山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6306号上诉人（原审被告）：山西狮子山下餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91140100590856203N。法定代表人：白某。委托诉讼代理人：李某1，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司，统一社会信用代码911400005929884964。负责人：李某3。委托诉讼代理人：高某，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西黄河律师事务所律师。上诉人山西狮子山下餐饮管理有限公司因与被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西狮子山下餐饮管理有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3750号民事判决第一项、第二项，改判驳回上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:1、由被上诉人保管的50000元保证金应在欠付租金中予以扣除。2012年7月26日，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》时曾约定，向被上诉人提供50000元的保证金，于该合同签订之日支付。上诉人于2012年8月3日支付了该50000元保证金。因被上诉人经营不当，导致商场人流量减少，受此影响上诉人经意也难为继，不得不于2017年2月关店。双方在对最终租金进行结算时，应将先前由上诉人提供的50000元保证金在欠付租金中予以扣除；2、上诉人在经营期间投资的设备设施，被上诉人仍在使用，该投资设备设施款应折顶欠付租金。因被上诉人提供的场地不具备经营条件，上诉人在经营期间，投资新建了管道燃气及排烟、排风、空调和120KW电缆等设备设施，上诉人实际投资达35万元，该设备设施在上诉人一方关店交付租赁场地给被上诉人后，被上诉人并未返还给上诉人，一直由被上诉人实际使用，该设备具有现实的使用价值，提高了租地出租时的附加值，鉴于被上诉人实际使用该设备设施，本着物尽其用的原则，该设备设施的投资款35万元也应从欠付租金及物业管理费中予以扣除。综上，扣除保证金及新装设备设施费用后，上诉人已经不欠被上诉人租金和物业管理费；3、上诉人不应支付未付租金及物业管理费的违约金。上诉人经营店铺之所以关闭，是因为被上诉人经营管理商场不善，导致客流量越来越少，上诉人为减少损失不得不关店，租赁合同无法继续履行的原因是由被上诉人导致的，故不应支付违约金。另外，按照上文所述，将保证金和新增设备设施费用折顶后，上诉人已经不欠被上诉人租金及物业费用费用，故当然不存在违约金了。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实后，本着公平原则依法予以改判。被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司辩称：1、上诉人欠付被上诉人租金、物业管理费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《场地租赁合同》的约定，保证金不予退还，故不存在保证金折抵欠付租金的问题。一审认定本案中上诉人欠付被上诉人租金，上诉人在其上诉状中对此也予以认可，上诉人作为承租人，其于2017年2月28日闭店，一直拖欠被上诉人租金及物业管理费，现却主张将保证金在欠付租金中予扣除，明显不符合合同约定；2、上诉人无证据证明其在经营期间曾投资设备，事实是上诉人在经营期间不仅没有投资设备，还于2017年2月28日闭店，并在合同到期后未依约将场地交还被上诉人，直到2018年10月23日才提出由被上诉人负责拆除并承诺承担费用，但在被上诉人垫付45000元拆除费用恢复场地后，上诉人并未按承诺承担费用。上诉人主张以设备款抵顶欠付租金毫无事实依据，不能成立；3、一审认定上诉人构成违约，应承担违约责任。上诉人称其闭店是因为被上诉人经营管理商场不善，导致客流量越来越少，上诉人为减少损失不得不关店，租赁合同无法履行是被上诉人导致的，但其并未提交证据予以证明。被上诉人作为场地租赁方一直都是正常经营，不存在管理不善，客流量越来越少的问题，上诉人闭店并非被上诉人的原因所致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉。被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金233490元、物业管理费154122元、拆厅费45000元，共计432612元；2、判令被告向原告支付自逾期交纳租金之日起至2020年4月1日止的违约金337021.68元，及自2020年4月2日起至实际支付之日止的违约金（按年利率24%计算），以上共计796933.68元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月26日，原告百盛公司作为甲方与被告狮子山下餐饮作为乙方签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将其所属太原百盛长风店（以下简称“该商场”）第五层面积563平方米的场地出租给乙方使用（下称“租赁场所”），乙方的租赁用途为餐饮，租赁期为五年，从2012年7月26日至2017年7月25日止，装修免租期从2012年7月26日至2012年10月25日。甲方应于2012年7月26日前按照本合同的规定将租赁场所交付乙方，租赁场所交付时，双方应派代表到现场检查租赁场所的移交情况，并共同签署租赁场所交付确认书（详见附件）予以确认，交付确认书签署之日为租赁场所交付时间。租金分为固定租金与提成租金，固定租金：第一年每月29123元，第二年每月31864元，第三年每月34604元，第四年每月37345元，第五年每月41113元；提成租金：第一年按乙方每月营业额10%提取；第二年按乙方每月营业额10%提取；第三年按乙方每月营业额10%提取；第三年按乙方每月营业额10%提取；第四年按乙方每月营业额11%提取；第五年按乙方每月营业额11%提取；提成租金和固定租金中，取高者为当月租金，支付方式为乙方于当月结束前5日前支付下一个月的固定租金，如当期提成租金高于固定租金，乙方应于当期营业额报表出具后向甲方支付差额部分租金。乙方同意向甲方提供保证金50000元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付，如乙方未在签约后3日内支付保证金，甲方有权解除本合同，乙方不得提出异议。物业管理费每天按1.5元/㎡/日，乙方于当月结束前5日前支付下一个月的物业管理费。若乙方未能按时缴纳租金，除应立即如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额10‰的滞纳金，乙方逾期支付租金超过7天、逾期交付水电费、煤气费等公用事业费用超过15天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除本合同，并扣留乙方已缴纳的保证金作为违约金，乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失。在合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还，如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备、设施及商品全部搬离租赁场所，并恢复租赁场所原状（自然损耗除外）。合同还约定了双方的其他权利义务。原告百盛公司在甲方处盖有合同专用章，被告狮子山下餐饮在乙方处盖章，法定代表人白某在签名处签字。合同签订后，原告向被告依约交付了出租场地，后被告未能依约向原告交付租金。2017年1月4日，被告给原告发送函件，载明“贵司旗下品牌狮子山下，现欠我司2016年8月至12月的租金及管理费共计320937.6元。按照合同约定，贵司应于每月结束前5日支付下一个月的固定租金。现贵司承诺于2017年1月底缴清2016年8月至9月租金及管理费共计126064元；2017年2月底缴清2016年10月至2016年12月租金及管理费共计194873.6元。根据贵司承诺。我司要求贵司2017年1月23日缴纳2016年8月至10月所欠租金及管理费共计189096元，2017年2月23日缴纳2016年11月至12月份所欠租金管理费用共计131841.6元，望贵司遵守承诺，讲诚信，接到此函按期缴纳”。被告狮子山下餐饮在该函上盖章予以确认。2017年4月24日，被告狮子山下向原告递交了关于狮子山下的还款计划，载明狮子山下租金还款计划：8月：8万，9月：10万，10月：10万，11月：10万。费用时间:2016年8月至2016年12月及2017年2月。2017年9月27日，原告再次向被告发函要求支付欠付的租金与管理费387737.6元，2017年9月30日，被告狮子山下餐饮的法定代表人白某在落款左下方空白处签字予以确认。2018年10月23日，被告狮子山下餐饮向原告发送洽接函，关于狮子山下拆厅事宜的说明，表明因其资金周转紧张，于狮子山下拆厅这件事上，希望原告可以负责安排进行拆除，并分担费用，承诺于2019年1月开始至2019年12月内交付于贵商场。原告提供了交通银行进账单、转账支票存根、款项支付凭单，证明原告支付拆厅费45000元。庭审中，原告认可其与被告狮子山下餐饮签订的《场地租赁合同》于2017年7月25日合同到期，但被告狮子山下餐饮于2017年2月28日闭店，故原告计算租金日期截止到2017年2月28日，被告欠付原告2016年8月租金37345元、物业管理费25687元，2016年9月租金37345元、物业管理费25687元，2016年10月租金37345元、物业管理费25687元，2016年11月租金39229元、物业管理费25687元，2016年12月租金41113元、物业管理费25687元，2017年2月租金41113元、物业管理费25687元，所欠租金合计233490元、物业管理费合计154122元及拆厅费45000元，共计432612元。一审法院认为，原告与被告狮子山下餐饮签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在本案中，被告狮子山下餐饮欠付原告租金、物业管理费的行为已经构成违约，应承担违约责任，故对于原告要求被告狮子山下餐饮支付欠付租金233490元、物业管理费154122元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，原告要求被告自逾期交纳租金之日起至实际支付之日止按年利率24%计算，该主张明显过高，本院酌定被告支付原告2016年8月的租金和物业管理费63032元、2016年9月的租金和物业管理费63032元、2016年10月的租金和物业管理费63032元、2016年11月的租金和物业管理费64916元、2016年12月的租金和物业管理费66800元及2017年2月的租金和物业管理费66800元的违约金，以上均从每月1日起至付清之日止按2019年8月19日之前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算、2019年8月20日后依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于拆厅费，依据合同约定租赁期满或本合同提前终止时，被告应将其自行安装的设备、设施及商品全部搬离租赁场所，并恢复租赁场所原状，被告虽未依约履行合同义务，但原告所提供证据不足以证明拆除设备所支付出的费用，故对于原告要求被告支付拆厅费45000元的主张，不予支持。被告狮子山下餐饮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告山西狮子山下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司租金233490元和物业管理费154122元，合计387612元；二、被告山西狮子山下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司2016年8月的租金和物业管理费63032元、2016年9月的租金和物业管理费63032元、2016年10月的租金和物业管理费63032元、2016年11月的租金和物业管理费64916元、2016年12月的租金和物业管理费66800元及2017年2月的租金和物业管理费66800元的违约金，均从每月1日起至付清之日止按2019年8月19日之前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算、2019年8月20日后依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5748元（原告已预交），由被告太原狮子山下餐饮管理有限公司负担3642元，由原告山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司负担2106元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山西狮子山下餐饮管理有限公司向本院提交如下证据：证据一、营业执照复印件一份。证明内容：上诉人主体适格。证据二、场地租赁合同复印件一份、收款条复印件二份、关于保证金情况说明复印件一份。证明内容：上诉人向被上诉人缴纳了50000元保证金及2000元的燃气卡押金，该款项应当在欠付租金中扣除。证据三、检测报告复印件一份。证明内容：上诉人在经营期间（2012年）投资电缆设施价值约为30000元，现该设施一直由被上诉人实际使用，该款项应当在欠付租金中扣除。证据四、2017年4月10日洽接函一份。证明内容：上诉人在经营期间，投资接入煤气管道和排风排烟空调相关配套设施价值约32万元，现该设备一直由被上诉人使用出租（现出租给海底捞，相关设施海底捞一直在使用），该设备投资款应从欠付租金中予以扣除。证据五、2017年2月24日洽接函一份。证明内容：狮子山下开业之初备受追捧，2017年因百盛商场管理不当，场内品牌质量参差不齐，商场内更是大面积撤资，难以为继，不得已于2017年的2月28日撤店。证据六、关于百盛的新闻报道6份。证明内容：太原长风百盛商场管理混乱，装修存在诸多隐患，实际装修与宣传效果图严重不符，税务混乱，商户入驻一年拿不到正规签约合同，缴纳租金拿不到发票，占用消防通道改作商铺，虚假宣传日客流量为15000人，且各地百盛的租房都反映百盛的管理问题。证据七、视频两份及照片一份。证明内容：长风百盛在中午12：22分左右正值用餐高峰期计5分钟的进出人流量为32人，北美新天地在门口施工进入商场要经过一段土路且不在中午有餐高峰期的13：24分左右计5分钟的人流量为82人。证据八、对比图片3份。证明内容：百盛一层宛如大卖场，半层挂着处理折扣的商品，北美一楼大厅干净亮堂，人来人往；长风百盛于2012年4月12日成立，北美新天地更早的成立于2010年4月13日，在位于同一地段的两家大商场，成立于更早的北美商场却更干净，设施更新、更好；长风百盛商场5层餐饮层在正午12：30分左右店铺却空无一人，在别的商场需排队等位的海底捞等位席也无一人，对比北美餐饮层在13：30分左右还人声鼎沸，走廊都坐满了用餐的顾客。被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司的质证意见为：对证据一无异议；对证据二的真实性、关联性无异议。上诉人提交的证据不属于客观原因无法提交的证据，对合法性有异议。50000元保证金按照合同的约定不应退还，2000元的燃气卡押金可以退还；对证据三的关联性、合法性有异议，真实性无异议。但该证据不能证明电缆等设施系用于租赁场地；对证据四不予以认可，该洽接函是案外人太原昕婉记餐饮管理有限公司单方出具的，被上诉人并未收到该洽接函。对证据五的真实性认可，合法性不认可，不属于新证据。关联性也认可，但不能证明其主张；对证据六、证据七、证据八的三性均不予认可。被上诉人山西百盛商业发展有限公司太原长风分公司向本院提交关于回复狮子山下撤店事宜的函件一份。证明内容：上诉人提出停止餐厅运营是其单方面意思表示，被上诉人并未同意终止《场地租赁合同》的履行。上诉人山西狮子山下餐饮管理有限公司质证意见为：对该证据的三性均不予认可。被上诉人并无其他证据证明该份回函上诉人已收到，相反能证明其已收到上诉人向其提出撤场的申请，并回函。但该份回函上诉人确实没有收到。另外被上诉人给上诉人计算的租金截止日期也是2月28日，说明双方对2月28日停止租赁返还租赁场地是达成了共识的。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明：双方当事人签订案涉《场地租赁合同》后，上诉人于2012年8月3日向被上诉人缴纳保证金50000元。2012年11月10日向被上诉人缴纳燃气卡押金2000元。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人的行为是否构成违约；2、上诉人缴纳的5万元保证金是否应当在欠付租金中予以扣除；3、上诉人在经营期间投资的设备是否应当折抵欠付的租金。关于争议焦点一：上诉人主张其曾向被上诉人发出的撤店的申请，被上诉人同意解除案涉《场地租赁合同》，因此并不存在上诉人违约的问题。但上诉人提交的证据不能证明关于解除案涉《场地租赁合同》双方当事人达成了一致的意思表示，也不能证明其撤店是因被上诉人经营管理商场不善所导致。上诉人作为承租人未按案涉《场地租赁合同》约定的方式按期向上诉人交付租金的行为构成违约，应承担违约责任。故上诉人其不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二：上诉人欠付被上诉人租金、物业管理费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《场地租赁合同》第12.1条“在合同有效期内，若乙方（上诉人）违约而导致甲方（被上诉人）解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还”的约定，该保证金不予退还。故上诉人由被上诉人保管的50000元保证金应在欠付租金中予以扣除的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三：上诉人主张其在经营期间投资的设备设施，被上诉人仍在使用，投资设备设施款应折抵欠付租金。但上诉人并未提交证据证实在其经营期间投资新建了管道燃气、电缆、排烟、排风等设备设施，也未提交新建上述设备设施实际支出金额的相关证据，故上诉人投资设备设施款应折抵欠付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人山西狮子山下餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7284元（上诉人已预交），由上诉人山西狮子山下餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二O二O年十二月七日书记员 程贝贝