湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4078号上诉人（原审原告）：湖北天力奇新材料股份有限公司。法定代表人：王剑锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小堪，湖北开运律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭旭，湖北开运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北开肯机械制造有限公司。法定代表人：周潘玉，该公司总经理。上诉人湖北天力奇新材料股份有限公司（以下简称天力奇公司）因与被上诉人湖北开肯机械制造有限公司（以下简称开肯公司）房屋租赁合同、土地租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初5250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。天力奇公司上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初5250号民事判决；2.依法改判开肯公司立即支付拖欠的房租6972元；3.依法改判开肯公司立即支付土地租金15939元；4.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审庭审中对欠租事实已经自认属实。被上诉人在一审庭审中对上诉人起诉状所列事实和理由都认为属实。而且一审法院审理查明部分也对上诉人起诉状中所列事实予以认可。上诉人认为本案主张租金的事实双方都没有争议，应该被依法支持。二、一审法院认为“从双方已履行的租金标准看，2019年租金比2018年租金标准有所增加，2020年租金比2019年租金标准应否增加，增加多少，开肯公司应按2018的合同标准还是按2019年的合同标准履行支付租金的义务，天力奇公司不能做出合理解释”属于认为错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，上诉人按照交易习惯主张以2019年的租金标准要求被上诉人支付租金符合法律规定，依法应予以支持。三、一审法院认为“对开肯公司要求续签合同的合理要求，天力奇公司不予采纳，违反了上述法律规定，是造成本案纠纷的主要原因，故对天力奇公司要求开肯公司按2019年的租金标准，向其支付2020年1月至7月期间的房屋及场地租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持”属于认为错误。本案中，没有续签合同的原因并不是天力奇公司不予续签，而是双方因为签订租赁合同的条件双方没有达成一致所造成的，而不仅是上诉人原因造成的。上诉人与被上诉人在2018年10月原合同到期后，租赁关系继续有效，而且被上诉人也在按照调整后的租金向上诉人支付租金，被上诉人对其欠租事实也没有异议。即使是上诉人不愿意续签，也不是造成本案纠纷的主要原因，本案纠纷的主要原因在于被上诉人认为因疫情原因希望减免租金。上诉人要求被上诉人按2019年租金标准支付2019年12月15日至2020年7月14日的房屋租金和2019年12月30日至2020年7月30日的土地租金有事实和法律依据，一审法院在审理查明本案事实后，又否认上诉人主张没有事实和法律依据，明显有误。综上所述，上诉人认为一审法院判决有误，请求贵院依法支持上诉人的请求。开肯公司辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。天力奇公司向一审法院起诉请求：1.立即支付拖欠的房租6972元；2.立即支付土地租金15939元；3.诉讼费用由开肯公司承担。一审法院认定事实：2017年10月30日，天力奇公司作为甲方与湖北宝地智造农业装备有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：乙方租用位于汉江北路60号甲方部分房屋，室外空场地506平方米，年租金24288元；租赁期限从2017年10月30日至2018年10月29日止，乙方应于每年10月20日前向甲方一次性缴纳一年的房屋租金等内容。合同到期后，双方未签订书面租赁合同。2017年11月15日，天力奇公司作为甲方与襄阳市丰禾田农机有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：乙方租用位于汉江北路60号甲方部分房屋，租用室内一楼面积为83平方米，年租金10956元；租赁期限从2017年11月15日至2018年11月14日止，乙方应于每年11月20日前向甲方一次性缴纳一年的房屋租金等内容。合同到期后，双方未续签书面租赁合同。庭审中，开肯公司认可租赁合同到期后一直在占有、使用诉争房屋和场地至今。天力奇公司诉称，上述两份合同到期后，双方口头协商2019年房屋租金调整为每月996元、土地租金调整为每月2277元，开肯公司认可并以该标准按月缴纳租金至2019年12月，现天力奇公司要求开肯公司按2019年租金标准支付从2019年12月至2020年7月期间的租金，开肯公司以上述辩称理由，承认没有缴纳租金。同时查明，2017年12月2日，湖北宝地智造农业装备有限公司企业名称变更为开肯公司。上述事实，有房屋租赁合同、账户收款凭证、照片、企业名称变更合同通知书及双方的陈述证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，天力奇公司与开肯公司签订的书面《房屋租赁合同》已于2018年10月29日届满，2019年双方没有续签新的租赁合同，但开肯公司继续使用该场地，天力奇公司亦无异议，双方的租赁关系继续有效。2019年，双方按口头约定的房屋按每月966元，场地按每月2277元标准支付租金，并已履行至2019年12月。从双方已履行的租金标准看，2019年租金比2018年租金标准有所增加，2020年租金比2019年租金标准应否增加，增加多少，开肯公司应按2018的合同标准还是按2019年的合同标准履行支付租金的义务，天力奇公司不能做出合理合法解释。对开肯公司要求续签合同的合理要求，天力奇公司不予采纳，违反了上述法律规定，是造成本案纠纷的主要原因，故对天力奇公司要求开肯公司按2019年的租金标准，向其支付2020年1月至7月期间的房屋及场地租金的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回湖北天力奇新材料股份有限公司的诉讼请求。案件受理费373元，减半收取186.5元，由天力奇公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，开肯公司提交以下证据：1.院子里面同租户的证人证言；2.2016年10月30日的房屋租赁合同。证明对象为，天力奇公司没有打扫卫生，2020年4月，上诉人找被上诉人签了一份空白协议，帮上诉人申请疫情期间的国家优惠，签了之后可以免被上诉人2个月的房租，结果签完后，上诉人就不提免2个月房租了。天力奇公司的质证意见为，证人证言不符合证人证言的形式，证人应该要出庭作证，即使开肯公司陈述院子里面的垃圾没有清运属实，此情况发生在疫情期间，这不是开肯公司不交纳房租的理由，房屋租赁合同的真实性需要核实，而且开肯公司从2016年10月30日至2019年10月29日已经按照双方重新签订的合同及口头约定的租金标准支付了租金，该份房屋租赁合同应该视为没有实际履行。开肯公司主张，该份房屋租赁合同履行半年后，天力奇公司说合同无效，又签了一份1年的合同即一审法院认定的2017年10月30日的房屋租赁合同。本院对上述证据依法不予认定。本院查明，一审庭审中，开肯公司针对天力奇公司的起诉答辩称，“原告所说属实”，据此，本院对天力奇公司诉称的开肯公司尚欠7个月房租6972元、7个月土地租金15939元的事实予以认定。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一审中，天力奇公司诉称，开肯公司尚欠7个月房租6972元、7个月土地租金15939元，上述租金系按照双方口头约定的调整后的租金标准（即：房屋月租金标准调整为996元，土地月租金标准调整为2277元）计算，一审庭审中，开肯公司答辩称，“原告所说属实”，故本院对天力奇公司诉称的上述事实予以认定。开肯公司按照调整后的租金标准实际向天力奇公司连续交纳了几个月的租金。天力奇公司的上诉理由符合法律规定，本院予以采纳。对天力奇公司的上诉请求，本院依法予以支持。综上所述，天力奇公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初5250号民事判决；二、湖北开肯机械制造有限公司向湖北天力奇新材料股份有限公司支付拖欠的房租6972元、土地租金15939元，共计22911元，于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费373元，减半收取为186.5元，由开肯公司负担。二审案件受理费373元，由开肯公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十二月二十八日书记员  康宁艺