内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1675号上诉人（原审原告、执行异议案外人）：武某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县茗苑小区**楼****。委托诉讼代理人：吴东，内蒙古硕泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓宇，内蒙古硕泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：安某，现住，现住内蒙古自治区div>委托诉讼代理人：王某，男，汉族，现住，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市某姨夫。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古新天房地产开发有限公司。法定代表人：辛某。原审第三人：蔺某，个体，现住，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县div>上诉人武某因与被上诉人安某、内蒙古新天房地产开发有限公司（以下简称新天公司），原审第三人蔺某执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区临河区人民法院（2020）内0802民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人武某的委托诉讼代理人吴东，被上诉人安某的委托诉讼代理人王某，被上诉人内蒙古新天房地产开发有限公司的法定代表人辛某，原审第三人蔺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武某上诉请求依法撤销内蒙古自治区临河区人民法院(2020)内0802民初2431号民事判决；依法判决立即停止对位于××县房屋的强制执行。理由是：原审法院认定武某未与新天公司签订书面的房屋买卖合同，未合法占有案涉房屋，进而不享有足以排除强制执行的民事权益的依据不足，认定有误。经原审法院审理查明，2009年张某与武某签订了《销售置换抵顶合同》，将阳光新居住宅楼院内的工字砖由上诉人进行提供，所发生的款项用住宅楼进行支付；2011年7月9日新天公司通过《划房凭据》将案涉房屋划到了徐某名下；2013年7月9日徐某将新天家园2-1-501室房屋划拨给了武某抵项阳光新居硬化供材料款。虽然武某与新天公司未签订书面的《房屋买卖合同》，但通过上述证据形成的证据链条可以证实新天公司作为开发商，先将涉案房屋抵顶给了徐某，已经与新天公司之间形成了房屋买卖合同关系，后徐某又抵顶给了武某，将涉案房屋已经通过置换、抵顶等以物抵债的方式，将涉案房屋置换给武某，新天公司与徐某，徐某与武某达成了就案涉房屋抵顶债务的共同意思表示，事实上形成了房屋交易法律关系，并对涉案房屋形成了合同关系。原审法院认定武某找开锁公司自行将涉案房屋的门锁打开不具有合法性有误。武某在开锁前已经和徐某及新天公司多次电话沟通，开锁的原因是当时新天公司的项目部已经撤走，无法与武某进行交付钥匙等手续，徐某在经过新天公司负责人同意的情况下告知武某可以自行开门进行装修，该交付使征得了新天公司同意，在当时新天公司没有工作人员的现实情况下，通过电话沟通进行交付的，并不具有违法性，故原审认定武某未依法取得涉案房屋有误。另外，2019年10月22日新天公司就涉案房屋出具了《证明》，载明涉案房屋系武某从徐某处以工程抵顶房屋购买的房屋，该房屋款项已经结清，可以办理房屋产权。足以证明新天公司对于武某交付房屋进行了追认，故武某对于涉案房屋已经取得了合法占有。原审法院针对本案的判决结果违背了法院“同案同判”的审判原则。作为与本案同时被临河法院查封的21套房屋，21套房屋的权利人均向临河区法院提起诉讼，现在已经下判的案件均支持了案外人的排除执行请求，体现了人民法院保护公民居住权的司法理念。虽然本案同其他案件情节略有不同，但整体上还是一致的，原审判决驳回上诉人排除执行的诉请，显然违反了“同案同判”的原则，更何况是被同一文书查封的房屋。武某认为，虽然其未与新天公司签订书面《房屋买卖合同》，但双方客观上存在真实的交易合意，《房屋买卖合同》作为双方交易的书面凭证，可以有多种形式存在，本案中徐某已经与新天公司形成了买卖合同，但原审法院机械的理解法条对上诉人严重不公。同样，评价合法占有主要是针对非法占有，但本案中武某找开锁公司的前提是已经取得新天公司的同意，后期新天公司也出具证明对武某合法占有房屋进行了追认，应当认定武某已经合法占有该房屋，所以武某享有足以排除排除执行的实体权利。安某辩称，同意临河区法院认定，驳回上诉，对涉案房屋的占有，武某有两方面过错，新天公司没有直接划给武某，武某自行让开锁公司打开房屋装修是不合法的，按房屋交付原则，钥匙还在新天公司，武某的打开房门行为是违法的，对武某的诉讼请求不认可，我与武某并没有经济来往矛盾和纠纷，我们互不相识，未产生抢占房屋意愿，我认为房屋问题是因新天公司产生，我们是受害者，责任应由新天公司承担。新天公司辩称，该房屋实际拥有人应是蔺某，但由于蔺某一审未到庭，未能将实际情况陈述于法庭，致使一审中判决有误，而此房屋我公司已进行了履约并交付，产权应属于实际买受人蔺某，支持上诉人的诉讼请求。蔺某述称，房子是我花了18.5万元买的，我认为这房子应该是我的，从2013年开始所有的物业、水、电费都是我交的。武某向原审法院起诉请求判决立即停止对位于××县房屋的强制执行，并解除查封扣押。判令武某与新天公司张某签订的“销售置换抵顶合同”有效；新天公司与徐某签订的“划房凭据”有效，武某与徐某“划房证明”“供货收据”“收条”有效。事实与理由：2009年10月10日，武某与新天公司张某签订《销售置换抵顶合同》，其中约定磴口县新天家园小区、阳光小区全部使用武某供应的水泥制品，并且款项由新天公司抵顶新天家园小区住宅楼（80――110㎡）进行置换。2011年9月27日，新天公司将新天家园2号楼1单元501室通过“划房凭据”划拨给新天公司徐某所有；2013年7月9日，徐某又将该房通过“划房凭据”、“供货收据”、“收条”抵顶给武某所有。后武某将该房进行装修，并交纳了2010年――2013年取暧费。2013年武某在装修完房屋后又把涉案房屋转给了第三人蔺某，原因是蔺某给武某拉运工字砖，武某欠蔺某运费，将该房以185000元抵顶给第三人蔺某。第三人蔺某交纳了取暖费、物业费，并一直居住至今。2019年7月10日，因安某与新天公司、张金海、辛某民间借贷纠纷一案，临河区人民法院查封了涉案房屋，武某提出执行异议被裁定驳回。武某认为，执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，应当依法予以支持，武某提供的工程款抵顶证明材料、划房凭据、供货收据、收条等真实有效，武某是房屋实际权利人，该权利真实、合法有效，具有物权的优先效力。该涉案房屋一直没有签订网签合同和办理不动产登记手续，原因在开发商即新天公司，武某不存在过错责任。临河区法院错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条进行认定，侵害了武某的合法权益。原审法院查明如下事实：2016年5月24日，本院对安某与新天公司、张金海、辛某民间借贷纠纷一案作出（2016）内0802民初1859号判决，主要内容为；一、内蒙古新天房地产开发有限公司返还安某借款312万元并承担利息。二、驳回安某的其他诉讼请求。2017年8月28日，原审法院对安某与内蒙古新天房地产开发有限公司、张金海、辛某民间借贷纠纷一案作出（2017）内0802民初1871号判决，主要内容为：一、内蒙古新天房地产开发有限公司、张金海共同偿还安某借款200万元，利息64万元并承担利息。二、驳回安某要求辛某承担民事责任的诉讼请求。三、驳回安某的其他诉讼请求。张金海不服提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）内08民终143号判决，主要内容为：一、维持一审判决第二项（即：二、驳回安某要求辛某承担民事责任的诉讼请求）；二、撤销一审判决第一项、第三项（即一、内蒙古新天房地产开发有限公司、张金海共同偿还安某借款200万元，利息64万元并承担利息。三、驳回安某的其他诉讼请求。）。三、内蒙古新天房地产开发有限公司偿还安某借款200万元，利息64万元并承担利息。四、驳回安某的其他诉讼请求。上述两案执行中，原审法院于2019年7月10日作出（2019）内0802执145号裁定，裁定查封内蒙古新天房地产开发有限公司所有的位于磴口县新天家园包括涉案的异议房屋在内的4套房屋。武某以内蒙古新天房地产开发有限公司已将涉案的房屋抵顶给其，双方签订了《房屋抵顶协议书》为由，向原审法院提出执行异议。该院于2020年5月9日作出（2020）内0802执异66号执行裁定书，驳回案外人武某的异议请求。武某对该裁定不服，于2020年5月12日向原审法院提起案外人执行异议诉讼。另查，本案中武某为支持其诉讼请求成立，提供：1.案外人张某与武某于2009年10月10日签订的《销售置换抵顶合同》，约定张某新天家园、阳光新居住宅楼院内全部使用武某工字砖，销售工字砖所发生的款项张某用住宅楼支付等内容。2.划房凭据（时间：2011年7月9日，开发商：内蒙古新天房地产开发有限公司，收受方；徐某）、2013年7月9日徐某证明（内容：新天家园2－1－501室由徐某划拨给武某顶抵阳光新居硬化供材料款，此房已归武某所有）。3.2009年11月18日徐某收条、供货收据。4.磴口县富源热力公司取暖费专用收据（付款单位：原数据无名称）、冠珠陶瓷磴口县营销中心销货明细、吴广军和樊建忠等证明。5.2020年5月20日巴彦淖尔市安居物业公司证明、磴口县富源热力公司取暖费专用收据（付款单位：蔺某）等。另查，针对涉案房屋武某未与内蒙古新天房地产开发有限公司签订过房屋买卖合同，内蒙古新天房地产开发有限公司亦未给武某交付过涉案房屋。对涉案房屋的占有、装修是武某自行叫来开锁公司打开涉案房屋门锁进去装修。原审法院认为，执行异议之诉主要审查异议人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。武某主张其因置换的原因于2013年7月9日由案外人徐某用以物抵债的方式将涉案房屋抵顶给其所有，其又以以物抵债的方式将涉案房屋抵顶给第三人蔺某。但武某所提供的“划房凭据”和案外人徐某的证明，并不能证实作为开发商的新天公司已将涉案房屋以合法的形式处分给武某所有。涉案房屋虽然已由武某占有，但武某对涉案房屋在未与新天公司办理任何房屋买卖的相关手续的情况下并且在新天公司未给其交付涉案房屋的情况下，找开锁公司自行打开涉案房屋的门锁进行占有和装修明显不具有合法性。武某对涉案房屋并未依法取得合法权益。因此，武某就涉案房屋在执行中对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。其要求确认《销售置换抵顶合同》、“划房凭据”、“划房证明”、“供货收据”、“收条”有效的诉讼请求不属本案调整范围。故武某的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，经合议庭评议，判决驳回武某的诉讼请求。二审期间，武某围绕上诉请求依法提交了一组新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：2020年11月1日新天公司出具的《关于抵顶武某位于磴口县新天家园2号楼1单元501室情况说明》一份（原件）。举证意图：证明武某是通过案外人徐某取得该房屋，徐某是新天公司的建设施工人员，新天公司给徐某出具了划房凭证，徐某取得了房屋处置权，处置给武某，行为合法，原审已提交了徐某和武某的关于房屋处置的书面证据，可以证明已经形成了买卖合同关系，同时证明涉案房屋未由售楼部办理交接手续是因为售楼部处于无人状态，经武某、徐某多次联系，新天公司同意自行开锁进行装修，实现了交付行为，并对该交付行为认可，原审法院认定交付不合法的行为并不存在。安某质证认为，对该份证据的真实性和举证意图不认可。新天公司与武某已经做了房屋的抵顶，但没有通过书面能证实，没有武某和新天公司交付房屋的手续，交付行为不规范，临河区法院查封也是因为书面材料不全，证实新天公司与武某没有形成房屋交付手续。新天公司质证认为，对该证据真实性和举证意图均认可。划房凭证在一审中没说清楚，划房凭证具有唯一性，是由公司出具给承包人，承包人抵顶给分包工头。第三人蔺某质证认为，对证据的真实性和举证意图无异议。二审审理查明其他事实与原审一致。本院认为，在先期依法确认成立的安某与新天公司民间借贷债权债务关系基础上，法院裁定查封新天公司所有的涉案异议房屋于法有据，武某提出案外人排除执行异议，需证明其具有排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为妨害了其所享有的实体权益，武某所主张的其因置换原因由徐某处接受涉案房屋抵顶，其后又转将涉案房屋抵顶给第三人蔺某的事实，并提供“划房凭据”和案外人徐某的证明，但均无法证实作为开发商的新天公司已将涉案房屋以合法形式处分给武某所有。虽然武某在二审中提交新天公司于2020年11月1日出具《关于抵顶武某位于磴口县新天家园2号楼1单元501室情况说明》，但根据法律规定不动产交付方式以及对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”等情形，武某的主张不能成立。目前涉案房屋虽由武某占有，但基于其未能依法履行相关不动产房屋买卖手续，合法取得该不动产房屋，故其在执行中对涉案房屋这一执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，武某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武某负担。本判决为终审判决。审判长 张 宇审判员 康民德审判员 付桂梅二○二○年十二月十日书记员 梁 敏