湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3777号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建珍，男，1967年3月27日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：王飞，湖北亘恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张道明，男，1959年4月15日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：罗彬，湖北巨天律师事务所律师。上诉人张建珍与被上诉人张道明房屋租赁纠纷一案，不服保康县人民法院（2020）鄂0626民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建珍上诉请求：撤销原审判决，并将本案依法予以改判为1.驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人赔偿上诉人逾期交齐房屋场地的损失516000元；3.被上诉人支付违约金5万元；4.被上诉人返还上诉人多支付的款项1万元；5.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案实际出资人、实际经营人为上诉人，被上诉人利用在当地的“势力”不投入任何人力、财力即坐享8万元之利，该8万元所谓的“房租”实为被上诉人所虚列的“协调费、红利、工资”等，双方签订的租赁合同实为被上诉人利用表面上合法外衣敲诈勒索的非法目的。二、一审法院认定的协调费无事实法律依据。1.一审认定协调费超出了被上诉人的诉求，因为被上诉人一审主张的是要支付租金9万元及违约金5万元，其诉讼请求并没有涉及所谓的协调费，而协调费与租金是两个完全不同的法律关系。2.关于协调费的字据本身就是无效的，被上诉人采取非法手段逼迫上诉人签字是为了实现其非法目的，是见上诉人经营有利而无故索取财物。3.一审认定的“张道明作为转租人承担一定的协调事务客观存在……而张建珍每年向张道明支付了9万元，其中多支付的1万元实际上就是支付协调费”，该认定没有事实和法律依据，首先，张道明不可能承担也实际没有承担任何所谓的协调事务，合同签订后，上诉人依法经营，根本不需要什么协调，其次没有任何证据证明被上诉人具体协调了什么事务，一审在没有对此调查情况下直接认定其承担一定的协调事务是不属实的；最后，上诉人后来每年支付的9万元明确注明为房租，一审判决也予以了认定，但一审却又认为“其中多支付的1万元实际上就是支付协调费”，这一点无事实基础，且互相矛盾，书面证据明确注明9万元为租金，仅有一笔为辛苦费1万元，根据法律规定及双方合同约定，并没有禁止提前支付租金，且上诉人提前支付租金的行为并没有损害被上诉人的利益，因此，上诉人并不欠房租，相反还多付了一万元，这也是上诉人反诉要求返还的原因。三、在山城饭店三间门面房及广告位迟延交付事宜上，被上诉人已构成违约，应承担违约责任。1.关于王德斌门面房及广告位迟延交付纠纷，上诉人一直在找被上诉人解决，夹堤村委会为解决该纠纷，已依法形成整体处理方案；其中王德兵门面房迟延交付80天，村里补偿被上诉人15000元，关于广告位纠纷，村委会同意合同到期后继续延长承包期五年，不得再为广告位扯皮，村委会意见直接证明了“门面房及广告位迟延交付”的违约性，村委会解决方案在租赁合同履行期内产生，实际是村委会对实际经营者即上诉人的解决方案，如果王德兵延迟交房补偿15000元对上诉人有效，那么到期延包五年的方案同样对上诉人有效。2.一审法院认为“对于楼顶广告位没有明确的约定”是不客观真实的。根据合同内容及合同目的来看，租赁场地房屋等系一个完整的标的物，系整体出租，上诉人整体承租也是需要整体规划经营，当然包括场地房屋的附属设施如广告位等。即便是2014年该广告位另行出租，但上诉人承租开始至2014年期间，被上诉人一直为解决好广告位事宜已构成违约，后为解决纠纷形成了村委会处理方案。3.租赁合同明确规定：若到期不交齐房屋场地，每超过一天甲方承担乙方损失500元，任何一方违约，除赔偿对方损失外，另承担违约金5万元，那么单就王德兵门面房及广告位迟延交付事宜，被上诉人已构成违约，应按合同约定承担赔偿损失及违约责任。张道明辩称，请求维持原判。张道明向一审法院起诉请求：1.判令张建珍支付租金9万元，支付违约金5万元。2.判令终止双方于2011年4月7日签订的《山城饭店房租租赁合同书》及相关协议；合同终止后，张建珍占用张道明房屋期间的占用费按照双方签订的租赁合同计算。3.张建珍承担全部诉讼费用。张建珍向一审法院反诉请求：1.判令张道明赔偿张建珍逾期交齐房屋场地的损失72万元。2.判令张道明支付张建珍违约金5万元。3.判令张道明返还张建珍多支付的款项1万元。4.张道明承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月1日，通过公开招投标的方式，保康县城关镇农村综合招投标服务中心出具《中标通知书》，张道明为保康县城关镇夹堤村山城饭店的经营权的中标人，中标价为每年租金20万元。2011年4月1日，保康县城关镇夹堤村民委员会为甲方、张道明为乙方，双方签订《山城饭店房屋租赁合同书》。该合同第一条约定，甲方将本企业土地面积1470平方米，房屋建筑面积2420平方米租赁给乙方经营使用。租赁期限为十年，时间从2011年1月1日起至2020年12月31日止。第二条约定，年租赁费为20万元，十年分两次交清，每五年交款一次，签订合同时交清五年租金。第四条约定，从2011年4月1日起甲方必须在一个月内（即2011年4月30日）将企业原承包人员搬迁完毕，以便乙方改造施工，若到期不交齐房屋场地，每超过一天甲方承担乙方损失500元。同时乙方合同履行时间以此类推，按实际交房时间顺延。第六条违约责任约定，合同一经签订，不得随意违约，任何一方违约，除赔偿对方的实际损失外，另承担违约金5万元；若乙方第二次不能按时交租金，超过10天即视为违约，甲方有权收回所有房产，并由乙方承担违约金等一切经济损失。签订上述房屋租赁合同后，张道明将该山城饭店房屋转租给张建珍，双方于2011年4月7日签订了同名称的《山城饭店房屋租赁合同书》，约定的租赁期限为从2011年5月1日起至2021年4月30日止；年租金为28万元，交款办法为租赁人一次性交清五年租金100万元，下余40万元为每年5月1日交清8万，分五年交清，后五年按该款约定继续履行。合同的其他条款与张道明同夹堤村民委员会签订的合同内容相同。张建珍依据该合同接收山城饭店房屋后，为了协调外部关系，于2011年5月1日在双方及各自配偶参与下，共同签订协议一份。协议内容为：“张建珍付张道明为张建珍协调山城饭店事务辛苦费壹万元整，一年到期一付。”2011年6月24日，经张道明及夹堤村民委员会同意，张建珍将山城饭店一楼大厅、停车场、五间仓库、大门口两边共七间房屋、二楼整体包括南面一楼楼顶、三至四楼整体及屋顶等的使用权出租给张菊秀、张建军经营酒店，酒店名称为尚一特酒店，租赁期限从2011年5月1日至2021年4月30日止。对山城饭店其他门面房屋，张建珍另行转租他人经营。另查明，2003年5月，夹堤村民委员会将山城饭店临新街一楼门面房三间出租给王德斌经营，于2011年7月20日收回后交付张建珍。2004年2月26日，夹堤村民委员会将山城饭店二楼阳台及楼顶的广告位出租给保康县立旦广告装饰设计有限责任公司，租赁期限为十年，于2014年2月25日到期时，由张建珍及尚一特酒店经营者张菊秀作为出租方，与保康县立旦广告装饰设计有限责任公司签订《广告位租赁合同》，租赁期限为七年。2016年张建珍在向张道明交付第二个五年租金之前，要求张道明解决夹堤村民委员会未按期交齐房屋问题时，张道明向张建珍口头承诺：我找村里要多少钱，就赔你多少。关于山城饭店三间门面房及广告位迟延交付问题，夹堤村民委员会于2016年5月23日召开了民主理财小组及党员干部会议，与张道明达成协商意见：同意张道明提出的延长承包期五年，但必须等待原合同到期，就相关事宜另行协商，签订合同后才可以实施；此次五年承包费一次性交清，不再为广告位扯皮，十年合同到期后广告位由承包人张道明处理；因王德斌租用的门面房晚移交80天，村里补偿张道明15000元。还查明，张建珍向张道明支付款项情况如下：①2011年5月1日一次性支付五年租金（2011年5月1日至2016年4月30日）100万元，以及2011年5月1日至2012年4月30日租金8万元。②2012年5月1日支付2012年5月1日至2013年4月30日期间租金8万元，辛苦费1万元。③2013年4月30日支付现金9万元（2013年5月1日至2014年4月30日期间租金）。④2014年5月1日支付2014年5月1日至2015年4月30日期间租金9万元。⑤2015年5月1日支付2015年5月1日至2016年4月30日期间租金9万元。⑥2016年4月30日支付2016年5月1日至2021年4月30日期间租金100万元，2016年5月1日至2017年4月30日期间租金9万元。⑦2017年5月1日支付2017年5月1日至2018年4月30日期间租金9万元。⑧2018年5月1日支付2018年5月1日至2019年4月30日期间租金9万元。⑨2019年5月5日支付2019年5月1日至2020年4月30日期间租金9万元。以上合计280万元。一审法院认为，张道明与张建珍签订的关于山城饭店用房的租赁合同系双方真实意思表示，包括关于协调山城饭店事务支付协调费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违背公序良俗，具有法律约束力，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。关于张建珍与张道明签订的“协调山城饭店事务辛苦费壹万元整，一年到期一付”协议，一是从协议订立情况看，张道明将承租夹堤村委会的房屋转租给张建珍，张道明作为转租人承担一定协调事务的事实客观存在，双方签订支付协调费的协议并不违反公平原则，也没有证据证明签订协议时张建珍存在受胁迫的情形；二是从协议字面上理解，是每年支付协调费1万元，而不是仅支付一次；三是从合同履行情况看，房屋租赁费除分两次、每五年一次支付100万元之外，其他部分为每年支付8万元，而张建珍每年向张道明支付了9万元，其中多支付的1万元实际上就是支付协调费。因此，张建珍辩称收取协调费没有事实和法律依据的意见，与事实不符，不予采纳。根据合同约定的费用标准和付款时间，张建珍应于2020年5月1日前支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费8万元，以及2019年5月1日至2020年4月30日期间的协调费1万元，但其均未支付，现张道明要求张建珍支付以上款项合计9万元的诉讼请求，予以支持。张建珍未按期支付该项费用，张道明有权根据合同约定要求其承担违约责任。但对于不按时支付租赁费承担违约金责任的情形，双方明确约定为“第二次不能按时交租金，超过10天即视为违约，甲方有权收回所有房产，并由乙方承担违约金等一切经济损失”，结合租赁费交款办法条款“租赁人一次性交清五年租金100万元，下余40万元为每年5月1日交清8万，分五年交清，后五年按该款约定继续履行”来理解，此处“第二次不能按时交租金”，应当为不能按时支付后五年租金100万元的违约情形。张建珍已经履行了合同的大部分义务，仅仅未按2020年5月1日期限支付9万元款项，该违约行为不影响合同目的的实现，未构成根本违约，因此张道明要求其支付违约金5万元并解除合同的诉讼请求，不符合法律规定及合同约定，不予支持。关于张建珍提出的反诉请求。首先，张道明与张建珍签订的《山城饭店房屋租赁合同书》约定的租赁物为山城饭店面积1470平方米土地及建筑面积2420平方米房屋，对于楼顶广告位没有明确的约定。其次，当时夹堤村民委员会将广告位已经出租尚未到期，2014年2月25日到期时由张建珍及尚一特酒店经营者张菊秀另行出租，各方也均未提出异议，予以接受。同时，2016年张建珍要求张道明解决未按期交齐房屋问题时，一致表示村里赔偿多少全部归张建珍，双方达成了新的协议。因此，张建珍依据原合同的约定，请求判令张道明支付因逾期交齐房屋场地损失72万元、违约金5万元，不予支持。张建珍还请求判令张道明返还多支付的款项1万元，没有事实依据，不予支持。张道明同意将夹堤村民委员会支付的赔偿款15000元转付给张建珍，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、张建珍向张道明支付租赁费8万元，协调费1万元；二、张道明向张建珍支付赔偿款15000元；三、驳回张道明、张建珍各自的其他诉讼请求。以上一、二项抵销后，由张建珍向张道明支付款项75000元，限于本判决生效之日清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1550元、反诉案件受理费减半收取5800元，合计7350元，由张道明负担800元、张建珍负担6550元，限于本判决生效之日交纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人张建珍提出其与被上诉人张道明签订的《山城饭店房屋租赁合同书》和《协议书》是受胁迫的情况下签订，不是真实意思表示。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”的规定，上诉人自2011年4月7日签订合同五年内没有行使撤销权，亦没有提供证据表明签订合同不是双方真实意思表示，因此对于张建珍的该上诉请求不予支持。针对上诉人张建珍提出的每年支付的9万元为房租并不包含协调费，本院认为，根据张建珍与张道明签订的“协调山城饭店事务辛苦费壹万元整，一年到期一付”协议，根据协议字面意思，是每年支付协调费1万元，且双方签订的《山城饭店房屋租赁合同书》约定每年租金为28万元，租赁人一次性交清五年租金100万元，下余40万元为每年5月1日交清80000元。根据双方签订的协议、合同和交易习惯，一审法院认定每年支付90000元包括80000元房租和10000元协调费，本院予以确认。张建珍认为其是提前支付租金的理由与事实不符，本院不予支持。虽然张道明诉讼请求是支付租金90000元，但在理由部分已写明是张建珍应向张道明支付2020年到2021年度剩余80000元和10000元协调费。一审据此判决并无不当。张建珍认为一审判决超出张道明诉讼请求理由不能成立。针对上诉人提出的关于迟延交付三间门面房及广告位构成违约的上诉请求，本院认为，张道明迟延交付门面房事实存在，但双方对此达成口头协议：村里赔偿多少全部归张建珍。对于广告位问题，双方协议无明确约定，当时夹堤村民委员会将广告位已经出租尚未到期，2014年2月25日到期时由张建珍及尚一特酒店经营者张菊秀另行出租，各方也均未提出异议，予以接受。应视为双方对此达成了新的协议，张建珍依据原合同的约定，要求张道明支付因逾期交齐房屋场地损失及违约金，不予支持。综上所述，张建珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由张建珍负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇二〇年十二月十日书记员 付      亚      男