上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9937号上诉人（原审被告）：上海纤尘纸塑有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康意路********。法定代表人：陈金华，总经理。上诉人（原审被告）：陈金华，女，1963年12月9日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：杨天庭,上海市华荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海互利旗篷有限公司，住所地上，住所地上海市浦东新区惠南镇拱极东路******v>法定代表人：陈荣，执行董事。上诉人上海纤尘纸塑有限公司（以下简称纤尘公司）、陈金华因与被上诉人上海互利旗篷有限公司（以下简称互利公司）房屋租赁合同纠纷一案不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初21003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人纤尘公司、陈金华上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人互利公司的一审诉讼请求。事实和理由：系争房屋由产权人上海XX厂（以下简称XX厂）出租给上诉人，且在合同履行期内，上诉人具有合法转租权。涉案《房屋租赁合同》是在被上诉人主动要求并对系争房屋情况有所了解的情况下签订，是双方当事人的真实意思表示。被上诉人对履行该合同可能发生的后果，以及免除上诉人责任的约定是被上诉人自行行使权利的情形。原审法院认定上诉人对合同无效负有主要过错，而被上诉人仅有微小过错，显失公平。至2017年10月份，仍有被上诉人工作人员在系争房屋内工作经营，故一审法院仅扣减被上诉人两个月使用费，并不合理。涉案合同合法有效，但被上诉人采取极端方式通过刑事案件将上诉人陈金华予以羁押，给上诉人造成了重大影响和损失，该部分也应作为折抵因素予以考虑。被上诉人互利公司辩称，涉案租赁合同无效，从签订合同至系争房屋被查封，一个月都没到，被上诉人不可能在法院正式查封后仍进入房屋进行经营。虽然一审法院扣减两个月使用费，但被上诉人不再提出异议，要求维持原判。互利公司向一审法院起诉请求：1.互利公司与纤尘公司于2017年4月16日签署的《房屋租赁合同》解除；2.纤尘公司返还互利公司已支付的2017年至2018年的租金共计5万元，并支付利息（以5万元为基数，自2017年4月17日起计算至实际返还之日止，按照同期贷款市场报价利率计算）；3.纤尘公司返还互利公司已支付的押金1万元；4.纤尘公司承担互利公司已支付的律师费用7,000元；5.陈金华对第2-4项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定，2017年4月16日，纤尘公司（出租方、甲方）与互利公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，第一年年租金50,000元、第二年年租金为52,500元、第三年年租金为55,000元；甲、乙双方约定，系争房屋2017年-2018年间，租金5万元整；租金支付方式：一年一付先付后用，并付押金1万元于2017年4月16日前支付押金，该押金租赁期满后归还乙方；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；出租方纤尘公司事先告知乙方，出租方纤尘公司租赁的厂房（即系争房屋），同时有合法的出租权；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为所引起的包括但不限于案件受理费、财产保全费、交通费、律师费、住宿费、等一切合理维权费用。合同另对其他事项作了约定。2017年4月14日互利公司向陈金华转账支付押金1万元，陈金华出具收条予以确认。收取押金后，纤尘公司将系争房屋钥匙交给互利公司，互利公司进场并开始装修。租赁合同签订后，互利公司向纤尘公司、陈金华支付租金合计5万元，2017年4月25日，纤尘公司开具租金增值税发票（1份）予以确认。另查明，2016年间，案外人陶某1、顾某、朱某、陶某2、陶某3作为原告，至法院起诉纤尘公司、陈金华，诉请要求确认陶某4、陶某3与纤尘公司签订的租赁合同解除；纤尘公司支付2013年4月1日至2015年3月31日拖欠租金326,000元等八项诉请，案号（2016）沪0115民初32175号。该案中查明上海市浦东新区XX镇XX组、地号XX镇XX村X、地号XX镇XX村XX/XX丘房屋登记的所有权人为XX厂某4、陶某3（乙方）与XX厂（甲方）签订《协议》，约定由于乙方不具备独立法人资格，故将XX镇XX组、地号XX镇XX村X、地号XX镇XX村XX/XX丘房屋过户于甲方。该案中还查明，纤尘公司为陈金华出资设立的一人有限公司。2013年3月26日，陶某4、陶某3（甲方）与纤尘公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区XX镇XX组、地号XX镇XX村X、地号XX镇XX村XX/XX丘的房屋1400平方米租给乙方使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止，年租金为188,000元。合同签订后，陶某4、陶某3将租赁物交付纤尘公司使用，但纤尘公司仅支付5万元租金。2015年2月，纤尘公司出具《承诺书》，承诺所有房租于2015年3月15日前全部结清，逾期不支付的则3月底前自动搬离等。嗣后，纤尘公司未按《承诺书》履行。2015年11月，陶某4死亡，其法定继承人为顾某等人。2016年7月20日，法院作出（2016）沪0115民初32175号案件一审判决。认为陶某4、陶某3与纤尘公司签订的《房屋场地租赁合同》合法有效，因合同履行过程中纤尘公司欠付租金，未按约履行，应承担由此带来的法律后果。判决陶某4、陶某3与上海纤尘纸塑有限公司2013年3月26日签订的《房屋场地租赁合同》于2015年3月31日解除；上海纤尘纸塑有限公司于判决生效之日起三十日内将其承租的位于上海市浦东新区XX镇XX组的房屋及场地返还陶某1、顾某、朱某、陶某2、陶某3等七项判决。一审判决后，纤尘公司、陈金华提起上诉，二审案号：（2016）沪01民终10557号。二审法院于2017年1月12日作出判决：驳回上诉，维持原判。此后因纤尘公司、陈金华未按（2016）沪0115民初32175号判决履行，法院于2017年3月受理了前案互利公司的执行申请。2017年4月7日，法院出具了执行公告，限期被执行人搬离租赁物，告知法院将于2017年5月26日依法强制执行。因互利公司承租的系争房屋属于被强制执行的标的物内，2017年5月26日，互利公司因租赁纠纷报警。2017年5月初，纤尘公司曾以陶某3、顾某等人为被告，提起房屋租赁合同纠纷。同年6月12日，纤尘公司撤回起诉。2020年4月，互利公司向法院提起涉案诉讼，法院于2020年4月17日向被告送达了诉状副本等应诉材料。又查明，2017年9月26日陈金华因涉嫌合同诈骗罪被上海市公安浦东分局刑事拘捕，2017年10月26日取保候审。2018年11月14日上海市浦东新区人民检察院出具不起诉决定书，认为陈金华合同诈骗罪的证据存在疑问，无法查证属实，决定对陈金华不起诉。再查明，互利公司为涉案诉讼与山东君诚仁和（上海）律师事务所律师签订了委托代理合同，发生律师费7,000元。审理中，互利公司向法院提交2017年6月1日转账记录，互利公司称其于2017年5月26日被执行法官告知系争房屋无法使用、并于当天张贴了封条，要求互利公司搬离，互利公司于当日报警后，另行承租房屋，2017年6月1日向案外人支付了另行租房的押金。2017年5月26日以后互利公司已不能正常使用租赁物，6月初互利公司陆续搬离，倘若要计算房屋租金（或使用费），互利公司仅同意承担（扣减）一个月即4,167元。纤尘公司、陈金华向法院提交纤尘公司与XX厂于2017年2月签订的《房屋场地租赁合同》（复印件）及与陶某4、陶某3签订的《房屋场地租赁合同》、情况说明等材料，证明其向陶某4承租房屋的产权人应为XX厂，纤尘公司与陶某4、陶某3签订的租赁合同应为无效合同。经庭审质证，互利公司对纤尘公司与XX厂的租赁合同真实性、关联性不予认可，认为纤尘公司对系争房屋无权处分才导致双方间的租赁合同无法履行。另纤尘公司、陈金华陈述，其不清楚互利公司何时搬离系争房屋，2017年9月陈金华被刑事拘捕前互利公司尚在系争房屋处经营，10月26日，纤尘公司、陈金华发现互利公司已不在租赁房屋处，因此互利公司应当承担2017年5月1日至10月26日期间的租金（或使用费）。一审法院认为，互利公司与纤尘公司于2017年4月16日就系争房屋签订了房屋租赁合同，约定租期自2017年5月1日起至2020年4月30日止。但纤尘公司的上位租赁合同租期至2018年3月，并且2017年1月，一、二审法院已经认定纤尘公司与陶某4、陶某3之间的租赁合同解除，纤尘公司的上位租赁合同纠纷案已进入执行阶段。纤尘公司并没有足够证据表明其与互利公司签约时对系争房屋仍具有转租的权利，因此互利公司与纤尘公司间的租赁合同应认定无效。纤尘公司对合同无效负有主要过错，本案互利公司未尽善意审查义务，对造成合同无效亦负有一定过错。由于系争房屋在签订合同后已交付互利公司使用，纤尘公司、陈金华主张应扣除相应的租金（实为房屋使用费）法院予以采纳。虽然系争房屋于2017年5月底已进入法院强制执行阶段，但互利公司没有充分证据表明其具体搬离房屋的日期。考虑到彼时系争房屋已进入执行程序，客观上影响了互利公司的正常使用。法院依据合同的履行情况，在互利公司已支付的房屋使用费中，酌情扣减使用费8,500元，余款由纤尘公司返还。互利公司主张的利息以及律师费损失，因合同无效，法院不予支持。互利公司缴纳的租赁押金，纤尘公司应予返还。纤尘公司系陈金华设立的一人有限公司，陈金华未提供证据证明公司财产独立于其个人财产的，应对公司金钱债务承担连带责任。互利公司所支付的押金及房屋使用费，有部分资金直接支付至陈金华个人账户，更加印证纤尘公司、陈金华之间资产混同。互利公司要求陈金华对纤尘公司的涉案债务承担连带责任，法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、上海互利旗篷有限公司与上海纤尘纸塑有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海纤尘纸塑有限公司于判决生效之日起十日内退还上海互利旗篷有限公司房屋使用费41,500元；三、上海纤尘纸塑有限公司于判决生效之日起十日内退还上海互利旗篷有限公司押金10,000元；四、陈金华对上海纤尘纸塑有限公司的上述第二、第三项付款义务承担连带责任；五、驳回上海互利旗篷有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,475元，减半收取计737.50元，由上海互利旗篷有限公司负担237.50元，上海纤尘纸塑有限公司、陈金华负担500元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效，事实依据充分，适用法律得当，本院不再赘述。上诉人明知系争房屋产权和使用权存在纠纷且诉讼已进入执行阶段，仍与被上诉人签订涉案合同，对导致合同无效负有主要过错。其以被上诉人长期占用系争房屋及造成上诉人陈金华严重损失为由，要求在返还费用中酌情增加扣减金额，无证据证明且于法不合。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,087元，由上诉人上海纤尘纸塑有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁慧审判员  陈敏审判员  马丽二〇二〇年十二月九日书记员  刘惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……