四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1152号 上诉人(原审被告)：四川建联实业开发有限公司，住所地四川省广元市利州区大石镇前进村建联·香颂湾20栋2-1号。 法定代表人：赵建平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正(广元)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊凌凌，女，1980年9月20日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。 上诉人四川建联实业开发有限公司(以下简称“四川建联公司”)因与被上诉人熊凌凌房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭于2020年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人四川建联公司的委托诉讼代理人黄莉及被上诉人熊凌凌的委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川建联公司上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费由被上诉人熊凌凌承担。事实和理由：一审法院按照日万分之三计算逾期交房违约金明显标准过高，且已经发生法律效力的(2019)川08民终1077号民事判决确定同一项目的逾期交房违约金支付标准为日万分之一，请求予以调整。 熊凌凌辩称，已生效判决不能参照，违约金有惩罚性质，上诉人逾期交房构成违约，如上诉人请求人民法院减少违约金，应当由上诉人承担举证责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 熊凌凌向一审法院起诉请求:1.四川建联公司支付逾期交房违约金163811.80元；2.四川建联公司支付逾期办证违约金1496元；3.诉讼费等费用由四川建联公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月11日，熊凌凌与四川建联公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定熊凌凌购买位于广元市利州区大石镇××村××栋××号住宅，建筑面积118.73平方米，房屋总价款498666元，付款方式为贷款方式付款：合同签订前已向四川建联公司支付10000元，2016年4月1日前支付首付款108666元，余款390000元向银行申请贷款支付。该合同第十八条载明“（一）出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……”，同时约定未按约定时间交付该商品房，买受人不退房的，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。第二十八条载明“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，出卖人承担已付购房款3‰的违约金……等”。一审庭审中，四川建联公司提交《客户情况反馈表》一份，其主要内容为“客户姓名：熊凌凌，购买物业：43-1-3-1，联系电话：138××××8081，合同交付时间：2016.12.30，面积：118.73平方米，合同金额：498666，反馈内容：逾期问题拿出具体方案，可抵车位或大部分车位款，或者免物业费。逾期天数:652天，498666＊0.0003＊652天＝97539／3＝32513处理情况：1、2019.6.18.09.34致电业主：开发商减免两年物业费，业主回复：金额相差太大。2、2019.9.11，与业主见面，业主诉求：（1）要看相关验收的证明文件，做成公示；（2）交房时间不予认可要以合同约定达到交房条件算起；（3）以上达到后方可计金额及处理方式”。2017年1月1日，四川建联公司在《广元日报》刊登《香颂湾交房公告》，公告主要内容为“43＃房屋已符合相关阅读达到交付条件，我公司定于2017年1月2日-1月8日向购房业主办理集中交房”。 一审法院认为，双方当事人均在涉案房屋买卖合同上签名捺印及盖章，该合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。熊凌凌已按照合同约定支付房屋价款的义务，四川建联公司应按合同约定向熊凌凌交付案涉房屋。合同中明确约定交房时间为2016年12月30日。四川建联公司提交的《客户情况反馈表》的反馈内容明确载明，逾期天数652天，客观真实反映了四川建联公司逾期交房的天数，应当作为定案依据。四川建联公司未按照合同约定按期交房，已构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期交房的违约责任按日万分之三计算，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。同时，四川建联公司亦未提供证据证实逾期交房的过错责任在于熊凌凌。故逾期交房的违约损失应当以实际交付的购房款498666元为基数，逾期交房天数652天，按照日万分之三计算，即3/10000*498666元*652天=97539.07元。熊凌凌提出要求四川建联公司支付关于逾期办证的违约金的主张，四川建联公司在一审庭审中同意按总房款498666元的千分之三进行支付，故四川建联公司应向熊凌凌支付逾期办证违约金1496元。上述两项违约金合计99035.07元。一审庭审中，熊凌凌自愿放弃要求四川建联公司支付保全费、律师费、交通费，系其真实意思表示，且不违反法律规定，予以准许。四川建联公司提出熊凌凌购买的是43号楼1栋3单元1号房屋在2017年1月1日已经达到交付条件，并通过媒体等方式向外公告，要求接收房屋，不存在延期交房的主张，因该主张与客观实际不符，故不予支持。四川建联公司提出逾期交房违约金过高，请求调整至日万分之一的主张，因逾期交房违约金系双方的合同约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，四川建联公司逾期交房的行为已构成违约，客观上导致熊凌凌遭受经济损失。同时，该违约责任具备惩罚性质，四川建联公司没有提供证据证实逾期交房的过错责任在于熊凌凌，其要求予以调整违约金无事实依据和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：被告四川建联实业开发有限公司自本判决生效十日内一次性向原告熊凌凌支付逾期交房、逾期办证违约金合计99035.07元。案件受理费1813元，由被告四川建联实业开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审庭审中，上诉人四川联建公司委托诉讼代理人陈述“四川建联公司目前经营状况十分困难，大部分土地和未售房屋因与广元市自然局的另案已被人民法院查封冻结，现四川建联公司已经向人民法院提交了重整申请，因支付逾期交房违约金四川建联公司面对的是几百户业主，且2019年的前案确定按日万分之一标准支付逾期交房违约金，四川联建公司已按此标准与部分业主自行达成调解协议并履行完毕，以上实际情况请法庭予以考虑。” 本院认为，二审中双方当事人的争议焦点为上诉人四川建联公司主张降低逾期交房违约金计算标准是否应予支持。 双方当事人在案涉商品房买卖合同中约定逾期交房出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之三的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素。因被上诉人熊凌凌、上诉人四川建联公司均未提供证据证明被上诉人熊凌凌因延迟交房而实际遭受的损失或预期利益，鉴于被上诉人熊凌凌购买房屋为住房，综合考虑房屋所在地段位置、同地段房屋租金标准、案涉房屋总价款，以及上诉人四川建联公司已经根据发生法律效力的裁判文书按日万分之一标准向同一项目小区部分业主支付了逾期交房违约金的实际情况等，本院酌定上诉人四川建联公司按日向被上诉人熊凌凌支付全部已付房价款万分之一的逾期交房违约金。从案涉合同约定的交房日按照已付房款498666元万分之一计算至实际交房之日止,一审法院确定逾期交房天数为652天，二审中双方当事人均未提出异议，故上诉人四川建联公司应支付的逾期交房违约金为1/10000×498666元×652天=32513.02元。至于一审判决确定的逾期办证违约金1496元，二审中双方当事人均未提出异议，本院予以确认。上述两项违约金合计金额为34009.02元。 综上所述，上诉人四川建联实业开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初602号民事判决； 二、四川建联实业开发有限公司于本判决送达之日起十日内向熊凌凌支付逾期交房、办证违约金合计34009.02元。 三、驳回熊凌凌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1812元，由上诉人四川建联实业开发有限公司负担；二审案件受理费2276元，由上诉人四川建联实业开发有限公司负担1138元，被上诉人熊凌凌负担1138元。二审案件受理费已由上诉人四川建联实业开发有限公司预交，应由被上诉人熊凌凌负担的部分在执行中进行品迭。 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 吕 晶 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王汇锋