河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民初4047号原告（反诉被告）：扶沟万**商贸有限公司，住所地：扶沟县产业集聚区，统一社会信用代码：914116215870584976。法定代表人：张安民，职务：经理。委托诉讼代理人：高耀华，河南修谨律师事务所律师。被告（反诉原告）：扶沟县和平商贸有限公司，住所地：扶沟县鸿昌大都**，统一社会信用代码：91411621MA44GNAA3Q。法定代表人：高新宣，职务：经理。委托诉讼代理人：孙澎涛，河南沐谦律师事务所律师。原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司（以下简称扶沟万**公司）诉被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司（以下简称扶沟和平公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）扶沟万**公司的委托诉讼代理人高耀华、被告（反诉原告）扶沟和平公司的委托诉讼代理人孙澎涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。扶沟万**公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除扶沟万**公司与扶沟和平公司间的租赁协议；2、判令扶沟和平公司支付2018年11月1日至2019年10月31日租赁费260000元；3、判令扶沟和平公司支付给扶沟万**公司违约金1000000元；4、判令扶沟和平公司立即清除土地上的建筑物，恢复土地原状；5、本案的诉讼费用由扶沟和平公司承担。事实及理由：扶沟万**公司与扶沟和平公司于2018年10月25日订立了租赁协议，协议约定扶沟万**公司将位于扶沟县万**物流园东南角、东临创业大道、南临开源路、西至20米大路、北至农机大棚南10米的52亩土地租赁给扶沟和平公司使用，扶沟和平公司用来建设经营农副产品批发市场。租赁期十五年，自2018年11月1日至2033年10月31日止。租金每亩每年5000元，前五年不变，第一年租金在签订合同后3日内缴纳。以后，每年租金在当年合同对应起始日前一个月交清，第6年始每三年一个周期，租金在上个周期基础上上浮10％，此外，双方对各自的权利和义务都做出了明确约定。合同订立后，扶沟万**公司如约履行了自己的义务。而扶沟和平公司屡次违约，不但没有缴纳保证金，就连当年的租金至今也没有缴纳。更重要的是，依据合同第六条，扶沟和平公司保证须在六个月内完成批发市场的建设并投入使用，但扶沟和平公司至今也未完工，只是修建了地基。综上所述，扶沟和平公司存在根本违约，致使扶沟万**公司合同的不能实现。为维护扶沟万**公司的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。扶沟和平公司就反诉部分向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方签订的合同无效；2、判令扶沟万**公司赔偿扶沟和平公司经济损失2600000元；3、本案诉讼费用由扶沟万**公司承担。事实及理由：2018年，扶沟和平公司与扶沟万**公司签订租赁协议，协议约定由扶沟和平公司承租扶沟万**公司内的空闲土地(具体详见合同及土地附图)，用于建设经营。合同签订后，扶沟和平公司依合同约定组织建设施工，在工程开始建设、尚未竣工时，扶沟县住房和坡乡规划局责令停止建设，并向扶沟万**公司下达《责令停止违法行为通知节》，至此，工程一直停建至今。但涉案工程在责令停建前，扶沟和平公司已投入2600000元资金用于建设。依据双方签订的租赁合同第十三款，扶沟万**公司应负责协调并解决扶沟县住房和城乡规划局责令停止建设的相关事宜，办理相关证书保证扶沟和平公司能够在其公司土地内依合同建设，并投入经营。但，至今为止，扶沟万**公司未依合同约定履行其合同义务，导致工程一直处于停建状态，更无法投入经营。扶沟万**公司的违约行为导致合同无法履行，应予解除租赁协议，对扶沟和平公司造成直接经济损失2600000元，依法应予赔偿。另，本案合同签订的基本合意是让扶沟和平公司用于建设并经营。经了解，扶沟万**公司早已被列为违法失信企业，其根本就无法办理建设许可相关手续，扶沟万**公司对其公司内土地不能建设工程、也无法办理建设有关手续这一事实，是明知的，但扶沟万**公司仍将其土地出租于扶沟和平公司用于建设，存在合同欺诈行为，涉案合同依法应认定为无效合同，而对扶沟和平公司造成的2600000元经济损失依合同法规定扶沟万**公司应赔偿。因此，无论从合同违约角度或者无效合同角度，扶沟万**公司均应赔偿扶沟和平公司2600000元经济损失。综上，扶沟和平公司认为本案合同存在欺诈，属无效合同，造成扶沟和平公司的损失应予赔偿，请求法院支持反诉请求。扶沟和平公司就扶沟万**公司诉讼请求部分辩称，1、扶沟万**公司主张解除涉案协议，扶沟和平公司已经提出反诉主张，扶沟和平公司认为涉案协议，由于扶沟万**公司的欺诈行为，该协议自始无效，由于扶沟万**公司的行为双方的合同目的不可能实现，因此，本案涉及的租赁协议不是解除问题而是确认无效问题。2、扶沟万**公司与扶沟和平公司双方的租赁协议没有确定具体的租赁期限的起止时间及终结时间，也没有约定租赁土地的具体数额，扶沟和平公司已经向扶沟万**公司支付了142000元的租赁费用，具体多少，合同租赁协议没有明确约定。双方对租赁数额需要进行实地丈量以及详细计算。租赁数字是一个不确定数字，需要双方实地丈量进行计算后才能进行确认。3、扶沟万**公司主张的违约金问题，在双方协议中第16条体现了违约条款，但该违约条款没有约定具体的违约责任，该条款中所涉及的土地利用的实际总投资以及合同未到期承租金额是一个模糊不清的法律概念。在本协议中，什么是土地利用的实际总投资及合同未到期承租金额，是什么样的法律概念和解释，没有做出具体解释和说明，这样的约定视为约定不明，约定不明的违约条款视为没有约定，扶沟万**公司计算得出的违约金没有事实根据和法律依据，作为扶沟和平公司也不清楚扶沟万**公司这样的计算依据根据在哪里。扶沟万**公司主张违约金部分不仅与双方的协议目的相违背，也没有双方明确约定的违约条款的支持。4、本案涉及的租赁协议双方的合同目的非常清楚，就是为了建设经营农副产品批发市场，扶沟和平公司根据协议内容进行了巨大的资金投资，而扶沟万**公司要求清除土地上的建筑物，不符合双方的协议合意。违背双方的协议目的，对该项主张在扶沟和平公司反诉请求中已经给予了明确的答辩意见，双方应当对无效协议产生的法律后果，应当由责任者承担法律后果。综上，请求依法驳回扶沟万**公司的诉讼请求。扶沟万**公司就扶沟和平公司诉讼请求部分辩称，1、涉案合同是双方真实意思表示，扶沟万**公司不存在欺诈行为，在合同签订前扶沟万**公司已如实告知扶沟和平公司土地的现状，在合同履行过程中因案外人多次举报扶沟和平公司建设手续不齐全而屡遭停工，依据法律规定，即便本案扶沟万**公司列入了失信人名单，其也有权利对自己的财产对外进行出租。因此，涉案合同是合法有效的合同。2、扶沟和平公司要求的经济损失应该提供合法真实有效的证据加以认证，即便能够提供该项证据，由于是其自身的违约行为所致，扶沟万**公司也不应当依法予以承担，请求法院判决驳回扶沟和平公司反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于双方当事人无异议的事实和证据本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实和证据本院认定如下：1、关于扶沟万**公司与扶沟和平公司签订的《租赁协议》是否有效的认定。扶沟和平公司认为扶沟万**公司早已被列为违法失信企业，无法办理建设许可相关手续，扶沟万**公司对其公司内土地不能建设工程、也无法办理建设有关手续这一事实，是明知的，但扶沟万**公司仍将其土地出租于扶沟和平公司用于建设，存在合同欺诈行为，涉案合同依法应认定为无效合同。但扶沟和平公司在庭审中未能提交证据证明其该项主张，本院对于扶沟和平公司的该项辩解不予采信。根据合同法规定，无效合同是指以下几种情形：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。2018年10月25日，扶沟万**公司（甲方）与扶沟和平公司（乙方）签订《租赁协议》。庭审中扶沟万**公司向本院提交的《租赁协议》手写的有租赁亩数、租赁期限起止时间及合同签订时间，扶沟和平公司提交的《租赁协议》上的上述手写内容均为空白，双方提交的《租赁协议》均由双方当事人加盖公章予以确认。扶沟和平公司2018年11月初在租赁场地开始实际施工，说明在协议签订后扶沟万**公司已将出租场地实际交付给扶沟和平公司，根据扶沟和平公司庭审中提交的七张设计图纸（布局平面图显示占地面积为353米×120米）可以显示其对于租赁场地的具体位置及面积均是知情的，即双方签订的合同已实际生效并开始履行。双方签订的合同并不符合合同法关于合同无效的规定。故扶沟万**公司与扶沟和平公司签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。2、关于扶沟和平公司向扶沟万**公司给付的142000元是否是本案涉及租金的认定。庭审中，扶沟和平公司向本院提交一份扶沟万**公司员工李保全2018年10月31日出具的收条一份，内容为“今收到张留根现金142000元，用于先行支付万**公司支付赵忠军合同违约金”。（张留根为扶沟和平公司员工）。扶沟万**公司辩称该142000元并非租金，赵忠军与孟向阳系合伙关系。但扶沟万**公司并未提交证据证明该款项的性质，结合扶沟万**公司提交的2018年10月28日其向孟向阳退还合同违约金三个月租金94500元、保证金22000元，共计116500元。从以上事实可以看出，扶沟万**公司因与孟向阳提前解除租赁合同后已向孟向阳或赵忠军支付过违约金。在扶沟万**公司与扶沟和平公司签订租赁协议后，如扶沟和平公司未支付租金扶沟万**公司就允许其进入租赁场地施工显然不合常理，故扶沟和平公司向扶沟万**公司给付的142000元应当视为双方签订租赁合同后的部分租金。3、关于扶沟和平公司主张扶沟万**公司赔偿扶沟和平公司经济损失2600000元的请求是否应当予以支持的认定。双方签订的《租赁协议》第十三条约定：“建设期间需要甲方（扶沟万**公司）出面协调的各职能部门之间的手续，由甲方负责协调并办理，所需协调费用由乙方承担，所需相关手续费用由甲方承担。”扶沟和平公司投入施工时，在2018年11月9日，扶沟县住房和城乡规划建设局向扶沟万**公司下达了责令停止违法行为通知书，因未办理建设工程规划许可证擅自开工建设钢构，责令扶沟和平公司停止施工。按照双方协议约定，建设工程规划许可证等建设期间所需手续由扶沟万**公司协调办理。庭审中，扶沟万**公司称其办有建设工程规划许可证，但庭审中及庭审后未能向本院提交，即扶沟万**公司已构成实际违约，其应当按双方协议约定承担违约责任。根据双方《租赁协议》第十六条约定：“在合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约。违约方应按照土地利用的综投资额和合同未到期承租金额的百分之二十支付对方违约金，并赔偿因违约给对方造成所有经济损失（包括但不限于建设费用和营业损失、以及诉讼费、律师费、保全等相关维权费用）”。扶沟和平公司在庭审中就其因履行租赁协议造成的实际损失申请司法鉴定。本院委托河南众惠工程咨询有限公司对扶沟和平公司的直接损失进行了鉴定，河南众惠工程咨询有限公司出具了河南众惠[2020]建造鉴字第79号建筑工程造价鉴定意见书，经鉴定扶沟和平公司的直接损失费用（抵扣残值后）为1652156.74元。故本院认为扶沟和平公司因履行合同造成损失为1652156.74元，扶沟万**公司应当赔偿扶沟和平公司损失1652156.74元。4、关于扶沟万**公司主张扶沟和平公司向其支付租赁费260000元、违约金1000000元的请求是否应当予以支持的认定。扶沟万**公司称，扶沟和平公司没有缴纳保证金、当年的租金。依据合同第六条，扶沟和平公司保证须在六个月内完成批发市场的建设并投入使用，但扶沟和平公司至今也未完工，只是修建了地基。根据双方《租赁协议》第五条5.1约定：“前五年租金不变，每年每亩5000元，第一年租金在签订合同后3日内缴纳。”扶沟和平公司在2018年10月31日以支付扶沟万**公司给付赵忠军违约金的形式向扶沟万**公司缴纳了142000元的租金。扶沟和平公司未按照合同约定足额缴纳第一年的租金260000元，故扶沟和平公司应当向扶沟万**公司缴纳第一年租金的下余部分118000元。扶沟和平公司投入施工时，因未办理建设工程规划许可证被责令施工。按照双方协议约定，建设工程规划许可证等建设期间所需手续由扶沟万**公司协调办理。但扶沟万**公司未能向本院提交建设工程规划许可证，扶沟万**公司已构成根本违约，扶沟和平公司未按合同约定在六个月内完成批发市场的建设并投入使用是因为扶沟万**公司违约造成。故扶沟和平公司应当在其违约范围内向扶沟万**公司缴纳租金118000元，本院对于扶沟万**公司主张扶沟和平公司违反双方协议约定应向其支付违约金的请求不予支持。经审理认定本案事实如下：2017年11月21日，扶沟万**公司与孟向阳（与赵忠军系合伙人）签订《场地租赁合同》，合同约定扶沟万**公司将位于扶沟县产业集聚区万**农产品交易物流园内农机大棚南63木场地出租给孟向阳做石料场；租赁期限为5年，租金第一年378000元，保证金22000元。合同签订后，孟向阳向扶沟万**公司缴纳三个月租金94500元及保证金22000元。因扶沟和平公司打算在扶沟万**公司与孟向阳（与赵忠军系合伙人）签订《场地租赁合同》涉及的土地建设经营农副产品批发市场，经扶沟万**公司与孟向阳协商，双方解除了租赁合同，扶沟万**公司经孟向阳缴纳的租金和保证金退还发给孟向阳。在2018年10月25日扶沟万**公司与扶沟和平公司订立了《租赁协议》，协议约定扶沟万**公司将位于扶沟县万**物流园东南角、东临创业大道、南临开源路、西至20米大路、北至农机大棚南10米的52亩土地租赁给扶沟和平公司使用，扶沟和平公司用来建设经营农副产品批发市场。租赁期十五年，自2018年11月1日至2033年10月31日止。租金每亩每年5000元，前五年不变，第一年租金在签订合同后3日内缴纳。在2018年10月31日扶沟和平公司以向扶沟万**公司支付赵忠军违约金的形式向扶沟万**公司缴纳租金142000元，当年租金260000元下余118000元未缴。扶沟和平公司根据双方的协议约定的租赁面积制作了施工图纸并在2018年11初开始在租赁场地上施工建设。2018年11月9日，扶沟县住房和城乡规划建设局向扶沟万**公司下达了责令停止违法行为通知书，理由为：“因未办理建设工程规划许可证擅自开工建设钢构”，责令扶沟和平公司停止施工。按照双方协议第十三条约定，建设工程规划许可证等建设期间所需手续由扶沟万**公司协调办理。庭审中，扶沟万**公司称其办有建设工程规划许可证，但庭审中及庭审后未能向本院提交。扶沟和平公司在庭审中就其因履行租赁协议造成的实际损失申请司法鉴定。本院委托河南众惠工程咨询有限公司对扶沟和平公司的直接损失进行了鉴定，河南众惠工程咨询有限公司出具了河南众惠[2020]建造鉴字第79号建筑工程造价鉴定意见书，经鉴定扶沟和平公司的直接损失费用（抵扣残值后）为1652156.74元，就本次鉴定扶沟和平公司支付鉴定费35000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。扶沟万**公司按约定交付了租赁物，扶沟和平公司应当按照合同未按约定足额缴纳租赁费，其已构成违约，其欠付的租赁费费用应当按照合同约定支付，故本院对于扶沟万**公司要求扶沟和平公司支付租金260000元的请求部分予以支持，扶沟和平公司应当向扶沟万**公司支付租赁费118000元。扶沟和平公司投入施工时，因扶沟万**公司未能提交建设工程规划许可证被责令施工。按照双方协议约定，建设工程规划许可证等建设期间所需手续由扶沟万**公司协调办理，扶沟万**公司不能提交已构成违约。该违约行为导致无法实现合同目的，故本院对于双方签订的租赁协议予以解除。因扶沟万**公司违约导致不能实现合同目的，故本院对于扶沟万**公司要求扶沟和平公司承担违约责任的请求不予支持，对于扶沟和平公司要求扶沟万**公司承担违约责任的请求予以支持。经鉴定扶沟和平公司的直接损失费用（抵扣残值后）为1652156.74元故本院认为扶沟和平公司因履行合同造成损失为1652156.74元，扶沟万**公司应当赔偿扶沟和平公司损失1652156.74元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司与被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司租金118000元；三、原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司损失1652156.74元；四、驳回原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司、被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16140元由被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司承担2660元，原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司承担13480元；反诉案件受理费27600元，由被告（反诉原告）扶沟县和平商贸有限公司承担7930元，原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司承担19670元；鉴定费35000元，由原告（反诉被告）扶沟万**商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交诉状副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 张 健审判员 周新红审判员 孙 斌二〇二〇年十二月二十三日书记员 韩 涛