北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11327号上诉人（原审原告）：北京本度律师事务所，住所地北京市东城区建国门新闻大厦。负责人：佟国民，主任。委托诉讼代理人：田淑慧，北京本度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京京报物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街**（新闻大厦）。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：沈妍，女，北京京报物业管理有限公司营销租赁部主任。委托诉讼代理人：陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京本度律师事务所（以下简称本度律所）因与上诉人北京京报物业管理有限公司（以下简称京报物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本度律所上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，维持一审判决第一项，依法改判支持我方一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由京报物业承担。事实和理由：一、一审法院认定我方违约，属于事实认定错误。1.一审法院未叙述发生涉案合同纠纷的时间节点是疫情期间，描述案件事实不客观、不公正；未叙述京报物业在疫情期间增加月租金6000元不公正；一审法院对于我方提交的证据随意取舍；一审法院将“正门刷卡记录”当做疫情期间我方正常经营证据认定偏离事实。事实上，我方工作人员进入大厦的次数均未达到正常使用租房的程度，一审只是简单列举出入次数，没有日人均对比，缺乏说服力。2.一审判决认定我方“自行搬离涉案场地”构成违约是错误的。双方合同第11章第5条明确约定我方有权“提前终止合同”。疫情期间，京报物业违反国家房租减免政策，不同意变更每月增加租金6000元的合同条款。出现了由于京报物业的原因导致我方租用公允价格房屋的合同目的不能实现的情形，若继续按照合同租金标准履行，显失公平。我方已经履行了解除合同的通知义务，双方在我方搬离涉案场地时，在110警察主持下就合同解除达成了一致。另，我方交纳的2万元是搬家押金并非租房保证金，一审判决混同了“两金”认定错误。二、一审法院适用法律错误，判决不公正。1.一审法院片面适用司法解释。我所2月-5月不能正常使用房屋，有权要求减免租金，有权要求变更年租金递增12%。无法正常使用房屋还要按照正常使用交房租，显失公平。2.一审未执行国家减免政策错误。北京市政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》率先提出租金减半政策，国家发改委等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业和个体工商户缓解房屋压力的指导意见》明确“对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”一审法院判决减半缺乏政策依据，是错误的。3.一审判决我方承担一个月违约金5.6万元是错误的。4.一审判决确认合同7月4日解除，但是对于7月5日至8日的租金没有判决处理，我方由此多承担4天的租金没有依据。5.我方索要已经执行完毕的合同保证金15万元占用期间的利息合法有据，一审法院应当支持。京报物业辩称，一审法院已经对于客观事实进行了查明，本度律所上诉状所述与事实不符，没有法律依据，不同意本度律所的上诉请求和理由。京报物业上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回本度律所全部诉讼请求；一、二审诉讼费由本度律所承担。事实和理由：一、本度律所要求免除欠付租金的请求和一审法院判令免除一个半月租金的判项均缺乏事实和法律依据，不应支持。1.本度律所不属于国家和属地疫情减免政策的适用对象，对此一审已经查明，故不应减免；2.我方一直积极履行管理职能，配合政府工作为租户申请相应的疫情待遇，及时向主管部门请示减免方案，政府相关部门已经回复本度律所不属于减免认定范围，且我方管理的所有承租方履行租赁合同过程中就如何适当补偿尚未达成整体方案。3.我方是积极诚信公平的，无任何主观过错，无任何违约行为。一审法院在此情形下以公平为由径行对双方合同约定租金和违约责任进行调整，对于我方不公正。4.一审判决第二项缺乏客观基础，不能成立。本度律所的相应诉请本身不构成恰当的诉请，法律也不能对于未发生的行为进行预判。二、一审法院判令返还部分保证金的判项缺乏事实和法律依据，应予纠正。1.本度律所强行撤场，单方解约是事实，其违约行为导致双方租赁合同提前四个月结束。2.本度律所搬离承租场地后就搬入相邻不足一公里的写字楼进行办公经营，充分证明其违约并非受客观因素影响，纯属经营决策。3.由于本度律所提前解约，导致涉案场地至今空置，我方损失明显高于合同约定的违约责任，故本度律所理应支付违约金。4.一审中本度律所明确拒绝法院释明的情况下，一审法院没有任何权利对违约金进行调整。综上，请求二审法院予以纠正，维护我方的合法权益。本度律所辩称，不同意京报物业的上诉请求和事实理由。1.文件明确规定，京报物业属于国有资产，本度律所属于商业经营者主体。2.京报物业至今为止还在上级请示中，我方提出解约是合理的。3.京报物业应该对国家政策的执行起到表率作用。4.我所从3月到7月与京报物业多次协商，对于合同解除已经达成合意，请求二审法院依法予以改判。本度律所向一审法院起诉请求：1.确认本度律所与京报物业之间的《会议室长包租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）于2020年7月4日解除；2.判令京报物业免除2020年3月9日至2020年6月8日共计三个月的房租租金；3.判令京报物业退还租房押金17万元，并按照中国人民银行公布的三年期存款利息向本度律所支付押金交付之日（其中15万元于2016年11月8日支付，2万元于2020年7月4日支付）至退还之日的银行存款利息。一审法院认定事实：2016年11月14日，甲方（出租方）北京京报新闻大厦酒店和乙方（承租方）本度律所订立《会议室租赁合同》，约定本度律所租赁位于北京市东城区建国门内大街26号北京京报新闻大厦酒店第四层第五会议室（以下简称涉案场地）作为办公用途，租赁期限2016年11月9日至2019年11月8日，年租金60万元。保证金15万元，如果本度律所违反合同相关约定，需支付费用或赔偿损失，甲方有权直接抵扣保证金。合同终止本度律所无违约行为将租赁房屋完整交还甲方的情况下，甲方将保证金无息退还本度律所。除合同约定的情况外，双方均不得无故自行终止合同。若本度律所在租期内无故单方退租，甲方所收保证金不予退还。2019年9月10日，双方订立《补充协议》，约定延长租期自2019年11月9日至2020年11月8日，租金价格递增至年租金67.2万元，租金按月支付，除《补充协议》修改的条款外，其余内容仍以《会议室租赁合同》为准。现本度律所已将租金支付至2020年3月8日。2020年3月7日，本度律所向京报物业提交减免租金的函，申请减免两个月租金。2020年4月3日，京报物业向本度律所发送《付款通知书》，要求本度律所交纳截至2020年5月8日的租金。本度律所未支付。京报物业称其于2020年4月30日向上级单位北京日报社请示含涉案场地在内的租金减免问题，但京报物业不掌握北京日报社再向上级单位请示的情况。2020年6月5日，京报物业向本度律所发送《付款通知书》，要求本度律所交纳截至2020年7月8日的租金。本度律所表示2020年3月9日至6月8日期间的租金待政策明确后再交，现交纳2020年6月9日至2020年7月8日期间的租金。2020年6月7日，本度律所向京报物业发送《关于变更的意见》，要求京报物业根据政策免除三个月租金同时降低租金标准，如京报物业不同意，本度律所将于2020年7月8日终止履行合同。2020年6月15日，本度律所向京报物业发送《关于解决房屋租金问题的最后协商意见》，再次重申上述意见。2020年6月17日，京报物业向本度律所回函称如本度律所单方解除合同，将以保证金抵扣违约金不予退还。2020年6月27日，本度律所向京报物业回复意见，再次明确解除合同的意思表示。2020年6月30日，京报物业向本度律所再次回函，称本度律所退租情形不符合不可抗力条款，要求本度律所继续履行合同，否则保证金不予退还。2020年7月2日，本度律所与京报物业协商合同解除问题，京报物业工作人员表示希望本度律所先交纳未支付的租金，双方订立终止协议后由京报物业退还押金，就疫情期间本度律所受到影响导致的租金减免问题，等待上级政策落实后再处理。本度律所负责人称减免租金问题可以按照程序处理，本度律所可以配合提供材料并进行现场咨询。后京报物业工作人员表示需要就上述意向再向领导汇报，要求本度律所等待消息。2020年7月4日，本度律所因自行搬离租赁场地而与京报物业产生纠纷，并于当日向京报物业交纳2万元作为押金。京报物业工作人员出具收条显示“与之前15万元押金后续一并协商处理。”本度律所称该2万元押金系为解决搬家纠纷，而非租房押金。京报物业解释称因房屋租金上涨导致押金不足，所以要求本度律所补交押金1.8万元，收取时取了整数计算，所以为2万元。在京报物业提交7月13日付款通知书将2000元扣除后计算了本度律所应交纳费用。京报物业认可本度律所于该日搬离了办公及个人的全部物品，但认为根据电梯使用记录显示，本度律所工作人员于7月6日最后进出大厦。就双方已经在7月2日协商解除合同问题并要求本度律所等待消息的情况下，为何本度律所主动搬离涉案场地，本度律所解释称因考虑到京报物业已经同意解除合同，同时7月8日非休息日，为了减少搬家对大厦的影响所以决定7月4日腾退。2020年7月6日，本度律所向京报物业通知其已于7月4日搬离。当日，京报物业向本度律所回函称双方合同未依法解除，本度律所仍应继续履行合同。2020年7月13日，京报物业向本度律所催缴各项费用。本度律所为证明其可根据政策享受三个月租金减免，提交如下证据：1.北京市社保中心的回复，证明律师事务所可参照中小微企业享受相应的免征三项社保费工作。2.国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，意见要求房屋租金减免政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。3.《关于印发中小企业划型标准规定的通知》，证明本度律所属于小型法律服务企业。4.增值税登记表格，证明本度律所缴税标准按照企业类型纳税。经质证，京报物业认可上述证据的真实性，但认为不能以此证明本度律所系中小微企业，进而适用租金减免政策。京报物业提交1、正门刷卡记录及其他门禁刷卡记录，证明本度律所于2020年2月18日至2020年7月6日期间员工正常刷卡使用租赁场所。经质证，本度律所认可正门刷卡记录的真实性，但认为该记录（其中2月份刷卡6次，3月份刷卡26次，4月份刷卡50次，5月份刷卡95次，6月份刷卡139次）恰能证明本度律所在疫情期间没有正常营业，本度律所有律师13名，如果正常营业刷卡记录将远远高于上述数量。2.企业工商信息档案材料，证明京报物业的股东为北京日报社，主管部门为中共北京市委。经质证，本度律所认可该证据的真实性，认为基于出资和管理关系，京报物业应积极履行国家政策。另查，本度律所于2016年12月6日由北京市司法局批准设立，组织形式为个人。另，诉讼中，法院就合同约定的违约金数额是否过高问题询问当事人，本度律所表示其不存在违约行为，并非单方无故解除合同，不适用该违约金条款，因此法院无需调整。京报物业称本度律所不享有单方解除权，擅自解除合同构成违约，应承担违约责任，根据合同约定京报物业有权收取保证金不予退还。一审法院认为：本度律所、京报物业订立的《会议室租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。在履行协议过程中，因受疫情影响双方产生纠纷。根据相关司法解释及国家有关部门出台的应对疫情的相关政策，作为租赁合同的双方当事人，本应积极协商，以变更合同履行方式、降低租金标准、延长租期等手段共度难关。考察本案涉案合同解除的原因，虽然本度律所作为律师事务所在纳税方面参照企业，在疫情期间免征社保费方面参照中小微企业，但考虑到律师行业主要以脑力提供服务及办公场所的灵活性，其与一般的经营性中小微服务行业仍存在不同之处。且国家有关部门出台的政策主要支持对象为经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。而本度律所并未提供证据证明其受疫情影响造成经营困难，同时考虑到本度律所租赁涉案场所用于办公，而非从事商业经营，结合京报物业提交的出入大厦记录，法院认为疫情对本度律所造成的影响并非致使合同根本目的无法实现，本度律所不享有合同法定解除权。本度律所于2020年6月5日已明确表示在“等待政策”的情况下却仍于2020年6月7日提出解除合同，同时在双方已于2020年7月2日洽商有条件解除合同事宜后，自行搬离涉案场地，本度律所的上述行为构成违约。但应指出，在疫情情况下该违约行为不符合“无故单方退租”，双方于2020年3月7日后迟迟未就租赁合同履行问题达成一致意见，致使本度律所提出解除合同，其并非恶意违约。现京报物业提出保证金抵扣违约金的抗辩意见，虽然本度律所在法院释明后未申请要求调整违约金，但其提出了不存在违约行为的意见，法院根据本度律所的违约程度及发生纠纷的背景，结合合同违约金条款的具体约定及合同的履行期限，依据公平原则及诚实信用原则对本度律所应承担的违约责任进行酌定。考虑到保证金的性质及为减少当事人诉累，法院依法确定扣除本度律所应承担的违约责任后京报物业应退还的保证金具体数额。关于合同解除时间，现本度律所称其于2020年7月4日搬离涉案场所，京报物业亦认可该情况，法院对本度律所要求确认合同于该日解除的诉讼请求予以支持。京报物业辩称7月6日尚有本度律所员工出入大厦记录，但并不能因此认定本度律所迟至7月6日尚占用涉案场地，故法院对京报物业的抗辩意见不予采信。关于本度律所要求免除三个月租金的诉讼请求，如前所述，根据本案已查明情况，本度律所并非严格符合国家有关减免三个月租金的政策，但考虑到疫情对于本度律所办公造成的影响程度及疫情期间合同双方当事人应合理分担损失的公平原则，同时考虑到本度律所在1月24日至3月8日期间及6月9日至7月8日期间全额支付租金的情节，法院对2020年3月9日至2020年6月8日期间的租金标准酌情降低，确定以2.8万/月计算为宜。鉴于京报物业未提出反诉，故对于本度律所应向京报物业交纳租金一节，法院不予处理。本度律所要求京报物业支付保证金利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月20日判决：一、确认北京本度律师事务所与北京京报物业管理有限公司之间的《会议室长包租赁合同补充协议》于2020年7月4日解除；二、确认北京京报物业管理有限公司免除北京本度律师事务所2020年3月9日至2020年6月8日期间的部分租金，按照2.8万/月的标准计算该期间的租金；三、北京京报物业管理有限公司于判决生效后七日内退还北京本度律师事务所保证金11.4万元；四、驳回北京本度律师事务所其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新的证据。另据一审判决查明，北京京报新闻大厦酒店于2017年4月25日经北京市工商行政管理局东城分局核准，名称变更为北京京报物业管理中心。北京京报物业管理中心于2018年11月21日经北京市工商行政管理局东城分局核准，名称变更为北京京报物业管理有限公司。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本度律所和京报物业订立的《会议室租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务。关于是否应当减免本度律所三个月租金一节。首先，本度律所作为律师事务所虽然在纳税方面参照企业，在疫情期间免征社保费方面参照中小微企业，但律师行业主要以脑力提供服务且办公场所灵活，与一般的经营性中小微服务行业仍存在不同之处。其次，国家有关部门出台的政策主要支持对象为经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。本度律所并未提供证据证明其受疫情影响造成经营困难。最后，本度律所租赁涉案场所是用于办公，而非从事商业经营活动，并非严格符合国家有关减免三个月租金的政策。故一审法院综合考虑到疫情对于本度律所办公造成的影响程度及疫情期间合同双方当事人应合理分担损失的公平原则，同时考虑到本度律所在1月24日至3月8日期间及6月9日至7月8日期间全额支付租金的情节，对2020年3月9日至2020年6月8日期间的租金标准酌情降低，确定为2.8万/月，并无不妥，本院不持异议。本度律所提出的其符合国家相关减免政策，应减免三个月租金的上诉主张及京报物业提出的本度律所不属于国家和属地疫情减免政策的适用对象的意见，缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。关于本度律所是否违约一节。本院认为，疫情对本度律所造成的影响并非致使合同根本目的无法实现，故本度律所不享有合同法定解除权。本度律所于2020年6月5日已明确表示在“等待政策”的情况下却仍于2020年6月7日提出解除合同，同时在双方已于2020年7月2日洽商有条件解除合同事宜后，自行搬离涉案场地，本度律所的上述行为构成违约。但应指出的是，双方于2020年3月7日后迟迟未就租赁合同履行问题达成一致意见，致使本度律所提出解除合同，其并非恶意违约，违约行为不符合“无故单方退租”。一审法院综合考量疫情背景、本度律所的违约程度以及双方合同的相应条款，依据公平原则，对本度律所应承担的违约责任进行酌定，并无不妥。关于押金一节，一审法院为减少当事人诉累并结合保证金的性质，依法确定扣除本度律所应承担的违约责任后京报物业应退还的保证金具体数额，并无不妥，本院予以维持。关于本度律所要求京报物业支付保证金利息一节，依据不足，本院不予支持。综上所述，本度律所、京报物业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元，由北京本度律师事务所负担3700元（已交纳），由北京京报物业管理有限公司负担2580元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年十二月二十九日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申