安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖01民终9385号 上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥融顺医疗管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路与凌湖路交口**。 法定代表人：孔祥亮，总经理。 委托诉讼代理人：张华平，安徽巨铭律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽润宜家商业运营管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业**座房号（A商**115）/div> 法定代表人：陶文涛，总经理。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥融顺医疗管理有限公司（以下简称融顺医疗公司）因与上诉人安徽润宜家商业运营管理有限公司（下称润宜家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初2855号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融顺医疗公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项,依法改判润宜家公司退还融顺医疗公司租房押金85840元以及返还多收的房屋租金85500元；2、判令润宜家公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、依据国务院和安徽省免关于疫情相关规定，对中小微企业和承租户的租金适当减符合文件精神和本意，所以原审第二、第三项判决是错误的。2、融顺医疗公司早已于2020年7月2日将案涉承租房屋钥匙邮寄给了润宜家公司，已主动履行了案涉房屋的返还义务，而本案民事判决书直至7月29日才送达给融顺医疗公司，故该第四项判决失去了事实基础，应依法予以纠正。3、原审判决关于多收的租金的论述不符合相关法律规定。融顺医疗公司与润宜家公司系2019年7月27日签订两份《房屋承租合同》，系通过与原承租人转让方式并经润宜家公司认可后形成的租赁合同关系，在签订合同时润宜家公司并未出示案涉承租房屋产权证书。在本案一审诉讼期间，润宜家公司为了证明其出租人的合法性问题才向法庭提交了产权证书及其与产权人签订的房屋租赁合同(显示案涉房屋建筑面积为266平方米)，此时融顺医疗公司才发现润宜家公司恶意虚增了77平方米建筑面积与融顺医疗公司签订《房屋租赁合同》并依此面积(343平方米)收取房屋租金信的行为。 润宜家公司辩称，1、关于案涉房屋是否符合减免租金的问题。润宜家公司在一审诉讼前、后均向合肥庐阳国有资产经营有限公司（案涉房屋的出租人）书面申请要求减免房屋租金，但得到的回复是，案涉房屋的所有权人是藕塘社居委，产权性质为集体资产，不属于国有经营性资产，并明确表态不予减免租金。因此，融顺医疗公司认为应当为其减免房租无事实与法律依据。2、关于房屋钥匙交付问题。案涉房屋存在两个门，前门和后门，融顺医疗公司于2020年7月2日通过快递的方式仅将后面钥匙邮寄给我方，但前门的钥匙一直未交付，也未与润宜家公司办理交接手续，因此，融顺医疗公司该上诉理由无事实依据，一审法院认为融顺医疗公司支付房屋占用费至实际返还之日止有事实与法律依据。3、关于案涉房屋公摊问题。双方签订的《房屋承租合同》第一条已经明确了合同项下房屋的面积包含公摊面积，明确告知了公摊面积的范围比例，合同附件平面图部分也明确标识出来面积的具体数值，双方针对这个事实是知晓的，也是认可的。融顺医疗公司在签订房屋承租合同时对此也没有异议，在此之前也是实际履行的，因此，针对租赁面积的约定是真实、合法、有效的。同时，在现行经营性商业租赁市场中，经营性房屋租赁均存在增加公摊面积的惯例，公摊面积也远远高于30%，因此，融顺医疗公司针对该问题上诉无事实与法律依据。 润宜家公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项,并依法改判润宜家公司与融顺医疗公司于2019年7月27日签订的两份《房屋承租合同》于2020年6月2日解除；2、依法撤销一审判决第二项,并依法改判融顺医疗公司向润宜家公司支付2020年3月1日至2020年6月10日房屋租金及占有使用费141636元并自2020年6月11日起按照合同约定租金标准42920元/月继续支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；3、依法撤销一审判决第六项,并依法改判融顺医疗公司立即向润宜家公司支付违约金257520元；支付聘请律师代理费8000元；润宜家公司有权对融顺医疗公司交付的履约保证金85840元不予退还；4、本案的一审诉讼费用、反诉费用、二审诉讼费用均由润宜家公司承担。事实与理由：1、一审法院认定润宜家公司与融顺医疗公司于2019年7月27日签订的两份《房屋承租合同》于2020年4月13日解除，属事实认定错误。双方签订的《房屋承租合同》明确约定租赁方式实行先付后用原则，但融顺医疗公司却以疫情期间减免房屋租金政策为由，要求润宜家公司减免3个月房租，拒绝缴纳房屋租金，案涉房屋产权方合肥案市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会发函明确说明涉房屋不享受减免房租的政策，润宜家公司也无法减免其房屋租金，融顺医疗公司向润宜家公司发函要求解除合同无解除合同的效力。融顺医疗公司向一审法院提起诉讼，润宜家公司依法提起反诉，双方纠纷于2020年6月2日依法开庭审理，融顺医疗公司答辩时同意解除合同，故双方签订的两份合同解除的时间应当为2020年6月2日，非2020年4月13日。2、一审法院认定因受疫情影响，自2020年4月7日至2020年6月10日的房屋占有使用费由润宜家公司与融顺医疗公司各自承担一半，之后房屋占用使用费按照21460元/月计算至实际交还房屋之日止，属事实认定错误。本案的发生系因融顺医疗公司自认为案涉房屋享受疫情期间房屋减免政策，拒绝支付房屋租金引起的，润宜家公司对此并未过错。实际上案涉房屋不享受减免政策，融顺医疗公司据此拒绝支付房租无任何依据，同时，案涉房屋在承租时已经享受了2个月的免租期。因此，一审法院认为兼顾过错原则和公平原则，认定自2020年4月7日至2020年6月10日的房租占有使用费由润宜家公司与融顺医疗公司各自承担一半，之后房屋占用使用费按照21460元/月计算至实际交还房屋之日止，显然严重侵害了润宜家公司的合法权益，事实认定错误。3、一审法院认定本案的发生双方均具有过错，互不承担违约责任，润宜家公司收取的履约保证金85840元应予以退还，润宜家公司要求融顺医疗公司承担违约金257520元不予支持，属事实认定错误，适用法律错误。融顺医疗公司拒不履行支付房屋租金义务，违反双方合同约定，润宜家公司当然有权行使先履行抗辩权，拒绝提供房屋使用，润宜家公司在此过程并未任何过错。因此，一审法院认为本案的发生润宜家公司具有过错，互不承担违约责任，属事实认定错误，法律适用错误。4、一审判决认为，合同中虽然对律师费进行约定，因双方均有过错，且律师代理费不是必要支出，不予支持，属事实认定错误。本案的发生系融顺医疗公司据不履行支付房屋租金导致的，润宜家公司对此无任何过错，双方关于律师代理费的承担问题在合同中已经明确约定，润宜家公司在一审过程中已经提供了聘用律师合同、增值税专用发票、律师费支付凭证等材料证明律师代理费的真实发生，应当予以支持。 融顺医疗公司辩称，1、润宜家公司要求融顺医疗公司支付租金及占有使用费、违约金、律师代理费以及不予返还保证金等全部没有事实和法律依据，其中违约金约定明显过高，请依法予以全部驳回；2、润宜家公司恶意虚增75平方米建筑面积与融顺医疗公司签订《房屋租赁合同》并依此面积多收取房屋85500元租金的行为已涉嫌刑事诈骗，本案应依法移送公安机关处理。 融顺医疗公司向一审法院起诉请求：1、双方于2019年7月27日签订的两份《房屋承租合同》于2020年4月13日解除；2、润宜家公司退还融顺医疗公司租房押金合计85840元；3、润宜家公司赔偿融顺医疗公司2020年4月7日至最终确认合同解除之日期间的经济损失；4、润宜家公司返还融顺医疗公司多收的房屋租金85500元；5、本案诉讼费由润宜家公司承担。 润宜家公司向一审法院反诉请求：1、解除润宜家公司与融顺医疗公司之间签订的《房屋承租合同》（合同编号：410393；410395）；2、融顺医疗公司向润宜家公司支付2020年3月1日至2020年5月31日房屋租金人民币128760元及逾期付款违约金暂计6352.16元（自2020年2月15日按照月利率2%暂计至2020年4月29日，以后计至款清息止）并自2020年6月1日起按照合同约定租金标准继续支付房屋占用费至房屋实际返还之日止；3、融顺医疗公司向润宜家公司支付水电费及物业费960元（暂计至2020年6月9日，以后计至融顺医疗公司实际返还房屋之日止）及违约金（自2020年6月9日起按照月利率2%为标准暂计至款清时止）；4、融顺医疗公司向润宜家公司支付违约金257520元；5、融顺医疗公司腾空并返还润宜家公司位于安徽省合肥市庐阳区润宜家商场1楼105铺、2楼105铺；6、融顺医疗公司支付润宜家公司聘请律师代理费8000元；7、润宜家公司有权对融顺医疗公司交付的履约保证金85840元不予退还；8、本案诉讼费用由融顺医疗公司承担。 一审法院认定事实：2018年10月8日，润宜家公司与融顺医疗公司签订《房屋承租合同》二份，约定润宜家公司将位于合肥市庐阳区润宜家商场1楼105铺、2楼105铺出租给融顺医疗公司用于经营融顺医疗海棠门诊部。租赁期限均为三年，自2018年10月1日起至2021年11月30日止，其中2018年10月1日至2018年11月30日为装修期，租金自2018年12月1日起计算。1楼105铺面积含公摊约172㎡，单价为170元／月／㎡，不含2.8元／㎡物业管理费，履约保证金为58480元；2楼105铺面积含公摊约171㎡，单价为80元／月／㎡，不含2.8元／㎡物业管理费，履约保证金为27360元。从第一年度开始，租金每两年递增一次，每次递增为10%；租赁实行先付后用原则，融顺医疗公司应在前一期租赁期限届满前提前15日缴纳下一个租赁周期的租金，每三个月为一个租赁周期。水费、电费、物业管理费均由融顺医疗公司承担。 合同签订后，融顺医疗公司接收房屋，并支付履约保证金85840元和至2020年2月29日的租金。 2020年3月1日起，融顺医疗公司与润宜家公司协商疫情期间房租减免问题，双方未能达成一致意见。融顺医疗公司未再支付租金，润宜家公司催收房租未果后于2020年4月7日对案涉房屋采取断电、锁门手段。2020年4月7日、4月11日、5月2日，融顺医疗公司报警处理双方纠纷，未能解决。2020年4月13日，融顺医疗公司向润宜家公司发出解除合同的通知。2020年5月13日，融顺医疗公司搬离案涉房屋，现房屋处于空置状态，但钥匙未移交给润宜家公司。2020年6月10日，润宜家公司工作人员找到融顺医疗公司法定代表人孔祥亮要求其支付租金、物业费、水费等，并交还房屋钥匙，孔祥亮认可水费，但其他事项均拒绝。 另查明，案涉房屋的水费、物业费交至2020年5月9日，电费交至2020年4月8日。截至6月8日，产生了水费12元融顺医疗公司未缴纳。案涉房屋产权人系合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会，该居委会发函明确说明案涉房屋不享受减免租金的政策。 一审法院认为，合同履行过程中，双方均应按约定诚实信用地履行各自的权利与义务，发生争议应先友好协商解决。 关于解除合同。融顺医疗公司、润宜家公司均要求解除双方之间的两份《房屋承租合同》，且融顺医疗公司已于2020年4月13日向润宜家公司发出了解除合同的通知，故该院认定双方于2019年7月27日签订的两份《房屋承租合同》于2020年4月13日解除，融顺医疗公司应交还房屋给润宜家公司。 关于履约保证金、租金及房屋占有使用费及逾期支付违约金。根据合同约定，融顺医疗公司应在2020年2月14日前支付下一个季度的租金。受新冠疫情影响，融顺医疗公司疫情期间依照相关规定未能正常营业，已经遭受到一定的损失，其请求润宜家公司对租金予以减免事出有因；润宜家公司自案外人处承租案涉房屋，案外人明确说明不予减免房租，润宜家公司不同意融顺医疗公司的请求合情合理。但双方在协商不成的情况下，融顺医疗公司拒不支付租金，润宜家公司断电、锁门，均未能理性处理纠纷，双方均存在过错，均应承担相应的法律后果。2020年3月1日至4月7日润宜家公司锁门前，融顺医疗公司的租金应正常支付，故融顺医疗公司欠付租金为51504元（42920元/月×1个月零6天）；2020年4月7日锁门后至融顺医疗公司实际交还房屋之日，结合案件实际情况，且考虑到受疫情影响，融顺医疗公司未能正常营业，但租金仍支付至2020年4月7日，兼顾过错原则和公平原则，该院认为后期房屋占有使用费应由融顺医疗公司和润宜家公司各承担一半，暂计算至6月10日融顺医疗公司应支付占有使用费45066元（42920元/月×2个月零3天×50%）。因双方均有过错，互不追究违约责任，故履约保证金应予以退还。润宜家公司已收取履约保证金85840元，故履约保证金抵扣租金和使用费后融顺医疗公司还应支付10730元，之后的使用费按每月21460元/月顺延计算至实际交还之日止。因前期租金润宜家公司可从履约保证金中予以抵扣，后期未付租金系诉讼中产生，且未逾期较长时间，故逾期付款违约金该院不予支持。 关于经济损失。润宜家公司因融顺医疗公司未支付租金锁门，使融顺医疗公司不能正常营业，融顺医疗公司现要求润宜家公司赔偿自2020年4月7日起至合同最终解除时按100000元/月计算的经济损失，但并未提交相关证据证明其实际损失的产生，也没有证据证明损失的具体数额，该院不予支持。 关于多收的租金。《房屋承租合同》中明确说明了承租面积含公摊，融顺医疗公司以房屋面积与实际面积不符为由，要求退还公摊面积的租金，该院不予支持。 关于物业费、水电费及违约金。融顺医疗公司将电费交至2020年4月8日后未再产生，水费交至2020年5月9日，截至2020年6月8日前尚欠水费12元，应予以支付。融顺医疗公司一直未将房屋交还，物业费已交至2020年5月9日，暂计算至6月9日为960元，之后按960元/月顺延计算至实际交还之日止。但因水费和物业费均为诉讼后产生的，且并未逾期较长时间，故该院对物业费、水费的违约金不予支持。 关于合同违约金。鉴于双方在合同履行过程中均存在过错，故该院认为双方互不承担违约责任，润宜家公司要求融顺医疗公司支付违约金257520元，该院不予支持。 关于腾空和返还房屋。案涉房屋已腾空闲置，但融顺医疗公司并未交还钥匙，故润宜家公司要求融顺医疗公司返还房屋的诉请该院予以支持。 关于律师代理费。合同中虽对律师费作出约定，但因双方在合同履行过程中均存在过错，且律师代理费不是必要支出，故润宜家公司要求融顺医疗公司支付律师代理费，该院不予支持。 综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、融顺医疗公司与润宜家公司于2019年7月27日签订的两份《房屋承租合同》于2020年4月13日解除；二、融顺医疗公司于判决生效之日起十日内向润宜家公司支付抵扣履约保证金后所欠房屋占有使用费10730元（暂计算至2020年6月10日，之后的使用费按每月21460元/月顺延计算至实际交还之日止）；三、融顺医疗公司于判决生效之日起十日内向润宜家公司支付水费12元，物业费960元（物业费暂计算至2020年6月9日，之后按960元/月顺延计算至实际交还之日止）；四、融顺医疗公司于判决生效之日起十日内向润宜家公司返还案涉房屋；五、驳回融顺医疗公司的其他诉讼请求；六、驳回润宜家公司的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取为973元，由融顺医疗公司负担；反诉案件受理费减半收取为5857元，由润宜家公司负担。 二审期间，融顺医疗公司向法院提交了案涉房屋邮寄单及钥匙照片，拟证明融顺医疗公司已于2020年7月2日将案涉房屋钥匙邮寄给润宜家公司。润宜家公司质证认为，真实性和关联性无异议，证明目的有异议，案涉房屋存在两个门，前门和后门的钥匙，融顺医疗公司邮寄的是后门钥匙，前门钥匙至今未交付润宜家公司，双方也未办理相关的交接手续。本院对该证据真实性予以确认。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，融顺医疗公司于2020年7月2日将案涉商铺钥匙2把邮寄给润宜家公司，润宜家公司于2020年7月3日收到钥匙。 本院认为，针对案涉租赁合同履行中受新冠疫情影响的租赁事宜，双方本因本着互谅互让原则，妥善协商处理。然融水医疗公司向润宜家公司提出减免租金事宜后，双方均未能理性处理纠纷，融顺医疗公司拒不支付租金，润宜家公司断电、锁门，经多次报警处理未果，至融顺医疗公司以无法使用房屋提出解除合同并搬离房屋，双方对此均有过错。原审法院认定融顺医疗公司向润宜家公司发出解除合同通知书的时间作为《房屋承租合同》解除时间具有事实与法律依据，本院予以确认。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第1款规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，融顺医疗公司租用案涉房屋从事医疗服务，该行业受新冠××疫情的影响较大，人民法院应根据上述意见的精神酌情减免承租人的相关租赁费用，但减免期限应综合考虑本案的实际情况以及公平的原则，不宜过度扩大。一审法院兼顾过错原则和公平原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，做出关于双方租金支付、房屋占有使用费承担及履约保证金返还的判决符合最高人民法院及本院处理该纠纷的精神，并无不当，本院予以维持。 关于润宜家公司是否多收租金问题。根据双方《房屋承租合同》约定，案涉房屋面积含公摊面积，并通过租赁房屋平面图予以明确，一审判决具有合同依据，并无不当，本院予以维持。 鉴于融顺医疗公司已将案涉房屋腾空并于2020年7月3日将房屋钥匙邮寄送达润宜家公司，且润宜家公司已将房屋退还庐阳国资经营管理有限公司，本院认定融顺医疗公司返还房屋时间为2020年7月3日。对于原审判决关于返还房屋的判决内容请求，本院予以撤销。结合房屋返还时间的认定，融顺医疗公司应当支付润宜家公司2020年3月1日至4月7日租金51504元、2020年4月8日至7月3日的房屋占有使用费为60803元（42920元/月×2个月零25天×50%），合计费用112307元，扣除润宜家公司收取的履约保证金85840元，融顺医疗公司应支付润宜家公司房屋占有使用费为26467元（112307元－85840元）。此外，融顺医疗公司应支付润宜家公司实际返还房屋之前的物业费1728元。 关于润宜家公司主张的律师代理费8000元问题，综合本案的合同履行情况，润宜家公司与融顺医疗公司在履行合同过程中均存在过错，融顺医疗公司在诉讼过程中亦有律师费用支出，融顺医疗公司虽未提出该项诉请，但为节省诉讼资源，减少当事人诉累，本院认为不宜判决融顺医疗公司支付润宜家公司支出的律师费用，对润宜家公司该项主张，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初2855号民事判决第一项，即：融顺医疗公司与润宜家公司于2019年7月27日签订的两份《房屋承租合同》于2020年4月13日解除 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初2855号民事判决第二、三、四、五、六项； 三、合肥融顺医疗管理有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽润宜家商业运营管理有限公司支付抵扣履约保证金后所欠房屋占有使用费26467元； 四、合肥融顺医疗管理有限公司于判决生效之日起十日内向润宜家公司支付水费12元，物业费1728元； 五、驳回合肥融顺医疗管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回安徽润宜家商业运营管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为973元，由合肥融顺医疗管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为5857元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担。二审案件受理费3892元，由合肥融顺医疗管理有限公司负担1946元，安徽润宜家商业运营管理有限公司负担1946元。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 沈 静 审判员 陆建群 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审