辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初5163号原告（反诉被告）：温玉德，男，1955年2月23日出生，汉族，无业，现住东港市。委托诉讼代理人：王建世，男，1981年12月21日出生，汉族，个体，现住东港市。被告（反诉原告）：周成军，男，1968年8月20日出生，满族，无业，现住丹东市宽甸县。被告：楚美艳，女，1969年10月29日出生，汉族，无业，现住丹东市振兴区。原告温玉德与被告周成军、楚美艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建世、被告周成军、楚美艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温玉德诉称，二被告原系夫妻关系，后二人离婚。2000年3月10日，原告与被告周成军签订《买房协议书》一份，约定被告将其所有的位于东港市房屋（房屋所有权证号：东县房执字第××号）出售给原告，房屋价款约定为4万元，但协议签订后，原告实际给付被告周成军购房款5.6万元，而被告周成军拒绝为原告出具收款收条，经原告再三索要被告于2009年为原告出具了金额为5.6万元的欠条一份。上述房屋原告自2000年开始居住至今，但被告一直拒绝协助原告办理过户手续。原告认为，涉案买房协议合法有效，且原、被告早已履行了房屋及价款的交付，故原告诉至法院请求判令：二被告协助原告将涉案房屋（东县房执字第××号）产权变更登记至原告名下；诉讼费用由二被告承担。被告周成军辩称，1、原告与被告周成军签订的《房屋买卖协议书》是无效协议，此买卖协议是假协议。事实上本协议书并没有履行约定，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，合同协议签订，一方不能履行合同或有歪曲事实，违背当事人意愿等相关法律规定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。2、2000年，被告在东港市十字街购买十字街政府下设的铜材厂，由原告介绍达成意向，原告在工厂经营期间曾经帮被告周成军贷过款，后因原告妻子有糖尿病，在农村住就医困难，问被告周成军有没有离医院近的地方住，被告周成军说自己家的房子在中医院附近，自己现在不住借给原告居住。就这样，原告全家搬进住了。当年原告小儿子上学，告诉被告周成军签个假买房协议应付教育局桥东小学，我怕协议弄巧成拙，便在合同上写上“此协议以交款收据为准”，以防万一。2003年，我因职务侵占罪被判刑3年，在此期间，原告帮我贷的款没有还上，银行扣原告工资大约3万元左右，加上十字街钢材厂建厂期间欠的买材料和工人的部分工资是原告经手的，被告周成军回来以后经十字街政府、司法助理宋维广了解，这部分账没有算，便和原告算了一下账。因被告周成军没钱给就给原告打了一张5.6万元的欠条。原告利用这部分欠款抵顶被告周成军的房屋款是不合理的，谁也不可能把房屋4万元就卖了，本身价格就不符合市场价格。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告楚美艳辩称，我不知道有这个买卖协议，当时是将涉案房屋借给原告居住，因为原告的妻子住这就医方便，孩子也能上学，住了几年后我想要回这房子，原告就和我说这个事他跟被告周成军说，不和我说，至于原告和被告周成军之间有什么事我就不清楚了。反诉原告周成军反诉称，2000年反诉原告周成军与反诉被告温玉德签订的《买卖房屋协议书》不是真正的买卖房屋事实，是反诉原告借给反诉被告温玉德居住、使用，反诉被告温玉德假借孩子上学为由，骗取反诉原告的信任并签订的《买卖房屋协议》以达到占有反诉被告周成军财产为目的。反诉原告周成军利用帮助反诉原告还贷款、还拖欠的材料费和工人工资的欠款折合成5.6万元充当购房款，与事实完全不符，违背反诉原告周成军和家人的真实意愿。反诉原告周成军和反诉被告温玉德签订假买房协议本意是帮助孩子上学念，并没有准备卖房的意向，更不可能以违背当时市场的房价签订协议，况且没有妻子的任何签字，反诉原告当时为了怕弄巧成拙，签协议时故意约定以收款收据为准，协议方可有效。综上，反诉原告周成军请求法院判令：解除反诉原告周成军与反诉被告温玉德签订的假《买卖房屋协议》，返还反诉原告周成军的房屋财产权和居住权，并补偿20年房屋折旧损失等房屋维修基金等费用，折合人民币每年0.44万元，合计8.8万元；反诉被告温玉德承担诉讼费用。反诉被告温玉德辩称，不同意周成军的意见。1、房屋买卖协议是真实的，当时是周成军写的协议，由温玉德和周成军进行签字确认；2、对于折旧费用等不同意，因为与当时市场价格及房屋地点、房屋面积均不相符，周成军所主张的数额都是不成立的，我方也不同意给付折旧费；3、周成军陈述涉案房屋是借给温玉德使用的不属实，如果是借用的话不可能长达20多年都不索要房屋。经审理查明，二被告原系夫妻关系，后于2006年5月9日经法院调解离婚。2000年3月10日，原告温玉德与被告周成军签订《买房协议书》一份，约定被告周成军将桥东青年路18号楼一单元201住宅楼卖给十字街镇温玉德，房屋过户由周成军负责，温玉德进住以后费用由温玉德负责，双方商定房屋价款为4万元，交款后生效。2009年6月28日，被告周成军为原告出具欠条一份，载明周成军欠温玉德货款5.6万元，由周成军个人偿还。2020年10月21日被告周成军与原告的通话中被告周成军多次陈述5.6万元欠条的形成经过，原告均用“对对”回应。2020年10月22日被告周成军与原告的的通话中有部分内容如下：被告周成军“那是两回事，我什么时候卖过你房子，无非就是谁都知道的事，你不知道吗？”原告“这个事已经拖到这么长时间，二十了年了，怎么也得办，我这么大岁数了。”被告周成军“我卖过你房子吗，只不过你当个信贷员你帮我贷款，弄得自家人鸡飞狗跳的。”原告“这事弄的，只为这事楚美艳还这样，这么多年早晚不都得办吗”……被告周成军“我那不打五万六欠条你不知道啊，我也不是不给，我给。”原告“打什么，那就是贷款”……原告“那么这个事这个房早晚不得过房照，手续不得办吗。”被告周成军“你买过房吗，二哥你不清楚啊。”原告“那么我那个钱花黑影去了。”被告周成军“二哥怎么还能顶账啊。”原告“那不顶账那么我怎么弄。”原告质证认为，录音中有体现被告周成军和原告要2万元的补偿款，如果没有卖给原告为什么还要向原告要钱，说给钱就过户，这恰恰也可以证明原告的主张合理。本院确认的上述事实，有原、被告陈述、买卖协议书、房产执照、乐亭县公安局调取证据通知书及调取证据清单、银行贷款凭证、借据、对账单、录音等证据材料在卷为证，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告温玉德与被告周成军于2000年3月10日签订的《买房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，应为合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告周成军主张涉案房屋实际是出借给原告使用，签订该买房协议只是为解决原告孩子入学问题，原告对此不予认可，被告周成军虽提供其与原告的通话录音，但该录音的证明力要弱于原告提供的书证的证明力，本院对此不予采信。。依据《中华人民共和国民法总则》第第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周成军、楚美艳于本判决生效后十日内协助原告温玉德将位于东港市房屋（房屋所有权证号：东县房执字第××号）产权变更登记至原告温玉德名下；二、驳回反诉原告周成军的反诉请求。案件受理费1680元（原告已预交），由二被告承担，于本判决后效后十日内给付原告。反诉费1000元（被告周成军已预交），由被告周成军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  王艺潼二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈 晨