上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9940号上诉人（原审原告）：吴君文，男，1976年4月14日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：张建生，上海骏丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛雁，男，1959年12月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐丹，上海观驰律师事务所律师。上诉人吴君文因与被上诉人辛雁土地及房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴君文上诉请求：撤销原判，改判辛雁支付其补偿款145,394元(人民币，下同)。事实和理由：吴君文完成场地硬化900到1,000平方米，整个场地面积为1,450平方米，即完成了总面积的60%左右，吴君文应当得到60%的补偿款，原审法院计算错误，导致对吴君文的场地面积补偿款只认定了五分之一。辛雁辩称，辛雁拿到的场地补偿款是打了六折，原审中证人称其用石子、渣粉硬化面积为400到500平方米，而吴君文是在证人退场后已硬化面积上进行了水泥加固，故吴君文的硬化面积最多500平方米，动迁公司进场评估时，吴君文亦在场，计算的场地补偿款与原审认定吻合。辛雁不同意吴君文的上诉请求，要求维持原判。吴君文向一审法院起诉请求，判令辛雁：1.返还租赁保证金3万元；2.支付补偿款588,151.24元（包括：1号房53,594.88元、6号房319,707.36元、下水道104,359元及场地110,490元）。一审法院认定事实：2010年9月4日，吴君文（乙方）与辛雁（甲方）就系争场地及厂房签订租赁合同，约定乙方支付押金3万元作为协议保证金，乙方于2010年9月25日进行场地清理和对场地投入基础建设；租期为10年，如遇国家动迁，乙方无条件搬迁，四年内乙方投资部分归乙方所有，四年后归甲方所有；乙方在租赁期内根据生产经营需要，改变房屋设施需经甲方同意，现拆除门房、同边上房屋，约102平方米，合同到期后原拆原造由乙方承担，乙方不得用作其他用途。2013年6月10日，吴君文（甲方）与案外人许某（乙方）签订租赁合同，许某向吴君文承租系争场地及厂房。2016年，系争场地及厂房被拆除。吴君文与许邵明房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2018年11月1日立案，案号为（2018）沪0115民初82188号（以下简称：82188号案件），追加辛雁为该案第三人。辛雁在该案庭审中陈述：1-12号房是其从村里租来的所有房屋，也是租给吴君文的房屋；6号屋由吴君文进行分割作为营业厅和办公室，1号屋由吴君文搭建顶棚，吴君文还增设了下水道，有些地方加了水泥。原审审理中，辛雁陈述系争厂房缺少合法的建造手续。为证明辛雁收到补偿款的具体构成，吴君文提交上海国衡房地产估价有限公司就系争场地及厂房出具的《估价结果一览表》（以下简称：评估报告），载明房屋补偿款1,797,459元、装修补偿款136,900元、附属设施补偿款519,119元、机器设备搬迁费190,720元、物资搬迁116,070元，总计2,760,268元。附件2《房屋估价明细表》载明：1号屋建筑面积108.8平方米，房屋评估价89,325元；6号屋540.96平方米，房屋评估价为532,846元。附件4《房屋装修估价明细表》载明：6号屋装修内容有“房中房、地砖、吊顶、瓷砖、卫生设备、防盗门帘、隔断、乳胶漆等”，装修评估价48,000元。附件5《附属设施评估明细表》载明：场地1,450平方米，总价184,150元；下水道315PVC管为233米，总价85,977元，下水道23瓦筒管182米，总价18,382元。辛雁对该组证据的真实性无异议，陈述其收到补偿款1,991,744元，具体构成为《估价结果一览表》所载房屋补偿款及装修补偿款之和打六折后与附属设施、机器设备搬迁、物资搬迁费用之和。吴君文对其计算方式表示认可，并明确其关于6号房补偿款的诉请系依据评估报告中的6号房的房屋补偿款，而非6号房的装修补偿款。为证明系争场地及厂房向吴君文出租之前的情况，辛雁申请证人绍某出庭，并称其在向吴君文出租系争场地及厂房之前，曾向证人出租系争场地。绍某到庭后陈述其承租系争场地及厂房时的状况，称1号房尚无屋顶；6号房已存在，6号房内并无隔断；其退租时系争场地约有400至500平方米已进行硬化；场地四周已铺设下水道。吴君文认可证人对场地硬化所作的描述，但认为关于下水管道的铺设情况应采信辛雁在82188号案件中的陈述。一审法院认为，吴君文与辛雁之间签订的案涉租赁合同中约定的租赁物为系争场地及厂房，辛雁陈述租赁的厂房无合法建造手续，故就涉及厂房部分的租赁合同应属无效，就场地部分租赁合同应为有效。吴君文主张辛雁已取得的拆迁款中的部分款项应归其所有，应对此承担相应的举证责任。对此按照吴君文诉请分述如下：1.关于1号房补偿款53,594.88元的诉请。吴君文陈述其对房屋进行改建，但未提交任何证据证明其改建内容，而辛雁认可吴君文对房屋加盖屋顶，根据该房屋评估价89,325元，确认辛雁就吴君文对1号房的改建应向吴君文支付补偿款22,331元。2.关于6号房补偿款319,707.36元的诉请。评估报告后附“房屋估价明细表”载明6号房房屋评估价为532,846元，“房屋装修估价明细表”载明6号屋装修内容有“房中房、地砖、吊顶、瓷砖、卫生设备、防盗门帘、隔断、乳胶漆等”，装修评估价48,000元。吴君文陈述其对6号房进行分割，辛雁也予以认可，但吴君文明确依据评估报告中关于6号房房屋的补偿款、而非6号房的装修补偿款提出本项诉请，因吴君文未提供证据证明其对6号房进行建造或改建的情况，故其诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。3.关于下水道补偿款104,359元的诉请。吴君文陈述系争场地内的下水道由其铺设，辛雁称吴君文铺设的下水道为50米左右。吴君文提出辛雁在82188号案件中陈述“吴君文还增设了下水道”，应以辛雁在82188号案件中的陈述为准。审理中，辛雁申请证人邵某出庭，证人陈述在其退租时系争场地四周已铺设下水道。应认为，辛雁在82188号案件中虽陈述吴君文增设下水道，但未明确具体长度，而在本案中确认吴君文铺设50米下水道，与其提供的证人证言内容及其在82188号案件中的陈述并不矛盾，可以认定吴君文铺设的下水道长度为50米，据此辛雁应向吴君文支付下水道补偿款12,573元。4.关于场地补偿款110,490元的诉请。吴君文陈述场地硬化由其施工，辛雁称吴君文完成场地硬化约400平方米，而辛雁申请证人邵某出庭，邵某称在其退租时系争场地约有400至500平方米已进行硬化。应认为，辛雁提供的证人证言与其在审理中的陈述不一致，而证人证言对其主张的事实较为不利，故对其证人证言予以采信。在认定吴君文完成系争场地硬化400至500平方米的基础上，按照吴君文主张本项诉请依照评估报告中所载场地补偿款的六折为计算标准，确定辛雁应向吴君文支付场地补偿款36,830元。综上，辛雁应向吴君文支付补偿款共计71,734元。关于吴君文主张辛雁返还租赁保证金3万元的诉请。合同约定，吴君文支付押金3万元作为协议保证金，于2010年9月25日进行场地清理和对场地投入基础建设。辛雁辩称该保证金的目的为担保吴君文对3号房恢复原状，从合同的文义来看，并无上述意思，故其意见缺乏合同依据，不予采纳。因系争场地及厂房已被拆除，案涉租赁合同无法继续履行，故辛雁应向吴君文返还租赁保证金3万元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年7月21日作出判决：一、辛雁于判决生效之日起十日内向吴君文支付补偿款71,734元；二、辛雁于判决生效之日起十日内向吴君文返还保证金30,000元；三、驳回吴君文其余诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,981元，减半收取计4,991元（吴君文已预交），由吴君文负担3,824元，辛雁负担1,167元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，吴君文在原审中提交其诉讼请求的计算方式，明确二、补偿款423,468.72元（60%比例参照另案许某房屋补偿比例，亦在庭审中为辛雁所承认）……4、场地：1,450×127×60%=110,490元。庭审中，吴君文对其诉请明确土地打六折是110,490元、其对评估报告中房子和场地按照60%主张。本院认为，本案争议焦点为60%的概念如何认定。根据查明的事实，吴君文在原审中对60%的概念清楚明确表述为对辛雁所得补偿款按60%的比例主张，吴君文对其诉讼请求的计算方式在原审中多次明确，且从未变更其诉讼请求。现在二审中吴君文混淆了60%的概念，称该60%是指其完成的硬化面积占总面积的比例，其向辛雁主张的是100%的土地赔偿款，吴君文在二审中改变了原审的诉请计算方式，所作的解释又与原审不一致，本院难以支持。吴君文主张其完成硬化面积有900到1,000平方米，辛雁不予认可，吴君文对其主张未提供证据证明，原审法院在结合证人邵某的证言后认定吴君文完成的土地硬化面积占总面积的三分之一无明显不当。综上所述，吴君文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,500元，由上诉人吴君文负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞二〇二〇年十二月七日书记员  王 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……