四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3280号 原告（反诉被告）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，统一社会信用代码91511600093416776Q，住所地四川省广安市枣山商贸物流园区物流大道中段。 法定代表人：刘强，经理。 委托诉讼代理人：黎术刚，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文，四川信和信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李红梅，女，生于1968年3月9日，住四川省广安市广安区。 被告（反诉原告）：谢代富，男，生于1963年9月23日，汉族，住四川省华蓥市。 上述二被告的委托诉讼代理人：李清莲，四川明之鉴律师事务所律师。 原告广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称川渝宏泰公司）与被告李红梅、谢代富合同纠纷一案，本院受理后，被告李红梅、谢代富提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川渝宏泰公司的委托诉讼代理人刘文，被告李红梅及被告李红梅、谢代富的委托诉讼代理人李清莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）川渝宏泰公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年7月27日签订的《市场委托培育协议书》；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月27日，原、被告双方就川渝建材家具城一期某商铺签订《市场委托培育协议书》，协议约定被告委托原告对该商铺进行市场运营、培育和经营管理，委托期限十年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止。其中前三年原告不向被告支付任何费用，从第四年(即2017年10月1日)起向被告支付装修补贴金。合同签订后，受经济下行趋势的严重影响，川渝建材家居城市场不景气，被告的商铺无法按预期出租，《市场委托培育协议书》无法继续履行，委托事项无法完成，为避免双方损失继续扩大，原告于2018年9月17日向被告送达解除《市场委托培育协议书》通知书，同年12月1日再次向被告送达《解除善后事宜处理通知书》，被告至今尚未前来办理商铺移交手续。为了维护原告原合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告李红梅、谢代富(反诉原告)辩称：一、被答辩人不是本案适格原告，依法应予以驳回其起诉。具体理由如下： (一)案件相关事实： 1、被答辩人与广安川渝建材家居城有限公司(以下简称川渝家居城公司)系关联公司。川渝家居城公司在销售案涉商铺所在的川渝家居建材城商铺时，宣传川渝家居城公司“董事长张某某女士历任四川省第十、十一届人大代表、省政协十二届委员、广安市人大代表、广安区人大常委会委员、‘四川省劳动模范’、‘四川省杰出女性’、‘四川省优秀青年企业家’、广安市‘首届十大经济风云人物’、‘十大女杰’、‘优秀企业’等”。当时，张某某不仅是川渝家居城公司的法定代表人、股东，同时为被答辩人的股东、经理，张某某为二家公司的实际控制人。另外，吴某、胡某某、陈某某均同时为川渝家居城公司、被答辩人的股东及高管。2、2017年7月27日，川渝家居城公司与答辩人签订《商品房买卖合同》时，川渝家居城公司将《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件八，而《补充协议》十三载明“将该商铺提供给广安市川渝宏泰商业管理有限公司管理，并在签订《商品房买卖合同》时同时签订《市场委托培育协议书》”。被答辩人与答辩人签订的《市场委托培育协议书》前言中载明被答辩人“是一家从事市场经营管理的专业公司，已经接受了广安川渝建材家居城有限公司的委托，对‘川渝家居建材城’进行市场运营、培育及经营管理工作”。 2014年7月27日，被答辩人作为川渝家居城公司的受托人以自己的名义，在川渝家居城公司的授权范围内与答辩人签订了《市场委托培育协议书》。答辩人就是看了川渝家居城公司的宣传、《补充协议》及《市场委托培育书》中的相关条款，明确知道川渝家居城公司与被答辩人之间的代理关系才与被答辩人签订了《市场委托培育书》。 3、2017年9月29日，川渝家居城公司、被答辩人共同向川渝家居建材城各位业主发布了将依据《市场委托培育协议书》约定支付装修补贴金、要求业主携带相关资料前往签订《指定付款声明》的《公告》。 4、2018年4月，川渝家居城公司通过银行转账方式向答辩人支付了三个月装修补贴金。 5、就被答辩人不能按时向广大业主支付装修补贴金事宜，被答辩人通过向业主发送短信、现场发放资料等方式，向广大业主表明：业主可以选择用川渝家居城公司开发的房屋、车位抵偿装修补贴金。有部分业主接受了被答辩人提出的用川渝家居城公司开的房屋、车位抵偿装修补贴金的方案。有袁渝蓉与被答辩人于2018年12月30日签订的《补充协议》及《结算清单》、川渝家居城公司与袁渝蓉于2019年1月6日签订的《存量房买卖合同》为证。 6、针对代必熙、舒春（上诉人）与被答辩人（被上诉人）之间的合同纠纷上诉案，广安市中级人民法院在（2019）川16民终1544号民事判决书中认为：“上诉人与被上诉人签订《市场委托培育协议书》从内容上看主要有两部分：一是委托部分，被上诉人接受广安川渝建材家居城有限公司委托，对‘川渝家居建材城’进行市场运营、培育及经营管理；……二是租赁部分，主要表现在被上诉人向上诉人支付装修补贴金（实质上是租金）……”。 (二)以上案件事实，足以证明：被答辩人与答辩人签订《市场委托培育协议书》的行为符合《中华人民共和国合同法》“第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《市场委托培育协议书》应当直接约束川渝家居城公司和答辩人。 (三)根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;”、第一百五十四裁定适用于下列范围“(三)驳回起诉”、《最高院关于民事诉讼法司法解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，法院应当驳回被答辩人的起诉。 二、被答辩人诉请解除其与答辩人签订的《市场委托培育协议书》，应当依法向答辩人承担因其违约解除所带来的一切法律后果(包括但不限于赔偿答辩人因此所遭受的租金损失等)。 (一)被答辩人与答辩人签订的《市场委托培育协议书》的实质为租赁合同，而非委托合同。被答辩人根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，认为其享有单方解除权是错误的。 1、签订《市场委托培育协议书》是答辩人购买川渝家居城公司出售案涉商铺的前提条件，被答辩人并非答辩人基于信任选定的受托人。这与委托合同要求的委托人与受托人必须是基于信任而建立委托关系明显不同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人在委托权限内与第三人所为法律行为的后果完全由委托人承担。本案中，《市场委托培育协议书》虽然名义上是委托合同，但双方协议约定被答辩人以自己的名义与第三人签订协议，并自行承担相应的法律责任、市场培育的费用和许可他人使用商铺的收益都由被答辩人承担和享有，答辩人不能以任何理由终止被答辩人与第三方签订的有关使用商铺的运营合同，而被答辩人仅需要按约定向答辩人支付装修补贴金。该协议约定并不符合委托合同的基本特征即受托人应将办理委托事务取得的利益及权利转移给委托人，故该协议不应认定为委托合同，而应认定为租赁合同。 2、《市场委托培育协议书》中约定了租金的支付标准及时间，被答辩人未按照约定支付租金，其行为已构成违约。(二)被答辩人不仅至今未将答辩人购买的商铺交还给答辩人，而且商铺现状不符合独立使用的条件(水、电未安装到位，隔断墙、门窗等均未做好)。 综上所述，恳请法院依法裁定驳回被答辩人的起诉，依法维护答辩人的合法权益。 被告李红梅、谢代富向本院提出的反诉请求为：1、判令被反诉人向反诉人支付2017年10月1日至2020年7月21日期间租金共计100448.43元、违约金6106.38元并自2020年7月22日起以100448.43元为基数按每日万分之一的标准支付违约金至付清日止；2、判令被反诉人按17876元/半年的标准向反诉人支付自2020年7月22日起至《市场委托培育协议书》被法院判决解除之日止期间的租金；3、判令被反诉人向反诉人支付违约解除合同所造成的损失10万元；4、判令被反诉人向反诉人交付的商铺应当符合专有建筑面积为34.44平方米、独立的水、电安装等条件；5、判令被反诉人按17876元/半年的标准向反诉人支付《市场委托培育协议书》被法院判决解除之日起至被反诉人将商铺按符合独立使用条件实际交付反诉人之日止的占用费；6、本案诉讼费由被反诉人即原告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人的关联公司-广安川渝建材家居城有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：反诉人以贷款方式购买了川渝家居城公司出售的川渝家居城某商铺。反诉人与川渝家居城公司签订了《补充协议》，该《补充协议》十三中约定“将该商铺提供给广安市川渝宏泰商业管理有限公司管理，并在签订《商品房买卖合同》时同时签订《市场委托培育协议书》”。2014年7月27日，反诉人与被反诉人签订了《市场委托培育协议书》，该协议书约定：(1)反诉人将其购买的川渝家居城一期某商铺委托被反诉人进行市场营、培育与经营管理。(2)委托期限十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。其中前三年被反诉人不向反诉人支付任何费用，从第四年即2017年10月1日起向反诉人支付装修补贴金，每次上半年支付时间为4月1日前支付，下半年支付时间为10月1日前支付，四至六年装修补贴金为17876元/半年……(3)支付延期的，由被反诉人承担违约责任，每日违约金为被反诉人未支付款项万分之一。(二、3款约定)。被反诉人一直未向反诉人支付装修补贴金。截止今日，被反诉人欠付反诉人装修补贴金共计100448.43元(其中欠2017年10月1日前应付的17876元，欠2018年4月1日前应付的17876元，欠2018年10月1日前应付的17876元，欠2019年4月1日前应付的17876元，2019年10月1日前应付的17876元，欠2020年4月1前应付的11068.43元)。由于反诉人与被反诉人签订的《市场委托培育协议书》实质为租赁合同，而非委托合同，被反诉人根据《合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定行使单方解除权错误;《市场委托培育协议书》中约定了租金的支付标准及时间，被反诉人未按照约定支付租金，其行为已构成违约。现被反诉人诉请法院要求解除协议，属于违约解除，应当承担向反诉人赔偿损失等违约责任。川渝家居城公司与被反诉人的共同行为，剥夺了反诉人从川渝家居城公司收房的权利。根据《商品房买卖合同》第三条、第十二条的约定及案涉商铺产权的登记可知：反诉人购买的商铺专有建筑面积为34.44平方米，配套的水电于2014年10月1日前达成使用条件。《市场委托培育协议书》被判令解除后，应由被反诉人向反诉人承担其从川渝家居城公司处瑕疵收房的一切后果。由于反诉人对案涉商铺一直未掌控，因此《市场委托培育协议书》被判令解除后至被反诉人将商铺按按符合独立使用条件实际交付反诉人之日止，应当由被反诉人按解除前的租金标准支付占用费。综上所述，反诉人为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关规定，现特向贵院提起反诉，恳请法院依法判决。 原告（反诉被告）川渝宏泰公司对被告(反诉原告)的反诉请求辩称，1、对第一、二项诉讼请求，反诉人与被反诉人之间不存在违约，故不存在违约金的问题，应当按照协议约定的标准计算2018年1月1日至合同解除之日止的装修补贴金，合同解除后租金标准按原告与案外人签订的租赁合同计算。被反诉人已经在2018年时向反诉人支付2017年10月1日至2017年12月31日的装修补贴金；2、针对第三项诉讼请求，反诉人主张的10万元的损失无事实和法律依据，无协议约定，且明显过高；3、对第四项诉讼请求，双方之间仅存在委托培育关系，不存在商品房买卖关系，买卖合同中约定的权利义务与本案无关；4、对第五项诉讼请求，鉴于反诉人的门市处于出租中，如果判决解除委托培育协议后，门市没有出租，被反诉人与反诉人可以约定一个时间，将门市交付反诉人，请求依法处理。 原告就其主张的事实向本院提供了：《市场委托培育协议书》、《解除的通知书》及短信截图、《解除善后事宜处理通知书》及短信截图打印件、银行转账凭证等证据。 被告就其主张的事实向本院提供了：提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、川渝宏泰公司与川渝家居城公司的工商登记信息、宣传海报、《市场委托培育协议书》、声明书、公告、手机短信、《拟解决方案》、《协商违约金方式解决装修补贴金具体方案》、（2019）川16民终1544号民事判决书、房产证复印件、案涉商铺现场照片、等证据。 本院根据原、被告提供的相关证据，并结合到庭诉讼参与人的当庭陈述，对案件事实认定如下： 2014年7月27日，李红梅、谢代富作为委托方（甲方）与川渝宏泰公司为受托方（乙方）签订《市场委托培育协议书》（以下简称《协议》），该协议约定：1、将甲方购买的川渝建材城开发的“广安川渝家居建材城”一期1栋1层6号商品房交由川渝宏泰公司经营管理；2、委托市场培育期限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；装修补贴金及支付时间：在委托培育的前三年，无论乙方是否使用、乙方以何种形式使用甲方的商铺、收益情况如何，甲方既不向乙方支付任何费用，也不要求乙方支付任何使用费或收益金、租金等，委托培育的第四至十年，乙方根据商铺面积每半年支付一次商铺装修补贴金给甲方，从2017年10月1日开始，每次上半年支付时间为4月1日前支付给甲方，下半年支付时间为10月1日前支付给甲方；四至六年装修补贴金为：17876元/半年；第七至十年装修补贴金为20111元/半年；3、付款方式约定采用银行转账，因乙方原因造成支付延期的，由乙方承担违约责任，每日违约金为乙方未支付款项万分之一；如因甲方原因造成乙方支付延期，乙方不承担任何责任。《协议》签订后，被告遂将其房屋交由原告川渝宏泰公司培育管理。 2018年9月17日，川渝宏泰公司向被告发出《解除通知书》，主要内容为：解除李红梅、谢代富于2014年6月6日与被告川渝宏泰公司签订的《协议》，并自解除后，双方均不再履行《协议》约定的权利义务。 2018年12月1日，川渝宏泰公司向被告发出了《解除善后事宜处理通知书》，通知其《协议》已解除，告知其10日内前往办理交接手续，30日内前往就装修补贴金有关事宜进行商议。 同时查明，案涉商铺现已登记在李红梅、谢代富名下，该商铺现已出租给他人使用。 本院认为，川渝宏泰公司与李红梅、谢代富签订的《市场委托培育协议书》是双方的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，故合法有效。 关于《市场委托培育协议书》是否应解除的问题。川渝宏泰公司未按合同约定支付装修补贴金，已构成违约，同时川渝宏泰公司未举示证据证明被告存在违约行为或者合同约定的解除条件已经成就，故其不享有单方解除权，但是符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显示公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。由于近几年实体经济下行，市场不景气，涉案市场多数商铺无法出租，继续履行培育协议，将导致原、被告双方利益受损，对原告亦不公平，故对川渝宏泰公司请求解除《市场委托培育协议书》的诉讼请求本院应予支持。 关于反诉原告主张2017年10月1日至2020年7月21日止期间的租金、2020年7月22日起至法院判决解除合同之日止期间的租金及法院判决解除合同之日至商铺实际交还之日止期间的占有使用费问题。川渝宏泰公司未按约定支付租金，已经构成违约，因其不享有单方解除权，其于2018年9月17日发送的解除委托培育协议通知，不发生解除合同的效力，故川渝宏泰公司仍应按委托培育协议约定向李红梅、谢代富支付解除合同之前相应期间的租金。 关于法院判决解除合同之次日起至房屋交还之日止期间的占有使用费，川渝宏泰公司应予支付，使用费标准参照合同约定租金计付。2017年10月1日至2020年7月21日期间租金，租金按17876元/半年计算金额为100448.43元；2020年7月22日后至法院判决解除合同之日的租金，按照合同约定17876元/半年租金标准计付；法院判决解除合同之次日起至川渝宏泰公司实际交还商铺之日期间的占有使用费，川渝宏泰公司应参照合同约定的17876元/半年租金标准向李红梅、谢代富支付。 关于反诉原告主张的逾期支付租金的违约金问题。因川渝宏泰公司拖欠租金至今，应当承担逾期支付的违约责任，违约金应当按照双方在《市场委托培育协议书》中的约定“逾期支付租金按未付金额日万分之一”标准支付。2017年10月1日至2020年7月21日期间的违约金为6106.38元;2020年7月21日后的违约金，以100448.43元为基数，按日万分之一计算至付清该款之日止。 关于反诉原告主张的交付的商铺应当符合专有建筑面积34.44平方米、拥有独立的水、电使用条件的问题。因《市场委托培育协议书》被法院判决解除，川渝宏泰公司应当向李红梅、谢代富返还商铺，李红梅、谢代富要求该商铺达到专有建筑面积34.44平方米、拥有独立的水、电使用条件，因双方在《市场委托培育协议书》中未并约定此属于川渝宏泰公司的合同义务，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。李红梅、谢代富可按《商品房买卖合同》约定另案主张相关权利。 关于反诉原告主张解除合同损失问题。原、被告双方签订的委托培育协议解除后，客观上对反诉原告李红梅、谢代富会造成一定的经济损失，该损失应由川渝宏泰公司承担，本院参照双方签订的《市场委托培育协议书》约定第四年至六年租金标准17876元/半年酌情考虑三个月即8938元为反诉原告的损失。 对反诉原告的其他诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司与被告（反诉原告）李红梅、谢代富于2014年7月27日签订的《市场委托培育协议书》。 二、原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向被告（反诉原告）李红梅、谢代富返还“广安川渝家居建材城”一期某商铺。 三、原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向被告（反诉原告）李红梅、谢代富支付2017年10月1日至2020年7月21日期间租金100448.43元及逾期支付该款的违约金（2017年10月1日至2020年7月21日的违约金为6106.38元，2020年7月22日后的违约金,以100448.43元为基数按日万分之一计算至付清该款之日止）。 四、原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公按17876元/半年标准向被告（反诉原告）李红梅、谢代富支付从2020年7月21日起至法院判决解除合同之日止期间的租金。 五、原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司按17876元/半年标准向被告（反诉原告）李红梅、谢代富支付法院判决解除合同之次日起至实际交还商铺之日止期间的占用商铺损失。 六、原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向被告（反诉原告）李红梅、谢代富支付赔偿金8938元。 七、驳回被告（反诉原告）李红梅、谢代富的其他反诉请求。 上述义务,限义务人于本判决生效之日起十五日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费100元，减半收取50元，由被告李红梅、谢代富负担。本案反诉受理费1154元，由反诉被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担1100元，由反诉原告李红梅、谢代富负担54元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘武军 二〇二〇年十二月三日 书记员  王 雪 附：本案判决书引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。