陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终14095号上诉人（原审被告）：郑斌，男，汉族，住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：刘俊杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永珍，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张晓艳，女，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：刘俊杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永珍，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:西安海荣投资有限公司，住所地：西安市。法定代表人：郑青海，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世艳，陕西信邦律师事务所实习律师。上诉人郑斌、张晓艳因与被上诉人西安海荣投资有限公司（以下简称海荣投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑斌、张晓艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海荣投资公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由海荣投资公司负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案合同于2019年9月3日解除，而未认定该合同在2019年7月1日解除，属认定事实错误。2019年7月1日，郑斌通过涉案房屋物业管理人员王某某及其领导向海荣投资公司提出退租申请，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，涉案合同于2019年7月1日解除。2019年9月3日，海荣投资公司发出《解除函》，仅是对郑斌2019年7月1日解除行为的确认，涉案合同解除日期应为2019年7月1日，租金应算至2019年7月1日止。二、海荣投资公司阻止郑斌搬离物品系事实，郑斌搬走部分物品，遗留部分物品不搬明显不合常理，一审判决未认定海荣投资公司阻止郑斌搬走办公家具等剩余物品的事实属于认定事实错误。郑斌在搬离物品时遭到海荣投资公司的拒绝，只得悄悄搬离，在搬离的过程中被海荣投资公司发现，遂派保安阻止。在一审庭审时海荣投资公司称要求郑斌将房屋恢复原状后再同意搬离。这恰好印证海荣投资公司最开始不同意搬离。现提供新的录音材料，也能证明海荣投资公司阻止其搬离。三、2019年9月17日，郑斌前往西安将涉案房屋钥匙交给海荣投资公司物业管理人员王某某，并当场拒绝海荣投资公司要求将涉案房屋恢复原状，一审法院对该事实未予认定，属于对案件重要事实认定的遗漏。四、二审中，郑斌、张晓艳补充以下意见：本案中争议最大的就是一审判决第三项，一审判决房屋占用费缺少基本事实认定，损失扩大的原因是由谁造成的，根据在一审中提供的证据以及一审结束后获得的新证据，郑斌提交的新证据中海荣投资公司物业工作人员在录音里面陈述因郑斌提前退租的情况下对方不允许郑斌将租赁物里的家具物搬出，而且海荣投资公司发出的函“如在上述期限内贵司未办理并办理交接手续的，贵司在该租赁房屋内的一切设备、设施及装修装饰均视为抛弃物，我司有权自行处理。”在此情况下，海荣投资公司仍放任损失的继续扩大，认可提前解除租赁合同是郑斌造成的，但是损失扩大是由于海荣投资公司造成的，故占用费不应该由郑斌承担。认可租金、违约金，对于占用费不认可。海荣投资公司辩称，一、一审庭审时，郑斌未提供任何证据证明其于2019年7月1日向海荣投资公司发送过解除通知，一审判决认定房屋解除时间正确。根据合同约定，郑斌无正当理由提前终止合同的，应提前2个月书面通知海荣投资公司，合同项下的保证金不予退回，且应支付相当于12个月的租金作违约金。二、海荣投资公司要求郑斌按照合同约定的标准返还房屋于法有据，郑斌至今仍未将遗留在涉案房屋内的家具搬离，致使海荣投资公司无法另行出租。一审判决郑斌承担房屋占用费符合合同约定及法律规定。郑斌违反合同约定从事餐饮行业，使得承租房屋内有大量的油污、食品垃圾等难以清理。另行出租除了需要郑斌配合搬离以外，还需要支付清理费用。一审判决结合房屋现状及合同约定，判令郑斌承担自房屋租赁合同解除之日起的房屋占用费于法有据。三、郑斌称海荣投资公司阻止其从涉案房屋内搬离无事实及法律依据。一审判决未遗漏案件事实，郑斌主张的扩大损失于法无据。王某某非海荣投资公司员工，无权代海荣投资公司收房，其提供的录音无法证明已向王某某交付钥匙。且在郑斌欠付租费的情况下，海荣投资公司有权按合同约定享有留置权，郑斌存在未结清租金、水电费等行为，郑斌称海荣投资公司应自行收房避免损失扩大，不符合租赁行业惯例，也无合同及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。海荣投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除海荣投资公司、郑斌、张晓艳签订的房屋租赁合同，郑斌、张晓艳立即返还房屋；2.判令郑斌、张晓艳支付从2019年6月1日计算至2020年5月31日租赁费用448452元、违约金59785元（违约金以应付未付的金额按照年息24%计算）；3.判令郑斌、张晓艳对上述租赁费用及违约金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由郑斌、张晓艳承担。一审法院认定事实，2017年12月2日，郑斌、张晓艳支付海荣投资公司保证金74742元。2017年12月4日，海荣投资公司（甲方）与郑斌（乙方）、张晓艳（保证人，丙方）签订房屋租赁合同，约定：“……甲方同意依本合同的约定向乙方出租位于西安市XX路XX城XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX、XX、XX号房（即B座写字楼1单元8层01、02、03号房，下称简称“租赁房屋”），乙方亦同意承租该房屋。……该房屋租赁期限为5年。自2017年12月29日起至2023年2月28日止。其中2017年12月29日起至2018年2月28日止为装修期。租赁费用自2018年3月1日起计算。……租赁期内租赁房屋的租赁费用标准为：每月每建筑平方米人民币（不含税）[58]元整（大写：[伍拾捌元整]），租赁房屋月租赁费用总计为人民币[37371.00]元整（大写：[叁万柒仟叁佰柒拾壹元整]）。租赁期租赁费前三年不递增，自第4年起租赁费用每1年在上一年度基础上递增4%,以此类推（具体租赁费用情况见附件C）。乙方先付清租赁费用后使用租赁房屋。租赁费用由乙方按期（每[3]个月为一期）向甲方支付。首期租赁费用在本合同签订7日内乙方一次性支付甲方，后期租赁费用乙方应于上一计租周期届满前20日内一次性交清，以此类推。……为确保乙方确实履行本合同之各项义务，乙方应于签订本合同前三日向甲方支付相当于[2]个月首期租赁费用的保证金，共计人民币[74742]元整……当乙方有以下情况出现时，甲方有权视情况扣除乙方的履约保证金中的相应部分：2.1延迟交付租赁费用及违约金；为支付物业费、垃圾费等使用房屋的费用而导致交房承担的；……乙方在缴纳首期租金、首期物业管理费、保证金及其他各项应付款项（见物业服务合同），并且乙方之装修涉及方案获得了甲方、物业管理公司及相关政府部门的书面批准后方可入场进行装修工作。甲方或物业公司对装修设计方案的批准不减免乙方本合同项下任何义务和责任……4、在乙方对承租单元进行装饰装修期间，甲方和物业管理公司有权监督乙方及其聘请的装修公司所进行的装饰装修工程，并有权随时要求乙方对违反装修涉及的行为或施工进行纠正或整改，由此而发生的任何费用和期间延误均由乙方自行承担。……8、无论因何种原因双方租赁合同终止或解除时，乙方装修形成附合的装修装饰物，由乙方在不毁损房屋的前提下拆除，不能拆除的无偿归甲方所有，乙方无权要求甲方给予补偿。……2、承租期内，乙方已经保持租赁房屋及各项附属设施设备清洁完好，在租赁期满时，将其以正常状态（正常磨损除外）交还甲方。合同期满后，若乙方不续租或合同提前终止，乙方对租赁房屋装修、改善增设等附合物，乙方应在不破坏房屋主体结构、原配套设施及共用设施和内墙面平整的情况下 ，对可拆卸物予以拆除，恢复原状。租赁期满，租赁房屋内恢复、未拆除及未搬离的所有物品无偿归甲方所有。3、租期届满后，乙方在规定的办理期限届满后不予搬离，或办理后仍遗留在租赁房屋内乙方的所有物品、设施等视为乙方抛弃物，甲方有权自主办理或处置，因此发生的费用和损失由乙方承担。在乙方未付清房屋租赁费用、水电等费用或应承担违约责任的情况下，乙方同意甲方对乙方的装修、装饰添附物及内部经营物品有留置权……乙方有下列各款规定情形之一且在甲方告知后仍未改正者，甲方可以书面通知乙方单方终止本合同，双方合同自通知之日解除，乙方应赔偿甲方因此所发生之一切损失：1、乙方迟延支付或拒付租赁费用达10日及以上，或欠交租赁费用20%及以上时……乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用总额的千分之一支付违约金……第十四条保证担保 1、丙方自愿且不可撤销的为本合同项下乙方履行本合同项下的权利义务，以及所有的租赁费用、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及乙方应支付的其他款项的缴纳和支付承担连带保证责任房屋租赁合同”。2017年12月18日，郑斌签署客户入驻验收表，并于当日支付海荣投资公司2018年3月1日至2018年5月31日的房租共计112113元。郑斌、张晓艳于2019年2月28日支付2019年3月1日至2019年5月31日的房租112113元后，自2019年6月1日后再未支付房租。后郑斌要求退租，因对郑斌是否应该将对案涉房屋的改造（将三间房屋打通，并修建隔油池）恢复原状，海荣投资公司、郑斌、张晓艳双方发生争议。2019年9月3日，海荣投资公司在郑斌、张晓艳所租赁的房屋门上张贴《》解除函，该函载明：“……截止2019年8月20日，贵司拖欠我司租金74742元、违约金8969.04元，共计83711.04元，已经构成了严重违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》我司现郑重函告如下：1.自本通知到达贵司的同时，即解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.贵司应在通知到达后十日内将该租赁房屋内物品搬离并缴纳欠付全部租金及违约金。3.如在上述期限内贵司未办理并办理交接手续的，贵司在该租赁房屋内的一切设备、设施及装修装饰均视为抛弃物，我司有权自行处理，由此造成的损失由贵司自行承担。保证金不予退还……”。后因双方协商未果，故海荣投资公司诉至法院，形成诉讼。对于案涉房屋内的物品，海荣投资公司、郑斌、张晓艳签署物品清单，并一致确认如下：801室中有大抽油烟机1台、下水2个、中央空调室内机2台、文件柜1个、工作台3个、桌子1个、椅子1张。802室的办公室1中有桌子1个、椅子1张，办公室2中有桌子1个、椅子3张；办公室3中有工位12个、椅子12张、文件柜1台；前台有前台柜1个；会议室有桌子5个、椅子21张、演讲台1个、白板1个。803室的大办公室中有工位36个、椅子28张、中央空调室内机2台，办公室1有桌子1个、柜子1个、茶几1个，办公室2有桌子1个、椅子3张；财务室有工位2个、椅子4张、7个出风口所对应的空调内机、6层空调外机（格力）1台。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，海荣投资公司、郑斌、张晓艳在平等自愿的基础上达成的房屋租赁合同应属合法、有效，对海荣投资公司、郑斌、张晓艳均有法律约束力，海荣投资公司、郑斌、张晓艳均应自觉遵照履行。郑斌未按约定支付2019年6月1日以后的房屋租金，根据海荣投资公司、郑斌、张晓艳在房屋租赁合同中的约定，海荣投资公司有权行使单方解除权，结合海荣投资公司于2019年9月3日出具的解除函，海荣投资公司、郑斌、张晓艳之间的房屋租赁合同已于2019年9月3日解除，本案依法予以确认，故对海荣投资公司要求解除海荣投资公司、郑斌、张晓艳签订的房屋租赁合同的诉讼请求不再重复支持。既然房屋租赁合同已经解除，现海荣投资公司要求郑斌返还案涉房屋，于法有据，本案依法予以支持。郑斌按照双方签署的物品清单将案涉房屋内的物品取走，海荣投资公司应予配合。对于2019年6月1日至2019年9月3日的租赁费用，应为114604.40元，现海荣投资公司主张郑斌给付，于法有据，本案依法予以支持。考虑郑斌已给海荣投资公司缴纳保证金74742元，根据海荣投资公司、郑斌、张晓艳在合同中的约定，应优先支付所欠的租赁费，即郑斌还应给付海荣投资公司租赁费39862.40元。因郑斌存在迟延缴纳租赁费，存在违约，应承担违约金。现海荣投资公司主张违约金按照年利率24%计算，低于合同中约定的违约金计算方式和方法，不违反相关法律规定，依法予以准许。因郑斌并未提供海荣投资公司不让其拉走办公家具的证据，故应按照海荣投资公司、郑斌、张晓艳签订的房屋租赁合同约定的租赁费用给付海荣投资公司2019年9月3日至2020年5月31日期间的房屋占用费，即333847.60元。考虑疫情影响，本案酌情免除郑斌2个月的房屋占用费，即74742元，郑斌还应给付海荣投资公司房屋占用费259105.60元。张晓艳作为保证人，应对郑斌的上述给付义务承担连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑斌于本判决生效后十五日内将位于西安市XX路XX城XX路XX中心XX幢XX单元XX层XX、XX、XX号房（即B座写字楼1单元8层01、02、03号房）中的物品（801室中大抽油烟机1台、下水2个、中央空调室内机2台、文件柜1个、工作台3个、桌子1个、椅子1张。802室的办公室1中桌子1个、椅子1张，办公室2中有桌子1个、椅子3张；办公室3中工位12个、椅子12张、文件柜1台；前台有前台柜1个；会议室中桌子5个、椅子21张、演讲台1个、白板1个。803室的大办公室中工位36个、椅子28张、中央空调室内机2台，办公室1有桌子1个、柜子1个、茶几1个，办公室2有桌子1个、椅子3张；财务室有工位2个、椅子4张、7个出风口所对应的空调内机、6层空调外机（格力）1台）拉走，并将上述房屋返还给西安海荣投资有限公司；二、郑斌于本判决生效后十五日内给付西安海荣投资有限公司房屋租赁费用39862.40元及违约金（以39862.40元为基数，按年利率24%从2019年9月3日计算至本判决确定的给付之日）；三、郑斌于本判决生效后十五日内给付西安海荣投资有限公司房屋占用费259105.60元；四、张晓艳对被告郑斌的上述给付义务承担连带保证责任；五、驳回西安海荣投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8882元（西安海荣投资有限公司已预交），现由西安海荣投资有限公司承担3382元，其余5500元由郑斌、张晓艳承担，于支付上款时一并支付西安海荣投资有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑斌、张晓艳在二审庭审时补充上诉状内容，对一审判决所确认的租金及违约金部分予以认可，仅对占有使用费有异议，认为双方均有责任，不应由郑斌一人承担。本院对一审判决认定其余事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郑斌、张晓艳在二审庭审时表示对一审判决所确认的租金及违约金部分予以认可，故本院对一审判决的租金及违约金数额予以确认。郑斌在二审时认可其因生意差而欲提前解除合同，因此，本案中其作为违约方不享有合同解除权，其主张通过向物业交还钥匙的方式解除涉案合同不符合法律规定。现海荣投资公司在本案中主张解除合同，故一审法院认定自海荣投资公司于2019年9月3日解除是正确的，但一审法院在双方对合同的解除时间有争议的情况下，认为海荣投资公司起诉要求解除合同不予重复支持，于法无据，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于房屋租赁期限为5年，涉案租赁合同在解除时履行期间尚未过半及保证金已被抵扣租金的情形，郑斌拒绝继续履行租赁合同给海荣投资公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”双方在合同中第八条第3款规定，“乙方在规定的搬离期限届满后不予搬离，或搬离后仍遗留在租赁房屋内乙方的所有物品，设施等视为乙方抛弃物，甲方有权自主搬离或处置，因此发生的费用和损失由乙方承担。”再结合海荣投资公司于2019年9月3日向郑斌发出的《解除函》载明：“……：1.自本通知到达贵司的同时，即解除双方签订的《房屋租赁合同》。2.贵司应在通知到达后十日内将该租赁房屋内物品搬离并缴纳欠付全部租金及违约金。3.如在上述期限内贵司未办理并办理交接手续的，贵司在该租赁房屋内的一切设备、设施及装修装饰均视为抛弃物，我司有权自行处理，由此造成的损失由贵司自行承担……。”综上，根据双方当事人在合同中的约定，依照上诉法律的相关规定以及海荣投资公司在《解除函》中规定的止损时间，郑斌在拒绝履行合同后，海荣投资公司应当及时自行采取恢复原状的措施，以免扩大损失，即海荣投资公司也负有减少损失扩大的义务，对扩大的损失，应自行承担。故一审法院以双方签订的房屋租赁合同约定的租赁费用认定郑斌、张晓艳应给付海荣投资公司2019年9月3日至2020年5月31日期间的房屋占用费333847.60元，扣除疫情影响，免除郑斌2个月的房屋占用费74742元后，郑斌还应给付海荣投资公司房屋占用费259105.60元不当，本院酌定由郑斌支付海荣投资公司4个月的房屋占用费149484元。综上所述，郑斌、张晓艳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3262号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3262号民事判决第五项；三、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初3262号民事判决第三项为：郑斌于本判决生效后十五日内支付西安海荣投资有限公司房屋占用费149484元；四、西安海荣投资有限公司与郑斌于2017年12月4日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月3日解除；五、驳回西安海荣投资有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费8882元，由西安海荣投资有限公司负担4000元，由郑斌负担4882元；二审案件受理费 5784.52元，由西安海荣投资有限公司负担 3184.52 元，由郑斌、张晓艳负担2600元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年十二月二十二日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1