湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0281民初3983号原告(反诉被告):黄朝亮，男，1990年10月4日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：覃铭，湖北华徽律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告(反诉原告)：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：大冶市罗家桥大道**。法定代表人：夏建祥,该公司执行董事。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司，，住所地：大冶市罗家桥大道**法定代表人：胡国存，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：余炼炼、姜北晨（实习），湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）黄朝亮与被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧蓓莎管理公司）、被告湖北欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，欧蓓莎管理公司于2020年11月30日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄朝亮及其委托诉讼代理人覃铭，欧蓓莎管理公司、欧蓓莎置业公司的委托诉讼代理人余炼炼、姜北晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄朝亮诉称，2015年7月30日,欧蓓莎管理公司与黄朝亮签订《商铺租赁合同》约定：黄朝亮租赁大冶欧蓓莎商城内2幢1层103-104共计2间商铺作为经营使用，租赁期为两期，第一期为2015年10月1日至2019年9月30日止，一次性交纳租金17660元，第二期为2020年1月1日至2020年12月31日，年租金约定为29138元。后黄朝亮为扩大经营又于2017年4月20日与欧蓓莎管理公司另行签署租赁合同，约定：黄朝亮租赁大冶欧蓓莎商城内2幢1层105-107共计3间商铺作为三棵树油漆经营使用，租赁期为两期，第一期为2017年4月20日至2019年12月31日止，一次性交纳租金21297元，第二期为2019年12月31日至2020年12月31日，年租金约定为52698元。租赁商铺交付状态为毛坯。黄朝亮入驻后花费600000元进行装修。第一期租赁期到期后，欧蓓莎管理公司对第二期租赁单方面大幅度涨租，后不顾黄朝亮的抗议为追求利益最大化和第三方万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期的租赁合同，并采取停水、停电、锁门的方式阻止黄朝亮继续经营，逼迫黄朝亮搬离。我方认为欧蓓莎管理公司违反诚实信用原则，利用其签约优势地位严重侵害弱势一方黄朝亮的合法权益，给黄朝亮造成严重经济损失。欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司属于关联公司，构成混同经营，应当承担连带赔偿责任。为维护黄朝亮的合法权益，特提出起诉，请求：1、判令欧蓓莎管理公司承担违约责任，赔偿违约金26349元（参照合同13-7条款）；并赔偿停业损失100000元；2、判令欧蓓莎管理公司赔偿装修残值损失140000元（入场装修时花费600000元，装修残值按五分之一计算），并退还保证金10000元；3、欧蓓莎置业公司对上述赔偿承担连带责任；4、二公司承担本案诉讼费用。被告欧蓓莎置业公司和被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司辩称：1、本案双方签订的二份租赁合同分别于2019年9月30日以及2019年12月31日到期，目前均因到期而终止，欧蓓莎管理公司不存在违约行为；2、黄朝亮在租期届满的情况下要求出租人承担违约责任，支付违约金、营业损失及装修损失缺乏法律和事实依据，反而黄朝亮期满后拒不腾退的行为构成了违约；3、对于案涉商铺，黄朝亮仅就本店部分（三棵树）缴纳保证金，且根据合同14-2的约定其缴纳保证金，退场交还商铺时据实扣除，请求退还保证金10000元，无事实依据；4、欧蓓莎置业公司和欧蓓莎管理公司互为独立法人，均有能力在自己的经营范围内独立承担民事责任，黄朝亮要求二公司承担连带责任，缺乏依据。被告（反诉原告）欧蓓莎管理公司反诉称，2015年7月30日,我公司与黄朝亮签订《商铺租赁合同》及会签单，约定：黄朝亮租赁我公司2间商铺作为三棵树油漆品牌经营使用，租赁期四年（2015年10月1日至2019年9月30日止），一次性交纳租金17660元。2017年4月20日，黄朝亮与我公司另行签订《商铺租赁合同》及会签单，约定：黄朝亮租赁我公司3间商铺作为三棵树油漆品牌扩店经营使用，租赁期二年八个月（2017年4月20日至2019年12月31日止），一次性交纳租金21297元。两份合同签订后，双方均依约正常履行。租赁期限届满后，双方未能续约，合同因期满而终止。我公司立即通知黄朝亮腾退案涉商铺并恢复至交付使用时状态。但黄朝亮经多次通知，均未予理睬并非法占用至今。故我公司提出反诉，请求法院：1.判令黄朝亮立即腾退位于欧蓓莎国际商城的共5间商铺（2-1-103、2-1-104、2-1-105、2-1-106、2-1-107），并恢复至交付使用时状态；2.判令黄朝亮支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的商铺占用使用费（参照每日413.38元）；3.由黄朝亮承担本案反诉诉讼费用。原告（反诉被告）黄朝亮辩称：1、在欧蓓莎管理公司承担赔偿责任后，黄朝亮可以立即腾退房屋；2、黄朝亮在2020年春节后未实际经营，不存在占用费。经庭审质证，本院对双方提交的证据，结合案情综合审查认定。经审理查明，2015年7月30日,欧蓓莎管理公司与黄朝亮、刘元军签订《商铺租赁合同》,约定：黄朝亮、刘元军租赁欧蓓莎公司2幢1层（2-1-103、2-1-104）共2间商铺作为三棵树油漆品牌经营使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期四年，2015年10月1日至2019年9月30日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.黄朝亮、刘元军如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎管理公司提出书面申请，若欧蓓莎管理公司同意续约，双方签订书面续约协议，若黄朝亮、刘元军未在前述期限内向欧蓓莎管理公司提出书面申请，或黄朝亮、刘元军申请续约未获得欧蓓莎管理公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，黄朝亮、刘元军应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎管理公司的要求恢复原状或按交付使用时状态交还；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金17660元，交纳日期为2015年7月30日；4-5.2019年10月1日至2020年9月30日租金从2019年10月1日开始支付，年租金为29138元，详见附件1；第十三条违约责任：13-2.若黄朝亮、刘元军拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎管理公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止黄朝亮、刘元军租赁区域经营；13-6.黄朝亮、刘元军应按合同约定时间交还租赁区域，若因黄朝亮、刘元军的原因造成欧蓓莎管理公司无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期１日，黄朝亮、刘元军应向欧蓓莎管理公司支付相当于本合同约定的日租金两倍的租赁区域占用期间的使用费；13-7.因黄朝亮、刘元军违约导致本合同解除或终止的，黄朝亮、刘元军交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用无须退还并归欧蓓莎管理公司所有，且欧蓓莎管理公司可视情况要求黄朝亮、刘元军支付相当于6个月租金的违约金；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎管理公司有权自行决定要求黄朝亮、刘元军在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎管理公司，并办理有关交接手续。合同签订后，欧蓓莎管理公司将2间商铺交付给黄朝亮、刘元军经营，黄朝亮、刘元军亦按双方约定交纳了租金17660元及保证金10000元。2017年4月20日，黄朝亮因扩大经营，又与欧蓓莎管理公司签订《商铺租赁合同》,约定：黄朝亮租赁欧蓓莎公司2幢1层（2-1-105、2-1-106、2-1-107）共3间商铺作为三棵树油漆品牌经营使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期二年零八个月，2017年4月20日至2019年12月31日止；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金21297元，交纳日期为2017年4月20日；4-5.2019年12月31日至2020年12月31日租金从2020年1月1日开始支付，年租金为52698元，详见附件1；其他条款与2015年7月30日签订的合同一致。合同签订后，欧蓓莎管理公司将3间商铺交付给黄朝亮经营，黄朝亮亦按双方约定交纳了租金21297元。2019年初，黄朝亮与欧蓓莎管理公司商谈续租、租金事宜未果。2019年9月30日，欧蓓莎管理公司发布公告：第一期过渡的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。黄朝亮认为欧蓓莎管理公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎管理公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎管理公司向黄朝亮发出通知，要求黄朝亮在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎管理公司与黄朝亮未能达成一致意见，2020年4月24日，欧蓓莎管理公司向黄朝亮发出限期腾退通知。黄朝亮认为租赁合同未到期，诉至法院而成讼。2020年12月24日，刘元军向我院出具证明，证明其虽与黄朝亮共同签订租赁合同，但其并未参与商铺的经营，也未缴纳任何费用（含保证金），此次诉讼的责任和权益均与其无关。本院认为，欧蓓莎管理公司与黄朝亮签订《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限。本院认为，两份《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期分别为四年和二年零八个月，即2015年10月1日至2019年9月30日和2017年4月26日至2019年12月31日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件，其条件之一即黄朝亮申请续约需获欧蓓莎管理公司同意；而合同中3-2、4-5条款及附件1的约定是建立在双方续约续租的前提下。关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎管理公司与黄朝亮签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应分别为四年和二年零八个月。租赁期限届满前，欧蓓莎管理公司向黄朝亮发出续约续租通知。租赁期届满后，欧蓓莎管理公司亦向黄朝亮发出限期搬离的通知，黄朝亮拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎管理公司要求黄朝亮立即腾退5间商铺的诉讼请求，予以支持。而黄朝亮提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月31日的辩论意见及要求欧蓓莎管理公司承担违约责任、赔偿停业损失的请求，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎管理公司与黄朝亮签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故黄朝亮起诉要求欧蓓莎管理公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。黄朝亮要求欧蓓莎管理公司返还保证金的请求，符合法律规定，予以支持。关于黄朝亮占用商铺应支付的使用费标准，本院认为，租赁期届满后，黄朝亮继续占用商铺从事经营活动，应向欧蓓莎管理公司支付占用使用费，占用使用费标准应参照《商铺租赁合同》中关于租金约定每日34元的两倍即68元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄朝亮应于本判决生效之日起十日内腾退位于欧蓓莎国际商城的5间商铺（2-1-103、2-1-104、2-1-105、2-1-106、2-1-107）；二、原告（反诉被告）黄朝亮应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日68元的标准，从2020年1月1日起计算至黄朝亮实际腾退之日止）；三、被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄朝亮返还保证金10000元；四、驳回原告（反诉被告）黄朝亮的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费5446元，由原告（反诉被告）黄朝亮负担5250元，被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担196元。反诉诉讼费1531元，由被告（反诉原告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担1286元、原告（反诉被告）黄朝亮负担245元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  金敏兰人民陪审员  吴玉珍人民陪审员  闵 佳二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  周 健