江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再130号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：俞小平，男，1971年3月8日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：贾小健，江苏当代国安律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：金坛市金城镇城南经济合作社，住所地江苏省常州市金坛区东下坵**。负责人：虞忠平，该经济合作社社长。委托诉讼代理人：蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。再审申请人俞小平因与被申请人金坛市金城镇城南经济合作社（以下简称城南合作社）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04民终752号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月26日作出（2018）苏民申4690号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人俞小平及其委托诉讼代理人贾小健，被申请人城南合作社的委托诉讼代理人蒋长卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞小平申请再审称，1.案涉租赁房屋的装修现值损失12506439元（形成附合的装饰装修物损失12233376元＋不宜拆除的物品价值损失273063元），以及案涉室外工程造价款损失2759990.59元，合计15266429.59元，应由城南合作社全额折价补偿给俞小平。一、二审判决城南合作社按照60%的过错程度补偿俞小平9159857.75元（15266429.59元×60%）、而俞小平自行承担40%明显不当，属于认定事实及适用法律错误，导致城南合作社不仅因合同无效且其存在主要过错的情况下未遭受任何损失，而且在其对租赁房屋已形成附合的装饰装修物和室外工程实际予以接受并可有效利用的情况下，额外获取了6106571.84元（15266429.59元×40%）的巨额不法利益，有违合理和公平原则，应予以纠正。2.一、二审判决认定由俞小平在合理期限内拆除搬离价值3196961元（3470024元－不宜拆除的物品价值273063元）物品所造成的损失，应当由城南合作社与俞小平根据过错程度予以分担，而不应由俞小平实质单方全额承担，一、二审判决未考虑到城南合作社的过错程度及相关物品拆除搬离后将失去利用价值的现实状况。而且，城南合作社主张应由俞小平搬离的物品价值3470024元计算有误，应为1735012元，故城南合作社主张应由俞小平拆除搬离的物品价值仅为1461949元（1735012－273063元），对此计算错误问题，亦请求再审法院予以纠正。综上，请求撤销一审判决主文第二、三、四项及二审判决，并改判支持俞小平的诉讼请求。城南合作社提交意见称，认可应由俞小平搬离的物品价值3470024元计算有误，应为1735012元，一、二审判决城南合作社补偿俞小平损失总额少算了1735012元，城南合作社还应补偿给俞小平1041007.2元（1735012元×60%）。除此计算错误外，一、二审判决其余部分认定事实及适用法律均正确。虽然城南合作社与俞小平对导致合同无效的过错程度相当，但一、二审法院对双方责任分担的认定合理，该自由裁量结果应当得到尊重。综上，请求法院依法判决，并维持原一、二审判决酌定的责任分担比例。俞小平向一审法院起诉请求：一、判令确认俞小平、城南合作社于2010年5月20日、2010年12月8日签订的租赁合同无效；二、判令城南合作社返还俞小平履约保证金10万元，室内装修现值1570.34万元，室外工程造价款2759990.59元，赔偿损失420.94万元{[（2412.22万元＋2759990.59元）－（1570.34万元＋2759990.59元）]×50%}，合计2277.2793万元；三、本案诉讼费用由城南合作社承担。一审法院认定事实：2010年5月20日，俞小平（乙方）与城南合作社（甲方）签订《租赁合同》1份，由城南合作社将坐落于金坛市南洲公园内的营业用房、相关设施及场地租赁给俞小平。租赁合同主要约定：“租赁物的用途为经营休闲娱乐、餐饮、旅馆业务等服务行业，甲方于2010年7月1日前将租赁物交付给乙方，2010年7月1日至2010年12月31日作为乙方免租金装修期限；租赁期10年（自2010年7月1日起至2020年6月30日止），自2011年1月1日起至2016年12月30日止的房租为每年30万元，场地及绿化地租赁费为每年20万元，自2017年1月1日起的房租为每年60万元，场地及绿化地租赁费为每年40万元，租金支付采用先付租金后使用的方式，一年度一支付；乙方在本合同签订时向甲方一次性缴纳履约保证金10万元；乙方装修必须符合国家有关部门装修的有关规定，不得破坏房屋的主体结构及建筑原状；如因房屋的建造手续不齐全而造成本协议不能履行，则甲方应全额赔偿乙方的装潢及相关设施的损失。”2010年7月1日，城南合作社向俞小平交付了租赁物。2010年7月中旬，俞小平对租赁物进行了装修，并于2011年1月18日装修结束。2010年12月8日，俞小平（乙方）与城南合作社（甲方）签订《租赁合同的补充协议》1份，主要约定：“因乙方要求增加租赁售票房及室外池地，甲方同意租金每年1万元；由于种种原因甲方未能及时交付租赁物，经双方协商，甲方同意将租赁物的租用期限向后顺延半年，费用不变。”2011年1月18日，俞小平以金坛市上善若水大酒店名义试营业，经营到2013年4月。2013年4月22日，金坛市金城镇城南村村民委员会（与城南合作社是两块牌子一套班子）将坐落于金坛市金城镇XX号的房屋租赁给陈长生、李国民、潘荣粉三人，并签订《租房协议》1份，主要载明：“租用期自2013年4月22日起至2018年4月21日止，租金为10000元整。”2013年5月15日，城南合作社向俞小平发出《解除俞小平合同的通知书》1份，载明：根据双方签订的租赁合同，至今未按约定支付租金，经多次催告并书面通知，你方仍未履行义务，我方依法解除合同，特此通知。该份通知由俞小平妻子杨敏收到。2013年6月14日，陈长生、李国民、潘荣粉作为股东设立金坛市上善若水大酒店有限公司（以下简称上善若水公司）进行餐饮业经营，住，住所地为金坛市金城镇**公司设立后经营至2014年3月。2014年7月，俞小平将城南合作社诉至法院。在本次诉讼过程中，城南合作社表示对与租赁物形成附合和未形成附合的，均不同意利用；城南合作社还表示案涉房屋无建设工程规划许可证。一审法院依俞小平申请委托江苏中天资产评估事务所（以下简称中天事务所）对金坛市金城镇XX号楼及售货亭、温泉区等装潢装饰、设施资产进行评估，该所于2015年1月26日出具苏中资评报字（2015）第C4002号《金坛市人民法院司法鉴定项目评估报告》（以下简称C4002号报告），该报告根据委估资产的实际情况、现行市场价格标准，以2014年10月18日为评估基准日对委估资产采用重置成本法进行评估，评估的价值类型为市场价格，评估结论：委估资产的重置全价为2412.22万元，评估价值为1570.34万元。俞小平支付了本次鉴定费用20万元。俞小平对C4002号报告予以认可；城南合作社对该报告不予认可，认为：1.该报告与江苏城东建设工程有限公司（以下简称城东公司）诉上善若水公司、俞小平建设工程施工合同纠纷中的报告书中的同一施工项目的相关数据差距太大，故C4002号报告的评估价格过高，不予认可；2.能够从建筑物中移除的设施、设备不应当列入评估范围内。城南合作社于2016年10月10日提交1份《说明》，该《说明》列举了可以搬离建筑物的物品名称、数量、评估价，合计为3470024元。俞小平对此认为：吊顶部分，C4002号报告只评了707200元，而城东公司诉上善若水公司、俞小平建设工程施工合同纠纷中的报告书评了124万元，所谓的数值差异是评估方法及行业准则问题，故应当采信该报告。俞小平对《说明》的意见为：《说明》中的物品都没有搬离，装饰画、空调、衣柜、风机、保温水箱、LED显示屏都是固定在建筑物上的，是不能够搬离的；城南合作社说的可以移走的低值易耗品（浴巾、浴袍）是为了合同目的购买，是投入的资产，不应当从评估价中扣除。C4002号报告中表5-1-2第3页“健身区私教室”序号5：镜子，评估价值756元；第9页“走道”序号4、5、6：方镜子、长镜子、圆镜子，评估价值1386元、567元、441元；第53页“后增项目”序号13、14、15：广告牌，评估价值2205元、1071元、882元；表4-6-4第1页序号18：三层五门衣柜，评估价值5184元；第3页序号52：电影屏幕，评估价值5670元；第3页序号56：显示屏LED，评估价值19278元；第4页序号94：不锈钢保温水箱，评估价值68288元；第4页序号104：双开门木衣柜，评估价值567元；第4页序号105:6门木衣柜，评估价值567元；第11页序号299：迷你汗蒸，评估价值25920元；第11页序号308、309、310、311：衣柜，评估价值32697元、9720元、648元、486元；第13页序号347、348：衣柜，评估价值18900元、5400元；第17页序号485：书柜，评估价值270元；第19页序号529、530：保温水罐，评估价值36960元、35200元。以上物品评估价值总计273063元。一审法院依俞小平申请委托常州诚誉工程咨询有限公司（以下简称诚誉公司）对金坛市金城镇XX号楼及售货亭、温泉区等部分施工工程造价进行了鉴定，该公司于2015年1月15日出具常诚咨（鉴）[2015]第002号《工程造价咨询报告书》（以下简称2号报告），鉴定结果：工程总预算价为2759990.59元。俞小平支付了本次鉴定费用10万元。双方对该报告均予以认可。一审另查明，2010年6月，城东公司与俞小平签订建设工程施工合同1份，约定由城东公司承接俞小平承租的位于金坛市湿地公园内上善若水大酒店的装修装饰工程。2011年12月，该工程完工后交付俞小平使用。2014年6月23日，城东公司诉至一审法院[（2014）坛民初字第1759号]，要求上善若水公司、俞小平支付工程装修款576万元及承担违约金100万元。2014年10月，经城东公司申请，一审法院委托诚誉公司对上善若水温泉会所装饰工程造价进行了鉴定，该公司于2015年2月3日出具了常诚咨（鉴）[2015]第003号《工程造价咨询报告书》（以下简称3号报告），鉴定结果：工程总预算价为7564377.68元，争议部分预算价为641090.99元。在本次诉讼过程中，城南合作社对C4002号报告提出异议并申请该报告和3号报告的相关鉴定人员出庭接受质询，法院依法通知上述报告的鉴定人员于2016年12月6日到庭接受了质询。一审法院认为，本案争议焦点为：第一、双方签订的相关合同的效力问题。第二、案涉鉴定报告是否采信的问题。第三、损失如何确定的问题。关于第一个争议焦点。城南合作社就案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》及于2010年12月8日签订的《租赁合同的补充协议》违反法律的效力性强制性规定均无效。关于第二个争议焦点。俞小平为证明其损失，向法院申请鉴定。一审法院分别委托中天事务所、诚誉公司进行了司法鉴定，中天事务所出具了C4002号报告，诚誉公司出具了2号报告。双方对2号报告均予以认可，法院予以采信。城南合作社对C4002号报告提出异议，认为C4002号报告与3号报告关于同一施工项目的相关数据差距太大，故评估过高，不予认可。对此，一审法院认为，城南合作社的异议不能成立，该报告应予以采信。理由如下：一、C4002号报告系资产评估报告，3号报告系工程造价报告，两者存在众多不同点，如鉴定对象不同、鉴定目的不同、鉴定时间不同、鉴定现状不同。城南合作社就C4002号报告与3号报告进行价格对比，缺乏依据。二、城南合作社未能就异议内容提供充分的证据加以证明。三、相关鉴定系法院依申请委托进行，鉴定程序符合规定，鉴定机构及其鉴定人员具备相关的鉴定资格。且依城南合作社申请，相关鉴定人员亦出庭接受双方及法庭的质询。故鉴定内容客观真实，作出的鉴定结论具体明确。关于第三个争议焦点。首先是俞小平要求城南合作社返还履约保证金的问题。对此，一审法院认为，俞小平未提供证据证明其向城南合作社交付履约保证金10万元，应承担举证不能的法律后果，故俞小平要求城南合作社返还履约保证金的诉请，法院不予支持。其次是俞小平要求城南合作社支付室内装修现值1570.34万元、室外工程造价款2759990.59元的问题。城南合作社认为1570.34万元中有3470024元的物品应由俞小平搬离。俞小平对此认为：这些物品中的装饰画、空调、衣柜、风机、保温水箱、LED显示屏都是固定在建筑物上的，是不能够搬离的；其他低值易耗品（浴巾、浴袍）是为了合同目的购买，是投入的资产，不应当从评估价中扣除。对此，一审法院认为，根据法律规定，未形成附合的装饰装修物，城南合作社不同意利用的，应由俞小平拆除搬离。城南合作社主张的3470024元的物品中有价值273063元的物品（已在查明部分列明）不宜拆除，应纳入损失计算范围，按双方过错分担损失。3470024元中其余价值3196961元的物品均由俞小平在合理期限内拆除搬离，城南合作社对此应予以协助。对1570.34万元中剩余的12233376元（15703400元-3470024元）和室外工程造价款2759990.59元的问题。对此，一审法院认为，该14993366.59元（12233376元+2759990.59元）亦应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。对于城南合作社来讲，其系出租人，有无建设工程规划许可证等手续是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋。故现因无建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，城南合作社存在较大过错。对于俞小平来讲，其系承租人，亦应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的相关审批手续。在双方签订的合同中提到“如因房屋的建造手续不齐全而造成本协议不能履行”的情况下，俞小平仍然未对房屋相关审批手续加以注意、进行审查，其亦存在过错。故根据双方的过错程度，一审法院酌定由城南合作社承担60%的责任为宜，俞小平自行承担40%。综上所述，城南合作社应向俞小平补偿9159857.75元[（273063元+14993366.59元）*60%]。最后是俞小平要求城南合作社赔偿损失420.94万元[（重置全价2412.22万元－评估价值1570.34万元）×50%]。对此，一审法院认为，俞小平的损失是指装修、添置物品等产生的损失，该部分损失已作认定。故俞小平该项诉请，应不予支持。另外，城南合作社辩称，即使城南合作社需承担赔偿责任，也应当扣除俞小平应当支付给城南合作社的租金。对此，一审法院认为，城南合作社对此并未提出反诉，而俞小平亦不同意在本案中处理。故对该主张一审法院不予理涉，城南合作社可另行主张。综上，一审法院经审判委员会讨论决定，于2016年12月20日作出（2016）苏0482民初1827号民事判决：一、俞小平与城南合作社于2010年5月20日签订的《租赁合同》以及于2010年12月8日签订的《租赁合同的补充协议》无效；二、城南合作社于判决生效之日起三个月内补偿俞小平9159857.75元；三、俞小平于判决生效之日起两个月内将2016年10月10日说明中载明的价值3196961元的物品自行拆除并搬离，城南合作社对此应予以协助；四、驳回俞小平的其他诉讼请求。如果城南合作社未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155664元、鉴定费300000元，合计455664元，由俞小平负担272383元，城南合作社负担183281元。俞小平不服一审判决，向二审法院提起上诉，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由城南合作社赔偿俞小平损失2277.2793万元；2.诉讼费由城南合作社承担。事实与理由：一、俞小平没有过错，一审判决俞小平承担40%责任是错误且不公平的。俞小平当年是由城南合作社招商引资进来的，关于房屋手续城南合作社承诺能够办好，双方在协议上明确写明如因房屋的建造手续不完备而造成本协议不能履行，则城南合作社应全额赔偿俞小平的装潢及相关设施的损失。故合同无效的过错完全在城南合作社，且城南合作社也自愿承担全部损失。二、无效合同自始无效，损失应以总价2688.219059万元为计算基础。案涉房屋建造及装修2011年1月1日总价为2699.219059万元，2014年10月18日评估基准日价值1846.339059元。一审判决以2014年10月18日的价值计算损失，而不是以起始的2011年1月1日计算，违反合同法规定。三、一审判决要求俞小平搬走价值3196961元物品错误。一审判决作此认定既无判断标准与依据，也没有专业鉴定机构意见；且这些物品是浴室专用的特殊物品，别无他用，一审判决俞小平搬走，实际是让俞小平承担全部损失。四、工程总价2688.219059万元，城南合作社承担915.985775万元，一审判决结果实际让城南合作社只承担了34.074%的责任。工程现值1846.339059万元，城南合作社出款915.985775万元后就成为这些财产的主人，实际上没有承担任何损失，反而赚了930.353284万元。城南合作社二审辩称，城南合作社虽因未交上诉费而按自动撤回上诉处理，但仍然坚持自己的上诉理由：一、案涉房屋于一审辩论终结前已经取得土地证，常州市金坛区人民政府也通过会议纪要的形式批准房屋进行建设，属于一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的情形，因此案涉《租赁合同》应当为有效合同。二、本案中天事务所和城誉公司的多份评估报告中，涉及对同一种型号的瓷砖评估价格差距较大，其中城誉公司评估600乘以600的地砖，评估价为每片30元，47.97元，25.88元，而中天事务所的评估价为120元。三、案涉合同签订后，俞小平从2011年1月18日开始经营金坛市上善若水大酒店，一直到2013年4月，2013年6月14日，城南合作社将案涉部分房屋转租给陈长生、李国民、潘荣粉，该三人作为股东设立上善若水公司进行餐饮经营，由此可以证明案涉房屋不仅可以领取营业执照，还可以实际经营，不存在合同约定的不能履行的情况，故城南合作社不应当承担赔偿责任。四、对于应由俞小平拆除搬离的3196961元物品，双方当事人在一审法官的主持下到现场进行核对，最终确定这些物品属于法律规定的未形成附合装饰装修物，因出租人不同意利用的，承租人应当拆除。五、城南合作社未因本案而获利，事实上俞小平一直未支付租金，即使要判决城南合作社承担赔偿责任，也应当扣除直到建筑物实际交还为止俞小平应当支付的租金或占有占用建筑物的相关费用。二审法院认为：一、本案所涉房屋虽然已经领取了土地使用权证，但未依法取得建设工程规划许可证，故一审法院据此认定本案所涉《租赁合同》无效符合法律规定。双方当事人对本案所涉《租赁合同》的租赁标的物房屋的建造手续不全造成协议不能履行的风险是明知的，故在合同中对该项风险进行了明确提示，俞小平明知该项风险，仍在城南合作社未提供所租赁房屋的建造手续的情况下与城南合作社签订了《租赁合同》，对合同无效存在一定的过错，城南合作社明知所出租的房屋没有取得建造手续仍将本案所涉房屋出租给俞小平，应承担合同无效的主要过错责任。虽然一审法院认定俞小平承担40%的过错责任偏高，但此项认定系一审法院行使自由裁量权所致，二审进行调整缺乏明确的法律依据，故二审法院不再予以调整。俞小平提出双方当事人在合同中约定由城南合作社赔偿俞小平的装潢及相关设施的损失，但该约定与合同法规定的无效合同的法律后果的处理原则不符，故对俞小平的该项主张二审法院不予采信。城南合作社认为本案所涉相关租赁房屋经过常州市金坛区人民政府以会议纪要的形式批准房屋建设，本案所涉《租赁合同》应为有效，该主张违反了相关行政许可法律法规的规定，故对城南合作社的上述意见二审法院不予采信。二、俞小平对案涉房屋设施进行装修装饰后，已经实际经营使用了二年多的时间，相关装潢及设施的实际价值根据会计准则应当予以折旧，俞小平主张以其在合同签订时实际装饰装修的工程价款计算损失缺乏法律依据，一审法院根据双方当事人发生纠纷时装饰装修及设施的实际价值计算因本案合同无效导致的损失并无不当。三、对于一审判决认定的需要俞小平搬离的价值3196961元的物品，该物品清单已经过一审庭审质证，俞小平虽提出异议，但并未提出反证证明上述物品与所租赁房屋形成附合，一审据此判决并无不当。综上所述，俞小平的上诉请求不能成立，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院于2017年8月11日作出（2017）苏04民终752号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155664元，由上诉人俞小平负担。本院再审审理期间，俞小平提供以下证据：1.江苏省金坛市人民法院（2012）坛非诉行审字0030号《行政裁定书》复印件一份。拟证明：因案涉房屋不能领取营业执照导致金坛市环境保护局对俞小平等人进行行政处罚的事实。2.《江苏省代收罚没款收据》复印件四份。拟证明：因案涉房屋未通过消防验收，金坛市公安消防大队对俞小平经营的上善若水公司进行行政处罚的事实。3.《行政处罚事先告知书》及《江苏省代收罚没款收据》复印件各一份。拟证明：金坛市卫生局对俞小平的合伙人刘新民进行行政处罚的事实。4.加盖金坛市金城镇人民政府公章的《证明》复印件一份。拟证明：案涉房屋为城南合作社（金坛市金城镇城南村村民委员会）所有，并非城南合作社在庭审中主张的案涉房屋为第三方代建。5.常州市不动产登记交易中心金坛分中心出具的《告知函》复印件一份。拟证明：案涉房屋至今没有办理不动产信息登记。6.金房估收储（2012）字第008号《房地产估价报告》及《公司准予变更登记通知书》复印件各一份。拟证明：原金坛市金房房地产评估事务有限公司（现名江苏金房房地产评估事务有限公司）受城南合作社的委托，于2012年10月至11月对案涉房屋的重置成新价格进行了评估。《房地产估价报告》是政府部门对案涉房屋进行收储的依据，其证明目的不是为了证明房屋或装潢的价值，而是为了证明城南合作社主张其不同意利用房屋装修不符合客观事实。7.署期为2020年3月28日、证明人为陈某某的《证明》原件一份。拟证明：俞小平拟设立的“金坛市上善若水大酒店有限公司”自2011年起至2013年初均未能依法设立并领取营业执照，原因在于案涉房屋无合法的建设手续及权属证，工商部门拒绝办理。8.《企业（个体工商户）住所（经营场所）土地房屋产权证登记用途情况并联审查表》、2013年4月22日的《证明》、金坛市拆迁安置工作指挥部出具的《通知》复印件各一份。拟证明：2011年至2013年初，俞小平拟投资设立的“金坛市上善若水大酒店有限公司”均未能依法设立并领取营业执照；在俞小平向相关领导发出“遗嘱”并离家出走后，相关单位或部门才着手协调解决问题，并向工商登记部门提供了相关材料或手续；工商登记部门拒绝办理“金坛市上善若水大酒店有限公司”设立登记并颁发营业执照的原因系案涉房屋无合法的建设手续及权属证书。9.署期为2013年4月22日的《指定代表或者共同委托代理人的证明》、核准日期为2013年4月22日的上善若水公司《常州市金坛工商行政管理局名称预先核准通知书》、2013年6月14日出具的上善若水公司《常州市金坛工商行政管理局公司准予设立登记通知书》复印件各一份。拟证明：在上述材料或手续齐全后，因城南合作社将案涉房屋租赁给陈长生等人，金坛市金城镇招商办公室又安排其工作人员陈某某于2013年4月22日到工商登记部门办理了以陈长生、李国民、潘荣粉为股东、陈长生为法定代表人的“金坛市上善若水大酒店有限公司”名称核准手续，于2013年6月14日办理了公司设立登记并领取了营业执照，但此时的“金坛市上善若水大酒店有限公司”已与俞小平无任何关联。城南合作社质证认为，认可证据1的真实性，但不认可其关联性及证明目的。根据证据1所依据的行政处罚决定书可以得知被处罚的原因是未批先用，而非不能领取营业执照。认可证据2的真实性，证据2未能显示被处罚的原因，同样不能归咎于能否领取营业执照。认可证据3的真实性，但不认可其关联性及证明目的。证据3载明行政处罚的原因是“未取得卫生许可证从事浴室客房经营活动”，该行政处罚与是否取得营业执照没有关联性，且该行政处罚对象是刘新民，不能证明其与俞小平有关联。不认可证据4的内容真实性，因为金坛市金城镇人民政府不是不动产权属的确认机构，不能确认房产的权属。认可证据5的真实性，城南合作社也没有查询到案涉房屋的登记信息。认可证据6中《公司准予变更登记通知书》的真实性，但不认可证据6中《房地产估价报告》的真实性、合法性及关联性。不认可证据7的真实性及证明目的，俞小平不能证明证据7系证人本人书写并签字，房产证、土地证并非住所使用证明的唯一形式，案涉房屋没有房产证、土地证不影响公司的设立登记及领取营业执照。认可证据8的真实性、合法性、关联性，证据8不能证明俞小平主张的证明目的，反而能证明在无案涉房屋的房产证、土地证但有其他相关住所使用证明的情况下，工商登记部门可以为公司办理及颁发营业执照。认可证据9的真实性、合法性、关联性，但不认可该证据的证明目的，证据9仅能证明陈某某系“金坛市上善若水大酒店有限公司”营业执照的经办人。本院认为，城南合作社认可俞小平提供证据1、证据2、证据3、证据5、证据8、证据9及证据6中《公司准予变更登记通知书》的真实性，本院对上述证据的真实性予以采信，俞小平提供上述证据实质在于证明其过错程度轻，一、二审法院判决其承担40%责任不当且不公平，经审查，上述证据能够形成证据链、印证俞小平的诉讼主张部分成立，具体理由在后一并评述。城南合作社不认可俞小平提交证据4、证据7及证据6中《房地产估价报告》的真实性，金坛市金城镇人民政府不是案涉房屋权属的确认机构，本院对证据4的证明目的不予采信，证据6中《房地产估价报告》与本案诉争焦点并无直接关联，证据7属于证人证言，但证人无正当理由未出庭作证，不符合我国法律对证人证言的证据规定，故本院不予采信。城南合作社向本院提供如下证据：1.金坛市公安消防大队于2007年11月4日出具的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件一份。拟证明：案涉房屋的建造已经公安消防机构审核，室内装修工程应另报公安消防机构审核同意后方可施工。2.金坛市环境保护局作出的坛环罚字[2011]106号《行政处罚决定书》复印件一份。拟证明：俞小平被处罚的原因是其经营项目未获环保审批就进行建设使用，而非未领取营业执照。3.俞小平书写的《遗书》复印件一份。拟证明：俞小平2013年4月之所以弃酒店出走，是因为其欠高达2000余万元的外债无法偿还而产生轻生的念头，而非其在本案中所陈述的“营业执照无法办理，导致酒店无法经营”。4.国家工商行政管理总局关于印发《内资企业登记提交材料规范》和《内资企业登记文书规范》的通知（工商企字[2009]83号）相关内容打印件两页。拟证明：房屋产权证并非“住所使用证明”的唯一形式，案涉房屋没有房产证、土地证不影响公司的设立登记、领取营业执照。5.上善若水公司的工商登记档案打印件39页。拟证明：2013年6月，上善若水公司未提交房产证、土地证，提交了《租房协议》、金坛市金城镇人民政府2013年4月22日出具的《证明》、由金坛市住房和城乡建设局、金坛市国土资源局审核盖章的《企业（个体工商户）住所（经营场所）土地房屋产权证登记用途情况并联审查表》，依然办理了公司营业执照。俞小平质证认为，认可证据1的真实性，但不认可其证明目的。证据1仅是公安消防机构告知城南合作社建造房屋应当办理的事项，不能证明城南合作社已经按照公安消防机构的要求履行了相应义务。认可证据2的真实性，但不认可其证明目的。证据2也能证明案涉房屋本身存在问题，因城南合作社的原因导致俞小平不能领取营业执照，当然也不能申请相应环保审批，城南合作社应承担相应责任。认可证据3的真实性，但不认可该证据的证明目的，证据3恰恰能够证实俞小平拟投资设立并经营的“金坛市上善若水大酒店有限公司”因案涉房屋建设手续、权属等存在的问题，未能办理公司设立登记并领取营业执照，不能在案涉房屋内开展经营活动。认可证据4的真实性，但不认可其证明目的。证据4恰恰证实办理公司登记和营业执照，必须提供住所使用证明，但自俞小平租赁案涉房屋时起至2013年4月俞小平离家出走时止，城南合作社始终未能提供、俞小平也始终未能取得相应住所使用证明。认可证据5的真实性，但不认可其证明目的，证据5中房屋权属等证明材料，是在俞小平留下遗嘱并离家出走后，相关单位及城南合作社才予以重视并协调出具，且证据5所设立的公司与俞小平无关联。本院认为，俞小平对城南合作社提供5份证据的真实性均无异议，本院对该5份证据的真实性予以采信。城南合作社提供上述证据实质在于证明其不应就案涉损失承担责任，经审查，上述证据无法实现城南合作社的证明目的，故本院对其关联性不予认定。本院经审理，一、二审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在本案审查过程中，俞小平与城南合作社共同确认：城南合作社主张应由俞小平搬离的物品价值3470024元存在计算错误，应为1735012元，一、二审判决城南合作社补偿俞小平损失总额少算了1735012元。本案再审的争议焦点是：城南合作社应补偿俞小平案涉租赁房屋的装修现值损失以及案涉室外工程造价款损失的责任承担比例及具体数额。本院认为，1.关于责任承担比例问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，城南合作社就案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，其与俞小平于2010年5月20日签订的《租赁合同》及于2010年12月8日签订的《租赁合同的补充协议》应属无效。城南合作社作为出租人有义务保证其出租房屋的合法性，但其明知案涉出租房屋没有取得建设工程规划许可证仍将房屋出租给俞小平，存在较大过错，应承担合同无效的主要过错责任。俞小平作为承租人应当要求出租人出示并审查房屋的建造手续，但其未尽到应有的审慎义务，在城南合作社未提供案涉房屋的建设工程规划许可证且在《租赁合同》中对房屋的建造手续不齐全而造成协议不能履行的风险已进行明确提示的情况下，仍与城南合作社签订了《租赁合同》，对合同无效亦存在一定的过错。因案涉《租赁合同》约定的租赁期为10年，俞小平利用案涉房屋从事营业经营2年多时间，考虑到双方过错程度以及房屋装饰装修的现状、实际利用及折旧因素，一、二审法院认定俞小平自行承担40%的过错责任明显偏高，不符合公平合理原则，俞小平主张责任分担比例不当的申请再审理由应予支持，本院酌定将责任承担比例调整为由城南合作社承担70%，俞小平自行承担30%。2.关于补偿的具体数额问题。俞小平要求城南合作社支付室内装修现值1570.34万元、室外工程造价款2759990.59元，城南合作社认为1570.34万元中有3470024元的物品应由俞小平搬离。在本案审查过程中，双方共同确认该3470024元存在计算错误，应为1735012元，本院对此予以确认。同时，城南合作社主张的1735012元的物品中有价值273063元的物品（已在本案事实查明部分列明）不宜拆除，应纳入损失计算范围，按双方过错分担损失。1735012元中其余价值1461949元（1735012元-273063元）的物品均由俞小平在合理期限内拆除搬离，城南合作社对此应予以协助。对1570.34万元中剩余的13968388元（15703400元-1735012元）和室外工程造价款2759990.59元，共计16728378.59元（13968388元+2759990.59元），亦应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。此外，因俞小平未提供证据证明其向城南合作社交付履约保证金10万元，其要求城南合作社赔偿损失420.94万元已作认定，一、二审法院对俞小平要求城南合作社返还履约保证金10万元及赔偿损失420.94万元的两项诉请不予支持，并无不当。据此，城南合作社应向俞小平补偿11901009.11元[（273063元+16728378.59元）*70%]。综上所述，俞小平申请再审请求部分成立，一、二审法院对城南合作社应向俞小平补偿的具体数额及俞小平自行拆除并搬离的物品价值数额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04民终752号、常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初1827号民事判决；二、俞小平与金坛市金城镇城南经济合作社于2010年5月20日签订的《租赁合同》以及于2010年12月8日签订的《租赁合同的补充协议》无效；三、金坛市金城镇城南经济合作社于本判决生效之日起十五日内补偿俞小平11901009.11元；四、俞小平于本判决生效之日起十五日内将2016年10月10日《说明》中载明的价值1461949元的物品自行拆除并搬离，金坛市金城镇城南经济合作社对此应予以协助；五、驳回俞小平的其他诉讼请求。如果金坛市金城镇城南经济合作社未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155664元、鉴定费300000元，合计455664元，由俞小平负担217534元，金坛市金城镇城南经济合作社负担238130元。二审案件受理费155664元，由俞小平负担74314元，金坛市金城镇城南经济合作社负担81350元。本判决为终审判决。审 判 长  顾 韬审 判 员  陈志明审 判 员  杨志刚二〇二〇年十二月十一日法官助理  费 行书 记 员  庆姝驿