湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申4181号再审申请人（一审被告暨反诉原告，二审上诉人）：武汉市立信酒店市场管理有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区雄楚大街**（717所院内）。法定代表人：韩高华，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗小春、夏玲玲，北京盈科（武汉）律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：韩高华，男，1961年10月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被申请人（一审原告暨反诉被告，二审被上诉人）：张智新，男，1957年10月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：毛德文，男，1960年11月22日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：韩么松，男，1969年10月1日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡广坪，男，1956年3月29日出生，汉族，住湖北省洪湖市。再审申请人武汉市立信酒店市场管理有限公司（以下简称立信公司）、韩高华因与被申请人张智新、毛德文、韩么松、胡广坪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终7041号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。立信公司、韩高华申请再审称，原判决认定事实错误，有新证据足以推翻原判决，且原判决适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（六）项规定，申请对本案再审。事实与理由：（一）有新证据表明立信公司与张智新签订的《交房确认书》实为立信公司在张智新单方表示解除租赁合同后，为避免损失扩大的自救行为，非双方协商一致解除合同。张智新在接到立信公司2019年5月23日《工作联系函》后，不但不准备重新办理工商登记资料，反而向立信公司函告解除租赁合同，并邮寄房屋钥匙。立信公司于2019年6月10日回函，不认可张智新的单方通知解除合同行为，要求张智新于2019年6月15日前正式交房。其后双方签署的交房确认书均系处于“确认交房事实、避免损失过大”的意图，双方就违约方及违约责任承担并未协商一致，不能认定为双方协商一致解除合同。（二）原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条认定双方协商一致解除合同错误。因为张智新根本违约，立信公司同意解除合同，但并未免除张智新方违约责任承担。1.《交房确认书》中立信公司未就解除合同作出任何意思表示，立信公司在本案一审诉讼时表达同意解除合同是在张智新明确表示并以自己的行为表明不履行涉案合同并提起本案诉讼的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条作出的意思表示，并非在诉讼中与张智新达成解除合同的合意。立信公司与张智新就违约方及违约责任承担亦未协商一致，立信公司在一审中提出了反诉。最高人民法院编撰的《民事审判指导与参考》2012年第4辑第183页至第196页的指导案例，明确裁判要旨：合同给一方发出解除合同通知书并要求对方承担违约责任，对方认可解除合同，但要求通知方承担违约责任的情况下，不能认定为协议解除。故，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条认定双方协商一致解除合同错误，导致错误判决。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，对于已经履行的合同，当事人有权要求赔偿损失。本案中一审判决已经认定张智新单方面解除合同无效，则张智新的行为构成根本违约，立信公司因合同解除而受到损害，在未明示免除张智新赔偿责任时，立信公司有权向张智新主张损害赔偿责任，原审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第九十七条。3.原判决自相矛盾，既认定双方协商一致解除合同，又认定双方未就损失金额达成一致；既适用公平原则，又运用自由裁量权判决立信公司承担全部赔偿损失，导致违约方在合同解除后获得高额补偿，有失公正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款有关租赁房屋添附处理原则之规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，立信公司与张智新并未就解除合同后的损失赔偿达成一致意见，立信公司收回房屋后，对房屋添附装饰装修全部拆除，原审判决；立信公司就涉案房屋内物品及设施设备承担补偿责任缺乏依据。且张智新对其自身损失并未举证证明，原审法院适用法官自由裁量权酌定当事人损失并判令立信公司单方承担全部损失不当。4.因张智新违约导致合同解除，其无权请求赔偿转让费及剩余租赁期内装饰装修残值损失，反而应向立信公司承担违约损失赔偿责任。转让费系张智新支付给张后志的款项，立信公司虽进行监管，但在一审中已提交证据证明全部款项已支付给张后志。且张智新在与立信公司签订合同取得涉案房屋即屋内设施设备后即无权要求退还转让费。依据张智新与立信公司签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款约定，张智新擅自中途退租，立信公司有权不退还多余的房租费、水电费，同时有权向张智新索取两个半月的装修免租期内免去的所有租赁费用，并要求张智新赔偿空置损失。立信公司反诉请求具有事实依据。为支持其再审申请，立信公司提交了其于2019年6月10日向立信宾馆及张智新出具的《回函》复印件。本院审查认为，该证据在原审中即已存在，立信公司逾期提交未说明正当理由，该证据依法不属于再审新证据，本院不予审查。本院经审查认为，本案张智新与立信公司、韩高华依据双方签订的房屋租赁合同分别提起本诉与反诉，则本案为房屋租赁合同纠纷。围绕再审申请人的再审事由，针对本案焦点问题分别评判：关于原判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条认定双方协商一致解除合同是否错误的问题。本案中，立信公司与张智新签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同的主要权利义务关系是出租方交付房屋获取租金、承租方交付租金使用房屋。根据查明事实，因武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局于2017年1月17日对武汉市洪山区立信宾馆做出准予登记行为时，张后志与立信公司签订的《房屋租赁合同》尚未到期，双方对解除合同存有争议，雕刻时光酒店亦在经营之中，故（2018）鄂0111行初95号行政判决及（2019）鄂01行终239号行政判决撤销了2017年对立信宾馆的登记行为。2017年10月9日，立信公司与张后志签订《协议书》，确认双方之间的《房屋租赁合同》业已解除。至此，因雕刻时光酒店造成张智新无法经营的客观原因已经消除。立信宾馆在立信公司积极来函敦促其办理经营所需工商证照的情况下，仍以此为由发出《工作联系回函》要求解除合同并移交大门钥匙的行为，系单方解除合同的行为。立信公司基于立信宾馆明示其不再履行合同、合同目的不能实现，与立信宾馆签订《交房确认书》，原判决据此认定双方协商一致解除合同依据不足。关于立信公司应否赔偿张智新转让费损失及装修损失的问题。如前所述，因本案中张智新擅自单方提前解除合同，张智新属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定的违约承租人。张智新在与立信公司签订的《交房确认书》中亦明确表示“租赁房屋内资产随租赁房屋一并处置”，而立信公司并未表示愿意接收利用租赁房屋内资产。在此情况下，原判决判令立信公司赔偿张智新装修损失缺乏事实和法律依据。且张智新的装修损失部分，应参考张智新交还房屋时的装修现值进行计算，张智新对其装修损失的具体构成并未提交证据予以证明，原判决酌定装修损失亦缺乏事实和法律依据。原判决在确定转让费损失时未考虑固定资产折旧，转让费的计算方式亦有失公平。关于张智新应否按案涉《房屋租赁合同》约定赔偿立信公司免租期内租赁费用及空置损失的问题。如前所述，立信宾馆的行为构成单方违约，立信公司有权要求立信宾馆给予相应赔偿。根据原判决查明事实，立信公司与张智新签订的《交房确认书》中，立信公司并未明示放弃其要求张智新赔偿损失的权益，原判决对立信公司的反诉主张未予支持，缺乏事实依据。综上，立信公司、韩高华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定应当再审的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第二款、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：指令湖北省武汉市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  万海莉审判员  张 炎审判员  吴爱华二〇二〇年十二月二十八日法官助理姚海军书记员陈雅萱