黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑07民终383号上诉人（一审原告）：李德成，男，1973年1月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市乌马河区。委托诉讼代理人：付洪飞，黑龙江省伊春市乌马河区红旗法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：伊春和谐房地产开发有限公司，住所地黑龙江省伊春市伊春区新兴西大街**院内。法定代表人：王立文，职务经理。委托诉讼代理人：卜立新，黑龙江林都律师事务所律师。上诉人李德成因与被上诉人伊春和谐房地产开发有限公司（以下简称和谐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省伊春市乌翠区人民法院（2020）黑0718民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李德成及其委托诉讼代理人付洪飞、被上诉人和谐公司的委托诉讼代理人卜立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德成上诉请求：撤销一审判决，依法改判和谐公司返还原房证和土地使用证，或者比照被扒房屋同类地段伊春市××翠区乌马河玉达御品小区拆迁置换新楼价格每平方米5000元给付赔偿款，判令和谐公司给付停业损失75000元或将本案发回重审。事实与理由：1、一审法院判决认定李德成与和谐公司签订的《伊春市乌马河房屋拆迁置换新楼协议》无效，李德成自己承担10%的审慎注意义务错误，应由和谐公司承担100%的过错责任。2、一审法院按照每平方米1200元的价格判令和谐公司赔偿李德成损失极为不公，与李德成房屋距离不到100米处的相同地段伊春市××翠区玉达御品小区的开发地段的门市房拆迁中置换新楼的标准是每平方米5000元。3、一审法院认定《伊春市乌马河房屋拆迁置换新楼协议》无效，应判令和谐公司将房产证、国土证返还给李德成；4、一审法院未支持营业损失75000元错误。和谐公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李德成向一审法院起诉请求：1、依法请求按房屋拆迁置换协议给安排同等价值地段的60平方米门市楼一户，或按目前市场门市房价格每平方米5000元，共计300000元给李德成；2、按合同约定，双方已经约定违约金200000元，和谐公司按约定给付200000元；3、李德成开修理部，现已停业两年，判令和谐公司给李德成2年的营业损失，按每年25000元，应给付50000元赔偿款，由于至今也没有拿到拆迁补偿费，要求按照每平方米70元，给付43平方米拆迁补偿费，合计3010元；4、诉讼费由和谐公司承担。在开庭审理时，李德成增加诉讼请求，称现已经停业3年，按每年25000元计算，应给付75000元赔偿款。一审法院认定事实：2017年5月8日，李德成与和谐公司签订《伊春市乌马河房屋拆迁置换新楼协议》，约定和谐公司将李德成坐落于乌马河区先锋街土地证面积43.11平方米的平房动迁，给付李德成门市房面积不少于60平方米。约定交房期限自拆迁日起到2017年12月31日。李德成提供土地证和房屋产权证，如有一方违约，赔偿对方违约金200000元。李德成于2017年5月8日将国土证和房证交给和谐公司并将房屋腾出。2017年6月28日，乌马河区人民政府向伊春市人民政府呈报[2017]59号文件，关于新建紫悦薹小区的请示。李德成从房屋拆迁至今没有得到和谐公司的置换房屋。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、合同的效力及处理问题。2、李德成的损失问题。3、双方的过错比例问题。关于合同的效力及处理问题。李德成与和谐公司于2017年签订协议，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我国已由过去以建设单位和被拆迁人为主体签订补偿协议，并由取得拆迁许可证的建设单位补偿被拆迁人拆迁损失的方式变更为以政府和被征收人为主体，由政府确定的房屋征收部门直接对被征收人予以补偿的形式，故拆迁主体必须是县级以上地方人民政府，和谐公司因不具备拆迁人的主体资格，其与李德成所签订的协议无效。关于损失问题。因李德成与和谐公司签订的协议无效，故李德成主张置换同等价值地段的60平方米门市楼和200000元的违约金不予支持，而李德成的房屋已被拆除，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在不能返还财产的情况下应当折价赔偿，本案中李德成的房屋面积为43.11平方米，因该房屋灭失无法进行房屋价值评估鉴定，且涉案房屋所在位置为棚户区改造遗留部分，参照相近年份、相邻地点、同类房屋等因素，伊春市乌马河区人民政府房屋征收选择货币补偿的，有证住宅按每平方米1000元标准补偿，因本案李德成的房屋是营业用房，故补偿标准应当高于住宅，故一审法院参照姚兆武与和谐公司的商服价格每平方米1200元进行赔偿，故货币赔偿为51732元（1200元/平方米×43.11平方米）；对李德成主张的停业期间的营业损失及按照乌马河区政府2016年5月10日拆迁文件规定的每平方米70元的营业损失，因工商登记中显示经营者为李维良，李德成没有足够证据证明其为经营者，一审法院认为主体不适格，不予支持；对李德成在庭审中主张增加费用的诉讼请求，经一审法院释明后并未对该项费用缴纳诉讼费用，视为对该项主张的放弃。关于本案中双方的过错比例问题。因和谐公司作为专业的房地产开发公司与李德成相比较而言，应当知晓国家政策规定与拆迁流程，其明知自身不具备拆迁资格的情况下与李德成签订协议，造成协议无效，其过错较大，应承担协议无效法律后果的主要责任。李德成作为合同相对方未能尽到对和谐公司主体资格、拆迁程序的合理审慎注意义务，应承担次要责任。酌定和谐公司承担过错比例为90%，李德成承担10%的责任，故和谐公司赔偿李德成房屋赔偿款为46558.80元（51732元×90%）。综上所述，李德成主张的房屋赔偿款诉讼请求予以支持，对其主张的营业损失，因李德成证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、伊春和谐房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿李德成损失46558.80元；二、驳回李德成的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明：案涉房屋只有一本不动产权属证书，李德成已经交付给王立文。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，李德成与和谐公司签订的《伊春市乌马河房屋拆迁置换新楼协议》无效，李德成主张和谐公司承担100%的过错责任无事实及法律依据，本院不予以支持。李德成主张一审法院按照每平方米1200元的价格判令和谐公司赔偿其损失极为不公，但是因案涉房屋灭失不能进行房屋价值评估鉴定，且涉案房屋所在位置为棚户区改造遗留部分，参照相近年份、相邻地点、同类房屋等因素，伊春市乌马河区人民政府房屋征收选择货币补偿的，有证住宅按每平方米1000元标准补偿，因本案李德成的房屋是营业用房，故补偿标准应当高于住宅，故一审法院参照姚兆武与和谐公司的案件中的商服价格每平方米1200元进行赔偿并无不当。其主张应按照与李德成房屋距离不到100米处的相同地段伊春市××翠区玉达御品小区的开发地段的门市房拆迁中置换新楼的标准，即以每平方米5000元计算赔偿标准无法律依据，本院不予支持。李德成一审起诉时并未主张和谐公司返还案涉房产证、国土证的诉讼请求，且案涉房屋只有一本不动产权属证书，故本院对该项上诉请求不予审理。李德成一审起诉请求和谐公司赔偿其两年营业损失，后在一审法院庭审时主张增加费用的诉讼请求，经一审法院释明后并未对该项增加的诉讼请求缴纳诉讼费用，视为李德成放弃其请求增加一年的营业损失的诉讼请求，故二审法院仅审理和谐公司是否应赔偿其两年营业损失的诉讼请求。李德成主张的两年营业损失因其未提供证据证明，且工商登记中显示经营者为李维良，故一审法院未支持并无不当。综上所述，李德成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由李德成负担。本判决为终审判决。审判长  张紫微审判员  郭良富审判员  高 峰二〇二〇年十二月十八日法官助理赵珍珍书记员高冬梅