广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9034号上诉人（原审被告）：卢妙波，男，汉族，1967年5月6日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：蔡佩芬，女，汉族，1971年6月28日出生，住所地：广东省揭东县。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐洁春，广东深湾律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李旭东，广东深湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林顺泉，男，汉族，1974年6月15日出生，住所地：福建省仙游县。委托诉讼代理人：林燕英，系林顺泉配偶。原审被告：黄素荣，男，汉族，1969年10月22日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人卢妙波、蔡佩芬因与被上诉人林顺泉、原审被告黄素荣合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初12556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢妙波、蔡佩芬上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.由林顺泉承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实不清，忽略了涉案店铺客观存在可以租赁，涉案店铺所在的商场仍然正常经营的事实。林顺泉与业主签订《房屋租赁合同》后接管涉案店铺，向涉案商铺门口小租户收取租金获得营利。其后又主动终止房屋租赁合同为其双方的意思自治，其没有任何理由解除租赁合同且主张卢妙波、蔡佩芬返回转让涉案店铺款项。二、一审法院认为案涉案店铺没有取得建设工程规划许可或者进行了合法的产权登记，属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效，系法律适用错误。（一）我国《物权法》规定没有产权登记由于违反法律法规的强制性规定而具有违法性，任何人都不对该建筑物享有所有权，但不能否认客观上存在着对没有产权登记的建筑物享有的占有、使用、处分的权利，将建筑物进行出租收租，属于使用收益的一部分。（二）涉案店铺作为合同标的物具有违法性，但建筑物的违法性不能阻碍租赁合同的有效成立。（三）卢妙波、蔡佩芬就涉案店铺向业主支付使用费用后—直占有、使用、收益，该事实客观存在十几年。三、即便合同效力存在争议，林顺泉也存在重大过错，其损失费用应当自行承担，一审法院判决卢妙波、蔡佩芬全额退回款项明显有误。四、只要不存在欺诈、胁迫等情形，当事人之间的转租行为及自愿产生的转让费应予认可。双方的口头协议已经履行完毕，林顺泉无权主张返回转让费。林顺泉向一审法院起诉请求：1.卢妙波、蔡佩芬、黄素荣共同返还店铺转让费338000元，并按基准利率6%的标准支付资金占用期间（2019年3月26日起实际返还之日止）的利息；2.本案全部诉讼费用由卢妙波、蔡佩芬、黄素荣共同承担。林顺泉在庭审中撤回的诉讼请求：确认林顺泉与卢妙波口头约定的店铺转让协议应予解除。一审法院查明的事实：一、涉案不动产的位置：深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1152号万盛百货东侧4-5号店铺。二、涉案不动产的产权情况：无产权登记信息，无建设工程规划许可等合法报建手续。卢妙波称，涉案不动产平时的实际管理人是案外人林晓敏，林晓敏是万盛百货的经理。三、涉案不动产的相关合同签订、履行情况：2016年2月17日，卢妙波（乙方）与案外人林晓敏（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案不动产部分房屋出租给乙方使用，建筑面积45平方米，用途为商业，乙方作为五金店使用；租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日止；在同等租赁条件下，乙方有优先权继续承租。在上述合同约定的租赁期届满后，卢妙波实际继续占用涉案店铺用于经营。2019年3月，卢妙波与林顺泉达成口头协议，约定将上述商铺转让给林顺泉租用。林顺泉于2019年3月24日、3月26日向蔡佩芬（卢妙波、蔡佩芬自认是夫妻关系）分别转账交付5万元和288000元，共计338000元。林顺泉、卢妙波在庭审中确认，上述转让取得了林晓敏的同意。林顺泉称，卢妙波经营的五金店是个体工商户，登记的经营者是黄素荣。2019年3月26日，林顺泉与案外人林晓敏签订《房屋租赁合同》，约定林晓敏将涉案商铺出租给林顺泉使用，用途是作为粉、面、早餐等商业，租赁期限从2019年5月1日至2022年1月31日。2019年4月10日，林晓敏向林顺泉发送手机短信通知，主要内容是：2019年4月初，接到相关政府的通知，涉案商铺及所在整栋大楼均在拆迁范围，因此其很难按签订租赁合同在2019年5月1日将商铺交付给林顺泉，故要求林顺泉来林晓敏处办理终止租赁合同事宜及退款手续。2019年5月22日，林晓敏与林顺泉签订《终止协议书》，称2019年4月初，相关政府通知，因市政设施建设需要，林顺泉承租的商铺以及商铺所在整栋大楼均在拆迁范围内，故双方房屋租赁合同无法继续履行，林顺泉亦至今未接收商铺。双方协商一致，解除双方签署的《房屋租赁合同》，林晓敏退还22000元履约保证金。林晓敏实际退还给林顺泉收取的履约保证金22000元。另查，林顺泉在与林晓敏签订《房屋租赁合同》后实际交付给林晓敏的租赁保证金是17000元。林顺泉自认，林晓敏多退还的5000元是卢妙波在林晓敏处的租赁保证金，目前林顺泉未退还5000元给卢妙波。林顺泉同意抵扣该部分费用。2019年5月22日，林顺泉通过手机短信通知卢妙波要求解除合同，退还转让费。四、其他需要说明的事实：卢妙波、蔡佩芬在庭审中确认，其收取的转让费所对应的转让标的是涉案商铺的优先承租权以及为了履行协议清货付出的成本；其存在装修损失以及店铺继续经营的利润损失。一审法院依职权向深圳市龙岗区坂田街道土地整备中心调查，该中心于2019年11月11日出具证明，称万盛百货大楼目前已签订补偿协议。该中心于2019年7月26日曾发出书面通知，要求各商户于2019年7月31日前自行搬迁，积极配合市政道路建设工作。一审法院认为，因案涉不动产标的没有取得建设工程规划许可或者进行了合法的产权登记，应认定合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效理由，故一审法院认定相关租赁合同以及林顺泉与卢妙波口头约定的商铺承租优先权转让协议无效。另因案涉不动产处于政府通知的拆迁范围，林顺泉实际并未取得不动产的占有使用权，其无实际任何受益。综上，卢妙波因无效协议取得的转让费338000元，没有任何正当理由不予返还且应向林顺泉支付资金占用期间的法定孳息（按中国人民银行存款基准利率计算）。因案外人退还给林顺泉的费用包含了应退还给卢妙波的5000元，一审法院在本案中抵扣，即卢妙波应返还的转让费本金是333000元。蔡佩芬作为卢妙波妻子，也作为实际收款人，应当对相应返还转让费的债务承担连带清偿责任。黄素荣并非本案涉及的合同相对方，林顺泉请求其承担民事责任，无事实与法律依据，一审法院不予支持。卢妙波、蔡佩芬辩称因优先承租权的转让导致其损失，其未提交证据予以证明具体损失，且即使有相关损失，亦因其不再履行与林晓敏之间的无效租赁合同法律关系产生的损失，林顺泉对其损失不存在任何过错，因此一审法院对相关抗辩不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、卢妙波应于判决生效之日起5日内向林顺泉返还333000元并支付占用资金期间的利息，利息以333000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类存款基准利率标准，自2019年3月26日起计算至卢妙波实际清偿之日止；二、蔡佩芬对上述债务承担连带还款责任；三、驳回林顺泉的其他诉讼请求。案件受理费6370元（林顺泉已预交），由林顺泉自行负担94元，卢妙波、蔡佩芬共同负担6276元，卢妙波、蔡佩芬应于判决生效之日起5日内迳付给林顺泉6276元。二审经审理查明：一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据卢妙波、蔡佩芬的上诉理由，二审争议的焦点在于：卢妙波是否应向林顺泉返还转让费差额333000元。因涉案商铺没有取得建设工程规划许可或者进行了合法的产权登记，故相关租赁合同以及林顺泉与卢妙波口头约定的商铺承租优先权转让协议无效。又因2019年4月10日林晓敏告知林顺泉，其很难按签订的租赁合同在2019年5月1日将商铺交付给林顺泉，2019年5月22日，林晓敏与林顺泉签订《终止协议书》，确认林顺泉亦至今未接收商铺，且涉案商铺确实处于政府通知的拆迁范围，故本院认定林顺泉实际并未取得不动产的占有使用，未获取实际收益。因此，卢妙波、蔡佩芬因无效协议取得的转让费差额333000元，无事实和法律依据，应向林顺泉返还并支付资金占用期间的法定孳息。卢妙波、蔡佩芬主张林顺泉与林晓敏签订了《房屋租赁合同》后，接管涉案商铺，向涉案商铺门口小租户收取了租金并因此获益。对此，本院认为，虽然一审庭审中证人李某出庭作证称其系涉案商铺门口的小租户，于2019年5月4向林顺泉支付了1500元租金，但林顺泉称系代林晓敏收取。结合2019年5月22日林晓敏确认林顺泉亦至今未接收商铺的事实，上述证人证言不足以证明林顺泉向涉案商铺门口小租户收取了租金并因此获益。卢妙波、蔡佩芬提交的其他相关证人证言，由于证人未出庭作证，本院不予采信。卢妙波、蔡佩芬又主张其在短时间内进行清货，需要进行低于成本的价格销售且造成部分未清理的产品库存积压，该损失的事实客观存在。对此，本院认为，卢妙波、蔡佩芬一审提交的相关证人证言，由于证人未出庭作证，本院不予采信。卢妙波、蔡佩芬亦未提交其他证据证明其曾进行低于成本的价格销售且造成部分未清理的产品库存积压，亦未提交证据证明具体的损失金额，依法应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信。且即使产生了损失，亦系因其不再履行与林晓敏之间的无效租赁合同产生，卢妙波、蔡佩芬未能证明林顺泉对此损失存在过错。综上所述，卢妙波、蔡佩芬的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元（已由卢妙波、蔡佩芬预交），由卢妙波、蔡佩芬负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 刘灵玲审判员 蔡妍婷二〇二〇年十二月十七日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。