湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1087民初1719号原告:湖北伟业房地产开发有限公司(下称伟业公司)，住所地：武汉市武昌区中南路**，统一社会信用代码：91420000739145152T。法定代表人：刘松涛，伟业公司总经理委托诉讼代理人：邹磊，湖北盛华律师事务所律师。被告：代红梅，女，汉族，松滋市人，1969年2月8日出生，户籍所在地：湖北省松滋市。委托诉讼代理人：秦立新，松滋市洈水法律服务所法律工作者。原告伟业公司与被告代红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟业公司委托诉讼代理人邹磊、被告代红梅的委托诉讼代理人秦立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除伟业公司与代红梅之间的租赁合同关系；2、判令代红梅立即将位于松滋市××北湖玉带××楼××号的门面房腾空后返还给伟业公司；3、判令代红梅承担从2019年6月20日起至返还房屋之日止按照64.76元每日标准计算的房屋占用费（房屋占用费计算方式为租金23640元/年÷365天）计算至起诉之日为496天×64.76元=32120.96元。事实与理由：2013年4月2日，伟业公司与案外人付青松签署了一份《门面房屋租赁合同》，将北湖玉带园3号楼201号门面房（后变更为206号）租赁给付青松使用，合同约定租期为5年，至2018年5月11日止。2017年3月28日，付青松将门面房转租给代红梅，并签订了《门面转让协议书》，代红梅以该门面经营“香聚缘”餐馆。由于伟业公司与案外人付青松之间的《门面房屋租赁合同》于2018年5月11日到期，为了理顺租赁关系，伟业公司与代红梅于2018年5月19日签订了一份《玉带园门面出租合同》，约定租期为1年，租金为23640元。2018年10月8日，代红梅向伟业公司支付租金23640元。2019年6月19日，伟业公司签署的《玉带园门面出租合同》到期，伟业公司根据北湖玉带园整体规划，不再出租涉案门面，因此要求代红梅腾退房屋，遭代红梅拒绝。伟业公司在2019年6月27日将要求代红梅腾退房屋的通知书张贴在代红梅经营的“香聚缘”餐馆大门口，但代红梅仍然拒绝腾退。2019年7月16日，伟业公司以“返还原物纠纷”案由将代红梅诉至法院，经过审理，代红梅以合同上并非其本人亲笔签名为由在庭审中否认了2018年5月19日双方签署的《玉带园门面出租合同》的效力，一审人民法院以此为由驳回了伟业公司的诉讼请求。经过上诉，荆州市中级人民法院将该案发回重审，重审过程中，审判人员释明案由相关规定，伟业公司决定撤诉后以“房屋租赁合同纠纷”案由再次起诉。综上，伟业公司为了依法维护其合法权益，故再次向法院提起诉讼。代红梅辩称，1、伟业公司与代红梅之间是不定期的房屋租赁合同关系，不是伟业公司主张的非法侵占房屋，双方的纠纷经过一审、二审的判决显示，伟业公司与代红梅之间的法律关系应确定为不定期的房屋租赁合同关系。2、伟业公司主张解除合同，应依据《合同法》232条、236条之规定，在合同解除前，在合理的期限内通知承租人，伟业公司原先的腾退通知是基于非法侵占房屋的理由强制清退，经过法院多次判决后，纠正了伟业公司的错误做法，应理解为不定期的房屋租赁。在法院最后一份判决书作出后，伟业公司没有实施合理期限的告知解除合同义务，故伟业公司现在要求解除租赁合同的主张不应得到法院的支持。3、代红梅在承租伟业公司房屋后，投入了20多万元进行装修，只实际经营了一年，就因政府实施棚户区改造，沿江大道于2019年3月10日实施了交通关闭，代红梅无法正常营业，投入的资金血本无归，至今没有恢复经营状态，伟业公司如果要求解除合同，应当给予适当的补偿。综上所述，伟业公司起诉要求解除合同应当给予代红梅合理的期限，伟业公司没有履行这项法定的义务，其主张应依法驳回，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于伟业公司与代红梅于2018年5月19日签订的《玉带园门面出租合同》的效力，本院在审理（2019）鄂1087民初1435号民事案件庭审中查明，代红梅对出租合同中承租方“代红梅”的签名予以否认，认为并非其本人所签；受伟业公司委托与代红梅签合同的人，也并不能确定上述合同上的签名是否为代红梅所签。据此，本院确认伟业公司与代红梅于2018年5月19日签订的《玉带园门面出租合同》对代红梅不发生法律效力。2、关于代红梅门面资金投入，代红梅与付青松签订门面转让协议时约定，代红梅支付门面转让金额10万元。伟业公司对该证据无异议，本院予以确认。代红梅接手转让门面时，原承租人已对门面进行了装修，代红梅承接门面后，于2017年4月对转租门面进行了较大规模装修，并添置了酒店用品。关于代红梅投资装修的事实，伟业公司申请的证人证明，因为代红梅有装修期，而将合同延期，本院对代红梅投资装修的事实予以采信。但因为代红梅对投资装修费用未经第三方专业机构审核认定，本院对代红梅主张的支付装修费用23万元不予确认。3、代红梅主张伟业公司工作人员曾口头承诺其门面转租到期后继续经营五年，但无相应证据佐证，本院对代红梅上述主张不予采信。4、代红梅经营的门面位于松滋市河沿江大堤旁，2019年3月10日，因沿江大道建设而实施了道路封闭，至本案审理期间，代红梅经营的“香聚缘”餐馆基本处于歇业状态。本院认为，2017年3月28日，代红梅与案外人付青松签订《门面转让协议书》，代红梅支付10万元转让费用后即开始进入承租房屋，并对门面房屋进行装修。2018年5月11日，原租赁合同到期，代红梅继续使用承租房屋经营“香聚缘”餐馆，伟业公司并未提出异议，代红梅与伟业公司形成不定期租赁合同关系。2019年7月16日，双方因租赁合同发生争议。2020年10月28日，伟业公司向本院提起诉讼，请求判令解除代红梅与伟业公司之间的租赁合同关系。伟业公司向法院提起诉讼的行为，应视为对承租人的通知，法律设定出租方的通知义务，其目的是防止出租方随意提出解除合同，从而为承租方设定了缓冲期。本案中，出租人与承租人因租赁合同发生纠纷，时间长达一年，承租人对出租人解除租赁合同的意愿应当有所了解，现伟业公司再次向法院起诉，请求解除租赁合同，本院予以准许。关于伟业公司主张的房屋租金。代红梅的房屋租金已交付至2019年6月19日，从2019年6月20日计算至2020年12月31日止，代红梅下欠租金按年金额23460元计算为36023.44元。2019年3月10日，因沿江大道建设而实施了道路封闭，代红梅的“香聚缘”餐馆经营受到严重影响，至本案审理期间，代红梅经营的“香聚缘”餐馆基本处于歇业状态。在此期间，松滋市经历了新冠××疫情，当地进入一级响应。新冠肺情对本案构成不可抗力，本案根据当地抗疫的实际情况，酌定免除租金2个月即3910元。代红梅承租的门面房屋用途是用于经营餐馆，因道路封闭对其经营的影响十分严重，但其道路封闭影响因素并不能归责于出租方或者承租方，本院从公平原则考虑对道路封闭期间的门面租金损失应由出租方和承租方共同负担，代红梅承担的租金总额为16056.72元。关于代红梅的装修损失。代红梅受让门面房屋后随即对承租房屋进行了改建装修，并向伟业公司交纳了房屋租金，伟业公司对代红梅转租行为及对房屋投入较大资金进行装修事宜应当知情。2019年初，松滋市当地进入新冠疫情，随后松滋市沿江大道建设将道路封闭，代红梅经营的餐馆歇业，伟业公司向代红梅提出腾退房屋诉至法院。代红梅与付青松签订转租合同后，其剩余租期仅有一年，此后即转为不定期合同，代红梅从合同利益出发，其投入较大资金装修门面目的并不是在短期内能够收回成本，其因无书面的租赁合同作为法律保障，应自行承担相应的风险。但伟业公司对代红梅接手门面后并投入大量资金装修，应当是知情的，现伟业公司在短期内收回出租房屋，有违诚实信用原则，且必然对代红梅的投资造成直接损失，本院从全案的利益平衡角度考虑，确定伟业公司应对代红梅的直接投资给予适当补偿。代红梅主张的投资23万元，缺乏适格的证据佐证，致本院对其具体金额无法确定，但代红梅受让付青松门面时，双方对原装修估价为10万元，本院予以确认。考虑到代红梅的经营期限，酌定由伟业公司补偿代红梅5万元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除湖北伟业房地产开发有限公司与代红梅之间的房屋租赁合同关系；代红梅应于本判决生效后十五日内将位于松滋市新江口镇北湖玉带园3号楼206号的门面房腾空后返还给伟业公司。二、代红梅支付湖北伟业房地产开发有限公司房屋租金16056.72元（截止2020年12月31日），湖北伟业房地产开发有限公司补偿代红梅损失5万元，相互冲抵后，湖北伟业房地产开发有限公司尚应支付代红梅33943.28元。于本判决生效后十日内履行。三、驳回湖北伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取302元，由伟业公司负担150元，由代红梅负担152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  胡敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  胡雷