北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民再147号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：北方导航科技集团有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：浮德海，董事长。委托诉讼代理人：王真，北京市天同（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑杰，北京市天同（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京金霖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：叶根金，董事长。委托诉讼代理人：叶星林，北京星林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英，北京星林律师事务所律师。再审申请人北方导航科技集团有限公司（以下简称导航公司）因与被申请人北京金霖酒店管理有限公司（以下简称金霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）京民终548号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年3月26日作出（2019）最高法民申2430号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人导航公司的委托诉讼代理人王真、郑杰、被申请人金霖公司的委托诉讼代理人叶星林、王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。导航公司申请再审称，请求：1．撤销一审、二审判决；2．改判（1）解除导航公司与金霖公司于2010年12月27日签署的《房屋租赁合同》；（2）金霖公司支付截至合同解除之日欠付的租金及违约金（按照合同约定的计算标准计付违约金，即按照每期欠付的租金数额×0．03%×每期租金欠付天数后相加计算，欠付天数按照判决解除之日减去每期租金的应付款之日计算）；（3）金霖公司腾退并返还其承租的房屋；（4）金霖公司向导航公司支付自合同解除之日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（2019年4月30日前按照每日61849．32元的标准支付，2019年5月1日后按照每日64941．92元的标准支付）；3．判令金霖公司承担一审、二审诉讼费用。理由如下：1．原审判决在认定金霖公司拖欠租金，并且先履行抗辩权不成立的情形下，否定导航公司的合同解除权，不支持导航公司主张金霖公司承担违约责任的诉请，存在逻辑自相矛盾，系适用法律错误。2．双方己合意变更“保障东西道路畅通”的合同约定。导航公司承担了道路改造费用230万元，还给予额外免租期，故对东西道路已无争议。即便导航公司存在履行瑕疵，也不应否定导航公司的合同解除权，而应通过损害赔偿方式解决。3．金霖公司擅自改变房屋用途并将房屋以租代售，构成根本违约，故合同解除权己经成就。原审判决认定金霖公司改建并长租“公寓”属于合同允许的商业用途，系认定事实及适用法律明显错误。4．金霖公司的违法改建行为受到一系列行政处罚，给导航公司造成严重不良影响，合同约定的单方解除权已经成就，故合同应当予以解除。5．北京市规划和自然资源委员会明令禁止擅自改变土地及规划用途、责令停止经营行为。《房屋租赁合同》不具备继续履行的可能性，而且双方也已彻底丧失信赖基础。金霖公司辩称，请求维持二审判决，驳回导航公司的再审请求。理由如下：1．金霖公司为履行合同，已投入巨额资金。当初导航公司需要改建闲置厂房，故对外招标表示可以进行商业经营。金霖公司根据导航公司招标条件提出改建星级酒店的方案并中标。金霖公司依约承租房屋后，投资5．6亿元将破旧厂房改造成五星级标准酒店。金霖公司已支付1亿多元租金，并仍继续支付租金。金霖公司拖欠租金均有合理原因。一审、二审法院对案件进行全盘综合考虑后作出的判决应当予以维持。2．导航公司没有按照合同约定履行义务，给金霖公司造成损失。同时，导航公司又给金霖公司履行合同制造障碍，直接影响金霖公司履行合同，然后以此为由主张解除合同。导航公司逾期交房，致使金霖公司改造超期，被认定为违建。导航公司没有按照合同约定履行修建东侧景观路的合同义务。导航公司未履行提供补办东侧1号楼改建报批文件的合同义务。导航公司未履行办理土地规划用途变更手续的合同义务。3．金霖公司积极履行合同义务。导航公司的违约行为给金霖公司造成巨大损失。为减少损失的扩大，金霖公司再次投资将建好的酒店改造出租。金霖公司承认存在欠付租金的情况，但基于导航公司没有按时交付全部房屋、没有完成东西侧道路改造等违约行为，金霖公司有先履行抗辩权。金霖公司目前所交的租金及为导航公司违约止损支付的费用已经远远超过应交付导航公司的租金。2016年9月20日以来，在导航公司的违约行为未纠正和赔偿金霖公司的情况下，金霖公司仍支付5300万元租金，并就合同履行和租金支付与导航公司保持磋商。本院再审查明，2016年10月31日，北京市东城区公安消防支队作出《责令限期改正通知书》，指出金霖公司的消防设施等不符合标准，且南北楼五层未设置消防楼梯、未设置烟感喷淋等消防设施，要求于2017年5月31日前改正。2017年6月8日，北京市东城区公安消防支队作出《临时查封决定书》，指出金霖公司存在火灾隐患，对综合楼南、北第五层予以临时查封，期限为2017年6月8日至2017年7月8日。2019年3月8日，北京市规划和自然资源委员会作出京规划自然责停字[2019]第001号《责令停止违法行为通知书》：“导航公司、金霖公司于2010年12月至今，在东城区珠市口东大街346号擅自改变土地及规划用途，将原划拨批准的工业用地项目改建为公寓、酒店等盈利性质的项目，涉嫌违反了《土地管理法》第五十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条等有关规定。根据《土地管理法》第六十七条第四款的规定，现责令立即停止上述违法行为，听候处理。”2019年6月19日，北京市东城区城市管理综合行政执法监察局作出两份《强制拆除执行公告》，指出北京市东城区珠市口东大街346号院内的1处六层钢架结构建筑物、南楼和北楼的楼顶2处钢架结构建筑物属于违法建设，将于2019年6月26日对上述违法建设进行强制拆除。2019年6月26日，北京市住房和城乡建设委员会作出京建信办[2019]777号《信访事项答复意见书》，认为金霖公司作为建设单位，在未取得施工许可证的情况下进行施工的行为，涉嫌违反《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程许可管理办法》相关条款；导航公司与金霖公司将原工业厂房改造成酒店及之后的酒店客房改造后出租，均属于改变规划用途。金霖公司在押金冲抵第一年租金后，一直未能按期足额支付租金。本案二审判决生效后，金霖公司未能按照判决内容支付租金。经导航公司申请强制执行，金霖公司陆续支付了部分租金5268．56万元、执行费用31．44万元。2018年12月，北京市第二中级人民法院终结执行程序，并将金霖公司列为失信被执行人。截止2020年10月14日，金霖公司尚欠租金7611．37万元。另，金霖公司于2019年4月起诉导航公司，要求赔偿损失1．2亿元。后金霖公司撤诉。金霖公司认可在本案二审程序结束后，将部分酒店房间继续改建为公寓。目前金霖公司对外出租公寓约420间，为期限几年、十几年至三十几年的长租公寓，另有约290间为酒店客房。金霖公司认可长租公寓的租户是一次性支付几年、十几年至三十几年的租金；金霖公司共计收取租金7亿余元，用于前期投资期间发生的借款、工程款等；2019年至2020年，金霖公司经营酒店客房取得2000余万元，用于支付导航公司的租金。再审期间，合议庭经现场勘验后查明：西侧道路畅通；东侧道路不在租赁范围内，与外部停车场相连；综合楼南、北五层均有违法加盖建筑；综合楼大部分酒店房间改建为loft形式公寓对外长租；东侧1号楼作为公寓全部出租；东侧2号楼地上部分已经自行拆除；北京市东城区城市管理综合行政执法监察局2019年6月19日所作两份《强制拆除执行公告》的强制拆除内容没有实施。本院再审认为，导航公司与金霖公司自愿于2010年12月27日签订《房屋租赁合同》。后双方当事人在合同履行过程中发生纠纷，则应当根据合同内容、法律规定，对合同效力、双方当事人的履约行为、责任认定进行全面分析。《房屋租赁合同》2．1条约定，导航公司同意金霖公司自主定位将涉案房屋用作酒店、写字楼、会议中心等商业用途，具体用途由乙方经过市场定位后自行确定。根据再审查明事实可知，北京市规划和自然资源委员会明确认定导航公司、金霖公司将涉案租赁房屋擅自改变土地及规划用途，将原划拨批准的工业用地项目改建为公寓、酒店等盈利性质的项目涉嫌违法，并责令立即停止上述违法行为。因此，本案《房屋租赁合同》是否应当解除，以及金霖公司是否应当支付逾期付款违约金，均应在综合各方事实的基础上，对合同效力作出认定后，根据合同的约定、合同的履行以及法律规定予以认定。原审法院对于导航公司主张的单方解除权条件是否成就的事实未予查清，对于不支持导航公司主张金霖公司承担违约责任的理由未予阐明。为实现对双方当事人诉讼权利与实体利益的完整保护，应结合再审查明的新情况，对前述问题作进一步查明和认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）京民终548号民事判决及北京市第二中级人民法院(2016)京02民初533号民事判决；二、本案发回北京市第二中级人民法院重审。审 判 长 靳学军审 判 员 任 颂审 判 员 张 峰二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杜 瀛书 记 员 徐博丽