大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11563号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：王娜，系经理。委托诉讼代理人：张国晗，系上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董飞，系辽宁昭明律师事务所律师。被告：曲艳，女，1983年5月4日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告曲艳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人张国晗、董飞到庭参加了诉讼，被告曲艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（当庭变更为）：1、被告支付拖欠2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费25,089.48元及逾期交费违约金（暂计算至2020年11月16日为3,954.78元，请求支付至实际支付物业费之日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（违约金按应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）。被告系上述物业融庄小区A3-10-1号房屋业主，物业面积232.31平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费人民币25,089.48元，但被告尚未支付前述费用，直至产生违约金人民币3,954.78元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。因此，原告诉至法院。被告未到庭，但提交了书面答辩意见，其辩称，一、关于2019年以前的物业费部分，被告不同意原告的诉请。根据本小区《前期物业服务合同》附件2：前期物业服务内容及质量标准，原告存在以下违约行为：1、基本配套条件第6条承诺本小区有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所。但原告并未给被告提供此物业服务。2、房屋管理第5条无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。但原告并未履行此服务承诺。3、综合管理服务第2条、第7条、第10条等未履行，存在违约。且2018年12月6日原告在全区发布《关于融庄提升工作的公告》已经确认上述事实并承诺自己要整改，但至今未履行。故原告未履行合同义务在先，并未完整履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。综上，被告请求法院考虑其物业服务不符合其标准，根据质价相符的基本法律要求，要求物业费减半收取。二、关于2019年1月1日后的物业费部分。根据《物权法》第七十六条第四项的规定，业主有共同决定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人的权利。2018年11月30日被告小区已经召开业主大会，并通过业主大会全体业主投票决议解除与原告的物业服务合同关系，被告作为业主参与此次业主大会并投票赞同解除前期物业服务合同。且此通知原告已于2018年12月接到，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，被告与原告不存在2019年以后的物业服务合同关系。其主张此部分费用无法律依据。且其拒绝退出本小区的行为已经对被告及小区其他业主造成侵权，被告与其他业主共同诉讼其此部分违法行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2011年9月29日，原告（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的融庄A3区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2012年1月20日，被告签署《临时管理规约》及《承诺书》，确认知悉由原告为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，原告一直在案涉小区提供物业服务。被告系融庄A3区10-1号房屋业主，于2013年11月1日确认接收房屋。案涉房屋登记面积为232.31平方米。经原告多次催缴，被告未交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费。另查，2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年11月，春田社区融庄小区业主委员会决议解除与原告的物业服务合同关系，并在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》：春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定。为维护春田社区融庄小区和谐稳定，依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，现责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》：融庄小区业主委员会于2018年8月10日选举产生并正式备案。业主委员会组建后，本该按照相关法规要求履行职，但该业主委员会于2018年11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。而后在社区纠正其违规行为的情况下，并未及时纠正错误，于11月11日开始组织业主签字。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定的工作程序。2018年12月7日，辛寨子街道办事处依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，在口头和当面约谈业主委员会成员督促整改无效的情况下，下达了《整改通知书》，要求业主委员会停止错误工作程序组织整改，但业主委员会仍坚持上述做法，认为符合法律程序。为维护融庄小区和谐稳定，依据《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，现决定暂停业主委员会履行职责，自本公告发布之日起，依据相关规定，由春田社区代行业主委员会职责。2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向本院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。本院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。本院所确认的上述事实有原告提供的前期物业服务合同、临时管理规约、工商变更登记核准通知书、钥匙交接确认单、催费短信截图、物业服务费发票、物业服务照片、整改通知书、关于暂停业主委员会履行职责的公告、大连市中级人民法院（2020）辽02民终4881号民事判决书，当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。对于被告所提因2018年11月30日被告小区已经召开业主大会并通过业主大会全体业主投标决议解除与原告的物业服务合同关系，故被告与原告不存在2019年以后的物业服务合同关系的抗辩意见。本院认为，根据大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出的《整改通知》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》以及大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终4881号《民事判决书》，被告小区业主委员会决议解除与原告的物业服务合同关系的决议在程序上存在瑕疵，不具有法律效力。退一步来讲，原告自2011年9月29日起至今一直对案涉小区提供物业服务是不争的事实，双方已形成物业服务合同关系，被告作为小区业主接受了原告提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。被告现尚拖欠2019年1月1日至2020年12月31日的物业费，实属无理。据此，本院对于原告要求被告支付该期间物业费25,089.48元（232.31平方米×4.5元/月/平方米×24个月）的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曲艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业费人民币25,089.48元（自2019年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币444元（原告已预交、已减半收取），由被告曲艳负担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。