浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2432号 原告（反诉被告）：彭志明，男，1971年12月6日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：方施颖，浙江求直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄静，浙江求直律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马鹏，男，1986年5月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被告（反诉原告）：沈舒颖，女，1995年2月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈重磊，浙江杭千懿律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）彭志明与被告（反诉原告，以下均称被告）马鹏、沈舒颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭志明的委托代理人方施颖、黄静，马鹏以及马鹏和沈舒颖的共同委托代理人陈重磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭志明诉请本院判令：1.确定彭志明与马鹏签订的租铺合同于2020年5月5日解除；2.马鹏支付拖欠的租金截至2020年5月5日为37280元、截至3月的水电费4573.6元；3.马鹏支付自房屋租赁合同解除至其搬离之日止占用租赁房屋的费用，具体标准参照租赁合同约定租赁费用标准即每月11640元和实际产生的水电费，并赔偿彭志明损失共计三个月租金32400元；4.沈舒颖对上述全部债务承担共同还款责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：马鹏为在佳源广场开店，于2019年1月向彭志明提出承租其经营的维也纳国际酒店的大堂，彭志明同意并让马鹏先行装修，后马鹏妻子沈舒颖以此地址办理名为安吉递铺臻缘别苑饭店，经营者为沈舒颖。2019年3月28日，彭志明与马鹏正式签署《租铺合同》，约定彭志明将位于安吉县××街道××路××号××广场××幢楼××层维也纳国际酒店（安吉佳源广场店）大堂后面营01-1部分面积租给马鹏经营，第二条约定该商铺租金为10800元／月，卫生费300元／月，物业费540元／月，合计11640元／月，139680元／年；按每年收取，免租期为一个月，押金为二个月租金；自签订此合同之日起3天之内必须把上述费用全部支付给彭志明（共计161280元），否则彭志明有权终止合同，并没收马鹏所付订金。彭志明于2020年4月26日向马鹏发了《通知单》，通知马鹏交纳欠付的水电费4573.6元、租金37280元。但至2020年5月5日，二被告并未支付分文，彭志明发《通知函》给马鹏解除租铺合同。沈舒颖与马鹏系夫妻，且共同经营，应对上述债务承担共同清偿责任。 马鹏、沈舒颖答辩称，彭志明出租给马鹏的经营场地面积与实际不符，租金及物业费收取已经超过实际面积，超额支付部分应当返还；马鹏入驻不久，彭志明便另行招租餐饮店铺，违反合同约定，导致合同目的不能实现，马鹏有权解除合同并要求赔偿装修损失；马鹏支付了全额租金及物业费后，彭志明无故采取断水断电行为，导致商铺无法继续经营。 马鹏、沈舒颖反诉诉请判令：1.解除马鹏与彭志明所签《租赁合同》；2.彭志明赔偿马鹏、沈舒颖装修及设备投资损失折旧124732元；3.彭志明向马鹏、沈舒颖退还多收取的租金9383.8元；4.彭志明退还2019年12月1日至2019年12月15日租金以及2020年4月租金共计16200元；5.本案诉讼费由彭志明承担。事实与理由：马鹏与彭志明于2019年3月28日签订房屋租赁合同，约定彭志明将安吉县××街道××路××号佳源广场6幢一层维也纳酒店（安吉佳源广场店）大堂后面01-1部分铺位租给马鹏经营饭店。合同签订面积为180平方，租金为10800元／月，2元／平方／天，每日租金360元，房租自2019年5月1日起计算，合同有效期为3年。合同签订后，马鹏发现该商铺面积与合同签订面积不符，存在较大偏差，经测量，实际面积只有142.81平方米，与合同上的180平方米相差甚远。马鹏多次尝试与彭志明沟通协商想要解决商铺面积问题，但彭志明一直以合同已签订为由拒绝解决。彭志明多次向马鹏发通知单要求按签订合同面积支付租金，且在未取得马鹏同意的情况下，对马鹏的餐厅实施断水断电，分别于2019年12月1日至2019年12月15日，共计15日，产生租金5400元；2020年4月1日起断水断电至今，导致马鹏的饭店无法营业，给马鹏造成了严重的经济损失，彭志明在断水断电期间继续正常计算房租。马鹏与彭志明签订的租赁合同中明确约定，彭志明不得对外另招租餐饮，彭志明却于马鹏入驻后短短几日内就招租另一家名为“安吉递铺炳龙饭店”的餐馆，该店铺的登记地址为安吉县××街道××路××号（佳源广场）6楼营01-2、营01-16。入住维也纳酒店的旅行团及旅客纷纷前往该餐厅消费，导致马鹏的营业额大幅下降，使得马鹏租赁案涉房屋经营餐馆的目的无法实现。彭志明构成根本违约，给马鹏造成了严重的预期利益损失，应当赔偿。 彭志明答辩称，对解除合同无异议，但解除合同系因马鹏不付租金，构成根本违约，因承租人原因解除合同，出租人无需赔偿装修及设备损失；因承租人未交纳水电费，出租人为减少损失才断水断电，且在断水断电期间，马鹏实际在使用该店铺。 彭志明向本院提供了如下证据： 1.租铺合同，以证明2019年3月28日，甲方彭志明与乙方马鹏签订《租铺合同》，约定甲方将位于安吉县××街道××路××号××广场××幢楼××层维也纳国际酒店大堂后面营01-1部分面积租给乙方经营，租期自2019年4月1日至2022年4月1日，租金10800元／月，卫生费300元／月，物业费540元／月，共计11640元／月，139680元／年，按年收取，免租期一个月，押金为二个月租金，自签订合同之日起3天内乙方把上述费用（共计161280元）支付给甲方，否则甲方有权终止合同，并没收乙方订金，该铺位产生的一切费用由乙方承担，空调费为2700元／月（按实际使用情况收取），电费为1.2元／度，水费为5元／立方米。 2.营业执照，以证明沈舒颖以该铺位地址注册了安吉递铺臻缘别苑饭店，该铺位由马鹏、沈舒颖共同经营。 3.通知单，以证明2020年4月26日，彭志明通知马鹏于2020年4月28日前交纳水电费4573.6元以及租金37280元。 4.通知函，以证明2020年5月5日，彭志明通知马鹏因其未交纳水电费和租金，将终止合同收回铺位。 5.微信聊天记录，以证明通知单、通知函已寄给马鹏且签收。 6.图纸及微信聊天记录，以证明双方签订《租铺合同》前，彭志明已将平面图发给马鹏，且马鹏现场查看过，马鹏于2020年4月才提出面积问题，此时合同已履行。 马鹏、沈舒颖向本院提供了如下证据： 7.臻缘别苑饭店面积图，以证明彭志明出租给马鹏的铺位面积为142.81平方，与《租铺合同》约定的180平方相差较大。 8.微信聊天记录，以证明马鹏发现实际面积与合同约定相差较大，要求处理，但彭志明拒绝处理，2020年4月1日，彭志明对该铺位断水断电，导致饭店停止营业。 9.转账记录，以证明2019年1月8日，马鹏向彭志明支付定金3万元，相关事项已确定。 10.安吉递铺炳龙饭店营业执照照片、臻缘别苑饭店营业执照，以证明彭志明违反了合同中不另外招租餐饮的约定。 11.《租铺合同》的最初版本，以证明租赁合同约定的180平方应当为实际可用面积。 12.收据、收条，以证明彭志明给马鹏造成的损失包括餐厅装修费用66000元、海鲜池及鱼缸制作费用35000元、厨房设备及桌椅费用85168元，共计186168元。 13.信访基本情况登记表，以证明彭志明自2020年4月1日起对该铺位断水断电。 14.2019年3月28日签订的《租铺合同》，以证明双方约定面积180平方米，但实际面积142平方米，且彭志明不得在维也纳酒店内另行招租餐饮。 15.2019年1月1日签订的《租赁合同》、2019年1月20日签订的《租铺合同》，以证明双方于2019年1月开始协商租铺并着手办理营业执照，时间早于炳龙饭店。 16.维也纳酒店不动产权证，以证明营01-1的建筑面积为164.37平方米。 马鹏对证据1、2的真实性无异议；对证明3、4有异议，认为彭志明是为了诉讼才发通知单、通知函；对证据5、6的真实性无异议，但认为无法证明双方确认过铺位面积为180平方。彭志明对证据7有异议，系马鹏单方自行测量，且面积与租金无关；对证据8、13真实性无异议，但并非擅自断水断电，是事先通知过马鹏；对证据9无异议；对证据10无异议，但炳龙饭店是维也纳酒店股东经营，是酒店自带的餐厅，只经营早餐，而臻缘别苑饭店经营中晚餐；对证据11有异议，即便真实也只是双方磋商过程，并没有签字确认；对证据12有异议，无发票及转账记录等证明；对证据14、16无异议；对证据15有异议，认为与本案无关。 经审查，马鹏对证据1、2、5真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据3、4，根据微信聊天，马鹏已收到上述通知单、通知函，对该事实予以认定；彭志明对证据8、9、10、13、14真实性无异议，对其真实性予以认定；证据11、15，双方均认可最终签订并执行的系2019年3月28日签订的《租铺合同》，故对证据11、15在协商过程中形成的合同草稿不予认定，但彭志明在诉状中称“马鹏为在佳源广场开店，于2019年1月向彭志明提出承租其经营的维也纳国际酒店的大堂，彭志明同意并让马鹏先行装修”，故对双方已经就租赁该铺位达成一致且马鹏于2019年1月进行装修的事实予以认定；证据12为收条及收据，无转账记录等佐证，不予认定；证据6、7、16，本院对其真实性均予以认定。 根据当事人举证、质证和陈述，以下事实本院予以确认： 2019年1月，彭志明与马鹏就马鹏租赁维也纳酒店大堂用于经营饭店达成一致，且马鹏着手进行装修。2019年3月28日，甲方彭志明与乙方马鹏签订《租铺合同》，约定甲方同意将递铺街道苕秀东路106号佳源广场6幢第一层维也纳酒店（安吉佳源广场店）大堂后面营01-1部分面积租给乙方经营，面积为180平方米，租期为2019年4月1日至2022年4月1日，租金为10800元/月，卫生费300元/月，物业费540元/月，合计11640元/月，139680元/年，按年收取，免租期为一个月，押金为二个月租金，自合同签订日起3天内乙方交纳上述费用，共计161280元，否则甲方有权终止合同并没收乙方订金；该铺位产生的一切费用（工商、税务、水费、电费等）由乙方承担，空调费为2700元/月（按实际使用情况收取），电费1.2元/度（自555度开始计算），水费5元/立方（自0立方开始计算），乙方须每月按时交纳，否则甲方有权终止合同。在合同下方，彭志明手写备注：租金自2019年5月1日开始计算费用，本酒店不对外另招租餐饮。 2019年3月13日，马鹏妻子沈舒颖在该铺位地址注册了安吉递铺臻缘别苑饭店，该饭店由马鹏、沈舒颖共同经营。该铺位水表、电表单独开设。2019年12月1日至15日期间，2020年4月1日至5月15日期间，彭志明对该铺位断电。2020年7月30日，马鹏搬离该铺位。马鹏已支付租金124000元。 本案争议焦点如下： 1.案涉合同解除是法定解除还是约定解除？双方均诉请解除《租铺合同》，但彭志明主张因马鹏未按合同约定及时足额交纳租金，符合约定解除；马鹏主张彭志明另行对外招租餐饮，符合合同法第九十四条第四款的法定解除。 本院认为，第一，依法成立的合同，自成立时生效，生效后当事人受合同的拘束。彭志明备注的“不对外另招租餐饮”在合同签订生效后才对双方具有约束力，对合同签订之前的行为不具有约束力；第二，安吉递铺炳龙饭店的注册日期为2019年3月7日，安吉递铺臻缘别苑饭店的注册日期为2019年3月13日，炳龙饭店的注册日期早于臻缘别苑饭店；第三，马鹏陈述炳龙饭店于4月初开始营业，若炳龙饭店在4月初营业，2019年3月28日签订合同时，按常理炳龙饭店正在装修或已装修完毕。综上可见，对炳龙饭店的招租行为发生在合同签订之前，彭志明并未违反合同约定。故马鹏主张合同是法定解除，本院不予采纳。根据双方微信聊天记录，马鹏陆续交纳租金共计124000元，并未在合同约定的签订之日起三日内足额交纳租金、押金共计161280元，根据合同约定，彭志明可以终止合同。故本案合同解除系约定解除。彭志明虽于2020年5月5日通过微信向马鹏送达了《通知函》，但《通知函》并未明确其要解除合同，故合同在2020年5月5日并未解除。马鹏于2020年7月8日收到本院送达的起诉状、证据材料等，诉状中明确要求解除合同，故合同于2020年7月8日解除。 2.尚欠水电费金额？彭志明主张马鹏已支付2019年12月的水电费1000元，尚欠12月余下部分、2020年1月、2020年3月水电费共计4573.6元。马鹏庭审陈述水电费已支付至2020年1月。马鹏未提供证据证明其支付了彭志明主张的该部分水电费，故本院认定马鹏尚欠水电费4573.6元。 3.该铺位的面积？彭志明主张根据合同约定为180平方米。马鹏主张其委托安吉蓝图测绘有限公司测量，铺位套内面积仅142.81平方米。 本院认为，根据维也纳酒店的不动产权证记载，营01-1的建筑面积为808.21平方米，专有建筑面积643.84平方米，分摊建筑面积164.37平方米，得房率为79.66%。马鹏租赁的铺位合同约定面积为180平方米，经马鹏测量套内面积为142.81平方米，得房率为79.34%。两者得房率几乎相同，日常生活中大多以建筑面积计算面积，故案涉铺位面积应以180平方米计算，租金等按合同约定计算。马鹏未按期交纳租金，彭志明应通过合法合理途径主张，不得断电。因断电期间马鹏无法经营，故该两个月的租金不应计算。自2019年5月1日至2020年7月30日马鹏搬离时，扣除断电期间，共计应交纳13个月租金、卫生费、物业费，为151320元。扣除马鹏已支付的124000元，尚应支付27320元。 4.装修损失？马鹏主张装修及设备投资损失折旧为124732元。2020年7月30日，马鹏已搬走了除固定装修、三层海鲜池、吧台、智能海鲜蒸汽锅之外的物品。马鹏现主张装修及设备投资损失折旧为10万元。本院认为，本案合同解除系因马鹏未及时足额交纳租金导致，故装修及设备折旧等损失因由马鹏自行承担。 本院认为，彭志明与马鹏间的房屋租赁合同关系合法有效。双方在《租铺合同》中约定了解除合同的条件，现马鹏迟延支付租金、水电费，其行为已构成违约，彭志明诉请解除合同并由马鹏支付租金、水电费，本院予以支持。彭志明诉请马鹏赔偿搬离后出租闲置期三个月的租金损失，然双方在《租铺合同》中对此并无约定，彭志明亦未提供其他赔偿依据，故该主张不予支持。马鹏、沈舒颖共同经营该铺位，故案涉债务为夫妻共同债务，马鹏、沈舒颖应承担共同还款责任。马鹏主张的赔偿损失、返还租金等诉请，不予支持。综上，双方诉请合理部分，予以支持；其余部分，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告彭志明与被告马鹏签订的《租铺合同》于2020年7月8日解除； 二、被告马鹏、沈舒颖于本判决生效之日起十日内支付原告彭志明租金27320元、水电费4573.6元； 三、驳回原告彭志明的其他诉讼请求； 四、驳回被告马鹏、沈舒颖的其他反诉请求。 被告马鹏、沈舒颖应当在本判决生效之日起十日内履行上述金钱给付义务，若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费830元（已减半），由原告彭志明负担475元，被告马鹏、沈舒颖负担355元；反诉受理费1650元（已减半），由反诉原告马鹏、沈舒颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 李云兰 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 陆 婷 书 记 员 应亚青