上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18632号原告：吴昊，男，1986年5月27日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：黄月，上海大驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳启明，上海大驰律师事务所律师。被告：金美萍，女，1962年5月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：陈晨，男，1989年2月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：俞海波，男，1995年11月12日出生，汉族，住江苏省。三被告共同委托诉讼代理人：刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。原告吴昊与被告金美萍、陈晨、俞海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告吴昊委托诉讼代理人黄月、被告金美萍、陈晨、俞海波共同委托诉讼代理人刘晓岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴昊向本院提出诉讼请求：1.要求金美萍、陈晨、俞海波返还吴昊租金14,483元；2.要求金美萍、陈晨、俞海波返还吴昊保证金35,000元。事实与理由：2019年12月3日，双方签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定房屋地址：上海市天钥桥路XXX号嘉汇国际广场A栋3510-3511室(以下简称系争房屋)，建筑面积为131.42平方米。租赁期限从2020年2月1日起至2022年1月31日止，月租金17,500元。房屋产权人为3510室：俞海波,3511室：金美萍、陈晨。其中俞海波、金美萍开具委托书由徐秋君作为金美萍、陈晨、俞海波的委托代理人签约。签约当日，吴昊依约向金美萍支付2个月租金35,000元以及保证金35,000元,共计70,000元，其中7,500元作为租房定金于2019年11月30日支付给了房屋中介,后由房屋中介转账给了金美萍、陈晨、俞海波,合同规定如因一方责任违约则需赔付另一方2个月租金即35,000元作为违约金。2020年2月前后国内冠状病毒爆发，吴昊于2月5日通过微信向徐秋君提出由于疫情原因需退房并解除合同，并请徐秋君向金美萍询问能否因为疫情是不可抗力因素而免于赔付违约金。但自吴昊提出退租解约，金美萍、陈晨、俞海波及其委托代理人先是以疫情期间可以免房租为理由拖延时间不给予正面回复，当吴昊再次确认要退租解约后，又以金美萍在国外不便处理等各种借口相互推脱，不办理退租交接手续。在吴昊反复催促下，2020年3月23日，徐秋君同意办理退租交接手续，但不仅要求吴昊赔付2个月违约金，并且以2月5日提出退租就要计算2月份整月租金为理由，拒绝退还剩余租金，把其故意拖延退租解约时间的责任要求吴昊承担租金。2020年3月30日，吴昊在无奈之下只好先办理了退房交接手续并收到金美萍、陈晨、俞海波退还的仅一个月租金17,500元。金美萍、陈晨、俞海波的行为严重损害了吴昊的合法权益。请求法院依法判决金美萍、陈晨、俞海波退还吴昊2020年2月5日提出退租后的房屋租金，并且根据冠状病毒疫情为不可抗力因素的法律依据，免除双方违约责任，判决金美萍、陈晨、俞海波退还全部违约金。审理中，吴昊增加诉讼请求：要求确认双方的房屋租赁合同自2020年2月5日起解除。吴昊明确诉请1为2020年2月6日至2020年2月29日期间的租金。金美萍、陈晨、俞海波辩称，不同意吴昊各项诉请，吴昊诉请无事实基础及法律依据。双方确实签订房屋租赁合同，签约后，金美萍、陈晨、俞海波支付17,500元一个月租金的中介费，给吴昊两个月免租期，吴昊在2020年2月5日首次向金美萍、陈晨、俞海波提出退租意向，双方并未达成一致意见，还在协商，直到2020年3月底双方达成一致意见，所有的损失为将近六个月的租金，包括免租期，两个月的租赁期，这几个月的物业管理费、一个月租金的中介费，还包括垃圾清运以及开锁的费用，金美萍、陈晨、俞海波退给吴昊一个月租金。即金美萍、陈晨、俞海波承担三个月租金损失，吴昊承担三个月租金损失。双方达成一致意见之后，金美萍、陈晨、俞海波退了相应的款项给吴昊，谁知吴昊收到款项后，立即拨打110，拒不归还钥匙，清理垃圾，导致金美萍、陈晨、俞海波损失扩大。吴昊诉状中所称由于金美萍、陈晨、俞海波原因不办理退租手续不属实。吴昊开美容院，在免租期没满实际已经在系争房屋内开始经营，后因疫情原因其生意确实受到影响，但没有停止营业，并不存在完全没有营业的情况。因此金美萍、陈晨、俞海波认为在疫情影响下，金美萍、陈晨、俞海波已经与吴昊商定各承担一半的经济损失，公平合理。吴昊在同意该处理方式后，马上反悔，违背诚信。另外，不同意2020年2月5日租赁合同解除。双方一直是在协商过程之中，并没有达成一致的意见。而吴昊的提出该日解约无合同、事实及法律依据。租赁合同应为2020年3月30日解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月3日，金美萍、陈晨、俞海波作为出租方(甲方)与吴昊作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定甲方将本市徐汇区天钥桥路XXX号3510-11室出租给乙方，建筑面积131.42平方米。租赁房屋作为办公使用。租赁期限自2020年2月1日至2022年1月31日止。(其中2019年12月3日至2020年1月31日为装修免租期)。月租金17,500元。押二付二，先付后用。保证金为两个月租金即35,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2019年12月4日，为系争房屋租赁，金美萍支付案外人居间服务费17,500元。2020年2月5日，吴昊通过微信向金美萍、陈晨、俞海波委托代理人徐秋君表示：房东您好，经过非常挣扎而痛苦的纠结，我们决定退租了，疫情的发展趋势相信您也了解，照目前情况看来没有三、五个月实体门店无法恢复正常营收……免去我们的违约金，我们会尽力配合撤出和后续事宜……。2020年2月6日，徐秋君回复：我已经发给我们老板了，她没有回复。2020年2月7日，徐秋君回复：你好，疫情过一段时间会过去的，你如果想继续要做的话这几个月的房租可以免掉。反正这段期间我们的房子也是空关的。2020年2月8日，吴昊通过微信向徐秋君表示：……我们目前账上连顾客充卡的钱都快还不出来了，所以还是决定及时止损算了，……也感谢房东可以免于我们违约金就好。2020年2月10日，徐秋君回复：我老板在国外，要不你发个短信给她，把你的情况和她说一下。2020年3月22日，吴昊通过微信向徐秋君表示：徐女士，请问房东什么时候回国，我们退租的事情是不是该确定一下？目前国内疫情已经控制了，我退出来你们也好租给别人。2020年3月25日，徐秋君通过微信向吴昊表示：今天我和老板沟通过了，她只同意退你17,500元，那我也没有办法了。吴昊回复：那你们这就有点不讲理了吧，我已经按合同赔付了，凭什么扣我三个月？2020年3月26日，徐秋君通过微信向吴昊表示：办完交接，我当场把钱给你，我30日中午有空可以来办交接的。2020年3月27日，吴昊回复：房子已清空，哪天交接？只要下午都可以。徐秋君回复：星期一下午一点钟左右可以吗？吴昊回复：那就周一下午两点。2020年3月30日，吴昊与金美萍、陈晨、俞海波就系争房屋进行了交接，吴昊将系争房屋返还金美萍、陈晨、俞海波。审理中，双方一致确认：吴昊租赁系争房屋用作美容院。吴昊支付金美萍、陈晨、俞海波两个月租金以及两个月租金金额的保证金，共计70,000元。2020年3月30日，金美萍、陈晨、俞海波退还吴昊17,500元。审理中，金美萍、陈晨、俞海波表示2020年3月30日金美萍、陈晨、俞海波退还吴昊17,500元为1个月的租金。吴昊支付的35,000元保证金不予返还，用以抵充包括解除租赁合同违约金、使用房屋4个月期间的物业费、租金、中介费等金美萍、陈晨、俞海波因租赁合同履行产生的所有损失，不再提出反诉。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、支付凭证、微信聊天记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，吴昊与金美萍、陈晨、俞海波签订的租赁合同于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案中，吴昊以疫情为由提出解除租赁合同，疫情虽然确实给吴昊使用系争房屋造成一定影响，但吴昊实际无权以疫情作为理由单方解除租赁合同。故吴昊要求确认双方租赁合同于2020年2月5日解除的诉请于法无据，本院不予支持。根据查明事实，吴昊于2020年3月30日将系争房屋返还金美萍、陈晨、俞海波，金美萍、陈晨、俞海波亦确认该日解除双方租赁合同，故本院确认租赁合同于2020年3月30日解除。因此，吴昊要求返还2020年2月6日至2020年2月29日期间租金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于吴昊主张返还租赁保证金的诉请，根据租赁合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。现金美萍、陈晨、俞海波主张35,000元保证金不予返还，用以抵充包括解除租赁合同违约金、使用房屋4个月期间的物业费、租金、中介费等金美萍、陈晨、俞海波因租赁合同履行产生的所有损失，有合同及事实依据，尚属合理，于法不悖，本院对此予以采纳，对吴昊主张返还租赁保证金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、吴昊与金美萍、陈晨、俞海波于2019年12月3日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、驳回吴昊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计518元，由吴昊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年十二月十一日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。