河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5954号上诉人（原审被告）：李京，女，1991年5月10日出生，汉族，现住新乡市。委托诉讼代理人：张光平，河南未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高彦杰，男，1990年10月20日出生，汉族，住河南省长垣市。委托诉讼代理人：许玉萍、万小翠，河南晋平律师事务所律师。上诉人李京因与被上诉人高彦杰租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初4217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李京的委托诉讼代理人张光平，被上诉人高彦杰的委托诉讼代理人许玉萍、万小翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李京上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高彦杰的一审诉讼请求，诉讼费用由高彦杰负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。双方系店铺转让关系，而非租赁合同关系。双方店铺转让期限应为其与房东之间租赁合同剩余期限。期限届满后，其协调高彦杰与房东续租情况。因此，双方店铺转让合同应为有效协议，不存在无效及撤销合同问题。一审应根据双方过错认定各自承担范围及责任，并应认定返还问题。高彦杰辩称：应驳回上诉，维持原判。高彦杰向一审法院起诉请求：1、判令李京返还高彦杰各项费用388592.00元，并支付占用期间的同期银行贷款利息。2、本案诉讼费由李京承担。一审法院认定事实：2018年6月19日，李京分别于赵志涛、廉洁签订了《租赁合同》，主要约定：李京承租新乡宝龙城市广场二期2-1号楼110号、111号房屋；租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止；商铺转让、转租、转包需经出租人同意。2020年5月份，高彦杰、李京双方开始协商案涉房屋转租事宜。2020年5月18日至2020年6月26日，高彦杰向李京共支付388592元。其中，6月12日，李京出具《收条》，载明收到高彦杰交纳房租押金45344元；6月13日，李京出具《收据》，载明收到高彦杰交纳店铺转让费270000元；6月26日，李京出具《收据》，载明收到高彦杰交纳房租（至2020年9月份）73248元。2020年6月14日，双方对案涉房屋进行了交接，并均在《店铺交接单》上签字确认。2020年6月25日，高彦杰的姐姐高艳丽联系房东后得知，李京转租没有经过房东同意，要求李京返还所交费用，李京告知需要扣除一个月房租和定金。同日，高彦杰和高艳丽与李京的丈夫就租房事宜再进行协商。次日，李京和高彦杰互相为对方出具了《保证书》。其中，李京为高彦杰出具的《保证书》载明：1、李京保证宝龙店铺装修顺利进行；2、2020年房租到期前，李京与房东协调续租事宜，必须续租，如因房东原因，导致装修期间出现问题及损失由李京一方承担；3、因高彦杰一方不同意续租房租及年限导致续租事宜无法继续进行，由此产生的一切后果与李京无关；因房东原因，店铺无法装修且收房，由李京一方退还高彦杰乙方店铺转让费。高彦杰为李京出具的《保证书》载明：1、装修期间顺利进行；2、2020-2021年店铺房租按合同约定时间准时缴纳。出具《保证书》的当日，高彦杰向李京支付了前述三个月房租即73248元。之后，高彦杰未对案涉房屋进行装修使用，并诉至一审法院。一审法院认为，关于双方之间的民事法律关系。首先，合同的订立，采取要约、承诺的方式。高彦杰向李京发出承租的要约，李京同意则视为承诺，双方的租赁合同已经成立。虽未签订书面的租赁协议，则只产生不定期租赁的效力，且高彦杰履行了支付押金、转让费、房租的合同义务，李京履行了交付房屋的义务，双方均履行了合同的主要义务并为对方所接受，故双方的租赁合同已经成立。其次,李京在与房东签订的《租赁合同》中明确约定了商铺转让、转租、转包需经出租人同意，李京未经出租人同意转租案涉商铺系无权处分，且事后出租人对李京的转租行为不予追认，故李京和高彦杰之间的租赁合同无效。再次，李京辩称双方之间为店铺转让合同关系，李京在签订合同过程中未隐瞒事实，高彦杰不享有撤销权。虽然,双方之间存在转让合同关系，但该转让合同关系是建立在双方之间租赁合同关系的基础上的，高彦杰之所以接受李京转让的设备等物品，是为了取得对案涉房屋的租赁权。李京向高彦杰隐瞒其转租未经出租人同意的重要事实，使高彦杰陷入其可以取得案涉房屋的租赁权的错误认识，从而作出同意接受李京转让设备的意思表示，李京的行为构成欺诈，高彦杰有权要求撤销双方的转让合同。其次，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。高彦杰诉请的案由为缔约过失责任纠纷。虽然李京在订立合同中隐瞒了重要事实，但缔约过失责任在于弥补守信方因失信方的不诚信行为造成的损失，本案高彦杰诉请的为返还费用而非赔偿损失，故本案不应当为缔约过失责任纠纷。本案纠纷为高彦杰与李京在租赁案涉房屋过程中发生的法律关系，应当为房屋租赁合同纠纷。最后，李京的返还责任。如前所述，双方之间的租赁合同无效，转让合同应予撤销。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，李京基于其和高彦杰之间的租赁合同和转让合同共取得房租押金、租赁费、转让费共计388592元，应当将该款项返还给高彦杰，对高彦杰的该项诉讼请求予以支持。关于高彦杰主张的利息，双方对此并无约定，高彦杰的主张无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，一审法院对高彦杰的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第三十六条、第五十一条、第五十四条第二款，第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，一审判决：一、李京于判决生效之日起十日内返还高彦杰388592元；二、驳回高彦杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7129元,因本案适用简易程序减半收取计3564.5元,由李京承担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，李京提出上诉，本院围绕其上诉请求进行审理。关于李京的上诉请求能否支持的问题。首先，双方签订店铺转让，从合同签订目的和合同约定的主要内容上看，高彦杰主要是将案涉取得案涉房屋租赁权，对李京已经装修、投入的固定资产等折算27万元实际上是对已投入资产的有偿转让，该资产转让实际上包含在房屋租赁转租行为之中，因此应当认定双方虽未签订正式房屋租赁合同，实际上双方已经履行了房屋转租合同的部分行为，据此一审判决认定双方构成房屋租赁关系，符合本案事实。一审判决据此进一步认定未签订正式房屋租赁合同，构成缔约过失责任，并无不当。因李京转租房屋违反其与房东之间租赁合同约定内容，因此李京与高彦杰即便签订正式租赁合同也属于无效合同，无效合同自始无效，不存在撤销的情形，一审对此论述错误，在此纠正。其次，因双方处于签订正式租赁合同的前期商谈、协商、部分履行前期缔约行为，没有签订正式租赁合同，因此，本案的房屋租赁合同并未成立，更谈不上生效、有效、可撤销等情形，对此一审判决直接按照合同无效予以撤销论述，属于论述错误，但对缔约过失责任认定并无不当。至此，李京上诉请求认定双方关系为店铺转让关系、主张以其与房东剩余一年多租赁期限折抵应退租金等请求，与上述认定的事实、界定的法律关系、责任划分等不符，故本院对其上诉请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7129元，李京负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十二月十六日书记员  张明悦