天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民初1944号原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司天津自由贸易实验区分行，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨八路**。负责人：常春，行长。委托诉讼代理人：程露瑶，天津君利律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹玉雯，天津君利律师事务所律师。被告（案外人）：董青，女，1982年4月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：宋鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。被告（被执行人）：呈辉文化产业投资（天津）有限公司，，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园新北路**23-B-5法定代表人：叶宗忠，执行董事。被告（被执行人）：呈辉（中国）集团有限公司，住所地，住所地苏州市吴中区光福镇福东路**iv>法定代表人：陈春，执行董事。委托诉讼代理人：叶宗忠，男，住福建省顺昌县，由呈辉（中国）集团有限公司推荐。被告（被执行人）：华意文化产业投资（苏州）有限公司，住所地苏，住所地苏州高新区竹园路**（财富广场）**楼**v>法定代表人：叶宗忠，执行董事。被告（被执行人）：天津富城建筑工程有限公司，住所地天津自贸试验，住所地天津自贸试验区（东疆港保税区）洛阳道**（海丰物流园**仓库**-526v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：叶宗忠，执行董事。被告（被执行人）：陈辉，男，1962年9月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：叶宗忠，男，住福建省顺昌县，由呈辉文化产业投资（天津）有限公司推荐。原告中国建设银行股份有限公司天津自由贸易实验区分行（以下简称建行自贸分行）与被告董青、呈辉文化产业投资（天津）有限公司（以下简称呈辉天津公司）、呈辉（中国）集团有限公司（以下简称呈辉集团）、华意文化产业投资（苏州）有限公司（以下简称华意公司）、天津富城建筑工程有限公司（以下简称富城公司）、陈辉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月26日立案。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行自贸分行的委托诉讼代理人程露瑶、曹玉雯，被告董青的委托诉讼代理人宋鹏，被告呈辉天津公司、华意公司、富城公司的法定代表人叶宗忠，被告呈辉集团的委托诉讼代理人叶宗忠，被告陈辉的委托诉讼代理人叶宗忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行自贸分行向本院提出诉讼请求：1.继续执行被告呈辉天津公司名下1205××××0268账户存款中194660元；2.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：1.法院有权对呈辉天津公司名下账户存款采取冻结等执行措施。中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行（以下简称建行塘沽分行）与呈辉天津公司借款合同纠纷案件已经由天津市高级人民法院作出（2017）津民初106号生效民事判决书，判决呈辉天津公司等被告偿还建行塘沽分行借款本金、利息、罚息及复利等事项。人民法院依据法律规定，根据建行塘沽分行的申请进入强制执行程序，对呈辉天津公司名下账户存款采取冻结等执行措施无误。2.法院未经调查即认定被告享有购房款返还请求权属认定事实不清。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，买受人购房款返还请求权优先于工程价款优先受偿权应当满足两个条件。购房者应满足消费者身份且为保障生存权和居住权设置，且购房者应支付房款的全部或大部分。法院在审查执行异议时，未对被告购买房屋的性质进行调查，未对被告支付款项占房屋总价款的比例进行核算，径行认定被告即享有买受人购房款返还请求权错误。3.本案执行异议案情复杂，未举行听证程序不当。2018年7月20日，建行塘沽分行降格为中国建设银行股份有限公司天津塘沽支行，所辖营业网点和内设机构并入原告，相关权利义务均由原告承继。综上，请求法院判如所请。董青辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告查封的银行账户为新建商品房预售资金监管账户，其内所存款项就是购房人的购房款，本案中董青已与呈辉天津公司解除房屋买卖合同，故应享有购房款返还请求权，而根据董青购买房屋的性质为商住房，且已支付购房款50%，根据相关法律规定其享有购房款优先返还权，其权利优先于其他各种优先权，案涉执行异议经法院依法审理且本案不存在较大争议，故没有举行听证程序，不存在程序违法的情况。呈辉天津公司辩称，不同意原告的诉讼请求，同意被告董青的意见。董青的购房款本身进入到资金监管账户里面，在商品房预售监管账户的协议里面注明了为了维护购房者的权益设立的，事实很清楚。呈辉集团辩称，同意呈辉天津公司的意见。华意公司辩称，同意呈辉天津公司的意见。富城公司辩称，同意呈辉天津公司的意见。陈辉辩称，同意呈辉天津公司的意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建行自贸分行向本院提供如下证据：证据1、关于天津塘沽分行降格为网点型支行的批复。证据2、公告。均证明建行自贸分行系本案适格原告。证据3、（2017）津民初106号民事判决书。证明第三人呈辉天津公司未履行法律文书确定的义务，法院有权对第三人呈辉天津公司银行账户存款采取冻结等执行措施。证据4、天津市住房和城乡建设委员会官网截图。证明被告不符合购房款返还请求权优先于其他债权的条件。证据5、（2020）津02执异173号执行裁定。证明原告提起本案的依据。被告董青向本院提供如下证据：证据1、天津市商品房买卖合同。证明董青与呈辉天津公司签订的商品房买卖合同，本合同项下价款为384660元，首付金额为194660元，为购房款总金额的50%。证据2、案涉房屋的转账凭证及相应的购房发票。证明被告已依约向呈辉天津公司支付了50%的购房款。证据3、天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初9586号民事调解书。证明董青与呈辉天津公司已解除商品房买卖合同，董青有权要求呈辉天津公司返还已支付购房款。被告呈辉天津公司向本院提交如下证据：天津市滨海新区新建商品房预售资金监管协议。证明资金监管账户中的钱属于保护购房者权益的。被告呈辉集团、华意公司、富城公司、陈辉未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据3、4的真实性各方无异议，本院予以确认，原告作为申请执行人有权对呈辉天津公司名下账户申请采取强制执行措施，对该证明目的，本院予以采信，但对于证据4无法证明待证事实，其证明目的本院不予采信；2.对被告董青提交证据真实性各方均无异议，亦能证明待证事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月3日，董青与呈辉天津公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2017-0156096），约定董青购买呈辉天津公司开发建设的坐落于滨海新区××新区××道××南，海缘西路以西万城酒饮文化中心1，2号楼-1号楼-15-705号房屋，该房屋设计用途为酒店型公寓。商品房售价384660元，约定付款方式为：乙方（即董青）应将全部商品房价款存入甲方（即呈辉天津公司）新建商品房预售资金监管账号：1205********。贷款付款的，乙方应于2018年3月10日前，一次性存入商品房首付款194660元，其余价款办理贷款。该合同另行约定房屋交付时间及违约责任等。天津市高级人民法院于2018年4月26日就原告建行塘沽分行与被告呈辉天津公司、陈辉、呈辉集团、华意公司、富城公司金融借款合同纠纷一案，作出（2017）津民初106号民事判决书，判决：“一、被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行贷款本金2亿元、期内利息3778981.25元、罚息及复利（罚息以2亿元为基数，自2018年1月16日起至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算；截至2017年12月20日利息的复利，以2948786.81元为基数，自2017年12月21日起至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算；自2017年12月21日至2018年1月15日利息的复利，以830194.44元为基数，自2018年1月16日至实际给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%的标准计算）；二、被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司以坐落于滨海新区××道××南，海缘西路以西的土地（房地产权证号：房地证津字第1××**）对本判决第一项给付事项在246002300元限额内承担抵押担保责任，原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿；三、被告陈辉对本判决第一项给付事项在320872500元的限额内承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司追偿；四、被告呈辉（中国）集团有限公司、华意文化产业投资（苏州）有限公司、天津富城建筑工程有限公司对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行的其他诉讼请求。”2018年6月4日，天津市高级人民法院作出（2018）津执41号执行裁定书，裁定：“本院（2017）津民初106号民事判决书由天津市第二中级人民法院负责执行。”天津市高级人民法院对呈辉天津公司在中国建设银行股份有限公司天津河北路支行的1205××××0268账户存款9311879.20元予以冻结，后本院继续冻结该存款。2018年7月20日，建行塘沽分行降格为中国建设银行股份有限公司天津塘沽支行，所辖营业网点和内设机构并入原告，相关权利义务均有原告承继。后因呈辉天津公司就涉诉房屋建设长期停工，无法继续履行与董青的《天津市商品房买卖合同》，董青作为原告起诉呈辉天津公司商品房销售合同纠纷。天津市滨海新区人民法院于2020年5月21日作出（2020）津0116民初9586号民事调解书，载明：“双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告董青与被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司于2018年3月3日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号2017-0156096）；二、被告呈辉文化产业投资（天津）有限公司于2020年5月24日前返还原告董青已付购房款194660元；三、双方就案涉商品房买卖合同纠纷别无争议。”董青作为案外人提起执行异议，请求法院解除对呈辉天津公司名下1205××××0268账户存款的冻结，并将该账户内的存款194660元划转给董青所有。本院于2020年9月1日出具（2020）津02执异173号执行裁定书，中止对呈辉天津公司名下1205××××0268账户存款中194660元的执行。故原告建行自贸支行起诉来院。庭审中，各方均认可本案涉诉的呈辉天津公司名下1205××××0268账户为新建商品房预售资金监管账户。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，当事人的争议焦点在于被告董青是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告主张其依据已生效判决对呈辉天津公司名下账户进行查封、冻结符合相关法律规定，董青抗辩呈辉天津公司被冻结的1205××××0268账户中的194660元系其购房款，应优先受偿。鉴于各方当事人均认可本案涉诉账户为呈辉天津公司为涉诉项目所设立的新建商品房预售资金监管账户，该账户中的资金实际上是房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的房屋价款。而涉诉房屋并未建设完毕，现处于停工状态，复工时间不定。本案中，原、被告争议点在于在房地产开发企业没有建成房屋的情况下，交付了全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权是否优先于其他债权人的权利问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。原告主张被告并非商品房消费者身份，但被告董青购买的涉诉房屋系酒店型公寓，应属商住两用房屋，董青与呈辉天津公司签有合法有效的《天津市商品房买卖合同》，且原告亦未向本院举证证明被告购买该房屋系用于经营，对原告该项主张，本院不予支持。被告系商品房消费者身份，且其已经交付购房款194660元，占涉诉房屋总房款384660元的50%以上，应属交付大部分购房款。原告作为涉诉房屋所在土地的抵押权人，承包人工程价款请求权优先于抵押权和其他债权，而买受人的购房款返还请求权优先于包括承包人工程价款请求权在内的其他权利。故被告董青享有足以排除执行的民事权益，原告诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司天津自由贸易实验区分行的全部诉讼请求。案件受理费4193元，由原告中国建设银行股份有限公司天津自由贸易实验区分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长 庞 艺审 判 员 薛 晨人民陪审员 张 阳二〇二〇年十二月二十二日书 记 员 苏彦文