北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终721号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路**。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎英华，女，1978年12月26日出生，汉族，现住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街******。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行）因与被上诉人黎英华、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。北京银行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，黎英华，天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕、李佳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判准许对北京市延庆区天润??和丽嘉苑6号楼3单元501号（规划房号为7-3-501）房屋（以下简称案涉房屋）的执行，继续查封该房屋或将本案发回一审法院重新审理；2.本案上诉费用由黎英华、天润诚泽公司承担。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定作出黎英华与天润诚泽之间商品房买卖合同关系成立且合法有效的认定，不仅错误理解了《中华人民共和国合同法》第三十六条的适用情形，且在黎英华与天润诚泽公司没有签订书面买卖合同的情况下仍然确认黎英华符合最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定，属于法律适用错误。首先，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的是当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，黎英华与天润诚泽公司并非没有签订书面协议，而是签订了《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》），根据黎英华所述，其支付款项也是依据《认购协议》的约定，所以本案情形与《中华人民共和国合同法》第三十六条约定的情况并不符合，该条规定不应适用本案。尤其在本案中，黎英华的款项支付存在付款时间早于认购房屋近三年之久、收付款主体与《认购协议》不一致等诸多违背常理的情形，一审法院在没有查清付款事实的情况下，便以已经支付购房款为由认定商品房买卖合同成立，也缺乏事实依据。其次，执行异议和复议规定第二十九条第（一）项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，一审法院已认可《认购协议》不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，只是认为双方之间因为有付款与交房行为而成立事实合同关系。但事实合同关系不同于执行异议和复议规定中要求的“书面协议”，一审法院直接适用《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，忽略执行异议和复议规定的要求，属于法律适用错误。本案中黎英华既没有办理网签、预登记手续，也没有按《认购协议》的约定在7日内签订正式书面商品房买卖合同，款项支付又存在诸多不符合常理的情形，在这种情况下一审法院更应该严格审查合同的签订及认定情况。而一审法院不仅没有对相关事实进行严格审查，还在法律对商品房买卖合同要件有明确规定、执行异议和复议规定要求必须签订合法有效书面买卖合同的情况下，忽视该规定，严重损害了北京银行的权利。二、根据最高人民法院在《理解与适用》一书中的观点，执行异议和复议规定第二十九条，一方面是对债权平等原则的突破，另一方面是对合同相对性的突破，对金钱债权人利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意逃避执行的道德风险。因此，使用该条时应从严把握。对于购房人已支付价款的审查标准，如果购房人仅能提供发票、收据，或房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以证明购房人已支付房款，人民法院还需要对购房人转账凭证予以查实。一审法院不但未予以查实，甚至在付款凭证与收据在收付主体无法对应的情况下仍认定黎英华已支付房款，存在基本事实不清的情形。首先，对收款主体为窦建芬的三笔款项性质认定不清。其次，对黎英华提供的一张POS机签购单的付款性质认定不清。三、即使一审法院认为黎英华提供的四张付款凭证都是支付的案涉房屋的购房款，其认定的支付时间与付款凭证的时间也不符，属于事实认定错误。黎英华辩称：一、黎英华所购的案涉房屋符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形，且权利能够排除执行。北京银行的诉求无事实和法律依据。首先，天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目取得了北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划许可证，在其规划许可证附件中显示黎英华购买的案涉房屋为商品房；天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得了《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，在该预售许可证中预售范围里也包含黎英华所购买的案涉房屋，上述内容证明黎英华购买的房屋是天润诚泽公司名下的商品房。其次，《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]预售许可的有效期限截止于2019年10月30日，黎英华是在2018年12月2日与天润诚泽公司签订了《认购协议》和《天润·和丽嘉苑确认单》(以下简称《确认单》)，协议约定房屋单价为每平方米35073.2元，建筑总面积为111.74平方米，房屋总价款为3919079元，付款方式为按揭付款等。《确认单》则约定了案涉房屋的交房日期为2019年5月31日，物业费为每月每平方米2.98元等内容。《认购协议》中双方对买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故黎英华在北京市第四中级人民法院查封前签订的是合法有效的书面买卖合同。第三，签订《认购协议》后，黎英华多次主张与天润诚泽公司签订预售商品房网签合同，但天润诚泽公司以签约套数受限为由不能签约，直至2019年10月天润诚泽公司预售许可证过期，天润诚泽公司以申请预售转现房为由仍未与黎英华完成网上签约。期间，在黎英华主张下领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等，并进行了装修。目前，黎英华及家庭成员就居住在该房屋中。天润诚泽公司交付黎英华该房屋钥匙后，向黎英华收取了物业费，北京天润至诚物业管理有限公司向黎英华收取了装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费，代收水费等款项。黎英华后于2020年5月21日向北京市规划和自然资源委员会申请查询了黎英华及家庭成员的不动产登记信息，结果显示黎英华及家庭成员名下无其他用于居住的住房。第四，截止到2018年12月3日，黎英华累计向天润诚泽公司支付购房款3319079元。按照协议约定，黎英华支付的价款已经超过合同约定总价款的百分之五十，达到了百分之八十五。二、（2020）京04执异77号执行异议裁定和（2020）京04民初548号民事判决的内容公平公正，合理合法。（2020）京04执异77号执行异议裁定和（2020）京04民初548号民事判决中均认定黎英华提交的证据材料能够证明在北京市第四中级人民法院作出查封案涉房屋前黎英华已经与天润诚泽公司签订《认购协议》和《确认单》，且根据查明的事实，黎英华已向天润诚泽公司支付了约定总房款的百分之五十以上的房款，在案证据证明黎英华所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。三、恳请北京市高级人民法院在审理本案时，关注《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第125条、126条的规定。四、北京银行由于自身过错，导致其享有的担保价值缩减，应由北京银行自行承担相关损失，不应强加于买受人即购房人黎英华。天润诚泽公司辩称，不同意北京银行的全部上诉请求。天润诚泽公司认为一审判决认定事实无误，适用法律正确，案涉房屋的业主黎英华符合法律的相关规定之中商品房消费者的全部条件，享有足以排除执行的权利，因此一审法院依法驳回北京银行的诉讼请求是正确的，二审法院应予以维持。北京银行向一审法院起诉请求：准许对案涉房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行签订《借款合同》，向北京银行借款11亿元，用于投资“天润·和丽嘉苑”项目。为确保《借款合同》的履行，天润诚泽公司与北京银行于同日签订《抵押合同》，以天润诚泽公司名下北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地进行抵押担保，并办理了抵押权登记。《不动产登记证明》载明，抵押物的不动产权证书号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后因天润诚泽公司未按期偿还借款，北京银行以金融借款合同纠纷为由向北京市第四中级人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，北京银行向北京市第四中级人民法院申请财产保全，北京市第四中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定，查封、扣押、冻结天润诚泽公司等被申请人的限额财产。后北京市第四中级人民法院查封了天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产及相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，被查封的203套房产中包括案涉房屋，查封起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。2018年12月2日，黎英华与天润诚泽公司签订《认购协议》，约定黎英华购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米35073.2元，建筑总面积为111.74平方米，房屋总价款为3919079元，付款方式为按揭付款，付款时间为2018年12月2日支付首付款3319079元，公积金贷款60万元等。协议签订后，黎英华于同年12月3日支付购房款共计3319079元，天润诚泽公司委托北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）为黎英华开具了交款收据。黎英华已领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等。自2019年8月起，黎英华为案涉房屋支付了物业费、装修保证金等费用。经查询不动产登记资料，黎英华及其家庭成员名下无其他不动产登记信息。一审法院另查，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目所取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，预售许可的期限于2019年10月30日到期。案涉房屋被查封后，黎英华向北京市第四中级人民法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。北京市第四中级人民法院经审查后，于2020年6月10日作出（2020）京04执异77号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。北京银行对裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，形成本案。一审法院认为，本案的争议焦点为黎英华对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对购房者生存权价值的维护，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护房屋消费者的物权期待权。具体到本案，首先，黎英华与天润诚泽公司在法院查封前签订的《认购协议》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效的书面买卖合同。该协议虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，但协议签订后，黎英华已依约向天润诚泽公司支付了购房款，而天润诚泽公司也向黎英华交付了案涉房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定黎英华与天润诚泽公司之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效。其次，根据查明的事实，黎英华已向天润诚泽公司支付购房款3319079元，该金额已超过约定总房款的百分之五十。最后，在案证据证明，黎英华所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，黎英华对执行标的享有的民事权益足以排除执行。北京银行所提诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回北京银行的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京银行提交了从北京市延庆区不动产登记事务中心调取的查询信息结果告知单及房屋交易档案，证明黎英华及其家庭成员名下房屋产权交易情况，黎英华名下无其他用于居住的房屋。黎英华、天润诚泽公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。黎英华提交了天润诚泽公司于2020年8月28日向其开具的北京增值税普通发票一张，证明其已经向天润诚泽公司支付了房屋价款。北京银行、天润诚泽公司对该发票的真实性、合法性和关联性均予以认可，北京银行对该证据的证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。天润诚泽公司提交了证据一：京房售证字（2018）112号商品房预售许可证。证据二：预售项目信息网上公示、工程竣工验收备案表。证据三：规划施工号与门牌、楼牌编号对照表。证据四：委托书。证据一、证据二证明案涉项目建设、销售手续齐备，证据三证明案涉房屋规划施工楼号对应的门牌、楼牌编号情况，证据四证明林寅公司是天润诚泽公司的销售代理，其代收了部分销售款项。黎英华对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。北京银行对证据一、证据三、证据四的真实性予以认可，对证据二的真实性及证明目的不予认可。因证据二来源于政府官方网站，故本院对上述证据的真实性均予以确认。对于上述证据的证明目的，本院将在判决书本院认为部分一并论述。本院经审理查明，2017年5月20日王皂兰（黎英华之母）通过中国工商银行股份有限公司延庆县支行向窦建芬汇款90万元；2017年5月20日和2017年6月9日，卢利成（黎英华之夫）通过中国农业银行股份有限公司北京延庆高塔支行和中国农业银行股份有限公司北京延庆泰安支行分别向窦建芬汇款110万元和100万元；2018年12月3日，卢利成通过其名下×××的银行卡向林寅公司账号为×××的账户刷卡支付319079元。二审庭审中，黎英华认可300万元款项的支付是在《认购协议》签订之前，并称因为房屋销售特别紧俏，天润诚泽公司要求其提前支付。天润诚泽公司认可窦建芬系该公司会计，并称在案涉项目没有拿到预售许可证时，有提前交款预定案涉项目房屋的情况。黎英华前三笔汇款，就是在拿到预售许可证之前的预定交款行为。另查明，2017年2月1日，天润诚泽公司（甲方）与林寅公司（乙方）签订《委托书》，内容为：甲方开发经营的天润·和丽嘉园项目委托乙方开展前期策划、市场调研、全案推广及独家销售商品房事宜，委托期限为2017年2月1日至2019年12月31日。本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于黎英华与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人黎英华与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且黎英华提交了林寅公司出具的收款收据以及天润诚泽公司出具的发票，证明其已经支付了《认购协议》约定的案涉房屋购房款，天润诚泽公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。该协议系黎英华与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行关于黎英华与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定作出黎英华与天润诚泽公司之间商品房买卖合同关系成立且合法有效的认定，虽然结论正确，但适用法律错误，本院予以纠正。关于黎英华是否已支付购房款的问题，本院认为，首先，对收款人为窦建芬的三笔款项，本院已经查明该三笔款项的汇款人为黎英华的母亲王皂兰和丈夫卢利成，而收款人窦建芬为天润诚泽公司会计，黎英华是按天润诚泽公司要求将款项打入窦建芬个人账户，天润诚泽公司对这一事实亦予以认可，故该三笔款项为黎英华向天润诚泽公司支付的购房款。其次，第四笔款项的付款人为黎英华的丈夫卢利成，收款人为天润诚泽公司委托的房屋销售代理公司林寅公司，林寅公司为黎英华支付的款项出具了收据，因此该笔款项亦为黎英华向天润诚泽公司支付的购房款。第三，虽然案涉《认购协议》签订的时间在后，黎英华部分款项支付时间在先，但对于商品房买卖交易而言，买受人提前支付部分房款亦属合理的购房行为，不能仅凭付款时间在协议签订之前就否认黎英华已经支付购房款的事实。故依据前述已经查明的付款事实，一审法院虽然对黎英华支付购房款3319079元的时间认定有误，但对于“黎英华已向天润诚泽公司支付购房款3319079元，该金额已超过约定总房款的百分之五十”这一事实的认定并无不当。北京银行关于一审法院认定黎英华已支付购房款，存在基本事实不清的情形的上诉意见，与证据相悖，本院不予采信。综上所述，北京银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有错误但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 魏 欣审 判 员 龚晓娓二〇二〇年十二月三十一日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 闫 妍书 记 员 于 静