江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3063号 上诉人（原审原告）：黄迎化，男，1977年8月8日生，汉族，福建省南安市人，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：鄢彬，江西平常心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西满威实业有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**）。统一社会信用代码91360125314678228F。 法定代表人：吴来斌，总经理。 委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人黄迎化因与被上诉人江西满威实业有限公司（以下简称“满威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初8901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。 黄迎化提出上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判满威公司在一审判决基础上多返还上诉人车位预付款5.2万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、基于日常生活经验法则及南昌市行政规章的规定，满威公司在本案中存在将车位修建至符合适用的先履行义务，上诉人未支付尾款的行为是在行使自身的抗辩权利，而不能视为违约。2、双方在协议中约定签订本约前上诉人仅需支付12万元预付款即可，一审判决酌定以微型车位总价26万元为基数进行违约金判决，超出涉案协议的范畴，无任何事实依据。3、一审判决适用法律错误，本案12万元根据双方约定为预付款，并不是定金，不可能适用定金罚则。4、即使本案认定为上诉人构成违约，违约方也仅需承担违约责任，支付相应的违约金，一审法院判处的违约金远高于被上诉人的损失。5、上诉人认为，既然本案被上诉人存在“无法在上诉人提起诉讼之前将可以使用的车位建造完毕”的违约行为，那么根据合同法的规定，上诉人享有法定的合同解除权。综上，上诉人不仅没有合同解除权而且还要承担法定之外的违约责任，一审判决不足以让上诉人信服，请求二审法院依法改判。 满威公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。 黄迎化向一审法院起诉请求：1、请求判决解除双方签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》；2、请求依法判决原审被告退还原审原告预先支付的车位认购款12万元，且自认购款交付之日2017年6月27日起按同期银行贷款利率计算占用费至付清为止（暂计算至2020年1月1日为14321元）；3、本案全部诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年6月27日，黄迎化（乙方）与江西满威实业有限公司（甲方）签订《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》一份，协议约定，“一、乙方自愿认购甲方开发的位于嘉禾小区（力高御景天城）地下车位）地下车位及总价：1、微型车位，总价26万，预付款12万抵15万，尾款11万；2、小型车位，总价28万，预付款12万抵15万，尾款13万；3、标准车位，总价30万，预付款12万抵15万，尾款15万；4、无障碍车位，总价32万，预付款12万抵15万，尾款17万；5、微型子母车位，总价35万，预付款12万抵15万，尾款20万；6、标准子母车位，总价40万，预付款12万抵15万，尾款25万。二、付款方式与时间：1、乙方同意在本认购协议签订时，向甲方支付预付款12万元。2、乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，然后携本认购协议及收款收据到嘉禾小区（力高御景天城）营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。三、甲乙双方权利与义务：1、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款。2、乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结。3、在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效。4、乙方应确保其所提供的通信地址和收信人、固定电话及移动电话等联系方式真实有效，甲方向上述地址发出的信函或短信视为送达，通信地址如有变更，应立即书面通知嘉禾小区（力高御景天城）营销中心，否则由此造成的一切后果由乙方承担。5、乙方应妥善保管该认购协议及预付款收据，认购协议一旦确认，本协议所确认的权利和义务不得转让、更名。6、本认购协议自双方签字或盖章之日起生效。7、因本协议发生的纠纷由甲方所在地人民法院管辖。”该协议签订当日，原审原告向原审被告支付车位预付款12万元，原审被告向原审原告出具了收据。之后，双方一直未签订正式的车位使用权出让协议，直至2017年7月19日原审原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》时，原审原告未向原审被告缴清车位尾款。 另查明，2017年6月27日，原审被告（甲方、出售方）与原审原告（乙方、认购方）签订了一份嘉禾小区项目认购书，由原审原告认购原审被告开发的该小区6栋2单元1204号房，预售建筑面积约111.06平方米，用途住宅，认购单价为13488.46元/平方米，认购总价为1498028元整。2017年7月19日，原审原告与原审被告签订了南昌市商品房买卖合同，购买嘉禾小区6#住宅、商业二单元1204号房，单价为13175.91元/平方米，总金额为1463317元。截止庭审时，嘉禾小区6#楼已竣工验收，原审原告尚未收房。 一审法院认为：原审原、被告签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效。预约合同签订后，原审原告未按照预约合同的约定期限缴清尾款、选定车位（车位类型、车位号）并与原审被告签订《车位使用权出让协议》，原审原告的行为已经违反了预约合同的约定，原审原告以原审被告违约为由主张合同法定解除权，与事实不符，一审法院不予支持。但由于案涉车位涉及众多业主，原审原告的行为已明确表示不再履行该预约合同，合同没有继续履行的必要，且原审被告出售的商品房属于限价房，出售的车位价格也确实偏高，如果按照约定执行，其违约金也显著过高。在原审被告既无法向原审原告主张继续履行预约合同，又不主张解除合同的情况下，出于定纷止争、案结事了的目的，为了调整原审原、被告双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原审原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向原审被告支付违约金5.2万元。现原审原告已预交车位款12万元，故原审被告仍应返还原审原告车位预付款6.8万元。对原审原告主张原审被告支付资金占用费的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、黄迎化与江西满威实业有限公司于2017年6月27日签订的《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》权利义务予以终止；二、江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还黄迎化车位预付款6.8万元；三、驳回黄迎化其他诉讼请求。本案由黄迎化预交案件受理费2986元减半收取，由黄迎化承担1493元，退回黄迎化1493元。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，涉案《嘉禾小区项目认购书》、《南昌市商品房买卖合同》及《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》均系满威公司与黄迎化的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》签订后，黄迎化并未按协议约定交清尾款并选购车位，理应承担违约责任。黄迎化以自己的行为明确表示不再履行预约合同，一审法院结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神，按微型车位26万元的20%酌定黄迎化向满威公司承担违约责任并无不当，本院予以维持。对于黄迎化提出《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》系满威公司无法在黄迎化起诉前将可使用的车位建造完毕构成违约，其有权享有法定的合同解除权并要求改判满威公司退回12万元预付款的上诉理由，经查，《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》作为预约合同，并未约定车位具体交付时间，而黄迎化在满威公司通知其支付车位尾款并签订《车位使用权出让协议》时，却拒不签订《车位使用权出让协议》，黄迎化的行为已构成违约，故黄迎化的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元（黄迎化已预缴），由黄迎化负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友