湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终504号上诉人（原审被告）：襄阳市兴汉房地产置业有限公司，住所地：襄城区新城湾小区。法定代表人：陈干清，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭强，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈红跃，男，1971年1月17日出生，汉族，住樊城区。委托诉讼代理人：张雪，湖北长久律师事务所律师。上诉人襄阳市兴汉房地产置业有限公司（以下简称兴汉公司）与被上诉人陈红跃因房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴汉公司的委托诉讼代理人郭强、被上诉人陈红跃及其委托诉讼代理人张雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴汉公司向本院上诉请求：1、请求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判上诉人不承担协助被上诉人办理过户的法律责任；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、被上诉人父亲陈尔俭未按照《瑞青花园商品房销售合同》约定向上诉人履行任何合同义务，依据该合同第十条第三款约定视为陈尔俭已经放弃购买权，该房产由上诉人另行处理，且上诉人又于2016年登报声明合同已解除，因此一审判决无合同依据。1、合同的相对性原则是合同法的基本原则。《瑞青花园商品房销售合同》系上诉人与陈尔俭签订，与案外人朱圣才无任何联系，被上诉人诉称其父陈尔俭从朱圣才处购买诉争房屋与事实不符。2、陈尔俭至今未按照合同约定向上诉人支付购房款、支付安装电表、水电开户费、缴纳过户税费，陈尔俭没有履行任何合同义务，合同因双方未履行而终止，且上诉人已登报解除。3、上诉人未与陈尔俭办理过诉争房产的交接手续，被上诉人占有该房屋系无权占有，无权依据违法事实要求上诉人协助办理过户。二、上诉人与朱圣才不存在以房抵工程款的事实，一审判决仅依据被上诉人持有的合同中有朱圣才愿让价32319.9元的陈述就认为上诉人与其存在以房抵工程款的事实不能成立。1、瑞青花园的开发商与实际施工人是上诉人的法定代表人陈干清，朱圣才不是瑞青花园的实际施工人。后为避免验收和税收上的麻烦，才让泥瓦工朱圣才在建设单位负责人处签名。2、以房抵债是法律要式行为，应当有各方当事人表达一致意思的书面凭证，但本案中不存在任何证据证明这一事实。3、被上诉人提交的证据中有朱圣才向陈尔俭出具的借条，合同中“朱圣才愿意让人32319.9元”仅仅是三角债的抵销，而非以房抵工程款，一审认定事实错误。4、上诉人从未授权委托朱圣才出售房产，更未向朱圣才交付过任何房产，以房抵债事实根本不存在。三、上诉人在瑞青花园办公室保存的瑞青花园全部开发建设结算资料因2008年鱼梁洲涨水被淹而灭失，一审法院要求上诉人提供全部支付凭证和合同资料既违反谁主张谁举证的民事诉讼法原则，也强人所难。四、诉争房产登记面积为223.54平方米，合同约定的出售建筑面积为168.68平方米，面积差绝对值达到合同约定面积的37%，因此上诉人与陈尔俭签订的《瑞青花园商品房销售合同》存在重大误解和显失公平，上诉人依法享有合同解除权，且上诉人已于2016年登报声明解除。且被上诉人向朱圣才所缴纳的房款数额与诉争房产的数额相差甚远，被上诉人无权要求上诉人承担协助过户的法律义务。五、合同法107条规定当事人一方履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人不是合同相对人，陈尔俭未履行任何合同义务，且该合同已经声明作废，因此，一审判决依据该法条法律法规判决上诉人承担协助被上诉人过户系适用法律错误。陈红跃答辩称：原审认定事实清楚，判决准确，依法应予维持。一、上诉人以涉案房屋折抵欠付瑞青花园综合楼实际施工人朱圣才的工程款事实清楚。上诉人否认该事实与其所提供的证据自相矛盾。虽然上诉人法定代表人陈干清为该综合楼施工单位的实际控制人，但从综合楼竣工验收证明书以及上诉人所提交的决算清单可知，朱圣才是综合楼的实际施工人。原审认定上诉人以房折抵工程款与事实常理相符；被上诉人已举证证明存在以房抵款的事实，根据谁主张谁举证的原则，原审判定上诉人对其未以房抵款的主张承担举证责任，符合法律规定。二、上诉人与陈尔俭签订的《商品房销售合同》合法有效且已履行，原审法院判定上诉人协助办证于法有据。陈尔俭已支付全部房款，上诉人主张合同未履行与事实不符，主张的合同解除权也无法成立。陈红跃一审诉讼请求：1、请求判令被告协助其办理位于鱼梁洲开发区绿洲大道瑞青花园7栋1-2层001室房屋过户手续，将产权登记至原告陈红跃名下；2、请求判令被告承担本案诉讼费等。一审法院审理查明，2001年11月16日，襄阳市兴汉房地产置业有限公司与陈尔俭签订一份商品房购销合同。甲方：襄阳市兴汉房地产置业有限公司，乙方：陈尔俭。第一条：甲方用地依据及商品房坐落位置，甲方以出让的方式取得位于鱼梁洲一号公路与中心商业街交汇处40亩Y-30的地块五十年的使用权，工程建筑规划许可证号为襄渔规1999-002，计划批文号1998（9）号，经批准兴建6-7层砖混结构的商贸住宅小区。第二条：1.乙方所购商品房的面积，乙方向甲方购买商品房位于小区内综合楼栋一层二室建筑面积共﹍平方米（其中套内面积37.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积﹍平方米）；2.购买的门面房位于综合楼栋一、二层北起一、二间建筑面积163.68平方米（其中套内面积﹍平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积﹍平方米）；3.购买的车库位于﹍栋﹍层﹍号建筑面积﹍平方米（其中套内面积﹍平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积﹍平方米）。上述面积为甲方暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。根据法律规定的房屋所有权与房屋占有土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。第三条：价格与费用，乙方以现金方式付款，甲方给予零优惠，优惠后：1.该商品房按实测建筑面积每平方米1300元，合计人民币48217元；2.门面房每平方米1680元，合计人民币274982元；3.车库每平方米﹍元，合计人民币﹍元；上述房款总合计叁拾贰万叁仟壹佰玖拾玖元（本合同朱圣才愿让价32319.9元）除上述房价外，甲方依据有关规定代政府收取下列费用：1.代收三相电，计人民币叁仟捌佰元整（￥3800元）；2.代收水费，计人民币伍佰捌拾元（￥580元）；上述代收税费合计人民币肆仟叁佰捌拾元（￥4380元）.住户进户装修时付清。第四条：付款约定，1.乙方购买的商品房为现房，首付房款人民币拾伍万元（￥150000元），余款支付约定：2002年元月15号前支付五万元，余款2002年8月份前付清。第七条：甲方在2002年5月将可住商品房电话或书面通知乙方接房，乙方接房前须检查房屋各个部位，认定合格后，交清房款，办理交接手续，接收该商品房。陈红跃系陈尔俭之子。陈尔俭已死亡，陈尔俭配偶黄家英，女儿陈建华放弃继承。当事人双方对下列事实有争议，一审法院作如下分析认定：原告主张，朱圣才作为瑞青花园建设工程的实际施工人，发包方为襄阳市兴汉房地产置业有限公司，兴汉公司将瑞青花园7栋1-2层001室房屋给朱圣才以抵付工程款，朱圣才将房屋又卖给陈尔俭，而房屋买卖合同是与兴汉公司签订。此后陈尔俭将房款全部支付给朱圣才，陈尔俭亦受领房屋。被告兴汉公司对原告的上述事实予以否认。一审法院认为，1、兴汉公司与陈尔俭的商品房买卖合同第三条中的文字为：上述房款总合计叁拾贰万叁仟壹佰玖拾玖元（本合同朱圣才让价32319.9元），如果是兴汉公司直接出售房屋，应该与朱圣才无任何关联，而朱圣才让价32319.9元，说明朱圣才是房屋的实际权利人，可以间接说明原告主张。一审法院要求被告也提供此合同，以便相互对照，识别是原文还是原告后加，但被告拒不提供。所以被告的此项答辩意见一审法院不予支持。2、陈尔俭已受领该房屋并使用，被告办理产权证的时间为2005年，此时被告知悉房屋由陈尔俭占有使用。按照被告的说法，陈尔俭是强行占用。陈尔俭强行占用达十余年，兴汉公司不维权与常理不符。3、兴汉公司主张工程款已全部支付完毕。如果工程款全部以货币形式支付或有其他方式支付，可以反向证明兴汉公司未以房抵工程款，一审法院要求兴汉公司举出施工合同及工程款的全部支付凭证，但兴汉公司未提供上述证据。综上所述，原告无直接证据证明兴汉公司以诉争房屋抵工程款，朱圣才又将抵工程款的房屋转卖给陈尔俭。被告拒绝提供施工合同及工程款的全部支付凭证。比较两者，原告的证据占一定的优势，商品房买卖合同中朱圣才的让价，被告十余年不维权、不提供施工合同及工程款的全部支付凭证都对被告主张的成立起到减弱的作用。一审法院支持原告的此节事实主张。一审法院认为，陈尔俭购房后，已支付购房款并实际占有使用多年，现兴汉公司已将诉争房屋完成初始登记，兴汉公司负有协助原告变更产权的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告襄阳市兴汉房地产置业有限公司于本判决生效后十日内协助将鱼梁洲开发区绿洲大道瑞青花园7幢1-2层门面1号房屋（襄樊市房权证樊城区字第**、襄阳国用（2013）第372010125-7-53）的产权变更登记为陈红跃。案件受理费160元，由被告襄阳市兴汉房地产置业有限公司负担。本院二审审理查明：一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另查明：兴汉公司与陈尔俭签订商品房买卖合同后，陈尔俭于2001年底即入住该房。陈尔俭于2015年11月11日去世。陈红跃提供了朱圣才于2001年11月19日收到150000元、2001年12月23日收到50000元、2002年4月26日收到10000元、2002年8月6日收到5000元、2002年9月2日收到25000元、2003年1月24日收到10000元、2003年1月25日收到10000元陈尔俭房款的8张收款收据，还提交了2003年3月19日朱圣才出具的借条5000元。合计金额：265000元。兴汉公司于2009年5月18日取得诉争之房的房屋产权初始登记，证号：襄樊市房房权证樊城区字第**，筑面积223.54平方米，于2013年1月9日取得土地使用权证（证号：襄阳国用（2013）第372010125-7-53）。还查明，瑞青花园由兴汉公司开发建设，兴汉公司提交的瑞青花园工程竣工验收证明书中施工单位襄樊市建筑总公司襄城公司的代表签字人为朱圣才。本院认为，兴汉公司与陈尔俭于2001年11月签订商品房买卖合同，双方当事人均无异议，该协议是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。兴汉公司已取得商品房初始登记，陈尔俭继承人陈红跃要求兴汉公司协助办理房屋产权登记，兴汉公司以陈尔俭未付房款为由提出抗辩。双方合同约定商品房套内面积37.09平方米，每平方米1300元，计48217元，门面房建筑面积163.68平方米；每平方米1680元，计人民币274982元；总计323199元（本合同朱圣才愿让价32319.9元）。总计面积为200.77平方米。兴汉公司虽否认朱圣才为瑞青花园的施工人，但从其提交的竣工验收单、结算单等证据看，兴汉公司与朱圣才之间存在施工合同关系。不排除存在因兴汉公司欠朱圣才工程款，而将涉案的房屋抵偿给朱圣才的可能。故一审法院根据合同中朱圣才让价32319.9元、陈尔俭实际入住房屋多年、兴汉公司未维权等事实，按证据优势原则，确认陈红跃陈述的买卖过程、付款的事实并无不当，本院予以确认。从陈红跃提供的付款条据看，陈尔俭支付了朱圣才房款共计265000元，减去朱圣才让利的32319.9元，尚有25879.1元未付，同时，合同约定应由兴汉公司代收的三相电3800元、代收水费580元（实为水电开户费），合计4380元，陈尔俭也未交纳。因朱圣才现下落不明，未到庭参与诉讼，商品房买卖合同的相对人是兴汉公司，陈尔俭欠付的29380元，应支付给兴汉公司。朱圣才与兴汉公司之间因该款的支付产生争议可另行解决。陈尔俭与兴汉公司签订的商品房买卖合同中约定的面积为200.77平方米，与兴汉公司办理的房屋产权证面积223.54平方米相差22.77平方米，陈尔俭应按合同约定的门面房价格每平方米1680元补足面积差款38253.6元。现陈尔俭已故，其继承人陈红跃在享受权利的同时，也应承担付清欠款的义务。经本院释明，陈红跃同意补足上述款项。在陈红跃付清欠款后，兴汉公司应当协助陈红跃办理房屋产权移转。兴汉公司上诉称其在2016年即登报解除了其与陈尔俭之间的商品房买卖合同，但未提交相应证据，同时，因陈红跃并非下落不明，解除合同并未送达至陈尔俭的继承人，陈红跃不退房也表明其不同意解除合同，故兴汉公司主张双方合同已解除的上诉请求不能成立，本院不予认定。综上，上诉人兴汉公司上诉部分理由成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实不清，判决不当。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1434号民事判决；二、陈红跃于本判决送达后十日内支付襄阳市兴汉房地产置业有限公司房屋尾款25879.1元，水电开户费4380元、面积差价款38253.6元，合计68512.7元；三、襄阳市兴汉房地产置业有限公司在收到上述款项后十五日内协助陈红跃办理鱼梁洲开发区绿洲大道瑞青花园7幢1-2层门面1号房屋产权转移登记。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，由陈红跃负担。二审案件受理费160元由襄阳市兴汉房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  张耀明审判员  杨 文二〇二〇年十二月五日书记员  车国玉