江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终3195号上诉人（原审被告）：南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂，住所地：南昌市洪城大市场洪城路**。负责人：张建华，厂长。委托诉讼代理人：黄思特，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超帅，江西求正沃德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会，住，住所地：南昌市西湖区朝阳洲北路**一社会信用代码：54360103B371699264。法定代表人：王光辉，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张毅，江西阳中阳律师事务所律师。上诉人南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂（以下简称“青云汽修厂”）因与被上诉人南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会（以下简称“桃花镇渔业村民委员会”）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初6434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。青云汽修厂提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：上诉人认为，一审法院错误认定《土地租赁协议书》性质，无视案涉土地已经过合法审批手续取得企业土地使用权的事实径形判决《土地租赁协议书》无效，属于认定事实与适用法律错误，具体理由如下：1、现行《中华人民共和国土地管理法》并未禁止集体土地用于非农建设，一审判决适用1999年的《土地管理法》作出裁判，明显违反新法优于旧法的法律原则。2、即使以1999年的《土地管理法》作为裁判标准，因案涉土地已经过了合法审批程序取得集体土地使用权，一审判决仍然属于适用法律错误。3、案涉《土地租赁协议》本质上属于“以租赁形势的土地承包流转”协议，30年期限符合《中华人民共和国农村土地承包法》规定。4、诉讼主体问题，案涉土地依法登记的土地使用权人为江西锦云汽车维修有限公司（案外人），本案审理结果必然对该案外人的权利义务产生实质性影响，故该案外人应为本案必要的诉讼当事人，现原审漏列主体违反民事诉讼法170条之规定。5、一审裁判内容超出一审原告（被上诉人）的一审诉讼请求，且未对合同确认无效所产生的后续责任划分及赔偿一并处理，也未在原审中向双方当事人进行释明，故原审裁判违反法定程序。桃花镇渔业村民委员会辩称：1、本案审理就是一个租赁合同纠纷，土地租赁的签订时间和合同法颁布事实相差1天时间，签订期限30年，整个履行跨度是在合同法的生效时间跨度内，按照合同法的有关租赁合同的章节明确说了租赁合同的期限不能超过20年，我们在时间的节点，我们认为当时签订的超过20年的部分显然是无效。2、按照合同法司法解释一第一条明确了“除当时法律已经规定的，当时法律没有规定的，可以适用合同法的规定”。3、关于土地租赁合同第四条合同内容“今后在租赁期限内修理厂将作为渔业村经办企业在渔业村报税由双方共同向税务机关办理税务转移手续，就本合同而言，被上诉方出租近6亩，上诉人按照合同约定支付租金已经整整20年，因此本案就是一个租赁合同的法律关系，至于该合同第四条所约定的被上诉方经营汽车修理厂只是为了增加西湖区挑花镇的税收和财政收入，才存在与渔业村村板企业的名义来报税，但是上诉人与被上诉人之间仅仅存在土地租赁合同关系，上诉人汽车修理厂的投入与收入亏损，均与被上诉方无关。4、本案适用1998年8月27日土地法第十五条、六十三条应当是无效的，按照2020年1月1日现行法律修订后第六十三条，农村土地使用权不得出租转让用于非农建设，农村土地由个人或单位经营的必须经过村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表统一并且报乡镇人民政府批准，该份土地租赁协议当年没有经过这个，因此一审法院就土地租赁合同纠纷适用当时旧有规定土地法13条15条，确认本合同无效是有法律依据的，况且现行法律农村集体土地必须要符合土地总体规划城乡规划集体建设用地的前提下，如果需要出租转让还必须要农村经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表统一。5、集体土地使用证不能证明上诉人与被上诉人签订的土地租赁协议合法有效，相反，印证了土地租赁协议无效性。涉案土地由被上诉人以村办企业名义来申办土地使用证。2000年6月南昌市土地局郊区分局根据被上诉人的申请颁发了农村集体土地使用证，载明的土地所有人是桃花乡渔业村，土地使用者还是桃花乡渔业村，因此，被上诉人认为只有在当时情况下以村企业名义被上诉人才能取得集体土地使用证，郊区土地分局并没有审查或者认可上诉人与被上诉人之间签订的土地租赁合同的合法有效。相反还印证了上诉人与被上诉人之间可能存在掩盖非法租赁农村集体土地的目的。6、根据被上诉方提供的南昌市市场监督管理局出具的企业信息法反映上诉人不是集体企业性质，是国有事业单位性质。7、上诉方认为本案应当适用农村承包土地的有关农村土地流转的规定，被上诉方认为不能适用，因为农村土地承包法第2条农村土地是指农村集体所有国有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及依法用于其他农业的土地。承包法第21条耕地的承包期30年，草地承包期30-50年，林地承包期30-70年，上诉人认为本案既不是耕地也不是草地、林地。农村承包法规范的是家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营管理体制，本案的上诉人既不是被上诉人农村集体经济组织成员，或者是家庭成员，因为主体原因，因此他不能适用该部法律规定。桃花镇渔业村民委员会向一审法院起诉请求：一、原审原告与原审被告双方签订的《土地租赁协议书》超过二十年的租期无效；二、本案的诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实如下：南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会与南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂于1999年9月29日签订《土地租赁协议书》一份，约定原审原告将位于渔业村东靠聂和根西界桃花河道、南临桃花日用化工厂、北顶洪城路的一块面积六亩的土地租赁给原审被告进行生产经营，租赁期限为30年，今后在租赁期内被告将作为渔业村的村办企业向渔业村所在税务所报税。协议签订后，原审被告一直承租使用上述土地，并向原审原告交纳了协议约定的租金。2000年6月12日，南昌市土地管理局郊区分局向原告颁发了《集体土地使用证》，载明土地所有者为桃花乡渔业村，土地使用者为桃花乡、渔业村（江西锦云汽车维修有限公司）。关于江西锦云汽车维修有限公司，原审被告陈述系其投资的一家公司，并非村办企业，企业盈亏与渔业村集体组织无关。一审法院认为：依据1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案《土地租赁协议书》签订于1999年9月29日，违反当时法律禁止性规定，应属无效。据此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会与南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂签订《土地租赁协议书》无效。案件受理费100元，本院减半收取50元，由南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂承担。二审期间，上诉人向本院补充提交以下证据：证据一：土地登记申请书（25页），证明案涉集体土地的用途为企业用地，上诉人与被上诉人双方对案涉集体土地经营权进行流转的行为并未违反《农村土地承包法》。证据二：中外合资江西锦云汽车修理有限公司《章程》证明案涉土地使用权已登记为案外人江西锦云汽车修理有限公司享有，故本案遗漏诉讼主体江西锦云汽车修理有限公司。被上诉人对证据一真实性无异议，合法性、关联性有异议，该份证据并没有涉及到上诉人与被上诉人的土地租赁的合同法律关系，仅仅是上诉人以村办企业的名义去申请登记，其目的也是上诉人村里自己使用，因此，集体土地使用权证载明了两个事实，所有人渔业村、使用人渔业村，这就是土地使用权证的真实表达的内容。因此，上诉人认为被上诉方的证明观点认为该土地属于案外人锦云公司使用没有事实依据的，因此与本案没有关联。本案审理的是上诉人与被上诉人土地租赁的合同关系，该证也没有体现租赁合同的合法性，故一审法院依法裁决是有道理的。对证据二的真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议，案外人的章程与本案无关。上诉人如果认为锦云公司与本案土地合同纠纷有关联，锦云公司可以提出案外人之诉。本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案的焦点为：1、本案的法律关系如何认定;2、双方当事人签订的《土地租赁协议书》是否有效，桃花镇渔业村民委员会主张超过二十年的租期无效是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，上诉人青云汽修厂主张双方签订的《土地租赁协议书》名为租赁，实为土地承包流转，双方之间并非租赁关系。《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：“农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”上诉人并非农村集体经济组织成员或其家庭成员，涉案土地承租后也并非用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，故青云汽修厂主张双方系土地承包流转关系，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，按照当时的法律规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册、核发证书、确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。双方当事人于1999年9月29日签订《土地租赁协议书》时尚未办理手续，但在2000年3月，桃花镇渔业村民委员会向相关职能部门提出申请，建议对案涉土地补发集体土地使用权证，后经审批，南昌市土地管理局郊区分局于2000年6月12日向桃花镇渔业村民委员会颁发了《集体土地使用证》，载明案涉土地使用者为“桃花乡、渔业村（江西锦云汽车维修有限公司）”，用途为“企业用地”，使用权类型“批准指用企业用地”，而江西锦云汽车维修有限公司即为青云汽修厂投资的一家公司，故青云汽修厂与桃花镇渔业村民委员会签订的《土地租赁协议书》应认定为有效。关于租赁期限超过二十年的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案中，双方的《土地租赁协议书》签订于合同法实施之前，当时尚无关于租赁合同的期限的法律规定，故可以适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方约定的租赁期间为30年，而《中华人民共和国合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，故桃花镇渔业村民委员会主张超过二十年的租期无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于青云汽修厂提出的应追加土地实际使用权人江西锦云汽车维修有限公司为当事人的上诉理由，本院认为，虽《集体土地使用证》上载明“土地使用者”中有案外人江西锦云汽车维修有限公司，但与本案审理的合同纠纷无关，故对上诉人的该上诉意见不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初6434号民事判决；二、南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂与南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会于1999年9月29日签订的《土地租赁协议书》中租赁期超过二十年的部分无效；三、驳回上诉人南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂的其他上诉请求。一审案件受理费100元（南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会已预缴），二审案件受理费100元（南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂已预缴），均由南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂负担。本判决为终审判决。审判长 龚 江审判员 沈 莉审判员 陈大奎二〇二〇年十二月二十二日法官助理王超迁书记员钟万友