浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4364号 上诉人（原审被告）：宁波如家快捷酒店管理有限公司。住所地：宁波市海曙区柳汀街****。 法定代表人：曹巧军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波峰亚进出口有限公司。住所。住所地：宁波市宁海县西店镇吉山村div> 法定代表人：邬照娣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：应中华，浙江太安律师事务所律师。 上诉人宁波如家快捷酒店管理有限公司（以下简称如家公司）因与被上诉人宁波峰亚进出口有限公司（以下简称峰亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2020）浙0203民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 如家公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判如家公司无须支付剩余的387966.67元租金；二、本案一、二审诉讼费用由峰亚公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏了如家公司在2020年2月份无法经营使用涉案房屋的事实。由于新冠疫情的影响，2020年2月3日至22日期间，如家公司被政府部门责令停业，峰亚公司也认可如家公司停业的事实；二、一审判决遗漏了上述期间如家公司经营惨淡，无力支付租金的事实；三、一审判决有失公平。依照最高人民法院和浙江省高级人民法院的相关规定，承租人要求延长租期、减免租金的，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可以根据公平原则视情况延长租期、减免租金。一审法院判令如家公司支付387966.67元租金，将疫情引发的损失全部由如家公司承担，有失妥当。 峰亚公司辩称，双方当事人签订的是十年期的合同，如家公司在2020年2月份无法正常经营使用房屋的期限较短，只有十天左右。如家公司已付清2020年2月份的房租，峰亚公司要求如家公司支付的是欠付的同年5、6月份的房租，不涉及2020年2月份停业期间的房租。另外，2020年2月2日，如家公司的品牌方已经宣布对旗下的加盟店有一定的扶持计划，该公司的损失基本上是没有的。 峰亚公司一审诉讼请求：一、如家公司向峰亚公司足额支付2020年度第二季度房租387976.67元；二、如家公司向峰亚公司支付违约金（自2020年4月16日起至2020年5月28日止，以581960元为基数，按每延期两日计0.05％的标准，计42天，违约金为6110.58元，自2020年5月29日起以387976.67元为基数，按每延期两日计0.05％的标准计算至实际履行完毕之日止）；三、如家公司向峰亚公司赔偿实际损失35000元。以上金额合计429087.25元。审理过程中，峰亚公司变更诉讼请求为：一、解除峰亚公司、如家公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、如家公司向峰亚公司支付租期内的租金及合同解除后的占有使用费至实际腾退之日，暂计算自2020年5月1日起至2020年6月30日止为387966.67元；三、如家公司向峰亚公司支付迟延付款的违约金（自2020年4月16日起至2020年5月28日止，以581950元为基数，按每延期两日0.05％的标准，计42天，违约金为6110.58元，自2020年5月29日起以387966.67元为基数，按每延期两日0.05％的标准计付至实际履行完毕之日止）；四、如家公司向峰亚公司支付违约金387966.67元；五、如家公司向峰亚公司赔偿实际损失律师费35000元。 一审法院认定事实如下：峰亚公司系宁波市海曙区柳汀街****房屋的所有权人。2015年3月10日，峰亚公司与如家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：峰亚公司将其名下位于宁波市海曙区柳汀街316弄18号房屋出租给如家公司；租赁用途为酒店客房及与酒店经营有关的经营项目；峰亚公司于2017年2月1日向如家公司交付上述房屋，房屋租赁期自2017年2月1日起至2027年1月31日止共计10年；租金支付标准为：自2017年2月1日起，首年租金为2260000元；自2017年2月1日至2019年1月31日，每年租金为2260000元；2019年2月1日至2022年1月31日每年租金为2327800元；2022年2月1日至2025年1月31日每年租金为2420912元；2025年2月1日至2027年1月31日每年租金为2541958元。起租日开始后15日内如家公司向峰亚公司支付首季度租金，以后如家公司应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日向峰亚公司支付当季租金。如如家公司无故逾期支付的，每逾期二日，则如家公司需按拖欠费用0.05%支付违约金；峰亚公司、如家公司双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失于违约金的差额部分：……（六）如如家公司无故逾期支付租金，在峰亚公司向如家公司发出书面催款通知两次后，如家公司自第二次收到该催款通知超过30天仍未支付的。等等。 因如家公司未于2020年4月15日及时支付2020年第二季度租金，2020年4月16日，峰亚公司向如家公司发出《房租催缴通知》，要求如家公司及时支付当季度租金581950元；2020年4月21日，峰亚公司再次向如家公司发出《房租催缴通知》，要求如家公司及时支付租金581950元及逾期付款违约金873元。2020年5月19日，如家公司向峰亚公司提交《租金减免沟通函》，函中称要求峰亚公司减免如家公司3个月的全部租赁费用，考虑到双方的合作关系，如家公司提出拟暂缓支付2个月租赁费用，筹措资金支付其他剩余租赁费用及后续费用。该暂缓支付的租赁费用待双方就租金减免具体额度达成一致后进行具体处理。2020年5月28日，如家公司向峰亚公司支付2020年第二季度部分租金193983.33元。目前2020年第二季度还剩2个月租金未付清。后双方未就租金减免达成一致意见，故峰亚公司诉至法院，要求依法解决。 另查明，如家公司已于2020年7月15日支付第三季度租金581950元。 一审法院认为，双方当事人于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行。峰亚公司按约交付了房屋，如家公司有支付租金的义务。本案争议焦点：一、本案合同是否应当解除；二、如家公司主张因疫情影响要求减免两个月租金的主张是否有依据；三、峰亚公司主张的要求如家公司支付违约金及损失是否应当支持。 关于第一个争议焦点，峰亚公司要求解除合同的理由是如家公司迟延缴纳租金。但众所周知，2020年1月以来，我国爆发了新冠肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，如家公司作为经营酒店的企业，其经营状况受到疫情影响，造成收入减少且资金周转困难。本案系因疫情影响引发的房屋租赁合同纠纷，应当鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，双方应本着互谅互让的原则，抱团取暖，共度时艰，实现合作共赢，而不是简单的以解除合同达到自身目的。虽然如家公司逾期未足额支付第二季度租金的行为不符合合同约定，但客观原因在于新冠肺炎疫情的爆发导致如家公司出现短期经营困难，后期双方又未就租金减免问题达成一致意见，况且如家公司除了今年第二季度租金未足额支付之外，其他履约情况良好，且目前已及时足额支付第三季度房屋租金，并愿意继续履行合同，故双方当事人之间的租赁合同继续履行更有利于双方利益。因此，对于峰亚公司主张解除双方之间的租赁合同的诉请，不予支持。 关于第二个争议焦点。如家公司要求减免两个月租金的抗辩意见，该院认为，首先，尽管新冠肺炎疫情的爆发确实给如家公司的经营带来一定冲击，但这亦属于企业经营过程中会面临的潜在商业风险；其次，本案的租赁合同期限是10年，目前合同还有7年左右的履行期，而新冠肺炎疫情对如家公司造成的影响是短暂的，对一个履行期限较长的合同而言，疫情对其产生的影响并非是不可克服的。故对如家公司要求减免租金的主张，该院不予支持，如家公司应当按合同约定支付2020年第二季度（即2020年4月1日至2020年6月30日期间）剩余未付租金387966.67元。 关于第三个争议焦点。如前所述，如家公司有支付欠付租金的义务，但考虑到疫情对如家公司造成的资金困难以及如家公司主观上系和峰亚公司处于就减免租金进行协商的过程中，根据公平原则，对于峰亚公司主张的要求如家公司支付迟延付款的违约金、两个月租金的违约金以及实际损失35000元（律师代理费）的诉请，该院不予支持。 综上，该院认为，双方签订租赁合同的目的是为了充分利用案涉房屋价值，获得经济效益，互利共赢，如家公司延期支付租金的行为未达到根本性违约，且如家公司表示愿意继续承租，故该院认为合同解除的条件并未达到，双方应当继续履行合同，但如家公司应当支付欠付的租金。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、宁波如家快捷酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付宁波峰亚进出口有限公司2020年4月1日至2020年6月30日期间的剩余未付租金387966.67元；二、驳回宁波峰亚进出口有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费11910元，减半收取5955元，由宁波峰亚进出口有限公司负担3106元，由宁波如家快捷酒店管理有限公司负担2849元；财产保全费2720元，由宁波如家快捷酒店管理有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。依约如家公司应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日向峰亚公司支付当季租金，现经查实，如家公司仅于2020年5月28日支付了第二季度的部分租金。虽该公司以受到新冠疫情的影响等为由诉请不予支付第二季度的剩余租金，但双方当事人并未就租金减免事宜达成一致意见，且疫情爆发并非如家公司可免予支付部分租金的法定事由，故一审法院结合本案的实际情况，未予支持如家公司要求减免剩余租金的主张，并判令该公司向峰亚公司支付剩余的第二季度租金即387966.67元款项，依据充分，应属妥当。 综上所述，上诉人如家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7119元，由上诉人宁波如家快捷酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十二月八日 书记员  陆琼