上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10203号上诉人(原审被告、反诉原告)：郭鑫，男，1990年9月5日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海传化海江公路港物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许月明，董事长。委托诉讼代理人：王效锋，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人郭鑫因与被上诉人上海传化海江公路港物流有限公司(以下简称“传化公司”)租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭鑫上诉请求：撤销一审判决，改判：1．郭鑫不支付2020年2月5日至2020年4月15日的场地使用费人民币(以下币种均为人民币)888，041元(按每天12，686.30元的标准计算70天)；2．传化公司返还郭鑫管理费2，715，000元(按9，050，000元的30％计算)。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律不当，判决结果显失公平。在双方签订租赁合同时，涉案场地为空地，郭鑫进行三次平整后才能够正常使用。在双方租赁合同履行期间，涉案场地由郭鑫自行管理，传化公司未提供任何管理服务。传化公司在未提供任何管理服务的情况下收取高昂的管理服务费，显失公平，传化公司应当返还相关费用。传化公司在一审中称其提供过大量管理服务，应当提供相关证据予以佐证。一审法院以郭鑫未举证证明传化公司未提供管理服务为由，驳回郭鑫一审反诉请求，逻辑错误。传化公司客观上并未提供任何管理服务，郭鑫不可能证明本就不存在的事物。传化公司辩称，不同意郭鑫的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。郭鑫的上诉请求没有任何事实及法律依据。一、从合同的约定看，双方仅在最初签订的租赁合同中约定管理服务费的比例，在后续签订的补充协议中均未约定管理服务费的比例，该约定的背景是传化公司对税收的合理筹划。二、从合同的履行情况看，传化公司已经提供包括但不限于水电、卫生、安保等各方面的管理服务。根据日常生活经验，如果传化公司未提供上述管理服务，则涉案场地不可能持续正常经营。根据一审法院认定的事实，郭鑫在2019年9月前支付的款项中均包括了管理服务费，说明郭鑫已经认可该费用且从未提出异议。如果郭鑫主张传化公司没有提供管理服务，应当由其提供相应的证据，但郭鑫也未举证证明传化公司未提供管理服务。传化公司向一审法院起诉请求：一、确认传化公司、郭鑫签订的《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》于2019年12月2日解除；二、郭鑫对涉案场所、物品、设备恢复原状并予以返还；三、郭鑫支付至2019年11月30日的租金1，846，750元；四、郭鑫支付逾期付款违约金(以郭鑫欠付的各期租金为基数，按每日千分之一为标准，自应付之日起计算至实际清偿之日止)；五、郭鑫支付自2019年12月1日起至实际搬离之日止的场地占用费(按照租金的标准计算)；六、确认郭鑫支付的履约保证金100，000元不予退还。郭鑫向一审法院提出反诉，请求：一、确认传化公司、郭鑫签订的《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》无效；二、传化公司向郭鑫返还物业管理费2，715，000元；三、传化公司向郭鑫赔偿损失1，067，585元(以评估结果为准)。一审法院认定事实：2017年3月1日，传化公司、郭鑫签订一份《停车场租赁协议》，约定传化公司将位于上海传化海江公路港南北面积约31734平方米的3块停车场出租给郭鑫使用，郭鑫负责办理相关证照，传化公司协助办理。租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日。年租金为2，100，000元，年管理服务费为900，000元，共计3，000，000元，每年租金和管理费在前一年基础上上调10％。租金和管理费每年分4次付清，郭鑫应在每年3月1日前、7月1日前、10月1日前、12月1日前付清，先付后用。履约保证金为100，000元，在合同签订时支付。履约保证金在郭鑫有欠款的情况下可扣除。如因郭鑫原因导致合同解除、终止的，传化公司将不予退还履约保证金。如郭鑫未按约定支付租金和物业管理费，每逾期一日，应向传化公司支付应付款总额千分之一的违约金；逾期超过60日的，传化公司有权解除合同，收回场地。合同另对其他事项作了约定。2017年10月，传化公司、郭鑫签订一份《停车场租赁协议之补充协议》，约定园区停车场租赁区域及面积由双方重新测量核定，具体由双方签署的相关附件为准。郭鑫同意根据传化公司工程的要求，及时对园区第1块停车区域(即综合楼与斯科茨曼厂房之间的停车区域)进行置换，确保传化公司工程如期推进，如工程未开工，郭鑫可以继续使用场地用于停车。双方一致同意，园区内临时进场停车费由郭鑫收取，停车场租金(包括管理服务费)自2017年10月1日起调整为每年4，200，000元，前期2017年3月1日至2017年9月30日的租金不变。租赁期限由传化公司的2020年2月29日到期调整到2020年12月30日到期。后续每年租金按5％-8％递增，具体以双方书面确认为准。协议另对其他事项作了约定。2018年6月，双方签订一份《停车场租赁协议之补充协议二》，约定原协议定于2018年6月1日支付的2018年6月1日至2018年8月31日的租金(含管理费服务费)1，050，000元，调整为750，000元，其他条款按原协议执行。2019年11月14日，传化公司向郭鑫发出一份《催款通知书》，要求郭鑫支付截止2019年11月14日的租金1，600，000元。2019年11月29日，传化公司向郭鑫发出《律师函》和《解除合同通知书》，载明由于郭鑫长期拖欠租金和管理服务费，告知郭鑫双方签订的《停车场租赁协议》及《停车场租赁协议之补充协议》于送达之日起解除，郭鑫应在收函后10日内付清拖欠的租金和管理服务费1，846，750元及相应违约金、占用费等并将租赁场所恢复原状后返还予传化公司。上述《律师函》和《解除合同通知书》均于2019年12月2日送达。因传化公司认为郭鑫的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。一审庭审中，传化公司、郭鑫均确认郭鑫在2019年6月至2019年8月间共欠款550，000元，郭鑫自2019年9月开始便未再支付相关款项。另外，传化公司表示，2019年6月至2019年8月间欠款550，000元并不包括增长部分(传化公司按最低的增长比例5％计算增长部分)。一审法院认为，关于合同效力问题，根据传化公司提供的产权证(包括宗地图)，可以确认涉案场地均在宗地面积范围内，故传化公司、郭鑫签订的《停车场租赁协议》《停车场租赁协议之补充协议》《停车场租赁协议之补充协议二》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。郭鑫关于无效的反诉请求，一审法院不予支持。关于租金增长部分，根据《停车场租赁协议之补充协议》的相关约定，后续每年租金按5％-8％递增，具体以双方书面确认为准，但双方至今未能书面确认增长率，传化公司按照5％的增长率计算增长部分租金，尚属合理，一审法院予以认可，一审法院确定增长率为5％。现郭鑫未依约支付租金的行为已构成违约，且已达到合同解除的约定条件，故传化公司要求确认合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除的时间以郭鑫收到解除函之日即2019年12月2日为准。合同解除后，郭鑫理应搬离租赁场地(清场)，将该场地返还予传化公司并支付至实际搬离之日止的场地使用费(使用费参照租金标准计算)。至于传化公司要求郭鑫恢复原状的诉讼请求，因传化公司对原状问题并未进行举证，故一审法院对此不予支持。关于管理服务费问题，根据合同的相关约定，郭鑫除向传化公司支付租金外，还应向传化公司支付管理服务费，且郭鑫在2019年9月前支付的款项中均包括了该管理服务费，说明郭鑫已认可该费用且从未提出异议，同时郭鑫也未举证证明传化公司未提供管理服务，故对郭鑫反诉要求传化公司返还管理服务费的反诉请求，一审法院不予支持。关于租金(包括管理服务费)和场地使用费问题，一审庭审中，传化公司、郭鑫均确认郭鑫在2019年6月至2019年8月间共欠款550，000元，结合5％的增长率及合同关于租金标准的约定，经核算，2019年6月至2019年12月2日，郭鑫共拖欠租金(包括管理服务费)的数额为1，872，122.60元。自2019年12月3日至实际搬离之日止的场地使用费(包括管理服务费)按照每天12，686.30元的标准计算。关于逾期付款违约金问题，因郭鑫违约理应承担该违约金，但传化公司主张的违约金标准显属过高，郭鑫亦要求予以调整，一审法院酌情予以调整。另外，郭鑫支付的履约保证金100，000元可以违约金处理，一审法院结合本案的实际，确认该违约金的数额为100，000元，传化公司无需返还该履约保证金，郭鑫亦无需再另行支付该违约金。至于郭鑫反诉要求赔偿损失的反诉请求，因郭鑫的行为构成违约，在此情况下，其要求赔偿损失(包括进行评估)的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认上海传化海江公路港物流有限公司与郭鑫签订的《停车场租赁协议》《停车场租赁协议之补充协议》《停车场租赁协议之补充协议二》均于2019年12月2日解除；二、郭鑫应于判决生效之日起三十日内搬离承租的位于上海市嘉定区徐行镇前曹公路上海传化海江公路港南北停车场(清场)，将上述停车场返还予上海传化海江公路港物流有限公司；三、郭鑫应于判决生效之日起十日内向上海传化海江公路港物流有限公司支付至2019年12月2日的租金(包括管理服务费)1，872，122.60元；四、郭鑫应于判决生效之日起十日内向上海传化海江公路港物流有限公司支付自2019年12月3日至实际搬离之日止的场地使用费(包括管理服务费)，按照每天12，686.30元的标准计算；五、上海传化海江公路港物流有限公司的其余本诉诉讼请求，均不予支持；六、郭鑫的全部反诉诉讼请求，均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，郭鑫提供如下证据：1．函，证明郭鑫同意按照一审判决返还涉案场地；2．工程机械登记信息栏、工程机械设备登记证、照片15页、支付凭证9页，证明涉案场地的基础设施，比如用电、用水的配套设施都是由郭鑫完成的，在合同履行过程中，上述设施的维护也是由郭鑫完成的，传化公司未支付任何费用。传化公司发表如下意见：证据1不属于争议事实相关的证据；对证据2三性均不予认可，不同意证明目的，证据2指向施工费用，与郭鑫的上诉请求所针对的管理费没有关联。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院审理中，传化公司出于妥善解决本案纠纷的考虑，自愿放弃一审判决第四项中的部分场地使用费(包括管理服务费)，具体金额为400，000元。本院认为，传化公司与郭鑫签订的《停车场租赁协议》《停车场租赁协议之补充协议》《停车场租赁协议之补充协议二》均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同约定，郭鑫向传化公司支付的停车场租金中包含管理服务费。郭鑫以传化公司未提供管理服务为由，上诉主张传化公司应当退还郭鑫已支付的管理服务费。根据郭鑫的主张，传化公司应当提供平整土地、配备及维护水电基础设施、保洁、绿化、安保等管理服务。然，郭鑫主张的平整土地、配备及维护水电基础设施等管理服务显然已超出一般物业管理服务的范围，传化公司辩称相应事项不属于其提供管理服务的范围，郭鑫也未提供证据证明双方对此达成一致；而对于保洁、绿化、安保等一般物业管理服务，传化公司称其已提供相应服务以维持涉案场地的正常运营，郭鑫则未提供充分证据证明传化公司提供的物业管理服务存在瑕疵，进一步结合郭鑫自2017年3月起至2019年9月支付的租金中均包含管理服务费、郭鑫虽主张其多次就管理服务事宜向传化公司提出异议但未提供相应证据等因素，本院对郭鑫该项上诉主张，实难采纳。郭鑫还以传化公司在2020年2月5日至2020年4月15日期间阻止其使用涉案场地对外经营为由，上诉主张其应付费用中应当扣除自2020年2月5日起至2020年4月15日的场地使用费。然，根据郭鑫提供的证据，传化公司在郭鑫设置的收费岗亭前另行设置岗亭是出于疫情防控需要，而非恶意阻止其使用涉案场地对外经营，郭鑫也未提供证据证明其经营因传化公司设置岗亭而受到实际影响，故本院对郭鑫该项上诉主张，亦难以采纳。另，本院审理中，传化公司自愿放弃一审判决第四项中的部分场地使用费(包括管理服务费)400，000元，系传化公司处分自己的民事权利，于法不悖，本院予以准许。鉴于郭鑫目前尚未返还涉案场地，场地使用费(包括管理服务费)金额目前无法确定，故上述400，000元可在履行过程中予以扣减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初4892号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初4892号民事判决第四项为“郭鑫应于本判决生效之日起十日内向上海传化海江公路港物流有限公司支付自2019年12月3日至实际搬离之日止的场地使用费(包括管理服务费)，按照每天12，686.30元的标准计算［上海传化海江公路港物流有限公司自愿放弃的场地使用费(包括管理服务费)400，000元在履行过程中予以扣减］”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12，300元(已减半收取)，财产保全费5000元，由上海传化海江公路港物流有限公司负担2744元，郭鑫负担14，556元；反诉案件受理费16，310元(已减半收取)，由郭鑫负担。二审案件受理费28，520元，由上诉人郭鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二〇年十二月二十九日法官助理 沈 宸书 记 员 夏 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……