广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16229号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑婷、陆超逸，均是该公司员工。被告：黎后玲，女，1991年9月7日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告黎后玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陆超逸，被告黎后玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年5月至2020年9月拖欠的物业服务费5997.27元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年9月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按0.05%的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年9月25日为807.89元);2.被告立即向原告支付2019年5月至2020年9月拖欠的各项公共用电分摊费304.79元；3.被告立即向原告支付2019年6月至2019年8月、2019年10月至2020年2月及2020年4月至2020年9月拖欠的住宅水费196.73元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市黄埔区万科幸福誉花园L5栋702房的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为3.1元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。但自2019年5月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黎后玲辩称，一、物业费金额确认，但对违约金不认可，原告的服务未达到金额标准。二、公共用电分摊费、住宅水费的金额不清楚，被告不知道明细。三、被告在收楼前预付了一个月的管理费，原告把该管理费算在收楼前的管理费中，收楼前的管理费应由开发商支付，不应由业主支付，原告至今还未退还或将该物业费抵扣到本案物业费中。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城公司”）与黎后玲签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，黎后玲向知识城公司购买位于万科幸福誉花园（扩展）美满街10号702房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅。合同附件五为前期物业服务合同，业经黎后玲签字确认。《前期物业服务合同》约定万科幸福誉花园（扩展）的前期物业服务单位为万科物业，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业为3.10元/月·平方米；物业服务费按月度交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向万科物业交纳下期的物业服务费，在所交月份首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金；水、电等公共能耗费用由全体业主另行分摊，具体分摊办法及计算方式根据《万科幸福誉花园（扩展）公共水电费分摊办法》向全体业主公示；万科物业接受业主的委托代为缴纳水费的，业主须与万科物业另行签订代缴协议并支付相当于2个月费用的预付款。2019年3月28日，黎后玲收楼时签收文件含《公共水电费分摊办法》。经查，黎后玲收楼时预交的物业服务费已直接抵扣涉案房屋2019年4月的物业服务费和2019年5月的部分物业服务费18.77元。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《幸福誉L5栋客户钥匙/物品签收单》《万科幸福誉公共水电费分摊办法》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，知识城公司委托万科物业对万科幸福誉花园（扩展）提供前期物业服务。同时，知识城公司与黎后玲签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同附件经黎后玲签字确认。黎后玲作为涉案房屋的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。关于物业服务费的问题。涉案房屋所在小区多次停水是由于供水管网改迁、道路施工、小区地处供水末端水压过低等客观原因造成的，万科物业有协调开发商和供水部门跟进相关事宜，在突发停水时采取了应急措施基本满足业主的用水需求。黎后玲以缴纳物业费就是要享受正常供水的理由主张万科物业未按照合同约定履行物业服务义务，但提交的证据不足以证实万科物业提供的物业服务存在重大瑕疵，黎后玲的抗辩理由不能成立。结合黎后玲对万科物业主张物业服务费金额无异议，万科物业请求黎后玲支付2019年5月至2020年9月拖欠的物业服务费合计5997.27元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。黎后玲至今未向万科物业支付上述期间的物业服务费，万科物业请求黎后玲支付逾期交纳物业服务费的违约金，具有合同依据，本院予以支持。万科物业主张每月逾期交纳物业服务费的违约金从当月1日起计算，符合合同约定。由此，2019年5月物业服务费的违约金以337.39元为本金，2019年6月至2020年3月每月物业服务费的违约金以356.16元为本金，2020年4月物业服务费的违约金以325.68元为本金，2020年5月至2020年9月每月物业服务费的违约金以354.52元为本金，按照每日万分之五的标准计付，从当月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。关于公共用电分摊费的问题。黎后玲实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的公摊电费。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了每月公共用电分摊的具体明细，同时提交了《万科幸福誉公共水电费分摊办法》说明公共用电分摊的具体计算方式，金额均在合理范围内。知识城公司在黎后玲收楼时向其出具了《公共水电费分摊办法》，黎后玲确认收到。因此，万科物业要求黎后玲支付2019年5月至2020年9月拖欠的各项公共用电公摊费304.79元，本院予以支持。关于住宅水费的问题。黎后玲实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的住宅水费。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了涉案房屋每月住宅水费的具体明细，黎后玲并未提交证据予以反驳，本院依法予以确认。现万科物业要求黎后玲支付2019年6月至2019年8月、2019年10月至2020年2月及2020年4月至2020年9月拖欠的住宅水费196.73元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黎后玲于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年5月至2020年9月的物业服务费5997.27元及逾期付款违约金（2019年5月物业服务费的违约金以337.39元为本金，2019年6月至2020年3月每月物业服务费的违约金以356.16元为本金，2020年4月物业服务费的违约金以325.68元为本金，2020年5月至2020年9月每月物业服务费的违约金以354.52元为本金，均按照每日万分之五的标准计付，从当月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限）；二、被告黎后玲于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年5月至2020年9月的各项公共用电分摊费304.79元；三、被告黎后玲于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年6月至2019年8月、2019年10月至2020年2月及2020年4月至2020年9月的住宅水费196.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黎后玲负担。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。本判决为终审判决。审判员  刘丽娜二〇二〇年十二月二十一日书记员  陆镇培