河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2399号上诉人（原审被告）：河南省新乡市农业科学院。住所地：新乡市新二街**。法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：刘冀成，该院职工。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秀芳，女，1965年1月15日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：新乡市天隆房地产有限责任公司。住。住所地：新乡市卫滨区政府院内****/div>法定代表人:赵洪涛，经理。委托诉讼代理人：徐小淦、王欢欢，河南牧野律师事务所律师。上诉人河南省新乡市农业科学院（以下简称市农科院）与被上诉人李秀芳、新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初2723号民事判决，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，市农科院委托诉讼代理人杨长庚，李秀芳，天隆公司委托诉讼代理人王欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市农科院上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0702民初2723号民事判决第二项；2、改判驳回李秀芳对市农科院的诉讼请求；3、诉讼费、鉴定费由李秀芳及天隆公司承担。事实与理由：1、涉案调解书被撤销不是导致买受人购房目的不能实现的根本原因。首先，李秀芳主张返还房款、赔偿损失是基于房屋买卖协议无效而产生的救济权利，而购房目的不能实现不是其主张返还房款、赔偿损失的产生基础，市农科院对李秀芳等购房目的不能实现是否具有过错与其主张返还房款、赔偿损失无关。其次，涉案民事调解书被撤销不必然导致合同目的不能实现，没有证据证明买受人是事先知道该协议并依此购房的，更重要的是无论调解书是否存在，是否被撤销，该房屋买卖协议都是无效的，涉案协议不可能得到履行，李秀芳的购房目的无法实现；最后，合同无效后当事人的权利救济应受合同相对性的限制，李秀芳等只能向天隆公司主张返还房款、赔偿损失；2、原审判决认定市农科院存在过错，判令农科院承担李秀芳损失一半的赔偿责任，无事实及法律依据；3、原审判决对李秀芳在购房过程中自身存在的重大过错这一重要事实未予以确认，造成畸形判决结果的出现；4、原审判决适用法律错误，涉案房屋不应按照现行市场评估价格进行赔偿。涉案合同无效，不存在损失问题，即便存在损失，也不能依据合法有效合同来考虑它的增值或期待的可得利益，另外，涉案评估也包含了房屋所占国有划拨土地使用权价值，以此价值作为李秀芳的损失，将直接造成国有资产的流失。李秀芳辩称：1、市农科院在涉案纠纷中负有不可推卸的责任，应与天隆公司承担连带退赔李秀芳购房款及赔偿损失的民事责任。市农科院明知涉案房屋所占是国有划拨土地，不允许建设商品房出售，市农科院以合作开发农业科学培训楼为名，私自建设商品房出售，责任重大，基于市农科院过错行为，才导致天隆公司与李秀芳买卖行为的产生，现确认合同无效，李秀芳的损失市农科院应予以承担。综上，市农科院的上诉主张不能成立。天隆公司辩称：1、天隆公司在涉案项目开始时是投资商，仅是帮助市农科院与施工人之间协调资金，后续身份转换原因是市农科院应付款而未付款的情况下与王三勇在红旗区法院达成调解，后相关主管部门根据该调解书的要求天隆公司介入管理，天隆公司介入管理是发生在调解书生效期间，本案的售房行为是王三勇个人行为；2、王三勇个人行为应由其个人承担责任，现有生效刑事判决认定上述行为属于非法经营，也已经对所收取的款项做出相应的裁决，因此购房人的民事权利保护应通过刑事追赃解决，另行起诉或民事诉讼程序介入不当。李秀芳原审诉讼请求：天隆公司、市农科院退还李秀芳购房款97000元，并赔偿损失365491元。原审查明：市农科院系事业单位法人，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计。2004年经新乡市规划委员会同意市农科院在该土地上建设科技培训楼。2005年5月26日，新乡市城市规划局向市农科院颁发建设工程规划许可证，准予其建设该科技培训楼。由于市农科院缺乏资金，时任该院院长的张忠臣找到张体禄（现已死亡），让其找一家房地产公司帮助盖楼。2004年6月16日，赵云泉（天隆公司经理）、张修武（新乡市城市规划局退休干部）、张体禄、王三勇（天隆公司股东）签订农科所培训中心大楼承建合作协议，约定各自投资及分工。2005年7月13日，王三勇作为天隆公司代理人与市农科院签订协议，双方约定：市农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米；工程由天隆公司承建施工，其负责办理所有建筑手续以及施工管理；各种费用由天隆公司负责垫支，市农科院予以配合，并按照国家规定提供相关手续；协议签订后三日内，天隆公司一次性支付市农科院保证金750000元。该楼二层主体封顶后三日内，市农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给该公司，逾期不支付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程产权归该公司。在此协议签订前后期间，王三勇经手办理了该科技培训楼工程项目所需手续。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订工程协议，天隆公司将其承建的市农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给后者。同年8月29日，王三勇又以市农科院代理人的身份与河南新城建设有限公司签订建设工程施工合同，该合同约定河南新城建设有限公司为承包人，承建市农科院的科技培训楼，工程承包范围为土建、水电，资金来源为自筹，工期为2005年9月11日至2006年7月20日。2005年10月18日，王三勇与市农科院等人签订图纸会审纪要，擅自将培训楼建造设计变更为营住楼（一、二层商用，三至六层住宅）。后该工程于2006年11月27日竣工。2006年1月13日，天隆公司以市农科院拖付工程款为由诉至法院，要求将市农科院培训楼（在建工程）确权归其所有。当日，双方当事人达成调解协议，约定：市农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；天隆公司继续投资市农科院科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；市农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付市农科院100000元。原审作出（2006）红民二初字第87号民事调解书对上述协议予以确认。该民事调解书发生法律效力后，赵云泉、张体禄、张修武、王三勇先后于2006年4月20日、4月25日开会商量卖房给工程队付款，并以会议纪要的形式约定了四人的卖房任务及价格。后李秀芳于2006年10月6日与天隆公司的代理人王三勇签订了盖有天隆公司印章的商品房认购书，约定：天隆公司将位于新乡市××与××交叉口西北角东西楼东单元六层西户，面积为147平方米、房款总价为97000元的房屋出售给李秀芳；付款方式是分期付款，协议签订当日买受人首付房款70000元，下余房款27000元须于交钥匙时一次性付清；房屋交付期限为2006年12月31日前。商品房认购书签订后，李秀芳于签订协议当天向天隆公司王三勇预交购房款70000元，于2011年9月20日向王三勇交纳剩余购房款27000元，如有追查房款，王三勇对此27000元终生负责。李秀芳因装修该房屋共支出装修费用14141元。天隆公司现已逾期多年不能交房。2015年4月22日，河南中新资产评估事务所有限责任公司作出中新评报字（2015）第060号委托资产评估报告，认定在评估基准日2015年4月17日，涉案房屋资产评估单价为3050元，并有评估费2000元。2016年2月18日，原审作出（2010）红民一初字第312号民事判决，判令天隆公司返还李秀芳购房款70000元，并按70000元为基数自2006年10月6日起按日息万分之六赔偿李秀芳经济损失；天隆公司赔偿李秀芳因装修该房屋支出的装修费用14141元。李秀芳不服，提起上诉。2016年10月31日，本院作出（2016）豫07民终3226号民事判决，维持：天隆公司赔偿李秀芳因装修该房屋支出的装修费用14141元，同时改判：天隆公司返还李秀芳购房款70000元，并赔偿李秀芳损失365491元，市农科院就赔偿李秀芳365491元损失部分与天隆公司承担连带责任。李秀芳、天隆公司、市农科院均不服，向河南高院申请再审。后者于2018年6月5日作出（2018）豫民申600号民事裁定，指令本院再审该案。2019年3月14日，本院作出（2018）豫07民再120号民事裁定，撤销一、二审判决，将案件发回重审。另查明，原审法院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决，撤销原审（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。本院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定，将案件发回重审。2009年11月8日，原审作出（2009）红民再字第2号民事判决。天隆公司不服，提起上诉。后本院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定，再次将案件发回重审。2011年1月6日，原审作出（2010）红民再字第2号民事判决，撤销原审（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。同年7月1日，本院作出（2011）新中民一终字第653号民事判决，维持（2010）红民再字第2号民事判决。天隆公司仍不服，提出申诉。河南高院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决，认为天隆公司与市农科院的调解协议违反法律强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第二百八十六条享有工程权利；天隆公司对于垫资工程所遭受的损失，可以另行主张权利，并判决维持本院（2011）新中民一终字第653号民事判决。2018年11月2日，原审法院作出（2018）豫0702刑初60号刑事判决，以非法经营罪判处赵云泉有期徒刑六年，并处罚金200000元；以非法经营罪判处张修武有期徒刑五年，并处罚金100000元；赵云泉违法所得9082418.44元、张修武违法所得1053875元予以追缴，上缴国库。赵云泉、张修武不服，提起上诉。2019年7月16日，本院作出（2018）豫07刑终552号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。原审认为：天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，且至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，天隆公司与李秀芳签订的商品房认购书应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，天隆公司应当向李秀芳返还已收取的70000元购房款。李秀芳在起诉本案之后，于2011年9月20日向王三勇交纳剩余购房款27000元，事先未经天隆公司的同意，也不符合合同约定的交钥匙再付款条件，且天隆公司也未向其出具收据，故应属王三勇个人行为，故对李秀芳要求天隆公司退还该27000元购房款诉请不予支持。天隆公司辩称本案中的房屋买卖行为系王三勇的个人行为，但经鉴定，认定涉案商品房认购书上所加盖的天隆公司印章为真，而王三勇也系该公司股东之一，并是涉案房地产项目的经办人，因此，其相关行为应是履行职务行为，该行为的后果应由天隆公司承担。李秀芳还要求天隆公司、市农科院赔偿损失，从本案现已查明的事实来看，天隆公司与市农科院签订有合作建房协议，后基于该协议，双方在本院达成调解协议并由原审法院出具民事调解书，确认涉案科技培训楼的所有权归天隆公司，但该民事调解书因违反法律强制性规定，经再审被撤销，导致李秀芳购买涉案房屋的合同目的无法实现，因此，应当认定天隆公司与市农科院对涉案商品房认购书被认定无效均存在过错，根据前述法律规定，其均应赔偿李秀芳的相应损失。经原审委托评估，认定涉案房屋资产评估单价为3050元，即总价为448350元（3050元/平方米×147平方米），该数额并未超出李秀芳在涉案合同履行后可以获得的利益，也未超出天隆公司、市农科院在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，予以支持。扣除李秀芳2006年10月6日支付的70000元购房款，李秀芳的损失为378350元（448350元-70000元），因李秀芳诉请赔偿损失数额为365491元（含装修款14141元），故应由天隆公司与市农科院分别承担182745.5元。天隆公司辩称李秀芳起诉已超过诉讼时效，但未提交相应证据证明，不予支持。市农科院辩称其在本案中无过错，不应成为退赔主体，但未提交相应有效证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款之规定，原审判决：一、天隆公司于判决生效之日起十日内返还李秀芳购房款70000元；二、天隆公司于判决生效之日起十日内赔偿李秀芳182745.5元；三、市农科院于判决生效之日起十日内赔偿李秀芳182745.5元；四、驳回李秀芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，鉴定费2000元，共计3550元，由天隆公司、市农科院分别承担1775元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，李秀芳、天隆公司未提出上诉，市农科院提出上诉。按照上述司法解释的规定，本院二审围绕市农科院提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：首先，关于涉案合同效力的问题。涉案的建设用地是国有划拨土地，且经过政府部门审批，明确为建设科技培训楼的科研用地性质。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，天隆公司与李秀芳转让已经政府批准的用于科技培训楼的房产，双方的转让行为应当依法经过有关政府部门审批而未报请审批，违反了法律禁止性规定，涉案合同应为无效。其次，关于涉案购房款项的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，原审判令天隆公司返还购房款项并无不当。再次，关于李秀芳的损失范围问题。合同无效的情况下，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益损失。信赖利益损失的范围一般包括因信赖对方邀约邀请或邀约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用、为缔约作各种准备时支出的合理费用、为谈判支出的合理费用、已付款项利息等，一般不包括因此而错失的机会损失等间接损失。本案中李秀芳支付相应购房款项，未取得相应房屋，其损失范围应为其为购房所支付款项的利息，利息标准应参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率确定，2019年8月20日后应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合李秀芳支付款项的时间，其损失应以70000元为基数，自2006年10月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，天隆公司应予赔偿。最后，关于市农科院是否承担责任的问题。农科院作为事业单位法人，未经政府同意处置涉案土地房屋，对涉案合同无效的造成存在过错，应对由此给李秀芳造成的损失承担连带责任。综上，对市农科院上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2723号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2723号民事判决第二、三、四项；三、新乡市天隆房地产有限责任公司于判决生效之日起赔偿李秀芳损失（损失以70000元为基数，自2006年10月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、河南省新乡市农业科学院对本判决第三项确定的给付内容承担连带责任；五、驳回李秀芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元、鉴定费2000元，合计3550，由李秀芳负担1490元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担1030元。二审案件受理费3955元，由李秀芳负担1267元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担1344元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 冬