浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3992号 上诉人（原审原告）：俞良涛，男，1966年9月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金刚标，浙江正大金茂律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐如兴，男，1963年11月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人（原审被告）：胡国花，女，1967年3月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许坚军，浙江杰扬律师事务所律师。 上诉人俞良涛因与上诉人徐如兴、胡国花房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初3634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞良涛上诉请求：1.将一审判决第二项改判变更为徐如兴、胡国花返还给俞良涛购房款30万元，并支付自2012年8月6日起至实际返还之日止的利息损失（按同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率)。2.将一审判决第三项改判变更为徐如兴、胡国花赔偿给俞良涛损失1254513.6元；3.撤销一审判决第四项。事实和理由：一、一审判决对徐如兴、胡国花返还购房款所对应的利息损失的起算时间认定错误。本案俞良涛于2012年8月6日支付给徐如兴、胡国花购房款30万元，由于徐如兴、胡国花拒绝继续履行房屋买卖合同，俞良涛只能按照合同约定提出解除合同，为此徐如兴、胡国花依法应当返还购房款30万元，并赔偿该30万元在其占用期间造成的利息损失，故一审法院按照起诉之日计算利息损失没有法律依据。二、一审判决对徐如兴、胡国花应当赔偿俞良涛房屋价格上涨可得利益损失的金额认定有误。根据《房屋买卖合同》第二条,房屋交易面积按照结算面积计价，而不是房产证面积(即建筑面积)计价，交易单价为4000元/平方米。而根据评估报告，房屋建筑面积140平方米，单价12727元/平方米，总价为140平方米×12727元/平方米＝1781780元，因该房屋对应的结算面积为123平方米，故按照结算面积折算单价为14486元/平方米，故房屋上涨的可得利益损失应为(14486元/平方米-4000元/平方米)×120平方米=1258321元。而一审判决以建筑面积的单价12727元/平方米作为计算房屋价格上涨的基准金额，这与《房屋买卖合同》中按照结算面积的单价作为交易单价的约定不符，导致损失金额认定错误。 徐如兴、胡国花共同辩称，一、2012年8月6日双方签订的《房屋买卖合同》系预约合同，不存在可得利益损失。二、一审法院计算赔偿损失所依据的房屋面积是错误的，双方合同约定的房屋面积为120平方米，而一审法院却按123.27平方米计算赔偿损失。 徐如兴、胡国花共同上诉请求：撤销原判，改判驳回俞良涛的诉讼请求。事实和理由：一、2012年8月6日双方签订的《房屋买卖合同》系预约合同。2012年8月6日双方签订《房屋买卖合同》时，均不知道房屋的具体楼层、面积、朝向、房型，只是谈判磋商期对未来可能分得的房产事项的预先规划。合同的权利义务关系没有全部定型，双方承担的义务不是本约合同义务。合同的履行存在事实上和法律上的障碍，暂时无法签订本约。故双方才签订预约合同对当事人进行约束，将来必定要签订本约。因签订《房屋买卖合同》的标的物不明确，故俞良涛2019年9月第一次起诉诉求是要求徐如兴、胡国花交付强头家园3幢1601室，系案外人的房产，因为其也不清楚合同的标的物具体是哪个。第二次起诉变更诉讼请求要求徐如兴、胡国花交付强头家园3幢901室。但该房屋的建筑面积为140.2平方米，也不符合预约合同约定的120平方米的标准。合同法司法解释二第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。结合本案，俞良涛在诉讼时对买卖合同的标的物是哪个都未知，事后双方也未达成补充合同，可见双方未形成合意，本约合同未成立。二、可得利益损失不属于违反预约合同应当承担的赔偿范围。可得利益损失是将来必然增加的利益。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系。预约合同履行行为本身并无任何交易发生，没有生成任何经济利益。若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。而本约合同的履行，则是完成交易之行为，能够直接产生经济利益，这种利益就是合同的履行利益，其中包含可得利益。在违约责任方面，预约合同与本约合同的最大区别之一在于预约合同违约没有可得利益损失，本约合同违约可能存在可得利益损失。故，俞良涛要求徐如兴、胡国花赔偿差额部分损失没有法律依据,也违背了当事人的真实意思表示。2012年8月6日双方签订的《房屋买卖合同》第七条规定，甲方(徐如兴)逾期交付房屋或办理过户的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方(俞良涛)实际使用或办理过户手续的，乙有权解除本合同，甲方(徐如兴)应退还乙方(俞良涛)已支付的款项并向乙方支付相当于已付款项的违约金。现俞良涛提出要求解除合同，那么按照合同约定，徐如兴承担违约责任充其量不过是退还已付款项30万，并支付相当于已付款项的违约金30万。 俞良涛辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》系本约合同，该合同约定了买卖的标的物、房屋价款、交付时间、违约责任等，符合本约合同的各项要素。它不同于认购书，其中没有约定要另行签订正式的买卖合同。徐如兴、胡国花主张本案系预约合同与事实不符。二、关于解除合同后徐如兴、胡国花违约行为的赔偿问题，徐如兴、胡国花取得安置房以后拒绝交付房屋，俞良涛只能选择解除合同，俞良涛有权向徐如兴、胡国花主张因其违约造成的损失。该可得利益损失即房屋价格上涨，这也是徐如兴、胡国花拒绝履行合同的主要因素。为此一审法院也委托了评估机构进行评估，相应的差价徐如兴、胡国花应当予以赔偿。关于徐如兴、胡国花所称的应当以合同约定的违约金进行赔偿，根据合同法的规定，实际造成的损失高于违约金的，守约方可以按实际损失主张赔偿。根据评估报告房屋上涨的差价损失确实高于违约金，故徐如兴、胡国花的该项主张与合同法的规定和本案事实不符，请依法予以驳回。 俞良涛向一审法院起诉请求：1.解除2012年8月6日俞良涛与徐如兴、胡国花签订的房屋买卖合同；2.徐如兴、胡国花返还给俞良涛购房款30万元，并赔偿该款自2012年8月6日起至实际返还之日止的利息损失（按同期银行贷款基准利率计算）；3.徐如兴、胡国花赔偿给俞良涛损失暂计136.5万元（最终按评估鉴定结论为准）。诉讼中，俞良涛变更第三项诉讼请求为徐如兴、胡国花赔偿给俞良涛损失1254513.6元。 一审法院经审理查明：2012年8月6日，俞良涛（乙方、买受人）与徐如兴、胡国花（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方同意将其可获得的位于绍兴市××镇××村××房中的其中一套［包括配套车库、车棚（如有）］转让给乙方，安置房面积约为120平方米的高层（不含屋顶）；甲方获得的面积约为120平方米（不含屋顶）的安置房中存有屋顶的，则甲方同意将该含屋顶的安置房转让给乙方；甲乙双方同意，甲方将上述房地产转让给乙方的价格按每平方米4000元计算（不包括屋顶、车库、车棚）；交易面积按甲方实际结算面积计算，不按房产证面积结算；屋顶、车库、车棚价格继续按照甲方取得安置房时从村委购买的价格计算；付款方式为乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付首期款人民币30万元整，乙方于甲方将转让房产交付乙方实际使用时，乙方向甲方支付总房款剩下的全额余款；甲方应于可取得村里安置房拿钥匙之日起七日内将转让房产交付乙方实际使用；甲方应无条件为乙方办好房地产过户手续，在此期间不得有任何争议；甲方应于合同转让房产可办理过户手续之日起六十日内将转让房产过户给乙方；甲方保证该转让房地产的完整，没有产权纠纷，不存在权利瑕疵，不存在欠缴工程款、欠缴土地出让金或欠缴税费及其他因房地产而产生的债务等情况；除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方实际使用或办理过户手续的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付的款项并向乙方支付相当于已付款项的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，俞良涛向徐如兴、胡国花转账支付首期购房款30万元。 俞良涛曾在（2019）浙0602民初9418号案件中要求徐如兴、胡国花继续履行案涉房屋买卖合同，交付徐如兴、胡国花户下的安置房（根据查明情况确认要求交付房屋为强头家园3幢901室及901车棚）。徐如兴、胡国花已取得安置房，但在该案中明确表示不同意交付上述房屋。 经俞良涛申请，该院依法委托绍兴市世博房地产评估有限公司对绍兴市越城区强头家园住宅（结算面积120平方米左右、建筑面积140平方米左右）市场均价进行评估。该公司出具评估意见为强头家园建筑面积140平方米房屋的单价为12727元。俞良涛预付鉴定费5454元。 另查明，2010年10月26日，徐如兴签署的《房屋拆迁产权调换安置协议2》载明，徐如兴户安置面积为280平方米，选择套型为高层120平方米一套、多层40平方米一套、多层120平方米一套。2019年3月27日，徐如兴签署的《东浦街道国有土地上房屋征收补偿安置结算协议》显示，经公证抽签择房，徐如兴户取得如下房屋：1.强头家园5幢1901室（建筑面积160.09平方米，结算面积142.29平方米，1901号车棚面积9.1平方米）；2.强头家园3幢901室（建筑面积140.2平方米，结算面积123.27平方米，901号车棚面积16.47平方米）。 一审法院认为，本案争议焦点为俞良涛与徐如兴、胡国花之间的《房屋买卖合同》属于预约合同还是本约合同的问题。对此，该院评析如下：一、本案合同签订前，徐如兴户选择的拆迁安置套型分别为高层120平方米、多层120平方米和40平方米，而双方合同约定的房屋为安置面积约为120平方米的高层，合同约定的房屋套型在徐如兴户选择的套型中具有唯一性，故可以认为双方合同约定的标的物具有明确的指向性。二、双方合同约定交易面积按实际结算面积计算，徐如兴户择房后实际取得两套房屋，其中结算面积为120平方米左右的房屋亦具有唯一性，即为强头家园3幢901室房屋（建筑面积140.2平方米，结算面积123.27平方米，901号车棚面积16.47平方米），故根据双方合同约定，在徐如兴户的实际择房结果中能够准确指向并确定标的物。三、从双方合同约定内容来看，并无在将来一定期限内另行签订合同的意思表示，合同对转让价格、付款方式、交付期限、过户期限、违约责任等内容进行了约定，双方的权利义务关系已经明确。俞良涛已按合同约定履行支付首期款义务。综上，该院认为案涉《房屋买卖合同》的性质为本约合同。徐如兴、胡国花认为俞良涛在前案起诉时要求交付的房屋错误，说明双方合同约定的标的物不明确的意见，该院认为俞良涛在前案中系因起诉前未能查询得知徐如兴户实际择房情况，因而误以为其亲属房屋为徐如兴户择房房屋导致主张错误，但一经查明已按照合同约定确认准确的标的物，故该院对徐如兴、胡国花的该辩称意见不予采信。本案中，徐如兴、胡国花在取得安置房后未按约定将转让房屋交付给俞良涛实际使用的行为，违反了双方的合同约定；俞良涛在（2019）浙0602民初9418号案件中起诉要求徐如兴、胡国花交付转让房屋后，徐如兴、胡国花明确表示不同意交付转让房屋，故俞良涛主张解除房屋买卖合同的诉请，符合双方合同关于“甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方实际使用或办理过户手续的，乙方有权解除本合同”的约定解除条件，该院予以支持。解除的时间为（2019）浙0602民初9418号案件中俞良涛解除的意思表示送达徐如兴、胡国花之日（2020年5月6日）。合同解除后，俞良涛要求徐如兴、胡国花返还已付购房款30万元的诉请，符合法律规定，该院予以支持。俞良涛主张的利息，该院调整为自起诉之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。关于房价上涨损失问题。本案徐如兴、胡国花未按合同约定履行的违约行为，导致俞良涛不能取得合同履行后可以获得的利益，即因房价上涨可预期的可得利益，造成了俞良涛的损失，俞良涛要求徐如兴、胡国花赔偿损失的诉请，符合法律规定。根据双方合同约定，交易面积按实际结算面积计算，价格按每平方米4000元计算；而评估机构评估的即为强头家园建筑面积约140平方米左右、结算面积约120平方米左右房屋的均价，故该院认为评估机构的评估意见可作为本案计算的依据，对俞良涛认为合同约定的每平方米4000元系结算面积单价，须对评估意见确定的建筑面积单价再进行折算的意见不予采信。综上，徐如兴、胡国花应赔偿给俞良涛损失1075777.29元[（12727元/平方米-4000元/平方米）×123.27平方米]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、俞良涛与徐如兴、胡国花于2012年8月6日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月6日解除；二、徐如兴、胡国花应于判决生效之日起三十日内返还给俞良涛购房款人民币300000元，及自2020年5月21日起至实际付清之日止的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；三、徐如兴、胡国花应于判决生效之日起三十日内赔偿给俞良涛损失人民币1075777.29元；四、驳回俞良涛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取9395元、财产保全费5000元，由俞良涛负担1080元，由徐如兴、胡国花负担13315元。鉴定费5454元，由徐如兴、胡国花负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为1.案涉《房屋买卖合同》系本约合同还是预约合同的问题；2.徐如兴、胡国花返还俞良涛购房款所对应的利息损失的起算时间认定问题；3.徐如兴、胡国花是否应赔偿俞良涛房屋价格上涨的可得利益损失以及相应的金额认定问题。关于争议焦点1，本院审查后认为，一方面，双方合同约定的房屋为安置面积约为120平方米的高层，其在徐如兴择房后实际取得的房屋中具有唯一性，且双方对于案涉房屋转让价格、付款方式、交付期限、过户期限、违约责任等内容也进行了明确的约定。另一方面，双方并无将来需要另行签订合同的意思表示，且俞良涛已经根据合同约定支付了30万元首期购房款。综合以上两点，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》属于本约合同并无不当。关于争议焦点2，俞良涛是在（2019）浙0602民初9418号案件中提出解除合同的意思表示，该意思表示送达徐如兴、胡国花之日为2020年5月6日，一审法院结合以上事实调整利息的起算时间为俞良涛起诉之日（2020年5月21日）并无不妥。俞良涛主张于2012年8月6日其支付给徐如兴、胡国花购房款30万元开始计算利息，但同时又主张了违约损失，显然缺乏可以同时主张的法律依据，本院不予支持。关于争议焦点3，徐如兴、胡国花认为根据双方合同约定其只须支付俞良涛已付款项30万元的违约金。对此本院审查后认为，本案徐如兴、胡国花违约的事实清楚，故徐如兴、胡国花应当承担相应的违约责任。虽然双方对于违约金有所约定，但是俞良涛按照实际损失要求徐如兴、胡国花进行赔偿于法有据，而根据评估机构出具的评估意见可以看出，案涉房屋价格上涨的可得利益损失确实存在，一审法院据此对俞良涛要求徐如兴、胡国花赔偿房价上涨损失的诉请予以支持并无不当。至于俞良涛提出的合同约定的4000元/平方米为结算面积单价，计算相应损失时须对评估意见确定的建筑面积单价再进行折算的主张，本院审查后认为，根据评估机构出具的评估意见，其评估的即为强头家园建筑面积约140平方米左右、结算面积约120平方米左右房屋的均价，故一审法院以评估机构的评估意见12727元/平方米作为本案计算房屋上涨的差价损失依据亦无不妥。 综上所述，上诉人俞良涛与上诉人徐如兴、胡国花的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18790元，由上诉人俞良涛负担2160元，由上诉人徐如兴、胡国花负担16630元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 键 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  洪习川 书 记 员  张 珺