河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17915号上诉人（原审原告）：张二方，女，1976年7月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，现住河南省济源市。委托诉讼代理人：苗海波，男，1975年7月2日出生，汉族，住河南省济源市，系上诉人之夫。委托诉讼代理人：杨春雨，河南弘蓼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新高地控股有限公司，住所地河南省郑州市中牟县平安大道与锦荣路交叉口绿博家苑社区****楼****，统一社会信用代码91410122699966705A。法定代表人：潘建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵旭，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈蕾，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人张二方因与被上诉人河南新高地控股有限公司（以下简称新高地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初7663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月28日开庭审理了本案。上诉人张二方的委托诉讼代理人苗海波、杨春雨，被上诉人新高地公司的委托诉讼代理人赵旭、沈蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张二方上诉请求：撤销河南省中牟县人民法院（2020)豫0122民初7663号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审中，上诉人的举证足以证明，被上诉人所交付的房屋不符合约定，上诉人系基于被上诉人的虚假宣传才签订了购房合同，购买了涉案房屋。（一）、一审中上诉人所举的证据足以证明，被上诉人在销售本楼盘时，对落地窗的承诺已构成售房的要约，构成上诉人与被上诉人合同的一部分。被上诉人交付的房屋不符合合同约定，已构成违约。在一审的庭审中，上诉人举证了美好香颂项目业主群的微信聊天记录，与被上诉人置业顾问闫亚平的电话通话录音以及开发商代表许世鹏、李中明的现场座谈的录音，以上证明均指向一个事实，即上诉人在前期购房时，公司承诺客厅南边是落地窗这一事实。同时根据开发商代表许世鹏与李中明的现场座谈的录音，也可以得知，开发商代表也认可他们在房屋销售时进行了宣传，该宣传是虚假宣传。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然关于客厅南边的落地窗的问题并未载入合同内容，根据上诉人提供的证据，也构成合同的一部分，因此，上诉人所交付的房屋不符合约定已构成违约。（二）、本案中客厅南则的落地窗并非是置业顾问口头承诺和保证，而是被上诉人对整个楼盘的对外宣传。从本案一审提交的相关证据，也可以看出，本案对落地窗的宣传，并非是上诉人一人置业顾问对外的宣传，而是被上诉人在正式合同签订之前对整个楼盘的宣传，上诉人在收房时，看到与宣传不符，与被上诉人现场谈话，被上诉人认可其是虚假宣传，被上诉人在附件四《合同补充协议》第八条的约定，该条也属于格式合同，是在其销售之后签订的，也是被上诉人为了逃避其虚假宣传的责任而专门制定的，该条款只强调被上诉人一方的权利，损害上诉人权益，违背公平原则，因此，上诉人认为不应当以此条款免除被上诉人虚假宣传的责任。二、因个人生活需要购买使用商品房屋，也应属消费行为，被上诉人虚假宣传的欺诈行为，违反《消费者权益保护法》的规定。上诉人所购商品房是为了更好的改善居住环境，上诉人所购的房屋是期房，上诉人完全就是凭广告宣传的内容来认识这个楼盘。在一定程度上来说，被上诉人的广告描述的内容就是上诉人购买的商品房的具体形象，被上诉人宣传客厅南侧为落地窗，且其所陈列的高层样板间也为落地窗，虽然上诉人所购的洋房没有样板间但售房时销售人员也会带洋房客户去看高层的样板间，根据一般人的认知洋房的品质一定是高于高层住宅的。被上诉人对外宣传及样板间都让包括上诉人在内的购房人认为交付房屋系大落地窗。从上诉人工作人员的现场谈话可以听出，被上诉人从未对原设计进行变更，既然设计从未修改，那么其所宣传介绍的客厅南侧为大落地窗必然是虚假的。被上诉人以虚假的宣传材料销售房屋，因此被上诉人明显存在欺诈的故意；其一，被上诉人明知其宣传材料与实际设计不符，还向购房者进行虚假宣传。其二，上诉人基于被上诉人的虚假宣传，误认为被上诉人所出售的房屋确实是与其宣传介绍客厅大落地窗是一致的，基于这种优越、舒适的居住环境，上诉人才决定购买本案所涉的房产。换言之，如果没有被上诉人虚假宣传的欺诈行为，上诉人是不会购买此房的。可见，被上诉人虚假宣传的欺诈行为与上诉人购买本案房产的行为存在着直接的、紧密的因果关系；其三，双方《商品房买卖合同》合同附件四，合同补充协议第八条的约定并不能免除被上诉人虚假宣传的欺诈行为。因为上诉人是依据被上诉人提供的宣传先决定购买房屋，合同迟于上诉人的购房决定，同时，这种合同条款约定本身就是被上诉人逃避责任的一种方式。综上所述，《消费者权益保护法》第二条规定“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，结合本案，上诉人购买房屋是出于生活需要而购买的商品房，商品房虽然是不动产，但其具有商品本质属性，因此，上诉人购房行为属于消费行为，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这特殊社会关系的法律规范，对虚假宣传这种欺诈行为，规定了民事和行政责任，根据相关的规定，上诉人请求退房也是符合该法的规定。故请求二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。新高地公司辩称：一、一审法院已查清本案事实且认定正确。本案一审中，通过双方举证、质证、法庭询问，一审法院已查明案涉《商品房买卖合同》的缔约、履约过程，即新高地公司根据经批准的设计和施工文件制作了宣传彩页、平面图、沙盘等，向上诉人介绍了案涉房屋的户型、空间布局、朝向、结构、门窗设置等信息，在对这些信息明确知晓的前提下上诉人与新高地公司达成一致，订立了商品房买卖合同，新高地公司按时交付了与约定一致的房屋，《商品房买卖合同》已基本履行完毕，合同目的已基本实现。新高地公司通过举证对合同订立及履行过程进行了客观还原，上诉人所称的新高地公司对某个窗户进行承诺或虚假宣传的情形均不存在，其用以佐证的所谓证据全部是在交房后形成的，且这些证据中也并没有任何承诺内容。二、一审法院适用法律正确。一审法院根据上诉人的诉请对事实进行审查，一审判决认定了上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求的证据不充分、理由不当、于法无据，并依法正确适用了《合同法》中有关合同解除的法律规定。而上诉状中引用的《消费者权益保护法》并不对合同关系是否解除进行调整，上诉人所称的虚假宣传、欺诈情形本身就不存在，上诉人有关解除合同的诉求缺乏事实基础，其在现行法律体系下都不应被支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请人民法院查明事实，依法驳回上诉人的全部诉讼请求。张二方向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告新高地公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款2087855元及利息(自2019年3月30日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)。一审法院认定事实，2019年3月30日，原告张二方与被告新高地公司签订《商品房买卖合同》（编号为ZM190××××****），约定原告购买被告开发的位于中牟县××（××东、××、××西××单元××房，总金额2087855元。原告向被告支付了全部购房款，被告于2020年5月19日取得涉案楼房的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并通知原告交付涉案房屋，原告以该房屋南侧不是落地窗为由，诉至该院，请求判令支持原告的诉讼请求。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张二方与被告新高地公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同。因双方在该《商品房买卖合同》中，并未明确约定涉案房屋南侧窗户为落地窗，原告虽主张购房时被告的售房人员告诉其涉案房屋南侧窗户为落地窗结构，但被告对此予以否认，涉案楼栋平面图和沙盘模型亦未体现出涉案房屋南侧窗户设计为落地窗结构，且被告已于2020年5月19日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋符合交付条件，合同目的能够实现，原告并未提交充分证据证明其主张成立，故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由不当，于法无据，该院不予支持。原告的其他诉讼请求均基于《商品房买卖合同》的解除，故该院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张二方的诉讼请求。案件受理费23786元，减半收取11893元，由原告张二方负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张二方与新高地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》并未约定涉案房屋南侧窗户为落地窗，张二方提供的证据不足以证明涉案房屋南侧窗户为落地窗结构属于合同约定内容，且涉案房屋已符合交付条件，合同目的能够实现，一审法院驳回张二方要求解除合同的诉讼请求并无不当。综上所述，张二方的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23786元，由上诉人张二方负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十二月二十九日书记员 田宇恒