天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5058号上诉人（原审被告）：苗福成，男，1961年1月10日出生，汉族，住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：天津市红桥区公租房管理有限公司，住所地天津市红桥区西青道建设里大楼9门首层。法定代表人：杨俊祥，总经理。委托诉讼代理人：马世斌，天津国轩律师事务所律师。上诉人苗福成因与被上诉人天津市红桥区公租房管理有限公司（以下简称红桥公租房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苗福成上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回红桥公租房公司一审的全部诉讼请求，一、二审的诉讼费由红桥公租房公司承担。事实与理由：1.2020年7月10日，红桥公租房公司向一审法院起诉时未按约定以每平方米6元标准计算房租，且要求支付2017年1月至2020年5月的房屋占有使用费46,637.5元，未履行双方（2017）津0113民初4777号民事调解书确定的义务，其行为违反诚实信用原则；2．一审法院虚构事实，苗福成拖欠的房屋租金已从其租房保证金中扣除，故不存在自终止合同至腾退房屋期间的费用；3．红桥公租房公司在2020年7月10日向一审法院起诉要求苗福成支付房屋占有使用费4万余元明显超过诉讼时效，红桥公租房公司从来没有向苗福成递交过任何书面催要文件，故起诉时诉讼时效已过。红桥公租房公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院民事调解书是2017年做出的，红桥公租房公司起诉时间是2017年8月13日，起诉时苗福成拖欠的是2016年5月到2017年5月的租金，且合同已经到期终止，扣划保证金是在合同终止之后。红桥公租房公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令苗福成给付红桥公租房公司房屋占用费共计46,637.5元；2．本案全部诉讼费用由苗福成承担。一审法院认定事实：红桥公租房公司与苗福成系公共房屋租赁合同关系，苗福成系承租人，红桥公租房公司为房屋管理人。双方于2014年9月17日签订了《天津市公共租赁房屋租赁合同》，约定由苗福成承租秋怡家园x号楼x门x室，该房屋计租面积为54.68平米，每月租金875元，租赁期限2014年9月1日至2016年8月31日。合同第十四条第二款约定：租期合同期限届满前3个月未提出续租申请，或者申请续租经审核不再符合承租条件的，合同到期后自动终止。第十五条约定，欠缴租金累计满六个月，经催告仍未缴纳的，应当腾退公共租赁住房，经核实确无其他住房的，红桥公租房公司可将苗福成腾退至租金标准、租金总额及户型标准均较低的公共租赁住房，并重新签订租赁合同。期满后双方没有重新签订租赁合同。苗福成于合同到期前一个月申请续租，红桥公租房公司称因苗福成欠费，经审核苗福成不再符合承租条件，故合同到期后自动终止。一审庭审中，红桥公租房公司、苗福成均认可合同期内每月租金875元，由苗福成自己担负335元，国家每月补贴540元。红桥公租房公司称国家补贴的每月540元，每月打入苗福成交纳租金的账户中。苗福成自2016年5月开始欠费，红桥公租房公司于2017年8月3日曾起诉苗福成支付2016年5月至2016年12月的租金5,890元（具体计算方式为2016年5月至2016年8月苗福成自付租金每月335元，2016年9月至2016年12月按每月租金875元的1.3倍即1,137.5元计算），苗福成在该案件中表示同意红桥公租房公司在该案的诉讼请求。在该案件中双方经一审法院主持调解，由一审法院出具（2017）津0113民初4777号民事调解书，约定苗福成应于2017年9月1日前给付红桥公租房公司该期间租金5,890元。苗福成于2017年1月至2020年5月间，累计拖欠房屋占用费共计46,637.5元（每月1,137.5元＊41个月=46,637.5元）未付。一审庭审中，红桥公租房公司称，合同第十五条约定是合同到期后苗福成同意腾退并向区住保办提出腾退申请，在此情况下，红桥公租房公司可以为苗福成安排更小房屋，该约定强调的是可以，而不是应当。实际上红桥公租房公司也没有条件去安排，这个需要苗福成向住保办申请，住保办给红桥公租房公司安排腾退的房屋，才能给苗福成安排。（2017）津0113民初4777号案件中红桥公租房公司开庭只是承诺帮苗福成办理减免房租事宜，但也只是帮苗福成递交资料，具体减免的事项是16元/平米减至6元/平米，并没有答应一定给苗福成办成，因为审批权并不在红桥公租房公司。一审法院认为，红桥公租房公司与苗福成达成的《天津市公共租赁住房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行协议约定的义务。虽苗福成在期满前申请续租但因其欠付租金不再符合承租条件，故依据合同约定，合同2016年8月31日到期后自动终止。合同还约定苗福成逾期未腾退房屋的，自终止合同至腾退房屋期间的费用，按照届时租金的1.3倍收取，故红桥公租房公司诉请要求苗福成按原租金875元的1.3倍即1,137.5元给付红桥公租房公司2017年1月至2020年5月的46,637.5元房屋占有使用费，应予支持。合同第十五条约定欠租金连续累计满六个月，经催告仍未缴纳的，应当腾退公共租赁住房，经核实确无其他住房的，红桥公租房公司可将苗福成腾退至租金标准、租金总额及户型标准均较低的公共租赁住房，并重新签订租赁合同。该约定的表述仅为可以，而非必须，即可以安排也可以不安排，且该约定表述“租金标准、租金总额及户型标准均较低”均并不具体明确。故该条约定并非合同必须执行条款，苗福成抗辩是红桥公租房公司没有给其安排其他公共租赁住房，所以不应该按照租金的1.3倍向其收取租金，没有事实及法律依据，不予支持。苗福成抗辩在（2017）津0113民初4777号案件开庭调解中，红桥公租房公司代理人承诺给苗福成减免每月自己担负的335元部分，因苗福成未举证证明，没有事实依据，不予支持。红桥公租房公司认可其只是承诺帮苗福成递交申请减免房租资料，没有承诺红桥公租房公司减免房租，且红桥公租房公司递交申请减免房租资料的行为仅是好意施惠行为，并非民事法律行为，无法律上的拘束力，双方就此不产生债的关系。故苗福成作为利害关系人对于自己房屋租金是否能办成减免，自己应随时去审批部门询问了解，故苗福成抗辩红桥公租房公司没有告知苗福成没有办成减免房租导致其损失扩大一节，不能成立。至于苗福成抗辩红桥公租房公司起诉超过诉讼时效一节，因红桥公租房公司诉请的房屋占有使用费自2017年1月始，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因苗福成开庭自认红桥公租房公司2019年底向其催要过。故红桥公租房公司主张的房屋占有使用费在2019年底发生诉讼时效中断，诉讼时效应自2019年底重新计算，至红桥公租房公司2020年7月10日本案起诉时并未超过诉讼时效，故苗福成该主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：苗福成于判决生效后五日内支付红桥公租房公司自2017年1月至2020年5月间所欠房屋占有使用费46,637.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计483元，由苗福成负担。本案二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．苗福成应否给付红桥公租房公司房屋占有使用费46,637.5元；2．红桥公租房公司请求苗福成给付房屋占有使用费的主张是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，双方达成的《天津市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行协议约定的义务。因苗福成自2016年5月开始拖欠房屋租金，在红桥公租房公司于2017年8月3日向一审法院起诉时，苗福成欠缴租金已累计满六个月，符合双方租赁合同中关于腾退房屋的约定，苗福成应腾退房屋，否则应承担未腾退房屋期间的房屋使用费。自2017年1月至2020年5月，苗福成仍占用涉案房屋，故红桥公租房公司要求苗福成按原租金875元的1.3倍即1,137.5元支付2017年1月至2020年5月间合计46,637.5元的房屋占有使用费，符合合同关于逾期未腾退房屋支付逾期费用的约定。另，苗福成主张扣划保证金一节与本案房屋占有使用费无关。一审法院认定苗福成应支付红桥公租房公司46,637.5元的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，红桥公租房公司诉请苗福成支付自2017年1月开始的房屋占有使用费，诉讼时效应从2017年1月开始起算，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因该时效至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日未满两年，应适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效之规定。现苗福成在本案一审庭审中自认红桥公租房公司于2019年底向其催要过房屋占有使用费，故本案诉讼时效自2019年底中断，应自2019年底重新起算。故红桥公租房公司于2020年7月10日起诉时并未超过诉讼时效。综上所述，苗福成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，准许上诉人苗福成免交。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十二月二十八日法官助理马鹏云书记员张宇尘