黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初3042号原告：邵海军，男，1976年8月20日出生，汉族，无职业，住齐市龙沙区。委托诉讼代理人：王淑云，龙沙区铁南法律服务所法律工作者。原告：刘风美，女，1974年9月4日出生，汉族，无职业，住齐市龙沙区。委托诉讼代理人：王淑云，龙沙区铁南法律服务所法律工作者。被告：齐齐哈尔安运房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区南萃街。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜波，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：刘助国，该公司法律顾问。原告邵海军、刘风美与被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司（以下简称安运房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告邵海军、及原告邵海军和原告刘风美的共同委托诉讼代理人王淑云、被告安运房地产开发公司委托诉讼代理人杜波、刘助国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵海军、刘风美向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告违约金40,062.00元；2.判决被告给付原告房屋面积缩小的差价款5,020.00元（共计给付45,082.00元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月20日原告购买了齐齐哈尔市汇博集团所属企业齐齐哈尔安运房地产开发有限公司位于龙沙××住宅小区××）3号楼2单元14层021403号商品房，楼房权属面积：78.70平方米。2015年11月20日与齐齐哈尔安运房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告向该公司交纳购房款：334,720.00元。该房地产公司将《商品房买卖合同》《购买商品房备案介绍信》《购房发票》交付给原告。在购房合同中约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”但到该日期时，被告并未向原告交付房屋。鉴于被告违背约定，2017年4月8日被告与原告签订了一份《书香府第商品房买卖合同补充协议》，其中第一条甲乙双方约定：“书香府第交房时间原为2016年12月31日，延期至2017年9月8日。”该补充协议第二条第1项“该套商品房于2017年9月8日之前交付使用，自2017年1月1日起甲方按日计算向乙方支付已付全部房款万分之一的违约金。”按此约定，自2017年1月1日至2017年9月8日(该日交付的房屋)应付原告购房款万分之一违约金8,401.00元（251天×33.472元/天）。该补充协议第二条第2项约定：“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自2017年9月9日起甲方按日计算向乙方支付已付全部房款的万分之六的违约金。”根据此项补充协议，被告应向原告支付2017年9月9日至2018年2月8日共计152天违约金31,661元（152天×208.30元/天）。该房屋商品房原告按79.90平米交款，但实际面积为78.70平米，由于交款面积与实际面积不符，被告于2015年11月20日与原告签订了《书香府第购房合同补充协议》，被告同意给原告退差价款5,020.00元。被告以上2项违约金合计40,062.00元，被告退给原告面积差价款5,020.00元，共计45,082.00元。综上所述，被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司应向原告支付违约金和退差价款45,082.00元，请求法院支持原告的诉讼请求。齐齐哈尔安运房地产开发有限公司辩称，2015年11月20日原告购买龙沙区书香府第小区3号楼2单元1403室，建筑面积79.9平方米，交付时间为2016年12月31日。2017年5月11日，原、被告签订《补充协议》，协议约定交房时间延期至2017年9月8日，被告安运房地产开发公司自2017年1月1日起按已付房款日万分之一支付违约金。超过2017年9月8日交付使用，被告安运房地产开发公司自2017年9月9日起，按已付房款日万分之六支付违约金。2018年2月8日原告购买的房屋交付使用。原告交付房款334，720.00元，按照补充协议日万分之六约定，2017年9月9日至2018年2月8日计152天违约金为30,526.46元。按此计算年违约金为73,302.95元，超同地段房屋年租金5倍之多。被告同意按原告已付购房款日万分之一支付2017年1月1日至2018年2月8日计403天违约金13,488.41元。原告提出购买面积79.9平方米与2015年图测面积78.7相差1.2平方米，面积差价款5,020.80元，2017年现实测面积为78.82平方米，相差1.08平方米实际面积差为4,518.72元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，被告提供的测绘报告复印件一份，证明2017年12月11日测绘了原告房子的面积是78.82平方米，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一、《商品房买卖合同》复印件一份、《书香府第购房合同补充协议》复印件一份、《购买商品房登记备案介绍信》复印件一份、《黑龙江增值税发票》《销售不动产发票》复印件各一份、交款《收据》复印件各一份，证明1.2015年11月20日原告购买了被告龙沙××住宅小区××）3号楼2单元14层021403号商品房一处，双方在《商品房买卖合同》第十一条交付时间中明确约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”但到了该日被告并未向原告交付房屋；2.签订买卖合同的当日，即2015年11月20日双方又签订第一份补充协议，是被告给原告退差价款5,020.00元。是由于实际面积小于交款面积，被告同意给原告退差价款5,020.00元。被告：对证据一补充协议上面确认的面积是78.7平方米，这处房屋测绘后是78.82平方米，相差1.08平方米，所以这个补充协议不再生效了。本院对该份证据的真实性予以确认。证据二、《书香府第商品房买卖合同补充协议》复印件一份。该补充协议第一条约定:“甲乙双方约定书香府第交房时间原为2016年12月31日,延期至2017年9月8日”。该补充协议第二条第1项载明：“该套商品房于2017年9月8日之前交付使用，自2017年1月1日起甲方按日计算向乙方支付已付全部房款万分之一的违约金。”原被告的该项约定是对《商品房买卖合同》中第12条出卖人按万分之0.1支付违约金的重新修定,符合合同法77条的规定。并且双方在第五条中约定：“本协议与商品房买卖合同约定不相一致的，以本协议为准”。所以按照此项约定，被告自2017年1月1日至2017年9月8日(该日第二次约定的交房日，但未交付)应付给原告购房款万分之一违约金8,401.00元（251天×33.47元/天）。该补充协议第二条第2项约定：“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自2017年9月9日起甲方按日计算向乙方支付已付全部房款的万分之六的违约金。”根据此项补充协议，被告应向原告支付2017年9月9日至2018年2月8日（实际交房日）共计152天违约金31,661.00元（152天×208.3元/天）。综上，两次约定的违约金和退差价款，数额共计45,082.00元。被告对证据二真实性无异议，但是约定违约金过高，请求法院予以调整。本院对该份证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，原告邵海军、刘风美（买受人）与被告安运房地产开发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买龙沙××住宅小区××）3号楼2单元14层021403号房屋（建筑面积78.70平方米，房屋总价款为329,280.80元），后原告按79.9平方米交付购房款334,720.00元(经2017年12月11日测绘报告显示原告房屋的建筑面积为78.82平方米)，合同约定交付房屋的时间为2016年12月31日。因被告安运房地产开发公司并未按照上述合同约定如期交房，后于2017年5月11日，原（乙方）、被告（甲方）双方又签订《书香府第商品房买卖合同补充协议》一份，该协议第一条内容为：甲乙双方约定书香府第交房时间原为2016年12月31日，延期至2017年9月8日；第二条第一款内容为：该套房屋于2017年9月8日之前交付使用，自2017年1月1日起甲方按日向乙方支付已付全部房款万分之一的违约金；第二条第二款内容为：逾期超过2017年9月8日交付使用，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方（被告）自2017年9月9日起甲方按日计算向乙方支付已付房款的万分之六违约金。上述协议签订后，被告仍未如约履行协议，直至2018年2月8日被告安运房地产开发公司通知原告邵海军、刘风美办理商品房入户手续、交付房屋。被告安运房地产开发公司实际向原告邵海军、刘风美逾期交付房屋共计403天（自2017年1月1日至2018年2月8日）。另查明，被告安运房地产开发公司于2019年6月24日提出对坐落在齐齐哈尔市××住宅小区××）03号商服楼0单元1层000109室（建筑面积为120.34平方米）的商服房屋、2017年1月1日至2018年11月5日期间同地段同类房屋的房屋租金价格进行评估鉴定，其鉴定结果为：上述住宅房屋在2017年1月1日至2018年11月5日期间商服用房，建筑面积在360平方米（半地下至2层共3层）的租金价格是121,000.00元。本院认为，原、被告双方自愿签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照合同约定履行合同义务，被告安运房地产开发公司没有按合同约定期限向原告邵海军、刘风美交付房屋，系合同违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准问题，双方在合同及补充协议中有多种约定，高低不一，合同约定为日万分之零点一，补充协议约定，继续履行合同的违约金，有日万分之一和日万分之六的标准，解除合同的违约金是已付房款的0.1%，原告现要求继续履行合同，并以双方约定的最高标准主张给付。根据法律规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，本案中，补充协议中约定的日万分之六标准，比合同中约定的违约金标准提高60倍，比同区域同类房屋租金一般平均价格超过6倍左右，故被告以约定违约金过高为由请求减少，符合法律规定。双方约定的违约金日万分之一标准，略高于同区域同类房屋租金一般平均价格，故本院综合上述情况，依据合同对等原则以及公平原则，以双方约定的日万分之一标准予以确定损失额予以支持，即：334,720.00元×0.01%×403日＝13,489.22元。关于原告要求被告给付房屋面积缩小的差价款5,020.00元，本院调整为（79.90平方米—78.82平方米）×4184=4,518.72元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邵海军、刘风美自2017年1月1日至2018年2月8日期间逾期交付房屋违约金13,489.22元；二、被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邵海军、刘风美房屋差价款4,518.72元；三、驳回原告邵海军、刘风美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费927.04元，减半收取计463.52元，由被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司负担185.15元，由原告邵海军、刘风美负担278.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  董丽丽二〇二〇年十二月十二日书记员  朱 琳