河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终3056号上诉人（原审原告）：许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园），住所地许昌市向阳路**。法定代表人：孙秀丽。委托诉讼代理人：乔娜平，女，汉族，1964年1月21日出生，住许昌市魏都区，系许昌市魏都区金迪元幼儿园的员工。委托诉讼代理人：李刃，河南三兵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱志强，男，汉族，1969年1月20日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王翔宇，河南金泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许昌金信房地产开发有限公司，住，住所地许昌市魏都区新兴街道办事处工农社区居委会/div>法定代表人：朱志强，任执行董事兼总经理。上诉人许昌市魏都区金迪元幼儿园（以下简称金迪元幼儿园）因与上诉人朱志强、被上诉人许昌金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初4211号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金迪元幼儿园上诉请求:1、发回重审或将判决书第二项、第三项更改为由二被上诉人连带返还租金330000元(疫情期间合同义务中止的3个月租金130000元+已付的200000元)、保证金10万元且支付利息(利息以430000元为基数按照LPR自2020年5月16日起支付至实际还款完毕止)。以上共计430000元及利息。2、一审、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由:1、一审法院认定事实错误:新冠肺炎疫情属于全球都知晓的灾难,疫情给全球经济都带来了不可估量的损失,更何况是上诉人。一审法院认为疫情不是不可抗力，租赁合同第十一条第(三)款约定:如发生不可抗力,以至于任何一方的合同义务因这种时间的发生而无法履行,此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止,履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任。由于2019年12月初全球爆发新冠疫情，全国人大法工委在北京时间2月10日,就新冠肺炎疫情的法律问题进行解答中明确指出:“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众××政府采取了相应的疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据魏都区教育体育局的疫情防控要求，幼儿园闭园3个月,上诉人因疫情防控要求,闭园三个月，应认定为不可抗力造成不能履行合同义务,因此按照双方合同约定,这三个月合同义务应中止。关于上述三个月的房租上诉人与被上诉人从未达成过减少2万元租金的合意。被上诉人提供伪造的收据,应追究其伪造证据的法律责任。上诉人在支付完20万款项后，被上诉人一直不予开具收款凭证,但在开庭时被上诉人突然拿出一张自己公司开具的20万元的收据,收据上的减免租金的记录也系被上诉人单方填写,从未与上诉人达成过合意。被上诉人提供的20万元收据为整个收据册的最后一张,看不到后续连贯的收据内容,明显系伪造。至于上面的字迹,是被上诉人单方添加,结合被上诉人提供的录音内容,也可以明确反映出被上诉人根本没有同意减少2万元的事宜,而是一直在说要求解除合同。应追究被上诉人为了诉讼而伪造证据的行为。上诉人根据双方合同约定于2020年5月26日提前2个月通知被上诉人于2020年7月26日解除合同,上诉人行使单方解除权,自通知到达对方后生效。综上,上诉人已支付7月26日前全部房租,并支付7月26日之后房租20万元,因此被上诉人应返还疫情期间合同义务中止的3个月租金13万元+预付的20万元租金合计:33万元。2、上诉人因新冠疫情的不可抗力，部分幼教业务也无法正常经营,不得已关闭部分业务，因此由于不可抗力,与被上诉人之间的租赁合同目的已经不能实现,按照双方合同约定由于不可抗力造成违约双方均不承担违约责任。即使认为上诉人存在违约责任,如按照原合同约定违约金要求上诉人承担违约责任,明显对上诉人显失公平,应根据公平原则,减少或免除上诉人应承担的违约金。二被上诉人应承担连带责任:朱志强为许昌金信房地产开发有限公司法定代表人,并且上述租金、保证金均由许昌金信房地产开发有限公司实际收取并出具凭证加盖公章,因此许昌金信房地产开发有限公司应与朱志强承担连带还款责任。答辩：房屋租赁合同已明确约定有单方解除权，我方已在合同约定期内履行了告知义务合同已解除不存在继续履行与继续支付的情况，合同11条第三款明确约定如遇不可抗力可顺延三个月那么我方在2020年7月26日解除合同符合合同约定的期限，合同的到期时间为2020年10月22日，未使用的三个月租金理应退还幼儿园，该三个月租金由疫情引起是国家政策强制要求不允许开园，明显属于不可抗力，其他答辩内容参照我方上诉状。上诉人朱志强上诉请求:一、依法改判“驳回被上诉人的一审全部诉讼请求”。二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、被上诉人根本不具备解除合同的法定或事实条件,其要求解除合同的诉权就无法成立，一审法院判决合同解除有悖事实。首先,根据被上诉人与朱志强签订的《房屋租赁合同》各项条款来看,被上诉人根本不符合合同中任何一款解除合同或者终止合同的情形。再根据合同法关于解除合同的相关法律规定来看,被上诉人也不具备法定的解除或者终止合同的条件。被上诉人以新型冠状病毒肺炎属于不可抗力恶意违约,要求解除合同,也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)、(二)》相关精神,最高人民法院在疫情期间和疫情后分别出台指导意见,目的是为了维护社会和经济秩序,参照有关租金减免的政策,可以适当减免、延长因疫情期间无法经营的承租方的租金压力,从而保障在更公平的原则下履行合同,创造社会价值。××肺炎赋予当事方可以解除或者终止合同。其次,2020年5月16日被上诉人向朱志强交付了第三年的部分租金20万元,说明了被上诉人是愿意继续履行合同。故被上诉人根本不具备解除合同的法定或事实条件。二、被上诉人未按期足额支付租金,已经构成违约,保证金不应予以退还，合同应当继续履行,被上诉人应将剩余未付30万元租金履行完毕。三、租赁合同中关于不可抗力的责任免除有约定，被上诉人并没有及时行使合同权利,其主张的不可抗力的相关诉请不应得到支持。被上诉人并没有按照合同约定在疫情发生后7日内通知上诉人朱志强不能履行合同义务,故应视为被上诉人放弃了因疫情影响需主张的相关权利,故被上诉人再要求因疫情影响减免租金或者不承担相关责任的诉请就无法成立。四、一审法院判决上诉人返还被上诉人租金62876.71元及利息,租金2万元没有任何事实及法律根据。答辩：1、疫情并不是终止合同或者解除合同的法定事由，本案当中金迪元幼儿园并没有向朱志强发出解除合同的通知，因为本案所涉租赁合同的当事人系许继幼儿园与朱志强，即便发出通知，根据合同相对性，有效的通知也应是许继幼儿园向朱志强发出通知。2、许继幼儿园在2020年5月16日向朱志强支付了2020到2021年的租金20万元，应视为其愿意继续履行合同的意思表示，并且结合收款收据所显明的内容，及朱志强在一审中提供的录音可以说明双方之间对于疫情影响达成了减免2万元租金的意思表示，故许继幼儿园再要求减免租金不符合事实。3、本案系朱志强与许继幼儿园的合同关系不涉及金信公司，一审法院未判决公司承担责任，符合事实。综上，金迪元幼儿园的上诉请求不能成立，请求法院依法驳回金迪元幼儿园的上诉请求。上诉人金迪元幼儿园向一审法院起诉请求：1、确认房屋租赁合同已于2020年7月26日解除，并要求被告返还租金33万元（疫情期间未使用的三个月租金13万元＋已付的20万元）、保证金10万元且支付利息（利息以43万元为基数按照LPR自2020年5月16日起支付至实际还款完毕止），以上共计43万元及利息；2、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。一审法院经审理查明：2018年6月22日，原告金迪元幼儿园作为承租人（乙方）和被告朱志强作为出租人（甲方）签订“房屋租赁合同”，合同约定：“第一条租赁标的（一）甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的坐落于许继大道与向阳路交叉口东南角14号楼房屋：一层大厅过道北侧30平方米；二层北起东侧第1间至第9间，建筑面积367.85批拟购房米；二层北起西侧第1间至第11间，建筑面积446.44平方米。……第二条租赁期限（一）租赁期限为九年，自2018年7月22日起至2027年7月21日止。……（三）任何一方提前解除合同，依照下述约定执行：……2、乙方单方面提前解除合同，应提前2个月通知甲方，双方按照实际使用天数结算租金，乙方向甲方按年租金的25%支付违约金。……第三条租金（一）一层大厅过道北侧30平方米第一年租金为每月90元/平方米，二层房屋第一年租金为50元/平方米。……（二）房租缴纳及浮动方式：第一年每次预交第一年房租，提前两个月预交下半年房租。第二年开始每次预交一年房租，提前两个月预交下一年房租。每满一年，房租比上一年增加2%，依次类推。……第六条履约保证金……（二）如果乙方违反本合同双方约定的条款，则甲方有权选择用保证金冲抵乙方所欠部分或全部债务。……第十四条租赁标的的交还（一）……乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权……甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。（二）……如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。……”2018年6月22日，被告向原告支付全年租金52万元并交付保证金10万元。2019年5月8日，被告向原告支付全年租金52万元。2020年5月16日，原告向被告以银行转账的方式支付了次年的部分租金20万元。2020年5月25日，双方通过电话对疫情期间（2020年1月至3月）减收房租达成合意，即在此期间房租共减2万元，即原告应当支付次年租金为52万元，但被告认可原告支付次年租金为50万元。2020年5月26日，原告向被告朱志强以短信的方式告知：“解除租赁合同通知书致：朱志强我方许继幼儿园与您于2018年6月22日签订房屋租赁协议，双方约定：幼儿园于2018年7月22日承租贵方位于向阳路许继幼儿园对面二楼及一楼过厅部分房屋，开设0-3遂托育中心。现因新冠病毒疫情的影响，导致托育中心无法正常运行。现我方预根据双方签订的租赁合同约定提前解除房屋租赁协议，特郑重向您告知，解除日期为：2020年7月26日。特此告知许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园）2020年5月26日。”后原告于2020年7月26日前搬离涉案房屋。原告认为被告应当返还其疫情期间租金及其预交的次年部分租金，遂向法院起诉。另查明，许继幼儿园于2019年12月23日起经主管部门魏都区教育局体育局批准，更名为许昌市魏都区金迪元幼儿园。上述事实，有原告提供的情况说明、房屋租赁合同、收据三张、转账凭证两张、许昌金信房地产开发有限公司工商登记信息两份、许教疫防办（2020）66号通知、许昌市幼儿园园长微信群聊天截图三张、通知书照片、与朱志强以及金信公司工作人员的短信对话截图五张，被告提供的许昌许继幼儿园工商登记查询单、许昌市魏都区金迪元幼儿园工商登记查询单、2018年6月22日收据两张、2020年5月16日收款收据一张及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为：本案原告许昌市魏都区金迪元幼儿园与被告朱志强之间签订房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同义务。关于原告主张疫情对租赁合同系不可抗力，要求被告朱志强返还2020年1月至3月租金13万元的诉讼请求，疫情仅对原告作为承租人的经营收益产生不利影响，并不必然导致房屋租赁合同目的不能实现，此种情况不属于不可抗力。关于该三个月的租金，双方已在原告起诉之前达成了减少2万元租金的合意，系对合同条款的合理变更，本院予以认可。由于被告已支付了2020年7月21日前的全部租金，故被告朱志强应当返还原告2万元租金。关于原告要求被告朱志强返还预交的次年部分租金20万元的诉讼请求，合同约定，原告单方面提前解除合同应向被告按年租金的25%支付违约金。由于合同未约定上述年租金系本年租金还是次年租金，且根据双方提供的证据，原告连续两年向被告朱志强支付的年租金均为52万元，故原告向被告支付违约金也以年租金52万元作为计算基准为宜，原告应当向被告支付违约金13万元（52万元×25%）。由于原告通知被告其于2020年7月26日搬离房屋，按照合同约定，2020年7月22日至2020年7月26日按天计算房租，为7123.29元（52万元÷365天×5天），即被告朱志强应当返还原告62876.71元。由于双方合同中明确约定了原告作为承租方解除合同的条款，且原告也已按照该条款通知被告并搬离房屋，故原告与被告朱志强之间签订的房屋租赁合同已于2020年7月26日解除。关于原告要求被告朱志强返还保证金10万元的诉讼请求，由于双方就原告搬离后房屋是否符合恢复原状的状态存在争议，且该争议已另案处理，故本院对该10万元保证金不在本案中处理。关于原告要求被告朱志强按照LPR自2020年5月16日起计算利息的诉讼请求，由于原告于2020年5月16日支付20万元系正常履行合同，后原告于2020年7月26日单方解除该合同，故被告应自2020年7月26日起以62876.71元为基数，按照LPR计算利息至还清该款项之日止。关于原告将金信公司列为被告，要求金信公司承担责任的诉讼请求，根据房屋租赁合同显示，签订房屋租赁合同的双方为原告与被告朱志强，被告金信公司并非原告的合同相对方，根据合同的相对性，原告对被告金信公司的诉讼请求该院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告许昌市魏都区金迪元幼儿园与被告朱志强于2018年6月22日签订的房屋租赁合同于2020年7月26日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告朱志强返还原告许昌市魏都区金迪元幼儿园租金2万元，租金62876.71元并支付利息（利息以62876.71元为基数，自2020年7月26日起按照LPR计算至还清62876.71元之日止）；三、驳回原告许昌市魏都区金迪元幼儿园的其他诉讼请求。本案本诉受理费7750元，减半收取3875元，由被告朱志强承担747元，由原告许昌市魏都区金迪元幼儿园承担3128元。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，由于双方合同中明确约定了金迪元幼儿园作为承租方解除合同的条款，且金迪元幼儿园也已按照该条款通知朱志强并搬离房屋，故一审判决认定双方之间签订的房屋租赁合同已于2020年7月26日解除并无不当。关于金迪元幼儿园主张疫情对租赁合同系不可抗力，要求朱志强返还2020年1月至3月租金13万元的诉讼请求，因双方在起诉之前达成了减少2万元租金的合意，系对合同条款的合理变更，疫情仅对金迪元幼儿园作为承租人的经营收益产生不利影响，并不必然导致房屋租赁合同目的不能实现，且双方已对疫情期间的房屋租金达成一致意见，故人民法院不应予以干涉。金迪元幼儿园认为朱志强提供的2020年5月16日20万元收据系伪造，但该收款收据是与录音证据相印证的，一审判决据此认定双方达成了减少2万元租金的合意并无不当。双方租赁合同约定，单方面提前解除合同应按年租金的25%支付违约金，故一审判决金迪元幼儿园向朱志强支付以年租金52万元作为计算基准的违约金13万元并无不当。根据房屋租赁合同，签订房屋租赁合同的双方为金迪元幼儿园与朱志强，金信公司并非合同的相对方，一审判决金信公司不承担本案责任并无不当。在合同已经解除的情况下，一审判决朱志强返还金迪元幼儿园租金20000元、62876.71元及相应利息并无不当。保证金问题已经另案处理。综上，上诉人金迪元幼儿园、朱志强的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人许昌市魏都区金迪元幼儿园承担7750元，由上诉人朱志强承担7750元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年十二月二十三日书记员  李一静