上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9731号上诉人(原审原告)：傅远，男，1959年4月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人(原审原告)：吴天虹，女，1961年10月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：傅远(系吴天虹丈夫)，住上海市徐汇区。被上诉人(原审被告)：上海祥逸置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：顾备军，总经理。委托诉讼代理人：侯延林，男。上诉傅远、吴天虹因与被上诉人上海祥逸置业有限公司(以下简称“祥逸公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初14170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅远、吴天虹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持傅远、吴天虹的一审全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决对抵押贷款的事实认定不清。祥逸公司向傅远、吴天虹提供的抵押贷情况与房贷并无关联，傅远、吴天虹对抵押贷并不了解，在签署《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)后才知道到抵押贷不得用于购买房屋，在此之前都是相信祥逸公司作为专业的房产公司的介绍。祥逸公司的工作人员反复推荐和催促傅远、吴天虹办理抵押贷，是提供虚假信息欺诈，误导傅远、吴天虹以为可以用抵押贷购房，从而做出违背真实意思表示的错误意思表示，签署预售合同。2．傅远、吴天虹在一审中提交的证据已充分证明其反对签署《办理退房手续的申请》，该申请并非傅远、吴天虹的真实意思表示，且只是单方面签字的承诺，并非双方补充约定，签字方也可单方面撤销。3．一审判决对祥逸公司胁迫傅远、吴天虹签署《办理退房手续的申请》未查清。该申请是祥逸公司提供的版本，其突然提出，增加了预售合同的违约金，且对申请本身再设立违约金，明显加重了傅远、吴天虹的责任。祥逸公司以不返还房款为要挟，索要人民币(以下币种均为人民币)10多万元和300多万元的过高违约金，傅远、吴天虹面临不签署该申请则全部购房款都无法拿回的更大损失。4．傅远、吴天虹是依照《合同法》的规定通知祥逸公司解除预售合同，解除时间是发出通知7天后生效，并非2020年4月2日，一审判决以该日作为解除之日没有依据。祥逸公司辩称，不同意傅远、吴天虹的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回傅远、吴天虹的全部上诉请求，维持原判。商品房买卖是重大民事行为，傅远、吴天虹作为完全民事行为能力人应该对自己的行为负责。傅远、吴天虹在签订预售合同之前就已经知晓抵押贷不能用于购房，应该自筹支付房款。傅远、吴天虹也明确了是要置换，卖掉原有的房屋后来支付上海市青浦区赵巷镇业辉路399弄金臣颐墅205号房屋(以下简称“涉案房屋”)的首付款，但傅远、吴天虹并没有积极履行合同。祥逸公司的销售人员只是向傅远、吴天虹介绍贷款方式，并没有承诺可以获得贷款并用于支付购房款。祥逸公司在与傅远、吴天虹沟通后，傅远、吴天虹签署了《办理退房手续的申请》，并以实际行为履行，配合祥逸公司撤销网签合同的备案，该申请是傅远、吴天虹的真实意思表示。违约金只有总房价的1％，已经是商品房买卖合同里最低的标准了。傅远、吴天虹向一审法院起诉请求：1．确认傅远、吴天虹与祥逸公司于2020年4月2日签署的《办理退房手续的申请》无效；2．撤销傅远、吴天虹与祥逸公司于2020年1月16日签订的《上海市商品房预售合同》；3．祥逸公司返还购房款103，224.88元，并赔偿相应利息损失(以103，224.88元为基数，按年利率0.3％自2020年4月16日计算至本案判决之日止)；4．祥逸公司赔偿首付购房款的利息损失2，717元(以3，622，488元为基数，按年利率0.3％自2020年1月16日计算至2020年4月15日止)。一审法院认定事实如下：2020年1月16日，祥逸公司(甲方、卖方)与傅远、吴天虹(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(网签)。合同第二条约定，乙方向甲方购买涉案房屋。第三条约定，每平米单价66，942元，根据暂测建筑面积暂定购房总价为10，322，488元。第七条约定，乙方若未按照本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，逾期超过30天后，甲方有权单方解除本合同，乙方赔偿金额为总房价款的1％。第三十二条约定，本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到上海市青浦区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同附件一约定，乙方于2020年1月16日与甲方签约并付首付款3，622，488元、同年2月16日支付房款361万元、余款309万元采用商业贷款方式支付，乙方应保证在同年2月29日将贷款金额存入甲方指定账户；经银行审核，乙方的准贷额度小于申贷额度的，乙方应将其贷款不足部分在接到甲方或者申贷银行通知后7日内以现金方式向甲方付款以不足差额；未获准贷款的，乙方应将其原申贷金额以现金形式在接到甲方或申贷银行通知后，在双方于本合同约定的期限内向甲方付款。合同补充条款一第七条约定，乙方应自行办理贷款手续……若贷款无法申办或者未能在双方于本合同约定的期限内放款的，本合同约定的付款期限不变，乙方应按本合同及补充条款相关约定承担逾期付款的违约责任。合同补充条款一第八条明确，甲方已明确告知乙方，甲方销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，对甲、乙双方无约束力，乙方对此已充分知晓；乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限。合同补充条款一第二十一条约定，若因合同一方违约，守约方有权根据合同及补充条款的约定主张违约责任，但双方均同意违约金最高不超过3万元。合同还约定了其他事项。傅远于2019年12月12日通过微信向祥逸公司销售人员询问购房事宜。同月17日，傅远向该销售人员询问房贷方案，该销售人员回复：“我们5家银行……您房子抵押是跟我们这边贷款没关系的。”同月18日，傅远、吴天虹向祥逸公司支付涉案房屋购房定金100万元。2020年1月16日，傅远、吴天虹向祥逸公司支付涉案房屋购房款2，622，488元，总计已付购房款3，622，488元。2020年2月17日，傅远、吴天虹以挂号信方式向祥逸公司寄送关于解除合同的通知。通知明确：双方签订的上海市商品房预售合同已不能履行，我方依据合同法第九十四条解除该合同，自本通知到达贵司时解除。贵司应依法将我方已付首付房款3，622，488元于收到本通知之日起10天内退还，逾期将按日万分之二收取滞纳金。同日，傅远、吴天虹将上述通知照片通过微信发送至祥逸公司销售人员，并表明：“双方协商解除合同是最佳方案。”该员工确认收到并表示会转公司法务处理。2020年4月2日，傅远、吴天虹签署《办理退房手续的申请》(适用于因自身原因解约的客户)。申请明确：因本人自身原因向贵司申请终止双方就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》，为此承诺将积极配合办理合同注销手续，因解除和注销合同而产生的一切费用，由本人承担；因本人要求解除合同已违反双方约定，本人同意向贵司支付违约金103，224.88元，且贵司有权在本人已付购房款中直接扣除该违约金。该申请还明确了其他事项。同日，双方就其于2020年1月16日签订的《上海市商品房预售合同》，共同办理网上备案撤回手续。现该合同网签备案已被撤回。2020年4月16日，祥逸公司向傅远、吴天虹退还房款3，519，263.12元。一审法院审理中，双方确认祥逸公司曾向傅远、吴天虹催交房款。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2020年1月16日签订的《上海市商品房预售合同》以及傅远、吴天虹于2020年4月2日签署的《办理退房手续的申请》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。上述申请对傅远、吴天虹应支付的违约金数额作出了补充约定，不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应按照约定全面履行义务，故祥逸公司收取傅远、吴天虹103，224.88元违约金具有事实和法律依据。关于傅远、吴天虹主张祥逸公司存在欺诈、胁迫的问题。祥逸公司销售人员于2019年12月17日已明确告知傅远“你问问抵押的人”以及“您房子抵押是跟我们这边贷款没关系”。加之预售合同补充条款一第八条亦明确约定，祥逸公司销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，傅远、吴天虹已知悉等内容。傅远、吴天虹作为在上海市已拥有房产的完全民事行为能力人，对自身经济状况、购房能力和贷款情况理应知悉。此外，傅远、吴天虹虽主张祥逸公司于2020年4月2日以不签署则不退还已付房款为由，胁迫其在《办理退房手续的申请》中签字，但又当庭明确祥逸公司并未采用语言、肢体等暴力方式使其陷于恐惧。另根据傅远、吴天虹提供的证据和当庭陈述可知，其系与祥逸公司员工多次沟通后，由本人在上述申请落款处签名。傅远、吴天虹作为完全民事行为能力人，理应对自己签字的法律效力和后果明确知悉，现再以祥逸公司存在欺诈、胁迫为由，主张确认申请无效，无事实和法律依据，法院不予支持。关于傅远、吴天虹撤销预售合同的诉讼请求，因双方就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》已于同年4月2日经协商一致解除，故法院对该诉讼请求不予支持。预售合同第三十二条明确约定双方须持解除合同的书面文件到上海市青浦区房地产登记机构办理注销合同登记备案手续。现双方均当庭确认预售合同网上登记备案已撤回，且网上备案撤回受理单中亦明确双方曾提交解除合同协议文件作为申请材料，根据在案证据和各方陈述，法院以双方提交网上备案撤回申请之日，即2020年4月2日作为预售合同解除之日。傅远、吴天虹申请解除预售合同的原因系其无力按照合同约定支付后续购房款，应就此承担相应违约责任。双方在《办理退房手续的申请》中约定的违约金数额系双方真实意思表示，与法无悖，当属合法有效。其一，傅远、吴天虹未按约支付第二笔房款。合同附件一明确约定，傅远、吴天虹应于2020年2月16日支付第二笔房款361万元、同年2月29日采用商业贷款方式支付余款309万元。经祥逸公司催交，傅远、吴天虹未能在2月16日前支付第二笔房款，次日方通过寄发解除通知和微信告知等方式提出解除合同的申请，已构成逾期支付。且其作为违约方并不享有单方合同解除权，该解除通知依法不发生法律效力。其二，预售合同附件一以及合同补充条款一第七条、第八条等多处均明确约定其应就贷款不足部分以现金方式补足差额。在傅远、吴天虹得知贷款金额不足以支付后续房款后，直至同年4月2日合同解除前均未积极筹措资金补足差额。新冠肺炎疫情影响并不能构成其无法筹措资金的理由，傅远、吴天虹已违反合同相关约定。其三，傅远、吴天虹本人签署的《办理退房手续的申请》中已就其应支付的违约金具体数额作出补充约定。预售合同第七条和补充条款一第二十一条虽就违约金计算标准或具体数额作出了约定，但傅远、吴天虹于同年4月2日签署的《办理退房手续的申请》另就其应支付的违约金具体数额作出补充约定，傅远、吴天虹应恪守履行，故其要求祥逸公司返还103，224.88元及相应利息的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决如下：驳回傅远、吴天虹的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，傅远、吴天虹主张其系受到祥逸公司工作人员的误导、欺骗，以为抵押贷可以用于购买涉案房屋，从而作出错误的意思表示，签订预售合同。傅远、吴天虹作为完全民事行为能力，实施购买房屋这一重大民事法律行为，应当对自身的经济状况、购房能力有清楚、明确的认知。预售合同中并无任何关于祥逸公司应当解决或帮助傅远、吴天虹解决如何贷款、还贷的约定。且预售合同的补充条款中亦明确约定“甲方已明确告知乙方，甲方销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，对甲、乙双方无约束力，乙方对此已充分知晓”。故对傅远、吴天虹的该主张，法院不予采纳。傅远、吴天虹称《办理退房手续的申请》系受祥逸公司的胁迫所签署，并非其真实意思表示；对此，傅远、吴天虹未能提供充分证据予以证明。且若如傅远、吴天虹所言系受胁迫，其在签署该申请后，即可拒绝办理预售合同的网上备案撤回手续，并主张撤销该申请。但傅远、吴天虹在签署该申请的当日，即与祥逸公司共同办理了网上备案撤回手续；之后祥逸公司也在扣除103，224.88元违约金后，向傅远、吴天虹退还了房款3，519，263.12元。双方已以实际行动，履行了《办理退房手续的申请》的内容。现傅远、吴天虹要求撤销预售合同、确认《办理退房手续的申请》无效，依据不足；一审法院认定《上海市商品房预售合同》及《办理退房手续的申请》均系傅远、吴天虹与祥逸公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认同。因傅远、吴天虹与祥逸公司已于2020年4月2日办理了预售合同的网上备案撤回手续，一审法院认定预售合同于该日解除，并无不当。傅远、吴天虹未按照预售合同的约定支付剩余购房款，并要求解除合同，应当承担违约责任。《办理退房手续的申请》中对解除合同的违约责任作了补充约定，傅远、吴天虹应按约履行，其要求祥逸公司返还扣除的违约金103，224.88元及支付相应利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，傅远、吴天虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，418.8元，由上诉人傅远、吴天虹共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 邬海蓉二〇二〇年十二月二十五日法官助理 万 晶书 记 员 闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……