青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2630号上诉人（原审被告）:青海三新房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91630100710462453B，住所地:西宁市城中区七一路**。法定代表人:姬李仓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马麟、严弈鑫，青海诺格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢伯音，男,汉族,1986年4月3日出生,公民身份号码:×××,住西宁市。委托诉讼代理人：崔浩、韵文娥，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。上诉人青海三新房地产开发有限公司（以下简称：三新公司）与被上诉人卢伯音房屋买卖合同纠纷一案。不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭于2020年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人三新公司委托诉讼代理人马麟、被上诉人卢伯音委托诉讼代理人崔浩、韵文娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三新公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回卢伯音的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审人民法院认为，买受人至今没有取得房屋产权证书责任在三新公司，但事实上，办理并取得不动产权证书的时间系受多方面因素影响，即三新公司向相关部门申报后，具体的办理及取得不动产权证书的时间系取决于验收、产权证书发放等政府部门的实际工作情况，因此，相关部门因各种原因在现场都没有进行勘验的情况下，根本无从谈起进入到房屋产权证书的办理程序中，故三新公司只能按时向相关部门进行申报，无法决定相关部门的实际工作请况，因此买受人至今未取得房屋产权手续系基于前述不能归咎于三新公司的不可抗力因素。且由于所涉房屋工程质量存在问题，致使涉案房屋在未完成竣工验收的情况下也无法进入办理不动产权证书的程序，三新公司在此过程中一直积极协助相关部门对本案所涉房屋进行工程竣工验收的相关工作，不存在办理各项验收及申报办理产权证书时怠于办理、申报的行为，故买受人至今未取得不动产权证书系因不能归咎于该公司的多种因素导致，涉案房屋至今未能办理不动产权证书并非基于三新公司主观原因，因此也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定出卖人应承担责任的“由于出卖人原因”的范畴。故一审人民法院对实际影响办理产权手续的原因事实不作认定，主观臆断认定买受人未取得不动产权证书的责任在三新公司，并以此判定三新公司在2020年9月30日前将买受人手续提交产权办理部门并承担违约金，显然系认定事实错误，导致判决结果错误。且三新公司向人防以及质监站申报材料并申请进行现场勘验验收，但至今审批机构未作出最终验收合格的行政许可是行政许可单位自身的原因，因此一审人民法院在既不了解事实情况及三新公司提出的申报程序等因素下确定申报日期，使得判决书无法得到履行，二审人民法院应对此予以纠正。本案中，三新公司与买受人签订《商品房买卖合同》时以及交房之初，买受人均明知涉案房屋处于未办理竣工验收的状态且对所涉房屋需要在办理完毕竣工验收后才能办理房屋产权手续的事实表示接受，基于买受人接受，三新公司与买受人才对于不动产权手续的办理期限没有进行约定，双方也因此在签订合同时达成“房屋竣工验收后，60日内申请办理初始登记”的一致意见，既然双方对于办理房屋产权手续的方式及条件有明确约定，且一审人民法院亦在判决书中认定双方签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，那么双方就应当依照合同约定履行各自义务，即在三新公司不存在怠于办理、申报行为不应承担违约责任。因此，一审人民法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判定三新公司向买受人给付违约金，使得作出的判项与认定事实前后矛盾，一审人民法院适用法律错误，导致判决结果错误。卢伯音辩称，三新公司将未办理产权证的责任推卸给政府明显属于推卸责任。首先，三新公司在上诉状中称已向相关部门进行了申报，而基于相关部门的原因迟迟不能现场验收，既然进行了申报，也就意味着其已经达到了竣工验收的条件，但是其在上诉状中又表述因该工程存在质量问题导致分项工程达不到验收标准，无法进入办理不动产权证书的程序，三新公司陈述前后矛盾，所以本案始终未能办理不动产权证书的根本原因并不是政府部门久拖不办，而是房屋存在质量问题无法通过验收，责任在三新公司；其次，三新公司诉称其已按时向相关政府部门申报办理，一审中未提交证据证实申报事宜，三新公司明显未按时申报材料。最后，双方之间签订了合法有效的商品房买卖合同，三新公司应当在约定的时间内向买受人交付合格的房屋并办理产权证书，不能因为涉案项目存在质量问题，就认为造成不能办理产权证书的责任在施工方而不在三新公司，这明显的突破了合同相对性的原则，因此房屋存在质量问题无法通过验收责任就是在三新公司。一审法院此节认定事实清楚，应当予以维持。三新公司错误的理解合同当中关于初始登记约定内容，认为未竣工验收的情况下，三新公司就不存在违约事项。首先对于该约定明显的属于错误的理解。而事实上三新公司于合同约定之日向买受人交付了房屋，涉案房屋就视为已经进行了竣工验收；其次，三新公司交付房屋给买受人时，就视为该房屋已经竣工验收。三新公司就应当按照合同约定在60日内申请办理初始登记，如果未能办理的，就应当承担违约责任。最后，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条规定判决三新公司承担违约金50000元，适用法律正确。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢伯音向一审法院起诉请求：判令三新公司限期协助卢伯音办理不动产登记证书并支付卢伯音违约金50000元，由三新公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2014年12月14日卢伯音、三新公司双方签订《商品房预售合同》，约定:三新公司将取得商品房预售许可证号为2014房预售证第240号的的位××区房屋预售给卢伯音，房屋建筑面积103.87平方米，总价款为481230元，2014年11月30日交付房屋（卢伯音、三新公司系先交房后签协议）。关于房屋产权登记，双方约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》，3、买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋产权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商解决。2014年11月30日三新公司青海三新房地产开发有限公司将位于××区房屋交付卢伯音使用。2017年4月17日卢伯音向三新公司交纳了房屋维修基金、契税、印花税等办证费用21519.50元。2020年3月16日西宁市人防工程质量监督站向三新公司发出《人防工程质量检查整改通知书》，要求三新公司对人防验收中出现的问题进行整改。庭审中三新公司称2014年12月14日与卢伯音网签《商品房预售合同》的同时，就意味着同时办理了初始登记手续。三新公司至今没有向房屋所有权证办理部门提交办理资料。一审法院认为，卢伯音与三新公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，原、三新公司都应该受到合同约束。按照双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，三新公司应该向卢伯音交付的房屋是经验收合格的房屋，按照第十五条约定，三新公司应该在房屋竣工验收后60日内申请办理初始登记，并负责办理房屋产权证手续，但双方没有约定办理期限。2014年11月30日三新公司就将涉案房屋交付卢伯音，三新公司提供的证据整改通知书显示，因部分工程未完工，涉案房屋所在楼盘至今没有通过人防验收，更谈不上房屋竣工验收。庭审中，三新公司没有提供证据证明工程至今没有验收存在有政策变化或存在其他不可抗力的原因，只是在庭审陈述中称是因为工程施工方的原因造成至今不能竣工验收，卢伯音至今没有取得房屋产权证书，其责任在三新公司。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付使用之日起90日，卢伯音未能取得房屋权属证书，三新公司应当承担违约责任，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，三新公司应承担的违约金为481230元×4.35%（1＋50%）÷12×64个月（2015.3.1-2020.7.1）计167468元，现在卢伯音主张违约金50000元，符合法律规定，予以支持。三新公司在庭审中没有陈述及举证说明，现在办理房屋产权证手续还存在有不可抗拒的事由，并且在庭审中表示在2020年9月底前可以向相关部门提交办理房屋产权证手续的资料，2020年12月底可以办结房屋产权证手续，取得房屋产权证，故现在不存在办理卢伯音房屋产权证手续不能的情形及事由，三新公司应该在2020年9月30日前向相关部门提交办理房屋产权证手续的相关资料。遂判决：一、三新公司于2020年9月30日前将卢伯音办理城中区南川东路77号14号楼1单元1133室房屋产权证的相关手续提交房屋产权证办理部门。二、三新公司于判决生效之日起十五日内给付卢伯音未能取得房屋权属证书的违约金50000元。在二审审理中，三新公司提交了西宁市人民政府（宁政2011（37）号文件）、三新公司与青海机电控股有限公司签订的《协议书》、三新公司与青海聚力源房地产开发有限公司签订的《合作协议书》及同心家园3号、8号楼的《合作开发协议书》和原汽车制造厂家属区地块一期建设项目的《合作开发协议书》，拟证明涉案项目是由多家单位共同开发建设，三新公司仅是建设单位之一。涉案房屋现未能办理不动产权证并非因三新公司，根据各审批单位的要求需排队等候逐一完成消防、人防、质量验收，验收合格后才能申报办理不动产权证。买受人质证认为，证据的真实性无异议，但不认可证明方向。三新公司提交的证据不属于新证据，与本案无关联性。本院认为，三新公司与买受人签订的《商品房预售合同》具有相对性，其提交证据与本案双方所争议事实缺乏关联性，故不予采信。本案二审期间，买受人与三新公司对一审法院查明的基本事实均无异议，双方的主要争议就是三新公司是否应承担逾期办理房屋权属证书违约金及为买受人办理不动产权证的时间在本案中能否限定的问题。本院对双方均无异议的事实予以确认。二审审理查明，根据西宁市消防救援支队建设工程消防验收意见书载明内容，2016年12月21日同心家园住宅小区1、6、7、10号楼消防验收合格。2019年5月29日同心家园住宅小区2、3、8、11号楼及地下车库建设工程消防验收合格。根据同心家园1、6、10号楼人防工程验收签到表、人防工程报监资料、人防工程质量监督登记表、人防工程质量检查整改通知单载明内容，人防验收正在进行中。卢伯音于2017年4月21日接受房屋，不存在卢伯音、三新公司先交房后签协议的情况，本院认为，本案争议的焦点为三新公司是否应承担逾期办理房屋权属证书违约金及为买受人办理不动产权证的时间在本案中能否限定的问题。买受人与三新公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应根据合同享有权利履行义务。针对三新公司是否应承担逾期办理房屋权属证书违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。以及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，案涉《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方协商解决。”初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。由此，完成初始登记的义务人应为出卖人。而房屋产权登记是按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。故初始登记与房屋产权登记不是同一概念。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，三新公司应当自房屋建成并竣工验收后60日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该条约定确定了办理初始登记的义务人是三新公司，在三新公司完成初始登记后，买受人委托出卖人办理，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。三新公司至今未完成案涉房屋的竣工验收备案等工作，更不具备申请办理初始登记的条件，是导致双方无法办理《房屋所有权证》及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因，三新公司应按合同约定承担违约责任。因双方在《商品房预售合同》中未约定逾期办证违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，三新公司应承担的逾期办证违约金为481230元×4.35%（1＋50%）÷12×35个月（2017.7.22-2020.7.1）计91584元，卢伯音主张50000元违约金符合法律的规定，应予支持。三新公司主张不承担逾期办理房屋权属证书违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。三新公司应当自房屋建成并竣工验收备案等事务完成后向房屋登记机构申请办理初始登记，进而才可申请办理买受人的房屋权属证书。三新公司至今未完成竣工验收备案等工作，现阶段不具备申请办理初始登记的条件，未办理初始登记是导致无法给买受人办理房屋权属证书及买受人未能取得房屋权属证书的直接原因。基于以上事实，三新公司在2020年9月30日前是无法完善办理案涉房屋权属证书的材料及向房屋登记机构提交，在本案中无法限定三新公司向买受人办理房屋权属证书的时间。一审法院判令三新公司于2020年9月30日前将买受人办理房屋权属证的相关手续提交房屋登记机构，但事实上已无法得到履行，买受人的此诉讼目的在本案中无法实现，对一审法院作出的此项判决予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2506号民事判决第二项即青海三新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付卢伯音未能取得房屋权属证书的违约金50000元；二、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2506号民事判决第一项即青海三新房地产开发有限公司于2020年9月30日前将卢伯音办理城中区南川东路77号14号楼1单元1133室房屋产权证的相关手续提交房屋产权证办理部门；三、驳回卢伯音其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元由卢伯音负担；二审案件受理费1050元由青海三新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 纳 敏审判员 靳 玲二〇二〇年十二月十六日书记员 哈春瑛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。