湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初1514号原告:安陆华通房地产开发有限责任公司，住所地：安陆市经济开发区金秋大道**。法定代表人：黄卓仁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:王璐，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人:姜胜男，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被告：陈莹莹，女，1989年2月28日出生，汉族，湖北省安陆市人，安陆建林种养专业合作社会计，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：向运涛，系被告陈莹莹的丈夫。被告：向运涛，男，1976年1月2日出生，汉族，湖北省安陆市人，安陆建林种养专业合作社总经理，住湖北省安陆市。原告安陆华通房地产开发有限责任公司（以下简称华通公司）与被告陈莹莹、向运涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告华通公司的委托诉讼代理人王璐、姜胜男，被告向运涛等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华通公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《商品房买卖合同》；2.判令两被告共同向原告支付余下购房款70万元；3.判令两被告共同向原告支付房屋面积补差款34006元；4.判令两被告共同向原告支付逾期付款违约金104155.45元（以734006元为基数，按日万分之一点一暂从2017年2月16日计算至2020年8月28日）；5.判令两被告共同向原告支付逾期办理银行贷款的违约金37975.7元（按已付购房款759514元的5%计算）；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年5月25日被告一与原告协商签订《商品房买卖合同》，随后双方于2016年12月28日正式签订网签备案合同及《合同补充协议》。备案合同约定原告将金秋大道75号（香格里拉城市花园）21幢1单元102铺号房（建筑面积共148.93平方米），按照9800元/平方米的价格出卖给被告一，房屋总价款为1459514元，付款方式为2016年5月25日支付首付房款759514元，剩余房款70万元做银行按揭；合同第五条第2款约定：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；合同第七条第1款约定了逾期付款超过30日后，原告愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一点一的违约金；《合同补充协议》约定了若被告未在规定的时间内办理完贷款手续，原告有权要求被告按已付房款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了首付房款759514元，后经测绘，涉案房屋实际建筑面积为152.4012平方米，比合同约定的面积多出3.47平方米，误差在2.3%左右，因此根据合同约定被告应补面积差额房款为34006元（3.47㎡×9800元）。原告一直与被告沟通要求其补足房款差额并配合办理银行贷款，但被告因不满需补面积差价款这一事实，一直不配合办理贷款手续。2017年2月15日，被告二出具《情况说明》承诺为了不影响房屋交付使用，其同意在原告和银行通知之日起30日内补足所贷金额，因本人原因没有按时补足余额的则属于被告违约。2017年2月15日，原告将涉案房屋交付至两被告，但被告却依然没有办理贷款，2019年9月23日，原告以挂号信方式向被告发出《关于银行按揭逾期未办理通知书》，要求被告于7日内补交房屋余款（含面积补差款）734006元，或于7日内补交房屋面积差款34006元并办理现房抵押贷款70万元，但被告至今不予理会。原告认为其已按合同约定履行了义务，并已经将房屋如期交付至被告使用，被告享受着相应的权利，却未办理完银行抵押贷款，也未补交房屋余款，已经构成严重违约。两被告系夫妻关系，且此《商品房买卖合同》签订于两被告夫妻关系存续期间，故被告二应与被告一共同承担上述义务。为支持其诉请，原告向法庭提供下列证据：证据一、商品房买卖合同（合同编号：AL18002400）及补充协议，拟证明1、原告与被告陈莹莹存在商品房买卖合同关系；2、原告将金秋大道75号（香格里拉城市花园）21幢1单元102铺号房（建筑面积共148.93平方米），按照9800元/㎡的价格出卖给被告陈莹莹，房屋总价款为1459514元，付款方式为于2016年5月25日支付首付房款759514元，剩余房款70万元做银行按揭；3、面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；4、逾期付款超过30日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之一点一的违约金。合同补充协议拟证明若被告陈莹莹未在规定的时间内办理完贷款手续，原告有权要求被告按已付房款（759514元）的5%向原告支付违约金。证据二、房屋分户平面图，拟证明经测绘，涉案房屋实际建筑面积为152.4㎡，被告陈莹莹应补面积差额房款为34006元。证据三、2017年2月15日的情况说明，拟证明被告承诺为了不影响房屋交付使用，同意在原告和银行通知之日起30日内补足所贷金额，因被告本人原因没有按时补足金额的则属于被告违约。证据四、香格里拉·城市花园交房程序单、交房受托承诺函，拟证明原告于2017年2月15日办理交房手续将涉案房屋交付至被告。证据五、《关于银行按揭逾期未办理通知书》及国内挂号信函收据，拟证明原告一直催促被告配合办理银行贷款未果，遂以挂号信的方式发函要求被告陈莹莹于7日内补交房屋余款（含面积补差款）734006元，或于七日内补交房屋面积差款34006元并办理抵押贷款，被告已于2019年9月29日签收。证据六、两被告的结婚证复印件，拟证明陈莹莹与向运涛系夫妻关系，且此《商品房买卖合同》签订于夫妻关系存续期间，被告向运涛应与被告陈莹莹共同向原告承担付款义务。被告陈莹莹、向运涛辩称，我们的房屋买卖合同是2016年签订的且已经生效了，我方对原告方交付商品房的事实没有异议，2016年12月31日房子已经交付使用了。原告没有在交付使用后180天内协助我方办理房产登记，是他们违约在先。对房屋面积增加的面积和增加价款我方都没有异议，但因为他们没有办理房产证，我方才没有交下欠的房款和面积补差款。我方要求原告公司赔付给我延期办理房产证的违约金，并承担房产证不能及时办理给我方造成了房屋不能进行抵押融资、不能进行买卖的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈述的购买经过基本属实。2016年5月25日被告陈莹莹与原告签订《商品房买卖合同》，随后双方于2016年12月28日正式签订网签备案合同及《合同补充协议》。备案合同约定原告将金秋大道75号（香格里拉城市花园）21幢1单元102铺号房出卖给陈莹莹，房屋总价款为1459514元，付款方式为于2016年5月25日支付首付房款759514元，剩余房款70万元做银行按揭；合同第五条第二款约定：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；合同第七条第一款约定了逾期付款超过30日后，原告愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一点一的违约金。《合同补充协议》第二条约定，剩余房款70万元，由买受人申请个人住房贷款。买受人应于本合同签订七日内向贷款银行及公积金资金管理中心提交所有经确认的住房资料，并完成贷款协议的签订等手续；若买受人在本合同签订后五日内未向贷款银行提交所有经贷款银行及公积金资金管理中心确认的住房贷款资料和未完成贷款协议的签订手续，买受人签订本合同六日起，至实际银行或房改资金管理中心确认的住房贷款资料及完成贷款协议的签订手续之日止，买受人承担合同第七条关于逾期付款的违约责任。《合同补充协议》第三条第一项约定，买受方选择办理银行按揭贷款的，应予购房合同签订之日起七日内，向银行提供完整的贷款资料，并办理贷款手续。买受方在规定期限内未能向银行提供完整资料，办理贷款相关手续或银行要求买受方再追加资料而未及时提供资料的致使贷款不能办理的，出售方有权要求买方在出售方催告后七日内付清全部购房款。买方在出售方催告后七日内未能付清全部购房款的，则属于买受方违约，买受方按已付房款的5%向售房方支付违约金，并且售房方有权解除与买受方的购房合同，并将买受方购买的房产另行出售。合同签订后，原告依约支付了首付房款759514元。此后经测绘，涉案房屋套内建筑面积148.53平方米，共有分摊面积3.869平方米，建筑面积为152.40平方米，比合同约定的面积多出3.47平方米，根据合同约定被告陈莹莹应补面积差额房款34006元。2017年2月15日，被告向运涛受被告陈莹莹的委托到原告处办理交房手续，原告将涉案房屋交付给被告，同时被告向运涛向原告出具《情况说明》，内容为“本人向运涛，身份证号购买安陆市华通房地开发有限责任公司香格里拉城市花园21-102商铺，由于银行贷款需提供的资料有所变更，导致目前银行按揭未能批贷。但为了不影响本人房屋交付使用，现对银行贷款作如下说明：银行批贷恢复正常后，若因本人原因导致贷款不能获得银行批准的，本人同意在贵公司和银行通知之日起30天内补足所贷金额，因其本人原因没有按时补足余额的则属于本人违约”。2019年9月23日，因被告一直没有办理贷款，原告以挂号信方式向被告发出《关于银行按揭逾期未办理通知书》，要求被告于7日内补交房屋余款（含面积补差款）734006元，或于7日内补交房屋面积差款34006元并办理现房抵押贷款700000元。被告收到通知书后至今仍未补交余款或办理银行按揭，因之成讼。依据本案查明认定的事实，本院认为：原告与被告陈莹莹所签商品房买卖合同合法有效，合同双方应当按照合同约定全面履行合同义务。原告华通公司向被告交付涉案商铺，履行房屋买卖合同约定的交房义务，被告亦应按照合同约定履行交付下余房款的合同义务。原告与被告陈莹莹所签《合同补充协议》是对商品房买卖合同的补充约定，具有与合同同等的效力，合同双方均应依约履行。被告陈莹莹未能按照补充协议第三条的约定，在签订购房合同起7日内办理完贷款手续，属于违约行为，原告有权要求被告陈莹莹支付下欠的全部购房款，并自原告催告后7日起，按照已付购房款的5%向原告支付违约金。被告辩称，房屋贷款手续应当由原告负责办理，被告多次向原告提交贷款资料，原告没有为其办理银行按揭手续，但未能提供相关证据，且与补充协议的约定不符，其辩称理由不能成立。被告认为，原告未能按照合同约定，在商品房交付使用后180日内办理产权登记，已经构成违约，因此被告没有履行交清房款或办理银行贷款，但按照商品房买卖合同和补充协议的约定，被告办理银行贷款的合同义务应当在合同签订后7日内履行，原告向产权登记机关提交办理权属登记资料的合同义务履行时间在后，因此，被告负有先履行义务，原告有权在被告未履行义务时拒绝被告相应的履行要求。被告购买的房屋经测绘建筑面积增加3.47平方米，按照合同约定，并未超过建筑面积的3%，因此，被告应当向原告支付面积补差价款34006元。原、被告所签商品房买卖合同第七条第二款约定的逾期付款违约责任，主要是针对一次性付款购房款或分期付款的，而本案被告的下欠70万元购房款的付款方式是办理银行贷款，对于未办理银行贷款违约责任如何承担，补充协议第三条的有明确约定，被告的违约责任应当按照该条款的约定，按已付购房款759514元的5%计算，原告同时要求被告按照日万分之一点一的标准支付违约金的诉请，本院不予支持。被告向运涛与被告陈莹莹是夫妻关系，其对被告陈莹莹购买商品房的行为知情，并参与商品房交付等过程，因此被告陈莹莹因购买本案商品房所负债务属于夫妻共同债务，由被告陈莹莹和向运涛共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈莹莹、向运涛于本判决生效之日起十日内向原告安陆华通房地产开发有限责任公司支付购房款734006元及违约金37975.7元，合计771981.1元；二、驳回原告安陆华通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12561元，减半收取6280.5元，由被告陈莹莹、向运涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十二月七日书记员 杨金瑜