北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再152号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：王娟，女，住山西省吕梁市离石区。委托诉讼代理人：白建荣，山西晋凯律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李嘉男，董事长。委托诉讼代理人：柴学伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：肖智慧，女，该公司项目分管副总。申诉人王娟因与被申诉人北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民终5281号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2020]11000000156号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）京民抗36号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察官王瑜、检察官助理宁晓颖出庭。申诉人王娟的委托诉讼代理人白建荣，被申诉人西宇物业公司的委托诉讼代理人柴学伟、肖智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为，北京市第一中级人民法院（2019）京01民终5281号民事判决适用法律确有错误。1.相关刑事判决已经认定北京市海淀区西钓鱼台嘉园小区1号楼2单元101室房屋（以下简称涉案房屋）为罗金宝的非法所得并依法没收，故王娟不是涉案房屋的真实权利人，在相关判决已经生效的情况下，法院判决王娟承担相应期间的物业费有所不当。2.西宇物业公司于2017年12月21日提起诉讼已超过诉讼时效期间，法院对王娟超过诉讼时效的主张不予采信适用法律确有错误。首先，西宇物业公司向法院提起诉讼时已过诉讼时效期间。其次，二审法院认定西宇物业公司“未明显怠于行使权利，仍持续向业主主张交纳物业费”缺乏证据证明。再次，西宇物业公司不符合诉讼时效认定不宜过苛的适用条件。西宇物业公司未提供2012年8月13日之后向王娟催缴物业费的相关证据，故其不符合诉讼时效认定不宜过苛的适用条件。王娟申诉称，1.涉案房屋的业主和实际所有权人是罗金保，不是王娟，不应当由王娟承担物业费。2.王娟没有授权任何人签订本案的物业服务合同，本案的物业服务合同是他人冒用王娟的名义签订的，属于无权代理，对王娟不发生法律效力。3.西宇物业公司不是善意第三人，不能适用公示公信原则予以保护。4.西宇物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应保护。5.房屋拍卖后，拍卖公告中明确涉案房屋“2008年10月1日至2016年9月30日的物业费、取暖费、车位费共计约223216.16元。整体拍卖。”且拍卖公告提示“上述标的所有欠费及过户过程中所发生的一切税费均由买受人承担。”因此，西宇物业公司应当向涉案房屋的买受人主张物业费。原审认定事实和适用法律错误，且本案超过诉讼时效，故请求再审撤销原审判决，改判王娟不承担物业费。西宇物业公司辩称，1.我国对房屋所有权采取登记生效主义，涉案房屋登记在王娟名下，就应当认定王娟为所有权人，是涉案房屋的业主，我公司向王娟主张物业费于法有据。（2012）齐刑二初字第11号刑事判决对涉案房屋的没收，是对涉案房屋使用价值的相应对价予以没收，并未使涉案房屋的所有权发生变动，不应将没收行为和刑事判决作为认定房屋所有权的依据。2.王娟主张其将身份证交由其母保管且对身份证被他人冒用并不知情，其应向侵犯其合法权益的案外人主张侵权赔偿责任。3.本案即使认定他人冒用王娟名义签订物业服务合同的行为系无权代理行为，王娟也应当向冒名人主张损失。4.我公司起诉请求王娟支付拖欠的物业费并未超过诉讼时效。王娟拖欠的物业费应视为物业合同存续期间的整体债权债务，诉讼时效应自双方解除或终止服务合同关系之日起算。如果认为物业费是分期债务，根据最高人民法院司法解释，诉讼时效也应当自双方解除或终止服务合同之日起算。我公司在原审中提交了2008年至2012年向王娟催缴物业费的证据，再审中又提交了2013、2014、2016年持续向涉案小区其他业主催缴物业费的证据，这些证据可以证明我公司持续向王娟主张物业费，本案并未超过诉讼时效。5.涉案房屋被查封后，根据相关法律规定，属于诉讼时效中止的“其他导致权利人不能主张权利的客观情形”，西宇物业公司向王娟主张物业费的诉讼时效应中止。综上，请求维持原审判决。西宇物业公司向一审法院起诉称，2006年8月30日，我公司与王娟协商一致签署《前期物业服务协议》并办理入住西钓鱼台嘉园小区，合同履行期间我公司根据合同约定，为王娟及整个管理小区提供完善的物业服务。根据合同第四条约定，王娟应当按年支付物业管理服务费用，但王娟以各种理由和借口迟迟无故拒绝支付，其行为严重损害了我公司的合法权益，故诉至法院。请求1.判决王娟支付我公司自2008年10月1月至2016年8月31日的物业费共计184248.7元；2.判决王娟支付自2008年10月1日至2016年8月31日滞纳金303709.74元；3.诉讼费由王娟承担。王娟辩称，不同意西宇物业公司的诉讼请求。首先，我不是房屋业主，不应当承担责任。第二，物业服务合同是虚假的，我从来没有签订该合同。第三，退一步讲，涉案房屋从2010年9月27日就被检察院查封，后被判决收缴，所有权既不属于王娟也不属于罗金保，也没有享受物业服务，我或罗金保都不应承担交费责任。第四，物业管理服务协议约定的违约金过高，请求减少。现西宇物业公司没有举证证明其损失，故应当按照银行存款利率加30%计算其损失。第五，根据协议约定，欠缴物业费的最后一期应当是2010年8月30日，现西宇物业公司的起诉明显超过诉讼时效。综上，请求法院驳回西宇物业公司的诉讼请求。一审法院查明：西宇物业公司为北京市海淀区西钓鱼台嘉园小区提供物业服务。涉案房屋原登记所有权人为王娟，建筑面积243.04平方米。罗金保系王娟的舅舅，2010年9月27日，黑龙江省人民检察院对登记在王娟名下的涉案房屋予以查封，2011年3月4日，罗金保因涉嫌受贿罪，被黑龙江省人民检察院决定拘留。2014年8月21日，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院对罗金保涉嫌受贿一案作出判决，认定涉案房屋系罗金保受贿所得，以王娟名义购买且登记在王娟名下，后法院判决将涉案房屋依法没收，上缴国库。上述判决已于2014年12月15日生效。现涉案房屋已被法院拍卖。西宇物业公司主张其于2006年8月30日与王娟签订了《前期物业管理服务协议》，王娟对此不予认可，认为其从未签订过任何协议，该签字为罗金保的爱人贾淑萍代签的，为此提交检察院的询问笔录，证明王娟对购房一事不知情，相关手续由贾淑萍办理。西宇物业公司对王娟提交的询问笔录不予认可。对于物业费标准，西宇物业公司主张《前期物业管理服务协议》中约定为9.98元/平方米/月，其中包括每平方米2元的取暖费，后不再收取，故现按照7.98元/平方米/月计算。庭审中，双方确认截至2008年9月30日，诉争房屋的物业费均已交清。一审法院认为，《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。本案系物业服务合同纠纷，作为物业服务合同一方的业主，应当是指不动产登记管理机关发放的房屋产权证书上记载的房屋产权人。王娟虽辩称其并非房屋的实际所有权人，但西宇物业公司对此并无义务查明，其向房屋产权证书上记载的产权人主张物业费，并无不当。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。西宇物业公司主张其与王娟签订了《前期物业管理服务协议》，王娟对此不予认可，对此法院认为，西宇物业公司为西钓鱼台嘉园小区提供物业服务，王娟作为小区业主之一，享受物业服务，即便与西宇物业公司未签订书面合同，双方之间也形成了事实物业服务合同关系，王娟应当承担缴纳物业费的义务。2014年12月15日，生效判决已经确定涉案房屋被依法没收，西宇物业公司主张此后的物业费，于法无据，法院不予支持。西宇物业公司主张的滞纳金标准过高，法院依法予以调整。一审法院判决：1.王娟给付西宇物业公司自2008年10月1日至2014年12月14日的物业费共计144425.06元；2.王娟给付西宇物业公司逾期支付物业费的滞纳金，以144425.06元为基数，自2014年12月15日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.驳回西宇物业公司的其他诉讼请求。王娟不服，提起上诉。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为，关于西宇物业公司是否可以向王娟主张物业费的问题。本案中，王娟为涉案房屋产权证书上记载的房屋产权人，但王娟提出其并非涉案房屋的实际所有权人。法院认为，不动产登记管理机关发放的房屋产权证书上记载的房屋产权人应认定为业主，西宇物业公司起诉要求房屋产权证书上记载的房屋产权人承担物业费，符合物权公示效力。至于产权证书登记外是否存在其他实际购房人，并非物业公司在履行物业服务合同中应当审查的范围。王娟和案外人就涉案房屋所有权争议并不影响西宇物业公司主张物业费的权利，王娟就此提出的上诉理由，法院不予采信。关于王娟与西宇物业公司之间的物业服务合同关系是否成立问题。王娟上诉认为自己并没有签订《前期物业管理服务协议》，且没有享受到物业服务，未形成物业服务合同关系。法院认为，根据现有证据，西宇物业公司为西钓鱼台嘉园小区提供了物业服务，涉案房屋亦正常获得物业服务，王娟虽不予认可，但并未提供证据推翻现有事实，王娟上诉称《前期物业管理服务协议》并非自己签字的，但该主张并不影响王娟与西宇物业公司形成事实物业服务合同关系。王娟就此提出的上诉理由，法院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。因西宇物业公司一直为小区业主进行服务，是持续、长期的过程，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛。一审期间，西宇物业公司提交了催收物业费的缴费通知书，可以证明其并未明显怠于行使权利，仍持续向业主主张交纳物业费。王娟就此所持上诉主张，法院不予采信。王娟提出诉讼时效抗辩，一审未予回应，有所不当，但并未影响本案裁判结果。此外，本案房屋产权证书上记载的房屋产权人为王娟，西宇物业公司要求王娟承担物业费，一审未追加罗金保为共同被告并未违反法律规定。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审中，西宇物业公司提供（2017）京0108民初9720号案件卷宗复印件，2010、2011年《快递详情单》和《欠费催缴函》，2013、2014、2015年《客户服务部收费记录表》，2013、2014、2016年向涉案小区其他业主催缴物业费的照片，2016、2017、2018年王娟缴费通知书等证据，用以证明其持续向王娟催缴物业费，并未超过诉讼时效。王娟对西宇物业公司提供证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是西宇物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据原审证据，自2008年8月至2012年8月，西宇物业公司每年都在涉案房屋的房门上张贴缴费通知书向王娟主张物业费，其中2012年8月的缴费通知书显示，西宇物业公司向王娟主张2008年10月1日至2013年9月30日的物业费116367.6元。根据西宇物业公司再审提交的证据，2013年、2014年和2015年其向王娟主张物业费的主要证据为《客户服务部收费记录表》和向涉案小区其他业主催缴物业费的照片。其中《客户服务部收费记录表》虽然将王娟欠费情况予以登记，表中“催费方式”显示“电话”催费，但是“电话”一栏中未载明电话号码，“跟进情况”一栏仅记载“待缴日期：2008.10.1-2014.9.30共计：139641.12”，而未记载具体的催缴日期。而在同一页记录表中西宇物业公司向另一业主郭某某催缴时，不仅在“电话”一栏中载明了电话号码，在“跟进情况”一栏中记载了“待缴日期”，还记载了具体的催缴日期，其中2013年电话催缴郭某某达9次之多。西宇物业公司在同一页记录表中向不同业主催缴记录差异巨大，且表中也没有显示王娟的电话号码，因此两相比较，本院不能采信西宇物业公司关于在2013、2014、2015年曾向王娟电话催缴物业费的主张。西宇物业公司2013、2014、2016年向涉案小区其他业主主张物业费的证据，不能证明其曾向王娟主张物业费。西宇物业公司再审中提交的2016、2017、2018年的缴费通知书，并未张贴在涉案房屋的房门上，不能证明其曾向王娟主张权利，西宇物业公司也未提交其他证据证明其曾于2016年以其他方式向王娟主张过物业费。综上，西宇物业公司自2012年8月向王娟主张物业费后，未提供充分证据证明其曾在2013年至2016年间曾向王娟主张物业费，其于2017年2月21日第一次起诉王娟要求支付物业费时，即已超过法律规定的诉讼时效。王娟在本案一审、二审时一直主张西宇物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，一审对王娟诉讼时效的抗辩未予以回应，处理不当。审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，并不意味着审理物业服务合同纠纷时可以不适用诉讼时效的规定，也不意味着诉讼时效的中止中断事由不需要证据证明。本案西宇物业公司证明其持续主张物业费的证据不齐，缺少能够证明其2012年8月以后持续主张权利的证据，二审以审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛为由驳回王娟上诉，属于认定事实和适用法律错误，本院再审予以纠正。综上所述，王娟关于西宇物业公司的诉讼请求超过法律规定诉讼时效，法院不应保护的申诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民终5281号民事判决以及北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初68009号民事判决；二、驳回北京西宇嘉业物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4310元，二审案件受理费3188元，均由北京西宇嘉业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张仲侠审判员  任 颂审判员  韩君贵二〇二〇年十二月二十九日书记员  栾贺欣