山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6386号原告：烟台市幸福起重装卸有限公司，住所地：山东省烟台市芝罘区芝罘屯路**。法定代表人：林广辉，经理。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。被告：王忠，男，1972年2月6日出生，汉族，住山东省莱州市。原告烟台市幸福起重装卸有限公司（以下简称起重公司）诉被告王忠房屋租赁合同纠纷，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告起重公司的法定代表人林广辉及其委托诉讼代理人吕君妮到庭参加诉讼。被告王忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起重公司向本院提出诉讼请求：（一）解除原、被告于2018年7月13日和2019年8月13日签订的两份房屋租赁协议；（二）判令被告履行腾迁义务，立即返还位于烟台市芝罘区的房屋，并自起诉之日起至实际返还租赁物之日止按每天931.5元的标准支付占用费；（三）判令被告支付房屋租金170000元、滞纳金17000元，并赔偿可得利益损失10000元。事实和理由：原被告于2018年7月13日签订房屋租赁协议一份，约定被告从原告处承租位于烟台市芝罘区的房屋，并约定了付款时间、违约责任等。协议签订后，原告已向被告交付租赁物。2019年8月13日，原被告又签订房屋租赁协议一份，约定被告从原告处承租位于烟台市芝罘区的房屋。后被告于2019年10月6日出具了付款承诺书一份，对欠付17万元房租的事实、金额及付款时间进行了承诺。然而，时至今日，被告未履行付款义务，原告多次催要，均未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决被告王忠缺席且在法定期限未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处（以下简称幸福办事处）和原告法定代表人林广辉签订《土地使用权有偿转让协议书》一份，约定幸福办事处将位于烟台市芝罘区现烟台市幸福起重装卸有限公司院内5.6亩的土地使用权有偿转让给林广辉，转让期限为40年，自2007年1月1日起至2046年12月31日止。2018年6月21日，林光辉作为甲方，原告作为乙方签订协议书一份，载明“1.甲方有位于烟台市芝罘区不动产一处，甲方同意将该不动产交由乙方使用；2.甲方同意乙方对外出租，转让不动产，并收取租金；3.因乙方对外出租不动产产生的纠纷由乙方负责解决，乙方有权提起诉讼；4.本协议自甲方签字并经乙方盖章时生效”。2018年7月13日，原告作为甲方、被告作为乙方签署《房屋租赁协议》一份，协议约定甲方将坐落于烟台市芝罘屯路55号叁楼、一楼门头租给乙方，租赁期限为5年，自2018年8月13日至2023年8月12日，如合同终止乙方不能将房屋归还甲方，租金将加倍收取，租金金额为十万元，房租每一年一付，乙方提前三个月交房租。协议同时约定，乙方必须严格按照约定缴纳租金，如乙方逾期交付，乙方须付甲方年租金百分之十的滞纳金，且甲方有权立即解除合同。2019年8月13日，案外人林光辉作为甲方，被告王忠作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于烟台市门头房（约500平方米）出租给乙方，租赁期限为四年，自2019年8月13日至2023年8月12日止，每年房屋租金为7万元，付款方式为一年一付，乙方提前三个月支付房租。2019年10月6日，被告出具证明一份，载明“王忠租房欠房东林哥房租17万元，经协商定于2019年12月31号把房租交给林哥，如不交房租则将宝马车鲁Ｆ×××**抵顶给林哥。如在规定之日交上房租，此单据作废，由林哥将此单据交给房客王忠”。2020年6月22日，林光辉出具证明一份，载明“本人林光辉（身份证号：），于2007年从烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处受让了位于烟台市芝罘区的不动产并签订了土地使用权有偿转让协议书。烟台市幸福起重装卸有限公司出租给王忠的位于烟台市芝罘区的不动产与54号不动产为同一处不动产，都在协议书项下的5.6亩范围内，该不动产归我所有。因该不动产有多个入口等原因，政府将该处不动产门牌号××、55号。本人系位于烟台市芝罘区不动产的所有权人（暂未办理不动产权证书，有本人与政府签订的土地使用权有偿转让协议书为证），本人同意烟台市幸福起重装卸有限公司将位于烟台市芝罘区的房屋对外进行出租并收取租金，并同意与租赁有关的法律纠纷由烟台市幸福起重装卸有限公司作为原告提起诉讼”。另查，2020年7月3日，本院依原告申请，裁定冻结了被告在银行其账户内的存款205000元或查封了其相应价值的财产。开庭时，原告称，涉案出租的房屋中1楼门头及过道是2007年之前盖的，2楼、3楼是2007年之后加盖的，但均未取得建设工程规划许可。本院所确认的上述事实，有土地使用权转让协议、证明、营业执照、房屋租赁协议等为证，还有原告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）案外人林广辉出具证明，将其经营、管理涉案房屋的权利让与给原告起重公司，故虽然2019年8月23日的租赁协议系林广辉与被告签订，但起重公司有权提起本案诉讼，是适格原告。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案出租房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的两份租赁合同为无效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定，“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”；《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”，故涉案两份房屋租赁合同自始无效，原告主张解除的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。原告作为出租方，有权要求被告返还房屋，被告作为承租方对于已经接受的房屋负有返还的义务。故原告主张被告返还坐落于烟台市门头房和三楼房屋于法有据，本院予以支持。（三）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，原告依法履行了交付房屋的义务，被告未支付相关对价，原告依照合同约定的租金标准主张一年度的房屋占有使用费17万元，于法有据，本院予以支持。参照合同约定，芝罘屯路55号叁楼、一楼门头房可自2019年8月13日起主张后续房屋占有使用费，标准为每天274（100000÷365）元；二楼门头房可自2020年8月13日起主张后续房屋占有使用费，标准为每天192（70000÷365）元。现原告仅主张自起诉之日（2020年7月21日）主张芝罘屯路55号楼三楼和一楼门头房的占有使用费，本庭予以准予。涉案房屋二楼门头房的占有使用费应当自2020年8月13日起主张。（四）因涉案两份房屋租赁合同无效，原告主张依照合同中“乙方不能将房屋归还甲方，租金将加倍收取”和“乙方应按约定交纳租金，如乙方逾期交付，乙方须付甲方年租金的10%的滞纳金”的规定，主张被告按照931.5元每天的标准支付占有使用费，并要求被告赔偿滞纳金17000元的主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿10000元的预期利益损失的主张并无法律依据，本院不予支持。（五）被告王忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，应当承担相应的不利后果。鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、限被告王忠于本判决生效之日起10日内向原告烟台市幸福起重装卸有限公司支付房屋占有使用费170000元。二、限被告王忠于本判决生效之日起十日内向原告烟台市幸福起重装卸有限公司返还坐落于烟台市芝罘屯路55号一楼门头房、三楼房屋，并自2020年7月21日起按照每日274元的标准支付上述房屋占有使用费。三、限被告王忠于本判决生效之日起十日内向原告烟台市幸福起重装卸有限公司返还坐落于烟台市门头房，并自2020年8月13日起按照每日192元的标准支付上述房屋占有使用费。四、驳回原告烟台市幸福起重装卸有限公司的其他诉讼请求。如果被告王忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市幸福起重装卸有限公司。案件受理费4040元，由被告王忠负担3700元，由原告烟台市幸福起重装卸有限公司负担340元。保全费1505元，由被告王忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  项 励人民陪审员  孙维蔚人民陪审员  郝利军二〇二〇年十二月二日书 记 员  鲁方圆