新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终1436号 上诉人（原审原告）：王尚斌，男，1965年3月15日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托代理人：吕大智，新疆天正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗培东，男，1980年10月23日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 被上诉人（原审被告）：张迎桂，女，1987年7月7日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 原审第三人：彭英明，男，1972年7月16日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 原审第三人：潘存璐，女，1981年11月11日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 上诉人王尚斌因与被上诉人罗培东、张迎桂及原审第三人彭英明、潘存璐房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2020）新4223民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王尚斌上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人罗培东、张迎桂夫妇支付上诉人房款208,106元、利息99,890元（2018年7月-2020年6月，计24个月，月利率20‰），合计307,996元。并承担2020年7月1日至付清之日的利息。事实和理由：1．被上诉人付中介公司14万元，中介公司付王尚斌7万元，余7万元由王尚斌向中介公司追偿是错误的。因中介公司不是诉讼主体，未参加诉讼，对被上诉人举证的收据复印件是否真实无法确认。合同中没有约定将房款付给中介公司，被上诉人将房款付给中介公司属履行不当，一审判决由王尚斌向中介公司追偿没有法律依据。2．暖气费和物业费的扣减数额有问题。从被上诉人一审提交的交付定金的票据上判断，交付定金的时间是2018年6月7日，与签订房屋买卖定金合同、交付房屋是同一时间，王尚斌认可交付之前由彭英明、潘存璐夫妇使用期间所欠的物业费、暖气费由其承担，6张票据合计14,246元，其中暖气费2,352元是2018年10月-2019年4月15日的，是房屋交付以后由被上诉人使用期间产生的，不应由王尚斌承担。正确的扣减数应是11,894元。3．一审判决利息计算错误。2018年6月7日签订合同、交付定金、交付房屋，随后就办理了过户，上诉人主张从2018年7月1日计息是正确的，一审以2018年9月为计息点错误。一审计息时段错误，一审只计算了2018年9月至2019年3月18日的利息是错误的，至今应付未付的客观事实是存在的，应从2018年7月开始计息至一审开庭2020年6月，共24个月的利息，并续计至付清之日。一审按月利率5‰计算明显不符合客观事实，民间借贷市场利率都是30‰、40‰，法定的上限是20‰，一审判决利率比银行借贷利率还低，鼓励拖欠不付是不应该的，上诉人按20‰主张是客观的，正确的利息应计算为99,890元，并续计至付清之日，一审判决少判了160,024元。 被上诉人罗培东辩称，我从中介公司买房子的时候不知道上诉人的存在，我住进房子时才知道这个房子有纠纷。后上诉人就一直找我，说他欠别人的钱，让我把钱给他，他和原房主彭英明之间的债务关系跟我无关，我买房子未付的房款我也愿意支付。我按中介公司的要求给中介公司交了14.5万元，口头约定房子过户后就把交给中介公司的钱交给出售人，过户后中介公司没有把钱给出售人，我也不知道什么原因。暖气费和物业费都是我交的。2018年9月到2019年4月的暖气费2,352元应当由我承担。利息我不认可，因尾款未支付原因不在我，我给原房主彭英明付剩余房款，他不要，我说付给上诉人，但是彭英明不同意。为了解决此事，我写了承诺书，让他们签字，但是上诉人与彭英明吵架了，彭英明没有在承诺书上签字。 被上诉人张迎桂未作答辩。 原审第三人彭英明、潘存璐未作陈述。 王尚斌向一审法院起诉请求：1．判令被告给付房款22万元；利息9.9万元（22万元×20‰×675天，2018年7月1日至2020年5月6日），本息合计31.9万元；2．判令被告承担利息自2020年5月7日开始至付清欠款为止。 一审法院认定事实：2018年6月27日，第三人彭英明和被告罗培东经中介公司沙湾县三道河子镇我爱连家房屋经纪服务部签订房屋买卖定金合同（贷款专用合同），合同约定：第三人彭英明将自有位于××县房一套出售给被告罗培东，购房价29万元。后被告罗培东向房产公司交首付款14万，原告从中介公司收取房款7万元，尚有房款7万元原告未收到，定金合同约定买房尾款办理按揭，因其他原因，贷款没有办成。2018年9月，原告协助被告在其他银行办理了贷款，贷款14万元被告已经拿到，至今被告未支付剩余房款。2019年3月，房屋过户至被告罗培东名下。另查明：原告和第三人之间民间借贷纠纷一案，经沙湾县人民法院调解：第三人偿还原告借款本息27.2万元。后原告和第三人协商达成以房（位于××县）抵债协议，将该套楼房抵偿借款27.2万元。2020年4月5日，原告与被告罗培东签订承诺书，约定被告罗培东已付首付14万元给房产公司，尾款15万元由被告张迎桂给付原告，付款人罗培东，收款人王尚斌。一审法院认为，第三人彭英明和被告罗培东签订房屋买卖合同，是经中介公司沙湾县三道河子镇我爱连家房屋经纪服务部所签订的合同，因房产证是第三人彭英明名字，中介公司要求房产证上名字作为出售人，实际出售人是原告王尚斌。双方协商买卖房价29万元，被告罗培东交首付14万元，被告欠原告房款15万元，原审法院予以确认。被告罗培东已交纳过户之前物业费和暖气费共计14,246元，过户前的费用应当由原告支付。被告尚欠房款135,754元。原告请求被告给付利息，因被告罗培东在2018年9月就已经入住，从入住开始，应当按占用资金利息月息按5‰计算，房款135,754元，18个月，利息为12,218元，符合法律规定，原审法院予以支持。对被告罗培东向中介公司交纳的剩余房款7万元，应当由原告向中介公司追偿。被告罗培东提出因原告与第三人发生纠纷，未能按时贷款，不承担利息的辩解意见，原审法院不予采纳。第三人彭英明、潘存璐经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩权利。判决：一、被告罗培东、张迎桂于判决生效后十五日内给付原告王尚斌房款135,754元及利息12,218元，合计147,972元。二、驳回原告王尚斌对第三人彭英明、潘存璐的诉讼请求。三、驳回原告王尚斌的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1．被上诉人罗培东、张迎桂的欠款数额如何认定。2．欠款利息如何计算。 上诉人王尚斌因与原审第三人彭英明、潘存璐签订以物抵债协议取得案涉房屋所有权，但未办理房屋过户登记，在与被上诉人罗培东签订房屋买卖协议时，仍由原房主彭英明作为出售人在合同中签字。上诉人王尚斌认可是其债权人将案涉房屋委托至中介公司出售，被上诉人罗培东亦是通过中介公司购买案涉房屋，其按照中介公司的要求支付房款，并无过错，故罗培东向中介公司支付房款的行为应视为履行合同的行为，罗培东已向中介公司支付14万元房款，中介公司向上诉人王尚斌支付了7万，剩余7万元仍应由中介公司向上诉人王尚斌支付，但因交款收据在被上诉人罗培东手中，罗培东有协助义务。故罗培东尚欠购房款数额为15万元。罗培东已交纳的物业费和暖气费为14,246元，其中2018年10月-2019年4月15日的暖气费2,352元是罗培东入住后产生的费用，应由罗培东负担，罗培东亦认可。罗培东入住前产生的费用11,894元（14,246元-2,352元）应从剩余房款中扣除，则罗培东、张迎桂应支付的房款数额为138,106元（15万元-11,894元）。 双方在房屋买卖合同中对付款时间和付款方式为：自合同签字之日起乙方（罗培东）付给甲方定金1万元，甲方同意乙方以银行按揭方式付款，乙方在房管局办理过户当日支付给甲方首付款（含定金），但未明确首付款的数额。罗培东认可其向中介公司支付的14万元即为首付款，则对罗培东已向中介公司支付的14万元，应视为其已履行合同义务。双方未约定按揭贷款的付款时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，被上诉人罗培东、张迎桂应在房屋交付后即履行支付剩余房款的义务，罗培东、张迎桂于2018年9月接收房屋，则其2018年9月即应支付剩余房款，其未履行付款义务即应承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，双方在合同中未约定逾期付款违约金，一审法院以月息5‰计算违约金符合上述法律规定。因本案并非民间借贷纠纷，不适用民间借贷关于利率的法律规定。上诉人主张自2018年7月1日开始计息没有依据。上诉人主张逾期利息应计算至欠款付清之日，符合法律规定，应予支持，一审未予支持不当。 综上所述，王尚斌的部分上诉请求成立，予以支持；一审判决认定部分事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2020）新4223民初1033号民事判决第二项，即“驳回原告王尚斌对第三人彭英明、潘存璐的诉讼请求”； 二、撤销新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2020）新4223民初1033号民事判决第一项、第三项； 三、被上诉人罗培东、张迎桂于本判决生效之日起十五日内向上诉人王尚斌支付剩余房款138,106元及利息13,810.6元（138,106元×5‰×20个月，2018年9月1日至2020年5月1日），并自2020年5月2日起按月息5‰计算至欠款付清之日； 四、驳回原审原告王尚斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,043元，二审案件受理费6,086元，合计9,129元，由上诉人王尚斌负担4,564.5元，由被上诉人罗培东、张迎桂负担4,564.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  范淑桂 审 判 员  马桂兰 审 判 员  张艳梅 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜