北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终5415号上诉人（原审被告）：北京普瑞物业管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路**院。法定代表人：沈爱平，董事长。委托诉讼代理人：庄艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：韩玉娥，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贝頔，女，1987年6月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱一诺，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘语眉，女，1966年2月4日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京普瑞物业管理有限公司（以下简称普瑞物业公司）、贝頔因与被上诉人刘语眉财产损害赔偿纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初63346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人普瑞物业公司之委托诉讼代理人庄艳、韩玉娥，上诉人贝頔之委托诉讼代理人朱一诺及被上诉人刘语眉之委托诉讼代理人肖彦希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普瑞物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判我方不承担本案赔偿责任及诉讼费，或将本案发回重审。事实和理由：一、我方作为小区物业服务公司，已严格按照合同约定履行了核查、维修义务，已尽到了必要的物业管理和服务义务，对刘语眉房屋漏水、财产遭受损失不存在任何过错，不应承担赔偿责任。二、一审未追加或释明应追加或变更热力公司为一审被告，属于遗漏案件当事人，一审判决严重违反法定程序。1.涉案业主对原设计图纸中的主卧卫生间的改造并不属于建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定的住宅室内装饰、装修活动中的禁止行为，一审法院以我方未对上述行为进行及时监督纠正为由认定我方应承担责任缺乏依据。2.业主拆改供暖管道和设施的批准单位是小区的供暖单位即热力公司，且小区热力系由热力公司统一管理、维修、维护，应由供暖单位承担因未及时监督纠正业主违规行为导致的房屋漏水损失，我方并非适格主体。三、一审法院对因此次房屋漏水造成的财产损失范围及价值等基本事实认定不清。1.针对装修及家具损失，刘语眉提供的证据不能证明本次房屋漏水造成财产损失的实际情况，一审法院在其自行撤回财产损失鉴定的情况下判决我方赔偿装修、家具损失30000元，属于事实不清、证据不足。2.针对租金损失，刘语眉房屋漏水问题早在2018年9月中旬就已得到解决，此时该房屋已具备装修、居住甚至出租的条件，刘语眉存在自行扩大损失的情况。并且由于刘语眉和贝頔将卫生间原有功能改变并装修导致无法检查漏水，延长了查清漏水原因的时间。一审法院认定的租金损失过高。贝頔针对普瑞物业公司的上诉请求和理由辩称，与我方的上诉请求没有直接关联性，不发表意见。贝頔上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判我方不承担赔偿责任和诉讼费，诉讼费由刘语眉承担。事实和理由：一审在未查明事实的基础上认定漏水原因在我方，缺乏依据。1.一审查明的因房屋漏水造成的状况与普瑞物业公司提供的事实不符，且一审未查明有关我方是否同意进入504号房屋进行漏水检查的事实，主观认定我方不同意检查。2.一审未查明涉案404号房屋漏水的源头和原因。司法鉴定机构均无法鉴定出404号房屋与504号房屋存在因果关系，且404号、504号、604号房屋均改变了原卫生间用途，无法通过直接检查暖气管道的方式确定漏水点，一审法院认定相关漏水损失与我方存在直接关联是错误的。3.一审在鉴定机构无法出具意见的情况下，采信普瑞物业公司和热力公司的“初步推断”，且在未询问我方的情况下认定504号房屋录音室地面未做防水处理，错误运用常识及生活经验推断认定漏水原因在我方，与事实不符。普瑞物业公司针对贝頔的上诉请求和理由辩称，不同意贝頔所述我方对本次事故承担责任的主张，对其他内容没有异议。刘语眉辩称，同意一审判决，不同意普瑞物业公司和贝頔的上诉请求和理由。刘语眉向一审法院起诉请求：1.判令普瑞物业公司、贝頔向我方连带赔偿装修损失187246.7元、家具损失75117.3元，合计262364元；2.判令普瑞物业公司、贝頔按每月26000元标准向我方连带赔偿自2018年9月6日起至房屋重新维修完毕能够实际居住时止的房屋租金损失，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘语眉系北京市海淀区xxx房屋（以下简称涉案房屋）所有权人，该房屋建筑面积206.96平方米，套内建筑面积169.9平方米，阳台建筑面积12.31平方米，建成年份2003年。贝頔系涉案房屋楼上504号房屋所有权人，普瑞物业公司为涉案房屋所在XXX小区物业服务企业。2003年5月21日，刘语眉签署《承诺书》，承诺遵守XXX小区《房屋使用、管理、维修公约》，公约有关内容如下：第三章产权人的权利和义务：一、产权人权利：7、……有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；第六章物业管理企业的权利和义务：二、物业管理服务的基本内容：1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；7、物业装饰装修施工监督管理；第七章房屋使用、管理、维修的具体规定：三、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人和使用人。装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任；四、房屋应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。2018年3月17日，刘语眉与王梦莹就涉案房屋出租问题签订《北京市房屋租赁合同》，约定以每月26000元的价格将涉案房屋出租给王梦莹，押金26000元，租期为2018年3月25日至2020年3月24日。王梦莹向刘语眉支付自2018年3月25日起至2019年3月24日止的房屋租金和押金共计338000元。2018年8月28日晚，涉案房屋楼下304号房屋向普瑞物业公司报称屋顶漏水。普瑞物业公司接报后协调热力公司维修人员对304号房屋及其楼上的房屋漏水情况进行多次排查，发现涉案房屋原设计图纸上的主卧卫生间被改造为衣帽间，将卫生间主管道包裹并将马桶下水口、浴缸下水口、脸盆下水口及地漏封堵；该房屋部分吊顶、门、墙面、地板，衣柜等部分家具因漏水受损，衣帽间亦漏水受损。504号房屋原设计图纸上的主卧卫生间被改造为录音室，墙壁整体做隔音软包，地面增高20厘米，并铺设木地板；该房屋部分墙面、地板因漏水受损，去往卧室的过道墙上有湿印、木地板有变形，被录音室隔音墙包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，热力公司维修人员初步判断504号房屋暖气漏水，但无法确定漏水点及漏水情况。604号房屋原设计图纸上的主卧卫生间被改造为储藏室，管道被包裹，未发现有水浸痕迹。9月，304号房屋屋顶发现新的漏水点，普瑞物业公司再次前往涉案房屋查看，因涉案房屋地面被木地板覆盖，无法排查漏水点，因而先协调热力公司维修人员将504号房屋暖气检查口阀门关闭，以排查漏水情况。此后304号房屋屋顶仍有漏水，直至涉案房屋租户报称客厅地板有水，地板起鼓，普瑞物业公司派人做吸水处理。因504号房屋不配合将浸水装饰物拆开排查漏水原因，普瑞物业公司协调XXX居委会人员共同协调未果，于是持续对涉案房屋做吸水处理，304号房屋屋顶漏水后逐渐减少，热力公司人员判断可能为504号房屋暖气管道漏水造成。9月17日，普瑞物业公司再次协调排查漏水原因，因刘语眉、贝頔拒绝拆除各自房屋内包裹管道位置的装饰物，普瑞物业公司无法确定漏水原因，于是持续对涉案房屋地板进行吸水处理，并与同楼二层商户协调，将该商户屋顶破拆，对其屋顶下的下水主管道处进行切割并尝试疏通，后涉案房屋室内返水情况得到解决。2018年9月21日，刘语眉代理律师与涉案房屋所在6号楼物业施磊谈话并录音，录音文字稿显示施磊称304号房屋、涉案房屋、504号房屋原有格局和用途全改，无法判断漏水点，初步判断是504号房屋暖气管道可能有问题，但504号房屋业主不让打开暖气管道。2018年10月10日，刘语眉（出租方，甲方）与王梦莹（承租方，乙方）签订《房屋租赁提前终止协议》，称在租赁期内，因涉案房屋楼上的房屋严重漏水，渗漏至涉案房屋，导致房屋墙体严重受潮，木质地板因被水浸泡而大量变形，木质门框及相应家具受损严重，以致乙方无法正常居住，约定于2018年9月5日终止原租赁合同，甲方向乙方退还2018年9月5日至2019年3月24日的租金182000元和押金26000元。2018年12月24日庭审时，刘语眉提交照片、视频，证明其因漏水导致涉案房屋内地板、门、墙面等受损严重，并提交装修单据及凭证，证明其装修房屋时所支出费用。上述证据均出示原件，法院对其真实性和证明目的予以采信。庭后，刘语眉提交《鉴定说明》，对涉案房屋漏水部位进行详细描述。2019年1月14日法庭谈话时，刘语眉申请对涉案房屋主卧衣帽间的东墙、北墙、地板；主卧北墙的吊顶、地板、卧室门、厕所门；两个东卧与南卧之间的走廊地板；东卧（小）的门、北墙墙面、西墙墙面、地板；东卧（大）的门、地板、大衣柜南侧、西墙；客厅（连餐厅一体）的地板、电视背景墙北侧、西面墙踢脚线；餐厅的南墙漏水受损部位与504号房屋漏水是否存在因果关系及修复方案进行鉴定，并申请对涉案房屋地板及室内所有门及门框、大东卧的大衣柜、主卧衣帽间的柜子现价值进行评估，后撤回价值评估鉴定。2019年2月14日，法院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。2019年2月27日，刘语眉增加鉴定申请，于3月4日明确最终鉴定事项为申请对涉案房屋上述漏水受损部位的漏水原因，与504号房屋漏水是否存在因果关系以及修复方案进行鉴定。2019年6月20日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《鉴定说明函》，载明：我中心接受委托后于2019年6月10日到现场进行了初步勘验。结合现场实际渗漏水迹象以及涉案房屋已不再渗漏，我中心无法对漏水的因果关系进行鉴定。现根据《司法鉴定程序通则》的相关规定终止鉴定。2019年8月16日，刘语眉申请对涉案房屋全部地板、主卧西墙踢脚线、衣帽间的东墙、北墙；主卧北墙的吊顶、卧室门、厕所门、全部壁纸；东卧（小）的门、北墙墙面、西墙墙面、北面踢脚线、全部壁纸；东卧（大）的门、大衣柜的南侧、大衣柜底部变黑、大衣柜外部油漆脱落、西墙、储藏室柜体北面发黑、全部壁纸；客厅（连餐厅一体）的电视背景墙北侧、西面墙踢脚线；餐厅的南墙的漏水原因，及与504号房屋漏水是否存在因果关系进行鉴定；并对因漏水导致404号房屋内除大衣柜外上述损害部位的修复方案进行鉴定。若鉴定机构无法对漏水原因及因果关系进行鉴定，也要求出具除大衣柜外上述损害部位修复方案的鉴定报告。经询问，刘语眉不申请对大衣柜现价值进行评估。2019年10月12日，法院依法委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所进行鉴定。2019年10月28日，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所向法院出具《不予受理通知书》，载明：经审查，房屋损害的产生与诸多因素相关，因果关系复杂，鉴定情况难以查明，无法明确504号房屋漏水与涉案房屋损害是否存在因果关系。由于无法确定漏水具体部位及原因，故无法出具修复方案。依据《司法鉴定程序通则》第十五条，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。2019年11月21日庭审中，刘语眉提交北京东易日盛装饰股份有限公司为涉案房屋出具的《完整家居配饰方案报价单》，证明修复涉案房屋损失所需款项。该报价单内容如下：全屋壁纸报价共计64006.8元、大面积地板（130平方米）报价共计90240元、开关面板报价共计2500元、辅灯报价共计4500元、设计费报价26000元，共计187246.8元；定制内门报价共计19392.2元、衣帽柜报价12841元、衣帽柜报价14865元、储物柜报价19676.8元、踢脚线报价8342.4元，共计75117.3元。刘语眉称该报价单系因时间紧迫对方所发电子版。普瑞物业公司、贝頔对该报价单真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，认为无法证明损失是其造成。经询问，刘语眉主张涉案房屋漏水原因系贝頔擅自更改房屋结构所致，第二次鉴定刚退回，已经在着手对涉案房屋进行维修；普瑞物业公司称涉案房屋漏水原因经初步排查系504号房屋暖气漏水所致；贝頔称不认可刘语眉主张，其也是受害者，其应该是2010年左右将主卧卫生间改为录音房，不知道房屋漏水原因。2020年1月13日，经法院电话核实，刘语眉称因其在外地，涉案房屋尚未维修，仍在空置中。另查，普瑞物业公司为涉案房屋所在小区投保了物业管理责任保险，保险期限自2018年6月20日至2019年6月19日，每次事故赔偿限额30万元。保险责任为因普瑞物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成的第三者人身伤亡或财产损失等。一审法院认为，不动产的相邻各方，应该按照方便生活、公平合理的精神，正确处理相邻关系；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据本案查明事实，刘语眉确因涉案房屋漏水而遭受损失。根据双方当事人陈述，本案争议焦点为贝頔与普瑞物业公司是否应对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任，如应承担责任，如何承担责任。为查明涉案房屋漏水原因并明确受损部位修复方案，刘语眉在本案中两次申请鉴定，鉴定机构均无法出具鉴定意见。法院结合本案查明的其他事实进行分析判断：关于贝頔是否应对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任问题。本案中，304号房屋及其楼上的涉案房屋、504号房屋均因漏水受损，604号房屋没有水浸现象，按照水往低处流的常识及生活经验，漏水点很可能发生在504号房屋，随后水流向下渗漏至涉案房屋和304号房屋。普瑞物业公司及热力公司人员在304号房屋报称漏水后经过排查，发现504号房屋主卧卫生间被改造为录音室，去往卧室的过道墙上有湿印、木地板有变形，被录音室隔音墙包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，从而初步判断504号房屋暖气管道漏水，但因暖气管道被包裹且贝頔不同意拆除管道包裹物，无法确定漏水点及漏水情况。普瑞物业公司后协调热力公司将504号房屋暖气检查口阀门关闭，并持续对涉案房屋地板采取吸水处理，304号房屋漏水情况逐渐减少，热力公司据此判断504号房屋暖气管道漏水。法院认为，普瑞物业公司及热力公司作为专业机构，对于查找漏水点、判断漏水原因具有高于常人的专业知识和经验，其在漏水原因排查时根据漏水现场情况和漏水修复情况判断504号房屋暖气管道漏水具有客观合理性。此外，贝頔将504号房屋原设计图纸的主卧卫生间擅自改为录音室，堵住下水口，未进行防水处理，且将部分暖气管道包裹于录音室隔音墙，而被包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，504号房屋漏水集中于录音室墙壁及周围地面，在录音室地面未做防水的情况下，漏水很可能下渗至涉案房屋，而与该录音室位置对应的涉案房屋衣帽间发生渗水也印证了该情况。综合上述事实，可以推定涉案房屋漏水系因504号房屋暖气管道漏水所致，属于贝頔作为房屋业主的管理维护范围之内，故贝頔应当对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任。关于普瑞物业公司是否应对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任问题。根据《物业管理条例》第五十三条第二款规定，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；《北京市物业管理办法》第三十一条第二款规定，物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。涉案房屋所在小区《房屋使用、管理、维修公约》约定：物业管理服务的基本内容包括物业装饰装修施工监督管理；产权人或使用人装饰装修房屋，应事先将装饰装修方案报物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人和使用人。房屋应当按照设计用途使用。本案中，虽然涉案房屋漏水受损系因504号房屋暖气管道漏水所致，但涉案房屋、504号房屋、604号房屋均对原设计图纸中的主卧卫生间进行了改造，上述改造属于建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定的住宅室内装饰装修活动中的禁止行为，而普瑞物业公司作为物业服务企业对上述违规改造行为未能及时监督纠正，导致在排查漏水原因时因上述违规改造而未能确定漏水点及漏水原因，致使涉案房屋漏水问题未能及时解决，对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担相应责任。关于贝頔与普瑞物业公司对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失如何承担责任问题。涉案房屋漏水系因504号房屋暖气管道漏水所致，贝頔作为504号房屋的所有权人，对屋内设施未尽到管理维护义务，导致漏水发生，且在漏水发生后未配合拆除包裹暖气管道的装饰物，导致漏水原因未能及时查明并解决，致使涉案房屋漏水损失扩大，刘语眉亦被迫与租户解约退款并长期空置涉案房屋以待司法鉴定查明漏水原因，故贝頔对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担主要责任。普瑞物业公司未在事发前监督纠正504号房屋、涉案房屋的违规改造行为，导致在排查漏水原因时因上述违规改造无法确定漏水点及漏水原因，致使涉案房屋漏水损失扩大，刘语眉亦被迫与租户解约退款并长期空置涉案房屋以待司法鉴定查明漏水原因，但其在漏水发生后协调热力公司积极开展了排查检修工作，在未查明漏水原因情况下，采取其他措施尽力解决了涉案房屋漏水问题，故法院认定普瑞物业公司对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担次要责任。刘语眉虽因涉案房屋漏水遭受损失，但其违规改造涉案房屋，对普瑞物业公司未能排查出漏水原因造成一定影响，且在鉴定机构无法鉴定漏水原因后未能及时维修涉案房屋，对房屋空置至今的损失亦有一定过错，故刘语眉对其因涉案房屋漏水遭受损失亦应承担一定责任。综上，法院认为贝頔与普瑞物业公司对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担按份责任，结合本案案情和三方过错程度，法院酌定贝頔的责任比例为60%，普瑞物业公司的责任比例为30%，刘语眉的责任比例为10%。关于刘语眉因涉案房屋漏水所受损失，其主张包括装修损失、家具损失、租金损失，法院认为上述损失系因涉案房屋漏水导致的合理损失，故贝頔与普瑞物业公司对上述损失应承担按份责任。关于损失具体金额，刘语眉主张装修损失187246.7元、家具损失75117.3元，但其为证明上述金额提交的《完整家居配饰方案报价单》仅系装修公司单方报价，其上载明的装修项目和金额是否均系漏水受损的必要修复项目和金额缺乏相应依据，故法院难以采纳。因刘语眉主张的装修损失、家具损失确实存在，但其合理金额无法通过司法鉴定确定，故法院综合刘语眉提交的房屋装修单据及凭证、《完整家居配饰方案报价单》及涉案房屋受损的照片、视频等证据，考虑涉案房屋装修年限、折旧程度等因素，酌定装修、家具损失合计10万元。关于刘语眉主张的租金损失，其依据原租赁合同约定的每月26000元标准主张租金损失合理，法院予以支持；其主张自2018年9月6日起至房屋重新维修完毕能够实际居住时止的租金损失，涉案房屋租户于2018年9月5日退租，故其主张自2018年9月6日起的租金损失合理，但其在鉴定机构无法鉴定漏水原因后未及时维修涉案房屋，故其主张租金损失计算至房屋重新维修完毕能够实际居住时止缺乏依据，法院不予支持。关于租金损失的合理期间，刘语眉因涉案房屋漏水问题被迫与租户解约退款并长期空置涉案房屋以待司法鉴定查明漏水原因，故自2018年9月6日起至鉴定机构不予受理鉴定的期间属于租金损失的合理期间。此外，因涉案房屋须经装修改造才能恢复正常使用，法院综合考虑涉案房屋受损情况、装修工期、通风散味时间等因素，酌定租金损失的合理期间为17个月，故刘语眉的租金损失应为442000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国有限公司于本判决生效后七日内向刘语眉赔偿装修、家具损失30000元，租金损失132600元；二、贝頔于本判决生效后七日内向刘语眉赔偿装修、家具损失60000元，租金损失265200元；三、驳回刘语眉的其他诉讼请求。本院二审期间，贝頔、刘语眉未提交新证据。普瑞物业公司提交如下新证据：1.2003年贝頔装修504号房屋时填写的装修申请表，证明普瑞物业公司进行认真审核，并提出5条审核意见，普瑞物业公司已将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，履行了法律规定的义务。2.装修验收、结算表，证明2004年贝頔504号房屋装修完成、普瑞物业公司进行验收时，将存在的问题明确告知业主，履行了法律规定的义务。3.2003年刘语眉装修404号房屋时填写的装修申请表，证明普瑞物业公司进行审核，并提出4条审核意见，普瑞物业公司已将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。4.装修验收、结算表，证明2003年刘语眉404号房屋装修完成、普瑞物业公司进行验收时，普瑞物业公司将存在的问题明确告知业主，刘语眉承诺“如有其它问题自负”。5.供热管理交接协议及结算发票（复印件），证明2012年7月5日，XXX小区热力站、二级管网供热系统维修及收费等全部供暖管理由普瑞物业公司移交给北京市热力集团有限责任公司，由该公司收取供暖费并进行就暖设施、设备的维修、保养，普瑞物业公司对小区的热力供应再无权利义务。本案损害的发生系因504号房屋暖气漏水所致，判令我方承担部分赔偿责任无事实和法律依据。贝頔质证称，对证据3、4不发表意见；对证据1、2的真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据5无法核实，不认可真实性、关联性、证明目的。刘语眉质证称，对证据1、2的真实性无法辨认，对关联性、证明目的均不认可；对证据3、4的真实性认可，对关联性、证明目的不认可；对证据5的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院对上述证据的认证意见为，证据1-4能够证明普瑞物业公司对404号房屋及504号房屋的装修行为进行了注意事项的告知，证据5与本案没有关联性。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审期间，普瑞物业公司表示其不应当对刘语眉的损失承担赔偿责任，但基于化解矛盾意愿，如果法院判决，其愿意在一审判决核定的损失金额范围内支付不多于15%的补偿。此外，就本案争议问题本院组织各方当事人进行调解，但各方最终未能达成一致意见。本院认为，结合各方二审期间的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、责任主体的认定及其责任承担；二、漏水相关损失的认定。一、关于责任主体的认定及其责任承担问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。为查明涉案房屋漏水原因并明确受损部位修复方案，刘语眉在本案中两次申请鉴定，鉴定机构均无法出具鉴定意见，故本案中漏水原因的确定只能依据现有证据及查明的事实进行分析判断。关于贝頔是否应对涉案房屋漏水损失承担责任的问题。首先，304号房屋及其楼上的涉案房屋、504号房屋均因漏水受损，604号房屋没有水浸现象。其次，普瑞物业公司及热力公司人员在304号房屋报称漏水后经过排查，发现504号房屋主卧卫生间被改造为录音室，去往卧室的过道墙上有湿印、木地板有变形，被录音室隔音墙包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，从而初步判断504号房屋暖气管道漏水，但因暖气管道被包裹且贝頔不同意拆除管道包裹物，无法确定漏水点及漏水情况。普瑞物业公司后协调热力公司将504号房屋暖气检查口阀门关闭，并持续对涉案房屋地板采取吸水处理，304号房屋漏水情况逐渐减少，热力公司据此判断504号房屋暖气管道漏水。再次，贝頔将504号房屋原设计图纸的主卧卫生间擅自改为录音室，且将部分暖气管道包裹于录音室隔音墙，而被包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，504号房屋漏水集中于录音室墙壁及周围地面，漏水很可能下渗至涉案房屋，而与该录音室位置对应的涉案房屋衣帽间发生渗水也印证了该情况。综合上述事实，可以推定涉案房屋漏水系因504号房屋暖气管道漏水所致一事具有高度可能性，一审法院认定504号房屋业主贝頔应当对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任正确。关于普瑞物业公司是否应对涉案房屋漏水损失承担责任的问题。依据查明的事实，304号房屋曾因漏水问题多次报修，普瑞物业公司接到漏水报修后开展了查看、与热力公司维修人员协调排查、吸水处理等各项工作，促使涉案房屋漏水情况得到缓解和解决。可以看出，普瑞物业公司及时就涉案房屋漏水问题采取了积极的措施，尽到了相应的管理、维修、检查等物业服务义务，并取得了一定的效果。再结合404号房屋及504号房屋的装修申请表及装修验收、结算表等证据，可以认定普瑞物业公司就相关装修行为中的注意事项进行了告知，亦不存在怠于履行物业服务义务的情况,无需对涉案房屋漏水损失承担责任。二审中，普瑞物业公司同意对刘语眉的损失支付15%的补偿，对此本院不持异议。关于具体责任比例的认定问题。贝頔未能尽到对自身房屋的管理义务，导致刘语眉遭受房屋漏水的损失，应就其损失承担主要责任；刘语眉虽因涉案房屋漏水遭受损失，但其违规改造涉案房屋，对漏水原因的及时排查造成一定影响，故刘语眉对自身因涉案房屋漏水遭受的损失亦应承担一定责任。综上，针对刘语眉的损失，在扣除普瑞物业公司15%的补偿外，本院结合本案案情、各方过错，酌定贝頔的责任比例为75%，刘语眉的责任比例为10%。二、关于漏水相关损失的认定问题。针对装修损失及家具损失，虽然刘语眉提交的《完整家居配饰方案报价单》不足以充分证明维修项目的必要性与维修价格的合理性，但其确因本次漏水遭受了装修损失及家具损失，一审法院综合刘语眉提交的房屋装修单据及凭证、《完整家居配饰方案报价单》及涉案房屋受损的照片、视频等证据，考虑涉案房屋装修年限、折旧程度等因素，酌定装修、家具损失合计10万元适当，本院予以维持。针对租金损失，刘语眉依据原租赁合同约定的每月26000元标准主张租金损失合理适当；关于租金损失期间，因涉案房屋须经装修改造才能恢复正常使用，一审法院综合考虑涉案房屋受损情况、装修工期、通风散味时间等因素，酌定租金损失的合理期间为自2018年9月6日起计算17个月合理，本院对相应的租金损失金额亦予以维持。综上所述，贝頔之上诉理由不成立，应予驳回；对其上诉请求，本院不予支持。普瑞物业公司部分上诉请求及理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初63346号民事判决；二、贝頔于本判决生效后七日内向刘语眉赔偿装修、家具损失75000元，租金损失331500元；三、北京普瑞物业管理有限公司于本判决生效后七日内向刘语眉补偿装修、家具损失15000元，租金损失66300元；四、驳回刘语眉的其他诉讼请求；五、驳回北京普瑞物业管理有限公司的其他上诉请求；六、驳回贝頔的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10844元，由刘语眉负担1613元（已交纳）；由贝頔负担7398元，由北京普瑞物业管理有限公司负担1833元（均于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费9730元，由贝頔负担7398元（已交纳6178元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京普瑞物业管理有限公司负担2332元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年十二月二十九日法官助理 黄慧婧书 记 员 张薷芯