江苏省宿迁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏13行初117号 原告葛恒平，女，1960年3月22日出生，××族，住江苏省沭阳县。 委托代理人王丹、高航，北京创为律师事务所律师。 被告沭阳县人民政府，住所地沭阳县苏州东路**。 法定代表人彭伟，该县县长。 出庭应诉负责人孙其泉，该县副县长。 委托代理人谢洋波，沭阳县征收办工作人员。 委托代理人房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。 原告葛恒平诉被告沭阳县人民政府（下称沭阳县政府）要求撤销房屋征收补偿决定一案，本院于2019年10月21日立案受理。本院依法组成合议庭于2019年12月26日公开开庭审理了本案。原告葛恒平的委托代理人王丹、高航，被告沭阳县政府的出庭应诉负责人孙其泉及委托代理人谢洋波、房玉琛到庭参加了诉讼。本案因审理需要扣除了相应审限。本案现已审理终结。 原告葛恒平诉称,原告在沭阳县××城街道××路××号拥有合法房屋，部分房屋用于经营旅馆等。该房屋因沭阳县西北片区旧城（棚户区）改造项目被征收。被告于2019年5月20日作出了沭政征补决字[2019]14号《房屋征收补偿决定书》（下称《补偿决定》）。原告认为该补偿决定违法，请求判决撤销该征收补偿决定，具体理由为：1.被告沭阳县政府作出的征收决定及安置补偿方案违法；2.被告从未告知原告参加过评估机构的协商选定活动，故被告单方面确定江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司（下称天元评估公司）作为评估机构违法；3.原告从未见过天元评估公司就原告房屋作出的评估报告；4.沭阳房地产市场价格逐年上升，而2019年5月20日被告作出征收补偿决定所采用的天元评估公司的估价报告中的评估时点为2016年3月12日，显然对原告不公平；5.被告对原告部分房屋未给予补偿。 被告沭阳县政府答辩称，其作出的征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，未侵犯原告合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。具体理由为：1.原告房屋建筑面积331平方米，其中住宅249.22平方米，门面房81.78平方米。2003年航拍图显示房屋面积为269.41平方米，图中无显示及无证房屋面积61.59平方米。经最终确认合法面积为269.41平方米；2.被征收房屋的评估机构选择合法；3.对原告的房屋依法进行了评估，评估报告依法送达，原告并未申请复核。4.征收补偿决定作出前向原告送达了选房确认函，但原告对安置方式不予选择。被告决定以产权调换的方式对原告进行补偿安置，充分保障了原告的合法权益；5.征收补偿决定在被征收房屋评估价格基础上给予原告房屋补偿款10%的购房补贴，同时对安置房屋的价格下浮7%，原告葛恒平共获得购房补贴和安置房价格下浮优惠合计272914元，充分保障了原告的合法权益。6.补偿决定作出的时间虽与被征收房屋评估报告的时间相隔三年，但被告以产权调换给予原告补偿安置，且安置房屋的价格涨幅远高于被征收房屋，原告的实体权益没有受到任何损害。 被告沭阳县政府为证明其行政行为合法向本院提供的证据有： 1.沭政发[2016]30号《沭阳县政府关于对西北片区旧城（棚户区）改造项目范围内房屋实施征收决定》及公告、江苏省高级人民法院（2017）苏行终1287号《行政判决书》。证明征收行为合法。 2.被征收人选择房屋征收评估机构的公告、抽签确定房屋征收评估公司的公告、评估公司抽签（摇号）现场记录、评估机构抽签结果、公证书、评估机构抽签结果公示、委托评估合同、苏天元（2016）（征）字第02607号《葛恒平房屋征收补偿评估报告》及送达证。证明涉案征收项目评估机构选定合法，原告被征收房屋依法评估，评估程序合法； 3.协商笔录、安置方式确认函及送达证、安置房源选择确认函及送达证、房屋征收补偿安置催告书及送达证。证明被告作出补偿决定前与原告进行了协商及保障原告选择安置方式的权利。 4.（苏）中恒房估（沭）字[2019-055号]、[2019-057号]、[2019-064号]《房地产评估报告》及委托合同，证明被告对安置房的定价不高于市场价。 5.《征补决定》及送达证，证明被告依法作出补偿决定并予以送达。 原告葛恒平为证明其主张向本院提供的证据有: 1.《营业执照》复印件,证明其房屋用于经营沭阳县青岛路偕顺旅馆。 2.房屋所有权证复印件,证明其房屋系合法建筑。 原告葛恒平对被告沭阳县政府提供的证据质证意见：对证据1无异议；对证据2认为，评估机构选择程序违反法律规定，评估机构未到现场进行勘察，以航拍图确认被征收房屋面积无法律依据，对原告房屋面积的认定错误，评估报告的合法性不予认可，且该评估报告至被告作出涉案补偿决定时已经超过三年，当地房地产价格浮动较大，该评估报告不能作为补偿的依据；对证据3的真实性无异议，但安置方式确认函规定“不在规定期限内作出选择即默认为产权调换”，侵犯了原告葛恒平的合法权益；对证据4认为，对安置房进行评估的评估公司不是由被征收人选择的，对该评估报告不予认可，且用于产权调换的营业房与被征收房屋所在地相距较远，未做到就近安置。对证据5，认可收到该补偿决定，但认为该补偿决定违法。 被告沭阳县政府对原告葛恒平提供证据的质证意见为：原告提供的证据系复印件，不能作为有效证据使用。即便证据真实，也不能证明原告房屋的性质和面积。原告房屋原登记的面积远小于现场测量面积，被告经现场测量，并结合2003年航拍图对原告房屋面积的认定正确。 以上证据经质证，本院认证如下:对被告沭阳县政府提供的证据1因双方不持异议，故对该组证据的证明效力予以认可；对证据2的真实性予以认可，该组证据能够证明被征收房屋的评估机构选定符合法律规定，评估机构具有法定资质，评估师亦具有合法的执业资格，评估报告作出前评估机构对被征收房屋进行了现场测量，该评估报告可以作为对被征收房屋补偿的依据；对证据3的真实性予以确认，可以证实在作出补偿决定前征收工作组人员与原告葛恒平进行了协商，征求了原告葛恒平对补偿安置方式的意见，保障了原告的选择权；对证据4的真实性予以确认。虽然被告委托评估机构对安置房价格进行评估，并作出评估报告，但安置房实际是采用政府定价，评估报告仅作为衡量政府定价是否高于市场价的依据；对证据5的真实性予以确认，该组证据能够证明被告对原告作出补偿决定并向其送达。原告葛恒平提供的营业执照和房产证复印件，能够证明原告在被征收范围拥有合法房屋，并且有部分房屋用于营业。 本院经审理查明：2016年3月12日，被告沭阳县政府作出沭政发（2016）30号《沭阳县人民政府关于对西北片区旧城（棚户区）改造项目范围内房屋实施征收的决定》和沭政发（2016）31号《沭阳县人民政府关于对西北片区旧城（棚户区）改造项目范围内房屋实施征收决定的公告》）并附《沭阳县人民政府西北片区旧城（棚户区）改造项目征收补偿安置方案》，决定对西北片区房屋进行征收。原告葛恒平位于沭阳县××城街道××路××号的房屋在本次房屋征收范围之内。2016年3月15日，沭阳县房屋征收办公室（下称沭阳征收办）作出《关于被征收人选择房屋征收评估机构的公告》，并附房地产价格评估机构简介，后被征收人在规定的期限内未能协商选定评估机构。2016年3月23日，沭阳征收办作出《关于抽签确定房屋征收评估机构的公告》，后于3月28日通过摇号方式最终确定江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司为涉案房屋征收项目的房地产价格评估机构。同日，沭阳征收办作出《关于公布西北片区旧城（棚户区）改造项目房屋征收评估机构抽签结果的公告》。江苏省沭阳县公证处对本次摇号选择评估机构活动进行现场监督公证，并出具（2016）宿沭证民内字第287号《公证书》，确认本次摇号活动程序符合预定规则，结果真实、有效。上述相关公告均在征收范围内进行了公示。天元评估公司对原告葛恒平的房屋进行现场勘测，并制作被征收房屋勘察表和房屋装饰装修及附属设施登记表。天元评估公司于2016年12月1日作出《葛恒平房屋征收补偿评估报告》，该评估报告确定被征收房屋在价值时点2016年3月14日的征收补偿总额为1501920元，其中营业用房81.78㎡（2003年航拍图有显示）补偿金额为720578元，营业补助补偿金额为28823元；住宅房屋249.22㎡（2003年航拍图上有显示187.63㎡，无图无证的61.59㎡）补偿计算金额为673208元；装饰装修补偿金额为79311元。该评估报告已向原告葛恒平送达，葛恒平未提出复核申请。因原告葛恒平就房屋安置补偿未能与房屋征收部门达成协议，经征收部门申请被告沭阳县政府2019年5月20日作出《征收补偿决定》,主要内容：一、对被征收人葛恒平实行房屋产权调换的补偿方式。根据评估结果及相关规定，被征收人被征收房屋价值补偿1393786元，房屋装修、构筑物及附属设施补偿79311元，搬迁费补偿2155元，临时安置费补偿29096元，营业补助补偿28823元，合计补偿金额为1533171元。二、产权调换房源住宅房为幸福家园小区二期高层29号楼2单元1202室1套（现房）和幸福家园小区二期高层29号楼2单元1603室1套（现房），建筑面积均分别为124.39平方米和121.3平方米；营业用房安置在孙巷小区三期115铺，建筑面积为116.58平方米（现房）。按照中恒公司评估报告结果，安置的房屋总价值为1794345元。三、考虑到被征收人葛恒平的家庭情况，结合《沭阳县西北片区旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿安置方案》第七条第一款的规定，决定对被征收人葛恒平按照房屋货币补偿款（不含奖金、过渡费、搬家费）的10%比例给予购房补贴，同时，按照安置房屋的市场评估价格（不含车位、车库、储藏室等）下浮7%。经计算，被征收人葛恒平获得购房补贴和优惠下浮金额总计为272914元。四、第一项、第二项与第三项相抵后，征收人应支付被征收人葛恒平产权调换差价款11740元。五、被征收人葛恒平应当自本决定书送达之日起15日内办毕搬迁手续，与征收部门结清安置房差价款，征收部门同时将幸福家园小区二区高层29号楼2单元1202室和1603室房屋，孙巷小区**115铺商铺交付给被征收人。被征收人在搬迁后同时将沭阳县沭城街道青岛路73房屋腾空，移交给征收实施单位沭阳县房屋征收办公室拆除。该补偿决定书于2019年5月22日送达给原告葛恒平。葛恒平不服该征收补偿决定，向本院提起诉讼，请求判决撤销该补偿决定。 另查明:本案中安置房价格系政府制定的指导价，后经沭阳县国有资产管理中心委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司（下称中恒评估公司）对安置房价格进行评估。该公司于2019年3月28日对安置房出具评估报告，估价时点为2016年3月12日，估价结果与政府定价相同。 再查明:2016年8月16日，被征收人赵朋年等人向本院提起行政诉讼，要求撤销沭阳县政府作出沭政发（2016）30号《沭阳县人民政府关于对西北片区旧城（棚户区）改造项目范围内房屋实施征收的决定》。本院于2017年5月23日作出（2016）苏13行初57号行政判决，驳回赵朋年等人的诉讼请求。赵朋年等人不服，提起上诉。江苏省高级人民法院于2018年5月3日作出（2017）苏行终1287号行政判决，驳回赵朋年等人的上诉，维持原判。 本案争议焦点：1.被告沭阳县政府作出的涉案征收决定及补偿安置方案是否合法；2.涉案评估机构选定程序是否合法；3.以2016年3月14日作为被征收房屋价值评估时点是否合法；4.被告对原告房屋面积的认定是否有事实根据，原告主张其部分房屋未予补偿能否成立。 本院认为，国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十六条第一款规定：“征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”本案中，原告葛恒平的房屋在征收范围之内，其在补偿安置方案确定的签约期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议，被告沭阳县政府作为征收主体具有对原告房屋征收补偿事项作出补偿决定的法定职权。但被告未将《补偿决定》在征收范围内予以公告，虽然不会侵犯原告葛恒平的安置补偿利益，但该行为属程序瑕疵，被告应在以后的工作中加以规范。《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定…”。本案中，被告沭阳县政府委托天元评估公司对原告被征收房屋的价值进行评估，该评估公司经现场勘测，并结合2003年航拍图和原告房屋的实际情况，对原告的房屋及装饰装潢和附属设施等财产的市场价值作出评估报告，相关搬迁补助费、临时安置费和停产停业损失亦按照政策规定标准予以计算，对无图无证的房屋，按照确定的标准予以计算。天元评估公司具有评估资质，评估师亦具有评估资格，且评估方法符合法律规定。天元评估公司所作的评估报告送达原告葛恒平后，原告对此并未提出异议，故该评估报告合法有效，可以作为被告作出补偿决定的依据。因原告葛恒平对补偿安置方式拒绝作出选择，被告沭阳县政府决定采取产权调换方式对其予以补偿，依法保障了原告的居住权益。用于产权调换的安置房屋为现房，价格系政府定价，经中恒评估公司按照市场价进行评估，政府定价并不高于市场价格，并且沭阳县政府在对原告作出补偿决定时在政府定价基础上将实际安置价格又下浮7%，故安置房的实际价格明显低于市场价格，切实保障了原告葛恒平的安置补偿权益。被告沭阳县政府作出的涉案《补偿决定》并无明显不当。 一、关于征收决定及补偿安置方案是否合法问题。原告葛恒平诉称被告沭阳县政府作出的沭政发[2016]30号《沭阳县人民政府关于对西北片区旧城（棚户区）改造项目范围内房屋实施征收的决定》违法。经查，2016年8月16日被征收人赵朋年等人向本院提起行政诉讼，要求撤销沭政发[2016]30号房屋征收决定，本院于2017年5月23日作出（2016）苏13行初57号行政判决，认为沭阳县政府作出的征收决定符合法律规定，判决驳回赵朋年等人的诉讼请求。赵朋年等人不服，提起上诉。江苏省高级人民于2018年5月3日作出（2017）苏行终1287号行政判决，驳回赵朋年等人的上诉，维持原判。本案中房屋征收决定已经法院生效行政判决确认符合法律规定，因此本院对原告葛恒平提出的房屋征收决定及补偿安置方案违法的意见本院不予支持。 二、关于评估机构选定程序是否合法问题。原告葛恒平诉称被告从未告知其参加评估机构的协商选定，因此被告单方面确定天元公司作为评估机构违法。经查，2016年3月15日沭阳县房屋征收办公室作出《关于被征收人选择房屋征收评估机构的公告》并在征收范围内予以张贴，通知被征收人协商选定评估机构，该公告亦在征收范围内予以张贴。因被征收人在规定的期限内未能协商选定评估机构，2016年3月23日沭阳征收办作出《关于抽签确定房屋征收评估机构的公告》，并在3月28日采取摇号方式确定天元评估公司为涉案房屋征收项目的房地产价格评估机构。沭阳县公证处对本次摇号选择评估机构活动进行现场监督，并出具（2016）宿沭证民内字第287号《公证书》，确认摇号活动程序符合预定规则，现场摇出的结果真实、有效。本院认为，征收部门确定评估机构的程序符合法律规定。另外，原告葛恒平还提出，其从未见过天元评估公司作出的评估报告。经查：1.2017年3月18日协商笔录记载，征收工作人员与葛恒平协商房屋补偿过程中葛恒平认可已经收到评估报告。2.2017年5月23日协商笔录记载，征收工作人员与葛恒平丈夫刘建协商房屋补偿过程中刘建认可已经收到评估报告。本院认为，原告葛恒平诉称其没有收到评估报告，与事实不符，本院不予采信。 三、关于被征收房屋价值评估时点的确定是否合法问题。原告葛恒平诉称，天元评估公司是以2016年3月14日作为估价时点作出估价报告的，沭阳县政府在2019年5月20日以此作出征收补偿决定，期间沭阳房地产市场价格已经发生变化，显然对原告不公平。经查：1.《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。2.沭阳县政府作出的房屋征收补偿决定，系采取产权调换方式给予被征收人补偿，用于安置的房屋价格与被征收房屋价格同样会随房地产市场行情变化而涨跌。3.沭阳县政府根据安置补偿方案，对被征收人葛恒平按照房屋货币补偿款（不含奖金、过渡费、搬家费）的10%比例给予购房补贴，同时，按照安置房屋的市场评估价格（不含车位、车库、储藏室等）下浮7%。经计算，被征收人葛恒平由此获得购房补贴和优惠下浮金额总计达272914元。本院认为，沭阳县政府作出的补偿决定切实保障了被征收人葛恒平的实体权益，葛恒平认为征收补偿决定以2016年3月14日作为评估时点对其补偿不公平的意见，缺乏事实根据，本院不予采纳。 四、关于原告房屋面积认定问题。原告葛恒平诉称，被告对其房屋认定错误，其有部分房屋面积未给予补偿。经查：1.被征收房屋的面积是经天元评估公司工作人员现场勘测并结合2003年航拍图确定的；2.葛恒平在收到评估报告后对房屋的面积并没有提出复核申请；3.葛恒平提供的房屋所有权证记载其房屋面积只有108.68平方米，远小于获得补偿的面积。4.葛恒平虽然在诉讼过程中称其房屋面积大于天元公司实际测量面积，但始终未提供有效证据证明。本院认为，葛恒平主张有部分房屋面积没有给予补偿缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，被告沭阳县政府作出的房屋征收补偿决定事实清楚，基本程序合法，适用法律正确，保障了原告葛恒平的补偿安置权益。原告葛恒平请求撤销该补偿决定的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告葛恒平的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告葛恒平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刘志群 审判员  谈 强 审判员  周丽丽 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  闫 茹