湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2196号上诉人（原审被告）沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张远虎，男，1969年12月25日出生，苗族，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）张晓天（张远虎之子），男，1998年4月28日出生，住湖南省沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人佘文政（特别授权）。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人张远虎、张晓天商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：1、撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审中，上诉人在办理涉案房产权证时，已向被上诉人发出缴纳因房屋实际面积超过合同约定面积而需要缴纳的房屋面积差价款通知，被上诉人一直未缴纳，导致上诉人无法在约定的办证期内办理好房屋产权证，被上诉人应承担责任，而一审判决认定上诉人违约，依据明显不足。二、双方《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证，新规过渡期长和办证机构滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权和土地使用权证的时间，认为上诉人违约，依据不足。张远虎、张晓天二审辩称：一、办证机构的成立并不影响上诉人的房屋产权办证时间。二、上诉人未通知被上诉人对房屋超面积进行结算和交款，且补交房款与房屋办证是不同的法律关系，不影响办证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。张远虎、张晓天向一审法院起诉请求：：1.判令被告天赐公司支付原告逾期办证违约金12213元；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。一审法院认定事实：被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2016年5月9日，原告张远虎、张晓天（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20160009405），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积126.78平方米；总价款为354985元，首付款164985元于2016年5月9日支付，剩余房款19万元采用银行按揭贷款方式付款；关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，原告向被告交纳了首付款164985元，之后原告通过银行按揭贷款向被告支付了购房款19万元。2017年8月25日，被告通知原告将涉案商品房交付原告使用。当日，被告代收了原告缴纳的房屋办证费12280元，原告缴纳契税5071.22元。另查明，2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心正式挂牌成立，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。关于涉案房屋的办证登记情况，原告在庭审中称2020年6月27日该房屋已办理了不动产权登记，但登记机关拒绝提供查询资料。被告诉讼代理人表示对此情况不清楚。经本院核实，2020年6月27日，原告所购买的房屋已由被告在沅陵县不动产登记中心办理了不动产权登记，权证号码：湘（2020）沅陵县不动产权第0003960号。之后被告按照房屋实际面积，根据沅陵县政府的要求，通知原告将房屋面积差价款1960元交入政府指定账户，原告拒绝交纳，至今未交。一审法院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告诉请判令被告支付原告逾期办证的违约金12213元，其依据主要是《商品房买卖合同》约定的办证期限和被告实际逾期办证的事实；被告则辩称因不动产登记条件发生变化，双方未重新协商办证期限，故不能根据合同原约定的期限认定被告违约，且原告在办证过程中未予配合，至今拒绝交纳房屋面积差价款，也是办证迟延的原因。根据原、被告的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议：一、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分散登记，依法变更为不动产统一登记，当事人双方未对这一情况变化进行重新商定，原告请求按原合同约定办证期限追究被告的违约责任，被告是否应当承担违约责任？1.本案中，房屋登记机关和内容形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2016年5月9日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但被告作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与购房人进行协商，适当变更办证期限。被告在长达725日的办证期限内，并未向购房人提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务，现被告以合同约定的办证情况发生变化，双方当事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，其理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。2.原、被告在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2017年8月25日，即2017年8月26日至2019年8月21日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果原、被告约定的725日办证期限无效，之后双方又未达成变更协议，则应当按照该司法解释规定的房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，被告应当按此期限履行办证义务。且沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，从房屋交付时间2017年8月25日之后，被告完全有足够的时间履行约定的办证义务，被告直至2020年6月27日才办理原告的不动产权证登记，被告怠于履行办证义务，应当承担违约责任。二、原告有无违约行为导致办证迟延并对此承担责任？原告按约定交纳了购房款，在2017年8月25日交付房屋时，原告开具了房产交易契税发票并交纳了包括维修基金在内的产权登记费用，说明原告已经履行了合同义务。被告辩称原告迟延提供契税发票并无证据予以证明，原告未按照被告通知交纳房屋面积差价款与办证登记没有直接关联性，因为根据交易习惯，购房人是在办证以后根据不动产权证上记载的房屋面积据实结算，即使原告拒绝交纳，也应当另行处理，由原告承担房屋买卖合同的违约责任，不能减轻被告逾期办证的违约责任。综上所述，被告在《商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，以构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。被告辩称因不动产登记条件发生变化，双方未重新协商办证期限，故不能根据合同约定的期限认定被告违约及因原告拒绝配合导致办证迟延的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据合同约定，被告逾期办证时间应从2019年8月22日起计算至2020年6月27日止，共计逾期310日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为11004.5元（354985元×310天×1?）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张远虎、张晓天违约金11004.5元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，减半收取计52.5元，原告张远虎、张晓天负担15元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担37.5元。二审中，天赐公司提交了《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，拟证明办证一开始是向县房地产局申请，不动产机构改革是逐步放宽的，它不是一下子铺开的，所以天赐公司办理房产证的时候，时间上面就存在冲突，所以导致最后办证的时间往后延了。张远虎、张晓天一方发表质证意见为：不属于新证据，法院已经给了双方举证期限了，但是对方并没有提交此份证据。本院认为，天赐公司二审提交的《关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告》，天赐公司已于一审时提交并经双方质证，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明：一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为：关于上诉人上诉所提被上诉人未按照上诉人通知交纳房屋面积差价款、责任在被上诉人的问题。因被上诉人未按照上诉人通知交纳房屋面积差价款与办证登记没有直接关联性，且根据交易习惯，购房人是在办证以后根据不动产权证上记载的房屋面积据实结算并多退少补，即使被上诉人拒绝交纳，也应当另行处理，本案因上诉人逾期违约办证的事实存在而不能减轻上诉人房屋办证迟延的违约责任。上诉人所提上述其不应承担房屋逾期办证违约责任的上诉主张及理由不能成立。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。本案双方当事人签订合同的时间为2016年5月9日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但上诉人作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与购房人进行协商，适当变更办证期限。上诉人在长达725日的办证期限内，并未向购房人提出要求延长办证期限，应视为上诉人认可在合同约定的期限内完成办证义务，现上诉人以合同约定的办证情况发生变化，双方当事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，其理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决对此不予支持并无不当。综上所述，天赐公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十三日书记员  戴蚁玲