陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2020）陕0116民初5686号  原告（反诉被告）李家辉。  委托代理人樊荣、谭云鹏，系陕西许小平律师事务所律师。  被告（反诉原告）景斌恒。  委托代理人冯晓敏，系陕西朱西江律师事务所律师。  原告李家辉与被告景斌恒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员陈国栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告李家辉及其委托代理人樊荣、谭云鹏、被告景斌恒及其委托代理人冯晓敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  原告诉称，自己和被告经中介介绍签订了《房屋买卖定金合同》，后又签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》、《西安市二手房买卖合同》、再后来又签订了《补充协议》。约定自己将位于西安市长安区XX街XX镇XX号楼XX单元XX层XX室的房屋出售给被告，被告给付自己购房款510000元，其中440000元为资金监管金额，被告应当在2017年6月30日前付清该房款，但被告在贷款中因其个人因素致其贷款额度降低，最终其才于2017年11月8日将全部房款打入资金监管账户中，故被告付款迟延，依合同约定应当支付自己滞纳金，另外自己出售房屋是为了及时购买新房，因被告迟延付款，房价在当时一路上涨，导致自己购房成本增加，且购房政策变化，迟延付款致使自己无购房资格，为此自己诉讼法院要求判令：1、被告向自己支付逾期付款滞纳金201960元；2、被告向自己赔偿因其逾期付款而给自己造成丧失低价购买房屋的损失100000元；3、诉讼费由被告承担。  被告辩称并反诉称，自己和原告签订《房屋买卖定金合同》、《西安市存量房交易结算资金监管协议》、《补充协议》、《西安市二手房买卖合同》，购买案涉房屋属实，但前述《补充协议》针对的是定金合同，该协议签订时间早于《西安市二手房买卖合同》，原告主张的迟延付款是因银行放款政策压缩，及原告故意延迟办理面签改签手续导致的，并非自己违约，故自己不同意原告的诉讼请求，另外双方签订的《西安市二手房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间是2017年5月30日，但原告怠于履行其义务，后经自己诉讼才由法院于2018年11月5日执行过户给了自己。另外原告还将案涉房屋租赁给别人收取租金12900元，导致自己实际收房日为2019年元月3日，故原告存在严重违约，为此自己提出反诉，要求原告给付自己逾期交房滞纳金300000元及房屋租金损失12900元，反诉费由原告承担。  原告对被告的反诉辩称，自己交付房屋迟延系因被告贷款额度降低，导致购房合同无法继续履行而致，被告无权要求自己承担违约责任，另外被告该反诉已经超过诉讼时效，同时案涉合同因被告违约已经引起了另案的诉讼，使购房合同处于不稳定状态，且房屋还未过户给被告，在此情况下自己将房屋出租收取租金与被告无关，现被告要求自己给付其自己收取的房租12900元，既无法律依据，又属于另一法律关系。综上，原告之反诉请求，应予以驳回。  经审理查明，原告李家辉与被告景斌恒经西安市长安区安地居房产中介服务部提供服务于2017年3月29日签订编号为0000236的《房屋买卖定金合同》，该合同约定，原告将其位于西安市长安区XX街XX镇XX号楼XX单元XX层XX室房屋出售给被告，房屋面积为83.33平方米，成交价格为510000元，其中包含装修部分，被告向原告缴纳购房定金20000元，并约定双方于2017年5月30日前到房管局办理过户手续，被告支付剩余房款，该合同签订后，被告将20000元定金交付原告，后双方又签订了《补充协议》，该协议补充约定：该房屋实际成交价为510000元，现因李家辉需要部分资金，景斌恒将之前交付的20000元和现支付首付50000元交由李家辉赎楼和租房使用，总房屋余款440000元，在资金监管时资金监管金额为440000元，该房屋过户完成后，10天内李家辉需交接该房屋给景斌恒，该《补充协议》有原、被告签名及中介盖章，但被告持有的该协议无双方的签订时间，原告持有的该协议原告写的时间为2017年5月16日。2017年5月15日原、被告签订《西安市存量房交易结算资金监管协议》，该协议约定委托监管资金数额为440000元，资金监管账户的首付款为140000元，交付时间为协议签订之日起1个工作日内，同日双方签订了《西安市二手房买卖合同》（网签合同），该合同第二条约定：原、被告已定的房屋成交价格为440000元，景斌恒于2017年6月30前付款给李家辉（商贷），原、被告同意于2017年5月30日由李家辉将房地产交付给景斌恒，同时双方在违约责任中约定，景斌恒不能按期向李家辉付清购房款或李家辉不能按期向景斌恒交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。2017年5月15日被告按前述资金监管协议将140000元存入资金监管账户中，并在中国建设银行西安长安区XX城分理处的账户缴纳了契税4400元，双方向银行询问了贷款事宜，被告符合相关贷款条件，同日被告向中国邮储银行西安市长安区支行申请贷款，因被告个人收入情况等原因，其申请的300000元贷款被告知额度减缩为270000元，此后被告迟迟未给资金监管账户补交贷款额度缩小的30000元，致原告在双方约定的付款日即2017年6月30日前未得到案涉房屋的房款，原告也未交付给被告房屋。后被告于2017年8月24日诉讼法院以原告违约等为由要求继续履行合同，该案审理中，被告于2017年11月6日将银行额度缩小的30000元存于资金监管账户，2017年11月8日中国邮储银行西安市长安区支行将270000元贷款转至资金监管账户，该案经本院审理作出了（2017）陕0116民初7295号民事判决书，判决原告继续履行买卖合同并将案涉房屋过户给被告，宣判后李家辉上诉，上诉审理中房屋中介方认为原、被告签订的《补充协议》时间为2017年5月16日；2018年8月21日经西安市中级人民法院审理后作出了维持原判，驳回上诉的判决。后景斌恒申请执行，案涉房屋于2018年11月5日过户至景斌恒名下，另外前述案件诉讼期间原告将案涉房屋对外出租，收取了租金，2019年1月3日被告正式接管了房屋。另查明，原、被告签订的《西安市二手房买卖合同》，在不更改房款总价440000元的情况下，贷款额度降低首付需增加时，缴纳增加首付款时无需李家辉到场面签或配合，同时贷款额度降低补足首付款后方能进行房产权属变更登记，变更时无需再提出新的申请。现原告提出本诉，审理中被告于2020年9月19日提出反诉，庭审中，双方坚持诉辩称意见，调解未果。  上述事实，有庭审笔录、《房屋买卖定金合同》、《西安市存量房交易结算资金监管协议》、《补充协议》、《西安市二手房买卖合同》，（2017）陕0116民初7295号判决书等证据在卷佐证，可以认定。  本院认为，原、被告经自愿协商签订了涉及房屋买卖的多个协议、合同，所签订的协议、合同均是双方真实意思的表示，合法有效，但前后有冲突的协议内容，应当依法按最后签订的进行履行。本案中有争议的《补充协议》的签订时间因中介方认可签订的时间为2017年5月16日， 该时间迟于网签的《西安市二手房买卖合同》，加之该协议对总房款、及付款方式等约定和实际履行的情况相符合，故本院认定该协议系双方真实意思表示，其成立时间迟于《西安市二手房买卖合同》，故依据该协议认定双方交易总房款为510000元，资金监管金额为440000元，原告交付房屋期限为案涉房屋过户后10日内，该协议对被告付房款期限没有约定，违约责任没有约定，故付房款期限、违约责任应按在该协议成立之前的《西安市二手房买卖合同》的约定履行，故被告景斌恒交付房款的最后时间为2017年6月30日，实际景斌恒交付资金监管账户房款的时间为2017年11月8日，迟延付款因素系景斌恒个人原因，故景斌恒构成违约，原告要求其承担合同约定的迟延付款滞纳金，该滞纳金性质应属于违约金，因此原告该请求成立，应依法予以支持。但原、被告约定的逾期一日按每日千分之三给付，该约定过高，本院酌情调整为滞纳金按每日千分之一给付，计算的基数应为总房款510000元，具体滞纳金数额为510000元×0.001×130日（从2017年7月1日至2017年11月7日）=66300元，原告主张被告迟延付款造成自己丧失低价购买房屋的损失100000元，因原告并未实际购房，该主张原告无证据证明系自己出卖房屋时的直接损失或可实现的期待利益，故对其该主张依法不予支持。被告反诉原告迟延交付房屋构成违约，因景斌恒未按期给付购房款，后期在诉讼中交够了房款，但案件经审理后房屋于2018年11月5日才过户，达到交付房屋的约定，但原告于2019年1月3日才实际占有了该房屋，交付迟延了48日（从2018年11月16日至2019年1月2日），故原告行为构成违约。滞纳金亦应按每日千分之一给付为510000元×0.001×48日=24480元；被告要求原告支付其收取房屋的租金，因其该主张不属于本案房屋买卖合同法律关系处理，其该诉请，依法不予支持。原告主张被告反诉超过诉讼时效，与事实不符，不予认定。综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：     一、被告（反诉原告）景斌恒于判决生效后15日内支付原告（反诉被告）李家辉迟延支付购房款滞纳金66300元。     二、原告（反诉被告）李家辉于判决生效后15日内支付被告（反诉原告）景斌恒迟延交付房屋滞纳金24480元。     三、驳回原告（反诉被告）李家辉其余诉讼请求。     四、驳回被告（反诉原告）景斌恒的其余诉讼请求。  如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件诉讼费5829元，由景斌恒承担1458元，由李家辉承担4371元，反诉诉讼费3044元，由李家辉承担412元，由景斌恒承担2632元，李家辉、景斌恒分别已预交诉讼费，判决生效后由双方各自直接给付对方。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  员     陈国栋                         二O二0 年 十二 月 二十八 日                              书  记  员     成政泽