贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15191号 原告：陈荣灿，男，1986年11月9日出生，汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 原告：沈颖，女，1990年4月16日出生，汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：袁艳、石山，均系贵州百进律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖顺裕、王玉，均系贵州威迪律师事务所律师。 原告陈荣灿、沈颖与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月7日受理后，依法适用简易速裁程序公开开庭审理。原告陈荣灿、沈颖的委托诉讼代理人袁艳，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖顺裕、王玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证违约金暂定63478元（具体金额以原告已付购房款397895元为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍从2016年5月20日起计算至2020年4月3日止。）；2.判令被告退还原告燃气入户费、电入户费、闭路电视入户费共计3379元及占用期间的利息（利息以3379元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2014年9月1日起计算至所有电开户费、燃气开户费、闭路电视开户费本息清偿完毕之日止）；3.诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2015年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为397895元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付案涉商品房的时间为2014年12月31日前。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，被告在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。双方未就转移登记事项及相应违约金进行约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2015年5月20日将案涉商品房交付给原告使用。2014年9月1日，被告向原告收取燃气入户费2500元、电入户费529元、闭路电视入户费350元及涉案商品房维修基金、相关税费等。2019年12月12日，毕节市不动产登记中心出具《审查意见》，同意办理贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景.私享家园Ｂ幢项目首次登记。2020年1月21日，原告收到被告关于办理房屋所有权证的通知。案涉房屋《不动产权证书》于2020年4月3日颁发。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《收据》、《预算明细表》、《首次登记审查意见》、《不动产权证书》、原被告的陈述等在卷佐证。 原、被告争议的焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；被告是否具有不可抗力的免责事由。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于实际交房之日（2015年5月20日）起90日内即2015年8月18日前履行完毕将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，故原告主张被告支付逾期办理商品房不动产权证书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于诉讼时效问题，逾期办理商品房不动产权证书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年9月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年9月7日起的逾期办理商品房不动产权证书的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式，但原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2020年1月21日短信通知原告提交相关资料办证，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算应截止至2020年1月21日止。如前所述，原告的违约金诉请从2017年9月7日起开始保护，则计算违约金的起止时间应为2017年9月7日至2020年1月21日。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书，原告不退房时违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告燃气人户费、电入户费、闭路电视入户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告燃气入户费、电入户费、闭路电视入户费无事实及法律依据，应予退还。关于原告提出的利息诉请，因双方无合同约定，本院不予支持。 关于被告提出其具有不可抗力免责事由的抗辩主张，因被告未提供充分证据予以证实，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈荣灿、沈颖逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金（违约金以397895元为基数，自2017年9月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月21日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈荣灿、沈颖燃气入户费2500元、电入户费529元、闭路电视入户费350元，该项合计3379元； 三、驳回原告陈荣灿、沈颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币736元，由原告陈荣灿、沈颖负担66元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二〇年十二月六日 书记员  余茂霞