贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3024号 上诉人（原审原告）：贵州瑞翼房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里冠山街道药都路**，统一社会信用代码91522730692707057B。 法定代表人：王定金，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海碧，贵州合君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜颖，贵州合君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：詹春江，男，1976年11月20日生，汉族，江西省崇仁县人，现住贵州省龙里县。 被上诉人（原审被告）：彭先伟，男，1971年9月3日生，汉族，四川省大英县人，现住贵州省龙里县。 被上诉人（原审被告）：项秀财，男，1970年9月8日生，汉族，浙江省临海市人，现住贵州省龙里县。 被上诉人（原审被告）：邓春燕，女，1980年11月4日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审被告）：孙永强，男，1985年2月13日生，汉族，浙江省杭州市人，现住贵州省龙里县。 五被上诉人共同委托诉讼代理人：张盈盈，贵州龙滔律师事务所律师。 五被上诉人共同委托诉讼代理人：艾仁贤，贵州龙滔律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黎柏松，男，1983年6月2日生，布依族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人贵州瑞翼房地产开发有限公司（以下简称瑞翼房开）因与被上诉人詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、黎柏松房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞翼房开上诉请求：1、撤销一审判决中的第二、三项；2、请求发回重审或改判支持上诉人的一审本诉全部诉讼请求（即立即将车库清空交还原告，支付租金833,623.23元，违约金1,082,810.807元），驳回被上诉人反诉请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用《房屋租赁合同》第十条第8项来判决被上诉人不支付车位租金及违约金的裁判错误。首先，《房屋租赁合同》第十条第8项是《房屋租赁合同》第十条约定的项下内容，该条第8项受第十条的规范、调整和限制。而依据《房屋租赁合同》第十条的约定，该条约定的是哪些情况下甲方享有合同解除权，依约能享有和行使解除权利的仅是上诉人，被上诉人不享有依据该条规定解除合同及第8项权利，且上诉人行使合同解除权也不是依据第8项来解除合同，而是依据第1项“未付租金”。一审以上诉人未提出的事实及理由来进行判决，违反辩论原则。被上诉人依据第十条第8项的约定来进行抗辩，不构成正当合理的抗辩事由，也达不到否定上诉人诉讼请求的目的。其次，本案是租赁合同纠纷，收取租金是上诉人的权利及签订合同的目的，支付租金是被上诉人的义务。依据《房屋租赁合同》第十条第8项的约定，适用本条的前提是甲方已经实际收取了乙方的租金且证据证明车位不能满足小区业主，才能适用本条来进行裁判。免除被上诉人支付租金的义务与依约退还是不同的，依约收取了租金才能请求返还，而本案查明的事实是被上诉人支付了2016年12月1日至2017年2月28日的租金，从2017年3月1日至今没有支付租金即部分收到，部分未收到。而收取租金和没有收取租金是不同的概念及意义，与本案而言直接决定适用《房屋租赁合同》第十条第8项的范围。一审直接适用《房屋租赁合同》第十条第8项来全部免除对方负担支付租金的义务，明显认定收取与没有收取、哪些能用与哪些不能用的事实错误。再次，一审判决对《房屋租赁合同》第十条第8项的解释与理解，判决全部免除被上诉人至今的租金，不符双方签订的合同目的。本案不是标的物无偿使用合同，上诉人租赁车位的目的是收取租金，被上诉人的目的是使用车位。合同第三条约定租期为八年，第四条中约定租金是分期按季度支付而不是全部8年缴纳，故，根据双方签订合同的目的及租赁习惯，对《房屋租赁合同》第十条第8项的解释与理解应为，退还业主反映当季的租金，才符合双方的合同目的及利益。最后，被上诉人仍差欠上诉人租金83万，依据《房屋租赁合同书》第四条“双方解除租赁关系时，乙方如无拖欠房屋租金等情况，凭合同保证金收据，如数退还但不计息”的约定，法院不能判决上诉人将租金退还给被上诉人。二、一审认定“2019年车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉”的事实所依据的证据是什么，采纳与不采纳的理由没有在判决书中进行充分的阐述，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条的规定。三、上诉人的原法定代表人刘明亮的行为不能认定为表见代理，其行为对上诉人无效，一审认定刘明亮的行为构成表见代理错误，上诉人一审中根本没有提供刘明亮的录音，判决书中“但从原告提交的与刘明亮的录音中看出”的表述错误。公司法定代表人的代理权来源于法律的直接规定，而不是公司另行出具的授权委托书。上诉人对股东及法定代表人的变更已经依据《公司法》的规定进行了变更登记，经变更登记的事项无需再对被上诉人另行通知。且本案上诉人的登记信息是由被上诉人在庭上中提供，显然，其是知晓上诉人的法定代表人变更。从庭审中得知，在沟通的事情上，被上诉人既找了现任代表人王定金，又找了原任代表人刘明亮，不是从一而终。再者，《公司法》明确规定需要另行通知债权人的情形是公司的分立、合并与注销，才需要特别的通知债权人。而本案上诉人仅是法定代表人变更不是依法应当通知的情形，不然《公司法》又何必规定一般情形与特殊情形。故，从2016年6月21日起完成法定代表人变更登记后，依法刘明亮的代理权就终止，对外不能形成表见代理，其行为不对上诉人产生效力。四、一审不能以“证据不能明确退出案涉车库的具体日期，一审法院酌定认定归还车位的期限为2019年9月30日”来进行裁判。依据《民事诉讼证据规》第五条的规定当对合同义务履行与否发生争议时，由负有履行义务的当事人对此承担举证责任。在合同解除后，被上诉人负有将案涉车位交还给上诉人的义务，而庭审中被上诉人不能举证证明其已经履行了交付车位的义务，且庭审后勘查现场当天，进出车位的钥匙还是由被上诉人控制。对待证事实的证明，是由负有举证责任的当事人来承担。上诉人将车位交付给被上诉人与被上诉人将车位交还给上诉人的法律后果是不一样的，上诉人将车位交付给被上诉人是上诉人能否收取租金的关键时点，被上诉人将车位交付给上诉人是上诉人是否停止收取租金或占有使用费的时点，在庭审中被上诉人对已经接管使用车位事实的认可，是对上诉人已经交付车位给被上诉人的举证责任的免除，而被上诉人免除上诉人对交付车位的举证义务，不代表上诉人也免除了被上诉人已经交付车位的举证义务。被上诉人退出交还车位的具体时间应由被上诉人来承担举证责任，而被上诉人又没有提供证据证明其履行了交还义务。而上诉人至今仍没有接管车位，故，租金应计算至实际办理交接手续之日。 詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强辩称，一、一审法院适用《房屋租赁合同》第十条第8项作为判决依据，认定被上诉人无需不支付车库租金及违约金的判决正确。首先，当事人双方所签订的《车库租赁合同》的第十条明确约定有下列情形时，上诉人方可解除合同，且不退还合同保证金。而该条款第8项明确规定，如合同签订后5年内，小区停车位不能满足小区业主需求，小区业主投诉时，被上诉人方应退还租用车库面积，上诉人方返还收取的全部租金。一审中，上诉人方以被上诉人未交付租金，存在该条第1项约定的情形，起诉至法院要求解除合同并要求被上诉人支付租金及违约金，而被上诉人方以该条第8项之约定来作为答辩，双方均运用合同条款作为几方论据的支撑，当然不存在上诉人所谓的“违反辩论原则”。其次，上诉人声称一审法院未区分“收取租金后返还”和“未收取租金”，称合同约定的是收取租金后才予以返还，而非不收取租金。但根据一审庭审查明的事实，即被上诉人方之所以未支付租金，系当时与被上诉人签订案涉合同的上诉人方的委托代理人、上诉人的前法定代表人刘明亮，在被上诉人欲支付租金时，不予收取且告知被上诉人：“你现在交，到时候我也要退给你”。该事实有被上诉人提交的现场通话录音及上诉人方现法定代表人王定金庭审认可加以确认。故，并非被上诉人方不交租金，而是上诉人方不收取该租金，上诉人对此事实避而不谈，一味强调一审法院未区分“收取租金后返还”和“未收取租金”，属于忽略事实。再次，上诉人认为，一审判决忽略了双方签订合同的目的，自认为应将《房屋租赁合同》第十条第8项的含义理解为：退还业主反映当季的租金利益。该论点属于强加联系，对合同条款做了扩大解释。第一，一审法院查明案件事实，根据合同约定作出判决，本身便不用去审核该合同的签订目的，及该合同要怎么履行才符合双方利益。第二，案涉合同白纸黑字明确的是，合同签订后5年内，小区停车位不能满足小区业主需求，小区业主投诉时，被上诉人方应退还程用车库面积，上诉人方返还收取的全部租金，何来所谓的退还业主反映当季的租金。第三，该合同系上诉人方自己拟定，自身拟定的合同中存在第十条第8款这一约定，本身就说明，上诉人方在决定租赁案涉车库的时候，就已预料到后续可能出现业主投诉的问题，为避免到时和被上诉人方因业主投诉导致车库无法继续租赁而引发纠纷，才将该条写进合同，对被上诉人方加以约束。这也解释了为何上诉人方迟迟不肯收取被上诉人支付的租金，因为其早已知晓，按双方合同约定，就算收取了被上诉人方交付的租金，也一样要返还，到时可能还会引起不必要的麻烦和工作，不如直接不收取。最后，结合另一起涉及商铺租赁的案件来看，上诉人方在与被上诉人就案涉商铺及车库签订租赁合同时，该商铺及车库所属的建设工程并未完成竣工验收，也未完成消防验收，且，案涉车库从规划来看，本身根本不能用于商业租赁。故上诉人作为房地产开发公司，必然知道其当时租赁案涉商铺及车库的行为是违规违法的。而上诉人最终还是选择将案涉商铺及车库出租，无非就是想在工程竣工及相应手续完善之前，先回笼部分资金，而又担心车库部分可能会引发业主和租赁方的纠纷，将事情闹大，才作出的第十条第8款约定。二、一审法院认定“2019年车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉”这一事实所依据的证据，便是一审庭审过程中作为小区业主的证人所发表的证人证言及上诉人方现法定代表人王定金在庭审过程中对曾经组织过业主方、小区物业管理方及被上诉人方三方开会讨论要求被上诉人方限期搬离这一事实的追认。上诉人认为一审法院认定该事实没有证据依据，没有进行说理，属于强词夺理。三、上诉人认为，被上诉人与上诉人方前法定代表人刘明亮的现场聊天录音中，刘明亮所作出的承诺属于无权代理，对行为对上诉人不发生效力。针对该论点，首先，本案当事人双方在签订案涉合同时，刘明亮并非是以公司法定代表人的身份所签，而是以“委托代理人”的身份所签，这在合同中有明确载明。既是委托代理人，在被上诉人未解除该授权委托，且被上诉人方未收到上诉人方出具的明确的解除授权委托的告知的情况下，其代理行为当然有效，属于有权代理，代理产生的法律后果当然应归属于上诉人这一被代理人。其次，即便认为刘明亮的代理不是有权代理，但也肯定构成表见代理。表见代理的构成要件中，最主要的一点便是要存在代理人的权利外观，即要使当事人相信代理人就是有代理权限。刘明亮作为上诉人方前法定代表人，被上诉人前往上诉人处与其商议租金交付问题时，也是在上诉人公司办公地点为其专门设置的办公室内交谈并录音的，即，刘明亮当时即便不是法定代表人，也是公司内部高管，有使被上诉人相信其具有代理权限这一权利外观。被上诉人虽在一审庭审中提交了上诉人公司的企业信用信息公示报告，但也是在上诉人立案后，为提反诉所查询，达不到上诉人声称的知晓其法定代表人变更这一说法。四、上诉人认为，被上诉人在合同解除后，无法证明何时将车库交还给上诉人，故应当支付租金至实际办理交还手续之日。首先，根据当事人双方所签订的合同第十款之规定，有下列情形的，上诉人方有权解除合同，但合同的解除需上诉人方以书面方式告知。再结合本案事实及前述论证，上诉人方一直拒绝收取被上诉人方支付的租金，且直至2019年9月，还表明如果被上诉人确定不再继续租用车库，则租金不收取，之前收的车库租金予以退还。故根据双方合同及事实，案涉车库租赁合同一直未解除，直至上诉人方起诉，起诉状副本送达至被上诉人时，才能算以书面方式告知。故就车库部分来看，在业主投诉要求被上诉人方搬离及上诉人方承诺暂不用交租金，车库租金不收取的时刻，被上诉人方就可不再交付租金。且双方无论是在合同还是谈话调解中，均未对合同解除后限期多久之内搬离做出明确约定。 瑞翼房开向一审法院起诉请求：1．判决解除原告与被告于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》并判令被告立即将车库清空交还原告；2．判决被告向原告支付车库租金833623.23元（从2017年3月1日暂算至2020年3月31日，实际支付至车库交还之日止）；3．判决被告向原告支付违约金1082810.807元；4．本案受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月17日，原、被告作为甲、乙方签订《房屋租赁合同书》，载明：第一、二条约定租赁房屋系位于贵州省龙里县平方米车库（车库面积以有测绘资质的测绘报告为准），第一年租金车库面积按每月每平方米8元，每年递增10%，具体见第十六条租金计算表；第三条、租赁期限从2016年3月1日至2024年2月28日；第四条、合同保证金于签订合同时预收六个月租金104106元，其中52008元为2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金，其余为合同保证金，合同保证金在合同到期或双方解除租赁关系时，被告如无拖欠房屋租金、水、电费和未损坏原告房屋等情况，凭合同保证金收据如数退还，但不计利息；租金支付期限方式为每三个月收一次并提前十天收取下一个季度的租赁，第一次计租时间从2017年1月1日起，逾期，原告有权每日向被告收取相当于租金3%的违约金；……第十条现、有下列情形之一的，原告有权解除合同，所交合同保证金不退，原告以书面通知送达三日内生效，双方合同关系解除，解除合同之日起20天内，被告将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给原告，否则视为被告自愿放弃物品的所有权与处置权，剩余物品无偿归原告：1．乙方不按合同约定时间交付租金达壹个月以上……8．合同签订五年之内在小区停车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉时，乙方应退还租用的车库面积，甲方返还收取的全部租金给乙方；合同签订五年之后在小区停车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉时，乙方应无条件退还租用的车库面积；第十一条、在租赁期内，甲方未经乙方同意单方面终止合同，除未到期租金（包括当年的租金）退还给乙方外，还需赔偿2倍年租金作为违约金；乙方未经甲方同意单方面终止合同，和违反本合同第十条约定的，都视为违约，甲方无需退还乙方未到期租金和合同保证金，并赔偿2倍年租金的违约金；第十六条、车库部分租金计算表，2016年3月1日至2017年2月28日月租金17336元／月，52008元／月，其中2016年3月1日至2016年11月30日的租金免除……。原告在合同甲方处加盖印章，同时刘明亮在甲方委托代理人处签名，六被告在合同乙方处签名并按手印。合同签订后，被告（反诉原告）詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强与被告（反诉第三人）黎柏松按合同约定支付了2016年12月1日至2017年2月28日三个月的租金52008元及合同保证金52008元，合计支付104016元。2016年7月7日，案涉租赁房屋所属片区办理水表开户，被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强持有该开户卡。2017年5月31日，被告就其租赁的案涉房屋缴纳自2016年至2017年的物业管理费，并自2016年9月起开始陆续缴纳案涉租赁房屋产生的电费，2020年5月14日系其最后一次缴费日。 另查明，案涉租赁房屋包含案涉车库及一审法院另案审理的（2020）黔2730民初963号案涉商铺，其所在建筑项目于2010年5月取得建设用地规划许可证，于2013年8月22日取得建设工程规划许可证，于2015年8月7日取得建筑工程施工许可证，于2016年4月23日完成竣工验收。六被告合伙组建龙里县红星之家商会，在原被告签订案涉租赁合同之后，被告黎柏松于2016年年初与其余五被告口头解除合伙关系，但未告知原告，后仅其余五被告在案涉租赁房屋内经营红星家居建材城。2016年6月21日，原告法定代表人由刘明亮变更为王定金，但原告未告知被告。2016年11月15日，龙里县红星之家商会在案涉租赁房屋经营的红星家居建材城因未进行消防设计备案，未进行竣工验收消防备案，分别涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条第一款第二项规定，被龙里县公安消防大队责令于2016年11月21日改正。2017年4月18日，龙里县红星之家商会向龙里县公安消防大队缴纳公安部门罚没款32000元。被告曾于2018年6月11日与原告原法定代表人刘明亮就案涉租赁房屋租金问题进行沟通，刘明亮就租金缴纳问题陈述“等两个月时间我就会答复你”、“所以他们要说你的钱，暂时等下，还要给你们搞清楚账……”。2019年，案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强就案涉车库因租赁给被告使用，造成车库无法满足业主需求进行讨论，并要求被告搬出车库。原告在庭审中认可知晓该问题，并答复尽量想办法。被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强在庭审中陈述其于2016年6月底才实际进入并使用案涉租赁房屋。原告法定代表人王定金与被告在一审法院庭后认可租赁案涉车库时原告并未将钥匙交给被告，是由被告自行装修。同时，双方曾于2019年9月就案涉租赁房屋是否继续租赁再次进行协商，原告法定代表人陈述“要租就继续租，不租就把之前的租金结算”，被告表明不再租赁案涉车库，后就租金事宜进行协商，原告法定代表人称“车库租金不收取，之前收的车库租金退还被告，如果不退就将商铺租金计算后抵扣12个月的商铺租金”，但双方就租金的给付未达成协议。 再查明，原、被告就案涉租赁房屋未履行交付使用及退出手续。 一审法院认为，原、被告经协商一致自愿签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁房屋被告亦实际使用，故双方之间的租赁合同依法成立并生效。 关于案涉车库交付与退出时间如何认定。现原被告就案涉租赁房屋交付及退出时间均不能达成一致，关于租赁房屋交付时间，原告主张自合同签订之日即将案涉租赁房屋交付被告使用，但根据双方提交的证据，案涉租赁房屋所在建筑于2016年4月23日，即合同签订后才完成竣工验收，明显案涉租赁房屋在合同签订当日未完成竣工验收，故对原告主张的交付日一审法院不予支持。结合原被告提交的物业费、电费缴纳时间及水表开户时间，一审法院认可被告主张的其于2016年6月底即2016年6月30日开始使用案涉租赁房屋；关于退出案涉租赁房屋的时间，被告主张系在2019年6月应租赁房屋所在小区业主及物业服务企业要求搬离，但庭审中出庭作证的小区业主对其搬离时间不能明确，且被告及原告法定代表人于2019年9月就案涉租赁房屋的租赁事宜进行协商明确不再继续租赁，根据合同第五条约定“解除合同之日起20天内，被告将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给原告，否则视为被告自愿放弃物品的所有权与处置权，剩余物品无偿归原告”，因双方不能明确租赁事宜的具体协商日期，一审法院酌情认定被告退出案涉车库的时间为2019年9月30日。 关于租金应否支付的问题。本案中，原告主张解除案涉《房屋租赁合同书》，根据合同第十条约定的解除情形，结合审理查明的事实，被告自合同签订后截至目前确实未缴纳租金，其行为已满足案涉租赁合同约定的第十条第1种情形；另，案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强于2019年就案涉车库因租赁给被告使用，造成车库无法满足业主需求进行讨论，并要求被告搬出车库；后被告在与原告法定代表人于2019年9月就租赁事项进行协商时表明不再租赁案涉车库，双方亦对此前缴纳的租金进行了协商，虽对租金的给付未达成一致，但案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强于2019年讨论因案涉车库因租赁给被告使用造成车库无法满足业主而被要求搬离之事实，符合案涉租赁合同约定的第十条第8种情形；原告在符合约定情形时虽未采用书面解除通知送达被告，但其法定代表人与被告于2019年9月已通过面谈方式明确了案涉车库租赁事宜，双方已就解除车库租赁达成一致并就租金进行了协商，故一审法院认定原被告已于此时解除案涉租赁合同，根据该条约定，原告应将已收取的案涉车库租金退还被告，双方未约定合同保证金的退还条件，已收取的合同保证金不予退还。虽被告确未按约缴纳租金，但从原告提交的与刘明亮的录音中看出，其未缴纳租金系应刘明亮的回复，刘明亮作为原告原法定代表人，其在原告与被告签订租赁合同时作为委托代理人签名，虽于2016年6月12日变更，但对其身份变更原告并未告知被告，被告有理由相信刘明亮之行为系代表原告作出，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，刘明亮作出的答复行为有效。故原告以此要求被告支付违约金的诉请一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告贵州瑞翼房地产开发有限公司与被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、黎柏松于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》；二、原告贵州瑞翼房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强、黎柏松已收取的租金52008元；三、驳回原告贵州瑞翼房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：被上诉人应否支付上诉人车位租金及违约金。 本案中，双方2015年11月17日签订的《房屋租赁合同书》第十条约定：“现有下列情形之一时，甲方有权解除合同，所交合同保证金不退，甲方以书面通知送达三日内生效，双方合同关系解除，解除合同之日起20天内，乙方将租赁房屋内的物品全部搬走，将租赁房屋交给原告，否则视为乙方自愿放弃物品的所有权与处置权，剩余物品无偿归甲方：1．乙方不按合同约定时间交付租金达壹个月以上……8．合同签订五年之内在小区停车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉时，乙方应退还租用的车库面积，甲方返还收取的全部租金给乙方；合同签订五年之后在小区停车位不能满足佳园小区业主停车、购买和业主投诉时，乙方应无条件退还租用的车库面积。”结合审理查明的事实，首先，被上诉人自合同签订后截止目前确实未缴纳租金，其行为已满足案涉租赁合同约定的第十条第1种情形；其次，案涉租赁房屋所在小区物业管理企业及业主代表与被上诉人詹春江、彭先伟、项秀财、邓春燕、孙永强，曾于2019年讨论因案涉车库因租赁给被上诉人使用造成车库无法满足业主而被要求搬离事宜。在一审庭审中，证人程某出庭证实上述事实后，瑞翼房开明确认可知晓该问题，并答复尽量想办法，此情形符合赁合同约定的第十条第8种情形。最后，被上诉人未缴纳租金系应刘明亮的回复，刘明亮作为瑞翼房开原法定代表人，其在双方签订租赁合同时作为委托代理人签名，虽于2016年6月12日变更，但对其身份变更瑞翼房开并未告知被上诉人，被上诉人有理由相信刘明亮之行为系代表上诉人作出，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，刘明亮作出的答复行为有效。因此，一审认定被上诉人不应支付租金及违约金正确，应予维持。 综上所述，贵州瑞翼房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22,048元，由上诉人贵州瑞翼房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十二月七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲