广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18538号上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区玮嘉印刷厂，住所地深圳市龙岗区横岗荷坳村坪新路****。主要负责人：刘少柳，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：朱悦清，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市国通电信发展股份有限公司，，住所地深圳市福田区滨河大道**国通大厦**法定代表人：彭辉波，董事长。委托诉讼代理人：龙骧，广东旭晨律师事务所律师。上诉人深圳市龙岗区玮嘉印刷厂（以下简称玮嘉印刷厂）因与被上诉人深圳市国通电信发展股份有限公司（以下简称国通公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玮嘉印刷厂上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院查明，2009年12月23日，金邮源公司注销，原金邮源公司的股东中国XX工会深圳市XX委员会和本案原告在清算报告中明确，深圳市龙岗区土地资产作为清算后剩余资产分配给国通公司，该土地的租金收益由国通公司收取。而清算报告第（四）项“清算财产的分配情况”第4项关于荷坳土地的表述为“股东深圳市国通电信发展股份有限公司分的资产1621295.92元（其中货币资金1182.92元、固定资产横岗厂房604175.00元、荷坳土地1015938.00元）。清算报告根本未载明，荷坳土地的租金收益由国通公司收取。一审法院该表述与客观事实完全不符，错误将其对相关证据内容的法律认定视为查明事实。即使对清算报告的上述内容作法律上的理解和认定，也不能得出“该土地的租金收益由本案原告收取”这一结论。国通公司分得的是荷坳土地资产，即荷坳土地这一无形资产，不能将“（荷坳土地）资产”扩大理解为包括《土地租赁合同》项下权利。一审法院已经查明，国通公司打算与玮嘉印刷厂等签署《土地租赁合同权利义务转让三方协议》，将租赁合同的相关权利义务转让到国通公司名下。但是，玮嘉印刷厂并未在该三方协议上签章认可，该协议未发生法律效力，对玮嘉印刷厂不产生约束力。另一方面，这份证据证明了国通公司实际上并未取得《土地租赁合同》项下原属于金通公司的出租方权利。玮嘉印刷厂亦不认可国通公司取得《土地租赁合同》项下权利。也正因为国通公司未取得《土地租赁合同》项下权利，国通公司才想和玮嘉印刷厂签署这份三方协议。因此，国通公司无权根据《土地租赁合同》的约定，要求玮嘉印刷厂向其返还荷坳土地。二、荷坳土地的使用权至今仍登记在金邮源公司（即金通公司）名下，国通公司未取得荷坳土地的使用权，无权要求玮嘉印刷厂返还案涉荷坳土地。荷坳土地的使用权至今仍登记在金邮源公司（即金通公司）名下，国通公司曾诉至法院，请求法院确认金通公司对荷坳土地享有使用权，但是法院驳回了国通公司的起诉。据此，国通公司未取得荷坳土地的使用权，不能行使物权请求权，要求玮嘉印刷厂返还荷坳土地。三、案涉土地将面临拆迁，一审法院在查明荷坳土地建有地上建筑物的情况下，仍然判令玮嘉印刷厂向国通公司返还荷坳土地，适用法律错误，且违反公平原则。玮嘉印刷厂在荷坳土地上建有6400平方米的建筑物以及200余平方米的临时构筑物，原金通公司是完全同意的，玮嘉印刷厂的投资权益应当受到保护。根据《中华人民共和国物权法》第146条、147条规定，房屋和土地应当是一体的、不可分割的，不能分开进行转移或转让。一审法院判令玮嘉印刷厂向国通公司移交荷坳土地，违背了《中华人民共和国物权法》第146条、147条规定以及房地一体的物权原则。荷坳土地现正处于被征收的阶段，玮嘉印刷厂在该土地上投资的建筑物必然属于征收补偿范围，玮嘉印刷厂应当获得相应的补偿。然而，相关当事人尚未就征收补偿达成协议，国通公司此时要求玮嘉印刷厂搬离，必然导致玮嘉印刷厂作为地上建构筑物的实际投资人可获得的合理补偿无法得到保障，这对玮嘉印刷厂是极为不公平的。况且，荷坳土地面临征收，也不能用来作为征收用途之外的其他用途，维持现状并不会导致国通公司的利益受损。因此，在相关征收补偿问题尚未得到解决之前，国通公司要求玮嘉印刷厂返还荷坳土地的诉求不应得到法院的支持。国通公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、国通公司是本案的适格当事人。二、国通公司已经事实上取得涉案土地的收益权和使用权。三、玮嘉印刷厂主张依据《土地租赁合同》第五条主张拆迁补偿的权益，没有事实依据。四、国通公司已获得金邮源公司分配的荷坳土地的使用权，因此有权继受该土地所涉租赁合同项下的权利。国通公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告返还其承租的位于深圳市龙岗区横岗荷坳村土地（宗地号G01***-*（*））；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案土地宗地号为Ｇ01***-*（*），面积5131平方米，于2000年9月29日办理房产证（深房地字第**），权利人为金通公司，土地用途为工业用地，使用年限50年，从1996年1月11日至2046年1月11日。2000年6月26日，金通公司作为甲方、被告（原深圳市龙岗区雅达彩印厂）作为乙方，双方签署了《土地租赁合同》，内容为“一、甲方将坐落于深圳市龙岗区内一块具有土地使用合法权，面积为5600.4平方米（以国土部门出具的红线图为准）的土地租赁给乙方使用，并提供用于报建的有效手续。二、乙方租用土地的期限为15年，从2000年9月1日至2015年8月31日止……五、合同期满，租用土地上附着的建筑物归甲方。合同期内如遇国家建设需要拆迁，除了土地的赔偿归甲方所有外，其他一切赔偿归乙方所有……八、合同有效期内，发生下列情形之一的，合同自动解除：（1）发生不可抗力，使合同无法履行；（2）政府决定征用出租土地……十一、合同终止后，乙方应于终止后30日内将动产迁离出租土地。乙方逾期不迁或不返还土地的，甲方可向人民法院提出诉讼……”合同签订后，涉案土地交由被告使用，被告在涉案土地上建设了厂房和宿舍。2001年11月30日，金通公司与金邮源公司签订《公司合并协议书》，协议载明以吸收合并的方式进行公司合并，由金邮源公司吸收合并金通公司，公司合并后，金通公司的资产并入金邮源公司。2003年3月31日，金邮源公司与金通公司作出《股东会决议》，内容包括：以2002年3月31日为基准日，金邮源公司以吸收合并的方式将金通公司合并，金邮源公司为存续公司，金通公司解散并注销。金通公司于2003年6月11日办理了注销登记。2006年7月26日，金邮源公司作出《股东会决议》，内容是注销并对金邮源公司进行清算。2009年12月24日金邮源公司办理了注销登记，注销原因为“股东会决议解散”。金邮源公司在解散前对公司进行了清算，《清算报告》中载明，公司清算结束日的剩余资产全部为货币资金、房屋和土地，其中货币资金3784206.72元、横岗的厂房604175元、荷坳的土地1015938元；经股东双方协商一致，最终对资产的分配结果是：股东中国邮电工会深圳市邮政局委员会分得货币资金3783023.80元，股东深圳市国通电信发展股份有限公司分得资产1621295.92元（其中货币资金1182.92元、固定资产横岗厂房604175元、荷坳土地1015938元）。原告提供了一份甲方为金邮源公司、乙方为深圳市龙岗区雅达彩印厂（即本案被告）、丙方为国通公司的《土地租赁合同权利义务转让三方协议》，内容是金通公司于2000年6月26日将位于深圳市龙岗区内的一块土地出租给被告使用，并签订了土地租赁合同，后金通公司更名为金邮源公司，从而由甲方享有和承担前述合同中原金通公司的权利和义务。甲、乙、丙三方经友好协商，三方一致同意将该土地租赁合同中甲方的权利和义务自本协议签订之日起全部转移给丙方，并同意协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。金邮源公司和国通公司均在该协议上签字盖章，但被告未在该合同上签字盖章。2007年12月19日，被告向原告出具《告知书》，内容是被告认为租用的土地是金通公司的，租金应当支付给金通公司，注销金邮源公司的行为属于原告所涉公司的内部行为，与被告无直接关系。双方约定由国通公司代收1年租金作为过渡协议，要求原告在一年内理顺“业主”与“收租人”的直接关系，到期未收到业主“深圳市龙岗金通实业公司”的产权变更手续，将拒付租金给国通公司。为此被告的执行事务合伙人刘少柳于2010年3月30日向深圳市龙岗公证处申请对其应向债权人金邮源公司支付的租金办理提存公证，将2010年1月至4月的租金共计12000元提存。深圳市龙岗公证处于2010年9月26日作出《提存款领取通知书》，内容是被告依据2000年6月26日与金通公司签订的租赁合同，分两次向公证处提存租金共计23000元，要求原告作为金通公司股东持通知书、身份证、银行存折等证件到公证处领取相关款项。深圳市龙岗区横岗街道办事处拆迁办公室依据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局《关于收回G01***-*（*）号宗地土地使用权的函》于2010年9月6日作出《通知》，内容是荷坳社区安置用地项目经市政府批准纳入体育新城土地整备安置范围内，拆迁补偿的估价时点为2010年2月；需对被告单位范围内的建筑物或构筑附属物进行测绘评估查丈，要求被告予以配合。2010年9月29日，深圳市勘察研究院有限公司对被告所租用涉案土地上的房屋建筑等作了《深圳市房屋建筑面积及构筑物测绘报告》。被告于2010年12月3日作出《告知函》，告知金通公司和金邮源公司，已配合政府征地工作做好了停产和解散员工等工作，同意按原约定的金额、付款时间支付土地占用费直至政府征地工作完成时止。同日，中国邮电工会深圳市邮政局委员会、深圳市国通电信发展股份有限公司共同向被告出具《关于确定横岗镇原金通公司荷坳村土地租金收取方的函》，内容是2003年6月，金通公司被金邮源公司吸收合并，金通公司名下的土地资产归金邮源公司所有。2009年12月23日，金邮源公司已注销，原金邮源公司的股东中国邮电工会深圳市邮政局委员会和本案原告在清算报告中明确，深圳市龙岗区土地资产作为清算后剩余资产分配给本案原告，该土地的租金收益由本案原告收取。中国邮电工会深圳市邮政局委员会与本案原告共同确定，自2011年1月起由被告将该土地的租金转入原告在中国光大银行尾号为2447的账号中。之后由于政策变更，涉案土地未被政府进行征收。被告就征地补偿事宜向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局投诉信访。之后，被告一直就案涉土地上地上建筑物是否补偿、如何补偿与相关政府部门协商，但一直未果。原告于2015年5月6日作出《关于荷坳土地不再续租的函》，内容是涉案土地租赁合同的权利义务由原告承继，被告自2007年12月起将该土地租金支付给原告，根据租赁合同的约定，租赁期限将于2015年8月31日届满，原告因自身经营发展需要，决定不再继续对外出租，要求被告收到函后按合同约定于2015年9月30日前搬迁并将土地返还给原告。被告于2015年6月26日回复原告，认为2010年政府已决定收回土地使用权和对地上建筑物、构筑物等进行拆迁补偿。被告认为根据租赁合同第五条的约定，地上建筑，地上建筑物补偿应归被告所有，在被告与政府相关部门协商具体补偿标准和数额期间，被告要求续延租赁合同并按原租金标准继续支付租金。原告于2015年7月27日作出《关于荷坳土地不再续租的回复函》，要求被告在租赁期届满后，于2015年9月30日前履行合同义务，将租赁土地返还给原告。2016年至2018年期间，被告按照原租赁合同的标准继续向原告支付土地使用费。2018年10月24日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告于2018年10月31日前将承租的土地返还给原告。原告在2015年起诉中国邮政集团工会深圳市龙岗区委员会和中国邮政集团工会深圳市委员会，案号为（2015）深龙法民三初字第2221号，要求确认涉案土地的使用权归原告所有，并要求中国邮政集团工会深圳市龙岗区委员会和中国邮政集团工会深圳市委员会协助办理涉案土地的变更登记手续。一审法院经审查认为，原告诉请确认涉案土地的使用权不属于法院管辖范围，故作出（2015）深龙法民三初字第2221号《民事裁定书》，驳回了原告的起诉。案涉土地现仍登记在金通公司名下。一审法院认为，案涉土地属于工业用地，金通公司与被告签订的《土地租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。本案的争议的焦点是：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、合同到期后，被告是否有权继续占有和使用案涉土地。对于争议焦点一，案涉土地登记在金通公司名下，被告与金通公司签订《土地租赁合同》，被告与金通公司之间存在合同关系。金通公司因合并到金邮源公司而被注销。根据金通公司与金邮源公司签订的《公司合并协议书》，金通公司的财产在合并后归金邮源公司。因此在金通公司被注销后，租赁物物权虽未变更，但金邮源公司通过吸收金通公司的方式概括取得了金通公司的债权债务，被告与金通公司之间的债权债务关系，也就是租赁合同关系依法由金邮源公司取得，即金邮源公司通过吸收金通公司的方式取得出租人资格与被告建立租赁关系。同理，金邮源公司在注销后，虽然案涉土地的物权登记未发生变动，但原告作为金邮源公司的股东，在清算过程中分配取得包括案涉土地使用权在内的金邮源公司的资产，因此案涉土地上的租赁合同权利义务应该由原告概括取得。之后被告向原告缴纳案涉土地的租金。故案涉土地虽然未办理物权变更登记，但不影响原告概括受让案涉土地租赁合同的权利义务，也就是说债权转移不以物权变动为前提，因此本案原告具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。对于争议焦点二，案涉土地属于工业用地，被告与金通公司签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，相关权利义务人均应全面履行合同义务。虽然被告在收到深圳市龙岗区横岗街道办事处拆迁办公室转发的深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局《关于收回G01***-*（*）号宗地土地使用权的函》后作为该土地上的合法使用权人积极履行了相关的义务，但是否拆迁、是否补偿需由相关政府部门批准决定。原告与被告均确认因政策变更，案涉土地尚未被政府征收。即使案涉土地已被政府征收，《土地租赁合同》第五条“……合同期内如遇国家建设需要拆迁，除了土地的赔偿归甲方所有外，其他一切赔偿归乙方所有”，该条款也仅就赔偿款的分配进行了约定，并非被告合法占有案涉土地的依据。被告主张案涉土地上的建筑是被告投资所建，属于被告所有。由于案涉土地上的建筑未依法办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，也未取得地上建筑物相关的物权凭证，且《土地租赁合同》中约定“合同期满，租用土地上附着的建筑物归甲方”，被告提供的证据不足以证明其对案涉土地上的建筑物享有所有权。现租赁期满，原告多次明确表示不同意续租，被告已无正当理由继续占有和使用案涉土地。原告要求被告返还案涉土地符合法律规定，对原告的该项诉求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告深圳市龙岗区玮嘉印刷厂应于判决生效之日起十五日内向原告深圳市国通电信发展股份有限公司返还位于深圳市龙岗区宗地号为Ｇ01***-*（*）的土地。案件受理费13944元，由被告深圳市龙岗区玮嘉印刷厂承担。原告深圳市国通电信发展股份有限公司已预交的案件受理费13944元，一审法院凭单予以退回。被告深圳市龙岗区玮嘉印刷厂应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费13944元，拒不缴纳的，依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。涉案土地登记在金通公司名下，金通公司与金邮源公司合并后，金通公司的所有财产、债权、债务，包括与上诉人签订的《土地租赁合同》，应当由合并后存续的公司即金邮源公司承继。同理，金邮源公司在注销后，其债权债务应当按照清算报告进行分配，而清算报告载明，“股东国通公司分得资产1621295.92元（其中货币资金1182.92元、固定资产横岗厂房604175.00元、荷坳土地1015938.00元）”，显然荷坳土地相关的所有权利义务均由被上诉人承继，上诉人主张“国通公司分得的是荷坳土地资产，即荷坳土地这一无形资产，不能将荷坳土地扩大理解为包括《土地租赁合同》项下权利”，实为无稽之谈。被上诉人系金通公司与上诉人所签订《土地租赁合同》中金通公司的权利义务承继人，《土地租赁合同》已到期，被上诉人基于合同约定，要求上诉人返还土地，有充分的事实和法律依据。上诉人主张被上诉人无权要求上诉人返还土地，理由明显不能成立。关于涉案土地的征收补偿问题，涉案《土地租赁合同》已于2015年8月31日到期，而涉案土地在合同到期前并未被征收，上诉人在涉案土地上建设的建筑物应当按照合同约定处理，上诉人无权以征收问题作为拒绝履行合同约定的返还义务的抗辩理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13944元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十二月十七日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。