江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2417号上诉人（原审原告）：陆汝定，男，1952年1月1日生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审被告）：吴静，女，1982年9月12日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人陆汝定因与被上诉人吴静房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆汝定上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人赔偿2020年4月11日至2020年7月20日的租金损失5万元及违约惩罚金1.5万元，合计6.5万元；2、被上诉人赔偿2020年7月21日至2020年10月10日的租金损失4万元及违约惩罚金1.2元，合计5.2万元，请求法院保护上诉人合同截止租期2021年4月10日前不确定的租房损失的追偿权；3、恢复2020年4月9日深夜房屋损毁前固定设施原状；4.被上诉人给付电动移门修理费340元、接门用电和装自来水阀门工物费。协议第三条中的5000元押金，请改判不予返还；5、被上诉人张贴赔礼道歉的广告。被上诉人吴静答辩称，上诉人诉求是不符合事实的，上诉人完全是为了收敛钱财。陆汝定向一审法院起诉请求：1.吴静给付尚欠的水费55元、电费1325元；2.吴静给付电动移门修理费340元、水电设施修理费100元；3.恢复2018年4月11日双方交接房屋当时的固定设施原状或恢复2020年4月9日深夜房屋毁坏前的固定设施原状。审理中，陆汝定变更诉讼请求为：1.吴静赔偿陆汝定2020年4月10日至2020年7月20日的租金损失及30%的惩罚性赔偿合计6.5万元；2.吴静支付拖欠的水费55元、电费1325元；3.吴静给付电动移门修理费340元、水电设施修理费100元；4.恢复2020年4月9日深夜房屋损毁前固定设施原状。事实和理由：2018年3月16日，陆汝定、吴静双方签订姜堰区店面租房合同一份，约定租期36个月，从2018年4月11日至2021年4月10日止。吴静付了二年租金，在满二年的前一天即2020年4月9日深夜，吴静突然毁坏了室内外全部固定物，破坏了水电设施和灯具，砸碎了隔断和玻璃大门，砸毁吊柜隔断柱壁，砍破墙砖墙壁，盗走空调，破坏了电动移门悬于半空，使洗劫一空、面目全非的毁坏店铺处于失控状态后逃离姜堰，毁坏陆汝定财物的直接损失估值超过15000元。次日上午，陆汝定发现上述毁坏，立即拍照留证，采取补救措施，清除“残垣断壁”和积水，修复水电设施，修好电动移门，缴纳电费，贴出招租广告，尽力不使损失和影响扩大。但该店铺的形象和名誉已严重损坏，虽不断降低租金，至今仍无人接租。一审法院认定事实：2018年3月16日，陆汝定（出租方）与吴静（承租方）签订租房协议书一份，约定：甲方将位于姜堰区店面房屋租给乙方经营饮品使用；租期36个月，从2018年4月11日至2021年4月10日止；租金每年18万元；乙方给付定金6万元，定金有效期7天；租用期间水电气等费用由乙方自理，乙方另付水电气押金（违约保证金）5000元，租期结束，履行协议，原状交还房屋和设施并结清费用返还给乙方；租用期间，乙方不得改变房屋结构及用途，如改变、损毁物品设施，乙方负责修复原状或按价赔偿，随房租用的完好物品和设施有空调1台，乙方如改变装修，费用自理，租期满或协议中止或转租他人时，乙方不得拆换当时现有的全部装修和附属物，包括门面、招牌、灯具、电器等；租赁期满或协议解除，乙方将房屋和设施完好交还给甲方，按时搬出自带的全部物品并结清水电气等费用，乙方不主动履行交接手续或失踪，视为放弃遗留物品的所有权、押金，任由甲方处理；甲方违约双倍退还乙方所交定金，乙方违约定金不予退还；下年租金提前两个月付清，否则甲方收回房屋另租他人。补充条款：交接房屋时，该房水电等设施完好，日后如有问题，乙方自行解决，甲方可以配合；乙方未按时付清租金，视乙方违约；签订协议后，以甲方出具的收据为凭生效；乙方保证经营商品无油烟；乙方在有效租期内如转租，首年给甲方2万元，次年给1万元，第三年给1万元，除付此费用外，乙方所收转让费与甲方无关；如遇政府拆迁或不可抗拒的阻力导致房屋不能续租，政府补贴装潢费用与房东一人一半。协议签订后，吴静向陆汝定缴纳了水电气押金5000元。合同履行中，吴静向陆汝定支付了两年的租金。2020年4月9日早上，陆汝定发送给吴静微信一条，载明：“吴静，明天租期结束，我作出最大让步，你如果履行租房合同给付租金，我同意延长租期50天，否则，按照合同约定，于明天搬走所有的非固定物并结清水电费，将房屋交还给我！”2020年4月9日晚上，吴静从租赁房屋中搬走，但未向陆汝定交还房屋。2020年4月10日上午，陆汝定发现租赁房屋的财物有损坏，但未报警，后自行对自动门等进行了修理。审理中，吴静陈述：吴静从前一个承租人苏海翔手中接收租赁房屋时支付了8.8万元装修费用，其中转给苏海翔4万元，转给陆汝定4.8万元。吴静在承租后，陆汝定将1台空调拆走，吴静当陆汝定的面在自己的租房协议书上将“空调1台”划去，当时陆汝定讲自己的租房协议不在身边。吴静搬走时带走的1台空调是吴静花装修费用向前一个承租人苏海翔购买的，陆汝定自己的空调陆汝定已拆走。租赁房屋内隔断损坏是因为吴静搬走时需要搬设备，将隔断损坏后才好搬设备。一审法院认为，陆汝定、吴静于2018年3月16日签订的租赁协议，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方租赁协议的约定，吴静应于2020年2月11日前向陆汝定支付第三年的租金18万元，但吴静未能按约履行支付租金的义务，其行为已构成违约。2020年4月9日，陆汝定发微信给吴静，要求吴静缴纳租金，如果吴静不缴纳租金，要求吴静搬出租赁房屋，后吴静于2020年4月9日夜里从租赁房屋中搬走，但吴静未向陆汝定交还租赁房屋，双方的行为导致租赁合同解除，但该解除主要是因吴静的违约行为导致的。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款之规定，陆汝定有权要求吴静赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。根据本案的实际情况，本院酌情确定由吴静赔偿陆汝定两个月的租金损失30000元（180000元÷12个月×2个月）。审理中，根据陆汝定提交的2020年4月10日拍摄的3张照片，不能反映出陆汝定所称的电动移门及水电设施有损坏，故对陆汝定要求吴静支付电动移门修理费、水电设施修理费的请求不予支持。关于陆汝定称吴静欠水费55元、电费1325元，吴静对欠费数额不持异议，因吴静有水电气押金5000元在陆汝定处，故陆汝定可以从上述押金中予以扣减，对于扣减后多余的押金3620元，陆汝定应当返还给吴静。因陆汝定未能提交证据证明吴静租赁房屋时陆汝定交给吴静的租赁房屋内有除1台空调外的其他固定设施，故对陆汝定要求吴静恢复固定设施原状的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、吴静于本判决生效后十日内赔偿陆汝定26380元（已扣减多余的押金）；二、驳回陆汝定的其他诉讼请求。如吴静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，减半收取计735元，由陆汝定负担445元，吴静负担290元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审无异，本院予以确认。本院认为，陆汝定与吴静签订的三年租赁协议，租期未到期，吴静从租赁房屋中搬走，吴静未向陆汝定交还租赁房屋，双方的行为导致租赁合同解除，吴静构成违约。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款之规定，一审法院酌情确定吴静赔偿陆汝定两个月的租金损失30000元，符合法律规定，本院予支持。一审审理中，陆汝定提交的2020年4月10日拍摄的3张照片，不能反映出陆汝定所称的电动移门及水电设施的有损坏，故对陆汝定上诉要求吴静给付电动移门修理费、接门用电和装自来水阀门工物费的上诉请求本院不予支持。根据一审中吴静的陈述以及提交的证据，可以证明吴静从前一个承租人苏海翔手中接受租赁房屋时支付了8.8万元装修费用（包括两台空调），其中转给苏海翔4万元，转给陆汝定4.8万元。吴静在承租后，陆汝定将一台空调拆走，故陆汝定无理由再向吴静主张一台空调。陆汝定未能提交证据证明吴静租赁房屋时具体的固定设施，故本院对陆汝定要求吴静恢复固定设施原状的上诉请求不予支持。吴静有水电气押金5000元在陆汝定处，扣除吴静应缴纳的水费、电费，陆汝定应予返还吴静多余的押金3620元，对陆汝定认为不应返还押金的上诉请求本院不予支持。至于陆汝定上诉要求吴静赔偿2020年7月21日至2020年10月10日的租金损失4万元及违约惩罚金1.2元，请求法院保护陆汝定租赁合同截止租期2021年4月10日前不确定的租房损失的追偿权，以及要求吴静张贴赔礼道歉的广告，均系陆汝定在二审中新增加的诉讼请求，本院不予理涉。综上所述，陆汝定的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人陆汝定负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年十二月二十二日法官助理 沈 艳书 记 员 季栋燕