河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6435号上诉人(原审原告）：邢二霞，女，1981年3月25日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人(原审原告）：朱连增，男，1976年11月10日出生，汉族，住郑州市金水区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：高岩、高国辉，河南修谨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南世豫房地产开发有限公司。住所地：新乡市平原新区中州大道北段**平原新区管委会办公楼。法定代表人：傅杰平，执行董事。委托诉讼代理人：季路璐、白雪，河南联盟律师事务所律师。上诉人邢二霞、朱连增与上诉人河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。邢二霞、朱连增委托诉讼代理人高岩，世豫公司委托诉讼代理人季路璐、白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢二霞、朱连增上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0725民初3160号民事判决第一项，改判世豫公司按照双方签订的商品房买卖合同的违约金标准（按总房价款的万分之一）向邢二霞、朱连增支付违约金至房产证实际办理完毕之日，截止2020年10月31日暂计72686.04元；2、一、二审诉讼费用由世豫公司承担。事实与理由：1、原审判决关于违约金的计算存在认定损失事实不清，适用法律错误的情况，违反了合同关系中意思自治和诚实信用的基本规则；2、原审法院对违约金的调整没有事实及法律依据，应改判按照合同约定的日万分之一的标准计算违约金；3、2020年1月23日至2020年5月6日，河南省××防控期间的时间，不应计算作世豫公司不能履行合同义务的不可抗力免责事由，相应的期间不应从世豫公司的违约期间中扣除；4、根据原审查明的情况，世豫公司在另案中已经向施工单位主张了逾期竣工违约金，并且逾期竣工违约金也是按照日万分之五来计算的，足见世豫公司也认可违约金的计算方式，另世豫公司的行为可能会使世豫公司因违约居中收益。针对邢二霞、朱连增的上诉，世豫公司辩称：一、关于邢二霞、朱连增主张的违约金问题，因案涉房屋早已交付使用，邢二霞、朱连增并无损失，且已经无偿获利，其再通过诉讼获利，有违公平、诚信原则。二、世豫公司并无过错、且在积极履约，按照损失填平原则，邢二霞、朱连增并无任何损失，其主张的违约金应予驳回。三、邢二霞、朱连增主张的违约金计算期间，存在××疫情这一不可抗力原因（共102天），企业、机关等单位停工、停产，世豫公司依法免责。四、因施工单位逾期竣工，给世豫公司造成的实际损失高达8000余万元，但世豫公司的实际损失中仅1000余万元被一审判决赔偿，有近7000余万元的损失，未得到赔偿；而且，世豫公司至今没有拿到一分钱赔偿款，但已支付业主的补偿款却在不断增加，世豫公司的实际损失仍在不断扩大。五、邢二霞、朱连增诉讼请求的第二项，即办理房屋所有权登记，目前客观上不具备实际履行的可能。世豫公司上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0725民初3160号民事判决，驳回邢二霞、朱连增的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由邢二霞、朱连增负担。事实与理由：1、原审认定事实错误，商品房交付之日应以业主领取钥匙、办理收房手续的时间为准，并非物业费的开始缴纳时间，原审将2018年8月1日认定为商品房交付之日错误，应予纠正；2、按照法律规定，违约金的目的是填平损失，本案邢二霞、朱连增无任何损失，不应判决违约金，原审判决违约金明显不当；3、世豫公司针对逾期办理房产证主观上无过错，且一直在积极履约，原审判决给予世豫公司惩罚性赔偿责任有失公平；4、邢二霞、朱连增针对涉案房屋已经无偿从世豫公司获利14339元，世豫公司已向小区业主支付补偿款2000000余元，不应再承担责任；5、涉案违约金数额巨大，每年约为10000000元，按照公平及诚信原则，本案的违约金标准也应降低；6、邢二霞、朱连增诉讼请求的第二项，即办理房屋所有权登记，目前客观上不具备实际履行的可能。针对世豫公司的上诉，邢二霞、朱连增辩称：1、业主收到世豫公司入住通知载明的交房时间是2018年7月26日至8月1日，故2018年8月1日既是房屋的风险转移之日也是房屋的交付之日，且以此计收物业费用，原审认定的交付房屋时间正确；2、世豫公司支付的补偿款针对的是逾期交房问题，不属于业主一方无偿获利的情况；3、原审认定的逾期交付房屋违约金与实际情况不相符，另双方合同约定的违约金标准是日万分之一，世豫公司按照该标准来承担违约金，未超出其应当预见的范围；4、世豫公司与施工单位所涉情况属于正常的商业风险，不能成为世豫公司违约的正当理由，更不能成为其违约不承担违约金的理由；5、世豫公司负有协助办理房产证的义务，原审判决其配合办理房屋登记于法有据。邢二霞、朱连增原审诉讼请求：1、世豫公司支付邢二霞、朱连增逾期办理房屋所有权证违约金（日违约金按照全部房款万分之一标准从2019年8月2日至实际办理完成涉案房屋所有权证之日止）截止2020年8月15日暂计60389.22元；2、世豫公司协助邢二霞、朱连增办理涉案房屋所有权登记；3、本案的诉讼费用由世豫公司承担。原审查明：约于2016年9月28日，邢二霞、朱连增与世豫公司签订编号为2016-0928176的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、邢二霞、朱连增购买世豫房地产公司开发的位于新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号商品房，建筑面积146.71平方米，单价5407.33元／平方米，总价款793309元。2、买方须于2016年9月28日前支付首期购房款163309元，余款630000元通过向商业银行按揭贷款支付。3、出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人逾期交房、买受人不要求解除合同的，出卖人按房屋总借款日万分之一支付违约金。4、房屋所有权证应在商品房交付之日起365日内取得；如因出卖人原因未能在此期限内取得，则出卖人违约,买受人有权解除合同；买受人不要求解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，出卖人按房屋总价款日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,邢二霞、朱连增按约向世豫公司支付了购房款等相关费用。与上同日，邢二霞、朱连增与世豫房地产公司签订编号为2016-0928167的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、邢二霞、朱连增购买世豫房地产公司开发的位于新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号商品房，建筑面积146.71平方米，单价5453.44元／平方米，总价款800074元。2、买方须于2016年9月28日前支付首期购房款240074元，余款560000元通过向商业银行按揭贷款支付。3、出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人逾期交房、买受人不要求解除合同的，出卖人按房屋总借款日万分之一支付违约金。4、房屋所有权证应在商品房交付之日起365日内取得；如因出卖人原因未能在此期限内取得，则出卖人违约,买受人有权解除合同；买受人不要求解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，出卖人按房屋总价款日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,原告按约向被告世豫房地产公司支付了购房款等相关费用。2019年5月6日，邢二霞、朱连增为案涉两套房屋向新乡市宏运物业管理有限公司自2018年8月1日至2019年12月31日两份物业费共计6292元。因交房时间晚于《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间，被告世豫房地产公司于2018年7月开始向已接收房屋业主进行补偿。原告朱连增于2019年5月6日为世豫房地产公司签署《确认书》，确认书主要内容为：本人确认收到世豫房地产公司支付的补偿款7139元，确认双方已就西西里.传说小区房屋交付时间问题已达成一致，互不追究、互不主张索赔或违约，双方就该问题已全部结清、无遗留问题；另一份确认书主要内容为：本人确认收到世豫房地产公司支付的补偿款7200元，确认双方已就西西里.传说小区房屋交付时间问题已达成一致，互不追究、互不主张索赔或违约，双方就该问题已全部结清、无遗留问题。2019年5月15日收到被告世豫房地产公司支付的两套房屋补偿款，分别为7139元和7200元，共计14339元。2019年7月24日，世豫房地产公司向本院提起诉讼，请求判令郑州一建集团有限公司：1、支付逾期竣工违约金17000000元（违约金以合同总价款为基数、按日万分之五、691天（暂计）计算为25703770.05元，暂请求该损失的70%为17000000元）；2、赔偿因逾期竣工给世豫房地产公司增加的监理费损失230000元；3、赔偿因逾期竣工导致世豫房地产公司支付业主延期交房暂计至2020年5月的补偿款1904298.15元；4、赔偿因逾期竣工给世豫房地产公司造成的财务成本费用、管理费用、销售费用、开发间接费用等经济损失9965258.07元；5、偿还世豫房地产公司垫付的电费528487.30元；6、提供相应的竣工资料（包括但不限于农民工工资清欠证明、已支付工程款证明、办理竣工验收备案手续所需的资料文件等），提供拖欠的发票、完税证明等，并配合办理竣工备案手续。本院于2020年7月22日作出（2019）豫0725民初2590号民事判决，判决郑州一建集团有限公司：1、支付世豫房地产公司逾期竣工违约金3629866.87元；2、赔偿世豫房地产公司监理费、逾期交房补偿金等损失计12099556.22元；3、支付世豫房地产公司电费528487.30元；4、提供相应的竣工资料、开具工程款发票、完税证明等，并配合办理竣工备案手续。判决书送达后，郑州一建集团有限公司提起上诉。本案现正在二审审理中。另查明，自2020年1月23日武汉市“封城”，河南省××疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级；2020年3月19日，河南省××疫情防控应急响应级别调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省××疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。××感染的肺炎疫情防控指挥部印发的《关于科学防治精准施策分区分级做好××疫情防控工作的实施意见》，Ⅰ类县(市、区)，要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序；Ⅱ类县(市、区)，要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序；Ⅲ类县(市、区)，要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。原审认为：依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，为有效合同，予以确认。依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋产权证书应于房屋交付之日起365日内办理,如因出卖人原因未能在此期限内办理，出卖人应自该期限届满之次日起按房屋总价款日万分之一支付违约金。邢二霞、朱连增据此请求世豫公司支付违约损失，于法有据，世豫公司应赔偿邢二霞、朱连增相应的损失。案涉房屋已于2018年8月1日始计收物业费，房屋交付之日应据此确认为2018年8月1日。邢二霞、朱连增因此请求世豫公司支付按房屋总价款日万分之一、自2019年8月2日计算至房屋产权证书办理完毕之日的违约金；世豫公司主张涉案房屋已经交付，房产证未及时办理并未给邢二霞、朱连增造成任何损失，且世豫公司也无过错，根据损失填平原则，双方约定的违约金明显过高，应予调整。根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，案涉房屋已实际交付，邢二霞、朱连增也已实际接收，世豫公司迟延办理房屋产权证书并未影响邢二霞、朱连增占有使用，也未给邢二霞、朱连增造成实质上的损害；即使有损害或者损失，也仅止于情感上的损失，或者是对不能及时办理产权证书产生的预期风险损失。这些损失虽未实际发生，未造成明显后果，但确实给邢二霞、朱连增造成财产风险。给予世豫公司承担相应的惩罚性赔偿责任，有利于促成世豫公司积极履行相应的义务。根据世豫公司与邢二霞、朱连增达成的迟延交房谅解意见，邢二霞、朱连增承诺在接受世豫公司补偿款7139元及7200元后，不再追究世豫公司自2017年12月31日迟延至2018年8月1日（迟延期间为212天）交付房屋的任何责任。由此倒推，双方达成的迟延交房违约金计算方式为以793309元为基数、按日万分之零点四二四即0.0424‰（补偿款7139元÷房屋总价款793309元÷212天﹦0.0424‰）、自逾期交房之日计算至实际交房之日。迟延交付房屋的损失明显要远高于迟延办证的损失，但双方通过利益权衡，最后将日万分之一的违约金费率调降至日万分之零点四二四（0.0424%）。为维持民事主体之间的利益均衡，合理确定各方权利义务，根据公平原则，参考商品房买卖合同纠纷类案判例确定的赔偿比例及双方此前就迟延交房纠纷达成的谅解意见；本案以迟延办理房屋产权证书应支付的违约金不高于迟延交付房屋应支付的违约金为原则，将案涉违约金（损失）比例降低、调整为迟延交付房屋实际履行违约费率的1/2，为日万分之零点零二一二（0.0212‰）。2020年1月23日至2020年5月6日，共计104天为河南省××疫情防控应急响应Ⅰ至Ⅱ级防控期间。在此期间，河南省实施“内防扩散、外防输出、严格管控”、“外防输入、内防扩散”策略。该期间发生的××疫情为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。根据民法总则第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”的规定，世豫公司在此期间不能履行合同义务，应予以免责，不承担民事责任。综合以上，自2019年8月1日世豫公司应当交付房屋之日至2020年9月30日（本案拟制的时间节点），共计427天。扣除××疫情防控期间104天，为323天。世豫公司应支付邢二霞、朱连增以1593383元（2503号商品房总价款793309元+2603号商品房总价款800074元）为基数、按日0.0212‰计算323天的违约金10910.85元，并支付之后的违约金即支付以1593383元为基数、按日0.0212‰、自2020年10月1日计算至房屋产权登记实际办理完毕之日的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，世豫公司应按约定于2019年8月1日前为邢二霞、朱连增办理房屋产权登记；世豫公司至今未为邢二霞、朱连增办理房屋产权登记。邢二霞、朱连增提出诉讼请求，请求其协助办理案涉房屋产权登记。依照合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行责任的规定。邢二霞、朱连增的请求，于法有据，予以支持。世豫公司应在条件允许时配合邢二霞、朱连增办理案涉房屋产权登记手续。世豫公司主张，其迟延办理房屋产权证书系因施工总承包单位迟延提供竣工备案资料所致，本公司不应承担责任。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，世豫公司的抗辩不能成立，无法律依据，应不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，原审判决：一、河南世豫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付邢二霞、朱连增违约金10910.85元，并支付以1593383元为基数、按日0.0212‰、自2020年10月1日计算至房屋产权登记实际办理完毕之日的违约金；二、河南世豫房地产开发有限公司配合邢二霞、朱连增办理新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号及新乡市平原示范区洋河街5号西西里.传说小区14号楼2单元5层2603号商品房产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取654.86元，原告邢二霞、朱连增负担536.54元，被告河南世豫房地产开发有限公司负担118.32元。二审诉讼中邢二霞、朱连增提供的证据有：1、新乡市不动产登记和交易中心2018年1-8月份新乡市房地产市场运行情况分析；2、新乡市不动产登记和交易中心2019年1月份新乡市房地产市场运行情况分析。证明平原新区房屋价格下降，由于世豫公司违约迟延办理房产证，导致业主房产价格缩水，且幅度超过业主主张的日万分之一的违约金，原审调整违约金不正确。世豫公司认为邢二霞、朱连增提供的证据不属于新证据，对真实性及证明目的均有异议，所涉证据无行政管理部门印章，为网络截图及打印件，真实性不能证实，另世豫公司办证期限届满时间是在2019年年底或者2020年，与本案不具有关联性，也不能证明业主已经产生损失。世豫公司二审中没有提供新的证据。本院认证意见：邢二霞、朱连增提供证据所涉期间世豫公司办理房屋产权证书期间尚未届满，不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，邢二霞、朱连增及世豫公司均提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕邢二霞、朱连增及世豫公司提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于世豫公司主张其无主管过错，不应承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。世豫公司主张的施工单位有关未提供竣工备案资料等，系世豫公司与施工单位之间所涉情况，可依法解决，其以此主张不应承担违约责任没有根据，本院不予采纳。关于世豫公司上诉主张邢二霞、朱连增无偿获利的问题。经查，世豫公司所支付邢二霞、朱连增款项系对世豫公司逾期交付房屋的处理，不属于无偿获利，世豫公司以此主张不应承担逾期办证违约责任没有根据，本院不予采纳。关于涉案房屋交付时间的问题。依据双方合同约定，因买受人原因导致未能交付房屋的，视为出卖人已经按期交付房屋。世豫公司通知邢二霞、朱连增于2018年8月1日前交房，邢二霞、朱连增未如期受领房屋，按照双方约定，视为世豫公司交付房屋，且物业服务企业计收物业费用的时间也自2018年8月1日开始，故原审以此作为房屋交付时间并无不当。关于邢二霞、朱连增主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。世豫公司未按期办理涉案房屋产权手续，违反双方合同约定，自应承担违约责任。对于违约金的标准，原审结合房屋交付使用情况、款项缴纳情况、损失情况等因素，考虑维持民事主体之间的利益均衡，合理确定各方权利义务，结合有关案例及双方此前就迟延交房纠纷达成的处理意见等因素，酌定案涉违约金（损失）标准为迟延交付房屋实际履行违约费率的1/2无明显错误，另原审认定××疫情为不可抗力，并根据民法总则第一百八十条的规定，认定世豫公司在××期间不承担民事责任也符合法律规定。关于邢二霞、朱连增主张的办证问题。双方合同约定世豫公司应按约定为邢二霞、朱连增办理房屋产权登记，世豫公司至今未为邢二霞、朱连增办理房屋产权登记，邢二霞、朱连增在本案中提出该项诉讼请求，原审判令世豫公司应在条件允许时配合邢二霞、朱连增办理案涉房屋产权登记手续并无不当。综上，邢二霞、朱连增及世豫公司的上诉主张均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1417.15元，由邢二霞、朱连增负担1344.38元，由河南世豫房地产开发有限公司负担72.77元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘 冬