广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36430号原告：广州捷丽置业有限公司，住所地广州市越秀区中山五路**。法定代表人：吕兆泉，董事长。委托诉讼代理人：古俐敏，系公司职员。委托诉讼代理人：黎丹丹，系公司职员。被告：蔡金媚，女，1990年2月12日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：黄进汉，广东品杰律师事务所律师。原告广州捷丽置业有限公司与被告蔡金媚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行独任审理，原告的委托诉讼代理人古俐敏、黎丹丹与被告的委托诉讼代理人黄进汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》己于2019年9月19日自动解除；2.判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年9月19日的租金67410.37元；3.判令被告按照每日万分之四的标准向原告支付租金违约金（从支付欠款履行期届满次日起计至缴清欠款日止）；4.判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年9月19日的推广费2807.8元；5.判令被告按照每日万分之四的标准向原告支付推广费违约金（从支付欠款履行期届满次日起计至缴清欠款日止）。事实和理由：原被告于2018年11月20日签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》，被告向原告租用广州市越秀区中山五路68号负贰层B212铺，租赁期限自2018年12月17日至2021年12月16日，其中2019年2月17日至12月16日的月租金为14549元，推广费为每月606元，租金及推广费均按月结算，在当月第五日前缴交。签订合同后，被告在未解除合同且未征得原告同意的情况下停止营业并于2019年5月10日私自离场，至今仍欠缴数月租金及推广费，经原告多次催缴仍拒缴交。原告于2019年9月12日向被告发送《解除租赁合同通知书》，告知根据合同约定双方签订的合同于2019年9月19日正式解除。此后，被告仍未缴交所拖欠租金及推广费，遂诉至法院。被告辩称，1.原被告之间的租赁关系已于2019年7月9日解除，而非原告所主张的2019年9月19日，被告于2019年5月开始就停业，并持续与原告协商退租事宜，直到2019年7月9日原告工作人员何小姐打电话称商铺要出租给他人，要求被告尽快撤场，被告遂委托蔡大锦前往商铺将东西清空；2.双方的租赁关系已于2019年7月9日解除，被告此后也未再使用涉案商铺，原告也已将商铺出租给他人，故被告无需支付此后的租金；3.原告已经没收了被告保证金48120元，相当于三个多月的租金，原告已没有任何损失，其再起诉要求被告支付拖欠租金有违补偿原则；4.被告自2020年5月开始就没有再营业，没有接受原告所谓的推广，无需支付推广费及推广费违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年11月20日，原被告签订《广州市房屋租赁合同》《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》及相关附件，约定原告将位于广州市越秀区中山五路68号负贰层B212铺出租给被告经营使用；租赁期限自2018年12月17日至2021年12月16日，其中2019年2月17日至2019年12月16日的月租金为14549元；租金保证金为48120元，相当于租赁期最后一年月租金三倍；推广宣传费每月606元，为原告为五月花商业广场的整体经营而进行的推广宣传活动支出分摊；租金及推广宣传费均以预付的方式在每个月的第五日前支付；被告逾期支付合同项下任何应付款项，并在原告向其发出要求缴付款项的书面通知后十四天内仍未缴付的，原告有权提前终止合同并要求被告交还物业，合同自原告将终止合同的通知书送达被告之日起终止，原告也可在通知书中规定另一确定日期为本合同的终止日期；被告逾期支付合同项下的任何款项，原告除可提前终止合同外，还可要求被告就其迟延支付的款项支付违约金，租金、推广宣传费的违约金按每日万分之四计收，违约金总额不超过租金、推广宣传费的本金总额；因被告原因导致合同被迫提前终止而发生的物业交还，原告或原告授权的五月花商业广场物业管理人或物业管理人在五月花商业广场设立的管理处接受被告交还的物业钥匙，不影响原告追究被告的违约责任的权利；被告确认的通讯地址为广州市黄埔区黄埔东路2799B国宝大厦一楼美宜佳，书面文件一经送达该地址即视为被告已收到等。上述《广州市房屋租赁合同》于2018年12月19日经房屋租赁登记备案机关予以登记备案。上述合同签订后，被告缴交商铺租金及推广宣传费至2019年4月，自2019年5月起未再缴交。被告表示其自2019年5月起停止在涉案商铺经营，并向物业管理公司交还钥匙撤场，此后原告工作人员于2019年7月9日致电被告称商铺出租给他人，要求被告清空商铺内物品，被告遂于次日清空了商铺内剩余物品。被告就此提交了案外人蔡大锦的《证人证言》以及通话录音。《证人证言》载明“2019年7月9日蔡金媚联系我，说出租方要求她将沙拉游记店铺里的东西搬走，委托我7月10日把店里东西搬走。7月10日当天，我去到店铺将还有的一些沙拉操作台、冰箱、卡座、消毒柜等搬走，搬的时候有物业的人在场，好像是叫冯主任，搬完后上13楼签了一份文件，大概内容是申请搬离这些，后来又在地面物业的保安室给物业签了搬离清单，大概内容是罗列了搬离的东西，签完后我就走了”等，被告称蔡大锦是其弟弟；通话录音系被告使用“无忧电话录音”APP进行录音并保存在该APP中，经被告当庭展示，显示录音通话时间为2019年7月16日，通话对方号码为139××××****，被告称其为原告工作人员何小姐，通话内容为：被告称“我不是有两个合伙人嘛，他们都说你都已经租给别人，为什么这些什么金啊都没退这样子”，对方称“那租给别人是我们租给别人，你那个金是因为你走佬肯定没得退，你可以看合同，合同上都有写，你没有按照我们的合约一直做下去，本来我们合约也没有到期，你现在不是自己走佬吗”等。原告则表示被告系将商铺钥匙邮寄给物业管理公司，无法确认具体时间，可确认被告于2019年7月10日至商铺清理了临期易腐烂物品，但并非正式离场，何小姐系其员工，但无法确认通话中的对象是否即为何小姐。原告委托律师于2019年7月12日向被告寄送《律师函》，要求被告支付涉案商铺2019年5月1日至6月30日期间的租金、推广费、管理费等费用。原告又于2019年9月12日向被告寄送《解除租赁合同通知书》，载明因被告经催讨后仍未支付租金、推广费等义务，并且在未办理商铺交还手续的情况下于2019年5月10日私自撤场，故通知双方签订的租赁合同及补充协议自2019年9月19日正式解除，没收租金保证金及管理费保证金等，原告按照被告合同所确认的联系地址及被告身份证地址分别寄送，其中寄往合同确认联系地址的被退件。原告与案外人上海潮剪芭曲企业发展有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案商铺出租给该公司经营，租赁期限自2019年9月20日起，未显示合同签订时间，该合同于2019年10月22日经房屋租赁登记备案机关予以登记备案。另，被告于2019年8月22日向本院起诉要求原告返还租金保证金48120元并支付相应利息，本院于2020年2月21日作出（2019）粤0104民初37914号《民事判决书》，查明本案被告于2019年4月8日向原告送达《申请撤场》，内容为“我方：B212档沙拉游记，由于我方经营者家庭原因，无法打理档口事宜，现在向贵司提出退场申请！望贵司尽快给予回复！”，本案原告于2019年4月19日向被告送达《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，内容为“经我司酌情考虑后，同意贵租户如能履行下列条款，方能考虑特准贵租户之申请；现将详情开列如下：1.贵租户能物色一新租户代替贵租户租用上述铺位，并与我司签订为期二年之租赁合同；新租赁合同之租金及其他详情，均需先征求我司同意；2.贵租户于新租户签订新租赁合同后，须与业主签订提早迁出及终止租赁合同之协议文件;3.贵租户须负担一切有关新租赁合同及提早迁出协议文件之费用；4.贵租户须负担业主因贵租户提早迁出之一切损失；5.贵租户须还原上述单位之装修，以期达至我司或新租户的要求；6.我司将没收贵租户的一切保证金及押金作为赔偿；7、贵租户须在退租前缴清包括迁出日在内之一切欠款，包括租金，管理费，推广费，水电费等。就贵租户提出之提早解约的要求，我司保留最后之决定权”等事实，认为被告擅自提早撤场且拖欠租金已构成违约，原告依据合同约定有权没收保证金，遂判决驳回其诉讼请求。被告对判决不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2020年8月7日作出（2020）粤01民终15058号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：结合原被告诉辩意见以及举证、陈述，本案争议焦点为原被告之间的涉案房屋租赁合同解除时间以及被告所应承担的合同义务及违约责任。根据查明事实以及生效判决认定事实，被告拖欠租金并擅自提前撤场，已构成违约，依据合同约定，原告有权提前终止合同，合同自终止通知送达被告之日或原告在通知书中所确定日期即终止，原告亦据此主张按其向被告寄送的《解除租赁合同通知书》中所确定的2019年9月19日作为合同解除日期。但应注意的是，被告于2019年4月向原告提出撤场申请，虽然双方未能达成一致，但被告此后自2019年5月起就停止经营并向物业交还商铺钥匙，已以实际行为表明不履行合同主要债务，固然是其构成违约，但被告作为场地出租方，在按约定主张违约责任的情况下也应当尽早解除合同，防止双方损失的持续扩大。而事实上被告于2019年7月10日前往涉案商铺清理物品，虽然原告否认被告于该日腾空了商铺，但亦无法证实此后有再对商铺进行腾空，此外，原告所提交证据显示其将涉案商铺出租给案外人上海潮剪芭曲企业发展有限公司，租赁期限自2019年9月20日起，但根据生活常理及交易习惯，双方签订合同时间包括签订合同前的磋商、查看商铺等时间应当早于租赁起始时间，即涉案商铺在原告所主张的合同解除时间之前已在原告的控制之下，应视为被告已向原告交还了涉案商铺，且原告亦已另行招租。再考虑到原告已没收了被告的租金保证金48120元，该保证金金额超过双方争议的2019年期间三个月租金金额，足以弥补原告因被告提前撤场所受损失。综上，本院确认原被告之间的涉案合同已事实上于2019年7月10日解除。基于此，在合同解除之前，被告应按合同约定向原告支付2019年5月1日至2019年7月10日期间的租金33947.67元、推广宣传费1414元并计付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告广州捷丽置业有限公司与被告蔡金媚签订的涉案《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》于2019年7月10日解除；二、被告蔡金媚应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠租金33947.67元及逾期付款违约金（自2019年5月5日至2019年6月4日期间以14549元为基数，自2019年6月5日至2019年7月4日期间以29098元为基数，自2019年7月5日起至实际清偿之日止以33947.67元为基数，按照每日万分之四的标准计算）给原告广州捷丽置业有限公司；三、被告蔡金媚应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠推广宣传费1414元及逾期付款违约金（自2019年5月5日至2019年6月4日期间以606元为基数，自2019年6月5日至2019年7月4日期间以1212元为基数，自2019年7月5日起至实际清偿之日止以1414元为基数，按照每日万分之四的标准计算）给原告广州捷丽置业有限公司；四、驳回原告广州捷丽置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取806元，由原告广州捷丽置业有限公司负担400元，由被告蔡金媚负担406元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  赵咏二〇二〇年十二月十日法官助理蔡泳书书记员李锐