广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初27261号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市开发区***香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914***********690K。法定代表人：张运清，经理。委托诉讼代理人：童雪艳，该公司工作人员。被告：王成立，男，1978年8月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******香晖园香荷阁304房，公民身份号码430************552。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告王成立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告真诚公司委托诉讼代理人童雪艳、被告王成立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年6月1日至2019年9月30日物业管理费538.6元、水电费1116.64元及违约金（违约金计算方式：以实际物业管理费及水电费欠款金额为基数，按年利率24%计算）。庭审中，原告明确违约金起算日期为欠费当月的11日，事实和理由：2014年10月1日，中山市***业主委员会与原告签订物业管理合同，约定由原告提供物业管理服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理费。而被告正是中山市火炬开发区******香荷阁304房（304房）的业主，建筑面积：103.57平方米，应当按照合同约定按1.3元/月/平方米向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按千分之一计算违约金。原告依约提供了物业服务，但被告却未按时向原告支付物业管理费，尚拖欠原告自2019年6月1日至2019年9月30日的物业管理费及水电费人民币1655.24元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告真诚公司向本院提交的证据主要有：1.物业服务合同；2.催缴费用通知单。被告王成立辩称，确认原告主张的物业管理费和水电费金额没有支付。被告是304房业主，之所以没有支付上述费用，是因为被告的物业服务质量达不到合同约定标准。被告在没有通知业主的情况下私自将原告的自来水管剪断，时达三天不能通水，被告将水管剪断后，因为高压充水导致房间水管漏水，造成管道破裂漏水，达到300多吨，且这三天只能住酒店产生费用。被告王成立为其辩解意见向本院提交的证据主要有：发票。本院经审理认定事实如下：王成立是中山市火炬开发区******香荷阁304房业主，建筑面积103.57平方米。中山市***商业小区业主委员会（甲方）与真诚公司（乙方）签订物业服务合同，主要约定：由乙方为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅，指1-12层的有电梯房，管理费按建筑面积1.3元/月/平方米，供水的收费标准按物价部门审核的标准收取，公共梯间电费按月固定金额的方式分摊：多层2.5元/户；电梯房5元/户分摊收取；如由于供水、供电部门调整价格而引出的变动，乙方可按照调整幅度作相应调整。物业管理费用（含代收费用）由业主或物业使用人在每月10日前向乙方支付；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，乙方有权从逾期之日起按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。庭审中，真诚公司称，因王成立欠费，曾向王成立寄送缴费通知单，王成立否认收到缴费通知单，但确认真诚公司主张的物业管理费及水电费未支付，同时辩称，真诚公司服务质量达不到合同约定标准，在没有通知的情况下，私自剪断王成立水管，导致产生住酒店等损失，王成立为证明其抗辩意见提供发票等证据予以佐证；另，王成立称，因为王成立剪断水管曾有报警处理，但没有提供证据予以证明。真诚公司对王成立上述抗辩理由均不予确认，对王成立提供的发票的真实性、合法性、关联性均不确认，本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，中山市***香菊阁小区业主委员会与真诚公司签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。真诚公司已依约向小区提供物业服务，王成立作为小区物业业主，前述物业服务合同对其具有约束力，应依约向真诚公司交纳物业管理费及其他约定费用。关于王成立抗辩称真诚公司物业服务质量且私自剪断自来水管的问题，王成立提供的住宿发票未能证明发票和待证事实的因果关系，且未提供其他证据予以佐证，真诚公司亦不确认，应承担举证不能的不利后果，王成立抗辩理由，理据不足，本院不予采信。故，王成立未支付2019年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理费及水电费，构成违约，应承担相应的违约责任。真诚公司诉请王成立支付自2019年6月1日至2019年9月30日期间物业管理费538.56元（1.3元/月/平方米×4个月×103.57平方米）的主张,理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于水电费部分，王成立在庭审中予以确认，本院对真诚公司主张王成立拖欠水电费的事实予以支持。关于违约金问题。根据物业服务合同约定，业主应于每月10日前缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则每拖延一日的违约金按应缴金额的1‰计算。本院认为，违约金的计算标准过分高于真诚公司的实际损失，本院依法将其调整为：以每月实欠金额为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算，关于水电费违约金部分，真诚公司没有提供计算依据及缴费方式，根据公平原则，本院认定水电费违约金从2019年10月11日起计至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王成立于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2019年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理费538.56元及违约金（违约金计算方法：以每月实欠金额为基数，从2019年6月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算）；二、被告王成立于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付水电费1116.64元及违约金（违约金计算方法：以1116.64元为基数，从2019年10月11日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算）；三、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告真诚公司已预交），由被告王成立负担（被告王成立于本判决发生效力之日起七日内迳付给真诚公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年十一月二十五日书记员 程梓欣