广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1900号上诉人（原审原告、反诉被告）：王立新。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林艳兰。委托诉讼代理人：张龙哲。与林艳兰系夫妻关系。原审原告（反诉被告）：沈德平。上诉人王立新因与被上诉人林艳兰、原审原告沈德平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王立新上诉请求：1.撤销广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初345号民事判决，上诉人无需退还租金及押金；2.改判被上诉人支付1至3月的租金2400元；3.该判被上诉人向上诉人支付单方违约金17400元；4.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人虽然收到被上诉人支付的2019年9月17日至2020年2月16日的租金14400元，但上诉人退回上手姚文芳租金1150元，因此，实收租金13250元。2019年9月17日被上诉人缴纳的租金是2019年8月16日至2019年9月16日的租金。租金是先用后交的。如此类推，2020年2月16日缴纳的租金是2020年1月16日至2月16日的租金。根据相关政策，疫情期间减半收费，3月16日未交的是2月16日至3至16日的租金2400元，减半收取1200元，加上2020年3月16日至30日的租金1200元，共计2400元。被上诉人未缴纳上述租金，违反合同约定。二、被上诉人拖欠2020年3月16日的租金超过十天，违反双方的合同约定，甲方有权没收乙方押金4600元。三、租赁商铺历史以来都可以转让，也经得大柘镇房管所同意并更名沈德平经营。后被上诉人违反诚实信用原则，导致上诉人丧失承租权。平远县********与被上诉人签订租赁合同后，还收取了上诉人的租金。综上所述，被上诉人拖欠租金，构成根本违约，应当支付违约金；且被上诉人违反诚实信用原则，恶意侵犯了上诉人的承租权，请求二审法院支持上诉人提出的全部诉讼请求。林艳兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人不存在违约的行为，一审认定上诉人应当退还多交付的租金2400元和应退回保证金4600元给被上诉人，是正确的。二、对于上诉人干扰被上诉人5天营业所造成的损失3000元，其中实际损失就是5天的租金约400元，鉴于金额较小，被上诉人不再对该损失提出上诉。综上，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。沈德平称，同意王立新的上诉意见。沈德平、王立新向一审法院起诉请求：1.判令原、被告合法解除《租赁合同》；2.判令被告（反诉原告）支付单方违约金17400元；3.判令被告（反诉原告）支付2020年3月1日至清场交付房屋之日租金，暂计至2020年7月30日止共12000元；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。林艳兰提出反诉请求：1.判决原告（反诉被告）退回押金4600元给被告（反诉原告）；2.判决原告（反诉被告）退回2020年2月份租金2400元和3月份租金1200元给被告（反诉原告）；3.判决原告（反诉被告）赔偿停业损失3000元给被告（反诉原告）；4.判决原告（反诉被告）承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告沈德平、王立新（反诉被告）系夫妻关系。平远县***********铺的所有权人原为平远县房地产管理局，该店铺原是由案外人周兰香承租。2013年5月22日，沈德平向案外人周兰香支付58000元的店面租赁转让费，案外人周兰香则与沈德平共同向原平远县房地产管理局申请变更承租人，经原平远县房地产管理局同意后承租人备案变更为由沈德平承租。2014年1月26日，由原平远县房地产管理局颁发《房产租赁证》给沈德平，每月租金560元。从2013年9月始，沈德平、王立新多次转租给他人。2018年9月1日，王立新与案外人姚文芳签订《店面租用合同》，将案涉店铺转租给案外人姚文芳，约定押金4600元和每月租金2300元，租赁期间为2018年9月1日至2021年9月1日,案外人姚文芳按约向王立新支付每月租金2300元至2019年9月30日。2019年8月16日，王立新与被告（反诉原告）林艳兰签订《店面租用合同》将上述店铺转租给林艳兰，约定每月租金2400元，租赁期间为2019年8月16日至2022年8月16日。后经案外人姚文芳与王立新协商，由王立新向案外人姚文芳退还2019年9月16日至2019年9月30日的租金1150元，林艳兰从2019年9月16日开始向王立新缴交店面租金，并由林艳兰代王立新向案外人姚文芳退还押金4600元，王立新于2019年9月16日出具押金收款收据给林艳兰。林艳兰从2019年9月16日起按约向王立新每月缴交租金2400元至2020年3月16日，共计14400元。另查明，2019年因机构改革原平远县房地产管理局所属资产及管理职能转移给案外人平远县********管理及行使。案外人平远县********于2020年3月初在排查公房安全隐患时，发现王立新与林艳兰存在转租的行为，当即对其双方转租行为提出异议，并于2020年4月1日向沈德平、王立新送达《通知》，告知自2020年4月1日起解除双方的租赁合同法律关系，沈德平、王立新为此于2020年4月24日以平远县********为被告起诉至一审法院，一审法院于2020年5月29日作出判决，认定沈德平与平远县********之间的房屋租赁合同关系于2020年4月1日解除，该判决已生效。《梅州市人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产若干措施的通知》规定承租国有资产类经营用房的免收1个月租金，减半收取2个月租金。平远县********按政策已免除沈德平、王立新20**年2月租金和减半收取2020年3月租金。一审法院认为，经审查，涉案《店面租用合同》签订的双方为王立新和林艳兰，合同权利义务的主体应为王立新和林艳兰，故林艳兰反诉要求沈德平承担责任，于法无据，本院不予支持。根据庭审调查的情况和原、被告双方的诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、双方签订的租赁合同效力问题；二、林艳兰是否违约和双方之间租金、押金的收取以及是否应当返还的问题；三、王立新是否应当赔偿林艳兰的停业损失3000元。关于双方签订的租赁合同效力问题。林艳兰主张其与王立新签订的《店面租用合同》无效，而其向王立新缴交的租金多出王立新向平远县********缴交的租金部分，要求王立新、沈德平予以返还。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方均为完全民事行为能力人，虽其双方转租行为未经得店铺所有权人同意，但其双方签订的《店面租用合同》系是双方真实意思表示，且林艳兰清楚所租店铺的权属人并非王立新，不存在欺诈、胁迫等情形，不符合上述关于合同无效的法律规定，故林艳兰关于合同无效的主张，不予支持。在合同履行期间，林艳兰应按其双方签订的合同约定向王立新缴交租金，林艳兰主张王立新予以返还收取多出王立新向平远县********缴交的租金部分，不予支持。林艳兰是否违约和原、被告之间租金、押金的收取以及是否应当返还的问题。王立新与林艳兰虽是在2019年8月16日签订的租赁合同，但经审理查明确认，2019年8月16日至9月16日的涉案店铺租金已由案外人姚文芳向沈德平、王立新缴交，故林艳兰的租金缴交起算时间应为2019年9月16日。按照《梅州市人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产若干措施的通知》的规定，疫情期间企业承租国有资产类经营用房的免收一个月租金，减半收取2个月租金。平远县********已根据文件要求免除沈德平、王立新20**年2月租金和减半收取3月租金。按此文件精神，该政策应惠及实际经营者，亦应按政策相应免除林艳兰2020年2月租金和减半收取3月租金。因此，林艳兰向王立新缴交2019年9月16日至2020年4月1日的租金本应为2400元/月×6.5个月=156000元，按政策扣除林艳兰2020年2月的租金2400元和3月的一半租金1200元，林艳兰仍应缴交的租金共计12000元。至2020年4月1日，林艳兰向王立新共缴交租金14400元，已超过应缴交租金数额，故不存在林艳兰因拖欠租金而违约的情形。因王立新的转租行为未经平远县********同意，平远县********于2020年4月1日解除了与沈德平的租赁关系，致原、被告之间的租赁合同自2020年4月1日起无法继续履行，原、被告之间的租赁合同因此解除，并非因林艳兰单方违约造成合同无法履行，故王立新要求林艳兰支付违约金，于法无据，本院不予支持；王立新应向林艳兰退还多缴交的租金2400元（即14400元-12000元）和押金4600元。关于王立新是否应当赔偿林艳兰的停业损失3000元的问题，林艳兰主张王立新到涉案门店吵闹等行为造成其经营损失3000元，但未提供证据予以证实，故对林艳兰的该项主张，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）王立新与被告（反诉原告）林艳兰签订的《店面租用合同》于2020年4月1日解除；二、原告（反诉被告）王立新应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）林艳兰退还租金2400元和押金4600元；三、驳回原告沈德平、王立新的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告林艳兰的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）王立新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费535元（原告沈德平、王立新已预交），由原告（反诉被告）沈德平、王立新负担；反诉受理费356元（反诉原告林艳兰已预交），由被告（反诉原告）林艳兰负担306元，由原告（反诉被告）王立新负担50元并于本判决生效之日起十日内径行支付给被告（反诉原告）林艳兰。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，林艳兰在2019年9月17日至2020年2月16日先后6次转账共计14400元给王立新。其中，2019年9月17日的备注说明为“9月16日到10月16日”、2019年10月16日的转账说明为“10.16-11.16日租金”、2020年1月16日的备注为“下个月的租金”、2020年2月16日的备注为“三月份租金”，其余备注为“微信转账”。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：王立新上诉主张林艳兰拖欠租金、违反合同约定依据是否充分。首先，从合同的约定来看，双方约定租赁时间自2019年8月16日至2022年8月16日止，店租每月16日前上交一次，如乙方延期10天后未缴清当月租金算违约。可见，双方约定每月租金应在当月支付。王立新主张涉案店铺是先使用后交租金，认为林艳兰于2019年9月17日支付的租金是2019年8月16日至2019年9月16日的租金，与合同约定不符。其次，从店铺的交付时间看，王立新、林艳兰虽于2019年8月16日签订了《店面租用合同》，但因在本案合同签订时，前承租人姚文芳依然在使用涉案店铺，直至2019年9月16日，林艳兰才收到涉案店铺并开始使用，且王立新对姚文芳在签订本案合同之后继续使用店铺的情况是允许的，后王立新还与姚文芳协商，退回姚文芳租金1150元。王立新上诉主张林艳兰承租涉案店铺应当从2019年8月16日开始计租，与事实不符，不予支持。林艳兰使用涉案店铺的时间应从2019年9月16日起算。最后，从租金的支付来看，林艳兰自2019年9月16日开始，于每月的16日或17日通过微信转账支付2400元给王立新，并且注明了缴纳的是当月的租金，王立新对此一直无异议。因此，一审认定林艳兰已支付了自2019年9月16日至2020年3月16日的租金14400元，并无不当。按相关政策规定，应免除林艳兰2020年2月租金和减半收取3月租金，因此，林艳兰在租赁期间应缴交的租金共计12000元，王立新应当将多收取的2400元返还给林艳兰。王立新主张林艳兰存在拖欠租金的违约行为，依据不足，不予支持，王立新还应将押金4600元返还给林艳兰。至于王立新退回1150元租金给姚文芳之事，属王立新与姚文芳之间的约定，与林艳兰无关，王立新上诉要求在林艳兰支付的租金中抵扣1150元，无法律依据，不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王立新负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王 辉书 记 员 吴依桐