浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异71号 异议申请人（案外人）：丁敏杰，男，1985年12月12日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被申请人（申请执行人）：中达建设集团股份有限公司，住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路**。 法定代表人：齐明春。 执行委托代理人（实际施工人）：钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市陶朱街道马坊村破塘头**。 被申请人（被执行人）：桐庐君杰置业有限公司，，住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路** 法定代表人：徐耀庚。 委托代理人：陆一峰，男，1958年12月10日出生，汉族，，住浙江省桐庐县 被申请人（被执行人）：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，，住浙江省杭州市富阳区 被申请人（被执行人）：浙江**光冶炼集团有限公司，住所地，住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路****iv> 法定代表人：刘光火。 被申请人（被执行人）：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，，住浙江省桐庐县 本院在执行中达建设集团股份有限公司（以下简称中达公司）与桐庐君杰置业有限公司（以下简称君杰公司）、徐耀庚、浙江**光冶炼集团有限公司（以下简称华光公司）、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人丁敏杰对执行标的提出书面异议。本院于2020年12月3日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人丁敏杰异议称：2012年初，异议申请人向君杰公司购买由其建设的桐庐县城迎春南路69号202室房屋（简称案涉房屋，用途为非住宅，建筑面积为1945.79平方米，单价每平方米3080元，总计购房款5993033.2元），异议申请人于2012年12月7日通过其父亲丁樟荣付清给君杰公司购房款5993033.2元，案涉房屋君杰公司已于2012年7月1日交付给异议人。因君杰公司建设的案涉房屋是位于桐庐县商务区××房，异议人购买时政府对该房屋的买卖分割政策未确定，因此双方没有签订房屋转让合同。在政府分割买卖政策确定后异议人与君杰公司立即于2014年1月25日签订了《桐庐县房屋转让合同》。2014年4月，桐庐县人民政府公示案涉房屋可以办理买卖分割手续，但案涉房屋已被法院查封，无法办理过户手续。异议人认为异议人向君杰公司购买案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的《房屋买卖合同》，已付清全部购房款，且异议人已实际占有该房屋，未办理房屋转移登记是因为政府政策和君杰公司的原因，异议人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议请求解除对案涉房屋的查封。 异议申请人丁敏杰为证明其异议主张已向本院提供《桐庐县房屋转让合同》、《补充协议书》、《购房款支付及金额确认书》、《工程竣工验收报告书》、《委托书》、《协议书》、《中共桐庐县委（2009）26号文件》、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》各一份，杭州银行《业务凭证》二份等证据。 被申请人（申请执行人）中达公司答辩称：一、异议人并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，异议人提交的《房屋转让合同》系事后补签的未备案合同。 二、异议人提交的《房屋转让合同》从形式到内容明显虚假：1、异议人称202室建筑面积为1945.79平方米，单价每平方米3080元，总计购房款5993033.2元，完全与事实不符。应付君杰公司的每平方米单价是4400元，而不是3080元，总计购房款为8561476元，在办证前应付70%购房款，余30%在办证时付清。2、丁樟荣于2012年12月7日交君杰公司合作建房款为600万元，当日君杰公司退还丁樟荣150万元，实际交给君杰公司合作建房款只有450万元，而不是5993033.2元。丁敏杰实际应付202室购房款为8561476元，已于2012年12月7日其父亲丁樟荣交付450万元，尚欠购房款4061476元。3、202室从2010年9月2日已由君杰公司租赁给品尚文化至2023年，君杰公司无权于2012年7月1日交付给异议人，故异议人称君杰公司于2012年7月1日将购买的房屋交付给异议人与事实不符。4、答辩人认为异议人有资格收取202室租金为55%，对未交房款410万元的租金应由君杰公司收取。 综上，异议人的执行异议不符合《执行异议与复议规定》第28条的规定。 经审查查明：中达公司诉君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据中达公司的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对君杰公司名下的位于桐庐县××路××号房地产（房产总证号为桐房权证更字第1××3号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、君杰公司支付中达公司工程款16845610.25元；二、君杰公司支付中达公司按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、君杰公司返还中达公司工程质量保证金3540867.8元；四、君杰公司支付中达公司鉴定费178750元；五、华光公司、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火未按判决确定自觉履行义务，权利人中达公司向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行［案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行［案号为（2017）浙0122执3194号］。 另查明：涉案房屋系君杰公司（现在册）开发建设，位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第1××3号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为君杰公司，登记日期2014年1月22日】第二层202室房地产，一至六楼一并由君杰公司于2010年9月2日出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司经营使用。2013年12月18日，君杰公司、丁敏杰、桐庐品尚娱乐文化有限公司三方签订《协议书》确认涉案房屋租赁及由丁敏杰收取租金等事实。 案涉房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止，但根据该案一、二审民事判决[即本院（2013）杭桐商初字第882号和“杭州中院”（2018）浙01民终5725号民事判决]，君杰公司均不承担责任，依法应当解除查封；于2014年被“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号[即（2017）浙0122执3194号]案查封（原为第二封，现已实际轮为首封），并于2016年4月11日续封，查封期限至2019年4月10日止。 另查明：“华光大厦”一至六层由君杰公司的股东杭州和顺实业有限公司（以下简称和顺公司，出资额为245万元，占注册资本的49%）出资认购。2011年12月22日，和顺公司主要股东达成《华光大厦部分产权内部协商认购决议》，有股东徐耀庚、丁樟荣、沈益群、陆千龙、陆一峰同意并签名。根据该《决议》，其中二楼由丁樟荣、沈益群、陆一峰出资认购，该《决议》确定二楼和六楼的实际应付单价分别为每平方米0.44万元和0.4万元，其中付公司的单价分别为0.3万元和0.29万元。该《决议》还确定决议表格内房产是公司给各股东预留的，付给公司的是当时接盘的价格，此款应付给君杰公司。根据目前行情，制定了部分差额，差额部分是用于补贴给原股东投资的利息、工资及费用。各股东认购后可按原股份比例扣除认购款和差额款，认购后一个月内应缴足公司90%，余款按公司要求付清，认购人差额款应缴清后才有资格与君杰公司签订认购合同。 2012年12月7日，丁樟荣二次通过杭州银行桐庐支行转帐到该行君杰公司帐户合作建房款各300万元，合计600万元。 2014年1月8日，丁敏杰、丁樟荣、君杰公司签订《购房款支付及金额确认书》一份，载明丁樟荣在2013年12月30日前支付给君杰公司共计600万元。购买的房屋在2012年7月1日起已交付给各业主使用。现确认前述支付的款项作为丁敏杰的购房款，并签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给君杰公司。 2014年1月25日，丁敏杰与君杰公司签订《房屋转让合同》一份，约定：丁敏杰以5993033.2元的价款购买案涉房屋202室（非住宅，建筑面积为1945.79平方米，单价每平方米3080元）；付款方式为乙方（丁敏杰）已付给甲方（君杰公司）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；未按原协议付款的按1%付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。 2014年1月26日，甲方君杰公司、乙方丁敏杰、丙方丁樟荣签订《补充协议书》一份，确认乙方购买甲方案涉房屋，共计面积1945.79平方米，单价每平方米3080元，总计价款5993033.2元，已于2012年12月7日丙方支付给甲方购房款共计600万元，该款项作为乙方购买甲方开发的案涉房屋的购房款，对于购房款支付以本补充协议为准，乙方所购房屋甲方已经于2012年7月1日交付给乙方使用，丙方剩余款项6966.8元由丙方与甲方另行协商确定。 另查明：2009年5月31日，中共桐庐县委作出县委（2009）26号《中共桐庐县委、桐庐县人民政府〈关于进一步加快县城商务区建设的实施意见〉》文件，第三﹒（三）﹒1条规定，“华光大厦”等商务区项目需改变土地出让时约定的“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。 2010年9月30日，出具“华光大厦”工程竣工验收报告书。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这君杰公司，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但君杰公司未按要求补交土地出让金。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在君杰公司名下，法院在对君杰公司财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。 其次，执行异议审查主要是形式审查。案涉房屋于2014年3月25日被法院查封，异议人与君杰公司就案涉房屋在法院查封前已于2014年1月25日签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定付清全部购房款（由其父亲丁樟荣于2012年12月7日交付给君杰公司的合作建房款600万元转付），并在法院查封前已实际占有使用案涉房屋（2013年12月18日确认出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司经营使用），因政策原因和君杰公司未按要求补交土地出让金等不能完全归责于异议人的原因而未办理产权过户登记。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人的异议理由成立，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，本院予以支持。对被申请人中达公司认为异议人提供的《房屋转让合同》系事后补签的，但其未提供充分有效的证据证实，本院不予采纳。关于价格问题不属于执行异议审查范畴，可另行通过正当途径处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在桐庐君杰置业有限公司名下的位于桐庐县县城（城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第1××3号】中第二层202室房地产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  姚丽华 人民陪审员  沈宇黎 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  庐 茜 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。