大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初11144号原告：华润物业（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020467407548XP，住所地辽宁省大连市沙河口区星海广场****楼地下**。法定代表人：金永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张林玉，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：曹暾，男，1978年7月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：曹玉元，男，1951年1月18日生，汉族，系被告父亲，住址大连市甘井子区。原告华润物业（大连）有限公司与被告曹暾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅竹君及被告曹暾的委托诉讼代理人曹玉元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告向原告支付所欠物业费35,923.32元及违约金（自2019年8月20日起至付清之日，以拖欠物业费数额为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系华润考拉二期XX/XX/XX/XX/号业主，且同原告签订《华润考拉二期前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2020年4月1日至2020年12月31日期间，被告尚欠物业费人民币35,923.32元未缴纳。现为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，恳请依法判决。被告曹暾辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠期间没有异议，对收费标准有异议，不同意支付违约金。小区管理不行，被告没有享受过物业服务。小区没有保安，没有绿化，被告家房屋漏雨，多次让原告维修，至今没有解决。被告没有享受到电梯服务，原告承诺的保洁服务也没有做。小区停车场管理不到位，车辆拥堵，没有人指挥。小区路面破损未维修。原告说让被告先交到2020年4月，马上成立业主委员会，等疫情过了之后就成立，但至今未成立，等业主委员会成立后再交费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过当事人的陈述以及本院对证据的审查，对原告提供的《【考拉住区】二期前期物业服务合同》、《【考拉住区】二期业主临时管理规约》、房产信息查询表、被告提供的照片等证据予以确认存卷，并据此认定如下事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区【华润考拉】住区二期提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区华润考拉住区二期XX号{行政街号甘井子区XX号、面积260.58平方米}、XX号{行政街号甘井子区XX号、面积246.52平方米}、XX号{行政街号甘井子区XX号、面积246.52平方米}、XX号{行政街号甘井子区XX号、面积244.25平方米}四套公建的业主。大连华润置地华北路项目开发有限公司作为大连市甘井子区考拉住区二期的开发建设单位（甲方），与原告（乙方）签订了《【考拉住区】二期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层、高层住宅2.5元/月/平方米（含电梯费）；商业用房4元/月/平方米；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，首次办理入住手续时，预交1年物业服务费用，预交费用期满后按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前交纳当期物业费；逾期交纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2015年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。上述协议签订后，原告依约为案涉小区提供物业服务至今，被告未缴纳2020年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。被告庭审中提供的照片显示，案涉小区部分路面存在地砖破损未维修情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。大连华润置地华北路项目开发有限公司与原告签订《【考拉住区】二期前期物业服务合同》对原、被告均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《【考拉住区】二期前期物业服务合同》，自2020年4月1日至2020年12月31日期间被告欠付物业服务费合计35,923.32元{4元/月/平方米×（260.58平方米+246.52平方米+246.52平方米+244.25平方米）×9个月}，借故拖欠无理，故原告主张被告支付拖欠物业服务费35,923.32元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告所称的绿化、保洁未达标、房屋漏雨未维修、路面破损未维修、停车场管理不到位等物业服务未达到相关标准的问题。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业服务费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业服务费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，要求减免物业服务费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。关于被告提出等业主委员会成立后交纳物业费的意见，业主委员会是否成立并不构成被告拒交或减免物业费的合理理由，故被告的该项辩驳意见，不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹暾于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司物业服务费35,923.32元（自2020年4月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回原告华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币482元（原告已预交，已减半收取），由被告曹暾负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十二月十五日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。