四川省梓潼县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0725民初1359号 原告：黄吕茹，女，1977年12月2日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：郭思遥，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市经开区三江西路北段**（富临桃花岛****），统一社会信用代码915107005999732893。 法定代表人：袁建国，执行董事。 委托诉讼代理人：李运辉，四川法丛律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。 原告黄吕茹与被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，经绵阳市中级人民法院作出（2020）川07民终969号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄吕茹的委托代理人郭思遥、被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李运辉和邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄吕茹立案时向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告依照《商品房买卖合同》约定退还原告已付房款300万元；3.依法判令被告依照《商品房买卖合同》约定向原告支付违约金6万元；4.依法判令由被告承担本案的诉讼费、执行费、保全费等费用。案件在第一次审理过程中，原告黄吕茹将前述诉讼请求作了变更为：1.确认《商品房买卖合同》项下商铺的所有权归原告所有；2.依法判令被告依照《商品房买卖合同》约定向原告支付违约金51.6117万元（自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，暂计至2019年12月20日的逾期交付违约金35.25万元；合同约定的办理产权登记时间顺延180个工作日后按每日万分之一支付违约金16.3617万元）；3.依法判令由被告承担本案的诉讼费、执行费、保全费等费用。本案在发回重审过程中，原告再次变更诉讼为：1.判令被告继续履行所签订的《商品房买卖合同》，交付房屋并办理过户手续；2.判令被告按照《商品房买卖合同》向原告支付逾期办理转移登记违约金99900元；3.由被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。原告原陈述的事实和理由：2015年12月8日，原告与案涉房屋的原购房人瞿伟达成转让房屋合意。后，双方共同到被告处办理网签合同变更事宜，并经被告确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》有进行备案登记，备案号为23174。原、被告在《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金；商品房合同继续履行的，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，若180个工作日后仍未处理，出卖人按万分之一支付违约金。时至今日，被告仍未向原告交付房屋。被告逾期交房及办理产权登记的行为损害了原告合法权益，因多次协商未果，原告只好诉至法院。请法院依法支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司辩称：本案的法律关系系民间借贷纠纷，非商品房买卖。根据民法总则以及相关规定，该案的客观事实是原、被告双方的真实意思表示，是因被告缺乏流动资金，原告向被告出借300万元，被告已先后向原告归还275万元的借款本金。原告所述的商品房买卖合同并不是双方真实意思表示，实际上民间借贷，该商品房买卖合同不成立，被告不承担违约责任。 本案中原告提交以下证据：1.原、被告身份信息；2.瞿伟与被告签订的《商品房买卖合同》（网签备案号：21379）、原告向瞿伟转账凭证（2015.2.11）、瞿伟向被告转账凭证（2015.2.11）；3、原告与被告签订的《商品房买卖合同》（网签备案号：23174）、收据（2015.12.8）；4、委托付款书（2015.2.11）、《四川经天营销策划有限公司2014年6月至2015年12月房地产营销代理佣金和销售溢价分成专项审计报告》。被告提交如下证据：1.业务回单，证明2015年2月13日，被告向瞿伟借款300万元；2.银行转账明细，证明2015年3月26日，被告以袁建国的账户向原告转账15万元，用于偿还瞿伟的借款；3.绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年5月25日，被告向瞿伟还款20万元；4.绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年5月29日，被告向瞿伟还款30万元；5.领款单、绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年7月2日，被告向瞿伟还款70万元，转入原告账户中；6、领款但、绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年7月31日，被告向瞿伟还款20万元，由原告发短信通知转账至黄飞云账户中；7.绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年8月26日，被告向瞿伟还款30万元，转入原告账户中；8.绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年9月2日，被告向瞿伟还款20万元，转入原告账户中；9.领款单、绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年9月18日，被告向瞿伟还款20万元，转入原告账户中；10.绵阳市商业银行电汇凭证，证明2015年10月10日，被告向瞿伟还款20万元，转入原告账户中；11、绵阳市商业银行电汇凭证，证明2016年2月2日，被告向瞿伟还款30万元，转入原告账户中；12.短信记录。 本院经审理认定事实如下：一、2015年2月11日，原告向瞿伟转款300万元。同日，瞿伟向被告转款300万元，备注为“购铺款”。2015年6月11日，瞿伟与被告签订《商品房买卖合同》，签约备案号为21379。根据合同约定，被告以300万元的价格将位于梓潼县××镇××街××段××幢××层××号的商业用房卖给瞿伟，且瞿伟于签订合同时已一次性向被告支付了300万元的房款。2015年12月8日，被告又针对前述商业用房与原告签订一份《商品房买卖合同》，签约备案号为23174。在2015年12月8日当天，被告梓潼分公司向原告出具一张加盖财务专用章的收据。在收据中，除载明收到原告购“鑫驰·城市中心”商铺房款300万元外，还在“附注”栏中备注了“2015年2月11日瞿伟名下的购房款转入黄吕茹名下，原收据42104作废”的内容。二、根据被告提交的电汇凭证及领款单，其梓潼分公司在2015年3月至2016年2月期间有向瞿伟、原告和黄飞云支款，其中累计向瞿伟付50万元，累计向原告付205万元，一次性向黄飞云付20万元。而在以上电汇凭证或领款单上，均有关于还款的备注内容。 本院认为，原告黄吕茹通过瞿伟向被告转款后将原瞿伟签订的商业用房改签至自己名下实为以商品房买卖合同作为自己借款的担保。根据庭审中转款证明，被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司已向原告黄吕茹转款合计205万元，且均备注还款，庭审中原告称该款项为被告支付四川经天营销策划有限公司的佣金及溢价，但根据被告提交的证据显示，涉及支付给四川经天营销策划有限公司的佣金及溢价均是通过对公账户进行，且在四川经天营销策划有限公司发给被告的请款函中明确指定汇款账户为公司账户。即使根据原告黄吕茹向被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司出具的委托书显示付款至原告个人账户，但根据前期佣金预付，每月5万元左右，与原告实际收到款项明显差距较大，故对于原告称收到的205万为佣金及溢价款的主张本院不予采纳。原告黄吕茹无证据证明其收到的款项系与被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司还存在其他借贷关系，因此，本案实际系民间借贷关系与原告诉求的商品房买卖合同关系不一致。经本院书面向原告释明后，原告坚持不予变更。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回原告黄吕茹的起诉。 案件受理费2297元，本院予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判长  贾朝钒 审判员  李晓东 审判员  白 杨 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  李 蕾 附：适用法律条文 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。