河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4583号上诉人（原审被告）：翟杨超，男，汉族，1989年7月24日生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李现俊，河南碧轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁化杰，男，汉族，1979年11月22日生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告）：王四功，男，汉族，1972年6月28日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：刘新征，河南睿东律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉麦礼，河南睿东律师事务所律师。上诉人翟杨超、袁化杰因与被上诉人王四功房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商水县人民法院（2020）豫1623民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翟杨超及其委托诉讼代理人李现俊，被上诉人王四功及其委托诉讼代理人刘新征到庭参加诉讼。上诉人袁化杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人翟杨超、袁化杰的上诉请求：1、依法撤销河南省商水县人民法院（2020）豫1623民初3747号民事判决，发回重审或者改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，程序违法，适用法律错误，判决错误。一、一审法院程序违法。本案五万元收条是上诉人收到被上诉人王四功和高华的钱，高华应当是本案必要共同诉讼参加。一审法院没有通知高华参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。一审法院程序违法，二审法院应当依法驳回。二、一审法院认定事实不清，判决错误。一审法院认定，被告出卖商铺时没有取得房屋所有权，且案涉商铺已经由项目开发方高华出售给第三人张付杰。事实是高华已经抵账给了上诉人，上诉人已经取得了案涉房屋，上诉人有权出售。而被上诉人未在合同约定的时间内给付购房款，10万元定金不应当返还。综上，一审认定事实不清，程序违法，适用法律错误，判决错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项之规定，原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；请求二审法院，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王四功辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，合同的双方当事人系上诉人翟杨超、袁化杰与被上诉人王四功，案外人高华并非案涉房屋买卖合同纠纷的当事人，不应作为本案当事人参加诉讼，原一审法院程序并无不当。1、本案所涉及的房屋买卖协议的出卖方系翟杨超、袁化杰，购买方系王四功，本案所涉及到的15万元购房款也是答辩人王四功所单独支付，与案外人高华并无关联。虽然上诉人翟杨超2018年7月18日所出具的5万元收条上同时书写答辩人王四功及案外人高华姓名，但该笔款项并非高华所支付，该五万元而是答辩人王四功委托程巧美于当日代为转账到上诉人翟杨超账户，与案外人高华并无关联，高华仅仅只是见证。案外人高华既非合同当事人，其也不应作为本案当事人参加诉讼，原一审法院审理程序并无不当。2、本案不属于法律规定的必要共同诉讼案件。必要共同诉讼是指当事人一方或者双方为两人以上，诉讼标的是同一的，人民法院必须作为一个案件合并审理的共同诉讼。必要共同诉讼是一种不可分之诉，共同诉讼人一方对诉讼标的要么有共同的权利，要么有共同的义务。而案外人高华并不属于买卖合同的当事人，也不是本案房屋买卖合同纠纷案件的当事人，高华不具备必要共同诉讼的当事人资格，不应参加本案诉讼，原一审法院审理并无不当。二、截止本案二审开庭之时，上诉人翟杨超及袁化杰至今未取得案涉房屋的所有权，二人在未取得涉案房屋所有权的情况下，将房屋出卖给答辩人的行为系无权处分，导致案涉房屋所有权根本无法转移，答辩人诉请解除合同并赔偿损失符合法律规定。上诉人翟杨超、袁化杰上诉状中所述与本案事实不符，系虚假陈述。二人上诉状中所称“以房抵债”与事实严重不符，上诉人翟杨超与案外人高华之间的工程欠款纠纷已通过川汇区人民法院诉讼解决，二人在诉讼中达成调解，并由川汇区人民法院出具调解书，案外人高华在调解书确定的期限内支付上诉人翟杨超欠款，并分分期限内进行履行。同时，因高华未依据调解书进行履行，上诉人翟杨超申请法院予以强制执行，翟杨超与高华在执行中达成执行和解，案外人高华分期偿还翟杨超欠款，法院裁定执行终结。上诉人翟杨超与高华之间，从未达成任何以房抵债的协议，上诉人翟杨超、袁化杰也从未取得案涉房屋的所有权，二人在未取得涉案房屋所有权的情况下，将房屋出卖给答辩人的行为系无权处分，不仅违背了诚实信用原则，同时导致合同目的至今无法实现，应当解除合同并赔偿损失。综上，被答辩人上诉理由并不能成立，一审法院认定事实以及适用法律并无不当，请求依法驳回上诉人翟杨超、袁化杰的上诉请求。王四功向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的房屋买卖协议；2、请求依法判令二被告返还购房款150000元，并赔偿原告利息32250元（自2016年12月29日起按年利率6％计算至实际付清之日止，暂计算至起诉之日即2020年7月29日）；3、诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月，原告王四功与被告翟杨超、袁化杰签订房屋买卖协议，协议约定翟杨超、袁化杰将商水县行政路东段高华百货一楼商铺从东往西11.545米，南北22米，共计253．99平米出售给乙方，出售金额1300000元整（大写壹佰叁拾万圆整）。协议签订后，原告王四功于2016年12月29日支付定10万元、2018年7月18日支付购房款5万元。然原告款项支付后，二被告并未取得上述商铺所有权，且涉案商铺已经由项目开发方高华出售给第三人张付杰。一审法院认为，原被告在订立买卖合同时，被告隐瞒涉案房屋尚未取得所有权的事实，违背了诚实信用原则，导致合同目的无法实现，应当解除合同。依据《中华人民共和国合同法》公平诚信之原则，合同双方当事人在订立合同过程中，为保障合同成立后能够顺利履行，应当依法履行合理、谨慎、全面的告知义务，遵循公平诚实的交易原则。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二、三项之规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案被告在订立房屋买卖合同时，刻意隐瞒了该房屋并未取得所有权的事实，未依法履行合理谨慎的告知义务，已严重影响到合同的订立。且在原告交付了相应购房款后，该房屋被原开发人高华出售给了第三人张付杰，足以导致合同目的无法实现。上述行为已经严重违背了诚实信用原则及《合同法》第四十二条的规定，故应当依法解除原被告之间的买卖合同。被告在未取得涉案房屋所有权的情况下，将房屋出卖的行为系无权处分，若导致标的物无法转移所有权，则原告有权利要求解除合同并赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十一条：无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中被告处分了尚未取得产权的房屋，其行为系无权处分，不仅没有经过原权利人的追认，且截止到原告起诉时被告仍未取得该房屋处分权，因此依无权处分行为订立的合同，原告有权利请求人民法院予以解除。又依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于本案被告并未实际取得该房屋的所有权和处分权，必然会导致该房屋无法顺利过户到原告的名下，原告有权要求与被告解除合同并赔偿损失。本案中原告要求被告赔偿原告利息32250元，没有提交相关证据相互印证，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王四功与被告翟杨超、袁化杰签订的《房屋买卖协议书》，被告翟杨超、袁化杰于判决生效后十日内返还原告王四功定金及购房款项共计150000元；二、驳回原告王四功其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元，由被告翟杨超、袁化杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，首先，本案房屋买卖协议为上诉人翟杨超、袁化杰与被上诉人王四功所签订，案外人高华并非本案房屋买卖协议的签订主体，与本案房屋买卖合同纠纷不具有法律上的利害关系，案外人高华不具备必要共同诉讼的当事人资格，且上诉人翟杨超与案外人高华之间的工程款纠纷已经另案解决，故一审法院未通知案外人高华参加诉讼并无不当。其次，上诉人翟杨超、袁化杰在未取得涉案房屋所有权的情况下，将该涉案房屋出卖给被上诉人王四功的行为系无权处分，且上诉人翟杨超、袁化杰嗣后亦未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权人对涉案房屋买卖合同亦未追认，导致涉案房屋买卖协议的合同目的无法实现，故被上诉人王四功诉请解除涉案的房屋买卖合同并赔偿损失于法有据，一审法院判决上诉人翟杨超、袁化杰返还被上诉人王四功定金和购房款处理适当。综上所述，上诉人翟杨超、袁化杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3944元，由上诉人翟杨超、袁化杰负担。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年十二月十四日法官助理申亮亮书记员李琮