湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1787号上诉人（原审原告）：唐万琼，女，汉族，1974年10月23日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：郑刚，湖北恒祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永鹏，湖北恒祥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区北京西路**。法定代表人：胡华，公司总经理。委托诉讼代理人：龙秀英，湖北思捷律师事务所律师。上诉人唐万琼因与上诉人荆州恒信德龙房地产开发有限公司（下称“恒信房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐万琼的委托诉讼代理人何永鹏、郑刚，上诉人恒信房地产公司的委托诉讼代理人龙秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐万琼上诉请求：撤销沙市区人民法院(2019)鄂1002民初342号民事判决，依法改判恒信房地产公司向唐万琼支付逾期办证的违约金60902.28元（自2017年3月18日起至2018年6月29日止）；2、本案一、二审诉讼费用由恒信房地产公司承担。事实与理由：一、上诉人唐万琼依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》要求主张逾期办证的违约金合理合法，一审在没有法律依据的情况下，下调违约金标准属适用法律错误，对唐万琼极其不公平，同时严重干预了合同意思自治原则。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条“关于产权登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应当在商品房交付之日起180日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。”该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。一审法院依照“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量”，主动下调了违约金标准，属于对该规定的扩大解释，违反了法律规定。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为〈合同法〉第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。而最高人民法院《九民纪要》关于违约金过高标准及举证责任，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。逾期办证违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质，故唐万琼对于所受的损害不应再负举证责任，恒信房地产公司需对违约金过高承担相应的举证责任。而本案恒信房地产公司在案件中并未举证证明唐万琼的实际损失，商品房销售合同系恒信房地产公司单方制作的格式合同，根本不容上诉人选择，系恒信房地产公司自己的判断决定，且唐万琼如约交付了购房款，严格按照合同履行了自己的义务。故恒信房地产公司认为唐万琼不存在损失，请求下调违约金的抗辩不应得到支持。人民法院在没有证据的情况下，不能主动适用自由裁量原则干预双方约定的违约金。二、一审法院将违约金标准下调至万分之一，没有法律依据，明显偏袒恒信房地产公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”违约金每日万分之一的标准折合成同期银行的年贷款利率为3.65%，而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发［2003］251号）关于罚息利率问题》：“关于人民币贷款利息和结息问题，人民币各项贷款（不含个人住房贷款）的计息和结息方式，由借贷双方协商确定。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款额罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%”。而2017年至2018年期间，同期银行贷款利率为4.75%，罚息加50%后为7.12%，每日万分之二折合年利率为7.3%。况且，在此之前银行罚息利率计算就算按照日万分之二点一计收利息计算。故，合同约定违约金为每日万分之二根本不属于过高。综上，一审判决明显错误理解和适用法律，而司法本是法律正义与弱势群体维权的最后一道防线，故恳请二审法院根据事实和法律，对一审错误判决依法改判，支持唐万琼的上诉请求，保护上诉人的合法权益。恒信房地产公司辩称，1、一审对违约金标准调整有充足的法律依据。恒信房地产公司认为一审调整并未体现法律的公平合理的原则，上诉人唐万琼认为一审对违约金调整适用法律错误，没有法律依据的上诉请求不能成立。关于法律依据，合同法第114条第2款、合同法司法解释第29条第二款做了明确规定。上诉人唐万琼陈述商品房销售合同系恒信房地产公司单方面制作的格式合同与客观事实不符，恒信房地产公司销售的商品房与买受人签订的合同采用的是住建部制作的统一的合同范本，并非恒信房地产公司单方面制作的格式合同。2、上诉人唐万琼认为合同约定的万分之二是与中国人民银行关于人民币贷利率罚息问题2003年251号文件规定相违背，民法典颁布后以及最高院关于民间借贷的相关规定，与人民银行关于罚息的规定相比，有重大改变。上诉人唐万琼适用的人民银行的依据与现行标准相冲突。请法院驳回其上诉。恒信房地产公司上诉请求：请求撤销（2019）鄂1002民初342号民事判决第一项，改判按合同约定违约金标准的30%，违约期间为2017年3月18日至2018年3月31日计算上诉人应付违约金即24607.64元。事实和理由：一、一审判决将违约金调整为日万分之一，未能充分体现公平原则和诚实信用原则，上诉人恒信房地产公司认为违约金不得超出合同约定的违约金的30%。1、一审查明的事实表明，上诉人恒信房地产公司在履行与唐万琼签订的商品房买卖合同时，除办证时间延迟外，交房是按照合同约定的时间，房屋质量符合国家质量标准，履行了合同的主要义务。唐万琼在一审审理过程中，并未提供证据证明延迟办证具体造成了多大的实际经济损失。2、客观上，本案的唐万琼也没有因延迟办证遭受实际经济损失，2015年，唐万琼买房时，房价是5200元/平方米，2018年办证时房价是8500元/平方米，唐万琼并未因迟延办证导致房屋价值贬损。3、我国法律设置违约金制度的目的是对合同当事人因对方的违约行为所造成的实际损失的赔偿。一审法院虽认为合同约定的违约金过高，予以调整，但按日万分之一进行计算，仍然高于司法解释及相似判例确定的在守约方没有实际损失时按合同约定的违约金的30%支付违约金的标准，对上诉人恒信房地产公司不公平。因为向上诉人恒信房地产公司主张要求支付延迟办证违约金的业主较多，按一审确定的支付违约金的标准，上诉人恒信房地产公司根本无力承受。二、一审认定逾期时间为天，事实不清，证据不足，依照案件事实，逾期时间最多只能计算至2018年3月31日，一审因时间计算错误，多计算违约金5843.50元。1、一审查明的事实表明，上诉人恒信房地产公司因土地证被宜昌三峡坝区法院超标的查封，直到2017年11月28日才取得所开发的商品房的初始登记，包括唐万琼在内的业主从2017年11月28日就可办理所购买的商品房产权登记，上诉人恒信房地产公司可以办证后，以打电话、发微信的方式通知了业主，在2017年12月至2018年2月，有93户业主已办证，这表明上诉人恒信房地产公司在可以办证后，及时告知了业主，业主知道可以办证后不及时办证，因其自身延误的时间上诉人恒信房地产公司不应承担违约责任。2、一审依据双方签订的商品房买卖合同第25条，合同附件十一第2条的约定认定上诉人恒信房地产公司未以书面形式，通过邮政快递的方式向业主送达可以办证通知书，故以唐万琼实际办证时间为计算延期办证违约金的截止时间，这一认定与合同约定不符，而且，与在一审时唐万琼提交的证据所证实的案件事实相矛盾。商品房买卖合同及其附件规定要通过邮政快递发送的特指书面文件，双方签订的商品房买卖合同仅仅在合同的第十一条约定交房通知书要书面送达买受人。合同第二十条并未约定办证时上诉人要书面通知买受人，一审要求上诉人恒信房地产公司书面通知买受人可以办证的时间，人为的加大了上诉人恒信房地产公司的责任，没有合同依据。3、在一审时业主方向法院提交了一份有132户业主签名的“恒信春秋府一期违约金追偿告知函”，该函的内容为：从2018年4月起，业主们就向上诉人提出“商议合同违约金解决办法”，这一证据表明唐万琼至少在2018年4月之前就知道可以办证了，他们在2018年4月向开发商提出的请求是要延期办证的违约金，而要求尽快办证。依照商品房买卖合同第二十条第3款的规定，唐万琼在可以办证后，因自己的原因未办理，上诉人恒信房地产公司不应承担违约责任。按照一审的裁判逻辑，如果业主在知道可以办证后，一年、两年、甚至三年都不办证，上诉人恒信房地产公司是不是要承担几年的违约金？一审审理时双方当事人都认可的这一份证据表明，上诉人恒信房地产公司承担延期办证违约金的截止时间最迟只能计算至2018年3月31日。综上，上诉人恒信房地产公司认为，由于唐万琼未因延期办证造成任何实际经济损失，一审将商品房买卖合同约定的违约金调整为日万分之一，依然无法体现公平原则，上诉人恒信房地产公司无力承受。一审按照唐万琼实际办证的时间作为计算违约金的截止时间与案件事实不符。上诉人恒信房地产公司依法提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上判如所请。唐万琼辩称，答辩意见同上诉状意见。唐万琼向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证的违约金60902.28元（自2017年3月18日起至2018年6月29日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将沙市区江津西路恒信春秋府3幢1单元1901号商品房出卖给原告，价款为649278元，2016年10月31日前交付房屋；另约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”原告依约交付了房款，被告于2016年9月18日向原告交付涉诉商品房。2017年11月28日，涉诉商品房进行初始登记。涉诉商品房于2018年6月29日办理不动产权登记。双方就逾期办证的违约金产生争议，因而成讼。另查明，2017年6月22日，宜昌市三峡坝区人民法院因案件执行，查封了荆州恒信德龙房地产开发有限公司涉诉房屋所占的荆州国用（2015）第1020100011号国有建设用地使用权。被告于2017年10月18日向宜昌市三峡坝区人民法院申请以五套房屋置换上述土地使用权，法院遂解除对上述土地使用权的查封。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、被告是否承担逾期办证的违约责任。二、逾期办证期限及违约金数额如何确认。关于焦点一，一审法院认为，涉诉商品房初始登记系不动产权登记的前提条件，也是被告作为开发商的义务。本案中，商品房交付时间为2016年9月18日，依约不动产权证办理期限届满日为2017年3月17日。但涉诉商品房初始登记时间为2017年11月28日。另宜昌市三峡坝区人民法院查封涉诉房屋所占国有土地使用权系被告自身行为造成的，上述查封不属于法律上不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力的客观情况。被告依约应向原告承担违约责任。关于焦点二，一审法院认为，原告作为买受人不解除合同，涉诉商品房办理不动产权证届满日为2017年3月17日，涉诉商品房于2018年6月29日办理不动产权登记。因此本案计算违约金的期限为2017年3月18日起至2018年6月29日止，共计469天。依照“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，被告提出违约金过高应予以调整的申请，人民法院有权综合衡量实际损失、合同履约等情况对约定的违约金计算方法进行适当调整。本案被告已交房，未影响原告的装修、入住等使用情况，本院将违约金计算标准调整为日万分之一计算，因此违约金为30451.14元（649278×0.0001×469）。综上，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚信履行合同义务。因被告的原因，原告在约定的期间未取得不动产权登记证书，被告应承担违约责任。据此，本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐万琼支付逾期办证违约金30451.14元。二、驳回原告唐万琼的其它诉讼请求。案件受理费1324元，由被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（空白）%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。2、（空白）。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”本案双方当事人二审争议的焦点是：一、对上诉人恒信房地产公司逾期办证支付的违约金标准是否调减；二、一审认定上诉人恒信公司逾期办理房屋所有权转移登记截止时间、具体天数是否准确。本院认为，关于焦点一，一审法院兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、双方的举证情况和诉辩意见等，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，将逾期办证违约金标准由双方合同约定的日万分之二调整为日万分之一，并无不当。恒信房地产公司上诉认为违约金标准仍过高，主张应予继续调减，但其二审中并未提交相关证据，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。唐万琼未举证证明其因恒信房地产公司违约所受实际损失，案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定了违约金计算标准，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的合同中未约定违约金的情形，且本案为商品房销售合同纠纷，并非借款合同纠纷，唐万琼上诉主张按《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发［2003］251号）关于罚息利率问题》内容印证案涉合同的违约金约定合理的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于焦点二，恒信房地产公司上诉认为其逾期时间最多只能计算至2018年3月31日，一审因时间计算错误，多计算相关违约金。本案涉诉商品房的初始登记时间为2017年11月28日，完成初始登记后即具备了办理房屋所有权转移登记的条件，而《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定由双方共同申请办理房屋所有权转移登记，因此，一审认定自2017年11月29日之后迟延办证的责任由恒信房地产公司一方承担，没有合同依据。一审将逾期办证的时间计算截止至实际完成不动产权登记之日即2018年6月29日，实体处理不当，本院予以纠正。恒信房地产公司应向唐万琼支付2017年3月18日起至2017年11月29日止的逾期办证违约金16686.44元（649278×0.0001×257）。综上，恒信房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初342号民事判决；二、荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向唐万琼支付逾期办证违约金16686.44元；三、驳回唐万琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1324元，由荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担363元，唐万琼负担961元。二审案件受理费611元，由荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担30元，唐万琼负担581元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  李 静二〇二〇年十二月二十二日法官助理江媛书记员邱爽