湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3052号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶震宇，男，1989年12月22日出生，汉族，农民，湖南省邵东县人。委托诉讼代理人：陶贻文,男，系上诉人陶震宇之父。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永州市垠家商业经营管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区芝山路与潇湘街交汇处（垠地广场）。法定代表人：陈克禹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞军，男，该公司法务。上诉人陶震宇因与被上诉人永州市垠家商业经营管理有限公司（以下简称垠家商业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月9日在第八审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人陶震宇的委托诉讼代理人陶贻文，被上诉人垠家商业公司的委托诉讼代理人刘飞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶震宇上诉请求：一、依法改判被上诉人退还上诉人预交租房押金12960元及已交未到期的租金2880元，(已交38880元，月租1500元，时间从2017年10月1日至2019年9月30日共计24个月，应交租金36000元)；二、根据《商铺租赁合同》第八条违约责任，被上诉人应赔偿上诉人违约金壹万元；三、诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审法院既然认定双方在2017年7月28日签订的《商铺租赁合同》合法有效，但却对“被上诉人称该合同中关于面积的约定有误、不是其真实意思表示的意见予以采纳”，这里出尔反尔、自相矛盾；2、一审法院认定涉案商铺的租金应按实际使用面积计算为2376元/月，而《商铺租赁合同》中双方约定的租金是1500元/月，一审法院这样变更已生效两年的合同的主要内容，明显违背了合同的本意，将自己的意志强加给合同当事人；3、2019年9月30日前，上诉人在履行《商铺租赁合同》过程中并无任何违约行为，而是被上诉人单方面违约，给上诉人带来不可估量的损失。因此，根据《商铺租赁合同》第八条，被上诉人应赔偿上诉人壹万元违约金，并赔偿其他的一切损失的费用。被上诉人垠家商业公司答辩称，被上诉人为了办理消防手续出具了一份与2017年签订协议不一致的租赁合同用于上诉人去办理消防验收和营业执照，导致在诉讼过程中没有证据证实签订的第二份租赁合同为修改合同，一审法院折中采信了第二份合同，以实际面积判决认定相应的租金并无不当，所以一审判决相对客观合理，被上诉人至今未取得相应的证据推翻一审判决证实第一份合同有效，因此不应再主张相关的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。垠家商业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《垠地广场商铺租赁合同》,并责令被告腾空交付租赁的商铺；2.判令被告支付原告已拖欠的租金共58,320元及违约金暂定50,000元（以拖欠租金为基数，按每日3‰从2018年7月6日暂算至2019年12月31日，之后按此方法算至款项全部付清时止）;3.本案诉讼费由被告承担。陶震宇向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告预交的押金12,960元及已交未到期的租金2880元（已交38,880元，月租1500元，应计算的租金为36,000元）；2.反诉被告应赔偿反诉原告违约金10,000元，同时不得阻挠反诉原告处理商铺中属于反诉原告的东西；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2017年5月8日,垠家商业公司与陶震宇签订《垠地广场商铺租赁合同书》及商铺租赁补充合同，合同载明的出租方（甲方）为永州垠家资产经营管理有限公司（业主委托方），承租方（乙方）为陶震宇，约定：由陶震宇租赁垠家商业公司经营管理的位于永州市零陵区芝山路与中山路、前进街交汇处垠地广场第3F-011号商铺（位置及租赁范围详见附件及红线图）；租赁面积（以建筑面积计算）：建筑面积108㎡；约定经营范围为干锅虾蟹、煲仔饭项目，品牌为“捉虾记”，未经甲方书面同意，乙方超范围经营为违法行为，在合同期内乙方享有转租或转让权利，但需提前申报并征得甲方同意；租期为3年（从2017年8月1日至2020年7月30日）；商铺租赁费用前3年租金10元/㎡/月，设备折旧及维护费40元/㎡/月，合计50元/㎡/月，商铺租赁费用总计5400元/月（不含税）；物业管理费标准6元/㎡/月,租赁费用及物业管理费按季结算，由乙方在每季第一个月5日前交付给甲方；约定履约保证金为12,960元，在合同签订之日起3日内向甲方支付，在合同未终止前，不予退还；约定水电费（含水损、电损）按商铺独立计量的水电分表加输送耗损量，按水费5元/m³、电费1.2元/度；合同并对违约责任、商铺交接、装修、特别事项、其他事项等进行了约定。补充合同约定乙方三年商铺租赁费及设备折旧费用合计为194,400元，首期收取的商铺租赁费及设备折旧费为38,880元，其余商铺租赁费及设备折旧费2018年8月起按季度收取；商铺租金在三年内保持不变。商业运营管理费按6元/㎡/月收取，总计648元/月。合同签订后，陶震宇按约定支付了半年租金38,880元、履约保证金12,960元、物业管理费1944元，之后陶震宇未再缴纳相关费用。2017年7月28日，原告垠家商业公司与陶震宇又签署了一份商铺租赁合同，合同第一条约定：租赁范围及用途，甲方同意将位于湖南省永州市零陵区垠地广场3F-011号商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为经营餐饮使用，出租商铺建筑面积为50㎡；第二条，租期为3年自2017年10月1日起至2020年9月30日；第三条，租金、保证金，1、租金30元/㎡/月，每月租金1500元整（大写叁仟叁佰陆拾元整），租金每月一次性付清，乙方在签订合同时一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月5日前一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证，2、为确保出租房屋设施完好及出租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳人民币10,000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应缴纳的费用后，甲方应当将保证金退还乙方（保证金不计利息）。第八条违约责任：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的壹万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。垠家商业公司遂向法院提起民事诉讼，陶震宇亦向法院提出反诉，遂引发本案。一审法院认为，2017年5月8日，垠家商业公司与陶震宇签订《商铺租赁合同书》及《补充合同》，垠家商业公司将其经营的商铺出租给陶震宇，陶震宇交付租金、管理费等费用，双方按约定履行了义务。2017年7月28日，双方又签订《商铺租赁合同》，其内容实际上是对之前租赁合同约定的建筑面积、租赁时间、租金、违约责任等内容的变更，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同，双方均应按约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。但垠家商业公司对2017年7月28日签订的租赁合同中提出的关于建筑面积的约定有误、不是其真实意思表示的意见予以采纳，经法院实地勘验，涉案商铺的使用面积为79.2㎡，因此法院认定涉案商铺的租金应按实际使用面积计算为2376元/月。陶震宇未按约定支付租金，而垠家商业公司于2019年9月30日对陶震宇租赁的商铺采取停电的方式，迫使其无法经营，双方均属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，故法院对垠家商业公司要求解除其和陶震宇之间签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求子以支持。合同解除后，应腾空涉案商铺，故垠家商业公司请求陶震宇腾空商铺交付垠家商业公司的请求，法院予以支持；对陶震宇请求垠家商业公司不得阻挠陶震宇处理商铺中属于陶震宇的东西的请求，法院亦予以支持。合同解除后，陶震宇向垠家商业公司交的履约保证金12,960元，垠家商业公司应予退还；陶震宇应向垠家商业公司支付的租金应为57,024元（2017年10月1日至2019年9月30日），而陶震宇已于2017年5月8日向被告支付了38,880元租金，陶震宇尚欠租金18144元，故对垠家商业公司要求陶震宇支付拖欠租金58,320元的诉讼请求，法院予以部分支持；对陶震宇请求垠家商业公司返还陶震宇已交未使用的租金2880元的请求，法院不予支持。关于违约责任，陶震宇未按约定支付租金，而垠家商业公司未正确处理与陶震宇的纠纷采取停电的方式迫使其无法经营，双方对本租赁合同的解除均有过错，各自应承担相应的违约责任。根据当事人的过错程度，合同履行情况，法院酌定双方互不承担违约金，故对垠家商业公司要求陶震宇赔偿违约金、陶震宇要求垠家商业公司赔偿违约金的诉讼请求均不予支持。关于垠家商业公司辩称第一份合同即2017年5月8日签订的合同才是双方的真实意思表示，2017年7月8日签订的合同无效，系虚假合同，是为了给陶震宇办理营业执照并通过消防验收签订的，未经其公司法务部的审核，且该合同没有公司法定代表人的签章。法院认为，当事人对自己的主张，应提供证据加以证明。在本案中，垠家商业公司并未提供2017年7月8日签订的合同系无效合同、虚假合同的证据，辩称未经其公司法务部审核，因垠家商业公司内部对合同审核签署程序，并非合同的生效要件，故对该意见不予采纳；垠家商业公司还辩称的签订虚假合同的目的是为了让陶震宇办理营业执照和通过消防验收，而现实情况是办理营业执照和消防验收与签订租赁合同并没有关联性，且双方未在合同中约定法定代表人签章为合同生效要件，故对垠家商业公司的抗辩意见，法院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）陶震宇签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）陶震宇在本判决生效之日起七日内将坐落于永州市零陵区芝山路与中山路、前进街交汇处垠地广场第3F-011号商铺腾空并交还原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司；原告（反诉被告）永州市垠家商业经营管理有限公司不得阻挠被告（反诉原告）陶震宇处理商铺中属于被告（反诉原告）陶震宇的物品；三、被告(反诉原告)陶震宇在本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)永州市垠家商业经营管理有限公司支付拖欠的租金18,144元；四、原告(反诉被告)永州市垠家商业经营管理有限公司在本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)陶震宇退还履约保证金12,960元；上述第三、四项给付义务相抵扣后，被告(反诉原告)陶震宇在本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)永州市垠家商业经营管理有限公司支付5184元；五、驳回原告(反诉被告)永州市垠家商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)陶震宇的其他诉讼请求。本诉案件受理费2466元，由原告(反诉被告)永州市垠家商业经营管理有限公司负担；反诉案件受理费446元，由被告(反诉原告)陶震宇负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案租赁关系存续期间，双方均有过错，各自承担相应违约责任。现双方均以自己的行为表明不再履行租赁合同，一审判决解除双方签订的商铺租赁合同，符合本案实际，本院予以支持。二审双方争议的主要焦点即：一审按实际面积计算应缴纳的租金是否符合本案事实和法律规定。经查，双方当事人签订了两份不同租金的合同，而双方当事人对以那份合同确定本案租金存在争议，其中在2017年5月8日签署的合同中约定出租商铺建筑面积为108㎡，租赁费用为50元/㎡/月，而2017年7月28日签署的合同中约定出租商铺建筑面积为50㎡，租金为30元/㎡/月。经法院实地勘验，涉案商铺的实际使用面积为79.2㎡，一审法院基于公平原则，按实际面积79.2㎡，租金为30元/㎡/月，计算上诉人陶震宇每月应缴纳租金2376元并无不当，本院予以支持。上诉人陶震宇称应按合同约定的商铺建筑面积为50㎡，每月租金按1500元计算与客观事实不符，其理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人陶震宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人陶震宇负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年十二月二十二日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。