天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民终558号上诉人（一审原告）：维龙（天津）仓储服务有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇青静路**/**。法定代表人：JosephWaiLeukChan，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐榕婕，上海市方达（深圳）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：江苏中智创想电子信息技术有限公司，住，住所地江苏省常熟市东南经济开发区东南大道**201/div>法定代表人：顾京宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶远标，该公司员工。委托诉讼代理人：周樑，上海米谷律师事务所律师。被上诉人：（一审被告）：上海智多星信息科技发展有限公司，住所地，住所地上海市金山工业区夏宁路******iv>法定代表人：顾京宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：周樑，上海米谷律师事务所律师。被上诉人(一审第三人)：维龙（上海）投资管理有限公司，住所地上海市松江，住所地上海市松江区石湖荡镇闵塔路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：钱惕卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁琦，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人维龙（天津）仓储服务有限公司（以下简称维龙天津仓储公司）、上诉人江苏中智创想电子信息技术有限公司（以下简称江苏中智公司）因与被上诉人上海智多星信息科技发展有限公司（以下简称上海智多星公司）、维龙（上海）投资管理有限公司（以下简称维龙上海投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2018）津01民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人维龙天津仓储公司的委托诉讼代理人贺丹飏、唐榕婕，上诉人江苏中智公司的委托诉讼代理人叶远标、周樑，被上诉人上海智多星公司的委托诉讼代理人周樑，被上诉人维龙上海投资公司的委托诉讼代理人尹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维龙天津仓储公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项，改判江苏中智公司向维龙天津仓储公司支付租服费滞纳金、物业管理服务费滞纳金，自欠付当月2日起，按欠付金额每日1.57?的标准，计至实际清偿之日;2.撤销一审判决第七项，改判江苏中智公司向维龙天津仓储公司赔偿仓库闲置损失7928845.93元。3.撤销一审判决第八项，改判江苏中智公司向维龙天津仓储公司补偿装修期租服费、物业管理服务费5038783.6元。4.判令江苏中智公司向维龙天津仓储公司补偿为寻求救济所支出的律师费人民币300000元。5.改判江苏中智公司、上海智多星公司负担全部一审案件受理费、保全费及二审案件受理费。主要事实与理由：（一）关于租服费、物业管理服务费的滞纳金，维龙天津仓储公司一审诉请计算至江苏中智公司实际清偿之日。一审法院认定维龙天津仓储公司仅请求计算至2019年2月22日，属于事实认定错误，应予改判纠正。涉案《房屋预留/预租/租赁合同》（以下简称租赁合同）一般条款第5.5条约定，承租人拖欠租服费、物业管理服务费的滞纳金，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项及滞纳金的当日为止。维龙天津仓储公司于2019年6月5日向一审法院提交《变更（增加)诉讼请求申请书》,在变更后的第2项诉讼请求中，确认租服费、物业管理服务费的滞纳金请求为：“以欠付当月租金为基数，自当月1日起，按每日万分之三计至实际清偿之日，暂计至2019年2月22日为人民币850053.1元。”维龙天津仓储公司在2019年6月11日及10月11日两次庭审中均对该项请求予以明确。一审判决也已如实记录了该项诉讼请求。维龙天津仓储公司对于一审法院将滞纳金标准调整为每日1.57?不持异议，但租金滞纳金应分别以欠付的当月租服费、物业管理服务费为基数，自当月2日起按每日1.57?的标准，计至江苏中智公司实际清偿之日。(二)一审判决以江苏中智公司支付的保证金6165346.74元抵充仓库闲置损失，与双方合同约定不符，属于事实认定错误，应予改判纠正。维龙天津仓储公司根据涉案租赁合同一般条款第25.2条第(3)款第(vi)项约定酌情诉请江苏中智公司赔偿合同解除后(2018年10月12日）至2019年4月30日期间的租金。一审判决据此认定该项赔偿实质为仓库闲置损失，并酌定赔偿4个月,维龙天津仓储公司对此不持异议。但是，一审法院认定江苏中智公司已支付的保证金(6165346.74元，相当于3个月租金）实质上已转化为江苏中智公司承担的违约责任之一，进而抵充了3个月仓库闲置损失，该项认定与租赁合同关于保证金的约定不符。租赁合同一般条款第6.2条的第一段约定出租人可使用保证金以支付承租人拖欠的本合同项下到期款项等，但该段针对的是合同未被终止时承租人欠款的一般情形。而第二段则是针对合同因承租人违约而提前终止的特定情形，即本案所发生的情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条中规定的体系解释原则，本案中对保证金的处理，应适用租赁合同一般条款第6.2条第二段的约定，认定维龙天津仓储公司有权没收保证金，而由江苏中智公司另行支付4个月租服费及物业管理服务费以赔偿仓库闲置损失。（三）一审法院认定A3、C仓库装修期期间错误，应计至2017年11月30日。一审法院基于公平原则以及商业习惯给予江苏中智公司免租的装修期，与双方合同约定不符，属于适用法律错误。根据租赁合同基本商业条款“租赁起始日”一条的约定，涉案仓库均自2017年12月1日起租。江苏中智公司2017年4月15日《承诺函》第1条也已明确，A3、B、C仓库的装修期均为移交日起至2017年11月30日。一审法院据此认定B仓库需补缴租金的装修期计至2017年11月30日，但A3、C仓库需补缴租金的装修期仅计至2017年10月30日，属于事实认定错误，应同样计至2017年11月30日。一审法院基于公平原则和商业习惯，将涉案房屋实际移交日至转租日期间的装修期租金免除，与双方合同约定不符，既属事实认定错误，亦属适用法律错误。1.涉案租赁合同第25.2条第(3)款第(vi)项明确约定江苏中智公司应补缴装修期内的全部租服费及物业管理服务费，江苏中智公司应当受其拘束。2.双方对装修期免租及补缴的各项约定，本身已充分体现了公平合理的风险分配。3.租赁合同基本商业条款以及一般条款第25.2条第(3)款第(vi)项均已明确约定了装修期租金的处理方式，即承租人正常履行合同可免予交纳，但因承租人违约而被解除合同时应全部补缴。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，对于装修期租金的处理方式，不应适用商业习惯予以确定。4.本案没有证据证明装修期免收租金是房屋租赁关系中的商业习惯。一审法院以江苏中智公司实际接收房屋日期作为装修期起始日，维龙天津仓储公司对此认定不持异议。因此，江苏中智公司应补缴A3仓库、B仓库自2017年6月14日至2017年11月30日期间、C仓库自2017年8月4日至2017年11月30日期间的租服费和物业管理服务费。（四）一审法院以律师费不属于损失为由，对律师费请求不予支持，与当事双方合同约定不符，属于适用法律错误，应予改判纠正。涉案租赁合同第25.2条对此有明确约定，承租人同意，一旦本合同根据第25条被出租人终止，出租人有权要求承租人补偿出租人为了寻求救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）。该条约定是当事双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。一审程序中，维龙天津仓储公司已提交委托代理合同、律师费发票及支付凭证以证明律师费实际支出情况。这一裁判规则亦为最高人民法院公报案例所确认，本案应参照适用。江苏中智公司辩称，本案中维龙天津仓储公司所有的上诉请求都是基于双方之间的租赁合同，基于双方之间存在真实的租赁关系。但本案中双方并非存在真实的租赁关系，维龙天津仓储公司为了可以获得比较好的转让收益，与江苏中智之间采用了委托出租的方式，即表面上江苏中智公司全部承租维龙天津仓储公司的房屋并给予比较高的租赁价格，但关联方维龙上海投资公司对江苏中智公司给予全额的补贴，因此双方并非真实的租赁关系，不能以租赁合同中的条款作为本案的判决依据。关于维龙天津仓储公司滞纳金的上诉请求，一审法院将法院审理期间不再作为滞纳金的计算期限是符合法律规定的，也是公平合理的。既然双方将该争议递交法院解决，则法院审理的期间不应作为江苏中智公司的滞纳期间。关于保证金抵充损失的上诉请求，没收的保证金按照法律规定已经具有补偿损失的功能，因此一审法院就此判断是没有错误的。关于支付装修期的租服费和物业管理服务费的上诉请求，一审法院依照惯例裁判并无不当，属于人民法院自由裁定的范围，是合理的。关于律师费上诉请求，在本案中若基于出租利益而言，出租方维龙天津仓储公司可以自行起诉要求相关权益，律师费并非必须。本案中维龙天津仓储公司支付的律师费是为了让其获得更多的相关利益，而且本案中维龙天津仓储公司获得的相关赔偿金额已经足以覆盖和支付该律师费，因此一审法院的判定并无不当。智多星公司辩称，与江苏中智公司的答辩意见相同。维龙上海投资公司述称，关于维龙天津仓储公司和江苏中智公司有关租赁合同的关系和有关事实，维龙上海投资公司不发表意见。一审法院关于维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司签订《租赁与管理服务协议》的事实，维龙上海投资公司与江苏中智公司签订《合作备忘录》主要内容的事实，租赁合同与《合作备忘录》是两份独立合同的事实认定，以及维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司是属于独立的法人，不存在主体混同情形的认定，均认定事实清楚，适用法律正确。维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司就房产的出租、租约续签、租金审查的服务签订的咨询服务合同，双方建立服务关系，是合同当事人真实意思表示，对双方具有约束力。维龙上海投资公司和江苏中智公司就多个房地产项目签订了《合作备忘录》，在一审审理过程中维龙上海投资公司提交的《合作备忘录》显示维龙上海投资公司与江苏中智公司至少就本案项下的天津房屋和案外的沈阳房屋进行了合作内容的约定，该《合作备忘录》是维龙上海投资公司和江苏中智公司就各方要求的转租以及费用的补贴和双方权利义务关系进行的约定，独立于维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间的租赁合同关系，是双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，一审法院对于维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间系租赁合同关系认定事实清楚，适用法律正确。江苏中智公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.一审、二审诉讼费用由维龙天津仓储公司和维龙上海投资公司承担。主要事实和理由：（一）一审法院遗漏重要证据和事实，造成法律关系认定错误。江苏中智公司在一审中提供证据《合作备忘录》，在该证据中，可以明确发现本案名为租赁关系，实为委托关系。该证据明确表明江苏中智公司与维龙天津仓储公司和维龙上海投资公司的三者关系，维龙天津仓储公司系场地的业主方，将场地交付维龙上海投资公司管理经营，维龙上海投资公司再将场地委托江苏中智公司进行对外租赁。三方为实现上述目的，签署了《合作备忘录》和租赁合同，即将场地全部租赁给江苏中智公司，由其先全部承租再对外转租的方式对外招商出租，由维龙上海投资公司对于江苏中智公司招商转租后出现的租金差额进行补贴。（二）一审判决将重要事实认定错误。本案中，江苏中智公司承租金额为1.06元，对外转租的金额为0.75元，对外转租的价格低于承租价格。但一审法院却认定江苏中智公司对外转租的价格高于承租价格，并依据该事实进行判决说理。（三）一审法院在未查明事实的情况下进行判决，致使判决有误。一审判决判令江苏中智公司需向维龙天津仓储公司承担仓库闲置损失费，但并未查明维龙天津仓储公司的仓库是否存在闲置的情况，法官主观论断认为维龙天津仓储公司的仓库面积较大，因此闲置存在较大损失。仓库面积大与闲置不存在必然的因果关系，法官的推论没有任何事实根据。而真实情况是，维龙天津仓储公司之所以要解除与江苏中智公司的合约关系，就是存在有客户租赁仓库，因此并无闲置存在较大损失的情况。维龙天津仓储公司辩称，（一）一审法院认定维龙天津仓储公司和江苏中智公司双方系租赁合同关系正确，不采纳《合作备忘录》并不导致证据或事实遗漏。1.江苏中智公司已在一审中认可其与维龙天津仓储公司之间成立了租赁合同关系，其上诉改为主张委托代理关系，违反禁止反言原则，不能成立。2.维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间成立的是租赁合同关系，而不存在委托关系。维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间合法有效的协议仅包括租赁合同《变更及扩租协议》以及江苏中智公司提前入驻的两份《承诺函》（以下合称“租赁协议”）。根据上述租赁协议，维龙天津仓储公司向江苏中智公司出租、江苏中智公司向维龙天津仓储公司承租涉案仓库，并由江苏中智公司向维龙天津仓储公司支付相应租金；且双方通过租赁合同中的第31条即完整协议条款确认上述租赁协议为维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间全部的合法有效协议。可见维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间的法律关系为租赁关系，且并不存在委托关系。3.维龙上海投资公司和江苏中智公司之间的《合作备忘录》并不导致维龙天津仓储公司或维龙上海投资公司与江苏中智公司成立委托关系。首先，维龙天津仓储公司并非《合作备忘录》的签署方，对维龙上海投资公司和江苏中智公司之间的《合作备忘录》并不知情，也从未委托或授权维龙上海投资公司签署该《合作备忘录》，该《合作备忘录》不能约束维龙天津仓储公司。其次，维龙上海投资公司没有委托或转委托江苏中智公司租赁涉案房屋的权限，且江苏中智公司对此明知。且维龙上海投资公司也从未取得维龙天津仓储公司就所谓的“转委托”事项的同意。因此维龙上海投资公司无权通过《合作备忘录》委托或转委托江苏中智公司租赁涉案仓库或对外转租。再次，维龙上海投资公司和江苏中智公司之间不存在委托关系。最后，维龙上海投资公司也不能就所谓的“委托”或“转委托”事宜构成对维龙天津仓储公司的表见代理。4.《合作备忘录》不应作为本案证据被采纳，且排除该证据并未导致证据或事实遗漏。首先，《合作备忘录》中约定了有效的仲裁条款，因此任何与《合作备忘录》有关的效力、权利义务认定问题均应提交仲裁，江苏中智公司无权将其提交法院审查。其次，《合作备忘录》与本案不具有关联性。再次，如上所述，《合作备忘录》并不能证明本案各方之间存在江苏中智公司主张的委托关系。（二）江苏中智公司转租价格与本案无关，不影响本案事实和法律关系的认定。如上所述，本案所涉法律关系，为维龙天津仓储公司与江苏中智公司之间就涉案仓库成立的租赁关系，双方权利义务应且仅应以相关租赁协议为准。江苏中智公司作为完全民事行为能力主体，向维龙天津仓储公司租赁涉案房屋，并承担按期足额交纳租金的义务，是其履行涉案租赁协议的应有之义。同理，其对外转租涉案仓库的价格，是其自身的商业安排，应自负盈亏，并不改变涉案双方在租赁协议项下的权利义务关系。（三）一审法院酌定涉案仓库闲置损失为4个月租金并无不当。一审法院根据公平原则和商业习惯酌定4个月租金作为闲置损失，采用的是预估的方式，与双方签署租赁合同的意思表示一致。一审判决酌定江苏中智公司赔偿4个月租金损失并未给予维龙天津仓储公司额外利益，并无不当。维龙上海投资公司辩称：（一）本案是租赁合同关系，而非委托合同关系。《合作备忘录》由维龙上海投资公司和江苏中智公司签订，并非约定了维龙天津仓储公司、维龙上海投资公司和江苏中智公司三者之间的关系，维龙天津仓储公司并非备忘录的当事人。维龙上海投资公司作为向维龙天津仓储公司提供服务的服务方，也只能按照双方之间服务合同的约定提供服务。根据《合作备忘录》的约定，不但没有表明维龙天津仓储公司和江苏中智公司之间是委托合同关系，相反能够证明两者之间已经发生租赁合同关系。维龙上海投资公司与江苏中智公司就补贴、转租事宜签订《合作备忘录》，是双方商业谈判的结果，也是双方真实的意思表示，双方建立的是合作合同关系，并非本案项下的租赁合同关系，该证据与本案无关。而且，双方《合作备忘录》明确争议解决方式是仲裁，双方之间的合同权利义务不属于法院的审理范围。（二）维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司是依据中国公司法成立的有限责任公司，是不同且独立的法律主体，不存在主体混同的情形，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。智多星公司述称：认可江苏中智公司相关的上诉请求。维龙天津仓储公司向一审法院起诉请求：1.判决确认维龙天津仓储公司与江苏中智公司之间的租赁合同已合法解除；2.判令江苏中智公司向维龙天津仓储公司支付拖欠的租金（租服费、物业管理服务费）10569768.13元及滞纳金（租金滞纳金以欠付当月租金为基数，自当月1日起，按每日万分之三计至实际清偿之日，暂计至2019年2月22日为850053.1元）、迟延退出期间的双倍租金3186904.01元（自2018年10月12日起至其全部退出租赁房屋之日）、拖欠的水电费174210.46元以及滞纳金（水电费滞纳金以拖欠水电费为基数，自开票之日后30日起，按每日万分之三计至实际清偿之日，暂计至2019年2月22日为5132.68元）；3.判令江苏中智公司向维龙天津仓储公司支付违约金14312821.61元，并补缴装修期内的租服费及物业管理服务费6129178.36元，并补偿将租赁房屋恢复原状费用330815元；4.判令江苏中智公司向维龙天津仓储公司补偿维龙天津仓储公司为寻求救济所支出的律师费300000元；5.判令上海智多星公司就江苏中智公司在上述第1-4项诉讼请求中的支付义务承担连带清偿责任；6.判令江苏中智公司、上海智多星公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于天津市西青区杨柳青镇青静路**国有建设用地使用权、房屋（构筑物）所有权均属于维龙天津仓储公司。2017年3月27日维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订租赁合同，约定的主要内容如下：1.（租赁合同第2页）项目为出租人所有的位于天津市西青区××镇××路××号××。租赁标的物为房屋1、房屋2、房屋3。房屋1包括Ａ3单元和Ｂ号仓库，其中Ａ3单元计租面积5145.1平方米（仓库4653.9平方米＋办公室347.2平方米＋雨篷144平方米）,Ｂ号仓库计租面积11483.2元（仓库10452.8平方米＋办公室694.4平方米＋雨篷336平方米）。房屋2为Ｃ号仓库，计租面积15868.2平方米（仓库14363.8平方米＋1072.4平方米＋432平方米）。房屋3包括Ｄ号仓库、Ｅ号仓库、Ｆ号仓库，计租面积合计为31801.89平方米。其中Ｄ号仓库计租面积11483.2平方米（仓库10452.8平方米＋694.4平方米＋336平方米），Ｅ号仓库计租面积10299.49平方米（仓库9152.61平方米＋办公室714.88平方米＋雨篷432平方米），Ｆ仓库计租面积10019.2平方米（仓库8892.8平方米＋办公室694.4平方米＋雨篷432平方米）。租赁起始日为2017年12月1日。房屋1租赁到期日为2020年4月15日（租赁期限28.5个月）；房屋2租赁到期日为2020年7月31日（租赁期限32个月）；房屋3的租赁到期日为2020年11月30日（租赁期限36个月）。2017年4月14日维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订《房屋租赁合同变更及扩租协议》，将房屋1中B号仓库的租赁期间变更为2017年12月1日至2020年9月15日，房屋3的租赁期间变更为2017年10月26日至2020年10月25日。2.（租赁合同第3、4页）租服费为每日每平方米计租面积或者使用面积的租金或者使用费、物业设施使用费的合计。承租人应支付租服费（租金/使用费、物业设施使用费）以及物业管理服务费。免租期内，承租人无需支付租服费，但仍需支付全额物业管理服务费及公共事业费等其他应付费用。若本合同因任何原因终止，且若届时免租期尚未起算和尚未届满，则承租人不再享有免租期，且在计算经过的“租赁期间”时不应扣除免租期；若届时免租期已经起算或者届满，并且出租人系根据本合同第25条提前终止本合同或“房屋”或“场地”的任何一部分，或者承租人擅自提前终止本合同或其任何部分的，则承租人应当将已享用的免租期内的租服费及物业管理服务费全额支付予出租人。3.（租赁合同第4页）房屋1、房屋2、房屋3的每日每平方米租服费标准为：2017年12月1日至2018年7月31日为0.636元，2018年8月1日至2018年9月30日为0元（即免租期61天），2018年10月1日至2019年8月31日为0.668元。房屋1、房屋2、房屋3每日每平方米物业管理服务费标准为：2017年12月1日至2018年7月31日为0.424元，2018年8月1日至2018年9月30日为0.074元，2018年10月1日至2019年8月31日为0.445元。江苏中智公司与维龙天津仓储公司2017年4月14日签订《房屋租赁合同变更及扩租协议》，将房屋3的免租期调整为2018年6月26日至2018年8月25日，物业管理服务费为0.074元。4.（租赁合同第12页）承租人应于本合同签署日后十日内交付“租赁期”第一个月的租服费及物业管理服务费。承租人保证在“移交日”之后的每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向出租人预先支付该月租服费及物业管理服务费，并不得作任何扣减或抵销。5.（租赁合同第11页）承租人租赁“房屋”或“场地”应仅用于仓储、分拨等属于《建筑设计防火规范》规定的储存物品类别丙（2）类的物品之用途，且承租人应在签署本合同之前已经对“房屋”及“场地”是否适合承租人开展业务进行了独立判断。6.（租赁合同第20页）未经出租人事先书面同意，承租人不得将“房屋”转租、转让、分租、出借或分享该“房屋”于任何第三方（无论是否盈利）（为本合同之目的，本合同中的转租包括“房屋”的全部或部分转租），也不得将承租人在本协议项下的权益作任何处置，否则均属无效。为本条款之目的，转让控制承租人的所有者权益和变更控制承租人的实体应视为本合同规定的转租（除非该等所有者权益是在证券交易所公开交易的），对此承租人应取得出租人对该等转让所有者权益的事先书面同意。承租人应补偿出租人与任何转租有关的合理支出。承租人有意转租“房屋”的，应向出租人发出转租的书面申请。在收到承租人关于转租“房屋”的书面申请三十天内，出租人有权书面通知承租人中止该申请转租部分面积的租赁关系。7.（租赁合同第9页、第23页）下列每一事件均构成承租人在本合同项下的违约事件：（1）承租人没有支付本合同要求的任何一期的到期租服费或在任何期到期款项（包括但不限于租服费、物业管理服务费、保证金、应补足的保证金、设施服务费、水、电等公用事业费用），并且该等款项自应付日起（包括应付日在内）十五（15）天内仍然没有支付的。（2）除非本合同另行允许，未经出租人事前书面同意，承租人将本合同转让或将“房屋”或其任何一部分转租给任何第三方，或将其在本合同的权利和相关利益抵押、出质或另行处置……（5）未经出租人事先书面同意，改变了本合同规定的“房屋”用途。8.（租赁合同第22页）除非另行书面约定，如果承租人在“租赁期”届满或本合同提前终止之后，对“房屋”和“场地”延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同中规定的承租人的义务和责任；同时，承租人应按出租人要求的时间向出租人支付按“到期日”或提前终止日适用的租服费及物业管理服务费标准的两倍作为延期占有期间的租服费及物业管理服务费。9.（租赁合同第23页）一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：（1）要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或（2）暂停承租人使用整个“房屋”及“场地”或其任何一部分或其任何的设施；或（3）终止本合同或合作合同项下“房屋”租赁及“场地”许可使用的任何一部分，并且立即收回“房屋”及“场地”和其相关部分的占有权。除此之外，出租人还有权寻求法律上的任何其他救济。10.（租赁合同第23页）承租人同意一旦本合同或者“房屋”及“场地”的任何一部分根据第25条被出租人终止，或者承租人擅自提前终止本合同或其任何部分的，出租人有权：……（3）要求承租人补偿出租人下列数额：（Ⅳ）将“房屋”及“场地”恢复原状的费用；（Ⅴ）出租人为了寻求其救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）；（Ⅵ）承租人应向出租人一次性支付金额相当于剩余租赁期的全部租服费及物业管理服务费的违约金并向出租人补缴免租期及装修期（如有）内的全部租服费及物业管理服务费。在出租人将“房屋”及“场地”交付承租人之前（即本合同视为双方之间的意向书阶段）一旦本合同或者“房屋”及“场地”的任何一部分根据第25条被出租人终止，或出租人因承租人直至移交日或出租人另行通知的日期起计的第三十（30）天仍未实际办理验收、交接手续而提前终止本合同的，或承租人通过任何方式拒绝使本合同生效的，则承租人在本合同项下交付的保证金不予返还，同时，承租人应赔偿出租人对“房屋”及“场地”的全部改建费用（如有）及将“房屋”和“场地”恢复至标准规格的全部费用（如有）以及出租人因承租人的该等行为所遭受的一切损失。11.（租赁合同第6页）如果承租人拖欠任何租服费、物业管理服务费或任何其他款项超过十（10）天，承租人应在出租人要求时立即向出租人支付滞纳金，但本合同另有规定除外，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之三计算，从应付款项应交之日（包括应交之日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项及滞纳金的当日为止。出租人收取该等滞纳金不应妨碍出租人依据本合同项下或法律、法规的规定行使所有其它权利和寻求救济，如果保证金不足以支付前述款额、义务和责任或保证金不足弥补出租人损失的，出租人有权向承租人进行追讨，承租人仍有支付义务。12.（租赁合同第5、13页）承租人支付给出租人的保证金数额应为3个月的本合同项下的租服费和物业管理服务费之和，即人民币6165346.74元。保证金不是预付的租服费及物业管理服务费，亦不是承租人违约时对出租人的损害赔偿的衡量。一旦承租人未履行其在本合同中或法律法规规定的任何其他义务或责任，出租人可使用全部或部分保证金以支付承租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及其给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务。前述对保证金的规定不应影响本合同或由法律规定的出租人的任何其它权利和救济。本合同因承租人违约行为而提前终止的，出租人有权没收全部保证金。在此情况下，承租人无权要求将保证金用于抵充租服费、物业管理服务费、违约金等任何承租人应付费用（即该等费用应由承租人另行支付而非自保证金中抵扣）。且出租人行使该项权利时，如出租人已抵扣部分保证金而承租人尚未根据本合同6.3条补足的，承租人有权要求承租人补足全部金额后予以没收。2017年4月15日江苏中智公司出具《承诺函》，因提前进入，承诺房屋1移交日为2017年4月16日，房屋2移交日为2017年8月1日，移交日至2017年11月30日为前期准备及装修期。并承诺：装修期间，若我司实施了任何违反本承诺函或租赁合同相关规定的行为，则贵司有权行使法律法规及租赁合同所赋予之任何形式的救济权利，若因此导致租赁合同提前终止的，我司将依据租赁合同承担相应的违约责任，除此之外，还应按照租服费0.636元/平方米/天、物业管理服务费0.424元/平方米/天的标准补缴整个装修期间的租服费及物业管理服务费。2017年7月24日江苏中智公司出具《承诺函》，因2017年7月24日进入C3单元，承诺移交日至2017年7月31日为C3单元的前期准备期。并承诺：准备期期间，若我司实施了任何违反本承诺函或租赁合同或补充协议相关规定的行为，则贵司有权行使法律法规及租赁合同或补充协议所赋予之任何形式的救济权利，若因此导致租赁合同提前终止的，我司将依据租赁合同承担相应的违约责任，除此之外，还应按照租服费0.594元/平方米/天、物业管理服务费0.396元/平方米/天的标准补缴整个准备期期间的租服费及物业管理服务费。2017年6月14日江苏中智公司从维龙天津仓储公司处接收A3仓库、B1、B2仓库，2017年8月4日接收C1、C2仓库，2017年7月13日接收C3仓库。2017年3月20日上海智多星公司向维龙天津仓储公司出具《担保及承诺函》，载明：我司知悉江苏中智公司与维龙天津仓储公司于2017年3月27日就位于天津市西青区××路××号××单元××号仓库（“房屋”）签署了《房屋租赁合同》，并同时签订了《补充协议》。承诺：我司已认真、完整的审阅了租赁合同项下的每一具体条款的内容，清楚地了解租赁合同之中，每一项关于房屋租赁的具体安排，我司同意就江苏中智公司履行其在租赁合同项下所有的义务及责任承担连带担保责任，且该连带担保责任不因租赁合同的变更而消灭；若江苏中智公司与贵司在租赁合同签订后对租赁合同作出修订或补充，或就将该房屋租赁事宜另行签订续租合同，或签署新租赁合同的，均无需通知我司，我司仍将对江苏中智公司履行其在修订或补充后的租赁合同或续租合同或新租赁合同项下的所有义务及责任承担连带担保责任；我司同意将赔偿贵司违反担保责任或任何本案的条款或保证而产生的相关全部损失、责任、损害赔偿、费用和支出（包括但不限于诉讼费、律师费及一切合理预期的利润损失）。2017年9月13日维龙上海投资公司向江苏中智公司出具函件，同意江苏中智公司将B库所有单元转租给山东佳怡运输有限公司。2017年10月1日维龙上海投资公司向江苏中智公司出具函件，同意江苏中智公司将A3单元以及B、C、D、E、F库所有单元转租给北京京东世纪信息技术有限公司（以下简称京东公司），租赁期限以江苏中智公司与京东公司签署的租赁合同为准。2017年10月23日维龙上海投资公司向江苏中智公司出具函件，现同意江苏中智公司将E、F库转租给京东公司。2018年1月3日、2018年3月12日、2018年3月15日、2018年4月10日、2018年7月27日上海威狮堡物业管理有限公司天津分公司维龙园区物业管理处多次给江苏中智公司、京东公司发出工作联系单，要求对F2库区内存放38度以上白酒的行为予以整改。江苏中智公司、京东公司的工作人员对工作联系单予以签收。2018年4月18日江苏中智公司向维龙天津仓储公司对存放白酒的问题出具承诺函，作为该物业的租赁方承诺最迟在2个月内完成白酒的移库。2018年10月8日维龙天津仓储公司给江苏中智公司、上海智多星公司邮寄送达《关于因违约而提前解除租赁合同的函》。该函件显示，维龙天津仓储公司因江苏中智公司拖欠租服费、物业管理服务费、公共事业费以及存放大量白酒擅自变更房屋用途的行为构成违约，提出于2018年10月12日提前解除租赁合同；江苏中智公司支付未付的所有租服费、物业管理服务费、公共事业费、滞纳金以及所有其他应付款项；于2018年10月12日前将该房屋按租赁合同约定进行复原并返还；补偿所有合理费用；由江苏中智公司承担合同责任以及上海智多星公司承担连带担保责任。江苏中智公司于2018年10月10日签收该函件，上海智多星公司于2018年10月9日签收该函件。各方均认可A3单元欠付租金起始日为2018年4月1日，房屋2（C仓库）欠付租金起始日为2018年4月1日，房屋3（DEF仓库）欠付租金起始日为2018年3月1日。江苏中智公司于2018年11月5日腾空并移交给维龙天津仓储公司A3、E、F号仓库、2018年11月11日腾空并移交给维龙天津仓储公司C、D仓库。双方签订房屋设施设备交接表予以确认。各方均认可江苏中智公司已向维龙天津仓储公司交纳租赁保证金6165346.74元，已付租金为8415416.52元。2017年6月8日维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司签订《租赁与管理服务协议》，约定维龙天津仓储公司为业主，维龙上海投资公司为管理公司。服务内容包括新出租项目、租约续签项目、租金收取、租金审查、维修与维护等内容。2017年3月29日维龙上海投资公司与江苏中智公司签订《合作备忘录》。载明：乙方（江苏中智公司）向维龙天津仓储公司承租其位于天津市西青区××镇××路××号××，并向维宜（沈阳）仓储服务有限公司承租其位于沈阳市于洪区××路××号××。分别就承租天津房屋签订《房屋预留／预租／租赁合同》，于洪房屋签订《房屋预留／预租／租赁合同》。甲方（维龙上海投资公司）为接受业主方（维龙天津仓储公司）的委托对项目的开发建设和运营提供咨询管理服务。在乙方（江苏中智公司）严格遵守租赁合同的情况下，甲方（维龙上海投资公司）已通过上海锦都建设（集团）有限公司（补贴实际支付人）向乙方（江苏中智公司）的关联公司上海智多星公司支付一定金额的服务费，以作为对乙方（江苏中智公司）的租赁补贴（“补贴”，具体金额以实际支付人与上海智多星公司的协议约定为准）。就该等补贴支付，补贴实际支付人与上海智多星公司签订《重庆沙坪坝物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》和《佛山大塘物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》。该《合作备忘录》依据甲方（维龙上海投资公司）要求转租以及乙方（江苏中智公司）要求转租的不同情形对补贴支付以及抵扣进行了约定。同时还对租赁合同终止时补贴支付情况进行约定。2016年8月8日上海锦都建设（集团）有限公司与上海智多星公司签订《佛山大塘物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》，约定上海锦都建设（集团）有限公司向上海智多星公司支付6297300元。2016年10月8日上海锦都建设（集团）有限公司与上海智多星公司签订《重庆沙坪坝物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》，约定上海锦都建设（集团）有限公司向上海智多星公司支付6097300元。2017年1月10日上海格龙商务咨询有限公司与上海智多星公司签订《苏州SIP物流园WMS项目实施服务合同》，约定上海格龙商务咨询有限公司向上海智多星公司支付4393651元。《佛山大塘物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》《重庆沙坪坝物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》虽在协议上显示是在2016年签订，但通过维龙上海投资公司与江苏中智公司的往来邮件可以显示，上述两份合同的签订日期并非是在2016年。2017年9月11日江苏中智公司与山东佳怡运输有限公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》，约定：山东佳怡运输有限公司承租B1、B2仓库，租赁面积为11483.2平方米，租服费为每日每平方米0.75元，物业管理服务费为0元，租赁期间自2017年9月15日至2020年9月14日。承租人每月应付的租服费及物业管理服务费的具体金额详见附件九中的租服费及物业管理服务费明细表。2017年10月15日江苏中智公司与京东公司签订租赁合同。约定：京东公司承租E、F仓库；每日每平方米房屋租金2017年10月18日至2018年9月30日为0.71元，2018年10月1日至2019年9月30日为0.74元，2019年10月1日至2020年10月17日为0.77元。承租人每月应付的租金及物业管理服务费的具体金额详见附件九中的租金及物业管理服务费明细表。免租期内，承租人无需支付租金，但需要支付物业管理服务费及需支付全额公共事业费等其他应付费用。2017年12月1日江苏中智公司与京东公司签订租赁合同。约定京东公司承租A3、C1、C2、C3、D1、D2号仓库；每日每平方米房屋租金2018年1月15日至2018年12月31日为0.79元，2019年1月1日至2019年12月31日为0.82元，2020年1月1日至2021年1月14日为0.85元。承租人每月应付的租金及物业管理服务费的具体金额详见附件九中的租金及物业管理服务费明细表。免租期内，承租人无需支付租金，但需要支付物业管理服务费及需支付全额公共事业费等其他应付费用。2018年5月23日上海威狮堡物业管理有限公司向江苏中智公司、京东公司、山东佳怡运输有限公司天津分公司发送了《维龙天津西青园区水、电费分摊方案》，对水、电费单价予以明确。江苏中智公司、京东公司、山东佳怡运输有限公司的工作人员均予以签收。上海威狮堡物业管理有限公司与江苏中智公司以往来邮件的形式确认了水、电抄表的数额。江苏中智公司亦认可拖欠维龙天津仓储公司8月水电费合计为95719.14元、9月52586.65元。维龙天津仓储公司虽提交证据证明与江苏中智公司确认了腾房时水电费抄表数，但未举证证明江苏中智公司已确认2018年10月、11月水电费数额。2018年11月5日维龙天津仓储公司与江苏中智公司交接A3仓库时签订的《房屋设施设备交接表》中确认：办公室门框撞坏、马桶盖坏2个、厕所门坏1个、配电箱接触器坏1个、灭火器少2个、消防箱小水嘴少1个、卷帘门噪声大、破窗锤少2个、疏散指示灯坏3个、雨水管撞坏。2018年11月11日维龙天津仓储公司与江苏中智公司交接C2仓库时签订的《房屋设施设备交接表》中确认：办公室门口雨棚撞坏、空调孔6个未复原、电动升降门门口撞坏1处。2018年11月11日维龙天津仓储公司与江苏中智公司交接C3仓库时签订的《房屋设施设备交接表》中确认：监控室未拆除复原、男卫生间马桶盖掉1个、办公室门口护栏少3根、办公室雨棚撞坏、空调孔6个未复原。2018年11月11日维龙天津仓储公司与江苏中智公司交接D2仓库时签订的《房屋设施设备交接表》中确认：男女厕所门各坏1个、插座少2个、后墙撞坏1处、电动升降门门口撞坏1个、防火门门口撞坏1个、消防广播撞掉1个、疏散指示灯撞碎1个。2018年11月5日维龙天津仓储公司与江苏中智公司交接F1仓库时签订的《房屋设施设备交接表》中确认：外墙平台撞坏、插排盖撞坏1个、3个空调眼未堵、外墙空调架没拆、灭火器少1个、马桶盖少1个、疏散指示灯少1个。柱子有磕碰是后来发现的，未经双方签字确认。2018年11月5日维龙天津仓储公司与江苏中智公司交接F2仓库时签订的《房屋设施设备交接表》中确认：柱子防火涂料被撞掉3个、墙面插座少2个、3个空调眼没有堵上、监控室未拆、外墙空调架没拆、电源柜撞坏1个、西墙面刮过。2019年1月维龙天津仓储公司委托天津德尔不锈钢制品销售有限公司对A3消防设施进行维修，共支出3090元。按照维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订A3仓库《房屋设施设备交接表》记载的缺陷内容与维龙天津仓储公司维修内容进行比对后，确认与江苏中智公司确认的房屋缺陷以下内容已经完成维修：消防箱小水嘴1个45元、灭火器2个270元（135元×2）、马桶盖坏2个170元（85元×2）、配电箱接触器坏1个360元、厕所门锁坏1个35元、破窗锤少2个100元（50元×2）、逃生指示牌坏3个270元（90元×3）、防火卷帘门噪声大380元、卸货平台上雨水管被撞变形450元、办公室门框被撞变形550元。2019年5月维龙天津仓储公司与天津威洁仕物业服务有限责任公司签订《维龙（天津）物流园（A3、C、D、E、F）库区地面清洁工程合同》。该合同约定的工程采用固定总价包干模式，包干内容包括但不限于本合同、承包人提交的施工方案及双方往来函件涉及的工作内容。合同价款为63300元。维龙天津仓储公司与天津市鹏旺市政工程有限公司签订《零星工程合同》，合同价款为136000元。合同约定的维修内容为：对膨胀螺丝周围钻孔、对孔清理和吸尘、高强无收缩灌浆料-修补。2019年1月维龙天津仓储公司已向天津市鹏旺市政工程有限公司开具136000元发票。2019年4月维龙天津仓储公司与天津成源建筑工程有限公司签订《维龙（天津）物流园（A3、C2、C3、D2、F）库缺陷维修工程合同》，合同约定工作内容为维龙（天津）物流园（A3、C2、C3、D2、F）库缺陷维修工程。合同价款为122000元。维龙天津仓储公司已支付合同价款95%（5%为质保金）115900元。管路费按照5%计算、税金按照3%计算。按照维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订C2仓库《房屋设施设备交接表》记载的缺陷内容与维龙天津仓储公司维修内容进行比对后，确认以下与江苏中智公司确认的房屋缺陷内容已经完成维修：门口雨棚维修2300元、空调孔恢复360元（60元×6）、滑升门拆装3500元。按照维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订C3仓库《房屋设施设备交接表》记载的缺陷内容与维龙天津仓储公司维修内容进行比对后，确认以下与江苏中智公司确认的房屋缺陷内容已经完成维修：护栏维修焊接480元（160元×3）、马桶盖更换85元、门口雨棚维修2300元、监控室墙体拆除5500元、空调孔恢复360元（60元×6）。按照维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订D2仓库《房屋设施设备交接表》记载的缺陷内容与维龙天津仓储公司维修内容进行比对后，确认以下与江苏中智公司确认的房屋缺陷内容已经完成维修：厕所门70元（35元×2）、插座更换110元（55元×2）、后墙彩板维修350元、消防广播器更换安装350元、疏散指示灯更换安装90元、滑升门拆装3500元、防火门拆装2200元。按照维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订F1仓库《房屋设施设备交接表》记载的缺陷内容与维龙天津仓储公司维修内容进行比对后，确认以下与江苏中智公司确认的房屋缺陷内容已经完成维修：马桶盖更换85元、灭火器65元、插座更换55元、空调架拆除600元（150元×4）、空调孔恢复180元（60元×3）。按照维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订F2仓库《房屋设施设备交接表》记载的缺陷内容与维龙天津仓储公司维修内容进行比对后，确认以下与江苏中智公司确认的房屋缺陷内容已经完成维修：监控室墙体拆除5500元、柱子防火涂料恢复360元（120元×3）、插座110元（55元×2）、电源柜门更换1100元、墙面破损恢复350元、空调孔恢复180元（60元×3）、空调架拆除300元。《维龙（天津）物流园（A3、C2、C3、D2、F）库缺陷维修工程合同》中约定维修项目中有滑升门封边破损更换需要搭脚手架施工的费用为5100元。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、维龙天津仓储公司是否因江苏中智公司构成违约而享有合同解除权；二、如江苏中智公司构成违约，则其应承担违约责任的形式及数额如何认定；三、上海智多星公司是否承担担保责任。维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。江苏中智公司提出因存在维龙上海投资公司向江苏中智公司支付租金补贴情况以及与维龙天津仓储公司签订租赁合同另有其他商业目的，故与维龙天津仓储公司签订租赁合同中约定的租金数额不是江苏中智公司真实实际负担的租金数额的理由，该理由只涉及到租赁合同中租金数额应如何认定的问题。维龙天津仓储公司与江苏中智公司实际履行了租赁合同的权利义务，江苏中智公司实际接收以及腾空移交租赁房屋。故应认定维龙天津仓储公司与江苏中智公司签订的租赁合同不存在虚假意思表示，应为合法有效。对江苏中智公司提出租赁合同因存在损害第三人利益而无效的抗辩理由，无事实依据，不予支持。租赁合同与《合作备忘录》系两份独立合同。维龙上海投资公司与江苏中智公司签订的《合作备忘录》中已明确写明维龙上海投资公司接受维龙天津仓储公司的委托对项目的开发建设和运营提供咨询管理服务。故江苏中智公司应在签订《合作备忘录》时已充分了解到维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司是不同的民事主体，对江苏中智公司行使的权利义务亦各不相同。且维龙上海投资公司提交的其员工与江苏中智公司员工的微信截屏证据上亦可以看出，江苏中智公司是理解“投资方”与“维龙”的区别，即维龙天津仓储公司与维龙上海投资公司之间的区别。因维龙上海投资公司既是租赁合同中维龙天津仓储公司的服务方，又是《合作备忘录》的合同方，维龙上海投资公司的员工在与江苏中智公司员工进行邮件沟通时涉及到租赁合同与《合作备忘录》的履行，并不能造成租赁合同、《合作备忘录》合同主体的混同。除联系人一致性外，江苏中智公司未提交其他证据证明维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司存在主体混同的情形，且维龙天津仓储公司提交的证据亦可以证明维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司属于独立法人，不存在主体混同情形。故对江苏中智公司提出主体混同的抗辩意见，不予采信。本案不涉及江苏中智公司与维龙上海投资公司之间因履行《合作备忘录》产生的纠纷的审理。虽有可能存在租赁合同与《合作备忘录》同时履行的情况，但并不能因同时履行两份合同，而认定为两份合同是无法分割的履行。故江苏中智公司提出维龙上海投资公司未支付租金补贴，应在欠付租金数额中予以扣除租金补贴的抗辩意见，一审法院不予支持。第一个争议焦点，关于维龙天津仓储公司提出江苏中智公司存在擅自转租违约行为而予以解除租赁合同的理由。2018年7月26日维龙天津仓储公司向天津市西青区杨柳青镇人民政府发出《关于请求政府处理京东违法行为的函》中载明，“租赁过程中，我司持续向中智及京东发出工作联系单”。可见，维龙天津仓储公司已了解维龙（天津）仓储服务有限公司天津分公司维龙园区物业管理处向京东公司、江苏中智公司发函的情形。维龙天津仓储公司针对存在白酒问题最早于2017年12月21日发函给江苏中智公司。故从现有证据看，维龙天津仓储公司在2017年12月21日应知道存在转租情形，而维龙天津仓储公司在2018年10月8日才向江苏中智公司发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，针对江苏中智公司存在转租行为提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽江苏中智公司的转租行为只取得了维龙上海投资公司同意，未经维龙天津仓储公司书面同意，但维龙天津仓储公司提出解除租赁合同时，已超过其应当知道转租情形时六个月，故维龙天津仓储公司不能以江苏中智公司存在转租行为而享有合同解除权。关于维龙天津仓储公司提出江苏中智公司存在拖欠租金的违约行为而予以解除租赁合同的理由。维龙上海投资公司与维龙天津仓储公司是不同主体。且《合作备忘录》中只约定了上海智多星公司与案外人签订《佛山大塘物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》《重庆沙坪坝物流园智慧物流平台研发外包技术服务合同》，而上海智多星公司主张维龙上海投资公司支付补贴的是三份合同，除上述两份合同之外，还包括《苏州SIP物流园WMS项目实施服务合同》。因江苏中智公司提交其与山东佳怡运输有限公司签订的《房屋预留/预租/租赁合同》，与京东公司签订的租赁合同中约定的租金价格均比江苏中智公司与维龙天津仓储公司约定的租赁价格高，江苏中智公司提出与次承租人签订合同约定的租赁价格低于江苏中智公司与维龙天津仓储公司约定的租赁价格，不符合商业逻辑，是维龙上海投资公司尚未支付租赁补贴造成尚欠租金的抗辩理由，无事实依据，不予采信。因江苏中智公司与次承租人签订的合同中均有承租人应支付物业管理服务费的约定，故江苏中智公司提出与山东佳怡运输有限公司、京东公司未约定物业管理服务费，将江苏中智公司与维龙天津仓储公司约定的租服费和物业管理服务费相加数额高于江苏中智公司转租数额的理由，无事实依据，不予采信。另租赁合同中亦未明确江苏中智公司只有在收到维龙上海投资公司支付的租金补贴后，才向维龙天津仓储公司支付租金。因此，江苏中智公司提出因维龙上海投资公司不再向江苏中智公司支付租金补贴，而未按期向维龙天津仓储公司支付租金以及应从尚欠租金数额中扣减租金补贴的抗辩理由，不能成立。江苏中智公司未按期支付租金，构成违约。维龙天津仓储公司因江苏中智公司未按期支付租金的违约行为而享有合同解除权。关于维龙天津仓储公司提出江苏中智公司、京东公司擅自存放火灾危险物品构成违约而予以解除租赁合同的理由。租赁合同中明确约定储存物品类别为丙（2）类物品。而江苏中智公司转租给京东公司后，京东公司在仓库内存放白酒，白酒的火灾危险类别高于丙（2）类，且维龙天津仓储公司多次针对存放白酒情况与江苏中智公司进行沟通。因此，江苏中智公司因次承租人京东公司存放白酒而构成对维龙天津仓储公司的违约行为。因次承租人京东公司存放白酒已构成违约，不能成为江苏中智公司未付租金的合理抗辩理由。维龙天津仓储公司因江苏中智公司的违约行为已享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。租赁合同中并未约定当事人行使解除权的期限，且江苏中智公司未举证证明其在合理期限内催告维龙天津仓储公司行使合同解除权。维龙天津仓储公司与江苏中智公司认可最后一次因存放白酒问题的工作联系单是于2018年7月27日发出，2018年10月8日维龙天津仓储公司提出解除合同，未超过合理期限。故维龙天津仓储公司对存放白酒的违约行为而享有合同解除权。故对江苏中智公司提出京东公司仅是存放少量白酒，维龙天津仓储公司提出异议后直接导致了京东公司未给付租金的问题，且在解决存放白酒问题后，维龙天津仓储公司才提出解除合同的抗辩意见，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2018年10月8日维龙天津仓储公司提出与江苏中智公司2018年10月12日解除合同，2018年10月10日江苏中智公司签收解除合同的函件。江苏中智公司未在异议期三个月内提起诉讼，故租赁合同应于2018年10月12日已解除。第二个争议焦点，关于江苏中智公司欠付租服费和物业管理服务费的数额如何确定。因江苏中智公司于2018年10月10日才签收维龙天津仓储公司提出解除合同的函件，而维龙天津仓储公司提出在2018年10月12日之前腾空并交付房屋。维龙天津仓储公司并未给予江苏中智公司腾房合理期间。结合江苏中智公司实际腾房之日均在租赁合同解除后一个月内以及需要次承租人配合腾房的情况，可以认定租赁合同解除后的一个月是腾房的合理期间。江苏中智公司应支付租赁合同解除后延期占有期间的房屋使用费。维龙天津仓储公司提出应按照租赁合同约定支付双倍延期占有期间的房屋使用费的诉讼请求，不予支持。欠付租金和物业管理服务费的滞纳金属于违约金。因租赁合同约定的滞纳金按照日万分之三的标准计算，属于过高，且江苏中智公司提出违约金过高、调整违约金的请求，故一审法院对滞纳金标准调整为按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。因欠付天数未超过一年，故按照六个月至一年同期银行贷款利率4.35%计算，滞纳金日利率为1.57?（4.35%/360×1.3）。因租赁合同约定每月预付租服费、物业管理服务费，故应付起始日期为每月1日。虽合同约定滞纳金从应付之日起算，但付款日当天不会产生滞纳金，且维龙天津仓储公司提交的计算明细中亦未将应付付款日当天计算滞纳金。故一审法院认定滞纳金起算日期为每月2日。因维龙天津仓储公司请求计算滞纳金至2019年2月22日，故滞纳金的截止日期为2019年2月22日。因此，江苏中智公司欠付租服费、物业管理服务费计算方式为：租服费/物业管理服务费标准×天数×仓库平方米。租服费、物业管理服务费滞纳金计算方式为：欠付租服费/物业管理服务费数额×欠付天数×滞纳金日利率。具体欠付数额如下：A3仓库租服费440461.72元，物业管理服务费371795.22元。B仓库租服费983053.79元、物业管理服务费707158.42元。C仓库租服费1358444.87元、物业管理服务费1189035.96元。D仓库租服费1222685.2元、物业管理服务费1020075.62元。E、F仓库租服费2163452.84元、物业管理服务费1750698.97元。以上合计欠付租服费为6168098.41元、物业管理服务费5038764.19元。欠付房屋占有使用费：A3仓库82486.24元、C仓库317998.73元、D仓库230123.33元、E、F仓库325749.24元。合计欠付房屋占有使用费956357.54元。滞纳金分别为：A3仓库租服费滞纳金18570.53元、物业管理服务费滞纳金13072.16元。B仓库租服费滞纳金41447.03元、物业管理服务费滞纳金29175.37元。C仓库租服费滞纳金57274.08元、物业管理服务费滞纳金40316.35元。D仓库租服费滞纳金52031.97元、物业管理服务费滞纳金36521.25元。E、F仓库租服费滞纳金92066.8元、物业管理服务费滞纳金64621.71元。以上合计租服费滞纳金为261390.41元、物业管理服务费滞纳金为183706.84元。考虑到江苏中智公司承租维龙天津仓储公司计租面积64298.39平方米，属于租赁面积较大，因江苏中智公司违约行为，会给维龙天津仓储公司因仓库闲置造成较大损失。因此，江苏中智公司应赔偿维龙天津仓储公司因仓库闲置造成的损失。维龙天津仓储公司以需要4～6个月寻找新的承租人以及合同约定需要补缴剩余租期内的全部租服费、物业管理服务费为由提出要求江苏中智公司补缴6个月租服费、物业管理服务费作为违约金的主张，因仓库闲置期间造成不能按期收取租金属于损失，而不属于违约金，故该款项不属于需要调整违约金的范围。依据租赁合同约定，因江苏中智公司构成违约，其导致合同终止，维龙天津仓储公司有权没收保证金6165346.74元。依租赁合同约定，江苏中智公司交纳保证金的数额为3个月的租服费和物业管理服务费之和。租赁合同中同时约定，保证金不足以支付滞纳金或保证金不足以弥补出租人损失的，承租人仍有支付义务。从上述约定可以看出，当承租人构成违约时，保证金实质上已转化为承租人向出租人承担的违约责任之一。因维龙天津仓储公司与江苏中智公司租赁合同解除后，山东佳怡运输有限公司直接与维龙天津仓储公司形成租赁关系，故对山东佳怡运输有限公司承租的B仓库，维龙天津仓储公司实际上不存在因江苏中智公司违约而导致B仓库闲置产生的损失。故一审法院酌定除维龙天津仓储公司收取的租赁保证金外，再依据除B仓库外的仓库面积以及0.668元/平方米/天租服费、0.445元/平方米/天物业管理服务费的标准计算1个月为仓库闲置产生的损失，即1763499.19元。【（0.668元/平方米/天+0.445元/平方米/天）×（64298.39平方米-11483.2平方米）×30天】关于维龙天津仓储公司提出要求江苏中智公司补缴装修期的租服费以及物业管理服务费的诉讼请求。租赁合同中约定，因江苏中智公司违约，需向维龙天津仓储公司补缴免租期以及装修期的租服费以及物业管理服务费。本案中，维龙天津仓储公司只主张江苏中智公司补缴装修期的租服费以及物业管理服务费。租赁合同、《房屋租赁合同变更及扩租协议》、两份《承诺函》中均未明确维龙天津仓储公司在装修期外正常收取租金的合同履行过程中，因江苏中智公司违约需补缴装修期的租服费以及物业管理服务费的标准。2017年4月15日《承诺函》中针对房屋1、房屋2约定，如在装修期间，因江苏中智公司违约合同终止的，则需按照租服费0.636元/平方米/天、物业管理服务费0.424元/平方米/天的标准补缴。该标准与租赁合同中约定的房屋1的2017年年度租金标准相同。一审法院认定，按照该标准计算补缴装修期的租服费、物业管理服务费。2017年4月15日《承诺函》中承诺交接房屋1的时间为2017年4月16日。而2017年7月24日《承诺函》实质上将2017年4月15日《承诺函》承诺的房屋2中C3仓库的交接时间重新约定为2017年7月24日。但江苏中智公司实际接收房屋1的时间为2017年6月14日，实际接收房屋2中C1、C2仓库为2017年8月4日，接收房屋2中C3仓库为2017年7月13日，均与《承诺函》中的时间不一致，故一审法院认定，应从实际交接房屋之日开始计算装修期。在房屋租赁关系中，出租人通常给予承租人一定期间的装修期并免收相应期间的租赁费。故基于公平原则以及商业习惯，一审法院认定应给予江苏中智公司3～4个月免租的装修期。维龙天津仓储公司要求江苏中智公司补缴装修期间全部租服费以及物业管理服务费，有失公平。一审法院依据公平原则以及各个仓库的实际租赁情况，认定江苏中智公司因违约而需要补缴的装修期间租服费、物业管理服务费的数额。考虑江苏中智公司存在转租情形，维龙天津仓储公司给予江苏中智公司免租的装修期不应晚于江苏中智公司已实际转租的日期。即在江苏中智公司已经将仓库实际转租时，不应再享有维龙天津仓储公司给予的免租装修期的优惠。江苏中智公司于2017年9月15日将B仓库转租给山东佳怡运输有限公司。本院认定江苏中智公司补缴B仓库自2017年9月15日至2017年11月30日期间的租服费和物业管理服务费，即937258.78元【（租服费0.636元/平方米/天+物业管理服务费0.424元/平方米/天）×11483.2平方米×77天】。虽江苏中智公司与2017年12月1日与京东公司签订的租赁A3仓库、C仓库、D仓库的租赁合同，但维龙上海投资公司在2017年10月1日就已经为江苏中智公司出具同意转租函。故由此可以判断，2017年10月江苏中智公司已与京东公司就承租A3仓库、C仓库进行商业磋商以及前期准备。故一审法院认定江苏中智公司应补缴A3仓库、C仓库自2017年11月1日至2017年11月30日期间的租服费和物业管理服务费，即668222.94元【（租服费0.636元/平方米/天+物业管理服务费0.424元/平方米/天）×（A3仓库5145.1平方米+C仓库15868.2平方米）×30天】。补缴租服费和物业管理服务费合计为1605481.72元。维龙天津仓储公司提交水电费发票、往来邮件可以证明江苏中智公司拖欠水电费的事实与拖欠数额，以及江苏中智公司亦认可拖欠维龙天津仓储公司8月水电费合计为95719.14元、9月52586.65元。故江苏中智公司应向维龙天津仓储公司支付拖欠的水电费合计148305.79元。租赁合同中未约定江苏中智公司应支付水电费的具体日期，维龙天津仓储公司主张按照在开票30日起支付滞纳金，无合同依据。故对维龙天津仓储公司要求江苏中智公司支付水电费滞纳金的诉讼请求，不予支持。江苏中智公司在腾房时已与维龙天津仓储公司交接承租仓库的门锁钥匙。维龙天津仓储公司出于再行租赁安全的考虑，更换了全部门锁，故更换门锁不属于江苏中智公司应承担的恢复原状的义务。维龙天津仓储公司要求江苏中智公司承担更换门锁费用的诉讼请求，不予支持。2019年5月维龙天津仓储公司与天津威洁仕物业服务有限责任公司签订《维龙（天津）物流园（A3、C、D、E、F）库区地面清洁工程合同》，但该合同约定的施工内容是地面清洁的工程。从合同内容上无法确定维龙天津仓储公司所发包的地面清洁工程与恢复原状有关，亦无法确定与江苏中智公司有关。且维龙天津仓储公司亦未提交付款凭证，故对维龙天津仓储公司要求江苏中智公司承担地面清洁工程费用的诉讼请求，不予支持。维龙天津仓储公司与天津市鹏旺市政工程有限公司签订《零星工程合同》，该合同约定的内容是因京东公司在使用仓库时所造成的损坏，影响维龙天津仓储公司在再次对外租赁时，新承租人对仓库的使用。江苏中智公司提交的其自行委托恢复原状报价单中有库房地面清除胀管及恢复的工程内容，与该《零星工程合同》约定的工程内容一致。故该项恢复原状的内容应属于维龙天津仓储公司与江苏中智公司确认一致的内容。维龙天津仓储公司已完成付款义务。故维龙天津仓储公司要求江苏中智公司承担136000元恢复原状费用的诉讼请求，予以支持。因在房屋租赁期间，承租人对房屋的使用势必对房屋现状产生一定的自然损耗。恢复原状不应简单理解为恢复到房屋最原始的完好无损的状态。出租人在房屋租赁关系中亦承担着维修房屋的义务。故江苏中智公司仅对在《房屋设施设备交接表》确认的维修内容承担维修责任。故一审法院将《房屋设施设备交接表》中确认的维修内容与维龙天津仓储公司委托案外人已维修部分项目一致部分的维修数额认定为江苏中智公司承担恢复原状的费用。因经比对维龙天津仓储公司委托案外人修复的各个项目费用与江苏中智公司提交维修造价的项目费用，维龙天津仓储公司大多数各项目修复费用低于江苏中智公司委托维修的费用。故对江苏中智公司提出维龙天津仓储公司存在虚报恢复原状费用的抗辩意见，不予采信。涉及天津德尔不锈钢制品销售有限公司维修部分为2630元。因《房屋设施设备交接表》中确认了滑升门破损的问题，故对拆除及更换滑升门需要搭设脚手架的费用5100元亦应由江苏中智公司承担。且维龙天津仓储公司与天津成源建筑工程有限公司签订《维龙（天津）物流园（A3、C2、C3、D2、F）库缺陷维修工程合同》中约定的维修数额并未得到一审法院全部认定，但该合同同时约定了管路费和税金，在计算维修费用时应对管理费和税金一并计算。故涉及天津成源建筑工程有限公司维修部分维修费用为38383.2元【35540元×（1+管理费5%+税金3%）】。以上恢复原状费用合计为177013.2元。因律师费不属于维龙天津仓储公司的损失，故对维龙天津仓储公司要求江苏中智公司赔偿律师费的诉讼请求，不予支持。关于第三个争议焦点，上海智多星公司主张在签订《担保及承诺函》时，维龙天津仓储公司与江苏中智公司尚未签订租赁合同。虽《担保及承诺函》落款日期为2017年3月20日，但《担保及承诺函》中明确写明知悉“江苏中智与贵司于2017年3月27日就位于天津市西青区××路××号……签署《房屋租赁合同》”，故从上述内容可知《担保及承诺函》的落款日期并不是实际签署日期。故上海智多星公司应承担连带保证责任。保证人承担连带保证责任后，有权向江苏中智公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：“一、2017年3月27日原告维龙（天津）仓储服务有限公司与被告江苏中智创想电子信息技术有限公司签订的《房屋预留/预租/租赁合同》于2018年10月12日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司支付尚欠租服费6168098.41元；三、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司支付房屋占有使用费956357.54元；四、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司支付尚欠物业管理服务费5038764.19元；五、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司支付租服费滞纳金261390.41元；六、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司支付物业管理服务费滞纳金183706.84元；七、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司赔偿仓库闲置损失1763499.19元；八、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司补缴租服费、物业管理服务费1605481.72元；九、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司赔偿恢复原状费用177013.2元；十、本判决生效之日起十五日内，被告江苏中智创想电子信息技术有限公司向原告维龙（天津）仓储服务有限公司支付拖欠水电费148305.79元；十一、被告上海智多星信息科技发展有限公司对本判决第二至十项确定的给付事项承担连带保证责任，被告上海智多星信息科技发展有限公司承担连带保证责任后，有权向被告江苏中智创想电子信息技术有限公司追偿。十二、驳回原告维龙（天津）仓储服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221094元、保全费5000元，合计226094元，由维龙（天津）仓储服务有限公司负担113047元，由江苏中智创想电子信息技术有限公司、上海智多星信息科技发展有限公司连带负担113047元。”本院二审期间，江苏中智公司提交了如下证据：第一组：维龙天津仓储公司仓储补贴款说明及明细表，证明从资金流向上看出江苏中智公司实际上是接受委托出租方，并非是实际的承租人；第二组：2017年1月9日邮件，证明维龙方就天津项目一次性给予江苏中智公司补贴款200万元，联系人为“许凌君”；第三组：2017年4月17日邮件，证明维龙方委托第三人以软件销售款方式支付补贴款给江苏中智公司，并要求江苏中智公司收到款项后支付租赁保证金，联系人为“许凌君”；第四组：微信截图（与维龙员工许凌君），证明2018年天津仓库已经全部出租，维龙方确认全年应支付江苏中智公司的补贴款金额，并约定补贴款支付后江苏中智公司支付租金；第五组：维龙方确认2018年应支付江苏中智公司补贴款表格，证明双方的业务模式就是：客户的租金+补贴款=支付给维龙天津仓储公司的租金，由于全部出租,所以每个月的补贴都是一致的；第六组：付款凭证，证明维龙方委托第三人按照双方确认的补贴金额进行了实际支付；第七组：上海智多星公司股东决议（2019-12-1），证明一审未根据公司法要求，对担保事实进行查明，属于事实遗漏，上海智多星公司对江苏中智公司与维龙天津仓储公司的租赁合同的担保未经公司股东会决议，为无效担保；第八组：情况说明，证明维龙方就天津项目和沈阳项目分别给了江苏中智公司补贴款各100万元，在租赁过程中江苏中智公司获取的收益仅是每个项目100万元的补贴款；第九组：维龙天津仓储公司和维龙上海投资公司企业信用信息，证明维龙上海投资公司的法定代表人、董事钱惕卫同样是维龙天津仓储公司的董事，维龙上海投资公司的董事沈佳代也是维龙天津仓储公司的董事，两个公司是混同的；第十组：周年申报表，证明维龙上海投资公司的唯一股东公司中，董事为沈佳代和钱惕卫；维龙天津仓储公司的唯一股东公司中，董事为沈佳代和钱惕卫。维龙天津仓储公司对于上述证据发表质证意见如下：对第一组至第八组以及第十组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。证据一和证据八是江苏中智公司代理人自行制作的文件，属于代理人的意见，而非证据。证据一至六及证据八中所涉事实系基于《合作备忘录》，该《合作备忘录》第7条已明确约定，与《合作备忘录》有关的争议交由上海仲裁委员会仲裁解决，法院在本案中不应审查与上述证据相关的事实和法律问题；上述证据所涉事实与本案无关，维龙天津仓储公司也无法核实。对于证据九的真实性、合法性认可，对于关联性和证明目的不认可，不能证明两个公司存在混同。证据十未进行公证认证，也不能证明两个公司存在混同关系。维龙上海投资公司对于上述证据发表质证意见如下：江苏中智公司提供的证据均不属于新证据。对于证据一、二、五、六、七、八的真实性、合法性、关联性均不认可，亦不能达到证明目的。对于证据三、四的真实性认可，不认可证明目的。对于证据九的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，不能证明两个公司存在混同。证据十未进行公证认证，也不能证明两个公司存在混同关系。上海智多星公司对于上述十组证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可。本院认为，江苏中智公司提供的证据无法达到其证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案法律关系的性质，是租赁关系还是委托关系；二、江苏中智公司是否应向维龙天津仓储公司支付租服费、物业管理服务费、占用使用费以及租服费、物业管理服务费滞纳金；如果应支付，具体的期间以及数额；三、江苏中智公司是否应赔偿维龙天津仓储公司仓库闲置损失，恢复原状费用以及补缴装修期租服费、物业管理服务费；四、江苏中智公司是否应承担维龙天津仓储公司的律师费。关于争议焦点一，涉案法律关系的性质，是租赁关系还是委托关系。维龙天津仓储公司与江苏中智公司于2017年3月27日签订了房屋租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同签订后，维龙天津仓储公司向江苏中智公司交付了租赁标的物，江苏中智公司向维龙天津仓储公司交纳了租赁保证金和租金，双方已经按照约定实际履行了租赁合同。《合作备忘录》系江苏中智公司与维龙上海投资公司签订，该备忘录鉴于条款中明确写明江苏中智公司承租维龙天津仓储公司涉案房屋，与维龙天津仓储公司签订租赁合同，维龙上海投资公司只是接受维龙天津仓储公司的委托对项目的开发建设和运营提供咨询管理服务。根据租赁合同内容以及双方实际履行情况，一审法院认定江苏中智公司与维龙天津仓储公司之间存在房屋租赁合同关系并无不当。维龙天津仓储公司与维龙上海投资公司虽然存在部分董事相同，但维龙天津仓储公司与维龙上海投资公司系独立的法人单位，江苏中智公司主张维龙天津仓储公司与维龙上海投资公司主体混同及其与维龙天津仓储公司名为租赁关系实为委托关系,依据不足，本院不予认定。关于争议焦点二，江苏中智公司是否应向维龙天津仓储公司支付租服费、物业管理服务费、占用使用费以及租服费、物业管理服务费滞纳金；如果应支付，具体的期间以及数额。1.关于租服费、物业管理服务费、占用使用费。二审中，维龙天津仓储公司对于一审法院确认的欠付租服费、物业管理服务费及占有使用费的数额和计算方式均不持异议。江苏中智公司对于一审法院认定欠付租服费、物业管理服务费、占用使用费的欠付时间和计租标准没有异议，但主张应按照次承租人实际给付江苏中智公司的租金计算，即扣除维龙上海投资公司应支付的补贴款后再进行支付。江苏中智公司与维龙天津仓储公司签订的租赁合同中明确约定，江苏中智公司保证在“移交日”之后的每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向维龙天津仓储公司预先支付该月租服费及物业管理服务费，并不得作任何扣减或抵销。双方的租赁合同中并不存在江苏中智公司在收到维龙上海投资公司支付的租金补贴后再向维龙天津仓储公司支付的约定。一审判决江苏中智公司按照双方租赁合同的约定支付维龙天津仓储公司租服费、物业管理服务费及占有使用费具有依据，江苏中智公司的该项上诉主张不能成立。2.关于租服费、物业管理服务费滞纳金问题。二审期间，维龙天津仓储公司对于一审法院将滞纳金标准调整为每日1.57?不持异议，但主张租服费、物业管理服务费滞纳金应计算至江苏中智公司实际清偿之日。本院认为，双方签订的租赁合同中对于滞纳金进行了约定，即如果江苏中智公司拖欠任何租服费、物业管理服务费或任何其他款项超过十（10）天，江苏中智公司应在维龙天津仓储公司要求时立即向维龙天津仓储公司支付滞纳金，但本合同另有规定除外，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之三计算，从应付款项应交之日（包括应交之日）起计算，直至还清所有拖欠款项及滞纳金的当日为止。因江苏中智公司拖欠租服费、物业管理服务费，维龙天津仓储公司有权按照租赁合同约定请求江苏中智公司支付租服费、物业管理服务费滞纳金。一审期间，维龙天津仓储公司主张江苏中智公司支付租服费、物业管理服务费滞纳金的截止日期为实际清偿之日。一审法院认定维龙天津仓储公司请求计算滞纳金至2019年2月22日有误，根据双方的约定和维龙天津仓储公司的主张，本院将江苏中智公司支付滞纳金的截止日期调整为实际给付之日。一审法院确定的截至2019年2月22日江苏中智公司应支付维龙天津仓储公司的租服费、物业管理服务费滞纳金数额正确，该期间的滞纳金本院予以确认。但江苏中智公司还应支付自2019年2月23日起至实际给付之日的滞纳金（以欠付的租服费、物业管理服务费为基数，按每日1.57?的标准计算）。维龙天津仓储公司该项上诉请求成立，本院予以支持。江苏中智公司主张其不应支付滞纳金的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三，江苏中智公司是否应赔偿维龙天津仓储公司仓库闲置损失，恢复原状费用以及补缴装修期租服费、物业管理服务费。1.关于江苏中智公司是否应赔偿维龙天津仓储公司仓库闲置损失及数额问题。维龙天津仓储公司主张江苏中智公司应按照租金标准赔偿其4个月的仓库闲置损失，且租赁保证金不能抵充3个月仓库闲置损失。根据租赁合同的约定，因江苏中智公司违约导致租赁合同提前终止的，维龙天津仓储公司有权没收全部保证金。在此情况下，江苏中智公司无权要求将保证金用于抵充租服费、物业管理服务费、违约金等任何承租人应付费用。本案中，维龙天津仓储公司主张的仓库闲置损失系因江苏中智公司的违约，导致维龙天津仓储公司出租的仓库存在闲置造成的租金损失，即不属于违约金的范畴。根据租赁合同的约定，保证金不足以弥补出租人损失的，承租人仍有支付义务。没收的保证金相当于三个月的租服费、物业管理服务费数额，故保证金已相当于弥补了维龙天津仓储公司三个月的仓库闲置损失。因B仓库不存在闲置情形，故一审法院在维龙天津仓储公司收取租赁保证金外，按照B仓库外的仓库面积酌情依照租服费、物业管理服务费的标准确定1个月的仓库闲置损失并无不当。维龙天津仓储公司关于除租赁保证金外，江苏中智公司还应按照租金标准赔偿其4个月的仓库闲置损失的上诉主张，本院不予支持。江苏中智公司主张不应支付仓库闲置损失的上诉请求，不能成立。2.关于恢复原状的费用。一审判决已经就江苏中智公司应承担的恢复原状费用进行了充分的分析，本院不再赘述。江苏中智公司主张不应承担该部分费用，缺乏依据，本院不予支持。3.关于补缴装修期租服费、物业管理服务费期间及数额问题。维龙天津仓储公司主张江苏中智公司应补缴装修期全部租服费以及物业管理服务费，江苏中智公司主张装修期租服费以及物业管理服务费不应补缴。本院认为，在双方签订的租赁合同中已明确约定因江苏中智公司违约，需向维龙天津仓储公司补缴装修期的租服费和物业管理服务费，该约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。本案中，双方均认可A3、B仓库的实际接收日为2017年6月14日，C1、C2仓库的实际接收日为2017年8月4日，C3仓库的实际接收日为2017年7月13日。现维龙天津仓储公司主张补缴装修期租服费以及物业管理服务费起始日为A3、B仓库从2017年6月14日，C仓库从2017年8月4日起算并未损害江苏中智公司的利益，本院予以确认。在2017年4月15日《承诺函》中已明确移交日至2017年11月30日为前期准备及装修期。故江苏中智公司应补缴A3、B仓库自2017年6月14日至2017年11月30日期间的租服费和物业管理服务费，即2996419.66元【（租服费0.636元/平方米/天+物业管理服务费0.424元/平方米/天）×（A3仓库5145.1平方米+B仓库11483.2平方米）×170天】，补缴C仓库自2017年8月4日至2017年11月30日期间的租服费和物业管理服务费，即2001614.75元【（租服费0.636元/平方米/天+物业管理服务费0.424元/平方米/天）×C仓库15868.2平方米×119天】，补缴租服费和物业管理服务费合计为4998034.41元。一审法院仅判决江苏中智公司补缴A3、C仓库自2017年11月1日至2017年11月30日、B仓库自2017年9月15日至2017年11月30日期间的租服费和物业管理服务费与双方约定不符，本院予以纠正。维龙天津仓储公司的该项上诉请求本院予以支持。江苏中智公司关于不应补缴装修期租服费和物业管理服务费的上诉请求不能成立。关于争议焦点四，江苏中智公司是否应承担维龙天津仓储公司律师费问题。双方签订的租赁合同中明确约定：承租人同意，一旦本合同根据第25条被出租人终止，出租人有权要求承租人补偿出租人为了寻求救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）。该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效。一审期间，维龙天津仓储公司已经提交其与上海市方达（北京）律师事务所签订的《委托代理协议》，并提交了北京增值税专用发票及银行凭证等证据，可以证明维龙天津仓储公司已经实际支付30万元律师代理费，故维龙天津仓储公司主张的律师费30万元，本院予以支持。上海智多星公司应依据其出具的《担保及承诺函》，对上述律师费承担连带责任。综上所述，维龙天津仓储公司的上诉请求部分成立，应予支持；江苏中智公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市第一中级人民法院(2018)津01民初810号民事判决第一至四项、第七项、第九至十项；二、撤销天津市第一中级人民法院(2018)津01民初810号民事判决第五、六、八、十一、十二项；三、本判决生效之日起十五日内，江苏中智创想电子信息技术有限公司向维龙（天津）仓储服务有限公司支付截至2019年2月22日的租服费滞纳金261390.41元，及自2019年2月23日起至实际支付之日止的租服费滞纳金（以6168098.41元为基数，按照滞纳金日利率1.57?计算）；四、本判决生效之日起十五日内，江苏中智创想电子信息技术有限公司向维龙（天津）仓储服务有限公司支付截至2019年2月22日的物业管理服务费滞纳金183706.84元，及自2019年2月23日起至实际支付之日止的物业管理服务费滞纳金（以5038764.19元为基数，按照滞纳金日利率1.57?计算）；五、本判决生效之日起十五日内，江苏中智创想电子信息技术有限公司向维龙（天津）仓储服务有限公司补缴装修期租服费、物业管理服务费4998034.41元；六、本判决生效之日起十五日内，江苏中智创想电子信息技术有限公司向维龙（天津）仓储服务有限公司支付律师费300000元；七、上海智多星信息科技发展有限公司对本判决第一项、第三项至第六项中确定的给付事项承担连带保证责任;上海智多星信息科技发展有限公司承担连带保证责任后，有权向江苏中智创想电子信息技术有限公司追偿；八、驳回维龙（天津）仓储服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费221094元、保全费5000元，合计226094元，由维龙（天津）仓储服务有限公司负担75289.3元，江苏中智创想电子信息技术有限公司负担150804.7元。二审案件受理费203759.44元，由维龙（天津）仓储服务有限公司负担34143.74元，由江苏中智创想电子信息技术有限公司负担169615.7元。本判决为终审判决。审判长 方 哲审判员 丁 琪审判员 张 胜二〇二〇年十二月三十一日书记员 齐晨灿