吉林省长春市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉01民终5765号 上诉人（一审原告、案外人）：姚美佳，女，1982年8月3日生，汉族，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：丁航，男，1980年3月17日生，汉族，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：宫岩，吉林尚信律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：陈艳敏，女，1975年3月3日生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：高群，吉林从为律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、被执行人）：丁丽杰，女，1975年1月7日生，汉族，住长春市南关区。 上诉人姚美佳因与被上诉人陈艳敏、丁丽杰案外人执行异议之诉一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 姚美佳向朝阳法院提出诉讼请求：1.判令立即停止对姚美佳购买的长春市华润置地公馆小区G5号楼829号房产（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认姚美佳与丁丽杰2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归姚美佳所有。事实和理由：姚美佳与丁丽杰于2019年7月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定丁丽杰将涉案房屋卖给姚美佳，姚美佳已经将首付款228,114.01元支付给了丁丽杰，剩余贷款160,653.22元自房屋成交之日起由姚美佳每月按1,911.86元还房贷。丁丽杰已经将涉案房屋交与姚美佳使用，姚美佳共计还了21,030.46元房贷，已经支付了大部分房款。陈艳敏与丁丽杰民间借贷纠纷一案，朝阳法院查封了涉案房屋，姚美佳依法向朝阳法院提出书面执行异议，请求解除查封。2020年8月5日，姚美佳收到朝阳法院（2020）吉0104执异61号执行裁定书，裁定驳回姚美佳提出的执行异议请求，并明确告知姚美佳在15日内向人民法院另案提起诉讼。姚美佳与丁丽杰于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，该合同不违反法律法规强制性规范，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”姚美佳在法院查封前事实上取得了涉案房屋管理权和支配权，并支付了大部分房款，涉案房屋没有办理过户手续并非姚美佳个人原因所致，姚美佳是涉案房屋的实际所有人。姚美佳认为朝阳法院（2020）吉0104执异61号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定诉讼来院。 陈艳敏辩称：同意法院作出的执行裁定，第三人房屋贷款时已经抵押给光大银行，贷款房屋是不可以买卖的。 丁丽杰述称：房子当时是期房，涉及不到办理产权，现在也不具备办理产权的条件。我当时欠阳光贷款13万元，还欠中信银行6万元，我把房屋卖给原告，原告把钱给我，我就把贷款还了，我们有支付宝及银行转账记录，只要房屋下产权就更名至原告名下，光大银行也知道这个情况。贷款总价17万元，2018年10月开始还贷，2019年6月之前是我还的，7月以后我把银行卡交给原告，就是原告在还。物业管家可以证明房屋已卖给原告，我就交房的时候去了，其他的事情都是原告对接的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，朝阳法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，朝阳法院认定事实如下：陈艳敏与丁丽杰民间借贷纠纷一案，依陈艳敏保全申请，朝阳法院于2019年12月3日以（2019）吉0104民初5385号之三民事裁定书预查封了丁丽杰所有的坐落于南关区金宇大路华润金宇大路项目G5#楼829号房屋[权利证号：吉（2019）长春市不动产证明第XXX号，丘地号：XXX，建筑面积42.77平方米]，查封期限三年。2019年10月28日，朝阳法院作出（2019）吉0104民初5385号民事调解书，内容为：“一、丁丽杰共欠陈艳敏本金40万元。丁丽杰于2020年5月1日前一次性偿还陈艳敏借款本金40万元，若丁丽杰未按期足额还款，则自2020年5月2日起以本金40万元为基数，按月利率1.5%计算利息，计算至实际清偿完毕之日止；二、其他无争议。”因丁丽杰未履行生效法律文书确定的给付义务，陈艳敏向朝阳法院申请强制执行，执行案号为（2020）吉0104执1289号。 2020年6月12日，姚美佳对执行标的提出书面异议。 2020年7月30日，朝阳法院作出（2020）吉0104执异61号执行裁定书，驳回姚美佳执行异议请求。 2020年8月12日，姚美佳对裁定不服，向朝阳法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，丁航与丁丽杰系姐弟关系。2019年7月10日，丁丽杰与姚美佳签订一份《房屋买卖合同》，约定丁丽杰将涉案房屋出售给姚美佳，姚美佳先支付房款228,114.01元，剩余贷款160,653.22元由姚美佳自房屋成交之日起按月还房贷1,911.86元。合同签订当日，姚美佳的配偶丁航向丁丽杰转款58,000.00元，2019年7月12日，丁航另向丁丽杰转款170,000.00元，后自2019年7月20日起至姚美佳提起案外人执行异议之诉之日止，丁航在每月20号前后均向丁丽杰账户转入一定数额款项。 另查明，2019年7月10日，丁丽杰出具收条一份，载明已收到姚美佳购华润金宇大路项目G5号楼829号房款首付228,114.01元。 认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、结婚证、银行流水、电子银行业务回单、支付宝转账截图、收条及庭审笔录在卷佐证。 朝阳法院认为：案外人姚美佳对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。1.姚美佳是否享有案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”姚美佳未取得涉案房屋的物权登记，其不享有案涉房屋的所有权，故对姚美佳的此项主张不予支持。2.案涉《房屋买卖合同》的效力问题。丁丽杰与姚美佳于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。3.姚美佳是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议请求需同时符合上述四种情形，方才享有排除执行的民事权益。本案中，朝阳法院于2019年12月3日查封了案涉房屋，而姚美佳未提供证据证明其已在该日前实现了对案涉房屋的支配和控制，即姚美佳无法证明其已在法院查封之前合法占有涉案房屋，据此，姚美佳提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其不享有排除执行的民事权益，应驳回姚美佳的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、原告姚美佳与第三人丁丽杰于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告姚美佳的其他诉讼请求。案件受理费6,510.00元，由原告姚美佳负担。 宣判后，姚美佳不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、请求撤销（2020）吉0104民初5090号民事判决书第二项；2、依法改判停止对丁丽杰名下的涉案房屋的执行；3、一审、二审的案件受理费由被上诉人陈艳敏承担。事实及理由：上诉人姚美佳与第三人丁丽杰房屋买卖符合最高人民法院司法解释规定的能够排除执行的情形，一审法院认定上诉人不享有排除执行的民事权益缺少事实依据。一、涉案房屋买卖合同签订于法院查封之前。上诉人姚美佳与第三人丁丽杰于2019年7月10日签订的房屋买卖协议，该房屋的转让不违反法律强制性规定，应当为合法有效。一审法院在判决主文中也对该房屋买卖合同的有效性予以确认，该合同签订早于法院查封日2019年12月3日之前。二、上诉人已经按合同约定支付合同价款。房屋买卖合同签订之后，上诉人通过银行转账等方式向第三人支付了房款。三、在法院查封之前，上诉人已经实际占有了案涉房屋。1.上诉人与第三人在对涉案房屋进行交易之时，此房处于期房状态，即开发商尚未向第三人交房。涉案房屋系第三人向华润置地（长春）有限公司购买的期房，上诉人与第三人签订房屋买卖合同时，此房尚未竣工、交房，期间上诉人对房屋的管理权利与义务只能是保管该房屋的购房合同，按时向银行缴纳该房的按揭贷款，上诉人自购房之日起按月向银行缴纳了按揭贷款。2.自开发商交房后涉案房屋的实际占有人为上诉人。该房开发商于2019年11月1日—7日交房，此时法院尚未对该房进行查封。除交房时因第三人是商品房购房合同的买受人，需要其配合办理入住手续，此后所有房屋管理均为上诉人，在上诉人对房屋设计、装修准备出租之际，朝阳法院对该房进行了查封，装修停止至今。一审法院认为上诉人姚美佳在2019年12月3日朝阳法院查封之日未实际占有涉案房屋缺少证据支持。现上诉人有证据证明上诉人在法院查封之前即对涉案房屋实际进行管理和控制。四、涉案房屋未办理过户登记不是上诉人个人所致。上诉人对涉案房屋未办理更名过户的原因是在朝阳法院查封之前，开发商对整个开发的楼均未办理产权手续。综上所述，上诉人姚美佳提出异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院认定事实错误，导致判决结果有失公允，故根据民事诉讼法相关规定，向贵院提起上诉，请求贵院依法裁判，维护上诉人的合法权益。 本院认为，原审判决对上诉人姚美佳是否按照合同约定支付涉案房屋首付款、是否交纳购买房屋后的银行按揭贷款及是否在法院查封前实际占有使用涉案房屋的基本事实认定不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初5090号民事判决； 二、本案发回长春市朝阳区人民法院重审。 二审案件受理费6510.00元，退回上诉人姚美佳。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王玉博