广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复810号 复议申请人（申请保全人）：广州珠江房地产开发中心有限公司。住所地：广州市天河区中山大道华景路华景街****。统一社会信用代码：914401011905558749。 法定代表人：丁龙飞，董事长。 委托诉讼代理人：屈文华，广东华誉品智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾庆国，广州珠江房地产开发中心有限公司职员。 异议人（被保全人）：江门市金沛置业有限公司。。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道**110铺 法定代表人：陈锡忠。 委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗红茹，广东正大联合律师事务所律师。 异议人（被保全人）：陈xx，男，汉族，1963年8月7日出生，住广东省江门市新会区会城田心路****404，公民身份号码：000。 委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张执夫，广东正大联合律师事务所律师。 异议人（被保全人）：梁x，男，汉族，1983年8月19日出生，住广东省江门市蓬江区上城骏园**1503，公民身份号码：0000。 委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈希，广东正大联合律师事务所律师。 被保全人：开平诚晖投资有限公司。。住所住所地：广东省江门市开平市三埠长沙港口路******div> 法定代表人：黄治臣。 复议申请人广州珠江房地产开发中心有限公司不服江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2020）粤07执异29号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 原告广州珠江房地产开发中心有限公司（以下简称珠江公司）与被告开平诚晖投资有限公司（以下简称诚晖公司）、江门市金沛置业有限公司（以下简称金沛公司）、陈XX、梁X合同纠纷一案，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）受理后，依据珠江公司的保全申请及提供的财产线索，于2019年10月10日作出（2019）粤01民初1192号之一民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人诚晖公司、金沛公司、陈XX、梁X名下价值为523847222元的财产，并据此查封、冻结了金沛公司、陈XX、梁X名下土地使用权、账户、股权等财产。后因管辖权调整，该案由广州中院移送江门中院审理。 金沛公司、陈XX、梁X以本案存在超标的查封、冻结为由向江门中院提出书面异议，请求解除对超额财产的查封。请求解封的财产具体包括：一、金沛公司建设银行江门中心支行XXXXXX账户、持有诚晖公司40%股权；二、陈XX持有金沛公司80％股权、持有江门市金美置业有限公司75％股权、持有江门市新会区金超实业有限公司1%股权、持有江门市新会区华侨商贸城发展有限公司1％股权、持有江门市君道房地产投资有限公司50％股权、持有江门市中防智能科技有限公司30％股权、持有江门市华龙机动车检测有限公司30％股权、持有江门市新会区全禧贸易有限公司1％股权、持有江门市盈创置业有限公司20％股权；三、梁X持有江门市蓬江区邑商商贸有限公司80％股权、持有金沛公司20%股权。主要事实与理由：关于原告珠江公司诉被告诚晖公司、金沛公司、陈XX、梁X合同纠纷一案【案号：（2019）粤01民初1192号】，珠江公司请求诚晖公司、金沛公司、陈XX、梁X退还借款本金47000万元以及利息5538.47万元，请求标的合计52538.47万元。原告起诉的同时申请诉讼保全，广州中院作出（2019）粤01民初1192号之一《民事裁定书》，查封了被告诚晖公司位于广东省开平市××办事处××号地块【不动产权证号粤（2018）开平市不动产权第0028059号】，以及金沛公司建设银行江门中心支行44×××72账户、持有诚晖公司40％股权，陈XX持有金沛公司80％股权、持有江门市金美置业有限公司75％股权、持有江门市新会区金超实业有限公司1％股权、持有江门市新会区华侨商贸城发展有限公司1％股权、持有江门市君道房地产投资有限公司50％股权、持有江门市中防智能科技有限公司30％股权、持有江门市华龙机动车检测有限公司30%股权、持有江门市新会区全禧贸易有限公司1％股权、持有江门市盈创置业有限公司20％股权，梁X持有江门市蓬江区邑商商贸有限公司80％股权、持有金沛公司20％股权。依照法律规定，诉讼保全的范围限于诉讼请求或与案件有关的财物。珠江公司诉讼请求标的在54000万元以内，但其申请查封诚晖公司位于广东省开平市××办事处××号地块价值达88019.76万元，法院查封的财产明显超过其诉讼请求。且本案诉讼涉及的是广东省开平市××办事处××号地块合作开发纠纷，异议人的其他财产也不是涉案讼争财产。因此，珠江公司申请法院查封异议人其他财产属于超标的查封，依法应对超额查封财产予以解封，以保障异议人的合法权益。因广州中院已将本案裁定移交江门中院审理【案号：(2020）粤07民初73号】，故异议人请求江门中院支持异议人的请求，依法裁定解除上述财产的查封。 江门中院查明，珠江公司以与诚晖公司、金沛公司、陈XX、梁X合同纠纷为由，向广州中院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结诚晖公司、金沛公司、陈XX、梁X名下价值人民币523847222元的财产。2019年10月10日，广州中院作出（2019）粤01民初1192号之一裁定：查封、扣押、冻结被申请人诚晖公司、金沛公司、陈XX、梁X名下价值为人民币523847222元的财产。依据上述裁定，广州中院对以下财产采取了查封、冻结措施：一、查封诚晖公司名下位于广东省开平市××办事处××号的土地使用权【产权证号：粤（2018）开平市不动产权第0028059号】，查封期限三年，从2019年10月14日至2022年10月13日止。二、冻结诚晖公司持有湛江市海泰贸易有限公司60%股权（估算价值240万元），冻结期限为三年，从2019年10月22日至2022年10月21日止。三、冻结金沛公司在建设银行江门中心支行名下账号为44×××72的银行账户。四、冻结金沛公司持有诚晖公司40%股权（估算价值300万元），冻结期限为三年，从2019年10月14日至2022年10月13日止。五、冻结陈锡忠持有金沛公司80%股权（估算价值240万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。六、冻结陈锡忠持有江门市金美置业有限公司75%股权（估算价值600万元），冻结期限为三年，从2019年10月22日至2022年10月21日止。七、冻结陈XX持有江门市新会区金超实业有限公司1%股权（估算价值100万元），冻结期限为三年，从2019年11月7日至2022年11月6日止。八、冻结陈XX持有江门市新会区华侨商贸城发展有限公司1%股权（估算价值1万元），冻结期限为三年，从2019年11月7日至2022年11月6日止。九、冻结陈XX持有江门市君道房地产投资有限公司50%股权（估算价值100万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。十、冻结陈XX持有江门市中防智能科技有限公司30%股权（估算价值60万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。十一、冻结陈XX持有江门市华龙机动车检测有限公司30%股权（估算价值18万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。十二、冻结陈XX持有江门市新会区全禧贸易有限公司1%股权（估算价值1万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。十三、冻结陈XX持有江门市盈创置业有限公司20%股权（估算价值20万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。十四、冻结梁X持有江门市蓬江区邑商物业管理有限公司（曾用名：江门市蓬江区邑商商贸有限公司）80%股权（估算价值80万元），冻结期限为三年，从2019年10月22日至2022年10月21日止。十五、冻结梁X持有金沛公司20%股权（估算价值60万元），冻结期限为三年，从2019年10月24日至2022年10月23日止。 另查明，异议人金沛公司、陈XX、梁X向江门中院提交了由广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具的穗亿评字【2019】GQT19120628号土地估价报告，估价对象为诚晖公司名下位于广东省开平市××办事处××号的土地使用权【产权证号：粤（2018）开平市不动产权第0028059号】，评估土地总价为880397600元。根据开平市不动产登记信息查询结果显示，截至2020年6月19日，前述土地使用权为单独所有，无抵押、无轮候查封状态。 江门中院认为，本案争议焦点为：本案是否存在超标的额查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。故而，本案查封是否超标的额应以是否明显超过523847222元的财产为审查标准。根据异议人金沛公司、陈XX、梁X提交的评估报告显示，本案土地使用权的评估价值达880397600元，已经超出本案应当查封的523847222元的财产范围。对此，本案查封的案涉土地使用权已经能够实现（2019）粤01民初1192号之一裁定保全的金额要求，其余查封、冻结属于超标的额查封、冻结。珠江公司虽认为评估报告系异议人单方委托的，所依据的规划利用条件已经失效，不应作为价值评估的依据，但是其并不同意江门中院重新委托评估，故对珠江公司的主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。 2020年7月3日，江门中院作出（2020）粤07执异29号执行裁定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定：解除广州中院（2019）粤01民初1192号之一民事裁定书及（2019）粤01执保283号协助执行通知书对金沛公司在建设银行江门中心支行名下账号为44×××72的银行账户、金沛公司持有的开平诚晖投资有限公司40%股权、陈XX持有的江门市金沛置业有限公司80%股权、陈XX持有的江门市金美置业有限公司75%股权、陈锡忠持有的江门市新会区金超实业有限公司1%股权、陈XX持有的江门市新会区华侨商贸城发展有限公司1%股权、陈XX持有的江门市君道房地产投资有限公司50%股权、陈XX持有的江门市中防智能科技有限公司30%股权、陈XX持有的江门市华龙机动车检测有限公司30%股权、陈XX持有的江门市新会区全禧贸易有限公司1%股权、陈XX持有的江门市盈创置业有限公司20%股权、梁X持有的江门市蓬江区邑商物业管理有限公司（曾用名：江门市蓬江区邑商商贸有限公司）80%股权、梁X持有的江门市金沛置业有限公司20%股权的冻结措施。 珠江公司不服江门中院上述执行裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销江门中院（2020）粤07执异29号执行裁定；2.驳回异议人金沛公司、陈XX、梁X的异议请求。事实与理由： 一、江门中院（2020）粤07执异29号执行裁定依据金沛公司、陈XX、梁X提供的《评估报告书》，认定查封的土地使用权价值达880397600元，已超出应查封的财产范围，属认定事实错误。（一）金沛公司、陈XX、梁X提交的《评估报告书》所依据的规划设计条件己经失效，容积率6.0不符合待估土地合理容积率，偏离当地土地开发容积率公允值，造成土地价值虚高。该评估报告书不应作为认定查封土地使用权价值的依据。《评估报告书》以《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知》（编号：规条字12104）作为确定涉案土地价值的依据实属错误。一方面，该通知已于2019年2月9日失效，不能作为价值评估的依据；另一方面，评估机构滥用最高最佳利用原则，罔顾评估对象现实规划条件及其价格影响因素，超越合理容积率，以自行设定容积率6.74作出评估结论，严重违背客观性、公正性。从珠江公司提供的2019年2月15日开平市城乡规划局《关于审议开平市三埠街道办事处港口路10号地块修建性详细规划方案的复函》、2019年5月1日开平市自然资源局发布的《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》可见，涉案查封土地规划条件己经处于调整中，最新容积率为≤3.1，该证据足以影响前述规条字12104通知的效力。因此，评估机构应该按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第2.0.4条第6项“遵循谨慎原则”予以考虑导致评估对象价格偏高的因素。《评估报告书》违反“谨慎原则”导致评估结论错误，对该证据应不予采信。（二）原审法院未排除有疑点的证据资料，举证责任分配不当。1.《评估报告书》明显有疑点，原审法院未予合理排除。根据听证笔录，评估公司的评估员出庭接受询问时，陈述其在接受金沛公司单方委托评估时，己发现金沛公司提供的据以评估的依据《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知》（编号：规条字12104)在委托评估时己经失效，并向金沛公司提出要提交新的有效的规划设计条件作为评估依据，但是金沛公司无法提交，金沛公司让评估人按这份失效的规划设计条件进行评估。根据评估员上述陈述，足以说明《评估报告书》的评估依据具有不确定性，对此，原审法院未予排除，仍将此作为认定查封土地价值的唯一根据，违反证据审核认定原则，适用法律不当。2.原审法院以珠江公司不同意重新委托评估为由，认为珠江公司的主张没有事实和法律依据，将举证责任分配给珠江公司，不符合举证规则。根据谁主张谁举证的原则，金沛公司、陈XX、梁X主张超额查封，则其应当承担举证责任。经庭审查明，金沛公司、陈XX、梁X提交的《评估报告书》不具有真实性及证明效力，不能作为证据使用。另外，金沛公司、陈XX、梁X在原审法庭询问是否同意重新委托评估时也表示不同意重新委托评估，亦不同意预付评估费用。为此，原审法院在金沛公司、陈XX、梁X提供的证据存有疑点不足以推翻珠江公司提供的保全金额与诉讼标的相符的证据的情况下，采纳金沛公司、陈XX、梁X的异议请求，举证责任分配不当。 二、有新证据证明查封涉案土地价值不超3.9亿元，本案实际查封财产价值远未达到珠江公司申请保全财产金额，不存在超额保全情形。（一）根据珠江公司提供的证据，在《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知》有效期间，已按容积率6.0报审过修建性详细规划方案，但政府部门明确回复须待控规获批后，按控规审议相关内容，而正在审批的控规显示土地最新容积率≤3.1，查封土地事实上已无法按容积率6.0报批报建，且自2018年以来，查封土地所在区域所有拍卖（执行）、出让同类商住地的容积率最高不超过4.0，金沛公司、陈锡忠、梁鹏辉提供的《评估报告书》第27页倒数第2行也载明“市场上暂无同类型的高容积率物业出售”，因此，按容积率6.0评估查封涉案土地价值不仅于法无据，也明显违背当地实际市场情况，不利于保证财产案件的执行。结合上述清况，根据当地市场情况、控规编制情况，按容积率≤3.1，查封土地价值不超3.9亿。（二）珠江公司起诉时主张本案诉讼标的为5.238亿元，对应申请保全金额为5.238亿元。按照《投资合作协议书》，本项目主要投资资产为位于广东省开平市××办事处××号地块的土地使用权，根据2017年11月3日的《资产划转协议》第一条第3项“涉案土地的价值不超过4790万元”，以及2018年3月31日广东诚晖实业投资有限公司与金沛公司签订的《开平诚晖投资有限公司股权转让协议》约定的股权转让价为1.25亿元等内容，目前实际查封财产中土地价值在2018年不高于1.25亿元。即使根据开平市自然资源局2019年5月最新发布的《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》显示容积率≤3.1，按当前该地块可开发经营的容积率为3.1计算，土地净值也不超过3.9亿元。实际查封财产中股权对应价值仅为注册资本1242万元，银行帐户内的存款（未显示被查封帐户里有存款），合计财产金额不高于4.03亿元。由此可见，实际查封财产数额远未达到珠江公司诉讼请求标的对应的保全金额5.238亿元，故本案不存在超额保全清形。 三、原审法院未履行释明义务，未向珠江公司指导、说明举证权利以及相关法律后果，程序不当。本案中，双方当事人对查封土地价值争议较大，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并制定提出鉴定申请的期间”的规定，原审法院应当充分考虑财产保全的目的，结合案件实际和保全标的具体情况，并适当兼顾被保全人利益，采取对查封土地由法院委托评估的方式确定查封资产价值。但原审法院在审查过程中，未向珠江公司释明需要鉴定并告知如不同意重新评估的，有可能承担举证不能的法律后果。并且原审法院同时询问双方当事人是否申请鉴定，在直接询问珠江公司是否同意法院重新委托评估并获得珠江公司表示不同意重新评估后，径行裁定珠江公司的主张无事实和法律依据，解除相关查封，原审法院程序明显不当。 综上，江门中院（2020）粤07执异29号《执行裁定书》认定事实错误，程序不当，请求依法撤销。 后，珠江公司又提交补充意见： 一、金沛公司单方委托评估时存在故意隐瞒项目地块规划利用条件调整的行为。1.涉案项目地块于2018年2月8日取得《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知书》，该通知载明容积率1.0-6.0，本规划条件有效期一年。2.根据涉案《投资合作协议书》第六条第8点的约定，金沛公司负责项目地块所有开发报建工作。金沛公司于2019年初以项目公司（诚晖公司）名义依照上述《通知书》内容申请项目地块修建性详细规划方案，但开平市城乡规划局于2019年2月15日作出《关于审议开平市三埠街道办事处港口路10号地块修建性详细规划方案的复函》，明确“项目所在地属开平市新港路东侧片区范围，尚未有法定控制性详细规划，目前我局正在编制《开平市新港路东侧片区控制性详细规划》，需待该控规编制完成并获市政府批准后，再按程序依法依规审议控规范围内的相关项目”，未予许可项目地块容积率6.0申报。3.2019年4月12日，金沛公司出席参加“关于开平项目修建性详细规划相关事宜”会议，确认项目地块无法短期内取得容积率不低于6.0的总规批复。4.2019年5月1日，开平市自然资源局公示《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）》，显示项目地块所处的控规容积率≤3.1。上述《复函》《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）》是行政机关依法作出，具有法律效力，足以证明项目地块规划条件发生变化、调整，金沛公司也明知该地块不能实现容积率6.0的规划条件。据此，2019年11月金沛公司委托亿信评估公司评估项目地块价值时，仅提供己失效的《通知书》，明显存在故意不提供《复函》《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）》，隐瞒项目地块规划条件调整、没有法定控规的真实情况的行为，以达到误导评估机构评估项目地块价值虚高的目的。金沛公司的行为明显有违诚信。 二、亿信评估公司根据失效的《通知书》设定规划利用条件与实际情况不符，《土地估价报告》作出的项目地块估价结果880397600元事实依据错误，违背最有效利用原则，不能反映项目地块在2019年10月查封时的真实价值。 三、珠江公司于2020年7月16日委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司（以下简称国誉估价公司）对涉案查封土地使用权价值评估，国誉估价公司作出深国誉咨字[2020]GZTDO7O1ZX号《土地咨询报告》、深国誉评字[2020]（技）GZTDO4O2号《土地咨询技术报告》，对涉案土地使用权以容积率3.1的数据设定测算项目地块土地使用权市场价值为433674800元。该估价事实依据真实、充分，符合最有效利用原则及合法原则,足以证明查封项目地块土地价值433674800元，没有超过诉讼标的5.238亿元，具有证明力。 金沛公司、陈XX、梁X答辩意见如下： 一、（2020）粤07执异29号执行裁定所依据的穗亿评字【2019】GQT19120628号土地估价报告，评估程序合法，内容合法，依法应作为裁定依据，原审裁定认定事实无误。1.针对复议申请人提出的《评估报告书》依据的规划设计条件已失效，容积率虚高问题。《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知》系2018年2月8日下发，有效期一年，故其到期日为2019年2月7日。该《通知》虽未明确有效期具体是约束哪一行为，但根据其名称为规划设计条件，其内容为建设项目设计要求，可以推知该有效期为设计报建时间，而非实际开工时间。此种理解亦符合法律规定和通常的交易习惯。答辩人已于2018年8月按规划条件申请报建，完全符合规划条件有效期的要求，不存在复议申请人所称失效问题。《通知》所确定的6.0容积率依法可作为《评估报告》依据。同时，复议申请人认为的6.74容积率系滥用最高最佳利用原则亦属错误理解。事实上，《通知》所确定的6.0容积率为按毛用地计算，而6.74则是经转换后的净用地计算，并未超越《通知》所规定的范围。复议申请人提出的该地块≤3.1的容积率缺乏事实和法律依据，不影响《评估报告》的效力。复议申请人所依据的《关于审议开平市三埠街道办事处港口路10号地块修建性详细规划方案的复函》，内容仅为将对涉案项目所属片区编制《控制性详细规划》，延缓审批，但并未确定任何具体的容积率，亦未包含任何提高或降低该地块容积率的内容。而《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》并非现行有效的规划，尚处在征求意见阶段，并不具有当然的法律效力。因此，上述两份文件均不能作为确定容积率的具体依据。2.针对复议申请人提出的鉴定存疑，举证责任分配不公的问题。如前所述，《评估报告》所采依据并不存在失效问题，鉴定人据此进行鉴定，并不存在程序瑕疵。听证笔录中，鉴定人并未回答申请人规划条件书是否有效的问题，亦未曾提及要求答辩人提供所谓“新的有效的”的规划条件，其仅表示向答辩人确认过该规划条件是否合法有效，而这是鉴定的正常程序，而非申请人所称的不确定性。申请人自行改变原听证笔录的表述，属于明显的断章取义。答辩人作为原审异议人，在原审中已就超额查封的事实向法院提交了《评估报告》、工商登记等证据材料，已完全充实自身证明责任，重新鉴定并非答辩人实现证明责任的必要条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”的规定，复议申请人对该《评估报告》提出质疑，应提供相应的证据并申请重新鉴定。但复议申请人既不同意采纳原《评估报告》，又不申请重新鉴定，其质疑明显缺乏事实和法律依据。因此执行法院采纳答辩人证据，认定超额查封事实并未违反举证责任的分配原则。 二、复议申请人未提供新证据证明查封土地价值降低，本案仍属超额查封。复议申请人所提交的各项证据均为原审证据，在原审听证中答辩人已作出回应，且各项证据均已经原审实体审查。1.针对复议申请人提出的正在审批的控规显示土地最新容积率≤3.1的问题。该控规尚未生效，涉案土地价值应以现行有效的规划确定，而可能出台的政策在现阶段并不具有确定的法律效力。即使该控规即时发布，该控规的出台时间也晚于规划条件的通知，根据江自然字（2019）41号《江门市自然资源局关于印发江门市城乡规范技术标准与准则的通知》第二章2.2.4的规定，已出具规划的项目将按规划条件执行。故本案土地价值实际并未发生改变。2.针对复议申请人提出的《投资合作协议书》及《资产划转协议》显示土地价值较低的问题。上述两份协议均非纯粹的地产交易，而是关联公司之间的划转，且附有其他的合作条件，故该价格并非实际的交易价格，难以反映资产的实际价值。该土地价值仍应以《评估报告》为准。 三、原审法院程序正当，所作裁定完全合法。鉴定作为当事人的诉讼权利，当事人具有相应的处分权利。根据听证笔录显示，原审法院已切实询问复议申请人是否同意重新鉴定，复议申请人已明确表示拒绝。故复议申请人已完全处分自身诉讼权利，应承担相应的法律后果。原审法院按照双方当事人意见未予重新鉴定，完全符合程序规定，结合在案证据所作裁定理应合法有效！ 后，金沛公司、陈XX、梁X提交补充答辩意见： 一、涉案地块并未出具新的规划设计条件，不存在复议申请人所称的规划利用条件变化，国誉估价公司作出的《土地咨询报告》《土地咨询技术报告》采纳容积率3.1缺乏事实依据。1.答辩人于2018年2月8日取得《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知》，确定涉案地块规划条件容积率为6.0。至今，仍无任何有效的政策文件对上述规划条件进行调整。复议申请人以缺乏具体内容的《复函》和尚未生效的《征求意见稿》确定土地容积率，并以此作为土地价值的评估依据，存在明显的事实和法律错误。以此得出的结论，依法不应采纳。2.复议申请人多次强调《开平市三埠街道办事处港口路10号地块规划设计条件通知》确定的规划设计条件有效期一年，于2019年2月8日失效，并以此作为涉案土地容积率3.1的主要理由，刻意曲解该有效期为开工建设期间（审批通过期间）或完工建设期间，缺乏基本的逻辑，完全背离一般行政规律。在本案中，规划条件有效期限制的必然是行政相对人设计报建时间，而审批机关的审批期限则有《行政许可法》另行规定。综上，复议申请人对前述《通知》的规划设计条件有效期理解上存在严重错误。 二、国誉估价公司出具的《土地咨询报告》、《土地咨询技术报告》确定的楼面地价显著低于市场正常价格，与事实不符。该两份报告在调低涉案地块容积率的基础上，仍采用较低的楼面单价，明显有违普遍的市场规律。答辩人向执行法院提交的穗亿评字[2019]GQT19120628号《土地估价报告》在评估过程中曾对附近地块土地市场情况进行过系统调查。据查，与涉案地块同一性质且同样位于三埠街道××（××）号地块，容积率3.5，拍卖成交楼面单价为4658元／㎡。另一位于三埠街道商住用地JCR2O18-89（开平11）号地块，容积率3.5，拍卖成交楼面单价为3800元／㎡。上述信息均可在开平市人民政府门户网查询。而复议申请人提供的《土地咨询报告》，在容积率3.1的条件下，认定的楼面单价仅为2850元／㎡，不仅远低于上述两处容积率3.5的商住用地，甚至低于穗亿评字[2019]GQT19120628号《土地估价报告》在容积率6.0条件下确定的楼面单价2990元／㎡。该评估价格完全脱离开平市地产交易的市场价格，违背市场规律。事实上，即使按申请人认为的容积率3.1，取上述两处容积率3.5的商住用地中较低的楼面单价3800元／㎡计算，涉案土地价值仍高达578,233,080元（土地面积49086㎡×容积率3.1×楼面单价3800元／㎡)，已远超本案诉讼请求。 三、复议申请人明确放弃重新鉴定，其另行委托鉴定的行为明显有违诚实信用原则，相关鉴定报告应依法驳回。 本院经审查，对江门中院查明的事实予以确认。 本院另查明，珠江公司于2020年7月16日委托国誉估价公司对涉案查封土地使用权价值评估，国誉估价公司于2020年7月20日作出深国誉咨字[2020]GZTD0701ZX《土地咨询报告》，确定涉案土地使用权价格为人民币433674800元。该《土地咨询报告》第3页“设定土地利用条件”部分明确：“本次咨询根据咨询委托方提供《委托书》结合《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》，本次咨询设定咨询对象土地面积为49086.00平方米，容积率为3.1，建筑密度为22%，……” 又查明，（2020）粤07执异29号案听证时，审判人员询问珠江公司是否同意执行法院通过摇珠的方式另选评估公司对涉案土地进行重新评估或向有关部门进行询价，珠江公司均明确表示不同意，陈述理由为“规划设计条件是评估最重要的基础，但现在规划条件处于未确定的状态，对地价作出评估的依据不确定，所以即使重新摇珠评估也是无法得出准确的价值。” 本院认为，本案争议的焦点问题是江门中院裁定解除对涉案土地之外其他财产的保全措施是否合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案复议申请人珠江公司作为原告向人民法院申请财产保全的金额为523847222元，广州中院根据该申请作出（2019）粤01民初1192号之一民事裁定书，裁定保全的金额也是523847222元，则本案应当保全的财产价值应按此数额掌握。故而，本案判断江门中院裁定解除对涉案土地之外其他财产的保全措施是否合法，应以涉案土地的价值能否满足523847222元的保全金额为审查标准。 根据本案已查明的事实，执行异议审查过程中，异议人金沛公司、陈XX、梁X就涉案土地的价值向案件审理法院提交了其自行委托评估公司出具的土地估价报告，评估涉案土地价值为880397600元，并以此主张本案保全财产的价值超出应保全的523847222元的财产范围，存在超标的查封情况。珠江公司认为异议人单方委托评估机构作出的评估报告所依据的规划利用条件已经失效，对该评估报告的证明效力不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款：“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”和第四十一条：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”的规定，珠江公司对是否超标的查封应提供相应的证据予以反驳，或申请重新鉴定，但该公司对江门中院提出的重新委托评估或向有关部门询价均不予认同，应承担举证不能的法律后果，其反驳意见缺乏事实依据。故此，江门中院采纳异议人所提交的评估报告，认定异议人关于本案存在超标的额查封的主张，符合上述司法解释规定，并无不当。复议申请人主张执行法院对举证责任分配不当、未尽举证责任释明义务亦无法律依据。 另外，执行异议听证过程中，江门中院询问复议申请人是否同意对涉案土地的价值重新委托评估或向有关部门询价，复议申请人珠江公司均明确予以拒绝，拒绝理由为“规划设计条件是评估最重要的基础，但现在规划条件处于未确定的状态，对地价作出评估的依据不确定，所以即使重新摇珠评估也是无法得出准确的价值。”执行异议审查程序结束后，复议申请人单方委托评估公司对涉案土地作出《土地咨询报告》，该报告第3页“设定土地利用条件”部分明确：“本次咨询根据咨询委托方提供《委托书》结合《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》，本次咨询设定咨询对象土地面积为49086.00平方米，容积率为3.1，建筑密度为22%，……”但根据本案已查明的事实，目前对涉案土地仍无新的规划方案或规划政策出台，复议申请人提交的《土地咨询报告》依据的《开平币新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》尚未发布，仍未生效。故而，在涉案地块的客观情形无新变化的情况下，复议申请人自行委托评估公司，依据尚处于征求意见阶段，内容仍未确定的《开平市新港路东侧片区控制性详细规划（征求意见稿）公示》作出《土地咨询报告》，本院不予采信。 综上，复议申请人珠江公司的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；江门中院（2020）粤07执异29号执行裁定认定事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人广州珠江房地产开发中心有限公司的复议申请，维持广东省江门市中级人民法院（2020）粤07执异29号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  詹伟雄 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理邵萌 书记员吴懿芸