大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11009号原告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210204MA0QDQK34P，住所地辽宁省大连高新技术产业园区广贤路**赛伯乐大厦**。法定代表人：金永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张林玉，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：于德超，男，1975年4月17日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司大连分公司与被告于德超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司大连分公司的委托诉讼代理人梅竹君及被告于德超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告支付拖欠的物业管理费9,135.64元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系华润房屋的业主，且同原告签订《华润·二十四城（EFGHJL区）前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后，截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但2019年11月1日至2020年9月30日期间，被告尚欠物业费9,135.64元未交纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告于德超辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋的坐落面积、物业费的收费标准及拖欠期间均无异议。不同意缴纳物业费，理由：第一，被告不是不缴纳物业费，被告主动联系过物业，但管家置之不理，9月25日下午和9月29日上午分别和管家提出抓紧退还被告多缴的电费，别耽误被告缴纳物业费，有微信聊天记录。第二，经网上投诉，泡崖子工商所多次与被告沟通，原告向工商所承诺会按国家标准收取电费并退还之前多收取的电费，被告在之前没有收到原告给被告的返还，直至开庭前，原告给被告来了一条微信，说可以退被告91元，但是金额被告还未核实。第三，被告多次要求原告对2018年、2019年物业费使用情况予以公示，对物业的收益情况予以公示，到现在也没有得到其任何答复，刚才管家给被告回微信也未提及此问题。第四，被告向原告提出建立业主委员会答复是被告业主自己的事情，索要居间服务合同未予回答，被告就认为物业并没有签订居间合同，如果情况属实，原告无权向被告收取物业费，以前收费属于违法收费。第五，2020年7月7日上午，疫情之后被告公建第一天上班，无故停电（是疫情之前充值电费，疫情期间没有使用），原告工作人员在办公室不接电话和手机，直至被告的员工找到原告，在主管亲自安排下得以落实，一上午的时间被告就处理这一件事，投诉至总部，被告接到了新任总管道歉电话，承认事实，但未得到对该工作人员的处理结果，11月9日上午管家向被告承认了这个事情存在的错误，但相关问题的落实并未见到起色。第六，关于未营业的公建，作为一个有责任担当的央企理应主动作为，创立积极的营商环境或者组织业主进行必要的市场宣传，疫情期间各家关门，物业也应做些日常巡检并通过微信或电话等向业主进行通报情况，亦或是减免物业费让业主感受到服务的存在，可现实情况下除了房屋质量存在大量瑕疵（房屋漏水、透寒、下水堵塞、烟道串味）。经常看到公建区域一片漆黑，狗屎遍地，虫子漫天飞舞，尸体横流，绿化带纸片乱飞，物业人员人浮于事，对于一个新房区域，这些情况的产生和存在又让业主们情何以堪。第七，被告经历了华润物业的第一次无卷宗出席法庭，在11月9日约好了上午9时在公建见面，9时15分才到，双方谈话尚可，原告承认了错误及问题，也表达了解决存在问题的决心，但时至今日，回复并不完整，被告想这也就是原告工作标准。第八，对于收费4.68元/平/月的物业费标准，原告做到了最差，完全没有底线思维的服务标准，广大业主非常愤慨，缓交物业费只是一种形式，决心换掉物业才是业主们的真实想法，平时不服务，要钱不沟通，起诉只能说明物业是明知理亏却死不悔改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2018年6月10日，被告与大连润置房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买大连华润房屋，建筑面积177.46平方米。2018年6月10日，大连润置房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《华润·二十四城（EFGHJL区）前期物业服务合同》，大连润置房地产有限公司选聘原告对华润·二十四城（EFGHJL区）提供前期物业管理服务。合同主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，独立商业街区4.68元/月/平方米；交纳物业费方式为首次办理入住手续时，预交1年物业服务费用，预交费用期满后按季交纳，每季首月15日前交纳当期物业费；逾期交纳的，每逾期1日，交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。被告于德超在该合同尾部签字确认“本人作为【华润·二十四城（EFGHJL）区】业主，同意大连润置房地产有限公司委托华润置地（沈阳）物业服务有限公司大连分公司提供【华润·二十四城（EFGHJL）区】前期物业服务，并认同前期物业服务合同中的全部内容。”上述协议签订后，原告依约为案涉小区提供物业服务至今，被告未缴纳2019年11月1日至2020年9月30日的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。大连润置房地产有限公司与原告签订的《华润·二十四城（EFGHJL区）前期物业服务合同》对原、被告均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应交纳物业费。现被告对物业服务费的标准及欠缴期间等问题无异议，因此原告要求被告给付拖欠2019年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9,135.64元（4.68元/月/平方米×177.46平方米×11个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的公示、保洁、绿化、物业人员工作态度等物业服务不到位的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告辩解的原告多收取被告电费的问题，本院认为，电费的收取并未约定在《前期物业服务合同》中，且原告当庭表示同意退还被告多收取的电费，双方可自行协商，被告亦可另行主张自身权益，但被告以此拒交物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告于德超于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司大连分公司物业服务费人民币9,135.64元（自2019年11月1日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告于德超负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十二月一日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。