河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4788号上诉人（原审原告）：李爱勤，女，1962年8月15日出生，汉族，户籍所在地河南省驻马店市驿城区，现住河南省遂平县。委托诉讼代理人：于军海，河南展志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾顶全，男，1967年2月3日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省驻马店市驿城区。上诉人（原审被告）：沈桂梅，女，1970年7月15日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县），现住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：贾顶全，男，1967年2月3日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省驻马店市驿城区。系沈桂梅之夫。上诉人李爱勤因与上诉人贾顶全、沈桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李爱勤的委托诉讼代理人于军海，上诉人贾顶全、及上诉人沈桂梅的委托诉讼代理人贾顶全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱勤上诉请求：一、撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1341号民事判决，依法支持其诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费由贾顶全、沈桂梅负担。1、贾顶全、沈桂梅未按照合同未其办理公证手续，也未为其办理房屋过户手续，系根本违约，根据合同约定，应向其支付50000元的违约金。一审法院未支持其该违约金错误。2、因房屋漏水，其进行了多次维修，花去大量费用，根据合同约定，贾顶全、沈桂梅应向其支付5倍的维修费用，一审法院以违约金超过30%应予以减少为由，在没有当事人申请核减的情况下，只支持了损失30%的违约金错误，应当按5倍损失支付。贾顶全、沈桂梅辩称，案涉房屋不能办理过户手续，李爱勤的明知的，不存在其未协助办理过户手续而违约的情况。根据法律规定，违约金不能超过损失的30%，一审法院对此处理是正确的。贾顶全、沈桂梅上诉请求：一、撤销河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1341号民事判决。二、本案一、二审诉讼费由李爱勤负担。1、李爱勤称房屋出现质量问题，根据合同约定，如维修需通知其，但李爱勤从未通知其，严重违约。2、鉴定意见不应采信。鉴定意见所列的工程量是虚构，这些建筑内容均系其出售房屋时已经做好的，同时，因李爱勤的私自维修行为加重了房屋的质量问题。李爱勤辩称，本案鉴定是法院委托的鉴定，鉴定机构及人员均具有相应资质，鉴定程序合法，鉴定意见应当予以采信。其进行维修并未对房屋进行破坏，未加重房屋质量问题。李爱勤向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的损失50000元，并给付违约金50000元；2.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月26日，原告李爱勤（乙方）与被告贾顶全、沈桂梅（甲方）签订《售房协议书》一份，内容为：“甲、乙双方经协商，将位于建设路西段的食品厂院内的一套住房售给乙方（甲方为售房者，乙方为购房者），本协议经甲、乙双方签字后，即可生效（包括款付清为止）。一、甲方将位于建设路西段的一幢上下一套面积为94平方米的现房售给乙方，售价为人民币壹拾陆万元整（分两次付清，第一次付清捌万元整，第二次付清下余捌万元整，2014年底全部付清）。二、甲方将售给乙方的房屋后，甲方负责在法律部门办理公证手续，费用由甲方全额支付。三、此房屋经乙方购买后，和甲方不再有任何关系，甲方不得以任何理由阻碍乙方使用（包括乙方的转让、抵押、出售等），甲方的原有债权和债务和乙方没有任何关系。四、房屋的质量为屋顶漏水，或确因质量问题的，甲方负全部责任，除维修外，多赔付乙方的5倍损失（修房款），直至乙方满意为止，期限为10年。（另外：甲方负责乙方的维修为10年，若出现质量问题的，10年后甲方负责维修，但不再承担赔偿责任。）五、甲方售给乙方的房屋，水表、电表全部为零，由甲方负责过户给乙方为准。六、乙方在装修中，不得改变楼房的主墙、承重墙，若需要改变，需要提前告知甲方。七、本协议在履行中，除第四条属于长期执行外，其他条款已履行完毕后，此条款自行失效。八、协议生效后，若任何一方违反本协议的，须赔付另一方经济损失伍万元。九、本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，公证部门一份，本协议最终解释权归甲方所有。甲方负责人签名：贾顶全、沈桂梅乙方负责人签名：李爱勤签订日期：2014年2月26日”。同日，原告李爱勤支付购房款80000元，被告贾顶全向原告李爱勤出具收到该款项的收条一份。2014年3月13日，贾顶全、沈桂梅办理了（2014）遂证民字第134号公证书，主要内容为：“公证事项：签名兹证明沈桂梅、贾顶全于二〇一四年三月十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印”。《委托书》中载明：“我与贾顶全是夫妻关系，我们在遂平县灈阳镇××（××遂平县食品厂）有一套房产（无证），现特委托李爱勤代为我们办理如下事项：一、代为我们领取房屋拆迁补偿款。二、受托人无转委托权。受托人为办理上述委托事项而签署的相关文件，我们均予以承认。此委托不可撤销。”。2015年8月15日，原告李爱勤支付购房款5000元，被告贾顶全向原告李爱勤出具收到该款项的收条一份。后被告找原告李爱勤催要下欠房款75000元，原告李爱勤一直未予支付。2020年1月7日，被告贾顶全、沈桂梅诉至一审法院，要求原告李爱勤偿还所欠购房款75000元，并支付利息45000元、违约金50000元。一审法院于2020年5月15日作出（2020）豫1728民初21号民事判决，该判决认为原、被告之间签订的“售房协议书”应为有效，并判决李爱勤支付贾顶全、沈桂梅购房款75000元及利息。该民事判决已生效。2020年6月8日，原告李爱勤向一审法院提起诉讼，要求被告贾顶全、沈桂梅赔偿其因房屋漏水造成的损失50000元，并要求二被告给付原告因未按合同约定办理公证及过户手续和房屋漏水的违约金50000元。诉讼过程中，原告李爱勤申请对其购买的涉案房屋屋顶漏雨的维修费用进行司法鉴定。后一审法院依法委托驻马店市正泰工程管理有限公司进行鉴定。2020年9月1日，驻马店市正泰工程管理有限公司出具驻正泰工程价鉴字［2020］第46号维修费用鉴定意见书，鉴定意见为：李爱勤现居住的房屋屋顶漏雨维修费用为7856.60元，其中税金648.71元。原告李爱勤为此支付鉴定费2000元，并要求二被告承担该笔费用。上为本案事实。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方于2014年2月26日签订的《售房协议书》的效力已被本院（2020）豫1728民初21号生效民事判决认定为有效，根据该协议第四条约定，被告贾顶全、沈桂梅对原告李爱勤购买的房屋屋顶漏水负有维修的义务。被告贾顶全、沈桂梅本案中不予维修的抗辩理由不成立，不予采纳。原告李爱勤要求被告贾顶全、沈桂梅赔偿其因房屋漏水造成的损失的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于损失的数额，根据原告李爱勤提供的驻马店市正泰工程管理有限公司出具的驻正泰工程价鉴字［2020］第46号维修费用鉴定意见书显示，原告李爱勤购买的二被告房屋屋顶漏雨的维修费用为7856.60元。被告贾顶全、沈桂梅虽对驻正泰工程价鉴字［2020］第46号维修费用鉴定意见书提出异议，但未提供足以推翻该鉴定意见书的证据，对该鉴定意见，予以采信。因此，被告贾顶全、沈桂梅应向原告李爱勤支付的维修费损失数额为7856.60元。贾顶全、沈桂梅辩称维修费用7856.60元应不计税金的抗辩意见，不予采纳。原告李爱勤请求的损失超出部分，虽然《售房协议书》中有5倍维修费损失的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合本案原告李爱勤就房屋漏水造成的其他损失未提供充分证据证明的情况，一审法院对原告李爱勤损失请求中超出7856.60元的部分不予支持。关于鉴定费用2000元，因该笔费用是为了查明案件事实所支付的必要费用，应由被告贾顶全、沈桂梅二人承担。被告贾顶全、沈桂梅辩称不应由其二人承担的抗辩意见，不予采纳。关于原告李爱勤要求被告贾顶全、沈桂梅给付违约金50000元的诉讼请求，一审法院认为，原告李爱勤关于二被告应支付未按合同约定办理公证及过户手续违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告李爱勤请求的房屋漏水违约金，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对原告李爱勤主张的该项违约金，一审法院按造成损失的30%计算，应为2356.98元（7856.60元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贾顶全、沈桂梅于本判决生效之日起十日内向原告李爱勤支付维修费用7856.60元、鉴定费用2000元及违约金2356.98元。二、驳回原告李爱勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告李爱勤负担2019元，被告贾顶全、沈桂梅负担281元。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、贾顶全、沈桂梅是否违约，如违约，违约责任如何确定；2、案涉的鉴定意见能否采信。关于第一个焦点，关于50000元违约金的问题，双方合同中并未约定未办理过户手续需支付50000元违约金，贾顶全、沈桂梅也依据协议于2014年3月13日办理了公证书，一审法院未支持李爱勤要求贾顶全、沈桂梅支付50000元违约金的诉讼请求，该处理并无不当。关于李爱勤请求的房屋漏水违约金，因房屋确实存在漏水情形，贾顶全、沈桂梅具有维修义务而未维修，存在违约行为。一审法院经鉴定支持了李爱勤的房屋漏水损失，因双方约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，对李爱勤主张的该项违约金，按造成损失的30%计算，并无不当。李爱勤上诉称一审法院未支持其50000元违约金的诉请错误，未支持其5倍损失违约金的诉请错误的理由不足，本院不予支持。贾顶全、沈桂梅上诉称其未违约的理由亦不足，本院不予支持。关于第二个焦点。案涉《售房协议书》的效力已被一审法院生效民事判决认定为有效，根据该协议约定，贾顶全、沈桂梅对案涉房屋屋顶漏水负有维修的义务。对维修损失，一审法院根据李爱勤的申请，委托鉴定机构进行了鉴定，鉴定机构出具了鉴定意见。该鉴定机构及鉴定人员均具有鉴定资质，鉴定程序合法，一审法院采信该鉴定意见并无不当。贾顶全、沈桂梅称鉴定意见不应采信的理由不足，对该上诉请求，不予支持。综上所述，李爱勤、贾顶全、沈桂梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2423元，由李爱勤负担2300元；由贾顶全、沈桂梅负担123元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十二月二十四日书记员  邱营峥