呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4363号上诉人(原审被告)：亢小军，男，个体。委托诉讼代理人：腾格尔，内蒙古益鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：土默特左旗察素齐镇中山村民委员会。委托诉讼代理人：董朝植，土默特左旗察素齐镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：卢志祥，内蒙古融兴（土默特左旗）律师事务所律师。上诉人亢小军因与被上诉人土默特左旗察素齐镇中山村委会（以下简称中山村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2020）内0121民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，并向各方当事人予以释明后，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。亢小军上诉请求：1.撤销土默特左旗人民法院(2020)内0121民初1316号民事判决书,将本案发回重审或者依法改判;2.一审、二审诉讼费由中山村委会承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、亢小军未与中山村委会在2017年9月19日签订《还款协议书》,中山村委会主张的本息无事实和法律依据。中山村委会一审中向法院出示的《还款协议书》签订主体并非亢小军与中山村委会,该协议中甲方加盖的是土默特左旗察素齐镇中山农工商企业公司,与中山村委会所举出的《房屋买卖合同书》签订主体不同。中山村委会所举的资金注册证明、企业法人开业登记等证据欲证明中山农工商企业公司注销后相关权利义务由中山村委会继承,但本案《房屋买卖合同书》签订于2012年2月17日,《还款协议》签订于2017年9月19日,显然,中山村委会所称的继承权利义务的说法不能成立。亢小军与中山村委会之间未签订过所谓的《还款协议》,一审法院据此作出判决无事实和法律依据。2、中山村委会违反合同约定的先履行义务,亢小军有权行使不安抗辩权,中止履行支付购房款义务。根据亢小军与中山村委会签订的《房屋买卖合同书》约定,中山村委会应在合同签订之日(2012年2月17日)清退原所有租户,将房屋交付亢小军使用。但中山村委会在合同签订后未按约定清退所有租户,导致亢小军无法正常使用该房屋,在此情况下,亢小军可以依法行使《合同法》第六十八条规定的“不安抗辩权”,中止履行继续支付购房款义务。3、中山村委会无权主张利息。由于负有先履行义务的中山村委会一方不能依约履行按时交房的义务,已构成违约,亢小军无法正常使用房屋并造成严重损失。由于中山村委会的行为导致房屋买卖合同无法正常履行,中山村委会有权拒绝履行继续付款的义务,中山村委会也无权要求亢小军承担相应利息。二、一审判决片面适用法律,违背公平原则,严重侵犯亢小军合法权益。一审法院片面地适用《合同法》第六十条、一百零七条的规定,只强调亢小军应当承担还本付息的义务,对亢小军所提出的中山村委会逾期交房的违约行为置之不理,并依据非双方当事人之间签订的《还款协议》判决亢小军承担高额利息,严重侵害了亢小军的合法权益。根据《合同法》第六十七条、第六十八条规定的先履行义务和不安抗辩权,亢小军有权中止履行并不支付中山村委会逾期交房期间利息。综上所述,望二审法院全面查清案件事实,将本案发回重审或依法改判,维护亢小军的合法权益。中山村委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回亢小军的上诉请求，维持一审判决，理由如下:一、亢小军与中山村委会在2017年9月19日签订的《还款协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。这是双方当事人认可的事实，同时一审法院对该事实也给予了认定。再结合《还款协议书》的整体内容综合考虑，《还款协议书》的整体内容是对《房屋买卖合同书》的事实的认可，也是亢小军在未能履行《房屋买卖合同书》约定的付款义务的情况下，双方就如何付款及若不能按约定付款应承担怎样的责任的约定，且有亢小军和中山村委会法定代表人的签字，是双方真实意思的表示，合法有效。二、亢小军主张的行使不安抗辩权中止履行的抗辩不能成立。1、亢小军不符合合同法第六十八条规定的行使不安抗辩权中止履行的条件。亢小军未提供确切证据证明中山村委会有合同法第六十八条规定的情形，况且中山村委会已将会同约定的房屋交付于亢小军且已过户登记于中山村委会。2、亢小军没有依合同法第六十九条的规定履行“及时通知”义务，不符合行使不安抗辩权中止履行的规范。不安抗辩权的行使须符合行使条件和履行规范。在未及时通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和规范，中止履行的抗辩不能成立。三、中山村委会向亢小军主张利息是正当合法的。无论是依据《房屋买卖合同书》，还是依据《还款协议书》亢小军都有履行支付利息的义务。中山村委会已将合同约定的房屋交付亢小军且已过户登记于亢小军名下，亢小军主张的“中山村委会不能依约履行按时交房的义务，无法正常使用房屋并造成严重损失”不能成立。四、一审法院适用法律正确，亢小军依据合同法第六十七条、第六十八条的规定同时主张先履行抗辩权和不安抗辩权是错误的。这两条分别是对后履行义务人和先履行义务人规定的抗辩权，这两项权利相互矛盾不能同时行使，因为亢小军不能既是后履行义务人，又是先履行义务人，而亢小军同时依据合同法第六十七条、第六十八条规定主张先履行抗辩权和不安抗辩权显然是错误的。综上，亢小军的上诉请求和上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回亢小军的上诉请求，维持一审判决。中山村委会向一审法院起诉请求：1.判令亢小军给付欠中山村委会购房款100000元；2.判令亢小军给付2016年3月21日至2017年9月20日所欠利息212400元；3、判令亢小军给付新增利息31000元（利息暂从2017年9月21日至2020年4月20日，按月利1％计算），利息的追偿直至还清为止；4、判令亢小军赔付违约金96844元；5、案件受理费由亢小军承担。后中山村委会当庭将新增利息变更为30450元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。2012年2月17日，中山村委会与亢小军签订房屋买卖合同书，合同约定亢小军以总房价款268万元购买中山村委会所有的位于土默特左旗察素齐镇政府西街丁字路口西南角门脸房二、三层，每层使用面积666平方米，两层共计1332平方米，同时约定双方在签订合同之日，亢小军支付中山村委会诚意金20万元，剩余房款在2012年3月21日前支付120万元，余款128万元从2012年3月21日起按月息1分计息，利息以季度结息，直至付清为止。同时约定双方在签订合同之日起中山村委会负责清退原有租赁户，产权交付亢小军使用。中山村委会与亢小军于2017年9月19日签订还款协议书。一审法院认为，中山村委会与亢小军签订房屋买卖合同书和还款协议书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同已依法成立并生效。依法成立的合同对合同双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。亢小军尚欠中山村委会购房款100000元，尚欠还款协议书约定的从2016年3月21日至2017年9月20日的利息212400元，尚欠新增利息30450元和后续利息的事实清楚。中山村委会的相应诉讼请求成立，原审法院予以支持。中山村委会在主张利息的基础上加收违约金不符合法律规定，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告亢小军于判决生效之日起十日内给付原告土默特左旗察素齐镇中山村民委员会尚欠购房款100000元；给付还款协议书约定的利息212400元（从2016年3月21日至2017年9月20日）；给付新增利息30450元和后续利息（从2017年9月21日开始，以100000元为基数，按月息1％计算至2020年4月20日新增利息为30450元。后续利息从2020年4月21日开始，以100000元为基数，按月息1％计算至实际付清之日为止）。二、驳回原告土默特左旗察素齐镇中山村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7904元，由被告亢小军负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亢小军认为，除了双方认可支付的108万元外，还支付中山村委会5万元。本院经审查认为，该笔金额亢小军并未提供相关支付凭证，中山村委会亦不认可，故对于该笔5万元的款项本院不予认定。此外，亢小军提交2张转账凭证，主张中山村委会还要求亢小军向案外人祁某在支付18万元租房补偿款，但中山村委会只给亢小军在购房款中抵扣10万元，剩余8万元并未从购房款中扣除。中山村委会认为在亢小军账目所列项目中，并未有票据显示18万元。本院经审查认为，从该18万元转账凭证看，收款账户的户名显示为祁某在，中山村委会对该笔款项也不予认可，故本院对该证据证明的目的不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、中山村委会请求亢小军支付剩余房款100000元是否有事实法律依据；二、中山村委会请求亢小军给付还款协议书中约定的利息212400元是否有事实具法律依据；三、中山村委会请求亢小军给付新增利息30450元和后续利息是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点：亢小军认为，本案中的《还款协议书》,加盖的公章不是中山村委会的公章,加盖的是内蒙古土默特左旗中山农工商企业公司的公章,该公司已经于2002年6月28日吊销了营业执照,故不予认可《还款协议书》。本院认为，亢小军对《还款协议书》上本人签字的真实性认可，对另外三人签字的真实性也予以认可，该《还款协议书》,加盖的公章虽然是内蒙古土默特左旗中山农工商企业公司的公章，但该公司的权利义务是由村委会承继，故《还款协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方应按照该协议履行。根据庭后村委会与亢小军核实双方付款记录，现亢小军尚欠村委会房款100000元，亢小军应按照约定支付剩余房款100000元。故亢小军的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点：根据《还款协议书》第一条约定，截止2017年9月20日，亢小军所欠村委会购房款本金1180000元，欠款利息从2016年3月21日-2017年9月20日计算共计212400元。上述约定，是在双方于2012年2月18日签订《房屋买卖合同书》之后对欠付房款以及欠付房款期间产生的利息达成的协议，因《还款协议书》是合法有效的协议，双方当事人应当依约履行自己的义务，故亢小军应依约定支付逾期支付房款产生的利息212400元。亢小军举证称村委会于2012年7月28日发出一份《通知》，即村委会责令祁在在一星期之内搬离涉案房屋二楼。亢小军认为，根据《房屋买卖合同书》第一条第3项约定，双方在签订合同之日起，中山村委会负责清退原有租赁户，但中山村委会在几个月后仍没有清退完原有租赁户，导致亢小军无法正常经营，造成一定的经济损失，是中山村委会违约在先，故不应当支付利息。本院认为，双方在2012年2月18日签订《房屋买卖合同书》，《通知》是中山村委会在2012年7月28日作出，时隔五年之后，双方于2017年9月19日签订了《还款协议书》，亢小军在该协议中并没有针对中山村委会违约交房的行为有任何表述，故该签订协议书的行为应当视为双方对之前所有履行合同情况的结算，故亢小军认为村委会违约在先的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第三个争议焦点，即村委会请求亢小军给付新增利息30450元和后续利息是否有事实及法律依据。本院认为，该《还款协议书》中针对逾期付款没有约定支付利息，仅约定了在2017年9月19日起六个月内付清欠款，即亢小军应在2018年3月18日前付清剩余房款。现亢小军仍欠付100000元，故应当支付该100000元从村委会主张之日起至实际支付之日止产生的利息，即从2020年4月21日开始，以100000元为基数，按按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，计算至实际支付之日至。一审判决新增利息30450元和后续利息起算点及利率存在瑕疵，应予以纠正。综上，亢小军的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但利息计算存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持土默特左旗人民法院(2020)内0121民初1316号民事判决第二项，即“驳回原告土默特左旗察素齐镇中山村民委员会的其他诉讼请求。”；二、变更土默特左旗人民法院(2020)内0121民初1316号民事判决第一项为“被告亢小军于判决生效之日起十日内给付原告土默特左旗察素齐镇中山村民委员会尚欠购房款100000元；给付还款协议书约定的利息212400元（从2016年3月21日至2017年9月20日）；给付新增利息以100000元为基数，从2020年4月21日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日至;”。一审案件受理费7904元，由亢小军负担7203元，土默特左旗察素齐镇中山村民委员会负担701元；二审案件受理费7904元，由亢小军负担7203元，土默特左旗察素齐镇中山村民委员会负担701元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年十二月二十九日法官助理 高海俊书记员 雎 洁