辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4875号原告：林晶，女，1987年10月22日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：张显芬，女，1951年7月2日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：孙冬雪，男，1982年1月6日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。原告林晶（以下简称“原告”）与被告张显芬、孙冬雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年12月22日，原告与被告张显芬签订房屋租赁合同，承租被告张显芬所有的公建，房屋具体租赁事宜实际为被告孙冬雪操作。原告已将2020年房租交于被告孙冬雪。现因新冠疫情原因，周转不利，无力继续承担房租，原告于是多次向二被告提出终止租赁合同的请求。原告于2020年4月29日向二被告提出终止合同申请书，明确告知二被告不再继续承租，并向被告孙冬雪索要2020年剩余房租和押金。目前，原告已将该房屋腾空，结清相关费用，但被告张显芬和孙冬雪至今未将押金和剩余租金进行返还，故诉请：1、要求解除原告与被告张显芬签订的房屋租赁合同；2、被告张显芬退还房屋押金10000元、剩余租金46400元。被告张显芬、孙冬雪均辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，合同是原告与被告张显芬间形成。其次，案涉租赁合同是基于平等、自愿的基础上签署的，租期自2018年12月22日至2023年12月21日，合同仍是有效的，原告所提出的诉讼请求明显违背合同约定，属于违约行为，我方有权追诉原告方的违约行为给被告造成的损失。第三，原告基于疫情随意解除合同于法无据，我方要求原告继续履行租赁合同，坚决不同意解除合同。如果原告方到期不缴纳房租、取暖费、物业费，我方可在押金中扣除，不足部分仍会向原告方催收，如原告不履行交纳房租的义务，我方可依据合同收回房屋，租赁合同自然解除，并追究原告给被告方带来的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：原告与被告张显芬于2018年12月22日就坐落于大连市甘井子区龙畔金泉项目XXX号房屋的租赁事宜签订《租赁合同》（被告张显芬为甲方，被告孙冬雪在代收款人处签字；原告为乙方），约定乙方租赁房屋用于经营，租期自2018年12月22日至2023年12月21日共五年，年租金70000元，要在到期前的1个月的1日前支付，逾期不交视为不再续租且扣留押金。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。押金10000元，作房租、家居、水电押金。租期未满的情况下，乙方未按时缴纳租金拖欠1日以上时，甲方有权终止合同，收回该房屋且不予返押金。租期未满的情况下，因甲方原因导致合同终止时，需支付乙方违约金（一个月租金），并返还押金，返还本年剩余租金。租赁关系结束时，若家用电器无损坏、水电费无欠费，甲方应全数返还。原告已按约交付押金10000元及2019年12月22日至2020年12月21日期间的年租金70000元。根据原告提供的其与被告孙冬雪的微信聊天记录，其于2020年4月28日通过微信向被告孙冬雪发送《终止合同申请书》，部分内容为：“……因新冠疫情，周转不利，致使我方无力继续承担房租，现提出申请，申请终止原租房合同，自2020年5月1日起，我方不再继续租赁该房屋。我方承诺于2020年4月30日前腾空房屋，结清相关费用。请贵方按照原合同约定，退返剩余房租和押金。……”被告孙冬雪在微信中表示“这个我没权利终止我也没钱反给你这个法人是我妈她在老家回不来北方疫情”、“你有事跟我说就行我说的就是我母亲的意思，在合同没到期之前房子归你使用，你不行就租出去吧，……”、“我没钱也没权利终止合同”。关于房屋情况，原告称已腾退房屋但二被告不配合交接便将钥匙留在邻居处并告知二被告可以自行取回查验房屋。本院认为，原告与被告张显芬间的租赁合同合法有效，现合同中仅约定被告张显芬单方解除合同的权利及相应的违约责任，而未明确约定原告解除合同的条件，故本案应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定审查原告是否具备法定解除的情形。现被告张显芬并没有违约行为，而原告解除合同系以“疫情致其周转不利、无力继续承租房屋”为由，且原告也陈述了租赁房屋系为了经营培训机构，疫情致培训班自今年1月底开始停业，另要承担房租及老师费用，故经济陷入困境。本院认为，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）的相关规定，并未将新冠××疫情所致的履行困难明确规定为可解除合同的法定情形，而是要求积极引导当事人继续履行。但本案中考虑原告经营房屋系开办校外培训机构，疫情确致其出现履行合同困难，且通过原告与被告孙冬雪的微信记录可见双方也曾基于疫情做过变更合同租金的协商但未能协商一致，故如继续按照原租赁合同履行，对被告张显芬并无损失而对原告确系无力继续承担。故原告解除合同的诉请，本院予以支持。关于解除合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告在2020年4月28日向被告孙冬雪发送解除合同通知，二被告虽系母子，但被告孙冬雪已明确告知其“我没钱也没权利终止合同”，故不能以此通知时间为解除合同的时间。原告后于2020年5月7日起诉解除合同，本院于2020年6月1日向被告张显芬送达起诉状，应以此时间作为原告解除合同通知到达被告张显芬的时间，故原告与被告张显芬于2018年12月22日就案涉房屋所形成的《租赁合同》于2020年6月1日解除。关于原告主张被告张显芬返还2020年5月1日至2020年12月21日期间的租金46400元及押金10000元。如上所述，本院虽对原告解除合同的诉请予以支持，但对于无过错的被告张显芬，解除合同必然造成其实际损失，原告也应对解除合同向其承担损失赔偿的责任。因《租赁合同》未明确约定原告的违约责任，故本院参考合同中所约定被告张显芬解除合同时的违约责任、被告张显芬因疫情另行出租房屋而产生的房租损失等；且因原、被告对合同是否解除存在争议，故原告腾空房屋后被告张显芬并未收回房屋致使原、被告因诉讼而额外产生房屋空置损失也是本院考量的因素，综上，酌定原告按照4个月房租标准向被告赔偿解除合同后的损失，故被告张显芬应返还原告自2020年10月1日至2020年12月21日的房租15726元（70000元/365天*82天）及押金10000元。另，被告张显芬接收房屋时如发现其他损失可与原告另行协商或通过诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告林晶与被告张显芬间的《租赁合同》解除。二、被告张显芬于本判决生效之日起十日内返还原告林晶房租15726元及押金10000元。如果被告张显芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告林晶的其他诉讼请求。案件受理费2996元（原告按照解除合同标的256400元、租金46400元、押金10000元的全部诉请及减半程序预交），按照原告三项诉请判决结果，由被告张显芬承担2765元，由原告林晶承担231元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年十二月六日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。