湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2101号上诉人（原审被告）：周道，男，汉族，1981年12月2日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审原告）：武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司，住所襄阳市樊城区长虹路与人民路交汇处。代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李逸杰，该公司员工。上诉人周道因与被上诉人武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司（以下简称武汉大本营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周道上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判。事实与理由：1.原审判决认定基本事实不清,一审法院主观臆断，认定上诉人明知商铺未通过消防验收错误。签订合同时，上诉人并不知道，消防问题关乎上诉人和消费者的生命财产安全，被上诉人无证据证明上诉人知晓，原审法院草率认定，偏袒被上诉人。直至2018年底信访维权时，才被告知此事。上诉人继续使用商铺维持开业，是期望商铺经营管理服务改善，避免损失扩大。原审法院未审查及认定被上诉人《商铺经营管理合同》的履行情况，被上诉人未举证其全面履行了物业管理、装修基金、营销推广等维护并改善项目整体形象的义务，擅自转让或变更物业管理义务提供者，商场物业管理服务极为混乱。一方面要求商户不得歇业，另一方面却又在营业期间对商场天井进行改造施工，且商场内部配套管网、暖气等系统迟迟不能满足商铺正常营业需要，经营管理服务、营销推广服务缺位。一审法院未审查被上诉人在通知解除合同前后对涉案商铺处置事实，合同履行产生争议时，被上诉人未能诚信、妥善处理，而是粗暴的采取对商铺停水、停电、围挡等方式驱逐商户，并强行处置商铺内的库存商品、设施设备，且至今仍未返还。2.原审判决适用法律不当。“提供符合消防安全的商铺”以及“对项目进行统一管理，维护并改善项目的整体形象”是被上诉人的重要合同义务。在该商场被消防多次处罚，商场数次开业停业开业，且在上诉人充分举证表明被上诉人未提供符合约定的商铺经营管理服务的情形下，原审判决却未予评议被上诉人是否违约，而是以商户“未按合同约定支付物业管理费、装修基金、营销推户费，并提前解除合同”认定商户存在违约。在被上诉人未按合同约定提供经营管理服务时，上诉人享有不安抗辩权或同时履行抗辩权。原审判决未评议商户解除事由是否符合解除条件。此外，因被上诉人的消防违法状态存在极大安全隐患，危及上诉人的安全，上诉人依照《合同法》第233条规定可随时解除。且上诉人在签订合同时，并不知晓消防未通过验收的事实，故上诉人提出解除合同不应被认定为违约。3.依照《合同法》第107条违约责任的规定、第111条瑕疵履行的规定，上诉人作为受损害方依法可以合理选择请求被上诉人承担减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。故上诉人要求减少合同约定价款、赔偿损失等主张依法有据。武汉大本营公司向一审法院起诉请求：1.判令周道支付2017年10月1日至2019年3月31日租金、物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计156827.4元；2.判令周道支付逾期付款违约金23524.11元（自2019年4月1日起按照欠款总额156827.4元的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年5月20日）；3.武汉大本营公司不予退还周道交纳的各项保证金共计39131.8元。诉讼过程中，武汉大本营公司撤回对租金及相应违约金的请求，变更第一项诉讼请求为，判令周道支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费各项费用共计81495元。变更第二项诉讼请求为，判令周道支付逾期付款违约金12224.25元（自2019年4月1日起按照欠款总额的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年5月20日）。一审法院认定事实：位于襄阳市××区××路××南国城市广场项目由襄阳南国商业发展有限责任公司（以下简称南国公司）开发。2016年5月30日，南国公司向武汉大本营公司出具《授权委托书》，授权武汉大本营公司对襄阳南国城市广场项目的招商、营销及运营工作进行统一管理，委托权限包括：代表委托人对该项目的招商、营销及营运工作进行统一管理；代表委托人与该项目中的商户签订并执行有关租赁合同及运营合同；代表委托人履行上述合同，并行使相应的合同权利；代表委托人参与该项目商户的诉讼纠纷，并可行使提出、放弃诉讼请求等特别授权代理的具体权利。2017年9月11日，武汉大本营公司代表南国公司就襄阳南国城市广场生活馆一至四层“泛悦MALL·长虹店”租赁事宜与周道签订《商铺租赁合同》，合同约定：周道承租“泛悦MALL·长虹店”4层使用面积95.82平方米的Ｆ4-012号商铺（对应产权铺位号为8-4-321～326），经营餐饮，品牌为“锅品面吧”；租期3年，从2017年10月1日（费用起计日）起至2020年9月30日止；第一年月租金6065.4元，第二年月租金6490元，第三年月租金6944.3元；出租方的委托代理人有权更改项目任何部分（该租赁区域除外）的设计、布局和设施，且无需对承租人或其他人士作出任何赔偿；承租人保证按时向出租人的委托代理人缴纳合同约定的租金；经双方同意，出租方因商铺以外的范围需要进行维修、改建、装修工程而暂时限制或更改公共通道导致的干扰或不便，出租方不必对承租方或他人作出赔偿或减免租金；除本合同另有约定外，双方不得提前解除本合同；因承租方违约导致合同解除的，出租方及其委托代理人有权提前收回商铺，不返还承租方已交纳的款项，并要求承租方赔偿不低于相当三个月租金（以违约时所在租赁年度的租金为准）的违约金；承租方应在出租方及其委托代理人发出合同解除后7日内向出租方的委托代理人支付违约金；租赁期内，如承租方出现逾期支付租金行为一次及以上，出租方及其委托代理人承诺给予的租金优惠将全部取消，出租方及其委托代理人有权向承租方追缴已履行的租金优惠数额。同日，武汉大本营公司与周道签订《商铺经营管理合同》并附“商铺经营安全生产管理协议”等，《商铺经营管理合同》约定：“物业管理费”包含商铺应分摊的商场公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施的维修保养费等；“装修基金”系为商业项目整体的持续繁荣，遵循商业发展的规律，管理方向所有承租商户或自营业主收取的，用于商业项目公共装修、改善项目购物环境的费用，由管理方负责，由承租商户在合同期内与物业管理费同时支付；“营销推广费”系为商业项目整体的营销推广，管理方向所有承租商户或自营业主收取营销推广费用于本商业项目的营销推广、氛围包装的费用，由管理方负责管理、使用，承租商户在合同期内与物业管理费同时支付；合同期限同租赁合同；物业管理费，自2017年10月1日起，每月4791元；装修基金，合同期（2017年10月1日至2019年9月30日），每月479.1元；营销推广费，合同期（2017年10月1日至2019年9月30日），每月162.9元；物业管理费、装修基金、营销推广费按季度支付，采取预付方式缴费；承租商户一次性向管理方缴纳缴款保证金37131.8元，若承租商户逾期缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费或其他费用的，管理方有权从缴款保证金中直接抵扣，不足部分仍有权追索，届时承租商户应补足保证金；承租商户一次性向管理方支付经营管理保证金2000元，承租商户发生违反“经营管理制度”行为而应承担违约责任、支付违约金的，商户同意管理方从该保证金中直接扣除；承租商户拖欠物业管理费、装修基金、营销推广费、各项保证金及其他应支付款项的，应向管理方支付从应付日起至实付日止按欠费总额日千分之三计算的违约金；管理方负责保持项目的设备设施得到良好的维修保养，保障商户正常经营；因承租商户违约导致合同解除，管理方有权禁止商户继续经营，不返还所有保证金及商户已交纳的其他款项，并要求赠偿不低于三个月合同缴费总额的违约金。“商铺经营安全生产管理协议”约定，管理方为承租方提供符合消防安全的房屋或商铺，并对承租方经营的房屋或商铺进行消防安全监督管理，督促承租方按照消防安全要求配齐消防器材。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，周道依约使用承租的商铺，并向武汉大本营公司缴纳了缴款保证金37131.8元、装修保证金6000元、经营管理保证金2000元、垃圾清运费2396元、施工水电卡押金200元。2019年3月30日，周道向武汉大本营公司致“解约函”，以商场计划2017年10月1日开业，因燃气基础设施未能交付，未能如期开业；2017年12月23日再次开业，因商场未取得消防安全许可，2017年12月24日商场被消防部门查封，致停业一周；商场整体招商进度缓慢，开业约一年半开铺率仍不足50%，商场人气不足，商户无法正常经营为由，告知武汉大本营公司于2019年4月1日起解除商铺租赁合同及商业经营管理合同。同日，武汉大本营公司向周道致“告知函”，告知周道：同意解除商铺租赁合同、商铺经营管理合同；共欠2018年1月1日至2019年3月31日租金、物业管理费、装修基金、营销推广费等各项费用156827.4元；交纳的保证金及其他费用不予退还；支付不低于三个月的违约金。现武汉大本营公司以周道未向其缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费等费用为由，提起诉讼。另查明，“泛悦MALL·长虹店”为综合商场，分别于2017年10月1日、2017年12月23日和2018年1月1日三次开业。其中2017年10月1日开业未成功，2017年12月23日再次开业后，因商场存在消防问题查封，停业整顿7天，2018年1月1日再次开业到今。2018年5月4日之前武汉大本营公司对商场一楼北天井公共区域进行围档施工，2018年5月4日至2018年6月中旬，武汉大本营公司对商场一楼南天井公共区域围挡施工。还查明，襄阳南国城市广场1-4号楼、建材馆于2015年12月14日消防验收合格；襄阳南国城市广场5-9号楼、生活馆及地下室于2016年12月9日消防验收合格；2018年2月23日，襄阳市消防支队以消防验收不合格擅自投入使用为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年4月3日，樊城消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年5月4日，襄阳南国城市广场生活馆泛悦Mall商业公共区域装修（改造）通过消防验收；2018年12月30日，南国公司取得“公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证”。一审法院认为，南国公司将其开发的建筑主体消防验收合格的襄阳南国城市广场项目委托武汉大本营公司进行招商、营销及运营管理，武汉大本营公司以襄阳南国城市广场项目中的生活馆一至四层经营商场，代表南国公司对其中的商铺进行出租，并负责其经营管理。武汉大本营公司与周道签订的《商铺租赁合同》和《商铺经营管理合同》，是双方真实意思表示，虽然签订合同时，商场公共区域装修（改造）未通过消防验收，但《消防法》关于商场公共区域消防要求的规定，属管理性规定，不影响合同的效力。且承租人周道在签订合同后即入住使用，在知道商场共区域未通过消防验收的情况下未要求解除合同，继续使用商铺至商场公共区域装修（改造）消防验收合格后，故双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺经营管理合同》不违反法律法规的规定，合法有效，合同双方应按合同约定全面履行合同义务。周道未按合同约定支付物业管理费、装修基金、营销推广费，并提前解除合同，存在违约，应向武汉大本营公司承担支付物业管理费、装修基金、营销推广费及违约金等违约责任。周道于2019年3月30日书面向武汉大本营公司提出于2019年4月1日起解除合同，武汉大本营于当日同意，则双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》于2019年4月1日解除。根据《商铺经营管理合同》约定，从2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费分别为71865元（4791元×15个月）、7186.5元（479.1元×15个月）、2443.5元（162.9元×15个月），合计81495元。《商铺经营管理合同》中约定了缴款保证金和经营管理保证金，根据合同约定，该两种保证金属于应缴费用的保证，而不应作为违约保证金处理，故周道缴纳的缴款保证金37131.8元、经营管理保证金2000元，应抵充物业管理费、装修基金、营销推广费。周道另缴纳装修保证金6000元、施工水电卡押金200元，在合同解除后，武汉大本营公司应予退还。武汉大本营公司应返还的保证金、押金与周道应支付的各项费用均为金钱给付，二者可以抵销，故周道缴纳的保证金、押金抵充物业管理费、装修基金、营销推广费后，尚欠36163.2元（81495元－37131.8元－2000元－6000元－200元）。周道主张支付垃圾清运费2396元，因该费用属于已消费费用，本案中不予抵充。故武汉大本营公司诉请周道支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业管理费、装修基金、营销推广费等各项费用共计81495元，不予退还周道缴纳的各项保证金共计39131.8元，支持支付物业管理费、装修基金、营销推广费36163.2元，超出部分不予支持。周道未依约支付物业管理费、装修基金、营销推广费，并提前解除合同，存在违约，武汉大本营公司诉请周道支付逾期付款违约金12224.25元，考虑商场延迟开业、武汉大本营资金使用及商铺连续出租的损失，酌情支持违约金2000元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、周道于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付物业管理费、装修基金36163.2元；二、周道于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付违约金2000元；三、驳回武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4592元，由武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司负担3840元，周道负担752元。二审中，当事人未提交新证据。对原判认定事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”武汉大本营公司与周道签订《商铺租赁合同》后，武汉大本营公司已按照合同约定，将商铺交付周道，周道接受商铺，进行了装饰装修，并自2018年1月1日后正常营业，周道应当按照合同约定支付有关费用。尽管在营业过程中，武汉大本营公司被消防机关行政处罚，但行政违法并不必然导致民事义务违反，周道并未举证证明该行政违法行为对其正常使用租赁物构成不利影响，故周道上诉称武汉大本营公司提供商铺未经消防验收、被消防机关行政处罚，武汉大本营公司存在违约行为的上诉理由，不能成立。同样，周道未举证证明武汉大本营公司对公用部分进行改造，使其不能经营或者不能正常经营。相应地，周道上诉称其享有不安抗辩权或同时履行抗辩权，缺乏事实依据，其拒付合同约定费用的理由，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。至于周道库存商品、设施设备的返还问题，属于独立的诉讼主张，周道可另行主张。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周道负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十二月二十九日书记员  王 硕