河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初3293号原告：南阳润裕商贸有限公司，住所地南阳市白河大道金爵花园**,统一社会信用代码91411300349383366M。法定代表人：苗宇平，任总经理。委托诉讼代理人：赵邦宏，河南厚润律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市恒康汽车服务有限责任公司，住所地南阳市长江路中段,统一社会信用代码91411300745770288R。法定代表人：强丽,任经理。委托诉讼代理人：张耀存，河南昊宏律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告南阳润裕商贸有限公司（以下简称润裕商贸公司）与被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司（以下简称恒康汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告润裕商贸公司的委托诉讼代理人赵邦宏,被告恒康汽车公司的委托诉讼代理人张耀存均到庭参与诉讼.本案现已审理终结。原告润裕商贸公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告支付2020年11月1日至2021年4月30日的房屋租金900000元，违约金1479元（违约金自2020年11月1日暂计至2020年11月11日，被告应当按照实际付款日支付);2、判令解除原被告之间的房屋租赁合同,被告向原告交还房屋，并按照原合同约定租金的两倍支付合同解除后至交还房屋期间的租金;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告承租原告位于南阳市××大道东××南侧××幢的房屋，交由南阳市恒康金爵大酒店有限责任公司用于餐饮经营，租赁期间，被告无故长期拖欠原告租金。2020年11月1日前拖欠的租金,原告向人民法院起诉，法院已判令被告支付租金，但被告至今尚未支付。按照合同约定,被告应当在2020年10月31日之前支付下一阶段即2020年11月1日至2021年4月30日之前的租金900000元，但被告依然拖欠。根据合同约定及相关法律规定,原告以欠款金额为基数，按照6%/年的标准要求被告支付逾期付款违约金,自2020年11月1日支付至实际付款曰。被告长期巨额拖欠租金的行为已经严重违约,影响到原告的正常经营并给原告造成了重大损失。虽然合同约定的租赁期限到2023年4月30日才届满,但鉴于被告的违约行为，原告请求解除双方的房屋租赁合同，被告将房屋交还给原告。合同解除后,被告如不能在合同解除后交还房屋,应当加重其违约责任,按照双倍租金向原告支付。被告恒康汽车公司辩称，一、原告诉请被告支付2020年11月1日至2021年4月30日的房屋租金90万元，被告于2020年12月7日己经一次性支付完毕双方已不存在债枝债务关系。人民法院对此也没有继续审理的必要性，故建议原告自行撤回该项诉讼请求或者由法院驳回原告该项诉讼请求。二、二、原告请求被告向其支付违约金缺乏充分的法律依据。原告对被告迟延支付租金的行为、应当制发催告通知或请求承租方在合理的宽限期内履行支付义务,承租方接到催告通知后，在合理的期限内化然不履行支付义务的才构成违约。被告对本期房租的攴付虽然有迟延支付的情形，但是有正当理由的，因承租人经营的是个体餐饮业，近年来由于受客观因素的制约，特别是今年全国、全球疫情大流行,酒店经营更是步履维艰困难重重,加之原被告前一案件的生效执行，在短时间内筹集近430万元(4293647.22元)难度确实很大。面对这一客观事实，国家先后出台了减免房租的政策和借贷不能按期清偿不属于违约的宽展期政策,而且原告既没有依照法律规定向被告发送催通知也没有向被告请求支付租金。所以自11月1日到12月7迟延支付46天，按照法律、国家政策和最高法院司法解释的规定、应当属于在合理迟延履行期限内,不属于违约，被告不应当承担违约责任。三、原告诉请解除原被告之间的房屋租赁合同没有法律依据。虽然被告方有迟延履行支付租金的情节,但不构成违约。退退步说假如属于违约,也构不成根本违约。原告没有向被告发送催告通知，被告也没有在合理期限内不履行支付租金行为的事实。原告没有依照法律规定向被告送达解除合同的书面通知。四、原告请求解除合同，但对其解除合同后的法律责任如何承担只字不提，既不合法也不合情理。如果原告执意要解除案涉合同，则构承单方违约,原告应当向被告支付设各设施折旧费60万元（被告接受原告酒店时文付的300万元设备设施费除以10年乘以剩余的2年)，支付房屋装饰装修费折日费60万元（300万元房屋装饰装修费除以10年乘以剩余的2年)，向被告支付剩余2年可获得利益360万元,合计为480万元。如果原告愿意一次性向被告支付上述各项费用,可以商榷。本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，案外人金爵餐饮公司与被告恒康汽车公司签订酒店承包合同，约定案外人将所使用的房屋和基础设施及酒店的经营权承包给被告恒康汽车公司经营，其中将酒店内正常使用的全部设施作价300万元给被告，全部设施归被告所有，商定每年的承包金额为180万元，承包期限为十年，从2013年5月1日至2023年4月30日止，前五年租金不变，后五年承包费在180万元的基础上按市场行情调整，合同到期如双方继续合作，可续签合同。付款方式为自第二年起每半年支付一次租金，付款时间为前一次付款的最后一个月。合同签字后，被告将第一年的承包款和300万元的设施款一次性付给金爵餐饮公司，从第二年起分为每半年付一次，付款时间为前一次付款的最后一个月前付给金爵餐饮公司，以此类推。违约责任中约定，如有违约行为由违约方向守约方付180万元承包基数的日千分之五，作为违约的支付。该合同备注中载明：“刘文清老总作为酒店的技术指导应及时介入管理。”签订合同时，金爵餐饮公司经营所使用房屋的所有权人为刘文青。2015年7月15日，刘文青将登记在其名下的位于南阳市白河大道白河花园公寓9幢2楼的建筑面积为818.86㎡的房屋及位于白河大道白河花园公寓8幢的建筑面积为2903.5㎡的房屋过户至原告润裕商贸公司名下。后被告未按照约定期限支付租金，原告润裕商贸公司向本院提起诉讼。案件审理过程中，双方就原告的诉讼主体资格是否适格、租金是否应当抵扣其他款项、疫情期间如何减免租金、、优先购买权等问题对抗激烈。后经过一审、二审，南阳市中级人民法院于2020年10月26日作出（2020）豫13民终3970号民事判决书，判决恒康汽车服务公司于本判决生效后十日内支付下欠润裕商贸有公司截止2020年4月30日的租金2150000元及截止2020年3月31日的违约金169179元，下余违约金以2150000元为基数自2020年4月1日起按年利率6%支付至款付清之日止；恒康汽车公司于判决生效后十日内支付润裕商贸公司2020年5月1日至2020年10月31日的租金900000元及2020年5月1日起至2020年5月20日期间的违约金2958.9元，下余违约金以900000元为基数自2020年5月21日起按年利率6%支付至款付清之日止。被告恒康汽车公司未在指定履行期限内履行上述义务，原告向本院申请强制执行。后案件进入执行程序，被告恒康汽车公司履行了生效法律文书所确定的义务。后因被告恒康汽车公司未在2020年10月31日前支付2020年11月1日至2021年4月30日的租金，原告润裕商贸公司于2020年11月18日起诉至本院。在本院依法送达应诉手续后，被告恒康汽车公司于2020年12月7日支付了上述租金900000元。原告在庭审中将诉讼请求变更为，解除原被告之间的酒店承包合同；被告支付违约金5473元。上述事实，有《酒店承包合同》、民事判决书、执行案件材料、付款凭证等予以证实，并经庭审质证，均已记录在卷。本院认为，原告润裕商贸公司与被告恒康汽车公司订立的合同,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方具有法律约束力。租赁合同中，承租人向出租人支付租金作为对租赁房屋使用和收益的对价，承租人的主要义务就是按期支付租金。本案中，被告恒康汽车公司长期拖欠租金，在上一案诉讼过程中，否认与原告存在租赁关系，在法律文书生效后仍未在履行期限内履行义务，直至案件进入执行程序，原告为获取租金投入了大量的时间、精力及财力。在南阳市中级人民法院的生效法律文书作出后，双方的法律关系已经厘清，被告应严格按照合同约定履行支付租金的义务，虽然2020年经济形势受疫情影响，但被告完全可以就延缓支付租金与原告进行沟通、协商，被告既不积极协商，又不按期支付租金，导致原告合同目的无法实现，已构成根本违约。现原告要求解除与被告之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩的原告未进行通知，径行起诉请求解除合同的问题，我国合同法对解除通知的形式没有限定,解除权人起诉至法院,通过诉讼让被起诉人知晓起诉人解除合同的意思,系以诉讼充当通知传达媒介,符合我国合同法关于合同解除的立法宗旨。被告的该抗辩理由不能成立。原告润裕商贸公司解除租赁合同，应给被告必要的准备时间,考虑到被告的租金已经交纳至2021年4月30日，被告应当合理安排生产经营于2021年5月1日前将涉案房屋腾空后退还原告。关于被告逾期支付租金的违约金，应以900000元为基数，按照年利率6%自2020年11月1日起计算至2020年12月7日，为5400元。关于被告抗辩的若合同解除后原告应当赔偿损失的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项规定，“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。”该项规定确定了装饰装修损失的负担原则,因承租人违约导致合同解除承租人装饰装修费用尚未摊销完毕,承租人不能利用剩余租赁期间内的装饰装修价值,是由于合同解除导致的,该价值作为合同解除的损失,由导致合同解除的违约方负担。“出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿”这一规定的立法精神,只有在出租人同意利用装饰装修的前提下,才能确定出租人对承租人的补偿责任,这种补偿责任是在可利用装饰装修价值范围内给予适当补偿;反之,出租人不同意利用装饰装修的,就不应给予补偿。本案中，合同解除系因被告违约造成，现并无证据证实出租人同意利用装饰装修,被告的该抗辩理由本院不予支持。关于原告主张的合同解除后至房屋交付前租金，因该事实并未发生，原告的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告南阳润裕商贸有限公司与被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司之间的租赁合同。二、被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司于2021年5月1日前将承租原告的位于南阳市白河大道白河花园公寓8幢、9幢的房屋腾空交付原告南阳润裕商贸有限公司。三、被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告南阳润裕商贸有限公司违约金5400元。四、驳回原告南阳润裕商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，保全费5000元，以上共计5125元，由原告南阳润裕商贸有限公司负担25元，由被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司负担5100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李剑光二〇二〇年十二月二十七日书记员  韩 月