河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终5374号 上诉人（原审原告、案外人）：马和魁，男，1958年4月21日出生，汉族，住涉县。 委托诉讼代理人：王菊芳，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝磊叶，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙培涛，男，1969年6月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：涉县龙山房地产开发有限公司，住所地涉县经济技术开发区裕华路南侧龙田花苑售楼部。 法定代表人：赵改平，该公司经理。 上诉人马和魁因与被上诉人孙培涛、涉县龙山房地产开发有限公司（以下简称龙山房地产公司）执行异议之诉一案，不服河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马和魁的代理人王菊芳、被上诉人孙培涛的代理人王向军到庭参加诉讼，被上诉人龙山房地产开发有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马和魁上诉请求：1、依法撤销河北省涉县人民法院（2020）冀0426民初1091号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够就排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据庭审查明的事实，在案涉房产被人民法院查封前上诉人与被上诉人龙山公司已签订了合法、有效的书面买卖合同，并于查封前合法占有该房产，且已支付全部房款，因被上诉人龙山公司的原因未办理产权登记，因此符合该条规定，应依法排除被上诉人孙培涛对案涉房产的执行，并确认涉案房产所有权为上诉人所有。 孙培涛答辩称，本案应适用异议复议规定第29条的规定，一审法院适用正确；上诉人提交的商品房买卖合同系复印件，没有真实的交付付款的凭证，仅凭收据不能认定交付付款，不能证明双方之间存在真实的房屋买卖关系；其所购房屋不是唯一住房。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 龙山房地产公司未提交书面意见。 马和魁向一审法院起诉请求：1.依法判决立即终止对原告购买的位于涉县经济开发区房屋的强制执行；2.依法判决确认位于涉县经济开发区房屋归原告所有；3.依法判决被告龙山房地产公司协助并配合办理龙田花苑住宅小区6-4-802号单元房屋到原告名下的过户登记手续；4.诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月4日，被告龙山房地产公司与河北众华典当有限公司（原涉县众华典当有限责任公司）签订了《房地产抵押贷款合同（在建工程）》，约定龙山房地产公司向河北众华典当有限公司借款600万元，贷款期限六个月，月利率2.7%，同时用其在建工程（涉县崇州路北侧龙田花苑6号楼3单元、4单元房屋30套）抵押，以担保债务按约清偿。合同签订后，河北众华典当有限公司向龙山房地产公司提供了贷款500万元，龙山房地产公司于2012年2月20日偿还贷款本金300万元，并变更了抵押登记，所欠贷款用龙山房地产公司6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋抵押。剩余贷款本息，被告龙山房地产公司未再偿还。2017年11月9日，河北众华典当有限公司将上述债权转让给了被告孙培涛。 被告孙培涛于2018年2月1日向法院起诉被告龙山房地产公司要求其偿还贷款，在该案诉讼中，被告孙培涛申请法院财产保全，法院作出（2018）冀0426民初349号民事裁定书，查封被告龙山房地产公司所有的龙田花苑6号楼3单元0902、1001、1002、1101、1102号房屋和4单元0202、0302、0402、0502、0602、0702、0802、0902、1002、1102号房屋15套。法院并于2018年4月21日作出（2018）冀0426民初349号民事判决书，判决：涉县龙山房地产开发有限公司偿还原告孙培涛借款本金200万元及相应利息（按年利率24%，自2011年8月4日起至2012年2月20日按本金500万元计算，2012年2月21日起按本金200万元计算，如偿还本金的按实际所欠本金计算至付清借款本金之日止）。之后，龙山房地产公司上诉，二审驳回上诉，维持原判。本案在进入执行程序后，原告以对执行标的有异议为由向法院提出执行异议申请，于2020年3月23日法院作出（2020）冀0426执异3号民事裁定书，裁定：驳回异议人马和魁的执行异议。原告马和魁不服裁定向法院提起本案执行异议之诉，要求判令终止对龙田花苑住宅小区6－4－802室房屋的执行，确认该房屋归原告所有，并协助配合原告办理过户登记手续。另查明，原告从2010年10月起陆续分三次向被告龙山房地产公司交纳全房款327223元，并于2013年签订了6号楼4单元802号房的商品房买卖合同，2013年8月已交房入住至今。原告马和魁与刘娇梅在涉县。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，应同时具备以上三个条件，缺一不可。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予以支持。但该规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，这里的商品房消费者必须是仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，不得扩大范围。本案中原告马和魁与龙山房地产公司虽签订了书面房屋买卖合同，但该房并非其唯一住房，其不符合上述相关规定，不能阻却对案涉房产的强制执行，故原告马和魁的诉求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告马和魁的诉讼请求。案件受理费80元，由原告马和魁承担。 本院经审理查明，依据涉县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，马和魁与其妻刘娇梅名下登记信息为：坐落涉县涉城镇龙山大街××小区××＃-2-102，不动产权证号：涉房权证涉城字第××号，面积：125.76平方米。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人马和魁从2010年10月起陆续分三次向龙山房地产公司交纳全房款327223元，于2013年签订了6号楼4单元802号房的商品房买卖合同，并于2013年8月已交房入住至今的事实客观存在，但因案涉房屋的权属仍登记在龙山房地产公司名下，且上诉人马和魁属于商品房消费者，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定判断上诉人马和魁能否排除执行的民事权益。因上诉人马和魁与其妻刘娇梅名下另具有涉县涉城镇龙山大街××小区××＃-2-102房屋一套，面积为125.76平方米，根据该条规定，一审法院驳回其排除执行的民事权益的诉讼请求正确。上诉人上诉请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判断上诉人马和魁能否排除执行的民事权益的上诉理由本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因本案中的案涉房产并未进行不动产登记，马和魁上诉请求确认案涉房屋归其所有缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，马和魁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人马和魁负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年十二月十四日 书记员  张倩文