河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2412号上诉人（原审原告）：于会斌，男，1978年9月12日生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：黄大鹏，河南高尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯英席，河南高尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：漯河家家福房产经纪有限公司，住所漯河市郾城区祁山路锦江花园门面房。法定代表人：叶长虹，总经理。委托诉讼代理人：王德强，河南蓝标律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史伟，男，1969年1月12日生，汉族，住漯河市源汇区。上诉人于会斌因与被上诉人漯河家家福房产经纪有限公司（以下简称家家福公司）、史伟房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。于会斌上诉请求：1、依法撤销（2020）豫1102民初2431号判决书，将本案发回重审或依法改判。2、本案一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。上诉人在一审中提供了2019年11月27日家家福公司的房产经纪人宋清峰通过微信发给上诉人的四张照片，照片显示了本案交易房产及土地的基本情况。2019年12月19日，于会斌和史伟在家家福公司提供的格式性《房屋局间预约买卖合同》上签字，同日上诉人按照要求将50000元定金交给史伟，史伟向于会斌出具了定金收据。上诉人另提供了2019年12月21日的聊天记录，于会斌让中介把土地证主页发到微信，宋清峰在聊天记录中称将带着业主亲自去大厅查土地证，并承诺查询房子所有信息后没问题让业主准备过户材料。由此可以证实，《房屋居间预约买卖合同》虽未显示房屋过户时房屋所占用的土地一并过户，但根据双方聊天记录的内容可以证实于会斌要求土地一并过户，另根据办理不动产过户的要求，以及地随房走的交易习惯，即便交易合同中未特别注明土地一并过户，在房屋购买人的认识中，房屋交易所涉土地也应一并过户，不能过户的要在签订合同时明确告知，否则便损害了购买人的知情权，一旦土地不能分割过户，通常是土地存在遗留问题或需补交出让金，这样房屋的价值将大大减损。家家福公司去交易中心了解情况后，未查到交易房产的土地信息。但之后家家福公司在2020年12月底，在微信中明确向于会斌表示，分割号的土地证下周会下来。2020年1月11日，于会斌再次追问家家福公司，家家福公司称土地无法分割，因此导致房屋未能过户。上述过程在于会斌与家家福公司房产经纪人宋清峰的聊天记录中由完整体现，说明家家福公司在介绍案涉房产时提供了土地证和房产证，但未向不动产中心了解房产情况。签订合同后到不动产中心查询时才得知土地无法分割，之后又称可以分割，但最终因无法分割土地导致房屋未能交易。再此过程中，上诉人一直表达的意思时尽快办理交易，在中介明确表示土地无法分割过户后才要求退款。上诉人基于案件事实，在签订《房屋居间预约买卖合同》过程中，史伟主观上也未存在过错，土地能否分割过户史伟在交易前也不十分清楚，因此才要求返还50000元定金，未要求双倍返还。一审法院未全面了解案件事实，不顾交易习惯仅以《房屋居间预约买卖合同》未约定土地过户为由便驳回上诉人诉求，明显认定事实错误。综上，请求二审法院查明事实并充分考虑房产交易的特殊性和习惯，依法做出公正处理。漯河家家福房产经纪有限公司辩称，一审事实清楚，证据充分，微信聊天仅仅时邀约邀请，应当严格按照合同进行，若合同没有约束力，那么法律就没有约束力，根据以上，请求依法驳回上诉方请求。史伟辩称，一审认定事实清楚，证据充分，且签订的购房合同有效，请求驳回上诉方请求。一审法院认定事实：2019年12月19日，于会斌为买方、乙方，史伟为卖方、甲方，家家福公司为居间方、丙方，共同签订房屋居间预约买卖合同，约定，甲方拥有位于淞江路商贸大世界5幢201号和101号房产，甲乙双方同意房产及其配套设施的总价款为140万元；甲乙双方应在本合同签订之日起7个工作日内共同到房管局及不动产局等相关部门立契并办理房产过户及相关手续；乙方应在立契过户当日向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完成交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；甲方若违反约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金和售房保证金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）或承担总房价20%的违约金；乙方如违反合同约定，则视为其单方解除合同，其无权要求定金（丙方有权直接将房屋产权证或收房保证金退还给甲方，除非三方达成新的协议）或承担总房价的20%的违约金。史伟系淞江路商贸大世界5幢201号、101号房产的所有权人。经一审法院询问，于会斌称没有与史伟就土地过户达成协议，但签订合同前后都与家家福公司联系要求进行不动产过户，不同意继续履行合同。2019年12月19日，史伟在收到于会斌交来购房定金5万元的收据下方签字。2020年7月21日，史伟向家家福公司出具声明称，由于于会斌迟迟推脱不办理过户手续，已将购房保证金5万元从家家福公司取回。一审法院认为，史伟、于会斌、家家福公司三方签订的房屋居间预约买卖合同，实际包含两个法律关系，其一系于会斌与史伟之间的房屋买卖合同关系，其二系于会斌、被告史伟与被告家家福公司之间的居间合同关系，该房屋买卖合同、居间合同均不违反法律规定，且系当事人真实意思表示，自三方共同签字之日起依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是三方的共同意思表示，且不违反法律规定，自三方当事人在合同上签字之日起依法成立，该合同对三方当事人均具有法律约束力。于会斌主张因涉案房屋未办理土地分割故要求退还定金，但三方合同仅约定了房产买卖，并未约定房产对应的土地使用证需分割、过户；于会斌称其在合同签订前后均向家家福公司提出了有关土地的要求，未提供足以证明其签订合同前提出要求的证据，虽然在签订合同后向家家福公司提出了要求，但其通过家家福公司提出的要求，仅为希望进行合同变更的要约，史伟并未就土地使用证分割、过户作出过承诺，故于会斌与史伟之间并未就土地使用证分割、过户达成书面或口头的合同变更。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同约定，如乙方违约则视为其单方解除合同且无权要求定金。于会斌支付5万元订金后，未按照合同约定时间办理房产过户并向史伟支付房款，且明确表示不同意继续履行合同，构成违约，故一审法院对于会斌要求返还定金5万元的诉讼请求不予支持。综上所述，于会斌的诉讼请求：1、依法判令被告返还原告支付的定金5万元及利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）；2、本案一切诉讼费用由被告承担；本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第七十七条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回于会斌的诉讼请求。一审案件受理费525元，由于会斌负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于会斌提供证据如下：一、微信截屏六张。系2019年11月27日，家家福房产中介宋清峰通过微信向上诉人发送涉案房产的土地使用证信息六张。证明旨在证明涉案房产具有国有土地使用证。二、微信截屏一张。旨在证明2019年12月19日，于会斌史伟及家家福公司签订格式性《房屋居间预约买卖合同》前，家家福房产中介宋清峰在微信中明确告知业主史伟已经带着证件去国土资源局找领导了，称可以过户。微信所指的过户时土地分割过户，并催促上诉人与史伟签订合同。这与第一组证据相互印证。说明家家福中介宋清峰将案涉房产的土地证信息发给上诉人后，上诉人已经明确要求土地一并分割过户。三、2019年12月21日微信截屏二张。旨在证明2019年12月19日签订《房屋居间预约买卖合同》后，2019年12月21日上诉人通过微信要求中介将涉案房产的土地证主页发一下。说明上诉人一直强调土地分割过户。在微信中，宋清峰确认将和史伟一起于2019年12月23日前往行政服务大厅查询涉案房产的全部信息，说明和史伟和中介在签订《房屋居间预约买卖合同》前均未向不动产登记中心核实过房产所涉土地能否过户。查询后宋清峰微信告知上诉人涉案房产的土地证是大证且不能分割，上诉人明确所购买的不动产土地要分割好。被上诉人漯河家家福房产经纪有限公司质证称，宋清峰2019年已经辞职，现在提出上诉人与宋清峰的聊天记录没有意义。被上诉人史伟无质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：在2019年12月19日，当事人签订《房屋居间预约买卖合同》前后，于会斌要求过户分割后的土地证，家家福公司承诺可以过户分割的土地证，但最终诉称房屋的土地证不能分割。本院认为，首先，根据于会斌与家家福房产中介宋清峰的聊天截图内容，可以证明于会斌在订立《房屋居间预约买卖合同》前后向家家福公司要求过户分割的土地证，这是对房产买卖合法手续的主张，其该要求是对买卖合同内容的明确和细化，一审法院认为其是合同变更的要约是错误的，本院予以纠正。被上诉人不能依约过户分割的土地证构成违约，于会斌要求返还定金，本院予以支持。其次，《房屋居间预约买卖合同》约定：“乙方（于会斌）应在立契过户当日向甲方（史伟）付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方（家家福公司）保管，待物业全部及时、完成交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。”史伟领取本案诉称50000元定金的条件是向家家福公司提供买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，在以上条件成就前，50000元款项均应由家家福公司保管，该定金应由家家福公司返还，但上诉人于会斌称该定金交予史伟，且有史伟向家家福公司出具的取回定金的声明和收据相佐证，故本案诉称的50000元定金应由史伟退还给于会斌。此外，因中介的过错行为致使买卖合同履行不能的责任，史伟凭有效证据，可另行主张损害赔偿。综上所述，于会斌的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初2431号民事判决；二、被上诉人史伟退回上诉人于会斌50000元定金。一审案件受理费525元，由被上诉人史伟、漯河家家福房产经纪有限公司负担。二审案件受理费1050元，由被上诉人史伟、漯河家家福房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  王三超审判员  李 冲二〇二〇年十二月二十三日书记员  赵 帅