北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8529号上诉人（原审被告）：刘新平，男，1964年12月8日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：石爱萍，女，1966年2月28日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：刘拓，男，1992年4月26日出生，汉族，住北京市海淀区。三上诉人共同委托诉讼代理人：寇爱国，男，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：第一太平融科物业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区科学院南路****。法定代表人：任鸿泉，董事长。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。上诉人刘新平、石爱萍、刘拓因与被上诉人第一太平融科物业管理（北京）有限公司（以下简称融科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘新平、石爱萍、刘拓上诉请求：撤销一审判决第一项，改判刘新平、石爱萍、刘拓按照每平方米每月6元的标准支付物业费，一、二审诉讼费用由融科物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。刘新平、石爱萍、刘拓与本届清琴山庄业主委员会（以下简称清琴山庄业委会）、北京市海淀区四季青镇人民政府（以下简称四季青镇政府）、社区居委会核实，清琴山庄小区业主人数为147人，建筑物总面积为86240平方米。2015年第二次业主大会共计选票116张，针对第二项议题关于物业费调整方案为“不同意”或“弃权”的选票为26张，签名与业主不一致的虚假选票28张，共计54张选票，其余选票62张，未满足至少应有74票赞成票可通过决议的要求。融科物业公司操纵该次投票，负责投票的工作人员均为其员工，对此知情。融科物业公司与原业委会的人员恶意串通损害全体业主权益，在调整物业费议题未能在业主大会表决通过的情况下仍将涨价条款记入《物业服务合同》，该合同应属无效。刘新平、石爱萍、刘拓应按照每平米每月6元的标准支付物业费。融科物业公司辩称，不同意刘新平、石爱萍、刘拓的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。融科物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令刘新平、石爱萍、刘拓支付2015年7月1日至12月31日期间物业费3373.11元；2016年1月1日至12月31日期间的物业费11828.37元；2017年1月1日至2017年4月5日期间的物业费10752.73元；2、请求判令刘新平、石爱萍、刘拓支付恶意拖欠物业费违约金25954.21元；3、请求刘新平、石爱萍、刘拓承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：刘新平、石爱萍、刘拓系海淀区×××号房屋（以下简称诉争房屋）业主，建筑面积×××平方米。2005年8月10日，北京兴荣基房地产开发有限公司（以下简称兴荣基公司）与融科物业公司签订了《清琴山庄前期物业管理服务合同》，合同约定由融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。物业收费标准为每平方米每月6元。委托期限自一期业主入住之日至2007年12月31日止，同时约定在本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。2008年1月1日，兴荣基公司与融科物业公司签订补充协议，约定将前期物业中的服务期限延长至清琴山庄业主大会选聘物业服务企业与业委会签订新的《清琴山庄物业服务合同》止。2015年6月16日，清琴山庄业委会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定融科物业公司为小区提供物业服务，物业服务期限自2015年7月1日至2021年6月30日，物业服务具体标准为：2015年7月1日至12月31日物业费为每平方米每月7.5元；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为每平方米每月为8.63元；2017年1月1日至2021年6月30日物业费每平方米每月为9.06元。同时双方约定，业主/使用人未按时支付物业服务费用，乙方有权催缴，拒不缴纳的，乙方有权通过相关司法途径追讨。业主/使用人未按照规定支付物业服务费用的，应每日按未缴纳金额的千分之五向乙方支付违约金。合同签订后，融科物业公司为小区继续提供服务。2017年4月5日，甲方融科物业公司与乙方清琴山庄业委会、丙方保利物业管理（北京）有限公司签订了《物业管理交接协议书》，协议书中约定甲方退出乙方小区的物业服务，解除双方签署的《物业服务合同》，合同第二条约定，甲方于本协议签署之日前己按照法定程序向清琴山庄拖欠物业费业主下发了催缴函，截止本协议签订日，清琴山庄仍有大量业主未予支付物业费。融科物业公司主张于2017年10月20日以顺丰快递的方式向刘新平送达了物业费催缴律师函，并提交了律师函文本、快递单、顺丰快递向融科物业公司发送的电子邮件，电子邮件中附有融科物业公司向清琴山庄业主寄送物业费催缴律师函的快递详情表格。快递单上的邮寄地址为北京市海淀区清琴路清琴山庄八区甲7，收件人处有签名“刘新平”。律师函中写明刘新平拖欠2015年物业费3373.11元、2016年物业费11828.37元、2017年物业费10752.73元。刘新平、石爱萍、刘拓不认可收到该函件，对上述证据的真实性均不予认可，称刘新平每年都主动交纳物业费，2015年按照原每月6元的标准交纳了全年的物业费，当时融科物业公司也收取了该物业费并未提出异议，2016年刘新平发现涨价后就未交纳物业费。一审庭审中，融科物业公司主张按照诉争房屋地上面积374.79平方米计算物业费，刘新平、石爱萍、刘拓对此予以认可。该公司认可刘新平、石爱萍、刘拓已经按照每月6元的标准交纳了2015年及2016年的物业费，但2015年7月1日至12月31日物业费标准为每月7.5元，2016年1月1日至12月31日物业费标准为每月8.63元，故在本案中融科物业公司主张的2015年及2016年的物业费为刘新平、石爱萍、刘拓2015年和2016年度未交纳部分的物业费。刘新平、石爱萍、刘拓认可其欠付物业费的事实，但表示仅同意按照前期物业管理服务合同约定的每平方米每月6元的标准支付物业费。就违约金标准，融科物业公司表示系根据《物业服务合同》中第11.5条规定日千分之五计算，因数额过高，故按欠付数额30%主张；刘新平、石爱萍、刘拓表示违约金标准过高。刘新平、石爱萍、刘拓另主张2015年6月16日清琴山庄业主委员会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订的《物业服务合同》系无效合同，主要依据有二：一、根据物权法中对于业主大会投票双过半的要求，实际上业主大会决议通过与融科物业公司签订物业合同及确定物业费标准并未达到双过半的要求；二、根据物业管理条例中规定，业主大会决议必须提前十五日公示，该规定属于效力性、强制性规定，业主大会决议违法，故根据合同法规定应认定为无效合同。刘新平、石爱萍、刘拓就此提供了清琴山庄业主大会议事规则、情况说明、选票、业主声明加以证明。融科物业公司对上述证据真实性均不予认可，其表示上述证据系刘新平、石爱萍、刘拓单方提供的证据，且与本案无关。一审诉讼过程中，刘新平、石爱萍、刘拓向一审法院提出中止审理请求，其表示清琴山庄业主刘新平以业主撤销权为由向清琴山庄业委会提起诉讼，要求依法确认2015年6月8日北京市海淀区四季青镇清琴山庄第二次业主大会决议无效并予以撤销。2020年9月11日，刘新平、石爱萍、刘拓再次向一审法院提出中止审理申请，表示业主刘新平已另案以清琴山庄业委会及融科物业公司为被告起诉了确认《物业服务合同》无效纠纷一案，该案审理结果对本案审理有重大影响，并提交了一审法院向其发放的诉讼服务告知书及另案起诉书。一审法庭辩论终结后，刘新平、石爱萍、刘拓向法庭提交《变更申请（代理意见）》，将答辩意见变更为仅主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。融科物业公司作为小区的物业管理公司，为小区提供物业服务，刘新平、石爱萍、刘拓作为业主享受服务，负有支付相应物业费的义务。现融科物业公司要求刘新平、石爱萍、刘拓给付拖欠的物业费的主张，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。融科物业公司提交的律师函文本、快递单、电子邮件可以证明其通过顺丰快递向刘新平寄送了物业费催缴律师函，刘新平也已签收该邮件，刘新平虽不认可，但该邮件的收件地址为诉争房屋，因此即便其未收到邮件，亦可视为其收到了融科物业公司的催缴通知，知晓了催缴物业费事宜。针对刘新平、石爱萍、刘拓答辩称《物业服务合同》系无效合同，后又主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效，并以存在清琴山庄小区业主起诉业委会主张业主撤销权纠纷及清琴山庄小区业主起诉业委会及融科物业公司主张合同无效纠纷为由申请本案中止审理，对此一审法院认为，依据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，本案中刘新平、石爱萍、刘拓不认可《物业服务合同》的效力，但其未提供充分证据加以证明，虽刘新平、石爱萍、刘拓表示存在相关业主起诉业主撤销权纠纷及确认合同无效纠纷的案件，但这并非刘新平、石爱萍、刘拓不支付拖欠物业费的理由，故对刘新平、石爱萍、刘拓该项辩称及相应中止审理的申请，一审法院不予采纳。对于违约金部分，因刘新平、石爱萍、刘拓对融科物业公司的收费标准存在争议，并非无故不交纳，故对于融科物业公司提出刘新平、石爱萍、刘拓交付违约金的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、刘新平、石爱萍、刘拓于判决生效后七日内给付融科物业公司二〇一五年七月一日至二〇一七年四月五日期间的物业服务费二万五千九百五十四元二角一分；二、驳回融科物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘新平、石爱萍、刘拓向本院提交以下新的证据材料：证据1、召开日期为2020年10月28日门头村居委会、四季青镇政府、清琴山庄业主代表、清琴山庄业委会沟通交流会的《会议签到表》，证明参会人员身份；证据2、沟通交流会照片2张，证明会场开会情况；证据3、沟通交流会的会议纪要2页；证据4、清琴山庄业委会决议2页，证据3和证据4均证明《物业服务合同》中关于物业费价格条款属于无效条款；证据5、清琴山庄业委会决议公示照片1张，证明该决议经过公示程序。融科物业公司未提交新的证据，其对刘新平、石爱萍、刘拓提交的上述证据发表质证意见称：对上述证据的真实性均无法确认，对于合法性关联性均不认可，上述证据的内容属于业委会内部的事项，与本案无关。对于上述证据，本院认为其均不具备关联性，均不与采纳，具体理由本院将在本判决论理部分结合其他案情予以论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据刘新平、石爱萍、刘拓的上诉理由，本案争议焦点在于《物业服务合同》关于物业费调整的合同条款是否应被认定无效。刘新平、石爱萍、刘拓上诉称，上述合同条款未经符合规定比例的业主同意，形成调整物业费内容的业主大会决议存在程序瑕疵，故该条款无效。对此本院认为，刘新平、石爱萍、刘拓主张《物业服务合同》无效的情形，系形成合同条款的业主大会决议存在程序瑕疵，并非直接认定《物业服务合同》无效的法定情形，刘新平、石爱萍、刘拓据此主张上述合同条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘新平、石爱萍、刘拓在二审中提交的证据，均针对清琴山庄业主大会表决物业费调整一事的程序是否符合规定，与上述合同条款的效力问题并无直接关联，故本院均不予采纳。综上，刘新平、石爱萍、刘拓的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定《物业服务合同》合法有效，并判令刘新平、石爱萍、刘拓按照该合同约定的标准交纳相应期间物业费，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘新平、石爱萍、刘拓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由刘新平、石爱萍、刘拓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  董 伟二〇二〇年十二月二十二日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪