新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1495号 上诉人（原审被告）：新疆君福房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县**渠乡**渠村**。法定代表人：赵君勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：马全海，新疆天通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾尼娃尔·巴吾东，男，1967年3月6日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县。委托诉讼代理人：杨陇河，新疆智箤律师事务所律师。原审第三人：何光志，男，1963年6月15日出生，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县。委托诉讼代理人：夏广智，新疆凤兴律师事务所律师。上诉人新疆君福房地产开发有限责任公司（以下简称君福公司）因与被上诉人艾尼娃尔·巴吾东、原审第三人何光志房屋买卖合同纠纷一案，不服焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月8日开庭进行了审理。上诉人君福公司的委托诉讼代理人马全海、被上诉人艾尼娃尔·巴吾东及其委托诉讼代理人杨陇河、原审第三人何光志及其委托诉讼代理人夏广智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。君福公司上诉称：请求撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的起诉。事实和理由：一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同的法律关系。上诉人虽系开发商，但案涉房屋实际所有人是第三人何光志。案涉房产是抵账房，上诉人已于2019年5月1日以抵账方式转让给何光志。2．一审法院认定何光志以上诉人公司名义与艾尼娃尔·巴吾东达成协议出具《房屋订购单》《收据》的事实与查明的事实案涉房屋系何光志个人所有存在前后矛盾。3．一审认定法律关系错误。本案并非房屋买卖合同关系，而是艾尼娃尔·巴吾东、孙社与何光志之间债权转让法律关系。4．一审遗漏应当参加诉讼的当事人孙社，根据合同相对性原则，应将孙社作为本案被告参加诉讼。5．上诉人并非本案房屋出卖人也未收到房款，第三人何光志并不存在表见代理或无权代理的事实。一审法院依据合同法及相关司法解释判决上诉人承担交付房屋并协助办证属于适用法律错误。被上诉人艾尼娃尔·巴吾东辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。第三人何光志将从上诉人处抵账的房屋以债权转让的方式转让给被上诉人。被上诉人依据何光志与孙社之间的债权债务关系，以及被上诉人与孙社之间的债权债务关系。经三方协商形成债权转让合同，被上诉人获得相应合同权利。一审法院认定事实清楚，请求二审维持原判。原审被告何光志述称，一审认定事实错误。首先，被上诉人与上诉人之间没有真实的买卖关系，收据虽然向上诉人出具，但上诉人未收到所据中的房款。第三人也未收到，只是案外人孙社用一部分顶了自己的账，一部分打了收据。该收据是三方达成顶购车协议和买卖协议之前形成。故第三人认为被上诉人与案外人孙社有恶意串通。其次，孙社与第三人之间的抵账协议是附条件的，现条件已经成就，故该合同为无效合同。孙社与被上诉人之间的下游合同是基于上游合同形成的买卖合同关系，上游合同无效导致下游合同无效,请求二审对本案终止审理。综上，一审法院认定事实错误，请求二审改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。艾尼娃尔·巴吾东向一审法院起诉请求：1、请求判令被告交付宏福华庭4号楼4单元102室一套住宅房；2、请求判令被告协助办理宏福华庭4号楼4单元102室房屋《不动产权证书》。一审法院认定事实：2019年8月16日，被告新疆君福房地产开发有限责任公司向原告出具订购单一份，订购单记载内容，订购人艾尼娃尔·巴吾东，订购房屋房号肆号住宅4-4-102室，面积122.62平米，房屋总价275,895元，买方签字：原告艾尼娃尔·巴吾东，卖方签章：新疆君福房地产开发有限责任公司财物专用章，房屋订购单标注为抵账房。同日，新疆君福房地产开发有限责任公司向原告艾尼娃尔·巴吾东出具收据一份，收据记载客户名称艾尼娃尔·巴吾东，款项来源宏福华庭购房款4-4-102，会计签名何光志，收款人盖章新疆君福房地产开发有限责任公司财物专用章。案外人孙社向第三人何光志出具欠条及说明一份，主要内容为：今欠到何光志名下现金叁拾万伍仟捌佰玖拾伍元整（305,895元），此款于2019年9月30日结算归还。欠款人：孙社，落款日期：2019年8月16日。欠条下方说明内容为：该款系何光志用宏福物流园住房××楼，面积122.62平方米，单价2,250元每平方米，总价贰拾柒万伍仟捌佰玖拾伍元整（275,895元），另加现金三万元，作质换从孙社处购小车一辆（大众探岳），各算各价，如何光志未拿到车辆，该房产所出销售收据作废，何光志有权对该房产进行处理。收据号0001076，姓名艾尼娃尔·巴吾东，身份证号×××，说明情况属实，落款签名孙社，落款日期2019年8月16日。还查明，原告艾尼娃尔·巴吾东在证人孙社处以打折方式购买CRV车辆一辆，并由孙社支付车辆按揭款，因孙社未按期支付车辆按揭款，原告艾尼娃尔·巴吾东为解除车辆抵押贷款垫付款项约14万元，原告艾尼娃尔·巴吾东向证人孙社索要垫付车辆抵押款项无果后，经原告原告艾尼娃尔·巴吾东、证人孙社、第三人何光志达成协议，由原告艾尼娃尔·巴吾东购买被告新疆君福房地产开发有限责任公司住宅4-4-102室房屋一套，面积122.62平米，房屋总价275,895元，原告艾尼娃尔·巴吾东向孙社另外支付12.5万元购房款。原告艾尼娃尔·巴吾东、证人孙社、第三人何光志达成协议后，原告艾尼娃尔·巴吾东向证人孙社足额支付购房款，并进行结算，证人孙社向原告出具收条一份，收条内容为：经收到艾尼娃尔·巴吾东4-4-102房款现金275,895元，收款人孙社，落款日期：2019年8月15日。证人孙社与原告艾尼娃尔·巴吾东结算后，证人孙社向原告艾尼娃尔·巴吾东交付了第三人何光志出具的加盖有新疆君福房地产开发有限责任公司财物专用章的收款收据及房屋订购单。还查明，第三人何光志系被告君福房地产公司财务总监，庭审中第三人何光志认可，在何光志出具涉案房屋订购单及收据后，应何光志的要求，证人孙社向何光志出具欠条一份及说明，证人孙社与第三人何光志签订的欠条及情况说明原告艾尼娃尔·巴吾东并不知情。因证人孙社资金链断裂，未向第三人何光志交付车辆，被告君福房地产公司未向原告尼娃尔·巴吾东交付涉案房屋发纠纷，诉讼至原审法院。以上事实，有原告陈述、被告答辩，原告提供的购单一份、收款收据一份及证人何光志、孙社的证言。一审法院认为，原告艾尼娃尔·巴吾东与被告新疆君福房地产开发有限责任公司之间存在房屋买卖合同关系，原审法院予以确认。被告君福房地产公司财务总监何光志、原告艾尼娃尔·巴吾东及案外人孙社三方达成抵账协议系三方真实意思表示，被告君福房地产公司财务总监何光志将盖有公司财物专用章的房屋订购单出具给原告艾尼娃尔·巴吾东，并出具收款收据，房屋订购单载明的房屋信息、房屋价款明确，并注明为抵账房。原告艾尼娃尔·巴吾东以抵账方式购买涉案房屋并无过错，主观上对购买涉案房屋系善意。原告艾尼娃尔·巴吾东基于对新疆君福房地产开发有限责任公司财务总监何光志的信任及被告公司出具房屋订购单及收款收据客观事实的信任，向案外人孙社支付购房款。被告君福房地产公司财务总监何光志以君福房地产公司名义向原告艾尼娃尔·巴吾东出具房屋订购单及收款收据的行为，应当认定为公司行为。原告艾尼娃尔·巴吾东与第三人何光志即被告君福房地产公司财务总监、证人孙社达成的三方协议，系被告君福房地产公司对证人孙社与原告艾尼娃尔·巴吾东之间债务承担的认可，且原告艾尼娃尔·巴吾东与证人孙社结算后已足额支付涉案房屋款项，被告君福房地产公司财务总监何光志以新疆君福房地产开发有限责任公司名义与原告艾尼娃尔·巴吾东之间的房屋买卖合同关系成立并有效。原告艾尼娃尔·巴吾东以抵账方式购买房屋后，案外人孙社向君福房地产公司财务总监何光志出具的欠条及置换说明系二人之间的约定，对原告艾尼娃尔·巴吾东无约束力，并不影响原告艾尼娃尔·巴吾东与被告君福房地产公司公司之间的房屋买卖合同关系。综上所述，对原告请求被告交付宏福华庭4号楼4单元102室房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。对原告请求被告协助办理宏福华庭4号楼4单元102室房屋《不动产权证书》的诉讼请求，原审法院予以支持。对被告新疆君福房地产开发有限责任公司及第三人何光志的辩解意见，与案件事实不符，且于法无据，原审法院不予采纳。综上所述，遂判决：被告新疆君福房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内向原告交付宏福华庭4号楼4单元102室房屋，并协助原告办理房屋《不动产权证书》。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实和证据予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人答辩意见，本案二审的争议焦点是：1．上诉人与被上诉人之间是否存在商品房买卖合同的法律关系；2．上诉人应否向被上诉人交付房屋并协助办理房屋产权证书；3．一审是否遗漏了必要共同诉讼人。针对上述争议焦点，本院分别评判如下：针对焦点一，上诉人与被上诉人之间是否存在商品房买卖合同的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条的规定（以下简称合同法），当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。根据上述法律规定，本案中上诉人与被上诉人签订房屋定购单、并向被上诉人出具收到案涉房屋房款的收据。该房屋定购单内容具体确定，具备买卖合同的一般主要条款，双方在房屋定购单签字或加盖印章确认，应认定上诉人与被上诉人成立商品房买卖合同关系。关于上诉人主张与被上诉人不存在商品房买卖合同关系，是债权转让关系的意见。本院认为，根据合同法第七十九条、第八十条的规定，债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，原审第三人何光志将其对上诉人君福公司享有债权275,895元，以房抵债的方式转让给案外人孙社，孙社又将该债权以房抵债的方式转让给被上诉人艾尼娃尔·巴吾东。在何光志与孙社达成协议的当日即2019年8月16日，君福公司与艾尼娃尔·巴吾东签订房屋定购单并出具房款收据并注明抵账房。本案各方当事人对以上事实均不持异议，君福公司主张系债权债务转让关系成立。因本案系何光志将其与君福公司以房抵债的合同权利义务转让后，形成的艾尼娃尔·巴吾东与君福公司的商品房买卖合同关系。故君福公司主张债权债务转让关系与艾尼娃尔·巴吾东主张双方系商品房买卖合同关系之间并不矛盾，本院予以确认。针对焦点二，上诉人应否向被上诉人交付房屋并协助办理房屋产权证书。根据《九民会议纪要》第44条的规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。结合本案查明的事实，各方当事人达成以物抵债协议时债务履行期限均已届满，该以房抵债协议系各方当事人真实意思表示，且不违反合同法第五十二条的规定，应认定为合法有效。一审法院判令君福公司向艾尼娃尔·巴吾东交付房屋并协助办理房屋产权证书并无不当。对于君福公司主张何光志系案涉房屋所有权人，何光志并不存在表见代理或无权代理，君福公司并非出卖人也未收到房款，故不应承担交付房屋并协助办理房屋产权证书的责任的上诉意见。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。君福公司主张何光志系案涉不动产的所有权人因案涉房产并未登记在何光志名下，该上诉请求于法无据。其次，根据合同法第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，何光志系君福公司财务总监，又系君福公司以房抵债的相对人。其持加盖君福公司印章的房屋订购书和房款收据，足以使相对人艾尼娃尔·巴吾东相信其有代理权。君福公司主张何光志系无权代理理由不能成立，本院不予采信。最后，君福公司主张未收到艾尼娃尔·巴吾东房款抗辩。庭审中君福公司认可案涉房屋抵账给何光志后，其欠何光志的债务已清偿。如前所述，三方抵账协议已经履行完毕，故君福公司该上述请求不能成立，本院不予支持。针对焦点，一审是否遗漏了必要共同诉讼人。所谓必要共同诉讼是指当事人一方或双方为二人以上，共同诉讼人之间的诉讼标的具有同一性，而诉讼标的的同一性又是由实体法律关系决定的，人民法院认为必须合并审理，并作出同一裁决的诉讼。结合本案具体案情，君福公司主张案外人孙社系本案必要共同诉讼人，但本案系商品房买卖合同关系，与孙社与何光志之间的债权债务关系并非同一法律关系，也无相关实体法律规定诉讼标的具有同一性。故君福公司主张遗漏了必要共同诉讼人孙社的请求，于法无据，本院不予采信。关于第三人何光志认为，其起诉案外人孙社的案件正在审理中，该案件处理结果将影响本案审理，申请本案中止审理的请求。本院认为，根据合同相对性原则，合同只能对合同当事人产生拘束力。何光志依据其与孙社签订的协议向其主张权利，该案件如何处理，并不影响本案的审理。故何光志请求本案中止审理的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，新疆君福房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,438.43元，由新疆君福房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 二 日书  记  员   陈文涛