湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2108号原告：张仙珍，女，1950年1月18日，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝**。原告：黄传明，男，1972年12月27日，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝**。原告：黄传宗，男，1974年7月14日，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝**。以上三原告委托诉讼代理人：张建明，孝感市孝南区长征法律服务所法律工作者。代理权限：出庭参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。被告：孝感盛丰置业有限公司。住所地：孝感市孝**南大经济开发区盛丰广场。统一社会信用代码：91420902905732902。法定代表人：代小权，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。第三人：胡建飞，男，1976年12月5日出生，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝**。委托诉讼代理人：饶杰清，湖北仁伦律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，进行调解，签收法律文书。原告黄海芳、黄传明、黄传宗与被告孝感盛丰置业有限公司(以下简称孝感盛丰置业公司)拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。2019年11月8日，本院根据胡建飞的申请追加其为本案第三人参加诉讼，于2019年12月17日第一次公开开庭进行了审理，原告黄传明及原告黄海芳、黄传明、黄传宗的委托诉讼代理人张建明，被告孝感盛丰置业公司的委托诉讼代理人袁琛丽，第三人胡建飞及其委托诉讼代理人饶杰清到庭参加了诉讼。第一次庭审后因原告黄海芳死亡，本院于2020年9月14日追加继承人张仙珍作为本案原告参加诉讼，于2020年11月13日第二次公开开庭进行了审理，原告黄传明及三原告的委托诉讼代理人张建明，被告孝感盛丰置业公司的委托诉讼代理人袁琛丽，第三人胡建飞的委托诉讼代理人饶杰清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告归还原告在盛丰广场从南向北第二间门面房（面向107国道）并给原告办理在盛丰广场的1单元14层02室、1单元24层02室商品房及盛丰广场面向107国道从南向北第2、3间门面的土地证和房产证；2.判令被告赔偿原告延迟交房造成的经济损失60万元；3、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2017年12月22日，原、被告签订了一份《开发还建协议》，原告将其所有的位于孝南经济开发区新华社区小代湾面向107国道的房屋交由被告拆除开发，原告依约全部履行，被告却未按该协议履行，原告数次督促被告归还原告在盛丰广场××从××门面房（××国道）并给原告办理在盛丰广场的两套商品房（1单元14层02室、1单元24层02室）、两间门面（盛丰广场面从南向北第2间、第3间）的土地证和房产证及赔偿原告因其延期交房造成的损失，至今无果，原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求依法判决。三原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的居民身份证，证明原告的基本情况。证据二：房产证、房屋照片两张，证明被拆迁房屋的情况。证据三：《旧房拆迁还建协议》两份、《开发还建协议》一份，证明被告应将诉争房屋交付原告，并给原告办理相关的房屋权属证书。证据四：说明，证明第三人退出了本案诉争的第2间门面。证据五：张德恩证言，证明证据四系第三人的真实意思。被告孝感盛丰置业公司辩称，1.被告已经履行了2013年11月与原告黄传宗、黄传明签订的《旧房拆迁还建协议》，2014年10月24日原告已收到了被告还建的1402、2402号房屋及第3间门面，原告收到房屋后未按照协议向被告补交楼层差价，导致被告至今没有与原告完善房屋买卖合同，所以不存在延迟交房的违约行为。2.2017年的还建协议是黄海芳的刑事伤害案中在附带民事赔偿中签订的，其不属于合法的还建主体，该协议中的第2间门面已还建给第三人，因被告对该门面无处分权导致协议内容无效。3.2013年还建协议中的第3间门面原告早已占为己有，原告不按照约定与被告办理收房手续发生纠纷，经济损失也是原告违约、过错行为造成，应由其自己承担。4.被告在2017年4月27日将盛丰广场南起第2间门面还建给了第三人，第三人收房并在该门面中自主经营至今，因此原告诉请交付第2间门面无法实现。5.原告诉请的第二项超出了拆迁还建协议约定的范围，不应得到支持。6.拆迁还建手续履行完毕后，所有还建房屋被告会统一办理不动产权证。被告孝感盛丰置业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：胡剑峰故意伤害刑事案件卷宗、询问笔录，证明2017年12月22日签订的《开发还建协议》不是被告的真实意思，在还建过程中胡剑锋与黄海芳发生刑事案件，黄海芳以撤回民事诉讼、出具谅解书为条件，恶意要求被告签订合同还建不属于被告的财产，侵犯了他人的合法权益，该协议内容以合法形式掩饰非法目的，应属无效。证据二：《旧房拆迁还建协议》、照片、平面图，证明2013年11月16日，原告已经与被告签订了还建协议，还建门面面积为100㎡，从南至北第2间门面属于他人财产，被告无权处分。证据三：《房屋拆迁还建合同》、《盛丰广场门面还建协议书》、照片、水电费收据，证明被告是按照面积还建，不是按照间数还建，南起第1间门面还建给张正国后用于经营。证据四：《房屋征用拆迁还建补偿协议书》、《盛丰广场门面还建协议书》、照片、《门面租赁合同》、水电费收据，证明南起第2间门面已按照2014年拆迁补偿协议还建给胡建飞，协议约定还建两个洞面，宽度9ｍ左右，深度9ｍ左右，面积不少于75㎡，2017年4月27日实际还建70㎡。第三人胡建飞述称，1.原告诉请的第一项诉讼请求要求被告归还门面，说法存在错误。2.原告请求还建的第2间门面系第三人通过拆迁补偿取得的，现并不归被告所有，第三人取得该门面房后一直在使用，第三人合法占用在先，原告提起诉讼侵害了第三人对拆迁房屋的所有权。3.被告与第三人签订拆迁补偿合同在先，交付在先，占有在先，原告侵害了第三人优先取得还建房的权利。综上，涉案第2间门面系第三人所有，请求驳回原告对第2间门面的诉讼请求。第三人胡建飞为支持其述称理由，向本院提交了如下证据：证据一：胡建飞的居民身份证，证明第三人的诉讼主体资格。证据二：编号为字第0038643号的《房屋所有权证》、孝感市城市建设委员会和孝感市毛陈镇城乡镇建设办公室颁发的建房许可证、规划证、照片，证明拆迁房屋系第三人的父亲胡改清建造，并取得了不动产登记证。证据三：人口普查表、户口注销证明，证明第三人系胡改清之子，胡改请于2011年5月5日因事故死亡。证据四：《房屋征用拆迁还建补偿协议书》、《盛丰广场门面还建协议书》、《收费明细》，证明第三人与被告达成还建协议并已经实际履行，涉案的南起第2间门面已于2017年4月27日交付第三人的事实。证据五：涉案门面装修和开业照片、电话费收据、经营者为胡建飞的《营业执照》、胡建飞交款收据两份、《门面租赁合同》，证明第三人自门面交付后至今一直占有和使用该门面的事实。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人对原告提交的证据二无异议；原告及被告对第三人提交的证据一无异议，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据一、三，符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，本院依法予以采信。2.第三人取得诉争的第2间门面系拆除其父亲的房屋还建，虽然是被告与第三人签订的还建协议，但实质意义上还建的第2间门面系第三人与其他家庭成员的房屋继承人共有，对于该门面权利的处分，应当经全体共有人同意，原告提交的证据四放弃主张门面权利说明系“胡进非”出具，首先第三人对真实性提出异议，其次没有证据证明出具说明的“胡进非”系第三人，最后即便能证明系第三人出具，在未得到其他房屋共有人的追认下，其个人作出的放弃权利的意思表示也是无效的，因此，本院对证据四不予采信。3.原告提交的证据五证人证言，其证人与原告有利害关系，本院对其证明内容不予采信。4.被告提交的证据一、二，原告及第三人对其真实性均没有异议，可作为认定本院事实的依据。5.被告提交的证据三系被告与案外人签订的协议，与本案没有关联性，本院不作为证据认定。6.被告提交的证据四与第三人提交的五份形成证据链，能证明被告拆除第三人父亲的房屋后，向第三人还建诉争的第2间门面，并已交付使用的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄传宗、黄传明是兄弟，原告张仙珍、黄海芳系其父母。原告黄传宗在孝感市××经济开发区××组，有一栋2间2层砖混房屋，房产证登记建筑面积144.8㎡。胡剑锋、高取胜预成立公司对新华村四组进行房地产开发，经过协商，2013年9月20日，胡剑锋与原告黄传宗、黄传明签订了第一份《旧房拆迁还建协议》，合同约定，原告黄传宗、黄传明将新华村房屋交由胡剑锋拆除，胡剑锋还建住房二套，面积170㎡，门面100㎡，还建面积按照3000元/㎡补差价。2013年11月16日，高取胜与原告黄传宗、黄传明签订了第二份《旧房拆迁还建协议》，合同中将还建门面变更为“门面100㎡、三个门面、面对国道”并补充1.向黄传宗、黄传明提供三个无偿永久使用车位；2.楼层在5至10层选择；3.此前协议作废。2014年1月16日，胡剑锋、高取胜注册成立被告孝感盛丰置业公司。2014年10月24日，被告向原告交付1402、2402号两间房屋，原告同意补偿楼层差价。后因还建的门面原告与被告发生争议，原告认为应当按照合同约定的门面数还建，被告则认为应按照总面积还建。2017年5月19日，黄海芳在还建的一楼内私自砌隔断墙时与胡剑峰发生肢体冲突，造成黄海芳肋骨骨折，后胡剑峰被提起刑事附带民事诉讼。经双方多次协商，2017年12月22日，黄海芳与胡剑峰达成赔偿协议，同时胡剑锋与黄海芳、黄传宗、黄传明签订了一份《开发还建协议》，被告在协议上加盖公司印章，合同中与本案争议有关的内容有：1.黄海芳、黄传宗、黄传明将位于新华村两间两间门面房，面积为144.8㎡、房屋后院子长15ｍ，宽11ｍ，宅基地长18ｍ、宽15ｍ，交由被告按照国家政策开发建设。2.被告将开发的高层电梯楼一单元14层02室86.57㎡住房、24层02室86.57㎡住房；楼盘下面的门面从南向北数第2间门面宽5.9ｍ，深11.5ｍ加1.8ｍ×1.4ｍ，第3间门面宽6.45ｍ，深11.5ｍ归还给黄海芳、黄传宗、黄传明，另外提供两个永久停车位给黄海芳、黄传宗、黄传明使用。3.被告负责办理还建房屋的产权证，所有费用由被告承担，但超出原还建面积144.8㎡的办证费用由黄海芳、黄传宗、黄传明自己承担。4.任何一方违约给对方造成经济损失的，违约方赔偿对方一切经济损失。5.双方以前签订的所有协议同时废止。合同签订后，黄海芳、张仙珍出具刑事谅解书，并将还建的第3间门面交付给黄海芳、黄传宗、黄传明。此后，原告家人多次找被告要求交付第2间门面未果，以致成讼。另查明，胡改清在孝感市××经济开发区××砖××100㎡房屋。胡改清配偶为汤炳兰、子女为胡建飞、胡桂红，2011年胡改清因事故意外死亡。2014年1月20日，被告与第三人签订了一份《房屋征用拆迁还建补偿协议书》，合同约定：第三人将107国道新华村代家湾北头二层砖混房屋（使用面积225㎡）交由被告拆除进行房地产开发建设，被告以产权调换方式将建成后的盛丰广场一楼75㎡以上门面期房（2个洞口，宽、深各9ｍ左右）及5楼和10楼两套住房调换至第三人名下。2017年4月27日，被告与第三人签订了一份《盛丰广场门面还建协议书》，明确约定将涉案南起第2间70㎡门面补偿给第三人。合同签订后，被告将涉案南起第2间门面交由第三人使用至今。被告还建房屋因审批材料不全，暂无法办理不动产登记。本院认为，原告共签订了三份内容不同的拆迁还建协议，2017年12月23日原告与被告签订第三份《开发还建协议》时，明确约定废止了2013年9月20日，2013年11月16日签订的两份《旧房拆迁还建协议》，因此，双方应当将2017年12月23日签订协议内容作为履行依据。关于2017年12月23日签订的《开发还建协议》效力及合同主体的问题。本院认为，虽然达成该协议是以黄海芳出具刑事谅解书作为前提条件的，但是否出具谅解书全凭黄海芳个人意愿，黄海芳通过合法的诉求与被告达成的《开发还建协议》是双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。拆迁房屋虽然登记在黄传宗名下，但黄海芳与黄传宗系父子，黄海芳居住在拆迁房屋内，《开发还建协议》合同主体载明黄海芳系合同一方当事人，因此黄海芳享有合同权利，黄海芳作为原告提起诉讼主体适格。在诉讼过程中，因黄海芳死亡其合同权益由其继承人张仙珍、黄传明、黄传宗享有。关于原告请求判令被告交付南起第2间门面问题。本院认为，在2017年12月23日原、被告签订《开发还建协议》前，被告已与第三人签订了《房屋征用拆迁还建补偿协议书》并将南起第2间门面房交付给第三人，原告主张被告向其交付南起第2间门面的诉讼请求事实上已经无法履行。本院在查明此情况后已向原告进行释明，但原告仍坚持请求判令被告交付南起第2间门面，故对原告该项诉求本院依法不予支持。关于办理还建房屋不动产登记的问题。本院认为，根据协议约定，被告负责办理还建房屋不动产登记，超出还建面积的部分税费由原告承担。被告虽负有还建房屋不动产登记的义务，但还建房屋没有办理不动产登记的原因是报建行政手续不全，暂不具备办理不动产登记的条件，因此，原告请求判令被告办理还建房屋不动产登记的诉讼请求，暂不具备履行条件，本院依法不予支持。关于原告主张60万元延期交房经济损失的问题。本院认为，双方签订的《开发还建协议》中没有约定交房的期限，另外，原告也没有提交被告在履行合同中给其造成经济损失的相关证据，因此，对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张仙珍、黄传明、黄传宗的诉讼请求。本案诉讼费10300元及保全费5000元，由三原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  魏校军人民陪审员  姚 腾人民陪审员  黄春红二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  池一雪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。