浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初9048号 原告（反诉被告）：黄灵芬，女，1969年4月25日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：胡海燕，象山县民信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：夏时群，象山县民信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：郑世龙，男，1963年11月9日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：杨根飞，浙江甬泰律师事务所律师。 第三人：宋定元，男，1957年10月31日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告（反诉被告）黄灵芬与被告（反诉原告）郑世龙、第三人宋定元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后依法适用简易程序审理。诉讼过程中，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。2019年12月5日，原告申请财产保全，要求查封被告名下房屋征收补偿款1500000元，本院经审查于同日作出（2019）浙0225民初9048号民事裁定予以准许，并采取保全措施。审理过程中，因落实新型冠状病毒肺炎疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本院裁定本案中止诉讼。审理过程中，被告郑世龙提出反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理；诉讼过程中，宋定元申请作为第三人参加诉讼，本院经审查依法通知其作为第三人参加诉讼。本院对本案公开开庭进行了审理，原告黄灵芬及其委托诉讼代理人胡海燕、夏时群，被告郑世龙及其委托诉讼代理人杨根飞，第三人宋定元到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解期，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告黄灵芬向本院提出诉讼请求：被告郑世龙支付原告房屋装修补偿款1260000元、一次性搬迁和临时安置费145704元、停产停业损失补偿费728517元，共计2134221元中的80%即1707376.8元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告郑世龙支付原告房屋装修补偿费1616679元、一次性搬迁和临时安置费145704元、停产停业损失补偿费728517元，合计2490900元的80%即1992720元。 事实与理由：2013年8月6日，原告为开办幼儿园向被告承租位于象山县××街道××街××号的房屋，并签订房屋租赁协议，约定租期为7年（自2013年8月1日起至2020年7月31日止），原告对该房屋进行了装修。根据象政房征决（2017）第4号房屋征收决定，案涉房屋被列入象山县汪家河区块二改造项目征收范围，象山县丹东街道办事处告知原告该房屋被政府征收，要求原告于2017年底前腾空，其间被告亦告知原告应搬迁，原告于2018年1月份腾空搬迁。2019年11月20日，被告与象山县房屋征收办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》。原告认为，原告承租被告房屋进行装修开办幼儿园，该房屋已被政府部门征收，因被告实际上没有搬迁和临时安置、停产停业、装修等费用损失，而这些损失项目实际上的主体是原告，相关利益应由原告享受。原告现提起诉讼，望判如所请。 被告郑世龙答辩称，原告的诉请既没有事实根据也没有法律依据，请求驳回原告诉请。理由如下：1.案涉房屋出租前已经进行过装修，2011年7月至2013年7月期间，答辩人与象山县机关幼儿园合作，该园对装修要求很高，答辩人花费了大量钱款装修，在原告与答辩人合作时，幼儿园符合办园条件，不需要进行大规模装修，原告在办园期间的装修就算有也是零星的，是运营过程中的修缮式装修；2.房屋租赁协议不存在，双方只签订过合作办园协议，协议约定经答辩人同意后原告方可装修，但答辩人从未收到过原告要求对幼儿园进行装修的申请，合作协议对协议期满后的装修归属进行了约定，答辩人无需对原告进行补偿，且原告搬离时对房屋进行了破坏，影响了答辩人的拆迁补偿收益；3.合作办园协议约定协议因拆迁自然终止，答辩人无需对原告的装修及停产停业进行补偿，原告于2018年1月份搬离，不存在搬迁和安置问题，且原告搬离案涉房屋是其主动行为，非因拆迁或拆迁需要安置。4.所有征收利益均应归属房屋所有权人即答辩人，补偿的对象也是答辩人，不是原告。 第三人宋定元答辩称，其是案涉房屋的共有权人，参与了案涉房屋经营管理及拆迁谈判的全过程，对案件事实非常清楚。1.在与原告合作前，被告与机关幼儿园合作办园，2013年上半年合作结束后案涉幼儿园教育用房以及设施设备、教学工具等都完整保留下来，原告无需再进行装修；2.原告从未申请要对幼儿园进行装修，对房屋进行日常的装修保养是原告作为承租人的义务。原告伪造了大量的装修支出凭证，无合同、无清单、无支付方式，并将投影仪、广告费、房屋保险费等支出作为装修费用提交给法庭。原告申请的证人在法庭上做伪证，原告与证人盛某的资金往来不能证明与装修有关；3.2013年7月21日，东方幼儿园与原告签订了合作办园协议，当年8月，原告提出将东方幼儿园的牌照无偿转让给她，被告表示同意，原合作办园协议中的“东方幼儿园”事实改成了郑世龙，双方的关系也从合作变成了租赁，条款还是按照合作协议履行（原告伪造了2013年8月6日的房屋租赁协议，被告从2009年12月30日就已丧失言语和右手活动能力，无力签字），原告也是按照协议的约定，从2013年8月至2017年7月期间，向被告定期支付每年的定额分红即租金；4.案涉房屋系政府征收，原告在2018年1月份搬至建设路，房屋在2019年11月才被政府征收，因此原告的搬迁与房屋征收无关，且利用寒假搬迁，无停产停业损失，所有拆迁补偿与原告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告郑世龙向本院提出反诉请求：反诉被告黄灵芬向反诉原告郑世龙支付房屋租金710000元、违约金50000元，共计760000元。庭审中，被告郑世龙变更反诉请求为：反诉被告黄灵芬向反诉原告郑世龙支付欠付的房屋租金35000元并赔偿该款项自2016年9月6日起按年息6%计算的利息损失8225元（暂计至2020年8月5日，以后另计），支付违约金50000元，共计93225元。 事实与理由：2013年7月21日，东方幼儿园与黄灵芬签订《合作办园协议》，协议约定：合作期限自2013年8月1日起至2020年7月31日，由东方幼儿园提供合作幼儿园的教育用房，黄灵芬全权负责合作幼儿园的管理，双方定额分得办园红利，第一至第三年，每年25万元，第四年开始每年增加1万元，在每年9月5日前分配红利，幼儿园收支结余减去红利部分的所有利润用于购置教学用品和教职工奖励。如有违约，则违约方需向守约方支付违约金5万元，如遇政府对房屋拆迁，则协议自然终止。2013年9月4日，在黄灵芬的要求下，东方幼儿园的牌照无偿过户给黄灵芬。2013年7月21日签订的合作办园协议成了黄灵芬租赁案涉房屋的协议，将定额红利改成了租金，从2013年8月1日至2016年7月31日期间，双方一直按此约定履行。按此协议，2016年8月1日至2019年7月31日，黄灵芬应向郑世龙支付租金81万元，但实际仅支付10万元，尚欠71万元，黄灵芬欠付房租，并对案涉房屋的装潢进行破坏，应向郑世龙承担违约责任，支付5万元的违约金。后经核实，黄灵芬于2018年1月份搬离，租金按照半年计算，应付13.5万元，黄灵芬支付了10万元，尚欠租金为3.5万元。 反诉被告黄灵芬针对反诉部分答辩称：1.双方不是合作办园关系，而是租赁关系，第三人对此也予以认可，双方按租赁协议实际履行，且在象山县教育局备案，租赁协议在政府发出公告时实际解除，答辩人按租赁协议支付租金至2018年5月份，已多付了租金（前三年各25万元，第四年26万元，第五年即2017年8月1日至2018年7月31日共支付了20万元），不存在拖欠租金的情况。政府在2017年7月21日就对案涉房屋进行了评估，答辩人在2018年1月份搬离，向郑世龙方交还钥匙时房屋完好，郑世龙方也未提出异议，之后房屋是否遭到破坏与答辩人无关，答辩人不存在违约行为，请求驳回郑世龙的反诉请求。 第三人宋定元陈述称，在案涉房屋被征收前，2017年8月1日至2018年7月31日的定额分红（租金）应为27万元，黄灵芬实际仅支付10万元，就算按黄灵芬说的搬迁时间是2018年1月份，那么黄灵芬也还应向郑世龙支付3.5万元。黄灵芬与郑世龙的合作协议约定：“违约方应向对方承担违约责任，并支付5万元违约金”，黄灵芬至今未付清定额分红（租金），且在搬迁时擅自拆除属于郑世龙的装潢物，属于违约，应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合当事人无异议的证据和事实，本院认定本案如下事实： 2013年6月30日，郑世龙（甲方）的妻子白银玲与黄灵芬（乙方）签订《转让协议书》，约定甲方将登记在郑世龙名下的象山县××街道××街××号房屋的全部动产（包括幼儿园的相关证件和印章）转让给乙方，转让费10万元，于2013年8月24日前付清。白银玲以及案外人刘冀敏在甲方处签名。2013年8月，刘冀敏出具收条载明：收到东方幼儿园转让费10万元，所有财产转让给黄灵芬。 2013年7月21日，黄灵芬（甲方）与白银玲（乙方）、宋定元（乙方）签订合作办园协议约定：1.合作期限2013年8月1日至2020年7月31日；2.甲方在每年9月5日前向乙方分配红利，第一至三年25万元，第四年起每年递增1万元；3.在不影响房屋结构的前提下，经乙方及有关主管部门同意，甲方可根据幼儿园的教育要求进行装修。如因甲方装修不当造成房屋损坏或妨碍他人的均由甲方赔偿。合作期满后甲方应保留装潢现状，不得人为破坏，人为破坏的按新价赔偿，乙方不补偿装修费；4.如遇政府对房屋拆迁，本协议自然终止。 2013年9月4日，象山县教育局向象山县丹城东方幼儿园颁发了《民办学校办学许可证》，校长黄灵芬。 2013年9月6日，黄灵芬向白银玲转账23万元（郑世龙认可共收到25万元），2014年9月4日转账15万元，2015年3月6日转账10万元，2015年9月6日转账15万元，2016年2月24日转账10万元，2016年9月5日转账15.85万元（白银玲出具收条载明收到16万元），2017年2月15日转账10万元，2017年9月12日转账10万元。 2017年9月28日，象山县丹东街道办事处发布《象山县汪家河二区块改造项目房屋腾空搬迁公告》，案涉房屋在公告拆迁范围之内。丹东街道办事处告知原告应于2017年底前腾空。2018年1月份，黄灵芬腾空并搬迁案涉房屋。 2019年11月20日，郑世龙与象山县房屋征收办公室签订非住宅房屋征收货币补偿协议，案涉房屋评估金额14570338元（其中装修评估金额1616679元），货币补偿补助金额2848856元，一次性搬迁和临时安置费145704元，停业停产损失补偿费728517元，合计18293415元。 本院对本案主要争点评析如下： 关于争点一，案涉房屋征收拆迁利益的归属问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定被征收人是指被征收房屋所有权人，该条例第十七条规定，对被征收人的补偿项目包括：“（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”由此可见，停产停业补偿费、装修费、一次性搬迁和临时安置费等属于第十七条规定的对房屋所有权人即郑世龙的补偿项目，郑世龙依法享有上述拆迁补偿利益。黄灵芬作为房屋承租人，其享有的房屋租赁权系债权而非物权，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同关系，双方之间产生的争议应当首先以双方合同的约定为解决依据，黄灵芬作为普通承租人无权直接主张案涉房屋的装修补偿费、一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失等。 关于争点二，黄灵芬据以主张损失的依据问题。案涉补偿费用的计算依据系政府的房屋征收补偿方案，系根据被征收房屋价值的一定比例计算确定，与黄灵芬、郑世龙双方的租赁合同无关。房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，黄灵芬主张的损失只能按双方约定来处理，但双方并未对此有约定，本院只能结合租赁合同的整体内容、合同履行情况及公平原则，以征收补偿的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费作参考依据，酌定补偿原告损失。 （一）关于装修费损失。1.租赁房屋内原有固定装修的归属问题。郑世龙与机关幼儿园于2011年7月23日签订的“合作办园协议”第三条明确约定案涉房屋的装修属郑世龙所有，故机关幼儿园无权将郑世龙所有的已形成附合的房屋装修出卖给黄灵芬。黄灵芬与郑世龙在2013年7月21日签订的“合作办园协议”第三条关于房屋装修部分条款亦未约定房屋装修属黄灵芬所有，白银铃与黄灵芬签订于2013年6月30日的“转让协议书”第一条明确记载转让标的是案涉房屋内的全部动产（包括幼儿园的相关证件和印章），并没有包括房屋固定装修。综合全案证据，除了日期为2013年8月6日的“房屋租赁协议”第三条载明案涉房屋内装潢系黄灵芬从象山县机关幼儿园受让所得外，无任何其他证据证明案涉房屋的附合装修部分归黄灵芬所有，且该条亦未明确该“装潢”是指已形成附合的固定装修，抑或指可移动的装潢部分。综上分析，黄灵芬作为承租人主张案涉房屋内固定装修系其从机关幼儿园受让所得缺乏事实依据，本院不予采纳，本院认定案涉房屋内原有的已形成附合的固定装修属房屋所有权人即郑世龙所有。2.租赁期内黄灵芬装修损失问题。根据黄灵芬提供的装修票据表明，黄灵芬承租案涉房屋后在运营幼儿园过程中对形成附合或未形成附合的装修进行了修缮、维护以及更新，包括一些可移动设备的购置，其中一部分支出系黄灵芬应当承担的运营成本和合同义务，黄灵芬所举证据载明的金额不能准确反映黄灵芬固定装修投入损失。本院认为，黄灵芬与郑世龙签订的相关协议中均载明如遇政府对房屋拆迁则协议自然终止的内容，可以表明黄灵芬与郑世龙双方对案涉房屋将来可能被政府拆迁征收均有预期，且合同期满后装修归郑世龙所有，考虑到案涉租赁合同解除的根本原因是房屋被政府征收，属不可归责于双方的事由导致合同解除，并导致事实上的合同权利义务终止，剩余租期内的黄灵芬投入装修残值损失（除去属郑世龙所有的原有固定装修）客观存在，由双方按公平原则分担为宜。因黄灵芬起诉时案涉房屋已被拆迁，本院无法对黄灵芬投入的固定装修价值进行鉴定评估，且黄灵芬并未提供有力证据证明其投入的固定装修部分价值，黄灵芬对此应承担举证不能的不利后果。本院根据《象山县国有土地上非住宅用房征收评估分户报告》确定的装修金额，结合黄灵芬剩余租赁期限等情况，酌情认定郑世龙应当补偿黄灵芬房屋装修损失25万元。 （二）关于一次性搬迁费和临时安置费。黄灵芬因政府征收案涉房屋导致租赁合同不能履行，另寻房屋运营幼儿园，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时腾空搬迁案涉房屋需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门亦预先给予相应的一次性搬迁和临时安置费。因此，基于公平原则，以及原、被告双方对案涉房屋被政府征收有所预期等因素，酌定郑世龙补偿黄灵芬适当的搬迁和临时安置费。本院根据郑世龙与征收部门签订的补偿协议确定的一次性搬迁和临时安置费，酌情认定郑世龙补偿黄灵芬8万元。 （三）关于停产停业损失补偿费。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿，案涉房屋系经营性用房，非普通住宅。现郑世龙因拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然。虽然经磋商后，案涉房屋征收补偿协议签订于原告腾空房屋后，但该区块拆迁发生在原告承租期内，且丹东街道办事处等负责征收拆迁的政府部门亦告知原告应于2017年底前腾空，故相应的停产停业损失补偿已经综合考量了房屋的经营属性和当时的经营状况，然而黄灵芬并未提供证据证明相应的具体损失数额。本院结合原、被告双方对案涉房屋被政府拆迁征收均有预期以及房屋被征收时的剩余租期、黄灵芬利用寒假搬迁等因素，对黄灵芬的停产停业损失补偿，依法酌定12万元。 关于争点三，反诉部分的欠付租金和违约金问题。2013年9月至2017年9月期间，黄灵芬通过银行转账的方式向白银玲支付租金共8次，黄玲芬向本院提供了3份白银玲出具的收条，其中2份收条对应相应的银行转账记录，另1份2016年3月1日出具的收条载明“今收到黄灵芬人民币壹拾万元整”，但该份收条无相应的银行转账记录等交付凭证，且黄灵芬在2015年9月6日通过银行转账向白银玲支付了15万元，与该份收条载明的时间、金额均不对应，另黄灵芬在2016年2月24日通过银行转账向白银玲支付了10万元。结合双方的交易习惯即黄灵芬在每学期开学过几天支付半年租金，转账支付租金后出具收条，以及租金钱款来源于学生学费等情况，本院认定2016年3月1日出具的收条中载明的10万元系黄灵芬在2016年2月24日通过银行转账支付的10万元。依据双方协议，2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租金应是27万元，原告于2017年9月12日转账支付被告10万元，按原告实际腾空搬迁房屋时间2018年1月份计算，经总体核算，原告尚欠被告3.5万元。但结合象山县丹东街道办事处于2017年9月份发布《象山县汪家河二区块改造项目房屋腾空搬迁公告》，以及丹东街道办事处提前告知原告应于2017年底前腾空，原告并于2017年9月12日转账支付租金10万元等事实，原告基于2017年底前将腾空搬迁的预期以及遇政府拆迁租赁合同自然终止后，后续义务履行相关情况（具体搬迁完成时间最终确定）等考虑，其于2017年9月12日未足额支付租金（即少支付3.5万元）难以视为违约行为。且因遇政府拆迁案涉房屋租赁合同自然终止，合同的权利义务终止后，原告实际履行完毕腾空搬迁等后续义务后，原、被告双方需要根据原告视情完成腾空的截止时间等情况对租金进行结算、对现存装潢进行盘点才可确定欠付租金等款项金额。据此分析，本院难以认定黄灵芬构成违约，本院对郑世龙要求黄灵芬承担违约责任的诉请不予支持。根据黄灵芬完成腾空截点为2018年1月份，根据搬迁时间进行计算后可以确定黄灵芬应支付郑世龙3.5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑世龙支付原告（反诉被告）黄灵芬房屋装修补偿费、一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费合计450000元； 二、原告（反诉被告）黄灵芬支付被告（反诉原告）郑世龙35000元； 以上两项相抵后，被告郑世龙应支付原告黄灵芬415000元，定于本判决生效后20日内付清。 三、驳回原告（反诉被告）黄灵芬的其他诉讼请求 四、驳回被告（反诉原告）郑世龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22734元，保全费5000元，合计27734元，由原告黄灵芬负担22600元，被告郑世龙负担5134元。反诉案件受理费2130元，由反诉原告郑世龙负担1330元，反诉被告黄灵芬负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员 郑 波