安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9435号 上诉人（原审原告）：庄素华,女,1974年8月10日出生,汉族,住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑千惠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽德恒投资有限公司，住所地合肥市包河区林芝路**烟墩社区服务中心办公**。 法定代表人：李松，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梅，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司,住所地,住所地安徽省合肥市长丰县双墩镇滁河社区综合文化中心6B-159iv> 法定代表人：王芹，总经理。 上诉人庄素华因与被上诉人安徽德恒投资有限公司（以下简称德恒投资公司）、安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司（以下简称德恒众联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄素华上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.德恒投资公司支付违约金46900元；2.德恒众联公司返还团购费50000元,并支付团购费资金占用利息(利息以50000元为基数,从2018年4月18日起算至实际履行时止),德恒投资公司承担连带返还责任；3.本案一、二审诉讼费用由德恒投资公司和德恒众联公司承担。事实与理由：一、一审对德恒投资公司逾期交房期限的认定缺乏事实和法律依据,应予纠正。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《委托装修协议》第三条属于法律规定的格式条款,且德恒投资公司未采取合理方式提请对方注意免除其责任的条款、也未对条款予以说明,该条款应为无效条款。且委托装修协议第三条与第五条语义冲突,根据《中华人民共和国合同法》第四十条,对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释,但一审却依据该协议第三条将商品房买卖合同第八条约定的交房时间推迟6个月。仅认定德恒投资公司逾期交付房屋90天。(一)《商品房买卖合同》第八条约定,德恒投资公司于2018年12月31日交付房屋,但德恒投资公司却于2019年9月通知交房,依据其提交的证据可以看出,德恒投资公司于2019年3月27日才取得建设工程规划许可证,因此,德恒投资公司在《商品房买卖合同》中约定的交付期限前并不具备交付条件,德恒投资公司存在严重违约行为。(二)《委托装修协议》第三条约定“鉴于甲方委托乙方对房屋进行装修,乙方如未按商品房买卖合同约定的交付时间交房的,甲方对此予以理解,不予追究乙方的责任,乙方在三至六个月装修完毕将房屋交付给甲方,不视为乙方逾期交房,乙方不承担逾期交房违约责任。”该条款为德恒投资公司免除自身义务，加重对方责任的条款,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条,《委托装修协议》第三条属于法律规定的格式条款,且德恒投资公司未采取合理方式提请对方注意免除其责任的条款、也未对条款予以说明,因此该条款应为无效条款。但一审却依据该条款认定德恒投资公司在2019年1月1日起算至2019年6月30日并未逾期,仅认定2019年7月1日至2019年9月28日(90天)为违约交付的期限。大大缩短违约期限,减少违约金。(三)《委托装修协议》第五条约定“在《商品房买卖合同》约定的交付之日,甲方需与乙方办理房屋交接手续,领取钥匙。在甲方办理完毕交付手续后,乙方接受甲方委托,按照本协议第一条标准进行装修”,从《委托装修协议》第五条来看,德恒投资公司应于2018年12月31日先交付房屋,再进行装修。该条款与本协议第三条关于在2018年12月31日是否必须交房存在两种理解,根据《中华人民共和国合同法》第四十条,对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释,但一审却依据该协议有利于德恒投资公司的条款,即第三条,将《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间推迟6个月,即免除了德恒投资公司6个月逾期交房的违约责任。综上,本案重要证据《委托装修协议》第三条属于格式条款,且第三条与第五条存在两种解释,依据法律规定,应将第三条认定为无效条款或对《委托装修协议》存在两种解释的地方做对德恒投资公司不利解释,但一审不但未认定该协议为无效条款,而且直接采取对庄素华不利的解释,将约定交房时间推迟了6个月,变相地免除了德恒投资公司6个月逾期交房的违约责任,也变相地限制了其他业主为维护权益请求解除《商品房买卖合同》的权利。 二、一审以庭审中未进行查明的事实作为判决依据,缺乏法律依据。(一)一审以“团购费为庄素华享受优惠购房政策自愿缴纳”为由,直接驳回庄素华关于返回团购费的请求。首先,“团购费为庄素华享受优惠购房政策自愿缴纳”这一事实,当事人均未在法庭提出,德恒投资公司更无提交任何证据证明庄素华已享受优惠购房政策这一事实,法院在庭审未审查的情况下是如何得知该事实,并且依据该事实判决驳回庄素华关于返回团购费的请求。其次,一审除了使用“团购费为庄素华享受优惠购房政策自愿缴纳”这一事实作为判决理由,针对德恒投资公司和德恒众联公司为什么不应承担返还团购费责任未进行其他充分说理,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。但一审却将德恒投资公司未进行举证证明的事实作为德恒投资公司和德恒众联公司不承担返还团购费的唯一依据,倾向裁判过于明显,应当纠正。(二)根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定,销售机构不得收取佣金以外的其他费用,案涉“团购费”无任何合同以及法律依据,应予返还。首先,团购费不是房屋价款的组成部分。团购费为德恒众联公司收取,且未计入房屋总价款中,因此,团购费并非房屋价款;其次,根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定,销售机构不得收取佣金以外的其他费用。德恒众联公司为德恒投资公司代理销售公司,德恒众联公司除收取德恒投资公司佣金以外,不得再收取庄素华任何费用;最后,庄素华与德恒众联公司既未签订书面合同也未形成事实的合同关系。德恒众联公司以何名义收取庄素华费用,提供什么服务内容,双方事前并无书面约定。德恒众联公司也未提出任何证据证明其为庄素华提供了服务，德恒众联公司并未提供证据证明其提供促成签约的行为，亦无证据证明确实给庄素华降低了合同价款。因此,德恒众联公司收取团购费并无合同与法律依据,应当返还,且因德恒众联公司违法收取且拒不返还团购费给庄素华造成一定经济损失,应当支付庄素华团购费资金占用利息。(三)依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定,德恒投资公司明知德恒众联公司收取团购费未作任何反对,视为对德恒众联公司收取团购费的行为予以默认,应承担连带返还责任。庄素华支付购房款、团购费在同一时间、在售楼处同一办公地点、由同一销售人员办理,两张收据虽然盖章不同,但是指导如何刷卡、如何付款均为同一工作人员。以上足以证明德恒投资公司、德恒众联公司共同收取团购费,德恒投资公司明知且放任德恒众联公司收取团购费。德恒投资公司不能举证证明其已告知德恒众联公司不准收取团购费,也不能证明德恒众联公司收取团购费的行为跟其无关联,故德恒投资公司应承担连带返还团购费的责任。 德恒投资公司辩称，一、案涉房屋已经具备交付条件，对于一审认定的90天的违约期限德恒投资公司是有异议的，由于庄素华在一审诉状中自认德恒投资公司于2019年9月20日通知交房，故逾期时间应从2019年7月1日计算至2019年9月20日止，实际仅逾期了82天。德恒投资公司对一审判决所认定的其他事实没有异议。二、德恒投资公司与德恒众联公司没有任何关联，属于两个独立的法人，就案涉诉争的团购费亦没有直接关系，团购费并非是德恒投资公司收取的，德恒投资公司不应当对此承担连带责任。三、庄素华与德恒投资公司已办理了房屋交接手续。 德恒众联公司未予答辩。 庄素华向一审法院起诉请求：1.判令德恒投资公司支付违约金46900元;2.判令德恒众联公司返还团购费50000元,并支付购房团购费的资金占用利息(利息以50000元为基数,从2018年4月18日起算至实际履行时止),德恒投资公司对上述团购费及资金占用利息承担连带责任:3.判令德恒众联公司和德恒投资公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月8日，庄素华（乙方）与德恒投资公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160363800907ＤＦ20180276，备案单号：1807003628），约定乙方购买甲方开发建设的位于合肥市滨湖新区预售商品房，建筑面积88.06平方米，房屋总价1000000元，用途为办公，房屋交付时间为2018年12月31日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。双方在该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。庄素华于2018年4月18日向德恒众联公司支付团购费50000元。案涉房屋购房款现已支付完毕。 庄素华与德恒投资公司于2018年9月30日签订了《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》一份，约定庄素华（甲方）委托安徽德恒投资有限公司（乙方）对房屋进行装修，乙方如未按《商品房买卖合同》约定的交付时间交房的，甲方对此予以理解，不予追究乙方的责任，乙方在三至六个月内装修完毕将房屋交付给甲方，不视为乙方逾期交房，乙方不承担逾期交房违约责任。 德恒投资公司于2019年9月22日向庄素华邮寄《交款及交房通知书》，庄素华于2020年3月30日办理了收房手续。 另查明，德恒投资公司于2019年3月27日取得案涉的东方汇广场1区2区房屋《建设工程规划许可证》（建字第340101201980029号、建字第340101201980030号）。 一审法院认为，庄素华与德恒投资公司于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160363800907DF20180276，备案单号：1807003628）及之后双方签订的《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。 依据《商品房买卖合同》第九条约定,德恒投资公司应于2018年12月31日交付房屋,从该合同附件三可以看出约定交付的房屋为毛坯房。《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》约定庄素华委托德恒投资公司对房屋进行精装修，那么给德恒投资公司留出一定期限作为装修期是合理的，双方对交房时间重新进行了约定，将交房期限延长三到六个月，因此最后的交房期限为2019年6月30日。但德恒投资公司于2019年9月22日、25日才分别通过书面邮寄、报纸公告的方式通知庄素华办理房屋交付手续，显然已经逾期，应当承担逾期交付期间的违约责任。 《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；双方均保证其在本合同中留给对方的住所（址）、电话均为真实有效的通讯方式，双方对各自提供资料的真实性负责，如邮寄出现退件、无人签收、第三方代收等情形的，均视为甲方邮件乙方已签收。本案中，德恒投资公司于2019年9月22日向庄素华邮寄了《东方汇广场交付通知书》，载明交付手续办理时间为9月27日-28日。因此，德恒投资公司已履行了通知交房的义务。 综上，德恒投资公司承担延迟交房违约责任的期间为2019年7月1日至2019年9月28日，按日支付已交付房款万分之一的违约金，总计9000元（1000000元×1/10000天×90天=9000元）。 50000元团购费为庄素华为享受优惠购房政策自愿缴纳，系双方真实意思表示，合法有效，故要求退还团购费的诉请不予支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽德恒投资有限公司于判决生效后的十日内向庄素华支付违约金9000元；二、驳回庄素华对安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司的诉讼请求；三、驳回庄素华的其他诉讼请求。案件受理费2222元，减半收取1111元，由庄素华负担1008元，安徽德恒投资有限公司负担103元。 本案二审期间，庄素华向本院提供德恒投资公司及德恒众联公司的企业工商登记信息打印件三张，旨在证明德恒投资公司与德恒众联公司的控股股东都是安徽德恒控股集团有限公司，由此可见德恒众联公司收取团购费的行为德恒投资公司是知晓的。德恒投资公司质证意见为，对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。两个公司之间的股东存在重合的情况，但是后来也发生了变更。且两个公司系独立法人，财务亦是独立，对于庄素华在购房过程中作为德恒众联公司推荐的团购客户，德恒投资公司也给予了其相应的优惠和购房的资质。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，庄素华主张德恒众联公司收取的50000元系购房款。 本院认为，庄素华与德恒投资公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。庄素华与德恒投资公司签订的《商品房买卖合同补充协议之委托装修协议书》约定“庄素华（甲方）委托安徽德恒投资有限公司（乙方）对房屋进行装修，乙方如未按《商品房买卖合同》约定的交付时间交房的，甲方对此予以理解，不予追究乙方的责任，乙方在三至六个月内装修完毕将房屋交付给甲方，不视为乙方逾期交房，乙方不承担逾期交房违约责任。”该条款对《商品房买卖合同》中关于交房事项的约定进行了变更，且意思表示明确。依据该约定，德恒投资公司的交房期限至迟应为2019年6月30日。但就本案现有证据来看，德恒投资公司于2019年9月22日、25日才分别通过书面邮寄、报纸刊登公告的方式通知庄素华办理房屋交付手续，显然已逾期，应当承担逾期交付期间的违约责任。德恒投资公司于2019年9月22日向庄素华邮寄的《东方汇广场交付通知书》，要求庄素华在2019年9月27日至28日前往合肥市滨湖新区西藏路与杭州路交口东方汇广场西门办理收房及费用结算手续。一审法院据此计算德恒投资公司逾期交房的天数自2019年7月1日至2019年9月28日止并无不当，本院依法予以维持。 关于诉争的50000元费用应否返还问题。就本案现有证据来看，根据庄素华一审举证的《收据》可反映，该50000元系庄素华于2018年4月18日缴纳，收款单位系德恒众联公司，款项性质为团购费。且庄素华与德恒投资公司于2018年7月8日签订《商品房买卖合同》时及在合同履行过程中，均未将该50000元款项冲抵房屋价款，现庄素华二审主张该50000元系购房款依据不足，且与本院查明的事实不符，本院不予采纳。由此，一审法院对庄素华要求德恒投资公司和德恒众联公司退还该笔费用未予支持，并无不当，本院予以确认。 综上所述，庄素华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1111元，由上诉人庄素华负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 余海兰 审判员 方玮韡 二〇二〇年十二月四日 法官助理李颖 书记员朱籽玉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。