广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4380号 上诉人（原审原告、反诉被告）：田衍兵，男，1963年7月16日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：周兴海,广西同望（柳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李妍，女，1975年12月13日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐志云，男，1977年10月5日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦祖维,广西仁清律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李婵,广西仁清律师事务所律师。 上诉人田衍兵因与被上诉人李妍、唐志云租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 -2- 田衍兵上诉请求：一、撤销一审判决第二项至第七项，驳回李妍、唐志云对田衍兵的反诉请求，支持田衍兵的诉讼请求;二、本案诉讼费用由李妍、唐志云承担。事实和理由：一、李妍、唐志云解除《租赁合同》，没有事实和法律依据。《终止房屋租赁合同的通知》对田衍兵不具有法律约束力，主要理由如下:第一，田衍兵延付李妍、唐志云租金的行为，不构成根本违约。2020年6月29日，田衍兵通过微信转账向李妍、唐志云支付2020年第三季度的租金。李妍、唐志云拒不接收，却以田衍兵不按时支付租金为由，解除双方之间的《租赁合同》。田衍兵在合同履行过程中没有拒不支付李妍、唐志云租金的事实。虽然存在迟延几天支付租金的情形，但该情形并不构成对《租赁合同》的根本违约，不存在导致《租赁合同》目的不能实现。第二、根据《租赁合同》第七条第4款中约定李妍、唐志云行使《租赁合同》的单方解除权，应当以田衍兵构成根本违约或延付租金超过两个月以上为前提条件。租赁合同明确的约定了乙方超过应交租金期限两个月以上时，甲方才享有解除合同的权利。同时，根据我国法律规定，出租人一方行使单方解除权时，应当以承租人的根本违约为前提。在承租人没有根本违约的情况下，出租人不具有单独解除合同的权利。因此，在本案中，田衍兵即使存拖延几天支付租金的情形，该拖延支付的行为也没有构成根本违约，更没有拖延支付租金超过两个月以上。李妍、唐志云不符合《租赁合同》约定解除合同的情况下，其不具有单方面的合同解除权。第三、李妍、唐志云向田衍兵催收租金没有给予合理期限，其单方面解除租赁合同，不符合法律规定。虽然《租赁合同》中第七条第4款中对甲方终止、解除合同的权利进行了约定，但该条中并没有明确约定承租人一旦欠付租金则出租人可不经催告就经行解除合同。田衍兵即使存在未按合同约定提前5天支付李妍、唐志云20**年第三季度租金的行为，李妍、唐志云催收后也应当给予田衍兵支付租金的合理期限，才能行使单方面的 -3- 合同解除权。恰恰相反，田衍兵为了正常的履行合同，主动于2020年6月29日通过微信转账向李妍、唐志云支付2020年第三季度租金，但李妍、唐志云拒绝收取，造成田衍兵不能支付租金的事实。李妍、唐志云明显是在恶意行使合同解除权，其在租赁商铺粘贴《终止房屋租赁合同的通知》解除双方之间的《租赁合同》，不符合法律的规定。第四、田衍兵在2020年6月29日向李妍、唐志云支付租金的行为，没有对李妍、唐志云造成任何的损失。《租赁合同》约定的租金支付方式为先交租金后使用的原则，田衍兵在2020年第三季度前的租金均已经支付，其在2020年6月29日通过微信向李妍、唐志云支付租金，但李妍、唐志云拒收，不存在未付租金而占用李妍、唐志云商铺的情况，没有对李妍、唐志云造成任何的损失。二、一审法院存在适用法律错误的问题。田衍兵承租李妍、唐志云房屋是用于批发销售干货、粉丝等，因为从2019年年底受疫情影响，造成田衍兵经营亏损导致田衍兵资金周转困难，导致延迟支付李妍、唐志云租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照期限的约定支付租金为由请求解除租赁合同由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 李妍、唐志云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回田衍兵的上诉请求。 田衍兵向一审法院起诉请求：一、判决确认田衍兵与李妍、唐志云于2018年6月21日签订的《租赁合同》有效，该合同应继续履行；二、判决本案的诉讼费用由李妍、唐志云承担。 李妍、唐志云向一审法院反诉请求：一、判决解除田衍兵与李妍、唐志云于2018年6月21日签订的《租赁合同》，并判决田衍兵立即将坐落在柳州市柳南区瑞龙路99号29栋1- -4- 1号商铺恢复原状归还给李妍、唐志云；二、判决田衍兵向李妍、唐志云归还代为缴纳市场2020年1月至6月期间共计六个月的垃圾清运费737元；三、判决田衍兵向李妍、唐志云支付2020年7月1日至8月15日期间的房屋租金9000元（1.5个月×6000元/月=9000元），从2020年8月16日后的租金仍按每月6000元计算直至其将所租赁商铺交还给李妍、唐志云止；四、判决李妍、唐志云对田衍兵缴纳的保证金18000元无须退还。五、本案的案件受理费用全部由田衍兵承担。 一审法院认定事实：位于柳州市柳**属于李妍、唐志云共同所有。 2018年6月21日，李妍、唐志云将其上述商铺出租给田衍兵经营使用，其双方就该租赁事宜于当天共同签订了一份《租赁合同》，其中在该份合同的第一条第4项约定：“本合同项下租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即自2018年10月1日起至2023年9月30日止”；第二条约定：“1、本合同所指币种均为人民币。2、租金：自计租日至2018年10月1日，月租金标准为人民币陆仟元整（￥6000.00元）；自2018年10月1日至2021年9月30日，月租金标准为人民币陆仟元整（￥6000.00元）……3、免租期：甲方（即李妍、唐志云）给予乙方（即田衍兵）叁个月免租期，即2018年6月20日至2018年9月30日。免租期内，乙方无需交纳租金，但必须自行承担并支付该租赁房屋的实际使用费用。4、租赁房屋采用先交租金后使用的原则。租金按季支付，即一次性支付一个季度的租金。乙方每次提前5天支付下一阶段的租金。本合同项下的租金支付方式为：本合同签订后五个工作日内支付首期租金，即2018年10月1日至2019年1月1日，应交租金为壹万捌仟元整（￥18000.00元）。其他交租期租金均按每季度为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期的5天前（若为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金”；第三条约定：“保证金：本合同签订之日，乙方应向甲方交纳保证金约三个月租金，即人民币壹万捌仟元整（￥18000.00元），租赁期间如乙方无任何违 -5- 约行为，租赁期满房屋及设施设备完好并交回甲方，且乙方无拖欠其他任何应该承担的物管费、水、电、通讯、天然气、公摊费以及其他相关费用，租赁期满日内，甲方将该保证金无息退还乙方，但乙方违约，该保证金将作为对甲方的补偿不予退还，若保证金不足以补偿乙方所欠金额，则甲方有权向乙方进行追偿”；第四条约定：“甲方义务和责任：1、该房屋物管费、租赁房屋内水、电及其他能耗费用、通讯费用等由乙方在经营期内自行承担，公共区域水、电费由乙方承担，并按统一分摊标准每月向市场物管公司交纳。……3、甲方严格按照本合同约定履行出租义务，在合同有效期内乙方无违约情况下不得擅自终止本合同”；第五条约定：“乙方义务和责任：1、在租赁期内，不得改变租赁房屋的结构，如因经营需要改变房屋结构须告知业主和市场物业管理处，租赁期满后乙方须将墙面恢复原状。若擅自拆改租赁房屋，所造成的一切经济损失和法律责任概由乙方承担。……”；第七条约定：“违约责任：1、乙方未能履行本合同约定的义务，甲方已收租金和保证金不予退还。……4、乙方应严格按照本合同约定按时交纳房屋租金，不可拖延，如拖延叁天，甲方有权收回铺面，并终止合同，保证金则不予退还。如超过应交租金期限或拖欠房屋物管、水、电、通讯或其它费用两个月以上的，视为乙方违约，甲方有权选择继续履行或解除合同，若甲方继续履行本合同，乙方除交付租金或补足拖欠物管、水、电、通讯和其他费用外，还应按照拖欠租金金额和日期向甲方承担每日万分之五的滞纳金”；第九条约定：“本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效”。在以上合同签订后，李妍、唐志云依约将其上述商铺交付给了田衍兵进行租赁使用。但田衍兵在合同履行的过程中出现了数次未按上述合同约定支付租金的时间迟延向李妍、唐志云支付租金的情形，田衍兵该迟延支付租金的天数已有数次超过了三天以上，李妍亦为此曾数次在微信聊天中向田衍兵进行了催收。李妍以田衍兵违反了双方合同的约定为由，于2020年6月29日通过微信向田衍兵发送了一份《终止房屋租赁合同通知》，并在当天还将该份书面通知张贴在了上述商铺的门口。2020年6月30日，田衍兵通过微信向李妍发送了2020年第三季度的租金合计18000元，但李妍并未有点收该租金。 -6- 田衍兵在合同签订后已经依约向李妍、唐志云支付了保证金18000元，并且其亦已对上述商铺进行了装修。田衍兵在本案中已经向李妍、唐志云付清了2020年7月1日之前的租金。上述商铺至今仍由田衍兵占有使用，其并未有将该商铺返还给李妍、唐志云。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，田衍兵与李妍、唐志云共同签订上述的《租赁合同》系其双方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院确认该合同合法有效，受法律保护，缔约双方均应依约履行各自所负的合同义务。关于上述的《租赁合同》应否继续履行，李妍、唐志云能否提前解除合同的问题。根据上述的《租赁合同》第二条第4款约定：“租赁房屋采用先交租金后使用的原则。租金按季支付，即一次性支付一个季度的租金。乙方每次提前5天支付下一阶段的租金。本合同项下的租金支付方式为：本合同签订后五个工作日内支付首期租金，即2018年10月1日至2019年1月1日，应交租金为壹万捌仟元整（￥18000.00元）。其他交租期租金均按每季度为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期的5天前（若为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金”，一审法院认为该约定条款对于租金支付的时间已经作出了明确的约定，田衍兵应当依照该约定按时足额向李妍、唐志云支付租金，但根据李妍提交其与田衍兵的微信聊天记录以及田衍兵提交其在2020年7月1日之前支付租金的有关凭据共同证实田衍兵在合同履行的过程中出现了数次未按上述合同约定支付租金的时间迟延向李妍、唐志云支付租金的情形，田衍兵该迟延支付租金的天数已有数次超过了三天以上，李妍亦为此曾数次在微信聊天中向田衍兵进行了催收，故根据上述的《租赁合同》第七条第4款“乙方应严格按照本合同约定按时交纳房屋租金，不可拖延，如拖延叁天，甲方有权收回铺面，并终止合同，保证金不予退还”之约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，李妍、唐志云享有单方提前解除合同的权利，由此李妍、 -7- 唐志云在反诉中诉请解除其与田衍兵签订上述的《租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。而亦由于如上理由，故田衍兵在本诉中诉请继续履行其与李妍、唐志云签订上述的《租赁合同》没有依据，故一审法院不予支持。关于要求田衍兵将上述商铺恢复原状并返还给李妍、唐志云之反诉诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于如上所述，一审法院对李妍、唐志云在反诉中要求解除其与田衍兵签订上述的《租赁合同》之诉请予以支持，故田衍兵在合同解除之后负有将上述商铺恢复原状并返还给李妍、唐志云，由此李妍、唐志云在反诉中提出以上的反诉诉请于法有据，一审法院予以支持。关于要求田衍兵支付2020年1月至2020年6月的垃圾清运费之反诉诉请。李妍、唐志云主张其在本案中已代田衍兵向广西新柳邕农产品批发市场有限公司交付了2020年1月至2020年6月的垃圾清运费合计737元并为此提交了有关的交款凭据相佐证。一审法院认为，由于田衍兵在庭审中已经表示其对李妍、唐志云代交上述的垃圾清运费合计737元之事实无异议并且亦表示其同意承担该项费用，故李妍、唐志云在反诉中提出以上的反诉诉请于法有据，一审法院予以支持。关于要求田衍兵支付自2020年7月1日之后至返还上述商铺时止的租金之反诉诉请。根据庭审查明，田衍兵在2020年7月1日之后未再有向李妍、唐志云支付租金，而上述商铺至今仍由田衍兵占有使用，其并未有将该商铺返还给李妍、唐志云，故李妍、唐志云要求田衍兵支付自2020年7月1日之后至返还上述商铺时止的租金有事实根据，一审法院予以支持。根据上述的《租赁合同》第二条第2款关于“自2018年10月1日至2021年9月30日，月租金标准为人民币陆仟元整（￥6000.00元）”之约定，故田衍兵应向李妍、唐志云支付自2020年7月1日起至2020年8月15日止（合计1.5个月）的租金金额合计为9000元（6000元／月×1.5个月=9000元），2020年8月16日起至田衍兵返还上述商铺时止产生的租金应当按照上述的《租赁合同》第二条第2款之约定继续计付。关于要求判决李妍、唐志云无须向田衍兵退还保证金18000元之反诉诉请。根据庭审查明，田衍兵在合同签订后已经依约向李妍、唐志云支 -8- 付了保证金18000元。根据上述的《租赁合同》第七条第4款“乙方应严格按照本合同约定按时交纳房屋租金，不可拖延，如拖延叁天，甲方有权收回铺面，并终止合同，保证金不予退还”之约定，一审法院认为由于如上所述，田衍兵在合同履行的过程中出现了数次未按上述合同约定支付租金的时间迟延向李妍、唐志云支付租金的情形，田衍兵该迟延支付租金的天数已有数次超过了三天以上，故李妍、唐志云依约有权不向田衍兵退还保证金18000元，由此李妍、唐志云在反诉中提出以上的反诉诉请于法有据，一审法院予以支持。 一审法院判决：一、确认田衍兵与李妍、唐志云于2018年6月21日签订的《租赁合同》合法有效。二、解除田衍兵与李妍、唐志云于2018年6月21日签订的《租赁合同》。三、田衍兵将所承租位于柳州市柳南区恢复原状，并将该商铺返还给李妍、唐志云。四、田衍兵向李妍、唐志云支付所代交2020年1月至2020年6月的垃圾清运费合计人民币737元。五、田衍兵向李妍、唐志云支付自2020年7月1日起至2020年8月15日止的租金人民币9000元［自2020年8月16日起至田衍兵返还上述商铺时止产生的租金按照上述的《租赁合同》第二条第2款之约定继续计付］。六、李妍、唐志云无须向田衍兵退还保证金人民币18000元。七、驳回田衍兵本诉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2216元（田衍兵已按减半预交），由田衍兵自行负担；一审反诉案件受理费2970元（李妍、唐志云已按减半预交），由田衍兵负担并迳付给李妍、唐志云。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 田衍兵向本院提交的证据有：柳州市柳南区山广干货经营铺营业执照、广西新柳邕农产品批发市场有限公司专用收款收据，欲证明田衍兵租赁商铺登记个体工商户经营干货批发生意，田衍兵在2020年12月7日向广西新柳邕农产品批发市场有限公司缴纳了水电费124元。李妍、唐志云向本院提交的新证据有：2020年10月23日工商银行的支付凭证和广西新柳邕农产品批发市场有限公司专 -9- 用收款收据，欲证明田衍兵没有按时缴纳垃圾费、市场服务费和水电费。双方当事人对前述证据的真实性无异议，本院予以确认并用作认定本案事实的证据。 本院查明，一审查明2020年6月30日田衍兵通过微信向李妍发送了2020年第三季度的租金合计18000元有误，应是田衍兵2020年6月29日向李妍微信转账支付2020年第三季度租金18000元。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 另查明，李妍、唐志云出租的商铺原为毛坯房，田衍兵承租商铺后对商铺进行装修后使用。田衍兵在租赁的商铺从事干货、粮油等商品批发生意。李妍于2020年10月23日向广西新柳邕农产品批发市场有限公司缴纳了本案租赁商铺2020年9月至2020年12月的垃圾清运费、市场管理服务费、水电费等合计1982元。2020年12月7日，田衍兵向广西新柳邕农产品批发市场有限公司缴纳了本案租赁商铺水电费124元。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，双方当事人争议的焦点应当归纳为：一、租赁合同是否应当予以解除；二、田衍兵是否应当承担违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第五条和第六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。据此，合同当事人应当根据诚实信用原则合理行使合同权利，履行合同义务。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约行为是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，首先，根据双方当事人签订的租赁合同，田衍兵应当不迟于2020年6月25日向李妍、唐志云支付2020年7月至9月的租金18000元，田衍兵在2020年6月29日向李妍支付前述租金，逾期四天。其次，田衍兵承租房屋用于经营干货批发，疫情或者疫情防控措施确实会使田衍兵经营困难甚至完全无法营业。田衍兵曾向李妍、唐志云请求延期支付租金。再次，李妍、唐志云出租的商铺为毛坯房，田衍兵投入资金装修房屋。李妍、唐志云出租房屋的对价不仅是获取租金收益，还有房屋装修利益。租赁 -10- 合同约定田衍兵逾期三天支付租金，李妍、唐志云有解除租赁合同的权利。解除合同的条件对田衍兵过于苛责，双方当事人的权利义务严重失衡。虽然田衍兵逾期支付租金违反了租赁合同的约定，但是田衍兵违约的程度显著轻微，不影响李妍、唐志云实现合同目的。在田衍兵投入资金装修了租赁的毛坯房屋的情况下，李妍、唐志云以田衍兵逾期四天支付租金违约为由解除租赁合同，会使双方当事人的利益严重失衡，有违公平和诚实信用原则，本院不予支持。李妍、唐志云向市场管理方缴纳垃圾清运费、市场管理服务费、水电费的事实证明田衍兵承租商铺产生了相关费用。在市场管理方催告交费之前，不足以证明田衍兵欠费违约。据此，双方当事人应当继续履行租赁合同，田衍兵按照租赁合同的约定继续向李妍、唐志云支付2020年7月1日之后租金，并清偿李妍、唐志云代为支付的垃圾清运费、物业管理服务费、水电费等费用。 综上所述，田衍兵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4918号民事判决第四项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4918号民事判决第二项、第三项、第六项和第七项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初4918号民事判决第一项为：确认田衍兵与李妍、唐志云于2018年6月21日签订的《租赁合同》合法有效并继续履行； 四、驳回李妍、唐志云的其他反诉请求。 以上应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 -11- 一审本诉案件受理费2216元（田衍兵预交），一审反诉案件受理费2970元（李妍、唐志云预交），合计5186元，由田衍兵负担1043元，李妍、唐志云负担4143元。二审案件受理费493元（田衍兵预交），由李妍、唐志云负担。 本判决为终审判决。 审判长 江桢审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二〇年十二月十四日 书记员 陈      梦      圆