辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14952号上诉人（原审被告）：沈阳惠天热电股份有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路**。法定代表人：崔岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾东野，男，1985年10月20日出生，藏族，该公司员工，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王泽霖，男，1992年9月1日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省辽中县。被上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，，住所地沈阳市沈河区大西路**法定代表人：陈杰，该局局长。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人沈阳惠天热电股份有限公司（以下简称惠天公司）因与被上诉人沈阳市房产局租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初5572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠天公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判继续履行租赁合同；2.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人于2017年8月14日签订的《非住宅房屋租赁合同》第十一条其他条款载明本合同的附件有：补充协议。根据双方于2017年8月16日签订的《房屋租赁补充协议书》第一条规定，只要转租人沈阳市铁西区松蒲博爱护养福利中心承办的养老院继续在承租房屋内经营，则本协议自动延期五年。现今转租人仍然继续租用房屋用作养老院。上诉人认为该条款已经成就，租期应当自动延期五年，即房屋租期应于2023年7月20日到期。现被上诉人单方面提高租金，解除合同，严重损害上诉人与转租人对被上诉人的信赖利益，有违公平原则。被上诉人沈阳市房产局辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。沈阳市房产局向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令解除（终止）原、被告的房屋租赁关系；判令被告支付陈欠租金1535100元和迟延支付的利息57792元（利息暂计至2020年4月30日，自2020年5月1日起至实际给付之日止按贷款市场报价利率即LPR计算）；判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋沈阳市铁西区马壮街72号为原告沈阳市房产局代表政府进行管理的公有非住宅房屋，建筑面积为3010平方米，使用性质为经营。原告先后委托沈阳房产实业投资发展有限公司、沈阳汇鼎投资有限公司对涉案房屋进行管理。沈阳汇鼎投资有限公司自愿将涉案房屋租给被告使用，双方最后一次签订《非住宅房屋租赁合同》的日期为2017年8月14日，合同约定租赁期限为叁年，自2015年7月21日至2018年7月20日止，年租金总额为750000元。合同另约定如被告拖欠租金累计达六个月，沈阳汇鼎投资有限公司可终止合同并收回房屋。另查明，2010年7月21日原告、沈阳房产实业投资发展有限公司、被告、沈阳松蒲博爱护养中心签订《房屋转租协议书》，沈阳房产实业投资发展有限公司为甲方（出租方），被告为乙方（转租方），沈阳松蒲博爱护养中心为丙方（受转租方），协议书约定甲方同意乙方将依法承租的座落于铁西区马壮街72号的直管非住宅公房转租给丙方用于开办养老院，该协议书第二条2-1款约定转租期为5年，自2010年7月21日起至2015年7月20日止。第二条2-2款约定甲方承诺，本协议约定的转租期满后乙方继续拥有该房屋使用权。第二条2-3款约定本协议约定的转租期满，若丙方承办的养老院继续在现承租房内经营，则本合同自动延期五年。2017年8月16日沈阳汇鼎投资有限公司与被告依据上述协议书签订了《房屋租赁补充协议书》，该补充协议书约定遵循原协议中第二条2-3：转租期满，若沈阳市铁西区松蒲博爱护养福利中心承办的养老院，继续在现承租房内经营，则本协议自动延期五年；被告从沈阳汇鼎投资有限公司承租上述房屋须与沈阳汇鼎投资有限公司另行签订《非住宅房屋租赁合同》，约定租金及支付方式；被告将上述房屋转租给沈阳市铁西区松蒲博爱护养福利中心，须与沈阳市铁西区松蒲博爱护养福利中心签订《租赁协议》，约定转租租金与支付方式。被告与沈阳汇鼎投资有限公司于2017年8月14日签订的《非住宅房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未续订租赁合同，但涉案房屋仍由被告转租给沈阳市铁西区松蒲博爱护养福利中心占有使用，被告自2018年7月21日起未支付涉案房屋租金。又查明，2017年8月16日,原告与沈阳市财政局联合发布沈房发(2017)64号《直管公房非住宅租赁价格调整方案》,规定由原告通过政府采购选定三家评估机构,分别对直管公房非住宅进行租赁价格评估,以三个评估结果的算数平均值作为直管公房非住宅的租赁价格和公开招租底价。2018年1月16日,原告与沈阳市财政局联合发布沈房发(2018)5号《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》,通报涉案房屋的评估价格为每平方米每月30元。原告主张已向被告送达了《调整直管公房非住宅租赁价格告知书》，告知被告已对涉案房屋租金作出调整，要求被告按照调整后的标准支付租金。但原告提供的《调整直管公房非住宅租赁价格告知书》的房屋管理单位为沈阳房和房产经营管理有限公司，原告主张该公司系沈阳汇鼎投资有限公司的全资子公司。被告表示收到上述告知书，也知晓原告调整租金标准，但因双方就租金标准产生争议，故双方未能续订租赁合同。现原告主张被告按照原告与沈阳市财政局联合发布沈房发(2018)5号《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》,通报涉案房屋的评估价格为每平方米每月30元的标准支付2018年7月21日至2019年12月20日期间的租金1535100元及按年利率6%标准支付自2019年8月1日起拖欠租金的利息。再查明，在庭审过程中，被告表示同意按照2017年8月14日签订的《非住宅房屋租赁合同》约定的年租金750000元标准支付拖欠租金，也表示同意按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2019年8月1日起拖欠租金的利息。一审法院认为，依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力,沈阳汇鼎投资有限公司受原告委托与被告签订《非住宅房屋租赁合同》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。根据委托管理合同约定,原告有权向被告主张涉案房屋的租金及利息。租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，原告及沈阳汇鼎投资有限公司亦未提出异议，依据法律规定，原租赁合同即《非住宅房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，现被告已实际租用涉案房屋至今，但自2018年7月21日起尚欠租金未支付，被告违约，原告依约要求解除《非住宅房屋租赁合同》、要求被告支付2018年7月21日至2019年12月20日期间租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告应按照原合同标准，即每年750000元，向原告支付2018年7月21日至2019年12月20日期间租金共计106.25万元。关于原告主张被告应按照沈房发(2018)5号《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》，通报的标准支付租金的问题,涉案房屋租赁合同系双方基于平等协商达成的一致意见，政府发布的租赁价格仅对双方合同约定起到参照指导作用,在双方已有约定的情况下,不必然对双方产生具有约束力的法律效力。在租赁期限届满后,被告继续占有租赁物期间,原告未能提供证据证明其已与被告达成了新的租金标准,或向被告提出终止合同的意思表示,故原告主张按照政府规定的价格要求被告支付租金,不予支持。关于原告主张被告支付拖欠租金利息问题，因原合同中并未对此予以约定，但鉴于被告自愿同意按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2019年8月1日起拖欠租金的利息，对原告主张支付拖欠租金利息的诉讼请求予以支持，但因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故被告自2019年8月1日起至2019年8月19日止，以106.25万元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2019年8月20日起至106.25万元租金实际给付之日止，以106.25万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市房产局委托沈阳汇鼎投资有限公司与被告沈阳惠天热电股份有限公司于2017年8月14日签订的《非住宅房屋租赁合同》；二、被告沈阳惠天热电股份有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳市房产局租金106.25万元（自2018年7月21日至2019年12月20日止）；三、被告沈阳惠天热电股份有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳市房产局租金利息（自2019年8月1日起至2019年8月19日止，以106.25万元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；自2019年8月20日起至106.25万元租金实际给付之日止，以106.25万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳市房产局的其他诉讼请求。案件受理费19136元，减半收取9568元，由原告沈阳市房产局承担4195元，被告沈阳惠天热电股份有限公司承担5373元。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,2017年8月14日，沈阳汇鼎投资有限公司受沈阳市房产局委托与惠天公司签订《非住宅房屋租赁合同》,是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应按合同约定履行各自义务。该合同约定的租赁期限为三年，自2015年7月21日至2018年7月20日止。租赁期间届满后，惠天公司继续使用涉案房屋，沈阳市房产局及沈阳汇鼎投资有限公司亦未提出异议，依据法律规定，一审认定原租赁合同即《非住宅房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期正确，本院予以确认。关于上诉人主张因次承租人沈阳松蒲博爱护养中心仍然租赁案涉房屋，租赁合同应当延续至2023年7月20日的问题。首先，合同自动延期五年是在2010年7月21日沈阳市房产局、沈阳房产实业投资发展有限公司、惠天公司、沈阳松蒲博爱护养中心签订《房屋转租协议书》约定，该合同租期为5年，自2010年7月21日起至2015年7月20日止。即使按照该约定合同展期也是至2020年7月20日止；其次，沈阳汇鼎投资有限公司与惠天公司签订《非住宅房屋租赁合同》是在2017年8月14日，该份合同约定期限三年，是对2010年合同展期五年的变更。故上诉人主张合同未到期，不应解除的上诉请求，本院不予支持。关于案涉合同是否应当解除的问题。首先如上所述，案涉房屋在合同到期后，各方并未再行签订书面合同约定租赁期限，应为不定期租赁合同，出租人可以解除合同；其次案涉合同约定，如惠天公司拖欠租金累计达六个月，出租人可终止合同并收回房屋。现惠天公司从2018年7月21日开始拖欠租金至今未付，依据合同约定案涉合同亦应解除。故上诉人主张合同不应解除的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人惠天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19136元，由上诉人沈阳惠天热电股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二〇年十二月一日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。