北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8911号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宣文楼老北京炸酱面有限公司，住所地北京市东城区前门大街****301。法定代表人：苏强，执行董事。委托诉讼代理人：苏青春，男，北京宣文楼老北京炸酱面有限公司职工。委托诉讼代理人：张峻铭，北京沣谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京家和百利酒店管理有限公司，，住所地北京市东城区北京站街******法定代表人：张桂平，经理。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。上诉人北京宣文楼老北京炸酱面有限公司（以下简称宣文楼公司）因与被上诉人北京家和百利酒店管理有限公司（以下简称家和百利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣文楼公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，将案件发回重审或依法改判家和百利公司退还我公司房租押金15万元及2019年3月15日至5月18日期间租金31.5万元并支付违约金90万元，驳回家和百利公司全部反诉请求。事实和理由：涉案房屋系北京天人三和物业管理有限公司（以下简称天人三和公司）从北京市东城区人民政府建国门街道办事处（以下简称建国门街道办）承租，在承租房屋注册家和百利公司，后天人三和公司将家和百利公司进行转让，后家和百利公司再转租给我公司。我公司经家和百利公司及建国门街道办书面同意后，新注册成立了北京胡同客餐饮管理有限公司（以下简称胡同客公司），由其实际经营。天人三和公司因租期届满被法院判决向建国门街道办返还涉案房屋，故家和百利公司自2019年3月15日起已丧失对涉案房屋占有、使用、收益的权利，但家和百利公司故意隐瞒房屋有限租期，且在不续签后未及时告知我公司，主观恶意明显。自2019年12月收到腾房判决书后，胡同客公司已不再经营，且于2020年1月已具备腾房条件，但因家和百利公司原因导致腾退搁置。胡同客公司是房屋实际占有使用人，并非我公司。涉案房屋租赁有效期以外的占有使用费，已判决由天人三和公司承担，且建国门街道办对天人三和公司转让涉案房屋的行为并未认可，实际履行人仍是天人三和公司。一审判决认定事实错误。涉案房屋由天人三和公司从建国门街道办承租，且实际由胡同客公司经营，故一审法院应当依法追加天人三和公司、陈阳、胡同客公司为第三人。租赁合同被认定无效后，家和百利公司对涉案房屋不再享有占有、使用和收益的权利，故一审判决认定其继续享有收益权利是错误的。涉案房屋实际使用人为胡同客公司，该公司与我公司是各自独立的法人主体，我公司无腾退责任，家和百利公司也不是房屋腾退返还对象。涉案房屋的占有使用费责任人也已经生效判决认定，并非我公司，一审判决收取房屋占有使用费和家和百利公司不退还房屋租赁合同无效后的房屋租金，已构成不当得利。同时，本案过错责任认定不清，应当由家和百利公司承担全部违约责任，返还我公司房租押金及多支付的房租并按照合同约定支付违约金90万元，事实上我公司损失远大于该金额。我公司撤销装修评估，但并未放弃向家和百利公司索赔的权利。一审判决实际上系对涉案房屋的腾退责任及房屋占有使用费的重复审理和判决。一审判决适用法律错误。法院认定合同无效后，应按照合同无效的法律后果进行审理和裁判。根据法律规定，合同无效后，家和百利公司应向我公司返还租金、押金并赔偿违约金，不应由我公司支付占有使用费。家和百利公司辩称，不同意宣文楼公司上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。虽然我方认为一审判决酌定我方的违约责任过高，但为了节省司法资源，我方没有提出上诉。宣文楼公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月27日解除；2.判令家和百利公司退还我公司房屋租押金15万元；3.判令家和百利公司向我公司支付违约金90万元；4.判令家和百利公司退还我公司支付的2019年3月15日至2019年5月18日期间的租金31.5万元。家和百利公司在一审中提出反诉，请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；2.判令宣文楼公司支付自2019年5月19日至2019年12月27日的房屋租金1092328.89元，及自2019年12月28日至2020年8月13日期间的房屋占有使用费1136712.48元；3.判令宣文楼公司支付拖欠水电费55580.8元，消防中控管理费1万元。一审法院认定事实：2013年11月15日，案外人建国门街道办和天人三和公司签订《房屋租赁合同》，约定建国门街道办将北京市恒基II段第D1-4共计五层房屋租予天人三和公司，租期2013年11月15日至2019年3月14日，租金标准为每年560万元。2016年7月16日，天人三和公司与家和百利公司法定代表人陈阳签订《转让协议》，约定天人三和公司将座落于上述房屋的家和百利公司转让给陈阳；同时约定天人三和公司将与建国门街道办签订的《房屋租赁合同》转给陈阳，由陈阳继续履行权利义务。8月2日，陈阳成为家和百利公司自然人股东及法定代表人。2016年9月20日，陈阳代表家和百利公司与宣文楼公司签订《房屋租赁合同》，约定家和百利公司将涉案房屋租予宣文楼公司，租赁区包括商铺门口约20平米的露台。宣文楼公司用于该租赁物的公司名称为胡同客公司，“胡同客”为宣文楼公司旗下品牌。租期为2016年9月20日至2021年11月3日，含免租期45天（自合同签订之日起至2016年11月3日），租赁期前三年的租金标准为年租金180万元，第四、五年的租金标准为年租金189万元。租金支付方式为预付后用，半年一个支付周期。宣文楼公司须在合同签订之日起十日内支付首期租金90万元，此后须至少于每个支付周期前一个月向家和百利公司提前支付下一个支付周期的租金。押金15万元，于签订合同当日支付。押金作为宣文楼公司履行合同义务的保证，家和百利公司有权使用押金冲抵宣文楼公司欠付的水、电、燃气费等费用和应由宣文楼公司赔偿的损失。租赁期间届满或合同解除后，宣文楼公司结算应当支付的各项费用后，家和百利公司应退还宣文楼公司交纳的剩余押金。宣文楼公司经营实际发生的水、电、电话、煤气等费用，按其独立安装的水、电、煤气表度数和政府规定标准计算，由宣文楼公司直接向当地公用事业部门或物业管理公司交纳，并由宣文楼公司承担延期付款的违约责任。宣文楼公司不支付或不按约定支付租金或其他费用，迟延支付超过15日（含）的，或未经家和百利公司同意拆改变动或损坏房屋主体结构的，家和百利公司有权解除合同。如因家和百利公司与房屋产权单位的租赁事宜发生纠纷致本合同不能履行的，由家和百利公司承担违约责任。双方结算所有费用后，家和百利公司应向宣文楼公司支付六个月租金（按同一年度租金标准计算）的违约金。合同履行期间，双方口头约定将免租期延长十五天，即自2016年11月19日开始支付租金，双方当事人均认可，宣文楼公司交纳了押金15万元，租金交纳至2019年5月18日，此后租金未予交纳。另查，2019年6月，建国门街道办以房屋租赁合同纠纷为由，以天人三和公司为被告，以家和百利公司及胡同客公司为第三人，诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院），要求判令：1.天人三和公司、家和百利公司及胡同客公司腾退北京市恒基II段第D1-4共计五层房屋；2.天人三和公司按年租金486.8万元的标准向建国门街道办支付自2019年3月15日至实际腾退房屋之日的使用费。该案经审理认为，在建国门街道办及天人三和公司之间的房屋租赁合同约定的租期已经届满的情况下，无论天人三和公司还是第三人家和百利公司、第三人胡同客公司继续占有使用涉案房屋均缺乏依据，理应一并予以腾退；天人三和公司作为承租方，还应支付逾期返还房屋期间的占有使用费。综上，东城法院判决：1.天人三和公司、家和百利公司、胡同客公司于该判决生效后三十日内腾退北京市恒基II段第D1-4共计5层的房屋并返还建国门街道办；2.天人三和公司于该判决生效后三十日内按照年租金4868000元的标准向建国门街道办支付2019年3月15日起至实际腾退上述房屋期间的使用费。此后，胡同客公司不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，该院经审理于2019年12月9日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年12月17日生效。2019年4月11日，宣文楼公司向家和百利公司送达《关于行使不安抗辩权终止付款的通知书》，载明，依据双方签订的房屋租赁合同，宣文楼公司应于2019年4月18日支付下期租金90万元。但鉴于产权单位建国门街道办于2019年3月18日已在宣文楼公司餐厅门口及他处张贴《告知书》，以对该房屋的出租期届满为由要求返还房屋。可见家和百利公司对租赁房屋的处分权已到期，可能丧失继续履行涉案合同的能力，故终止履行2019年4月18日的付款义务，若家和百利公司在2019年5月1日前仍未取得处分权，也未向宣文楼公司提供担保，宣文楼公司将解除合同。2019年11月27日，宣文楼公司向家和百利公司送达《解除合同通知书》，主要内容为，鉴于建国门街道办起诉判决宣文楼公司、家和百利公司腾退房屋，宣文楼公司提出上诉后二审法院仍维持原判，现判决书已生效，宣文楼公司签约目的落空，故通知家和百利公司解除合同，并追究家和百利公司相关违约责任。2019年12月26日，家和百利公司向宣文楼公司发送《解除合同通知书》，载明宣文楼公司租金仅支付至2019年5月3日，逾期支付租金已超过一个周期，且宣文楼公司存在未经家和百利公司事先同意私自改变房屋主体结构的情形。故依据合同规定，解除合同。鉴于宣文楼公司于2019年11月27日向家和百利公司提出解除合同的意思表示，现家和百利公司确认双方签订的涉案合同于本函签发之日解除。宣文楼公司应及时腾退涉案房屋交还家和百利公司。同时结清2019年5月4日至实际腾房之日的房屋占用费及违约金。该通知书于2019年12月27日送达宣文楼公司。诉讼中，宣文楼公司申请对涉案房屋装修残值进行鉴定，后又撤回鉴定申请，宣文楼公司提交其装修涉案房屋的装修合同、收据等证据，显示宣文楼公司于2016年进行装修，合同记载的装修费为2333422元，家和百利公司对上述证据均不予认可。2020年8月13日，宣文楼公司将涉案腾退并交付建国门街道办。关于水电费及消防中控管理费一节，家和百利公司提交2019年11月至2020年2月期间家和百利公司向宣文楼公司开具的交费通知书，通知书显示上述期间共产生水电费55580.80元，2020年全年的消防中控管理费为1万元。家和百利公司提交北京宝辰饭店有限公司向北京和风家鑫酒店管理有限公司出具的交纳生活服务费、管理服务费的发票，开票日期为2020年3月11日，项目为消防，金额为33228.71元；交纳电费水费发票，开票日期为2020年2月25日，金额为29906.1元。经质证，宣文楼公司对两张发票的真实性认可，关联性不予认可，且表示消防中控管理费，合同中未做约定，不应由宣文楼公司负担，家和百利公司主张的水电费系2019年11月至2020年2月期间的水电费，此期间宣文楼公司并未实际使用。关于家和百利公司所述宣文楼公司拆除墙体一节，家和百利公司称就是涉案合同中约定的商铺门口20平米的露台。宣文楼公司表示该露台系违建，在2017年治理拆墙打洞时，按照城管部门的要求拆除了，拆除时家和百利公司及天人三和公司均知情同意。对此宣文楼公司提交宣文楼公司法定代表人苏青春与家和百利公司法定代表人陈阳的通话录音，录音中显示宣文楼公司希望家和百利公司在其提交的拆除露天的申请函上盖章，陈阳称“我给李总（李肇华）说一下，李总的意思就先那么放着就行没事啊，签也没用，签不签没什么意义”，苏青春称“就是表明我们施工方案经过你认可的跟阳台性质一样的，别的没什么法律效力，就是以后比方说没有我们自己做主的地方”陈阳称“好”，苏青春称“回头你给我盖个章放起来我过去取”，陈阳称“好”。经质证，家和百利公司对其真实性认可，证明目的不予认可，认为只是宣文楼公司向家和百利公司通报其与天人三和公司的沟通情况，不能证明家和百利公司认可。宣文楼公司提交苏青春与陈阳的微信聊天记录，及苏青春与天人三和公司李肇华的微信聊天记录，显示苏青春将拆除露台后的照片发给二人，并告知工程已结束。家和百利公司对其真实性认可，证明目的不予认可。关于宣文楼公司与胡同客公司的关系，双方当事人均认可，系宣文楼公司承租涉案房屋后以胡同客公司名义进行经营。关于家和百利公司与天人三和公司的关系，家和百利公司表示建国门街道办将涉案房屋租予天人三和公司，天人三和公司于2013年将涉案房屋转租予陈阳的岳母，因天人三和公司要求必须以家和百利的字号经营，2016年天人三和公司及李肇华将家和百利公司股权转让给陈阳，同时约定将天人三和公司与产权人的租赁合同权利义务概括转让给陈阳，但建国门街道办不认可知晓上述合同概括转让一事，故仍以天人三和公司作为承租方起诉。在2016年天人三和公司概括转让涉案合同权利义务时，天人三和公司及李肇华书面承诺陈阳合同到期后可以续签五年，但必须以家和百利公司名义，故涉案合同以家和百利公司名义签订，且签署时间在概括转让之合同签署时间之后。诉讼中，法院经向建国门街道办及天人三和公司询问对于家和百利公司向宣文楼公司主张租金及使用费一事的意见，建国门街道办及天人三和公司均表示此系其双方之间的合同纠纷，建国门街道办、天人三和公司不直接向宣文楼公司主张使用费。另，天人三和公司表示关于本案中家和百利公司所称宣文楼公司拆除的平台，是独立于房屋主体外的，是租予其他租户时加建，其他租户用于客人就餐。宣文楼公司拆除该平台天人三和公司及陈阳均知情，也同意拆除。一审法院认为，根据相关法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴于生效判决确认建国门街道办与天人三和公司之间的房屋租赁合同已于2019年3月14日到期届满，故涉案合同自2019年3月15日至2021年11月3日期间的部分当属无效。宣文楼公司以其通知家和百利公司解除合同之日为合同解除日，依据不足，家和百利公司认为双方系协议解除，应以家和百利公司回函之日作为解除之日亦缺乏依据。双方对2019年3月15日之后租期的约定虽然无效，但宣文楼公司仍占有使用涉案房屋至2020年8月13日，应当支付上述期间的占有使用费。宣文楼公司支付的2019年3月15日至2019年5月18日房屋租金实为房屋占有使用费，家和百利公司主张的自2019年5月18日至2019年12月17日期间租金实际亦为房屋占有使用费。鉴于自2019年5月18日后，宣文楼公司未予交纳任何费用，故家和百利公司要求宣文楼公司支付自2019年5月18日至2020年8月13日期间的房屋占用费的反诉请求，于法有据，法院予以支持。宣文楼公司要求家和百利公司退还2019年3月15日至5月18日期间租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。宣文楼公司交纳的押金，应予抵扣上述占有使用费。关于家和百利公司主张的水电费、消防中控管理费，根据现有证据，不足以证明宣文楼公司使用涉案房屋实际发生的水电费费用，及家和百利公司支付的相关费用与宣文楼公司的关联性，家和百利公司主张的消防中控管理费涉案合同并未约定由宣文楼公司负担，宣文楼公司亦不予认可，故家和百利公司要求宣文楼公司支付上述费用的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。关于宣文楼公司主张违约金一节，合同约定，如因家和百利公司与房屋产权单位的租赁事宜发生纠纷致涉案合同不能履行的，家和百利公司应向宣文楼公司支付六个月租金（按同一年度租金标准计算）的违约金。根据已查明事实，天人三和公司将与建国门街道办签订的《房屋租赁合同》转给家和百利公司法定代表人陈阳，由陈阳继续履行该合同权利义务。此后，陈阳代表家和百利公司与宣文楼公司签订涉案合同。现因上述房屋租赁合同到期导致涉案合同无法继续履行，家和百利公司应当承担违约责任。故宣文楼公司要求家和百利公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。家和百利公司所称其不存在违约行为，而宣文楼公司拖欠租金并拆除墙体构成严重违约的意见，鉴于2019年3月，建国门街道通知宣文楼公司，建国门街道出租涉案房屋的租期届满，要求承租人腾退，此后建国门街道以房屋租赁合同纠纷为由对家和百利公司、胡同客公司及天人三和公司提起诉讼，故宣文楼公司向家和百利公司发出行使不安抗辩权终止付款通知书，并止付租金，并无不妥。家和百利公司所述拆除墙体一节，双方均认可宣文楼公司拆除的系涉案房屋外露台，该露台并非房屋主体结构，且根据相关证据，宣文楼公司拆除露台天人三和公司及家和百利公司均知情，且家和百利公司并未提出异议。故家和百利公司上述抗辩意见，法院不予采信。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，宣文楼公司表示其实际损失为装修及周转的损失，鉴于建国门街道办起诉天人三和公司腾房的案件于2019年12月即已生效，直至2020年8月13日，宣文楼公司才向建国门街道办交付房屋，此间宣文楼公司有充分的时间用于周转，现家和百利公司提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，法院将结合合同履行情况，家和百利公司违约行为，宣文楼公司实际损失等因素，依法予以酌定。据此，一审法院于2020年8月26日判决：一、确认北京宣文楼老北京炸酱面有限公司与北京家和百利酒店管理有限公司于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》自2019年3月15日之后的租期无效；二、北京家和百利酒店管理有限公司于判决生效后七日内向北京宣文楼老北京炸酱面有限公司支付违约金720000元；三、北京宣文楼老北京炸酱面有限公司于判决生效后七日内向北京家和百利酒店管理有限公司支付2019年5月19日至2020年8月13日期间的房屋占有使用费2229041.37元（北京宣文楼老北京炸酱面有限公司交纳的押金15万元予以抵扣，剩余2079041.37元应予支付）；四、驳回北京宣文楼老北京炸酱面有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京家和百利酒店管理有限公司的其他反诉请求。二审中，宣文楼公司提交以下证据：1.建国门街道办与天人三和公司于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》，证明涉案房屋的出租人是建国门街道办，承租人是天人三和公司；根据租赁合同规定，天人三和公司未经出租人同意，不得将租赁物转租，天人三和公司可以将租赁物场地用于第三方合作经营或部分租赁于第三方，但须通知出租人。家和百利公司对证据真实性认可，但认为与本案无关，不认可证明目的。2.天人三和公司与家和百利公司签订的《无偿使用说明》，证明家和百利公司是依据其与天人三和公司之间的《无偿使用说明》而将涉案房屋出租给宣文楼公司，而并非家和百利公司承租涉案房屋后再进行的转租，故涉案房屋的实际转租人为天人三和公司，家和百利公司对涉案房屋系无偿使用；天人三和公司与家和百利公司向宣文楼公司通过《无偿使用说明》承诺涉案房屋可以使用到2027年11月14日。家和百利公司对证据真实性认可，但不认可证明目的，主张该说明仅是为了注册公司使用，并不是真的无偿使用。3.胡同客公司在涉案房屋注册时的《住所证明》及《建设项目合法性审查证明》，证明天人三和公司按照部分可以转租的合同约定，由宣文楼公司承租，宣文楼公司承租涉案房屋后，按约注册了胡同客公司进行实际经营，且建国门街道办也出具书面证明确认同意由胡同客公司对涉案房屋经营使用的事实。家和百利公司对该份证据真实性认可，认可实际使用人为胡同客公司。4.天人三和公司于2019年3月12日向宣文楼公司发出的《通知》，证明涉案房屋实际是天人三和公司出租给宣文楼公司的，也是天人三和公司在建国门街道办发出腾房通知后，提出与宣文楼公司终止合作。家和百利公司对证据真实性认可，证明目的不认可，认为该份证据无法证明天人三和公司与宣文楼公司之间有合同关系。5.天人三和公司于2020年1月3日及8月19日向陈阳、家和百利公司、胡同客公司发出的《关于限期腾房、支付房屋占有使用费的通知》，证明天人三和公司依据生效判决承担房屋占有使用费后，依法向房屋实际占有人，即家和百利公司和胡同客公司，主张房屋占有使用费的事实，而宣文楼公司不应承担责任。家和百利公司对证据真实性认可，证明目的不予认可。6.建国门街道办于2020年3月30日向胡同客公司发出的《腾退房屋及催款通知》，证明建国门街道办作为房屋权利人有权依据生效判决向房屋实际占有使用人胡同客公司主张腾退交房，而且实际上建国门街道办也仅主张腾退交房，并未主张占有使用费，故涉案房屋的占有使用均非宣文楼公司。家和百利公司认可证据真实性，但对证明目的不予认可，认为在一审审理过程中，胡同客公司出具说明，认可涉案房屋所有权利义务由宣文楼公司承担。7.建国门街道办与胡同客公司于2020年8月13日签订的《物业查验交接单》及《房屋交接确认书》，证明主张腾房的权利人为建国门街道办，涉案房屋的实际占有交接责任人和实际办理交接人为胡同客公司，宣文楼公司对家和百利公司无腾退房屋责任。家和百利公司对证据真实性认可。8.建国门街道办与天人三和公司于2017年3月20日签订的《补充协议》，证明直至2017年3月20日，涉案房屋的承租人及履行承租权利义务人仍为天人三和公司。家和百利公司对证据真实性认可，证明目的不予认可，认为与本案无关。9.家和百利公司在国家企业信用信息公示系统中登记信息打印件，证明家和百利公司是在天人三和公司承租涉案房屋后，由其在承租房屋所新注册的公司；家和百利公司系天人三和公司为了按照承租协议实现承租房屋商业经营所注册的经营实体，二者是全资投资关系，而非转租关系，家和百利公司不是涉案房屋的次承租人。家和百利公司对证据真实性认可，认可其系天人三和公司在承租涉案房屋后所新注册的公司，但不认可其他证明目的，认为与本案无关。二审中，2020年11月25日建国门街道办向本院出具《情况说明》，记载：其于2020年8月13日收回胡同客公司占用的房屋；2020年10月13日，家和百利公司将占用房屋全部腾退给建国门街道办；截至目前，东城法院执行回款405.6702万元，天人三和公司仍拖欠建国门街道办房屋占用费（自2020年1月15日至2020年10月12日的房屋占用费）及水电费、取暖费共计323.0614349万元；建国门街道办保留向胡同客公司、家和百利公司、宣文楼公司追索拖欠的房屋占用费及相关水费、取暖费的权利。2020年11月23日天人三和公司向本院出具《情况说明》并提交缴纳案款收据复印件两张，《情况说明》记载：其已经向东城法院履行判决义务（建国门街道办起诉天人三和公司），共计支付房屋使用费（租金）405.6702万元，另支付执行费42967元，租赁房屋已经腾退给建国门街道办，但建国门街道办仍要求其继续支付截至腾退之前的房屋使用费2982548元，目前其正在筹款；其已经向法院提起诉讼，要求陈阳和家和百利公司支付2019年3月15日起的房屋占用费405.6702万元及给其造成的其他损失（执行费）42967元；东城法院继续执行的案款，因其尚未实际支付，故目前起诉中并未包含，其将在实际支付后向法院申请增加诉讼请求；其虽然没有直接起诉宣文楼公司（胡同客公司），但因为该公司是实际占用涉案房屋的使用人，故其继续保留对宣文楼公司（胡同客公司）的追偿权。宣文楼公司认可两份《情况说明》及收据的真实性，但认为生效判决没有判决宣文楼公司承担义务，宣文楼公司与天人三和公司之间没有合同关系，家和百利公司可以与宣文楼公司在另案通过诉讼，按照过错程度承担相关费用。家和百利公司认可两份《情况说明》中关于前案判决执行情况的描述，但认为建国门街道办、天人三和公司所述保留诉权，没有法律依据。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于宣文楼公司上诉要求家和百利公司退还2019年3月15日至5月18日期间租金，不同意向家和百利公司支付2019年5月19日至2020年8月13日房屋占用费，要求家和百利公司退还押金一节，根据案外人建国门街道办出具的《情况说明》的记载，对于前案生效判决判令天人三和公司向建国门街道办支付2019年3月15日起至实际腾退房屋期间的使用费的内容，截至2020年11月25日法院执行回款405.6702万元，天人三和公司仍拖欠建国门街道办自2020年1月15日至2020年10月12日的房屋占用费；而在2020年1月15日之前的2019年3月15日至2020年1月14日期间，系宣文楼公司在使用“胡同客公司”名义在涉案房屋进行经营，故对于2019年3月15日至2020年1月14日期间的房屋占用费，宣文楼公司应当向家和百利公司支付。宣文楼公司上诉要求返还已付的2019年3月15日至5月18日期间租金、不同意支付2019年5月19日至2020年1月14日期间房屋占用费，依据并不充分，本院不予支持，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。对于2020年1月15日至2020年8月13日期间的房屋占用费，考虑到案外人天人三和公司尚未向房屋产权人建国门街道办付清上述期间的房屋占用费，家和百利公司亦尚未向天人三和公司或者建国门街道办支付上述期间房屋占用费，截至本案二审诉讼，建国门街道办亦表示保留权利向包括宣文楼公司在内的相关主体追索房屋占用费，故在此情况下，家和百利公司在本案中直接要求宣文楼公司支付上述期间的房屋占用费，依据尚不充分，本案暂不支持，家和百利公司可待实际承担相应费用后另行向宣文楼公司主张相应权利。另鉴于家和百利公司与宣文楼公司之间的合同约定“押金作为乙方履行本合同义务的保证，甲方有权使用押金冲抵乙方欠付的水、电、燃气费等费用和应由乙方赔偿甲方的损失”，而家和百利公司与宣文楼公司之间关于2020年1月15日至2020年8月13日期间房屋占用费负担问题尚处于待决状态，故宣文楼公司可待上述问题明确后另行主张返还押金。基于二审新查明的事实，本院对于一审判决对此作出的处理予以纠正。关于宣文楼公司对于一审判决的违约金提出异议一节，考虑到双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及宣文楼公司提交的有关其实际损失的证据情况，经本院审查，一审判决酌情确定的违约金数额并无明显不当，宣文楼公司就此提出的上诉意见，依据并不充分，本院不予支持。综上，宣文楼公司的上诉请求部分成立。基于二审新查明的事实，本院对于一审判决予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2020）京0101民初441号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初441号民事判决第四项、第五项；三、变更北京市东城区人民法院（2020）京0101民初441号民事判决第三项为：北京宣文楼老北京炸酱面有限公司于本判决生效之日起七日内向北京家和百利酒店管理有限公司支付2019年5月19日至2020年1月14日期间的房屋占有使用费1205227.94元；四、驳回北京宣文楼老北京炸酱面有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京家和百利酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8543元，由北京宣文楼老北京炸酱面有限公司负担4037元（已交纳），由北京家和百利酒店管理有限公司负担4506元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费12578元，由北京家和百利酒店管理有限公司负担5972元（已交纳），由北京宣文楼老北京炸酱面有限公司负担6606元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费29792元，由北京宣文楼老北京炸酱面有限公司负担19179元（已交纳17085元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由北京家和百利酒店管理有限公司负担10613元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月二十九日法官助理 谢 静书 记 员 祝 石