北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8709号上诉人（原审被告）：保泰持盈（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：崔明，经理。委托诉讼代理人：祝斌，北京市大乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京北方阳光物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路**院**楼**814。法定代表人：吴荘，董事长。委托诉讼代理人：苏珊，女，北京北方阳光物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。原审被告：北京积勇石油化工有限责任公司，，住所地北京市房山区城关街道农林路**（北京石油交易所**）法定代表人：黄家东，执行董事。上诉人保泰持盈（北京）投资管理有限公司（以下简称保泰持盈北京公司）因与被上诉人北京北方阳光物业管理有限责任公司（以下简称北方阳光物业公司）、原审被告北京积勇石油化工有限责任公司（积勇石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。保泰持盈北京公司上诉请求：同意一审判决第四项，请求撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判：1.《写字楼租赁合同》、《三方协议》于2019年8月19日解除；2.积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付北方阳光物业公司2019年4月1日至2019年8月19日期间的租金143908元及2019年8月20日至2020年1月1日期间的房屋使用费921908元；3.积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付北方阳光物业公司逾期支付租金违约金（以季度租金646953.39元为基数，按照日万分之四为标准，分别自2019年3月31日、2019年6月30日、2019年9月30日起，均计算至2020年1月1日）。事实与理由：1.一审期间积勇石化公司并没有就《写字楼租赁合同》、《三方协议》解除的时间进行举证，保泰持盈北京公司一审结束后找到了二审证人谢某，谢某提供了其与一审证人周某的微信录音和微信截图。北方阳光物业公司的租务经理周某认可2019年8月19日收到了积勇石化公司《关于终止租赁合同的函》。因此保泰持盈北京公司认为解除合同的时间应当是在北方阳光物业公司收到积勇石化公司终止函的日期。2.关于租金的问题，涉案的房屋在2019年4月29日起就处于北方阳光物业公司的实际占有使用处置权下，并且在一审中北方阳光物业公司并未就房屋的权属变化进行举证，特别是2020年3月31日之前3个月的权属进行举证。保泰持盈北京公司没有看到2020年3月31日权属变更的证据，也未就此重要证据质证，一审法院未经举证质证就认定事实违反了法定程序。谢某与周某的通话录音中，周某明确陈述在2020年1月涉案房屋被出租给第三人使用，房屋是第三人使用不能由保泰持盈北京公司支付占有使用费。3.违约金部分，积勇石化公司没有交钱，但是2020年1月1日起房屋另有他用，所以没有再支付违约金的义务。4.北方阳光物业公司2019年4月29日通过锁门、贴封条的方式，单方先行违约，致使写字楼租赁合同无法继续履行，违约责任在北方阳光物业公司，积勇石化公司当时并未违约，无需承担违约责任。5.保泰持盈北京公司不仅没有任何过错，还主动垫付了三个月的房租和物业服务费，不应对扩大的损失承担责任。北方阳光物业公司辩称，同意一审判决，不同意保泰持盈北京公司的上诉请求及理由。2019年8月19日《关于终止租赁合同的函》北方阳光物业公司没有收到。经事后了解积勇石化公司曾经给中介公司的个人周某发送过终止函，但终止函没有送达给北方阳光物业公司，中介公司已经履行完毕三方的居间合同，没有权利代任何一方收取任何文件。且在积勇石化公司和保泰持盈北京公司违约的情形下发这份函是不能产生解除合同的法定效力的，没有相应的法律依据。北方阳光物业公司在多次与积勇石化公司和保泰持盈北京公司协商不能的情况下，已经在2019年10月11日向北京市海淀区人民法院提起了诉讼。关于房屋出租给第三方的情况，一审期间北方阳光物业公司自认涉案房屋在2020年4月1日出租给了第三方，这是真实的事实。因为基于第三方是保密性质的公司，所以没有提供这方面的证据，不存在举证质证的问题，是北方阳光物业公司自认的事实。在一审期间保泰持盈北京公司认可其家具没有搬出，所以一审认定的合同期限是没有任何问题的。积勇石化公司未作陈述。北方阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令北方阳光物业公司与积勇石化公司、保泰持盈北京公司签订的《写字楼租赁合同》《三方协议》于2019年11月22日终止；2.判令积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付2019年4月1日至2019年11月22日期间的房屋租金1665535.69元，参照上述租金标准支付2019年11月23日至2020年3月31日的涉案房屋占用费922277.84元；3.判令积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付2019年4月1日至2020年3月31日的租金违约金1815030.37元；4.请求判令保泰持盈北京公司将其注册地址迁出涉案房屋；5.判令积勇石化公司、保泰持盈北京公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，北方阳光物业公司（甲方）与保泰持盈北京公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“甲方出租、乙方承租的房屋位于北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦12B层XXX房屋，建筑面积约1181.65平方米（以下简称涉案房屋）。房屋的用途是作为办公室使用而不作任何其他用途。本合同租赁期为5年，起租日从2015年6月1日起计至2020年5月31日届满。（第五条）租金、保证金、其他各项费用及支付方式：租金：2015年7月1日至2017年5月31日房屋租金标准为每日每平方米（建筑面积）人民币5.7元，月租金总计人民币204868.57元。（不含物业管理费）2017年6月1日至2020年4月30日房屋租金标准为每日每平方米6元。月租金总计人民币215651.13元。（不含物业管理费）保证金：在本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方缴付相当于三个月租金保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金。保证金总额即人民币614605.71元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。保证金不足补偿的部分，由乙方补足。甲方扣除保证金后，乙方须在接到通知后七日内将保证金补足到上述（4.1）款约定的数额。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租房屋同时办完以该单元为注册地址的工商注销或变更手续后十四日内将保证金（不包括利息）本金退还给乙方。延迟支付滞纳金：如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权就延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该拖欠款到期应付之日起计以应交纳的费用总额的千分之三按日计算（乙方应支付甲方为此催付行为付出的额外工作支出），此滞纳金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如果乙方在任何款项到期后的十五日内还没有支付该款项且无任何合理的解释，甲方有权采取合法措施予以追缴。付款方式：乙方应当将有关租金费用及支付的其它款项按时以押三付三、每三个月开始的前3日内以人民币形式付至甲方指定的银行及帐户。大厦的物业管理由甲方负责。房屋物业管理费标准为每天每平米人民币1元，月管理费总计人民币35941.85元。乙方同意遵守《物业管理协议》的各项规定并且按照管理协议的规定在本合同签订之日起3日内需支付三个月管理费为保证金，即人民币107825.55元，及首期4个月管理费（含1个月装修期），即人民币143767.4元。首期管理费的计算期间为2015年6月1日至2015年9月30日。本合同期满终止或提前终止，乙方应当在本合同终止当日腾空并搬离承租房屋，同时返还承租房屋的全部钥匙。（第七条）合同的变更和解除：乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿：未按本合同第五条之规定交纳租金。违反本合同第六条第二项所规定的乙方义务或合同规定的其他义务。违约和赔偿责任：若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于七天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，七日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后七日内未予改正，守约方除可要求违约方赔偿损失外，解除本合同。本合同终止或被解除时，乙方应当在本合同终止日当天腾空并搬离所租房屋，并且应自行承担费用将所租房屋恢复原状且经甲方验收确认后归还给甲方，同时应归还所租房屋的全部钥匙。若乙方未按照前款规定归还所租房屋时，则甲方享有将乙方所租房屋腾空并将其恢复原状的权利，甲方因此而发生的全部费用，包括但不限于腾空所租房屋、将所租房屋恢复原状以及将乙方所租房屋内物品存放在他处的保管费用等均应由乙方承担。甲方有权从乙方的保证金中扣除前述费用，若保证金数额不足，乙方应当在接到甲方通知后应立即补足。在甲方未开始行使前述权利前，且乙方仍继续使用所租房屋期间，乙方就此期间仍应按照本合同约定租金标准的两倍向甲方缴纳占用所租房屋的租金。如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。乙方需向甲方支付全部未履行完毕租期的应交租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就单位另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。”同时，北方阳光物业公司（甲方、物业管理企业）与保泰持盈北京公司（乙方、使用人）就上述涉案房屋另签订《物业管理协议》（以下简称物业协议），主要内容包括：“物业基本情况类型：写字楼。座落位置：北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦12B楼XXX号，建筑面积：1181.65平方米。提供服务的受益人为本物业全体物业使用人。本物业的全体使用人应对履行本协议承担相应的责任。本协议自签订之日起生效。租赁期限为5年，起租日从2015年6月1日起计至2020年5月31日届满。物业管理费及其他收费：管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。（5-17层）人民币1元／平方米／天。乙方将北方地产大厦12B层XXX单元，委托于甲方实行物业管理，建筑面积：1181.65平方米，每月物业管理费人民币35941.85元。使用人向物业管理企业支付相当于三个月的管理费即人民币107825.55元，作为管理费之保证金，及支付四个月首期管理费即人民币143767.4元，作为首期物业费，首期物业费的日期为2015年6月1日至2015年9月30日。在支付了首次物业管理费后，乙方应在剩余的租期中在每三个月开始的前5日向物业管理企业预付下三个月的物业管理费。如果使用人在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之三按日计算（使用人并应支付物业管理企业为此催付行为付出的额外工作支出）。如果使用人在任何款项到期后的十五日内还没有支付该款项且无任何合理的解释，物业管理企业有权采取合法措施予以追缴。如果使用人未按照本协议约定交纳物业管理费，使用人承诺放弃任何不合理抗辩，同意物业管理企业停止一切物业服务，并自行承担停止一切物业服务产生的后果。违约责任：如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止租赁房屋合同编号（2015第XXX）的合同，则甲方无须返还乙方已付之物业费保证金。”该物业协议还就物业服务内容、物业服务标准、使用人权利和义务、物业管理企业的权利和义务、房屋的使用、管理和维修内容作为明确约定。双方此后还曾签订《北方地产大厦物业管理协议补充协议》，其中约定：“由于空调运行的时间延长导致甲方运行成本增加，故经甲乙双方友好协商，单位房屋物业费标准在每日每平方米（建筑面积）人民币1元的基础上增加每日每平方米（建筑面积）人民币0.5元。其他各项条款均按双方2015年6月1日签订的《北方地产大厦物业管理协议》2015第XXX号执行。”租赁合同及物业协议签订后，保泰持盈北京公司按合同、协议约定向北方阳光物业公司支付了保证金、租金及物业管理费，北方阳光物业公司将涉案房屋交付保泰持盈北京公司使用。2019年2月28日，北方阳光物业公司（甲方）与保泰持盈北京公司（乙方）、积勇石化公司（丙方）签订《三方协议》，主要内容为：“甲、乙双方于2015年6月1日签订了2015第XXX号《北方地产大厦租赁合同》《北方地产大厦物业管理协议》（以下统称合同），约定乙方租赁甲方的位于北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼XXX室房屋（以下简称该房间），现乙方欲将其租赁的该房间的权利及义务转让给丙方，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议：甲方同意乙方将其在合同中的全部权利及义务转移给丙方，即2019年1月1日起丙方承担乙方在合同项下的所有义务及权利。丙方同意接收乙方与甲方签署的合同中的全部权利及义务，甲方与乙方签署的2015第XXX号《北方地产大厦写字楼租赁合同》《北方地产大厦物业管理协议》《北方地产大厦物业管理协议补充协议》均对丙方发生法律效力。乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及物管协议承担连带担保责任。”三方协议签订后，积勇石化公司继续使用涉案房屋，但未按租赁合同、物业协议及三方协议约定向北方阳光物业公司支付租金及物业管理费。保泰持盈北京公司后向北方阳光物业公司支付了租赁合同及物业协议项下租金及物业管理费，租金及物业管理费均付至2019年3月31日。后积勇石化公司与保泰持盈北京公司均未再向北方阳光物业公司支付后续租金及物业管理费。2019年4月25日，北方阳光物业公司向积勇石化公司发出“关于XXX北京积勇石油化工有限责任公司拖欠费用事宜的通知”，主要内容为：“经我司核查，贵司承租的我大厦XXX单元2019年1月1日-2019年6月30日的租金、物业费及附加费、租金保证金、物业费保证金2393727.51元至今尚未结清，共计欠款2393727.51元，经多次与贵司沟通后无果，现我司决定2019年4月29日17：00未收到此项相关费用将对以上单元暂停一切相关物业服务，并停止空调供应、锁闭单元门，待贵司补齐欠款后恢复正常，若后期仍未能依照《租赁合同》约定交付相关费用视为合同违约，一切违约责任均由贵司承担。”2019年5月13日，北方阳光物业公司再次向积勇石化公司发出“关于XXX北京积勇石油化工有限责任公司拖欠费用事宜的通知”，内容为：“经我司核查，贵司承租的我大厦XXX单元2019年1月1日-2019年6月30日的租金、物业费及附加费、租金保证金、物业费保证金2393727.51元至今尚未结清；共计欠款2393727.51元，和每日千分之三的滞纳金7181.18元。请贵司予以尽快支付。同时我司将依照《租赁合同》约定追究贵司给予我司造成的一切损失，一切违约责任均由贵司承担。”2019年5月15日，北方阳光物业公司向保泰持盈北京公司发出“关于北方大厦XXX拖欠费用事宜催交的通知”，内容为：“经我司核查，贵司担保责任公司：北京积勇石油化工有限责任公司承租的我大厦XXX单元2019年1月1日-2019年6月30日的租金、物业费及附加费、租金保证金、物业费保证金2393727.51元至今尚未结清，共计欠款2393727.51元，和每日千分之三的滞纳金7181.18元。我司已经多次口头催付及书面函告，其截至今日仍未回复。因此按照贵我两司《租赁合同》《三方协议》等约定，属于严重违约，我司现正式书面通知如下：1．请在2019年5月17日下午18：00前支付上述应交款项及相关滞纳金。2．请配合我司随时查勘房屋，及时止损。综上，我司本着友好协商的态度向贵司发送本通知，请贵司慎重对待并在上述限定期限内支付费用，否则，我司只能被迫将本事宜移交给我司法务部通过司法途径处理，届时，不仅将给贵司造成诉累，由此造成的诉讼费、律师费等维权损失等也将由贵司承担。”此后，积勇石化公司未能在限期内向北方阳光物业公司偿付拖欠的租金及物业管理费，保泰持盈北京公司亦未就此向北方阳光物业公司承担保证责任。期间，积勇石化公司与北方阳光物业公司就付款事宜进行了沟通协商，但双方最终未能达成一致意见。积勇石化公司还曾于2019年8月19日向北方阳光物业公司发出《关于终止租赁合同的函》，内容为：“贵公司与我公司及保泰持盈（北京）投资管理有限公司于2019年2月28日签订了三方协议，保泰公司将位于北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦XXX室的房屋转租给我公司，保泰公司与我公司向贵公司交纳了房屋租金及管理费。因我公司4月份资金紧张，暂时没有交纳房屋租金及管理费，贵公司于2019年4月29日对上述房屋停止了一切物业服务，并擅自锁闭单元门，致使我公司的工作人员无法进入房屋办公，房屋租赁合同的目的无法实现，在与贵公司沟通后，双方无法达成一致。现我公司书面提出：自2019年4月29日起与贵司终止北方地产大厦XXX室的《写字楼租赁合同》及《物业管理协议》，请贵公司知悉，并及时沟通，共同妥善处理。”后于2020年3月31日，北方阳光物业公司将涉案房屋另行出租他人使用。另查，北方阳光物业公司于2019年10月11日向法院同时递交本案房屋租赁合同纠纷及另案物业合同纠纷民事起诉书，其中要求终止与积勇石化公司、保泰持盈北京公司的合同关系，法院分别于2019年11月16日、2019年11月22日向积勇石化公司送达。对有争议的证据和事实，法院认定如下：积勇石化公司质疑北方阳光物业公司出租涉案房屋及从事物业管理服务的权利与资格，为此，北方阳光物业公司出具北方房地产开发有限责任公司出具的《委托书》及北京市住房和城乡建设委员会颁发的资质证书为据，载明其受北方地产大厦开发商委托，对该大厦进行对外租赁经营，租金收入由北方阳光物业公司收取，该公司准予从事物业管理活动时间为2005年11月16日，资质等级为二级。积勇石化公司主张双方租赁合同于2019年4月29日解除，其以上述北方阳光物业公司于2019年4月25日、5月15日发送的通知及该公司实施封门等措施事实为依据，北方阳光物业公司确认于4月29日采取了封条封门的措施，但主张目的并非解除合同而在于催缴租金，该通知内容并无明确解除合同的文字内容，相反表示在补齐欠款后恢复正常，积勇石化公司未能就其上述主张向法院充分举证。北方阳光物业公司另称封条后于2019年5月17日在积勇石化公司取走部分物品后而解除，但未能得到积勇石化公司的认可，北方阳光物业公司提供证人周某、王某出庭接受质证，证人证明北方阳光物业公司在解除封条后未再行张贴封条且积勇石化公司人员可通过原人脸识别系统直接进入涉案房屋的事实，积勇石化公司对此虽未予认可，却亦未向法院提供相应反证。保泰持盈北京公司确认对积勇石化公司于上述租赁合同项下的债务向北方阳光物业公司承担连带保证责任，但主张北方阳光物业公司在2019年4月29日发出通知后未及时防止损失的发生，对此后损失扩大部分不承担连带保证责任，北方阳光物业公司对此所谓扩大损失事实不予认可，保泰持盈北京公司未就其上述主张向法院充分举证。积勇石化公司、保泰持盈北京公司另主张北方阳光物业公司诉请的违约金标准过高，北方阳光物业公司未能就逾期付款所造成的损失事实向法院提供相应证据。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方均应遵照执行。本案中，北方阳光物业公司与保泰持盈北京公司就承租涉案房屋自愿签订租赁合同，履行中另经三方协议，将涉案房屋转租积勇石化公司办公使用，租赁合同项下权利义务由积勇石化公司承继，保泰持盈北京公司对此承担连带保证责任，以上在北方阳光物业公司与积勇石化公司之间及与保泰持盈北京公司之间所形成租赁合同关系及保证合同关系应受法律保护。在三方协议签订后北方阳光物业公司与积勇石化公司对租赁合同的履行中，积勇石化公司因其自身原因，未曾按合同约定向北方阳光物业公司支付租金，保泰持盈北京公司虽代为承担保证责任支付了部分租金，积勇石化公司仍未能履行支付后续租金义务，其行为违反了租赁合同约定，积勇石化公司应当对此承担相应的违约责任，保泰持盈北京公司就对承担连带保证责任。根据双方租赁合同约定，积勇石化公司在未按本合同第五条之规定交纳租金情况时，北方阳光物业公司有权单方面终止或解除本合同。积勇石化公司在北方阳光物业公司发出通知后，七日内仍未能缴付该等款项，北方阳光物业公司有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后七日内未予改正，守约方除可要求违约方赔偿损失外，解除本合同。积勇石化公司于本案中逾期支付租金已达合同解除的条件，其行为构成根本违约，北方阳光物业公司有权解除双方租赁合同。庭审中，积勇石化公司、保泰持盈北京公司均以北方阳光物业公司可以所付保证金抵扣所欠租金主张并不构成违约，但双方租赁合同中的相关约定是赋予北方阳光物业公司的权利而并非义务，北方阳光物业公司有权选择是否及如何行使该权利，并不能因此而免除积勇石化公司及保泰持盈北京公司的相应合同责任，法院对该两公司的免责主张不予采信。积勇石化公司、保泰持盈北京公司另以北方阳光物业公司发出催款通知及为催缴欠款而采取的封门措施主张双方租赁合同已解除，但于相关函件中，北方阳光物业公司并未明确作出解除合同的意思表示，相反作出了补齐欠款恢复正常的意思表示，无法推知北方阳光物业公司行使合同解除权的事实。封条封门措施确对积勇石化公司使用涉案房屋产生影响，北方阳光物业公司的行为可视为对积勇石化公司不履行主要合同义务的一种不安抗辩，在积勇石化公司存在违约情形下，其所谓无法实现合同目的的后果应由其自行承担，其作为违约方，于此后作出的解除合同表示，亦不能发生合同解除的法律效力。北方阳光物业公司在催款无果情形下，提起了本案诉讼并要求终止与积勇石化公司、保泰持盈北京公司的合同关系，该行为应确定为向该公司行使合同解除权，并可产生合同解除的法律效力，双方合同于民事起诉书送达时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现北方阳光物业公司要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费，均符合法律规定，法院予以支持。其中，积勇石化公司、保泰持盈北京公司均主张北方阳光物业公司封闭房屋扩大了损失，应由该公司承担，但根据双方当事人陈述及证人证言，可确定北方阳光物业公司在积勇石化公司人员取出物品时已将封条解除，积勇石化公司对此不予认可，但未能就此向法院提供反证，法院对其主张不予采信。北方阳光物业公司另要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付逾期付款违约金，符合双方合同约定，法院予以支持。积勇石化公司、保泰持盈北京公司另主张北方阳光物业公司主张的违约金标准过高，北方阳光物业公司未能就逾期付款所造成的损失事实向法院提供相应证据，法院对此违约金标准予以酌情调整判定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条规定，判决：一、北京北方阳光物业管理有限责任公司与北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司签订的《写字楼租赁合同》《三方协议》于2019年11月16日解除；二、于判决生效后七日内，北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司支付北京北方阳光物业管理有限责任公司2019年4月1日至2019年11月16日期间的租金1622996.29元及2019年11月17日至2020年3月31日期间的房屋使用费964817.24元（使用费标准参照租金标准计算）；三、于判决生效后七日内，北京积勇石油化工有限责任公司、保泰持盈（北京）投资管理有限公司支付北京北方阳光物业管理有限责任公司逾期支付租金违约金（以季度租金646953.39元为基数，按日万分之四标准，分别自2019年3月31日、2019年6月30日、2019年9月30日、2019年12月31日起，均计算至2020年3月31日）；四、于2020年10月31日前，保泰持盈（北京）投资管理有限公司将该公司工商注册登记迁出北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼北方地产大厦12B层XXX房屋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。保泰持盈北京公司提交如下证据：1.谢某的证人证言，谢某系保泰持盈北京公司副总经理，谢某出庭作证称，2019年8月15日积勇石化公司给北方阳光物业公司发了关于终止租赁合同的函，其8月19日通过北方阳光物业公司租赁部周某经理微信转发得知。2020年9月15日，谢某和周某联系遗留在租赁地办公室物品的事，周某电话中一开始表述2019年年底这个租赁地已经有人在用了，后来改口说是2020年1月20几号。2019年4月30日北方阳光物业公司封门之后保泰持盈北京公司在办公室遗留了很多东西，包括所有的家具、电器、设备、酒水和二十几个银壶，之后北方阳光物业公司陈述说东西被清走了。2.周某名片的复印件。3.周某与积勇石化公司经办人的短信记录。4.周某与证人谢某之间的微信记录。证据2、3、4的证明目的是同一的，即证明周某一直在代表北方阳光物业公司处理涉案房屋的事宜。5.证人谢某与周某的录音光盘和书面整理资料。证明目的是涉案房屋在2020年1月左右就已经有第三方实际入住，一审认定房屋占有使用费的期间错误。北方阳光物业公司质证意见为：证据1，证人谢某与保泰持盈北京公司之间存在利害关系，周某是北京理想阳光房地产经纪有限公司的员工，其是中介公司的人，谢某的证言内容不真实。对证据2、3、4的真实性、关联性、证明目的均不认可，北方阳光物业公司没有给周某做过该种名片，周某是中介公司的员工，其有可能在中间做协调，但是其任何表述和表示都不能代表北方阳光物业公司。证据5，录音不涉及到北方阳光物业公司的人员，对录音的真实性无法确认，录音书面资料中没有明确双方谈的标的物、亦无法看出具体时间，故对证明目的不认可，且保泰持盈北京公司陈述的证明目的与真实事实不符。经审查，本院认为，谢某与保泰持盈北京公司存在利害关系，故对于谢某的证人证言本院不予采纳。证据3短信记录一审期间已经提交，故不属于新证据。证据2名片复印件，北方阳光物业公司不认可真实性，故本院对真实性亦不予采纳。证据4无法证明保泰持盈北京公司主张的证明目的，故本院不予采纳。对于证据5，保泰持盈北京公司提交的录音不能证明是谢某与周某的通话，北方阳光物业公司亦不认可真实性，故本院对该证据的真实性不予采纳。本院经审理另查，保泰持盈北京公司陈述积勇石化公司涉案家具目前仍在涉案房屋中使用，没有撤离。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，北方阳光物业公司与保泰持盈北京公司就承租涉案房屋自愿签订租赁合同，履行中另经三方协议，将涉案房屋转租积勇石化公司办公使用，租赁合同项下权利义务由积勇石化公司承继，保泰持盈北京公司对此承担连带保证责任，以上在北方阳光物业公司与积勇石化公司之间及与保泰持盈北京公司之间所形成租赁合同关系及保证合同关系应受法律保护。关于违约行为的认定。保泰持盈北京公司上诉主张系北方阳光物业公司单方先行违约，致使写字楼租赁合同无法继续履行，当时积勇石化公司并未违约。但根据租赁合同的约定，积勇石化公司应当在每三个月开始的前3日内支付租金，保泰持盈北京公司虽代为承担保证责任支付了部分租金，但积勇石化公司仍未能履行支付2019年4月1日之后的租金义务，其行为违反了租赁合同约定，积勇石化公司应当对此承担相应的违约责任，保泰持盈北京公司应对此承担连带保证责任。另根据租赁合同的约定，积勇石化公司在未按合同第五条之规定交纳租金情况时，北方阳光物业公司有权单方面终止或解除合同。合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后七日内未予改正，守约方除可要求违约方赔偿损失外，也可解除本合同。积勇石化公司在北方阳光物业公司发出通知后，七日内仍未能缴付该等款项，北方阳光物业公司有权解除本合同，并要求积勇石化公司赔偿由此引致的损失及有关利息。本院认为，积勇石化公司于本案中逾期支付租金已达合同解除的条件，其行为构成根本违约，北方阳光物业公司有权解除双方租赁合同。保泰持盈北京公司所主张的北方阳光物业公司2019年4月29日的封门行为，可视为其对积勇石化公司不履行主要合同义务的一种不安抗辩，而非违约行为。关于《写字楼租赁合同》、《三方协议》的解除时间。保泰持盈北京公司上诉主张合同解除时间应为北方阳光物业公司收到积勇石化公司《关于终止租赁合同的函》的时间，即2019年8月19日。但积勇石化公司作为违约方，其在违约之后作出的解除合同表示，不能发生合同解除的法律效力，故本院对保泰持盈北京公司的主张不予采信。北方阳光物业公司在催款无果情形下，提起了本案诉讼并要求终止与积勇石化公司、保泰持盈北京公司的合同关系，该行为应确定为向积勇石化公司、保泰持盈北京公司行使合同解除权，并可产生合同解除的法律效力，一审法院认定双方合同于民事起诉书送达时解除并无不当。关于积勇石化公司占有使用房屋的终止时间。保泰持盈北京公司上诉主张2020年1月1日之后涉案房屋由北方阳光物业公司另租给第三方，但该公司未提交充分有效的证据予以证明，且根据租赁合同约定，积勇石化公司应当在合同终止当日腾空并搬离承租房屋，同时返还承租房屋的全部钥匙，依据查明的事实，积勇石化公司至今未腾空房屋，北方阳光物业公司主张支付房屋使用费至2020年3月31日，一审法院据此认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。北方阳光物业公司要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付合同解除前的租金、合同解除后的房屋占有使用费，均符合法律规定，本院予以支持。保泰持盈北京公司主张其不应对扩大的损失承担责任，但依据一审当事人陈述及证人证言，北方阳光物业公司在积勇石化公司人员取出物品时已将封条解除，积勇石化公司虽不认可，但未提交反证，故本院对保泰持盈北京公司的主张不予采信。北方阳光物业公司另要求积勇石化公司、保泰持盈北京公司支付逾期付款违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，保泰持盈北京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42022元，由保泰持盈（北京）投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  吴博文审 判 员  王丽蕊二〇二〇年十二月二十四日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣