吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1509号 上诉人(原审被告)：张艳春，女，1969年9月23日出生，汉族，无职业，现住吉林省镇赉县。 被上诉人(原审原告)：包玲玲，女，1988年7月5日出生，蒙古族，无职业，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：苏礼，镇赉县镇赉镇法律服务所法律工作者。 上诉人张艳春因与被上诉人包玲玲定金合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张艳春上诉请求：请求贵院依法改判张艳春不承担责任，已经交付的5000元不予以退还。一审法院认定的事实错误，事实认定不清，导致判决结果错误。张艳春与包玲玲通过融巽房产中介介绍签订了房屋买卖定金合同，包玲玲购买了张艳春位于××镇的房屋，面积为78.49平方米，包玲玲交付了定金5000元，当时包玲玲及中介均知道房屋有银行按揭贷款并且三方均到镇赉县的建设银行查询了贷款情况还到镇赉县政务大厅进行查询了房屋产权状况,剩余房款约定2020年10月9日前结清,但是包玲玲隐瞒事实说不知道房屋有银行贷款不客观,有房屋中介联系的该买卖事宜,包玲玲并未起诉房屋中介公司，只起诉张艳春遗漏了主体，并且包玲玲还在房屋中介交纳了中介费用，包玲玲不想购买房屋就违约因此才起诉,有银行贷款不影响包玲玲购买房屋,且房屋有银行贷款是包玲玲已经知晓的事实,张艳春已经提供了证人冯某出庭,也提供了双方的聊天记录，因此本案不具备合同解除的条件。综上所述，张艳春与包玲玲定金合同纠纷由于包玲玲违约，包玲玲不购买房屋导致要求解除合同，望能支持张艳春上诉请求。 包玲玲辩称，第一、张艳春在签订房屋买卖定金合同前，不知道房屋有贷款抵押的事实，签订合同后，双方与融巽中介去房产部门进行了查询，确认该房在银行有贷款抵押。第二、融巽中介不是房屋买卖人，本案与中介公司无关，不存在遗漏诉讼主体问题。第三、根据《担保法》第49条规定，一审判决于法有据，不仅符合法律规定，而且符合合同约定，应依法维持。 包玲玲向一审法院起诉请求：1、解除2020年9月9日包玲玲、张艳春签订的房屋买卖定金合同;2、判令张艳春双倍返还包玲玲定金10000元。事实与理由:2020年9月9日，包玲玲、张艳春签订房屋买卖定金合同一份，张艳春将位于英伦洋房××楼房屋,面积78.49平方米，以282000元价款卖给包玲玲，包玲玲于签定合同当日交付给张艳春买卖房屋定金5000元。同时约定张艳春保证再交易时该房没有产权纠纷,否则承担全部责任。张艳春违约除退已交付定金，再赔偿同额定金给包玲玲。经查张艳春出卖给包玲玲房屋,在银行有抵押贷款。依据法律规定抵押贷款房屋不能买卖。故诉至贵院，请依法公判。 一审法院经审理查明，2020年9月9日，包玲玲、张艳春签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：张艳春将位于英伦洋房××楼房屋，面积78.49平方米，以282000元的价格卖给包玲玲，包玲玲交付定金5000元；同时约定张艳春保证在交易时该房没有产权纠纷，否则承担全部责任；张艳春违约除退已交付定金，再赔偿同额定金给包玲玲；过户同时包玲玲付清所有尾款，张艳春必须无条件配合包玲玲办理一切过户相关事宜；包玲玲将剩余尾款在2020年10月9日前结清。现包玲玲以张艳春房屋有银行抵押贷款为由起诉要求与张艳春解除房屋买卖定金合同，并返还包玲玲定金10000元。 一审法院认为，双方签订《买卖定金合同》是双方达成合意的真实意思表示，符合相关法律规定，是真实有效的，对双方具有法律约束力，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，故双方应按合同履行。包玲玲以张艳春房屋有银行抵押贷款为由起诉要求与张艳春解除房屋买卖定金合同，并双倍返还定金10000元，张艳春对此不认可，认为双方在签订合同时，包玲玲已知晓该房屋有贷款事宜，并向法庭提供证据，张艳春提供的证据不能形成证据链，不能相互印证，且与双方签订的定金合同相矛盾；包玲玲对此又否认；因双方在合同中对该房屋是否有贷款，未有明确约定，而且双方在合同中约定“张艳春保证再交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”据此规定，法院对张艳春的抗辩不予采信。因张艳春隐瞒涉案房屋存在银行贷款的事实，违反了双方的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，符合合同解除的条件，故应解除双方签订的《买卖定金合同》。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，张艳春已收取包玲玲的定金5000元，依此规定及合同约定张艳春应双倍返回定金。故对于原告的主张法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除包玲玲与张艳春于2020年9月9日签订的《房屋买卖定金合同》；二、张艳春于判决生效后立即给付包玲玲双倍定金款10000元。案件受理费25元，由张艳春负担。 本院二审期间，张艳春提供2020年11月16日，其与签订合同的融巽中介公司工作人员谈话录音。证明双方签订合同之前，对方知道房屋存在贷款。包玲玲质证认为张艳春提供的录音时间为2020年11月16日，录音中体现签合同当时中介和包玲玲知道她出卖的房屋有贷款。录音与客观事实不符，房屋买卖定金合同签订的时间是2020年9月9日，肯定说此份录音不是签订合同当时的录音。所以不能证明张艳春与包玲玲在签订合同当时包玲玲就知道张艳春出卖的房屋有抵押贷款。录音当中谈到打官司输了，打官司输了应在一审判决之后，一审判决时间是2020年10月30日，录音谈话内容是在判决之后。综上，录音不能证明张艳春出卖房屋时包玲玲就知道该房屋有贷款。而且，定金合同第四条约定，张艳春保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，事实上，张艳春即出卖人隐瞒了当时房屋财物纠纷的抵押情况，所以这个录音不能作为证据使用。包玲玲对于录音真实性并未提出异议，对其真实性予以确认，对于证明问题在本院认为部分综合论述。 本院认为，张艳春与包玲玲之间的《房屋买卖定金合同》，二审双方达成一致意见均同意解除合同，故应当予以解除。关于张艳春是否存在违约行为，应否双倍返还定金。双方之间签订的《房屋买卖定金合同》第四条约定:“甲方（张艳春）保证再交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷,由甲方承担全部责任,甲方将房屋交付乙方（包玲玲）,并将该房屋之前产生的费用(水电、煤气、物业费等）结清。”该条规定只是约定出售方保证房屋所有权明晰，不存在产权纠纷，并未约定出售房屋不存在抵押贷款，故张艳春出售房屋存在银行抵押贷款并未违反定金合同条款约定。且依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，出售房屋是否存在抵押权，不影响房屋买卖合同效力，且受让人可以清偿债务消灭抵押权，亦不影响房屋所有权转移登记。关于包玲玲签订合同之前是否知晓购买房屋存在银行贷款。首先，双方之间房屋买卖系通过第三方房屋中介公司购买，对于房屋是否存在贷款事项应当系签订合同前应当明确的事项，结合二审张艳春提供的与房屋中介工作人员的录音来看，张艳春在签订合同前已经告知包玲玲出售房屋存在银行贷款，包玲玲也查询了银行贷款情况和房屋产权情况。其次，一审庭审中，包玲玲对于签订合同第二天其男朋友与张艳春录音质证意见称因查询银行得知自己因存在车辆贷款不能再办理房屋贷款，故想解除合同，要求张艳春退回定金5000元。第三，一审中证人冯某出庭证明双方看房签订合同时，证人一直在现场，张艳春出售房屋银行有贷款没结清，包玲玲同意把尾款结清，房照取出后再办理过户。经二审询问，包玲玲认可冯某看房和签订合同时在现场，故该证人证言陈述具有客观性，应当予以采信。综和上述证人证言及证据，可以认定张艳春出售房屋时已经向包玲玲告知出售房屋存在银行贷款的事实，包玲玲解除合同系因其不能办理贷款，故其主张张艳春隐瞒出售房屋有抵押贷款，因存在抵押贷款房屋不能买卖的理由不能成立。 综上所述，张艳春的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初1898号民事判决第一项即“解除包玲玲与张艳春于2020年9月9日签订的《房屋买卖定金合同》”； 二、撤销吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初1898号民事判决第二项即“张艳春于判决生效后立即给付包玲玲双倍定金款10000元”； 三、驳回包玲玲其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由包玲玲负担。二审案件受理费50元，由包玲玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  崔 岚