河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2423号上诉人（原审原告）：张瑞，女，汉族，1985年4月4日出生，现住河南省漯河市。被上诉人（原审被告）：金琳琳，女，汉族，1986年8月31日生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：高一帆，男，汉族，1986年1月30日出生，住河南省漯河市郾城区。上诉人张瑞因与被上诉人金琳琳合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张瑞，被上诉人金琳琳的委托诉讼代理人高一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞上诉请求：1、撤销源汇区人民法院(2020)豫1102民初2337号民事判决,查清事实，审核双方争议的协议是否有效并判决被上诉人履行协议内容或者将本案发回重审。2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决书认定合同部分无效，适用的法律条款不当。《中华人民共和国合同法》第56条，58条的规定为认定合同无效后的情况适用，而不是认定合同部分无效的直接依据。《中华人民共和国合同法》第52条认定合同无效的五种情形，本案中无一适用。一审判决书第六页“约定突破了合同的相对性。”并不妥当。此转让协议为第三方债权转让协议,转让协议第四条应视为上诉人与被上诉人方就第三方债权实施时间的补充条款。上诉人与被上诉人双方签订的协议并未强制要求及约束第三人行为，合同的约束力及相对性仅存在于上诉人与被上诉人之间，且无欺胁迫、不违背公序良俗、不损害第三方利益,不应判定为部分无效合同。2、一审法院在审理过程中存在误解，对上诉人所提供的证据也没有采纳,且未说明理由，一审法院审结该案过程中存在明显偏袒被上诉人的行为。判决书第七页“因漯河中金地产有限公司违背文物保护政策施工被罚款。导致工期推延。非被上诉人金琳琳签订转让协议时所能预见或就应当预见到的。”行政处罚书下达的时间在现实情况中，并不是发现违法建设行为便立即处罚,通常会综合考虑各种因素,所以违法建设行为的行政处罚书下达时间经常会拖很久一两年、三五年、甚至十多年。被上诉人所提供的所有证据仅说明行政处罚时间,并不能有力的证明她当时签订合同时不知道中金地产挖出文物的事实。而真实情况是:中金地产挖出文物而停工是上诉人与被上诉人双方签订协议时都清楚明了的事实，合同第四条约定时间的目的便是因为此事,签订合同的过程中房屋中介全程参与此事可以证明。一审法院却只采信被上诉人提供的“中金地产挖出文物行政处罚书”时间节点在协议之后,便认为被上诉人不知情,实在牵强。一审判决书遗漏了上诉人提供的全程参与此事的房屋中介证人证词,该证词对此案至关重要却被遗漏。并且上诉人提供的关于挖出文物时间证据，也被一审法官忽略。在上诉人提供的“领导留言板”证据中，可以看出，前期购买该涉案项目内部房的所有人，包括上诉人和被上诉人，均清楚明了中金地产2017年因挖出文物而停工的事实。如果不是因为文物,项目为何停工?被上诉人买了该项目两套房屋，就心大到不闻不问直至2019年行政处罚书出来才知道吗?于情于理均说不通。3、《中华人民共和国民法典》中对于合同法的释义，特别强调合同的目的性，而一审回避了此问题，严重违背了立法宗旨。金琳琳答辩称，1、答辩人已履行合同义务,不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》107条违约责任:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任是指在合同一方不履行合同债务时,其所应当承担的民事责任。该条款签订原因之一系根据原告方的要求。答辩人保证不会再与第三人签订案涉房屋的《转让协议书》,保证不出现“一房二卖”的情形。该条款签订的目的是我方协助张瑞方更名《房屋保留协议》及处理张瑞方与漯河中金地产有限公司签订《商品房买卖合同》中出现的我方问题。而本案中，我方已然尽到了其所能尽到的所有责任。不但与原告方签订了房屋转让协议,而且还配合原告,在开发商不愿意将原始《房屋保留协议》变更名字的情况下（该协议规定只有直系亲属才可以更名)，我方积极协调,最终配合原告方在开发商处将原始单据变更为原告的名字。虽然转让协议中的第四条规定了退还转让费,但我方在将房屋变更名字后已无义务可履行,也无法继续履行合同、采取任何补救措施。2、本案一审认定事实清楚,适用法律正确,证据确实充分。答辩人与被答辩人双方没有就转让房屋涉及挖出文物情况进行任何约定。双方交易过程中有中介公司参与,中介公司作为专业房产经纪机构,假如当时就文物情况有口头约定,完全可以在订立转让协议时修改或手写加入相关约定,双方签字画押完善合同,但双方转让协议对此并没有任何约定。同时,被答辩人一审提供的房屋中介证人证言不符合关于证人出庭作证的相关规定,依法不能采信。3、被答辩人诉求退还转让费,违背公平原则,不符合日常生活常识。《转让协议书》第四条规定的转让费退还条款，转让费根据大众理解,应该是商品的增值部分,如果要退还转让费应该把商品也一并退还给我方,我方把当时购买商品房的价值和转让费一并退还给张瑞方,这样符合大众的基本认知。但是通过一审庭审调解，张瑞方既想要房子又想要转让费,最终调解失败。综上,被答辩人的上诉依法不能成立,敬请二审法院查明事实依法驳回上诉,维持原判。张瑞向一审法院起诉请求：1、请求贵院判令被告即刻退还向原告收取的滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼房屋转让费164920元；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月3日，被告金琳琳（甲方、出让方）与原告张瑞（乙方、受让方）签订转让协议书一份，约定“经甲、乙双方友好协商，就甲方与漯河中金地产有限公司2017年9月19日签订的《公园里房屋保留协议书》全部权利义务转让给乙方相关事宣，达成如下协议：1、甲方与漯河中金地产有限公司2017年9月19日签订的《公园里房屋保留协议书》（滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼东户房屋）全部权利义务转让给乙方。2、甲方与漯河中金地产有限公司解除《公园里房屋保留协议书》（滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼东户房屋）并协助乙方与漯河中金地产有限公司重新签订上述房屋的《公园里房屋保留协议书》。3、乙方在本协议签订后一次性向甲方支付459960元（大写：肆拾伍万玖千玖百陆拾元）其中包含甲方向漯河中金地产有限公司支付的295040元（大写：贰拾玖万伍仟零肆拾元整）及上述房屋的转让费164920元（大写：拾陆万肆千玖佰贰拾元）。4、乙方履行本协议第三条后，如上述房屋在本协议签订拾捌个月后漯河中金地产有限公司仍未与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方可要求甲方退还转让费164920元（大写：拾陆万肆千玖佰贰拾元）。本协议未尽事宜，由双方另行协商解决，此协议壹式两份，甲、乙双方各持一份，协议签订后生效。”原被告均在该协议末尾处签字确认。2018年9月3日，漯河中金地产有限公司（甲方）与张瑞（乙方）签订公园里房屋保留协议书，约定“经甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上，就甲方为乙方保留公园里项目商品房一事达成如下协议，以资双方共同遵守：一、甲方为乙方保留1号楼东单元21楼东户房屋，该房屋建筑面积约为128㎡（实际产权面积以漯河市房管局测绘的最终面积为准）；二、付款方式：分期付款，该房单价4610元／㎡，总价590080元整（大写：伍拾玖万零捌拾元整；（该价格不包含住房公共维修基金、国家规定的有关税费和办理产权相关政策性收费及办理按揭等国家规定的需要客户额外交纳的其它费用）本协议约定内容及所指标的物不含在车库、车位、车棚、幼儿园、会所、楼顶等；三、乙方签订本协议时，分两期付款的，应向甲方足额支付该房屋总房款的50％，即人民币小写295040元整，大写贰拾玖万伍仟零肆拾元整，剩余房款待取得《商品房预售许可证》后三日内付清，或选择按揭方式三日内至相关合作银行办理按揭手续；四、签订本协议后，乙方应在接到甲方电话或信函通知后3日内签订《商品房买卖合同》；五、本协议仅限本人使用，乙方应保持本协议与《商品房买卖合同》姓名一致，非直系亲属不得更名转让。”此外，该协议还对贷款、房价总额的计算、协议的生效等内容进行了约定。2019年3月29日，漯河市文化广电和旅游局以漯河中金地产有限公司于2017年5月开始在未经文物保护部门批准的情况下擅自在其开发的位于河南省政府于2006年公布的河南省第四批文物保护单位古城遗址保护范围内的公园里项目进行楼基桩坑施工为由，对漯河中金地产有限公司作出（漯）文罚决字（2019）第F—000002号行政处罚决定书，责令漯河中金地产有限公司改正违法行为，并处罚款人民币10万元。2020年3月3日，原被告签订的转让协议书中约定的18个月期限届满，双方因被告是否应向原告退还转让费164920元产生争议，协商未果后诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方签订的《转让协议书》中第4条约定“乙方履行本协议第三条后，如上述房屋在本协议签订拾捌个月后漯河中金地产有限公司仍未与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方可要求甲方退还转让费164920元（大写：拾陆万肆千玖佰贰拾元）”，该条约定系为第三人漯河中金地产有限公司增设了合同义务，而第三人漯河中金地产有限公司并非转让协议的签订方，既不知情事后也未表示同意，该条约定明显超出了原被告可设定权利义务的范围。另外，漯河中金地产有限公司（甲方）与张瑞（乙方）签订的公园里房屋保留协议书第四条的约定，即“签订本协议后，乙方应在接到甲方电话或信函通知后3日内签订《商品房买卖合同》”，由此可见，原告张瑞与漯河中金地产有限公司对签订商品房买卖合同的时间进行了明确约定，即为原告张瑞接到漯河中金地产有限公司电话或信函通知后3日内。对比《转让协议书》和《房屋保留协议书》可见，原被告约定的签订商品房买卖合同的期限与原告与漯河中金地产有限公司约定的签订商品房买卖合同的期限存在矛盾。综合前述意见，法院认为原被告双方签订的《转让协议书》中第4条约定突破了合同的相对性，应视为无效。《转让协议书》除第4条外系双方当事人合意达成，且不违背法律的禁止性规定，应认定为有效，原被告需按照协议约定全面履行各自的义务。转让协议签订后，原告张瑞依约向被告金琳琳支付了购房款，被告金琳琳也依约协助原告张瑞到漯河中金地产有限公司办理了更名手续。至此，被告金琳琳与漯河中金地产有限公司之间的预约合同关系解除，原告张瑞与漯河中金地产有限公司之间的预约合同关系成立。现原告以超过18个月未能与漯河中金地产有限公司签订商品房买卖合同为由诉请被告退还转让费164920元，法院认为，与原告张瑞签订商品房买卖合同系漯河中金地产有限公司应履行的合同义务，现因漯河中金地产有限公司违背文物保护政策施工被处罚导致工期推延，非被告金琳琳签订转让协议时所能预见到或者应当预见到的，且被告金琳琳已经按照转让协议的约定协助原告办理了更名手续，已经完全履行了合同义务。被告金琳琳不存在过错行为，不应当承担赔偿责任。此外，原告也未提供证据证明其存在实际损失，应由其承担举证不能的不利后果。综上，原告诉请被告退还转让费164920元于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张瑞的全部诉讼请求。案件受理费1800元，由原告张瑞负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，对于被上诉人在2018年9月3日签订《转让协议书》时是否已经明知涉案房屋施工工地已发现文物这一事实，各执一词。对于上诉人上诉称一审未采纳中介证词的理由，因证人需出庭接受当事人及法庭的询问，其未出庭接受当事人及法庭询问，程序上存在瑕疵，一审不予采纳该证据，并无不当。本案虽然双方在2018年9月3日签订的《转让协议书》约定了如在上述协议签订18个月后漯河中金地产有限公司仍未与上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人可以要求被上诉人退还转让费164920元，但是根据一审被上诉人提供的漯河市源汇区人民法院作出的（2019）豫1102民初808号民事判决书、漯河市中级人民法院作出的（2019）豫11民终1972号民事判决书显示：因政府治理环保攻坚政策影响，2018年9月-2019年4月漯河中金地产有限公司因政策原因多次停工。以及在2019年年底，全球爆发了新冠肺炎疫情，各个行业因疫情原因影响复工复产是客观事实。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二项规定：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”由于上述因素均非被上诉人在签订合同时能够预见到的事实，被上诉人在一审时以此为由进行免责抗辩，具有合理性。因此，一审判决不支持上诉人诉讼请求并无不当，二审法院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果适当，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人张瑞负担。本判决为终审判决。审判长 王跃民审判员林晓光审判员李刚二〇二〇年十二月九日法官助理刘珂馨书记员杨阳