江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏行终371号 上诉人（原审原告）郭强，男，汉族，住徐州市泉山区。 上诉人（原审原告）王艳，女，汉族，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段**。 法定代表人庄红，该区代区长。 委托代理人孙涧，徐州市泉山区司法局工作人员。 委托代理人崔平，徐州市泉山区司法局工作人员。 被上诉人（原审被告）徐州市人民政府，，住所地徐州市新城区昆仑大道** 法定代表人庄兆林，该市市长。 委托代理人李华，徐州市司法局工作人员。 委托代理人王健羽，江苏智临律师事务所律师。 上诉人郭强、王艳因诉徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋行政补偿及徐州市人民政府行政复议一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）(2018)苏03行初338号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 原审法院认定： 2015年10月30日，泉山区政府作出房屋调查公告，摸底调查结果在征收范围内进行了张贴。2016年5月12日，徐州市泉山区房屋征收办公室（以下简称泉山区房屋征收办）发出《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收房地产价格评估通知》。2016年6月30日，泉山区政府公布了具有房地产评估资质的评估公司名单及选定评估公司的公告并张贴于社区公示栏等处，告知被征收人在5个工作日内将协商的结果书面告知泉山区房屋征收办，如协商不成，协商选定抽签人进行抽签选定评估机构及抽签的时间、、地点经泉山区泰山街道办事处泰山社区及侯山沃社区居委会推荐，确定金山东路南侧泰山、孟庄城中村改造项目范围内被征收人中的张继环、魏明、刘永堂担任该项目抽取评估机构活动现场的抽签人，并于2016年7月8日由泉山区房屋征收办进行公示。2016年7月11日，在该项目动迁指挥部（泰山项目指挥部）进行了现场抽签，确定江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司三家公司为本项目的评估机构，泉山公证处对抽签过程进行了公证。同日，泉山区房屋征收办对案涉项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。 2016年8月4日，泉山区政府作出了徐泉征字【2016】第5号房屋征收决定（以下简称[2016]5号房屋征收决定）并公告，决定对金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目范围内的房屋实施征收，征收期限自2016年8月4日起至2016年9月2日止。郭强、王艳的房屋在征收范围内。同日，泉山区房屋征收办与选定的三家评估公司签订了征收评估委托合同。2016年10月9日，征收部门及实施单位针对郭强、王艳作出《被征收房屋评估通知》《提交产权证明材料的通知》《房屋征收补偿告知书》《附属物评估通知》，并向郭强进行送达，在送达回证备考一栏载明“见到被征收人妻子王艳，拒绝签字，留置送达”。郭强、王艳在通知确定的时间未按时配合评估机构入户查勘也未另行约定入户评估时间，评估机构遂以样本房的基准价格于2016年10月13日作出初步评估结果并公示。2016年10月16日，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对郭强、王艳的房屋作出《房屋征收估价报告》，评估时点为“2016年8月4日”。2016年10月24日，征收实施单位的工作人员、社区人员向郭强送达了估价报告，在送达回证备考一栏载明“见到被征收人妻子王艳，拒绝签字”。郭强在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。因郭强、王艳在房屋征收决定规定的征收期限内未能与征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2016年11月7日作出泉房征补字【2016】第182号《房屋征收补偿决定书》（以下简称[2016]182号征收补偿决定）。2016年11月11日，征收部门工作人员向郭强送达补偿决定，送达回证上载明“见到被征收人妻子王艳，拒绝签字”。 郭强、王艳不服泉山区政府[2016]182号征收补偿决定，于2017年1月5日向徐州市人民政府提起行政复议。徐州市人民政府立案受理后于2017年1月16日向泉山区政府发出《书面答复通知书》。2017年1月26日，泉山区政府提交答复书及相关证据材料。2017年3月2日，徐州市人民政府作出《延期通知书》。2017年3月30日，徐州市人民政府以其他被征收人不服[2016]5号房屋征收决定已向徐州中院提起行政诉讼，本复议案件的审理需要以该行政诉讼的结果为依据为由，作出《中止行政复议决定书》，并送达双方当事人。2018年8月17日，徐州市人民政府作出徐行复[2017]第14号行政复议决定书，并送达双方当事人。郭强、王艳于2018年9月11日提起本案诉讼。 原审法院另查明，佟爱国等7人已对案涉房屋征收决定提起诉讼，徐州中院于2017年10月10日作出（2016）苏03行初643号行政判决，认为泉山区政府[2016]5号房屋征收决定符合法律规定，判决驳回佟爱国等7人的诉讼请求。佟爱国等人不服，提起上诉。本院于2018年5月23日作出（2017）苏行终1750号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为： 一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款的规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”泉山区政府具有对本行政区域内的房屋进行征收与补偿的法定职责。根据《中华人民共和国行政复议法》第十三条的规定：“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。”徐州市人民政府具有行政复议的法定职权和职责。 二、关于案涉被征收房屋评估报告的合法性问题。 《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商确定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，泉山区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人，如果在规定期限内不能协商选定，将采取推荐抽签人进行抽签的方式确定评估机构。泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织项目征收范围内的社区居委会推荐的被征收人参与抽签确定评估机构，并委托公证处进行公证，程序公正、合法。鉴于征收范围大，泉山区政府就案涉征收项目房屋征收评估选定三家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施若干问题的规定。案涉房屋评估机构及作出案涉估价报告的估价师具备相应资质。评估机构根据房屋征收部门提供的资料，在被征收人不予配合估价师入户查勘且未提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料的情况下，对案涉房屋的外部状况和区位状况进行了实地查勘，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和依据，估价行为符合《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。案涉房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行公示，且将估价报告依法送达，郭强、王艳在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据案涉房屋估价报告作出房屋征收补偿决定正确。 三、关于房屋补偿决定认定内容是否正确的问题。 （一）关于泉山区政府[2016]182号征收补偿决定中对被征收房屋用途、面积的认定是否正确。根据庭审查明的事实，郭强被征收房屋为家庭在宅基地上自建，在征收前的调查及动迁过程中及本案一审期间，郭强、王艳均未提供证据证明其房屋属于《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十四条第一款及第十五条第二款规定的情形，庭审中仅提供了营业执照副本和税务登记副本，不足以证明房屋符合上述情形。因此，泉山区政府对郭强、王艳的房屋按照住宅予以评估补偿并无不当。根据郭强、王艳提交的1998年的村镇房屋所有权证所载明的建筑面积为294.79㎡，居民建房用地许可证上的记载，宅基地的批准用地面积为307.58㎡，泉山区政府以实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算并认定被征收房屋的合法建筑面积为430.61㎡，该认定有利于郭强、王艳，予以确认。（二）关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法。泉山区政府在作出补偿决定前通知郭强、王艳对安置补偿方式进行选择，郭强、王艳在规定期限内未就补偿方式作出选择，泉山区政府最终确定以产权调换的方式补偿更有利于维护郭强、王艳的合法权益。案涉房屋补偿决定对房屋价值、过渡费、搬家费、误工费、附属物补偿等均进行了具体计算。房屋的单价依据评估报告的结论即5030元/㎡，且97％的被征收人均以此价格与征收人签订征收补偿协议，泉山区政府以5030元/㎡作为房屋的评估单价进行补偿，并未损害郭强、王艳的利益。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。因此，泉山区政府根据案涉房屋估价报告，确定被征收房屋的价值及室内装饰装修及附属物的价值正确。但鉴于郭强、王艳不配合，评估人员未入户对室内装饰装修及附属物进行评估，郭强、王艳如认为低于实际价值，可以申请评估，泉山区政府应在搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。郭强、王艳被征收房屋室内装饰装修损失能够得到保障。根据被征收房屋合法面积、区位及环境等因素，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每平方米10元计算，过渡费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害郭强、王艳的合法权益。（三）关于安置房价值确定是否合法、合理的问题。被诉补偿决定确定对被征收人产权置换的安置地点为就地F地块的定销房安置房，定销房的价格是由物价部门、定销房管理部门、评估机构等依据定销房所在区域同等类型普通商品房市场价格，安置房按优惠价格计算，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的规定。（四）关于被诉房屋征收补偿决定程序的合法性。泉山区政府作出补偿决定后，依法向郭强、王艳送达，并在房屋征收范围内予以公告，行政程序合法。 四、关于行政复议决定的合法性问题。 徐州市人民政府在接到郭强、王艳的复议申请后，履行了受理、审查、决定、送达等程序，该复议决定认定事实清楚，程序合法。 综上，原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回郭强、王艳的诉讼请求。案件受理费50元，由郭强、王艳负担。 上诉人郭强、王艳上诉称：1.泉山区政府房屋征收程序违法;2.案涉征收补偿决定对房屋评估价格过低，系由泉山区政府单方委托的评估机构作出，征收补偿决定没有保障被征收人权益；3.郭强、王艳的房产系商业性质，应当按照商业用房进行安置补偿。请求本院撤销原审判决，改判撤销泉山区政府[2016]182号征收补偿决定及徐州市人民政府行政复议决定。 泉山区政府答辩称：1.案涉房屋征收决定的合法性已为法院生效判决所确认；2.评估机关的选定符合法律规定，征收补偿决定保障了被征收人的合法权益；3.征收补偿决定依据充分，程序合法。请求本院驳回郭强、王艳的上诉，维持原判。 徐州市人民政府答辩称，案涉行政复议决定适用法律正确，程序合法;一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为： 一、关于诉讼主体资格 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”本案中，泉山区政府具有对本行政区域内的房屋进行征收与补偿的法定职责。《中华人民共和国行政复议法》第十三条第一款规定，“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。”徐州市人民政府具有负责本行政区域内行政复议的法定职责。 二、关于房屋征收决定的合法性 泉山区政府作出[2016]5号房屋征收决定后，该征收范围内的被征收人佟爱国等7人提起诉讼，要求确认征收决定违法。徐州中院作出的（2016）苏03行初643号行政判决，以及本院作出的（2017）苏行终1750号行政判决，已判决驳回佟爱国等人的诉讼请求。泉山区政府作出的[2016]5号房屋征收决定的合法性已被生效判决确认。 三、关于房屋评估报告的合法性 《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。第五条第一款规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，泉山区政府公布了具有相应资质的房地产价格评估机构名单，通知被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人如果在规定期限内不能协商选定，将采取推荐抽签人进行抽签的方式确定评估机构。此后，泉山区政府在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织征收范围内被征收人参与抽签确定评估机构，并委托公证处进行公证，程序公正、合法。鉴于征收范围大，泉山区政府就案涉征收项目房屋征收评估选定三家评估机构，评估机构及作出估价报告的估价师均具备相应资质，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。 鉴于上诉人郭强、王艳不配合估价师入户查勘，且未提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料，评估机构根据房屋征收部门提供的资料，对案涉房屋的外部状况和区位状况进行了实地查勘，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和依据，估价行为符合《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。案涉房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行公示，并依法送达了估价报告。郭强、王艳在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据房屋估价报告作出补偿决定并无不当。 四、关于房屋征收补偿决定的合法性 首先，关于被征收房屋面积的确认。郭强、王艳提供的1998年村镇房屋所有权证所载明的建筑面积为294.79㎡，居民建房用地许可证记载郭强、王艳宅基地的批准用地面积为307.58㎡，泉山区政府以实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算，认定被征收房屋的合法建筑面积为430.61㎡，有利于保障郭强、王艳的合法利益。 其次，关于补偿范围和方式是否合法、合理。泉山区政府在作出补偿决定前通知郭强、王艳对安置补偿方式进行选择，郭强、王艳在规定期限内未就补偿方式作出选择，最终确定以产权调换的方式进行补偿有利于维护被征收人的合法权益。案涉房屋补偿决定确定对被征收人产权置换的安置地点为就地F地块的定销房安置房，定销房的价格是由物价部门、定销房管理部门、评估机构等依据定销房所在区域同等类型普通商品房市场价格，安置房按优惠价格计算，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。案涉房屋补偿决定对房屋价值、过渡费、搬家费、误工费、附属物补偿等均进行了具体计算，征收范围内97％的被征收人均以此价格与征收人签订了征收补偿协议，结合案涉征收补偿决定系以产权调换的方式对郭强、王艳进行补偿，补偿决定并未损害郭强、王艳的合法利益。 第三，关于室内装饰装修及附属物价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。本案中，由于郭强、王艳不配合入户评估，评估人员未能入户对室内装饰装修及附属物进行实物评估。郭强、王艳如果认为房屋估价报告确定被征收房屋室内装饰装修及附属物的价格低于实际价值，可以提供相应证据，申请评估，泉山区政府应当根据实际情况予以补差。郭强、王艳被征收房屋的室内装饰装修损失能够得到保障。 第四，关于被征收房屋性质的认定。本案被征收房屋是郭强、王艳家庭在宅基地上自建的住宅房屋，房屋所有权证上亦载明住宅性质，故被征收房屋的性质为住宅用房。郭强、王艳虽提供了营业执照副本和税务登记副本，证明被征收房屋在2010年7月1日前已经改变用途，但未提供实际经营的相关证据。依据《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十五条第二款的规定，郭强、王艳如能提供持续营业1年以上的证据，泉山区政府可以结合实际营业年限等情况给予相应的停产停业损失补偿。上诉人郭强、王艳主张按照商业用房的性质进行置换补偿的请求于法无据，不能成立。 最后，泉山区政府作出补偿决定后，依法向郭强、王艳送达，并在房屋征收范围内予以公告，行政程序合法。 五、关于行政复议决定的合法性 徐州市人民政府在复议过程中履行了受理、审查、决定、送达等法定程序。复议决定认定事实清楚，程序合法，其决定维持原征收补偿决定亦未侵害郭强、王艳合法权益。故郭强、王艳要求确认行政复议决定违法并予以撤销的上诉请求，亦不能成立。 综上，上诉人郭强、王艳的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人郭强、王艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪志凤 审判员  黄 河 审判员  张贞伟 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吁 璇 书记员  张 丰 附：本判决适用的相关法律依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条第一款市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。” 《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第五条第一款同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 第十四条第二款被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 《江苏省贯彻实施若干问题的规定》 第十五条第二款被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。 《中华人民共和国行政复议法》 第十三条第一款对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。 ……