呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3614号上诉人(原审原告、反诉被告)：马金芳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温润丽，内蒙古振翔律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王筱达，男，汉族，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘淑珍，女，住呼和浩特市新城区二环东路希望加州华府****住宅楼302。二被上诉人共同委托诉讼代理人：左莹莹，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人马金芳因与被上诉人王筱达、刘淑珍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马金芳上诉请求：1、撤销一审判决第二项,依法改判王筱达、刘淑珍退还马金芳定金20000元,支付违约金234000元;2、撤销一审判决第三项,依法改判驳回王筱达、刘淑珍的反诉请求；3、一审、二审案件受理费由王筱达、刘淑珍承担。事实和理由：一、王筱达、刘淑珍应当承担违约责任,马金芳不应当承担违约责任。而一审法院却认定马金芳承担违约责任、王筱达、刘淑珍不承担违约责任,实属认定事实错误。马金芳与王筱达、刘淑珍经内蒙古屋助理房地产经纪有限公司中介,于2019年7月4日签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定:在合同签订之日,马金芳支付定金20000元;首付款金额为110000元,贷款金额为1060000元(贷款以银行最终发放时间为准);马金芳和王筱达、刘淑珍应于2019年7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续。合同签订后,马金芳按合同约定积极履行合同义务,于合同签订当日向王筱达、刘淑珍支付定金20000元;之后,马金芳应中介公司的安排前往银行办理贷款手续；2019年8月26日,马金芳向王筱达、刘淑珍支付首付款110000元,同时又付购房款40000元,共计150000元,以表达购房诚意。在此期间,等待银行贷款审批。2019年9月4日,马金芳与王筱达、刘淑珍及中介公司签订了《房屋买卖居间合同补充协议》。该协议约定:2019年9月4日到2019年9月15日前、且得到银行贷款审批通过后,马金芳准备首付款245000(含定金)交于王筱达、刘淑珍用于解押房本,解押房本后,第二个工作日内配合中介公司过户;按照银行贷款流程,王筱达、刘淑珍拿到尾款(7-15)个工作日,经双方协商一致,11月初保证王筱达、刘淑珍拿到尾款,如未拿到尾款,由中介公司代理出资尾款,待王筱达、刘淑珍拿到尾款后,所有中介公司的费用,退还中介公司;如果未按以上时间办理,王筱达、刘淑珍定金不退还,有权处理房屋,合同作废。之后,继续等待银行贷款审批。然而,在2019年9月24日,王筱达、刘淑珍将马金芳支付的首付款退款,单方撕毁了三方签订的合同。以上事实足以说明,马金芳并没有违约,违约方恰恰是王筱达、刘淑珍。而一审法院无视本案事实,混淆是非,却认定王筱达、刘淑珍不存在违约行为,毫无根据的断定马金芳存在违约行为,继而判决马金芳承担违约责任,实属认定事实错误。二、一审法院第三项判决适用法律错误,严重损害了马金芳的合法权益。一审法院作出第三项判决为“反诉被告马金芳于本判决生效后十日内支付反诉原告王筱达、刘淑珍违约金20000元”。根据本案事实,并根据合同法第116条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定,一审法院的第三项判决不仅错误的认定了违约责任,而且适用法律也严重错误,其极大的损害了马金芳的合法权益及法律的尊严。三、一审法院程序违法,严重损害了马金芳的诉讼权利。在一审法院审理本案期间,马金芳及代理律师向法院申请调查令,拟调取马金芳在银行办理贷款的相关材料。一审法院先后出具了两份调查令,但调查令的调查期限均已过期,导致马金芳及代理律师无法调取上述证据材料,从而使马金芳及代理律师丧失了申请法院调查取证的诉讼权利。因此,一审法院程序违法,严重损害了马金芳的诉讼权利。综上所述,请二审人民法院查明事实,撤销一审判决第二项、第三项,依法改判:王筱达、刘淑珍退还马金芳定金20000元,支付违约金234000元;驳回王筱达、刘淑珍的反诉请求。以维护马金芳的合法权利。补充：支付违约金应为234000元，上诉状的23400元存在笔误，缴纳诉讼费也是按照原来的金额缴纳的。王筱达、刘淑珍辩称，首先说明，因为王筱达、刘淑珍收到的上诉状支付的违约金是23400元，但是既然马金芳坚持说这是笔误，一审当中也对违约金过高进行调整的事向法庭申请了，所以二审过程中不再赘述。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不应当予以改判。首先明确几点上诉状中的错误阐述。第一点，上诉状称双方在签订合同之后，马金芳应中介公司的安排前往银行办理贷款手续，之后付完首付款在此期间等待银行贷款审批，但在原审庭审中法庭调查阶段法官问询到贷款为什么没有审批下来的时候，马金芳亲口承认其当月的征信存在问题，因此贷款未能审批。该房屋买卖合同之所以因贷款未得到审批而未能交易成功，原因在于马金芳的征信存在问题，而并非王筱达、刘淑珍导致，此是其第一点违约。第二个错误的阐述是上诉状第二页最后一段第二句话当中阐述到协议主人准备首付款245000元。这一点阐述跟补充协议记载的内容有篡改，补充协议的内容是2019年9月4日到2019年9月15日前马金芳向王筱达、刘淑珍支付245000元保证得到银行贷款的审批，通过且得到银行贷款审批，通过这句话是在交付首付款之后，并不是在之前，内容是有篡改的。马金芳接连出现了两处其次，上诉人有一处，但是，其在上诉请求中以及原审的诉求中均明确清楚的向王筱达、刘淑珍索要定诉讼以来的金钱成本。一审法院支持的另外2万元违约金作为少补的情况，合情合理，并且合法。增加一点，因为他刚才说到有证人出庭，王筱达、刘淑珍先向法庭明示一点，因为在原审过程中，因为他的证人全部都是中介公司的人，这个证言没有任何采信力。原因是中介公司在最开始即在新城法院起诉了马金芳以违约要求马金芳支付佣金。同时又起诉了王筱达，以违约要求王筱达支付2万元钱的佣金。后来在我们开庭之后，向他明确告知他的诉讼请求，对于王筱达、刘淑珍来说不能成立的情况下，中介公司跟法官沟通后，他当庭表示撤诉，然后他说要另诉。结果王筱达、刘淑珍等了三个月之后，收到的再一次起诉，就是以马金芳为原告，以王筱达为被告。马金芳向一审法院起诉请求：1、判令解除马金芳与王筱达、刘淑珍签订的《房屋买卖居间合同》;2、判令王筱达、刘淑珍退还马金芳定金20000元;3、判令王筱达、刘淑珍支付马金芳违约金234000元;以上合计254000元;4、本案诉讼费用由王筱达、刘淑珍承担。王筱达、刘淑珍向一审法院反诉请求：1、请求解除马金芳与王筱达、刘淑珍签订的合同；2、马金芳赔偿王筱达、刘淑珍违约金234000元；3、本案诉讼费用由马金芳承担。一审法院认定事实:2019年7月4日,王筱达(甲方、卖方)、马金芳(乙方、买房)和内蒙古屋助理房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《房屋买买卖居间合同》,约定王筱达、刘淑珍将其位于呼和浩特市××区住宅楼302房屋,建筑面积为98.07平方米,用途为住宅,所有权为夫妻共有的房屋,以1170000元的房屋总价款,将该房屋卖与马金芳。约定由马金芳支付首付,并且以按揭贷款形式支付购房款,双方于2019年7月20日前至银行办理贷款手续,并对此明确约定了违约条款;自合同签订之日起,乙方支付定金20000元给甲方;甲方应支付相当于定金的50%给丙方作为物业交接保证金,在甲乙双方物业交接完毕后的2日内,由丙方打入甲方指定账户或以现金形式交付;乙方以商业贷款的方式支付购房款,首付款金额(含定金)为110000元,贷款金额为1060000元。该合同第四条约定办理期限、房产交付及户口转移的约定:甲乙双方应于2019年7月20日前共同前往贷款机构或房屋登记机构办理相关手续;丙方代为办理贷款的,甲乙双方应于7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续。……该合同第六条约定了违约责任,其中第二条第三项约定,若甲方逾期履行本合同第四条约定的义务超过15日的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面的方式解除房屋买卖合同,同时甲方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;第三条第三项约定,若乙方逾期履行本合同第四条约定的义务超过15日的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面的方式解除房屋买卖合同,同时乙方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金,乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金。2019年7月4日,王筱达、刘淑珍为马金芳出具《购房定金收条》,今收到马金芳购买产权人刘淑珍、王筱达持有,坐落于××区住宅楼302房屋的购房定金人民币20000元整。……2019年8月26日,王筱达收取马金芳150000元;2019年9月24日,王筱达给马金芳转账退回购房款150000元;上述转账均有转账凭证予以佐证。根据呼和浩特市新城区人民法院(2020)内0102民初3204号调查令,王筱达、刘淑珍的委托诉讼代理人左莹莹调取了本案双方到银行面签的记录证明。调取出的《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》显示,2019年8月,售房人王筱达、刘淑珍于建行新城西街支行于贷前调查人员进行了面谈。2019年9月4日,王筱达、刘淑珍(甲方)、马金芳(乙方)、内蒙古屋助理房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋买卖居间合同补充协议》,内容为:1、甲乙双方协商一致,2019年9月4日到2019年9月15日前,客户准备房屋首付款245000元(含定金)交于房东解押房本(且客户得到银行审批通过后),房东解押房本后,第二个工作日内去过户,配合丙方。2、按照银行贷款流程,房东拿到尾款(7-15)个工作日,经甲乙协商一致,11月初保障客户拿到尾款,如未拿到尾款,由丙方代理出资尾款,待房东拿到尾款后,所有费用退还丙方。3、如果未按照以上时间办理,房东定金不退还,有权处理房屋,合同作废。2020年8月10日,马金芳的委托诉讼代理人朗秀萍于呼和浩特市不动产登记中心对王筱达、刘淑珍不动产登记进行查询,经查询无房屋登记记录。一审法院认为，本案双方于2017年7月4日签订的《房屋买卖居间合同》和2017年9月4日签订的《房屋买卖居间合同补充协议》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属于有效合同。2019年9月24日,王筱达给马金芳转账退回购房款150000元行为,表明合同已经不再履行,马金芳收到款后也未提异议。马金芳向一审法院诉请解除合同,本案双方均同意解除房屋买卖合同,可见双方对于不再继续履行合同意思表示一致。在此,对于本案双方请求解除合同的诉讼请求,该院予以支持。现本案争议的焦点为:导致案涉房屋买卖合同解除的责任应如何认定本案双方签订的《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间合同补充协议》系有效合同,但是在合同履行中双方发生争议,本案双方在合同中约定7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续,根据王筱达、刘淑珍提供的证据,王筱达、刘淑珍于2019年8月与居间方内蒙古屋助理房地产经纪有限公司前往建设银行新城西街支行进行面签,后王筱达、刘淑珍将案涉房屋交付马金芳,王筱达、刘淑珍在合同履行过程中不存在违约行为。故对马金芳请求的判令王筱达、刘淑珍退还马金芳定金20000元以及判令王筱达、刘淑珍支付马金芳违约金234000元的诉求,该院不予支持;双方在履行合同中,马金芳存在违约行为,庭审中,本案双方均认为违约金约定过高,请求调整,故对于王筱达、刘淑珍反诉要求马金芳承担违约金234000元的诉求,综合本案实际情况,该院酌情支持违约金20000元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条的规定,判决如下:一、解除原告马金芳与被告王筱达、刘淑珍于2017年7月4日签订的《房屋买卖居间合同》;二、驳回原告马金芳的其他诉讼请求;三、反诉被告马金芳于本判决生效后十日内支付反诉原告王筱达、刘淑珍违约金20000元;四、驳回反诉原告的其他诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元(原告已预交)、反诉费2405元(反诉原告已预交),由原告马金芳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中马金芳申请证人高某、郭某、马某出庭，拟证明买房人是马某而非马金芳，第一次贷款马某积极办理了手续但因其征信问题未办成，不应承担责任，还证明补充协议首付款时间并非9月15日前，该时间只是中介作为代办机构根据银行答复预估，最终支付首付款和解押时间是且客户得到银行审批通过后，还证明补充协议第三条系指11月中介未替马某垫付房款的时间。王筱达、刘淑珍对证人身份认可，对证言真实性、合法性、关联性不认可。经马金芳申请本院出具调查令，调取了建行个人住房贷款申请人面谈记录表，显示面谈时间2019年8月，面谈地点建行新城西街支行，借款申请人马某，共同借款申请人高利强。马金芳拟证明当时去面签的购房人是马某，2019年8月马某去银行面谈说明其未违约。王筱达、刘淑珍认可该证据真实性、合法性，不认可关联性。本案一审查明的事实中“2019年8月26日,王筱达收取马金芳150000元”的内容，根据2019年8月26日首付款收条显示付款人处载明“马某（马金芳代）”，本案双方对马金芳与马某二人谁代谁付款存在争议，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.双方当事人的诉讼主体是否适格；2.马金芳要求支持其一审的全部诉讼请求，并驳回对方的反诉请求，有无事实及法律依据。关于争议焦点一，根据《房屋买卖居间合同》与《房屋买卖居间合同补充协议》甲方为王筱达、刘淑珍，乙方为马金芳，根据合同的相对性原则，《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间合同补充协议》当事人系王筱达、刘淑珍与马金芳，虽马金芳认为根据2019年8月26日首付款收条可证明买房人为马某，且银行面谈记录表中显示购房人、借款申请人系马某和高利强，但之后在2019年9月4日签订的《房屋买卖居间合同补充协议》合同当事人仍为马金芳，故应认定本案诉讼主体适格。关于争议焦点二，关于本案双方2019年9月4日所签《房屋买卖居间合同补充协议》约定的内容，若按马金芳理解，其交付首付款245000元的条件为“客户得到银行审批通过后”，即对于首付款的支付同时约定了付款期限即2019年9月15日前以及付款条件即贷款得到银行审批通过，依马金芳所述因先前贷款未能办理成功故签订补充协议后需重新去银行办理，则即使按马金芳的理解，马金芳作为贷款申请人至迟亦不应晚于9月15日开始启动银行贷款办理手续，若马金芳于9月15日后开始办理银行贷款手续不属违约，则双方关于付款期限9月15日前的约定自始即缺乏履行可能性，本案不应认定自始履行不能的合同条款系双方真实合意，故即使双方对该补充协议约定的理解存在分歧，马金芳晚于9月15日开始启动银行贷款办理手续亦已构成违约。根据补充协议，马金芳作为买房人通过银行贷款方式支付购房款，其未能举证证明其于2019年9月15日前开始启动贷款办理手续，而按照二审中出庭的中介公司证人证言，王筱达、刘淑珍作为协助马金芳办理贷款的售房人最早不早于2019年9月16日收到去银行面签的通知，综上应认定马金芳构成违约。《房屋买卖居间合同补充协议》第3条“如果未按照以上时间办理,房东定金不退还,有权处理房屋,合同作废”系双方对于违约后果的约定，故马金芳一审主张退还定金及支付违约金的诉讼请求不能成立，王筱达、刘淑珍一审主张违约金的反诉请求亦不能成立。综上所述，马金芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3204号民事判决第一项、第二项；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初3204号民事判决第三项、第四项；三、驳回王筱达、刘淑珍要求马金芳赔偿违约金234000元的反诉请求。一审本诉案件受理费2555元，由马金芳负担；一审反诉案件受理费2405元，由马金芳负担206元，由王筱达、刘淑珍负担2199元；二审案件受理费5110元，由马金芳负担4737元,由王筱达、刘淑珍负担373元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月二十四日法官助理 武  含书 记 员 王  昕