四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民再4号 再审申请人（原审被告）：刘坤鹏，男，1983年9月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 再审申请人（原审被告）：杨莉（系刘坤鹏之妻），1981年12月30日出生，汉族，住重庆市合川区。 二再审申请人共同委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：张代才，男，1946年3月15日出生，汉族，住四川省武胜县。 再审申请人刘坤鹏、杨莉因与被申请人张代才房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）川1622民初1254号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月30日作出（2020）川1622民申10号民事裁定再审本案,本院依法另行组成合议庭,于2020年12月11日公开开庭审理了本案，再审申请人刘坤鹏及再审申请人刘坤鹏、杨莉的委托诉讼代理人王杰与被申请人张代才到庭参加了诉讼，本案现已审查终结。 再审申请人刘坤鹏、杨莉申请再审称：你院（2020）川1622民初1254号民事判决认定的事实不清，适用法律错误，请求法院依法裁定本案进行再审。1、符合《民事诉讼法》第二百条第一款第一项的规定，证据足以推翻原判。再审申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》是在中介方唐某的组织下签订的，并且对案涉房屋存在瑕疵的情形完全告知了被申请人，原审庭审时由于中介方唐某未能出庭证明，其证言足以推翻申请人未对案涉房屋存在瑕疵进行披露的争议焦点。符合《民事诉讼法》第二百条第一款第一项“有新的证据，足以推翻原判决裁定的”规定情形；2、符合《民事诉讼法》第二百条第一款第二项的规定，原判认定的基本事实缺乏证据证明，认定的事实不清。纠纷源之房产对存在瑕疵进行了披露，认定未披露没有证据证明。在双方签订《房屋买卖合同》中备注明确载明土地使用证分户所产生的费用由甲方（申请人）负责，这足以说明案涉房屋在买卖时存在对土地证进行分户的情形，分户即意味着土地证是大证需分户，然后才能办理相关过户手续，在《房屋买卖合同》中对此事单独列出进行备注，就足以说明申请人对案涉房屋存在瑕疵进行了披露，且愿意承担因分户而产生的费用，否则无需对此事单独进行备注。且被申请人未提交任何证据证明其向申请人多次催促要求办理产权过户；3、符合《民事诉讼法》第二百条第一款第六项的规定，原判决、裁定适用法律确有错误的。原审判决中根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决申请人承担违约责任，并支付资金占用利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所签订的《房屋买卖合同》是二手房屋交易，申请人也是自然人，不符合商品房买卖的特征。符合《民诉法》第二百条第一款第六项“原判决、裁定适用法律确有错误规定情形”。合同合法有效，可以履行，只是时间问题，再审申请人不同意解除，对原审判决的第一项判决履行合同没有异议，再审申请人不应承担违约责任，对原审判决的第二项有异议，请求法院判决驳回。 被申请人张代才辩称：1、原审法院判决认定的事实清楚，证据充分；2、原审法院判决适用法律正确；3、原审判决早已经生效，并已申请执行，再审申请人在法律规定的期限内没上诉，说明再审申请人对一审判决是认可的，现判决早已发生法律效力并已执行，故应依法驳回再审申请人的再审申请。如果房屋土地使用权证不能办理，被申请人就要求解除合同，原判决是否撤销由法院判决。 被申请人张代才向本院起诉请求：1.请求依法判令原审被告履行合同承诺，与原审原告共同完成房屋产权过户的相关手续；2.请求判令原审被告支付原审原告按合同房屋总成交价30%计算的违约金135000元，并支付原审原告已支付的中介服务费1%计4500元；3.本案诉讼费及相关费用由原审被告承担。本院原审认定事实：2017年12月6日，原审原告张代才经中介人唐某介绍与原审被告刘坤鹏、杨莉签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、原审被告（甲方）自愿将其合法拥有并按照法律法规可以进行转让的位于××镇××街××房屋结构为砖混结构，3栋2楼1号房屋，房屋产权证号为2××1，国有土地使用权证号为“以土地证为准”，建筑面积为142.69平方米的私人住宅出售给原审原告（乙方），原审原告自愿购买原审被告该住宅。……四、原审被告保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法，原审被告必须全力配合原审原告将该房屋买卖合同（或产权证）委托公证到原审原告指定人名下，其授权内容必须原审原告或者原审原告指定人能代理原审被告办理该房屋的产权过户，原审被告不得干涉原审原告将该房屋过户谁的名下，原审原、被告双方商定，该房屋的房产证和土地使用权证过户（或者不动产权证）所产生的一切税和费由原审原告承担，原审被告方概不承担，原审被告必须承诺在原审原告交付购房款后，原审原告对该房拥有完全处理权，原审被告方必需无条件全力配合原审原告方办理该房的所有产权过户手续以及水、电、气过户。所有收款以收据为准。五、经原审原被告双方商定，该房屋总成交价为450000元（包含水电气），此成交价与今后房价涨跌无关，成交时间为2017年12月6日。六、备注：2017年12月6日原审原告先付给原审被告购房款定金10000元，2017年12月7日，原审原告再付给原审被告90000元，2018年1月20日之前原审被告将该房屋交给原审原告，同时原审原告再付给原审被告330000元，余款20000元待该房过户时由原审原告付给原审被告，土地使用证分户所产生的费用由原审被告负责，室内家具家电归原审原告所有（具体见清单），该房产证已交给原审原告。七、买卖双方中介费各为成交价的1%（成交价不满20万按2000元收），即各为4500元，签订合同时支付。八、违约责任：以上协议双方共同遵守，若违约，违约方应赔付守约方违约金按该房屋成交总价的30%支付。同时并支付百分之二的中介服务费。延迟履行合同义务的，违约方每逾期一日须赔偿对方相当于成交价千分之一的违约金。合同签订后，原审原告按约分三次向原审被告支付购房款总计430000元，原审被告也将房屋的房产证（产权证号：武遗房权证2007字第**，面积：142.69平方米）交付给原审原告，原审原告要求原审被告协助将国有土地使用权证过户时，原审被告以土地使用权证开发商以及单位尚未办理分户为由，未配合原审原告办理房屋的土地使用权证。涉案房屋的土地使用权证为武胜国用（2007）第xxxx号，土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，使用权类型为划拨。目前武胜县自然资源和规划局电脑地籍表和手工帐中，原审被告刘坤鹏、杨莉在沿口镇下东街无国有土地档案。 原审认为，原审原告张代才与原审被告刘坤鹏、杨莉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。原审原告履行了合同义务后，原审被告刘坤鹏、杨莉作为夫妻，应当共同按照合同履行相应的合同义务。鉴于涉案房屋国有土地使用权本身存在尚未分户和应补交土地出让金等问题，原审二被告对该房屋的所有权应视为物权存在瑕疵，该物权瑕疵法律并未禁止不能买卖，因此，原审原、被告双方在签订合同时是否披露房屋瑕疵成为本案争议的关键。从合同内容来评判，合同第四条明确约定：“甲方（被告）保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法”，即意味着原审被告对房屋本身尚无土地使用权证的信息未向原审原告透露，虽然合同第六条备注中双方约定“土地使用证分户所产生的费用由甲方（被告）负责”，但该信息更侧重于办证费用的承担约定，仍未对土地使用权人属于武胜县疾病预防控制中心，目前尚不能办理涉案房屋土地使用权证分户或者不能办理不动产权证的真实情况明确告知原审原告，在一定程度上影响了原审原告对涉案房屋两证齐全的判断，导致原审被告在原审原告要求办理土地使用权证过户或者不动产权证时暂不能履行合同义务的后果，原审被告应当对未履行告知义务的行为承担相应的违约责任。原审原告请求原审被告继续履行合同，完成房屋产权的相关过户手续予以支持。原审原告要求原审被告支付违约金135000元，从合同中双方对该违约金约定目的来确定，应当是合同一方悔约，合同目的不能实现的根本性违约的约定。本案中，原审原告主张继续履行合同，所提供的证据不能证明原审被告在合同履行中存在根本性违约行为，原审被告未披露房屋权属瑕疵的行为，侵犯的客体也只是原审原告合同知情权，故原审被告的该行为应确定为一般性违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院对原审被告应承担的违约责任认定为向原审原告支付从2018年3月6日起以已收到原审原告支付的购房款430000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行未发布贷款基准利率后）计算的资金占用利息，原审原告对该资金占用利息享有分段计算申请执行的权利予以认定。原审原告请求原审被告支付原审原告已支付给中介费4500元，根据合同第八条违约责任的约定，该约定仍是对合同目的不能实现的损失承担的约定，原审原告未主张解除合同，对于该请求不予支持。原审判决：一、原审被告刘坤鹏、杨莉在本判决书生效后九十日内协助原审原告张代才办理房屋产权过户；二、原审被告刘坤鹏、杨莉向原审原告张代才支付从2018年3月6日起至房屋产权过户之日止，以已收的购房款430000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行未发布贷款基准利率后）计算的资金占用利息。原审原告张代才对资金占用利息享有分段计算申请执行的权利；三、驳回原审原告张代才的其他诉讼请求。 围绕再审请求，再审申请人刘坤鹏、杨莉向本院提供的证据有：1、房屋买卖合同复印件，拟证明双方约定土地使用权证分户由申请人负责，分户情形进行了告知，被申请人同意负担分户费用；2、证人唐某的调查笔录和当庭作证证词，拟证明双方在签订房屋买卖合同时再审申请人刘坤鹏和中介方都对案涉房屋的土地使用权证没有分户告诉了被申请人张代才，且当时没有说什么时候办下来；3、武胜县疾病预防控制中心的说明，拟证明案涉房屋土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，使用权类型为划拨，土地使用权证可以办理，只是程序问题没有办理。 围绕再审请求，被申请人张代才向本院提供的证据有：1、原审原告身份信息、原审被告户籍信息，拟证明双方的主体资格；2、房屋买卖合同一份，拟证明双方房屋买卖的事实；3、收条4份，拟证明原审原告向原审被告支付房屋430000元的事实；4、房产证复印件一份，拟证明房屋产权情况；5、武胜县自然资源和规划局证明，拟证明房屋无土地使用权登记；6、费用清单复印件6张，拟证明原审原告购买房屋后，装修费用共计8996元；7、证人唐某的调查笔录；拟证明卖房时再审申请人刘坤鹏说需要分证，正在办理，马上快下来了。 本院对有争议的证据和事实认定如下：经本院审查，再审申请人刘坤鹏、杨莉提供的以上第1、3组证据与被申请人张代才提供的以上第1、2、3、4、5、6组证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信，再审申请人刘坤鹏、杨莉提供的以上第3组不能证明案涉房屋土地使用权证可以办理，只是程序问题没有办理的事实；再审申请人刘坤鹏、杨莉提供的以上第2组证据与被申请人张代才提供的以上第7组证据，均证明了原审原被告在签订房屋买卖合同时再审申请人刘坤鹏告知了案涉房屋的土地使用权证需要分户，与在合同中约定的土地使用证分户所产生的费用由再审申请人刘坤鹏、杨莉负责是一致的，该证词是客观、真实的，本院予以采信，但不能证明再审申请人告知了案涉房屋的土地使用权证现无法分户办理至被申请人张代才名下。 再审认定的事实如下：再审申请人刘坤鹏、杨莉系夫妻关系，2017年12月6日，被申请人张代才经中介人唐某介绍购买产权登记在再审申请人刘坤鹏名下的位于××镇××街××栋××楼××号房屋一套（产权证号为：2××1，房屋所有权人：刘坤鹏，房屋建筑面积为142.69平方米），被申请人张代才（乙方）与再审申请人刘坤鹏、杨莉（甲方）于同日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将其合法拥有并按照法律法规可以进行转让的位于××镇××街××房屋结构为砖混结构，3栋2楼1号房屋，房屋产权证号为2××1，国有土地使用权证号为“以土地证为准”，建筑面积为142.69平方米的私人住宅，出售给乙方，乙方自愿购买甲方该住宅。……四、甲方保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法，甲方必须全力配合乙方将该房屋买卖合同（或产权证）委托公证到乙方指定人名下，其授权内容必须乙方或者乙方指定人能代理甲方办理该房屋的产权过户，甲方不得干涉乙方将该房屋过户谁的名下，甲乙双方商定，该房屋的房产证和土地使用权证过户（或者不动产权证）所产生的一切税和费由乙方承担，甲方概不承担，甲方必须承诺在乙方交付购房款后，乙方对该房拥有完全处理权，甲方必需无条件全力配合乙方办理该房的所有产权过户手续以及水、电、气过户。所有收款以收据为准。五、经甲乙双方商定，该房屋总成交价为450000元（包含水电气），此成交价与今后房价涨跌无关，成交时间为2017年12月6日。六、备注：2017年12月6日乙方先付给甲方购房款定金10000元，2017年12月7日，乙方再付给甲方90000元，2018年1月20日之前甲方将该房屋交给乙方，同时乙方再付给甲方330000元，余款20000元待该房过户时由乙方付给甲方，土地使用证分户所产生的费用由甲方负责，室内家具家电归乙方所有（具体见清单），该房产证已交给乙方。七、买卖双方中介费各为成交价的1%（成交价不满20万按2000元收），即各为4500元，签订合同时支付。八、违约责任：以上协议双方共同遵守，若违约，违约方应赔付守约方违约金按该房屋成交总价的30%支付。同时并支付百分之二的中介服务费。延迟履行合同义务的，违约方每逾期一日须赔偿对方相当于成交价千分之一的违约金”。合同签订后，被申请人张代才按约分三次向再审申请人刘坤鹏、杨莉支付购房款总计430000元，再审申请人刘坤鹏、杨莉也将案涉房屋的房屋所有权证交付给了被申请人张代才，被申请人张代才要求再审申请人刘坤鹏、杨莉协助办理案涉房屋国有土地使用权证过户手续无果，致使双方发生纠纷。2020年5月22日，被申请人张代才向本院提起诉讼，要求再审申请人刘坤鹏、杨莉共同完成房屋产权过户的相关手续，并支付违约金135000元、中介费4500元。 另查明：1、经电脑地籍表和手工帐档案查询，再审申请人刘坤鹏、杨莉在沿口镇下东街无国有土地档案；2、2020年9月24日，武胜县疾病预防控制中心出具情况说明载明：“本单位职工刘坤鹏，其所涉房屋问题做如下说明，涉案房屋的土地使用权证为武胜国用（2007）第xxxx号，土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，使用权类型为划拨。案涉房屋于2007年由武胜县疾病预防控制中心与开发商修建对单位职工进行出售，土地使用权证没有分到每户，后因国家相关法律法规有所调整，建设局和国土局部分职能合并成立不动产登记中心，不能二证合一，购买此类房屋的职工积极请愿，单位多次向国土局、建设局、县政府及信访局反映情况，但经过几届领导多次努力，依旧未能得到圆满解决”。 对原审认定相关的事实进行评判：原审依据当事人的陈述和审查确认的证据认定的案件事实并无不当。原审认为涉案房屋国有土地使用权本身存在尚未分户和应补交土地出让金等问题，再审申请人对该房屋的所有权应视为物权存在瑕疵并无不当。原审认为合同第四条明确约定：“甲方（被告）保证两证（房产证和土地使用证或者不动产权证）齐全合法”，合同第六条备注中双方约定“土地使用证分户所产生的费用由甲方负责”，但该信息更侧重于办证费用的承担约定，仍未对土地使用权证所有权人属于武胜县疾病预防控制中心，目前尚不能办理涉案房屋土地使用权证分户或者不能办理不动产权证的真实情况明确告知被申请人，导致在办理土地使用权证过户或者不动产权证时暂不能履行合同义务的后果，并无不当。原审认为被申请人请求再审申请人继续履行合同，完成房屋产权的相关过户手续予以支持问题。本院认为，依据本案当事人提供的证据，能够证明案涉房屋的土地使用权证现无法分户办理至被申请人张代才名下，被申请人请求再审申请人继续履行合同完成房屋产权的相关过户手续的合同目的现无法实现，因此，原审确认继续履行合同完成房屋产权的相关过户手续欠妥，应予以纠正。原审认为再审申请人未披露房屋权属瑕疵的行为，侵犯的客体只是被申请人合同知情权，应确定为一般性违约问题。本院认为，双方当事人在原审和再审中提供的证词均证明了双方在签订房屋买卖合同时再审申请人刘坤鹏告知了案涉房屋的土地使用权证需要分户，约定分户所产生的费用由再审申请人刘坤鹏、杨莉承担，并不能以此推定已向被申请人告知了案涉房屋的土地使用权证现无法分户办理至被申请人名下的事实，再审申请人构成了根本性违约，原审认为侵犯的客体只是被申请人合同知情权，为一般性违约欠妥，应予以纠正。原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，再审申请人应承担的违约责任认定为向被申请人支付从2018年3月6日起以已收到被申请人支付的购房款430000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（中国人民银行未发布贷款基准利率后）计算的资金占用利息问题，本院认为，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋是二手房买卖，不符合该解释规定的商品房买卖特征，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定欠妥，应予以纠正。同时，原审以此为依据计算违约金不当，应予以纠正。原审对被申请人请求再审申请人支付中介费4500元，根据合同第八条违约责任的约定，该约定仍是对合同目的不能实现的损失承担的约定，原告未主张解除合同，对于该请求不予支持问题，并无不当。 本院再审认为：本案再审争议焦点：1、案涉房屋的土地使用权证现是否能够办理至被申请人张代才名下，房屋买卖合同能否继续履行；2、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；3、对案涉房屋的土地使用权证现不能办理至被申请人张代才名下，再审申请人是否向被申请人披露，再审申请人是否具有违约行为。 关于焦点1：本院认为，本案当事人向本院提供的证据能够确认案涉房屋的土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，系划拨土地，房屋土地使用权证现无法分户办理至被申请人张代才名下，因此，案涉房屋买卖合同目前是无法继续履行完成土地使用权的过户手续，再审申请人同意继续履行应不予支持。原审判决的第一项应予以撤销,原审原告请求原审被告履行合同承诺，与原审原告共同完成房屋产权过户的相关手续应予以驳回。 关于被申请人张代才要求如果房屋土地使用权证不能办理要求解除合同的问题，依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百零五条第一款：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行诉讼。”的规定，被申请人张代才的该项请求超出了原审请求，且符合另案诉讼条件，被申请人张代才对此可以另案诉讼。 关于焦点2：本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋是二手房买卖，不符合该解释规定的商品房买卖特征，本案不适用该司法解释。 关于焦点3：本院认为，本案当事人向本院提供的证据能够证明在签订房屋买卖合同时再审申请人告知了案涉房屋的土地使用权证需要分户，合同约定分户所产生的费用由再审申请人承担，再审申请人没有明确向被申请人告知案涉房屋的土地使用权人为武胜县疾病预防控制中心，土地类型为医疗卫生用地，房屋土地使用权证现无法分户办理至被申请人张代才名下，庭审中，再审申请人向本院提供的证据不足以证明已向被申请人披露了该事实，因此，再审申请人具有违约行为,且属于根本性违约，应当承担违约责任。焦点2中已阐明了本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原审根据该解释的规定计算违约金不当，对原判决的第二、三项应予以撤销。关于原审原告张代才诉请要求原审被告刘坤鹏、杨莉支付按合同房屋总成交价30%计算的违约金135000元，并支付原审原告已支付的中介服务费1%计4500元问题；本院认为，原审原告的该项诉请是基于第1项诉请要求原审被告履行合同承诺，完成房屋产权过户的相关手续的逾期办证违约责任，现因第1项诉请履行合同，完成房屋产权过户的相关手续的合同目的无法实现，因此，原审原告的该项诉请应予以驳回，对于案涉合同无法继续履行的违约责任以及因当事人违约行为造成的损失，当事人可以另案诉讼处理，不在本案中处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十九条、第二百条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百零五条第一款的规定，判决如下： 一、撤销四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初1254号民事判决书； 二、驳回原审原告张代才的诉讼请求。 案件受理费3090元，由原审被告刘坤鹏、杨莉共同负担（原审原告张代才已垫支1545元，待本案执行中由原审被告刘坤鹏、杨莉一并支付给原审原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  陈道金 人民陪审员  雷华玲 人民陪审员  王兴平 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  马 林