广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1512号 上诉人（一审被告）：林建敏，男，1974年11月24日出生，汉族，住浙江省温州市瑞安市。 委托诉讼代理人：方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨国轩，男，1977年9月27日出生，汉族，广西防城港市港口区居民，住该区。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田楠山，广西鹏源律师事务所实习律师。 上诉人林建敏与被上诉人杨国轩房屋租赁合同纠纷一案，广西壮族自治区灵山县人民法院于2020年8月11日作出（2020）桂0721民初1277号民事判决。宣判后，一审被告林建敏不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。 杨国轩一审诉称：2019年3月7日，我方与林建敏签订一份《铺面租赁合同》，合同约定林建敏出租我方位于灵山县，面积为54平方米，作为经营服装鞋帽使用，每月租金共计16200元，杨国轩须向林建敏缴纳履约保证金48600元，但合同没有约定租赁期限。我方租赁经营一段时间后发觉该地段的商业环境尚未成熟，遂于2020年2月8日用微信向林建敏提出解除《铺面租赁合同》，林建敏亦表示同意，但拒绝返还我方交纳的铺面押金。请求：1、解除杨国轩与林建敏签订的《铺面租赁合同》；2、林建敏退还杨国轩的铺面押金48600元；3、本案诉讼费用由林建敏承担。 林建敏一审辩称，一、关于合同签订及租赁期限问题1、涉案商铺是2019年5月完工并交付业主使用，杨国轩与林建敏是2019年3月签订的《铺面租赁合同》，双方签订合同时租赁物尚未完工交付，杨国轩是提前预定租赁林建敏的商铺，因此签订租赁物合同时，双方没有填写租赁期限，但双方约定好租赁期限为3年，从实际交付租赁物开始计算。2、我方持有的《铺面租赁合同》只是在租赁期限处写有3年，但租赁的起始时间为空白，杨国轩持有的《铺面租赁合同》租赁期限均是空白，但杨国轩在提供给物业公司办理开业备案时的《铺面租赁合同》复印件中填写了租赁期限，该租赁期限的起始时间是明确的，租赁期限是3年，这也是双方签订租赁合同时协商的内容。综上，双方之间约定的租赁期限是3年，并非无固定期限租赁合同。二、关于合同解除。1、林建敏没有收到过杨国轩所谓的“2020年2月8日用微信提出解除《铺面租赁合同》的通知”，更加不存在所谓“同意”的说法。2、2020年2-3月，双方还就租金的减免进行协商，2020年3月底4月初，杨国轩强行搬离了门面，导致《铺面租赁合同》被迫终止，无法履行。三、关于违约及是否需要退还履约保证金问题。1、本案是由于杨国轩的单方行为导致《铺面租赁合同》不能履行。2、由于杨国轩的行为导致林建敏巨额的租金损失，杨国轩不但没有缴纳2020年3月份之后的租金，在其强行退租后，导致林建敏的商铺长期空置，无法出租及收益。3、本案是商事合同纠纷，《铺面租赁合同》中约定的履约保证金具有惩罚性违约金的性质，根据《铺面租赁合同》第四条第2项、第3项、第九条第一款的约定，由于杨国轩的违约行为导致《铺面租赁合同》不能继续履行，因此，林建敏有权不退还履约保证金。综上所述，本案中的租赁合同不属于无固定期限租赁合同，履约保证金具有惩罚性违约金的性质，在杨国轩违约的情况下，杨国轩无权要求退还履约保证金，并要求杨国轩付清2020年3月份、4月份的租金。 灵山县人民法院审理查明，2019年3月7日，林建敏（甲方）与杨国轩（乙方）签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：甲方出租乙方的铺面位于灵山县，出租铺面为54平方米；该铺面租赁期限为:从年月日起计算租金，即年月日至年月日，租期限为年；租金在原来基础上每年递增10%；租赁该铺面为经营服装鞋帽使用；租金为每月每平方米300元，每月租金共计16200元；租金按季缴纳一次，乙方提前10天先把当季的租金付清，以后在每对应日缴纳相对应租金。不得拖欠，否则视为违约甲方有权单方终止合同，造成一切损失费用由乙方负责；合同签订时，乙方须向甲方缴纳履约保证金48600元；租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权终止合同，收回铺面，乙方所交履约保证金作为违约金不予退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿直至弥补全部损失为止……在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；因不可抗力原因致使本合同不能继续发行或造成的损失，甲、乙双方互相不承担责任……不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”；合同还约定了其他条款。双方在签订《铺面租赁合同》时，口头约定了租赁期限为3年，现林建敏提交其所持有的《铺面租赁合同》的租期限上有“3”。合同签订后，杨国轩向林建敏支付了48600元，林建敏出具了收款收据，载明“杨国轩交来铺面押金款项48600元，灵山县，林建敏”。2020年4月24日，林建敏（买受人）与灵山县国大置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：出卖人以出让方式取得位于灵山县路，该地块不动产权证书桂（2017）灵山县不动产权第××号，土地使用权面积为24527.82平方米。买受人购买的商品房所占用土地用途为批发零售，土地使用权终止日期为2057-7-25；出卖人经批准，在上述地块建设商品房项目核准名称为灵山县地下通道商业街，建设工程规划为建字第450721201800096号，建设工程施工许可证号为450721201806280201（050）；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：商铺Ｄ区33号，用途为商业用房，属无梁式框架结构，为地下一层；买受人于2019年12月25日前支付购房款675000元；出卖人应当在2020年7月4日前交付商品房给买受人使用；该商品房所在商业街（商场）由出卖人统一管理经营。买受人取得商品房后可以自营、委托出卖人代租他人经营、自己出租他人经营……如买受方购房后自行出租他人经营，出卖人因统一管理的需要享有知情权，买受人需告知承租人，应服从商场的统一管理，按商场的要求进行商品房装修……；买受人（或承租方）在装修前应向物业管理公司申报装修方案，在方案获得同意后方可进场施工……；买受人与承租方之间的租赁合同必须是物业管理公司提供的统一版本，如另有其他规定可增加补充协议，双方签订的租赁合同与补充协议必须经物业管理公司备案存档；附件五为《商场前期物业管理合同》，内容为：灵山县国大置业有限公司委托广西盛元物业管理服务有限责任公司对灵山地下通道商业街实行专业化、一体化的物业管理，合同期限为5年，自2018年11月20日起至2023年11月19日止；合同还约定了其他条款。2019年5月18日，杨国轩向广西盛元物业管理服务有限责任公司申请施工审批，施工时间为2019年5月18日至2019年5月25日，广西盛元物业管理服务有限责任公司同意杨国轩进行施工。2020年2月29日，杨国轩向林建敏提出解除合同和退还押金的请求，未果，为此诉至法院。 灵山县人民法院认为，关于《铺面租赁合同》应以哪一份为准的问题。本案中，存在三份不同的《铺面租赁合同》，分别是杨国轩持有的一份，林建敏持有的一份，以及广西盛元物业管理服务有限责任公司备案的一份。这三份合同大部分内容都相同，对于双方没有争议部分，予以确认。三份《铺面租赁合同》存在的不同点分别是，杨国轩持有的《商铺租赁合同》租赁起止时间、租期限都是空白，林建敏持有的《商铺租赁合同》上租赁起止时间是空白的，租赁期上有“3”字样，即租期限为3年，广西盛元物业管理服务有限责任公司备案的《商铺租赁合同》上租赁起止时间和租期限上有“20190531开业20190531202205293”字样，即起止时间从2019年05月31日开业日起计算租金，2019年05月31日至2022年05月29日，租期限为3年。根据双方告在庭审中的陈述，双方当时签订有两份《商铺租赁合同》，在签订《商铺租赁合同》时，案涉商铺所在的地下街并未开业，具体开业时间由政府统一开业，所以双方当时并未在合同上填写具体铺面租赁起止时间，只在口头上约定租期为三年，林建敏在其持有的《铺面租赁合同》上的租期限上有“3”。杨国轩进场进行装修后，因为根据案涉商铺地下街的规定，需要向广西盛元物业管理服务有限责任公司备案合同以及缴纳物业管理费用，杨国轩向广西盛元物业管理服务有限责任公司复印了其持有的《铺面租赁合同》，其《铺面租赁合同》上写有上“20190531开业20190531202205293”字样，此相关字样的笔迹与合同的其他笔迹、粗细都明显不同，可以很明显看出其是后面再填上去的，并且广西盛元物业管理服务有限责任公司持有的《铺面租赁合同》是复印，并没有与原件核对过，综合来看，广西盛元物业管理服务有限责任公司备案持有的《铺面租赁合同》因没有原件核对，对其真实性不予以确认，对双方各提交的《铺面租赁合同》复印件，因双方各持有合同的原件，且都是双方真实意思表示，不存在篡改、伪造的情形，对二份合同的真实性予以确认。应当以哪一份《铺面租赁合同》为准，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”双方所签订的《铺面租赁合同》，合同中并未约定有生效条件，是否约定起始时间和租期限不影响租赁合同的效力。双方已就租赁合同达成合意，杨国轩已经进场装修并使用，现广西盛元物业管理服务有限责任公司备案持有的并在上面写上租赁起止时间和租期限只是作为合同备案和缴纳物业管理费的依据，并非合同的生效条件，所以《铺面租赁合同》应当以双方持有的原件为准。 关于《铺面租赁合同》属于定期租赁合同还是不定期租赁合同的问题。《中华人民共和国》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，本案中，双方在《铺面租赁合同》上，并未明确写明租赁合同的起止时间，只是口头上约定租期为3年，双方未能就具体租赁起止时间达成补充协议，从双方所持有的合同条款中，也无法确定租赁的起止时间。虽然林建敏主张有租赁的起止时间，但未提交充足证据证实，不予以采纳。双方所签订的《铺面租赁合同》符合法律规定的对租赁期限约定不明的情形，即使双方约定了租期限为3年，但因没有具体租赁起止时间，也是属于法律规定的租赁期限约定不明的情形，所以双方所签订的《铺面租赁合同》属于不定期租赁合同。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，林建敏在签订《铺面租赁合同》时虽然未取得案涉铺面的所有权证书，但案涉商铺所在的灵山县地下通道商业街已取得建设工程规划许可证，所以《铺面租赁合同》合法有效。《铺面租赁合同》属于不定期租赁合同，作为承租人的杨国轩可以随时要求解除合同，只需要提前通知林建敏。双方在2020年2月份至2020年3月份，曾就解除合同和退还押金进行协商但未果。综合双方的微信聊天记录来看，双方未就解除合同和退还押金达成一致，但杨国轩已经表明解除合同的意思表示，以及已经对所承租铺面进行退场和按林建敏要求交还钥匙给物业。因此，林建敏已经按照法律规定就解除租赁合同提前通知杨国轩，《铺面租赁合同》已经解除。《铺面租赁合同》第四条第3点约定，合同签订时，杨国轩向林建敏交纳“履约保证金”48600元，杨国轩已于当日向林建敏支付48600元，林建敏出具了收款收据并载明为“铺面押金”。虽然该“铺面押金”并非合同约定的“履约保证金”，但是收据金额与合同约定的金额一致，无论是“履约保证金”还是“铺面押金”，均是保证双方按照合同顺利履行的依据，所以该“铺面押金”实为合同约定的“履约保证金”。杨国轩已经依约履行合同，《铺面租赁合同》已经解除，林建敏应退还相应48600元履约保证金给杨国轩。对杨国轩要求林建敏退还48600元押金的请求，合法有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：被告林建敏向原告杨国轩退还铺面押金48600元。本案案件受理费1016元，由被告林建敏负担。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向灵山县人民法院申请执行。 灵山县人民法院作出上述一审判决后，一审被告林建敏不服，向本院提起上诉，上诉理由：双方约定租赁期为三年，一审判决认定系不定期租赁合同错误。判决解除租赁合同并退还履约保证金没有事实和法律依据。请求：撤销一审判决，改判驳回杨国轩诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人杨国轩答辩：双方签订的《铺面租赁合同》没有约定租赁的起始时间和承租的期限，铺面租赁不定期，双方依法可随时解除，今年三月，我方已通过微信与对方解除了铺面租赁合同，一审判决正确。同意一审判决。 该案在本院审理期间，上诉人林建敏举出：《银行的汇款凭证》复印件四份，证明：杨国轩在2019年5月29日开始按季度向上诉人支付租金，5月29日支付48600元，9月2日支付48600元，11月25日支付48600元，3月7日支付48600元的事实。 被上诉人杨国轩没有新的证据提交。 针对上述证据，上诉人林建敏认为，《银行的汇款凭证》证明了杨国轩在2019年5月29日开始按季度支付租金的事实，证据是在银行调取的，真实有效，依法应采信。 被上诉人质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但无法证明双方的租赁合同约定有时间的事实。我方按季度付款，疫情期间，我方向对方提出，不再租赁铺面，双方解除合同，双方的《铺面租赁合同》没有约定有承租期限的。以上证据依法不应采信。 本院认为，本案争议的焦点是双方的《铺面租赁合同》是否约定承租期限，杨国轩解除合同是否违约。上述证据，仅证明杨国轩交纳铺面租金的情况，并不能证明双方的《铺面租赁合同》是否约定有承租期限的事实，依法不予采信。 一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，因杨国轩认为，2019年3月7日，我方与林建敏签订一份《铺面租赁合同》，合同约定林建敏出租我方位于灵山县，面积为54平方米，每月租金共计16200元，杨国轩须向林建敏缴纳履约保证金48600元，但合同没有约定租赁期限。要求解除合同并退还杨国轩的铺面押金48600元而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对一审判决认定双方存在房屋租赁的事实没有异议。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：双方房屋租赁合同是否约定有租期？判决解除租赁合同并退还履约保证金是否正确？ 该案在本院审理期间，依法召集双方当事人举行庭前会议，上诉人林建敏辩论认为，一、依照合同法规定，不定期合同有三种情形：1、6个月以下合同，2、没有约定或约定不明确合同，3、租赁期满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有异议的租赁合同。本案双方之间的合同不具备以上三种情形，因此，本案不应该认定不定期租赁合同。二、双方口头约定的租赁期限是三年，双方已经明确租赁期限，一审判决认为没有租赁时间为不定期租赁合同错误。对不定期合同，作出了扩大的解释。三、我方对租赁合同的期限实际上已作出确定，从合同的履行、对方交租的情况上看，双方对合同的履行时间有约定，对方向我方支付租金可以认定为出租的起止时间。本案不是不定期的租赁合同。其它持与上诉状相同的意见。 被上诉人杨国轩辩论认为，双方合同是没有约定期限，从双方签订的租赁合同看，租赁的起止时间和年限均为空白，很明显是不定期的合同。双方对租赁时间也没有签订有补充协议进行明确，一审判决认定为不定期合同正确。我方提出解除合同并返还押金有充分的事实和法律依据。其它持与答辩相同的意见。 本院评判如下：本案中，存在三份不同的《铺面租赁合同》，分别是杨国轩持有的一份，林建敏持有的一份，以及广西盛元物业管理服务有限责任公司备案的一份。这三份合同大部分内容都相同，杨国轩持有的《商铺租赁合同》租赁起止时间、租期限都是空白，林建敏持有的《商铺租赁合同》上租赁起止时间是空白的，租赁期上有“3”字样，即租期限为3年，广西盛元物业管理服务有限责任公司备案的《商铺租赁合同》上租赁起止时间和租期限上有“20190531开业20190531202205293”字样，即起止时间从2019年05月31日开业日起计算租金，2019年05月31日至2022年05月29日，租期限为3年。双方签订《商铺租赁合同》时，案涉商铺所在的地下街并未开业，具体开业时间由政府统一开业，所以双方当时并未在合同上填写具体铺面租赁起止时间，杨国轩向广西盛元物业管理服务有限责任公司复印了其持有的《铺面租赁合同》，其《铺面租赁合同》上写有“20190531开业20190531202205293”字样，此相关字样的笔迹与合同的其他笔迹、粗细都明显不同，是后面再填上去的，并且广西盛元物业管理服务有限责任公司持有的《铺面租赁合同》是复印，并没有与原件核对过，双方各提交的《铺面租赁合同》双方各持有合同的原件，且都是双方真实意思表示，不存在篡改、伪造的情形。《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《铺面租赁合同》应当以双方持有的原件为准。双方在《铺面租赁合同》上，并未明确写明租赁合同的起止时间，无法确定租赁的起止时间。因此，双方所签订的《铺面租赁合同》属于不定期租赁合同。一审判决认定林建敏与杨国轩之间签订的《铺面租赁合同》为不定期租赁合同正确，二审依法采纳。 《中华人民共和国》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，作为承租人的杨国轩可以随时要求解除合同，只需要提前通知林建敏。双方在2020年2月份至2020年3月份，曾就解除合同和退还押金进行协商但未果。杨国轩已经表明解除合同的意思表示，以及已经对所承租铺面进行退场和按林建敏要求交还钥匙给物业。因此，杨国轩已经按照法律规定就解除租赁合同提前通知林建敏，履行了通知的义务，《铺面租赁合同》已经解除。《铺面租赁合同》签订时，杨国轩向林建敏交纳“履约保证金”48600元，《铺面租赁合同》解除后，林建敏应退还相应48600元履约保证金给杨国轩。 综上所述。一审判决认定事实清楚，判决正确。上诉人林建敏上诉理由不成立，上诉请求依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1016元，由上诉人林建敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李碧珊 审 判 员 黄载文 审 判 员 王英佑 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 陈泓向 书 记 员 陈齐慧