新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初3176号 原告：徐建，女，1983年5月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：任国瑞（原告爱人），汉族，1977年10月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：潘蓉，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：李钦豹，男，1975年3月24日出生，汉族，医生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告徐建与被告李钦豹租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告徐建的委托诉讼代理人任国瑞、潘蓉，被告李钦豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿经济损失200,000元。事实和理由：2018年8月9日，原告与被告签订《店铺转租合同》，被告将其租赁的位于乌鲁木齐市××区的店铺原名为《中益养生堂》以加盟方式转租给原告经营使用，收取原告的转让费30万元。租期五年，租金按年度支付且每年上调7,000元。但在租赁期间，因被告租赁的房屋本就是从案外人处二手转租，并非与原房东租赁。但原被告双方签订的合同中明确约定并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。2020年3月原房东与案外人解除了双方签订的房屋租赁合同，将原告从被告处租赁的门面房屋收回，造成原告无法继续经营使用该租赁房屋，而原告从被告处租赁的房屋租期是五年，至2020年3月原告租赁房屋使用仅有一年半的时间，仍有三年半租赁期间未使用，为此给原告造成了很大经济损失，现特向法院诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。庭审中，原告陈述向被告支付的30万元转让费中含租金58,041元，所以实际转让费为241,959元（300,000元-58,041元），合同约定的租期五年，即2019年2月28日至2024年3月31日共计五年两个月的时间，而原告仅使用了2019年2月28日至2020年7月28日共计一年半的时间，使用费应当为69,795元（241,959元÷5.2年×1.5年），剩余的使用费172,163元（241,959元-69,795元）属于原告的损失，被告应当向原告返还，合同中约定的违约责任为10%，所以原告方主张的违约金为30,000元，两项共计202,163元，但原告明确不主张违约金，仅主张被告支付经济损失200,000元，包含2020年7月28日之后未使用的费用、装修及店面设备的价值。被告李钦豹辩称，1、原告的理由不能成立，被告不存在给原告造成损失的可能，即便是有损失，也是原告自己造成的，与被告无关。2、2018年8月9日双方签订《店铺转租合同》一份，约定每年租金于2月28日前交付，如乙方逾期交付租金，逾期30日的，被告有权解除合同，收回店铺。2018年12月13日，原告因为经营不善，至乌鲁木齐市米东区人民法院起诉被告，以各种理由想要解除合同，后经乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1896号判决，驳回原告诉请。3、2019年原告不交房租，被告无数次的催促，并告知原告不交房租的后果，但原告置若罔闻，故意拖欠，分文不付，因之前案件并未审结，被告无奈之下只得自行垫付了2019年2月28日至2020年2月28日的房租，在前案终审后，被告原以为原告会主动还清房租款，可原告始终当作不知，被告只能诉至法院，请求原告履行合同并给付房租，此案经两次法院，终审判决原告支付房租及违约金。4、2020年2月28日前后，被告又多次告知原告，应交付2020年2月28日至2021年2月28日的房租，但原告仍置之不理，而被告实在无力继续垫付房租，于2020年4月1日申请法院强制执行。5、在告诉了出租人王冬梅后，出租人便与被告解除了租赁合同，按合同约定，因原告不交房租的行为，导致合同无法继续履行，导致出租人王冬梅解除了租赁合同，恶果是原告自行造成，与被告无关。因原告恶意不付租金行为，导致被告与出租人之间的合同被解除，那么原被告之间的合同也一样无法继续履行下去，而原告自食其果，无法继续租赁房屋，任何损失都由原告承担，被告已与该房屋无关，请求驳回原告诉请。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，被告李钦豹（承租方、乙方）与案外人王冬梅（出租方、甲方）签订《店铺转租合同》，约定的主要内容为：一、甲方自愿将所承租的位于乌鲁木齐市××区的店铺原名为《茗心轩茶楼》转租给乙方使用，建筑面积为380平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、甲方与原房东已签订了租赁合同，租期到2025年3月31日止，年租金为98,000元，每年上调7,000元，租金为每年4月1日前交付至甲方；三、店铺转租给乙方后，乙方应该按时给甲方交纳租金并及时交纳暖气费、水电费等各项费用。甲方负责协调乙方与房主的关系，房主有任何限制乙方经营方式、经营行为的举措，由甲方出面给予解决。否则，若非因乙方原因导致乙方不能租赁、续租及正常经营的，由甲方承担乙方一切损失；四、甲方转租给乙方店铺后，原有的店内装修、装饰、各类家具、电器等均归乙方所有，甲方不得索要；五、乙方向甲方分两次支付转让费共计20万元，第一次交付时间为2017年7月18日交付5万元，余款于2017年8月31日交清，上述费用包括第四条所述的装修、装饰、各类家具、电器设备，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；七、如乙方逾期交付租金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转租租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转租租费的10%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转租中止，甲方同意承担违约责任，并向乙方支付转租租费的10%作为违约金。合同还约定了其他内容。2018年8月9日，原告（承租方，乙方）与被告（转租方，甲方）签订《店铺转租合同》，约定的主要内容为：一、甲方自愿将所承租的位于乌鲁木齐市××区的店铺原名为《中益养生堂》转租给乙方使用，建筑面积为380平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、甲方与原房东已签订了租赁合同，租期到2024年3月31日止，年租金为105,000元，每年上调7,000元，租金为每年2月28日前交付至甲方；三、店铺转租给乙方后，乙方应该按时给甲方交纳租金并及时交纳暖气费、水电费等各项费用。甲方负责协调乙方与房主的关系，房主有任何限制乙方经营方式、经营行为的举措，甲方协助乙方解决。否则，若非因乙方原因导致乙方不能租赁、续租及政策经营的，由甲方承担乙方一切损失；四、甲方转租给乙方店铺后，原有的店内装修等均归乙方所有，甲方不得索要；五、乙方向甲方一次性支付转让费共计30万元，交付时间为2018年8月9日交清；七、如乙方逾期交付租金，乙方应每日向甲方支付总租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，收回店铺，转租费用不予退还，如果由于甲方原因导致转租中止，甲方同意承担违约责任。合同还约定了其他内容。2018年12月13日，原告以不能实现合同目的为由要求解除与被告签订的转租合同并主张被告返还转让费300,000元，将被告诉至本院，被告抗辩称“原被告双方不仅仅是该店铺租赁权的转让，更是包括《振兴路中医养生堂》店铺声誉、客户资源、培训员工、装修、设施、保健产品等生产资料的转让，300,000元的转让费里包含的转让租赁费实际只有2018年8月9日至2019年2月28日的58,041元（105,000元÷12月×6月＋105,000元÷12月÷30天×19天），其余241,959元的转让费所对应的生产资料已无法退还”，后本院依法驳回原告在（2018）新0109民初5786号案件中主张的诉讼请求，该判决已经生效。2019年4月10日，李钦豹以要求徐建继续履行上述店铺租赁合同、支付2019年度租金112,000元及违约金123,452元为由，将徐建起诉至本院，徐建抗辩不愿意继续履行合同，后该案经过一审、二审，判决上述店铺租赁合同继续履行，徐建向李钦豹支付租金105,000元、违约金4,658.06元。判决生效后，徐建未履行判决确定的义务，李钦豹申请本院强制执行。2020年2月28日，被告与原告通过电话联系，通话主要内容为：被告“那个房子你们还用不用”，原告“你给任国瑞打电话”，被告“合同是你签的，然后你给他说一下，2月28日马上就到了，你如果用的话，抓紧时间交房租，要不用你们就搬出去”，原告“我知道了”。另查明，2020年9月21日，因证人王振义身体欠佳需去外地医疗疾病，不能亲自出庭作证，原告申请乌鲁木齐市米东区公证处出具（2020）新乌米东证字第8496号公证书，对证人王振义在公证处亲笔书写的证言依法进行公证，证人证言内容为：本人王振义，本人和其儿子王新强于2012年4月2日与承租人王冬梅签订了《房屋出租协议》，将位于米东区振兴路米东区法院对面的房屋出租给王冬梅用于开茶楼使用，租期自2012年4月1日至2024年3月31日，因王冬梅擅自转让出租给其他人使用，又在本人不知情的情况下，改变破坏房屋主体结构、私挖主体墙开门洞，加装门窗，影响该房屋安全，本人知道后多次催促封堵加固，迟迟没有及时落实，另王冬梅长期拖欠房租金，没有诚信，构成租赁合同违约，无奈本人于2020年4月和王冬梅解除了租赁合同，将租赁房屋已收回，并将该房屋另行出租给别人。庭审中，双方均认可2018年8月9日签订的《店铺转租合同》已于2020年3月终止履行。以上事实，有店铺转租合同、民事判决书、证人证言及庭审笔录予以证实，并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《店铺转租合同》已终止履行，自双方签订合同至合同终止，共计20个月的时间，根据双方签订的转租合同可知，原告可期待的租期至少到2024年3月31日止，那么在约定租期尚未届满的情况下，发生了合同终止的情形，导致合同终止的责任当如何界定？首先，原告多次要求与被告解除合同，被告均不同意，那么被告即应当按照合同中“甲方负责协调乙方与房主的关系，房主有任何限制乙方经营方式、经营行为的举措，甲方协助乙方解决”的约定，确保原告继续经营的权利，现房东以王冬梅擅自转租、破坏房屋结构为由收回房屋，致使原告无法继续使用所租赁的房屋，应视为被告在合同履行过程中存在违约，未能保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。其次，根据合同相对性的原则，原告欠付租金的行为发生在其与被告之间，并不当然影响被告履行其与王冬梅之间的合同约定，更不必然导致王冬梅按照与房东之间的约定履行合同义务，即被告向王冬梅支付租金并不是代原告垫付租金，而是履行其与王冬梅之间的合同，同样的王冬梅向房东支付租金的行为也是履行其与房东之间的合同，且若被告认为原告违反合同约定，可以与原告解除合同，也可以主张原告继续履行合同，在此前双方的诉讼中，被告已经通过诉讼的方式实现其要求继续履行合同并主张租金的权利，因此原告欠付租金并不是导致被告不能向王冬梅支付租金的直接原因，也并不能直接导致原被告的合同终止履行。第三，考虑到原告确实长期拖欠租金，且经本判决支付租金后仍未主动履行义务，故原告在履行合同的过程中也存在违约行为，应视为导致双方合同终止履行的间接原因。综合以上三点，双方在履行合同的过程中均存在违约，违约程度双方各占50%，而房东收回房屋的行为致使原告租赁房屋的目的不能实现，原被告双方的合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告支付转让费300,000元，双方均认可其中的58,041元（105,000元÷12月×6月＋105,000元÷12月÷30天×19天）系2018年8月9日至2019年2月28日期间的租金，就剩余的241,959元转让费而言，虽然如被告陈述包含装修、产品、客户资源等各方面生产资料，但是该费用是基于租期至2024年3月31日止的预期可得利益而产生的，故本院酌情将241,959元分摊至2018年8月9日至2024年3月31日来计算，每月折合转让费为3,024.49元（241,959元÷80个月），原告自认店铺使用至2020年7月28日，即2018年8月9日至2020年7月28日，已使用转让费为72,587.76元（3,024.49元×24个月），未使用转让费为169,371.24元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对于原告主张的经济损失，本院结合双方的违约程度，酌情以退还转让费84,685.62元（169,371.24元×50%）的标准予以支持，原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：被告李钦豹于本判决生效后十日内向原告徐建赔偿经济损失84,685.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,150.45元（原告预交），由原告徐建负担1,239.89元，剩余案件受理费910.56元，与邮寄送达费60元，合计970.56元，由被告李钦豹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   丁 华二 〇 二 〇 年 十 二 月 八 日书  记  员   妮戈热