安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终9294号 上诉人（原审被告）:安徽华阳置业有限公司,住所地合肥市包河工业区纬二路**。 法定代表人:邱凌,该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹晨露，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田如鹏，安徽协利律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:安红霞,女,1963年10月28日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：袁顺德，系安红霞丈夫，住住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人安徽华阳置业有限公司（以下简称华阳公司）因与被上诉人安红霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初13790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华阳公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实基础上依法改判华阳公司不支付逾期交房违约金；二、本案一审、二审的全部费用由安红霞承担。 事实与理由：一、一审法院允许安红霞庭后变更诉讼请求并支持变更后的诉讼请求，程序违法。安红霞在起诉及一审庭审（2020年9月10日）过程中的第二项诉讼请求为：“判令华阳公司赔偿安红霞因华阳公司造成的房屋未能得到正常使用的损失，即2016年2月5日至今的收益损失，按照市场价出租平均每月2000元计算，应赔偿80000元”。一审庭审结束后，一审法院通知华阳公司，因安红霞庭后提出将第二项诉讼请求变更为：“判令华阳公司支付逾期交房违约金80000元”，于是2020年9月16日下午一审法院组织双方就此进行谈话并制作了谈话笔录。华阳公司在当天谈话中明确表示变更诉讼请求应当在一审法庭辩论终结前提出，不同意变更。但一审法院认为：“安红霞系自然人，缺乏法律常识，法庭辩论终结是广义的概念，现案件未审理终结，所以安红霞可以在此期间变更诉讼请求”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……”。基于上述法律规定，变更诉讼请求至迟应当在法庭辩论终结前提出。一审法院认为“法庭辩论终结前应是广义概念”是随意扩张解释法律的行为，程序违法，侵犯了华阳公司的合法权益。二、本案事实认定错误，2016年2月5日华阳公司已经就案涉房屋与安红霞进行交房，不存在逾期交房。安红霞在诉状中自述，2016年2月5日华阳公司向其开具了去往物业收房的通知单（该通知单其作为证据提交），并于当日前往物业办理收房。随后安红霞认为房屋有厨房房顶漏水等质量问题把钥匙交给华阳公司，要求华阳公司进行维修。2017年安红霞再次进行房屋验收，认为华阳公司没有维修到位，要求继续维修。基于安红霞在诉状及庭审过程中的自述可得知华阳公司在2016年2月5日就已经与安红霞办理交房，因为安红霞自己认为房屋有质量问题而将钥匙留在华阳公司处。安红霞认为的质量问题并不能成为其不收房的原因，案涉房屋的空置是安红霞的自我放任，产生的损失应由安红霞自己负担。三、安红霞还欠付华阳公司17105元的物业费，作为合同应尽的履行义务，安红霞应当支付。双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中约定：“该商品房移交后买受人承诺同意由出卖人选定的南京青和物业管理有限公司对广视花园进行前期物业管理。并遵守其制定的物业管理规定，签订本合同时买受人已对出卖人提供的《前期物业服务合同》予以确认”。华阳公司已经向安红霞交付了房屋，安红霞也应履行合同项下的支付物业费的义务，截止到2020年8月31日，安红霞应当向华阳公司支付17105元的物业费。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院查明全部事实，判如所请。 安红霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。一审、二审诉讼费用由华阳公司承担。 安红霞向一审法院起诉请求：一、请求法院判令华阳公司立即交付安红霞房屋入户门钥匙；二、请求法院判令华阳公司赔偿安红霞因华阳公司造成的房屋未能得到正常使用的损失,即2016年2月5日至今的收益损失,按市场价出租平均每月2000元计算,应赔偿80000元。一审庭审后，安红霞变更第二项诉请为：请求法院判令华阳公司支付安红霞违约金80000元。 一审法院认定事实如下：2016年2月5日，安红霞（买受人）与华阳公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市包河区房屋，建筑面积153.31平方米，每平方米4018元，总金额615999元，买受人于2016年2月5日前一次性付清全款。第九条约定：出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订前，安红霞已向华阳公司支付了购房款615999元。2016年2月5日，安红霞依据广视花园项目部出具的通知单办理了交房手续。在对房屋进行验收时，安红霞发现案涉房屋存在厨房房顶漏水、下水主管道漏水、玻璃破损、暖气片漆面脱落等问题，遂将房屋钥匙交予华阳公司，要求华阳公司进行维修。2017年，安红霞再次验收房屋时，发现华阳公司仅更换破损玻璃，遂要求华阳公司继续维修。2018年1月，安红霞要求华阳公司交付房屋时，华阳公司以安红霞欠缴物业费为由拒绝交付案涉房屋。因双方协商未果，安红霞诉至该院。 一审法院认为，安红霞与华阳公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。 依据合同约定，在安红霞交清购房款后，华阳公司应交付符合合同约定的房屋。2016年2月5日，安红霞接收房屋时，发现房屋存在厨房房顶漏水、下水主管道漏水、玻璃破损、暖气片漆面脱落等质量问题，遂将房屋钥匙交予华阳公司，要求华阳公司进行维修。由于华阳公司对房屋质量负有一定期限的保修义务，在保修期限内发生相应的质量问题，华阳公司应无条件负责维修。通过庭审查明，在要求华阳公司维修后，安红霞曾多次要求华阳公司交付房屋，但华阳公司至今未交付案涉房屋，对此应承担继续交付房屋和承担违约金的法律责任。华阳公司辩称安红霞拒绝收房无证据证明，不予采信。《房屋买卖合同》约定：自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金。本案中，案涉房屋的交房时间为2016年2月5日，由于华阳公司未能在合同约定时间交付符合合同约定的房屋构成违约，依法应向安红霞承担自2016年2月6日起至实际交房止已交购房款615999元的日万分之一违约金。 关于安红霞主张的逾期交房违约金,是否超过诉讼时效问题。由于每日的违约金可作为独立债权计算诉讼时效，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，结合安红霞于2020年8月10日向该院递交起诉状的事实,在无诉讼时效中止或中断事由的情形下,该院认定2017年8月10日之前的违约金请求诉讼时效已经届满，华阳公司应自2017年8月10日起至实际交房止，按安红霞已交购房款615999元的日万分之一支付违约金。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、华阳公司于判决生效之日起十日内向安红霞交付位于合肥市包河区房屋；二、华阳公司于判决生效之日起十日内支付安红霞逾期交房违约金（自2017年8月10日起至实际交房之日止，按安红霞已交购房款615999元日万分之一的标准支付违约金）；三、驳回安红霞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由华阳公司负担。 本案二审期间当事人未提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于是否逾期交房的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华阳公司主张已经向安红霞交付案涉房屋，安红霞对此予以否认，2016年2月5日，安红霞查验房屋后将房屋钥匙交还华阳公司，华阳公司进行了维修，2017年，安红霞查看房屋后，要求华阳公司继续维修，此后，华阳公司至今一直未交付房屋，华阳公司主张房屋已经交付未提供证据证明双方完成了房屋交接，华阳公司该项主张依据不足，本院不予支持。 关于安红霞变更诉请的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”根据前述规定，一审法院允许安红霞在法庭辩论结束后变更诉请，确有不当，本院予以纠正。本院对安红霞变更前诉请进行审查。安红霞主张华阳公司赔偿逾期交付房屋的损失，应结合华阳公司造成的房屋未能正常使用的损失进行认定。因华阳公司确实存在逾期交房的情况，造成安红霞无法正常使用房屋，本院酌定安红霞损失按照已交房款6155999元日万分之一为标准计算，自2017年8月10日起计算至实际交房之日止，该款华阳公司应予支付。 关于安红霞应否支付物业费的问题。因华阳公司未向安红霞交付案涉房屋，关于华阳公司诉请要求安红霞支付物业费的请求，本院不予支持。 综上所述，华阳公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初13790号民事判决第一项，即“安徽华阳置业有限公司于本判决生效之日十日内向安红霞交付位于合肥市包河区房屋”； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初13790号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初13790号民事判决第二项为：“安徽华阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付安红霞逾期交房损失（自2017年8月10日起至实际交房之日止，按安红霞已交购房款615999元日万分之一的标准计算）”； 四、驳回安红霞的其他诉讼请求。 一审案件受理费900元，由安徽华阳置业有限公司负担；二审案件受理费1800元，由安徽华阳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月七日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。