四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初7452号 原告：四川博南商务服务有限公司宜宾分公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸**C街区******，统一社会信用代码：91511502567637635T。 法定代表人：苏晋川，总经理。 委托诉讼代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师，执业证号：××。 被告：李苏，女，1986年9月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司（以下简称博南商务公司宜宾分公司）与被告李苏物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭对本案进行了审理。原告博南商务公司宜宾分公司的委托诉讼代理人李航宇，被告李苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博南商务公司宜宾分公司提出以下诉讼请求：1、判令向原告缴纳物业服务费5448.63元整（计算自2014年6月1日至2020年9月30日）；2、请求判令被告向原告缴纳代收的垃圾清运费380元整；3、判令被告按合同约定计算向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金1748.59元整，（计算自2014年6月1日止至2020年9月30日）；以上共计7577.22元。4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年7月5日宜宾市建强房地产开发有限责任公司与原告签订了前期物业服务合同，约定原告负责该项目物业服务工作。2013年5月26日博南商务公司宜宾分公司与李苏签订“前期物业服务协议”项目物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。被告于2013年5月26日办理了接房手续，是房屋业主，但被告自2014年6月1日起，截止起诉之日，未向原告缴纳物业管理费5448.63元。该户产权面积为105.39平方米，根据“前期物业服务协议”项目物业服务合同约定，被告应按照的0.68元/㎡标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的3‰向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重同意损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的权益。现依照相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。 被告李苏辩称，1、小区配套设施未完善；2、擅自修建房屋建筑，乱倒垃圾；3、非法占用消防通道，公共区域安地锁作为停车位；4、维护管理不到位，小区外墙围墙损坏；5、安全管理不到位；6、小区所有收益支出从未公布；7、物业经理经常换，聘用保安年纪大，无法保护小区的安全工作；8、协议不存在违约金。 原告围绕诉讼请求提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、被告身份证复印件、前期物业服务合同、房屋查档证明、催收照片等证据。被告围绕其答辩意见提交了前期物业服务协议、部分业主签字的证明、29张照片、37段视频等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李苏系汇景天地小区的房屋业主，房屋建筑面积为105.39㎡。2011年7月5日，汇景天地小区建设单位宜宾市建强房地产开发有限公司（甲方）与原告博南商务公司宜宾分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：1、物业基本情况：物业名称：汇景天地；坐落位置：宜宾市翠屏区旧州组团内宜高速公路以北；2、物业服务标准：乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准，前期物业服务管理服务质量标准为宜宾市普通住宅小区物业管理服务等级标准二级，即基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理；3、服务费用：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.68元/月/平方米；商业物业：1.38元/月/平方米；生活垃圾处理费按宜价字费【2003】231号文执行，按每人每月1.5元向业主/使用人收取；4、物业服务费（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前5日履行交纳义务；4、违约责任，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之五的标准向甲方、业主支付违约金；5、本合同自项目首次交付之日起生效，小区依法成立业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同之后，本合同自动终止。 2013年5月26日，被告李苏（甲方）与原告博南商务公司宜宾分公司（乙方）另单独签订《前期物业服务协议》，协议约定：1、物业基本情况：汇景天地小区，建筑面积：105.39平方米；2、合同期限：本协议期限自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止；3、管理服务费用：多层住宅按其拥有物业的建筑面积每月每平方米0.68元的标准收取；住宅物业改办公物业按其拥有的建筑面积每月每平方米1.38元的标准收取（经双方议定，通知交楼时预缴一年物管费，以后每季度缴纳物管费，于每季度的前5日缴纳本季度物管费）。生活垃圾处理费按宜价【2003】231号文执行，业主/使用人按每人每月1.5元收取；4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳滞纳金。 前期物业服务合同签订后至今，原告一直为汇景天地小区提供前期物业服务，案涉小区至今未成立业主委员会。被告系汇景天地的业主，该房屋面积为105.39平方米，庭审中，经原被告确认，被告自2014年6月1日起未交纳物业费及垃圾清运费，截止2020年9月30日，欠费时间共76个月。按合同约定计算，被告差欠原告物业费为5446.56元（105.39㎡×0.68元/月/㎡×76个月）、垃圾清理费380元（5元/月/户×76个月）。 原告提供物业管理服务期间，在小区环境卫生清洁、绿化带管理、车辆管理等方面存在一定的瑕疵。 本院认为，汇景天地小区建设单位宜宾市建强房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》，被告李苏与原告签订的《前期物业服务协议》，均系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，汇景天地小区建设单位宜宾市建强房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》对小区业主即本案被告具有法律约束力。 业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。 本案中，被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。从被告提交的证据来看，其当庭陈述所拍视频、照片均为开庭大约一个月前拍摄，从照片和视频中可以看出，原告在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但被告所提交的证据不能够证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性。因此被告李苏提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由。对被告要求减收部分物业费，本院结合该小区的物业收费标准、案涉小区系商住与安置并存的实际情况、物业管理的复杂程度等因素，对该抗辩意见不予采纳。 被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。经计算，从2014年6月1日起至2020年9月30日止被告拖欠物业服务费5446.56元，生活垃圾处理费380元，而原告诉请的物业服务费为5448.63元，计算有误，对超过部分不予支持。 关于违约金问题。根据被告提交的照片、视频，在照片、视频拍摄的时间点，原告所提供的物业服务确实存在垃圾未及时清理、公共设施未及时维护、小区存在乱搭乱建等瑕疵，能够证明原告未全面履行合同义务，故原被告双方均存在违约行为，本院酌情认定原被告双方互负同等违约责任。因此，对原告的违约金请求，本院不予支持。 需要指出的是，被告对于原告怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。而物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，原告博南商务公司宜宾分公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下： 一、被告李苏于本判决生效后十五日内向原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司支付2014年6月1日起至2020年9月30日止期间拖欠的物业服务费5446.56元，生活垃圾处理费380元，总计5826.56元； 二、驳回原告四川博南商务服务有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李苏负担。 本判决为终审判决。 本案生效后,被告李苏须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟