江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9916号上诉人（原审原告）：鲍薛慧，女，1984年12月16日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何赤亮，江苏国济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京东方颐年健康产业发展有限公司,住所地南京市栖霞区马群街道仙林大道**。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。上诉人鲍薛慧因与被上诉人南京东方颐年健康产业发展有限公司（以下简称东方颐年）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理。本案现已审理终结。鲍薛慧上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对被上诉人公示的房源价目表和在物价部门的价格备案材料是否属于合同内容的认定错误。被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的备案价格材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，该标准具体明确，且对上诉人购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一审判决以该部分内容没有在合同中明确约定为理由不予认定，明显违背司法解释的规定。二、一审判决关于合同中对装修标准的约定是否达到“具体明确”程度的认定错误。合同中未约定装修设计、装修施工及材料等级价格、部品型号、用材数量等，仅仅约定了品牌，且在约定品牌时都注有“或同等档次品牌”，甚至没有约定品牌仅注有“银城定制”。档次是一个抽象和模糊的概念，合同中对装修质量要求约定显然没有达到“明确具体”的程度。三、被上诉人依法应当承担违约责任。上诉人在一审中提供了《业主工作简报》、《维修问题开放记录表》、《验房报告》以及装修过程的施工现场照片等，已完成初步证明房屋装修质量存在问题的举证责任。根据江苏省高级人民法院审理指南的有关规定，就应当由被上诉人对装修质量符合预定或合格的事实承担举证证明责任。一审法院在被上诉人并未举证证明装修质量符合合同约定的情况下，即判决认定房屋符合合同约定的交付条件，以对于房屋居住使用没有重大影响为由对上诉人的违约金主张不予支持。不符合本案的基本事实。而根据合同约定，被上诉人应当在约定的期限内按约定的品质交付合格的房屋，否则就应当视为违约，承担逾期交房的违约责任。东方颐年辩称：一、在上诉人与被上诉人签署的案涉商品房预售合同中并未约定房屋装修的单价或总价，被上诉人主张退还装修差价缺乏请求权基础。二、在案涉商品房预售合同的附件中已经明确约定了房屋装修标准，案涉商品房的装修标准应当以此为准，而并不存在装修价格的约定。鲍薛慧向一审法院起诉请求：1.判令东方颐年赔偿鲍薛慧室内装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；2.判令东方颐年赔偿鲍薛慧公摊面积部分装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；3.判令东方颐年给付鲍薛慧逾期交房违约金（按已付价款的0.03%/日计算，即1806元/日直至房屋完成交付之日止）；4.本案诉讼费用由东方颐年承担。一审法院认定事实如下：2017年12月5日，东方颐年（甲方，预售人）与鲍薛慧（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道君颐东方厚泽园3幢1单元402室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积143.65平方米，其中套内面积125.5平方米，共有共用分摊建筑面积18.15平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为41928.3元，总价6023001元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价41928.3元/平方米，合计6023001元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第五条、乙方选择分期方式向甲方支付合同价款：第一期应于2017年12月5日前支付1813001元，余款4210000元办理贷款，乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日内仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失。4.第六条、（1）甲方应于2018年10月31日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之3/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方依法解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失；乙方的催告应以书面形式送达。5.第十条、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲方不出示证明文件或者出示证明文件不全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；同时该房屋自甲方的书面交房通知上载明的交付日起视同已完成交付，房屋质保期开始起算，房屋物业费、水电等相关公摊费用等全额收取。6.第十三条、（1）甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（2）经有市级以上检测资质的省市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任。7.第十四条、本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业南京银城物业股份有限公司（简称银城物业）签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》；《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》详见附件10-1、10-2；乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。8.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见《装修清单》，并同时附有君颐东方厚泽园精装修配置清单1份，该清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌，其中：1.硬装配置标准约定：客厅：壁纸饰面（电视背景墙艺术砖饰面）；餐厅：壁纸饰面+木饰面；卧室：壁纸饰面+床头硬包；厨房：砖墙饰面；卫生间：砖墙饰面+局部石材；顶面均为石膏板吊顶；客厅餐厅地面为大理石+实木复合地板；卧室地面为实木复合地板；厨房卫生间地面为地砖饰面（淋浴房为天然大理石）；2.厨房配置标准：整体橱柜威乃达或同等档次品牌；台面石英石；油烟机、燃气灶、蒸箱：博世或同等档次品牌；水槽：弗兰卡或同等档次品牌；龙头：汉斯格雅或同等档次品牌；净水器：爱玛特或同等档次品牌；3.卫生间配置标准：陶瓷洁具：劳芬或同等档次品牌（独立马桶间为伊奈或同等档次品牌）；台盆龙头：高仪或同等档次品牌；淋浴花洒：汉斯格雅或同等档次品牌；淋浴隔断、整体卫柜、盥洗柜、镜柜为银城定制；4.其他部品配置标准：衣柜、玄关柜、阳台柜、户内门、扶手、坐浴凳等为银城定制；开关面板：西门子或同等档次品牌；分户门锁：耶鲁四合一电子密码锁或同等档次品牌；分户门：钢木复合门；阳台电动晾衣架：好太太、奥普或同等档次品牌；系统窗：YKK或同等档次品牌；5.新风系统：爱迪士或同等档次品牌；；地暖系统威能或同等档次品牌（主卫送一组电热毛巾杆架）；中央空调：大金或同等档次品牌。同时，备注栏载明：1.上述装修清单为装修工程实施的首选品牌及材料，如因品牌或厂方产品调整导致所定材料无法采购的，将替换为同品质的品牌及材料，不再另行通知客户；2.天然大理石及天然木材存在色差及纹理，具体以实际交付为准。就该《装修配置清单》鲍薛慧、东方颐年双方单独进行了签章确认。同日，鲍薛慧、东方颐年双方还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，约定有：第4条、计价方式与价款（《预售合同》第四条的补充）：《预售合同》第四条约定的总房款及单价均为精装修价款且已包含增值税税金；第7条、装饰装修及设备标准（《预售合同》附件4的补充）：（2）该房屋装饰装修、设施设备标准以本合同约定为准，双方确认装饰材料、设备设施品牌出现在甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，乙方同意甲方更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求；（3）甲方所交付的房屋装饰装修及设备标准高于《预售合同》附件4的约定标准时，乙方承诺不会以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用；（4）甲方所交付房屋的装饰装修达不到附件4约定的标准时，乙方同意按以下方式处理（其后内容文字字体在合同中加粗）：甲方进行整改直至达到约定标准，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求。第10条、房屋交付和接收手续（《预售合同》第十条的补充）：（3）对于交付时发现的质量瑕疵，甲方负责及时整改维修，并认可甲方对房屋的整改不构成迟延交付房屋，甲方完成整改维修后，乙方应于甲方通知的期限内进行复验，如乙方未能在合理期限内对房屋整改结果进行确认，则自甲方通知的复验期限届满视为乙方已认可甲方的整改结果。第12条、保修和质量问题处理（《预售合同》第十三条的补充）：（1）在该房屋符合《预售合同》第六条约定的前提下，除非出现《预售合同》第十三条第（2）款约定的情形，乙方不得拒绝或迟延接收房屋，否则甲方有权按照《预售合同》第十条第四款处理。第19条、广告、宣传资料、销售承诺的效力：甲乙双方之间的权利义务以本合同为准，本合同一经签署，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头约定或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为要约邀请，供乙方（买受人）购房时参考，非甲方要约，不构成本合同的组成部分。甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任和义务，甲乙双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。第20条、示范单位（样板房）和模型的效力：甲方展示的装修（装饰）示范单位仅供参考，非买卖双方的房屋交付标准，房屋内部空间结构、用材等交付标准以本合同约定为准，合同未约定的以实际交付为准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，鲍薛慧按约向东方颐年支付了相应款项，双方对款项的支付没有异议。2018年2月12日，东方颐年取得《建设工程规划核实合格书》。同年2月13日，东方颐年报送了工程竣工验收备案文件申请备案，并经查验符合要求，取得相应备案表。2018年4月9日，东方颐年取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》。2018年10月25日，东方颐年通知鲍薛慧办理交付手续。验收房屋时，鲍薛慧提出多项维修整改要求，后于2018年12月5日办理收房手续。一审另查明，东方颐年向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米。一审法院认为：鲍薛慧、东方颐年之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。鲍薛慧按约履行了付款义务，东方颐年应按合同约定准时向鲍薛慧交付符合约定标准的房屋。本案的争议焦点为：一、鲍薛慧以备案装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据主张装修差价损失，能否支持；二、鲍薛慧主张逾期交房违约金，能否支持。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，双方签订的《预售合同》中明确东方颐年交付给鲍薛慧的房屋为包含装修在内的房屋整体，故本案中东方颐年交付的标的物为装修房，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行整体处理，而非按照装饰装修合同纠纷进行处理。其次，《预售合同》第四条明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，对装饰装修价款约定为空白，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为6000元/平方米。再次，鲍薛慧主张东方颐年公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，并认为该标准具体确定，且对鲍薛慧购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容，对此，一审法院认为，双方在《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，故备案价并不等于案涉房屋的合同价。鲍薛慧、东方颐年双方在《预售合同》附件4中对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，双方在约定具体明确的情形下，对该商品装修房的整体价格形成了合意，该价格系双方当事人在自愿平等协商的基础上形成，反映了其时房地产交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，鲍薛慧主张以物价局备案或现场公示的装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据，并申请鉴定，无事实和法律依据，其鉴定申请一审法院不予准许，对其主张装修差价损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，房屋符合合同约定的交付条件，鲍薛慧举证的验房报告、业主工作简报、维修问题开放记录表所载问题对于房屋居住使用没有重大影响，鲍薛慧据此主张东方颐年承担逾期交房违约金没有事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回鲍薛慧的全部诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由鲍薛慧负担。本案二审期间上诉人鲍薛慧提交了以下证据：1、东方颐年售楼处房源价目表，拍摄的定位和截图来源于吉绍亮的手机，在中院的判决书当中是认定了业主提交的房源价目表6千元/平方米的价目表是复印件，因此没有认定6千元/平方米的装修标准，这6千元/平方米不仅是被上诉人在政府部门备案的价格，而且也是现场公示的价格。2、银城君颐东方给业主的第三封信，当中也谈到了被上诉人当初对这个楼盘的宣传就是6千元/平方米，这是被上诉人自己承认的。这三封信是来自于被上诉人的公众号，然后业主下载下来，发到业主群里面的。3、栖霞区法院在2018年10月31日庭审笔录，该庭审笔录是朱瑞法官开庭的，庭审笔录第2页谈到了现场的公示价格是6千/平方米，2018年11月7日的笔录，在这两次庭审当中，被上诉人对于现场的价格宣传表的6千元/平方米单价的宣传，被上诉人自己是确认的。在原审众多的案件当中，被上诉人对于6千元/平方米价格态度是自相矛盾的，有的确认，有的没有确认。业主是看到这个6千元/平方米的装饰标准才购买的房屋。被上诉人东方颐年质证意见如下：对证据1，证据2，没有原始载体，被上诉人对于该证据的真实性不予认可，且在双方签署的商品房预售合同当中，对于装修价格并没有作出约定，因此，该价目表展示的价格内容也不是合同的一部分，对于原被告双方不具有约束力，即被上诉人也不认可该证据的关联性。对证据3的真实性认可，对于证明内容不予认可，在不同的庭审案件当中，被上诉人根据业主出具的证据情况发表不同的意见，就各案谈论各案，并不存在自相矛盾的情形。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均没有提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人鲍薛慧与被上诉人东方颐年之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《预售合同》附件4对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。因此，双方当事人已通过《预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张被上诉人将房源价目表在售楼处现场予以了公示，但其提交的房源价目表照片复印件不足以证明系在售楼处现场公示。故上诉人上诉主张被上诉人公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，应当以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。案涉房屋已符合合同约定的交付条件，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，故一审法院对上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，鲍薛慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人鲍薛慧负担。本判决为终审判决。审判员 王 路二〇二〇年十二月二十九日书记员 高礼慧