上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11494号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海博舒信实业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇金吴村盛高路**。法定代表人：叶伟文，经理。委托诉讼代理人：周玶，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王赬，上海达隆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海洁水环境科技有限公司，住，住所地上海市仙霞西路**乙/div>法定代表人：黄红，执行董事。委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。上诉人上海博舒信实业有限公司（以下简称博舒信公司）与上诉人上海洁水环境科技有限公司（以下简称洁水公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1316号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。博舒信公司上诉请求：撤销原判第三项，改判支持博舒信公司一审利息损失之请求；撤销原判第四项，改判支持博舒信公司一审主张之房屋占有使用费人民币118.08万元。事实和理由：本案一审判决裁判之利息系按银行同业拆借利率70%计付，缺乏基本依据，应按利率100%计算，且考虑博舒信公司损失巨大，本案利率标准应以银行贷款利率为准；另关于房屋占有使用费，原判所谓12年支付347万元，有失公允，应按本案房屋土地买入价492万元及50年使用年限、12年（实际）使用期按比例折算，即118.08万元。该等计算方式在本院二审已生效判决中确有运用，请求二审法院支持博舒信公司上诉请求。洁水公司上诉请求：撤销原判第四条，改判支持博舒信公司支付洁水公司房屋占用使用费496.26万元；撤销原判第六条，改判支持博舒信公司支付洁水公司逾期支付上述费用损失58.0624万元。事实和理由：一审判决按鉴定意见之60%计算房屋占有使用费496.26万元，洁水公司无异议，但在此基础上再按所谓过错比例分担即70%计算则缺乏依据；另占用使用费也存在逾期损失，如按过错责任30%负担计算，即占有使用费12年逾期，按年息6%计算为58.0624万元，请二审法院支持。博舒信公司与洁水公司均不同意对方的上诉请求，并坚持己方上诉请求。博舒信公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年11月28日签订的《土地使用权及厂房所有权转让合同》无效；2、判令洁水公司返还博舒信公司已经支付的购房款及利息702.82万元，其中，购房款492万元，利息328.9万元，扣除合同无效后博舒信公司应支付洁水公司的占有费118.08万元（492万元/50年X12年）。洁水公司向一审法院反诉请求：1、判令博舒信公司向洁水公司返还上海市松江区XX镇XX村XX路XX号（XX路XX号）内涉案房屋3,000余平方米及土地4亩；2、判令博舒信公司支付2004年11月5日至2016年11月4日止的房屋使用费788.4万元；3、判令博舒信公司支付洁水公司逾期支付房屋占用费损失413.91万元；4、判令上海市松江区XX镇XX村XX路XX号（XX路XX号）内涉案房屋的拆迁补偿款由洁水公司享受（按每平方米700元的标准计算）。一审法院认定事实：2003年6月23日，原上海市松江区规划管理局发出《关于核发上海A有限公司建设用地规划许可证的通知》，载明已收到洁水公司（曾用名上海A有限公司）填报的（2003）第0609号《建设用地规划许可证申请表》及有关文件，在建设前也已核发沪松规书（2003）0348号《建设项目选址意见书》，现同意核发沪松规第（2003）0271号《建设用地规划许可证》。2003年11月10日，洁水公司与原上海市松江区房屋土地管理局和原XX镇XX村的代表等签订《土地使用权地块预约协议》一份，约定由洁水公司受让上海久富经济开发区沧胜园区内的1653地块，地块面，地块面积规划6平方米，意向用途为工业用地；该地块以毛地形式批租，双方同意出让使用权的年限为50年，土地使用权的出让金为每平方米180元。2004年9月3日，洁水公司（出让方，甲方）与案外人周玶、江某、陈某、周某、章某（受让方，乙方）（另注明在办理房地产权证时以乙方投资开办的企业名称登记）签订《标准厂房转让合同》一份，约定：甲方将位于上海XX工业开发区XX园区内（XX路XX号，精确牌号以有关部门批准的为准）、占地面积2,748.25平方米（具体以测绘机构实测面积为准）、总建筑面积3,000平方米（具体以测绘机构实测面积为准）左右的厂房转让给乙方；乙方买断甲方所转让的厂房，转让的总价为560万元；付款分三期，第一期为协议签订后的即日内，乙方应向甲方支付总价款的10%，即56万元作为首付款，并移交施工图纸；第二期为待甲方将厂房土建结束后，双方对供水、供电、道路、消防、排水等设施安装验收后的15天内，乙方应向甲方支付总价款的40%，即224万元；第三期为甲方按双方约定的协议办出乙方名下的厂房产权证后30天内，乙方向甲方交付总价款的50%，即280万元；甲方应于合同签订后75天内对供水、供电、道路、消防、排水等设施安装完毕后通知乙方进行验收，乙方应在收到通知后的7天内进行验收，在可以使用后，乙方应履行第二期付款义务，同时甲方将厂房交付给乙方；甲方办理厂房产权的过户手续，相关费用（包括税费）均由甲方负担，乙方除交易房款外不承担交易费用。2004年9月3日至2011年6月22日期间，博舒信公司陆续向洁水公司支付了款项392万元：分别于2004年9月3日支付66万元，于2004年11月2日支付3万元，于2004年11月25日支付50万元，于2005年1月30日支付100万元，于2005年1月31日支付61万元，于2010年4月23日支付56万元，于2011年6月22日支付56万元。2005年8月24日，博舒信公司成立。2007年5月29日，涉案房屋的《建设用地规划许可证》被核准登记于博舒信公司名下。2012年11月28日，洁水公司（出让方，甲方）与博舒信公司（受让方，乙方）签订《土地使用权及厂房所有权转让合同》一份，载明：甲方将位于上海市松江区XX镇XX经济开发区XX园区内XX地块区域内的部分土地及双层框架结构厂房北1号整幢约3,000平方米（包括门卫室、配电房各半使用在内，具体面积以办证时实测为准）；一次性转让对价为492万元，合同签订前乙方已付392万元，签订合同时付清尾款100万元。2012年11月30日，上海市松江区XX镇XX居民委员会曾就涉案房屋的买卖出具《证明》一份，载明：2012年11月28日由上海A有限公司与上海博舒信实业有限公司的《土地使用权及厂房所有权转让合同》是依据2003年10月26日、11月10日松江区房屋土地管理局授权代表XX镇副镇长朱某及XX镇XX村与上海A有限公司签署的《土地使用权地块预约协议》为首据，该协议原件居委会亦有正本存档备案，且与此次双方转让合同中的复印件一致。该厂房于2004年建造竣工，同年9月3日双方曾达成过转让（但未生效），虽当时我村委及政府曾按双方的意向向上级主管部门申请分割办证，由于受当时政策的限制，故至今未能办证，虽曾想办理分割办证，但该土地使用权、厂房所有权仍全属上海XX公司置地并建造竣工的合法取得的财产。本此转让是按上海A有限公司与上海博舒信实业有限公司双方间的一致真实意思表示，如若以后政策允许办证时，我居委会会继续按此转让合同所示双方分割四置范围同意帮助分开办证（或协助代办，费用各自承担），此证明至分开办证领证结束自然废止。2012年12月13日，博舒信公司又向洁水公司支付款项100万元。目前，涉案房屋因被认定为违法建筑，已经被九亭镇政府拆除。一审审理中，洁水公司自认目前涉案房屋已经被政府拆除，涉案土地也已经由政府实际控制。因拆除产生的补偿款目前在政府处保管，双方均未领取。另双方确认博舒信公司实际使用涉案房屋和土地的时间为2004年11月5日至2016年11月4日。洁水公司向一审法院申请按出让土地使用权的设定对涉案房屋2004年11月5日至2016年11月4日的市场租金标准进行评估，上海国城土地房地产估价有限公司于2020年6月30日出具国城估字2020-03854号房地产估价报告，设定涉案房屋为有证建筑，总建筑面积3,000平方米，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，土地使用权为出让所得，自2004年11月5日至2016年11月4日期间的市场租金价格为827.1万元。博舒信公司对前述报告的真实性无异议，但对关联性有异议，认为本案鉴定的提起无必要，参照房屋总价款和房屋土地使用年限50年进行折算即可，同时鉴于涉案房屋相邻的房屋在（2018）沪0117民初2170号案件中已有报告和结论，如有必要也可酌情参照适用，而最终结论按面积折算后也确实是几乎一致的，故本案的鉴定费用应当由洁水公司自行负担；洁水公司对前述报告的真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认为，本案的争议焦点在于双方之间的《土地使用权及厂房所有权转让合同》的性质和效力，合同无效的后果应当如何处理。关于合同的性质和效力问题。洁水公司虽辩称双方系联合建房合同关系，但并未提供充分证据，而XX居民委员会已证明涉案房屋于2004年建造竣工，双方签订合同的名目和约定内容亦为涉案房屋的买卖，故对洁水公司的此项辩称意见，不予采信，本案双方签订的《标准厂房转让合同》和《土地使用权及厂房所有权转让合同》属房屋买卖合同。鉴于洁水公司转让给博舒信公司的涉案房屋因未取得建设工程规划许可证，不符合法律规定的转让要件，且洁水公司事后也未予以补正，直至被相关部门拆除前仍未取得涉案厂房的合法权证，同时基于房地一体原则，故《标准厂房转让合同》和《土地使用权及厂房所有权转让合同》应认定无效。关于合同无效的后果问题。根据法律规定，因合同无效而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于洁水公司将不具备转让条件的厂房进行转让，且事后未予补正，故洁水公司就转让合同无效应承担主要过错责任。博舒信公司明知涉案厂房在签约时尚不具备转让要件，且在使用较长时间内未督促洁水公司补齐手续，故博舒信公司也应有一定的过错，负次要过错责任。鉴于此，洁水公司应将收取博舒信公司的转让款492万元及利息予以返还，利息的标准酌情考虑双方当事人的过错比例，按照中国人民银行的同期同类贷款利率或按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算，分别自付款之日起计算至实际清偿之日止。同时，博舒信公司本应将涉案房屋及土地返还洁水公司，但鉴于本案纠纷系政府拆违整治引发，涉案房屋已被拆除，土地亦在政府的控制之下，故应当认为博舒信公司已经履行了此项义务，对洁水公司的该项反诉诉讼请求，不予支持。鉴于洁水公司在转让合同签订后已将涉案厂房交给博舒信公司使用，博舒信公司取得了厂房的使用价值，获取了占有利益，且该部分利益无法返还，故博舒信公司仍应承担2004年11月5日至2016年11月4日占用涉案房屋和土地期间的使用费。由于评估机构确定的租金收益827.1万元是以博舒信公司已经取得不动产权证为假设条件，而涉案房屋属无证建筑，同时适当考虑双方过错程度，一审法院在评估机构确定的租金收益基础上酌定博舒信公司应承担的占有使用费为347万元，对洁水公司相应范围内的反诉诉讼请求，予以支持，鉴于此前已有相同地段的鉴定报告可用于参考，洁水公司仍坚持提起本案的鉴定申请，故在鉴定费的分担上酌情作出对洁水公司不利的认定。洁水公司在反诉中还就占有使用费主张额外的利息，无法律依据，不予支持。对于洁水公司主张的因涉案房屋拆除发生的补偿款，鉴于合同无效，应由洁水公司领取，但针对该笔款项洁水公司提出的请求应为给付之诉，而非确认之诉，现洁水公司确认该笔款项尚在案外人处，博舒信公司并未领取，并非适格原告，故对于洁水公司的该项诉讼请求，本案不予处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于二〇二〇年八月三十一日作出判决：一、确认上海博舒信实业有限公司与上海洁水环境科技有限公司于2012年11月28日签订的《土地使用权及厂房所有权转让合同》无效；二、上海洁水环境科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海博舒信实业有限公司返还已付购房款492万元；三、上海洁水环境科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海博舒信实业有限公司支付前述购房款的利息（分别计算如下：以66万元为本金，自2004年9月4日起；以3万元为本金，自2004年11月3日起；以50万元为本金，自2004年11月26日起；以100万元为本金，自2005年1月31日起；以61万元为本金，自2005年2月1日起；以56万元为本金，自2010年4月24日起；以56万元为本金，自2011年6月23日起；以100万元为本金，自2012年12月14日起；前述各笔款项的利息均计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的70%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计付）；四、上海博舒信实业有限公司于判决生效之日起十日内向上海洁水环境科技有限公司支付房屋占有使用费347万元；五、驳回上海博舒信实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海洁水环境科技有限公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费36,714元，由上海博舒信实业有限公司负担5,154元，由上海洁水环境科技有限公司负担31,560元；反诉案件受理费46,969元，鉴定费20,859元，合计67,828元，由上海洁水环境科技有限公司负担52,818元，由上海博舒信实业有限公司负担15,010元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人博舒信公司与上诉人洁水公司签订的《土地使用权及厂房所有权转让合同》及其前洁水公司与博舒信公司设立前之投资人签订的《标准厂房转让合同》均属房屋买卖合同，查本案标的房屋系未取得建设工程规划建造形成，并非合法房屋买卖标的用房，实际至其被有关部门拆除前仍未取得合法批件或登记权利，双方房屋买卖合同关系依法应属无效。本案一、二审争议焦点均为无效合同关系后果处理问题。无效合同后果处理依法适用合同项下取得财产之返还（或价值返还）原则，本案适用价值返还标准，即一方“返还”占有标的房屋使用价值形成的房屋占有使用费，另一方“返还”占有标的房款价值形成的利息，原判于此判断无误，该等返还形式符合法律规定，本院可予确认。关于房屋使用费标准，博舒信公司主张按本案房屋土地买入价，按实际使用期的比例折算，该等标准在合同无效及使用价值各方存有争议条件下与本案业经司法鉴定确定之房屋使用费标准相较，后者更符合一般市场标准、公平原则，该等上诉主张不能成立。值得注意的是，原判在上述返还价值确定过程中，将房屋占有使用费、利息（金额）皆按双方在合同无效中的过错之比例确定，该等处理不符合上述法律规定及合同返还利益相关原则，无效合同因之取得利益并非损失赔偿，与所谓过错并无法律上的直接关联性，应予全额返还，原判此部均应予纠正。另洁水公司二审主张，同意原判比照司法鉴定确定之（合法权属）房屋占有使用费的60%计算，考虑到本案标的房屋客观上确非合法建筑，比照合法、正常使用有影响，该房屋占有使用费可（按原判标准）比照合法建筑标准之60%计算。余者原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，两上诉人之上诉请求部分成立，一审判决偏差部分应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1316号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1316号民事判决第三、四项；三、上海洁水环境科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海博舒信实业有限公司支付购房款492万元之利息（分别计算如下：以66万元为本金，自2004年9月4日起；以3万元为本金，自2004年11月3日起；以50万元为本金，自2004年11月26日起；以100万元为本金，自2005年1月31日起；以61万元为本金，自2005年2月1日起；以56万元为本金，自2010年4月24日起；以56万元为本金，自2011年6月23日起；以100万元为本金，自2012年12月14日起；该等利息均计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、上海博舒信实业有限公司于判决生效之日起十日内向上海洁水环境科技有限公司支付房屋占有使用费496.26万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用按一审判决执行，二审案件受理费48,480元，由上诉人上海博舒信实业有限公司6,920元、上诉人上海洁水环境科技有限公司负担41,560元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十二月十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……