河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16419号上诉人（原审原告、执行案外人）：刘桂兰。委托诉讼代理人：张江浩，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，河南泰豫恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈春莲。委托诉讼代理人：朱明玉，河南润之林律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑州市上街区瑞鑫小额贷款有限公司。法定代表人：蔡长玉。原审第三人（被执行人）：蔡长玉。原审第三人（被执行人）：王香香。上诉人刘桂兰因与被上诉人陈春莲、原审第三人郑州市上街区瑞鑫小额贷款有限公司、蔡长玉、王香香案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘桂兰及其委托诉讼代理人张江浩、被上诉人陈春莲及其委托诉讼代理人朱明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂兰上诉请求：1、撤销河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初512号民事判决，撤销（2018）豫0106执异44号执行裁定，确认上诉人与原审第三人蔡长玉签订《房屋租赁合同》的有效性，停止对郑州高新技术产业开发区4号楼4楼全层的腾房、查封、拍卖程序；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）位于郑州××区××园××号楼案涉房屋系原审第三人蔡长玉在原房屋旧址上重建而来，至今未获得规划许可证及房屋土地产权证，则根据《中华人民共和国拍卖法》第七条的规定，该房屋不能进入市场流通也不能进行司法拍卖，所以郑州市上街区人民法院对该房屋的拍卖行为违法，应予撤销。（二）2014年左右，原审第三人蔡长玉向上诉人借款4465534元，后因其无力偿还，与上诉人签订《房屋租赁合同》并约定由上诉人租赁上述案涉房屋4楼及楼顶房屋，租赁期限自2014年12月1日至2032年11月30日。双方通过该租赁合同将之前的债权债务关系转化为合法的租赁合同关系，上诉人对案涉房屋进行装修并投入使用，所以双方签订的《房屋租赁合同》有效且租赁关系延续至今，而房屋未能办理登记手续系因行政程序滞后造成，不是原审第三人蔡长玉的主观原因。二、一审判决适用法律错误。（一）我国并无法律规定禁止无证房产出租。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条调整的是出租人与承租人之间的合同争议，不适用于执行异议之诉中对租赁合同有效性的认定。（三）合同有效性与物权登记之间没有关联性。（四）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，明确了租赁合同真实性的审查认定要点。本案中，上诉人与原审第三人蔡长玉之间不存在恶意串通，也不存在低价承租并且租金的交付是真实的，所以一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定上诉人与原审第三人蔡长玉签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。三、案涉房屋在高新区法院拍卖时，拍卖公告明确载明案涉房屋上有租赁权且涉及上诉人，但执行案件移送上街区法院执行后，上街区法院却在拍卖公告中称案涉房屋虽存在租赁，但该租赁发生在法院查封后，不能对抗法院对案涉房屋的处置权。事实上，上诉人与原审第三人蔡长玉之间的租赁合同，租期从2014年12月1日起，而高新区法院查封日期是2016年9月30日，上街区法院查封日期是2016年12月30日，所以上诉人享有的租赁权产生在法院查封之前。陈春莲辩称，一、拍卖法第二条涉及拍卖企业的拍卖活动，而本案系司法拍卖，所以上诉人引用拍卖法的该条规定作为上诉理由不成立。二、上诉人提起的执行异议涉嫌虚假诉讼，表现在：（一）上诉人向法院提供的租赁合同显示租赁期从2014年12月1日起，但其提供的借款转账凭证均是2015年之后。在债权债务没有形成之前，上诉人称2014年12月1日与原审第三人蔡长玉签订《房屋租赁合同》并以借款冲抵租金，是不符合常理的。（二）租赁合同存在涂改。（三）上诉人未就与原审第三人蔡长玉之间是否存在真实的借贷关系提供证据。刘桂兰向一审法院起诉请求：1、确认原告刘桂兰与第三人蔡长玉2014年12月1日签订《房屋租赁合同》（位于郑州××区××花园××楼××楼全层）为有效合同，并停止对该房屋的腾房、查封、拍卖；2、撤销（2018）豫0106执异44号执行裁定；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月17日至2015年4月24日期间，刘桂兰向蔡长玉转款六次，分别为100000元、150000元、300000元、200000元、2000000元、100000元，共计2850000元。落款日期显示为2015年1月14日至2015年11月20日期间，蔡长玉向刘桂兰出具《借条》共五张，显示借款金额分别为2015年1月14日200000元、2015年4月20日200000元、2015年7月20日206000元、2015年10月19日3799534元、2015年11月20日60000元，上述借条中显示金额共计4465534元。蔡长玉（出租方）与刘桂兰（承租方）签订的《房屋租赁合同》主要约定：一、房屋地址：郑州市××区××路××号××楼全层及屋顶。二、租赁期限及约定：1、该房屋租赁期共18年，自2014年12月1日起至2032年11月30日止。2、房屋租金：（手写字体）蔡长玉2014年-2015年期间借刘桂兰现金肆佰肆拾陆万伍仟伍佰叁拾肆元，因本人无力偿还，抵冲刘桂兰租赁18年房租。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同后载明签订日期为：2014年12月1日。2016年8月17日，陈春莲将郑州市上街区瑞鑫小额贷款有限公司、蔡长玉、王香香诉至该院，请求：1、判令被告支付原告借款本金1050万元及利息（本金100万元，自2014年9月28日起至实际还款之日止；本金800万元，自2014年10月10日起至实际还款之日止；本金150万元，自2015年5月20日起至实际还款之日止。以上按照月利率3%计算）;2、被告承担诉讼费用。该院受理后，依法组成合议庭进行了审理。2016年12月30日，该院作出（2016）豫0106民初1505号民事判决，判决：一、被告蔡长玉、被告郑州市上街区瑞鑫小额贷款有限公司于判决生效后十日内向原告陈春莲清偿借款9000000元并支付利息（利息计算方式：1、自2014年9月27日起至2014年10月8日止的本金按1000000元计算；2、自2014年10月9日起至判决确定之日止的本金按9000000元计算；利率均按年利率24%计算）；二、被告蔡长玉、被告王香香于判决生效后十日内向原告陈春莲清偿借款1500000元并支付该款自2015年5月19日起至判决确定之日止的利息（利率按年利率24%计算）；三、驳回原告陈春莲的其他诉讼请求。后双方均未提出上诉。判决生效后，陈春莲向该院申请了执行。该院在依法对被执行人蔡长玉名下位于郑州市××区××路××号××幢房产及土地进行评估、拍卖前，于2018年10月31日作出搬迁公告，要求相关人员限期搬离。刘桂兰认为其与蔡长玉之间签订有房屋租赁合同，让其搬出将会造成其重大财产损失，遂向该院提出案外人异议，请求中止对案涉房产的执行。该院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年12月30日作出（2018）豫0106执异44号执行裁定，裁定：驳回案外人刘桂兰的异议请求。后刘桂兰向该院提起了本案诉讼。另查明，2017年9月7日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）豫0191执异286号执行裁定书载明，“蔡长玉已于2012年将上述房屋拆后重建为一幢地上4层地下1层楼房。因上述房屋属拆后重建，未办理房产证和土地使用权证。2016年12月30日，该院以（2016）豫0191执5695-2号执行裁定书依法现场查封了该处房产，并当场张贴了查封公告和封条”。一审法院认为，根据案涉房屋租赁合同载明的内容及刘桂兰、蔡长玉的陈述，确认案涉房屋租赁合同系蔡长玉与刘桂兰签订的以租抵债合同，该合同虽系双方当事人的真实意思表示，但根据河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191执异286号执行裁定书载明的内容，案涉房屋未办理房产证和土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中,案涉房屋未办理房产证和土地使用证，因此，蔡长玉与刘桂兰签订的房屋租赁合同无效，对原告刘桂兰要求停止对该房屋的腾房、查封、拍卖，撤销（2018）豫0106执异44号执行裁定书的主张，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告刘桂兰的诉讼请求。案件受理费32601元，由原告刘桂兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、上诉人提交的高新区法院发布的拍卖公告中《拍卖标的调查情况表》有关拍品介绍载明：“……3、刘某某向本院提交第四层及屋顶以租抵债的《房屋租赁合同》，该合同载明租赁期限自2014年12月1日至2030年11月30日。……”上诉人称该“刘某某”就是自己。二、经查，前述拍卖公告中提及的《房屋租赁合同》约定的租期应至2032年11月30日止，公告中书写为“至2030年11月30日”系笔误。三、上诉人在一审期间向法院提交的第二组证据包括中国工商银行电子银行回单6份及借条5份，证据目录显示该组证据共同证明：“第三人蔡长玉向原告借款共计4465534元，此后双方协商一致签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告刘桂兰租赁蔡长玉所有位于郑州市高新技术产业开发区××××园××楼××楼及楼顶房产，租赁期限自2014年12月1日至2032年11月30日”。四、二审庭审中，法庭要求上诉人就其提供的中国工商银行电子银行回单6份所涉及的发生在2015年3月17日至2015年4月24日期间的6笔转账与其提交的5份借条之间的对应关系予以说明时，上诉人陈述：（一）2015年1月14日的借条20万元，系原审第三人蔡长玉于2014年借用，系现金支付，没有转账，于2015年1月14日出具借条；（二）一审提交的5份借条所涉款项均系现金支付，而其向一审法院提交的6笔转账在款项出借给原审第三人蔡长玉后，原审第三人蔡长玉并未出具借条；（三）5份借条与6笔转账相加后共计4465534元；（四）后又认可5份借条所涉金额合计为4465534元，亦认可6笔转账金额合计为285万元；（五）前述称“转账及借条金额相加后共计为4465534元”，实际上是指2015年10月19日借条中借款3799534元包含了6笔银行转账所涉的款项285万元，且除了该6笔转账外，该份借条所涉及的其他借款均以现金支付；（六）2015年10月19日金额为3799534元的借条之所以数字出现个位数，是因为还有利息，由原审第三人蔡长玉将之前的借款加上利息算了一个总账，出具了该份借条。但是，其记不清该笔3799534元中包含多少出借给原审第三人蔡长玉的现金，也记不清包含多少利息，并称出借款项时与原审第三人蔡长玉没有约定利息，但2015年10月19日算账并出具借条时原审第三人蔡长玉计算了利息；（七）2014年原审第三人蔡长玉以案涉房屋第四层及楼顶“风水不好、他用不起”为由将案涉房屋租给上诉人使用，双方签订合同约定租金以此后陆续出借的款项冲抵，所以出现案涉的《房屋租赁合同》签订于2014年12月1日，而合同中约定抵扣租金的借款实际出借时间在合同签订之后，所以6笔285万元转账时间是在2015年3月17日至4月24日期间。五、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，上诉人提交《房屋租赁合同》、借条、银行转账回单等证据主张，其与原审第三人蔡长玉于2014年12月1日已就法院查封的位于郑州市高新技术产业开发区××××园××楼××楼及楼顶形成了房屋租赁合同关系，且该时间早于高新区法院、上街区法院两家法院2016年查封案涉房屋时间，但是上诉人提交的《房屋租赁合同》记载合同的签订日期为2014年12月1日，上诉人亦陈述该合同签订于2014年12月1日，而上诉人提交的证据显示，冲抵租金的借款大部分于2015年出借，发生在租赁合同签订后，并且上诉人提供的转账凭证与借条在数额及时间上无法对应，也与租赁合同记载的内容不能相互印证，另外上诉人在一审期间提供2015年3月17日至4月24日期间6笔285万元转账及5张借条系共同证明转账及借条中的借款均用于冲抵2014年12月1日《房屋租赁合同》中约定的租金，但其在二审庭审中又称系先签订《房屋租赁合同》，后再出借款项。所以，综合上诉人一审、二审举证及陈述，其二审对借条、转账回单等证据的说明与一审的证明观点相互矛盾且二审庭审中的前后陈述也相互矛盾，明显存在虚假陈述。据此，上诉人所主张的房屋租赁合同关系不真实，其对案涉房屋不享有承租权，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。综上所述，刘桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32601元，由上诉人刘桂兰负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十二月二十九日书记员  胡文路