北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14628号上诉人（原审原告）：包玉香，女，1961年12月31日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：吴勇（包玉香之夫），1969年9月23日出生，汉族。上诉人（原审被告）：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街**南创展家居**。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，北京珠江房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，1989年9月7日出生，满族，北京珠江房地产开发有限公司职员。上诉人包玉香、北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人包玉香之诉讼代理人吴勇，上诉人地产公司之诉讼代理人王龙康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包玉香上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判地产公司赔偿房屋价值损失66300元；2.要求改判地产公司一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发三个、茶几一个、装饰画一幅）；3.要求改判地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石；4.要求改判地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）；5.要求改判地产公司赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修6000元，包括卧室飘窗台下的储物柜2000元、客厅和卧室的灯池4000元；6.要求改判地产公司支付延期交房违约金8519元；7.要求改判地产公司在三个月内将规划方案交付或投入使用。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566.65平方米，8#、9#、10#首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，位于**首层）、文体活动站（建筑面积1000平方米，位于**首层）、综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，，位于****、存自行车库（建筑面积3398.79平方米，，位于**9#、地、地下**和地下**0#地下一层）。市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31颗死树；8.要求改判地产公司在三个月内解决地下二层长期漏水问题；9.地产公司限期对外墙漏水进行修复并赔偿因客厅外侧墙面漏水导致室内墙面壁纸损坏需要维修费用3000元；10.一审、二审诉讼费用由地产公司承担。事实和理由（兼针对地产公司的答辩意见）：1.包玉香的一审诉讼请求一、二、四项是根据不同的赔偿标准分开计算的，一审法院酌定三项诉讼请求共赔偿20000元过低，无任何计算标准依据，但包玉香的计算是有合理依据的；2.一审判决把软装修配饰合并在第一项诉讼请求的赔偿金额中，也未具体说明此项赔偿的金额，所以包玉香不接受一审判决，要求改判按照合同约定配备实物，且该诉请符合合同法第一百零七条规定；3.根据商品房预售合同附件六装饰和设备标准的约定，应更换首层大堂地面开裂的大理石；4.关于配置电器的损失，一审判决合并计算，但未具体说明，所以包玉香对此不接受，要求按照地产公司承诺进行配备对此赔偿，包玉香请求赔偿的金额不高；5.地产公司销售人员在介绍视频中提到有储物柜和灯池，且一审判决已将地产公司广告宣传和设置的样板间认定为邀约，视为合同内容，但却认为包玉香对此的诉请不属于本案审理范围，属于双重标准，且地产公司给部分业主安装了灯池，说明其知道自己有过这两项承诺，只是没给全部业主兑现；6.地产公司未取得竣工验收备案表就通知业主收房的行为违背了法律、法规的强制性规定，且地产公司为延期交房结算提供的《确认书》也应被认定为无效；7.开发商必须按照规划方案进行小区的施工建设，规划方案具有法律的强制性，天然就是商品房合同的一部分，且开发商和业主在《商品房预售合同》中对规划内容作了约定，关于规划的内容应属于民事案件的受案范围，且根据工程验收备案表，绿化是在小区规划范围内的；8.整个地下二层属于规划许可证的内容，开发商和业主在《商品房预售合同》中对规划内容作了约定，地，地下**也在合同范围之内.本次诉讼要求的是第一次漏雨导致墙面和壁纸破损修复后，第二次漏雨导致墙面和壁纸又被破坏的损失费用，房屋墙面漏雨与空调无关，即便有关也是因开发商未作好防水导致的；10.地产公司未按照合同履行维修的责任和义务，应承担违约责任和赔偿损失。地产公司上诉请求：1.撤销一审判决一、二项，依法改判地产公司不承担责任；2.本案一、二审诉讼费由包玉香承担。事实和理由（兼针对包玉香的答辩意见）：1.一审法院对包玉香所购房屋因地产公司未按照所发布商业广告及预售合同约定提供公共设施和服务而导致房屋价值损失的事实认定错误。包玉香在一审所主张广告、宣传册等并非地产公司发布，且上述宣传内容均为艺术性夸张的广告宣传，不明确、不具体，不符合商品房买卖合同纠纷司法解释第三条所规定的情形。双方签订的《商品房预售合同》补充协议第二十二条关于广告等为要约邀请的约定合法有效，一审法院认定无效错误。一审法院认定包玉香所购房屋价值损失20000元的数额无依据。2.一审法院对地产公司因延期交房应承担违约金的认定事实错误。包玉香对地产公司延期交房事宜已通过出具确认书的方式达成了一致。包玉香向一审法院起诉请求：一、要求地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书、媒体广告、商品房预售合同和法定的项目建设方案提供公共设施和服务造成房屋价值损失66300元。二、要求地产公司一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发、茶几、装饰画）。三、要求地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石。四、要求地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）。五、要求地产公司赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修6000元，包括1、卧室飘窗台下的储物柜2000元；2.客厅和卧室的灯池4000元。六、要求地产公司支付延期交房违约金8519元，并赔偿利息损失1297元。七、要求地产公司赔偿物业费损失182元。八、要求地产公司在三个月内按照法定的通州[2013]6号项目建设方案进行小区建设并交付投入使用。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566.65平方米，8#、9#、10#首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，，位于**首层、文体活动站（建筑面积1000平方米，，位于**首层、综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位，位于****存自行车库（建筑面积3398.79平方米，位，位于**#、地、地下**和地下**0#地下一层）。市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31颗死树，在明显位置设置永久性标牌。九、要求地产公司在三个月内解决造成整座楼宇沉降的地下车库长期漏水问题和委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估。十、要求地产公司限期对外墙漏水进行修复并赔偿因客厅外侧墙面漏水导致室内墙面壁纸损坏的损失3000元。十一、要求地产公司限期修复厨房隐蔽管漏水问题。十二、要求地产公司承担诉讼费用。后包玉香将第八项诉讼请求变更为仅要求地产公司将所列设施交付投入使用，撤回设置永久性标牌的诉求，将第九项诉讼请求中委托检测机构对楼房整体沉降安全性评估的诉求撤回，并撤回第十一项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年8月15日，地，地产公司在《北京晚报》发布“通州刚改全优户型观者爆棚江??东都国际，85m2精装三居，90%得房率，169万起”的房屋开盘广告，主要内容有：1.“珠江东都国际建筑面积约6.7万平方米，由3栋8-18层的精装板式住宅组成……”2.“珠江首创双首层的社区连廊底商及小区地块内10万平米双子座大型商业，更为生活带来更多的从容与闲适。”3.“三重精装一步到位……地下车库全精装，五星级大堂精装，全品牌室内豪装、24小时英式物管全天守候，精致生活由表及里全面呈现……”4.……地产公司发布的《珠江东都国际楼书宣传册》主要内容有：1.“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”2.“‘殿堂级’双入户大堂：车库与首层双大堂。地。地上大堂0m2大尺度空间、5.7米卓绝挑高入户门庭、艺术天花吊顶、五星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管……”3.“品牌电器，组装高品质生活，东都国际为客户选用的电磁炉、烤箱、微波炉、冰箱等家电均为国际名牌顶尖产品，垃圾处理器、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置，更方便了业主的日常生活需要及居室维护，提升了业主的生活品质。”4.……2013年11月30日，就购买坐落于通州区永顺镇潞苑五街南侧珠江国际家园二期居住项目用地×＃住宅楼×层×单元-1701房屋，以包玉香为买受人、地、地产公司为出卖人签订《北京市商品房预售合同》定：合同第三条，该商品房房屋坐落为通州区永顺镇潞苑五街南侧珠江国际家园二期居住项目用地×＃住宅楼×层×单元-1701。预测建筑面积共83.66平方米。其中套内建筑面积66.59平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.07平方米。合同第五条，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27218.8元，总价款1812500元。合同第十二条交付条件，（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。在具备本条第（二）款约定的条件时，出卖人可以提前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人通知为准。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（三）因工程进度及出卖人各方面的努力，如出卖人在约定的交房时间之前完成工程建设，并使房屋达到双方合同约定交付条件的，双方一致同意可以由出卖人提前通知办理房屋交接手续，买受人不得拒绝。属于提前交付的，商品房的风险责任同时转移，保修期限、合同约定的应在交楼时交纳的费用的时间均相应提前，但合同约定的产权办理期限起始时间仍按照合同约定时间为准。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：1.基础设施：（1）上水、下水：2015年10月31日达到线路铺设完毕，过渡时期使用过渡用水；（2）供电：2015年10月31日达到线路铺设完毕，过渡时期使用过渡用电；（3）供暖：房屋交付完毕后第一个供暖季达到线路铺设完毕，过渡时间使用过渡供暖；（如有地下层需供暖，另行增加供暖费，供暖费按照物业服务企业相关收费标准收取）（4）燃气：*年*月*日达到按有关单位的相关规定执行，过渡时期使用过渡设施；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）若约定期限内相关设施等未达到约定标准，过渡时间出卖人提供了过渡措施的，不视为出卖人违约。（2）如因出卖人原因导致未达到约定标准的，双方应采取补救措施，出卖人采取了补救措施或因买受人不配合导致无法提供补救措施的，不视为出卖人违约，买受人应承担实际使用水、电、暖等费用；如在买受人的配合下，出卖人未采取补救措施的，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款千分之一作为违约金（此违约金与延期交楼违约金不累计），属本合同约定的不可抗力和非出卖人原因的除外。2.其他设施。合同第十四条逾期交房责任，（一）因出卖人原因导致逾期交房，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期240日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向买受人按日支付已交付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。（2）逾期超过240日后，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部已付款的万分之一作为违约金。（二）因买受人原因导致逾期交房，具体见附件八。合同第十六条交接手续，（一）该商品房达到第十二条约定的交付条件前或后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件受人同意按照出卖人通知的时间、地、地点程等办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（二）双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十二条约定的证明文件，出卖人通知买受人收楼后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间，并办理该房屋的验收交接手续的，则书面通知交付当日即为商品房交付时间，自该日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修起止日期和其他内容承担保修责任，即出卖人对买受人提出的商品房瑕疵应予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业服务费、供暖费在内的相关费用。买受人未按时办理房屋接收手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房款的万分之一作为违约金；如逾期超过180日，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人另行支付合同总价款的10%作为违约金。（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费。合同第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定。（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达且双方办理完毕所有退房手续之日起90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……3、若出卖人交付的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准的，经出卖人核实后由出卖人按合同约定的标准进行装修、完善（即甲方履行保修责任），或支付装饰、设备差价（仅指该商品房室内部分）；甲方履行保修责任的，不构成延迟交付。具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助配合对方检测的义务，若买受人未书面通知过出卖人维（保）修或者非因出卖人原因导致无法维修的，买受人无权要求对房屋质量、维修造价进行鉴定，买受人执意要求的，一切费用由买受人承担。合同第十八条保修责任，（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，出卖人按约定承担保修责任，但买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。出卖人履行保修责任的，不构成延迟交付。由于出卖人的原因，因维修行为导致买受人无法正常使用该房屋，出卖人最高参照延期交付房屋的违约金标准对不能使用的房屋部分占总房屋的面积比例赔偿损失。（三）因买受人使用不当、改动或因其他不可归责于出卖人事由而出现的质量问题均由买受人承担有关责任和维修费用。此外，合同还约定了其他内容。同日，双方还签署了《补充协议》，其中第二十二条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。2014年5月28日，2015年3月26日，2016年5月26日，包玉香分三次向地产公司交纳购房款1342500元、70000元、392107元。后地产公司向包玉香发出业主缴费清单，载明：业主包玉香，已交合同房款1812500元，已交产权代办费1000元。合同房款1812500元，总房款1804607元。合同建筑面积83.66，测绘建筑面积83.71。面积差额款-7893元，契税18046元，公共维修基金16742元，房屋登记费80元。2016年4月16日，地，地产公司向包玉香交付涉案房屋，包玉香亦于当日实际收房/div>包玉香与地产公司及珠海市珠江永益装饰有限公司签署确认书，“本人包玉香向开发商购买了珠江东都国际（珠江旭景家园）×号楼×单元1701号房，并委托装修公司装修改造。现就包括但不限于逾期交房等问题，同意接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用共计26100元；本人逾期缴纳房款需支付开发商违约金0元，本人前述违约金与开发商前述补偿互相冲抵后开发商仍需补偿公共维修基金、契税等费用共计26100元。……上述公共维修基金、契税、装修款等费用由开发商和装修公司分别直接交付给相关部门，视为本人签收，本人对房屋交接等相关事项别无争议。对房屋装修改造再无异议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”对于包玉香主张地产公司未按照珠江东都国际楼书、媒体广告、商品房预售合同和项目建设方案提供公共设施和服务问题，地，地产公司认为包玉香提供的珠江东都国际楼书宣传册体广告宣传、项目建设方案等证据的真实性不予认可或无法核实。地。地产公司认为其发布的广告传册、沙盘等资料法律性质为要约邀请，不属于要约，对地产公司不产生法律效力。另查，地，地产公司取得竣工验收备案表的时间为2016年4月26日/div>再查，涉案楼宇所在的小区经一审法院现场勘查，未见地产公司在媒体广告及楼书宣传中涉及到的楼宇“金镶玉”包边、“顶戴花翎”等装饰。一审法院认为，本案焦点问题是：1.本案是否已超过诉讼时效期间。2.地产公司发布的媒体广告宣传的法律性质属于要约还是要约邀请。3.地产公司是否违约？应承担的违约责任？1.关于诉讼时效问题。地。地产公司认为涉案房屋于2016年4月16日已交付包玉香今已逾3年，超过法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。涉案房屋于2016年4月16日交付，如包玉香就案涉房屋根据《北京市商品房预售合同》主张权利，诉讼时效应适用民法总则关于诉讼时效制度三年诉讼时效期间的规定，即应至2019年4月15日止。2019年4月4日，包玉香曾起诉过地产公司，诉讼时效在2019年4月4日中断，诉讼时效重新计算，本案立案时间为2020年1月8日，故包玉香本次诉讼未超过诉讼时效。2.关于地产公司发布的媒体广告宣传的法律性质问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一审法院认为，地，地产公司发布的商业广告中包括“‘殿堂级’双入户大堂……艺术天花吊顶星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管”“东都国际为客户选用的电磁炉、烤箱、微波炉、冰箱等家电……”“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”等内容系具体确定的对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，会对商品房预售合同的订立产生重大影响，地，地产公司在商业广告宣传中的说明和允诺应视为要约当视为合同内容。地产公司认为，按照包玉香、地、地产公司双方签订的《补充协议》第二十二条约定卖人（地（地产公司布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，……出卖人（地（地产公司买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。包玉香对此不予认可，并表示，虽然包玉香、地、地产公司双方在《补充协议》中就涉案楼宇商业广告宣传的法律性质进行了约定包玉香认为该条款为地产公司为重复使用而预先设定且未与包玉香协商的格式条款，该条款损害了买受人在多个看房购房环节中所产生的合理期待，致使买受人权利在房屋交接之前处于不确定状态，不合理、不正当的免除了出卖人的相关义务和责任，严重损害和排除了买房人的权益。一审法院认为，《补充协议》第二十二条为地产公司拟定的格式条款，且存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，应为无效。故，地，地产公司发布的媒体广告宣传的法律性质应为要约/div>3.关于地产公司未按照商业广告宣传交付房屋的行为是否构成违约及应如何承担违约责任的问题。根据一审法院前述对地产公司商业广告宣传法律性质为要约的认定，包玉香与地产公司订立涉案《商品房预售合同》的行为已对地产公司发出的要约进行了承诺，要约人即地产公司即受该意思表示约束，其具体说明和允诺应当视为《商品房预售合同》的内容，双方就相关具体设施的合同已经成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。地。地产公司没有实现合同约定义务的为违约，应当承担相应的违约责任。关于包玉香的十项诉讼请求，一审法院分析如下：诉讼请求一，对于包玉香要求地产公司因未按照预售合同的约定和广告宣传的内容提供公共设施和服务，进而要求赔偿房屋价值损失的诉讼请求，一审法院认为，地，地产公司在商业广告宣传中所做的相关设施的具体说明和允诺为合同的一部分，地产公司应当全面履行其合同义务一审法院现场勘查，地，地产公司有部分具体允诺没有实现楼宇的“金镶玉”包边等。因地产公司已经将房屋交付给全体业主，将小区环境维护义务等移交给物业，且公共环境的改变涉及其他全体业主的生活习惯，现已不具备继续履行配齐相应设施的条件，地，地产公司应就此对包玉香的损失进行赔偿体的赔偿数额，一审法院根据本案查明情况及涉案小区现实情况酌定为20000元。诉讼请求二，对于包玉香要求地产公司一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发、茶几、装饰画）的诉讼请求；诉讼请求四，对于包玉香要求地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）的诉讼请求，该两项诉讼请求系包玉香基于地产公司商业广告宣传内容中的允诺为依据要求地产公司赔偿相关损失，因一审法院已在诉讼请求一中就上述损失进行了处理，故该两项诉求，一审法院不予支持。诉讼请求三，对于包玉香要求地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石的诉讼请求，不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，一审法院不予处理。诉讼请求五，对于包玉香要求地产公司赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修6000元，包括1.卧室飘窗台下的储物柜2000元；2.客厅和卧室的灯池4000元的诉讼请求，不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，一审法院不予处理。诉讼请求六，对于包玉香要求地产公司支付延期交房违约金8519元，并赔偿利息损失1297元的诉讼请求，一审法院认为包玉香在2016年4月16日实际收房，但地产公司取得竣工验收备案表的时间为2016年4月26日，地，地产公司作为开发商在未办理房屋备案登记的情况下向包玉香交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。包玉香该项诉讼请求，经一审法院核算应为1413元。包玉香主张过高部分，一审法院不予支持。关于赔偿利息损失，于法无据，一审法院不予支持。诉讼请求七，对于包玉香要求地产公司赔偿物业费182元的诉讼请求，包玉香交纳物业费应以实际收房日期为准，故对于其该项诉讼请求一审法院不予支持。诉讼请求八，第一部分：对于包玉香要求地产公司在三个月内按照法定的通州[2013]6号项目建设方案将所列设施交付投入使用的诉求。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566.65平方米，8#、9#、10#首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，位，位于**首层文体活动站（建筑面积1000平方米，位，位于**首层综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位于，位于****自行车库（建筑面积3398.79平方米，位于，位于**、地、地下**和地下**0#地下一层）。包玉香上述诉讼请求不属于民事案件的主管范围，故对其该部分的起诉，一审法院予以驳回。第二部分：市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31颗死树，不属于本案商品房预售合同审理范畴，一审法院不予处理。诉讼请求九，对于包玉香要求地产公司在三个月内解决造成整座楼宇沉降的地下车库长期漏水问题的诉求，不属于本案商品房预售合同纠纷审理范畴，一审法院不予处理。诉讼请求十，对于包玉香要求地产公司限期对外墙漏水进行修复并赔偿因客厅外侧墙面漏水导致室内墙面壁纸损坏的损失3000元的诉讼请求。关于包玉香要求地产公司修复外墙漏水的诉求，包玉香在漏水墙面处安装了空调，且对漏水原因不申请鉴定，故对该项诉求，证据不足，一审法院不予支持。关于包玉香要求地产公司赔偿壁纸损失的诉求，包玉香现有证据无法证明再次造成壁纸损失，故该项诉求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条规定，判决：一、北京珠江房地产开发有限公司赔偿包玉香损失20000元；二、北京珠江房地产开发有限公司给付包玉香违约金1413元；三、驳回包玉香的其他诉讼请求。以上一、二项，均于判决生效之日起七日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。包玉香提供了如下证据：1.通住建委（2017）第177号告知书和京建法改（通建）字[2017]第650099号责令改正通知书，证明经过竣工验收的房屋照样会存在质量问题，地，地产公司不履行合同的保修维修义务.地产公司针对王绍棠案件的质证意见，证明地产公司对该案中的证据34珠江东都国际楼书宣传册、证据36北京晚报2013年8月15日第59版广告的真实性认可。针对包玉香提供的证据，地，地产公司发表如下质证意见证据1的真实性认可，对关联性、证明目的不认可，该份证据只针对赵迪龙一家，与其他业主无关；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，王绍棠案件是调解结案的，具有保密性，不应当泄露，王绍棠案件与其他业主无关，地，地产公司在该案中对证据真实性的认可是指对广告的发布本身没有异议是不认可发布主体是地产公司。本院将综合全案情况对上述证据酌情予以采信。地。地产公司未提交新证据院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1.关于案涉广告宣传的性质及地产公司承担违约责任的具体金额；2.地产公司是否应支付房屋交付违约金及具体数额。第一，关于相关广告宣传资料的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，地，地产公司发布的商业广告中的“‘殿堂级’双入户大堂……艺术天花吊顶星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管”“东都国际为客户选用的电磁炉、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置……”“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”等内容系对于房屋及相关设施所作的说明和允诺，已经较为具体明确，且对商品房预售合同的订立产生重大影响，应当视为要约。虽然双方签订的《补充协议》第二十二条约定了出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，……出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。但是根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款存在提供条款一方即地产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款应属无效。鉴于地产公司未按照上述明确具体的广告宣传资料内容履行合同义务，故应当承担相应的违约责任。对于地产公司主张的上述广告宣传资料系要约邀请，其无需承担违约责任的意见，本院不予支持。根据上述认定，关于包玉香主张的地产公司未按照广告宣传资料及合同文本约定内容提供房屋设施及服务、在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装以及配备国际名牌电器之三项主张，一审法院综合全案证据情况及当事人主张的赔偿内容，酌情确定地产公司赔偿2万元并无不当。包玉香主张赔偿金额过低、地、地产公司主张不应赔偿的上诉意见未提供充分证据予以佐证，本院均不予支持。关于包玉香主张的更换开裂大理石，按广告内容配置储物柜、灯池，配套公共设施服务，解决地下二层漏水问题等内容，均不属于商品房预售合同纠纷案件审理范围，本院不予支持。关于包玉香要求地产公司限期对外墙漏水进行修复并赔偿因客厅外侧墙面漏水导致室内墙面壁纸损坏需要维修费用3000元一项，因现并无充分证据证明漏水系房屋质量原因以及由此造成的壁纸损失情况，故本院不予支持。第二，关于交房行为存在的瑕疵。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第（二）项之约定，房屋交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案表。本案中，地，地产公司向包玉香交付房屋的时间早于地产公司取得竣工验收备案表的时间交付行为不符合合同约定，故包玉香有权就此向地产公司主张违约责任，且该责任与地产公司单纯逾期交房并非同一违约事实。一审法院认定的违约损失计算周期及标准并无不当，本院予以确认。综上所述，包玉香、北京珠江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由包玉香负担1595元（已交纳），由北京珠江房地产开发有限公司负担335元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 于洪群二〇二〇年十二月三十日法官助理 邱 江法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩