呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3564号上诉人（原审被告）:内蒙古尚原餐饮管理有限公司。法定代表人:王云云，该公司董事长。委托诉讼代理人:吕琰,内蒙古鹿城联众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司。法定代表人:王治林,该公司董事长。委托诉讼代理人:贾永发,男,系该单位员工。上诉人内蒙古尚原餐饮管理有限公司（以下简称和效电力）因与被上诉人鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司（以下简称尚原餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。尚原餐饮法定代表人王云云、委托诉讼代理人吕琰，和效电力委托诉讼代理人贾永发到庭接受询问，本案现已审理终结。尚原餐饮上诉请求：1.依法撤销原审判决,并在查清事实的基础上驳回和效电力的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由和效电力承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审判决认为:对于和效电力要求解除租赁合同的诉讼请求,尚原餐饮予以认可,本院予以确认。但是,一审法院忽略了重要事实,即尚原餐饮代理律师的授权仅仅为：代为拟写法律文书、代为提交、接收、签收法律文书；代为出庭；代为参与调解；代为提起上诉。并没有“代为承认、变更、放弃诉讼请求”的特别授权，而一审法院未详细审查尚原餐饮代理律师的委托权限，直接以该律师的意见为由，确认并支持了和效电力要求解除租赁合同的诉讼请求，明显属于认定事实错误。（二）一审和效电力对于尚原餐饮转租事宜早已清楚，和效电力也曾于2019年11月与次承租人商谈过房屋租金及续租的相关事宜。以上完全可以说明，和效电力明知并默认了尚原餐饮的转租行为，不应该再以尚原餐饮转租为由要求解除租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，一审判决解除双方签订的租赁合同，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院以尚原餐饮曾给和效电力出具的一份承诺书，直接判决尚原餐饮向和效电力承担双倍租金的违约责任。该承诺书应该视为新的要约，只有在和效电力确认并明确表示同意该承诺书的内容后，才可以此内容约束双方。而在本案中，和效电力并未就此作出明确表示，双方并未就此达成新的一致意见。一审法院也以此为依据支持了和效电力的诉讼请求，明显错误。（二）退一步讲，假设该承诺书对双方具有约束力，一审法院也不应作出尚原餐饮承担双倍租金的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定：(第一款)当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，双方约定的租赁期限为三年，尚原餐饮已经支付了一年的租金，而且双方约定第三年免租。因此，按此标准计算，尚原餐饮实际已经支付了三年租金的50%,且租赁期限尚有一年左右未履行。所以，和效电力的实际损失未达到需要赔偿双倍租金的程度。综上，请求发回重审，或依法撤销一审判决。和效电力辩称，尚原餐饮与和效电力在2017年11月份签署了两份房屋租赁合同除了金额和地址不同，其他内容相同，约定将锦绣福源C区24号楼102和103号商铺出租给尚原餐饮，租期是2017年11月20日到2020的11月19日，其中2017年11月20日到2019年11月20日年租金分别为289605.6元和298661.25元，第三年免租。同时，约定自合同签订之日起5日内尚原餐饮一次性支付和效电力第一年的房租，于2018年11月20日前付清第二年的房租。但是合同签订后尚原餐饮只支付了第一年的房租，到2018年12月16日尚原餐饮向和效电力作出承诺书，承诺于2019年11月20日前付清第二年的租金，如到期不付自愿承担违约后果，双倍支付房屋租金。自尚原餐饮出具承诺后，到2019年11月临期前，和效电力未向尚原餐饮讨要任何房屋租金，也未将尚原餐饮赶出房屋。直至2019年11月前夕，和效电力向尚原餐饮讨要第二年房租时发现尚原餐饮已将和效电力房屋转租，随后和效电力向尚原餐饮发函，要求尚原餐饮限期搬离并支付欠付租金。函文发出后尚原餐饮并未回应。综上，尚原餐饮的欠租行为明确，又没有及时履行承诺书的内容。一审法院判决结果正确，请求依法驳回尚原餐饮的上诉请求。和效电力向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除和效电力与尚原餐饮2017年11月20日签订的《房屋租赁合同（锦绣福源C座24号楼102号）》；2.请求法院判令尚原餐饮给付所欠和效电力租金597322。5元；3.本案诉讼费由尚原餐饮承担。一审法院认定事实：2017年11月20日，和效电力与尚原餐饮签订房屋租赁合同一份，内容为甲方租给乙方位于呼和浩特市××区房，面积272.75平方米，期限从2017年11月20日至2020年11月19日止。该房屋三年的租金合计597322.5元，年租金标准为298661.25元，第三年免租金。本合同签订5个工作日，乙方一次性向甲方付清2017-2018年房租，于2018年11月20日前付清2018-2019年的房屋租金，按照合同约定2019-2020房屋免租金。合同第六条第二款约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借、交换承租房屋或以合作、合伙等形式变相转租房屋。第七条约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：未经甲方书面同意，转租、转借、交还承租房屋的或以合作、合伙等形式变相转租房屋。2017年11月27日，尚原餐饮向和效电力转账房租款588266．85元（包括锦绣福源C区24号楼103号房屋的房屋租金）。2018年12月16日，内蒙古尚原餐饮管理有限公司向和效电力出具承诺书一份，内容为尚原餐饮应于2018年11月20日前付清2018-2019年房屋租金，因尚原餐饮经营困难，资金周转出现问题，未能如约支付款项，并承诺于2019年11月20日前付清2018-2019年房屋租金，若未能履行承诺，尚原餐饮愿意承担合同违约后果，双倍支付房屋租金。另查明，2017年12月1日，尚原餐饮将呼和浩特市锦绣福源C区103号房屋一层C区转租。一审法院认为，和效电力与尚原餐饮之间签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。对于和效电力要求解除合同的诉讼请求，尚原餐饮对此予以认可，原审法院予以确认。对于租金，尚原餐饮出具的承诺书载明未按时支付愿意承担双倍租金，该承诺书上有尚原餐饮的盖章，尚原餐饮以公司处于无人管理的状态对抗和效电力，原审法院对此抗辩不予认可。尚原餐饮承诺双倍支付租金，应当遵循诚实信用原则进行履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司与内蒙古尚原餐饮管理有限公司于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》（呼和浩特市锦绣福源C区102号房屋）；二、被告内蒙古尚原餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告鄂尔多斯市和效电力建设工程有限责任公司租金597322.5元。案件受理费9773元，由被告内蒙古尚原餐饮管理有限公司负担。本院二审期间，尚原餐饮围绕上诉请求依法提交了两组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：《和效电建公司关于解除锦绣福源房屋租赁合同的函》；证据二：微信及短信聊天记录，上述两组证据拟证明和效电力自2019年8月到11月期间一直催促尚原餐饮腾房并解除合同，和效电力对于聊天记录的真实性不认可，和效电力发现王云云有转租的行为后，要求王云云支付房屋租金并解除合同，并不是默认尚原餐饮的转租行为。和效电力未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的房屋租赁合同是否应予以解除；2.尚原餐饮是否应向和效电力双倍返还租金。关于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中尚原餐饮违反合同约定义务，迟延支付第二年房租，构成违约。一审中和效电力主张解除双方签订的《房屋租赁合同（锦绣福源C座24楼102号）》，二审中尚原餐饮因房屋实际已无法继续使用，亦同意解除合同，故本院确认解除双方签订的《房屋租赁合同（锦绣福源C座24楼102号）》。关于第二个争议焦点，根据合同约定，和效电力租给尚原餐饮位于呼和浩特市××区房，面积272.75平方米，期限从2017年11月20日至2020年11月19日止。该房屋三年的租金合计597322.5元，年租金标准为298661.25元，第三年免租金。合同签订后尚原餐饮向和效电力支付了第一年的租金，后尚原餐饮作出《承诺书》，承诺于2019年11月20日前付清第二年房租，否则承担双倍租金。尚原餐饮认可上述《承诺书》的真实性，即《承诺书》为尚原餐饮真实的意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，内容真实、合法、有效。尚原餐饮未按照承诺付款期限支付和效电力第二年房租，故应当按约定支付和效电力双倍房租。综上所述，尚原餐饮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9773元，由内蒙古尚原餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升