广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1223民初86号 原告：杨光勤，男，1975年3月5日出生，汉族，住广西壮族自治区凤山县。 委托诉讼代理人：韦铁民，广西维日律师事务所律师。 被告：蔡芬，女，1973年11月24日出生，汉族，住广西壮族自治区凤山县。 委托诉讼代理人：张远新，凤山县法律事务中心法律工作者。 被告：凤山县怡佳商贸有限责任公司,住所地广西壮族自治区凤山县凤城镇凤阳路百货公司商场**。 法定代表人：易邦超，该公司董事长。 被告：广西宜鑫投资有限公司,住所地广西壮族自治区河池市宜州区庆远镇中山大道黄莺路公务员小区********。 法定代表人：宁建新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵平，广西弘生联合律师事务所律师。 2 原告杨光勤与被告蔡芬、凤山县怡佳商贸有限责任(以下简称怡佳商贸公司)、广西宜鑫投资有限公司(以下简称宜鑫投资公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日作出（2019）桂1223民初84号民事判决。杨光勤不服该判决，向河池市中级人民法院提起上诉。河池市中级人民法院于2019年12月11日作出（2019）桂12民终2089号裁定，发回重审。本院于2020年3月2日立案重审，依法另行组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告杨光勤及委托诉讼代理人韦铁民，被告蔡芬及委托诉讼代理人张远新，被告怡佳商贸公司法定代表人易邦超，被告宜鑫投资公司委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨光勤向本院提出诉讼请求：1.解除原告杨光勤与被告蔡芬于2017年7月21日签订的《租赁合同书》；2.被告蔡芬、怡佳商贸公司共同返还原告杨光勤履约保证金及租金280000元；3.被告蔡芬赔偿原告损失2043839元(评估报告确定为2323839元，减去租金、保证金280000元)，被告宜鑫投资公司承担连带赔偿责任；4.被告蔡芬承担评估费78000元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告蔡芬于2017年7月3日与被告宜鑫投资公司签订《租赁合同书》，约定由蔡芬承租宜鑫投资公司位于凤都百货商业楼第五、第六层建筑面积每层约1200平方米左右的铺面，租赁期限自2017年9月21日至2027年9月21日。蔡芬于2017年7月21日又与原告杨光勤签订《租赁合同书》，将上述租赁的第六层铺面转租给原告经营KTV使用，租赁期限自2017年8月1日至2027年8月1日。2017年7月21日，原告向蔡芬缴纳履约保证金50000元及2017年8月1日至2018年7月31日的租金230000元，怡佳商贸公司出具收条给原告，确认收到原告上述款项。合同签订后原告即与徐立桂签订《建筑装饰工程施工合同》，由徐立桂对承租的铺面进行室内装修，合同价款186万元。至2017年12月19日止，原告实际已向徐立桂支付装修款180万元。2017年12月22日，河池市公安消防支队在对原告报送的消防设计图纸进行审核后出具《建设工程消防设计审核意见书》（河公消审字[2017]第0109号），其中第10点认为“主体第6层原设计为车库，现装修为KTV，主体未重新申报审核”。得知此事后，原告向凤山县住建局调查了解，该局明确凤都百货第六 3 层规划设计用途为车库，未经批准不允许修改其用途。因此，原告所租赁的该铺面明确无法作为KTV经营使用。2018年6月12日，宜鑫投资公司出具《住所（营业场所）使用证明》，同意将凤都百货商业楼六楼作为原告设立的KTV经营场所。2020年4月，原告向凤山县人民法院申请，由该院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限责任公司对凤都百货商业楼六楼宝乐迪KTV的装修、设施设备、其他费用的市场价值进行评估，认定原告的装修、设备及其他费用损失为2323839元，评估费78000元。蔡芬、宜鑫投资公司为获得利益而隐瞒租赁物的规划设计用途是车库的重要事实，违反行政法规关于房屋使用条件强制性规定，由蔡芬将不能作为KTV经营使用的铺面租给原告，导致原告投入大量资金装修，但租赁房屋无法使用，合同目的根本无法实现，造成重大经济损失，蔡芬已构成根本性违约。而宜鑫投资公司作为该铺面的所有人，明知其第六层规划用途为车库，仍出租给蔡芬作经营家电家俱家纺，并任由蔡芬转租给原告作KTV经营使用，导致此第六层出租房屋无法使用，放任损害结果的发生，对于原告的损失亦存在过错，应承担连带赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、最高人民法院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第八条第三项、第十一条第一项的规定，原告有权主张解除合同，同时因蔡芬的违约，给原告造成的全部经济损失，蔡芬、宜鑫投资公司应连带赔偿。综上，原告与蔡芬签订的《租赁合同书》目的无法实现，客观上已不能履行，依法应予解除，因解除合同产生的相应法律后果由三被告分别依法承担，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告蔡芬辩称，1.原告杨光勤在与被告蔡芬签订《租赁合同书》前，对租赁物已充分了解。原告原想租赁第五层,后因被告蔡芬丈夫即易邦超不同意而改为租赁第六层，且在签订租赁合同前原告已经从开发商宜鑫投资公司拿走房屋的图纸给KTV装修设计公司进行装修设计，因此原告在承租之前已经知晓租赁的第六层建筑的设计用途。2017年11月21日，原告的装修行为因不符合房屋设计用途而被消防部门查封，原告不顾此情况仍然让装修人员继续装修并于2017年底2018年初向金城江区的洪丽凡提供承租房屋的建筑设计图等材料，让其帮助办理KTV会所的消防装修手续，因无法办理而 4 于2018年10月左右洪丽凡将材料退回给原告，由此可见原告实际早已经拿到承租房屋的建筑设计图，知晓承租房屋的设计用途，原告主张被告蔡芬隐瞒房屋用途导致违约无事实依据。2.《租赁合同书》的目的不能实现既不是合同本身不能实现，也不是被告蔡芬的违约造成，而是原告本身承租后不依法依规办理相关许可手续导致的违法后果。原告承租前已经知晓承租房屋的建筑设计用途为车库，却执意在未依法依规办理相关许可手续的情况下，先行进行装修，查封后仍继续装修，直至向河池市消防部门申报不通过后才停止,可见是其的不依法行为导致合同不能继续履行。同时，从消防部门的意见可见原告有多种不符合消防标准的行为，但仍提出“以上问题修改后，你单位应重新申报消防设计审核”等，足以说明系原告的未报先行装修行为导致的后果应由其自行承担。综上意见，原告请求被告蔡芬承担违约责任，赔偿损失的主张，无事实和法律依据，依法应予驳回。 被告怡佳商贸公司辩称，怡佳商贸公司不是本案适格的主体，涉案的《租赁合同书》系原告杨光勤与被告蔡芬签订，被告怡佳商贸公司不是签订合同当事人。同时，被告怡佳商贸公司之所以在被告蔡芬出具给原告的收据上盖章完全是应原告要求而为，但钱款都是被告蔡芬收取，与被告怡佳商贸公司无关。 被告宜鑫投资公司辩称，1.宜鑫投资公司不是本案合同当事人，不是本案适格主体。2.对于承租第六层的规划设计是车库，原告自从被告宜鑫投资公司处拿走建筑蓝图时已明确告知，明知第六楼的设计规划为车库。3.宜鑫投资公司更没有原告所称的刻意隐瞒租赁物的规划用途，在本案中不应当对宜鑫投资公司适用过错及连带责任原则。4.原告与被告蔡芬租赁合同产生时宜鑫投资公司也不知道原告用来经营KTV,因此也无法阻止原告与被告蔡芬签订的租赁合同，宜鑫投资公司不应承担因该租赁合同产生的损失。5.宜鑫投资公司不存在主观上隐瞒租赁物的用途，房屋用途是在相关部门备案登记并对外公示，宜鑫投资公司在原告与被告蔡芬签订租赁合同之前，已经将此房屋租赁给被告蔡芬，被告蔡芬与原告的租赁合同没有宜鑫投资公司的利益。6.原告提供的《住所（营业场所）使用证明》证明宜鑫投资公司同意让原告将第六层用来作为KTV使用，是其收到河池市公安消防支队建设工程消防审核意见书，明知六楼为车库的情况下，还向宜鑫投资公司提出其有能力变更用途，要求宜鑫投资公司给予帮助，此份证明只是 5 宜鑫投资公司的善意帮助行为。7.关于原告主张的诉讼请求第三项的损失，是因为其违反先报消防后建设的相关法律法规造成的，不应受到法律保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对一方当事人对其真实性有异议的证据，本院认定如下：对被告蔡芬提供的洪丽凡证言、被告宜鑫投资公司提交的朱长根的证明，因证人不出庭，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。 经审理查明：2017年7月3日，被告宜鑫投资公司作为甲方与作为乙方的被告蔡芬签订《租赁合同书》，约定宜鑫投资公司将位于凤山县约1200平方米的铺面出租给蔡芬经营家电家具家纺等使用。2018年1月28日，宜鑫投资公司与蔡芬达成《商品房买卖协议书》，约定蔡芬购买宜鑫投资公司前述租赁房屋的第六层，2018年5月5日，宜鑫投资公司作为出卖人、蔡芬作为买受人签订《商品房买卖合同（现售）》，宜鑫投资公司将涉案房屋出售给蔡芬，合同记载该商品房的规划用途为车位。 2017年7月6日，原告杨光勤向被告蔡芬缴纳租赁履约保证金50000元及2017年8月1日至2018年7月31日的租金230000元，蔡芬出具相关收款凭证，被告怡佳商贸公司在凭证上盖章。被告怡佳商贸公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人为易邦超。 2017年7月21日,原告杨光勤（乙方）与被告蔡芬（甲方）签订《租赁合同书》，租赁位于凤山县，用于经营ＫＴＶ，租赁期限自2017年8月1日至2027年8月1日。其中，《租赁合同书》第一条“基本情况1.位置：广西河池市凤山县凤阳路凤都百货商业楼。2.概况：该商业楼共计6层。”第二条“租赁场地1.甲方将凤都百货商业楼内第6层面积约1200平方左右的铺面，（以下简称“本场地”）出租给乙方经营ＫＴＶ（以下简称“经营范围”）使用。2.场地的具体位置见平面布置图，平面布置图界线为各铺面。3.乙方已对甲方所出租的场地做了充分了解，自愿承租该场地。”第五条“履约保证金1.乙方同意向甲方缴纳履约保证 6 金人民币伍万元，乙方应于签订本合同时向甲方一次性交付。2.乙方全部履行本合同的各项条款规定后，需于租赁期满后5日内持履约保证金收据办理相关退款手续，甲方于租赁期满后30天内将履约保证金退还乙方（不计利息）。”第六条“设施与装修1.乙方自行对承租店铺进行装修，需符合设计规划及政府相关规定，费用自理责任自担。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2017年8月20日，原告杨光勤与徐立桂签订《建筑装饰工程施工合同》，由徐立桂对承租的房屋进行室内装修，工期自2017年8月20日至2017年12月10日，合同价款186万元。之后，徐立桂入场进行装修施工。期间，凤山县公安消防大队曾对其未报先装修施工行为进行制止并查封装修现场，但原告杨光勤等仍私自撕开封条继续实施装修。2017年12月11日，原告杨光勤以凤山县宝乐迪休闲会所名义向河池市公安消防支队申请装修消防审批。2017年12月22日，河池市公安消防支队在对原告杨光勤以凤山县宝乐迪休闲会所名义报送的消防设计图纸及有关材料进行审核后出具《河池市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（河公消审字[2017]第0109号），认为：“1、装修消防设计文件编制不符合公安部《建设工程消防设计文件申报要求》和《建筑工程设计文件编制深度规定》规定；2、楼梯门开启后减少楼梯平有效宽度，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）6.4.11-3条规定；3、位于两个安全出口之间的房间门的疏散距离大于31.25m，不符合《建筑防火设计规范》（GB50016-2014）5.5.17条规定；4、厅室之间的隔墙耐火极限低于2h，门未使用乙级防火门，不符合《建筑设计防火规范》（GB250016-2014）5.4.9-6条规定；5、人员疏散总宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.5.21条规定；6、外墙未设置救援窗口，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）7.2.4条规定；7、面积大于50㎡的包间门少于2个，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.5.15-3条规定；8、未设置消防软管卷盘，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）8.2.4条规定。9、部分厅室内未设排烟设施和补风设施，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）8.5.3-1条规定；10、主体第6层原设计为车库，现装修为KTV，主体未重新申报审核。” 7 同时，《河池市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》还告知“以上问题修改后，你单位应该重新申报消防设计审核，未经审核合格，不得施工”等。2017年12月29日，凤山县公安消防大队对凤山县宝乐迪休闲会所下发了凤公(消)行罚决字〔2017〕第0050号《行政处罚决定书》，给予该所停止施工，并处罚款4万元的处罚，原告杨光勤在处罚决定书上签名。 2020年3月11日，原告杨光勤申请对其装修、设施设备、其他费用的价格进行评估。经本院委托，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司于2020年9月5日作出桂信司评报字(2020)第213号资产评估报告，结论为评估的资产在2019年2月14日的评估价值为2323839元，其中装修、设施设备为1730029元，其他费用593810元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案各方当事人争议的焦点是：一、被告蔡芬是否隐瞒了租赁物的设计用途，原告杨光勤以合同目的无法实现而提出解除合同是否有事实和法律依据；二、原告杨光勤诉请的各项损失是否有事实和法律依据，被告怡佳商贸公司应否对原告第二项诉讼请求与被告蔡芬承担共同返还责任，被告宜鑫投资公司应否对原告第三项诉讼请求与被告蔡芬承担连带赔偿责任。 一、关于第一个争议焦点。原告杨光勤与被告蔡芬于2017年7月1日签订的《租赁合同书》系当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。关于被告蔡芬是否隐瞒了租赁物的设计用途问题。原告主张蔡芬在签订合同时故意隐瞒租赁物的真实用途，蔡芬辩称原告在签订合同前对租赁物已经充分了解，并从开发商处得到租赁物的规划设计图，知道租赁物规划用途是车库。本院认为，首先，蔡芬为证明原告已从宜鑫投资公司处拿走设计规划图纸，提供了洪丽凡的证言，但该证人未出庭作证,且其他证据佐证，对该证言不予采信；其次，从双方签订的《租赁合同书》第二条“场地的具体位置见平面图，平面布置图界线为各铺面，乙方(杨光勤一方)已对甲方(蔡芬一方)所出租的场地做了充分了解，自愿承租场地”的内容看，该表述与涉案房屋规划设计图不符。因此，可以认定蔡芬与原告签订《租赁合同书》时，没有告知原告租赁物的规划用途，原告也没有得到规划图纸。涉案租赁物在商场第六楼，并非是在一楼或者地下建筑，如果没有图纸，根据一般生活经验，不可能推断出其规划用途为车库。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一 8 方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，因租赁物规划用途为车库，不能用于经营KTV，原告与被告蔡芬签订《租赁合同书》的目的无法实现，原告以合同目的无法实现而提出解除合同，有事实和法律依据，且蔡芬对原告请求解除合同无异议，对原告请求解除《租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告与被告蔡芬签订的《租赁合同书》予以解除，因合同不能履行的原因是被告蔡芬不告知原告租赁物的设计用途造成的，被告蔡芬应当返还原告保证金50000元及第一年租金230000元。《中华人民共和国消防法》(2009年5月1日施行)第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”，公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第四条规定：“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，其消防设计应当符合国家有关建筑消防技术标准的规定”、第五条规定：“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，涉案房屋用于经营KTV，应按上述规定办理消防审核后方可进行装修，原告杨光勤在未经消防审核之前即实施KTV装修，且被有关部门制止后仍然继续实施装修行为，其应自行承担由此带来的不利后果。故对原告杨光勤请求蔡芬赔偿装修损失及评估费的诉讼请求，本院不予支持。合同具有相对性，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向相对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的 9 第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。原告杨光勤与被告蔡芬签订《租赁合同书》，被告怡佳商贸公司、宜鑫投资公司并未在合同上签字或以其他方式承诺加入合同，不是合同相对方。被告怡佳商贸公司在蔡芬出具给原告的收款凭证上盖章不是加入合同的行为，收款凭证不能等同于《租赁合同书》，在无明确意思表示情况下，第三人在该凭证上的盖章行为不能等同于加入合同。因此，对原告请求被告怡佳商贸公司与被告蔡芬共同返还履约保证金、租金及由宜鑫投资公司对装修损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，判决如下： 一、自本判决生效之日依法解除原告杨光勤与被告蔡芬于2017年7月21日签订的《租赁合同书》； 二、被告蔡芬于本判决生效之日起十日内返还原告杨光勤履约保证金、租金共计280000元； 三、驳回原告杨光勤的其余诉讼请求。 案件受理费30082元，由原告杨光勤负担27188元，被告蔡芬负担2894元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 10 审 判 长  黄自励 审 判 员  蒙丽君 人民陪审员  卢自军 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  罗柳艳