北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9905号上诉人（原审原告）：刘克敏，女，1952年8月1日出生。委托诉讼代理人:李钧钊，北京市北人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:穆智国，男，1978年9月11日出生。被上诉人（原审被告）:安祯玺，男，1980年2月13日出生。委托诉讼代理人：张纲，北京市法大律师事务所律师。上诉人刘克敏因与被上诉人穆智国、安祯玺确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘克敏上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判支持刘克敏一审全部诉讼请求，即确认王文明与穆智国签订的《房屋买卖合同》无效；并判决穆智国、安祯玺协助刘克敏将北京市海淀区×××35号楼3层4单元302室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人登记恢复原状，过户回王文明名下。事实和理由：一审法院认定王文明与穆智国之间的房屋买卖合同无效，对此项判决结果不持异议，但一审法院认定安祯玺善意取得明显不当。1.穆智国与安祯玺是被安排的名义买受人，安祯玺曾带人强行与刘克敏共居一屋，刘克敏多次报警无果。2018年6月25日安祯玺趁刘克敏外出时叫救护车将王文明送往医院，叫搬家公司将物品全部搬出装车，刘克敏回来在院里拦住了搬家公司并报警，双方在警方主持下签署和解协议书，刘克敏履行协议在郊区租房居住，但安祯玺擅自住进了涉案房屋，强行占用房屋，并通过中介出售涉案房屋。2.穆智国与安祯玺签订的房屋买卖合同大部分条款空白，当天签订合同并过户、付款，且付款在过户后办理，安祯玺也没有看房，过户后一次性付清房款，却留了一百万元尾款。3.一审法院对举证责任的分配明显不当，安祯玺应当承担善意取得的举证责任，和解协议书明确约定法院未判决之前双方不居住在涉案房屋，安祯玺擅自居住属于非法行为，足以认定安祯玺并非善意取得。安祯玺辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。一审判决涉及到安祯玺的相关事实是客观真实的，安祯玺从房屋所有权人穆智国处购买涉案房屋，支付了相应的价款，穆智国将房屋交付给安祯玺，安祯玺属于善意第三人。穆智国未提出上诉。刘克敏向一审法院起诉请求：1.判令王文明与穆智国签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令穆智国、安祯玺协助刘克敏将北京市海淀区×××35号楼3层4单元302室房屋的产权人过户到王文明名下。一审法院认定事实：2018年4月1日，王文明（出卖人）在女儿王燕萍陪同下在北京东来置地房地产经纪有限公司与穆智国（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定涉案房屋交易价格490万元。合同出卖人处“王文明”的签名系由王燕萍代笔，王文明按手印。同年4月16日，双方在海淀区房屋交易中心签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并办理房屋产权过户手续。穆智国分别于4月10日、13日、16日、20日和24日通过中国建设银行转账给王文明490万元。后穆智国（出卖人）与安祯玺（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，双方约定穆智国以500万元交易价格将涉案房屋出售给安祯玺，2018年6月8日，穆智国与安祯玺签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日安祯玺通过中国建设银行网上银行为穆智国转账400万元，双方并办理了房屋产权过户手续。2018年7月11日安祯玺通过中国工商银行为穆智国转账100万元。后双方进行了房屋交接。现涉案房屋由安祯玺掌控。另查明，刘克敏向北京市海淀区人民法院申请认定王文明为无民事行为能力人，经首都医科大学附属北京安定医院司法鉴定科鉴定，于2018年11月20日出具司法鉴定意见书，其分析说明中载明：“王文明1995年脑梗塞后，出现不能言语及行走，生活自理能力下降，先后多次出现脑梗塞，2007年后基本卧床，生活完全不能自理，言语功能障碍，无法表达自己的想法，运动功能减退，生活无法自理，社会功能严重受损。”后出具鉴定意见如下：王文明诊断为器质性精神障碍，受疾病影响，意思表示能力完全丧失，应评定为无民事行为能力。后北京市海淀区人民法院于2018年12月6日出具（2018）京0108民特988号民事判决书，判决认定王文明为无民事行为能力人，指定刘克敏作为王文明的监护人。王文明于2019年6月29日因脑梗死后遗症死亡,王燕萍未申请参加诉讼，刘克敏称王燕萍现下落不明。审理中，刘克敏、穆智国和安祯玺均不对涉案房屋的交易时的价值进行评估鉴定。考虑到本案可能涉嫌“套路贷”等经济犯罪，法院依法先后向北京市公安局房山分局、海淀分局、朝阳分局移送本案材料，房山分局认为案发地不属于其管辖范围；海淀分局认为该案应移送朝阳分局；朝阳分局认为现有材料无法证实穆智国、安祯玺有诈骗犯罪嫌疑；均将案件材料退回法院。一审法院认为，本案争议的焦点之一在于王文明在签订合同时是否有行为能力。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。根据司法鉴定意见书的分析和鉴定意见，法院认定王文明在与穆智国签订合同时系无民事行为能力人，不能辨认自己的行为，应由其法定代理人代理实施民事法律行为。而对于陪同王文明与穆智国签订合同的王燕萍，经法院查询，穆智国支付给王文明490万元购房款，其中440万元被转入王燕萍账户中，刘克敏称对此不知情，且这一资金流向亦不符合常理，故法院难以认定王燕萍在事发时系王文明的法定代理人。综上王文明与穆智国签订房屋买卖合同的行为，因未经其法定代理人代理，应属无效，故对于刘克敏主张王文明与穆智国之间签订的房屋买卖合同无效的诉请，法院予以支持。本案争议的焦点之二在于安祯玺取得涉案房屋是否符合善意取得。结合本案，安祯玺在与穆智国签订房屋买卖合同时，穆智国已从形式上完全取得了涉案房屋的产权，且双方对于房屋价款、交付等均有明确的约定，据此安祯玺已经尽到了合理的审查义务，应视为善意。后安祯玺按合同约定支付了合理对价，依法办理了涉案房屋权属转移登记手续，取得了房屋所有权证，并已实际占有涉案房屋，已构成善意取得。刘克敏称安祯玺、穆智国等可能存在串通“过户贷”等损害其合法利益的行为且穆智国与安祯玺之间的交易价格低于市场价格，主张穆智国、安祯玺协助转移过户登记，法院难以支持，理由如下：一是经法院移送公安机关未果，后查询安祯玺、穆智国等名下资金往来，亦未见明显异常；二是经法院释明，刘克敏并未申请对涉案房屋在安祯玺和穆智国交易时的市场价值进行评估鉴定，且未提交房屋交易价格明显低于市场价格的证据，故法院根据案件具体情况，现有证据推定认可安祯玺在交易时为善意。综上所述，现王文明与穆智国之间签订的房屋买卖合同无效，但若因第三人善意取得涉案房屋导致客观上穆智国无法返还涉案房屋而产生的损失，刘克敏方可另行起诉。一审法院判决：一、确认王文明与穆智国于2018年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和于2018年4月16签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回刘克敏的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘克敏提交网页截图一张拟证明房屋市场参考价；提交换锁收据两张拟证明安祯玺曾于2018年5月26日强行抢占涉案房屋。安祯玺不认可网页截图和换锁收据的真实性、关联性。安祯玺提交网页截图一张拟证明涉案房屋交易价格合理；提交结婚证拟证明安祯玺为结婚购买涉案房屋。刘克敏认可网页截图的真实性，不认可证明目的，认为房屋价格在下降，且涉案房屋属于满五唯一，价格更高；认可结婚证的真实性，不认可证明目的，认为如果确实为结婚购房，安祯玺应更慎重，但其自称委托朋友看房。刘克敏对穆智国与安祯玺之间《北京市房屋买卖合同》的签订时间存有异议。安祯玺主张该合同系于2018年6月8日，即双方网签《北京市存量房屋买卖合同》并办理过户手续当日。经本院审查，该合同未载明签订日期，合同条款中对于房屋交付、产权登记、违约责任等未约定，留空白条款，尾部添加手写内容“房屋尾款100万元，在物业手续和屋里设施完善交接后付清”。双方网签的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：CW418555）中，对于房屋交付、产权登记、违约责任等亦未约定，留空白条款。刘克敏另对一审法院认定的穆智国与安祯玺之间的款项给付事实存有异议，刘克敏主张该款项并非安祯玺自有资金支付。安祯玺对此不予认可，主张款项系安祯玺本人支付，其中部分资金系从案外人处借款。经本院审查银行账户记录，2018年6月8日400万元款项系由案外人王玉平账户转入安祯玺账户；同日，安祯玺将该笔款项转账予穆智国；同日，穆智国将该笔款项转账予案外人金龙。2018年7月11日100万元款项，系案外人汤凯转账至穆智国银行账户（付款用途载明为“代安祯玺支付购房款”）；同日，穆智国将该笔款项转账予案外人马洪涛。关于房屋交付事宜，经本院询问，安祯玺陈述的交易经过为：缔约前其本人查看过同小区其他房屋，因出差并未实地查看涉案房屋，但已委托朋友查看；看房时房间内无人，有居住痕迹，穆智国告知系其亲属居住；后因催促穆智国交付无进展，安祯玺本人去涉案房屋处发现王文明、刘克敏在内居住，双方产生纠纷并报警；安祯玺认为房屋系自身所有，故与女朋友搬入该房屋与王文明、刘克敏共同居住；2018年6月25日，经警方主持和解双方搬离该房屋；2018年7月11日，穆智国通知其房屋腾退完毕，其与穆智国于当日进行了房屋交接并支付剩余尾款100万元。另查，涉案房屋不动产登记簿上无查封，现登记有2018年8月21日异议登记一项，申请人刘克敏；曾有2018年5月8日抵押登记一项，抵押权人高猛，主债权数额380万元，于2018年5月29日已注销；现有2018年10月10日抵押登记一项，抵押权人范东辉，主债权数额370万元。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案争议焦点有三：其一，王文明与穆智国之间房屋买卖合同的效力问题；其二，安祯玺是否构成“善意取得”；其三，本案对刘克敏诉讼请求的处理是否存在程序及实体障碍。一、王文明与穆智国之间房屋买卖合同的效力问题。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。一审法院根据鉴定意见，认定王文明在与穆智国订立合同关系时无民事行为能力，处理正确。王燕萍虽陪同王文明签订合同，并在合同中代笔王文明签字，但作为王文明的配偶，刘克敏表示并不知情，其他当事人亦未提供相应的证据证明刘克敏对此知情并认可；另结合穆智国给付的款项中的绝大部分随即转入王燕萍账户的事实可见，王燕萍于该交易中的行为非为王文明之利益，反有为自身利益损害无行为能力人合法权益之虞。另一方面，结合鉴定意见书中对病情发展的分析，王文明行为能力的丧失并非突发，该事实已形成多年，并存在较为明显的外部表征。房屋买卖属重大财产交易行为，穆智国作为买受人理应对于交易相对人的处分能力更加敏感，对于相对人异于常人的外部行为能力表征应当有所认知。在此情况下，穆智国仍与王文明签订房屋买卖合同。一审法院认定王文明与穆智国签订的房屋买卖合同无效，处理正确，本院予以确认。二、安祯玺是否构成“善意取得”。一审判决驳回刘克敏第二项诉讼请求的依据，系认为安祯玺构成善意取得。根据我国《物权法》第一百零六条之规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，对于安祯玺是否构成善意取得的认定问题，应首先对其主观态度予以判断。根据本案现有证据显示，安祯玺与穆智国之间买卖涉案房屋的交易过程，相较于一般的房屋买卖交易，存在多项异于常理之处。具体而言：其一，从合同订立磋商环节看，依交易习惯，对于房屋此种大额不动产交易,买受人除审查房屋权属外，尚需对拟购买标的进行现场查验，对周边环境、现状、居住使用情况予以核实，以排除潜在的交易风险。本案中，在签订合同前，安祯玺本人并未实地查看涉案房屋，其虽主张事前查看过同小区其他房屋，并已委托他人赴涉案房屋实地查看，但就其主张的此项事实，未无任何证据佐证，且此时房屋尚由王文明、刘克敏实际居住；其二，从合同签订环节看，安祯玺与穆智国之间签订的《北京市房屋买卖合同》，尾部未载明签订日期，且对产权过户时间、付款时间、交付时间、违约责任等主要内容未作约定，留空白条款。即使认为双方于当日完成绝大部分款项支付、网签及产权过户，相应合同条款不作约定尚存在一定的合理性，但在安祯玺已知房屋尚有他人居住的情况下，合同中对于房屋交付时间等其他重大事项未作约定，亦与一般交易常理不符；其三，从房屋交付环节看，根据本案现有证据，穆智国与安祯玺办理完毕产权过户手续后，并未第一时间共同进行物业交割。而是在无出卖人陪同的情况下，安祯玺持房屋权属证自行赴涉案房屋处接收房屋。并在已明知涉案房屋存在交付障碍且有重大权属争议后，安祯玺并未如一般买受人所为，积极与其合同相对人穆智国核实情况、主张权利，而是坚持以房屋登记产权人的身份留宿于涉案房屋内，以此形成与原所有权人共同占有房屋的事实；其四，从后续履行环节看，安祯玺自述其于2018年7月11日与穆智国进行了房屋交接并支付剩余尾款100万元。此时安祯玺已与王文明、刘克敏共同居住于该房屋多日，对于房屋所涉争议应属明知，双方矛盾已经激化。在此情况下，安祯玺异于普通买受人所持的谨慎注意，仍向穆智国积极支付购房款，以此形成全部房屋价款已支付的事实。结合上述情节，应当认定安祯玺主观上并非善意，不符合善意取得的构成要件。在此基础上进一步分析，穆智国作为无权处分人，其主观上存在的恶意不言自明。安祯玺在原产权人仍居住在房屋内的情况下，径行与穆智国进行交易，在明知房屋存在重大纠纷后自行进驻房屋与原产权人共同居住，此后仍向穆智国继续支付价款。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现本案所查明现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说，已足以使本院确信恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑。穆智国与安祯玺之间合同目的的实现，系以损害王文明、刘克敏的合法权益乃至基本居住利益为代价。双方之间的交易行为不仅不构成我国《物权法》第一百零六条规定的善意取得，反已符合我国《合同法》第五十二条第二项规定的合同无效情节。一审法院在此问题上的处理存在错误，本院予以纠正。三、本案对刘克敏诉请的处理是否存在程序及实体障碍。经本院二审审查，涉案房屋之上现存有抵押登记，从程序完善及实体处理的角度考量，此种情况下一般应由抵押权人参加诉讼后再行处理为宜。同时，一审法院审理本案时王文明已经死亡，自然人死亡后其权利能力已经不复存在，刘克敏要求“过户到王文明名下”的诉讼请求本身存在客观障碍。刘克敏未主动调整其诉讼请求，一审法院未就此释明，亦未按法定程序处理当事人后续诉讼地位确定事宜。因此，二审直接处理本案存在一定程序及实体障碍。但必须予以综合考虑的是，本案系发回重审后上诉案件，本案诉讼已经多年且一方当事人年近古稀，原产权人之一亦于本案诉讼过程中去世。无论是从相关司法解释对于案件发回重审次数的限制性规定，还是从及时定分止争、避免当事人诉累的角度考虑，本案均不得再行发回重审；若于本案中驳回刘克敏第二项诉讼请求，释明其在将抵押权人列为本案当事人并调整诉讼请求后另行起诉，虽可保证本案案件审理程序的完善性。但由此导致的后果，可能使刘克敏于不动产登记机关办理的不动产异议登记失效，从而丧失异议登记的公示效力，使涉案房屋的物权面临在异议登记期外再次被转移登记或新设他物权之风险。综合考虑上述因素，本院于本案中对刘克敏的该项诉讼请求予以支持，主要依据如下：一、从所有权与他物权的物权性质上分析，对现存登记抵押权人产生利害关系影响的，系其是否构成抵押权善意取得，属他物权范畴，与刘克敏第二项诉讼请求所涉所有权之间，在法理上并无权利性质上的排斥性；二、本案中，刘克敏申请不动产异议登记的时间为2018年8月21日，而现存抵押登记的时间为2018年10月10日。换言之，该抵押权人取得抵押登记时，不动产登记簿上已存在有效的异议登记。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十六条第一款第一项之规定，登记簿上存在有效的异议登记，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。另根据登记公示原则及《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人虽可因处分权利申请登记，但不动产登记机构会以书面形式告知申请人该权利已经存在异议登记。在此情况下，申请人申请继续办理的，风险自担。据此，从本案现已查明的异议登记和抵押登记的先后顺序分析，本案中对刘克敏的第二项诉讼请求予以支持，符合登记公示原则及前述规定；三、鉴于前述已经分析的本案难以再次发回重审之前提，考虑到刘克敏除系王文明法定继承人承继诉讼的身份外，另系原所有权人，其对本案诉讼权利的享有，并不仅以王文明继承人的身份为前提。在王文明已去世无法进行所有权登记的情况下，将房屋返还过户至刘克敏名下，亦具有事实依据。本院据此对刘克敏的第二项诉讼请求予以处理。至于王文明财产继承问题，本案不予涉及，相关权利人可另行解决。综上所述，一审判决适用法律错误，本院予以改判。一审判决第一项存在书写错误，本院一并予以纠正。对于穆智国与安祯玺之间合同效力，本院依职权予以处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21879号民事判决；二、确认王文明与穆智国于2018年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2018年4月16日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；三、确认穆智国与安祯玺之间签订的《北京市房屋买卖合同》及2018年6月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；四、穆智国、安祯玺于本判决生效之日起15日内，协助刘克敏将北京市海淀区×××35号楼3层4单元302房屋的所有权登记至刘克敏名下。一审案件受理费46000元，由穆智国负担23000元（于本判决生效之日起7日内交纳），安祯玺负担23000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费46000元，由穆智国负担23000元（于本判决生效之日起7日内交纳），安祯玺负担23000元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年十二月三十日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天