广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24704号上诉人（原审原告、反诉被告）：林俊平，男，1990年9月8日出生，汉族，住福建省上杭县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范志军，男，1989年1月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽霞，广东宏力律师事务所律师。原审第三人：王飞，男，1990年6月10日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人林俊平因与被上诉人范志军、原审第三人王飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。林俊平上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持林俊平一审全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由范志军承担。事实和理由：一审法院认定事实错误导致法律适用错误。一、一审法院驳回林俊平要求追加广州*诚房地产代理有限公司（以下简称*诚公司）为被告的申请，导致事实认定错误。请二审法院依法追加*诚公司和胡*新为被告，查明案件事实真相。本案涉案房屋的实际所有者为胡*新，胡*新在一审中承认并在证据中亦显示其自认其为涉案房屋的实际业主；同时胡*新为*诚公司的法定代表人、股东、执行董事及实际控制人。可见，胡*新利用其中介身份，一人分饰二角，联合范志军，将涉案违建房屋虚假宣传成独立私家花园复式三房两厅实用100方，将违建建筑部分等同于合法建筑宣传并买卖，对林俊平造成严重误导，范志军、中介和胡*新恶意串通，共同欺诈林俊平。二、一审法院认定合同无法继续履行的原因是林俊平购房资格的问题属于事实认定错误。房屋买卖合同未能继续履行的根本原因是范志军和中介公司隐瞒了涉案房屋即将面临拆迁的事实。合同签订前范志军明确承诺铁皮房不是违建房屋，砖石水泥才构成违建房屋。而且范志军与胡*新在签订合同前明确承诺涉案房屋第二层归属顶层业主且不是违建建筑，范志军一直知晓涉案房屋涉嫌违建且面临即将拆除的事实，却没有诚信告知我方，甚至还隐瞒了越秀区矿泉街道城管执法处（以下简称矿泉街道城管执法处）曾于2019年3月12日(房屋买卖合同签订日为2019年7月14日)对涉案房屋所属社区进行宣传教育违建违法事实，及将宣传关于违建教育事宜的《给越秀区居民关于全面整治违法建设的公开信》下发到各社区和涉嫌违建的业主的事实。从矿泉街道城管执法处这些宣传可预知，本案涉案房屋在双方签订房屋买卖合同的时候违建部分就已经面临拆除的风险。范志军和中介却没有如实告知我方，构成恶意串通，共同欺诈我方。三、一审法院采纳录音证据对案件定性是错误的。首先该录音证据中的通话录音是林俊平与胡*新实际控制的中介公司从业人员何爱香的对话，何爱香作为林俊平的中介代理人，应保持客观公正，而不是和胡*新串通，构建证据。其次，林俊平事先不知道胡*新是本案涉案房屋的实际业主，也不知胡*新是中介公司的实际控制人，是何爱香老板，是在一审案件立案后才知晓此事实。最后，林俊平支付了中介费给何爱香，所以和何爱香沟通要求其帮忙协调相关事宜属于合理要求，然而何爱香却没有保持中立方的态度，和胡*新恶意串通共同欺诈我方。一审庭审中我方对该录音证据的三性不予确认，且何爱香并未出庭经我方质证，该证据不能作为一审法院对本案定性的证据。四、一审法院要求林俊平向范志军支付违约金的理由是错误的。2019年12月22日范志军向林俊平发出《解除合同通知书》，而林俊平于2019年l2月23日向法院提起诉讼，一审法院却认定林俊平一直不予配合办理撤销网签备案手续减少损失，所以要求林俊平承担经济损失的判决显失公平，案件尚在审理过程中，何来林俊平故意增加范志军的损失之说。五、一审法院的判决，体现的价值观是违建房是正确的，私搭乱建的行为也是正确的，违建不需要承担任何法律责任，还可以利用违建虚假宣传谋取不正当的利益，回避本案涉案房屋是违建房的事实，具有错误的价值导向。一审法院的判决与广州市政府严厉打击违建房的政策背道相驰，有违社会主义核心价值观，且在房屋按揭同贷书出来后，林俊平准备支付首期款的时候，准备完成交易的时候，发现涉事房屋与当初宣传及现场查看房屋完全不一致，三房两厅变为两房一厅，且存在重大安全隐患(客厅有一个露天大洞，约4平方米)，完全背离了我方当时买房初衷。综上所述，恳请法院支持我方的全部上诉请求，维护我方的合法权益。范志军辩称，第一，不同意林俊平的全部诉讼请求，一审法院事实查明清楚，法律认定正确，应当予以维持。第二，林俊平请求追加*诚公司及胡*新为被告，没有事实和法律依据，根据物权法定原则，涉案房屋登记在范志军名下，胡*新并非涉案房屋的产权人，也不是房屋买卖合同中的相对方，故不是本案适格的当事人，不应当追加为被告。*诚公司是中介代理公司，本案的法律关系是房屋买卖合同纠纷，审理的是房屋买卖合同关系，与*诚公司没有关联性，不应当追加为被告。第三，林俊平多次强调范志军与中介公司进行恶意串通，欺诈林俊平，但是在本案一审中我方已经提交证据，在林俊平与范志军签订合同之前，已经表达了对于涉案房屋存在铁皮房的法律风险的考量，但是林俊平最后还是与范志军签订了房屋买卖合同，故从双方签订合同的时间可以看出，在该时间段，林俊平已经清楚地知道了涉案房屋的所有的情况，故不存在任何欺诈。第四，一审法院认定合同无法继续履行的原因是正确的，因为林俊平没有购房资格，曾经两度要求变更买受人，这一事实在我方一审当中的证据可以看出。第五，录音证据的认定无误，该录音证据合法有效。是范志军与中介方进行了录音，该录音已经明确地表现了整个房屋买卖过程当中所有的问题，均是林俊平自己的原因导致合同无法继续履行。第六，支付违约金的理由是因为林俊平没有按时履行房屋买卖合同，导致合同不能履行，所以根据合同的约定需要承担违约金。一审法院认定林俊平不配合办理撤销网签手续来减少损失，仅仅是对方请求降低违约金的理由之一，故一审法院在支持违约金方面没有任何错误。原审第三人王飞二审期间未到庭应诉，亦未通过其他方式发表意见。林俊平于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.判令撤销林俊平和范志军的《房屋买卖合同》及网签合同；2.判令范志军返还林俊平合同定金10万元及利息（利率按同期银行贷款利率计算，其中5万元自2019年7月14日起计，剩余5万元自2019年10月20日起计，计算至全部返还之日止，利率按同期银行贷款利率4倍计算即4.35%/年×4=17.4%/年，5万元×169天×17.4/年=4028.22元，5万元×72天×17.4/年=1716.16元）；3.判令范志军赔偿林俊平向*诚公司支付的8000元中介服务费。4.判令范志军赔偿林俊平向良策按揭公司支付的3000元资料费；5.判令范志军赔偿林俊平向滕业评估公司支付的600元评估费；6.判令范志军赔偿林俊平因范志军欺诈被迫提起诉讼而支付的律师费10000元；7.判令范志军赔偿林俊平10000元经济损失。范志军一审提出反诉请求：1.判令林俊平及第三人王飞配合范志军办理《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量合字19100134212号）网签备案撤销手续；2.判令林俊平承担违约金135000元，判决生效后向范志军支付违约金差额35000元；3.判令林俊平赔偿范志军向*诚公司支付的中介代理费及咨询费13500元。一审法院认定事实：广州市越秀区*路*号之三902房，建筑面积50.3平方米，产权登记在范志军名下。2019年7月14日，林俊平（买方）与范志军（卖方）、*诚公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，其中约定：物业地址为广州市越秀区*路*号之三902房；该物业建筑面积为50.3平方米；该物业以现状按套售予，买方已全面检查和了解该物业之情况；成交价为1350000元；若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除合同，并有权要求违约方按该物业成交价的10%向守约方作出赔偿，（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买该物业的，（3）任何乙方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形导致本合同目的不能实现；等。该合同附件中约定：部分定金5万元，买方应在签署本合同时支付给卖方；定金余款5万元，买方须在2019年9月30日前自行交付卖方；卖方同意买方指定他人与其购买共同签订该物业正式买卖合同并由买方指定人取得第三层不动产证（买方指定人为曹丽萍）；买方已知晓广州市限购政策并现已具备购房资格；等。同日，林俊平向范志军支付了部分定金5万元，并向*诚公司支付了8000元中介费。2019年10月20日，林俊平向范志军支付了定金余额5万元。2019年10月30日，林俊平写下字据，称林俊平是越秀区*路*号之**的购房人，现确定购买此房下名人王飞。同日，范志军（卖方、乙方）与王飞（买方、甲方）、*诚公司（房地产中介服务机构、丙方）签订了《广州市存量房买卖合同》，其中约定了:房地产地址为越秀区*路*号之三902房，建筑面积50.295平方米，套内建筑面积44.645平方米，本次交易转移面积50.295平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额1350000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金；首期款，乙方应在成功领取递件交易回执当天向甲方支付房款405000元，剩余房款945000元，由乙方于2020年2月29日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等。2019年12月9日，中国农业银行股份有限公司广州白云支行向王飞作出《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意发放贷款875000元。2019年12月22日，范志军向林俊平及王飞发出《解除合同通知书》，通知两人已经违约，最迟应于2019年12月30日前按约定办理房屋按揭、网签、递件交易过户等流程，否则将于期届当日单方解除上述房屋买卖合同，并保留追求违约责任的权利。2020年2月23日，范志军向林俊平及王飞发出《律师函》，通知解除买卖关系，并要求配合撤销网签备案等。林俊平为了证明支付了按揭费及评估费，向一审法院提交了两份微信聊天记录，其中记载林俊平有向他人转账3000元及600元。范志军表示：对该证据无法确认，因为仅是林俊平与他人的聊天记录，无法证明是林俊平购买涉案房屋而支付的费用。林俊平为了证明支付了代持费用，向一审法院提交了2019年12月4日的《收据》，大致内容为：王飞收到林俊平购买越秀区*路*号之三902房代持款10000元。范志军为了证明支付了中介费，向一审法院提交了《服务收费确认书》及《收款收据》，记载着范志军支付了中介费13500元。林俊平表示：对上述证据不确认，胡*新是中介公司的实际控制人，其既是业主又是中介。范志军表示：确认胡*新是中介公司的实际控制人，胡*新是现金支付中介费的，公司暂时还没有入账。林俊平、范志军为了证明案件的事实经过，均向一审法院提交了范志军与胡*新（范志军自认胡*新是范志军的亲戚）、中介经办人何爱香的微信聊天记录。聊天记录显示：2019年4月18日，何爱香告知林俊平顶层加盖铁皮房有一定政策风险。2019年4月27日，林俊平称问过相关朋友，顶层按照法律规定是属于全体业主所有，如果有人争，这个顶层建筑是必须要拆掉的，所以希望范志军方提供顶层归顶层业主的相关协议；范志军方称没有这方面的协议，整个广州基本上是这种情况，发展商也没有把这个权限送给人家，但是已经是默认是自己使用的，且现有的天台是20多年前已经在用了，政府要管就管那种水泥房，这种就属于违章建筑，我们只有一个小房间，而且是铁皮做的简易房，没有那种情况。2019年6月4日，林俊平以9楼加装电梯时间未知、风水不舒服及顶楼铁皮房有违建被强拆的风险等原因，希望范志军降价。林俊平、范志军签订《房屋买卖合同》后，因林俊平称购房资格存在问题，双方发生纠纷。之后，双方协商一致同意以王飞的名义购买。2019年12月19日，范志军称林俊平及王飞不执行合同，属于违约。林俊平回复称今天去越秀区城管确认过，楼顶加盖建筑是违建，且肯定拆除，目前还没向城管举报，考虑明天打电话给城管，甚至亲自带他们过去，希望能够协商解决，退还定金。范志军方称林俊平在下定前已经知道天台的风险，如果国家需要整改天台就整改，范志军可以配合，出售房屋时也是明确出售的是房产证的面积，是林俊平一直想违约，不接受林俊平的威胁。2019年12月20日，范志军表示卖方房屋天台确实存在违建情况，但这是在买卖过程中已经详细明确告知并现场查看后才签订合同交付定金，整个过程不存在欺骗，卖方也并没有将违建面积作为标的出售，出于不想麻烦的目的，总房价可以收少5万，也就是130万把事情解决了。林俊平没有回复。范志军为了证明林俊平方恶意违约，向一审法院提交了2019年12月16日中介经办人何爱香与林俊平的通话录音。大致内容如下：林俊平表示林俊平没有购房资格，然后与女朋友闹掰了，后面找的代持人王飞又有其他想法，不太愿意做这个事情了，所以最好是等林俊平购房资格下来再交易过户，如果不行也可以另找买受人，林俊平可以补出售的差价，再者就是解除合同，定金没收或者部分没收，最后就是起诉，买卖合同本身有瑕疵，顶楼有违建，只要有人举报，就有被拆除的风险。一审庭审中，林俊平表示：林俊平认为范志军存在欺诈，没有如实告知涉案房屋存在违建；如果法院认为买卖合同有效，其要求解除合同，并且由范志军承担违约责任，其他诉讼请求不变；范志军主张的违约金过高，范志军没有实际的金钱损失。范志军表示：涉案房屋顶楼的铁皮房，因为林俊平的举报，城管已经过来拆除了。一审法院认为：林俊平、范志军签订的《房屋买卖合同》，仅是买卖越秀区*路*号之三902房，建筑面积50.3平方米，并无包含违建部分，双方签署的合同并无违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。林俊平在购买涉案房屋前已经查看过现场，范志军及中介都已经告知过铁皮房的情况,林俊平也以此为由与范志军协商房屋价格，因此林俊平主张范志军存在欺诈要求撤销买卖合同，没有事实依据，一审法院不予支持。从林俊平、范志军提交的证据来看，双方签订了《房屋买卖合同》后，林俊平因购房资格的问题，与范志军产生纠纷，并找来了王飞代持购买，之后林俊平向中介表示代持人存在其他想法，所以要求延期交易或解除合同。合同无法继续履行的真实原因是林俊平的购房资格问题，铁皮房的违建问题只是林俊平进行谈判的筹码。因此，造成合同解除的原因是林俊平违约，林俊平要求返还定金、利息及赔偿各项费用，一审法院均不予支持。由于林俊平违约，范志军已经向林俊平及王飞发出了解除合同通知书及律师函，双方之间的买卖关系已经解除。范志军要求林俊平及王飞配合办理撤销网签备案的手续，一审法院予以支持。范志军要求林俊平支付违约金135000元，符合合同的约定，一审法院予以支持。考虑到林俊平的不诚信行为及一直不予配合办理撤销网签备案的手续来减少损失，一审法院对该违约金不予调整，因林俊平已经交纳了10万元的定金，该定金在上述违约金中抵扣，林俊平还需向范志军支付35000元的违约金。由于一审法院已经支持了范志军的违约金诉请，该违约金已经考虑了林俊平给范志军造成的损失，故对范志军另外要求中介费的损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条之规定，一审法院于2020年7月28日判决如下：一、驳回林俊平的所有诉讼请求。二、于本判决生效之日起十日内，林俊平及王飞应协同范志军办理撤销广州市越秀区*路*号之三902房网签备案的手续。三、于本判决生效之日起十日内，林俊平应向范志军支付剩余的违约金35000元。四、驳回范志军的其他反诉请求。一审案件受理费3603.25元（含本诉受理费3047元、反诉受理费556.25元），由林俊平负担3462.35元，由范志军负担140.90元。本院二审期间,各方当事人均未提供新证据。经审查，2019年4月18日，林俊平与案外人胡*新聊天记录显示，林俊平提出对房子整体满意，但提出几点问题，其中即有“顶层加盖铁皮房有一定政策风险”，该事实并非何爱香主动告知，一审对此查明有误，除此之外，一审查明其他事实无误，本院予以确认。二审庭询中，林俊平明确其同意一审判决第二项，即同意协助范志军办理撤销涉案房屋网签备案的手续。对于双方就该房屋签订的《房屋买卖合同》，林俊平主张撤销，范志军主张其向林俊平发出解除合同通知之日双方《房屋买卖合同》即告解除。经本院释明，林俊平表示如法院认定涉案《房屋买卖合同》不构成可撤销条件，则同意解除该合同，解除时间以法庭释明时间为准。林俊平认为其与中介电话录音中关于其没有购房资格、找人借名买房部分意思表述真实，其他部分如城管举报等不真实，只是为了与中介谈判提出的谈判条件。林俊平主张胡*新是业主又是中介，属于欺诈行为，且其承诺加盖铁皮房不会被拆除，但最终被拆除也属于欺诈。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据林俊平的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，一审未追加*诚公司和胡*新为被告，程序是否违反法律规定。首先，本案是房屋买卖合同纠纷，林俊平与范志军是涉案买卖合同法律关系的双方，王飞系林俊平指定的借名人，胡*新不是本案法律关系当事人，本案处理结果与其也没有利害关系，故不属于必须共同进行诉讼的当事人。其次，*诚公司是本次促成涉案《房屋买卖合同》的中介方，与林俊平、范志军分别形成居间法律关系，亦不属于本案买卖法律关系必须处理的范畴，即不属于本案必须共同进行诉讼的当事人。况且，胡*新与*诚公司之间的关系，既不影响本案待证事实的认定，也不影响本案审理结果，故此，一审不追加胡*新、*诚公司并无违反法律规定，林俊平上诉主张一审程序违法不能成立，要求本院二审追加胡*新、*诚公司为本案诉讼当事人亦无法律依据，本院不予支持。至于林俊平认为胡*新、*诚公司对其有其他不诚信行为致其损失，应另寻法律途径解决。第二，本案涉案《房屋买卖合同》是否已达到可撤销的条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”本案中，首先，从全部证据及查明事实来看，涉案房屋登记所有权人是范志军，其依法有权利以自己名义出售涉案房屋，林俊平也是与范志军签订《房屋买卖合同》，即使胡*新是房屋真实权利人，林俊平也在签订合同前清楚知晓交易对象和交易标的，范志军不构成对林俊平的欺诈。其次，林俊平在签订涉案合同前，已到涉案房屋现场查看房屋，清楚知晓房屋上有加盖部分，并且自己亦清楚存在违反政策的风险，在此情形下签订合同，显然本案合同签订的情形不符合上述可撤销的条件，故对于林俊平主张撤销涉案《房屋买卖合同》的上诉请求本院不予支持。第三，关于涉案《房屋买卖合同》的解除情况及解除后果。林俊平在签订合同前已知晓房屋全部情况及合同风险，现因代持人反悔而欲找卖方瑕疵以获得救济，一审综合双方证据认定林俊平违约，论述充分，本院亦赞同，不再赘述。因林俊平违约，根据双方合同的约定，范志军有权解除涉案《房屋买卖合同》，故涉案《房屋买卖合同》在范志军行使解除权之际解除。根据范志军发出的解除合同通知，其限定林俊平与王飞在2019年12月30日前履行合同，否则期届当日解除合同，故涉案《房屋买卖合同》已在2019年12月30日解除。一审基于认定双方买卖关系解除系林俊平违约所致而认定林俊平须支付违约金符合双方合同约定及法律规定，理由阐述充分，本院予以认可并不再赘述。综上所述，林俊平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3462.35元，由上诉人林俊平负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年十二月二十九日法官助理白晶眭翘书记员苏劲丹