广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20522、20523号上诉人（4814号案原审被告、5717号案原审原告）：于春平，女，1974年12月14日出生，汉族，身份证登记住址辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（4814号案原审原告、5717号案原审被告）：黄靖，女，1974年8月31日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：湛朝略，广东伯方律师事务所律师。上诉人于春平因与被上诉人黄靖租赁合同纠纷两案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4814、5717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人于春平4814号案上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回黄靖一审全部诉请；3.本案诉讼费由黄靖承担。事实与理由：一、黄靖在一审中提交的证据及事实理由均不能支持黄靖的诉讼请求，一审法院应驳回黄靖的一审全部诉讼请求。黄靖无论是起诉状或者庭审辩论均是以于春平违约行为而主张退还押金的。黄靖所提交的证据均是企图证明于春平存在违约行为的情形。一审法院均没有采纳或者支持黄靖提出的于春平在履行合同过程中存在违约行为。于春平不同意黄靖要求变更合同，黄靖主张要求于春平变更合同约定的理由不成立。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，黄靖应承担其证据不足以证明其事实主张的不利后果，一审法院应驳回黄靖就涉案档口提出的全部诉讼请求。二、从公平的角度，一审法院直接将租赁期限内租金标准变更为原合同约定租金的一半，对于春平严重不公。于春平取得涉案档口的使用权、出租权支付巨额的进场费。由于疫情发生，于春平也是受害者。即使从新中国大厦的优惠方案来看，新中国大厦只是免除于春平每月几千的租金管理费。而一审法院直接变更合同约定，让于春平免除每月一半租金70000元。一审判决有违合同法及民法总则关于公平原则的规定。三、黄靖支付租金90000元是黄靖的真实意思表示，自愿支付的，也是黄靖履行双方协议约定支付租金的义务。于春平收取该90000元租金是基于合同的约定。黄靖在2020年3月使用经营涉案档口的情况下支付租金理所当然。一审法院判令于春平需要返还该90000元租金没有任何合同依据及事实依据。四、关于涉案合同的押金。由于黄靖拒付租金，存在严重违约行为。于春平另案明确要求没收押金，应予支持。一审法院认定以黄靖支付的押金抵扣2020年2月-7月的租金，缺乏充分依据。综上，于春平上诉请求二审法院依法改判。上诉人于春平5717号案上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判黄靖向于春平支付2020年2月、3月、4月承包费合计330000元；3.于春平没收黄靖的押金420000元；4.本案诉讼费用由黄靖承担。事实与理由：一、黄靖在履行协议过程中存在严重违约行为，应承担违约责任。黄靖并非未按时支付租金，而是拒绝支付所有的租金。黄靖没有支付2020年2月至4月期间的租金。在疫情发生后，于春平作为出租方已主动提出免除黄靖2020年2月全部租金及3月半个月租金的优惠方案。事实上，并没有任何法律规定或者政府部门强制要求于春平给予优惠，于春平基于疫情造成各方的损失及共渡难关的原则主动给予黄靖上述优惠，但黄靖仍没有满足该优惠方案，而是以疫情为由拒不支付租金。新中国大厦在2020年3月4日之后已正常营业，黄靖也正常使用经营涉案商铺，根本不存在黄靖无法正常经营的情况。案涉《联营协议书》合同期限至2020年7月31日。2020年2月1日至2020年7月31日的六个月租期中，于春平已尽到出租人最大的善意。但黄靖仍拒不支付租金，也不交还涉案商铺，也未承诺何时支付租金及具体付租金额。出租方不可能在租户没有支付租金，也没有明确表示会支付租金的情况下，任由租户继续使用涉案商铺的。即使参照广东金穗丰实业有限公司出台的优惠政策，该优惠政策是针对整一年的优惠政策，而案涉双方合同期还有半年就到期，广东金穗丰实业有限公司也明确表示合同期到2020年7月31日的租户，只需给予1.5个月租金优惠即可。于春平也依照该优惠方案主动免租1.5个月的租金。但黄靖仍没有作出任何意思表示其会支付剩余租期的租金。二、一审法院认定事实错误，不能认为政府疫情防控措施导致大厦不能正常营业。政府部门出台文件明确列出批发市场复工复产的条件。换言之，只要符合相应复工复产的条件，任何批发市场均可正常复工复产。至于新中国大厦不能满足复工复产的条件而无法经营与政府防控措施禁止导致新中国大厦不能经营属于两回事。前者是属于大厦方的责任，后者属于政府不可抗力行为。一审法院也没有向新中国大厦的物业管理方或业主查明2020年2月不能经营的具体原因。被上诉人黄靖4814、5717号案二审共同答辩称：一、一审法院根据公平原则认定租金支付标准，确认黄靖支付的押金已抵扣2020年2月至7月的租金并无不当，于春平无权再收取黄靖2020年2月至4月的租金，于春平多收取的90000元租金应当返还。黄靖租赁商铺经营的目的是为了经营服装生意，因疫情防控措施导致黄靖在2020年2月1日至3月3日期间无法营业。2020年3月4日复市后，由于整个市场处于复苏状态，也无法实现黄靖在签订《联营协议书》时可以预见的经营利益，故按照原合同标准计算租金对黄靖显然不公平。一审法院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款的规定，并参考广东金穗丰实业有限公司颁布的租金优惠措施，酌情对2020年2月至7月的租金按照约定租金标准50％进行减免，并认定黄靖支付的420000元押金抵扣了2020年2月至7月的租金并无不当，于春平无权再收取黄靖2020年2月至4月的租金，多收取的90000元租金应当返还。另外，于春平也实际享受了金穗丰公司提供的重大优惠，一审法院调整租金标准并不存在不公平的情形。二、黄靖在本案中不存在违约事由，于春平无权没收押金。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第一款的规定，黄靖虽未按时支付租金，但未支付租金的原因并非黄靖恶意拖欠租金，在未确定租金支付标准的情况下，黄靖未按时支付租金具有合理性，而非故意违约，于春平无权没收押金。综上所述，黄靖请求驳回上诉，维持原判。黄靖于2020年5月8日向一审法院提起4814号案诉讼，请求判令：1.于春平立即向黄靖返还收取的2020年3月份租金90000元；2.确认黄靖支付的420000元押金已按合同约定及租金减免优惠措施抵扣2020年2月至2020年7月的租金；3.于春平承担一审全部诉讼费。于春平于2020年5月22日向一审法院提起5717号案诉讼，请求判令：1.黄靖向于春平支付2020年2月、3月、4月承包费合计330000元；2.于春平没收黄靖的押金420000元；3.本案一审诉讼费由黄靖承担。一审法院经审理查明：2019年4月25日，于春平（甲方）与黄靖（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方提供新中国大厦XX档口给乙方承包经营服装生意；一、承包期从2019年8月1日至2020年7月31日。每月承包费金额为140000元整。乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金420000元整。每月1日提前三天缴交租金140000元，逾期不交或未交清的除应如数交清外，另应交付滞纳金，滞纳金按逾期天数，每天增缴欠总额3%计算。逾期3天不交租金作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口，乙方应自觉将档内物品搬离，如不按时搬离，甲方有权将档内物品作废品处理。二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费，押金在合同期最后三月扣除，当做承包费；三、承包期内，甲方负责档内的费用有场租、税收、工商管理费等。乙方负责自己的债权债务，自负盈亏；五、承包期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不做其他补偿；等等。合同签订后，于春平依约将涉案商铺交付给黄靖使用。于春平确认收到押金420000元，黄靖向于春平足额缴纳每月承包费至2020年1月份。2020年3月12日，黄靖向于春平的指定收款人付书东转账支付了2020年3月份的租金90000元。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰物业公司）在帐号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准；等等。2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。2020年3月4日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦租金减免通知》，内容如下：一、与我司签订5年合同期商户送1个月租期优惠（即61个月）。其中9楼已签订5年合同期的商户送2个月租期优惠（即62个月）。二、2020年3月份以后尚与我司有租赁合同（除本方案第一条外）的商户：1.免去1个月租金和管理费；2.给予每月租金9折优惠1年（不足1年合同期的优惠至合同届满）。其中1楼A区商户免去1个月租金和管理费，并给予每月租金8折优惠。2020年3月17日，广东金穗丰实业有限公司在上述微信公众号发布《新中国大厦再出重大优惠方案》，内容如下：一、五年合同期的商户在原增加一个月的基础上，再增加两个月租期，即共计63个月租期。二、存在二手转租的商户，必须将金穗丰公司的优惠方案落实到终端商户（即2020年4月、5月、6月、7月租金减半）。三、合同期在一年半以内的商户，2020年4月、5月、6月、7月租金按原合同五折优惠；等等。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。另查，金穗丰公司是广州市永鹏投资管理有限公司（以下简称：永鹏公司）的股东，持股比例为100%。一审庭审中，黄靖与于春平均表示不要求解除《联营协议书》，案涉档口现仍由黄靖在使用。黄靖认为按金穗丰公司的优惠政策，其不应支付2020年2月的租金，但同意2－7月的租金均按《联营协议书》的租金标准的50%缴纳，并用已缴纳的420000元押金抵扣；表示在起诉前曾与于春平协商两次，要求按优惠政策减免租金。于春平陈述案涉商铺是其向永鹏公司承租而来，是5年期的合同，租期自2022年4月30日；另表示只与黄靖协商过欠付承包费的事情，没有协商变更合同。另，于春平在（2020）粤0103民初5717号案起诉前向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于2020年5月9日作出（2020）粤0103财保72号民事裁定书，裁定查封、冻结黄靖名下价值330000元的财产。财产保全费2170元由申请人于春平负担。一审法院认为：黄靖与于春平签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《联营协议书》中虽出现了“承包”字样，合同名为“联营”，但因于春平对黄靖的经营成果无权进行支配和占有，黄靖、于春平之间实为租赁关系。对于租金调整、押金抵扣以及款项退还的问题，一审法院作如下分析：第一，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，一审法院对黄靖主张的案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信。第二，黄靖租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月3日期间无法开门营业产生了实际损失。2020年3月4日复市后，由于整个市场处于复苏状态，也无法实现黄靖在签订《联营协议书》时可预见到的经营使用案涉商铺可以获得的利益。鉴于疫情对黄靖和于春平的经营均有影响，依据公平原则，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定和参考金穗丰公司于2020年3月4日和2020年3月17日公布的《新中国大厦租金减免通知》、《新中国大厦再出重大优惠方案》，一审法院酌定对案涉《联营协议书》的2020年2月至2020年7月的租金进行相应的变更和减免。黄靖提出的对2020年2月至2020年7月的租金进行50%的减免符合上述原则和规定，一审法院依法予以准许，即黄靖需向于春平支付的新中国大厦八楼75B档口2020年2月至2020年7月的租金共计420000元。同理，于春平要求黄靖支付2020年2月、3月、4月承包费合计330000元的诉请，一审法院不予支持，依法予以驳回。第三，如前所述，在疫情期间，黄靖以疫情防控措施影响其经营而要求减免租金，于春平对此提出异议，黄靖在协商变更租金期间拖欠租金是因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故于春平仅以黄靖逾期交租为由要求没收黄靖已缴纳押金，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。第四，因黄靖已向于春平支付了押金420000元，黄靖要求以420000元押金抵扣2020年2月至2020年7月的租金，符合《联营协议书》中有关押金抵扣租金的约定，一审法院依法予以支持。第五，由于黄靖在2020年3月12日向于春平支付了90000元租金，根据上述分析，黄靖支付的押金已足以抵扣2020年2月至2020年7月的租金，故于春平应向黄靖返还90000元。一审法院已在（2020）粤0103财保72号民事裁定书中对财产保全费作出了处理，故在（2020）粤0103民初5717号案中不再重复处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月30日针对（2020）粤0103民初4814号案判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，于春平向黄靖返还已收取的租金90000元。二、黄靖应向于春平支付的新中国大厦八楼75B档口2020年2月1日至2020年7月31日的租金变更为420000元（租金按70000元/月计算）。三、确认黄靖支付的420000元押金可用于抵扣新中国大厦八楼75B档口2020年2月1日至2020年7月31日的租金420000元。如未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，由于春平负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月30日针对（2020）粤0103民初5717号案判决如下：驳回于春平的全部诉讼请求。一审案件受理费5650元，由于春平负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审中，双方当事人均没有新证据提交。本院认为，一审法院认定案涉双方之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、于春平上诉主张黄靖无权变更合同减免租金，能否成立；二、于春平上诉主张有权没收押金能否成立；三、黄靖在2020年3月12日支付的租金应否返还的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，于春平上诉主张黄靖无权变更合同减免租金，能否成立的问题。案涉商铺所在商场原本因春节放假于2020年1月18日起处于休市阶段，正常应于1月31日复市。但因疫情突然暴发，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动我省重大突发公共卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。广州市商务局亦于2020年2月8日发文明确规定，对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知可见，新中国大厦能否复市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，如复市需经政府部门审核。黄靖主张案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实应予确认，并且此期间无法经营的原因是疫情防控工作所需。虽然商场于3月4日复市，但众所周知因疫情及疫情防控常态化影响，商场复工经营状况难以在较短时间内恢复。一审法院综合全案案情适用公平原则，参照广东金穗丰实业有限公司给予租户的优惠政策，酌情支持黄靖要求按照合同约定租金标准50%支付2020年2月至7月期间租金的主张，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。关于争议焦点二，于春平上诉主张有权没收押金能否成立的问题。因如前文所述，疫情及疫情防控措施对于案涉商铺正常经营使用产生重要影响，双方对于减免租金无法达到一致意见，黄靖在协商变更租金期间拖欠租金是因其对租金标准有争议所致，并非恶意。故于春平仅以黄靖逾期交租为由要求没收黄靖已缴纳押金420000元，理据不足。因黄靖已向于春平支付了押金420000元，黄靖要求以420000元押金抵扣2020年2月至2020年7月的租金，符合《联营协议书》中有关押金抵扣租金的约定，应予支持。关于争议焦点三，黄靖在2020年3月12日支付的租金90000元应否返还的问题。黄靖于2020年3月12日向于春平支付90000元租金，但如前述分析，黄靖支付的押金刚好足以抵扣2020年2月至2020年7月期间的租金。于春平应向黄靖返还黄靖已付的90000元款项，于春平上诉主张不予返还，依据不足。综上所述，两案一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人于春平的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。4814号案、5717号案二审案件受理费分别为8900元、11300元，均由上诉人于春平负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年十二月二十二日书记员  纪惠敏彭诗敏黄晶晶