山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终8254号 上诉人（原审原告）：徐砚朋，男，1984年10月27日出生，汉族，住山东省诸城市。 被上诉人（原审被告）：潍坊远大置业有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区北宫东街****楼**。 法定代表人：李虹，总经理。 委托诉讼代理人：朱建军，男。 上诉人徐砚朋因与被上诉人潍坊远大置业有限公司（以下简称潍坊远大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2020）鲁0782民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐砚朋上诉请求：1、撤销山东省诸城市人民法院（2020）鲁0782民初2632号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、潍坊远大公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定本案关键事实错误。徐砚朋自2010年7月至2018年4月不间断到诸城市房产管理局申请办理涉案不动产权证明，房管局拒绝办理并明确表示，潍坊远大公司未办理完毕相关手续，故不能办理涉案房屋的产权变更手续，导致徐砚朋不能办理产权证书。本案中，徐砚朋多次向潍坊远大公司明确要求其履行协助办理涉案房屋不动产权证书的义务，由于潍坊远大公司怠于履行作为开发商应履行的各项义务，才导致上诉人十余年未取得权证，严重侵犯徐砚朋合法权益。本案徐砚朋未能依照合同约定取得权证的过错在于潍坊远大公司。依据合同法及涉案合同约定，潍坊远大公司应当向徐砚朋支付违约金。二、潍坊远大公司对于涉案商品房办理不动产权证书负有先行义务，潍坊远大公司没有履行义务在先，才导致上诉人申请办理不动产权证书被拒绝，逾合同约定期限十多年都没有取得房屋的所有权。潍坊远大公司违反合同约定，没有履行自身关于办理产权转移的相关义务，给徐砚朋造成了损失。本案中，根据房管局拒绝为上诉人办理产权证书的事实及原因答复，证明恰恰是潍坊远大公司违反商品房销售相关法规规章，一直没有履行先行义务，才导致涉案房屋产权证书一直未办理。潍坊远大公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。三、潍坊远大公司辩称“涉案楼盘未能及时办证的原因系公司因纳税问题被税务机关列为非正常户，无法开具发票”，该系潍坊远大公司自身过错造成的，而非法定的免责事由。 潍坊远大公司未提交书面答辩意见。 徐砚朋向一审法院起诉请求：1、请求判令潍坊远大公司向徐砚朋支付延期办理不动产权证书违约金73988元；2、潍坊远大公司立即给徐砚朋办理房屋不动产权证书。3、诉讼费用由潍坊远大公司全部承担。 一审法院认定事实：徐砚朋、潍坊远大公司双方于2009年签订商品房买卖合同，约定徐砚朋购买潍坊远大公司开发的位于诸城市××路××号××商品房一处，房屋总价款为210315元整，双方约定已于2010年3月12日交房，合同规定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。合同签订后，徐砚朋按约定向潍坊远大公司支付了全部购房款210315元。2010年3月份，潍坊远大公司将涉案的楼房交付给了徐砚朋。由于涉案的楼房建成后，实际测量面积高于合同约定的面积，徐砚朋于2018年9月20日补交了剩余房款，潍坊远大公司为徐砚朋开出了增值税普通发票，实际房款为220404.45元。涉案楼房所在的楼盘于2018年4月26日办理了不动产权证，并开始为业主办理不动产权证，涉案的徐砚朋购买的房屋至今未办理不动产权证。审理中双方同意由潍坊远大公司向徐砚朋提供办证需要的资料，徐砚朋自行向不动产登记机关申请办理。 一审法院认为，徐砚朋、潍坊远大公司双方签订的商品房预售合同系双方真实意思的表示，合法有效，徐砚朋、潍坊远大公司双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。审理中，双方对于徐砚朋购买的楼房尚未办理不动产权证书的事实及应当为徐砚朋办理不动产权证书没有争议，但对于徐砚朋要求潍坊远大公司支付逾期办证违约金有争议。徐砚朋在庭审中明确其主张逾期办证违约金的理由是潍坊远大公司在交付商品房后未按约定期限办理权属转移登记；关于办理房屋权属转移登记问题，双方在合同中有如下约定：“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，由此说明办理房屋权属转移登记是徐砚朋、潍坊远大公司双方共同的义务、而非单方义务，此约定亦符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。据此，办理房屋权属转移登记，应当由当事人提出申请，徐砚朋作为购房人，应当主动向房产管理部门提出办证申请。双方在合同中约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的……出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”本案中，就如何办理不动产权变更登记的方式，双方一直未能达成一致意见，徐砚朋也没有提供证据其已经向不动产权登记机关提出过登记申请及提交过办证所需资料，不能证明迟延办理产权证书系潍坊远大公司单方原因造成的。综上，徐砚朋要求潍坊远大公司协助办理不动产权证书的诉讼请求符合合同的约定及法律规定，依法予以支持。办理的方式按双方共同认可的方式确认。徐砚朋要求潍坊远大公司支付延期办证违约金的诉讼请求，证据不足，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、潍坊远大公司于判决生效之日起10内将其应当提交的办理不动产权登记所需要的资料提供给徐砚朋，或提交给不动产权登记机关。由徐砚朋自行到不动产登记机关申办涉案房屋的不动产权证。二、驳回徐砚朋的其他诉讼请求。案件受理费1650元，减半收取825元，由徐砚朋负担。 本案二审期间，徐砚朋围绕上诉请求提交其与潍坊远大公司、以及其与不动产登记中心工作人员通话录音各一份，拟证明徐砚朋一直积极与潍坊远大公司沟通协商处理办理事宜。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对徐砚朋提交的证据材料，潍坊远大公司质证认为：对证据真实性无异议，但不能证明徐砚朋的上诉主张。对当事人上述争议的事实，本院认定如下：徐砚朋提交的证据材料，无法证实涉案房屋未能办证的原因系潍坊远大公司单方造成。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依据涉案商品房买卖合同第十五条产权登记中“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的明确约定，徐砚朋、潍坊远大公司对本案房屋均负有办理产权登记的相应义务。虽然房地产相关管理规章中规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起六十日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主张部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，但依据当事人有约定从其约定的原则，本案应当尊重当事人意思自治，判断各方承担合同义务的顺序。从上述合同约定情况看，无法得出潍坊远大公司负有先行合同义务的结论。故，徐砚朋上诉意见中关于潍坊远大公司负有办证先行合同义务的主张，与查明事实不符，本院不予支持。徐砚朋关于根据不动产登记部门的答复涉案房屋未能办理权证的责任在于潍坊远大公司的上诉主张，其未提供充分有效证据佐证，本院亦不予支持。 综上所述，徐砚朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人徐砚朋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张同文 审 判 员 崔福涛 审 判 员 王 峰 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 于志明 书 记 员 李 敏