湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3330号上诉人（原审被告）：张道柱，男，1965年2月6日出生，汉族，住枣阳市。上诉人（原审被告）：付欣学，女，1965年3月17日出生，汉族，住枣阳市。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈祥庆，湖北鸣天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司枣阳分公司，住所枣阳市人民路**。代表人：刘威，该公司经理。委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师。原审被告：张金举，男，1955年9月5日出生，汉族，住枣阳市。原审被告：张国義，男，1951年12月30日出生，汉族，住枣阳市。原审被告：李光秀，女，1953年5月19日出生，汉族，住枣阳市。上诉人张道柱、付欣学因与被上诉人中国电信股份有限公司枣阳分公司（以下简称枣阳电信公司）、原审被告张金举、原审被告张国義、原审被告李光秀房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张道柱、付学欣上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1.原审法院未对上诉人经被上诉人同意翻修、扩建的费用进行处理，导致判决错误。2007年间，上诉人征得被上诉人同意，将被上诉人已废弃的原102电线杆制品厂房屋及场地进行租赁，开办“枣阳市金麟野猪繁育中心”，并办理有营业执照。当时的房屋已破烂不堪，荒废多年无人居住、经营。上诉人征得被上诉人同意后，投入巨资对房屋进行了翻修，并建设了养殖大棚，建设过程中还摔伤了两名工人，上诉人为此进行了赔付。当时上诉人投入百万资金将20多间房屋建好，并建好了养殖场地，双方口头约定，待上诉人不承租了，上诉人投入的建设费用可酌情给予分担。2015年9月30日，因被上诉人说要规范租赁合同，要求一年一签合同，并让上诉人在打印好的格式合同上签字，该合同属临街面房屋租赁合同，并不符合双方原签订的房屋场地租赁情形。2017年，因枣阳市整治环境卫生，被上诉人未与上诉人再续签合同，上诉人也停止了野猪养殖。被上诉人对翻建、扩建费用迟迟没有明确表态，导致上诉人也未搬离，过错在被上诉人。原审法院在审理该案时，对上诉人投入的费用不做处理错误。2.2015年10月1日至2016年9月30目的租赁费已交，原审法院未查明，导致判决错误。双方合同一年一签，在签合同的时候先交费，所以2015年9月30日上诉人在与被上诉人签合同时，就已将下一年的租赁费交清。上诉人从未拖欠被上诉人租赁费。由于上诉人在搬家时不慎将交费收据丢失，无法向法庭提供，但根据常理和惯例理应得出诉人已交费的结论。况且，被上诉人在上次起诉上诉人时已承认交清了2015年10月1日至2016年9月30日的房租。法院未查明事实判决让上诉人交纳2015年10月1日至2016年9月30日的房租错误。枣阳电信公司答辩称，服从原判。张金举未答辩。张国義未答辩。李光秀未答辩。枣阳电信公司向一审法院起诉请求：1.解除其与张金举签订的《房屋租赁合同》，张金举、张道柱、付欣学、张国義、李光秀立即腾空并退还其位于枣阳市××102电信仓库的21间房屋及场地；2.张金举、张道柱、付欣学自2015年10月1日起直至上述房屋及场地腾退时止，按每年7000元标准支付房屋及场地租金或占有使用费。一审法院认定事实:张金举、张道柱、付欣学三人系合伙关系，自2007年租赁枣阳电信公司位于枣阳市××102电信仓库的房屋及场地合伙开办养殖场，租赁合同一年一签。2009年9月15日、2010年9月15日，枣阳电信公司与张金举签订《房屋出租合同》。2015年9月30日，三合伙人由张金举出面，又与枣阳电信公司续签了《房屋出租合同》，约定枣阳电信公司将位于枣阳市××102电信仓库建筑面积3000平方米的房屋租赁给张金举，用于养殖业，租赁期限1年，即从2015年10月1日至2016年9月30日止，年租金7000元。承租方在房屋租用期间严禁转租、转让，不得随意改动房屋主体结构和布局，严禁在该房屋前后左右乱搭乱建；如需房屋装修，需经出租方主管部门同意，交纳房屋装修恢复保证金，一般10000元以上，合同到期后房屋恢复设置完好，出租方退还该房屋恢复保证金，（搭建部分）另加算租金，按市场收取。合同签订后，张金举、张道柱、付欣学未交房屋装修恢复保证金。租期届满后，张金举、张道柱、付欣学未与枣阳电信公司续签合同、也未交租赁费用，继续租赁使用上述房地从事养殖经营至今。张国義、李光秀系张金举、张道柱、付欣学雇请人员。2019年2月20日，枣阳市环境保护委员会办公室(以下简称枣阳环保委)作出枣环委办移字〔2019〕1号《关于移交枣阳市金麟野猪繁育中心（以下简称枣阳野猪繁育中心）水污染问题的通知》，通知指出：“枣阳野猪繁育中心（养殖业主：张金举；养殖负责人：张道强）无沼气池与粪污收集池，生产经营中的生产废水直排沙河，严重影响沙河水环境质量”。通知要求：“出租人（枣阳电信公司）做好清理工作，于2019年3月30日前做到停养清场”。2019年2月25日，枣阳电信公司向枣阳野猪繁育中心经营者发出《关于限时搬迁的通知》，限枣阳野猪繁育中心于2019年3月30日前搬迁。一审法院认为：枣阳电信公司与张金举签订的《房屋出租合同》,系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同到期后，张金举、张道柱、付欣学未按合同约定支付租赁费，也未与枣阳电信公司续签合同，张金举、张道柱、付欣学继续使用租赁物，双方之间的租赁合同关系应视为不定期租赁，双方均可随时解除租赁关系。枣阳电信公司根据枣阳环保委的通知精神告知张金举、张道柱、付欣学，并限期所经营的枣阳野猪繁育中心搬迁。枣阳电信公司依法履行了解除租赁关系的告知义务，逾期，张金举、张道柱、付欣学未履行腾退租赁的房屋及场地的义务，故枣阳电信公司请求解除与张金举、张道柱、付欣学之间的租赁关系、收回出租的房屋及土地有理，且符合法律规定，予以支持，要求张金举、张道柱、付欣学支付2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费，并参照2015年9月30日《房屋出租合同》年租金7000元的标准，支付自2016年10月1日至房屋腾退交付完毕之日不定期租赁期间的租赁费用，有事实和法律依据，亦予以支持。张金举辩称其早已退出合伙经营，请求驳回枣阳电信公司对其的诉讼请求，以及张金举、张道柱、付欣学共同辩称已履行了2015年10月1日至2016年9月30日交付租赁费的义务，解除合同应对其投入翻修的房屋建设折价补偿的理由，因均未提供相应的证据予以证实，故不予以采信。张国義、李光秀辩称其系张金举、张道柱、付欣学雇请人员，不承担责任的理由有理，依法予以采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除中国电信股份有限公司枣阳分公司与张金举、张道柱、付欣学之间针对枣阳市××102电信仓库的房屋及场地开办养殖场的不定期租赁合同关系，并于本判决生效后六十日内向中国电信股份有限公司枣阳分公司腾退2015年9月30日张金举与枣阳电信公司签订的《房屋出租合同》约定的租赁物；二、张金举、张道柱、付欣学于本判决生效后十日内向中国电信股份有限公司枣阳分公司支付2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费7000元；三、张金举、张道柱、付欣学于本判决生效后十日内向中国电信股份有限公司枣阳分公司支付租赁费（自2016年10月1日起按7000元/年计算至实际腾退房屋及土地之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费272元，由张金举、张道柱、付欣学负担，于本判决生效后七日内交纳。二审中，张道柱、付学欣提交枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初4423号案《民事起诉状》，欲证明枣阳电信公司自认2015年10月1日至2016年9月30日租金已经收取。枣阳电信公司对该证据真实性不持异议，但认为不能证明其认可已收取2015年10月1日至2016年9月30日租金。经审查，该起诉状枣阳电信公司第二项诉讼请求为“依法判令张国義、李光秀向原告自2016年10月1日起按每年15000元支付房屋及场地占有使用费”。枣阳电信公司在该案中确未主张2015年10月1日至2016年9月30日间租金，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条关于“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”的规定，枣阳电信公司在前次诉讼中并未明确陈述已收取2015年10月1日至2016年9月3日租金的事实，前次诉讼诉讼请求不包括2015年10月1日至2016年9月30日租金，并不必然推导出该租金已经收取的事实。同时，合同约定与合同履行也不是一回事，当事人不能以合同约定就推导出合同按约履行。对合同是否履行，负有履行义务的当事人应当承担举证责任，而张道柱、付学欣未举证证明已经交纳了2015年10月1日至2016年9月30日期间租金，故对张道柱、付学欣上诉主张已交纳该租金的事实，本院不予认定。经审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”张道柱、付欣学未提供证据证明其翻建、扩建房屋系经枣阳电信公司同意，故对其要求对翻建、扩建房屋进行补偿的上诉请求，本院不予支持。枣阳电信公司与张金举签订的《房屋出租合同》到期后，张金举、张道柱、付学欣仍占用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，2019年2月25日，枣阳电信公司已向枣阳野猪繁育中心经营者发出《关于限时搬迁的通知》，限枣阳野猪繁育中心于2019年3月30日前搬迁，应当认定双方合同其时已经解除，一审法院对此处理存在瑕疵，但不影响案件实体处理，本院予以指出。综上，张道柱、付学欣上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人张道柱、付学欣负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十二月二十二日书记员  李 帆