福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3139号 原告：吴继贤，男，1974年1月6日生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：谢岳，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜玲，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：惠元（厦门）房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯镇后田村星海湾别墅区会所。 法定代表人：林庆明，总经理。 委托诉讼代理人：温锦标，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所律师。 原告吴继贤与被告惠元（厦门）房地产发展有限公司（以下简称惠元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴继贤之委托诉讼代理人谢岳，惠元公司之委托诉讼代理人温锦标、吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴继贤向本院提出诉讼请求：一、惠元公司立即向吴继贤支付逾期交房违约金暂计人民币（币种，下同）333174.92元（以1557620元为基数，从2018年1月1日起按日万分之一点五计至2018年9月30日止，从2018年10月1日按日万分之三计至惠元公司实际向吴继贤交付符合约定条件的商品房之日止，暂计至2020年4月30日为333174.92元）；二、惠元公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：双方于2016年5月6日签订《厦门商品房买卖合同》，约定由吴继贤向惠元公司购买和谐天下一区和畴阁9层904室的商品房，商品房价款为人民币1557620元。该合同约定，惠元公司应于2017年12月31日前将符合国家及地方人民政府有关规定并符合相关约定条件的商品房交付吴继贤使用。并约定若惠元公司逾期交房超过180日的，惠元公司应自2018年1月1日起按已付购房款的日万分之一点五向吴继贤支付违约金，若惠元公司不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日至实际交付之日止按日万分之三向吴继贤支付违约金。吴继贤依合同约定按期足额向惠元公司支付了全部购房款，但惠元公司至今仍未依约向吴继贤交付符合法律及合同约定的房产及支付逾期交房违约金。 惠元公司辩称：一、案涉工程已通过消防验收和五方验收，具备合同约定的交房条件，且惠元公司已通知吴继贤可于2020年3月17日办理收房手续，吴继贤诉称的交房条件与合同约定不符。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第10条约定：“《商品房买卖合同》第八条第一款第1、2、3、4项整体变更为‘出卖人应当在2017年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收和消防验收合格的商品房交付买受人使用’”，吴继贤主张适用商品房买卖合同第八条约定作为交房条件，与合同约定不符。案涉商品房于2020年1月14日通过消防验收，同年1月20日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收，业已符合合同约定的交房条件。惠元公司已通知吴继贤于2020年3月17日收房，根据案涉合同附件六补充协议第18条约定，自通知确定的交房时间起，案涉房产的风险由吴继贤承担，惠元公司不承担通知交房期间届满之后的逾期交房违约责任。二、惠元公司存在可以据实延期交房的合理事由。案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第11条约定了出卖人其他可以据实予以延期交房的原因，本案存在合同约定的可以顺延交房期限的事由：（一）出现合同约定的天气顺延因素。案涉工程系整体建设工程，有统一的开工、竣工和交房时间，合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房期间应根据发生的可顺延因素予以调整，若顺延交房期间内又再次发生顺延事由，应当再次予以顺延。自案涉合同签订日至约定交房日2017年12月31日，厦门地区出现24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）天数为194天，惠元公司可据实延期交房，在顺延期间再次发生天气因素的顺延事由计50天。（二）因线路检修、政府管制等因素影响工期。1.停电六天（2015年9月21日、2015年12月25日、2016年3月29日、2016年8月22日、2017年3月6日和2017年5月3日）。2.金砖会议及其对厦门的显著影响属于众所周知的事实，监理日报记载案涉工程在金砖会议期间（2017年9月2日至9月6日）停工。厦门为举办金砖会议，采取一系列的举措和管制措施，大量举措虽未以公文形式正式公布，但对企业生产经营、居民生活等影响是显而易见，金砖会议前后即使居民家庭装修都难以进行，更何况大型建筑工程。因此，惠元公司主张停工5天是合理的。（三）因供电部门选址、增设电房专用通道等要求影响了工期。2012年12月供电部门同意惠元公司的项目用电申请，惠元公司委托案外人设计及施工。2018年5月15日供电部门初验时只针对小问题提出整改要求，然后续提出配电站只能设在一层，不同意设置在地上二层或三层，又提出电房专用消防通道等要求，要求原有设计的朝向商场的排风机应重新设计，两个配电站电气设计图纸要重新设计变更，提供新图纸送审等。因供电部门在原审批范围外提出新的整改措施，导致供配电无法正常完工，该部分的工期影响，惠元公司有权据此顺延交房。变压器、配电站选址等问题虽发生于2018年5月，但施工图纸的审批时间在案涉合同签订之前，供电部门初验只能是主体主程完工后才能进行，供电部门提出新的要求，属于非惠元公司所能控制的因素，惠元公司并没有过错，实际受此影响工期较久，应当酌情影响工期。（四）幕墙施工因国家标准变化影响工期。案涉工程的幕墙施工图于2014年11月完成。2015年国家发布新规，由于新规禁止住宅二层及以上采用玻璃幕墙，案涉工程能否施工幕墙受到各种限制，惠元公司经多次申请和协调后方准许按原设计的幕墙进行施工，影响进度。新规严禁采用全隐框玻璃幕墙，惠元公司于2016年7月11日对幕墙工程设计变更，采用显横隐竖玻璃幕墙。因国家对玻璃幕墙的强制性标准发生重大变化，导致惠元公司重新设计幕墙施工图并申报审查，由此延误的工期应酌情认定顺延天数。幕墙为案涉和谐天下一区、二区的专业分包工程，与主体土建、水电、电梯等属于整体工程，监理日报只会记载停工或施工进度，不可能测算新规对幕墙施工进度的影响比例。对于前述新规出现的变化因素，应当酌情予以顺延期期。（五）因规划调整导致施工中变更设计影响工期。厦门市规划局分别于2014年5月12日和2015年9月6日作出准予规划许可变更决定书，同意对和谐天下一区、二区项目施工图进行调整。案涉项目施工修改图经福建省建筑工程施工图审查中心审查通过后，惠元公司委托设计单位修改施工图纸，此后施工单位对户型改造工程进行施工。2016年11月15日整改工程完工。前述因规划变更引起施工中变更设计，应酌情认定延期交房天数。三、案涉工程因“莫兰蒂”台风遭受重大损失，原施工工序暂停，停工和返工修复延误78天，应当计入顺延交房时间。2016年9月15日“莫兰蒂”台风在厦门登陆，为建国以来登陆福建的最大台风，造成案涉工程项目的工地施工设施、临建、部分已完工程等损毁严重，原施工工序不得不暂停，进入停工和返工修复状态。监理日报记载2016年9月15日至2016年11月9日期间原施工工序暂停，工程无新的进度，现场处于停工恢复清理及返工修复状态，工程受损具体情况见中铁、监理、惠元三方现场清点、确认的文件，返工修复的内容见《和谐天下台风恢复生产清理等用工记录》。惠元公司提交的证据对案涉工地受莫兰蒂台风影响造成施工设施、临建、部分已完工程等损毁严重、原施工工序暂停、工地处于停工和返工修复状态等事实作了清楚的记载，该组证据材料繁多，监理单位难以在监理日报中完整记载。案涉工程的停工及返工修复进度，不应拘泥于监理日报的形式，更应看重证据的实质性内容。监理单位在日报中载明工程受损、恢复生产清理见中铁、监理、惠元三方形成的文件，更符合实际情况。2016年9月18日恢复生产专题会议、《受莫兰蒂台风影响，和谐天下项目部设备损毁情况》《台风“莫兰蒂”造成和谐天下一区、二区项目损失的报告》系由施工单位、监理单位、建设单位三方共同记录形成，应比监理单位一方出具的监理日报更具有证明力。案涉工程受莫兰蒂台风影响，施工、监理、建设三方单位对工程受损、施工现场清理及修复工作进度的记载如下：1.塔吊部分，1#、2#、3#、5#塔吊塔身折断，4#塔吊塔身严重弯曲30-40厘米。塔吊的拆除要经专家鉴定、论证，报建设行政主管部门同意才能实施。因重型起重设备不能进场使用地下室顶板的作业场，导致设备只能场外吊装作业，机械耗时较多，清理损毁设备以及运输新设备难度大，塔吊倒塌清理费用大，至2016年10月31日才完成新塔吊的安装并投入使用；2.9部施工电梯中，6#、7#施工电梯因塔吊倒塌损毁严重。多栋板式活动房及集装箱式活动房倒塌，围墙倒塌，约1600平方米的钢筋加工场防砸棚及人行通道防砸棚倒塌；3.一、二区已经搭设完成的外墙脚手架被台风损坏，所有安全网均报废，损坏的架体需拆除后重新搭设。因塔吊倒塌原因，导致无机械辅助，人工拆除恢复难度大，至2016年11月5日才将损坏外架重新搭设完成并挂好安全网；4.钢筋及模板脚手架工程中已完成的部分受台风和倒塌塔吊影响，成品完全受损变形，需拆除并重新制作安装，该部分的恢复至2016年11月8日才拆除并重新铺设完成；5.板面砼工程被倒塌塔吊砸到，造成结构损伤、混凝土撕裂等，需要拆除被破坏部分，变形部分需要重新制安新钢柱，砼需重新浇筑修复等。因砼需用人工风镐拆除，清理损毁材料以及运输新材料难度大，至2016年11月9日才完成受损部分砼的浇筑修复工作。惠元公司、监理单位对前述受损情况，同意给予施工单位78天的工期顺延，该部分应当计入顺延交房时间。四、吴继贤主张自2018年10月1日起按已付房屋总价款的日息万分之三计算逾期交房违约金显属过高，应予调低。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，吴继贤未提交证据证明其未能收房所造成的实际损失金额，故吴继贤的损失可基于如下两个因素考量：吴继贤因未能使用房产需要租用该地段同等房产所需支付的租金（或者可取得的租金收益），或者吴继贤已付房款在逾期交房期间被惠元公司占用所产生的银行贷款利息，吴继贤的损失金额区间应在租金损失与贷款利息损失之间。1.就未能占用房产的损失而言，购房者通过租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，租金损失大体与逾期交房损失相当。惠元公司除申请评估租金损失外，另提交了厦门土地房产研究中心对全市六区共27个板块的普通住宅租金实地调查后，形成的《2017年厦门市普通住宅租金参考价》和《2018年厦门市普通住宅租金参考价》两份证据，该证据载明西柯片区的租金标准为，2017年多层租金14.5元/平方米/月,高层租金20.5元/平方米/月；2018年多层租金15元/平方米/月,高层租金21元/平方米/月。该租金水平可作为衡量吴继贤实际损失的依据，2018年10月1日之后逾期交房违约金可调整为案涉房产租金（西柯片区租金单价×案涉房产建筑面积）的130%；2.就购房款利息损失而言，吴继贤按揭贷款利率通常按基础利率基础下浮（首套房），若以贷款基准利率上浮30%计算违约金，足以弥补吴继贤的利息损失，同时兼具惩罚；3.案涉工程因逾期交房引发业主群体性上访，惠元公司依施工单位的工期约定，承诺在2018年9月30日前交房。惠元公司与购房业主签订补充协议，对不能在2018年9月30日交房之后的逾期交房违约金标准作了变更，以平息业主的担心并敦促惠元公司尽早交房。现案涉房产已具备交房条件且已通知吴继贤收房，本案已无适用高额惩罚性违约金的必要。4.违约金是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合因素认定。案涉房产的租金每月损失为3443元，贷款每月利息损失6166元，若按日万分之三计算每月违约金为14019元，显然远远超出吴继贤的损失范围。吴继贤诉求的逾期交房违约金计至2020年3月17日为292054元，占合同总价款的20%，且吴继贤的房产也已升值，综合衡平各方的利益，应对吴继贤主张的2018年10月1日之后的违约金进行调整，以吴继贤租金损失和贷款利息的区间作为吴继贤损失的认定依据，并以该损失的130%为限认定吴继贤可得的违约金数额，更为公平合理。五、2019-nCoV疫情属于不可抗力，福建省启动突发公共卫生事件一级响应期间，各方当事人均应遵守疫情防控要求，避免聚集性疫情，商品房未能交付的责任不能归咎于惠元公司，受疫情影响延迟30多天交房，惠元公司不应承担责任。案涉工程自2020年1月20日即具备交房条件，惠元公司本可在春节后通知业主收房。新冠疫情爆发后，福建省启动突发公共卫生事件一级响应，迟延履行后发生不可抗力不能免除责任的规定，应是指履行方不具备履约能力的情形，本案中惠元公司具备履约能力。惠元公司和被上诉人受疫情防控措施的影响，为避免聚集性疫情，不宜办理交楼手续，避免危及公共卫生安全。最高人民法院陆续出台涉及新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，提出应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，对因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。该指导意见还规定，因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。新冠疫情为前所未有的挑战，公共卫生健康高于业主的合同权利，防疫责任不宜苛责于一方当事人，受疫情管制所影响的38天逾期交房，惠元公司不应承担责任。综上，案涉工程施工期间受莫兰蒂台风、玻璃幕墙新规、配电室施工等影响到整体的竣工和工程验收进度，惠元公司可顺延相应的交房期间。吴继贤在本案中主张的部分诉求不当，敬请法庭公正裁决。 经审理查明：2016年5月6日，吴继贤与惠元公司签订一份合同编号为03280556的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）及合同补充协议（以下简称附件六）。合同第三条约定，吴继贤购买惠元公司在厦门市同安区××层××室××商品房，建筑面积163.96平方米。合同第四条约定，该商品房价款按照建筑面积计算，每平方米9500元，总金额为1557620元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款……2.分期付款……3.其他方式（具体内容详见《补充协议》）。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2017-12-31前将符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；第三款约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起365日内书面告知买受人的；2.具体内容详见《补充协议》。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.具体内容详见《补充协议》。第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成的相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议即附件六第一条第2款约定，买受人于2016年5月6日前向出卖人支付首期购房款397620元整，除上述首期购房款外，剩余房款共计1160000元向出卖人认可的银行（下称“贷款银行”）申请按揭贷款……。第10条约定，合同第八条第一款第1、2、3、4项整体变更为“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用”。第11条约定，合同第八条第三款约定的除不可抗力之外的出卖人其他可以据实予以延期交房的原因包括：⑴遇到24小时内降雨量超过20MM或者最大阵风六级以上（含6级）；⑵因线路、水管检修或突发故障而造成的停水停电等情况；⑶遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、实施交通管制等情况；⑷施工中遇到异常困难或重大技术问题难以解决；⑸施工中因故变更设计；⑹买受人逾期支付房款、逾期提交按揭材料及逾期签署按揭材料的，出卖人可以顺延交房的时间……；（7）非出卖人所能控制的因素导致逾期交房的；出现上述任一因素时，出卖人无需专门告诉买受人，买受人同意交楼时限据实予以延期，出卖人不负逾期交房违约责任。第14条约定，除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：（1）逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的部分，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金。 上述合同及补充协议签订后，吴继贤依约向惠元公司支付购房款397620元，按揭贷款1160000元。 2018年1月16日，双方签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定变更部分合同条款：除《商品房买卖合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按《商品房买卖合同》规定的期限将该商品房交付买受人用，按照下列方式处理：1、逾期不超过180日（含180日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；3、若甲方不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。4、违约金在交房时以现金或转账形式支付；5、逾期交房违约责任以本补充合同为准。 另查明，案涉商品房所在的工程项目名称为和谐天下一、二区（原星海湾高层区1#、2#楼），于2010年11月10日被准许开工，开工备案的建筑层数为37至45层。2013年4月18日、2015年8月19日，惠元公司两次拟对部分户型及建筑层数修改，先后向厦门市规划局、厦门市规划委员会申请对项目施工图进行调整，分别于2014年5月12日、2015年9月6日获得许可。此外，2015年3月4日，住房城乡建设部、国家安全监管总局发出《关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》；2015年5月12日，福建省住房和城乡建设厅、福建省安全生产监督管理局发出《关于进一步加强全身玻璃幕墙安全防护工作的意见》。期间，惠元公司和谐天下一、二区幕墙工程施工图交由设计单位进行整改，2016年7月11日经福建省建筑工程技术中心审查合格。2018年5月起，惠元公司因变压器、配电站选址等问题被国网（厦门）供电有限公司要求整改。后案涉商品房于2020年1月14日经过消防验收合格，2020年1月20日，经五方验收合格，至此案涉商品房具备法定交房条件。2020年3月8日，惠元公司向吴继贤发出《交房通知书》，通知其于2020年3月16日至2020年3月24日办理交房，其所购买的案涉商品房所在和畴阁具体交房时间为2020年3月17日，同时说明若其事务繁忙，可在集中交楼时间过后（即2020年3月24日之后）另行预约收房时间，但是惠元公司不承担前述通知交房期限之后的逾期交房违约责任。吴继贤于2020年3月9日收到该交房通知书后未去办理交房手续，截止至本庭开庭前，双方尚未办理交房手续。 再查明，2016年5月6日合同签订日至2017年12月31日约定的交房日，厦门市共出现超过20MM的降雨或六级及以上的阵风天数97天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电、道路受阻等破坏影响。另，2016年8月22日因国网（厦门）供电有限公司线路检修，案涉商品房施工地点停电一日。 庭审中，吴继贤提出对于因天气等因素造成的延期惠元公司应提供施工日志、监理日志予以佐证，惠元公司提出因其与施工方和监理方尚有民事纠纷未解决，故未取得配合获得施工日志，仅能提供2014年至2018年期间停止施工的监理日报，证实2014年8月至2018年10月共停工232天，对此吴继贤认为其无法证实真实的停工情况。 上述事实，有吴继贤提交的《商品房买卖合同》、合同补充协议、不动产统一发票、补充合同；惠元公司提交的建设工程项目开工备案表、气象资料、公证书、停电通知截图、和谐天下一区及二区户型调整情况公示、厦门市规划委员会准予规划变更决定书、施工图设计文件审查报告书及施工图审查记录单、建设工程设计合同补充协议书六及补充协议书八、和谐天下一区及二区施工补充合同二及补充合同三、工程质量验收记录、幕墙施工图及施工图设计文件审查报告书、审查记录单、国家相关部门及省相关部门出台的关于进一步加强玻璃幕墙安全防护工作的通知和意见、和谐天下一区及二区用电工程承包合同、10KV高压客户扩供电方案答复书、消防验收监督报告、福建省建筑工程竣工验收报告、收房通知书、快递单、2014年至2018年期间监理日报等，以及双方当事人的陈述等证据证实。以上证据经双方当事人质证和本院审查核实，相应的证明力本院确认并在卷佐证。 本院归纳争议焦点如下： 一、关于惠元公司是否存在逾期交房问题。合同及附件六约定惠元公司应当于2017年12月31日前向吴继贤交付符合约定条件的商品房。惠元公司辩称该公司具有天气因素、设计变更等可顺延交房事由。经查，惠元公司主张从案涉商品房项目的开工之日起计算可顺延天数并无合同及法律依据，吴继贤亦不认可，且开工之日至合同签订日期间的可顺延事由及天数在双方签订合同之前已客观发生，惠元公司在无合同明确约定的情况下，将吴继贤签约之前已客观发生的事实计入惠元公司对吴继贤可顺延交房的天数中既不合理也不公平，故该主张本院不予采纳。此外，结合合同第八条及附件六第11条约定来理解，可顺延交房的事由应当是指在合同约定的交房日之前所遇到的影响施工的事由，惠元公司将合同约定的交房日之后出现的事由作为可顺延交房的事由，亦不符合合同约定，本院不予采纳。根据已查明事实，在双方签约之后至约定的交房日之前的期间内，确出现了合同及附件六约定的可顺延交房的事由，现惠元公司虽未提供该项目的施工日志，但是提供了监理日报用于佐证相关事由确有影响施工进度，本院结合其他证据酌情予以认定具体可延期天数如下：1、根据监理日报记载，2016年5月6日至2017年12月31日期间，符合附件六约定的可延期天数为97天；2、因线路检修、改造等造成停电停工天数1天，即2016年8月22日，所以停电的可延期天数为1天；3、惠元公司提出的金砖会议期间停工五天，因其并未提供政府及相关部门要求其禁止施工的相关文件，故对该因素本院不予顺延；4、惠元公司因变压器、配电站选址等问题被要求整改均发生于2018年5月之后，并未在上述期限内，故该事由本院不予考虑延期；5、根据惠元公司提供的监理日报，无法体现因幕墙施工涉及变更及改造工程规划调整而影响的工期，故该事由本院不予考虑延期；6、因案涉商品房在建设工程中，确有遭遇超强台风“莫兰蒂”的破坏，必然影响施工，但是惠元公司所提供的监理日报对受台风影响的情况记载不明确，只是将停工时间确定为2016年9月15日至2016年11月9日，却未载明该期间内的施工现场清理及修复工作进度，故对超强台风“莫兰蒂”造成的影响，本院酌情认定可延期天数为15天（即2016年9月15日至2016年9月29日），其中与前述天气等因素可延期天数存在重复天数9天，该天数不再重复计算。7、因双方约定的交房时间系2017年12月31日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故对该事由本院不予考虑延期。综上，惠元公司可以延期天数为104天。 案涉商品房本应在2018年4月14日之前交房（已扣除可延期天数），但是却于2020年1月20日才经竣工及消防验收具备交房条件，惠元公司已构成逾期交房违约。案涉商品房已于2020年1月20日具备交房条件，2020年3月8日惠元公司通知吴继贤办理收房手续，最迟办理时间为2020年3月24日，吴继贤于2020年3月9日收到该通知书，故本院依法认定收房时间为2020年3月24日，惠元公司逾期交房711天。 二、关于吴继贤主张的违约金数额。双方在《商品房买卖合同》补充合同中对逾期交房违约责任有具体明确约定：逾期超过180日，合同继续履行，逾期时间在180日以内（含180），出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期超过180日的，则出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；若不能在2018年9月30日前交房，则自2018年10月1日起按日支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行，同时强调对于逾期交房责任以该约定为准，故违约金应据此计算。具体如下：2018年4月14日至2018年9月30日期间内的违约金应以已付房款1363840元为基数，按照每日万分之一点五的标准计算；2018年10月1日至2020年3月24日期间内的违约金应以已付房款1557620元为基数，按照每日万分之三的标准计算。综上，惠元公司应付逾期交房违约金为292521.03元（1557620元×0.00015×170天+1557620元×0.0003×541天）。惠元公司提出违约金计算标准过高，要求违约金按照实际租金损失的130%的标准计算，对此本院认为，上述《商品房买卖合同》补充合同系双方当事人自愿签订，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，本院依法予以认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，惠元公司未在约定期限内向吴继贤交付讼争商品房理应承担支付违约金的违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金目的在于督促惠元公司积极履行合同义务，及时交房，并非系获得租金损失，且业主买房并非均为现时居住，更有为子女上学、未来养老、以租还贷等多种目的，若将违约金调整至按照租金标准，将极大减轻惠元公司的合同义务，明显违背了契约精神，不利于保护合同相对人的利益，故惠元公司该节辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告惠元（厦门）房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴继贤支付逾期交房违约金计人民币292521.03元； 二、驳回原告吴继贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币5687.82元，适用简易程序减半收取2843.91元，由惠元（厦门）房地产发展有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》 窗体顶端 第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。 迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。 加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间 窗体底端 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。