贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终166号上诉人（原审原告）：吕某某，女，1980年12月31日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住该自治县。被上诉人（原审被告）：镇宁展硕房地产开发有限公司，住所地：镇宁自治县红星大道。法定代表人：周秩明，系该公司董事长。委托代理人：王德华。代理权限：特别授权。上诉人吕某某因与被上诉人镇宁展硕房地产开发有限公司（以下简称“展硕公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院作出的（2019）黔0423民初1432号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人吕某某诉诉请：撤销原审判决，判决被上诉人支付从2016年8月30日至2019年7月12日（被上诉人实际办理登记的日期）期间逾期办证违约金人民币14008元；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，上诉人已全面履行了合同，被上诉人未在合同约定时间内办理房屋产权证，已构成违约。应按合同约定的计算标准计算逾期办证违约金。2、合同未约定被上诉人承担违约责任是附有必须给上诉人造成实际损失条件，上诉人不需要提供这个证据。被上诉人已交付房屋的事实与本案无关。一审判决违背公平原则。3、被上诉人请求调减违约金的要求，不能作为审判依据，而是应当依据合同约定，且合同是格式合同，其中违约金约定条款已经写明。在物价上涨的情况下，原审法院没有调增违约金而是调减，其未做到真正的结合实际情况。二审中，各方当事人均未提交新证据。吕某某向原审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告给付原告逾期办理商品房所有权初始登记的违约金人民币14008元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：原告与被告于2015年8月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告修建的金瀑广场A1-27-2号商品房一套。该商品房房屋总价267342元；合同还约定被告承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，同时约定了违约的承担，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同第八章第二十二条第三款第（二）项1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告按约定付清了房价款，被告交付了房屋给原告使用，被告展硕公司于2019年7月12日已办理不动产登记证书。一审法院认为：依法缔结的合同对当事人具有法律拘束力，双方应当秉持诚信、恪守合同，全面履行义务。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。关于办证问题，合同约定，被告于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告于2019年7月12日已领取不动产权利证书。关于违约金问题，被告辩称不是其自身行为导致违约的，是行政部门审批和办理手续的原因导致，其与行政部门之间的关系是另一法律关系，与本案的合同关系没有关联性，被告的辩称不能对抗原告，不予采纳。被告辩称原告贷款未付清，房屋产权抵押在银行，对原告没有造成实际损失，不应承担违约金。合同明确规定了逾期办理转移登记的违约责任，现被告不能按时向登记机关申请办证，是因该房屋未取得竣工验收手续，责任在于被告，被告存在违约事实，应当支付逾期办证违约金。关于违约金约定是否过高及违约金支付标准的问题。本案中虽然被告违约的事实客观存在，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实及营造良好的营商环境政策，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整为由被告支付原告从2016年8月31日起至2019年7月12日期间的逾期办证违约金人民币3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：1、限被告镇宁展硕房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付自2016年8月31日至2019年7月12日的违约金人民币3000元给原告吕某某。2、驳回原告吕某某在本案中的其他诉讼请求。案件受理费人民币150元，减半收取75元，由被告镇宁展硕房地产开发有限公司负担。二审经审理，确认一审查明事实。争议焦点：逾期办证违约金应是多少。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被上诉人逾期未给上诉人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。双方合同约定被上诉人应在2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，现被上诉人已于2019年7月12日为上诉人吕某某办理不动产权利证书。故逾期办证违约金应自2016年8月30日起至2019年7月12日止，以267342元为基础，按每日万分之零点一五予以计算，即为267342×0.000015×1046日=4195元。原审酌情认定3000元不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院作出的（2019）黔0423民初1432号民事判决；二、限被上诉人镇宁展硕房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付自2016年8月31日至2019年7月12日的违约金人民币4195元给上诉人吕某某；三、驳回上诉人吕某某在本案中的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由被上诉人镇宁展硕房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二〇年十二月十四日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。