云南省玉溪市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云04执异104号案外人：周转洪，男，1971年10月18日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：洪贤勇，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权代理。申请执行人：中建四局第五建筑工程有限公司。住所地：广东省深圳市南山街道南新路阳光科创中心****1001。法定代表人：石连君，董事长。被执行人：云南今玉房地产有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区宁州路**。法定代表人：周立成，董事长。本院在执行中建四局第五建筑工程有限公司（以下简称中建四局五公司）与云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周转洪提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周转洪称，请求解除对周转洪名下房产的查封，并停止强制执行。事实和理由：中建四局五公司与今玉公司建设工程施工合同纠纷一案，在执行过程中，本院作出（2018）云04执249号之四执行裁定书，将周转洪名下44套房产（详见房产清单）予以查封。1.（2016）最高法民终251号民事判决仅确认了中建四局五公司对C区有优先权，与周转洪名下位于D区的44套房产无关，人民法院查封周转洪名下D区的44套房产属于错误查封。2.异议所涉44套房产已经预告登记在周转洪名下，周转洪对其拥有合法的权利。3.玉溪市房管局将异议房产登记备案在周转洪名下符合法律规定，经预告登记，周转洪对上述房产已取得准物权的效力，未经其同意而处分上述房产，不发生物权效力。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出异议。周转洪提供了（2016）最高法民终251号民事判决书、《商品房购销合同》证据证明其主张。中建四局五公司称，1.标的房产为今玉公司的财产，中建四局五公司有权申请查封。无论中建四局五公司是否享有优先受偿权，今玉公司未按生效法律文书履行给付义务，中建四局五公司有权申请法院强制执行今玉公司名下财产，包括但不限于查封等执行措施。2.标的房产仅办理了合同登记备案，不发生物权转移效力，周转洪针对的房产所办理的并非“预告登记”，而是“合同登记备案”。事实上，标的房产鉴于未办理竣工验收等原因，连首次登记都无法办理，不存在办理预告登记的可能性。周转洪仅办理了合同备案登记，未办理变更登记，且在今玉公司未就标的房产办理初始登记的情况下，周转洪根本不可能办理变更登记，不可能发生物权转移效力。3.周转洪与今玉公司之间属于普通借款合同法律关系，标的房产未完成财产权利变动公示，不产生担保效力。周转洪与今玉公司之间不具有买卖商品房的真实意思表示，其双方之间属于普通借款合同法律关系，周转洪与今玉公司签订《商品房购销合同》并办理合同登记备案手续，系拟用于担保债权的实现。今玉公司称，1.本案涉案房屋并非周转洪的房产，周转洪未支付过房款，未实际占有使用过涉案房屋。双方系民间借贷关系，《商品房购销合同》并非双方真实意思表示，仅仅是借款担保，2014年6月底，今玉公司因玉水金岸项目资金困难，向周转洪借款5400万元，周转洪为了确保借款资金的安全，要求与今玉公司签订27份《商品房购销合同》，合同备案价为2.18亿元。合同签订时周转洪未按合同约定向今玉公司支付过购房款项，今玉公司也未开具购房发票，房屋尚在建设中不具备交房条件，合同签订后双方对27份《商品房购销合同》进行了合同备案登记。2014年6月周转洪直接转账给马惠英支付其借款本息，款项并未进入今玉公司。结合相关法律规定，今玉公司与周转洪所签的《商品房购销合同》为无效合同，同时，今玉公司与周转洪并未完成财产权利变动的公示，形式上也未将财产转让至周转洪名下，不具有物权效力。2.《商品房购销合同》为无效合同，那么所对应的合同备案及预告登记也属于无效行为。3.周转洪提出的D区房产并非44套，仅有27套。本院查明，云南省高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）云高民一初字第21号民事判决，判决：一、解除中建四局五公司与今玉公司于2011年9月19日签订的《建设工程施工合同》；二、由今玉公司于本判决生效之日起十日内向中建四局五公司支付欠付工程款247352575.74元；三、由今玉公司于本判决生效之日起十日内向中建四局五公司支付欠付工程款247352575.74元的利息及违约金（利息及违约金分别以61838143.94元为本金，分四笔分别自2015年3月13日、2015年6月13日、2015年9月13日、2015年12月13日计算至款项还清之日止。上述利息计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率，违约金的计算标准为每天0.5‰）；四、中建四局五公司对其施工完成的玉水金岸C区工程折价或者拍卖的价款在224352575.74元范围内享有优先受偿权；五、驳回中建四局五公司的其他诉讼请求。判决作出后，今玉公司不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2016年6月30日作出（2016）最高法民终251号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决履行期限届满后，今玉公司未履行义务，中建四局五公司申请执行，本院于2020年9月2日作出（2018）云04执249号之四执行裁定，裁定查封今玉地产公司名下位于“玉水金岸”的部分房产，其中包括备案登记在周转洪名下的44套房产，分别为17幢1-2层17-1号、17幢1-2层17-2号、17幢1-2层17-3号、17幢1-2层17-4号、17幢1-2层17-5号、17幢1-2层17-6号、19幢1-2层19-1号、19幢1-2层19-2号、19幢1-2层19-3号、19幢1-2层19-4号、19幢1-2层19-5号、19幢1-2层19-6号、19幢1-2层19-7号、19幢1-2层19-8号、19幢1-2层19-9号、23幢1层23-1号、23幢1层23-2号、23幢1层23-3号、23幢1层23-4号、23幢1层23-5号、23幢1层23-6号、23幢1层23-7号、23幢1层23-8号、23幢1层23-9号、23幢1层23-10号、23幢1-2层23-11号、23幢1-2层23-12号商铺。另查明，上述商铺中，19幢1-2层19-1号、19幢1-2层19-2号、19幢1-2层19-3号、19幢1-2层19-4号、19幢1-2层19-5号、19幢1-2层19-6号、19幢1-2层19-7号系本院首封；其余商铺为玉溪市红塔区人民法院（2018）云0402执保347号案件首封，查封时间自2018年11月2日至2021年11月1日，本院系轮候查封。根据合同载明的金额，上述商铺总价款为218316750元。周转洪未向本院提交其已支付上述商铺全部或部分价款以及其已合法占有上述商铺的相关证据。本院认为，因今玉公司未履行生效法律文书确定的义务，中建四局五公司向本院申请强制执行，本院依法查封今玉公司名下案涉商铺，该执行行为并无不当。周转洪主张案涉商铺已备案至其名下，享有足以排除执行的民事权益，请求解除查封，并中止执行。本院分别评述：一是关于本院轮候查封的商铺，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”之规定，本院的轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，故对该部分商铺的异议，本院不予审查。二是针对本院首次查封的商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，周转洪提交的证据材料不足以证明其同时符合前述四个要件情形，其要求排除执行的理由和依据不符合前述规定，故对周转洪的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回周转洪的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省玉溪市中级人民法院提起诉讼。审判长  张新羽审判员  崔智鹏审判员  吴佳黛二〇二〇年十二月十八日法官助理陶楠书记员王皓