安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9535号 上诉人（原审被告）：谢英虎，男，1973年6月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。 上诉人（原审被告）：莫助琴，女，1972年12月20日出生，汉族，住安徽省庐江县。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张凯，安徽尚蓝律师事务所律师。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：程瑶，安徽尚蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金柱国，男，1971年7月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。 被上诉人（原审原告）：赵昌芝，女，1970年5月10日出生，汉族，住安徽省庐江县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：乔卫东，安徽耀真律师事务所律师。 上诉人谢英虎、莫助琴因与被上诉人金柱国、赵昌芝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2020）皖0124民初5836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢英虎、莫助琴上诉请求：1.驳回金柱国、赵昌芝的起诉或者改判谢英虎、莫助琴无需支付金柱国、赵昌芝违约金212500元；2.本案一审、二审诉讼费用由金柱国、赵昌芝承担。事实与理由：第一，本案不属于人民法院主管范围，应当驳回起诉，本案房屋尚未办理不动产权登记证书，也没有具体的编号，仅有整体的土地使用权证。案涉房屋的初始产权人不明，谢英虎、莫助琴与出卖人之间的合同效力尚不明确，本案双方合同效力亦不明确。在案涉房屋尚未办理产权登记证书，产权未经主管部门确定前，本案不属于人民法院的主管范围。 第二，一审法院判决谢英虎、莫助琴支付违约金212500元，缺乏事实和法律依据。一审依据补充合同认定谢英虎、莫助琴支付违约金300000元，但该合同约定的违约金过分高于金柱国、赵昌芝的实际损失，根据法律规定，申请人民法院调减。金柱国、赵昌芝应当举证证明自身的损失，但其未能举证，应当承担举证不能的责任。本案中，金柱国、赵昌芝并无实际损失，房屋未能办理产权证并非谢英虎、莫助琴的原因，而是因为政策导致，谢英虎、莫助琴不存在恶意违约。案涉房屋款项总价为898000元，已付首付款为450000元，即使计算金柱国、赵昌芝的损失也应当按照5年期的LPR利率计算，应为130950元。案涉房屋已经交付给金柱国、赵昌芝使用至今，该5年10个月期间的租金均由金柱国、赵昌芝享有，该部分收益也应当在违约金中扣除。一审认定案涉房屋年租金17500元标准明显低于市场行情，计算年限为5年过少，应当按照年租金24000元计算5年10个月的租金为140000元。因此金柱国、赵昌芝占有使用或者出租案涉房屋所获得收益已经超过其实际损失。 金柱国、赵昌芝辩称，第一，本案是人民法院民事案件审理范围，房屋的产权已经办理，土地的性质为商业住宅，其他住户已经办理了产权证。案涉房屋没有办证的原因在于谢英虎、莫助琴没有办理产权证书导致不能过户。第二，双方关于违约金的约定明确，第一次约定办理期限是2016年的农历年底之前，违约金为20万元。2018年2月6日，双方再次约定办理房产证的时间为2019年7月30日之前，违约金30万元，按照约定的月利率1%计算，计算至2019年7月30日止是超过30万元的。当时房屋中介及其村民组也参与了商讨违约金的过程，违约金是依据金柱国、赵昌芝已经支付的款项资金占用费来计算的，合理合法，并没有高出法律关于违约金的上限。如果当时金柱国、赵昌芝购买了其他相同的房屋，价格增长也超过了30万元。第三，一审法院已经考虑到公平公正，在谢英虎、莫助琴没有提出反诉的情况下，把房屋的租金按照市场的中间价予以扣除。案涉房屋在金柱国、赵昌芝手中空置了两年的时间。 金柱国、赵昌芝向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，判令谢英虎、莫助琴返还购房款450000元，支付违约金300000元（截止2019年7月30日，之后的违约金按月利率1%支付）；2、本案诉讼费用由谢英虎、莫助琴承担。 一审法院认定事实：2014年12月18日，通过庐江县牵手中介所，谢英虎与莫助琴作为卖房方（甲方），金柱国与赵昌芝作为买房方（乙方），双方签订一份房屋买卖合同约定：甲方所有的坐落于门面房，产权证号、土地证号暂时未办理，建筑面积大约50平米，最终以房产局发证面积为准，有二证，另外后面自建约五平米，无证。此房是甲方2010年6月在西侧拆迁户周光发、周继生、方得女、徐方兵处购买，暂时房产证、土地证未办理，甲方承诺将此房的房产证土地证直接办理到乙方名下。房屋售价898000元，签订协议时乙方预付甲方购房定金10000元，乙方在2015年元月2日内将首付款440000元付给甲方，甲方在当日将此房的钥匙交给乙方，由乙方使用。下欠房款448000元在甲方将此房的房产证土地证办理到乙方名下，乙方出具欠条给甲方，乙方在两个月之内办理贷款将尾款支付给甲方，双方办理交接手续。甲方承诺此房的房产证、土地证在2016年农历年底之内办理结束。双方签订合同后，不得违约。如甲方违约，归还乙方首付款450000元，赔偿违约金200000元。如果二证办理到乙方名下后，下欠房款未能如期支付给甲方，乙方承担违约金200000元给甲方。该合同对其他事项均作出规定。合同签订后，金柱国分别于2014年12月18日支付购房定金10000元，同年12月29日，支付购房款370000元，2015年元月2日，支付购房款50000元，2015年元月31日，支付购房款20000元，金柱国先后四次共计支付购房款450000元，均由莫助琴分别出具收条。购房款支付后案涉房屋已交付金柱国、赵昌芝使用，金柱国、赵昌芝用于出租。金柱国、赵昌芝当庭陈述该房屋空置有二年半时间，年租金收入在17000元至18000元之间。 在合同履行过程中，因谢英虎、莫助琴未能按照合同约定给金柱国、赵昌芝办理不动产权证，金柱国、赵昌芝要求解除合同。在此情形下，经该房屋所在村民组、庐江县牵手中介所协调，谢英虎与莫助琴作为卖房方（甲方），金柱国与赵昌芝作为买房方（乙方），双方经协商于2018年2月6日签订一份《补充合同》约定，乙方同意甲方推迟办理此房的不动产权证，甲方确保在2019年7月30日之内把乙方的不动产权证办理好。如果甲方在2019年7月30日之内不能把乙方购买的此房不动产权证办理好，属于甲方违约，甲方立即退还乙方所交付的定金和首付款合计450000元，并且承担违约责任，甲方赔偿乙方违约金300000元。之后至一审法庭辩论终结前，谢英虎、莫助琴未能办理涉案房屋不动产权证。 一审法院另查明，涉案房屋原系谢英虎、莫助琴于2010年6月从西侧拆迁户周光发、周继生、方得女、徐方兵处购买所得，属于拆迁安置房，房屋土地使用权证初始登记为国用（2015）第3453号，土地性质为商业、住宅。 一审法院认为，案涉房屋系拆迁安置房屋，已经初始登记，金柱国、赵昌芝与谢英虎、莫助琴因此签订的房屋买卖合同和补充合同是在平等、自愿的基础上经协商订立的，系双方真实意思的表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，双方之间的房屋买卖合同关系合法、有效。对双方均具有约束力，应依法予以保护。在合同履行过程中，金柱国、赵昌芝业已依照合同约定支付购房款项共计450000元，履行了合同规定的付款义务，谢英虎、莫助琴收取购房款后，未能按照合同约定办理涉案房屋不动产权证，且在补充合同签订后，仍然不能按期履行涉案房屋的不动产登记，造成金柱国、赵昌芝购买涉案房屋的目的不能实现，谢英虎、莫助琴对此应承担违约责任，且至本案法庭辩论终结前该违约行为一直存在延续状态，双方均无继续履行的意思表示，谢英虎、莫助琴的违约行为致使金柱国、赵昌芝不能实现合同目的实现，金柱国、赵昌芝因此要求解除合同，为使合同关系得到确定和稳定，实现民法的公平、效率、秩序等价值，金柱国、赵昌芝的该项请求，有事实依据和法律根据，一审法院依法予以支持。该涉案房屋买卖合同和补充合同依法应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。谢英虎、莫助琴应返还购房款450000元并依照补充合同的约定支付违约金300000元。 金柱国、赵昌芝应在合同解除后返还涉案房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。据此，谢英虎、莫助琴抗辩应扣除金柱国、赵昌芝占用、使用涉案房屋期间的收益部分的主张，符合法规规定，一审法院依法予以采纳。关于金柱国、赵昌芝的租金收益，以金柱国、赵昌芝自认的年租金17500元为标准，以金柱国、赵昌芝最后一次支付购房款的时间为起算时间，一审法院酌定为5年期限，金柱国、赵昌芝应支付谢英虎、莫助琴租金收益87500元，该款项可从谢英虎、莫助琴支付的违约金中予以扣除，两比，谢英虎、莫助琴应支付违约金212500元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（九），《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决：一、解除金柱国、赵昌芝与谢英虎、莫助琴签订的房屋买卖合同和补充合同；二、谢英虎、莫助琴于判决生效后三十日内返还金柱国、赵昌芝购房款450000元并支付违约金212500元，合计662500元；三、金柱国、赵昌芝于判决生效后三十日内返还谢英虎、莫助琴涉案房屋；四、驳回金柱国、赵昌芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，适用简易程序审理减半收取2900元，由金柱国、赵昌芝承担900元，谢英虎、莫助琴负担2000元。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，案涉的房屋买卖合同、补充合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规效力性的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。谢英虎、莫助琴上诉称本案纠纷不属于人民法院民事案件审理范围，无事实和法律依据，本院不予支持。金柱国、赵昌芝已经依据约定支付了首付款，谢英虎、莫助琴也应当按照约定办理不动产权证书，而其至今仍未办理。金柱国、赵昌芝据此要求解除合同，要求谢英虎、莫助琴返还已付款及支付违约金，符合双方之间的约定，一审法院予以支持，并无不当。谢英虎、莫助琴对合同解除、返还已付款予以认可，本院予以确认。 关于违约责任问题。双方之间的补充合同形成在房屋买卖合同之后，对未能如期办理不动产权证书的违约责任进行了变更，补充合同约定谢英虎、莫助琴应付违约金为300000元。一审法院据此结合房屋交付的事实，酌定金柱国、赵昌芝应支付租金收益87500元，在违约金中予以扣除，认定谢英虎、莫助琴应付违约金为212500元，并无明显不当，本院予以维持。谢英虎、莫助琴上诉称违约金标准过高，应以已付款为基数、按照年利率4.85%计算损失或对违约金进行调减，但该计算金额明显不能弥补金柱国、赵昌芝的损失，双方约定的违约金标准并未明显高于金柱国、赵昌芝的损失，本院对此不予支持。谢英虎、莫助琴上诉称认定的租金标准过低、租期过短，但未能对租金标准充分举证，一审法院综合考虑对租期进行酌定，并无明显不当，本院对此亦不予支持。 综上，谢英虎、莫助琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4488元，由谢英虎、莫助琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年十二月十二日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。