沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0115民初3329号原告：赵所，女，1990年9月3日出生，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：周国忠，男，汉族，系法律工作者，住辽中区。被告：刘新，男，1960年10月22日出生，汉族，身份证住址沈阳市和平区。被告：沈阳合众广厦房地产开发有限公司，住所地辽中区。法定代表人：邢帅，系该公司经理。二被告委托诉讼代理人：鲁强，系辽宁哲超律师事务所律师。第三人张兴洲，男，1987年4月15日出生，汉族，身份证住址辽中区。原告赵所与被告刘新、沈阳合众广厦房地产开发有限公司（以下简称合众房地产公司）房屋买卖纠纷一案，于2018年5月21日受理后，本院判决后原告赵所不服判决上诉，上诉后沈阳市中级人民法院撤销本院（2018）辽0115民初2183号民事判决，将此案发回本院重审，本院重新受理后，此案由本院审判员董志坤担任审判长，审判员侯升林主审此案、与人民陪审员戴丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵所及委托代理人周国忠、被告刘新、合众房地产公司共同委托代理人鲁强到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，审判委员会决定，本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、请求确认原告赵所与被告刘新、沈阳合众广厦房地产开发有限公司之间房屋买卖关系存在；二、要求沈阳合众广厦房地产开发有限公司办理房屋产权证；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年购买被告的门市楼，具体位置在鑫海家园，价格为65万元，分五次先后交款20万元、15万元、10万元、10万元、10万元，有票据为证，交款后原告入住，进行了装修，开饭店至今。买楼至今被告没有给原告办理房屋产权证，要求被告沈阳合众广厦房地产开发有限公司履行法定职责，给原告办理房屋产权证，为保护原告的合法权益，请求人民法院依法确认房屋买卖关系存在，同时给原告办理房屋产权证。原告交付给被告的购房屋款项属实，4张彩印件是被告单位写完后进行了复印，然后加盖了公章，不是原有的加盖公章的票据上再加盖章，是被告单位书写之后进行复印，在盖上了该单位的印章，原告认为加盖公章具有原件同等法律效力，原告的买卖关系有效，钱分四笔打入被告单位，被告单位在2013年12月份交给原告进行装修入住，原告经营饭店，于2014年2月份开张营业至今，按照合同法要求钱款两清原物交付给原告使用，双方的买卖关系有效，原告买卖之后多次找被告办理产权证，被告以种种理由推迟不给办理，要求人民法院对我们的要求确认买卖关系存在，并予以办证合法。原告诉讼请求是与开发商确认买卖关系，原告已经足额的交付了一个门市楼的购楼款，3号楼应该是原告所购的具体门牌号，××万元事实清楚，请法院支持原告的坚持诉讼请求。关于××号楼的问题，开票是2013年就开的是2、3号楼，2018年刘新又将××号楼出卖原告没有意见，三号楼应该归属我们，当时××号楼和3号楼怎么算我们不清楚，卖房屋的主动权在开发商，他应当主动给我们按照流程签合同，当时被告说以后办证时再签合同，一推再推，合同没有签，责任在被告开发商。房屋缴款人是赵所，怎么为张兴洲代缴，没有委托手续，该款就是赵所本人所有，交款是在婚姻之前的款项。原告陈述相关事实是，原告父亲实际从1998年开始在辽中区开饭店，饭店名称为秦沈饭店，当时没有办理工商营业执照，饭店规模比较大（包席），所经营饭店取得的收入，当时实际经营饭店是由我父亲赵文才、母亲刘爱群及我共同经营，所得的钱由我购买的门市房。原告提供的购买该处房屋发票5张，只有一张涉及购房款10万元为原件，其余4张为复印件，第一张交纳购买此处门市房款是2013年5月7日，涉及此份收据交款20万元，发票尾号号码是806。要求法院确认买卖关系存在，最早时间计算双方买卖关系的确立时间应当是2013年5月7日交纳第一笔款算起，之前是口头进行的协议约定，双方没有签合同，办证时开发商说一起签合同，现在用不着。当时我签字时没有这“此据作废”四个字，这四个字谁写的什么时候写的我不清楚。原告于2013年5月16日是第一次登记结婚，有合法的婚姻结婚证明，后具体什么时间离婚记不清了，是经双方协议在民政办理的离婚，后又于2014年4月14日双方协议经民政部门登记再次结婚。在当时离婚的判决书中，开始称分割共同购买的鑫海家园门市楼350平方米，后因未办理房屋所有权证，申请撤回要求分割财产的请求，原告当时赵所意思是两个门市楼要进行分割，因为是350平方米的门市楼实际是两个，因为一个楼交完钱了，另一个应是张兴洲的，所以当时请求写了350平方米的门市楼。当时这份判决书查明中还有原告赵所在2013年分四次向刘新的开发公司交房款是55万元。这个10万元交款费用，也就是本案中原告提供一张原件收据10万元，当时这张收据原件没拿出来。当时协议离婚时也没有涉及财产，判决离婚时也没有夫妻存续期间的共同财产，原告现在主张的门市楼交款均是赵所自己的钱款，与张兴洲没有关系。其他坚持以上庭审意见。被告刘新辩称，我与原告之间从没有发生任何房屋买卖关系，与我刘新个人无关。被告合众房地产公司辩称，我公司与原告没有房屋买卖合同，也未进行房屋买卖行为，原告起诉要求确认并办理房屋产权证的**门市楼，已经有其他产权人办理了不动产权证书，因此要求驳回原告的诉讼请求。被告刘新、合众房地产有限公司共同辩称，二被告与原告从没有签订任何房屋买卖合同，庭审中原告未举出相应证据来证明双方有房屋买卖合同，如果有正常的买受人，在交款之后肯定是需要开发商出具房屋买卖合同，本案中原告交款是替张兴洲所付，而且其在诉状中非常明确的标明，其要求确认的买卖房屋和办理过户的标的，都是二号楼，现在××号楼已经有合法的不动产权证书，原告在得知这一情况后，又向法庭陈述向××号楼主张权利，这本身也与常识不符，事实情况是原告、被告双方针对争议的××号楼互相之间没有任何权利义务关系，因此法院驳回原告的诉讼请求。原告的诉请有两处楼房不符合常理，第一原告自己承认其单独出资65万元购买门市楼，但其却不知道购买门市楼具体位置，连2、3号楼都不清楚，这么大数额的财产，不清楚楼号显然不符合常理。第二原告在2017年起诉离婚的时候明确要求分割共同财产的请求，如其在本案中陈述真实，那么提出离婚诉讼时就没有必要诉求要求分割门市楼，诉求分割与本案要求相矛盾，也不符合常理，另外被告说明提交的证据给赵所和刘爱群汇款有部分款项用于了张兴洲门市楼的购买，证人及其哥哥海城楼房出售后售楼款也用于了门市楼的购买，提交的证据中证明人因疫情原因跨区域行动不方便，因此不能到庭出庭作证，其他坚持答辩及质证意见。原告赵所共提供了购买此处门市房的5张收据，金额总计为65万元，其中4份收据系彩色复印件，交纳65万元情况不属实，楼房是由张兴洲购买的，2014年11月12日发票是赵所和张兴洲共同去售楼处，开票人员开具了赵所的名字，楼款他们说明是张兴洲交的，我们认为他们是一家人，写谁名无所谓。这4张（复印件）票据不真实。被告提供的证据张兴亚（张兴洲哥哥）及李晓丹不动产登记门市房也就是所说的××号门市。作为被告代理人，由于时间比较久了，关于“此据作废”是否是赵所书写，现在记不清楚了，但赵所在此据作废后签上本人姓名，已经对内容进行了认可。当时赵所和张兴洲一起去交的这笔10万元楼款，钱是张兴洲拿的，当时由于赵所在场，财务人员就开了赵所的名字，他俩当时是一家人，后来张兴洲说开错了，就把这张据作废了。张兴洲说有一张收据找不到了说丢了，现在这一张收据是不是张兴洲作证中丢的那一张据，作为代理人这个我不清楚。该处鑫海家园门市楼，南数第一家是他人的，第二号门市楼现属于张兴亚的。南数第三号门市楼有提供过买卖商品房合同，向张兴洲提供过。张兴洲作证时，张兴洲说没有此处门市楼合同，被告代理人不清楚。作为代理人所知当事人刘新给张兴洲出具过买卖合同。此处的门市楼南数第三个一直由原告赵所开饭店使用，张兴洲由于尾款没有交清，和我们说过先让赵所开饭店，尾款以后付。作为刘新为负责人的鑫海家园以收款为主要依据出售房屋，与张兴洲之间是购楼方与卖楼方的关系。二被告提供证人张兴洲（第三人坚持证人意见）陈述有关事实是，我是和我哥张兴亚约在2010年末出国到俄罗斯开始为别人打工4年，那时我和我哥都没结婚，我和哥哥是双胞胎，一共和哥哥在俄罗斯挣到100余万元，我自己先回来就没再去俄罗斯，就与赵所处对象，最早处对象时间在2012年，后来就张罗结婚，同时准备在刘新开发处买门市房，当时钱紧，先把在鞍山海城腾鳌开发区两处住宅楼一套卖了，卖了23万余元，5月份就交了30余万元，是两个门市的钱，当时由于与赵所处对象我不管钱，没有详细记载这些交款的钱事，下半年还交了20余万元，后期2014年还有一笔。后期哥哥从俄罗斯回来之后，想一下把他购买的门市房楼款交齐，我的门市房也想把购楼款交齐，条没有找到，钱也没有筹齐，就买楼的事情耽搁了。我认为南数第二个门市房是我哥哥张兴亚的，南数第三个应当是我的。当时购买的两个门市从南数2、3号，是和哥哥分别购买的，是我和哥哥一起交的钱。70余万元1个门市，如果交10万元就是我和我哥一人交5万元，如果交1万元，就是我和我哥一人交5,000元。哥哥的门市楼即××号楼购楼款交完了，我认为我哥房证办下来了，我认为钱就交完了。交买房款时候我没见过世面，处对象也没拿写谁的名字当回事，我记得交款的条中有的有我的名字，交钱时没有开发票，刘新没有给我开发票，我手中没有买该处门市房收据或发票证据，该处门市楼购买后南数××号、3号是由赵所及其父亲开饭店了，装修费用赵所家搭点，大部分是我和我哥拿的钱，赵所和其父亲经营饭店3、4年时间，使用两处门市房没有提过房租的问题，我哥当时没回来。我与赵所是经法院判决离婚，是法院判决书（2017）辽0115民初1500号，我们是2013年5月16日结婚，判决离婚是2017年6月10日，当时赵所提出离婚，我认为门市房是我买的，没有财产分割，我还疑惑判决书上写的门市房财产属于赵所个人婚前财产。交款事实是有，但是不是这5张票据我不确定，我记得有2张上有我的名字。购买该处门市合同开始没有，后来有一份合同因为张兴亚回来了，想把他那个楼交钱，就给张兴洲和张兴亚分别出具了合同。一开始没有合同，差一个收据可能是最后一个收据没给刘新，有一个合同在开发商刘新处。当时我记得和哥哥同时办理的，然后让我每个月还多钱，我哥要一次性还齐，这时刘新处要收回收条，差一个收条没有交给刘新，所以没给我这个合同。第三人张兴洲称，我不参加本案的诉讼。之前，我出庭作为刘新的证人，继续证实，没有新的证明意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，说明证明事项及对方质证意见分别是。原告提供证据及证明问题是，1、秦沈饭店所在地照片一张，该饭店为当时两个门市楼350平方米，分别包括一、二楼，后经刘新出卖一个，饭店南北走向的楼房被刘新出卖南侧的房屋，即与阳光汽修牌匾相邻的，北侧的一处面积为总面积的一半175平方米，上下楼面积一致，也就是北侧一楼的面积87.5平方米，该处房屋长宽分别为13.6米、6.3米，以该长宽计算为准。2、交款凭证5张（原件一张金额10万元，其他4张为彩印件），金额总计65万元。刘新把原始发票4张于2014年将楼款交完后收回去了，又给重新书写收据，彩印后由该处售楼处盖章，公章均为沈阳合众广厦房地产开发有限公司鑫海家园项目部盖的章。3、营业执照一份，证明2013年底在购楼后进驻装修，2014年2月进驻营业，原告营业执照是在另一处办理的营业执照，后购楼后在该处用此营业执照经营。4、其他购楼户房屋产权证两份，在此处购楼相同的收据，由沈阳合众广厦房地产开发有限公司鑫海家园项目部盖的章。被告对原告提供证据的质证意见是，对证据1、真实性无异议，对证明目的有异议，该照片只能客观说明门市房位置，不能说明权属。对证据2、于2014年11月12该发票原件真实性无异议，但该款虽然是赵所所交，实际是张兴洲购买楼房，赵所替张兴洲交的款，对其余四张彩印件真实性不认可，对证据3、无异议，对证明事项有异议，营业执照与证明事项无关联性，对证据4无异议。原告再次提供证据有：1、第一组证据苏兵赵娜证明一份，证明赵所交楼款的资金来源，2、第二组证据是刘玉洪、冮金芳证明一份，证明赵所交楼款的资金来源。3、原告提供于2013年11月30日交纳物业费收据一份，该份收据和之前的购楼发票收据加盖公章一样，但记载收款事由包括××号和3号门市。被告对原告提供证据的质证意见是，对两份证明四个人书写的证明真实性有异议，首先他们所述的基础借贷事实无法认证，其次还款没有相应的银行流水也无法证明真实性，证人没有合理理由出庭接受法庭及原告、被告的询问，也无法证明真实性，对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，所说的××号楼和3号楼是卖给了赵所的前夫张兴洲，并且后期开饭店进行营业，所以由赵所交相关费用是正常的，并不意味着其是合法的产权人。对赵所与张兴洲离婚判决书真实性无异议，但对原告证明目的有异议，首先判决书中被告张兴洲称没有共同财产，楼房是婚前购买，是其个人财产，所以不是共同财产，另外原告赵所自认要求分割共同集资购买的门市楼350平方米，与本案中其所陈述是其个人财产相互矛盾，恰恰证明了其在本案中陈述的不是事实。对2019年10月20日沈阳合众广厦房地产开发有限公司证明一份真实性无异议，关于此处房屋开发与沈阳合众广厦房地产开发有限公司没有实质的关系，该处开发出售及物业管理均是由刘新个人进行的。此处开发出售开具的发票为沈阳合众广厦房地产开发有限公司鑫海家园项目部的章是刘新加盖的，实际该处项目部也是刘新负责的。二被告刘新、合众房地产有限公司提供证据有，1、产权证，用以证明该处××号楼产权证已经办理了由张兴亚、李晓丹为权利人的辽中区不动产权第0008461号产权证。原告对被告提供证据质证意见是，真实性无异议，关联性有异议，如果被告认为已提供房房屋产权证是**市房屋，我们原告就是3门市房屋，因为南侧还有一家。原告认为该处门市房是由南向北排序，被告上次提供证据张兴亚为权利人的门市房，应当是第二个门市，作为原告赵所主张购买从南到北第三个门市房，关于原告提供证据开发票有3个写的是××号门市，当时××号门市与3号门市是通着的，开发商将××号和3号交付给原告使用多年，直到现在还在通着的，因为开发商卖我们的时候只付给一个门市楼的钱65万元，还欠一个楼65万元，在原告不知情的情况下开发商刘新卖出去一个，这时候卖的××号还是3号我们不知道，他卖出去一个楼原告也默认，因为欠一个楼款也没给钱，剩下一个归原告，如果他卖的是××号，那3号就应当是赵所的，如果他卖的3号，那么××号就是赵所的。被告再次有两组证据提供，1.第一组是张兴洲和其哥哥张兴亚买楼发票4张，张兴洲和张兴亚个人征信报告，买楼人范冬证明及身份证复印件，用以证明张兴洲交纳了××号楼和3号楼的楼款65万元。2.第二组是中国银行国际支付收账通知单7张，转账人王金华的证明及身份证复印件及护照，也用以证明张兴洲交纳了××号楼和3号楼的楼款65万元，赵所所持有的10万元发票也是在汇款金额中出具的。3.第三组婚姻记录表，证明赵所与案外人张兴洲的婚姻状况。同时张兴洲作为二被告提供证人，说明有关事实情况。原告对被告再次提供证据的质证意见是，对证据1真实性有异议，因为单据没有加盖银行公章，不能说明问题，关联性也有异议，王金华证明与本案没有任何关系。对证据2真实性有异议，不能说明问题，关联性也有异议，与本案没有任何关系。对证据3无异议，关联性有异议，婚姻记录表与本案无关系，没有关联性，此案审的是要求法院买卖关系确认。经审理查明，原告诉讼请求依法确认与二被告房屋买卖关系存在；要求沈阳合众广厦房地产开发有限公司办理房屋产权证。原告称于2013年5月7日（第一次交款），购买被告的门市楼，具体位置在鑫海家园，价格为65万元，分五次先后交款20万元、15万元、10万元、10万元、10万元，有票据为证，交款后原告入住，进行了装修，经营饭店至今，原告诉讼请求是与开发商确认买卖关系，原告称已经足额的交付了一个门市楼的购楼款，3号楼应该是原告所购的具体门牌号，××年刘新又将××号楼出卖原告没有意见，三号楼应该归属原告，当时××号楼和3号楼怎么算原告不清楚。房屋缴款人是赵所，第一次交款时间是2013年5月7日，是在结姻（登记结婚时间是2013年5月16日）之前交款。二被告陈述有关意见是，与原告之间从没有发生任何房屋买卖关系，与刘新个人无关。原告起诉要求确认并办理房屋房屋产权证的**楼，已经有其他产权人办理了不动产权证书，因此要求驳回原告的诉讼请求。二被告与原告从没有签订任何房屋买卖合同，原告未举出相应证据来证明双方有房屋买卖合同，如果有正常的买受人，在交款之后肯定是需要开发商出具房屋买卖合同，本案中原告交款是替张兴洲所付，原告在诉状中明确的标明，其要求确认的买卖房屋和办理过户的标的都是二号楼，现在××号楼已经有合法的不动产权证书，原、被告双方针对争议的××号楼互相之间没有任何权利义务关系。原告的诉请有两处楼房不符合常理，原告在2017年起诉离婚的时候明确要求分割共同财产的请求，如其在本案中陈述真实，那么提出离婚诉讼时就没有必要诉求要求分割门市楼，诉求分割与本案要求相矛盾，也不符合常理。另查明，针对原告的诉讼请求及其提供的证据，以及对方的质证意见，原告赵所从2013年12月开始使用其诉称的购买楼房，使用长达3、4年时间，共提供5张分期交款收据，其中4张为复印件，1张10万元的为原件，该份收据交款时间为2014年11月12日，原告赵所及被告提供证人张兴洲陈述存在4张复印件收据由被告收回。本院审理期间被告刘新及合众广厦公司法人邢帅均未按要求到庭陈述，作为二被告代理人对有关事实不能说明，被告代理人承认此处开发楼房是由刘新负责该处楼房开发，办理手续及开收款收据名称（即开收据盖章名称为沈阳合众广厦房地产有限公司鑫海家园项目部）负责，说明被告合众广厦公司没有关系。关于第2、3号门市楼问题，原告称交款是两个门市楼（原告认为已交款65万元），从原告第一次交款之日起赵所进行了装修及利用两个门市楼（包括二楼）联通使用，赵所实际经营饭店使用事实清楚，按现场查明该处共9个门市楼，南数第2、3号为本案争议的两个门市楼，每个门市楼价款是65万元。南数第2个门市楼被告提供证据已经将产权证办理完毕，即房屋产权证为张兴亚所有，本案中被告提供证人张兴洲与张某同胞兄弟，张兴洲与本案原告赵所原系夫妻关系，二人曾于2013年5月16结婚（中间双方曾协议离婚后，后和好），二人经本院（2017）辽0115民初1500号判决书于2017年6月10日判决离婚，当时原告赵所提出离婚，关于财产问题本院判决书中写明“因该楼房原告陈述是其婚前个人购买，原、被告又均表示尚未取得房屋产权证书，且原告在本案中本院申请要求撤回此次请求，故本院在本案中对此不予审理”。原告赵所与张兴洲夫妻存续期间财产未予以处理，其夫妻存续期间有无财产争议不应属于此案审理范围。本案列张兴洲第三人，其表示不参加本案的诉讼。之前，我出庭作为刘新的证人，继续证实，没有新的证明意见。本院认为，此案原告赵所要求的诉讼请求是确认与二被告刘新、合众广厦公司之间房屋买卖关系存在，同时请求要求被告合众广厦公司为原告办理房屋产权证，现原告赵所依据其提供的购买该处房屋收款收据，请求法院确认其与二被告之间的买卖关系存在，原告提供有关证据（包括收款收据原件1张及4张复印件）及已多年使用的事实情况，其诉讼请求应当予以支持确认其买卖关系存在，具体门市房应为该处门市房南数3号门市楼（原告使用2个北侧的一个，包括1、2楼）。当时双方没有签订房屋买卖合同，现没有证据证明买卖合同存在，同时证人张兴洲（第三人）说明了当时有4张收款收据已由被告刘新处收回，说明当时丢失1张10万元的收款收据。原告赵所承认在被告提供的底根联收据（10万元的收款收据）两处签名，当时不知道有另外书写的内容“此据作废”。二被告代理人及证人张兴洲（第三人）均没有提供此处房屋买卖合同，对该处门市房屋是否存在买卖合同问题的陈述存在不一致（瑕疵），关于交购买门市房屋款的有关陈述不一致。另外本案中被告提供证据的张兴亚门市房应为南数第2个门市楼，要求其提供交款时的收款收据，被告方没有提供收款收据，称其当时是临时收条，后变成统一发票钱款为545,798元（被告承认此南数第2个门市楼价款也是65万元）。原告赵所与证人张兴洲（第三人）曾系夫妻关系，原告于2013年5月7日（陈述第一次交款）购买被告的门市楼，二人于2013年5月16日登记结婚（中间双方曾协议离婚后和好），二人经本院（2017）辽0115民初1500号判决书于2017年6月10日判决离婚，原告赵所提供的收据即交纳购房款有的发生于原告赵所与证人张兴洲（第三人）婚姻关系存续期间，证人张兴洲（第三人）是否出资不属于本案审理范围,同时与原告赵所要求的确认与二被告刘新、合众广厦公司之间房屋买卖关系存在不冲突。综合分析相关证据，本院认为，原告赵所交款购买该处门市楼房屋事实存在，其请求与被告刘新、沈阳合众广厦房地产开发有限公司之间房屋买卖关系存在予以支持,原告要求沈阳合众广厦房地产开发有限公司办理房屋产权证不属于民事审理范围，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告赵所与被告刘新、沈阳合众广厦房地产开发有限公司之间房屋买卖关系存在（房屋为该处门市房南数3号门市楼）；二、驳回原告要求沈阳合众广厦房地产开发有限公司办理房屋产权证的诉讼请求；案件受理费10,300元，由二被告刘新、沈阳合众广厦房地产开发有限公司共同承担5,150元，由原告赵所自行承担5,150元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  董志坤审 判 员  侯升林人民陪审员  戴 丽二〇二〇年十二月十四日书 记 员  王子琪本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第七十一条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十五条：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。