江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民初14号原告（案外人）：辛利杰，男，1958年8月17日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：万婧，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟云鹏，江西豫章律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：上海绿地建设（集团）有限公司。住所地：上海市虹口区西江湾路**。法定代表人：张伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏鸿忠，江西商海律师事务所律师。第三人（被执行人）：南昌东方宏利房地产开发有限公司。住。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道**威达商住楼**/div>法定代表人：薛玉贵，该公司总经理。原告辛利杰与被告上海绿地建设（集团）有限公司（以下简称绿地公司）、第三人南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告辛利杰的委托诉讼代理人万婧，被告绿地公司的委托诉讼代理人苏鸿忠到庭参加诉讼。第三人东方宏利公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。辛利杰向本院提出诉讼请求：1、确认位于江西省南昌市红谷滩新区房屋为辛利杰所有；2、停止对江西省南昌市红谷滩新区房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3、本案全部诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：绿地公司与东方宏利公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2018）赣执22号执行裁定保全查封了辛利杰所有的江西省南昌市红谷滩新区房屋，并于2020年1月15日作出拟拍卖案涉房屋的公告。辛利杰向本院提出案外人执行异议申请，本院作出（2020）赣执异9号执行裁定书，驳回了辛利杰的异议申请。辛利杰认为该裁定书认定事实和适用法律错误，理由如下：辛利杰在人民法院查封前，已与东方宏利公司签订合法有效的书面买卖合同并付清了大部分购房款,已实际占有了房屋。辛利杰与东方宏利公司签订了《南昌市商品房房买卖合同》，购买了案涉房屋，购房款共计1968780元，支付购房款项共计120万元，此后辛利杰实际占有和控制了该房屋，装修房屋后已入住多年。综上，辛利杰在查封之前，已经与东方宏利公司签订了合法有效的买卖合同，付清了大部分房款，且辛利杰在查封之前已经合法占有该房屋，未办理过户登记非因辛利杰自身原因造成，其没有过错。根据我国法律法规的规定，辛利杰对案涉房屋享有足以排除查封、拍卖执行的合法权利，请求判如诉请。绿地公司答辩称，辛利杰的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议案件规定》）第二十八条、第二十九条及《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十四条的规定，不享有对案涉房产的物权期待权不能排除执行。（一）根据本案的证据显示及（2020）赣执异9号民事裁定查明的事实，辛利杰与东方宏利公司在查封前未签订《南昌市商品房买卖合同》，更未进行备案登记，其在本案中提供的合同为倒签合同。本案明显存在辛利杰与东方宏利公司串通出具倒签合同，以损害绿地公司执行利益的可能。（二）辛利杰提供的证据不能证明其支付了案涉所称120万元购房款。其只提供了东方宏利公司出具的收款证明及收据，并没有相关银行打款凭证，在法院查清其为国家公务人员的情况下，如此大额的现金交付明显不符合通常交易习惯，其应当提供相关银行打款凭证和正规的不动产销售发票而不是简单的收据。购房款收据不具备公示的效果，不足以证明辛利杰享有所有权，没有银行打款记录，无法证明辛利杰已经支付了相应的价款。（三）案涉房产不是辛利杰唯一用于居住的房屋。综上，案涉房屋不符合消费者物权期待权保护要件，请驳回其诉请。东方宏利公司提交书面意见称，1、辛利杰已支付120万元房款。东方宏利公司于2014年10月28日与辛利杰签订《南昌市商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给辛利杰，房款为1968780元，已支付120万元，尚有768780元未支付。东方宏利公司已向其交付房屋。2、未办理过户手续责任在于东方宏利公司。东方宏利公司开发的楼盘系因政府调整规划得来，原产权人四处投诉到处告状，导致公司须配合将全部材料交于相关部门审查，此前已购房未办理过户手续的客户遭此牵连未能及时办理过户手续，无法办理产权过户手续，责任在东方宏利公司。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。辛利杰为支持其诉讼请求，提交了以下证据。第一组：1、收款证明一份；2、《商品房买卖合同》一份；3、东方宏利公司出具的收据一份。以证明辛利杰于2014年10月18日与东方宏利公司签订合法有效的《南昌市商品房买卖合同》，购房款共计1968780元，并已支付大部分购房款共计120万元，签订合同支付大部分房款的时间均在法院查封前。第二组：4、房产物业费缴费通知单、物业服务费发票、车位管理费发票各一份；5、28-2-3001号房产的屋内装修、实际使用情况照片共7张。以证明辛利杰在法院查封前合法占有、使用了案涉房屋，装修后已入住多年。根据法律规定其对案涉房屋享有足以排除法院查封、拍卖执行的合法权利。绿地公司质证认为，对第一组证据中的收款证明的三性及证明目的均有异议，应以辛利杰转给东方宏利公司实际转账金额为准。对《南昌市商品房买卖合同》的三性及证明目的均有异议，该合同未备案，且系事后于近期补签。对东方宏利公司出具的收据的真实性、合法性、关联性有异议，辛利杰所称120万元交款应以其转给东方宏利公司实际转账金额为准。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。本院认为，双方对真实性、合法性无异议的证据，予以确认，有异议的结合本案其他证据综合认定。绿地公司提交了以下证据，第一组：（2017）最高法民终822号民事判决、案件受理通知书。以证明执行依据合法。第二组：1、《不动产产权情况表》，2、协助执行通知书及执行裁定书，3、《调查令》、南昌市行政审批局出具的登记备案记录。以证明案涉房产从未进行过房屋买卖备案登记，其产权属东方宏利公司，查封于法有据。第三组：（2020）赣执异9号民事裁定。以证明辛利杰与东方宏利公司在查封前未签订《南昌市商品房买卖合同》，更未进行备案登记。第四组：婚姻登记信息、《南昌市不动产信息查询结果》。以证明辛利杰名下有其他用于居住的房屋。第三、四组证据证明辛利杰的诉请不符合《执行异议复议案件规定》第二十八条、第二十九条及《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十四条的规定，不享有对案涉房产的物权期待权，不能排除执行。辛利杰质证认为，对第一组的判决书的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该份判决不能作为执行案涉房屋的依据，法院判决宏利公司向绿地公司支付工程款，即绿地公司对宏利公司享有的是普通的金钱债权，该债权与案涉房产并无直接关联。而辛利杰早在2014年前即与宏利公司签署了购房合同，按照约定缴付了120万元的购房款并装修并实际入住了，获得了物权期待权。对第二组中的《不动产产权情况表》的真实性、合法性、关联性有异议，首先，《情况表》中明确本表无档案馆或登记部门及经办人签章无效，未看到经办人签章，故该份情况表无效。其次，备注栏中明确了仅供参考使用，不作为判断依据，故不能作为本案的定案依据。此外，2016年1月1日前房产信息最终解释权归原登记机关。对协助执行通知书及执行裁定书的真实性没有异议，对关联性有异议。对调查令的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对南昌市行政审批局出具的登记备案记录的真实性、合法性、关联性都有异议。首先，备注已经明确查询的是当日南昌市房地产信息管理平台内显示结果，数据仅供参考，不能作为定案的依据。其次，该局出具的内容为“经查询南昌市房地产信息管理平台，截至2019年1月22日9点40分，……在我局查无商品房预售合同登记备案记录。”并未明确查询的起始时间，截至当日未查询到不能证明案涉房产未办理合同登记备案。对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。裁定书不能作为证据使用，裁定书认定的未签订房屋买卖合同的事实和法律依据均存在错误。对第四组证据的真实性无异议，辛利杰购买本案房屋时并未出台限购政策，其和配偶有用于其他居住的房屋，不影响辛利杰对案涉房屋具有排除执行的实体权利。根据当事人的举证、质证及当事人的陈述，本院认定以下事实：本院于2017年6月21日对绿地公司与东方宏利公司建设施工合同纠纷一案作出（2016）赣民初72号民事判决，判决：1.东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款1455.5532万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的共计14696.1623万元的建安发票，东方宏利公司于2020年1月1日前按照《东方海德堡三期高层总承包协议书》的约定支付绿地公司工程款73.85万元，东方公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。2.东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款1455.5532万元的相应利息。具体计算方法为其中790.9026万元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中664.6506万元自2017年1月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。3.驳回绿地公司的其他诉讼请求。绿地公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年12月15日作出（2017）最高法民终822号民事判决：1.撤销（2016）赣民初72号民事判决第三项。2.变更（2016）赣民初72号民事判决第一项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款14555531.77元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的共计146961622.77元的建安发票；东方宏利公司于2019年1月9日前支付绿地公司工程款738500.62元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。3.变更（2016）赣民初72号民事判决第二项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款14555531.77元的相应利息，其中7909026.22元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，6646505.55元自2016年1月10日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。4.驳回绿地公司的其他诉讼请求。本院于2017年6月21日对绿地公司与东方宏利公司建设施工合同纠纷一案作出（2016）赣民初72号民事判决，判决：1.东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款1455.5532万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的共计14696.1623万元的建安发票，东方宏利公司于2020年1月1日前按照《东方海德堡三期高层总承包协议书》的约定支付绿地公司工程款73.85万元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。2.东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款1455.5532万元的相应利息。具体计算方法为其中790.9026万元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中664.6506万元自2017年1月2日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。3.驳回绿地公司的其他诉讼请求。绿地公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年12月15日作出（2017）最高法民终822号民事判决：1.撤销（2016）赣民初72号民事判决第三项。2.变更（2016）赣民初72号民事判决第一项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款14555531.77元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的共计146961622.77元的建安发票；东方宏利公司于2019年1月9日前支付绿地公司工程款738500.62元，东方宏利公司履行该付款义务之前，绿地公司应当开具项目所在地的同等金额的建安发票。3.变更（2016）赣民初72号民事判决第二项为：东方宏利公司于本判决生效之日起十日内支付绿地公司工程款14555531.77元的相应利息，其中7909026.22元自2015年3月4日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止，6646505.55元自2016年1月10日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。4.驳回绿地公司的其他诉讼请求。判决生效后，绿地公司向本院申请强制执行，本院于2018年3月21日立案执行。2018年10月29日，本院作出（2018）赣执22号执行裁定：1.冻结、扣划被执行人东方宏利公司在金融机构的存款1656.422万元；2.如上述冻结、扣划的款项不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人东方宏利房公司价值相等的其他财产。2018年10月30日，本院向南昌市不动产登记中心发出协助执行通知：查封被执行人东方宏利公司名下位于南昌市红谷滩新区；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房产［权证号分别为：赣（2016）南昌市不动产权第1096237号、1096238号、1096239号、1096240号、1096241号、1112312号、1112303号、1097232号、101097108号、1097106号、101096869号、1096586号］；以及东方海德堡商业办公楼房产［权证号：赣（2016）南昌市不动产权第11096235号］。2020年1月15日，本院作出拍卖公告：1.本院在执行申请执行人绿地公司与被执行人东方宏利公司建设工程施工合同纠纷一案中，将依法公开拍卖被执行人东方宏利公司名下位于南昌市红谷滩新区；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室共七套房产。2.本标的物有关人员（案件当事人、担保物权人、优先购买权人等）均可参加竞拍。优先购买权人参加竞买的，应于2020年3月10日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。3.对上述标的权属有异议者，请于2020年3月10日前与本院联系。辛利杰对此提出异议，本院作出（2020）赣执异7号民事裁定，驳回其异议，辛利杰不服，向本院提出案外执行异议之诉。另查明，2014年10月18日，辛李杰与东方宏利公司签订一份《商品房买卖合同》，约定辛利杰购买东方海德堡三期28#二单元3001室，面积为178.98㎡，单价为11000元，总借款为1968780元。买受人应当在2019年10月30日前分两起支付该商品房全部价款，首期房价款120万元应当与2014年10月30日前支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。该合同加盖了东方宏利公司合同专用章及韩世忠印，未加盖南昌市房屋商品化办公室合同登记备案专用章。2019年1月22日，南昌市行政审批局出具证明，经查询南昌市房地产信息管理平台，截至2019年1月22日9点40分，东方宏利公司无商品房预售合同登记备案记录。2014年10月20日，东方宏利公司出具收据，交款单位辛利杰28-2-3001，收款方式现金，金额120万元，收款事由为房款。2020年3月20日，东方宏利公司出具收款证明，内容为购买人辛利杰于2014年10月20日购买我公司项目东方海德堡三期28栋商住楼二单元3001室房屋，房屋总房款为1968780元，已交房款120万元，还差768780元。2018年辛利杰缴费2018年1月1日至2018年12月31日费用6234.12元。2019年12月28日，28-2-301缴纳了物业费及车位管理费共计6714元。本院于2019年12月25日作出调查令，委托江西商海律师事务所律师为本院代为调查被执行人东方宏利公司名下东方海德堡1栋101、102、103、104、105室；29栋1单元3101室、2102室；26栋2单元901室；27栋1单元3201、3101室；28栋2单元3001室；2栋1单元101室房屋现状，包括但不限于是否有业主居住、使用、收益及缴纳物业费等相关情况经调查，东方海德堡的物业公司出具的情况说明称，28栋2单元3001室不欠物业费，物业费缴纳人为辛利杰，该房屋已装修入住。南昌市不动产中心查询结果显示，《不动产产权情况表》记载东方海德堡28栋2单元3001室权属人为东方宏利公司，不动产面积179.14平方米。南昌市行政审批局证明，上述房产无商品房预售合同登记备案。南昌市不动产登记信息查询结果显示，辛利杰与张世芬系夫妻关系，张世芬名下洪权证红字第1000668220号项下位于红谷滩新区红谷凯旋3号楼商业七（二）119室，面积为175.86平方米，用途为商业。张世芳2019年9月16日取得赣（2019）南昌市不动产权第××号不动产证，项下房产违约红谷滩新区芳邻路233号Ｃ0403Ｃ4,面积为327.73㎡，用途为住宅。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，辛利杰应当对案涉商品房享有阻却人民法院执行的权益负举证责任。本案中，辛利杰要求确认案涉房屋所有权归其所有，但其与东方宏利公司所签的商品房买卖合同并未备案，也未办理过户登记，房产登记所有权人仍为东方宏利公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，辛利杰要求确认该房产为其所有的诉请，不予支持。对于案外人提起执行异议之诉的，如申请执行人是普通金钱债权人，其享有的仅是债权，而买受人享有的是物权期待权，优先于申请执行人的普通债权。买受人排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议复议案件规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。本案中，绿地公司是普通金钱债权人，辛利杰可选择适用第二十九条的规定，但亦可选择适用第二十八条的规定。《执行异议复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案查明的事实来看，辛利杰与张世芳系夫妻关系，张世芬有位于红谷滩新区芳邻路233号C0403C4,面积为327.73㎡的住宅。故辛利杰不属于商品房消费者，不享有消费者物权期待权,不符合第二十九的规定的情形。至于辛利杰主张其符合第二十八条规定的情形。本院认为，首先，辛利杰提供的证据虽可证明案涉房屋已经装修并入住，但其与东方宏利公司签订的商品房买卖合同并未备案，且合同约定购房款分期支付，买受人应当在2019年10月30日前分两起支付该商品房全部价款，首期房价款120万元应当于2014年10月30日前支付，期限过长。东方宏利公司在买受人未支付全部房款情况下即交付房屋与交易习惯不符。其次，辛利杰主张其已支付120万元购房款，但未提供转账凭证，也未提供其支取大额现金的证据，因此，仅以东方宏利公司的收条不足以证明其支付了120万元购房款,且截至2020年3月20日，其尚有768780元未支付，不符合第二十八条第（三）项规定的情形。最后，辛利杰作为购房人，未提交证据证明其向东方宏利公司要求办理过户登记手续，其对案涉房产不能办理登记手续存有过错。综上，辛利杰的主张不符合《执行异议复议案件规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。综上，辛利杰的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回辛利杰的诉讼请求。案件受理费22519.02元，由辛利杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年十二月八日法官助理王兵书记员肖力恒