北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13654号上诉人（原审原告）：李宏伟，男，1978年9月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：王延弟，女，1977年7月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李宏伟（王延弟之夫），身份信息同上。被上诉人（原审被告）：北京盛泰物业管理有限公司第二分公司，住北京市朝阳区来广营西路**。负责人：于彬，经理。委托诉讼代理人：吴霞，女，北京盛泰物业管理有限公司第二分公司员工。上诉人李宏伟、王延弟因与被上诉人北京盛泰物业管理有限公司第二分公司（以下简称盛泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日受理后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人兼上诉人王延弟之委托诉讼代理人李宏伟，被上诉人盛泰物业公司之委托诉讼代理人吴霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李宏伟、王延弟上诉请求：撤销一审判决发回重审或查清事实后改判。主要事实及理由：李宏伟、王延弟请求确认违约金条款无效的诉讼请求有法律依据，业主如果认为格式条款“加重业主责任”，可以要求法院就条款的有效性进行审查，并在符合法定情形时确定无效。一审只考虑合同形式平衡而不考虑内容合理性，是一审判决的重大缺陷，合同约定的违约金过高，约定的责任远超合理范围，构成了提供格式条款一方“加重对方责任”的情形。一审判决认定盛泰物业公司“已尽提示与说明义务”的部分事实不清，于法不合。一审判决具有潜在的不利社会后果。盛泰物业公司辩称：同意原审判决，不同意李宏伟、王延弟的上诉请求和事实理由。前期物业服务协议第八条第四款合法有效，该协议与临时的业主公约都是同日签署，临时业主公约全部内容在朝阳建委备案，包括物业费及违约金都是经过政府批准的；盛泰物业公司对合同条款进行了详细的解释和说明，是互相公平对等的违约责任，双方签署平等自愿，是双方真实意愿的表达。李宏伟、王延弟向一审法院提出诉讼请求：1、判令《前期物业管理服务协议》格式条款第八条第四款无效；2、判令盛泰物业公司退还李宏伟、王延弟已交纳的违约金531.30元。一审法院认定事实：2005年2月26日,李宏伟、王延弟作为乙方（购房人、业主）与盛泰物业公司（甲方）签署《城市绿洲家园前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》），约定由甲方为乙方提供物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，乙方所购房屋坐落位置为2号楼4单元702室，，住宅物业管理服务费收费标准为每月每建筑平方米22元，前三年以优惠价按每月每建筑平方米1.8元收取。乙方缴纳费用时间：第一次物业管理服务费的收取时间为开发企业书面通知业主入住时间，一次性缴纳；从第二次起，以后每年1月25日前交纳当年一至六月的物业管理服务费，每年7月25日前交纳当年七至十二月的物业管理服务费。甲方违反本协议未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金（按每天3‰支付）；其中第八条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳违约金。同日，双方签署《业主临时公约》，其中第五章第二十四条约定“业主、使用人未按照本公约、《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日应交纳费用千分之三的比例加收滞纳金。对超过六个月不交纳物业管理费的业主，物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费用物业的转让、出租和抵押，也可以向人民法院申请追缴”。本公约自物业买受人签署买卖合同并书面承诺遵守本公约之日起生效。《承诺书》上载：“本人/我公司已详细阅读过本公约，为维护本小区物业管理区域内全体业主的共同利益，确保小区的管理能够达到较高的标准，本人/我公司同意自觉遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任”，李宏伟、王延弟作为购房人在承诺书上签名。审理中，双方均确认李宏伟、王延弟于2019年6月15日交纳2019年1至6月的物业费1265元及逾期支付物业费的违约金531.30元，业主委员会尚未与物业管理企业签订《物业管理委托合同》。李宏伟、王延弟自述2005年合同签订起至2018年期间，己方均在每年不特定日期一次性交纳当年全年物业费，盛泰物业公司未按照合同实际收取违约金。盛泰物业公司对此予以认可。就李宏伟、王延弟交纳逾期支付2019年上半年物业费违约金531.30元的原因，李宏伟、王延弟称系因盛泰物业公司职员告知自己必须交违约金，否则拒收物业费，己方为了竞选业委会委员及保障业主大会筹备工作的顺利开展，故不得不交纳。对此，李宏伟、王延弟未提供证据，盛泰物业公司亦不予认可。经查，《前期物业管理服务协议》系盛泰物业公司为重复使用而预先拟定，盛泰物业公司称在合同签署时已将合同重要条款（包括违约责任）向李宏伟、王延弟进行说明，李宏伟、王延弟在第一次庭前会议中表示认可签合同的时候己方看见了违约责任条款，当时对第八条第四款没有表示异议，盛泰物业公司职员亦同自己讲过有关内容。关于盛泰物业公司有无就合同内容进行提示说明，李宏伟、王延弟于第二次庭审时表示己方既不否认也不承认，时间久远，具体场景记不清楚了。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。其中，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，《前期物业管理服务协议》的内容系盛泰物业公司预先拟定并重复使用，双方的争议焦点为案涉合同违约责任条款中第八条第四款是否因属于格式条款而存在无效情形。从合同的内容看，《前期物业管理服务协议》作为双方确认的物业服务合同，对双方的权利和义务均有明确约定，对盛泰物业公司提供物业管理服务内容、服务质量、服务费用及其组成等方面亦有详细介绍。在违约责任条款中，对于各方违反协议的情况都作出具体约定，每日千分之三的标准计算违约金亦适用于盛泰物业公司存在违约的情形。故根据现有证据及双方陈述，法院难以认定案涉合同中原盛泰物业公司的权利、义务存在显著失衡的情形。从合同签订时盛泰物业公司是否履行了说明义务看，李宏伟、王延弟认可在签署合同时盛泰物业公司对包括违约责任在内的重要条款进行了说明，其又于第二次庭审时表示记不清楚，鉴于其前后不一的表述，亦未提供证据予以佐证，应承担不利后果，故法院依法认定盛泰物业公司已就合同内容向李宏伟、王延弟进行了提示与说明。从合同的签订时间看，《前期物业管理服务协议》签订于2005年，距李宏伟、王延弟起诉已近15年之久，且其于庭审中自认在签署合同时知晓违约责任条款亦未提出异议。关于违约金是否过高问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可知，上述法律及司法解释为当事人认为存在约定的违约金过高情形提供了救济途径。现李宏伟、王延弟在庭审中明确表示不需要法院调整违约金数额，坚持主张案涉合同第八条第四款加重了己方的责任，要求确认上述条款无效，无法律依据，法院不予支持。同理，其为保障竞选业主委员会委员候选人资格，在主动交纳531.30元违约金后，现以案涉合同第八条第四款无效为由要求盛泰物业公司退还已支付的违约金，于法无据，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决：驳回李宏伟、王延弟的全部诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。李宏伟、王延弟上诉称《前期物业管理服务协议》第八条第四款属于格式条款，请求确认该合同条款无效。对此本院认为，一审中李宏伟、王延弟认可在签署《前期物业管理服务协议》时盛泰物业公司对包括违约责任在内的重要条款进行了说明，其又于第二次庭审时表示记不清楚，对此李宏伟、王延弟并未做出合理解释，且在《业主临时公约》中对于每日千分之三的滞纳金标准亦进行了约定，李宏伟、王延弟签署承诺书，承诺其已详细阅读过该公约，如有违约，愿承担相应的违约责任。故本院认定盛泰物业公司已就涉案合同条款进行了提示说明。另外，《前期物业管理服务协议》对双方的权利和义务均进行了明确约定，违约责任中亦对于各方违反协议的情况都作出具体约定，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，亦不存在法律规定的合同无效的其他情形，故《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应依约履行，李宏伟、王延弟的上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，李宏伟、王延弟的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李宏伟、王延弟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年十二月二十四日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓书 记 员 张旭燃