广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1781民初3576号原告：广州市禾盈物业服务有限公司阳春分公司，住所地：阳春市**************物业办公用房。统一社会信用代码：91441781MA548K6A8J。负责人：李伟锋，该公司副总经理。委托诉讼代理人：林秋月，该公司员工。被告：黄家平，女，1971年2月28日出生，汉族，广东省阳春市*********民，住广东省阳春市****环城南路3号。公民身份号码：441************041。原告广州市禾盈物业服务有限公司阳春分公司（以下简称禾盈物业公司阳春分公司）与被告黄家平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告禾盈物业公司阳春分公司的负责人李伟锋和委托诉讼代理人林秋月、被告黄家平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾盈物业公司阳春分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年7月31日期间物业服务费821.1元，并以拖欠每月物业服务费136.85元为基数，按照每日千分之三支付违约金，从欠费之日计算至被告实际付清欠费之日止，现暂计2020年2月1日至2020年7月31日违约金为188.44元；以上费用暂计1009.54元。事实和理由：原告于2020年1月18日与阳春市*****业主委员会签订《物业服务合同》约定，由原告为位于阳春市*********的新世界花园住宅小区，提供物业管理服务。被告系该小区业主，其名下物业位于阳春市****绵登新城一期十区新世界花园B5幢首层128商铺（以下简称新世界B5-128商铺），建筑面积为91.23平方米。签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务。被告作为新世界花园B5-128商铺业主，享受了物业管理服务，依法应当支付物业管理服务费给原告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与阳春市*****业主委员会签订的《物业服务合同》第7页第四章第九条的约定，业主未按《物业服务合同》约定，支付物业服务管理费和公摊费，已构成违约，应当承担违约责任。因比，特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告黄家平辩称：原告没有履行合同义务，没有提供相应的物业服务。原告所主张的事实和理由与实际不符，原告已经构成违约，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：禾盈物业公司阳春分公司是于2019年12月27日成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），具有物业管理资质；经营范围包括物业管理、房地产中介服务、房屋租赁、建筑物清洁服务、绿化管理等。黄家平是新世界B5-128商铺（房地产权证证号：粤房地权证阳春字第**）的所有权人，该房屋建筑面积为91.23平方米，规划用途为商业。2020年1月18日，阳春市*****业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《阳春市*****物业服务合同》，主要约定乙方向新世界花园物业及该物业使用人提供物业管理服务，期限为5年，从2020年2月1日至2025年1月31日止，服务内容包括维护新世界花园小区内共用部位、共用设施设备、共用绿地、花木、建筑小品等的运行、维修、养护和管理、公共环境卫生，垃圾的收集与清运、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序；物业服务费用由业主按照其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，其中电梯住宅为0.8元/月/平方米，别墅、联排别墅为0.5元/月/平方米，商业物业为1.5元/月/平方米；物业服务费主要用于乙方工作人员的工资收入、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护、绿化养护、清洁卫生、安全防范及秩序维护等；业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，物业服务费按月交纳，业主或承租人应在当月费用月底前交纳；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交金额的3‰向乙方支付违约金；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；合同还约定了其他权利义务、违约责任承担等内容。阳春市*****业主委员会与原告的代表均在合同上签名及按捺指模，且加盖了公章。2020年8月31日，原告向本院提起本诉，诉求如诉称。另查明，2017年4月15日，被告与湛振国签订《房屋租赁合同》，约定由被告将上述新世界B5-128商铺出租给湛振国经营，期限为5年，自2017年5月1日起至2022年4月31日止，物业服务费等费用由湛振国负责交纳等事项。庭审中，被告辩称原告没有提供应有的物业服务，故被告不应支付新世界B5-128商铺的物业服务费。同时，相同地段的收费标准不同，有些按0.5元/月/平方米计算，有些按1.5元/月/平方米计算，不符合常理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。阳春市*****业主委员会与原告在签订《阳春市*****物业服务合同》，主要约定原告向阳春市*****提供物业管理服务。该《阳春市*****物业服务合同》是阳春市*****业主委员会的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。该合同对原告及阳春市*****的业主具有约束力。被告作为阳春市*****的业主，应当按照《阳春市*****物业服务合同》的约定履行义务。根据涉案房屋的房产证载明，涉案房屋的建筑面积为91.23平方米，规划用途为商业，根据《阳春市*****物业服务合同》的约定，商业物业的物业服务费为每平方米每月1.5元，故从2020年2月1日起至2020年7月31日止的物业服务费821.1元。被告亦当庭自认其一直未交纳该物业服务费，但抗辩认为其未交纳上述物业服务费是因为原告未完全履行合同义务，故本院依法对被告尚欠原告从2020年2月1日起至2020年7月31日止的物业服务费821.1元的事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，故被告应支付物业服务费821.1元给原告。至于被告认为原告不按物业服务合同的约定履行义务，可另循法律途径解决。因原告在本案中只向被告主张权利，被告认为其与承租人湛振国在《房屋租赁合同》中约定涉案房屋的物业服务费由承租人负责交纳，被告无须支付物业服务费的主张，理据不足，本院不予采纳。被告支付相关物业服务费后，可另循法律途径解决。关于违约金。被告作为该小区的业主之一，没有按照《阳春市*****物业服务合同》约定交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告以每月物业服务费136.85元为基数，按照约定的每日千分之三计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十九条第一款的规定，因违约金约定的计算方法过高，本院应作适当的调整。被告迟延交纳物业服务费造成原告的损失为利息损失，且原告也没有提供证据证明其存在除利息损失之外的其他损失。结合原告的诉讼请求和本案案情，被告应当支付迟延交纳物业服务费的利息给原告，该利息应以尚欠的物业服务费821.1元为基数，按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从原告向本院提起诉讼之日即2020年8月31日起计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告黄家平在本判决发生法律效力之日起5日内支付物业服务费821.1元和利息（该利息以821.1元为基数，按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年8月31起计算至实际给付之日止）给原告广州市禾盈物业服务有限公司阳春分公司；二、驳回原告广州市禾盈物业服务有限公司阳春分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄家平负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴陆出二〇二〇年十二月十日法官助理 杨燕梅书 记 员 杨 媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。