山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2831号 上诉人（原审原告）：德州市康龄建筑工程有限公司，住所地山东省德州市德城区二屯镇前小屯村、北连接线以北。 法定代表人：宋鹏，总经理。 委托诉讼代理人：宋鑫，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘淑文，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘延江，男，1963年10月20日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 被上诉人（原审被告）：李菊英，女，1964年10月29日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系被上诉人刘延江之妻。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈韶辉，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：范琪琪，北京天驰君泰（济南）律师事务所实习律师。 原审第三人：山东德州金太阳生态园有限公司，住所地山东省德州市德城区东风西路三里庄。 法定代表人：王领邦，董事长。 上诉人德州市康龄建筑工程有限公司（以下简称康龄公司）因与被上诉人刘延江、李菊英及原审第三人山东德州金太阳生态园有限公司（以下简称金太阳公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2020）鲁14民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 康龄公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持康龄公司的诉请或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由刘延江、李菊英承担。事实和理由：一、原审法院认定刘延江、李菊英在案涉房产查封之前签订了合法有效的书面购房合同错误。现有证据不足以证明金太阳公司与刘延江、李菊英存在案涉房屋的真实买卖和付款行为。2011年4月21日，刘延江、李菊英与金太阳公司签订购房合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，2011年4月21日商品房买卖合同生效，刘延江、李菊英未按合同约定于2011年4月21日一次性向金太阳公司付清全部购房款489516元；刘延江、李菊英在原审提交的金太阳公司出具的2010年10月、11月、12月、2011年4月购房款收据五份，原审法院认定该五份加盖金太阳公司行政公章（模糊不清）没有财务主管、经办人签字，没有注明案涉购房款支付方式，没有证据证实刘延江、李菊英购房款资金来源、银行转账明细，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款事实原则上不予确认，金太阳公司收款的原始账簿及该款项存至金太阳公司账户中的收据；履行了尚未签订购房合同一次性支付购房款的约定，属滑稽之谈；退一步讲，如在签订购房合同之前刘延江、李菊英已实际支付购房款，购房合同双方不会约定2011年4月21日一次性付清全部房款489516元约定，五份收据推翻购房合同，不具有客观真实性，更能够证实该购房合同没有实际履行，原审法院认定刘延江、李菊英于查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，属主观臆断。二、原审法院认定刘延江、李菊英已经实际占有诉争房产，与刘延江、李菊英自认事实相互矛盾。刘延江、李菊英提交执行异议申请书中的事实与理由陈述，2015年7月7日，金太阳公司向刘延江、李菊英交付案涉房屋，该自认事实与证人王某关于在2012年5月至2016年9月租赁刘延江、李菊英案涉房屋的证言相互矛盾，与德州申浩物业有限公司出具证明相矛盾；金太阳公司在2012年5月没有交房，不可能有王爱义在2012年租赁案涉房屋、2013年交付物业费，证实证人、物业公司的证据不具有真实性，原审法院认定刘延江、李菊英实际占有案涉房屋错误。案外人未向出卖人提出过网签备案登记请求，未向房屋登记机构递交过户登记申请材料，亦不能证明非因其自身原因未办理过户登记。 刘延江、李菊英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应依法维持。 金太阳公司未作陈述。 康龄公司向一审法院起诉请求：1.许可执行（2018）鲁14执恢47号之四号裁定书的裁定内容，继续执行对德州市××路××号楼××单元××层××号门市房产分摊面积土地的查封执行；2.对执行标的物许可执行，即准许执行德州市××路××号楼××单元××层××号门市房产；3.刘延江、李菊英承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况 2010年7月5日，康龄公司与金太阳公司签订《建设工程施工合同》。2013年9月27日，康龄公司依据《建设工程施工合同》中的仲裁条款向德州仲裁委员会提出仲裁申请，并提出财产保全。德州市仲裁委员会受理后，向一审法院提交康龄公司财产保全申请并出具公函，请求对金太阳公司3893000元财产进行财产保全，康龄公司向一审法院提供财产担保。2013年9月29日，一审法院作出（2013）德中仲裁保字第2号民事裁定，查封金太阳公司价值3893000元财产。 2013年12月5日，德州仲裁委员会作出德仲裁字（2013）第162号裁决：一、金太阳公司于本裁决书生效之日起10日内给付康龄公司剩余工程款3499394.26元。二、金太阳公司于本裁决书生效之日起10日内按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付康龄公司利息，其中应付工程款2846487.03元的利息自2011年11月15日开始计算、质保金652907.23元的利息自2013年11月15日开始计算，均计算至付清之日止。三、本案仲裁案件受理费28960元，由金太阳公司承担。康龄公司预交的28960元仲裁费本委不予退回，待执行时由金太阳公司再支付给康龄公司28960元。 该仲裁裁决生效后，康龄公司依法分别申请一审法院强制执行、恢复执行，其中，恢复执行案件的案号为（2018）鲁14执恢47号。在执行过程中，刘延江、李菊英提出执行异议，请求解除对案涉房产所占用土地分摊面积的查封。2020年2月17日，一审法院作出（2020）鲁14执异14号执行裁定：中止对德州市××路××号楼××单元××层××号房产所占用的（2009）第053号土地分摊面积的执行。后，康龄公司不服，向一审法院提起执行异议之诉，形成本案。 二、案涉房产买卖合同的签订、履行情况 2011年4月21日，刘延江、李菊英与金太阳公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人为金太阳公司，买受人为刘延江、李菊英。第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于德州运河开发区××路××街××东，地号为09-52-27的地块的土地使用权，土地证号为德国用2009第**。第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第5幢2单元1层4号房，该商品房的用途为商业，属混合，建筑层数地上7层，，地下**建筑面积共73.61平方米，其中套内建筑面积71.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.38平方米。第四条，计价方式与价款，单价为每平方米6650.00元，总金额489516元整。第六条，付款方式及期限，一次性付款，买受人于2011年4月21日一次性付清全部房款489516元整。第八条，交付期限，出卖人应当在2011年9月30日前将该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按1、2项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2010年10月20日，金太阳公司向刘延江出具编号为0048437的收据，载明：交款单位刘延江，人民币伍万元整，收款事由为收房款运河名仕港5#楼4号门市；2010年10月28日，金太阳公司向刘延江出具编号为0048465的收据，载明：交款单位刘延江，人民币壹拾伍万元整，收款事由为收房款运河名仕港5号楼4号门市；2010年11月1日，金太阳公司向刘延江出具编号为0048466的收据，载明：交款单位刘延江，人民币伍万元整，收款事由为收房款运河名仕港5号楼4号门市；2010年12月1日，金太阳公司向刘延江出具编号为0048478的收据，载明：交款单位刘延江，人民币贰拾贰万元整，收款事由为收房款运河名仕港5号楼4号门市；2011年4月25日，金太阳公司向刘延江出具编号为0048320的收据，载明：交款单位刘延江，人民币壹万玖仟伍佰壹拾陆元整，收款事由为收房款运河名仕港5号楼4号门市，以上各项总计489516元。2011年12月23日，金太阳公司向刘延江出具编号为0035394的收据，载明：交款单位刘延江，5#4号门市，人民币叁万壹仟柒佰捌拾叁元整，收款事由为契税14685元、物业基金14685元、有线开口费205元、暖气开口费2208元；同日，金太阳公司向刘延江出具编号为0035395的收据，载明：交款单位刘延江，5#4号门市，人民币伍佰捌拾伍元整，收款事由为工本费85元、办证登记费500元。2011年12月23日，刘延江收到金太阳公司退晚交房违约金2690元、退房款10元。上述所有收据的原件均由金太阳公司出具，并由刘延江、李菊英留存“（二）交给付款单位”联。 三、与本案有关的其他情况 2020年5月16日，王爱义出具证明一份，载明：我叫王爱义，1979年1月20日出生，身份证号：133001197902××××。我于2012年5月份至2016年9月份在德州运河经济开发区运河名仕港5号楼2单元1层4号门市经营瑞和烟酒门市部。该门市的业主刘延江签订的租房合同因门市部注销时间已久，租房合同丢失。本案一审审理中，王爱义之妻王某出庭作证，证实前述证明内容属实。 2020年5月14日，德州运河经济开发区市场监督管理局出具工商信息一宗，显示：德州市运河经济开发区瑞和烟酒门市部经营者为王爱义（2人），经营场所为运河经济开发区运河名仕港***B，经营类别为食品经营类，设立方式为个体工商户，成立日期为2012年5月30日，营业期限自2012年5月30日，注销、停业时间为2016年9月22日，注销原因为歇业。 2020年6月11日，德州申浩物业管理有限公司出具证明一份，载明：兹有5号楼4号门市自2013年至今一直向物业公司正常缴纳物业费、电费。 2011年11月15日，德州金太阳运河名仕港4#5#楼经过五方竣工验收，2011年11月27日，康龄公司将德州金太阳运河名仕港4#、5#、6#楼钥匙交付。 一审法院认为，本案的争议焦点为刘延江、李菊英对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘延江、李菊英符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，下面分述如下：第一，刘延江、李菊英就案涉房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。2013年9月29日，案涉房产被法院查封，但刘延江、李菊英早在2011年4月21日就与金太阳公司签订商品房买卖合同，且该合同系刘延江、李菊英、金太阳公司的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，故刘延江、李菊英属于在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，刘延江、李菊英在法院查封之前已合法占有案涉房产。依据已查明的工商信息显示，自2012年5月30日起，刘延江、李菊英即将案涉房产出租给王爱义、王某用于经营瑞和烟酒门市部，刘延江、李菊英通过对外租赁的方式取得房产收益，同时综合王爱义的证明、王某的证人证言以及德州申浩物业管理有限公司（以下简称申浩公司）出具的物业费、电费缴纳证明等证据，能够充分印证刘延江、李菊英在法院查封之前已合法占有案涉房产。虽然庭审中康龄公司主张刘延江、李菊英在法院查封之前未合法占有案涉房产，但其并未提交相关证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，故一审法院对该主张不予采信。第三，刘延江、李菊英已支付全部价款。刘延江、李菊英分别于2010年10月20日、2010年10月28日、2010年11月1日、2010年12月1日、2011年4月25日共计5次向金太阳公司缴纳购房款489516元。虽然刘延江、李菊英的交款时间、方式与金太阳公司提供的统一制式商品房买卖合同中约定的内容不完全一致，但这种按照金太阳公司通知分批分期缴纳购房款的方式却也符合商品房买卖的行业惯例和通常做法。退一步讲，前四次交款时间均早于商品房买卖合同签订时间，而最后一次交款时间2011年4月25日与合同约定的交款时间2011年4月21日仅仅相差四天，而金太阳公司也以实际接收款项、出具收款收据、交付案涉房产、退晚交房违约金、退房款的方式准许这四天的推迟。综上，刘延江、李菊英已支付全部房款。第四，非因刘延江、李菊英自身原因未办理过户登记。刘延江、李菊英已经缴纳相关税费，并一直要求金太阳公司为其办理房屋过户登记手续，但因金太阳公司原因未能将房屋过户，并非刘延江、李菊英怠于行使登记权利，故未将物权变更登记的原因不可归责于刘延江、李菊英。综上所述，康龄公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。刘延江、李菊英对案涉房产享有足以排除强制执行的权利，不应准予对案涉房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回康龄公司的诉讼请求。案件受理费8643元，由康龄公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、康龄公司提交的证据 康龄公司提交三份证据。证据一：（2020）鲁14执异14号执行裁定书，证明目的：本案遗漏被执行人王领邦。证据二：执行异议申请书，证明目的：1.刘延江、李菊英自认一次性缴纳全部购房款及金太阳公司于2015年7月7日交付案涉房屋；2.刘延江、李菊英与德州中燃城市燃气发展公司、德州供水公司签订合同，燃气费、水费直接交付两公司，应有收据或者缴费发票。证据三：运河名仕港备案物业合同一份，证明目的：申浩公司于2015年3月31日在运河名仕港校区提供物业服务，证实一审刘延江、李菊英提交的申浩公司2013年在该小区管理物业是虚假证明。 刘延江、李菊英质证称：1.关于证据一、证据二。对其真实性没有异议，经代理人与当事人落实，其自认的交房时间及一次性交纳房款实为套用另案执行异议申请人陈冠荣申请书的内容，实际交房时间应是2011年12月前后，刘延江、李菊英确是分期缴纳购房款，是否遗漏被执行人不影响案件事实的调查和审判，刘延江、李菊英已经提交自来水用水清单，足以说明案涉房产用水缴费及使用情况。2.关于证据三。对其真实性有异议，印章不完整，该小区前期由开发商亲属代管物业，后期由申浩公司进行管理，且合同未明确委托管理期限的起止时间。 本院认为：1.刘延江、李菊英对证据一、二的真实性无异议，对于康龄公司主张的证明目的，本院将结合全案事实和证据作出认定。2.证据三第七条委托管理期限起止时间为空白，康龄公司亦未提供其他证据证明申浩公司出具虚假证明，故即便证据三真实，本院对康龄公司主张的证明目的亦无法支持。 二、刘延江、李菊英提交的证据 刘延江、李菊英提交德州市天润自来水有限公司出具的《用水清单》（彩印件），用以证明案涉房产5号楼4号门市在自来水公司登记的用户名称为刘延江及自2013年6月13日开始的用水缴费情况。 康龄公司质证称：对该证据的真实性有异议，根据刘延江、李菊英提交的执行异议申请书，与其签订供水合同的是德州供水公司，而不是德州市天润自来水公司，同时也证实王某的证人证言不具有真实性，王某及王爱义的个体工商户工商登记信息是2012年5月租赁案涉房屋，用水清单最早的是2013年6月13日用水。另外，该证据所载刘延江没有身份信息，不能证明是本案当事人，更不能证明刘延江占有使用房屋。 本院认为：该证据加盖了德州市天润自来水有限公司公章，且载明用户名称为刘延江、水表地址为案涉房屋，至于刘延江、李菊英主张的证明目的及康龄公司所提出该证据与相关一审证据不一致的问题，本院将结合全案事实和证据作出认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审法院认定刘延江、李菊英对案涉房产享有足以排除执行的民事权益是否正确。首先，虽然刘延江、李菊英所主张购房款交纳时间及方式与案涉商品房买卖合同的约定不一致，其亦未提供购房款转款凭证，但从现有证据看：1.相关购房款收据原件均由金太阳公司出具，载明的交款单位为刘延江，收款事由为收房款运河名仕港5号楼4号门市，刘延江、李菊英留存有“（二）交给付款单位”联；2.刘延江、李菊英提交的其他收据载明，其已向金太阳公司交纳契税、物业基金、有线开口费、暖气开口费、工本费、办证登记费等费用；3.工商登记信息显示，王爱义（2人）自2012年5月30日始在案涉房产经营瑞和烟酒门市部，王爱义出具证明及其妻子王某所作证言亦可证明，刘延江、李菊英于案涉房产被查封前将其出租给王爱义用于经营；4.申浩公司出具证明盖有公司公章且有物业经理签字，显示案涉房产自2013年至今一直向物业公司正常交纳物业费、电费；5.德州市天润自来水公司出具的用水清单显示，案涉房产在供水部门登记的用户名为刘延江，且自2013年6月13日开始交纳水费。综合以上分析可见，刘延江、李菊英所主张待证事实的存在具有高度可能性，一审判决认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，具有事实基础。其次，虽然刘延江、李菊英在执行异议申请书中的相关陈述与其在本执行异议之诉案件中的主张存在出入，但即便如康龄公司所称，刘延江、李菊英在执行异议申请书中的相关陈述构成自认，一审法院根据刘延江、李菊英在本案中所提供证据查明的事实与其自认内容不符，对于刘延江、李菊英的相关自认内容亦不应确认。另外，案涉房产相关土地使用权登记在金太阳公司名下，王领邦是否作为本执行异议之诉案件当事人不影响本案的审理。 综上所述，康龄公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8643元，由德州市康龄建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毕中兴 审 判 员 李永生 审 判 员 丁国红 二〇二〇年十二月十日 法官助理 王新兵 书 记 员 李 倩