河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4153号上诉人（原审原告）：张生法，男，1972年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：贾飞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：禹景勋，男，1960年6月18日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：刘军，河南广义律师事务所律师。上诉人张生法因与被上诉人禹景勋确认合同无效纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2020）豫1726民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张生法的委托诉讼代理人贾飞，被上诉人禹景勋及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张生法上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策，案涉房屋是依法准许交易的，属于认定事实严重错误且于法无据。本案买卖协议中明确包含院落，且房屋本身对土地具有依附性，根据房地一体原则，买卖地上房屋也必然一同转让房子所依附的土地。案涉土地属集体所有，属宅基地，只能在本集体经济组织内部交易转让，被上诉人是城镇居民，不具备购买案涉房屋及土地使用权的权利。案涉《买卖协议》因违反法律规定而应属无效。二、一审法院未审查《房屋所有权证》内容真实性就予以采信并据此认定被上诉人依法办理房产登记手续属于认定事实错误。被上诉人所举示的第0259号《房屋所有权证》记载的地点或名称是虚假的，书证内容不属实。该《房屋所有权证》是针对国有土地上房屋颁发的房屋所有权证书，不是集体土地上房屋所有权证。案涉土地至今仍然集体所有土地，该《房屋所有权证》记载内容错误。一审法院据此认定被上诉人依法办理房产登记手续属于认定事实错误。另外，关于房屋用途一审法院并未查明，实际上该房屋被用于经营性用房出租，经营早餐店。一审法院径行在事实认定部分认定购买房屋的用途系自住，属于认定事实错误。二审庭审中，上诉人张生法以已向泌阳县人民法院提起行政诉讼，请求撤销第0259号《房屋所有权证书》，且泌阳县人民法院已经立案受理为由，申请本案中止审理。禹景勋辩称：张生法上诉称一审法院认定买卖行为有效是错误的上诉理由不能成立。双方于2002年3月9日签订了《买卖协议》后，泌阳县人民政府于2002年5月22日针对案涉房屋给答辩人颁发的《房屋所有权证》，答辩人依法缴纳了契税，这充分证实案涉房屋是依法准许交易的。自签订协议至2020年9月起诉相隔长达20年，在张生法本次起诉前，双方无异议，由于房价上涨，张生法为了获取巨大差额经济利益，出尔反尔，找各种理由想撕毁合同，要把房屋收回，明显违背诚实信用原则和公平原则。原判认定双方买卖行为是有效的是完全正确的。至于张生法上诉称双方的行为违反《物权法》、最高法院第八次民事商事审判工作会议纪要等规定，不适用本案，其一，本案不符合商事法律规定的情形，其二，双方的买卖行为发生在这些法律规定之前。张生法上诉称原审法院未审查《房屋所有权证》内容真实性就予以采信的上诉理由不能成立。《房屋所有权证》是泌阳县人民政府颁发的是合法有效的，并且颁证行为是行政行为，因此，原审法院予以采信完全是正确的。请求驳回上诉，维持原判。张生法向一审法院起诉请求：1、依法判令原被告双方于2002年3月9日签订的《买卖协议》无效；2、责令被告退回原告房屋；3、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告张生法作为甲方与被告禹景勋作为乙方于2002年3月9日签订买卖协议一份，协议约定如下：“经甲方同意，经与乙方共同协商，甲方愿意将平房共肆间（砖混结构）卖给乙方，双方共同遵守本协议，制定以下款项。1、平房为砖混结构，共四间，其中包括院内，东至和山，西至介石，南至公路，北至介石；2、甲方自愿将住房四间永久一次性卖给乙方，价格为56,900元，乙方一次性将房款交给甲方；3、甲方自房屋转卖给乙方之日起如出现有关争议该甲方负责的甲方负责，该乙方负责的乙方负责，买卖的有关费用由乙方负责；4、本房与对方关山和界处如盖二楼以上建筑无论那方先盖即与对方留好墙基；5、本房自转卖之日，双方签字共同遵守，双方不在反悔，如出现任何一方争端，造成的损失由其负责。本协议一式三份，甲方双方及担保人各存一份，落款处甲方张生法乙方禹景勋担保人陈传昌签字按指印”。同日原告张生法给被告禹景勋出具56,900元收条一张。另查明，泌阳县人民政府于2002年5月22日给被告禹景勋办理了房屋所有权证，证号为0259号，所有权性质：私，房屋坐落高邑乡陈洼××委，间数四间，层数壹层，建筑面积126.90平方米，四至：东：张生法，西：空场，南：路，北：本院。被告禹景勋于2002年6月1日向泌阳县房地产管理所缴纳费用115元，于2006年8月8日向泌阳县农业征收管理局缴纳契税2,276元。一审法院认为，首先，原告张生法作为甲方与被告禹景勋作为乙方于2002年3月9日签订买卖协议后原被告双方均分别履行了支付房款和交付房屋的义务且被告禹景勋一直入住至今，合同约定的内容已经实际履行完毕，在此后将近二十年间中原告并未提出异议，被告禹景勋已经对该涉案房屋形成稳定的占有关系；其次，原被告双方买卖的房屋，被告依法向泌阳县房地产管理所缴纳了契税并且办理了房产登记手续，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策，案涉房屋是依法准许交易的；再有，被告禹景勋在购买涉案房屋时并不是城镇居民，被告禹景勋并没有改变土地用途，其购买房屋的用途系自住，而非商业或者其他，符合宅基地所建房屋用途。而原告张生法在卖出涉案房屋后其生活保障并不因出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户宅基地使用权的问题。基于此，一审法院认为，原被告双方买卖行为已经完成，从尊重历史、照顾现实出发，为了遵循诚实信用和公平原则，为了保障交易行为的稳定性，应当认定该买卖行为有效。综上，原告诉请没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告张生法的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告张生法负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提供案涉房屋使用情况的照片一张，拟证明现在房屋由被上诉人出租经营早餐店。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对此发表质证意见称，是争议的房屋，但是没有出租，是亲戚在经营早餐店，该证据与本案不具有关联性，本案是确认效力，这张照片不能否定协议的效力。本院审查认为，该证据不具有证明力且与本案不具有关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人于2002年3月9日签订的《买卖协议》，系二人真实意思表示，根据在案村民小组和村委出具的情况说明，本案争议房屋坐落的土地为“张生法所承包口粮地”，并非上诉人张生法上诉主张的宅基地，可见现有证据并不足以证明本案争议协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定。此外，上诉人亦未向本院提交相关证据证明本案协议存在违反前述合同法第五十二条规定的其他情形，现上诉人张生法起诉及上诉主张确认协议无效并请求退回房屋，确无事实基础和法律依据，且有违诚实信用原则，一审法院未予支持，并无不妥。至于上诉人张生法提出本案应中止审理的意见，其一，本案争议的协议效力与0259号《房屋所有权证书》的合法性，无直接关联性，其二，本案亦不存在符合民事诉讼法规定的其他应当中止审理的事由，故其申请中止审理本案不予采纳。综上所述，张生法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张生法负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  郑志宏审判员  刘 涛二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈 倩