江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11340号上诉人（原审原告）：高文静，女，1960年11月10日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金东房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区桥北路**。法定代表人：郭金林，执行董事。委托诉讼代理人：王峰，北京市天同（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佳颖，北京市天同（南京）律师事务所实习律师。上诉人高文静因与被上诉人南京金东房地产开发有限公司（以下简称金东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初8846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理。于2020年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人高文静的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。被上诉人金东公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文静上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院遗漏审查事实。1.一审法院未对其提交的证据三进行审查认定。一审庭审中，其提交房屋销售现场公示的材料照片，包括5幢的商品住房价目表和房地产估价报告，用于证明：（1）被上诉人在销售现场公示的精装修评估材料中明确涉案房屋的装修标准为5528元/平方米，此装修价格包含在房屋销售单价中；（2)被上诉人销售房屋时依照规定现场公示的及销售员发送给上诉人的拟售5幢商品住房价目表，涉案房屋单价为27358.57元/平方米，其中精装修单价为5528元/平方米，总价为3254575元。因装修价格在房屋价格中所含比例较高，上诉人签订合同前认为被上诉人交付的精装修标准会相当豪华，故签订预售合同。被上诉人公示的5528元/平米的装修标准，对预售合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响。2.一审法院未对其提交证据五进行审查认定。一审庭审中，其提交了交付后的案涉房屋现场照片，用于证明：从房屋现场看，装修标准远远迗不到5528元/平方米的标准及被上诉人承诺的样板房标准。3.一审法院未对其提交的证据六进行审查认定。一审中，其举证《业主收房验收表》，用于证明，因认为案涉房屋装饰装修标准达不到5528元/平方米，其在收房及质量整改期间要求被上诉人整改达标，逾期不整改或整改不达标的，应赔偿损失。但被上诉人至今未能整改达标，故应赔偿差价损失。4.一审法院未审查其提交的证据七。一审庭审中，其提交了《房地产估价报告》，用于证明，经委托专业评估机构评估，被上诉人交付同户型房屋的装修标准，包含所有的装修物品、中央空调、卫生厨房设备、通信设备、设计费、税费、利润等在内，装修价值仅约为285370元(折算单价约为2398.87元/平米），与被上诉人应当交付的装修价值657610.88元（单价5528元/平方米×面积118.96平米）相差甚远，在被上诉人无法整改达到标准或逾期不整改的情况下，应当赔偿其差价损失。一审判决对上述证据并未查明及认定。第三方评估机构对同户型房屋的装修价值进行的评估，证明了其对涉案房屋装修标准的判断。以上证据，是其一审提交的大部分证据，但除其提交的证据一预售合同、证据二发票、证据四网上房地产公布的住房价格申报价格表之外，一审判决并未对其提交的其他证据涉及的事实进行查明。二、关于法律适用问题。1.售楼现场公示的住房价目表和房地产估价报告，以及被上诉人向浦口物价局申报的住房价格表中均将装修单价5528元/平米单独列明，一审判决认为是整体单价，未列明装修单价，没有事实依据。装修单价5521元/平米单独列明，应当以此单价作为计算房屋装修价值的依据。2.现场公示的住房价目表和房地产估价报告对房屋价格的确定和预售合同的订立产生重大影响，应认定为要约，被上诉人应予遵守。3.合同附件4《装饰装修及设备标准》约定并非具体确定，不能作为认定被上诉人已经完成装饰装修交付义务的依据。本案中，被上诉人在售楼现场公示的《商品住房价目表》及第三方房屋估价报告中均明确载明涉案房屋的装修为5521元/平米，在附件4《装饰装修及设备标准》不明确的情形下，上诉人以《商品住房价目表》及第三方房屋估价报告作为要求返还装修价款的依据，符合最高院商品房买卖合同司法解释的规定及江苏省高级人民法院的指导意见，依法应予支持。4.在装修质量不明确具体，交付房屋明显不足以反映基本装修价格，交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的情形下，应以装修价格作为装修要求。5.被上诉人除须依照《装饰装修及设备标准》列明的品牌等交付房屋，还须达到5521元/平米的标准，方才符合合同约定及被上诉人的承诺。金东公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一、案涉《商品房预售合同》对于房屋装饰装修及设备的质量标准作出了明确约定，应以合同约定确定装饰装修交付标准。上诉人主张以所谓的装修价格作为装修质量要求的，没有法律依据，且上诉人未提供任何证据证明金东公司交付的房屋装饰装修不符合约定标准。江苏省高级人民法院印发的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第4条规定：“装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定。”第5条规定：“对当事人约定装修质量要求的认定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定”。本案中，高文静和金东公司签订的《商品房预售合同》第一条第五款约定，“该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4”，同时，该合同中甲、乙双方的其他约定的第五条第5款规定：“高文静确认，该房屋装修、设施标准以《南京市商品房预售合同》约定为准”。而案涉合同附件4对房屋的装饰装修标准有具体明确约定，记载了房屋每一个功能分区的装饰装修应当达到的交付标准。二、《商品房预售合同》已明确排除对装饰装修部分进行单独计价，说明双方明确排除以房屋装修价格作为交付标准。高文静主张备案价格等构成合同内容，没有依据。首先，在合同已对装修标准明确约定的情况下，金东公司是否按约履行了装修交付义务，应根据合同约定的装饰装修标准确定，与装修价格没有关联，不以装修价格为依据。其次，《商品房预售合同》第四条规定了房屋价款的计价方式与价款构成，即按照建筑面积整套计价，并明确约定排除装饰装修款的单独计价，即双方达成合意根本不存在独立的、量化的装修价格，遑论以装修价格作为质量标准。高文静主张以装修价款作为装修质量标准，与约定不符。最后，高文静主张的备案价格以及所谓的公示报告构成合同内容，也不能成立。高文静主张的现场公示的房地产估计报告，金东公司对该份证据的真实性、合法性和关联性均未予认可，该份报告也没有记载所谓的该房屋的装修价格。三、案涉合同已明确约定金东公司违反装修交付标准的违约责任是承担补救措施，且明确排除差价赔偿方式。因此即使金东公司交付的装修标准不符合约定，高文静要求金东公司赔偿差价，也与合同约定不符。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。高文静向一审法院起诉请求：一、判令金东公司赔偿房屋装修差价（暂计100000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；二、判令金东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月29日，高文静（乙方）与金东公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区方，建筑面积118.96平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，房屋单价27358.57元／平方米，总价款3254575元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方采取补救措施使其达到附件4约定标准。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，高文静签字确认。上述合同签订后，高文静支付了全部购房款。现金东公司已向高文静交付涉案房屋。一审法院另查明，金东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为5521元/平方米。一审中，高文静申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高文静、金东公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为27358.57元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。高文静主张应以金东公司备案的5521元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为高文静、金东公司在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且金东公司备案的5521元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故高文静在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故一审法院对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回高文静的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由高文静负担。本院二审期间，高文静对一审法院查明的事实没有异议，亦未提交新证据。本院另查明，双方当事人签订的《南京市商品房预售合同》附件4以列表方式约定了房屋的套内的装饰装修标准，内容包括：客厅、餐厅：“地面”“实木复合拼花木地板”，“墙面”“定制墙纸、电视背景柜”，“顶面”“乳胶漆刷白，局部吊顶”，“常规灯具、开关插座面板”“LED吸顶灯，西门子或同等级品牌开关插座”；“阳台门”“LG型材塑钢门连窗”；阳台：“地面”“一线品牌瓷砖”，“墙面”“真石漆”，“天棚”“一线品牌乳胶漆”，“常规灯具、开关插座面板”“LED吸顶灯，西门子或同等级品牌开关插座”……；并对厨房、主卫、主卧、次卧/书房，其他公共部件的装饰装修标准均作了相应约定。以上事实，有合同以及本院庭审笔录在案为凭。本院认为，上诉人高文静与被上诉人金东公司签订的案涉商品房预售合同合法有效，双方应遵照执行。该合同附件4已约定了案涉房屋的装饰装修及设备标准。上诉人现主张被上诉人的装修标准不足5528元/平方米，并要求对案涉房屋装修价值进行鉴定后由被上诉人赔偿装修差价，对此上诉请求，本院不予支持，理由如下：首先，上诉人称被上诉人交付的房屋存在质量瑕疵，但其在一、二审中均未明确被上诉人的装修存在何种质量瑕疵，亦未举证证明。其次，《南京市商品房预售合同》附件4对于不同功能分区的不同装修部位分别约定了具体的交付标准，即使存在“一线品牌”、“同等级品牌”含义不明及未约定装修设施型号等情况，亦可依据《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条的相关规定予以明确，现上诉人仅以此为由主张合同约定的装修质量标准不明确，应以装修价格作为装修质量要求的标准，缺乏依据。再次，双方在《南京市商品房预售合同》中仅仅约定了包含装修在内的总房价款，并未约定装修价格。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，双方并未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，该价格并非被上诉人向上诉人所作的承诺。上诉人主张以报备的装修价格作为交付标准，缺乏事实及法律依据。最后，即使上诉人的装修质量未达到合同约定的标准，根据《南京市商品房预售合同》第十一条的规定，上诉人可以要求被上诉人采取补救措施使其达到附件4约定标准，而排除了赔偿市场价差的违约责任承担方式，上诉人要求被上诉人赔偿差价，明显与合同约定不符。综上所述，高文静的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人高文静负担。本判决为终审判决。审判员 王 路二〇二〇年十二月三十日书记员 朱亚芳