安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4240号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韩斐，男，1991年2月10日，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周枫，男，1971年3月1日出生，汉族，住江苏省苏州市。 上诉人韩斐因与上诉人周枫房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩斐上诉请求，撤销一审判决第三项，改判一审法院第二项为周枫给付韩斐租金及场地占用费用，63213.4元及至清偿之日的利息。事实与理由：周枫退租立场的时间为2019年12月3日，一审法院认定为2019年10月初错误。韩斐与周枫之间的租赁合同合法有效，租赁期限在未到期的情况下，根据法律规定韩斐可以要求周枫根据合同约定支付全部租金和可得利益损失，但考虑多种因素，韩斐仅要求周枫支付实际退还场地之日前的租金合理有据。一审中韩斐提供的与周枫工作人员的微信记录明确记载，周枫退出的时间为2019年12月3日，一审法院未认定错误。周枫将韩斐的场地进行了改造，根据法律规定和合同约定均应当恢复原状，一审法院未支持不符合法律规定。 周枫辩称，周枫五六月份厂地就交了，周枫办不出生产许可证、消防验收等，韩斐是非法建筑。韩斐要恢复原貌，周枫同意，但前提韩斐要赔偿周枫的损失。合同约定，要得到上级主管部门的认可，合同才生效。 周枫上诉请求：撤销原判，韩斐承担本案诉讼费用。事实与理由：本案的基本事实是，周枫同韩斐所签合同中围墙内51亩场地面积只有38亩，周枫每年多付3.3万的租金。周枫要求返还，并且周枫从未见过韩斐本人，签名也不是韩斐本人，周枫认为从一开始就存在欺骗。因租给的场地不能得到上级主管部门的认可，场地上所有建筑均无合法手续，不能进行消防部门、环保部门以及建设规划部门的验收。因为无任何关于租赁场地房屋的建设手续，也办理不了生产许可证。上述这些部门都是上级的主管部门，周枫多次通过实际转租者徐学民沟通，韩斐承诺可以得到周枫所需要的上述手续，所以才一拖再拖，断断续续持续了三年多。韩斐和周枫签订的合同无效，韩斐应返还全部租金，并赔偿基础设施费，共计60多万元。场地的部分桃树系自然死亡，胡光辉与徐学民多次交涉，并有自然死亡的照片为证，所以韩斐要求赔偿桃树损失不成立。 韩斐辩称，合同是韩斐找人代签，但是韩斐认可，不存在欺骗。周枫签订合同后，成立了砀山龙胜农业科技有限公司，公司一直经营，且办理了登记证书，获得了砀山县市场监督管理局、发改委等机构的行政许可，生产的肥料获得安徽省肥料正式登记证。周枫说没有得到上级主管部门的认可不是事实。经韩斐了解，周枫实际是以20万元转卖给别人了。桃树问题，合同有明确约定，砍掉就赔偿3万元，其也认可砍掉了，应赔偿3万元。 韩斐向一审法院请求：1、解除与周枫签订的涉案厂房租赁合同；2、周枫支付下欠租金及资金占用费63213.4元（计算至2019年12月3日）及至清偿之日止的利息；3、周枫支付桃树赔偿款3万元，并将围墙修复、租赁场地恢复原状；4、由周枫承担诉讼费用及律师费用。 周枫向一审法院反诉请求：1、判令韩斐赔偿周枫因缔约过错所造成的直接经济损失20万元；2、判令韩斐返还已收取的全部租金计40万元；3、反诉费用由韩斐负担。 一审法院查明事实：2016年6月10日，韩斐（甲方）与周枫（乙方）签订《厂区租赁合同》，将其承租的位于砀山县围墙之内的全部土地）及地面上一切种植物和所搭建的厂房和各种构筑物，地面面积为53亩，厂房1（见平面图）、厂房2（见平面图）、生活房（见平面图）、办公房（见平面图）出租给周枫，由周枫管理使用。约定：租赁期限10年，自2016年6月1日起至2025年5月31日止；租金每年13万元，第一年（即当年）租金于签订合同的第二天支付6万元租金，待正常生产后即可支付，最迟不超过10月1日前支付完剩下的全年租金。第二年起于每年5月31日前一次性支付全年租金；乙方在租赁期间享有租赁物及所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可运行状态同租赁物归还给甲方。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方因正常生产需要在租赁物内或场地上进行固定资产建设，该部分归乙方所有；场地内有桃树，从2017年6月起，如乙方继续保留桃树，乙方愿每年支付给甲方1万元。如乙方不保留桃树，乙方需一次性支付3万元作为结清补偿给甲方；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方除达成续租协议外，乙方应于终止之日或租赁期满之日迁离租赁物，并返还甲方；本合同履行中发生争议，由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决；本合同经双方签字盖章后，必须得到当地主管部门的认可，并收到乙方支付的首期租赁款项，本合同方可有效。 合同签订后，周枫按照约定交纳了第一年的租金，之后开始使用涉案租赁厂区（厂房及场地）进行生产经营。之后的使用过程中，周枫又相续交纳了第二年、第三年的租金。至2019年5月31日即第三年租赁期限届满后，周枫未交纳第四年的租金，一直继续使用涉案租赁厂区至2019年10月初，周枫自行停止使用该租赁厂区。后，周枫自行搬离并交还了涉案租赁厂区的大门钥匙。 周枫租赁涉案厂区使用过程中，因生产需要建造了水池，以及在厂区内修建铺设了水泥路面、在院围墙南墙自行开设了大门，并自行将前述租赁场地内的桃树清除，未向韩斐支付桃树补偿款。 诉讼过程中，周枫主张涉案租赁厂区内的桃树系自然枯死，不同意赔偿。韩斐否认，周枫未向法庭提交相关有效证据。 另查明，涉案租赁厂区系韩斐于2013年从砀山县赵屯镇人民政府以个人承包而来，双方并签订了农村土地承包合同，约定：土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖，承包经营期限为27年，自2013年6月10日至2040年6月9日止；该地上所有建筑物、围墙及一口深水井折合人民币18万元整，合同签订后由乙方（韩斐）一次性付清该费用，产权归韩斐所有；合同有效期内，乙方（韩斐）可以将承包的土地全部或者部分转包给第三方，转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容。 一审法院院认为：周枫与韩斐签订的涉案厂区租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反相关法律法规的规定。涉案合同虽约定“本合同经双方签字盖章后，必须得到当地主管部门的认可，并收到乙方支付的首期租赁款项，本合同方可有效”，但从韩斐与砀山县赵屯镇人民政府签订的合同来看，原出租人允许韩斐在租赁有效期内转租给第三人，并且周枫亦未提交相关有效证据予以证明涉案厂区及土地的主管部门不予认可涉案转租事实或者予以干涉的情况。涉案厂区租赁合同成立并生效，本院予以确认。周枫主张涉案合同无效的抗辩意见，缺乏相关事实和法律依据，应不予采纳。涉案厂区租赁合同的双方当事人应当按照约定享受合同权利及履行各自的合同义务。合同签订后，韩斐将涉案租赁厂区交付给了周枫，周枫接收后进行了实际使用，并相续交付了3年的租金，即：涉案厂区租赁合同双方已经实际履行。2019年5月31日即第三年租期届满后，周枫没有交纳第四年的租金，一直使用至2019年10月初，周枫自行停止使用该租赁厂区，后自行搬离。视为周枫中途单方自行终止履行涉案厂区租赁合同。关于周枫停止使用涉案租赁厂区的时间问题。审理认为，周枫未向本院提交其停止使用租赁厂区的时间的有效证据，根据证人以及当事人的陈述，能够推定周枫于2019年10月初停止使用涉案租赁厂区自行终止履行合同，故其停止使用租赁物终止履行合同的时间应认定为至2019年10月初止。自2019年6月份至2019年10月初的租金43000元（4个月×130000元/12）周枫应当支付。韩斐要求周枫给付租金63213元及利息的诉讼请求，缺乏相关事实依据，应不予支持。关于韩斐要求周枫赔偿桃树损失30000元的问题。周枫在租赁期间将厂区内的桃树自行予以清除，依据涉案厂区租赁合同约定，其应当一次性支付给韩斐30000元补偿。韩斐的该项诉讼请求，应予支持。关于韩斐要求恢复租赁厂区原状及修复围墙的问题。审理认为，涉案厂区租赁合同已约定允许乙方在租赁场地使用过程中因正常生产需要可以进行专用设施等建设，周枫在实际租赁过程中修建的专用设施（水池）、铺设的水泥道路、及在南侧围墙开设的大门，应视为系其在正常生产过程中为便于更好使用租赁厂区因需要而修建或者改建，并非人为故意破坏，其中途终止履行合同，应予恢复原状。但考虑到前述修建、改建项目均附着在涉案租赁的厂区不动产上，为不损坏物的利用价值及扩大不必要的损失，在涉案合同解除后一并返还给韩斐为宜，周枫无需再恢复原状。韩斐的该项请求，应不予支持为宜。韩斐要求周枫承担其支出的本案律师代理费用的请求，无依据，应不予支持。 关于周枫反诉要求韩斐承担缔约过失责任赔偿其损失20万元以及返还收取租金40万元的问题。前已所述，涉案厂区租赁合同系双方真实的意思表示，并且已经实际履行。从涉案合同约定“租金每年13万元，于第一年签订合同的第二天支付6万元租金，待正常生产后即可支付，最迟不超过10月1日前支付完剩下的全年租金。第二年起每年5月31日前一次性支付全年租金”来看，第一年的租金最迟于正常生产后即支付，周枫交纳了第一年的租金，视为其已经正常生产，即：周枫已实际正常使用了涉案租赁厂区。合同约定第一年之后每年的租金于当年的5月31日前支付，周枫已经连续交纳了3年的租金，能够认定自合同签订之日起至2019年10月初其自动停止生产期间，周枫均已正常使用该租赁厂区进行经营。涉案合同并未因其自身效力问题导致周枫不能正常使用该租赁厂区。诉讼过程中，周枫亦未向本院提交因涉案合同效力问题导致其不能正常使用该租赁厂区的相关有效证据。因此，周枫的反诉请求，缺乏相关事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除周枫与韩斐于2016年6月10日签订的涉案《厂区租赁合同》；二、周枫于本判决生效后五日内给付（下欠）韩斐租金43000元及桃树补偿款30000元；三、驳回韩斐的其余诉讼请求； 四、驳回周枫的反诉请求。案件受理费1065元、反诉费2450元，合计3515元，由周枫负担。 二审中，韩斐举证证据一安徽省肥料正式登记证，国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告2016年-2019年度报告，砀山县发展与改革委员会行政许可备案登记、砀山县市场监督管理局许可详情单。证明周枫租用厂房后成立砀山龙胜农业科技有限公司，该公司于2016-2019年均实际经营，获得了砀山县市场监督管理局、发改委等机构的行政许可，生产的肥料获得安徽省肥料正式登记证。证据二企业信息公示报告股东出资信息表、砀山龙胜农业科技有限公司领导机构网络图照片一份，胡光辉17360868099收悉系统查询单，调解协议书一份。证明周枫成立公司后公司胡光辉既是股东又是负责运营的副总经理，2019年12月4日确定离开并发送短信通知交的钥匙。2020年5月12日以前的手机使用人为胡光辉。2019年10月11日在涉案场地胡光辉和他人发生纠纷，在派出所调解，说明2019年10月11日周枫还没有退还场地。周枫举证视频一段，证明退场的时候桃树都在。周枫对韩斐所举证据质证意见：肥料登记证与销售是两个概念，销售要有环保验收、消防验收等才能生产，肥料登记证不需要以上的证，环保验收与消防验收需要土地使用证，规划建设许可证，建房许可证等缺一不可。周枫其实早就走了，韩斐不来接收，交不掉，周枫不认识韩斐，合同不是韩斐签字。韩斐对周枫所举证据质证意见：真实性没有异议，能证明周枫走的时间，2019年12月1日他们在视频中说要走了。桃树被周枫卖了，一审收桃树的人已出庭作证，钱也是给周枫收的。本院认证意见：韩斐举证的证据能够证明周枫已经使用租赁场地，并办理了有关证件，手机信息能够证明周枫使用租赁场地至2019年12月2日，本院予以确认。周枫所举证据能够证明其离场时桃树还在，其并没有砍桃树，韩斐对该证据没有异议，本院予以确认。 二审查明事实：2016年6月10日，韩斐（甲方）与周枫（乙方）签订《厂区租赁合同》，将其承租的位于砀山县围墙之内的全部土地）及地面上一切种植物和所搭建的厂房和各种构筑物，地面面积为53亩，厂房1（见平面图）、厂房2（见平面图）、生活房（见平面图）、办公房（见平面图）出租给周枫，由周枫管理使用。约定：租赁期限10年，自2016年6月1日起至2025年5月31日止；租金每年13万元，第一年（即当年）租金于签订合同的第二天支付6万元租金，待正常生产后即可支付，最迟不超过10月1日前支付完剩下的全年租金。第二年起于每年5月31日前一次性支付全年租金；乙方在租赁期间享有租赁物及所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可运行状态同租赁物归还给甲方。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方因正常生产需要在租赁物内或场地上进行固定资产建设，该部分归乙方所有；场地内有桃树，从2017年6月起，如乙方继续保留桃树，乙方愿每年支付给甲方1万元。如乙方不保留桃树，乙方需一次性支付3万元作为结清补偿给甲方；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方除达成续租协议外，乙方应于终止之日或租赁期满之日迁离租赁物，并返还甲方；本合同履行中发生争议，由双方协商解决，若协商不成，则通过仲裁程序解决；本合同经双方签字盖章后，必须得到当地主管部门的认可，并收到乙方支付的首期租赁款项，本合同方可有效。 合同签订后，周枫按照约定交纳了第一年的租金，之后开始使用涉案租赁厂区（厂房及场地）进行生产经营。之后的使用过程中，周枫又相续交纳了第二年、第三年的租金。至2019年5月31日即第三年租赁期限届满后，周枫未交纳第四年的租金，一直继续使用涉案租赁厂区至2019年12月3日初，周枫等离开租赁厂区，并交还了涉案租赁厂区的大门钥匙。 周枫租赁涉案厂区使用过程中，因生产需要建造了水池，以及在厂区内修建铺设了水泥路面、在院围墙南墙自行开设了大门。 另查明，涉案租赁厂区系韩斐于2013年从砀山县赵屯镇人民政府以个人承包而来，双方并签订了农村土地承包合同，约定：土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务及农业种植和养殖，承包经营期限为27年，自2013年6月10日至2040年6月9日止；该地上所有建筑物、围墙及一口深水井折合人民币18万元整，合同签订后由乙方（韩斐）一次性付清该费用，产权归韩斐所有；合同有效期内，乙方（韩斐）可以将承包的土地全部或者部分转包给第三方，转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容。 本院认为，韩斐与周枫签订《厂区租赁合同》后，双方已实际履行三年多，周枫亦已实际使用了租赁厂区，并缴纳了三年的租金，现周枫要求确认双方签订《厂区租赁合同》无效，返还租金，并赔偿损失，一审没有支持正确。周枫实际使用租赁厂区至2019年12月2日，其应给付韩斐租金至2019年12月2日，韩斐要求周枫给付租金63213.4元应予支持，一审判决租金给付至2019年10月错误，本院予以纠正。周枫在使用租赁场地时因生产需要所建的固定设施和改造韩斐的围墙，应在停止租赁后拆除和修复，韩斐要求周枫修复围墙和恢复场地原状应予支持，一审没有判决不当。周枫有证据证明其在使用租赁厂地时没有砍伐桃树，其上诉不同意赔偿桃树损失的理由成立，本院予以支持。韩斐要求周枫赔偿砍伐桃树损失证据不足，本院不予支持。一审判决周枫赔偿韩斐桃树损失错误，本院予以纠正。 综上所述，韩斐、周枫的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初3423号民事判决第一、四项； 二、撤销安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初3423号民事判决第二、三项 三、上诉人周枫于判决生效后五日内给付（下欠）上诉人韩斐租金63213.4元； 四、上诉人周枫于判决生效后30日内拆除其在租赁厂区内所建水池等固定设施、修复围墙，恢复原状； 五、驳回上诉人韩斐的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1065元、反诉费2450元，合计3515元，由上诉人周枫负担3390元，上诉人韩斐负担125元；二审案件受理费2635元，由上诉人周枫承担2130元，上诉人韩斐承担505元。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理崔玉凤 附：本案所适用的相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理审批、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。