大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初314号原告：张家起，男，1959年9月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：龙辉，辽宁凡杰律师事务所律师。被告：大连花卉苗木绿化工程有限公司，统一社会信用代码91210211241341228N，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路39-1。法定代表人：王琛，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐丹，辽宁朋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，辽宁朋信律师事务所实习律师。原告张家起与被告大连花卉苗木绿化工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张家起的委托诉讼代理人龙辉，被告大连花卉苗木绿化工程有限公司的委托诉讼代理人徐丹、张晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求判令被告赔偿因其逾期不予办理房屋权属证书违约金115,037.82元（自2015年5月14日至2019年11月19日计4年6个月，以全额购房款为基数按年利率6%计算）；2、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月12日，原告购买被告建设的坐落甘井子区经济适用房一处，购房款426,066元。原告于2015年1月20日取得房屋。购房合同第十二条拟定“因出卖人原因，造成该经济适用住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”；第十五条第二款拟定“出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。后被告长期未履行其报备相关房屋权属登记所需全部资料的义务，致使原告长期无法取得房屋权属证书。2019年11月19日，原告发现小区每个单元门口贴有一张可以办证的“通知”，没有署名和公章。嗣后经打听，得知是物业公司贴的“通知”。同月末，业主们开始陆续办理产权证。因被告逾期不履行合同义务致使原告长期无法取得房屋权属证书，给原告造成经济损失，依法必须承担违约责任。为维护原告的合法权益不受侵犯，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告关于逾期办证违约金的主张没有法律依据，也没有合同约定。根据被告与原告签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条预购经济适用住房预告登记和产权登记的约定，出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任不能在期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，由此可见，违约金是指合同双方约定的在一方违约的情况下应当向对方支付的一定金钱，违约金一般以约定为限。被告与原告签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条中，关于违约责任的承担方式有退房或不退房情况下的违约金支付情形，双方并未选择适用该条款，应当视为明确排除了违约金条款的适用，原告在未对违约金做出明确约定情况下的违约金请求没有合同依据。此外，也没有相应法律规定在此种情况下应当承担违约金。因此，原告关于违约金的主张没有合同依据，也没有法律依据。原告以第八次民事会议纪要为依据主张违约金属于适用法律错误，该会议纪要18条明确规定适用的情形是指没有约定违约责任的情况。而案涉合同第十五条设立了相应的违约责任条款，但双方选择继续履行适用合同。2、原告已经取得案涉房屋产权，被告逾期办理产权证期间未对原告造成实际损失。经查询，原告已取得案涉房屋产权。根据住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》建保〔2010〕59号，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。案涉房屋性质为经济适用房，不同于商品房，经济适用房的房屋用途以居住为主，并不同于商品房具有可以随时变现的市场价值的性质。被告在逾期办理产权证期间，原告对案涉房屋只能自住，不具出售、出租、闲置、出借等市场价值，被告逾期办理产权证期间未对原告造成实际损失。被告对原告诉称的交房时间无异议，对案涉小区房屋可以办证的通知时间为2019年11月19日予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：2014年10月12日，原告与被告（原名称大连花卉苗木绿化工程总公司）签订《经济适用住房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于大连市甘井子区的经济适用住房，总房款426,066元，被告应于2014年11月15日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人保证销售的经济适用住房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该经济适用住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条预购经济适用住房预告登记和产权登记的约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人的已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X向买受人支付违约金。3.出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。合同签订后，原告如约交纳了房款，被告于2015年1月20日向原告交付了房屋。2019年11月19日，被告委托物业服务企业在案涉小区贴出通知，载明：“城建花木公寓”产权证相关手续已经完成。从即日起，小区业主可以开始办理房屋产权证。原、被告庭审中均认可，案涉房屋于2020年2月前即具备办理完全产权的条件。本院认为，原、被告签订的《经济适用住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告对被告未能于交房后180天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的事实均无异议，本案的争议焦点为被告是否应当赔偿原告逾期办证违约金。1、关于案涉《经济适用住房买卖合同》是否约定了逾期办证违约金的问题。本院认为，该合同明确约定了因出卖人的责任致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，即列明退房并赔偿损失、不退房支付违约金和继续办理手续三种方式，由合同当事人自行协商选择。从合同内容来看，原、被告确认以“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行”作为被告逾期办证后的处理方式，而并未选择赔偿损失或者支付违约金，该约定是当事人意思自治的结果，对原、被告均具有法律约束力。因此，原告主张被告赔偿逾期办证违约金没有合同依据。2、关于被告逾期提供办理权属登记材料备案是否给原告造成实际损失的问题。本院认为，首先，案涉房屋系经济适用住房，是政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格以及开发单位利润，面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，不同于一般商品房，经济适用住房的主要目的在于实现其保障功能，而不在于实现房屋的交易价值。其二，经济适用住房受政策限制，买受人购买后有五年的有限产权期，即取得有限产权证后的五年内不能对房屋进行出租、出售或其他交易。根据原告的主张，即使被告在合同约定的房屋交付日期后180日内提交资料进行备案并办理产权，那么原告取得有限产权证的合理的时间也是2015年5月15日前，则原告取得完全产权证的合理时间是五年之后，即2020年5月15日前。而实际上，案涉房屋于2020年2月前即具备办理完全产权的条件，并未超出买受人的合理预期时间，亦未延长买受人自由处分房屋的时间。因此，原告未能举证证明被告逾期提供办理权属登记材料备案给原告造成了实际损失，原告主张被告赔偿逾期办证违约金没有事实依据。3、关于原告主张本案应当适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会纪要》）第18条第2款的规定的意见。本院认为，《八民会纪要》系人民法院主动适应经济社会发展新形势新常态，为更加充分发挥审判工作职能，通过讨论，对当前和今后一段时期更好开展民事审判工作形成的纪要，其形成具有一定的前提与背景，可看作在审判实务中对现有法律法规的进一步补充、调整或解读。《八民会纪要》第18条第2款规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，该条款产生的背景原因系“由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条（即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款）上失去了参照的依据”（出自人民法院出版社《理解与适用》第1版第三章第四节“条文理解”）。可见《八民会纪要》第18条第2款规定的由来系为适应金融市场利率化改革，对商品房买卖合同纠纷司法解释的相应调整，而本案案涉房屋系经济适用住房，并非商品房，不适用此款纪要规定，故原告据此主张被告支付逾期办证违约金不当，原告的诉讼请求没有法律依据。4、关于原告主张案涉合同第十五条第二款第3项是格式条款，免除了提供条款一方的责任，加重了对方责任、排除了对方主要权利，应属于无效条款的意见。本院认为，案涉合同系大连市国土资源和房屋局、大连市工商行政管理局监制的文本合同，相关条款后部的空白行、选择内容、空格部位均应由合同双方协商确定，自行补充，案涉合同第十五条第二款第3项即属于此种情况，系由买卖双方在空白行自行约定，并非被告单方面提供的格式条款。原告主张相关条款的空白行、选择内容等未经过买卖双方平等协商，由被告单方添加、补充、选择，但原告并未提供相应的证据佐证。退一步而言，房屋买卖是生活中比较重要的大额交易，原告作为有民事行为能力的成年人，在未看文本内容而不知情的情况下签订合同，与常理不符。因此对原告该节诉讼主张，本院依法不予认定。5、原告在本案中主张适用的《城市房屋权属登记管理办法》已被《房屋登记办法》废止，即《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行，《城市房屋权属登记管理办法》、《建设部关于修改＜城市房屋权属登记管理办法＞的决定》同时废止。后《房屋登记办法》于2019年9月6日被《中华人民共和国住房和城乡建设部令第48号——住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定》废止。因此，原告在本案中依据《城市房屋权属登记管理办法》主张权利不当，本院不予支持。综上所述，原告要求被告赔偿逾期办证违约金缺乏合同依据和法律依据，且原告未能举证证明被告逾期提供办理权属登记材料备案给原告造成了实际损失，故本院对原告的诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张家起的诉讼请求。案件受理费2,558元（原告已预交），由原告张家起承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  郝姝妮审判员  孙云芳审判员  李晓男二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨晓妮