`云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2167号上诉人（原审被告）：何广彬，男，1970年3月有27日生，汉族，住建水县。上诉人（原审被告）：江丽英，女，1973年5月13日生，汉族，住建水县。共同委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。共同委托诉讼代理人：杨成玲，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：崔琼慧，女，1979年6月1日生，汉族，住云南省建水县。委托诉讼代理人：胡丽梅，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人何广彬、江丽英因与被上诉人崔琼慧合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2664号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何广彬、江丽英上诉请求：1.撤销云南省建水县人民法院（2020）云2524民初2664号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。（一）未查明上诉人与被上诉人双方在签订《二手商铺买卖协议》确定购房价款时所适用的计价方式。双方签订协议时一致认为涉案商铺的面积为48.96平方米，当然系以48.96平方米作为计算购房价款的基数，总购房价款391680元也是基于8000元每平方米的单价计算所得。现房屋实际面积为57.12平方米，出现重大变化，基于公平原则、情势变更原则，不能要求上诉人承担本案的全部不利后果。（二）《二手商铺买卖协议》存在多处没有约定或约定不明确的情况，应当按照合同交易习惯确定。协议中虽未记载涉案商铺面积和单价，但根据一般交易习惯，商铺买卖的基础一定是商铺面积和单价，协议签订时双方内心确信的房屋面积是48.96平方米，以8000元每平方米的单价计算，方得出391680元的购房总价。第四条关于“双方不得在过户前以任何理由违约”的约定属于约定不明确，且“任何理由”没有明确内涵，可能存在排除显示公平、重大误解、情势变更、不可抗力等不可归责于当事人一方或双方的情形。本案存在明显不可归责于当事人任何一方的重大情势变更，依法不能作为认定上诉人具有违约行为的依据。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决认为房屋既己交付，风险和收益便应当转移给被上诉人。但本案所涉《二手商铺买卖协议》的权利、义务并未全部履行完毕，且被上诉人所得收益并非基于商铺交付后的市场因素产生，而是基于双方对商铺实际面积的认识错误，本案不能适用《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定。（二）本案因出现了上诉人与被上诉人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，应当适用《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，维护各方合法权益。三、一审判决程序违法，遗漏诉讼参加人，未将上诉人的一审代理人全部记载于一审判决书中，违反法定程序。综上所述，一审法院认定基本事实不清、适用法律错误、程序违法。崔琼慧辩称，一、双方签订的《二手商铺买卖协议》真实有效，依法受法律保护。合同签订后，被上诉人已经向上诉人支付全部购房款。二、涉案商铺是以套计价而非以面积计价。《二手商铺买卖协议》明确约定成交价为391680元，且该价格为最终价格，双方不得在过户前以任何理由违约。协议没有任何内容指向说明该房屋是按照面积计价或者以房屋面积为准。崔琼慧向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告履行《二手商铺买卖协议》义务，将云南省建水县（福润街）Ｐ3幢4号商铺所有权过户给原告；2.请求依法判决被告支付原告垫付的房屋维修基金1428元房屋逾期办理房屋被告何广彬红河州大地房地产；3.请求依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金人民币10000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2008年1月有21日，何广彬与红河州大地锦德房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）签订《商品房购销合同》，以113878元的价格购得建水县福康路33号（福润街）P3幢4号商铺。2015年始，原告向被告承租该商铺。2019年10月28日，原、被告双方签订《二手商铺买卖协议》，约定：一、被告将建水县福康路33号（福润街）P3幢4号商铺出售给原告，成交价391580元，由原告一次性付清。二、被告条件配合原告办理不动产权证所有手续，直至原告拿证为止。三、该商铺过户前所产生的费用由被告承担，过户后所产生的费用由原告方承担。四、原被告双方约定成交价391680.00元为最终价格，双方不得在过户前以任何理由违约，若有违约，违约方应付10000元作为违约金给对方。五、如与开发商打官司赔偿延期交房违约金归被告。协议签订后，原告依约向被告交付了商铺成交价款391680元。但因开发商原因，一直未办理产权登记。至2020年，该商铺可以正常办理产权登记手续。2020年7月7日，办理产权登记中原告为被告垫缴房屋维修基金1428元。上述事实，原被告双方均无异议，一审法院依法予以确认。后原告催促两被告履行过户登记义务，因被告拒绝过户。原告认为，被告已违反约定，应承担违约责任。故向一审法院起诉，请求法院判决支持其诉讼请求。被告认为本案出现了重大情势变更，继续履行原、被告签订的《二手商铺买卖协议》会导致显失公平，应当变更或解除该协议。理由：《商品房购销合同》中载明的建筑面积为48.96平方米，但原、被告双方签订《二手商铺买卖协议》时，尚未取得不动产权证，不知晓商铺的真实建筑面积。2020年8月3日，被告发现涉案房屋的实际建筑面积不是48.96平方米，而是57.12平方米，相差8.16平方米之多，遂提出与原告重新协商购房款数额的意见，但遭到原告拒绝。经审理查明，原被告双方签订的《二手商铺买卖协议》第一条约定：“甲（被告）乙（原告）双方约定云南省建水县福润街P3-4号商铺由甲方卖给乙方，协商商铺总价为391680元（叁拾玖万壹仟陆佰捌合元整）。由乙方一次性付清甲方”。原被告双方约定里并无8000元/平方米的约定，该商铺系被告一口价391680元售卖给原告，且双方约定的价格为最终价格，一次性付清，再无其他约定，本次买卖属打包一次性买卖。另外，被告对房屋面积发生变更知晓的时间是2020年8月21日，而在此之前被告就已将该商铺转移给原告，且房屋面积增加并非原告过错，双方在《二手商铺买卖协议》约定的事实中，原告并无过错，房屋情势变更增加面积并不可归责于原告，被告的抗辩于法不符，理由不能成立，故对被告的主张一审法院依法不予采纳。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告双方签订《二手商铺买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，本案依法予以确认。第一百四十二条规定，“标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担……”。本案涉及的商铺买卖，原告已付清全部价款，且为最终价格，于2019年10月28日该商铺已移交完毕。完成了整个买卖合同成立和生效的全部要件。无论风险和营盈已全部转移归附原告承担和享有。被告以情势变更为由，既非政策因素，也非登记错误，因此，本案被告以情势变更作答辩，于法不符，一审法院依法不予采纳。被告拒绝协助过户违反了契约严守原则，故对其主张，一审法院依法不予支持。庭审中，原告垫付的房屋维修基金1428元被告无异议，一审法院依法予以支持。另外，被告在过户前拒绝协助原告过户商铺的行为，已违反双方第四条约定，构成违约，应承担违约责任，一审法院依法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百四十二条规定，判决：一、由被告何广彬、江丽英于本判决生效之日起立即协助原告崔琼慧到产权登记机关办理云南省建水县（福润街）Ｐ3幢4号商铺的产权变更登记手续；二、由被告何广彬、江丽英于本判决生效之日起十日内支付原告房屋维修基金垫付款1428元。并支付违约金10000元。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告何广彬、江丽英负担。二审中，二上诉人提交光盘一张，欲证明双方在买卖商铺时是按平方面积议价。被上诉人质证称，该证据没有在举证期限提交，不属于新证据，证据的真实性认可，关联性、合法性、证明目的不认可，光盘中的录音发生在签订合同之前，最终合同是按套成交的。本院认为，该证据仅能证明双方就涉案房屋买卖进行协商的部分经过，但不能证明双方最终以面积确定房款，故本院对其证明目的不予采信。本院经审理，对原审认定的事实予以确认。另查明，2006年12月有7日，何广彬与红河州大地锦德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，该合同第四条约定，涉案房屋按套计价，总价款为113878元；第五条约定，按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。二上诉人二审中陈述，其向红河州大地锦德房地产开发有限公司购买涉案房屋，实际支付的房款是《商品房购销合同》载明的113878元。本院认为，双方于2019年10月28日签订的《二手商铺买卖协议》对购买房屋的坐落、价款、违约责任均有明确约定，但没有相关按照房屋面积计算房价的约定。上诉人主张一审未查明房屋价款系以面积计算，且约定不明，与合同约定不符，本院不予采纳。根据何广彬与红河州大地锦德房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》第四、五条约定，涉案房屋按套计价，总价款为113878元，按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整，二上诉人对于合同约定的房屋面积会与产权登记的房屋面积存在误差是清楚的。二上诉人与被上诉人签订《二手商铺买卖协议》，亦是建立在对涉案房屋在登记时会出现误差的前提下所签。因此，二上诉人主张订立《二手商铺买卖协议》时存在无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，无事实和法律依据，本院不予采信。《二手商铺买卖协议》对涉案房屋价款明确约定成交价391680元为最终价格，被上诉人亦依约支付合同价款，履行了合同约定的义务。虽然在办理产权登记的时候增加了面积，但并未减少上诉人依据合同应得的合同价款，亦未对其造成其他损失。因此，上诉人主张继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，无事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人签订的《二手商铺买卖协议》明确约定，双方不得在过户前以任何理由违约，若有违约，违约方应付10000元作为违约金给对方。协议签订后，被上诉人依约履行了付款义务，但上诉人拒不履行办理房屋过户的义务，已构成违约，一审法院判决上诉人承担违约责任，并无不当。另外，二上诉人主张一审判决程序违法，判决书遗漏诉讼参加人，未将上诉人的一审代理人全部记载于一审判决书。经查，二上诉人向一审法院提交的《民事案件授权委托书》中，受托人项下承办律师处仅有刘永生签名，一审判决书已将其记载诉讼参与人中。故二上诉人的该理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人何广彬、江丽英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何广彬、江丽英负担。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 刘玉芳审判员 李 涌二〇二〇年十二月十一日书记员 王进诺