贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8803号上诉人（原审被告）：谷吉菊，女，1986年9月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈忠霆，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州世纪双龙商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区体育路**新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆**（遵义社区）。法定代表人：苏永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州贵客隆仓储购物有限公司，住，住所地贵州省贵阳市南明区解放路**/div>法定代表人：何华金，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：贵州省体育局，住所地，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**iv>法定代表人：吴涛，该局局长。上诉人谷吉菊因与被上诉人贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称：双龙公司）、贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称：贵客隆公司）、贵州省体育局合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初13265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谷吉菊向本院上诉请求：1、撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在审理本案中，将被上诉人分别基于租赁合同和物业合同的两个不同法律关系的诉请以租赁合同纠纷一案进行审理，显然违反人民法院一事一理原则，程序违法。二、对于租赁合同部分，原审第三人贵客隆公司与被上诉人之间并非一审法院所认定的系单纯的债权转让，二审合同权利、义务的概括让与，被上诉人单方通知并不发生转让的法律效果及后果，被上诉人依法不具有提起诉请租金的原告主体资格。三、由于贵阳市人民大道这个重点工程的建设，需要对涉案的双龙陶瓷洁具城依法拆迁，而被上诉人为了获得不正当租赁利益，采取停电的手段对上诉人等众多商户予以要挟，导致各方矛盾激化，上诉人等众多商户根本无法正常经营，从而导致上诉人的合法权益受到损害。四、就物业合同部分，在没有向上诉人等众多商户提供了公共区域的电力、安保或者保洁，由于上诉人等众多商户商户立案经营都无法开展，显然该部分服务对上诉人等众多商户毫无意义，被上诉人提出的支付物业服务费的诉请依法也不等得到支持。被上诉人双龙公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人贵客隆公司经本院通知未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立。具体意见与世纪双龙公司一致。上诉人占据使用商场房屋进行经营并获得征收赔付款项，却拒不交纳租金和物业费，还居然振振有词，其无理辩解不应得到支持。被上诉人贵州省体育局经本院通知未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。双龙公司向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告谷吉菊签订的《商位使用管理协议书》；二、判令被告谷吉菊将贵阳市体育路6号贵阳双龙洁具城内B-16号展厅交还给原告；三、判令被告谷吉菊向原告支付商位使用费70232元及违约金（滞纳金）21070元，物业服务费12940元及违约金（滞纳金）3882元，以上各项费用合计108124元（上述费用及违约金均暂计算至2018年8月31日，请求判决被告支付至将展厅交还原告为止）;四、本案诉讼费用由被告谷吉菊承担。一审法院认定事实：2017年8月7日，原告（丙方）世纪双龙公司与被告（乙方）谷吉菊、第三人（甲方）贵客隆公司签订《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》（简称商位使用管理协议书），约定甲方将位于贵阳市体育路6号的贵阳双龙精品洁具城内B-16展厅，计118.93㎡的场地（含公摊面积）租赁给乙方经营，合同期限12个月，自2017年8月7日起至2018年8月6日止；商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商位租赁费单价71元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商位使用费单价86元/平方/月；合同期间乙方需向甲方缴纳两项费用合计30684元，按季度缴费，先缴费后使用；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计5709元，按季度缴费，先缴费后使用；广告费由丙方代收代付，自合同期起，按3元/平方/月计收，共计4281元，按年度缴费，先缴费后使用；合同承续期内每阶段的费用，须在上阶段已缴费用截止日前十个工作日一次性向甲方足额缴清，先缴后用。逾期未缴，甲方将按每日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用。此外，双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，第三人贵客隆公司将该展厅交付被告使用。协议到期后，原、被告及第三人未再续签协议，被告亦未交还展厅，并继续使用。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴了《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》。被告自2018年2月起，未再按时足额缴纳各项费用。2018年8月8日，第三人贵客隆公司向贵阳双龙精品洁具城的全体商户发出《债权转让公告》，载明贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议》对各商户拥有的租金或商铺使用费、违约金（滞纳金）的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给世纪双龙公司，请各商户到世纪双龙公司缴纳租金或商铺使用费，并向被告邮寄了《债权转让通知》。其后，被告未交纳商铺使用费。原告遂诉至一审法院，提出诉请如前。另查，根据二审生效判决认定，贵州省体育场地建设管理中心于2018年12月15日向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，决定因人民大道南段道路建设征收工作的启动终止其与贵客隆公司签订的租赁合同，终止时间为2018年12月15日。原告与贵客隆公司于2018年12月22日向各商户发出《通知》，通知与各商户的租赁关系于2018年12月15日终止。审理中，原告称商位使用费70232元及违约金（滞纳金）21070元，物业服务费12940元及违约金（滞纳金）3882元，以上各项费用合计108124元。计算方式，从2018年2月7日暂计算至2018年8月31日止，商位使用费每月为10228元，物业服务费每月为1903元，违约金按欠费金额的30%收取。被告表示其并未违约，不交纳使用费系因不可抗力的征收工作造成的，对造成的损失，将保留追究原告的权利。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告世纪双龙公司与被告谷吉菊、第三人贵客隆公司签订的《商位使用管理协议书》，意思表示真实，内容合法，系有效合同。双方应当按照约定，全面履行各自义务。关于合同解除及返还问题，《商位使用管理协议书》签订后，第三人贵客隆公司将案涉商铺交付被告使用。租赁期限届满后，双方未再续签合同，被告未交还展厅，仍继续使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”显然，《商位使用管理协议书》仍有效，双方之间已形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，不论租赁场地是否征收，原告随时有权解除合同。因贵州省体育场地建设管理中心于2018年12月15日向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，决定终止租赁合同。据此可认定，案涉租赁合同的解除时间为2018年12月15日。原告主张解除《商位使用管理协议书》，并要求被告将位于贵阳市体育路6号贵阳双龙洁具城内B-16号展厅返还原告，于法有据，一审法院予以支持。若该展厅已被征收，则无需返还。关于债权转让问题，第三人贵客隆公司已发出《债权转让公告》，将各商户拥有的租金或商铺使用费、违约金（滞纳金）的债权（包括已到期和将要到期的）及商户违约收回商铺的权利全部转让给原告，并由原告收取租金或商铺使用费。显然，该债权并不属于法律禁止转让或依约不能转让之情形，则该债权转让有效。关于商位使用费及物业服务费的问题，原告主张商位使用费及物业服务费的计算标准，被告并未提出异议，且符合约定，一审法院对此予以确认。故被告尚欠原告商位使用费70232元及物业服务费12940元的事实成立。对原告该主张，一审法院予以支持。对于计付的截止时间问题，现并不排除原告已自行收回该展厅，交付征收单位进行拆除，则商位使用费及物业服务费的支付时间，另从2018年9月1日起至原告收回展厅之日止。若其未收回展厅，应至被告返还展厅之日止。对后期费用的支付问题，客观上，由于人民大道南段道路建设征收及原告管理的原因，被告在合同解除后均不能正常营业，以致其存在一定的经济损失。结合本案案情，从化解矛盾的角度出发，一审法院酌情考虑，从2018年9月1日起至原告实际收回展厅之日止的商位使用费及物业服务费，均以打折的方式予以减免为宜。对该部分主张，不予支持。关于违约金问题，被告未按约定交纳商位使用费，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于被告未按时足额交纳费用，系事出有因。此种情况下，原告主张的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除贵州世纪双龙商业管理有限公司与谷吉菊签订的《贵阳双龙精品洁具城商位使用管理协议书》。二、谷吉菊于本判决生效后十日内，将位于贵阳市体育路6号贵阳双龙洁具城内B-16号展厅交还给贵州世纪双龙商业管理有限公司（若展厅已被征收，则无需返还）。三、谷吉菊于上项同时，支付贵州世纪双龙商业管理有限公司商位使用费70232元、物业服务费12940元。四、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1231元，由原告贵州世纪双龙商业管理有限公司负担291元，被告谷吉菊负担940元。本院二审期间，上诉人向本院提交了2018年2月27日出具的《通知》及2018年5月21日出具的《双龙精品洁具城会议通知》，拟证明被上诉人将本案上诉人商铺采取断电措施。双龙公司质证称，接受通知的主体不是本案上诉人，《通知》发布的背景是因为政府正在进行征收摸底，所以我们通知商户对征收有什么补偿要求，我方好报征收部门，上诉人提交的《通知》和本案无关。《双龙精品洁具城会议通知》说明发生充电争议事项是在2018年5月以后，不存在上诉人所述的在2018年2月份。上诉人提交（2020）黔民申822号裁定书，拟证明同类型的案件相关商铺已经申请再审，并且相关的再审事由已经得到省高院的支持，并指令贵阳市中级人民法院再审。双龙公司质证称，对（2020）黔民申822号裁定书真实性认可，但是每个案件都有自身的特殊性，并不代表之前的处理意见是错误的。二审庭审中，双龙公司向本院提交了贵州省体育局在2019年11月20日出具给南明区人民法院出具的《情况说明》，拟证明贵州省体育局已经表示当时在2018年2月的会议上，体育局工作人员提出的“商户可以暂时不叫租金，待征收完成、贵客隆公司及商场方面得到征收补偿款后，商户再统一和贵客隆公司及商场方面进行结算的个人建议。”是基于当时的特殊背景，并且这个建议不代表体育局的意见。上诉人质证称对三性不予认可，证明目的也不认可。贵州省体育局单方面出具的情况说明是对自己工作人员的否认，随时都可以出具，不能作为证据使用。本院对各方当事人提交的证据认定如下：对上诉人提交的双龙公司于2018年2月27日作出的《通知》及2018年5月21日作出的《双龙精品洁具城会议通知》的真实性予以认可。但《通知》并不能证明政府征收发生的日期，《双龙精品洁具城会议通知》也不能证明双龙公司是否采取了停电措施，故对上诉人的证明目的，本院不予采纳。（2020）黔民申822号裁定再审申请得到支持，但因每个案件具有独立性，（2020）黔民申822号裁定书再审并不影响本案的判决。《情况说明》虽系贵州省体育局出具，但其内容无法达到被上诉人的证明目的。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵客隆公司转让给双龙公司的是债权还是合同权利概括转让以及双龙公司是否是本案适格原告。2.谷吉菊是否应当承担合同责任以及责任如何确定。关于焦点一，本案中，贵客隆公司与谷吉菊签订《商铺使用管理协议》，并已将租赁房屋交付给谷吉菊使用，贵客隆公司已履行完该合同项下的义务，在此情形下，贵客隆享有收取约定的租金、违约金、物管费及承租人违约时解约的权利，其合同权利义务表现为权利而非义务。贵客隆公司将其对谷吉菊享有的收取租金、违约金、物管费等相关费用的权利（包括已到期和将要到期的）转让给双龙公司，其所转让的债权合法有效，不存在法律规定或当事人约定不得转让的情形，故应当认定为债权转让，该债权转让的事实已通知谷吉菊，对谷吉菊已产生效力，谷吉菊负有向双龙公司履行以上债务的义务。当然，其对贵客隆公司享有的抗辩，依法可以向双龙公司主张。故双龙公司提出本案诉请具有适格的原告资格。关于焦点二，本案租赁合同约定的期限虽然于2018年8月届满，但谷吉菊并未及时将租赁房屋退还出租人，出租人也未提出异议，故该合同期满后，该书面合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁期限转为不定期租赁，谷吉菊需按原合同约定的标准向出租人交付相关租费。本案中，谷吉菊自2018年2月7日至2018年8月31日，尚欠商位租赁使用费70232元。且截止2018年12月15日，尚欠物业管理费共计3882元未缴纳。世纪双龙公司针对以上费用诉请谷吉菊给付，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张南明区政府部门张贴拆迁通知后就导致合同因不可抗力而自动解除故无需缴纳房屋租费，没有法律上的依据。相反，即使其认为政府发布拆迁通知，但上诉人既未以此为由通知出租人解除合同，亦未实际退还房屋，故不得以此为由拒不履行承租人的缴费义务。综上，上诉人谷吉菊的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取2462元，由上诉人谷吉菊负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月一日书记员 罗 艳