湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初2174号原告葛模兵，男，1991年9月19日生，汉族，湖北省通城县人，户籍地址：本县。委托代理人胡柯，通城县石南法律服务所法律工作者。系特别授权代理。被告王国付，男，1961年7月2日生，汉族，湖北省通城县人，户籍地址：本县。被告罗秋平，女，1961年5月18日生，汉族，湖北省通城县人，户籍地址：本县。二被告委托代理人吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。系特别授权代理。原告葛模兵与被告王国付、被告罗秋平房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年9月6日受理后，依法由审判员吴志宝担任审判长，与人民陪审员胡为龙、人民陪审员罗志兵依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告葛模兵及委托代理人胡柯、被告王国付、被告罗秋平及委托代理人吴雄龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛模兵起诉要求：1、依法判决二被告继续履行与原告签订的《房屋及土地租赁协议》；2、依法判决二被告停止对原告租赁物使用权的侵害，并赔偿原告经济损失30512.17元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月24日，原、被告双方签订了《房屋及土地租赁协议》，原告租赁二被告所有的位于管道中××刀村××段的房屋及空地从事汽车修理，2020年4月份，被告王国付因看守鱼塘的需要，要求使用协议中约定供黄幼林使用的床铺之后，二被告以各种理由刁难甚至侵犯原告使用租赁物的权利。二被告不仅在租赁物范围内占用房屋居住，还占用大棚养猪、养鸡，甚至在原告外出期间，将大门私自锁住，不准原告进出，严重影响了原告的正常经营。2020年7月23日，原告要求续租，将第二年的租金向被告交付，但被告拒不收取，反而要求终止租赁合同。原告多次找被告协商，但被告又一次将大门锁上并用车辆拦在大门口。原告迫于无奈只能报警，后在派出所以及村委会的调解下才打开大门，二被告要求原告赔偿其1000元损失，原告支付之后，被告仍旧不接受原告的续租租金。综上，原、被告所签订的《房屋及土地租赁协议》真实合法有效，且未产生终止合同的情形，应当继续履行该协议，但被告单方面欲终止合同，其行为已经严重侵犯原告的合法权益。为此，原告特依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。原告葛模兵为了证明其诉讼主张，向法庭提交了如下证据:（2020）身份证复印件。以证明原告诉讼主体资格；（2020）营业执照复印件。以证明原告因正常经营而租赁被告房屋。（2020）《房屋及土地租赁协议书》。以证明原、被告签订协议的相关情况。（2020）购货收据18份。以证明被告违约及将大门锁上造成原告损失11048元。（2020）光盘一份。以证明被告违约及锁门的事实。被告王国付、被告罗秋平共同辩称：1、该租赁合同是无效合同，应予解除；2、原告破坏了租赁物，应折价赔偿或补偿被告；3、对于原告要求被告赔偿30512.17元的诉讼请求，请求法院予以驳回。二被告为反驳原告葛模兵而证明其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：（2020）照片一组（12张）。以证明原告对租赁物造成的损毁；（2020）照片一组（4张）。以证明原告将租赁房屋改作它用；3、证明一份。以证明原告在租赁房屋内养狗严重影响了附近居民的正常休息；4、证明一份。以证明租赁房屋内的原猪舍与鸡舍未在租赁范围之内。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告葛模兵所举证据，二被告质证时对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但提出原告应取得相关资格；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，提出被告出租赁房屋是未经许可建造的房屋，故该协议是无效合同；对证据4的真实性、关联性均有异议，提出该证据与本案无关。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，提出不能证明被告违约，且被告锁门是因为原告经营时没有合法手续。对于二被告所举证据，原告葛模兵质证时对证据1的真实性无异议，提出其中照片中编号为2、5、7、8的照片属实，对其中照片编号为1的照片不知情，且显示是租赁物外围情况、照片编号为3、4的照片是被告侄子在倒车过程中造成的、编号为6的照片在租赁之前就是这样，照片编号为9-12的照片无法证明损坏情况；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为与本案无关；对证据3的真实性有异议，提出证人未出庭作证；对证据4的真实性有异议，提出证人未出庭作证，且猪舍及鸡舍均在租赁范围之内。本院认为，二被告对原告所举证据质证时对证据1无异议，本院予以认定，对证据2、3真实性无异议，提出被告出租的租赁房屋是未经许可建造的房屋，该协议是无效合同，本院认为，原告所举证据2是职能部门依据相关法律规定而出具的公文书证，能够证明原告的待证目的，故证据2本院予以认定。证据3系原、被告双方根据双方真实意思表示签订的协议，且该合同与本案诉争事实存在法律上的关联性，本院予以认定，可以作为本案的有效证据使用，至于合同效力将在下一步进行分析与认定；二被告对原告所举证据4质证有异议，且该证据不能单独证明原告的待证目的，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予认定；二被告对证据5的真实性无异议，虽然二被告对原告举证目的有异议，但该证据能够证明二被告将租赁房屋大门上锁的事实，故本院对该事实予以认定；原告对被告所举证据1中照片编号为2、5、7、8的照片无异议，本院予以认定，对照片编号为1、3、4、6、9、10、11、12的照片均提出异议，因被告未提出其他相关证据予以佐证，故本院仅认定照片编号为2、5、7、8的照片；原告对证据2质证时对证据真实性无异议，对其证明目的有异议，本院认为，该证据无法单独证明原告的待证目的，且原告未提交其他证据予以佐证，故本院对该证据不予认定；原告对被告所举证据3、4质证有异议，本院认为，被告所举证据3、4的证人未出庭作证，且二被告未举证证明存在不能出庭的情形，故本院不予认定。经当事人举证、质证、法庭认证以及当事人陈述，确认本案如下事实：被告王国付与被告罗秋平系夫妻关系。2019年7月24日，原告葛模兵因开汽车修理店厂，通过吴超武介绍，与被告王国付协商租赁事宜。在协商一致后，并支付当年租金6000元，数日后原告葛模兵与被告罗秋平签订了《关于房屋及土地租赁协议》，约定被告将位于关刀镇××××处，以国道南端为起点至出租的房屋及所有围起来的空地全部租给原告开办汽车修理厂，并确定租赁四至范围，约定租赁时间为六年，从2019年7月24日至2025年7月24日，每年租金为6000元。2020年5月，原、被告因续租以及租赁物使用问题产生矛盾。经协商未果后，原告葛模兵于2020年9月6日诉讼来院，要求被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同、停止侵害原告租赁权，并赔偿损失30512.17元。同时查明：被告王国付、被告罗秋平位于通城县关刀镇关刀村新安段的房屋在建造时未办理审批手续，现亦未办理产权登记。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，因被告王国付、被告罗秋平位于通城县关刀镇关刀村新安段的房屋在建造时未办理审批手续，现亦未办理产权登记，所以，原、被告签订的《关于房屋及土地租赁协议》无效。无效合同自始没有法律约束力，故本院对于原告要求二被告继续履行合同的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告收取的原告支付的6000元租金应该予以返还。原告在租赁期间对租赁房屋以及空地进行了实际占有并使用，原告应支付二被告房屋及空地占有使用费用，结合原告实际使用房屋情况，本院酌情认定为3000元。原告葛模兵未能证明因租赁合同而产生的实际损害事实，故对于原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：（2020）由被告王国付、被告罗秋平返还原告葛模兵房屋租金6000元；（2020）由原告葛模兵支付被告王国付、被告罗秋平房屋占有使用费用3000元；（2020）驳回原告葛模兵其他诉讼请求；上述第一、二项合并之后，被告王国付、被告罗秋平应一次性支付原告葛模兵款项3000元。限在本判决生效之日起十日内支付完毕。本案案件受理费50元，由原告葛模兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费50元。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴志宝人民陪审员  胡为龙人民陪审员  罗志兵二〇二〇年十二月十八日书 记 员  王昱东附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。