宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4827号 上诉人（原审被告）：宁夏杨氏唐人文化传播有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区新昌东路蓝山名邸商业广场及公寓****营业房。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金某，宁夏瀛智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史某，宁夏瀛智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏崇业贸易有限公司，，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区亲水大街东侧银川万达中心**商铺** 法定代表人：许某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白某，宁夏天盛律师事务所律师。 上诉人宁夏杨氏唐人文化传播有限公司因与被上诉人宁夏崇业贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人、核对案件事实及证据，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏杨氏唐人文化传播有限公司上诉请求：1.撤销金凤区人民法院（2020）宁0106民初4307号民事判决“第三项”所确定的房屋租赁费323937.6元，改判上诉人向被上诉人支付房屋租赁费308313.6元；2.撤销金凤区人民法院（2020）宁0106民初4307号民事判决“第四项”所确定的违约金61418.57元，改判上诉人向被上诉人支付违约金58456.26元（上述争议金额为18586.31元）；3.判令本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向被上诉人支付的15624元保证金应当计入已付房屋租赁费。根据双方所签订的《银川万达中心租赁合同》第五条关于保证金的约定,若房屋租赁合同因解除而终止履行,承租人应向出租人返还保证金或用于租金等费用的支付。现上诉人与被上诉人均同意解除涉案房屋租赁合同,一审法院亦判令解除涉案合同,鉴于上诉人存在欠付房租的事实,故上诉人已付15624元保证金应当抵扣上诉人所欠付的房屋租赁费。二、违约金计算错误。根据前文所述,应当以抵扣保证金15624后所欠付的房屋租赁费308313.6元(323937.6元-15624元)为计算违约金的基数。 被上诉人宁夏崇业贸易有限公司辩称，1.关于保证金不应抵扣欠付的房屋租金的问题。双方签订的《租赁合同》第5.2条约定：“甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费，…。”合同第16.2条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下租赁保证金。”本案中，上诉人不仅欠付房屋租金，而且欠缴物业费、采暖费共51850.85元，上诉人在原审庭审中也认可上述事实，依据上述合同约定，出租人有权不予退还保证金，也有权以保证金扣减物业服务费，本案判决一旦生效，合同即为解除，上诉人搬离后将无处可找，物业公司必然会起诉被上诉人，所以保证金应当用以解决物业费和采暖费。且在原审判决中法院已经兼顾到承租人因受疫情影响将房屋租金进行了减免，从公平角度讲该保证金不应再抵扣欠付的房屋租金，故上诉人要求用已缴纳的租赁保证金抵扣欠付租金的上诉理由不能成立。关于违约金。被上诉人与上诉人签订的租赁合同第16.3条明确约定，上诉人延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，上诉人应当向被上诉人或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。上诉人自2018年7月1日起欠缴房屋租金，按照合同约定，应按每日欠费金额的1%累计计算违约金，考虑到此种方式计算的违约金数额较大，被上诉人自愿将违约金下调为欠付房屋租金的30%，原审法院在此基础上进一步下调为按日万分之三计算违约金，并且还考虑新冠疫情等因素扣除了2020年2月、3月期间的违约金。被上诉人认为原审法院已最大限度的减免了上诉人本应承担的违约金，上诉人要求继续减少违约金的上诉理由不能成立。 宁夏崇业贸易有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的编号为20170425-（6-113）的《银川万达中心租赁合同》；2.请求判令被告立即将位于金凤区亲水大街东侧银川万达中心室外步行街（6-113）号房屋腾退返还给原告；3.请求判令被告支付自2018年7月1日起至起诉之日（2020年5月22日）止拖欠的上述涉诉房屋租赁费355185.6元（房屋租金暂计算至起诉当日，原告请求房屋租金按合同约定的租金标准一直计算至判决确定的合同解除之日止，合同解除之后的房屋占用费原告请求按合同约定的租金标准计算至被告实际腾退返还房屋之日止）；4.请求判令原告不予退还被告已交纳的涉诉房屋租赁保证金15624元；5.请求判令被告支付拖欠的物业费、采暖费共计51850.85元；6.请求判令被告支付违约金106555.68元（以上起诉标的金额合计529216.13元）；7.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理认定的事实如下：2017年4月30日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订编号为20170425（6-113）《银川万达中心租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上,甲方同意将位于银川万达中心银川万达中心室外步行街（6-113）号商铺(下称“该房屋”)出租给乙方使用,乙方同意承租该房屋。该房屋产权证建筑面积为312.48平方米，本合同租赁期限为60个月,即自2017年7月1日起至2022年6月30日止。该房屋的租金按计租面积计付,每平米租金为50元,实际按照建筑面积支付租金,按照约定租金递增如下：2017年7月1日至2018年6月30日租金50元/㎡/月；2018年7月1日至2019年6月30日租金50元/㎡/月;2019年7月1日至2020年6月30日租金50元/㎡/月;2020年7月1日至2021年6月30日租金53元/㎡/月(递增6%);2021年7月1日至2022年6月30日租金56.18元/㎡/月(递增6%)。2017年7月1日至2018年6月30日租赁期每月租金合计为人民币15624元,年租金合计为人民币187488元;2018年7月1日至2019年6月30日租赁期每月租金合计为人民币15624元,年租金合计为人民币187488元;2019年7月1日至2020年6月30日租赁期每月租金合计为人民15624元,年租金合计为人民币187488元；2020年7月1日至2021年6月30日租赁期每月租金合计为人民币16561.44元,年租金合计为人民币198737元;2021年7月1日至2022年6月30日租赁期每月租金合计为人民币17555.13元,年租金合计为人民币210662元。租赁期起每12个月支付一次租金,每次支付时间均为上一个12个月结束前30日,如遇节假日则顺延。本合同首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付,租金期间为2017年7月1日至2018年6月30日,应交租金为187488元。乙方不得因该房屋所在区域内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、物业服务公司主张减免租金或物业服务费等任何款项。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付15624元作为租赁保证金，本合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方将剩余的租赁保证金无息还予乙方，乙方退还保证金收据原件或开具收据。甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金不足部分，乙方应在收到甲方通知后7日内补足，但甲方扣除乙方欠付租金或者物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同签署后,如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金以及首期租金,则自乙方逾期支付第5日起,甲乙双方协商付款时间;如逾期支付15日甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的,乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金。双方确认,本合同因乙方违约而提前终止的,则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金。本合同因甲方违约而提前终止的,甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的(直接经济损失),则违约方应予以补足。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的,则每延迟一日,乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金;延迟超过15日,甲方有权单方解除合同。双方特别确认,在租赁期限内,若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次(含本数),则甲方也有权单方解除合同。除本合同另有约定外,乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的,甲方有权书面通知其限期改正;经甲方书面通知,乙方仍不改正的,则自甲方发出第二次书面通知之日起,乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的5%的延迟履行违约金,直至乙方改正为止。在此种情况下,如乙方延迟纠正超过15日,则甲方有权单方解除合同。甲乙双方补充协议约定，乙方承担2017年5月1日至2017年6月30日装修期间物业相关费用。乙方垫付2017年5月1日之前甲方在大连万象美物业有限公司银川分公司所欠付的物业费，甲方对上述费用无异议（以实际垫付金额为准，并开发票），并在合同签订后三个月内支付至乙方指定账户。2017年4月25日，被告向原告支付保证金15624元，被告已经支付2018年6月30日前房屋租金187488元。 一审法院认为，原、被告签订的《银川万达中心租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，双方产生争议造成纠纷，对于双方产生的争议，结合原告诉请，逐一分析如下：关于解除合同的诉讼请求，原告诉请解除原、被告签订的《银川万达中心租赁合同》，被告同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对于原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告腾退反还房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应当将案涉房屋返还原告，故对原告要求被告返还房屋的诉请，予以支持。关于原告要求被告支付房屋租赁费的诉讼请求，按照合同约定，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为187488元。2019年7月1日至2020年4月30日为156240元（50元/㎡/月×312.48㎡×10个月）,2020年5月1日至2020年5月22日（起诉时主张计算之日）租金为11457.6元（50元/㎡/月×312.48㎡×22天÷30天），截止2020年5月22日房屋租赁费为355185.6元。之后产生的租赁费按照合同约定计算至判决生效之日。关于被告辩称房屋租赁费金额过高，应当予以调整及被告经营状况不佳，受新冠疫情影响及政府相关限制经营的措施影响，予以减免被告2020年度房屋租金的辩解意见，房屋租金金额系双方达成合约时的真实意思表示，经营状况等因素并非原告所能决定。对于新冠疫情影响等不可抗力因素，依据公平原则，应减2020年2月、3月房屋租金，即50元/㎡/月×312.48㎡×2个月＝31248元。判决生效后，合同解除，被告未将房屋交还给原告之前，被告一直占用房屋，造成原告不能找到新的承租人将涉案房屋租赁，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准计算房屋占用费至被告实际腾退返还房屋之日止。关于原告不予退还被告保证金及要求被告支付拖欠的物业费、采暖费的诉讼请求，原告未提交证据证明已经先行向相关的单位缴纳上述费用，未获得上述费用的追偿权，无权要求被告支付上述费用，鉴于原告尚未获得向被告追索上述费用的权利，对保证金不作处理，原、被告双方另行处理。关于原告诉请的违约金，被告未按约定支付房屋租金应承担相应的违约责任，合同约定违约金每日按欠付金额1%计算过高，被告请求予以调整，结合案件的实际情况，调整为按日万分之三，以2020年5月22日扣除2020年2月、3月房屋租金后欠付的房租总金额323937.6元为基数进行计算，自2018年7月1日（违约之日）计算至2020年5月22日（原告起诉时房租计算之日）为（355185.6元-31248元）×632天（扣除2020年2月、3月共计59天）×0.0003＝61418.57元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告宁夏崇业贸易有限公司与被告宁夏杨氏唐人文化传播有限公司签订的20170425（6-113）《银川万达中心租赁合同》；二、被告宁夏杨氏唐人文化传播有限公司于判决生效之日起十日内返还原告宁夏崇业贸易有限公司位于银川万达中心室外步行街6-113号商铺；三、被告宁夏杨氏唐人文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏崇业贸易有限公司房屋租赁费323937.6元。之后产生的租赁费按照合同约定计算至判决生效之日。判决生效后，被告按照合同约定的租金标准支付至被告实际腾退返还房屋之日止的房屋占用费；四、被告宁夏杨氏唐人文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏崇业贸易有限公司违约金61418.57元；五、驳回原告宁夏崇业贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9092元，由原告宁夏崇业贸易有限公司负担2472元，被告宁夏杨氏唐人文化传播有限公司负担6620元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，上诉人向被上诉人支付的租赁保证金是否应当优先抵扣欠付租赁费，并在此基础上计算违约金数额。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中约定，被上诉人有权从租赁保证金中扣除上诉人欠付的租金或物业服务费，同时约定，上诉人违约而提前终止合同的，则被上诉人有权没收合同项下租赁保证金。因上诉人不仅欠付租金，还欠缴物业费、采暖费，一审法院未将保证金抵扣租金，且以欠付租金323937.6元为基数计算违约金并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264.66元，由上诉人宁夏杨氏唐人文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 欣 审判员 程改焕 审判员 何 玲 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王丽蓉 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。