常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初1068号原告（反诉被告）：百泽（常州）新能源科技有限公司，统一社会信用代码913204136657521514，住所地常州市金坛区金胜东路**。法定代表人：朱亚平，该公司执行董事。委托代理人：蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏浩源兴隆生物科技有限公司，统一社会信用代码91320413MA1WFQ4R7Q，，住所地常州市金坛区金胜东路**法定代表人：于浩民，该公司执行董事。委托代理人：许锁龙，江苏兴坛律师事务所律师。原告（反诉被告）百泽（常州）新能源科技有限公司与被告（反诉原告）江苏浩源兴隆生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百泽（常州）新能源科技有限公司委托代理人蒋长卿到庭参加诉讼，被告（反诉原告）江苏浩源兴隆生物科技有限公司法定代表人于浩民及委托代理人许锁龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百泽（常州）新能源科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾空返还座落于金坛区金胜东路89号的租赁不动产，被告自2019年11月1日起至其实际返还不动产之日止，按1917.81元/日支付占有使用费；2.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月22日原告、被告签订协议，被告租赁使用原告金坛区金胜东路89号面积约50亩的土地以及地上的建筑物、附属设施。因被告未按约定支付租金，原告已经通知被告终止协议要求其撤离租赁场所，但其至今未离开，原告现起诉主张权利。被告江苏浩源兴隆生物科技有限公司辩称，原告违约在先，单方通知进行解除合同，违反了相关的约定，同时在合同履行期内原告向被告所出租的房屋及场地不符合租赁协议所约定的标的物，所以原告违约在先，无权行使单方解除权。原告在2019年11月1日已经自行收回了所出租的房产，被告仅仅占用一个办公室，等待与原告协商处理添附资产补偿事宜，一直未果，因此不存在需要按1917.81元每日支付所谓占用费的情况。请求法庭查明事实后，驳回其全部请求。被告江苏浩源兴隆生物科技有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.原告支付被告添附资产189万元工程款、房屋装修费35.76万元、房屋维修费用65990元、四合院修整费3万元、垫付水费6299.6元、违约金60万元，合计2949889.6元；2.原告承担反诉费用。事实和理由：双方合同履行中，原告没有履行房屋修缮义务，将已经租赁给被告的租赁物部分权利擅自转租给他人使用，剥夺了被告的承租权利，原告积极将标的物进行出卖，违反双方合同履行的交易目的；故原告违约在先，请求判令所请。原告百泽（常州）新能源科技有限公司对被告反诉请求辩称，被告在租赁期间未征得出租人原告的同意，擅自装饰装修以及扩建所发生的费用，依照房屋租赁的相关司法解释的规定，该损失应当由被告自行承担。故被告反诉请求无事实和法律依据，请求法庭查明本案事实，依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：2018年7月22日原告与被告签订租房协议，双方约定由被告租赁使用原告金坛区金胜东路89号面积约50亩的土地以及地上的建筑物、附属设施，双方对有关权利义务进行了约定。其中约定，租赁期2018年11月1日到2021年10月30日，第一年租金60万元，第二年租金70万元，第三年80万元，被告应当在每年租金到期日前一个月支付下年租金；租赁期内水电费被告承担；租赁期内如原告违约提前终止协议或资产转让，赔偿被告当年租金；如被告不按时缴纳租金超过30天，原告有权终止协议，被告赔偿损失；场所内四合院由原告使用；等。2019年12月6日原告通知被告提出解除合同。原告于2020年4月2日诉至本院主张权利。庭审中关于对方违约，双方各有己见。原告主张被告违约，陈述被告没有按约定在2019年11月1日前一个月支付第二年租金，被告违约，按约定被告承担违约责任。被告对没有按约定支付租金未异议，但主张原告先违约需承担被告违约金60万元，举证2019年9月9日双方微信聊天截图，陈述原告没有履行房屋修缮义务；举证2020年5月11日国旺公司房租证明，陈述原告将已经租赁给被告的租赁物部分权利擅自转租给他人使用，剥夺了被告的承租权利；举证原告提交法庭的有关资产转让评估评估，原告积极将租赁标的物进行出卖，违反双方合同履行的交易目的。原告对被告举证陈述异议认为，房屋修缮在协议签订后约定由被告承担使用修缮义务，国旺公司在原告解除合同前由被告收取租金，说明是被告转租部分标的给该公司，有关报告评估时间在2019年12月13日，原告没有违约。结合双方陈述，本院认定如下：被告对原告主张的逾期未缴纳第二年租金无异议，被告构成违约。双方合同约定由被告在租赁期内修缮房屋，从约定，原告不修缮房屋，原告在此意义上未违约。从被告举证国旺公司房租证明看，原告在租赁标的交付被告使用后、被告违约支付租金前没有越权干涉被告承租权利。被告举证原告提交的有关评估报告，所载时间2019年12月13日也在原告发函通知被告后。故被告没有证据证明原告实施了符合被告主张的违约情形。庭审中，原告主张被告自2019年11月1日起按日1917.81元承担租赁标的使用费，陈述合同解除后被告未撤离场所，按第二年租金标准计算使用费。被告异议2019年11月1日起原告已经控制场所，引用国旺公司证明及举证提交与原告人员聊天记录予以证明，原告收取场所门卫工资到2019年11月，2019年11月后国旺公司直接支付租金给原告。原告期间收取被告公司工作人员个人的租金，被告为处理遗留问题只使用了一个办公室。原告对被告举证陈述异议认为，国旺公司因被告违约不敢再将租金交付被告，原告收取其2个月租金后其自行搬离。结合双方陈述，本院认定如下：被告在原告通知解除后继续使用原告财产，应当支付相应使用费，但原告在通知被告终止合同后直接收取国旺公司租金，说明原告与该公司建立了有关事实法律关系，该公司离开后被告是否再占用其使用空间，原告未举证，且原告没有回应被告陈述的有关被告公司工作人员个人缴纳租金问题，原告实际使用空间已经与合同有所不同，原告本案按原合同标准、原空间主张相应权利与事实不符。因原告在本案中没有提交相应计算面积、空间基础的具体证据，可以另行依法主张，原告该请求在本案中不作处理。庭审中，被告主张原告应当支付被告添附资产189万元工程款、房屋装修费35.76万元、房屋维修费用65990元、四合院修整费3万元、垫付水费6299.6元，合计2349889.6元，举证提交相应协议、票据等书面材料和聊天截图予以证明，陈述申请法院进行的添附财产评估报告真实性予以认可，但不能全面反应被告的添附增加价值，被告修建部分含隐蔽工程，没有原告配合被告不能完成，说明被告添附是经原告同意的。原告质证异议认为，被告提交相应协议、票据等书面材料真实性、关联性无法确认，证人没有到庭作证，水费6299.6元是被告应当承担的费用。被告申请法院进行的工程造价鉴定报告可以看出，被告在租赁期间所进行的装修改造，主要是集中在办公楼内部的局部装修，以及厂区内混凝土场地、道路局部给排水工程等内容，根本不存在所谓的需要原告配合的隐蔽工程存在，而且根据原被告双方在协议当中的约定，被告对租赁物进行装修必须征得原告的同意，那么这种同意被告应当提交原告同意其进行装修的书面证据，而非仅凭被告的口头的这种臆测，因为法律明确规定，默示的意思表示必须要有法律的明文规定才能构成，因此在被告无相应的证据证明其已经征得了原告同意的情况下，其装修改造均为其擅自作为。对于评估报告中所评估的被告擅自添附的物真实性无异议。结合双方陈述，本院认定如下：因双方没有约定租赁期间任意添附物可归并出租人，双方也约定如装修房屋需经原告同意，被告现没有证据证明添附、装修等经原告明示同意。按照约定被告使用租赁物期间由被告缴纳水电费用，被告就水费向原告主张不符合约定。因四合院按约定由原告使用，被告对四合院装修费用受益人是原告，原告对有关评估报告真实性无异议，故该部位装修费用可由原告结算负担，价格为27280元。因被告未主张陈述鉴定费用负担，原告对此也未发表意见，本院对被告鉴定费用负担不予理涉。本院认为，依法成立的合同成立时生效。原告与被告签订租房合同合法有效，依法应当予以维护。合同在履行过程中，被告违约缴纳租金，在原告通知终止合同后被告没有撤离租赁场所，原告主张要求被告腾空返还请求权符合法律规定和双方约定，本院予以支持。本案中，原告主张相应使用费请求权利，与事实有出入，依据不足，可另行依法主张。被告反诉请求主张原告违约，没有证据证明，被告请求判令原告支付相应添附工程款、有关装修费用、水费，没有合同约定或法律规定；本院对被告相应反诉请求，不予支持；被告主张四合院装修费用，因受益人是原告，本院可以予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏浩源兴隆生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内腾让返还原租赁使用的原告百泽（常州）新能源科技有限公司座落于金坛区金胜东路89号的不动产权利。二、驳回原告其他诉讼请求。三、原告百泽（常州）新能源科技有限公司于判决生效之日起十五日内支付被告江苏浩源兴隆生物科技有限公司四合院装修费用27280元。四、驳回被告其他反诉请求。若被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告负担（该款原告已经预交，被告于上述时间一并给付原告）。反诉案件受理费15199.5元，由被告负担14958.5元，由原告负担241元（该款被告已经预交1000元，申请缓交的14199.5元应当于2021年1月8日前向本院缴纳，原告于上述时间一并给付被告241元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费，本诉案件受理费80元，反诉案件受理费15199.5元。审 判 长  杨瑞芳人民陪审员  迟伟鸣人民陪审员  赵金荣二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  张 艺书 记 员  韩 璐