广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17269号上诉人（原审被告）：深圳市二五八实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道东门中路**东门天下**S5018单位，统一社会信用代码91440300MA5EMDHU8A。法定代表人：银幸，执行董事。被上诉人（原审原告）：马梦飞，女，汉族，1973年11月29日出生，住所，住所地广东省深圳市福田区div>原审被告：银幸，女，汉族，1994年3月25日出生，住所，住所地山西省太原市div>上诉人深圳市二五八实业有限公司（以下简称二五八公司）因与被上诉人马梦飞、原审银幸房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初12083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人二五八公司上诉请求：1.依法变更（2020）粤0303民初12083号判决第二项为“判令上诉人以转让成交价为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金”；2.本案一审、二审诉讼费应根据调整后的违约金重新计算。被上诉人马梦飞、原审被告银幸未向本院提交书面答辩意见。马梦飞向一审法院起诉请求判令：1.二五八公司交付东门天地大厦SXXXX（AXX）房屋；2.二五八公司支付逾期交房违约金92880元（逾期交房违约金48060元，迟延办证违约金44820元）；3.银幸对二五八公司的债务承担连带清偿责任；4.二五八公司、银幸承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、马梦飞（买方）与二五八公司（卖方）于2018年9月27日签署编号为000XXXX号《房地产买卖合同》，约定转让标的为广东省深圳市罗湖区XXX中路XXXX大厦裙楼SXXXX（AXX）号商铺。建筑面积约为33.97平方米。转让成交价为1080000元，定金为216000元，买方应于合同签订当日支付定金80000元，于合同签订后7日内支付136000元；定金之外的房款于2019年5月30日前支付540000元，于2019年7月1日前支付324000元。合同第五条约定在买方将除定金外全部房款支付至卖方收款账户之日起十个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第七条约定买卖双方均确认该物业租约现状，该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，委托经营管理期限及租金、租赁押金等约定按《委托经营管理协议》执行，该物业交付后，买方享有《委托经营管理协议》项下原卖方享有的权利义务。合同第九条约定买卖双方同意交楼标准按照铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营现状交付。合同第十一条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。二、该合同签署后，马梦飞向二五八公司于2018年9月27日支付定金80000元，于2018年10月7日支付定金136000元，于2019年6月5日支付尾款240000元，于2019年6月29日支付尾款324000元，于2019年7月24日支付尾款295000元，以上总计1075000元，二五八公司给马梦飞开具了相应收据。马梦飞主张差额5000元系二五八公司主动免除。二五八公司在庭审中认可马梦飞于2019年7月24日付清全部房款。2019年10月25日，马梦飞与二五八公司共同向深圳市不动产登记中心申请涉案房产的所有权转移登记，涉案房产现已登记至马梦飞名下。三、马梦飞于2019年11月12日向二五八公司邮寄落款时间为2019年10月21日的律师函，要求二五八公司于2019年10月31日前交付不动产权证及房屋，若二五八公司未在此日期前交证交房，马梦飞要求解除涉案《房地产买卖合同》并要求二五八公司返还已付购房款及双倍返还已支付的定金。四、马梦飞（甲方）与案外人铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（乙方）于2018年9月27日签订《委托经营管理协议》，约定甲方将涉案房产委托给乙方经营，委托经营管理期限为5年，自2019年7月1日至2024年6月30日，其中2019年7月1日至2019年9月30日为免租期。马梦飞在庭审中确认收到铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司支付的2019年10月至2019年12月的租金回报。五、二五八公司为自然人独资的一人有限责任公司，银幸为二五八公司的股东。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。马梦飞与二五八公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，马梦飞依约向二五八公司支付了全部的购房款，履行了合同约定的义务，二五八公司应依照合同约定协助马梦飞办理涉案房产的不动产权证书。双方约定应于买方付清房款的十个工作日内办理递件过户手续，马梦飞于2019年7月24日付清房款，即最迟应于2019年8月7日办理递件过户手续，但双方实际于2019年10月25日办理递件过户手续。二五八公司辩称延期过户责任并非二五八公司一方导致，但未能举证证明系马梦飞的原因导致递件过户手续迟延办理。因此一审法院对于二五八公司的答辩意见不予采信，二五八公司应依照合同约定按转让成交价的日万分之五向马梦飞支付延期办证违约金。该违约金自合同约定递件过户期限届满次日即2019年8月8日起算，计至2019年10月25日为（1080000×0.0005×79天）42660元。关于涉案房屋的交付问题，马梦飞与二五八公司签订的《房地产买卖合同》约定涉案房屋存在租约，该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，且马梦飞亦与铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司签订了《委托经营管理协议》，并收取了铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司支付的租金回报，即马梦飞已实际享有了涉案房产所带来的收益，二五八公司已履行了合同约定的房产交付义务。因此，对于马梦飞要求二五八公司交付涉案房产及支付延期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。银幸作为自然人独资的一人有限责任公司的股东，未能证明公司财产独立于股东个人财产，应当对公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、二五八公司应于判决生效之日起十日内向马梦飞支付违约金42660元；二、银幸对二五八公司所负的判决第一项的债务承担连带清偿责任；三、驳回马梦飞的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由马梦飞负担573元，二五八公司、银幸负担488元。马梦飞已预交的488元，由一审法院予以退回。二五八公司、银幸应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费488元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：延期办证违约金的计算标准。对于无争议事项，本院予以确认。二五八公司主张，马梦飞在履行合同过程中也存在违约，且双方约定的违约金过高，应当予以调整。本院认为，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行合同义务。合同约定，在马梦飞付清房款十个工作日内办理递件过户手续，二五八公司未提交证据证明是因为马梦飞的原因导致递件延迟，应当承担举证不能的不利后果。依照合同约定，二五八公司应当按照合同约定转让成交价的日万分之五支付延期办证违约金，该约定不违反法律规定，一审予以支持，符合法律规定，本院予以维持。综上，二五八公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由上诉人深圳市二五八实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十二月二十二日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。