山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6747号上诉人（一审原告）：华润置地(太原）有限公司，住所地：太原市万柏林区长风商务区长兴路**华润大厦****.法定代表人：马某，总经理.委托诉讼代理人：汪某，北京市环球律师事务所律师.委托诉讼代理人：孟某，北京市环球律师事务所律师.被上诉人（一审被告）：山西睿吉宸商贸有限公司。法定代表人：石某。上诉人华润置地(太原）有限公司（以下简称华润太原公司）因与被上诉人山西睿吉宸商贸有限公司（以下简称睿吉宸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020)晋0109民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人华润太原公司的委托诉讼代理人孟某，被上诉人睿吉宸公司法定代表人石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润太原公司上诉请求：1.改判被上诉人向上诉人承担以其缴纳的租赁保证金226692.00元作为合同解除违约金(即该等金额不得作为被上诉人已付款在欠缴费用中直接扣除)；2.改判被上诉人承担被告向原告支付其欠付的租金、物业管理费、推广费、水电费、补交开业装修期租金(扣除原告已付各项押金167992.00元)合计1211052.77元及按照年利率24%计算的相应的违约金、滞纳金420839.26元(暂计至2020年1月16日，应计算至实际支付之日)；3.改判被上诉人向上诉人承担上诉人因本案支出的律师费30000元；4.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：第一，一审判决认定上诉人断水断电行为不当，将被上诉人欠付各项费用截止时间确定为2019年7月16日，没有合同和法律依据，应当依法改判。租赁合同第16.1条约定：“在合同期内，乙方逾期缴纳租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的以及租赁保证金及其应补足部分等其他合同约定的乙方应缴纳或应补足的费用，每逾期1日，应按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金。在合同期内，逾期缴纳上述费用达7日以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”上诉人采取断水断电措施是在向被上诉人长期催缴欠款无果的情况下的无奈之举，有明确的合同依据。被上诉人欠缴的费用包括水电费，涉案商铺属于用水、用电量巨大的商业物业，上诉人依据合同采取断水断电措施亦是为了减轻自身损失的合理举措，一审法院限制出租人进行断水断电，明显不当。上诉人提前向被上诉人多次书面通知，但被上诉人一直拒绝清偿欠款，才迫使上诉人采取断水断电措施以避免损失进一步扩大，并于2019年11月书面通知被上诉人租赁合同于2019年11月15日解除。一审判决被上诉人欠付各项费用截止时间确定为2019年7月16日没有合同和法律依据，明显不当，应当依法改判。第二，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算滞纳金明显不当，且存在适用法律错误的情形。租赁合同第16.1条约定：“在合同期内，乙方逾期缴纳租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的以及租赁保证金及其应补足部分等其他合同约定的乙方应缴纳或应补足的费用，每逾期1日，应按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金。”上述约定系当事人的真实意思表示，法院在审判过程中也应尊重当事人之间的意思自治。上诉人为免诉累，已在租赁合同约定的范围内主动将滞纳金比例减少至年利率24%，有明确的合同依据，不存在明显过高的情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”而一审法院无视上述司法解释，直接引用《屮华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款并擅自将被上诉人主张的滞纳金标准大幅调减至年利率4.35%，属于严重的适用法律错误。第三，一审判决不支持上诉人解除合同违约金，属于刻意偏袒被上诉人一方，明显不当。租赁合同第16.5条约定：“甲方依据本合同第16.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交回该房屋；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方拒不支付上述付款或支付不足，甲方有权按照法定程序扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得未能补足欠款，甲方有权按照法律程序向乙方继续追偿。”租赁合同第16.4条约定：“在合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，甲方书面解除通知自发出后立即生效。由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：16.4.9拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部的达到20日。”故上诉人要求被上诉人承担合同解除违约金有明确的合同依据。且被上诉人自合同订立之日起便欠付各项费用，已经构成根本违约，该等保证金远不能覆盖上诉人的损失。第四，一审判决不支持上诉人主张的律师费，明显不当。租赁合同第16.9条约定：“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。”上诉人已经委托外部律师提起和参与诉讼程序，且费用属于合理范畴，应当予以支持，一审法院以“律师费并非实施诉讼行为所必须的费用”为由不支持上诉人的诉请，明显不当。综上所述，一审判决在事实认定和适用法律方面存在重大错误，应当予以纠正。睿吉宸公司辩称，1.合同明确7日以上就要停水停电，为什么上诉人一年之后才停水停电；2.法院没有偏袒我公司，一审法院判决正确；3.华润公司有自己的律师团队，律师费用不应我承担。华润太原公司向一审法院起诉请求：1.确认CRCTY-CMS-LA402的《华润中心万象城房屋租赁合同》已于2019年11月15日解除；2.判决被告从涉案商铺中腾退并承担腾退涉案商铺所需费用；3.确认被告缴纳的租赁保证金226692元作为合同解除违约金；4.判决被告承担逾期交还房屋的违约金(自2019年11月16日起算，暂计算至2020年1月16日为175152.1元，应计算至实际支付之日)；5.判决被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年11月15日欠付租金584912元以及逾期付款滞纳金(暂计算至2020年1月16日为102353.23元，应计算至实际支付之日)；6.判决被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年11月15日欠付物业管理费389436元，以及逾期付款滞纳金(暂计算至2020年1月16日为70370.76元，应计算至实际支付之日)；7.判决被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年11月15日欠付推广费51924.8元，以及逾期付款滞纳金(暂计算值2020年1月16日为9382.77元，应计算至实际付款之日)；8.判决被告向原告支付自2018年12月1日起至2019年11月15日欠付水电费75300.81元，以及逾期付款滞纳金(暂计算值2020年1月16日为12040.5元，应计算至实际支付之日)；9.判决被告向原告补交开业装修期间租金104250.00元；10.判决被告向原告支付原告因本案支出的律师费30000元；11.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：并政地国有(2014)第00137号国有土地使用权证载明，原告华润太原公司取得东至规划路、南至道路用地、西至干渠、北至道路用地总面积53121.59m2的土地使用权，使用日期至2052年8月22日。并政地国有(2016)第00159号国有土地使用权证载明，原告华润太原公司取得长风商务区东至长兴路、南至长兴南街、西至西于渠、北至规划路总面积53121.59m2的土地使用权，使用日期至2053年8月22日。2015年3月31日，原告华润太原公司取得并规建证新字[2015]第0215号建设工程规划许可证，经许可在东至规划路、南至道路用地、西至干渠、北至道路用地建设华润太原万象城。2018年4月21日，原告华润太原公司(甲方)与被告睿吉宸公司(乙方)签订合同编号为CRCTY-CMS-LA402号的《华润中心万象城房屋租赁合同》，约定甲方将座落于山西省太原市××区华润中心万象城第[B1]层第[B113a]号417平方米的房屋出租给乙方使用。交付日期为2018年6月30日，租期自房屋交付之日起至5年止。乙方每月租金为每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高：自交付日起第一年，每月基本租金41700元，或当月营业额之9%，两者取高；自交付之日起第二年，每月基本租金50040元，或当月营业额之10%，两者取高；自交付之日起第三年，每月基本租金50040元，或当月营业额之10%，两者取高......。租赁保证金为3个月基本租金加管理费及推广费计226692元；管理费45元/平方米/月(建筑面积)，计29880元/月(含增值税)；推广费：6元/平方米/月(建筑面积)，计3984元/月(含增值税)；水电费押金40元/平方米(建筑面积)，计26560元；质量保证金30000元；装修押金39840元；垃圾运输费8元/平方米(建筑面积)计5312元(含增值税)。合同关于租赁保证金的约定。合同期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被扣除部分的租赁保证金，未及时补足的，按差额部分承担违约责任。同时，甲方有权解除合同，收回该房屋，并有权要求乙方支付租赁保证金全额作为违约赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的仍有权追索。合同关于装修期的约定。乙方有90天的装修期，装修期内，乙方享受优惠租金。双方确认，甲方提供的装修期租金优惠是基于乙方在履行本合同过程中没有违约的预设前提下给予乙方的优惠。在租期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享受装修期的租金优惠，乙方应按本合同约定的首次支付基本租金月份为计算标准向甲方补交装修期内的全部租金。乙方应当保证与甲方同期开业和营业，否则甲方有权要求乙方依照本合同的约定追究乙方逾期开元的违约责任。合同关于房屋交还的约定。甲乙双方交付该房屋时，应当签署一份交接凭据《房屋交接验收确认书》，交接凭据应当载明交接日期，交接凭据一旦签署，则甲、乙双方的交付/接收义务立即完成。乙方有权并应该在交付日期前详细查看该房屋现有装修、设施及该商场的公共部分。如果乙方认为该房屋存在缺陷，应当立即书面通知甲方。前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接受该房屋；同时，甲、乙双方应当将该等缺陷书面记录，而甲方应当与交付之日起21日内对有必要修复部分进行修复。乙方应当于本合同约定的租期结束之日交还该房屋。除合同期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面结束合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过5日内交还该房屋，此期间内，乙方应当向甲方支付对应的日基本租金。本合同中终止后，乙方自费将该房屋内的所有物品搬离该房屋，并将房屋恢复至空壳状态。合同结束终止后，各方均应提前7日通知对方交还/收回该房屋的具体日期，甲方应当按照该等通知查验及接受该房屋，同时甲、乙双方应当签署一份交还凭据，交换凭据一经签署，乙方交还该房屋的义务立即完成。在本合同终止之日起5日内，若乙方仍未能将房屋交换甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到房屋被甲方实际收回之日止，乙方必须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费(按本合同约定的标准计算，包括租金、管理费、推广费及其它租约费用)之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其它可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任。同时甲方有权行使收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，且无需对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。关于合同提前解除的约定。合同期内，除合同另有规定外，如出现乙方违反本合同及其补充条款的的约定，且经甲方提出后的30天内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同。提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。合同关于违约责任的约定。在合同期内，乙方逾期缴纳租金管理费、推广费以及水、电、空调费之一或全部的以及合同约定的乙方应当缴纳或者补足的费用，每逾期1日，应按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金。在合同期内，逾期缴纳上述费用达7日以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应或使用水、电等其它设施的措施，因此造成的后果由乙方承担。甲方依据本合同约定单方终止合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交回该房屋；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方拒不支付上述款项或支付不足，甲方有权依照法定程序扣留并出售乙方商品或其它财产，如出售所得未能补足欠款，甲方有权依照法律程序向乙方继续追偿。除本合同已经约定的违约责任外，若乙方违反本合同项下其它任何义务或责任的，甲方有权要求乙方限期改正，乙方未在限期内改正的，从限期结束后的每1日，乙方应向甲方支付相当于该房屋当月基本租金2%的违约金，直至改正为止。若甲方针对同一违约事项累计两次要求乙方限期改正，乙方仍未改正或暂时改正后又继续违反合同的，甲方有权解除合同；若乙方的违约行为符合本合同约定的其它解约条件，甲方亦有权单方面解除本合同。2018年6月30日，原告华润太原公司与被告睿吉宸公司进行了案涉租赁房屋的交接工作，并签署了《太原万象城项目房屋交接验收单》明确B113a店铺承租面积为417m2，建筑面积664m2，并对房屋内的基础设施进行了验收。房屋交接后，原告华润太原公司与被告睿吉宸公司达成《华润中心万象城房屋租赁合同补充协议》，主要内容为：“因B113a号MCOFFEEBAR商铺按照我司制定的《消防申报管控计划表》规定时间内完成消防间审、验收，且配合同期开业，已达到我司减免标准。作为同期开业奖励，给予免除该商铺进场日至开业日的物业管理费和推广费支持；因B113a号MCOFFEEBAR商铺2018年7月31日前进场装修，于2018年8月31日前完成竣工验收且配合同期开业，已达到我司减免标准。作为同期业奖励，给予免除该商铺2018年9月15日至2018年10月14日期间的租金、物业管理费、推广费支持；在上述期间，承租人除享受约定费用事项优惠外，租赁合同及附件规定的装修或经营活动产生的政府水费及其他费用仍由承租人自行承担。”2018年5月14日，原告华润太原公司向被告睿吉宸公司出具《收款收据》1张，载明收到B113a的租户睿吉宸公司万象城租赁保证金226692元。2018年7月9日，原告华润太原公司向被告睿吉宸公司出具《收款收据》5张，载明收到B113a的租户睿吉宸公司装修期推广费11952元、装修期管理费89640元、装修押金39840元、水电费押金26160元、垃圾清运费5312元。被告睿吉宸公司承租的B113a号MCOFFEEBAR商铺自2018年7月7日至2019年10月15日，产生电费总计72231.81元；自2018年9月15日至2019年9月25日，产生水费总计3069元。2019年7月13日，太原万象城管理中心营运部发出[2019]华置商华北太万(营)函字40号水电费欠缴租户停水停电告知函。其主要内容为：“由于贵司未将1-6月份水电费相关款项于规定日期内与我司清算，我司定于7月16日10时00分起中断贵司供水、供电服务，直到费用缴纳完毕。请贵司做好断水断电前准备，因此而产生的一切后果及因此而引起的费用损失(包括重新接驳水电供应的费用及突然断电引起的设备损坏等)均由租户自行负责。”案涉商铺自停水停电后，未再营业，被告睿吉宸公司投资在该店铺的设施未及时撤出。原告华润太原公司向被告睿吉宸公司发出[2018]华置商华北太万(营)函字5号支付催告函，其主要内容为：“致：睿吉宸公司根据贵我双方就太原万象城项目B113a号房屋签署的《华润中心万象城房屋租赁合同》的约定，贵司逾期缴纳合同约定的应缴纳或补足的费用，每逾期1日，应按逾期交纳金额的2‰支付违约金。目前贵司已拖欠我司租赁合同项下各项费用合计191428.8元，截止2018年12月5日，已产生逾期付款违约金12130.54元。考虑到贵我双方的长期友好合作，我司现通知贵司务必于2018年12月15日之前付清上述拖欠费用和违约金。逾期仍未付清的，我司将进一步采取措施追究贵司的违约责任，包括但不限于租赁合同约定对该商铺停止供应水、电、燃气、空调或其它公共服务的权利。2019年8月16日，原告华润太原公司向被告睿吉宸公司发出[2019]华置商华北太万(营)函字55号支付催告函，其主要内容为：“致：睿吉宸公司根据贵我双方就太原万象城项目B113a号商铺签署的《华润中心万象城房屋租赁合同》的约定，贵司逾期缴纳合同约定的应缴纳或补足的费用，每逾期1日，应按逾期交纳金额的2‰支付违约金。截止2019年4月30日，贵司已拖欠我司租赁合同项下各项费用合计447700元，已产生逾期付款违约金以我司财务出单为准。考虑到贵我双方的长期友好合作，我司现通知贵司务必于2019年8月30日之前付清上述拖欠费用和违约金。逾期仍未付清的，我司将进一步采取措施追究贵司的违约责任，包括但不限于租赁合同约定对该商铺停止供应水、电、燃气、空调或其它公共服务的权利。2019年11月12日，原告华润太原公司向被告睿吉宸公司发出《太原万象城MCOFFEEBAR合同解除函》，其主要内容为：“致：睿吉宸公司，根据贵我双方签署的《华润中心万象城房屋租赁合同》的约定，贵司承租我司万象城项目B113a号房屋从事经营活动。合同签订后，我司已全面履行合同义务，但贵司存在欠费情况。截止本函件发出日，贵司已拖欠我司租赁合同项下各项费用合计999981.61元，截至2019年11月11日，已产生相应逾期付款滞纳金366430.90元。虽经我司多次催告，贵司仍未在指定期限前付清上述全部款项。贵司长期拖欠租金之行为已使得贵我双方租赁合同目的无法实现，租赁合同无法继续履行，我司现依据租赁合同约定，正式通知贵司：1.贵我双方租赁合同于2019年11月15日正式解除。2.请贵司于2019年11月15日前付清上述全部款项，并于2019年11月20日前与我司办理该商铺交还手续，按租赁合同的约定将该商铺交还我司.否则我司有权自行采取措施达到合同约定交还标准，由此产生的提起而费用和开支由乙方负担。3.请贵司妥善处理已发售的预付卡，尽快协助会员办理退卡退款手续。”上述《合同解除函》经顺丰速运投递送达，于2019年11月13日签收。另查明，原告华润太原公司委托北京市环球律师事务所为其提供法律服务，产生本案律师代理费30000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《租赁合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当按照合同约定全面履行义务。原告华润太原公司将案涉房屋交付被告睿吉宸公司，被告睿吉宸公司实际占有、使用涉案房屋，应该按照合同约定缴纳商铺租金、物业管理费等应由被告睿吉宸公司缴纳的费用。被告睿吉宸公司交付了原告华润太原公司装修期推广费11952元、装修期管理费89640元、装修押金39840元、水电费押金26160元、垃圾清运费5312元，万象城租赁保证金226692元，共计399596元后，在合同履行期间存在长期逾期缴纳租金、物业管理费等费用，构成违约。被告睿吉宸公司的违约情形符合原、被告双方租赁合同中约定的合同解除条件，且原告华润太原公司于2019年11月12日向被告睿吉宸公司发出《合同解除函》，通知被告睿吉宸公司案涉房屋租赁合同于2019年11月15日正式解除。被告睿吉宸公司在收到《合同解除函》后并未提出书面异议，故原告华润太原公司请求判决确认编号为CRCTY-CMS-LA402的《华润中心万象城房屋租赁合同》已于2019年11月15日解除并由被告睿吉宸公司腾退案涉房屋的的诉讼请求，予以支持。关于被告睿吉宸公司欠付租金、物业管理费、推广费、水费、电费的问题。根据原、被告在案涉《房屋租赁合同》及补充协议中的约定，被告睿吉宸公司自进场时应以实际用水、用电量为基数按照每度电1.3元，每吨水6.6元的标准缴纳水、电费；应于2018年10月15日开始支付租金、物业管理费、推广费。自2018年10月15日至2019年6月30日每月租金为41700元，自2019年7月1日起至2021年6月30日止每月租金为50040元；自2018年10月15日起，每月应付管理费29880元；自2018年10月15日起，每月应付推广费3984元。因被告睿吉宸公司合同履行中逾期缴纳约定的费用，原告华润太原公司于2019年7月16日10时00分对被告睿吉宸公司采取了断水、断电服务，导致被告睿吉宸公司无法营业。被告睿吉宸公司虽存在违约行为，但原告华润太原公司可根据合同约定及相关法律规向被告睿吉宸公司发出解除合同的通知，并通过正当的法律途径解决。原告华润太原公司对被告睿吉宸公司采取断水、断电的行为明显不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告华润太原公司采取不恰当的断水断电行为后，并未积极通过法律途径予以解决，而是怠于行使其权利，故对给其造成的扩大损失，不予支持。综上，被告睿吉宸公司因逾期欠付原告华润太原公司的应付租金、管理费、推广费、水电费，应支付至原告停水停电时止即2019年7月16日较为适宜。经核算被告睿吉宸公司欠付的租金为380860元([41700元÷30天×16天]+8×41700元+[50040÷30天×15天])；欠付管理费为268920元(9×29880元)；欠付的推广费为35856元(9×3984元)；欠付电费总计72231.81元；欠付水费总计3069元。案涉《房屋租赁合同》约定每月第1日支付租金、管理费、推广费、水费、电费的，每逾期1日，应按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金。原、被告在合同中虽约定为“滞纳金”，但实为对被告违约时给原告产生损失的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案《房屋租赁合同》中约定日2‰的滞纳金，明显过高，原告主动下调滞纳金，要求被告以年利率2‰计算滞纳金的诉讼请求于法无据，不予支持。因被告逾期缴纳租金、物业管理费、推广费给原告造成的损失实为未按照约定缴纳应付款项所造成的资金占用期间的损失。故一审法院认为，被告睿吉宸公司欠付的租金、物业管理费、推广费、水费、电费的滞纳金，应按照合同约定按月份段计算，具体以各段欠付金额为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算较为适宜。自2019年7月15日，原告华润太原公司采取停水停电措施开始，被告睿吉宸公司不具备实际使用案涉房屋的基本条件，且原告华润太原公司怠于行使其权利，故对给其造成的扩大损失，不予支持。故被告睿吉宸公司欠付租金、管理费、推广费、水费、电费的滞纳金应该计算至2019年7月15日止。经核算，截止2019年7月15日，被告睿吉宸公司欠付租金滞纳金为6911.14元；欠付管理费滞纳金为4944.93元；欠付推广费的滞纳金为659.25元；欠付电费滞纳金为558.63元；欠付水费滞纳金为29.6元，总计欠付的滞纳金为13103.55元。关于原告华润太原公司主张的逾期交还房屋的违约金。本案被告睿吉宸公司违约在先，但原告华润太原公司在被告违约后，既怠于行使合同赋予的解除权，亦怠于通过法律途径予以解决，造成损失的扩大。在被告睿吉宸公司长期违约的情况下，原告华润太原公司在2020年1月20日才提起本案诉讼，立案后正值新冠肺炎的爆发期，原告华润太原公司委托北京地区的律师参加诉讼，因响应疫情防控要求，导致本案开庭时间一再延期。原告华润太原公司要求被告按月支付自合同解除日即2019年11月16日起至实际支付之日止的房屋租金作为逾期交房违约金的诉讼请求，显失公平。一审法院认为扣除两个月的疫情时间及扣除原告华润太原公司申请延期开庭的两个月时间计算被告逾期交房的时间较为适宜。原告华润太原公司于2019年11月12日向被告睿吉宸公司发出合同解除的书面通知，通知被告睿吉宸公司双方签订的合同于2019年11月15日正式解除，被告睿吉宸公司收到合同解除通知后，并未提出书面异议，一审法院确认编号为CRCTY-CMS-LA402的《华润中心万象城房屋租赁合同》已于2019年11月15日解除。合同解除后，原告华润太原公司应该按照合同约定，书面通知被告睿吉宸公司于5日内迁离并交回该房屋，被告睿吉宸公司应按期腾退案涉租赁房屋，原告华润太原公司应该积极配合、协助被告进行房屋的验收与接收。本案中，被告睿吉宸公司于2019年12月15日准备撤场腾退案涉租赁物，但原告华润太原公司的营运部不准予被告睿吉宸公司撤场，故原告华润太原公司对逾期交房产生的损失也应该承担相应的责任。因被告睿吉宸公司系主要违约方，故应承担逾期交房期间损失的60%，原告华润太原公司既不积极主张权利，又不配合被告睿吉宸公司的撤场，故应承担逾期交房期间损失的40%。案涉合同于2019年11月15日解除后，按照合同约定扣除5天的准备撤场期，及因疫情等客观原因造成的4个月的延误期，确定被告睿吉宸公司逾期交房六个月，按照每月租金50040元，计算逾期交房违约金总计300240元，原告华润太原公司负担逾期交房损失的40%即120096元；被告睿吉宸公司负担逾期交房损失的60%即180144元。关于原告主张确认被告缴纳的租赁保证金226692元作为合同解除违约金的诉讼请求。原、被告虽在案涉《租赁合同》中约定，被告睿吉宸公司违约，致使甲方单方面解除合同的，有权要求被告支付租赁保证金全额作为违约赔偿给原告，但上文阐述过原告华润太原公司在被告睿吉宸公司违约后，未采取适当措施导致损失，故其不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”结合全案进行分析，根据原、被告双方的过错程度，被告睿吉宸公司违约给原告华润太原公司造成的损失，一审法院已经进行了核算，故对原告请求确认被告缴纳的租赁保保证金作为合同解除违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的应由被告补交的开业装修期租金的问题。原、被告在案涉《租赁合同》中明确约定如因被告睿吉宸公司原因导致本合同无法继续履行或因被告违约导致原告华润太原公司单方面解除合同的，则被告睿吉宸公司不再享受租金优惠，应向甲方补交装修期内的全部租金。本案被告睿吉宸公司在合同履行中存在违约，导致案涉合同的解除，根据当事人意思自治的原则，原告请求被告补缴开业装修期租金104250元，符合约定，予以支持。关于原告主张的律师费。原告华润太原公司虽提交了委托代理协议、律师费发票以及律师费转账凭证来证明本案实际产生的律师费，但是律师费并非实施诉讼行为所必须的费用，故不予支持原告华润太原公司的此项请求。综上，经核算被告睿吉宸公司应支付原告华润太原公司总计1058434.36元，扣除被告睿吉宸公司已经支付给原告华润太原公司的399596元后，被告睿吉宸公司尚应支付原告华润太原公司总计658838.36元。原告华润太原公司要求被告睿吉宸公司腾退案涉商铺的请求，予以支持。由于法院已将被告睿吉宸公司应付原告华润太原公司的所有费用作出判项确定，故案涉商铺中属于被告睿吉宸公司所有的设施，原告华润太原公司应允许被告睿吉宸公司在不损坏建筑物的前提下撤出案涉商铺。原告华润太原公司不允许被告睿吉宸公司撤出的，被告睿吉宸公司应调取相关证据，另案诉讼。债务应当清偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告华润置地(太原)有限公司与被告山西睿吉宸商贸有限公司签订的编号为CRCTY-CMS-LA402的《华润中心万象城房屋租赁合同》已于2019年11月15日解除；二、被告山西睿吉宸商贸有限公司应于本判决生效之日起3日内腾退案涉商铺；三、被告山西睿吉宸商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告华润置地(太原)有限公司658838.36元；四、驳回原告华润置地(太原)有限公司的其他诉讼请求本院二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据一、二审查明的事实，华润太原公司与睿吉宸公司于2018年4月、6月签订《华润中心万象城房屋租赁合同》及《华润中心万象城房屋租赁合同补充协议》，约定由睿吉宸公司租赁华润太原公司的房屋进行经营活动。在合同履行期间，睿吉宸公司未按合同约定缴纳租金、物业管理费、推广费及水电费，华润太原公司多次催缴未果，2019年7月16日中断对睿吉宸公司供水供电服务后，2019年11月12日发出《太原万象城MCOFFEEBAR合同解除函》，通知睿吉宸公司涉案合同于2019年11月15日正式解除，睿吉宸公司签收解除函后未提出异议，在2019年12月15日撤场腾退案涉租赁房屋时，华润太原公司营运部不准其撤场，以上为本案基本事实。本案争议的焦点为华润太原公司的上诉请求依法应否支持。关于华润太原公司提出由睿吉宸公司承担以其缴纳的租赁保证金226692.00元作为合同解除违约金的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，睿吉宸公司出现逾期未缴纳租金、物业管理费等相应费用的违约行为后，华润太原公司并未采取适当措施防止损失扩大，而是单方面采取断水断电措施，使睿吉宸公司无法正常营业，一审法院已对睿吉宸公司违约给华润太原公司造成的损失进行核算并作出判决，二审中华润太原公司再行主张将租赁保证金作为违约金于法无据，本院依法不予支持。关于华润太原公司提出睿吉宸公司向其支付欠付的租金、物业管理费、推广费、水电费、补交开业装修期租金(扣除原告已付各项押金167992.00元)合计1211052.77元及按照年利率24%计算的相应的违约金、滞纳金420839.26元(暂计至2020年1月16日，应计算至实际支付之日)的上诉请求，首先，一审法院在查明本案事实的基础上，已判令睿吉宸公司承担自承租日始至2019年7月16日止的租金、物业管理费、推广费、水电费，至于该日期之后的相应费用，虽华润太原公司主张断水断电的行为系依合同约定作出，但该行为导致睿吉宸公司彻底陷入停业状态，华润太原公司对断水断电后的出租房屋再收取租金等费用，于承租方睿吉宸公司而言显失公平，故一审判决睿吉宸公司对2019年7月16日之后的租金、物业管理费、推广费、水电费不承担责任并无不当。其次，华润太原公司主张逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费应按年利率24%计算滞纳金，因双方间并非民间借贷关系，一审法院按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算亦无不当。第三，一审法院已根据华润太原公司的诉请判决睿吉宸公司承担补交开业装修期租金104250元，华润太原公司就该项再行上诉，依法不予支持。关于华润太原公司提出由睿吉宸公司承担其因本案支出的律师费30000元的上诉请求，华润太原公司作为营业性房屋的出租方，未依照招商约定向睿吉宸公司提供承诺的经营环境，在睿吉宸公司出现营业困难的情况下，采取断水断电措施，使睿吉宸公司失去经营条件，丧失营业收入，对此华润太原公司存在过错，对于华润太原公司的此项上诉请求，本院依法亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，上诉人华润太原公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19758元，由上诉人华润置地(太原）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 琍审判员 赵四民审判员 张军红 二O二O年十二月二十九日书记员 田 丽