四川省甘洛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3435民初166号 原告：罗美，女，1979年2月9日出生，住四川省眉山市东坡区。 被告：四川省宝利蓝海房地产开发有限公司，住所地：四川省甘洛县新市坝镇西街**。 法定代表人：陈中彬，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐彦，四川华敏律师事务所律师，委托权限为一般授权。 委托诉讼代理人：范正光，四川华敏律师事务所律师，委托权限为一般授权。 被告：刘方军，男，1975年9月7日出生，住四川省成都市青羊区。 原告罗美与被告四川省宝利蓝海房地产开发有限公司（以下简称宝利蓝海公司）、刘方军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月10日立案后,被告宝利蓝海公司以刘方军与本案处理结果有法律上的利害关系为由，申请追加刘方军为本案被告参加诉讼，本院依被告宝利蓝海公司申请追加后，依法适用简易程序进行审理。于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告罗美、被告四川省宝利蓝海房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐彦、被告刘方军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗美向本院提出诉讼请：1.请求依法判令解除原、被告之间的《宝利·月亮湾商品房产认购协议》；2.请求依法判令被告返还原告已付房款（定金）50000.00元（伍万元整）；3.请求依法判令被告向原告承担人民币50000.00元由交付之日至今的经济损失（按银行贷款利率计算）；4.两次诉讼费约1200.00元，保全由被告承担。原告在庭审中当庭放弃了要求赔偿经济损失的主张，仅主张返还已付房款（定金）50000.00元。事实与理由：2018年6月25日，被告与原告签订了《宝利·月亮湾商品房产认购协议》（以下简称“认购书”）。认购书约定原告及亲属向被告购买位于甘洛县滨河路（原食品公司屠宰场）月亮湾项目的3单元15层2号房。原告依约向被告交付定金共计人民币50000.00元（定金在签订商品房买卖合同后将自动转为购房款）。原告在签订上述认购书后到现在，被告的月亮湾项目一直未启动，现因被告不能履行合同，原告与被告售楼经理刘方军商议并同意退还定金，但被告公司售楼经理刘方军一直以各种借口推脱，至今不退还，为此诉至法院，请求保护原告的合法利益。 被告宝利蓝海公司辩称，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，公司不承担任何责任。1.从实体上被告不应承担民事责任，首先原告针对被告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，原告所谓的宝利月亮湾认购协议，是被告刘方军利用伪造的公司印章签署的非法合同，即非公司的真实意思表示，公司也不是合同的相对方，因此该合同对公司不具有法律约束力，依据《最高人民法院〈关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题解释的规定〉》第五条第一款的规定：“行为人私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有使用处分或者进行其他犯罪活动的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。”其次，被告刘方军的合同诈骗行为也不构成表见代理，公司也不应当承担表见代理的被代理人责任。因为刘方军所刻印章是伪造，没有经过公司同意而刻制使用的，因此刘方军是无权代理，其加盖伪造印章便不能发生针对印章名义人的效力，表见代理制度保护的是善意第三人的利益，而原告很难以其行为表明其是善意的，是没有过失，因为在交易时也即原告与刘方军签署的认购协议的时候，月亮湾项目还仅仅处于市场调研，项目报建等前期阶段，由于根本就不具备销售条件，公司也没有对月亮湾项目做任何的营销宣传，那么作为一个正常的理性房地产投资者或者购买者来说，在没有开发商任何营销宣传的情况下，在没有查看五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、以及预售证）的情况下就轻易地买房，而且直接把相关款项交给个人，而不打入公司账户，这明显存在重大过失，不是一个善意的相对人，因此即使在表见代理制度下，公司也不应当承担责任；2.本案应当裁定驳回起诉，本案所谓的房屋买卖合同纠纷与刘方军涉嫌的犯罪事实是同一个法律事实，而本案的处理结果必须以刘方军的刑事案件结果作为定案依据，否则许多事实将处于真伪不明的状态，虽然被告刘方军的刑事案件也于今日审理，但诉讼程序并未结束，因此案件事实不明。根据《最高人民法院〈关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题解释的规定〉》第十一条的规定：“人民法院作为经济纠纷审理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件，而有经济犯罪嫌疑的应当裁定驳回起诉。” 被告刘方军辩称，我于2017年11月左右受宝利蓝海公司口头委托主持项目的销售工作、项目前期的报规报建工作、项目宣传推广工作，在前期工作中销售部的组建工作由我完成，上述工作均是以宝利蓝海公司工作人员的身份进行。关键的几个问题：1.关于销售人员及我本人的工资问题，公司给出的销售员的工资为1000.00元，我的工资没做具体的说明，而销售人员每月工资1000.00元远远不能满足正常的生活需要；2.公司委托我过来主持项目前期工作，没有给我任何的备用金和运作资金，我要主持上述工作一系列的交往费用、工作费用是没有的；3.项目需要的一些基本的费用如电、宽带等公司很少给，每次我向公司要了之后公司才给，绝大部分是我补贴；4.在我印象中，甘洛县建设局工作人员到成都参加宝利月亮湾项目论证会议所有的开支都是我支付的，公司没有出一分钱，路费住宿费等，其他一些日常生活杂支基本上也是我垫付，原告的钱是我收的，我从来没有想过要欠她的钱，我只想这个项目能顺利完成，原告买上自己满意的房源，我完成销售任务，公司实现资金回款，这就是我收原告钱的初衷，根据当时的订购协议，这是双方自愿的，且在协议当中明确约定，原额返还所交定金，没有其他任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交并经质证的证据： 1.《商品房认购协议》《收据》。拟证明：原告交了50000.00元给宝利蓝海公司，经手人是被告刘方军。 被告宝利蓝海公司质证认为：对其真实性不认可，公司不是合同相对人，且印章是伪造的。 被告刘方军质证认为：没有意见。这份认购协议与收据就是当时我与原告签订的。 2.《月亮湾销售中心照片户型图》。拟证明：原告是看到这个户型图才交的定金。 被告宝利蓝海公司质证认为：对真实性不予认可，因为是复印件。 被告刘方军质证认为：照片中反映的就是售楼中心的局部情况，户型图也是这个项目的。 3.《微信聊天记录》（其中包含转账记录）。拟证明：原告和刘方军的交谈记录和买房情况。 被告宝利蓝海公司质证认为：对微信双方原告和刘方军的身份予以认可。但该证据为复印件，对真实性不予认可。 被告刘方军质证认为：是其本人和原告的聊天记录。 本院为查明案件事实，依职权调取的证据： 1.《报案书》（该份证据形成时间是2019年11月8日，报案人是四川省宝利蓝海房地产开发有限公司）。 2.《甘洛县公安局刑事侦查大队对四川省宝利蓝海房地产开发有限公司的股东易爱民的询问笔录两份》。 3.《甘洛县公安局刑事侦查大队对刘方军的讯问笔录两份》（该份证据主要体现刘方军的身份以及房屋的销售情况）。 4.《照片两张》（本院拍摄的销售中心现场照片） 原、被告双方对该组证据无异议。 被告宝利蓝海公司以及被告刘方军未向本院提交证据。 上列证据对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据经本院综合评判认定事实如下：被告刘方军原系被告宝利蓝海公司关联公司会东县宝利创投有限公司开发的“宝利国际香江”楼盘项目销售部主管。2017年10月，被告刘方军经被告宝利蓝海公司股东易爱民（公司实际控制人）任命为该公司案涉项目即甘洛县“宝利·月亮湾”楼盘的销售部经理，负责该楼盘项目的项目报建及前期推广工作。随后被告宝利蓝海公司在甘洛县滨河路成立了“宝利国际月亮湾销售中心”，在销售中心内部设置了案涉项目沙盘、悬挂了公司营业执照，设备设施齐全，被告刘方军接受任命后，招聘了工作人员。2018年6月25日，被告刘方军以案涉项目销售人员的身份与原告在“宝利国际月亮湾销售中心”签订了《宝利·月亮湾商品房认购协议》，该协议约定：“甲、乙双方按照平等、自愿的原则，经协商达成以下协议。乙方自愿向甲方缴纳人民币50000.00元整（￥伍万元）作为选择甲方开发的【宝利·月亮湾】项目房屋认购金，签订本认购协议当日付认购金元整（￥伍万元）。第一条认购事项1、乙方认购房屋座落：甘洛县滨河路【原食品公司屠宰场】3单元15层2号。”签订上述协议当日，原告将50000.00元认购金打入了被告刘方军个人账户，被告刘方军在销售中心给原告出具了《收据》，《收据》载明：“入账日期：2018年6月25日。收到罗美交来购买宝利·月亮湾3-15-2号房订金。金额（大写）伍万。¥50000.00。经手人：刘方军。”《宝利·月亮湾商品房认购协议》和《收据》上均由被告刘方军在销售中心加盖了印有“四川省宝利蓝海房地产开发有限公司5104005010059”的鲜章。被告刘方军所收取的原告认购金，部分用于案涉项目销售中心的日常运作支出。 2019年11月8日，被告宝利蓝海公司向甘洛县公安局报案称被告刘方军涉嫌合同诈骗罪，请求依法追究刘方军涉嫌合同诈骗罪的刑事责任，依法责令刘方军退还非法取得的受害人财产。2020年5月14日，被告刘方军被公安机关抓获归案，2020年11月4日，甘洛县人民检察院向本院提起公诉。本院于2020年11月18日作出（2020）川3435刑初52号刑事判决书，载明并认定：“2017年10月，被告人刘方军经四川省宝利蓝海房地产开发有限公司经理易某某口头任命为该公司在甘洛县××楼盘项目的销售经理，负责该楼盘项目的市场调研、项目报建、成立销售部、宣传推广等前期工作，2018年初，刘方军在成都市九眼桥花费人民币一百余元向制假人员定做‘四川省宝利蓝海房地产开发有限公司（编号5104005010059）’印章一枚。2018年3月至6月，刘方军使用该枚印章及商品房认购协议向甘洛县邓某、王某红、罗某、冉某芬、李某兴收取房屋认购金5万元……本院认为，被告人刘方军在担任四川省宝利蓝海房地产开发有限公司在甘洛县××楼盘项目的销售部经理期间，未经公司许可，委托不法分子伪造四川省宝利蓝海房地产开发有限公司印章与客户签订商品房认购协议，并在认购协议和收款收据上加盖伪造的印章，其行为已构成伪造公司印章罪……被告人刘方军犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑七个月，并处罚金人民币五千元”。 《宝利·月亮湾商品房认购协议》签订后，因案涉项目一直未能完成建设项目审批手续而迟迟未能动工，故原告起诉至法院要求解除《宝利·月亮湾商品房认购协议》并由被告宝利蓝海公司返还定金。另查明,本案原告未申请诉讼保全。 本院认为，案涉项目没有取得商品房房屋预售许可证，不具备销售条件，《宝利·月亮湾商品房认购协议》亦不涉及房屋具体的面积、价格、交付期限、质量等商品房预售合同内容，其中对于付款方式约定可以在签订《商品房买卖合同》时予以更改，故该协议系预约合同，不属于商品房预售合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自合同成立时生效。”的规定，原告与被告刘方军签订的《宝利·月亮湾商品房认购协议》系双方协商一致后签订，该协议未违反法律、法规规定的有关效力的强制性规定，故自成立时生效，合同双方为原告和被告宝利蓝海公司，双方应按照约定全面履行自己的义务。 被告宝利蓝海公司辩称该协议系被告刘方军伪造公司印章签订的非法合同，不能反映公司的真实意思表示，公司不是该协议的相对方；且认为原告在签订协议时没有查看《国有土地使用证》《商品房预售许可证》等证书，把案涉资金打入了被告刘方军的个人账户，其本身存在过错，非善意相对人。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意第三人。”被告刘方军系被告宝利蓝海公司股东兼实际控制人易爱民任命的案涉项目的销售部经理，被告刘方军接受任命后也进行了案涉项目前期工作，被告宝利蓝海公司是否授权被告刘方军进行房屋销售，原告无从知晓，系被告宝利蓝海公司对公司员工的内部管理行为。其次，原告系善意第三人。被告刘方军以被告宝利蓝海公司销售部经理的身份，与原告在被告宝利蓝海公司成立的“宝利国际月亮湾销售中心”内签订《宝利·月亮湾商品房认购协议》，收取了原告50000.00元认购金，并在销售中心向原告提供了盖有“四川省宝利蓝海房地产开发有限公司5104005010059”鲜章的《宝利·月亮湾商品房认购协议》及《收据》，上述行为均发生在案涉项目的销售中心，该销售中心内部各项设备设施齐全，被告刘方军也以销售人员的身份接待了作为客户的原告，对于公司印章的真伪，原告亦无从知晓更无法辨别。同时，《宝利·月亮湾商品房认购协议》上没有明确约定认购金的交纳方式以及交给谁，原告将认购金直接转给作为被告宝利蓝海公司销售经理的被告刘方军，确属相信被告刘方军系被告宝利蓝海公司的销售人员，钱交给被告刘方军就相当于交给了公司，被告刘方军也在收到认购金后当即在销售中心向原告提供了盖有公司鲜章的《收据》。刘方军作为公司任命的该项目的销售经理，其在公司设立的“销售中心”实施上述行为，作为公司亦存在管理上的缺失。综上，虽然《宝利•月亮湾商品房认购协议》及《收据》上“四川省宝利蓝海房地产开发有限公司5104005010059”的鲜章系被告刘方军私刻所盖，但原告作为善意第三人无法知晓，被告刘方军作为被告宝利蓝海公司任命的销售部主管，与原告签订《宝利·月亮湾商品房认购协议》，收取原告50000.00元认购金系职务行为，是代表公司做出的意思表示，《宝利·月亮湾商品房认购协议》系有效协议，法律后果应由被告宝利蓝海公司承担，被告宝利蓝海公司的辩称意见与本院审理查明的事实不符，不予支持。 《宝利·月亮湾商品房认购协议》签订后，原告依约向被告缴纳了50000.00元房屋认购金。但该协议签订至今已近三年，被告宝利蓝海公司仍未完成项目建设审批手续，迟迟不能开工建设，致使原告未能实现买房的目的。现原告要求解除《宝利·月亮湾商品房认购协议》，并要求被告宝利蓝海公司退还房屋认购金，事实清楚、证据确实、充分，依法予以支持。原告的第二项诉讼请求为：“请求依法判令被告返还原告已付房款（定金）人民币50000.00元（伍万元整）”，关于被告宝利蓝海公司应当以何种方式返还的问题：根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，《宝利·月亮湾商品房认购协议》中载明原告交纳的50000.00元系房屋认购金，协议中亦无其他关于定金的约定，且从协议约定的认购金退还的情形来看，也不是定金性质；另，《收据》亦把这50000.00元表述为“订金”，故原告交纳的50000.00元不能视为定金，应作为房屋认购金处理，由被告宝利蓝海公司返还，本院对原告的第二项诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，判决如下判决如下： 一、解除原告罗美与被告四川省宝利蓝海房地产开发有限公司签订的《宝利·月亮湾商品房认购协议》； 二、被告四川省宝利蓝海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗美房屋认购金50000.00元； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由被告四川省宝利蓝海房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 员 周 华 丽 二〇二〇年十二月九日 法官助理 举古阿果 书 记 员 吴  渊