北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8679号上诉人（原审被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同**楼**。法定代表人：贾传友，董事长。委托诉讼代理人：邱吉庆，男，北京长丰基业房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：杨剑，男，北京长丰基业房地产经纪有限公司经理。被上诉人（原审原告）：王晓军，男，1972年1月30日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：韩中辉（王晓军之妻），住北京市昌平区。上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰基业公司）因与被上诉人王晓军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人长丰基业公司之委托诉讼代理人邱吉庆、杨剑，被上诉人王晓军之委托诉讼代理人韩中辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长丰基业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判双方签订的合同于2020年5月解除；2.撤销一审判决第三项，依法改判酌情减免疫情期间的租金和使用费，具体数额由法院酌定；3.撤销一审判决第四项，依法改判酌情降低违约金数额。事实和理由：1.因新冠肺炎疫情爆发，我公司无法正常使用房屋。我公司多次与王晓军协商解除合同，但其始终不予配合，王晓军本身也存在过错。一审法院认定由我公司全部承担2020年3月21日至2020年8月21日期间的房屋租金显然过重；2.一审法院判决应由我公司承担的违约金金额过高，请求法院就此进行酌减。王晓军辩称，我不同意一审判决，但没有上诉。不同意长丰基业公司的上诉请求。王晓军向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除我与长丰基业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》；2.判令长丰基业公司向我返还租赁房屋；3.判令长丰基业公司支付2020年9月21日之前的房屋租金36000元及房屋使用费（自2020年9月22日起按照每月4500元的标准支付至判决生效之日止）；4.判令长丰基业公司向我支付迟延支付租金的违约金9000元；5.判令长丰基业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月21日，王晓军（甲方，委托方）与长丰基业公司（乙方，受托方）签订《北京市房屋出租委托合同》，双方就北京市昌平区402室（以下简称涉案房屋）出租有关事项达成协议，约定：该房屋坐落于北京市昌平区京科苑21号楼4单元402室，房屋为楼房2室2厅2卫，建筑面积118.16平方米，使用面积118平方米；出租委托期自2019年12月21日至2022年12月21日，共计3年；租金标准为4500元/月，租金总计148500元；乙方自2020年3月21日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为2019年12月21日（4500元）、2020年3月21日（9000元）、2020年6月21日（13500元）、2020年9月21日（13500元），以此类推；出租委托期内甲方同意预留出90日作为乙方工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除，本条补充：第一季度扣除2个月，第二季度扣除1个月，作为乙方工作期；乙方未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；合同还约定了其他条款。合同签订后，王晓军将房屋交付给长丰基业公司，长丰基业公司向王晓军支付了第一期租金4500元后，未再向王晓军支付后续租金。后王晓军起诉至法院，长丰基业公司于2020年8月21日收到法院通过邮寄方式向其送达的起诉书副本。王晓军与长丰基业公司至今未交接房屋。一审法院认为，双方签订了《北京市房屋出租委托合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现王晓军请求判决解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》并要求长丰基业公司返还房屋，法院认为根据合同约定，长丰基业公司未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，王晓军有权单方解除合同，长丰基业公司在支付王晓军第一季度的租金后未按照约定支付后续租金，王晓军有权单方解除合同，除本次起诉外，王晓军并未通过其他书面形式通知长丰基业公司解除合同，故法院认定长丰基业公司收到本案起诉书副本之日即2020年8月21日为合同解除之日，合同解除后长丰基业公司应及时返还王晓军房屋。王晓军主张长丰基业公司支付租金及按租金标准支付房屋占有使用费至本判决生效之日止，法院认为长丰基业公司应支付房屋租金至合同解除之日即2020年8月21日，但应扣除双方约定的90日工作期租金，2020年8月22日以后至实际返还房屋前，长丰基业公司应按每月4500元的租金标准支付房屋占有使用费，但最长计算至本判决生效之日止。长丰基业公司辩称因疫情房屋进不去，交付房屋不符合合同约定严重影响使用，长丰基业公司因此享有单方解除权，法院认为因疫情原因影响长丰基业公司出租房屋，并不属于交付房屋不符合合同约定严重影响使用的情形，对其该项辩解意见法院不予采信。王晓军主张长丰基业公司支付违约金9000元，法院认为根据合同约定，长丰基业公司未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，应按月租金的200%向王晓军支付违约金，故王晓军的该项诉讼请求合法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王晓军与北京长丰基业房地产经纪有限公司2019年12月21日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年8月21日解除；二、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向王晓军返还位于北京市昌平区京科苑21号楼4单元402室的房屋；三、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向王晓军支付2019年3月21日至2020年8月21日期间的房屋租金18145元及房屋占有使用费（按照每月4500元的标准自2020年8月22日起计算至实际返还房屋之日止，最长不超过本判决生效之日）；四、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向王晓军支付违约金9000元；五、驳回王晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王晓军提交双方于2020年9月30日签订的交接协议，证明涉案房屋已于2020年9月30日返还王晓军。长丰基业公司对该证据的真实性、证明目的均予以认可，本院予以确认。另查，2020年1月以来，我国武汉等地陆续出现新型冠状病毒肺炎病例确诊。2020年1月24日，北京启动重大突发公共卫生事件一级应急响应。2020年4月30日，北京调整应急响应为二级。2020年6月6日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调至三级。2020年6月11日，北京市新发地批发市场出现聚集性疫情，2020年6月16日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级升至二级。2020年7月20日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调至三级。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王晓军与长丰基业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按合同约定履行各自义务。长丰基业公司主张因新冠肺炎疫情原因致使其无法正常使用房屋，其于2020年5月初曾向王晓军明确告知解除合同关系，且因王晓军原因致使双方未能交接房屋，故其不应支付房屋租金、使用费及违约金。对此本院认为，应当合理认定疫情对合同履行产生的影响，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人可以要求延长租期、减免租金，承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。本案中，王晓军对于长丰基业公司主张的提出解除合同的时间并不认可，长丰基业公司亦未提供证据证明其向王晓军发送解除通知。且结合双方签订的租赁合同的期限以及因疫情影响合同履行的时间，双方合同目的并非根本无法实现，长丰基业公司不能据此主张解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据约定或法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。长丰基业公司自2020年3月21日起未再支付租金，虽其主张因疫情原因导致无法实际使用房屋，但该原因不能成为其拒付租金的理由。且在疫情影响消除后，长丰基业公司仍未支付租金，其迟延支付租金的行为早已满足合同约定的解除条件，故一审法院以长丰基业公司收到起诉状之日作为合同解除时间正确，本院予以确认。二审中，双方当事人均认可2020年9月30日已就租赁房屋进行了交接，对此本院予以确认。考虑到因疫情防控的客观现实确实对长丰基业公司占有使用租赁房屋产生了一定影响，故本院对其主张减免租金的请求予以部分支持，具体金额本院将结合疫情防控等级调整的具体时间酌情予以确定。疫情影响消灭后，长丰基业公司既未交纳租金继续履行合同，亦未主张解除合同，故其应当按照合同约定的租金标准支付租金和使用费。长丰基业公司迟延支付租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任，本院已就租金进行了部分减免，故对其主张违约金酌减的请求不予支持。综上所述，长丰基业公司的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10495号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10495号民事判决第二项、第五项；三、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10495号民事判决第三项为：北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向王晓军支付2020年3月21日至2020年8月21日期间的房屋租金12525元及2020年8月22日至2020年9月30日期间房屋占有使用费6000元；四、驳回王晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费463元，由王晓军负担273元（已交纳），由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担190元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费926元，由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担380元（已交纳），由王晓军负担546元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 赵 蕾审 判 员 朱文君二〇二〇年十二月二十五日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹书 记 员 马子萌