湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终2344号上诉人（原审原告、反诉被告）：易洪章，男，1981年8月13日出生，汉族，株洲市人，住湖南省株洲市渌口区渌口镇（原株洲县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲县海汇商业运营管理有限公司，住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘工业园沙坡组安置小区**。法定代表人：任奇，系该公司总经理。委托代理人：谢敏，湖南唯楚（株洲）律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。上诉人易洪章因与被上诉人株洲县海汇商业运营管理有限公司（以下简称海汇公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，2020年12月18日本院对本案当事人及委托代理人进行了谈话询问，本案现已审理终结。上诉人易洪章上诉请求：维持一审判决第一、三、四项，改判原审判决第二项，判决上诉人少向被上诉人支付租金及管理费26997.3元。事实和理由：一、一审判决对上诉人应付租金时长认定不清。承担的20栋110号未使用，“新冠”疫情免租期未予扣除。二、一审判决上诉人承担租金及管理费比例显失公平。被上诉人无市场运营推广能力，却大肆招商让上诉人等众多经营户进入市场，并以虚假宣传和承诺，让上诉人签订霸王条款且显失公平的《补充协议》。涉案租赁合同无法履行是因为被上诉人不履行推广承诺，导致市场冷清，市场业主经营损失严重。上诉人亏本经营无力承担原判金钱给付义务。被上诉人海汇公司辩称：1、本案事实是上诉人违约解除涉案租赁合同，一审法院以疫情原因判决解除双方租赁合同，被上诉人有异议，但是被上诉人没有上诉。依照双方租赁合同约定，上诉人本应承担从2018年1月1日起至2020年6月30日止共计30个月的租金和管理费，以及相应的违约金。上诉人不仅30个月没支付租金和管理费，也未按照合同约定5年承租期履行承租义务。2、租赁合同签订后使用或不使用租赁房屋是承租人的自由权利。不能因为不使用而对与被上诉人签订的租赁合同产生变更。3、被上诉人没有承诺无条件减免1.5个月租金，并且即便是在疫情期间，承租人与出租方关于租金的免除也不是当然任意就免除，实际上因为被上诉人与上诉人签订了一个补充合同，上诉人方也没有支付过疫情期间的租金和管理费，原审以疫情为由，判决15个月的租金和管理费，已经充分考虑到疫情。综上，上诉人的上诉请求均不成立，请求二审法院予以驳回。易洪章向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告的《租赁合同》，并责令被告限期收回商铺；2、由被告承担本案诉讼费。海汇公司向一审法院反诉请求：1、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第第2栋1层104、105号商铺合同（包括补充合同）；2、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第2栋2层204、205号商铺合同（包括补充合同）；3、判决解除被反诉人与反诉人签订的株洲广源家具建材城第20栋1层110号商铺合同（包括补充合同）；4、判令被反诉人向反诉人连带支付其承租的株洲广源家居建材城第第2栋1层104、105号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费195340元；5、判令被反诉人向反诉人连带支付其承租的株洲广源家居建材城第2栋2层204、205号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费101620元；6、判令被反诉人向反诉人连带支付其承租的株洲广源家居建材城第20栋1层110号商铺2018年1月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费40495元；7、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准39068元/半年连带支付其承租的株洲广源家居建材城第第2栋1层104、105号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；8、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准20324元/半年连带支付其承租的株洲广源家居建材城第2栋2层204、205号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；9、判令被反诉人向反诉人按照《租赁合同书》约定的标准8099元/半年连带支付其承租的株洲广源家居建材城第20栋1层110号商铺从2020年7月1日开始至双方租赁合同解除之日的租金和管理费；10、判令被反诉人向反诉人连带支付其承租的株洲广源家居建材城第2栋1层104、105号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金（从反诉之日开始，以39068元为基数按日1%计算至实际付清之日止）；11、判令被反诉人向反诉人连带支付其承租的株洲广源家居建材城第2栋2层204、205号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金（从反诉之日开始，以20324元为基数按日1%计算至实际付清之日止）；12、判令被反诉人向反诉人连带支付其承租的株洲广源家居建材城第20栋1层110号商铺从反诉之日开始拖欠的租金和管理费的滞纳金（从反诉之日开始，以8099元为基数按日1%计算至实际付清之日止）；13、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第第2栋1层104、105号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺，若未立即交付的，则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准73912元/半年，按日计算连带向反诉人支付租金；14、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第2栋2层204、205号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺，若未立即交付的，则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准35866元/半年，按日计算连带向反诉人支付租金；15、判令被反诉人在双方签订的承租株洲广源家居建材城第20栋1层110号商铺的《租赁合同书》解除之日立即向反诉人完好交付已腾空的相应商铺，若未立即交付的，则按照《租赁合同书》约定租金2倍的标准14998元/半年，按日计算连带向反诉人支付租金；16、判决确认被反诉人无需向反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第2栋1层104、105号商铺的履约保证金39068元；17、判决确认被反诉人无需向反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第2栋2层204、205号商铺的履约保证金20324元；18、判决确认被反诉人无需向反诉人返还其承租的株洲广源家居建材城第20栋1层110号商铺的履约保证金8099元；19、判令被反诉人承担反诉的诉讼费。一审认定事实：2017年5月26日，原告与被告签订了一份《租赁合同书》，合同约定：乙方（原告）承租株洲广源家居建材市场2栋104、105号商铺，面积为175.98平方米；2栋204、205号商铺，面积为199.26平方米；2017年6月16日，又与被告签订了一份《租赁合同书》，乙方（原告）承租株洲广源家居建材市场20栋110号商铺，面积为49.99平方米。租赁期限为5年，自商铺统一开业之日计算租赁期限，第一年、第二年、第三年租金不变，第四、五年递增10%。每半年租金62388元，每半年管理费为5103元，签5年的基础上一次性免租两年，租金每半年缴付一次，管理费每半年缴付次年的。且合同第39条约定：如原告迟交租金等费用需按照所欠费用每日1%的标准向被告支付滞纳金，如原告拖延支付达30天被告有权没收商铺内物品，同时视作原告单方解除合同，被告可无条件收回商铺。合同第40条约定：本合同终止后，原告未清理完毕或其他原告未能按时交出商铺的，则原告需按照原租金2倍向被告支付租金。原告在订立合同时一次性交付履约保证金67491元，相当于是6个月房租及6个月管理费。合同签订后被告按时向原告交付适租的商铺，广源家居建材市场于2018年1月1日统一开业并举办了开业盛典。被告于2019年4月20日撤广源家居建材城的招牌，更改为欧亚达喜家生活家居广场的招牌。2019年4月21日原、被告签订《补充合同》，合同约定：在《租赁合同书》约定的免租期限上在延长半年，原告同意自2020年7月1日起无条件缴纳租金及相关费用，且合同第三条约定：原告应按时缴纳租金、管理费等费用，如逾期缴纳超过30天即为根本违约。合同第七条约定：原告违反本补充合同任何一条，被告有权解除房屋租赁合同及本补充合同，收回租赁房屋且履约保证金作为违约金不予退还，除此之外被告有权要求原告支付免租期内的房屋占用费（参照租金及管理费的标准计算）。原告认为原、被告订立的《租赁合同》合法有效，双方均应切实履行，但原告为了履行合同花费了大量的物力、财力，可由于被告作为市场方，过度宣传，虚假承诺，致使原告的经营状况一直亏损至今，已不能实现合同之目的，如继续经营，将导致损失进一步扩大，尤其是被告拒绝接收退租的商铺，人为的等待原告违约，其本身就是违反诚实信用，依据我国《民法总则》及《合同法》的规定，特诉请法院依法解除合同，以维护合同双方利益的平衡。在诉讼过程中，被告认为原告违反《租赁合同书》以及《补充合同》的约定起诉要求解除双方签订的《租赁合同书》，属于违约行为，故而被告依据《租赁合同书》以及《补充合同》的约定依法提起反诉，要求追究原告相应的违约责任。在诉讼过程中，原、被告双方均认为该《房屋租赁合同》及《补充合同》应予以解除。一审法院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、本案的《房屋租赁合同》及《补充合同》是否应予以解除；2、合同解除后的法律后果问题。对此本院综合评述如下：本案中，原告易洪章与被告株洲县海汇商业运营管理有限公司签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。但由于新冠疫情的严重影响，原、被告双方已无法实现合同的目的。原、被告双方均请求解除《租赁合同书》和《补充合同》，本院予以准许，原、被告双方签订的《租赁合同书》和《补充合同》从起诉之日起解除。本案合同解除，是由于疫情影响造成，双方合意解除，并非单方或双方违约造成，故不存在违约责任的问题。对被告反诉要求原告承担违约赔偿责任的问题，本院不予支持。对于原告的租金的承担问题，本院酌情认定，被告自2018年1月1日起至2020年7月1日之间的租金由原告承担15个月，原告缴纳的履约保证金可以折抵租金。合同解除后，原告应当立即将商铺及其附属设施完好交付给被告。对于被告其他的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定之规定，判决如下：一、原告易洪章与被告株洲县海汇商业运营管理有限公司双方于2017年5月26日签订的承租株洲广源家居建材市场2栋104、105、204、205号商铺及2017年6月16日签订的承租株洲广源家居建材市场20栋110号商铺《租赁合同书》于2020年7月1日解除；二、由原告易洪章在本判决生效之日起十日内向被告株洲县海汇商业运营管理有限公司支付房屋租金及管理费人民币101236.5元（租金按每半年62338元计算，管理费按每半年5103元计算，按15个月计算，已扣除交纳的履约保证金67491元）；三、限原告易洪章在本判决生效之日起十日内腾空株洲广源家居建材城2栋104、105、204、205号商铺及20栋110号商铺及其附属设施完好交付给被告株洲县海汇商业运营管理有限公司；四、驳回被告株洲县海汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告易洪章承担20元，由被告株洲县海汇商业运营管理有限公司承担20元，反诉受理费3687.10元，由反诉原告株洲县海汇商业运营管理有限公司承担2887.10元；由反诉被告易洪章承担800元。二审期间上诉人易洪章提交证据三组，证据一海汇公司和二户签订的合同，证明：海汇整个商铺必须有80%的租赁户才能开业；证据二市场的所有租赁户对广源市场目前的经营状况说明以及照片，证明广源市场经营不好，是我们离开广源市场的原因；证据三照片，证明我本人承租的门面没有装修没有使用过。被上诉人海汇公司质证：第一组证据：1、合同没有提供原件，对证据的三性均有异议；2、市场方与商户签订的合同，与其他的商户没有直接的关系。第二组证据：1、广源市场有经营的好与经营不好的，情况存在；2、提供所谓商户的签名，表格上面只有部分商户签名，从证据形式上，这属于证人证言，不符合证据的要求；第三组证据：是否经营了，从照片上反映不出来。是否使用门面是上诉人的权利，在合同未解除之前，就应当承担支付租金的义务。对上诉人易洪章提交的证据经质证，因其提交的证据不符合证据规则的要求且不能全面反映客观事实，不予采信。二审查明的事实与一审一致，故一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋（商铺）租赁合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人应向被上诉人支付的租金和管理费如何确认？现分析如下：上诉人易洪章和被上诉人海汇公司于2017年5月26日及2017年6月16日签订的《租赁合同书》，以及2019年4月21日签订的《补充合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性或强制性规定，合法有效。上诉人易洪章主张被上诉人诱骗其签订上述合同，因未提供证据证实，本院不予支持。现因新冠疫情的影响，且双方当事人均无继续履行涉案租赁合同的合意，因此一审法院认定涉案上诉人易洪章和被上诉人海汇公司的租赁合同于2020年7月1日解除并无不妥，本院予以确认。自涉案租赁合同约定的租期起算日即市场统一开业日2018年1月1日起至2020年7月1日租赁合同依法确认解除，共计两年半，期间上诉人易洪章除签订协议之日缴纳了相当六个月租金及六个月管理费的履约保证金外，未再另行缴纳租金系事实。虽然双方协议有约定免租两年半，但是该免租前提条件是上诉人易洪章必须签订五年期合同和承租满五年，现租赁合同因疫情等原因在未满五年租期的情形下确认解除，故合同约定的两年半免租期条件并未成就，因此上诉人易洪章要求少向被上诉人交纳租金和管理费26997.3元无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院结合新冠疫情对涉案租赁合同履行的影响，以及考虑涉案租赁合同约定的履行期和免租期关联性等因素，酌情认定上诉人易洪章只需支付2018年1月1日以后的15个月租金及管理费合法合理，本院予以支持。上诉人易洪章提出少交1.5个月租金和管理费的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。易洪章提出租赁的20栋110号房屋未使用的理由，经查，易洪章与被上诉人海汇公司签订了20栋110号房屋租赁合同，合同签订后，被上诉人将此号房屋交付给承租人易洪章，该房屋易洪章有使用的权利，对该承租房使用或者闲置不使用，都由易洪章本人决定，但应按租赁合同履行义务，因此，易洪章的此上诉理由不能成立，不予支持。对于上诉人易洪章提出因无经济能力无法给付被上诉人租金和管理费理由,本院认为依法、依约应承担的租金和管理费给付义务的确认，与其给付能力无关，上诉人易洪章以其经济能力来否认其依法应承担的法律责任理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人易洪章上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费474.93元，由上诉人易洪章负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年十二月二十二日法官助理伍露书记员郭敏慧