广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27492号上诉人（原审被告）：深圳市玉景荣物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区同富裕工业区103，统一社会信用代码：91440300785274959R。法定代表人：许小影。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美艳，广东德重律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市欧珂网络科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区吉华街道甘坑村同富裕工业园**，统一社会信用代码：9144030035791186XR。法定代表人：向月红。委托诉讼代理人：张瑜，广东远明律师事务所律师。原审被告：许小影，女，汉族，1972年4月12日出生，身份证住址：陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美艳，广东德重律师事务所律师。上诉人深圳市玉景荣物业管理有限公司（以下简称玉景荣公司）因与被上诉人深圳市欧珂网络科技有限公司（以下简称欧珂公司）、原审被告许小影房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初11400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。玉景荣公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2、一、二审诉讼费用由欧珂公司承担。事实和理由：一、一审判决退还保证金，没有考虑到因欧珂公司不诚信、在疫情期间突然解除合同给玉景荣公司造成的损失，而且双方在解除合同前已经达成协议，玉景荣公司提出提前解除不退还保证金，欧珂公司并没有提出异议，应当视为双方已经就解除合同达成结算协议，现在欧珂公司又要求退还，违反了双方之间已经达成、且履行完毕的协议。二、一审判决玉景荣公司返还2020年2月租金3011.5元不合理。甘坑公司减免2月份租金，所执行的标准和金额针对的是秀峰公司，而秀峰公司对玉景荣公司租金的减免、玉景荣公司对欧珂公司租金的减免，不能按照甘坑公司对秀峰公司执行的标准。三、一审判决玉景荣公司退还2020年3月份已付的租金，这一做法没有考虑到因欧珂公司不诚信、在疫情期间突然解除合同给玉景荣公司造成的损失。欧珂公司租赁的房屋，在其使用之前，已经取得了消防验收合格证明，不存在消防安全隐患。欧珂公司租赁房屋后，对房屋进行了装修，改变了房屋内的结构和设施，导致消防部门检查时认为存在隐患需要整改，这完全是因为欧珂公司自身行为所导致的，因此产生的费用应由欧珂公司自行承担。四、是否开具发票，不属于人民法院审理范围，一审判决对此进行处理没有法律依据。欧珂公司辩称，玉景荣公司的上诉请求与理由没有事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。许小影未发表意见。欧珂公司向一审法院起诉请求：1、玉景荣公司向欧珂公司双倍退还租赁保证金55500元；2、玉景荣公司向欧珂公司退还多收的2020年2月份租金6937.5元，2020年3月份租金4028.2元；3、玉景荣公司向欧珂公司赔偿损失7634元；4、许小影对玉景荣公司的上述债务承担连带清偿责任；5、玉景荣公司向欧珂公司开具增值税专用发票；6、诉讼费用由玉景荣公司、许小影承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋的位置：深圳市龙岗区吉华街道办甘坑社区同富裕1-2号A栋一楼中间的房屋。二、涉案房屋的产权情况及是否办理建设工程规划许可证：未办理产权登记和建设工程规划许可证。欧珂公司、玉景荣公司、许小影不清楚涉案租赁物所在建筑物的四至坐标，亦不申请勘测。三、租赁合同签订时间：玉景荣公司作为出租方（甲方）、欧珂公司作为承租方（乙方）于2019年3月10日签订《房屋租赁合同》。四、合同约定的租金标准及支付时间：13875元，每月10日前支付。五、租赁保证金：欧珂公司已向玉景荣公司支付租赁保证金27750元，玉景荣公司向欧珂公司开具了押金的收款收据。六、租金支付情况：欧珂公司已按13875元/月的标准向玉景荣公司支付了截至2020年3月31日的租金。玉景荣公司向欧珂公司开具了收款收据（无原件）。七、欧珂公司搬离涉案租赁物的情况：2020年3月22日。欧珂公司提交微信聊天记录，主张许小影于2020年2月12日要求其搬离。玉景荣公司、许小影认可微信聊天记录的真实性，但认为欧珂公司提交的微信聊天记录不完整，实际情况是欧珂公司法定代表人的儿子彭家亮骂人，不仅骂许小影，而且骂街道办工作人员等，双方发生言语冲突，许小影才提出让欧珂公司搬离；欧珂公司工作人员龚裕昌作为中间人进行了协调，许小影也不再提搬离的事宜。龚裕昌出庭作证，证明上述言语冲突相关事实，其称许小影在2020年2月12日之后还多次口头要求欧珂公司在疫情结束后搬离。八、其他需要说明的事项：1、庭审中该院释明涉案租赁合同无效，欧珂公司不变更诉讼请求。2、该院向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局核实涉案租赁物所在建筑办理建设工程规划许可证的情况，该局复函没有坐标信息无法核查。3、2020年3月21日欧珂公司开始搬离涉案租赁物，欧珂公司称玉景荣公司、许小影坚持要欧珂公司付清2020年2月、3月的租金才放行，欧珂公司不得已才预付了至2020年3月31日的租金。4、欧珂公司称涉案租赁物存在消防隐患，其收到消防部门的整改通知对涉案租赁物进行了改造，支出改造费用7634元，提交2019年7月15日《吉华街道火灾隐患整治工业企业检查告知书》、2019年7月22日整改合格的《吉华街道火灾隐患整治工业企业复查意见书》及向案外人支付改造费用的微信转账记录为证。《吉华街道火灾隐患整治工业企业复查意见书》载明改造项目为砌实体墙和安装防火门。玉景荣公司、许小影确认消防改造的事实，但认为欧珂公司应自行承担该费用。5、欧珂公司提交深圳市甘坑股份合作公司在涉案租赁物所在园区张贴的减免租金公示，该公司减免了承租单位2020年2月半个月的租金，欧珂公司主张玉景荣公司、许小影同样应减免其2020年2月半个月的租金。玉景荣公司、许小影认可上述公示，但认为欧珂公司该项主张没有法律依据。6、玉景荣公司已退还欧珂公司2020年2月租金3926元。7、欧珂公司曾要求玉景荣公司开具发票，双方对于由谁支付相关税款存在争议，故玉景荣公司未开具发票。8、欧珂公司支付租金的收款人账户是许小影个人账户。一审法院认为，涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，欧珂公司、玉景荣公司、许小影之间的《房屋租赁合同》无效。欧珂公司于2020年3月22日搬离涉案租赁物，玉景荣公司应退还欧珂公司租赁保证金27750元。欧珂公司要求双倍返还租赁保证金，于法无据，该院不予支持。2020年2月新冠肺炎疫情属于不可抗力，在全民一心抗击疫情的情况下，玉景荣公司已获得出租方减免租金，应按同等标准减免欧珂公司租金。玉景荣公司还应返还欧珂公司2020年2月租金3011.5元（13875元×50%-3926元）。欧珂公司2020年3月实际使用涉案租赁物22天，已支付整月租金，玉景荣公司应返还欧珂公司2020年3月租金4028.23元（13875元÷31天×9天）。涉案租赁物存在消防隐患，行政主管部门要求整改，欧珂公司已完成整改，在没有反证的情况下，该院对于欧珂公司提交的改造费用微信转账记录予以采信，即费用为7634元。玉景荣公司作为出租人，提供的涉案租赁物没有办理建设工程规划许可证，对于合同无效存在过错，欧珂公司上述消防整改经玉景荣公司同意，且已附着于涉案租赁物，该院确定玉景荣公司按70%比例分担欧珂公司的整改支出损失，即5343.8元（7634元×70%）。玉景荣公司系有限责任公司，向欧珂公司开具租金的收款收据，许小影仅代其收款，欧珂公司主张许小影承担连带责任，没有法律依据，该院不予支持。玉景荣公司作为独立法人，收取欧珂公司租金，有义务向欧珂公司开具发票。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、玉景荣公司于该判决生效之日起十日内返还欧珂公司租赁保证金27750元；二、玉景荣公司于该判决生效之日起十日内返还欧珂公司2020年2月租金3011.5元；三、玉景荣公司于该判决生效之日起十日内返还欧珂公司2020年3月租金4028.23元；四、玉景荣公司于该判决生效之日起十日内赔偿欧珂公司损失5343.8元；五、玉景荣公司于该判决生效之日起十日内向欧珂公司开具发票，金额以玉景荣公司实际收取的租金金额为准；六、驳回欧珂公司其他诉讼请求。本案受理费1652.4元，因适用简易程序减半收取为826.2元（欧珂公司已预交），由玉景荣公司承担441元，欧珂公司承担385.2元。本案保全费761元（欧珂公司已预交），由玉景荣公司承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋未办理合法报批报建手续，欧珂公司与玉景荣公司之间的《房屋租赁合同》应当认定为无效。在合同无效的情况下，玉景荣公司应当退还租赁保证金。在玉景荣公司获得出租方2020年2月份租金减免的情况下，一审按照同样标准减免本案2月份租金，处理合理。欧珂公司在2020年3月实际使用涉案房屋22天，玉景荣公司多收取的租金应当予以退还。欧珂公司根据行政部门的整改通知对涉案房产进行消防改造，一审判令出租方玉景荣公司承担70%整改费用并无不当。玉景荣公司收取租金后向承租人开具发票属于其法定义务，一审判令其按实际收取租金金额向欧珂公司开具发票符合法律规定。综上，玉景荣公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由深圳市玉景荣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。