广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27201号上诉人（原审被告）：深圳市鑫丰达投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区石岩街道塘头社区塘头大道宏发商业大厦**铺，统一社会信用代码：91440300555429847J。法定代表人：张艺蕾，总经理。委托诉讼代理人：袁桂梅，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞，广东深宝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯金玲，女，汉族，1992年9月12日出生，身份证住址：江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：许小霞，广东律参律师事务所律师。原审被告：蔡勇志，男，汉族，1976年9月27日出生，身份证住址：江西省抚州市崇仁县。原审被告：聂晖，男，汉族，1984年4月1日出生，身份证住址：江西省抚州市临川区。上诉人深圳市鑫丰达投资发展有限公司（以下简称鑫丰达公司）因与被上诉人冯金玲、原审被告蔡勇志、聂晖房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初30223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫丰达公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判涉案租赁合同有效，鑫丰达公司无需退还冯金玲押金18581.12元、入场费36000元，无需赔偿其损失19460元。事实和理由：一、鑫丰达公司与冯金玲签订的涉案房屋租赁合同合法有效，鑫丰达公司出租的疏导点经政府部门审批同意设置，涉案租赁合同期限未超过政府部门审批运营的期限，且系双方真实意思表示，主体适格，未违反法律法规的强制性规定及社会公共利益，应当受到法律保护。二、因市政管理需要，涉案疏导点被政府部门强制拆除，鑫丰达公司并无过错。三、鑫丰达公司已经充分告知了租赁物业的性质及可能因政府原因拆除的风险，即履行了告知义务。冯金玲作为完全民事行为能力人，明知鑫丰达公司租贷的商铺属于非固定场所摊贩临时疏导点，可能被政府部门强制拆除，仍自愿同鑫丰达公司签订涉案租赁合同，冯金玲应当自行承担合同履行不能的全部商业风险。四、原审法院判决鑫丰达公司退还押金18581.12元、入场费36000元，赔偿其损失19460元，原审法院认定的退还押金金额、入场费及损失范围等事实有误。冯金玲未发表答辩意见。蔡勇志、聂晖未发表意见。冯金玲向一审法院起诉请求：1、鑫丰达公司、蔡勇志、聂晖退还押金20400元，退还入场费36000元，赔偿装修费用30400元，赔偿搬迁损失费20400元（按3个月租金标准），赔偿停止营业损失费20400元（按3个月租金标准），赔偿开店购置电器设备、物品及前期线上线下前期投入广告等损失30370元，赔偿员工误工、安置费损失35000元；2、诉讼费由鑫丰达公司、蔡勇志、聂晖负担。一审法院认定事实：一、2019年3月17日，冯金玲（乙方，承租方）与鑫丰达公司（甲方）签订《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》，约定甲方将位于塘头大道××“××头社区乱××点”××和××摊位（具体地点以平面图划定为准）出租给乙方经营甜品，期限为1年，从2019年3月17日至2020年3月16日，押金20400元，租金为每月6800元／月，每月5日前交清；租赁期内，如因城市建设或城市更新需利用场地，双方应无条件取消合同，甲方退还乙方押金，乙方无条件自行清理其在租赁场所所有物件及清场。二、2019年3月15日、17日、18日，冯金玲向聂晖转账共计57989元。冯金玲称该57989元包括押金20400元，入场费36000元和3月份租金1589元。聂晖确认收到该57989元，认为其中36000元是店铺分摊的装修费用。鑫丰达公司表示同意向冯金玲退还押金，但要扣减冯金玲拖欠的费用。三、冯金玲承租涉案摊位后，在摊位上登记注册成立深圳市宝安区研茶饮品店。冯金玲称，为经营饮品店，支出了以下费用：（1）装修费22000元和广告招牌制作费5400元，对此，冯金玲提交了装修合同、制作合同和微信转账记录等；（2）购置净水器等费用，对此，冯金玲提交了淘宝订单、图片等。四、冯金玲与鑫丰达公司确认2019年7月之前的房屋租金、管理费和6月之前的水电费已经全部结清。冯金玲同意2019年7月的水电费1818.88元从鑫丰达公司返还的款项中扣减，对鑫丰达公司主张的2019年8月租金、管理费和水电费不予认可。五、关于涉案租赁物，鑫丰达公司称，该租赁物是2016年经当地政府部门审批同意设立的非固定场所摊贩临时疏导点，为建设该疏导点，鑫丰达公司委托深圳市美特佳装饰设计工程公司进行装修，价格为28万元，经过装修后的疏导点，环境整洁美观，改善了市容市貌，之后出租给包括冯金玲在内的多个租户用于经营。2019年8月2日，深圳市宝安区城市管理综合执法局向冯金玲发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，内容为冯金玲经营的饮品店占用公共场所，违反《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》第二十五条第一款，根据《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》第二十五条第三款规定，责令冯金玲立即停止违法行为，于2019年8月10日9时前清理、搬迁和拆除。冯金玲称，接到该通知后，于2019年8月2日停止营业，在2019年8月23日前全部搬出了租赁物。鑫丰达公司称，涉案租赁物已于2019年8月28日被政府部门强制拆除。六、鑫丰达公司系一人有限公司，蔡勇志系公司唯一股东，曾以个人账户收取冯金玲支付的租金等费用。聂晖系鑫丰达公司员工，双方均确认聂晖收取冯金玲款项的行为实际上是职务行为，该款项实际支付给了鑫丰达公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁物无房产证或建设规划工程许可证，也未取得主管部门的建设批准，因此，冯金玲与鑫丰达公司签订的《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》无效，冯金玲与鑫丰达公司因该合同取得的财产，应当互相返还。对于冯金玲支付的20400元押金，鑫丰达公司同意返还给冯金玲。对于另外的36000元，冯金玲主张为入场费，鑫丰达公司主张为店铺分摊的装修费用。鑫丰达公司提供租赁物给冯金玲时，应当符合基本的使用条件，其主张该36000元为店铺分摊的装修费用显然不合常理，故该院采信冯金玲的主张，即该36000元为入场费。合同无效后，鑫丰达公司应当将该36000元返还给冯金玲。关于冯金玲主张的损失，1.冯金玲实际支出摊位装修费用22000元和广告招牌制作费5400元，按8折折算损失为21920元[（22000元+5400元）×80%]；2.搬迁损失、停业损失和员工安置费，搬迁损失、停业损失和员工安置费，该院酌定5000元；3.购置设备损失，由于部分设备，冯金玲已经自行搬离，故该院酌定该部分损失为10000元；4.广告损失，该院酌定为2000元。冯金玲以上损失共计38920元（21920元++5000元10000元+2000元）。鑫丰达公司将未取得建设工程规划许可证或未获批准建设的租赁物出租给冯金玲，冯金玲在签订《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》时对租赁物的权属及建设情况未予核实，双方均对合同无效存在过错，因此，该院按照各自一半来确定双方的过错责任，鑫丰达公司应当对冯金玲的损失承担50%的赔偿责任，即鑫丰达公司赔偿冯金玲损失19460元（38920元×50%）。蔡勇志系鑫丰达公司唯一股东，其未举证证明公司财产独立于股东个人财产，且其曾用个人账户收取冯金玲支付的租金等费用，应当对鑫丰达公司的上述债务承担连带清偿责任。虽然聂晖收取了冯金玲支付的款项，但鑫丰达公司确认聂晖收取款项的行为系职务行为，相应的法律后果应当由鑫丰达公司承担，故聂晖个人无需承担本案中的还款责任。关于鑫丰达公司所称的扣减2019年7月水电费和8月租金和管理费、水电费，冯金玲同意支付2019年7月水电费1818.88元。至于2019年8月租金和管理费、水电费，由于冯金玲在2019年8月2日已经收到深圳市宝安区城市管理综合执法局发出的《责令停止（改正）违法行为通知书》，被要求立即停止违法行为，因此，冯金玲显然无法在2019年8月正常使用涉案租赁物，因此，鑫丰达公司主张在其向冯金玲返还的款项中扣减2019年8月租金、管理费和水电费，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认冯金玲与鑫丰达公司2019年3月17日签订的《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》无效；二、鑫丰达公司在该判决生效之日起十日内向冯金玲返还押金18581.12元（从押金20400元中扣减2019年7月水电费1818.88元）、入场费36000元；三、鑫丰达公司在该判决生效之日起十日内向冯金玲赔偿损失19460元；四、蔡勇志对鑫丰达公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回冯金玲的其他诉讼请求。案件受理费2080元，由冯金玲负担1262元，鑫丰达公司、蔡勇志负担818元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋未办理合法报批报建手续，冯金玲与鑫丰达公司签订的《塘头社区非固定摊贩疏导点摊位租赁合同》应当认定为无效。在上述合同无效的情况下，鑫丰达公司应当退还押金。一审根据双方的过错程度，酌情支持鑫丰达公司赔偿损失19460元并无不当。至于鑫丰达公司另外收取的36000元，冯金玲主张是入场费，鑫丰达公司主张是店铺分摊的装修费用，通常装修成本应在租金中予以考虑，且鑫丰达公司作为出租人并未就其主张提交充分的证据，一审采信承租人的主张认定为入场费合理，鑫丰达公司应当予以退还。综上，鑫丰达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1651元，由深圳市鑫丰达投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十三日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。