黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7567号上诉人(原审原告)：伊灵聪，女，1988年4月25日出生，汉族，户籍地黑龙江省五常市，现住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：宋超，黑龙江辰晖律师事务所执业律师。被上诉人(原审被告)：焦玉珍，女，1963年4月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘润邦，黑龙江鼎通律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：项珺，黑龙江鼎通律师事务所执业律师。原审被告：刘志刚，男，1962年2月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市阿城区，现住哈尔滨市松**。原审被告：范国玉，女，1964年8月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市阿城区，现住哈尔滨市松**。上诉人伊灵聪因与被上诉人焦玉珍、原审被告刘志刚、范国玉案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并采用阅卷、调查和询问当事人方式对案件进行了审理。上诉人伊灵聪及其委托诉讼代理人宋超，被上诉人焦玉珍及其委托诉讼代理人项珺、刘润邦，原审被告刘志刚到庭接受询问。原审被告范国玉经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊灵聪上诉请求：撤销一审判决，确认哈尔滨市松北区金色江湾小区1号楼1单元803室房屋为伊灵聪所有,解除对该房屋的查封。事实与理由:一、原审法院错误理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于价款给付的条件,没有区分案涉房屋买卖合同关于价款给付的不同情况，判决结果不公平。根据伊灵聪与范国玉关于案涉房屋买卖合同的约定,案涉房屋转让价款的给付主要分为两个部分，一部分是直接向范国玉履行，金额为57万元;一部分为向第三方履行，即向哈尔滨银行松北支行直接履行，金额为63万元，而且关于向第三方履行的部分，也并不是一直履行至贷款期限届满，而是待达到过户条件时，由伊灵聪一次性将尾贷清偿。双方之所以如此约定，是因为当时案涉房屋所在小区系新建楼盘，尚不能办理房屋所有权登记（且何时可以办证尚不确定),以及案涉房屋办理了银行抵押按揭贷款。而这种一部分向相对方履行,一部分向第三方履行的安排，法律上并不禁止。原审中,伊灵聪已举证证明,案涉房屋被松北区人民法院查封前，己支付范国玉购房款57万元，且截止至原审法院开庭时，已向第三方哈尔滨银行履行了249121元。据此,伊灵聪已经履行了应当向范国玉付款的部分,至于向第三方履行的部分，伊灵聪自买卖合同签订后一直未间断向哈尔滨银行履行。《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的并非只是“已支付全部价款”这一唯一条件。原审法院没有注意区分不同情形对应的条件适用,也没有区分案涉房屋买卖合同关于价款给付的不同情况，简单地套用“未支付全部价款”认定伊灵聪不符合条件，否定了案涉房屋买卖合同的本身,以及合同中关于价款给付安排的合理性。原审法院对于排除执行条件的理解,存在错误认识，裁判结果自然也是不公平的。二、案涉房屋于范国玉取得产权证后的第3天即被执行法院查封未能办理过户登记非伊灵聪原因，伊灵聪对此没有过错。案涉房屋买卖合同是范国玉通过向房产中介咨询,由房产中介提供的曾经被他人使用的模板合同，对于合同中过户时间的内容,双方没有仔细查看。因这毕竟是双方合同的内容,对此伊灵聪并不回避,但将案涉房屋没有在松北法院查封前更名至伊灵聪名下的责任归责于伊灵聪是错误的。假设案涉房屋在该2年期限内的任一时点,伊灵聪便清偿了全部银行贷款并在办理更名过户过程中被松北法院查封,那么原审法院是否还能够依据买卖合同中约定了该2年办证期限的规定，而仍然确认伊灵聪有过错吗?很显然是不能的。据此，可以说明，伊灵聪与范国玉关于案涉房屋2年办证的内容,不是确认伊灵聪之所以未取得产权证的过错原因。因范国玉购买的案涉房屋,为开发商新建楼盘，再加之该房屋在哈尔滨银行办理了按揭贷款,需要将房屋押给哈尔滨银行，因此办件需要由哈尔滨银行指定的第三方代办公司代办,何时能够下证并不以范国玉的意志确定。最终范国玉于2019年9月16日才拿到房产证。范国玉拿到房产证后，伊灵聪即要求范国玉联系银行提前还款,正当范国玉向哈尔滨银行咨询提前还款条件时，松北区法院于2019年9月18日将案涉房屋查封。据此，清偿剩余房款已不能完成，更不用说解除抵押和过户登记了。从范国玉拿到房证，到清偿剩余贷款，到注销房屋抵押，到过户登记，2天的时间是根本无法完成的。因此不能办理房产过户登记的原因,不在于伊灵聪，伊灵聪对未办理案涉房屋过户登记没有责任，更没有过错。综上,伊灵聪签订案涉房屋买卖合同的时间以及占有案涉房屋的时间均早于法院的查封时间，且已向范国玉支付全部价款,对于未办理过户登记没有过错，符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，足以排除执行。请求二审法院撤销原判决，支持伊灵聪的全部诉求.焦玉珍答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案案涉房屋登记在范国玉名下，那么原审被告范国玉即为案涉房屋的产权人，虽然伊灵聪主张其是案涉房屋实际产权人，但因案涉房屋的产权并未变动至伊灵聪名下，范国玉仍为案涉房屋的登记产权人。故在范国玉对外尚存未履行债务的情况下，焦玉珍作为范国玉的债权人，为防止范国玉在诉讼期间转移财产而请求人民法院对其名下的财产予以司法查封符合法律规定。虽然伊灵聪与范国玉在案涉房屋查封前签订了《房屋买卖合同》，但伊灵聪举示的证据不能完全证明其支付了全部价款。且约定房屋过户时间为产权证办理后2年，案涉房产未办理过户登记手续系其自身原因所致，故伊灵聪无法作为案涉房屋的权利人排除强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。二、上诉人认为一审法院错误理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于价款给付的条件是错误的。伊灵聪在上诉状中提及已经向范国玉履行了合同义务，即支付57万元房屋转让价款，但根据伊灵聪在一审中提交的证据，除一笔30万的款项有转账明细以外，其余款项均只有收条，无法确认伊灵聪是否实际支付了其余27万元。考虑到伊灵聪与范国玉之间特殊的婆媳关系，亦无法确认该57万元购房款的真实性。伊灵聪认为另一部分购房款的支付方式为向第三方履行，即向案涉房屋的贷款银行直接履行，且待达到过户条件时，由其一次性将尾贷清偿。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，伊灵聪虽然以向第三方履行的方式支付房款，但是其并不能将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故其不符合第二十八条第三款的规定。三、伊灵聪在购买案涉房屋时已知晓案涉房屋已被抵押的情况，就应视为自愿承担购买被抵押的房屋可能产生纠纷的风险，且双方因约定合理避税导致未及时办理过户，其自身存在过错。伊灵聪在上诉状中叙述“案涉房屋买卖合同是房产中介提供的他人曾使用的模板合同，对于合同中过户时间的内容双方没有仔细查看”，是不符合正常人的逻辑思维的。伊灵聪与范国玉作为成年人，且有一定社会阅历，对于合同中最重要的价款支付、过户条件及时间等重要条款不可能不仔细审查而草率签署。该合同中的所有约定，都应视为双方真实的意思表示，即为合理避税，过户时间确定为产权证办理后2年。关于伊灵聪在未办理过户登记是否具有过错，伊灵聪在上诉状中称2019年9月16日范国玉办理了产权登记，但是伊灵聪作为范国玉的儿媳应在当日就知道范国玉办理了产权登记，焦玉珍在此之前便向刘志刚、范国玉提起了诉讼，但伊灵聪在明知该房产可能被查封的情况下并未在第一时间申请办理过户，系怠于行使自己的权利。伊灵聪在与范国玉签订《房屋买卖合同》时，就已知晓案涉房屋抵押给办理房屋贷款的银行，也应知在案涉房屋未涂销抵押权的情况下是无法办理过户登记手续的，但仍与范国玉签订买卖合同。伊灵聪作为刘志刚、范国玉的儿媳，应知晓二人存在大量的债务，对于范国玉名下的房产可能随时被执行亦应知晓，且购买无产权证的房屋本身就会存有很大的风险，那么伊灵聪仍然购买的行为，应视为其自愿承担该房屋可能无法过户、被执行、拍卖等风险。伊灵聪在一审中的起诉状及庭审中自认，“2017年11月22日按合同约定，范国玉在办理产权证时，上诉人一次性将剩余首付款30万元以汇款的方式支付给范国玉，为合理避税，按合同约定没有立即办理交易房屋过户手续。2019年11月待达到约定办理过户手续时，该房产被哈尔滨市松北区人民法院查封。”即伊灵聪已承认案涉房屋2017年11月22日就已经可以办理产权登记了，并且伊灵聪也按照合同约定在2017年11月22日房屋能办理产权证时将30万元一次性支付给范国玉。松北区人民法院于2019年9月18日作出查封案涉房屋的裁定，但在此之前伊灵聪有两年的时间可以办理过户，但双方按照合同约定为合理避税，故意等到两年后的2019年11月才准备办理过户登记，即其无法过户的原因并非因法院查封案涉房屋，系伊灵聪怠于办理过户手续，其自身存在过错。根据《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》十八条—在执行异议之诉案件中如何正确适用一般不动产买受人的物权期待权、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行作出了规定。参照上述规定，在执行异议之诉案件中准确认定买受人享有合法的物权期待权，应当注意以下问题：（一）规定情形需全部满足，即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件缺一不可。现伊灵聪未付清全部价款且因其自身过错未办理过户登记，四项条件有两项不符合法律规定，无法依据第二十八条为由要求停止对案涉房屋的执行及解除对案涉房屋的查封。综上，焦玉珍与刘志刚形成借贷关系在前，伊灵聪与范国玉签订《房屋买卖合同》在后，伊灵聪并未支付全部房款，范国玉也并未将所得款项用于清偿银行贷款或提存以涂销抵押权，且双方是为了规避国家政策而未及时办理过户手续，因此，伊灵聪对涉案房屋未依法办理过户登记存在自身的过错，由此产生的风险应自行承担。故伊灵聪以其与范国玉之间存在房屋买卖关系为由要求停止对案涉房屋的执行及解除对案涉房屋的查封，于法无据，不应予以支持。刘志刚辩称，银行贷款是双方家长给孩子购买的婚房，由于伊灵聪名下有商服不能继续贷款，而刘浩无法贷款，所以用范国玉的名义进行的贷款，由于开发商的原因松北区法院调取的2019年9月16日办理的产权证，18日就被查封了，是因为开发商没有办理产权证，当时是由于到银行需查询贷款剩余金额要结清一次性过户，只有两天的时间就被查封了。焦玉珍和刘志刚是借款关系，范国玉担保。刘志刚两次到银行咨询贷款余额，伊灵聪一开始支付的10万元的定金，范国玉自贷款至2017年偿还了17万元贷款均可查询交易是真实的。有证据证明是两个孩子长期居住，所以房屋属于伊灵聪是事实，希望法庭支持上诉请求。范国玉未答辩。伊灵聪向一审法院起诉请求：1．确认哈尔滨市松北区新湾路887号金色江湾小区1号楼1单元803室楼房为伊灵聪所有；2．解除对哈尔滨市松北区新湾路887号金色江湾小区1号楼1单元803室楼房的查封。一审法院认定事实：2017年7月30日，范国玉与伊灵聪签订《房屋买卖合同》，约定伊灵聪以1200000元价格购买范国玉位于哈尔滨市松北区××金色××小区××楼××单元××号房屋。同时约定，为了合理避税，过户时间确定为产权证办理后2年。2019年9月16日，范国玉取得上述房屋的不动产权登记证书。2019年9月3日，一审法院受理焦玉珍与刘志刚、范国玉民间借贷纠纷一案。审理中，焦玉珍向原审法院申请财产保全，要求对范国玉名下案涉房屋所有权登记手续予以查封。2019年9月18日，一审法院作出（2019）黑0109民初4698号民事裁定，查封该房屋。伊灵聪向一审法院提出执行异议，一审法院经审理于2019年12月19日作出（2019）黑0109执异49号执行裁定书，裁定驳回伊灵聪的异议请求。一审法院认为，案涉房产登记在范国玉名下，一审法院依据不动产登记对该房产予以查封并无不当。伊灵聪主张其系该房产的所有权人应满足相应的条件。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，范国玉与伊灵聪虽在原审法院查封前签订了《房屋买卖合同》，且已实际占有该房屋，但其举示的证据不能完全证明其已支付了全部价款。且伊灵聪与范国玉的《房屋买卖合同》约定房屋过户时间为产权证办理后2年，案涉房产未办理过户登记手续系其自身原因所致。故无法认定伊灵聪系案涉房屋权利人，其权利无法排除执行，伊灵聪的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：驳回伊灵聪的全部诉讼请求。案件受理费7800元，由伊灵聪负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案对涉案房产的查封主要涉及两个方面的问题，一是伊灵聪是否支付了全部价款，二是未办理房产证的原因是否是伊灵聪之过。就现有证据看，伊灵聪与范国玉签订了房屋买卖合同后，按月还银行贷款，可以视为支付了一部分价款。但，伊灵聪交付的其它款项并无充分证据支付，仅有范国玉所打收条。其二，伊灵聪上诉称其在范国玉办理了房产证后因有银行按揭贷款并不能及时办理产权更名，其本身并无过错。本院认为，伊灵聪与范国玉约定房屋过户时间为产权证办理后2年内，在此时间内伊灵聪理应积极、及时行使权利，否则既应为其个人责任。即使是出于少缴税款的目的，亦不应居为其拖延办理产权过户的理由。此外，依现有证据无法认定未及时办理登记过户非系其个人原因所致。综上，伊灵聪对涉案房产的异议不能排除强制执行。综上，伊灵聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由上诉人伊灵聪负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福()二〇二〇年十二月十四日书记员  于凯华