湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终409号上诉人（原审原告）：王永蓉，女，1963年10月16日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：湖北三峡农村商业银行股份有限公司下堡坪支行。住所地：湖北省宜昌市夷陵区下堡坪乡秀峰街**。负责人：田秀山，该支行行长。委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建明，湖北君任律师事务所律师。第三人：余修洪，男，1960年12月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。第三人：罗声，男，1989年7月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：罗又鸣（罗声之父），男，汉族，1966年5月22日出生，住湖北省宜昌市西陵区。第三人：李铜青，男，1963年3月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人王永蓉因与被上诉人湖北三峡农村商业银行股份有限公司下堡坪支行（以下简称农商行）、原审第三人余修洪、罗声、李铜青案外人执行异议之诉一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2018）鄂05民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王永蓉上诉请求：依法撤销原审判决，确认诉争房屋的所有权归王永蓉所有，由农商行承担本案诉讼费用。事实及理由：王永蓉于2013年12月1日与罗又鸣（罗声的父亲）签订了房屋买卖合同，双方约定将诉争房屋以总价款2560000元出售给王永蓉。合同签订后，王永蓉按合同约定分别在2013年12月3日、2014年9月1日分两次以转账的方式支付房款2000000元，余款560000元因房价问题发生争议未予支付，导致房屋至今未予过户。双方是多年的邻居，关系较好，从买卖成立至今已经4年多，没有发生过任何问题。后来王永蓉接到罗又鸣的电话时才得知房屋被拍卖，王永蓉于2018年4月23日依法向一审法院提出执行异议。一审法院以优先受偿权为由驳回王永蓉的诉讼请求，没有认真调查案件的基本事实。王永蓉与罗声签订的购房合同，是双方真实意思表示，王永蓉也依合同约定支付了相应的购房款，没有办理过户手续是因为后来的种种原因导致，双方购买房屋发生在该贷款之前，而且该贷款是没有经过原房屋所有人允许的非法贷款，对该房屋价值也严重低估，理应不予支持，贷款金额远远超过房屋实际贷款比例。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条提起上诉。农商行答辩称，1.王永蓉陈述的事实相互矛盾，王永蓉首先称双方因房价问题产生争议导致未能过户，后又称双方没有任何争议。2.双方买卖关系违背常理，王永蓉称2013年12月签订房屋买卖合同，2014年9月已经付款200万元，而此前的2014年5月26日诉争房屋已经办理抵押登记，王永蓉不应当对此不知情。农商行怀疑本案存在虚假诉讼。一审查明王永蓉与罗声及其父亲罗又鸣系亲戚关系，双方因为经营需要发生借贷系常见现象，摘取部分转账冠以房屋买卖价款虚构房屋买卖的可能性存在。一审判决认定事实正确。3.王永蓉诉讼请求没有法律依据，王永蓉没有支付全部价款，也没有实际占有诉争房屋，还因为价款问题导致没有过户，因此其主张阻却执行没有法律依据。原审驳回其诉讼请求，适用法律正确。王永蓉向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销对位于宜昌市夷陵区小溪塔街办港虹路2号的2套房屋的执行。2.确认以上房屋的所有权归王永蓉所有。一审法院经审理查明：1、王永蓉于2013年12月1日与罗又鸣（罗声的父亲）签订了房屋买卖合同，双方约定将位于宜昌市××区小溪××街办××虹路××房屋（证××区房权证小溪塔字第**，建筑面积145.26平方米；第00217073号，建筑面积110.79平方米，房屋登记人为罗又鸣的儿子罗声）以总价款人民币2560000元整的价格出售给王永蓉。合同签订后，王永蓉按照合同的约定分别在2013年12月3日、2014年9月1日分两次以转账的方式支付了相应的房款2000000元整。2、2014年农商行与余修洪签订《个人借款合同》，向余修洪提供200万元借款，同时农商行与罗声签订《抵押合同》，约定罗声以其宜昌市夷陵区小溪塔街办港虹路2号的2套房屋（即王永蓉与罗又鸣所签房屋买卖合同所涉的两套房屋）为该笔借款作抵押担保，并于2014年5月6日办理了房屋抵押登记。3、2016年1月28日，因余修洪未按期还款，农商行申请仲裁，宜昌仲裁委员会于2016年9月20日作出（2016）宜仲裁字第39号裁决书，裁决余修洪偿还农商行200万元借款及利息、农商行对涉案房屋享有抵押权、李铜青承担连带责任。4、2017年2月20日，农商行向一审法院申请执行，一审法院对涉案房屋予以执行。执行中，王永蓉提出执行异议，一审法院于2018年5月2日作出（2018）鄂05执异46号执行裁定书，裁定驳回王永蓉的执行异议申请。一审法院认为，执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。其诉讼目的在于阻却执行，审理范围包括案外人是否有阻却执行的理由。罗声主张本案所涉借款存在非法借贷及余修洪主张其不是实际借款人之辩称，因不属于本案审查的范围，一审法院不予审理。关于王永蓉与罗又鸣之间签订的《房屋买卖合同》效力问题，虽然案涉房屋所有权人为罗声，但罗又鸣作为罗声的代理人，罗又鸣的陈述能够作为罗声对王永蓉与罗又鸣之间房屋买卖行为的追认，王永蓉与罗又鸣签订的《房屋买卖合同》有效，对农商行主张买卖行为因未得到罗声追认而效力待定的抗辩理由，一审法院不予支持。本案争议的焦点为：王永蓉对涉案房产是否享有所有权及法院的查封执行措施是否合法。关于王永蓉是否享有讼争房屋实体性权利问题。本案讼争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。从本案情况看，虽然王永蓉与罗又鸣订立了房屋买卖合同，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，且案涉房屋至今仍登记在罗声名下。因此，案涉房屋的所有权仍然属于罗声，王永蓉并不享有其所有权。关于王永蓉是否享有足以排除强制执行的民事权益。根《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，农商行对涉案房屋享有抵押权，应对王永蓉提出的执行异议不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：驳回王永蓉的诉讼请求。案件受理费17080元（王永蓉已预交），由王永蓉负担。本院二审审理查明，一审查明事实正确，本院依法予以确认。本院通过阅一审案卷补充查明，诉争房屋系商铺。本院认为，本案争议的焦点为：王永蓉能否阻却对诉争房产的执行。现评析如下：本案系案外人王永蓉提起的执行异议之诉，应审查案外人是否对执行标的物有足以排除强制执行权利。王永蓉对本案诉争借款的合法性有异议、原审中罗声抗辩本案所涉借款存在非法借贷不属于本案审查的范围。（一）王永蓉依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八提出执行异议，原审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定作出判决。该条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉及上述两个条款的相互关系和适用问题。出于生存权优先保护的考量，对购房者的居住权应予以特别保护。如果购房者符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，可以阻却人民法院强制执行，故上述司法解释第二十九规定的情形系第二十七条“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，第二十八条则不属于第二十七条“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。《全国法院民商事审判工作会议纪要》法【（2019）254号】126条亦持此观点。由于本案诉争房屋为商铺，并非王永蓉在当地唯一居住住房，即使王永蓉与罗又鸣（罗声的父亲）于2013年12月1日签订诉争房屋买卖合同属实，满足前述第二十八条规定的部分情形，也不能阻却农商行依据抵押权申请对诉争房屋的执行。（二）一审中受罗声委托出庭的罗又鸣陈述诉争房屋一直是其在代王永蓉收取租金。执行异议之诉中，利益和主张相对抗的双方为案外人与申请执行人，因此不能仅依据被执行人对案件事实的承认免除案外人的举证证明责任。本案不能仅依据罗声该自认认定王永蓉合法占有诉争房屋。因王永蓉购买诉争房屋后，并未充分举证证明已经实际占有诉争房屋，王永蓉对未变更登记案涉房屋产权也没有作出合理的解释。2014年农商行与案外人余修洪签订个人借款协议，总借款金额为200万元，同时，农商行又与罗声签订《抵押合同》，约定罗声以诉争房屋为该笔借款作抵押担保，并于2014年5月6日办理了房屋抵押登记。王永蓉也未举证证明农商行与罗声签订案涉抵押合同时已经知晓罗声向王永蓉出售诉争房屋的事实。故农商行对本案诉争房屋依法享有抵押权。综上所述，申请执行人农商行的担保权作为优先受偿权应得到保护。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定对王永蓉的排除执行异议不予支持，事实依据和法律依据充分。王永蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17080元，由王永蓉负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  周常芳审判员  朱红祥二〇二〇年十二月二十八日法官助理戈凯书记员何正浩