广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1468号 原告：黄莉，女，1982年11月15日出生，壮族，广西龙州县人，农民，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 委托诉讼代理人：黄业钦，广西昌益律师事务所专职律师。 被告：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙水路**，统一社会信用代码914514230706165729。 法定代表人：甘安华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司法律顾问。 原告黄莉与被告广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。黄莉的委托诉讼代理人黄业钦、金桂公司的委托诉讼代理人卢达成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄莉向本院提出诉讼请求：判令金桂公司支付逾期交房违约金13798.4元。事实和理由：2016年1月21日，黄莉与金桂公司订立《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LX20160121003）。合同签订后，黄莉依约履行了包括交付首付款在内的买方义务。2017年5月11日，金桂公司将黄莉购买的商品房交付黄莉。但依据《商品房买卖合同（预售）》第四章第十一条第（一）出卖人应当自2016年10月1日前向买受人交付商品房的约定，金桂公司已逾期交房220日。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任中明确约定，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。金桂公司逾期交房损害了黄莉的利益，黄莉为此向法院起诉。 金桂公司辩称，一、黄莉主张逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故诉讼时效应在合同约定交房之次日起开始计算。黄莉于2020年10月13日方起诉主张其权利，诉讼时效已超过一年多，而黄莉在诉讼时效期间内未以书面等任何其他方式主张违约金请求权，因超过诉讼时效已丧失胜诉权，应驳回其诉讼请求。二、即使法庭不认定黄莉请求权已过诉讼时效，金桂公司未能按时交房亦存在不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同约定以及公平原则，金桂公司可相应延期交房。合同第十二条已明确，如遇不可抗力未能按时交付时，金桂公司可据实予以延期。涉诉房屋所在项目施工进度过程中遭受的不可抗力因素有：（一）政府未按时供地、未完成拆迁及建设毗连项目地的市政道路、未提供市政配套的水电管网工程等行为，加大施工难度、影响施工进度，工程验收备案被拖延就成为必然结果。金桂公司已采取各种措施积极解决工程受阻问题，并就水电管网工程问题，于2016年8月23日向水利电业公司提交申请，而水利电业公司直至2016年9月20日才答复同意报装，审批时长29天，应在逾期交房天数中扣除。（二）施工期间的中高考、法定节假日、降雨及台风等自然灾害因素，其中停水2天、中高考5天、法定节假日46天、降雨34天，台风11天，合计98天。根据我国实践、国际贸易惯例，不可抗力事件包括自然现象如台风、恶劣降雨天气等，故金桂公司主张的台风、降雨天气这一自然现象所发生的天数作为不可抗力并扣除逾期违约天数于法有据。综上，金桂公司可以根据合同约定的情况据实予以延期交房，理应扣减上述不可抗力因素及政府审批天数，共计可扣减的天数为127天，因此金桂公司实际违约天数应为93天，合计违约金应为5829.1元。三、金桂公司因违约支付的违约金远远超出黄莉的实际损失，应当根据公平原则予以减少。在商品房买卖合同实际履行中，金桂公司在项目建设过程中积极解决工程遗留相关问题，弥补因延期交房对业主造成的损失，并给予相关优惠政策，因此，黄莉诉求的违约金过高，法院应当根据公平原则，兼顾双方合同的履行情况，酌情减少部分违约金数额，以减少金桂公司的负担。 各方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，金桂公司对黄莉提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。黄莉对金桂公司提交的5组证据均有异议，认为金桂公司提交的证据不属于不可抗力，不能作为逾期交房的理由，不应免除其违约交房的责任。对于金桂公司提交的5组证据，本院认定如下：一、第1组证据即《关于要求加快城东金桂农贸市场周边道路建设等相关问题的申请报告》和第2组证据即《关于项目拟进场前须清理相关附着物的报告》、《关于项目拟进场施工推进急需县城建办协调解决的相关问题的报告》、《关于项目安装施工临时变压器急需县城建办协调解决的相关问题的报告》、《关于一户一表配电报装要求免除“新建住宅区供电配电设施建设维护费标准”的申请报告》、《一户一表配电报装问题协调会会议纪要》、《供电方案答复通知书》，均有相关单位或者部门人员的盖章签字，其真实性、合法性可以确认，亦与本案有一定的关联性，但金桂公司提出的上述事由，首先不属于不可抗力的范畴，其次金桂公司没有充分证据证明政府相关部门、供电供水公司故意存在拖延行为，且金桂公司和政府相关部门、供电供水公司之间形成的是另外的法律关系，金桂公司将逾期交房归责于政府相关部门、供电供水公司无法律依据，故本院对上述证据的证明力不予认可。二、第3组证据即龙州县2015年6月至2017年12月中雨及以上降水统计、证明（台风）、2015年6月至2017年龙州县停水时间、2015年至2017年因中高考停工时间、2015年至2017年节假日放假时间，系相关单位部门发出的通告或文件，其真实性、合法性可以确认，但是双方于2016年1月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定交房时间为2016年10月1日，金桂公司实际于2017年5月11日交付商品房，上述证据记载2016年1月21日至2017年5月11日期间龙州县受台风降雨影响34天、停水2天、中高考时间5天、节假日46天的相关事实与本案有关，本院予以确认，此期间以外发生的事实与本案无关，本院不予采信。三、第4组证据即建设工程质量竣工验收意见书，该意见书的内容并不能证明金桂公司主张的事实，故本院不予采信。四、第5组证据即延缓交房告知书，该证据拟证明的事实与本案有一定的关联性，但不能证明其已有效送达黄莉，且金桂公司是否告知黄莉的事实与本案无关，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月21日，黄莉与金桂公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＸ20160121003），购买金桂公司所开发的位于龙州县，总价款627209元。合同约定买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时合同还约定，出卖人应当自2016年10月1日前向买受人交付该商品房。逾期在180日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄莉依约向金桂公司支付购房款以及办理了银行按揭贷款。金桂公司未依约如期交房，实际于2017年5月11日交付房屋，未支付相应违约金，故黄莉于2020年10月13日向本院递交起诉状提起本案诉讼。 另查明，2016年1月21日至2017年5月11日期间，龙州县受台风降雨影响34天、中高考时间5天、节假日46天，此外还因供水公司供电线路检修停水2天。 本院认为，黄莉与金桂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认，但黄莉主张金桂公司支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效。本案中，金桂公司虽未按合同约定于2016年10月1日前将商品房交付给黄莉，但金桂公司所应支付的逾期交房违约金数额，是直到实际交房之日即2017年5月11日方才确定，因此黄莉的违约金请求权诉讼时效应于2017年5月11日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案三年的诉讼时效为2017年5月11日至2020年5月11日止，黄莉于2020年10月13日递交起诉状主张权利，已超出法律规定的诉讼时效期限，而黄莉在本案诉讼中未主张存在诉讼时效中止及中断的情形并提供相应证据证实，故金桂公司的诉讼时效抗辩意见有事实及法律依据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 驳回黄莉的诉讼请求。 案件受理费145元，减半收取计73元，由黄莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄振海 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 苏香花 书 记 员 周 莹 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。