安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终669号 上诉人（原审被告）：黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区荣盛莲花公寓，统一社会信用代码91341003MA2N031G7R(1-1)。 负责人：高剑波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡坤，安徽良信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦茜，安徽良信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄山就这家雅园酒店管理有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇南安村渔村，统一社会信用代码91341003MA2N15FP01。 法定代表人：赵盼盼。 上诉人黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓（以下简称荣馨公寓）因与被上诉人黄山就这家雅园酒店管理有限公司（以下简称就这家雅园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院(2020)皖1003民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 荣馨公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回就这家雅园公司的全部诉讼请求；2.就这家雅园公司承担诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定因消防验收未通过导致整个小区（包括案涉餐厅）被关停，系事实认定错误。第一，就这家雅园公司仅陈述因消防问题导致公寓客房被要求停业整顿，认可消防问题并未导致案涉餐厅被要求停业整顿；第二，公告中仅载明因消防问题造成客房暂停停业，并未载明餐厅因消防问题被暂停停业，案涉餐厅是独立的两层房屋，与公寓客房没有共同的墙体，有相当的独立性；第三，案涉餐厅被关停系就这家雅园公司自发停业，而并非消防问题所致。2.一审法院认定《餐厅租赁合同》因消防问题导致合同目的不能实现，系事实认定错误。就这家雅园公司主张合同目的不能实现事实依据在于，因小区客房停业整顿导致就这家雅园公司的盈利减少，而并非案涉餐厅因消防问题不能继续使用；双方之间的合同发生系房屋租赁合同，虽有部分关于员工和公寓宾客就餐标准的约定，该部分内容仅是双方在租赁合同以外就协议用餐作出约定，并未因此变更合同性质；双方并未明确约定就这家雅园公司承租案涉餐厅只能对荣馨公寓指定的内部人员提供餐饮服务，其可自主对外经营。3。一审法院判决荣馨公寓承担就这家雅园公司损失93760元无法律依据。就这家雅园公司主张损失赔偿的前提应是荣馨公寓存在违约，而本案中就这家雅园公司自行关停，并要求解除合同，损失应由就这家雅园公司自行承担；租赁合同终止或解除的，租赁物均应返还出租人，承租人承担装修损失。 就这家雅园公司辩称，本案系荣馨公寓违约致餐厅无法经营，责任应由荣馨公寓承担。荣馨公司提出的上诉请求和理由于法无据，请求驳回上诉，维持原判。 就这家雅园公司一审起诉请求：1.判决解除双方签订的餐厅租赁合同；2.判决荣馨公寓赔偿就这家雅园公司经济损失、退还保证金、房租共计490408.7元；3.诉讼费用由荣馨公寓负担。 一审法院查明事实：2019年1月10日，就这家雅园公司与荣馨公寓签订了《餐厅租赁合同》，由就这家雅园公司承租荣馨公寓在太平湖风景区莲花国际小区的餐厅用于经营，提供餐饮服务。合同约定：租赁期间为五年，即2019年2月1日至2024年1月31日；年租金10万元，进场后7个工作日内支付50％的租金即5万元，并缴纳保证金1.5万元，余下50％的租金5万元于合同满6个月后7个工作日内支付；荣馨公寓负责办理餐厅的营业执照等证件。合同签订后，就这家雅园公司先后向荣馨公寓支付50％的租金5万元和缴纳保证金1.5万元。为了经营，就这家雅园公司对餐厅进行了装饰装修，投入了经营需要的设备和聘请了相关工作人员，并将餐厅取名为“遇见湖餐厅”。荣馨公寓未协助办理“遇见湖餐厅”营业执照。 一审法院另查明，合同第三条第1项（5）约定“荣馨公寓保证租赁物场地符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定，并已合格通过相关验收等”。 2019年7月，荣馨公寓被人举报消防未验收，致黄山区消防大队要求荣馨公寓停业整改，荣馨公寓发出通告进行停业整顿，通告内容为“荣馨度假公寓因消防验收问题，接到黄山区消防大队停业整改通知，暂对客房进行停业，由此造成不便之处，敬请谅解！”。由于荣馨公寓消防验收未通过进行停业整改，“遇见湖餐厅”至2019年7月28日，无法经营，正式停业。 一审法院认为,公民、法人的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实承担举证责任。没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益。确保建筑物消防安全是出租单位的法定义务。荣馨公寓将涉案房屋出租给就这家雅园公司时就知道存在安全隐患，消防验收未通过，亦未组织消防验收。就这家雅园公司租赁的房屋乃至整个小区都存在严重的安全隐患，存在不符合消防要求的情况，消防部门在2019年7月提出要求整个小区关停整改，现在整个小区包括涉案房屋已经关停，不能使用，致使就这家雅园公司租赁的房屋无法正常经营，若继续承租房屋，存在巨大的安全隐患，根据合同约定和法律规定涉案房屋不符合使用标准，不能实现合同目的，现就这家雅园公司提出解除合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。 就这家雅园公司租赁涉案房屋用于经营饭店，进行必要的装饰装修具有合理性，且诉讼前诉讼中，荣馨公寓对此也未提出过异议，可见荣馨公寓对就这家雅园公司的装饰装修应当是明知并认可的。现就这家雅园公司提出赔偿其投入的装饰装修损失，符合法律规定。在合同正常履行状态下，就这家雅园公司投入的装饰装修设备等固定资产投资，随着经营的延续而自然损耗，并随着经营利润的获得而逐步收回，至合同期满，这些固定资产投资即不存在直接损失问题。由于荣馨公寓的过错行为致使合同不能履行，对就这家雅园公司的装饰装修已与涉案房屋形成附合的装饰装修物残值荣馨公寓应予以赔偿。安徽大众房地产资产评估造价有限公司作出的皖大（价）鉴2020第J0061号《价格鉴定结论书》，荣馨公寓并没有举出证据反驳该价格鉴定结论书的结论不能成立；该评估程序合法，予以确认，对该司法价格鉴定结论书作出的结论，即装饰装修物及投入设备的现值（残值）93760元，予以采信，荣馨公寓应予以赔偿。荣馨公寓赔偿后，涉案房屋内的装饰装修物及投入设备归荣馨公寓所有，由其处理和保管。合同解除后，荣馨公寓收取的保证金15000元理应予以退还。 就这家雅园公司主张的可得利益损失258600元，其提供的证据不能证明具体的损失数额，只是对未来经营利润的预估和预测，且对营业额和利润比例的主张全部是其单方制作，没有事实和法律依据，不予支持。就这家雅园公司经营到2019年7月28日停止营业的，经营期间为六个月，租金应为50000元，故无需再退还租金。2019年7月，“遇见湖餐厅”是正常营业的，该月的人员工资支出为餐厅的正常开支，不存在赔偿问题。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、黄山就这家雅园酒店管理有限公司与黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓于2019年7月31日解除双方2019年1月10日签订的《餐厅租赁合同》；二、黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓于判决生效后十日内退还黄山就这家雅园酒店管理有限公司保证金15000元；三、黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓于判决生效后十日内赔偿黄山就这家雅园酒店管理有限公司餐厅装饰装修及设备投入损失共计93760元；四、驳回黄山就这家雅园酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8652元，诉前财产保全费2971元，合计11623元，由黄山就这家雅园酒店管理有限公司负担9043元，由黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓负担2580元；鉴定费4000元，由黄山就这家雅园酒店管理有限公司承担1000元，由黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓承担3000元。 二审中，荣馨公寓向本院提交了固定资产盘点清单复印件，证明案涉餐厅中部分物品系荣馨公寓提供，金额为19100余元，在一审价格鉴定结论书中未将该部分扣除，分别是评估明细表第八页鱼池氧气泵改造、第九页的雪津冷藏柜、第九项1.8米-2米的桌套、第10页的四篮碗柜、不锈钢脸盆、餐边柜、1.8米-2米的圆桌、立柜空调、红酒杯、红酒醒酒器、白酒公杯、酒精炉、锅仔、圆盘、蒸蛋大碗、白汤汤碗、不锈钢鱼头锅、复古锅仔碗。 就这家雅园公司质证称，真实性认可，但是清单中有些东西他们调走了一部分，不认可荣馨公寓陈述的这些东西，因为这些东西都是我方买的，他们也有同样的东西，我方统计了我方买的这一部分，就包括餐边柜。 本院认证意见：无法达到荣馨公寓的证明目的，本院不予认定。 双方当事人在二审中所举其他证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，荣馨公寓与就这家雅园公司签订了《餐厅租赁合同》，约定荣馨公寓应保证租赁场地符合政府规定的消防要求。2019年7月荣馨公寓张贴通告，内容是“荣馨度假公寓因消防验收问题，接到黄山区消防大队停业整改通知，暂对客房进行停业……”，该通告表明荣馨公寓存在消防验收问题，荣馨公寓上诉认为消防问题及停业整改不涉及案涉餐厅，但所举证据不足以证明其主张，且案涉餐厅位于荣馨公寓内，对荣馨公寓的该项上诉理由，本院不予支持。就这家雅园公司为经营案涉餐厅进行装饰装修，现双方无法继续履行合同，一审法院组织双方鉴定，鉴定机构出具的皖大（价）鉴2020第J0061号《价格鉴定结论书》程序合法，荣馨公寓对鉴定结论有异议，但所举证据不能推翻该鉴定结论，故对该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，荣馨公寓的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2475元，由黄山荣盛房地产开发有限公司荣馨度假公寓负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二〇年十二月十四日 法官助理陈虹 书记员吕琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。