河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初226号原告：郑伟，男，汉族，1966年2月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：卢书威，河南展骥律师事务所律师。被告：郭淑芳，女，汉族，1979年6月20日出生，住漯河市郾城区。被告：范小东，男，汉族，1980年7月15日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：郭淑芳，女，汉族，1979年6月20日出生，住漯河市郾城区。被告：杨广威，男，汉族，1975年10月26日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：赵赟，河南许慎律师事务所律师。原告郑伟与被告郭淑芳、范小东、杨广威物权保护纠纷一案，原告郑伟于2018年6月21日向本院提起诉讼，本院于2018年10月15日作出（2018）豫1103民初2545号民事判决书，驳回原告郑伟的诉讼请求。原告郑伟不服，向漯河市中级人民法院提起上诉，漯河市中级人民法院于2019年2月28日作出（2018）豫11民终3124号民事裁定书，撤销漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103民初2545号民事判决书，发回重审。本院于2019年4月3日受理，于2019年9月27日作出（2019）豫1103民初1582号民事裁定书，驳回原告郑伟的起诉。郑伟仍不服，再次向漯河市中级人民法院提起上诉，漯河市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）豫11民终2476号民事裁定书，撤销漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初1582号民事裁定书，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑伟及其委托诉讼代理人卢书威，被告郭淑芳、被告范小东的委托诉讼代理人郭淑芳、被告杨广威及其委托诉讼代理人赵赟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年后，原告以郭淑芳、范小东名义分批出资以按揭贷款的形式购买舒漫财富广场20号楼20层2005室。根据购房转款证明和其他证据，舒漫财富广场20号楼20层的该套房产实际所有权人是郑伟，房产证上所登记的所有权人并未出资购房，只是名义上的所有权人。2016年三被告未经原告同意私自把舒漫财富广场20号楼20层实际属于原告郑伟的价值约100余万元的该套私有房产以30余万元超低价格转让给被告杨广威。2017年年底，原告从外地回家后才知情，多次找三被告协商，均无回复，诉请人民法院依法判令1、撤销三被告之间的房屋买卖合同（不动产证：2016011640）；2、三被告将该房产返还并过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告郭淑芳、范小东在本案第一次诉讼中辩称：涉案房屋具体是谁出钱我不清楚，是以我的名义购买的，出卖该房屋时是由郭卫红出面联系的，之前我在郑伟的公司里存的有钱，我想用钱时郭卫红说手里没有现金，提议把涉案房屋卖掉，具体郭卫红怎么卖房子的我不清楚，卖房子时杨广威把所欠银行贷款还了，又转到了我账户27万元，这27万元是我存在郑伟处的钱，杨广威给我的该27万元是经过郭卫红同意的，杨广威还银行的贷款大概有30多万元，具体数目记不住了。郭卫红与我父亲是堂兄妹。我姑姑郭卫红和姑父郑伟离婚我不知道，直到刚才听郑伟的代理人说了以后才清楚。出卖该房屋时，我没有告诉杨广威我不是房屋的实际所有人。在本案第一次发回重审时辩称：这个房子当时确实是郑伟姑父用我的名字购买，房款基本大部分都是由郑伟还的，我只还了6个月的房款，这个卖房子是由于我在俺姑父的公司里边有钱，后来我需要用钱的时，我给我姑郭卫红说，郭卫红说手里没有现钱，就把房子卖掉还我钱，之后还完贷款之后就把房子过户给杨广威了，有一部分27万元是直接转到我账户了，其余是还贷款了。本次庭审中，被告郭淑芳、范小东辩称：房子是由我姑父郑伟找到我以我的名义买的，郭卫红是我姑姑，我确实没有出资，如何出资的我也不清楚。被告杨广威在本案第一次诉讼中及在本案第一次发回重审时辩称：1、原告起诉撤销房屋买卖合同不具备诉讼主体资格，依法应当驳回其起诉。2、答辩人以合理对价631374.15元合法购买了涉案房屋，并办理了过户手续，合同早已履行完毕，依法应维持现状。本次庭审中，被告杨广威辩称：郑伟不是房屋实际所有人。原告称涉案房屋系借用郭素芳名义购买，其系房屋实际所有权利人，该诉称与事实不符，缺乏证据，不应认定。另外，我与原告郑伟素不相识，在签订购房合同并办理房产过户时，原产权人郭素芳给我也从未提到过郑伟(在多次庭审中，郭素芳已确认)。我和原房屋产权人郭素芳是自愿去相关部门办理的房屋过户手续，取得了房产证。该行为也进一步证明郑伟不是房屋的实际权利人。我们的买卖合同自愿、合法、真实有效。我对涉案房屋支付了合理的对价，并早已办理了不动产过户，取得了物权。我是善意取得涉案房屋，原告郑伟的主张无理无据，应判决驳回其诉讼请求。经审理查明：漯河市皓晟商贸有限公司2018年3月9日出具的证明上显示：兹证明2014年郑伟通过漯河市皓晟商贸有限公司在沙田锦绣天地20＃楼20层楼购买的2001室、2002室、2003室、2004室、2005室、2006室六套房产均是郑伟的个人财产，郑伟通过漯河市皓晟商贸有限公司账户和该公司经理米纯的个人账户向开发商漯河市舒漫置业发展有限公司分别转了三笔房款，共计2903378元。按揭贷款月供还款均是郑伟个人还款。2013年12月27日通过米纯个人账户转款30万元，2013年12月31日通过米纯个人账户转款60．3378万元，2014年2月20日通过漯河市皓晟商贸有限公司转款200万元。其上有法定代表人郭卫红和经手人米纯的签字及按印。署名米纯2018年3月9日出具的证明上显示：2013年12月27日和2013年12月31日，郑伟通过我的个人账户向开发商漯河市舒漫置业发展有限公司分别转了两笔房款30万元和60．3378万元，用于购买沙田锦绣天地20#楼20层楼的2001室、2002室、2003室、2004室、2005室、2006室六套房产，以上房款和房产均是郑伟的个人财产。杜甲臣2018年4月13日出具的证言上显示：当时郑伟购买嵩山沙田锦绣天地第二十幢一单元20层2006号房的时候，只用了我的名义购买，实际的首付及月供都是由郑伟负责的，该套房产实际上为郑伟所有。郑皓文2018年4月14日出具的证言上显示：位于嵩山沙田锦绣天地第********房是郑伟出资购买的，首付和月供都是由郑伟负责，该套房产名义上是我的，实际上为郑伟的。郭卫红2018年4月9日出具的证言上显示：位于嵩山沙：位于嵩山沙田锦绣天地第********房是郑伟出资购买的都由郑伟负责，该套房产名义上是我的，实际上为郑伟的。原告提供了中国建设银行股份有限公司漯河源汇区支行账户41×××54于2014年2月20日转账给漯河市舒漫置业发展有限公司200万元的凭证。原告称该200万元是通过漯河市皓晟商贸有限公司账户所转。被告杨广威称漯河市皓晟商贸有限公司出具的证明、以上证言及该转款凭证均不能证明涉案房屋是郑伟出资购买。原告提供的出卖人漯河市舒漫置业发展有限公司与买受人郭淑芳、共有人范小东2014年3月10日签订的商品房买卖合同复印件（编号为411100201403100064）模糊不清，但仔细辨认可以看出：沙田锦绣天地第20幢1单元20层2005号房，总金额645601元。房管部门备案的郭淑芳、范小东与杨广威2016年7月13日签订的买卖合同上显示：卖方郭淑芳，共有人范小东，买方杨广威，房屋坐落于锦绣天地20#楼2005室，转让价格40万元。郭淑芳、范小东（甲方）与杨广威（乙方）2016年7月11日签订的房产转让协议上显示：一、甲方自愿将位于嵩山锦绣天地20#楼的房产（房屋所有权证号2016005937，面积134.36平方米，层次20层，房号2005）出售给乙方，二、付款方式：甲方的房屋在中国建设银行漯河分行办理抵押借款，由乙方负责付清贷款余额部分，剩余部分27万元，在过户前乙方将27万元一次性付给甲方，签订该协议起甲方配合乙方两日内办理完过户手续。过户所产生的手续费用由乙方承担。杨广威2016年7月11日为郭淑芳归还贷款本息361374.15元，2016年7月13日转入郭淑芳账户270000元。被告杨广威称361374.15元系为郭淑芳归还贷款本息，270000元系支付房款。被告郭淑芳、范小东对此无异议。另查明，郑伟和郭卫红2006年1月25日办理了离婚登记手续。涉案房产已办理了过户手续。再查明，经本院委托评估，涉案房产在2016年7月13日市场价值评估结果为66.02万元，双方对此均无异议。本院认为：一、关于原告主体资格是否适格问题。起诉必须符合下列条件:(一)与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。作为民事案件的起诉条件，当事人与案件所具直接利害关系，应理解为案件事实径行对当事人主张的权益产生影响，当事人可作为争议法律关系的一方主体。如争议事实借助其他事实、行为方与当事人所主张的权益发生实际联系，则不符合上述规定中“直接利害关系”的情形。本院经审查认为郑伟系合法的民事主体，具有民事诉讼主体资格，其起诉主张涉案房屋的所有权，在历次庭审中已经提供了初步证据证明与涉案房屋存在关联，故郑伟具备本案原告诉讼主体资格。本案中，郑伟起诉郭淑芳、范小东、杨广威，其起诉状列明三人准确的姓名、性别、身份证号码等信息足以认定本案有明确的被告，且写有具体的诉讼请求和事实、理由。郑伟的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，故原告郑伟有资格作为本案原告。二、关于原告主张的涉案房屋的买卖合同应否予以撤销问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据本案历次庭审情况，可以明确涉案房屋实际所有权人并非被告郭淑芳，被告郭淑芳、范小东在历次庭审中也承认该房屋实际出资人系原告郑伟，原告郑伟也提供了相关证据证明其实际所有权人的身份，故涉案房屋的实际所有权人应是原告郑伟。在未经原告郑伟同意情况下，被告郭淑芳、范小东既无权代理原告也无权单独处分该房产，被告郭淑芳、范小东的行为侵犯了原告郑伟的合法权益，但是本案中，被告杨广威在不知实际所有权人的情况下已经支付了631374.15元（其中27万元支付给了被告郭淑芳），并非是三被告间恶意串通后对郑伟的利益进行侵害，因此原告主张撤销三被告之间的房屋买卖合同，理由不充分，证据不足，也有违市场交易的安全，对其该项诉请，本院不予支持。三、关于房屋取得人是否是善意第三人问题。涉案房产虽然已经登记，受让人也认为支付了合理对价，但对于受让人受让该房产时是否是善意问题，根据交易规则，在二手房买卖过程中，出卖人与受让人对于出卖标的物价值是明知的，在交易过程中，也须提供原购房相关原始纳税税票凭证、贷款结清证明等合法手续，因此可以推断出受让人与出卖人对房屋原价款645601元是知情的，在房屋登记部门，三被告提供合同价款为40万元的房屋买卖协议以逃避纳税义务，虽然被告杨广威认为其已经支付了631374.15元的合理价款，办理了过户，但这些都不能足以证明被告杨广威受让该房产时一定是善意的，但也不能认定受让人一定具有主观恶意。本案涉案房产合同签订价款总金额645601元，原告郑伟对被告郭淑芳、范小东、杨广威于2016年7月11日签订的房产转让协议价款631374.15元有异议，但经本院委托经评估，涉案房产在三被告出卖时的市场价格为66.02万元，被告杨广威已经支付了631374.15元（其中27万元支付给了被告郭淑芳），根据公平原则，如原告郑伟对该交易价款不认可，原告可以主张三被告向原告补足该房屋价款，其中27万元应由被告郭淑芳返还给郑伟，剩余部分由被告杨广威根据涉案房屋评估价值向原告郑伟补足。由于本案中原告诉请的是撤销三被告之间的房屋买卖合同，将该房产返还并过户给原告，并未提起该项诉请，故对此原告郑伟在证据充分后可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十四条之规定，判决如下：驳回原告郑伟的诉讼请求。本案受理费100元、保全费5000元，鉴定费3630元，由原告郑伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  张 昊人民陪审员  陈永华人民陪审员  周洪涛二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  王家祥