内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1902号原告：张惠嫔，女，1964年4月5日出生，现住内蒙古自治区。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：郭顺川。原告张惠嫔与被告包头万合房地产开发有限公司（以下简称“万合公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告张惠嫔及被告万合公司的法定代表人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠嫔向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告立刻办理位于××区房产的产权证；2.判决被告给付原告违约金以42022元为基数，每日按商品房价款的万分之一为标准，从2018年11月22日始至取得产权证之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于××区商铺，该房价格为9507.24元/㎡，总价款为42022元，原告如期全额向被告交付了房款。原、被告签署了《包头市商品房买卖合同》，该房已于2016年11月22日交付使用，代租协议的签署视为交付使用时间。按照合同约定和法律规定，被告应在2018年11月22日前向产权登记机关提供资料并办理产权登记。至今，被告未给原告提供办理产权登记有关手续，致使原告未能取得产权证。经查包头稀土高新建设环保局于2019年7月4日出具的[2019]615号政府信息公开申请答复书明确:“万合广场竣工验收备案情况信息不存在”，为此证明由于被告未在720日内提供《万合广场竣工验收备案材料》，从而导致未能在合同约定的时间内办理产权登记，故原告诉至人民法院。被告万合公司辩称，2015年7月7日，被告取得商品房预售许可证，在此前提下开始在公平、平等、自愿的条件下公开销售小商铺，与业主签订返租合同，次月就开始享受返租收益。同时被告将相关资料给房管局报送，房管局接到相关资料后，经过流转审批网签的商品房买卖合同，网签合同中第三条中有明确的交房时间，在此期间被告积极报送相关资料、配合验收等事宜。2019年7月8日，包头市自然资源管理局给被告颁发了竣工验收规划核实合格证，2019年7月31日，包头稀土高新区建设环保局给被告颁发了竣工验收备案表，这两个证的取得说明被告在协助业主办理产权向相关部门提交资料备案的职责和义务已全部实现。没有办下证来的原因不是企业所能左右的，业主手中的网签买卖合同与房本具有同等法律效力，企业也没给业主造成任何经济损失。包头市截止目前没有一家小商铺拿到产权分体证书，因此不是被告的责任。法院的判决书已经支持了业主返租的14%租金及利息，被告也尽力履行判决书上相关的义务，再没有能力支付房本违约金。鉴于以上原因请求法庭调减违约金。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，原、被告签订编号2015-8033746的《包头市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1-C568号商铺一套，商铺价款42022元。合同约定商品房交付日期为2017年6月30日前。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告张惠嫔于2016年11月22日交纳全额购房款，被告出具收据。另查明，原告与被告于2016年11月22日签订了案涉房屋的《商铺委托经营管理合同》。该合同约定的委托期限自2017年3月1日起至2025年3月1日止，返租租金自2017年3月1日起计算。再查明，截止2019年7月4日，国家企业信用信息公示系统查询不到万合广场竣工验收备案情况信息。2019年7月31日，案涉商品房取得竣工验收备案表，该表显示工程竣工时间为2016年7月31日，竣工验收日期为2016年11月2日。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据、《商铺委托经营管理合同》，被告提供的包头市商品房预（销）售许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、四方竣工记录验收表等证据材料及双方当事人当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原告张惠嫔与被告万合公司签订的《包头市商品房买卖合同》，是经网签备案的合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。原告依约履行了交纳购房款的义务，被告应当按照约定履行合同义务。合同约定，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权证书，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，依照该条规定，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应当承担违约责任，而“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交的证据无法证明其已履行报产权登记机关备案的义务，故被告在约定的期间没有履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。原告购买的案涉商品房为商铺，该商铺事实上没有交付，不符合合同第十二条“商品房交付使用后”将资料报产权登记机关备案的约定的条件，但该商铺已经委托被告经营管理，双方均认可房屋交付，但对交付时间认识不同，考虑本案在履行合同中发生纠纷，应以合同约定的交付时间即2017年6月30日确定为应当交付时间，被告将资料报产权登记机关备案的时间应当在商品房交付使用后720日内，即2019年6月21日前完成登记备案手续，违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2019年6月22日。原告提出以返租合同的时间确定交付时间及计算违约金时间的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告认为约定的违约金过高，请求调减或免除，被告于2016年11月2日完成案涉工程的竣工验收，履行了提交资料的部分义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办证引起的商品房买卖合同纠纷，根据目前状况，原告可以依《商铺委托经营管理合同》获取投资收益，逾期办证给原告造成的损失主要是实现所有权转移后可能获取的可期待利益损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整。综上，本院认定被告应当向原告支付自2019年6月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款42022元的0.1计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张惠嫔办理包头稀土高新技术产业开发区幸福南路46号万合学府小区1-C568号商铺的房屋产权证书；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张惠嫔支付自2019年6月22日起至被告将协助办理产权登记的资料报产权登记机关备案日止，每日按商品房价款42022元的0.1计算的违约金；三、驳回原告张惠嫔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年十二月十日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《商品房销售管理办法》