北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11836号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵燕，女，1992年12月16日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：韩清立，北京市阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李杰，男，1972年12月15日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。上诉人赵燕因与被上诉人李杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求，驳回李杰反诉请求；一、二审诉讼费由李杰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.我和李杰之间的房屋租赁协议违反法律的强制性规定，涉案房屋没有建设规划许可证，应为无效。2.李杰在与我签订租赁合同时，无房屋处分权，亦应认定合同无效，北京银都酒店在案件审理过程中对李杰身份的确认，不影响本案诉讼结果。3.应依法认定李杰在签订合同时存在欺诈行为，合同无效。二、原审判决判令我支付至2020年6月17日租金，认定事实错误，适用法律错误。应依认定我于2019年12月上旬不再使用案涉房屋，只需承担这期间的房屋使用费，由我向北京银都酒店交纳，向李杰支付的租金应予退还。疫情期间整个北京银都酒店被政府征用，应该减免租金。即使向李杰支付租金，赵燕也不应当承担全额的租金。三、应依法判令李杰退还我转让费13.8万元，并判令李杰赔偿赵燕装修费用及其他经济损失。1.13.8万元是包含转让营业执照的转让费，并非李杰所称的装修费。2.我对于涉案房屋的装修是经过李杰同意的，由于双方合同无效给我造成巨大损失。我的装修均附合在房屋之中，合同无效李杰应负全部责任。四、原审判决适用法律错误，本案应驳回李杰全部反诉请求。本案中合同已经无效，故无须解除。此外，我实际于2019年12月上旬已不再使用该房屋，即使交纳租金也应向北京银都酒店支付。李杰辩称，我方同意一审判决，不同意赵燕的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵燕向一审法院起诉请求：1．依法确认赵燕与李杰于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2．依法判令李杰返还赵燕房租170000元、押金50000元、转让费138000元；3．依法判令李杰赔偿赵燕装修房屋损失30000元；4．依法判令李杰赔偿赵燕其他损失152788元；5．本案诉讼费用由李杰承担。李杰向一审法院反诉请求：1．确认双方于2019年7月15日签订的房屋租赁协议于2020年6月17日解除；2．赵燕支付李杰2020年1月15日至2020年6月17日的房租152000元，同时支付滞纳金（以152000元为基数，按每日千分之三计算，自2020年1月15日起至实际支付之日）；3．赵燕支付李杰垫付的暖气费9500元；4．诉讼费由赵燕承担。一审法院认定事实：2019年7月15日，李杰（甲方，出租方）与赵燕（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方房屋位置为北京银都酒店二层，原“贵足良子养生会所”位置，共计面积210平方米，租赁期共4年，自2019年7月15日起至2023年7月15日为止；年租金为360000元，房租支付方式为半年一交，每次房租乙方应于15天之前交付给甲方，首次支付房租同时交纳押金50000元，租赁到期由甲方退还给乙方；乙方未按时交纳租金，无特殊原因或经甲方同意，每逾期一天应向甲方赔付本次应交租金的0．3%滞纳金，超过30天视为乙方终止合作，押金归甲方所有；乙方租赁期应在甲乙双方签订租赁合同正式生效之日起算，水电费同日开始缴纳（按当日的水电表字计算）；房租费应按甲方给予的十天免租期后开始缴纳；交接现场应有甲乙双方人员同时在场，应对乙方所租赁的房屋及设备逐一核检，如有硬件设备损坏应由甲方补缺；甲方自行购置的部件原则上可自主处理；乙方必须在同甲方合法租赁的方位内进行合法经营，如因乙方经营过失所造成的后果由乙方负责。乙方享有对租赁房屋全部的合法经营权利，甲方不得干涉乙方合理合法的经营。甲方已预先情知乙方目前没有营业执照，双方签订合同后应积极配合乙方办理营业执照相关事宜，不能针对乙方没有营业执照而终止租赁合同；甲乙双方本着遇事友好协商、提前通报的原则进行租赁合作，已达双方互惠、互利、互赢；取暖费按国家规定收取，由甲方代收；如乙方提前解除租赁协议或发生本合同约定违约责任时，应向甲方赔付违约金伍万元整，装修费用及未到期的房租不予退还，乙方对房屋进行的改造装饰不得拆除。双方于当日进行了房屋交接，赵燕给付李杰押金50000元、房租170000元、转让费138000元。2019年8月29日，赵燕在涉诉房屋注册北京欣燕健康管理有限公司。在本案2020年6月17日谈话过程中，李杰提出要求解除合同。赵燕主张涉诉合同无效，理由为：1．涉诉房屋没有建设工程规划许可证；2．北京银都酒店不认可李杰的转租权；3．双方约定李杰将营业执照转让给赵燕，但良子足浴系无照经营，李杰在签订合同时存在欺诈行为。赵燕就其上述主张提交了：赵燕与北京银都酒店签订的《房屋租赁合同》，赵燕与李杰、赵燕与案外人的微信聊天记录。经质证，李杰主张赵燕与北京银都酒店签订《房屋租赁合同》系为了办理营业执照；对赵燕与案外人的聊天记录不予认可，认可赵燕与李杰的聊天记录，但不认可证明目的。赵燕主张其损失为：1．装修损失30000元，提交了建设工程施工合同、工程预算书、工程竣工验收单、装修收据、账单详情、材料款收据；2．租房作为员工宿舍的房租支出30600元、中介费3888元，提交了房屋租赁合同、转账记录、刷卡凭证；3．合作费109800元，提交了经营服务合同、收据、转账记录；4．推广费8500元，提交了账单详情。经质证，李杰对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。李杰主张赵燕应交纳取暖费9500元，提交了北京银都酒店出具的证明及取暖费收据。证明载明：兹证明银都酒店二层贵足良子租户李杰已交清2019年度至2020年度取暖费19041．75元，取暖费标准为45元/平方米。李杰主张转让费系地面、墙面、壁纸、卫生间装修、空调、电视、热水器、净化器、家具、按摩床、足疗床、茶几等物品的对价，提交了李杰与案外人的聊天记录，聊天记录中显示案外人草拟了一份店面装修设备转让协议书。经质证，赵燕认为聊天记录不完整，且案外人草拟的协议与双方约定不符，故赵燕未在该协议中签字。审理过程中，法院到北京银都酒店调查，该酒店工作人员表示该酒店与赵燕签订房屋租赁合同是为了让赵燕办理营业执照，赵燕未向该酒店交纳房租，赵燕未就涉诉房屋与该酒店进行过交接；李杰交纳了2019年至2020年度取暖费，李杰提交的证明及收据属实。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵燕与李杰签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于赵燕主张《房屋租赁协议》无效一节，首先，赵燕主张涉诉房屋无建设规划审批手续，与事实不符。其次，在双方签订涉诉协议后，赵燕与北京银都酒店签订了《房屋租赁合同》，现赵燕以李杰无权转租为由要求确认合同无效，缺乏事实及法律依据。最后，赵燕主张双方转让标的为北京鑫远祥休闲健身中心营业执照，与协议约定不符，且李杰对此不予认可，赵燕亦未提交充分证据，法院对其上述主张不予采信。现赵燕以上述三项事由要求确认涉诉合同无效，缺乏依据，法院不予支持。赵燕以合同无效为由要求李杰返还租金、转让费并赔偿损失，缺乏依据，法院亦不予支持。涉诉协议载明乙方未按时交纳租金超过30天视为乙方终止合作，押金归甲方所有，现赵燕要求李杰返还押金，缺乏依据，法院不予支持。赵燕未按照双方约定交纳租金，李杰于2020年6月17日提出解除合同，符合法律规定，法院确认双方《房屋租赁协议》于2020年6月17日解除，李杰要求赵燕交纳合同解除前的租金、取暖费，于法有据，法院予以支持。李杰主张的取暖费计算金额有误，其主张的超出部分法院不予支持。赵燕主张其于2019年12月将涉诉房屋返还给北京银都酒店，未提交相关证据，且基于合同相对性，赵燕亦应将房屋返还给李杰，故赵燕以此为由主张不应交纳租金及取暖费，法院不予支持。根据双方协议约定，赵燕未按时交纳租金超过30天，押金归李杰所有，现李杰要求赵燕除押金外另行给付滞纳金，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月22日判决：一、赵燕与李杰于二〇一九年七月十五日签订的《房屋租赁协议》于二〇二〇年六月十七日解除；二、赵燕于本判决生效之日起七日内给付李杰二〇二〇年一月十五日至二〇二〇年六月十七日期间的房屋租金152000元；三、赵燕于判决生效之日起七日内给付李杰取暖费9450元；四、驳回赵燕的全部诉讼请求；五、驳回李杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审中李杰曾向北京市规划和自然资源委员会申请政府信息公开，公开信息显示涉案房屋所在建设工程具有1987年建设工程登记表。经一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局电话联系，涉案房屋1987年的建设工程登记表就是规划许可证的前身，二者效力相同。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，涉案《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方应当按约履行各自的义务。现赵燕主张涉案《房屋租赁协议》无效，对此本院分析如下：首先，涉案房屋所在建设工程取得了1987年建设工程登记表，而该建设工程登记表具有与建设工程规划许可证同等效力，故赵燕以涉案房屋没有建设规划审批手续进而主张涉案《房屋租赁协议》无效，缺乏法律依据。其次，在赵燕与李杰签订涉案《房屋租赁协议》协议后，其又与北京银都酒店就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，据此认为李杰对涉案房屋没有转租权，要求确认涉案《房屋租赁协议》无效。但依查明的事实，北京银都酒店与赵燕签订《房屋租赁合同》是为协助其办理营业执照，赵燕既未向北京银都酒店交纳租金，北京银都酒店亦未收取租金。赵燕亦未提交其他证据证明李杰无权转租涉案房屋，且在其经营期间，亦未有其他案外人对涉案房屋主张过权利，故赵燕的该项理由缺乏事实及法律依据。最后，赵燕主张双方转让标的为北京鑫远祥休闲健身中心营业执照，但李杰并未将执照转让，存在欺诈行为。但双方所签涉案《房屋租赁协议》对此并未约定，李杰对此亦不予认可，赵燕提交的证据亦难以证明其上述主张。且是否存在欺诈行为，亦非认定合同无效的依据。赵燕以上述理由要求确认涉案《房屋租赁协议》无效，进而要求李杰返还租金、转让费并赔偿损失，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。依据双方所签《房屋租赁协议》约定，乙方未按时交纳租金超过30天视为乙方终止合作，押金归甲方所有，现赵燕要求返还押金，依据不足，本院不予支持。鉴于赵燕并未按双方协议约定按时交纳租金，李杰于2020年6月17日提出解除涉案《房屋租赁协议》，于法有据，一审法院确认涉案《房屋租赁协议》于上述日期解除并无不妥，本院予以确认。李杰要求赵燕支付涉案《房屋租赁协议》解除前的租金及取暖费，理由充分，本院予以支持。赵燕主张其于2019年12月已将涉案房屋交还北京银都酒店，但其并未提交相应证据予以证明，银都酒店亦对此亦不予认可，其以此为由主张不应再承担租金及供暖费，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，赵燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21097元，由赵燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年十二月二十四日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申