辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14826号上诉人（原审原告）：李海英，女，1970年6月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李胜舟（李海英丈夫），男，1967年10月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：梁克峰，男，1983年3月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心，住所地沈阳市和平区哈尔滨路**。经营者：申爱军。上诉人李海英因与被上诉人梁克峰、沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心（以下简称“沐溪洗浴”）房屋租赁合同纠纷一案,不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李海英上诉请求：1.一审判决认定上诉人房屋修复费用过低；2.应认定被上诉人赔偿上诉人房屋租赁违约金及房屋租金损失；3.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：维修费用为5106元；租金为2020年3月13日—4月28日，一共46天，1150元/月÷30天=38.33元/天，38.33元/天×46天=1763.18元；房屋违约金1150元。2020年3月13日开始维修，46天是维修期间。梁克峰辩称，同意一审判决。沐溪洗浴辩称，同意一审判决。李海英向一审法院起诉请求：1、请求判令被告承担恢复房屋设施原貌产生的费用共计5106元（其中地板1656元、收边条40米120元、门口压条3条75元、、地座3条45元玻璃胶1管15元、门4套2400元、热合真空窗户玻璃1块150元、LED灯管2只45元、床1张500元、吊柜壁柜门边维修费100元）；2、请求判令被告支付提前退房解除租赁合同的违约金1150元；3、请求判令被告赔偿原告3月13日至4月28日房屋维修期间造成的租金损失1763.18元（46天×38.33元=1763.18元）；4、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于沈阳市和平区哈尔滨路**221，建筑面积63.23平方米房屋登记在李胜舟名下。李海英与李胜舟系夫妻关系。2019年9月13日，原告李海英（甲方，出租方）与被告梁克峰（乙方，租用方）就涉案房产签订《房屋租赁协议》，约定出租日期自2019年9月13日起至2020年9月12日止，月租金1150元，半年付……乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿。出租房水、电、煤气押金600元，房屋押金1000元……。庭审中，各方均认可“被告租金交至2020年3月12日及扣除水电等各项费用剩余押金330.6元”的事实。2020年4月8日《专用收款收据》载明“热合真空玻璃1块150元”；2020年4月10日《地板销售单》载明“地板1656元、收边条40米120元、门口压条3条75元、、地座3条45元玻璃胶1管15元，合计1911元”；2020年4月11日《专用收款收据》载明“灯管2只45元”；2020年4月12日、2020年5月19日《订单》及《专用收款收据》载明“门4套（含锁及合页）合计2400元”；2020年4月16日《专用收款收据》载明“床1套500元”。一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心经邮寄送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告双方签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。合同约定“乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿”，庭审中，被告梁克峰认可原告所述的地板、门、床、玻璃、灯管、吊柜、壁柜、门边等问题损坏情况的真实性，原告亦提供了修复上述部位的花费支出票据，结合物品使用年限及合理损耗，一审法院酌定被告承担恢复房屋设施原貌产生的费用3330.6元，在抵扣剩余押金330.6元后，被告应赔偿原告李海英房屋修复费3000元（3330.6元-330.6元）。关于原告要求被告支付提前退房解除租赁合同的违约金问题。原告自认“2020年3月12日收下半年租金时，被告说不租了，要提前交房，甲方考虑到乙方是否有困难，没有要乙方违约金。经双方协商，甲方同意乙方提前退房”，故对于原告的该项主张，不予支持。关于原告主张的维修期间租金损失问题，因该损失系间接损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告梁克峰、被告沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告李海英房屋修复费3000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告梁克峰、被告沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人李海英与被上诉人梁克峰签订的用于沐溪洗浴经营使用的涉诉房屋租赁协议系当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方应按合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，租赁双方经协商已事实上解除了房屋租赁协议，本案系租赁双方对于合同解除后果发生争议酿成的诉讼。关于上诉人提出二被上诉人应赔偿房屋及屋内设施修复费用共计5106元的主张，上诉人在一审中提供了相应的书面证据予以证明。二审中本院依法进行了审查，组织了质证，其主张赔偿的数额并未超出合理范围，符合常理。根据房屋租赁协议约定，“乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿”，对于上诉人的该项主张应予支持。一审法院结合物品使用年限及合理损耗的因素，调低赔偿数额依据不足，有失妥当。本院认为，在上诉人承租使用涉诉房屋过程中，因非正常使用造成房屋及屋内设施损坏而发生的修复费用属于由被上诉人原因造成上诉人实际损失的情形，应由被上诉人足额承担损失赔偿责任。关于上诉人提出二被上诉人应赔偿维修期间租金损失1763.18元的主张。如上所述，该损失亦属由被上诉人原因造成上诉人实际损失的情形，且上诉人主张的维修期间亦未超出合理期限范围，无论是从合同提前解除造成上诉人寻租期损失角度，还是从维修期间无法正常使用涉诉房屋角度，被上诉人均应承担该项损失赔偿责任。一审法院以该项损失为间接损失为由未予支持，有失妥当，故二被上诉人应按房屋租赁协议约定的租金标准赔偿上诉人维修期间租金损失1150元/月÷30天×46天=1763.18元（2020年3月13日—4月28日）。关于上诉人提出二被上诉人应给付提前解除合同违约金即1个月租金1150元的主张。因上诉人在一审中曾自认“2020年3月12日收下半年租金时，被告说不租了，要提前交房，甲方考虑到乙方是否有困难，没有要乙方违约金。经双方协商，甲方同意乙方提前退房”，故一审法院认定双方属于协商解除合同，对于李海英主张的违约金赔偿不予支持，并无不当，本院对于上诉人提出的该项主张，难以支持。综上所述，李海英的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4092号民事判决第二项；二、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初4092号民事判决第一项：“被告梁克峰、被告沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心于本判决生效之日起十日内赔偿原告李海英房屋修复费3000元”为“梁克峰、沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心于本判决生效之日起十日内赔偿李海英房屋修复费5106元”；三、梁克峰、沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心于本判决生效之日起十日内赔偿李海英房屋维修期间经济损失1763.18元；四、驳回各方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由梁克峰、沈阳市和平区温馨沐溪洗浴中心共同负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月七日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。