河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终1241号上诉人（原审被告）：河南山河房地产开发有限责任公司，住所地鹤壁市淇滨区大河涧乡政府院内。法定代表人：孙凤生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓东，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庆兰，女，1979年11月20日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：马秀阳，河南明星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜男，河南明星律师事务所律师。上诉人河南山河房地产开发有限责任公司（以下简称山河房地产公司）因与被上诉人李庆兰房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院(2020）豫0611民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人山河房地产公司的委托诉讼代理人李晓东，被上诉人李庆兰的委托诉讼代理人马秀阳、郭胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山河房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回李庆兰诉讼请求，并由李庆兰承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，李庆兰认为房屋质量出现漏水问题，但山河房地产公司均提供了相应证据证明涉案房屋是质量合格。李庆兰曾多次申请对涉案房屋进行鉴定，均因无法鉴定被退回。家具损坏的因果关系并未查明，对家具损失进行鉴定的鉴定机构没有资质。2.一审法院适用法律不当，有失法律公正。李庆兰一审庭审提交的视频来源不清、拍摄时间、拍摄人员均未查清；其所谓的60万元房租损失与涉案房屋李庆兰所谓的质量问题存在因果关系不明；与李庆兰签订租赁合同的河南千川实业有限公司（以下简称千川公司），其公司法定代表人与李庆兰是夫妻关系，可能虚假诉讼。3.李庆兰在一审中不配合选取鉴定机构导致鉴定申请被退回，因其提供材料不真实也导致鉴定被退回，一审法院直接推断程序违法。李庆兰答辩称，1.原判认定事实清楚、证据确实充分。涉案房屋存在顶面（观景台）、窗户等漏雨的事实，山河房地产公司作为卖方，应就涉案房屋是否存在漏水质量问题承担举证责任，本案中山河房地产公司提供证据无法证明涉案房屋屋面防水性能符合房屋质量规范，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。2.关于李庆兰的损失，2015年李庆兰将涉案房屋出租给千川公司使用，约定租金60万元/年，租赁期间因涉案房屋存在漏水问题发生争议，李庆兰减免千川公司租金60万元。鉴于租金减免的事实及减免原因，一审判决对于李庆兰租金损失酌定为40万元并无不当；根据豫众价估字（2019）第0401号价格评估结论书，涉案房屋漏水导致李庆兰屋内红木家具损失22000元。3.关于山河房地产公司提出的程序问题。本案一审期间，李庆兰申请对涉案房屋装修损失进行鉴定，在鉴定委托退回后李庆兰已撤回相关的诉请，本案并不涉及房屋装修损失问题，审理及鉴定程序并无不当。李庆兰向一审法院起诉请求：1.判令山河房地产公司履行对位于鹤壁市淇××区淇水大道与××路交叉口景观大厦第23层房屋顶面及玻璃幕墙漏雨问题的修复义务；2.判令山河房地产公司赔偿李庆兰装修损失100000元（具体损失待鉴定后确定）；3.山河房地产公司赔偿李庆兰租赁费损失600000元、红木家具损失22000元。一审法院认定事实：2014年3月1日，李庆兰与山河房地产公司签订《关于购买房产价格及支付方式的协议》，约定李庆兰认购山河房地产公司观景大厦23层房产，面积1110.44㎡（最终面积以房管局实测为准），优惠后单价5842.5元/㎡。房款总额陆佰肆拾捌万柒仟柒佰肆拾陆元整。付款方式采用分期付款，最后一批房款截止2012年底付清。双方在协议中对剩余房款950000元的履行及违约事宜进行了约定，并约定在付款期内房款付清后双方签订正式的商品房买卖合同，协议自动失效。后因上述协议履行问题，山河房地产公司于2017年8月1日提起诉讼，诉讼中李庆兰就房屋漏水造成损失等问题提起反诉，后撤回反诉。2018年5月21日鹤壁市淇滨区人民法院作出（2017）豫0611民初3390号民事判决，判决李庆兰支付山河房地产公司购房款950000元及相应利息，2019年3月27日李庆兰将判决书确定的义务履行完毕。2018年11月27日，李庆兰因与千川公司租赁合同纠纷一案诉至一审法院，该案查明：2015年5月6日，李庆兰与千川公司签订《房屋租赁合同》，李庆兰为出租方，千川公司为承租方，合同约定，李庆兰将位于淇水大道6号观景大厦23层的房屋出租给千川公司使用，每年租金160000元，租赁期限自2015年5月6日至2018年5月5日。千川公司向李庆兰支付租金160000元，李庆兰向千川公司出具了160000元的收据。2015年9月10日，李庆兰与千川公司签订补充协议，李庆兰将名下位于鹤壁市淇滨区淇水大道6号观景大厦23层共10间，建筑面积1110.44平方米，装修好的房屋及红木家具租赁给千川公司使用，租赁期限2015年5月6日至2020年5月5日，年租金60万元，租金每年5月6日前支付，如房屋质量问题影响千川公司使用的，千川公司有解除合同或者减少租金的权利，并承担千川公司损失的责任。千川公司在2015年5月6日至2018年5月5日期间陆续支付李庆兰房屋租金60万元，剩余租金120万元未支付。另查明：在租赁期间，李庆兰的租赁房屋存在漏水问题，李庆兰予以认可并同意给予减免租金60万元，将诉讼请求变更为要求千川公司支付2015年5月6日至2018年5月5日三年租金60万元。2018年12月20日，鹤壁市淇滨区人民法院作出（2018）豫0611民初4260号民事判决书，判决千川公司支付李庆兰2015年5月6日至2018年5月5日租金60万元。2019年8月16日河南众友价格评估有限责任公司出具豫众价估字（2019）第0401号价格评估结论书，价格评估结论为：鹤壁市观景大厦23楼房屋内红木家具因漏水浸泡变形、损坏造成的维修费用在评估基准日的评估总值为22000元。评估作业日期为2019年6月10日至2019年6月25日。诉讼中，李庆兰申请对位于鹤壁市淇××区淇水大道与××路交叉口“景观大厦”第23层房屋因漏雨导致房屋内装修装饰损坏进行修复的方案及修复费用进行鉴定。因李庆兰未按时到场协商选择鉴定机构，该鉴定退回。一审法院认为，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依法要求承担违约责任。本案中，李庆兰认购山河房地产公司观景大厦23层房屋，山河房地产公司收取李庆兰房款后向李庆兰实际交付了涉案房屋，房屋交付后使用过程中出现漏水现象，存在质量问题，并因漏水导致涉案房屋内红木家具遭雨水浸泡变形、损坏，影响李庆兰正常使用，山河房地产公司应当对漏水问题承担修复责任并对李庆兰的损失进行赔偿。根据豫众价估字（2019）第0401号价格评估结论书，涉案红木家具因漏水浸泡变形、损坏造成的维修费用在评估基准日的评估总值为22000元，故对李庆兰请求山河房地产公司赔偿红木家具损失22000元的诉请予以支持。关于李庆兰请求山河房地产公司赔偿租赁费损失600000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，依据另案民事判决认定事实，李庆兰将涉案房屋装修后出租给千川公司，租赁费为每年60万元，因租赁期间房屋存在漏水问题，李庆兰同意减免千川公司租金60万元。该减免租金行为系因山河房地产公司所交付的房屋存在漏水问题所致，山河房地产公司应对李庆兰的租金损失承担赔偿责任，但李庆兰主张的租金损失金额60万元系其本人自愿对千川公司减免，不能等同于山河房地产公司房屋存在漏水问题所造成李庆兰的损失，结合本案实际情况，考虑到涉案房屋受损程度及持续受损事实，酌定李庆兰的租金损失为40万元，对此予支持，超出部分不予支持。一审法院判决：一、山河房地产公司于判决生效后十日内对鹤壁市观景大厦23层房屋漏水问题履行修复义务，修复至符合《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》以及国家有关屋面防水技术标准及规范要求；二、山河房地产公司于判决生效后十日内赔偿李庆兰红木家具损失22000元；三、山河房地产公司于判决生效后十日内赔偿李庆兰租金损失40万元；四、驳回李庆兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10065元，由李庆兰负担2788元，山河房地产公司负担7277元；保全费5000元，由李庆兰负担1385元，山河房地产公司负担3615元；鉴定费4500元，由李庆兰负担1247元，山河房地产公司负担3253元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山河房地产公司提交千业公司的工商登记、离婚协议书，拟证明：千川公司是李庆兰和胡小三共同经营的，因涉案纠纷两人已于2018年4月3日离婚，有可能虚假诉讼，损害山河房地产公司的利益。李庆兰质证认为，该两份证据与本案没有关联性，不能证明山河房地产公司的上诉主张，该证据也可以证明千业公司的股东不是李庆兰，且该公司是在2015成立的，登记的地址就是涉案房屋，说明了该公司租赁李庆兰的房屋是客观事实。胡小三和李庆兰确实是夫妻关系，但本案与两人是否是夫妻关系没有关联性，两人的离婚手续也与本案没有关系。一审中，已经提交了耿怀德的租赁手续，可以证明李庆兰的主张。本院认为，山河房地产公司提交的工商登记、离婚协议书，部分证据在一审中已经提交，上述证据并不能直接证明拟证事实，本院对其证明力均不予确认。经审查当事人提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院庭审查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人山河房地产公司所提出的涉案房屋质量合格，不存在漏水问题，李庆兰主张的红木家具及房租损失不真实，可能虚假诉讼的上诉理由。本案中，李庆兰购买了山河房地产公司的涉案房屋，交付使用过程中出现漏水现象，存在质量问题，对此李庆兰一审中提交了景观大厦23层房顶漏水维修申请单3份、涉案房屋漏雨情况照片、视频资料、河南电视台“天天315栏目”采访报道等证据，其中申请单显示自2015年至2017年，李庆兰因房屋漏水的质量问题多次要求山河物业管理公司维修，针对照片、视频资料等证据，第一次审理期间法院进行现场勘验，河南众友价格评估有限责任公司接受委托后，也到涉案房屋进行现场查勘，显示房屋内漏水痕迹明显，红木家具浸水痕迹可见。上述证据相互印证，能够证明涉案房屋确实存在玻璃幕墙、观景台等多处漏水的房屋质量问题。山河房地产公司提交的工程质量监督报告、竣工验收报告等仅能证明房屋主体质量合格，具备交房条件，并不能证明双方争议的房屋顶面、玻璃幕墙等符合相关质量规范。山河房地产公司作为出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，因其交付标的物不符合质量要求的，买受人李庆兰可以依法要求其承担修复责任并对损失进行赔偿。关于李庆兰主张的损失问题，山河房地产公司提出异议，一审法院参考河南众友价格评估有限责任公司出具的价格评估结论书，对涉案红木家具因漏水浸泡变形、损坏造成的维修费用22000元予以支持并无不当。对于租金损失问题，山河房地产公司认为，李庆兰与千川公司的法定代表人是夫妻关系，可能存在虚假诉讼。本案中，李庆兰购买山河房地产公司的涉案房屋系山河房地产公司观景大厦23层整层房产，面积1110.44㎡，李庆兰购买显然不是个人居住使用。虽然李庆兰与千川公司存在密切关系，但千川公司是独立的企业法人，公司财产与股东个人财产亦相互独立，不能排除租赁事实的存在，一审法院综合本案实际情况，考虑到涉案房屋受损程度及持续受损事实，酌定李庆兰的租金损失为40万元并无明显不当，山河房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人山河房地产公司所提出的一审程序违法的上诉理由。庭审中经询问，山河房地产公司称程序违法是指其认为河南众友价格评估有限责任公司没有鉴定资质，在委托鉴定时写明了鉴定事项的原因，鉴定程序不合法。人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相关证据和理由，可以认定其证明力。本案中，李庆兰向法院提出鉴定申请，申请对涉案红木家具因漏水浸泡变形、损坏造成的维修费用进行司法技术鉴定，一审法院按照相关鉴定程序，委托河南众友价格评估有限责任公司进行鉴定，并列明鉴定事项并无不当，鉴定过程中，山河房地产公司未就鉴定程序及资质提出异议，二审也未提交有效证据证明予以证明其主张成立，一审法院对该鉴定意见予以采纳程序并无不当，山河房地产公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人山河房地产公司的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7630元，由河南山河房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年十二月三十日书记员  张亚楠