广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24404号上诉人（原审被告）：唐巧玲，女，1974年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张凡，广东耀顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，该公司员工。委托诉讼代理人：关怡钧，该公司员工。上诉人唐巧玲与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人唐巧玲上诉请求：1.撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定双方当事人涉案合同系真实意思表示，双方之间形成居间合同法律关系与事实不符，应依法撤销。双方在签订《房地产中介服务合同》（以下简称《服务合同》）《咨询及中介服务费确认书（买卖）》（以下简称《确认书》）时，因上诉人的房产已抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行，需要赎契后才能过户交易，因上诉人自身没有相应的赎契资金，故被上诉人向上诉人承诺由其提供相关的按揭公司进行垫资赎契，还承诺垫资赎契产生的费用包含在中介服务费用内。在此种情况下上诉人才签署《确认书》同意向被上诉人支付70000元的中介服务费。上诉人在一审庭审中已提供相关证据证实。二、一审判决认定上诉人在《存量房买卖合同》中承诺涉案房屋为其广东省唯一物业，应自行承担该承诺产生的后果，与事实不符，应依法撤销。合同中的字迹是被上诉人的工作人员所写，并非上诉人书写。上诉人第一次出售房产，没有任何房产交易经验，并不知道所要出售的物业如果不是广东省唯一物业需要另行额外缴纳个人所得税。而被上诉人是专业的房屋交易中介机构，其没有对上述情况尽到告知义务，也未告知上诉人应自行去房管局查册确定所售房产是否属于在广东省××唯一物业。根据房产交易管理，上诉人作为卖家，通常实收房款，至于房产交易所产生的税费一般都由买家承担。本案中，上诉人与买家刘某签订的《存量房买卖合同》也是这种情况，约定由买家承担房产交易全部税费。如果被上诉人尽到告知义务，上诉人不可能在知道所售房产并非自己广东省唯一物业的情况下还作出以上承诺，此与常理相悖。三、一审判决在查清被上诉人违反法律规定，组织上诉人与房产买家签订阴阳合同，恶意串通、损害国家利益事实的情况下，仍然认定双方之间签订的《服务合同》《确认书》没有违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效，属于助长歪风，应予制止。故应依法认定被上诉人未能促成上诉人与房产买家签订合法有效的房产买卖合同，被上诉人不得向上诉人要求支付报酬。被上诉人中原公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。被上诉人向一审法院起诉请求：1.上诉人向被上诉人支付咨询及中介服务费70000元；2.上诉人支付自2019年7月17日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以70000元为本金，每日按千分之一的标准，自2019年7月17日起计至2020年1月14日违约金为12740元）；3.本案的诉讼费用由上诉人负担。一审法院认定的事实：坐落于广州市**xxx街****（以下简称涉案房屋）的原权利人为上诉人唐巧玲。2019年7月16日，上诉人（卖方、甲方）与刘某（买方、乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定上诉人将涉案房屋出售给买方，房屋按整套出售并计价为5100000元，在其他约定中手写有“甲方承诺该物业房产证过五年，并且为广东省唯一物业”。2019年7月16日，双方签订了《服务合同》，约定上诉人委托被上诉人在本合同签订之日起三个月内为涉案房屋的出售提供中介服务，拟售价格5100000元。甲方在本合同约定的期限内促成上诉人与买方签订存量房买卖合同之后，上诉人向被上诉人支付中介服务费70000元。上诉人逾期支付中介服务费的，按照每日未付款金额0.1%标准支付违约金。2019年7月16日，上诉人向被上诉人出具《确认书》，内容为上诉人确认经被上诉人独家提供咨询及中介服务，成功签订买卖合同，上诉人同意支付70000元给予被上诉人作为咨询及中介服务费。本确认书自上诉人签署之日生效，上诉人承诺于签署本确认书当天付清上述咨询及中介服务费，逾期支付的，将按0.1%/天支付违约金。上诉人（甲方、卖方）与刘某（乙方、买方）出具《房屋买卖合同网签委托确认书》，涉案房屋甲方同意出售给乙方，乙方愿意购买。该物业综合交易价格扣除溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用之后，楼价为3600000元，并独家委托被上诉人按照上述价格进行该物业的买卖合同网签手续。该确认书下方乙方（买方）处签有刘某、刘某某的字样。2019年7月25日，上诉人（卖方、甲方）、刘某某（买方、乙方）、被上诉人（房地产中介服务机构、丙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲方出售涉案房屋，计价3600000元。甲方向丙方支付中介服务费0元，乙方向丙方支付中介服务费52400元。中介费服务费金额应以咨询及中介服务费确认书为准。该《广州市存量房买卖合同》说明第11条规定依法纳税是每个公民应尽的义务，买卖双方及房地产中介服务机构应当如实申报交易价格，不得以低报、瞒报、漏报等方式偷税漏税，否则应承担由此产生的法律责任。诉讼中，上诉人表示刘某某是刘某的父亲，涉案房屋的实际售价为5100000元，涉案房屋现已过户至刘某某名下。一审法院认为：《服务合同》《确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人之间形成居间合同法律关系。涉案房屋经被上诉人提供的媒介服务签订了买卖合同，且已经实际过户至买方名下。被上诉人主张上诉人支付咨询及中介服务费70000元，事实和法律依据充分。关于逾期支付咨询及中介服务费的问题，上诉人抗辩每日0.1%的标准过高，被上诉人亦未能举证证明上诉人逾期付款导致利息损失以外的其他损失，故一审法院酌定调整自2019年7月17日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计，从2019年8月20日起至款项实际清付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计算。被上诉人主张的逾期付款违约金超过上述计算金额的，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人抗辩被上诉人承诺垫资赎契费用包含于中介服务费中，缺乏证据证明，一审法院不予采信。上诉人在《存量房买卖合同》中承诺涉案房屋为其广东省唯一物业，应自行承担该承诺产生的后果。另，涉案房屋的真实交易价格为5100000元，《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）虚构交易价格为3600000元，三方当事人的行为未如实申报涉税事项，严重扰乱房地产交易秩序，应予严厉制止并指正。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、上诉人在判决发生法律效力之日起十日内一次性向被上诉人支付咨询及中介服务费70000元及逾期付款违约金（违约金以70000元为本金，自2019年7月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计，自2019年8月20日起至款项实际清付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计）；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2124元，由被上诉人负担434元，由上诉人负担1690元。本院二审庭询时，上诉人称双方口头约定中介费包含了垫资赎契的费用，但没有其他证据证明。被上诉人对此否认称，从未表示过中介费包含垫资费用，从未表示过垫资费用由被上诉人承担。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对当事人上诉请求的有关事项进行审查。本案二审争议焦点在于：一、本案居间合同关系是否有效成立，上诉人是否应支付70000元中介服务费；二、一审判决认定因涉案房屋并非上诉人名下唯一物业而产生的额外个人所得税由上诉人自行承担是否有误。对此本院评析如下：关于争议焦点一，上诉人认为其签订《服务合同》《确认书》系基于被上诉人承诺垫资赎契费用包含在70000元中介服务费用内，若非如此，两份合同不能代表其真实意思表示。经审查，两份合同中均无将被上诉人承担垫资赎契费用列为合同条款，上诉人当庭述称双方口头约定中介费包含垫资赎契费用，但并无证据证明，而被上诉人予以否认。在双方当事人签订有《服务合同》《确认书》，并且被上诉人已实际协助上诉人出售房屋，完成过户手续的情况下，上诉人仅以上述口头约定拟证明涉案《服务合同》《确认书》的内容并非其真实意思表示，理据并不充分，更不足以推翻两份合同。退一步而言，涉案房产实际售价5100000元，垫资赎契费用达31250元，而被上诉人在约定收取中介服务费70000元的情况下还承诺包含垫资赎契费用，与日常生活经验不符。故一审法院认定两份合同合法有效，并据此确认双方当事人之间形成居间合同关系并判令上诉人依约支付70000元中介服务费，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，上诉人主张《存量房买卖合同》中“甲方承诺该物业房产证过五年，并且为广东省唯一物业”手书字样并非自己所写，而是被上诉人的工作人员书写，鉴于一般而言，出售房产关乎自身重大利益，当事人都会采取更为审慎的态度签署买卖合同，即便签订合同时才知悉需要确认上述情况，上诉人亦可当场提出异议和采取相应补救措施。该合同由上诉人审核并签名确认，无论是否由其亲自书写，均视为对全部内容的认可。另一方面，个人名下房产数量明显属于上诉人应当知晓的情况，况且出售房产相关交易手续、政策和所将产生的税费也与上诉人个人利益息息相关，上诉人完全可以从多种渠道主动了解并获取信息。从《服务合同》内容来看，被上诉人所承担义务并不包含该事项的告知义务。现上诉人称被上诉人未尽到告知义务，才导致没能自行查册确定所售房产是否属于在广东省××唯一物业，由此产生额外缴纳的个人所得税税费不应由其自行承担，没有事实及法律依据，一审判决未予支持并无错误。最后，对于上诉人举报被上诉人组织上诉人与买家签订阴阳合同的问题，正如一审所述，三方当事人的行为属于未如实申报涉税事项，应严厉制止并予指正，承担由此产生的法律责任。但此并不属于本案民事法律关系审查处理范围，不影响上诉人与被上诉人之间因居间合同关系而产生的债权债务。综上所述，上诉人唐巧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元,由上诉人唐巧玲负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年十二月二十二日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣