北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13799号上诉人（原审被告）：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里****楼**104。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春雨，男，1979年6月10日出生，汉族，现住北京市大兴区。原审当事人（原审第三人）：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，总经理。委托诉讼代理人：吴昊，男，公司员工。上诉人北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿诚伟业公司）因与被上诉人张春雨、原审第三人辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初14849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人鸿诚伟业公司之委托诉讼代理人阚立新，被上诉人张春雨，原审第三人东一公司之委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿诚伟业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求改判驳回张春雨的全部诉讼请求；3.请求全部诉讼费用由张春雨承担。事实与理由：一审判决认定了鸿诚伟业公司系为东一公司的代理人的身份，同时未认定鸿诚伟业公司与张春雨之间存在居间合同关系，在此基础上，一审判决认定鸿诚伟业公司与张春雨之间形成了附属于张春雨与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系，相互矛盾，系适用法律错误。鸿诚伟业公司系为东一公司的销售代理公司，其与东一公司之间存在委托代理的合同关系，其无论是收取涉案的5万元团购活动费还是保有该5万元款项作为销售代理佣金收入，均是基于与东一公司之间的委托代理合同关系，而与张春雨之间不存在任何合同关系。第一，鸿诚伟业公司收取5万元团购活动费的行为系有东一公司的授权，是在授权范围内代理东一公司的行为，构成有权代理，该行为应直接约束张春雨与东一公司。也就是说，鸿诚伟业公司向张春雨收取该5万元团购活动费等同于东一公司向张春雨收取，张春雨向鸿诚伟业公司交付该5万元团购活动费等同于向东一公司交付。因该5万元团购活动费收取和交付而产生的合同关系系东一公司与张春雨之间的合同关系，鸿诚伟业公司只是东一公司的代理人，并非该合同关系中的独立的一方主体。那么，就该5万元团购活动费产生的争议亦应在张春雨与东一公司之间解决。即使该5万元团购活动费未作为购房款由东一公司向张春雨退还，也只能认定在张春雨与东一公司之间形成了附属于双方之间房屋买卖合同的从合同关系，而不是张春雨与鸿诚伟业公司之间，张春雨与鸿诚伟业公司之间并不存在任何合同关系。这里诉争的是关于“5万元团购活动费”的争议，应于张春雨与东一公司之间。第二，鸿诚伟业公司保有该5万元款项是作为销售代理佣金收入，是依据与东一公司销售代理合同中相关的约定，并不是与张春雨之间的任何合同关系。东一公司认可超出与鸿诚伟业公司双方约定的销售基价以上的销售金额部分扣除税费支出作为鸿诚伟业公司的销售代理佣金收入，因此鸿诚伟业公司才保有了该5万元款项。也就是说，鸿诚伟业公司获得该5万元款项是来自与东一公司之间约定的销售代理佣金收入，而非直接获益于张春雨。关于鸿诚伟业公司保有该5万元款项的争议则应在鸿诚伟业公司与东一公司之间解决，这是关于“5万元销售代理佣金”的争议。这与上述第一点所述的合同关系并非一个合同关系，虽是同一的5万元款项，但其性质已由张春雨与东一公司之间的“团购活动费”转化成了鸿诚伟业公司与东一公司之间的“销售代理佣金”。依据合同相对性原理，不能仅仅因为东一公司没有向张春雨退还5万元“团购活动费”，便要求鸿诚伟业公司直接向张春雨退还5万元“销售代理佣金”。如果这样，则剥夺了鸿诚伟业公司在与东一公司之间关于“销售代理佣金”争议的抗辩权利。第三，鸿诚伟业公司也并非该5万元款项的最终受益者，因鸿诚伟业公司亦有自己的下级销售代理公司，因此鸿诚伟业公司获得销售代理佣金收入之后亦向自己的下级销售代理公司支付了销售代理佣金，事实上鸿诚伟业公司也并非该5万元款项最终的受益者。同样依据合同相对性原理，鸿诚伟业公司与下级销售代理公司之间的关于“销售代理佣金”的争议亦应在双方之间解决。综上，鸿诚伟业公司仅与东一公司之间存在销售代理合同关系，与张春雨之间并不存在任何合同关系，一审判决认定鸿诚伟业公司与张春雨之间形成了债的关系并判令鸿诚伟业公司向张春雨直接退还“团购活动费”系适用法律错误，望二审法院依法纠正，维护鸿诚伟业公司的合法权益。张春雨辩称，同意一审判决，不同意鸿诚伟业公司的上诉请求及事实理由。东一公司称，请求法院依法判决。张春雨向一审法院提出诉讼请求：要求鸿诚伟业公司退还团购活动费人民币50000元，并以50000元为基数，按照年利率24%的标准给付自2017年5月20日至实际退款之日止的利息。一审法院认定事实：经查，2017年5月20日，张春雨与东一公司签订《认购书》，约定张春雨购买东一公司开发的位于锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目B21号楼某号商品房。同日，张春雨向东一公司交纳购房定金20000元。2017年5月20日，鸿诚伟业公司向张春雨出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾某号”。针对该收据所载款项的性质，张春雨、鸿诚伟业公司存有争议，其中张春雨认为该款项系鸿诚伟业公司收取的中介服务费，鸿诚伟业公司则认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款。2017年5月24日，张春雨（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定张春雨购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾项目某号房屋，单价3972.86元/平方米，总房款364669元。付款方式为首付款154669元于签约当日交齐，余款210000元由张春雨15日内配合开发商办理银行贷款。东一公司应于2018年5月30日前完成涉案商品房验收手续并向张春雨交付。签约后，张春雨向东一公司如期交纳首付款154669元，但涉案房屋尚未如期向张春雨交付。张春雨既未能完成银行按揭贷款申请审批手续，也未以其他方式交付剩余210000元购房款。张春雨称购买涉案房屋时即已被东一公司设定抵押权，抵押权人为锦州市古塔区本荣小额贷款公司。鸿诚伟业公司称对上述抵押登记事实不知情，认为应由东一公司承担责任。经查，2015年11月10日，张春雨购买的涉案房屋即由东一公司以在建工程抵押的形式抵押给锦州市古塔区本荣小额贷款公司，抵押期限为2015年11月10日至2016年2月18日，被担保主债权数额4.7万元。2019年，张春雨曾将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，要求解除双方所签《商品房买卖合同》；要求东一公司退还购房款154669元及利息，并按照已付购房款一倍标准赔偿损失；要求东一公司返还团购活动费50000元及按照年利率24%标准计算的利息。在该案审理中，2019年9月29日，辽宁省锦州市太和区人民法院前往锦州市房屋产权监理处驻锦州经济技术开发区办事处查询时，涉案房屋已经解除抵押且无另案查封。2019年9月29日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2019）辽0791民初1177号民事判决书，判令：“一、解除张春雨与东一公司于2017年5月24日签订的商品房买卖合同；二、东一公司于一审判决生效后十五日内一次性返还张春雨购房款154669元及违约金773.35元；三、驳回张春雨的其他诉讼请求”。现该判决书已生效。鸿诚伟业公司认为其与张春雨不存在居间合同关系，为证明鸿诚伟业公司与东一公司之间系委托代理关系，鸿诚伟业公司提交鸿诚伟业公司与东一公司于2017年3月3日签订的《锦州??锦绣蓝湾项目销售代理合同书》原件，提交2017年4月1日东一公司出具的《授权书》原件。其中《锦州??锦绣蓝湾项目销售代理合同书》显示鸿诚伟业公司接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，鸿诚伟业公司对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于鸿诚伟业公司的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定鸿诚伟业公司代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。《授权书》显示东一公司授权鸿诚伟业公司销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可鸿诚伟业公司组织的团购等任何优惠活动。张春雨对《锦州??锦绣蓝湾项目销售代理合同书》、《授权书》真实性均不认可，认为与本案没有关联性。一审法院认为：合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。张春雨作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即构成房屋买卖合同关系。现张春雨与东一公司之间就合同解除事宜已由辽宁省锦州市太和区人民法院作出生效判决，张春雨与东一公司之间房屋买卖合同关系已经解除，在此情形下，针对张春雨提出的各项诉讼请求及双方争议焦点问题，作如下论述：关于双方是否存在居间合同法律关系的问题。根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，鸿诚伟业公司已举证证明其与东一公司之间针对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾项目商品房销售事宜签订了销售代理合同，东一公司亦已出具《授权书》认可鸿诚伟业公司作为代理销售机构的事实，所以，一审法院对鸿诚伟业公司作为包销代理商的身份予以认定。鸿诚伟业公司虽然收取了张春雨交付的团购活动费，但该费用并未明确以居间费的形式列明，且张春雨、鸿诚伟业公司并未签订居间服务合同，难以认定鸿诚伟业公司收取的团购活动费系双方议定的居间服务报酬。所以，一审法院对张春雨所称双方存在居间服务合同关系的意见不予采纳。虽然难以认定张春雨、鸿诚伟业公司之间存在居间合同关系，但张春雨向鸿诚伟业公司交付50000元团购活动费的事实并不存疑，而该款项亦未作为东一公司应向张春雨退还的购房款，所以，鸿诚伟业公司系该款项的实际受益者，张春雨、鸿诚伟业公司之间形成了债的关系，形成了附属于张春雨与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系。在张春雨与东一公司之间关于合同解除已达成共识的情况下，张春雨、鸿诚伟业公司之间的从合同关系亦不具备继续履行的条件和可能。所以，鸿诚伟业公司自张春雨处收取的团购活动费50000元缺乏合同基础，应予以退还。关于资金占用期间的利息，虽然张春雨在购买涉案房屋时，涉案房屋设置了在建工程抵押登记手续，但通过法院调查取证，显示涉案房屋的在建工程抵押手续后期已涤除，且不具有其他限制权属状态的司法查封措施，合同无法继续履行除了有东一公司逾期未能完成交房义务的因素外，也有张春雨主动要求解除合同的缘由，所以，一审法院对张春雨主张利息的请求不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，东一公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响一审法院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、鸿诚伟业公司于一审判决生效之日起七日内退还张春雨团购活动费五万元；二、驳回张春雨的其他诉讼请求。如未按一审判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张春雨向法庭提交如下证据：保证书一张，以此证明房屋存在抵押的情况但并没有告知张春雨，使张春雨深受其害，鸿诚伟业公司收取的钱就应当返还。鸿诚伟业公司当庭发表质证意见，表示对上述证据的真实性认可，但证明目的不认可，认为与本案无关。本院认为，鉴于鸿诚伟业公司对上述证据的真实性予以认定，本院对其真实性亦不持异议。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：鸿诚伟业公司上诉主张其仅与东一公司存在销售代理合同关系，与张春雨不存在任何合同关系，因此不应退还团购活动费。对此本院认为，根据庭审各方的陈述，鸿诚伟业公司收取张春雨团购活动费50000元的目的实际是为了张春雨在购房过程中享受购房优惠，该费用的性质与普通的居间报酬有别，并非仅为提供团购折扣信息的报酬，鸿诚伟业公司所负的义务也不应仅是在订立房屋买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则买受方支付团购活动费的目的无法实现。鉴于张春雨与东一公司之间的房屋买卖合同关系已解除，张春雨实际未能享受到购房优惠，东一公司并未退还张春雨此笔款项，故鸿诚伟业公司应将团购活动费退还给张春雨。综上所述，鸿诚伟业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽