上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11350号上诉人(原审被告、反诉原告)：涂年妹，女，1979年1月21日出生，汉族，户籍地福建省厦门市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邹璇，女，1986年8月21日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：高坚，上海全辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：范玲娟，女，1989年12月30日出生，汉族，户籍地江西省乐平市。委托诉讼代理人：高坚，上海全辉律师事务所律师。上诉人涂年妹因与被上诉人邹璇、范玲娟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初18265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人涂年妹上诉请求：撤销一审判决第二项，改判涂年妹不予退还押金人民币(以下币种均为人民币)38，000元，或将本案发回重审。事实和理由：邹璇、范玲娟因经营不善要求涂年妹同意其转租，涂年妹同意其转租时重申条件，即押金转为违约金，不予退还。邹璇、范玲娟承租上海市真光路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)时，涂年妹已告知，按照惯例，如果将系争商铺转租需支付违约金，即押金不予退还。在邹璇、范玲娟转租过程中，涂年妹与邹璇、范玲娟已经就押金不予退还达成一致，因涂年妹一时疏忽没有留下书面协议。涂年妹同意邹璇、范玲娟转租，并不意味着同意退还押金。作为二房东，同意下家转租会给自己带来麻烦，在没有利益的情况下，涂年妹没有理由同意邹璇、范玲娟转租。如果涂年妹不同意邹璇、范玲娟转租，其应当支付违约金；而现在涂年妹同意邹璇、范玲娟转租，其获得90，000元转让费。邹璇、范玲娟在收取90，000元转让费的情况下，还要求涂年妹退还押金，有失公平。涂年妹积极配合邹璇、范玲娟转租，也付出了劳动，邹璇、范玲娟应当将其收益与涂年妹分成，涂年妹不予退还押金，证明双方已经达成一致，邹璇、范玲娟获得90，000元转让费，涂年妹获得38，000元违约金。被上诉人邹璇、范玲娟辩称，不同意涂年妹的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回涂年妹的上诉请求，理由如下：1．转让经营性用房承租权收取转让费是市场惯例，转让费无需与出租人分享。2．邹璇、范玲娟从未同意支付违约金，且因坚持要求涂年妹退还押金导致延期向下家交房，一审已经查明该节事实。3．在整个转让过程中，涂年妹从未要求邹璇、范玲娟支付违约金。邹璇、范玲娟向一审法院起诉请求：一、涂年妹返还邹璇、范玲娟押金38，000元；二、涂年妹支付违约金38，000元。涂年妹向一审法院提出反诉，请求：一、涂年妹与邹璇、范玲娟之间的租赁合同于2019年5月19日解除；二、邹璇、范玲娟支付违约金38，000元；三、邹璇、范玲娟支付2018年5月19日起至2018年5月29日止延迟交还商铺的租金6966元；四、本案受理费由邹璇、范玲娟承担。一审法院认定事实：涂年妹与邹璇、范玲娟就系争商铺签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：涂年妹将面积约20平方米的商铺租与邹璇、范玲娟用作餐饮，租期自2018年8月19日起至2019年8月19日止，月租金19，000元，邹璇、范玲娟支付的押金38，000元可用于冲抵其应付而未付的租金、管理费及其他费用。若邹璇、范玲娟于租期内转租，则转租对象及转租用途须经涂年妹书面同意，否则即为违约，涂年妹同意转租的，“受让人”应与邹璇、范玲娟签订租赁合同，如发生邹璇、范玲娟在租期内因自身原因无法继续承租商铺、涂年妹无故提前终止租约等情形的，一方可通知另一方解约，违约方应按两个月的租金支付违约金。租期内，邹璇、范玲娟于2019年3月以网络通讯的方式向涂年妹表示经营严重亏损，要求延迟付租并告知拟将商铺对外转让，涂年妹则表示允许转让但必须交租；2019年5月18日，邹璇、范玲娟向涂年妹出具“解约承诺”一份，声明系争商铺租赁合同解除，涂年妹则在该承诺中添注“原合同无效”；之后，双方为押金退还、商铺交接等问题发生争议并以网络通讯的方式持续交涉，邹璇、范玲娟要求退还押金并于2019年5月29日通知涂年妹交接商铺，涂年妹则要求邹璇、范玲娟将商铺直接向下家交付。2019年9月2日，邹璇、范玲娟提起诉讼，请求判决如其诉请，涂年妹于诉讼过程中提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉查明的事实同本诉。一审法院认为，将查实的证据与当事人的陈述相结合并加以分析可知，涂年妹作为出租方，在承租方即邹璇、范玲娟无力继续租赁关系的情形下，通过承租方的居间与案外人建立了新的租赁关系以避免商铺被邹璇、范玲娟退租后产生的商业风险，鉴于以上事实的产生，一旦涂年妹与案外人的租赁关系成立，则涂年妹与邹璇、范玲娟之间的租赁合同理应解除——由邹璇出具、经涂年妹认可的“解约承诺”亦明确体现出双方合意解约的意思表示，故对涂年妹要求确认涉案《商铺租赁合同》解除的反诉诉请予以支持并以上述承诺的形成之日为解约日。合同解除后，当事人应按合同约定或法律规定进行权利义务的清算，因合同未明确约定保证金可充作违约金由出租方没收，故涂年妹应于解约后将此费用退还，对邹璇、范玲娟两人索还保证金的诉请予以支持，但其要求涂年妹就保证金的退还承担违约责任依据不足，一审法院不予采纳。关于涂年妹针对违约金及延期交房租金提起的反诉，一审法院认为，首先，虽然租赁关系的终止起因于承租方，但在租赁关系合意解除且缔约双方未确定解约责任归属的情形下，应参照解约前后当事人的真实意思表示及交易惯例等综合因素定责。涂年妹作为违约金的主张方，如其认为邹璇、范玲娟两人的退租行为构成违约的，理应及时维权或至少在解约的同时明示其追责意图，以便承租方在承担违约责任或继续履约之间进行权衡并作出有利于己方的选择，而涂年妹在解约完成且商铺已向案外人另行出租后方要求原承租方支付违约金的行为与理不合——尤其是承租方为使退租得以实现以及延续出租方的出租权益而就商铺再次出租提供了居间的前提下，此举更显得有失公平，况从当事人在解约后的交涉可知，涂年妹在争议进入诉讼前并未指出邹璇、范玲娟存在违约行为，故对涂年妹关于违约金的反诉诉请不予支持；其次，涂年妹所主张的所谓延期交房的租金其本质是承租方延期交还商铺而导致出租方产生的损失，当事人解约时未约定商铺的交接日期，则应在合理期限内完成交接手续，而该期限合理性的评判依据之一即为是否对出租方造成了实际损失。同样从当事人在解约后的交涉可知，涂年妹既认为该商铺的交接应由邹璇、范玲娟两人与租用该商铺的案外人自行完成，可见其未无主动积极收回商铺的意愿，目前又无证据表明其因此而受到了损失——比如与其存在租赁关系的案外人以某某的延迟交付向其索赔，此外，涂年妹拒绝返还保证金的行为亦是导致当事人产生争议继而使商铺不能及时清退的原因之一，因此一审法院对涂年妹的该项反诉诉请同样不予支持。一审法院判决：一、涂年妹与邹璇、范玲娟签订的关于上海市真光路XXX号商铺的《商铺租赁合同》于2019年5月18日解除；二、涂年妹应于判决生效之日起十日内退还邹璇、范玲娟押金38，000元；三、对邹璇、范玲娟的其余诉请不予支持；四、对涂年妹的其余反诉诉请不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《商铺租赁合同》系涂年妹与邹璇、范玲娟的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。租期内，邹璇、范玲娟因无力继续租赁关系而将系争商铺承租权转让给案外人，也即提前解除其与涂年妹之间的租赁关系，并促成涂年妹与案外人建某某的租赁关系。本案二审争议焦点在于：涉案《商铺租赁合同》解除后，涂年妹是否有权没收邹璇、范玲娟支付的保证金。本院分析如下：根据涉案《商铺租赁合同》的约定，如乙方(邹璇、范玲娟)在租期内因自身原因无法继续租赁的，应按两个月租金标准支付违约金。然，邹璇、范玲娟在提出退租时，亦积极促成涂年妹与案外人建某某的租赁关系。而邹璇、范玲娟积极就系争商铺再次出租提供居间的行为显然是为了避免其提前退租的行为导致出租方的权益受损，进而免除自身的违约责任。在案证据显示，涂年妹与案外人之间的租赁合同与涉案《商铺租赁合同》约定的租期相同，且涂年妹自认其与案外人之间的租赁合同已经履行完毕，双方未发生争议，可见涂年妹并未因邹璇、范玲娟提前退租而遭受实际损失。而根据邹璇方出具的“解约承诺”及双方的网络通讯记录，双方解约时未就责任承担事宜协商一致；在涉案《商铺租赁合同》解除后，邹璇方多次要求涂年妹返还保证金，涂年妹未表示同意。综合邹璇、范玲娟积极促成涂年妹与案外人建某某的租赁关系、涂年妹未因邹璇、范玲娟提前退租而遭受实际损失、涉案《商铺租赁合同》解除时双方未就责任承担事宜协商一致等因素，本院认为，涂年妹上诉主张邹璇、范玲娟应当承担违约责任，依据不足。涂年妹上诉另主张邹璇、范玲娟转让系争商铺承租权获得90，000元转让费、其应当将该收益与涂年妹分成，因该主张既无法律依据，也无合同依据，本院不予采纳。据此，涂年妹提出邹璇、范玲娟支付的保证金不予退还的上诉请求，本院实难支持；一审法院对本案所作处理，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人涂年妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人涂年妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月三十日法官助理 沈 宸书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……