重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0151民初5826号 原告:中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处解放路**，统一社会信用代码91500224903714514H。 负责人：陈典，行长。 委托诉讼代理人：刘毅，男，该行职工，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：李永大，重庆天朗律师事务所律师。 被告：胡红恩，男，汉族，1986年10月19日出生，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。 原告中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行（以下简称工行铜梁支行）与被告胡红恩金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。工行铜梁支行的委托诉讼代理人李永大到庭参加诉讼，胡红恩经合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工行铜梁支行向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除工行铜梁支行与胡红恩之间签订的合同号为编号A:[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2016]年[35××]号的《个人购房借款担保合同》；2.请求判令胡红恩向工行铜梁支行偿还截至2020年9月15日的借款本金186105.97元和利息4870.83元，合计190976.8元;3.请求判令胡红恩支付工行铜梁支行自2020年9月16日起至借款本金全部清偿之日止以尚欠借款本金186105.97元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%的标准计算的利息和以尚欠利息4870.83元以及2020年9月16日起产生的利息按罚息利率计收复利，利随本清;4.本案所涉律师费、诉讼费、保全费、公告费等其他相关费用由胡红恩承担;5.请求法院判令工行铜梁支行对胡红恩提供抵押的位于重庆市铜梁区某某街道某某道××号×幢××-×，建筑面积为77.59平方米的房屋[房屋产权证号:渝(2017)铜梁区不动产权第0003481××]变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。事实与理由：胡红恩为购买商品房，以其为借款人和抵押人向工行铜梁支行借款。2016年7月22日，工行铜梁支行与胡红恩签订了一份《个人购房借款/担保合同》(合同编号A:[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2016]年[35××]号，以下简称《借款合同》)，《借款合同》约定:1、工行铜梁支行向胡红恩提供个人住房贷款人民币211000元整用于购买商品房(见《借款合同》第1、2、39、40条)。2、贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准(见《借款合同》第3、42条)。3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮10%为基准利率，据此确定的年利率为4.41%(见《借款合同》第4条、43条，借款凭证)。4、罚息利率为在贷款利率的基础上加收50%，逾期偿还贷款的，按照罚息利率按日计收利息,逾期支付利息的，按罚息利率支付复利(见《借款合同》第9条、52条)。5、贷款按月归还，以等额本息还款法还款(见《借款合同》第6条、47条)。6、胡红恩连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行铜梁支行有权宣布《借款合同》项下未偿还的借款立即到期，要求胡红恩立即清偿未偿还借款及所产生的利息、罚息及其他费用(见《借款合同》第14条14.lL，14.2(4)、(5))。7、工行铜梁支行为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担(见《借款合同》第17条)。8、胡红恩以其所有的位于重庆市铜梁区某某街道某某道××号×幢××-×，建筑面积为77.59平方米的房屋[房屋产权证号:渝(2017)铜梁区不动产权第0003481××]向工行铜梁支行提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用(见《借款合同》第18、19条,抵押物清单)。抵押物经重庆市铜梁区不动产管理部门依法办理了抵押登记，2016年8月10日，工行铜梁支行按约向胡红恩发放了211000元贷款。该款全部用于胡红恩购买位于重庆市铜梁区某某街道某某道××号×幢××-×，建筑面积为77.59平方米的房屋[房屋产权证号:渝(2017)铜梁区不动产权第0003481××]。截至2020年9月15日，胡红恩已连续达8个月未按时偿还借款本息，积欠借款本金4534.8元、利息4870.83元。工行铜梁支行认为，工行铜梁支行与胡红恩签订的《借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。现胡红恩已连续多期逾期还款，依照《借款合同》工行铜梁支行有权宣布贷款立即到期，要求胡红恩立即偿还全部借款本息并承担工行铜梁支行实现债权的相关费用，并以抵押物折价或者以其拍卖、变卖所得价款优先受偿。故工行铜梁支行依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定向贵院提起诉讼，望裁如所请。庭审中，工行铜梁支行明确，第三项诉讼请求的罚息利率变更为起诉时全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%；本案只产生了诉讼费，无其他费用。 胡红恩未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定如下事实：2016年7月14日，胡红恩（买方、乙方）与重庆龙轩实业有限公司（以下简称某某实业公司，卖方、甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定胡红恩购买位于重庆市铜梁区某某街道某某道××号×幢××-×的房屋等事项。双方在合同尾部相应落款处签名盖章确认。 2016年7月22日，工行铜梁支行（贷款人）与胡红恩（借款人、抵押人）、某某实业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2016]年[35××]号），约定：“……第一条贷款种类与金额见本合同第三十九条。第二条贷款用途与担保方式2.1见本合同第四十条……2.3本笔贷款担保方式具体约定见本合同第四十一条及相关担保条款。第三条贷款期限见本合同第四十二条。第四条贷款利率4.1贷款利率具体约定见本合同第四十三条。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第四十四条：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……第六条还款6.1借款人可以从包括但不限于以下还款方式中选择一种偿还贷款本息，具体约定见本合同第四十七条：A、按约等额本息还款法（按月计息）……第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十二条……9.3贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致……第十四条违约及违约责任14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……第十九条抵押担保范围抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用……第二十一条21.1发生下列情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……第三十九条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷，金额为人民币211000元（大写：贰拾壹万壹仟元整）（大小写不一致时，以大写为准）……第四十一条本笔贷款的担保方式为抵押。第四十二条本合同项下贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十三条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公示换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第四十四条贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A处理……第四十七条经协商一致，借款人按照A偿还贷款本息。借款人自愿选择每月10日为还款日……第五十二条对第九条第一款的约定罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定……”各方在合同尾部相应落款处签名盖章确认。 《个人购房借款/担保合同》签订后，工行铜梁支行按约向胡红恩发放了贷款211000元，个人借款凭证载明：贷款发放日为2016年8月10日，到期日为2036年8月10日，利率为年利率4.41%。 2016年8月9日，胡红恩用其购买的位于重庆市铜梁区某某街道某某道××号×幢××-×的房屋[渝(2017)铜梁区不动产权第0003481××]为涉案贷款办理了抵押权预告登记，登记证号为渝(2016)铜梁区不动产证明第0006180××号，后在上述房屋办理房地证时自动转为抵押登记。 2020年9月15日，工行铜梁支行向胡红恩签发《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》，载明：“胡红恩先生，您于2016年7月21日向我行申请个人一手住房购置贷款211000.00元，并与我行签订了编号为0310000655××××一手贷00007××的《中国工商银行个人借款合同》。截至2020年6月17日，您已连续5期未依合同约定还款，共拖欠我行贷款本息5332.99元。请您在收到本函之日起五日内，向您的还款账户内存入足够金额，或前往本行办理还款手续（因利息累计计算，您存入金额应大于以上数额）。如您已还款，请忽略此函件。”工行铜梁支行将上述催收函通过圆通速递邮寄给胡红恩，该邮件于2020年9月17日被代收。 2020年10月25日，本院依法邮寄给胡红恩的传票和诉状副本等诉讼材料被退回签收。 庭审中，工行铜梁支行陈述，截至2020年9月15日，胡红恩欠贷款本金约为186105.97元、利息4870.83元。 上述事实，有工行铜梁支行的陈述及其举示的身份证复印件、营业执照、未婚声明、《重庆市商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》、渝(2017)铜梁区不动产权第0003481××号、渝(2016)铜梁区不动产证明第0006180××号、自营历史明细列表等证据在案，上述证据的真实性、合法性、关联性均经本院审查，足以形成证据锁链，可以作为本案认定事实的依据。 本院认为，金融借款合同是指办理贷款业务的金融机构作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的合同。工行铜梁支行与胡红恩、某某实业公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力强制性规定，合法有效。各方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，工行铜梁支行按约向胡红恩发放了贷款211000元，胡红恩未按约偿还借款本息。借款凭证约定到期日为2036年8月10日，因胡红恩已连续5期未依合同约定还款，工行铜梁支行要求解除合同，符合约定及法律规定，本院予以支持。因邮寄给胡红恩的传票和诉状副本等材料于2020年10月25日被退签，视为本院依法于2020年10月25日送达诉状副本给胡红恩，故本院依法确认工行铜梁支行与胡红恩签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年10月25日解除。本案中，胡红恩经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃陈述抗辩权，本院依法采信工行铜梁支行关于胡红恩欠本金186105.97元及截至2020年9月15日的利息4870.83元的陈述。借款合同解除后，胡红恩欠工行铜梁支行的贷款提前到期，现工行铜梁支行要求胡红恩偿还尚欠的贷款本金186105.97元、截至2020年9月15日的利息4870.83元，符合法律规定，本院予以支持。 关于2020年9月16日起的利息问题。2020年9月16日至2020年10月25日期间《个人购房借款/担保合同》未解除，应按合同约定的贷款利率标准计算借期内利息，对工行铜梁支行超过部分的诉求，本院不予支持，即2020年9月16日至2020年10月25日期间的利息以尚欠本金为基数按年利率4.41%计算，折算后上述期间的利息为911.92元（186105.97元×4.41%/年÷360天/年×40天）。《个人购房借款/担保合同》解除后，应按合同约定按罚息利率计算罚息和复利，《个人购房借款/担保合同》约定“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，且贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。”自2019年8月20日，基准利率水平改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，故本院支持罚息以尚欠本金为基数从2020年10月26日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%计算至还清之日止，复息以借期内利息5782.75元（4870.83元+911.92元）从2020年10月26日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%计算至还清之日止，工行铜梁支行要求对罚息计算复利，因双方在合同未约定对罚息计算复利，故对该部分诉请，本院不予支持。 关于工行铜梁支行是否对抵押财产享有优先受偿权的问题。胡红恩（债务人）用其所有的不动产为涉案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，工行铜梁支行的抵押权成立。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《个人购房借款/担保合同》约定“发生下列情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿。”现工行铜梁支行对胡红恩享有的贷款已被宣布提前到期，但工行铜梁支行的债权未受清偿，其要求对抵押物变现价款享有优先受偿权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行与胡红恩签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：[个住]字[重庆]行[铜梁]支行[2016]年[35××]号）于2020年10月25日解除； 二、胡红恩于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行贷款本金186105.97元、截至2020年9月15日的利息4870.83元、2020年9月16日起至2020年10月25日期间的利息911.92元，共计191888.72元； 三、胡红恩于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行以尚欠本金186105.97元为基数从2020年10月26日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%计算至还清之日止的罚息，以利息5782.75元为基数从2020年10月26日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率下浮10%再上浮50%计算至还清之日止的复息； 四、中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行对胡红恩所有的位于重庆市铜梁区某某街道某某道××号×幢××-×的房屋[渝(2017)铜梁区不动产权第0003481××]享有抵押权，并在胡红恩不清偿上述债务时，以抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第二、三项的贷款本息范围内享有优先受偿权； 五、驳回中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2059.77元，由胡红恩负担。此款中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行已预交，限胡红恩在履行本判决义务时一并迳付中国工商银行股份有限公司重庆铜梁支行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  唐 静 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  李秀惠 书 记 员  张贵英