广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27583号上诉人（原审原告、反诉被告）：张天华，男，1957年1月26日出生，香港居民，香港永久性居民身份证号码：×××8346（4）。委托诉讼代理人：张君林，广东尚玖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，广东尚玖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟健，男，汉族，1978年10月23日出生，身份证住址：广东省深圳市大鹏新区。被上诉人（原审被告）：严兰英，女，1950年8月18日出生，香港居民。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘向兴，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。上诉人张天华因与被上诉人黄伟健、严兰英房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张天华上诉请求：一、撤销一审判决的第一项、第五项、第七项判决，改判张天华无需要支付黄伟健2019年8月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费68333.5元，改判黄伟健向张天华支付经营损失30万元；二、变更一审判决第二项判决为：黄伟健于本判决生效之日起十日内赔偿张天华装修损失93800元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。黄伟健、严兰英共同辩称，一、关于张天华要求改判其无须支付黄伟健、严兰英2019年8月1日至2020年3月31日期间的房屋占有使用费68333.5元的请求，一审法院判定由双方按各50%比例分担损失，符合事实及法律规定，并无不当。二、关于张天华要求黄伟健、严兰英黄伟健支付经营损失30万元的请求，一审法院驳回请求并无不当。三、一审法院按双方过错责任程度判定各承担50%比例分担装修损失，符合事实及法律依据。四、严兰英并非本案适格的诉讼主体，无须承担任何责任。张天华向一审法院起诉请求：一、确认张天华与黄伟健签订的租赁合同于2019年8月1日解除；二、黄伟健向张天华支付装修损失费39万元；三、黄伟健向张天华支付经营损失费1278958元；四、严兰英对黄伟健的上述债务承担连带责任；五、黄伟健、严兰英承担本案的诉讼费用。该院释明合同无效后，张天华变更诉讼请求为：第三项请求变更为，黄伟健向张天华支付经营损失费78万元；增加一项诉讼请求，黄伟健向张天华返还租赁房屋保证金5万元。黄伟健反诉请求：一、张天华向黄伟健返还位于深圳市大鹏新区房屋；二、张天华支付自2019年6月1日起的房屋占有费【暂计至2020年3月1日为151666.9元。其中2019年6月1日起至2020年1月30日期间，每月租金标准为16666.7元（200000元／12个月），共8个月，计为133333.6元；2020年2月1日起每月租金标准为18333.3元（220000元／12个月），暂计为18333.3元，费用应计至返还房屋之日止】；三、张天华支付拖欠的水费、电费及宽带月租12244.4元（其中水费983.39元，电费8170元，宽带月租为3091元）；四、本案诉讼费等必要费用由张天华承担。经该院释明合同无效后，庭审前黄伟健变更诉讼请求：诉讼请求的第二项变更为判令张天华支付自2019年5月份起的房屋占有费，暂计至2020年3月1日为166330元，其中2019年6月1日前结欠租金14664元，2019年6月1日起至2020年1月30日期间每月的租金标准为16666.7元,共欠八个月，即为133333.6元，2020年2月1日起，每月的租金标准为18333.3元，暂计为18333.3元，费用应当计算至返还房屋之日止。诉讼请求第三项，判令张天华支付拖欠的水费、电费，及宽带月租13110.2元，其中水费1849.20元，电费8170元，宽带月租为3091元。一审法院认定事实：张天华（乙方）与黄伟健（甲方）于2016年2月1日签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定黄伟健提供位于深圳市大鹏新区房屋，按现状租赁给乙方使用。用途：民宿、饮食、百货等。乙方于签订协议三日内向甲方交纳保证金5000元，保证金在合同终止清算并在乙方搬离后15日内，甲方退还乙方。租期自2016年2月1日起至2026年1月30日止，其中2016年2月1日至2020年1月30日期间，租金标准每年为20万元；2020年2月1日至2024年1月30日期间，租金标准每年为22万元；2024年2月1日至2026年1月30日期间，租金标准每年为24万元。合同第五条约定，乙方应在每月5日前支付当月租金。若延期支付，则以延期支付的金额按日千分之五的标准加收违约金，如超过两个月未交付租金，甲方可视为乙方自行终止合同，甲方有权收回该房屋，并从乙方所缴纳的保证金中扣除应缴费用。合同第七条第4款约定，乙方有权在承租期内原合同转让，但需通知房东甲方，且不影响甲方租金正常收益。第8款约定了乙方在租赁期限内拥有租赁物的使用权，甲方不得干预，乙方有权要求甲方及时配合制止第三方对乙方正常经营使用过程中的干扰与破坏活动。合同第十四条第2款约定，双方明晰协议的法律效力问题，明白协议无效的法律后果。如该协议被认定为无效，乙方自行承担损失，甲方不承担任何形式的责任。双方明晰本协议的法律效力问题，明白协议无效的法律后果。如该协议被认定为无效，甲乙双方共同承担损失，对乙方已交付的租金不以退回。其他补偿或赔偿甲乙双方共同协商解决。2016年2月1日当天张天华向黄伟健支付了房屋租赁押金5万元。合同签订后，张天华将涉案房屋作为民宿的经营场所，并在深圳市市场监督管理局以郭某的名义办理了个体工商户作为经营的主体，张天华为实际控制人。2018年1月1日至2018年12月31日，黄耀武代张天华向黄伟健微信支付了各项费用共计188194元，2019年1月1日至2019年8月1日期间黄耀武代张天华向黄伟健支付了各项费用共计102083元，其中包含了2018年2月1日至2019年1月31日的房租以及2019年2月以后的房租52000元，其他费用为宽带网络费用、水电费用。庭审中张天华、黄伟健双方确认截至2019年6月的水费、宽带网络费、5月的电费已付清。双方协商一致确认截至2019年8月1日拖欠的水电费、宽带使用费按8000元计。2019年8月1日涉案房屋被上锁，但张天华的物品还存放于屋内。张天华此后未再继续经营，也未按黄的要求补缴租金和其他费用。严兰英于2019年9月5日出具了一份《收回房屋收据》，载明：“本人严兰英，系深圳市大鹏新区房屋所有权人，系黄伟健（公民身份证号：……）母亲。黄伟健于2016年2月将冲街村17号房屋出租给张天华，张天华将房屋重新装修后开始经营。但张天华2018年尚欠我15万元租金，本人没有收到租金，于2019年8月1日将冲街村17号房屋用锁锁住，不允许张天华继续利用房屋经营。本人为屋主，一直要求张天华无条件将房屋所有房间门卡交回本人。现本人从张天华工人手上取回房屋所有房间门卡共1张，并应张天华工人要求开具此收据。收据人：严兰英”。之后黄耀武通过微信与黄伟健联系准备转让涉案民宿，提出收回押金和一些装修费用的条件。但因张天华所提转让费过高，未转让出去。2019年10月17日，广东尚玖律师事务所张君林律师受张天华委托，向黄伟健发出律师函，张天华在EMS详情单中填写了黄伟健准确的手机号码。邮局三次联系黄伟健投递未果，最终被退回广东尚玖律师事务所。张天华、黄伟健确认双方已经于2020年3月31日将房屋内的物品作价3万元，确定当天视为返还租赁房屋。黄耀武委托广东安证计算机司法鉴定所对去呼呼账号“159********”在客栈管家中查询到2017年1月至2019年7月的运营数据及日租房订单明细进行固定，该所于2019年10月21日受理，并于2019年10月25日出具粤安计司鉴2019计880号《司法鉴定意见书》，分析说明去呼呼账号“159********”查询到的门店名称为深圳东涌解放区地中海客栈，详细地址为广东省深圳市龙岗区南澳东涌冲街村海边码头17号，鉴定结论为账号的客栈管家中2017年1月至2019年7月的“运营数据总览”已固定，“日租房订单明细”已导出，见附件。附件中显示了客栈的订房记录4818条、房费收入1051589.49元，营业额达1606895.89元。张天华主张黄耀武系其经营期间的委托代理人。证人郭某出庭作证称其月工资是4000元，大概一年是8万左右，水电费一年2、3万左右，灯泡一年下来1万左右，一年总的支出在11万到12万左右。黄伟健称涉案房屋没有房产证、建设规划许可证，张天华也未提供证据证明涉案房屋有相关证件。该院据此在诉讼中释明涉案租赁合同无效，张天华、黄伟健双方也作了相应的诉讼请求变更。诉讼过程中，经张天华申请，该院对涉案房屋的装修依法摇珠选定深圳市永信资产评估房地产估价有限公司评估，该公司于2020年7月9日作出深永评字Z（2020）031号《装修价值评估报告》，评估结论为：本次评估采用成本法进行，委估资产在评估基准日二〇二〇年一月十五日评估值93800元。评估报告送达双方当事人后，双方均未在异议期内提出异议。一审法院认为，黄伟健出租给张天华的房屋没有房产证、也没有规划许可证，因此，双方签订的租赁合同无效。张天华主张其于2019年2月之后支付了租金和水电费、宽带网络费用52000元，黄伟健予以确认；诉讼过程中，双方当事人亦于2020年3月31日对涉案房屋进行了交接，对张天华留存于房屋内的物品作价30000元，张天华已将涉案房屋交还黄伟健，该院对上述两项事实予以确认。本案争议的焦点如下：一、关于张天华请求判令黄伟健返还保证金的问题。合同签订后，张天华向黄伟健交纳了5万元保证金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产应予返还，故对张天华的该请求该院予以支持。二、关于装修损失。张天华在使用房屋过程中，自2019年2月起张天华仅支付了52000元的租金和其他费用，对于合同的终止履行，张天华有过错。双方签订的合同中约定了年租金，同时第五条约定“乙方应于每月五日之前支付当月租金”，表明租金需按月支付，并且是支付当月租金。黄伟健据每年的租金标准计算出每月应付租金符合合同约定，张天华主张租金按年支付没有依据，该院不予采信。张天华未按时交租，黄伟健直接采用上锁的办法不允许黄伟健使用房屋，双方对合同无效及不能继续履行均有过错，该院确定张天华与黄伟健各自应对合同无效的损失承担50%的责任。经申请，该院依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋的装修进行了评估，结论是：委估资产在评估基准日二〇二〇年一月十五日评估值为93800元。故双方各自承担该损失的50%即46900元。三、关于张天华主张的预期利益损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。张天华主张的预期利益属合同继续履行后可获得的利益，因合同无效，张天华应向黄伟健返还涉案房产，张天华已无继续履行的法律基础，且诉讼过程中，双方当事人亦于2020年3月31日对涉案房屋进行了交接，对张天华留存于房屋内的物品作价3万元，张天华已将涉案房屋交还黄伟健，张天华的主张也无事实基础。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同继续履行后可获得的预期利益不属无效合同的损失，张天华主张的预期收益的计算方式为预期每月利润1万元，剩余未履行的时间为78个月，故主张78万元的预期利益损失，理由不成立，该院不予支持。四、关于张天华请求判令严兰英承担连带责任的问题。严兰英不是合同的当事人，不是合同权利义务的承担者，故张天华的请求没有依据，该院不予支持。五、关于房屋占有使用费。张天华使用了涉案房屋，但自2019年2月起仅支付了52000元租金和其他费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，黄伟健请求参照合同的约定支付房屋占有使用费，该院予以支持。张天华支付的租金仅是支付到4月底的租金，故张天华应向黄伟健支付2019年5月、6月、7月的房屋占有使用费5万元（200000元/年÷12个月×3个月）。六、对于房屋空置期间的房屋占有使用费问题。2019年8月1日后涉案房屋即因严兰英上锁而无法使用，但张天华还有物品占用房屋，黄伟健也无法收回使用，至本案诉讼期间的2020年3月31日，双方才在该院主持下履行了房屋的交接手续，此时间段房屋空置了8个月。合同或法律并未规定可以锁房不让承租人使用的方式催缴房租，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”。严兰英不是合同当事人，其上锁不允许张天华使用房屋的行为不当，没有合同或法律依据。但张天华的物品还占用黄伟健房屋，张天华称该期间系旺季，但张天华亦未及时补齐仍欠费用，故该院酌定双方均承担房屋空置期间50%的损失，即68333.5元【2019年8月1日至2020年1月31日的使用费为10万元（200000元/年÷12个月×6个月），2020年2月1日至2020年3月31日的使用费为36667元（220000元/12个月×2个月）】，黄伟健反诉请求超出部分该院不予支持。七、关于张天华拖欠的水费、电费、宽带月租费的问题。诉讼过程中，张天华、黄伟健双方协商一致确认该部分费用按8000元计，该院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张天华与黄伟健于2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、黄伟健于该判决生效之日起十日内赔偿张天华装修损失46900元；三、黄伟健于该判决生效之日起十日内向张天华返还租赁房屋保证金5万元；四、张天华于该判决生效之日起十日内向黄伟健支付2019年5月、6月、7月的房屋占有使用费5万元；五、张天华于该判决生效之日起十日内向黄伟健支付2019年8月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费68333.5元；六、张天华于该判决生效之日起十日内向黄伟健支付拖欠的水费、电费、宽带月租8000元；七、驳回张天华的其他诉讼请求；八、驳回黄伟健的其他反诉请求。本诉案件受理费16652元（张天华已预交19821元），由张天华负担14430元，黄伟健负担2222元；反诉案件受理费1956.5元（黄伟健已预交），由张天华负担1413元，黄伟健负担543.5元；评估费6000元（张天华已预交），由张天华与黄伟健各负担3000元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋未办理合法报批报建手续，张天华与黄伟健之间的《房屋租赁合同》应当认定为无效。上述合同第十四条第2款约定“双方明晰协议的法律效力问题，明白协议无效的法律后果。如该协议被认定为无效，乙方自行承担损失，甲方不承担任何形式的责任。双方明晰本协议的法律效力问题，明白协议无效的法律后果。如该协议被认定为无效，甲乙双方共同承担损失，对乙方已交付的租金不以退回。其他补偿或赔偿甲乙双方共同协商解决”，即双方对合同无效的情况下如何分担损失作了约定，该约定可视为清理条款，在租赁合同无效时仍可以作为损失分担的依据。考虑到该条款前面部分约定合同无效时由乙方自行承担损失，后面部分约定合同无效时由双方共同承担损失，故可作出对出租人不利的解释即双方共同分担损失，一审判令出租人承担50%装修损失，处理合理，本院予以维持。关于空置期间的房屋占有使用费，因张天华没有按时交纳租金，严兰英对涉案房屋上锁导致涉案房屋无法使用，而张天华仍有物品占用了涉案房屋，故一审判令双方各自承担50%的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。此外，张天华上诉要求黄伟健支付经营损失30万元，该请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，张天华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7528.5元，由张天华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十五日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。