湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终4131号上诉人（原审原告）：霍俊琴，女，1981年2月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审被告）：李波，男，1972年5月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：熊海波，湖北汉襄律师事务所律师。上诉人霍俊琴因与被上诉人李波房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍俊琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案改判或发回重审；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第七条约定：贷款过程中卖方终止贷款行为，其资信度不够造成的贷款未果，且不能按约定补齐所差房款的，出卖人有权解除合同，买受人应按成交价款20%向出卖人赔偿，即被上诉人应支付396000元的违约金，原审法院判决被上诉人支付违约金60000元，扣除已付50000元定金，还应支付上诉人10000元，违反了双方合同约定。定金50000元不能作为违约金。被上诉人李波辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。霍俊琴向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.被告因逾期交房支付原告违约金396000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院判决认定的事实：2019年11月21日，原告霍俊琴（甲方、售房人）与被告李波（乙方、购房人）、案外人日新月异房产经纪有限公司新华路店（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》一份，其中合同第一条约定：乙方自愿购买甲方坐落在万达广场1幢2单元33层2室的房屋，面积155.47平方米。合同第三条约定：房屋成交价格为1980000元。2019年11月21日，乙方向甲方支付购房定金50000元。乙方在2019年12月21日之前共同到房管局办理房产过户手续。待甲方配合乙方在房管局审核完资料并办理网签手续后，乙方支付甲方首付款80万元。购房尾款1180000元在银行贷款发放后由银行一次性给甲方付清。合同第五条约定：甲方在收到全部购房款当天将该房屋交给乙方使用。合同第七条约定：贷款过程中，乙方终止贷款行为或贷款金额不足以支付购房款的，乙方必须补足所差房款（贷款数额均已银行审批数额为准），其资信度不够造成的贷款未果，则乙方须在7日内补齐所差房款，继续履行该合同。若因乙方上述原因造成贷款未果，且不能按约定补齐所差房款的，甲方有权解除合同，乙方应按成交价款的20%赔偿甲方，并向丙方支付成交价款3%的赔偿金。签订本合同时，乙方保证个人征信没有任何问题。合同签订当日，被告李波向原告霍俊琴支付购房定金50000元。被告李波提交日新月异房产经纪有限责任公司新华路店于2020年8月9日出具的证明一份，证明原告起诉时双方协商约定的履行期限尚未到期。该证明载明：“霍俊琴和李波于2019年11月21日在本公司签订房屋买卖合同，李波购买霍俊琴位于万达广场1幢2单元33层2室房屋”，因银行贷款审批问题和疫情影响，双方于2020年3月底在本公司协商，李波在2020年6月30日前在银行贷款，购买霍俊琴位于万达广场的房子，双方均表示同意”。原告霍俊琴认为此证明系中介公司单方出具，对该份证明内容不予认可,并认为最初系因被告银行贷款未审核通过导致合同未及时履行，之后又因新冠××疫情原因一直未及时处理，后双方确实协商过但被告并未有具体答复。庭审中，原、被告一致同意庭后15日内由被告重新去申请银行贷款并向一审法院答复其个人征信情况，若贷款审批通过，原、被告同意继续履行合同，被告应向原告首付80万元，原告同时协助办理网签手续；若逾期未能办理按揭贷款，则合同无法履行，原告主张解除合同。庭后，被告李波向农业银行、建设银行申请贷款，均未通过审批。经一审法院向建设银行侨丰支行核实，系因李波名下襄阳昊昌智能科技有限公司在工商银行襄阳科技开发支行的贷款于2017年发生了逾期，系统产生了“关注”，故导致银行贷款审批未予通过。诉讼中，被告表示现因贷款审批无法通过同意原告解除合同，对于已支付的50000元定金同意作为违约金不再要求返还。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，被告按照约定向原告支付了定金50000元，后在履行过程中，因被告名下的公司贷款曾发生逾期导致被告申请的银行贷款未能审批通过，现被告贷款未果，亦未能按照合同约定补足购房款，已构成违约，原告有权请求解除合同；庭审中，被告亦确认若不能在原、被告重新确定的履行时间即庭后15日内办理银行贷款，同意原告解除合同，故一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年8月27日解除。关于违约金，原告主张被告按照合同约定的房屋成交价款的20%支付即396000元，被告抗辩即便构成违约，违约金过高应予调整。对此，一审法院认为，被告系因其名下公司贷款曾发生逾期导致征信记录无法消除，银行贷款审批未能通过，且被告在贷款未果的情况下未能以其他方式补足购房款，具有过错；但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的性质应是“以补偿为主，以惩罚为辅”，违约金金额的调整、确定亦应当与守约方的损失相适应。该案中，被告未能就违约金过高的抗辩意见进行举证，原告亦未能就其违约金主张的合理性及其相应损失进行举证。在此情形下，考虑到案涉合同仅处于初步履行阶段，即被告仅支付了定金，后因贷款审批未通过导致合同未继续履行，双方未办理网签手续，被告亦未实际入住该房屋，在合同依法解除后，并不影响原告另行售卖该房屋，但由此导致了原告预期利益获得的延迟以及交易成本的浪费，故一审法院通过对违约方过错程度、守约方损失、合同履行程度综合考量，根据诚实信用原则和公平原则，酌定本案违约金为60000元，扣除已支付的定金50000元，被告还需向原告支付10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告霍俊琴与被告李波签订的《房屋买卖合同》于2020年8月27日解除；二、被告李波在本判决生效之日起十日内向原告霍俊琴支付违约金10000元；三、驳回原告霍俊琴的其他诉讼请求。案件受理费7240元，减半收取为3620元，由被告李波负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人霍俊琴与被上诉人李波签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中，因被上诉人申请的银行贷款未能审批通过，被上诉人亦未能按照合同约定补足购房款而构成违约。被上诉人在与上诉人重新协商的履行期限届满后仍未履行付款义务，一审法院判决双方的《房屋买卖合同》于2020年8月27日解除。对此，本院予以确认。上诉人霍俊琴称，按照合同约定，被上诉人李波应按成交价款1980000元的20%向其支付396000元的违约金，一审判决被上诉人支付违约金60000元，扣除已付50000元定金，还应支付上诉人10000元，违反了双方合同约定。定金50000元不能作为违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。上诉人霍俊琴主张违约金约定合理，应提供相应的证据，而其未进行相应举证。故一审法院通过对违约方过错程度、守约方损失、合同履行程度综合考量，酌定本案违约金为60000元，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中上诉人起诉要求作为违约方的被上诉人支付违约金，即应视为其放弃适用定金条款。原审法院酌定本案违约金为60000元，被上诉人李波表示已支付的50000元定金作为违约金不再要求返还，故原审法院判决被上诉人李波还应向上诉人霍俊琴支付违约金10000元，并无不当。综上，霍俊琴的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由上诉人霍俊琴负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年十二月二十九日书记员  车国玉