江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10133号上诉人（原审被告）：南京市立方置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路**。法定代表人：张洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄洪扣，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洪涛，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何琦，男，1984年5月8日生，汉族，现住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：李燕，女，1983年3月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：施乔，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛炜燕，江苏泰和律师事务所律师。上诉人南京市立方置业有限公司（以下简称立方置业公司）因与被上诉人何琦、李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人立方置业公司的委托诉讼代理人黄洪扣、孙洪涛，被上诉人何琦、李燕的委托诉讼代理人施乔、葛炜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立方置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定被上诉人因卫生间漏水而于2018年4月至2019年5月（共计14个月）不能正常居住使用房屋是错误的。1、根据物业管理公司提供的报修记录，被上诉人虽多次报修卫生间漏水，但每次报修后上诉人均已及时维修完成，并且卫生间漏水部分的维修时间共计42日，远远小于12个月，一审判决认定12个月租金损失，没有事实依据。2、根据上述维修记录，卫生间渗漏并非持续长达12个月，而是间断发生渗漏，并且根据水电燃气查询记录以及车辆停车记录表，2018年4月至2019年5月期间，被上诉人并非持续性地未居住使用案涉房屋，相反，被上诉人一直存在居住使用房屋的行为。被上诉人的行为客观上证明了房屋不存在因卫生间漏水而不能居住使用的情况。3、一审认定的租金标准每月4000元没有证据证明，也未经过鉴定评估。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。何琦、李燕辩称：1、被上诉人自接收涉案房屋以来先后五次书面报修，口头和电话报修次数不计。自2018年3月开始第一次报修，最后一次报修是2019年11月2日，报修内容为做防水，维修的内容为整个的主卧整面墙纸全部揭开，重新铺腻子粉刷，至今该面墙纸仍未铺上。一审法院将被上诉人主张的未居住期间酌定调整为12个月，对此被上诉人虽有异议，但仍接受。2、漏水维修时长计算表并无被上诉人签字，且该表仅仅反映现场施工维修的时间，不代表影响被上诉人居住的时间。2018年11月2日被上诉人报修后，上诉人不仅把整个主卧的墙纸揭开还将飘窗全部砸掉，重新铺设墙砖，在这种情况下，被上诉人无法正常居住使用房屋。3、被上诉人在一审中已经提交了中介网站同一小区的租金标准，上诉人对租金提出异议，应当提交证据证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何琦、李燕向一审法院提出诉讼请求：立方置业公司赔偿何琦、李燕租金损失112856.4元。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区地块（09-09地块）峰云府09-09-ａ幢2807室的房屋（即案涉房屋）现预告登记的权利人为何琦、李燕。2015年12月14日，何琦、李燕（预购人，乙方）与立方置业公司（预售人，甲方）签订了《商品房预售合同》，约定甲方将其开发的案涉房屋出售给乙方，建筑面积84.6平方米，其中套内建筑面积61.3平方米，共有共用分摊建筑面积23.3平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为23958.39元／平方米，总价款为2026880元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外，按照已收价款的万分之三／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。甲方如因其他不可预见因素导致房屋交付延期的，可享有60个工作日的延期保护期，甲方在此期间内交付，乙方不得要求违约赔偿。本款约定之违约金不超过合同总价款的1%；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在48小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修，乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合。甲方委托代为承担保修任务的受托人应当在2年内常驻该商品房项目现场，甲方没有将保修任务委托给受托人的，甲方应当在2年内设立常驻该商品房项目现场的报修点。甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天20元计算，向乙方支付违约金。本款约定的违约金上限为人民币1000元，但因乙方不予配合而造成延误、不可抗力、乙方使用维护不当，曾经改动、或其他不可归责于甲方的事由而发生的质量问题与损坏，甲方不承担任何责任。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：保修期间房屋因维修导致客观上不能居住使用的，甲方除提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿外，不再承担其他赔偿。保修范围和保修期为：1.基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。2.房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年（不低于5年）。3.墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年（不低于1年）。4.地面空鼓开裂、大面积起砂为1年（不低于1年）。5.电气管线、给排水管道、设备安装和装修为2年（不低于2年）。6.管道堵塞为2个月（不低于2个月）。7.房屋白蚁预防为15年（不低于15年）。8.门窗翘裂、五金件损坏为1年（不低于1年）等；在本合同基本信息传送至南京市处备案后，且在本合同签订后30日内（应当不超过30日），甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，何琦、李燕依约向立方置业公司支付了购房款，立方置业公司于2018年1月1日将案涉房屋交付给何琦、李燕。2018年3月28日，何琦、李燕向立方置业公司委托的物业公司进行了报修，报修事项为：卫生间客厅漏水，墙纸发霉。2018年7月16日，何琦、李燕向立方置业公司委托的物业公司进行了报修，报修事项为：墙纸。2018年7月28日，何琦、李燕向立方置业公司委托的物业公司进行了报修，报修事项为：热水器顶在漏水，卫生间墙纸（发）霉。主卧室窗户外墙做防水。2018年9月4日，何琦、李燕向立方置业公司委托的物业公司进行了报修，报修事项为：厨房门推不动，橱柜边缘脱胶，卫生间台面脱胶。2018年11月2日，何琦、李燕向立方置业公司委托的物业公司进行了报修，报修事项为：做防水。何琦、李燕称案涉房屋因反复漏水无法正常居住、使用，为证明其主张向一审法院提交了案涉房屋的现场照片、维修视频等证据。何琦、李燕称，自案涉房屋交付后，陆续居住在案涉房屋内，其主张的赔偿为案涉房屋的租金损失，期限为2018年1月至2019年5月以及2019年12月至2020年6月两个期间，标准为参照外网与案涉房屋相似的租金4906.8元/月，合计112856.4元。立方置业公司认为案涉房屋的漏水并不影响何琦、李燕的正常居住、使用，且何琦、李燕断断续续居住在案涉房屋内，为此，立方置业公司向一审法院提交了何琦、李燕进出案涉房屋所在小区的车辆记录以及水、电、煤气等使用情况等证据。另查明，案涉房屋自2018年3月28日卫生间开始发生渗漏水，经反复维修，至2019年10月20日彻底修好。案涉房屋墙纸至今未重新张贴，对此，立方置业公司称系何琦、李燕不配合，何琦、李燕对此予以否认，但其认可2019年6月至2019年11月居住在案涉房屋内。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，何琦、李燕与立方置业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于损失赔偿问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋在保修期内出现卫生间渗漏水等质量问题，立方置业公司应履行保修义务，结合案涉房屋的维修原因、维修次数、修复方法等情况，案涉房屋因维修的确导致何琦、李燕在一定期限内客观上不能正常居住、使用。现何琦、李燕主张立方置业公司按同地段同类房屋租金标准承担租金损失，有事实与法律依据，一审法院予以支持。对于租金的标准及期限问题，结合立方置业公司对案涉房屋的修复期限、修复次数以及案涉房屋同地段房屋租赁市场的行情等具体案情，一审法院酌定立方置业公司支付的租金期限为12个月，按每月4000元的标准，合计48000元，向何琦、李燕支付租金损失（补偿）。超过部分，一审法院不予支持。对于立方置业公司辩称何琦、李燕未履行配合义务导致损失扩大的意见，因立方置业公司就此未提交证据证明其主张，故一审法院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京立方置业有限公司于判决生效之日起十日内向何琦、李燕支付租金损失（补偿）48000元；二、驳回何琦、李燕的其他诉讼请求。案件受理费2557元，减半收取计1278.5元，由何琦、李燕负担500元，南京立方置业有限公司负担778.5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点为涉案房屋因维修造成被上诉人无法正常使用房屋而产生的租金损失的数额。根据工程保修单记录表反映的情况，涉案房屋存在卫生间、客厅、主卧室漏水以及因渗漏水造成的墙纸发霉的情况，被上诉人对此曾多次报修；被上诉人一审中提交的维修视频、照片等证据也反映上诉人在漏水维修中进行了墙纸重新铺贴以及对墙体重新砌筑粉刷等情况，可以证明维修对被上诉人正常居住使用涉案房屋造成了较大的影响。故一审法院结合上诉人对案涉房屋的修复期限、修复次数、修复方法等因素，酌定上诉人赔偿被上诉人一年的房租损失，系依法行使自由裁量权，并无不当。上诉人主张工程保修记录表中载明的维修时间仅为42天，一审法院酌定上诉人赔偿一年的租金损失，时间过长，但工程保修单记录表中记载的维修时间并不足以反映涉案房屋因漏水维修而影响正常居住使用的时间，上诉人该意见，本院不予采纳。有关租金损失的数额。一审中，被上诉人一审提交了中介网站租金挂牌价格截图，证明与涉案房屋同地段的房屋租赁价格，一审法院据此按照每月4000元的标准酌定损失数额，并无不当。上诉人对一审法院酌定的租金标准提出异议，但未提交证据证明，本院不予采纳。综上所述，上诉人立方置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人南京立方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十二月三十一日法官助理崔鸣书记员曹洁