河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6118号上诉人（原审被告）：郭亚朋，男，1994年4月20日出生，汉族，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）：南阳市嘉合房地产开发有限公司，住所地南阳市宛城区汉治路方园新区**。法定代表人：熊士亮，任董事长。委托诉讼代理人：王哲（公司员工），女，1997年8月16日出生，汉族，住南阳市卧龙区，特别授权。委托诉讼代理人：方豪亚，河南祜亚律师事务所律师，特别授权。上诉人郭亚朋因与被上诉人南阳市嘉合房地产开发有限公司（以下简称嘉合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人郭亚朋，被上诉人嘉合公司的委托诉讼代理人方豪亚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭亚朋上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1391民初2253号民事判决，改判驳回嘉合公司一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由嘉合公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，郭亚朋早已将争议房屋装修入住，并实际占有。一审法院判决解除购房合同，仅仅让嘉合公司返还首付款，而没对郭亚朋房屋装修这一部分投入作出认定，属事实认定不清。2.自2015年至今南阳房价上涨幅度很大。现仅因郭亚朋逾期支付房贷，银行只是扣划了逾期的本金和利息、罚息。嘉合公司的合同解除权条款属于格式条款，且合同没有到履行不能的地步，一审法院判决解除合同显失公平。3.郭亚朋因疫情原因导致还款逾期，不存在任何恶意。逾期后，郭亚朋积极与银行联系，希望能暂缓还款。郭亚朋也积极与嘉合公司协商，愿意支付嘉合公司因此造成的损失。郭亚朋没有任何恶意，一直积极解决此事。综上，请求撤销原判并驳回嘉合公司一审诉讼请求。嘉合公司辩称，导致本案合同解除的原因系郭亚朋根本违约，且双方签订有补充协议，约定的解除条件成就。合同对已形成的装饰装修物的处理没有约定且郭亚朋重大违约的情况下解除合同，对该装饰部分不予考虑符合法律规定。且在签订合同时，郭亚朋对此内容是明知的，也未提出任何异议，实际上接受并签署了合同文本，该合同有效。依据约定的解除条件解除合同不存在显失公平的问题，支付房贷是郭亚朋的首要义务，房价的上涨不是郭亚朋不履行合同义务的理由。嘉合公司向一审法院起诉请求：1.解除嘉合公司、郭亚朋于2015年8月21日签订的编号为15858098的《商品房买卖合同》；2.郭亚朋向嘉合公司支付违约金、律师费及嘉合公司代为偿还的逾期贷款本息暂计共32621.28元（违约金及嘉合公司代为偿还的贷款本息暂计至起诉之日）；3.郭亚朋限期配合嘉合公司到南阳市房管局注销双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为15858098）及备案；4.郭亚朋承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月21日，嘉合公司、郭亚朋在南阳市独山大道与两相路交叉口万世华庭售房部签订编号为15858098的《商品房买卖合同》。合同约定：郭亚朋购买嘉合公司开发的位于高××区××与××大道交叉口××楼××单元××房，总价407776元。约定首付款时间为2015年8月21日，尾款付款方式为商业贷款。同日，嘉合公司、郭亚朋签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》一份，该补充协议主要约定：“买受人未能按时按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人或银行向其通知之日3日内，将应向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于通讯费、交通费、诉讼费、律师费等）支付给出卖人。买受人未按上述约定付清全部款项延迟达30日的，或因买受人不能偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《借款合同》的，出卖人有权解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权扣除其应付按揭银行上述全部款项外，买受人还应按照合同总房价款的3％向出卖人支付违约金。”2015年9月10日，郭亚朋与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，嘉合公司作为保证人承担连带保证责任。自2019年9月开始，郭亚朋不再向贷款银行偿付房贷的本金和利息，贷款人中国建设银行股份有限公司南阳分行依据贷款合同对作为保证人身份的嘉合公司保证金账户进行划扣，截止2020年6月22日，合计15388元。嘉合公司于2020年5月6日通过报纸公告的形式催促郭亚朋偿还银行贷款及嘉合公司代为偿还的房贷本息。1.郭亚朋支付首付款127776元，归还贷款本金22629.96元。嘉合公司代为支付的贷款本息截止2020年6月22日共计15388元，其中本金4996.3元，利息10307.81元，罚息83.89元。2.一审法院多次组织嘉合公司、郭亚朋双方调解，在调解过程中，郭亚朋未能归还嘉合公司代为支付的贷款本息。一审法院认为，嘉合公司、郭亚朋及中国建设银行股份有限公司南阳分行所签《个人住房（商业用房）借款合同》、及嘉合公司、郭亚朋所签《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人在自愿、公平的基础上所签订，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，均为合法有效合同。上述合同及补充协议签订后，郭亚朋未按合同约定履行按期向贷款银行偿还贷款本金及利息的义务，其行为不仅构成违约，并且符合合同及补充协议约定的嘉合公司单方解除合同的条件。按照补充协议第四条约定：“买受人未按上述约定付清全部款项延迟达30日的，或因买受人不能偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《借款合同》的，出卖人有权解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权扣除其应付按揭银行上述全部款项外，买受人还应按照合同总房价款的3％向出卖人支付违约金”，郭亚朋应按补充协议约定的房款总额的3％支付嘉合公司违约金12233.28元（407776×3％=12233.28元）。嘉合公司代郭亚朋偿还的银行贷款利息10391.7元，该部分属嘉合公司为郭亚朋代偿款项，应由郭亚朋支付。合同解除后，郭亚朋所交纳的房款应予退还。对嘉合公司应返还郭亚朋的房款，可在扣除郭亚朋应支付的违约金、代偿的贷款本息后予以退还，嘉合公司应向郭亚朋退还的金额为：首付款127776元＋郭亚朋偿还的贷款本金22629.96元－违约金12233.28元－嘉合公司代为偿还的贷款利息10391.7元，合计127780.98元。关于嘉合公司诉请的律师费，未提交证据证明其实际支出的律师费，对该项诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除南阳市嘉合房地产开发有限公司与郭亚朋签订的15858098号《商品房买卖合同》，郭亚朋于判决生效之日起十日内配合南阳市嘉合房地产开发有限公司办理合同注销备案手续。二、南阳市嘉合房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向郭亚朋退还房款127780.98元（已扣除郭亚朋应支付的违约金及嘉合公司代为偿还的贷款利息）。三、驳回南阳市嘉合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，减半收取计308元，由南阳市嘉合房地产开发有限公司负担63元，郭亚朋负担245元。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院应郭亚朋的调解要求，多次组织嘉合公司、郭亚朋双方调解。但在调解过程中，均因郭亚朋未能履行其调解承诺致使调解未果。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于郭亚朋与嘉合公司签订的《商品房买卖合同》是否应解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，郭亚朋于2019年9月开始便不再按时按期向贷款银行偿付房贷本金和利息的违约行为，一直延续到2020年5月6日经嘉合公司通过报纸公告催促郭亚朋履行合同义务，而直到嘉合公司2020年7月17日起诉，郭亚朋仍未履行其应履行的合同义务。郭亚朋逾期偿还贷款的行为完全符合郭亚朋与嘉合公司签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条的约定，郭亚朋已属严重违约。且2019年9月并非疫情期间，郭亚朋在一审中对嘉合公司起诉的事实答辩均予以认可。故嘉合公司基于上述约定有权主张行使合同约定的解除权，郭亚朋上诉称该补充协议中的解除合同条款系格式条款，合同没有达到解除条件的理由，与其一审自认事实相矛盾，本院不予采信。一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。至于郭亚朋上诉称其装修费一审法院未予认定问题，因《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中未就合同解除后房屋装修费如何处理进行约定，且作为合同违约方的郭亚朋在一审中未对该房屋装修费提出反诉请求，故一审法院对此未予认定并无不当。综上所述，郭亚朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由郭亚朋负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十二月十五日法官助理刘慧书记员李斌