湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂0281民初5079号原告：大冶市豪杰房地产开发有限公司，住所地:大冶市七里路金茂大厦****。法定代表人：柯艳亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘建政，湖北维佳律师事务所律师。被告：黄治国，男，1962年11月25日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：王敏，男，1966年9月26日出生，汉族，住潜江市。(单位推荐)。原告大冶市豪杰房地产开发有限公司与被告黄治国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘建政、被告黄治国及其委托诉讼代理人王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告腾退所租赁的临街门面，并交付租金891200元（租金暂时从2016年11月19日起计算至2020年10月18日止，此后租金以每月80元/㎡计算至被告实际腾退之日止）；2.判令解除原、被告的两个地下车位的租赁关系，被告并支付租赁期间租金16000元；3.本案相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将其所有的琪豪花园480㎡的临街门面租赁给被告经营，合同约定租赁期限5年，租金每月80元/㎡，原告给被告3个月的装修免租期。原告为支持被告经营，前两年每年仅收取10个月租金，第三年起按照全年12个月收取租金。租金支付方式为每半年支付全年租金的50%。合同还对违约责任等其他事项作了约定。合同签订后，原告依照约定向被告交付房屋并给予了被告免租期，同时被告还租赁了原告两个地下室车位，双方约定地下室车位价格为每个车位2000元/年。截至起诉之日，被告仅支付了租金760000元，下欠的租金拒不支付。故原告向人民法院起诉，请求判如所请。被告辩称，1.原告出租给被告的商铺是未经验收合格禁止交付使用的房屋，双方签订的《商铺租赁合同》，在原告未经验收取得建设工程验收合格备案之前，属于违反法律强制性、禁止性规定的无效合同。原告的诉求没有任何有效的事实根据和法律依据，依法应当判决驳回；2.原告违法出租未验收合格的房屋，房屋实际面积只有430㎡，与合同约定的房屋面积480㎡不符，且擅自锁门提前收回了房屋，已造成被告上百万元的财产损失，依法应由原告承担全部违约赔偿责任。3.因新冠××疫情影响被告不能营业，属法定的不可抗力，被告不应承担疫情防控期间的房租。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年11月19日签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于大冶市大冶大道东侧、怡和路北侧琪豪花园480㎡的临街门面房（商铺）出租给被告从事餐饮经营，租赁期限为5年，合同签订之日起原告给予被告3个月的免租期，免租期届满次日开始计付租金。租金为每月80元/㎡，合计月租金为38400元（年租金为460800元），前两年每年被告按10个月支付租金，第三年起按照12个月支付全年租金，支付方式为每半年支付全年租金的50%。双方还约定合同签订当日，被告需支付原告3个月租金（即115200元）作为租赁合同保证金。若被告无故拖欠原告租金，原告有权向被告按照每日实际欠付租金的3%加收滞纳金，同时如果拖欠租金15日，视为违约，原告有权收回房屋。被告承租案涉房屋后，向原告交付了房租保证金115200元，并先后向原告交付了租金760000元。此后，被告未再向原告支付租金。双方因租金事宜协商未果，2020年8月25日，原告将出租给被告门面更换了门锁，同年9月25日向被告发送了解除合同通知书，被告收到解除通知书后于2020年9月30日作出如下回复：1.原告以被告拖欠房租为由解除合同与事实不符，被告基本履行了合同义务，已支付了两年的租金（已交至2019年5月12日）。按照实际租用面积计算，被告还多支付了80000元的租金，多支付的租金可抵消2019年欠付的租金。2.2020年初因新冠××疫情期间，国家规定减免房租，后期原告擅自撬门换锁，被告不存在再支付租金。原告要求解除合同的事实和理由不能成立；3.原告将未经验收合格且未取得房屋所有权证的房屋出租给被告，违反了法律的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应为无效合同，应通过协商或司法途径处理双方的纠纷。后因双方协商未果，故而成讼。另查明，原告在2016年9月19日已经取得包括案涉商铺在内的建设工程规划许可证，并于2019年8月办理了案涉房屋不动产权证书。上述事实有原告提交的《商铺租赁合同》、租赁物测绘图纸、大冶市建设工程规划验收核实证明、不动产权证、原告与换锁人员的微信聊天记录，被告提交的《解除合同通知书》、《关于解除合同通知书的回复》以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：一、关于双方当事人订立的《商铺租赁合同》是否有效的问题租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。当事人采用合同书形式订立合同或者法律、行政法规规定或者应当采用书面形式订立合同，自当事人“均”签名、盖章、或者按指印时合同成立。本案中，原告将商铺出租给被告使用，双方就租金价格，租赁期限、租金计付方式等内容订立《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，且双方在该合同上均盖章或签名，该《商铺租赁合同》已成立。被告辩称双方在签订合同时原告未取得案涉商铺的建设工程验收合格备案证，该合同属于违反法律强制性、禁止性规定的无效合同。然，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告在2016年9月19日已经取得建设工程规划验收核实证明，且在2019年办理了案涉房屋不动产权证书。根据上述《解释》规定，应当认定原、被告签订的《商铺租赁合同》属有效合同。被告答辩意见于法不符，本院不予采纳。二、关于租赁物（商铺）面积的认定及租期、租金的计算和被告是否符合减免租金的情形因双方签订的《商铺租赁合同》属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的合同义务。即原告应当履行交付符合合同约定的租赁物义务，被告应当履行按合同约定的租价及租金计付方式支付租金的义务。原告在签订合同后按约完成了租赁物的交付，被告亦接受租赁物并使用，应当按约定支付租金。关于租金的计算，被告辩称实际租用的面积为430㎡，与双方合同约定的面积480㎡不符。同时提出双方约定合同签订之日起原告给予被告3个月的免租期，免租期届满次日开始计付租金。还约定前两年被告每年支付10个月租金。第三年起按照12个月支付全年租金。因此主张按实际租用面积计算第一年应减免5个月租金，次年应减免2个月租金。本院认为，对于被告租用面积的认定问题，双方在合同中明确约定租赁面积480㎡，视为双方对租赁物面积一致认可的意思表示，且被告在接受租赁物（商铺）时未表示异议，视为对租用面积的确认。庭审中，原告提供了租赁物测绘图纸用以证实租赁物实际面积为486.25㎡。而被告辩称实际租用面积为430㎡，并未提供证据证明。因此，被告辩称实际租用面积为430㎡的意见，依据不足，本院不予采纳。故对租赁面积本院认定为480㎡。关于双方对合同中约定租金减免问题，原告主张按照合同第四条第1款的约定“前两年每年减免2个月租金，按10个月计算租金”，主张前两年被告每年应当支付的租金为384000元，被告提出合同除第四条第1款约定“前两年每年支付10个月租金”外，双方还在合同第二条约定“原告给予被告3个月免租期，免租期自签订本合同之日起计算”，故主张第一年租金应当按照7个月计算。本院认为，双方就商铺租赁事宜已订立书面租赁合同，视为双方对合同主要条款达成了一致的意思表示，对于部分条款的解释规则，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的和诚实信用原则等，以一般人通常理解予以解释。本案中，首先，双方并未就第一年租金的计算期限作出直接约定，而是分别用不同的条款“原告给予被告3个月免租期，免租期自签订本合同起计算”与“前两年每年支付10个月租金”进行了约定和说明；其次，合同其他条款亦未对免租期是否包含原告给予被告前两年每年减免的租金2个月予以确认和说明；因此，对合同中双方约定的免租期、减租期及租金计付等内容的条款意思应当采用一般人的视角尽到谨慎交易上的合理注意义务结合合同其他相关条款进行理解，应当认定租期起算日为合同签订之日起三个月免租期届满次日，且根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条的约定，此后两年的租金按每年10个月计算。关于被告提出的新冠××疫情期间应免除租金的主张，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，按照原租赁合同支付租金对其明显不公的，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。根据上述《意见》规定，对被告在庭审中提出因疫情防控影响，请求减免部分租金的请求，本院结合当地疫情防控措施影响的实际情况，根据公平原则酌情减免2个月租金。关于被告辩称因原告擅自更换商铺门锁，导致其不能恢复营业造成损失，不再承担租金。但没有提供证据证明原告更换案涉商铺门锁的时间。庭审中，原告自认是在被告欠付租金且在停止营业后，才于2020年8月25日更换案涉商铺门锁。原告自认的上述事实本院予以认定，视为自此日起原告取得了案涉商铺的支配权和管理权，故被告应承担的租金计算至2020年8月25日。被告还辩称因原告交付的租赁物不符合法律规定的出租条件，导致被告迟延办理营业执照，主张办理营业执照前不应当承担租金。对此，被告既未提供证据证明其营业执照时间属于迟延办理，亦未提供证据证实其所称的迟延办理营业执照与原告交付的租赁物存在必然的因果关系，其主张办理营业执照前不应当承担租金，依据不足，理由不能成立，对此答辩意见，本院不予采纳。综上，自双方签订《商铺租赁合同》之日起，扣减3个月免租期，再扣减前两年每年减免2个月租金，被告已支付的760000元租金可抵付至2019年4月12日。此后至2020年8月25日，被告应付的租金为630080元，扣减被告已支付的租金保证金115200元，截至2020年8月25日，被告欠付原告的租金为514880元。三、关于原告主张被告支付地下车位租金的问题根据法律规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告主张与被告就两个地下车位成立租赁合同关系，要求被告支付车位租金16000元。但原告没有提供证据证明双方存在地下车位租赁关系，对其主张的上述事实，本院不予认定，故其请求被告支付地下车位租金，本院不予支持。四、关于原告请求解除《商铺租赁合同》的问题法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。且合同解除权系单纯形成权，适用法律规定的除斥期间，解除权人须在除斥期间内行使，除斥期间届满，该解除权消灭。关于合同解除权除斥期间，有法定的从法定，有约定的从约定，均无的宜从一年。本案中，原、被告虽约定被告拖欠租金15日即视为违约，原告有权收回出租物，应当认定为双方对原告解除权形成条件的约定，但双方没有约定解除权的行使期限。被告支付760000元租金经计算已抵付至2019年4月12日，自2019年4月28日起，原告行使约定解除权的条件已成就。此后被告虽未向原告催告解除合同，但原告在此后一年内未行使合同解除权。根据法律对除斥期间的规定，原告的解除权于2020年4月28日消灭。故原告于2020年9月25日发送被告的《解除合同通知书》在原、被告之间不发生合同解除的法律效力。但根据《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”本案中，被告自2019年4月13日起在双方未解除合同情况下既未支付租金亦未与原告协商变更合同，即满足上述解除合同的法定情形，原告因此享有法定解除权。故对原告请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并要求被告腾退案涉商铺的请求，本院予以支持。原告主张按每月80元/㎡计算自2020年10月19日起至被告腾退案涉商铺之日止的租金，因原告于2020年8月25日已行使对案涉商铺的支配权和管理权，其请求的后期租金应为合同解除后被告占用案涉商铺造成的租金损失，但应考虑给予被告必要合理腾退时间，故对原告请求的后期租金，应自本判决确定被告腾退期限届满次日起按《商铺租赁合同》约定的租赁面积及租价计算至被告实际腾退之日止予以支持。综上所述，原告请求解除与被告签订的《商铺租赁合同》并要求被告腾退案涉商铺，正当、合法，本院予以支持；原告请求被告支付的租金，本院认定514880元（已扣减被告支付的保证金115200元）予以支持；原告请求解除双方之间地下车位租赁合同，并由被告支付车位租金16000元，证据不足，本院不予支持。据此、依照《合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十五条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告大冶市豪杰房地产开发有限公司与被告黄治国签订的《商铺租赁合同》，被告于本判决生效之日起十五内支付欠付原告的租金514880元，并腾退所租赁的坐落于大冶市大冶大道东侧、怡和路北侧琪豪花园480㎡的临街门面。逾期腾退的按每月80元/㎡的租金价格承担原告租金损失，从本判决确定的腾退期限届满次日起计算至实际腾退之日止；二、驳回原告大冶市豪杰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12872元，减半收取计6436元，原告大冶市豪杰房地产开发有限公司负担2783元，被告黄治国负担3653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张苏宁二〇二〇年十二月二十八日书记员  杜 雯