河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12993号原告：马长记，男，1966年2月23日出生，汉族，户籍地：郑州市中原区。委托诉讼代理人：王光纬、王琪（实习），北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地：郑州市**航海路北、兴华南街西升龙城**院**楼****。统一社会信用代码：914101006973298251。法定代表人：谢珊雅，总经理。委托诉讼代理人：孔政龙、朱晓龙（实习），河南成务律师事务所律师。原告马长记诉被告郑州骏龙房地产开发有限公司（以下简称“骏龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马长记的委托诉讼代理人王光纬、王琪，被告骏龙公司的委托诉讼代理人孔政龙、朱晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马长记提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告马长记签订的三份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》（认购房产为：8写字楼号楼2811号房、2812号房、2813号房），与原告签订用于备案的商品房买卖合同；2.本案诉讼费等由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求依法解除原告马长记与被告郑州骏龙房地产开发有限公司于2020年1月20日签订的3份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》；2.判令被告返还原告马长记购房款1867240元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向马长记支付自2020年1月20日起的资金占用利息；3.判令被告赔偿原告损失1867240元；4.本案案件受理费、申请费由被告承担。事实与理由：2020年1月20日，原告与被告签订了三份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》，协议书约定：原告马长记认购升龙城-二期8号院住宅三套，认购房产分别为8写字楼号楼2811号房，参考建筑面积为84.21平方米，暂定总价：1257342元、8写字楼号楼2812号房，参考建筑面积为75.3平方米，暂定总价：1111325元以及8写字楼号楼2813号房，参考建筑面积为89.56平方米，暂定总价：1321783元。原告与被告签订的三份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》均约定：“1、乙方对拟签订的《商品房买卖合同》及附件（含补充协议，均已进行公示）的内容已充分了解，所有合同条款均获得双方认可。乙方应于接到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方销售部签订《商品房买卖合同》。4、乙方应于接到甲方签订银行贷款合同通知之日起3日内前往相应贷款银行办理签订银行贷款合同相关手续”。原告按约定共计支付房款1867240元，其中2811号房支付房款644816元；2812号房支付房款561220元；2813号房支付房款657604元。被告公司予以接收并出具盖有被告公司财务专用章的收据。但被告已将涉案房屋另行出售给他人，且已在郑州市住房保障和房地产管理局办理过备案，致使与原告的协议已无法履行，被告公司应向原告返还购房款、支付利息并赔偿损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告骏龙公司辩称：一、马长记起诉状中陈述事实有误，其实际支付给骏龙公司的款项为1847450元，除此之外的16190元为骏龙公司代收的维修基金，对该维修基金骏龙公司仅需返还即可，无需承担利息及其他责任；3600元为第三方营销公司收取，与骏龙公司无关，骏龙公司无需承担返还义务。本案中马长记款项均通过马素勤银行卡支付。二、案涉认购协议书属于预约，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第八条。（1）案涉认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。认购协议书中仅约定了双方当事人、商品房编号、参考面积、暂定价格以及认购定金，而没有约定付款时间、付款方式、房屋交付时间、交付标准、装饰设备标准、配套设施、面积差异处理、产权登记、违约责任等商品房买卖合同的主要条款，故案涉认购协议不能被认定为商品房买卖合同。（2）案涉认购协议明确约定将来要签订《商品房买卖合同》，根据双方意思表示，认购协议属于预约，而不是本约（商品房买卖合同）。依民事法理，预约是当事人约定在将来一定期限内订立本约的协议，预约与本约要依照当事人意思表示进行区分。（3）购房款具体支付时间与方式尚需将来签订《商品房买卖合同》时进行协商，马长记预先付款行为不能认定为双方形成的本约。综上，案涉认购协议书属于预约，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第八条。三、骏龙公司即便违约，也仅是违反预约，应承担的是缔约过失责任，仅需承担马长记为缔约产生的直接损失。马长记要求骏龙公司赔偿损失1867240元，其应证明该损失实际存在，否则应驳回其该诉请。综上，马长记实际支付给骏龙公司的款项为1847450元，除此之外的16190元为骏龙公司代收的维修基金，对该维修基金骏龙公司仅需返还即可，无需承担利息及其他责任；3600元为第三方营销公司收取，与骏龙公司无关。案涉认购协议书属于预约，不应当使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第八条。骏龙公司即便违约，也仅是违反预约，应承担的是缔约过失责任，仅需承担马长记为缔约产生的直接损失。经审理本院查明以下事实：1.2020年1月20日，原告马长记（认购方、乙方）与骏龙公司（开发商、甲方）签订《升龙城-二期（8号院）认购协议书》三份，协议约定：乙方认购房产8写字楼2811号房、2812号房、2813号房，参考建筑面积分别为84.21㎡、75.3㎡、89.56㎡，定金均为10000元，房屋暂定总价分别为1257342元、1111325元、1321783元。协议约定，若甲方无故将乙方认购房产另行出售予他人，甲方应双倍返还乙方已付定金，超出定金部分的预付款按同期贷款利率支付利息。2.上述协议签订后，原告按照协议约定向被告骏龙公司就2811号、2812号、2813号房屋，分别支付定金10000元，共计30000元。支付维修基金5474元、4895元、5821元。支付首付款619342元、546325元、651783元。以上共计1863640元。对于以上款项，被告予以认可。3.原告提交《收据》三张，收据上加盖“郑州丰居房地产营销策划有限公司”印章，收据中显示分别收到马长记中介费1200元，共计3600元。4、庭审中，被告明确表示同意解除与原告签订的认购协议书，被告自认案涉房屋已于2020年7月另售他人，被告称未与原告签订房屋买卖合同的原因是双方就后期商业贷款问题达不成一致意见。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告2020年1月20日签订的三份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》系当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，所涉及的当事人均应按约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原告马长记依约向被告支付定金30000元、维修基金16190、首付款1817450元，共计1863640元，事实清楚。现原被告均同意解除双方签订的三份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》，对此，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除，被告自该合同解除之日起继续占用原告购房款己无依据，依据原告的转款凭证及被告出具的《收据》，被告应将收取的款项1833640元返还原告（未包含定金30000元）。对于原告要求被告返还中介费3600元，原告提交的证据显示该笔款项的收取方并非被告公司，原告要求被告返还无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的各项损失，因被告将房屋另售他人导致案涉合同不能继续履行，构成违约，被告应承担相应的违约责任。依据双方协议中约定“若甲方无故将乙方认购房产另行出售予他人，甲方应双倍返还乙方已付定金，超出定金部分的预付款按同期贷款利率支付利息”，原告支付了定金30000元，被告应向原告双倍返还定金60000元，超出定金部分的预付款1833640元，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月20日起至实际清偿之日止的利息损失。对于原告主张损失的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告郑州骏龙房地产开发有限公司于2020年1月20日签订的三份《升龙城-二期（8号院）认购协议书》；二、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告马长记款项1833640元、双倍定金60000元，并支付利息（以1833640元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月20日起至实际清偿之日止）；三、驳回原告马长记的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36324元，减半收取18162元，由被告郑州骏龙房地产开发有限公司负担9500元，原告负担8662元。剩余18162元退回原告马长记。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年十二月十五日法官助理董晓燕书记员岳子健