江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2065号 上诉人（原审被告）：南昌军野房地产营销策划有限公司，住所江西省南昌市西湖区。 法定代表人：郑军军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文波，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡国云，男，1979年1月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审原告）：江艳明，男，1981年8月3日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：卢志新，男，1989年11月9日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被上诉人（原审原告）：唐兴鹏，男，1988年7月28日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：李云龙，江西云龙律师事务所律师。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：陈鑫，江西云龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董玉梅，女，1979年11月21日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 被上诉人（原审被告）：高月明，男，1963年7月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 上诉人南昌军野房地产营销策划有限公司（以下简称军野公司）与被上诉人胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、高月明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 军野公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、高月明承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1.胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅作为违约方依法不享有法定解除权。一审法院在一审判决中已经明确军野公司及高月明在履行《协议书》的过程中均不存在违约行为，是胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅的违约行为导致未能履行。一审法院基于军野公司和高月明均要求继续履行《协议书》的情形下，仍判令解除《协议书》没有事实和法律依据。2.在违约方请求解除合同、守约方要求继续履行合同的情况下，根据现行法律，法院支持违约方解除合同也仅限于“非金钱债务”。但本案系“金钱债务”，且军野公司多次催促胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅及时付清购房款，一审法院也不得依据合同法第110条之规定解除本案的《协议书》。3.违约方解除合同仅限于“长期性合同”，与本案的房屋买卖合同显然不同，且要符合三个条件，第一，本案中，案涉的是房屋买卖合同，系一次性合同，非长期性合同；第二，违约方胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅是否存在恶意违约的情形，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅至今两年多时间未付清房款，一审法院未查明;第三，若本案《协议书》继续履行，根本不会存在对违约方显失公平的情形，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅若支付完全部的购房款后将获得案涉两套房屋的所有权，案涉房屋的市场价值目前有一定升值；第四，守约方要求继续履行《协议书》是基于现实情况，因案涉房屋由于胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅的自身原因，已经更名两次，在开发商内部无法再更名，即使解除了《协议书》，守约方也暂时无法出售给第三人。4.一审法院判令解除《协议书》损害了军野公司的合法权益，使得胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅因违约行为获得了“利益”。 胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏辩称：军野公司的上诉理由不成立，军野公司认为其是主合同的中介机关，但主合同是南昌市绿地申新置业有限公司与胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅订立的，买的是商业楼1605号，军野公司是一审被告，即代售方，在合同中属于介绍买卖，军野公司的上诉无意义。胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅也没有提出上诉，军野公司不具有法律的上诉地位，一审对违约金的判决正确，请求二审法院维持一审判决，驳回军野公司上诉请求。 高月明答辩称其是房子的卖方，只要保证房子能回到其名下，愿意解除合同，希望二审法院维持原判。 董玉梅未答辩。 胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅向一审法院起诉请求：1、判令解除胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、高月明在2017年10月13日签订的《协议书》；2、判令高月明退还胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款人民币122万元，并且向胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅赔偿逾期交付房屋的租金损失（暂计至起诉之日）人民币20万元，军野公司对此承担连带责任；3、本案诉讼费用由高月明、军野公司承担。 一审法院认定事实：案涉两套房产系南昌绿地申新置业有限公司开发，2014年竣工。庭审中，高月明陈述其承揽了开发商部分工程，南昌绿地申新置业有限公司将案涉房产抵给高月明，但未备案登记在高月明名下，并允许其转让。此后，高月明口头委托军野公司销售该两套案涉房产。2017年7月27日，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏（买方）与军野公司（卖方）签订《协议书》，约定今收到胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏诚意金1万元，用于购买xxxxx商业楼xx号楼xxxx号房，建筑面积139.5平方米，约定二十天内签约，办理转户流程，约定期间内除开发商原因外，此房号不可推荐转卖他人，如因不可抗拒因素不能办理，诚意金全额退还买方。高欣（即高晓艳）代表军野公司在协议上签字。2017年10月13日，高月明作为出卖方（甲方）与胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅作为买受人（乙方）及销售代理人高晓艳（丙方）签订《协议书》，主要内容为：经三方协商，就乙方购买案涉两套房产的有关事宜达成如下协议：一、甲乙双方达成协议购买案涉房产，均不可违约，并声明该处房产不涉及任何经济纠纷及所有法律纠纷；二、购房总价款xxxx号房（139.5平方米）1308510元、xxxx号房（139.5平方米）1308510元。三、付款方式：协议签订时乙方支付25%首期房款即654255元，2017年10月30日前再付25%即654255元；余款1088510元于合同更名完成后，签约备案时支付，预计最晚时间两个月内，约在2017年12月30日前，提前签约提前支付；协议签订时，甲方收到乙方支付的首期房款25%后，甲方须将房子交由乙方使用，并结清之前的物业费和水电费等；更名流程完成后，甲方会委托丙方通知乙方前来签署购房合同，乙方需在丙方通知后3日内前来完成合同签署及余款支付，如未如期办理，乙方需支付甲方尾款的30%作为违约金。如甲方未在预期时间内完成更名合同，乙方付款时间顺延，房屋有权继续使用。四、完成合同的签约及备案后，由丙方协助乙方交由南昌绿地申新置业有限公司负责本房产不动产权证办理事宜。五、协议生效后，甲方将房屋交由乙方全权使用。六、协议在双方签字乙方付款后立即生效，购房尾款支付完毕并办理完备案后失效。案外人刘晨（高月明公司员工）代理高月明在甲方处签字，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅在乙方处签字，高晓艳在丙方处签字。协议签订后，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅方于2017年7月27日刷卡支付购房款2万元，8月4日分多笔支付20万元，10月27日支付20万元，11月7日支付15万元，2018年1月27日支付45万元，2月14日支付10万元，4月24日支付10万元，合计122万元。其中高月明收取90万元，军野公司收取32万元。对此，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、高月明、军野公司均无异议。军野公司销售经理高晓艳（高欣）在与江艳明等人的微信中多次催促胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅支付购房款，但胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅未按照协议书约定的金额及时间付款。江艳明在微信中也回复高晓艳，要求高晓艳与房东商谈，就买一套，另一套愿意出点违约金。协议签订后，因胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅未按约付款，高月明、军野公司未将案涉房产交付给胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅。 另查明，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅系生意合作伙伴关系。开发商将案涉房产抵给高月明后，其自2014年年底开始将案涉房产出租给了案外人陈广。后因高月明准备出售，便提前收回，因未出售成功，又将案涉房产出租给他人。军野公司在接受高月明的委托销售时，约定按照每平方米9380元出售，但未商谈中介费的收取标准。胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅要求军野公司退款未果，故诉至本院，提出如上诉请。庭审中，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅表示不愿意再购买案涉房产，要求解除房屋买卖合同。 再查明，2018年1月26日，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅意欲与南昌绿地申新置业有限公司签订案涉房产的两份《商品房买卖合同》，因胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅未按约支付购房款，南昌绿地申新置业有限公司未在该两份合同上签字盖章。案涉房产也未备案登记在胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅名下。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有三。第一个焦点问题是本案房屋买卖合同签订后，在合同履行过程中是何方违约？从本案查明的事实可以判断，因胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅未能按照协议的约定支付相应的购房款，导致本案房屋买卖合同无法履行。因此，能够认定胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅是房屋买卖合同履行中的违约方。第二个焦点问题是本案房屋买卖合同能否解除？在胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅未按约支付购房款后，本案房屋买卖合同未能履行，案涉房产也未办理备案登记在胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅名下。庭审中，胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅亦明确表示其不再愿意购买案涉房产，故对于胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅要求解除合同的诉请，一审法院予以支持。本案第三个焦点问题是胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅在本案中应承担多少违约责任，高月明、军野公司应退还胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅多少购房款？依照合同法的相关规定，当事人在订立合同后，本应按约全面履行自己的义务。考虑到胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅在军野公司的一再催促下拖延支付购房款，其作为违约方应向军野公司、高月明承担违约责任。军野公司、高月明虽未能提交证据予以证明胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅违约给其造成的实际损失，但考虑到胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、军野公司、高月明在签订协议后至今已超两年之久，对今后案涉房产的出售可能会造成不便。在协议中，双方也明确约定如胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅违约，需向高月明、军野公司支付合同尾款的30%作为违约金。此外，在履行合同的过程中，也一直是胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅与军野公司在磋商对接，军野公司作为居间人，其也有权收取一定的费用。为定纷止争，妥善化解本案矛盾纠纷，基于本案查明的案件事实，一审法院酌定胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅应向高月明支付违约金10万元，故高月明还应退还胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款80万元；胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅向军野公司支付居间费用和支付违约金共计10万元，故军野公司还应退还胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款22万元。胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅的其他诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅与高月明、军野公司于2017年10月13日签订的《协议书》；二、高月明于判决生效之日起十日内退还胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款80万元；三、军野公司于判决生效之日起十日内退还胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅购房款22万元；四、驳回胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案预交的案件受理费29336元，由胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅自行负担。 二审中，各当事人均未向本院提交新的证据。胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、高月明对一审判决书查明的事实无异议，军野公司提出对一审查明的事实中“被告军野公司在接受被告高月明的委托销售时，约定按照每平方米9380元出售，但未商谈中介费的收取标准。”有异议，认为高月明虽与军野公司对中介服务费的具体金额没有相应的约定，但是高月明是确定了房屋销售的底价，即按照当时抵工程款的价格卖出即可。基于行业惯例，军野公司通过自身努力，溢价销售了案涉的两套房屋，将销售底价之外的溢价部分作为中介服务费，并未损害各方当事人合法利益，同时，《协议书》中确定的房屋销售总价胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅也表示认可，并且当时已经在实际履行。其对一审查明的其他事实无异议。对军野公司提出的异议，高月明表示当时确实没有书面约定差价，但只约定了开发商抵给其多少钱，就按照同等价格在一个月内销售。对上述争议事实，本院认定如下：因高月明提出中介费按差额给予的前提为一个月内将案涉房屋成功销售，而军野公司未实际在一个月内售出，故双方并未协商一致，军野公司提出的异议本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，在二审时，本院询问高月明是否要求继续履行合同时，其明确表示不同意。现胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、高月明均要求解除合同，军野公司作为居间方，其单方不同意解除合同，并不影响胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、高月明解除合同的真实意思表示，故一审判决解除2017年10月13日高月明与胡国云、江艳明、卢志新、唐兴鹏、董玉梅、军野公司签订的《协议书》处理正确，本院予以维持。关于违约金，高月明、军野公司未举证证明其损失，一审法院在合同约定违约金明显过高，且分清各方当事人责任的前提下，酌情调整违约金并无不当，本院予以维持。军野公司的其他上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，军野公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元（南昌军野房地产营销策划有限公司已预交），由上诉人南昌军野房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 周中瑞 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩