浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异67号 异议申请人(案外人)：杭州菲柏进出口有限公司，住所地浙江省桐庐县分水镇东溪村工业区功能区。 法定代表人：丁敏杰，董事长。 被申请人（申请执行人）：中达建设集团股份有限公司，住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路**。 法定代表人：齐明春。 执行委托代理人（实际施工人）：钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市陶朱街道马坊村破塘头**。 被申请人（被执行人）：桐庐君杰置业有限公司，，住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路** 法定代表人：徐耀庚。 委托代理人：陆一峰，男，1958年12月10日出生，汉族，，住浙江省桐庐县 被申请人（被执行人）：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，，住浙江省杭州市富阳区 被申请人（被执行人）：浙江**光冶炼集团有限公司，住所地，住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路****iv> 法定代表人：刘光火。 被申请人（被执行人）：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，，住浙江省桐庐县 本院在执行中达建设集团股份有限公司（以下简称中达公司）与桐庐君杰置业有限公司（以下简称君杰公司）、徐耀庚、浙江**光冶炼集团有限公司（以下简称华光公司）、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人杭州菲柏进出口有限公司（以下简称菲柏公司）对执行标的提出书面异议。本院于2020年12月3日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人菲柏公司异议称：2012年初，异议申请人向君杰公司购买由其建设的桐庐县城迎春南路69号801、802、803、804室房屋（简称案涉房屋，用途为非住宅，建筑面积为1154.31平方米，单价每平方米3440元，总计购房款3970825元），异议申请人已支付购房款220万元，余款1770825元双方约定在办理房产证（三证）前付清，君杰公司已于2012年7月1日将案涉房屋交付给异议人。因君杰公司建设的案涉房屋是位于桐庐县商务区××房，异议人购买时政府对该房屋的买卖分割政策未确定，因此双方没有签订房屋转让合同。在政府分割买卖政策确定后异议人与君杰公司立即于2014年1月25日签订了《桐庐县房屋转让合同》。2014年4月，桐庐县人民政府公示案涉房屋可以办理买卖分割手续，但案涉房屋已被法院查封，无法办理过户手续。异议人认为异议人向君杰公司购买案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的《房屋买卖合同》，并已支付大部分购房款220万元，余款1770825元双方约定在办理房产证前付清，且异议人已实际占有该房屋，未办理房屋转移登记是因为政府政策和君杰公司的原因，异议人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议请求解除对案涉房屋的查封。 异议申请人菲柏公司为证明其异议主张已向本院提供《桐庐县房屋转让合同》三份，《补充协议书》、《购房款支付及金额确认书》、《工程竣工验收报告书》、《合作建房入股协议》、中国银行《电汇凭证》、《承诺书》、《华光大厦业主手册》、《装修申请表》、《业主（租户）概况登记表》、《中共桐庐县委（2009）26号文件》、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》各一份，《收款收据》二份等证据。 被申请人（申请执行人）中达公司辩称：一、对异议申请人提供的《补充协议书》、《购房款支付及金额确认书》（交君杰公司购房款220万元）、《合作建房入股协议》、《收款收据》所确认的事实，均是事实无异议。 二、异议人称于2014年1月25日签订《房屋转让合同》，但到法院查封案涉房屋期间有二个半月时间，为何没有办理产权过户登记。答辩人可以肯定的认为是异议人在法院查封前没有签订《房屋转让合同》，如果签了，只须一天时间就能办理产权登记，异议人提交的《房屋转让合同》系事后补签的。 三、异议人没有提供房屋交接手续、交房须知及物业签订装修协议等依据，答辩人无法确认案涉房屋已占有。且异议人尚有1770825元房款至今未向法院交付执行。 四、退一步讲，法院查封案涉房屋长达七年之久，异议人为何未在查封时提出异议，而要到2020年9月才申请异议。 综上，异议人的执行异议不符合《执行异议与复议规定》第28条的规定，请求驳回异议人的异议，并主张异议人将案涉房屋未交款1770825元交到法院执行。 经审查查明：中达公司诉君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据中达公司的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对君杰公司名下的位于桐庐县××路××号房地产（房产总证号为桐房权证更字第1××3号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、君杰公司支付中达公司工程款16845610.25元；二、君杰公司支付中达公司按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、君杰公司返还中达公司工程质量保证金3540867.8元；四、君杰公司支付中达公司鉴定费178750元；五、华光公司、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人君杰公司、徐耀庚、华光公司、刘光火未按判决确定自觉履行义务，权利人中达公司向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行［案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行［案号为（2017）浙0122执3194号］。 涉案房屋系君杰公司（现在册）开发建设，位于桐庐县县城（城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第1××3号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为君杰公司，登记日期2014年1月22日】第八层801室至804室房地产。 案涉房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止，但根据该案一、二审民事判决[即本院（2013）杭桐商初字第882号和“杭州中院”（2018）浙01民终5725号民事判决]，君杰公司均不承担责任，依法应当解除查封；于2014年被“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号[即（2017）浙0122执3194号]案查封（原为第二封，现已实际轮为首封），并于2016年4月11日续封，查封期限至2019年4月10日止。 另查明：菲柏公司于2010年7月8日通过中国银行分水分理处电汇给君杰公司杭州银行桐庐支行帐户建房款40万元。同年11月16日，君杰公司出具收到菲柏公司合作建房款暂借款40万元的《收款收据》一份；同年12月16日，君杰公司出具收到菲柏公司合作建房款暂借款180万元的《收款收据》一份。 2010年7月18日，菲柏公司（乙方，入股方）与君杰公司（甲方，招股方）签订《合作建房入股协议》一份，约定乙方自愿认购华光大厦八楼一层，折合名义股份2.3%，面积为1150平方米，单价每平方米3440元（毛坯房），总价款为395.6万元。乙方的名义股份由甲方及时到工商部门办理，过户到其名下。（注：乙方仅作为甲方的挂名股东，在认购房产分割到户后，乙方应协助甲方办理名义股权转让给甲方的手续）。乙方在签订合同后当日应支付总额的10%定金，计人民币40万元整；在签订合同后二个月内再支付总额的40%，等于人民币158万元；在签订合同后四个月内应再付总额的40%，等于人民币158万元；以上乙方共应付人民币356万元，余款在华光大厦竣工验收合格后10个工作日内付清。 2013年8月1日，业主菲柏公司向浙江福腾物业服务有限公司（简称福腾物业，原桐庐龙腾物业管理有限公司）办理《业主概况登记表》一份，并于当日与福腾物业签署《“华光大厦”业主手册》（内含前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修管理责任书等）；同日，菲柏公司向福腾物业案涉房屋缴纳物业费（含能耗费）42090元；当日菲柏公司法定代表人丁敏杰向福腾物业提交《装修申请表》一份。 2014年1月8日，菲柏公司与君杰公司签订《购房款支付及金额确认书》一份，载明：菲柏公司在2013年12月30日前支付给君杰公司共计220万元。购买的房屋在2012年7月1日起已交付给各业主使用。现双方确认前述支付的款项全部转为购房款，并签订房屋转让合同，便于办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给君杰公司。 2014年1月25日，菲柏公司与君杰公司签订《房屋转让合同》三份，约定菲柏公司以1283395元的价款购买案涉房屋801室（非住宅，建筑面积为373.08平方米，单价每平方米3440元）、以2008340元的价款购买案涉房屋802室和8038室（非住宅，建筑面积为583.82平方米，单价每平方米3440元）、以679090元的价款购买案涉房屋804室（非住宅，建筑面积为197.41平方米，单价每平方米3440元）；付款方式为乙方（买方菲柏公司）已付给甲方（卖方君杰公司）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；未按原协议付款的按1%付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。以上共计按照合同约定的购房总价款为3970825元。 2014年1月26日，甲方君杰公司与乙方菲柏公司签订《补充协议书》一份，确认乙方购买甲方案涉房屋，共计面积1154.31平方米，单价每平方米3440元，总计价款3970825元，已于2010年12月13日前支付给甲方购房款共计220万元，剩余款1770825元按房屋买卖合同约定在办理房产三证前付清，对于购房款支付以本补充协议为准；乙方所购房屋甲方已经于2012年7月1日交付给乙方使用。 2020年12月13日，菲柏公司出具《承诺书》承诺将案涉房屋剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。 另查明：2009年5月31日，中共桐庐县委作出县委（2009）26号《中共桐庐县委、桐庐县人民政府〈关于进一步加快县城商务区建设的实施意见〉》文件，第三﹒（三）﹒1条规定，“华光大厦”等商务区项目需改变土地出让时约定的“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。 2010年9月30日，出具“华光大厦”工程竣工验收报告书。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这君杰公司，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但君杰公司未按要求补交土地出让金。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在君杰公司名下，法院在对君杰公司财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。 其次，执行异议审查主要是形式审查。案涉房屋于2014年3月25日被法院查封，而异议人与君杰公司就案涉房屋在法院查封前已于2014年1月25日签订合法有效的书面买卖合同，并已按照合同约定支付了大部分购房款220万元（异议人于2010年12月16日前交付给君杰公司的合作建房款220万元转入，异议人承诺将案涉房屋剩余购房款按照人民法院的要求交付执行），且异议人已于法院查封前的2013年8月1日实际占有使用案涉房屋，因政策原因和君杰公司未按要求补交土地出让金等不能完全归责于异议人的原因而未办理产权过户登记。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人的异议理由成立，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，本院予以支持。对被申请人中达公司认为异议人提供的《房屋转让合同》系事后伪造的，但其未提供充分有效的证据证实，本院不予采纳。关于价格问题不属于执行异议审查范畴，可另行通过正当途径处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在桐庐君杰置业有限公司名下的位于桐庐县县城（城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第1××3号】中第八层801室、802室、803室、804室房地产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  姚丽华 人民陪审员  沈宇黎 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  庐 茜 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。