四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川08民终1335号 上诉人（原审被告）：蒲明友，男，回族，生于1964年3月17日，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：杨先华，四川诰通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲明清。 被上诉人（原审原告）：四川苍溪国有投资（集团）有限公司，住所地四川省苍溪县陵江镇白鹤路**，统一社会信用代码915108247208489150。 法定代表人：陈波，董事长。 委托诉讼代理人：宋**，四川鉴平律师事务所律师。 上诉人蒲明友因与被上诉人四川苍溪国有投资（集团）有限公司（以下简称苍溪国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市苍溪县人民法院（2020）川0824民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒲明友及其委托诉讼代理人杨先华、蒲明清，被上诉人苍溪国投公司委托诉讼代理人宋**到庭参加诉讼。本案业经本院专业法官会议讨论决定。本案现已审理终结。 蒲明友上诉请求：一、根据双方合同约定，上诉人与被上诉人的租赁合同仍处于合法有效的存续状态，一审判决在合同尚未终止的情况下径直判决交还承租房屋违反合同约定及相关法律规定。二、一审严重违反法定程序。一审法院未按照程序依法向上诉人送达开庭传票，最终导致上诉人未能出庭参加诉讼，缺席审理作出的判决应当依法撤销。三、一审法院本应依法中止对本案的重审程序，待相关部门终结讼争事实的调解后方可恢复诉讼，但却径直审理，轻率判决，造成极坏影响。四、上诉人不是本案适格被告，本案认定诉讼主体错误。上诉人是苍溪嘉陵中等职业学校的法定代表人，虽以个人名义签订房屋租赁合同，但系履行职务行为，合同也载明经营开办学校使用，租金收据和发票付款单位也多次载明苍溪嘉陵中等职业学校，案涉房屋实际承租人和使用人都是该学校，被上诉人应依法向学校主张权利，上诉人不应是直接被告，没有交还房屋的义务。综上，请求依法改判，驳回一审起诉。 苍溪国投公司委托诉讼代理人辩称：一、租赁合同处于合法有效状态没有法律依据。案涉租赁合同已于2018年12月31日到期，作为出租人向承租人发出书面《关于收回房屋的通知》，按照合同约定承租方应该及时返还租赁物。公司在租期届满后请求返还符合法律规定。且上诉人以合同权利义务没有履行完毕为由主张合同没有终止不能成立，上诉人没有履行交付2018年至今的房屋租金的义务，不能因为该违约行为让合同持续存续。此外上诉人未申请过要求维修房屋及渗水，只有出租人不履行维修义务时，承租人才可以维修。县拆迁办进场评估也是针对所有人即我公司的补偿评估，不是对上诉人的补偿评估。二、本案不存在程序违法。三、上诉人中止本案审理的理由不符合法律规定。本案不具有中止审理的理由，上诉人所称协调是指嘉陵职中办学事宜，上诉人应寻求政府支持和自身努力，而不是纠缠资产出租方。四、基于合同相对性，本案诉讼主体适格。综上，案涉租赁合同已到期，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 苍溪国投公司一审诉讼请求：1.判令被告立即将租赁的房屋交还给原告；2.判令被告按191.78元/天（即年租金70000元）支付从2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明的事实：原告苍溪国投公司系苍溪县国有资产经营有限公司、苍溪县国有资产投资经营有限公司两次更名而来的国有独资公司。1999年6月9日，苍溪县国有资产经营公司依据苍溪县经济体制改革办公室关于红军渡蚕种场兼并县蚕种场有关问题的通知（苍经体改[1999]15号）取得了县蚕种场净资产的所有权。 2008年4月7日，蒲明友（乙方）与苍溪县国有资产经营有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于四川省苍溪县陵江镇北门沟蚕种场一号蚕房和左侧平房及四周空坝，以及甲方在乙方屋后的一块空地租赁给乙方使用；蚕种场的公共厕所不对外出租，由乙方和蚕种场共同使用，乙方负责维修管理。租赁期5年，自2008年5月1日起至2013年4月31日止。租金标准为每年30000元，按季度交清。此外，租赁合同还对租赁期间房屋的修缮和装饰、甲方可以终止合同的情形、免责条款等作了约定。 2011年9月5日，苍溪嘉陵中等职业学校（乙方）与苍溪县国有资产投资经营有限公司（甲方）签订了《房屋场地租赁合同》，约定：甲方将位于苍溪县××镇××路原县蚕种场2、3号蚕房及周围场地出租给乙方；租赁期5年，自2011年9月6日起至2016年9月5日止；每年租金40000元。此外，租赁合同还对租金的交付方式、合同履行、房屋的修缮等作了约定。 2013年11月20日，苍溪嘉陵中等职业学校向苍溪县国有资产投资经营有限公司提出申请（苍嘉职[2013]5号），请求将先后租期进行合理调整为同一时间并延长租期。 2014年2月8日，被告蒲明友（乙方）与原告苍溪县国有资产投资经营有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于苍溪县陵江镇原县蚕种场1、2、3号蚕房场地；租赁期为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；租赁房屋仅作为开办学校使用；租金每年70000元。第十条合同的变更、解除与终止的第三款第十项约定，合同期内，因不可抗力和城市建设需要动迁该房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。第十三条免责条件第二款约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任。此外，合同还对房屋的修缮、装修、房屋交付及收回的验收、合同的履行、违约责任、争议解决等作了约定。 2017年8月22日，苍溪县土地房屋征收拆迁办公室向苍溪县国投公司发出关于终止嘉陵职业技术学校租赁合同的函（苍征拆办函［2017］12号），内容为：苍溪国投公司租赁给嘉陵职业技术学校的一号楼（教学楼）和空坝（现为嘉陵职校汽车修理厂），位于一桥一隧道ＰＰＰ项目的红线范围内，需征收拆迁。苍溪国投公司应根据县委、县政府的要求，迅速与承租方终止租赁合同，并就有关拆迁补偿事宜与拆迁办进行联系。同日，原告苍溪国投公司向被告蒲明友送达了《关于办理解除事宜的通知》，告知被告蒲明友，其租赁的苍溪国投公司的位于苍溪县××镇××道××号××号××房××号××房××道之间的场地（含苍溪县君城汽修厂）属于苍溪县韩家山隧道新建工程项目用地，其应在接此通知7天内到苍溪国投公司办理解除双方于2014年2月8日签订的《房屋租赁合同》，并于同年8月31日前腾空房屋及场地内相关设施设备，完整交还租赁的资产（含房屋、土地）。同年9月1日，四川省苍溪嘉陵中等职业学校复函：《房屋租赁合同》履行期限尚未届满，不同意解除合同。同年11月1日，县委办召开了关于苍溪嘉陵职校承租公司资产征拆工作对接会，会议全面听取了蒲明友的意见和建议，并形成会议纪要：议定县教科局履行教育行业主管单位责任，牵头协调处理苍溪嘉陵职校的相关诉求；县国资局、国投公司、国土、住建、交通等县级部门要认真落实苍溪嘉陵职校承租资产征迁专题会议精神，强化工作联动机制，形成工作合力，共同推进苍溪嘉陵职校承租资产征拆相关工作。 2018年7月10日，原告苍溪国投公司向法院提起诉讼，诉讼请求为：1.解除原告与被告于2014年2月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即将租赁的房屋交还给原告；3.判令被告按191.78元/天（即年租金70000元）支付从2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金；4.本案诉讼费由被告承担。同年12月25日，苍溪国投公司以双方自行协商为由，撤回起诉。 2019年3月20日，原告苍溪国投公司再次向被告蒲明友送达了关于收回房屋的通知，告知其双方签订的租赁合同已于2018年12月31日到期，请其缴纳2018年度租金及腾空房屋及场地内相关设施设备，并完整交还公司资产（含房屋、土地）。原告苍溪国投公司于同年5月13日再次向法院提起诉讼，一审法院2019年8月8日作出（2019）川0824民初1694号民事判决书。被告蒲明友对该判决不服，上诉至广元市中级人民法院。2019年11月20日，广元市中级人民法院作出（2019）川08民终1567号民事裁定书，裁定撤销（2019）川0824民初1694号民事判决书，并发回一审法院重审。 一审法院认为，原告苍溪国投公司作为案涉租赁房屋的所有权人，与被告蒲明友于2014年2月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，行使权利，履行义务。2018年12月31日，租赁合同的履行期限已届满，双方未针对案涉租赁房屋续签合同或签订新的合同，则原告苍溪国投公司有权要求被告蒲明友交还租赁的房屋并支付租金，被告蒲明友则负有依据合同的约定，向原告苍溪国投公司交还租赁物和支付下欠租金的义务。据此，原告苍溪国投公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告蒲明友于本判决生效后立即向原告四川苍溪国有投资（集团）有限公司交还租赁的位于苍溪县陵江镇原县蚕种场1、2、3号蚕房、场地；二、被告蒲明友于本判决生效之日起十日内以每年70000元租金的标准向原告四川苍溪国有投资（集团）有限公司支付从2018年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金。案件受理费2034元，由被告蒲明友承担。 本院审理查明，苍溪嘉陵中等职业学校为法人性质的民办非企业单位，法定代表人为蒲明友。 本院认为，蒲明友上诉主张其不是本案适格被告，苍溪国投公司应向案涉房屋的实际承租人和使用人即苍溪嘉陵中等职业学校（以下简称苍溪嘉陵职校）主张权利。经审理查明，案涉《房屋租赁合同》系蒲明友以个人名义与苍溪国投公司签订，双方在之前已就房屋租赁连续签订过两份租赁合同，承租方均有苍溪嘉陵职校印章。苍溪嘉陵职校系申请注册登记的法人性质的民办非企业单位，应当是具有独立财产，能够独立承担民事责任的社会组织，拥有民事权利能力和民事行为能力，具有完全民事诉讼主体地位。本案租赁合同主体的认定应根据合同内容、租赁用途和租金实际支付等来综合确定，蒲明友虽在租赁合同承租人处签名，但因其系苍溪嘉陵职校的法定代表人，案涉房屋的实际使用人为苍溪嘉陵职校，苍溪国投公司对此知情，且在之前签订的两份租赁合同中，学校亦在该处加盖了公章，案涉房屋租赁合同系双方租赁关系的续签，故应认定蒲明友为维持学校办学与苍溪国投公司签订租赁合同的行为系履行职务行为，案涉租赁合同主体应为苍溪嘉陵职校与苍溪国投公司，其合同的权利与义务应由苍溪嘉陵职校承担和履行。现苍溪国投公司以返还租赁物和支付租金为由向蒲明友个人主张租赁合同权利，缺乏事实和法律依据，系诉讼主体不适格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省广元市苍溪县人民法院（2020）川0824民初542号民事判决； 二、驳回四川苍溪国有投资（集团）有限公司的起诉。 一审案件受理费2034元，退还四川苍溪国有投资（集团）有限公司；上诉人蒲明友预交的二审案件受理费2034元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 胡 毅 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 邓 贤