江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8817号上诉人（原审原告）：曾文吉，女，1968年5月1日生，汉族，住南京市六合区。上诉人（原审原告）：章节，男，1965年2月28日生，汉族，住南京市下关区。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡益红，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中建孚康置业有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**新地中心**。法定代表人：江岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴欢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德东恒律师事务所律所。上诉人曾文吉、章节与被上诉人南京中建孚康置业有限公司（以下简称南京中建置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾文吉、章节上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院错误认定《装饰装修标准协议书》对装修质量要求进行了明确约定。上诉人与被上诉人在《装饰装修标准协议书》中仅对部分电器、卫浴设备的品牌作了约定，对其他设备和所有材料均未约定品牌，对与装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、主材生产厂家、用材数量等均未进行约定，不属于对装修质量要求的明确约定，不足以作为认定装修质量要求的依据。2、—审法院未对上诉人主张的逾期交付房屋情形进行审理。一审中，上诉人主张在被上诉人通知交付房屋时未取得《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行)》规定的全装修房屋竣工验收备案证明材料，因此未具备双方签订的南京市商品房预售合同约定的交付条件。二、一审法院法律适用错误。（一）一审法院未以被上诉人设置的样板房装修部品材料、施工质量和品质档次作为认定装修质量要求的依据属于法律适用错误。本案中，被上诉人在售楼现场设置了样板房，并在网站报道中对样板房进行了宣传，上诉人在购房过程中亦实地查看了样板房，故被上诉人设置的样板房装修部品材料、施工质量和品质档次，应当作为案涉房屋装修质量要求的认定依据。虽然被上诉人在预售合同补充协议第18条、21条排除了样板房作为交付标准，但没有对交付房屋的装修与样板房等不一致之处进行明确具体的特别约定，不应支持被上诉人排除样板房作为装修交付标准的主张。上诉人在一审中提交的视频、照片等证据可以证明，与样板房相比，案涉房屋无论是用材、配置还是施工工艺，均存在严重减配和档次降低。上诉人已完成了装修质量不符合约定要求的初步举证责任，鉴于被上诉人己拆除样板房，因此被上诉人应承担举证不能的不利后果。一审法院应依据被上诉人申报的商品房备案资料，以5164元/平方米的备案价格作为样板房的装修标准，并应依法通知双方当事人到场进行查验。（二）一审法院未理清认定装修价格的正确顺序，简单且错误地认定本案不应以备案价格作为认定装修质量的依据。在当事人没有对装修质量要求作出明确约定的情况下，应以装修价格作为装修质量要求。装修价格按约定装修价格、广告宣传装修价格、备案装修价格的先后顺序确定。被上诉人在南京网上房地产网站公示的《南京市商品住房价格申报价格表》，明确涉案房屋装修单价为5164元/平方米。同时，上诉人提交的书证和视频资料可以证明被上诉人在售楼处现场显著位置以海报方式逐户公示了商品房价目表，明确案涉房屋装修单价为5164元/平方米。该装修单价与网上房地产公示信息一致，系被上诉人对装修价格所作的说明和允诺，且说明和允诺具体确定，对上诉人购买案涉房屋产生了重大影响，应作为合同的内容，对被上诉人具有法律约束力。(三）一审法院未对案涉房屋装修造价进行司法鉴定错误。三、一审法院未对上诉人要求被上诉人承担浴室窗户和中央空调的整改费用事项进行审理。一审中，上诉人就案涉房屋中次卫窗户和中央空调与样板房装修不一致之处要求被上诉人承担相应的整改费用，但一审法院在判决中未涉及上诉人的该项诉讼请求。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。南京中建置业公司辩称：一、关于装修单价的问题。预售合同没有约定装饰装修单价，补充协议第24条也明确了销售单价为综合单价，并未区分装修单价和房屋的毛坯价格。被上诉人因行政监管的需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，其对象并非是针对上诉人，不构成向上诉人作出的承诺，不能据此认定涉案房屋的装修价格标准。补充协议第24条也约定，甲方应政府要求部分项目报备案的价格仅作为备案之用，不作为双方结算的依据。二、关于装修质量的问题。《省高院审理指南》第8条采用的是举例式的表述，并不表明双方合同必须约定列举的所有内容。只要双方合同约定内容具有可实施性即可。装修标准和装修价格并非同一概念，上诉人应当提供装修标准存在差异的证据，而本案当中上诉人未能提供其主张的装修标准，且根据合同约定被上诉人也仅是承担维修和整改的义务，而不是承担赔偿装修价格差价的责任。销售价格与装修成本也属于不同的概念，被上诉人应当以合同约定的装修标准和装修质量向上诉人承担责任而不应当以上诉人所认为的装修价格向其承担责任。三、上诉人一审的诉讼请求未包含对浴室窗户和中央空调整改的费用。四、关于上诉人主张逾期交付房屋的问题。上诉人在房屋交付时，以装修价格为由，拒绝接受房屋，违背了合同及其补充协议的约定。其提出的整改的内容，也仅属于质量瑕疵，不得作为拒收房屋的理由，同时补充协议中也约定上诉人不得据此拒收房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾文吉、章节向一审法院起诉请求：一、判令南京中建置业公司向曾文吉、章节赔偿房屋装修差价及整改费用，暂计10000元（具体金额以评估鉴定结果为准）；二、判令南京中建置业公司按照已收取房款金额的万分之三/天标准向曾文吉、章节支付延迟交房违约金（从合同约定的交付之日暂计算至起诉之日为32391.98元）；三、判令由南京中建置业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月6日，曾文吉、章节（合同称“乙方”）与南京中建置业公司（合同称“甲方”）签订了《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方从甲方处购买《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市浦口区江浦街道建熙花苑1幢2单元1601室商品房；商品房以建筑面积计价，单价为30358元/平方米，总价款为3239198元；甲方应于2018年10月30日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件4中对装饰装修及设备标识约定，外墙为局部石材、一体板，内墙、顶棚等装饰装修详见《装饰装修标准协议书》。上述合同签订当日，曾文吉、章节、南京中建置业公司还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定：……甲方销售的装修成品房融合了人性化设计、节能理念、品牌价值等无法具体定价的专有化服务，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格；甲方应政府要求就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据……此外，双方还签署了《装饰装修标准协议书》，对上述房屋的装修分项内容以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。上述协议签订后，曾文吉、章节按照约定向南京中建置业公司支付了购房款。南京中建置业公司取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，于2018年10月22日书面通知曾文吉、章节办理交房手续。曾文吉、章节接到通知后，认为南京中建置业公司向其交付的房屋实际装修造价与该公司在房地产相关管理部门备案的价格差距过大，且房屋实际装修项目较该备案中列明的项目减少，故拒绝在南京中建置业公司通知的时间收房，并引发本案诉讼。另查，南京中建置业公司在销售案涉楼盘前，向相关政府职能部门办理价格申报时，提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中列明了案涉房屋装修单价为5164元/平方米。以上事实，有曾文吉、章节、南京中建置业公司在法庭上的陈述及书面意见；曾文吉、章节提供的商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准协议书、房屋交付通知、投诉回复材料、价格申报表及照片打印件等；南京中建置业公司提供的工程规划核实合格书、竣工验收备案表及照片打印件等证据在卷予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，曾文吉、章节、南京中建置业公司双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系曾文吉、章节、南京中建置业公司双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，南京中建置业公司向曾文吉、章节交付的房屋应当符合上述装修标准约定。从现有证据看，曾文吉、章节未举证证明南京中建置业公司存在装修漏项或以次充好等不符合《装饰装修标准协议书》约定的情况。至于曾文吉、章节主张按照南京中建置业公司向房地产有关职能部门进行备案的材料履行装修义务。一审法院认为，本案双方当事人在补充协议中明确约定了南京中建置业公司就部分项目报备案的价格，仅作为备案之用，不作为双方结算的依据，且曾文吉、章节、南京中建置业公司双方还在《装饰装修标准协议书》中对装修内容、装修材料、用材品牌等事项已经进行了约定，南京中建置业公司应当按照双方约定履行装修义务，曾文吉、章节主张以备案装修资料作为确定装修质量依据，理由不充分，一审法院不予支持。同样，因案涉房屋备案装修价格不作为南京中建置业公司履行装修义务的依据，曾文吉、章节申请对房屋实际装修价格与备案价格进行鉴定比对，一审法院不予准许。即，一审法院认为，曾文吉、章节主张南京中建置业公司赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价及“装修漏项”损失，依据不足，一审法院不予支持。关于曾文吉、章节主张南京中建置业公司向其支付延期交房违约金问题。根据南京中建置业公司向曾文吉、章节发出的房屋交付通知书，可以证明南京中建置业公司在约定期限内通知曾文吉、章节办理房屋交付手续，曾文吉、章节也没有任何证据证明南京中建置业公司交付的房屋存在不符合建设工程质量、安全标准和相应技术规范或不符合合同约定的情形存在；同时，曾文吉、章节也无证据证实南京中建置业公司在合同约定的交房时间，其燃气未能开通。因此，曾文吉、章节在接到交房通知后延迟办理收房手续带来的损失应由曾文吉、章节自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决：驳回原告曾文吉、章节的诉讼请求。一审案件受理费860元，由原告曾文吉、章节负担。二审中，当事人没有提交证据。二审中，上诉人对一审法院查明“上诉人系因所交付的房屋实际装修造价与备案价格差距过大，且房屋实际装修项目较该备案中列明的项目减少而拒绝收房”有异议，认为其系因被上诉人未能提交符合《南京市全装修房工程质量分户验收管理办法》第17条规定的备案资料，故拒绝收房。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。两上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方在签订《南京市商品房预售合同》时还签订了《装饰装修标准协议书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。在此情况下，上诉人主张以被上诉人在售楼处公示的装修价格以及被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据。上诉人申请对案涉房屋装修造价进行司法鉴定并要求被上诉人赔偿装修备案价格与实际造价之间的差价，本院不予支持。关于上诉人主张的迟延交房违约金。本院认为，被上诉人依约向上诉人发出了交房通知时，已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，上诉人亦未提交证据证明南京中建置业公司交付的房屋存在不符合建设工程质量、安全标准和相应技术规范或不符合合同约定的情形，上诉人主张被上诉人赔偿迟延交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。上诉人一审提交的起诉状及一审庭审中陈述其诉讼请求时均未明确主张被上诉人承担浴室窗户和中央空调的整改费用，亦未明确该费用的具体数额，一审法院未予处理，并无不当。对此，上诉人可另行主张。综上，曾文吉、章节的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由曾文吉、章节负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年十二月二十二日法官助理  高 婷书 记 员  朱亚芳