贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民再61号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘俊，男，1990年1月15日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人（特别授权）：彭红亮，广东德重律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭胜，男，1981年10月12日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人（特别授权）：汪明政，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周允，贵州贵达律师事务所实习律师。再审申请人刘俊因与被申请人彭胜租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）黔05民终3964号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年8月31日作出（2020）黔民申2118号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人刘俊的委托诉讼代理人彭红亮、被申请人刘俊及委托诉讼代理人汪明政到庭参加诉讼。再审申请人刘俊再审请求撤销本院（2019）黔05民终3964号民事判决、贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初893号民事判决，驳回彭胜的全部诉讼请求。事实及理由：一、未审未经调查及询问当事人，即不开庭审理而直接作出判决，严重违反程序。二审法院没有进行调查和询问，即直接不开庭审理而作出判决。而且刘俊上诉时提出彭俊所主张的损失不属于合同无效的赔偿范围，这是新的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，应当开庭审理。二审法院二审严重违反程序，应当予以再审。二、合同无效应赔偿的损失为信赖利益，而非履行利益，彭胜所主张的租金差价损失是合同履行利益，不属于合同无效所应赔偿的范围。1、合同无效所产生的是缔约过失责任。2、合同无效损失赔偿的对象是信赖利益。3、彭胜所主张的租金差价损失，是在合同有效的前提下、合同继续履行而可以获得的利益，是履行利益，不属于合同无效损失赔偿的对象。彭胜要求以68万元/年为基础计算租金损失，实质上是主张按原合同68万元/年为基础计算租金损失，实质上是主张按原合同68万元/年的租金标准继续履行，主张的是通过履行才能获得的利益，因此租金损失不属于《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的“对方因此所受到的损失”。4、彭胜主张的租金差价损失不属于信赖利益，不应得到支持。三、彭胜主张的租金差价损失与合同无效之间不具有因果关系，其主张不应得到支持。彭胜所主张的租金差价损失与合同无效之间不存在因果关系。合同无效后，彭胜可选择：A继续租赁涉案房屋，也可以选择B不租赁涉案房屋，如继续租赁涉案房屋，彭胜也可以选择（1）按原价租赁、（2）高于原价租赁、（3）低于原价租赁。所以，彭胜在四种选择的情况下，自行选择以高于原价32%/年（从68万元/年提高到90万元/年）的高额租赁费租赁涉案房屋，明显不是一般人能够预见的事实，不能达到“通常足生此种损害”的判断标准，因此不能认定租金差价损失与合同无效之间存在因果关系。四、二审案件受理费计算错误。按有关规定，二审案件受理费应为5849元，而判决确认的是7800元，计算有误。补充：彭胜重新与出租方签订的高价合同，是彭胜的自主行为，跟刘俊与彭胜之间签订的合同是否无效是没有因果关系的。二、因果关系上来说，从时间上来说也不具有因果关系，无效合同赔偿的损失时间点是签订无效合同，最多也是到合同直接履行，无效合同的租赁关系终止。彭胜主张的损失是前面的合同终止了，又另行签订了后面合同之间产生的租金差，是新的合同签订后才产生的，因此与原合同也是不具有因果关系的。彭胜答辩称：一审、二审判决结果是公正的合法的，实际上双方之间签订的合同不应当认定为无效。案涉合同并不是直接转租的合同，是刘俊把合同转过来，而不是刘俊直接与我方签订的合同。合同无效主要是保护出租人的权利，在本案中并不存在被侵害的情况，因此合同认定为无效不当。超出租期部分对出租人没有约束力并不是无效。且在一审中，双方一致认为案涉合同是有效的。关于赔偿范围的问题，我方认为，目前的法律对于合同无效的赔偿范围只是在合同无效的赔偿不应当超过合同履行的范围，并没有对哪些属于合同无效赔偿费用作出明确，且不应当使各方因合同无效获得利益。刘俊提出的各种判例和书籍都不是正式的法律来源，不能作为法院裁判的依据。所以，我方认为，刘俊所述不应当赔偿的理由不能成立，在本案中，刘俊为了出租房子，剩余租期只有一年或者两年的情况下，该房屋是很难出租出去的，其是希望租赁出去获得经营利益，在此前提下双方签订了租赁协议。彭胜为此投入了50余万款项进行装修，且签署了海澜之家的代理协议。该协议中约定如果变更经营地址将承担违约金，因此如果涉案房屋不能持续使用，彭胜的损失将达到上百万元。在涉案合同不能继续履行后，彭胜为了避免装修、违约金等损失，才不得不签订新的合同继续租赁，并非刘俊所称自主的商业行为，而是为了避免损失扩大不得以而为之。本案应当判决刘俊承担赔偿责任，不然，会导致刘俊因合同不能履行而获得租金的利益。一审原告彭胜向一审法院起诉请求：１、判决解除原告与大方县好优多购物广场签订的《好优多购物广场租赁合同》；２、判令被告和原告支付违约金433698.04元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：好优多广场为个体工商户，被告刘俊为好优多广场的经营者。被告刘俊经公开竞标招租的方式获得了大方县城关人民中路原家家乐第1号门面（涉案门面为其中的一部分）的租赁经营权，并与国有资产公司签订《房屋（门面）租赁合同》。租赁方式为一年一租，最后一期的租赁期限为2017年2月4日至2018年2月3日，使用面积为1204平方米，年租金为200万元。2016年1月2日，原告作为乙方，好优多广场作为甲方，签订《好优多购物广场租赁合同》，约定甲方将好优多大十字店外租区部分场地出租给乙方作经营海澜之家品牌男装，使用面积约250平方米，租赁期限从2016年1月10日至2021年1月9日，共五年，乙方免费装修期从2016年1月10日至1月20日，共10天。每年租金为68万元，保证金为3万元。前三年房租金不变，从第四年开始，每年房租金在原有房租金的基础上第（递）增5%，合同期满30天后，甲方退还质量保证金给予乙方。第十三条约定任何一方因违约造成终止合同，应向对方赔偿合同年房租的20%。2016年1月6日，原告彭胜作为乙方，江阴海澜之家新桥销售有限公司作为甲方，签订《海澜之家特许经营合同》，约定甲方特许乙方在贵州省毕节市大方县，实际经营面积为240平方米的经营场所开设“海澜之家”特许加盟店，专门销售甲方统一配送的“海澜之家”品牌产品。经营场所之详细建筑位置、使用范围以附件平面图圈定部分为准，未经甲方书面许可，乙方不得变更本条确定的经营场所及位置。并约定任何一方不得违约，如一方违约，应向对方偿付违约金50万元，并赔偿全部损失。好优多广场与国有资产公司的租赁期限届满后，国有资产公司重新进行公开招租，好优多广场未续租，案外人赵飞竞得租赁权，好优多广场撤出租赁房屋，并与原告彭胜将租赁期间的相关费用结算完毕。2018年9月18日，原告彭胜与赵飞签订《房屋（门面）租赁合同》，继续租用其原来向好优多广场租赁的房屋，租赁期限为5年，从2018年9月14日至2023年9月14日止，前两年的租金为每年90万元，后三年的租金为每年98万元，并约定原告彭胜向赵飞交纳10万元保证金，该保证金可抵付第三年租金。原告彭胜按合同约定向赵飞支付了第一年的租金90万元及保证金10万元。2018年8月21日，好优多广场注销。一审法院认为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，好优多广场与国有资产公司签订的《房屋（门面）租赁合同》的最后租赁期限是2018年2月3日，而其与原告签订的《好优多购物广场租赁合同》的租赁期限为2016年1月10日至2021年1月9日，该合同中超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，好优多广场将超过其租赁期限的门面出租给原告，主观上存在过错，也是导致租赁合同无效的主要原因，应承担主要责任。本案中，原告在举证阶段提供了好优多广场与国有资产公司签订的《房屋（门面）租赁合同》，说明其对好优多广场与国有资产公司签订的租赁合同的租赁期限是明知的，在明知好优多广场无权处分的情况下仍与其签订《好优多购物广场租赁合同》，存在一定的过错。即使其不知道好优多广场与国有资产公司签订的租赁合同的期限，也是其未尽到审查义务。因为作为承租方，其在签订合同时应注意审查出租方对租赁物有无处分权，故其应承担次要责任。综上，对于原告另行签订租赁合同产生的损失，可酌情由好优多广场承担70%，原告承担30%。原告提供的租金的房租损失计算表上的金额为433698.04元，根据原告与好优多广场签订的《好优多购物广场租赁合同》及原告与赵飞签订的《房屋（门面）租赁合同》中的租金的约定，原告多算了一天的租金411.78元，应为433286.26元。好优多广场承担303300.38元（433286.26×70%），原告承担129985.88元（433286.26×30%）。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，现好优多广场已注销，相应的责任应由其经营者刘俊承担，故303300.38元应由被告承担。对被告辩称的约定的租赁期限是虚假意思表示的意见，其庭审中陈述其与国有资产公司签订的租赁合同是一年一签，在其与原告签订《好优多购物广场租赁合同》后，又与国有资产公司续签了一年的合同。根据其提供的证人证言，其之所以未与国有资产公司续签租赁合同，是因为租金上涨。故好优多广场在与原告签订租赁合同时是相信自己能取得租赁权的，后是因为租金上涨才未续租的。故被告辩称是虚假意思表示无事实依据，一审法院不予采纳。对被告辩称的合同中约定的违约金是年租金20%的意见，一是因为合同部分无效，所以违约条款也无效；二是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该约定低于原告另行签订租赁合同产生的租金的损失，故被告的该抗辩理由无事实和法律依据，一审法院不予采纳。对被告辩称的租金应按案外人赵飞与国有公司签订的租赁合同中的总租金与总面积来进行折算应是69万及98万元的租金是原告自行扩大损失的意见，被告与国有资产公司签订的租赁合同中的租金是200万，房屋面积是1204平方米，那么好优多广场与原告签订的《好优多购物广场租赁合同》中的租金应是415282元（200000元÷1204平方米×250平方米），而不是68万。同时，虽然原告未提供证据证明其向加盟商海澜之家申请更换经营地址，但即使海澜之家同意更换地址，重新租赁房屋也需要重新装修，产生装修费，甚至可能产生停业损失。且能否租赁到与涉案房屋价值基本等同的房屋及租金（包含地段、面积），皆不确定。被告以赵飞和国有资产公司签订的租赁合同中约定的租金来计算平均租金，并以好优多广场与原告签订的租赁合同中约定的租金来计算损失的抗辩理由不合情理，也无法律依据，一审法院不予采纳。对原告要求解除合同的诉讼请求，有效的部分已经履行，未履行的部分无效，无效的部分自始无效，不存在解除，故对原告的该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、被告刘俊于本判决生效后十五日内支付原告彭胜违约金303300.38元；二、驳回原告彭胜的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告刘俊负担2924.50元，原告彭胜负担975.50元。一审判决后，刘俊不服，向本院上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人彭胜的全部诉讼请求，本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的租赁合同中超过2018年2月3日的租赁期限约定为无效约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。那么2018年2月3日之后的租赁期限所对应的租金约定亦为无效，基于此，被上诉人主张2018年9月14日起至原合同约定期限届满之日的租金差价损失就没有法律依据。退一步而言，如被上诉人在2018年9月14日起无法实际使用租赁房屋，被上诉人可以主张因此给其造成的装修损失，但本案中被上诉人仍在实际使用租赁房屋，因此不存在装修损失。再退一步而言，对于终止合同的违约责任，双方合同中已经明确约定按年租金的20%进行赔偿，被上诉人主张按实际损失进行赔偿，违反了《合同法》第113条规定的可预见规则，不应得到支持。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为：好优多广场承租国有资产公司的涉案商铺至2018年2月3日，好优多广场又将涉案商铺转租给被上诉人至2021年1月9日。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”规定，好优多广场与被上诉人的转租合同中超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，好优多广场作为涉案商铺的承租人，及涉案转租合同的出租人，其明知与国有资产公司租赁合同租期于2018年2月3日到期，其仍然将涉案商铺转租给被上诉人至2021年1月9日，好优多广场对涉案转租合同部分无效存在主要过错，好优多广场应对合同部分无效的损失承担70%的责任。上诉人作为个体工商户的好优多广场的经营者，在好优多广场注销后，应根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户，农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担”规定承担好优多广场的债务，故一审判决由上诉人对涉案转租合同部分无效损失的70%，即2018年2月3日之后，被上诉人另行签订租赁合同导致的租金差价的70%为303300.38元（433286.26元×70%）承担支付责任依法有据，本院予以维持。上诉人以2018年2月3日之后的租赁期限所对应的租金约定无效，被上诉人只能主张装修损失且本案不存在装修损失，及合同约定终止合同的违约责任是按年租金的20%进行计算为由拒付合同部分无效的70%的损失没有事实和法律依据，系混淆了合同违约责任及合同无效损失的区别，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由上诉人刘俊负担。再审申请人刘俊在再审中新举示租赁合同两份，该租赁合同中的两个商铺与彭胜的商铺是相邻的。在租赁合同中第九条有明确约定，结合我方与彭胜签订的租赁合同是把该条款删除掉的，证明租赁期限剩下没有5年的问题彭胜是知道的，由于彭胜与海澜之家的协议所以是其要求签订的5年合同。合同的签订时间前后都是一样的。彭胜质证意见：对证据的三性不予认可，达不到其证明目的。这两份合同不能说明我方知道期限，另外，我方既然要求改掉合同的该条款，说明双方当时进行过特别的协商，双方更应该遵守约定。本院再审审查认为，刘俊再审中新举示两份租赁合同与本案的处理不具关联性，本院不作为本案的定案依据。经本院再审审查，本案一、二审查明的事实属实，本院予以确认。本院再审进一步查明，彭胜与赵飞重新签订的《房屋（门面）租赁合同》约定，彭胜继续租用原来向好优多广场租赁的房屋，彭胜在原租赁合同所余的2018年9月14至2021年1月9日租期内，履行新租赁合同比原租赁合同多支付租金433286.26元。本案再审当事人双方争议焦点为：一、如何认定案涉租赁合同的效力；二、彭胜主张的租金差价损失应否予以支持；如不支持，该如何认定彭胜的经济损失。关于焦点一：本院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》{法[2019]254号}第一条第4项“根据‘法不溯及既往’的原则，民法总则原则上没有溯及力，故只能适用于施行后发生的法律事实；民法总则施行前发生的法律事实，适用当时的法律；某一法律事实发生在民法总则施行前，其行为延续至民法总则施行后的，适用民法总则的规定。但要注意有例外情形，如虽然法律事实发生在民法总则施行前，但当时的法律对此没有规定而民法总则有规定的，例如，对于虚伪意思表示、第三人实施欺诈行为，合同法均无规定，发生纠纷后，基于‘法官不得拒绝裁判’规则，可以将民法总则的相关规定作为裁判依据。又如，民法总则施行前成立的合同，根据当时的法律应当认定无效，而根据民法总则应当认定有效或者可撤销的，应当适用民法总则的规定’’规定，案涉《好优多购物广场租赁合同》虽然签订于2016年1月2日，但合同约定的租赁期限为2016年1月10日至2021年1月9日，合同履行期延续至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行后，可以适用《中华人民共和国民法总则》评判案涉《好优多购物广场租赁合同》的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案当事人刘俊、彭胜为完全民事行为能力人，双方在平等自愿的基础上签订的《好优多购物广场租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同符合前述民事法律行为有效的规定，应为有效。刘俊主张合同部分无效与前述规定不符，本院不予采信。本案一、二审判决认定合同中超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效错误，本院再审予以纠正。关于焦点二：刘俊与彭胜签订租赁合同后，因未能取得2018年9月14日以后案涉铺面的使用权，无法确保彭胜如约使用租赁铺面，违反了合同约定，导致彭胜2018年9月14日以后对租赁铺面不能按约使用，达不到签约目的。彭胜诉讼请求解除《好优多购物广场租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”第四项规定，本院予以准许，《好优多购物广场租赁合同》于2018年9月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，刘俊违反合同约定，应依法承担违约责任。当事人双方虽然约定了任何一方因违约造成终止合同，应向对方赔偿合同年房租的20%，但彭胜主张该违约金约定过低，其另行租用案涉铺面，在原合同的基础上多支付了租金433698.04元，两合同的租金差价433698.04元为其损失，应由刘俊承担。本院认为，彭胜的主张事实依据和理由充分，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，一、二审判决支持彭胜303300.38元违约金，符合本案的客观实际，彭胜亦服判，本院再审对此予以维持。刘俊再审主张应按合同无效处理彭胜的经济损失与法律规定不符，本院不予采信。刘俊再审提出的二审案件受理费计算不当的理由成立，本院再审依法确认二审案件受理费为5849元。综上所述，刘俊再审请求驳回彭胜的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案一、二审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初893号、贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民终3964号民事判决；二、刘俊与彭胜于2016年1月2日签订的《好优多购物广场租赁合同》于2018年9月14日解除；三、刘俊于本判决生效后十五日内支付彭胜违约金303300.38元；四、驳回彭胜的其他诉讼请求；五、驳回刘俊申请驳回彭胜全部诉讼请求的再审请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，由刘俊负担2924.5元，彭胜负担975.5元；二审案件受理费5849元由刘俊负担。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年十二月四日书记员  刘佳