四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终404号 上诉人（原审原告、案外人）：颜文，女，1970年8月25日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：赵相体，男，汉族，1969年1月16日出生，住四川省达县。 委托诉讼代理人：刘亮，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任云峰，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川长隆实业（集团）有限公司，住所地四川省自贡市汇东丹桂大街**。 法定代表人：罗绍贵，总经理。 原审第三人（被执行人）：四川昊鑫融资担保有限公司，住所地成都市锦江区工业总部基地锦盛路******。 法定代表人：张**，总经理。 委托诉讼代理人：刘远鹏，男。 原审第三人（被执行人）：西昌瑞康钛业有限公司，住，住所地四川省西昌市太和镇/div> 法定代表人：吴培德，董事长。 上诉人颜文因与被上诉人赵相体，原审第三人四川长隆实业（集团）有限公司（以下简称长隆公司）、四川昊鑫融资担保有限公司（以下简称昊鑫公司）、西昌瑞康钛业有限公司（以下简称瑞康钛业公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，于2019年9月5日公开开庭进行了审理，上诉人颜文、被上诉人赵相体的委托诉讼代理人刘亮、任云峰，第三人昊鑫公司的委托诉讼代理人刘远鹏到庭参加诉讼。原审第三人长隆公司、瑞康钛业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 颜文上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初2660号民事判决；改判确认颜文享有足以排除成都市中级人民法院（2015）成执字第1765号执行案件涉及的位于四川省自贡市自流井区××街××段××排××层××号商品房执行的权利，并不得执行该房产；2.本案一、二审案件受理费由赵相体负担。事实与理由：一、颜文在一审诉讼中提供的合法有效的商品房买卖合同以及付清全款的收据、房屋移交手续等关键证据，已充分证明颜文所举证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的足以排除执行的条件，而一审法院却要求颜文在完成举证责任后应当继续举证，属于苛求。二、一审法院在本案证据鉴定不能的情况下，不依法采信颜文提交的相关书证证明力，属认定事实错误。首先，房屋出售前开发商人有权对该房屋进行出租。其次，即使租赁过程中的房屋依然可以依法出售或者购买，且对于房屋出售前租赁情况是否特别进行交涉和约定，是当事人的意思自治行为，并不违反法律和行政法规禁止性规定，并不影响本案房屋买卖合同效力。三、一审法院认定购房收据不能作为交清购房款的证据存在明显不当。本案中，长隆公司收到颜文购房款后虽未出具正式发票，但并不否认双方买卖房屋关系，且未出具发票是因长隆公司财务管理的问题，与买受人颜文无关。四、一审判决认为颜文委托他人出租房屋在前，出具委托书在后，有悖常理，属认定事实错误，颜文购买房屋以后委托亲友处理房屋租赁事宜前不出具委托书的情形也符合常理，日常生活中并不鲜见。综上，请求撤销一审判决，支持其上诉请求。 赵相体辩称，首先，在颜文所提交的商品房买卖合同签订以前，出卖人长隆公司就已将案涉房屋另行出租。商品房作为价值较高的大宗商品从交易的稳定性和安全性考虑，出卖人与买受人之间理应进行交涉和约定，但颜文自始至终无法提交任何证据证明该事实，违背常理。其次，颜文虽然提交了长隆公司出具的60万元金额的购房款收据，但长隆公司作为房地产开发企业，理应执行严格的财务管理制度，不可能仅仅向颜文出具购房款收据，这样不符合规范的财务支付凭证，同时60万元购房款并非小额资金，颜文主张通过现金交案涉房款，在不能提供银行流水情况下，属于虚假陈述。实际上颜文从未支付过任何购房款。所谓的房屋买卖及房款的支付，均系颜文与长隆公司相互串通所致。再次，颜文提交的关于房屋占有和交付证据也相互矛盾。例如长隆公司颜永与案外人签订租赁协议的时间早于颜文出具授权委托书的时间，颜文委托长隆公司对外签订租赁合同出租案涉商铺后，却未将租赁费直接付给颜文。前述事实明显违背常理，由于颜文在一审中提交的证据明显违背常理，且相互矛盾，故其应承担举证不能的法律后果。请求驳回颜文的全部上诉请求，维持原判。 原审第三人长隆公司未到庭参加诉讼，庭后也未提交书面答辩意见。 原审第三人瑞康钛业公司未到庭参加诉讼，庭后也未提交书面答辩意见。 颜文向向一审法院起诉请求：1．确认颜文享有足以排除四川省成都市中级人民法院（2015）成执字第1765号执行案件涉及的位于四川省自贡市自流井区××街××段××排××层××号商品房执行的权利人，依法停止对该财产的执行；2．由赵相体承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 签订书面合同及付款情况：出卖人为长隆公司、买方为颜文、 落款时间为2013年3月12日的《商品房买卖合同》，该合同载明的买卖房屋为川南机电市场B区前排第1层B115号房屋，价款600000元。付款方式为一次性付款。交付时间为2013年4月12日。同日长隆公司出具收到颜文B115号房款600000元的收据。 颜文提交的证明占有案涉房屋的证据情况：落款时间为2013年4月12日长隆公司与颜文签订的川南机电市场商业楼交接书；落款时间2012年7月2日长隆公司与自贡市汇东新区机电经营部签订的B115号房屋租赁合同，约定租期2012年7月8日至2013年7月7日；落款时间为2014年5月12日的长隆公司与四川人本机电有限公司签订的B115号房屋租赁合同，约定租期2014年5月16日至2017年5月15日；落款时间为2015年11月12日的颜永与唐国洪签订的B115号房屋租赁合同，约定租期2015年12月1日至2020年11月30日；落款时间为2013年4月12日的委托书，主要内容是因长隆公司未将B115号房屋过户到颜文名下致颜文不能以自己名义出租B115号房屋，颜文委托长隆公司以该公司名义与租户签订租赁合同；落款时间为2015年8月26日有四川人本机电有限公司字样的退租申请，主要内容是四川人本机电有限公司要求提前终止2014年5月12日的租赁合同，租期截止到2015年9月15日；落款时间为2015年12月1日的委托书，主要内容为颜文委托颜永全权办理B115号房屋出租事宜并以颜永名义与承租方签订租赁合同。颜文还提供了数份发票、收据，主要是收取租金、物管费等，收据上载明的收款人均不是颜文， 交款人也不是颜文。 一审法院认为，本案中，颜文为证明在查封前已经与长隆公司签订合法有效的书面合同，提交了其与长隆公司签订的落款时间为2013年3月12日的《商品房买卖合同》及长隆公司出具的收款收据和情况说明予以印证。因其另行提交的证据可以证明《商品房买卖合同》签订前长隆公司已将案涉房屋另行出租。而商品房作为价值较高的大宗商品，从交易稳定性和安全性角度考虑，对于可能引起权利交接争议的客观障碍，购买人自异议程序至今未能提交证据证明其与出卖人就相关问题进行过交涉或约定，有悖常理。在此情况下，作为主张权利一方，颜文负有补强证据的证明责任。同时，长隆公司作为房地产开发企业，应当执行严格的财务管理制度，但其除了收款收据外，不但不能提供有关财务凭证和银行流水等实践性证据证明企业收取房屋对价的事实，且其出具的情况说明因可能损害他人的合法权益，在无其他证据予以佐证的情况下，也不具有其主张的证明力。同时，一审法院还注意到颜文提交的房屋占有交付证据也有多处相互矛盾和存疑之处，如颜永先与案外人签订租赁协议再由颜文出具委托书，颜文委托长隆公司和颜永对外签订的租赁合同、租赁协议在收取租赁费时均未直接向颜文支付，且代收主体也无进一步转交租金的证据予以印证等。在此情况下，因颜文提交的证据不足以证明其与长隆公司在人民法院查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，并已按照《商品房买卖合同》向长隆公司支付全部购房款，实际合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回颜文的诉讼请求。一审案件受理费9800元，由颜文负担。 本院二审期间，上诉人颜文围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 1.由颜文分别于2013年7月8日、2015年5月18日、2015年8月27日向长隆公司出具的三份用于收取案涉房屋房租“收条”。拟以前述证据证明：案涉房屋系颜文购买并委托长隆公司代收租金，颜文在人民法院查封以前一直合法占有该房屋。 因赵相体对三份“收条”的签名及捺印形成时间存有异议，认为系一审判决后倒签形成，且从“收条”的形式看，不符合公司财务保存制度，不能证明系长隆公司财务所出具，应属于其自制行为，。经赵相体申请并由双方当事人确定后，本院先后委托四川鼎城司法鉴定中心、四川求实司法鉴定所、西南政法大学司法鉴定中心等鉴定机构对三份“收条”原件中签名及捺印形成时间进行鉴定。 四川鼎城司法鉴定中心、四川求实司法鉴定所分别向本院出具《回函》：因技术条件限制，均无法对三份“收条”签名及捺印形成时间作出鉴定。西南政法大学司法鉴定中心因无法获取检验所需样本及未收到鉴定费对本案作停止鉴定退件处理。 2.户名:颜文,中国农业银行股份有限公司自贡汇鑫分理处6228××××5211账户交易明细清单，载明颜文2012年、2013年、2014年账户内资金流水高达数千万元。拟主张其因为生意需要，家中常备有现金，具备现金支付60万元房款的能力。 赵相体质证认为，对该证据的三性不予认可，认为与本案没有关联性。 为查明案件事实，本院依职权向案涉商铺承租人唐国洪进行了询问，唐国洪陈述：其2015年末租赁商铺从事美发生意至今并知晓实际业主为颜文，自2015年起至2020年4月以前以现金方式向颜文或者颜文指定的人支付租金，2020年4月起以转账方式向颜文支付租金。 赵相体质证认为，对该证据三性不予认可，认为涉及颜文与唐国洪双方串通损害赵相体的利益。 颜文质证认为，对该证据的三性均予认可。 本院认证意见：对于证据1因司法鉴定机构受技术条件限制及不能收集检验所需样本而导致对签名及捺印形成时间作出鉴定，且从“收条”等证据的外观形式等直观判断也与正规公司财务保管制度规范不符。故对颜文所提交“收条”证据的不予采信。对证据2颜文的账户信息显示其在2012年、2013年2014年存在大量的资金往来流水，能够反映出其较之于一般城市居民有较强的商业支付能力能够与其所称家里从事生意具备一定现金流情况相符。承租人唐国洪自述，能够反映自2015年来案涉商铺的租赁情况。对证据2、3证明力将结合本案其他证据综合予以评判。 依据一审查明的事实，本院二审另认定以下事实： (一)债权人赵相体申请执行案件涉及本案原审第三人长隆公司作为开发商修建的川南机电市场七十余套商铺（包括本案所涉商铺），成都市中级人民法院审理后，对大部分案外人提起执行异议之诉涉及商铺予以解封。 （二）颜文提交落款时间2013年3月12日其向长隆公司出具委托书载明：……由于贵公司原因暂不能将房屋产权过户至本人名下，以至不能以本人名义与租赁户签订租赁合同，现委托以长隆公司名义与租赁户签订租赁合同。 （三）成都市中级人民法院2014年8月14日作出（2014）成民保字第739-11号民事裁定书，查封案涉房屋。 （四）颜文提交落款时间为2015年12月1日，委托颜永出租案涉房屋的委托书，委托办理出租事宜并以颜永名义与承租人签订租赁合同。颜永为颜文亲戚，长隆公司员工。 本院认为，依据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审的争议焦点为，颜文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 首先，成都市中级人民法院查封案涉房屋的（2014）成民保字第739-11号民事裁定书系2014年8月14日作出。颜文提交了其与长隆公司于2013年3月12日签订的案涉房屋买卖合同，该合同载明买卖房屋为川南机电市场B区前排第一层115号房屋，价款为60万元，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2013年4月12日。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋买卖合同在查封前已成立并生效。同日，长隆公司出具收到了颜文房款60万元的收据，该收据与购房合同金额一致。同时，结合颜文所提交个人账户资金流水情况及家庭财产情况来看，其具有较强经济能力，具备大额现金支付房款的能力；承租人唐国洪亦认可颜文为案涉房屋所有人，并向颜文及其指定人员支付租金。赵相体虽对前述证据的真实性持有异议，但其未提供反面证据予以反驳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”之规定，在赵相体不能提供证据证明前述证据系被执行人长隆公司为逃避债务，对抗人民法院执行措施而与颜文恶意串通伪造形成的证据情况下，前述证据循环应证，能够形成证据锁链，证明颜文在赵相体申请查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面购买合同并已支付全部购房款具有高度可能性，应当认定该事实存在。 其次，关于案涉房屋占有使用问题。本案一审中，颜文提交了与常隆公司于2013年4月12日签订的《川南机电市场商业楼交接书》以及相关书面委托协议和租赁合同，证明其自2013年4月12日起即委托常隆公司对外出租案涉房屋，对诉争房屋实际占有并使用。赵相体对上述证据的真实性有异议，并申请对证据的形成时间进行司法鉴定，但因鉴定条件限制和不能后续提交形成于同时期的检材，导致鉴定机构无法对前述证据形成时间作出鉴定，不能据此否定该证据的真实性。本院认为，在因常隆公司原因未能办理案涉房屋过户登记手续情况下，颜文出具委托书以长隆公司名义与租赁户签订租赁合同，在房屋租赁合同到期后，于2015年先口头委托亲戚颜永继续租赁案涉房屋，此后另行出具书面委托协议，委托颜永出租房屋，并不与传统亲情世故和本案实际情况相悖，也并不能因其书面委托协议形成于委托租赁合同之后的事实来否定颜永与颜文达成委托租赁的合意。在赵相体无法反证颜文所举示案涉证据为虚假情形下，本案宜依据优势证据规则确认颜文在房屋被查封前，已对诉争房屋的实际占有。 最后，案涉房屋系原审第三人长隆公司作为开发商修建的川南机电市场商铺，根据查明的事实，因长隆公司原因，川南机电市场部分商铺被法院查封，案涉房屋并非因颜文原因未办理产权过户登记。 综上，本院认为，在案涉房屋被成都市中级人民法院查封前，颜文与常隆公司签订购房合同、支付相应房款并实际占有诉争房屋，且因常隆公司原因未能及时办理过户的情况下，颜文作为案涉房产购房者所享有的民事权益，足以排除赵相体基于对常隆公司所享有普通债权的强制执行。 综上所述，颜文的上诉请求成立，应依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初2660号民事判决； 二、不得执行位于四川省自贡市自流井区××街××段××排××层××号商品房； 本案一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，均由赵相体负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文京 审判员  徐堂富 审判员  黄**东 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李 璐