广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初6818号原告：深圳市生命科学产业服务有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道聚龙山B路深城投&中城生命科技园**103，统一社会信用代码91440300MA5ENG1D0M。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：张世兵，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡碧璇，广东深坪律师事务所实习律师。被告：深圳正瑞医疗器械科技有限公司，住，住所地深圳市坪山区坑梓街道秀新社区中兴路****厂房101一社会信用代码91440300MA5G60K94R。法定代表人：林郁祥，董事长。委托诉讼代理人：黄友辉，公司总经理。原告深圳市生命科学产业服务有限公司与被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市生命科学产业服务有限公司委托诉讼代理人张世兵、蔡碧璇到庭参加诉讼。被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市生命科学产业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告签订的《物业租赁与管理合同》于2020年8月4日解除；二、请求判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年8月4日期间的租金48775元（人民币，下同）；三、请求判令被告向原告支付场地占用费37625元（自2020年8月5日起至实际搬离之日，暂计至2020年8月31日止）；四、请求判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年8月4日期间基本电费4968元、物业管理费3506元、水费266.18元、电费13439.2元、电费服务费1424.55元；五、请求判令被告向原告支付逾期支付租金迟延履行金13861.58元（自应付款项当月5日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年9月1日）,计算方法为（43200＋4400＋3105＋215.82＋11727.2＋1243.08）×0.005×41＋（5575＋568＋401＋50.36＋1712＋181.47）×0.005×18；六、请求判令被告向原告支付赔偿金129600元（根据合同约定按三个月租金计算）；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年5月1日签订《物业租赁与管理合同》,被告承租原告合法使用的位于深圳市坪山区,约定2020年5月1日至2020年12月25日期间租金为43200元／月。根据合同第十四条第四款、第十五条第五款第1项、第6项、第十六条第六款规定,被告拖欠租金和拖欠工资行为构成违约,原告有权没收已缴纳租赁保证金,同时被告应承担向原告支付三个月租金作为赔偿原告的一切损失的违约责任。根据合同第十六条第三款规定,原告有权自应付之日起向被告收取未付款项千分之五的迟延履行金。原告分别于2020年7月14日、2020年7月21日向被告发出《限时缴费通知函》要求及时支付7月租金及水电费,被告于2020年07月15日回函后,仍迟迟未履行支付义务；原告于2020年8月5日向被告出具《律师函》提出解除合同,要求被告支付欠缴租金等费用并承担违约责任。综上，被告违反法律规定和合同约定，严重侵犯原告权益，望判如所请。被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司向本院提交书面答辩状辩称：一、（一）答辩人在2020年5月1日同原告签订一年的租赁合同,答辩人非常看好坪山的发展,规划初期以生产口罩为主,后期以医学检测仪器项目,合同签订时为上市公司广东正业科技有限公司的全资子公司,投资价值近1000万元；合同有很多不合理的条款,但是由于口罩生产时间紧迫,答辩人在物业及原租户的劝说下签订此协议,并及时支付了所有费用,并且在当地招聘了50多名员工；（二）由于市场发生变化从kn95口罩转变为平面口罩,答辩人6月12日口头通知物业要搬离10台设备去更换,物业以欠费等理由阻拦设备搬出,造成不明真相的大批员工和供应商多日闹事,实际公司运作时间短，工资发放日期是20日,经联系政府及派出所报警后在15日才放行,但是因此导致公司紧急提前支付现金60余万元,主要技术团队人员全部闹离职,公司缺乏资金及人员，订单无法顺利完成,导致后续资金出现严重短缺等问题。（三）7月份期间，答辩人向物业提出推迟到22日支付租金获得同意,我方提出先支付未税金额,对方表示需要咨询财务再回复,但是在22日突然锁门及停水电,答辩人已经无法正常办公,剩下的少数员工再次闹事提出离职、马上结算工资,公司不得不先解决员工情绪问题并且继续同物业协商。8月4日，答辩人接到律师函通知解除合同,答辩人希望继续租赁以避免转让费60万及设备损失近百万元,8月14日双方见面达成口头协议，支付房租和滞纳金后继续续租,但是在8月19号通知担心有口罩风险需要再补交3个月押金,并且8月20号通知所有我司物品已经被物业扣押搬离车间了(设备及仪器、物料等约150万元),答辩人多次安排坪山基地负责人过去协商被拒绝。9月25日，再次组织协商续租问题,但是对方明确回复无法续租,已经出租给其它人,并希望我司补偿支付场地占用费等不合理费用高达30余万元,使公司面临无法运作、举步维艰的困境。二、（一）答辩人同意解除合约。（二）关于原告主张的租金，答辩人实际办公期间为7月1日至7月22日，仅同意支付此期间费用。（三）关于原告主张的场地占用费，答辩人设备从8月4号就被搬离厂房,设备被随意的存放在走廊等位置,并且设备及仪器已经被破坏,无相关成本发生,答辩人不同意支付此费用。（四）答辩人同意支付水电及物业相关费用。（五）答辩人愿意承担截至8月4日解除合同期间的滞纳金,其余部分是因为双方长时间协商原因造成,不属于我方责任。（六）解除合同是原告提出,并且答辩人租赁期间因原告管理上问题造成员工闹事出现重大损失,原告8-9月份己将原场地转租给其他人,相反答辩人损失了装修费60万、支付员工等60万、无法办公三个月业务损失等等,答辩人同意以已交的三个月押金给原告。三、原告尽快向答辩人退还所扣押的设备、材料、办公家具等；答辩人可以用部分无法搬离的设备支付以上款项,包括冷水机、除湿机、空压机等原价40万元。经审理查明：2018年5月25日，案外人深圳市中正方实业有限公司将其位于深圳市坪山区厂房（面积为4163.07平方米，系深房地字第**房产证下一部分房产）出租给原告，双方办理了房屋租赁备案登记。2020年5月1日，原被告签订《物业租赁与管理合同》，原告将上述厂房一层出租给被告做研发生产使用。租赁期从2020年5月1日至2021年12月25日；2020年5月1日至2020年12月25日期间月租金43200元、2020年12月26日至2021年12月25日期间月租金47520元；水费、电费、基本电费、电梯使用费、装修期间的物业管理费须另行计收，本合同所述费用除水电费外均为不含税价；厂房水费6元/立方米（另加10%服务费），水表用量每月不满10立方米按10立方米计，电费1.07元/度（另加10%服务费，政府部门额外增减部分除外），基本电费（变压器使用费）4400元/月，物业管理费3105元/月；被告须每月5日之前（含本数）缴清上月水电费及当月租金、电梯使用费、卫生费、基本电费、装修期物业管理费等所有相关费用，原告开具发票，税费由被告承担，税率按税务部门标准执行；签订合同时，被告除向原告支付一个月租金外，还须向原告缴纳三个月租金金额即人民币129600元作为租赁物业的租赁保证金；被告不支付或不按约定时间足额支付租金、保证金或其他费用达30日的，被告累计拖欠工资一个月（含本数）以上的，原告有权单方解除合同，收回租赁物业，并没收被告已经缴纳的租赁保证金，同时，被告应当按当期三个月的租金作为赔偿原告的一切损失；被告不按约定缴纳租金及其他费用超过当月10日的（以10日原告账户信息为准），每逾期一日，原告将从当月5日开始计收应付而未付款项的5‰作为每日的迟延履行金；被告不按约定缴纳租金及其他费用超过当月15日的（以15日原告账户信息为准），原告可采取停止水电供应措施，由此造成的损失由被告承担；被告累计无故拖欠原告租金一个月以上或无故拖欠工人工资一个月以上，或原告发现被告出现非良性经营苗头等，被告自愿将其享有所有权的车辆、机器设备、生产资料、半成品及成品等提供给原告作为抵押担保，原告有权限制以上抵押物出厂；如被告在原告要求解决上述问题的期限内仍不向原告足额缴付租金或向工人足额支付工资，则原告有权对以上担保物采取变卖、拍卖等方式予以处理，并以变卖、拍卖所得款项抵偿租金或工人工资，不足部分原告享有追偿权；租赁期内，除正常维修需外调机器设备外，搬运生产设备前需向原告补交当期三个月的租金作为风险保证金（搬出的设备回厂后，此保证金退回），如果原告现有生产设备的价值小于当期月租金三倍时，原告有权力限制被告的车辆、机器设备、生产资料、半成品及成品等出厂。《物业租赁与管理合同》签订后，原告向被告交付了厂房，被告按三个月租金标准缴纳了租赁保证金129600元。2020年7月7日，原告通知被告缴纳7月份租金、物业管理费、基本电费及6月份水电费等合计67316.89元；2020年7月14日，原告向被告送达《限时缴费通知函》，催促被告2020年7月14日18时前支付67316.89元，逾期将按合同约定计算滞纳金及采取停水停电措施。2020年8月6日，原告通知被告缴纳8月份租金、物业管理费、基本电费及7月份水电费等合计56723.13元。因被告未向原告支付上述款项且拖欠员工工资，2020年8月7日，原告向被告寄出《律师函》（落款日期为2020年8月5日），通知双方签订的租赁合同于2020年8月4日正式解除，原告有权收回物业；被告收到《律师函》之日十日内支付拖欠的租金、水电费等；没收被告缴纳的租赁保证金；被告收到《律师函》七日内支付违约金；逾期原告采取相关维权措施对被告造成任何直接或间接损失均由被告自行承担等。被告于2020年8月8日签收《律师函》。2020年8月20日，原告将被告厂房内的设备集中搬到一起，原告陈述被告的机器设备现占用厂房面积为400平方米。本院认为，原被告双方签订的《物业租赁与管理合同》履行过程中，被告存在违约事实，原告主张解除合同有相应的事实及法律依据，故本院认定原被告双方的《物业租赁与管理合同》于2020年8月8日解除。原告主张于2020年8月4日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金、占用费，因原告对合同解除时间存在误解，故其诉讼主张第二项、第三项计算时间段存在错误，但原告并不是放弃该期间的租金或占用费，故本院对原告第二项主张租金计算的起止时间及金额、第三项占用费的计算开始时间进行相应调整，被告应向原告支付2020年7月1日至2020年8月8日期间租金54348.38元（43200元/月＋43200元/月÷31天/月×8天）；被告需向原告支付的厂房占用费则从2020年8月9日开始计算。关于原告主张的厂房的占用费问题。首先，原告向被告发出《律师函》告知被告将收回物业，原告于2020年8月20日将被告租赁厂房内的机器设备集中存放，避免了损失扩大，其再以合同约定标准主张2020年8月20日之后厂房占用费缺乏事实依据；其次，原被告签订的《物业租赁与管理合同》明确约定被告违约时，原告有权对被告租赁厂房内财产主张抵押权并限制财产出厂，在此情况下，应视为原告对被告财产的留置；再次，被告答辩称“原告扣押其财产，不让被告搬走”，被告该抗辩也符合双方约定及原告为维护其权益对被告财产进行留置的生活常理。综上，如支持原告2020年8月20日之后的厂房占用费主张，则会客观上产生原告对被告财产强行留置且由被告承担留置财产厂房占用费的事实，存在原告怠于向被告返还财产或怠于采取法律手段处置留置财产从而损害被告利益的法律风险，导致对原告利益过渡保护及对被告利益的损害，有违合同履行中的公平原则，故本院支持原告2020年8月9日至2020年8月20日期间的厂房占用费主张16722.58元（43200元/月÷31天/月×12天），原告主张2020年8月20日之后的厂房占用费，本院不予支持。关于原告第四项主张，被告予以认可，本院予以支持。关于原告第五项、第六项主张，被告违约后，原告已经没收被告缴纳的租赁保证金129600元，被告也同意将租赁保证金129600元给原告，该129600元已足以弥补原告损失，原告第五项、第六项主张，本院一并予以驳回。被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，是其对本次诉讼权利的放弃，本院在查明事实基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市生命科学产业服务有限公司和被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司签订的《物业租赁与管理合同》于2020年8月8日解除；二、被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市生命科学产业服务有限公司支付2020年7月1日至2020年8月8日期间的租金54348.38元；三、被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市生命科学产业服务有限公司支付2020年8月9日至2020年8月20日期间的厂房占用费16722.58元；四、被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市生命科学产业服务有限公司支付2020年7月1日至2020年8月4日期间基本电费4968元、物业管理费3506元、水费266.18元、电费13439.2元、电费服务费1424.55元；五、驳回原告深圳市生命科学产业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2551元，被告深圳正瑞医疗器械科技有限公司负担953元，原告深圳市生命科学产业服务有限公司负担1598元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二〇年十二月二日书记员  石斐宇