四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2560号 上诉人（原审被告）：陶洪春，女，1979年3月出生，汉族，住四川省江安县。 被上诉人（原审原告）：唐其江，男，1975年2月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：蒋吉华，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 原审被告：宜宾江安志成房产中介有限公司，住所地四川省宜宾市江安县江安镇竹都大道东段名都丽景**楼。 法定代表人：毛伟。 上诉人陶洪春因与被上诉人唐其江、原审被告宜宾江安志成房产中介有限公司（以下简称志成房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院(2020)川1523民初1543号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陶洪春上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回唐其江的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由唐其江承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误和适用法律错误，定金合同是实践合同，定金50000元已依约支付，合同履行完毕，不存在解除的可能，且唐其江没有在约定期限内签订涉案房屋《买卖合同》，违约在先，之后该房权利人才将房屋出售给他人并过户，因此唐其江无权解除合同；2.无权处分与违约无必然因果联系，唐其江与陶洪春签订《购房定金合同》并未约定“无权处分”系违约行为，唐其江称“无权处分该房构成违约”无法律依据，陶洪春与唐其江签订《购房定金合同》是彭某授意，房主向南勇也出庭证明认可该《购房定金合同》，陶洪春“无权处分”不构成违约；3.一审法院程序违法。 唐其江辩称：一审法院认定事实清楚，唐其江在知晓有关房屋不真实情况后就联系了陶洪春，陶洪春知晓唐其江交付定金是事实，并不存在追认，请二审法院驳回上诉，维持原判。 唐其江向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除唐其江与陶洪春、志成房产签订的《购房定金合同》；2.判令陶洪春、志成房产向唐其江双倍返还定金共计10万元；3.案件受理费由陶洪春、志成房产承担。 一审法院认定事实：2020年4月7日，向南勇向彭某出具书面委托书，将其所有的位于四川省宜宾市××镇××道××段××座××幢××单元××层××号的房屋一套委托彭某对外出售，同时约定了彭某无转委托权。彭某依据委托书将该房屋信息交到志成房产处挂牌出售。唐其江知悉后有购房意向，志成房产便让唐其江一起到该房屋中看房。之后，唐其江、陶洪春、志成房产于2020年6月1日签订《购房定金合同》，内容为：“甲方（卖方）：陶洪春，身份证号码：512529197903××××，家住地址：四川省江安县××镇××村××组。乙方（买方）：唐其江，身份证号码：512529197502××××，家住地址：四川省江安县××乡××村××组××号。居间方：宜宾江安县志成房产中介有限公司。经协商，居间方给乙方介绍购买位于：江安县××镇××道××段××座××幢××单元××层××号的房产（住宅），就以下条件达成意向协议，共同遵守：一、房产（住房）基本条件：1.房屋地址：江安县××镇××道××段××座××幢××单元××层××号。2.产权面积：106.89㎡；房屋性质：出让；证件：身份证、房产证，房权证号川20**江安县不动产权第0001045号。二、定金金额：定金：本协议签订时，买方向卖方支付定金人民币小写：￥50000.00元，（大写：伍万）元整。卖方须在下述房号保留期限内，携本协议与买方签订《房屋买卖合同》有关事宜。上述定金在卖、买双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。三、买方购买物业为：1.购房总价款（大写）：陆拾陆万捌仟元整，小写：￥668000.00元。包括内部装修设施、设备：精装无家电。2.付款方式：（1）2020年6月1日支付购房定金小写人民币：￥50000.00元，大写：伍万元整。（2）剩余尾款于2020年6月15日之前签订房屋正式合同之日办理过户手续并一次性支付给甲方小写人民币：￥668000.00元，大写：陆拾陆万捌仟元整。3.税、费约定：购房过户所需的所有税费由乙方负责。4.其他约定条件：买方交此定金于2020年6月15日内筹齐全款并在此规定时间内签订正式合同。5.交房期限：甲乙双方过户之日交付于乙方。附加：如在乙方使用该房屋期间，所产生的一切费用、安全责任由乙方债权负责及承担。四、双方约定如下：卖方约定：正式签署房屋买卖合同之前，卖方承诺为买方所预定房屋保留至：2020年6月15日。如卖方因各种原因不卖该房屋则按所收该房定金的双倍作违约金给买方并支付居间方中介佣金13360.00元（大写：壹万叁仟叁佰陆拾元整）。买方约定：1.符合上述条件并购买该房产（住房），签订购房合同。2.如因买方原因不购买该房屋，所交定金不予退还并支付中介佣金。卖方承诺如下：符合上述条件并购买该房产（住房），签订购房合同之时，买、卖双方支付居间方购买房屋总价（￥668000.00元，大写：陆拾陆万捌仟元整）1%的佣金6680.00（大写：陆仟陆佰捌拾元整）。五、卖方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，卖方应向买方全额返还定金。1.卖方依本协议向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《房屋买卖合同》的；2.卖方存在其他违法、违约行为导致双方不能签订《房屋买卖合同》的。六、如发生纠纷由当地法院仲裁委员会处理。七、此协议一式三份，三方签字即生效。甲方：陶洪春。乙方：唐其江。居间方：宜宾江安志成房产中介有限公司。2020年6月1日”。签订合同后，唐其江当即向陶洪春支付定金50000元。当日，唐其江知悉房屋的所有权人并非陶洪春，而是案外人向南勇，且房屋刚经过装修，遂向陶洪春、志成房产提出对房屋的甲醛进行检测，双方对此未达成一致意见。2020年7月4日，彭某将该房屋以661800元的价格出售给他人并已经办理产权过户登记。一审中，唐其江、陶洪春、志成房产对签订定金合同前陶洪春、志成房产是否向唐其江出示房屋产权证的事实各执一词，双方均未提供其他证据证明当时的客观事实，但从本案现有的证据并结合当事人的当庭陈述及证人证言，可以确定以下法律事实：唐其江与陶洪春、志成房产于2020年6月1日上午签订定金合同后，唐其江当即于同日上午11时28分向陶洪春转账支付了定金50000元，陶洪春于当日下午到向南勇处拿到房屋产权证后才向唐其江出示。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案唐其江与陶洪春、志成房产签订《购房定金合同》系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定各自履行自己的义务。对于陶洪春、志成房产提出的本案应当先行仲裁的意见，因该合同第六条的约定“如发生纠纷由当地法院仲裁委员会处理”系约定不明，应当依法视为没有约定，故唐其江选择向法院起诉符合法律规定。本案争议焦点之一，唐其江是否有权解除定金合同。定金合同签订后，唐其江按照约定向陶洪春支付定金50000元后，由于双方发生了争议，在定金合同约定的期限内，双方因故未能按时签订正式购房合同，现该房屋产权人已经将房屋出售给他人并已经办理过户登记，导致本案定金合同约定的合同目的（签订正式购房合同）客观上已经不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，唐其江在本案中行使合同解除权符合法律规定，依法予以支持。本案争议焦点之二，由谁承担违约责任。从本案查明的事实证明，定金合同签订前，用于出售的房屋所有权人为向南勇，向南勇书面授权委托陶洪春之夫彭某出售该房屋。唐其江、陶洪春、志成房产经商议签订定金合同时，合同中房屋的出卖方被确定为陶洪春，而不是真正产权人向南勇，陶洪春、志成房产没有证据证明此前已经向唐其江出示房屋产权证书及授权委托书，则唐其江在事后知悉房屋产权人与出卖人不一致时完全有合理的理由怀疑陶洪春、志成房产对该房屋系无权处分，造成该后果的产生系陶洪春、志成房产的违约所致；唐其江知悉房屋的出卖人与实际所有权人不一致时，未采取正确的纠纷解决方式，而是以没有合同约定的“甲醛检测被拒”的理由，在定金合同约定的期限内不与陶洪春、志成房产签订正式的房屋买卖合同，致现在合同目的已经不能实现，造成该后果的产生系唐其江违约所致。因此，造成本案的发生，双方均有违约行为，故唐其江不能向陶洪春、志成房产主张双倍返还定金，陶洪春、志成房产也不能拒绝返还唐其江实际所交的定金。对于唐其江提出由陶洪春、志成房产双倍返还定金的诉讼请求，依法不予支持，但鉴于唐其江有向陶洪春支付定金50000元的事实，陶洪春应当依法对该款承担返还责任；志成房产作为专业的房产中介机构，对定金合同的内容未尽到审慎义务，应当依法对陶洪春的返还定金的义务承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，判决：一、解除唐其江与陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司于2020年6月1日签订的《购房定金合同》；二、陶洪春在判决生效后十日内返还唐其江定金人民币50000元，宜宾江安志成房产中介有限公司对该款承担连带返还责任；三、驳回唐其江本案的其他诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由唐其江承担575元、由陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司负担575元。陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司应负担的份额已由唐其江预交，限陶洪春、志成房产在向唐其江支付上述款项时一并向唐其江支付。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：陶洪春是否应当返还唐其江购房定金。 本案中，双方当事人对案涉于2020年6月1日签订的《购房定金合同》均无异议，但案涉房屋的所有权人向南勇与陶洪春之夫彭某签订出售房屋的委托合同时约定“受托人无转委托权”。陶洪春与彭某虽是夫妻，但两人是独立的民事主体，且向南勇在一审庭审中明确表示没有委托陶洪春，则陶洪春无权处分向南勇的房产。陶洪春陈述《购房定金合同》是在2020年6月1日下午六七点看过房产证后签订，志成房产及其员工均陈述是志成房产将房产证拿给唐其江看后于当天下午签订的《购房定金合同》，向南勇证实其房产证是陶洪春在天快黑时到向南勇家拿的，在此之前向南勇并没有将房产证交付给任何人。唐其江提交的银行转款记录证实了定金50000元是签订合同当天的上午11点28分18秒转付给陶洪春。从生活常理及交易习惯来看，应当是先签订合同，再支付定金，不可能在同一日上午先支付定金，晚上六、七点钟才签订《购房定金合同》，况且双方当事人并不熟悉。由此可见，陶洪春、志成房产的陈述及其员工的证言、陶洪春之夫彭某的证言与生活常理不相符，本院不予采信。唐其江于签订合同当天上午转付了定金，唐其江称是上午11点左右签订《购房定金合同》，符合客观实际，应予采信。唐其江在签订定金合同之后，了解到陶洪春不是真正的房主，要求提供房产证，在知晓案涉房屋真正所有权人是向南勇之后，提出要与真正的房主或有房主授权委托的人签订合同，符合法律的规定。唐其江在未全面了解房屋产权的情况下，草率与陶洪春签订《购房定金合同》，在《购房定金合同》约定签订正式合同、办理过户手续、支付尾款的期限内，唐其江未到志成房产了解是否可与房主或房主授权委托的人签订合同，导致本案定金合同约定的目的客观上已经不能实现，唐其江应承担相应的民事法律责任；陶洪春无权处分他人财产且实际收到唐其江支付其的定金，在本案《购房定金合同》未解除之前，其夫彭某将案涉房屋出售他人，导致唐其江与陶洪春签订的合同不能继续履行，陶洪春也应承担相应的责任。故陶洪春依法应当退还唐其江支付的定金。 综上所述，陶洪春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人陶洪春负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 羽 审判员 王纯强 审判员 张问桃 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 赖 秋