贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11260号 原告（案外人）：吕华秀，女，1973年9月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告（申请执行人）：何晓玲，女，汉族，1972年6月23日出生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：孔德军（特别授权），系贵州驰远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静（特别授权），系贵州驰远律师事务所律师。 被告（被执行人）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 被告（被执行人）：耿春萍，女，1965年4月24日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。 原告吕华秀与被告何晓玲、耿春萍、毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕华秀、被告何晓玲的委托诉讼代理人孔德军、被告博泰公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。被告耿春萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕华秀向本院提出诉讼请求：一、请求毕节市七星关区人民法院立即停止强制执行、解除对该房屋的查封保全措施。二、撤销毕节市七星关区人民法院作出的（2018）黔0502执2024号关于查封毕节市七星关区房屋执行裁定书。三、撤销毕节市七星关区人民法院作出的（2019）黔0502执异61号执行裁定书。四、确认原告对毕节市七星关区房屋享有所有权和使用权；确认原告对前述房屋享有排除被告何晓玲申请执行的权利。五、案件受理费由被告承担。事实及理由：位于毕节市七星关区房屋，由原告吕华秀于2018年7月10日出资364528元向被告毕博泰公司全款购买，原告已于2018年7月装修完毕并入住使用。博泰公司一直未将案涉房屋备案登记到原告名下，更未为原告办理房屋产权证书。被告何晓玲申请执行博泰公司和耿春萍后，毕节市七星关区人民法院（以下简称“七星关区法院”）于2019年4月17日作出（2018）黔0502执2024号执行裁定书，查封原告吕华秀向博泰公司购买的案涉房屋。原告吕华秀不服于2019年6月24日向七星关区法院提出书面异议，七星关区法院于2019年5月9日作出（2019）黔0502执异61号执行裁定书，驳回吕华秀提出的执行异议，吕华秀于2020年6月24日收到该裁定后不服，提起执行异议之诉。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，第一，被告何晓玲申请执行博泰公司和耿春萍一案属金钱债权执行案件；第二，在人民法院查封案涉房之前已原告吕华秀与被告博泰公司和耿春萍已签订合法有效的书面商品房买卖合同；第三，在人民法院查封之前吕华秀已合法占有该不动产并装修、居住使用案涉房屋；第四，原告吕华秀已支付全部购房价款，有付款记录及被告博泰公司出具的收据等证据证实；第五，涉案房屋未备案或变更登记到吕华秀名下并非买受人吕华秀自身原因，而是被告博泰公司和耿春萍的原因所致。据此，原告的权利足以排除执行，人民法院不得将涉案房屋作为执行对象，应解除对涉案房屋的查封保全措施，依法支持原告的异议申请，贵院以“（2019）黔0502执异61号”执行裁定书驳回吕华提出的执行异议属认定事实错误、适用法律错误，属于违法执行，依法应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，原告有权依法提起民事诉讼。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请判如所诉为谢。 被告何晓玲辩称，1．原告的四项诉讼请求依法不予支持，恳请法庭驳回。七星关区法院对案涉房屋的查封及查询措施均是按照生效法律文书确定的对债务人耿春萍及博泰公司采取的合法有效措施；2．案涉房屋在2014年1月8日就以房屋买卖合同的性质置移何晓玲名下，不论原告与博泰公司之间签订的合同是否成立有效，应由博泰公司相对方承担责任。原告对案涉房屋的收取、装修使用，不必然导致案涉房屋的合法占有和使用。2014年1月8日签订的房屋买卖合同，及相应的备案使用权的办理和预告登记的办理，是一种买卖关系的认定还是一种担保权的设置，未经当事人各方或未经生效法律文书对该协议进行处理和认定，案涉房屋现在的执行行为是对何晓玲抵押权的实现或者是物权的变现；3．原告认为自己的权益受到侵害可以依照合同向责任人追偿或者主张，被告何晓玲对其受到的损害没有过错也没有责任，综上，原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 被告博泰公司辩称，认可原告起诉的事实，另外博泰公司因资金周转不足向何晓玲借款，为取得何晓玲的借款，博泰公司与何晓玲签订名为商品买卖合同实为对何晓玲债权的一种保障，故博泰公司与何晓玲之间不存在商品房买卖合同关系。 被告耿春萍经本院传票传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、调解等权利。 原告吕华秀为证明其诉讼主张，提交以下证据材料： 第一组：购房合同、收据，证明涉案房屋是我合法购买的。第二组：水电费缴费清单，证明原告已经正式入住涉案房屋。 被告何晓玲依法提交以下证据材料：民事判决书，证明本案另外两个被告耿春萍及博泰公司应付何晓玲1,200万元，同时载明2014年1月8日涉案房屋已经与何晓玲签订了商品房买卖合同并且办理了备案登记和预告登记。 被告博泰公司无证据提供。 经本院综合审查全案证据后认定：原告与被告何晓玲所举证据符合有效证据三性，能证明本案相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年12月21日，原告吕华秀以儿子胡云昭的名义向被告博泰公司购买位于毕节市七星关区房屋。同日，原告向被告支付购房首款200000元。2018年元月29日，原告因考虑儿子胡云昭系未成年人，以自己吕华秀的名字与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》，并支付尾款164528元给被告。被告向原告出具《收据》收到原告购房款364528元。2018年6月3日，被告博泰公司向原告交付房屋。原告于2018年7月装修完毕并入住使用。被告博泰公司一直未将案涉房屋备案登记到原告名下，也未为原告办理房屋产权证书。 另查明，2014年1月8日，被告博泰公司和耿春萍向被告何晓玲借款15,000,000元用于房地产项目开发建设，被告博泰公司和耿春萍将本案水韵天颐6-30-1号房屋及53套房屋作为抵押物向何晓玲借款，并将该批房在房地产行政主管部门办理备案登记及预告登记在何晓玲名下。因被告博泰公司和耿春萍未及时归还何晓玲借款，何晓玲向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院于2016年11月2日作出（2016）黔民初107号民事判决书，判决被告博泰公司和耿春萍偿还何晓玲借款本全10,984,543.72元及利息。判决生效后，被告博泰公司和耿春萍未履行支付义务，故何晓玲向本院申请强制执行。本院根据何晓玲的申请于2019年4月17日查封了水韵天颐6-30-1号房屋。原告向本院提出执行异议。本院于2019年5月9日作出（2019）黔0502执异61号，裁定驳回异议人吕华秀提出的执行异议。原告吕华秀于2020年6月24日收到该裁定后不服，故向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告吕华秀提交的《商品房买卖合同》、收据，能够证明其与被告博泰公司协商一致后，于2018年1月29日签订《商品房买卖合同》，2018年6月3日，被告博泰公司向原告交付房屋，原告于2018年7月装修完毕并入住使用。本院于2019年4月17日查封了涉案房屋，原告系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告在合同签订前及当日通过刷卡将全额购房款364,528元支付给被告博泰公司，系已支付全部价款。因涉案房屋登记在被告何晓玲名下，被告博泰公司不能将案涉房屋备案登记到原告名下，也不能为原告办理房屋产权证书，系非因买受人自身原因未办理过户登记。且被告何晓玲与被告博泰公司签订53套房屋的《商品房买卖合同》是基于借款而签的实现债权的保证性质的《商品房买卖合同》。故对原告提出的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行位于毕节市七星关区房屋。 案件受理费人民币50元，由被告何晓玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴浩然 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  林 琳