湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3919号上诉人（原审被告）：胡娟娟，女，1981年7月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：张先安，湖北高见律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，湖北高见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳紫薇花酒店管理有限公司。法定代表人：杨博，该公司董事。委托诉讼代理人：吴扬，湖北三顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洛菲，湖北三顾律师事务所律师。上诉人胡娟娟因与被上诉人襄阳紫薇花酒店管理有限公司（以下简称紫薇花酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡娟娟上诉请求：1.依法撤销原审判决第三、四项，改判为被上诉人返还上诉人已交房屋租金1005000元并赔偿上诉人损失；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。上诉人承租被上诉人房屋的目的是为了开办沐足屋，承租房屋用途为商业经营使用。原审判决“本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中未约定被告承租房屋的用途，也未约定原告负有为被告承租的房屋办理消防许可证以及该房屋不能办理消防许可证原告应承担的相关责任。故对被告的抗辩意见，本院不予采信”属认定事实不清。虽然上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中没有明确约定租赁房屋的用途，但上诉人承租的房屋系被上诉人股东杨秉人租赁湖北回天新材料股份有限公司（以下简称回天公司）房屋后以被上诉人名义将其中部分房屋转租给上诉人的，该房屋在上诉人承租前就挂的是沐足屋的牌子，上诉人在租赁房屋时已明确告知将继续用于经营沐足屋，同时根据庭审中被上诉人提交的杨秉人与回天公司签订的《厂房租赁合同》第二条第一款、第四条第一款的约定，厂房租赁用途为酒店的相关用途。根据前述合同第二条第二款约定“乙方（承租方）不得擅自改变该租赁厂房的用途”来看，上诉人承租被上诉人房屋的目的是开办沐足屋，用于商业经营。二、被上诉人出租给上诉人的房屋系工业厂房，不能办理消防许可，不能用于商业经营，不能实现上诉人承租房屋的目的，被上诉人在签订租赁合同时存在欺诈行为，因此在判决解除双方租赁合同的同时，应当判决被上诉人退还收取上诉人的租金，并赔偿给上诉人造成的损失。原审判决不予支持是错误的。原审法院认定“依据襄阳高新技术产业开发区消防救援大队的复函，被告对其承租的房屋提供与实际用途一致的规划许可文件，是能够办理消防许可证”，但是上诉人在承租被上诉人房屋后，进行了装修、人员培训、添置了相关设备设施，在办理消防许可时，才得知被上诉人出租给上诉人的房屋规划系工业厂房，办不了消防许可，不能作为商业经营使用，致使上诉人承租被上诉人房屋的目的不能实现，根据《合同法》的规定，在租赁合同解除的同时被上诉人应当返还上诉人支付的租金并赔偿上诉人的损失。三、原审判决上诉人支付被上诉人租金及房屋占用费损失错误，判决上诉人向被上诉人支付滞纳金没有依据。（一）因被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》租赁合同时存在欺诈，致使上诉人不能实现合同目的，被上诉人违约，其无权收取租金。（二）滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定承担的行政责任形式。因此，民事合同当事人无权使用滞纳金这一概念。被上诉人在签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金违反了法律强制性规定，应属于无效，视为没有约定违约金，因此一审判决直接将滞纳金等同于违约金没有事实和法律依据。综上，鉴于原审判决认定事实不清，判决上诉人支付被上诉人租金及房屋占用费损失错误，判决上诉人向被上诉人支付滞纳金没有依据。因此上诉人特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。紫薇花酒店辩称，答辩人认为被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，依法应驳回被答辩人的上诉请求，并维持原判。一、一审认定事实清楚，双方签订的房屋租赁合同中并未约定被答辩人的租赁用途。被答辩人以答辩人和他人签订合同的用途约定并不能达到本案中被答辩人的上诉目的。加之该合同签订承租方为胡娟娟个人，而非浴足屋，无法自行推导出被答辩人的商业用途。二、本案中所涉房屋没有办理消防许可证的根本原因系被答辩人自身从未向消防机构申报所致，双方所签订的租赁合同并未约定答辩人负有向被答辩人承租的房屋办理消防许可证以及该房屋不能办理消防许可证答辩人应承担相关责任。同样作为承租回天公司的厂房，答辩人在一审中向法庭提交了紫薇花酒店的消防安全检查合格证能够看出并不存在消防许可证无法办理的情况。并且通过一审法院自行调查取证的襄阳高新技术产业开发区消防救援大队的复函，能够看出被答辩人从未向该大队申请过消防许可证，也就更谈不上无法办理的抗辩理由。答辩人作为房屋的出租方无必然的申报义务，合同也未对此进行约定，被答辩人作为实际经营者从未向消防机构进行过申报及备案，并且怠于履行消防安全职责所造成的不利后果应当由其自身承担，被答辩人无退还租金及要求答辩人赔偿的法律依据。三、答辩人主张房屋占用费及滞纳金于法有据，应当予以支持。根据我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和我国《物权法》第三十七条的规定，答辩人要求在双方房屋租赁合同解除后，要求被答辩人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费于法有据，应当予以支持。而滞纳金的部分就如同一审法院认定的，由于双方签订的房屋租赁合同对滞纳金的部分有明确约定，且滞纳金的标准也并不违反法律规定，在被答辩人逾期支付租金，导致了答辩人的损失时，该滞纳金作为对答辩人损失的弥补兼对被答辩人的一种惩罚并无不当，依法也应当予以支持。紫薇花酒店向一审法院起诉请求：1.人民法院依法解除紫薇花酒店、胡娟娟于2018年3月7日签订的房屋租赁合同，并要求胡娟娟立即向紫薇花酒店腾退房屋；2.胡娟娟立即向紫薇花酒店支付拖欠房租65万元及滞纳金276900元（以65万元为基数，按日利率0.1%从2018年9月1日起计算至2019年11月1日止），两项共计926900元；3.本案诉讼费由胡娟娟负担。一审诉讼中，紫薇花酒店将第2项诉讼请求变更为胡娟娟立即向紫薇花酒店支付从2018年4月1日起至2019年9月30日止拖欠房租1092500元（2019年10月1日以后的租金按合同约定的金额据实结算）及滞纳金632557.5元（以1092500元为基数，按日利率0.1%从2018年4月1日起暂计算至2019年11月1日止），共计1725057.5元。一审法院认定事实：2018年3月7日，出租方紫薇花酒店（甲方）与承租方胡娟娟（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同主要载明：租赁房屋的基本情况：甲方向乙方出租的房屋位于襄阳市××区××号，乙方对甲方提供的租赁房屋及附属设施均符合租赁物的使用条件及对本合同的租赁房屋面积无任何争议。租赁期限：租赁期限陆年，自2016年10月1日至2022年9月30日止。租金及物业管理费的数额及支付方式：年租金为人民币65万元，大写陆拾伍万元，按半年收取。租赁期内的租金数额除第一年租金数额为人民币65万元外，以后年度的租金数额以第一年租金数额为基数，按照5%的比例依次递增。乙方向甲方支付的租金、物业管理费暂定为半年支付一次，自本合同签订之日起三日内乙方向甲方支付当年租金、物业管理费。下一年度的租金、物业管理费，乙方必须于每年公历的9月30日前向甲方支付，甲方收取乙方支付的租金及物业管理费后出具收款收据。乙方必须按照本合同约定时间、方式向甲方支付租金及物业管理费，如无故拖欠，以拖欠的租金或物业管理费的总金额为基数，按每天0.1%的标准加收滞纳金。乙方应至本合同签订之日起三日内向甲方缴纳房屋租赁押金五万元。租赁房屋的附属设施及装饰装修；租赁期限届满或本合同解除后，租赁期间由乙方出资对租赁房屋所增添的附属设施，无偿归甲方所有；乙方出资对租赁房屋所做的装饰装修，未形成附合物且能移动的装饰装修物由乙方自行拆除带走，拆除费用由乙方自行负担，因拆除造成房屋损毁的，乙方应恢复原状，已形成附合物的装饰装修物，无偿归甲方所有，且乙方不得破坏已形成附合物的装饰装修物。租赁物的返还：租赁期间届满或本合同解除后，乙方应自行腾退租赁房屋，逾期腾退的，乙方应按本合同约定的租金数额向甲方支付逾期腾房期间的房屋使用费用，由此给甲方造成损失的，应赔偿损失。租赁期间乙方拖欠租金及物业管理费累计达30天的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并有权要求乙方赔偿损失。合同解除后，乙方仍应向甲方缴纳欠付的租金及物业管理费，并以欠付数额为基数，按每天0.1%的标准支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前后，胡娟娟支付给紫薇花酒店租金共计1005000元，具体付款时间为：2018年3月4日分三次向紫薇花酒店支付租金30万元、30万元、20万元，2018年3月7日支付租金205000元。另查明，本案租赁的房屋归回天公司所有，回天公司取得有该房屋的产权证。2016年9月24日，回天公司将该房屋出租给杨秉人，后杨秉人与其子杨博共同出资成立紫薇花酒店，之后，紫薇花酒店又将该房屋出租给胡娟娟。诉讼中，紫薇花酒店、胡娟娟对房屋的租期说法不一，紫薇花酒店认为双方是2016年10月1日开始产生租赁关系，但紫薇花酒店未举证证明在此期间已将房屋交付给胡娟娟使用的证据，胡娟娟认为紫薇花酒店是在2018年3月7日将房屋交付其使用。在诉讼期间，因下雨导致涉案房屋被淹，胡娟娟未及时进行处理，紫薇花酒店工作人员于2019年12月2日报警称地下室被淹。另，一审法院为查明案件事实向襄阳高新技术产业开发区消防救援大队下达一份函件，该大队回函称诉争的租赁房屋未向其申请过消防许可。一审法院认为，紫薇花酒店、胡娟娟于2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容中除租期外其他内容合法有效，对双方均具有约束力。《房屋租赁合同》中虽写明租赁为陆年，自2016年10月1日至2022年9月30日止，但租赁合同是以实际交付房屋时才开始计算租期、租金。本案中，紫薇花酒店未举证证明已向胡娟娟交付房屋的直接证据，亦未提交向紫薇花酒店催收自2016年10月1日至2018年3月期间的租金、水电费、物业费的相关证据，故对于紫薇花酒店诉称双方于2016年10月1日已发生租赁关系的理由，一审法院不予支持。胡娟娟辩称紫薇花酒店、胡娟娟系自2018年3月7日起发生租赁关系的意见，一审法院予以采信。依据紫薇花酒店、胡娟娟签订的房屋租赁合同的条款规定，租赁期内的租金数额除第一年租金为人民币65万元外，以后年度的租金数额以第一年租金数额为基数，按照5%的比例依次递增。租金、物业管理费暂定为半年支付一次，自本合同签订之日起三日内胡娟娟向紫薇花酒店支付当年租金、物业管理费。下一年度的租金、物业管理费，胡娟娟必须于每年公历的9月30日前向紫薇花酒店支付。依此规定，胡娟娟应当自本合同签订当日支付第一年租金65万元，第二年租金68.25万元应于2019年9月30日前支付。截止至紫薇花酒店起诉之日即2019年11月4日胡娟娟仅支付紫薇花酒店租金1005000元，后期租金至今未付。现胡娟娟逾期交纳租金已超过30日，紫薇花酒店请求解除与胡娟娟签订的《房屋租赁合同》的主张，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院于2019年11月21日向胡娟娟送达了民事诉状及法律文书，现一审法院确认紫薇花酒店、胡娟娟签订房屋租赁合同于2019年11月21日予以解除。紫薇花酒店、胡娟娟在《房屋租赁合同》中还约定，胡娟娟在租赁期间对房屋作出的装饰装修，在合同解除后，已形成附合物的装饰、装修物，无偿归紫薇花酒店所有，胡娟娟不得破坏；未形成附合物且能移动的装饰、装修物由胡娟娟自行拆除，拆除费用由胡娟娟负担，拆除造成房屋的损毁的，应恢复原状。对此，胡娟娟在合同解除后应自行拆除其添附的可移动装修物，并将房屋腾退交付紫薇花酒店，紫薇花酒店要求胡娟娟腾退房屋的主张，一审法院予以支持。关于紫薇花酒店主张的租金等费用问题，一审法院认为，依据紫薇花酒店、胡娟娟双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，截止至2019年11月21日胡娟娟应支付给紫薇花酒店的租金为1136164.38元，扣减胡娟娟已付的1005000元后，胡娟娟尚欠紫薇花酒店租金131164.38元；合同解除后的房屋占用费损失，胡娟娟还应按照年租金682500元的标准，自2019年11月22日起计算至房屋交付之日止，一审法院予以支持；对紫薇花酒店主张多出部分，一审法院不予支持。胡娟娟辩称紫薇花酒店出租的房屋属工业用房不能办理消防许可证，导致胡娟娟承租的房屋不能经营造成损失的理由，一审法院认为，紫薇花酒店、胡娟娟在《房屋租赁合同》中未约定胡娟娟承租房屋的用途，也未约定紫薇花酒店负有为胡娟娟承租的房屋办理消防许可证以及该房屋不能办理消防许可证紫薇花酒店应承担的相关责任。依据襄阳高新技术产业开发区消防救援大队的复函，胡娟娟对其承租的房屋应先办理消防设计审核，再办理消防竣工验收手续，在申请消防许可时，提供与实际用途一致的规划许可文件，是能够办理消防许可证。但胡娟娟未能举证证明其向有关部门申办，襄阳高新技术产业开发区消防救援大队也无胡娟娟申办的资料，故对胡娟娟的抗辩意见，一审法院不予采信。关于紫薇花酒店主张的滞纳金问题，一审法院认为，因胡娟娟逾期未支付紫薇花酒店租金，导致紫薇花酒店一直未能及时收回租金，紫薇花酒店具有损失。紫薇花酒店、胡娟娟在《房屋租赁合同》中也约定胡娟娟未按照合同约定的时间、方式支付租金，以拖欠的租金总额为基数，按每天0.1%的标准加收滞纳金。该项约定的滞纳金系当事人的真实意思表示，且该违约金也是对紫薇花酒店损失的弥补兼对胡娟娟的一种惩罚，约定的违约金亦不高。依据紫薇花酒店、胡娟娟合同约定胡娟娟应于2019年9月30日交纳第二年度的租金682500元，胡娟娟实际交纳租金355000元，扣减后胡娟娟尚欠紫薇花酒店租金327500元未付，故胡娟娟应以该租金为基数，按每天0.1%的标准向紫薇花酒店支付滞纳金至付清之日止，一审法院予以支持；对紫薇花酒店主张多出部分，一审法院不予支持。胡娟娟辩称不应承担滞纳金的理由，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告襄阳紫薇花酒店管理有限公司与被告胡娟娟在2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；二、被告胡娟娟于本判决生效之日起二十日内，将位于襄阳市××区××号房屋腾退并交付给原告襄阳紫薇花酒店管理有限公司；三、被告胡娟娟于本判决生效之日起十日内，向原告襄阳紫薇花酒店管理有限公司支付截止至2019年11月21日的租金131164.38元以及自2019年11月22日起参照年租金682500元的标准计算至房屋交付之日止的房屋占用费损失；四、被告胡娟娟于本判决生效之日起十日内向原告襄阳紫薇花酒店管理有限公司支付滞纳金（以本金327500元为基数，每日按0.1%的标准自2019年10月1日起计算至本金付清之日止）；五、驳回原告襄阳紫薇花酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果胡娟娟按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20405元，保全费5000元，由胡娟娟负担18150元，紫薇花酒店负担7255元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，紫薇花酒店与胡娟娟签订的房屋租赁合同属有效合同，双方当事人依法应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。胡娟娟上诉提出，被上诉人的房屋在上诉人承租前就挂的是沐足屋的牌子，上诉人在租赁房屋时已明确告知将继续用于经营沐足屋，根据杨秉人与回天公司签订的《厂房租赁合同》第二条第一款、第四条第一款的约定，厂房租赁用途为酒店的相关用途，根据前述合同第二条第二款约定“乙方（承租方）不得擅自改变该租赁厂房的用途”来看，上诉人承租被上诉人房屋的目的是开办沐足屋，用于商业经营，原审判决认定事实不清。对此，本院认为，该上诉理由证据不足，且胡娟娟与紫薇花酒店签订的房屋租赁合同中未约定承租房屋的用途，该合同中明确载明乙方（指胡娟娟）对甲方（指紫薇花酒店）提供的租赁房屋及附属设施均符合租赁物的使用条件，故对胡娟娟的该上诉理由，本院依法不予采纳。胡娟娟上诉提出，被上诉人在签订租赁合同时存在欺诈行为，被上诉人出租给上诉人的房屋系工业厂房，不能办理消防许可，不能用于商业经营，致使上诉人承租被上诉人房屋的目的不能实现，根据《合同法》的规定，在判决租赁合同解除的同时被上诉人应当返还上诉人支付的租金并赔偿上诉人的损失，原审判决不予支持是错误的。对此，本院认为，该上诉理由证据不足，胡娟娟无证据证实其已向消防部门申请办理消防许可，或者因可归责于紫薇花酒店的原因导致其不能取得消防许可、不能使用房屋，其不应当支付租金，一审中，其反诉请求判令被上诉人返还其已支付的1005000元，并赔偿给其造成的损失，因其未交纳反诉案件受理费，一审法院口头裁定对其反诉不予受理，其并未对此提出异议，一审法院也告知其可以另案主张其反诉请求，故对胡娟娟的该上诉理由，本院依法不予采纳。胡娟娟上诉提出，因被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》租赁合同时存在欺诈，致使上诉人不能实现合同目的，被上诉人违约，其无权收取租金，原审判决上诉人支付被上诉人租金及房屋占用费损失错误。对此，本院认为，该上诉理由证据不足，一审法院判决其支付租金及房屋占用费损失，符合《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，故对胡娟娟的该上诉理由，本院依法不予采纳。胡娟娟上诉提出，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定承担的行政责任形式，因此，民事合同当事人无权使用滞纳金这一概念，被上诉人在签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金违反了法律强制性规定，应属于无效，视为没有约定违约金，因此一审判决直接将滞纳金等同于违约金没有事实和法律依据。对此，本院认为，从双方当事人关于滞纳金的约定内容判断，该滞纳金实质上是针对拖欠租金或物业管理费约定的违约责任，既符合双方当事人的约定，又符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决上诉人向被上诉人支付滞纳金既有合同依据，又有法律依据，故对胡娟娟的该上诉理由，本院依法不予采纳。对胡娟娟的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，胡娟娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11132元，由胡娟娟负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十二月二日书记员  康宁艺