北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14948号上诉人（原审原告）：李勇，男，1979年7月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王建新，北京济恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京旺丰科技有限公司，住所地北京市通州区运河核心区IV-07地块绿地大厦**楼**412。法定代表人：张秀梅，董事长。委托诉讼代理人：周岩，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦霞，北京市中迈律师事务所律师。上诉人李勇因与被上诉人北京旺丰科技有限公司（以下简称旺丰科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人李勇的委托诉讼代理人王建新，被上诉人旺丰科技公司的委托诉讼代理人周岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇上诉请求：1．撤销一审判决第一项，确认双方合同于2020年3月24日解除；2．撤销一审判决第二项，改判旺丰科技公司返还租金194732元；3．维持一审判决第三项；4．撤销一审判决第四项，改判旺丰科技公司返还李勇2020年1月23日至2020年3月24日因疫情导致的租金损失113818元；5．旺丰科技公司承担本案诉讼费用。事实与理由：李勇与旺丰科技公司于2019年9月12日签订《北京市商业租赁合同（经纪机构居间成交版）》，租赁物建筑面积339．25平米，单价11元每天每平米，租期6年3个月（自2019年9月12日至2025年12月11日），免租期3个月（自2019年9月12日至2019年11月11日、2024年11月12日至2024年12月11日），押金110279元。合同第九条约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。李勇于2019年8月8日、2019年9月12日共向旺丰科技公司转账801334元。2020年1月23日爆发新冠疫情，李勇合同目的无法实现，于2020年2月12日向旺丰科技公司发出解除通知。2020年3月12日再次发送通知，告知旺丰科技公司返还房租及押金。2020年3月24日李勇通过微信向旺丰科技公司发送通知，告知收回房屋，旺丰科技公司明确回复明天取钥匙。旺丰科技公司辩称：同意一审判决，不同意李勇的上诉请求。李勇向一审法院起诉请求：1．确认双方2019年9月12日签订的《北京市商业租赁合同（经纪机构居间成交版）》于2020年2月12日解除；2．旺丰科技公司返还李勇租房押金110279元；3．旺丰科技公司返还李勇2020年2月12日解除之后租金347734元；4．旺丰科技公司承担2020年1月23日至2020年2月12日因疫情无法经营租金损失37317．5元；5．诉讼费由旺丰科技公司承担。一审法院认定事实：2019年9月12日，旺丰科技公司（出租人、甲方）与李勇（承租人、乙方）及北京一方新辉企业管理有限公司签订《北京市商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同第一条“房屋基本情况”约定，（一）房屋坐落于北京市通州区江米店街×1号院×2号楼×3室-×4室，建筑面积339．25平方米。第二条“房屋租赁情况及登记备案”约定，租赁用途：商业。第三条“租赁期限及免租期”约定，（一）房屋租赁期为6年零3个月，2019年9月12日至2025年12月11日。（二）免租期为3个月，（自2019年9月12日至2019年11月11日，2024年11月12日至2024年12月11日），乙方在免租期内免付租金，但需缴纳物业管理费、水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。第一年免租期内缴纳物业管理费为6785元，第六年免租期内缴纳物业管理费为3393元。（三）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照不影响甲方再次出租状态返还房屋及其附属品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。第四条“租金及押金”约定，（一）租金标准及支付方式：价格11元每天每平米。支付方式押壹付陆，各期租金支付日期：每付款月提前30日付款，押金及首期租金乙方于签约后2日内支付至甲方指定银行收款账户。各期付款日为：2020年4月12日。（??681042．00）（二）押金：人民币壹拾万零贰佰柒拾玖元整（??110279．00）。租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。第九条“合同解除”约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，要求提前解除合同的。2．欠缴燃气费、水费达10000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损坏公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（五）其他法定的合同解除情形。合同还对其他权利义务等做出了约定。王凤辉、李勇分别在落款处签字并按捺手印，旺丰科技公司、北京一方新辉企业管理有限公司分别在落款处盖章。转账记录显示，2019年8月8日李勇向王凤辉转账300000元，2019年9月12日李勇向王凤辉转账500000元，同日李勇向王凤辉转账1334元，以上转账金额共计801334元。2020年2月12日，李勇向旺丰科技公司发出《解除通知》载明，致富力运河十号王凤辉女士：贵我双方就位于北京市通州区富力运河十号底商×3-×4室，330平方米的房屋签订了《租赁合同》。自此双方一直合作良好，在此首先对于贵方给予我司的支持表示感谢！随着新型肺炎疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会，行业受到较大冲击，我司富力运河十号底商×3-×4室房间号疫情期间已无法正常经营。目前防控形势依然严峻，预计对该底商出租收益影响仍会持续较长时间，鉴于疫情影响，无法实现合同目的，我司现决定解除资管协议。根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第九条之约定，现正式发函通知贵方：于2020年2月12日提前解除。我司将按照《租赁合同》第九条的约定在合同解除后3个工作日（如解约日疫情相关限制措施仍未结束，则顺延至疫情相关限制措施结束后3个工作日）内进行撤场并向贵方返还租赁房屋。待撤场结束后，请贵方配合与我司办理租赁房屋交接手续，否则视为我司已按约将租赁房屋交还贵方。同时，鉴于此疫情属不可抗力，根据相关法律规定、合同约定及当地政府对疫情期间的减租政策，请贵方对于我司疫情期间的租金、可能产生的占用费及闭店补偿金予以免除：并根据免除后的租金确定其它合同约定的费用。感谢贵方的理解和支持，请贵方尽快与我司协商善后事宜！授权人：王毅。庭审过程中，旺丰科技公司认可李勇已付款801334元。关于涉案房屋的情况，旺丰科技称李勇没有进行过装修，房屋属于空置状态，李勇称毛坯房，一直没有装修。关于《解除通知》，李勇称《解除通知》是其代理人王毅亲手交到旺丰科技公司法人王凤辉手里，微信聊天记录王凤辉回复的内容体现出已经收到了《解除通知》，解除合同时间应从3月25日开始计算。旺丰科技公司不予认可，称没有收到过《解除通知》。关于解除合同理由，李勇称根据《租赁合同》第九条第二款的约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行，涉案房屋是底商，在疫情期间有相应的规定不允许营业，也没法装修，装修以及经营蛋糕店的合同目的无法实现。旺丰科技公司不予认可，称虽然是疫情原因造成影响，但是国家也没有说必须怎么样，商业用房是没什么影响的，李勇没有协商直接就要解除合同，也没有进行装修。关于公司注册，李勇称聊天记录显示，旺丰科技公司迟延一个月向李勇交付房产证导致李勇无法注册公司。旺丰科技公司不予认可，称起算租金的日期和房产证系同一天办下来的，没有耽误李勇，李勇之前没有找过旺丰科技公司要过房产证。关于收到钥匙的时间，李勇称2020年2月12日其把钥匙交还中介公司，聊天记录显示旺丰科技公司法人王凤辉在2020年3月25日说钥匙从今天算我拿回来了。旺丰科技公司不予认可，称4月25日上午从中介公司取走的钥匙，3月25日是在协商，但是李勇不同意，就让李勇按照法律流程走了。关于返还租金，李勇称租金的起算日是2019年的11月12日计算至2020年2月12日，这段时间已经支付的租金减去已经使用的租金得出来的，已经使用的时间是到2020年2月12日。旺丰科技公司不予认可，称房子是九月份交付给李勇使用，合同的签订期限是六年，如果李勇现在单方解除合同，两个月免租期对其不公平。关于免租期，旺丰科技称当时约定免租期是为让李勇对房屋进行装修用的。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，李勇与旺丰科技公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，双方应当依约履行。关于《租赁合同》解除问题，李勇提出解除合同并将钥匙交到了中介公司处，李勇与旺丰科技公司就合同解除问题进行过协商，虽双方未达成一致意见，但旺丰科技公司于2020年4月25日从中介公司处取回了钥匙，收回了房屋，应视为同意解除《租赁合同》，故双方的《租赁合同》解除的时间应为2020年4月25日。关于合同解除的事由，李勇主张属于不可抗力，系因新冠肺炎疫情导致涉案房屋无法装修经营致使合同目的无非实现，旺丰科技公司对此不认可，认为属于李勇违反约定单方解除合同。根据查明的事实，《租赁合同》仅约定用途为商用，具体做什么并未约定，旺丰科技公司已给予李勇两个月的免租期（2019年9月12日至2019年11月11日）作为房屋装修之用，但至合同解除之日房屋一直未进行过装修，亦未有任何实际经营，另其主张要开蛋糕店系由于旺丰科技公司未提供房产证导致无非注册，但未就此提供证据，结合疫情发生的时间等因素来看，法院认为李勇的主张不能成立，故对其要求旺丰科技公司承担2020年1月23日至2020年2月12日因疫情无法经营租金损失的诉讼请求，法院不予支持。关于李勇所交纳的租金期间，双方有争议，结合《租赁合同》中关于租金支付及期限约定，除第一期外各期付款时间要求为“每付款月提前30日付款”，按照合同约定的第二期的付款时间2020年4月12日，因此可以认定李勇第一期所付租金的截止日期为2020年5月11日，结合免租期间及每月应付租金金额，故对李勇主张的其支付的第一期租金的期间为2019年11月12日至2020年5月11日意见，法院予以采纳。结合法院确认的双方合同解除的时间，旺丰科技公司应退还的租金为2020年4月25日至2020年5月11日期间的租金，具体数额应为63440元，对其主张的过高部分，依据不足，法院不予支持。关于李勇要求退还押金的诉讼请求，由于旺丰科技公司在本案中未提出独立的诉讼请求，故其该项诉求符合法律规定，法院对此予以支持。综上，一审法院判决：一、确认李勇与北京旺丰科技有限公司于2019年9月12日签订的《北京市商业租赁合同（经纪机构居间成交版）》于2020年4月25日解除；二、北京旺丰科技有限公司于判决生效之日起七日内返还李勇租金63440元；三、北京旺丰科技有限公司于判决生效之日起七日内返还李勇押金110279元；四、驳回李勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李勇与旺丰科技公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行各自义务。关于《租赁合同》的解除，双方虽就合同解除问题进行过协商，但未达成一致意见，李勇将钥匙交到了中介公司处，旺丰科技公司于2020年4月25日从中介公司处取回钥匙并收回房屋，故一审法院认定双方《租赁合同》解除的时间为2020年4月25日并无不当，李勇主张双方合同于2020年3月24日解除，没有依据，本院不予采信。关于返还租金的问题，一审法院依据双方《租赁合同》解除的时间，判决旺丰科技公司退还相应的租金并无不当，李勇的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。关于《租赁合同》解除原因及李勇主张的租金损失问题，李勇主张因新冠肺炎疫情导致涉案房屋无法装修经营致使合同目的无法实现，旺丰科技公司则认为李勇违反约定单方解除合同。双方《租赁合同》中约定的用途为商用，具体做什么并未约定，旺丰科技公司已给予李勇两个月的免租期（2019年9月12日至2019年11月11日）作为房屋装修之用，但至合同解除之日房屋一直未进行过装修，亦未有任何实际经营，结合疫情发生的时间等因素，一审法院认为李勇的主张不能成立，故对其要求旺丰科技公司承担因疫情无法经营租金损失的诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8730元，由李勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张 立书 记 员 卢园园