浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初4648号 原告（反诉被告）：梅水强，男，1979年3月17日出生，汉族，户籍所在地：浙江省桐乡市，现住浙江省桐乡市。 原告（反诉被告）：吴小梅，女，1985年9月7日出生，汉族，户籍所在地：浙江省桐乡市，现住浙江省桐乡市。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：平晓霞。 被告（反诉原告）：陈威，男，1974年11月10日出生，汉族，户籍所在地：四川省渠县，现住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：徐登富，浙江天程律师事务所律师。 原告梅水强、吴小梅诉被告陈威确认合同无效纠纷一案,本院受理后,被告提起反诉，本院依法合并审理，由审判员朱雪江独任审判,于2020年11月11日公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人平晓霞、被告（反诉原告）陈威及其委托诉讼代理人徐登富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉请判令：1、2012年6月27日原、被告签订的《农村房屋买卖合同书》无效；2、被告支付原告房屋占有期间的费用80万元（从2012年6月27日暂计算至2020年6月27日，年费用10万元，直至被告完全腾退房屋为止）；3、被告立即从××街道××小区××号腾退；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因生意原因向被告借下高利贷。2012年6月27日原、被告签订一份《农村房屋买卖合同书》，合同约定将属于原告的坐落于××街道××小区××号的房屋以83万元的价格转让给被告。依据现有的法律规定，该宅基地买卖协议属于无效。 被告辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，宅基地归村集体所有，原告的行为已经放弃了对宅基地的使用权，应当由村集体作为原告来诉讼；2、原告起诉违背诚实信用原则，原告自愿签订房屋买卖合同时原告经济困难，当时因为原、被告关系不错被告出于帮助原告的情况下才购买原告的房子，当时出的价格也高于市场价格，因近年房屋价格飙升，原告就想通过诉讼达到目的；3、原告要求被告支付占有房屋期间的费用没有事实依据，二原告自认案涉房屋已经卖给了被告并收取了被告的购房款，该房屋已经归被告所有，被告有权使用该房屋，原告无权收取房屋占用费用，且原告主张的房屋占用费用已经超过诉讼时效。 另外，房屋买卖后原告四处躲债，原告(梅水强)的爷爷和妻子一直居住在该房屋的三楼，一楼是原告的横机，原告方一直用到2016年才搬走。原、被告曾经说好每年2万元的房屋使用费，但被告也没有实际向原告收取。原告移交房屋时房屋是毛坯，被告对房屋已经进行了装修，被告家中父母都是残疾人，是为了照顾家人才购买本案的房屋，现被告一家人在案涉房屋中生活了十多年。原告要求被告腾退房屋时，应当退还房屋增值部分价值，且支付房屋(价款)占用期间的费用。原告应承担本案所涉房屋买卖无效的全部过错责任。 反诉原告诉请判令：1、二反诉被告返还反诉原告所购房屋现有价值927000元及占用购房资金利息1015920元（按协议月息1.2%，从2012年6月29日起暂计算到2020年11月28日，实际付息时间到法院判决日止），共计1942920元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：本诉案件审理过程中，法院委托对双方买卖房屋的现有重置价格评估为927000元。现反诉被告主张双方签订的《农村房屋买卖合同书》无效并请求反诉原告腾退本案所涉房屋；反诉被告违反诚实信用原则且不退还反诉原告所购房屋现有价值927000元及占用购房资金利息1015920元，显明违反公平原则。反诉原告根据桐乡市中正房地产评估事务所《房地产估价报告书》、双方签订的《补充协议》的约定及《合同法》的相关规定，反诉被告应当在要求反诉原告腾退本案所涉房屋时，同时履行上述款项的支付义务。 反诉被告辩称：反诉原告要求返还所购房屋现有价值和占用期间费用不符合法律规定，该房屋买卖合同无效，反诉被告亦至今未收到购房款，如果双方之间有借款，反诉原告应当另外起诉。即使法院认定为是购房款，利息计算也过高，应当按照银行利息计算。 经审理查明,位于桐乡市××街道××小区××号××地，房屋系梅水强家所建。梅水强因欠陈威钱款无力归还，二原告与被告于2012年6月27日签订《农村房屋买卖合同书》一份，合同载明：房屋占地面积为160平方米，成交价格为830000元。合同明确房屋为农村集体土地上建筑，如遇过户需村民委员会同意、被告如转售需原告签字等情况，二原告应予配合。合同上还有二位见证人签字。2012年6月28日二原告出具收条一份，载明收到上述购房款；梅水强与陈威还于2012年6月28日签订补充协议一份，载明：卖方要求买方在三年之内不得将房屋转卖他人，如有经济能力了，从签订协议之日起到购买回去时，捌拾叁万元按约定利息、月利息1.2%计算结清。后被告及其家人居住在该房屋内至今并进行过装修。 诉讼中，本院根据被告申请，委托桐乡市中正房地产评估事务所对位于桐乡市××街道××小区××号房屋的现有价值进行评估鉴定。桐乡市中正房地产评估事务所于2020年10月22日出具估价报告，报告认为：估价对象为农村宅基地上自建住宅，四层，建筑面积628.34平方米，估价方法为成本法；估价结果：估价对象市场价值为92.7万元；估价范围包括房屋、配套设施及固定装修，不包括对应的宅基地等；报告使用期限为出具之日起一年。鉴定费6800元由被告预付。 以上事实由农村房屋买卖合同书、收条、补充协议、房地产估价报告书、梧桐街道东方红村证明等证据以及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告对本案所涉标的物为宅基地上的房屋均无异议，而在非试点地区将该类房屋转让给本集体经济组织以外的个人的合同无效已成为共识，原、被告对此也无争议，故原、被告于2012年6月27日签订的《农村房屋买卖合同书》无效，该合同无效，相应的补充协议也无效。合同无效，双方应各自返还因合同取得的财产；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，首先，二原告应将房款返还给被告。是返还83万元还是返还92.7万元？根据估价报告，92.7万元实际上包含了被告投入的装修成本，而对于买受人购买后进行的装饰装修，在返还时应当由出卖人折价补偿，结合反诉原告的诉讼请求，为表述方便，不再区分购房款还是装修折价，原告应当返还被告92.7万元。其次，被告应将房屋返还二原告，但应给被告必要的准备时间。第三，本案买卖双方均违反了法律和国家政策对农村房屋交易的限制性规定，对合同无效均存在过错。此类纠纷一般来说出卖人应对合同无效承担主要责任，但结合本案原告欠被告款项在先、被告在本院有数十件作为原告的民间借贷诉讼等具体情况，本院认为双方应承担基本相等的责任，对各自的所谓损失由各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下: 一、确认原告梅水强、吴小梅与被告陈威于2012年6月27日签订的《农村房屋买卖合同书》无效； 二、被告陈威应于原告梅水强、吴小梅支付本判决第三条款项且经法院通知后二个月内将位于浙江省桐乡市房屋腾退交付给二原告； 三、由反诉被告梅水强、吴小梅返还反诉原告陈威927000元，于本判决生效之日起二十日内支付至下列帐户（账号：6228××××6668，户名：桐乡市人民法院，开户行：中国农业银行桐乡市支行）; 四、驳回原告其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11800元，减半收取5900元，由二原告负担5860元，被告负担40元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号:×××62，逾期缴纳将移送执行）；反诉案件受理费22286元，减半收取11143元，由反诉原告负担5827元，二反诉被告负担5316元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号:×××62，逾期缴纳将移送执行）；鉴定费6800元，由原、被告各半负担，被告已预交，由二原告于本判决生效之日起十日内支付给被告3400元（支付至下列帐户:账号6228××××6668，户名：桐乡市人民法院，开户行：中国农业银行桐乡市支行）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱雪江 二〇二〇年十二月四日 书记员  钱玲芳