北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8282号上诉人（原审被告）：雷昊，男，1982年8月21日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊，北京嘉传律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孟书彬，男，1968年8月19日出生，汉族，住北京延庆区。被上诉人（原审原告兼孟书彬的委托诉讼代理人）：贾永红（孟书彬之妻），1970年10月5日出生，汉族，住北京延庆区。被上诉人（原审被告）：北京鼎盛巨龙种植专业合作社，住所地北京市延庆区沈家营镇下花园村西北150米处。法定代表人：穆双德，总经理。上诉人雷昊因与被上诉人孟书彬、贾永红、北京鼎盛巨龙种植专业合作社（以下简称种植合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。雷昊上诉请求：撤销一审判决，改判雷昊不承担任何责任或发回重审。事实和理由：雷昊系种植合作社开发鼎盛巨龙宾馆及别墅区工程承包人，因施工过程中种植合作社一直拖欠雷昊建设工程款，种植合作社同意将部分售房款折抵工程款；雷昊为及时收回工程款，帮助孟书彬、贾永红以低价150万元购得别墅一栋，所收款项由雷昊直接折抵工程款，之后孟书彬、贾永红与种植合作社签订房屋租赁合同，种植合作社出具150万元收据；因此，雷昊收取的150万元为种植合作社所欠建设工程款，雷昊并非房屋出卖人，一审法院认定合同无效及雷昊承担责任错误。孟书彬、贾永红辩称，同意一审判决。种植合作社辩称，涉案房屋是建设用地。孟书彬、贾永红向一审法院起诉请求：1.要求确认孟书彬与种植合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求雷昊、种植合作社退还购房款1500000元；3.要求雷昊、种植合作社赔偿房屋装修损失231057元。一审法院认定事实：孟书彬与贾永红系夫妻关系。北京市延庆区沈家营镇下花园村股份经济合作社（以下简称下花园村经济合作社）于2014年11月17日与房某签订《荒地租赁合同》，合同约定：下花园村经济合作社将位于沈家营镇下花园村北150米处的6亩荒地租赁给房某使用，地上物8间房屋同时转让给房某所有；四至为：东至下花园村机井、南至林地、西至延龙路、北至耕地；租赁期限自2015年1月1日至2034年12月31日止，租期为20年，租金为500元/亩/年，计3000元/年；房某于签订合同之日一次性支付租金60000元。2015年4月16日，房某与王某、曹某、马某、穆双德共同出资设立种植合作社，设立伊始，房某任该合作社理事长，是该合作社的法定代表人。2015年9月30日北京市延庆区沈家营镇人民政府（以下简称沈家营镇政府）向房某送达延沈镇限拆字〔2015〕第×号《限期拆除决定书》，决定书载明房某于2015年7月在延庆区沈家营镇下花园村北建设的三座楼房属于违法建筑，限7日内拆除。2017年6月26日，种植合作社召开成员大会，决定同意曹某退出，并吸收张新成为新的成员，该决议经全体成员一致通过。2017年6月28日，种植合作社法定代表人由房某变更为穆双德。2016年11月13日和同年12月21日贾永红分两次转入雷昊账户购房款1000000元。2016年12月30日，孟书彬与种植合作社签订《房屋租赁合同》，合同载明，种植合作社将位于北京市延庆区沈家营镇下花园村北鼎盛巨龙宾馆院内北排5号院，建筑面积为249平方米的毛坯房出租给孟书彬、送楼房前后花园约30平方米；租赁期限自2016年12月30日至2036年12月30日止，期满后该楼房归孟书彬所有；租赁费共计1500000元；具备为孟书彬办理房屋产权证的情况下，种植合作社协助办理，发生的费用由孟书彬承担。同时种植合作社给孟书彬出具1500000元的购房款收条1张。2017年1月20日贾永红又转入雷昊账户购房款500000元。2018年初孟书彬、贾永红对该楼房进行装修，同年7月入住。2020年3月23日沈家营镇政府在鼎盛巨龙农家院（鼎盛巨龙宾馆）张贴《关于物品腾清通知书》责令鼎盛巨龙农家院于2020年4月13日下午5点前，将违法建筑内的物品腾清。2020年4月10日，沈家营镇政府向房某送达延沈镇强拆字〔2020〕第01号《强制拆除决定书》，该决定书载明，“房某于2015年8月在沈家营镇下花园村擅自建设砖混结构楼房的行为违反了……的规定，属于违法建设行为。2015年9月30日，沈家营镇政府依法对房某送达了《限期拆除决定书》（延沈镇限拆字〔2015〕第×号），你应于2015年10月6日前自行拆除上述违法建筑，但逾期未履行上述义务。本行政机关于2016年1月28日向你送达了《催告通知书》（延沈镇催字〔2016〕）第×号），催告你在10日内履行上述义务，经催告你均未按照规定自行拆除相关建设。该处建设共有楼房5栋，实测建筑面积共计6121.09平方米。依据……之规定，本行政机关决定于本决定书下达之日起5日后对该违法建设予以强制拆除。……。”2020年4月16日，案涉房屋被强制拆除。2020年5月8日，孟书彬、贾永红诉至法院，要求：1.确认孟书彬与种植合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求种植合作社、雷昊退还购房款1500000元；3.要求种植合作社、雷昊赔偿房屋装修损失231057元。本案在审理过程中，种植合作社提出其社没有收到贾永红的购房款，至于雷昊的工程款有没有结清我社不清楚。雷昊提出收取贾永红的购房款折抵了种植合作社所欠的工程款，自己没有出售该楼房的行为，对此孟书彬、贾永红不予认可，雷昊亦未能提出足够的证据予以证实。种植合作社、雷昊均承认孟书彬、贾永红对购买的楼房进行了装修，但表示不清楚装修时间及装修费用。对此孟书彬、贾永红提供了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及装修建材的票据，证明其装修具体花费，经质证，种植合作社及雷昊均不予认可。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其相关规定，通谋虚伪意思表示中，合同双方当事人虚假意思表示订立的合同当然无效，真实意思表示订立的合同依照相关规定处理。本案中，孟书彬与种植合作社订立的《房屋租赁合同》约定租赁期限二十年，租期届满时房屋归承租人孟书彬所有。该合同内容名为租赁合同，实则双方当事人意欲订立房屋买卖合同，因此对该房屋买卖合同的效力需按照相应的法律规定处理。首先，孟书彬与种植合作社签订的名为《房屋租赁合同》实则房屋买卖合同系双方真实意思表示，且均具有缔约能力，不因合同意思表示不真实而无效。但是，该《房屋租赁合同》意欲出卖的楼房已被沈家营镇政府认定为违法建设，双方订立的合同内容存在违反法律法规强制性规定的情形。此外，案涉楼房位于北京市延庆区沈家营镇下花园村，楼房依附的土地系该村集体所有，孟书彬并非该集体经济组织成员，且该地块亦不是建设用地。因此，孟书彬与种植合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效。另外，因孟书彬与种植合作社签订的名为租赁实为买卖的合同无效，因该合同取得的利益应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因贾永红将购房款转入了雷昊账户，雷昊并未将该购房款交付种植合作社，雷昊存在售房行为，为该楼房的实际出卖人。该楼房系种植合作社开发，虽然种植合作社并未收到该楼房的购房款，但其为孟书彬办理了房屋买卖手续，是该楼房的名义出卖人。故法院视为雷昊与种植合作社为该楼房的共同出卖人。因该楼房系违法建筑，已经被拆除，过错在种植合作社，又因雷昊收取了该楼房的购房款，且孟书彬、贾永红系夫妻关系，故孟书彬、贾永红要求种植合作社、雷昊返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，法院应当支持。雷昊提出收取贾永红的购房款折抵了种植合作社所欠工程款的抗辩，系雷昊与种植合作社之间的法律关系，本案不做评论。关于雷昊提出的自己没有出售该楼房行为的抗辩，因证据不足，法院不予认定。庭审中，孟书彬、贾永红提出的装修损失231057元的主张，因证据不足，法院亦不予认定。但种植合作社、雷昊均承认孟书彬、贾永红对该楼房进行了装修，确实存在装修损失。法院考虑到该楼房已经拆除的事实，结合本地区房屋装修价格、该楼房的建筑面积以及房屋入住折旧损失，酌情确定装修损失为150000元。因孟书彬、贾永红在购房过程中，对种植合作社、雷昊是否有售房资质，房屋是否违法等相关情况怠于审查，对房屋买卖合同无效亦存在过错，故对该项损失应承担一定责任，法院酌定50%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认孟书彬与北京鼎盛巨龙种植专业合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京鼎盛巨龙种植专业合作社、雷昊返还孟书彬、贾永红购房款1500000元（于本判决生效后7日内履行）；三、北京鼎盛巨龙种植专业合作社、雷昊赔偿孟书彬、贾永红装修损失75000元（于本判决生效后7日内履行）；四、驳回孟书彬、贾永红的其他诉讼请求。如未按照本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，雷昊申请证人祁某出庭作证并提交工资票据、录音等证据材料，证明雷昊为工程承包人、经种植合作社同意出售涉案房屋是为了冲抵工程款等上诉主张；孟书彬、贾永红对此不予认可，种植合作社法定代表人穆双德表示对相关情况不了解。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，应以合同约定的当事人权利义务的特点确定合同类型。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，孟书彬与种植合作社签订的合同虽然名为《房屋租赁合同》，但合同约定租赁期满后涉案房屋归孟书彬所有，种植合作社在具备办证条件时协助为孟书彬办理房屋产权证，孟书彬为此支付对价1500000元。因此，双方签订上述《房屋租赁合同》的实质系种植合作社将涉案房屋的所有权转让给孟书彬，孟书彬支付价款，双方实为房屋买卖合同关系。但是，因双方约定交易的涉案房屋位于北京市延庆区沈家营镇下花园村，已被北京市延庆区沈家营镇政府认定为违法建筑，购房人孟书彬亦非本村集体经济组织成员，双方《房屋租赁合同》违反了法律的禁止性规定，故一审法院认定《房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《房屋租赁合同》无效，孟书彬、贾永红依据该合同支付的购房款有权要求返还。同时，孟书彬、贾永红已就涉案房屋进行了装修，涉案房屋因无合法手续被拆除，一审法院依据本地区房屋装修价格、该楼房的建筑面积以及房屋入住折旧损失，结合各方当事人对合同无效的过错，酌情确定应赔偿的装修损失为75000元，亦是适当的，应予维持。关于上述购房款返还及装修损失赔偿的义务主体，依据本案查明的事实，涉案房屋系种植合作社开发建设，《房屋租赁合同》约定的甲方系种植合作社，种植合作社亦就孟书彬、贾永红支付的1500000元购房款开具了收据，故种植合作社作为合同的一方当事人，应当承担上述返还和赔偿义务；另一方面，孟书彬系通过雷昊购买涉案房屋，雷昊实际收取了购房款，但并未向种植合作社实际交付该款项，一审法院据此认定雷昊系涉案房屋的共同出卖人，并判决雷昊与种植合作社共同承担返还购房款及赔偿装修损失的义务是正确的，应予维持。雷昊上诉主张其收取购房款系用以抵扣种植合作社欠付其的工程款，但就种植合作社欠付其工程款的事实，雷昊并未提交施工合同、结算凭证等证据予以佐证，其据此不同意承担购房款的返还和装修损失的赔偿义务，事实及法律依据不足，本院不予支持。就雷昊主张的其与种植合作社之间的建设工程合同关系，双方可以另行解决。综上所述，雷昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20380元，由雷昊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  赵 蕾二〇二〇年十二月二十四日法官助理  郭仁鑫法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨书 记 员  张 一