河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终6276号上诉人（原审原告）：汤阴县宗润物业服务有限责任公司，住所地:汤阴县向阳路中段。法定代表人：李海亮，职务：总经理。上诉人（原审被告）：张秀红，女，1982年9月16日出生，汉族，住汤阴县。委托诉讼代理人：靳民星，男，1985年10月1日出生，汉族，住址同上。原审第三人：汤阴县枫荷房地产开发有限公司，住所地：汤阴县城关光明路北段。法定代表人：薛海英，职务：经理。上诉人汤阴县宗润物业服务有限责任公司（以下简称宗润物业公司）因与被上诉人张秀红、原审第三人汤阴县枫荷房地产开发有限公司（以下简称枫荷房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院作出的（2020）豫0523民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗润物业公司上诉请求:1、撤销汤阴县人民法院(2020)豫0523民初2245号民事判决第二项,依法改判或发回重审。2、被上诉人负担一、二审诉讼费。事实与理由：一审不予支持上诉人要求被上诉人支付违约金的事实,认定为是因双方对物业费是否减免存在争议,导致被上诉人迟延交纳,是不正确的。与被上诉人所述事实不符，被上诉人称是“物业服务不到位和开发商送12年物业”不应交纳物业费。被上诉人是拒绝交纳，上诉人为被上诉人提供了物业服务,被上诉人故意违反合同约定,应当支付违约金。一审认定“上诉人要求被上诉人补交2014年4月1日至2018年3月31日理由不充分,上诉人可找第三人枫荷房地产公司解决”是不正确的，被上诉人接受上诉人的物业服务所欠的物业费，理应由被上诉人承担而不应由其他人承担。张秀红辩称，对物业公司要求支付物业费和滞纳金不认同，物业公司存在许多服务不到位的地方，没有尽到管理义务，收费标准过高，存在不尊重事实收费和不合理收费的现象，应当驳回物业公司的上诉。枫荷房地产公司辩称，张秀红说的不属实，对张秀红陈述的赠送十二年物业费的意见，没有我的签字，不予认可。张秀红上诉请求：撤销一审判决“被告张秀红应在本判决生效之日起十日内向原告汤阴县宗润物业服务有限责任公司支付2018年4月至2020年3月物业管理服务费4994.67元”;一审二审案件受理费由被上诉人承担;并以实际应缴费用每年736元至2026年4月。事实和理由:一、被上诉人并未通过程序来主张拖欠的物业费,存在明显怠于行使权力的行为。1、根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳;逾期仍不交纳的情况下,物业管理企业才可以向人民法院起诉。同时，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费,也没有任何证据证明上诉人在收到江南社区网格员的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定,除了业委会应当履行相关催缴义务,物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程,被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务,应承担相应的赔偿责任。张秀红在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题,一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在暇疵”,使原告逃避了违约责任。三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务,收取物业管理服务费是其应行使的权利,不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。四、物业管理服务合同属继续性合同,不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。综上,一审法院不采纳张秀红提交的买房收据和已交的物业费收据,基于被上诉人和枫荷房地产公司所签订的《前期物业管理服务协议》的内容,判令上诉人对相应的物业管理服务费足额支付,但一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为,判决排除了被上诉人一方的责任,明显有损于上诉人一方的合法权益。宗润物业公司辩称，张秀红听信微信传言，恶意逃避拖欠物业费。张秀红用大量篇章叙述不交物业费的理由，其中包括未书面催缴，未通过居委会通知催缴，未在诉讼时效内催缴，未通过有效程序催缴等理由，均不是不交物业费的合理或法定理由。张秀红按时足额缴纳物业费，即是合同义务又是法定义务。张秀红称被上诉人服务存在瑕疵，未提供任何证据证明，被上诉人不予认可。按时缴纳物业费是业主的应尽义务，怠于交物业费就是违约行为，物业公司的工作人员通过电话催缴和当面催缴，均表示被上诉人未怠于行使权力。张秀红一审未提及诉讼时效，二审审理不存在时效问题。枫荷房地产公司辩称，张秀红说的不属实，对张秀红陈述的赠送十二年物业费的意见，没有我的签字，不予认可。宗润物业公司向一审法院起诉请求:1、请求判令被告张秀红支付原告物业服务费及违约金共计10426.27元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月20日，原告与第三人枫荷房地产公司签订前期物业服务合同，成为汤阴县希望家园小区物业服务企业，合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.13元/月每平方米；合同第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日千分之一的标准向乙方支付违约金。被告张秀红系该小区2号楼2单元9层东户业主，房屋建筑面积122.78平方米，依照合同规定，被告应每年向原告支付物业服务费为1664.89元。被告入住该小区后于2014年4月2日交纳物业服务费844元；2016年5月7日交纳2016年4月1日-2017年3月31日物业服务费736元；2017年8月5日交纳2017年4月1日-2018年3月31日物业服务费736元；以上交纳的物业费是按物业服务费用减半收取。2018年4月1日至今未交纳物业服务费。另查明，被告张秀红购买该房屋时，第三人枫荷房地产公司开展有购房时一次性交5万元送物业费、立式空调等促销活动，被告张秀红称其参与了该活动，提供的证据为购房缴费单据一张。张秀红称枫荷房地产公司的陈保国为其在缴费单据上批注有“送十二年物业”，第三人枫荷房地产公司予以否认，称如果购房时参与该活动，枫荷房地产公司会与业主、宗润物业公司三方签订补充协议，就送物业费的年限、标准进行约定，张秀红无此补充协议。庭审中，法院曾问原告为何当时只收取原告一半的物业费，原告称2014年陈保国给其打过电话，让其对被告物业费先按一半收，有其他事情还未说清。但其他事情是何事情，双方当事人均未提供证据证实。再查明，诉讼中，被告张秀红申请追加枫荷房地产公司为本案被告参加诉讼，原告宗润物业公司同意追加，为查清案件事实，法院依法追加枫荷房地产公司为被告参加了诉讼。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，合同的相对方为物业服务企业即本案原告以及受服务的业主即本案被告。法院为查明案件事实，根据当事人申请曾追加开发商枫荷房地产公司为被告参加诉讼，但根据本案性质，枫荷房地产公司应为本案第三人，本案依法将枫荷房地产公司的诉讼地位进行变更。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，汤阴县希望家园小区的建设方枫荷房地产公司与宗润物业公司签订有《前期物业服务合同》，被告张秀红系该小区业主，该合同对被告具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告作为业主接受原告提供的物业服务，理应交纳物业费。原告提供的物业服务虽然存在一定瑕疵，但被告并不能证明原告构成严重违约或提供的服务存在重大瑕疵；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对物业公司没有履行养护、管理和维护义务的，业主可请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而并未规定业主可以以此为由拒交物业服务费，故被告应支付原告物业服务费。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告称其购买房屋时第三人曾答应送其十二年物业费，因其提供的证据不充分，且其以前缴纳有物业费，故法院对被告的主张不予认定。关于原告要求被告支付违约金的请求，因双方对交纳物业费是否减免存在争议，导致被告延迟交纳，故法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持；关于原告要求被告补交2014年至2018年3月31日物业费是否支持的问题，庭审中，原告称2014年枫荷房地产公司的陈保国给其打过电话，让其对张秀红物业费先按一半收取，原告实际按一半收取了张秀红的物业费，现原告要求被告补交，理由不充分，法院不予支持，原告可找第三人枫荷房地产公司另行解决。综上，被告张秀红应支付原告宗润物业公司2018年4月1日至2021年3月31日物业服务费共计4994.67元（1664.89元/年×3年）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张秀红于本判决生效之日起十日内支付原告汤阴县宗润物业服务有限责任公司2018年4月1日至2021年3月31日的物业服务费4994.67元；二、驳回原告汤阴县宗润物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，由被告张秀红负担50元，原告汤阴县宗润物业服务有限责任公司负担11元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张秀红提交：微信聊天记录三张、照片二十五张、车辆通行证牌、车辆维修单一张，用于证明物业未履行应尽的义务，服务不到位，业主没有享受到小区的绿化设施。宗润物业公司认为，物业公司对小区供水提供二次加压工作，很多小区都有水压低的类似情况，这不是物业公司的服务瑕疵；照片上反映的卫生保洁问题不客观不全面，有些照片是偶尔现象，物业公司事后会及时处理。出入证牌是小区业主出入证明，收的费是入出证的工本费，物业没有阻止业主进出小区；物业公司对其车辆无看管义务。枫荷房地产公司认为，证据不属实，自来水存在后半夜水小的情况。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。汤阴县希望家园小区的建设方枫荷房地产公司与宗润物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对宗润物业公司与张秀红具有法律约束力。关于违约金问题，因本案纠纷发生的主要原因是宗润物业公司与张秀红对物业费是否应当减免存在争议所导致，且物业公司提供的物业服务也存在一定瑕疵，故对宗润物业公司提出的支付违约金的意见，本院不予支持。关于宗润物业公司主张的补交2014年4月1日至2018年3月31日物业费的意见，因宗润物业公司对该期间的物业费是按一半收取的，且其在一审中称是枫荷房地产公司让其对张秀红按一半收取的，其要求张秀红补交理由不充分，一审法院已告知其可找原审第三人枫荷房地产公司另行解决，故本院对其提出的补交物业费的意见不予支持。关于张秀红提出的宗润物业公司未通过程序主张拖欠物业费的意见，宗润物业公司为涉案小区提供了物业服务，张秀红作为业主接受了物业服务，交纳物业费是其应当承担的合同义务，故本院对其提出的该项意见不予支持。关于物业费数额问题，因《前期物业服务合同》对宗润物业公司及张秀红具有法律约束力，应当依据《前期物业服务合同》确定物业费的收费标准及收费数额，一审法院依据前期物业服务合同计算物业费，依据充分，故对上诉人张秀红主张不应支付2018年4月至2020年3月物业费及物业费每年按736元计算至2026年4月的意见，本院不予支持。关于诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，一审法院判决的是从2018年4月1日至2021年3月31日之间的物业费，从2018年4月1日至宗润物业公司提出诉讼，未超诉讼时效，故对张秀红提出的超过诉讼时效的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人汤阴县宗润物业服务有限责任公司、张秀红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111元，由上诉人汤阴县宗润物业服务有限责任公司负担50元，上诉人张秀红负担61元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十二月二十八日书记员  楚世龙