湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3165号上诉人（原审原告）：周星明，男，1982年11月4日出生，汉族，住湖南省道县。委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：潘腾，湖南人和人（永州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程伍顺，男，1972年10月1日出生，汉族，住湖南省道县。上诉人（原审被告）：王斗星，男，1977年7月1日出生，汉族，住湖南省道县。上诉人程伍顺、王斗星的共同委托诉讼代理人：李胜辉，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审被告）：永州安廷实业有限公司，住所地：湖南省道县道江镇道州北路北环路****。法定代表人：张晓明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳霖，湖南众睿律师事务所律师。上诉人周星明、永州安廷实业有限公司与上诉人程伍顺、王斗星土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周星明上诉请求：1、撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初654号民事判决第三项；2、判决确认王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的道州北路与湘源大道东北角的土地《土地转让协议书》无效；3、判决三名被上诉人立即将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第0XXXXX5号]面积中周星明购买的4172平方米土地过户给周星明；4、本案一、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误，严重影响本案争议的正确裁判。一审判决认定2017年3月16日王斗星、程伍顺与张晓明达成土地转让意向没有证据证明。原判决认定上诉人有12万元没有支付给王斗星、程伍顺，有违约行为，并承担违约责任的事实错误。一审判决驳回上诉人部分诉讼请求的理由不能成立，应予撤销并改判支持上诉人的请求。一审判决认定程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订的《土地转让协议书》属于恶意串通的行为，却不判决该协议书无效的理由不能成立。一审判决以争议土地上已经建成了房屋，上诉人与王斗星、程伍顺间的土地转让协议不能履行为由驳回上诉人请求办理土地过户手续的理由不能成立。客观上王斗星、程伍顺只将未转让给上诉人的土地转让给永州安廷实业有限公司，与永州安廷实业有限公司串通的是将转让给上诉人的土地一并转让给永州安廷实业有限公司，永州安廷实业有限公司实际上是协助王斗星、程伍顺违约，以转让给上诉人的土地与永州安廷实业有限公司合作开发。一审法院适用法律错误。剥夺了守约方要求继续履行合同的权利，超出了诉讼请求判决。程伍顺、王斗星辩称，1、对方上诉认为程伍顺、王斗星与张晓明达成的土地转让没有证据证实，有悖客观事实，程伍顺、王斗与张晓明在2017年3月达成土地转让协议，是客观真实的，虽然在一审庭审中没有保有2017年的初始合同，但是基于土地过户登记的需要，在原来合同内容不变的情况下，制作了一份交给国土局过户土地需要的合同。虽然原始合同没有保留下来，但不能否认2017年程伍顺、王斗星与张晓明土地交易的客观事实，同时因为张晓明基于土地开发的需要，后面成立了安廷公司，并且把原来受让的土地转成公司土地，不存在损害上诉人周星明的合同履行。2、上诉人周星明没有按照双方合同约定，在合同签订20日内支付100万元，实际上20日之内只交了34.5万元，超过期限交了50多万，共计88万元，已经存在严重违约，并不是程伍顺、王斗星默许对方不支付12万元，其中反而以周星明的行为，表明他不履行原来的转让协议。3、程伍顺、王斗星与安廷公司签订的土地转让协议不存在恶意串通的行为，第一，上诉人周星明已经以自己的行为表明不履行原来的土地转让协议，程伍顺、王斗星完全有权利作出处置土地的行为；第二，安廷公司法人代表张晓明从程伍顺、王斗星处买卖土地，主观上不存在恶意串通，事先他并不知道土地已经转让，他基于自身从事房地产开发业务，自然而然与程伍顺、王斗星达成土地转让协议，并且履行相应的手续和支付相应的购买土地款项。4、对方提及的低价转让，合作开发的问题，完全不符合客观事实，首先指出2014年政府占用的1750平米，补偿价格308.49万元，是以临街门面地的评估价确定，并不是每亩，但是1750平米已经到了2亩多了，另外安廷公司与程伍顺、王斗星不存在虚假交易问题，不能以程伍顺、王斗星积极的要求解除冻结，而认定他们是土地的开发者，不能以推定的方式来得出不符合客观事实的结论。5、对方提出一审适用法律错误问题，虽然一审法院适用法律存在错误，但是不属于上诉人周星明代理人提出的合同法第94、120条，应当适用最高法院有关国有土地转让司法解释第十条中，按照最高法院有关国有土地转让司法解释第十条第一项，安廷公司与程伍顺、王斗星他们的土地转让合同应当是有效的，对方上诉事实理由完全不能成立。程伍顺辩称，1、对方没按照合同约定，20日内交齐转让款；2、2004和2011年的时候，我方一直催款，周星明一直没有交齐转让款，我认为周星明已经不要这个土地了，因此将土地卖给张晓明。永州安廷实业有限公司辩称，1、我方与程伍顺、王斗星不存在恶意串通，首先从一审到二审，周星明没有任何证据证明有恶意串通事实，只是主观揣测；2、在2017年3月16日张晓明从程伍顺、王斗星处购买了土地，签订了协议，当时这块地和老百姓没搞清，坟未迁，土地证办不出，所以我们一直没付款，2018年我们付了200万元给程伍顺、王斗星，因此付款的事实，从2018年到起诉前我们付了1800万元，对方说我们没付，违背客观事实，我们付款这个事实说明了安廷公司与程伍顺、王斗星达成了土地转让；3、签订合同的时候是以张晓明个人名义向程伍顺、王斗星买的，登记的时候因为个人不能搞房地产开发，才搞了安廷公司，在不动产登记机关的要求下，按照2017年的合同内容，制作了一个合同，加盖了安廷公司公章，因此这一事实并不矛盾，这一系列事实可以充分证明安廷公司与程伍顺、王斗星没有串通事实，而且我们购买土地的时候不晓得周星明购买过这块土地，因此不存在恶意串通，上诉人提到合作开发的问题，也是空穴来风，这块地安廷公司开发，周星明没有任何证据证明我方与程伍顺、王斗星有合作的事实，只是主观臆测，程伍顺、王斗星是公职人员，不可能去违法，而且他们也不是股东，不存在合作开发的情况，周星明要求过户没有事实法律依据，2019年所有的土地已经登记在安廷公司名下，安廷公司也对涉案土地全面的进行了房地产开发，主体施工完毕，开发之前也得到了相关部门的许可，周兴明要求将4000多个平方转到他的名下，没有事实法律依据。永州安廷实业有限公司上诉请求：依法纠正一审法院确认的“程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订的《土地转让协议》存在恶意串通，涉及转让4172平方米合同无效”的认定内容，改判确认程伍顺、王斗星与上诉人永州安廷实业有限公司签订的《土地转让协议》为有效合同。事实与理由：以上认定缺乏法律依据，所作出的认定纯属错误，应当依法纠正。被上诉人周星明仅向程伍顺购买了4172平方米土地，在诉讼过程中，申请查封8664平方米土地使用权及地上建筑物，纯属超标查封。一审法院采取查封措施的时候，审查不严，其查封行为已经造成上诉人数百万元的经济损失。上诉人永州安廷实业有限公司强烈要求立即解除查封措施，并保留依法向责任方索赔的权利。周星明辩称，被答辩人之间恶意串通损害答辩人合法权利是无可争议的事实，故所涉《土地转让协议书》依法应当认定无效。被答辩人认为答辩人不履行《土地转让合同》主要义务，构成根本违约的理由不能成立。被答辩人程伍顺、王斗星认为《土地转让合同》已经解除没有事实和法律依据，其提出一审判决适用法律错误的理由不能成立。程伍顺、王斗星辩称，我们对安廷公司的上诉请求和理由没有异议。程伍顺、王斗星上诉请求：1、请求对该判决书的第一、二、四条予以改判；2、请求判决周星明与程伍顺签订的《土地转让合同》有效的同时判决因被上诉人没有按照合同约定履行合同义务，且上诉人对诉争的土地已经办理土地使用权变更登记到永州安廷实业有限公司的名下，驳回被上诉人要求上诉人交付土地等合同义务的诉求，该《土地转让合同》终止履行;3、请求判决被上诉人周星明因没有按照签订的《土地转让合同》约定履行合同义务而违约，应由被上诉人承担违约金200万元；4、本案诉讼费、保全费、反诉费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案作出的分析认定是错误的。上诉人认为，原审法院认定“恶意串通”这一情节没有任何理由，是明显错误的分析认定。一审法院在认定谁违约的问题上是没有全面分析双方的合同整体内容，是在颠倒黑白、断章取义的分析。关于程伍顺与周星明于2007年4月25日签订的《土地转让合同》解除的问题，上诉人对解除合同的行为是告诉了被上诉人的。一审法院对证据的采信是片面的，且适用法律错误。周星明辩称，被答辩人之间恶意串通损害答辩人合法权利是无可争议的事实，故所涉《土地转让协议书》依法应当认定无效。被答辩人认为答辩人不履行《土地转让合同》主要义务，构成根本违约的理由不能成立。被答辩人程伍顺、王斗星认为《土地转让合同》已经解除没有事实和法律依据，其提出一审判决适用法律错误的理由不能成立。永州安廷实业有限公司辩称，1、我方与程伍顺、王斗星不存在恶意串通；2、周星明与程伍顺、王斗星的土地转让我们不予答辩，因为我们不清楚这一过程。周星明向一审法院提出诉讼请求：1、确认周星明与程伍顺签订的关于道州北路中段，湘源路北面的土地《土地转让合同》有效；2、确认王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的道州北路与湘源大道东北角的土地《土地转让协议》无效；3、判决三被告将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第0XXXXX5号]面积中周星明购买的4172平方米过户给周星明；4、判决被告程伍顺、王斗星向原告周星明支付违约金100万元；5、本案的诉讼费、保全费等全部由三被告承担。一审法院认定事实如下：2000年9月20日，湖南省道州金通产业公司将原始股东登记的道州北路开发2宗土地共计8732平方米以每亩105000元质押给道县道江镇信用社贷款。2005年，湖南省道州金通产业公司的上述贷款停息挂账，尚欠1300950元，由程伍顺、王斗星全部偿还，在解除土地质押时湖南省道州金通产业公司将该土地转让给程伍顺、王斗星。2007年5月8日，湖南省道州金通产业公司（甲方）与程伍顺、王斗星（乙方）签订了《协议书》约定：一、2000年9月20日，甲方用其原始股东登记的在道州北路开发地质押给道县道江镇信用社，每亩土地质押贷款壹拾万零伍千元，质押凭证为二本用地批准书，共计土地8732平方米，分别为李世盛（96）道建批第1号《永州市村（居）民商住用地批准书》（东邻东阳土地，南邻规划横街，西邻道州北路，北邻李永知土地）土地面积4720平方米和李永知（96）道建批第42号《永州市村（居）民商住用地批准书》（东邻东阳土地，南邻李世盛土地，西邻42米宽道州北路，北邻金通公司土地）4012平方米。上述两本用地批准书交给道县道江镇信用社后，甲方（含道县公路局）在道县道江镇信用社的贷款人民币壹佰叁拾万零玖佰伍拾元整停息挂账。2005年，上述停息挂账贷款及相关利息已由乙方全部还清，质押土地同时解除质押，甲方将土地转让给乙方；二、应乙方申请，甲方到道县国土资源局将上述二本土地批准书重新办证给乙方；三、甲方为乙方重新办理用地批准书的一切税、费（含土地出让金）以及乙方从道县道江镇信用社赎回二本用地批准书的一切税、费均由乙方承担，甲方不承担任何责任；2007年4月25日，经陈八学介绍，程伍顺（甲方）与周星明（乙方）签订了《土地转让合同》，内容为：甲方有自购于道州北路中段，湘源路北面（农业发展银行对面）的土地一宗自愿转让给乙方，经双方协商，特签订合同如下：一、土地四至：南以湘源路（未建）农业发展银行对面，政府规划临街门面前墙线为界，从南界往北丈量149米界线与现道县检察院征地界线相接线为北界，不足149米按实际面积计算；西面以道州北路东面政府规划临街门面前墙线往东丈量22米界线为界（其中：前16米为甲方门面所有，后6米为预留通道）；以此界往东量28米为东线界。（平面示意图附后）二、实际面积及转让价格:整片地呈规则长方形，东西宽28米，南北长149米，共计面积4172平方米由甲方全部转让给乙方；其中除临街门面建筑面积400平方米外，还有3772平方米，经双方协商按73%为实际建筑面积计2753平方米。转让价格按实际建筑面积计2753平方米+400平方米=3153平方米计算。按实际建筑面积每平方米人民币陆佰捌拾伍元整计算，如果南北长度不足149米，按实际面积计算，每平方米价格不变，共计2159805元；三、双方责任：1.甲方负责办理一切国土手续转让至乙方名下，并负责一切税费，其它部门的税费由乙方自理。2.甲方负责开发过程一切权属纠纷，包括拆迁、迁坟等及其一切费用。四、以上所指：道州北路东面政府规划临街门面前墙线往东丈量16米为甲方所有。甲方负责该地建筑往东方向，屋檐滴水在甲方16米界线以内，16米界线往东为6米的预留共用通道，由甲方负责建设。五、付款方式：双方签订合同生效后，20天内乙方预付人民币壹佰万元整给甲方，其余款项等该土地开始开发，且甲方办好一切国土手续转让给乙方，并且处理好各种前期事宜将土地完全交由乙方自由开发后，乙方付清所有款项。六、由于政府行为或土地切割，或强修道路等原因，导致乙方使用面积不足，乙方按平方米人民币陆佰捌拾伍元整，从甲方余款中扣除。七、此合同双方签字生效，如单方违约，按预付金壹佰万元的双倍赔偿。2007年4月25日，周星明通过建行账号62XXXXXXXXX********转账支付土地款100000元至王斗星妻子杨慧建行43XXXXXXXXX********账户，4月26日，周星明支付245000元给程伍顺，程伍顺出具收条给周星明，内容为“今收周星明购地款叁拾肆万伍仟元正（345000.00）。收款人：程伍顺，2007.4.26”。2007年5月18日，周星明通过建行账号62XXXXXXXXX********转账支付土地款535000元至程伍顺建行62XXXXXXXXX********账户，陈八学出具收条给周星明，内容为“今收到周星明付程伍顺地皮款计伍拾叁万伍仟元正，转账，陈八学代收，2007.5.18”。周星明陈述程伍顺同意未付的12万元在土地交付后结算支付，当问其有何证据时，周星明说没有证据证实。而被告王斗星、程伍顺说一直要求周星明支付12万元，也未提供证据，该12万元周星明至今未付。2017年间，县政府启动土地置换程序，置换2宗土地面积为8664平方米。2017年12月7日，王斗星、程伍顺办理《建设用地规划许可证》，用地面积为8664平方米。2019年7月2日，王斗星、程伍顺取得上述土地不动产证【证号：湘（2019）道县不动产权第0002655号，面积8664.00㎡】。2017年3月16日，王斗星、程伍顺与张晓明达成土地转让意向，约定：一、王斗星、程伍顺将位于道县濂溪办事处道州北路与湘源大道东北角土地8668平方米转让给张晓明；二、土地转让的总价格为人民币小写20800000.00元。永州安廷实业有限公司于2019年4月12日成立，营业执照颁发时间为2019年5月13日，法定代表人张晓明。永州安廷实业有限公司成立后，为了办证，王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》，约定：一、王斗星、程伍顺将位于道县濂溪办事处道州北路与湘源大道东北角土地8668平方米转让给永州安廷实业有限公司；二、付款方式：1.土地转让的总价格为人民币小写20800000.00元，大写贰仟零捌拾万元，分两期付款，第一期在签订合同时付壹仟万元给甲方，第二期三日内支付壹仟零捌拾万元。最迟接款日期（过户后30日内支付）；2.王斗星、程伍顺需要在转让之前，确保该地段没有任何建筑物，无任何纠纷。合同签订日期仍然写2017年3月16日。合同签订前后，永州安廷实业有限公司共付给王斗星、程伍顺土地转让款人民币小写18000000.00元。其中2018年11月12日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户壹佰万元、转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户壹佰万元，2019年3月11日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户伍拾万元，2019年5月16日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户伍拾万元，2019年5月17日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年5月17日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户伍拾万元，2019年7月12日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年7月12日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年7月12日通过永州安廷实业有限公司82XXXXXXXXXXXX18账户转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户壹佰万元，转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户壹佰万元，2019年7月15日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户伍拾万元，2019年7月16日通过黄远红62XXXXXXXXXXXX68账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户伍拾万元，2019年7月17日通过黄远红6226732600085768账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户伍拾万元，2019年10月8日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年10月8日通过黄远红62XXXXXXXXXXXXXXX04账号转账至陈桂宜62XXXXXXXXXXXXXXX68账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年11月12日通过秦桂荣62XXXXXXXXXXXXXXX01账户转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户贰佰万元，2019年11月13日通过秦桂荣62XXXXXXXXXXXXXXX01账户转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户两笔壹佰万元合计贰佰万元，2019年12月23日通过永州安廷实业有限公司810000150075000001账户转账至杨慧62XXXXXXXXXXXXXXX87账户壹佰万元，转账至程伍顺82XXXXXXXXXXXX48账户壹佰万元。2019年12月23日，永州安廷实业有限公司办好了不动产权证[证号：湘（2019）道县不动产权第0XXXXX5号,面积8664.00㎡，商业（866.4㎡）起止日期：2008年1月7日至2048年1月16日，住宅（7797.6㎡）起止日期：2008年1月7日至2078年1月16日]；2020年1月16日，永州安廷实业有限公司办好了建设工程规划许可证三本，第一本[证号：建规（建）字第20XXXXXXXX03号，建设规模：框架结构2层，底层面积996.87㎡，总建筑面积1724.65㎡]；第二本[证号：建规（建）字第20XXXXXXXX05号，建设规模：框架结构16层，底层面积1183.81㎡，总建筑面积9897.17㎡]，第三本[证号：建规（建）字第20XXXXXXXX07号，建设规模：框架结构16层，底层面积1188.68㎡，总建筑面积12968.52㎡]；2020年1月22日，永州安廷实业有限公司办好了建设用地规划许可证[证号：**，面积8664.00㎡]；2020年4月8日，永州安廷实业有限公司办好了建设工程规划许可证[证号：编号43XXXXXX：编号**.00㎡，1#栋是16+1层，总建筑面积面积9971.00㎡，2#栋是16+1层，总建筑面积12806.00㎡，3#栋是2层，总建筑面积1670.00㎡]；2020年4月10日，永州安廷实业有限公司办好了商品房预售许可证二本，第一本[证号：房预许字（2020）第0XX0号，总建筑面积面积9971.00㎡，批准预售建筑面积9952.76㎡]，第二本[证号：房预许字（2020）第0XX1号，总建筑面积面积1669.69㎡，批准预售建筑面积1669.69㎡]；2020年5月14日，永州安廷实业有限公司办好了中华人民共和国房地产开发企业资质证书[证书编号：湘建房开（永）字第0XXXXX3号，资质等级四级]。永州安廷实业有限公司已对土地进行实际开发，两栋楼已封顶。一审法院认为，本案属土地使用权转让合同纠纷。本案焦点是：一、合同的效力问题；二、违约责任问题。一、合同的效力问题。1.被告程伍顺（甲方）与原告周星明（乙方）签订的《土地转让合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，被告王斗星认可，原告周星明按照合同规定已向被告程伍顺、王斗星支付土地转让金88万元，虽然当时转让方程伍顺、王斗星未取得出让土地使用权证书，但2019年7月2日，王斗星、程伍顺取得土地不动产证。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。因此，被告程伍顺与原告周星明签订的《土地转让合同》有效。因此，对原告周星明提出“确认周星明与程伍顺签订的关于道州北路中段，湘源路北面的土地《土地转让合同》有效”的诉讼请求，本院予以支持。2.王斗星、程伍顺在未与周星明解除《土地转让合同》的情况下又与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》存在被告恶意串通的情节。首先，程伍顺、王斗星是明知的，该标的物中的4172平方米被告程伍顺已与原告周星明于2007年4月25日签订了《土地转让合同》。其次，安廷公司于2019年4月份成立，签的协议写的却是2017年3月份，表明在安廷公司未成立时，就签订了转让协议，尽管安廷公司支付了大部分价款，但涉嫌虚假合同；三、因为涉案土地已办证开发，导致第一个合同无法实现目的，无法办理过户给原告。原告周星明提出“确认王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的道州北路与湘源大道东北角的土地《土地转让协议》无效；判决三被告将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第0XXXXX5号]面积中周星明购买的4172平方米过户给周星明”的诉讼请求，本院对“确认被告王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的道州北路与湘源大道东北角的土地《土地转让协议》中涉及原王斗星、程伍顺转让给周星明的4172平方米土地无效予以支持，对请求判决三被告将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第0XXXXX5号]面积中周星明购买的4172平方米过户给周星明”的诉讼请求不予支持。原告未在本案中主张解除合同和损失，可另行起诉。二、违约责任问题。被告程伍顺与原告周星明于2007年4月25日签订的《土地转让合同》有效，该合同第五条约定：双方签订合同生效后，20天内乙方预付人民币壹佰万元整给甲方，其余款项等该土地开始开发，且甲方办好一切国土手续转让给乙方，并且处理好各种前期事宜将土地完全交由乙方自由开发后，乙方付清所有款项。合同签订后，原告履行了绝大部分支付义务（预付款100万元中的88万元），只有12万元没给付，没有构成根本性违约。被告程伍顺、王斗星在没有与周星明解除合同的情况下将涉案土地转让给安廷公司构成根本性违约，程伍顺、王斗星应承担违约责任。对违约金问题，原告没有构成根本性违约，履行了绝大部分支付责任，只有12万元没给付，按《土地转让合同》第七条约定应该只承担24万元的违约责任。被告程伍顺、王斗星在没有与周星明解除合同的情况下将涉案土地（原王斗星、程伍顺转让给周星明的4172平方米土地）转让给安廷公司构成根本性违约，按《土地转让合同》第七条的规定被告程伍顺、王斗星应承担200万元的违约责任，减去周星明承担的24万元违约责任，被告王斗星、程伍顺应给付周星明违约金176万元，鉴于原告周星明只主张了100万元的违约金，应以其诉请为准，因此，对原告周星明提出要求被告程伍顺、王斗星给付100万元违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告程伍顺、王斗星提出“判令反诉被告周星明赔偿违约金200万元”的反诉请求，本院不予支持。原告周星明提出“由于涉案土地被湘源大道市政道路建设占用部分土地，双方同意先期支付前述88万元后余款在土地交付后结算支付”。因原告周星明未提供“双方同意先期支付前述88万元后余款在土地交付后结算支付”的证据证实，且《土地转让合同》第六条约定：由于政府行为或土地切割，或强修道路等原因，导致乙方使用面积不足，乙方按平方米人民币陆佰捌拾伍元整，从甲方余款中扣除，因此，对原告周星明提出该项意见，本院不予采信。被告程伍顺、王斗星提出“判令确认反诉原告程伍顺与反诉被告周星明签订的《土地转让合同》因反诉被告周星明不履行合同义务的根本性违约导致合同目的不能实现而已经解除”的反诉请求；庭审中，被告程伍顺、王斗星未能提供与原告周星明签订的《土地转让合同》已经解除的证据，因此，对被告程伍顺、王斗星提出的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（二）项、第（三）项、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告周星明与被告程伍顺于2007年4月25日签订的关于道州北路中段，湘源路北面的土地《土地转让合同》有效；二、限被告程伍顺、王斗星于本判决生效之日起三十日内给付原告周星明违约金100万元；三、驳回原告周星明的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）程伍顺、王斗星的反诉请求。案件受理费13800元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费11400元，合计30200元，由原告周星明负担5900元，被告程伍顺、王斗星负担24300元。本案二审期间，永州安廷实业有限公司向法庭提交以下证据：提交两份证据，1、黄远红与张晓明的结婚证，证明黄远红的付款行为是张晓明的付款行为；2、工程质量验收记录，证实在案涉土地上的三栋商品房都已经施工完毕。周星明质证认为：安廷公司提供的两份证据没有原件，真实性无法确认，如果有原件我们认可黄远红的付款行为是张晓明的付款行为，工程验收记录也是复印件，无法核实真实性，验收记录上，项目负责人等都没有加盖公章，说明项目没有完成，我方提出了财产保全，安廷公司强行施工造成的法律后果应当由其自己负责。程伍顺、王斗星质证认为：对安廷公司提交的两份证据三性均无异议。本院认证认为，一、对证据的真实性、合法性本院予以确认，可以认定案涉土地转让款的实际付款人是张晓明。二、对证据的真实性、合法性予以认定，可以认定永州安廷实业有限公司对案涉土地进行了开发。对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订的《土地转让协议书》是否有效；二、周星明主张案涉4172平方米的土地使用权过户至本人名下是否可以得到支持；三、周星明与程伍顺签订的《土地转让合同》履行过程中，双方是否存在违约行为；四、程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》之时，程伍顺与周星明签订《土地转让合同》是否当然解除。现评析如下：一、程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订的《土地转让协议书》不存在恶意串通，损害第三人合法权益之情形。所谓“恶意”是指明知或应当知道而故意为之。“串通”是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，通过签订合同损害第三人利益。本案中，虽然程伍顺、王斗星在签订合同时，明知此前已将合同标的的一部分转让给周星明，但并无证据证实，永州安廷实业有限公司在受让土地之时明知或应当知道这一事实的存在。虽然永州安廷实业有限公司成立于2019年4月12日，而该协议显示签订的时间是2017年3月16日。但由于：1、在该协议签订之前，已有多笔土地转让款发生，可以认定在本协议签订之前，土地交易的行为已经存在。2、已付的土地款中，大部分均由永州安廷实业有限公司法定代表人张晓明之妻黄远红账户转出。因此，永州安廷实业有限公司与程伍顺、王斗星陈述，在2017年3月16日，已有程伍顺、王斗星与张晓明签订过一份土地转让协议，为了取得土地开发资质，再由永州安廷实业有限公司替换张晓明，沿袭当初签订时间，重新形成《土地转让协议书》。该解释具有了相当的合理性。因此，永州安廷实业有限公司在成立之前与程顺伍、王斗星签订协议，在形式上虽有瑕疵，但不足以证实双方签订本协议具有恶意串通之情形。周星明另主张，土地交易价格明显低于市场价格，但并无证据证实。因此，本协议不具有“恶意串通，损害第三人合法权益”之情形，同时，亦不具有合同无效的其他情形，系有效合同。二、周星明与程伍顺签订的《土地转让合同》和永州安廷实业有限公司与程伍顺、王斗星签订的《土地转让协议书》均系有效合同，王斗星、程伍顺的行为构成一地二卖。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，已经办理土地使用权变更手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持。本案中，永州安廷实业有限公司对案涉土地已办理土地使用权变更登记手续，并已实际开发。因此，周星明主张将案涉4172平方米的土地使用权过户至本人名下，于法不符，本院不予支持。三、周星明与程伍顺签订《土地转让合同》，双方约定合同生效后20天内乙方（周星明）预付100万给甲方（程伍顺），但合同生效后至今，周星明尚余12万元土地转让款未给付，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......。这是当事人行使解除权的程序和要式。本案中，虽然周星明迟延给付土地款违约在先，但该行为并不导致《土地转让合同》当然解除。而程伍顺在《土地转让合同》未解除的情况下将合同标的物另行转让，导致周星明合同目的无法实现，其行为构成根本违约。原判对双方违约责任的确定，并无不当。综上，周星明的上诉理由，王斗星、程伍顺关于“《土地转让合同》已解除，上诉人不应承担违约责任”的上诉理由不成立，本院不予支持。永州安廷实业有限公司与王斗星、程伍顺关于“双方不存在恶意串通，损害第三人合法权益的情形、《土地转让协议书》有效”的上诉理由成立。原判认定《土地转让协议书》部分无效，适用法律错误，但处理结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费13800元，由周星明负担6900元，程伍顺、王斗星负担6900元。本判决为终审判决。审判长  唐向东审判员  刘久平审判员  周文静二〇二〇年十二月三十日书记员  伍世兴