新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4055号 原告（反诉被告）：马成华，男，1967年12月18日出生，回族，米**稻香北路太平渠村农民，住新疆乌鲁木齐市。原告（反诉被告）：马海霞，女，1994年3月23日出生，回族，幼儿教师，住新疆乌鲁木齐市。原告（反诉被告）：马有财，男，1996年2月1日出生，回族，米**稻香北路太平渠村农民，住新疆乌鲁木齐市。三原告共同委托诉讼代理人：郭树雄，新疆新靖律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙文良，男，1981年3月24日出生，汉族，乌鲁木齐市村民，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：胡雪青，新疆乙庚律师事务所律师。原告（反诉被告）马成华、马海霞、马有财与被告（反诉原告）孙文良买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法由简易程序转为普通程序并组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马成华以及三原告共同委托诉讼代理人郭树雄，被告孙文良及其委托诉讼代理人胡雪青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马成华、马海霞、马有财向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告之间签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；2．依法判令被告返还原告购房款440000元，给付原告罚款4980元，赔偿原告损失398400元，合计843380元，并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月25日，经他人介绍，原、被告签订了一份《房屋及宅基地转让协议》，原告购买了被告位于××区的一套120平方米的房屋，转让价440000元。原告当日通过天山农商银行给被告转款440000元，被告给原告出具了收条。被告坚称其修建房屋所用土地为本人名下宅基地，能够办理土地使用和房产登记手续，承诺将协助原告办理相关土地规划，使用及房产登记等手续，并提供了米东区铁厂沟镇大草滩村村委会2016年4月25日出具的《证明》一份。转让协议签订房屋交付后，原告对受让的房屋进行了扩建（480平方米），单价为每平方830元，共支付扩建费用398400元。2019年5月15日，乌鲁木齐市自然资源局（以下简称自然资源局）给原告马海霞下发了乌自然告［2019］第922号《行政处罚告知书》及乌自然听告［2019］第922号《行政处罚听证告知书》，认定被告转让给原告的房屋的建房用地为耕地。未经原米东区国土资源部门批准，系非法占用，拟给予原告4980元的罚款处罚。2019年6月12日，自然资源局下发了乌自然罚决［2019］第922号《行政处罚决定书》，依法对原告马海霞罚款4980元。期间，原告将购买房屋的情况如实向自然资源局作了说明，并将购房协议、村委会证明等证据依法予以提交。2019年5月14日至2019年7月19日铁厂沟镇人民政府（以下简称镇政府）分别向原告马成华下发了米东铁先告［2019］第134号《米东区铁厂沟镇人民政府责令限期拆除违法建筑物、构筑物事先告知书》、米铁决［2019］第134号《米东区铁厂沟镇限期拆除违法建筑物、构筑物决定书》、铁强催［2019］第134号《米东区铁厂沟镇强制执行催告书》、米铁强决《米东区铁厂沟镇行政强制执行决定书》、《限期搬离通知书》。2019年7月22日，镇政府将房屋予以拆除。给原告造成损失共计843300元。自接到乌鲁木齐市自然资源局的行政处罚决定以来，原告就持续不断找被告协商解决房屋强拆事宜，但均遭被告无故拒绝。无奈诉讼来院。被告（反诉原告）孙文良答辩并反诉称，对第一项诉讼请求没有异议，双方签订宅基地转让协议事实存在。对第二项诉请求不认可。原告多次找被告要求转让大草滩宅基地及地面房屋，被告已告知原告宅基地只有村委会证明，且之后不能进行扩建，但是原告置之不理，不听被告劝阻，从处罚决定书、责令整改通知书及强制执行催告书证实是原告违反城乡规划法，没有按照法律规定申请、审批建房手续，导致房屋被拆除，损失应由原告进行承担。如双方签订合同被法院确认无效，理应互相返还。被告原有住房也因原告建设房屋没有向人民政府及规划部门提出申请，导致房屋被拆除，无法返还。特提出反诉，请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失220000元。反诉被告马成华、马海霞、马有财针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。反诉被告扩建的房屋被依法拆除的根本原因是反诉原告非法占用耕地、建筑房屋导致，造成的一切法律后果包括所有损失应由反诉原告承担，请求依法驳回反诉原告反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋及宅基地转让协议》，约定甲方将自己位于××区的房屋院落（房屋120平方米、院落540平方米）转让给乙方。一、转让价440000元，一次性付清；三、乙方在施工时，如遇到任何问题，甲方自行疏通，保证乙方顺利施工；五、甲方协助乙方在有条件的情况下办理土地证、房产证，手续费由乙方负责。如甲方不协助乙方办理一切手续，甲方应向乙方赔偿违约金本金的30%，并退回乙方向甲方所交转让款440000元；六、甲方向乙方提供村委会证明并盖章。合同签订后，原告当日向被告支付购房款440000元，被告给原告出具了收条，同时将房屋院落交付给原告。并提供了米东区铁厂沟镇大草滩村村委会于2016年4月25日出具的《证明》一份，内容为：兹有我村村民孙兴田1959年响应国家召唤，从安徽来新疆支援建设。2007年村委会把村东侧山坡推平给村民划宅基地，因当时孙兴田的儿子孙文良在部队服役未建房。2015年该村民在村原规划内已建起两间砖混结构房子，情况属实。烦请领导给予审批并给办理相关建房手续为谢。2017年10月，原告马成华与案外人吴志金签订《修建施工合同》，约定由吴志金对原告受让的房屋进行扩建，性质为包工包料，单价为每平方米830元，面积按实际测量为准。原告共支付扩建费用398400元。2019年5月15日，自然资源局给原告马海霞下发了乌自然告［2019］第922号《行政处罚告知书》及乌自然听告［2019］第922号《行政处罚听证告知书》，认定涉案房屋及院落，未经国土资源部门批准，非法占用耕地0.83亩修建房屋及院子。限期15日拆除在非法占用的0.83亩耕地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对非法占用0.83亩耕地的违法行为处以4980元罚款。2019年6月12日，自然资源局下发了乌自然罚决［2019］第922号《行政处罚决定书》，依法对原告马海霞罚款4980元。期间，原告将购买房屋的情况如实向自然资源局作了说明，并将购房协议、村委会证明等证据予以提交。2019年5月14日至2019年7月19日镇政府分别向原告马成华下发了米东铁先告[2019]第134号《米东区铁厂沟镇人民政府责令限期拆除违法建筑物、构筑物事先告知书》、米铁决[2019]第134号《米东区铁厂沟镇限期拆除违法建筑物、构筑物决定书》、铁强催[2019]第134号《米东区铁厂沟镇强制执行催告书》、米铁强决《米东区铁厂沟镇行政强制执行决定书》、《限期搬离通知书》，认定涉案房屋及院落建筑面积600平方米，未办理《乡村建设规划许可证》，擅自施工，属违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》，责令于2019年5月17日13点前自行拆除，否则依法强制拆除。2019年7月22日，镇政府将涉案房屋强制拆除。2020年9月10日，村委会出具《证明》一份，内容为：孙文良是米**大草滩村村民，在2015年向村委会提出宅基地申请，因为孙文良结婚后没有宅基地。在2016年4月21日，由村主任马玉智批准，在村原规划居民点内，划分540平方米宅基地。在2016年7月份，孙文良就盖了两间120平方米的钢筋混凝土结构的房屋，还有院墙，水电齐全，大概花费22万多元建成。建房是经村上、镇上批准的。就在2017年5月份，马成华多次找孙文良要买孙文良的宅基地和房屋，在转让房屋和宅基地时，孙文良也告知马成华，房子只有一份村上的证明，马成华说可以，在马成华承诺如果有什么后果，由马成华自行承担的情况下，马成华和孙文良才签订了合同。在2018年5月份，马成华就开始加盖扩建房屋了，就在马成华加盖扩建房屋的时候，孙文良也去现场告诉了马成华不能加盖。因马成华加盖扩建行为导致全部房屋被政府执法部门拆除。上述事实有：《房屋及宅基地转让协议》、付款凭证、收条、《证明》、《修建施工合同》、自然资源局《行政处罚告知书》、《行政处罚听证告知书》、《行政处罚决定书》、镇政府《责令限期拆除违法建筑物、构筑物事先告知书》、《限期拆除违法建筑物、构筑物决定书》、《强制执行催告书》、《行政强制执行决定书》、《限期搬离通知书》，以及双方当庭陈述及辩解等证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案双方虽然签订的是《房屋及宅基地转让协议》，但是实际转让的是原告无权处置且非法占用的0.83亩的耕地，该转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。对于本诉部分，原告主张确认双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效符合法律规定，且被告也已认可，本院予以支持；原告主张返还购房款440000元，被告不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告向被告支付的购房款440000元即属于被告因《房屋及宅基地转让协议》取得的财产，理应向原告返还，故对原告的该项主张，本院予以支持；原告主张罚款4980元，被告不予认可，虽然该罚款处罚的是原告马海霞，但该罚款产生的原因是非法占用0.83亩耕地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》，而该行为在涉案房屋院落转让前就已存在，并在转让后一直持续至强制拆除。因此，原、被告均有非法占用0.83亩耕地的行为，均应受到处罚。故对原告的该项主张，本院支持2490元，超过部分不予支持；原告主张赔偿损失398400元，即原告扩建房屋花费的建房款，房屋被拆除造成的损失，被告不予认可。根据本院查明的事实，涉案房屋被拆除的原因有两个，一是未经国土资源部门批准，非法占用耕地0.83亩修建房屋及院子，违反了《中华人民共和国土地管理法》；二是未办理《乡村建设规划许可证》，擅自施工，属违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》。均系原、被告双方实施的违法行为，理应各自承担房屋被拆除的后果。故对原告的该项主张，本院不予支持。对于反诉部分，反诉原告主张赔偿损失220000元，即转让前修建的房屋花费的建房款，转让后房屋被拆除造成的损失，反诉被告不予认可。虽然反诉原告提交的村委会《证明》称由村主任马玉智批准，给孙文良在村原规划居民点内，划分540平方米宅基地。建房是经村上、镇上批准的。因马成华加盖扩建行为导致全部房屋被政府执法部门拆除。但反诉原告不能提供宅基地及建房的有效证照或手续，因此，对村委会的《证明》本院不予采纳。涉案房屋院落系反诉原告非法占用耕地及违法建设房屋。在房屋院落转让前，反诉原告就实施了上述违法行为，由于该行为导致房屋被强制拆除，理应自行承担房屋被拆除的后果。故对反诉原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马成华、马海霞、马有财与被告（反诉原告）孙文良于2017年8月25日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；二、被告（反诉原告）孙文良向原告（反诉被告）马成华、马海霞、马有财返还购房款440000元；三、被告（反诉原告）孙文良向原告（反诉被告）马成华、马海霞、马有财支付罚款2490元；四、驳回原告（反诉被告）马成华、马海霞、马有财其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙文良的反诉请求。上述给付款项，限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的843380元，核定给付金额442490元，占争议标的的52.47%，案件受理费12233.80元（原告已预交），被告孙文良负担52.47％即6419.08元，原告马成华、马海霞、马有财负担47.53％即5814.72元。反诉案件受理费2300元（反诉原告已预交），由反诉原告孙文良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判长陈朝阳人民陪审员田素环人民陪审员张吉萍二 〇 二 〇 年 十 二 月 八 日书  记  员   沈鑫