北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8727号上诉人（原审被告）：韩建华，男，1962年8月15日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。上诉人（原审被告）：赵素敏，女，1961年10月13日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。二上诉人委托诉讼代理人：许丙云，河北秉云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨开洪，男，1983年9月26日出生，汉族，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：殷超，广东华商（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽玉，广东华商（北京）律师事务所律师。上诉人韩建华、赵素敏因与被上诉人杨开洪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韩建华、赵素敏上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回杨开洪的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖的补充条款》属于效力待定合同。韩建华、赵素敏出售的房屋不包括开发商赠送的13.9平方米面积，该13.9平方米面积属于韩建华、赵素敏所有。双方如对此不重新约定，合同就无法履行，更无法过户。一审法院认定韩建华、赵素敏要求补足13.9平方米的面积差价款100万元不合理，且构成违约，实属错误。2.合同中权属转移条款履行不能。双方就房屋权属转移的约定为：产权证下发后办理贷款，贷款审批合格后办理房屋过户。而办理贷款只能以产权人韩建华、赵素敏名义办理，既然房屋卖予杨开洪，则由韩建华、赵素敏以自己名义贷款与房屋买卖的交易目的相悖。3.因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖的补充条款》均属效力待定，13.9平方米面积的房款亦未确定，合同约定的剩余房款金额并非35万元，而是不确定，故关于剩余房款支付方式的约定也无法履行。4.杨开洪掌握韩建华、赵素敏的联系方式，一审法院以杨开洪没能与韩建华、赵素敏取得联系为由，认定没有进行网签的违约责任在韩建华、赵素敏一方，与事实不符。5.杨开洪未能按期履行给付剩余房款的义务。杨开洪未经授权代韩建华、赵素敏偿还另案判决书中的债务不能视为其履行了支付剩余房款的义务。杨开洪多年一直未交纳剩余房款，杨开洪在2020年8月13日才以代偿韩建华、赵素敏另案欠款的形式支付35万元，应属构成违约。6.杨开洪一直未将实际交房面积与双方买卖合同约定的售房面积的差额0.44平方米的差价款给付韩建华、赵素敏，构成违约。杨开洪辩称，同意一审判决，不同意韩建华、赵素敏的上诉请求。一审法院认定双方签订的合同是双方真实的意思表示，合法有效，并无错误。韩建华、赵素敏称杨开洪没有及时配合办理过户等事实没有依据。杨开洪对一审法院未支持律师费的主张亦有异议，但为节约诉讼成本未提起上诉。韩建华在唐山法院涉案金额100万元的民间借贷纠纷案件可能是韩建华与他人恶意串通的虚假诉讼。杨开洪向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《房屋买卖的补充条款》合法有效；2.判令韩建华、赵素敏协助杨开洪将北京市昌平区**镇**园*区*号楼*层*单元***室房屋转移登记至杨开洪名下；3.判令韩建华、赵素敏共同向杨开洪支付违约金31.5万元；4.判令韩建华、赵素敏依法向杨开洪支付各项损失40万元（此为预估金额，包括律师费38万元及延期补偿金。延期补偿金以本涉案房屋开发商实际向韩建华、赵素敏支付延期交房补偿金的30%、延期办理房屋产权补偿金的50%为计算标准）；5.判令韩建华、赵素敏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月26日，韩建华（出卖人）、赵素敏（共有权人）与杨开洪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩建华、赵素敏将位于北京市昌平区**镇**园*区（**地块）住宅及配套**住宅楼*层*单元***号房屋以105万元的价格出售给杨开洪，房屋建筑面积63.85平方米。买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，在产权转移时定金冲抵购房款。买受人采取公积金贷款方式付款，具体为买受人于银行面签当日必须将首付款打入出卖方账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入出卖方账户。买受人应向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为35万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。关于违约责任，双方约定：本合同签订后，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金。关于权属转移登记，出卖人和买受人同意产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《房屋买卖的补充条款》，约定：买受人于2012年8月26日支付给出卖人定金10万元，双方协商在2012年8月30日前买受人通过银行转账的方式再付给出卖人定金及首付款60万元。剩余房屋尾款35万元，于公积金批贷支付给出卖人。关于房屋产权证及房屋交付之约定：在收房后720天内，若非出卖人原因导致房产证迟延办理，本合同继续履行，如开发商赔偿违约金归甲乙双方各50%。关于违约责任：若出卖人因房价的调整或各种理由不出售该房屋，在居间方通知之日起15天之内还不配合办理手续，视同出卖人违约，则出卖人应双倍赔偿买受人所支付给出卖人的全部款项作为违约金。买卖双方任何一方如果通信地址或电话变更，必须第一时间通知对方或居间方，如因通知不及时无法联系到对方，超过15天的按照违约处理。双方还约定：1.开发商所赔付晚交房违约金，从甲方收齐乙方首付款70万元起，甲方归30%，乙方归70%；2.甲方净得房款105万元整，除此之外此房一手和二手所产生的费用由乙方承担；3.若因乙方自身原因公积金未能批复，乙方则在四十个工作日内将剩余款项一次性支付给甲方；4.房屋最终实测面积以开发商为准，出卖人对买受人价格实行多退少补，价格以实际成交价来计算；5.甲方收房所扣除费用，由乙方当日支付给甲方。合同签订当日，杨开洪交付定金10万元。2012年8月29日，杨开洪交付首付款60万元。2012年11月8日，韩建华将房屋钥匙、门禁卡等房产相关物品交给杨开洪，杨开洪实际占有房屋并一直交纳物业费、供暖费等。涉案房屋于2018年4月23日登记在韩建华名下，具体坐落位置为昌平区**园*区*号楼*层*单元***，房屋建筑面积64.29平方米，产权证号为：京（2018）昌不动产权第XXXX号。另查一，淄博市博山区人民法院在执行淄博市博山新维特种耐火材料厂与唐山云昂建筑材料有限公司、韩建华买卖合同纠纷一案中，杨开洪于2018年9月28日向申请执行人淄博市博山新维特种耐火材料厂履行对被执行人韩建华的债务110513.9元（本金106431.52元、案件受理费1218元、申请费1054元、迟延履行债务利息279.38元、申请执行费1531元）。淄博市博山区人民法院于2018年10月18日解除对涉案房屋的查封。杨开洪称因淄博市博山区人民法院在执行该案过程中，查封了涉案房屋，因联系不上韩建华，杨开洪向淄博市博山区人民法院提出异议，鉴于杨开洪仍欠韩建华35万元购房款，故杨开洪同意代为支付该执行案件中韩建华应履行的义务，以作为支付购房尾款。另查二，韩建华与案外人李艳茹民间借贷纠纷一案中，李艳茹申请诉前财产保全，河北省玉田县人民法院作出（2019）冀0229财保40号民事裁定，于2019年5月15日对韩建华名下坐落于北京市昌平区**镇**园*区*号楼*层*单元***室予以查封。本案审理过程中，杨开洪向河北省玉田县人民法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，并将剩余房款239486.1元交至河北省玉田县人民法院。河北省玉田县人民法院于2019年12月25日作出（2019）冀0229执异41号执行裁定书，裁定解除对北京市昌平区**镇**园*区*号楼*层*单元***室的查封，并于2020年8月13日实际解除查封。一审庭审中，杨开洪称2017年12月开发商要求凭补交因房屋面积增加产生差价的收据，换取发票后办理房屋产权证，此时杨开洪无法联系上韩建华、赵素敏，经中介催告，仍然未能联系韩建华、赵素敏，直到2018年1月韩建华出现，办理了该手续。杨开洪称房屋面积差价款系2012年交房时由杨开洪交纳。2018年，因淄博市博山区人民法院执行案件过程中，到涉案房屋张贴封条时，杨开洪了解到涉案房屋的产权证书已经办理，并联系韩建华办理后续贷款、过户手续及解决淄博市博山区人民法院执行案件问题，再次联系不上韩建华、赵素敏。中介按照双方买卖合同中预留的地址给韩建华发催告函，要求韩建华、赵素敏继续履行合同约定的义务，仍未能联系上韩建华。杨开洪为证明上述事实，提交其与中介公司业务员戴家家、中介公司姜会玲的微信聊天记录及中介公司向韩建华发送的催告函及EMS凭单。韩建华称其于2013年已经搬离双方合同记载的地址北京市海淀区**路**号*-*-***，未收到中介的催告函。韩建华称房屋面积增加产生的差价系由其向开发商交纳，其于2019年4月拿到房屋产权证书，并于拿到房本后的第三天给杨开洪打电话要求杨开洪补交房屋差价100万元，如不补交将不予配合过户。一审庭审中，对于合同约定“房屋最终实测面积以开发商为准，出卖人对买受人价格实行多退少补，价格以实际成交价来计算”的条款，杨开洪同意按照（105万/63.85平方米）*（64.29平方米-63.85平方米）=7235.7元补偿韩建华、赵素敏差价，韩建华、赵素敏亦认可该计算方式，但认为开发商还赠送13.9平方米，该13.9平方米的差价应当按照市场价补偿。杨开洪对此不予认可。杨开洪提交《民事案件委托代理合同》、转账凭证及发票证明因韩建华、赵素敏的违约行为，杨开洪被迫聘请律师维权及处理涉案房屋的解除查封事宜，支出律师费38万元，韩建华、赵素敏应赔偿该项损失。杨开洪撤回对延期补偿金的主张。本案立案前，杨开洪向一审法院提出诉前财产保全申请，该院于2019年5月21日作出（2019）京0114财保245号民事裁定书，裁定查封韩建华名下位于北京市昌平区**园*区*号楼*层*单元***号房屋，该院于2019年5月24日查封涉案房屋。为此，杨开洪支付保全申请费5000元。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨开洪与韩建华、赵素敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖的补充条款》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。杨开洪于2012年开始居住在涉案房屋，且已经支付合同约定的全部购房款105万元，韩建华、赵素敏应当履行合同义务即配合杨开洪办理过户手续，故杨开洪要求韩建华、赵素敏协助将涉案房屋转移登记至杨开洪名下的请求，合法有据，该院予以支持。关于违约责任的确定，因双方签订购房合同时，均知晓涉案房屋未取得房屋所有权证，故双方约定产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续，虽双方未约定产权证下发后办理贷款手续的具体期限，但杨开洪得知房屋产权证下发后及时与韩建华、赵素敏联系，并通过居间方中介公司多次联系韩建华、赵素敏，中介公司于2018年9月26日向韩建华、赵素敏买卖合同中预留的地址发送催告函，均未能与韩建华、赵素敏取得联系。根据双方合同约定，买卖双方任何一方如果通信地址或电话变更，必须第一时间通知对方或居间方，如因通知不及时无法联系到对方，超过15天的按照违约处理。因韩建华、赵素敏自身的原因导致杨开洪及居间方均未能与其取得联系，导致在合理的期限内无法继续进行网上签约、办理公积金贷款，故韩建华、赵素敏的行为已经构成违约。在此期间，杨开洪为了能够继续履行双方的买卖合同，代韩建华履行了另案生效裁判文书确定的义务，杨开洪的该行为应视为交纳部分购房尾款。且在涉案房屋被案外人申请财产保全被查封后，杨开洪提起执行异议期间，交纳了剩余的购房款，至此杨开洪交纳了合同约定的全部购房款105万元。在履行合同义务即配合杨开洪办理房屋权属转移登记手续没有障碍的前提下，韩建华明确表示要求杨开洪补交房屋面积差价款100万元，但其未能举证证明该房屋差价款的合理性，故该院认为韩建华的该行为符合双方合同约定的“若出卖人因房价的调整或各种理由不出售该房屋”，韩建华已经构成违约。现杨开洪要求韩建华、赵素敏继续履行合同，协助办理过户手续并承担违约责任有事实及法律依据，该院予以认可。杨开洪同意按照合同约定的房屋购买单价及房屋产权证书登记的面积与双方合同约定面积的差额计算差价，并给付韩建华、赵素敏，该院对此不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的数额，杨开洪认可双方约定的违约金标准过高，且主动降低至315000元，韩建华、赵素敏仍认为杨开洪要求其支付的违约金数额过高，请求法院调整。该院以杨开洪的实际损失为基础，同时结合房屋交付使用的情况、双方履行合同情况、韩建华、赵素敏的过错程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，整体衡量，酌情确定违约金为20万元。关于杨开洪要求支付律师费一节，缺乏合同和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.杨开洪与韩建华、赵素敏于2012年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖的补充条款》合法有效；2.韩建华、赵素敏于判决生效之日起十日内协助杨开洪将北京市昌平区**园*区*号楼*层*单元***号房屋转移登记至杨开洪名下；3.韩建华、赵素敏于判决生效之日起十日内给付杨开洪违约金20万元；4.驳回杨开洪的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。二审诉讼中，杨开洪主张，收房时其向开发商缴纳了一万余元的维修基金、房款税费及开发商收取的0.44平方米差价等费用，因金额超过合同约定，故双方口头协商不再收取该0.44平方米的差价。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，杨开洪与韩建华、赵素敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖的补充条款》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条的规定，限制行为能力人和无权代理人所签订的合同属于效力待定合同。造成合同效力待定的原因在于当事人缺乏缔约能力和处分能力。韩建华、赵素敏以合同未就房屋赠送面积进行约定、合同约定的以贷款方式支付房款的内容无法履行为由，主张双方合同属效力待定合同，缺乏法律依据，本院不予采信。韩建华、赵素敏虽在本案一审期间提起反诉，请求解除合同、返还杨开洪已付购房款，但因未按规定期限交纳反诉费用，视为撤回反诉。故韩建华、赵素敏不服一审判决提起上诉，其诉讼主体地位为上诉人（原审被告）。本案二审争议焦点为，韩建华、赵素敏是否存在违反《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖的补充条款》的违约行为，是否应向杨开洪承担违约责任。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋买卖合同签订于2012年8月26日，所涉房屋于2018年4月23日登记于韩建华名下，韩建华、赵素敏应积极履行合同义务，配合杨开洪办理相关贷款申办手续及房屋过户手续。依据在案证据，得知产权证下发后，杨开洪及中介公司多次联系韩建华、赵素敏，并发送催告函要求韩建华、赵素敏履行合同约定，均未能与韩建华、赵素敏取得联系，同时，结合在案证据及当事人陈述可知，韩建华曾电话告知杨开洪补交房屋差价100万元，否则不予配合过户，依据《房屋买卖的补充条款》中“若出卖人因房价的调整或各种理由不出售该房屋，在居间方通知之日起15天之内还不配合办理手续，视同出卖人违约”，韩建华、赵素敏的行为构成违约，应承担相应违约责任。就韩建华、赵素敏主张的抗辩事由，其一，关于韩建华、赵素敏主张的房屋“赠送面积”价款未支付，本院认为，双方房屋买卖合同标的明确，即建筑面积为64.29平方米的涉案房屋。韩建华、赵素敏所称《房产分户平面图》中以虚线标示的未封阳台面积并无相应产权依据，亦不可与涉案房屋分割。韩建华、赵素敏主张杨开洪应就该部分“赠送面积”向其补交房屋差价100万元，缺乏权利基础及法律依据，不能成立。其二，关于韩建华、赵素敏主张的杨开洪支付剩余房款的方式不符合约定，构成违约的意见，本院认为，如前所述，在房屋产权证下发后，杨开洪无法联系韩建华、赵素敏，亦无法就涉案房屋办理贷款申办手续，杨开洪为履行双方买卖合同，代韩建华履行了另案生效裁判文书确定的义务，可视为杨开洪交纳相应购房款尾款，一审法院认定正确，本院予以确认。其三，关于韩建华、赵素敏主张的杨开洪未补足约定面积与实测面积的差额0.44平方米差价，构成违约的意见，本院认为，结合在案证据及当事人陈述，并无证据显示双方在本案诉讼前针对该0.44平方米差价产生争议。杨开洪主张其收房时其向开发商缴纳了一万余元的维修基金、房款税费及开发商收取的0.44平方米差价等费用，因金额超过合同约定，故双方口头协商不再收取该0.44平方米的差价，其主张具有合理性。现杨开洪在本案诉讼中同意以韩建华、赵素敏认可的标准向其支付该部分价款7235.7元，本院不持异议。韩建华、赵素敏认为杨开洪未支付该7235.7元构成违约，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，韩建华、赵素敏的上诉意见不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由韩建华、赵素敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年十二月二十九日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲