新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新22民终901号 上诉人（原审被告）：邹湘文，男，1962年6月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：高彦庚，哈密市伊州区众信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路**。法定代表人：陈启新，党支部书记。委托诉讼代理人：高绪文，新疆恒生律师事务所律师。上诉人邹湘文因与被上诉人新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局（以下简称国有林管理局哈密分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人邹湘文及其委托诉讼代理人高彦庚，被上诉人国有林管理局哈密分局的委托诉讼代理人高绪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹湘文上诉请求：1．撤销原审判决，驳回国有林管理局哈密分局的诉讼请求；2．一审、二审案件受理费、邮寄送达费由国有林管理局哈密分局承担。事实和理由：一、客观上邹湘文没有继续占用涉案房屋的依据。租赁合同明确约定到期日为2018年12月31日，国有林管理局哈密分局表示不续租。2018年12月，邹湘文为腾空搬走做了准备，从案外人杨娟娟手上以转让的方式，取得了新疆瑞豪酒店底商的经营承租权，并向法庭提交了房屋租赁合同及补充协议，杨娟娟、杨鹏收取邹湘文交纳定金、转让费收条关联证据，证人欧秋平出庭作证的证言，邹湘文于2019年1月13日左右就腾房搬走。二、主观上邹湘文没有占用涉案房屋的故意。经营中，国有林管理局哈密分局控制邹湘文用水、电，占用涉案房屋目的用来经营取利，但2019年1月至2020年4月13日，邹湘文没有向国有林管理局哈密分局购买过一次涉案房屋用水、电，事实说明邹湘文没有占用涉案房屋营业。国有林管理局哈密分局也未提供邹湘文侵占房屋进行经营的证据。三、原审认为，双方未续签合同，邹湘文没有及时交回房屋，应视为对房屋实际占用，证据不足。按照租赁合同第二条的约定，甲方从2018年1月1日将房屋交付乙方使用至2018年12月31日收回，租期1年。此处期满收回的义务当然是国有林管理局哈密分局履行，国有林管理局哈密分局明知租赁合同到期为2018年12月31日，也没有同意续签合同，应按约定履行收回房屋钥匙的义务。没有履行造成的损失，应由国有林管理局哈密分局承担。四、国有林管理局哈密分局行使合同权利，履行合同义务存在过错，国有林管理局哈密分局明知没有续签合同，钥匙未收回，邹湘文占用房屋，没有按照租赁合同第七条第5项约定的停水、电、锁门、索回钥匙方式，收回房屋存在过错，按照合同法第119条的规定，因国有林管理局哈密分局的过错致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。五、原审判决邹湘文赔偿2020年1月至2020年4月13日损失错误，与法不符。2017年12月25日，双方在房屋租赁合同第二条明确约定，期满收回房屋，国有林管理局哈密分局没有收回，应视为放弃。同时众所周知，2020年1月至2020年4月13日，新冠肺炎爆发蔓延全国，包括哈密都在抗疫中，在国有林管理局哈密分局放弃，又遇不可抗力，原审仍然判决邹湘文赔偿损失，情理不合，与法不符，是错误的。综上，原审认定事实不清、证据不足，显失公正。国有林管理局哈密分局辩称，一、2020年4月13日，邹湘文才将租赁房屋交给国有林管理局哈密分局，有邹湘文签字的收条为证。邹湘文称其已在别处另租房屋，但在别处另租房屋与继续使用国有林管理局哈密分局的房屋并不矛盾，不能以此来否认使用国有林管理局哈密分局房屋的事实。二、邹湘文在使用房屋，是否需要用电、用水由其自己决定，不能因为没有用电、用水就推定没有用房。三、国有林管理局哈密分局作为出租方，是有收回房屋的权利，但租赁合同的债权性质决定出租方的权利只是请求权，不是直接支配权，法律也禁止出租方以直接的方式收回租赁物，只能通过诉讼方式要求交付租赁物。四、合同约定国有林管理局哈密分局确实有权停水停电，但是权利是可以不行使。如果国有林管理局哈密分局停水停电锁门，反倒是滥用权利。合同法第一百一十九条关于损失扩大的规定在本案不具有适用的可能，本案并不存在损失，国有林管理局哈密分局请求的是占用费。五、邹湘文在合同到期后就应该返还租赁物，但邹湘文未及时返还，已经构成违约。虽然2020年初发生了疫情，但不是疫情造成了邹湘文违约，不能以疫情的不可抗力来抗辩，因为当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，邹湘文在租赁合同到期后已经无权占有和使用租赁物，不可抗力也不能成为其不承担责任的理由，其承担非法占有使用租赁物的费用也是合情合理的。国有林管理局哈密分局向一审法院起诉请求：1．判令邹湘文支付哈密市天山北路21号院（小二楼105号）的使用费（自2019年1月1日至2020年4月13日止，按月使用费1758.75元计算）26381.25元；2．诉讼费及其他费用由邹湘文承担。一审法院认定事实：2017年12月25日，国有林管理局哈密分局与邹湘文签订《房屋租赁合同》，约定：一、邹湘文承租国有林管理局哈密分局位于哈密市伊州区××号的房产，房产面积为31.2平方米。二、租赁期为1年，甲方（哈密林场）从2018年1月1日将房屋交付乙方（邹湘文）使用至2018年12月31日收回。三、年租金为21，105元／年，乙方在签约之日一次性向甲方交清租金……十、本合同在规定的租赁期间提前45日内，双方如愿延长租赁期，应重新签订合同，逾期不签，甲方可另行处理……。合同签订后国有林管理局哈密分局将涉案房屋交付给邹湘文，邹湘文支付国有林管理局哈密分局自2018年1月1日至2018年12月31日的租赁费21105元。合同到期后，双方未续签合同，邹湘文并未返还案涉房屋，截止到2020年4月13日将把涉案房屋钥匙交给国有林管理局哈密分局。2012年10月15日，中共新疆维吾尔自治区林业厅委员会下发《关于自治区林业厅直属国有林场体制改革机构编制方案的通知》将“哈密林场”更名为“新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局”。一审法院认为，2017年12月25日，国有林管理局哈密分局与邹湘文签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。合同到期后，双方未续签合同，邹湘文并没有及时交还房屋，应视为邹湘文仍对房屋进行实际占用。邹湘文抗辩其没有及时交还房屋是因为邹湘文多次找国有林管理局哈密分局有关负责人未能找见，因此未能及时交还的理由不能免除其对房屋进行实际占有而应支付房屋使用费的义务。邹湘文主张不应支付2019年1月1日至2020年4月13日期间的房屋占有使用费的主张缺乏事实及法律依据。双方没有新的关于房租的约定，应当按照双方前一年约定租赁费实际履行。国有林管理局哈密分局主张自2019年1月1日至2020年4月13日止，按月使用费1758.75元计算26381.25元的诉讼请求予以支持。遂判决：邹湘文于判决生效之日起五日内支付新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局房屋租赁费26381.25元。案件受理费460元，减半收取230元，邮寄费30元，合计260元，由邹湘文负担。本院二审期间，国有林管理局哈密分局提交了自治区工信厅会同财政厅、人力资源和社会保障厅等部门出台的《关于帮助个体工商户应对疫情影响降低经营成本促进稳定发展的若干意见》，认可从2020年2月1日减免租赁费。邹湘文认为与本案没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《关于帮助个体工商户应对疫情影响降低经营成本促进稳定发展的若干意见》中规定：“5、减免用房租金。对承租国有资产类经营性房产或摊位（包括各类开发区和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地、科技企业孵化器、小区服务用房及商业店铺等）的个体工商户，免除2020年上半年租金。各地政府支持持有物业的民营单位和个人参照国家及自治区相关规定，减免、延期收缴个体工商户房租，政策执行期限自2020年2月1日至6月30日。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、邹湘文是否按时返还租赁房屋，是否应当支付占有使用费；二、疫情期间占用房屋的使用费应当如何处理。一、关于邹湘文是否按时返还租赁房屋，是否应当支付占有使用费问题。经查，邹湘文与国有林管理局哈密分局签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限到2018年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方也均认可出租人国有林管理局哈密分局在租赁期届满前已经向承租人邹湘文表示不愿意续租，邹湘文应当在租赁期届满后及时将租赁房屋返还给出租人国有林管理局哈密分局，但邹湘文并未及时返还房屋，而是至2020年4月13日将把涉案房屋钥匙交给国有林管理局哈密分局，因此，国有林管理局哈密分局要求比照租金标准支付房屋占有使用费的请求应当支持。邹湘文称国有林管理局哈密分局无人接收的理由，无证据支持，本院不予采信。邹湘文所称国有林管理局哈密分局未按照合同约定采取停水、停电、锁门强制收回案涉房屋，说明邹湘文没有侵占房屋的理由，因为合同约定不得违反法律、行政法规的强制性规定，且合同约定的上述行为并非必要行为，因此，邹湘文的该项理由本院不予采信。二、关于疫情期间占用房屋的使用费应当如何处理问题。因2020年上半年全国新冠疫情爆发，根据国家防疫抗疫要求，大量房屋无法租赁也无法进行经营。在此期间，邹湘文占用房屋对国有林管理局哈密分局并不造成必然损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，结合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持，疫情期间的租赁费应当减免，”以及自治区《关于帮助个体工商户应对疫情影响降低经营成本促进稳定发展的若干意见》中规定：“5、减免用房租金。对承租国有资产类经营性房产或摊位（包括各类开发区和产业园区、专业市场、工业厂房、创业基地、科技企业孵化器、小区服务用房及商业店铺等）的个体工商户，免除2020年上半年租金。各地政府支持持有物业的民营单位和个人参照国家及自治区相关规定，减免、延期收缴个体工商户房租，政策执行期限自2020年2月1日至6月30日。”因邹湘文租赁房屋系国有林管理局哈密分局资产，属于国有资产类经营性房产，故对国有林管理局哈密分局主张的2020年1月1日至4月13日之间的房屋占用费不予支持。国有林管理局哈密分局房屋占有使用费的计算时间应为2019年1月1日-2019年12月31日，邹湘文还应向其支付房屋占有使用费金额为当年租金21105元。综上所述，邹湘文的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1354号民事判决；二、邹湘文于本判决生效之日起五日内支付新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局房屋占有使用费21105元；三、驳回新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费460元，减半收取230元，由邹湘文负担184元，新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局负担46元；二审案件受理费460元，由邹湘文负担368元，新疆维吾尔自治区天山东部国有林管理局哈密分局负担92元。本判决为终审判决。审  判  长   王晓东审  判  员   张晓丽审  判  员   王 豫二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 三 日法 官 助 理   杜苗苗书  记  员   刘 微