北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11845号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭伶，女，1981年6月10日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）兼彭伶之委托诉讼代理人：欧阳峰（彭伶之夫），1978年4月18日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴琳娜，女，1982年3月24日出生。委托诉讼代理人：吴传义（吴琳娜之父），住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄沙，北京从然律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工。原审第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住，住所地北京市大兴区安定镇安定北街**/div>法定代表人：肖洋，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京伟嘉安捷投资管理有限公司职工。上诉人彭伶、欧阳峰因与被上诉人吴琳娜及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初63号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘丽杰独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人彭伶、欧阳峰，被上诉人吴琳娜及其委托诉讼代理人吴传义、黄沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭伶、欧阳峰共同上诉请求：同意一审判决第一项，要求撤销第二、三、四项，改判支持我二人全部反诉请求。事实和理由：《补充协议》只约定吴琳娜需要支付170万元用于XX26号院4号楼4层506房屋（以下简称涉案房屋）解抵押，该款项与50万元定金没有任何关联，一审法院将170万元解押款项与50万元定金一并予以考虑，属于事实认定不清。吴琳娜完全可以于2019年7月9日将170万元支付至担保方伟嘉安捷公司或者提存，但其并未进行上述操作，且直至涉案房屋完成网签，吴琳娜仍未支付该170万元，构成根本违约，究其原因是吴琳娜已在他处购房。我们的风审综合评定已经完成，确认无误。根据《补充协议》约定，如果合同无法履行即应该终止解约，但事实上双方一直在协商公积金贷款、通过银行还款等事宜，并办理了网签手续，显然合同一直处于履行状态并未终止。伟嘉安捷公司无法办理本案担保解抵押业务，但其获取服务费的目的已经实现，此后各方均未再行提起担保支付事宜，一审法院仅以我二人未再提出办理担保支付业务为由判决我们承担不利后果，有失公允。另，一审法院法律适用错误，导致判决结果有误。综上，请求二审法院支持我们的上诉请求。吴琳娜辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回彭伶、欧阳峰的上诉请求。为了保证交易安全,我一直坚持解抵押款项的170万元,必须通过伟嘉安捷公司担保支付，双方因此选择按照《补充协议》第六条约定执行。但在办理担保支付过程中，因彭伶将50万元定金挪作他用，因此与欧阳峰产生分歧，最终导致没有完成房屋解抵押手续。我爱我家公司述称，同意一审判决，本案判决结果与我公司无关，我司服从法院判决，配合法庭调查。伟嘉安捷公司述称，同意一审判决，按照我司办理流程，可以对涉案房屋上存在的若干抵押分别予以解押，但是不能对单个抵押拆分予以解押，彭伶、欧阳峰提出的分批次解除抵押方案，不符合资金安全监管流程，故其所称我司无法按其要求解除涉案房屋抵押没有事实依据。2019年7月9日，双方当事人第一次到我司办理解抵押业务时，彭伶、欧阳峰因夫妻间产生矛盾拒绝签署委托服务合同，致使当日没有完成解抵押手续。后因彭伶、欧阳峰征信报告跨月，需要其二人重新提交，但彭伶、欧阳峰不予配合，导致担保解抵押业务无法继续进行。吴琳娜向一审法院起诉请求：1、判令解除我与彭伶、欧阳峰之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、判令彭伶、欧阳峰双倍返还定金100万元，彭伶、欧阳峰承担连带清偿责任；3、判令彭伶、欧阳峰赔偿我已支付的房屋交易中介费10万元、履约服务费8500元，彭伶、欧阳峰承担连带清偿责任。彭伶、欧阳峰共同向一审法院反诉请求：1、判令吴琳娜支付我二人违约金50万元；2、判令吴琳娜赔偿我二人支付伟嘉安捷公司的服务费8500元；3、判令解除我二人与彭伶、欧阳峰、我爱我家公司、伟嘉安捷公司三方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《居间服务协议》，二者与伟嘉安捷公司三方之间的《履约服务协议》，以及本次交易其他相关全部协议文件；4、判令吴琳娜赔偿拒绝履约后导致我二人多支付的贷款利息损失10万元、家庭关系受到破坏后租房损失10万元。一审法院认定事实：2019年6月17日，吴琳娜（乙方、买受方）与欧阳峰、彭伶二人（甲方、出售方）经第三人我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE1906170045）。同日，吴琳娜，欧阳峰、彭伶二人以及我爱我家公司签署《补充协议》（编号：BCXY1906180006）、《居间服务合同》（编号：WAJ1906170039），吴琳娜，欧阳峰、彭伶二人与第三人伟嘉安捷公司签署《履约服务合同》（编号：WAL1906170049，以下简称履约合同）。其中，买卖合同约定：由吴琳娜购买欧阳峰、彭伶所有的位于XX26号院4号楼4层506房屋，建筑面积97.69平方米。房屋已设抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押金额为220万元。抵押登记日期为2017年8月10日。甲方已将该房屋出租，租赁期限自2018年2月10日至2020年2月9日，租金为12800元/月，房屋交易价格为755万元，买方全款支付。购房款中定金50万元，其他款项分四笔支付，第一笔170万元于解抵押当日支付，第二笔510万元于缴税前一个工作日支付，第三笔20万元（户口保证金）于缴税前一个工作日支付，第四笔5万元（物业保证金）于缴税前一个工作日支付。因卖方的原因使买方未能在买卖合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，买方有权解除合同，甲方应按合同总成交款的20%向乙方支付违约金。乙方未按约定时间付款的，逾期在10日内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过10日，甲方可以选择单方解除合同，并向乙方主张合同总成交款的20%的违约金。补充协议对于买卖合同第一笔购房款支付方式进行了变更，主要约定内容如下：“甲乙丙三方任何乙方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺……甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款2200000元……甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务……因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到中国工商银行代甲方提前还款1700000元，乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷解押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续，还款前甲乙双方与第三方机构的权利义务及收费标准以签订的《委托服务合同》为准。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。……因甲方该房屋已经设定抵押，甲方承诺最迟于2019年9月30日完成全部抵押权注销登记手续……”。履约服务合同约定伟嘉安捷公司（丙方）提供的服务内容为：“1、保管与交易相关的产权资料，乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2、若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务……”关于合同履行情况，吴琳娜主张因涉案房屋存在220万元的抵押，解押款来源于定金50万元以及第一笔购房款170万元。伟嘉安捷公司在协助双方办理解抵押登记时（2019年7月9日）发现彭伶将已支付的50万元定金挪作它用，伟嘉安捷公司以及吴琳娜均认为继续向银行支付170万元存在较大风险，故未能于2019年7月9日当天解抵押完毕。此后，欧阳峰、彭伶二人因存在家庭矛盾导致后续双方不能就后续的解抵押事宜形成一致意见。2019年8月，彭伶再次要求吴琳娜将购房款直接打入其个人账户或共同到还款银行现场直接打款解抵押，吴琳娜提出买卖双方已经签署相关协议约定由第三方担保解抵押，并担心直接支付风险过大则坚决要求解抵押资金必须通过担保支付，随后彭伶向经纪人提出要求立即解约，吴琳娜对此予以考虑，但由于房屋属于夫妻共有产权，买卖合同及相关协议的成立或解除均须由欧阳峰、彭伶二人共同签署方能生效，但欧阳峰、彭伶二人对于买卖合同解约事宜存在争议，最终导致买卖双方的买卖合同未能解约。为证明上述主张，吴琳娜申请我爱我家公司职员杨某出庭作证。彭伶、欧阳峰对于证人证言的真实性及证明目的均不予认可，并主张以下内容：1、吴琳娜未能在“预约还款日”将第一笔用于解抵押的170万购房款直接支付给抵押银行，且亦未在证据推定的网签日（2019年7月29日）之前将220万元购房款（包含定金50万元）支付完毕，构成根本违约并导致合同无法履行；2、办理解抵押确实需要吴琳娜交纳50万元定金以及第一笔170万元购房款，但第三人伟嘉安捷公司提供不了分批打款、解抵押的手续。因合同并未约定双方必须通过“一次性支付”的方式给银行220万元用于办理解抵押手续，故根据补充协议的约定，彭伶、欧阳峰只需在2019年9月30日前完成解抵押手续即可，吴琳娜以彭伶挪用50万元定金为由拒付第一笔170万元购房款没有依据。在2019年7月9日后，吴琳娜以必须通过伟嘉安捷公司支付购房款的理由不能成立，双方应根据补充协议的约定自行共同前往银行办理解抵押手续，同样可以佐证吴琳娜拒付第一笔购房款的行为构成违约。3、吴琳娜所述因第三方机构的风险评估未通过而拒付购房款的理由不能成立。2019年7月9日，伟嘉安捷公司仅是在口头上进行过业务介绍，并未作出任何书面的风险评估结论性意见，且无明确的风险评估标准，也没有对合同履行造成影响。因为此后双方一直持续履行买卖合同，并在2019年7月29日完成网签。4、吴琳娜曾在2019年9月上旬以欺骗的形式与欧阳峰签订退单协议，但该协议并未获得彭伶认可，属无效协议，双方未形成解除合同的一致意见。为证明其主张，彭伶、欧阳峰提交彭伶与证人杨某、吴琳娜之父微信通信记录若干，以及我爱我家公司存放的《退单协议》（无彭伶签字）用于证明。吴琳娜对于证据的真实性、合法性以及证明目的均不予认可。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除一节，因欧阳峰、彭伶同意解除合同，且第三人我爱我家公司对此不发表任何意见，第三人伟嘉安捷公司亦同意解除合同，法院不持异议，并确认《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务协议》《履约服务协议》解除，解除时间以相关诉讼材料送达时间为准（2020年5月25日）。关于定金退还一节，根据合同约定以及双方陈述可知，虽然买受人应于双方签订网签合同之前将定金、首付款共计220万元支付给出卖人，但该220万元系用于办理涉案房屋解抵押手续使用，属于特定用途款项。同时《补充协议》《履约服务协议》约定由伟嘉安捷公司协助办理解抵押手续，且“如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款”。根据证人证言以及双方陈述可知，出卖人曾在办理解抵押手续当日（2019年7月9日）将已交纳的购房款定金50万元挪作它用，在此后解押方案未获得出卖人同意的情况下，考虑到该220万元系自行交付，第三人伟嘉安捷公司据此认定交易风险过高而终止解抵押手续，并无不妥之处。出卖人虽主张此后其曾向买受人主张过继续办理解抵押手续，但其提交的微信等沟通记录均发生在三方办理解抵押登记之前（2019年7月9日），并无证据能够证明出卖人曾于2019年7月9日后继续向买受人主张办理解抵押手续。上述情形已经满足补充协议约定的“如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款，合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金”情形。故出卖方应向买受方返还定金50万元，法院对于吴琳娜返还定金诉讼请求中的合理部分予以支持。彭伶、欧阳峰要求支付50万元违约金并赔偿损失的反诉请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。关于赔偿中介费及履约服务金一节，合同解除源于补充协议的约定，不适用于违约解除之情形，故吴琳娜、欧阳峰、彭伶有关要求对方承担赔偿中介费、履约服务金责任的诉讼请求，缺乏合同及事实依据，法院均不予支持。诉讼结束后，当事人有关中介费、履约服务金如仍存在争议，可依据合适的理由另行向适格的主体主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，一审法院判决：一、确认吴琳娜、彭伶、欧阳峰、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京伟嘉安捷投资管理有限公司就XX26号院4号楼4层506房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务协议》《履约服务协议》及相关房屋买卖协议于2020年5月25日解除；二、判决生效之日起七日内，欧阳峰、彭伶返还吴琳娜定金50万元；三、驳回吴琳娜的其他诉讼请求。四、驳回彭伶、欧阳峰的其他反诉请求。如果欧阳峰、彭伶未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据，另庭审中彭伶、欧阳峰对其一审中曾有过“2、办理解抵押确实需要吴琳娜交纳50万元定金以及第一笔170万元购房款”之表述不予认可，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，归纳当事人的诉、辩意见，二审中各方的争议焦点为吴琳娜对涉案《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务协议》《履约服务协议》的解除,是否承担违约责任的问题。就此，本院分述如下。买卖双方当事人签订买卖合同及其补充协议后，吴琳娜支付定金50万元，双方在办理交付170万元解除抵押过程中产生矛盾。从该过程看，买卖双方共同至伟嘉安捷公司办理担保解抵押业务，可见双方是依据《补充协议》第六条约定，选择第三方担保的形式办理解抵押业务。从各方当事人陈述及在案证据可以看出，在实际办理解抵押业务过程中，彭伶与欧阳峰意见不一，虽其已经交纳相关服务费用，但各方没有按照上述第六条的约定签订《委托服务合同》，其后吴琳娜还曾与欧阳峰签订《退单协议》以及协商以“找买家接手转接合同”方式解除合同。故，虽双方曾配合就买卖合同办理了网签，但在抵押不能解除的情况下，这一买卖合同事实上无法继续履行。基于上述事实，本院认为买卖双方通过第三方伟嘉安捷公司提供担保办理解抵押业务时，对具体办理流程产生争议后未就履行细节磋商一致，致使抵押未能解除。关于《补充协议》约定之“风审综合评定未通过”双方无责解约的问题，本院认为，根据协议约定有权做出风审评定的“第三方”机构系伟嘉安捷公司，而该公司已经明确说明在买卖双方初次办理担保解抵押时，彭伶、欧阳峰曾通过其公司风审评定，后因未能在有效期内及时办理后续业务，导致征信过期，待其二人再行提交征信后方能另行作出评定，现没有证据证明彭伶、欧阳峰已另行提交征信报告，故一审法院据此认定彭伶、欧阳峰的风审评定未通过是正确的。诉讼过程中，吴琳娜与彭伶、欧阳峰均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务协议》《履约服务协议》，我爱我家公司及伟嘉安捷公司亦没有异议，一审法院依据上述事实及各方合同约定，确认上述合同解除正确，吴琳娜不因合同解除承担违约责任。据此，彭伶、欧阳峰应返还吴琳娜定金50万元，其反诉请求中要求吴琳娜赔偿损失等请求均应予以驳回。综上所述，彭伶、欧阳峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由彭伶、欧阳峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘丽杰二〇二〇年十二月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪