福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6987号 上诉人（原审原告）：王**举，女，1958年5月11日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：何丹平，福建日尧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区宦溪镇鹅鼻村民委员会办公楼**。 法定代表人：黄鑫烽，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人王**举因与被上诉人福州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王**举上诉请求：撤销一审判决，改判世茂公司向王**举支付逾期交房违约金，以购房总价款4000000元为基数，按每日万分之二自2019年1月1日起，计付至案涉商品房具备合同约定的交付条件（经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格），且维修完毕可以正常使用为止（王**举已于一审诉讼期间2020年8月20日收房，违约金暂计至2020年5月31日起诉前一天为413600元）。事实和理由：一、一审法院对世茂公司利用其作为经营者的优势地位，借由各种方式、手段，在买卖合同及各种补充协议中变相免除其逾期交房及房屋质量问题的责任，侵害王**举权益的事实未做认定。二、一审判决认定的交房期限有误。《协议书》的条款内容为“该商品房装修工程应在2019年6月30日前竣工交付王**举使用”等，一审法院却认定实际交房期限为2020年6月30日前，错误将交房期限推迟了一年。三、一审判决《合同法》第八条，属适用法律错误。鉴于世茂公司提供的格式条款，本案应适用《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条，《消费者权益保护法》第二十六条规定。即使《协议书》不作格式合同认定，因世茂公司坑骗王**举签订“阴合同”即《协议书》来对抗在房管部门备案的《商品房买卖合同》及相关附件，以此逃避行政监管，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，显属合同无效情形，《协议书》相关条款应认定无效。对于房屋交付期限的约定，应适用《商品房买卖合同》约定，即世茂公司应在2018年12月31日前交付经综合验收合格、消防验收合格且质量不存在问题的房屋。四、一审判决显失公平与公正。1.世茂公司举证的竣工验收合格证明和消防备案凭证未出示原件，王**举当庭提出异议，但一审法院将其作为定案依据，属程序违法。2.一审法院对王**举适用严格责任，用各种无效约定限制王**举的权利，免除世茂公司的责任。五、世茂公司逾期交付房屋且所交付房屋有严重质量问题，其应承担违约责任。 世茂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。一、《商品房买卖合同》《协议书》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、案涉房屋经竣工验收合格和竣工验收消防备案，符合法律规定及合同约定的交付条件，可以交付使用。一审判决认定王**举以质量瑕疵为由主张案涉房屋不符合交付条件，与合同约定不符，认定事实和适用法律正确。三、案涉房屋已按约定交付，不存在逾期交付，一审判决据此驳回王**举的诉请，认定事实和适用法律正确。 王**举向一审法院起诉请求：判令世茂公司向王**举支付逾期交房违约金，以购房总价款4000000元为基数，按每日万分之二自2019年1月1日起，计付至讼争商品房具备合同约定的交付条件（经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格），且全面维修完毕可以正常使用并书面通知王**举在合理期限办理房屋交接手续之日止。 一审法院认定事实：2017年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（含附件），约定原告购买被告开发的坐落晋安区宦溪镇XX路168号XX区地块二XX#楼X层XX复式商务办公号房（以下简称案涉房屋），总价款4000000元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施的施工安全设施；4.该商品房无燃气管道，双方同意上述第2项中“燃气管道”予以删除，不作条件约定；其他详见附件六补充协议约定。合同附件六合同补充协议第五条第一项约定，出卖人在该商品房所在楼幢取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件后即可向买受人交付该商品房，届时买受人予以及时办理该商品房交接手续。合同附件六合同补充协议第六条约定，出卖人超过本合同第八条约定的交房截止日但未超过交房截止日后六个月（即至2019年6月30日，含该日）交房的，自交房截止日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过本合同第八条约定的交房截止日六个月（即2019年6月30日）后仍未交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于交房截止日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。合同附件六合同补充协议第十条第三项约定，买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由出卖人认定核实后进行维修；若买卖双方对该商品房质量认定有争议，应委托双方认可的福州市有资质的检测机构检测，并以其出具的书面鉴定意见为处理争议依据。但无论如何，买受人不得以此拒绝接收该房屋或追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。另外，原、被告还就案涉房屋装修事宜签订一份《协议书》，载明在《商品房买卖合同》约定的商品房总价格范围内，在该商品房满足合同约定交付条件并通知原告或与原告签署交接确认手续后，被告根据原告确认的本协议项下标准安排施工单位为该商品房提供室内装修服务。双方约定案涉房屋装修工程应在2019年6月30日前竣工交付原告使用，原告同意在买卖合同约定的交付期限前该商品房不具备买卖合同约定交付条件情况下，若该商品房于本协议约定的装修工程交接时限前具备了合同约定交付条件的，则仍视为被告已按时履行买卖合同约定交付义务，原告不据此向被告主张逾期交房违约责任。《协议书》还对装修工程的保修期及违约责任进行了约定。上述合同签订后，原告依约付清购房款。2019年6月6日，案涉房屋完成建设工程竣工验收消防备案。2019年6月20日，案涉房屋通过建筑工程竣工验收。2019年6月28日，被告完成案涉房屋建设工程竣工验收备案。2019年6月25日，被告通过邮寄方式向原告发出《商品房交付通知书》，通知原告于2019年6月30日到指定地点办理房屋交付手续，同时提示原告“归家吉日”为2019年7月5日。后原告于2019年7月5日前往案涉房屋办理交接手续，以房屋存在横梁滴水、墙面返潮、房屋外墙油漆脱落等质量问题，不符合交付条件为由拒绝接收房屋。后被告对原告提出房屋质量问题进行整改，原告认为房屋整改后至今仍存在户外挡土墙渗水、户内墙顶开裂等质量问题，因此拒绝接收房屋。 一审法院认为,被告最终向原告交付的房屋系已装修房屋，且《商品房买卖合同》未对房屋室内装饰装修进行约定，双方另行就装修工程签订协议合理，原告称《协议书》系被告出于免除自身责任蒙骗原告所签，缺乏证据，不予采信。本案《商品房买卖合同》《协议书》均为原、被告自愿签订，具有法律效力，双方应当依约履行。《商品房买卖合同》虽约定被告应于2018年12月31日前交付房屋，但双方在就房屋装修工程签订的《协议书》中明确约定若案涉房屋在2020年6月30日装修工程交接时限前具备合同约定交付条件，则仍视为被告已按时履行买卖合同约定的交付义务，故案涉房屋的实际交房期限为2020年6月30日前。本案中，被告通知原告交房的首日时间为2019年6月30日，此前被告已先后完成建设工程竣工验收消防备案、建筑工程竣工验收及房屋建设工程竣工验收备案，即案涉房屋在2019年6月30日已经具备《商品房买卖合同》第八条及该合同附件六合同补充协议第五条第一项约定的交付条件，故被告履行交房义务符合合同约定。被告交付的房屋虽存在渗水等质量瑕疵，但并未违反合同关于房屋交付条件的约定，原告以质量瑕疵为由主张案涉房屋不符合交付条件，与合同约定不符。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告王**举的诉讼请求。案件受理费7504元，减半收取计3752元，由原告王**举承担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件、《协议书》系王**举与世茂公司自愿签订，王**举关于《商品房买卖合同》《协议书》相关约定系格式条款、《协议书》系世茂公司蒙骗其所签应属无效的上诉主张均缺乏证据，本院不予采信。双方均应依约履行。案涉《商品房买卖合同》约定的交房期限虽为2018年12月31日前，但双方因房屋装修事宜又签订了案涉《协议书》，明确约定案涉房屋装修工程应在2019年6月30日前竣工交付使用，王**举同意若案涉房屋于约定的装修工程交接时限前具备了买卖合同约定交付条件的，则仍视为世茂公司已按时履行买卖合同约定的交付义务。根据上述协议约定，案涉房屋的交房期限应为2019年6月30日前。2019年6月30日前，案涉房屋所在工程已完成建筑工程竣工验收和消防备案，符合法律规定和合同约定的交付条件。世茂公司也通知了王**举于2019年6月30日办理交付手续。故世茂公司不存在逾期交房的违约行为。世茂公司交付的案涉房屋虽存在渗水等质量瑕疵，但未违反合同约定交付条件。故王**举以房屋存在质量瑕疵为由要求世茂公司支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。 综上，王**举的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7504元，由王**举负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦