广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27393号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴有春，男，汉族，1963年4月17日出生，身份证住址：湖北省武穴市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张华文，男，汉族，1991年2月24日出生，身份证住址：江西省抚州市乐安县。原审第三人：何锡球，男，汉族，1960年12月6日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。上诉人吴有春因与被上诉人张华文、原审第三人何锡球房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初9595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴有春上诉请求：1、撤销一审判决；2、张华文向吴有春支付2020年2月18日所欠房租2400元；3、吴有春不退还张华文在2019年2月18日的租房押金5800元；4、本案及一审诉讼费用由张华文支付。事实和理由：一、张华文与何锡球恶意串通侵害吴有春的房屋承租优先权。何锡球为出租人，吴有春为承租人，张华文为次承租人。张华文并非本案的适格主体、张华文自身并无承租权，其承租涉案房是依付吴有春的合同主体而附加存在的次承租人身份。何锡球作为涉案房出租人，当与承租人合同期满后，出租人房屋继续出租，承租人在同等条件下有优先承租权，且出租人与承租人对次承租人负连带责任，出租人无权在同一租赁物越权将涉案房出租给次承租人。张华文未按合同约定交还租赁物，其押金不予退还。张华文开锁费300元，换锁费用1400元，无法无据要吴有春支付。张华文开锁费300元，换锁费用1400元，无法无据要吴有春支付。二、张华文与何锡球夫人签订《租房合同》时，张华文未通知吴有春，也未经吴有春同意。三、双方订立合同明确规定应按时交租，如不按时交租，甲方有权收回房屋使用权，没收押金，但张华文并未按时交租，反而与案外人何锡球恶意串通，侵害吴有春的租房权益，故吴有春不退还张华文交纳的租房押金5800元。张华文未发表答辩意见。何锡球未发表意见。吴有春向一审法院起诉请求：1、张华文向吴有春支付2020年2月18日所欠房租2400元，2020年3月18日的所欠房租4939元；2、吴有春不退还张华文在2019年2月18日的租房押金5800元，按照合同约定收回房屋使用权，吴有春与张华文解除合同；3、本案的诉讼费用由张华文支付；4、依法确认张华文无合法文书违法占用涉案房，确认吴有春在涉案房室内的物品，登记做备案，如张华文拒不离开涉案房，吴有春将另案诉讼要张华文赔偿；5、吴有春依法追加张华文在本案的违约责任，追加从2020年4月18日至张华文实际搬离涉案房的时间为止的房租；6、吴有春需要证实张华文与第三人签订的租赁合同。张华文反诉请求：1、吴有春支付张华文2019年2月18日租房押金4800元，2019年2月180租房水电押金1000元，合计5800元；2、吴有春向张华文支付2020年3月15日破坏张华文财产（水表水管拆除，电表电线剪断)误工费1000元；3、吴有春2020年3月27号私闯民宅威胁漫骂张华文，向张华文支付赔偿精神损失费6000元；4、吴有春向张华文支付2020年4月3号，破坏张华文财产(房屋铁门门锁和房屋木门锁）请人开锁300元和2020年4月4号换门锁1400元，误工费1000元；5、本案的诉讼费用由吴有春支付。一审法院认定事实：一、吴有春自2013年10月起从第三人处承租涉案的深圳市罗湖区凤凰街56号1栋603号房。2016年，双方再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年11月10日至2017年11月9日止，每月租金3300元，押金3300元。吴有春未经第三人同意不得转租分租。合同附件1为家具清单，显示房屋家具为空调三台、茶几两张、衣柜一个、双层木床一张、椰棕床塾一张。吴有春与第三人于2018年8月4日签订一份《租赁合同补充条款》，关于吴有春向第三人租赁上述房产事宜，因原合同期限已过，双方补充约定：租赁期限自2018年8月10日起至2019年8月9日止，租金3600元，其他合同条款不变。二、吴有春于2019年2月18日与张华文签订《租房合同》，将涉案房屋转租给张华文，租期从2019年2月18日至2020年2月17日，每月租金4800元，张华文应在当月18日前交纳租金，租房押金为5800元。附加事项：室内有空调一台，床3台。上述合同签订后，张华文向吴有春支付了押金5800元。2020年2月17日之前的租金张华文均已支付。三、2020年2月22日，张华文在微信中向吴有春妻子表示，疫情期间没有收入，希望能够减免半个月的租金。此后吴有春妻子表示愿意帮助张华文向第三人申请减租。2020年3月1日，吴有春妻子在微信中向张华文表示，先交半个月租金，再帮张华文说说。张华文随即通过微信向吴有春妻子转账2521元，为2月份的一半房租及水电卫生费121元。2020年3月3日，吴有春妻子在微信中向张华文表示，第三人只同意免租600元，剩余房租需要张华文支付。2020年3月5日，张华文向吴有春妻子表示，双方合同已经到期，不打算继续租了，要求扣除未付房租和水电费后，退还剩余押金。吴有春妻子表示退房要提前半个月通知。四、2020年3月1日，吴有春向第三人发送短信，称张华文刚来，其生活很苦，要求减半收租。第三人于3月2日回复，主张合同已到期，吴有春未按时缴纳2020年2月份租金已违约，确认原合同已无法履行，即日终止合同并限于3月5日前办理退租交接；如续租，第三人同意2月减租600元，但必须于3月3日21时到账。后吴有春向第三人发送短信询问第三人是否直接与张华文协商租赁事宜，并于3月6日发送短信指责第三人到张华文处获取吴有春与张华文的交易情况。第三人回复同意吴有春行使续租的优先权，如吴有春有意续租，可于3月6日下午6点前重新签合同，合同从3月10日起。吴有春于2020年3月6日向第三人支付了2020年2月10日至2020年3月9日的租金，但吴有春与第三人未签订新的租赁合同。五、2020年3月15日，吴有春切断了涉案房屋的电力供应，并拆除了水表。2020年3月27日，吴有春至涉案房屋处张贴通知，要求张华文向其支付房租。2020年4月3日，吴有春更换了涉案房屋的铁门门锁及木门门锁，并在涉案房屋处张贴告知书。张华文于4月3日找人开锁，4月4日更换了两道门锁，支出开锁费300元，购买锁具及换锁费用合计1400元。六、第三人与案外人李标标于2020年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定李标标向第三人承租涉案房屋，租期一年，自2020年3月15日至2021年3月14日止，每月租金为4200元。张华文主张李标标为其表弟，涉案房屋一直由张华文实际居住。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张华文及第三人关于吴有春与张华文间租赁合同无效的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，张华文自2019年2月即承租涉案房屋，且吴有春在2020年3月1日给第三人的短信中，也明确表示张华文“吃的是方便面，很苦的，他叫我与你说点好话，减半收租”，第三人当时对吴有春的转租行为并未提出异议。因此，吴有春与张华文签订的《租房合同》合法有效。关于吴有春与第三人间的租赁关系，双方的《租赁合同补充条款》约定的租赁期限于2019年8月9日届满后，双方未签订书面合同，租赁期限变为不定期，当事人可以随时解除合同。第三人于3月2日短信通知吴有春，主张合同已到期，吴有春未按时缴纳2020年2月份租金已违约，确认原合同已无法履行，即日终止合同并限于3月5日前办理退租交接。考虑到吴有春实际支付租金至2020年3月9日，因此该院认定吴有春与第三人间的租赁关系于2020年3月9日解除，吴有春无权收取涉案房屋3月9日之后的租金。该院对于吴有春要求张华文支付2020年3月9日之后租金的诉讼请求不予支持，对于吴有春要求收回涉案房屋使用权的诉讼请求亦不予支持。吴有春与张华文的《租房合同》于2020年2月17日到期后，张华文继续使用涉案房屋，租赁期限变为不定期，当事人可以随时解除合同。张华文迟延支付2020年2月的租金经过了吴有春同意，张华文于3月5日向吴有春提出解除租赁合同亦符合法律规定，吴有春主张退房要提前半个月通知没有合同和法律依据。张华文租金已实际支付至2020年3月3日，未付的租金、水电费金额明显低于押金,张华文3月5日通知吴有春，要求从押金中抵扣未付租金及水电费的主张符合通常的交易习惯。综上，张华文不存在违反《租房合同》约定的情形，对于张华文要求退还5800元押金的诉讼请求该院予以支持，对于吴有春要求不退还押金的诉讼请求不予支持。但由于张华文实际一直居住在涉案房屋，因此2020年3月4日至2020年3月9日的租金（4800÷30×6天=)960元及2020年3月的水电费、卫生费共计139元应从押金中扣除，即吴有春应退还张华文押金(5800-960-139=)4701元。在吴有春收到张华文要求解除合同的通知时，吴有春与张华文间的租赁合同已经解除，该院对吴有春要求解除与张华文的租赁合同的诉讼请求不作处理。该院对于吴有春要求确认张华文违法占用涉案房屋的诉讼请求不予支持。吴有春未提供证据证明涉案房屋内的热水器、席梦思床、衣柜、沙发、茶几等家具归其所有，登记做备案的诉讼请求亦于法无据，该院不予支持。吴有春关于证实张华文与第三人签订的租赁合同的诉讼请求于法无据，该院亦不予支持。吴有春切断涉案房屋的水电供应、更换门锁的行为于法无据,侵害了房屋实际居住人张华文的合法权益，张华文有权要求吴有春赔偿其损失。但张华文主张的误工费未提交相应证据证明，精神损失费没有法律依据，该院均不予支持。张华文主张的开锁费及换锁费用该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回吴有春的全部诉讼请求；二、吴有春应于该判决生效之日起十日内退还张华文押金4701元；三、吴有春应于该判决生效之日起十日内向张华文支付开锁费300元、换锁相关费用1400元；四、驳回张华文的其他诉讼请求。本诉案件受理费64元，由吴有春负担。反诉费60元，由吴有春负担25元，张华文负担35元。张华文已预交的25元，由该院予以退回。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，吴有春与张华文签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。吴有春上诉要求张华文支付2020年2月18日所欠房租2400元，但是张华文于2020年3月1日已经通过微信向吴有春的妻子转账支付2521元，即半个月租金和水电卫生费，张华文无需再支付2400元房租。张华文并无违反《租房合同》约定的情形，在租赁期满后，吴有春应当退还押金5800元。吴有春无权要求张华文支付2020年3月15日之后的租金，其擅自切断涉案房屋水电、更换门锁的行为侵害了张华文的合法权益，一审判令吴有春支付购买锁具及换锁费用1400元，处理正确，应予维持。至于吴有春所主张的何锡球侵害了其优先承租权，吴有春可另循途径解决。综上，吴有春的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴有春负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十四日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。