浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初1347号 原告：舟山日达广场企业管理有限公司，住所地浙江省岱山县高亭镇长河路**嘉和园**，统一社会信用代码91330921590571232A。 法定代表人：蒋慧民，该公司执行董事兼总经理。 原告：舟山嘉禾物业管理经营有限公司，住所，住所地浙江省岱山县高亭镇长河路**社会信用代码91330921773110025C。 法定代表人：胡正煜，该公司执行董事兼总经理。 二原告的诉讼代表人：傅忠彬。 二原告的委托诉讼代理人：俞鼎楠。 二原告的委托诉讼代理人：周至沁。 被告：孙来英，女，1969年4月2日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。 委托诉讼代理人：张康君，系被告孙来英的丈夫，住浙江省舟山市定海区。 被告：赵霞，女，1979年3月23日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被告：毛琼燕，女，1978年7月27日出生，汉族，住浙江省岱山县。 二被告的委托诉讼代理人：王焦山，浙江蓬星律师事务所律师。 二被告的委托诉讼代理人：曹守一，浙江蓬星律师事务所律师。 原告舟山日达广场企业管理有限公司（以下简称日达管理公司）、舟山嘉禾物业管理经营有限公司（以下简称嘉禾管理公司）与被告孙来英、赵霞、毛琼燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告日达管理公司、嘉禾管理公司，被告赵霞、毛琼燕均到庭参加诉讼，被告孙来英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。 本案现已审理终结。 原告日达管理公司、嘉禾管理公司诉请：1、依法判令三被告支付物业管理费159225.71元（暂算至2020年12月31日)，并自2016年8月23日起至实际清偿之日止按每日2‰支付违约金（暂算至2020年12月31日的违约金为506656.21元）；2、依法判令三被告支付水、电费欠款共计94513.86元（暂算至2020年10月15日），并自逾期支付之日起至实际清偿之日止每日按3‰支付违约金（暂算至2020年10月15日的违约金为188888.36元；3,依法判令被告孙来英支付垃圾清运费200元，并自2016年8月23日起至实际清偿之日止按每日2‰支付违约金（暂算至2020年12月31日的违约金为636.4元)；4,依法判令被告孙来英立即办理电表更名过户手续，更名过户费用由被告孙来英承担；5,本案诉讼费由被告方承担。 被告孙来英辩称，根据其与被告毛琼燕、赵霞订立的《租赁合同》，原告诉请的物业费和水电费均应由被告毛琼燕、赵霞负担。 被告毛琼燕、赵霞共同辩称，首先，二原告的物业费计价标准欠缺合理性，且根据其与二原告招租时的约定，其改造卫生间的费用共计104985元可充抵案涉物业费；其次，其对二原告诉请的水电费金额无异议，但认为违约金过高。 经审理，本院认定本案事实如下： 2016年7月30日，原告日达管理公司和被告赵霞、毛琼燕签订《岱山日达广场物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），约定：坐落位置为日达广场A8，计租面积1014.69平方米，乙方按承租商铺的计租面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每年36000元。物业服务费自2017年6月1日起计收。乙方应于本协议签订之日起5日内一次性交纳首期三个月的物业服务费，其余物业服务费以季度为一个缴纳期，乙方应在每个缴纳期最后一个月前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴纳期租金。乙方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气、热力等能源费用（乙方未独立过户的由甲方代收代缴），以上费用在本协议中统称为公共事业费用。如有关部门及乙方委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务。如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。 同年8月23日，二原告的关联企业浙江日达房地产开发有限公司和被告孙来英签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告孙来英买受日达广场A幢801号房，房屋设计用途为非住宅，建筑面积1014.69平方米，房屋单价为5914元，价款共计6000877元。出卖人已选聘嘉禾管理公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。 后原告嘉禾管理公司和被告孙兰英签订《前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务协议），约定综合楼按3元/平方米/月（暂定），上述物业管理费每半年交纳一次，首次交纳的时间为房屋交付使用之日，以后每次交纳费用时间为每年的1月、7月。建筑装潢垃圾清运费，按每单个产权户200元收取，一次性交纳。甲方可以接受供汽、供水、通讯、有线电视等单位有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。 另查明，2016年7月31日，作为出租人的被告孙来英与作为承租人的被告毛琼燕签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告毛琼燕，租期自2016年8月1日至2026年7月31日，其中2017年5月31日前为装修免租期，但乙方应承担水、电、燃气、热力能源费用和卫生环保费。物业费由乙方全额承担，具体按物业公司规定办理。 被告赵霞、毛琼燕在案涉房屋内合伙经营王朝咖啡会所。 二原告系关联企业。2019年8月30日，本院作出（2019）浙0921破1、2、3、4、5、6号民事裁定书，裁定浙江日达房地产开发有限公司和原告日达管理公司等6家企业实质合并破产清算。同年9月28日，本院作出（2019）浙0921破1、2、3、4、5、6号之一民事裁定书，裁定原告嘉禾管理公司等2家企业与上述六家企业实质合并破产清算。 本案中，二原告人格混同，并实质性合并破产清算，故二原告共同向被告方主张权利并无不妥，本院予以支持。本案的争议焦点为二原告诉请的各项费用是否合理。现本院分析如下： 一、关于欠付物业管理费和违约金问题。从本院查明的事实上看，日达管理公司先与被告赵霞、毛琼燕订立《物业服务协议》，后二原告的关联企业浙江日达房地产开发有限公司将案涉房屋出卖给被告孙来英，原告嘉禾管理公司随后与被告孙来英订立《前期物业服务协议》，因此《前期物业服务协议》签订后，物业费用标准的计算应按《前期物业服务协议》为准，即按3元/平方米/月的标准执行。关于物业费的起算点，《物业服务协议》中约定物业管理费的起算点为2017年6月1日，虽然该起算点早于《前期物业服务协议》的约定，但因案涉房屋的实际租户均为被告赵霞、毛琼燕，故可视为二原告对被告赵霞、毛琼燕的让利，即物业管理费的起算点应为2017年6月1日。关于后续的物业管理费抵扣问题，被告赵霞、毛琼燕认为，原告方与二被告洽谈招租时，约定了卫生间地面抬高翻管工程费用由原告方负担，现二被告已实际支出了上述费用104985元，故该费用应抵扣物业管理费。关于这节事实，证人嘉禾管理公司的法定代表人胡正煜当庭陈述，原告方在2016年招租时确实承诺负担二被告的卫生间地面抬高翻管工程费用，但原告方并未承诺负担的具体比例，嗣后二被告亦未书面申请抵扣物业管理费。本院认为，房屋招租时案涉房屋无包厢卫生间排污支管，而二被告所经营的咖啡厅需要包厢卫生间，故该工程系二被告承租案涉房屋的前提条件，且原告嘉禾管理公司亦承诺承担改造费用，故该费用可抵扣物业管理费。但考虑到原告嘉禾公司未承诺具体的负担比例，本院酌情将上述费用抵扣自2017年6月1日起至2019年6月30日止的物业管理费。关于物业管理费的违约金，本院认为二原告诉请的标准过高，本院酌情予以调整。经计算，本院确认截至2020年12月31日，尚欠物业管理费金额为54793.26元，违约金为3767元。 二、关于欠付的水、电费问题。因被告赵霞、毛琼燕对原告方诉请的水、电费欠款94513.86元无异议，本院予以确认。关于违约金的问题，二原告主张按《物业服务协议》约定的日3‰执行，本院认为应以后续签订的《前期物业服务协议》的约定作为违约金的计算依据，《前期物业服务协议》未就迟延支付水、电费约定违约金，本院酌情调整2020年10月15日前的上述水电费欠款利息为6641元。 三、关于垃圾清运费。《前期物业服务协议》约定垃圾清运费200元，故作为买受人的被告孙来英应予负担，因该协议未约定垃圾清运费支付时间，故本院认为原告计算违约金并无依据，本院不予支持。 四、关于电表过户。因房屋产权人为被告孙来英，故被告孙来英应及时办理电表过户并承担相应的过户费用。 综上，本院认为，关于物业管理费及违约金的付款义务人，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。故作为业主的被告孙来英和作为承租人的赵霞、毛琼燕应负连带支付责任。关于水、电费的支付主体，因被告赵霞、毛琼燕系实际水、电使用人，应承担付款责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条和《民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵霞、毛琼燕于本判决生效之日起十日内支付原告舟山日达广场企业管理有限公司、舟山嘉禾物业管理经营有限公司2020年12月31日前的物业管理费54793.26元及违约金为3767元，被告孙来英对上述物业管理费及违约金承担连带支付责任； 二、被告赵霞、毛琼燕于本判决生效之日起十日内支付原告舟山日达广场企业管理有限公司、舟山嘉禾物业管理经营有限公司2020年10月15日前的水、电费欠款94513.86元及利息6641元； 三、被告孙来英于本判决生效之日起十日内支付原告舟山日达广场企业管理有限公司、舟山嘉禾物业管理经营有限公司垃圾清运费200元； 四、被告孙来英于本判决生效之日起十日内办理××广场××幢××号房屋的电表过户手续，并由被告孙来英承担过户费用； 五、驳回原告舟山日达广场企业管理有限公司、舟山嘉禾物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13304元，减半收取6652元（缓交），由原告舟山日达广场企业管理有限公司、舟山嘉禾物业管理经营有限公司负担4902元，由被告赵霞、毛琼燕负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 张行 二〇二〇年十二月三十日 代书记员 陈颖