浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终926号 上诉人（原审被告）：湖州嘉兆实业有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道旺角.维多利亚花园****。 法定代表人：周芳胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈伟珍，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵公明，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈鸿逸群，女，2002年1月10日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：陈小江，男，1970年9月12日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。系原告父亲。 委托诉讼代理人：周淑萍，女，1969年12月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。系原告母亲。 上诉人湖州嘉兆实业有限公司（以下简称嘉兆公司）因与被上诉人陈鸿逸群商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，上诉人嘉兆公司的委托诉讼代理人沈伟珍、被上诉人陈鸿逸群的委托诉讼代理人陈小江、周淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉兆公司上诉请求：1.撤销（2020）浙0522民初147号民事判决，并发回重审，或查清事实后予以改判；2.一、二审诉讼费用由陈鸿逸群承担。事实与理由：一、一审法院认定证据错误，导致事实认定错误。一审法院否认《建设工程竣工验收备案证明书》的证明力，并以长兴县环保局文件《关于湖州嘉兆实业有限公司海洋城休闲旅游项目环境影响报告书的审查意见》《浙江省建设工规划核实确认书》《建设工程消防验收意见书》系复印件而不予采纳，认定证据错误。根据《建设工程质量管理条例》《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则（暂行）》的相关规定，《建设工程竣工验收备案证明书》可以证明涉案房屋已经经过竣工验收和综合验收。因此，涉案房屋2016年4月27日已经具备合同约定的交付条件，2016年5月23日嘉兆公司向陈鸿逸群交付涉案房屋具有合法性。根据双方合同约定，嘉兆公司履行交付房屋义务与陈鸿逸群缴纳物业维修基金义务同时履行，交房当天，陈鸿逸群交纳了676元物业维修基金，可以佐证2016年5月23日双方已经办理了交付手续。陈鸿逸群抗辩涉案房屋存在漏水情况，但不管该情况是否真实，均非其拒绝交付的理由，其因此拒绝交付的，嘉兆公司不承担逾期交房的违约责任。综上，嘉兆公司无需承担2016年5月23日之后逾期交房的违约责任。二、一审法院混淆违约金性质，裁判超出审理范围。本案中，陈鸿逸群诉讼请求系逾期交房违约金，2016年5月24日之后，嘉兆公司已无需再支付逾期交房违约金。2018年2月28日嘉兆公司通过邮件通知陈鸿逸群前往办证，一审法院否认该邮件的证明力错误，却又以该时间点为界限分段计算本案违约金，实际混淆了逾期交房违约金和逾期办证违约金。三、一审法院程序严重违法，足以影响实体公正。一审法院确定宣判日期为2020年4月29日，但嘉兆公司于2020年4月28日收到一审法院寄送的判决书。一审法院在宣判日期前公开判决书内容，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定。 陈鸿逸群辩称，嘉兆公司称2016年5月24日之后无需承担逾期交房违约责任，但截至2020年4月30日之前其都没拿到涉案房屋钥匙。2016年4月19日，嘉兆公司向其发了入伙通知书，2016年5月23日办理交接时发现涉案房屋漏水、层高不够，要求整改。后来，嘉兆公司负责办理交接的工作人员就走了。经投诉，第二天住建局打电话向其说明涉案房屋不具备交房资格。2018年6月16日嘉兆公司通知交房事宜，并重新发了入伙通知书，但房子漏水、层高问题仍未解决，我书面说明因涉案房屋质量问题拒绝收房。 陈鸿逸群向一审法院起诉请求：1.判令嘉兆公司支付自2016年3月2日至2019年11月27日止的逾期交房违约金169234.60元（以619000元为基数，按照每日万分之二计算）；2.本案诉讼费用由嘉兆公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月25日，陈鸿逸群与嘉兆公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈鸿逸群购买嘉兆公司位于长兴县××街道××幢××号××房××，房屋总价为619000元；出卖人应当在2015年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，自合同约定交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2014年9月25日，陈鸿逸群依约支付了全部房款619000元，但嘉兆公司未能在2015年4月30日前依约交付房屋。现陈鸿逸群以嘉兆公司逾期交房为由，要求嘉兆公司承担相应违约金，故双方纠纷成讼。2016年5月19日，嘉兆公司通知陈鸿逸群于2016年5月23日办理涉案房屋交付手续并交纳物业维修基金676元。2016年5月23日陈小江代表陈鸿逸群交纳了物业维修基金676元，在涉案房屋交付过程中因双方发生纠纷而报警。另查明，2016年4月25日嘉兆公司向陈鸿逸群支付41473元违约金，2016年4月28日嘉兆公司取得涉案房屋竣工验收备案证明书。截至2017年2月14日涉案房屋尚未具备交房条件。2017年12月4日，嘉兆公司正在办理物业承接验收相关手续（此为办理初始登记证明的前置条件）。涉案房屋的不动产权证于2018年2月8日登记在嘉兆公司名下。2018年6月16日在长兴县建设局协调下，嘉兆公司详细告知了陈鸿逸群委托诉讼代理人陈小江关于涉案房屋的交付及办证事宜。2019年11月27日嘉兆公司通过特快专递的形式再次催促陈鸿逸群办理涉案房屋的交付手续。 一审法院认为，陈鸿逸群与嘉兆公司之间签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应严格履行。陈鸿逸群已依约履行付款义务，嘉兆公司应依约履行交房义务。根据合同约定，嘉兆公司应于2015年4月30日前完成交房义务，嘉兆公司未依约履行，应承担相应的违约责任。关于陈鸿逸群主张的逾期交房违约金金额的确定。虽然2016年5月19日嘉兆公司通知陈鸿逸群办理涉案房屋的交付手续，但因截至2017年2月14日涉案房屋尚未具备交房条件，2018年2月8日涉案房屋登记在嘉兆公司名下，2018年6月16日嘉兆公司在建设局详细告知了陈鸿逸群委托诉讼代理人陈小江关于涉案房屋的交付及办证事宜，陈鸿逸群至今未去办理房屋交付及办证事宜。涉案房屋的违约金，按照双方约定，以619000元为基数，按照每日万分之二，从2015年4月30日的第二天即2015年5月1日计算至2016年3月1日的违约金为37882.80元（619000元×306天×2/10000），从2016年3月2日计算至2018年6月16日的违约金为103620.60元（619000元×837天×2/10000），扣除嘉兆公司已支付的违约金41473元，嘉兆公司尚需支付100030.40元。关于嘉兆公司提出2016年5月23日涉案房屋已具备交房条件并已交付的抗辩，虽然嘉兆公司已通知陈鸿逸群于2016年5月23日办理涉案房屋的交付事宜，但因嘉兆公司未提交充分证据证明2016年5月23日涉案房屋已具备《商品房买卖合同》第九条中约定的交付条件，且商品房具备交付条件是通知交付的前提，故该抗辩该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、嘉兆公司支付陈鸿逸群逾期交房违约金100030.40元，限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回陈鸿逸群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5927元，由陈鸿逸群承担4777元，嘉兆公司承担1150元。 本院二审期间，嘉兆公司向本院提交长兴县环境保护局出具的《关于湖州嘉兆实业有限公司长兴县海洋城休闲旅游项目环境影响报告书的审查意见》、长兴县规划局出具的《浙江省建设工程规划核实确认书》、湖州市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，以补强证明一审中提交的上述文件复印件真实有效，进一步证明涉案房屋在2016年4月27日已具备交付条件。陈鸿逸群经质证对上述证据无异议，对证明目的亦无异议。本院经审查认为，上述证据符合真实性、合法性和关联性，能够证明待证目的。 本院二审查明：涉案房屋于2013年4月2日取得环保局审查意见，2015年4月30日取得消防验收意见书，2016年3月21日取得规划局核实确认书。2018年4月28日涉案房屋已通过综合验收并取得《建设工程竣工验收备案证明书》，已具备交付条件。其余事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为嘉兆公司应否承担2016年5月23日之后逾期交房的违约金。本案双方当事人在合同第九条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……”第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的房屋质量鉴定机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为：检测费用由开发商垫付，由买受人提供等额相保，最终由责任方承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。”双方在补充协议第4条约定：“买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受商品房交付。买受人以此拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。”根据本案已查明事实，涉案房屋于2016年4月28日已具备交付条件，2016年5月19日，嘉兆公司通知陈鸿逸群于2016年5月23日办理房屋交付手续。嘉兆公司上诉认为已于2016年5月23日完成涉案房屋交付手续，陈鸿逸群无拒绝交付的理由。陈鸿逸群认为该天未完成房屋交付手续，因为涉案房屋存在层高不够、漏水等质量问题，不符合交付使用条件。对双方该节争议，本院分析如下：1.2017年2月14日湖州信访局情况登记表的记载不能证明涉案房屋不具备交付条件。该情况登记表记载“海洋城二期还未完全通过合法验收，不具备交房条件”。但湖州信访局情况登记表并非政府机关证明性文件，其记载的内容系根据信访人和反馈人的陈述作相应记载，在已有证据足以证明上述情况登记表记载内容与事实不符的情况下，本院根据二审查明事实，对一审法院依据该情况登记表认定至2017年2月14日涉案房屋尚未具备交房条件的事实，作出重新认定。根据本案二审查明事实及双方当事人合同第九条约定，至2016年4月28日，涉案房屋已取得约定的所有证明文件，已具备交付条件。2.陈鸿逸群主张涉案房屋存在质量问题而不符合交付条件的理由不能成立。逾期交房违约责任与交房后质量责任并不相同，房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在质量争议，买受人仍可依据关于房屋质量的条款主张相应权益。本案中，双方当事人对涉案房屋的交付条件已作出明确约定，且对房屋质量问题的处理亦作出了约定。层高及漏水问题并不属于地基基础及主体结构等严重影响房屋使用的质量问题，根据双方约定，在房屋交付时，有关质量问题双方可以协商解决，解决不成的，双方可委托鉴定机构检测。检测后确有质量问题的，嘉兆公司应承担维修义务，陈鸿逸群可基于质量问题主张违约责任、赔偿损失等。陈鸿逸群在本案中以房屋存在质量问题为由，主张涉案房屋未交付，要求嘉兆公司承担逾期交房违约责任的请求，无事实与法律依据。3.陈鸿逸群明确本案中主张的系逾期交房违约金，但根据上述分析，2016年5月23日涉案房屋已具备交付条件，陈鸿逸群并未提供充分证据证明当天未完成交接手续系嘉兆公司不符合交付条件造成，故本院认定涉案房屋于2016年5月23日完成交付，嘉兆公司不应承担2016年5月23日之后逾期交房的违约责任。但对于逾期办证的事实，嘉兆公司在本案中予以认可，基于逾期交房与逾期办证系不同的违约行为，陈鸿逸群可另行主张。双方对于嘉兆公司已支付逾期交房违约金41473元（自2015年5月1日至2016年3月31日）无异议，故嘉兆公司还应支付2016年4月1日至2016年5月23日期间的逾期交房违约金，本院经审核为6561.4元。 另，关于嘉兆公司上诉认为一审法院程序严重违法的上诉理由，本院经审查认为该理由不构成严重违法，且不影响本案审理，对嘉兆公司该节上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，嘉兆公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初147号民事判决书； 二、湖州嘉兆实业有限公司支付陈鸿逸群逾期交房违约金6561.4元，限于本判决生效之日起十日内支付； 三、驳回陈鸿逸群其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1842.5元，由陈鸿逸群负担1771.5元，湖州嘉兆实业有限公司负担71元；二审案件受理费3685元，由陈鸿逸群负担3543元，湖州嘉兆实业有限公司负担142元。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 烨 审 判 员  赵哨兵 审 判 员  周辰晨 二〇二〇年十二月七日 法官助理  张美琴 书 记 员  沈雯雯