河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8875号上诉人（原审原告）：偃师亚新房地产开发有限公司，住所地河南省偃师市伊洛街道办事处槐新南路与伊洛路交汇处。法定代表人：杨阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文社，该公司员工，特别授权。被上诉人（原审被告）：黄剑宗，男，1959年10月26日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：宋荣香，女，1942年1月7日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李延钦，洛阳康富经贸有限公司推荐，系宋荣香女婿，特别授权。委托诉讼代理人：郭雷光，河南良仁律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：武会珍，女，1978年1月30日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李延钦，洛阳康富经贸有限公司推荐，系武会珍哥哥，特别授权。委托诉讼代理人：石瑞娟，洛阳康富经贸有限公司推荐，系武会珍姐姐，特别授权。被上诉人（原审被告）：李秀菊，女，1961年7月12日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李延钦，洛阳康富经贸有限公司推荐，系李秀菊哥哥，特别授权。委托诉讼代理人：贾建安，洛阳康富经贸有限公司推荐，系李秀菊侄子，特别授权。被上诉人（原审被告）：智强，男，1988年1月11日生，汉族，住河南省济源市济源市。委托诉讼代理人：李延钦，洛阳康富经贸有限公司推荐，系智强舅舅，特别授权。被上诉人（原审被告）：段正恩，男，1965年9月25日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：逯冬梅，女，1971年10月3日生，汉族，住河南省偃师市，系段正恩妻子。上诉人偃师亚新房地产开发有限公司因与被上诉人黄剑宗、宋荣香、武会珍、李秀菊、智强、段正恩、逯冬梅执行异议之诉一案，不服偃师市人民法院（2020）豫0381民初2366号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人偃师亚新房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘文社，被上诉人黄剑宗，被上诉人宋荣香的委托诉讼代理人李延钦、郭雷光，被上诉人武会珍的委托诉讼代理人李延钦、石瑞娟，被上诉人李秀菊及委托诉讼代理人李延钦、贾建安，被上诉人智强的委托诉讼代理人李延钦到庭参加诉讼，被上诉人段正恩、逯冬梅经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。偃师亚新房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销偃师市人民法院(2020)豫0381民初2366号民事判；2、依法确认上诉人为房产所有权人，并判决不得查封或拍卖偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产；3、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅凭段正恩向上诉人交付了相应房款从而推断出其即是房产所有权人，属认定事实不清，适用法律错误。(1)根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”，《物权法》第30条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，综合法律来看，上诉人因合法建造而自始取得偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产的物权；并且在一审中上诉人还向一审法院提交了土地使用权证、土地规划证、建筑规划证、施工证、预售证一系列法律文件，无论是从法律还是事实，上诉人都是该套房产无可争辩的所有权人。(2)根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，我国物权法确立的是物权变动原因和结果区分原则，被上诉人段正恩向上诉人支付了相应房款仅仅是取得了一项合同债权，上诉人负有向被上诉人段正恩交付房产的合同义务。双方商品房买卖合同签署后在房管局备案也仅仅是一种行政确认，尚不构成物权登记行为，更不能推断出“涉案房产应归被告段正恩所有”，一审法院适用法律错误。从另一方面，被上诉人段正恩违约不能向贷款银行归还借款，导致上诉人被追代偿相关借款，实际上导致段正恩已经不能向上诉人“支付全部购房款”。在被上诉人未能支付全部购房款的前提下，一审法院此种“支付全部房屋就等于取得房屋所有权”的论断更是难以成立。假想任何不法人员在同房地产企业签订购房合同并备案后就可以伙同虚构的债权人申请法院拍卖并查封尚未过户的房产，那么上诉人作为地产开发企业必将随时面临“房钱两空”的惨重损失，于行业发展、于地方经济稳定都是极大的冲击，法院应当综合考虑该种影响。(3)上述房产并未交付段正恩占有、使用，双方亦未办理任何不动产预告登记、产权过户登记手续，一审法院想当然的认定段正恩系房产所有人于法于理不符。综上，涉案房产无论《商品房买卖合同》解除与否，都不能据此得出段正恩系房产所有人的事实论断，只有上诉人为段正恩办理了不动产转移登记，其方可成为该套房产的所有人。二、被上诉人段正恩依据《商品房买卖合同》的约定取得的债权不能对抗上诉人的物权权益，上述房产不应作为被上诉人段正恩个人财产列入执行。一审法院应当查封的是被上诉人段正恩对上诉人的合同债权，上诉人在合同解除后，已经代替段正恩结清贷款，并已经将首付款返还至一审法院，已经完全履行了合同解除的相关义务。一审法院本完全可以将上诉人已退还首付款进行查封、分配，而不是在上诉人履行了相关结清银行贷款和返还首付款后继续查封其至是拍卖该套房产根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民会议纪要)第124条：“……应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同(如买卖合同)无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”，上诉人目前做法完全契合最高人民法院对该类案件处理的司法精神，也是目前全国各级法院处理此类案件的核心做法。实际上，上诉人在一审法院判决解除合同后，完全是按照上述司法精神和一审法院执行局的要求，结清了段正恩的银行贷款并且返还了段正恩的首付款到法院。但一审法院执行工作一直拖延，房产一直处于查封状态，致使纠纷不断发展至今日。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案被上诉人(也即段正恩他案债权人等)未向上诉人结清代偿款，且一审法院亦未征求上诉人是否同意拍卖的意见，故本案的事实不符合之规定，人民法院无权查封、扣押、冻结上述房产。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。请求贵院查明事实，判如所请。黄剑宗答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决结果合法有据。1、黄剑宗诉段正恩民间借贷纠纷一案，2015年8月11日偃师市人民法院作出（2015）偃民六初字第238号民事裁定书，查封被执行人段正恩名下位于偃师市××镇橄榄城××楼××单元××房产（以下称涉案房产）。2015年11月13日偃师市人民法院作出（2015）偃民六初字第238号民事判决书，被告段正恩于判决书生效之日起7日内归还原告黄剑宗借款13万元及利息（利息按月息1分计算，从2015年6月28日计算至判决确定的还款之日止）。后黄剑宗申请强制执行，涉案房产被评估为1197215元。2.涉案房产系2013年5月6日，段正恩与被答辩人偃师亚新房地产开发有限公司（以下简称偃师亚新公司）签订《商品房预售合同》，段正恩支付了首付款244645元，与银行办理了按揭贷款手续，银行将贷款支付给偃师亚新公司，应视为段正恩支付了全部的购房款，因此，涉案房产应归段正恩所有。在贷款合同关系中，偃师亚新公司作为保证人向银行支付的代偿款，应视为其在履行担保责任，是替段正恩履行了还款义务。偃师亚新公司在履行担保义务后，可以向段正恩追偿，并不能视为涉案房产的所有权转移到偃师亚新公司名下。因此，涉案房产的权利人是段正恩，偃师市人民法院查封段正恩名下的涉案房产合法有效。3、2016年6月14日偃师市人民法院就偃师亚新公司诉段正恩商品房买卖合同纠纷一案作出（2016）豫0381民初469号民事判决书。偃师亚新公司系在黄剑宗申请查封涉案房产后提起的诉讼，该诉讼系普通债权，不享有优先受偿权。且偃师市人民法院已经对（2016）豫0381民初469号民事判决裁定再审，偃师亚新公司再以该判决排除执行，无事实依据。4、偃师亚新公司代段正恩只向银行结清贷款余额452423.96元，向偃师市人民法院解付房款余额197992.98元。而涉案房产经评估为1197215元，如果将涉案房产认定为偃师亚新公司所有，亚新公司将非法获利546798.06元，这对黄剑宗及段正恩的其他债权人也是不公平的。二、偃师亚新公司的上诉理由无法律和事实依据，上诉请求应予以驳回。1、偃师亚新公司因合法建造取得涉案房产的物权，又因合法的销售行为丧失物权，段正恩因合法购买行为取得物权。《物权法》第15条也明确规定未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，偃师亚新公司上诉认为其是涉案房产的物权所有人无法律和事实依据。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，况且偃师亚新公司据以排除执行的法律文书被再审，尚未生效，更应当驳回排除执行的诉讼请求。3、偃师亚新公司提起的对段正恩诉讼系在黄剑宗及其他债权人判决之后，也是在涉案房产被查封后提起的。如果偃师亚新公司认为查封涉案房产的裁定不服，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，只能按照审判监督程序办理，而无权提起执行异议之诉。综上、偃师亚新公司的上诉请求无法律和事实依据，应依法驳回上诉，维持原判。宋荣香答辩称：一、上诉状说：“一审法院仅凭段正恩向上诉人交了相应房款，从而推断出其即是房屋所有权人，属认定事实不清，适用法律错误。”上诉人这样认为是完全错误的。1、上诉人于2013年5月6日和段正恩签订了20130115号《商品房预售合同》，双方债务已经按照约定履行完毕。段正恩按约在2013年5月6日首付给上诉人244645元，剩余566000元，段正恩采用银行贷款的方式进行了支付，段正恩按约已付清了上诉人的全部房款810645元。上诉人在2014年12月31日前按约已将涉案房产交给了段正恩，该房产实际已经由段正恩所有。有双方签订的《商品买卖合同》和上诉人出具的《橄榄城购房承诺书》在卷资质证明。界时，《商品房买卖合同》双方按约已经履行完毕，双方的权利义务已经终止，这是一个不争的事实。现在时隔五年之久，上诉人又说该房产未交付段正恩占有、使用，这纯属捕风捉影，一派胡言，根本不是事实。2、我国物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权法的这一规定，上诉人和段正恩之间订立的《商品房买卖合同》自订立时生效，段正恩享有的并非该合同的债权，而是该合同所指向的房产所有权。并且在2014年12月31日前，双方合同早已经履行完毕，该房产已经属于段正恩所有。段正恩未办理物权登记，并不影响合同的效力。上诉人只是名义上的登记权利人，涉案房产的实际权利人是段正恩。也就是说，段正恩是该房产的实际所有人。上诉人作为房地产开发商，第一次办理的整栋楼的房产证，也只是该楼房屋的登记权利人，仅限于销售使用，销售一套，减少一套，销售完毕，房产证自行作废。故该房产证不是实际权利人。因此，上诉人所讲毫无道理。3、在段正恩、上诉人和银行贷款保证合同中，段正恩不能偿还贷款，上诉人作为保证人向银行支付的款项，应视为上诉人在履行担保责任，是替段正恩履行了还款义务。此时，上诉人只是取得了向段正恩追偿的权利。但这并不发生涉案房产所有权的转移，该房产仍然属于段正恩所有。二、上诉状说：“被上诉人段正恩依据《商品房买卖合同》的约定取得的债权不能对抗上诉人的物权权益，上述房产不应作为被上诉人段正恩个人财产列入执行。”上诉人所讲毫无道理。《商品房买卖合同》已经履行完毕，涉案房产已属段正恩所有，将其房产列入执行合理、合法、有效。上诉人通过诉讼解除了与段正恩的《商品房预售合同》，但是该原审法院已发现该案有问题，已经进入再审程序，并且中止了该案的执行。综上所述，答辩人认为：一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律无误，判决正确。请贵院驳回上诉，维持原判。宋荣香、武会珍、李秀菊、智强共同答辩称：亚新公司不享有涉案房屋的所有权，该房产归段正恩所有，偃师法院依法查封该房产合法有效，不能解封，应继续拍卖变卖。事实及理由：2013年5月6日，亚新公司与段正恩签订了《商品房预售合同》，段正恩首付244645元，贷款566000元，已付清了全部房款810645元，在房管局进行了备案登记。亚新公司在2014年12月31日前已将该套房屋交付给了段正恩，其按月支付银行本息两年多后，即从2015年9月1日后未再支付银行贷款的本息。段正恩是买房的，亚新公司是卖房的，段正恩承担的合同义务是支付购房款；亚新公司承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记到段正恩的名下。2013年5月6日，段正恩已经支付了全部房款，房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，亚新公司的合同目的已经实现。段正恩未按期偿还银行贷款，亚新公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于亚新公司原本应该预知的贷款合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人段正恩进行追偿的权利。亚新公司借段正恩违反商品房预售合同的补充合同，诉请解除《商品房预售合同》缺乏事实和法律依据，不能成立。请求贵院确认其享有该房产的所有权，更是无稽之谈。段正恩早已履行了支付房款的基本义务，其后虽未按期归还贷款，构成违约，但该违约行为不能否定其已经向亚新公司履行了支付全部房款的义务。亚新公司出售房屋收取房款的合同目的早已实现，故该违约行为不属于根本违约，不能导致双方签订的商品房预售合同的解除，更不能确认亚新公司享有该房产的所有权。况且段正恩不付银行贷款是他与银行之间的借贷纠纷，应该在借贷合同的法律关系中依法处理，而不应该在商品房预售合同的法律关系中依法处理。2019年10月15日，偃师法院作出了2019豫03**民监字第1号民事裁定书裁定重审，我们认为不予支持亚新公司请求解除商品房预售合同、段正恩支付违约金的无理请求。全国多地类似案件众多，可以查证，都因购房者已付房款这一最根本的事实，开发商就购房者签订的多个格式化霸王合同，均严重违反合同法和合同相对性原理及公平合理原则。此类合同特别是补充条款，对购房者即买受人无约束力，开发商不享有此类合同的解除权，所谓的违约金在亚新公司和段正恩签订的合同中竟高达总房价的35%，各地法院均不支持开发商解除合同，享有房产所有权及购房者支付违约金。对要求开发商解除合同、享有房产所有权、索要违约金的无理请求，均被多地法院一一驳回。2015年8月11日，被上诉人诉前保全、查封了该房产，10月判决后转入执行，亚新公司积极配合评估拍卖该房产，不仅可以还清银行贷款，也可解除亚新公司作为保证人的责任。亚新公司却恰恰相反，不讲诚信，五年来浪费了司法资源，浪费了房产资源，给自己、给我们、给法院、给社会造成了极其不良的影响及经济损失。近年来房价连年飞涨，亚新公司2017年5月9日暗箱操作，竟将涉案房产评估为六十多万元。2019年经公开询价，第一次拍卖价为1197500元，接近120万，两个评估相差五十多万。2018年7月10日亚新公司按2016年的判决扣取所谓的违约金等二十多万元，先于我们的执行是违法的。各该执行顺序应当按照顺序来执行。2018年亚新公司替段正恩结清银行贷款。偃师法院利用职权中止了变卖程序。2020年4月25日亚新公司申请执行异议，竟说该房产是他的，称法院查封是错误的。2020年5月22日，偃师法院作出2020豫03**执异11号执行裁定书，驳回亚新公司的异议请求。依据物权法第9条、14条、第15条、第16条规定，该房产属于段正恩所有，不存在权属争议。商品房的产权登记，办证不是强制性的，段正恩无论何时，包括今天只要他申请进行产权登记、办证，房管部门就应该予以产权登记办证。该房产是段正恩的，不申请进行产权登记办证，该房产仍然是段正恩的。亚新公司只是登记的所有权人，只是名义上的所有权人，段正恩才是该房产实际的所有权人。偃师现有40%左右的房产，至今没有进行产权登记和办证，难道这些房产不是购房人的，而是开发公司的？物权法第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第57条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人说的内容无效，上述规定的情形均是法律对流质契约的禁止。商品房买卖合同的补充条款实质与流质契约的本质是一样的，即在没有经过折价、变卖或者拍卖的情况下，房地产公司直接获得抵押房屋显然有违公平合理原则，并且违反了抵押权的本质属性，违反了法律关于抵押权流质契约的禁止规定，因此该类补充条款属无效条款。亚新公司想享有该房产的所有权，于法无据。综上所述，亚新公司与段正恩签署的商品房预售合同不能解除，段正恩不应支付房价20%的违约金。该房产属于段正恩所有，不存在权属争议。偃师法院依法查封该房产合法有效，不能解除。亚新公司不享有优先受偿权。李秀菊补充答辩称：除了上述意见，另补充，1、段正恩和亚新公司已经签订了买卖商品房买卖合同，付了预付款、银行贷款也还了两年多，并且在偃师市的房产管理部门办了商品房预售备案登记，证明这个房产是段正恩的。现在因为段正恩还不了月供，亚新公司再介入这个事，于情于理都不合法。2、亚新公司他自己有房产证。根据不动产登记条例第三条规定，开发公司有首次登记要物证齐全，亚新公司办了房产证才能卖房子。亚新公司办理的房产证是整栋楼的一个大总证，上面备注的有该房产证限售房多少套，比如说这个楼是120套，120套卖完后，该证收回以后自行作废，这个上面都是注明的。偃师市人民法院现在继续查封、拍卖这个房产，是正确的。段正恩、逯冬梅未到庭亦未答辩。偃师亚新房地产开发有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原告对偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产享有所有权；2、依法判决停止对偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产的强制执行，不得拍卖并解除查封；3、诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：原告成立于2009年9月11日，经营范围为房地产开发与经营。2019年1月10日的资质证书显示，原告于2010年5月27日取得房地产开发经营业务。2013年通过出让取得偃师市古运河风情街北、槐新路西地段的国有土地使用权。2011年3月30日取得橄榄城建设用地规划许可证。2012年8月16日取得建设工程规划许可证。2012年10月17日取得建筑工程施工许可证。2013年3月19日取得偃师市古运河风情街北、槐新路西预售许可证。2015年1月30日就原告开发的亚新橄榄城一期8＃楼工程取得竣工验收备案证书。2013年5月6日原告与段正恩签订《商品房预售合同》，由原告将其开发的8幢2单元302房出售给段正恩，总价款为810645元；约定付款方式为段正恩于2013年5月6日交首付款244645元，剩余房款566000元以按揭贷款方式付清。约定原告应于2014年12月31日将涉案房屋移交给段正恩。合同签订后，段正恩在支付首付244645元后，段正恩作为借款人，原告作为保证人与中国银行股份有限公司偃师支行签订住房贷款合同，住房贷款的金额为566000元。合同中约定保证人提供阶段性连带责任保证。2016年原告以段正恩作为被告向本院另行提起诉讼，请求判决解除双方的《商品房预售合同》，并支付违约金和代偿款。本院经审理后于2016年6月14日作出（2016）豫0381民初469号民事判决书，判决解除双方的合同；并由段正恩支付违约金162129元和代偿款33881.9元。2019年10月15日，本院作出（2019）豫0381民监字第1号民事裁定书，裁定中止（2016）豫0381民初469号民事判决书的执行，另行组成合议庭再审。目前该案仍在再审之中。2017年8月21日本院下发（2017）豫0381执恢22号执行裁定书，提取段正恩在原告公司预付房款244645元，并向原告下发协助执行通知书。原告于2018年7月10日将段正恩在原告处的余款197992.98元转汇至本院执行款专户。从2015年9月30日至2018年5月24日原告向中国银行股份有限公司偃师支行段正恩账户转款18次，计款608611.02元。2018年10月25日中国银行股份有限公司偃师支行出具贷款结清通知书，载明：“借款人段正恩在中国银行偃师支行申请贷款伍拾陆万陆仟元整，用于购买住房，贷款期限15年，自2013年12月10日至2028年12月10日止。现该笔贷款已于2018年5月25日全部结清，结清金额为566000元”。2015年8月10日我院作出（2015）偃民保字第90号民事裁定书，查封段正恩、逯冬梅有值财产46万元或冻结其同值银行存款。并于8月11日向偃师市房管局发出协助执行通知书，将段正恩所有的本案涉案房屋予查封，查封期限从2015年8月11日至2017年8月10日。2017年8月1日我院下发（2016）豫0381执126号之二执行裁定书，续查封段正恩的该套房屋，期限三年。并向偃师市房管局发出协助执行通知书。本院在执行黄剑宗申请执行段正恩一案，宋荣香、武会珍、李秀菊、智强分别申请执行段正恩、逯冬梅一案中，原告作为案外人于2020年5月8日向本院提出执行异议申请。本院于2020年5月22日作出（2020）豫0381执异11号执行裁定书，驳回了案外人偃师亚新房地产开发有限公司的异议请求。以上事实由原告提交的商品房预售合同、贷款合同、通知函、判决书、裁定书、通知书、回单，被告提供的裁定书、协助执行通知书、送达回证及本院庭审笔录等在卷资证。原审法院认为：被告段正恩为购买原告开发的房产与银行签订了贷款手续，银行将贷款支付给原告应视为被告段正恩支付的房款。在原告与被告段正恩签订了商品房预售合同后，被告段正恩支付了首付款，加上向银行的贷款，应视为段正恩为购买原告开发的房屋而支付了全部购房款。由此该涉案房产应归被告段正恩所有。在贷款合同关系中，原告作为保证人向银行支付的款项应视为原告在履行担保责任，是替被告段正恩履行了还款义务。此时，原告取得了向被告段正恩追偿的权利，并不发生所有权的转移；另外原告通过诉讼解除了与段正恩的商品房预售合同，但该案已经本院进行再审，并中止了该案的执行。原告与段正恩的商品房预售合同是否最终解除还未最终定论。由此原告认为其替被告段正恩支付了银行贷款也解除了预售合同，该涉案房产应归原告所有并停止执行的理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告偃师亚新房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费23812元，由原告偃师亚新房地产开发有限公司承担。本院认定的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”参照上述规定，由于案涉房产系被上诉人段正恩通过与上诉人偃师亚新房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，并在段正恩向偃师亚新房地产开发有限公司支付首付款、并在与有关银行签订《住房贷款合同》进行贷款购买而来，在贷款银行将所涉贷款款项支付给上诉人偃师亚新房地产开发有限公司之后，被上诉人段正恩已经完成《商品房预售合同》作为房产购买人所应履行的合同义务，虽然被上诉人段正恩因逾期向银行偿还按揭贷款造成作为《住房贷款合同》连带责任保证人上诉人偃师亚新房地产开发有限公司承担代偿责任，但被上诉人段正恩与上诉人偃师亚新房地产开发有限公司之间的纠纷本质上系借款保证争议，被上诉人段正恩对案涉房产所享有的权益应优先于上诉人偃师亚新房地产开发有限公司，虽然上诉人通过诉讼解除了与段正恩的商品房预售合同，但该案所涉法律文书的作出时间晚于案涉房产被原审法院查封的时间，且所涉法律文书已经原审法院进行再审，并中止了该案的执行。故原审法院根据本案案情不支持上诉人原审诉讼请求并无不当。综上所述，偃师亚新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23812元，由上诉人偃师亚新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十二月二十五日法官助理白璐书记员闫飞