天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5385号上诉人（一审被告）：天津康辉国际旅行社有限责任公司，住所地天津市河**友谊北路合众大厦****。法定代表人：韩天彤，董事长。委托诉讼代理人：王英，北京竞天公诚（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：齐桂香，女，1978年11月9日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：许志国（齐桂香之夫），住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王一品，天津则立律师事务所律师。一审第三人：天津金融城开发有限公司，住所地天津市和平区津湾广场**楼津湾大剧院**。法定代表人：陈莉，董事长。委托诉讼代理人：宋国绪，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人天津康辉国际旅行社有限责任公司因与被上诉人齐桂香及一审第三人天津金融城开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津康辉国际旅行社有限责任公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人就涉诉房屋转租事宜告知过一审第三人，其未提异议。上诉人与被上诉人于2015年签订70平方米房屋租赁合同后，被上诉人即自行与一审第三人办理相关事务。一审第三人知道或应当知道被上诉人转租涉诉房屋，在六个月内未提出异议，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同应为有效。2．上诉人与被上诉人签订租赁合同前，上诉人即告知上诉人并非产权人。被上诉人作为完全民事行为能力人，在与上诉人签订租赁合同时未尽到必要、审慎的核查义务，被上诉人存在过错，应当自行承担相应的后果。3．上诉人已将涉诉房屋交付被上诉人，2017年6月1日起，被上诉人已实际占有、使用涉诉房屋，并进行装修。上诉人已向一审第三人缴纳租赁房屋租金至2018年4月30日，即使认定房屋租赁合同无效，被上诉人亦应按照租金标准向上诉人支付房屋占有使用费，故一审判令上诉人退还被上诉人租金163767元无法律依据。因被上诉人至今未能腾空并返还涉诉房屋，故上诉人不应向被上诉人退还押金34166元。4．被上诉人从未就上诉人转租涉诉房屋提出任何异议，其仍然购买材料和设备，所产生的费用应由被上诉人自行承担。鉴于材料和设备属于可以移动的物品，能够与租赁房屋相分离，上诉人不同意接收时，被上诉人可以将该材料和设备取走，仍具有使用价值，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出具的《价格评估报告书》认定的评估价格过高，且不能作为被上诉人损失的依据，一审判令上诉人赔偿被上诉人材料费和设备费用133324元及评估费6600元存在错误。5．一审判决判令上诉人赔偿被上诉人装修费432800元存在错误。根据租赁合同约定，被上诉人对租赁房屋进行装修应当报上诉人书面同意，因此，即使在租赁合同无效的情况下，被上诉人对租赁房屋进行装修未经上诉人同意的情况下，所产生的装修费用应当由被上诉人自行承担。同致信德（北京）资产评估有限公司不具有本次鉴定的资质，评估报告中的评估师不具有注册造价工程师资质，且评估师未到装修现场，评估机构其他人员到涉诉房屋未通知法院及本案当事人，严重违法，评估报告出具时间早于第三次现场的时间，且未就评估范围进行现场确认。评估报告涉及的部分材料未经质证，不得作为评估的根据。本次评估范围包含上诉人对租赁房屋的装修。《施工图预算书》存在严重问题。因此，评估报告不应作为认定被上诉人损失的依据。一审判决装修费金额超过被上诉人的主张。6．本案评估机构不具备相应的资格，鉴定程序严重违法，评估机构应当退还已收取的鉴定费用，因此，一审判令上诉人承担评估费10000元存在错误。齐桂香辩称，其在履行租赁合同过程中不存在过错，是受害的一方，上诉人在履行租赁过程中存在隐瞒有关事实情形，其给齐桂香造成的损失依法应承担赔偿责任。请求驳回上诉，维持原判。天津金融城开发有限公司述称，上诉人就涉诉房屋转租事宜从未告知过天津金融城开发有限公司，天津金融城开发有限公司事前不知情，事后也从未同意过，只是在另案执行过程中知晓该事实。请求维持原判。齐桂香向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的两份《房屋租赁合同》和《补充协议》；2．判令被告退还原告预交的房租163767元、押金34166元；3．判令被告赔偿原告对租赁商铺投入的材料和设备评估价值133324元、评估费6600元、装修费432800元、培训费2300元；4．本案诉讼费用、鉴定费、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月15日，第三人与被告签订《天津市房屋租赁合同》一份，合同约定，第三人将坐落于天津市和平区××路××广场××号楼××房屋出租给被告，面积为206平方米。租赁期限自2015年5月15日起至2018年5月14日止，同时合同约定了租赁场所的用途为经营旅游相关产业使用，品牌为津澜生活馆及以旅游为主题咖啡会员俱乐部，不做任何其他用途。合同亦约定了除第三人同意外，被告不得通过转让本合同而允许任何他方使用租赁场所，不得转租或以任何其他方式与第三方共同使用租赁场所或其一部分。如未经第三人书面许可擅自将租赁场所或其部分的利益转租或转让他方或与他方共同使用的，第三人有权单方面终止或解除合同。合同签订后，第三人将房屋交付被告使用。2015年6月，第三人与被告及案外人孟欣三方签订了《补充协议一》，将上述《天津市房屋租赁合同》中的承租人由被告变更为孟欣。被告作为连带责任担保人，对孟欣应履行的全部合同义务承担连带保证责任。孟欣系被告公司的股东、董事、经理。此后，第三人与被告及孟欣三方签订了《补充协议二》，约定了租赁期限顺延3年，即从2018年5月15日起至2021年5月14日止，但同时约定了如被告／孟欣加盟7-11便利店后，本补充协议（二）生效。如被告／孟欣未能加盟7-11便利店，则双方将继续按照原租赁合同执行。因被告及孟欣并未加盟7-11便利店，故该补充协议（二）并未生效。2015年12月30日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告将上述面积为206平方米房屋中的其中70平方米面积出租给原告，用于经营面馆，期限自2016年1月15日至2018年5月4日，免租期为1个月，合同约定交纳押金11666元，每年租金为140000元。原告于当日向原告交纳了押金11666元。2017年4月18日，原被告签订补充协议，约定将上述70平方米的房屋租赁时间延长至2021年5月4日。2017年4月18日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，被告将上述面积为206平方米房屋中的剩余的136平方米面积出租给原告，用于合法经营生产。期限自2017年4月18日至2021年5月4日，免租期为2017年4月18日至2017年5月31日止。合同约定交纳押金22500元，每年租金为270000元。原告于当日向原告交纳了押金22500元。原、被告之间的两份房屋租赁合同均约定如原告装修房屋，装修改造方案应该提前报被告书面认可同意。上述70平方米面积的房屋，原告于2017年2月13日支付给被告2017年2月15日至2017年8月14日的租金70000元，上述136平方米面积的房屋，原告于2017年4月18日支付给被告2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金135000元。因原告租赁房屋的目的是经营火锅店，2017年6月4日，原告与天津广盛建筑装饰工程有限公司签订了施工合同，对总共206平方米的房屋进行装修。经原告申请，一审法院委托同致信德（北京）资产评估有限公司对原告的装修损失进行评估，评估结论为装修工程评估值为432800元。原告花费评估费10000元。被告对该评估报告有异议，申请评估人员出庭接受质询，一审法院通知评估人出庭接受质询，质询后，同致信德（北京）资产评估有限公司又向一审法院提供了评估说明及施工图预算书。被告仍对评估报告、施工图预算书有异议，评估机构通过委派工作人员来院进行说明以及书面函件的方式对原告的异议进行了回复。原告为经营火锅店购置了包括灯箱、餐具、桌椅、厨房设备等材料、设备及物品。经原告申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对上述物品进行价格评估，结论为评估标的的价格为133324元。原告花费评估费6600元。2017年7月18日，第三人的物业公司即天津金融城物业管理有限公司在巡视中发现，涉诉房屋私自进行装修并更改业态，故对涉诉房屋进行了停电。此后一直未再恢复用电。原告始终未能经营。2018年2月8日，第三人作为原告以房屋租赁合同纠纷为案由起诉被告及孟欣，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，内容为双方之间的房屋租赁合同及补充协议一解除，孟欣、被告于2018年4月30日前腾空房屋。一审法院认为，被告与第三人签订的《天津市房屋租赁合同》已经明确约定，本案诉争的天津市和平区××路××广场××号楼××房屋未经第三人书面同意不得转租。被告称转租房屋已经通知了第三人。但庭审中第三人明确表示被告将房屋转租给原告并未通知第三人，其亦不知晓转租事实，因被告未按照民事调解书约定腾房，2018年5月第三人申请执行时才知道涉案房屋被被告转租给第三人。被告未举证证明第三人存在明示或默示同意转租行为，且第三人亦表示不同意转租，不对转租的效力进行追认，同时认为被告已经不是承租人了，也无权对外转租。因此原、被告之间的2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》、2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》，以及2017年4月18日签订的涉及70平方米《房屋的房屋租赁合同的补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告明知涉诉房屋不得转租而仍将房屋转租给原告，故导致房屋租赁合同无效的过错方应为被告，原告基于对被告的信任签订房屋租赁合同，本身并无过错。故被告应当返还原告已交付的房屋租金，并赔偿原告因合同无效而造成的损失。关于原告主张的返还房租，其中70平方米房屋的租金原告已经交纳至2017年8月14日，原告主张自2017年6月1日至2017年8月14日共计75天的租金，被告应返还原告，经计算为28767元（140000/365＊75）。136平方米房屋的租金原告交纳至2017年11月30日，原告主张的自2017年6月1日至2017年11月30日的租金，被告应返还原告，经计算为135000元。以上共计163767元。关于押金，原告共交纳房屋押金共计34166元，被告应予以返还。关于原告主张其为经营投入的材料和设备费用和装修费，属于合同无效后的一方所受到的损失。被告已经明知其与第三人的租赁合同中约定房屋不能做其他用途使用，但仍然将房屋出租给原告作为餐饮性质使用，故被告存在过错，应赔偿原告为经营投入的材料和设备费用和装修费用。关于被告抗辩的合同中有约定原告装修需得到被告的书面同意的抗辩意见，因合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定的内容不对当事人产生约束力。故被告抗辩的意见，一审法院不予采纳。关于原告为经营投入的材料和设备费用，经评估为133324元，一审法院予以确认。对于原告所进行的装修，经评估装修值为432800元。被告对同致信德（北京）资产评估有限公司的评估报告不予认可，同致信德（北京）资产评估有限公司派人出庭接受质询，对被告的异议也进行了书面答复。经一审法院审查，同致信德（北京）资产评估有限公司具备本次评估的相应资格，评估程序亦不存在严重违法之处，其评估结论具有相应的依据，故一审法院对同致信德（北京）资产评估有限公司评估得出的装修工程评估值为432800元的结论予以确认。被告应赔偿原告为经营投入的材料和设备费用133324元，装修费432800元。被告赔偿后，涉诉房屋中的装修及材料设备应由被告享有支配权，被告可自行处置。原告申请对投入材料和设备的价格进行评估花费评估费6600元，应由被告负担。原告在本案中申请对装修费评估花费的评估费10000元，应由被告负担。关于原告主张的培训费2300元，与被告转租房屋不具有关联性，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告齐桂香与被告天津康辉国际旅行社有限责任公司之间的2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》、2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》，以及2017年4月18日签订的涉及70平方米房屋的《房屋租赁合同的补充协议》无效；二、本判决生效后五日内，被告天津康辉国际旅行社有限责任公司返还原告齐桂香房屋租金163767元、押金34166元；三、本判决生效后五日内，被告天津康辉国际旅行社有限责任公司赔偿原告齐桂香为经营投入的材料和设备费用133324元、装修费432800元、评估费6600元；四、驳回原告齐桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11604元，由原告齐桂香负担97.5元，由被告天津康辉国际旅行社有限责任公司负担11506.5元。案件保全费4421.78元，由原告齐桂香负担48.78元，由被告天津康辉国际旅行社有限责任公司负担4373元。评估费10000元，由被告天津康辉国际旅行社有限责任公司负担（被告天津康辉国际旅行社有限责任公司应负担部分于本判决生效之日起五日内直接给付原告齐桂香）。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案涉诉房屋系一审第三人所有并出租于上诉人，上诉人未提供证据证实其将涉诉房屋转租被上诉人时已告知一审第三人，一审第三人亦对转租事宜不予追认，因此，一审法院认定上诉人与被上诉人就涉诉房屋签订的租赁合同无效并无不当，本院予以确认。被上诉人分别于2016年1月、2017年4月自上诉人处承租涉诉房屋后，已实际用于经营且与案外人于2017年6月签订施工合同对涉诉房屋进行装修。一审法院根据本案事实，认定上诉人明知涉诉房屋不得转租仍转租被上诉人，对导致租赁合同无效存在过错及被上诉人基于对上诉人信任而签订租赁合同并实际装修使用，其自身并无过错并无不妥，本院予以确认。因被上诉人自2017年5月底即因装修无法实际经营，上诉人应返还被上诉人已经支付的2017年6月1日后的租金及房屋押金，同时赔偿被上诉人因合同无效而造成的损失。一审法院认定的被上诉人的材料、设备、物品及装饰装修损失，均系一审法院依法委托具有相应资质的评估机构作出，评估过程中亦不存在严重违法情形。上诉人主张评估机构不具有相应资质，评估程序违法等，均未提供充分证据予以证实，本院不予采信，相应的评估费亦应由上诉人承担。综上所述，天津康辉国际旅行社有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11506.57元，由天津康辉国际旅行社有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 张玉洁审判员 姜纪超二〇二〇年十二月二十二日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……