北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终794号上诉人（一审原告、执行案外人）：陈熹，男，1987年7月8日出生，汉族，五矿建设有限公司职员，住北京市朝阳区百子湾南二路**院**楼****。委托诉讼代理人：宋孟瑶，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳迪，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京佳艺置业有限公司，住所地北京市密云区北庄镇北庄村华盛路**政府办公楼**-2195（北庄镇集中办公区）。法定代表人：叶荣，执行董事。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：北京浩隆房地产开发有限责任公司，住所地，住所地北京市通州区台湖镇创业园路**iv>法定代表人：韦洛洛，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。上诉人陈熹与被上诉人北京佳艺置业有限公司（以下简称佳艺置业公司）、被上诉人北京浩隆房地产开发有限责任公司（以下简称浩隆房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈熹的委托诉讼代理人宋孟瑶、刘艳迪、被上诉人佳艺置业公司的委托诉讼代理人崔皓、被上诉人浩隆房地产公司的委托诉讼代理人仇臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈熹上诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初270号民事判决书的判决内容；2.依法改判，支持陈熹的一审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由佳艺置业公司、浩隆房地产公司共同承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，庭审中并未认定《北京市商品房现房买卖合同》的真实、合法、有效。浩隆房地产公司否认与陈熹签订过《北京市商品房现房买卖合同》，声称从未将北京市朝阳区百子湾南二路78号院6号楼1单元301室（以下简称“案涉房屋”）出售给陈熹，但是浩隆房地产公司是同意陈熹的一审诉讼请求的，就此可以看出观点是前后矛盾的。另外，浩隆房地产公司称该合同中的公章非其公司公章，但却不申请公章鉴定、也未向法庭提供其所为的真实的公章样本做对比。这也充分说明该合同是真实、合法、有效的。陈熹认为，真实的房屋买卖关系是终止案涉房屋被强制执行拍卖及确定房屋权属问题的前提和基础。《北京市商品房现房买卖合同》系真实有效的，浩隆房地产公司在办理工商登记时，公章是在工商局进行备案的，经过备案的公章具有公示效力，应受法律保护。本案中，一审法院未将该事实调查清楚，就仓促的认定“因案涉房屋未办理房屋过户手续，故陈熹未取得案涉房屋的物权。”一审法院针对该合同中公章是否为浩隆房地产公司的真实公章的问题，未予理睬且未调查清楚，含糊其词的论述，系属事实认定不清。因此，陈熹请求二审法院在二审中明确认定《北京市商品房现房买卖合同》的真实、合法、有效性。二、一审法院单纯的以签订房屋买卖合同的时间晚于司法查封的时间为由，驳回陈熹的全部诉讼请求，属于认定事实错误，法律适用错误。首先，陈熹在不知案涉房屋被司法查封的情况下，以市场合理价格购买了案涉房屋后，将其作为生存生活居住的唯一住房，祖孙三代人一直持续占有、使用案涉房屋近10年，并向浩隆房地产公司实际控制的北京中地兴业物业管理有限公司（A派物业管理中心）缴纳物业管理费至今。在此过程中，陈熹同该小区其他未取得房产证业主曾多次要求浩隆房地产公司办理过户登记，但因浩隆房地产公司缘故，一直未予以办理过户登记事宜。陈熹对未办理权属转移登记没有任何过错，系善意第三人，构成善意取得案涉房屋的要件。因此，陈熹依法应对案涉房屋享有所有权。其次，虽然本案签订房屋买卖合同是在法院查封之后，但是陈熹在购买房屋时穷尽一切途径都无法知晓案涉房屋已被法院查封，直至2019年底朝阳法院张贴出执行公告时，陈熹才首次知晓自己购买并居住多年的案涉房屋被法院查封的事宜，更是待一审开庭时，才知晓一审法院对案涉房屋进行查封的真实状态。另外，一审法院以案情未结束、不便公开为由，当庭拒绝了陈熹阅卷的请求，至今也未能了解案涉事由和金额，作为案情关联方之一的陈熹同时质疑一审法院拒绝阅卷的合理性。再次，陈熹在2019年末初次知晓案涉房屋被法院查封后，积极主动与一审法院执行法官进行沟通，得知2015年1月，浩隆房地产公司恶意欺骗原债权人南通市新华建筑安装工程有限公司（以下简称“南通新华公司”），在浩隆房地产公司和南通新华公司未达成和解协议的情况下，解封、转移约40套可供执行房屋，导致可供执行的房产从77套变成仅剩37套，且剩余的户型多数为面积小、价值低的房屋，被解封转移走的多是大面积房屋，其2019年评估值近3.2亿元。也正是因该部分房产在被解封和恶意转移，执行工作存在的失误，直接影响了陈熹的合法利益。最后，虽然本案不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但是，就价值位阶而言，居住权、生存权的保护应优先于财产权或债权，案涉房屋系陈熹的唯一住房，三代人多年栖身于此，理应予以优先保护。更何况，是在开发商浩隆房地产公司的售楼处以正规程序购买并签订的房屋买卖合同，没有理由首先质疑其房屋状态。另外，需要强调的是：2012年在购买房屋时，房管部门在无合同、无产权证的情况下，是不能查询房屋状态的。网络自助查询也是2019年才开通的。所以陈熹在签订合同之前是无从知晓案涉房屋已经被法院查封的。三、（2020）京02执恢87号执行案件已经执行完毕，一审法院应当依法解除对剩余房产的查封。经京东司法拍卖网上查询得知，一审法院已经拍卖浩隆房地产公司名下价值过亿的查封房屋，足以抵偿（2008）二中民初字第03280号判决书中的债务。因此，对于剩余未强制执行拍卖的房屋（包含案涉房屋在内）就应当依法解除查封。综上所述，陈熹请求二审法院审理查明事实，正确适用法律，依法支持陈熹的全部上诉请求。佳艺置业公司辩称，同意一审判决，不同意陈熹的上诉请求。这个案件中陈熹购买房屋行为发生在查封之后，法律和司法解释规定执行过程中对房屋买受人和案外人的保护以法院查封之前签订合法的商品房买卖合同为前提，本案中陈熹的这个购房情形就不符合法律规定的应当予以保护的情形，也不享有可以阻碍法院执行的合法权益。陈熹说不可能知道法院查封，这个观点在法律上就不能成立，因为他买的是商品房，应当办理网签，如果房屋被查封了就不能网签，因此作为房屋买受人可以通过是否办理网签来判断房屋权属状态，而陈熹长达十年的时间没有与浩隆房地产公司办理网签，他对于法院查封的情形早就可以主动去查询，我们认为没有任何法律依据。浩隆房地产公司没有新的答辩意见。陈熹向一审法院起诉请求：1．判令终止对案涉房屋的强制执行；2．依法认定陈熹为案涉房屋所有权人；3．案件受理费由佳艺置业公司、浩隆房地产公司负担。一审法院认定事实：南通市新华建筑安装工程有限公司与浩隆房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2008年3月19日作出（2008）二中民初字第03280号民事判决，判决：一、北京浩隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告南通市新华建筑安装工程有限公司支付工程款五千万六千六百二十二元；二、南通市新华建筑安装工程有限公司对工程款享有优先受偿权；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。上述判决发生法律效力后，南通市新华建筑安装工程有限公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2008）二中执字第00625号立案受理。后该执行案件终结本次执行程序。执行过程中，一审法院于2008年5月7日作出（2008）二中执字第615、625号协助执行通知书，查封案涉房屋。目前案涉房屋仍在查封过程中。另查，佳艺置业公司变更为（2008）二中执字第00625号执行案件的申请执行人后，向一审法院申请恢复执行，一审法院于2020年4月20日立案受理，案号为（2020）京02执恢87号。诉讼中，陈熹提交主要证据如下：1．（2020）京02执恢87号强制执行裁定书及《北京市商品房现房买卖合同》，用以证明，陈熹于2020年4月才知晓自己购买的房屋被查封，被强制执行。2．300万元支付凭证，用以证明，陈熹已支付全部购房款。3．《北京市商品房现房买卖合同》，用以证明，陈熹于2012年10月23日从浩隆房地产公司购买了案涉房屋。4．案涉房屋的装修合同、物业证明、缴费单，用以证明，案涉房屋是陈熹长期居住的唯一住房。佳艺置业公司对上述证据的证明目的均不予认可，认为陈熹自称2012年就购买了案涉房屋，但长达8年没有办理网签备案和过户手续，陈熹也没有通过诉讼向浩隆房地产公司主张过权利，说明陈熹早就知道案涉房屋被查封，无法办理网签和过户手续。且案涉房屋自2008年5月7日被查封，陈熹是在2012年10月23日签订的房屋买卖合同，合同签订于法院查封之后，不能对抗法院执行。浩隆房地产公司不认可与陈熹签订过《北京市商品房现房买卖合同》，称该合同中的公章非其公司公章，但不申请公章鉴定。另，一审法院调取了案涉房屋的不动产登记簿，载明案涉房屋司法查封于2010年8月4日起至今。经向北京市朝阳区不动产登记事务中心询问，案涉房屋司法查封始于2008年5月7日。一审法院认为，本案中，陈熹是持其与浩隆房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，以案涉房屋购买人的身份主张终止强制执行的。对于陈熹与浩隆房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，首先，浩隆房地产公司否认其公司曾与陈熹签订过该份买卖合同。其次，退一步讲，如果该份《北京市商品房现房买卖合同》真实、有效，因案涉房屋未办理房屋过户手续，故陈熹此时并未取得案涉房屋的物权。根据已查明的事实，一审法院对案涉房屋进行司法查封的时间起于2008年5月，且一直处于被查封状态。而陈熹与浩隆房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》的时间为2012年，此时，案涉房屋正处于被司法查封期间。故陈熹以司法查封后签订的《北京市商品房现房买卖合同》为依据，要求排除强制执行，显属缺乏依据，不予支持。关于陈熹以其已支付全部购房款及长期居住使用案涉房屋为由，要求解除对案涉房屋查封的请求，虽然上述理由属于判断是否足以排除强制执行的情形范围，但审查案外人提起执行异议之诉是否应当支持的首要事实基础是，案外人对执行标的物享有权利的时间发生在司法查封之前，而现有证据表明，陈熹系在司法查封之后签订房屋买卖协议并入住的案涉房屋，故对陈熹的该项理由，不予采信。关于陈熹要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因陈熹与浩隆房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》时案涉房屋已被司法查封，且陈熹依据《北京市商品房现房买卖合同》要求确认案涉房屋的所有权，亦缺乏法律依据，故对陈熹的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，判决：驳回陈熹的诉讼请求。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于陈熹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需要同时符合规定的四个要件才可以排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。判断买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需要同时符合规定的三个要件才可以排除执行。具体到本案，根据审理查明的事实，陈熹与浩隆房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》时间系2012年10月23日，约定陈熹购买案涉房屋。一审法院对案涉房屋进行司法查封的时间始于2008年5月7日，且一直处于被查封状态。由此可知，陈熹在一审法院查封案涉房屋之后才签订了商品房买卖合同，且未进一步提交证据加以佐证其签订合同的时间早于查封时间，一审法院认定陈熹系在司法查封之后签订房屋买卖合同并入住的案涉房屋正确，本院予以认可。故无论依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是第二十九条，陈熹的主张均不符合上述要件，其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行。综上所述，陈熹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由陈熹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  汪 明审判员  李 颖二〇二〇年十二月三十日书记员  翟释然