山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初6881号原告（反诉被告）：赵某，男，1951年11月9日出生,汉族，私企业主,住大同市平城区。原告（反诉被告）：张某，女，1956年5月3日出生，汉族，私企业主,住大同市平城区。两原告委托诉讼代理人：樊某，山西法铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴某，女，汉族，1969年4月25日出生,系大同市同美美容院实际经营者,住天津市。委托诉讼代理人：赵某，山西阳和律师事务所律师。第三人：李某，男，汉族，1964年3月10日出生,系原大同市成元美容院经营者,住大同市云冈区新胜街******。原告（反诉被告）赵某、张某诉被告（反诉原告）吴某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某、张某的委托诉讼代理人樊丕廷、被告（反诉原告）吴某及其委托诉讼代理人赵某、第三人李庆元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵宝元、张兰芳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金2397667元(截止2019年11月)；3、判令被告承担逾期支付租金的违约金240760元；(以2018年10月30日前拖欠的租金92.6万元作基数,未包括被告承接第三人债务2203000元,按民间借贷国家支持的利率24%计算违约金,计算至2019年11月)4、判令被告承担在租赁期间拖欠的水电、燃气、采暖等费用,其中采暖费219871.2元；5、2019年11月之后的房租至腾清房屋期间的租金按照合同约定支付；6、保全费5000元、保全保险费10786.03元及诉讼费均由被告承担。事实与理由:2010年7月27日原告与第三人签订了《房屋租赁合同》,原告将位于大同市城区云中路(原新开南路)文化里26号北侧一处商业用房,包括三个房权证的房屋,租赁给第三人,由第三人开了一家叫“成元同美”的美容院。(租赁的房屋详见三个房本:①房权证X号文化里X号X层北侧X,面积672.01.平方米；(2)房权证X号,文化里X号X层北侧,面积618.93平方米；③房权证X号X层北侧,面积718.55平方米；实际租用的面积为政府拆迁后的现状房屋)。2015年4月29日,第三人将美容院转给被告经营,经过三方协商,被告自愿承担第三人拖欠原告的租金2203000元,在此情况下,原需解除了与第三人签订的《房屋租赁合同》,被告签字确认了承担第王人拖欠原告的租金2203000元。在此前提下,原被告于同日又重新签订了新的《房屋租赁合同》,约定被告租赁原告的上述房屋,租赁期间五年(从2015年4月29日到2020年4月28日),年租金56万元，逾期支付租金，按照日1%支付违约金。原被告另外签订了房屋租赁补充合同，明确了被告承接第三人的美容院，并承担第三人拖欠原告的租金2203000元，被告确认于2019年还清。但是，在被告经营美容院后,非但没有按照承诺归还以前的拖欠,截止2019年11月1日,新增租金也没有按照约定支付。原告最近还了解到,在第三人租赁原告的房屋后,因严重违规使用天然气,被相关部门罚款并处理,要求补交燃气费104.43万元,而且被停止用气,拖欠的燃气费、第三人和被告但至今没有交纳。被告还拖欠水电、暖气费等,被告的行为已经严重违约,并给原告将来的经营将造成潜在的影响。原告已于2019年7月份给被告送达了《解除合同通知书》,被告至今没有回复、也没有主动交纳拖欠的租金。根据双方签订的合同约定,拖欠的记余按照每日1%处以违约金,截止2019年11月1日,如按台司约定计算违约金,数额已经非常巨大。原告在起诉中只按每日千分之一计算了一年多的违约金。为了维护原告的合法权益,请法庭依据事实和法律支持原告的诉求。被告（反诉原告）吴某辩称：1、原告与吴某签订的房屋租赁合同不是真正的租赁合同，当时原被告及第三人是为了应付第三人的其他债权人而签订的虚假租赁合同，真正签订合同时间是2017年8月12日，而非合同上体现的2015年4月29日，真正的承租人是本案的第三人，而原告诉本案被告吴某属于主体错误。2、原告将所欠租金和转让的债务一并起诉属于法律关系错误，不应当放在一起诉讼。3、原告起诉的各项费用错误，所欠的租金需要一一说明。原告起诉至合同约定的解除之日，租金也计算至合同解除之日，并未造成损失，不应当诉违约金，双方也并未约定利息，更不应当按照利息的标准计算。拖欠的水电暖气费，原告并非适格的主体，况且其并未垫付所谓的费用，保全保险费是原告提供担保缴纳的费用，不应由被告承担。吴某不是案涉美容院的实际经营人，且我一直长住北京，合同上的落款时间2015年4月29日时，我就不认识原告。第三人李某辩称，当时实际情况是与原告签订房屋租赁合同是为了应付我的其他债权人而签订的虚假租赁合同，当时签合同时间确实是2017年8月12日，所欠2203000元的房租是因为最早我承租原告的案涉房屋在2004年-2008年之间房租是每年30万元，到2009年房租到期涨到了每年56万元，并有4万元的消费卡（只给了一年）。2009年由于市政府修路，店铺几乎没有经营，在修完路后由于房屋的门脸阳台及会议室违规，又进行了维修，导致2010年没有经营。在2011年我重新装修店铺，到了2012年装修好后我与原告协商由于三年未营业，原告同意以3分利以利滚利的形式赊欠房租，实际上，房租我交到了2011年，所欠的房租也是2012-2013年这两年欠的。2014年及之后的房租我均按时交纳，现已交到了2019年的9月底。2015年全年的房租我先缴纳了40万元，后期又缴纳了16万元，共计缴纳56万元，这笔钱确实交纳过了。但原告在2017年签订债权转让时将2015年28万元和2017年9月-12月的房租也算进去了，属于重复计算了2015年的房租28万元，应予核减。反诉原告(本诉被告)吴某向本院提出反诉请求：1.请求依法判决被反诉被告赔偿反诉原告经济损失120万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实理由：2015年4月29日反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同履行至2019年10月上旬左右，在支付房租时有点迟延，但反诉被告却私自强制将出租房屋的门锁上，不让员工和顾客进入，导致原告无法正常经营十个月，直接倒闭，产生直接经济损失120万元。综上,反诉人为维护自身合法权益,特向贵院提起反诉,请贵院依法判决支持反诉人之请求。反诉被告(本诉原告)赵某、张某辩称，反诉原告吴某所述的没有法律和事实依据，我方从未锁过门，反诉原告因经营不善导致的经济损失应由其自行负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、房屋产权证，对此本院予以确认并在卷佐证。对本诉部分争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告与被告是否存在房屋租赁关系的争议。原告提供《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，证实原被告间存在房屋租赁关系。被告及第三人对证据的真实性无异议，但认为虽然合同上是吴某签的字，但原承租人李庆元也认可他还是真正的承租人，且签订的时间是2018年8月12日，并非合同上的2015年4月29日。本院认为，被告及第三人对租赁合同的真实性无异议，本院予以确认，被告及第三人李庆元所辩李庆元系真正的承租人，合同签订时间有误的意见，原告不予认可，被告及第三人也未能提供证据予以证实，所以本院对被告及第三人所辩意见不予采信。2、关于所欠租赁费数额的争议。原告提供其与第三人李某签订的《解除房屋租赁合同协议书》、与被告吴某签订的《房屋租赁补充合同》，证明截止原告与李某解除租赁关系至2014年底，李庆元共欠原告租金2203000元。2015年4月29日吴某与原告签订《房屋租赁补充合同》，约定吴某承接李庆元美容美体业务，自愿承担李庆元所欠2203000元房租。被告对解除《房屋租赁合同协议书》不予认可，辩称是为了应付第三人李庆元的债主曹海波所签的，对《房屋租赁补充合同》的真实性认可，虽然是被告本人签的字，但该补充合同在原告与第三人之间签订的解除合同之后确认了债务，违背了常理是虚假的。李某辩称二原告与被告之间的所有事就是为了应对我的债主所做的，实际上与被告并无关系。本院认为，被告及第三人对该组证据真实性无异议，本院予以确认，被告及第三人就所辩意见并未能提供相应的证据予以证实，所以本院对其所辩意见不予采信。另，原告提交原被告签订的债务确认书及房租逐月应付计划，证实原被告双方对被告租赁房屋期间拖欠租金的确认，及被告承诺的还款计划。被告辩称之前签订的所有合同时我都不认识二原告，均与我无关，被骗签订合同时我喝多了。李某辩称与二原告被告之间的所有事就是为了应对我的债主所做的，实际上与被告并无关系。46万元包括2015年的所欠的28万元，加上2017年9月-12月的房租，但是2015年的所欠的28万元我已经支付了，除了欠二原告2012年及2013年的房租本息共计2203000元之外，其他我都按时缴纳了给原告。本院认为，被告所辩签合同时不认识原告且自己喝多了，但未能提供证据予以证实，作为一个完全民事行为人应对自己的行为负责，李某所辩意见证实46万元确系所欠房租，所以本院对被告及李某所辩意见不予采信。对反诉部分争议的事实和证据，本院认定如下：1、反诉原告提供照片及录音光盘（李庆元与员工的对话）、李博与李庆元的微信聊天内容，证明反诉被告锁门的事实。原告对该组证据的真实性、关联性均不认可，辩称李庆元与员工的对话不能证明反诉原告的待证事实，也不能证明锁门是反诉被告的行为。本院认为，反诉原告提供的照片并不能证实大门的锁子系反诉被告所为，李庆元与他人之间的录音资料及聊天记录不能证实其身份信息，因此不能证明待证事实，所以本院对反诉原告提交的证据不予采信。2、反诉原告提交2019年1月-2019年10月份公司的营业额账册、《房屋租赁合同》，证明因反诉被告锁门造成的损失为每年18万元，共计损失2490155元，但我方诉求120万元要求反诉被告承担。反诉被告对该账册真实性不认可，辩称如果反诉原告的利润这样丰厚却不支付租房的租金，只能证明反诉原告是恶意拖欠租金的事实，况且锁门的情况根本不存在，只是反诉原告为了提起反诉而杜撰的行为。本院认为，反诉原告提交2019年1月-2019年10月份公司的营业额账册只能证明反诉原告在经营，与本诉答辩意见相悖，且该证据并不能印证其所诉反诉被告锁门的事实，所以对于该证据的待证事实本院不予采信。3、反诉原告提交原告与李某签订的《房屋租赁合同》、大同市平城区人民法院（2020）晋0213执X、X号法院执行通知书2份及反诉被告张某与反诉原告的吴某聊天记录截图，证明真正的合同相对人为李某，因原告锁门造成不能营业导致未支付员工工资的损失。反诉被告对其与李某签订的房屋租赁合同及执行通知书无异议，辩称在本诉中，被告与原告签订了新的房屋租赁合同，并与第三人李某解除了反诉原告举的该份合同，门一直没有锁过，反诉原告所欠职工工资与本案无关。本院认为，原告与李某签订的房屋租赁合同系2010年签订，现原被告已重新签订房屋租赁合同，不能证明李庆元仍是现合同的相对人，拖欠的职工工资不能证实与被告具有关联性，所以对反诉原告的该组证据不予采信。本院经审理，认定事实如下：2010年7月27日，原告（反诉被告）赵某、张某与第三人李某签订《房屋租赁合同一份》，约定将位于大同市文化里小区的私有铺面房一处租赁给李某使用，租赁期从2010年10月1日至2016年9月30日止，第一年年租金为56万元，以后在租赁期内双方协商合理确定房屋租赁金额。2015年4月29日，原告（反诉被告）赵某、张某与第三人李某签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定2015年4月29日，李某将在租赁房屋开办的美容院转给被告（反诉原告）吴某经营，从转让经营权之日起解除原房屋租赁协议，李某承租期间截止2014年底共欠原告租金2203000元，李某转给经营权受让人吴某代为支付，二原告认可该债务的转让，并与吴某签订房屋租赁合同和该债务的偿还协议书。2015年4月29日，原告（反诉被告）赵某、张某与被告（反诉原告）吴某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告房屋开办美容院，租赁期限为5年（2015年4月29日-2020年4月28日），每年租金56万元，付款方式为上打房租，每年分两次支付，逾期支付租金，按照日1%支付违约金。2015年8月2日，原告赵某、张某与被告吴某签订《房屋租赁补充合同》一份，约定吴某租赁原告房屋承接李某美容美体业务，吴某自愿承接李某所欠原告房租2203000元债务。吴某承诺在按期支付《房屋租赁合同》约定的租金同时，从2018年1月1日开始，每月补交受让债务（李庆元欠租）10万元整，至2019年还清。同时约定如吴某不能按补充协议约定交付受让李庆元债务，每拖延一日按应交数额1%支付延期违约金。2017年8月12日，原告赵某、张某与被告吴某签订《房屋租赁补充合同二》一份，约定因吴某至今未向原告提供水、电、燃气、取暖、物业等费用结算单，吴某必须在2017年9月30日之前将上述缴费清单或上述单位的未欠款证明提交原告，拖欠费用吴燕霞必须在2017年9月30日前主动交清，否则原告有权解除合同，并追缴相关费用。2017年8月12日，原被告签订《债务确认书》一份，确定2015年至2017年底，被告吴某欠原告赵宝元、张某债务为46万元，吴某承诺2017年8月至11月每月还10万元整，12月还6万元整，2018年1月付本年1月至4月房租18.6万元。2018年4月1日开始按合同约定付款。吴某租赁期间共计支付原告租金1338000元，至今被告尚欠原告租赁费2397667元（截止2019年11月，其中包括承接李某的房租2203000元，）、采暖费149914.2元及滞纳金69957元未付。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告（反诉被告）赵某、张某与被告（反诉原告）吴某签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，《房屋租赁补充合同二》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。现租赁合同已到期，被告尚欠原告租金2397667元，原告（反诉被告）赵某、张某要求解除原被告双方的出租合同并支付所欠租金的诉讼请求,本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金240760元(以2018年10月30日前拖欠的租金92.6万元作基数,未包括被告承接第三人债务2203000元,按民间借贷国家支持的利率24%计算违约金,计算至2019年11月)的诉讼请求，本院认为，合同中约定违约条款，被告未按时支付租金已构成违约，原告要求的违约金偏高，本院调整按被告所欠租金15%计算违约金，被告租赁期间所欠租赁费为194667元，故违约金为29200元（194667×15%），对此被告应予承担。原告要求被告承担在租赁期间拖欠的水电、燃气、采暖等费用,其中采暖费149914.2元，滞纳金69957元，并出具采暖费缴费通知书，因合同约定该费用应由被告承担，所以对原告的该诉求本院予以支持。原告要求被告承担保全保险费10786.03元，因合同未有约定，本院不予支持。被告反诉部分请求因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵某、张某、被告（反诉原告）吴某签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，《房屋租赁补充合同二》；二、被告（反诉原告）吴某于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）赵某、张某支付截止2019年11月的租金2397667元及违约金29200元，2019年11月之后至腾清房屋期间的租金按照合同约定每年租金56万元计付；三、被告（反诉原告）吴某于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）赵某、张某支付采暖费149914.2元及滞纳金69957元；四、驳回反诉原告吴某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理29766元，由原告赵某、张某负担4465元，其余25301元及保全费5000元由被告吴某负担；反诉费7800元，由被告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 周 新人民陪审员 董付新人民陪审员 郭 琦二〇二〇年十二月二十一日书记员 焦子章