广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初4008号原告：阳春市成美物业服务有限公司。住所地：阳春市*************。法定代表人：萧传武，该公司总经理。委托诉讼代理人：李放，该公司员工。委托诉讼代理人：叶秀飞，该公司员工。被告：郭赢，男，1987年7月18日出生，汉族，湖南省湘潭县**********民，住广东省阳春市*****湖水库尾锦湖花园4幢102房。公民身份号码：430************011。原告阳春市成美物业服务有限公司(以下简称成美物业公司)与被告郭赢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，在2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告阳春市成美物业服务有限公司委托诉讼代理人李放、叶秀飞，被告郭赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付暂计至2020年10月31日拖欠的物业服务费及公摊费、维修费2263元。2.判令被告向原告支付违约金（按日3‰计算，直计至付清款之日止，暂计至2020年9月30日违约金为1944元）。3.被告支付本案的全部诉讼费用。事实与理由：阳春市锦湖实业有限公司委托原告管理锦湖花园小区，被告与原告于2017年10月12日签订《前期物业管理服务协议》约定了双方的权利和义务。被告经常拖欠物业服务费，原告已经多次催收，被告总是延期支付。被告自2019年3月起至今未交物业服务费和公摊费。原告通过数次张贴催款通知书，但是被告至今没有支付。由于本公司亏损经营，如果业主没有及时缴交物业服务费，则给公司造成运营困难。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告郭赢辩称：因原告的物业服务不到位，故被告暂缓支付物业服务费。被告居住的房屋周围的瓷片脱落严重，影响老人和小孩，存在安全隐患，被告曾向原告提出维修，但是原告一直没有派人过来维修。物业强制收取了可视电话费用2500元，装修押金交了3000元。小区超市门口有一辆停了很久的铲车，影响出行，被告打12345投诉此事也无法得到解决。本院经审理认定事实如下：成美物业公司是于2012年12月13日成立的有限责任公司（自然人投资或控股）；经营范围包括物业管理。涉案房屋位于阳春市*****湖水库尾锦湖花园5#4幢102房（以下简称锦湖花园4幢102房）。涉案房屋所在的小区由阳春市锦湖实业有限公司建设。被告是锦湖4幢102房的所有权人，该房屋建筑面积为119.72平方米，用途为成套住宅。2013年1月1日，阳春市锦湖实业有限公司甲方与成美物业公司作为乙方签订《锦湖花园小区前期物业服务合同》，主要约定服务期限为从本物业业主委员会正式成立与物业甲方签订的物业服务合同生效之日止；乙方为锦湖花园小区提供物业服务，服务包括为房屋建筑共用部位、共用设施设备和相关场地、生活服务设施、绿化于建筑小品、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序等提供维修养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为0.8元/月/平方米，别墅住宅为1元/月/平方米，花园为0.2元/月/平方米；乙方应于每月的10日前向业主收取当月物业服务费用，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的百分之一交滞纳金等内容。2020年11月5日，原告以被告拖欠物业服务费、公摊费和维修费为由向本院提起本诉，诉求如诉称。另查明，2018年6月10日，被告向原告交纳了锦湖花园4幢102房的可视对讲安装费2500元。2019年3月7日，被告向原告交纳了锦湖花园4幢102房的2018年10月至2019年2月期间5个月的物业服务费480元、2018年6月至2019年1月的公共电分摊费234元、维修费5.5元、2019年3月的物业服务费96元、2019年2月的公共用电分摊15元，共计830.5元。庭审时，原、被告双方确认锦湖花园小区没有成立业主委员会。被告自认其于2017年购买了锦湖花园4幢102房，并从2019年3月至2020年10月31日的物业服务费、公摊费及维修费没有缴纳给原告，并辩称原告的服务不到位，被告不应支付违约金。原告主张违约金按每日应交的费用的3‰计算，被告辩称违约金过高应予以调整。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。阳春市锦湖实业有限公司与成美物业公司在2013年1月1日签订《锦湖花园小区前期物业服务合同》，主要约定阳春市锦湖实业有限公司选聘成美物业公司为其开发建设的案涉小区提供前期物业管理服务。该《锦湖花园小区前期物业服务合同》是合同当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告是案涉小区的业主之一，《锦湖花园小区前期物业服务合同》对成美物业公司与被告均具有约束力，双方均应当按照《锦湖花园小区前期物业服务合同》的约定全面履行各自的义务。根据涉案房屋的房产证载明，涉案房屋的建筑面积为119.72平方米，用途为成套住宅，根据《锦湖花园小区前期物业服务合同》的约定，高层住宅的物业服务费为每平方米每月0.8元，原告主张其从2013年1月1日起为被告所在的锦湖花园小区提供了物业管理服务，但被告尚欠2019年3月至2020年10月31日的物业服务费、公摊费及装修费共计2263元没有缴纳给原告，提供了《锦湖花园小区前期物业服务合同》等到庭加以证明，被告亦当庭自认其从2019年3月起至2020年10月31日一直未交纳锦湖花园4幢102房的物业服务费、公摊费及装修费共计2263元，但抗辩认为其未交纳上述物业服务费是因为原告未完全履行合同义务，故本院对被告尚欠原告从2019年3月起至2020年10月31日止的物业服务费、公摊费及装修费共计2263元的事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，故被告应支付物业服务费、公摊费及装修费2263元给原告。至于被告认为原告不按物业服务合同的约定履行义务，可另循法律途径解决。关于违约金。被告作为该小区的业主之一，没有按照《锦湖花园小区前期物业服务合同》约定交纳物业服务费等费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金按每日应交的费用的3‰计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十九条第一款的规定，因约定的违约金过高，本院应作适当的调整。被告迟延交纳物业服务费造成原告的损失为利息损失，且原告也没有提供证据证明其存在除利息损失之外的其他损失。结合原告的诉讼请求和本案案情，被告应当支付迟延交纳物业服务费的利息给原告，该利息应以被告尚欠的物业服务费、公摊费及装修费共计2263元为基数，按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从原告向本院提起诉讼之日即2020年11月5日起计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告郭赢在本判决发生法律效力之日起5日内支付物业服务费、公摊费及装修费共计2263元和利息（该利息以2263元为基数，按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年11月5日起计算至实际给付之日止）给原告阳春市成美物业服务有限公司。二、驳回原告阳春市成美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭赢负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴陆出二〇二〇年十二月十五日法官助理 杨燕梅书 记 员 杨 媚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。