安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1302号 上诉人（原审原告）：淮南市华茂物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路**，统一社会信用代码91340400661434308U。 法定代表人：苏欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢婉露，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马怀根，男，1972年11月28日出生，汉族，住淮南市田家庵区。 上诉人淮南市华茂物业服务有限公司（以下简称华茂物业公司）与上诉人马怀根因物业服务合同纠纷一案，不服淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年09月22日公开开庭审理了本案。上诉人华茂物业公司委托诉讼代理人卢婉露、程雪晴，上诉人马怀根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华茂物业公司上诉请求：依法撤销一审判决,并改判马怀根向华茂物业公司支付物业服务费4357.74元,滞纳金1523.9元(后续滞纳金照月息2%计算至款清之日止);本案一、二审的诉讼费用由马怀根负担。事实和理由:一审法院判决扣减被上诉人应支付上诉人的物业服务费,判决马怀根不承担违约责任，为认定事实和适用法律错误。马怀根明确认可在该期间其已经实际占有使用了案涉房屋,并且没有交纳该期间的物业服务费,所以上诉人起诉要求被上诉人支付该期间的物业服务费有事实和法律依据。物业公司已经尽其所能的为业主提供了物业服务,业主无故拖延支付物业管理费,根据《合同法》第107条的规定,业主承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,前期物业服务合同对业主具有效力,因此上诉人有权依照合同约定和法律规定,要求被上诉人支付滞纳金。 马怀根上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回华茂物业公司在一审中不合理不合法的物业费的诉讼请求,并支持马怀根在一审中降低、减免部分不合理不合法的物业费的诉讼请求;本案一、二审诉讼费用由华茂物业公司全部承担。事实和理由：华茂物业公司的合法性与法人变更及收费的合法性有待法院查明；华茂物业公司与马怀根未签订任何服务合同或管理规约；未交付使用的物业，物业服务费用应由开发商承担；华茂物业公司服务内容和服务质量有严重问题；一审法院在物业公司在未达到物业服务基础条件的情况下仍支持其全额收取物业服务费明显不公正。 华茂物业公司向一审起诉请求：马怀根支付物业管理费4357.74元（自2017年4月16日至2020年4月15日止），滞纳金3447.38元,合计7804.92元；诉讼费由马怀根承担。事实和理由：2014年8月8日，华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同约定华茂物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。马怀根作为永安国际城小区E5号楼三单元1210室（建筑面积96.07平方米）的业主，按照合同约定应当向华茂物业公司缴纳从2017年4月16日至2020年4月15日期间物业费4357.74元，违约金为3447.38元。经多次催缴物业费，马怀根一直拒绝交纳，故诉至法院，请求判如所请。 一审法院查明：马怀根系淮南市永安国际城小区E5号楼1210室（建筑面积96.07平方米）房屋的业主，该房屋取得方式为拆迁还原。2014年8月8日，华茂物业公司与开发商淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同约定：“物业名称：永安国际城、物业类型：高层住宅、公寓、商业及其他；…乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人，……物业费服务费按照房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅及公寓1.26元/平方米/月”。合同签订后，华茂物业公司依约向案涉小区提供物业服务。2016年11月9日，马怀根办妥了案涉房屋的交接手续，并按照1.26元/平方米/月的标准交纳了一年的物业服务费1452.6元，但华茂物业公司在物业费记录马怀根交纳的物业费期限范围为“物业费2016.4.16-2017.4.15”。后华茂物业公司以张贴缴费通知单的方式多次向马怀根催要物业费，但马怀根至今未交纳物业费。2019年6月4日，经华茂物业公司申请，淮南市田家庵区人民法院依法作出（2019）皖0403民督314号支付令：“被申请人马怀根应当自收到本支付令之日起十五日内支付申请人淮南市华茂物业服务有限公司人民币3085.88元，申请费17元，由被申请人马怀根负担”；马怀根于2019年6月16日向淮南市田家庵区人民法院提出支付令异议，淮南市田家庵区人民法院裁定“驳回异议人马怀根的支付令异议”。2020年4月21日，华茂物业公司诉至淮南市田家庵区人民法院，请求判令马怀根支付物业管理费4357.74元（自2017年4月16日至2020年4月15日止），违约金3447.38元,合计7804.92元，承担本案诉讼费。 一审法院另查明，淮南市田家庵区物价局颁发的2016年4月至2019年4月（淮价服[2009]70号）和2019年9月至2022年9月（淮价服[2017]5号）的服务价格登记证中载明住宅区物业服务费（高层）均为1.26元/月/平方米。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，华茂物业公司与开发商淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该前期物业合同合法有效，且华茂物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该前期物业合同对业主具有约束力，故马怀根作为业主在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。对马怀根认为华茂物业公司与开发商签订的前期物业服务合同系无效、其未与华茂物业公司签订物业管理合同，双方不存在合法物业服务关系的辩解，依据不足，不予采信。 关于马怀根应付物业费数额问题。因案涉房屋实际办妥交房手续的日期为2016年11月9日，且华茂物业公司未提交能够证明马怀根存在接到通知后无正当理由不办理交付手续的相关证据，故华茂物业公司应自马怀根实际办妥房屋交付手续时间即2016年11月9日开始收取案涉房屋物业费。鉴于华茂物业公司愿意将已收取的一年物业费中多收取的物业费在本案中予以抵扣，故确定马怀根欠付物业费的起算日期应为2017年11月9日并非2017年4月16日。虽然案涉物业服务合同、服务价格登记证均载明案涉小区住宅区物业服务费（高层）标准为1.26元/月/平方米，且马怀根已按照1.26元/月/平方米的标准支付了一年的物业费1452.6元，但马怀根欠付物业费的起算日期为2017年11月9日并非2017年4月16日，故华茂物业公司要求马怀根支付物业服务费4357.74元（2017年4月16日至2020年4月15日）的诉讼请求，仅部分符合法律规定，依法更正为3533.94元（1.26元/月/㎡×96.07㎡×888天÷365天×12个月，2017年11月9日至2020年4月15日）。对马怀根认为华茂物业公司应当从2016年11月9日收取物业费等辩解意见，符合法律规定，予以采信。对华茂物业公司认为马怀根欠缺物业服务等级标准、相应服务收费标准、华茂物业公司提供相应公共设施设备以及配套设施、服务的内容与收费标准完全不对称、不应按照1.26元/月/㎡收取物业费等辩解意见，于法无据，不予采信。 关于违约金问题。根据马怀根提交的小区照片证据及庭审中查明的事实，参照与马怀根同小区业主在同类案件中提供的证据来看，华茂物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故华茂物业公司要求马怀根支付违约金3447.38元的诉请，不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。华茂物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、马怀根于本判决生效后十日内一次性支付淮南市华茂物业服务有限公司物业服务费3533.94元；二、驳回原告淮南市华茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南市华茂物业服务有限公司负担13元，被告马怀根负担12元。 华茂物业公司二审提交了如下证据： 第一组：1、《征收补偿安置协议》；2、报纸一张；3、交房通知单。证明：1、马怀根为E5栋1210室房屋业主；2、2016年6月15日，案涉小区的建设单位通过报纸通知E5、E6栋业主办理交房手续；3、2016年9月5日，案涉小区的建设单位向马怀根交付了案涉房屋。 马怀根质证意见：对第一组证据中征收补偿安置协议真实性无异议，但与本案不具有关联性。报纸公告真实性无法判断，但其不具有通知业主交房的功能，不能以登报时间作为交房的时间。对交房通知的真实性无异议。 第二组：永安国际城小区期刊和照片。证明华茂物业公司已全面适当的履行了物业服务义务。 马怀根质证意见：该组照片拍摄时间是2018年11月12日，内容是之平物业公司提供服务，与华茂物业公司无关。部分照片完全不在涉案小区范围内，该组照片大部分是虚假的。 本院对第一组证据的真实性予以确认。安置协议与本案不具有关联性，对该证据不予采信。报纸公告不具有通知业主交房的法定功能，通知交房是开发商的合同义务，开发商不能以在报纸刊登公告的形式替代履行对业主的通知义务，故对该证据亦不予采信。交房通知有马怀根的签名，可以证明2016年9月5日拆迁办通知华安盛置业有限公司向马怀根交房。对证据2，该组证据系宣传画册和监控截图，多次出现“之平物业”、“之平管理”、“双子星座”、“万达广场”等字样，与本案不具有关联性，不予采信。 马怀根向本院提交了如下证据： 证据一：35张手机照片，证明华茂物业公司不履职。 证据二：《通知》及手机截图照片5张，证明华茂物业公司乱收费。 证据三：手机截图4张，证明同一个管理区域违规存在华茂物业、万达物业、之平物业三个物业公司。之平物业没有相关资质，只是借助华茂物业的物业费许可进行收费。华茂物业公司从2015年9月26日开始已经丧失了企业实体资格，无权进行收费。 证据四：业主维权，证明华茂物业公司不作为，水管损坏不维修、电梯脏乱差。 证据五：手机天眼查华茂物业公司详情，证明华茂物业公司将物业整体业务全部转包，转让给深圳之平物业，华茂物业公司已丧失了企业主体资格，无权收取物业费。 华茂物业公司质证意见：对证据一的真实性有异议，对拍摄时间有异议。物业服务具有多样性、持续性等特点，马怀根不能以一次服务有瑕疵拒绝缴纳物业费。因3、4号楼电梯损坏后，华茂物业公司第一时间就联系了相关维修单位，确定了维修费用。但由于部分业主没有缴纳专项维修基金，也拒绝缴纳维修费用，所以直至目前电器没有修复好，该事件华茂物业公司已依法向物业协会以及街道办进行了报告。证据二不能证明物业公司乱收费，D区市场地下车库归本案小区的建设单位所有，与本案没有关联性。对证据三，永安国际城小区，仅有淮南华茂物业公司这一家物业公司，马怀根所提到的之平物业或万达物业，均是管理万达广场的专门物业，与案涉小区无关联。对证据四的“三性”均有异议，少数业主的言论不能证实物业服务存在问题。对证据五，华茂物业公司无论是法定代表人的变更，还是股东的变更，均是依法依规，并履行了相关程序，且2019年9月深圳之平有限公司作为股东退出了该公司，并不是像马怀根所称的全面接管该公司。 本院对证据一、证据四的真实性予以确认，上述证据可以证明华茂物业公司在提供物业服务时存在部分服务瑕疵，引起部分业主不满。对证据二、证据三，与本案无关联性，不予采信。对证据五，系用手机查询记录的打印件，不能对抗华茂物业公司工商登记资料，本院不予采信。对于一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 二审另查明，2016年9月5日，马怀根在编号为252－1号交房通知单（存根）上签字，该通知主要内容为拆迁办通知淮南市华安盛置业有限公司将永安国际城E-5号楼1210室正式交付马怀根，并做好相关交房手续办理工作。华茂物业公司在履行物业合同过程中，在社区保洁、车辆停放管理、物业维修维护等方面存在瑕疵，引起业主不满。 本案二审争议焦点为：（一）双方是否存在物业合同关系；（二）华茂物业公司是否具备收费资质；（三）物业收费的起点时间应当如何确定；（四）华茂物业公司是否应当降低收费；（五）马怀根是否应当承担违约责任。 （一）双方是否存在物业合同关系 《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《安徽省物业管理条例》第三十八条规定：“新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。”前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案涉案小区建设单位淮南市华安盛置业有限公司与华茂物业公司签订的“永安国际城前期（一期）物业服务合同”符合上述规定，有法律依据，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。永安国际城截止目前未成立业主大会，没有选聘新的物业公司，华茂物业公司根据前期物业服务合同为永安国际城提供物业服务，马怀根作为小区业主，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，在享有物业服务的同时，也应当承担相应的缴纳物业费的义务。本案前期物业合同对马怀根具有法律约束力，双方存在物业合同关系。至于华茂物业公司是否完全履行了合同义务，马怀根应缴纳物业费的数额等，属于合同的履行问题，不影响合同的效力。 （二）华茂物业公司是否具备收费资质 《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”华茂物业公司在一审期间提交了法人营业执照以及淮南市田家庵区物价局2016年4月12日核发的“服务价格登记证”和淮南市田家庵区发展和改革委员会2019年9月16日核发的“服务价格登记证”，核定的收费价格为1.26元／M2月，与前期物业合同约定一致。马怀根虽提出异议，但未提供相应证据，因此，华茂物业公司在本案中具备收费资质。 （三）物业收费的起点时间应当如何确定 《安徽省物业管理条例》第七十条规定：“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。”根据上述规定，业主承担物业费的时间起点为房屋交付时。该规定同时对何为“交付”做了清晰具体的界定。本案中，华茂物业公司与马怀根对物业费的缴纳时间产生争议，应当依照上述规定予以判定。华茂物业公司主张马怀根应当从2016年4月16日开始缴纳物业费，其理由是开发商在2016年4月16日即向马怀根交房，是马怀根个人原因没有收取房屋，但马怀根对此予以否认。华茂物业公司二审提供的“252－1”交房通知单（存根）联上注明的时间为2016年9月5日，与华茂物业公司自己主张的2016年4月16日相矛盾。因此，马怀根收到通知的时间应当确定为2016年9月5日。同时，该交房通知单仅是拆迁办通知小区开发商向马怀根交付房屋，并不是开发商向马怀根通知交房，也没有注明马怀根办理交房手续的期限，因此，华茂物业公司主张马怀根因个人原因没有收取房屋的主张不能成立。在华茂物业公司一审提交的“202－1”号交房通知单上，华茂物业公司工作人员注明的交房时间是2016年11月9日，该日期应当认定为开发商与马怀根办妥交房手续的时间，也即是马怀根应当交纳物业费的时间。 （四）华茂物业公司是否应当降低收费 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”案经本院一、二审查明，华茂物业公司在提供物业服务时，存在着保洁、维修维护、物业管理等诸多方面的质量瑕疵，引起业主不满，应当认定未完全履行前期物业服务合同义务，业主有权请求降低相应的物业收费标准，马怀根此上诉请求成立，本院酌定按约定物业收费标准的90％计算马怀根应当缴纳的物业费。马怀根已缴纳物业费1452.6元，自2016年11月9日起计算，其对应的缴费期为406天〔1452.6÷(1.26×96.07×90%×12÷365）〕，即至2017年12月18日。马怀根所欠物业费应自2017年12月19日起算，至2020年4月15日共848天，故马怀根所欠物业费为3037.28元〔(1.26×96.07×90%×12÷365）×848〕。 （五）马怀根是否应当承担违约责任 如上分析，华茂物业公司履行物业服务合同存在质量瑕疵，马怀根作为业主有权请求物业公司降低收费标准。降低收费标准系对合同条款的修改，因双方就降低物业费缴纳的标准始终未能达成一致，只能通过诉讼或仲裁的方式予以解决，故马怀根不构成违约。华茂物业公司要求马怀根支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，华茂物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。马怀根要求降低物业费收费标准的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初1441号民事判决； 二、马怀根应支付淮南市华茂物业服务有限公司物业费3037.28元，于本判决生效后十日内一次性付清； 三、驳回淮南市华茂物业服务有限公司上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由淮南市华茂物业服务有限公司负担13元，马怀根负担12元；二审案件受理费100元，由淮南市华茂物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶春雨 审判员  岳文超 审判员  代 奇 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理朱启凡 书记员丁烁