湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3973号上诉人（原审原告）：襄阳盛品商业管理有限公司。法定代表人：余杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘原，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武宏强，男，1973年8月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：李光林，襄阳市明正法律服务所法律工作者。上诉人襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）因与被上诉人武宏强房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。盛品公司上诉请求：1.二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人赔偿违约金55152元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定武宏强搬离市场的行为取得了上诉人的认可，不存在擅自搬离市场的违约行为，不应当承担违约金。该认定属认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：1.《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人与被上诉人之间订立的房屋租赁合同是合法有效的，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务，不得无故解除合同。《合同法》第九十三条和九十四条依法规定了解除合同的几种情形。对于武宏强来讲，在上诉人未根本违约及明确同意其解除合同的情况下，武宏强既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。武宏强在合同履行期限届满前未经上诉人同意擅自搬离市场，其真实意思表示为不再继续履行合同义务，该行为属单方毁约，是典型的违约行为，此时，武宏强根本不享有合同解除权，反而是上诉人有权解除合同。在武宏强违约的情况下，上诉人本可选择要求武宏强继续履行合同义务，承担违约责任，但上诉人考虑到武宏强不诚信，决定解除合同，不再继续与其合作。因武宏强不享有合同解除权，故上诉人认为双方的合同并未解除，遂请求法院解除合同并要求武宏强承担违约责任，但一审法院一方面认定双方未能就租赁合同解除事宜和租金问题达成一致意见，上诉人提起诉讼；一方面又将上诉人解除合同的请求当作对武宏强擅自离场的认可，进而认定武宏强搬离市场的行为不构成违约并确认合同已于2019年4月10日解除。一审法院的上述认定本身就自相矛盾，这显然属认定事实不清，适用法律错误。2.武宏强擅自离场的违约行为给上诉人造成的损失是巨大的，上诉人主张的违约金不仅不高，反而无法弥补上诉人的损失，具体理由如下：一方面，武宏强在合同履行期内擅自离场，导致租赁合同中途终止，这就意味着接下来上诉人又要将商铺另行出租才可继续取得租金和物业费收益，但商铺另行出租必然需要合理的时间，就目前的情况来看，整个家居市场不景气，上诉人的商铺很难另行出租，武宏强的违约行为给上诉人造成的可得利益损失是显而易见的。另一方面，武宏强在合同期内擅自撤场，导致整个商场空位增多，人流量下降，这不仅影响到其他商户的正常经营活动，也影响到上诉人的招租事宜，更影响到上诉人对商场的整体布局和长远规划，这种损失更是不可估量的。综上，武宏强擅自搬离市场的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故上诉人请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人赔偿违约金55152元。二审中，盛品公司明确其第1项上诉请求为，撤销原审判决第一项和第三项以及关于诉讼费分担的判项，改判被上诉人赔偿上诉人违约金55152元，维持原审第二判项。武宏强辩称，原审法院认定事实清楚，判决合理，请求驳回上诉，维持原判。盛品公司向一审法院起诉请求：1.解除盛品公司、武宏强双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；2.武宏强向盛品公司支付铺位租金和物业费共计209080.36元；3.武宏强向盛品公司支付违约金55152元；4.本案诉讼费用由武宏强承担。一审法院认定事实：2017年5月8日，盛品公司（甲方）与武宏强（乙方）签订《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：盛品公司将位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场内××楼的商铺租赁给武宏强经营家具使用，计租面积为766平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金单价12元/平方米/月，合计每月租金为9192元。租金按月支付，每月20日前缴纳。还约定，如不能按时交付租金，应向甲方支付拖欠租金的日千分之二的滞纳金。合同还对其他违约责任进行了约定。《物业管理协议》约定：物业费单价20元/平方米/月，合计每月15320元。按月交付，并在每月20日前交清。还约定武宏强（乙方）进场后，电费由商户持卡向盛品公司购买，等等。物业协议还对其他管理进行了约定。按照上述合同和协议的约定，武宏强每月应当向盛品公司交付租金和物业管理费共计24512元。2017年5月9日，盛品公司与武宏强又签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，盛品公司将位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场内××楼中厅租赁给武宏强经营家具使用，租赁期限自2017年8月1日起至2020年4月30日止，每月租金为840元，每月20日前缴纳。合同还约定了双方违约的相关责任。经双方确认，此合同约定的租金从2017年8月起缴纳。在租赁使用中经双方口头约定截止于2018年3月止。合同及协议签订后，盛品公司向武宏强交付了合同约定的商铺，武宏强进场经营。从双方提交的武宏强向盛品公司交付租金和物业费票据显示，武宏强从2017年5月至2017年7月，每月向盛品公司交付租金24512元，即铺位房屋租赁费和物业管理费，盛品公司收费后均给武宏强出具收款收据。从2017年8月至2018年3月，武宏强每月向盛品公司交付租金和物业费为25352元（期间的房租包含了“中厅”租金840元）。具体交费情况是：2017年6月30日交付2017年6月租金和物业费14512元，2017年7月5日交付2017年6月租金和物业费10000元；2017年8月18日交付2017年7月租金和物业费24512元；2017年10月9日交付2017年9月租金和物业费25554.8元，201（7）年10月20日交付2017年8月、10月租金和物业费合计51667元；2017年12月25日交付2017年11月、12月租金和物业费合计52478.64元，2018年3月30日交付2018年1月、2月、3月租金和物业费合计76056元。2018年4月，武宏强与盛品公司口头协商将“中厅”退租。从2018年4月至2019年3月，武宏强每月向盛品公司交付房租及物业费10496元（期间的7、8、9三个月每月为9446.4元）。具体交费情况是：2018年5月25日交付2018年4月租金和物业费10496元，2018年7月2日交付2018年5月、6月租金和物业费合计20992元，2018年7月17日交付2018年7月租金和物业费9446.4（元），2018年8月17日交付2018年8月租金和物业费9446.4元，2018年9月18日交付2018年9月租金和物业费9446.4元，2018年10月29日交付2018年10月租金和物业费10496元，2018年12月1日交付2018年11月租金和物业费10496元，2018年12月28日交付2018年12月租金和物业费10496元，2019年1月29日交付2019年1月、2月、3月租金和物业费合计26240元。盛品公司收取费用后，均给武宏强开具收费票据，并注明有收取的相对应月份费用的说明。因整体市场经营不景气，武宏强于2019年4月10日停止经营，并撤离市场，未交付2019年4月份租金和物业管理费。双方也没有办理租赁解除手续。为租赁合同解除和租金问题，双方未达成一致意见，盛品公司向一审法院提起诉讼。另查明，本案诉争商铺系由案外人襄阳金鹿源公司委托授权盛品公司进行租赁经营、管理。一审法院认为，盛品公司、武宏强双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效法律行为，应受法律保护。按照该合同及协议的约定，期限为三年，截止时间应为2021（2021有误，应为2020）年4月30日。但武宏强经营至2019年4月10日，自动停止经营，并撤离市场，以行动表示提前终止合同。对此，盛品公司未提出异议，并在起诉时明确请求解除双方签订的合同，表示合同履行至2019年4月。从这一事实看，双方解除合同意见一致，一审法院予以确认。盛品公司起诉称武宏强私自离场构成违约，应承担违约责任，与一审法院查明的事实不一致，一审法院不予采信，其要求武宏强承担私自离场的违约责任，一审法院不予支持。关于盛品公司起诉称武宏强拖欠租金及物业费的问题，一审法院认为，从一审法院查明的相关事实及盛品公司给武宏强出具的每月交费收据看，武宏强基本每月在按合同的约定向盛品公司交付租金及费用，武宏强按合同约定履行了交费义务。从2018年4月至2019年3月，共12个月，武宏强每月基本都是按照10496元交付费用，盛品公司同样给武宏强开具有收据并注明了应交费的对应月份，并未注明费用少交（或欠交）等情况。盛品公司起诉时认为武宏强此期间交付的费用与合同约定不一致，属欠交租金及物业费，要求武宏强补交。武宏强辩称，此期间的租金及物业费，是因为经盛品公司、武宏强口头协商，武宏强腾退了一半的商铺面积后减半收取的。对此，一审法院认为，从双方确认的票据看，武宏强自2018年4月至2019年3月长达12个月的时间，每月均按10496元向盛品公司交付费用，在此期间盛品公司对此未提出任何异议，也未在武宏强下月交费时冲抵上月欠费，故一审法院对武宏强辩称此期间的交费数额是按双方口头协商后确定的理由予以采信，对盛品公司起诉要求武宏强按原合同及协议确定的交费数额补交的请求不予支持。武宏强于2019年4月10日搬离市场，其费用交至2019年3月，对4月份的租金及物业费应按照其搬离前的一个月标准，向盛品公司交付10496元。对武宏强辩称的盛品公司起诉主体错误，主体应是襄阳市龙立办公设备有限公司问题，本案的《房屋租赁合同》以及《物业管理协议》均是武宏强个人签名，并未加盖襄阳市龙立办公设备有限公司印章，故对武宏强该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告武宏强之间的《房屋租赁合同》以及《物业管理协议》于2019年4月10日解除；二、被告武宏强向原告襄阳盛品商业管理有限公司支付2019年4月的租金、物业费共计10496元；三、驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5263元，减半收取2631.5元，由盛品公司负担2371.5元，武宏强负担260元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，盛品公司提交商铺的现状照片，证明对象为，因为对方的违约行为，导致商铺至今未能出租出去，损失巨大。武宏强的质证意见为，上诉人的商铺是否出租，是上诉人的正常商业风险，与被上诉人无关。本院对该照片予以认定。本院查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，盛品公司与武宏强签订的房屋租赁合同约定，若乙方（指武宏强）未能按时缴清（租金），经甲方（指盛品公司）催收（租金）后（书面、口头或电话），若超过20日仍未缴清，则甲方有权单方解除合同；乙方在租赁期间，若以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性告示、堵门、聚众滋事及其他任何不利于商场经营、诋毁或损害商场名誉行为的，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按不低于年租金金额的30%向甲方支付违约金或支付相当于六个月租金的违约金，以其中较高者为准，违约金不足赔偿损失的，还应赔损失，且甲方有权暂扣乙方商品，并以拍卖商品所得款项用于抵充违约金或损失赔偿的数额。盛品公司与武宏强签订的物业管理协议约定，若武宏强超过20日仍未缴清物业费，则视为武宏强违约，盛品公司可以采取终止协议等方式解决问题。2019年7月16日，一审法院将盛品公司的起诉状副本送达给武宏强。本院认为，盛品公司与武宏强签订的房屋租赁合同、物业管理协议有效。双方当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担继续履行、赔偿损失或者支付违约金等违约责任。武宏强于2019年4月10日停止经营，并撤离市场，其行为表明其不再履行房屋租赁合同、物业管理协议。武宏强的行为属于违约行为，其不享有合同解除权，其依法应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。盛品公司起诉请求解除房屋租赁合同、物业管理协议，既符合房屋租赁合同、物业管理协议的约定，又符合法律规定。武宏强于2019年7月16日收到盛品公司的起诉状副本，故房屋租赁合同、物业管理协议于2019年7月16日解除。房屋租赁合同约定，武宏强应当向盛品公司支付六个月租金的违约金。该约定符合法律规定。因房屋租赁合同、物业管理协议履行过程中，盛品公司已核减部分租金、物业费，故计算违约金的月租金标准也应当相应地予以核减，违约金的数额为23616元（9192元×10496元÷24512元×6）。武宏强应当向盛品公司支付违约金23616元。盛品公司上诉请求改判被上诉人向上诉人赔偿违约金55152元，本院不予全部支持。盛品公司上诉提出，一审法院认定武宏强搬离市场的行为取得了上诉人的认可，不存在擅自搬离市场的违约行为，不应当承担违约金，该认定属认定事实不清，适用法律错误，武宏强擅自搬离市场的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任，该上诉理由成立，本院予以采纳。武宏强辩称，其不应当向盛品公司支付违约金，约定的违约金计算错误，违约金过高，该辩称意见不符合房屋租赁合同的约定和法律规定，本院不予采纳。一审法院判决武宏强向盛品公司支付2019年4月的租金、物业费共计10496元，双方当事人对此均未提出异议，故本院对一审法院的该项判决依法予以维持。综上所述，盛品公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4806号民事判决第二项，即“被告武宏强向原告襄阳盛品商业管理有限公司支付2019年4月的租金、物业费共计10496元”；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4806号民事判决第三项，即“驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求”；三、变更襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4806号民事判决第一项“确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告武宏强之间的《房屋租赁合同》以及《物业管理协议》于2019年4月10日解除”为“确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告武宏强之间的《房屋租赁合同》以及《物业管理协议》于2019年7月16日解除”；四、武宏强向襄阳盛品商业管理有限公司支付违约金23616元；五、驳回襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述具有履行内容的判项，于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5263元，减半收取为2631.5元，由盛品公司负担2305.5元，武宏强负担326元。二审案件受理费1178.8元，由盛品公司负担788.4元，武宏强负担390.4元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十二月二十一日书记员  康宁艺