江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1283民初3858号 原告：李建东，男，1976年12月27日生，汉族，住泰兴市。 原告：冯春妮，女，1981年12月24日生，汉族，住泰兴市。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡井楠，江苏兴知律师事务所律师。 被告：李某某，男，1978年9月15日生，汉族，住泰兴市。 被告：杨大妹，女，1984年5月12日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：李春林，男，1950年10月9日生，系被告李某某之父。 原告李建东、冯春妮与被告李某某、杨大妹分家析产纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建东及两原告共同委托诉讼代理人蔡井楠，被告李某某第一次庭审时、被告杨大妹及其委托诉讼代理人李春林到庭参加诉讼。被告李某某第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建东、冯春妮向本院提出诉讼请求：1、请求依法分割原被告共有的位于泰兴市的房屋（价值约40万元）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告李建东、冯春妮变更第一项诉讼请求为：请求分割原被告共有的位于泰兴市的房屋，其中原告李建东25%份额，冯春妮25%份额，由被告按20万元的价款折现给原告或依法分割拍卖价款。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。原告李建东与被告李某某系兄弟关系。2012年7月26日，原被告共同出资购买位于泰兴市的房屋（以下简称“案涉房屋”），双方约定按份共有，原被告每人享有25%的份额。购买案涉房屋后，鉴于房屋面积较小，若原被告两个家庭共同居住使用略显狭小，故案涉房屋一直由被告居住、使用，原告一直另行在外居住。长此以往，原告经济压力颇大，被告亦一直未主动向原告支付独自使用房屋期间的使用费。后原告迫于生活压力提出分割案涉房屋，但被告一方面仍然继续独自使用房屋，一方面不与原告分割案涉房屋。原告认为，虽原被告系兄弟关系，但原告一直租房确实压力比较大，且被告理应体谅原告的难处，毕竟原告享有案涉房屋50%的份额，购买房屋后一直未能实际居住、使用，长此以往，严重损害了原告的合法权益。为避免再有争议，减少家庭之间的纠纷矛盾，现原告请求法院依法分割原被告共有的案涉房屋，望判如所请。 李某某、杨大妹辩称，两原告不应当分得房产，因为当时买房时原告没有出钱。双方父亲李春林是为了原告的儿子读书才将原告名字写在房产证上的。 经审理查明：两原告和两被告分别系夫妻关系，原告李建东与被告李某某系兄弟关系。2012年，原告李建东与被告李某某之父李春林为原被告的小孩读书需要通过中介购买了位于泰兴市房屋，同年7月26日，该房屋所有权人变更登记为李建东、冯春妮、李某某、杨大妹，共有份额均登记为25%，同时被告李某某以该房抵押贷款12万元，抵押期限为2012年7月26日起至2022年12月30日，且贷款一直由被告李某某偿还。 另查明，案涉房屋的购买总价为368000元，过户费为23000元，合计391000元。审理中，双方确认房屋现价值400000元。 2016年7月16日，李建东、李某某达成《分家协议》一份，载明：“现经李某某、李建东协议分家如下：协议1、泰兴劳动新村房屋所有权归李某某所有，李某某需支付李建东六万元整；协议2、金干村前徐一组房屋产权归李某某和父母所有，李建东一概不要；协议3、李建东概不负责父母的赡养。以上协议双方没有意见，签字确认。”李春林在见证人处签字。协议签订后，李某某给付李建东6万元。 审理中，原、被告一致确认案涉房屋购买事宜由其父李春林操办、购房款及过户费合计391000元。对于购房款的来源：第一次庭审时，李建东陈述其出资60000元，李某某出资120000元（贷款），李春林出资180000元，过户费双方共同支付。李某某对李建东的陈述予以认可，提出不清楚李春林出资的180000元有无李某某的出资。第二次庭审时，原告陈述其出资60000元，李某某出资120000元，李春林出资180000元，过户费31000元由李某某支付。李春林陈述其出资15万元，李某某除贷款120000元外还出资60000元现金，原告对李某某另外出资60000元现金的事实不予认可。 上述事实，有到庭当事人的陈述及原告提交的不动产查询登记表、被告提交的分家协议书等证据的证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为1、两原告是否有权分割案涉房屋？2、案涉房屋如何分割？对于焦点1，本院认为，尽管购买案涉房屋是原被告父亲为了双方的子女上学一手操办，并且部分出资，但两原告在购买房屋时进行了出资，同时作为共有人进行了登记，两被告及其父母对此未提出异议，故两原告作为共有人有权要求分割案涉房屋。对于焦点2，本院认为，无论从双方的出资情况还是登记情况看，原被告双方的共有应当认定为按份共有。由于双方未约定不得分割，故两原告作为按份共有人可以随时请求分割。《物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，因双方购买的系套房，不适宜分割，故应当折价或者拍卖、变卖方式予以分割，对于案涉房屋的价值，原被告双方一致确认为40万元，本院予以认定，两被告以目前由其居住为由主张房屋归其所有，本院予以支持。关于两原告应得的份额，两原告主张根据房产登记应分得50%，两被告提出两原告未出资，不应当享有份额，对此本院认为应当按照各自的出资额确定份额。理由是：1、从双方确认的事实看，购买案涉房屋的背景是为了双方子女上学需要，房产证登记主要用途是为了小孩上学供所在辖区学校审查，由于购房款涉及家庭共有财产及双方出资，两原告未举证证明双方和其父母在登记前对各自的份额进行过协商并达成协议，因此宜认定登记两原告、两被告各25%的份额仅具有对外公示效力；2、从双方当初的出资情况看，双方在出资过程中实际对出资份额进行了约定，原告陈述其父说买房钱不够，让其借6万元，其父亲出资18万元，被告李某某以贷款的方式出资12万元并支付过户费3.1万元。尽管对李春林的实际出资额原告的说法未得到李春林的认可，但双方对两原告、两被告出资金额均无异议；3、被告提交的《分家协议》显示李建东、李某某及其父李春林均确认两原告出资6万元，在其放弃案涉房屋份额的情况下由李某某支付给其6万元，尽管协议中约定李建东不赡养父母条款因违反公序良俗原则而无效外，根据该协议约定双方实际确认了是按出资额确定各自应得的份额。因此按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。审理中，尽管李春林主张李某某除贷款12万元外另出资现金6万元，但均未得到李建东、李某某的证实，故对原被告均确认的两原告出资6万元，两被告出资15.1万元，李春林出资18万元的事实，本院予以确认。李春林出资时未明确赠与其中一方，故应当视为对两原告和两被告的共同赠与。因此两原告的出资额认定为6万+9万（18÷2）=15万元，两被告的出资额为12万+3.1万+9万=24.1万元。故两原告应分得的份额为15÷39.1×40=15.35-6（已支付）=9.35万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、位于泰兴市的房屋归被告李某某、杨大妹所有，被告李某某、杨大妹于本判决生效之日起三十日内给付原告李建东、冯春妮房屋折价款93500元； 二、驳回两原告其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，原、被告各负担3650元（两原告垫付的3650元予以退回，两被告于本判决生效之日起十日向本院交纳3650元，户名：泰兴市人民法院，开户行：中国工商银行泰兴新区支行，账号：95×××06）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  戴爱明 人民陪审员  羊彭善 人民陪审员  薛 花 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  周红燕 书 记 员  朱静云 附本案援引法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。