浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3635号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司，住所地绍兴市人民东路**（京东方综合楼**）。 负责人：黄晟，总经理。 委托诉讼代理人：范正刚，男。 委托诉讼代理人：章俊，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江京东方显示技术有限公司，住所地，住所地绍兴市越城区人民东路**iv> 法定代表人：裘坚柱。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江对越律师事务所律师。 上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司（以下简称澳门豆捞公司）因与被上诉人浙江京东方显示技术有限公司（以下简称京东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳门豆捞公司上诉请求：撤销一审判决第三、六项，改判被上诉人返还上诉人2020年4月13日至2020年4月30日租金14000元，免除2020年4月13日至2020年7月8日租金，赔偿上诉人2020年4月13日至2020年4月30日经营损失21510元，赔偿上诉人预期盈利损失160838元。事实与理由：一审判决认定被上诉人的改造行为并未对上诉人使用涉案房屋造成实质影响更不会导致上诉人无法经营，该事实认定有误、适用法律不当。被上诉人应保证出租房屋满足租赁用途、适用性。上诉人租用涉案房屋用于经营中高端餐饮店，拥有较高企业知名度。上诉人需要的不仅是能通行的房屋，更需要一个与就餐环境相匹配的外部环境。被上诉人施工时间长，影响大，其行为显然给是上诉人的经营造成重大影响，导致上诉人无法正常经营。被上诉人的行为导致涉案房屋长期处于不适用状态，无权收取该期间的房屋租金。同时，被上诉人的行为给上诉人造成经营损失，应予赔偿。 京东方公司辩称，上诉人的上诉请求、理由均不能成立，与客观事实不符，请求驳回其上诉。 澳门豆捞公司于一审时的本诉请求:一、判令于2020年7月8日解除原告与被告于2016年8月10日签订的房屋租赁合同；二、判令被告返还原告因疫情影响停业期间50%的房屋租金23333元，返还2020年4月13日至2020年4月30日期间的租金14000元；三、免除2020年4月13日起至2020年7月8日租金；四、赔偿原告2020年4月13日至4月30日经营损失21510元；五、判令被告赔偿预期盈利损失160838元（2020年5月1日至2020年12月31日）；六、判令被告赔偿原告装修损失40万元（以评估值为准）。 京东方公司于一审时的反诉请求：一、继续履行2016年8月10日与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；二、支付自2020年5月1日起至9月30日止的房租116666.67元，并按每日千分之三标准支付逾期付款违约金到租金付清之日止，暂计算至2020年7月8日止的金额合计26180元。4前述金额合计142846.67元；三、支付2017年第3季度起至2020年4月30日止按每日千分之三标准支付逾期支付前述时期的房租的违约金金额合计102882.82元；四、支付2020年4、5两月的水电费11037.39元，并按每日千分之三标准支付逾期付款违约金到前述水电费付清之日止，暂计算至7月8日止的金额合计1056.17元。前述金额合计12093.56元；上述二至四款项合计总金额257823.05元；五、支付2020年澳门豆捞公司门店充值消费卡20000元。诉讼中，反诉原告撤回第三项诉讼请求以及第四项诉讼请求中违约金部分。 一审法院认定:2016年8月10日，原告（反诉被告）澳门豆捞公司（乙方）与被告（反诉原告）京东方公司（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市××路××号××号楼××楼××楼的全部合计面积约1300平方米租赁给乙方作为餐饮经营使用。租期五年零一个月，自2015年12月1日起至2020年12月31日止。其中免租期一个月，2016年6月1日至2016年6月30日。2015年12月1日到2016年5月31日租金为13万元，2016年7月1日起的租金按乙方实际营业额的8%支付给甲方，年度（指每年的7月1日至下一年的6月30日的12个月，下同）租金不足人民币28万元的，按9照年租金28万元支付，年租金超过48万元的按年租金48万元支付。乙方应在本合同签订之日起的五日内向甲方支付第一个季度的房租租金，以后房屋租金每季度支付一次，支付额按前款约定执行，支付时间为提前30天支付，逾期支付的，乙方应按日逾期未付总额的千分之三向甲方支付违约金，逾期三个月未付，甲方有权解除合同。租赁合同期间，乙方因使用租赁房屋而发生的水、电等费用应按如下标准承担，乙方以实际用电量按1.105元／度（含税）、实际用水量按5.592元／吨的价格（含税）承担用电、水费，在实际使用的次月25日前付给甲方，逾期支付的，乙方应按日未付总额的千分之三按逾期日数向甲方支付违约金，逾期三个月未付，甲方有权解除合同。租房期间如遇政策性的水、电等价格调整，甲方有权按同比例调整相关价格。在租赁合同期间，因甲方原因终止本合同的，甲方应赔偿乙方装潢损失，损失计算方法为剩余租赁期限应分摊的装潢价格；因乙方原因终止本合同的，依附于租赁房屋的装潢无偿归甲方所有。乙方提前二个月书面通知甲方，可以提前解除本合同。2016年8月10日，澳门豆捞公司（乙方）与京东方公司（甲方）又签订《房屋租赁合同补充协议》1份，约定：乙方在原房屋租赁合同租金的基础上，每年再给付甲方2万元金额的澳门豆捞餐饮门店的充值消费卡。上述合同签订后，京东方公司向澳门豆捞公司交付了案涉房屋。澳门豆捞公司向京东方公司支付房屋租金至2020年4月底，支付水电费至2020年3月底。2020年4月13日，10京东方公司向澳门豆捞公司出具《关于澳门豆捞所在建筑外立面改造通知函》1份，通知澳门豆捞公司从5月1日起至7月15日止对租赁房屋建筑的外立面进行立面改造以及改造相关事宜。2020年5月5日，澳门豆捞公司向京东方公司出具函告1份，以受疫情影响为由要求减免租金。同时称京东方公司对外立面改造严重影响澳门豆捞公司的经营，为此函告将于2020年7月8日正式解除房屋租赁合同，并要求京东方公司免除疫情影响停业期间50%的房屋租金；赔偿外立面装修期间导致的损失；赔偿澳门豆捞公司装修损失。该院认为，本诉部分，原告澳门豆捞公司与被告京东方公司之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，根据双方合同约定原告提前2个月书面通知被告，可以提前解除合同。原告于2020年5月5日向被告发函要求于2020年7月8日解除案涉房屋租赁合同，符合双方合同约定，故对原告该项诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求返还疫情期间房屋租金的诉讼请求，鉴于2020年春节期间及之后××疫情蔓延，直接导致政府相关部门作出停产停业、交通管制、延长假期等行政行为，该情况双方在签订合同时无法预见，属于不可抗力的范畴，原告租用案涉房屋系用于经营，疫情期间客观上无法正常使用案涉房屋，根据公平原则，该院认为原告要求返还疫情期10京东方公司向澳门豆捞公司出具《关于澳门豆捞所在建筑外立面改造通知函》1份，通知澳门豆捞公司从5月1日起至7月15日止对租赁房屋建筑的外立面进行立面改造以及改造相关事宜。2020年5月5日，澳门豆捞公司向京东方公司出具函告1份，以受疫情影响为由要求减免租金。同时称京东方公司对外立面改造严重影响澳门豆捞公司的经营，为此函告将于2020年7月8日正式解除房屋租赁合同，并要求京东方公司免除疫情影响停业期间50%的房屋租金；赔偿外立面装修期间导致的损失；赔偿澳门豆捞公司装修损失。 一审法院认为，本诉部分，原告澳门豆捞公司与被告京东方公司之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，根据双方合同约定原告提前2个月书面通知被告，可以提前解除合同。原告于2020年5月5日向被告发函要求于2020年7月8日解除案涉房屋租赁合同，符合双方合同约定，故对原告该项诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求返还疫情期间房屋租金的诉讼请求，鉴于2020年春节期间及之后××疫情蔓延，直接导致政府相关部门作出停产停业、交通管制、延长假期等行政行为，该情况双方在签订合同时无法预见，属于不可抗力的范畴，原告租用案涉房屋系用于经营，疫情期间客观上无法正常使用案涉房屋，根据公平原则，该院认为原告要求返还疫情期11间房屋租金23333元的请求合理，对该项诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求返还2020年4月13日至4月30日的租金，免除2020年4月13日起至2020年7月8日租金的诉讼请求，根据庭审查明，被告于2020年4月18日起对原告租赁的房屋外立面进行改造并搭建了架子，但原告诉称被告将其店招、广告字牌拆除与事实不符。原告诉称被告的改造行为导致其无法经营，从原、被告提供的现场照片来看，虽然被告搭建的架子遮蔽了原告的店招，但已在相应的位置悬挂横幅标明“施工期间，正常营业”、“澳门豆捞正常营业”，被告的改造行为并未对原告使用案涉房屋造成实质影响，更不会导致原告无法经营，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告赔偿经营损失、预期盈利损失及装修损失的诉讼请求，如前所述，被告的行为并不构成违约，原告无权以被告违约为由要求解除合同并赔偿损失。根据双方合同约定，因被告原因终止合同，被告应赔偿原告装潢损失，因原告原因终止合同的，依附于租赁房屋的装潢无偿归被告所有。现原告提前要求解除案涉房屋租赁合同，非因被告违约所致，故对原告上述几项诉讼请求，该院不予支持。对原告要求鉴定装修价值的申请，该院亦不再准许。反诉部分，关于反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，如前所述，反诉被告有权提前解除案涉房屋租赁合同且已按合同约定向反诉原告履行了通知义务，故案涉房屋租赁合同应于2020年7月8日解除，对反诉原告该项诉讼请求，该院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2020年5月1日12至9月30日的房屋租金的诉讼请求，因案涉房屋租赁合同已于2020年7月8日解除，故反诉被告应当向反诉原告支付2020年5月1日至7月8日的房屋租金计52164元。关于反诉原告主张的违约金，根据合同约定，反诉被告应于2020年2月29日支付2020年4月1日至6月30日的租金46666元（第二季度租金已付23334元），应于2020年5月30日支付2020年7月1日之后的租金5498元，反诉被告未按期支付，已构成违约，根据合同约定反诉被告应当向反诉原告支付日千分之三的违约金，但该违约金约定标准过高，该院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，经计算至2020年7月8日止的违约金为1067.47元。关于反诉原告要求支付2020年4月、5月水电费的诉讼请求，符合双方合同约定且金额合理，该院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告交付门店充值消费卡的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已于2020年7月8日解除，故该院根据案涉租赁合同解除时间进行折算，反诉被告应向反诉原告交付金额为10356元的充值消费卡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司与被告浙江京东方显示技术有限公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；12至9月30日的房屋租金的诉讼请求，因案涉房屋租赁合同已于2020年7月8日解除，故反诉被告应当向反诉原告支付2020年5月1日至7月8日的房屋租金计52164元。关于反诉原告主张的违约金，根据合同约定，反诉被告应于2020年2月29日支付2020年4月1日至6月30日的租金46666元（第二季度租金已付23334元），应于2020年5月30日支付2020年7月1日之后的租金5498元，反诉被告未按期支付，已构成违约，根据合同约定反诉被告应当向反诉原告支付日千分之三的违约金，但该违约金约定标准过高，该院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，经计算至2020年7月8日止的违约金为1067.47元。关于反诉原告要求支付2020年4月、5月水电费的诉讼请求，符合双方合同约定且金额合理，该院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告交付门店充值消费卡的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已于2020年7月8日解除，故该院根据案涉租赁合同解除时间进行折算，反诉被告应向反诉原告交付金额为10356元的充值消费卡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司与被告浙江京东方显示技术有限公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；13二、被告浙江京东方显示技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司返还租金23333元；三、反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江京东方显示技术有限公司支付租金52164元，并支付违约金1067.47元（暂计算至2020年7月8日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算至实际履行之日止）；四、反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江京东方显示技术有限公司支付水电费11037.39元；五、反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告浙江京东方显示技术有限公司交付金额为10356元的门店充值消费卡；六、驳回原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告浙江京东方显示技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4998元，由原告浙江凯旋门澳门豆捞控股有限公司负担4810元，由被告浙江京东方显示技术有限公司负担188元。反诉受理费减半收取1889元，由反诉原告浙江京东方显示技术有限公司负担1078元，由反诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担811元。上述款项于本判决生效之日起七日内向该院履行。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人关于免交租金、赔偿损失等诉求能否予以支持等问题。被上诉人于2020年4月13日书面通知上诉人“从5月1日起至7月15日止对租赁房屋建筑进行外立面改造”，上诉人随后函告被上诉人将于2020年7月8日解除双方之间的房屋租赁合同。上诉人承租被上诉人的房屋十余年，被上诉人对涉案房屋进行外立面改造不仅是为了自身利益的考虑，从长远来看也有利于上诉人继续在此地经营。故上诉人要求免租及赔偿损失，依据不足。鉴于××的影响，一审判决支持了上诉人关于返还23333元租金的请求。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4227元，由上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司绍兴城东分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十二月七日 书记员 叶 婷