山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3891号 上诉人（原审原告、执行案外人）：杨德勇，男，1970年10月16日出生，汉族，个体工商户，住临清市。 委托诉讼代理人：赵子民，北京市华城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：柳怀旺，男，1962年10月21日出生，汉族，职工，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：王苗苗，女，山东金柱集团有限公司推荐职工。 原审第三人（被执行人）：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路南首运河半岛9-1商铺。 法定代表人：周建明，董事长。 上诉人杨德勇因与被上诉人柳怀旺及原审第三人临清市嘉和置业有限公司（以下简称嘉和公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨德勇上诉请求：依法撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初4612号民事判决，发回重审或依法改判“立即停止对杨德勇购买的位于临清市运河半岛小区21-2-××号房屋的强制执行，并解除保全措施”。事实和理由：一审认定事实及裁判错误。具体理由如下：一审认定“原告与第三人间的基础法律关系为建设工程施工合同关系，双方协议以所欠工程款抵顶购房款再补齐差价，系以第三人开发的房屋抵偿所欠工程款情形，应视为以物抵债协议，而该类以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定”，是错误的。首先，上诉人与第三人之间存在的基础法律关系为房屋买卖合同关系，而非建设工程施工合同关系。虽然第三人之前拖欠上诉人工程款，但是双方已经达成一致协议并签订了《商品房买卖合同》，拖欠的工程款折抵部分房款￥330，000元，上诉人另行现金支付了￥324，421元，已付清全部购房款，双方意思表示真实。上述《商品房买卖合同》的履行方式，与通常的房屋买卖方式有异，即部分房款是以房抵债的方式履行、部分房款是以现金方式履行，但是不能否认已履行完毕的房屋买卖合同的真实性。其次，上诉人不否认购买涉案房屋时，存在部分“以物抵债”的履行方式，但是一审将该商品房买卖合同，认定为以物抵债协议，明显作了狭隘的理解，一审认定“不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定”，无法律依据。同时，最高人民法院作出的（2016）最高法民申79号民事裁定书中，对于以房抵债的购房行为亦参照上述规定进行了认定。第三，上诉人已充分举证证实在被上诉人申请查封涉案房产时，上诉人已合法地实际占有使用了涉案房屋。同时，涉案房屋所在的小区，因为第三人原因至今不能办理房屋过户手续。未办理房屋登记手续，并非上诉人自身原因所致，上诉人对此没有过错。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，上诉人完全符合条件能够排除被上诉人执行涉案房屋。综上，特提出上诉，请支持诉请。 被上诉人柳怀旺辩称，对一审判决无异议，涉案房屋早在2014年6月13日原审第三人即已签订商品房买卖合同，并办理抵押备案登记的方式为被上诉人提供抵押担保。即自2014年6月13日起，从临清市房地产管理处系统显示涉案房屋系备案登记在被上诉人名下。现原审第三人未经被上诉人同意，处分涉案房屋，该处分行为无效，上诉人依法不能取得涉案房屋所有权。且上诉人在购买涉案房屋时，未履行合理注意义务，未调查核实涉案房屋的权利动态，更未到临清市房地产登记处查询涉案房屋的备案登记情况，主观存在重大过错。另，在一审庭审过程中，上诉人主张其交了324421元的现金，但其仅提交了收据，再无其他证据佐证。故根据山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答第五条第三项规定，上诉人主张交付324421元现金的事实不应予以支持。 原审第三人嘉和公司未答辩。 杨德勇向一审法院起诉请求：判决立即停止对杨德勇购买的位于临清市运河半岛小区21-2-××号房屋(价值654421元)的强制执行，并解除保全措施。 一审法院认定事实：杨德勇为支持其主张，向一审法院提交了如下证据：1、杨德勇与嘉和公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明杨德勇在2016年6月14日就已经签订了合法有效的书面买卖合同，早于2017年5月5日东昌府区人民法院的查封日期。2、（2019）鲁1502执异32号执行裁定书复印件一份，证明杨德勇及其配偶名下无其他用于居住的房屋。3、金额为371363元的建筑业统一发票、嘉和公司签章的《工程进度款支付汇签审批表》、《杨帆石材款结算明细表》各一份，证明截至2016年6月4日嘉和公司欠杨德勇441395元的事实。4、杨德勇经营的杨帆石材经营部与嘉和公司于2016年6月4日签订的协议书一份，证明双方同意以杨德勇债权441395元折抵330000元房款。5、嘉和公司法定代表人周建明签字的置业计划书一份，证明嘉和公司同意以房价款折抵工程款的事实；《工程款转付委托书》一份，证明杨德勇同意工程款折抵房价款的事实。6、《中国农业银行卡交易明细清单》一份，证明杨德勇为了支付房款而取款的事实，2016年6月14日在农业银行取款49900元、49900元、5000元、5000元。7、嘉和公司开具的金额分别为330000元、324421元的收款收据两份，证明杨德勇已经于2016年6月14日结清房款的事实。8、杨德勇经营的“临清市建材市场杨帆石材经销处”营业执照副本一份，证明杨德勇经营石材的事实。9、临清市宏安物业管理有限公司出具的证明一份，证明杨德勇在21-2-××房屋内居住的事实。10、嘉和公司出具的杨德勇有限电视开户费、天然气开户费、地暖开户费收款收据各一份，证明杨德勇于2016年7月2日为了居住而交纳必要费用的事实。11、临清市桑海商贸城小马哥瓷砖卫浴销售服务中心出具的销货清单一份，证明杨德勇于2016年7月2日为装修而购买瓷砖等材料的事实。12、防盗窗金刚网收据一份，证明杨德勇于2017年12月7日为装修而购买材料的事实。13、临清市东环路关华装饰门市部出具的销货清单一份，证明杨德勇于2014年2至4月份为居住而购买装修材料的事实。14、杨德勇与嘉和公司签订的施工合同两份，证明杨德勇为嘉和公司供应石材等材料的事实。证据6为打印件，证据1、2、8为复印件（证据1质证原件，提交复印件），其他为原件。 柳怀旺质证意见如下：对证据1、4、5、7、10、14的真实性均不清楚，均是嘉和公司与杨德勇签订的，故对以上证据不予认可；对证据2真实性无异议，但柳怀旺在2018年申请执行时到涉案房屋现场查看并无人居住，且根据该执行裁定书显示柳怀旺没有提交充分证据证明交够购房款；对证据3的真实性不予认可，该结算明细仅有嘉和公司公章，无任何人员签字确认，不符合结算的形式要件；证据6因没有加盖银行公章不予认可，且根据该证据只能证明杨德勇取款的事实，无法证明该款项用于何处；证据8与本案无关，柳怀旺不予质证；证据9、11、12、13，首先对证据真实性不清楚，其次该组证据无法证明用于涉案房屋。综上，杨德勇提交的证据无法证明其交纳全部购房款的事实。 除上述证据外，杨德勇还做了如下陈述：除证据6载明的款项外，余款为家中家中存有的180000元和分别向郭建民、齐龙祥借款17000元，但没有证据。现金324421万元交与嘉和公司会计王**。证据5置业计划书右上部分钢笔签字是该公司周建明所签。证据3《工程进度款支付汇签审批表》下方工程部印章处为复印件，原件在嘉和公司，复印件由王树堂交付；嘉和公司的印章由周建明叔伯兄弟周建毓加盖。涉案房屋已装修完毕，由“老徐”装修，自2017年7月至12月，花费54000余元，包括材料费，“老徐”工钱12000元左右。2018年1月入住涉案房屋。邻居是：对门马伟峰，楼下东户刘刚，西户是一家卖糖葫芦的，不知道姓名。 柳怀旺做了如下陈述：因借款当时涉案房屋客观上无法办理正式抵押登记手续，故以办理商品房买卖合同备案登记的方式进行的抵押担保，临清市房地产管理处系统显示，涉案房屋抵押备案在柳怀旺名下，具有排除第三人购买的权利外观，没有办理正式的抵押登记。涉案房屋具体建成时间不清楚，目前已建设完毕且达到交付条件。提到申请执行后，现场查看时涉案房屋无人居住，没有证据提交，但当时是和法院执行人员一同去现场查看。 柳怀旺为支持其主张，向一审法院提交了如下证据：1、2014年6月13日柳怀旺与嘉和公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》一份，证明嘉和公司自愿以签订该合同并在临清市房地产管理处以办理备案登记的方式为向柳怀旺的借款行为提供抵押担保的事实。通过该合同项上加盖临清市房地产管理处的合同备案专用章能够证明自2014年6月13日，从临清市房地产管理处显示，涉案房产已备案登记至柳怀旺名下，足以起到排除任意“第三人”购买的效力。2、（2017）鲁1502民初2851号民事判决书，证明柳怀旺与嘉和公司以签订《商品房买卖合同》为借款提供担保系双方自愿且为真实意思表示，该判决生效后嘉和公司未上诉，也未申请再审，该判决已生效；根据2019年7月3日至4日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四项关于担保纠纷案件审理第71条（让与担保），该判决合法有据，适用法律正确，柳怀旺系涉案房屋的当然抵押权人，现嘉和公司不偿还借款，柳怀旺申请对涉案房屋拍卖变卖，人民法院依法应予支持。上述两份证据均为复印件，原件在柳怀旺处，已经执行异议程序质证。 杨德勇质证意见如下：对证据1、柳怀旺提交的合同缺少甲方的签章，不予认可。对证据2真实性无异议，该判决书显示杨德勇与嘉和公司之间签订房屋买卖合同是为了实现担保目的，根据物权法定原则，物权不得约定，因此柳怀旺与嘉和公司属于以合法形式掩盖非法目的，其行为应当认定为无效，根据担保法规定，担保包括保证、抵押、质押、留置四种方式，退一步讲，即便杨德勇的担保权成立，也只能属于保证，抵押需要进行抵押登记，柳怀旺与嘉和公司签订房屋买卖合同并非真实意思表示，杨德勇购买房屋是为了个人居住且无其他房产，因此柳怀旺对涉案房屋不享有优先权。杨德勇又做了如下陈述：涉案房屋钥匙于2016年6月14日，由小名叫小兴（139××××4440）的人交付。没有办理收房手续，当时只是看房，为毛坯房，有防盗门，但未安装猫眼。装修时间明确为2017年7月4、5号，但具体日期不记得了。装修房屋期间无人员查封该房屋，也没有见过查封公告，到2019年3、4月份才知道房屋被查封。柳怀旺不具有抵押权，至多算保证；杨德勇购买房屋早于柳怀旺的查封时间；杨德勇经营建材自2012年为嘉和公司供应建材，至2016年6月4日嘉和公司欠杨德勇40余万元，经双方协商，双方以债权折抵33万元房款，之后杨德勇又筹集资金付清余款，该房屋为杨德勇唯一住房，因杨德勇以居住为目的，柳怀旺对该房屋不享有优先权，且柳怀旺申请查封在后，因此杨德勇的权利足以排除柳怀旺的权利。柳怀旺与嘉和公司签订的房屋买卖合同已被生效判决书认定为为了实现借贷关系，因此其备案失去意义，柳怀旺对此房屋不享有优先权。 柳怀旺称：杨德勇2017年7月装修，2018年1月入住，而柳怀旺的房屋被查封时间是2017年5月17日，查封时杨德勇并未入住。而杨德勇称：我方是2017年2月铺地板砖，由郭立柱铺设，花费3000元，已结清，施工不到一个月。柳怀旺与嘉和公司签订买卖合同并办理备案登记的方式提供抵押担保，外观上完成了财产权益变更的公示，对此2019年7月的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条已经明确认可，并明确法院对于柳怀旺的该拍卖、变卖行为应依法予以支持；杨德勇主张其购买涉案房屋，但其324421元以现金方式交纳与日常交易明显不符，如此大额款项应以银行转账方式支出，且杨德勇提交的银行取款凭证只有不足110000元，另剩余部分杨德勇主张抵债，但杨德勇并未提交其销货单及杨德勇与嘉和公司销货后双方确认的结算凭证，仅以施工合同和嘉和公司单方盖章的结算明细一份确认欠货款事实证据不充分。 一审法院限令杨德勇庭后三日内提交“老徐”装修过程，双方支付情况和入住后及入住前物业、水电暖气费用的证据及当庭拿回证据9临清市宏安物业管理有限公司办公室出具的证明，由该公司负责人和经办人签名后三日内交回，还限令杨德勇庭后三日内提交由“小兴”书写的交付钥匙的过程及郭立柱的书面证言；并限令柳怀旺庭后三日内提交涉案房屋被公告查封的证据。 杨德勇庭后补充提交了如下证据：15、2019年12月6日临清市自来水公司供水专用收据一份，证明杨德勇在2016年就开始用水的事实。16、高星出具的证明一份，证明杨德勇在2016年6月14日当天买楼并领取了钥匙。17、在原证据9基础上补充加盖了临清市宏安物业管理有限公司的公章和公司法人代表签名的证明一份，证明杨德勇自2016年至今在涉案房屋居住，物业费、垃圾处理费、楼道照明等所有费用均无拖欠。18、郭立柱出具的证明一份，证明郭立柱于2017年7月7日至月底前给杨德勇涉案房屋装修的事实。19、徐保生的证明一份，证明徐保生于2017年3至5月份给杨德勇涉案房屋装修的事实。20、临清市宏安物业管理有限公司销售记录一份，证明杨德勇2017年10月31日和2019年3月8日、5月8日、5月14日、5月17日6次购买用电情况。 柳怀旺质证意见如下：1、对证据15的真实性有异议。首先，该收据记载的客户地址为小井东2，该地址与本案无关；其次，根据该收据，自2016年9月至2019年11月期间仅支出水费60.33元，说明杨德勇并未入住使用该房屋。2、对证据16高星证明有异议，高星作为嘉和公司员工应明知公司将涉案房屋以签订房屋买卖合同并办理备案登记的方式抵押给了柳怀旺，说明高星存在主观恶意，且证人应出庭作证，故该证言不能作为认定案件事实的依据。3、对证据18、19郭立柱和徐保生的证明有导议。首先，证人应出庭作证；其次，根据日常装修经验，应先粘贴好墙砖地砖后再打衣柜，而该二人的证言却是先打衣柜等，再粘贴墙砖、地砖，故柳怀旺有理由怀疑二人证言为虚假证言，对其真实性不子认可。4、对证据20电费销售记录真实性不认可，缴纳电费查电表应为电业局职责，临清市宏安物业管理有限公司出具该证据不具有证明力。5、对补充证据形式的证据17，仅证明了相关费用无拖欠，该无拖欠也可以指该房屋无相关费用的发生，故无拖欠，并不能证明杨德勇入住该房屋。以上杨德勇提交的证据发表书面质证意见，不再要求开庭质证。 柳怀旺补充提交了如下证据：东昌府区人民法院工作人员前往涉案房屋所在小区张贴查封清单及裁定书，并将该查封清单及裁定书送达物业的照片一宗，计13张。证明：早在杨德勇2017年7月份装修之前，涉案房屋早已被查封并张贴查封公告，杨德勇对此应当明知，但仍继续装修，主观上存在恶意。根据杨德勇的《商品房买卖合同》中“……，经乙方现场勘查认可现场一切瑕疵”内容，柳怀旺可合理推测杨德勇在购买涉案房屋前已经明知涉案房屋项上存在抵押备案登记的事实，结合杨德勇陈述交付324421元现金且仅有收据，除此之外再无其他证据，根据杨德勇提交的证据，不能证明其交清全部购房款。故在未经柳怀旺同意，且杨德勇未交清全部购房款的前提下杨德勇依法不能取得涉案房屋所有权。 杨德勇质证意见如下：1、柳怀旺提交的照片等证据均为复印件，无法证明与本案存在关联性。即便该照片与本案有关，也仅能证明柳怀旺申请了保全。根据本案的法律文书，柳怀旺申请查封的时间为2017年5月5日，晚于杨德勇购买房屋的时间。2、柳怀旺提交的其与第三人的商品房买卖合同，仅能证明双方有买卖的合意，并不能证明柳怀旺支付了价款，也不能证明嘉和公司交付了房屋。根据（2017）鲁1502民初2851号民事判决书的认定，柳怀旺与嘉和公司买卖合同不成立，而属于民间借贷的担保。因此柳怀旺提交的《商品房屋买卖合同》不能证明其对争议房屋享有权利。3、由于甲醛问题，杨德勇短暂搬出去住了一段时间。但杨德勇自2017年起就在争议房屋内居住。 一审法院认为，杨德勇与嘉和公司间的基础法律关系为建设工程施工合同关系，双方协议以所欠工程款抵顶购房款再补齐差价，系以嘉和公司开发的房屋抵偿所欠工程款情形，应视为以物抵债协议，而该类以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此在办理过户登记之前，杨德勇无法取得涉案房屋所有权，此时基于以房抵债行为拟受让房屋的杨德勇仅享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。亦即，杨德勇并不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，其诉求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告杨德勇的诉讼请求。案件受理费10344.21元，由原告杨德勇负担。 二审中，杨德勇提交了如下证据：证据一、原审第三人嘉和公司会计（王树堂）和出纳（王方）出具的证明两份，杨德勇认为该证据证实了上诉人当时购买涉案房屋交纳房款的详细过程，拟证明涉案房屋已结清全部房款并签订了购房合同，部分款项是工程款抵顶楼款，324421元是现金交款；证据二、杨德勇的两位朋友郭建民、齐荣祥出具的证明两份，拟证明其二人分别借给杨德勇现金17000元用于购买案涉房屋；证据三、自来水费单据四张，电费交纳记录表一张，拟证明杨德勇自购买案涉房屋后，一直在居住使用该房屋；证据四、照片一组，拟证明杨德勇在案涉房屋内居住情况。 经质证，柳怀旺认为杨德勇提交的上述四组证据，均非新发现或新取得证据，该证据举证期限早已届满，杨德勇超过举证期限提交的证据，依法不应予支持。对于证据一、二的真实性不予认可，证人应出庭接受法庭询问，书面书写证言不具有证明效力。对于证据三的真实性无异议，但该证据显示时间发生于2020年，与本案无关联性。对于证据四的真实性不清楚，在一审开庭过程中，杨德勇并未入住涉案房屋，故该证据与本案无关联性。同时，结合证据三、四，柳怀旺认为杨德勇未取得涉案房屋所有权，在一审庭审后即擅自入住涉案房屋，侵犯了柳怀旺的合法权益。 经过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，聊城市东昌府区人民法院受理柳怀旺诉嘉和公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经柳怀旺申请，聊城市东昌府区人民法院于2017年5月15日作出（2017）鲁1502民初2851号之一民事裁定，查封嘉和公司位于临清市运河半岛小区包括案涉21号楼2单元××室在内的房屋62套。2017年5月17日，聊城市东昌府区人民法院向临清市房地产管理处送达协助执行通知书，查封了上述房屋。2018年8月3日，聊城市东昌府区人民法院作出（2017）鲁1502民初2851号民事判决：一、被告嘉和公司于本判决生效之日起十日内偿还原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息；二、如被告嘉和公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛21-2-××室等六十二套房屋；三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。该判决查明，2013年3月份，嘉和公司向柳怀旺借款，为保证借款及时归还，双方于2013年3月26日签订了《商品房买卖合同》，合同约定由柳怀旺购买嘉和公司开发的位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛项目商品房二十二套。上述商品房除5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼外，其他十九套商品房的买卖合同均在临清市房地产管理处进行了备案。之后，因嘉和公司将5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼抵押给案外人，致使嘉和公司与柳怀旺发生纠纷，双方于2014年6月13日又达成协议，双方解除5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼的《商品房买卖合同》，嘉和公司将其位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛项目包括案涉房屋在内的商品房四十四套登记到柳怀旺名下；嘉和公司承诺在2014年12月30日前将柳怀旺的所有购房款15300680元及其利息（利息以15300680元为基数按照月利率2.7%从2013年4月3日计算至实际还款之日）全部还清。嘉和公司与柳怀旺就上述四十四套商品房签订了四十四份《商品房买卖合同》并均在临清市房地产管理处进行了备案。之后，柳怀旺与嘉和公司协商解除了26－1－202商品房的《商品房买卖合同》，2015年10月13日，嘉和公司退还给柳怀旺房款450000元，柳怀旺为嘉和公司出具了收据。（2017）鲁1502民初2851号判决生效后，经柳怀旺申请，聊城市东昌府区人民法院于2018年11月1日立案执行。执行过程中，聊城市东昌府区人民法院作出（2018）鲁1502执2260号执行裁定，拍卖嘉和公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（包含案涉房屋），杨德勇向法院提出执行异议，2019年4月24日，聊城市东昌府区人民法院作出（2019）鲁1502执异32号执行裁定，驳回杨德勇的异议请求。杨德勇不服该裁定，向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼。 另查明，2016年6月14日，杨德勇与嘉和公司签订《商品房买卖合同》，嘉和公司将案涉21号楼2单元××室出售给杨德勇，总价款为654421元。其中，杨德勇经营的杨帆石材经营部与嘉和公司于2016年6月4日签订协议书一份，双方同意以嘉和公司欠杨德勇的工程材料款441395元折抵330000元房款，另外324421元房款杨德勇陈述是支付的现金。嘉和公司于2016年6月14日向杨德勇出具金额分别为330000元、324421元的收款收据两份，载明杨德勇已将案涉房款全部结清。 还查明，临清市不动产登记中心在2019年4月12日出具有查询结果，内容主要为：经查询，杨德勇及其配偶唐爱菊在临清市不动产登记中心房产登记系统中无房产记录。同时，案涉房屋所在的物业公司，即临清市宏安物业管理有限公司出具了加盖公司公章及公司法人代表签名的证明一份，证明内容为“杨德勇今住运河半岛小区21号楼2单元××室，从2016年开始入住至今，物业费、垃圾处理费、楼道照明，所有费用均无拖欠”。 再查明，因嘉和公司未按约定将办理权属登记需有出卖人提交的资料报产权登记机关备案，杨德勇至今未能取得不动产权证书。 本院认为，本案的争议焦点为：执行案外人杨德勇对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。 首先，在柳怀旺起诉嘉和公司民间借贷纠纷一案中，柳怀旺以嘉和公司用其开发的临清市古运河以北、经一路以西“运河半岛”项目的62套商品房为涉案借款提供了抵押担保为由，提出了判令柳怀旺在拍卖、变卖嘉和公司已办理抵押备案手续的上述62套商品房所得价款中优先受偿的诉讼请求。但在该案的生效判决中，并未明确柳怀旺对包括案涉房屋在内的62套房屋享有抵押权，进而享有优先受偿的权利。因此，柳怀旺申请实现的债权仍系一般债权。 其次，杨德勇向房地产开发企业嘉和公司认购商品房，案涉房屋未能办理过户登记系嘉和公司自身的原因所致，杨德勇对此并无过错，现案涉房屋仍系登记于被执行人嘉和公司名下的商品房。根据我国相关司法解释的基本精神，在普通金钱债权执行中，无过错买受人对登记在被执行人名下的不动产的物权期待权具有排除执行等物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，无过错不动产买受人物权期待权保护的要件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明事实可知，第一、案涉房屋被聊城市东昌府区人民法院查封前，杨德勇与嘉和公司已签订《商品房买卖合同》，合同的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益，应为合法有效；第二、从临清市不动产登记中心在2019年4月12日出具的查询结果看，其在临清市范围内没有登记的住房。且根据物业公司出具的书面证明内容，能够说明杨德勇所购案涉房屋系用于居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定；第三、《商品房买卖合同》中约定案涉房屋的价款为654421元，其中嘉和公司以欠付的工程款抵扣购房款330000元，即使杨德勇所付房款现金无法认定，杨德勇所付价款亦超过50%。基于以上事由，杨德勇的诉求符合上述司法解释规定的无过错买受人物权期待权的保护条件，进而对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以确认。 另外，杨德勇要求解除对案涉房屋查封的诉求，不属案外人执行异议之诉的审理范围，本案不予涉及。 综上所述，上诉人杨德勇提出的不得执行案涉房屋的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初4612号民事判决； 二、不得执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛小区21号楼2单元××室房屋； 三、驳回杨德勇的其他诉讼请求。 一审案件受理费10344.21元，二审案件受理费10344.21元，由柳怀旺和临清市嘉和置业有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长  任家红 审判员  尹继阳 审判员  张 磊 二〇二〇年十二月三十日 法官助理赵廷玮 书记员邴瑞雪