广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26400号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码：91440300279522016R。法定代表人：曾德志。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地：广东省深圳市福田区南园路**五邑大厦**，统一社会信用代码：91440300723004371W。负责人：王哲。委托诉讼代理人：张楠，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩仑，广东金地律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李贞强，男，汉族，1972年1月11日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：焦朝升，广东如智律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泽宣，广东如智律师事务所实习律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称民生东都公司）与上诉人中国华融资产管理股份有限公司深圳分公司（以下简称华融深圳分公司）、被上诉人李贞强因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初23887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民生东都公司上诉请求：撤销一审判决有关案件受理费128600元及保全费5000元全部由民生东都公司承担的判项，并改判案件受理费128600元及保全费5000元由华融深圳分公司、李贞强及民生东都公司共同承担。事实和理由：民生东都公司愿意配合和履行《房地产认购书》及《补充协议书》，本案系民生东都公司与华融深圳分公司产生矛盾导致涉案房产交易受阻引起的，过错和责任并非在民生东都公司，一审法院将涉案的案件受理费126800元及保全费5000元全部由民生东都公司承担与本案事实和过错明显不符，有失公允。华融深圳分公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回李贞强的全部诉讼请求；3、一、二审全部诉讼费用均由李贞强承担。事实和理由：一、李贞强和民生东都公司未签订房屋买卖合同，且在李贞强未按期付清余款的情况下，应该终止涉案认购书及补充协议的履行，民生东都公司退还李贞强己付款项。但一审法院擅自将李贞强与民生东都公司签署的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》两份文件认定为正式房屋买卖合同，且仅以减少诉累为由，突破合同相对性，将12144425元剩余购房款直接判令支付给华融深圳分公司，程序违法。二、华融深圳分公司仅是同意民生东都公司签订了涉案认购书及补充协议，在李贞强未按约定履行付款义务的情况下，华融深圳分公司未同意民生东都公司签订正式商品房买卖合同，不能视为华融深圳分公司同意销售涉案房产。一审法院未经充分调查，仅凭推定就判令华融深圳分公司注销合法的抵押登记，没有事实和法律依据。三、华融深圳分公司从未同意民生东都公司转让抵押物，亦从未放弃抵押权。一审法院未对相关监管规则、目的以及华融深圳分公司的用章背景及真实意思进行调查，直接推定涉案房产的销售得到了华融深圳分公司的同意是错误的。李贞强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李贞强向一审法院提起诉请求：1、民生东都公司继续履行深圳市房地产认购书及其补充协议；2、华融深圳分公司办理涉案房屋注销抵押登记手续；3、民生东都公司将涉案房屋办理过户登记至李贞强名下；4、本案的所有诉讼费用由民生东都公司承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋买卖合同订立和履行情况。2019年4月19日，李贞强（买方）与民生东都公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》，约定李贞强认购民生东都公司美地里园项目第2栋Ｈ单元房产，用途为住宅，套内建筑面积239.63㎡。总价款13144425元。付款方式为一次性付款。签订认购书时支付定金100万元，签订正式的房地产买卖合同后，定金自动转为购房款的一部分。卖方收款账户：深圳农村商业银行广东省深圳龙岗支行，账号:00×××66。认购书第五条约定，自本认购书签订之日起61日内，买方应支付全部首期款／购房总款,全部收取款／购房总款交齐之后日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。在该条款旁有手写“即于2019年6月18日前付清余款”字样。各方当事人对上述两份合同均无异议，该院予以认定。上述合同签订后，李贞强通过刷卡、银行转账等形式向民生东都公司支付了100万元，但均未进入上述认购书约定的银行账号，民生东都公司向李贞强出具了相应收款收据。此外，李贞强提交银行转账记录、刷卡记录、收据两份、单据两份，主张李贞强与民生东都公司在上述认购书和补充协议之外另行约定了4655575元购房款，并且约定该笔购房款支付至案外人深圳市顺应物流供应链有限公司（以下简称顺应公司）账户。对于上述情况，民生东都公司并无异议，华融公司辩称根据相关政策，房地产买卖合同应当在房产管理部门进行网签备案。截止今日，李贞强、民生东都公司双方没有签订正式的房屋买卖合同，因此李贞强、民生东都公司之间签署的认购协议仅仅只是房屋买卖行为的意向，或者是李贞强、民生东都公司双方签订的定金合同，李贞强的诉讼请求有误，应当予以驳回。关于收据和银行流水等，涉案认购书及补充协议签订时我方同意盖民生东都公司公章的前提是李贞强必须将购房款项打到认购书上的指定账户，但李贞强主张的四笔的款项都没有打入指定账户，所以对于李贞强的相关证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。李贞强对顺应公司的付款行为不应认定为涉案认购书及补充协议项下的款项。另查，李贞强提交不动产权登记证书、微信聊天记录等，主张民生东都公司向李贞强隐瞒了涉案房产已设定抵押的事实。李贞强与民生东都公司约定在剩余房款12144425元办理资金监管后再签署商品房买卖合同及过户等手续，但民生东都公司无法协调华融深圳分公司注销抵押登记，无法从华融深圳分公司取得公章办理资金监管手续，故相关手续均未办理。民生东都公司对李贞强上述主张无异议，华融深圳分公司辩称对不动产权登记证书真实性认可，但与本案无关，对其他证据三性均不予认可。一审法院认为，关于李贞强向顺应公司支付的4655575元，民生东都公司认可系其工作人员指示李贞强付款，是涉案房产购房款的一部分，该院予以确认。涉案认购书及补充协议虽约定在将来一定期限内签订正式的买卖合同，但认购书及补充协议对拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式作出了明确的约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，双方还在上述协议的履行过程中，因购房款资金监管等问题进行协商，同时民生东都公司除收取李贞强支付的定金100万元外，还指示李贞强支付了部分购房款4655575元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同，因此对于华融深圳分公司主张上述合同性质上属于预约合同，并不是本约合同，该院不予支持。此外，民生东都公司与华融深圳分公司均确认在涉案认购书及补充协议签订时，民生东都公司的公章由华融深圳分公司与民生东都公司共管，民生东都公司在认购书及补充协议上盖章已经华融深圳分公司同意。因此，涉案房产的销售得到了抵押权人即华融深圳分公司的同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消失：……(三)债权人放弃担保物权”，再结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……”，可以作出这样的理解，本条确立了抵押权人同意方可转让的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，基于上述公章共管的事实，该院确认华融深圳分公司同意对案涉房产进行销售的行为，应视为放弃抵押物权，其对涉案房产不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权。二、关于涉案合同款项的认定。涉案认购书及补充协议约定涉案房产价款为13144425元，李贞强与民生东都公司均认可双方另行约定了房屋价款4655575元，即涉案房产总价款为1780万元，该院予以认定。李贞强已支付定金100万元及房屋价款4655575元，余款12144425元，华融深圳分公司享有优先受偿权，由于涉案认购书及补充协议均约定付款方式为一次性付款，该院确认房屋价款12144425元由华融深圳分公司直接收取。关于李贞强已支付的房屋价款5655575元，由于李贞强系与民生东都公司签订涉案认购书及补充协议，李贞强根据民生东都公司的指示付款行为不违背法律规定及一般交易习惯，该院认定李贞强已履行相关付款义务。华融深圳分公司并未举证证明李贞强曾向华融深圳分公司承诺付款金额及付款方式，华融深圳分公司亦非涉案认购书及补充协议的合同主体，根据合同相对性原则，华融深圳分公司应根据与民生东都公司的约定另循法律途径解决上述5655575元合同价款的纠纷。三、关于涉案房产的处置。涉案房产登记所有权人为民生东都公司，于2018年7月11日办理抵押登记，抵押权人为华融深圳分公司，抵押总标的为1.4亿，涉案房产为抵押物之一。目前涉案房产尚未交付。除了华融深圳分公司设定的抵押权及本案诉讼保全查封之外，还有（2019）粤03民初2362号案件的查封，此外涉案房产目前不存在其他权利限制。华融深圳分公司确认（2019）粤03民初2362号系该公司申请法院查封。李贞强请求继续履行涉案认购书及补充协议，根据法庭调查情况，目前无证据显示涉案房屋买卖合同的继续履行存在事实或法律上的障碍，李贞强请求继续履行合同符合法律规定，该院予以支持。华融深圳分公司虽然丧失了涉案房屋的抵押权，但对涉案房屋的房款依然享有优先受偿权，在李贞强同意一次性支付剩余房款的情况下，为公平保护华融深圳分公司的优先受偿权和减少诉累，可将李贞强应支付的剩余房款判由华融深圳分公司直接收取，华融深圳分公司收取剩余房款后，民生东都公司和华融深圳分公司即应配合李贞强办理注销抵押登记手续、过户手续和交房手续。但如果李贞强不能按期支付剩余房款，则应认定李贞强构成根本违约，合同不再继续履行，各方可就因李贞强违约而产生的相关权利义务另寻法律途径解决。一审法院认为，涉案认购书及补充协议由李贞强及民生东都公司签订，李贞强根据民生东都公司的指示付款，虽与涉案认购书及补充协议约定的付款方式不一致，但未违背法律规定及一般交易习惯，该院予以认可。涉案房产在涉案认购书及补充协议签订之前已设定抵押，但华融深圳分公司作为抵押权人同意李贞强、民生东都公司签订涉案认购书及补充协议，其对涉案房产的抵押权随之丧失，但对于涉案合同价款仍享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十二条、第二十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、民生东都公司继续履行与李贞强于2019年4月19日签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》；二、李贞强于该判决生效之日起三十日内一次性向华融深圳分公司支付剩余购房款12144425元；三、华融深圳分公司和民生东都公司应于李贞强付清剩余房款之日起三个工作日内配合李贞强办理注销位于龙岗镇中心城××区××Ｈ房产（粤（2017）深圳市不动产权第x号）的抵押权登记手续，并配合李贞强将龙岗镇中心城××区××Ｈ房产（粤（2017）深圳市不动产权第xx号）转移登记到李贞强名下，过户费用由各方依法承担；四、驳回李贞强的其他诉讼请求。案件受理费128600元，保全费5000元，由民生东都公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，李贞强与民生东都公司于2019年4月19日签订的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。上述认购书和补充协议对涉案房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式等作了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，双方还在上述协议的履行过程中，因购房款资金监管等问题进行协商，同时民生东都公司除收取李贞强支付的定金100万元外，还指示李贞强支付了部分购房款4655575元，一审据此认定上述认购书和补充协议属于本约合同，处理正确。民生东都公司作为卖方即使主观上愿意继续履行上述认购书，但因存在抵押导致不能按照约定时间继续履行，根据合同相对性原则，其属于违约方，一审判令其承担诉讼费和保全费并无不当。民生东都公司的公章是由民生东都公司与华融深圳分公司共管，上述认购书和补充协议上加盖民生东都公司的公章，可以推定华融深圳分公司同意将涉案房产出售给李贞强，华融深圳分公司应当予以配合。一审予以华融深圳分公司剩余购房款优先受偿权系基于对华融深圳分公司权益的保护，并非超越审理权限违反法定程序。综上，民生东都公司和华融深圳分公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2972元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担。二审案件受理费128600元，由中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十二月二十一日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。