呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3701号上诉人(原审原告)：马宏亮，男，退休职工，住内蒙古武川县。委托诉讼代理人：王百恩，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王润生，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人马宏亮因与被上诉人王润生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。马宏亮上诉请求：1.撤销原审判决;2.改判王润生继续履行合同，将案涉房屋出卖给马宏亮或发回重审。事实与理由:第一,一审法院认定基本事实不清。马宏亮与王润生均认可双方达成口头合同，合同约定买卖标的的物位××园房屋(包括车位)，房屋总价123万,双方均没有异议,买卖合同已经成立生效，但是一审法院以口头协议缺乏合同成立必要的形式要件和实质要件认定合同尚未成立,系认定基本事实不清。一审马宏亮要求继续履行合同,王润生要求解除合同，马宏亮与王润生均认可合同已经成立并生效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。根据该条规定,双方当事人对合同是否成立有异议的,如果法院能够确定当事人主体,标的、数量的,应当认定合同成立。本案,双方当事人均承认达成了口头合同,标的为房屋买卖合同关系,数量一栋房屋,总价为123万,所以,根据该条规定,买卖合同已经成立并生效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二条,当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第三十六条,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。根据上述规定,本案双方当事人虽然以口头形式达成买卖合同,从双方的一审的诉讼请求,马宏亮要求履行合同,王润生要求解除合同,从双方的行为推定都认可合同已经成立,并且马宏亮已经履行了给付房款的义务,王润生已经接受了马宏亮缴纳的购房款,根据上述规定,双方的买卖合同已经成立并生效。第二,一审法院适用法律错误。本案,合同已经成立并生效,但是一审法院却以《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条驳回马宏亮的全部诉讼请求系错误的。本案合同已经成立并生效,双方争议的关键点是后期房款什么时候交付约定不明,按照根据《合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。根据该条规定,双方对后期房款交付时间约定不明,应当按照合同法六十一条、六十二条的规定合同漏洞当然填补规则进行。王润生要求解除合同,因为双方没有签订书面合同,所以,不可能出现约定解除合同的情形,只能根据《合同法》九十四条规定的五种法定解除,本案不符合上述五种情形的任何情形,所以,王润生一审要求解除合同没有任何依据。另外,《合同法》第八条、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。上述法律均规定当违约情况发生时,继续履行是责令违约方承担责任的首选方式,继续履行合同比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的,所以,本案也应当按照上述规定,优先选择继续履行合同作为违约的救济方式。综上所述,一审法院认定基本事实不清,适用法律错误,请求二审法院查清事实,依法裁判。王润生辩称，马宏亮的上诉请求没有事实及法律依据，应当驳回，维持原判。2016年11月8日，马宏亮与王润生达成了房屋买卖的口头协议，双方口头约定王润生将自有的房屋出售给马宏亮，双方约定房屋价款123万，付款方式为分期付款，当时约定马宏亮先付部分定金，择日签订合同，但马宏亮去银行取款回来后，直接支付了20万元，于是王润生收下了这20万元，并向马宏亮出具了收条，确认收到首付款20万元，双方约定剩余款项分两次付清，分别是2016年12月31日之前付50%，2017年1月28日付清余款，但是在约定的期限届满之后，在元旦和春节到了的时候，马宏亮却未能按照双方的约定支付任何一笔房款，马宏亮是以实际的行为不履行支付房款的主要义务，王润生当时也催告过马宏亮，马宏亮也未履行，后王润生也告知过马宏亮合同不再履行，双方已就这个房屋买卖的合同已经到此结束了，但是在2019年5月份，马宏亮的家属又开始联系王润生，找到了王润生想继续买房子，这就是本案的客观事实。第二点，关于双方的口头协议是否能够成立的问题。一审认定双方口头协议未成立，马宏亮基于此不认可一审法院的判决，提起上诉，我们认为，关于合同的成立不是马宏亮与王润生在庭审中自认就能导致合同成立的，合同成立应结合案件客观情况依据法律规定来判定。合同法及司法解释规定了合同的订立方式，本案中所涉房屋属于房地产，在城市房地产管理法第四十一条规定了房地产转让应当签订书面合同，如果房地产转让未签订书面合同的，合同法在第三十六条同样有规定，本案中按照法律规定，房屋买卖合同属于应当签订书面合同，但未签订书面合同，合同成立必须是合同一方履行了合同主要义务，另一方也接受了，具体到本案中，如果马宏亮支付了大部分的合同价款，且王润生也接受了，这样的情况下合同是可以认定成立的，而本案中马宏亮仅支付了20万元的首付款，房屋总价款是123万元，这20万元仅占房屋总款的16.2%，连合同义务的一半都未达到，更别说合同的主要义务，也就是说远远未达到履行合同主要义务的标准，因此一审法院按照合同法及房地产管理法的规定，依法认定合同未成立是正确的。当然，在一审过程中，王润生也本着为了解决本次争议，提出解除这个合同，但王润生的请求是否成立，合同是否成立，应当由人民法院依法判定。关于合同未能成立以及未能履行的原因，本案中是马宏亮未能依照双方口头约定支付剩余房款，具有重大过错，是导致本案合同未能成立的原因，而且王润生也催告过马宏亮，并给予了他合理的期限，但马宏亮始终未履行，双方在房屋买卖过程中明确约定了付款期限，由于双方此前并不认识，此次相识也是因为马宏亮在王润生所居住的小区内寻找房源，双方正好遇到，因此约定付款期限时也未约定过长的期限，而且由于王润生当时需要资金周转，所以约定付款期限较短，尾款必须在元旦和春节前付清，但到期之后马宏亮却未履行，导致王润生也因此造成了损失，王润生在元旦和春节期间催告过马宏亮履行，马宏亮以女儿不在推脱，请求稍等几天，但之后再没有消息，在春节过后，王润生明确告知马宏亮已经违约，合同不再履行，房屋也不卖了。另外通过一审中马宏亮提交的录像证据，该录像马宏亮也提供了文字版内容，双方当时约定了尾款的履行期限，但由于马宏亮家里发生一些变故，在文字版证据马宏亮女儿说因为家里当时有点特殊情况，又说家里有点事，我们之前做点买卖让人给骗了，手里没钱了，好几年挺大的创伤，现在是我们两口子有点钱，打算继续买这个房。通过以上陈述可以认定当时是马宏亮违反了约定，没有按照约定交付尾款，退一步，即使合同成立，马宏亮的行为也构成违约，王润生催告并留有合理期限后马宏亮仍未履行，王润生通知了解除合同，合同自通知之日解除。综上，马宏亮的上诉请求没有事实依据及法律依据，依法应当驳回，维持原判。马宏亮向一审法院起诉请求：1.依法判令王润生继续履行合同,将位于××园房屋(包括车位)出卖给马宏亮。王润生向一审法院反诉请求:1.依法判令解除马宏亮与王润生之间的口头买卖合同；2.判令马宏亮承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：:2016年11月8日,马宏亮与王润生双方口头约定,王润生将位于呼和浩特市××区建筑面积195平方米的房屋出售给马宏亮,约定房屋总价款为123万元。同日马宏亮向王润生支付20万元首付款。王润生出具收条,收条载明:“今收到××园首付房款贰拾万元整(20万元)”。庭审过程中核实,马宏亮与王润生只对房屋总价款达成一致意见,对于剩余购房款的支付方式以及争议房屋的支付期限均未达成一致意见。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同”。本案中马宏亮与王润生双方对涉诉房屋买卖未采用书面合同,违反了法律的相关规定。双方当事人虽对买卖标的物、总价款不存在争议,但是对房屋及价款的履行期限、地点和方式均不明确,该口头买卖协议缺乏合同成立必要的形式要件与实质要件,尚未成立。马宏亮要求继续履行口头协议的诉讼请求，不予支持;王润生要求解除双方口头买卖合同的诉讼请求，亦不予支持。综上所述,马宏亮及王润生的诉讼请求无事实与法律依据,本院不予保护。根据《中华人民共和国合同法》第十条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、驳回马宏亮的全部诉讼请求。二、驳回王润生的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元由马宏亮负担。反诉案件受理费100元由王润生负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为马宏亮主张案涉房屋应该继续履行是否有事实及法律依据。2016年11月8日,马宏亮与王润生双方口头约定,王润生将案涉房屋出售给马宏亮,约定房屋总价款为123万元。同日马宏亮向王润生支付20万元首付款。且王润生出具收条载明:“今收到××园首付房款贰拾万元整(20万元)”，以上事实可认定，王润生与马宏亮口头约定的《房屋买卖合同》是真实有效的，且根据收条内容，该合同具备了案涉房屋的位置、价格，首付款的数额及付款时间，并未约定剩余购房款的支付时间以及案涉房屋的交付期限。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，双方虽未签订书面合同，但是否签订书面合同并不影响合同的成立和生效。而《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，对于合同相关内容没有约定或约定不明确的情形如何处理也有规定。故双方房屋买卖合同关系成立生效。双方虽未约定剩余房款的支付时间，马宏亮也应本着及时交易的原则，在双方口头交易达成后的合理时间内交付。但自双方于2016年11月8日即达成口头协议，至起诉之日起已三年有余。马宏亮仅支付案涉房屋的首付款20万元，不及案涉房屋总价的20%，其行为已违反诚实信用原则。马宏亮应对其在合理期间内未支付剩余购房款承担相应的责任。现案涉房屋，价格已发生巨大变化。若继续履行该口头约定，则对王润生而言是不公平的，故双方口头约定的买卖合同应予解除。综上所述，马宏亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初744号民事判决；二、马宏亮与王润生口头约定的《房屋买卖合同》予以解除；三、驳回马宏亮的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，反诉费100元，由马宏亮负担100元，由王润生负担100元；二审案件受理费100元，由马宏亮负担50元,由王润生负担50元。（马宏亮已交纳）。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月十五日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜