陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民再188号 再审申请人（原审原告、执行案外人）：张照平，男，1963年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：常明，陕西淙远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小朵，陕西淙远律师事务所律师。 再审被申请人（原审被告、申请执行人）：穗甬融信资产管理股份有限公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人：郝光辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马森，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史琦，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：陕西伟业工贸公司，住所地西安市。 法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：西安伟业房地产开发有限责任公司，住所地西安市。 法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑海亮，该公司员工。 原审第三人：西安市碑林区城建委德福巷低改指挥部办公室，住所地西安市。 负责人：陈兴云，该指挥部办公室主任。 委托诉讼代理人：张志清，北京德恒（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅丹，北京德恒（西安）律师事务所实习律师。 再审申请人张照平因与穗甬融信资产管理股份有限公司（以下简称穗甬融信公司）、原审第三人陕西伟业工贸公司（以下简称伟业工贸公司）、原审第三人西安伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业房地产公司）、原审第三人西安市碑林区城建委德福巷低改指挥部办公室（以下简称德福巷低改指挥部）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2018）陕01民初1989号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月9日作出(2020)陕民申1674号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人张照平的委托诉讼代理人常明,被申请人穗甬融信公司的委托诉讼代理人马森、史琦，原审第三人伟业房地产公司的委托诉讼代理人郑海亮、原审第三人德福巷低改指挥部委托诉讼代理人张志清、梅丹到庭参加诉讼。原审第三人伟业工贸公司经本院传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 再审申请人张照平再审请求：1、不得执行西安市XX街XX号XX大厦XX幢XX层XX号房屋，解除对该房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：（一）再审申请人在法院查封之前合法取得案涉房屋的所有权，并占有使用至今，其权利能排除法院的执行。1、再审申请人张照平与德福巷低改指挥部签订《西安市商品房购销合同》,并已履行完毕全部付款义务，张照平依法取得案涉房屋所有权并占有使用该房屋已长达20余年。（1）1997年4月5日，再审申请人张照平与德福巷低改指挥部签订编号B-9-E《西安市商品房购销合同》，合同约定XX巷XX大厦XX幢XX层XX号房出售给张照平，房屋面积140.10平方米，房屋总价款479000元，并对付款时间、付款期限、产权登记、物业管理、保修责任等均作了相关约定，本案所涉商品房购销合同，合法有效，不存在任何无效事由，对合同双方均有约束力。（2）合同签订后，再审申请人根据合同约定分别于1997年4月5日、1997年4月30日、1998年6月20日向鹏程大厦联合建设开发办公室交款100000元、279000元、100000元，共计479000元，再审申请人已经履行完毕其作为买受人的全部付款义务，其合法所有权应当受到法律保护。（3）自取得案涉房屋所有权后，再审申请人一直占有使用该房屋至今已长达20余年。（4）申请人张照平已经支付了全部购房款。2、鹏程大厦联合建设开发办公室由伟业工贸公司及西安鹏程建设开发有限公司共同协商设立，负责鹏程大厦（后更名为“伟业大厦”）楼宇销售等工作，有权买卖案涉房产，并收取购房款。该办公室收取张照平购房款系对张照平《西安市商品房购销合同》的追认。关于案涉房屋的真实权利主体，德福巷低改指挥部和再审申请人张照平以及伟业房地产公司的意见一致均为鹏程大厦联合办公室。鹏程大厦联合办公室自1994年就取得了销售楼宇及收取售楼款的权利，而张照平是1997年才签订的《西安市商品房购销合同》，并在1997年和1998年分三次将购房款全额支付给了鹏程大厦联合办公室。综上，鹏程大厦联合建设开发办公室有权销售并收取伟业大厦购房款，鹏程大厦联合建设开发办公室收取再审申请人张照平的购房款并出具收据，应当视为对德福巷低改指挥部与张照平签约事实的追认，再审申请人将购房款交予该办公室，即已完成全部付款义务，且伟业房地产公司对上述事实均认可。3、再审申请人在抵押权设立之前，更在法院查封之前就已合法占有案涉房屋，其多次要求低改指挥部办理房屋产权登记，房屋产权证至今仍未办理并非再审申请人之过错。综上，再审申请人张照平签订有《西安市商品房购销合同》、支付了购房款、占有使用案涉房屋均在案涉房屋被抵押之前，更是在案涉房屋被法院查封之前，由于低改办与伟业房地产公司的原因，至今未能办理过户登记，并非再审申请人张照平之过错，故再审申请人完全能够排除法院的强制执行。（二）西安中院（2018）陕01执异464号执行裁定书认定事实明显错误，适用法律错误。（三）德福巷低改指挥部在与再审申请人签订合同时具有签约资格。（四）目前执行法院的执行程序并未终结，案涉房屋依然由再审申请人张照平占有使用。综上所述，再审申请人张照平合法享有案涉不动产所有权，并占有使用已有二十余年，请求支持申请人的再审请求，保护再审申请人的合法权利。 穗甬融信公司答辩称，（一）被答辩人对案涉房产不享有权利，其提交的证据不足以排除法院的强制执行。1、该案涉房产属于被执行人伟业房地产公司所有，第三人德福巷低改指挥部将案涉房产出卖给被答辩人系对该案涉房产的无权处分，其与被答辩人签署的《西安市商品房购销合同》不发生案涉房产所有权转移的法律效力。案涉房产自1994年起便与德福巷低改指挥部无任何关系，该房产产权属于伟业房地产公司所有，德福巷低改指挥部无权处分案涉房屋，其与被答辩人签署的《西安市商品房购销合同》不发生案涉房产所有权转移的法律效力。2、原审庭审中，第三人德福巷低改指挥部已确认其自1994年12月2日起对诉争房屋不再享有任何权益，其并未在1997年与被答辩人签署过《西安市商品房购销合同》，也没有收取过被答辩人的购房款。因此该《西安市商品房购销合同》有重大造假嫌疑。同时被答辩人未能提交其他能佐证其已支付购房款的相关凭证，仅持盖有“鹏程大厦联合建设开发办公室财务专用章”的一纸收款收据，并声称47万元购房款全部现金支付，不符合日常交易的行为习惯。3、被答辩人提交的西安市仲裁委员会西仲裁字（2017）第1474号《裁决书》中所涉及的房屋买卖法律关系与本案有本质区别。该裁决书所涉及的房屋买卖合同系另案的其他买受人与德福巷低改指挥部和伟业房地产公司共同签订，该合同签署时间在1998年5月30日即伟业房地产公司受让原伟业工贸公司享有的对伟业大厦全部权利之后，因此伟业房地产公司有权就其所有的房产对外出售。而本案中，德福巷低改指挥部无权对案涉房产进行处分。(二)答辩人依法对案涉房产享有抵押权,有权对案涉房产的拍卖、变卖价款优先受偿，该权利能够对抗被答辩人。被答辩人的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。2016年9月29日，中国农业银行股份有限公司西安分行与中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司签订《委托资产批量转让协议》，将（2012）陕民二初字第00002号民事调解书确认的债权转让给长城资产管理公司；2017年9月28日，长城资产管理公司与答辩人签订《债权转让协议》将上述债权转让给答辩人。因此答辩人依据《合同法》第八十一条、《物权法》第一百九十二条之规定，依法取得案涉房产的抵押权。(三)涉案房产自2013年起已被执行法院查封，但被答辩人一直未向法院提出执行异议，目前该案涉房产在经历了一拍、二拍流拍后进入变卖程序，2020年2月8日第三人竞价成功，拍卖成交价格为1029150元，第三人目前已取得网络竞价成功确认书，案涉房产已经执行完毕。(四)被答辩人未提起二审诉讼而直接申请再审，明显是其故意制造障碍、拖延执行，有违两审终审制的基本原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。对于无正当理由未提起上诉且二审判决未改变一审判决对其权利义务判定的当事人，一般不应再为其提供特殊的救济机制，否则不仅是对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，也有违两审终审制的基本原则。综上，原审（2018）陕01民初1989号民事判决事实认定清楚适用法律正确，应当依法予以维持，并驳回被答辩人全部诉讼请求。 伟业房地产公司答辩称，我公司认为再审申请人签订商品房购销合同真实有效，且已经支付完全部购房款，截止1998年6月20日，我公司对案涉房产已经不再享有任何权利，在2003年之后，穗甬融信公司的权利是基于抵押行为产生的，因此从时间顺序上来讲，案涉房产权利是属于张照平享有的。另外，穗甬融信公司的代理人称，多起案件都是伟业公司和业主串通，对此可以鉴定当时合同的真实性。我公司的法人已经被列为失信人，我公司账户已经被查封，已经承担了相应的责任。我公司与穗甬融信公司的关系是抵押债权，与张照平是买卖关系。买卖在前，抵押在后，不希望因我公司的工作失误，对张照平造成伤害。 德福巷低改指挥部答辩意见，1、1994年12月2日起答辩人对诉争房屋不享有任何权益，不知晓案涉房屋的出售情况。诉争房屋所属伟业大厦（原名鹏程大厦）系德福巷低改项目的一部分，1994年12月2日西安鹏程建设开发有限公司（以下简称“鹏程公司”）与答辩人签订一份《联建合同书》，双方以买断形式将伟业大厦开发、经营、所有权一次性转让给鹏程公司。由于鹏程公司资金不足，后又将合同中的权利义务转让给伟业公司。自《联建合同书》签订之日起，答辩人对包括诉争房屋在内的伟业大厦不再享有任何权益，不知晓张照平是否购买了案涉房屋，更没有收取过张照平的任何款项。2、案渉《房屋购销合同》的签订主体应为“鹏程大厦联合建设开发办公室”，与答辩人无关。首先，案渉《房屋购销合同》的出售方盖章并非答辩人公章，经办人也并非答辩人员工；其次，根据（2020）陕01民初268号案外人执行异议案件中，案外人（原告）陕西伟业物业管理服务有限责任公司提供的证据，“西安市碑林区XX委XX巷XX大厦XX楼XX大厦联合建设开发办公室”所盖，而该办公室并非由答辩人成立。答辩人在1994年将伟业大厦开发、经营、所有权转让之后，不可能再去销售房屋，收取购房款。因此，案渉合同的签订主体与答辩人无关。3、答辩人具有配合伟业房地产公司办理过户的合同义务，但需要得到伟业房地产公司指令。由于伟业大厦项目建审手续一直在答辩人名下，所以在签订联建协议时约定答辩人将房屋过户至鹏程公司（后变更为伟业房地产公司）名下或其指定第三方名下。因此，答辩人有配合办理相关房产过户手续的合同协助义务，但需要得到伟业房地产公司相应的指令。 本院经审理查明,原一审法院查明的事实属实,本院予以确认。 本院认为，围绕当事人的再审请求、事实理由与答辩意见，本案争议的焦点为原审判决驳回张照平不得对德福巷低改指挥部名下案涉房产执行的诉讼请求是否正确。审理中应重点查明，再审申请人是否签订了合法有效的《西安市商品房购销合同》、是否真实支付了全部购房款以及案涉《西安市商品房购销合同》的真实性及基础买卖合同法律关系是否成立等基本事实。就本案而言,德福巷低改指挥部称，1994年12月2日起其对诉争房屋不再享有任何权益。因对伟业大厦相关的房产不再享有所有权，德福巷低改指挥部须在接到伟业房地产公司的指令后才能配合办理过户登记手续。由此，在1997年4月5日，张照平签订案涉《西安市商品房购销合同》时，XX巷XX大厦房产的销售，也不会收取张照平购房款。然而伟业房地产公司则认为再审申请人签订的商品房购销合同真实有效，且认可张照平已经支付全部购房款。对于张照平签订的案涉《西安市商品房购销合同》是否真实有效、张照平是否支付了全部购房款，能否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益等问题，原审对上述基本事实均未予查明。 综上，本案原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定,裁定如下: 一、撤销陕西省西安中级人民法院(2018)陕01民初1989号民事判决; 二、本案发回陕西省西安中级人民法院重审。 审 判 长  张 工 审 判 员  赵 玲 审 判 员  贾文军 二〇二〇年十二月四日 法官助理  叶永全 书 记 员  张瑜莹 1