湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终770号上诉人（原审原告，申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路**。负责人；杨宝宏，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张泽杭，北京中闻律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：卢昆，该分公司职员。被上诉人（原审被告，案外人）：夏敬豫，男，1950年4月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审被告，案外人）：夏兵，男，1986年8月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：邹伟峰、罗清春，均为北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权。原审第三人（被执行人）：中森华投资集团有限公司。住。住所地：湖北省武汉市江岸区车站路**/div>法定代表人：郑巨云，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：武汉中森华置业有限公司。住所地。住所地：湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼****iv>法定代表人：陈海国，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：郑巨云，男，1963年10月20日出生，汉族，住浙江省乐清市象阳镇大谟村。原审第三人（被执行人）：陈少夏，女，1962年6月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（简称长城资产湖北分公司）因与被上诉人夏敬豫、夏兵、原审第三人中森华投资集团有限公司（简称中森华集团公司）、武汉中森华置业有限公司（简称中森华置业公司）、郑巨云、陈少夏申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初9737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日受理本案，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。长城资产湖北分公司向本院提起上诉，请求：1、依法撤销武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初9737号民事判决；2、依法撤销（2019）鄂01执异878号民事裁定书；准许执行（2015）鄂武汉中执字第00026-3号民事裁定书，继续查封坐落于武汉市江岸区后湖××××号中森华国际城3栋1单元12层4室房产；3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由概括为：1、上诉人对案涉房屋享有抵押优先权，一审认定案涉期房抵押属于抵押预告登记，并认定上诉人不享有优先权错误。2013年6月8日，上诉人与中森华置业公司订立《抵押合同》，约定将该公司坐落于武汉市江岸区新荣村中森华国际城在建工程及土地使用权证作为抵押物，并于2013年7月2日办理了他项权证，故案涉房屋抵押权依法成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案中，案涉房屋依法办理了抵押登记，并且武汉市江岸区房产管理局出具的《武汉市期房抵押证明》（武房期岸字第××号）明确载明：本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护。综上，本案所涉期房抵押登记与抵押登记具有同等效力，一审认定其为抵押权预告登记，缺乏事实依据。2、本案中被上诉人未能提供充分证据证明已经向中森华置业公司支付购房款。被上诉人仅提交了购房发票，未提交支付全额购房款的银行流水清单和售房方确认的证据。3、被上诉人提供的名下无房证明查询告知单不能达到证明目的，因为告知单仅能反映查询时的状态，不能完整反映其购买诉争房屋时的状态。被上诉人夏敬豫、夏兵书面答辩称：1、长城资产湖北分公司无权对诉争房屋主张优先受偿权。上诉人享有的仅为期房抵押权利，属于抵押权预告登记，不具有抵押权效力。同时，上诉人与中森华置业公司订立有《监管协议》，约定其对中森华置业公司的全部印章、证照进行监管，并且双方还设立了共管账户。夏敬豫、夏兵与中森华置业公司订立的案涉《商品房买卖合同》中加盖了该公司印章，上诉人也认可上述合同和购房收款发票的真实性，故应当认定上诉人同意中森华置业公司对案涉抵押房屋的处分。此外，案涉房屋约定的付款条件为一次性付款，上诉人应当积极履行监管职责，监督中森华置业公司的回款行为，故应当自行承担债权不能清偿的风险。况且上诉人的执行依据中并未将执行抵押物实现优先受偿列入执行标的，其在本案中主张行使抵押权已经超过诉讼时效。2、夏敬豫、夏兵提交的案涉《商品房买卖合同》、《销售不动产的网络发票》，以及结合其实际入住该诉争房屋的事实，可以认定已经足额付清全部购房款的事实。3、夏敬豫、夏兵名下有无房产，与本案上诉人主张享有优先受偿权无关；并且根据最高院有关司法解释第二十九条规定，应当以买受人购买诉争房屋时作为判断的时间节点。综上，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。长城资产湖北分公司一审诉讼请求：1、撤销（2019）鄂01执异878号裁定书；2、准许执行（2015）鄂武汉中执字第00026-3号民事裁定书，继续查封夏敬豫、夏兵提出异议的坐落于武汉市江岸区后湖××××号中森华国际城3栋1单元12层4室房产；3、诉讼费由夏敬豫、夏兵承担。一审认定事实如下：2013年7月30日，夏敬豫、夏兵作为买受人与出卖人中森华置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的系坐落于武汉市后湖××××号（新荣苑旁）第3幢1单元12层4号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共142.37平方米，每平方米8231.34元，总金额1,171,896.1元。该合同附件六合同补充协议约定：买受人须于2013年7月30日签订合同并在同一天付清全部房价款。合同签订当日，夏兵通过50万元、50万元、161,896元三笔银行转账向中森华置业公司支付了共计1,161,896元案涉房屋房款。中森华置业公司于2014年1月25日向夏敬豫开具的《销售不动产统一网络发票》载明：夏敬豫支付案涉房屋房款1,167,616元，房屋建筑面积141.85平方米，单价为8231.34元/平方米，总金额1,167,616元。2013年8月16日，夏敬豫、夏兵办理涉案房屋收房手续。2013年8月18日，夏兵就案涉房屋向物业公司缴纳了物业管理费。中森华国际城物业管理处为夏兵之妻王旋（后二人于2017年9月1日离婚）办理了施工时间为2013年8月20日至2013年11月20日的装修施工许可证。2019年9月4日，中森华国际城物业管理处出具《居住证明》，证明夏敬豫于2013年12月30日入住案涉房屋。夏敬豫、夏兵还向一审法院提交了其入住案涉房屋的缴纳电费、天然气的发票。夏敬豫、夏兵提交的2019年8月17日夏敬豫的《不动产登记资料查询结果告知单》、2019年12月24日夏兵的《不动产登记资料查询结果告知单》、2020年6月19日夏敬豫之妻杨清香的《不动产登记资料查询结果告知单》以及2020年6月19日夏瑞泽的《不动产登记资料查询结果告知单》显示，夏敬豫、夏兵家庭仅夏兵名下在武汉市江岸区有一套面积为85.75平方米的不动产。2014年11月27日，湖北省武汉市楚信公证处作出（2014）鄂楚信证字第29144号执行证书。中国长城资产管理公司武汉办事处（以下简称长城资产武汉办事处、2016年12月22日名称变更为长城资产湖北分公司），依据该执行证书向一审法院申请强制执行。2015年1月26日，该院以（2015）鄂武汉中执字第00026号执行裁定和协助执行通知书，查封中森华置业公司开发江岸区后湖××××号中森华国际城（证号：武房期岸字第××号、20××**）118套房产。查封期限为二年（自2015年1月26日起至2017年1月25日止）。2017年1月16日，一审法院作出（2015）鄂武汉中执字第00026-3号执行裁定和协助执行通知书，继续查封上述房产和土地使用权，查封期限为三年。夏敬豫、夏兵认为其已在查封前支付全部购房款购买了涉案房产，系因中森华置业公司的原因未办理合同备案，向该院提出异议，该院作出（2019）鄂01执异878号执行裁定书支持了夏敬豫、夏兵的异议请求。长城资产湖北分公司对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，2013年6月8日，长城资产武汉办事处与中森华置业公司签订《抵押合同》一份，约定中森华置业公司提供坐落于武汉市江岸区新荣村“中森华国际城”在建工程及土地使用权作抵押。长城资产湖北分公司提交的《武汉市期房抵押证明》（武房期岸字第××号）载明，抵押人中森华置业公司，抵押权人长城资产武汉办事处，期房种类在建工程，期房坐落江岸区后湖××××号中森华国际城1.2.3.4.5栋共168套。一审认为，本案系案外人夏敬豫、夏兵对法院查封的案涉房产提出异议后，一审法院裁定中止对该房产及项下土地使用权的执行，长城资产湖北分公司对此不服，在裁定书规定的期限内依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向该院提起的诉讼，故本案为申请执行人执行异议之诉。期房抵押登记具有抵押权预告登记的属性，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该法律规定表明，抵押权预告登记后，需经预告登记的权利人同意才能处分该不动产，否则不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，长城资产湖北分公司作为预告登记的权利人在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权。长城资产湖北分公司不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权。因此长城资产湖北分公司认为其对案涉房产享有物权，应优先于夏敬豫、夏兵享有的合同债权的理由不成立。夏敬豫、夏兵提交的《武汉市商品房买卖合同》、银行付款记录、《销售不动产统一网络发票》、付款凭证、电费及天然气发票、《不动产登记资料查询结果告知单》等证据互相关联、印证，足以证明在2015年1月26日长城资产湖北分公司查封之前，夏敬豫、夏兵与中森华置业公司已经建立了合法有效的房屋买卖关系并支付了全部购房款，案涉房屋系用于居住且除此之外夏敬豫、夏兵家庭仅夏兵名下有一套面积为85.75平方米的不动产，夏敬豫、夏兵购买案涉房屋符合家庭住房合理需求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，夏敬豫、夏兵就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对长城资产湖北分公司的诉讼请求，一审不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回长城资产湖北分公司的诉讼请求。本案案件受理费15309元，由长城资产湖北分公司负担。二审中，长城资产湖北分公司向本院申请律师调查令，请求依法对夏敬豫等13人及其家庭成员（配偶）自2013年7月30日至查询之日止期间是否有其他不动产登记记录进行查询。二审中，长城资产湖北分公司提交了以下查询记录：1、夏敬豫名下通过继承方式于1995年10月15日核准登记取得武汉市江岸区下正街374号私房（岸私0112569***号），2013年8月14日因拆迁注销。2、夏兵名下2015年7月27日核准登记（与王旋按份共同共有）一套坐落于江岸区百步亭花园安居苑D409栋3单元1层2室住房，面积85.75平方米；2017年10月20日因办理离婚判决房屋转让而被依法注销。此外，长城资产湖北分公司还提交了长富基金、华夏银行洪山支行与中森华置业公司签订的《委托贷款合同》、《投资合作协议》及华夏银行洪山支行与中森华置业公司签订的《抵押合同》，拟证明长城资产湖北分公司对案涉房屋享有抵押权。夏敬豫、夏兵共同发表质证意见如下：1、对上述案涉房屋产权登记信息查询单真实性无异议，但对关联性、证明目的持有异议。夏敬豫名下私房因拆迁已经被依法注销，夏兵名下住宅因离婚而转让，故本案诉争房屋为夏敬豫、夏兵名下唯一居住房屋。2、长城资产湖北分公司提交的新证据的真实性、关联性、合法性不持异议，认可长城资产湖北分公司是案涉在建工程的抵押权人。夏敬豫、夏兵向本院提交新证据一份：武汉市不动产登记资料查询件，拟证明案涉房屋不动产首次登记时间为2018年12月21日和12月24日，长城资产湖北分公司作为监管方至迟应于2019年3月26日前将此预告登记转换为房屋抵押登记，逾期则期房抵押预告登记失效。长城资产湖北分公司对夏敬豫、夏兵提交的新证据真实性无异议，对证明目的不认可，认为期房抵押登记就是物权抵押权登记，无需转换为房屋抵押登记。中森华集团公司、中森华置业公司、郑巨云、陈少夏未提交质证意见。本院对上述证据的真实性予以认可。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，围绕各方当事人的意见，本案的争议焦点归纳为：夏敬豫、夏兵对案涉房屋是否享有足以排除民事执行的法定权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”而本案中，长城资产湖北分公司与中森华置业公司办理的案涉房产《武汉市期房抵押证明》上明确载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”，故案涉《武汉市期房抵押证明》不属于预售商品房抵押的预告登记，而是以在建期房设定的抵押登记。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，长城资产湖北分公司对案涉房屋依法享有抵押权；原审判决认定期房抵押登记仅具有抵押权预告登记的属性、长城资产湖北分公司对案涉房屋不享有抵押权，适用法律不当，本院在此予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，夏敬豫、夏兵在2013年7月30日与中森华置业公司订立案涉《武汉市商品房买卖合同》，并依双方约定在案涉合同订立当日分三次向中森华置业公司共计转款1,161,896元，中森华置业公司于2014年1月25日向其出具，销售不动产统一网络发票。同时，夏敬豫、夏兵提交的证据还能证实，2013年8月18日办理了案涉房屋的收房手续，夏兵的前妻王旋办理了2013年8月20日至11月30日案涉房屋装修施工许可证；2019年9月4日，中森华国际城物业管理处为其出具《居住证明》，证实其入住时间为2013年12月30日。综上，一审法院对诉争房产查封的时间为2015年1月26日，续封时间为2017年1月16日，故夏敬豫、夏兵对本案诉争案涉房屋享有足以排除民事执行的权益；长城资产湖北分公司的上诉理由不能成立。此外，本案为申请执行人异议之诉，长城资产湖北分公司公正债权是否合法并不在本案审理范围。原审法院判决对案涉房屋继续查封，实体处理并无不当。综上所述，长城资产湖北分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15309元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  赵晓云审判员  高 倩二〇二〇年十二月二十八日法官助理梁琦果书记员张本蕤