北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11220号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京拓天鸿祥房地产开发有限公司，住所地北京市通州区兴茂三街**院**楼**907。法定代表人：李心红，董事长。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京乐库科技有限公司，住，住所地北京市丰台区大瓦窑村****/div>法定代表人：马成功，总经理。委托诉讼代理人：单玉林，男，该公司职工。上诉人北京拓天鸿祥房地产开发有限公司（以下简称：拓天鸿翔公司）因与被上诉人北京乐库科技有限公司（以下简称：乐库公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初41751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。拓天鸿翔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求，并改判对方支付使用费15万元。事实和理由：一、一审法院认定帅佳物业与国营第三一八厂（以下简称318厂）的租赁合同于2019年9月30日到期与事实不符。经我方向318厂物业负责人李久安核实，318厂与帅佳物业的租赁合同并未到期，但是由于帅佳物业欠费被临时关门，一审法院去现场核实的工作人员对此情况并不了解，据此认定事实错误；二、一审法院认定我方承诺为乐库公司办理营业执照与事实不符。在双方签署的合同中并未约定我方应当协助乐库公司办理营业执照，且乐库公司在合同履行期间从未向我方提出过该要求，一审法院仅依据与乐库公司有利害关系的证人的传来证据即认定我方负有为乐库公司办理营业执照的义务缺乏事实依据。由此而认定乐库公司实际占用费的金额错误，乐库公司应依法按照租金标准支付占用费；三、一审判决我方支付返还租金部分利息有误。乐库公司实际占有房屋，在其承租的第一年中不存在任何影响其经营和使用的情形，故依据公平原则乐库公司应按租金标准支付全部占用费，因此一审法院判决返还租金的利息也相应没有法律依据。乐库公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。乐库公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销乐库公司与拓天鸿翔公司2018年9月5日签订的《房屋租赁合同》。2.判令拓天鸿翔公司偿还乐库公司支付的房屋租赁定金人民币30万元。3.判令拓天鸿翔公司偿还乐库公司支付的房屋租赁金人民币150万元。4.判令拓天鸿翔公司偿还乐库公司支付的房屋租赁保证金人民币10万元。5.判令拓天鸿翔公司赔偿给乐库公司所支付以190万元为基数，从2018年9月4日起算到实际付清，按照同期银行存款利率的四倍的利息。6.本案诉讼费用由拓天鸿翔公司承担。拓天鸿翔公司向一审法院提起反诉，请求：1.请求判令解除双方于2018年9月5日签署的《房屋租赁合同》。2.判令乐库公司自解除之日起撤出承租场地79号院内的独栋建筑物。3.判令被反诉人支付自解除之日起至实际腾退之日止，按每日租金标准4931元的标准支付占用费。4.判令被反诉人支付拖欠的水费、电费及取暖费，共计67200元（注：供暖费为67200元，水费电费因疫情情况工作人员没上班，无法查表，调取相关数字，待查请相关数字后再收取水、电费用）。5.判令被反诉人支付违约金54000元。6.判令拓天鸿翔公司支付的保证金10万元不予退还。7.反诉费由乐库公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月5日，拓天鸿祥公司（甲方）、乐库公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定拓天鸿祥公司将79号内合同指定现状建筑物独座（以下简称涉案房屋）租赁给乐库公司用于办公使用，租赁期自2018年10月1日至2023年9月30日止。免租期自2018年9月5日至2018年9月30日。年租金为180万元，租赁标的物内的卫生费、管理维护费、水费、电费、取暖费其他费用由乙方承担。关于合同履行情况，乐库公司于2018年9月4日前向拓天鸿祥公司支付定金30万元，其他租金150万元以及保证金10万元。庭审中，乐库公司主张以下事实：1.乐库公司在接收房屋后发现涉案房屋为原产权单位建设的临时售楼处，层高为4层。且该房屋位于西街36号，产权人为318厂。拓天鸿翔公司在合同中约定的“79号内合同指定现状建筑物独座”系虚假地址，拓天鸿祥公司提供的79号、85号房屋产权证并不包括该临时售楼处，拓天鸿祥公司的行为涉嫌欺诈。2.因涉案房屋系违章建筑，不仅事实上无法办理营业执照，且乐库公司多次联系拓天鸿祥公司法定代表人李心红协助办理营业执照未果。房屋无法使用也无法实现经营目的。3.涉案房屋产权方于2019年10月将涉案房屋查封，涉案房屋已事实上完全无法使用。4.涉案房屋外墙坍塌，无人维修存在安全隐患。为证明其主张，乐库公司提交以下证据及证人证言用于证明：1.案外人汪家泉证言；2.国营第三一八厂于2019年10月28日-29日在涉案房屋张贴封条的照片若干；3.2019年11月拍摄的涉案房屋外墙照片；4.产权人为中国兵器工业第五设计研究院的79号、85号房屋产权证；5.加盖中国兵器工业第五设计研究院（以下简称兵器设计院）公章的《说明》，主要内容为：根据部队相关规定，79号、85号房屋由318厂进行管理使用。其中部分旧厂房与开发公司合作开发锦上国际公寓。锦上国际公寓售楼处独立小楼属于北京北方长城光电仪器有限公司（原318厂）管理使用，现做为开发公司合作开发锦上国际公寓售楼使用，管理及使用权归开发公司。待售楼工作完成后，开发公司有权对锦上国际售楼处小楼进行自用或对外租赁，收益由开发公司收取。拓天鸿祥公司认可上述证据2的真实性，不认可其他证据的真实性。对于证据的证明目的均不予认可。主张拓天鸿祥公司从未见到过产权证，对于涉案房屋的产权情况并不知情，拓天鸿祥公司系从北京市帅佳建筑装饰工程有限公司（以下简称帅佳装饰公司）处几经授权后取得使用权，该房屋原为锦上国际售楼处。而帅佳装饰公司与北京帅佳物业管理有限公司（以下简称帅佳物业）的实际控制人相同，该两家公司是涉案房屋的实际出租方。涉案房屋确实曾被房屋产权人予以查封，原因在于房屋产权人与帅佳物业公司存在纠纷。北京北方苑物业管理有限公司（以下简称北方苑物业）是318厂的全资子公司，负责涉案房屋所在小区的物业管理。为证明其主张，拓天鸿祥公司提交以下证据证明：1.帅佳装饰公司与北京拓天文化发展有限公司签订的《以房租金抵款协议书》；2.北京拓天文化发展有限公司与拓天鸿祥公司签订的涉案房屋管理情况说明；3.北京北方长城光电仪器有限公司、北方苑物业、帅佳装饰公司、帅佳物业公司工商档案网络打印材料。乐库公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。针对涉案房屋权属问题，法院前往北京市规划和国土资源管理委员会西城分局调查79号、85号房屋以及北京市西城区核桃园西街36号房屋产权和规划情况，工作人员告知法院，79号、85号房屋产权范围内并无锦上国际售楼处的规划手续，也未发现与锦上国际公寓相关的产权信息。西街36号产权除锦上国际公寓外，均为厂房用地，且从产权证显示的房屋面积来看，涉案地址范围内房屋性质应为平房。为进一步查明事实，法院前往拓天鸿翔公司所述涉案房屋物业管理单位北方苑物业进行调查，工作人员告知其原为北方苑物业职员，但因机构改革，北方苑物业名称已不再使用，原北方苑物业的物业管理职能已由318厂物业管理部行使，且涉案房屋不在79号院内，属于西街36号。法院遂前往318厂继续进行调查，318厂房产部门工作人员告知法院以下情况：1.318厂曾将涉案房屋租赁给帅佳物业，因双方租赁合同于2019年9月30日到期，故此后318厂派人将涉案房屋予以强制收回。2.涉案房屋原为西街36号内平房，后将平房拆除后改建为楼房作为临时建筑使用。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据调查可知，涉案房屋系无规划及建设手续的临时建筑。在拓天鸿祥公司提交的证据亦无法证明涉案房屋产权来源、性质合法的情况下，涉案租赁合同应为无效合同。故双方有关主张撤销租赁合同、解除租赁合同的诉讼请求缺乏法律依据，法院均不予支持。关于租金返还，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。但涉案房屋已由乐库公司占用是不争的事实，应当承担其占用房屋期间的使用费。关于房屋占用期间，根据318厂工作人员的答复可知，涉案房屋已被318厂强制收回，丧失使用功能，故法院根据乐库公司提交的房屋查封照片证据认定房屋占用期截止于2019年10月28日。关于房屋占用费的数额，根据证人证言可知，乐库公司曾向拓天鸿祥公司法定代表人主张过办理营业执照，考虑到乐库公司租赁涉案房屋的目的在于办公经营，故涉案房屋应具备基本的办理证照条件。在涉案房屋系违法建筑的情况下，乐库公司显然无法达到其使用房屋的目的。法院根据公平原则以及本案具体情况，酌定乐库公司应承担的房屋占用费的数额，并以此为标准判断拓天鸿祥公司应返还的租金数额，对于乐库公司关于退还租金的诉讼请求以及拓天鸿祥公司关于支付租金及占用费的反诉请求中的合理部分予以支持。乐库公司要求拓天鸿祥公司返还保证金存在法律依据，法院予以支持。关于房屋返还，乐库公司负有向拓天鸿祥公司返还房屋的义务，但因目前涉案房屋已被318厂收回，缺乏返还房屋的事实条件，法院对该项反诉请求不予支持。关于利息，应被认定为因合同无效而产生的损失，该损失基于缔约过失责任而产生，法院根据公平原则以及本案具体情况，对于乐库公司诉讼请求中的合理部分予以支持。关于水电及燃气费一项诉讼请求，首先，水电燃气费结算属合同清算事宜，合同无效不影响该清算条款的效力。根据租赁合同约定，水电燃气费应由乐库公司“负担”，并非由乐库公司直接支付给拓天鸿祥公司。故在拓天鸿祥公司无法提供取暖费支付凭证以及水电燃气结算收据及证明的情况下，拓天鸿祥公司该项反诉请求依据不足，法院不予支持。关于违约金一项反诉请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京拓天鸿祥房地产开发有限公司返还北京乐库科技有限公司租金900000元。二、自判决生效之日起七日内，北京拓天鸿祥房地产开发有限公司返还北京乐库科技有限公司保证金100000元。三、自判决生效之日起七日内，北京拓天鸿祥房地产开发有限公司赔偿北京乐库科技有限公司利息损失（以100万元为基数，按照每日万分之一的标准，自2018年9月5日起支付至实际付清之日止）。四、自判决生效之日起七日内，北京乐库科技有限公司支付北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2019年10月1日至2019年10月28日房屋占用费75000元。五、驳回北京乐库科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京拓天鸿祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，拓天鸿翔公司提交一份2018年12月26日案外人张跃清代表拓天鸿翔公司与汪家泉的谈话录音，录音中，张跃清称“租赁价格是不注册公司的价格”，汪佳泉称“对”。乐库公司对该录音真实性认可，但主张汪家泉是因为胆小、害怕才这么说的，汪家泉实际上是不认可张跃清的说法的。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案房屋系临时建筑,未取得建设工程规划许可手续，故拓天鸿祥公司与乐库公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。双方有关主张撤销租赁合同、解除租赁合同的诉讼请求，均缺乏法律依据。租赁合同签订后，涉案房屋由乐库公司占有使用，其应当承担其占用房屋期间的占有使用费。乐库公司主张拓天鸿祥公司负有为其办理营业执照的责任，并在一审中申请汪家泉出庭作证，因汪家泉的证人证言内容并无其他佐证，且拓天鸿祥公司二审提交的录音中，汪家泉的谈话内容与其一审证言存在矛盾，故对于汪家泉的证人证言，本院不予采信。现双方就办理营业执照责任问题均无法提供相关书面证据予以证实，同时参考拓天鸿祥公司二审提交的录音证据以及双方合同并未就办理营业执照的事宜进行约定等事实，本院不能认定拓天鸿祥公司负有为乐库公司办理营业执照的责任。乐库公司虽然主张因未办理营业执照，公司无法正常经营，但该责任不能归咎于拓天鸿祥公司；且乐库公司作为科技公司，其租赁涉案房屋系办公使用，未办理营业执照并不必然导致房屋作为办公场所不能使用，故乐库公司应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院酌定减少乐库公司应当承担的房屋占有使用费并判令拓天鸿祥公司退还部分租金不妥，本院予以纠正。拓天鸿祥公司上诉不同意退还租金，本院予以支持。318厂于2019年10月28日将涉案房屋强制收回，房屋不再由乐库公司占有使用，故此后的占有使用费，乐库公司无须支付。但2019年10月1日至2019年10月28日的房屋占有使用费，乐库公司应当按照合同约定的租金标准支付。虽然租赁合同无效，但乐库公司实际使用涉案房屋，理应支付相应的占有使用费。现乐库公司主张拓天鸿祥公司应当就乐库公司已经支付的房屋使用费及保证金支付利息，缺乏事实和法律依据。对于拓天鸿祥公司不同意支付该项利息的上诉请求，本院予以支持。乐库公司主张其未实际使用涉案房屋，但未提供充分证据对此予以证实。因合同签订后，拓天鸿祥公司向乐库公司交付了房屋，房屋由乐库公司实际控制。乐库公司在租赁期间还交纳了暖气费、电费、水费等。且如前所述，未办理营业执照亦并不必然导致房屋作为办公场所不能使用，故乐库公司主张其未实际使用涉案房屋，本院不予采信。关于保证金100000元。因双方租赁合同无效，涉案房屋已不再由乐库公司占有使用，故该保证金应予退还。拓天鸿祥公司上诉不同意退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，拓天鸿祥公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初41751号民事判决第二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初41751号民事判决第一、三、五、六项；三、变更北京市西城区人民法院（2019）京0102民初41751号民事判决第四项为自本判决生效之日起七日内，北京乐库科技有限公司支付北京拓天鸿祥房地产开发有限公司2019年10月1日至2019年10月28日的房屋占有使用费138082元；四、驳回北京乐库科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京拓天鸿祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10950元，由北京拓天鸿祥房地产开发有限公司负担576元（北京乐库科技有限公司已预交，北京拓天鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付北京乐库科技有限公司），由北京乐库科技有限公司负担10374元（已交纳）；反诉案件受理费1362元，由北京乐库科技有限公司负担523元（北京拓天鸿翔房地产开发有限公司已预交，北京乐库科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京拓天鸿翔房地产开发有限公司），由北京拓天鸿祥房地产开发有限公司负担839元（已交纳）。二审案件受理费14475元，由北京拓天鸿翔房地产开发有限公司负担1258（已交纳），由北京乐库科技有限公司负担13217元（北京拓天鸿翔房地产开发有限公司已预交，北京乐库科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京拓天鸿翔房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  赵胤晨审 判 员  梁立君二〇二〇年十二月二十二日法官助理  徐维眷书 记 员  张 雯