发区古现三路**）00664402459D。 法定代表人张煊楠。 被执行人友和道通集运（香港）有限公司，住所地GroundFloor，住所地GroundFloor,BlockA,24-26SzeShanStreet,YauTong,Kowloondiv> 法定代表人张煊楠。 被执行人武汉市友和道通物流园发展有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区天河，住所地湖北省武汉市黄陂区天河街机场路16666754132C。 法定代表人张煊楠。 关于深圳市创新投资集团有限公司、深圳市人才创新创业一号股权投资基金（有限合伙）申请执行速尔快递有限公司、武汉市友和道通航空投资有限公司、银河国际货运航空有限公司、李艺、张煊楠、深圳市友和道通实业有限公司、深圳市友和道通控股有限公司、友和道通航空有限公司、友和道通航空物流（无锡）有限公司、友和道通集运（烟台）有限公司、友和道通集运（香港）有限公司、武汉市友和道通物流园发展有限公司一案，本院在执行过程中查封了被执行人张煊楠名下位于深圳市宝安区民治街道XX房产（不动产证号：深房地字第××号，以下简称“涉案房产”），异议人马清雄不服向本院提出异议，本院已受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 马清雄异议称，一、涉案房产系异议人于2018年11月6日与登记权利人张煊楠签订《房地产转让合同》受让而来，涉案房产已属于异议人所有，并非张煊楠财产，法院不应对涉案房产采取查封、处分措施。根据2018年11月6日双方签署的《房地产转让合同》约定，涉案房产登记在张煊楠名下，张煊楠以人民币1000万元出售涉案房产，并由张煊楠指定收款账户接收售楼款。同时约定，卖方张煊楠在合同签订生效时即向异议人交付相关产权登记资料。合同由异议人与张煊楠及张煊楠配偶李艺共同签署并生效。签订后，异议人即于2018年11月6日当日通过华夏银行、建设银行分四笔共1000万元转账至张煊楠指定收款账户（建设银行转账200万、370万，华夏银行转账130万、300万，四笔合计1000万），完成了购房款的交付义务。款项交付后，异议人已实际取得涉案房产的财产权。二、异议人实际持有涉案房产的房地产证（绿本）。根据异议人与张煊楠之间《房地产转让合同》约定，张煊楠应于合同签订生效时即向异议人交付相关产权登记资料。事实上，在确认收到异议人支付的购房款同时，张煊楠即将涉案房产的绿本房地产证原件移交给了异议人，作为取得涉案房产产权的证明。该房产证原件至今由异议人持有。三、异议人实际取得涉案房产的出租收益，亦足以证明异议人系涉案房产的真实权利人。根据异议人与张煊楠之间《房地产转让合同》第二条第6款约定，张煊楠确认涉案房产已出租给承租人曾建军，租期至2025年8月31日，并将《房地产租赁合同》提交给异议人。作为出售条件，张煊楠提出由其继续收取至2019年12月期间的租金，之后租金方由异议人收取，异议人予以同意。2020年1月3日，在异议人要求下，张煊楠按照与异议人的约定，通知承租人曾建军自2020年2月1日起的租金支付至异议人指定的“陈水明”账户。2020年2月27日，承租人曾建军通过“谢育斌”账户向陈水明账户转账82687元（2月减半租金及3、4月租金)；2020年4月28日，承租人曾建军通过“谢育斌”账户向陈水明账户转账99225元（5、6、7月租金）；2020年7月29日，承租人曾建军通过“陈乐”账户向陈水明转账33075元（8月租金）；2020年8月1日，承租人曾建军通过“陈乐”账户向陈水明转账66150元（9、10月租金）。以上租金收取情况，足以证明异议人实际享有涉案房产的收益，亦足以证明异议人对涉案房产享有所有权。四、异议人与张煊楠之间签署的《房地产转让合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。张煊楠于2008年1月11日取得涉案房产产权证，产权证摘要及附记中记载：土地性质为国有，土地用途为居住用地，根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发，该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，期满无异议。因此张煊楠及其配偶共同确认将涉案房产以1000万元对价转让给异议人并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，结合异议人已支付全额购房款，实际持有房地产权证书原件，并实际享有房产出租收益的情节，《房地产转让合同》合法有效，涉案房产属于异议人个人财产具有充分的法律和事实依据。综上，请求中止对涉案房产的执行，确认异议人与张煊楠签署的《房地产转让合同》有效。 异议人马清雄向本院提交了下列证据材料：1、房地产转让合同；2、华夏银行、建设银行电子回单；3、房地产租赁合同；4、房地产证；5、陈水明平安银行交易详情单；6、收款确认书；7、微信聊天记录；8、工商信息查询单；9、租赁合同补充协议；10、建设银行交易明细。 申请执行人深圳市创新投资集团有限公司、深圳市人才创新创业一号股权投资基金（有限合伙）答辩称，马清雄提出的排除涉案房产执行的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，应裁定驳回其异议。一、马清雄未在人民法院查封之前和张煊楠签订合法有效的书面买卖合同。1、马清雄提供的《房地产转让合同》真实性存疑，不能证明双方签订合同属实，也不能证明是在人民法院查封涉案房产的时间即2019年11月21日之前签订。首先，《房地产转让合同》约定的收款人王秋穗与张煊楠存在何种关联，不明。其次，《房地产转让合同》约定的条款和马清雄主张的其他事实不符。《房地产转让合同》第五条第2款约定“卖方在收到买方支付的转让款后180日内……协助买方办理与承租人的租赁合同变更手续”。如果《房地产转让合同》记载的签订日期2018年11月6日及当日支付购房款均属实，则张煊楠最迟应在2019年5月6日之前协助马清雄向承租人曾建军收取租金。但是，马清雄在异议申请书中主张双方约定好由张煊楠继续收租至2019年12月、在2020年1月之后才由马清雄开始收租的事实明显与《房地产转让合同》矛盾。这也可以印证《房地产转让合同》是不真实的。2、即便马清雄提供的《房地产转让合同》属实，该合同也是违法的。马清雄提供的涉案房产的房地产证明确标注：“根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证”。根据2001年实施的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（以下简称《处理私房规定》）第十一条“除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖”之规定，《房地产转让合同》因违反该规定而不具有优先保护的必要性。二、马清雄在人民法院查封之前尚未合法占有该不动产。马清雄在异议申请书中主张，涉案房产在转让前即已由张煊楠出租给曾建军并由张煊楠继续收取租金至2019年12月。从司法实践看，对于已出租的房产，是否享有出租的权利以及能否收取租金是判断买受人是否已占有该房屋的重要标准。本案中，既然马清雄确认直至2020年1月之后才享有出租人权利，而涉案房产于2019年11月21日被查封，说明即便按照马清雄的主张，其也是在房屋被查封之后才实际占有。更重要的是，马清雄提供的2020年1月3日签署的《租赁合同补充协议书》的签约主体仍是张煊楠和曾建军，这进一步证明涉案房产在补充协议签订之时仍由张煊楠控制和占有，而非由马清雄占有。即便在2020年1月之后，马清雄提供的证据也不足以证明其实际获得了涉案房产的出租收益，即实际占有了房屋。首先，所谓的付款人“谢育斌”、“陈乐”与证据显示的承租人“曾建军”不符，也无证据证明谢育斌、陈乐付款系代曾建军支付租金。其次，租金实际上均支付给案外人陈水明，马清雄主张陈水明系受其委托收取租金，但该主张仅有陈水明出具的书面“收款确认书”予以证明，由于双方存在利害关系，故该确认书无法证明双方存在委托关系。三、马清雄未证明其已支付全部购房价款。虽然《房地产转让合同》约定由“王秋穗”的账号来收取购房款，但在马清雄提供的付款凭证中，未在备注中注明“购房款”，不符合正常的交易惯例，且事后也未收到张煊楠确认收款的证明材料，不能证明马清雄已支付全部购房价款。四、马清雄至今未取得涉案房产的登记，该房产仍登记于张煊楠名下，即便《房地产转让合同》真实有效，未办理过户登记也是因为买受人马清雄自身的原因造成的。涉案房地产证已经明确标注根据《处理私房规定》核发此证，而《处理私房规定》第十一条又明确“违法私房确认产权后不得买卖”。可见，即便《房地产转让合同》真实有效，马清雄在签订该合同时也属于明知无法办理过户，故本案构成典型的“因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，即便马清雄享有物权期待权，也不应当得到优先保护，贵院的强制执行不应当中止。综上，案外人马清雄提出的执行异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对涉案房产未取得足以排除强制执行的物权期待权。鉴于马清雄并非涉案房产的所有权人，其作为房屋买受人的权利的合法性与真实性均存在疑问，即便房屋买受人的身份属实，也不足以排除现有的强制执行，故据此请求法院裁定驳回马清雄的异议请求，继续执行涉案房产。 被执行人张煊楠答辩称，张煊楠与马清雄已于2018年11月6日签订房地产转让合同，将涉案房产转让给马清雄。张煊楠已收取全部购房款，涉案房产已转交马清雄，不属于张煊楠的财产。 本院查明，关于深圳市创新投资集团有限公司、深圳市人才创新创业一号股权投资基金（有限合伙）与速尔快递有限公司、武汉市友和道通航空投资有限公司、银河国际货运航空有限公司、李艺、张煊楠、深圳市友和道通实业有限公司、深圳市友和道通控股有限公司、友和道通航空有限公司、友和道通航空物流（无锡）有限公司、友和道通集运（烟台）有限公司、友和道通集运（香港）有限公司、武汉市友和道通物流园发展有限公司合同纠纷一案，深圳国际仲裁院作出的（2019）深国仲涉外裁7733号仲裁裁决书已经发生法律效力。在仲裁过程中，依申请执行人之申请，本院于2019年11月18日作出（2019）粤03财保151号民事裁定书，保全查封了被执行人张煊楠名下涉案房产。由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，深圳市创新投资集团有限公司、深圳市人才创新创业一号股权投资基金（有限合伙）向本院申请强制执行。在执行过程中，本院拟处置被执行人张煊楠名下涉案房产。 另查，2015年8月27日，张煊楠与曾建军签订房地产租赁合同，将涉案房产2-6层出租给曾建军，租赁期限自2015年9月1日至2025年8月31日止。租金如下：2015年9月1日至2015年10月30日，为装修免租期；2015年11月1日至2017年8月31日，30000元/月；2017年9月1日至2019年8月31日，31500元/月；2019年9月1日至2021年8月31日，33075元/月；2021年9月1日至2023年8月31日，34729元/月；2023年9月1日至2025年8月30日，36465元/月。租金每三个月支付一次，租金支付至张煊楠指定的刘鑫地账户。 2018年11月6日，张煊楠与马清雄签订房地产转让合同，约定张煊楠将涉案房产出售给马清雄，售价为人民币1000万元。张煊楠继续收取涉案房产租金至2019年12月，之后租金由马清雄收取。同日，马清雄通过华夏银行、建设银行分四笔共转账1000万元至张煊楠指定收款人王秋穗账户，其中建设银行转账200万、370万，华夏银行转账130万、300万。 2020年1月3日，张煊楠与曾建军签订租赁合同补充协议书，约定自2020年2月1日至2025年8月31日期间，涉案房产租金支付至马清雄指定的陈水明账户。 又查，2015年至2016年租金由曾建军直接支付至刘鑫地账户，2016年到2020年1月租金由曾建军通过谢育斌账户支付至刘鑫地账户。2020年2月27日，曾建军通过谢育斌账户向陈水明账户转账82687元（2020年2-4月租金，2月租金减半)；2020年4月28日，曾建军通过谢育斌账户向陈水明账户转账99225元（2020年5-7月租金）；2020年7月29日，曾建军通过陈乐账户向陈水明账户转账33075元（8月租金）；2020年8月1日，曾建军通过陈乐账户向陈水明账户转账66150元（2020年9-10月租金）。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人马清雄与被执行人张煊楠签订之房地产转让合同未违反法律的强制性规定，为有效合同。异议人已于签订合同时付清全部购房款，异议人同意由张煊楠收取2018年11月至2019年1月的租金，应视为异议人已实际占有、控制涉案房产，故异议人已在本院查封前实际占有涉案房产。因政策原因，涉案房产暂不能办理转移登记，异议人对此并无过错。综上，异议人之情形，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于深圳市宝安区民治街道XX房产（房地产证号：深房地字第××号）的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  许 多