吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5766号上诉人（原审原告、申请执行人）：王贺，男，1980年4月24日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：翟宏晏，长春市朝阳区相志法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、案外人）：刘明，女，1946年10月1日生，汉族，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：赵铁星，吉林显尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：吉林省天邦建设开发有限公司，住所地吉林省长春市绿园区。法定代表人：陈淑江，该公司经理。委托诉讼代理人：曹军华，女，该公司职员。上诉人王贺因与被上诉人刘明、吉林省天邦建设开发有限公司（以下简称天邦公司）申请人执行异议之诉一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（以下简称汽开法院）（2020）吉0192民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王贺上诉请求：一、要求依法撤销汽开法院（2020)吉0192民初1330号民事判决；二、要求依法判令允许继续执行汽开法院（2019)吉0192执恢1号执行通知查封的房屋；三、要求判令刘明负担一、二审案件受理费。事实及理由：一、案涉基本事实分析。王贺因被上诉人刘明提出执行异议后，上诉人王贺作为原告，向执行法院提出执行异议之诉，原审法院在审理过程中依职权追加被执行人天邦公司为本案共同被告。根据执行相关法律法规及司法解释的规定，汽开法院（2020)吉0192民初1330号民事判决审查认定事实与案涉事实不符，适用程序法审查实体事实违反法律规定。该判决依法应当撤销。二、案涉法律适用分析。关于对执行异议之诉的审理，人民法院应当对案涉标的物的权利归属进行实质性审查。1.人民法院对于案外人取得执行标的的资金来源及支付情况应当重点审查，其交易行为是否虚假或恶意等；2.人民法院应当根据：“（1)己登记的不动产，按照不动产登记簿判断物权归属；（2)动产交付。《物权法解释》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”被上诉人刘明提供的证据“购房交款收据”不具有真实性，案外人资金来源不清，房款交付方式违背常理及其规则，涉嫌刘明与天邦公司恶意串通；3.原审法院对“关于合法占有的问题，此节王贺也未提出充分的异议理由，原审法院以水、电费票据的孤证认定刘明合法占有，与案涉权属是不同性质的法律事实，占有包括所有权占有、用益权占有等，原审法院审理案件应当依据查明的基本事实和法律规定作出裁判，而不能以当事人的理由作为裁判的依据。案涉房屋登记簿明确记载所有权人为天邦公司。“商品房买卖合同、交款票据、入住交费明细”均涉嫌伪造。原审法院非法采信证据，违背司法公正原则。王贺提起执行许可之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，天邦公司承认刘明的权利主张，不能免除刘明的举证责任。原审法院没有按照实体法审理案涉争议的执行标的物归属，违背执行异议之诉的法律规定。王贺依据《民事诉讼法》和执行的相关司法解释及《物权法》、《合同法》的规定，向上级人民法院提出上诉，并请求上级人民法院依法维护上诉人的合法利益，依法惩治不诚信的违法行为。王贺一审提出诉讼请求：一、继续执行汽开法院（2019）吉0192执恢1号执行通知所查封的房屋；二、本案诉讼费用由刘明负担。事实和理由：王贺于2014年向汽开法院提出申请，要求强制执行天邦公司的财产，并于2019年1月申请恢复执行，汽开法院于2019年1月8日查封了天邦公司名下房屋一处，案外人刘明提出了异议，但法院查封的房屋与案外人提出异议的房屋并非同一财产，故提起诉讼。刘明在一审辩称，刘明系案涉房屋的实际所有权人，应驳回王贺的诉讼请求。天邦公司在一审辩称，天邦公司已将房屋出售给刘明，同意刘明的答辩意见，反对王贺的主张。汽开法院一审查明，汽开法院曾于2014年作出（2014）长汽开民初字第110号民事判决，就王贺与天邦公司借款合同纠纷一案，判令天邦公司支付王贺40万元及利息。该案生效后，王贺向汽开法院申请强制执行，因天邦公司暂无可供执行的财产，汽开法院以（2014）长汽开执字第1034号执行裁定书终结了本次执行程序；后王贺提供财产线索要求恢复执行，汽开法院于2019年1月17日作出（2019）吉0192执恢1号执行裁定书，于同年1月18日查封天邦公司名下的位于长沈路以东、天邦雅居A栋4单元708号房屋【丘地号为4-103/5-3-34（708）】、建筑面积106.5㎡，查封期限为三年。刘明不服，向汽开法院提出执行异议，汽开法院于2020年7月28日作出（2020）吉0192执异28号执行裁定书，认定：“刘明与天邦公司于2012年7月21日签订购房合同，截至2019年3月刘明已支付全部购房款470448元。合同签订后，汽开法院查封前即已于2012年11月5日支付入住费用，办理入住手续，合法占有该不动产。且非因刘明自身原因未办理过户登记，故刘明要求撤销（2019）吉0192执恢1号执行裁定书，解除对天邦雅居小区第A幢4单元708号房屋查封的申请，汽开法院予以支持。裁定撤销汽开法院（2019）吉0192执恢1号案件对天邦雅居小区第A幢4单元708号房屋的预查封”。王贺对该裁定不服，诉至汽开法院。一审另查明，案涉房屋现登记于天邦公司名下。经2020年7月24日查询，该房屋于2019年6月17日又被汽开法院因他案轮候查封。天邦公司曾与胡某在2011年就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，后经汽开法院于2013年2月18日出具（2013）长汽开民初字第31号民事调解书，双方一致同意解除房屋买卖合同。刘明为证实其系该房屋的实际所有人，庭审提供如下证据：1.商品房买卖合同：记载2012年7月21日，天邦公司与刘明签订，刘明购买天邦雅居A栋4单元708号房，建筑面积106.92平方米，合同面积与产权登记面积的差异部分由买受人与出卖人据实结算，多退少补，房屋单价4400元，总价470448元，此款在合同签订后10日内付清。出卖人在买受人付清房款后即为买受人办理入住手续，将房屋交付买受人。2.收款收据：记载天邦公司于2012年7月21日收刘明购房款31万元，于2015年12月6日收刘明房款6万元，于2019年3月21日收刘明房款100448元；于2012年11月5日收刘明入住费12871元。3.水电等费用支付凭证：记载案涉房屋电费缴费单的户名为刘明，自2014年2月至今存在缴费记录；水费缴费单的户名为刘明，有2014至2015年度的缴费记录；采暖费缴费单的户名为胡某，自2012年至2019年存在缴费记录。王贺对上述证据有异议：认为证据1系合同双方恶意串通，此时天邦公司与胡某的房屋买卖合同尚未解除，不可能又将房屋出售给刘明；且该合同仅为预售合同，并非正式备案的商品房买卖合同，刘明的行为不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一情形。认为证据2不具有真实性，刘明未提供实际的付款凭证予以佐证，不能证实其实际全额交付了购房款。认为证据3中有部分缴费凭证的用户名记载为胡某，证明刘明与案涉房屋不具有关联性。天邦公司对刘明所提供的证据无异议。汽开法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，汽开法院结合现有证据及各方陈述，评判如下：一、关于买卖合同问题。刘明与天邦公司签订买卖合同的时间为2012年7月21日，系在汽开法院查封之前；双方虽未签订制式的备案合同样式，但不影响合同效力，且该合同所涉房屋位置、价款等实质条款均准确、具体，应视为正式的商品房买卖合同；虽双方签订合同当时，天邦公司与胡某的合同尚未解除，但后期天邦公司已与胡某达成解除的意思表示，对刘明与天邦公司的合同的有效性不产生影响，故应认定在人民法院查封前刘明与天邦公司签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于合法占有问题。刘明所提供的入住费收据及水电等费用的缴纳凭证均在法院查封之前，此节王贺也未提出充分的异议理由，故现有证据能够证实在法院查封之前刘明已合法占有该不动产。三、关于价款支付问题。因刘明仅提供了天邦公司为其开具的收款收据，而未提供实际缴款的银行流水等原始凭证；对此，汽开法院分别单独对天邦公司及刘明进行了询问，双方均称系按照天邦公司财会要求以现金形式进行的交付且对房款分批缴纳作出的解释一致并具有合理性，刘明对于购房款的来源称系自己存款和子女给的房款；虽刘明一审庭审未能提供购房款来源的证据，但天邦公司作为被执行人，在无证据证实天邦公司为了刘明的利益而做虚假陈述的前提下，应认定其为刘明开具购房款收据即意味着其收取了刘明的购房款；故应认定刘明已支付全部价款。四、关于过错问题。刘明与天邦公司均认可刘明曾多次向天邦公司主张过户但因天邦公司的原因导致过户未成，故应认定非刘明自身原因未办理过户登记。综上，刘明案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。汽开法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决：驳回王贺的诉讼请求。案件受理费7300元，由王贺负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，第一，刘明与天邦公司在法院对案涉房屋首次查封前即已签订书面的买卖合同，虽然在双方签订房屋买卖合同时，天邦公司与胡某的合同尚未解除，但2013年2月18日天邦公司已与胡某解除了案涉房屋的买卖合同，故刘明与天邦公司在法院首次查封前签订的房屋买卖合同真实有效；第二，刘明提交的入住费收据、明细及水电等费用的缴纳凭证足可以证明其在法院查封前即实际占有使用案涉房屋；第三，一审庭审中刘明与天邦公司分别单独作出的陈述对刘明以现金给付方式缴纳房款作出了合理解释，加之天邦公司已为刘明出具了购买案涉房屋的收款收据，可以证明刘明已支付案涉房屋全部价款一事具有高度盖然性。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”故在王贺未提供有力反证的情况下，应当认定刘明已经支付了案涉房屋的全部价款。第四，案涉房屋未办理过户登记系天邦公司的原因所致，应认定非刘明自身原因未办理过户登记。故刘明对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王贺的上诉理由本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300.00元，由王贺负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  蒋振华二〇二〇年十二月二十五日书记员  王玉博