湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12885号原告：欧阳美艳，女，1977年9月3日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：罗桂林，湖南高新律师事务所律师。被告：湖南新纪元投资开发有限公司，住所地长沙市天心区跃进路**省石化行办第三办公楼。法定代表人：汤先忠。原告欧阳美艳诉被告湖南新纪元投资开发有限公司（以下简称“新纪元开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳美艳委托诉讼代理人罗桂林到庭参加了诉讼，被告新纪元开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告欧阳美艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将原告购买的位于长沙市岳麓区××幢××单元××层××号房屋的不动产转移登记至原告名下，为原告办理不动产权证书；二、判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产证书的违约金22720.82元（以购房款604277元为基数，按0.005%日的标准，自2018年8月30日交房之日起计算，暂算至2020年9月20日止，实际计算至办理不动产权证书之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年8月30日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的“南枫时光苑”项目中的第5、6［幢］／［单元］6［层］627号房，该房屋为现房，所有权证号为××，建筑面积共47.46平方米，总金额604277元。合同第十九条第三款约定：“出卖人应当对商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办理好土地使用权证”。第四款规定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，出卖人按已付房价款的0.005%日的标准向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约支付了购房款。由于原告购买的是现房，原被告双方于2018年8月30日签订《返租协议》，该房屋已于当日交付。根据合同约定，被告最迟应于2020年2月19日为原告办理房屋不动产登记证书。原告多次向被告主张要求办理房屋产权登记，但被告至今仍未办理。现原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告新纪元开发公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、质证、举证和辩论的权利。经审理查明：原告欧阳美艳（买受人）于2018年8月30日与被告新纪元开发公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：××627），购买被告开发的位于岳麓区××路××号××幢××单元××层××号房，合同约定买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为××，该商品房建筑面积47.46平方米，单价每平方米12732.34元，总金额604277元，买受人于2018年8月9日支付首付款（含定金）304277元，剩余房款300000元采用银行按揭方式支付。出卖人应当在2018年10月1日之前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，并应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证、土地使用权证的，出卖人按已付房价款的0.005%日的标准向买受人支付违约金。合同签订当日，被告即向原告交付了案涉房屋。原告（甲方）与案外人长沙南枫物业管理有限公司（乙方）于2018年8月30日签订《租赁协议》，约定租赁时间为2018年12月1日起至2026年4月30日止，租金交付方式为：第一年租金32462.64元；第二年租金34455.96元；第三年租金34455.96元，前三年租金共101374元一次性抵扣首付款。原告在抵扣前三年租金101374元后，向被告支付了首付款202903元及契税等费用，被告为原告开具了金额为304277元的增值税发票。原告于2018年9月20日与湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司签订《个人住房、商业用房借款合同》办理按揭贷款300000元并于同日将上述贷款支付给被告。被告于2016年1月27日办理了上述房屋的房屋所有权证，完成了案涉房屋的初始登记，房屋所有权人为被告，但一直未办理原告的房屋所有权证及土地使用权证。因被告未按约为原告办理所购房屋权属转移登记，原告诉至本院。另查明：一、本院在审理案外人长沙市国土资源局岳麓区分局征地拆迁事务所诉被告新纪元开发公司合同纠纷一案中，于2018年9月13日依据本院（2018）湘0104民初3597号《民事裁定书》于2018年9月13日冻结了案涉房屋，之后根据长沙市国土资源局岳麓区分局征地拆迁事务所的申请以（2018）湘0104民初3597号之四《民事裁定书》解除了对案涉房屋的冻结。二、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时逐步更换为新的不动产权证书。上述事实有原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款合同》、《租赁合同》、《不动产登记情况表》、民事裁定书、增值税发票、税收缴款书、物业维修资金交存证明、及当事人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告欧阳美艳与被告新纪元开发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，亦不违背公序良俗，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告已于合同签订前完成房屋的初始登记，但未为原告办理房屋所有权证和土地使用证，办理初始登记的时间应在办证期限中不予计算，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，2016年9月9日之后，原已办房屋所有权证书未办土地使用权证书的，无需再办理土地使用权证。因此双方在合同中关于办理土地使用权证书的约定事实上无法履行亦无需履行，该部分办证期限不再计算。因此，被告应在交房后365个工作日内（即2020年1月24日前）为原告办理不动产权证书。被告逾期办证属于违约行为，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。考虑到被告为原告办理不动产权证书的主要义务是将办理不动产权证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。此外，被告还应向原告支付自2020年1月24日至2020年9月20日的违约金7,281.54元，之后的违约金按日0.005%的标准计算至实际办证之日止。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南新纪元投资开发有限公司在本判决生效之日起六十日内将办理原告欧阳美艳所购买的长沙市岳麓区××路××号××幢××单元××层××号房的不动产转移登记至原告欧阳美艳名下需由出卖人提供的相关资料提交不动产登记机关，为原告欧阳美艳办理不动产权书；二、限被告湖南新纪元投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告欧阳美艳支付逾期办证违约金7,281.54元（该违约金暂计算至2020年9月20日，之后的违约金以604,277元为基数按每日0.005%的标准支付至实际办证之日止）；三、驳回原告欧阳美艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取184元，由被告湖南新纪元投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年十二月四日法官助理邓家欣书记员陈文凤附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。