北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终11897号上诉人（原审被告）：北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司，住所地北京市房山区长阳镇康泽路**院**楼**101。负责人：王晓凡，项目负责人。委托诉讼代理人：杨洪谦，女，北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司员工。委托诉讼代理人：田云竹，女，北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司客服主管。被上诉人（原审原告）：王健，男，1983年10月14日出生，汉族，住北京市西城区。原审被告：北京市鼎泽物业管理有限责任公司，，住所地北京市昌平区回龙观镇龙泽苑综合楼法定代表人：冼奕宏，董事长。委托诉讼代理人：杨洪谦，女，北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司员工。委托诉讼代理人：田云竹，女，北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司客服主管。上诉人北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司因与被上诉人王健及原审被告北京市鼎泽物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司（下称长阳分公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王健全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由王健承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。管道堵塞不属于物业服务管理范围。我公司物业服务管理范围为小区户门以外、围墙以内的公共设备设施保养及维护，其中管道部分我公司主要负责业主家外污水管道至污水管井之间的共用管道的疏通及维护，该部分无需业主同意就能直接检查、维护。本案堵塞的管道系业主室内设施，属于业主专有部分，我公司不负管理责任。二、本案管道堵塞原因尚不明确，一审判决基本事实认定不清、缺乏法律依据。王健所主张的损失系厨房下水管道返水所致，管道堵塞原因复杂，王健仅对管道堵塞返水所造成的损失申请鉴定，而未对管道堵塞原因进行鉴定。一审法院在因果关系尚不明确的情况下认定我公司未全面履行合同义务并承担法律责任，属于事实认定不清。三、王健对返水事件的发生存在过错，应承担主要责任。2018年8月4日，王健家楼上业主污水管道堵塞报修，我公司工作人员当日电话通知王健回家查看，并明确告知其污水管道堵塞可能造成严重损失，请其配合检查。但王健坚称自家无问题，拒不配合，且其家中长期无人，对房屋疏于管理。我公司事前已经尽到合理提示的义务，并在事件发生后及时帮忙处理，完成疏通，返水事件造成的损失应由王健自行承担。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判支持我公司的上诉请求。王健辩称，同意一审判决，我家损失系公共管道返水所致，与我无关。我家下水管道分别于2017年11月24日、2018年8月5日两次发生返水问题。根据《康泽佳苑住房前期物业服务合同》第五条第二款的约定，长阳分公司对此有维修义务。现案涉房屋有蟑螂、小虫，存在异味，无法正常入住，我的损失经法院委托进行了评估鉴定，应予支持。综上，请求二审法院驳回长阳分公司的上诉请求。王健向一审法院起诉请求：1.判令长阳分公司、鼎泽物业公司支付因不完全履行物业服务合同引发共用部位管道返水致使的王健经济损失49718元（含装修修复费30000元、家具家电折旧损失2000元、房屋租金损失14400元、搬家费600元、清洁及消毒杀菌1688元、保洁费1030元）、误工费10000元；2.判令长阳分公司、鼎泽物业公司承担律师费12000元，评估费5000元及诉讼费。一审法院认定事实如下：2015年5月22日，王健从案外人北京天恒康都房地产开发有限责任公司购买了位于房山区长阳镇康泽佳苑北区的房屋一套，2017年12月30日，北京天恒康都房地产开发有限责任公司与鼎泽物业公司签订了《康泽佳苑住房前期物业服务合同》，约定鼎泽物业公司为康泽佳苑小区的物业服务企业。后鼎泽物业公司与长阳分公司签订《委托书》，约定由长阳分公司负责康泽佳苑小区的物业管理工作。本案审理中，王健自认其向长阳分公司交纳物业费。2018年8月5日，王健发现位于北京市房山区×××204家中厨房下水道返水，造成屋内财产损失，后物业工作人员到达现场对位于王健家中厨房的公共管道进行清理。本案审理过程中，经王健申请法院委托北京中必达资产评估有限责任公司对此次事件造成的财产损失进行评估，2020年6月2日，北京中必达资产评估有限责任公司出具《资产损失评估报告》，评估结果显示王健因漏水事件造成的损失评估价格为21420元。庭审中，长阳分公司、鼎泽物业公司称2018年8月4日因×××304业主污水管道堵塞报修，长阳分公司、鼎泽物业公司电话通知王健回家查看情况，王健未回，8月5日长阳分公司、鼎泽物业公司发现王健家门口有水迹再次电话通知王健，王健当天返回家中查看，造成了损失的扩大。王健对于通知时间不予认可，但认可其平时不在案涉房屋居住，是接到长阳分公司、鼎泽物业公司通知后得知漏水事件。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王健购买了康泽佳苑小区的房屋，长阳分公司为该小区提供物业服务，王健与长阳分公司之间形成事实上的物业服务合同关系。双方当事人均应当全面履行各自义务。长阳分公司作为小区物业服务企业，应当负有对业主共用的上下水管等共用设施设备的日常养护并保持相关管道畅通的义务。根据本案查明的事实，王健房屋厨房内共用的下水管道存在返水现象，可以证明长阳分公司并未尽到相应义务，因此，长阳分公司应当赔偿王健因厨房返水被淹而产生的合理损失。关于具体赔偿数额，法院依法按照《资产损失评估报告》予以确定。王健请求鼎泽物业承担赔偿责任的诉求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于王健请求支付的装修修复费及家具家电折旧损失，由于王健已经申请对房屋财产损失进行评估并且评估机构已经出具评估报告书，故对于该项诉求，以评估报告书为准，不再重复计算。王健诉求的房屋租金损失、搬家费、清洁、保洁费用、误工费、律师费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年10月判决：一、北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司于判决生效后七日内赔偿王健经济损失21420元；二、驳回王健的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审补充查明，王健提交的其与长阳分公司于2018年8月5日现场处理返水问题的视频资料载明：王健：现在怎么弄啊您说？长阳分公司：先通啊，只能先通啊，只能在你们家通，别的地方通不了啊。王健：这下一步怎么解决啊，我这儿怎么弄啊，谁赔啊？长阳分公司：问领导呗，这个我也不知道怎么着。昨天打电话说回不来啊。王健：昨天我在外头呢。长阳分公司：昨天通三层去了，三层堵了，为什么给你打电话啊，那东西下来了，下来之后得从你们家这通了就得了，但你们家没人。王健：我们这是没人啊，我也得有时间，我在外地跑着不是说我当时就能过来。长阳分公司：行了，我回去跟领导说吧，看联系车，什么时候过来，下午把这通了，不通一会儿还得往上冒。本院审理中，王健称其8月5日接到长阳分公司电话告知门口走水就赶紧回家进行处理。本院认为，王健与长阳分公司未签订物业服务合同，但长阳分公司实际为王健居住的小区提供了物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。根据查明的事实，2018年8月4日304房屋业主污水管道堵塞报修，长阳分公司及时上门进行了清掏，发生堵塞的管道系业主户内的厨房上下水立管，长阳分公司亦提供证据证明其对地下室污水管线定期进行了清掏，而发生的堵塞点也并非地下室污水管线，长阳分公司的上门维修工作未见明显延误，本院认为长阳分公司尽到了物业对于公共管线的维修及维护义务。根据视频资料的内容，长阳分公司对于疏通304房屋的管道会造成堵塞物下沉到204房屋的管道，造成204房屋的管道堵塞进而发生返水有一定的预判，但其未尽到注意义务，在王健不能即时到场的情况下，未能尽到巡查义务，直至次日发现水迹才再次通知王健到场处理，长阳分公司对于损害结果的扩大具有一定的过错，应该承担赔偿责任。考虑到304房屋堵塞的原因不能排除为管道内厨余垃圾的堆积造成，而对业主户内的管道日常清掏并非长阳分公司的物业服务范围，长阳分公司仅是对发生堵塞后及时处理负有责任，原审法院认定长阳分公司对损害后果承担全部责任，有失妥当，本院予以改判。综上所述，长阳分公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院(2019)京0111民初1904号民事判决第二项；二、变更北京市房山区人民法院(2019)京0111民初1904号民事判决第一项为：北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司于本判决生效之日起7日内赔偿王健经济损失10710元；三、驳回王健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费5000元，由北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司负担2500元（王健已预交，北京市鼎泽物业管理有限责任公司于本判决生效之日起7日内向王健支付），由王健负担2500元（已交纳）。一审案件受理费1718元，由王健负担1550元（已交纳）；由北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司负担118元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费336元，由北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司负担168元（已交纳），由王健负担168元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年十二月二十四日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥