山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初14033号原告：济南申海置业有限公司，住所地山东省济南市市中区纬二路**东泰凯悦中心**。法定代表人：孙某，总经理。原告：济南朗诚物业管理有限公司，住所，住所地山东省济南市市中区纬二路**东泰凯悦中心**div>法定代表人：朱某，总经理。以上二原告共同委托诉讼代理人：王某，山东奥凯律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：阎某，山东奥凯律师事务所律师。被告：上海阳昌保险公估有限公司山东省分公司，住所地山，住所地山东省济南市市中区纬二路**东泰凯悦中心**v>负责人：杨某，总经理。被告：上海阳昌保险公估有限公司，住所地上海市，住所地上海市嘉定区塔城路********法定代表人：胡某，执行董事。以上二被告共同委托诉讼代理人：王某2，山东鲁商律师事务所律师。原告济南申海置业有限公司（以下简称申海置业公司）、济南朗诚物业管理有限公司（以下简称朗诚物业公司）与被告上海阳昌保险公估有限公司山东省分公司（以下简称阳昌公估山东分公司）、上海阳昌保险公估有限公司（以下简称阳昌公估公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申海置业公司、朗诚物业公司的共同委托诉讼代理人王某、被告阳昌公估山东分公司的负责人杨某以及被告阳昌公估山东分公司、阳昌公估公司的共同委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申海置业公司、朗诚物业公司向本院提出并于庭审前变更的诉讼请求如下：1.判令解除申海置业公司、朗诚物业公司与阳昌公估山东分公司房屋租赁合同(编号：DTKY-FWZL-20200101)；2.判令被告赔偿原告申海置业公司占用房屋经济损失341290.4元，违约金70779.05元；3.判令被告赔偿朗诚物业公司物业服务费23083.05元；4.判令被告阳昌公估山东分公司自合同解除30日内迁出或注销注册地址；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月10日，原告申海置业公司、朗诚物业公司与被告阳昌公估山东分公司签订房屋租赁合同(编号：DTKY-FWZL-20200101)，约定被告阳昌公估山东分公司承租原告申海置业公司所有的东泰凯悦中心(朗诚中心)9层904室的房屋一套，用于办公使用，并使用其中的904室办理公司注册手续，租赁期间为2020年1月14日至2023年2月29日，租金标准为每平方米每天3.55元(含税)，合同签订之日起10日内支付首期3个月租金及履约保证金。合同签订后，被告一直未按照合同约定支付首期租金及履约保证金，经原告申海置业公司催告后仍不履行合同约定，被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告阳昌公估山东分公司、阳昌公估公司答辩称：1、涉案合同成立，但因不可抗力等因素导致合同未实际履行，合同目的无法实现，被告早已通知原告解除该合同。2、合同双方均未履行合同义务，其根本原因是疫情影响以及政府审批业务的相应停止，这是在签订合同时无法预见也无法预料，且原、被告双方对此事进行过友好协商，根据涉案合同第13页12.4款规定可解除合同，双方互不承担违约责任。3、关于违约金问题，被告认为不应支付，即使支付，原告所诉请的违约金比例过高。原告围绕诉讼请求依法提交了申海置业公司、朗诚物业公司与阳昌公估山东分公司签订的《租赁合同》、阳昌公估山东分公司向申海置业公司2020年5月7日发出的《关于东泰凯悦大厦904室租赁解约的函》以及申海置业公司2020年5月19日向阳昌公估公司山东分公司发送的《催款函》等证据,被告亦提交了阳昌公估山东分公司总经理杨某与申海置业公司总经理刘欣的微信协商微信聊天记录、二被告公司对《解约函》审批打印页等证据。原、被告双方对对方所举证据进行了质证，本院对证据依法进行了审查。根据原、被告的陈述和对证据的质证情况以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告阳昌公估山东分公司于2019年12月27日经批准成立，营业场所系事先选定，后于2020年1月10日与原告申海置业公司(甲方)、朗诚物业公司(丙方)签订了《租赁合同》，合同约定阳昌公估山东分公司(乙方)承租甲方位于济南市市中区纬二路1号东泰凯悦中心(朗诚中心)9层904室房屋546.24平方米作为办公使用，其中的904室办理公司注册手续，租赁期限为自2020年1月14日至2023年2月29日止；其中装修期46天，为2020年1月14日至2020年2月29日，租赁期36个月，为2020年3月1日至2023年2月29日，均包含首尾两日；租金标准为每平方米每天3.55元(含税)，合同项下房屋合计租金每天1939.15元，按先付款后用房的原则，每6个月支付一次租金并一次性付清；合同签订之日起10日内支付首期3个月租金及履约保证金；物业服务费为10元/平方米，自2020年3月1日起租日起，按照保证金(押金)3个月及付3个月方式支付；合同约定乙方足额缴纳首期租金、物业服务费及保证金后，当日交付房屋，并约定乙方逾期支付租金、物业服务费及保证金超过10日的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除的，乙方应当承担违约责任，违约责任标准为年租金金额10%；合同解除或终止，乙方以租赁房屋为注册地址，应当在解除或终止后30日内迁出或注销登记；合同对不可抗力等多项事宜亦作出了约定，不可抗力为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况以及经对方或政府部门确认的属于不能预见且不能防止或避免的其它客观情况，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，当事人延迟履行后发生的不可抗力不能免除责任。因合同签订后临近春节，被告阳昌公估山东分公司未按照合同约定支付首期租金及履约保证金，又因发生疫情防控因素，公司业务需山东银保监局批复而报备不能完成，涉案房屋装修无法进展，所在大楼也严控人员进出，涉案房屋未进行交付、装修和入住使用。被告阳昌公估山东分公司负责人杨某与原告申海置业公司总经理刘欣曾通过微信等方式协商，阳昌公估山东分公司于2020年5月7日向申海置业公司出具解约函，通知解除房屋租赁合同。原告申海置业公司于2020年5月19日向二被告致《催款函》，表示不同意被告单方解除合同，要求继续履行合同并应支付违约金、租金和保证金等。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。涉案合同签订后，被告阳昌公估山东分公司未按照合同约定支付租金及履约保证金，原告申海置业公司亦未将涉案房屋交付被告进行装修、使用，被告阳昌公估山东分公司于2020年5月7日提出解约亦是与原告申海置业公司管理人员沟通后的行为，原告申海置业公司在本案起诉时计算涉案房屋占用期间时对此解约时间予以认可，故可以认定涉案租赁合同于2020年5月7日解除。合同解除后，被告阳昌公估山东分公司应尽快迁出或注销涉案房屋的注册地址，对于原告申海置业公司要求“合同解除30日内迁出或注销注册地址”的诉讼请求现已不可能实现，又因行政审批的时间的不可确定性，本院无法予以支持。关于原告申海置业公司主张的占用房屋经济损失问题，其主张自2020年1月14日起，被告阳昌公估山东分公司发出解约函时间为2020年5月7日，另参照合同“应当提前两个月书面告知”的约定，占用房屋期限应为2020年1月14日至7月7日，共计176天，房屋租金为1939.15元/天，故主张341290.4元。对此被告阳昌公估山东分公司辩称涉案房屋是毛坯房需装修后才能入住，申海置业公司给予46天免费装修期，因2020年春节前无法找到施工队伍，故没有支付租金和保证金，也没有进场，待进场装修时再交付相关费用，过年后因疫情无法进场，这些情况是经双方友好协商原告知情的，期间曾与原告申海置业公司总经理刘欣多次沟通，3月份时主要沟通的是何时进场入住，当时的东泰凯悦大厦处于封闭期，3月底得知今年无法企业报备后就开始协商解约问题，达成口头一致后于2020年5月初按照刘欣的意见由被告公司出具一份解约函作解约凭证，合同解除原因不是被告故意违约而是疫情以及行政审批这些不可抗力因素导致的，不可归责于被告。本院认为，租赁房屋的主要功能是占有和使用，涉案合同签订后，房屋并未交付使用，在被告未按约定交纳租金及履约保证金的情况下，原告申海置业公司应及时督促被告履约或行使合同解除权，对此原告并未提交相关证据；涉案房屋即使因涉案合同存在无法另行出租，但仍由原告实际占有、控制，原告应及时止损而非放任该状态延续并以此要求被告承担责任，况且新冠××疫情期间存在涉案房屋所在楼宇封闭管理、难以另行出租的情况，对于这种难以预料的不可抗力出现，双方均应互谅互让，协商解决问题，而不应强加损失于对方。现有证据不能认定涉案房屋被告曾实际占有和使用，在仍由原告占有、控制的情况下，原告申海置业公司向被告主张占用房屋经济损失缺乏事实依据，要求被告赔偿其房屋被占用经济损失的诉讼请求，本院依法不予支持。同理，物业服务费系基于房屋使用过程中管理服务而形成的费用，被告未占用房屋亦不应承担该项费用，故原告朗诚物业公司要求被告赔偿物业服务费的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告申海置业公司主张被告赔偿其违约金70779.05元的诉讼请求。本院认为，本案当事人均认可涉案租赁合同成立、生效，按照合同约定，被告阳昌公估山东分公司应在合同签订之日起10日内支付首期3个月租金及履约保证金，即在2020年1月20日前支付上述费用，被告未按合同约定付款已构成违约，虽然被告辩称因春节前无法找到施工队伍，没有支付和进场是友好协商的结果，但未提交证据予以证明；被告辩称因新型冠状病毒××疫情发生后为严控疫情、场所封闭管理以及被告阳昌公估山东分公司不能报备而合同目的不能实现等客观因素，符合涉案合同对不可抗力作出的双方互不承担违约责任的约定，但是合同中关于不可抗力的约定亦有“本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并提供证明，否则应对扩大的损失进行赔偿”“当事人迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任”等内容，被告阳昌公估山东分公司在发生疫情不可抗力期间甚至严控措施放松、解除后，未及时协商合同履行问题或以其他方式变更、补充或解除涉案合同，让对方以为存在继续履行合同的可能；在得知阳昌公估山东分公司不能报备后亦未能及时注销企业而迁出或注销注册地址，被告阳昌公估山东分公司应对其单方解除合同承担违约责任，按照合同约定以年租金金额的10%作为违约金，故原告申海置业公司要求被告阳昌公估山东分公司赔偿违约金70779.05元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于阳昌公估山东分公司尚在筹建中且系分公司不具有法人资格，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，其民事责任依法由阳昌公估公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告济南申海置业有限公司、济南朗诚物业管理有限公司与被告上海阳昌保险公估有限公司山东省分公司签订的《租赁合同》(编号：DTKY-FWZL-20200101)于2020年5月7日解除；二、被告上海阳昌保险公估有限公司山东省分公司、上海阳昌保险公估有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南申海置业有限公司违约金70779.05元；三、驳回原告济南申海置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告济南朗诚物业管理有限公司要求被告上海阳昌保险公估有限公司山东省分公司、上海阳昌保险公估有限公司赔偿物业服务费23083.05元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费7827元减半收取3913.5元，原告济南申海置业有限公司负担2000元，原告济南朗诚物业管理有限公司负担200元，被告上海阳昌保险公估有限公司山东省分公司、上海阳昌保险公估有限公司负担1713.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王宝恒二〇二〇年十二月十六日书记员  孙泽政