广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24444号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司，法定代表人：谢志强，执行董事。委托诉讼代理人：李炳蔚，广东玉律律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凌津，广东玉律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈俊仙上诉人深圳市母婴天下母婴产品行业管理有限公司（以下简称母婴天下公司）因与被上诉人陈俊仙租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人母婴天下公司的上诉请求：1、改判涉案《商铺租赁合同》继续履行；2、改判母婴天下公司无须支付陈俊仙2018年12月1日至2019年5月11日期间的租金人民币306671.61元（以下货币均为人民币）；3、改判母婴天下公司无须支付违约金92001.48元；4、改判母婴天下公司无需支付涉案商铺占有使用费；5、改判陈俊仙赔偿母婴天下公司装修及机器设备损失1048137元；6、改判陈俊仙赔偿母婴天下公司营业损失401318元、人工工资482734.2元；7、本案一、二审诉讼费由陈俊仙承担。事实和理由：1、一审过程中，母婴天下公司已申请评估，一审法院又委托了评估公司于2020年4月28日作出了深鹏建（评报）字［2020］第xxx号《资产评估报告书》，认定母婴天下公司装修及机器设备价值1048137元，因此应当依法改判陈俊仙赔偿母婴天下公司装修及机器设备损失1048137元。2、一审法院认定陈俊仙未完全履行对租赁物的维修义务，但租赁物的瑕疵并未达到导致合同目的无法实现的程度，是事实认定错误，也不合乎生活与工作常识，涉案房屋主体水管爆裂的瑕疵已经使母婴天下公司的合同目的无法实现。3、陈俊仙在涉案租赁房屋主体水管爆裂且母婴天下公司通知陈俊仙后拒不修缮导致母婴天下公司无法经营，但母婴天下公司仍需支出员工工资，且因房屋无法使用也导致店铺无法经营的损失，陈俊仙应承担因被其过错造成母婴天下公司营业损失401318元和人工工资482734.2元。4、涉案租赁房屋是因主体水管爆裂导致店铺无法使用，母婴天下公司无法经营。5、原审法院判决母婴天下公司承担违约金于法无据。涉案房屋是主体水管爆裂，且母婴天下公司通知陈俊仙后拒不修缮导致母婴天下公司无法经营，造成母婴天下公司损失。涉案租赁合同纠纷是因陈俊仙的违约行为导致的，母婴天下公司并无过错，因此母婴天下公司无需承担违约金。6、陈俊仙对涉案商铺水管爆裂不予维修，导致涉案房屋无法使用，母婴天下公司一直无法经营，根据公平原则，陈俊仙应当免除涉案商铺2018年12月起至母婴天下公司修缮完毕之日的租金，因此母婴天下公司无需支付陈俊仙2018年12月1日至2019年5月11日期间的租金306671.61元及涉案商铺占有使用费。被上诉人陈俊仙未发表答辩意见。陈俊仙向一审法院起诉请求：1、陈俊仙与母婴天下公司于2016年4月2日签订的《租赁合同》解除；2、母婴天下公司向陈俊仙支付拖欠的租金171810元及滞纳金（暂计至2019年3月10日为30925.80元）；3、母婴天下公司向陈俊仙支付违约金636086.40元；4、母婴天下公司向陈俊仙支付商铺占有使用费（按原《租赁合同》约定租金标准计付，自合同解除之日起计至商铺实际退还之日止）；5、本案诉讼费用由母婴天下公司承担。前述款项暂合计：838822.20元。母婴天下公司向一审法院反诉请求：1、母婴天下公司与陈俊仙签订的涉案《商铺租赁合同》继续履行；2、母婴天下公司赔偿母婴天下公司装修损失1581730.86元及设备损失180560元；3、陈俊仙赔偿母婴天下公司营业损失401318元，人员工资482734.2元；4、陈俊仙免除涉案商铺2018年12月至修缮完毕之日的房屋租金；5、陈俊仙承担涉案房屋2018年12月至今的物业管理费29892元；以上合计2676235.06元；6、本案反诉及本诉诉讼费用由陈俊仙承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，陈俊仙（甲方）与母婴天下公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于xxxx方使用，用途为“母婴会所”，商铺占地面积498.3平方米；租期十年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止；租金每月65000元，第三年开始房租递增5%，第四年不递增，第五年开始房租每年递增3%；租金每一个月交一次，第一次租金于合同生效后10天内交给出租人，第二次租金于每月10日前缴清，以后以此类推；如拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金10%加收滞纳金；签署本合同时乙方向甲方缴纳13000元的租金；乙方有下列情形，甲方有权解除合同：...（3）逾期交纳租金，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳者...；若乙方拖欠租金30天以上，视为一方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%作为违约金支付给甲方等。2017年8月25日，双方在案涉《商铺租赁合同》注明“自2017年8月1日起房租降为57270元／月”，并有陈俊仙签字、母婴天下公司盖章确认。2018年11月24日，涉案商铺一处墙内排水管道破裂，导致商铺墙壁发生漏水，陈俊仙、母婴天下公司双方人员均到场处理，商铺所在的万科物业派人到现场对该处排污管进行维修。母婴天下公司主张，该次水管爆裂对其商铺装修及设备造成严重损坏，事件发生后母婴天下公司对涉案商铺仅再使用了2、3个月，处理员工的后续问题，2019年6月25日该处排污管再次破裂。另查，涉案商铺系陈俊仙与案外人王金鸽于2014年2月20日共同购买，购买人与开发商签订了深圳市房地产买卖合同（预售），在深圳市房地产权登记中心进行了预售备案登记，合同编号：深（宝）网预买字xxxxx号。2019年11月18日，一审法院组织双方当事人赴涉案商铺进行现场勘验，查明以下情况：1、排水管破损处位于涉案商铺一楼一处墙壁与地面连接处和地板下方；2、破损位置已用管道同类材质的材料进行了包裹、封口，涉案排水管未进行更换处理；3、当天未发现该处管道漏水现象，母婴天下公司主张其已不再使用该排水管，但其他商户排污仍会经过该管道，还会有一些污水外溢。一审法院认为，陈俊仙与母婴天下公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行己方的义务。本案的争议焦点在于：1、涉案排水管破损的维修义务在于哪一方，涉案排水管漏水是否造成装修及设备损失；2、双方是否构成违约及相应的违约责任如何承担；3、涉案租赁合同是否解除。首先，关于涉案排污管破损、维修情况，以及水管维修义务及装修损失的责任承担问题。母婴天下公司主张2018年11月24日、2019年6月5日涉案排污管同一位置发生两次破损漏水。陈俊仙对母婴天下公司主张的第一次排污管破损时间予以确认，对第二次破损的发生不予认可。因一审庭审过程中陈俊仙、母婴天下公司确认双方于2018年11月24日均有到现场处理漏水问题，物业管理公司亦派人到现场维修，故一审法院对当天涉案商铺排水管发生破损的事实予以认定。母婴天下公司主张，2018年11月24日物业公司人员仅是堵住水管破裂处，陈俊仙并没有进行正规的维修，2019年6月5日排污管同一位置又发生破损漏水；陈俊仙则主张发生漏水的位置是一楼地面与上方水管的连接处，属公共管道，维修义务不属于陈俊仙，维修义务人应当是商场和物业管理方，据其了解万科物业将水管修好了。因陈俊仙并未举证证明漏水水管已完全修复，结合一审庭审情况及2019年11月18日一审法院赴现场的勘验情况，母婴天下公司主张2018年11月24日该破损处并未进行全面维修，仅暂时堵住了漏水口，一审法院予以采信。因涉案排水管仅进行了外部的包裹，未进行更换，结合日常生活经验，一审法院认为该漏水隐患尚不能得以完全排除，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方均确认未约定涉案排水管的维修义务由哪一方承担，一审法院认为，涉案排水管发生破损处位于商铺范围内，属于出租物本身出现的质量瑕疵，陈俊仙并未提供证据证明该排水管破损存在可归责于母婴天下公司的原因，依据法律规定及合同的相对性，本案陈俊仙作为出租人，负有对排水管进行维修以及对排水管漏水导致的损失进行赔偿的义务。关于母婴天下公司主张的因排水管漏水造成的装修及设备损失，2019年11月18日，一审法院工作人员组织双方当事人赴涉案商铺进行现场勘验，双方未能就现场是否存在损失及损失范围达成一致意见。依据现场勘验的情况，一审法院亦无法辨明母婴天下公司所主张的装修及设备损失确实存在，故母婴天下公司应承担举证不能的不利后果。考虑到排水管漏水时对现场装修或设备造成损坏的高度可能性，且该损失后果可归责于陈俊仙怠于履行维修义务，一审法院酌定陈俊仙向母婴天下公司支付损失赔偿款50000元。其次，关于陈俊仙未及时对涉案商铺排水管进行维修，母婴天下公司未依约交纳租金，哪一方构成根本违约以及相应违约责任的问题。一审庭审中，双方均确认母婴天下公司未付2018年12月1日至今的商铺租金，对此一审法院予以认定。陈俊仙主张涉案商铺至今一直由母婴天下公司占有，母婴天下公司不予认可，主张商铺无法经营，不存在占有。因母婴天下公司未提交证据证明其已向陈俊仙返还商铺，且一审法院于2019年11月18日到现场勘验，涉案商铺仍存放有母婴天下公司大量物品，由母婴天下公司占有使用，故一审法院认定涉案商铺至今仍系母婴天下公司占有。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。同时，该法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，一方面，陈俊仙未完全履行对租赁物的维护义务，一审法院已认定其应当赔偿相应的装修损失费用，但结合租赁商铺的实际面积大小以及排污管破损的实际情况，租赁物出现的瑕疵并未达到导致合同目的无法实现的程度，陈俊仙对该涉案排水管未尽维护义务尚不足以构成未履行合同主义务，故母婴天下公司并不能以本案中陈俊仙未修复排水管为由长期拒付租金。另一方面，在排水管发生破损故障时，虽陈俊仙未及时进行维修，但考虑到修复该处破损的复杂程度及费用水平，母婴天下公司作为涉案商铺的实际占有和使用经营人，其能力足以自行安排对排水管进行修复，相关费用亦可在维修后向陈俊仙主张。现母婴天下公司仍然占有使用涉案商铺，其以案涉水管破损问题为由向陈俊仙主张免除2018年12月至修缮完毕的租金、承担2018年12月至今的物业管理费、赔偿相关的营业损失、人员工资，没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。考虑到该排水管破损的修复需要一定时间，确实会影响到母婴天下公司的正常经营，一审法院酌定陈俊仙应相应减少商铺2018年12月份50%的租金即28635元，以补偿母婴天下公司因维修造成的经营损失。再次，关于陈俊仙主张解除合同，并要求母婴天下公司支付拖欠租金及滞纳金、违约金、占有使用费的问题。因母婴天下公司自2018年12月至今未支付商铺租金，超过了正常履行期限，属于未履行合同的主义务，已构成根本违约。故陈俊仙主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，一审法院予以支持，酌定合同解除日期为本案传票送达母婴天下公司之日，即2019年5月11日。经核算，母婴天下公司应当支付陈俊仙2018年12月1日至2019年5月11日租金306671.61元（57270元/月×5个月+57270元/月÷31天×11天）。关于陈俊仙请求母婴天下公司支付拖欠租金的滞纳金及违约金。陈俊仙主张，母婴天下公司因拖欠租金构成违约，依照合同约定，应以实欠租金每天10%的标准向陈俊仙支付滞纳金，以拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%向陈俊仙支付违约金，母婴天下公司当庭辩称该约定金额过高。一审法院认为，双方合同中约定的“滞纳金”，其性质亦属于违约金。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,一审法院酌定母婴天下公司应支付陈俊仙的违约金数额为2018年12月1日至合同解除之日(2019年5月11日)期间租金总额的30%,即92001.48元[（57270元/月×5个月+57270元/月÷31天×11天）×30%]。关于占有使用费。一审法院认定双方的《商铺租赁合同》于2019年5月11日解除，因母婴天下公司至今仍占有涉案商铺，故陈俊仙主张母婴天下公司应按原租金标准支付合同解除后至实际返还商铺之日止的涉案商铺占有使用费，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、确认双方于2016年4月20日签订的涉案《商铺租赁合同》于2019年5月11日解除；二、母婴天下公司于判决生效之日起十日内向陈俊仙支付2018年12月1日至2019年5月11日期间的租金306671.61元；三、母婴天下公司应当于判决生效之日起十日内向陈俊仙支付违约金92001.48元；四、母婴天下公司应当于判决生效之日起十日内向陈俊仙支付涉案商铺占有使用费（按57270元/月的标准，从2019年5月12日计算至母婴天下公司实际向陈俊仙返还商铺之日止）；五、陈俊仙应当在判决生效之日起十日内赔偿母婴天下公司装修损失50000元；六、陈俊仙应当在判决生效之日起十日内赔偿母婴天下公司因维修造成的经营利润损失28635元；七、驳回陈俊仙其他诉讼请求；八、驳回母婴天下公司其他诉讼请求。本案一审本诉受理费6094元，由陈俊仙承担3197元，由母婴天下公司承担2897元；一审反诉受理费14104.94元，由母婴天下公司承担13602.94元，陈俊仙承担412元。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，一审法院根据母婴天下公司的申请对涉案房屋装修及机器设备价值在评估基准日2019年9月17日的市场价值进行评估，深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年4月8日出具深鹏建（评报）字xxxx号《资产评估报告书》，评估价值为1048137元，陈俊仙、母婴天下公司均有发表质证意见。本院认为，陈俊仙、母婴天下公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。涉案《商铺租赁合同》虽未就排水管的维修义务进行约定，陈俊仙作为出租方仍负有保障租赁期间租赁物符合约定的用途并履行租赁物维修的义务，未尽维修义务应承担相应法律后果。但根据减损原则及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，母婴天下公司应该根据损害程度、紧迫程度采取适当措施防止损失扩大自行维修。本案陈俊仙作为出租人，负有对排水管进行维修以及对排水管漏水导致的损失进行赔偿的义务，一审法院认定正确，本院予以维持。至于损失金额。一审法院虽然对涉案房屋装修及机器设备价值进行了评估，但母婴天下公司并未举证证明具体损失部分的价值以及该部分损失与排水管漏水之间的因果关系，涉案房屋装修及机器设备价值全部损坏不能使用也不符合日常生活经验，根据民事证据规则，其应承担举证不能的法律后果，一审法院酌定损失金额为50000元和半个月租金，并无不妥，本院予以维持。至于合同是否解除。母婴天下公司自2018年12月未再支付租金，已构成根本违约，根据《商铺租赁合同》约定陈俊仙有权主张合同解除。母婴天下公司一方面诉请继续履行合同，另一方面又主张合同目的无法实现拒绝支付租金，同时又不积极自行维修，放任排水管的现状和涉案商铺空置，显然存在相互矛盾，有悖诚实信用原则，一审法院认定合同解除，并判决母婴天下公司支付租金和占有使用费及违约金，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人母婴天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24818元，由上诉人母婴天下公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月十四日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。