上海市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪民申1613号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：上海颛新投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张炳磨，执行董事。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：上海维风企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：冯旭东，执行董事。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。再审申请人上海颛新投资有限公司(以下简称“颛新公司”)因与被申请人维风企业管理有限公司(以下简称“维风公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终2201号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。颛新公司申请再审称,(一)一、二审关于案涉房屋租赁合同解除的违约责任认定错误。申请人虽迟延一日支付案涉房屋租金，但在一审中申请人已举证证明迟延一日支付租金的原因系发现被申请人交付的房屋未达租赁合同约定的房屋租赁面积，双方在案涉房屋产权人华宝实业公司的协调下就案涉房屋租赁面积进行协商解决。另，申请人已投入一千万元对案涉房屋进行装修，在申请人愿意继续履行合同且只存在轻微违约行为的前提下，一、二审法院轻率的判决案涉房屋租赁合同解除，并认定由申请人承担违约责任系违约责任认定错误，与九民会议纪要的相关精神严重不符。(二)一、二审程序违法，事实认定不清。申请人在一、二审中多次提出申请对案涉房屋的实际面积进行司法鉴定，然而一、二审法院既未准许对案涉房屋实际面积进行司法鉴定，亦未进行事实查明，草率认定被申请人有权依据案涉房屋租赁合同约定的面积收取租金、违约金、物业管理费，甚至以错误的面积计算房屋占用费。(三)一、二审判决所依据的《承诺书》系被申请人伪造。一审中被申请人向法院出示了由申请人的法定代表人张青签字出具的《承诺书》，一、二审法院依据该《承诺书》认定了案涉房屋的租赁面积以及租金。但经申请人核实，张青从未签署并向被申请人出具该《承诺书》。(四)二审超诉讼请求判决。被申请人在一、二审中的诉讼请求均未涉及房屋租赁保证金的处理。但二审法院在判决分析中对保证金进行了认定处理系超诉讼请求判决。(五)一、二审关于案涉房屋占用费的认定适用法律错误。案涉房屋租赁合同在被申请人发出解除通知后并不当然解除，在申请人收到解除通知后，被申请人采取动用社会人员暴力清场的方式造成案涉房屋租赁合同无法继续履行的事实。申请人也就此向闵行区公安局进行了报案，闵行区公安局业已立案受理。案涉房屋在被申请人暴力清场后已不具备收益和使用的条件，然而一、二审仍判决支持被申请人要求支付房屋占用费的诉请，系适用法律错误。(六)申请人现提供会议录音文字整理资料以及申请人股东胡冬梅与案涉房屋所在地村支部王书记的微信记录作为新证据。该两份证据申请人向一、二审法院均提交过，但一、二审法院未做认定。其中会议录音文字整理材料系2018年4月18日下午申请人股东胡冬梅与被申请人法定代表人的父亲、丈夫就案涉房屋租赁面积事宜商谈会议的录音，录音中可反映申请人曾就本案房屋的租赁面积问题向被申请人及案涉房屋产权人提出异议，而被申请人答复因租赁面积缺损，对于第一期租金中超额支付的部分可在第二期租金中进行抵扣。此外，申请人在2018年3月份对案涉房屋进行装修设计，经测算，案涉房屋实际租赁面积相比合同记载缺损1,800余平米。综上，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(五)项、第(十一)项的规定申请再审。维风公司提交意见称，不同意申请人的再审申请。(一)关于案涉房屋租赁合同解除的原因和过错认定问题。双方签订案涉房屋租赁合同后申请人曾两次迟延支付租金。第一次系签约后的首月，申请人拖欠第一期租金和租赁保证金，被申请人亦向申请人进行催告并寄送了解约函，但申请人当时的法定代表人张青至被申请人处赔礼道歉并出具了承诺书，承诺立即支付拖欠的租金和租赁保证金并另行支付十万元作为补偿，被申请人适才予以谅解并同意继续履行案涉房屋租赁合同。后申请人在第二期租金到期后仍拒不支付，其行为已构成根本违约。故被申请人第二次向申请人寄送解约函。在此之前，被申请人从未就案涉房屋的租赁面积提出过异议，且双方亦就案涉房屋办理了交接手续。现申请人以案涉房屋租赁面积与实际不符作为其拒不支付租金的理由，与事实不符。另外从申请人向法院提交的再审申请书中也不难发现被申请人与案外人就案涉房屋签订的租赁合同约定的租赁面积亦在11,000平方米左右，因此并不存在被申请人虚增租赁面积的事实。(二)关于申请人所述迟延支付租金一日系轻微违约，依据九民会议纪要精神不宜判决合同解除的问题。因本案一审判决系发生在九民会议纪要发布之前，且申请人多次迟延支付租金的违约行为并不属轻微违约，一、二审法院结合本案事实认定申请人构成根本性违约并无不当。(三)关于申请人所述被申请人暴力清场并涉嫌刑事犯罪的问题。被申请人并不存在任何暴力清场行为，在向申请人寄送解约函之后，被申请人委托第三方公司去案涉房屋处发放告知书要求小商户搬离，但被申请人一直横加阻拦，后双方发生肢体冲突。第三方公司的相关工作人员虽因此承担刑事责任，但其行为已超出了被申请人的委托范围，与被申请人无关。(四)关于案涉房屋的占用费计算问题。一、二审认定从案涉房屋租赁合同解除的第二天开始起算，计算至申请人腾退案涉房屋之日止，并无不当。(五)关于申请人所述张青签署的《承诺书》系被申请人伪造的问题。该《承诺书》确系申请人当时的法定代表人张青签署并出具给被申请人，且在一、二审期间申请人并未对该《承诺书》的真实性提出过任何异议。(六)关于一、二审判决对于案涉房屋租赁合同中保证金的处理问题。被申请人在一、二审中虽未将保证金作为单独的诉讼请求提出，但在庭审中被申请人反复强调保证金根据案涉房屋租赁合同的约定不予退还，因此被申请人在一、二审中主张的违约金系在不予退还保证金的前提下主张剩余的部分。因此一、二审法院对保证金一并作出处理并未超出当事人的诉讼请求。(七)关于申请人提交的《会议录音文字整理》以及胡冬梅(系申请人股东)与案涉房屋所在地村支部王书记的微信记录。被申请人对于会议录音的真实性认可，但是该会议时间是被申请人第二次寄送解约函即2018年4月19日之后，双方确曾就案涉房屋的租赁事宜进行过沟通，申请人也找到了案涉房屋所在地的村支部书记协调解决。但此次会议双方并未对案涉房屋租赁面积存在缺损进行确认，被申请人亦未同意申请人在第二期租金中折抵其认为存在的租金差额。关于微信聊天记录，被申请人无法确认沟通的对象是王书记，也无法确认聊天记录中提到的双方进行当面协商的实际时间与参与人员。综上，不同意申请人的再审申请，请求法院依法驳回。本院认为，一、二审法院依据双方签订案涉租赁合同后颛新公司两次迟延支付租金以及颛新公司为继续履行案涉租赁合同向维风公司出具《承诺书》等事实认定案涉合同约定的单方解除要件已成就，颛新公司应承担案涉房屋租赁合同解除的违约责任，有事实依据，并无不当，本院予以确认。至于颛新公司所述《承诺书》系维风公司伪造的问题，一方面，颛新公司在一、二审审理中从未就该《承诺书》的真实性提出异议，另一方面其现亦未能举证证明该《承诺书》系维风公司伪造。根据禁反言原则以及举证责任分配规则，颛新公司以此理由申请再审，本院难以采纳。关于颛新公司提出案涉房屋实际租赁面积严重缺损，维风公司系根本违约的问题。首先，双方在签订案涉房屋租赁合同后已办理了房屋交接手续。其次，在维风公司第二次寄送合同解除函之前，颛新公司从未就房屋租赁面积问题向维风公司提出过任何异议，更未主张过租赁面积严重缺损。最后，颛新公司现亦未有充分证据证明案涉房屋租赁面积存在缺损。故该申请再审理由，本院亦难以认同。此外，二审法院根据查明的事实认定系争房屋占用费的起止时间，并结合租赁合同的实际履行情况等对占用费标准以及违约金金额酌情进行了调整，上述处理均无不当。同时，一、二审法院基于租赁合同被解除以及维风公司主张的违约金系以不退还保证金为前提等事实，对租赁房屋保证金一并处理，也并不违反法律规定，不属于判决超出当事人诉讼请求的情况。综上，颛新公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(五)项、第(十一)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回上海颛新投资有限公司的再审申请。审 判 长 程小勇审 判 员 马 红审 判 员 孟 艳二〇二〇年十二月二十九日法官助理 姚铭潮书 记 员 穆 扬附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。……《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条……当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。