浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1673号 上诉人（原审原告）：柯昕，男，汉族，1970年4月11日出生，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：管建强，浙江莫干山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温斯琦，浙江莫干山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心，住所地浙江省杭州市西湖风景名胜区杨公堤**。 负责人：季一鑫，该中心主任。 委托诉讼代理人：俞飞女，浙江永鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海情，浙江永鼎律师事务所律师。 上诉人柯昕与被上诉人中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心（以下简称“空疗中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2020）浙0521民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人柯昕委托诉讼代理人管建强、温斯琦，被上诉人空疗中心委托诉讼代理人俞飞女、陈海情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯昕上诉请求：1.撤销原判，改判空疗中心支付柯昕补偿款443200元；2.一、二审诉讼费用由空疗中心承担。事实与理由：一、关于柯昕主张的合同外资产和动产的补偿问题。1.柯昕主张的合同外资产和动产实际上是同一概念，原审判决分开处理是错误的，合同外资产和动产是指柯昕应空疗中心要求留在涉案租赁房屋房屋内的电子设备和酒店用品，这些财产都是空疗中心因疗养使用目的而有使用价值的，所以空疗中心口头答应给予补偿，而且还在涉案租赁房屋的门上贴上封条，柯昕无法搬走。正因如此，空疗中心委托评估机构对这些财产进行了评估，空疗中心委托评估机构对这些财产进行评估的行为表明其有给予补偿的意思表示。2.北京国融兴华资产评估有限责任公司（以下简称国融兴华公司）的评估报告是空疗中心交给柯昕的，空疗中心委托国融兴华公司进行资产评估，并把评估报告交给柯昕，是以自己的行为表明认可评估报告。现柯昕将国融兴华公司的评估报告作为证据提交法院，实际上也是以自己的行为表明认可这一评估报告，所以该评估报告完全可以作为本案合法证据适用。空疗中心在一审中曾陈述要求以北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚恒泰公司）的评估报告为准，法官当庭要求空疗中心按指定期限向法庭提交建亚恒泰公司的评估报告，但空疗中心至今未提交，应视为放弃自己的举证权利。3.原审判决以柯昕未按约在2018年6月25日前腾退房屋、空疗中心有权自行处置房屋内物品为由不予支持柯昕的动产补偿要求，但实际上柯昕早已腾退房屋（腾退后由空疗中心在门上贴了封条），只留下了对空疗中心有使用价值的电子设备和酒店用品。4.现这些电子设备和酒店用品空疗中心都在使用，原审判决判令空疗中心无需支付这些财产的补偿款，等于判令空疗中心有权无偿占有柯昕的合法财产，明显违反公平原则，也与中央相关文件精神相违背。二、关于预期利益问题，合同法九十七条明确规定合同解除后当事人有权要求赔偿损失，合同法的规定并没有只有因违约而解除的合同当事人才有权要求赔偿损失的前提。原审判决以空疗中心不是违约一方为由驳回柯昕的的预期利益诉请，显然是对合同法九十七条的误读，更何况双方当事人原先的补偿只是对不动产（装修等）的补偿，并不包括预期利益。综上，柯昕认为原审判决认定事实错误，请求二审法院依法公正裁判。 空疗中心辩称：一、关于柯昕提及的合同外资产和动产这两者并非同一概念，一审判决认定事实清楚。在莫干山承租户起诉空疗中心的系列案件中，所谓的合同外资产指的是承租人未经空疗中心同意擅自装修改造的室外构筑物，而动产指的是承租户滞留在租赁场地的家具等物品，两者并不能划等号。二、关于评估问题，首先评估不代表空疗中心同意赔偿或者补偿。空疗中心仅仅是为了掌握情况，所以做了全面评估，从来没有做出过要按照评估报告补偿的意思表示，否则双方就不会产生本案纠纷。其次，柯昕提供的国融兴华公司评估报告与本案没有任何关系。双方最后签署的解除房屋租赁协议书中已经明确约定按照建亚恒泰公司出具的评估报告为准，应当以双方约定为准。最后双方终止租赁关系后，空疗中心出于人道主义角度考虑，愿意对柯昕进行适当补偿并且已经足额补偿完毕。三、关于腾退和动产的问题，双方经德清法院调解后，签署了解除协议，明确约定柯昕须于2018年6月25日前腾退案涉房屋，否则视为其自动放弃屋内物品，空疗中心有权自行处理。根据双方之间的约定，现柯昕逾期腾退，屋内物品均视为其自动放弃，一审判决对屋内物品不予补偿符合双方之间契约精神应予维持。四、关于柯昕提到的预期利益问题，首先预期利益的法律依据应当是合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定给对方造成损失的损失，赔偿数额应当相当于违约所造成的包括合同履行后可以获得的利益，而并非合同法第97条。本案系根据停偿政策解除合同，不属于违约，对因停偿解除的合同一律不考虑预期利益。其次，双方最终签署的解除协议中也明确约定了最终给予补偿的金额并不包含预期利益。最后，柯昕从事的行业属于商业经营范畴，商业经营本身就有亏损的风险，柯昕也没有证据证明其后续的经营是一定盈利的。综上所述，空疗中心认为柯昕的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 柯昕向一审法院起诉请求：1.空疗中心立即支付补偿款443200元；2.空疗中心承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2003年12月30日，中国人民解放军杭州疗养院分区（以下简称杭州疗养院）与柯昕签订《房屋租赁协议》，由柯昕租赁杭州疗养院21号楼，开展疗养收容工作，租赁期限自2004年1月1日起至2018年12月30日，共15年，年租金为4000元，共计60000元，于合同签订时和第五年各支付30000元，另约定，柯昕在租赁期内有责任管理好21号楼的正常维修，未经许可不得随意改变房屋内部结构；在租赁期内不得转让；在租赁期满后，原告应将室内外固定设施无偿移交杭州疗养院；如部队或地方政府有重大政策出台需收回房屋时，柯昕必须服从，有关赔偿费用双方协商解决。协议签订后，柯昕按约交付租金并使用21号楼。2016年，中央军委开展军队和武警部队全面停止有偿服务活动，杭州疗养院遂与柯昕协商解除租赁事宜。2017年3月27日，杭州疗养院莫干山疗养区与柯昕签订《空余房地产租赁项目终止协议》，协议确认柯昕承租的21号楼租期未届满，柯昕在2017年5月20日前停止经营，将备用钥匙交给莫干山疗养区保管，因提前终止涉及相关补偿，由杭州疗养院向上级报批补偿方案，获同意后补偿给柯昕，补偿时间的周期自2017年5月21日起至原告合同到期日止，柯昕如需暂时存放家具、物品，应提出书面申请，寄存方不承担丢失、损坏责任。杭州疗养院于同日出具承诺书，确认了协议内容。2018年6月21日，双方在一审法院达成调解协议：一、双方同意于2017年5月20日解除房屋租赁关系；二、柯昕于2018年6月25日前将承租的案涉房屋移交给杭州疗养院。6月22日，双方自行签订《补充协议》一份，约定：一、双方就莫干山岗头路21号楼的租赁关系及签署相关文件于2017年5月20日解除；二、乙方（柯昕）将莫干山岗头路21号楼的房屋于2018年6月25日前腾退给甲方（杭州疗养院），如未按时腾退视为乙方自动放弃房屋内物品，甲方有权自行处理；三、腾退房屋的所需费用由乙方自行承担；四、双方同意甲方按建亚恒泰公司的评估价补偿乙方115557元，该补偿费用待甲方上级机关批准后，在15个工作日内支付乙方；五、双方因21号楼租赁签订的相关协议、承诺书等，根据双方在德清县法院达成的民事调解书执行。杭州疗养院于2018年7月13日支付补偿款637692元。此后，柯昕向杭州疗养院主张其他补偿，双方产生争议，协商无果。一审另查明，因军队调整改革，杭州疗养院转隶至中国人民解放军东部战区空军保障部接受管理，并更名为中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心，杭州疗养院原单位权利义务由空疗中心承担。 一审法院认为：空疗中心因军队调整，承受杭州疗养院的权利义务，其作为被告的主体适格，有权应诉并针对柯昕诉讼请求提出抗辩。根据柯昕的庭审陈述，其主张的补偿款包括“合同外资产补偿”“动产补偿”及预期利益损失，故本案争议焦点是空疗中心是否应向柯昕支付上述补偿的问题。一审法院阐明以下意见：一、合同外资产的补偿问题。柯昕自述“合同外资产”是指柯昕在租赁期间构筑的户外设施及自建房屋等不动产，双方在协商解除租赁事宜时，空疗中心曾承诺给予补偿。空疗中心对此以双方在案涉协议第五条、第八条约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条约定提出抗辩。本案中，双方约定室内外固定设施在租赁期满后由柯昕无偿移交空疗中心，双方在《补充协议》中确定的补偿款金额，系依据建亚恒泰公司的评估价格，而非国融兴华公司的评估结论，虽然空疗中心曾单方委托国融兴华公司对案涉房产开展评估，但仅表明其在执行军队停止有偿服务任务中开展的工作，即对案涉资产价值获取客观估价以资参考，柯昕并无证据证明双方均已认可国融兴华公司的评估报告，该报告中即使包含“合同外资产”的评估结论，也不能证明空疗中心已同意补偿该资产的事实。柯昕诉请的该项补偿，一审法院不予支持。二、动产补偿问题。柯昕主张的动产补偿指目前留置在案涉租赁房产内电子设备、家具的折价补偿。空疗中心抗辩认为，其支付的补偿款中已包括空调补偿款，但双方并未约定对其他动产进行补偿，且《补充协议》明确柯昕应在2018年6月25日前自行腾退，否则空疗中心有权自行处理。本案中，在案证据无法表明双方对空调以外的其他动产补偿事宜已协商一致，且结合一审法院对国融兴华公司评估行为的前述评论意见，柯昕诉请空疗中心按该公司评估结论支付动产补偿款，并无事实和法律依据，一审法院不予采信。三、预期利益及返租问题。柯昕提交证据5，以证明同期莫干山景区别墅楼的租金标准高于其案涉房产租金，空疗中心与其解约，造成其损失。我国《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，空疗中心因中央军委对军队政策的调整而向柯昕提出解约，但并非违约一方，且双方根据租赁协议第九条约定的情形，在2018年6月23日就补偿已协商一致，故柯昕要求空疗中心赔偿预期利益损失的诉讼意见，一审法院不予支持，但鉴于双方约定了补偿周期为2017年5月21日起至合同到期日（2018年12月30日）止，空疗中心应退还柯昕该期间的租金，经审核为6443元（4000元·年/365天×588天）。综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案双方当事人在解除租赁合同后，就相关补偿事宜达成协议，且空疗中心已按约履行义务，柯昕主张其应得到其他补偿，除对返还租金的事实举证外，未能提交其他证据予以证明，故主张空疗中心支付补偿款的诉讼意见，一审法院予以部分支持，在上文中已具体阐明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心返还柯昕租金6443元；二、驳回原告柯昕其他诉讼请求。一审案件受理费7948元，由柯昕负担7832.5元、中国人民解放军空军杭州特勤疗养中心负担115.5元，限于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，柯昕、空疗中心均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：空疗中心是否应当支付柯昕补偿款443200元。根据在案证据可知，柯昕与空疗中心曾先后就本案所涉房产租赁情况达成过2份协议：2018年6月21日，双方在一审法院达成调解协议，同意于2017年5月20日解除房屋租赁关系、柯昕于2018年6月25日前将承租的案涉房屋移交给杭州疗养院；后2018年6月22日，双方再次签订《补充协议》约定：一、双方就莫干山岗头路21号楼的租赁关系及签署相关文件于2017年5月20日解除；二、柯昕将莫干山岗头路21号楼的房屋于2018年6月25日前腾退给空疗中心，如未按时腾退视为柯昕自动放弃房屋内物品，空疗中心有权自行处理；三、腾退房屋的所需费用由柯昕自行承担；四、双方同意空疗中心按建亚恒泰公司的评估价补偿柯昕115557元，该补偿费用待空疗中心上级机关批准后，在15个工作日内支付柯昕；五、双方因21号楼租赁签订的相关协议、承诺书等，根据双方在德清县法院达成的民事调解书执行。现空疗中心已按约定的建亚恒泰公司评估价支付柯昕补偿款，应视为已经完成了双方当事人约定的补偿义务。柯昕上诉要求空疗中心以国融兴华公司的评估报告作为赔偿标准对柯昕滞留在案涉租赁房屋内的电子设备和酒店用品予以赔偿，但双方明确约定以建亚恒泰公司评估价为依据支付补偿款且柯昕须在2018年6月25日前自行腾退，否则视为放弃房屋内物品。现柯昕未完成腾退也未能证明未腾退的原因系空疗中心造成，亦未能提供双方当事人曾就上述《补充协议》内容进行变更或达成其他协议的相关证据，在空疗中心不予认可的情况下，柯昕应当承担举证不力的法律后果，因此对其要求空疗中心对动产部分予以补偿的上诉请求本院不予支持。关于柯昕主张预期利益补偿问题，本院认为依照我国合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得利益。但本案房屋租赁合同系因军队停偿政策回收租赁物导致合同解除，合同双方均不承担违约责任。柯昕上诉要求空疗中心对其因解约遭受的预期利益损失进行赔偿，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，柯昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币7948元，由上诉人柯昕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周辰晨 审 判 员 赵哨兵 审 判 员 朱惠明 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 阮梦凡 书 记 员 沈雯雯