贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再220号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）贵州天纬房地产股份有限公司（以下简称天纬公司），住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路**枫丹白鹭彩居办公楼**。法定代表人朱吉卿，系该公司董事长。委托诉讼代理人臧兴东，贵州同越律师事务所律师，执业证号：15201200020797605。委托诉讼代理人李雷，贵州同越律师事务所律师，执业证号：15201201710453051。再审被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）贵阳睿行投资咨询有限公司（以下简称睿行公司），住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金元国际新城**第******房/div>法定代表人胡书荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人张连波，贵州乾合律师事务所律师，执业证号：15201201210374573。再审申请人天纬公司因与再审被申请人睿行公司委托合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院(2019)黔01民终5328号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年4月26日作出（2019）黔民申5278号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人天纬公司的委托诉讼代理人臧兴东，被申请人睿行公司的委托诉讼代理人张连波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请人天纬公司申请再审称，第一、原生效判决认为，双方原合同约定对2018年、2019年销售任务和代理费标准以签订补充协议为准，但由于双方并未达成协议，故原合同约定的销售任务和代理费标准依然有效，并由此认定申请人天纬公司单方要求睿行公司按照另行指定的任务销售系违约，不符合事实及逻辑。第二、原生效判决认定，睿行公司销售停滞是由于天纬公司违约，造成原合同无法履行，不是睿行公司违约，因此不支持天纬公司解除合同的请求错误。第三、睿行公司提出溢价款分成费，应当由睿行公司举证证明其代为销售的房屋的购房款已经全额支付至天纬公司，原生效判决在睿行公司未能举证证明的情况下，支持睿行公司的溢价款分成费违反双方之间的合同约定。第四、对于睿行公司提出的《申请》中明确放弃5-1房屋的溢价款分成费，原生效判据依然作出将5-1房屋溢价款分成费判决给睿行公司。第五、睿行公司违约，给天纬公司造成了经济损失，应当依法承担赔偿责任。第六、天纬公司并未违约，判决天纬公司承担违约责任并赔偿睿行公司损失没有事实依据和法律依据。故天纬公司申请再审，请求：1.撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终5328号判决书。2.依法改判，支持天纬公司的如下请求：即判决解除双方签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；判决天纬公司只应支付睿行公司溢价分成费574113元；判决天纬公司只应支付睿行公司代理销售费273972元；判决天纬公司只应以369117元为基数计算支付睿行公司逾期付款利息；判决睿行公司赔偿天纬公司损失50万元；判决驳回睿行公司的其余诉讼请求；一、二审案件受理费由睿行公司承担。睿行公司辩称：原生效判决认定事实清楚，适用法律正确，本案纠纷因系天纬公司违反《销售代理合同》约定，单方擅自提高销售任务和销售单价，并发函要求睿行公司不得以现行价格及优惠进行推广及销售，导致销售一直处于停滞状态，造成睿行公司承担了巨大的人工工资损失。天纬公司所提再审无事实依据，请求人民法院依法驳回其再审请求。睿行公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告继续按2017年7月21日双方签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》履行2019年度销售代理；二、判令被告天纬公司支付原告睿行公司房屋销售代理费418192元、溢价分成费1145402元、车位销售代理费4900元，共计费用：1568494元，并从2018年12月1日起按同期银行贷款利率向原告支付利息，直至本息付清之日止；三、判令被告天纬公司赔偿因其违约给原告造成的停业人工损失638319.75元；四、本案诉讼费用由被告承担。天纬公司辩称：睿行公司违反合同约定，擅自撤出销售现场，给我方造成直接损失。2018年的销售代理费标准还未确定，按2017年标准计算，睿行公司的诉请过高。2018年的溢价分成费未满足支付条件，车位代理费应按600元/个计算。2018年双方一直在磋商状态，逾期支付利息不存在，人工损失系睿行公司履行合同中应自身承担的损失。天纬公司向一审法院提出反诉请求：一、判令解除反诉原告、反诉被告于2017年7月21日签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；二、判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的损害共计人民币1522487元；三、案件受理费由反诉被告承担。睿行公司对被告的反诉辩称：天纬公司要求我方停止以现行价格及优惠销售，提高销售任务及销售价格明显系贵州天纬公司的违约行为，合同不应解除。天纬公司要求提价销售，显然会影响销售量，后果应其自行承担。反诉未出具我方撤场的证据，即便我方撤场也是贵州天纬公司违约所致。一审查明认定以下事实，2017年7月21日，睿行公司与天纬公司签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，约定睿行公司代理销售天纬公司开发的枫丹白鹭部分商品房和车位，并约定了销售中的详细事宜。合作时间：暂定为两年（2017年7月20日至2019年7月19日）。住宅销售任务：2017年，基本目标2400万；2018年，基本目标4500万；2019年，基本目标1805万，车位销售任务：2017年40个，2018年、2019年车位销售任务在当年年初确定。代理费标准：当实际销售额小于等于1600万时，年度代理费率＝4％；当实际销售额大于1600万且小于2400万时，年度代理费率＝实际销售额÷2400万×6％；当实际销售额大于2400万时，2400万内的年度代理费率＝6％，超出2400万部分的年度代理费率＝（实际销售额÷2400万）×6％。完成车位销售任务按700元/个结算，未完成年车位销售任务按600元/个结算。合同约定对2018年及2019年的销售任务和代理费标准以签订补充协议为准。溢价分成：客户购买成交签订商品房买卖合同并支付全部房款，房源合同成交价与贵州天纬公司审批确认的“房源价格表”对应房源总价的溢价差额的70％。销售代理费的结算支付：采用按月预结，年终根据销售任务完成情况进行最终结算。溢价分成支付：在全款到账后15日内进行支付。违约责任：如无正当理由甲方逾期30天不能支付相关应付款项，乙方有权停止对甲方服务，并可终止本合同，有权向甲方要求支付相关所欠款项。合同签订后，睿行公司按照合同约定的“可供销售房源表”及“房源价格表”进行房屋的销售代理工作，截止2018年底，睿行公司完成的住宅销售中18套住宅应计溢价分成，总计1145402元。2018年3月13日，天纬公司发函要求贵阳睿行公司不得以现行价格及优惠进行推广及销售，在价格调整方案未确定前，客户购房需报天纬公司销售部协商。2018年4月12日，睿行公司向天纬公司发出申请，向客户销售别墅。2018年6月6日，天纬公司向睿行公司发函，变更2018年住宅销售任务为8700万元、车位销售任务为100万元，要求睿行公司根据新的房源表拟定新的营销方案。2018年6月12日，贵阳睿行公司回函对销售任务变更提出异议，并对提出销售佣金的计算方案。2018年7月25日，贵阳睿行公司发函要求住宅仍以合同约定的4500万为任务，并提出提高2018年的车位销售代理费。2018年8月3日，贵州天纬公司回函不同意按原合同的约定任务进行，将2018年的住宅销售任务调整为6000万元，车位销售任务为100万元；对于车位销售代理费，完成任务按700元/个，未完成按600元/个。2018年8月20日，贵阳睿行公司以贵州天纬公司违约为由向贵州天纬公司发函，通知将撤出现场人员。此后代理销售工作处于停滞状态，贵阳睿行公司遂诉至法院，诉请如前。一审认为，依法成立的合同受法律保护，双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。睿行公司与天纬公司签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，此合同系双方真实意思表示，内容合法，对当事人具有法律约束力。关于2018年销售任务的争议，原、被告双方签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》明确约定了2018年的销售任务为4500万元，天纬公司应按约履行义务，不得擅自变更、解除合同。睿行公司要求天纬公司继续履行《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》的诉请，于法于事实有据，法院予以支持；天纬公司要求解除《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》的诉请，法院不予支持。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬；因不可归于受托人的事由，委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应报酬。自2017年签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》至2018年底，销售的18套住宅1145402元的溢价分成天纬公司尚未支付，故睿行公司要求天纬公司支付溢价分成费1145402元的诉请，法院予以支持。2018年，天纬公司发函要求睿行公司停止以现行价格及优惠销售并要求提升合同约定销售任务后，双方就2018年销售任务、销售价格多次发函进行沟通，未达成一致意见，对于2018年的销售代理费，法院酌情参照2017年的标准进行计算。2018年，睿行公司代理销售3户住宅，合同销售总价6969873元，参照2017年销售代理费标准，即年度销售总额小于1600万元时代理费率为4％，故2018年销售的3户住宅的代理费为6969873元×4％，即278794.92元。2018年，睿行公司代理销售车位7个，参照2017年关于车位代理费标准，即未完成年度任务按600元/个计算，故销售代理费为4200元。睿行公司按约代天纬公司销售住宅与车位，天纬公司未按约支付代理费，睿行公司有权要求其支付报酬，故睿行公司要求天纬公司支付住宅销售代理费418921元诉请，其中278794.92元，法院予以支持，超出部分法院不予支持；睿行公司要求天纬公司支付车位销售代理费4900元的诉请，其中4200元，法院予以支持，超出部分法院不予支持。对于逾期付款利息，原、被告双方虽未在合同中约定逾期付款利息，但天纬公司的逾期还款行为已给睿行公司的资金使用造成实际损失，合同约定年末结算代理费，故天纬公司应从逾期还款之日即2019年1月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付资金占用期间利息的诉请，法院按予以支持，超出部分法院不予支持。关于睿行公司要求天纬公司赔偿因其违约给睿行公司造成的停业人工损失的诉请，因该费用系贵阳睿行公司作为经营主体在经营活动中自行承担的费用，且所提交的证据不足以证明，举证不力后果由其自行承担，故法院不予支持。关于天纬公司要求睿行公司赔偿违约损失的反诉请求，天纬公司未提交相应证据证明，于法于事实无据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贵州天纬房地产开发股份有限公司继续履行与贵阳睿行投资咨询有限公司于2017年7月21日签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；二、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司溢价分成费1145402元；三、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司住宅销售代理费278794.92元、车位销售代理费4200元；四、贵州天纬房地产开发股份有限公司于上项同时支付贵阳睿行投资咨询有限公司逾期付款利息（以上述款项总额1428396.92元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，从2019年1月1日起计算至全部款项付清之日止）；五、驳回贵阳睿行投资咨询有限公司的其余诉讼请求；六、驳回贵州天纬房地产开发股份有限公司的反诉请求。案件受理费24466元，减半收取12233元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担9233元，贵阳睿行投资咨询有限公司负担3000元；反诉受理费18502元，减半收取9251元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担。一审宣判后，睿行公司不服，睿行公司向本院提出上诉请求如下：1、撤销原判第五项，请求二审法院依法改判为被上诉人依法赔偿因其违约行为给上诉人造成停业人工的损失638319.75元；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“上诉人主张的停业人工损失系上诉人作为经营主体在经营活动中自行承担的费用，且提交的证据不足以证明”为由，不予支持上诉人的停业人工损失，属于事实认定错误。上诉人专门成立了一个人员固定、工作稳定6人销售团队，上诉人为其发放工资、购买社保及公积金，均有银行凭证为据，足以证明损失的实际发生。上诉人所提交在销售过程中形成的《缴款单》足以证明上诉人的团队人员是工作于“兴隆枫丹白鹭项目”。天纬公司辩称：天纬公司从未要求睿行公司暂停房屋销售，只是发函要求睿行公司在房屋价格调整结果未确定之前，不得再按原价格方案销售，如有购房客户，可以与天纬公司协商后，按协商价格销售。天纬公司2018年提高房屋销售价格，提高睿行公司代销售任务，并积极与睿行公司协商，属于正常的商业行为，不违反合同约定和法律规定，也不存在故意和不公平行为，没有损害睿行公司权益。睿行公司要求天纬公司支付停业人工损失639833.72元的诉讼请求没有任何事实和法律依据，合同履行过程中，天纬公司的行为并未违反合同约定和法律规定，不应当承担所谓的违约责任。一审宣判后，天纬公司不服，天纬公司向本院提出上诉请求如下：1、撤销原判第一项，改判解除《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；2、变更原判第二项为天纬公司支付睿行公司溢价分成费369117元；3、变更原判第三项为天纬公司支付睿行公司代理销售费273972元；4、变更原判第四项为天纬公司支付逾期付款利息以369117元为基数；5、撤销原判第六项，改判睿行公司赔偿天纬公司500000元损失。事实和理由：睿行公司于2018年8月20日发函给天纬公司，告知其将撤场，并于当日撤走天纬公司销售现场所有工作人员，故睿行公司以书面形式和自身行为终止了合同的履行，该行为也给天纬公司造成了极大的损失。根据《合同法》第四百一十条之规定，天纬公司有权依法解除合同。2017年，睿行公司代理销售并可以溢价分成的15套按揭房屋，截止2019年10月银行贷款已转账到天纬公司账户的共有13套，即该13套已满足支付条件，应支付的溢价分成费为376140元，扣除天纬公司已经支付的7023元，实际应支付369117元；另2套按揭贷款住宅的溢价分成合同304960元因贷款未下账到天纬公司账户，故不满足合同约定的支付条件。2018年睿行公司实际销售的3套住宅中，有2套已经产生溢价。2018年4月12日书面向天纬公司发送申请书表明无论成交价格多少均不进行溢价分成。故2018年天纬公司应支付睿行公司溢价分成费为204996元，但至今未达到合同约定的支付条件。由于栖凤谷1-2-4-2号洋房面积调整，销售总额减少，代理费率应由5.99%相应调减为5.98%，故2018年天纬公司实际应支付睿行公司代理费273972元。2018年睿行公司销售任务以及销售代理费率双方还在进行协议之际，睿行公司就擅自停止协商并撤出现场，故2018年销售代理费、车位销售代理费没有计算依据，也就无法支付，因此天纬公司并未逾期支付。睿行公司自2018年8月20日擅自撤除销售现场，导致天纬公司共计4个月未能产生销售总额，故睿行公司因违约应当承担1522487元的损失赔偿金额。但天纬公司考虑到销售结果的不确定性，上诉过程中只要求睿行公司承担500000元的赔偿金额。睿行公司辩称：天纬公司违反合同约定擅自提高销售任务合同单价等违约行为所造成其损失，睿行公司没有违约，且睿行公司也未撤出销售现场，并多次发函要求天纬公司继续按原合同的相关约定履行。天纬公司在一审中也自认其提高合同约定的销售任务和房屋单价，以上级主管部门的要求为由是不能作为其抗辩理由。根据合同约定睿行公司已经完成销售任务的有24套房屋，其中18套房屋按照合同约定应当收取溢价分成费1152425元，扣除已经支付的7023元，还差1145402元未支付。由于天纬公司违反合同约定，因此，溢价分成费应当由天纬公司支付。按揭贷款属于天纬公司的利益，若天纬公司认为贷款存在问题理应举证作证，否则睿行公司只能按已经销售房款收取溢价分成费，且天纬公司所主张的损失客观，无事实依据，因此一审判决驳回该请求是正确行为。二审法院认定事实，二审期间，天纬公司提交其自行制作的《兴隆枫丹白鹭项目代理销售住宅溢价分成计算明细表》、《睿行公司代理费概况》各一份，证明其二审主张的应支付睿行公司溢价分成369117元、代理销售费273972元，本院组织当事人进行了质证。经质证，因天纬公司提交的表格均为其单方陈述，未经双方对账结算，故对两份表格的内容本院不予采纳。经审理查明，涉案《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》约定的履行期限于2019年7月19日已届满。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。二审判决认为，在涉案《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》履行期间内，涉案合同对2018年、2019年住宅销售任务进行了约定，虽然合同同时约定对2018年及2019年的销售任务和代理费标准以签订补充协议为准，但事实上双方并未签订补充协议，故在双方未就2018年及2019年的销售任务达成新的合意前，原合同约定依然有效，对双方具有约束力。对于车位销售任务，虽然涉案合同约定2018年、2019年车位销售任务在当年年初确定，但双方在2018年并未签订对车位销售任务作出约定的其他协议，且2018年车位的销售至双方产生纠纷前处于持续状态，故应认定双方对于2018年车位的销售任务未作出明确约定。由此，天纬公司单方要求睿行公司按照另行指定的任务进行销售系违约，应承担相应的违约责任。并且，因天纬公司单方要求变更原合同约定且明确不同意睿行公司按原合同约定履行，故睿行公司的销售任务停滞系因为天纬公司违约致原合同约定无法履行，不属于睿行公司的违约行为，故本院对天纬公司请求解除涉案合同的上诉请求不予支持。二审审理中，涉案《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》约定的履行期限已届满,届满前双方均未解除合同，且双方均未作出续签合同的意思表示，故双方之间委托合同关系终止于2019年7月19日，双方因涉案合同产生的权利义务消灭，故对一审判决第一项，本院依新出现的事实予以撤销。因天纬公司系违约方，应自行承担其违约给自身造成的损失，故对天纬公司请求睿行公司赔偿50万元损失的上诉请求，本院不予支持。涉案合同履行期限届满后，应对睿行公司的销售任务停滞前已完成的销售量予以确认，由此计算睿行公司应取得的销售代理费及溢价分成费，一审法院根据查实的销售量计算出相应的销售代理费及溢价分成费并无不当，天纬公司二审提交其自制表格欲证明应支付睿行公司溢价分成费369117元、代理销售费273972元，但该表格数据并未经过双方对账结算，只是天纬公司的单方主张，且无其他证据相印证，不具有证明效力。而睿行公司未对一审法院判决的销售代理费及溢价分成费上诉，本院依法对一审判决相应判项予以维持。对于睿行公司主张的停工人员工资损失，其主张的停工期间为2018年3月13日至起诉之日2018年12月26日，一审法院已查明睿行公司在2018年8月20日才发函通知将撤出现场工作人员，故其诉请的停工期间损失应以2018年8月21日至2018年12月26日期间衡量，现睿行公司提交证据证明其实际支付工作人员工资分别为2018年8月21010元，2018年9月20653元，2018年10月21332元，天纬公司未提交反证证明睿行公司支付以上员工工资不实，故天纬公司应赔偿因其违约导致睿行公司履行合同向其员工支付的工资损失21010元÷3+20653+21332元=48988.33元。而睿行公司诉请的缴纳公积金、社会保险，系依据其与员工的劳动关系按照法律规定缴纳，与天纬公司违约无关，本院不予支持。综上，天纬公司的上诉请求不成立，本院不予支持。睿行公司的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，且依据二审中出现的新的事实，进行改判。据此，依照中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初374号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初374号民事判决第一项、第五项、第六项；三、贵州天纬房地产开发股份有限公司于本判决生效起十日内支付贵阳睿行投资咨询有限公司停工人员工资损失48988.33元。四、驳回贵阳睿行投资咨询有限公司的其余诉讼请求；五、驳回贵州天纬房地产开发股份有限公司的反诉请求。一审案件受理费减半收取12233元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担9478元，贵阳睿行投资咨询有限公司负担2755元；一审案件反诉受理费减半收取9251元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担。二审案件受理费共收取26858元，贵阳睿行投资咨询有限公司预交的10183元，由其自行负担9368元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担815元；贵州天纬房地产开发股份有限公司预交的16675元由其自行负担。该判决发生法律效力后，天纬公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院裁定指令本院再审本案。再审开庭审理中，天纬公司出示了以下新证据：第1组证据：睿行公司于2018年4月12日向天纬公司提出的《申请》原件，欲证实，睿行公司自愿放弃5-1别墅溢价分成款265738元。第2组证据：购房人左菁购买栖凤谷1栋2单元4层2号购房合同、支付款项凭证、房屋面积户型图，欲证实因该房屋面积实际（建筑面积186.2平方米、套内面积167.46平方米）小于购房合同约定面积（建筑面积192.87平方米、套内面积173.46平方米），导致该房总价款由1173653元变更为1133056元。由此应当相应减少支付睿行公司代理费4823元及溢价分成款591元。第3组证据：退房申请、刘卫军身份证复印件、退款清单、收条、付款回单、遗失声明、贵阳市房地产交易管理中心现售合同备案状态查询等，欲证实购房人刘卫军于2017年12月4日签约购买的栖凤谷9栋1号房屋，由于其无法办理银行按揭贷款，申请退房，且未达到委托销售合同约定的要求，不应向睿行公司支付该套房屋的代理费及溢价分成款296369元。第4组证据：商品房买卖合同、身份证复印件、收条及银行单款凭证、未下款说明，欲证实购房人杨帆购买的栖凤谷3-1-4-1房屋，银行按揭贷款截止2019年12月31日仍未下款，不满足委托销售合同约定的支付溢价分成款的条件，不应向睿行公司支付该房屋的溢价分成款8591元。睿行公司的质证意见为：对第1组证据该《申请》的三性无异议，但只提及溢价分成款，未提及代理费。对于第2组证据，认为系天纬公司与客户自行变更，应当以图纸确认面积为准，变更时未通知睿行公司，不予认可。对于第3组证据，认为即便退房，天纬公司应当没收该客户定金违约金50%作为支付睿行公司销售代理费；违约金的金额系天纬公司与客户私自达成，未按照商品房买卖合同约定收取相应违约金，对于其证明目的不予认可。对于第4组证据，未下款说明系复印件不予认可，已经完成该房屋的销售，应当支付溢价分成款，商品房买卖合同至今未解除，证明目的不予认可。对于以上质证意见，本院将结合再审查明的事实予以认证。经再审审理查明，天纬公司与睿行公司签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》第五条，约定“为鼓励乙方发挥专业能力，最大程度挖掘本项目卖点，实现销售利润最大化，甲方同意对乙方实行溢价分成奖励，具体溢价分成按以下原则确定：根据乙方分阶段提交经甲方审批确认的‘房源价格表’作为溢价分成依据，当客户购买成交签订商品房买卖合同并支付完全部房款后，房源的合同成交价与甲方审批确认的‘房源价格表’相对应房源总价的溢价差额的70%，作为乙方的溢价分成奖励。”、第十条约定“定金及违约金：若销售过程中，客户违约，甲方需按没收客户定金及违约金金额的50%支付乙方销售管理费用。”另查明，睿行公司于2018年4月12日向天纬公司提出的《申请》原件，该《申请》载明：“2018年3月10日，有一个诚意客户意向认购兴隆枫丹白鹭栖凤谷5-1号别墅，并已知晓该套别墅的价格。2018年3月12日睿行公司接贵公司价格调整通知暂停销售，由于该客户未及时在天纬公司进行正式订房，无法享受2018年3月12日前的价格优惠，但该客户非常希望能购买到该套房屋，同时该客户也是天纬公司合作单位负责人，现特向天纬公司申请根据天纬公司（2018）2号文件精神，将此客户按照特例客户处理，并按照天纬公司的要求对该套房屋进行销售，该套房源成交后无论成交价格多少，睿行公司均不进行溢价分成”。栖凤谷5-1号别墅天纬公司授权销售总价为2609579元，睿行公司实际销售合同价为2989204元，该套房屋的溢价款为379625元，根据双方销售代理合同的约定计算该套房屋的溢价分成款为265737元。购房人刘卫军于2017年12月4日签约购买了栖凤谷9栋1号房屋，交纳预付款943570元，实际销售合同总价款为3123570元，余款218万元通过银行按揭贷款支付。该套房屋天纬公司的授权总价为2700186元，溢价款为423384元，根据双方销售代理合同的约定计算该套房屋的溢价分成款为296369元。后因银行按揭贷款审核未通过，2019年10月28日刘卫军向天纬公司申请退房，按照双方签订的商品房买卖合同第十条规定刘卫军支付违约金109000元，天纬公司同意刘卫军退房，并收取刘卫军违约金109000元，2020年1月15日天纬公司通过银行账户向刘卫军退还购房预付款834570元，该房屋的网签预备登记作废。购房人左菁于2017年10月13日购买了栖凤谷1栋2单元4层2号套内面积173.46平方米房屋，合同购买价款为1173653元，该商品房买卖合同第十五条约定“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值在3%以上的，实测面积小于预测套内建筑面积时，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人”等内容，后因该房屋实际套内面积167.46平方米，实际销售价款为1133056元，天纬公司退还左菁购房款40597元，根据天纬公司与睿行公司签订的销售委托合同的约定，天纬公司多支付给睿行公司代理费4823元及溢价分成款591元。购房人杨帆购买的栖凤谷3-1-4-1房屋，该房屋天纬公司的授权总价为1138341元，睿行公司销售的合同总价款为1150614元，该套房屋的溢价款为12273元。杨帆支付首付款350614元，余款800000元向银行按揭贷款，银行按揭贷款截止2019年12月31日仍未下款。其余查明事实与原一、二审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的焦点为天纬公司与睿行公司委托销售合同解除后，销售代理费与溢价分成费的计算问题。对于销售栖凤谷5-1号别墅，天纬公司是否应当支付溢价分成款265738元。因睿行公司书面向天纬公司申请自愿放弃对该套别墅成交价的溢价分成款，故该溢价分成款265738元不应向睿行公司支付，天纬公司的该再审主张应予支持。对于购房人刘卫军购买房所涉的溢价款296369元是否应当支付给睿行公司。刘卫军因无法获取银行贷款，自愿承担购房合同约定的违约金109000元，申请退房，天纬公司同意刘卫军退房并收取了刘卫军的违约金。这符合刘卫军与天纬公司的商品房买卖合同约定的解除合同条件。睿行公司作为销售代理公司应当对买卖合同内容熟知，应当预见在商品房买卖合同中存在解除合同情形。同时根据天纬公司与睿行公司之间委托销售合同中对于因买受人（客户）原因导致合同解除，天纬公司应当按照收取的定金及违约金金额的50%支付给睿行公司作为销售管理费的规定。故天纬公司就该套房屋不应向睿行公司支付溢价分成款296369元，但应将其收取的违约金109000元的50%，即54500元支付给睿行公司。同时需要指出的是睿行公司销售该房屋的销售代理费，因天纬公司尚未主张不应支付，故本院从其自愿。对于购买人左菁购买栖凤谷1栋2单元4层2号房屋，因该房屋实测面积小于销售合同面积，因建筑面积误差情况，在商品房买卖合同中有具体约定，作为被委托销售的睿行公司应当对买卖合同内容熟知；同时建筑面积误差在所难免、客观存在，睿行公司作为专业的房地产营销策划、销售代理公司应当有所预见，故睿行公司获得的代理费及溢价分成款应以该套房屋的实际销售款的基础上进行计算，故天纬公司的该再审主张应予支持，由此应当相应减少支付睿行公司代理费4823元及溢价分成款591元。对于购买人杨帆购买的栖凤谷3-1-4-1房屋，银行按揭贷款800000元截止2019年12月31日仍未下款，不满足委托销售合同中约定“购房者支付完全部房款后再支付溢价分成款”的条件，不应向睿行公司支付该房屋的溢价分成款8591元，故天纬公司的该再审主张应予支持。另需要指出的是，待杨帆的银行按揭贷款放款后，睿行公司可另行主张。综上，天纬公司所提的再审请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”、第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”、第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”第四百零七条“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院(2019)黔01民终5328号民事判决和贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初374号民事判决；二、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司住宅销售代理费273971.92元、车位销售代理费4200元；三、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司溢价分成费628613元（已包含刘卫军违约金的50%，即54500元）；四、贵州天纬房地产开发股份有限公司支付贵阳睿行投资咨询有限公司逾期付款利息（以第二项、第三项款项总额906784.92元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，从2019年1月1日起计算至全部款项付清之日止计算逾期支付利息）；五、贵州天纬房地产开发股份有限公司于本判决生效起十日内支付贵阳睿行投资咨询有限公司停工人员工资损失48988.33元；六、驳回贵阳睿行投资咨询有限公司的其余本诉请求；七、驳回贵州天纬房地产开发股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取12233元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担6934.89元，贵阳睿行投资咨询有限公司负担5298.11元；一审案件反诉受理费减半收取9251元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担。二审案件受理费共收取26858元，贵阳睿行投资咨询有限公司预交的10183元，由其自行负担4410.26元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担5772.74元；贵州天纬房地产开发股份有限公司预交的16675元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 潘 源审判员 赵 曜审判员 何度海二〇二〇年十二月十四日法官助理吴冬梅书记员严忠菊