广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2488号 上诉人(一审被告)：玉林市广隆房地产开发有限公司，住所地玉林市玉东大道与金榜路交叉口西侧。统一社会信用代码：91450900566753829M。 法定代表人：何丽娜，执行董事。 委托诉讼代理人：林靖波，广西红火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林桂进，广西红火律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：卢俊宇，男，1990年3月20日出生，汉族，住广西陆川县。 被上诉人（一审原告）：俞玉梅，女，1989年8月25日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李广明，广西金大地律师事务所实习律师。 上诉人玉林市广隆房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）因与被上诉人卢俊宇、俞玉梅商品房预售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭依法进行审理。本案现已审理终结。 广隆公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以2017年12月30日为交房时间并以此为办理房屋权属证书的起算时间是错误的。被上诉人是2018年10月12日接收涉案房屋，办理涉案房屋权属证书的起算时间为2018年10月12日，一审判决认定以2017年12月30日作为交付时间并作为办理房屋权属证书的起算时间，与客观事实不符，也没有依据。二、被上诉人未能在涉案房屋交付之日起365日内取得房屋权属证书，并非是由于上诉人的原因造成的。首先，办理房屋权属转移登记是双方的义务，非上诉人单方义务。其次，在合同约定的办证期间内，上诉人已完成了提交资料办理首次登记的单方义务。再次，上诉人没有不协助被上诉人办理房屋权属证书的违约行为。最后，被上诉人未能在涉案房屋交付之日起365日内取得不动产权属证书，既有国家政策实施的原因，也有其没有及时申请办理登记的原因。上诉人不存在所谓拖延办证的动机和行为。三、合同约定的逾期办证违约金比例过高。此外，上诉人所开发的祥隆花园楼盘在2018年11月7日符合办证条件以后，上诉人首次登记2018年11月14日，之后有规律的连续申请办理房屋权属登记，由于房屋权属登记速度缓慢的时间，无法在交房之日365日内无法办理，责任不在上诉人。 卢俊宇、俞玉梅辩称，一、一审判决认定2017年12月30日为交房时间，即计算逾期办证时间起点为2018年12月30日是正确的。二、被上诉人未能如期取得房屋权属证书是因上诉人逾期办证导致，上诉人应当承担逾期办证的违约责任。三、被上诉人不存在任何导致逾期办证的原因。合同明确约定上诉人办理产权登记手续，被上诉人听从上诉人安排，协助配合办理。四、上诉人指出逾期办证因政府办证机构效率缓慢，与其自身毫无关系，与客观事实相悖，上诉人亦无证据证明其主张，应当承担举证不能的败诉风险。五、合同约定的逾期办证违约金合理合法，上诉人应当承担违约责任。六、上诉人认为所有楼盘开发商都延期办证是常态，因为楼盘太多，不动产登记机构办事效率缓慢，根本不符合客观事实。综上，一审判决正确，上诉人上诉理由不成立，请二审驳回上诉人上诉，维持一审判决。 卢俊宇、俞玉梅向一审法院起诉请求：1．判令广隆公司到办证机构为卢俊宇、俞玉梅办理祥××小区××单元××号的房屋所有权证；2．判令广隆公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金给卢俊宇、俞玉梅，违约金的计算方法：以卢俊宇、俞玉梅向广隆公司购买的房屋总价款人民币510157.14元为基数，自2018年12月30日起至广隆公司实际完成卢俊宇、俞玉梅所购买的房屋所有权登记之日止，每日按万分之一计算，至起诉日约为人民币24844元，以后续计。 一审法院认定事实：2016年8月5日，卢俊宇、俞玉梅与广隆公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定广隆公司将其开发建设的坐落于玉林市玉东大道与金榜路交叉口西侧的祥××小区××单元××号房，面积130.65平方米，以总价人民币535665元出售给卢俊宇、俞玉梅。合同第十一条规定：出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少日10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已把合格的商品房按期交付给买受人。合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记；（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1···买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同后，卢俊宇、俞玉梅依约向广隆公司支付了全部购房款。2017年12月30日合同约定的交房期限届满，2018年3月21日广隆公司再次通过短信形式提醒卢俊宇、俞玉梅收房，短信内容：“···如收房通知书未收到也可前来办理，未在2018年1月1日前收房的已产生物业费滞纳金，请您尽快前来办理收房相关手续”。因卢俊宇、俞玉梅自身原因，卢俊宇、俞玉梅于2018年10月12日才到广隆公司处领取房屋钥匙。物业公司从2018年1月份起就开始向卢俊宇、俞玉梅收取物业费。2020年6月8日，广隆公司微信通知卢俊宇、俞玉梅提交材料办理不动产权证。卢俊宇、俞玉梅至今未取得房屋产权证。卢俊宇、俞玉梅以510157.14元房屋价值缴交房屋契税。 一审法院认为，卢俊宇、俞玉梅、广隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，向买受人交付该商品房。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。该案虽然由于卢俊宇、俞玉梅自身的原因才于2018年10月12日领取房屋钥匙，但按合同约定视为2017年12月30日广隆公司已把商品房交付给了卢俊宇、俞玉梅，且该小区物业公司也于2018年1月开始收取卢俊宇、俞玉梅的物业费。因此合同约定的最后交房期限，即2017年12月30日视为商品房交付时间。根据合同第二十条约定，广隆公司应在2018年12月29日前为卢俊宇、俞玉梅办理好房屋产权证，但广隆公司至今未为卢俊宇、俞玉梅办理好房屋产权证，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。逾期办证的违约金应当自2018年12月30日起，按全部购房款的日万分之一计算。卢俊宇、俞玉梅请求广隆公司到相应机构办理房屋产权证，并自2018年12月30日起支付逾期办证违约金，有事实和法律依据，依法予以支持。卢俊宇、俞玉梅诉请未按合同约定房屋总金额计算违约金，而按交纳房屋契税发票的房屋总价510157.14元为基数计算违约金，是对其民事权利的处分，未违反法律法规的规定，一审法院法院予以准许。广隆公司辩称逾期办证是因为卢俊宇、俞玉梅没有尽到与广隆公司共同办理房屋权属登记的义务，以及遇到不动产登记机构每天限额预约登记数量限制，属政策重大调整造成，但广隆公司没有提交证据证实，广隆公司抗辩理由不成立；广隆公司辩称卢俊宇、俞玉梅2018年10月12日接收房屋，故广隆公司办证的起算时间应为2018年10月12日，而不是2017年12月30日，其辩称没有事实和法律依据，况且卢俊宇、俞玉梅延期收房并不影响广隆公司提交相关材料到办证机构办理房屋产权证，对其辩称不予采纳，其请求驳回卢俊宇、俞玉梅诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、玉林市广隆房地产开发有限公司应提交相应材料到不动产登记机构为卢俊宇、俞玉梅办理房屋产权证；二、玉林市广隆房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算方法：以510157.14元为基数，自2018年12月30日起至卢俊宇、俞玉梅所购买的房屋完成产权登记之日止，按每日万分之一计算，其中截至2020年4月30日止为24844元）给卢俊宇、俞玉梅。一审案件受理费211元，由广隆公司负担。 在二审审理期间，上诉人广隆公司提交以下证据：一、《俞玉梅、卢俊宇不动产证》复印件，拟证明卢俊宇户办理房屋权属登记时间为2020年9月23日。二、2018年8月26日办转移登记的告示，拟证明该小区已经在办理转移登记。三、《关于交付条件及交房时间补充协议的通知》，拟证明上诉人在2015年6月4日已经符合业主要求提交交付房屋的条件。四、广隆公司办证业务预约单，内容为上诉人帮业主首次登记预约时间，最早预约时间为2018年11月14日，拟证明上诉人有规律办理房产登记申请，因不动产登记中心办证要求提前、限量预约，导致登记速度缓慢，上诉人方没有延期办证情形。 被上诉人俞玉梅、卢俊宇方无新证据提交。 经组织质证，被上诉人俞玉梅、卢俊宇当庭未对证据一发表质证意见，并在法庭规定时间内未提交对该证据质证意见。对证据二真实性合法性关联性无法确定。对证据三真实性有异议，2015年发出通知的话，在一审应该提交，该通知是通知售楼中心还是通知业主，被上诉人方不清楚，而且在2015年的时候该房屋都没有竣工，不可能叫业主办证。对证据四的真实性有异议，且该预约单是首次登记，与业主请求办证没有关系。 本院认为，上诉人广隆公司提交的证据一虽为复印件，但该证据材料需卢俊宇、俞玉梅业主本人才能确认真实，但卢俊宇、俞玉梅方未在法庭规定时间内发表质证意见，本院依法对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。证据二、三均为上诉人单方发出的通知，证据四无相关部门盖章，被上诉人不予认可，且无其他证据佐证，依法不予认定。 经本院审理查明：一审判决认定事实属实，依法予以确认。另查明，广隆公司已于2018年11月7日将办理涉案小区首次登记所需材料交至玉林市不动产登记中心，玉林市不动产登记中心为此出具回执。卢俊宇户已于2020年9月23日办理了产权登记。 本院认为，上诉人广隆公司与被上诉人卢俊宇、俞玉梅争议焦点在于以下两个方面：上诉人是否具有为被上诉人办理房屋权属证书的义务、上诉人是否具有逾期办证的违约行为并因此支付违约金。 关于上诉人是否具有为被上诉人办理房屋权属证书的义务的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记”、第二十七条：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记（一）买卖、互换、赠与不动产的；……”的规定，从办证流程而言，当房地产开发商办理不动产首次登记后，购房者本身也需要准备其应提交的资料向登记机关申请转移登记，开发商负有协助办理义务，因此办理权属证书并非房地产开发商的法定义务，只有不动产首次登记才是房地产开发商的法定义务。双方在合同中约定的是“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记共同办理房屋所有权转移登记”，并未有委托办证的约定。从法定以及约定的内容来看，上诉人并未具有为被上诉人办得房屋权属证书的义务。被上诉人请求上诉人为其办理房屋权属证书，无事实与法律依据，应当予以驳回。 关于上诉人是否具有逾期办证的违约行为并因此支付违约金的问题。双方在合同第二十条约定“······（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：······”根据合同该条款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款均明确，只有因出卖人的责任导致买受人不能在期限届满前取得房屋权属证书才承担违约责任。合同中约定商品房交付之日为2017年12月30日前，广隆公司于2018年11月7日将申请登记应提供土地权属来源、建设工程符合规划、房屋已经竣工、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等其他必要材料交至玉林市不动产登记中心申请不动产权属首次登记，在合同约定商品房交付之日起365日内履行其不动产首次登记的义务。是否能在“商品房交付之日起365日内”办理好权属登记，涉及登记机关办证时间以及买受人提供材料申请办理转移登记的问题，故“商品房交付之日起365日”应为约束出卖人履行不动产首次登记义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。要在完成首次登记之后，应由卢俊宇、俞玉梅与广隆公司共同申请转移登记事项，在二审审理期间，广隆公司亦已协助卢俊宇、俞玉梅将房屋转移登记办理完毕，广隆公司义务已经完成，本院对一审判决第一项予以撤销。在逾期办证方面，广隆公司并无违约行为，卢俊宇、俞玉梅起诉请求广隆公司支付违约金无事实与理由依据，依法予以驳回。 此外，双方对于合同第二十条约定的“商品房交付之日”的理解亦有分歧，上诉人广隆公司对涉案小区业主存在提前交房、延迟交房的情形，本院认为，因为首次登记所需材料需要出卖人按照整体小区情况交纳及办理，提前交房或者延后交房作为实际交付时间从而计算逾期办证时间对双方均不具有实际意义，“商品房交付之日”应理解为双方所约定交房时间为宜。 综上所述，上诉人广隆公司的上诉请求有事实与法律依据，依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区（2020）桂0902民初4261号民事判决； 二、驳回被上诉人卢俊宇、俞玉梅的诉讼请求。 一审案件受理费211元，二审案件受理费421元（上诉人已预交），合计632元，由被上诉人卢俊宇、俞玉梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  黄 河 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  陈伟君 书 记 员  陈 楚