安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初8196号 原告：芜湖君泰物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区中山北路汇金广场，统一社会信用代码913402005545815137（1-1）。 法定代表人：钱国华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡桂平，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晓，广东广和（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：陆惠芳，女，1972年7月9日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：滕永宝，男，1972年10月2日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：陶征，安徽真见律师事务所律师。 原告芜湖君泰物业管理有限公司（以下简称君泰物业公司）诉被告陆惠芳、滕永宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君泰物业公司的委托诉讼代理人蔡桂平，被告陆惠芳及被告陆惠芳、滕永宝的共同委托诉讼代理人陶征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付的物业服务费用165830元；2、判令被告按同期贷款市场报价利率的标准向原告支付自起诉之日起至实际付清之日为止的逾期付款利息。事实与理由：2010年8月29日，两被告与芜湖市君泰置地投资有限公司签订了《商品房买卖合同》九份，约定两被告共同购买位于镜湖区中山北路汇金广场。上述房屋已于2012年5月8日完成正式交付。原告自2012年开始一直为汇金广场所有业主提供物业服务，物业服务费用具体标准为，办公楼的业主按建筑面积4.5元/平方米缴纳。自上述房屋交付使用后，原告一直为被告提供物业管理服务，但被告自2012年11月8日开始逾期支付物业费用，已欠付共165830元物业费用。原告多次要求被告支付上述物业费，被告至今分文未付。 综上，为维护自身的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陆惠芳、滕永宝共同辩称：一、原告主张所谓自2012年11月8日起至今的物业费，没有事实基础。本案两被告于2010年8月29日购置开发商芜湖市君泰置地投资有限公司建设的案涉共九间商品房。上述商品房于2012年5月8日交付后，两被告已装修一新后发现全部窗户均发生雨水返流，致室内墙壁发霉、地板隆起变形，导致该九间商品房均不能正常使用，商品房买卖双方因此产生纠纷并酿成诉讼。诉讼期间，经法院委托有资质的鉴定机构确认，上述九间商品房窗户渗水情况属实，原因为窗户上方塞口未按相关规范施工所致。法院判决芜湖市君泰置地投资有限公司赔偿两被告损失，该判决已生效，两被告已申请强制执行。自上述九间商品房交付至今，两被告并没有完全的正常的使用，本案原告也从未与两被告协商提供物业服务事项，更未提供物业服务。因此，两被告认为，原告起诉主张自2012年11月8日起至今的物业费高达165830元，没有事实基础。二、本案原告至今并没有就案涉九间商品房的物业管理服务协商一致达成协议，原告依据其与案外人订立的物业管理服务协议为依据，要求两被告按建筑面积4.5元/平方米计算物业服务费用，没有事实依据。案涉九间商品房自交付后，商品房买卖双方已就该九间商品房屋质量瑕疵导致两被告无法正常使用房屋产生的纠纷，一直持续到现在仍没有最终处理完毕，九间商品房一直搁置不能正常使用。且原告作为建设方单方委托的前期物业管理服务企业，基于前述九间商品房买卖合同双方纠纷存在，原告既没有与两被告协商订立物业管理服务协议，也没有为两被告提供任何物业管理服务。因此，原告主张按4.5元/平方米计算物业费，没有事实依据。三、原告于2020年9月7日提起本案诉讼，主张历年的物业服务费，即使有权主张，显已超过法定的诉讼时效期限，不应得到法庭的支持。1、原告提供的《催费通知单》是当前一次性填写的，且没有送达两被告，对两被告不具有法律约束力；2、假设原告与两被告之间已成立物业服务合同关系，两被告若发生逾期支付物业服务费用行为，原告理应分别于2012年12月31日、2013年底、2014年底、2015年底、2016年底、2017年底、2018年底、2019年底、2020年9月等期限，分别依次向两被告主张物业服务费，或分别于2017年10月1日《民法总则》生效实施前、依据《民法通则》相关规定，至迟自逾期付费发生之日起两年内行使权利，并自2017年10月1日起，自逾期付费发生之日起三年内行使权利。原告于2020年9月才向人民法院起诉，向两被告一次性主张自2012年11月8日起至今历年的物业服务费，其主张权利的时效期限早已届满。四、原告起诉主张尚未发生的物业服务费，没有事实基础。原告于2020年9月起诉时，提前主张2020年9月以后尚未发生的物业服务费，显然没有事实基础。五、两被告有证据证明，原告与案涉汇金广场的其他业主之间约定的商品房物业服务费为2.6元/平方米，故其起诉向两被告主张物业服务费4.5元/平方米，其收费标准混乱。综上，两被告认为，原告提起的本案诉请，既无事实依据，也无法律可考，恳请法庭驳回原告的不实之诉，作出公平、公正的判决。 本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2010年8月29日，被告陆惠芳与芜湖市君泰置地投资有限公司签订《商品房买卖合同》五份，由被告陆惠芳购买芜湖市君泰置地投资有限公司开发建设的位于芜湖市镜湖区房屋，设计用途均为办公。同日，被告滕永宝与芜湖市君泰置地投资有限公司签订《商品房买卖合同》四份，由被告滕永宝购买芜湖市君泰置地投资有限公司开发建设的位于芜湖市镜湖区房屋，设计用途均为办公。上述九套房屋于2012年5月8日交付两被告，房屋面积分别为。2012年5月8日，两被告按3.3元／平方米／月向原告君泰物业公司缴纳了上述九套房屋6个月的物业费、按1.2元／平方米／月向原告君泰物业公司缴纳了上述九套房屋6个月的公共能耗费，并缴纳了上述九套房屋的垃圾清理费和水电费押金。此后，两被告未再向原告君泰物业公司缴纳物业费、公共能耗费。原告与两被告就物业费缴纳事宜意见分歧，遂成讼。庭审中，原告君泰物业公司提交了加盖有“汇金广场物业客户服务中心”公章的物业管理费催交通知单（签署日期为2015年12月5日）和加盖有“芜湖君泰物业管理有限公司”公章的物业管理费催交通知单（签署日期为2018年11月10日），上述物业管理费催交通知单载明了本案所涉九套房屋的面积、欠费时间及金额。两被告对此不予认可，认为没有证据证明上述催交通知单已向两被告送达，不能证明原告向两被告催费事实的存在。原告君泰物业公司另提交了加盖有“芜湖君泰物业管理有限公司”公章的催费通知（签署日期为2019年4月22日），该催费通知载明了两被告所有的案涉九套房屋的欠缴物业费的期间和数额，并在下方有“尚小泽代收2019.4.22”字样。两被告否认签字人员系其单位员工，并陈述被告陆惠芳一直在案涉房屋内，完全可以直接送达。 另查明：1、原告君泰物业公司与案外人林章全（芜湖市镜湖区汇金广场房屋业主）签订了物业服务协议，约定办公楼物业管理费按建筑面积4.5元/平方米（不含空调费）收取。2、两被告因案涉九套房屋窗户渗水、面积短少、逾期交房、逾期办证与芜湖市君泰置地投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，已审理终结，并进入执行程序。 以上事实，有原、被告提交的（2018）皖0202民初136号民事判决书、物业管理费催交通知单、原告君泰物业公司与案外人林章全签订的《汇金广场物业管理服务协议》、收款收据、芜湖市君泰置地投资有限公司的企业信息、商品房买卖合同、（2020）皖0202执2781号受理执行案件通知书等书面证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、关于原告与两被告是否存在物业管理服务关系的认定。两被告从芜湖市君泰置地投资有限公司处购买的九套房屋（即本案所涉房屋）交付后，即向原告君泰物业公司缴纳了6个月的物业费和公共能耗费，且原告君泰物业公司与两被告同楼层其他业主亦签订了物业服务协议且提供了物业管理服务，由此可以认定原告君泰物业公司系芜湖市镜湖区汇金广场A区办公楼的物业服务公司，且与两被告建立了物业管理服务关系，两被告以双方未签订物业服务合同而否认物业服务关系的存在，本院不予采纳。交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告君泰物业公司提供了物业管理服务，两被告作为案涉九套房屋的业主，应向原告君泰物业公司缴纳物业费。二、关于本案物业管理费收费标准的认定。两被告购买的案涉九套房屋交付后，按建筑面积4.5元/平方米/月（3.3元/平方米＋1.2元/平方米）向原告君泰物业公司交纳了6个月的物业管理费，且和原告与两被告同楼层其他业主签订的物业管理服务协议约定的物业管理费收费标准相吻合，原告君泰物业公司按建筑面积4.5元/平方米/月向两被告主张物业管理费，本院予以确认。两被告辩称原告君泰物业公司按2.6元/平方米/月向其他业主收取物业管理费，未能提交物业服务协议予以印证，本院不予采纳。三、关于本案诉讼时效的认定。两被告于2012年5月8日向原告君泰物业公司交纳6个月的物业管理费之后，未再缴纳物业管理费，原告君泰物业公司作为案涉房屋所在广场的物业服务公司，应当知晓其权利受到侵害，应及时向两被告催交物业管理费，其虽提交了物业管理费催交通知单和催费通知，但并不能证明向两被告进行了催收，也不能证明向两被告的员工进行了催收，不能构成诉讼时效的中断，亦无诉讼时效中止的事由，两被告关于诉讼时效的抗辩成立，本院予以采纳。因原告与两被告未签订物业服务协议，不应适用物业管理费预收的方式，应按实际发生的物业费收取。原告于2020年9月向本院提起诉讼，视为其主张权利，根据法律关于三年诉讼时效的规定，两被告应向原告交纳2017年9月至2020年8月期间的物业管理费，经计算为61062.66元[（46.89平方米＋32.37平方米＋46.01平方米＋46.01平方米＋32.37平方米＋46.89平方米＋42.13平方米＋42.13平方米＋42.13平方米）×4.5元/平方米/月×36月]。四、对于原告君泰物业公司主张两被告支付逾期付款利息，缺乏合同依据，本院不予支持。两被告另辩称其与芜湖市君泰置地投资有限公司之间的纠纷，与本案无关，且已经处理完毕。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陆惠芳、滕永宝于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖君泰物业管理有限公司物业服务费61062.66元； 二、驳回原告芜湖君泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1809元，由原告芜湖君泰物业管理有限公司负担1143元，被告陆惠芳、滕永宝负担666元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。