四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3833号 原告（反诉被告）：合谊地产有限公司（曾用名：攀钢集团成都地产有限公司），住所地：成都市金牛区解放路二段******。统一社会信用代码：91510100621708036E。 法定代表人：刘力辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜奕男，北京中伦（成都）律师事务所律师（一般代理）。 被告（反诉原告）：凉山农村商业银行股份有限公司（曾用名：凉山州农村信用联社股份有限公司），住所地：四川省西昌市西郊乡张家屯村外滩****楼。统一社会信用代码：91513400MA62H0272W。 法定代表人：刘杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨敏，女，彝族，1981年11月19日出生，四川省甘洛县人，住四川省甘洛县，特别授权）。 原告合谊地产有限公司（以下简称：合谊地产）诉被告凉山农村商业银行股份有限公司（以下简称：农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合谊地产有限公司的委托诉讼代理人杜奕男，被告凉山农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人杨敏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告合谊地产向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付编号为2014092200001的《商品房买卖合同》项下应付未付购房款2357840.00元及编号为2014091100014的《商品房买卖合同》项下应付未付购房款736749.00元，共计金额为3094589.00元；二、判令被告向原告支付因逾期支付上述购房款所产生的违约金。计算方式如下：1、就编号为2014092200001的《商品房买卖合同》项下违约金，以2357840.00元为基数，自逾期之日起（即2018年3月1日）按照0.02%／天的标准计算至全款付清之日止，暂计至2020年4月20日为368294.61元；2、就编号为2014091100014的《商品房买卖合同》项下违约金，以736749.00元为基数，自逾期之日起（即2018年2月15日）按照0.02%／天的标准计算至全款付清之日止，暂计至2020年4月20日为117143.09元。三、判令被告承担本案的全部案件受理费。事实及理由：2014年9月22日，原告合谊地产有限公司（以下简称“合谊地产”）与被告凉山州农村信用联社股份有限公司（以下简称“凉山农信社”）签署合同编号为2014092200001的《商品房买卖合同》，约定凉山农信社购买合谊地产开发的位于西昌市航天大道一段月城丽景项目商住楼第1单元1层门市××号商品房，房屋预测建筑面积为751.95平方米。房屋总价款按照产权办理转移登记时权属登记机关最终确定的建筑面积计算，单价为32000元，合同暂定价款为24062400.00元。同日，合谊地产与凉山农信社签署合同号为2014091100014的《商品房买卖合同》，约定凉山农信社购买合谊地产开发的位于西昌市航天大道一段月城丽景项目商住楼1单元1层门市××号商品房，房屋预测建筑面积为545.74平方米。房屋总价款按照产权办理转移登记时权属登记机关最终确定的建筑面积计算，单价为9000元，合同暂定价款为4911660.00元。原告依约向被告交付了上述房屋后，被告未能按时、足额支付全部购房款。截止起诉之日，被告仍未履行剩余3094589.00元购房款的支付义务。原告认为，被告未能按时支付购房款的行为已经严重损害其合法权益，为维护自身合法权益遂诉至法院。 被告农商银行辩称，原告所诉的金额和事实我方无异议，但是我方未支付剩余款项是因为原告方所出售的房产存在质量问题，双方长期协商无法解决才导致的。综上，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告农商银行向本院提出诉讼请求，一、判令被反诉人赔偿损失143938.00元。二、判令被反诉人支付违约金1296973.73元。三、反诉产生的费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年9月22日，反诉人与攀钢集团成都地产有限公司（现合谊地产有限公司）签署合同编号为2014092200001号《商品房买卖合同》，约定反诉人购买被反诉人开发的位于西昌市航天大道一段月城丽景项目商住楼1单元1层门市××号商品房，预测建筑面积为751.95平方米，合同暂定价为24062400.00元，实际总价款按照产权办理转移登记时权属登记机关最终确定的建筑面积计算。付款方式为分期付款，具体为：反诉人分两期支付购房总价款，首期于合同签订后3个工作日内按照合同金额的85%支付，剩余价款于分户产权在权属登记机关完成转移登记至买受人后3个工作日按权属登记机关最终确定的建筑面积计算支付。同日，被反诉人与反诉人签署合同编号2014091100014《商品房买卖合同》，约定反诉人购买被反诉人开发的位于西昌市航天大道一段月城丽景项目商住楼1单元1层门市××号商品房，预测建筑面积为545.74平方米，单价为每平方米9000元，合同暂定价格为4911660.00元，实际总价款按照产权办理转移登记时权属登记机关最终确定的建筑面积计算。付款方式为分期付款，具体为：反诉人分两期支付购房总价款，首期于合同签订后3个工作日内按照合同金额的85%支付，剩余价款于分户产权在权属登记机关完成转移登记至买受人后3个工作日按照权属登记机关最终确定的建筑面积计算支付。反诉人已按照合同约定支付85%，即24627951.00元，剩余未支付金额为4346109.00元，但因2014092200001号《商品房买卖合同》下房产实测面积小于预测面积39.11平方米，故应退房款1251520.00元，即应付房款实际金额为3094589.00元，反诉人本应按合同约定的时间期限按时足额支付剩余购房款，但被反诉人的以下原因导致未支付。一、被反诉人违约，被反诉人未按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）款“转移登记”第2项约定如约取得房屋所有权证书，违约期限达500多天，应支付反诉人违约金1296973.73元，但经与被反诉人多次协商至今未支付；二、该房产存在质量问题，反诉人在装修中发现地面地坪在柱梁边出现多处整体通长断裂及沉降，多次与被反诉人协商解决，但被反诉人迟迟无法解决问题，在告知被反诉人后，反诉人委托凉山宏盛建设工程质量鉴定检测有限公司进行质量鉴定，鉴定结果为施工方未按设计要求施工程序夯实室内回镇土，造成混凝土地坪下挠而出现裂痕，若不采取整改措施，势必导致地板砖开裂，影响后期装修及使用，整改措施费用共计为143938.00元，被反诉人一直不支付该费用，综上，请求法院支持我方诉求。 反诉被告合谊地产辩称，1、针对反诉的事实与理由，我方认为双方对于应付未付的房款金额为3094589.00元这金额没有异议，但反诉人提到的产权实测面积，我方认为应以产权证载明的面积为准。2、对于反诉的诉讼请求而言，就赔偿损失143938.00元，我方认为没有事实和法律依据，反诉原告不能证明该费用为我方房屋质量问题所产生的费用，也无法将该费用从其报告书中的工程中进行区分罗列，因此该部分费用与我方无关。该违约金我方不予认可。即便确实存在违约金，该违约金应以实际损失为计算基础，被告并未证明其实际损失，并且违约金金额过高。同时关于反诉的违约金我方认为违约金根据合同约定为按日计算，因此按日计付的违约金应以每个个别债权单独适用诉讼时效，即每一日违约金单独计算诉讼时效，因此退一步讲即便法庭认为我方需承担违约金，也应扣除超过诉讼时效部分的按日计算的部分违约金，并同时进行调节。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告（反诉被告）提交了证据：编号为2014092200001《商品房买卖合同》1份、编号为川（2018）西昌市不动产权第0××0号《不动产权证书》1份、编号为2014091100014《商品房买卖合同》1份、编号为川（2018）西昌市不动产权第0001048《不动产权证书》1份、编号为0230921《收据》1张、编号为0231583《收据》1张。《竣工验收备案书》备（2014-44号）1份。上述证据中《竣工验收备案书》备（2014-44号）不能达到原告的证明目的，本院不予采信，其他证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。 被告（反诉原告）提交了证据：1、《凉山农村商业银行股份有限公司航天支行营业执照》1份、《负责人身份证明》1份、《负责人身份证复印件》1份、《代理人员工身份证明》1份、《代理人身份证明复印件》1份、《授权委托书》1份。2、《商品房买卖合同》2份、《房款支付凭证》6份、《关于月城丽景商主楼1层门市02的面积测绘说明》1份、《商品房买卖合同补充协议》1份。3、《质量鉴定报告》1份、《招标控制价》1份、《凉山州农村信用联社股份有限公司关于要求对“月城丽景”底层商用房地坪进行整改的函》1份、《凉山州农村信用联社股份有限公司拟对“月城丽景”底层地坪进行重新处理的告知函》1份、川同项管（2016）结4号“凉山州农村信用联社小企业金融服务中心《装修工程竣工结算审核报告书》其中5页为《分部分项工程量清单计价对比表》5张”及地坪改造工程竣工结算总价《说明》1份。4、《不动产权证书》1份、《延迟办理产权证违约清单》1份。上述证据中《延迟办理产权证违约清单》不能达到被告的证明目的，本院不予采信。其他证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月22日，原、被告签署合同编号为2014092200001号的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西昌市航天大道一段月城丽景项目商住楼1单元1层门市××号商品房，预测建筑面积为751.95平方米，合同暂定价为24062400.00元，实际总价款按照产权办理转移登记时权属登记机关最终确定的建筑面积计算。付款方式为分期付款，具体为：分两期支付购房总价款，首期于合同签订后3个工作日内按照合同金额的85%支付，剩余价款于分户产权在权属登记机关完成转移登记至买受人后3个工作日按权属登记机关最终确定的建筑面积计算支付。同日，双方又签署合同编号2014091100014的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西昌市航天大道一段月城丽景项目商住楼1单元1层门市××号商品房，预测建筑面积为545.74平方米，单价为每平方米9000元，合同暂定价格为4911660.00元，实际总价款按照产权办理转移登记时权属登记机关最终确定的建筑面积计算。付款方式为分期付款，具体为：分两期支付购房总价款，首期于合同签订后3个工作日内按照合同金额的85%支付，剩余价款于分户产权在权属登记机关完成转移登记至买受人后3个工作日按照权属登记机关最终确定的建筑面积计算支付。被告已按照合同约定支付85%，即24627951.00元，剩余未支付金额为4346109.00元。合同对逾期付款、逾期交房、面积差异、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、产权登记等都做了详尽约定。编号2014092200001的《商品房买卖合同》下房产实测面积小于预测面积39.11平方米，应扣房款1251520.00元，即应付房款实际金额为3094589.00元。房屋交付后，被告在装修中发现地面地坪在柱梁边出现多处整体通长断裂及沉降，多次与原告协商解决，但原告迟迟不解决问题，在告知原告后，被告委托凉山宏盛建设工程质量鉴定检测有限公司进行质量鉴定，鉴定结果为“施工方未按设计要求施工程序夯实室内回镇土，造成混凝土地坪下挠而出现裂痕，若不采取整改措施，势必导致地板砖开裂，影响后期装修及使用”，故被告为此产生整改费143938.00元。原告在合同约定的“转移登记”期限内未办理案涉房屋的权属转移登记。被告以原告违约为由拒不支付剩余购房款，经双方协商无果后原告诉至法院。 本院认为，民事活动应遵循诚实守信的原则。原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。双方对剩余购房款3094589.00元均无异议，被告提出应赔偿地坪下挠而出现裂痕采取整改措施花费了143938.00元的诉讼请求，本院予以支持，扣除该费用后，被告实际还应向原告支付购房款2950651.00元。审理中，原、被告均提出违约金的请求，违约金的约定虽然是当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限的。本案中，合同已几近履行完毕，对原告延迟办理产权过户的行为，被告并未举证证明该行为系恶意违约，同时，因原告交付的房屋地坪出现质量问题导致被告无法使用，经接洽无果后被告只得自行处理从而导致被告迟延支付剩余房款的行为，原告同样无证据证明被告为恶意违约。双方在合同履行过程中均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”和第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原、被告应各自承担违约后的责任，对双方提出的违约金请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告凉山农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告合谊地产有限公司支付剩余购房款2950651.00元。 二、驳回原告合谊地产有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告凉山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费31557.00元，减半收取15778.50元，由原告合谊地产有限公司负担。 反诉案件受理费8884.00元，减半收取4442.00元，由反诉原告凉山农村商业银行股份有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 阿苏嘉佳 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 刘  俐 附本判决适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。