青海省海东市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）青02执异24号 案外人：周某，女，生于1970年1月13日，汉族，系乐都区桥北学校教师，现住海东市乐都区。 申请执行人：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码:91630104698504752C。 法定代表人：何某。 委托诉讼代理人：马某，青海智凡律师事务所律师。 被执行人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91632123679173548J。 法定代表人：曹某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿某，青海凡圣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称重庆七建青海分公司）与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周某不服本院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书，于2020年11月30日向本院提出书面执行异议申请，请求依法依法撤销海东市中级人民法院对乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋查封及评估、拍卖、变卖程序。本院于同日立案登记受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2020年12月4日对本案进行了公开听证，案外人周某、申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的委托代理人马某、被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司的法定代表人曹某及其委托代理人阿某均到庭参加了听证，现本案已审查终结。 因申请执行人重庆七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书。该裁定书内容为：申请执行人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司与被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出的（2020）青民终第146号民事判决书已发生法律效力，因被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司未依法履行生效法律文书所确定的义务，申请人重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司向青海省海东市中级人民法院申请强制执行，本院于2020年9月8日依法立案执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、《最高人民法院关于的解释》第四百八十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十二条、第三十八条、以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，裁定如下：冻结、扣划被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。本裁定立即执行。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。 案外人周某得知公告内容后不服上述执行查封向本院提出执行异议称：申请人于2012年8月28日从原二水职工叫于树学手中购买了位于新乐大街48平米的住宅楼，有两张转账凭条为证和房屋所有权证、国有土地使用证为证。后这片住宅楼要拆迁，要对原先的旧楼房屋进行改造重建，我们以置换的方式与青海祥泰房地产开发有限责任公司达成了协议，按照该房地产开发有限责任公司与于树学签订的房屋拆迁补偿安置正式合同书进行安置（内容详见该合同书）。当时该房产公司答应我，该片拆迁区的安置户都是以这一份合同为准，因马上要开发拆迁，所以，他们不建议我们与于树学办理房屋过户手续。而青海祥泰房地产开发有限公司也再三承诺，到时该楼房建好之后，把于树学的名字改成我的名字就可以，我一听他们这样说,也就相信了他们的话，因为毕竟他们是有名有姓的大开发公司，不可能骗人的。之后我就在2015年11月5日和2017年10月27日分两次给该开发公司的账户上付清了全部房款（详见两张交款发票）。交房后很长一段时间，即2017年4月15日我开始装修，装修好之后又和安泰华都大厦物业管理有限公司签订了物业管理合同（详见改合同）。2017年4月28日又和海东华润燃气有限公司签订了居民用户供气合同（详见该合同）。之后我们于2017年9月份正式入住，从2017年4月15日至今一直向物业公司缴纳物业管理费（有发票为证），还有天然气锅炉、天然气接口费（有发票为证），专项维修基金（有发票为证），水费、卫生费等其他费用。如今不知为何，却受到法院查封并要评估、拍卖、变卖程序的这种睛天霹雳的消息，我们一直认为自己入住的房屋就是自己的，但令我们没有想到的却是今天这个样子，太令人不可思议了，自己辛辛苦苦买的房子却变成了法院查封并要变卖和拍卖的房子。在此,我们作为受害方，向贵院提出执行异议，请求：依法撤销海东市中级人民法院对乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1171号房屋查封及评估，拍卖、变卖程序。 案外人周某为证明自己的主张，在听证时向本院提交了以下10份证据：1、海东市中级人民法院于2020年9月16日作出的（2020）青02执61号之一执行裁定书复印件一份。证明：我的房屋被查封了，请求解除对我的房屋的查封。2、户口簿复印件一份。证明：我、张万**和张德显都是一个家庭成员，都以个人的名义签订合同、缴纳过天然气、物业费等费用。3、2012年8月28日中国工商银行取款凭证及中国建设银行转账凭条复印件各一份。证明：我购买了于树学的房屋，并将房款转账给于树学。4、于树学房屋房产证复印件一份；5、于树学房屋土地使用证复印件一份。上述两份证据证明：我给于树学付款后，他的房屋归了我。6、2011年8月9日祥泰公司与于树学签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》复印件一份；7、2012年8月28日祥泰公司与周某签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》复印件一份。上述两份证据证明：于树学将他的拆迁补偿安置房屋转让给了我。8、2015年11月5日、2017年10月27对1171房屋房款转账收据复印件二份；2017年4月15日对1171房屋所交水费、物业费、专项维修基金、锅炉及天然气接口费收据复印件各一份；2018年2月19日、2019年2月15日水费、物业费收据复印件各一份。证明：1、交了1171室房款273710元，房款已交清。2、水费、物业费、天然气费、锅炉费、装修费等票据证明我从2017年4月就开始使用房屋。9、2017年4月16日业主周某与海东市乐都区华都物业管理有限公司就1171房屋签订的《安泰.华都大厦物业管理合同》及《消防安全责任书》复印件各一份；10、2017年9月28日周某之子张万**与海东华润燃气有限公司就1171房屋签订的《居民用户供用气合同》复印件一份。上述两份证据证明：我从2017年4月就开始入住使用房屋。 申请执行人重庆七建青海分公司辩称：一、重庆七建青海分公司申请法院采取的查封措施符合法律规定。重庆七建青海分公司与青海祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆七建青海分公司在诉讼过程中向海东市中级人民法院申请财产保全，海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封青海祥泰公司位于青海××区#33#乐都安泰华都大厦：1、一层2号、9号商铺;2、四层商铺；3、房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年,自2017年10月26日起至2020年10月25日止。现异议人称案涉房屋已由其购买，但重庆七建青海分公司申请海东市中级人民法院查封上述房产时，案涉房产仍登记在青海祥泰公司名下，且无任何房屋买卖合同备案登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”以及第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，海东市中级人民法院根据重庆七建青海分公司的申请查封登记在青海祥泰公司名下的案涉房屋，符合法律规定。二、答辩人周某申请排除对案涉房屋的执行不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，异议人周某须同时满足上述四个条件方能排除对案涉房屋的执行。但本案中，异议人周某对案涉房屋提出排除执行的异议申请不符合上述法律规定,理由如下：1.异议人未在人民法院查封前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。异议人周某称其于2012年8月28日从于树学手中购买了位于新乐大街48m的住宅，但周某并未提供其与于树学之间签订的房屋买卖合同，也未提供其向于树学支付房款的有效证据，而仅提供了于树学的房屋所权证、土地使用权证及两张银行凭证，其中一份为周某取款3万元的凭证，另一份为周志鹏向于树学转账17万元的凭证，该两份凭证均不能证明周某从于树学处购买了新乐大街的房屋并支付了房款。此外，根据周某提供的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，该合同系由于树学与青海祥泰公司签订，并且该合同仅为拆迁补偿安置的意向协议，并非房屋买卖合同，协议中并未明确所拆迁房屋的具体信息，也未明确安置房屋的具体信息，因此，不能认定异议人在人民法院查封前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。2.异议人不能证明其已向青海祥泰公司支付全部房款。异议人周某并未与青海祥泰公司签订房屋买卖合同，也未明确案涉房屋的价款是多少，异议人也未提供其向青海祥泰公司支付房款的相关证据，因此，异议人不能证明其已向青海祥泰公司支付了购买案涉房屋的全部价款。3.异议人未办理案涉房屋过户登记,且对未办理过户登记存在过错。异议人周某称其于2012年8月28日即已从于树学处购买原拆迁房屋，当时能够办理过户登记手续，但异议人并未办理过户登记手续。2017年9月，周某即已入驻案涉房屋，但截至目前,异议人仍未办理涉案房屋的产权过户登记手续，故异议人对于未办理过户登记存在过错。因此，异议人周某申请排除对案涉房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议的相关规定》第二十八条规定的房屋买受人排除执行的条件,异议不成立。综上所述，重庆七建青海分公司申请人民法院查封登记在被执行人青海祥泰公司名下的不动产符合法律规定，且异议人周某以其已购买案涉房屋为由申请排除对案涉房屋的执行不符合法律规定。因此，异议人的异议不成立，请求贵院支持我方答辩意见，并依法驳回异议人的异议申请。 申请执行人重庆七建青海分公司在听证期间向本院提交了如下1份证据：即海东市房产管理局于2020年10月30日向北京大成（西宁）律师事务所出具的证明一份。证明：周某在海东市房产管理局就案涉房屋无任何房屋买卖合同备案登记，申请人申请阻却本次执行的理由不成立。 被执行人祥泰公司辩称：第一、本案的基础事实是查封时间在2017年10月26日，但实际上本案的申请人知道自己的房屋被人民法院查封是在2020年10月25日，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十七条规定，2017年的查封并没有进行合法的通知或公告程序，我方认为，2017年10月26日进行的查封违反法律程序，应当予以纠正。对于本案而言，申请人接收查封公告的时间为2020年10月25日，但在此前，申请人已占有并使用案涉房屋多年，我方认为，对申请人有效的查封时间为2020年10月25日。第二，基于上述客观情况，申请人向法庭主张的事实符合客观情况，主要有以下四点：1、合同签订的时间均发生在有效的查封之前。2、在有效查封之前，周某对房屋的占有状况是持续且稳定的。3、申请人的房款已经全部结清不存在拖欠。4、在双方履行房屋买卖合同时，双方达成的协议是由祥泰公司负责办理不动产权登记手续，那么本案确属因祥泰公司资金和手续办理问题未能在查封前办理登记，故申请人的申请排除执行的请求符合办理执行异议相关规定的第二十八条。此外，本案的申请人基本上都是进行安置补偿的回迁户，那么安置补偿协议其内容虽然简单，但通过双方约定的置换面积比例、计价标准及交付房屋时的房屋交接单，可以确定申请人对其主张的房屋具有占有并使用的排他性，这一点从占有的情况也可以得到应证，如果案涉房屋并不是申请人进行购买，那么其不可能持续并稳定的使用房屋至今，而没有其他权利人进行任何的权利主张。综上所述，我方认为，本案涉及的金钱债权执行，应当依法由祥泰公司的财产予以清偿，但本案异议申请人主张的房屋系其通过合法途径购买，虽未进行不动产权登记的权利公示，但符合排除执行的法律规定，希望法庭在考虑法律的严肃性之余体恤百姓购房之不易，支持申请人的申请请求。 被执行人祥泰公司在听证期间向本院提交了如下2份证据：1、2015年5月3日中国农业银行客户收付款入账通知复印件一份。证明：除去周某置换的面积，其支付房款20万元。2、2016年1月28日海东市乐都区颁发的（乐）房预售证第00000023号《商品房预售许可证》复印件一份。证明：1、祥泰公司对案涉房屋所处位置的地上附着物，具备合法的预售许可。在诉讼以前对外签订的商品房买卖合同均合法有效。2、本案案涉拆迁安置的100套棚户区改造用房住户不受该预售许可的限制。 经本院审查查明：2011年8月9日，因旧房改造，乐都区原二水职工于树学将其位于乐都区新乐西街的48号住宅与祥泰公司签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》。2012年8月28日，于树学将其上述房屋经周志鹏卖给了本案异议人周某，周志鹏通过中国建设银行给于树学转交房款170000元，于树学将该房房产证及土地使用证交与周某。同日，祥泰公司与周某重新签订了《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，在该《合同书》中明确写道“名额转让自于树学”。后祥泰公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰.华都大厦的1171号房屋安置给了周某。2015年5月3日、2017年10月27，周某分两次共计给祥泰公司交纳房款273710元，2015年11月5日、2017年10月27，祥泰公司给周某出具了相应的房款收据。2017年4月15日，与周某同住的其子及公公就1171房屋的水费、物业费、专项维修基金、锅炉及天然气接口费向祥泰公司及华都物业公司进行了交纳。2017年4月16日，周某与海东市乐都区华都物业管理有限公司就1171房屋签订了《安泰.华都大厦物业管理合同》及《消防安全责任书》。2017年9月28日，周某之子张万**与海东华润燃气有限公司就1171房屋签订了《居民用户供用气合同》。自此，周某及其家人在1171房屋一直居住使用至今。期间，根据生活居住使用需求，交纳了水电及物业费用。 另查明，2017年9月27日，原告重庆七建青海分公司因与被告祥泰公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，原告重庆七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封被告祥泰公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结被申请人祥泰公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就原被告之间建设工程施工合同纠纷一案作出(2017)青02民初57号民事判决，原被告对此均不服，向青海省高级人民法院提起上诉，经青海省高级人民法院审理，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事终审判决，判决祥泰公司在判决生效之日起十日内向重庆七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因被告祥泰公司在规定的期限内未履行判决确定的义务，重庆七建青海分公司向本院申请强制执行。本院依据法律规定，在本案执行阶段于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。查封、冻结、扣划期间，任何人不得擅自处分上述财产。若冻结、扣划数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2020年9月23日，本院分别向海东市房产局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述涉案的12套房屋再次进行了查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议，逾期不提本院将依法强制执行。本案案外人周某得知公告内容后，向本院提出执行异议，要求依法撤销对案涉1171号房屋的查封。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的查封时间倒地从何时起算；2、案外人的异议能否排除人民法院的查封。 关于本案的查封时间倒地从何时起算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”根据上述规定可知，人民法院查封不动产的期限最多不得超过三年。本案中，依据重庆七建青海分公司的诉中保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日下发（2017）青02执保10号协助执行通知书，对被申请人祥泰公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年，即自2017年10月26日起至2020年10月25日止。后因重庆七建青海分公司申请强制执行，本院在进入强制执行程序后，根据执行不同阶段的需求，重新作出与（2017）青02民初57号民事裁定内容不同的（2020）青02执61号之一执行裁定书，并在前期查封失效届满之前，依职权于2020年9月23日再次续行查封了涉案的12套房屋，查封期限另行确定为三年，即自2020年9月23日至2023年9月25日止，且本案案外人在本院于2020年11月12日公告后才得知自己的房屋被强制执行中查封，故本案查封的最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起起算。 关于案外人的异议能否排除人民法院查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定可以看出，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而第二十九条是关于无过错商品房消费者物权期待权的保护条件。当案件同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形时，二者系选择适用的关系；案件所涉事实满足其中一条的适用条件，但并不排斥对另一条的适用，即不动产买受人只要满足第二十八条或第二十九条之一，即可达到排除执行的目的。本案中，基于旧房改造拆迁，被执行人与案外人周某自愿达成拆迁安置补偿协议，并于2012年8月28日正式签订《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，且其签订时间均早于涉案房屋的诉中保全查封和强制执行查封时间，应当认定买受人在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。后周某支付了置换后的全部购房款（此点在听证中被执行人当庭予以认可），并于查封前实际占有、使用了涉案房屋，且至今未能办理过户登记并非其自身原因所致，因此，该情形符合上述第二十八条的规定，可以认定周某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，案外人的执行异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止执行本院（2020）青02执61号之一执行裁定中对对被执行人青海祥泰房地产开发有限责任公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1171号房屋的查封。 如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王海龙 审 判 员 谭 青 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 李延春 书 记 员 马啟英