江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11001号上诉人（原审被告）：郑开春，男，1988年2月27日生，汉族，户籍地在住南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：伍国华，男，1963年5月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审第三人）：杨文琴，女，1956年6月11日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审第三人）：王平，女，1978年5月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：石珍珍，北京市京师（南京）律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：吴欢欢，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张浩雷，男，1974年3月8日生，汉族，户籍地在南京市建邺区，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张大明，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王婷，女，1977年2月26日生，汉族，户籍地在南京市建邺区，住南京市建邺区。上诉人郑开春、伍国华、杨文琴、王平与被上诉人张浩雷、王婷房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。郑开春上诉请求：1、撤销一审法院判决，驳回张浩雷、王婷的诉讼请求；2、张浩雷、王婷承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、根据手写协议约定，郑开春是将南京市建邺区房屋（以下简称105室房屋）抵押给张浩雷，并不是将105室房屋卖给张浩雷。即使双方签订关于105室房屋的买卖合同，亦是名为买卖，实为抵押。一审法院判决郑开春将105室房屋过户给张浩雷是错误的。二、张浩雷提交的105室房屋买卖合同是复印件，不能证明郑开春将该房屋出售给张浩雷。三、根据南京存量房买卖的惯例，房屋买受人所得价款为净得价，房屋买卖的税费由买方承担。即使郑开春是将105室房屋出售给张浩雷，根据《合同法》第61条的规定，房屋过户的税费应当由张浩雷承担，一审法院判决郑开春和张浩雷各自承担过户税费是错误的。四、郑开春己经返还给张浩雷、王婷8万元款项，就是为解决纠纷，也可以证明郑开春是将105室房屋抵押给张浩雷、王婷，而不是将105室房屋出售。五、郑开春己经返还给张浩雷、王婷8万元款项，张浩雷、王婷未如实陈述，只承认郑开春返还5万元款项，但是，一审法院没有查明该事实。根据庭审查明的事实，张浩雷、王婷实际支付给郑开春的款项只有81万元（如果算上有争议的3万元，实际支付的款项只有78万元），即使根据张浩雷提交的105室房屋买卖合同的记载，张浩雷仍然至少欠付郑开春25万元款项，并没有付清全部款项，一审法院判决张浩雷给付郑开春20万，是错误的。六、即使郑开春是将105室房屋出售给张浩雷，在房屋没有过户之前，郑开春仍然是房屋的所有权人，仍然享有处分该房屋的权利，可以将房屋抵押给他人，张浩雷享有的只是请求履行合同的债权，并不能剥夺郑开春的房屋所有权和处分该房屋的权利，郑开春将该房屋抵押给他人是合法有效的。七、张浩雷和王婷夫妻在南京市拥有其他房屋，其没有提供购房证明，没有购房资格，并且，不排除张浩雷和王婷二人是炒房的投机者，案涉房屋不能过户，不能继续履行。如果法院认定双方是属于房屋买卖关系，请求张浩雷支付28万的购房尾款，并承担房屋过户的税费。张浩雷、王婷辩称，郑开春的上诉请求无事实和法律依据。一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。理由：一、双方之间手写的协议系真实有效的，不管是2015年2月15日签订的关于1006室的合同还是2015年11月8日签订的105室的买卖合同，都是双方的真实意思表示。而且双方在2015年10月18日签署的协议已经明确解除1006室房屋的合同，并且交付了105室即涉案纠纷项下的房屋。双方之间关于涉案房屋的过户费用并没有明确约定，仅约定了郑开春需在办理登记时将涉案房屋登记在张浩雷名下，因为涉案房屋是属于拆迁安置房，现行的政策规定，不能直接登记在买受人名下，所以一审法院据此认定属于双方关于过户税费约定不明，各自承担并无不当。二、涉案房屋虽然仍登记在郑开春名下，但是其作为房屋产权所有人，明确知道已经将涉案房屋出售给了张浩雷、王婷，也即在常理上或一般认知下其已经不属于涉案房屋的所有权人，涉案房屋实际所有权人属于张浩雷、王婷。其在涉案房屋办理不动产产权登记证后立即进行了抵押，并且未告知买受人，其行为是属于变相违约，为了是加重买受人办理房屋产权的成本，同时根据南京市中院以及其他基层法院的相关的判例，在类似安置房的买卖合同履行过程多种，常有出卖人将涉案房屋设立抵押的情况。结合一审庭询可知，伍国华、杨文琴、王平均表示没有进入涉案房屋进行查看，三人与郑开春属于朋友关系，相关借款合同未约定利息，明显不符合常理。同时，三人皆属于南京市户籍，对于涉案房屋属于拆迁安置房的性质应当明晰，对于可能存在的已经出售的事实，应当尽到审慎的义务。三人基于对郑开春的信任，没有对涉案房屋进行进一步查看核实，属于其自身过错，郑开春将涉案房屋抵押给他人，是属于无权处分。三、关于购房资格问题，在房屋买卖合同签订时，南京市尚未颁布限购政策，当时张浩雷、王婷具有购房资格，符合当时的购房的条件。现有证据也不能证明上诉人所称的本案张浩雷、王婷是属于炒房投资者，目前涉案房屋已经具备过户条件，双方均应当按照合同约定履行义务，不存在履行不能的情况。四、关于上诉人要求我方承担28万元及税费的问题，根据双方之间的合同约定，尾款应当是20万元，不存在28万元房款一说。税费也应由郑开春承担。伍国华、杨文琴、王平述称，张浩雷、王婷和郑开春签署的106室、105室房屋买卖合同均非房屋买卖合同的真实意思表示。双方就涉案105室房屋签订的是借款抵押合同，真实意思为借贷关系。106室房屋非郑开春所有，郑开春不具有处分权。伍国华、杨文琴、王平均要求郑开春打印产权证明，核验了涉案房屋105室的产权证，还前往涉案房屋现场勘验，并在办理抵押登记后向郑开春支付借款，三人已经穷尽所能尽到的义务。只因当时105室房屋上锁，郑开春表示是出租给他的亲戚居住，三人均不能非法闯入该房屋，故张浩雷、王婷认为三人没有尽到审慎义务的说法不能成立。杨文琴、伍国华、王平上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，并发回重审或依法改判郑开春、伍国华、杨文琴、王平签订的借款合同与抵押权合法有效；2、本案诉讼费用由张浩雷、王婷承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、本案郑开春无论是当庭明示还是以行为表示，自始未将案涉105室房屋出卖给张浩雷、王婷。郑开春与张浩雷、王婷之间是借贷关系。首先，郑开春与张浩雷、王婷签署的《拆迁安置房买卖合同》、《协议》、《拆迁安置房屋买卖合同》均没有要履行的意思表示。其一，郑开春与王婷签署《拆迁安置房买卖合同》时，张浩雷、王婷便知晓该房屋系其母亲所有，合同不具有履行基础。其二，张浩雷、王婷、与郑开春签订的《协议》约定：郑开春把洲岛家园11幢105室抵押给王婷和张浩雷夫妇，双方是抵押而不是房屋买卖关系。其三，郑开春与张浩雷签订的《拆迁安置房屋买卖合同》第九条关于产权登记的约定中未明确选择何种方式，也未约定办理产权登记变更的具体时间，产证办理方式及时间等重要条款均约定不明。且该合同签订于《协议》之后，相隔仅一个月，是对《协议》约定的案涉房屋抵押的一种补充和保障，双方并没有房屋买卖的真实意思表示。张浩雷、王婷之间先后签订多个不具有实际履行可能性的买卖合同，系以实际行为表示双方无履行房屋买卖合同的真实意思。其次，案涉两份房屋买卖合同约定的单价明显不合常理，合同内容真实性存疑。张浩雷、王婷与郑开春签订的《拆迁安置房买卖合同》约定，案涉1006室房屋面积为84平方米；张浩雷、王婷与郑开春于2015年11月签订的《拆迁安置房屋买卖合同》约定，案涉105室房屋面积为73平方米。两份合同中房屋面积相差11平方米，房屋总价仅相差2万元。据南京安居客网站数据显示：南京市及建邺区2015年2月-2015年11月二手房均价涨幅均不超过400元/平方米，而据双方约定的价款及房屋面积换算，案涉105室房屋实际涨幅约为1663元/平方米，明显有违常理。再次，张浩雷、王婷与郑开春签订的《拆迁安置房屋买卖合同》中约定，案涉105室房屋合同价为106万元，且该合同第五条约定：已交清给甲方所有购房款。庭审中合同双方均认可实际给付款项为86万元，张浩雷、王婷代理人当庭表示：合同价与实际给付款项之间的20万差额是双方协商一致的违约金。该违约金约定过高且房屋实际价款过低，显然不符常理，有失公平。最后，郑开春自始不认可房屋买卖关系，认为双方之间实为借贷关系。郑开春曾聘请北京市中银（南京）律师事务所律师签署了律师见证书，注明款项是40万、132万，并附有转账凭证，表明双方认可借款事实。且原审庭审中张浩雷、王婷认可郑开春曾向其还款8万元，房屋买卖关系不可能存在还款情况，故之间事实上应为借贷关系。2、杨文琴、伍国华、王平均要求郑开春打印产权证明，核验案涉105室房屋产权证，还前往案涉105室房屋现场勘验，并在办理抵押登记后向郑开春支付借款，三人已穷其所能尽到审慎义务，抵押借款行为符合善意取得要件，原审法院以三人未破门（砸锁）而入为由认为其未尽到审慎义务，显然是对上诉人要求过分严苛。根据《物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。杨文琴、伍国华、王平查验案涉105室房屋产权证明后，王平前往房屋所在小区现场查看了房屋。因房屋上锁且张浩雷、王婷解释由亲戚居住在房屋内,王平基于对不动产权登记证明及郑开春的信任,未强行进入房屋内，且即便破门而入，实际居住人张浩雷、王婷不在案涉105室房屋内，上诉人也无法与其核对。原审判决未考虑上述事实，仅以杨文琴、伍国华、王平未进入房屋内与实际居住人核对为由，认定三人未履行审慎审查义务，明显对三人要求过于严苛。3、如果本案系房屋买卖，张浩雷、王婷对案涉房屋抵押给上诉人有重大过失。案涉105室房屋初次办理不动产抵押时距离办理案涉房屋产权证仅20日，杨文琴、伍国华、王平不知晓也不可能知晓房屋已经卖给他人。张浩雷、王婷主张购买案涉未办理产权登记的房屋并支付了房屋价款，应当知晓其法律风险，更应当时刻关注房屋产权登记状况。张浩雷、王婷长期居住在案涉105室房屋内，对该房屋所在小区其他业主同为拆迁安置户更为熟悉，对小区内房屋产证办理状况也应当更加了解，且不动产登记簿信息对外开放可供查询。张浩雷、王婷有更多的渠道了解到不动产登记权属状况，却未能通过法律途径维护自身权益，其本身存在过失。原审法院仅以三人未进入房屋内部勘查进而认定三人具有重大过失，显然有失公平。4、三人与郑开春之间的借贷关系是真实的，既有借款合意，也有款项的交付，且借贷双方已办理抵押登记手续。根据《物权法》规定，不动产抵押登记具有对抗效力。首先，2018年1月15日，伍国华、王平相继与郑开春签订《抵押借款合同》并办理抵押登记，同月18日，二人向郑开春支付了借款；2019年1月25日，杨文琴与郑开春签订《抵押借款合同》并办理抵押登记，同月28日以银行转账的方式向郑开春支付了借款。借贷双方交付借款并办理抵押登记系以实际行动履行协议，合同具有法律效力。其次，根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。张浩雷、王婷并未就案涉105室房屋做任何变更或转让登记，二人系基于《拆迁安置房屋买卖合同》对案涉105室房屋享有合同债权。根据《物权法》第一百九十九条抵押权清偿顺序的规定，原审判决关于张浩雷、王婷合同债权优先于三人抵押权的观点，缺乏事实及法律基础。5、张浩雷、王婷在一审庭审程序结束前均未提出给付20万元购房款的主张，一审判决上诉人张浩雷和王婷向郑开春支付剩余20万元购房款属于超诉请判决,不符合法律规定。二、原审判决适用法律不当。首先，案涉105室房屋未办理所有权变更登记，不动产权登记薄上载明的案涉105室房屋所有权人仍然是郑开春，根据《物权法》第九条规定，郑开春是该案涉房屋的所有权人，其有权在该案涉房屋上设立抵押权。三名上诉人基于不动产登记薄的公示效力办理抵押登记，具备善意取得要件。其次，三名上诉人与郑开春签订的《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》系依据双方真实意思表示订立，双方也履行了主要权利义务。而张浩雷、王婷与郑开春签订的合同重要条款约定不明、真实目的不清且价款明显有违常理，原审判决依据《合同法》第六条、第六十条认定各当事人应当严格履行张浩雷与郑开春签订的协议，而对经不动产登记部门登记的抵押合同视而不见，属于法律适用有误。再次，本案房屋买卖纠纷与抵押借款为两个不同的法律关系，如果张浩雷、王婷想撤销的话，应该另行起诉。原审法院未对双方抵押借款关系进行实质审理，便认定三名上诉人不能取得涉案房屋的抵押权，并直接作出注销抵押登记的判决，属于违法裁判。综上，原审判决认定事实不清，法律适用不当。恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。张浩雷、王婷辩称，杨文琴、伍国华、王平的上诉请求无事实和法律依据，一审法院适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、现有证据并不能证明张浩雷、王婷与郑开春之间是属于借贷关系，根据两份合同以及协议，可以明确证实双方之间是属于真实的房屋买卖合同关系。二、涉案房屋买卖合同系张浩雷、王婷与郑开春之间协商确认一致的价格，并无明显不当，或者是显失公平。如果郑开春认为属于上述情形，其应当提出撤销之诉。涉案房屋交付给买受人已历经多年，郑开春并未向张浩雷、王婷提出任何要求或者是提起诉讼，其以实际行动表明了双方之间系房屋买卖的合同关系。之所以会出现北京中银律师事务所签署的律师见证书，是因为郑开春此前属于金融工作人员，为了让买受人张浩雷及王婷足以信任该买卖合同可以进一步继续履行，才采取了要求张浩雷进行两次打款，并办理律师见证的事项。双方之间并非真实的借贷。否则张浩雷、王婷之间在签署完撤销1006室房屋的协议之后，就不应签署第二份买卖合同。三、杨文琴、伍国华、王平是否打印产权证明并进行勘察，张浩雷、王婷并不清楚。如果杨文琴等三人尽到审慎的义务，前往涉案房屋查看必然会发现张浩雷夫妻二人居住在105室内。三人均认可与郑开春是朋友关系，基于信任而未进行实地勘察。即便如三人所诉称借款合同和抵押合同真实有效，其也不符合善意第三人的条件，不能够取得涉案房屋的抵押权。张浩雷一家一直居住在涉案房屋内，且多次跟郑开春电话沟通要求其办理过户手续。郑开春工作在外地，张浩雷也多次前往郑开春父母家106室打听郑开春何时回来、何时能够办理过户等事项。所以，张浩雷不存在对涉案房屋设定抵押权存在重大过失的情形，其也不可能知晓郑开春将涉案房屋进行了抵押登记。根据郑开春的从业情况，张浩雷、王婷有合理理由相信，其是为了故意增设过户的障碍，而伙同杨文琴、伍国华、王平三人进行抵押。抵押登记的行为发生在2018年到2019年之间，距离合同约定的借款期限约有一年，上诉人等三人并未向郑开春提出要求返还借款的诉讼，且借款合同并未约定利息，其本身也不符合常理。郑开春辩称，105室房屋系抵押给张浩雷，双方是借款关系，不是房屋买卖关系。关于在中银律师事务所签订借款合同见证的事，是张浩雷的主意，律师费也是张浩雷出的，材料也在张浩雷手上。郑开春与杨文琴、伍国华、王平的抵押关系合法有效，郑开春至今仍然是105室房屋的所有权人，有权对房屋进行处分。张浩雷向一审法院起诉请求：1、判令郑开春协助将位于南京市建邺区过户登记至张浩雷名下；2、本案诉讼费用由郑开春承担。庭审中，张浩雷、王婷要求增加诉请：判令郑开春与伍国华、杨文琴、王平注销案涉房屋的抵押登记。一审法院认定事实：张浩雷、王婷系夫妻关系。2015年1月31日，张浩雷与南京市栖霞区健力房产中介服务中心签订《意向金合同》，约定张浩雷以108万元的价格购买位于本市建邺区江心洲洲岛家园绿洲苑11幢1006室（下称1006室房屋）。当日张浩雷向南京市栖霞区健力房产中介服务中心支付购房意向金5000元、中介费7500元。同年2月，王婷与郑开春签订《拆迁安置房买卖合同》，合同中约定：王婷购买郑开春位于建邺区江心洲洲岛家园第10层的一套房屋，建筑面积为84平方米，房价为108万元，2015年2月8日前将首付款20万元整交付郑开春，第二笔房款66万元于2015年3月2日支付郑开春，尾款22万元于郑开春将产权过户至王婷名下时付给郑开春，交房时间为2015年3月2日。随后，张浩雷向郑开春支付房款：2月9日20万元、3月5日66万元，共计86万元。庭审中，张浩雷、王婷提供了郑开春与南京生态科技岛投资发展有限公司于2013年12月签订的《选房协议书》复印件、《收款收据》复印件，两份证据内容为郑开春用拆迁款购得1006室和另一套1601室拆迁安置房，予以证明当时看到了上述两份材料，认为1006室房屋确系郑开春的拆迁安置房，故才与郑开春签订房屋买卖合同。同年3月1日前夕即将到收房日期时，郑开春才告知张浩雷、王婷1006室房屋已在房屋买卖合同签订前就出租给了案外人王市里，经协商，王婷作为出租房与案外人王市里签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2015年3月1日至2015年6月30日，租金每月1800元。同年10月18日，郑开春告知张浩雷、王婷1006室房屋系其母亲所有故无法交付，双方经协商达成以下协议：之前王婷和郑开春因买卖洲岛家园11幢1006室，两方协商一致同意废除此合同。另郑开春把洲岛家园11幢105室抵押给王婷、张浩雷夫妇，双方前期已付钱款互不相找，定于2015年11月18号郑开春把房子交给王婷及张浩雷夫妇，签订合同之日王婷、张浩雷夫妇把所有之前所签买房合同及欠条等相关文件交还给郑开春，欠条为两张，分别为40万元和132万元整，共计172万元整。买房合同和欠条全部归还郑开春之时交房给王婷和张浩雷夫妇，原来和1006室所有郑开春签的合同及欠条等相关的签字文件都作废。今特此签订此协议，双方不得反悔，如若反悔，除前期钱款归还，另需再赔50万给王婷。同年11月18日，张浩雷、郑开春签订《拆迁安置房屋买卖合同》，约定将郑开春所有的位于江心洲洲岛家园绿洲苑11幢105室房屋（下称105室房屋）出售给张浩雷，房屋面积为73平方米，房价为106万元，40万元已于2015年2月8日交付、66万元已于2015年3月5日交付，已交清给郑开春所有房款，所有相关拆迁安置房相关手续在郑开春手中，房屋交付日为2015年11月18日；合同第九条第三款中约定，如因郑开春原因不能将此房产权证、土地证直接办理为张浩雷名下，郑开春须为张浩雷办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需费用由郑开春承担。随后，郑开春就将105室房屋交付给张浩雷、王婷，张浩雷、王婷入住至今。2018年1月5日，郑开春为案涉105室房屋办理了产权证，产权证上地址为南京市建邺区；同年1月16日将该房屋抵押给王平、伍国华，2019年1月25日抵押给杨文琴，与三人分别签订《南京市房地产抵押合同》、《借款合同》，并均至房产部门办理了抵押登记。郑开春与王平、伍国平分别约定：借款金额为60万元，期限自2018年1月15日至2018年7月14日，未约定利息；与杨文琴约定：借款金额为30万元，期限自2019年1月25日至2019年7月24日，利息为月息1.5%。庭审中，杨文琴、伍国华、王平均称：三人是朋友关系，杨文琴、伍国华经王平介绍借钱给郑开春，借钱前，王平曾到105室房屋所在的小区作实地考察，因郑开春称房子借给其亲戚住，亲戚不在家，房屋是锁着的，故王平并能未进入房屋内，杨文琴、伍国华则均未去过。一审法院认为，当事人应当按约履行合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张浩雷、郑开春就案涉105室房屋签订的《拆迁安置房买卖共同》系当事人双方的真实意思表示，合法有效。张浩雷已支付房款86万元，并长期居住在该房屋中。现在案涉105室房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，鉴于张浩雷、郑开春签订房屋买卖合同在南京市限购政策发布之前，故双方均应恪守诚实信用原则，继续履行合同，张浩雷要求郑开春协助办理产权变更登记的诉请一审法院予以支持。变更登记的税费，因双方合同中约定的是因郑开春原因致不能直接办理在张浩雷名下，则费用由郑开春承担，但产权证按相关规定不能直接办理至张浩雷名下，故该费用不应由郑开春承担。一审法院视为对该费用双方未有约定，故依法应由买卖双方按照国家规定各自承担。郑开春在张浩雷不知情的情况下办理不动产权证后将案涉房屋抵押给伍国华、杨文琴、王平，侵犯了张浩雷的合同权利。另外，抵押权人应当对贷款和抵押存在的风险有所预见，应尽到审慎的注意义务。本案中，三抵押权人均未上门勘查案涉105室房屋的实际情况、未履行审慎审查的义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，无论借款合同、房地产抵押合同是否有效，也不能取得案涉房屋的抵押权，故杨文琴、王平、伍国华三人应当将案涉105室房屋的抵押登记予以注销。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：郑开春、伍国华、王平、杨文琴于判决生效后十日内将位于南京市建邺区房屋上设立的抵押权［他项权证号分别为：苏（2018）宁建不动产证明0002114号、苏（2018）宁建不动产证明0002116号、苏（2019）宁建不动产证明0002631号］注销；二、郑开春于上述抵押登记注销后十日内协助将位于南京市建邺区不动产所有权变更登记至张浩雷名下，变更登记的税费按照国家规定由张浩雷、郑开春各自承担；三、张浩雷于不动产所有权变更登记后三日内支付郑开春购房尾款20万元。一审案件受理费80元、保全费5000元，共计5080元，由郑开春负担。本院二审期间，当事人提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人伍国华、杨文琴、王平提交了其分别与郑开春签订的三份借款协议，以证明其约定了借款利息。张浩雷、王婷认为上述证据不属于新证据，且伍国华、王平的借款合同对利息的约定与一审时从南京市不动产档案登记管理中心调取的借款合同约定不同，故对其真实性与证明力不予认可。郑开春对上述证据的真实性无异议，认为利息等细节的不一致是双方对协议的修改。本院二审期间，郑开春对张浩雷、王婷提交的105室房屋买卖合同真实性持异议，认可落款处签名系其所签，但对合同其他内容不清楚；其不持有105室房屋买卖合同，故无法提交原件以供比对。郑开春称其归还过张浩雷、王婷8万元，其中5万元系现金支付，3万元是转账，但由于时间较久，难以提供转账记录。张浩雷、王婷称因郑开春未能如期交付106室房屋，故曾向郑开春主张过租金损失3万元，但具体给付情况其已记不清，双方在105室房屋买卖合同中约定的价款，是包含了对106室房屋未能按期履行的违约责任的清结，经双方协议折抵为尾款20万元。以上陈述，有一审法院笔录及本院笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。现郑开春、伍国华、杨文琴、王平上诉称郑开春与张浩雷、王婷之间签订的105室房屋买卖合同并非真实意思表示，郑开春对合同真实性亦持疑问；但郑开春认可落款处签字系其签署，亦陈述其不持有合同原件故无法提交比对，故本院对其这一上诉理由，不予采信。同时，结合郑开春与张浩雷、王婷就房屋买卖所达的相关协议及房屋交付、使用情况，郑开春与张浩雷、王婷之间就105室房屋签订的《拆迁安置房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示、合法有效，双方均应全面履行其合同义务。因105室《拆迁安置房买卖合同》签订于限购政策之前，房屋现已满足过户条件，故一审判令郑开春协助办理产权变更登记，具有事实与法律依据。郑开春另上诉称税费应由张浩雷、王婷负担，但合同中已明确约定因郑开春原因致产权不能直接办理在张浩雷名下，则费用由郑开春承担；现涉案房屋产权证无法直接办理在张浩雷名下，一审认定双方就此问题约定不明，并认定相关过户费用应由买卖双方依法承担，亦无不当。就房屋尾款数额问题，郑开春称房屋尾款应为28万，但其未能举证证明其退还8万元给张浩雷、王婷，且张浩雷、王婷亦能就房屋约定款项作出合理解释，故本院对其这一上诉理由，亦不予采信。伍国华、杨文琴、王平上诉称郑开春系有权处分，三人善意取得涉案105室房屋抵押权，但郑开春已将涉案房屋出售给张浩雷、王婷并收取房款、交付房屋，其对涉案房屋实际上已无处分、收益、使用之权利，只能履行过户义务，故其设立抵押权属于无权处分。张浩雷、王婷长期居住105室房屋，伍国华、杨文琴、王平三人在签订抵押合同前未勘查案涉105室房屋的实际情况，一审认定其未履行审慎审查的义务，故不能构成善意取得，并判令其注销抵押权，并无不当。就支付尾款是否超越当事人诉请的问题，本院认为，一审为解决纠纷、避免诉累，判令张浩雷、王婷给付尾款20万元，并无不当；张浩雷、王婷亦未提起上诉，故三人认为一审判决超越当事人诉请的理由亦不能成立。综上，郑开春、伍国华、杨文琴、王平的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由郑开春、伍国华、杨文琴、王平负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二〇年十二月二十九日法官助理滕文欣书记员朱亚芳