呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3608号上诉人（原审被告）：刘晓东（曾用名刘晓冬），男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王伟，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周桂敏，女，汉族，住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：郝彩虹，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：刘桂玫，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审原告）：南维林，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘燕茜，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘燕萍，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘亚洲，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘勇，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘郝英，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。六被上诉人共同委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。六被上诉人共同委托诉讼代理人：于婷，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人刘晓东、周桂敏因与被上诉人南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英（以下简称南维林等六人）确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓东的委托诉讼代理人王伟，上诉人周桂敏的委托诉讼代理人郝彩虹、刘桂玫，被上诉人刘亚洲及其被上诉人南维林等六人的共同委托诉讼代理人温寓婷、于婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘晓东上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初58号民事判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判；2.判令由南维林等六人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、本案一审判决内容超出诉讼请求，严重违反“不告不理”的基本程序。本案案由为确认合同纠纷，南维林等六人提出的第二项诉讼请求为从领取房证之日起，刘晓东及周桂敏支付应得收益每年50万元，而法院判决第二项是从蒙(2019)呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿填写之日起每年18万的占有使用费，南维林等六人起诉的应得收益，判决的是占有使用费，二者内容和含义具有很大不同，该判决内容已经超出诉讼请求范围，严重违反民事案件“不告不理”的基本程序。二、原审认定租赁行为“无权处分”认定事实及适用法律均错误。其一，出租行为不是“处分”。刘晓东将涉案房屋出租给周桂敏的行为不是物权处分行为，因此不属于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定中“处分”行为，也不适用该条款。其二，出租行为不是“无权”。本案所涉房屋实际上是刘晓东与内蒙古基建物资配承包公司共建的房屋，其产权一直是刘晓东个人所有，只由于当时政策不允许个人报建房屋建设，故将房屋产权证落户到新城区砂锅居饭庄，且新城区砂锅居饭庄一直是刘晓东在经营，在涉案房屋租给周桂敏之前，涉案房屋是租给高建民经营洗浴。在租赁期间，南维林等六人一直未对租赁行为进行何形式的干预或提出过任何异议，双方无任何争议。虽（2018）内0102号民初3639号民事判决认定涉案屋为按份共有，但刘晓东仍然认为房屋归刘晓东个人所有，而不是按份共有。即便依据上述生效判决认定涉案房屋为共有的事实成立，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定，共有人对共有物应当按照约定进行管理，约定不明的，各共有人均有管理义务，作为共有人之一的刘晓东，也有管理的权利和义务。刘晓东与周桂敏签订的《房屋租赁合同》以及履行均为共有人行使管理权，承担管理义务的体现，因此，刘晓东出租房屋进行管理的行为是有权管理行为，不属于“无权”。三、认定租赁行为属于“恶意串通”错误。南维林等六人应当对恶意串通损害第三人利益的事实承担举证责任，否则就应当承担举证不能的责任。根据一审庭审的证据，南维林等六人没有一份证据可以证明恶意串通的事实，而判决却给予了认定。事实上，承租人周桂敏在签订租赁合同当时，依据刘晓东所提供的房产证以及营业执照，还有持有的公章印鉴，完全有理由相信涉案房屋的所有权属于刘晓东实际经营以及实际控制的砂锅居饭庄，并无任何恶意串通的情形。合同履行过程中，刘晓东按照合同约定将房屋交付给周桂敏使用，周桂敏也将租金向刘晓东支付，双方已经形成了稳定的交易秩序，不存在任何恶意串通的情形，且在整个交易过程中，南维林等六人未提出过任何形式的异议，至于南维林等六人提出每年18万元的租金明显低于市场价也未提出任何相关证据证明，故认定“恶意串通”错误。四、刘晓东作为继承人之一也是房屋的共有人，也应当按比例进行分配。原审判决按照租赁合同年租金18万元计算赔偿损失。根据（2018）内0102号民初3639号民事判决和蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿显示，刘晓东作为房屋按份共有人，也享有8.3%的份额，即便分割利益，也应当将刘晓东对应8.3%份额的收益扣除，原审判决未预留刘晓东的对应份额，属于认定事实错误。五、原审判决损失支付的时间和条件不明确。占有使用费是指实际已发生占有使用行为所产生的费用，而对未来的占有使用费由于是否发生不确定，故不应当得到支持，而原审判决未考虑该种情况直接按照每年18万元支付占有使用费，属于判决认定事实错误。南维林等六人辩称，一、《房屋租赁合同》的签订明显存在恶意串通情形，损害了南维林等六人的利益。首先，本案租赁房屋为南维林等六人与刘晓东的共有财产，源于签订租赁合同时为根据法定继承的共同共有状态。但《房屋租赁合同》约定租赁期长达18年，租金收入只能交给刘晓东，未经刘晓东授权一概无效。可知其根本没有给其他共有人分配租金的意思表示且故意隐瞒。刘晓东作为共有人之一在出租房屋时理应保障其他共有人对共有物的知情权、管理权，亦应恪守诚实信用的原则去处分共有房屋：即应在签订租赁合同前将承租人是谁、房屋拟出租的价格、租期等主要内容告知南维林等六人，以便南维林等六人确定能否以更高价格、更合理的租期予以出租。刘晓东在签订租赁合同前后，均未将签订租赁合同事宜告知南维林等六人，南维林等六人亦未在租赁合同上签过字，此行为已侵犯了其他共有人对共有财产的处分权。因此，足以认定刘晓东存在明显的主观恶意。其次，周桂敏明知损害后果而故意与刘晓东签订租赁合同的恶意串通显而易见。根据周桂敏一审时提交的三份《营业执照》的有效期间及其不连续性可知，刘晓东在签订正式房屋租赁合同之前，就私下与周桂敏关于租赁事宜形成了默契，存在以低价出租涉案房屋损害其他共有人利益的恶意。周桂敏在审查共有房屋1991年、2000年的《营业执照》时，已然发现2000年的《营业执照》已经过期，但是依旧与刘晓东于2016年11月1日签订了《房屋租赁合同》，而刘晓东在2016年11月11日后重新补办了新的《营业执照》。如果周桂敏对刘晓东是否为真正的完全的所有权人不存异议的话，刘晓东和周桂敏在已签订租赁合同后，又去补办了一张2016年《营业执照》的行为就既无必要又不合常理了。这也足以说明双方对于共有房屋刘晓东的所有权存在重大瑕疵是明知的，同时该租赁行为会损害其他共有人的利益却依旧签订了租赁合同的恶意。第三，签署的租赁合同系明显不合理的低价出租。涉案房屋在刘玉林（刘晓东父亲）去世之前的所有权人一直是“砂锅居饭庄”，当时是居民住房的状态，直到2006年10月30日出租给租户高建民，高建民用作经营洗浴中心投入资金进行装修、改造、增设锅炉房等洗浴中心必备的装潢和硬件设备，全部配置齐全后开始营业，十年前的租金就是18万元。2016年合同到期后，刘晓东却擅自将共有房屋出租给周桂敏，周桂敏用来经营现在的百合汀洗浴并不需要投入任何的装修费用，都是现成的。而时过境迁，此时的水源街早已是地段优越、商场云集、寸土寸金的黄金位置，在上述情况下刘晓东依旧以十几年前的租赁价格18万元出租，不仅明显违背常理，且与出租人应让共有房屋利益最大化的本质出发点相背离，亦明显体现出双方之间必然有着通谋的恶意。综上，上述问题都足以证明刘晓东与周桂敏恶意串通，以明显不合理的低价签订了房屋租赁合同，严重损害了南维林等六人的合法利益，属于损害南维林等六人利益，合同无效。二、仅占房屋份额8.3%的按份共有人刘晓东却擅自出租和独占租金属于处分行为。一审判根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋为南维林等六人和刘晓东按份共有，南维林等六人共占91.7%的份额，刘晓东占8.3%的份额。对该房屋的出租，尤其是租赁期限长达18年、租金以明显低于合理市场价的每年18万元且必须支付给按份共有人之一的出租行为，极大可能导致共有房屋用途的变更，进而直接或间接影响到共有财产的价值，应属于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的处分共有物行为，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。刘晓东显然未经全体共同共有人同意或者三分之二以上按份共有人的同意就与周桂敏恶意串通、擅自出租签订了涉案租赁合同，违反了法律的强制性规定，依法应属无效合同。三、刘晓东在租赁期间实际享受了占有使用租赁房屋的利益，参照双方在缔约时达成的租金标准计算并支付占有使用费符合公平合理原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因无效合同的法律后果是合同自始没有法律约束力，刘晓东在占用房屋期间实际享受了占有使用租赁物的利益，而其他共有人实际让渡了房屋的使用权而无法对房屋行使占有及使用的权利，刘晓东通过对租赁物的使用而导致其财产利益审判决刘晓东向南维林等六人返还占有使用费，南维林等六人予以认可。而占有使用费在本案中也仅能按合同所约定的每年18万元租金为依据，因租金为“上缴租金”，所以在占用期内支付是合理的，不属于认定事实错误。四、因刘晓东长期私吞其母南维林和其他被上诉人的应得租金，且多年来不尽赡养义务，严重违背了公序良俗原则。刘晓东的母亲南维林已百岁高龄，其经历了几次重病手术，长期在院接受治疗，花费巨额医疗费用。南维林没有其他经济来源，老太太的生活费、医疗费等花销都是靠其他几名子女负担。唯一的收入就是涉案房屋的租金，但自2016年刘晓东擅自出租给周桂敏后，一分钱都没给母亲南维林，刘晓东不仅不尽为人子女之孝道，还把其母亲南维林唯一的租金收入据为己有，实属丧德之举，亦严重违背了公序良俗原则。周桂敏上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初58号民事判决，依法改判驳回南维林等六人全部诉讼请求或将将本案发回重审；2.本案一审、二审案件诉讼费用由南维林等六人负担。事实和理由：一、一审法院认定周桂敏明知案涉房屋是南维林等六人按份共有财产，在未征得其他南维林等六人同意的情况下与刘晓东签署《房屋租赁合同》，属于认定事实错误。案涉房屋涉及遗产继承纠纷，属于南维林等六人共有财产的事实，周桂敏与刘晓东在签署《房屋租赁合同》之时周桂敏并不知情。南维林等六人也没有提供任何证据证明周桂敏就该事实知情。一审法院在没有任何证据证明的情况下认定周桂敏明知案涉房屋是南维林等六人按份共有财产，在未征得其他南维林等六人同意的情况下即与刘晓东签署《房屋租赁合同》，属于认定事实错误。二、一审法院没有查清南维林等六人的利益是否已经受损，属于认定基本事实不清。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，因恶意串通导致合同无效的要件事实为第三人利益遭受损害。南维林等六人作为案涉《房屋租赁合同》以外的第三人，对于其利益遭受损害的诉讼主张有责任提供证据证明。一审法院未查清该案件基本事实即作出裁判，属于认定基本事实不清。三、一审法院以刘晓东未经其他按份共有人同意即将案涉房屋进行出租的行为认定为处分行为，属于适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第九十六条:“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。诉争房屋在出租时，房屋状态并非属于按份共有状态。即使刘晓东作为共有人之一将案涉房屋出租给了周桂敏，依据上述法律规定，刘晓东的行为也属于共有人没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理共有物权利和义务的情形。对涉案房屋出租行为是对共有物的使用、收益，属于对共有物的管理行为，并非《中华人民共和国物权法》第九十七条所规定的对共有物的处分行为。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，以刘晓东未经其他按份共有人同意即将案涉房屋进行出租的行为认定为处分行为，属于适用法律不当。四、一审法院以周桂敏与刘晓东恶意串通，在未经得南维林等六人同意的情况下，一次性与刘晓东签订租金固定为18万/年、租期18年的房屋租赁合同损害南维林等六人的利益，认定案涉《房屋租赁合同》无效，属于适用法律不当。2016年11月1日，周桂敏与刘晓东签署案涉《房屋租赁合同》。双方签署上述合同时周桂敏明确查验了案涉房屋所有权证及将所有权人砂锅居饭庄负责人登记为刘晓东的营业执照等证件，已经尽到一般承租人核实案涉房屋产权情况的注意义务。没有任何证据证明周桂敏知道或应当知道自己租赁案涉房屋行为的内容以及因该租赁行为而必然或可能产生致使南维林等六人利益受损的后果。依据《中华人民共和国合同法》第二百四十一条之规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。周桂敏与刘晓东依据双方意思自治签署《房屋租赁合同》，合同约定的租期也并未违反上述法律规定所确定的最长租赁期限。长期租赁合同的目的在于锁定未来的租金标准，避免出租人到期后任意涨租金导致承租人利益受损，一审法院以此认定存在周桂敏与刘晓东之间恶意串通，明显属于适用法律不当。南维林等六人辩称，一、周桂敏明知刘晓东不是所有权人还签订租赁合同明显存在恶意串通情形，损害了南维林等六人的利益，合同无效，一审判决认定事实清楚。周桂敏明知损害后果而故意与刘晓东签订租赁合同的恶意串通显而易见。根据周桂敏一审时提交的三份《营业执照》的有效期间及其不连续性可知，刘晓东在签订正式房屋租赁合同之前，就私下与周桂敏关于租赁事宜形成了默契，存在以低价出租涉案房屋损害其他共有人利益的恶意。周桂敏在审查共有房屋1991年、2000年的《营业执照》时，已然发现2000年的《营业执照》已经过期，但是依旧与刘晓东于2016年11月1日签订了《房屋租赁合同》，而刘晓东在2016年11月11日后重新补办了新的《营业执照》，如果周桂敏对刘晓东是否为真正的完全的所有权人不存异议的话，刘晓东和周桂敏在已签订租赁合同后，又着急去补办了一张2016年《营业执照》的行为就既无必要又不合常理了。这也足以说明双方对于共有房屋刘晓东的所有权存在重大瑕疵是明知的，同时该租赁行为会损害其他共有人的利益却依旧签订了租赁合同的恶意。签署的租赁合同系明显不合理的低价出租。涉案房屋在刘玉林（刘晓东父亲）去世之前的所有权人一直是“砂锅居饭庄”，当时是居民住房的状态，直到2006年10月30日出租给租户高建民，高建民用作经营洗浴中心投入资金进行装修、改造、增设锅炉房等洗浴中心必备的装潢和硬件设备，全部配置齐年合同到期后，刘晓东却擅自将共有房屋出租给周桂敏，周桂敏用来经营现在的百合汀洗浴并不需要投入任何的装修费用，都是现成的。而时过境迁，此时的水源街早已是地段优越、商场云集、寸土寸金的黄金位置，在上述情况下刘晓东依旧以十几年前的租赁价格18万元出租，不仅明显违背常理，且与出租人应让共有房屋利益最大化的本质出发点相背离，亦明显体现出双方之间必然有着通谋的恶意。上述问题都足以证明刘晓东与周桂敏恶意串通，以明显不合理的低价签订了房屋租赁合同，严重损害了南维林等六人的合法利益。二、仅占房屋份额8.3%的按份共有人刘晓东却擅自出租和独占租金属于处分行为，一审判决适用法律正确根据我国《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋为南维林等六人和刘晓东按份共有，南维林等六人共占91.7%的份额，刘晓东占8.3%的份额。对该房屋的出租，尤其是租赁期限长达18年、租金以明显低于合理市场价的每年18万元且必须支付给按份共有人之一的出租行为，极大可能导致共有房屋用途的变更，进而直接或间接影响到共有财产的价值，应属于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的处分共有物行为，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。刘晓东显然未经全体共同共有人同意或者三分之二以上按份共有人的同意就与周桂敏恶意串通、擅自出租签订了涉案租赁合同，违反了法律的强制性规定，依法应属无效合同。三、因周桂敏与刘晓东以不合理的低价长期占有使用租赁房屋，南维林等六人无法再出租也未收到过租金，房屋共有人利益受损的事实存在。案涉房屋在刘玉林去世之时即为共有状态，所有继承人对该房屋都享有利益，而刘晓东以自己名义出租房屋并独占租金至今，使得其他共有人利益受损，同时房屋租金明显低于市场合理价格，这也使共有人利益受到了损害，因此周桂敏的上诉理由不能成立。南维林等六人向一审法院起诉请求：1.确认刘晓东与周桂敏之间签订的《房屋租赁合同》无效；从领取房证之日起，刘晓东支付南维林等六人应得收益，每年伍拾万元整。2．依法判令本案诉讼费用由刘晓东及周桂敏共同承担。一审法院认定事实：刘玉林系南维林的丈夫，育有子女刘复兴、刘晓东、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲；刘复兴育有子女刘勇、刘郝英，刘复兴于1999年3月15日去世，刘玉林于2009年10月22日去世，故本案的南维林及刘晓东、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲为刘玉林遗产的法定继承人，因刘复兴已去世，故其子女即刘勇、刘郝英享有刘玉林遗产的代位继承权。1991年5月30日，呼和浩特市城镇土地经营房屋产权监理所填发呼字第02515号房屋所有权证，所有权人：砂锅居饭庄；所有权性质：私有；房屋坐落：新城区水源街2、3、4号房屋。刘晓东为被继承人刘玉林去世后砂锅居饭庄的实际经营人，其提供营业执照，原审法院予以采信。根据2018年8月22日呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3639判决，刘玉林位于呼和浩特市××区、3、4号上1131．58平方米的房产的50％的产权，由南维林、刘晓东、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲各继承8.3％的份额，刘勇、刘郝英各继承4.25％的份额。2016年11月1日，刘晓东（甲方）与周桂敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋呼和浩特市新城区老缸房街39号，包括一楼至六楼出租给乙方，房屋租赁期限为18年，自2016年11月1日至2034年11月1日止，每年租金为180000元／年。租金均由刘晓东收取。蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿显示，坐落于新城区水源街2、3、4号1层101号等房屋，属于按份共有，其中南维林所占比例为58．3％；刘燕茜所占比例为8．3％；刘燕萍所占比例为8.3％；刘晓东所占比例为8.3％；刘亚洲所占比例为8.3％；刘郝英所占比例为4.25％；刘勇所占比例为4.25％。一审法院认为，本案争议的焦点是，刘晓东与周桂敏签订的《房屋租赁合同》是否有效，刘晓东是否有权单独处分案涉房屋。本案的房屋租赁合同签订于2016年11月1日，虽然当时房屋登记的所有权人为砂锅居饭庄，但刘玉林作为个体劳动者已经去世，可认定该房产系刘玉林与南维林夫妻关系存续期间取得的财产，刘晓东只是刘玉林去世后砂锅居饭庄的实际经营人，且并非该房产的唯一继承人。本案诉争的房屋系南维林等六人与刘晓东以按份共有的形式共有的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或者不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”故刘晓东在没有经南维林等六人同意、处分诉争房屋的行为，属于无权处分行为。二、2016年11月1日，刘晓东与周桂敏签订的《房屋租赁合同》，因刘晓东无权处分而无效。周桂敏作为诉争房屋多年的承租方，明知该房屋系南维林等六人与刘晓东按份共有的财产，在未征得南维林等六人同意的情况下，一次性签订租金固定为18万／年、租期为18年的房屋租赁合同，违反交易惯例，属于恶意串通损害南维林等六人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”之规定，刘晓东与周桂敏签订的《房屋租赁合同》无效。对于刘晓东无权处分给南维林等六人造成的损失，南维林等六人可向刘晓东主张赔偿，故一审法院酌定，刘晓东按照房产登记簿所有权份额向南维林等六人支付从蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿填写之日起18万／年的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：一、确认被告刘晓东与被告周桂敏签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘晓东于判决生效后十日内按照房产登记簿所有权份额向各原告支付从蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号登记簿填写之日起18万／年的占有使用费。案件受理费8900元（原告已预交），由被告刘晓东承担。本院二审期间，刘晓东提交了一组新证据：涉房屋于2010年至2012年房租的银行转账流水及涉案房屋自2006年至2015年污水处理费与水费的缴费清单，拟证明：刘晓东与高建民签订了房屋租赁合同，约定由高建民于2006年起承租涉案房屋，租金为固定租金，租期为10年，租金由刘晓东个人收取，水费及污水处理费亦由刘晓东承担，故刘晓东与周桂敏不存在恶意串通的情形，涉案合同合法有效。南维林等六人对银行转账流水不予认可，对水费及污水处理费缴费清单真实性认可，欲证明问题不予认可。周桂敏对该组新证据予以认可。周桂敏提交了一组新证据：涉案房屋现状照片，拟证明：涉案房屋现在由周桂敏实际占有使用，并作为洗浴中心投入使用。周桂敏还申请证人李某出庭作证，拟证明：涉案房屋系周桂敏承包给李某进行了装修，装修价款为300余万元，并全部结清。南维林等六人对涉案房屋现状照片予以认可，对证人证言不予认可，刘晓东对涉案房屋现状照片新证据及证人证言均予以认可。南维林等六人提交了两组新证据。证据一：房屋租赁合同，拟证明：涉案房屋于2006年对外出租时租金为17.5万元，且落款处有刘玉林签字，刘晓东认可刘玉林系涉案房屋的实际所有权人，只是刘玉林授权刘晓东办理手续。证据二：涉案房屋的私房征购协议书及房屋所有权证书，拟证明：砂锅居业主为刘玉林，并非刘晓东，房屋所有权证书上登记的所有权人为刘玉林的砂锅居饭庄。刘晓东及周桂敏对上述两组新证据均不予认可。本院二审另查明，呼和浩特市新城区人民法院于2016年8月25日作出的（2016）内0102民初2880号民事判决查明2006年10月30日，呼和浩特市新城区砂锅居饭店与高建民签订《房屋租赁合同》。该判决及本院针对该案于2017年3月16日作出的（2017）内01民终659号民事裁定，均载明呼和浩特市新城区砂锅居饭店经营者为刘晓东。还查明，涉案房屋现由周桂敏实际占有使用。经二审审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本院的争议焦点为涉案刘晓东与周桂敏于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，南维林等六人主张涉案合同无效理由为刘晓东系无权处分，违反法律法规强制性效力性规定，且与周桂敏签订涉案房屋租赁合同为恶意串通，损害了该六人的利益，并违背了公序良俗，就此本院将分别予以评判。关于刘晓东就涉案房屋对外出租是否构成无权处分，是否违反法律法规的强制性效力规定。本院认为，房屋出租行为系为物设定债的关系，并不发生租赁房屋物权的移转，故而并非物权处分行为，故刘晓东与周桂敏之间签订涉案房屋租赁合同并非《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定的处分行为。同时依照《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”故刘晓东作为涉案房屋的按份共有人，其有权就涉案房屋在不变更房屋性质的情况下，决定其使用、收益方法的行为。具体到本案中即将涉案房屋通过与周桂敏签订房屋租赁合同并出租与周桂敏以获取租金收益的行为。故本院对南维林等六人主张刘晓东向周桂敏出租涉案房屋系无权处分，且违反法律法规强制性效力性规定的理由不予支持。关于刘晓东与周桂敏是否构成恶意串通，并损坏南维林等六人的利益。因恶意串通的合同，作为合同的双方当事人通过非法勾结，为牟取私利而达成合意后共同订立。故南维林等六人应当举证证明周桂敏作为涉案房屋继承纠纷案的案外人，其在签订涉案房屋租赁合同时对相应的实际权利归属应当属于明知，并恶意规避南维林等六人的权利主张，而与刘晓东串通签订。综合涉案房屋租赁合同的签订时间、签订背景及相应的权利外观，本院认定周桂敏与刘晓东就签订涉案租赁合同不构成恶意串通。具体理由如下：一、刘晓东与周桂敏就涉案房屋签订租赁合同的时间为2016年11月1日，而南维林等六人于2018年8月22日方才通过呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3639号民事判决确认了涉案房屋的相应所有权份额。南维林等六人自被继承人刘玉林于2009年去世后截止提起上述继承案件诉讼，均未通过提起诉讼等具有一定对外公示效力的程序主张涉案房屋的所有权，故不能当然推定周桂敏于2016年11月1日签订涉案租赁合同时明知涉案房屋系南维林等六人与刘晓东按份共有的状态。二、基于（2016）内0102民初2880号民事判决及（2017）内01民终659号民事裁定两份生效法律文书和本案一审查明的事实，涉案房屋所有权登记在砂锅居饭庄名下，且刘晓东系该饭庄的实际经营者，故在刘晓东持有砂锅居饭庄印章原件，且1990年及2003年的砂锅居饭庄营业执照均载明了负责人或经营者均为刘晓东，同时涉案房屋于2006年即以砂锅居饭庄为出租人的名义对外出租达十年之久的情况下，涉案房屋的所有权及砂锅居饭庄的经营管理权所对应的权利外观均为刘晓东所享有。周桂敏选择与刘晓东协商并签订涉案房屋租赁合同符合正常交易习惯，在涉案房屋的实际权属系通过司法裁判这一专业途径确认的情况下，亦不能苛求周桂敏尽到其作为普通承租人之外的注意义务，即对涉案房屋的实际权属进行超出权利外观的调查核实。三、涉案房屋自2006年起即对外出租与高建民进行洗浴中心的经营，周桂敏于2016年承租后并未改变涉案房屋的用途，其选择承租涉案房屋并进行洗浴中心的经营目的系为降低相应的水电改造成本，且签订18年的长期租赁合同亦符合承租人期望长期经营，稳定成本的合同利益，并不违法法律法规的强制性效力性规定。四、刘晓东提交了所有权证书、营业执照、涉案房屋的水费污水处理费的缴费清单及收取高建民转账涉案房屋租金的银行凭证等证据以证明其就涉案房屋享有签订租赁合同时的权利外观。而南维林等六人在未能举证证明其亦享有上述权利外观，以及未能举证证明涉案房屋租赁合同约定的租金明显低于市场价或周桂敏与刘晓东就涉案房屋租赁事宜存在“阴阳合同”，即另行签订价款更高的租赁合同的情况下，应当就周桂敏与刘晓东签订涉案房屋租赁合同系恶意串通承担举证不能的不利后果。本院对南维林等六人该诉请理由不予支持。关于刘晓东与周桂敏签订涉案房屋租赁合同后未将租金分配与其母亲南维林违背公序良俗原则的理由，因南维林等六人未能举证证明刘晓东就南维林的赡养能力仅来源于涉案房屋租金收益，且基于赡养义务作为家庭成员之间内部法律关系的特殊性及涉案房屋租赁合同的相对性，本院对南维林等六人以此主张涉案房屋租赁合同无效的理由不予支持。关于涉案房屋的租金收益，因呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3639号民事判决确认了南维林等六人及刘晓东就涉案房屋的所有权份额。故南维林等六人及刘晓东均应当按照相应的份额分配涉案房屋的租金收益，一审判决未保留刘晓东的相应份额，本院依法予以纠正。综上所述，刘晓东、周桂敏的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初58号民事判决；二、刘晓东于本判决生效之日起十日内，以每年18万元为基数，按照蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0047787号不动产权证书载明的份额支付南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英自上述不动产权证出具之日，即2019年7月9日起的租金收益（租金收益支付期间为刘晓东与周桂敏于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》效力存续期间）；三、驳回南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8900元（已由南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英预交），由刘晓东负担3293元，南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英负担5607元；二审案件受理费17800元（已由刘晓东预交8900元、周桂敏预交8900元），由刘晓东负担6586元，南维林、刘燕茜、刘燕萍、刘亚洲、刘勇、刘郝英负担11214元。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月二十四日法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥