山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初13952号原告：山东公元四方文化传媒有限公司，住所地济南市历下区山大路******。法定代表人：李某，经理。委托诉讼代理人：公某，山东舜天律师事务所律师。被告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地，住所地济南市市中区拥军路与刘长山路交口南1000米融汇城售楼处**iv>负责人：陶某，总经理。委托诉讼代理人：于某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：付某，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。原告山东公元四方文化传媒有限公司（以下简称公元四方公司）诉被告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司（以下简称融汇物业济南分公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公元四方公司的委托诉讼代理人公某、被告融汇物业济南分公司委托诉讼代理人付某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公元四方公司向本院提出并于庭审前予以变更的诉讼请求如下：1.判令被告向原告退还租金41800元；2.判令被告向原告支付律师费5000元；3.本案诉讼费用由被告承担；4.判令被告承担违约责任41800元。事实与理由：原告与被告于2017年6月21日签订《广告位租赁协议》，约定被告将位于融汇爱都A地块电梯广告、B地块电梯广告、主出入口户外广告牌、融汇城B7地块电梯广告、交房展位广告的广告位租赁于原告独家使用，并在该协议第六条第3款明确约定：“乙方在合同履行期限指定区域内(电梯间、电梯等候厅、户外大牌)享有独家运营权，甲方不得与其他单位或个人开展同类或类似合作。”原告已于2019年7月15日支付了2019年6月21日至2020年6月20日期间的使用费125400元，但在合同履行期间，被告违反独家使用约定，将协议中的电梯间广告位同时租赁给分众传媒、声画传媒等其他与原告具有竞争关系的经营主体，已获利数万元，严重违反了合同约定，并给原告造成巨大损失，应承担相应的违约责任。2020年初新冠病毒疫情突发期间，因各小区封闭式管理应对新型冠状病毒感染的××疫情等防控措施直接导致本案中的广告位暂时无法使用达4个月时间，根据协议第九条第2项规定“因不可抗力致使本合同全部或部分不能履行的，双方应积极协商解决，在不可抗力影响范围内全部或部分免除责任”，新型冠状病毒感染的××疫情为不可抗力因素，原告曾向被告要求延长相应期间的租期，被告一直拖延未给答复，原告经核算后请求退还广告位租金数额应为41800元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法公正裁判。被告融汇物业济南分公司答辩意见如下：一、案涉标的物为电梯广告位，受众主要是乘坐电梯的居民，并非用于生产经营的不动产租赁场所会受客流量影响较大。因此，新冠××疫情不会对电梯广告位的经营和收益产生影响。同时，原告在疫情期间一直利用电梯广告位进行广告的发布，并未出现广告位空置现象。案涉租赁合同已经完全履行，并未给原告造成任何损失。原告主张返还租金41800元，无事实和法律依据。二、原告主张答辩人支付律师费没有合同依据，且于法无据。三、对案涉租赁协议第六条第三款约定的“指定区域”“独家运营权”“同类或类似合作”的含义，应当结合合同上下文进行理解。租赁协议第三条第一款约定了电梯轿厢的广告形式、广告点位，原告仅有权在电梯轿厢内安装左右各一个电梯框架、中间两个电梯框架，各单元-2层至1层电梯门内外各贴一张电梯门贴，负一层候梯厅安装楼宇电视进行广告投放。被告已经完全履行合同，将上述广告位交付原告占有使用。被告未违反独家使用的约定，无任何违约行为，亦未给原告造成任何损失。原告主张违约金无事实和法律依据。综上所述，被告认为原告的主张无事实和法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交了原被告之间的《广告位租赁协议》、被告与案外人济南声画文化传媒有限公司《爱都A/B地块园区内轿厢显示屏租赁协议》以及租金到期催费函复印件、电梯广告位的上发布的案外人广告照片以及拍摄的电梯内视频资料、原告向被告支付租赁费付款回单及合同延期申请函、被告另案起诉原告的起诉状和撤诉申请以及原告的付款回单和(2020)鲁0103民初12273号民事裁定书等证据,被告亦提交了双方《广告位租赁协议》以及证明原告占有使用广告位的照片一宗等证据。原、被告双方对对方所举证据进行了质证，本院对证据依法进行了审查。根据原、被告的陈述和对证据的质证情况以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公元四方公司与被告融汇物业济南分公司于2017年签订了《广告位租赁协议》，约定被告将融汇爱都A地块电梯广告、B地块电梯广告、主出入口户外广告牌，融汇城B7地块电梯广告、交房展位广告的广告位租赁于原告独家使用，其中融汇爱都A地块电梯广告、B地块电梯广告及融汇城B7地块电梯广告的广告位租赁期限为3年，自2017年6月21日起至2020年6月20日止；约定原告在合同期限指定区域内(电梯间、电梯等候厅、户外大牌)享有独家运营权，被告不得与其他单位或个人开展同类或类似合作，如被告有与第三方进行同类或似合作情况，原告有权暂停支付租赁费用直至妥善解决；因不可抗力致使合同全部或部分不能履行的，双方应积极协商解决，在不可抗力影响范围内全部或部分免除责任；另对合同解除和违约责任承担等内容亦作出了约定。2019年7月15日，原告按照合同约定向被告支付了2019年6月21日至2020年6月20日期间的租赁费，后原告于2020年4月26日曾向被告致《合同延期申请函》，原告以2020年初新冠××期间广告投放受到影响等理由向被告申请延期4个月免费使用，但被告未作回应。融汇物业济南分公司于2020年9月10日向本院具状诉请判令公元四方公司向其支付2020年6月21日至实际交还广告位之日止的租金等费用，公元四方公司于2020年9月30日将融汇爱都、融汇城B7地块广告位撤出，并于2020年10月30日支付融汇物业济南分公司租金35043.28元后，融汇物业济南分公司于2020年11月2日申请撤诉后，本院出具了(2020)鲁0103民初12273号民事裁定书。原告公元四方公司举证证明被告融汇物业济南分公司将融汇爱都A地块与融汇爱都B地块电梯广告位在2018年10月1日至2021年9月30日租给案外人济南声画文化传媒有限公司使用，虽然被告融汇物业济南分公司在本案庭审时对原告提交的融汇物业济南分公司与济南声画文化传媒有限公司的租赁协议及租金到期催费函不予认可，但未能合理解释或提交证据证明该事实不存在；原告另提交照片及视频证明电梯广告位上存在案外人新潮传媒集团发布的广告，并提出另存在本院已一审审结的融汇物业济南分公司与分众传媒有限公司租赁合同纠纷案件，均能表明被告融汇物业济南分公司在与原告租赁合同期间又与其他广告公司存在类似合作，对此被告亦未能举证或作出解释。本院认为，原、被告签订的《广告位租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告公元四方公司以存在新冠××疫情为不可抗力因素，要求被告融汇物业济南分公司延长相应期间的租期，并以此请求被告退还广告位租金41800元的诉讼请求，因未提交直接有效证据证实其公司经营受到疫情影响，并且其租赁电梯轿厢广告位受众主要是乘坐电梯的居民而非其他受客流量影响较大的用于生产经营的开放性不动产租赁场所，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告公元四方公司要求被告向其支付律师费5000元，但是未能举证证明双方对此有合同约定或符合法定事由，对该项诉讼请求本院亦不予支持。原告主张被告违反协议中独家运营权的约定，被告虽然辩称合同约定是仅对广告点位原告享有独家使用权，但是涉案协议所约定“乙方在合同履行期限指定区域内(电梯间、电梯等候厅、户外大牌)享有独家运营权，甲方不得与其他单位或个人开展同类或类似合作”不存在难以理解的内容或歧义，不能认为约定的是原告仅对广告点位享有独家使用权，被告在与原告租赁合同履行期间又与其他广告公司在涉案指定区域内合作并收取大额租金获得收益，明显违反了该项约定。虽然原告不必然因其他广告公司进入涉案指定区域而遭受损失，但是依据双方约定原告有权暂停支付租赁费用直至妥善解决，在原告已经先行支付租赁费用的情况下，被告的违约行为实际上给原告已经造成了损失，庭审中经释明，原告主张的“违约责任数额41800元”的诉讼请求，实际上系要求被告以违约获利赔偿其损失，依据公平、诚信原则，被告违反约定并获利的情况下应该承担一定的违约赔偿责任。原告根据被告与多家广告公司合作收益情况仅酌情主张41800元作为被告承担违约责任的赔偿数额，远低于被告违约所得利益和原告应暂停支付的租金数额，故对原告要求被告承担违约责任赔偿数额41800元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东公元四方文化传媒有限公司违约责任赔偿数额41800元；二、驳回原告山东公元四方文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费2015元减半收取1007.5元，原告山东公元四方文化传媒有限公司负担550元，被告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司负担457.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王宝恒二〇二〇年十二月十八日书记员  孙泽政