黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2913号上诉人（原审原告）：马金洪，男，1972年6月30日出生，汉族，无职业，住宁安市。委托诉讼代理人：支国斌，黑龙江之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨胜辉，男，1964年12月15日出生，汉族，齐齐哈尔市政华机械厂法定代表人，住齐齐哈尔市龙沙区（齐齐哈尔市政华机械厂）。委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙江**天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅娟，黑龙江**天律师事务所律师。第三人：齐齐哈尔和顺房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区浏园安居小区**楼******。法定代表人：石小艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马九文，该公司负责人。委托诉讼代理人：马九恒，该公司职工。上诉人马金洪因与被上诉人杨胜辉、原审第三人齐齐哈尔和顺房地产开发有限公司（以下简称齐市和顺房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院(2020)黑0202民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。马金洪上诉请求1.请求依法撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2020）黑0202民初690号民事判决，依法支持马金洪的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。马金洪虽然是以工程款抵账，但是，也与开发商签订了房屋买卖合同，而且是在龙沙区人民法院查封之前就已经签订了合同，并且已经写明了房屋的价款，抵顶了19万元工程款，这应是马金洪支付全部房屋价款。故马金洪已经具备上述三个条件的两个条件。马金洪已经取得了该房屋的所有权，所有权是绝对权力，其权利不受侵犯，故马金洪的所有权权力能够排除其他权力主张，故马金洪的诉讼于法有据，证据确凿充分。请二审法院依法查明事实，予以改判。杨胜辉辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。齐市和顺房地产公司述称，一审判决是错误的，因为案涉车库在2015年就抵顶给马金洪，我们公司把这个车库抵顶给马金洪，所以我方认为上诉人的上诉理由成立。马金洪向一审法院提出诉讼请求：1．请求撤销龙沙区人民法院（2019）黑0202执异73号民事裁定书；2.要求确认坐落于齐齐哈尔市××区××明珠小区××楼××、××号车库归马金洪所有（每套价值95,000.00元，共计190,000.00元）；3.本案诉讼费由杨胜辉承担。一审法院认定事实，因第三人和顺房地产公司欠杨胜辉塑钢门窗款，2017年8月22日，一审法院做出（2017）黑0202民初883号民事调解书，调解协议为：齐市和顺房地产公司于2017年10月31日前给付杨胜辉塑钢门窗款566,000.00元。在该诉讼期间齐齐哈尔市龙沙区法院依法查封了第三人名下的坐落于齐齐哈尔市××区××明珠小区××楼××、××号车库。该调解书生效后，杨胜辉申请执行。执行后，马金洪向一审法院以涉案车库抵债给其为由提出执行异议。2019年12月19日，一审法院做出（2019）黑0202执异73号执行裁定书，依法驳回马金洪的异议申请。后马金洪提出执行异议之诉并主张，2015年5月30日，马金洪与齐市和顺房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，购买位于齐齐哈尔市××区××明珠小区××楼××、××号车库。马金洪以抵顶工程款（外墙涂料款）的方式向第三人交付了共计190,000.00元（每套车库95,000.00元）。但双方未办理权属转移登记，该两处车库现登记在第三人齐市和顺房地产公司名下。一审法院认为，本案的争议焦点为：马金洪是否享有排除强制执行的民事权益。本案中马金洪作为案外人，应当就执行标的享有足以排除强制执行权利进行充分的举证，马金洪提交的商品房买卖合同及收据、齐齐哈尔哈伦供热有限公司出具的证明，无法证明马金洪与齐市和顺房地产公司之间存在真实的买卖关系，双方之间系金钱债权关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，马金洪未支付车款的相应价款非真实的买受人，其主张的两处车库并非未使用，不满足第二十九条第二、三款之规定。马金洪提供的证据不足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行权利，故马金洪不享有排除强制执行的民事权益。对于马金洪主张请求撤销龙沙区人民法院（2019）黑0202执异73号民事裁定书的诉讼请求，一审法院不予支持。马金洪与齐市和顺房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，马金洪向齐市和顺房地产公司以抵顶工程款的方式交付了两个车库价款，但未办理权属转移登记，因不动产的物权未经登记，不发生物权效力。马金洪对涉案两处车库不享有物权，仅享有债权请求权。故对于马金洪要求确认坐落于齐齐哈尔市××区××明珠小区××楼××、××号车库归其所有的诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，马金洪的两项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回马金洪的全部诉讼请求。案件受理费4,100.00元，由马金洪负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。马金洪为证实其诉讼主张，提交一份马金洪和齐齐哈尔和顺房地产开发有限公司签订的案涉11号车库的商品房买卖合同，该合同在梅里斯区商品房网上备案系统的编号是YS201507000208。这个合同是开发商从联网的销售系统中打印出来的。证明这两套涉案车库已经在2015年7月19日出售给马金洪并登记在马金洪名下。经质证，杨胜辉认为，对该份商品房买卖合同的真实性有异议，该合同显示签订日期为2015年7月19日，即在一审开庭前就存在，而上诉人在一审时并未提供，因此我们有理由怀疑该合同系后补或者根本不存在。其次该商品房买卖合同并不能产生在产权部门登记备案的效力，如果涉案房产已经出售给上诉人，应当在产权部门办理备案登记，否则该合同不能产生备案登记的效力。如果案涉车库出售给他人，办理了商品房预售登记，应该在产权部门有登记备案，产权部门会在《购买商品房登记备案介绍信》上加盖产权部门的公章予以确认，没有这个信息产权部门是不承认的。并且上诉人提供的商品房买卖合同有明显的改动，首页所显示的原房号应当为4号楼6号车库，根据二审法院从梅里斯住房保障中心调取的梅里斯雅尔塞镇鑫明珠住宅小区4号楼楼盘销售表显示，6号车库已经登记在张淑英名下，和未改动的商品房买卖合同第一页显示的信息是张淑英一致的。如果上诉人所述是其写错后改动的，应当为同一支笔当时修改，而该份买卖合同的首页用肉眼即可看出是不同的笔书写的，可以证实并非是因写错当时修改的，所以上诉人所说内容不属实。针对上诉人提出的问题，本院经依职权向齐齐哈尔市梅里斯区不动产登记中心及梅里斯区住房保障服务中心查询，梅里斯区不动产登记中心称该中心于2016年成立，经在梅区不动产登记信息系统查询，显示案涉车库没有权利人。梅里斯区住房保障服务中心提供了梅里斯雅尔塞镇鑫明珠住宅小区4号楼楼盘销售表，显示案涉11号、12号车库均无权利人，亦未查询到该两个车库有网签登记。本院认证认为，因上诉人提供的该证据与本院依职权调取的信息档案不一致，无法核实该证据的真实性，故对该证据本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为马金洪对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案车库现在仍登记在齐市和顺房地产公司名下，马金洪作为案外人对涉案车库主张权利，主要理由是齐市和顺房地产公司用涉案车库抵顶与其之间的债务，即以房抵债。但以房抵债首先以消灭债权为目的，若马金洪基于以房抵债而拟受让涉案房产，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对涉案房产的物权期待权。况且，马金洪二审期间提交的案涉11号车库的《商品房买卖合同》与其一审提交《商品房买卖合同》在买受人、合同签订时间等处均不一致。马金洪称案涉11号、12号车库在2015年7月19日就通过梅里斯区商品房网上备案系统备案登记在其名下（编号YS201507000208），但梅里斯区住房保障服务中心提供梅里斯雅尔塞镇鑫明珠住宅小区**楼楼盘销售表显示案涉两个车库无权利人，亦未查询到商品房买卖合同（编号YS201507000208）的备案登记信息。马金洪提交的证据不能证实其与齐市和顺房地产公司签订的案涉车库买卖合同真实有效。马金洪亦未提交银行转账或其他付款凭证，证实购买案涉车库支付具体数额，齐市和顺房地产公司也未向马金洪出具正式的购房发票，故马金洪提交的证据不能证实其已向齐市和顺房地产公司支付案涉车库相应价款。综上，因马金洪提出的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定，提供的证据不足以证实马金洪对执行标的享有足以排除强制执行的权利，故一审法院判决驳回马金洪的诉讼请求于法有据，并无不当。综上，马金洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,100.00元，由上诉人马金洪负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 王红娜审判员 于 剑二〇二〇年十二月四日书记员 王 迎