北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11793号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市木材厂有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西路**。法定代表人：吴本强，执行董事。委托诉讼代理人：郁彬，男，北京市木材厂有限责任公司职员。委托诉讼代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市密云区新兴市政工程队，住所地北京市密云区新城子乡。法定代表人：李俊荣，总经理。委托诉讼代理人：刘清海，男，北京市密云区新兴市政工程队办公室主任。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司，住所地北京市密云区新城子乡新城子村。负责人：李俊荣，总经理。委托诉讼代理人：李国臣，男，北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司推荐。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京永兴旺劳务服务有限公司，住所地北京市密云区石城镇政府办公楼**363。法定代表人：王宇，总经理。委托诉讼代理人：李国臣，男，北京永兴旺劳务服务有限公司经理。上诉人北京市木材厂有限责任公司（以下简称木材厂公司）与上诉人北京市密云区新兴市政工程队（以下简称密云工程队）、上诉人北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司（以下简称云城分公司）、上诉人北京永兴旺劳务服务有限公司（以下简称永兴旺公司）物权保护纠纷一案，木材厂公司、密云工程队、云城分公司、永兴旺公司均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。木材厂公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或依法改判；判令密云工程队、云城分公司、永兴旺公司共同支付自2014年1月1日起的租金（有证房屋按每年10500元计算；自建房屋按每天每平米0.19元计算，每年自建房屋租金合计为123775元；每年租金为134275元，至腾空之日止）；两审诉讼费由密云工程队、云城分公司、永兴旺公司承担。事实和理由：1.双方签订的抵账协议明确约定了租金，双方确认2009年1月1日密云工程队、云城分公司、永兴旺公司不再无偿使用涉案房屋土地，而是向木材厂公司进行租赁，也并未将租赁期限截止到2013年年底，双方构成不定期租赁关系，密云工程队、云城分公司、永兴旺公司应承担支付租金的义务。2.涉案房屋未办理合法建设手续，建造费用应由出租人和承租人分担，一审法院未按照重置成新价格判令共担建造费用是错误的。3.密云工程队、云城分公司、永兴旺公司不认可之前的评估结果，在诉讼中重新提出了评估要求，故之前的评估报告不能作为本案定案依据。密云工程队对木材厂公司的上诉辩称，不同意木材厂公司的上诉意见。密云工程队一审提出反诉请求，申请评估并按照评估结果判令补偿数额具有事实和法律依据。密云工程队、云城分公司、永兴旺公司是因为给木材厂公司打工才在涉案土地建造房屋，也是为了解决木材厂公司的实际问题。云城分公司对木材厂公司的上诉辩称，不同意木材厂的上诉意见，同意密云工程队的意见。永兴旺公司对木材厂公司的上诉辩称，不同意木材厂的上诉意见，同意密云工程队的意见。密云工程队、云城分公司、永兴旺公司共同上诉请求：撤销一审判决第二项，裁定发回重审或依法按照评估房屋的全新建筑成本价改判；一审、二审诉讼费用由木材厂公司承担。事实和理由：1.一审判决第二项缺乏法律依据和北京市政府有关腾退补偿相关规定以及任何依据，损害了密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的经济利益。2.一审法院错误理解“全新建筑成本价”和“重置成新价”。密云工程队、云城分公司、永兴旺公司在案件原审过程中，已经证明就腾退的房屋享有合法取得的物权，密云工程队、云城分公司、永兴旺公司提出所腾退房屋的补偿价格应按照现在重新建盖同等面积、同等规格的房屋所需要的数额，这与评估结论为房屋的全新建筑成本价格并无矛盾。一审判决按照重置房屋的全新建筑成本的百分比折旧认定，与密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的诉讼请求完全不一致。木材厂公司对密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的共同上诉辩称：不同意密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的上诉意见。双方自2009年1月1日起双方已经形成了租赁关系，其占用房屋理应承担给付租金的义务。没有取得合法手续的房屋属于违章建筑，是否合法应以产权证为准。涉案房屋是密云工程队、云城分公司、永兴旺公司为了解决住房困难而在涉案土地上建造，双方均有责任，建造成本应当共担，涉案房屋已被使用多年，返还后要求木材厂公司支付建造时的成本，没有依据。木材厂公司向一审法院起诉请求：1.判令密云工程队、云城分公司、永兴旺公司立即将下列房屋场地腾空后交还木材厂公司：位于丰台区×××**的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，其中木材厂公司自有房屋面积约50平方米（1984年前建筑），自建房屋面积416.23平方米，场地面积约320平方米；位于丰台区×××**的原建欣苑菜市场西侧的办公区，其中自建房屋面积254平方米，场地面积约177平方米；位于丰台区×××**的原建欣苑菜市场北侧的宿舍区，其中房屋面积约1108.55平方米，场地面积约480平方米。2.判令密云工程队、云城分公司、永兴旺公司共同支付自2014年1月1日起的房屋场地使用费（木材厂公司自有房屋按每年10500元计算；自建房屋按每天每平米0.19元计算，每年自建房屋场地使用费合计为123775元；每年房屋场地使用费总计为134275元，至腾空之日止。至2018年12月31日为671375元）；3.诉讼费用由密云工程队、云城分公司、永兴旺公司承担。密云工程队、云城分公司、永兴旺公司向一审法院提出反诉请求：1.木材厂公司给付密云工程队、云城分公司、永兴旺公司房屋重新制价2274853元、房屋装饰516051元、房屋安装费130282元；2.木材厂公司给付密云工程队、云城分公司、永兴旺公司一次性停业综合补助费906470元、搬家补助费45323.5元、腾退配合奖励费181294元；3.木材厂公司给付密云工程队、云城分公司、永兴旺公司树木赔偿款50700元；4.木材厂公司承担诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：自上世纪70年代起，为落实北京市政府扶贫政策，木材厂公司与密云区新城子乡开展合作。作为合作的一个内容，新城子乡的集体企业承接了木材厂公司的部分土建工程。为办公和生活居住需要，新城子乡的集体企业使用了木材厂公司的部分房屋，并在1985年、1995年、1999年左右，经过木材厂公司的同意，新城子乡的集体企业在木材厂公司的土地上新建了房屋，新城子乡使用及自建的房屋分别位于丰台区×××4号的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，丰台区×××9号的原建欣苑菜市场西侧的办公区和北侧的宿舍区，房屋总建筑面积约1800平方米，场地面积约1000平方米。2008年，新城子乡的集体企业转制，上述房屋土地由密云工程队、云城分公司、永兴旺公司使用。2013年1月，木材厂公司（甲方）与云城分公司（乙方）签订《关于密云云城施工队租赁费冲抵工程款的协议书》，约定：自2009年1月1日起，乙方施工队租用甲方厂内用房两处：南厂宿舍用房年租金10500元；北厂宿舍（属自建房）占地面积为254平米，年收费18031元，两处合计年租金28531元。截止2013年底，乙方应向甲方交纳租金142655元。2008年4月乙方为甲方新建民工宿舍及职工浴池施工改造施工费用共计24.5万元。截止到2008年底，甲方已支付14.5万元，剩余尾款10万元整未支付。2010年底前，乙方施工队为甲方自管家属区维修工程及锅炉房用工费用39754元，上述两项共计139754元。双方协商后同意用租赁费冲抵工程及用工费用，截至2013年底乙方尚欠甲方租赁费2901元。后乙方向甲方交纳该2901元。2015年8月，木材厂公司致函要求密云工程队腾退居住用房。2016年11月28日，木材厂公司、北京市丰台区大红门街道社会治安综合治理委员会向永兴旺公司联合发出《关于出租大院关停、疏解的通知》，载明：贵公司位于大红门建欣苑市场北侧的出租大院，该处建筑无相关房产手续属违章建筑，通道狭窄，消防设施不完备，存在非常大的安全隐患，已列入丰台区政府、大红门地区办事处疏解重点部位。要求贵公司立即停止出租，进行关停；2016年12月15日前，自行清退大院内全部居住人员，做好拆除前各项准备；2016年12月16日起，停止水电供应，进行封闭管理。2018年11月，木材厂公司与密云工程队等曾协商腾退房屋事宜，木材厂公司并联系相关机构对相关房屋重置成新价，装修、设备及附属物补偿价进行评估，该汇总表中载明，树木的金额为50740元。但双方未能协商一致，木材厂公司诉至法院。审理期间，密云工程队等申请对其所建设房屋的价值及装修价值进行评估，法院依法委托北京中源正信资产评估有限公司进行评估。2019年8月2日，该公司出具资产评估报告，载明：案件涉及的位于丰台区×××4号的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，位于丰台区×××**的原建欣苑菜市场西侧、北侧的办公区的房屋价值为2274853元，装修价值为646333元，其中房屋装饰516051元、房屋安装130282元。永兴旺公司支付评估费56000元。密云工程队等称，其人员已经搬离居住房屋，仅留下看管人员，部分房屋内还有相关物品，木材厂公司赔偿后，其才能搬走。本案发回重审后，法院组织双方进行谈话，双方一致确认1985年所建房屋占比为60%，1995年所建房屋占比为25%，1999年所建房屋占比为15%。2020年7月22日，北京中源正信资产评估有限公司出具《说明函》：1985年部分的综合成新率为42%，1995年部分的综合成新率为58%，1999年部分的综合成新率为62%。一审法院认为，为落实北京市政府扶贫政策，木材厂公司与密云区新城子乡开展合作。基于合作需要，密云工程队等使用了木材厂公司的部分房屋，并经过木材厂公司的同意，在木材厂公司的土地上新建了部分房屋，该状态前后已经持续40余年。虽然，2013年木材厂公司与云城分公司签订《关于密云云城施工队租赁费冲抵工程款的协议书》，约定用租赁费冲抵工程款，但该协议书仅是对特定时间段、特定事项的处理，不应以此认定双方存在租赁合同关系。所以，木材厂公司要求支付房屋场地使用费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。木材厂公司依法对其土地及地上物享有占有、使用、收益等权利，根据涉案房屋的情况及相关政策的要求，木材厂公司要求密云工程队等腾退房屋土地的诉讼请求，并无不妥，法院予以支持。由于双方系基于落实扶贫政策开展合作，密云工程队等在木材厂公司的土地上新建了房屋，现密云工程队等腾退房屋土地，并将之交还给木材厂公司，木材厂公司宜支付密云工程队等房屋重置成新价的补偿、装修价值及附属物的价值，房屋重置成新价的补偿、装修价值以评估报告及其说明的结论为准。双方在协商期间，木材厂公司曾联系相关机构对附属物补偿价等进行评估，现密云工程队等依据该评估结论要求补偿树木的价值，并无不当，法院予以支持。因本案非拆除腾退房屋，故密云工程队等要求给付一次性停业补助费等诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。一审法院判决：一、北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司于判决生效后二十日内将坐落于北京市丰台区×××4号的北京木材厂三五变电站西侧的宿舍区，坐落于北京市丰台区×××**的原建欣苑菜市场西侧的办公区、北侧的宿舍区的房屋及土地腾空，并交付给北京市木材厂有限责任公司；二、北京市木材厂有限责任公司于判决生效后二十日内补偿北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司房屋重置成新价的补偿1114678元、房屋装饰价值516051元、房屋安装费130282元；三、北京市木材厂有限责任公司于判决生效后二十日内补偿北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司树木价值50700元；四、驳回北京市木材厂有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，根据双方当事人二审上诉请求及答辩意见，现本案争议焦点有二：其一，是否应以租赁合同关系处理本案；其二，一审判决认定的补偿款数额是否存在错误。关于焦点一，根据本案现已查明的事实，为落实本市扶贫政策，木材厂公司与密云区新城子乡于上世纪70年代起开展合作，基于此政策背景及合作目的，在此后长达数十年的时间里，逐渐形成了本案目前密云工程队等主体占有使用房屋及场地的现状。因此，在双方之间法律关系的定性问题上，应当充分考虑并尊重该法律关系形成之时的历史背景，木材厂公司仅以2013年其与云城分公司针对特定事项、特定时间段签订的抵债协议为由，主张双方已于2009年1月1日起形成租赁合同关系，依据尚不充分。其要求以租赁合同关系处理本案的诉讼主张，与客观事实不符。其基于此法律关系所提出的诉讼请求，不应予以支持。一审法院对此处理结果正确，本院予以确认。关于焦点二，在基于上述政策背景开展的合作过程中，经木材厂公司同意，密云工程队等主体在木材厂公司的土地上陆续进行了房屋建设。在密云工程队等主体腾退房屋土地并交还木材厂公司后，上述房屋、装修及附属物亦一并交予木材厂公司。一审法院判令木材厂公司对此部分对应款项予以补偿，具有事实和法律依据，本院予以确认。至于款项的具体数额，应以现值为准。密云工程队等三上诉人要求以全新建筑成本价计算房屋价值的诉讼主张，其实质系在不考虑成新率的前提下单纯按照重置价格计算，该计算方式缺乏客观依据。其上诉理由中关于一审判决对“重置成新价”理解有误的相关主张，实为其自身对该概念的理解错误。一审法院认定依据鉴定单位出具的评估报告及《说明函》对房屋及装修价值补偿款数额予以确定，处理原则及认定数额均属正确，本院予以确认。关于树木补偿价，因双方协商期间木材厂公司曾联系相关机构对附属物补偿价等进行评估，一审法院参照该评估结论对树木补偿价值予以认定，亦无不当，本院不持异议。木材厂公司要求双方分担补偿费用的上诉理由，以及密云工程队等三上诉人要求支付一次性停业综合补助费、搬家补助费、腾退配合奖励费等其他费用的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，木材厂公司与密云工程队、云城分公司、永兴旺公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41754元，由北京市木材厂有限责任公司负担21105元；由北京市密云区新兴市政工程队、北京云城建筑工程有限公司市政工程分公司、北京永兴旺劳务服务有限公司负担20649元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年十二月二十五日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天