江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10711号上诉人（原审原告）：上诉人：张瑜，男，1974年10月1日生，汉族，住江苏省连云港市新港区。上诉人（原审原告）：孙巧，女，1976年10月14日生，汉族，住江苏省连云港市新港区。两上诉人共同委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：桑磊，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江街道泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人张瑜、孙巧因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张瑜、孙巧上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的鉴定申请以及一审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、原审认定事实不清，且错查、漏查重要事实。1、原审未依法查明案涉《商品房预售合同》中对装修质量要求约定不明的事实。江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《指南》）第8条规定,对于装修质量要求明确的评判标准为“装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定”，而案涉合同附件4约定并没有就相关事宜进行约定，约定显然未达到具体确定的标准，系对装修质量要求约定不明。2、原审漏查案涉合同签署时无样板房、售楼处公布的装修单价为4000元/平方米的重大事实，致本案认定事实错误。原审系列案件庭审中，业主和开发商一致确认合同签署时没有样板房，庭审亦已查明并无样板房，售楼现场公示的装修单价为4000元/平方米。据《指南》第8条规定,本案中因当事人没有对装修质量要求作出明确约定，上诉人主张以装修价格作为装修质量要求的，具有事实和法律依据。3、在合同明确约定装修不达标退差价的情况下，原审未同意鉴定致基本事实不清。案涉《商品房预售合同》第十一条第二款第2项约定，商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于约定标准的，按交付时的市场差价赔偿乙方损失。合同附件4中列明的装饰装修标准和设备标准涉及的住宅部分，大部分装修材料未约定品牌，少部分约定品牌，但没有就装修材料的型号、数量以及装修工艺等关键要素进行约定，可依据的应是浦东公司向住建部门申报的《预售方案》和《价格表》中载明的4000元/平装修单价标准，而是否达到装修单价标准，应以专业鉴定机构出具的鉴定结论为依据。故，对于该“专门性问题”，上诉人有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条向法院申请鉴定。原审法院未同意鉴定，致本案主要事实未依法查明。二、案涉4000元/平米装修价格，被上诉人在销售现场公示，并向政府部门备案，应视为要约，对被上诉人具有法律约束力。原审在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，否定装修价格作为装修质量要求，显系未全面正确适用法律。1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。2、案涉4000元/平方米装修单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。3、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被上诉人亦认可在销售现场有公布装修单价。4、根据《指南》第二节4、5、6、7、8各条意见，全装修房屋如存在明确具体的质量约定的，应以约定标准作为装修质量要求。如无约定标准的，应以样板房、销售资料等其它材料进行综合认定。如仍无法认定的，可以视情况按照备案装修资料确定。若仍无法确定的，则属于当事人没有对装修质量要求作出明确约定，应以装修价格作为装修质量要求依据。装修价格有合同约定的从合同约定，没有合同约定的按照广告宣传价格，没有广告宣传价格的按照备案装修价格确定。综上，被上诉人在销售现场公示的、且向住建部门申报的4000元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。而原审认为“被告只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务”，该认定无事实和法律依据。三、若依法判令被上诉人承担赔偿责任，有利于房地产企业更加自律，更加自我规范，为购房人提供货真价实、高质量的装修房，来实现企业与消费者的双赢。四、在本案诉讼期间，南京市住建局等七部门于2020年7月22日联合发文，关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，宁房市自2020132号，其中第五条明确规定，完善住宅装修评估机制，保证装饰装修标准与价格相符。2020年8月14日，南京市住房保障和房产局等三部门联合发文关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知，也明确规定依据评估报告，在商品房销售合同中明确全装修的主要材料、设施、设备的相关信息，包括品牌、型号和产地等。政府部门进一步发文强调对精装修的监管，也和江苏省高院审理指南中对精装修需要明确约定达到的标准相一致，而本案合同附件4显然未达到约定明确的标准，因此应视为合同中未明确约定，应以被上诉人在销售现场公示，并且在政府网站公示的装修单价4000元/平方米，作为案涉房屋的装修标准。综上，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，恳请贵院依法支持全部上诉请求。浦东公司辩称：1、上诉人与浦东公司在合同中已经明确约定了装修质量要求，一审判决事实认定清楚，应予维持。双方在合同附件4对装饰装修的标准作出了明确的约定。且上诉人也已经明确表示浦东公司已对装修质量进行了明确解释说明，其明确知晓案涉房屋的装修质量并予以接受。现在却提出装修质量约定不明的主张，明显与客观事实不符。2、在合同已约定了明确装修质量要求的前提下，无论物价备案材料所载的4000元/平米是否构成要约，均不应当作为本案的装修标准，该事实与本案没有关联性。本案中，合同中已经约定了明确的装修质量要求，根据江苏高院审理指南第5条的规定，应直接以合同约定作为本案的装修质量要求。无论物价备案材料所载的4000元/平米是否被认定为要约，均不应当作为本案的装修质量要求。综上，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。张瑜、孙巧共同向一审法院提出诉讼请求：1.判令浦东公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月13日，张瑜、孙巧（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积86.32平方米，其中套内建筑面积63.66平方米，共有共用分摊建筑面积22.66平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，单价20169元／平方米，总价款合计1740988元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，张瑜、孙巧签字确认。上述合同签订后，张瑜、孙巧支付了全部购房款。现浦东公司已向张瑜、孙巧交付涉案房屋。一审另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。一审庭审中，张瑜、孙巧申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同及附件、收据、南京市商品住房申报价格表以及张瑜、孙巧、浦东公司当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张瑜、孙巧、浦东公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为20169元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。张瑜、孙巧主张应以浦东公司备案的4000元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为张瑜、孙巧、浦东公司在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且浦东公司备案的4000元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故张瑜、孙巧在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回张瑜、孙巧的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张瑜、孙巧负担。二审中，上诉人张瑜、孙巧提交2020年9月15日本院（2020）苏01民终7021号案件询问笔录，在该案中，上诉人提交南京市浦口区人民法院2019年4月3日下午庭前会议记录一份证明浦东公司曾明确确认现场公示了物价申报表以及物价报告；提交本院（2020）苏01民终5284号案件庭审笔录，证明浦东公司认可案涉小区商品房销售时没有样板房。浦东公司陈述：上述物价申报表及物价报告只是为行政审批履行的报备手续，并非双方对装修价格的约定，涉案北外滩水城第18街区第3、4、5栋房屋销售时确实现场没有样板房。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人张瑜、孙巧与被上诉人浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。张瑜、孙巧上诉主张，被上诉人在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，被上诉人对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由上诉人签字确认，而被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且被上诉人实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上，张瑜、孙巧的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张瑜、孙巧负担。本判决为终审判决。审判员 王 路二〇二〇年十二月三十日书记员 高礼慧