上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10667号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海聚慕信息科技有限公司，住所地上海市崇明区新海镇星村公路******（上海新海经济开发区）。法定代表人：赵涛，执行董事。委托诉讼代理人：房隐，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张宇晴，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海旭升置业有限公司，住所地上海市虹，住所地上海市虹口区飞虹路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：GOHLAISOON，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人上海聚慕信息科技有限公司（以下简称聚慕公司）因与被上诉人上海旭升置业有限公司（以下简称旭升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2019）沪0109民初30556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聚慕公司上诉请求：撤销一审判决第二至六项，改判驳回旭升公司相应的一审诉请，并支持聚慕公司的一审反诉请求。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误，且存在遗漏。首先，一审法院对旭升公司解除合同的合理性及相关事实认定错误并存在遗漏。旭升公司系以聚慕公司未及时支付物业管理费导致其合同目的无法实现为由解除租赁合同，与聚慕公司是否搬离上海市虹口区吴淞路575号的吉汇大厦2805室房屋（实际楼层为24层，以下简称系争房屋）之间并无关联，旭升公司亦未在民事起诉状及相关函件中将此作为解除合同的理由，一审判决自行将该事实作为判断旭升公司解除合同合理性的因素，与事实不符。旭升公司并非在发出《终止函》的同时电话通知聚慕公司，而是在合同即将解除前才电话告知聚慕公司其准备解除合同的事实及解除合同的全部后果，即聚慕公司应向旭升公司支付物业费及滞纳金，并不包括其他违约等责任。聚慕公司是基于这一事实才未对合同解除事宜提出异议，但一审法院对该事实未予认定。聚慕公司虽因业务调整原因暂时搬离了系争房屋，但并没有解除合同，也没有逃避支付租金，如果旭升公司不解除合同，聚慕公司也会继续支付租金直至成功转租或完成业务调整，一审判决认定聚慕公司没有继续履行合同的意思表示，与事实不符。旭升公司及物业公司实际上未向聚慕公司提供物业管理服务，聚慕公司不支付物业费用不应被视为违约行为；退一步而言，即使属于违约行为，亦属违反从义务的轻微违约行为，旭升公司不能仅以此解除合同。其次，一审判决采纳旭升公司的意见，认定旭升公司于2019年1月收回系争房屋，属事实认定错误。旭升公司在《终止函》中声明如租赁合同提前终止，旭升公司将收回房屋；旭升公司有能力在自行解除合同后随时收回房屋。旭升公司称其至2019年1月才收回系争房屋无证据支持，且如果旭升公司选择迟于2018年12月21日收回房屋，应自行承担相应后果。第二，一审法院适用法律错误。根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，申请保全措施的申请费由申请人负担，如果申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。旭升公司未在诉讼请求中要求聚慕公司承担财产保全申请费，一审判令聚慕公司承担该申请费，与法律规定不符。第三，一审法院判令聚慕公司向旭升公司支付管理费及滞纳金，缺乏事实和法律依据。旭升公司及物业公司未履行物业管理服务义务；聚慕公司已超额支付了2018年12月22日至2018年12月31日的租金，并向旭升公司支付了相当于三个月租金及管理费的保证金，远超过旭升公司诉请的物业管理费，旭升公司可以从已收取费用中抵扣，不应另行向聚慕公司主张；由于聚慕公司已付款项足以覆盖旭升公司主张的物业管理费，故其并无实际损失，无权主张滞纳金。第四，一审判决保证金归旭升公司所有、聚慕公司向旭升公司支付违约金及装修期租金，缺乏事实和法律依据。首先，聚慕公司是在旭升公司告知了解除合同应承担的全部责任的基础上，才接受了旭升公司对合同的解除，如果旭升公司告知聚慕公司还须承担其他违约责任的，聚慕公司会选择及时缴纳费用延续租赁关系。其次，聚慕公司不存在违约行为，旭升公司直接恶意解除合同，扩大的损失是其自身过错所致，应自行承担；聚慕公司未支付物业费并未给旭升公司造成损失，一审判决缺乏计算实际损失的基础；且保证金、违约金、装修免租期租金等均为违约金性质，旭升公司不应重复主张。被上诉人旭升公司辩称，不同意聚慕公司的上诉请求。根据双方合同约定，聚慕公司违约，旭升公司可以行使单方解除权。合同因聚慕公司违约而解除，聚慕公司理应承担相应的违约责任。聚慕公司未于2018年12月返还系争房屋，旭升公司实际于2019年7月收回系争房屋，故聚慕公司要求旭升公司返还2018年12月的剩余租金，没有依据。诉讼保全申请费也是诉讼费用的一部分，且该费用是因聚慕公司的违约行为导致旭升公司提起诉讼而发生的，理应由聚慕公司承担；旭升公司在起诉状的诉讼请求中已经写明了诉讼费、保全费由聚慕公司承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。旭升公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月21日解除；2．判令聚慕公司支付拖欠的2018年12月1日至2018年12月21日期间的管理费人民币（以下币种均为人民币）8，080.8元；3．判令聚慕公司支付滞纳金，以8，080.8元为基数，按照日千分之五的标准，自2018年11月26日起至实际支付之日止；4．判令聚慕公司支付合同解除的违约金281，577.39元；5．判令保证金281，577.39元归旭升公司所有；6．判令聚慕公司支付装修免租期租金245，790.99元；7．判令聚慕公司承担房屋复原费用153，920元。一审中，旭升公司撤回第7项诉讼请求。聚慕公司向一审法院提起反诉请求：1．判令旭升公司返还保证金281，577.39元；2．判令旭升公司返还2018年12月22日至2018年12月31日期间的租金18，348.34元。一审法院认定事实：2018年8月29日，旭升公司（为甲方、出租方）与聚慕公司（为乙方、承租方）签订租赁合同［合同编号为TT（1606／07）-180910-TA］，约定：甲方将系争房屋（实际楼层为24层，名义楼层为28层）出租给乙方，乙方承诺租赁系争房屋仅用作办公用途；第5.1条约定在租赁期内，乙方应向甲方支付本合同附件三第1条所列明的租金及其增值税；……第5.2条约定在租赁期内，乙方应向甲方支付本合同附件三第2条所列明的管理费及其增值税及依据本合同约定应由乙方向甲方支付的其他费用及其增值税；……第5.3条约定自交付日起因乙方使用系争房屋而发生的一切公用事业费（包括但不限于水费、电费、额外空调费、煤气费、电话费及通讯费）及其增值税均应由乙方承担，乙方应依据甲方规定的期限和方式缴付上述费用及其增值税；第5.5条支付方式约定（1）……在租赁期内，除首期租金及其增值税与管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向甲方账户一次性足额支付下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税及其他一切在本合同项下应当支付的款项（包括但不限于租金、管理费、滞纳金及任何其它费用）及其增值税；……（4）若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.5％的标准向甲方支付滞纳金，……（5）滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至乙方实际支付应付未付款项及其滞纳金以及增值税之日止；……第6.1条约定乙方应于签署日当日支付保证金，在租赁期内，保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它任何应付款项及其增值税，……第10.1条约定乙方应在租期届满日或提前解除日17时之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的复原状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；……第17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：（1）乙方单次拖欠本合同项下的租金及／或其增值税、或管理费及／或其增值税超过15个工作日（无论甲方是否正式追索）；……第17.3条约定当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；（2）乙方应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期及免租期（如有）的租金；（3）乙方应在甲方提前单方面解除本合同后七个工作日之内向甲方一次性支付本合同第17.3条第（1）项和第（2）项的款项。……；第17.6条约定当发生本合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。附件二约定该房屋租赁面积为384.8平方米（不包括车位），交付日为2018年9月10日，装修期自交付日起至2018年12月9日止，乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及其增值税及其它一切与租赁该房屋相关的费用；租金起付日为2018年12月10日，乙方应自租金起付日起缴付租金及其增值税；租赁期自交付日起至2020年12月9日止。附件三第1.1条约定在租赁期内，日租金及其增值税为人民币7元／日／平方米，月租金为人民币78，028.89元／月，增值税为人民币3，901.44元／月；第2.1条约定租赁期内的管理费标准为29.25元／月／平方米，增值税为1.75元／月／平方米，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；第3条约定保证金金额为3个月的月租金及其增值税加上3个月的管理费及其增值税之和计281，577.39元；……2018年9月1日，旭升公司（甲方）与聚慕公司（乙方）签订《补充协议》，约定：修改租赁合同附件二中交付日为2018年9月1日，装修期自交付日起至2018年11月30日止，租金起付日为2018年12月1日，租赁期自交付日起至2020年11月30日或提前解除日止；本协议为租赁合同的组成部分，具有同等效力，租赁合同与本协议冲突之处，以本协议约定为准。聚慕公司按约向旭升公司支付了保证金281，577.39元，未支付装修押金。旭升公司将系争房屋交付聚慕公司使用，聚慕公司未进行装修。2018年10月，聚慕公司开始自行搬离系争房屋，但未将系争房屋交还旭升公司。聚慕公司仅支付系争房屋2018年12月租金，支付物业费至2018年11月底。2018年12月14日，旭升公司向聚慕公司发出《终止函》，言明因聚慕公司拖欠应付未付费用的行为已构成严重违约，已严重损害了旭升公司的合法权益，故函告聚慕公司：1．于2018年12月20日之前向旭升公司一次性全额支付应付未付费用（物业费11，928.8元、滞纳金1，133.24元，共计13，062.04元），如聚慕公司未按期支付，则租赁合同于2018年12月21日提前终止；2．如租赁合同提前终止的，则聚慕公司应自终止日起3个工作日内向旭升公司一次性全额支付应付未付费用，旭升公司保留继续追讨的权利；3．如租赁合同提前终止的，聚慕公司应于2018年12月21日下午5时前按租赁合同的约定返还系争房屋，否则旭升公司将收回房屋并处置房屋内的一切物品。该份函件未送达成功。后旭升公司工作人员电话通知了聚慕公司。2019年1月7日，旭升公司再次向聚慕公司发出《追缴函》，告知租赁合同已于2018年12月21日解除，旭升公司已收回系争房屋并处置房内一切物品，要求聚慕公司：于2018年12月20日付清物业费11，928.8元、2018年11月26日至2018年12月14日的滞纳金1，133.24元，共计13，062.04元；根据租赁合同的约定承担租赁合同提前解除的违约责任，聚慕公司已支付的保证金281，577.39元作为违约金，不予退还；支付相当于保证金金额的违约金281，577.39元及收回房屋、处理遗留物品、恢复原状所产生的的费用115，440元作为赔偿；等等。该份函件亦未送达成功。一审审理中，根据旭升公司的申请，一审法院依法裁定冻结聚慕公司银行存款693，217.18元，或查封、扣押其相等价值的财产。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。旭升公司与聚慕公司签订的租赁合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。根据租赁合同约定，聚慕公司应于每月25日以前支付下月租金及管理费等款项，如单次拖欠款项超过15个工作日的，旭升公司有权单方解除租赁合同。在合同履行过程中，虽然聚慕公司已支付系争房屋2018年12月的租金，然其未按约定支付2018年12月的管理费，构成违约。旭升公司于2018年12月14日向聚慕公司发出《终止函》，其内容首先为催讨欠费，如催讨不成则解除合同，虽然该函件未到达聚慕公司，然聚慕公司自认同时接到了旭升公司工作人员的电话通知，聚慕公司未有继续履行合同的意思表示或行动，亦未就合同解除事宜提出异议，况且聚慕公司自2018年10月起即开始搬离系争房屋，系争房屋在旭升公司发函之时已非正常使用的状态，故旭升公司催讨未果，根据租赁合同行使单方解除权尚属合理，现旭升公司主张租赁合同及《补充协议》于2018年12月21日解除，聚慕公司亦认可，一审法院予以照准。聚慕公司自行搬离系争房屋，现又以旭升公司未提供物业服务为由不同意支付合同解除前的管理费，依据不足，不予采纳。聚慕公司应支付2018年12月1日至12月21日期间的管理费，并按照租赁合同约定支付相应的滞纳金。因租赁合同约定的滞纳金标准过高，聚慕公司要求进行调整，故一审法院依法酌情调整为按年利率7.5％计算。因聚慕公司违约导致租赁合同解除，根据租赁合同约定，聚慕公司已支付的保证金不予退还，旭升公司要求保证金归其所有，一审法院予以支持。聚慕公司要求旭升公司返还保证金的反诉请求，不予支持。同时，聚慕公司还应向旭升公司支付3个月装修期租金。关于违约金，一审法院综合考虑租赁合同的履行情况、旭升公司的实际损失等因素，酌情调整违约金数额。聚慕公司反诉要求返还2018年12月21日至12月31日期间的租金，旭升公司辩称因聚慕公司未返还系争房屋，导致旭升公司于2019年1月方收回系争房屋，故该期间的租金抵扣房屋收回前的使用费，一审法院依法采纳旭升公司的辩称意见，对聚慕公司该反诉请求亦不予支持。据此，一审法院作出判决：一、旭升公司与聚慕公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月21日解除；二、自判决生效之日起十日内，聚慕公司支付旭升公司2018年12月1日至2018年12月21日期间的管理费8，080.8元及滞纳金，以8，080.8元为基数，按照年利率7.5％，自2018年11月26日起计算至实际支付之日止；三、自判决生效之日起十日内，聚慕公司支付旭升公司违约金93，859.13元；四、聚慕公司支付的保证金281，577.39元归旭升公司所有；五、自判决生效之日起十日内，聚慕公司支付旭升公司装修期租金245，790.99元；六、驳回聚慕公司的全部反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，旭升公司向一审法院提交的起诉状中第五项诉讼请求为判令本案诉讼费、保全费由聚慕公司承担。本院认为，第一，根据双方合同约定，聚慕公司未依约支付2018年12月管理费的行为构成违约，且符合约定解除条件；旭升公司向聚慕公司发出《终止函》并电话通知聚慕公司后，聚慕公司并未表示愿意继续履行合同，或及时支付拖欠款项；再加之聚慕公司自2018年10月起即开始搬离系争房屋，故一审法院认为旭升公司在催讨欠款未果的情况下行使单方解除权尚属合理，并判定双方租赁合同及《补充协议》于2018年12月21日解除，本院予以认同。聚慕公司称其未对合同解除事宜提出异议是由于旭升公司表示解除合同的全部后果只是支付物业费及滞纳金的说法，缺乏相应依据，本院难以采信。第二，合同解除后，聚慕公司应当向旭升公司返还系争房屋，因聚慕公司未及时返还房屋，旭升公司于2019年1月自行收回系争房屋。现聚慕公司称旭升公司应于2018年12月21日立即自行收回系争房屋，故聚慕公司无须支付此后房屋租金的主张，缺乏依据，不能成立。第三，聚慕公司以旭升公司未提供物业服务、旭升公司收取的保证金足以抵扣未付管理费为由，认为旭升公司无权要求聚慕公司支付管理费及滞纳金的主张，亦缺乏依据，本院无法采纳。第四，因聚慕公司违约导致合同解除，聚慕公司应当承担相应的违约责任。一审法院基于双方合同约定，支持旭升公司要求聚慕公司支付3个月装修期租金及没收保证金的诉请，并综合考虑本案具体情况酌情判定聚慕公司应支付的违约金数额，较为合理，可予维持。第五，旭升公司在本案起诉状中提出了要求聚慕公司承担诉讼费、保全费的诉讼请求；一审法院根据案件审理情况判定本案财产保全申请费由双方分担，并无不当。综上所述，聚慕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，732.17元，由上海聚慕信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……