中华人民共和国广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异333号 案外人：方震昊，男，1977年7月26日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。 申请执行人：广东安信投资集团有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路****（部位：自编5F02自编5F0016）。 法定代表人：何琦，董事长兼总经理。 委托代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。 委托代理人：黎斯诗，女，1990年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区，系该司员工。 被执行人：广州圣地房地产开发有限公司，住所地，住所地广州市白云区广州大道****iv> 法定代表人：林益明，董事长兼总经理。 被执行人：广州筠筱贸易有限公司，住所地广州市天河，住所地广州市天河区体育西路**B塔**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：王夫，董事长兼总经理。 被执行人：广州新世纪酒店有限公司，住所地广州市花都区新华镇秀，住所地广州市花都区新华镇秀全大道**tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林俊，执行董事兼总经理。 被执行人：圣地建设集团有限公司，住所地广州市白云区同和中路圣，住所地广州市白云区同和中路圣地南路**yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林伟明，董事长兼总经理。 被执行人：广州圣地物业管理有限公司，住所地广州市白云区梅花园圣地，住所地广州市白云区梅花园圣地南路****yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：郑敏女，执行董事。 被执行人：广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路45，住所地广州市荔湾区南岸路**首层自编**yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林伟明，执行董事兼总经理。 上述六被执行人共同委托代理人：胡莲娣，广州金鹏律师事务所律师。 上述六被执行人共同委托代理人：高晟，广州金鹏律师事务所实习人员。 被执行人：广州盛贤国际礼品玩具贸易发展有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路**，住所地广州市荔湾区南岸路****自编**le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林伟明，执行董事兼总经理。 被执行人：广州盛照玩具礼品贸易有限公司，，住所地广州市荔湾区南岸路**三住所地广州市荔湾区南岸路****自编**房e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林伟明，执行董事兼总经理。 被执行人：林伟明，男，1960年5月21日出生，汉族，住，住广州市越秀区/div> 被执行人：林益明，男，1956年8月21日出生，汉族，住，住广州市白云区/div> 被执行人：林俊，男，1981年6月10日出生，香港特别行政区居民。 被执行人：郑敏女，女，1961年3月11日出生，汉族，住，住广州市越秀区/div> 上述六被执行人共同委托代理人：崔荣欣，广州金鹏律师事务所律师。 本院执行在申请执行人广东安信投资集团有限公司（以下简称安信投资公司）与被执行人广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地房地产公司）、广州筠筱贸易有限公司（以下简称筠筱贸易公司）、广州新世纪酒店有限公司（以下简称新世纪酒店公司）、圣地建设集团有限公司（以下简称圣地建设公司）、广州圣地物业管理有限公司（以下简称圣地物业公司）、广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司（以下简称盛贤中心公司）、广州盛贤国际礼品玩具贸易发展有限公司（以下简称盛贤发展公司）、广州盛照玩具礼品贸易有限公司（以下简称盛照贸易公司）、林伟明、林益明、林俊、郑敏女财产保全一案中，案外人方震昊对本院裁定查封位于广州市白云区广州大道北1521号1301房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人方震昊称，2006年3月19日，案外人方震昊与被执行人圣地房地产公司就案涉位于广州市白云区广州大道北1521号1301房签订了合法有效的商品房屋买卖合同，并且已支付全部房款，虽然因政策原因暂未将该房屋登记在案外人方震昊名下，但案涉1301房早已实际交付案外人方震昊居住使用，案外人方震昊合法取得案涉1301房的所有权依法应当受到法律保护，任何组织均不得非法查封、扣押、冻结、没收，且案外人方震昊有权对登记在被执行人圣地房地产公司名下的案涉1301房提出异议；同时，申请执行人安信投资公司申请强制执行的法律依据仅对案件当事人具有法律约束力，案外人方震昊并非该案审理过程中的当事人，该依据不能对案外人方震昊产生法律约束力，更不能以此作为强行处分案外人方震昊财产的法律依据。综上，由于案涉位于广州市白云区广州大道北1521号1301房并非被执行人圣地房地产公司所有，而系案外人方震昊的个人合法财产，〔2020〕粤01**财保173号民事裁定书以及〔2020〕粤01**执保1455号协助执行通知书不具有强制处分案外人方震昊个人财产的法律效力，法院将案外人方震昊所有的案涉1301房作为被执行人圣地房地产公司的财产予以执行，不符合法律规定，故案外人方震昊根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定提出本执行异议，请求法院立即中止对案涉位于广州市白云区广州大道北1521号1301房的执行，解除对案涉1301房的查封措施。 申请执行人安信投资公司称，安信投资公司不同意案外人方震昊的异议请求，请求法院予以驳回。首先，申请执行人安信投资公司已提供案涉位于广州市白云区广州大道北1521号1301房的不动产权证书，证明案涉1301房的权利人系圣地房地产公司，根据《中华人民共和国物权法》规定的物权登记生效原则，被执行人圣地房地产公司就是案涉1301房的合法所有权人。其次，案外人方震昊提供的穗房合字2006005343号《商品房买卖合同》上并未载明案外人方震昊购买的房产就是案涉1301房，有关房屋平面图亦未载明房产坐落位置及房号，而方震昊提供的《预收款收据》亦只载明“收到方震昊购润祥大厦1301房房款”，其提供的《广东省地方税收通用发票》所载明的润祥大厦不动产项目编号为“广州市白云区广州大道北1531号”，且方震昊提供的其他相关票据亦不能证明其实际使用案涉1301房，故案外人方震昊提供的证据资料并不能证明其购买了案涉1301房，应据此承担举证不能的法律后果。最后，案外人方震昊称其于2006年即向被执行人圣地房地产公司购买案涉1301房，但圣地房地产公司是于2019年办理案涉1301房不动产权证书，将该房产产权登记在被执行人圣地房地产公司名下的，从2006年至2019年长达13年间，案外人方震昊均未通过诉讼或其他方式向圣地房地产公司主张权利，这明显不符合日常生活常理，从常理推断，案涉1301房的产权应合法归于被执行人圣地房地产公司。综上，恳请人民法院驳回案外人方震昊的异议请求，继续查封并最终执行处置属于被执行人圣地房地产公司名下的案涉1301房。 被执行人圣地房地产公司称，被执行人圣地房地产公司作为案涉1301房的开发商已于2006年3月19日与案外人方震昊签订《商品房买卖合同》（合同编号2006005343号），将案涉1301房出售给案外人方震昊；签订合同后，案外人方震昊根据协议约定支付了全部购房款，圣地房地产公司也将案涉1301房交付给方震昊实际占有使用，即上述合同已实际履行，尽管双方尚未办理房屋过户变更登记手续，但并不影响案外人方震昊对该房产享有合法权利。由此可见，案涉1301房在被法院查封前已出售给方震昊并已实际交付使用，属于案外人方震昊的合法财产（双方将于近期办理案涉1301房产权过户手续），符合法律规定应当排除执行的规定，安信投资公司申请查封该房屋无事实及法律依据，应予解封。另外，在安信投资公司与筠筱贸易公司间借款合同纠纷仲裁案中，针对安信投资公司的出借款，圣地房地产公司及新世纪酒店公司作为抵押人已提供了足额的房产作为抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押房产的价值远超过安信投资公司主张的借款本息，不会导致安信投资公司权益受到侵害，故安信投资公司无需查封圣地房地产公司名下的其他房产。综上，由于案涉1301房已出售给案外人方震昊，且方震昊已付清购房款并实际占有使用该房产，同时，圣地房地产公司和新世纪酒店公司已提供了足额的抵押物为安信投资公司的借款债权提供抵押担保，故请求人民法院解除对案涉1301房的查封。 被执行人筠筱贸易公司称，无述称。 被执行人新世纪酒店公司称，无述称。 被执行人圣地建设公司称，无述称。 被执行人圣地物业公司称，无述称。 被执行人盛贤中心公司称，无述称。 被执行人盛贤发展公司称，无述称。 被执行人盛照贸易公司称，无述称。 被执行人林伟明称，无述称。 被执行人林益明称，无述称。 被执行人林俊称，无述称。 被执行人郑敏女称，无述称。 本院查明，2020年6月3日，中国广州仲裁委员以〔2020〕穗仲案字第7761号受理了申请人安信投资公司与被申请人筠筱贸易公司、圣地房地产公司、新世纪酒店公司、圣地建设公司、圣地物业公司、盛贤中心公司、盛贤发展公司、盛照贸易公司、林伟明、林益明、林俊、郑敏女企业借贷纠纷一案；后，安信投资公司向中国广州仲裁委员会提出财产保全申请，请求保全筠筱贸易公司、圣地房地产公司、新世纪酒店公司、圣地建设公司、圣地物业公司、盛贤中心公司、盛贤发展公司、盛照贸易公司、林伟明、林益明、林俊、郑敏女等名下价值62538666.67元的财产；中国广州仲裁委员会遂于2020年6月3日将该申请提交本院；本院立案后于2020年6月10日对该案作出〔2020〕粤01**财保173号民事裁定书，裁定“对被申请人广州筠筱贸易有限公司、广州圣地房地产开发有限公司、广州新世纪酒店有限公司、圣地建设集团有限公司、广州圣地物业管理有限公司、广州盛贤登云天下国际礼品玩具贸易中心有限公司、广州盛贤国际礼品玩具贸易发展有限公司、广州盛照玩具礼品贸易有限公司、林伟明、林益明、林俊、郑敏女的财产在价值62538666.67元以内予以查封、冻结”等；2020年6月11日，本院以〔2020〕粤01**执保1455号对上述财产保全立案执行，并于2020年6月23日以〔2020〕粤01**执保1455号协助执行通知书，首轮查封了被执行人圣地房地产公司名下位于广州市白云区广州大道北1521号1301房。由于案外人方震昊认为其在2006年3月19日已就购买上述1301号房屋与圣地房地产公司签订《商品房买卖合同》，并已向圣地房地产公司支付了案涉1301号房的全部购房款且长期实际占有案涉1301号房屋，只是因政策原因才导致产权过户手续未能办理，故提出本执行异议。 据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区广州大道北1521号1301房的不动产权证书号为“粤〔2019〕广州市不动产权第04×××40号”，登记权利人为“广州圣地房地产开发有限公司”，占有部分为“全部〔权属人〕”，不动产权利类型为“国有建设用地使用权/房屋〔构筑物〕所有权”，房屋所有权取得方式为“分割；自建”等。 案外人方震昊为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《商品房买卖合同》（该合同封面处印制有“编号：穗房合字2006005343号”字样，合同签署位置的“出卖人〔签章〕：”处盖有“广州圣地房地产开发有限公司”字样的印章、“【法定代表人：】”处盖有“林益明”字样的印章、签有“2006年3月19日”字样，“买受人〔签章〕：”处则有“方震昊”字样的签名并签有“2006年3月19日”字样，合同内容涉及出卖人向买受人出售“位于白云区同和镇白灰场地段……【现定名】润祥大厦……第13【幢】【座】01【单元】【层】[自然层13]01号房”，价款为“贰拾陆万零千玖百陆拾捌元整”等事宜）、《预收款凭证》（该凭证的日期栏写有“2006年3月19日”字样，凭证中盖有“广州圣地房地产开发有限公司财务专用章”字样的印章，凭证的内容为“兹收到方震昊购润祥大厦1301房房款弍拾陆万零仟玖佰陆拾捌元”等）、发票（该发票的发票号码为“00217543”）、收款收据、缴费记录截图等材料。 本院认为，案外人方震昊主张其对案涉位于广州市白云区广州大道北1521号1301房享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人方震昊认为其已于2006年3月19日就购买案涉1301房与圣地房地产公司签订了《商品房买卖合同》，而方震昊已依照该《商品房买卖合同》之约定向圣地房地产公司支付了案涉1301房的全部购房款260968元，并接收案涉1301房后实际居住使用该房产，只是因政策原因才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对案涉1301房的查封保全措施。但由于案涉1301房是登记在被执行人圣地房地产公司名下的房产，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，被执行人圣地房地产公司对案涉1301房房屋产权的占有部分为全部〔权属人〕，且已办理不动产权证书（粤〔2019〕广州市不动产权第04×××40号），据此已可以认定被执行人圣地房地产公司系案涉位于广州市白云区广州大道北×××号×××房的所有权人；由此，基于财产保全申请人安信投资公司提出的财产保全申请，本院裁定对被执行人圣地房地产公司（财产保全被申请人）名下案涉1301房房屋采取查封的保全措施于法有据，并无不当。 鉴于执行异议审查仅属于执行程序中的形式审查，对于执行标的之权利归属仍应遵循对该标的外观权利表征进行初步审查、形式审查以判断案外人对执行标的是否享有权利、该权利是否足以排除强制执行以及案外人所提出的执行异议是否成立等原则；而案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人方震昊的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形；因此，案外人方震昊现就案涉位于广州市白云区广州大道北1521号1301房被采取财产保全查封措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人方震昊的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  张 媛 二〇二〇年十二月十一日 书记员  罗颖欣