宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4422号 上诉人（原审被告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**。 法定代表人:金昌福,该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：马秀芬，女，1985年12月1日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区永宁县。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司因与被上诉人马秀芬商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣，被上诉人马秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金色阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定证据错误，上诉人是否违约逾期交房，应当以实际交付房屋为依据，而不是以取得《竣工备案表》或办理房屋产权证为依据；《银川市商品房买卖合同》中约定2015年1月31日上诉人向被上诉人交付房屋，但被上诉人直到2020年6月30日才提起诉讼，依照法律规定被上诉人的诉请已经超过诉讼时效；二、一审判决没有考虑公平原则，上诉人违约是因为第三人即工程承包人将上诉人的工程款挪作他用，该事实有高院判决书为证。三、上诉人虽至被上诉人起诉之日未协助办理房屋权属证书，但原因亦是由第三人所致；四、因受疫情影响，政府职能部门至2020年4月1日才开始正常运转，一审法院应免除上诉人在此期间的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，错误认定证据并作出错误判决，请求依法支持上诉人的上诉请求。 马秀芬辩称，双方签订的合同合法有效，上诉人没有按照合同约定履行向被上诉人交付房屋的义务，已构成违约。涉案房屋至今未取得商品房竣工备案表，涉案房屋经常断水、断电、消防设施不完善，虽被上诉人取得了房屋钥匙，但涉案房屋无法达到居住的购买目的。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 马秀芬向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期交房违约责任，对逾期交房违约金依法调增至万分之二，向原告支付自2015年2月1日起计算至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金，违约金暂计算为2005.77元（从2015年2月1日计算至2015年7月6日，计算155天，按照每日万分之0．5计算）；2．判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任，向原告支付违约金，以房屋总价为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，从2015年5月1日计算至完成产权登记日止，违约金暂计算为93299.51元（从2015年5月1日计算至2020年6月30日，计算1887天，按照银行逾期贷款年利率6.8775％计算）；3.判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间的违约金；4.请求人民法院判令被告履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年10月11日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县房屋一套，建筑面积49.78平方米，房屋单价每平方米5257.13元,房屋总价261700元，付款方式为：原告于2013年10月13日付首付款104700元，剩余157000元以银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；2.全款清、交钥匙；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按照实测面积向被告支付房款258809元，被告于2015年7月14日向原告出具销售不动产统一发票，并于同日向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告开始使用房屋，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产产权证书。另查明，原、被告于2014年6月24日签订了一份《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》约定，经双方友好协商，就蓝山俊园A栋4层14号房屋地下室赠送事宜达成以下协议:被告将位于蓝山花间墅××栋地下室赠送给原告，该地下室建筑面积预测为15.89平方米；该地下室的交付时间与商品房交付时间一致，使用年限与房屋使用年限一致，原告只有对该地下室的使用权，该地下室不能办理房屋产权证及土地使用证；该地下室只作为储藏使用，不得作为其他用途，否则被告有权解除本协议。后被告未按合同约定赠送地下室。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定给被告交清了全部购房款，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，虽然原告认可被告于2015年7月6日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件。被告的行为已经构成违约，应当按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从每日万分之0.5增加至每日万分之二的诉讼请求，因为原告没有提供因被告逾期交房给原告造成实际损失的相关证据，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，法院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金2005．77元符合合同约定，予以支持，但原告主张被告支付从2015年7月6日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持；原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金93299.51元（房屋价款258809元，按照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6．8775％计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0．5计算，期限应当从2015年7月6日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年10月5日起计算至2020年6月30日，违约金为22386.98元（258809元×每日万分之0.5×1730天）；原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。原告要求法院判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，不予采纳。被告提出原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年7月6日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告至今也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态，同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以，被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，不予采纳。双方达成的《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》，系双方的真实意思表示，经与被告代理人核实，该地下室所有权、转让权并未出让他人，具有合同履行条件，故双方应继续履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告马秀芬支付逾期交房违约金2005．77元；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告马秀芬支付逾期未办理房屋产权证书的违约金22386．98元；三、原告马秀芬、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司继续履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》；四、驳回原告马秀芬的其他诉讼请求。案件受理费2182元，减半收取计1091元，由原告马秀芬负担812元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担279元。 本院二审期间，金色阳光公司向法庭提交宁夏回族自治区高级人民法院（2015）宁民提字第33号民事判决书（打印件），证明宁夏回族自治区高级人民法院在2015年曾经向永宁县住房和城乡建设局调取了该局于2015年10月10日下发的《通知》，就永宁县实施“新建住宅交付使用证制度”进行了调查，在2015年10月10日之前，永宁县确未实施新建住宅交付使用证制度。类案生效判决认定上诉人未按期交房的原因是至今未取得《银川市新建住宅交付使用证》缺乏证据证明，涉案房屋的交付在客观上根本不可能向被上诉人提供《新建住宅交付使用证》。 证据二、《建筑节能竣工报告》《建筑节能工程验收报告》《工程竣工报告》《勘察单位工程质量检查报告》《设计单位工程质量检查报告》《建设工程竣工验收报告》各一份，证明涉案房屋小区在2019年7月15日经过了验收，结论为“符合国家质量标准，同意使用”。上诉人交付的房屋具备交付条件，能够实现合同目的。 被上诉人马秀芬未提交证据。 经庭审质证，被上诉人马秀芬对真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，涉案房屋消防验收未通过、配套设施不完备，没有达到竣工验收条件，上诉人应承担违约责任。 本院对上述证据认证如下：上诉人金色阳光公司提交的证据不能达到其证明目的，且不属于《关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的二审新证据，故本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人金色阳光公司与被上诉人马秀芬签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定上诉人应于2015年1月31日前向被上诉人交付涉案房屋，并以上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》为交付条件。上诉人虽于2015年7月将房屋钥匙交付于被上诉人，但涉案房屋至今未竣工验收备案，也未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不符合合同约定的交付条件，不能视为其已履行了交房义务。在案涉房屋符合交付条件前上诉人均存在逾期交房违约行为。现被上诉人主张自2015年2月1日起至涉案房屋取得竣工备案表之日止的逾期交房违约金，因涉案房屋尚未办理竣工验收备案，本院确认逾期交房违约金自2015年2月1日起按照合同约定的已付购房款日万分之0.5，暂计算至被上诉人一审中主张的违约金支付时间即2020年6月30日，为25570.32元（258809元×0.00005×1976天）。关于逾期办证违约金，合同约定上诉人应自商品房交付使用后的90日内为被上诉人办理房屋权属证书，如因上诉人原因不能办理房屋权属证书的，其需按照合同约定金额承担逾期办证违约金。现涉案房屋不符合交房条件，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据，不予支持。上诉人主张其违约系因第三人原因所致，不应由其承担违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效问题，结合被上诉人提交的证据，能够证明包括被上诉人在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题并向上诉人主张权利。且上诉人的违约行为持续存在，一审法院对诉讼时效的认定符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。因被上诉人对一审判决未提起上诉，其对一审判决的违约金总额认可，故二审中对被上诉人起诉前逾期交房违约金予以调整，以一审违约金总额24392.75元为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2300号民事判决第三项，即原告马秀芬、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司继续履行《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》； 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2300号民事判决第一项、第二项、第四项； 三、上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人庄素芬支付逾期交房违约金24392.75元； 四、驳回被上诉人庄素芬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2182元，减半收取1091元，二审案件受理费2182元，均由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张旭霞 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  胡斯其 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第四十一条《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形： （一）一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据； （二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。