上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9730号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海裕鸿企业发展集团有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：耿斌，执行董事。委托诉讼代理人：顾耀球。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海东滩建设集团资产经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐忠豫，董事长。委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。上诉人上海裕鸿企业发展集团有限公司(以下简称“裕鸿公司”)因与被上诉人上海东滩建设集团资产经营管理有限公司(以下简称“东滩公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕鸿公司上诉请求：撤销原审判决第三、四、五、六项，依法改判或发回重审。事实和理由：1．裕鸿公司已于2020年8月将部分承租的房屋退还给东滩公司，共计61套房屋，房屋和房屋钥匙均已交还东滩公司；2．一审判决要求裕鸿公司支付房屋使用费的标准错误。双方之间的租赁合同第14.2条明确约定逾期返还房屋的，每逾期一日，应该支付房屋转让费4，500元。裕鸿公司在一审审理中也仅仅表示同意按照合同约定支付房屋使用费，但一审法院却按照租赁合同原租赁标准判决裕鸿公司承担房屋使用费显然是错误的；3．东滩公司在裕鸿公司承租期内将房屋重复出租，东滩公司理应承担相应的违约责任。综上，裕鸿公司公司请求二审法院支持其上诉请求。东滩公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1．关于逾期返还房屋使用费的问题。租赁合同第14条虽然约定了使用费的标准为4500元／天，但这项约定仅针对的是逾期交还房屋的违约责任，并不是使用费标准，一审中东滩公司是以原租赁合同的租金标准计算房屋实际使用费，符合法律规定；2．裕鸿公司在租赁合同履行过程中违约行为明显，一审中东滩公司主张的违约金为226万，而一审法院最终只判决裕鸿公司承担25万元的违约金，已经进行了调低；3．一审中裕鸿公司主张东滩公司将部分租赁房屋另行出租，就此问题，相关案外人在一审中提供了情况说明，承认其伪造了东滩公司的公章，所以东滩公司并不存在将部分房屋另行出租的情形，亦就不存在违约情形。裕鸿公司向一审法院起诉，请求判令：1．解除裕鸿公司、东滩公司签订的《商铺租赁补充协议》；2．东滩公司返还裕鸿公司租赁保证金372，699元；3．东滩公司向裕鸿公司支付违约金2，267，254元；4、本案诉讼费由东滩公司承担。后东滩公司提起反诉，请求：1．终止双方签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》，要求裕鸿公司在判决生效之后十五日内腾退房屋；2．裕鸿公司支付租金2，267，253元；3．裕鸿公司承担从2020年7月1日起至实际腾退之日的房屋使用费，按每年租金4，534，507元标准计算；4．裕鸿公司承担违约金2，267，253元；5．裕鸿公司立即支付垫付的电费365，830.17元。一审法院认定事实如下：2017年4月1日，裕鸿公司与东滩公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定东滩公司将裕鸿佳苑9-13期物业：9期上海市崇明区陈家镇裕洲路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑10期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、上海市崇明区陈家镇安通路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑11-12期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑13期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，共计一百二十一套房屋建筑面积18，940.58平方米出租给裕鸿公司自主经营，租赁期限三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年4，534，507元，约定每半年支付一次，按照先付后用的原则，第一年租金在扣除四个月装修免租期租金后实际支付年租金为3，043，710元，签约之日付年租金的50％(1，521，855元)，2017年10月1日之前付年租金的50％(1，521，855元)；第二年租金应在2018年4月1日之前付年租金的50％(2，267，253.50元)，2018年10月1日之前付年租金的50％(2，267，253.50元)；第三年租金在2019年4月1日之前付年租金的50％(2，267，253.50元)，2019年10月1日之前付年租金的50％(2，267，253.50元)；依次类推。另约定租赁期内的电费由裕鸿公司承担。约定合同签订后，裕鸿公司向东滩公司缴纳履约保证金2，267，254元，保证金待合同履行到期后返还(不计利息)。还约定违约方应向守约方支付违约金2，267，254元，如实际损失超过违约金的，守约方有权追索。合同签订后，东滩公司将上述一百二十一套房屋交付裕鸿公司承租使用。裕鸿公司支付了第一年(即2017年4月1日至2018年3月31日期间)租金3，043，710元，未支付履约保证金2，267，254元。因第二年(即2018年4月1日至2019年3月31日期间)租金4，534，507元、2017年4月1日至2018年3月31日物业费254，561.40元、建筑垃圾费160，994.93元，裕鸿公司未按约履行，东滩公司于2018年10月诉至一审法院(案号(2018)沪0151民初8395号)，经法院调解结案，裕鸿公司按调解书履行了义务，双方于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行。后裕鸿公司支付了2019年4月1日至2019年9月30日半年租金2，267，253.50元。2020年4月1日，考虑到疫情影响，东滩公司在同意减免前期三个月租金的基础上，双方签订《商铺租赁补充协议》一份，约定“1、原2017年4月1日甲乙双方签订的商铺合同于2020年3月31日到期，现将商铺合同续签至2020年6月30日止，为期续签三个月。2、续签租金按照先付后用原则，每月租金为372，699元，租金每三个月支付一次，押一付三，第一期租金在协议签订之日付清，租金为1，118，097元，押金为372，699元。押金在协议到期后退还(押金不计利息)”。后裕鸿公司支付了押金372，699元。至2020年6月30日租赁期满，裕鸿公司未按约向东滩公司支付2019年10月1日至2020年6月30日减免三个月后的租金2，267，253元。一审法院另查明，涉案房屋权利人为案外人上海崇裕置业发展有限公司，其将相关房产委托东滩公司进行出租管理。东滩公司为裕鸿公司垫付涉案9-13期物业2019年8月至2020年6月期间的电费共计365，830.17元。一审法院认为，裕鸿公司与东滩公司于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》及于2020年4月1日签订的《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的规定，该合同及补充协议合法有效，双方当事人均应恪守履行。现本案租赁期间届满，双方当事人本诉和反诉均主张解除合同，法院予以照准。东滩公司反诉要求裕鸿公司在判决生效之后十五日内腾退房屋，并要求裕鸿公司承担从2020年7月1日起至实际腾退之日按年租金4，534，507元之标准支付房屋使用费，对此裕鸿公司予以认同，故东滩公司该反诉请求，法院予以支持。裕鸿公司本诉要求东滩公司返还保证金(押金)372，699元，东滩公司反诉要求裕鸿公司支付拖欠的租金2，267，253元、垫付的电费365，830.17元。对此法院认为，本诉请求及反诉请求均符合双方的约定，并无不当，故法院均予支持。裕鸿公司主张其与东滩公司其他房屋租赁的保证金与本案的租金相抵，无需再支付东滩公司租金，对此法院认为，双方之间其他债权债务与本案无涉，应根据其他合同的约定另行处理，故法院对裕鸿公司该主张不予采纳。裕鸿公司认为东滩公司在合同期限内，又与案外人肖井武、上海途畅酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，将本案所涉的安通路XXX号、XXX号分别租赁给两案外人，东滩公司存在违约。东滩公司对此予以否认，并提供了两案外人出某的情况说明，证明该二份合同系案外人私自伪造。故裕鸿公司以此为理认为东滩公司违约，缺乏事实依据，法院不予采纳。根据本案事实，裕鸿公司未按约支付租金、电费等费用，裕鸿公司存在违约。故裕鸿公司本诉要求东滩公司支付违约金2，267，253元，法院不予支持。东滩公司反诉要求裕鸿公司支付违约金之诉请，法院予以支持，但东滩公司主张的违约金过高，法院予以调整，根据拖欠的租金、电费情况，法院酌定裕鸿公司支付违约金250，000元。一审法院据此判决：一、上海裕鸿企业发展集团有限公司与上海东滩建设集团资产经营管理有限公司于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》及于2020年4月1日签订的《商铺租赁补充协议》依法予以解除；二、上海裕鸿企业发展集团有限公司于判决生效之日起十五日内将本案涉租房屋腾退返还给上海东滩建设集团资产经营管理有限公司；三、上海裕鸿企业发展集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海东滩建设集团资产经营管理有限公司自2020年7月1日至实际腾退之日期间涉租房屋的使用费，按每月377，876元计算；四、上海裕鸿企业发展集团有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东滩建设集团资产经营管理有限公司租金2，267，253元、电费365，830.17元，上海东滩建设集团资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海裕鸿企业发展集团有限公司押金372，699元，两者相抵，上海裕鸿企业发展集团有限公司支付上海东滩建设集团资产经营管理有限公司2，260，384.17元；五、驳回上海裕鸿企业发展集团有限公司要求上海东滩建设集团资产经营管理有限公司支付违约金2，267，254元的诉讼请求；六、上海裕鸿企业发展集团有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东滩建设集团资产经营管理有限公司违约金250，000元。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，裕鸿公司向本院提供：上海市崇明区陈家镇人民政府信访事项答复意见书，以证明裕鸿公司已将部分房屋交还东滩公司。对此，东滩公司不予认可。本院认为，裕鸿公司提供的证据不足以证明其已将部分商铺交还东滩公司，且东滩公司对此予以否认，故对裕鸿公司二审中提供的证据不予采信。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，裕鸿公司与东滩公司签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定的强制性规定，对双方均有约束力。首先，现裕鸿公司上诉主张其已将部分房屋交还东滩公司，但裕鸿公司并未就此提供确凿的证据予以证明，且东滩公司对此予以否认，故本院对于裕鸿公司此项主张不予采信。其次，裕鸿公司作为承租人，理应在租期届满后将房屋交还予出租人东滩公司，根据查明的事实，涉案房屋现仍由裕鸿公司占有，故裕鸿公司应支付占用期间的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，虽然租赁合同中对于逾期交还房屋的房屋使用费有所约定，但鉴于裕鸿公司的违约行为给东滩公司造成了损失，一审法院结合裕鸿公司的违约情形及本案的实际情况，最终对裕鸿公司应承担的房屋使用费及违约金所作判决尚属合理，本院不再调整。最后，就裕鸿公司提出东滩公司将涉案房屋另行出租的主张，因缺乏相应的证据佐证，本院亦不予采信。综上所述，裕鸿公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27，920元，由上诉人上海裕鸿企业发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  邬海蓉二〇二〇年十二月三十日法官助理  仇祉杰书 记 员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……