上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11208号上诉人（原审被告）：北京伊都雅致服装服饰有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里****楼1204。法定代表人：潘杰。被上诉人（原审原告）：冠丰（上海）房地产发展有限公司，，住所地上海市静安区石门一路**香港兴业中心****法定代表人：龙雁仪，董事长。委托诉讼代理人：冯恺，君合律师事务所上海分所律师。原审被告：北京伊都雅致服装服饰有限公司上海德思服饰分公司，住所，住所地上海市静安区石门一路****div>负责人：常亮。上诉人北京伊都雅致服装服饰有限公司（以下简称伊都雅致公司）因与被上诉人冠丰（上海）房地产发展有限公司（以下简称冠丰公司）及原审被告北京伊都雅致服装服饰有限公司上海德思服饰分公司（以下简称德思分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初54093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伊都雅致公司上诉请求：一、依法改判伊都雅致公司不应向冠丰公司支付上海市静安区石门一路288号兴业太古汇商场二层L271单元（以下简称租赁单元）2019年6月27日至2019年8月3日的租金人民币（以下币种均为人民币）123，871元、管理费16，900元；二、依法改判冠丰公司退还保证金220，236元；三、依法改判冠丰公司归还租赁单元内的道具、电器等所有物品。事实和理由：第一，2019年6月27日，冠丰公司未经承租方同意，擅自进行断电和强行换锁，承租方自该日起即无法在租赁单元内营业。且冠丰公司曾提出收取租金及管理费到闭店日止的方案，故不应再支付冠丰公司2019年6月27日至2019年8月3日的租金123，871元及管理费16，900元。第二，伊都雅致公司认为在须支付租金和违约金的情形下，再没收全部保证金440，472元的惩罚过重，过分高于冠丰公司的实际损失，应当予以减少。第三，冠丰公司未经承租方同意擅自拆除租赁单元，并拿走租赁单元内所有物品，承租方为此还须支付房屋复原费89，118.30元。故冠丰公司应归还租赁单元内所有物品，如不归还或物品损坏应照价赔偿。被上诉人冠丰公司辩称，不同意伊都雅致公司的上诉请求。第一，冠丰公司系根据租赁合同第9.01条的约定采取断电措施。2019年6月27日后承租方的物品仍在租赁单元内，构成对租赁单元的使用。且一审已对2019年6月27日至2019年8月3日期间的租金酌情进行了调整。第二，根据合同约定，如承租方未能在冠丰公司发出书面通知后7日内纠正违约行为的，冠丰公司有权没收保证金。一审亦在不退还保证金的基础上就违约金进行了相应调整，故伊都雅致公司要求退还保证金的诉请没有依据。第三，伊都雅致公司要求返还租赁单元内物品的请求不在一审的审理范围之内，故不应在二审中予以处理，伊都雅致公司可另行提起诉讼。冠丰公司系代承租方履行复原义务，且租赁单元内的商品已退还给承租方，剩余货架等物品还在仓库内，承租方未取走也造成了额外仓储费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告德思分公司述称，第一，伊都雅致公司不应向冠丰公司支付2019年6月27日至2019年8月3日的租金123，871元、管理费16，900元。冠丰公司于2019年6月27日擅自关闭并收回租赁单元，承租方自该日起未使用该租赁单元。第二，保证金440，472元属于承租方所有，冠丰公司应退还保证金220，236元，或用保证金抵扣承租方所欠房租。第三，冠丰公司擅自关店后拿走了租赁单元内所有物品，应予归还。冠丰公司向一审法院起诉请求：1．确认冠丰公司与德思分公司之间的租赁合同于2019年8月3日解除；2．判令德思分公司支付欠付的2019年5月1日至2019年8月3日租金401，683.53元；3．判令德思分公司支付因欠付租金产生的违约金（以401，683.53元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月2日起计算至实际支付之日止）；4．判令德思分公司支付欠付的2019年5月1日至2019年8月3日的管理费43，658.22元；5．判令德思分公司支付因欠付管理费产生的违约金（以43，658.22元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月2日起计算至实际支付之日止）；6．判令德思分公司支付欠付的2019年3月至2019年6月电费4，716.45元；7．判令德思分公司支付因欠付电费产生的违约金（以4，716.45元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月3日起计算至实际支付之日止）；8．判令德思分公司支付因未及时迁出工商注册信息而应支付的违约金357，000元；9．判令德思分公司支付解约违约金431，424元；10．判令德思分公司支付补偿金（装修期即2017年3月1日至2017年5月31日的租金）342，600元；11．判令德思分公司支付房屋复原费89，118.30元；12．判令德思分公司已经支付的保证金440，472元作为违约金不予退还；13．判令伊都雅致公司就德思分公司上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2017年3月15日，冠丰公司（预出租方、甲方）与伊都雅致公司（预承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》并约定，甲方将租赁单元（预测建筑面积85平方米）预租与乙方用于销售及展示高级帽饰及相关配饰；租期3年，自《出租人通知书》中指定的起租日起算，装修期3个月，自起租日起算，试运营期3个月，自装修期届满或提前结束之日起算，开张营业日预计2017年6月；月基本租金为102，000元逐步递增至119，000元（自2017年9月1日开始支付，2019年5月至8月的月基本租金标准为119，000元），月管理费为12，200元逐步递增至13，900元（自2017年3月1日开始支付，2019年的月管理费标准为13，300元），应于当月第一日前预付；保证金398，700元（最高一期的基本租金及管理费的三倍），乙方同意同时支付相应增值税。双方同意在不满一个月中产生的基本租金、管理费等款项以相关天数占该月全部天数的比例计算。乙方须在租赁期结束或提前结束前至少30日前与甲方联系、在与原状一致或甲方书面认可的状态下交还租赁单元，甲方有权要求乙方恢复原状并对乙方遗留的物品予以处置，乙方不得要求甲方购买或补偿乙方的装修或设施。乙方如拖欠应付费用14日，则甲方可切断电力等供应，如乙方未能在甲方发出的书面通知7日内纠正的，甲方有权终止合同、扣除所有保证金作为部分违约金，乙方应支付租赁期内应付而未付的款项、终止合同之日当期的基本租金、管理费总和的12倍作为违约金、并补偿甲方342，600元。乙方保证在合同终止前30日迁出工商注册信息，否则每逾期一日，乙方应按最高一期基本租金金额的10％支付违约金。合同还对其他租赁事宜作了约定。2018年3月1日，冠丰公司（出租人、甲方）、伊都雅致公司（原承租人、乙方）与德思分公司（新承租人、丙方）签订《关于承租人变更的补充协议》并约定，乙方将上述租赁合同项下所有权利义务转让与丙方，乙方不再承受相关权利义务，乙方须对丙方履行合同义务承担连带责任，乙方已向甲方支付的定金126，152元用于抵扣丙方于开张营业日后应付的同等金额的基本租金及管理费，乙方已向甲方支付的保证金440，472元作为丙方在租赁合同项下的保证金。该协议还对其他相关事宜作了约定。合同履行过程中，租金及管理费支付至2019年4月30日。冠丰公司收到保证金440，472元。2019年6月27日，冠丰公司切断租赁单元电力供应，租赁单元被关闭。2019年7月3日，冠丰公司发出《关于纠正违约事件的通知》，要求德思分公司支付截至2019年6月9日止的基本租金、管理费、电费共计289，178.99元。2019年8月3日，德思分公司收到冠丰公司发出的《关于提前解除租赁合同的通知》，要求解除合同并追究违约责任。一审法院另查明，2019年3月前双方电费支付方式为：冠丰公司发送相关付款通知书，德思分公司据此付款，每月电费金额在1700至1800元左右。冠丰公司提交了2019年3月至6月的电费付款通知书。截至一审最后一次庭审之日，德思分公司注册地址仍在租赁单元内。一审法院认为，冠丰公司与伊都雅致公司签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》及冠丰公司、伊都雅致公司与德思分公司《关于承租人变更的补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。经营亏损不属于解除租赁合同的合法事由，冠丰公司有权拒绝德思分公司的提前退租要求，德思分公司应当继续履行合同、按约支付租赁相关费用。伊都雅致公司与德思分公司未能举证证明曾与冠丰公司就减租或退租事宜达成一致，冠丰公司亦予反驳，结合冠丰公司相关回复、催款及断电等行为，一审法院对伊都雅致公司与德思分公司该项主张不予采信。德思分公司无合法事由、经催告后仍未支付2019年5月1日后的租赁相关费用，已构成根本违约，应当承担相应的法律责任。因此，冠丰公司有权解除合同，其主张以德思分公司2019年8月3日收到解约通知的日期作为合同解除时间，符合法律规定，法院依法予以确认。合同解除后，德思分公司仍应支付欠付的租金；冠丰公司在发出解约通知前、于2019年6月27日采取断电关店措施，造成德思分公司事实上不能使用租赁单元，冠丰公司要求德思分公司仍然按照合同约定的标准全额支付此后租金的法律与事实依据不足，法院酌情调低此后的租金标准并在32万元金额内支持冠丰公司的租金相关诉请。德思分公司占用房屋应当支付管理费，冠丰公司该项诉请，法院予以支持。德思分公司持续按照冠丰公司的付款通知书付款、未提异议，实际上以行为方式认可了电费的确定方式；冠丰公司提交相关电费付款通知书，德思分公司亦承认实际用电、未在收到后提出异议；冠丰公司所主张的电费金额亦比往期电费金额略低，德思分公司未就电费金额提出相反证据，故法院依法对该项诉请予以支持。冠丰公司主张租金、管理费、电费相关逾期支付所产生的违约金，除租金基数应作相应调整外，理由成立，法院均予支持。冠丰公司要求将保证金作为违约金不予退还与主张解约违约金，系属同一法律性质，法院予以合并审查；该两项主张虽具有合同及事实基础，然综合考虑履约程度、违约情节及损失大小，冠丰公司所主张的违约金金额过高，法院依法予以调整，在支持不退还保证金的基础上，酌情在13万元金额内支持解约违约金相关诉请。冠丰公司未能举证证明补偿金即装修期的租金；即便该补偿金指向装修期租金，装修期免租系冠丰公司的合同义务并已经履行完毕，而冠丰公司未能举出合同中对免除装修期租金附有条件或存在恢复支付装修期租金之约定，故未见返还免租利益的合同依据；同时，德思分公司辩称装修期主要被冠丰公司用于审图，而冠丰公司对该节陈述不持异议仅补充说明在商场试运营期增加了免租优惠，而未能说明该免租优惠与装修期是否存在对应关系，故支付装修期租金的事实依据不足；至于，补偿金相关的合同条款，实系对冠丰公司因相对方违约遭受损失的预先约定，法院对于相关损失在违约金一节已予以考虑；基于以上理由，法院对冠丰公司该项诉请不予支持。合同解除后，德思分公司未能及时迁出注册信息，应当按约承担相应责任，考虑双方责任及相应损失，法院依法酌情在4万元金额内支持该项诉请。合同解除后，德思分公司未能按约复原房屋，应当赔偿冠丰公司相应损失，冠丰公司所主张金额尚属合理，法院予以支持。德思分公司作为伊都雅致公司的分支机构，具有民事诉讼主体资格，但不具有法人资格，其民事责任应由伊都雅致公司承担，同一责任主体不存在连带责任问题；遵循诉讼经济及便利原则，德思分公司应以其独立财产履行付款义务，不能履行的部分由伊都雅致公司继续履行。据此，一审法院作出判决：一、冠丰公司与德思分公司之间的租赁合同关系于2019年8月3日解除；二、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付自2019年5月1日至2019年8月3日的租金320，000元；三、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付逾期支付租金产生的违约金（以320，000元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月2日起计算至实际支付之日止）；四、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付2019年5月1日至2019年8月3日的管理费43，658.22元；五、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付逾期支付管理费产生的违约金（以43，658.22元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月2日起计算至实际支付之日止）；六、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付2019年3月至2019年6月电费4，716.45元；七、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付逾期支付电费产生的违约金（以4，716.45元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年8月3日起计算至实际支付之日止）；八、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付逾期迁出工商注册信息产生的违约金40，000元；九、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付房屋复原费89，118.30元；十、德思分公司应于判决生效之日起十日内向冠丰公司支付因合同解除产生违约金130，000元；十一、伊都雅致公司对于德思分公司就判决所确定的付款义务不能履行的部分承担继续履行责任；十二、冠丰公司已收取的保证金440，472元不予退还；十三、对冠丰公司其余诉讼请求不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，关于2019年6月27日至2019年8月3日期间的租金、管理费是否应支付的问题，伊都雅致公司、德思分公司认为冠丰公司于2019年6月27日擅自采取断电、换锁措施，导致德思分公司自该日起无法再使用租赁单元，故不应支付该期间相应的租金、管理费。对此，本院认为，因德思分公司自2019年5月1日起拖欠租金，冠丰公司根据合同约定于2019年6月27日切断租赁单元内的电力供应，并于2019年7月3日发出《关于纠正违约事件的通知》；因德思分公司始终未能支付欠付费用，冠丰公司于2019年8月3日发函解除涉案租赁合同。合同解除后，德思分公司仍应支付租赁期间欠付的租金、管理费。一审法院考虑到冠丰公司在2019年6月27日采取断电关店措施事实上确造成德思分公司不能使用租赁单元，故对此后的租金标准酌情进行了调整，调整后的金额尚属合理。因德思分公司在该期间仍占用租赁单元，故应当支付管理费。伊都雅致公司虽称冠丰公司曾提出租金及管理费收取到闭店日止的方案，但未提供充分证据证明，冠丰公司亦对此表示否认，故对于伊都雅致公司主张其不应支付2019年6月27日至2019年8月3日期间的租金、管理费的意见，本院不予采纳。第二，关于租赁保证金是否应予退还的问题，根据合同约定，冠丰公司在德思分公司未按照《关于纠正违约事件的通知》要求于7日内付清欠付费用时，即有权没收保证金。因冠丰公司所主张没收保证金与解约违约金系属同一法律性质，故一审法院对其予以合并审查，并综合考虑履行程度、违约情节及损失大小等具体案情，在支持不退还保证金的基础上，酌情调整解约违约金为13万元，较为合理，可予维持。故对于伊都雅致公司称保证金应予退还的主张，本院无法支持。第三，关于租赁单元内原有道具、电器等物品的返还问题，因伊都雅致公司在一审审理过程中并未就此提出相应的反诉诉请，故上述物品的返还不属于本案处理范围，伊都雅致公司可与冠丰公司另行解决。综上所述，北京伊都雅致服装服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，715.1元，由北京伊都雅致服装服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……