江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3466号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海苏亚医疗科技有限公司，住所地上海市普陀区丹巴路******。法定代表人：范传利，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘同维，男，1961年11月25日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王锦河，女，1962年8月17日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周斌，江苏天哲律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李义生，江苏天哲律师事务所律师。上诉人上海苏亚医疗科技有限公司（以下简称苏亚公司）与上诉人刘同维、王锦河因房屋租赁合同一案，均不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏亚公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判支持苏亚公司原审全部诉请，并驳回刘同维、王锦河反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘同维、王锦河承担。事实及理由如下：一、苏亚公司先行拆除房屋部分装修不存在过错，一审法院判令苏亚公司赔偿刘同维、王锦河装修损失1344128元错误。二、本案系刘同维、王锦河违约导致合同解除，一审法院判令鉴定期间（2019年5月14日至2019年7月19日）的租金损失1703510元由苏亚公司承担缺乏事实和法律依据。三、一审法院对返还租金的判决有误，刘同维、王锦河应当返还上诉人全部的已付租金9319200元，并赔偿占用资金的损失。四、根据合同约定，刘同维、王锦河应当承担延期交房的违约责任，一审法院认定刘同维、王锦河不存在逾期交房违约问题错误。五、在消防报验未通过后，苏亚公司及时终止了环评、设计、装修、净化等合同的履行，不存在放任损失扩大。一审法院认定苏亚公司无权要求赔偿环评费、设计费、装修费、净化费错误。六、一审法院认定苏亚公司已放弃约定解除权缺乏事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依法支持苏亚公司的上诉请求。刘同维、王锦河辩称：答辩意见同上诉意见。刘同维、王锦河上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持我方原审反诉请求，并驳回苏亚公司原审全部诉请；二、一、二审诉讼费、鉴定费用由苏亚公司承担。事实及理由如下：一、一审法院判决书中认定上诉人存在违约行为，从而导致租赁合同的解除，主要责任在上诉人，这一认定根本错误。二、所涉房屋租赁合同第七条第(二)项中明确约定了如果乙方(被上诉人）“有证据证明甲方原因（上诉人）导致无法办理环评、消防无法办理的证照的，乙方可以解除合同，不视为违约，取消免租期优惠，租金按实结算”。三、关于租赁合同解除时间认定的错误以及被上诉人占用房屋期间的费用应该全部由被上诉人承担的问题。合同解除的时间应该是上诉人向人民法院变更诉讼请求，同意合同解除的时间即2019年5月14日。无论是2018年9月17日还是2019年5月14日，双方已经在为合同是否解除产生争议，房屋是不可能进行交接的。而一审法院将无法交接的责任完全归责于上诉人显然是有失公平公正的。故此，无论解除的时间是哪一天，被上诉人实际占用房屋期间的租金都应该由被上诉人承担。四、关于房屋装修的赔偿费用的问题。上诉人在明确我方回复函图纸不能提供后，仍然委托了施工单位，对房屋的装修进行了大部分拆除，给上诉人造成了大量的经济损失。而从得知原始图纸部分不能提供，然后委托施工单位对房屋原装修进行拆除，到委托建筑设计院绘制房屋图纸，都可以证明被上诉人在当时主观上是愿意履行合同的，最后是因为被上诉人公司内部产生矛盾，导致不再愿意继续履行合同。而关于修复时间所导致的损失300余万元，一审法院认为2019年11月18日将争诉房屋出售给案外人就免除了被上诉人此项责任，于理于法不合。苏亚公司辩称：一、一审认定刘同维、王锦河未提供房屋平面图纸致使苏亚公司无法通过消防报验，构成根本违约，苏亚公司享有法定解除权正确。二、本案不应适用合同法第七条第(二)项关于“取消免租期优惠，租金按实结算”的约定。三、一审关于合同解除时间的认定正确。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案解除通知于2018年9月18日到达刘同维、王锦河。据此，合同解除时间为2018年9月18日。四、刘同维、王锦河无权主张房屋占用费用。合同解除后，及时收回房屋是刘同维、王锦河的法定义务，苏亚公司也已多次要求尽快交接房屋，但刘同维、王锦河迟迟不办理交接。刘同维、王锦河无权主张因自身原因产生的房屋占用费用。此外，《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大:没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，即使刘同维、王锦河对解除持有异议，其也负有及时止损的法定义务。在苏亚公司于2018年9月撤场并发函解除合同后，刘同维、王锦河应当尽快接收房屋、及时止损。五、刘同维、王锦河无权向苏亚公司主张装修损失。关于装修恢复期，刘同维、王锦河已将房屋另行出售，并不存在装修恢复期。其次，鉴定机构认定装修恢复期为三个月根本没有任何依据。最后，苏亚公司先行拆除部分装修不存在过错，苏亚公司不应赔偿刘同维、王锦河装修损失。苏亚公司向一审法院起诉请求：一、确认苏亚公司与刘同维、王锦河签订的房屋租赁合同已于2018年9月18日解除；二、判令刘同维、王锦河支付导致合同解除的违约金1863840元；三、判令刘同维、王锦河返还履约保证金800000元，并赔偿资金占用损失（自2017年9月18日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）；四、判令刘同维、王锦河返还已付租金9319200元，并赔偿资金占用损失（自2017年9月30日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）；五、判令刘同维、王锦河赔偿环评费、设计费、装修费、净化费、安保费等共计2016800元；六、判令刘同维、王锦河支付延期交付违约金186927.62元（按第一年年租金9319200元的银行同期贷款利率的两倍，自2017年9月22日起计算至2017年12月14日）；七、判令刘同维、王锦河承担本案诉讼费、保全费。刘同维、王锦河向一审法院反诉请求：一、确认刘同维、王锦河与苏亚公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；二、判令苏亚公司赔偿免租期损失3883000元；三、判令苏亚公司赔偿空租期租金损失4659600元；四、判令苏亚公司赔偿合同约定的租金损失（2019年2月15日至2019年7月19日止，共主张5个月）3883000元；五、判令苏亚公司支付违约金1863840元；六、判令苏亚公司赔偿装修损失5018055元；七、判令苏亚公司承担本案本诉与反诉受理费。一审法院认定事实如下：2017年9月13日，刘同维、王锦河（甲方）与苏亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，负一层甲方现使用的车库面积给乙方免费使用，乙方在实地勘察后自愿承租上述房屋；诉争房屋面积合计约6962.11平方米；租赁用途拟设立整形美容医院；租赁期限为125个月（含免租期），自2017年9月15日起至2028年2月14日止，自实际交接之日起算（双方在交接资料清单签字之日为交接日）；甲方同意给予乙方装修免租期5个月，自交接之日起算；年租金为9319200元，房租每两年递增8%；第一年租金一次性支付，自第二年起租金每半年支付一次，乙方应先缴纳租金后使用租赁房屋，首期租金应于2017年9月30日前支付，甲方于收款后3日内开具发票；自第二年起每期应在上期租期到期两周前乙方支付甲方租金中对应税费，甲方收到税费开票给乙方，乙方收到发票后一周内支付剩余租金；第二年租金中2019年2月15日至2019年8月14日租金4659600元，于2019年2月9日前支付；2019年8月15日至2020年2月14日租金4659600元，于2019年8月9日前支付；双方约定，乙方在合同签订生效后5天内向甲方支付履约保证金800000元，作为乙方履行本合同的担保，合同期限届满时，在乙方无任何违约行为的情况下，甲方应于双方办完交接手续之日起5天内将履约保证金退还乙方（不计息），否则履约保证金应优先抵扣违约金；租赁期间，乙方须根据国家物价、供电、供水等相关部门规定的价格，按甲方书面催缴通知单向江苏同坤投资发展有限公司缴纳水、电费以及乙方使用诉争房屋所产生的应由乙方缴纳的其他费用；乙方缴纳履约保证金后3日内，甲方将诉争房屋及合同附件一所列明的设备、设施一并交付乙方，设备、设施现状交接（不含办公用品），双方签字确认；甲方将南京市秦淮区卫计委颁发的南京歧祖堂门诊部《医疗机构执业许可证》、房屋建筑平面图、结构图、水电图、装修设计图、初次消防合格证明、房产证等相关资料的复印件（如乙方需要原件时，甲方应配合提供）移交给乙方（具体详见附件二）；甲方还应在交接上述资料时，同时交付江苏同坤投资发展有限公司出具的同意乙方在租期内免费使用负一层车库的承诺书；甲方未能按上述约定提供上述材料的，乙方可随时解除合同并不承担任何违约责任；交接后，如非乙方原因，房屋结构质量造成的重大维修费用由甲方承担；交接后，所有设施、设备的日常维护、维修、保养的费用由乙方承担，甲方负责配合乙方原有设备、设施的维护、维修、保养；甲方在租赁期内有权对乙方使用诉争房屋进行监督；甲方承诺配合乙方办理外立面店招设立、广告位报批、消防、环评的手续，具体办理及费用由乙方负责；乙方负责办理经营相关手续以及经营所需全部证、照，并承担相关费用，因国家政策原因，环评、消防及有证据证明的甲方原因导致无法办理上述证、照的，乙方可解除合同，不视为违约，取消免租期优惠，租金按实结算；乙方在不影响诉争房屋安全使用的前提下，可根据经营需要对租赁房屋进行装饰、装修，装修、装饰图纸需报甲方备案，装修不得改变诉争房屋的主体结构，不得损害房屋的防水层，否则应承担维修、赔偿损失等法律责任；合同解除或终止时，乙方投入的装饰、装修，除可移动部分由乙方移走外，其余部分归甲方所有，甲方无需给予补偿；除本合同另有约定外，乙方应于合同解除或终止之日将诉争房屋除装修改造部分外，完好无损无偿地移交甲方，双方办理移交清单；甲方有下列情形之一的，租赁房屋经权威部门检测不符合国家安全标准的、甲方迟延交付房屋一个月的、诉争房屋发生权属纠纷，影响乙方正常使用超过一个月的、甲方不履行合同约定的义务，在乙方书面催告后仍不履行的，乙方有权行使合同单方解除权，自解除合同的书面通知到达甲方时，合同解除；乙方有下列情形之一的，乙方迟延缴纳租金或其他费用，经甲方书面催缴仍未缴纳或迟延缴纳租金或其他费用累计超过30日的、乙方未按规定配备和更换消防设备，经甲方或相关部门提出后拒不改正的、乙方在诉争房屋内存放易燃易爆等有害危险品的，但用于医疗用途的除外、乙方未经甲方事先书面同意损害诉争房屋主体结构的、乙方擅自改变诉争房屋用途的、乙方利用诉争房屋从事违法活动的，甲方有权行使合同单方解除权，自解除合同的书面通知到达甲方时，合同解除；如乙方未按约定的时间支付租金超过3天的，每逾期1天，按应缴纳租金额的银行同期贷款利率的两倍向甲方支付滞纳金；如乙方迟延缴纳租金或其他违约行为，导致甲方解除合同的，乙方应按当年租金总额的20%向甲方支付违约金；如甲方未按约定的时间交付租赁房屋，每迟延1天，须按第一年年租金的银行同期贷款利率的两倍向乙方支付违约金；如甲方存在违约事由，乙方行使单方解除权后甲方除应退还未履行期间的费用和保证金外，还应当承担当年租金总额20%的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，应当补足；如乙方存在违约事由，甲方行使单方解除权后，乙方应当承担当年租金总额20%的违约金，违约金优先从保证金中扣除，不足以弥补甲方损失的，应当补足；任何一方擅自提前解除合同的，另一方有权要求违约方按照当年租金的20%支付违约金，上述违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权要求违约方承担赔偿责任。上述合同签订后，苏亚公司于2017年9月18日向刘同维、王锦河支付履约保证金800000元，于2017年9月30日支付第一年租金9319200元。2017年9月26日，苏亚公司员工葛春峰、朱东君在《附件二目录》上签字，该附件目录载明：“一、南京医疗机构执业许可证（歧祖堂门诊部）；二、房屋建筑平面图；三、楼层平面图；四、开关插座、监控、应急照明、广播、照明；五、给排水系统图；六、配电房位置示意图；七、消防验收备案凭证；八、消防报警平面图；九、房产证；十、电气施工图；十一、三层原始图；十二、三层给排水图；十三、空调平面图。”2017年10月12日，苏亚公司向刘同维、王锦河发出《关于物业入住通知的函》，载明苏亚公司预计于2018年10月18日进行物业交接工作，要求刘同维、王锦河予以配合。2017年10月18日，苏亚公司与刘同维、王锦河就诉争房屋交接事项进行确认，双方确认交接事项分为人员交接，强电及弱电交接，设备、设施、水、电抄表、部分家具交接，停车场交接，电话、网络系统交接，交接时间自2017年10月18日开始，同时按照苏亚公司要求，交接工作按上述交接事项分批交接。2017年12月14日，刘同维、王锦河与苏亚公司就诉争房屋水、电表读数进行抄表确认。2017年12月15日，双方就诉争房屋的办公室钥匙、弱电设备等进行了交接。2018年5月23日、5月24日，双方就其他设备、资产进行交接，并制作交接清单。2017年11月8日，苏亚公司向刘同维、王锦河发出《关于租赁房屋使用告知函》，载明因苏亚公司业务调整，欲将诉争房屋无偿给其下属全资子公司南京苏亚医疗管理有限公司使用，租赁用途不变。刘同维、王锦河对此予以了确认。2017年12月6日，苏亚公司向刘同维、王锦河发出《关于同坤大厦有关医美使用功能的函》，载明：“一、我方正邀请江苏省设计院在进行同坤大厦医美使用功能设计，根据医美运营需要，预将对部分房间进行拆改，拆改的部分在图纸上已用蓝色笔标记出，请甲方予以确认。二、设计方认为同坤大楼消防目前有几大硬伤，最关键没有一层、二层的原始图纸，继而无法上报消防，请求甲方提供图纸（现在李总已提供给我们三层全部图纸，没有提供一层到三层的原始图纸），因此消防设计无法通过。三、设计院指出一层的消防通道有硬伤，设计方案在一层报审的图上也做了标注，设计出两个新的通道同时封掉了楼梯，这需要甲方予以确认。对于民用建筑而言，消防报审是最重要的，因此我们希望提供平面修改达到报审需求，顺利推进项目，但这需要和甲方协商，如果不同意是否给予更好的建议。设计院之前也给我方发了一个函，也请甲方针对此函予以书面回复。”2017年12月18日，刘同维、王锦河向苏亚公司发出《关于同坤大厦租赁的回复函》，载明：“一、对于贵公司在实际使用时，因设计需要进行的部分房间拆改，对此我们的意见是，如果贵方现在的拆改不影响大楼的整体结构原则上是可以的，具体情况见正式改造图后再行协商。但由于贵方的拆改对我们原来的装修、装饰造成损害的，在租赁期满结束时应当恢复原状，恢复不了的或无法恢复的，应当进行赔偿。二、对于贵方委托的设计院提出的种种问题，我们作为房主无法代替专业部门回复贵方。如贵方所知，我们并非开发商，对于房屋结构、图纸、设计等并不清楚，租赁的房屋能否符合贵方的要求，应当是租赁签约前确定的，而不是现在。关于房屋的相关图纸，我们并没有，建议贵方可向南京市城建档案馆或其他相关部门取。”2018年1月，苏亚公司与建工设计院签订《建设工程设计合同》，委托建工设计院就诉争房屋进行装修设计。2018年4月，苏亚公司与南京容大环境工程有限公司（以下简称容大公司）签订《南京苏亚医疗美容门诊部环保技术服务合同》，委托容大公司提供诉争房屋的环评报告表编制、网上申报、环保咨询服务。合同履行过程中，苏亚公司对诉争房屋内原有装修等进行了拆除。2018年7月25日，刘同维、王锦河委托律师向苏亚公司发出《律师函》，载明：“贵司委托第三方进行进场装修，并将委托人一楼、二楼、三楼原价值近2000万元的装修在2018年5月23日至2018年6月10日前基本拆除或毁损，但目前装修工作已经全面停止。2018年6月12日贵司的大股东苏宁集团委派负责人郭如金、马运进、杨晓勇及贵司现总经理张明与委托人当面沟通时，口头称由于公司经营战略的调整，可能对租赁房屋不再承租。委托人明确表示要求贵司出具正式的书面意见，但至今为止，委托人仍未收到贵司的书面意见。委托人对于贵司是否能继续履行合同产生质疑，并于2018年7月25日正式函告贵司，希望贵司就是否继续履行合同给予书面正式回复意见，最迟不超过2018年8月8日书面回函，明确是否继续履行合同，如逾期不回复的，将视为贵司根本性违约，并拟采取进一步的法律措施。”苏亚公司于2018年7月26日收到上述函件。2018年8月，苏亚公司就诉争房屋消防设计进行报审。2018年8月17日，南京市公安消防支队秦淮区大队向苏亚公司发出《建设工程消防设计审核意见书》，载明因资料审查不合格，故苏亚公司就诉争房屋提交的消防设计审核不合格。2018年9月17日，苏亚公司向刘同维、王锦河发出《解除函》，载明：“首先，合同第七条（一）甲方的权利义务约定，贵方将南京市秦淮区卫计委办法的南京歧祖堂门诊部《医疗机构执业许可证》、房屋建筑平面图、结构图、水电图、装修设计图、初次消防合格证明、房产证等相关资料的复印件移交给我方，贵方未能按约提供上述资料的，我方可随时解除合同并不承担任何违约责任。……然而我方前期已多次敦促贵方提供上述资料，贵方多次推诿拖延，拒绝提供，至今仍未提供齐全的资料。根据上述合同约定，我方有权单方解除合同并不承担任何违约责任。其次，2018年8月，南京市公安消防支队秦淮区大队就我方医疗美容门诊内部装修工程出具《建设工程消防设计审核意见书》，该工程消防设计审核不合格。主要存在问题为资料审查不合格。我方订立合同的目的是设立整形美容医院，在正式设立整形美容医院前，我方需履行消防、卫生、环评等行政报批手续，取得医疗机构执业许可证。根据相关消防法规，向消防大队报审消防设计时，必须提供房屋建筑平面图等房屋图纸。但经我方多次敦促，贵方一直未提供相关资料。现因贵方未提供相关资料，导致消防审批无法通过，后续医院无法设立，我方订立合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，我方有权解除合同。基于以上原因，我方决定解除与贵方签订的《房屋租赁合同》及其他生效协议。合同自本函到达贵方时解除。并且根据合同约定，我方行使单方解除权后，贵方应当承担当年租金总额20%的违约金。另外，合同还约定我方缴纳履约保证金后3日内，贵方将租赁房屋及本合同附件一所列明的设备、设施一并交付我方，双方签字确认。若贵方未按照约定的时间交付租赁房屋，每迟延一日，须按照第一年年租金的银行同期贷款利率的两倍向我方支付违约金。我方依约在2017年9月18日支付履约保证金800000元，但贵方并未在约定的时间内交付房屋。在我方多次敦促后，贵方最终于2017年12月份才与我方进行对接，沟通房屋交付事宜。基于此，我方有权要求贵方承担迟延交付房屋的违约责任。请贵方收到本函件后立即与我方进行对接，处理后续相关事宜。若未及时处理，产生的所有法律后果由贵方承担。”刘同维、王锦河于2018年9月18日收到上述函件。2018年9月20日，刘同维、王锦河向苏亚公司发出《回复函》，认为苏亚公司认为刘同维、王锦河违约没有任何事实及法律依据，苏亚公司以刘同维、王锦河违约为由解除合同系故意歪曲事实。关于施工设计过程中若无法提供房屋原始平面图纸能否通过消防报验的问题，苏亚公司陈述，若无房屋原始平面图纸，则消防报审始终无法通过。刘同维、王锦河则陈述，即便没有房屋的原始平面图纸，可以通过委托相关有资质的设计单位进行绘图，绘图后即可通过审批。为此一审法院向南京市公安消防支队秦淮区大队进行了咨询，秦淮区消防大队表示在没有房屋原始平面图纸的情况下，可以通过建筑设计院绘制图纸用于消防报验。另，刘同维、王锦河持一审法院调查令向建工设计院进行了调查，建工设计院就此向一审法院出具《情况说明》一份，载明：“一、苏亚公司委托我司对诉争房屋进行装修设计，出装修方案、装修施工图、报消防图审及验收、施工图交底等工作。双方于2018年1月22日签订了《建设工程设计合同》。我司已按约完成至交付装修施工图、现场技术交底，我司已留存苏亚公司的设计图纸签收单。二、因苏亚公司未按合同约定支付我院第三笔合同进度款，故我司未在上述图纸上加盖我院的出图专用章。……”关于诉争房屋的结构图，苏亚公司认为刘同维、王锦河在合同履行过程中从未向苏亚公司提供诉争房屋结构图，但同时认可苏亚公司从未向刘同维、王锦河催要过诉争房屋的结构图。后刘同维、王锦河在本案审理过程中向苏亚公司交付了诉争房屋结构图。关于刘同维、王锦河签订合同后所交付的材料，苏亚公司认为刘同维、王锦河在合同签订后并未提供合同约定的初次消防合格证明、房屋建筑平面图、结构图、南京歧祖堂门诊部《医疗机构执业许可证》。刘同维、王锦河认为双方签字确认的“附件二目录”中载明已经提交了房屋建筑平面图、南京歧祖堂门诊部《医疗机构执业许可证》，结构图在本案审理过程中已经提交，关于消防的资料，也已经提供了消防《建设工程消防设计备案凭证》。案件审理过程中，苏亚公司提供建设工程设计合同、中国银行客户借记回单、苏州市民用建筑设计院有限责任公司报价单、环保技术服务合同、约谈记录表、南京广博装饰股份有限公司结算承诺书、苏州元泰工程有限公司结算承诺书等一组证据，以证明租赁合同签订后，苏亚公司为项目建设支付了环评费、设计费、装修费、净化费、安保费等共计2016800元。刘同维、王锦河对上述证据的真实性不予认可，同时认为在刘同维、王锦河明确回函告知无法提供相关原始平面图纸后，苏亚公司应当预见相应的风险，上述费用如果真实存在，也是发生在苏亚公司明知刘同维、王锦河无法提供相关图纸之后，但是苏亚公司仍放任损失扩大，因此所谓损失亦应由苏亚公司自行负担。另，苏亚公司还提供南京市消防救援支队作出的《南京市消防安全重大风险评估报告》一份，以证明诉争房屋存在重大安全隐患，不符合作为医院使用的条件。刘同维、王锦河对上述证据真实性不持异议，但是认为存在消防安全隐患并不影响消防通过报验，且该报告形成于2019年5月，不能作为苏亚公司解除合同的依据。因苏亚公司与刘同维、王锦河就诉争房屋装修损失无法达成一致，刘同维、王锦河遂于2019年5月14日申请就诉争房屋装修损失进行鉴定。一审法院委托江苏五星资产评估有限责任公司进行鉴定，现场勘验完毕后，苏亚公司与刘同维、王锦河于2019年7月19日就诉争房屋进行了交接。后评估公司做出苏五星评鉴字（2019）149号评估报告，载明：诉争房屋装修损失的评估值为5018055元。刘同维、王锦河对上述报告不持异议。苏亚公司对上述评估报告持有异议，并申请评估机构专家到庭接受质询。苏亚公司认为评估机构对品牌、材质、工艺的确定应当由刘同维、王锦河提供证据，同时评估机构确定单价未列明具体组价过程，装修时长的确定没有明确市场调查情况，评估结论没有考虑装修成新率。评估机构工程师庄惠斌、黄翔宇到庭陈述，关于相关费用的组价，因为现场勘验的时候工程量无法测量，很多工程是隐蔽工程，因此评估机构是在定额的基础上考虑部分修复的难度，然后通过公司内部数据库、市场调查取得的折中价格；关于装修时长，根据常规装修所需时间为2至4个月，评估机构取了中间值即3个月。刘同维、王锦河为此支出评估费用70000元，苏亚公司支出1000元（一审法院对此存在笔误，本院予以纠正）。另，刘同维、王锦河已于2019年11月18日将诉争房屋出售案外人任冰雪，双方已签订购房合同。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于苏亚公司要求确认其与刘同维、王锦河签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月18日解除的诉讼请求，苏亚公司发函要求解除合同的理由为刘同维、王锦河未能提供诉争房屋的原始建筑平面图，故苏亚公司依据合同有权单方解除合同并不承担任何违约责任，且因为没有该原始建筑平面图，导致苏亚公司无法通过消防报验，其开设整形医院的合同目的无法实现，苏亚公司亦享有合同法规定的解除权。关于合同约定的解除权，一审法院认为，双方合同虽约定“甲方将南京市秦淮区卫计委办法的南京歧祖堂门诊部《医疗机构执业许可证》、房屋建筑平面图、结构图、水电图、装修设计图、初次消防合格证明、房产证等相关资料的复印件（如乙方需要原件时，甲方应配合提供）移交给乙方。甲方未能按上述约定提供上述材料的，乙方可随时解除合同并不承担任何违约责任。”但是在2017年12月6日苏亚公司发函要求提供原始平面图纸后，刘同维、王锦河亦于2017年12月18日明确回函表示无法提供相关图纸，此后苏亚公司并未及时行使合同约定的解除权，直至2018年9月17日才以此为由要求解除合同，故应当认定苏亚公司已放弃其合同约定的解除权。但此后刘同维、王锦河始终未能提供房屋平面图纸，致使苏亚公司无法通过消防报验，其行为已构成根本违约，苏亚公司虽自行委托建工设计院进行设计、绘图，但仍不能免除刘同维、王锦河作为出租方提供相应房屋图纸的义务，苏亚公司享有法定解除权，故对其要求确认双方租赁合同已于2018年9月18日解除的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于刘同维、王锦河要求确认双方合同于2019年5月14日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于苏亚公司要求返还履约保证金800000元的诉讼请求，现双方合同已因刘同维、王锦河违约而解除，故刘同维、王锦河理应将履约保证金予以返还。关于苏亚公司要求返还已付租金9319200元的诉讼请求，本案中双方当事人关于房屋交接日期持有争议，对此一审法院认为，从双方交接的过程来看，苏亚公司于2017年10月12日才向刘同维、王锦河发出《关于物业入住通知的函》，在2017年10月18日双方就诉争房屋交接事项进行确认时，也明确载明交接开始日期为2017年10月18日，同时载明因按照苏亚公司要求，交接工作按交接事项分批交接，故应以该日作为诉争房屋实际交付日期。苏亚公司接收诉争房屋后直至2018年9月17日才发函要求解除合同，故苏亚公司应当承担2018年3月18日至2018年9月17日期间（已扣除免租期5个月）的房屋租金，刘同维、王锦河尚需返还租金金额为4659600元（9319200元÷12个月×6个月）。关于苏亚公司要求刘同维、王锦河赔偿合同解除违约金1863840元的诉讼请求，现刘同维、王锦河已构成根本违约，综合考虑苏亚公司的实际损失、合同的履行情况，一审法院认为该违约金约定并未过分高于苏亚公司的实际损失，故对苏亚公司的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于苏亚公司要求赔偿环评费、设计费、装修费、净化费的诉讼请求，一审法院认为，苏亚公司在刘同维、王锦河明确告知无法提供相关图纸后，未审慎评估消防报验风险仍投入大量相关装修、设计费用，对于该损失扩大部分苏亚公司无权要求赔偿，故对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于苏亚公司要求赔偿资金占用损失、安保费损失的诉讼请求，现苏亚公司主张的违约金已足以弥补其实际损失，故对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于苏亚公司要求支付延期交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，如前所述，苏亚公司于2017年10月12日才向刘同维、王锦河发出《关于物业入住通知的函》，此后亦提出要求分期分批交房，应认定刘同维、王锦河不存在逾期交房违约问题，故对于苏亚公司上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘同维、王锦河要求苏亚公司赔偿免租期损失、空租期租金损失及违约金的诉讼请求，一审法院认为，本案租赁合同系因刘同维、王锦河违约而致解除，其无权主张相应违约损失，故对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘同维、王锦河要求苏亚公司支付2019年2月15日至2019年7月19日期间房屋租金损失的诉讼请求，一审法院认为，在苏亚公司行使解除权后，刘同维、王锦河理应尽快收回房屋，但考虑到苏亚公司拆除诉争房屋内装修，刘同维、王锦河亦在本案中申请鉴定，故鉴定期间的租金损失应当由苏亚公司承担，即2019年5月14日至2019年7月19日期间租金损失1703510元（9319200元÷12个月×2个月+9319200元÷12个月÷31天×6天）应由苏亚公司负担。关于刘同维、王锦河要求苏亚公司赔偿诉争房屋装修损失的诉讼请求，一审法院认为，现评估机构确认装修损失为5018055元，其中包含了三个月装修恢复期间的租金损失，但是目前刘同维、王锦河已经将诉争房屋另行出售，故对于修复期间的租金损失，一审法院不予支持。苏亚公司在消防报验未通过，且明知刘同维、王锦河无法提供相关图纸的情况下，先行拆除诉争房屋内装修，但此后刘同维、王锦河经苏亚公司催告也未能提供相关图纸，故拆除装修的实际损失亦应由双方予以分担，一审法院综合考虑各自过错程度，酌定苏亚公司赔偿刘同维、王锦河装修损失1344128元。一审法院判决：一、确认上海苏亚医疗科技有限公司与刘同维、王锦河就南京市签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月18日解除；二、刘同维、王锦河于判决生效之日起十五日内返还上海苏亚医疗科技有限公司履约保证金800000元、租金4659600元，并赔偿上海苏亚医疗科技有限公司违约金1863840元；三、上海苏亚医疗科技有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿刘同维、王锦河租金损失1703510元、装修损失1344128元；四、驳回上海苏亚医疗科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘同维、王锦河的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费106921元，反诉案件受理费68822元，保全费5000元，鉴定费71000元，合计251743元，由上海苏亚医疗科技有限公司负担103590元，由刘同维、王锦河负担148153元。二审中，刘同维、王锦河主张：一、双方曾和一审法院一起到南京市进行核验，苏亚公司认为涉案房屋不具备消防验收条件的事实已经被相关部门否认；二、一审法院认定刘同维、王锦河已于2019年11月18日将诉争房屋出售案外人任冰雪，双方已签订购房合同的事实不准确，双方仅签订了协议，涉案房屋仍然处于查封状态。双方当事人对一审查明其他事实没有异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，上诉人刘同维、王锦河提交其与案外人任冰雪签订的租赁合同、《卫生许可证》、《营业执照》、《特种行业许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，以此证明：1、涉案房屋无论是做特种行业还是医疗行业，房屋符合通过消防的基础条件；2、涉案房屋装修仍然可以通过消防验收。苏亚公司质证称：对于证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。1、对方提交的这些资料上面经营项目用途是宾馆，苏亚公司租赁涉案房屋是为了设立医院，医院因为有大量患者的特殊性，所以对消防有更高要求；2、因为刘同维、王锦河未按合同约定提供图纸，消防大队已经在2018年8月17日明确出具了审查意见，认定消防报验审查不合格；3、在2019年底到2020年初这段时间，我们国家的消防制度有改变，2019年像苏亚公司这种大型项目需要进行消防设计审核以及消防验收审核，但从2020新年开始，消防相关的政策比之前要宽松；根据对方提交的材料可以看出，他们仅需进行营业前消防安全检查，并不需要进行申报审核，所以对以上证据不予认可。二审中查明，案外人任冰雪在涉案房屋中开办江苏欣九悦酒店管理有限公司，于2019年8月7日取得营业执照，于2020年1月2日取得《特种行业许可证》，于2020年1月9日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2020年1月17日取得《卫生许可证》。二审中另查明，根据《建设工程消防监督管理规定》（2020年6月1日废止）相关规定：一、建筑总面积大于1000平方米的医院、建筑总面积大于2500平方米的医院的门诊楼、建筑总面积大于10000平方米的宾馆、商场、市场等人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。二、建设单位申请消防设计审核应当提供下列材料：（一）建设工程消防设计审核申报表；（二）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（三）设计单位资质证明文件；（四）消防设计文件（装修专业设计图纸，包括原设计以及变更后的建筑平面图和装修设计两方面设计图纸）；（五）法律、行政法规规定的其他材料。2019年1月4日南京市公安消防支队秦淮区大队出具《关于南京苏亚医疗管理有限公司内部装修工程消防设计审核情况的说明》，说明涉案房屋办理单位内部装修工程申报消防设计审核应提供以下材料：1、建设工程消防设计审核申报表、申请报告；2、建设单位的工商营业执照、法人身份证复印件、介绍信、被介绍人身份证复印件、房屋产权证或消防竣工意见书、房屋租赁合同；3、设计单位资质证明文件等；4、消防设计文件；5、场所所在建筑的总平面图及所在楼层的原始平面图；6、本次室内装修及消防设计全套图纸；7、法律、行政法规规定的其他材料。二审中还查明，2015年5月21日南京市公安消防支队秦淮区大队就位于涉案房屋1-2层的南京博爱堂中医药交易中心内部装修改造建设工程出具《建设工程消防设计备案凭证》（该项目已经被抽中）。2015年6月8日南京市公安消防支队秦淮区大队就涉案房屋1-2层的南京博爱堂中医药交易中心内部装修改造建设工程出具《建设工程消防设计备案检查意见书》，同意该建设工程消防设计。2017年7月5日南京市公安消防支队秦淮区大队就位于涉案房屋的南京岐祖堂门诊部有限公司内部装修改造建设工程出具《建设工程消防设计备案凭证》（该项目已经被抽中）。2017年8月3日南京市公安消防支队秦淮区大队就位于涉案房屋的南京岐祖堂门诊部有限公司内部装修改造建设工程出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》（项目未抽中）。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案合同履行过程中违约责任的认定；二、本案双方诉讼主张的认定。一、本案合同履行过程中违约责任的认定本案苏亚公司主张双方签订的租赁合同于2018年9月18日解除，刘同维等主张双方签订的合同于2019年5月14日解除。从本案查明的事实看，苏亚公司在2018年9月17日向刘同维等发函，提出刘同维等未按约提供齐全的资料，其有权单方解除合同，且刘同维等未提供房屋建筑平面图导致消防审批无法通过，故要求解除合同。刘同维等则在一审审理过程中变更诉讼请求同意合同在2019年5月14日解除。（一）关于刘同维等提供资料的事实。双方约定刘同维等将南京市秦淮区卫计委颁发的南京歧祖堂门诊部《医疗机构执业许可证》、房屋建筑平面图、结构图、水电图、装修设计图、初次消防合格证明、房产证等相关资料的复印件（如苏亚公司需要原件时，刘同维等应配合提供）移交给苏亚公司（具体详见附件二）；刘同维等未能按上述约定提供上述材料的，乙方可随时解除合同并不承担任何违约责任。苏亚公司主张其未收到医疗机构执业许可证、房屋建筑平面图、结构图、初次消防合格证明。刘同维等提交的附件二中，房屋建筑平面图和消防验收备案凭证打勾，医疗机构执业许可证未打勾，附件二中未包含“结构图”项目。本案审理过程中刘同维等提交了房屋结构图，并在纠纷发生前的函件中表示其并没有消防设计所需的原始平面图纸，表明刘同维等确实未按约定向苏亚公司提供合同约定的全部资料，其行为构成违约。（二）关于刘同维等未提供房屋建筑平面图导致消防审批无法通过的事实。根据相关规定，涉案房屋的建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，而申请材料中应当包含场所所在建筑的总平面图及所在楼层的原始平面图。苏亚公司称刘同维等未提供房屋建筑平面图导致消防审批无法通过，而刘同维等亦表示其无法提供相应的图纸。但通过一审法院向南京市秦淮区消防大队咨询的情况看，房屋的原始平面图可以通过建筑设计院绘制的图纸替代。而苏亚公司在2018年1月委托建工设计院就诉争房屋进行装修设计，合同约定的设计成果中包含室内总平图，2018年8月苏亚公司就涉案房屋消防设计进行报审，因资料审核不合格未通过，但消防大队并未明确具体缺何种资料。故本案苏亚公司以刘同维等未提供房屋建筑平面图导致消防审批无法通过为由主张解除合同依据不足。（三）双方违约责任的认定。虽然本案刘同维等人未按约向苏亚公司提供相应的资料和图纸，其行为构成违约，但自双方2017年9月13日签订租赁协议至苏亚公司2018年9月17日发函解除合同，苏亚公司除在2017年11月发函要求刘同维等提供图纸而刘同维等回函无法提供外，苏亚公司并未举证证明其曾向刘同维等进行过催告，表明刘同维等未提供全部资料的行为并未影响苏亚公司合同目的的实现。综合以上分析，本案刘同维等人的违约程度显著轻微，并不影响苏亚公司合同目的实现，苏亚公司没有合同解除权，其以此为由解除合同没有依据，故本案双方之间的合同应于2019年5月14日解除。本案系因苏亚公司违约导致合同解除，但刘同维等亦存在违约行为，故对本案的损失苏亚公司应当承担主要违约责任，刘同维等承担次要违约责任。二、本案双方诉讼主张的处理。因本案系因苏亚公司违约导致合同解除，刘同维等亦存在违约行为，本案的损失苏亚公司应当承担主要违约责任，刘同维等承担次要违约责任，故本院对一审法院认定的违约责任重新进行认定。关于苏亚公司主张的合同解除违约金和刘同维等主张的违约金，因双方的行为均构成违约，无权向对方主张违约金，故本院对双方的主张均不予支持。关于苏亚公司主张返还的租金、环评费设计费装修费净化费安保费等和延期交付违约金，因苏亚公司的行为构成违约，且其并未举证证明刘同维等存在延期交付的违约行为，故本院对苏亚公司的以上主张均不予支持。关于苏亚公司主张的履约保证金80万元，因双方约定该保证金在苏亚公司无违约行为的情况下无息退还，而本案双方均构成违约，故综合考虑本案的实际情况，本院依法认定刘同维等退还苏亚公司履约保证金80万元，对苏亚公司主张的利息本院不予支持。关于刘同维等主张的免租期损失，因双方对因苏亚公司违约造成合同解除的情形并无明确约定，故本院对此不予支持。关于刘同维等主张的空租期租金损失，因双方对此均存在过错，故结合本案的实际情况，本院对此不予支持。关于刘同维等主张的装修损失，因本案双方对此损失均存在过错，且苏亚公司承租房屋后必然拆除原有装修，基于本院已经认定苏亚公司应当承担合同解除前的合同义务，且刘同维等亦在短时间内将房屋另行出租给案外人经营酒店，故本院对刘同维等的该项主张不予支持。关于刘同维等主张的2019年2月15日至2019年7月19日期间的租金损失3883000元，因该期间房屋空置系双方原因造成，且苏亚公司应当承担主要责任，故本院依法酌定苏亚公司赔偿刘同维等该项租金损失2329800元。综上所述，上诉人苏亚公司和上诉人刘同维、王锦河的上诉请求均部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10031号民事判决；二、上诉人上海苏亚医疗科技有限公司与上诉人刘同维、王锦河就南京市中山南路360号第1至附4层的商业用房签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；三、上诉人刘同维、王锦河于本判决生效之日起十日内返还上诉人上海苏亚医疗科技有限公司履约保证金80万元；四、上诉人上海苏亚医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘同维、王锦河租金损失2329800元；五、驳回上诉人上海苏亚医疗科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人刘同维、王锦河的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费106921元，保全费5000元，合计111921元，由上海苏亚医疗科技有限公司负担105607元，由刘同维、王锦河负担6314元；反诉案件受理费68822元，鉴定费71000元，合计139822元，由上海苏亚医疗科技有限公司负担16880元，由刘同维、王锦河负担122942元。二审案件受理费179202元，由上海苏亚医疗科技有限公司负担69969元，由刘同维、王锦河负担109233元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二○年十二月三十日书记员 郭旭冬