河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5972号上诉人（原审原告）：孟方超，男，1988年10月21日生，汉族，住河南省原阳县。上诉人（原审原告）：杨彦芳，女，1988年1月18日生，汉族，住河南省原阳县。以上二人共同委托诉讼代理人:高国辉、高岩，河南修谨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南世豫房地产开发有限公司，住新乡市平原新区中州大道北段**平原新区管委会办公楼。法定代表人：傅杰平，执行董事。委托诉讼代理人：宋华、季路璐，河南联盟律师事务所律师。上诉人孟方超、杨彦芳与被上诉人河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0725民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟方超、杨彦芳共同委托诉讼代理人高国辉，被上诉人世豫房地产公司委托诉讼代理人宋华、季路璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟方超、杨彦芳上诉请求：一、依法撤销一审判决的第一项，并依法改判为世豫房地产公司按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的违约金标准（按房价款日万分之一）向孟方超、杨彦芳支付违约金至房屋产权登记实际办理完毕之日，截止2020年10月31日暂计33794.16元。事实与理由：一、一审判决关于违约金的计算存在认定损失事实不清，适用法律错误的情况，严重违反了合同关系中意思自治和诚实信用的基本规则。二、一审法院对违约金标准的调整没有事实和法律依据，应改判为按照合同约定的日万分之一的标准计算违约金。三、2020年1月23日至2020年5月6日，河南省××疫情防控期间的时间，不应当算做世豫房地产公司不能履行合同义务的不可抗力的免责事由，相应的期间也不应当从世豫房地产公司的违约期间中扣除。四、根据一审查明的情况，世豫房地产公司在另案中已向郑州一建主张了逾期竣工的违约金，并且逾期竣工违约金也是按照日万分之五的标准计算的，足见世豫房地产公司自己也认可对某种行为违约其违约金按日万分之几的方式来进行计算。五、孟方超、杨彦芳的诉求是要求世豫房地产公司支付违约金至实际办理不动产权证，一审法院也认定了世豫房地产应当按照违约金的标准计算至房屋产权登记实际办理完毕，但是在判决中仅支持截止到2020年7月31日的部分违约金，对剩余违约期间的违约金未判决，请二审法院依法改判。世豫房地产公司辩称：一、关于孟方超、杨彦芳主张的违约金问题，因案涉房屋早已交付使用，孟方超、杨彦芳并无损失，且已经无偿获利，其再通过诉讼获利，有违公平、诚信原则。二、世豫房地产公司并无过错、且在积极履约，按照损失填平原则，孟方超、杨彦芳并无任何损失，其主张的违约金应予驳回。三、孟方超、杨彦芳主张的违约金计算期间，存在××疫情这一不可抗力原因（共102天），企业、机关等单位停工、停产，世豫房地产公司依法免责。四、因施工单位逾期竣工，给世豫房地产公司造成的实际损失高达8000余万元，但世豫房地产公司的实际损失中仅1000余万元被一审判决赔偿，有近7000余万元的损失，未得到赔偿；而且，世豫房地产公司至今没有拿到一分钱赔偿款，但已支付业主的补偿款却在不断增加，世豫房地产公司的实际损失仍在不断扩大。五、孟方超、杨彦芳诉讼请求的第二项，即办理房屋所有权登记，目前客观上不具备实际履行的可能。世豫房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判为驳回孟方超、杨彦芳的诉讼请求；二、本案诉讼费用由孟方超、杨彦芳承担。事实和理由：一、一审认定的违约金起算点错误。二、一审认定的商品房交房日错误。三、按照法律规定，违约金的目的是填平损失，本案孟方超、杨彦芳并无任何损失，不应判决违约金，一审判决违约金明显不当。孟方超、杨彦芳辩称：一审认定的交房时间并无不妥。合同约定的违约金标准并不高，应按照合同约定的违约金标准支付。孟方超、杨彦芳向一审法院提出诉讼请求：1、世豫房地产公司支付孟方超、杨彦芳逾期办理房屋所有权证违约金（按日违约金按照全部房款万分之一标准从2019年8月2日至实际办理完成涉案房屋所有权证之日止）截止2020年8月15日暂计28089.24元；2、世豫房地产公司协助孟方超、杨彦芳办理涉案房屋所有权登记；3、本案的一审诉讼费用由世豫房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年12月31日，孟方超、杨彦芳与世豫房地产公司签订编号为2016-1231212的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、孟方超、杨彦芳购买世豫房地产公司开发的位于新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号商品房，建筑面积140.70平方米，单价5267.53元／平方米，总价款741141元。2、买方须于2016年12月31日前支付首期购房款151141元，余款590000元通过向商业银行按揭贷款支付。3、出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人逾期交房、买受人不要求解除合同的，出卖人按房屋总借款日万分之一支付违约金。4、房屋所有权证应在商品房交付之日起365日内取得；如因出卖人原因未能在此期限内取得，则出卖人违约,买受人有权解除合同；买受人不要求解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，出卖人按房屋总价款日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,孟方超、杨彦芳按约向世豫房地产公司支付了购房款等相关费用。案涉房屋于2015年5月25日开始施工，因大气管控等原因造成施工停工，于2018年6月30日竣工。2018年7月16日，世豫房地产公司向孟方超、杨彦芳发送入住通知书。2018年11月28日，孟方超、杨彦芳向新乡市宏运物业管理有限公司缴纳2018年8月1日至2019年12月31日物业费3039元。因交房时间晚于《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间。世豫房地产公司因房屋迟延交付问题，于2018年7月向已接收房屋业主进行补偿。孟方超、杨彦芳于2018年11月28日收到世豫房地产公司补偿款6670元，并为世豫房地产公司出具确认书。确认书主要内容为：本人确认收到世豫房地产公司支付的补偿款6670元，确认双方已就西西里.传说小区房屋交付时间问题已达成一致，互不追究、互不主张索赔或违约，双方就该问题已全部结清、无遗留问题。2019年7月24日，世豫房地产公司向本院提起诉讼，请求判令郑州一建集团有限公司：1、支付逾期竣工违约金17000000元（违约金以合同总借款为基数、按日万分之五、691天（暂计）计算为25703770.05元，暂请求该损失的70%为17000000元）；2、赔偿因逾期竣工给世豫房地产公司增加的监理费损失230000元；3、赔偿因逾期竣工导致世豫房地产公司支付业主延期交房暂计至2020年5月的补偿款1904298.15元；4、赔偿因逾期竣工给世豫房地产公司造成的财务成本费用、管理费用、销售费用、开发间接费用等经济损失9965258.07元；5、偿还世豫房地产公司垫付的电费528487.30元；6、提供相应的竣工资料（包括但不限于农民工工资清欠证明、已支付工程款证明、办理竣工验收备案手续所需的资料文件等），提供拖欠的发票、完税证明等，并配合办理竣工备案手续。一审法院于2020年7月22日作出（2019）豫0725民初2590号民事判决，判决郑州一建集团有限公司：1、支付世豫房地产公司逾期竣工违约金3629866.87元；2、赔偿世豫房地产公司监理费、逾期交房补偿金等损失计12099556.22元；3、支付世豫房地产公司电费528487.30元；4、提供相应的竣工资料、开具工程款发票、完税证明等，并配合办理竣工备案手续。判决书送达后，郑州一建集团有限公司提起上诉。本案现正在二审审理中。另查明，自2020年1月23日武汉市“封城”，河南省××疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级；2020年3月19日，河南省××疫情防控应急响应级别调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省××疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。××感染的肺炎疫情防控指挥部印发的《关于科学防治精准施策分区分级做好××疫情防控工作的实施意见》，Ⅰ类县(市、区)，要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序；Ⅱ类县(市、区)，要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序；Ⅲ类县(市、区)，要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，为有效合同，一审法院予以确认。依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孟方超、杨彦芳与世豫房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋产权证书应于房屋交付之日起365日内办理,如因出卖人原因未能在此期限内办理，出卖人应自该期限届满之次日起按房屋总价款日万分之一支付违约金。孟方超、杨彦芳据此请求世豫房地产公司支付违约损失，于法有据，世豫房地产公司应赔偿孟方超、杨彦芳相应的损失。案涉房屋已于2018年8月1日始计收物业费，房屋交付之日应据此确认为2018年8月1日。孟方超、杨彦芳因此请求世豫房地产公司支付按房屋总价款日万分之一、自2019年8月2日计算至房屋产权证书办理完毕之日的违约金；世豫房地产公司主张涉案房屋已经交付，房产证未及时办理并未给原告造成任何损失，且世豫房地产公司也无过错，根据损失填平原则，双方约定的违约金明显过高，应予调整。根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，案涉房屋已实际交付，孟方超、杨彦芳也已实际接收，世豫房地产公司迟延办理房屋产权证书并未影响孟方超、杨彦芳占有使用，也未给孟方超、杨彦芳造成实质上的损害；即使有损害或者损失，也仅止于情感上的损失，或者是对不能及时办理产权证书产生的预期风险损失。这些损失虽未实际发生，未造成明显后果，但确实给孟方超、杨彦芳造成财产风险。给予世豫房地产公司承担相应的惩罚性赔偿责任，有利于促成世豫房地产公司积极履行相应的义务。根据世豫房地产公司与孟方超、杨彦芳达成的迟延交房谅解意见，孟方超、杨彦芳承诺在接受世豫房地产公司补偿款6670元后，不再追究世豫房地产公司自2017年12月31日迟延至2018年8月1日（迟延期间为212天）交付房屋的任何责任。由此倒推，双方达成的迟延交房违约金计算方式为以741141元为基数、按日万分之零点四二四即0.0424‰（补偿款6670元÷房屋总价款741141元÷212天﹦0.0424‰）、自逾期交房之日计算至实际交房之日。迟延交付房屋的损失明显要远高于迟延办证的损失，但双方通过利益权衡，最后将日万分之一的违约金费率调降至日万分之零点四二四（0.0424%）。为维持民事主体之间的利益均衡，合理确定各方权利义务，根据公平原则，参考商品房买卖合同纠纷类案判例确定的赔偿比例及双方此前就迟延交房纠纷达成的谅解意见，本案违约金（损失）比例宜降低、调整为迟延交付房屋实际履行违约费率的1/3，为日万分之零点一四一（0.0141‰）。2020年1月23日至2020年5月6日为河南省××疫情防控应急响应Ⅰ至Ⅱ级防控期间。在此期间，河南省实施“内防扩散、外防输出、严格管控”、“外防输入、内防扩散”策略。该期间发生的××疫情为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。根据民法总则第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”的规定，世豫房地产公司在此期间不能履行合同义务，应予以免责，不承担民事责任。综合以上，自2018年8月1日世豫房地产公司应当交付房屋之日至2020年7月31日（本案拟制的时间节点），共计730天（365天/年×2年）。扣除××疫情防控期间212天，为518天。世豫房地产公司应支付孟方超、杨彦芳以741141元为基数、按日0.0141‰计算的违约金5413.15元，并支付之后的违约金即支付以741141元为基数、按日0.01‰、自2020年8月1日计算至房屋产权登记实际办理完毕之日的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，世豫房地产公司应按约定于2018年7月31日前为孟方超、杨彦芳办理房屋产权登记；世豫房地产公司至今未为孟方超、杨彦芳办理房屋产权登记。孟方超、杨彦芳提出诉讼请求，请求其协助办理案涉房屋产权登记。依照合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行责任的规定。孟方超、杨彦芳的请求，于法有据，予以支持。世豫房地产公司应在条件允许时配合孟方超、杨彦芳办理案涉房屋产权登记手续。世豫房地产公司主张，其迟延办理房屋产权证书系因施工总承包单位迟延提供竣工备案资料所致，本公司不应承担责任。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，世豫房地产公司的抗辩不能成立，无法律依据，应不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、世豫房地产开公司于判决生效之日起十日内支付孟方超、杨彦芳违约金5413.15元；二、世豫房地产公司配合孟方超、杨彦芳办理新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号商品房产权登记手续。以上，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251.11元，孟方超、杨彦芳负担202.72元，世豫房地产公司负担48.39元。二审中，孟方超、杨彦芳提交证据：第一组：两份房地产市场运行情况分析报告。证明目的：2018年以及2019年新乡市房屋的价格都是在下降。第二组：本院做出的五份民事判决书，证明目的：本院裁判房屋买卖合同纠纷中关于违约金的标准都是依据双方签订的商品房买卖合同的约定，以及在没有约定的情况下，是按照银行同期贷款利率的标准去裁判本案中双方约定的日万分之一的违约金标准是低于银行同期贷款利率的。双方约定的违约金标准并不高，应当按照双方约定的违约金标准去履行。世豫房地产公司质证意见：首先对提交的两份房地产市场运行情况分析，三性均有异议，并不属于二审中新证据的范畴，而且其真实性客观性无法证实的。另外涉案房屋交付时间是在2018年的11月份。按照合同约定365天办证期限的约定，办证的截止时间是2019年的11月28日，而孟方超、杨彦芳提交的这两份证据分别是2018年的一个市场运行分析情况和2019年1月份的运行情况，与本案中应当具备的办证时间届满时间2019年的11月份并没有任何关联性。另外本案中孟方超、杨彦芳房子是进行贷款按揭购买的，已经抵押给银行，所以房产证无论办理不办理，这个房子已经不具备抵押的条件，也不具备另行出售的条件。按照担保法的规定，对于抵押的房子要另行出售之前是需要取得抵押权人银行的同意的，而且银行同意之后进行销售价款，也需要清偿银行的贷款的，并非像孟方超、杨彦芳所说，办了房产证之后就可以随意的进行处分了。孟方超、杨彦芳是抵押贷款的，房子是处分不了的。已经抵押给银行了。所以本案中孟方超、杨彦芳并不存在任何实际损失。关于提供的几份判决书，首先并不属于本案中二审新的证据。第二，这几份判决书所涉及的案情和本案是完全不同的。本案中涉及的是一个违约金，是否过高，是否应当调减的问题。按照有关规定，违约金调整要衡量的一个基本原则，首先是当事人的过错程度，其次是当事人的实际损失。本案中这两点和其他案件不同的地方，孟方超、杨彦芳是没有任何实际损失的，而且在没有任何损失的情况下，2018年交房的时候，世豫房地产公司已经无偿将其补偿了几千元钱。本案中房产证没有办理，并不是世豫公司故意不办，或者故意违约。世豫房地产公司在一审中也提交了和施工单位的另案判决书，是由施工单位违约拒不提供准备资料，导致手续一直无法办理。世豫房地产公司对此主观上是没有任何过错的。基于此，在考量到本案中，并不是仅仅孟方超、杨彦芳涉及的一个诉讼。但是现在不知施工单位何时能把手续提供情况下，按照日万分之一的标准，让企业一个没有过错的企业承担如此巨额的违约金，明显是过高，所以孟方超、杨彦芳要求按日万分之一的标准来支付违约金，不应当得到支持。本院认为：结合本案情况，孟方超、杨彦芳提供的证据不能证明其目的，对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，一审判决作出后，孟方超、杨彦芳及世豫房地产公司均提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕孟方超、杨彦芳及世豫公司提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于世豫房地产公司主张其无主管过错，不应承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。世豫房地产公司主张的施工单位有关未提供竣工备案资料等，系世豫房地产公司与施工单位之间所涉情况，可依法解决，其以此主张不应承担违约责任没有根据，本院不予采纳。关于世豫房地产公司上诉主张孟方超、杨彦芳无偿获利的问题。经查，世豫房地产公司所支付孟方超、杨彦芳款项系对世豫房地产公司逾期交付房屋的处理，不属于无偿获利，世豫房地产公司以此主张不应承担逾期办证违约责任没有根据，本院不予采纳。关于涉案房屋交付时间的问题。依据双方合同约定，因买受人原因导致未能交付房屋的，视为出卖人已经按期交付房屋。世豫房地产公司通知孟方超、杨彦芳于2018年8月1日前交房，孟方超、杨彦芳未如期受领房屋，按照双方约定，视为孟方超、杨彦芳交付房屋，且物业服务企业计收物业费用的时间也自2018年8月1日开始，故一审以此作为房屋交付时间并无不当。关于孟方超、杨彦芳主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。世豫房地产公司未按期办理涉案房屋产权手续，违反双方合同约定，自应承担违约责任。对于违约金的标准，一审结合房屋交付使用情况、款项缴纳情况、损失情况等因素，考虑维持民事主体之间的利益均衡，合理确定各方权利义务，结合有关案例及双方此前就迟延交房纠纷达成的处理意见等因素，酌定案涉违约金（损失）标准为迟延交付房屋实际履行违约费率的1/2无明显错误，另一审认定××疫情为不可抗力，并根据民法总则第一百八十条的规定，认定世豫房地产公司在××期间不承担民事责任也符合法律规定。关于孟方超、杨彦芳主张的办证问题。双方合同约定世豫房地产公司应按约定为孟方超、杨彦芳办理房屋产权登记，世豫房地产公司至今未为孟方超、杨彦芳办理房屋产权登记，孟方超、杨彦芳在本案中提出该项诉讼请求，一审判令世豫房地产公司应在条件允许时配合孟方超、杨彦芳办理案涉房屋产权登记手续并无不当。综上，孟方超、杨彦芳及世豫房地产公司的上诉主张均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由孟方超、杨彦芳负担645元，河南世豫房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 洁