海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终2042号   上诉人（原审被告）：海南红山房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市国营南田农场场部办公大楼。   法定代表人：杨卓君，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：胡建，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭丽媛，海南惠海律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：房园，女，汉族，1985年12月24日出生（公民身份号码XXX），现住山西省太原市杏花岭区。   委托诉讼代理人：张彪，海南法格律师事务所律师。   上诉人海南红山房地产开发有限公司(以下简称红山公司)与被上诉人房园商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   红山公司上诉称,上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初1954号民事判决第三项，驳回房园第三项诉讼请求；2.改判（2020）琼0271民初1954号民事判决第四项。事实和理由：红山公司认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。第一，房园主张利息损失没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房园单方解除《商品房买卖合同》不属于可以主张利息损失的情况。第二，《商品房买卖合同》约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”、第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定，结合红山公司逾期交房及房园单方解除合同的情况，应在2019年1月1日至2019年12月30日期间确定房园的实际损失，适当减少违约金数额。综上所述，红山公司尊重房园解除合同的权利，认可（2020）琼0271民初1954号民事判决第一项、第二项；不认可第三项、第四项，恳请二审法院判如所请。   房园答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，红山公司的上诉理由没有法律依据，不应支持，应维持一审判决；2.双方签订的合同是真实意思表示，一审判决的利息是基于双方签订的合同约定进行判决的；3.红山公司的上诉理由没有根据，法律未明确说违约金和利息两个不能一起主张；4.我们认为违约金主张并未过高，双方合同是有约定的，并且红山公司也没有证据证明违约金过高。从实际上来说这也不高，房园的损失还有增值的部分，因为房价一直在涨。   房园向一审法院起诉请求：一.请求依法判决房园与红山公司于2018年6月28日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：xxxxx)已经于2019年12月30日解除;二.请求依法判决红山公司向房园退还购房款2286335元;三.请求依法判决红山公司向房园支付利息189646.79元(该189646.79元利息为暂计至2020年2月10日期间的利息，具体的利息应为以房款2286335元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准，从2018年3月16日起计算至红山公司实际向房园退还全部购房款之日止期间的利息);四.请求依法判决红山公司向房园支付违约金114316.75元；五.请求依法判决案件受理费、保全费5000元由红山公司承担。   一审法院认定事实：2018年3月16日，房园与红山公司签订《房屋订购确认单》，后双方于2018年6月28日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：合同编号：201804028000087），约定房园购买由红山公司开发的位于三亚市海棠区龙海路海棠月色温泉度假小区x幢x号楼x单元x房，房屋建筑面积78.42方米，总房款2286335元。买受人应当在2018年3月20日前支付该商品房全部价款。第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1、已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、已取得房屋测绘报告……。第十条第一款第1项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。……合同第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（不做累加）。（1）逾期在30日内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。附件十一补充协议第五条第2款约定：本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。合同签订后，房园于2018年3月16日（付款金额20万元）、3月20日（付款金额2086335元）分两次以银行转账的方式付清前述全部房款。2019年11月15日，涉案项目完成竣工验收备案。因红山公司未能依约交付涉案房屋，房园以邮寄的方式向红山公司送达了《解除合同通知》，通知红山公司退还已付房款并支付利息和违约金，红山公司于2019年12月30日签收后，因至今未向房园退还房款和支付利息违约金，房园诉至人民法院。另查，根据三亚市气候中心出具的台风记录可知，2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日。根据海棠区海洋水务局调取的卫星图片显示，涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程仍未接通。涉案房屋已在2019年年底通知交付。一审法院认为，房园与红山公司于2018年6月28日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪约履行合同义务。合同签订后，房园已按约付清全部房款，现合同约定的交房期限届满，红山公司逾期交付房屋的行为已构成违约，房园据此享有单方解除权，依据合同约定，房园以书面方式于2019年12月30日向红山公司送达《解除合同通知》后，现诉求确认涉案合同已于2019年12月30日解除并主张红山公司退还已付房款，有事实和法律依据，应予以支持。关于利息和违约金，合同第十二条第1款第（2）项约定逾期超过30日后，买受人解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。该约定内容未违反法律规定，应予以支持。依据上述约定并结合房园实际付款时间，认定其利息应以2286335元为本金，自2018年3月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至债务付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。房园诉求自2018年3月16日起计算利息，于法无据，应不予支持。关于违约金，房园诉求114316.75元（2286335元×5%），有事实和法律依据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认房园与红山公司于2018年6月28日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxxxx）已于2019年12月30日解除；二、红山公司应于本判决生效之日起十日内向房园退还购房款2286335元；三、红山公司应于本判决生效之日起十日内向房园支付利息（以2286335元为本金，自2018年3月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至债务付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、红山公司应于本判决生效之日起十日内向房园支付违约金114316.75元。   本院经审理查明，本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.房园主张利息是否有法律依据；2.双方约定的逾期交房违约金标准是否过高，是否应予调整。   关于房园主张利息是否有法律依据的问题。双方签订的合同第十二条第1款第（2）项明确约定若红山公司逾期交房而房园要求解除合同的，红山公司应当向房园支付已付购房款的利息及违约金，该约定内容未违反法律规定，房园根据双方合同的约定起诉主张利息和违约金，并无不妥。   关于双方约定的逾期交房违约金标准是否过高，是否应予调整的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项明确约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金”，该条款系红山公司提供的格式合同中的合同条款，为双方签字确认，未违反法律规定，为合法有效的条款。本案中，红山公司逾期交房的时间已超过30日，应按此约定计算违约金。双方约定的“全部房价款的5%”的违约金标准，红山公司至今逾期交房时间将近两年，其购房款5%的违约金，与房园所主张的利息标准并合，亦远低于民间借款可保护的最高利率标准，不属于合同法及其解释规定的“约定的违约金过高”的情形，不应适用合同法规定的调整规则。一审法院依据双方约定的违约金标准计算违约金，认定事实清楚，适用法律正确。红山公司上诉主张违约金过高应予调整，没有事实与法律依据。   综上所述，红山公司的上诉请求理由不充分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7700元（红山公司已预缴27522元），由红山公司负担，19822元退回给红山公司。   本判决为终审判决。   审判长 黄卫南   审判员 左家锋   审判员 李宝鹏      二〇二〇年十二月二十二日   法官助理 苏桂凡   书记员 谢材余   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。