安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8742号 上诉人（原审被告）：解祥，男，1974年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省太和县，现住所地合肥市蜀山区。 上诉人（原审被告）：安徽览众投资管理有限公司，住所地合肥市蜀山区黄山路与西二环交口博澳丽苑**。 法定代表人：解祥，该公司总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：龚峰，安徽品涵律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈奇，男，1969年9月5日出生，汉族，住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：葛圩，安徽高速律师事务所律师。 上诉人解祥、上诉人安徽览众投资管理有限公司（以下简称览众公司）因与被上诉人陈奇房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月21日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 解祥、览众公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈奇诉讼请求。一、二审诉讼费用由陈奇负担。事实与理由：1.陈奇诉讼主体不适格，不具有案涉房屋的所有权。案涉房产证上的权利人为安徽博澳企业投资发展有限公司，并非陈奇，陈奇在一审法院提交的安徽博澳企业投资发展有限公司出具的《证明》，表示房产证及相关手续正在办理，但至今已八年，应再次核实产证办理情况，且解祥、览众公司未按时支付房租也是因为有人不断上门看房，并说要拍卖。在解祥、览众公司提出疑义的情况下，陈奇未给与合理解释，也未证明陈奇享有租赁权，违背常理。2.一审判决未对保证金20万元予以处置不当。3.2020年5月14日，阮德红出具的《承诺书》并未经解祥同意并授权，所以该承诺对解祥无效，一审判决解祥承担连带责任没有事实和法律依据。3.陈奇自始至终未提供案涉租赁房屋的实际面积，全凭口述，一审判决支持案涉房屋面积2727平方米错误。 陈奇辩称，1.陈奇具有房屋处分权，是适格当事人。陈奇于2012年购入博澳丽苑B幢商业房屋，房屋权属登记及有关手续正在办理中，上述事实有安徽博澳置业投资发展有限公司出具的证明佐证，陈奇对房屋享有处分权。并且陈奇与解祥、览众公司自2015年订立合同起，已事实上履行了5年的合同，履行期内解祥、览众公司多次支付陈奇租金并在所租赁房屋内正常开展经营活动至今，表明解祥、览众公司认可陈奇具有合同主体资格，陈奇也已积极履行合同约定将房屋交付解祥、览众公司经营使用的义务。因此，陈奇具有诉讼主体资格。2.20万保证金一审法院已经予以冲抵房屋租金，并不存在对保证金不予处置情形。3.《房屋租赁合同》是由解祥、览众公司与陈奇共同签订，一审法院判决解祥、览众公司共同支付租金并无不妥。双方订立的《房屋租赁合同》中载明承租方（乙方）为解祥并附有解祥的身份证件号码及联系电话，合同落款处由解祥及览众公司共同签署，上述事实可以证明本合同是由陈奇与解祥及览众公司共同订立。因此，解祥、览众公司应共同承担支付租金的责，一审判决完全完全正确。4.双方签订的《房屋租赁合同》对房屋面积2727平方米进行了约定，而陈奇提供的建设工程规划许可证附件明确原总建筑面积变更为商业1426平方米，办公1312.57平方米，合计2738.57平方米，超出了合同的约定。5.一审判决减免疫情期间的租金没有依据，请求二审依法予以更正。 陈奇向一审法院起诉请求：1.请求判令解除陈奇与解祥、览众公司于2015年8月11日签订的《房屋租赁合同》,解祥、览众公司返还所租赁的博澳丽苑B#楼一层至四层房屋；2.请求判令解祥、览众公司共同支付陈奇租金1143675元(租金计算至2020年6月20日止,此后按每日3998元标准计算租金至房屋实际返还时止)；3.请求判令解祥、览众公司支付陈奇利息损失14448元(自2020年3月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%计算至2020年6月20日止),此后利息按上述利率标准计算至款清时止；4.本案诉讼费用由解祥、览众公司承担。 一审法院查明：2015年8月11日，出租方（甲方）与承租方（乙方）览众公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于博澳丽苑B#楼一层至四层房屋(租赁建筑面积2727平方米)出租供乙方用于商业经营使用；租赁期限自2015年8月11日至2015年12月11日为宾馆装修期,期间甲方除不收取乙方房屋租金外，其他一切费用有乙方自行承担。免租期届满,以免租期满的第二日作为正式起租日,即自2015年12月11日至2022年12月10日,本合同的租赁期限为7年。租金为38元/建筑平方米/月,租期满两年，租金每年递增5%。付款方式为每季度支付一次,首期租金应于签订本合同时支付,以后每季度到期要提前五日,乙方向甲方支付下一季度租金；乙方同意于本合同生效之日起3个工作日内向甲方支付保证金人民币200000元整；违约责任约定有乙方未能按期交纳租金，逾期十五未交纳房租，甲方有权解除本合同。甲方有权自保证金中扣除乙方应交纳的房租金额，同时向乙方追究违约责任；合同还进行了其他约定。 2012年11月8日，安徽博澳企业投资发展有限公司出具《证明》一份，内容为：兹证明博澳丽苑小区B幢商业房屋已出售给陈奇，房产证及相关手续正在办理中。特此证明！ 2020年5月14日，览众公司股东兼监事阮德红出具《承诺》一份，内容为：我阮德红代表解祥承诺，2020年5月31日之前将丽菲宾馆所欠陈奇房租一次性转清，否则后果自负，并承担相应的法律责任。 自2015年12月11日至2020年6月20日，案涉房屋已产生租金5923431元，承租方已支付4779756元，尚欠1143675元。 一审法院认为，陈奇与览众公司自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。览众公司未按期交付房租，陈奇有权解除合同，故双方签订的房屋租赁合同自起诉状副本到达览众公司之日解除，即2020年8月10日解除。合同解除后，览众公司应当支付2015年12月11日至2020年6月20日租赁期间尚欠租金1143675元，此后的房屋租金或占用费应以3998元/日支付至实际交房时止；并立即返还租赁的房屋；览众公司已交纳保证金200000元，应当予以冲抵；鉴于自2020年1月24日后发生了众所周知的疫情，依据合肥地区防控疫情的情况，该院酌情减免览众公司应支付的二个月租金239880元（3998*30*2=239880元），故还应支付陈奇租金703795元；陈奇的上述诉请，有事实和法律依据，该院予以支持。解祥自愿承诺于2020年5月31日付清房租，视为其自愿加入陈奇与览众公司之间的债权债务，故解祥应对览众公司所欠付租金承担共同责任。春旗诉请，览众公司、解祥应承担未付租金的利息损失，因合同未有约定，该院不予支持。解祥、览众该公司辩称，陈奇非适格主体，与事实不符，该院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈奇与安徽览众投资管理有限公司于2015年8月11日签订《房屋租赁合同》于2020年8月10日解除，并立即返还案涉租赁物；二、安徽览众投资管理有限公司、解祥应于判决生效后十日支付陈奇房屋租金人民币703795元（此后安徽览众投资管理有限公司、解祥应自2020年6月21日始至实际交房时止按3998元/日支付房屋租金或占用费）；三、驳回陈奇的其他诉讼请求。案件受理费15223元，减半收取7611.5元，由解祥负担。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。解祥、览众公司提供，房产证复印件一份，证明案涉房产是第三方所有，产证面积与签订合同面积不一致，且案涉房屋一楼出租给其他租户，并非我方使用。陈奇质证认为，该房产证复印件是否是案涉房屋无法确定，即使真实也与本案无关，如果产权人确实是第三人，是陈奇与第三人之间的问题，与解祥、览众公司无关。 二审另查明，案涉《房屋租赁合同》中首部承租方（乙方）约定为解祥，并注明解祥身份证号码和联系电话，合同落款处解祥签字，并加盖览众公司公章。对一审查明房屋承租人为览众公司本院予以纠正。对一审查明其他事实本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》中首部承租方（乙方）约定为解祥，并注明解祥个人的身份证号码和联系电话，合同落款处解祥签字，因此解祥应为案涉合同的当事人，应承担租金支付责任，解祥上诉主张不承担责任，本院不予支持。 陈奇虽不是案涉房屋的所有权人，但陈奇提供的安徽博澳企业投资发展有限公司证明反映陈奇自安徽博澳企业投资发展有限公司购买案涉房屋，陈奇与解祥签订租赁合同后，陈奇已经依据约定交付了房屋，解祥、览众公司使用房屋至今，陈奇有权依据合同约定向承租人主张租金，解祥、览众公司上诉主张陈奇不具备诉讼主体资格，本院不予支持。 双方合同约定租赁房屋建筑面积2727平方米，解祥、览众公司已接收房屋并使用至今，现其主张房屋面积不足，二审中其提供的房产证系复印件，且产证内容不能反映其案涉房屋，故解祥、览众公司该主张没有提供充分依据，本院不予支持。 保证金20万元一审已经在租金计算中予以抵扣，解祥、览众公司该项上诉没有依据。 综上，解祥、览众公司的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15223元，由解祥、安徽览众投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月四日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。