四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1568号 上诉人（原审被告）：四川双联投资顾问有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙江路**附****。 法定代表人：刘勇，执行董事。 委托诉讼代理人：何显兵，四川科大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王顺丽，女。 被上诉人（原审原告）：四川攀枝花大厦实业有限责任公司，住，住所地四川省成都市金牛区人民北路一段**/div> 法定代表人：顾恺，董事长。 委托诉讼代理人：蒲文峰，四川蜀攀律师事务所律师。 原审第三人：成都城投地产有限公司，住，住所地四川省成都市锦里西路**/div> 法定代表人：夏荣科，董事长。 委托诉讼代理人：侯盛，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周正义，四川致高律师事务所律师。 上诉人四川双联投资顾问有限公司（以下简称双联公司）因与被上诉人四川攀枝花大厦实业有限责任公司（以下简称攀枝花大厦公司）、原审第三人成都城投地产有限公司（以下简称城投公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初4114号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人双联公司的委托诉讼代理人何显兵、被上诉人攀枝花大厦公司的委托诉讼代理人蒲文峰、原审第三人城投公司的委托诉讼代理人周正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回攀枝花大厦公司一审全部诉讼请求或者裁定驳回起诉；由攀枝花大厦公司承担一二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决程序错误。案涉项目已于2014年10月完成竣工验收，整个项目现已全部完成交付；双联公司与攀枝花大厦公司及城投公司基于《“西锦•渡”项目引入第三方投资的协议》（以下简称三方协议）约定的权利义务已经全部实现。攀枝花大厦公司提起本案确认之诉，不具备通过法院判决对案涉协议效力和履行状态进行确认的必要性，缺乏权利保护的利益。既然双方对三方协议已无实体争议，攀枝花大厦公司就不享有起诉双联公司的诉讼权利，攀枝花大厦公司在一审中提起的确认合同无效之诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）（三）（四）项规定的案件受理条件，依法应当裁定驳回起诉。2.一审判决实体处理错误。案涉三方协议并非合作开发房地产协议，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条关于“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”的规定，案涉三方协议仅属于合作建房（委托代建）协议而非房地产开发协议；一审法院将攀枝花大厦公司与城投公司之间的关系认定为委托代建关系，却将双联公司与攀枝花大厦公司之间的关系认定为合作开发关系，自相矛盾。3.一审判决适用法律错误。首先，双联公司与攀枝花大厦公司之间并非合作开发房地产，攀枝花大厦公司并非房地产开发公司，项目本身也并非为了开发房地产，而是为解决攀枝花市老干部和市级干部的养老问题；其次，一审判决未能认识到法律的发展变化，错误的援引2005年的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条将《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，违反管理性强制性规定的，不应认定为合同无效。因此，一审判决以双联公司与攀枝花大厦公司均无房地产开发资质而认定三方协议无效属适用法律错误。 攀枝花大厦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。1.攀枝花大厦公司与双联公司对三方协议的效力产生根本性分歧，诉诸法律以求定纷止争，符合民事案件起诉要求。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述规定，合同的效力评价与履行状况属于两个不同维度的问题，履行情况不属于效力认定需要参考的要件，一旦合同被确认无效，合同各方当事人因该合同取得的财产依法应予返还，合同已履行完毕的则引起合同终止的法律后果。事实上，虽案涉整体项目建设完毕并交付，但一直未进行最终结算，双方内部的权利义务并未全部实现。攀枝花大厦公司起诉确认三方协议无效被告明确，事实与理由具体，各方因三方协议取得的财产也具备直接返还或折价返还的基础，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。2.“房地产开发企业”与“合作开发房地产合同”是两个不同的法律概念，双联公司用“房地产开发企业”的定义要件推导解释“合作开发房地产合同”的定义没有依据，也与《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款和《解释》第十四条的规定不符。3.关于双联公司主张的法律适用问题，攀枝花大厦公司引用最高人民法院在海南弘美丽岛旅游投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查民事裁定书﹝案号：（2019）最高法民申1150号﹞中对于合资、合作开发房地产合同效力评判的一段论述：房地产开发事关人民群众的切身利益和社会公共利益，对合作开发房地产主体经营资格进行必要的限制，反映了国家公权力对房地产业健康发展的必要控制和合理干预。本案如认可三方协议中攀枝花大厦公司与双联公司之间合作关系的合法性，无异于变相突破了建设用地的审批制度和房地产开发主体资格准入制度，而这正是最高人民法院《九民会议纪要》中所阐释的涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的强制性规定。 城投公司述称，城投公司已履行了代建的义务，双联公司与攀枝花大厦公司之间的案涉诉请与城投公司没有直接关系，城投公司不发表意见。 攀枝花大厦公司向一审法院起诉请求：1.判决确认攀枝花大厦公司、双联公司、城投公司签订的三方协议中有关攀枝花大厦公司与双联公司间的全部协议内容无效；2.判决双联公司将其依据三方协议取得的“西锦•渡”项目2号楼（现编号为4号楼，含社区服务中心、综合健身馆，共5层）返还攀枝花大厦公司（1-2层处于毛胚空置状态，1层门牌号码为：青羊区东坡北一路83号、85号、87号、89号、91号、93号、95号，2层门牌号码为：青羊区东坡北一路83号附201，1-2层已在本案中申请诉讼保全，应直接返还；3-5层对应门牌号为：青羊区东坡北一路83号附301号、83号附401号、83号附501号，3-5层已出租给成都和康养老服务有限公司，租金一直由攀枝花大厦公司收取，应当确认攀枝花大厦公司在剩余租赁期限内继续享有收取租金的合法权益）；3.判决双联公司将其依据三方协议取得的“西锦•渡”项目1号楼（现编号为5号楼）一、二层商业用房返还攀枝花大厦公司（商业用房共21个，已销售15个，双联公司收取的销售价款20848615元应退还攀枝花大厦公司；剩余6个处于毛胚空置状态，应直接返还，门牌号码分别为：青羊区玉宇路131号、147号、149号、153号、157号、163号）；4.判决双联公司将其依据三方协议取得的“西锦•渡”项目全部车位返还攀枝花大厦公司（共计207个）。 一审法院认定事实：2005年6月1日，成都市国土资源局青羊分局（以下简称青羊国土局）与攀枝花市人民政府驻成都办事处（以下简称攀枝花政府成办）签订《关于攀枝花市人民政府驻成都办事处项目用地款结算协议》（以下简称《结算协议》），约定青羊国土局将统征的青羊区苏坡街道办事处东坡村三组部分土地（约30亩）给予攀枝花政府成办使用，土地价为60万元／亩（使用费），总土地款为1800万元。《结算协议》第五条约定该宗土地若需办理出让，出让金由攀枝花政府成办承担，按规定交纳。2011年11月21日，攀枝花市人民政府向成都市发改委作出《关于授权四川攀枝花大厦实业有限责任公司修建攀枝花成都干休所的函》（攀府函〔2011〕161号），函告：为了解决本市老干部和市级干部的养老问题，在成都有关方面的大力支持下，攀枝花大厦公司拟意向使用成都市青羊区苏坡乡东坡村三组的约30亩土地为老干部建设干休所，目前已与青羊国土局签订了《结算协议》，在成都市规划局办理了该项目选址意见书。为便于该项目的具体实施，已在成都市国土资源局将原用地主体名称由原来的攀枝花政府成办更名为攀枝花大厦公司。为此，攀枝花市人民政府授权由攀枝花大厦公司作为该项目的业主修建攀枝花成都干部休养所。2011年12月20日，攀枝花大厦公司向成都市发改委提出《关于办理西锦•渡攀枝花干休所项目核准的申请》（攀厦司〔2011〕10号），称根据成都市国土资源局《意向用地意见函》（成国土咨询函﹝2011﹞132号）、成都市规划管理局《建设项目选址意见书》（选字第510105201110161号）以及《攀枝花市人民政府关于授权攀枝花大厦公司修建攀枝花成都干休所的函》（攀府函〔2011〕161号），拟在青羊区××乡××村××组规划红线范围内建设“西锦•渡”攀枝花干休所。项目建设用地19475.48㎡，建设规模约为103000㎡，其中住宅建筑面积约70034㎡，商业建筑约3280㎡，配套设施4500㎡，地下建筑约25165㎡，总投资约为40673万元，企业自筹资金，建设工期为两年。2011年12月26日，成都市发展和改革委员会做出《关于同意核准西锦•渡攀枝花干休所项目申请报告的批复》（成发改审批〔2011〕1428号），同意攀枝花大厦公司实施西锦•渡攀枝花干休所项目。批复如下：明确项目名称为西锦•渡攀枝花干休所项目；项目业主为攀枝花大厦公司；项目建设规模及主要内容为：总建筑面积102979㎡，建设内容主要包括：地上建筑面积77814㎡，其中：住宅70034㎡，商业建筑约3280㎡，配套用房4500㎡；地下建筑面积25165.14㎡，其中：地下停车场22877.40㎡，非机动停车面积1400.61㎡，设备用房887.13㎡及其他附属工程；项目估算总投资为40673万元，资金来源为项目业主自筹解决；建设地址为青羊区××乡××村××组，按规划要求进行建设。2012年2月9日，攀枝花大厦公司取得干休所的建设用地规划许可证（编号：地字第**），项目编号2011-0889-Ｊ0316-2，建设地址为青羊区××乡××村××组。建设用地规划许可证所附的规划条件通知书明确：规划建设净用地面积19475.48㎡，须在建设用地内临规划道路配建建筑面积不小于2500㎡的社区卫生服务中心和建筑面积不小于2000㎡的综合健身馆各一处。2012年3月8日，成都市人民政府办公厅作出成府土〔2012〕91号建设用地批准书，将座落于青羊区东坡村3组的19475.48㎡土地批给攀枝花大厦公司，建设项目名称为：“西锦•渡”攀枝花干休所，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为非营利性社会福利设施用地。 2012年4月12日，攀枝花大厦公司与城投公司签订《委托开发建设协议书》，协议书主要内容为：攀枝花大厦公司委托城投公司作为代理业主开发建设“西锦•渡”攀枝花干休所项目；第一条项目概况，项目位置为青羊区××乡××村××组，占地19475㎡，总建筑面积约106571㎡；第二条项目委托，攀枝花大厦公司委托城投公司全权开发建设“西锦•渡”攀枝花干休所项目，包括但不限于国土、立项、可研、规划、环保、勘察设计及施工图审查、报建、招投标、工程建设管理、竣工验收等；项目工期24个月；城投公司向攀枝花大厦公司交付住宅512套，建筑面积69651㎡，地下停车位512个，物管用，地下停车位512个权利和义务，攀枝花大厦公司积极筹措应当由其投入的开发建设资金，并按照合同约定及时足额向城投公司支付等；城投公司主要负责全程管理项目开发建设，办理项目所有政府批准文件及相关手续，负责组织地勘、设计，报送施工图审查、消防审查，组织招标确定相关主体，负责项目工程竣工验收时，同期完成各项公共建筑、市政配套设施等；第四条项目投资与资金拨付：1.项目从取得土地开始的各项成本、税、费投入由攀枝花大厦公司委托城投公司独立核算、独立建账；2.项目512套住宅共计69651㎡建筑面积，512个地下停车位、底层入户空间、架空层、物管用房及社区活动室、设备用房等，攀枝花大厦公司按69651㎡住宅建筑面积，按4200元／㎡的标准计算工程总价款约29253.42万元向乙方支付项目开发建设资金，该单价为包干价，包括但不限于相对应的土地成本、住宅、住宅公摊、设备用房、人防工程、总坪、道路、绿化景观、水、电、气配套等的报建、勘察设计、建筑安装工程、因本项目产生的各项税费等费用……4.社区卫生服务中心、综合健身馆（约4514㎡）、临街商业建筑（约3533㎡）、除交付给攀枝花大厦公司512个车位之外的地下车库的配套建设、项目用地红线以外临玉宇路的18米绿化带的城市景观工程这四部分由城投公司投资建设，投资额约为5000万元；第五条分配与收益，攀枝花大厦公司拥有建筑面积为69651㎡住宅，共计512套及512个地下停车位、住宅的**入户空间、架空层、设备用房，在规划批准的物管用房面积基础上，城投公司提供地面以上包含物管用房、架空层、社区服务中心房屋在内的共计1000㎡房屋作为攀枝花大厦公司活动用房，此外，城投公司另外单独提供50个车位的空间供攀枝花大厦公司灵活使用；城投公司委托开发管理费体现为以下方式：1.本项目达到交付条件之日起，城投公司或城投公司指定的第三方拥有由城投公司投资的4514㎡社区卫生服务中心、综合健身馆30年的使用收益权，30年后返还给攀枝花大厦公司；拥有本项目除交付给攀枝花大厦公司以外剩余的社区配套车位的使用权，其中38个社区服务中心、综合健身馆配套车位的使用收益权，城投公司使用30年后返还攀枝花大厦公司；2.城投公司投资的1号楼一、二层共计3533㎡的商业建筑，由攀枝花大厦公司委托城投公司处置，所得收益归城投公司所有，如涉及土地变性，需补缴的土地出让金及其他所有相关费用由城投公司承担。2012年8月10日，城投公司向攀枝花大厦公司出具《关于确认开工时间的函》，称因“西锦•渡”攀枝花干休所项目的施工许可证仍在办理中，特对该项目的开工时间确定为2012年8月1日，其将按照与攀枝花大厦公司签订的《委托开发建设协议书》约定的工期，于2014年7月31日竣工。2012年10月25日，攀枝花大厦公司与成都市公共设施配套建设领导小组办公室签订两份《公共设施配套建设合同》，合同编号分别为2012-305、2012-306，合同根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加强居住区公共设施配套建设管理的意见（试行）》和有关文件精神，约定攀枝花大厦公司需在“西锦•渡”攀枝花干休所内配套建设社区卫生服务中心和综合健身馆，配套设施建成后由攀枝花大厦公司自行管理并接受相关部门监督，但不得擅自改变配套设施的性质及使用功能，保持其公益性不改变。2014年4月25日，在攀枝花大厦公司会议室召开了“西锦•渡”攀枝花干休所项目专题会，攀枝花大厦公司董事长孙承春、城投公司董事长夏荣科出席，会议纪要第二点明确：鉴于“西锦•渡”攀枝花干休所项目的各项手续均以攀枝花大厦公司名义办理，城投公司在本项目上并未发生实际投资行为，同时，在项目实施过程中由于有关政策的变化以及对部分建设内容标准进行了调整提高，导致投资额发生增加等因素，会议同意将攀枝花大厦公司与城投公司于2012年4月12日签订的《委托开发建设协议书》中的第四条第4点相关条款进行调整完善，城投公司不再作为项目投资方进行投资，以代建方式实施项目管理，攀枝花大厦公司同意城投公司以公开方式引入第三方进行投资建设，原《委托开发建设协议书》中约定的城投公司承担的约5000万元投资义务和相关投资收益权转由第三方享有承担。同时，由于项目住宅变更为装修后交付，专题会议确定装修工作继续由城投公司牵头、攀枝花大厦公司配合，采用比选方式确定有实力的装饰公司，装修合同由城投公司、攀枝花大厦公司与中选的装修公司三家签订，装修款由攀枝花大厦公司直接向装修公司拨付。2014年5月，攀枝花大厦公司与城投公司签订《西锦•渡项目补充协议》，约定鉴于：一、城投公司在“西锦•渡”攀枝花干休所项目建设上履行了代建职责和义务，现本项目已完成主体施工，正在进行内外装饰施工；二、本项目的各项手续均以攀枝花大厦公司名义办理，城投公司在本项目上并未发生实际投资行为。同时，在本项目实施过程中由于有关政策的变化以及对部分由于项目实施过程中有关政策的变化以及对部分建设内容标准进行了调整提高，导致投资额发生增加，故对投资主体、投资资金来源作如下进一步明确。补充协议第一条约定：攀枝花大厦公司和城投公司一致同意，对原协议中第四条第4点进行修改，修改为“以下项目城投公司不再作为投资方进行投资，仅以代建方式实施项目管理，攀枝花大厦公司同意城投公司以公开方式引入投资方进行投资建设，确保本项目整体完成并交付使用”。 2014年9月10日，攀枝花大厦公司（项目业主）、城投公司（代建方）、双联公司（投资方）签订三方协议，主要约定：根据攀枝花大厦公司、城投公司双方2012年4月12日签订的《委托开发建设协议书》及2014年5月签订的《委托开发建设协议书补充协议》之约定，经过对投资方的公开选择，双联公司中选为项目的投资方。为进一步明确三方在项目中的权利义务，就项目的相关事宜签订本协议：第一条项目概况：项目名称为“西锦•渡”攀枝花干休所，项目位于青羊区××乡××村××组，占地面积19475㎡，总建筑面积106571.18㎡，具体为：4幢住宅，建筑面积为69650.40㎡，裙楼和底层商业建筑面积为3396.26㎡；社区服务用房为临街的5层建筑物，面积为4513.78㎡，包含社区卫生服务中心和综合健身馆；地下建筑为2层（局部1层）；地下建筑为**（局部**）㎡，为地下停车场和设备用房。第二条工程建设工期：在本协议签订之日起30个工作日内住宅部分验收，保证住宅进入精装修；在本协议签订之日起四个月内，完成主体工程竣工验收……第四条各方的权利和义务：1.1攀枝花大厦公司有权对工程规模、设计标准、规划设计、工艺设计和设计使用功能提出要求，有权对工程设计变更进行审批，有权对项目工程质量和施工进度进行监督，并参与工程竣工验收……1.3攀枝花大厦公司拥有建筑面积为69650.40㎡房屋共计512套、512个地下停车位、住宅**入户空间、架空层、设备用房；在规划批准的物管用房面积基础上，拥有共计1000㎡的房屋作为活动用房（包含物管用房、架空层等，以上具体以规划建设主管部门审批通过的设计方案为准）。此外，攀枝花大厦公司享有灵活使用50个车位空间的权利……2.1城投公司根据攀枝花大厦公司的授权对项目进行组织、管理和协调，有权与攀枝花大厦公司一起对双联公司的资金投入情况进行全程监督；2.2城投公司有权按约定收取项目代建管理费，由双联公司按整个项目工程建设总投入金额的1.1%向城投公司支付；2.3城投公司根据攀枝花大厦公司授权，代理攀枝花大厦公司行使项目业主职责，做好项目代建管理工作……3.1自项目达到交付使用条件之日起，双联公司长期拥有2＃楼4513.78㎡社区卫生服务中心、综合健身馆的使用收益权，在条件具备的情况下，可以过户到双联公司名下（所有费用由双联公司自行承担，包括按法律规定的由攀枝花大厦公司承担的税费），并相应承担原规划所明确该项目的社区服务功能；3.2拥有除交付给攀枝花大厦公司512个车位及单独提供给攀枝花大厦公司灵活使用的50个车位空间（共计562个车位）以外的小区配套车位的所有权；3.3自行承担项目1＃楼一、二层共计3396.26㎡商业建筑的处置工作，所得收益归双联公司所有，如涉及土地出让金，所需补缴的土地出让金及其他相关费用由双联公司承担；3.4双联公司须按照资金投入计划投入资金，并接受攀枝花大厦公司和城投公司监督；3.5除本协议已有的费用承担约定外，双联公司承担的资金投入为：3.5.1社区卫生服务中心、综合健身馆（4513.78㎡）的建设资金；3.5.2项目临街商业及周边配套的建设资金；3.5.3除交付给攀枝花大厦公司512个车位之外的地下车库的配套建设资金；3.5.4项目用地红线之外临玉宇路18米绿化带的城市景观工程建设资金；3.5.5攀枝花大厦公司所拥有的8套工作用房约660㎡和1＃楼3单元405房（带大平台）的130㎡的管理用房共计约790㎡的建设资金（含装修、地暖安装）；3.5.6攀枝、地暖安装投资的部分为每平方米（按住宅面积计算）4200元计算的包干价，若超出包干价导致建设资金不足而形成的资金缺口；3.5.7攀枝花大厦公司与城投公司商定的其他资金（包括但不限于相对应的土地成本、住宅、住宅公摊、设备用房、人防工程、总坪、道路、绿化景观、水、电、气配套等的报建、增容、勘察设计、建筑安装工程、因本项目所产生的各项税费等费用）；3.5.8双联公司享有收益权或所有权的商业、房屋、车位等，在条件许可后，如需过户到双联公司名下的，涉及的所有费用（包括按法律规定应由攀枝花大厦公司承担的税费）均由双联公司自行承担，攀枝花大厦公司不承担任何税费。3.6双联公司按经审计的整个项目工程建设总投入金额的1.1%向城投公司支付代建管理费用……3.8在攀枝花大厦公司、城投公司协助下双联公司负责办理相关政府批文和手续；3.9双联公司投资金额暂定为7600万元。第五条履约担保：双联公司在本协议签订之前以履约保证金方式与攀枝花大厦公司办理履约担保，履约保证金为中选价的10%（人民币柒佰陆拾万元整），工程竣工验收合格后10日内，双联公司凭竣工验收合格证明提请无息退还履约保证金。第六条引入资金支付方式：根据工程建设资金需要，双联公司及时将投入资金汇入攀枝花大厦公司账户或在收到攀枝花大厦公司付款通知后3日内将投入资金汇入攀枝花大厦公司指定账户，攀枝花大厦公司在收到该笔资金后3日内汇入城投公司指定账户；双联公司资金投入进度计划为：在三方协议签订后10日内支付1800万元。在三方协议签订后45日内支付1000万元；在三方协议签订后60日内支付1500万元；剩余资金按照工程进度支付，由双联公司根据攀枝花大厦公司的通知进行支付。双联公司投入的资金数额根据竣工结算数额据实承担。 2015年1月16日，攀枝花大厦公司、城投公司、双联公司分别作为甲、乙、丙签订三方补充协议约定：第一条，双联公司物业的处置：1.由双联公司投资的1#楼一、二层共计3506.12㎡商业建筑及除562个车位以外的小区配套车位的所有权归双联公司所有，三方一致同意通过以攀枝花大厦公司为名义方，双联公司为实际出售方对上述物业进行处置，收益归双联公司所有的方式，实现双联公司的权益；2.由双联公司投资的2#楼4631.69㎡过户到双联公司或其指定的第三方，以实现双联公司的权益；3.双联公司承担该项目自2005年以来至今在建设过程中攀枝花大厦公司所产生的工作费用270万元中的200万元；第二条其他，1.双联公司以攀枝花大厦公司名义处置前述三处物业，攀枝花大厦公司须配合双联公司处置工作，出具所需法律文件；2.双联公司在出售前述三处物业时，必须向第三方释明项目的性质和现状……第四条第2款约定：本协议一式六份，甲乙丙三方各执两份。经甲、乙、丙三方签字盖章后才能生效。攀枝花大厦公司和双联公司在《补充协议》上加盖了法人印章，城投公司未盖章。2015年7月14日，攀枝花大厦公司、城投公司、双联公司召开“研究‘西锦•渡’攀枝花干休所项目专题会议”，攀枝花大厦公司董事长孙承春、城投公司董事长夏科荣、双联公司授权代表何绍良等人出席了会议，会议议定事项如下：一、城投公司在2015年12月31日前完成项目国土及初始产权登记手续办理工作；二、双联公司在完成项目国土及初始产权登记手续后7个日历日内，将2500万元投资款一次性全额拨付到攀枝花大厦公司账户，攀枝花大厦公司在收到该笔款项后全额拨付给城投公司。攀枝花大厦公司和双联公司共同开设共管账户，双联公司在2015年7月14日前销售的商业房屋尾款及2015年7月14日起销售的商业房屋全部款项均进入该共管账户，共管账户中的资金在优先保证本项目工程尾款、本项目房屋维修金、应付城投公司的代建费、项目结算审计费、商业部分转让环节及产权办理环节需缴纳的各种税费及三方协议中约定的其他应由双联公司承担的费用（若存在不足部分，由双联公司补足）外，其余资金为双联公司享有。 2015年9月，攀枝花大厦公司作为委托方、城投公司作为代建方与四川兴天华建设项目管理有限公司签订《西锦•渡项目竣工结算审核合同》，对“西锦•渡”项目进行竣工结算审核。四川兴天华建设项目管理有限公司于2016年11月28日出具川天华基审字﹝2016﹞第1248号《基本建设工程结算审核报告》，报告载明一、工程名称：“西锦•渡”攀枝花干休所建设项目ＥＰＣ总承包工程……三、工程概况：该工程位于成都市青羊区××乡××村××组，该工程总建筑面积为106383.10㎡……四、审核范围：按施工合同约定由总承包工程施工单位负责实施的所有建设项目的全部工程费用，包含1＃~5＃楼及地下室土建、装饰（不含户内精装修工程）、安装（消防、强电、给排水、变配电、通风、报警、弱电）、总平铺装、绿化等全部工作内容……九、审核结果：“西锦•渡”攀枝花干休所建设项目ＥＰＣ总承包项目工程费用结算审定金额为260134987元。2015年10月14日，攀枝花大厦公司与成都市国土资源局签订5101青（2015）出让合同第40号《国有土地使用权出让合同》，将案涉项目土地中1568.16㎡的划拨住宅用地（附属设施）变更为出让商业用地（分摊土地）性质，土地出让金1618341.12元及税金66135.26元由双联公司支付给攀枝花大厦公司，再由攀枝花大厦公司缴纳。城投公司向攀枝花大厦公司提交落款时间为2018年12月21日的《西锦•渡项目财务决算报告》，城投公司和双联公司在《西锦•渡项目财务决算报告》上加盖了单位印章，报告载明：城投公司作为代建方接受委托对项目建设资金进行专户管理并单独会计核算，就项目财务决算情况报告如下：项目于2012年8月开工，2014年10月竣工，2015年6月30日办理了工程项目移交手续。项目实测总建筑面积105711.19㎡，其中住宅面积69412.36㎡，商业3316.12㎡，车位19737.91㎡，设备用房及其他（架空层，综合健身馆，社区卫生服务中心等）面积13244.80㎡。截止2018年9月11日，项目竣工决算金额318165941.38元（不含代建管理费），其中：土地成本18000000元，工程前期费用24873293.02元，建筑安装投资260134987元，基础设施费10128641.79元，开发间接费用5029019.57元。截止2018年12月21日，城投公司共收到攀枝花大厦公司和双联公司投资款308000000元，其中从攀枝花大厦公司转入280000000元，双联公司于2014年9月、2014年12月分别转入15000000元、3000000元，从攀枝花大厦公司和双联公司共管账户于2018年2月转入10000000元。城投公司主张项目管理费按总投资的1.1%计算，应为3500159.61元。截止2018年12月21日，项目应付未付开发建设资金13666100.99元。 一审另查明：截止本案一审开庭前，攀枝花大厦公司和双联公司均没有房地产开发经营资质。2012年2月，攀枝花大厦公司与成都基准方中建筑设计事务所（普通合伙）签订案涉项目的《建设工程设计合同》。2012年4月，攀枝花大厦公司与四川省地质工程勘察院签订案涉项目的《建设工程勘察合同》。2012年4月，攀枝花大厦公司与成都衡泰工程管理有限责任公司签订案涉项目的《建设工程监理合同》。2012年4月，攀枝花大厦公司与四川省住业建设有限公司、四川省地质工程勘察院、成都基准方中建筑设计事务所（普通合伙）签订案涉项目的《建设工程施工合同》。“西锦•渡”攀枝花干休所项目开工时间为2012年8月1日。2014年9月21日，施工单位及监理单位提交竣工工程申请验收报告。2014年10月30日，项目验收合格。2015年4月29日，攀枝花大厦公司取得“西锦•渡”攀枝花干休所建设工程规划合格证（验字第510105201550045），项目编号2011-0889-Ｊ0316-2，建设地址为青羊区××乡××村××组。建设工程规划合格证确定项目建筑楼栋为5栋，建筑总面积105771.52㎡，其中住宅69602.56㎡，商业3342.64㎡，物管用房403.52㎡，社区卫生服务中心2511.29㎡，综合健身馆2010.26㎡。三方协议约定内的建设工程费用支付均由城投公司作为代理业主支付。城投公司确认3500159.61元项目代建管理费已从前期收取的工程款项中全部收取。依据2015年7月14日攀枝花大厦公司、城投公司、双联公司召开的“研究‘西锦•渡’攀枝花干休所项目专题会议”决定，设立的攀枝花大厦公司、双联公司共管账户实际以攀枝花大厦公司名义开立，由攀枝花大厦公司管理。在直接投资方面，除分别于2014年9月、2014年12月合计支付投资款18000000元外，双联公司还支付了项目中1568.16㎡土地使用权性质变更的土地出让金1618341.12元及税金66135.26元。“西锦•渡”攀枝花干休所于2014年10月完成竣工验收，整个项目现已全部完成交付。 一审法院于2020年3月20日组织攀枝花大厦公司、双联公司、城投公司现场核实了“西锦•渡”攀枝花干休所现状，同时对“西锦•渡”物业管理单位成都银葵物业发展有限公司（下称银葵物业公司）、双联公司曾经的项目负责人员何绍良进行了询问核实，确认：1#楼（现编号为5#楼）一、二层共计21个商业用房，双联公司已处置了15个，处置价款部分进入攀枝花大厦公司账户（名义为共管账户），部分由双联公司直接收取。1#楼（现编号为5#楼）剩余6个尚未处置铺面由双联公司通过上锁的方式控制，门牌号码分别为：青羊区玉宇路131号、147号、149号、153号、157号、163号，攀枝花大厦公司已在本案中申请保全措施。2#楼（现编号为4号楼）综合健身馆和卫生服务中心共计5层，其中3、4、5层出租给了成都和康养老服务有限公司，出租方为攀枝花大厦公司和双联公司，租赁期为2018年5月1日至2033年4月30日止，租金一直由攀枝花大厦公司在收取。2#楼（现编号为4号楼）1、2层处于空置状态，由双联公司通过上锁的方式控制，其中1层门牌号码为：青羊区东坡北一路83号、85号、87号、89号、91号、93号、95号；2层门牌号码为：青羊区东坡北一路83号附201，攀枝花大厦公司已在本案中申请保全措施。“西锦•渡”规划地下停车位共计769个（含人防车位），实际划定车位共计771个，攀枝花大厦公司已分配、占有562个，剩余209个按三方协议约定归双联公司，双联公司已将其中的60个车位出售。攀枝花大厦公司和双联公司于2020年6月18日共同确认了双联公司划分的209个车位编号及已出售的60个车位的明细表（详见附表）。 一审法院认为，本案纠纷系因三方协议而产生，攀枝花大厦公司主张其与双联公司在该协议项下构成合作开发房地产关系，并认为双方合作开发房地产关系无效，进而依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定要求双联公司返还因三方协议分配的财产。双联公司则认为其与攀枝花大厦公司在三方协议项下不属于合作开发房地产合同关系，而属于合作建房关系，系合法有效。 一审法院对本案争议焦点评判如下：一、攀枝花大厦公司和双联公司在三方协议项下的法律关系认定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”判断攀枝花大厦公司和双联公司之间是否属于合作开发房地产合同关系，关键在于三方协议是否体现了双方共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的意思表示。根据三方协议第四条的约定，攀枝花大厦公司和双联公司利用攀枝花大厦公司划拨取得的国有土地，按约定共同投入建设资金修建“西锦•渡”攀枝花干休所，体现了双方共同投资的事实；攀枝花大厦公司和双联公司在三方协议中约定攀枝花大厦公司拥有建成后“西锦•渡”攀枝花干休所512套房屋、512个地下停车位、设备用房、物管用房、1000㎡活动用房的所有权以及灵活使用50个车位空间等财产权利，双联公司则拥有建成后“西锦•渡”攀枝花干休所4513.78㎡社区卫生服务中心、综合健身馆的长期使用收益权，3396.26㎡商业建筑的处置收益权以及交付给攀枝花大厦公司562个车位以外的小区配套车位的所有权，体现了双方共享收益的事实；根据三方协议的约定，攀枝花大厦公司和双联公司均通过分割建成后的“西锦•渡”攀枝花干休所项目实物实现利益，双方互不承诺投资本金和收益回报，没有其他单独约定的利益实现途径，三方协议没有通过条款设置排除某一方的风险，体现了双方共担风险的内容。《中华人民共和国城市房地产管理法》是制定《解释》的基础法律之一，在《解释》并未另行对“开发房地产”进行定义的情况下，适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的法律定义，符合立法体系原则。攀枝花大厦公司和双联公司依据三方协议的投资约定，利用攀枝花大厦公司依法取得国有土地修建“西锦•渡”攀枝花干休所，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的房地产开发的定义。双联公司认为本案建设项目所涉土地主要是划拨土地，不符合《解释》第十四条规定的“出让土地使用权”的要件。但《解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”，可见未经批准利用划拨国有土地合作开发房地产，属于合作开发房地产这一民事法律行为的效力评价范畴。双联公司认为案涉项目是自建自用、没有对外销售，不属于合作开发房地产的经营行为，双方构成合作建房关系而非合作开发房地产合同关系。双联公司将是否存在经营行为作为评判是否构成合作开发房地产合同关系的要件缺乏法律依据，不符合《解释》第十四条的规定。参考《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的体系设置，均将房地产开发与房地产交易、房地产经营以独立章节的形式分别予以规定，进一步印证房地产开发与经营交易行为是并列关系，房地产开发并不包含经营交易行为，二者是独立的法律概念。综上所述，一审法院认为攀枝花大厦公司和双联公司在三方协议项下构成合作开发房地产合同关系。 二、攀枝花大厦公司与双联公司合作开发房地产合同关系的效力。《解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”；第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。截止本案一审法庭辩论终结前，攀枝花大厦公司和双联公司均不具备房地产开发资质，符合《解释》第十五条第二款的规定，也没有证据证明有批准权的人民政府作出了准许利用案涉土地使用权合作开发房地产的决定，符合《解释》第十六条的规定。双联公司抗辩城投公司在整个建设工程中起到重要作用，城投公司是具备房地产开发经营的企业，所以不应适用《解释》第十五条第二款的意见。在案涉项目建设过程中，尽管城投公司具备房地产开发资质，但依据2014年4月25日《“西锦•渡攀枝花干休所”项目专题会会议纪要》（第七期）第二条、《补充协议》鉴于条款第二条、城投公司制作的《“西锦•渡”项目财务决算报告》第二条第（二）款明确的“项目资金来源及使用情况”以及三方协议第四条第2款第2.1、2.2、2.3的约定，无论是在双联公司参与投资之前还是之后，城投公司从没有过实际投资行为，其一直依据攀枝花大厦公司的授权履行项目代建管理职责。基于上述事实，三方协议包含了两重法律关系：一是攀枝花大厦公司与双联公司的合作开发房地产合同关系；二是攀枝花大厦公司与城投公司之间的委托代建关系。因城投公司不是合作开发房地产合同关系的主体，故其是否具备房地产开发资质对攀枝花大厦公司和双联公司之间的合作关系效力认定没有影响。双联公司主张案涉项目土地中的1568.16㎡土地已经办理土地使用权出让手续，但攀枝花大厦公司是以面积19475.48㎡的整宗土地出资与双联公司建立合作开发房地产合同关系，即便其中1568.16㎡的土地由划拨土地变为出让土地，但案涉项目超过90%的土地仍为划拨土地，双方在三方协议项下的出资、分配等权利义务均是以整个项目合作投资为基础形成的，小部分土地变更为出让性质没有改变双方的合作基础，也不能改变双方在未取得房地产开发经营资质的前提下合作开发房地产行为的性质，攀枝花大厦公司和双联公司之间的合作开发房地产合同关系无效。 三、三方协议部分无效，如何确定各方的权利义务关系。1.关于城投公司作为代建方的权利义务。城投公司在案涉项目中接受攀枝花大厦公司的授权进行项目代建管理，案涉项目已完工交付，攀枝花大厦公司亦认可城投公司的工作，其履行了代建义务，已收取代建报酬，攀枝花大厦公司未向城投公司提出诉讼请求。故本案中城投公司不应承担民事责任。2.关于攀枝花大厦公司和双联公司之间的权利义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，双联公司因三方协议取得的财产及因销售商业用房而取得的款项应予返还。一审中，攀枝花大厦公司明确若认定合同无效，其将第2、3、4项诉讼请求固定如下：（1）对于2号楼（现编号为4号楼），1-2层处于毛胚空置状态且已申请诉讼保全，应直接返还，尊重3-5层已存在的租赁合同的稳定性，但应确认其继续收取租金的合法权益；（2）对于1号楼（现编号为5号楼）一、二层共21个商业用房，双联公司已对外销售15个，销售价款共计42401938元，其中21553323元进入攀枝花大厦公司账户，20848615元由双联公司单独收取。因为攀枝花大厦公司作为名义卖方在这些买卖合同上加盖了印章，所以攀枝花大厦公司愿意尊重已对外销售的合同效力，但双联公司应返还收取的销售价款20848615元，剩余6个处于空置状态的商业用房应直接返还，门牌号分别为：青羊区玉宇路131号、147号、149号、153号、157号、163号；（3）207个车位应直接返还。双联公司对攀枝花大厦公司所述基本事实予以认可，但对于攀枝花大厦公司所述销售款项存在异议，表示该销售金额暂时无法核实，一审法院明确告知双联公司在休庭后十日内核实相关事实并提出反证，并将核实的情况书面回复，如未提交证据，法院将采信攀枝花大厦公司的主张。2020年6月18日，一审法院再次明确告知双联公司在2020年6月22日前核实收取商业用房销售款的情况并提供证据，如未提交法院将采信攀枝花大厦公司的主张。经一审法院两次明确告知，双联公司仍未向一审法院书面回复，而攀枝花大厦公司陈述的销售款收取数据与商业用房出售增值税普通发票、双联公司提供的《共管账户明细表》吻合，部分《房屋买卖合同补充协议》也反映双联公司以首付款形式收取了商业用房买受人的款项，故一审法院采信攀枝花大厦公司所述的商业用房销售款收取情况。一审法院通过庭审查明及组织各方当事人实地勘察、核实，2号楼（现编号为4号楼）1-2层处于毛胚空置状态，攀枝花大厦公司在本案中已申请诉讼保全，具备直接返还的条件。3-5层已出租给成都和康养老服务有限公司，《房屋租赁合同》载明名义出租人为攀枝花大厦公司、实际出租人为双联公司，租赁期限为2018年5月1日至2033年4月30日，《房屋租赁合同》第三条第5款约定租金及保证金必须转入攀枝花大厦公司和双联公司的共管账户。该共管账户实际以攀枝花大厦公司的名义开设，一直由攀枝花大厦公司控制，攀枝花大厦公司也确认一直由其在收取3-5层的租金。一审法院认为租赁收益属于当事人因使用他人物权而支付的对价，攀枝花大厦公司与双联公司合作开发房地产合同关系无效，双联公司自始不应享有3-5层房屋的租赁利益，但《房屋租赁合同》约定的租金一直由攀枝花大厦公司收取，故不存在返还的基础。鉴于攀枝花大厦公司作为《房屋租赁合同》的名义出租人加盖了印章，加之攀枝花大厦公司愿意继续履行《房屋租赁合同》，在攀枝花大厦公司和双联公司合作开发房地产合同关系无效后，3-5层房屋归属攀枝花大厦公司，《房屋租赁合同》可以由攀枝花大厦公司与成都和康养老服务有限公司继续履行，攀枝花大厦公司作为出租方可依约收取租金。双联公司不再享有收取租金的权利，也不再享有出租人的身份。1号楼（现编号为5号楼）一、二层共21个商业用房，未销售的6个处于空置状态的商业用房（门牌号分别为：青羊区玉宇路131号、147号、149号、153号、157号、163号）具备直接返还的条件。双联公司转售15个商业用房，现不具备返还条件，但财产形态转化为双联公司收取的对价20848615元，该款属于双联公司依据协议取得的财产，合同无效后应予返还。“西锦•渡”攀枝花干休所规划车位769个，实际划定车位771个，全部车位均没有办理产权证，没有独立的权属证号。按照三方协议第四条1.3、3.2的约定，攀枝花大厦公司已划分取得562个，剩余的209个归双联公司。通过庭审调查核实双联公司已对外转让60个，攀枝花大厦公司和双联公司在庭审中对此均无异议，双联公司虽主张还销售了71个车位，但并未提供证据予以证明，故一审法院认定双联公司已销售车位为60个，剩余149个车位。鉴于目前双联公司剩余车位数已不足攀枝花大厦公司诉请返还的207个，故客观上只能返还剩余149个车位。 综上所述，攀枝花大厦公司的主要诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、攀枝花大厦公司、双联公司、城投公司签订的《“西锦•渡”项目引入第三方投资的协议》中有关攀枝花大厦公司与双联公司间的全部协议内容无效；二、双联公司将其依据《“西锦•渡”项目引入第三方投资的协议》取得的“西锦•渡”项目2号楼（现编号为4号楼）1-2层房屋返还攀枝花大厦公司（1层门牌号码为：青羊区东坡北一路83号、85号、87号、89号、91号、93号、95号；2层门牌号码为：青羊区东坡北一路83号附201）；三、双联公司将其依据《“西锦•渡”项目引入第三方投资的协议》取得的“西锦•渡”项目1号楼（现编号为5号楼）青羊区玉宇路131号、147号、149号、153号、157号、163号共计6个商业用房返还攀枝花大厦公司；四、双联公司将其依据《“西锦•渡”项目引入第三投资的协议》取得的“西锦•渡”项目149个车位（详见附表）返还攀枝花大厦公司；五、双联公司向攀枝花大厦公司返还商业用房销售价款20848615元；六、驳回攀枝花大厦公司的其他诉讼请求。以上给付义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费342466元，财产保全费5000元，由双联公司承担339466元，攀枝花大厦公司承担8000元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明事实无异议，二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.双联公司与攀枝花大厦公司及城投公司在案涉三方协议（包含补充协议）中法律关系的性质和效力；2.本案是否符合人民法院受案条件。 关于双联公司与攀枝花大厦公司及城投公司在案涉三方协议（包含补充协议）中法律关系的性质和效力。本案三方当事人分别于2014年9月10日、2015年1月16日签订三方协议及其补充协议，明确约定了三方在案涉项目中的权利义务。三方协议第四条详尽的记载了攀枝花大厦公司、双联公司双方共同投资、共享收益、共担风险的约定，明确了城投公司根据攀枝花大厦公司授权，代理攀枝花大厦公司行使项目业主职责，做好项目代建管理工作。因此，一审认定攀枝花大厦公司与城投公司系委托代建关系、攀枝花大厦公司与双联公司系合作开发房地产合同关系，并无不当；同时，一审认定攀枝花大厦公司以划拨土地出资与双联公司建立的合作开发房地产合同关系，因攀枝花大厦公司与双联公司均无房地产开发资质，违反《解释》第十五条、第十六条的规定而无效，亦无不当。双联公司认为三方协议并非合作开发房地产协议且协议有效的主张，本院不予支持。 关于本案是否符合受案条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中攀枝花大厦公司作为原告，以双联公司为被告，被告明确，事实与理由具体，属于一审法院受理民事诉讼的范围和管辖。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应当依法受理。双联公司主张攀枝花大厦公司在一审中提起诉讼不符合民事诉讼法规定的案件受理条件，应驳回攀枝花大厦公司起诉的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，双联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费342466元，由四川双联投资顾问有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 红 审 判 员  刘小玫 审 判 员  蔡源原 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  崔 秋 书 记 员  刘 闽