北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终12000号上诉人（原审被告、反诉原告）：张珂，女，1982年7月20日出生，汉族，北京北控置业有限公司职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙岩，男，1945年6月1日出生，汉族，北京市供电局退休工人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢艳艳，北京市京师律师事务所实习律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司工作人员。上诉人张珂因与被上诉人孙岩及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。张珂上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回孙岩原审的诉讼请求，并判令孙岩提供工程验收及保修证明，确保房屋处于可正常使用的交付状态，以及孙岩赔偿因隐瞒出售房屋现状存在长期漏水瑕疵，逾期交付房屋、拖延缴纳物业费及清洁费的违约责任赔偿违约金50000元；2．案件受理费由孙岩负担。事实和理由：该房屋一直由孙岩的女儿管理并出租，其应具有妥善管理房屋的能力。孙岩在按照合同约定的房屋交接时间段内，存在迟延交付的违约责任，导致房屋未能按时交接，原审法院未判决其承担违约责任明显不公；一审法院未就相关维修事宜进行调查，也未要求孙岩提供相应证明，存在事实认定不清；张珂要求孙岩提供原户口本予以核实相关登记信息，一审法院未予核实，也未就该真实情况在判决书中进行表述。孙岩辩称，张珂所述“隐瞒恶意出售房屋情况”与事实不符，漏水是楼上房屋防水破坏而造成，并不属于房屋本身的问题，况且漏水问题早已维修完毕，一审法院判决驳回张珂的诉讼请求并无不当。孙岩已于2019年7月12日将房屋交付给张珂，张珂以未办理物业交割等为由否认房屋交付的事实缺乏依据。2019年12月2日，我爱我家公司经纪人告知张珂楼上房屋防水已维修完毕，通知张珂抽时间看房。张珂怠于前往看房不代表维修事宜未完工。根据法律规定，房屋损毁、灭失的风险，在房屋交付之后应由张珂承担。张珂无权要求孙岩提供保修证明。户口迁出事宜属于行政机关的行政管理事项，不属于人民法院的受案范围。一审期间，孙岩为了避免双方不必要的争议，已明确表示户口已经迁出并提供了相关证据。一审法院未支持张珂的相关要求并无不当。我爱我家公司述称，尊重一审判决。孙岩向一审法院起诉请求：1．判令张珂配合孙岩办理物业交割手续（根据网签合同第六条的约定，对附件一中所列该房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、交接并记录水电气表的读数；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字）；2．判令张珂赔偿因逾期办理物业交割手续给孙岩造成的损失，以物业保证金5万元为基数，自2019年7月12日起（中介曾通知买卖双方于7月12日办理房屋交付及物业交割手续，张珂因自身原因没有到场，7月12日之后张珂与承租人重新签订租赁合同，我方认为7月12日房屋已经交付给张珂）参照《房屋买卖合同》第十条约定的万分之五/日的标准计算至双方实际完成物业交割之日；3．判令张珂负担案件诉讼费。张珂向一审法院反诉请求：1．判令孙岩查明出售房屋漏水原因并进行修理，提供工程验收及保修证明，确保房屋处于可正常使用的交付状态；2．判令将孙岩户口从出售房屋中迁出，并提供户口本原件供张珂查验；3．判令孙岩赔偿因隐瞒出售房屋现状存在长期漏水瑕疵，逾期交付房屋、拖延交纳物业费及清洁费，按照合同第六条、第十条的约定承担违约责任，赔偿违约金5万元（房屋成交总价500万元，自2019年7月12日起计算至2020年7月14日，计算数额超过5万元也就主张5万元）；4．判令孙岩负担反诉费。一审法院认定事实：2019年4月，孙岩（出售方、甲方）与张珂（买受方、乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定孙岩将丰台区芳群园二区20号楼8层1-806房屋（以下简称芳群园806号房屋）出售给张珂，房屋成交总价为500万元，其中房屋主体价格为467万元，房屋装饰装修和相关设施的补偿价格为33万元。合同第2页签约提示第一条第一款“对出售方风险提示”约定，请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，并向买受方对房屋现状进行充分介绍，若未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险。合同主文第六条第一款约定，甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。……因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。第六条第二款约定，甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件三所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任，该房屋的附属设施设备、装饰装修、其它相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单（附件三）。第七条第一款约定，甲方应当在收到贷款部分后5日内将该房屋交付给乙方；第二款约定，该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。第十条“违约条款”第一款“除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任”第一项约定，甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。出卖人孙岩与买受人张珂签订的《北京市存量房屋买卖合同》网签合同版第六条“房屋交付”约定，出卖人应当在交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.买卖双方共同对附件一中所列该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。上述合同签署后，截至2019年7月8日，张珂共向孙岩支付房款495万元，尚余5万元物业交割保证金未支付。2019年4月14日，孙岩将自己和妻子的户口迁出。买卖双方一致认可已办理完房屋所有权过户手续。芳群园806号房屋承租人杨阳于2019年9月16日出具《收条》，载明“今收到方庄芳群园二区20号楼1门806号原房东退租房押金现金3000元（2019年7月12日之前租金全部结清）……因此房新老业主未办理物业交割（水、电、燃气等未办理交接手续），故暂扣1615元作为以上费用的备用金，待交接后此项费用多退少补。”经与杨阳核实，其称自2019年7月13日起房租均支付给张珂。2019年8月22日，北京首开方庄物业服务有限公司第二分公司开具《结清证明》，载明芳群园806号房屋物业费与卫生费结清至2019年12月31日，供暖费结清至2006年3月份；《供暖费结清证明》载明芳群园806号房屋已付清2006年11月15日至2019年3月15日采暖费，无欠费。一审庭审中，依孙岩申请，法院向北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）调取了芳群园806号房屋楼上906号房屋的防水维修记录。报修记录显示906号房屋因卫生间漏水于2019年11月2日提起报修申请，11月3日被爱家营公司列为紧急事项处理，11月16日完成房屋防水维修的竣工验收。针对双方之间的沟通情况，我爱我家公司向法院提交了经纪人与张珂之间的微信聊天记录，显示2019年8月22日，我爱我家公司经纪人告知张珂正在对906号房屋卫生间漏水进行维修，并将806号房屋的物业费、采暖费结清证明发给张珂；2019年12月2日，我爱我家公司经纪人告知张珂房子已装修、维修完毕，通知张珂抽时间去看房，张珂称还需和师傅约时间，我爱我家公司于12月5日再次通知张珂。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。孙岩与张珂签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据双方合同约定，甲方具有如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况的义务，具有自合同签订之日起至完成物业交验止使该房屋保持原状的义务。但现有证据确能证明芳群园806号房屋在交接时存在漏水情况，造成漏水的原因系楼上房屋卫生间防水破坏，经过修复，直至2019年11月16日才完成楼上房屋防水维修的竣工验收，2019年12月2日居间方才将修复完成情况告知张珂并要求看房交接。鉴于涉案房屋在交接时存在漏水问题，张珂有权于漏水问题修复前拒绝办理物业交割手续，但2019年12月2日收到修复完成通知后应该配合孙岩办理物业交割手续并支付物业保证金，但其一直拒绝进行物业交割，应当承担相应的违约责任，向孙岩支付物业交割保证金5万元，并依据合同的约定支付违约金。对于张珂的反诉请求，鉴于孙岩与张珂已办理完房屋所有权过户手续，2019年7月13日起张珂开始收取芳群园806号房屋承租人支付的租金，张珂事实上已经对涉案房屋进行了占有、使用、收益，故对其要求孙岩承担逾期交付房屋违约损失的诉讼请求，法院不予支持；鉴于涉案房屋漏水问题已经修复完成、孙岩及其家人户口均已迁出、物业费及清洁费已经于2019年8月22日结清，张珂的其他反诉请求无事实、法律依据，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张珂于判决生效之日起十日内配合孙岩办理物业交割手续[按照双方于2019年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（网签版）》第六条的约定，对附件一中所列该房屋附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、交接并记录水电气表的读数；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字]；二、张珂于判决生效之日起十日内支付孙岩物业交割保证金5万元的逾期付款损失（以5万元为基数，自2019年12月3日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；三、驳回孙岩的其他诉讼请求；四、驳回张珂的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。审理中，张珂认可孙岩及其配偶的户口已经迁出，但主张不清楚房屋中是否还有其他人的户口。关于漏水一节，张珂主张维修时未通知其前去查验，故对维修情况不予认可。本院认为，根据查明的事实，孙岩与张珂签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据双方在案陈述，双方因房屋漏水维修问题发生争议，导致未能办理物业交接手续。但根据在案证据，房屋漏水系由于楼上房屋卫生间防水破损所致，同时，根据原审法院向爱家营公司调查的情况，爱家营公司已于2019年11月16日完成楼上房屋防水维修，故原审法院判决双方依据合同约定办理物业交割手续并无不当，本院对此不持异议。因我爱我家公司已将上述维修情况于2019年12月2日告知张珂，故原审法院判决张珂向孙岩支付物业交割保证金的损失亦无不当。张珂虽主张其对维修情况不予认可并要求孙岩提供工程验收及保修证明，但根据原审法院向爱家营公司调查的情况，能够证明楼上防水维修工程的具体情况；退一步讲，涉案房屋的漏水系楼上房屋问题造成的，维修的责任人系楼上房屋的管理者，维修对象系楼上房屋，维修工程的保修义务系施工方之责任。孙岩并非维修工程的发包方，张珂要求孙岩提供维修工程的保修证明缺乏依据，本院对此不予支持。关于张珂主张的违约金一节，因孙岩及其配偶的户口已经迁出，房屋的物业费、清洁费已经结清，且张珂于2019年7月13日开始接收房屋承租人租金，故张珂实际上已经对房屋进行了占有、使用、收益，双方未办理物业交割手续，并未阻碍房屋的实际交付状态，故对张珂的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，张珂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由张珂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈雨菡二〇二〇年十二月二十八日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐