江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终2085号上诉人（原审被告）：付新明，男，1965年9月28日生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。委托诉讼代理人：张裴，北京德和衡律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周海文，男，1974年4月4日生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。上诉人付新明因与被上诉人周海文房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2020）赣1124民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付新明上诉请求：1.依法撤销原审法院判决，改判被上诉人向上诉人支付人民币38,162元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是原审法院的判决提前了租赁合同的起算日期。原审法院认为合同应该从2014年4月9日交房租及押金时起算，将合同起始日提前了2个月23天，超越了民事审判权限。即使按照原审法院认定的合同起算日，即2014年4月9日，那么上诉人在2019年8月6日搬离承租店面，合同应当是63个月27天。除掉3个月的装修免租期，上诉人应付租金为60个月27天，扣除已支付的60个月租金，剩余27天租金未付。原审法院判决上诉人支付2个月的租金是不符合客观实际的。二是仅凭案外人夏建勇的口述认定夏建勇于2014年4月向上诉人交付租赁房屋钥匙不符合客观实际，涉案店面是毛坯，开放式的，没有门窗，不存在交付钥匙。三是原审法院对争议焦点没有进行准确的梳理。5年来，上诉人每次半年交一次房租，共缴纳60个月的房租。上诉人每次交房租都是提前一个月，写收条写成了1-6月和6-12月的租金，其实应是7月7日-次年1月6日和1月6日-7月6日。双方争议的是，被上诉人认为2018年12月交的租金，应当是截至2019年6月6日的租金，按照合同约定，被上诉人应当支付租金至2019年7月6日，双方真正争议的是2019年7月6日-8月6日这一个月的租金，而这一个月的租金已经包含在2018年12月支付的租金里。综上，上诉人已经支付了60个月的租金，按照合同约定，61个月含3个月装修期免租，上诉人只需支付58个月的租金，被上诉人应当退回2个月的租金及押金1万元，请求法院支持上诉人的请求。被上诉人周海文辩称，其只收到上诉人2018年12月支付的2019年1-6月的租金，2019年7、8月的租金没有收到。被上诉人周海文向一审法院起诉请求：1.判决付新明支付租金32,337.5元；2.本案诉讼费由付新明承担。上诉人付新明向一审法院反诉请求：1.判令周海文退还押金10,000元；2.判令周海文退还付新明多支付的租金38,162元；3.本案诉讼费由周海文承担。一审法院认定事实：2014年3月7日，付新明（乙方）与夏建勇（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：“第一条甲方将坐落于河口镇城南国税局东侧五直店面商铺出租给乙方……第二条租期五年，自2014年7月6日起至2019年8月6日止（含装修期3个月）；第三条1.租金：按每年人民币贰拾万元，前三年租金不变，以后按每年7%递增……2.支付时间、方式：租金每6个月交一次……3.在签署本合同时，乙方向甲方交纳壹万元的押金。合同期满或终止，在乙方结清租金、水电费等，甲方即可无息退还乙方押金。”双方另有口头约定，付新明承租店铺二楼租金为每年30,000元，半年一付。2014年4月9日，夏建勇收取付新明押金10,000元及一、二楼的半年（2014年7月-2015年1月）租金，共计115,000元，同日，夏建勇将涉案房屋交付给付新明使用。此后租赁期间内，付新明依约向夏建勇或其指定人员交付一、二楼的租金。2017年4月14日，涉案房屋经鹰潭市月湖区法院变卖，房屋所有权转移至周海文所有，由周海文继续履行原租赁合同。2018年5月24日，周海文与付新明对房租进行对账，双方认可：自2017年4月-2018年12月期间的租金，双方已经全部结清。2018年12月12日，付新明向周海文按约支付半年（2018.12.1-2019.6.1）租金129,490元。此后，付新明未再交付租金并于2019年8月6日搬离承租商铺。另查明，《商铺租赁合同》中约定的租赁期限为五年，自2014年7月6日起至2019年8月6日止，根据双方认可及合同实际履行情况认定，实际租赁期间为61个月。一审法院认为：本案的争议焦点系《商铺租赁合同》中约定的“装修期三个月”是否应在租赁期限内扣除。涉案《商铺租赁合同》中约定：“租期五年……（含装修期3个月）”，对该条款的解释，付新明辩称三个月装修期系指租赁期限届满的最后三个月应免租金。而原房东夏建勇认可装修期为免租期，但与付新明约定的装修期间系租期前的3个月（即2014年4月-2014年7月），因为双方签订合同后，夏建勇于2014年4月已将房屋钥匙交付给付新明，而房租系自2014年7月起交付。该合同对于装修期三个月的约定不明，对合同约定不明而当事人有争议的合同条款，应按照与合同无利害关系的理性第三人的通常理解以及相关行业交易习惯进行解释，租赁合同中的装修期间无约定或约定不明的，该期间不计入合同期限内。付新明的辩称无有效证据支持，故不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案周海文与付新明之间系租赁合同民事法律关系，付新明与原房东夏建勇签订的《商铺租赁合同》系在平等、自愿、合法的基础上所签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在租赁期间，周海文通过合法渠道取得房屋所有权，根据买卖不破租赁原则及各方合意，由其继续履行原租赁合同。付新明无正当理由未按约交付最后两个月的租金，已构成违约。对周海文的诉请，本院予以支持；对付新明要求周海文返还租金38,162元的主张无事实及法律依据，本院不予支持；对付新明要求周海文退还房屋押金10,000元的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、付新明向周海文支付所欠房屋租金共计人民币32,337.5元；二、周海文退还付新明房屋押金10,000元；上述款项相抵后，付新明应支付周海文房屋租金22,337.5元，该款项于本判决生效之日起3日内支付；三、驳回付新明的其它诉讼请求。案件受理费304元，由付新明负担；反诉费502元，由周海文负担251元，由付新明负担251元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人付新明向被上诉人周海文支付的租金是否包含租期内的最后两个月。对此，本院论述如下：首先，从一审周海文提供的并已经付新明质证无异议的《房租对账单》可以看出，双方约定“①.2016年6月1日至2017年6月1日，应付周海文34,000元；②.2017年6月至2018年6月1日，应付房租244,000元，其中法院扣款166,000元，应欠房租78,000元；③.2018年6月1日至2018年12月1日房租129,490元；④.2018年12月1日至2019年6月房租129,490元。对账人：周海文、付新明。2018年5月24日。”在双方对账之后，除法院扣款166,000元外，付新明依约于2018年5月24日付款112,000元、5月30日付款50,000元、6月20日付款79,490元、12月12日付款129,490元给周海文。经核对，付新明在2018年5月24日对账后的付款总数与《房租对账单》的应付款总数完全吻合。据此，可以认为付新明租金只交付至2019年6月，在2019年8月6日搬离周海文的店面时，付新明应当再支付两个月的租金。其次，根据付新明在一审中提供的收条、电子银行回单可知，因凭证缺乏连贯性，并不能完整证明付新明已经支付了60个月的租金。故对上诉人付新明已支付了60个月租金的主张，本院不予支持。综上所述，付新明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由上诉人付新明负担。本判决为终审判决。审判长  吴根发审判员  韩 扬审判员  李少琴二〇二〇年十二月二十二日法官助理徐旺城书记员郑乐佳