广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终1161号上诉人（一审原告）：袁晓玲，女，1973年1月27日出生，汉族，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：徐钰萍，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区庆亿街******整层。负责人：黄俊平，总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：海。住所地：海南省三亚市三亚湾中海路**金中海·××小区**别墅>法定代表人：祝军。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。一审第三人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：江苏。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路**金山大厦******法定代表人：祝军，总经理。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。一审第三人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。上诉人袁晓玲因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）、三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、一审第三人南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人袁晓玲、被上诉人华融公司、金中海公司、一审第三人泰发公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁晓玲上诉请求：撤销一审判决，改判停止执行案涉房产并解除查封，案涉房产归袁晓玲所有，上诉费由华融公司、金中海公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，以此作出错误判决，依法应予纠正。1、华融公司提供的抵押登记信息中，没有明确记载抵押的房产包括案涉房产，华融公司对案涉房产不享有优先于袁晓玲的权利。2、一审认定依据（2018）粤01民初99号民事调解书，华融公司享有案涉房产的优先受偿权，该认定明显存疑。3、一审认定袁晓玲未签订正式的买卖合同，从而认定袁晓玲未尽合理的注意义务存在过错，没有事实依据。二、袁晓玲系商品房消费者，对案涉房产享有的居住权及物权期待权依法可排除执行，一审适用法律错误。一审根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《合同法》的规定，认定袁晓玲并不属于可优先于其他债权人获得保护的消费者，是普通购房者，是错误的，袁晓玲是符合执行异议复议规定第二十九条规定的商品房消费者。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条明确阐释了名下无其他可用于居住的房产的标准，袁晓玲在案涉房产所在地三亚市没有其他可用于居住的房产，案涉房产交付后袁晓玲及父母长期居住至今。袁晓玲户口虽不在案涉房产地址，但不影响长期在此居住。一审错误认定袁晓玲常住地与案涉房产并不一致，武断判定袁晓玲所购案涉房产不是为了满足其基本的居住需求，没有任何证据支持，也与客观事实相违背。三、华融公司已同意金中海公司出售案涉房产，在袁晓玲全额支付购房款后无权再主张抵押权人的优先受偿权，一审错误解读法条，导致错判。1、华融公司实际已同意金中海公司向社会公开出售案涉房产。2、一审认定根据《物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权消灭，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿了抵押权人的债务或已提存的情况下，抵押权才得以消灭，逻辑错误，系错误解读。华融公司答辩称：一、案涉房产在袁晓玲与金中海公司签订《认购协议书》之前已于2014年10月17日抵押给了华融公司，并且办理了抵押登记，抵押登记对外具有公示效力。生效法律文书已依法确认华融公司对案涉房产享有抵押权。袁晓玲目前对于案涉房产仅享有合同债权，不能对抗华融公司的抵押担保物权。二、案涉房产位于海南省三亚市旅游度假区，袁晓玲经常居住地与案涉房产所在地不一致，袁晓玲购买案涉房产并非用于满足其基本居住需要，故袁晓玲不属于可优先于抵押权人获得特别保护的消费者购房人，其为一般购房人，享有的债权不可对抗抵押担保物权。三、袁晓玲明知或应知案涉房产存在抵押登记的权利瑕疵，在明知或应知案涉房产存在因抵押登记导致无法过户风险的情况下，仍选择向金中海公司购买案涉房产，应承担相应的法律后果。在实际履行过程中，袁晓玲也未行使涤除权，代为清偿债务消灭抵押权，华融公司对金中海公司的债权至今未获清偿，案涉房产也未进行涂销抵押手续，华融公司的抵押权一直合法有效存在。袁晓玲未尽到注意义务，对案涉房产无法办理产权过户手续存在过错。四、袁晓玲提交的证据不足以证明其已支付了全部购房款。五、物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅是例外规定，必须有实体法依据，否则会对民法基本理论及交易秩序造成冲击。金中海公司对华融公司负有债务并以案涉房产作抵押担保以确保债务的履行。现金中海公司不履行到期债务，华融公司有权行使抵押权，通过处置案涉房产实现债权。袁晓玲也可通过诉讼要求金中海公司返还购房款并承担赔偿责任的途径来维护自身合法权益。请求依法驳回上诉，维持原判。金中海公司答辩称：袁晓玲系商品房消费者，依法享有排除华融公司强制执行的权利。第一，袁晓玲属于商品房消费者。第二，袁晓玲作为商品房消费者的权利优先于华融公司的抵押权。第三，华融公司知道并同意金中海公司对案涉抵押房产进行销售，故华融公司作为抵押权人，优先受偿权的对象由抵押财产转变为抵押财产变现的特定价款。应撤销一审判决，支持袁晓玲的上诉请求。泰发公司表示同意金中海公司的意见。祝金龙未到庭，提交书面意见称，意见与金中海公司的意见一致。袁晓玲向一审法院起诉请求：一、判令停止执行案涉房产并解除查封；二、判令案涉房产归袁晓玲所有；三、本案诉讼费用由华融公司承担。一审法院认定事实：案涉房产金中海?××联排20-6号房于2014年10月17日在湖南省三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。2015年2月11日，袁晓玲与金中海公司签订《金中海·××商品房认购协议书》，约定袁晓玲认购案涉房产，房产面积132.76平方米，总价为8215454.32元，一次性付款优惠总价4450000元，购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。2015年2月15日，袁晓玲与金中海公司签订《商品房买卖合同》。2018年3月26日，金中海公司出具收取袁晓玲购房款的海南增值税普通发票，房款总额为4450000元。金中海公司于2017年12月19日出具交房通知书并为袁晓玲办理了入住登记。一审法院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案过程中，华融公司向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的案涉房产等财产。2018年9月20日，一审法院作出（2018）粤01民初99号民事调解书，确认各方当事人自愿达成如下协议：……三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市三亚湾××金中海的房地产［土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……12.××20栋（联排低层住宅），产权证号：三土房（2011）字第××号，他项权证号：琼（2017）三亚市不动产证明第××号；……］，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）粤01执465号立案执行。袁晓玲对执行案涉房产提出书面异议，一审法院于2019年8月30日作出（2019）粤01执异622号执行裁定书，裁定驳回袁晓玲的异议请求。袁晓玲遂提起本案诉讼。本案审理过程中，袁晓玲为证明其主张，提交了以下证据：1、《金中海·××商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、房款发票、汇款凭证、交房通知书及相关入住费用收据等，拟证明其购买了案涉房产并支付了全部购房款且已合法占有入住；2、查封公告，拟证明案涉房产已被执行查封；3、《债权债务确认协议》及补充协议、《监管协议》，拟证明华融公司同意金中海公司出售抵押物即案涉房产；4、居委会证明、订单截图，拟证明其是案涉房产业主，实际持续占有、居住使用案涉房产。袁晓玲在其提出执行异议中还提交了车位管理费等收据发票。华融公司在本案及袁晓玲提出的前述执行异议中分别提交了《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料、《抵押物变动情况汇总表》、历次变更抵押登记查册资料、《三亚市房地产权属登记信息查询结果》、协助执行通知书、（2018）粤01民初99号民事调解书。一审法院认为：本案的争议焦点为袁晓玲对案涉房产是否享有足以排除华融公司强制执行申请的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，华融公司经一审法院（2018）粤01民初99号生效民事调解书确定对案涉房产享有抵押权，可就案涉房产的拍卖、变卖价款优先受偿。袁晓玲以其已购买案涉房产并付清房款且实际占有，且华融公司同意金中海公司出售案涉房产为由，主张其可对抗华融公司的抵押权。对此，一审法院作如下分析：其一，袁晓玲以其已付清房款并实际占有案涉房产为由，主张对抗华融公司的抵押权，缺乏事实根据与法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，案涉房产位于海南省三亚市，且袁晓玲常住地与案涉房产并不一致。现有证据无法证明袁晓玲购买案涉房产是为了满足其基本的居住需求，故袁晓玲并不属于可优先于其他债权人、抵押权人及建设工程承包人获得保护的消费者，其以普通购房人的债权主张对抗华融公司的抵押权，缺乏依据。其二，袁晓玲以华融公司同意金中海公司出售案涉房产为由，主张对抗华融公司的抵押权，亦无充分事实根据与法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。依据该条款，抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿了抵押权人的债务或已提存的情况下，抵押权才得以消灭。本案中，一方面，袁晓玲并未就华融公司同意金中海公司出售案涉房产的事实主张充分举证证明。另一方面，即使袁晓玲主张的华融公司同意金中海公司出售案涉房产的事实成立，袁晓玲也无权主张排除华融公司的强制执行申请。依据已查明的事实，在袁晓玲与金中海公司签订《金中海?××商品房认购协议书》之前，案涉房产已由金中海公司于2014年10月17日抵押给华融公司且办理了抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。袁晓玲作为购买方，对其拟购买的房产是否存在明显的权利瑕疵负有必要的审慎注意义务，故袁晓玲应当知晓案涉房产存在抵押登记的权利瑕疵的事实，亦应当合理预见该权利瑕疵可能影响其实现合同目的的风险的存在。在明知或应知案涉房产存在因抵押登记导致无法过户的风险的情况下，袁晓玲仍选择向金中海公司购买案涉房产，故应当承担相应的法律后果。在实际履行合同过程中，袁晓玲亦应当履行更高标准的注意义务，积极采取合理有效的措施避免前述风险的实际发生。但事实上，金中海公司并未依照其与华融公司之间的约定要求包括袁晓玲在内的购房人将转让房屋所得款汇至监管账户用于清偿其所欠华融公司债务，而袁晓玲作为购买方，在未签订正式买卖合同，且未核实付款方式是否有助于消除抵押登记的过户障碍的情况下，按照金中海公司的要求将所有购房款汇至非监管账户，最终导致华融公司以主债权未受清偿为由主张对案涉房产行使抵押权。因此，对华融公司在房屋过户至袁晓玲之前主张行使抵押权的不利后果，袁晓玲亦具有一定的过错。综上，袁晓玲诉请停止对案涉房产的强制执行，缺乏充分依据，应予驳回。案涉房产仍登记在金中海公司名下，且存在抵押登记未办理转移登记，袁晓玲诉请确认案涉房产归其所有并办理产权过户登记，一审法院不予支持。判决：驳回袁晓玲的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交与本案处理有关的新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据袁晓玲的上诉请求和理由及华融公司、金中海公司的答辩意见，本案争议焦点为袁晓玲对案涉房产享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房产登记在金中海公司名下。袁晓玲与金中海公司签订《认购协议书》购买案涉房产时，案涉房产已办理抵押登记，抵押权人为华融公司，抵押人为金中海公司。已生效民事调解书确认华融公司对案涉房产享有优先受偿权。在案涉房产抵押登记未办理涂销的情况下，华融公司对案涉房产仍享有抵押权，华融公司是否书面同意金中海公司对案涉房产进行销售不影响华融公司对案涉房产抵押权的行使。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件。袁晓玲所购案涉房产位于海南省三亚市三亚湾，属于旅游度假区，与袁晓玲及配偶、子女常住地均不一致，袁晓玲所举证据无法证实其对案涉房产的民事权益属于消费者生存权保护范围。一审认定袁晓玲对案涉房产享有的民事权益不足以排除强制执行，对袁晓玲要求停止执行案涉房产及确认其为房产所有人的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，袁晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42400元,由袁晓玲负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 刘涵平审判员 王 庆二〇二〇年十二月二日书记员 邹政文