广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初259号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司，住所地：仁化县*****盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄智强，执行董事。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：刘斌，男，1991年2月1日出生，汉族，住广东省仁化县*****************。公民身份号码：431************554。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司(以下简称盛世铭庭公司)与被告刘斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬到庭参加诉讼，被告刘斌经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业管理费3772元(从2017年11月至2019年12月，1.3元/㎡×111.6㎡×26个月)；2.要求被告支付原告违约金，以上述物业管理费3772元为本金，从2017年11月起至2019年12月以24%年利率计算，3772元×26个月×24%÷12=1961元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2017年2月4日与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司(以下简称鹏苑公司)签订《前期物业管理服务协议》，约定：由鹏苑公司为被告居住使用的盛世铭庭小区B5栋1202房提供物业管理服务，建筑面积111.6㎡。被告按建筑面积1.3元/㎡每月的标准向鹏苑公司缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向鹏苑公司支付违约金，合同生效后，鹏苑公司为被告提供了约定的物业管理服务，直至2018年6月30日。2018年7月1日，原告与鹏苑公司以及涉案房屋开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司(以下简称澳锦公司)三方经协商一致，签订《确认书》，约定由原告接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务。鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，原告依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由原告向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但被告从2017年11月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属严重违约。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告刘斌经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和相关证据。原告围绕诉讼请求提交如下证据：证据1原告营业执照、证据2被告身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据3《前期物业管理服务协议》、证据4《确认书》，拟证明2018年7月1日起由原告接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；证据5《韶关市物业管理委托合同》《盛世铭庭物业管理区域备案》、证据6《前期物业管理服务协议》，拟证明原告自2018年7月1日起为包括被告在内的盛世铭庭业主提供物业管理服务的事实；证据7《关于更换物业公司的公示》，拟证明原告接管盛世铭庭小区物业管理前以公示的形式告知了全体业主的事实；证据8收据、证据9物业欠费明细，拟证明被告仅交纳2017年8月1日至2017年10月31日的物业费，自2017年11月起拖欠物业费的事实。本院认定：对证据1-5的真实性予以确认；证据6为原告与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》，与被告无关，但可以反映出盛世铭庭公司为盛世铭庭小区的物业管理企业；对证据7-9将结合全案进行综合认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月4日，刘斌(乙方、业主)与鹏苑物业(甲方)签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方提供前期物业管理服务(前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理)，乙方所购楼座房号为B51202，建筑面积111.6平方米，物业管理服务费具体收费标准为每平方米1.3元。协议第一条乙方权利义务第4点约定，每月10号前到甲方财务部交纳物业管理服务费及其他相关费用。协议第六条违约责任第2点约定“乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权进行催缴并从逾期之日起每日加收所欠金额3‰的违约金，逾期三个月的，甲方可以申请仲裁或向人民法院起诉；……”。2018年7月1日，甲方澳锦公司、乙方鹏苑公司与丙方盛世铭庭公司签订《确认书》，载明“因甲方开发的房地产项目—仁化县******前期物业管理服务原由乙方经营，因甲乙双方决定提前终止合作，对后续事宜，经与丙方协商，共同确认如下：1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县******物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起承继乙方的合同权利与义务(包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方)，丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。乙方已将相关物业管理服务的资料、设备移交丙方，丙方无异议。3、与物业管理服务有关的后续事宜，乙方协助丙方办理，费用由丙方自行承担。”澳锦公司、鹏苑公司、盛世铭庭公司均加盖公章确认。另查明，2018年6月10日，加盖澳锦公司与盛世铭庭公司公章的《关于更换物业公司的公示》载明“由于多数已入住业主长期反应南雄鹏苑物业管理公司对盛世铭庭小区服务有意见，经调解不果，现地产公司研究对项目业主物业服务负责，更换盛世铭庭物业管理公司对项目服务，现向业主公示”。2018年7月4日，澳锦公司(委托方、甲方)与盛世铭庭公司(受委托方、乙方)签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将盛世铭庭小区委托于乙方实行物业管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；委托管理期限为5年(自2018年7月1日起至2023年6月30日止)；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰元交纳滞纳金；等等。盛世铭庭小区暂未成立业主委员会。庭审中，原告明确，其与被告刘斌之间未签订物业合同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责,只能由开发商进行选聘,单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭公司的协议对全体业主具有约束力。盛世铭庭公司与刘斌具有物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业管理服务协议》的约定履行各自义务。原告作为涉案小区的物业服务单位，享有依法依约收取相关服务费用的权利，被告作为小区业主，享受盛世铭庭公司提供的物业服务，理应依约支付物业管理费。被告从2017年11月开始欠付物业管理费，至2019年12月共计欠付物业管理费3772.08元(1.3元/㎡×111.6㎡×26个月)，故对原告要求被告支付物业管理费3772元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。《前期物业管理服务协议》约定，违约金从逾期缴费之日起每日加收所欠金额3‰，现盛世铭庭公司调整其违约金计算标准为年利率24%，本院予以确认。但原告的计算方式有误，结合物业费缴纳时间及欠费情况，本院支持从2017年12月1日起以实欠物业管理费金额为基数按年利率24%逐月计算至2019年12月31日。被告刘斌经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并不影响本案的审理，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：限被告刘斌于本判决生效之日起十日内支付原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司物业管理服务费3772元及违约金（违约金从2017年12月1日起以实欠物业管理费金额为基数按年利率24%逐月计算至2019年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），公告费260元，合计310元，由被告刘斌负担。庭审中，原告同意被告迳付案件受理费，故被告负担部分50元由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  林树鸿人民陪审员  谭英林人民陪审员  李兰美二〇二〇年十二月十八日书 记 员  肖 锋