江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初4812号原告：陶尚会，男，1972年8月2日生，居民身份号码：32082219720716511汉族，居民。住灌南县委托诉讼代理人：王廷军，江苏灌江律师事务所律师。被告：杨学华，男，1964年4月6日生，汉族，居民。住响水县。被告：刘士萍，女，1966年4月1日生，汉族，居民，住响水县。被告：连云港市恒裕房地产开发有限公司，住所地：灌南县田楼镇长茂街法定代表人：吴伟伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：李克才，江苏大视宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪明山，公司员工。原告陶尚会与杨学华、刘士萍、连云港市恒裕房地产开发有限公司（以下简称“恒裕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月26日，进行公开开庭审理，原告陶尚会及其委托诉讼代理人王廷军、被告杨学华，被告恒裕公司委托诉讼代理人李克才、汪明山到庭参加诉讼，被告刘士萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告陶尚会提出诉讼请求：1、三被告继续向原告陶尚会履行《锦茂浴室出租协议》；2、原告按毛坯房的租金标准向被告三支付灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区42#-0-101、40#-0-103租金（4000元/年）；3、被告承担诉讼费。事实及理由：2018年1月1日，原告陶学会和被告杨学华签定《锦茂浴室出租协议》，租期至2024年12月31日。原告以其子陶佳辉名义变更办理营业执照，一直经营至今。2018年8月21日，灌南县人民法院作出（2018)苏0724民初3486号民事判决书，主文第二项：“如被告杨学弃、刘士萍未在本判决确定的期限内给付上述款项，原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行对灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区40#-0-101、40#-0-102、40#-0-103室房屋折价、变卖或拍；所得的价款在前述第一项款项范围内优先受偿。”2018年11月12日，中国农业银行股份有限公司灌南县支行提出申请执行。案号为（2020)苏某74号之一、二显示本院依法拍卖灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区40#-0-101、40#-0-103室房屋。2019年10月24日，被告连云港市恒裕地产开发有限公司通过拍卖程序，从中国农业银行股份有限公司灌南县支行获取灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区40#-0-101、40#-0-103室房屋产权。综上，2018年1月1日被告杨学华作为原房屋产权人将涉案经营浴室的房产出租给原告陶学会继续经营浴室，2018年11月29日因被告杨学华、刘士萍拖欠贷款，涉案房屋在执行过程中被查封。后涉案房屋拍卖给被告连云港市恒裕房地产开发有限公司，导致涉案房屋在租赁经营期间发生产权变更。为此，影响了原告的经营权。故起诉。被告杨学华辩称：原告所诉是事实，租金为2000元一间，一套三间；涉案房屋不是被告恒裕公司装修，系原告装修。被告恒裕公司购买的价格为毛坯房价格。被告刘士萍未到庭。被告恒裕公司辩称：被告恒裕公司从2019年11月26日依法取得涉案两套房屋的所有权，未与原告签过租赁合同，不存在继续履行合同义务；其不同意按照毛坯房价格将涉案房屋出租给原告；另，其有权利不和原告签订合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明事实如下：2014年1月20日，被告杨学华、刘士萍与中国农业银行灌南支行针对涉案房屋签订《个人担保借款合同》，约定借款金额1910000元，用包括涉案房屋在内的三套房屋进行了抵押担保，并办理了抵押登记手续。2018年1月1日，原告陶尚会、被告杨学华签订了《锦茂浴室出租协议》，约定：原告（乙方）自愿承租被告（甲方）位于田楼镇锦城花园正在经营中的锦茂浴室。房号为锦地花园40#-6-103、42#-0-101、42#-0-102、40#-0-101、40#-0-10。租赁期限：2018年1月1日至2024年12月31日；租赁价格及支付方式为40万/年，按月支付，在每月5日前乙方必须将租金以现金方式支付或打入甲方指定卡号。每年1、2月份支付10万/月，其他每月2万元。租赁范围：现有浴室场所所有设备及物资，具体以交接清单为准。…”，后原告用其子陶佳辉名义变更办理营业执照，一直经营至今。2018年8月21日，在我院审理的（2018）苏0724民初3986号民事判决中，对中国农业银行股份有限公司灌南县支行（以下简称农行灌南支行）与杨学华、刘士萍、恒裕公司金融借款合同纠纷一案作出判决：“一、被告杨学华、刘士萍于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行剩余借款本金1272041.69元、利息24190.55元、逾期利息、复利；二、如被告杨学华、刘士萍未在本判决确定的期限内给付上述款项，原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行对灌南县田楼镇204国道西侧锦城花园小区42#-0-101、40#-0-102、40#-0-103室房屋折价、变卖或拍卖所得的价款在前述第一项款项范围内优先受偿；三、被告连云港市恒裕房地产开发有限公司对上述债务在上述抵押物不能优先受偿范围内承担连带给付责任”。根据农行灌南支行的申请，本院于2018年11月12日立案强制执行，2018年12月24日，农行灌南支行撤回申请。2019年3月12日，该案恢复执行，本院依法对锦城花园小区42#-0-101、40#-0-103房屋予以查封。该案执行过程中，本院依法拍卖锦城花园小区42#-0-101、40#-0-103室房屋，被告恒裕公司依法通过拍卖手续购买了该房产，并于2019年11月26日办理了涉案房产的不动产权属登记。本案审理中，原告陈述租赁协议上40#-0-103因笔误写成40#-6-103。上述事实，有原、被告的陈述、出租协议、判决书、裁定书等证据在卷为证。本案争议焦点为：原告主张所依据的合同法约定“买卖不破租赁”能否成立？本院认为，涉案两套房屋在2014年由被告杨学华、刘士萍抵押给了中国农业银行灌南支行，且办理了抵押登记。而在2018年1月1日，被告杨学华将涉案房屋出租给了原告。属于抵押权在先，租赁在后的情形。根据《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释中第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故，被告恒裕公司通过我院执行拍卖程序直接购买了农行为了实现抵押权的涉案房屋。符合物权法及担保法司法解释规定的情形。抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用买卖不破租赁原则。不论受让人在购买时是否已知涉案房屋尚处于租赁中，均可以击破原告与被告杨学华之间的租赁关系。综上，原告的诉讼主张没有法律依据。本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陶尚会的诉讼请求。案件受理费1000元，减半受理500元，由原告陶尚会负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1000元。审判员 张 蕊二〇二〇年十二月三十一日书记员 吴家瑞法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。