贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2627号 原告（执行案外人）：成吉，男，汉族，1990年10月13日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告（申请执行人）：何安国，男，汉族，1964年7月10日生，重庆市合川区人，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：廖丹，系重庆朗坤律师事务所律师。 第三人（被执行人）：贵州省鑫科房地产开发有限公司。住所地：桐梓县重庆工业园区孵化器大楼**。 法定代表人：瞿祥萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈民江，男，汉族，1973年9月28日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告成吉与被告何安国、第三人贵州省鑫科房地产开发有限公司（以下简称“鑫科公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告成吉，被告何安国委托诉讼代理人廖丹，第三人鑫科公司委托诉讼代理人陈民江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、撤销桐梓县人民法院作出的（2019）黔0322执异38号执行裁定书。2、依法判决不得查封、扣押、冻结原告出资购买的位于桐梓县门面（原告经营的鑫科超市）。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年8月13日原告与第三人签订《鑫科水岸尚城房屋预定协议》。约定第三人将自己开发的水岸尚城综合大楼第一层6、7、8号门面，建筑面积104.24平方米，作价1000000元销售给原告，原告向第三人支付全部房款。原告当年对房屋进行了装修，并经营“鑫科超市”至今。桐梓法院强制执行第三人财产，并对原告所购房屋进行了查封，原告提出异议，请求停止执行并解除查封的房屋。桐梓县人民法院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异38号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告何安国辩称，原告所购房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除执行。原告在人民法院查封前，并未签订合法有效的房屋买卖合同，在人民法院查封前原告并未合法占有涉案房屋，原告未办理房屋过户登记，属于自身原因。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，原告与我公司签订房屋预定协议是事实，原告已交纳了房款。请求支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：第三人鑫科公司开发建设坐落于桐梓县项目。该公司于2015年4月14日取得地字第520000201407415号建设用地规划许可证，用地位置为桐梓县三座村，用地项目名称“水岸尚城建设项综合大楼”。第三人于2015年11月5日取得水岸尚城综合大楼商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2015年）第11号。该项目现已竣工，但未竣工验收。 2014年8月13日，原告（乙方）与第三人鑫科公司（甲方）签订《房屋预订协议》，约定原告以100万元的价格购买第三人开发的水岸尚城综合楼6、7、8号商业用房，面积为104.24平方米，单价为每平方米9593.25元。分期付款方式为：签订本协议时付400,000元、2014年11月15日前付300,000元、2015年2月1日前付300,000元。合同签订后，原告共计向第三人支付房款1,000,000元，2016年1月26日第三人向原告出具收到原告总房款《收据》1份，载明收款金额为1,000,000元，房款已全部交清。《房屋预订协议》签订后第三人向原告交付了房屋，原告将房屋装修用于经营“鑫科超市”。 被告何安国与鑫科公司合同纠纷一案，何安国向遵义市中级人民法院起诉。诉讼中何安国申请对鑫科公司坐落于桐梓县房屋进行查封，遵义市中级人民法作出（2016）黔03民初350号民事裁定书，于2016年7月21日对鑫科公司名下26间房屋进行了查封（房号分别为1-1、1-2、1-3、1-6、1-7、1-8、1-9、1-13-1至17、1-17-13、1-17-17），该查封包括原告所购买的1-1-6、1-1-7、1-1-8号（即1-6、1-7、1-8号）门面。遵义市中级人民院作出（2016）黔03民初350号民事调解书，鑫科公司应支付何安国19016914元。后何安国向遵义市中级人民法院申请执行，该院作出（2017）黔03执171号《指令执行决定书》，将该案指定本院执行。本院在执行过程中，依法作出（2018）黔0322执2002号之一号执行裁定书，于2019年4月9日对登记在鑫科公司名下包括原告所购房屋在内的427间房屋进行了查封。查封后，原告认为上述查封的房屋中1-1-6、1-1-7、1-1-8号门面系自己购买所得，向本院提出异议。本院于2020年4月28日作出（2019）黔0322执异38号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证、《房屋预订协议》、房款交纳收据、银行交易记录、（2016）黔03执保153号结案通知书、《指令执行决定书》、（2018）黔0322执2002号之一号执行裁定书、（2019）黔0322执异38号执行裁定书以及各方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，第三人鑫科公司开发建设桐梓县项目。现涉案房屋登记在第三人名下，原告作为房屋买受人对涉案房屋提出执行异议，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的条件。关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2014年8月13日，原告与第三人签订《房屋预订协议》，约定原告以100万元购买涉案房屋，该《房屋预订协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《房屋预订协议》虽然名为房屋预订协议，但该协议对房号、面积、单价、付款方式等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，双方按该定购合同履行义务、享有权利。审理中虽然原告未向本院提交与第三人签订的商品房买卖合同，但本院于2019年4月9日对涉案房屋查封时，该房屋已实际合同备案登记在原告名下。本院确认在查封前原告已与第三人就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。关于原告所购涉案房屋是否用于居住且名下无其他用于居住的房屋问题。原告所购涉案房屋系经营性用房，现已用于经营超市，涉案房屋并非原告因生活需要购买的消费性居住住房。关于原告已付房款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。原告已按合同约定交清购房款100万元。现原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告不享有足以排除强制执行涉案房屋的权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”规定,对原告请求不得执行涉案房屋的主张，不符合法律规定，应予以驳回。本案中鑫科公司并未反对原告的异议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，鑫科公司在本案中的诉讼地位应为第三人。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告成吉的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告成吉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  甘明忠 人民陪审员  何文秀 人民陪审员  罗友富 二〇二〇年十二月九日 法官助理万余 书记员敖体燃