江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11489号上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（南京）有限公司，住所地南京市建邺区怡康街****。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭君宇，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑞莹，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈雪梅，女，1979年8月21日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨旭，江苏振泽律师事务所律师。上诉人和记黄埔地产（南京）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人沈雪梅房屋买卖合同一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。和记黄埔公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由沈雪梅承担。事实与理由：1.一审认定和记黄埔公司于2017年5月31日维修完毕，属于认定事实不清，过分延长了维修时间，与事实及常理不符。首先，沈雪梅主张维修时间为2017年5月31日缺乏直接证据证明。沈雪梅提供截至2017年7月案涉房屋均无用水情况的证明，仅能证明涉案房屋在此期间可能无人居住，并不能证明案涉房屋一直处于维修状态。退一步说，既然用水证明显示截至2017年7月均无用水情况，沈雪梅应当主张房屋空置期限截至2017年7月才符合常理。从沈雪梅将房屋空置期限起始点设置为2016年12月25日可看出，沈雪梅主张权利时尽可能扩展空置期限，这与其设置的空置期限终点也互相矛盾；一审中，沈雪梅对和记黄埔公司提出的该疑问未进行合理性回复，且其在一审中自认没有证据证明和记黄埔公司于2017年5月31日通知其入住。其次，和记黄埔公司实际维修时间为拿到沈雪梅钥匙后的7天。和记黄埔公司在一审中陈述工程部说7天就维修好可以入住了，结合沈雪梅提出的房屋存在墙角开裂的质量问题，一周的维修时间是符合常理的。至于沈雪梅提出的墙角倾斜实际不存在，沈雪梅作为实际居住者也不可能接受存在安全隐患的房屋。最后，一审法院应当着重查清存疑点，有必要可以依职权询问具体维修人员，不应违背常理直接采纳沈雪梅对于空置期限的主张。2.即使一审法院认定维修完成时间为2017年5月31日，和记黄埔公司也无须按此期限赔偿沈雪梅房屋空置损失。首先，沈雪梅不存在房屋空置损失，和记黄埔公司无须承担赔偿责任。沈雪梅购买的是精装修房屋，根据经验，一般人会基于健康角度考虑将房屋空置半年时间；尽管和记黄埔公司在交房后对房屋又进行了维修，但由于维修时间较短，且仅是对房屋瑕疵进行的修补，不会产生危害而增加空置时间。沈雪梅按照链家等网站公布的房租挂牌价主张损失，经和记黄埔公司在链家该同类网站查询，同地段相同或相似房屋并无实际成功出租的记录，沈雪梅主张房屋空置导致的租金损失难以实现。因此，案涉房屋在沈雪梅主张的房屋空置期限内不太可能自己居住或对外出租，沈雪梅不存在房屋空置损失，和记黄埔公司无须对未实际发生的损失或不可预见的期待利益进行赔偿。其次，即使沈雪梅房屋空置存在损失，一审判决认定的赔偿标准也过高。案涉房屋质量问题不影响房屋的交付，和记黄埔公司于2016年12月24日将案涉房屋钥匙交付给沈雪梅，此时和记黄埔公司已完成《南京市商品房预售合同》所设定的房屋交付义务，一审判决和记黄埔公司承担的赔偿责任也非基于逾期交房的违约责任。沈雪梅主张的房屋空置损失不仅包括物业费还包括电梯使用费，而该费用与同地段租金标准接近，一审法院在不支持沈雪梅物业费诉请的同时，认为应当参照同地段租金标准进行赔偿，说理互相矛盾。最后，即使人民法院认为维修时间为2017年5月31日，沈雪梅房屋空置与和记黄埔公司的维修也不存在直接的因果关系，沈雪梅未实际发生损失，一审判决不仅加重了和记黄埔公司的责任，还因此使得沈雪梅从中获利，违反公平原则。综上所述，一审认定事实不清，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。沈雪梅辩称：1.涉案房屋维修完毕在2017年5月31日，在本案之前的判决中就该事实已经作出认定。房屋因维修空置至2017年7月，但我方只主张到2017年5月31日的损失。和记黄埔公司将涉案房屋钥匙拿走维修，交还房屋的举证责任在和记黄埔公司，故一审认定维修完毕在2017年5月31日并无错误。2.关于损失问题。一审中，沈雪梅举证了同地段房屋租金，和记黄埔公司基本上认可租金的标准。综上，请求维持一审判决。沈雪梅向一审法院起诉请求：1.和记黄埔公司赔偿沈雪梅因质量问题造成房屋空置损失68043元，并赔偿物业费损失2522.72元。2.和记黄埔公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月15日，沈雪梅和记黄埔公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定沈雪梅购买和记黄埔公司名下位于南京市建邺区房屋一套，按照合同约定和记黄埔公司应于2016年10月1日前交付，后和记黄埔公司于2016年12月24日延期交付将钥匙交给沈雪梅。沈雪梅看房后，发现该房屋存在诸多严重质量问题，遂要求和记黄埔公司安排人员进行维修。2017年1月12日，按照和记黄埔公司要求，沈雪梅将房屋钥匙交给和记黄埔公司进行维修，后和记黄埔公司于2017年5月31日维修完毕。一审中，沈雪梅陈述诉讼请求计算方式为：2016年12月25日-2017年5月31日，物业费按照177.44平方*1.9/天*5.5月计算，参照延期交房的违约金433.4元每天，共计157天计算，参照同地段租金标准，得出房屋空置损失金额也是接近的，同时沈雪梅陈述同地段该房屋月租金为9400元至13000元，和记黄埔公司陈述挂牌价为7000至9000元，实际成交价为7500元左右。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约履行。本案中，沈雪梅在和记黄埔公司处购买房产并已全额支付完毕，和记黄埔公司在交付房屋时应当按照精装修约定交付，和记黄埔公司在交付时房屋存在装修质量问题导致沈雪梅不能及时入住应当承担相应的违约责任。对沈雪梅主张之诉讼请求，应参照同期同地段该房型的租金来计算沈雪梅的损失，结合沈雪梅、和记黄埔公司对该房型同期月租金标准的陈述，一审法院酌定按照每月租金标准为8000元计算，认定为空置期限为自沈雪梅将房屋钥匙交付给和记黄埔公司之日起即2017年1月12日计算至维修完毕之日止即2017年5月31日止，空置损失为8000*（4+19/30）=37066.67元。关于沈雪梅主张相应物业费之损失，未能提供物业费交纳凭证等相关证据，故不予认可；对和记黄埔公司不认可2017年5月31日维修完毕交付给沈雪梅之意见，但未能提供证据予以证实，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、和记黄埔公司于判决生效之日起十日内向沈雪梅赔偿因违约造成的房屋空置损失共计37066.67元。二、驳回沈雪梅的其他诉讼请求。二审中，除了和记黄埔公司对一审查明的“后和记黄埔公司于2017年5月31日维修完毕。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院不予支持。对此，本院认为，由于和记黄埔公司并未提供维修好涉案房屋将案涉房屋钥匙交还给沈雪梅的充分证据，故本院对和记黄埔公司该异议不予采纳。本院认为，交付的商品房，必须符合规定的建筑工程质量标准。商品房的保修范围应当包括主体结构、屋面防水、电气管线、上下水管线的安装等，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。本案中，沈雪梅和记黄埔公司签订《南京市商品房预售合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。2016年12月24日，和记黄埔公司延期交付涉案房屋钥匙给沈雪梅。沈雪梅发现该房屋存在诸多严重质量问题，遂要求和记黄埔公司安排人员进行维修。2017年1月12日，按照和记黄埔公司要求，沈雪梅将案涉房屋钥匙交给和记黄埔公司进行维修。由于和记黄埔公司并未提供一周后维修好涉案房屋的充分证据，亦未举证证明一周后将案涉房屋钥匙交还给沈雪梅，理应由和记黄埔公司承担举证不能的法律后果。一审法院根据查明的事实，结合和记黄埔公司提供的工程维修记录表等证据，认定和记黄埔公司于2017年5月31日维修完毕，并无不当。和记黄埔公司主张一审认定其2017年5月31日维修完毕，过分延长了维修时间，与事实及常理不符的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因和记黄埔公司交付使用的房屋存在质量问题，严重影响沈雪梅正常居住使用，沈雪梅主张和记黄埔公司赔偿损失，理应予以支持。一审法院参照同期同地段该房型的租金计算沈雪梅的损失，结合沈雪梅、和记黄埔公司对该房型同期月租金标准的陈述，综合酌定按照每月租金标准8000元计算沈雪梅的损失为37066.67元，具有合理性，本院予以维持。和记黄埔公司主张其无须赔偿沈雪梅房屋空置损失的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，和记黄埔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1564元，由上诉人和记黄埔地产（南京）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 吴 勇二〇二〇年十二月二十九日书记员 唐姮鑫