河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4745号上诉人（原审被告，申请执行人）：王朝星，男，1974年10月15日出生，汉族，住址南阳市。委托诉讼代理人：刘建云，女，1975年12月21日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。系王朝星之妻。被上诉人（原审原告，案外人）：张金聚，男，1969年11月1日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：马国华，北京市京国律师事务所律师。原审第三人(被执行人）：南阳市东方房地产开发有限责任公司，住所地南阳市光武路**。法定代表人：刁建军，任公司经理。上诉人王朝星因与被上诉人张金聚、原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王朝星上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人已经实际占有案涉房产，该认定过于武断，并未依法查明事实。《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。案涉房产至今仍未办理产权登记手续，故从法律上讲，被上诉人并不拥有案涉房产的所有权。至于所谓的《商品房认购协议书》，丁某与东方地产并无人事关系，无权在合同上签字，而无权代理人签订的合同自始无效，且合同签订后东方公司也一直未追认该合同的有效性，该合同应依法认定为无效合同。二、原审法院法律适用错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条之规定，原审法院应当查明被上诉人是否系涉案房产之权利人，该权利的真实性及合法性，被上诉人与案外人丁某等人是否存在相互串通、恶意转移财产的嫌疑，这些问题原审法院均未查清。本案中，被上诉人张金聚提出对执行标的排除强制执行的请求，故应当举证证明其对涉案房屋享有合法真实的权利，而张金聚提供的证据漏洞百出，《商品房认购协议书》系无效合同，其它证据要么是复印件要么与本案无关，真实性及合法性全都有待考证，但原审法院在未查明案件事实的情况下却认定被上诉人提交的证据形成了完整的证据链条，足以证明案件事实，该认定实在让人难以信服。张金聚辩称，其对案涉房屋已经实际占有，享有合法真实的民事权利，该权利足以排除王朝星申请的强制执行。其请求符合法律规定，应予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王朝星的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。东方地产公司未提交答辩意见。张金聚向一审法院起诉请求：1．依法判决终止对位于南阳市车站北路东方电力花园××楼××单元××室的房屋的执行，并解除对该房产的查封；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：关于本案的由来。一审法院审理王朝星诉被告东方地产公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月10日作出（2013）宛龙高民初字第121号民事判决书，判决王朝星与东方地产公司签订的《商品房认购协议书》无效，东方地产公司返还王朝星所交的95000元购房款及相应利息，并赔偿王朝星房屋差价款104185元、房租损失24000元、一倍已付房款95000元。该判决生效后，执行中，一审法院依据（2014）宛龙高执字第23-3号执行裁定书，查封了案涉房产，并于2015年8月6日张贴了查封公告。2017年8月4日，法院续行查封该房产。张金聚以案涉房产归其所有为由，提出执行异议。一审法院审查后作出（2019）豫1303执异217号执行裁定书，驳回了张金聚的异议请求，张金聚不服，向一审法院提出执行异议之诉。关于案涉房产。原告张金聚称，张金聚是张某的亲姐夫，2013年1月8日至2014年11月30日，张金聚先后出借给张某26万元，其中9.9万元以银行转账形式支付，余款系现金分批支付。张某作为隐名股东，与人合伙在银海钢材市场经营南阳市宏坤金属材料有限公司。丁某作为施工方，挂靠在建设公司。2013年9月10日，丁某与东方地产公司签订《东方电力花园15#楼工程施工合同书》，约定丁某承建东方电力花园小区15号楼，同日，东方地产公司出具证明，称东方电力花园15号楼是以该公司名义申报开发建设手续、由丁某实际投资并实际施工承建及负责销售。该楼竣工后，其房产所有权处置全部归实际投资施工人丁某所有，销售时，丁某仅以公司的名义和购房户签订售房协议并出具售房收据，由丁某实际收取房款，待销售完毕进行相关债权债务结算，届时，公司对丁某实际收取的房款，扣除该楼盘实际投资成本后多退少补。丁某称，电力花园除15号楼外，路面、变压器也是丁某负责施工的。丁某施工期间，张某向其供应了施工所需的钢材，双方于2014年3月16日签订了《钢材买卖合同》。供应钢材采取的是先供货后付款的方式，张某前后共向丁某发货5批，价款共计533380元。丁某向张某提议，将案涉房产以448514元的价款抵偿欠付张某的钢材款，差额84886元另行清偿，张某同意。但由于张某不需要房子，加之张某欠张金聚有借款本息未还，张某找到张金聚协商以房抵债，张金聚同意。双方协商以案涉房产冲抵张某的借款本息后，张金聚应再支付给张某148000元。2015年1月30日，张金聚直接找到丁某，签订《商品房认购协议书》，认购了案涉房产。认购协议书载明：出售方为东方地产公司，买受方为张金聚，房屋价款共计448514元，2015年1月30日一次性支付。该协议由东方地产公司盖章、张金聚签字确认，经办人丁某在合同尾部签字。协议签订后，丁某向张金聚交付了案涉房产。2015年1月20日，东方地产公司出具收款收据，载明收到张金聚案涉房产购房款40万元，经手人庞传军；2015年3月7日东方地产公司出具收据，载明收到张金聚案涉房产补差价款48514元，收款人丁某。2015年3月8日，丁某与张某出具《东方电力花园15号楼工地结算单》，载明丁某共欠533380元钢材款，抵电力花园房子（15#3楼东户张金聚）448514元，下欠84886元。2015年7月18日，张金聚向张某出具《欠条》，载明：“今欠到张士润房款14.8万。张金聚2015年7月18号”。2015年5月19日，张金聚支付了案涉房产的装修押金、物业费、卫生费、电费；2015年5月28日，张金聚委托南阳市盛昌装饰工程有限公司对案涉房产进行装修；2015年6月30日，张金聚支付了案涉房产的燃气初装费（收款收据中付款人错写为张金俊），之后张金聚缴纳了案涉房产2016年、2017年、2018年的物业费等费用。为印证上述事实成立，张金聚提交了银行流水、《东方电力花园15#楼工程施工合同书》、东方地产公司出具的《证明》、《钢材买卖合同》、《商品房认购协议书》、房款收据、《东方电力花园15号楼工地结算单》、《欠条》及装修押金、物业费、卫生费、电费收据、装修证明、燃气初装费收据、证人丁某、张某的到庭证言等予以佐证。被告王朝星对张金聚陈述的购房事实不予认可，王朝星认为：楼盘由东方地产公司开发、归东方地产公司所有，丁某无权代表东方地产公司与原告签订房屋买卖协议；原告与东方地产公司订立的商品房认购协议属无效合同，不具有法律效力，不能对抗被告的执行。案涉房产查封于2015年8月6日，查封公告张贴后一直没有人住也没有人提异议，直到2019年11月11日才发现有两个年轻人在房子里住，不清楚年轻人是否与张金聚有关系，之后张金聚提起了执行异议。一审法院认为，本案的争议焦点是：原告张金聚对案涉房产是否享有民事权益；其权益是否真实合法、是否足以排除被告王朝星的执行。对此，法院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人张金聚提出对执行标的排除强制执行的请求，故应当举证证明其对涉案房屋享有合法真实的权利，其权利足以排除王朝星申请的强制执行。张金聚称，丁某全额垫资承建东方地产公司开发的东方电力花园小区15号楼，东方地产公司因此授权丁某在竣工后对外销售房屋以销售款抵偿其垫资款；丁某施工中使用了张某供应的钢材并欠付张某钢材款；张金聚向张某出借有款项，张某欠张金聚借款本金未还，丁某与张某协商以案涉房产抵偿欠付的钢材款，张某因此与张金聚协商将案涉房产转给张金聚以抵偿其欠付的借款本息。三方协商一致后，由丁某经办，张金聚签订了《商品房认购协议书》，之后，丁某向张金聚交付了案涉房产，为张金聚出具了房款收据，并针对以房抵债后的下余货款向张某出具了结算单据；张金聚针对案涉房产价款抵偿张某的借款本息后的溢价款，向张某出具了欠条。为印证所述属实，张金聚举证有：张金聚与张某的银行流水、丁某与东方地产公司签订的《东方电力花园15#楼工程施工合同书》、东方地产公司出具的《证明》、丁某与张某签订的《钢材买卖合同》、丁某经办张金聚与东方地产公司签订的《商品房认购协议书》、房款收据、丁某与张某的《东方电力花园15号楼工地结算单》、张金聚出具的《欠条》及装修押金、物业费、卫生费、电费收据、装修证明、燃气初装费收据、证人丁某、张某出庭证言等证据，张金聚的证据能形成证据链，足以证明待证事实。因此，法院确认涉案《商品房认购协议书》的签约目的为以房抵债，非一般意义上的商品房买卖。关于房屋交付的问题，张金聚、丁某均称，签订《商品房认购协议书》后，丁某即将案涉房产交付给了张金聚。张金聚举证的东方地产公司出具的《证明》可证实丁某作为全额垫资施工人对外销售东方电力花园小区15号楼房产，小区物业公司出具的装修押金、物业费、卫生费、电费收据、装修证明、燃气初装费收据以及装修公司出具的装修证明可证实，张金聚最早于2015年5月19日支付了案涉房产的装修押金、物业费、卫生费、电费等费用。结合2015年5月28日张金聚委托南阳市盛昌装饰工程有限公司对案涉房产进行装修的事实，可知张金聚当时已对案涉房产实施了占有。因此，法院确认丁某在张金聚签订《商品房认购协议书》的当日，向张金聚交付了案涉房产，即张金聚对房屋的占有早于王朝星申请法院于2015年8月6日的查封。由丁某经办、张金聚与东方地产公司签订的《商品房认购协议书》，系各方对以房抵债合意的落实，该协议具备房产位置、房产面积、房产单价、房产总价、交付时间等房产买卖合同的要素，双方按协议的约定履行了权利义务，因此，确认涉案《商品房认购协议书》意思真实。张金聚依据以房抵债的合意及《商品房认购协议书》，接收了案涉房产，并对案涉房产实施了占有，已为房屋的实际权利人。张金聚基于交付占有对房屋产生的实体权益不违反法律规定，应受法律的支持和保护。案涉房产至今未能办理产权登记手续，系因案涉开发商建设手续不全导致，责任不在原告。综上，张金聚请求排除执行，符合法律规定，应予支持。至于原告请求的解除查封，该问题不属于执行异议之诉的裁决范围，本案不予处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人对执行标的享有足以足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”依照上述法律规定，判决如下：一、不得执行位于南阳市车站北路东方电力花园××楼××单元××室的房产；二、驳回原告张金聚的其它诉讼请求。案件受理费8028元，由被告王朝星负担。二审中，王朝星提交了东方物业公司工商信息登记查询单，证明丁某是该小区物业法人的代表，具备伪造物业出具所有证据的充分条件，该物业公司出具的证据没有合法性可言。张金聚质证称该证据系复印件，其对工商信息的真实性不予认可。该证据不能作为定案的证据，即便丁某是当时物业公司的法人，但上诉方并没有提供证据证明物业公司所出具证据是伪造的。本院对该证据的审核意见为，该证据不属于新证据，本院对该证据不予采纳。本院认为，本案是执行案外人提起的执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案外人张金聚对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。针对张金聚对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合张金聚对案涉房产具有的权益是否真实合法，申请执行人王朝星及被执行人东方地产公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。对此，本院评析如下：首先，丁某施工中使用了张某供应的钢材并欠付张某钢材款，张金聚向张某出借有款项，张某欠张金聚借款本金未还，丁某与张某协商以案涉房产抵偿欠付的钢材款，张某因此与张金聚协商将案涉房产转给张金聚以抵偿其欠付的借款本息。三方协商一致后，由丁某经办、张金聚与东方地产公司签订的《商品房认购协议书》，系各方对以房抵债合意的落实，张金聚依据以房抵债的合意及《商品房认购协议书》，接收了案涉房产，并对案涉房产实施了占有，已为房屋的实际权利人。张金聚基于交付占有对房屋产生的实体权益不违反法律规定，应受法律的支持和保护。其次，从内容上看，张金聚的请求权系针对案涉房屋的请求权，而王朝星的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。在张金聚已合法占有案涉房屋的前提下，其享有的将案涉房屋的所有权变更登记至自己名下的请求权，也应当优于王朝星的金钱债权。再次，从案涉房屋的功能上看，张金聚及其家人自2015年将案涉房屋装修后即在该房屋居住，该房产具有为张金聚及家人提供生活保障的功能，故相对于王朝星的金钱债权相比，张金聚及其家人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。综合上述分析，应当认定张金聚对案涉房产所享有的民事权益能够排除王朝星对案涉房产的执行，一审判决不得执行案涉房产并无不当。综上所述，王朝星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由王朝星负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈玫夙