辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15292号上诉人（原审原告）：支岩，女，满族，1965年03月02日出生，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：郁宏祯，女，汉族，1963年07月31日出生，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：张健，男，1963年07月15日出生，汉族，住沈阳市大**。被上诉人（原审被告）：张鹏程，男，1986年08月20日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人支岩、郁宏祯因与被上诉人张健、张鹏程房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初8485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。支岩、郁宏祯上诉请求：1、请求撤销(2020)辽0114民初8485号民事判决书，改判并支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉理由一：新证据和相关的法律法规及事实依据：新证据：《有行政部门盖章的消防审批告知单》《有行政部门盖章的特殊建设工程情形》《有行政部门盖章的特殊建设工程消防设计审查申请表》，此材料明确指出需要《建设工程规划许可证》，建筑物的《建筑工程消防设计审核意见书》《建筑工程消防验收意见书》的相关证据。新证据相关的法律法规：《消防法》第九条、第十二条、第十三条、第十四条。事实与依据：依据双方签订租赁合同第二条，已明确注明是开设洗浴中心；依据双方签订租赁合同第六条第一项，在上诉人需要办理相关合法手续时，如办理店面营业执照、税务登记证及其它相关的合法手续时，被上诉人有义务和责任配合上诉人无偿并及时的提供相关材料手续。本案中上诉人向被上诉人要取《建设工程规划许可证》、建筑物的《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》等必须的相关证明文件时，被上诉人始终不给提供，导致上诉人开设洗浴场所的合同目的无法实现，因此被上诉人构成根本违约。上诉理由二：对一审诉讼法第九十条判决的断章取义等行为不服，上诉人拿出《建筑工程消防意见书》其中一项证据。而且一审法官明知道上诉人不是行政部门，不能随意到其它行政部调取文件，应该根据诉讼法第六十四条规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。诉讼法第九十条最后一句话，明确注明“另有法律法规除外”。针对这句话，根据《消防法》第十三条规定：未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用，已明确确认此项依据。上诉理由三：对一审合同法第九十七条判决的断章取义行为不服第九十七条中，一审法官说被上诉人没有违约，对合同解除不存在过错是不对的，没有证据依据，反而上诉人有充分的依据。租赁合同第六条第一项要求被上诉人提供的相关材料手续提供不了，被上诉人造成事先违约。其次一审法官说上诉人已交纳的租金所对应的租期已经届满，故在合同解除后不再涉及租金退还的问题，也是不对的，因为是被上诉人造成的合同目的无法实现，所以要求被上诉人必须返回已交的租金和赔偿装修损失。根据合同法233条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不等合格，承租人仍然可以随时解除合同。上诉理由四：对一审判决诉讼法第六十四条的断章取义不服。根据诉讼法第六十四条，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能提供证据的，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。上诉人多次提出被上诉人房产违法违建，上诉人不是行政机关无法到有关部门调取证据，人民法院应当调查收集，或法院应当要求被上诉人提供《建设工程规划许可证》、建筑物的《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书等必须的相关证明文件》。上诉理由五：对法院认定的事实证据不认可。关于判决书认定的事实中，签订本合同同时，甲、乙双方对租赁房屋进行交接，对房屋情况拍摄照片或视频。被上诉人开庭时并没有提供双方交接签字或视频的证据。上诉理由六：对法院认定的事实证据不认可法院另查明，上诉人办理了经营洗浴场所所需的营业执照。后上诉人因故停止了装修，不再经营案涉房屋，并不是上诉人原因停止了装修，而是被上诉人提供不了相关手续才停止了装修。而且并不是有工商执照就能经营，必须有消防验收合格证，所以一审法院事实认定错误。上诉理由七：对法院认定的事实证据不认可关于一审庭审中上诉人提供的电话录音：能够证明上诉人与被上诉人已经就退返租赁费达成了一致合意，从录音中能够确认被上诉人张健一直称的是没有钱，有钱就给上诉人了，让上诉人一直等，等被上诉人什么时候有钱什么时候给，由此可以看出上诉人与被上诉人对于退还房租的意见是达成合意的，仅是对退费的时间未确定，但是一审法院却认为上诉人与被上诉人之间未达成一致意见，在证据内容清晰明确的情况下一审法院曲解事实及法律，未能做到以事实为依据，以法律为准绳，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉理由八：对法院认定的事实证据不认可本案在一审第一次开庭时(2020年9月8日由于上诉人本人未到庭，主审法官要求上诉人一方本人到庭。)在第二次开庭上诉人本人到庭后，上诉人一共提供了二份证据，一是手机录音：法官仅仅是听了一下上诉人的手机录音，不仅没有制作庭审笔录，也没有询问上诉人，二是《建筑工程消防意见书》。一审法官对提交的证据没有进行举证质证，就对上诉人说，回去等判决吧，上诉人本想会等到公正的判决，然而一审却仅仅判决解除双方的合同，而没有判决被上诉人返还租金，赔偿损失。因此，一审判决程序严重违法，也应当将本案发回重审或者依法改判。上诉理由九：对法院认定的事实证据不认可被上诉人提供的房产证据一审法官错误的认定，不能只凭被上诉人与开发商的一张认购书，在没有发票和房产大厦备案的条件下，就证明被上诉人是合法人，而且上诉人多次强调是违建，一审法官应该要取相关合法手续，但并没有要取，根据诉讼法第六十四条人民法院应当调查收集。被上诉人张健、张鹏程辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。支岩、郁宏祯向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《门市租赁合同书》；2.请求判令被告返还原告交付的房租16.5万元，并赔偿原告装修损失19.4万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月5日，二原告（合同乙方）向二被告（合同甲方）支付房屋租金16.5万元（2017年8月1日－2018年1月31日），收款人为被告张健。2017年6月中旬左右，二原告与二被告签订一份《门市租赁合同书》，约定的主要内容有：甲方自愿将房屋出租给乙方；一、房屋位置：位于沈阳市于洪区－7门，面积1139.42平方米；二、租房用途：乙方租赁房屋仅用于洗浴场所；三、租房期限：租期五年，即2017年8月1日至2022年7月31日止；四、租房费用及租金缴纳方式：1.合同期内，房屋年租金为33万元；2.租金缴纳方式为上打租，乙方应于每年7月25日前缴纳租金（首年房租半年一付，首次付款日期2017年6月7日，第二次付款日期2018年1月25日）。六、双方的权利和义务：1.在乙方需要办理相关合法手续时，如办理营业执照、税务登记及其它相关的合法手续时，甲方有义务和责任配合乙方无偿并及时提供相关材料手续；……；7.签订本合同同时，甲、乙双方对租赁房屋进行交接，对房屋情况拍摄照片或视频，…，合同期满后，乙方需保持房屋结构不变；七、违约责任：1.本房屋租赁合同期限为五年，在非不可抗力因素下（甲方单方面终止合同），如果甲方单方终止合同，甲方承担乙方房屋装修费用200万元的违约金，如乙方单方终止合同，甲方不退还乙方支付的押金，且房屋内外一切物品不得破坏，保持完整，交归甲方所有。同时，甲方终止本合同并不承担任何相关连带责任及经济纠纷；2.非不可抗力因素乙方不得以任何借口拖欠房租，如乙方连续拖欠房租超过2个月，甲方有权终止本合同，甲方有权随时收回房屋，并不退还乙方已经支付的押金等。另查明，案涉合同签订前，二原告即开始对案涉房屋进行装修施工。合同签订后，二原告继续对案涉房屋进行装修。同时，二原告办理了经营洗浴场所所需的营业执照。后二原告因故停止了装修，不再经营案涉房屋。庭审中，二原告自称于2017年9月退出案涉租赁房屋。二被告自称在2018年5月将案涉房屋收回，重新更换了房屋钥匙。2020年6、7月，原告支岩与被告张健通过电话商讨租金退还事宜，但双方在电话中未能最终达成一致意见，酿成本案诉讼。一审法院认为，二原告与二被告签订的《门市租赁合同书》体现了双方的真实意思表示。本案争议的主要焦点是案涉《门市租赁合同书》应否解除及是否应退还租金并赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张其在对案涉房屋装修过程中，公安消防部门到现场以房屋未经验收、没有房屋所有权证书为由责令停止施工，导致合同无法再继续履行，且被告亦表示同意解除合同、退还房租并赔偿损失。根据上述法律规定，应由原告对其主张的上述事实承担举证证明责任。经审查，原告所提供的沈阳市金嘉家装饰工程有限公司出具的《情况说明》并不足以证明公安消防部门责令其停止装修施工的事实。原告所提供的电话通话记录亦无法证明双方就解除合同及退还房屋租金达成了一致意见。二原告应承担举证不能的不利后果。但根据双方合同约定，原告缴纳第二次租金的日期应为2018年1月25日，同时约定在原告连续拖欠房租超过2个月的情况下，被告有权终止合同并收回租赁房屋。而原告未按约定时间向被告缴纳第二次租金且已超过2个月的时间，被告有权终止合同并收回房屋。现二原告诉请要求解除合同，而案涉房屋亦已由二被告收回，双方已无继续履行合同的合意，再维系该合同关系已无实际意义，故应解除双方所签订的租赁合同。关于原告主张的要求被告退还租金并赔偿损失的主张。我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，二被告在合同履行过程中并不存在违约行为，对于合同的解除并不存在过错，故不应承担赔偿损失的责任。另外，原告已交缴的租金所对应的租期已经届满，故在合同解除后不再涉及租金退还的问题。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、解除原告支岩、郁宏祯与被告张健、张鹏程签订的《门市租赁合同书》；二、驳回原告支岩、郁宏祯的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4520元，由二原告负担。二审中，围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人支岩、郁宏祯提交消防审批盖章的告知单等，用于证明消防备案的所需材料。被上诉人张健、张鹏程认为，该材料与本案没有直接关系，正常情况下这么大工程都需要先设计再报审通过之后进行施工，提交完整施工图纸，由当地消防职能部门派专业人员到现场核实，上诉人支岩之前从部队租房子开的浴池是松山浴池，应知道如何建审。现在不能证明上诉人报过相关材料，且上诉人提供的设计审查申请表中盖的章是2019年改制之后的主管部门，这是我们之间的租赁合同解除之后才有的程序，本案诉争租赁期间是在2017年。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案中上诉人张健、张鹏程诉请要求解除合同，而案涉房屋亦已由被上诉人张健、张鹏程收回，双方已无继续履行合同的合意，一审法院判决解除案涉《门市租赁合同书》具有事实与法律依据。本案二审的争议焦点为上诉人请求被上诉人退还租金及赔偿损失的请求是否应予支持。本案中上诉人主张因被上诉人未能提供房产证、消防验收手续致使上诉人对案涉房屋不能继续装修，合同目的无法实现。本院认为，当事人在订立合同时应充分履行审慎的注意义务。本案中在双方签订租赁合同时，案涉房屋即不具备产权证，上诉人对房屋交付的状态未表示异议。上诉人租赁案涉房屋经营洗浴场所，作为行业人员对此风险应当知晓。此外，根据当事人陈述及上诉人交纳租金的时间，案涉《门市租赁合同书》为2017年6月签订。而根据案外人辽宁奥兰机电设备安装工程公司出具的《工作联系单》等证据，上诉人在2017年5月27日前，即案涉《门市租赁合同书》签订前，就对案涉房屋进行砸墙装修。根据《中华人民共和国消防法》的规定，案涉房屋经营洗浴场所属于特殊建设工程，在施工之前需经消防设计审查才能进行施工。上诉人在未签订合同，未履行相应审批手续的情况下，即对案涉房屋进行装修，存在过错。关于上诉人请求返还租金的问题，被上诉人按合同约定交付房屋，而上诉人已交缴的租金所对应的租期已经届满，且上诉人未提供证据证明其提前交接房屋，在此期间上诉人取得案涉房屋的实际占有使用。被上诉人对此不存在违约，故对上诉人提出返还租金请求，本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人赔偿装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中上诉人未经被上诉人同意对案涉房屋进行装修砸墙，并造成部分设施破坏，由被上诉人自行恢复。故一审法院认定被上诉人不应赔偿上诉人装修损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人支岩、郁宏祯的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9040元，由上诉人支岩、郁宏祯负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  杨帆审判员  周濛二〇二〇年十二月十一日法官助理勾雪峰书记员刘圆方本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。