广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终1158号上诉人（一审原告）：王志军，男，1963年8月4日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：陈来新，江苏骥行律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区庆亿街******整层。负责人：黄俊平，总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：海。住所地：海南省三亚市三亚湾中海路**金中海·××小区**别墅>法定代表人：祝军。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。一审第三人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：江苏。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路**金山大厦******法定代表人：祝军，总经理。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。一审第三人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。上诉人王志军因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）、三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、一审第三人南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王志军、被上诉人华融公司、金中海公司、一审第三人泰发公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志军上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持王志军一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认证有悖证据规则，导致认定事实错误。1、王志军提交的证据足以证明已向金中海公司支付了全部购房款，只不过支付方式不是直接支付。包括王志军在内的十六户购房人借由案外人江苏苏×建设工程有限公司（以下简称苏×公司）向金中海公司购买了案涉房产。根据金中海公司与苏×公司签订的以房抵债协议，金中海公司将包括案涉房产在内的若干商品房抵偿所欠苏×公司工程款。协议约定，金中海公司得以根据苏×公司指示与其指定的第三人签订商品房买卖合同，购房人无需再向金中海公司支付购房款，购房款以相应的工程款抵充。因此，王志军持有的金中海公司出具的收据记载有工程款抵房款备注内容，而金中海公司出具收据行为足以证明其认可收到相应金额的购房款（抵销相应对苏×公司工程款债务）。金中海公司亦当庭认可王志军已支付全部购房款。加之金中海公司已实际向王志军交付案涉房产，系列证据结合常识足以证明相关待证事实。一审仅以王志军未直接向金中海公司支付购房款认定王志军提交的证据不足以证明其已向金中海公司支付全部购房款，属于认证错误。除非有反证证明王志军与金中海公司恶意串通，否则就应认定王志军已支付全部购房款。苏×公司与金中海公司如何结算工程款以及王志军是否及如何向苏×公司支付款项不应是本案涉及的事实，王志军对此也无举证义务。王志军的合同相对方是金中海公司，一审一方面认定王志军借由苏×公司向金中海公司购买案涉房产，另一方面认定王志军与苏×公司存在买卖关系，不仅逻辑混乱且错误解读证据。应该推定华融公司对金中海公司向王志军等销售商品房的行为知情且认可。一审对30余件相似案件合并审理，部分当事人提供华融公司与金中海公司签订的《监管协议》这一重要证据，除非华融公司举证证明印章系伪造或被盗，否则应推定其对合同签订及履行行为知情且认可。二、一审适用法律错误。王志军作为普通消费者向开发商购买商品房，关注点集中在房产质量、功能、性价比等信息上，基于对开发商商誉，政府监管部门监管措施的信赖，往往不会关注房产是否存在设定抵押等权利瑕疵的信息。一审认定王志军在购房过程中存有过错，是不适当的对王志军课以畸高注意义务，与最高人民法院相关纪要精神不相吻合。一审未能正确认定王志军具备支付全部或大部分购房款的商品房消费者身份，错误适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，显属错误。本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定并结合参考九民会纪要第125条、第126条规定，对王志军的实体权利作出正确的肯定性评价。华融公司答辩称：一、案涉房产在王志军与金中海公司签订《认购协议书》之前已于2014年10月17日抵押给了华融公司，并且办理了抵押登记，抵押登记对外具有公示效力。生效法律文书已依法确认华融公司对案涉房产享有抵押权。王志军目前对于案涉房产仅享有合同债权，不能对抗华融公司的抵押担保物权。二、王志军主张以工程款抵房款，提交的证据不足以证明其已向金中海公司支付全部购房款。即使如王志军主张其实质是向苏×公司购买房产，其也不是法律规定的向房地产开发商购买房产的消费者购房人，而是一般购房人，不能对抗抵押权。三、案涉房产位于海南省三亚市旅游度假区，王志军经常居住地与案涉房产所在地不一致，王志军购买案涉房产并非用于满足其基本居住需要，故王志军不属于可优先于抵押权人获得特别保护的消费者购房人，为一般购房人，本质上享有的是债权，不可对抗抵押担保物权。四、王志军明知或应知案涉房产存在抵押登记的权利瑕疵，在明知或应知案涉房产存在因抵押登记导致无法过户风险的情况下，仍选择向金中海公司购买案涉房产，应承担相应的法律后果。在实际履行过程中，王志军也未行使涤除权，代为清偿债务消灭抵押权，华融公司对金中海公司的债权至今未获清偿，案涉房产也未进行涂销抵押手续，华融公司的抵押权一直合法有效存在。王志军未尽到注意义务，对案涉房产无法办理产权过户手续存在过错。五、《认购协议书》未对案涉房产交付条件及日期、产权登记、面积差异处理、违约责任等合同主要内容作出明确约定，还约定双方须订立正式的商品房买卖合同，故《认购协议书》不是正式的商品房买卖合同，即王志军在案涉房产被人民法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。六、物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅是例外规定，必须有实体法依据，否则会对民法基本理论及交易秩序造成冲击。金中海公司对华融公司负有债务并以案涉房产作抵押担保以确保债务的履行。现金中海公司不履行到期债务，华融公司有权行使抵押权，通过处置案涉房产实现债权。王志军也可通过诉讼要求金中海公司返还购房款并承担赔偿责任的途径来维护自身合法权益。请求依法驳回上诉，维持原判。金中海公司答辩称：王志军系商品房消费者，依法享有排除华融公司强制执行的权利。第一，王志军属于商品房消费者。第二，王志军作为商品房消费者的权利优先于华融公司的抵押权。第三，华融公司知道并同意金中海公司对案涉抵押房产进行销售，故华融公司作为抵押权人，优先受偿权的对象由抵押财产转变为抵押财产变现的特定价款。应撤销一审判决，支持王志军的上诉请求。泰发公司表示同意金中海公司的意见。祝金龙未到庭，提交书面意见称，意见与金中海公司的意见一致。王志军向一审法院起诉请求：一、解除对案涉房产的查封措施并停止执行该房产；二、确认王志军为案涉房产的所有人；三、本案诉讼费用由华融公司、金中海公司承担。一审法院认定事实：案涉房产金中海?××小区联排阁26-05室于2014年10月17日在湖南省三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。2017年1月17日，王志军与金中海公司签订《金中海·××商品房认购协议书》，约定王志军认购案涉房产，面积139.87平方米，总价为4980000元，购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。但双方未另行签订《商品房买卖合同》。同日，金中海公司向王志军出具工程款抵房款的收据，确认案涉房产抵扣工程款4980000元。2017年12月9日，金中海公司出具交房通知书。一审法院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案过程中，华融公司向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的案涉房产等财产。2018年9月20日，一审法院作出（2018）粤01民初99号民事调解书，确认各方当事人自愿达成如下协议：……三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海的房地产［土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……15.××26栋（联排低层住宅），产权证号：三土房（2011）字第××号，他项权证号：琼（2017）三亚市不动产证明第××号；……］，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）粤01执465号立案执行。王志军对执行案涉房产提出书面异议，一审法院于2019年9月30日作出（2019）粤01执异686号执行裁定书，裁定驳回王志军的异议请求。王志军遂提起本案诉讼。本案审理过程中，王志军为证明其主张，提交了《金中海·××商品房认购协议书》复印件、《交房申请表》与《交房通知书》复印件、金中海公司出具的收据复印件及维修基金、天然气开户费、水电周转金、物业费的收据复印件。另，王志军在提出前述执行异议中还提交了房产租赁合同、物业管理服务协议、工程款抵扣楼款协议书（复印件）、房款抵款协议书（复印件）、企业信用信息公示报告。华融公司在本案及王志军提出的前述执行异议中分别提交了《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料、《抵押物变动情况汇总表》、历次变更抵押登记查册资料、《三亚市房地产权属登记信息查询结果》、协助执行通知书、（2018）粤01民初99号民事调解书。一审法院认为：本案的争议焦点为王志军对案涉房产是否享有足以排除华融公司强制执行申请的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，华融公司经一审法院（2018）粤01民初99号生效民事调解书确定对案涉房产享有抵押权，可就案涉房产的拍卖、变卖价款优先受偿。王志军以其已购买案涉房产并付清房款且实际占有，其作为购买者的物权期待权应当得到优先保护为由，主张其可对抗华融公司的抵押权。对此，一审法院作如下分析：其一，王志军以其已付清房款并实际占有案涉房产为由，主张对抗华融公司的抵押权，无充分事实根据与法律依据。依据已查明的事实，王志军虽与金中海公司签订《金中海·××商品房认购协议书》，但王志军提交的证据并不足以充分证明其已向金中海公司支付全部购房款。王志军主张金中海公司已将案涉房产抵偿给苏×公司，其再向苏×公司购买，但王志军并未就金中海公司与苏×公司已就案涉房产抵偿部分工程款达成一致意见的事实充分举证证明，亦未充分举证证明其已向苏×公司支付购房款。退一步讲，即使王志军所主张的以房抵债属实，在无证据反映苏×公司已通过以房抵债取得案涉房产的处分权情况下，王志军基于与苏×公司之间的买卖关系取得的债权不能产生对抗除苏×公司以外的第三人的效力。其二，王志军以其对案涉房产享有的物权期待权应得到优先保护为由，主张对抗华融公司的抵押权，亦缺乏充分依据。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。依据该条款，抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿了抵押权人的债务或已提存的情况下，抵押权才得以消灭。依据已查明的事实，在王志军与金中海公司签订《金中海?××商品房认购协议书》之前，案涉房产已由金中海公司于2014年10月17日抵押给华融公司且办理了抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。王志军作为购买方，对其拟购买的房产是否存在明显的权利瑕疵负有必要的审慎注意义务，故王志军应当知晓案涉房产存在抵押登记的权利瑕疵的事实，亦应当合理预见该权利瑕疵可能影响其实现合同目的的风险的存在。如王志军所述，案涉房产系金中海公司交由苏×公司用于抵偿工程款，则抵押权人华融公司的主债权可能无法通过用转让抵押财产所得价款清偿或提存，华融公司势必对案涉房产主张行使抵押权，因此而导致王志军面临无法实现合同目的的风险，王志军对此亦应当存在合理预见。在明知或应知案涉房产存在因抵押登记导致无法过户的风险的情况下，王志军仍选择借由苏×公司向金中海公司购买案涉房产，故应当承担相应的法律后果。事实上，华融公司以主债权未受清偿为由主张对案涉房产行使抵押权，因此，对华融公司在房屋过户至王志军之前主张行使抵押权的不利后果，王志军亦具有一定的过错。综上，王志军诉请停止对案涉房产的强制执行，解除对案涉房产的查封，缺乏充分依据，应予驳回。另，王志军系基于其与金中海公司之间的买卖关系提起本案执行异议之诉，故其要求直接确认案涉房产归其所有亦缺乏法律依据，亦应予驳回。判决：驳回王志军的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交与本案处理有关的新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据王志军的上诉请求和理由及华融公司、金中海公司的答辩意见，本案争议焦点为王志军对案涉房产享有的民事权益能否排除强制执行。王志军主张购房款以金中海公司欠苏×公司的部分工程款抵偿，但提供的证据不足以证明金中海公司实际拖欠苏×公司工程款。在王志军未能提供充分有效证据证明其主张的情况下，一审认定王志军未支付购房款，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上，一审对王志军要求停止执行案涉房产及确认其为房产所有人的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，王志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46640元,由王志军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 刘涵平审判员 王 庆二〇二〇年十二月十日书记员 邹政文