湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3670号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南岳阳湘岳电力有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区工农路**。法定代表人：张立雄，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖罗梦雪，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思敏，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前东路**。法定代表人：陈飞叙，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳冬青，该公司法律顾问。上诉人湖南岳阳湘岳电力有限公司（以下简称“湘岳电力公司”）与上诉人岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司（以下简称“沃顿酒店”）租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人湘岳电力公司的委托诉讼代理人黄思敏，上诉人沃顿酒店的委托诉讼代理人欧阳冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘岳电力公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项、第五项、第六项、第七项；2、变更一审判决第二项为“沃顿酒店支付拖欠的租金550500元及以550500元为基数承担违约金”；3、由沃顿酒店承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、沃顿酒店在2010年度应支付租金135000元，欠缴租金应为100000元，非一审认定的欠缴租金45000元，一审错误少算欠付租金55000元；二、依据双方在租赁合同第五条第2款的约定和消防法第十五条规定，沃顿酒店主张的房屋维修费、停车场、消防设施改造费应由其自行承担；三、沃顿酒店对租赁房屋进行维修系其合同义务及自身经营需要，湘岳电力公司无须向沃顿酒店支付房屋维修期间的租金损失45833元；四、沃顿酒店提供的押金收据，付款人不是沃顿酒店，一审判决湘岳电力公司向沃顿酒店退还押金300000元系认定事实错误；五、沃顿酒店单方申请对消防设施改造费进行评估，依据法律规定和双方约定，该项费用不应由湘岳电力公司承担，一审判决湘岳电力公司承担评估费7369元不当，应予撤销。综上，请求支持湘岳电力公司的上诉请求。沃顿酒店辩称：一、沃顿酒店已向湘岳电力公司支付2010年10月至12月3个月租金，并未拖欠2010年度的租金，湘岳电力公司否认自己出具的租金收据没有任何事实依据；二、一审判决湘岳电力公司承担房屋维修费、消防设施及停车场改造费，符合法律规定和双方的约定；三、湘岳电力公司上诉主张不应承担维修期间的租金损失45833元没有事实和法律依据，相反，沃顿酒店认为湘岳电力公司仅承担45833元租金损失明显过少，不公平不合理，应予调增；四、30万元押金系沃顿酒店股东陈飞叙、欧阳彩虹交纳，湘岳电力公司应予返还；五、一审判决由湘岳电力公司承担消防设施改造评估费7369元符合法律规定。综上，请求驳回湘岳电力公司的上诉请求。沃顿酒店上诉请求：一、判令湘岳电力公司在一审判决向沃顿酒店支付各项费用及利息的基础上，再赔偿沃顿酒店经营性损失893172.94元和消防、工商行政罚款损失80000元，并减少租金154167元；二、由湘岳电力公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定办理消防安全检查合格证的义务人是沃顿酒店系认定事实错误，湘岳电力公司依法并依据合同约定应负有办理消防安全检查合格证的义务，应赔偿因其怠于履行该义务造成沃顿酒店自2019年10月至2010年11月期间不能正常营业所产生的经营性损失893172.94元。1、湘岳电力公司作为案涉租赁物的建设单位和所有权人，根据《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，其负有消防设计审核、消防验收的法定义务，沃顿酒店依法不承担且不具有提起消防验收的主体资格；2、办理消防检查合格证是沃顿酒店经营宾馆所需各项行政审批的最基础性行政手续，办理消防合格证是办理特种行业许可证、营业执照、卫生许可证等其他证照的必要条件；3、根据双方合同第六条第8项的约定，为租赁物办理消防合格证是湘岳电力公司的约定义务；4、沃顿酒店于2009年10月22日正式营业，但湘岳电力公司直至2010年11月20日才取得消防安全检查合格证，导致沃顿酒店在2009年10月22日至2010年11月期间不能办理经营所需的各项证照，不能正常营业；5、沃顿酒店在未取得消防合格证期间产生了893172.94元的经营损失。二、湘岳电力公司应赔偿因其未依合同约定办理消防安全合格证，导致沃顿酒店在正式营业后被公安消防、工商等行政部门处罚产生的罚款损失。三、沃顿酒店要求合理减少支付租金，符合双方约定和本案事实，一审按照沃顿酒店维修房屋外墙施工期减少一个月租金不符合双方约定，且处理失当。1、免除装修期间的租金双方已经形成约定，湘岳电力公司应免除沃顿酒店第二次装修5个月期间的租金；2、应当依据交易习惯和合同法第61条的规定，合理免除沃顿酒店租金；3、湘岳电力公司通过具有较大影响力的报纸媒介等不当方式，诋毁沃顿酒店的商业信誉，损害了沃顿酒店的合法权益，应就其过错行为承担责任并适当减少租金。四、一审认定合同期限届满前的欠缴租金数额计算错误。沃顿酒店提交了2009年10月至12月期间的租金收据，一审认定沃顿酒店实际只交纳租金95000元与客观事实不符。五、沃顿酒店依据双方约定自行实施了房屋维修、消防设施及停车场改造并垫付了全部费用，湘岳电力公司应自沃顿酒店实际实施并完成相关改造之日起承担资金利息，一审判决由湘岳电力公司自2018年10月1日起支付资金利息处理不当。六、一审判决湘岳电力公司按4.75%的利率标准向沃顿酒店承担逾期付款利息标准过低，且没有事实和法律依据。七、根据岳阳市政府文件规定，湘岳电力公司应当减免新冠肺炎疫情期间一个季度的租金。综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律错误，请求支持沃顿酒店的上诉请求。湘岳电力公司辩称：一、沃顿酒店具有申请消防合格证的主体资格，并且是法定义务人，依据合同约定，办理消防合格证等与经营相关的证照和手续是沃顿酒店自身的义务，沃顿酒店上诉主张办理消防合格证义务人是湘岳电力公司的各项理由均不能成立，一审判决驳回沃顿酒店主张的经营损失893172.94元正确；二、沃顿酒店提供的审计报告不能证明在2009年6月至2010年12月期间存在不能正常经营的事实以及不能正常营业的原因，反而可以证明沃顿酒店在该期间已实际在经营，即使产生亏损也系经营导致的亏损，与湘岳电力公司无关，沃顿酒店主张经营性损失缺乏事实及法律依据，应予驳回；三、沃顿酒店未办理完相关证照手续就开始经营，因此产生的相关行政、经济责任及罚款应由沃顿酒店自行承担，另沃顿酒店所举证据，只体现了消防、工商行政罚款40000元，并非是80000元；四、沃顿酒店因自身经营需要进行装修，其无权要求减少租金，且对租赁物进行维修保养也是沃顿酒店应履行的合同约定义务，沃顿酒店主张减少租金缺乏事实及法律依据，应予驳回；五、沃顿酒店主张在2010年支付了租金14万元与事实不符，沃顿酒店仅支付租金4.5万元。综上，沃顿酒店的各项上诉请求均没有事实及法律依据，请求驳回沃顿酒店的上诉请求。湘岳电力公司向一审起请求：1、判令沃顿酒店即刻返还占用的电力大厦负一楼；岳阳电力大厦一楼接待大厅、咖啡厅；岳阳电力大厦主楼第3楼的夹层、第4、5、6、7楼及顶楼；岳阳电力大厦附楼第3层4间、第4层、第5层、第6层6间、车库2间及上述房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）。2、判令沃顿酒店支付欠缴的租金等款项550500元及违约金194138元（违约金按人民银行同期贷款利率4.75%暂计算至2019年3月31日，实际要求计算至租金清偿之日）；3、判令沃顿酒店支付租赁期届满后占用房屋进行经营的占用费280000元及逾期付款违约金2784元（按照合同约定的租金标准从2018年9月30日租赁合同期间届满计算至2019年3月31日，实际要求计算至停止占用之日）；4、由沃顿酒店承担本案诉讼费、保全费等费用。沃顿酒店向一审反诉请求：1、判令湘岳电力公司向沃顿酒店支付租赁物维修费、消防设施改造费、停车场改造费共计1415507.5元，并判令湘岳电力公司按银行同期贷款利率自其应支付之日起承担资金利息。2、判令湘岳电力公司赔偿经营性损失893172.94元。3、判令湘岳电力公司向沃顿酒店赔偿因逾期办理消防验收所造成的消防、工商等行政罚款损失80000元。4、判令湘岳电力公司减少租金20万元。5、判令湘岳电力公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年10月1日，湘岳电力公司与沃顿酒店签订了《岳阳电力大厦房产租赁合同》一份。约定湘岳电力公司将岳阳电力大厦负一楼；一楼接待大厅、咖啡厅；主楼第3楼的夹层、第4、5、6、7楼及顶楼；附楼第3层四间、第4层、第5层、第6层六间、车库两间出租给沃顿酒店。租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日，租金及管理费用为55万元/年。租金支付方式及时间为：前10个月为4.5万元/月，其余2个月为5万元/月。沃顿酒店应在每月的最后一个工作周内，将缴款单据给湘岳电力公司。沃顿酒店必须承担湘岳电力公司对租赁标的物的空调改造及其他设备费用共计40万元。按租赁期限分8年，每年5万元缴清，租赁合同生效后第十个月内付清当年空调改造费，以后年度付款时间相同。沃顿酒店应在合同签订之日，支付保证金30万元。待合同终止且结清双方往来账目后，湘岳电力公司在一个工作周内将保证金退还。保证金不计息。沃顿酒店应按照双方意向中的承诺于合同签订后一周内拿出具体改造规划方案，投足资金对租赁物进行客房、整体形象、电梯、配套项目及附楼的改造。如沃顿酒店未在约定时间内递交改造规划或不按承诺进行投资改造，或减少投资，缩小改造范围，或未按期改造，均视为沃顿酒店违约。合同中租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由沃顿酒店负责并承担费用。经营期间，沃顿酒店对租赁标的物的改造，必须经湘岳电力公司书面同意。未经同意擅自改造的，由沃顿酒店恢复原状或赔偿损失。合同终止时，不动产及改造的水电系统、空调系统设备不得损坏，全部无偿移交给湘岳电力公司。合同执行期间湘岳电力公司原有资产不能收回，合同期内沃顿酒店投入的资产合同期满时沃顿酒店不得收回。沃顿酒店依照法律法规自主招聘员工。同等条件下，优先招用与原租赁单位岳阳市宏蕾酒店管理服务有限公司签订了2009年劳动合同，并在宾馆从事相关工作的人员。沃顿酒店在使用租赁物正式营业前，必须按规定办理好与经营范围相关的证照和手续（营业执照、机构代码证、税务登记证、消防合格证等）。如沃顿酒店未办理以上手续开始经营，因此产生的行政、经济责任由沃顿酒店全权负责。合同标的物的消防改造，鉴于电力大厦目前存在的消防问题，由湘岳电力公司根据消防部门的要求进行整改到位，并于沃顿酒店正式营业日前取得消防合格证书。沃顿酒店承担消防改造主体部分费用二分之一，沃顿酒店承租区域内的消防设施改造由沃顿酒店负责。合同标的物中的消防设施的运行、维修、管理、相关检查等均由沃顿酒店负责，并承担因消防设施引发的各项责任。合同有效期届满，沃顿酒店需要续租房产的，应于有效期满之日三个月内提出续租要求。湘岳电力公司需将房产继续出租的，在同等租赁条件下，沃顿酒店享有优先租赁权。本合同届满前三个月，如双方不能达成续租协议，应将所有资产（含动产、不动产、易耗品）清理造册交湘岳电力公司备案。湘岳电力公司应在届满时按沃顿酒店使用房屋的实际面积收回房屋。沃顿酒店投入的所有动产、不动产无偿移交给湘岳电力公司。违约责任：沃顿酒店逾期15天未能全额上缴应交纳的租金等费用，视为违约，应按日交纳千分之一的滞纳金。湘岳电力公司有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。合同签订后，沃顿酒店2010年度应交3个月租金135000元，实际交租金95000元（10月、11月），欠交租金45000元；2011年度应交租金600000元（550000元租金+50000元空调费），实交租金374500元，欠交租金225500元；2012年度应交租金600000元，实交403500元，抵扣消费116119元，欠交租金80381元；2013年度应交租金600000元，实交635381元（租金535381元+另行交纳的100000元空调费），多交租金35381元；2014年度应交租金600000元，实交350000元，抵扣消费28840元，欠交租金221160元；2015年应交租金600000元，实交656160元，抵扣消费145000元，多交租金201160元；2016年应交租金600000元，实交405000元，抵扣消费72642元，欠交租金122358元；2017年应交租金600000元，实交594256元，抵扣消费198102元，多交租金192358元。2018年1月至9月，应交租金455000元（含2018年空调费50000元），实交租金225000元，少交租金230000元。自2010年10月1日至2018年9月30日，沃顿酒店共欠租金495500元。2018年4月25日，湘岳电力公司通知沃顿酒店召开电力大厦到期不再续租告知会议，并向沃顿酒店送达到期不再续租的函。载明，根据国家电网公司关于深化集体企业瘦身健体、清理处置闲置低效资产的工作要求，湘岳电力公司将在合同到期后，不再对外租赁岳阳电力大厦房屋资产。要求沃顿酒店做好资产移交工作。2018年10月30日，湘岳电力公司通知沃顿酒店召开电力大厦资产移交协调会，并发出《关于限期移交租赁标的物和清算清缴租金的函》。2019年2月2日，湘岳电力公司又通知公证处向沃顿酒店送达了《湖南岳阳湘岳电力有限公司依法收回岳阳电力大厦及全部资产的告知函》。但沃顿酒店至今未将租赁物交还。另查明，30万元押金的交纳情况。2009年6月18日，河池市天泰中科电气设备有限公司与湘岳电力公司签订租赁合同一份。租赁标的物及租金均与此后湘岳电力公司与沃顿酒店签订的租赁合同一致，租赁期限自2009年6月18日到2017年6月17日。合同签订后，原法人欧阳彩虹于2009年6月19日向湘岳电力公司交纳押金30万元。2009年6月26日，沃顿酒店成立。沃顿酒店成立后，一直由沃顿酒店在实际履行该租赁合同。2010年10月1日，沃顿酒店与湘岳电力公司重新签订租赁合同，没有再交纳押金。河池市天泰中科电气设备有限公司于2015年注销，欧阳彩虹出具了情况说明，30万元的押金权利人系沃顿酒店。沃顿酒店消防工程施工及验收情况。沃顿酒店提供了一份2009年7月1日，沃顿酒店与湖南警安工程有限公司签订的《消防安装工程施工承包合同》。约定沃顿酒店将消防安装工程承包给湖南警安工程有限公司，工程面积6779平方米，双方结算工程款为1059213元。但沃顿酒店没有提供任何付款凭据。案件审理过程中，沃顿酒店申请对租赁物所作的消防改造工程进行造价鉴定，并依法确定沃顿酒店对租赁物消防改造的投资投入（消防改造主体部分和沃顿酒店承租区域部分的工程造价予以分列）。2020年4月10日，湖南三权价格评估咨询有限公司作出[2020]026号价格评估结论书。评估结论为：沃顿酒店对租赁物所作的消防改造工程，在估价基准日（2009年11月1日消防改造时间）的工程造价为：消防改造主体部分566812元，承租区域部分356183元。评估费12000元，由沃顿酒店支付。沃顿酒店相关证照和手续的办理，以及行政处罚情况。2009年9月8日，岳阳市公安消防支队因沃顿酒店未经消防设计审核擅自施工，向沃顿酒店下发行政处罚决定书，罚款30000元。2010年初，岳阳市工商局因沃顿酒店自2009年10月21日至2009年12月20日，超出核准登记的经营范围，在应当取得而未取《消防安全检查合格证》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》的情况下，擅自从事住宿经营服务，向沃顿酒店下发行政处罚决定书，对沃顿酒店处以罚款50000元。2010年4月9日，湘岳电力公司向岳阳市消防支队出具报告，申请对电力大厦住宿部（沃顿酒店）消防设施整体改造进行竣工验收。2010年11月20日，岳阳市公安消防支队对沃顿酒店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。使用面积3350平方米；场所电力大厦4-7层。现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、室外消火栓、应急广播、应急照明、消防电梯、消防控制室、安全出口（3）、ABC/4干粉灭火器30具。2010年12月23日，沃顿酒店取得《特种行业许可证》。沃顿酒店相关的维修情况。2015年3月10日，沃顿酒店因电力大厦外墙漏水严重，向湘岳电力公司出具了《关于请求维修沃顿酒店外墙漏水工程的报告》，认为前期漏水维修效果不佳，需从外墙处理防水。2015年6月，沃顿酒店与湖南晨光建设工程有限公司三湘装饰分公司签订了一份《工程双包合同书》，将沃顿酒店的防水工程承包给晨光公司。工期为30天，自2015年6月18日至7月18日，工程款824440元，最终金额以实际完工量结算。2015年8月3日，沃顿酒店与晨光公司结算，总工程款为838340元。沃顿酒店自2015年6月至2015年11月，通过银行转账支付800000元，2016年2月19日支付现金38340元。2015年9月3日，沃顿酒店向湘岳电力公司出具报告，载明，因租赁物外墙漏水，沃顿酒店于2015年3月2日正式关门停业对客房进行改造，至2015年8月，共有六个月未能营业。对外墙全部改造投资83万余元，停车场包括下水道改造合计20余万元，对房屋装修总投资300余万元。要求减免装修期间的租金及外墙维修的费用补贴。停车场改造情况。2015年8月18日，沃顿酒店对停车场进行改造，与岳阳兴盛建材有限公司签订了一份《电力大厦沥青混凝土路面施工合同》。约定，沃顿酒店将电力大厦沥青混凝土路面施工承包给岳阳兴盛建材有限公司施工。面积1040平方米，总价6.8万元。沃顿酒店于2015年8月21日至2016年5月6日将68000元支付完毕。一审法院认为，湘岳电力公司与沃顿酒店签订的《岳阳电力大厦房产租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。2018年9月30日租赁期届满，沃顿酒店作为承租人负有返还全部租赁物的义务，并且根据合同约定，沃顿酒店投入的所有动产、不动产无偿移交给湘岳电力公司。关于租金及占用费的认定。截止2018年9月30日，沃顿酒店共欠租金495500元。根据合同约定，按日千分之一支付滞纳金。现湘岳电力公司主张按年利率4.75%的标准计算至实际清偿之日，系对自己权利的处分，且未损害他人利益，一审予以支持。因双方在合同期内，一直存在消费抵租金等往来，一审酌情从2018年10月1日合同期届满后计算欠交租金的违约金。2018年9月30日合同到期后，沃顿酒店未返还租赁物，湘岳电力公司请求按租金标准，支付占用费至租赁物实际返还之日，符合法律规定，一审予以支持。暂计算至2020年3月30日的占有用费为830000元。所欠占用费违约金按年利率4.75%的标准计算至租赁物实际返还之日。关于租赁物维修费838340元能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。湘岳电力公司作为出租方，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。现租赁物在租赁期间，外墙严重漏水，对沃顿酒店经营带来影响。湘岳电力公司应当履行租赁物的维修义务。沃顿酒店提供的渗水的照片、维修报告、施工合同、结算单、汇款记录，能够证明维修费的真实发生及数额。对维修费838340元，一审予以支持。湘岳电力公司称，合同已明确约定“租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由乙方负责并承担费用”，维修费系租赁标的物的维修保养费，应由沃顿酒店自行承担。因双方合同中约定的是“租赁标的物的设备设施”的改造、维修保养费用，而不是“租赁标的物”的改造、维修保养费用。湘岳电力公司以此抗辩，没有事实和法律依据，一审不予采信。关于消防设施改造费能否支持的问题。沃顿酒店提供了《消防安装工程施工承包合同》及工程结算单，用以证明沃顿酒店垫付租赁物整栋大楼消防改造主体部分的费用1018335元。但没有提供任何付款凭证及发票。对沃顿酒店主张消防改造主体部分费用为1018335元的数额，一审不予认定。根据湖南三权价格评估咨询有限公司作出的[2020]026号价格评估结论，一审认定沃顿酒店对租赁物所作的消防改造主体部分工程造价为566812元，承租区域部分工程造价为356183元。根据合同的约定，湘岳电力公司应承担主体部分消防改造费用的二分之一，即283406元。其他造价费用由沃顿酒店承担。评估费12000元，由湘岳电力公司承担7369元，沃顿酒店承担4631元。关于停车场改造费的问题。沃顿酒店于2015年8月18日将电力大厦沥青混凝土路面施工承包给岳阳兴盛建材有限公司，并支付工程款68000元。因合同解除后，摊铺沥青混凝土路面的受益人是湘岳电力公司，湘岳电力公司应承担该部分费用。关于沃顿酒店主张的租赁物维修费、消防设施改造费、停车场改造费三笔费用的利息。沃顿酒店在租赁期内一直存在拖欠租金的行为，对于湘岳电力公司主张的租金违约金一审均认定从合同期满后开始计算。综合考虑沃顿酒店的违约行为，对于此三笔费用的利息，一审同样按照年利率4.75%的标准，从合同期满后开始计算。关于沃顿酒店主张的2009年9月至2010年11月20日经营损失893172.94元。沃顿酒店提供了审计报告一份，用以证明湘岳电力公司怠于履行合同义务，于2010年11月20日才办理并取得消防部门颁发的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致沃顿酒店自2009年6月至2010年11月期间不能正常营业，累计发生经营亏损893172.94元。在案件审理过程中，沃顿酒店申请对2009年6月至2010年12月期间的经营亏损进行重新鉴定，被鉴定部门以提交的鉴定材料不足为由，终结鉴定程序。一审认为，1、沃顿酒店现有的证据只能证明2009年6月至2010年12月期间，沃顿酒店已经在实际经营；无法证明沃顿酒店在此期间存在不能正常营业的事实以及不能正常营业的原因。2、岳阳市公安消防支队于2010年11月20日颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上明确载明了场所使用情况是电力大厦4-7楼，即该消防安全检查合格证是对沃顿酒店自身经营场所进行的消防验收。根据合同的约定，沃顿酒店在使用租赁物正式营业前，必须按规定办理好与经营范围相关的证照和手续（营业执照、机构代码证、税务登记证、消防合格证等）。如沃顿酒店未办理以上手续开始经营，产生的行政、经济责任由沃顿酒店全权负责。因此，即使此期间有损失，根据约定也应由沃顿酒店自行承担。现沃顿酒店要求湘岳电力公司承担此期间的经营性损失，没有法律依据，一审不予支持。关于消防、工商行政罚款80000元能否支持的问题。1、沃顿酒店所举的证据中，只体现了消防、工商行政罚款40000元，而不是80000元。2、消防支队下发行政处罚决定，是因为沃顿酒店未经消防设计审核擅自施工。因此，该行政处罚决定的后果应由沃顿酒店自行承担。3、沃顿酒店认为，湘岳电力公司逾期办理消防验收，导致自己未按时取得《卫生许可证》、《特种行业许可证》，而被工商处罚。因办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的义务人是沃顿酒店，而不是湘岳电力公司。沃顿酒店以湘岳电力公司系《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的办理主体，要求湘岳电力公司承担罚款，没有法律依据，一审不予支持。关于减少租金200000元能否支持的问题。沃顿酒店主张，1、沃顿酒店因为维修和做防水，公司停业六个月，要求抵减2015年租金。2、合同期满后，湘岳电力公司在报纸刊登公告和张贴公告的行为，影响到沃顿酒店的经营，应当减少租金。一审认为，沃顿酒店因为自身经营需要进行装修，此部分的停业损失应自行承担。合同期满后，沃顿酒店未返还租赁物，应当自行承担经营风险。沃顿酒店因维修租赁物外墙而停止营业造成经营损失是客观存在的事实，对此部分损失，一审根据沃顿酒店提供的外墙工程施工合同（工期一个月），认定为一个月租金45833元（550000元/12月）。关于合同保证金30万元能否退还的问题。沃顿酒店应交纳的30万元保证金是由河池市天泰中科电气设备有限公司与湘岳电力公司所签租赁合同中的押金转换而来。且湘岳电力公司在与沃顿酒店重新签订合同后，未再要求沃顿酒店交纳30万元保证金的事实，也说明了湘岳电力公司对转押金的认可。根据约定，湘岳电力公司应在合同终止且结清双方往来账目后，退还给沃顿酒店。沃顿酒店提供的证人证实，沃顿酒店一直在向湘岳电力公司主张租赁维修费、消防设施改造费、停车场改造费。对湘岳电力公司抗辩沃顿酒店以上权利已过诉讼诉讼的意见，一审不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由沃顿酒店向湘岳电力公司返还占用的岳阳电力大厦负一楼；岳阳电力大厦一楼接待大厅、咖啡厅；岳阳电力大厦主楼第3楼的夹层、第4、5、6、7楼及顶楼；岳阳电力大厦附楼第3层四间、第4层、第5层、第6层六间、车库两间及上述房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）。二、由沃顿酒店向湘岳电力公司支付拖欠的租金495500元；并以495500元为基数，按年利率4.75%的标准承担自2018年10月1日起至租金实际支付之日止的违约金。三、由沃顿酒店按合同约定的租金标准（550000元/年）向湘岳电力公司支付自2018年10月1日起至租赁物实际返还之日止的占用费；并以实际所欠占用费数额为基数，按年利率4.75%的标准，自2018年10月1日起计算违约金至租赁物实际返还之日。四、由湘岳电力公司向沃顿酒店支付房屋维修费838340元、消防设施改造费283406元、停车场改造费68000元，合计1189746元。并以1189746元为基数，按年利率4.75%的标准承担自2018年10月1日起至以上费用实际支付之日止的利息。五、由湘岳电力公司向沃顿酒店支付房屋维修期间的租金损失45833元。六、由湘岳电力公司向沃顿酒店退还押金300000元。七、由湘岳电力公司向沃顿酒店支付评估费7369元。上述七项内容，限双方在判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。八、驳回湘岳电力公司的其他诉讼请求。九、驳回沃顿酒店的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费14946元，反诉案件受理费13755元，由湘岳电力公司承担7979元，由沃顿酒店承担20722元；财产保全费5000元，由沃顿酒店承担。二审期间，沃顿酒店提供了股东陈飞叙、欧阳彩虹出具的关于电力大厦住宿部承租押金的情况说明，拟证明向湘岳电力公司支付30万元租赁押金的权利人是沃顿酒店。本院组织双方进行了质证，本院经审查认为，该30万元押金是从河池市天泰中科电气设备有限公司履行与湘岳电力公司租赁合同中的押金转换而来，实际交纳该押金的付款人为欧阳彩虹、陈飞叙，湘岳电力公司也于2009年6月9日开具了“欧阳彩虹、陈飞叙交纳的“电力大厦住宿部承租”押金30万元”的收据，欧阳彩虹、陈飞叙又出具“说明”证明该30万元押金的实际权利人是沃顿酒店，陈飞叙又系沃顿酒店的法定代表人，故一审根据双方的约定，认定湘岳电力公司应在合同终止且结清双方往来账目后，将该30万元押金退还给沃顿酒店，并无不当，本院予以确认。湘岳电力公司上诉主张不应退还该30万元押金的请求，本院不予支持。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据湘岳电力公司和沃顿酒店的上诉，本院对双方二审争议的问题评析如下：一、关于沃顿酒店拖欠湘岳电力公司租金的问题。双方在二审主要争议的是2010年10月至12月沃顿酒店是否拖欠租金及拖欠多少租金，对其他年度应交租金、欠付租金的数额并没有异议。经审查，沃顿酒店提供了湘岳电力公司于2010年9月30日、2010年10月27日、2010年11月29日开具的三张发票，发票上载明收取的租金及管理费用分别是2010年9月45000元、10月45000元和11月50000元，并未包含12月的租金，应认定沃顿酒店未支付2010年12月的租金，结合双方签订的合同第四条“租金支付方式及时间：前10个月付4.5万元/月，其余2个月付5万元/月”的约定，一审认定“该三个月沃顿酒店应付租金135000元，实际只支付95000元，欠付租金45000元”并无不妥。综上，一审认定“截止到2018年9月30日，沃顿酒店共欠湘岳电力公司租金495500元”正确，本院予以确认。二、关于湘岳电力公司应否承担沃顿酒店租赁期间的租赁物维修费、消防设施改造费及停车场改造费及利息和应否承担评估费7369元的问题。案涉租赁物在沃顿酒店租赁期间，外墙严重漏水，对沃顿酒店的经营带来影响，湘岳电力公司作为出租人，应当履行而未履行租赁物的维修义务，沃顿酒店自行履行了该义务且提供了维修费开销金额838340元的证据，沃顿酒店要求湘岳电力公司支付该笔费用有事实和法律依据，湘岳电力公司应予支付。消防设施主体改造费用的承担，双方已在合同中约定各负担一半，一审也就该笔费用的具体金额组织双方进行了鉴定，该造价鉴定结论湘岳电力公司没有相反证据推翻，一审采信鉴定报告结论，认定“湘岳电力公司承担消防设施改造费283406元和鉴定费7369元”并无不当。租赁期内，沃顿酒店有拖欠租金和湘岳电力公司有未及时履行维修义务等违约行为是客观事实，一审综合考虑本案案情，对沃顿酒店拖欠租金和湘岳电力公司应支付该三项改造费用的利息，均从双方合同期满后开始计算，符合公平原则，本院予以确认。对湘岳电力公司上诉主张不应承担该三项费用及利息、评估费和沃顿酒店上诉主张该三项费用应从完工之日起算的上诉请求，本院均不予支持。三、关于沃顿酒店上诉主张减少租金的问题。沃顿酒店因租赁物外墙维修造成经营损失，湘岳电力公司应减免部分租金，一审根据沃顿酒店提供的外墙工程施工合同（工期一个月），减免沃顿酒店一个月租金45883元，并无不当。沃顿酒店上诉主张实际维修时间不止1个月，没有证据证实，本院不予采信。沃顿酒店上诉以租赁期内二次装修为由主张减免6个月租金，因沃顿酒店并未提供证据证明湘岳电力公司同意减免，故对该项请求，本院不予支持。四、关于沃顿酒店上诉主张2009年10月至2010年11月20日的经营损失893172.94元和消防、工商行政罚款损失80000元的问题。首先，双方在租赁合同中已约定，沃顿酒店在营业前应办理经营范围内包括消防合格证在内的证照和手续，否则由此产生的行政、经济责任由沃顿酒店自行承担。而岳阳市公安消防队颁发的消防安全检查合格证是对沃顿酒店自身经营场所进行的消防验收，沃顿酒店应为《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的义务人，沃顿酒店上诉主张办理消防合格证的义务为湘岳电力公司的意见，本院不予采纳；其次，沃顿酒店没有提供“因未办理消防合格证导致其在该期间有停业及停业具体时间事实”的证据，相反，根据沃顿酒店提供的审计报告，其在该期间实际在经营，审计报告作出的结论系经营损失，属市场经营风险产生的亏损，该损失应由沃顿酒店自行承担；再次，沃顿酒店在一审已申请对2009年6月至2010年12月期间的经营亏损进行重新鉴定，一审也予以准许，但因沃顿酒店提交的鉴定材料不足，导致鉴定程序终结，且经鉴定作出的经营亏损结论，也不能作为认定因未办理消防合格证导致沃顿酒店产生停业损失的依据，故对沃顿酒店上诉要求重新鉴定的意见，本院不予采纳；最后，没有证据证明沃顿酒店就该损失在诉讼前曾向湘岳电力公司主张过权利和该损失就是系沃顿酒店未能办理消防合格证直接产生的。综上，对沃顿酒店主张的该项上诉请求，本院不予支持。但考虑到双方签订合同时，租赁物存在消防问题的事实，湘岳电力公司在沃顿酒店营业前，负有“根据消防部门的要求进行整改到位，并于沃顿酒店营业前取得消防合格证”的义务，湘岳电力公司于2010年4月9日才向岳阳市消防支队申请对租赁物的整体消防整改竣工验收，可能影响到沃顿酒店营业前自己办理并取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，进而影响到其办理《特种行业许可证》，根据本案案情，本院酌定湘岳电力公司减免沃顿酒店2个月的租金91666元（550000÷12个月×2个月），作为补偿沃顿酒店在该期间的损失。五、沃顿酒店上诉主张减免三个月占用费的问题。湘岳电力公司在租赁合同期限届满前，已于2018年4月25日告之沃顿酒店不再续租，租赁期届满后，沃顿酒店并未将租赁物退还，湘岳电力公司也未依法主张权利，导致租赁物持续占用至今，考虑到沃顿酒店占用租赁物期间发生了新冠肺炎疫情的因素，参照岳阳市人民政府关于印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展措施》的通知第十三条措施，本院酌情减免沃顿酒店2个月的占用费，即湘岳电力公司主张的占用费自2018年12月1日起算，对沃顿酒店的该项上诉请求，本院予以部分支持。综上，湘岳电力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。沃顿酒店的上诉请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2799号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2799号民事判决第三项为“由岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司按合同约定的租金标准（550000元/年）向湖南岳阳湘岳电力有限公司支付自2018年12月1日起至租赁物实际返还之日止的占用费；并以实际所欠占用费数额为基数，按年利率4.75%的标准，自2018年12月1日起计算违约金至租赁物实际返还之日”；三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初2799号民事判决第五项为“由湖南岳阳湘岳电力有限公司向岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司支付房屋维修期间的租金损失45833元，并补偿岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司未取得消防检查合格证期间的经营损失91666元。”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的处理按一审判决执行；二审案件受理费共计34127.59，由湖南岳阳湘岳电力有限公司负担20000.59元，岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司负担14127元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年十二月二十二日书记员  荣晴瑶