北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终9000号上诉人（原审被告）：赵復强，男，1957年3月24日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：顾荣洁（赵復强之妻），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心，住所地北京市海淀区文慧园北路**今典花园**楼地下室**。法定代表人：雷琦文，总经理。委托诉讼代理人：江徐来，北京威诺律师事务所律师。上诉人赵復强因与被上诉人北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心（以下简称今典花园管理中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵復强上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回今典花园管理中心一审诉讼请求，不同意支付物业费。事实与理由：2000年8月3日入住时，赵復强曾与北京安地房地产开发有限责任公司（以下简称安地公司）签订过物业服务合同，针对我们小区的物业费标准，有批文的规定，但是安地公司却隐瞒了该事实。赵復强与金典花园管理中心没有关系，也从未与今典花园管理中心签订过物业服务合同。安地公司向今典花园管理中心出具的授权书，赵復强并未见到原件，故对此授权书不认可，认为授权书上的公章系伪造，申请鉴定。今典花园管理中心辩称，同意一审法院判决，不同意赵復强的上诉请求和理由。今典花园管理中心向一审法院起诉请求：1.判令赵復强向我方支付欠缴的物业费21290.68元（2000年11月1日计算至2019年12月31日）；2.判令赵復强向我方支付滞纳金2129.07元（按照欠费金额的10%计算）；3.本案诉讼费由赵復强负担。一审法院认定事实：赵復强系北京市海淀区××路××号××号楼××层××号房屋所有权人，该房屋建筑面积为69.22平方米。2000年8月3日，赵復强（甲方）与北京安地房地产开发有限责任公司物业管理中心（以下简称安地公司物业管理中心）签订物业管理委托合同，该合同第二十二条物业管理服务费收费标准条款记载：1.除机动车停车费外严格按北京市物价局、北京市房屋土地管理局联合发布的京价房字（1997）196号文件收取物业管理服务费，具体标准详见本合同附件；2.管理服务费标准的调整，按北京市有关部门（物价局、房地局等职能部门）的文件规定调整。第二十四条收费期限条款记载：按年度收费的项目应在当年5月1日之前交齐，供暖费应在10月31日前交齐，逾期乙方向甲方加收每月2%的滞纳金。2001年10月10日，安地公司向北京今日今典物业管理有限责任公司（以下简称今日今典公司）出具授权书，记载：北京安地房地产开发有限责任公司现将安地公司物业管理中心与今典花园1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼及8号楼业主签署的《物业管理委托合同书》及《供暖协议书》项下的全部权利转让给今日今典公司所有。北京市海淀区北太平庄街道今典花园社区居民委员会于2019年12月18日出具证明，记载：北京市海淀区××路××号××社区，自交付使用至今，物业管理和供暖一直由北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心承担，物业费、供暖费由其收缴。今典花园管理中心主张2000年11月1日至2019年12月31日的物业费，称按照每月每平米1.39元的标准收取。经法院查询，今典花园管理中心在法院起诉该小区5号楼804号房屋业主的物业服务合同纠纷案件中陈述2000年11月1日至2005年12月31日按照1.162元每平米每月的标准收取物业费，2006年1月1日起按照1.39元每平米每月的标准收取物业费。赵復强对物业服务不认可，提交了照片，今典花园管理中心称大部分照片与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵復强系北京市海淀区××路××号××号楼××层××号房屋所有权人。赵復强与安地公司物业管理中心签订物业管理委托合同书，安地公司将合同权利转让给今日今典公司，故赵復强应向今典花园管理中心支付物业费，就物业费标准，今典花园管理中心在另案中明确陈述2006年1月1日前的物业费根据京价房字（1997）196号文件按照1.162元每平米每月的标准计算，故就本案物业费，2000年11月1日至2005年12月31日物业费法院按照每平米1.162元每月的标准计算，就剩余期间的物业费按照1.39元每平米每月的标准计算。就滞纳金，因赵復强并非恶意拖欠物业费，故就滞纳金，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、赵復强于本判决生效后七日内给付北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心自2000年11月1日至2019年12月31日的物业费21151.14元；二、驳回北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵復强提交了如下材料：一、《北京市物价局关于今典花园物业管理服务收费标准的批复》，证明赵復强与今典花园管理中心之间没有关系。二、小区业主给领导反映情况的信复印件，证明小区内的情况。三、照片打印件，证明小区内存在各种违建，物业公司管理不善，还利用违建挣钱。底商的物业费、电梯的广告费等都由金典花园管理中心收取，小区的消防通道被占据，金典花园管理中心疏于管理造成安全隐患，小区内的幼儿园建在消防通道上。四、邮寄交集单收据复印件，是赵復强妻子邮寄给习**书记的信的邮单收据。今典花园管理中心发表质证意见称，材料一真实性无法认可，该标准是针对超出普通住宅服务内容的收费项目，与本案无关，且该批复现已失效废止。材料二的真实性不认可，内容失实，大部分是和开发商相关的问题。材料三电梯广告确实存在，其他所述不实。电梯广告是为了弥补物业收入，不存在物业公司占据消防通道的事情，不排除业主占据，金典花园管理中心会与业主联系，让其及时移除。幼儿园是开发商所建，并未建立在消防通道上。材料四的真实性不认可，与本案无关。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于今典花园管理中心是否有权向赵復强主张物业服务费。就该争议问题，今典花园管理中心就其提出的诉讼请求所依据的事实，赵復强就反驳今典花园管理中心诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。赵復强与安地公司物业管理中心签订物业管理委托合同书，安地公司将该公司与今典花园1号楼、2号楼、3号楼及8号楼业主签署的物业管理委托合同书项下的权利转让给今日今典公司，结合北京市海淀区北太平庄街道今典花园社区居民委员会出具的证明，赵復强应当向今典花园管理中心支付物业费。赵復强称其系与安地公司物业管理中心签订物业管理委托合同，未与金典花园管理中心签订过物业合同，与金典花园管理中心没有关系，不同意向金典花园管理中心交纳物业费。赵復强该项主张，理由不足，法院不予支持。赵復强在陈述上诉理由时要求对授权书上公章的真实性进行鉴定，理由不足，本院不予准许。一审法院认定今典花园管理中心有权向赵復强主张2000年11月1日至2019年12月31日期间的物业费正确。今典花园管理中心起诉时按照1.39元每平米每月的标准主张物业费，审理过程中，一审法院查明今典花园管理中心在另案中按照每平米1.162元每月的标准向业主主张2000年11月1日至2005年12月31日物业费，故一审法院判决赵復强按照每平米1.162元每月的标准交纳2000年11月1日至2005年12月31日物业费，每平米1.39元每月的标准交纳剩余期间的物业费，本院不持异议。赵復强上诉主张今典花园管理中心对小区管理不善，但其所提交的证据尚不足以证明物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。赵復强上诉主张今典花园管理中心利用小区内违建、电梯广告赚钱、收取底商的物业费，谋取不应属于物业公司的利益，今典花园管理中心认可收取电梯广告费补贴以物业的收入，对赵復强其他主张不予认可，赵復强提交的证据亦不足以证明其其他主张，本院不予采信。今典花园管理中心收取电梯广告费用不构成单个业主不交纳物业费的合理理由，赵復强应当按照一审判决确定的数额予以交纳。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。综上所述，赵復强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元，由赵復强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年十二月二十三日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕