上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12873号上诉人（原审原告）：上海伟科企业管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路******。法定代表人：杨明，执行董事。委托诉讼代理人:赵强，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢迎雨，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海周康房地产有限公司，住所，住所地上海市浦东新区康桥工业区沪南路**div>法定代表人：张宏，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟，上海市东泰律师事务所律师。原审第三人：上海欣康物业经营管理有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区康花路******>法定代表人：张成仁，总经理。委托诉讼代理人：唐阳峰，上海正义永道律师事务所律师。上诉人上海伟科企业管理咨询有限公司（以下简称伟科公司）因与上诉人上海周康房地产有限公司（以下简称周康公司）、原审第三人上海欣康物业经营管理有限公司（以下简称欣康公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初24909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟科公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持伟科公司原审诉讼请求。事实与理由：伟科公司与周康公司签订的《XX商务公寓前期物业服务合同》属于继续性合同，对于该类合同的诉讼时效应当从最后一期履行义务期限届满之日起算，故伟科公司的主张并未超过诉讼时效。此外，周康公司客观上并未缴纳物业费，故应当依约支付滞纳金，至于滞纳金的数额，同意法院对此进行调整。周康公司辩称，不同意伟科公司的上诉请求。伟科公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，且周康公司并非系争13套房屋的产权人，不负有缴纳物业费的义务。基于此，周康公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回伟科公司的诉讼请求。伟科公司辩称，不同意周康公司的上诉请求。系争13套房屋的实际掌控人是周康公司，房屋并未交付，周康公司理应支付物业费。欣康公司述称，不同意伟科公司的上诉请求，同意周康公司的上诉请求。伟科公司向一审法院起诉请求：1.判令周康公司支付自2007年11月至2018年11月期间的物业服务费1,371,612.51元；2.判令周康公司支付滞纳金1,371,612.51元；3.本案诉讼费由周康公司承担。审理中，变更诉请为：1.判令周康公司支付2008年7月至2018年12月期间的物业服务费1,284,883.98元；2.判令周康公司支付滞纳金1,284,883.98元；3.本案诉讼费由周康公司承担。一审法院认定，XX公寓项目原由Z公司开发，因经营不善，该项目形成烂尾楼，周康公司于2004年8月完成该项目收购，于2005年7月8日办理了在建工程转让登记手续，完成了权利人变更。在周康公司收购XX公寓项目前，Z公司已将XX公寓XX号楼901室、902室2套房屋出售给Y公司，将XX号楼201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、701室共计11套房屋出售给XX公司，该13套房屋产权未登记在周康公司名下。经周康公司申请，上海市南汇区规划管理局于2008年12月11日准予XX公寓建筑使用性质由“商业、住宅”变更为“商业、办公”。2006年8月1日，周康公司出具委托书，全权委托伟科公司独家策划、营销、租赁、经营管理位于浦东新区XX镇XX路XX弄的XX商务公寓。2007年5月18日，周康公司（甲方）与上海XX有限公司（乙方）签订《销售合作协议书》，就乙方购买XX公寓房屋达成协议：“一、合作事项：1.根据国家房地产有关规定，该楼盘的项目开发商只允许一家企业申请办理诸如大产证等各类手续，由于甲方在该楼盘中拥有大量的份额，并进行了改建，盘活了该楼盘，故乙方自愿将自身的38套房屋，暂测面积5,002.65平方米的权属做在甲方名下，由甲方为该楼盘唯一的权属登记单位；2.因该项目的权属登记单位是甲方，甲方应在2007年8月30日前完成XX公寓申报变更商办楼及大产证办理事宜，以便销售工作正常开展；3.因XX公寓项目已改建完毕，甲方审计决算已结束，现需改性为商办楼，为了提升该楼盘的商务办公形象，需要封装阳台，甲方将封装阳台事宜交由乙方进行落实并由乙方承担该费用，对于阳台封装后产生的收益归乙方所有，甲方应配合协助乙方完成封装阳台事宜……”2009年5月8日，周康公司出具委托书，全权委托伟科公司销售、处置、经营管理位于浦东新区XX镇XX路XX弄的XX商务苑的楼盘和物业。2007年10月28日，周康公司（甲方）与欣康公司（乙方）签订《XX商务公寓前期物业服务合同》，合同期限自2007年11月1日起至小区正式开盘止，约定：欣康公司为XX公寓的业主、物业使用人提供物业管理服务，总建筑面积为17,318.22平方米；由于甲方尚未正式开盘，按小区目前的运作成本等因素，经双方约定，2007年11月至12月按小区总建筑面积2.98元/平方米的70%比例收取物业服务费，每月物业服务费为17,318（小区总面积）×2.98×70%=36,125.80元/月；从2008年起，由于在小区管理中增加了楼顶泛光照明、消防楼梯等，故增加了运作成本，双方约定按小区总面积7.80元/平方米的70%比例收取，每月物业服务费为17,318（小区总面积）×7.80×70%=94,556.20元/月；物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月收到账单后一个月内履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起按应交费用千分之三加收滞纳金等等。2010年7月2日，周康公司（甲方）与欣康公司（乙方）签订《XX公寓前期物业服务合同》，合同期限至业主大会成立日止，约定：欣康公司为XX公寓的业主、物业使用人提供物业管理服务，总建筑面积为17,939.89平方米，按建筑面积向业主收取物业服务费；办公楼、商业用房收费标准为3.68元/月/平方米；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或约定不明确的，由甲方承担；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月收到账单后一个月内履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起按应交费用千分之三收取滞纳金等等。2016年12月15日，双方就上述物业服务合同签订《终止合同协议书》，约定双方已于该协议签章日之前结清所有原合同条款内相关费用，即刻终止该合同项下的任何债权债务的相对关系，双方不得就合同存续期间及提前终止该协议所产生的任何事宜向对方主张权利，提起诉讼、仲裁等。上述前期物业服务合同履行期间，实际由伟科公司对XX公寓提供物业管理服务。2010年6月22日，欣康公司（甲方）与伟科公司（乙方）签订《XX商务苑物业服务管理合作协议》，约定：双方合作期限自2010年7月1日起至2011年6月30日止；乙方根据前期物业服务范围进行综合管理及专业操作，小区内物业管理具体运作及内部管理包括人力调配、薪金、福利等由乙方负责；在小区管理中相关合同、协议及财务核算由乙方提案甲方核准，各自承担相应责任；甲方已为乙方设立XX商务公寓管理处资金账户，管理处所有收入应由甲方财务科开具税制发票，实行独立核算，盈亏与甲方无关；乙方同意所开发票金额的10%作为甲方的税收及管理等费用，此管理费用每月结算一次等等。2016年12月30日，周康公司（甲方）与A公司（乙方）签订《XX公寓前期物业服务合同》，合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日，约定A公司为XX公寓的业主、物业使用人提供物业管理服务，总建筑面积为17,939.89平方米，按建筑面积向业主收取物业服务费；办公楼、商业用房收费标准为3.68元/月/平方米等等。XX公寓XX号楼901室、902室建筑面积共计362.82平方米，XX号楼201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、701室建筑面积共计1,985.51平方米。上述13套房屋系空置房，周康公司已向伟科公司支付2007年11月至2008年6月期间13套房屋的物业服务费。XX公寓XX号楼103室、203室、401室、703室，XX号楼301室、601室、602室、701室，XX号楼302室、802室建筑面积共计1,232.65平方米，该10套房屋产权于2005年7月8日登记在周康公司名下。周康公司已向伟科公司支付该10套房屋物业服务费至2016年12月止。2011年2月17日、2011年3月8日，伟科公司向周康公司发函主张物业空置费。2012年6月4日，伟科公司向周康公司发函，载明：“XX、XX等的房屋均未交付，产权也未办至其各自名下，理应由贵司承担物业费……”2013年5月15日，伟科公司委托律师向周康公司发律师函，主张周康公司作为XX公寓的建设单位应承担部分物业管理费587,646.10元。2013年5月23日，周康公司发律师函回复：伟科公司的主张缺乏事实及法律依据，该部分物业管理费的房屋不属于周康公司所有，而是属于XX、Y公司所有，周康公司仅参与了上述房屋的改建，目前周康公司没有取得上述房屋的改建、溢价等部分的费用。2018年4月26日，伟科公司通过快递向周康公司发函，主张XX公司11套房屋（1,985.51平方米）、Y公司2套房屋（362.82平方米）物业管理费1,356,439.22元及滞纳金3,540,311.20元，以及周康公司名下10套房屋（1,232.65平方米）自2016年1月至2017年2月期间的物业管理费63,503.13元、滞纳金27,044.54元。周康公司于当日收到函件。另查明，1998年1月2日，Y公司为购买上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室、XX室房屋（后房屋地址变更为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX、XX室），与Z公司签订两份商品房预售合同，并支付首付款，于1998年4月16日向房地产登记部门办理了预售登记。2003年7月16日，Z公司被吊销营业执照。2012年1月，Y公司起诉至法院，要求判令Z公司交付两套房屋。Z公司经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席审理，并于2012年7月16日作出（2012）浦民一（民）初字第3276号、3277号民事判决，判令Z公司向Y公司交付上述两套房屋，同时Y公司向Z公司支付剩余房款。该判决生效后，Y公司于2013年1月向法院申请强制执行。2016年7月，Y公司起诉至法院，案号为（2016）沪0115民初52397、52398号，请求法院判令欣康公司、周康公司排除对上述两套房屋水电供应的妨害，由欣康公司恢复为其提供正常的物业管理服务等。该案审理中，Y公司称已通过法院执行取得房屋钥匙，但周康公司阻止其正常出入房屋，并且断水断电。周康公司在该案审理中辩称：“我方在2005年8月基本取得XX公寓所有房屋的所有权，系争两套房屋除外。经政府部门批准，房屋性质由住宅改为商住两用，我方补缴了土地使用出让金，改建后房屋面积增加了一千多平方米，2008年改建完毕，系争两套房屋也在改建范围内。目前系争房屋正在办理产权登记，近期会登记在我方名下。系争两套房屋没有新建住宅入住许可证，不能交付给Y公司，现由我方实际控制。”法院经审查认为，Y公司不能证明其对系争房屋享有物权或者合法占有系争房屋，不具有作为伟科公司的主体资格，故于2016年12月13日作出裁定，驳回Y公司的起诉。2017年3月10日，二审法院裁定驳回Y公司上诉，维持原裁定。2018年9月，A公司起诉至法院，对伟科公司名下所有的XX公寓内20套房屋主张2017年1月至2018年5月期间的物业服务费及违约金，法院于2019年3月15日作出判决，支持A公司关于物业服务费的诉请，驳回违约金的诉请。2019年6月25日，二审法院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。一审法院认为，本案双方当事人主要争议在于：1.伟科公司是否为适格的原告；2.周康公司是否应当承担本案所涉13套房屋的物业服务费；3.周康公司是否应向伟科公司支付2017年1月至2018年12月期间的物业服务费；4.伟科公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。关于伟科公司主体资格的争议，欣康公司虽与周康公司签订前期物业服务合同，但欣康公司未对XX公寓提供物业管理服务，伟科公司与欣康公司形成挂靠合作关系，伟科公司系该小区实际物业管理人，欣康公司亦对伟科公司主张物业服务费不持异议，法院认为伟科公司作为原告提起诉讼并无不当。关于13套房屋物业服务费的支付主体，周康公司收购XX公寓项目，于2005年7月办理了在建工程转让登记手续，后对该小区进行改建，将XX公寓建筑物使用性质变更为商业办公，周康公司成为XX公寓开发建设单位。13套房屋系空置房，现没有证据证明已交付于房屋买受人，故应由周康公司承担13套房屋的物业服务费。关于周康公司应承担物业服务费的交费期限，周康公司与欣康公司签订的物业服务合同于2016年12月15日终止，自2017年1月起由A公司为XX公寓提供物业管理服务，故周康公司向伟科公司支付物业服务费应至2016年12月止。伟科公司主张2017年1月至2018年12月期间的物业服务费，缺乏事实依据，法院不予支持。关于诉讼时效，根据法律规定，法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。伟科公司虽于2013年5月前数次向周康公司主张本案所涉13套房屋的物业服务费，但在周康公司回函明确拒绝支付的情况下，未在诉讼时效期间内及时催讨或提起诉讼，直到2018年4月26日再次向周康公司主张本案所涉房屋物业服务费，故伟科公司主张2015年4月之前的物业服务费已经超过诉讼时效，法院不予支持。伟科公司提供2016年4月21日及2016年11月1日的催收函件复印件，但未能提供已送达周康公司的相关证据，法院对此不予采纳。综上，周康公司应支付伟科公司2015年4月至2016年12月期间13套房屋物业服务费181,478.94元（2,348.33平方米×3.68元/月/平方米×21月）。考虑到双方对13套房屋物业服务费的支付问题一直存有争议，周康公司未付物业服务费系事出有因，故对于伟科公司主张的滞纳金，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决：一、上海周康房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付上海伟科企业管理咨询有限公司2015年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费181,478.94元；二、驳回上海伟科企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,358元，由上海伟科企业管理咨询有限公司负担23,428元、上海周康房地产有限公司负担3,930元。本院二审期间，伟科公司提交了三组证据，第一组为费用报销单、付款会计凭证及发票，旨在证明伟科公司在2016年4月21日向周康公司发送过挂号信，且伟科公司没有收到退回通知，周康公司实际已经收到相应函件。第二组为证人证言，旨在证明2016年11月1日伟科公司已经向周康公司送达了要求周康公司结算物业费的告知函。第三组为2015年11月催收物业费的函件，证明伟科公司在该时间向周康公司催要过物业费。周康公司质证认为：以上材料都是伟科公司自行制作的，对于该些证据均不予认可。周康公司与伟科公司之间的函件往来均有专人递送并有签收记录，伟科公司的上述材料无法证明其向周康公司送达过相应材料。欣康公司质证认为：不认可以上证据，伟科公司的上述材料无法证明周康公司收到过相应函件。本院经审核认为：费用保险单、付款会计凭证及发票上的金额无法一一对应，也无法证明伟科公司向周康公司送达过相应的催收函件，本院不予采纳。证人证言的内容均是伟科公司自行整理之后交由证人签字，其中李某和任某均为伟科公司的工作人员，与伟科公司存在利害关系，在无其他证据对于证言予以佐证的情况下，本院对其证明内容实难采信。陈某的证言与伟科公司向周康公司催讨物业费的事项无关，本院亦不予采信。2015年11月的催收函件缺少送达依据，无法证明伟科公司已经向周康公司送达了该材料，故本院不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为周康公司是否应当向伟科公司缴纳物业费以及物业费的金额应当如何认定。第一，关于缴纳物业费的主体问题。周康公司主张涉案13套房屋已经出售给Y公司和XX公司，应当由实际权利人缴纳物业费。对此，本院认为，涉案13套房屋仅进行了预售登记，尚未登记到Y公司和XX公司名下，周康公司在本案中亦确认上述房屋未实际交付，且针对13套房屋尚与两公司存在争议，在此情况下，理应由周康公司缴纳上述房屋的物业费，周康公司关于其不是物业费支付主体的诉请，本院不予采信。第二，关于伟科公司诉请的诉讼时效问题。伟科公司认为其与周康公司之间的前期物业服务合同系继续性的内容，故其诉讼时效应当自最后一期物业费缴纳期限届满之日起算。对此，本院认为，虽然如伟科公司所述，物业费的诉讼时效因其合同性质不宜割裂的按月计算诉讼时效，但是本案中周康公司已于2013年5月就明确表示其不同意支付涉案房屋的物业费用，此时，伟科公司就应当积极主张权利，即可以继续通过函件商洽或是提起诉讼，但是伟科公司未能提供证据证明其在2018年4月26日之前向周康公司主张过相关权利，故原审法院认定2015年4月之前的物业费用已经超过诉讼时效，本院予以认同。第三，关于滞纳金。考虑到涉案13套房屋的物业费用自2007年起就未曾缴纳，直至2013年间各方也一直在商讨解决方案，再考虑到2013年周康公司就明确表示其不是物业费的支付主体，而伟科公司于2019年才提起本案诉讼，原审法院对伟科公司关于滞纳金的主张未予支持，未有不妥，本院予以确认。综上所述，伟科公司和周康公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31,222元，由伟科公司负担27,293元，由周康公司负担3,929元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十二月十四日书记员 吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……