辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14367号上诉人（原审原告、反诉被告）：李学英，男，1950年7月23日出生，汉族，退休职工，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：王核源，男，1957年11月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高学斌，男，1984年1月27日出生，汉族，住沈阳市铁**。上诉人李学英因与被上诉人高学斌房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李学英上诉请求：1.判令被上诉人依据《不动产买卖合同》第四条第1款因逾期不动产过户登记承担违约金1万元；2.判令被上诉人拒收房屋、不付尾款导致交接没有成功的违约金5000元；3.根据《不动产买卖合同》第五条免责条款，请求法院撤销上诉人赔偿被上诉人1万元损失费的判决；4.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人拒绝交付涉诉房屋是有正当理由，被上诉人未交齐房款。二、一审经过诉讼，双方互不承担违约责任。三、上诉人不欠物业费，交接没有成功的过错不到上诉人。四、被上诉人夸大租金，目的不纯。高学斌辩称，一审判决只是对上诉人占用我半年房屋进行1万元的赔偿，其他的没有涉及到。我不存在违约，对于上诉人说我有房子还到外面租房的问题，我名下没有任何房产，我只能在外租房。对于上诉人说的不可抗力因素不存在，现在只是疫情。上诉人明显违反合同约定，没有按照合同约定交房，没有契约精神。物业费的问题，按照房屋买卖行业标准应该由上诉人全额支付但是上诉人拒绝支付，导致延期交房。李学英向一审法院起诉请求：1.判令高学斌按不动产买卖合同第四条第9款向李学英按不动产成交价的3%支付违约金20,550元。即：685,000元（成交价）X3%=20,550元；2.判令高学斌、李学英甲乙双方按不动产买卖合同第四条第4款规定日期划分交物业费日期。高学斌向一审法院反诉请求：1、请求法院判令反诉被告承担逾期交付房屋违约金20,550元；2、请求法院判令反诉被告赔偿因逾期交付房屋导致反诉原告的损失10,000元3、请求法院判令本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年10月11日，原告（乙方）、被告（甲方）、沈阳市中联房管家房产代理有限公司（丙方）签订不动产买卖合同，约定被告购买原告名下位于沈阳市于洪区的不动产，该不动产成交价格685,000元（本院校对）。该合同约定：第四条甲乙双方的权利和义务：1、甲乙双方应于贷款审批完成3日内日前(时间或条件）完成不动产过户登记；甲方应于收到全部房款当日前（时间或条件）将不动产交付给乙方。4、甲方应于不动产过户登记之日起7日内将原有户口迁出，并配合乙方办理因购买该不动产而需办理的落户事宜。甲方应按合同约定交付不动产及附属设施并保留原装修，交付前应将煤气、水、电、暖气、物业、有钱、电话、宽带等费用结清。若甲方不能按合同约定向乙方交付不动产，或因甲方原因无法将不动产售予乙方的，逾期交付不动产之日起7日后，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权解除合同，甲方应向甲方双倍赔偿定金，按不动产成交价格的3%向乙方支付违约金，退回乙方已支付的所有费用及款项。合同中约定涉案房屋贷款47万元。不动产买卖合同系沈阳市中联房管家房产代理有限公司提供的制式合同。2020年1月8日，原告（甲方）、被告（乙方）签订补充协议，协议内容为：甲乙双方今日对此房屋现状、进行实地勘察，甲方有义务和责任在交房之前保证此房屋现状原状，乙方以确定此房屋现状，并认可知晓房屋细节。甲乙双方约定：交房当日，交接水、电、物业等费用，如出现欠费甲方交齐，如有于额乙方交给甲方，并由中介方把尾款转给甲方，甲方保证，在交房之前把之前此房内的热水器放回此房屋。涉案房屋2020年1月8日办理过户手续。2020年4月2日，原、被告双方约定交房，但因存在物业费纠纷未交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订不动产买卖合同后，原被告双方各自应按照合同约定履行各自的义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因原告举证据不足以证明被告存在不配合或故意拖延导致不动产买卖合同无法按期进行的证据，原告举证不足，应承担相应的不利后果，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。根据不动产买卖合同第四条第4款和原被告双方于2020年1月8日达成的补充协议可知，房屋交付前的物业费由原告承担，房屋交付后的物业费由被告承担，原告要求以2019年11月21日作为划分物业费日期的主张没有事实和法律依据，故不予支持。关于被告要求原告承担逾期交房违约金的主张。原被告已定于2020年4月2日交付房屋，只是因为物业费划分时间和承担主体问题发生争议，导致房屋没有交接成功，原告并不存在拒不交付房屋的行为，且不动产买卖合同系沈阳市中联房管家房产代理有限公司提供的制式合同，约定的违约金明显过高，被告以此要求被告承担违约金的主张不予支持。案涉房屋原应于2020年4月2日交接成功，但因双方存在物业费争议没有交接成功，但没有交接成功的过错在于原告，且房屋钥匙在2020年4月2日后仍由原告控制，故原告应按此房屋出租价格赔偿被告损失，对被告主张的10,000元损失予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李学英的诉讼请求；二、原告李学英(反诉原告)于本判决生效后十日内赔偿被告高学斌(反诉原告)损失10,000元；三、驳回被告高学斌(反诉原告)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取157元，由原告李学英承担；反诉费282元，由原告李学英承担承担25元，由被告高学斌承担257元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李学英提供微信聊天记录、物业经理证明、钥匙收条、收款收据，共同证明被上诉人不收房，构成违约。被上诉人认为当时由于对方没有交齐陈欠费用，所以中介方不可能将尾款交给上诉人。本院对上诉人提供的上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。二审中，经双方确认，上诉人李学英已于2020年9月17日将涉诉房屋交付给被上诉人高学斌；高学斌已将购房尾款交付给李学英。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人李学英与被上诉人高学斌以及中介方沈阳市中联房管家房产代理有限公司（以下简称“中联公司”）签订的《不动产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。在合同履行过程中，被上诉人按合同约定向上诉人交付了大部分购房款，并将尾款5000元放置于中介处，待结算房屋各种费用后转交给上诉人，双方于2020年1月8日办理了房屋过户手续，根据中联公司出具的情况说明可知，买卖双方曾约定于2020年4月2日进行房屋交接，但因物业费纠纷导致未能交付，后又协商于2020年6月13日进行房屋交接，但因双方将本案诉至法院，被上诉人拒绝接收房屋。由此可见，本案主要系由于双方就房屋交接问题未能达成一致而产生的纠纷。关于上诉人提出要求判令被上诉人按照合同约定赔偿房屋逾期过户登记违约金1万元的主张，因双方合同就违约金数额未作明确约定，即使存在上诉人所称存在未能按双方最初意向办理房屋更名过户手续，但此后双方已就此达成新的合意，并已实际履行完毕，且上诉人未提供充分证据证明由此导致其实际损失的确切数额，故对其该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出判令被上诉人拒收房屋、不付尾款导致交接没有成功的违约金5000元的主张，根据双方合意，本应于2020年4月2日进行房屋交接，当时被上诉人已向上诉人支付了绝大部分购房款，仅剩余5000元用于房屋各种费用结算放置于中介处，即便存在上诉人所称的物业费交付不合理的问题，也不应拒绝履行交付房屋的合同义务，也就是说，无论物业费争议为何，均不能成为上诉人免除拒绝交付房屋违约责任的法定理由。本案现有证据无法证明被上诉人应承担拒收房屋、不付尾款的违约责任，故对于上诉人提出的该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出应撤销上诉人赔偿被上诉人1万元损失费的主张，根据双方当事人的诉辩主张，结合中介方中联公司向一审法院出具的说明，三方当事人本可以于2020年6月13日共同完成房屋交付，但被上诉人未接收房屋，导致损失的扩大，故此后的损失承担应由其自行承担。如前所述，上诉人应就2020年4月2日至2020年6月13日期间由其原因导致被上诉人逾期收房所受到的损失承担违约赔偿责任。关于违约赔偿数额的认定问题，一审法院以合同违约金约定明显过高，2020年4月2日后房屋仍由上诉人控制为由，按照房屋出租价格确定上诉人赔偿被上诉人损失1万元，但参照被上诉人提供的租赁合同约定，其在外租房的租金标准为每月1900元，基本符合涉诉房屋市场租赁价格水平，可以作为确定租金损失的标准，故上诉人应赔偿被上诉人2020年4月2日至2020年6月13日期间逾期交房违约金1900元/月×2.4个月=4560元为宜，本院予以调整。至于上诉人就被上诉人提供的租赁合同真实不予认可的问题，因逾期交房造成的经济损失是房屋买受人的必然损失，并不完全以是否在外租房为必要条件，故对于上诉人拒绝向被上诉人赔偿逾期交房违约金的主张，本院不予支持。综上所述，李学英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4600号民事判决第一、三项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4600号民事判决第二项“原告李学英（反诉原告）于本判决生效后十日内赔偿被告高学斌（反诉原告）损失10,000元”为“李学英于本判决生效后十日内赔偿高学斌经济损失4560元”；三、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费314元，减半收取157元，一审案件反诉费282元，二审案件受理费314元，均由李学英负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十五日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。