河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初895-56号原告陈瑞，女，汉族，1985年7月13日出生，住河南省郸城县。委托代理人张云、袁琳，北京德恒（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告郑州玖智房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区瑞达路**，统一社会信用代码：91410100MA3X554GX4。法定代表人贾飞，董事长。委托代理人马旭，系公司员工，特别授权。原告陈瑞与被告郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称：玖智房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈瑞委托代理人张云、袁琳，被告玖智房地产公司委托代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月17日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定购买的商品房位于郑州市高新技术产业开发区白桦街××单元××房，面积为98.91平方，总价为1431142元。该合同约定被告应在2018年12月31日前向原告交付房屋，并明确约定了被告交房时配套的基础设施和公共设施应已完成。2019年10月之前，原告所购买的房屋不能正常使用燃气，小区在2019年9月，依然在进行大面积暖气施工，供暖设施也不健全。为维护原告的合法权益，故请求判令被告支付原告违约金40807元（自2019年1月1日计算至2019年11月15日）。被告辩称：原告诉求被告赔偿公共配套设施未达到使用条件的违约金没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉求。一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并没有“被告赔偿公共配套设施未达到使用条件的违约金”相关的合同约定，原告所购买的涉案房屋为期房，被告进行商品房预售，并不适用原告诉状中所称《商品房销售管理办法》第七条的规定，该规定是针对商品房现售应当满足的条件。并且《商品房买卖合同》第九条也是对被告逾期交付应当承担的违约责任进行的约定，并不是对“公共配套设施未达到使用条件承担违约责任”的约定。原告称被告并未按照约定交房，事实上，被告已经按照合同约定按期向原告交付房屋，并且原告也已经实际接收房屋，不存在逾期交房的事实。二、原告与被告签订的《补充协议》第二条第2款已经对涉诉房屋的交付标准进行了变更，且《补充协议》第九条第6款明确载明了双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见。买受人进一步确认已知悉认可合同及补充协议之全部条款内容，且合同及补充协议条款均是其真实意思的反映。原告作为买卖合同的一方当事人，理应在签约前审慎的对买卖合同的内容及附件等合同交易细节进行审查，其作为完全民事行为能力人，在购置涉案房屋这类大额财产理应进行审慎的注意义务。因此双方对涉案房屋交付标准的变更约定应是合法有效的，原告与被告应当按照合同和补充协议的约定履行自身义务。三、涉案房屋已于2018年12月27日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，被告交付的涉案房屋是满足交付条件的，《补充协议》变更的交付条件也未低于上述法律标准。四、被告开发建设的恒大城芙蓉园首期项目2号楼和7号楼的主体工程因南水北调郑州市邙山D2400输水管改迁工程的严重影响，工期停工长达半年多，并且，整个项目又位于郑州市高新区国家扬尘检测点附近，扬尘管控极其严格，在2017年11月24日郑州高新区管委会建设环保局又发布《郑州高新区在采暖季“封土行动”期间施工的通知》，通知我司在2017年11月15日至2018年3月15日停止建设工程土石方作业。并且，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室又多次在2018年3月、4月、5月发文，严格管控扬尘治理，停止建设施工，造成被告所建涉案楼宇主体工程和市政配套工程工期异常的紧张。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，非因出卖人的原因对验收及市政配套、安装之延误的，出卖人可据实予以延期。且根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，非因出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。因此，上述不可抗力造成的工期停工的时间应当予以扣除。五、被告已经按照《商品房买卖合同》约定的交付期限通知原告收房，并且原告也已经实际收房，办理了房屋验收，应当认定原告对涉案房屋交付时的状况和燃气等公共配套的情况是认可并接受的。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人的原因未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定的交付日期之日起，视为买受人同意改商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。若原告根据诉状所称不认可被告交付房屋的情况，其完全可以根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第2款的约定，拒绝接收房屋。因此原告以“公共配套设施未达到使用条件”起诉显然没有事实依据。经审理查明：2016年11月17日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：所购房屋位于郑州高新技术产业开发区白桦街××单元××号，建筑面积为98.91平方米，总价款为1431142元。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……；3、燃气供应设施：于2018年12月31日达到：接通条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、供暖设施：于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通。运行方式为：市政管网集中供暖。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。除本合同第八条规定的特殊情况外（如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误），出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原被告另签订《郑州恒大城补充协议》一份，约定：商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。对合同第八条交房标准特别约定如下：依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。验收合格具体指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程进行质量验收报告合格并取得《工程验收意见表》。交付期限到达时，如房屋已按本条款约定经验收合格达到交付使用条件，而买受人以工程未经竣工验收拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房违约责任。本条款约定与合同第八条约定不一致的，以本条款约定为准。被告提交的《工程停工令》显示郑州恒大城·芙蓉园2#楼主体及配套工程于2016年8月2日开工；因受市政输水管管线影响，现场只能施工一个单元，考虑不均匀沉降对主体结构安全的影响，建设单位与施工单位共同签署《工程停工令》，2#楼主体及配套工程于2016年12月12日起暂停施工，至2017年6月11日恢复施工，停工期间181天。7#楼主体及配套工程于2016年8月2日开工；因受市政输水管管线影响，现场只能施工一个单元，考虑不均匀沉降对主体结构安全的影响，建设单位与施工单位共同签署《工程停工令》，7#楼主体及配套工程于2016年11月29日起暂停施工，至2017年6月3日恢复施工，停工期间187天。另查明，2017年11月15日至2018年3月15日，案涉恒大城·芙蓉园项目被郑州高新区列入采暖季“封土行动”工地清单。2017年12月份至2018年5月份，郑州市多次启动重污染天气预警响应。被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示恒大城芙蓉园项目2、4、6、7#楼已于2018年12月24日通过五大责任主体验收，并于2018年12月27日取得了竣工验收备案证书。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、被告提交的补充协议、竣工验收备案证书、居民用户管道燃气设施配套合同、扬尘管控材料一组、工程停工令及开工令复印件，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自合同义务。河南省郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终16864号等生效民事判决书就案涉恒大城·芙蓉园项目认定虽受市政输水管管线影响，以及受重污染天气预警响应、采暖季“封土行动”的影响，在一定程度上影响了案涉工程的施工；在此情况下，案涉工程的建设单位及施工单位通过抢工等措施，保证了案涉2、7号楼工程于2018年12月27日通过竣工备案并在合同约定日期前交付买房人居住使用。根据玖智房地产公司提交的相关扬尘管控材料，可以确认扬尘管控对本案房屋及配套设施的施工造成有影响。玖智房地产公司作为出卖人，已经提交了相应证据证明非因其自身原因造成案涉燃气工程未在合同约定的2018年12月31日达到接通条件；而根据双方当事人提交的证据，不足以认定案涉燃气工程未在约定期日达到接通条件系玖智房地产公司自身原因导致，根据双方合同约定，出卖人玖智房地产公司不应承担违约责任。故本案中对于原告的诉请，本院不予支持。但综合考虑本案纠纷发生的原因等实际情况，本院决定，本案所涉诉讼费用，均由被告玖智房地产公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈瑞的诉讼请求。案件受理费941元，减半收取471元，由被告郑州玖智房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十二月二十八日书记员  樊明杰