河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8780号上诉人（原审原告）：周延军，男，汉族，1960年1月29日出生，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：洛阳中昊资产管理有限公司。住所地，洛阳市宜阳县火车站南（洛阳氮肥厂俱乐部）。法定代表人：李磊，经理。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师。上诉人周延军因与被上诉人洛阳中昊资产管理有限公司（以下简称中昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初2016号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。周延军的上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判；2.依法判决被上诉人按上诉人一审的请求支付违反协议约定的违约金。3.本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院以协议中未约定被上诉人违约应支付违约金的条款为由，错误的驳回了上诉人的请求。（1）棚改房售房协议是被上诉人单方面制定并重复使用的格式条款，被上诉人利用其优势在协议中对上诉人约定有违约承担违约金的责任，但未约定被上诉人违约也应承担违约责任的条款，违反了《合同法》第五条遵循公平的基本原则。(2)《中华人民共和国合同法》第40条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据该法律规定，一审应撤销协议中只有上诉人违约承担违约金的条款，或者让被上诉人承担同等违约金的条款，但是一审判决明显偏袒，望二审予以纠正。(3)被上诉人还未进行协议中约定的“初步验收合格”“具备入住条件”就违约交房。法律规定是“竣工验收合格备案后方可交付使用”，违反了协议的约定又触犯了法律的强制性规定。（4）被上诉人把质量有严重问题的房屋违法违约交房时，并在交房通知书中欺骗上诉人“现该房经验收，符合交房条件”来误导上诉人接受质量难以保障的房屋，把上诉人的人身财产安全问题当作儿戏，并用欺诈的方法来达到违约行为的目的，应根据《消费者权益保护法》第五十五条第一款：“经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿，金额为消费者购买商品总价款的三倍”的规定，应赔偿上诉人总房价的三倍。2、一审法院认为，被上诉人因逾期交房主动冲减房款不能视为对违约金条款进行了重新约定错误。3、上诉人的上诉请求是被上诉人支付“违法”“违约”交房违约金，一审法院却在判决书中隐瞒“违约”只显示“违法”交房违约金，以理由不足驳回明显错误。被上诉人工程还未完成，就应按协议约定和法律强制性规定完成工程后在交房。由于被上诉人的工程还未完成就恶意交房，并在交房通知书上以欺诈的方法误导上诉人接房，该恶意、欺诈的违约行为，又触犯了法律。关于给上诉人造成应得到完善房屋的损失，被上诉人仍然需达到完成工程的标准及规定。综上，被上诉人存在明显违约过错行为，极大地损害了上诉人的协议权益，一审判决损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。中昊公司辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，依法予以驳回。周延军向一审法院提出的诉讼请求:1.协议约定是“经有关部门初步验收合格，交原告使用”，但中昊公司一是违犯了必须“竣工验收合格”这法定的交房条件，二是违犯了必须“初步验收合格”这协议约定的交房条件。依法判令中昊公司赔偿给周延军6716.67元违法违约就交房的违约金（暂计至2020年7月31日），中昊公司违反协议约定交房，应再赔偿周延军的违约金从2020年8月1日起计算至达到约定的交房条件或法定的交房条件之日止；2.请求依法判令中昊公司承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2013年4月27日，以洛阳中昊资产管理中心为售房方（甲方），周延军为购房方（乙方），签订了《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》，内容如下：第一条：甲方新建的住宅楼为棚改房，将其出售给乙方，乙方已充分了解该住房的具体状况，并自愿购买该住房。所购住房的基本情况:位于水厂生活区内**楼******门，其建筑面积95.08平方米。（实际面积以房管部门测量为准)。第二条：房屋的出售价款按建筑面积计算。单价：人民币1092.5元/平方米，总价：107098元。以上款额第一次付64258元(房产售价的60%)；第二次在楼房主体封顶付40%房款。在乙方领取钥匙时，以房管部门实际测量面积为准，房款差异部分多退少补。第三条：乙方在规定时间逾期交纳房款按迟交月1%计算加收利息。第四条：房屋交付期限甲方应当在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交付乙方使用，如因不可抗力或政府政策因素除外。第五条：该住房交付乙方时，甲方承诺具备水通、电通、路通和有线电视、通讯使用条件，乙方承担房产交付（接受钥匙）后的使用费用。2014年12月21日，洛阳中昊资产管理中心向周延军出具《中昊棚改房锦山家园（二期）交房通知书》，载明周延军第二次应交房款97098.25元，因超期，应交纳利息5950.4元；因工程延期冲减房款883.33元；实际应交房款102165.31元。售房协议签订后，周延军向洛阳中昊资产管理中心支付房款10000元，剩余房款一直未支付。2014年12月25日，锦山家园施工单位河南开祥建筑集团有限公司出具《锦山家园17#楼工程竣工报告》，显示竣工时间为2014年12月25日。河南诚信工程监理咨询有限公司在该报告上加盖了该公司的公章。同日，周延军儿子周中权《房屋验收表》上签名，并接收了该房屋。2017年12月28日，洛阳中昊资产管理中心工商登记名称变更为洛阳中昊资产管理有限公司。《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》上显示的锦山家园65号楼和《锦山家园17#楼工程竣工报告》上显示的17号楼系同一栋楼。该楼至今未经竣工验收合格，未完成竣工验收备案。另查明，周延军曾因同一事实向该院提起诉讼，请求中昊公司赔偿逾期交付使用的违约金，该院于2020年7月16日作出（2020）豫0327民初858号民事判决书，驳回了周延军的诉讼请求，现该判决书已经发生法律效力。一审法院认为：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。洛阳中昊资产管理中心未经竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记即交付业主使用，违反法律强制性规定，构成违约。但原、被告双方售房协议中并无对被告违约应支付违约金的约定条款，且中昊公司之前因逾期交付房屋主动冲减的房款不能视为对违约条款进行了重新约定，周延军亦未证明违法交房给其造成实际损失，故周延军请求中昊公司支付违法交房违约金，理由不足，该院不予支持。本案与（2020）豫0327民初858号案件虽基于同一事实，但本案主张的是违法交房责任，（2020）豫0327民初858号案件主张的是逾期交房责任，两案诉求不一致，故对中昊公司认为属于重复起诉的辩称，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回周延军的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由周延军负担。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，周延军与洛阳中昊资产管理有限公司签订《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》中约定的交房时间为2014年3月31日前,而周延军方实际于2014年12月25办理了交接房手续,涉案房屋已实际转移由周延军占有并使用。因双方签订的协议中对于违约交房的违约责任并未进行明确约定，也无证据证明双方就违约交房的违约责任达成一致意见，周延军亦未证明违法交房给其造成实际损失，故周延军要求洛阳中昊资产管理有限公司承担违约责任，依据不足，本院无法支持。综上所述,周延军的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周延军承担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十二月二十八日书记员  邱云静,应视为,虽然本案所涉房屋未完成竣工验收备案，未取得竣工验收合格证,但周延军在房屋未达到合同约定交付条件时有权拒收房屋,其自愿接收房屋,应视为双方变更了商品房买卖合同中对交房条件的约定。我国《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》及《城市房地产管理法》中关于“……建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收合格或者验收不合格的不得交付使用”的规定均属管理性强制性规定,违反之并不导致双方交付行为无效或否定已实际交付的事实,故涉案房屋自交付之日起,洛阳中昊资产管理有限公司已经履行交房义务，现周延军认为洛阳中昊资产管理有限公司违法、违约交房应称相应的责任，缺乏事实及法律依据，故对于周延军的上诉请求，本院不予支持。