贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8971号上诉人（原审原告）：杨志军，男，汉族，1965年10月20日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：贵州五方财务咨询服务有限公司，住贵州省贵阳市观山湖区会展城金融101大厦******。法定代表人：史宜陇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩玉婕，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢菲，贵州佳合律师事务所律师。上诉人杨志军与上诉人贵州五方财务咨询服务有限公司合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨志军上诉请求：依法在（2019）黔0115民初4747号民事判决第三项的基础上增加贵州五方财务咨询服务有限公司赔偿杨志军人损失116678元。事实及理由：2018年10月，贵州五方财务咨询服务有限公司恶意违约后，本案就一直处于审理阶段，在法院作出解除双方签订的《商业用房租赁合同》前，杨志军无法预判，贵州五方财务咨询服务有限公司对恶意违约应承担全部责任，一审法院酌情支持杨志军三个月租金，不足以弥补贵州五方财务咨询服务有限公司违约给杨志军造成的损失，故请求支持上诉请求。贵州五方财务咨询服务有限公司针对杨志军的上诉辩称：杨志军的上诉请求没有事实及理由，请求法院驳回。上诉人贵州五方财务咨询服务有限公司上诉请求：1、撤销贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4747号民事判决书，依法改判驳回杨志军除同意解除合同外的其他诉讼请求；2、本案诉讼费用均由杨志军承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商业用房租赁合同》约定了单方解除权，上诉人按约享有单方解除权。根据该合同第十一条第三款约定：“乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修过程中产生的添附物无偿归甲方所有“之约定，该条款约定赋予了贵州五方财务咨询服务有限公司单方解除合同的权利，否则贵州五方财务咨询服务有限公司永远也不可能在违约的情形下解除合同，则表示该条款丧失意义。2、根据法律规定：自解除合同的通知到达对方时合同解除，故杨志军与贵州五方财务咨询服务有限公司签订的《商业用房租赁合同》应于2018年10月26日解除，在此后要求物业管理费、公共水电费及全款租金于理无据，不应支持。3、上诉人依法履行了解除合同的通知义务、妥善交换了案涉租赁房屋的钥匙，并已按照合同约定向杨志军支付了足额违约金18000元，且帮杨志军缴纳物业费至2018年12月31日，预存电费1440元。综上，请求二审查明事实，依法予以改判。杨志军针对贵州五方财务咨询服务有限公司的上诉辩称：按照合同法的规定双方签订的合同合法有效，贵州五方财务咨询服务有限公司未按合同交付租金，应属违约行为，应当承担违约责任。双方签订的租赁合同没有约定贵州五方财务咨询服务有限公司可以单方解除合同约定，指的是贵州五方财务咨询服务有限公司违约导致合同解除后的违约责任，不是单方面解除合同的条件，五方公司因此为由单方面解除合同不能成立。在不符合合同约定和法律规定的情况下，贵州五方财务咨询服务有限公司即使发出解除通知，也不能变产生合同解除的法律效力，况且租赁合同涉及到各方面费用的交接，即便是解除合同也要直接面对出租人将出租人交付的实物资产清点交付，而不能发通知就能解除的。租赁合同约定的租赁保证金不是单方面的解除合同的违约金，租赁保证金属于金钱担保性质，收取保证金是因为出租人将实物财产交给承租人使用，为保证承租人在使用过程中对财产损害进行的赔偿，和拖欠的水电费进行支付才设定了租赁保证金，从这个角度讲不管是正常的租赁关系，但是贵州五方财务咨询服务有限公司单方面解除合同，只有财产没有损害，没有拖欠水电费才能退还。贵州五方财务咨询服务有限公司不正面面对出租人说明情况进行实物资产的清点交接，属于恶意违约行为。观山湖区法院2019年1月判决五方支付租金的判决后，公司在上诉过程中没有提起反诉与解除合同，在这个情况下，出租方没有理由寻找新的租客，2019年4月25日，在一审判决发回重审时，租赁合同是否解除属于不确定状态，出租方没有权利寻找新的租客，况且寻找新的租客，也需要时间和过程，不是随时可以找到的，所以我方不存在将损失扩大的行为。在一审过程中，杨志军同意在有条件的情况下解除合同，所附条件就是诉讼请求，五方公司的反诉也是确认之诉，事实和法律是相符合的，请求法院驳回对方上诉请求。杨志军向一审法院起诉请求：一、同意解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；二、被告支付至2019年01月31日的房屋租金54,000.00元、物管费3,254.4元、公共水电费10,848.00元，共计58,339.2元；三、被告赔偿原告因解除合同给原告造成的损失272,249.6元（14个月的房屋租金252,000.00元、物管费15,187.2元、公共水电费5,062.4元）；四、诉讼费用由被告承担。贵州五方财务咨询服务有限公司向一审法院反诉请求：一、请求法院依法确认反诉人与被反诉人签订的《商业用房租赁合同》于2018年10月26日解除；二、本案本诉及反诉的案件受理费等所有费用由被反诉人承担。一审法院认定事实，位于贵阳市观山湖区角中天·会展城ＴＡ-1．**（1）13-6、7、8号3间办公用房（建筑面积均为72．32平方米，预售合同登记号分别为：Ｙ13036217、Ｙ13037738、Ｙ13038202）系杨志军向中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司购买。2018年04月22日，杨志军作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的五方公司签订了一份《租赁合同》，约定甲方将上述3间房屋出租给乙方用于商业用途，合同约定的主要内容有：1．租赁期限3年，自2018年04月22日至2021年04月21日止，双方签订本合同且乙方按约定支付租金及保证金后，甲方于2018年04月22日前将该商业用房交付乙方使用；2．租金按建筑面积计算，每月租金合计18000.00元，从第2年起，月租金在上年月租金的基础上递增5%，从第3年起，月租金在上年月租金的基础上递增8%；租金按半年支付，第一期租金在本合同签订当日支付给甲方，随后各期租金在上一期租金到期前5日内乙方交付下一期租金；3.乙方因使用该商业用房所产生的物业管理费、供暖费、水电费、垃圾清运费、公共照明费等费用由乙方自行承担；4.双方签订本合同当日内，乙方须以转账或现金的形式支付甲方租赁保证金18000.00元，保证金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，保证金除扣抵应由乙方承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应在5日内如数返还乙方；5.乙方逾期交纳租金、水电费及本合同约定的其他费用的，须每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过5日的，甲方可停止该商业用房的水电供应，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并不予退还乙方交纳的租赁保证金，且逾期租金及滞纳金仍需交纳；甲方违约解除本合同或因甲方违约乙方解除本合同的，甲方须双倍返还乙方租赁保证金；乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修过程中产生的添附物无偿归甲方所有；6.根据本合同需要发出的通知以及甲乙双方的文件往来以及与本合同有关的通知等，应以书面形式进行，送达方式包括但不限于直接送达、邮寄送达、传真送达、电子邮件送达、公告送达等，简单的非重要通知可以电话方式进行，送达文书时，送达方要求受送达人签收的，受送达人应签收回执；本合同落款处所载地址及联系方式为双方约定的送达地址及联系方式，如有变更，一方应及时书面通知另一方，否则视为未变更。该合同尾部甲方处杨志军签名并载明其身份证编号、手机号码139××××****、住址观山、住址观山湖区松景阁****盖五方公司公章并载明联系电话186××******。上述合同签订后，五方公司于当日向杨志军支付了半年租金及租赁保证金共计126000.00元，杨志军将租赁房屋交付五方公司使用。2018年10月，五方公司应向杨志军支付下一期半年租金的期限届满，五方公司并未向杨志军交纳租金。2018年10月25日，五方公司按双方签订《租赁合同》中载明的杨志军联系方式及地址通过顺丰快递向杨志军发送一份《关于解除与杨志军先生签订的101大厦Ａ座1306-08写字楼的通知》，主要内容为“杨志军先生，因我公司办公人数增加，原租用的观山湖区中天会展城金融101大厦1306-08的写字楼已不能满足公司人员办公需求，现已搬离并决定从通知送达之日不再租用，正式通知您解除与您的《租赁合同》，合同期限为2018年04月22日至2021年04月21日，已付清2018年04月22日至10月22日租金及18000元保证金；物业费交至2018年12月31日（自2018年10月27日计算，共计2383.00元，预存电费1440.00元，预存物业费及电费共计3823.00元，可抵扣2018年10月23日-27日房租3027.00元，违约责任按《租赁合同》相关条款执行，房屋已清扫，家具摆放于屋内，钥匙在中介公司刘先生处，联系电话155××******”。该邮件投递信息显示收件人拒收。2018年10月26日，五方公司工作人员通过手机短信与杨志军联系，称因寄送的解除《租赁合同》通知杨志军拒收，现以短信形式通知，随后发送上述《关于解除与杨志军先生签订的101大厦Ａ座1306-08写字楼的通知》全文，发送期间杨志军回复“你们单方面可以解除合同吗？法盲。……”2018年10月27日，五方公司再次通过中通快递向杨志军发送解除合同通知，投递信息仍显示收件人拒收。2018年10月31日，五方公司通过邮政ＥＭＳ快递向杨志军发送解除合同通知，该次邮寄行为经贵州省清镇市公证处出具（2018）黔清镇证民字第2713号《公证书》进行公证；该邮件投递信息显示收件人于2018年11月01日签收。2018年11月01日，杨志军诉至法院，请求判决五方公司支付租金108000.00元及逾期支付租金产生的滞纳金。2019年01月9日，五方公司通过邮政ＥＭＳ快递向杨志军发送案涉租赁房屋11把钥匙，该次邮寄行为经贵州省清镇市公证处出具（2019）黔清镇证民字第65号《公证书》进行公证，邮件于2019年01月11日妥投。五方公司支付2018年10月01日至2018年12月31日物业管理费3254.4元，2018年07月01日至2018年12月31日公共水电费2892.8元。法院于2019年01月23日作出（2018）黔0115民初5870号民事判决，判决五方公司支付杨志军2018年10月22日至2019年04月21日租金108000.00元及逾期付款利息损失。五方公司不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2019年04月25日作出（2019）黔01民终1981号民事裁定，发回重审。法院于2019年06月20日立案，诉讼过程中，五方公司于2019年07月18向法院提起反诉请求确认《租赁合同》于2018年10月26日解除。法院于2019年08月19日另行组成合议庭，公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。庭后，经法院释明，杨志军变更诉讼请求，法院再次公开开庭进行了审理。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁合同》是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。五方公司未按约定及时向杨志军支付租金以及五方公司提前终止合同，均属违约行为，应当承担违约责任。《租赁合同》中“乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金……”的约定指的是五方公司违约导致发生合同解除的效力后应承担的违约责任，并非赋予五方公司单方合同解除权，五方公司以此为由单方解除合同不能成立。五方公司提出解除合同后，虽未取得杨志军的同意，但五方公司多次向杨志军发送了解除合同的通知，五方公司不存在恶意违约的情形，且五方公司在向杨志军送达解除合同通知后将房屋钥匙邮寄交付给杨志军，五方公司不再使用租赁房屋，如果要求五方公司继续支付租金，对五方公司显失公平，故五方公司与杨志军签订的《租赁合同》应当予以解除。法院在第一次庭审结束后向杨志军作出释明，杨志军变更诉讼请求。五方公司辩称，杨志军在庭审结束后向法院提出变更诉讼请求不符合相关程序法的要求，应根据杨志军原有的诉讼请求作出判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”，故五方公司的抗辩意见不成立。五方公司向杨志军交付钥匙时间为2019年01月11日，杨志军主张五方公司支付房屋租金至2019年01月31日，故法院确定双方《租赁合同》于2019年01月31日解除，对杨志军主张的房屋租金54,000.00元，法院予以支持。房屋租赁期间的物业管理费和公共水电费应由五方公司承担，五方公司已支付至2018年12月31日，2019年01月01日至01月31日的物业管理费1,084.8元（3,254.4元÷3）和公共水电费482．13元（2,892.8元÷6）应由五方公司承担。对五方公司违约解除合同给杨志军造成的损失，虽然合同约定租赁保证金抵做违约金，但保证金18,000.00元不足以弥补五方公司违约给杨志军造成的损失，因此，五方公司还应当赔偿杨志军的损失。对杨志军主张的14个月的租金、物业管理费和公共水电费损失，首先，法院在2019年01月作出判决五方公司支付租金的判决后，不能期待杨志军作出寻找新的租客以减少五方公司违约给其造成的损失的行为；其次，本案原一审上诉后二审发回重审裁定作出时间为2019年04月25日，在一审判决被撤销、租赁房屋由杨志军掌控的情况下，杨志军应积极寻找新的租客。重新出租房屋需要一定的时间，法院酌情支持三个月，故五方公司应支付租金至2019年07月31日，扣除2019年01月的租金及五方公司支付的保证金，五方公司还应支付杨志军5个月的租金（90,000.00元）、物业管理费，5,424.00元）和公共水电费（2,411.00元）损失共计97,835.00元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，原审判决：一、确认原告（反诉被告）杨志军与被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2019年01月31日解除；二、被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨志军2018年10月22日至2019年01月31日租金54,000.00元、物业管理费1,084.8元、公共水电费482.13元；三、被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）杨志军租金、物业管理费和公共水电费损失共计97,835.00元；四、驳回原告（反诉被告）杨志军的其他诉讼；五、驳回被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费6,258.00元，由原告（反诉）被告杨志军负担3,354.00元，被告（反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司负担2,904.00元；反诉案件受理费1,230.00元，由被告，反诉原告）贵州五方财务咨询服务有限公司负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、五方公司对《商业用房租赁合同》是否具有单方解除权及《商业用房租赁合同》解除时间；二、《商业用房租赁合同》解除后的违约责任承担。关于焦点一：法律并未规定违约方有单方解除合同的权利，本案双方签订的《商业用房租赁合同》第十一条：“乙方违约解除本合同或因乙方违约甲方解除本合同的，乙方的租赁保证金抵做违约金，乙方不予返还，乙方装修过程中产生的添附物无偿归甲方所有”之约定，应系指五方公司违约导致发生合同解除的效力后应承担的违约责任，并非赋予五方公司单方合同解除权，五方公司以此解除合同不能成立，一审根据五方公司向杨志军发送钥匙及杨志军诉请租金期限，确认双方《租赁合同》于2019年1月31日解除，并无不当，本院予以维持，故杨志军请求支付2018年10月22日到2019年1月31日合同期限内的租金、物管费、水电费符合合同约定，该期间的租金为59806.45元，因杨志军仅主张54000元，本院从其自愿，支持五方公司向其支付2018年10月22日到2019年1月31日合同期限内的租金54000元，物管费1084.8元、公共水电482.13元。关于焦点二：如前所述，根据《商业用房租赁合同》第十一条约定，乙方的租赁保证金抵做违约金，该18000元保证金五方公司亦认可抵做违约金不予退还，对于杨志军主张的损失，违约金及损失均具有补偿性质，虽五方公司单方解除合同未取得杨志军同意，但在发送解除通知后，积极腾退房屋，并根据合同约定承担了保证金不予退还的违约责任，且杨志军对其损失并未进行举证，故对其上诉要求的损失本院不予支持，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人五方公司的上诉请求部分成立，杨志军的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4747号民事判决第三、四项；二、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4747号民事判决第一、二项；三、驳回杨志军其余诉讼请求。四、驳回贵州五方财务咨询服务有限公司其余诉讼请求。一审案件本诉案件受理费6258元，由杨志军负担5069元，贵州五方财务咨询有限公司负担1189元；一审反诉案件受理费1230元，由贵州五方财务咨询服务有限公司负担。二审案件受理费杨志军预交的2634元，由杨志军负担；贵州五方财务咨询服务有限公司预交的6258元，由杨志军负担5069元，贵州五方财务咨询有限公司负担1189元。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月十七日书记员  张雪