北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14323号上诉人（原审被告）：张娜，女，1981年7月10日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人:孙华坤,北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人:金波,北京页岩律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：杨晓华，女，1932年2月17日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：常金筠，北京市京师律师事务所律师。上诉人张娜因与被上诉人杨晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张娜上诉请求:1、判决撤销（2020）京0105民初41847号《民事判决书》判决内容第一项，依法改判，判令：根据杨晓华实际损失支付违约金；2、本案一、二审诉讼费用均由杨晓华承担。事实和理由：一、一审法院判决结果明显不当。张娜与杨晓华签订《北京市存量房屋买卖合同》和《解约协议书》，约定违约金为570000元，张娜已支付70000元。张娜虽有违约行为，但涉案房屋已经再次销售，杨晓华并没有因张娜的违约行为带来损失。即使有损失，也应根据两次房屋买卖合同价格来确定实际损失，而不是仅根据约定的违约金条款作出判决，且该违约金条款明显过高。故，一审法院应以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，避免杨晓华因违约金条款而获得远超过预期应得的利益。一审法院判决结果明显不当。二、一审法院适用法律错误。法院应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，按照填平原则和两次合同之间的差价来确定杨晓华的实际损失，而不是简单依据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定作出判决。故，一审法院适用法律错误。一审判决结果明显不当，适用法律错误，张娜对此不服。杨晓华辩称：同意一审判决，不同意张娜的上诉请求及事实理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张娜上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回，维持一审判决。杨晓华向一审法院提出诉讼请求：判令张娜支付杨晓华违约金500000元。一审法院认定事实：2018年11月9日，张娜作为买受人与杨晓华作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋总价款为4050000元。具体付款方式及期限见补充协议，买受人向出卖人支付定金200000元。同日，出卖方杨晓华作为甲方、买受方张娜作为乙方以及居间方链家公司作为丙方签订《补充协议》，约定：乙方于2018年11月9日前将第一笔定金50000元支付给甲方。于2018年11月30日之前将第二笔定金150000元支付甲方。乙方于过户前五个工作日将第一笔首付款3470000元支付甲方。乙方拒绝购买涉案房屋的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已经支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2019年1月11日，杨晓华作为甲方、张娜作为乙方与链家公司作为丙方签署《解约协议书》，约定，鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于丰台区角门东里59号楼2-301之房屋，现甲乙丙三方达成如下协议：本协议一经生效，三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋的买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任。本协议生效之日起三十个工作日内，甲方应履行下列义务：2019年1月15日前，办理网签注销手续。本协议生效之日起30个工作日内，乙方应履行下列义务：2019年1月15日前，办理网签注销手续；2019年1月9日前，乙方支付甲方200000元（贰拾万元）作为违约金；2019年1月31日前，乙方支付甲方300000元（叁拾万元）作为违约金；乙方之前支付的定金50000元和承诺并已经支付的定金违约金20000元一并作为违约金支付给甲方；违约金共计570000元，乙方最迟应于2019年1月31日前完成所有违约金的支付。第八条约定，甲、乙及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本合同约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。庭审中，经询，双方均认可张娜已经向杨晓华支付了50000元定金和20000元违约金。杨晓华称《解约协议书》约定的违约金总金额为570000元，扣除杨晓华收到张娜已经支付的50000元和20000元，就是本案其主张的500000元违约金。庭审中，张娜表示《解约协议书》系被迫签订的，并表示协议书中约定的违约金数额过高，杨晓华另行购买其他房屋产生的损失不应当由张娜负担，且就涉案房屋已经支付了违约金，定金也被收取，故不应当再支付违约金了。另，张娜表示杨晓华的代理人杨扬在《解约协议书》生效一年内又将房屋出卖给了他人，违反了该协议第八条的约定，不应当再收取违约金。杨晓华对此不予认可，表示因张娜未按照约定时间支付购房款且表示无法支付，故双方协商解除合同并签订了《解约协议书》，不存在胁迫行为。并表示第八条的约定系中介公司为了防止双方跳单所进行的约定，以免双方逃避中介服务费，不得交易不是指不得另外交易，而是一年内杨晓华和张娜之间不能再交易，与本案的违约金无关。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨晓华、张娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《解约协议书》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。双方均应依约履行各自义务。本案中，双方签订的《解约协议书》中明确约定了张娜需要支付的违约金数额为57万元，张娜应依据该协议约定的金额向杨晓华支付违约金。张娜主张《解约协议书》系被迫签订，但是根据其提供的证据不足以证明其主张，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。关于张娜主张的杨晓华的行为违反了《解约协议书》第八条的抗辩意见，根据该条款的内容，可知该条款主要是链家公司为了防止双方在解约后私下交易逃避交易中介费所作出的规定，与杨晓华和张娜约定的违约金并无关联，故对其该项抗辩意见，法院亦不予采纳。张娜虽然表示已经支付了违约金，但是支付的金额未达到《解约协议书》约定的金额，故对于剩余款项应当承担继续支付的义务。现杨晓华要求张娜支付剩余违约金50万元，于法有据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：张娜于判决生效之日起七日内支付杨晓华违约金500000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张娜上诉提出张娜虽有违约行为，但涉案房屋已经再次销售，杨晓华并没有因张娜的违约行为带来损失。即使有损失，也应根据两次房屋买卖合同价格来确定实际损失，而不是仅根据约定的违约金条款作出判决，且该违约金条款明显过高。一审法院判决结果明显不当，法律适用有误。对此本院认为，根据我国合同法第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中因张娜单方根本性违约造成房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的《解约协议书》中明确约定了经协商确认的张娜需要支付的解约违约金数额为57万元，张娜应当遵循诚实信用原则严格依据该约定向杨晓华履行相应义务，现张娜主张双方约定的违约金数额过高，但并未提交充分证据证明其主张成立，而其要求仅按房屋出售差价调整违约金数额，亦明显缺乏事实和法律依据，故对于其该项上诉主张，本院不予采信。综上所述，张娜的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年十二月二十二日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华