河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2361号上诉人（原审被告）：临颍金盟房地产开发有限公司，住所地：临颍县建设路北段东侧金湾顶秀商业**。法定代表人：全广霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马江丛，河南森鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张延钊，男，汉族，1995年5月9日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：朱星光，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。上诉人临颍金盟房地产开发有限公司（以下简称金盟公司）与被上诉人张延钊房屋买卖合同纠纷一案，河南省临颍县人民法院于2017年3月16日立案受理，2017年7月14日作出（2017）豫1122民初869号民事判决书。金盟公司、张延钊均不服该判决，向本院提起上诉，后张延钊和金盟公司分别于2017年9月11日、2017年9月21日申请撤回上诉。本院于2017年9月22日作出（2017）豫11民终1999号民事裁定书，准予双方撤回上诉，河南省临颍县人民法院（2017）豫1122民初869号民事判决发生法律效力，金盟公司不服该判决，向检察机关申诉。漯河市人民检察院作出漯检民（行）监【2019】41110000071号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2019年8月5日作出（2019）豫11民抗4号民事裁定书，提审本案，于2019年10月14日作出（2019）豫11民再100号民事裁定书，裁定撤销河南省临颍县人民法院作出的（2017）豫1122民初869号民事判决，将本案发回河南省临颍县人民法院重审。河南省临颍县人民法院于2020年9月14日作出（2019）豫1122民初3764号民事判决，金盟公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金盟公司的委托诉讼代理人马江丛，被上诉人张延钊的委托诉讼代理人朱星光、菅运生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盟公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回张延钊的诉讼请求。2、一审、二审案件受理费用均由张延钊承担。事实与理由:一、一审法院认定案涉二份《商品房买卖合同》成立并生效，事实认定及法律适用错误。金盟公司与张延钊之间不存在房屋买卖的真实意思表示,案涉房屋买卖合同法律关系不成立。第一，本案中，一审法院依据张留强（原告）与金盟公司(被告)民间借贷纠纷一案（2017)豫1002民初5946号民事判决书查明“。原告(张留强)按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元(诉状中也自认此事实)”,“。因原告通过售卖被告交给原告用与抵偿借款的房屋得款5741492元”，通过张留强自认及法院确认的上述事实，足以证明案涉房屋是由张留强出售给张延钊的。第二,根据张留强与金盟公司签订的《协议书》第三、四、五条之约定,金盟公司系将案涉房屋或售房款支付给张留强，用于抵偿协议书中所谓的借款,金盟公司在张留强确认购房人的情形下时，即张留强直接接受金盟公司分配给其的房屋用于抵债后出售的情形下，金盟公司仅有向其确认的购房人提供收款收据等协助办理相关手续的义务。故综合上述第一、第二点事实，实际形成本案房屋买卖合同法律关系的双方当事人应为张留强与张延钊，金盟公司与张延钊之间不存在房屋买卖的真实意思表示，案涉金盟公司与张延钊之间的房屋买卖合同法律关系不成立。二、退一步讲,在按照一审判决确认金盟公司与张延钊形成房屋买卖合同法律关系的情况下,一审法院以张延钊提供的证据更具有证据优势从而认定张延钊已经履行全部购房款，事实认定错误。如认定金盟公司与张延钊形成买卖合同法律关系，根据合同的相对性及商品房买卖市场交易规则,张延钊应按照合同约定将购房款一次性交付金盟公司，在金盟公司没有出具指示交付委托的情况下，其只能交付给金盟公司，交付他人对金盟公司不生效,仍应视为没有支付购房款,此应认定双方之间的房屋买卖合同没有实际履行。然而，根据金盟公司举证，案涉房屋交易时,金盟公司时任出纳唐建强在公安机关调查时,明确称其出具票据后，未实际收到购房款,且一审法院已经查明是张留强出售的案涉房屋并回收的款项，故即使认定金盟公司与张延钊之间房屋买卖合同法律关系成立并生效，也应认定案涉房屋买卖合同没有实际履行。三、一审法院将张留强与金盟公司之间的民间借贷法律关系与金盟公司与张延钊之间的房屋买卖合同法律关系混在一起，导致案件事实认定错误。因张留强与金盟公司之间的《协议书》约定的是所谓的总债权金额，无论是根据协议约定将房屋抵债给张留强由其出售，还是由金盟公司出售房屋后再将购房款支付张留强,张留强都应向金盟公司出具相应房屋价值的收款收据,在张延钊解释其已支付购房款的理由不具有合理性的情况下，一审法院置已查明案涉房屋由张留强销售的事实于不顾，将不具有关联性的事实强行混织在一起，造成了张延钊举证更有优势的假象，损害了金盟公司的合法权益。综上，本案如按照已查明的事实认定张留强与张延钊之间形成实际买卖合同关系，应告知张延钊向张留强主张权利，如法院认定金盟公司与张延钊形成合同关系，只需查明张延钊是否履行向金盟公司交纳购房款的义务，否则应认定合同没有实际履行，张延钊和一审法院明显是在混淆法律关系及事实。张延钊在明知未向金盟公司交纳分文购房款，也并非与金盟公司形成买卖合同关系的事实下，故意隐瞒并虚构事实提起诉讼，其行为已构成虚假诉讼,故恳请二审法院查清事实后依法支持金盟公司的上诉请求，并将案涉犯罪线索移送公安机关。被上诉人张延钊答辩称：1、双方商品房买卖合同以及收款收据真实有效。均加盖公章，有上诉人财务人员出具，内容上，收款收据也与抵偿给张留强房屋一致，销售价格也是双方议定的价格，从法律后果上讲，金盟通过销售商品房的行为取得了房款并抵消了拖欠案外人张留强的债务，且该事实已经生效判决认定。所以从权利义务相一致，合同相对性等法律规定来看，双方之间的买卖合同成立并生效。上诉人拒不履行，并将房屋另行出售严重损害了被上诉人的合法权益。2、上诉人称被上诉人与张留强建立了买卖合同关系，完全是虚假陈述，与案件证据相违背且与客观事实不符。综上，一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张延钊一审诉讼请求：一、依法解除双方签订的商品房买卖合同；二、依法判令被告返还已付购房款945870元及利息102574.35元（从2015年7月6日至2017年3月16日按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿原告损失945870元（按不超过已付购房款1倍赔偿）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月6日，原告张延钊作为买受人与被告金盟公司（出卖人）在被告的售楼部签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015A02203、2015A02303、2015A02503）。由原告张延钊购买被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的2层203号房、3层303号房、5层503号房。合同约定：商品房单价为2560元/㎡，（每套）商品房建筑面积为123.16㎡，价款为315290元，买受人采用一次性付清房款的方式付款。合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2016年10月30日前，将经验收合格并符合双方签订的合同约定的商品房交付买受人使用。第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”2015年7月6日，原告张延钊就其购买的三套商品房向被告金盟公司交纳了945870元（315290元/套×3套）的购房款，被告金盟公司向原告张延钊出具了三张收据（票号分别为：NO.1110482、NO.1110483、NO.1110484），均显示房款为“现金”交付。另查明，本案原告张延钊与案外人张留强系叔侄关系，张延钊系张留强介绍购买的上述房屋。2015年6月30日，被告金盟公司（债务人、乙方）与张留强（债权人、甲方）签订《协议书》一份，该协议第二条显示：经甲乙双方算账确认，截至2015年6月1日，乙方累计尚欠甲方本息合计17052647.57元。第三条显示：经甲乙双方协商后，乙方同意将“金湾顶秀”项目下商业A区自北向南计4间两层商业房（一层352.29㎡，二层352.29㎡，总计704.58㎡），以6000元/㎡的价格合计4227480元的售房款或房屋直接支付给甲方，用于抵偿乙方欠甲方的借款；乙方同意将“金湾顶秀”项目下2号住宅楼1单元商品房，西户118.01㎡:3、4、10、12、13、14、17、18层计118.01×8＝944.08㎡；南户101.21㎡:1、2、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18层计101.21×16＝1619.36㎡；东户123.16㎡:1、2、3、5、8、10、11、13、14、17、18层计123.16×11＝1354.76㎡，总计3918.2㎡，按2560元/㎡价格计算的售房款或房屋直接支付给甲方，用以抵偿乙方欠甲方的借款。以上房屋甲方有权自主定价。张留强除了介绍张延钊购买房屋之外，还介绍了他的兄弟张留中购买上述《协议书》中的三套商铺和一套住宅房，价款合计4191410元。还介绍了康乾泰购买上述《协议书》中的两套住宅房，价款合计604212元。三人支付的房款合计5741492元。再查明，2015年7月6日，张留强收到被告金盟公司5137280元（系付原先借款），张留强向被告金盟公司出具了收条。该款项包括原告张延钊向被告金盟公司支付的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的2层203号房、3层303号房、5层503号房三套房的购房款945870元。2018年7月8日，张留强向被告金盟公司出具了另一份收条，内容是：今收金盟房地产开发有限公司人民币（现金）604212元。上述两份收条显示的款项共计5741492元。原告提供了许昌市魏都区人民法院作出已生效的（2017）豫1002民初5946号民事判决书，在该判决书查明部分显示：“……原告按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元。”在该判决书本院认为部分显示：“……因原告通过售卖被告交给原告用于抵偿借款的房屋得款5741492元，该款用于抵扣被告欠原告的的利息3888877元后，剩余1852615元应当用于抵扣被告欠原告的借款本金。”原告张延钊所购买的被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的2层203号房、3层303号房、5层503号房（每套均为123.16㎡）系上述协议中的“金湾顶秀”项目下2号住宅楼1单元商品房东户（123.16㎡）2、3、5号房，该三套商品房被告金盟公司另行销售并进行了备案。又查明，在本案重审过程中，被告金盟公司申请对原告张延钊提交的三份商品房买卖合同中买受人张延钊的签名和指纹、原一审河南世纪风律师事务所提交的张延钊的委托书中张延钊的签名和指纹是否本人所签所按进行鉴定。经合议庭合议，合议庭准许对三份买卖合同中张延钊的签名和捺印进行鉴定，对原一审案卷中张延钊的授权委托书中的签名和捺印的鉴定申请不予准许。本院依法委托西北政法大学司法鉴定中心对鉴定事项进行鉴定，该司法鉴定中心鉴定后作出《西北政法大学司法鉴定中心笔迹鉴定意见书》（西法大司鉴中心【2020】文鉴字第204号）和《西北政法大学司法鉴定中心指印鉴定意见书》（西法大司鉴中心【2020】痕鉴字第205号），结论为：三份合同中张延钊的签名和捺印均为本人所签所捺。花费鉴定费鉴定费10160元。在进行上述司法鉴定的过程中，原告张延钊提供了笔迹鉴定的检材，包括《普通高等学校毕业生登记表》，该表显示张延钊家庭经济情况为特困，务农，购买涉案房屋时尚在读大学二年级。原告代理人在庭审时表示，原一审判决已经执行完毕。上述事实，有当事人提供的书证及当庭陈述在卷证明，足以认定。一审法院认为：本案的第一个焦点是涉案三份合同是否成立、是否生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”2015年7月6日，原、被告双方在被告的售楼部签订了三份《商品房买卖合同》，由原告张延钊购买被告金盟公司的金盟?金湾顶秀第2幢1单元的2层203号房、3层303号房、5层503号房，原告张延钊在合同上签名、捺印，被告金盟公司在合同上盖有该公司的合同专用章，法定代表人处盖有全广霞的个人印章。依据上述法律规定，上述三份合同已经成立并生效。本案的第二个焦点问题是原告是否依据合同约定支付购房款。原告称上述合同签订当日，原告张延钊向被告金盟公司一次性支付购房款945870元。为证明自己的主张，原告提供了被告出具的盖有被告财务专用章的收据，并提供了公司债权人张留强的证言及收条，证明原告将购房款交付被告金盟公司后，被告将上述款项用于偿还张留强的债务，且在魏都区人民法院的生效判决中已经明确将上述款项在金盟公司的总债务中予以扣除，证据之间能够相互印证。被告公司对原告一次性现金交付方式提出质疑：一、认为在手机银行、网上转账等支付方式成为主流的今天，大额现金交易有悖生活常理；二、张留强依据《协议书》有权处分房屋，空立手续即可，大额现金交易没有必要；三、张延钊的学籍档案显示家庭为特困、务农，根本没有能力与其父亲张留中拿出几百万现金购房；……。被告提出的上述质疑的确有合理之处，但无法完全否认原告提交的证据，从证据优势的角度说，原告提交的证据更有优势。故法院认为原告已经依据合同约定支付了购房款。本案的第三个焦点问题是被告金盟公司是否违约及承担何种违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告金盟公司应当按照双方在《商品房买卖合同》第八条中的约定，在2016年10月30日前，将经验收合格并符合双方签订的合同约定的商品房交付原告张延钊使用。然而，被告金盟公司并未按照约定交付房屋，而是将原告张延钊已购商品房又销售给他人并进行了备案，导致原告张延钊合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，原告张延钊要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告张延钊要求被告金盟公司返还已付购房款945870元并赔偿其利息损失102574.35元（从2015年7月6日至2017年3月16日按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉请，法院予以支持。关于原告诉请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》按不超过已付购房款一倍进行赔偿的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”虽然被告另行出卖涉案房屋的行为在形式上符合上述法律的规定，但原告诉请的要求被告支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任不应得到支持。理由如下：虽然在是否一次性现金交付购房款的问题上，法院依据证据优势原则支持了原告的主张，但原告始终未能对被告提出质疑、有悖生活常理的地方给出合理的解释，比如：张延钊的学籍信息显示家庭经济情况为特困、务农，但张延钊与其父亲张留中一次性现金支付几百万元购买被告的房屋，始终未拿出有说服力的支付能力的证明；无现金交易的普遍化，原告坚称用的现金交易且金额比较大，也无法给出合理的说明；涉案房屋系被告金盟公司与案外人张留强协议约定用房屋或者购房款抵偿借款，张延钊又是张留强介绍来购房的，故本案并非普通的或单纯的发生在原、被告之间的商品房买卖合同纠纷，如果支持一倍的赔偿，对被告金盟公司显示公平。综合全案情况，法院支持原告的利息损失已足以弥补原告损失。原告张延钊的该项诉讼请求法院不予支持。为维护正常的合同关系，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，经本院审判委员会讨论决议，判决如下：一、解除原告张延钊与被告临颍金盟房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015A02203、2015A02303、2015A02503）（已执行完毕）；二、自本判决生效之日起十日内，被告临颍金盟房地产开发有限公司向原告张延钊返还购房款945870元，赔偿原告张延钊利息损失102574.35元（从2015年7月6日至2017年3月16日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）（已执行完毕）；三、驳回原告张延钊的其他诉讼请求。本案受理费22748元，由原告张延钊负担10789元，由被告临颍金盟房地产开发有限公司负担11959元；保全费5000元、鉴定费10160元，由被告临颍金盟房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点为：上诉人金盟公司与被上诉人张延钊之间的商品房买卖合同是否成立并生效。本院认为，根据已经查明事实，本案被上诉人张延钊系案外人张留强介绍购买的房屋。金盟公司（债务人、乙方）与张留强（债权人、甲方）在2015年6月30日签订《协议书》中第二条显示：经甲乙双方算账确认，截至2015年6月1日，乙方累计尚欠甲方本息合计17052647.57元。第三条显示：经甲乙双方协商后，乙方同意将“金湾顶秀”项目下商业A区自北向南计4间两层商业房（一层352.29㎡，二层352.29㎡，总计704.58㎡），以6000元/㎡的价格合计4227480元的售房款或房屋直接支付给甲方，用于抵偿乙方欠甲方的借款；乙方同意将“金湾顶秀”项目下2号住宅楼1单元商品房，西户118.01㎡:3、4、10、12、13、14、17、18层计118.01×8＝944.08㎡；南户101.21㎡:1、2、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18层计101.21×16＝1619.36㎡；东户123.16㎡:1、2、3、5、8、10、11、13、14、17、18层计123.16×11＝1354.76㎡，总计3918.2㎡，按2560元/㎡价格计算的售房款或房屋直接支付给甲方，用以抵偿乙方欠甲方的借款。以上房屋甲方有权自主定价。涉案的康乾泰、张留中、张延钊购买的房屋均包含在上述《协议书》中。本案一审另查明的事实是，2017年3月2日案外人张留强就上述《协议书》中的欠款17052647元扣除其已经收到的5741492元向许昌市魏都区人民法院提起诉讼，该院作出已生效的（2017）豫1002民初5946号民事判决书，在该判决书查明部分显示：“……原告按照约定通过销售分配给原告的商品房收回借款5741492元。”在该判决书本院认为部分显示：“……因原告通过售卖被告交给原告用于抵偿借款的房屋得款5741492元，该款用于抵扣被告欠原告的的利息3888877元后，剩余1852615元应当用于抵扣被告欠原告的借款本金。”从以上查明事实中可见，金盟公司欠案外人张留强款项，双方约定以其开发的房产折抵欠款，并约定案外人张留强可以自主定价。案外人张留强介绍并将约定的涉案房屋出卖给康乾泰、张留中、张延钊三人，符合金盟公司与案外人张留强的协议约定。本案金盟公司与张延钊签订房屋买卖合同，并出具收款收据，虽然金盟公司并未实际收到款项，但其签订房屋买卖合同并出具收据的行为抵消了拖欠案外人张留强债务的法律后果，也符合其与案外人张留强的协议约定。金盟公司与张延钊签订房屋买卖合同并出具收款收据，形式上符合法律规定，实质上并未损害金盟公司的合法权利，一审认定该合同成立并生效并无不当。因此，金盟公司上诉称其与张延钊不存在房屋买卖合同关系及张延钊与案外人张留强之间存在房屋买卖合同关系的理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22748元，由上诉人临颍金盟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年十二月二十一日法官助理张珂书记员李晶晶