湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初3992号原告（反诉被告）:汪婷，女，1991年11月1日出生，汉族，居民，住大冶市。被告（反诉原告）：许辉辉，男，1983年3月3日出生，汉族，居民，住大冶市。被告（反诉原告）：彭欢，女，1991年8月11日出生，汉族，居民，住大冶市。上述二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：吕细送，大冶市罗桥法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告汪婷与被告许辉辉、彭欢房屋买卖合同纠纷暨反诉原告许辉辉、彭欢与反诉被告汪婷房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，经征询当事人意见并同意后决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪婷，被告（反诉原告）许辉辉、彭欢及其委托诉讼代理人吕细送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪婷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告许辉辉、彭欢支付我双倍定金4万元；2、请求判令被告许辉辉、彭欢支付我违约金4.42万元；3、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告汪婷撤回其第二项诉讼请求。事实与理由：二被告系夫妻关系。2017年我在大冶儒房房地产经纪有限公司东风分公司处看到二被告的卖房信息，在该中介公司工作人员石某的介绍下我与二被告达成一致意见，三方于2017年10月21日签订房屋买卖合同一份，约定由我（乙方）向二被告（甲方）购买其坐落于大冶市东风路街道怡和路11号（靓景名居）3栋1单元1403室房屋一套，房屋建筑面积为96.35㎡，商定该房总价款为44.2万元；第三条交房时间：甲方应在2018年3月21日前将该房屋交付给乙方使用；交易房屋如因甲方原因发生产权纠纷或债务纠纷时，由甲方承担全部责任；第四条付款方式及期限：1、乙方应于2017年10月21日向甲方支付购房定金2万元；乙方应在2017年12月1日前（即甲乙双方在房产局、不动产登记中心及银行签字过户之日）付给甲方购房款18.2万元；余款24万元，待乙方银行按揭贷款放款之日一次性付给甲方。第七条违约责任：1、甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不同意解除合同的，甲方每逾期一日，将按房款总额的10%向乙方支付违约金；2、乙方逾期不付清房款给甲方，视为不履行合同，甲方不同意解除合同的，每逾期一日乙方将按房款总额的0.5%向甲方支付违约金；甲方同意解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中缴纳的全部税费，同时按房款总额的10%向乙方支付违约金；3、合同签字生效后，甲方反悔不卖或未能提供必要的资料和配合，致使房屋无法登记，乙方除追回房款外，同时将按房款总额的10%向乙方支付违约金，并赔偿乙方所受的一切损失；4、合同签订后，违约方应承担向中介方支付甲乙双方足额的中介费2%（即8400元）；合同还对其他事项进行了约定。原告于合同签订当日通过银行转账向中介公司交纳购房定金2万元，后中介公司将此款转付给二被告，二被告在收到购房定金后即向我出具一张收取购房定金2万元的收条一张。当时二被告的房屋已经装修好了，经双方协商，我通知哥哥于2018年3月20日搬到涉案房屋居住的，后由于被告因自身民事诉讼，案涉房屋被人民法院采取查封措施，法院通知我哥哥于2019年10月26日搬离该房屋。此后，二被告仍然迟迟无法办理案涉房屋的不动产权证，导致双方无法进行房屋过户，致使合同不能继续履行，合同目的无法实现。我多次要求与被告解除合同，返还我交付的购房定金，可被告均以种种借口拒不返还，故请求判如所请。被告许辉辉、彭欢辩称，案涉房屋购房合同的签订时间为2011年12月份，涉案房屋实际入住时间在2014年12月份，于2016年5月向税务部门交纳了涉案房屋的契税，购房款是2020年9月30日之前付清的，今年9月份办理的不动产权证，该涉案房屋由二被告购买所有。1、原告提出的返还双倍定金及支付违约金的请求与事实和法律不符，而且违反了《合同法》第116条的强制性规定。2、原、被告于2017年10月21日与原告签署房屋买卖合同一份，约定原告应在2017年10月21日支付定金2万元，2017年12月1日前支付购房款18.2万元，余款待办理银行按揭贷款后付款。原告在支付了定金2万元之后，拒不按照合同约定支付剩余购房款，合同明确约定原告应在2017年12月1日前支付购房款18.2万元，原告拒不支付行为已经违背了合同条款，我方根据后履行抗辩权，无义务为原告办理房屋过户手续，请求驳回其全部请求。3、我方没有违约，并且全面履行了合同的义务。根据合同约定于2018年3月20日将涉案房屋大门的指纹锁密码告知了原告，并且将房屋的所有锁匙交给了原告，由其对该房屋进行居住管业，处于事实占有状态。现案涉房屋已于2020年9月30日被大冶市人民法院解封，暂无人居住。房屋钥匙在我手上保管。同时被告许辉辉、彭欢提起反诉，其诉讼请求为：1、请求判令汪婷支付违约金4.42万元；2、请求判令汪婷支付房屋租金3.6万元；3、请求判令不予退还汪婷定金；4、由汪婷承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据上述答辩意见，在合同履行过程中，汪婷存在实质性违约，应承担违约责任，支付房屋总价款10%的违约金即4.42万元。房屋买卖合同要求我方于2018年3月20日前将房屋交付给汪婷使用，我方已经按照合同要求将该房屋交付给汪婷使用，汪婷从入住至搬离约1年半时间，按照同区域房屋租金2000元/月计算，汪婷应支付反诉原告房屋租金3.6万元。根据合同第四条约定，乙方应在2017年12月1日前（即甲、乙双方在房产局、不动产登记中心及银行签字过户之日）付给甲方购房款18.2万元，汪婷至今也没有交纳该购房款，并且占有我方房屋一年半之久，没有交纳租金，同时以自己的行为表明不再购买该涉案房屋。因此，反诉被告汪婷无权收回定金2万元。故请求支持反诉原告所有的诉讼请求，驳回反诉被告全部诉讼请求。反诉被告汪婷辩称：1、反诉原告要求我向其支付违约金4.42万元的理由不能成立，因为我没有违反合同约定，是因反诉原告与他人的借贷纠纷导致房屋不能正常交易，是反诉原告违反了合同约定才导致房屋不能完成交易；2、反诉原告要求我支付房屋租金3.6万元理由亦不能成立，因为我是在反诉原告和中介自愿让我居住进案涉房屋我才入住的，在2017年12月1日前我已准备好18.2万元购房款，但是反诉原告迟迟不能办理涉案房屋的过户手续，反诉原告说还是在2018年3月20日让我入住，过后再去补办不动产权证后再进行过户。自始至终我是诚心想要购买该房屋才会入住的；3、2万元定金是通过在中介刷卡后再支付给反诉原告的，反诉原告应该双倍退还给我。从人民法院让我搬离案涉房屋之后，我知道房屋无法正常交易了，我就多次与许辉辉协商退回我2万元定金就算了，许辉辉总是表示等房子拍卖之后，拍卖款到手就给我，我没有办法才诉至法院。3、双方在我入住案涉房屋时根本未谈房租之事，是许辉辉在收到法院传票之后打电话给我，说要收取房租的事情。本院经审理认定事实如下：对原、被告无异议的事实本院予以认定。诉讼中，证人石某证实：其于2017年10月在大冶儒房房地产经纪有限公司东风分公司工作期间接触到本案原、被告，2017年10月21日三方签订了房屋买卖合同及中介合同，约定原告买房时先付2万元定金，然后由许辉辉办理不动产权证，之后才能过户。当初是约定先将许辉辉不动产权证办妥后再给付18.2万元购房款。不动产权证办理的是许辉辉的名字，在许辉辉的不动产权证办妥后，原告和中介公司就可以直接到不动产登记中心去办理过户手续，在不动产登记中心办理过户手续签字后由原告将18.2万元购房款给许辉辉。由于许辉辉的不动产权证一直未办理到手，导致该合同一直无法履行。我们一直打电话给二被告，二被告一直更换手机号码，经常联系不上，包括许辉辉的债主汪咏梅都一起协商过很多次案涉房屋事宜。我们与原告一直都有联系，一直都在协调购房事宜。我至今都在跟进购房事宜，后许辉辉说要等案涉房屋拍卖之后将2万元定金退还给原告。双方的中介费我方暂时分文未收，约定为8800元，买卖双方一人各承担4400元。2018年3月20日原告入住涉案房屋时我在场，当天交房时是由我与许辉辉及原告的哥哥一起，当时房屋是密码锁，许辉辉直接将房屋钥匙密码告诉了原告的哥哥。当时双方没有谈及收取原告房租的问题。事后我们多次联系许辉辉让其及早办理不动产权证，但许辉辉的意思说让我不管这个事情，到期将房屋给原告就行了。而许辉辉的不动产权证一直没有办理到位，导致我们正常的交易流程无法进行。后来原告对我讲因为人民法院强制执行腾退案涉房屋，所以原告于2019年10月26日搬离该房屋。本来正常的流程是要求被许在2017年12月1日之前办理不动产权证，然后双方去不动产登记中心办理过户手续。由于房屋无法进行过户，房子没有到手，那原告肯定不可能交付18.2万元的购房款。原告此次起诉之后我第一次出庭时才知道被告反诉了，要求原告给付租金。之前沟通的时候被告从未提及收取房租的事情。本院认为，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《金井广场首付款分期支付协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法、有效合同，原、被告应依约履行合同义务。本案的焦点在于原、被告哪一方存在违约或共同违约的问题。购房合同第四条约定，乙方（汪婷）应在2017年12月1日前（即甲乙双方在房产局、不动产登记中心及银行签字过户之日）付给甲方（许辉辉、彭欢）购房款18.2万元。原、被告双方因此发生争议，汪婷认为只有在二被告办妥在房产局、不动产登记中心及银行签字过户之日，其才支付该购房款18.2万元；而二被告认为汪婷应当首先在2017年12月1日前支付购房款18.2万元后，其才办理房屋过户手续。诉讼中，证人石某证实当时在签订房屋买卖合同书时，原、被告及中介公司均已明确，即只有在二被告办妥在房产局、不动产登记中心及银行签字过户之日，汪婷才支付该购房款18.2万元；同时，从合同的文字语意而言，亦应当认定只有在二被告先履行办妥在房产局、不动产登记中心及银行签字过户之义务后，汪婷才承担付款义务。正如汪婷及证人所言，在汪婷已交付定金2万元以后，没有办理房屋过户手续其担心付款18.2万元后若交易不成功会造成其资金损失。故本院认定二被告应承担先履行义务。即便原、被告及中介公司三方协商先由汪婷于2018年3月20日入住涉案房屋，但此后因许辉辉的个人债务问题导致涉案房屋迟迟无法办理不动产权证，致使该房屋无法及时完成过户登记手续，二被告存在违约行为，导致双方合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。汪婷选择要求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，应予准许。诉讼中，经本院释明，汪婷依据《合同法》第一百一十六条的规定，选择要求二被告承担定金罚则，系对其民事权利的处分，本院予以认可。汪婷依此主张双倍返还定金，本院对此请求予以支持。同理，由于二被告存在先履行义务违约行为导致房屋买卖合同无法履行，故其无权要求汪婷承担违约责任，本院对其主张的请求判令汪婷支付违约金4.42万元及不予退还汪婷定金的请求均不予支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的房屋买卖合同虽然予以解除，但客观上汪婷亲属已实际居住该房屋仅一年半之久，给二被告造成一定的房租损失，本院酌定由汪婷承担1万元的房租损失为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许辉辉、彭欢应于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）汪婷双倍定金即4万元；二、原告（反诉被告）汪婷应于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）许辉辉、彭欢租金损失1万元；三、驳回被告（反诉原告）许辉辉、彭欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1906元，反诉诉讼费1850元，合计3756元，由原告（反诉被告）汪婷负担50元，被告（反诉原告）许辉辉、彭欢负担2600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张炳锐人民陪审员  陆建霞人民陪审员  陈全忠二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  王 玮