河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5281号上诉人（原审原告）：汪建文，男，汉族，1963年7月9日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：张小龙，河南开景律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审被告）：周海燕，女，汉族，1967年8月9日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：杨宏，信阳市浉河区湖东街道法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审被告）：信阳正大置业有限公司，公司住所信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区。法定代表人：何淼，系公司经理。上诉人汪建文因与被上诉人周海燕、信阳正大置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪建文的委托诉讼代理人张小龙和被上诉人周海燕的委托诉讼代理人杨宏到庭参加了诉讼。被上诉人信阳正大置业有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人汪建文的上诉请求：1、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1737号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的主要事实不清。上诉人与信阳正大置业有限公司在案涉房屋查封前，已签订了合法有效的书面买卖合同，购房款已全额付清，一审法院已经对此进行了确认，上诉人不持异议。但上诉人一审时已经举证证明在2018年案涉房屋被查封前，上诉人对案涉房屋进行了实际控制和管理的事实，一审法院并未认定，显属认定事实不清，且案涉房屋一直处于未完工烂尾状态。二、一审参照适用第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，既属于认定事实错误，也属于适用法律错误。参照适用上述第一百二十五条和第二十九条的前提是：涉案房屋已经登记在被执行的房地产开发企业名下。按照《物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业只有完成初始登记手续后，才能证明其开发建设的房屋已经登记在其名下。涉案房屋虽然是信阳正大置业有限公司开发建设，但整栋楼至今没有完成竣工验收手续，至今没有完成、也无法完成初始登记。涉案房屋没有登记在信阳正大置业有限公司名下，一审参照适用上述第一百二十五条和第二十九条的规定处理本案，显属认定事实错误，也属于适用法律错误。三、即便适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，上诉人为改善居住条件购买案涉房屋，参照九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条的规定，应当认定上诉人系购房消费者。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条对于消费者购房人如何认定的意见：“认为符合《执行异议复议规定》第29条第1项和第3项条件，如果查明××家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持××阻却执行的请求”；另该条规定对如何理解“××名下”，是将××、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年人子女作一并考虑。××夫妻双方系再婚，各带一孩与女方父母同住，复杂的家庭成员关系同住一个屋檐下碰撞不断，极不方便。××决定买小户型房，适当分开居住，避免摩擦，求得家庭和谐宁静。同时，家庭唯一儿子庞博，已成年，作为父母要为其成家立业做打算。故依据上述纪要精神，依法应当认定上诉人为消费者购房，依法应支持上诉人排除强制执行的请求。案涉房屋处于停工、烂尾状态逾三年，即使上诉人在此期间为改善居住条件再次购房也属人之常情。但无论上诉人是否再次购买居住房屋，均不能否定上诉人在2015年为改善居住条件消费购房的事实。而豫F(2020)信阳市不动产权第0082205号房屋系上诉人儿子庞博借用庞玉霞户头购买的单位集资房，庞博对该房屋享有事实上的所有权。故一审法院以上诉人成年亲属庞博事实所有的房屋推翻上诉人2015年为改善居住条件消费者购房的事实，显属认定事实错误，既不利于保护上诉人的居住权益，也不利于司法目的的实现。四、上诉人作为交付了全部购房款的购房消费者，依法享有足以排除金钱债权强制执行的权利。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明示建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程优先权不能对抗已经交付全部所购商品房价款的消费者，而抵押权又优先于一般债权。因此，抵押权和一般债权的行使，不能对抗购房的消费者的物权期待权。上诉人家人较多，在2015年为改善居住条件消费者购房，目的是为了保障上诉人及亲属的居住权和生存权，依法应当被认定为消费者购房。另一审法院也已经查明，上诉人在签订购房合同后已经全额付清所购商品房价款，故上诉人依法享有足以排除周海燕申请强制执行的权利。被上诉人周海燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、一审法院事实认定清楚。因答辩人诉信阳正大置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院已作出判决，并在2018年3月份查封了信阳正大置业有限公司名下的涉案房屋。法院查封时，该涉案房屋并没有登记在上诉人名下，虽然上诉人与信阳正大置业有限公司签订了认购书，但是上诉人并没有在房产部门登记备案，更没有在房产部门变更登记。因此，一审法院查封该涉案房屋，完全符合法律规定。二、上诉人的上诉理由没有法律依据。上诉人诉说一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29规定，适用法律和认定事实错误，系上诉人完全不懂法律。既然上诉人说适用该解释的前提条件是涉案房屋必须登记在开发商信阳正大置业有限公司名下，但是一审法院在查封时，通过到房管局查询之后确认该涉案房屋确实登记在信阳正大置业有限公司名下。至于上诉人诉说的各种理由，没有事实和任何法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第25条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。第一款规定，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。因此本案法院查封的涉案房屋是信阳正大置业有限公司名下所有的房产，而不是上诉人的房产，法院依法查封该涉案房屋符合法律规定。三、一审适用法律正确。1、一审法院查封的房产是登记在被执行人信阳正大置业有限公司名下的房产，与上诉人没有任何关系。2、上诉人仅是与信阳正大置业有限公司签订了认购书，并没有签订商品房买卖合同，未在房管部门办理过户登记手续，实际上上诉人根本没有取得其所购买的涉案房屋的所有权。3、在执行异议审查期间，上诉人没有向法院提供无房证明。在诉讼阶段，上诉人提供的无房证明是在开庭头一天出具的，并且是在快开庭了上诉人才将名下的房屋转移的，明显是在规避法律责任。再者，上诉人名下还有其他住房，并且在信阳正大丽景还购买了三套住房。4、一审法院在审理查明中，上诉人并没有提交支付购房款凭证和银行转账流水，以及应当交纳的相关购房发票、税票等，而上诉人只提供一张购房收据，并且该收据注明是一个三角债抵扣的房款。5、上诉人依据的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不符合本案规定，该规定指的是工程价款，并不是该案涉及的房屋买卖关系。综上，上诉人与信阳正大置业有限公司之间虽然签订的是房屋买卖性质的商品房认购协议，但该协议的实质还是以房抵债协议，上诉人根据该协议所享有的是一种债权请求权，该权利亦不能排除法院对该案涉案房屋的执行。被上诉人信阳正大置业有限公司未到庭、未答辩。汪建文向一审法院起诉请求：1、位于信阳市××风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号住房归原告所有；2、不得执行位于信阳市××风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号住房；3、由信阳正大置业有限公司承担诉讼费。事实与理由：2015年6月，我与信阳正大置业有限公司签订了《正大丽景商品房认购协议书》，购买信阳正大置业有限公司位于南湾风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号住房，当时付清了全部房款，因开发商原因未能办理登记手续。该楼盘一直处于在建、停工、烂尾状态，我们业主们成立了自救小组，进行了自助建设，领取了房屋钥匙进行了装修，实质占有房屋。2019年9月，看到浉河区法院的查封公告，才得知因两名被告之间的房屋买卖，法院查封了案涉房屋。我买房在先，查封在后，提出执行异议被驳回，法院保护被告（周海燕）在购买正大丽景商品房过程中的合法权利，不应伤害案外第三方（我）的合法权益。一审法院认定的事实:本院在审理周海燕诉被告信阳正大置业有限公司合同纠纷一案中，作出（2018）豫1502民初2127号民事裁定书，对被告信阳正大置业有限公司名下位于信阳市××风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号房屋予以查封。2019年9月，原告知道后，提出书面异议。原告提出执行异议后，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”之规定，作出（2020）豫1502执异130号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告遂提起执行异议之诉。另查明，2015年6月3日，原告（××）与被告信阳正大置业有限公司（出卖人）签订《正大丽景商品房认购协议书》一份，约定：××购买位于信阳市××风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号房屋，用途为住宅，建筑面积61.50平方米，房屋总价款为261910元。同年7月1日，被告信阳正大置业有限公司向原告出具261910元收据一份，该收据上注明“投资有限公司抵付”字样。本案审理期间，原告作为共有人与其妻子庞玉霞于2020年6月16日将庞玉霞名下位于信阳市羊山新区新三路晟和佳苑小区11号楼1单元3层301号房屋（房屋所有权证号：豫F（2020）信阳市不动产权第0082205号，建筑面积158.6平方米）以总价款500元出卖并过户到其儿子庞博名下。一审法院认为，本案争议的焦点是原告作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。原告与被告信阳正大置业有限公司签订的房屋认购协议及信阳正大置业有限公司出具收据时间虽均在本院查封房屋之前，也通过“投资有限公司抵付”了全部房款，但其是在名下当时已有一套面积较大房屋情况下，一次性在被告信阳正大置业有限公司处同时购买三套面积较小的房屋，此种情形下如认定其属于商品房消费者，显然与事实不符。因此，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告请求不得执行位于信阳市××风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号住房的理由不能成立，该项诉讼请求不能支持。原告请求确认位于信阳市××风景区××山村××大道北××小区××楼××单元××号住房归原告所有，因其提交的证据不足以支持自己的主张，对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺席判决：驳回原告汪建文的诉讼请求。案件受理费5228.65元，由原告汪建文承担。二审中，上诉人汪建文提交被上诉人信阳正大置业有限公司法人代表何淼个人出具的“证明”：证明案涉房屋被上诉人信阳正大置业有限公司已于2017年5月交付给上诉人汪建文，汪建文已装修。公司印章已被政府收管，未能网签的原因系公司未缴纳税费。被上诉人周海燕质对该“证明”的真实性和证明目的均不认可。被上诉人周海燕、信阳正大置业有限公司均未提交新证据。二审查明：被上诉人信阳正大置业有限公司于2015年5、6月份，用案涉小区“正大丽景”52套商品房抵销信阳金程投资有限公司借款，信阳金程投资有限公司用案涉房屋及另两套房屋抵销上诉人汪建文借款。2015年6月3日，被上诉人信阳正大置业有限公司与上诉人汪建文签订了“正大丽景商品房认购协议书”，同年7月1日为上诉人汪建文出具交付购房款收据，并加盖公司财务专用章。2015年6月10日，被上诉人信阳正大置业有限公司与上诉人汪建文和信阳金程投资有限公司三方签订“购房事项证明”：2015年6月3日，汪建文在正大丽景认购3-2-106、3-2-105、3-2-708三套住房，总房款818311元，已由信阳金程投资有限公司刘亚楠代汪建文向信阳正大置业有限公司全额支付（附收款收据），待该楼盘正式开盘后，由信阳正大置业有限公司向汪建文开具正式发票并签订正式“商品房买卖合同”。该证明上加盖有被上诉人信阳正大置业有限公司和信阳金程投资有限公司印章，上诉人汪建文、被上诉人信阳正大置业有限公司代表何淼（时任公司经理、现任法定代表人）和信阳金程投资有限公司法定代表人刘亚楠签名属实。2017年5月，被上诉人信阳正大置业有限公司将该三套房屋钥匙交付给上诉人汪建文，完成房屋移交。被上诉人信阳正大置业有限公司与上诉人汪建文、案外人信阳金程投资有限公司在被上诉人周海燕购买案涉小区房屋前，三者之间债权债务已抵销完毕；在人民法院查封之前，被上诉人信阳正大置业有限公司与上诉人汪建文已完成案涉房屋交付。被上诉人周海燕于2015年6月24日与被上诉人信阳正大置业有限公司签订“正大丽景商品房认购协议书”，购买1号楼2单元405号房屋，次日交付购房款277596元。2018年1月31日，被上诉人周海燕所购买房屋被信阳市平桥区人民法院查封，遂向信阳市浉河区人民法院起诉要求被上诉人信阳正大置业有限公司退还购房款277596元及利息。审理过程中，被上诉人周海燕申请信阳市浉河区人民法院对案涉房屋3-2-105房屋查封保全，2018年3月30日信阳市浉河区人民法院作出（2018）豫1502民初2127号民事裁定查封了案涉房屋。2019年6月，上诉人汪建文发现其房屋被信阳市浉河区人民法院查封，遂提出执行异议，2020年4月30日，信阳市浉河人民法院作出（2019）豫1502执异130号执行裁定驳回案外人汪建文的异议请求，汪建文又提出案外人执行异议之诉。被上诉人信阳正大置业有限公司于2019年4月24日出具“正大丽景业主自救委员会的成立报告”和2019年5月7日信阳市南湾湖风景区管理委员会文件（信南政文[2019]18号“信阳市南湾湖风景区管理委员会关于成立正大丽景问题楼盘协调处理领导小组的通知”证实：涉案小区“正大丽景”被认定为问题楼盘，未达到入住条件，业主为入住案涉房屋积极采取自救措施（每户出资2万元），并报告当地政府信阳市南湾湖风景区管理委员会批准和协调办理相关手续。上述事实有：刑事判决书、民事判决书、民事裁定书、认购合同、购房款收据、政府文件、报告等。本院认为，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。本案争议焦点：上诉人汪建文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查：其一，在被上诉人周海燕与被上诉人信阳正大置业有限公司债权债务产生前，上诉人汪建文与被上诉人信阳正大置业有限公司、案外人信阳金程投资有限公司就案涉房屋通过债权债务抵销形式已抵销完毕，并签订了“正大丽景商品房认购协议书”和“购房事项证明”，被上诉人信阳正大置业有限公司也为上诉人汪建文开具交付“购房款收据”；在被上诉人周海燕申请信阳市浉河区人民法院于2018年3月30日作出（2018）豫1502民初2127号民事裁定查封案涉房屋前，上诉人汪建文与被上诉人信阳正大置业有限公司已于2017年5月完成房屋交付；上诉人汪建文尚未入住和未办理过户登记原因系涉案小区被认定为问题楼盘，开发商欠政府各种税费不能办证，尚有水电等基础设施未完善，达不到入住条件。目前，在信阳市南湾湖风景区管理委员会成立的“正大丽景问题楼盘协调处理领导小组”领导下，案涉小区业主成立了自救会，组织每户业主出资2万元，完善基础配套设施建设和办理相关手续。基于上述事实，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定：一是上诉人汪建文与被上诉人信阳正大置业有限公司所签订的“正大丽景商品房认购协议书”已履行完毕，被上诉人信阳正大置业有限公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助上诉人汪建文办理过户登记的义务。案涉房屋已脱离被上诉人信阳正大置业有限公司责任财产范围，被上诉人信阳正大置业有限公司因全额收取了上诉人汪建文支付的购房款，其责任财产并未因此减损，被上诉人信阳正大置业有限公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务；二是上诉人汪建文对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，其可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。而被上诉人周海燕基于信阳市浉河区人民法院(2018)豫1502民初2127号生效民事判决，享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联，与上诉人汪建文对案涉房屋享有的物权期待权相比，上诉人汪建文对案涉房屋享有的物权期待权应予优先保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，××对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”的规定和参照最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书中“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，××即享有足以排除强制执行的民事权益”的认定，上诉人汪建文对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故上诉人汪建文的上诉请求成立，本院予以支持。综上，原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予纠正。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1737号民事判决；二、不得对上诉人汪建文所有的位于信阳市南湾风景区贤山村湖东大道北正大丽景小区的3号楼2单元105号房屋的执行。一审案件受理费5228.65元和二审案件受理费5228.65元，均由被上诉人周海燕负担。本判决为终审判决．审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十二月二十四日法官助理黄涛书记员刘唱