贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2181号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路**，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张英，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201711361880。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：宋洋，男，1993年11月25日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：惠天艺，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201710329530。代理权限：特别授权。原审被告：中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行，，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路**附**统一社会信用代码：91520200709620995R。负责人：刘丹，系该行行长。委托诉讼代理人：黄宁岗，男，1971年3月2日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系该行职工。代理权限：特别授权。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司因与被上诉人宋洋及原审被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。六盘水实地房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2153号民事判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误，对已付款项数额认定不清，上诉人已经承担全部贷款本息，还要额外支付被上诉人贷款金额部分的违约金，造成上诉人在银行贷款部分双重赔付。案涉房屋总价为876478元，宋洋仅支付首付款176478元，其余款项系中国农业银行六盘水钟山支行的银行贷款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，上诉人赔偿已还银行的贷款本息，向银行承担未还贷款部分的本息后，相当于完全承担了银行贷款本息，银行贷款已与宋洋无关，这700000元显然也不是宋洋已支付的款项。依照《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任的约定，宋洋已付款项仅为首付款176478元，上诉人只须以首付款176478元为基数赔付即可。合同赔偿责任是以填补被违约方所遭受实际损失为原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，上诉人承担银行贷款本息后还要承担全部房款的违约金，这过分高于被上诉人的损失。综上所述，请求二审法院判如所请。宋洋辩称，被上诉人未从银行贷款本息中获取其他利息，银行贷款本息是宋洋缴纳，宋洋从中并未获取利益；双方签约的合同约定违约金为全房款的15%，而宋洋已将全部房款支付给上诉人，当然应承担已付房款的违约金；上诉人称全部已付款为首付款，没有法律依据；对违约基础中贷款部分也应视为购房款；请求二审法院调整宋洋一审至二审向银行继续缴纳的贷款本息。中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行述称，我行与宋洋签订的担保借款合同系双方真实意思表示，解除合同时应当立即返还银行贷款本息，或委托实地房开公司将款项归还银行，上诉人应对宋洋的债务承担连带担保责任。宋洋向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2018年4月24日签订的合同编号为1804240020的《商品房买卖合同》以及附件十二《补充协议》；2、解除原告与被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行于2018年6月5日签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决被告六盘水实地房地产开发有限公司返还原告购房款首付款176478元、物业专项维修基金12209.40元，合计188687.40元；4、判决被告六盘水实地房地产开发有限公司支付违约金共计131471.70元(总房款876478元的15％)；5、判决被告六盘水实地房地产开发有限公司赔偿原告向中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行已支付的购房贷款本金及利息，自2018年6月起至实际给付日止(至开庭之日共计114523.68元)；6、判决被告六盘水实地房地产开发有限公司偿还原告贷款合同项目下剩余贷款；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年4月7日、8日，原告宋洋因购买位于钟山区66号楼1302室房屋，分别向被告六盘水实地房地产开发有限公司交付定金10000元、20000元；2018年4月24日，原告宋洋作为买受人与被告六盘水实地房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1804240020）及《补充协议》，约定：买受人向出卖人购买其开发的“六盘水碧桂园二期”66号楼1302室住房一套（建筑面积为143.64平方米，套内面积为114.99平方米），单价为每平方米7622.21元，总价款为876478元。买受人向出卖人交付首期房款176478元，余款700000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年11月30日向买受人交付该房屋。交房逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金……。”合同还对逾期付款责任、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等作出了约定。其中《补充协议》第十八条第一款约定：“合同第13条第1种方式第（2）款、第十八条第（一）款约定的‘全部已付款’，属出卖人代收代付且出卖人已代付的款项的，出卖人无需退还”。在《商品房买卖合同》签订之日，原告宋洋向被告六盘水实地房地产开发有限公司支付首付款146478元、物业专项维修基金12209.40元，已交款项合计188687.40元。2018年6月5日，原告宋洋与被告六盘水实地房地产开发有限公司、被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行按揭700000元用于支付购房尾款，贷款期限为240个月（从2018年6月5日至2038年6月4日止），还款方式为按月等额本息归还，并约定被告六盘水实地房地产开发有限公司对该笔借款承担阶段性保证（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）。2018年6月6日，被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行向原告宋洋发放贷款700000元，该笔贷款由被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行直接转入被告六盘水实地房地产开发有限公司账户。至此，原告宋洋按《商品房买卖合同》的约定履行了支付房款及其他相关费用的义务。自2018年7月6日起原告宋洋按月向被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行偿还按揭贷款，截至2020年6月16日，共计偿还按揭贷款本金及利息114523.68元，尚余贷款本金658850.47元未偿还。因被告六盘水实地房地产开发有限公司至今未交付涉案房屋，故原告宋洋诉至一审法院。一审法院认为，原告宋洋与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，与被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行、六盘水实地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，上述合同签订系各合同相对方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按合同约定全面履行了付款义务后，被告六盘水实地房地产开发有限公司应当在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告宋洋。从被告六盘水实地房地产开发有限公司承诺的交房期限即2019年11月30日至本案开庭审理时，经原告催告，被告六盘水实地房地产开发有限公司仍未将本案争议的房屋交付给原告宋洋，已构成逾期交房。根据合同约定，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同并向被告六盘水实地房地产开发有限公司要求退房，现被告六盘水实地房地产开发有限公司同意解除双方签订的合同，故对原告要求解除与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，予以支持；解除合同后被告六盘水实地房地产开发有限公司应当退还全部已付款，虽被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称“根据第十八条第一款约定：合同第13条第1种方式第（2）款、第十八条第（1）款约定的全部已付款，属出卖人代收代付且出卖人已代付的款项的，出卖人无需退还”，但被告六盘水实地房地产开发有限公司未提交证据证明其收取的物业专项维修基金已代交相关单位，故被告六盘水实地房地产开发有限公司应返还其收取原告的首付款176478元、物业专项维修基金12209.40元，合计188687.40元。对原告要求被告六盘水实地房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称“依照购房合同第13条和《补充协议》第7条中约定已付款15％的违约金，是充分考虑并覆盖了合同违约带给宋洋含银行按揭损失在内的所有损失，支付违约金后将不再承担其他赔偿责任”，因双方约定的违约金明确约定系被告逾期交房承担的违约责任，与其已产生的费用并不冲突，对该辩称意见不予采纳。因被告六盘水实地房地产开发有限公司未交付房屋，存在过错，故其应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金为全部已付款的15%，予以支持，即876478元×15%=131471.70元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，对原告要求解除与被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，予以支持。被告六盘水实地房地产开发有限公司应当返还原告宋洋已经支付的贷款本金及利息114523.68元（截至2020年6月16日），同时原告未偿还的贷款余额658850.47元，也应当由被告六盘水实地房地产开发有限公司返还给被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告宋洋与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2018年4月24日签订的编号为1804240020的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》；二、解除原告宋洋与被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行于2018年6月5日签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告宋洋购房首付款176478元、物业专项维修基金12209.40元，合计188687.40元；四、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告宋洋违约金131471.70元；五、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告宋洋已向被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行支付的按揭贷款本金及利息114523.68元（截至2020年6月16日）；六、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与原告宋洋《个人购房借款及担保合同》项下未偿还贷款本金658850.47元。案件受理费14642元，因适用简易程序减半收取7321元，由被告六盘水实地房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人宋洋主张的违约金应如何支持。本案中，上诉人六盘水实地房地产开发有限公司与被上诉人宋洋签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人退房的，出卖人应按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，在商品房买卖合同解除导致商品房担保贷款合同被解除的情形下，应由出卖人承担购房贷款的利息。因《商品房买卖合同》已对出卖人因逾期交房导致合同解除应承担的违约责任有明确约定，故上诉人承担的违约责任应以《商品房买卖合同》约定的购房总款876578元的15%的违约金131471.70元为限，且本案中已产生的银行贷款利息未超过《商品房买卖合同》约定的违约金数额，因此，上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定应承担的银行贷款利息应包含在《商品房买卖合同》约定的违约金之内，在计算违约金时，一审判决未在131471.70元中扣除上诉人承担的银行贷款利息不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人六盘水实地房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2153号民事判决第一项“解除原告宋洋与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2018年4月24日签订的编号为1804240020的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》”、第二项“解除原告宋洋与被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行于2018年6月5日签订的《个人购房借款及担保合同》”、第三项“被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋洋购房首付款176478元、物业专项维修基金12209.40元，合计188687.40元”、第五项“被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋洋已向被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行支付的按揭贷款本金及利息114523.68元（截至2020年6月16日）”（实际金额以原审被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行提供的截至本判决生效之日宋洋已支付的银行贷款本息为准）、第六项“被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与原告宋洋《个人购房借款及担保合同》项下未偿还贷款本金658850.47元”（截至2020年6月16日金额为658860.47元，实际金额以原审被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行提供的截至本判决生效之日未偿还银行贷款本金为准）；二、变更贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初2153号民事判决第四项“被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋洋违约金131471.70元”为“上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人宋洋支付违约金58097.55元”（违约金58097.55元系按131471.70元减去截至2020年6月16日宋洋已付银行利息的方式计算，实际金额按131471.70元减去原审被告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行提供的截至本判决生效之日宋洋已支付银行贷款利息的方式计算确定）；三、驳回被上诉人宋洋的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7321元（宋洋预交），二审案件受理费14642元（六盘水实地房地产开发有限公司预交），共计21963元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担18458元，由被上诉人宋洋负担3505元。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 蒙彩虹审判员 唐丽红二〇二〇年十二月十四日法官助理张欢予书记员熊艳