北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12105号上诉人（原审被告）：张玲，女，1990年4月5日出生，壮族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：吴秀梅，女，1966年4月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘庆涛，北京市立方（深圳）律师事务所律师。原审第三人：郑迎超，男，1980年7月12日出生，汉族，户籍地山东省济南市历下区。上诉人张玲因与被上诉人吴秀梅、原审第三人郑迎超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初59727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴秀梅的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由吴秀梅承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.涉案房屋虽系商业用房，但不能用于餐饮经营，燃气系民用燃气，且无法办理餐饮相关执照，2016年10月中旬开始张玲发现此问题并告知吴秀梅，但吴秀梅未进行处理回应，导致张玲无法经营，2016年10月下旬至2017年3月31日期间处于停业状态。2.2017年春节后物业找到张玲告知涉案房屋存在严重漏水情况，张玲告知吴秀梅，但吴秀梅亦未进行处理回应，导致涉案房屋处于停业状态。3.2017年3月下旬吴秀梅在张玲不知情的情况下委托中介找到第三人并签订委托租赁协议，吴秀梅与张玲协商要求张玲将涉案房屋转租给第三人，通过收取租金来赔偿张玲的损失，并达成口头约定赔偿11万元，各方协商由张玲收取2017年4月至6月期间租金5万元，吴秀梅收取租金4万元，张玲收取押金6万元，2017年7月至12月期间租金全部由第三人支付给吴秀梅，后续第三人拖欠租金并停止经营，第三人支付给吴秀梅多少租金及何时腾退，张玲均不知情。4.2018年4月13日张玲联系吴秀梅才得知吴秀梅已经联系新租户签约并进入涉案房屋进行装修。5.张玲不存在拖欠租金及占用涉案房屋的情形，请求二审法院予以改判。吴秀梅辩称，同意一审判决，不同意张玲的上诉请求和理由。郑迎超述称，郑迎超与张玲签订房屋租赁合同，后三方签订补充协议，2018年1月30日吴秀梅张贴涉案房屋收回告知函，之后涉案房屋上锁无法经营。吴秀梅向一审法院起诉请求：1.确认吴秀梅、张玲2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》2018年3月28日解除；2.张玲支付吴秀梅租金224000元；3.张玲支付吴秀梅房屋占有使用费158666元。一审法院经审理认定事实如下：吴秀梅作为出租方（甲方）与张玲作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租且乙方承租的房屋位于北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×至×层×（东北角），建筑面积约80平方米，租赁期限为五年，自2016年8月26日至2021年8月25日止，租赁用途为商用，租金为每月25000元。甲方另向乙方收取2个月的该房屋租金作为押金，押金不可冲抵租金使用。本合同履行完毕，且乙方已付清本合同所约定之乙方所应交纳的所有费用后，押金由甲方全额无息退还乙方。该房屋租金的支付方式为：押二付三，乙方应于每次该房屋租金到期前7日向甲方支付下次该房屋租金。如遇特殊情况，由甲乙双方自行协商解决。本合同签订当日，乙方应向甲方支付该房屋的首期全额租金及押金125000元。乙方在租赁期间，未经甲方同意不得擅自将该房屋转租、转借他人使用。乙方如延期支付该房屋租金或拖欠相关费用累计数额等于或超过一个月该房屋租金时，甲方有权终止本合同，收回该房屋，且乙方所交押金不予退还。手写补充协议部分：1.经甲乙双方友好协商，租期为五年，从第二年开始每年递增8%（每年递增8%字面上有划痕）；2.甲方现状交房，屋内所有设施设备保养维修由乙方负责。该合同未注明签署时间。张玲表示，因为未达成每年递增8%的意见，故该部分被划除。经核实，吴秀梅、张玲分别提交的《房屋租赁合同》上的“每年递增8%”均有划除痕迹。另，张玲作为出租方（甲方）与郑迎超作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方出租且乙方承租的房屋位于北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×至×层商业×一层东北角，建筑面积约70平方米，该房屋的租赁期限为2年；自2017年4月1日起至2019年3月31日止。甲方同意乙方租赁该房屋的用途为：商业。该房屋租金为每月30000元。甲方另向乙方收取贰个月的该房屋租金作为押金，押金不可冲抵租金使用。本合同履行完毕，且乙方已付清本合同所约定之乙方所应交纳的所有费用后，押金由甲方全额无息退还乙方。该房屋租金的支付方式为：押二付三；乙方应于每次该房屋租金到期前30日向甲方支付下次该房屋租金。如遇特殊情况，由甲乙双方自行协商解决。本合同签订当日，乙方应向甲方支付该房屋的租赁定金5000元；若乙方支付的是租赁定金时，则首期全额租金及押金余额145000元应于2017年3月27日前向甲方一次性付清。乙方如延期支付该房屋租金或拖欠相关费用累计数额等于或超过一个月该房屋租金时，甲方有权终止本合同，收回该房屋，且乙方所交押金不予退还。该租赁合同未注明签署时间。2017年6月6日，张玲作为出租方（甲方）、郑迎超作为承租方（乙方）、吴秀梅作为丙方（房主）签订《补充协议》，约定：1.为保证甲、乙、丙三方的利益，乙方2017年7月到9月的房租，由乙方全部直接支付给丙方；乙方于本补充协议签订后3日内，向丙方支付；2.乙方2017年10月到2017年12月的房租，在乙方到期应交纳房租时，由乙方全部直接支付给丙方；3.乙方2018年1月以后的房租，在乙方到期应交纳房租时，由乙方按甲方4000元/月、丙方26000元/月分别支付给甲方和丙方等。针对合同解除时间，吴秀梅向一审法院递交了其于2018年3月28日向张玲户籍地邮寄的《律师函》，主要内容为：2016年8月25日，吴秀梅与张玲签订《房屋租赁合同》，由张玲承租吴秀梅位于北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×至×层×（东北角）的房屋一套，租期为五年，自2016年8月26日起至2021年8月25日止，租金支付方式为押二付三，租金为每月25000元，押金为50000元；租赁合同签订后，自2016年11月26日张玲开始拖欠房租，已经根本违约，但鉴于张玲特殊情况，经吴秀梅同意允许张玲转租；2017年6月6日，吴秀梅与张玲以及次承租人郑迎超签订《补充协议》约定，每月租金30000元，由郑迎超直接支付给吴秀梅，但郑迎超也未依约支付租金，截至本律师函发出之日，张玲拖欠房屋共计244000元；鉴于上述，根据《中华人民共和国合同法》《中国人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，郑重向贵方函告如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自本《律师函》发出之日解除，押金50000元予以没收；二、请自收到本《律师函》之日起3个工作日内，向吴秀梅支付拖欠租金共计244000元；三、请自收到本《律师函》之日起5个工作日内且在支付拖欠租金后，腾退房屋，否则贵方应以每月30000元租金标准支付未腾退期间所产生的房屋占用费；四、如张玲怠于支付拖欠租金和腾退房屋的则视为贵方放弃房屋内物品的所有权，因此导致的损失由张玲自行负担，吴秀梅自行腾退房屋产生的费用也应由张玲负担；请张玲审慎对待此事，积极按照本《律师函》的要求承担责任，否则，吴秀梅向人民法院提起诉讼，依法追究张玲的法律责任。针对上述《律师函》，张玲表示其并未收到。吴秀梅表示其于2018年4月8日已将涉案房屋另行出租，租金标准为每月35000元，但因为张玲阻挠，被迫解除了合同，故主张按照35000元每月的标准主张房屋占有使用费。针对该主张，吴秀梅提交了其与郑迎超签署的房屋的租赁合同，张玲表示对该租赁合同不知情。一审诉讼中，一审法院调取了公安机关的笔录，载明：一、2018年5月16日张玲之委托诉讼代理人辛峰的笔录显示，辛峰自认其为北京市朝阳区建外SOHO西区13号楼底商至珍饺子馆的店长，2018年5月16日16时40分，其员工给其打电话称店门口来了4至5人把店门给锁了，员工也被锁在里面，然后其报警，17时53分其到了店门口，经了解对方称租了这个房子，但是其是2016年8月26日至2021年8月25日租赁此房，租期五年……；二、2018年6月11日吴秀梅的笔录显示，吴秀梅自认在2016年8月26日收到张玲租金及押金共计12.5万元、2017年4月2日收到张玲支付的租金4万元，2017年7月收到郑迎超支付的租金9万元、2017年11月收到郑迎超支付的租金1.5万元、2018年1月收到郑迎超支付的租金4万元，租金尚未结清，之后未再支付租金……在2018年3月18日向张玲发送过律函，4月份将房屋出租给新租户，4月17日左右清理了屋内物品，因为辛峰阻挠原因，新租户与吴秀梅解除了租赁关系，后辛峰搬来了座椅、冰箱、厨房设备开始营业；5月初吴秀梅又找到新租户，但是辛峰占着房屋不出来，5月16日发生纠纷报警，之后辛峰还是一直占着房屋开门营业；三、2018年6月15日张玲的笔录显示，张玲自认与辛峰为合作关系，系张玲签署的租赁合同，系张玲的店，辛峰入股负责运营与采购等，在2016年8月至2016年9月、10月，辛峰是店内的实际运营人，2016年10月店由张玲打理，后来出现各种纠纷，张玲一个人解决不了，辛峰出面帮助张玲解决，至珍饺子馆后期的采购和运营也都是辛峰负责，后期营业的金额都转到了张玲的账户上面；张玲自认尚欠付租金3万元；警方提问房东是否跟张玲提出过单方解约时，张玲答复房东给张玲发过律师函，房东的理由是其拖欠房屋租金问题……一审庭审中，吴秀梅表示其已收到租金26万元，张玲尚欠租金224000元，已于2018年8月14日自行收回房屋，现房屋已另行出租。张玲表示其对吴秀梅2018年8月14日自行收回房屋的事实不知情。一审法院认为，吴秀梅、张玲签署的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。本案中，张玲经吴秀梅同意将房屋进行转租，但转租行为不影响原租赁合同的效力，吴秀梅、张玲仍需按照原合同履行合同义务。吴秀梅、张玲及郑迎超签署的补充协议，该补充协议约定郑迎超直接向吴秀梅支付部分租金，系张玲的债务转移给郑迎超。根据合同法，当事人约定由郑迎超向债权人履行债务的，郑迎超不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，郑迎超未按照补充协议约定支付房屋租金，张玲应按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，张玲如延期支付该房屋租金或拖欠相关费用累计数额等于或超过一个月该房屋租金时，吴秀梅有权终止本合同，张玲所交押金不予退还。现吴秀梅主张张玲欠付租金，于2018年3月28日发送了律师函解除合同，张玲亦未就租金的支付进行举证，故一审法院认为吴秀梅有权单方解除合同。一审法院对于张玲主张退款押金及给与2个月的租金作为补偿的抗辩意见不予采纳。但根据合同法，吴秀梅行使合同解除权时，当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现通过张玲2018年6月15日在公安机关的笔录可知，张玲已经收到了律师函，故吴秀梅、张玲的合同于张玲收到律师函之时已经解除。现吴秀梅主张《房屋租赁合同》于律师函发出之日为合同解除日，一审法院不予支持。针对房屋腾退时间，根据公安笔录，截至2018年5月16日，张玲仍在使用涉案房屋，现吴秀梅主张其于2018年8月14日收回房屋，张玲未举证证明其腾退房屋的时间，故一审法院对于吴秀梅主张2016年8月26日起至2018年8月14日止期间的欠付房租、房屋占有使用费一审法院予以支持。针对租金标准，现吴秀梅、张玲提交的租赁合同版本均将“每年递增8%”划除，一审法院对于吴秀梅主张每年递增8%不予采信。租金标准按每月25000元计付。针对房屋占有使用费的标准，一审法院亦参照相关租赁合同约定的租金标准计算。吴秀梅已经实际收到房屋租金26万元，一审法院不持异议。郑迎超经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，一审法院视为郑迎超放弃陈述、举证、质证的权利，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张玲于判决生效之日起七日内支付吴秀梅房租及房屋占有使用费共计三十三万元。二、驳回吴秀梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，郑迎超提交证据如下：涉案房屋收回告知函、吴秀梅房屋出租委托书、涉案房屋租赁定金收条、银行转账明细、付款申请单。其中银行转账明细及付款申请单载明郑迎超于2017年3月25日支付张玲承租涉案房屋定金5000元，于2017年3月27日支付张玲2017年4月至6月押金及租金共计14.5万元（押二付三），于2017年6月9日支付吴秀梅2017年7月至9月期间租金9万元，于2017年12月12日、2018年1月2日分两笔支付吴秀梅2017年10月至12月期间租金1.5万元、4万元。张玲质证称，认可涉案房屋租赁定金收条的真实性，称对涉案房屋收回告知函不知情。吴秀梅质证称，涉案房屋收回告知函、吴秀梅房屋出租委托书的真实性认可，证明目的不认可，在2018年1月30日前张玲已经拖欠租金至少20万元，因此吴秀梅根据张玲欠付租金情况进行催缴，但发送告知函时并未锁门收房，涉案房屋在2018年6月前一直处于张玲的承租和控制之下，张玲拖欠租金且拒绝搬离。张玲、吴秀梅没有提交新证据。另查，二审中吴秀梅就其向张玲及郑迎超收取款项情况出具书面说明材料，载明吴秀梅共计收取31万元，包括：收取张玲转账12.5万元、现金4万元，共计16.5万元；收取郑迎超转账9万元、1.5万元、4万元，共计14.5万元。但吴秀梅主张其收取张玲16.5万元款项中，包括房屋租赁合同项下的押金（2个月房租）5万元，其余26万元性质系租金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系张玲是否应支付吴秀梅租金及房屋占有使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张玲上诉主张其不存在拖欠租金及占用涉案房屋的情形，涉案房屋存在问题导致无法经营。对此本院认为，吴秀梅与张玲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，各方应依约履行各自义务。张玲在吴秀梅同意下将涉案房屋进行转租并与郑迎超签订转租合同，后三方就转租事宜另行签订补充协议，约定郑迎超直接向吴秀梅支付部分租金。因张玲与郑迎超均未能依约向吴秀梅按期足额支付房屋租金，且张玲存在合同解除后继续占有使用涉案房屋的事实，而张玲与吴秀梅之间的租赁合同并未解除，根据合同相对性及合同条款约定，张玲作为债务人应向吴秀梅承担相应违约责任，故吴秀梅有权依照约定单方行使合同解除权、免予退还张玲所交押金，并向张玲主张支付房屋租金及占有使用费，一审法院根据当事人陈述及举证情况，综合认定合同解除时间、房屋腾退时间及租金标准，扣减吴秀梅已收到的房屋租金26万元，认定张玲应向吴秀梅支付房屋租金及占有使用费共计33万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由张玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊