北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12249号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建东，男，1986年8月10日出生，汉族，住山西省岚县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人张建东商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判利息损失起算时间为合同解除之日的次日或发回重审；本案一、二审诉讼费用由张建东承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。二、对于涉案房屋，绿地京纬公司从未进行过更名操作，张建东也从未要求绿地京纬公司进行过更名，张建东主张的更名费并非绿地京纬公司收取，绿地京纬公司也没有委托第三人收取，绿地京纬公司没有退还或赔偿该更名费的义务。如实际收取方涉嫌合同诈骗或其他刑事犯罪，建议法院移交公安机关进行处理，与绿地京纬公司无关。张建东向案外人丁海清支付款项与本案无关，其二人是否存在借贷关系或其他法律关系在本案中无法查明，案外人丁海清是否已向张建东退还相关款项也无法查明，本案应追加案外人丁海清参与诉讼以便查明相关案件事实。绿地京纬公司从未委托案外人丁海清收取款项，其收到款项后也从未向绿地京纬公司转付，张建东向案外人丁海清支付款项与本案没有任何关联性。因绿地密云朗山项目相关纠纷，一审法院已审理数百件案件，案件情况千差万别，（2019）京0118民初4914号案件并非具有共性的案件，与本案案情不同，在本案中无法参照适用。（2019）京0118民初4914号案件中，关于更名费的判项是基于绿地京纬公司的自认，而并非基于相关证据。在该案中绿地京纬公司承认收到过更名费，但在本案中绿地京纬公司并未收到过更名费，绿地京纬公司在另案中针对案件事实的自认，在本案中无法直接挪用。三、张建东不存在差价损失。1.一审法院已认定双方签订的订购协议属于商品房预约合同，即双方并未形成房屋买卖合同关系，意味着张建东不存在房屋差价损失。2.一审法院确定的房屋差价损失金额没有法律依据，与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值在本案中不具参照性，因各房屋楼层、方位、朝向、面积等均不相同，本身就有价格差，不能把其他房屋的评估价值生搬硬套在本案中。3.一审法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号民事判决书，该判决为同类案件的最新判决，驳回了该案原告关于房屋差价损失的诉讼请求，一审法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。张建东辩称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求和理由。张建东向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年12月29日，张建东、绿地京纬公司之间签订的关于绿地朗山17-×室的商品房预约合同关系；2.判令绿地京纬公司退还张建东90046元及利息（以90046元为基数，从2015年12月29日计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率及调整后的市场报价利率计算）；3.判令绿地京纬公司退还张建东更名费2万元；4.判令绿地京纬公司赔偿张建东房屋差价13427元；5.本案诉讼费用由绿地京纬公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年12月29日，张建东与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人为张建东，销售房号17-×，建筑面积56.51平方米，成交单价15934.4元/平方米。2015年12月29日，张建东向绿地京纬公司支付购房款90046元。后张建东将涉案房屋出售予杜建，2018年6月26日，杜建以合同纠纷为由将于晓媛、张建东诉至一审法院，（2018）京0118民初4176号民事判决书判决张建东返还杜建购房款。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在一审法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，一审法院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-×号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-×号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。17-×号房屋与本案涉案房屋相类似。一审法院认为，张建东与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，张建东丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张建东向绿地京纬公司支付购房款90046元，对于张建东要求绿地京纬公司退还购房款90046元并支付利息的诉求，正当合理，一审法院予以支持。利息的起算一审法院根据张建东实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故一审法院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。关于张建东要求绿地京纬公司退还房屋更名费2万元的主张，张建东向一审法院提交了向丁海清支付51万元更名费的银行转账手续，在本案中绿地京纬公司称没有委托丁海清收取过更名费，该笔款项没有支付到绿地京纬公司账户，但在一审法院审理的（2020）京0118民初4914号案件中，绿地京纬公司认可收到过更名费2万元，且在张建东提交一审法院的与绿地京纬公司签订的选房确认单上绿地京纬公司处系丁海清签字，绿地京纬公司未提交其他相关证据加以证明，故对绿地京纬公司的辩解一审法院不予采纳。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就张建东因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故张建东要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质的13-1519号房屋在2017年3月26日的评估价值，由一审法院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除张建东与绿地集团北京京纬置业有限公司就绿地朗山17-×室形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内返还张建东购房款九万零四十六元并支付利息（利息以九万零四十六元为基数，自二○一五年十二月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内退还张建东房屋更名费二万元；四、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿张建东房屋差价损失一万三千四百二十七元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因绿地京纬公司与张建东就解除双方之间的涉案商品房预约合同关系及返还张建东购房款本金均未提起上诉，本院予以确认。综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系1.一审判决认定的利息起算时间是否有误；2.绿地京纬公司是否应退还张建东房屋更名费；3.绿地京纬公司是否应赔偿张建东房屋差价损失。关于利息起算时间一节。绿地京纬公司上诉主张双方无法继续履行合同系受到北京市限购政策影响，绿地京纬公司对此并无过错，利息应从合同解除之日的第二日起算，不应从给付购房款之日起算。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已经查明的事实及另案生效判决所确认的事实，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自预售涉案房屋，且在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，其行为对于购房者是否选择涉案购买房屋以及对于合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，一审法院判决绿地京纬公司向张建东支付自款项交纳之日起的相应利息并无不当。绿地京纬公司关于其没有过错及利息起算点有误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于房屋更名费一节。绿地京纬公司上诉主张从未向张建东收取或委托第三人收取更名费，就涉案房屋从未进行过更名操作，张建东向案外人丁海清支付更名费与绿地京纬公司无关。对此本院认为，张建东一审提交了向丁海清支付更名费的转账凭证，且《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》落款“销售经理签字”处载有丁海清签字并有绿地京纬公司加盖合同专用章，结合另案（2019）京0118民初4914号案件中，张建东亦主张向丁海清支付过房屋更名费2万元并起诉绿地京纬公司要求返还更名费，绿地京纬公司认可收取过更名费并同意返还的事实，本院有理由认为绿地京纬公司已收取张建东相应房屋更名费，一审法院判决绿地京纬公司退还张建东房屋更名费，并无不当。关于房屋差价损失一节。绿地京纬公司上诉主张张建东不存在差价损失，对此本院认为，如前所述，绿地京纬公司对于《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在过错，故其对于张建东因合同履行不能而遭受的损失应承担相应的赔偿责任。结合张建东一审主张的该项损失内容及相应陈述意见，其主张的该项损失实为因决定购买涉案房屋丧失的购买其他房屋的缔约机会而产生的信赖利益损失，故在此情形下，一审法院判决绿地京纬公司赔偿张建东相应损失，结果亦无不当。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2770元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 张清波二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊