四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终575号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广元明德房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区蜀门北路**。 法定代表人：王**，执行董事。 委托诉讼代理人：徐忠成，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广元市投资控股（集团）有限公司，住，住所地四川省广元市万缘区胤国路**/div> 法定代表人：马骁，董事长。 委托诉讼代理人：解东，四川汇达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢广若，四川汇达律师事务所律师。 上诉人广元明德房地产开发有限公司（以下简称广元明德公司）因与被上诉人广元市投资控股（集团）有限公司（以下简称广元投资公司）合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2019）川08民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广元明德公司的委托诉讼代理人徐忠成，被上诉人广元投资公司的委托诉讼代理人解东、谢广若到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广元明德公司上诉请求：1.撤销原判决第一项，改判广元明德公司向广元投资公司支付价款50043元；2.撤销原判决第三项，改判支付广元明德公司在一审中的全部反诉请求；3.维持原判决第二项；4.本案一、二审诉讼费由广元投资公司承担。事实和理由：一、关于本诉部分，(一)原审部分事实认定不清，证据不足。原审裁判在第16页到l7页对2018年l0月23日会议纪要的相关内容认定不清。2018年5月29日广元市人民政府“研究广元明德公司凤凰城项目用地问题会议的纪要”广府阅【2018】56号载明在2018年5月18日的专题会议上，形成了对不能确权的公共用地由市政府收回、不再缴纳公共用地价款及开具土地出让金发票的问题由市国资委牵头，由广元明德公司与广元投资公司协商处理。2018年10月23日政府确实召开了协调会议，参会各方对10.27亩的公共用地依法不再出让由市政府收回没有意见，但对10.27亩公共用地价款没有达成合意。在未形成一致意见的情况下，由广元投资公司起草了会议纪要，并未征得广元明德公司同意纪要内容，该纪要是广元投资公司和政府单方面意思表示，对广元明德公司不具有约束力。2018年10月23日会议纪要的形式要件不合法，既没有签字也没有盖章。(二)原审对10.27亩土地收回价格认定错误。2015年9月11日，广元投资公司与广元市国土资源局签署了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地面积为l0821.67平方米，合同中未包括10.27亩公共用地，土地出让金为57950043元。该协议实质是对广元投资公司与广元明德公司签署的《产权转让协议书》的转让范围、面积、价款的变更，相对应的确定了10.27亩公共用地的价款为16546957元。广元投资公司坚持按照评估价确定10.27亩土地收回价款，为此广元投资公司在一审中提交了四川立信房地产土地评估有限公司2012年9月4日的房地产估价报告。报告提示：A地面积9090.97平方米，估价为5620.49万元；B地块面积1730.7平方米，价值为1289.4万元；公共用地10.27亩国有土地使用权及地上附着物25588.35平方米房屋中，房产价值为770.85万元，土地价值为665.55万元。按照评估报告据实扣除不能履行部分的价值，则应当扣除公共用地及地上附着物价值l436.4万元及广元明德公司已经缴纳的对应部分4％契税即574560元、已经支付对应部分3％佣金即430920元，则10.27亩公共用地的价值为15369480元，而不是原审中仅扣除665.5万元。一审裁判对2015年9月11日《国有建设用地使用权出让合同》【合同编号510802-2015-062号】约定的价款在本案的作用认识不足，对最具有证明力的法定证据视而不见，其裁判依据明显不足。(三)原审裁判支付利息错误。2012年11月26日双方签署的《产权转让协议书》存在严重违法违规的情形，直至2015年9月11日广元投资公司才消除违法违规情形，完成补救措施，导致协议签署后事实上全部无法履行，广元投资公司具有重大过错。《产权转让协议书》约定的转让标的国有土地使用权四至界限不明确，直到2018年8月8日才确定土地的用地界限。2018年10月23日的会议纪要确定的付款金额及时间不能作为广元明德公司履行的依据，本案作出生效裁判之前或达成协议之前，广元明德公司的付款义务均不明确，且广元投资公司还存在反诉所应承担的责任，因此原审以2018年12月31日作为付款节点要求承担违约金的依据不充分，且违约金过高，与当前的经济形势，广元明德公司的违约过错极不相适用，应当不予支持。二、关于反诉部分，(一)原审驳回广元明德公司的反诉请求缺乏充分的法律依据，其裁判理由不成立。原审以“在拍卖公告及须知中，对案涉资产包括土地及地面建筑物状况是明确告知的，被告参与竟拍是明知的……对于涉及6845平方米公共用地不能办理产权登记是清楚的……案涉宗地规划调整亦不可归责于原告的原因……由原告赔偿的理由不能成立”驳回广元明德公司的一审反诉请求。仔细阅读该裁判理由，找不出可以信赖的根据，更没说服力。广元明德公司在反诉请求中除了请求赔偿损失外，还请求承担违约金，原审仅忽悠了为什么不赔偿损失，遗漏了对违约金的处理，程序违法。(二)一审认定“明知就可以免责”，缺乏依据。广元明德公司明知的就只有一点，在拍卖须知中告知“公共用地10.27亩无产权证且无法办理产权过户手续，转让成交后，建议拆除”；广元明德公司不明知“名为转让，实为代国土部门出让国有土地使用权，导致除公共用地10.27亩以外的土地都无法办证过户，无法交付拆除、无法按期开发建设”。(三)一审认定“规划变更不可归责于广元投资公司”，是伪命题。案涉争议的基础法律关系名为转让，实质是国有建设用地使用权出让。2012年1月16日，广元市人民政府第l4次常务会议纪要明确由工业用地变更为商住用地，按照市规划建设和住建局给定的容积率和规划条件对外公开出让。但广元投资公司未按照国有土地使权转让的程序及规则先收储、变性、再通过修建性详细规划后出让、再转让的流程操作，导致摘牌后事实上无法交付，无法办证，无法开发利用，2012年1月16日住建局出具的规划条件无法实施。广元明德公司在转让需知、公告、转让协议均明确是带房地产规划开发利用指标转让的，规划用途和指标作为出让（转让）的必要组成条件，是广元明德公司必须保障的交易基础。关于交付、办证过户、保证受让人按照规划条件开发利用是广元投资公司作为出让人(转让人)应当履行的法定义务，是转让方不可分割的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此广元投资公司应当向广元明德公司承担违约责任，至于广元投资公司与市规划、政府的问题，由广元投资公司和第三人解决。(四)广元投资公司在履约过程中存在多项严重违约行为，且给广元明德公司造成了巨大的经济损失，应当承担违约责任并赔偿经济损失。通过一审的举证质证可以证实广元投资公司的违约情形为：1.转让的标的物的程序本身违法，公共用地纳入转让的范围违法，标的物属于不可转让的公共用地，由此导致产权转让协议迟迟不能履行，无法办证，无法开发利用，直到2015年9月4日违法情形才消除；2.土地转让项目是带规划方案转让，转让后项目规划不停的调整或要求项目停止实施，导致转让协议的目的迟迟无法实现；3.转让标的物的四至界限不明确，直到2018年8月8日标的物的用地界限才明确；4.标的物转让的瑕疵末消除，与标的物相关的遗留问题未解决，导致无法拆除(破产清算遗留问题未处理导致上访维稳需要，停止拆除，直到2016年1月地上附着物才可以拆除)；5.未按照约定时间交付标的物，直到2015年11月标的物才完整移交(大华社区不搬迁、嘉陵劳动保障所和计生办不搬迁)。上述行为给广元明德公司造成重大的经济损失，应当由广元投资公司承担违约责任及赔偿广元明德公司的经济损失。《产权转让协议书》第五条四款约定“由于一方的过错造成本协议不能履行或不能完全履行时，有过错一方向另一方赔偿过错造成的损失，并承担损失额30％的违约金”。广元投资公司应当赔偿广元明德公司资金(包括已经支付的价款5800万元、交易佣金2238000元、契税232万元)占有利息损失l6523179.44元(按照银行同期贷款利率计算)，赔偿广元明德公司支付的2013年、2014、2015、2016、2017、2018年度的城镇土地使用税l168740.3元(每个年度194790.06元)，根据协议约定违约金按照损失的30％计算违约金为4956953．83元。《产权转让协议书》第五条三款约定“甲方未按照协议约定交付转让标的物，应向乙方按转让金10％支付违约金”，本案的交易标的为7360万元，其违约金为736万元。综上所述，广元明德公司在一审中提出的反诉请求有充分的事实依据，也有毋容置疑的法律依据支撑，一审的裁判明显错误，请求二审人民法院依法改判支持广元明德公司的上诉请求。 广元投资公司辩称，一、在《产权转让协议书》中双方权利义务非常明确，广元投资公司的权利义务是在收到广元明德公司全部款项后，在20天内启动办证，而广元明德公司的权利义务是交清价款后取得土地。在双方实际履行过程中，广元投资公司在没有收到全部款项的情况下已经给广元明德公司办了土地证，而且是按照合同的约定办理的商住性质，广元投资公司完全按照合同的约定履行了义务，但广元明德公司从2012年开始就欠付价款，长达8年之久，导致国有资产未收回。二、2018年10月23日的会议纪要是多方参与达成共识后的真实记载，会议明确由政府把公共用地收回，公共用地评估价665.55万元从广元明德公司资产转让欠款中扣除，广元明德公司是同意的。并且会议纪要中明确的无偿给广元明德公司划拨3.73亩土地，已经实际履行，广元明德公司已经在土地修建了房子，并基本销售完成，现广元明德公司不履行付款义务，违背了诚实信用原则。三、关于公共用地的价格问题，公共用地的价格是委托专业机构进行的评估，一审法院按照公共用地的净地价格来扣减并无不当。广元明德公司以广元投资公司与广元市国土资源局签订的出让合同中价格认定公共用地价格毫无依据。当初之所要签订出让合同是为了配合广元明德公司办理土地证，把工业用地性质变成商住用地，并不是对《产权转让协议书》的变更。四、关于公共用地的附着物问题，广元明德公司提到的770.85万元实际是A、B地块再加上公共用地这三部分附着物的价值，而不是公共用地单独的价值。广元明德公司认为公共用地价格应该是665.55万元加上770.85万元，没有事实依据。五、广元明德公司提到的契税和佣金，这不是法律问题，土地归广元明德公司使用，当然就应该由广元明德公司缴纳，广元明德公司将契税和佣金计算在公共用地价值范围内毫无依据。六、关于资金占用利息及违约金的计算问题，在会议纪要中已经明确广元明德公司应在2018年底付清全款，实际上减轻了广元明德公司违约行为所造成的损失，而且违约金并不算高。七、关于广元明确公司的反诉部分，广元投资公司完全按照《产权转让协议书》及会议纪要的内容履行义务，不存违约行为，广元明德公司的反诉请求不能成立。综上，广元明德公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，以维护广元投资公司的合法权利，避免因广元明德公司的恶意违约造成国有资产的重大损失。 广元投资公司向一审法院起诉请求：1.广元明德公司向广元投资公司支付资产转让价款余款1660万元；2.广元明德公司向广元投资公司支付逾期付款利息105.91万元；3.广元明德公司按逾期未支付价款每日1‰比例向广元投资公司支付逾期付款违约金3263.56万元；4.广元明德公司承担本案全部诉讼费。 广元明德公司向一审法院反诉请求：1.广元投资公司赔偿广元明德公司资金占用利息损失16523179.44元，支付违约金12316953.83元；2.广元投资公司赔偿广元明德公司城镇土地使用税1168740.3元；3.反诉费及其他费用由广元投资公司承担。 一审法院认定事实：2011年8月11日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称广元国资委）向广元市政府提出“关于公开处置原市纺织厂蜀门北路部分国有资产”的请示，请示称为筹集资金解决破产遗留问题，公开处置广元国投公司取得的原市纺织厂的26.5亩土地及地上附着物，并由广元投资公司作为资产处置主体，进行评估后公开处置。2012年1月4日，广元市政府通过常务会议审议通过该请示报告。 2012年6月19日，广元市规划管理处对案涉处置资产出具《原市纺织厂部分地块规划设计条件要求通知书》，对A、B地块确定规划设计条件，并附用地红线图，但其不包含公共用地范围。 2012年8月，广元投资公司委托广元市产权交易中心有限公司代办案涉资产测绘及评估事宜。2012年9月1日，广元产权交易中心委托四川立信房地产土地评估有限公司（以下简称四川立信公司）对资产进行评估。 2012年9月4日，四川立信公司出具《土地估价报告》，该报告载明：A地块面积9090.97平方米，评估价值5620.49万元；B地块面积1730.70平方米，评估价值1289.40万元；公共用地面积6845平方米，土地价值665.55万元。 2012年9月17日，广元市产权交易中心有限公司发布《国有资产转让公告》，其载明：1.转让位于广元市利州区蜀门北路部分国有资产，土地证载面积17666.67平方米及地上附着物。该标的现有规划条件为A地块商住用地面积9090.97平方米，B地块商业用地面积1730.70平方米，公共用地6845平方米。上述标的整体转让，A、B地块按现有规划条件转让，其余按现状转让。涉及产权办证面积以产权部门最终确权面积为准，确权面积的多少不影响成交价款的数额与支付。转让成交后，买受人按该地块规划设计条件的要求进行开发建设；2.交易起始价7450万元……。 2012年10月15日，广元市产权交易中心有限公司在发布《交易须知》中“特别告知事项”载明：1.该标的地上建筑物（含部分土地界址外的附着物）无产权证且无法办理产权过户手续，转让成交后，建议拆除；……5.买受人须维持租赁合同至合同终止，租赁到期后，由资产管理人（广元资博公司）解除租赁合同，资产管理人和买受人完成租赁户的清场工作；6.转让方承担现有规划条件下土地出让金的缴纳，……现有规划条件下的6845平方米公共用地不能办理产权登记，该公共用地的补偿，由买受人与政府协商解决并享受补偿收益。广元市广元宾馆有限公司（以下简称广元宾馆）参加竞买并在该《交易须知》上加盖公司印章。 其后，广元宾馆以7460万元竞得案涉资产。2012年11月3日，广元宾馆向广元市产权交易中心有限公司告知，其新组建“广元明德房地产开发有限公司”，请求将竞得案涉资产确认为被告广元明德公司。 2012年11月26日，广元投资公司作为甲方，广元明德公司作为乙方签订《产权转让协议书》，约定：一、甲方转让的标的位于广元市利州区蜀门北路，土地证载面积17666.67㎡及地上附着物，该标的现有规划条件为：A地块商住用地面积9090.97㎡；B地块商业用地面积1730.70㎡，公共用地6845㎡。上述地块的整体转让，其中A、B地块按现有规划条件转让，地上附着物等按现状转让。二、甲方将上述资产以7460万元转让给乙方；采取分三期付款方式支付成交价款。乙方首期付款按成交总价款的30%，即2238万元，在本协议签订之日起5个工作日内汇入广元市产权交易中心有限公司指定帐户。第二期支付总成交价款的20%，即1492万元，由乙方在接受标的物并清场后5日内直接汇入甲方指定帐户。余款3730万元在转让成交次日起壹年内付清，乙方直接汇入甲方指定帐户。对标的物交付后未付清的余款，在转让成交次日起壹年内，乙方同意按同期商业银行的贷款利率向甲方支付利息。超过一年未付清的款项，按本合同第五条违约责任第（二）项的约定执行，至付清时止。三、经甲、乙双方商定，自乙方向甲方足额首付首期款项后，甲方协调资产管理方四川资博公司将转让标的物（含临街临时建筑）移交给乙方，并由甲、乙双方和广元资博公司共同确认，乙方从2013年元月起即享有上述资产的收益权。乙方未付首期转让价款时，甲方不予交付所转让的标的物。乙方维持现有租赁合同至合同终止，租赁到期后，由广元资博公司负责解除租赁合同，并配合乙方共同完成租赁户的清场工作……。乙方付清全部转让价款次日起20工作日内，由甲方协助乙方办理转让标的的土地过户手续（该转让标的地上建筑物无产权证，地上建筑物按残值评估无法办理产权过户手续）。五、（一）协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应向各守约方一次性支付违约金壹仟万元，并对守约方造成损失的，还应承担赔偿责任。（二）乙方未按协议约定支付价款或利息的，每逾期一天，应按逾期未支付价款每日1‰的比例向甲方支付逾期付款违约金。（三）甲方未按协议约定交付转让标的物的，应向乙方按转让金的10%支付违约金。（四）由于一方的过错造成本协议不能履行或不能完全履行时，由有过错的一方向另一方赔偿因过错造成的损失，并承担损失额的30%的违约金……。 2013年1月1日，广元投资公司作为甲方，广元资博公司作为乙方，及广元明德公司作为丙方签订《资产移交协议》，约定：一、资产移交内容按交易须知及甲、丙方双方签订的《产权转让协议书》注明的现有乙方实际管理的标的物（含临街临时建筑）。二、资产移交时间丙方于二0一三年一月一日起全面接收乙方管理的产权转让地面附着物资产。三、各方权利义务1.丙方从2013年1月1日起享有上述资产的所有权益，同时承担各项管理责任。2.乙方须配合丙方完成资产交接，提供租赁户详细资料，做好解释工作，确保丙方顺利接收。3.甲方协调乙方完成与丙方交接相关工作，并且根据实际工作进度，配合协调各方共同完成清场工作……。 2015年9月9日，广元投资公司作为甲方与广元明德公司作为乙方签订《产权转让协议书》补充协议。约定：经甲乙双方协商后，乙方同意甲方转让给乙方标的中A、B地块共计10821.64平方米土地，先由甲方按新规划条件办理土地改变用途手续，按新的规划条件将土地商住权证办理给乙方。1.甲乙双方同意，原《产权转让协议》约定转让标的中A地块和B地块按照新的规划条件转让并办理土地权证过户手续。新规条件如下：原两宗土地（A、B两块）合并为一宗，宗地规划用地面积为10821.64平方米（最终面积以国土局办证为准），用地性质为商住，容积率≤2.5，其余规划指标按照市规划管理处给市国土资源局出具的红线图执行。2.甲方按照新的规划条件办理上述10821.64平方米土地改变用途手续，并交纳土地出让金。在甲方交纳该笔出让金前，乙方应向甲方支付2070万元，余下部分按照《产权转让协议》约定执行，若乙方未足额交纳本协议约定的款项而造成的后果由乙方负责。3.按照新规划条件，由市国土局将10821.64平方米土地权证直接办理给乙方名下，交地工作由甲方负责。土地过户后，若乙方需调整规划指标，由乙方自行负责办理相关手续，与甲方无关……。 2015年9月11日，就案涉宗地广元投资公司与广元市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地面积10821.67平方米，出让价款57950043元。同日，广元明德公司取得案涉宗地土地使用权证，其证载面积为10821.67平方米。 上述协议签订后，广元明德公司分别于2012年11月29日付款2238万元；2014年1月17日付款1492万元；2015年9月9日付款2070万元。下余1660万元。 另查明，2015年1月28日，广元市人民政府召开会议，形成《研究土地管理及规划建设有关问题的纪要》，该纪要内容：广元明德公司向市投资公司支付价款3730万元后，要求按商住用地办理土地证并准予开工后缴纳竞拍余款。由于市投资公司在资产处置前未依法按程序向市国土资源局申请办理改变土地用途手续，市国土资源局明确提出不能为其变更土地性质和办理土地证。鉴于上述情况，会议认为，该资产无法变更土地性质和办理土地证，是因市投资公司未按程序办理相关手续所致，竞买人并无过错，若重新收回再行处置，市投资公司将实质性违约，造成更大的经济损失。为此，作为历史遗留问题，由市国土资源局牵头，指导、帮助市国资委、市投资公司完善相关手续。 2018年5月18日，广元市人民政府召开会议，形成《研究广元明德公司凤凰城项目用地问题会议的纪要》，该纪要内容：对于广元明德公司提出不能确权的公共用地由市政府收回，不再缴纳公共用地土地价款以及出具土地转让发票等诉求，由市国资委牵头，拍卖人市投资公司买受人广元明德公司协商处理；为保证广元明德公司原建筑规模不变，同时满足历史文化名城规划的相关要求，该处建筑限高不超过24米，由市城乡规划局负责在广元明德公司北侧补划约3.5亩用地，用地调整方案报市规委会审议后由市国土资源局按程序办理。 2018年8月8日，广元市规划局依据市政府会议纪要及市规委会审议通过的广元明德公司凤凰唐城项目用地调整方案，因蜀门北路道路红线以及南侧市政广场占用673.33平方米，广元明德公司蜀门北路地块剩余用地面积10148.34平方米。同时由于历史文化名城规划对该地块建筑高度的限制等要求及容积率指标的下调，结合广元明德公司用地周边情况，拟增补用地3160.10平方米，叠加抵扣城市道路和市政广场占用原确权面积，实际拟增补用地2486.77平方米，调整后总用地面积13308.44平方米。广元市规划局并重新确认案涉宗地规划条件图，即案涉宗地原公共用地位置已进行了调整。 2018年10月23日，广元市人民政府召开会议，形成《研究广元明德房地产开发有限公司欠广元市投资控股（集团）公司资产转让款有关问题会议纪要》，该纪要内容：“一、关于从市投资公司持有的原纺织厂相邻地块中划出约3.73亩土地无偿给广元明德公司的问题。一是由市规划局明确用地红线，市国土资源局出具勘界报告，计算出从市投资公司相邻地块中划出的土地面积；二是市城乡规划局、市国土资源局、市国资委确定市投资公司土地划转置换方案，协调等值地块划入市投资公司，置换拟划出的约3.73亩土地；三是土地置换划转方案经市政府批准后，市国资委履行国有资产划转手续；四是市投资公司衔接银行释放抵押土地。二、关于广元明德公司欠市投资公司资产转让价款中涉及10.27亩公共用地问题。根据市投资公司与广元明德公司签订的产权转让协议，市投资公司纺织厂部分资产转让价款为7460万元，包含10.27亩公共用地土地价值665.55万元。截止2018年10月23日，广元明德公司尚欠1660万元未支付。鉴于10.27亩公共用地依法不能转让，市投资公司将广元明德公司应付该宗土地价款665.55万元从资产转让欠款中扣出，剩余994.45万元由广元明德公司在2018年12月31日前付清。该公共用地继续由市投资公司持有。”此次会议广元投资公司法定代表人马骁，广元明德公司代表张庆、王**、任刚等参加。 再查明，案涉转让资产原规划为A、B地块为建设用地，原公共用地位于A、B地块之间，后规划调整为公共用地位置与B地块位置互换。调整后的公共用地未在广元明德公司的开发使用范围内。现该公共用地部分仍由广元投资公司持有。 一审法院认为，本案争议的焦点为:一、案涉《产权转让协议书》及补充协议的效力问题；二、案涉下欠资产转让款的金额及广元投资公司主张的违约金、资金占用利息应否得到支持的问题；三、广元明德公司的反诉请求应否得到支持的问题。 一、关于案涉《产权转让协议书》及补充协议的效力 案涉宗地在连同地上资产一并转让时，虽为工业用地性质，但在宗地转让前已经广元市人民政府审议同意变更为商住用地，广元市规划管理处为此出具了案涉宗地规划设计条件要求的通知。在案涉宗地公开转让公告及交易须知时，也明确“A、B地块按现有规划条件转让，其余按现状转让”，广元明德公司对案涉宗地的性质应当是知晓的。其后，双方签订补充协议，对办理案涉宗地改变用途手续及下欠转让款进行了约定，广元投资公司在完善与国土部门出让的相关手续后已将案涉宗地过户至广元明德公司名下。故，双方签订的《产权转让协议书》及补充协议，系双方真实意思表示，且案涉宗地已完成交易后的过户手续，应当认定为有效。 二、案涉下欠资产转让款的金额及广元投资公司主张的违约金、资金占用利息应否得到支持 双方对《产权转让协议书》约定的转让价款7460万元及广元明德公司已付5800万元无异议，一审法院予以确认。广元明德公司认为约定的交易标的包括公共用地6845平方米，因该部分土地不能办理国有土地使用权证，致部分协议无法履行，应根据实际交易价格折算单位面积价格，即不能交易的6845平方米的对应价款28903975.68元（包括土地评估价和对应地上建筑物的价值）予以扣减。广元投资公司则认为该公共用地在拍卖时已明确了公共用地按现状转让，不能办理产权登记，该公共用地的补偿，由买受人与政府协商解决并享受补偿收益。对此，双方各执一词。一审法院认为，广元明德公司在参与竞买案涉资产时，其地面建筑物为临时建筑，在广元市产权交易中心有限公司发布的《交易须知》中明确告知为“无产权证且无法办理产权过户手续，转让成交后，建议拆除”，广元明德公司对此是清楚的，对拆除后可能得不到任何补偿的风险也是应当有所预判的。实际上，广元明德公司接收这些资产后一直在使用直至因开发需要而拆除。广元市人民政府在调整案涉公共用地时，并没有要对地面建筑物进行补偿，故，因广元投资公司在广元市人民政府明确收回案涉公共用地时而不能向广元明德公司交付，应扣减相应公共用地价值665.55万元，但不再扣减原相应地面建筑物的价值。品迭后，广元明德公司还应向广元投资公司支付下欠转让款本金994.45万元（7460万元-5800万元-665.55万元）。 合同一经签订，双方均应全面履行约定的义务。广元明德公司未按《产权转让协议书》约定的期限履行价款的支付义务，广元投资公司在转让案涉土地及地上资产时，因案涉土地当时为工业用地，因未履行工业用地变为商业用地所需的相关变性手续，即便广元明德公司按约定的期限交清了价款，广元投资公司也不能履行办理过户手续的义务，因此，双方均在合同履行过程中存在违约行为。对案涉公共用地是否收回的问题，广元市人民政府于2018年10月23日以会议纪要的方式予以确认，虽双方没有签订书面协议，但政府收回案涉公共用地是明确的。因此，在政府确认收回案涉公共用地的合理期限内，广元明德公司仍不支付下欠款，应承担相应的违约责任。广元投资公司主张按照协议关于“超过一年未付清的款项，乙方未按协议约定支付价款或利息的，每逾期一天，应按逾期未支付价款每日1‰的比例向甲方支付逾期付款违约金”的约定，由广元明德公司支付利息及违约金3369.47万元，广元明德公司除认为其不应承担违约责任外，还认为广元投资公司主张的违约金过高。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一方主张的违约金明显高于实际损失时，人民法院可根据另一方的请求，对违约金进行调整。本案中，广元投资公司未对其实际损失举出证据，综合本案协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整广元明德公司承担逾期付款利息及违约金按欠付转让价款每日0.5‰计算。如前所述，双方实际均对广元市人民政府在2018年10月23日组织的协调会议决定收回公共用地，剩余转让价款在2018年12月31日前付清，并未有异议，双方仅是对扣减转让款的金额未能协商一致，故一审法院确认逾期付款利息及违约金从2019年1月1日起计算至付清之日止。 三、广元明德公司的反诉请求应否得到支持 如上分析，在拍卖公告及须知中，对案涉资产包括土地及地面建筑物状况是明确告知的，广元明德公司参与竞拍是明知的。对资产如何交付，在双方签订的协议中是明确了广元投资公司的责任的。广元明德公司主张因公共用地问题，导致该部分协议不能履行，但广元明德公司在参与竞拍前对于涉及6845平方米公共用地不能办理产权登记是清楚的，其请求广元投资公司承担已付转让款、交易佣金、契税的占用资金利息及违约金的理由不能成立。广元投资公司按协议约定以现状交付的方式向广元明德公司交付资产，对转让资产存在租赁户租期未满以及搬迁等问题，应是明知的，案涉宗地重新规划调整亦不可归责于广元投资公司的原因，广元明德公司缴纳的城镇土地使用税等，系广元明德公司按照相关规定应当自行承担的费用，由广元投资公司赔偿的理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、广元明德公司于判决生效后十日内支付广元投资公司下欠资产转让款994.45万元，及资金占用利息和违约金（计算方式：以994.45万元为基数，按照每日0.5‰计算，自2019年1月1日起至款项付清之日）；二、驳回广元投资公司的其他诉讼请求；三、驳回广元明德公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293274元，由广元投资公司承担233274元，广元明德公司承担6万元；反诉案件受理费95922元，由广元明德公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。广元投资公司向本院提交了《关于原市纺织厂规划A、B地块上房产价值的情况说明》，拟证明770.85万元系A、B地块及公共用地三部分附着物的价格。广元明德公司质证认为，对该份证明的三性均不予认可，认为不能达到其证明目的，案涉项目不是仅靠一个情况说明就能证明问题。本院认为，广元投资公司提交了该份证据的原件，对其真实性、合法性本院予以确认，对其关联性及证明力本院结合其他证据综合予以认定。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对双方当事人无异议的事实本院依法予以确认。 本院认为，广元投资公司与广元明德公司签订的《产权转让协议书》及补充协议及系双方真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同有效，双方应共同遵守。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、广元明德公司应支付广元投资公司的资产转让款为多少；二、广元明德公司承担的违约金是否过高，以及时间节点如何认定；三、广元投资公司是否存在违约行为，是否应向广元明德公司承担违约责任及赔偿损失。对上述焦点问题本院分述如下： 一、关于广元明德公司应支付广元投资公司的资产转让款为多少的问题 广元明德公司上诉认为根据2015年9月11日签订的《国有建设用地使用权出让合同》载明的出让价款57950043元可知公共用地部分价款为16549957元，广元明德公司还应向广元投资公司支付转让款50043元（1660万元-16549957元），而不是一审认定的994.45万元。本院认为，首先，从签订《国有建设用地使用权出让合同》的主体分析，该出让合同系广元投资公司与广元市国土资源局签订，广元明德公司并非合同的签订主体，广元明德公司以该合同约定的资产转让款为基础认定其与广元投资公司之间的公共用地转让价款缺乏合同依据。其次，从签订《国有建设用地使用权出让合同》的背景分析，广元明德公司与广元投资公司签订《产权转让协议书》后，双方因资产移交、规划的调整、出让金的支付、土地权证的办理等问题出现分歧，2015年9月9日双方签订补充协议，对上述问题进行了约定，特别是对土地权证的办理问题直接约定为“按照新规划条件，由市国土局将10821.64平方米土地权证直接办理给乙方名下，交地工作由甲方负责”。事隔两日即2015年9月11日，广元投资公司与广元明德公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时为广元明德公司办理了案件宗地土地使用权证。结合广元投资公司国有企业性质的身份分析，其与广元市国土资源局签订出让合同的目的并非系出让土地，而是为了履行补充协议中为广元明德公司办理土地权属证的义务，因此，《国有建设用地使用权出让合同》约定的案涉土地出让价款不能作为公共用地部分价款的认定依据。第三，从《会议纪要》的性质、内容及履行情况分析，《会议纪要》是行政机关在行政管理过程中形成的规范格式化文书，用于记载和传达行政机关有关会议情况和议定事项。《会议纪要》是否具有法律约束力关键在于纪要中是否设定了当事人的权利和义务，当事人是否对纪要的内容达成一致。结合本案，2018年10月23日，广元市人民政府召开会议形成《会议纪要》，参会人员除各行政机关人员外，广元投资公司的法定代表人马晓、广元明德公司的法定代表人王**及工作人员张庆、任刚均参加会议。纪要的内容涉及广元投资公司划出3.73亩土地无偿给广元明德公司，广元明德公司尚欠广元投资公司1660万元转让款，扣除共公用地部分价款665.55万元，剩余994.45万元广元明德公司应于2018年12月31日前付清。纪要发出后，双方进行了部分履行，3.73亩土地已无偿划至广元明德公司，剩余转让款广元明德公司并未支付给广元投资公司。该纪要涉及当事人双方的权利和义务，尽管双方均未在纪要上签字，但结合纪要的形成过程、双方的实际履行情况，以及广元明德公司对广元市政府前期所发出几份《会议纪要》均认可的事实，应视为广元投资公司与广元明德公司对纪要的内容已达成共识。现广元明德公司享受了纪要中无偿划转3.73亩土地的权利，却对纪要中需要其履行的付款义务提出异议，有违诚信。第四，从公共用地部分价值分析，该公共用地部分价值665.55万元系案涉项目进行拍卖前，由广元市产权交易中心有限公司委托专门的评估机构四川立信公司作出的价值认定，《会议纪要》以665.55万元作为公共用地部分价值有一定的事实基础，对双方较为合理。综上，一审法院认定公共用地价值为665.55万元，品迭后广元明德公司应向广元投资公司支付转让款994.45万元并无不当，本院予以维持。广元明德公司主张仅应向广元投资公司支付50043元与本案的事实不符，本院不予支持。 二、关于广元明德公司承担的违约金是否过高，以及时间节点如何认定的问题 广元明德公司上诉认为2018年10月23日《会议纪要》确定的付款时间不能作为其履行的依据，应以判决生效之日为准，且违约金认定过高，与广元明德公司的违约过错不相对应。本院认为，如前所述，2018年10月23日签订的《会议纪要》确定了双方的权利和义务，双方应共同履行，广元投资公司已履行了其交付土地的义务，广元明德公司亦对土地进行了开发利用，广元明德公司应履行其支付转让价款的义务。《会议纪要》确定广元明德公司应于2018年12月31日前支付剩余转让款994.45万元，其至今未进行支付，已构成违约。广元投资公司根据《产权转让协议书》中“乙方未按协议约定支付价款或利息的，每逾期一天，应按逾期未支付价款每日1‰的比例向甲方支付逾期付款违约金。”的约定向广元明德公司主张利息及违约金。一审法院结合本案的合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定广元明德公司承担逾期付款利息及违约金按欠付款每日0.5‰计算并无不当。关于计算逾期付款利息及违约金的时间节点问题，《会议纪要》确定广元明德公司应于2018年12月31日前付清欠款，一审法院依据《会议纪要》确定的时间认定从2019年1月1日计算逾期付款利息及违约金正确，本院予以维持。广元明德公司关于违约金过高且时间节点错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 三、关于广元投资公司是否存在违约行为，是否应向广元明德公司承担违约责任及赔偿损失的问题 广元明德公司上诉认为广元投资公司存在将不可转让的公共用地纳入转让范围、转让后项目规划调整、转让标的物四至界限不明确、地上附着物无法拆除、转让标的物未按约交付的违约情形，应向广元明德公司承担违约责任及赔偿损失。本院认为，首先，广元市产权交易中心有限公司发布的《交易须知》中明确“现有规划条件下的6845平方米公共用地不能办理产权登记”，即对公共用地不能办理产权登记这一事实，广元明德公司在竞买时系明知的，现再以不能办理产权登记为由主张广元投资公司违法缺乏事实依据。其次，广元明德公司主张的不能办理产权登记、项目调整规划、四至界限不明、附着物无法拆除、标的物未交付等事项即便存在，亦均发生在2018年10月23日《会议纪要》发布之前，2018年10月23日，广元市人民政府针对案涉项目遗留问题召开会议，特别是针对规划调整的问题，为保证广元明德公司的建筑规模及利益不受损失，另行补偿其3.73亩土地，广元明德公司亦进行了开发利用。双方对《会议纪要》的内容已达成共识，应共同遵守，对《会议纪要》之前出现的导致《产权转让协议书》不能履行的行为，因《会议纪要》并未明确之前的行为双方应承担的违约责任及损失承担，故广元明德公司主张由广元投资公司承担违约责任及赔偿责任，缺乏合同依据，本院不予支持。 另，广元明德公司上诉认为一审法院遗漏了对其主张的违约金的审理，程序违法。经查，一审判决中明确载明“被告主张因公共用地问题，导致该部分协议不能履行，但被告在参与竞拍前对于涉及6845平方米公共用地不能办理产权登记是清楚的，其请原告承担已付转让款、交易佣金、契税的占用资金利息及违约金的理由不能成立。”可见，一审法院对广元明德公司关于违约金的请求进行了审理，并不存在漏审其违约金诉求的问题。广元明德公司关于一审法院程序违法的上诉请求无事实依据。 综上所述，广元明德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176983元，由广元明德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 维 秋 审判员 刘  云 审判员 欧阳干林 二〇二〇年十二月十七日 书记员 朱 英 栋