辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10026号上诉人（原审原告、案外人）：广州市溢晟房地产开发有限公司，住所地广东省广州市珠海区逸景路****。法定代表人：叶甄荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：林桂阳，男，1982年8月1日出生，汉族，该公司员工，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭宏江，男，1960年7月20日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁庆阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：熊敬，男，1971年2月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司（以下简称“溢晟公司”）因与被上诉人郭宏江、熊敬案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。溢晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对广东省广州市海珠区叠景路251号1205房的强制执行，并解除预查封；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人为涉诉房屋的所有权人，对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，拍卖涉诉房屋将严重侵害上诉人的合法权益。具体理由如下：一、一审法院漠视上诉人是涉诉房屋所有权的客观事实，混淆了预告登记权利人的权利性质。首先，涉诉房屋系上诉人开发建设，上诉人取得了初始登记证书并办理了权属登记，且从未变更。虽然上诉人与被上诉人熊敬签订商品房买卖合同，并办理了合同备案和预告登记，但预告登记的权利本质仍然是债权，和物权权属登记有实质区别。预告登记并未导致所有权实际发生转移。一审法院认定经预告登记的不动产买卖合同，买受人的债权已经添附预期物权，属于自行创设物权，没有事实和法律依据。其次，涉诉房屋的不动产登记簿清楚地显示权属人为上诉人。预告登记只有临时性保全效力，并不是物权登记。根据物权法，不动产的物权设立、变更、转让和消灭。依照法律规定应当登记的自登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉诉房屋的不动产登记簿，清楚地显示权属人为上诉人，并非被上诉人熊敬。上诉人还提交了《增加诉讼请求申请书》，请求法院确认涉诉房屋为上诉人所有。对此一审法院也未予认定。再次，预告登记属附条件或附期限的登记，可因法定的原因失效。物权法第二十条第二款规定，预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第二十条第二款所称的债权消灭，无论是基于哪一种原因，原告登记都已失效。最后，预告登记具有附随性，须以受让人的不动产物权变动请求权有效成立并存续为前提，且该请求权的变动效力及于预告登记。预告登记之后被上诉人熊敬能否获得完整物权，还取决于其与上诉人之间的基础交易能否完全履行，以满足权属登记的条件。而由于被上诉人熊敬的原因未办理过户登记，再加上其根本违约行为，作为基础交易的商品房买卖合同已被解除，导致被上诉人熊敬无法办理涉诉房屋权属登记，且不可能获得涉诉房屋的所有权，涉诉房屋仍归上诉人所有。二、一审法院简单片面地以生效仲裁裁决在查封之后作出，并以登记机关未注销或撤销预告登记为由驳回上诉人的请求，没有法律依据。首先，如前所述，上诉人仍是涉诉房屋的所有权人，故此一审法院的查封行为仅为执行措施，不能为被上诉人熊敬创设物权，也不能对抗和消灭上诉人的物上请求权，包括物权变动原因的买卖合同解除权。其次，涉诉查封行为性质是预查封，人民法院对预告登记的房屋进行预查封，实质是固定预告登记簿上的房屋登记状况。登记簿处于冻结状态，其功能是限制被执行人或房屋买受人的处分权。被上诉人郭宏江申请查封并不能获得被上诉人熊敬在房屋买卖合同项下的权利，也不能冻结原买卖合同当事人在该合同项下的权利义务。预查封效力并不及于房屋买卖合同的效力。预告登记后能否产生所有权的变动，还需依赖预告登记背后的原因行为，即房屋买卖合同的履行情况来确定。因此上诉人通过仲裁程序确认被上诉人熊敬的违约事实，并依据约定的违约解除条款解除了房屋买卖合同，不受查封的影响。最后，生效仲裁裁决是经审理后作出的，将涉诉房屋确权给上诉人的裁决具有证据效力，应当作为本案审理依据。《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]54号）规定了执行异议之诉案件的实体审查规则。在案外人依据另案生效裁判作出的时间是在查封扣押之前还是之后，在案外人依据另案生效裁判提出执行异议之时，对于金钱债权作为案外人提起执行异议之诉，依据的生效裁判，将执行标的确权给案外人，可以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十六条第二款是在执行异议程序中对于能否继续执行的指引，具有效率性、程序性的特点，但是案外人对执行标的物的实体异议需要通过执行异议之诉程序来实现，并且在诉讼程序中应当进行实体审查，不能机械地否定另案生效法律文书的效力，在具体审查过程中应根据商品房买卖合同，是基于当事人协商，包括通过调解解除，还是另案判决书（仲裁裁决书）等判令解除的事由分别作出处理。在另一个判决书（仲裁裁决书）等判令解除合同的情形下，申请执行人不能推翻另案生效裁判认定的事实和结果的，另案裁判结果应当予以采信。若仲裁裁决不存在《仲裁法》第五十八条规定的情形时，对商品房买卖合同解除的效力应予以认定。涉诉房屋预告登记因商品房买卖合同解除而失效，上诉人作为所有权人有权请求人民法院解除预查封，注销预告登记。三、涉诉房屋由于被上诉人熊敬的原因未办理不动产过户登记，加上其根本违约行为导致无法按照合同约定取得物权。涉诉房屋早在2014年12月16日就完成了初始登记，具备办理不动产过户登记的条件，但是由于被上诉人熊敬未及时办理过户，其基于合同取得的债权不能对抗上诉人的所有权。加上其未按合同约定还贷并构成根本违约导致合同解除，且无法办理过户登记并取得物权。一审法院对有关违约行为支持，机械地适用法律变相保护违约行为，损害了上诉人的合法权益。四、登记机关未注销或撤销预告登记不影响上诉人的物权。如前所述，上诉人依法解除了预告登记所依据的商品房买卖合同，预告登记的基础已经丧失，预告登记已失效。目前，预告登记未能注销是由于后续一审法院预查封的存在导致的，不能因此而否认预告登记已失效的事实。一审法院认为上诉人提供的不动产登记表显示不动产登记机关系根据涉诉房屋已办理预告登记而受理了一审法院的查封裁定及执行通知书。不动产登记机关并未采纳上诉人提出的预告登记已失效的观点，没有事实和法律依据。综上所述，上诉人是涉诉房屋的所有权人，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人熊敬对涉诉房屋已不再享有任何权利，预告登记无法转为正式登记，查封和拍卖的基础已不复存在。一审判决存在事实认定不清，适用法律错误的情形，请贵院依法支持上诉请求。郭宏江辩称，同意一审判决。在我方与熊敬借款合同一案中，我方依照法律规定对预告登记在熊敬名下并取得初始登记的房屋进行了诉讼保全，时间为2015年8月11日。查封是依照法律规定进行的，具有法律依据，且预告登记根据物权法第二十条的规定具有物权的属性。当时该房屋已取得初始登记批复，并且熊敬已经支付了全部购房款，作为开发商只有协助办证的义务，所以法院查封是有法律依据的。对于开发商在我查封后取得的仲裁解除合同，依照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款和九民会纪要中第124条规定，是债权请求权，不能排除人民法院的强制执行。请求维持一审判决。熊敬经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。溢晟公司向一审法院起诉请求：一、请求立即停止对广东省广州市珠海区叠景路251号1205房的强制执行，并解除预查封；二、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告郭宏江与被告熊敬借款合同纠纷一案，一审法院于2016年5月13日作出（2015）沈铁西民三初字第01831号民事判决书。在诉讼过程中，依被告郭宏江的申请，一审法院作出（2015）沈铁西民三初字第01831号民事裁定书，并于2015年8月11日作出协助执行通知书，查封被告熊敬名下的位于广州市海珠区叠景路251号1205房的房产档案。判决生效后，因被告熊敬未履行生效法律文书确定的义务，被告郭宏江于2016年8月29日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2016）辽0106执2332号，该案后终结本次执行程序。被告郭宏江于2018年3月20日申请恢复执行，执行案号为（2018）辽0106执恢179号。另查明，被告熊敬与原告签订《商品房买卖合同》，被告熊敬购买原告开发建设的位于广州市海珠区叠景路251号1205房屋，总价款人民币1,323,464元，首付款人民币663,464元，剩余房款人民币660,000元，采取银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告熊敬按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭贷款。原告办理了商品房合同备案登记并于2013年12月29日向被告熊敬交付了涉诉房屋。2014年12月16日，原告取得海珠区叠景路223号至227号[单号]、247号至251号[单号]房屋的初始登记。涉诉房屋交付被告熊敬使用后，原告多次通过邮寄的形式，向被告熊敬送达《关于提交办理产权资料的再通知（指引版）》文件资料。2012年4月25日，涉诉房屋办理了房屋预告登记证书（粤房地预登穗字第××号），登记字号：12预登01345308，预告登记权利人为被告熊敬，预告登记义务人为原告，房屋坐落合生广场叠景路251号自编D栋12层1205房，预告登记业务种类为预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。2016年9月2日，广州市花都区人民法院作出（2016）粤0114民初259号民事判决书，解除广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告熊敬的楼宇按揭合同，被告熊敬向银行返还借款本金503,856.31元及利息。溢晟公司对此承担连带责任，溢晟公司承担清偿责任后，在承担责任范围内有权向被告熊敬追偿。溢晟公司不服该判决，上诉至二审法院，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终5206号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后溢晟公司将上述判决确定款项偿还给广州农村商业银行股份有限公司花都支行，承担了连带清偿责任。2017年4月7日，溢晟公司依照与被告熊敬签订的《商品房买卖合同》的约定，向中国广州仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2017年8月8日作出（2017）穗仲案字第2200号裁决书，裁决结果解除溢晟公司与被告熊敬签订的广州市海珠区叠景路251号1205房《合生广场楼宇认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》。被告熊敬于裁决作出7日内配合溢晟公司办理上述房屋预告登记注销手续并将涉案房屋按原状返还给溢晟公司，向溢晟公司支付违约金264,692.8元。此后，溢晟公司向法院申请强制执行该裁决书，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执4061号执行裁定书，执行案件交由广州市海珠区人民法院执行。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记与商品房买卖合同备案性质不同，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附预期物权。本案涉诉房屋虽系原告开发建设，但其与被告熊敬签订商品房买卖合同并办理了合同备案，亦办理了预告登记。预告登记上的权利人为被告熊敬。且被告熊敬缴纳了全部购房款，原告已经实际交付涉诉房屋。关于原告提出的预告登记因其与被告熊敬之间的合同被仲裁委裁决解除，致使债权消灭，进而预告登记失效的意见。原告提供的中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第2200号裁决书，发生在一审法院对涉诉房屋进行司法查封之后。且原告并未提供房屋权属登记管理部门注销或撤销涉诉房屋预告登记的证据。因此，对于原告的意见，不予采纳。原告提供的不动产登记查册表中显示，不动产登记机关系依据涉诉房屋已办理预告登记而受理了一审法院的查封裁定及协助执行通知书，可见原告提出的预告登记已失效这一观点，在不动产登记机关并未采纳。另外，在超过三个月期限后，原告对涉诉房屋的预告登记并未采取任何措施，可见未申请对涉诉房屋注销预告登记，故原告主张其为涉案房屋的权利人的意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告广州市溢晟房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16,711元，由原告原告广州市溢晟房地产开发有限公司承担，公告费600元，由被告熊敬承担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，郭宏江诉熊敬民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年5月13日作出（2015）沈铁西民三初字第01831号民事判决，判决：“一、被告熊敬于本判决生效之日起十日内向原告郭宏江偿还借款1,323,464元；二、被告熊敬于本判决生效之日起十日内向原告郭宏江给付借款利息，以1,323,464元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年8月1日开始计算至借款实际还清之日止；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5752元，公告费560元，保全费5000元，鉴定费11,780元，由被告熊敬承担。”申请人溢晟公司与被申请人熊敬商品房买卖合同纠纷仲裁一案，广州仲裁委员会于2017年8月8日作出（2017）穗仲案字第2200号裁决书，该裁决书第四部分仲裁庭意见中载明：“本案裁决作出且被申请人履行后，对于被申请人已付房款，扣减申请人向农商银行承担连带清偿责任部分后的剩余部分，申请人应退还给被申请人。”又查明，熊敬与溢晟公司签订的《商品房买卖合同》附件七：本合同补充协议约定：“11、双方应严格履行认购书中关于办理银行按揭的有关约定。办理银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料在签订本合同前甲方已提交给按揭银行。乙方不按期偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，视为乙方的原因造成合同不能履行，甲方有权解除《商品房买卖合同》，收取总房价的百分之贰拾作为违约金，并向乙方追偿承担保证责任的全部费用，包括但不限于向银行支付的全部费用、处理过程中发生的诉讼费用、律师费等。按揭贷款合同解除而产生的所有责任由乙方与银行自行承担。……15、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。16、本合同解除或终止，双方在七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续；乙方在五日内全部搬离完毕，还应每月按总房款的千分之六的标准向甲方支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已交税、费不予退还，如乙方对房屋进行装修的，甲方不予补偿或退还。”再查明，广州市房地产交易登记中心于2014年12月16日出具《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号：14登记01420461）（No：0120637421），载明：溢晟公司申请的位于海珠区叠景路223号至227号[单号]、247号至251号[单号]房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。另，本院于2020年12月21日至广东省广州市规划和自然资源局查询涉诉房屋不动产登记信息，该局出具《广州市不动产登记查册表》，载明：涉诉房屋不动产权证书号为120637836，权利人：广州市溢晟房地产开发有限公司。本院于2020年12月21日到涉诉房屋进行现场勘查，屋内无人应答。另查明，根据溢晟公司在二审期间的陈述和一审卷宗记载，溢晟公司曾在一审中提交《增加诉讼请求申请书》，请求增加确认广东省广州市珠海区叠景路251号1205房为溢晟公司所有，一审法院在判决中对于是否采纳未予表述。本院认为，本案系因诉争房屋被查封后，溢晟公司以仲裁裁决解除涉诉商品房买卖合同为由提出的案外人执行异议之诉，目的为阻却人民法院对涉诉房屋的强制执行。故本案应主要围绕以下几个方面进行审理：（一）郭宏江对人民法院查封的涉诉房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制溢晟公司行使合同解除权；（三）溢晟公司对涉诉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）郭宏江对人民法院查封的涉诉房屋享有的权利性质关于涉诉房屋作为被上诉人熊敬财产被查封的行为问题。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”被上诉人熊敬于2012年4月25日取得了涉诉房屋的预告登记证书，依照上述规定，涉诉房屋在被上诉人郭宏江申请执行其与熊敬借款合同纠纷一案中作为熊敬的财产予以查封并无不当。关于涉诉房屋被预查封后，被上诉人郭宏江所享有的权利性质。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的涉诉房屋进行查封，查封的是熊敬享有的在本登记完成之前的要求溢晟公司履行涉诉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而郭宏江对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉诉房屋完成本登记，即产权人为熊敬，郭宏江才能对涉诉房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。（二）人民法院的查封能否限制溢晟公司行使合同解除权首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，熊敬向溢晟公司购买涉诉房屋，2012年4月25日办理了房屋预告登记，2015年8月11日因人民法院对预告登记在熊敬名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是熊敬处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制熊敬、溢晟公司关于涉诉房屋买卖的合同权利。进一步而言，涉诉《商品房买卖合同》约定了溢晟公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺溢晟公司的合同解除权。其次，溢晟公司依据其与熊敬签订的《商品房买卖合同》的约定，向广州仲裁委员会申请确认解除上述买卖合同。广州仲裁委员会依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出（2017）穗仲案字第2200号仲裁裁决，解除涉诉《商品房买卖合同》。依据《中华人民共和国仲裁法》第五十七条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力，在上述仲裁裁决未被撤销的前提下，该裁决的法律效力应当予以采信。第三，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定。在法律实践中，可以引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第2200号仲裁裁决已经确认解除了涉诉《商品房买卖合同》，即熊敬享有的涉诉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。（三）溢晟公司对涉诉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益关于溢晟公司依据涉诉房屋被查封后广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第2200号仲裁裁决主张排除郭宏江的执行申请，应否得到支持的问题。首先，根据《执行异议和复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”《执行异议和复议规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”从上述规定来看，《执行异议和复议规定》第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。《执行异议和复议规定》第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的标的系不动产，因此应当首先在法律适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而溢晟公司依据的（2017）穗仲案字第2200号仲裁裁决并未对涉诉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，涉诉仲裁裁决书的主文是确认解除涉诉《商品房买卖合同》，并未确认涉诉房产的所有权归属。故涉诉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，溢晟公司提交了《广州市房地产初始登记告知书》及《广州市不动产登记查册表》等证据，足以证明溢晟公司为涉诉房屋的开发企业。在涉诉《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定，能够确认溢晟公司系涉诉房屋的所有权人。在（2017）穗仲案字第2200号仲裁裁决确认溢晟公司与熊敬之间的《商品房买卖合同》解除后，针对涉诉房屋的预告登记失效。作为涉诉房屋所有权人的溢晟公司诉求不得执行，本院予以支持。应说明的是，上述认定并不剥夺因涉诉《商品房买卖合同》解除后，熊敬享有的已付购房款项返还请求权，熊敬可另寻其他途径解决。综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。涉诉《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效，熊敬不再享有相应的物权期待权。而溢晟公司作为涉诉房屋开发企业有权向人民法院请求，排除执行。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有错误，应予以纠正。另外，至于上诉人溢晟公司曾增加诉讼请求，请求确认涉诉房屋归其所有的问题。因涉诉房屋从始至今仍登记在溢晟公司名下，权属并未发生变动，溢晟公司提出的该项请求缺乏诉的利益，无须人民法院通过判决形式重复予以认定。同时，鉴于本案纠纷系由于熊敬未履行法院生效民事判决书确定的给付义务和《商品房买卖合同》约定的还款义务所致，故诉讼费用应由熊敬负担。综上所述，溢晟公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国仲裁法》第五十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初2448号民事判决；二、不得执行位于广东省广州市海珠区叠景路251号1205号房屋。沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106执异00197号执行裁定书于本判决生效时自动失效。一审案件受理费16,711元，公告费600元，二审案件受理费16,711元，公告费300元，共计34,322元，已由上诉人广州市溢晟房地产开发有限公司预付，均由被上诉人熊敬负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国仲裁法》第五十七条：裁决书自作出之日起发生法律效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。