广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25727号上诉人（原审被告）：广东华人天下文化传播有限公司，住所地：广州市天河区岑村松岗大街****。法定代表人：鲁大伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑霜杰，广东盈隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州世君房地产咨询有限公司，住所，住所地：广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑****101div>法定代表人：林蔚，董事长。委托诉讼代理人：杜晶星，广东济方律师事务所律师。上诉人广东华人天下文化传播有限公司（以下简称华人公司）因与被上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称世君公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华人公司上诉请求：l.撤销一审判决第四项、第五项，改判华人公司不需支付延期支付租金的违约金以及逾期将工商注册地址迁出的违约金；2.世君公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、华人公司在签订涉案租赁合同时向世君公司缴纳了履约保证金52938元，约定如华人公司拖欠租金时，世君公司即可从华人公司缴纳的履约保证金中予以扣除。华人公司欠付世君公司2018年12月及2019年1月两个月的租金，可从履约保证金中予以抵扣，华人公司不需向世君公司支付延期支付租金的违约金；二、华人公司已在一审时提交了工商迁址后新的营业执照复印件，但在一审判决书上载明的华人公司的工商信息仍然是变更前的工商信息。另，华人公司承租涉案物业时，世君公司的多数物业本就是空置状态，故华人公司未迁址不会给世君公司造成任何不利影响，一审要求华人公司按照每月4000元的标准支付逾期工商迁址的违约金明显过高；三、经世君公司自行核算并出具《物品处置确认书》，华人公司仅需向世君公司支付2405、2406房的租赁欠款共计191838元，但世君公司在一审诉请华人公司支付的款项己远远超出了世君公司自行确认的数额。一审判决超出双方确认的欠款数额部分明显错误。被上诉人世君公司二审答辩称：一、履约保证金不是租金预付款，不会当然在欠租时进行抵扣，而是在世君公司依约行使抵扣权即书面通知时才抵扣。如果认为有保证金的抵扣就无需支付逾期支付租金的违约金，就会导致华人公司逾期支付租金的行为没有任何处罚，这明显与合同约定的本意相悖。二、因为华人公司逾期迁出工商地址，导致世君公司在重新出租时，新的租赁方无法办理企业营业地址，故华人公司应依约支付逾期迁出工商地址的违约金。世君公司同意一审调低的该违约金标准。鉴于华人公司已于2020年3月18日办理了新址的工商登记，故世君公司同意将逾期迁址违约金计算至2020年3月17日。三、至于《物品处置确认书》中确认的欠付金额，在华人公司按时支付的情况下适用，但并不代表世君公司放弃超出部分。现华人公司逾期履行，故世君公司不同意华人公司对此的上诉意见，应按一审判决确认的金额处理。2019年10月18日，世君公司向一审法院起诉请求：一、确认华人公司支付的履约保证金52938元由世君公司没收用于抵扣华人公司的租赁欠款；二、华人公司支付租金余款52938元及装修配置期租金6617.50元；三、华人公司支付迟延支付租金的违约金（自应付之日起第二日起计至清偿之日止，按照年利率24%的标准计算）；四、华人公司支付逾期迁出工商证照的违约金（自2019年5月18日起计至实际迁出日止）；五、华人公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2017年8月21日，深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司（以下简称世联君汇公司，甲方）与华人公司（乙方）签订《邦华环球广场项目写字楼租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州市天河区金穗路1号物业24层2406室（下简称2406室）租赁给乙方，总建筑面积共173平方米；乙方承诺将租赁物业的用途限定为办公；租赁期限自2017年8月21日起至2022年9月4日止，从2017年8月21日起至2017年9月4日止为装修配置期，装修配置期满后，从2017年9月5日起计收租金费用；装修配置期内，甲方免收租金，乙方需支付物业管理费服务费，装修期间产生的电费和其他租赁使用费用应由乙方支付；如果本合同因乙方原因导致提前解约或终止，则甲方有权在履约保证金中扣除乙方装修筹备期的租金，具体扣除标准以13235元/月的租金标准按自然日计算；租赁物业的租金标准按计租面积计费，租赁期限内每月每平方米为153元，租赁物业的租赁费用合计为26469元/月；其他租赁使用费用包括但不限于物业管理费、服务费、空调使用费、水费、电费、网络费等因乙方使用租赁物业而产生的费用均由乙方承担；乙方在签订本合同之日，缴纳当期两个月租金即52938元作为履约保证金；合同期限内，未经甲方书面同意，乙方单方面终止合同的，履约保证金不予退还；合同期满后，经甲方验收，若乙方承租的物业无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且乙方付清所有相关费用，并将以本合同签约地址注册的工商等相关证照迁出后，甲方将履约保证金无息退还给乙方，否则，甲方每逾期一日，按千分之五的标准支付滞纳金；若乙方在合同期内违约、欠缴各项费用或给甲方造成经济损失等行为，则甲方有权从履约保证金中扣取相应费用或违约金；在合同期内，甲方从履约保证金中扣取相应费用或违约金，乙方应在10日内向甲方补足履约保证金；不论本合同因何种原因终止或解除，乙方应在合同终止或解除后30天内，将以本合同签约地址注册的工商等相关证照迁出，发生逾期的，自合同终止或解除后第31天起，甲方有权向乙方加收当期每天双倍的租金作为违约金；合同期满或甲乙双方共同协商解除合约的情况下，不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金，甲方将从履约保证金中扣取相应费用，如有余额则无息退还乙方；从甲方交付租赁物业当日起算，首个租赁年度租金为26469元/月，第二年递增0%，第三年递增6%，第四年递增8%，第五年递增8%；本合同租金实行一月支付制，计租日为每月5日；乙方在签订本合同之日，缴纳首期租金共计26469元；双方同意租赁物业的交付日期为2017年8月21日；若乙方未能在约定期限内向甲方支付当期全额租金以及其他租赁使用费的，每逾期一日，乙方须按应缴当期全额租金的千分之五支付迟延履行违约金，迟延履行违约金应自该款到期应付之日起第二日计，按实际拖欠租金的自然天数计算，直至乙方付清所有拖欠款项；乙方逾期缴纳租金、其他租赁使用费等其中任何一项超过10个日历日的，甲方有权对租赁物业采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任，甲方并有权解除本合同，乙方所交履约保证金不予退还，若上述措施不足以弥补因此给甲方造成的损失的，甲方有权继续向乙方进行追偿等。2018年1月5日，世联君汇公司（甲方）与华人公司（乙方）、世君公司（丙方）签订《合同主体变更补充协议（三方）》（下简称《补充协议》），约定甲方与乙方于2017年8月21日签订的《租赁合同》正在履行中，本协议各方同意丙方取代甲方成为《租赁合同》的一方；甲方在本协议生效前基于履行《租赁合同》对乙方所享有的权利和承担的义务分别由丙方享有和承担；本协议生效后，丙方按照《租赁合同》的约定享受权利和承担义务；除本协议约定情形外，《租赁合同》其他内容不变等。另，2017年8月21日，世联君汇公司还与华人公司签订了另外一份《邦华环球广场项目写字楼租赁合同》，约定世联君汇公司将位于广州市天河区金穗路1号物业24层2405室（下简称2405室）租赁给华人公司。2018年1月5日，世联君汇公司与华人公司、世君公司签订关于2405室的《合同主体变更补充协议（三方）》，约定世联君汇公司基于履行《邦华环球广场项目写字楼租赁合同》对华人公司所享有的权利和承担的义务分别由世君公司享有和承担。2019年4月16日，世君公司向华人公司发出《解约通知书》，表示双方于2017年8月21日签署了《租赁合同》，约定华人公司承租世君公司管理的世联空间邦华店2405、2406单元，截止到2019年4月16日，华人公司拖欠2018年12月5日至2019年4月4日的租金334152元、管理费65520元及2018年10月1日至2019年3月31日的电费4560元，合计404232元；世君公司多次催缴，华人公司仍无法缴纳上述款项，且一直使用世君公司场地；根据双方签订的租赁合同第十条第3点的规定，现世君公司正式通知华人公司，提前与华人公司解除合约，华人公司已交的所有保证金不予退还；另请华人公司在4月20日前补交已拖欠的上述费用等。华人公司于2019年4月18日签收了该《解约通知书》。2019年4月22日，世君公司向华人公司发出《退场通知书》，表示华人公司截止到2019年4月16日已拖欠租金、管理费及电费共计403613元；世君公司经多次催缴，华人公司仍未缴纳相关费用，现按租赁合同第十条第3点的规定，于2019年4月22日清退华人公司；按租赁合同第十一条第3点约定，华人公司需在收到《退场通知书》三日内无条件搬离租赁单位，并带走所有自有物品，如华人公司在三日内未到场搬离，世君公司有权开门清理房间，遗留物品世君公司将负责免费保管10个日历日，华人公司可自行领取，保管期间世君公司不承担任何责任；10个日历日后，世君公司有权自行处置遗留物品；华人公司未按时搬离期间，应按原租赁费用的两倍向世君公司支付占用费等。华人公司签收了该《退场通知书》。2019年4月24日，世君公司向华人公司发出《物品处置确认书》，表示因华人公司违约退租，经双方友好协商，世君公司对华人公司的履约保证金及承租单元室内固定资产作出如下处置：1、没收华人公司缴纳给世君公司的履约保证金共计212394元，用于抵扣部分租赁欠款；剩余部分租赁欠款共计191838元，请华人公司于2019年5月30日之前交齐……3、请华人公司在2019年5月30日前补交齐所有欠款，如华人公司没有按时补交欠款，世君公司按照法律法规保留追究华人公司责任的权利。华人公司于2019年4月26日签署回执，确认收到世君公司《解约通知及物品处置确认书》并认可世君公司的处置方式。现世君公司提起诉讼，要求确认其没收华人公司支付的履约保证金用于抵扣租赁欠款，并要求华人公司支付拖欠的租金余款及装修配置期租金、迟延履行违约金等款项。另，关于2405室的租赁合同纠纷，世君公司另行提起诉讼，一审法院以（2019）粤0106民初40063号案件立案审理。一审诉讼过程中，世君公司提交了《广州市房屋租赁合同》及《不动产权证》的复印件、《同意转租声明》，证明其有权转租2406室。华人公司确认上述证据的真实性。世君公司与华人公司均确认原出租人世联君汇公司已于2017年8月21日将2406室交付给华人公司使用；《补充协议》签订后，华人公司向世联君汇公司支付的履约保证金直接转给世君公司；华人公司于2019年4月26日将2406室交还给世君公司；《物品处置确认书》签署后，华人公司一直未向世君公司支付过任何款项。世君公司主张华人公司拖欠2406室自2018年12月5日至2019年4月4日期间的租金105876元（26469元/月×4个月），将履约保证金52938元抵扣拖欠的租金后，华人公司还拖欠租金52938元，华人公司至今未支付上述拖欠租金，应支付迟延履行违约金；迟延支付2018年12月租金、2019年1月租金的违约金计至华人公司签署《物品处置确认书》的回执、确认用保证金抵扣所欠租金的时间（即2019年4月26日）止，迟延支付2019年2月租金、2019年3月租金的违约金计至实际清偿之日止；按照《租赁合同》约定，每逾期一日按当期全额租金的5‰计算，世君公司基于实事求是、合理维权的原则，综合实际损失和华人公司具有全部的合同过错责任，主张按照年利率24%计算该违约金；《租赁合同》因华人公司违约而解除，华人公司还应支付装修配置期租金6617.50元（13235元/月×15/30月）。华人公司表示其只确认上述所欠租金本金的情况，对于违约金及计算方式不予确认。华人公司还主张《物品处置确认书》已经确认华人公司拖欠2405室、2406室款项共计191838元，故其不应支付超过上述金额的款项。对此，世君公司表示《物品处置确认书》形成的背景是华人公司想要搬出2405室、2406室，但没有足够资金支付所欠款项，所以双方协商而达成该协议，即如果华人公司在2019年5月30日前交齐所欠款项就仅需支付191838元，否则其将依法律规定要求华人公司交齐所有费用。世君公司主张根据《租赁合同》约定，华人公司应在合同终止或解除后30天内将工商证照迁出，因华人公司一直未将工商证照迁出，导致2406室一直无法出租出去，且华人公司具有明显、恶意拖延的违约行为，故其要求华人公司按双倍租金标准支付自2019年5月18日起的违约金。华人公司确认其工商登记地址仍登记在2406室未迁出，但其认为按租金标准的双倍计算违约金的标准过高。一审法院认为：世联君汇公司与华人公司签订了《租赁合同》，约定世联君汇公司将2406室出租给华人公司作办公使用；后世联君汇公司与华人公司、世君公司签订了《补充协议》，约定世联君汇公司在《租赁合同》中的权利义务概括转让给世君公司。上述《租赁合同》及《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。华人公司在接收使用2406室后，其应依约支付租金等款项。但根据已查明的事实可知，华人公司拖欠自2018年12月5日起的租金，世君公司根据合同约定行使解除权，于2019年4月16日发出《解约通知书》，华人公司于2019年4月18日签收上述通知书，因此，双方之间的《租赁合同》已于2019年4月18日解除。《租赁合同》约定，华人公司逾期支付租金等款项超过10个日历日的，世君公司有权解除合同，华人公司所交履约保证金不予退还，若上述措施不足以弥补因此给世君公司造成的损失的，世君公司有权继续向华人公司进行追偿。根据已查明的事实可知，《租赁合同》解除后，世君公司与华人公司签署《物品处置确认书》，确认以华人公司支付的履约保证金抵扣部分租赁欠款、华人公司于2019年5月30日前交齐剩余部分租赁欠款191838元。但其后华人公司并未按照上述承诺支付剩余欠款，故世君公司提起本案诉讼。对于世君公司要求确认华人公司支付的租赁保证金52938元没收用于抵扣华人公司的租赁欠款，该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。由于华人公司共拖欠2018年12月5日至2019年4月4日的租金105876元（26469元/月×4个月），扣除租赁保证金52938元后，华人公司尚欠租金52938元，因此，现世君公司要求华人公司支付拖欠的租金52938元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。《租赁合同》约定，计租日为每月5日，若华人公司未能在约定期限内向世君公司支付当期全额租金以及其他租赁使用费的，每逾期一日，华人公司须按应缴当期全额租金的千分之五支付迟延履行违约金，迟延履行违约金应自该款到期应付之日起第二日计，按实际拖欠租金的自然天数计算，直至华人公司付清所有拖欠款项。现华人公司拖欠租金的行为构成违约，其依法依约应向世君公司支付迟延支付租金的违约金。虽然双方当事人并未约定租赁保证金具体抵扣何月份欠租，但世君公司主张以租赁保证金抵扣华人公司拖欠的2018年12月5日至2019年1月4日的租金26469元、2019年1月5日至2019年2月4日的租金26469元，该主张合理，一审法院予以采纳。因此，华人公司应向世君公司支付迟延支付2018年12月租金、2019年1月租金的违约金[自当月6日起计至华人公司签署《物品处置确认书》的回执同意用保证金抵扣所欠租金的时间（即2019年4月26日）止]，支付迟延支付2019年2月租金、2019年3月租金的违约金（自当月6日起计至实际清偿之日止）。另，世君公司要求按照年利率24%的标准计算违约金，属于当事人对诉讼权利的自由处分，且未损害华人公司的合法权利，一审法院予以准许，但违约金以不超过所欠本金为限。《租赁合同》约定，从2017年8月21日起至2017年9月4日止为装修配置期；如果合同因华人公司原因导致提前解约或终止，则世君公司有权在履约保证金中扣除装修筹备期的租金，具体扣除标准以13235元/月的租金标准按自然日计算。《租赁合同》因华人公司拖欠租金等款项而提前解除，而租赁保证金已全部抵扣了华人公司所欠的租金，因此，现世君公司要求华人公司支付装修配置期租金6617.50元（13235元/月×15/30月）的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。《租赁合同》约定，不论合同因何种原因终止或解除，华人公司应在合同终止或解除后30天内，将以本合同签约地址注册的工商等相关证照迁出，发生逾期的，自合同终止或解除后第31天起，世君公司有权向华人公司加收当期每天双倍的租金作为违约金。现《租赁合同》已于2019年4月18日解除，华人公司应于2019年5月18日前将工商等相关证照迁出2406室，但华人公司至今未将其工商登记地址从2406室迁出。因此，世君公司要求华人公司支付逾期将工商注册地址迁出的违约金的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于逾期将工商注册地址迁出的违约金的标准问题，华人公司主张按照租金标准双倍计算的违约金标准过高，而世君公司未提供证据证明上述因素是导致其无法另行出租2406室的唯一因素及因此妨碍其租赁收益的情况；但是，华人公司于2019年4月18日解除合同后，至今超过半年未将其工商注册地址从2406室迁出的行为显然严重超过了合同中约定的迁出工商等证照的期限。因此，一审法院综合本案案情，酌情将该违约金调整为按照每月4000元的标准计付，自2019年5月19日起计至华人公司实际将工商注册地址迁出之日止。虽然双方当事人对于华人公司拖欠款项等问题签署了《物品处置确认书》，但华人公司并未按照该确认书的约定履行义务，而该确认书中已明确约定华人公司未按约定期限补交欠款则世君公司保留依法追究华人公司责任的权利。因此，现华人公司以上述《物品处置确认书》已经确认华人公司拖欠2405室、2406室款项共计191838元为由，拒绝支付超过上述金额的款项，该抗辩显然缺乏依据，有违诚信，一审法院不予采纳。另，虽然一审法院对世君公司的违约金进行了调整，但本案纠纷是由于华人公司迟延支付租金违约而产生，故相关的诉讼费用仍应由华人公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月2日作出如下判决：一、确认广东华人天下文化传播有限公司支付的履约保证金52938元由广州世君房地产咨询有限公司没收用于抵扣广东华人天下文化传播有限公司的租赁欠款；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付租金余款52938元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付装修配置期租金6617.50元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付迟延支付租金的违约金（均以各月所欠租金为本金，自当月6日起算，按年利率24%的标准计算；迟延支付2018年12月租金、2019年1月租金的违约金均计至2019年4月26日止，迟延支付2019年2月租金、2019年3月租金的违约金均计至实际清偿之日止，但违约金以不超过所欠租金为限）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付逾期将工商注册地址迁出的违约金（自2019年5月19日起计至实际迁出之日止，按照每月4000元的标准计算）；六、驳回广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6280元、保全费1948元，均由广东华人天下文化传播有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，世君公司未提交新证据，华人公司向本院提交了一份工商查册信息表，其中显示：华人公司已于2020年3月18日将其工商登记住所（经营场所）变更至广州市天河区岑村松岗大街7号C473室。华人公司表示若其需要支付逾期迁出工商注册地址违约金，亦应计算至2020年3月17日止。世君公司对此予以确认，并同意将华人公司应支付的逾期迁出工商注册地址的违约金计算至2020年3月17日止。对此，经本院询问，华人公司、世君公司均表示同意以二审庭询质证意见为准，不需法院另行安排开庭。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对双方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不作审查，并予以维持。针对华人公司的上诉，二审争议焦点为华人公司是否需要向世君公司支付逾期付租违约金及逾期迁出工商注册地址违约金。具体分析如下：对于逾期付租违约金。虽然华人公司以其欠付租金可从履约保证金中抵扣为由，上诉主张其无需承担逾期付租违约金，但华人公司上述主张并不符合合同约定，本院不予采纳。虽然华人公司对世君公司发出的《物品处置确认书》予以认可，但华人公司并未按该确认书中确定的时间履行付款义务，故世君公司依约追究华人公司的责任，合理有据。华人公司以上述《物品处置确认书》已经确认华人公司拖欠2405室、2406室款项共计191838元为由，拒绝依约履行合同义务的上诉意见显属无理，且有违诚信，本院不予采纳。对于逾期迁出工商注册地址违约金。鉴于华人公司在《租赁合同》解除后存在逾期迁出工商地址的违约行为，世君公司有权依据《租赁合同》的约定主张相应违约金。至于该违约金的标准，一审法院在合同约定标准的基础上，根据本案实际情况，酌情调低为每月4000元，并无不当。华人公司以逾期迁址对世君公司没有影响为由，上诉主张违约金的标准过高，缺乏充分理据，本院不予采纳。对于逾期迁出工商注册地址违约金的止算时间，一审判令计至实际迁出之日止，符合合同约定。因华人公司在二审中提交工商查册信息，显示其已于2020年3月18日变更了工商注册地址，世君公司对此予以确认，且双方均同意将逾期迁出工商注册地址违约金计至2020年3月17日，故本院对此予以确认，一审判决第五项可予维持，但需明确指出，在华人公司履行该判项或世君公司申请执行时，该判项确定的违约金止付日“实际迁出之日止”为“2020年3月17日止”。综上所述，广东华人天下文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2196元，由上诉人广东华人天下文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十二月二十二日法官助理张冰玲彭文悦书记员李逸丹