湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3981号上诉人（原审原告）：代莉，女，1987年5月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李媛媛，湖北百龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵宗烈，男，1993年9月20日出生，汉族，住湖北省保康县。上诉人代莉与上诉人赵宗烈因房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初2279号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。代莉上诉请求并针对对方的上诉请求辩称：一、请求撤销原审判决第二、三、四、五项，依法改判：1.赵宗烈向代莉支付房屋租金31166.67元，同时自2019年10月28日起至付清房屋租金时止以30000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向代莉支付滞纳金；2.赵宗烈结清截至2020年6月5日期间的水电、物业费用、燃气费用；3.赵宗烈向代莉赔偿空置期间的损失30000元；4.代莉无需返还押金10000元。二、本案二审诉讼费由赵宗烈负担。事实和理由：一、赵宗烈严重违约导致代莉房屋无法对外出租，应当向代莉赔偿6个月的房屋空置期损失。二、根据双方签订的租赁合同7.2.4约定，因赵宗烈逾期支付租金导致合同解除，代莉无需向赵宗烈退还10000元押金。赵宗烈上诉请求并针对对方的上诉请求辩称：请求撤销原判，依法予以改判。事实和理由：一、上诉人赵宗烈在2019年11月—2020年1月期间多次和代莉沟通退房事宜，赵宗烈明确表示要退租，代莉的损失部分可从赵宗烈所交的租房押金扣减。二、2020年突发新冠疫情，此情形属不可抗力，赵宗烈不应承担疫情期间的租金。三、一审判决在全面补偿代莉损失后，另行判决赵宗烈支付违约金，于法无据。代莉向一审法院起诉请求：一、判令双方之间的房屋租赁关系于2020年6月5日解除；二、赵宗烈向代莉支付房屋租金31333元（2019年11月28日至2020年6月5日），同时自2019年10月28日起至付清房租之日止以31333元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金；三、赵宗烈于2020年6月5日结清诉争房屋的水、电、天燃气、物业费用；四、赵宗烈向代莉赔偿空置期间的损失30000元（从赵宗烈将房屋腾退之日起开始计算）；五、判令代莉无需返还押金10000元；六、诉讼费由赵宗烈承担。一审法院认定事实：2019年5月，赵宗烈代表湖北恒信国通信息产业有限公司襄阳分公司（乙方）与代莉（甲方）签订《住宅楼租赁合同》，合同约定：代莉将其拥有产权，位于襄阳市××区春园路××原××单元××室（以下简称诉争房屋），建筑面积237.39平方米的住宅房出租给乙方作为办公使用；租期24个月，从2019年5月28日至2021年5月28日；年租金60000元，半年租金30000元，租金每6个月支付一次，每半年租金需提前一个月支付；押金10000元，乙方违反本合同约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；承租期内，产生的水费、电费、物业费由乙方承担；未按合同约定的各项费用累计金额超过10天房租的，甲方有权解除合同；因乙方原因解除合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿；乙方未按合同约定支付租金，按日加付其月租金的3‰作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方的违约责任。合同还就其他事项进行了约定。签订合同时，赵宗烈未提供湖北恒信国通信息产业有限公司襄阳分公司的授权委托。合同签订后，湖北恒信国通信息产业有限公司襄阳分公司未在合同中签名、盖章，赵宗烈个人接收、使用了上述房屋，并于2019年5月22日向代莉支付了租房押金10000元，6个月的房屋租金30000元，合计40000元。赵宗烈未向代莉支付自2019年11月29日之后的租金，且双方就支付租金、腾还房屋等事项协商未果，代莉提起诉讼。樊城区人民法院于2020年4月27日向赵宗烈送达了起诉状副本、应诉通知等法律文书。赵宗烈于2020年6月5日向代莉腾还了诉争房屋。一审另查明，赵宗烈使用诉争房屋后，未交付过水费、电费及物业管理费，从2019年6月至2020年5月，水费、电费及物业管理费合计5237.73元。截止2020年6月5日腾房时，赵宗烈充值诉争房屋天燃气余额2172.8元，代莉同意接受该天燃气余额，并同意抵充赵宗烈所欠债务。一审法院认为，赵宗烈代表湖北恒信国通信息产业有限公司襄阳分公司（以下简称恒信公司）与代莉签订《住宅楼租赁合同》，赵宗烈未取得恒信公司的授权委托，合同未得到恒信公司的追认。故赵宗烈代表恒信公司与代莉签订的《住宅楼租赁合同》，对恒信公司不发生效力，行为人赵宗烈应向代莉履行合同义务，承担违约责任。赵宗烈未按合同约定支付房屋租金，代莉有权解除合同，但代莉、赵宗烈所举证据不足以证明双方达成了解除合同的合意，并通知了对方。法律规定，约定或法定解除合同，合同自解除合同通知到达对方时解除。故赵宗烈代表恒信公司与代莉签订的租赁合同自法院向赵宗烈送达起诉状副本时（即2020年4月27日）解除。合同解除后，至腾还房屋之日止，代莉可要求赵宗烈参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。从2019年11月29日至2020年6月5日（腾房之日）的房屋租金和房屋占有使用费为31166.67元[30000元+30000元÷6个月×7/30]。故代莉诉请赵宗烈支付2019年11月28日至2020年6月5日的房屋租金31333元，支持31166.67元，超出部分不予支持。合同签订后，赵宗烈向代莉支付了押金10000元。合同约定，承租方违反合同约定，出租方可按约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补出租方损失，承租方应按约定另行赔付。故根据合同约定，赵宗烈支付的押金应先抵充代莉的损失。2020年6月5日腾房时，赵宗烈为诉争房屋充值天燃气费的余额为2172.8元，代莉同意接受该天燃气余额，并同意抵充赵宗烈所欠债务。故10000元押金及2172.8元天燃气费余业额，抵充租金和房屋占有使用费用后，剩余的房屋租金和房屋占有使用费为18993.87元（31166.67元－10000元－2172.8元）。合同约定，承租期内产生的水费、电费、物业费由承租方承担。故从2019年6月至2020年5月，诉争房屋产生的水费、电费及物业管理费合计5237.73元，应由赵宗烈承担。代莉系诉争房屋的所有权人，负有向物业管理公司交清水费、电费及物业管理费的义务。故根据合同的相对性，赵宗烈应向代莉支付承租房屋期间的水费、电费及物业管理费合计5237.73元后，由代莉向物业管理部门支付。赵宗烈未按合同约定的期限支付租金，并至合同提前解除，给代莉造成了资金占用期间利息、房屋连续出租收益等必然的损失，但代莉所举证据不足以证明其具体损失金额，故代莉诉请赵宗烈支付所欠租金按照全同银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金，及赔偿空置期间的损失30000元，酌情支持5000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、赵宗烈与代莉签订的《住宅楼租赁合同》于2020年4月27日解除；二、赵宗烈于本判决生效之日起十日内，向代莉支付房屋租金和房屋占有使用费18993.87元；三、赵宗烈于本判决生效之日起十日内，向代莉支付水费、电费及物业管理费合计5237.73元；四、赵宗烈于本判决生效之日起十日内，向代莉支付违约损失5000元；五、驳回代莉的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。原审认定属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由,现结合本案证据分析评判如下:一、从代莉与赵宗烈签订的《住宅楼租赁合同》形式上看，案涉房屋租赁合同系在赵宗烈与代莉两个自然人之间成立，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。二、赵宗烈没有如约交纳2019年11月29日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任；代莉享有合同法规定的法定解除权，双方合同自2020年4月27日法院向赵宗烈送达了起诉状副本时解除。三、赵宗烈的违约责任应当包括继续支付至2020年6月5日向代莉腾还房屋期间的租金和占有使用费。四、由于赵宗烈的违约行为发生在众所周知的2020年新冠疫情之前，但合同的履行期间又覆盖新冠疫情期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”原审综合考量2020年新冠疫情、合同的实际履行程度、双方过错，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由赵宗烈承担5000元违约金并退还其10000元押金，处理适当，本院酌予维持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1205元，由赵宗烈负担530元，代莉负担675元。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇二〇年十二月十五日书记员 王            硕