广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23429号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州新丰年贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区中山三路东平大马路**大院**楼**。法定代表人：陈创枝，职务：经理。委托诉讼代理人：张新茂，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州起义烈士陵园，住，住所地：广东省广州市中山二路**/div>法定代表人：汪文莉，职务：主任。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍瑞祥，广东岭南律师事务所律师。原审被告：广州市顺驿酒楼有限责任公司，住所，住所地：广东省广州市越秀区中山二路**自编之**div>法定代表人：陈创枝，职务：经理。委托诉讼代理人：张新茂，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原审被告：黄茂祥，男，汉族，1985年10月9日出生，身份证住址：广东省翁源县。上诉人广州新丰年贸易有限公司（下简称新丰年公司）因与被上诉人广州起义烈士陵园、原审被告广州市顺驿酒楼有限责任公司（下简称顺驿公司）、黄茂祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初8933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新丰年公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审费用全部由广州起义烈士陵园承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误。其一，原审未查清广州起义烈士陵园何时完整交付租赁场地。虽然新丰年公司的工作人员有签收相关文件证明涉案场地己移交，但事实上，广州起义烈士陵园在移交场地后又强行占用了部分场地，并要求新丰年公司拆除了部分厨房。因广州起义烈士陵园提供的产权资料不齐备、广州全景医疗影像科技有限公司(下简称全景公司)占用新丰年公司厨房位置建消防水池并拆除新丰年公司计划用作办公室、库房、消洗间及员工休息室等物业，导致新丰年公司实际推迟了一年半的时间至2018年4月才正常经营。其二，原审法院未查明应承担占用新丰年公司场地和拆除厨房及重建的责任主体。虽然涉案场地及租赁物均系因全景公司要占用部分场地而拆除，但由于全景公司与新丰年公司之间不存在任何法律关系，而其所占用场地、拆除建筑物、建设消防水池等也是向广州起义烈士陵园申请，再由广州起义烈士陵园向新丰年公司发函提出要求，故侵占场地及拆除和重建厨房所产生的法律责任理应由广州起义烈士陵园承担，原审法院认为该由全景公司对此承担侵权责任，并据此要求新丰年公司另案诉讼，应属认定错误。其三，原审法院并未查明新丰年公司自何时开始欠缴租金。因广州起义烈士陵园原因占用了新丰年公司部分场地及拆除厨房和重建，新丰年公司向广州起义烈士陵园申请给予3个月的免租期，后广州起义烈士陵园同意给予1个月的免租期。之后，新丰年公司一直与广州起义烈士陵园进行沟通希望将租期延长，在广州起义烈士陵园未给予明确答复的情况下，新丰年公司才未交租金。因新丰年公司在签订合同时即已向广州起义烈士陵园缴纳了三个月的租金作为保证金，故即使新丰年公司拖欠了部分租金，广州起义烈士陵园也可以将保证金抵扣，不会存在利益受损的情况；二、原审法院适用法律错误。其一，原审法院应根据我国《合同法》规定的公平原则来处理本案。原审法院已认定广州起义烈士陵园实际占用了新丰年公司承租的225.31平方米场地，全景公司也因修建消防水池拆除了新丰年公司72平方米的厨房。因新丰年公司承租该场地系经营餐厅，而餐厅厨房被拆除是导致餐厅不能营业的直接原因，并不能以广州起义烈士陵园所占用场地占整体场地的百分比来认定新丰年公司的损失，而应按照公平原则给予新丰年公司延长租赁期限。其二，原审法院不接受新丰年公司的反诉请求，要求新丰年公司另案诉讼没有法律依据。在原审阶段，新丰年公司反诉请求广州起义烈士陵园赔偿因拆除厨房并重建的损失130万元，原审法院以该项请求涉及到全景公司的权利义务为由，口头予以驳回，没有法律依据。新丰年公司因广州起义烈士陵园的侵权行为提起反诉，符合法律规定。虽然原审法院认为侵占场地的实际人为全景公司，但对于新丰年公司来说，其法律义务关系当事人即为广州起义烈士陵园，故原审法院对于新丰年公司的该项反诉不予接受没有法律依据。其三，原审法院认定广州起义烈士陵园可以没收保证金无法律依据，也不公平。新丰年公司因广州起义烈士陵园占用场地及拆除厨房等设施导致开业时间延迟，双方对于租赁事宜均有进行友好协商。新丰年公司在未得到是否可以延长租期的明确答复时没有及时缴纳租金，也情有可原。且，新丰年公司缴纳的保证金可以覆盖3个月租金，故广州起义烈士陵园的实际利益并未受损，原审法院认定该保证金可以没收没有法律依据。其四，原审认定违约金按照“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％的标准”没有法律依据。其五，原审法院认定占用费应按日租金的双倍来承担也属过高。新丰年公司诉请将租期延长一年半时间，该期间的租金应正常缴纳，而在该项请求未得到支持后，即按照日租金的两倍来承担，远远超过了市场标准，实属过高，违反了公平原则。其六，原审法院未考虑疫情对新丰年公司经营的影响。被上诉人广州起义烈士陵园答辩称：一、广州起义烈士陵园已按期完全移交涉案场地，新丰年公司已签收确认；二、广州起义烈士陵园从未占用涉案场地。新丰年公司自行提交的证据已经充分证明，广州起义烈士陵园从未强行占用涉案场地，也没有实施除协调外的任何行为。新丰年公司经与案外人全景公司协商一致自愿同意涉案场地被案外人全景公司占用实施相关行为，是新丰年公司对自身权利的处分，其要求广州起义烈士陵园承担责任没有任何事实与法律依据；三、新丰年公司就拖欠租金之陈述为虚假陈述，原审法院已审理查明。新丰年公司最早自2016年11月10日起即开始拖欠租金。因新丰年公司多次拖欠租金等费用，广州起义烈士陵园曾于2018年向原审法院另案起诉要求解除租赁合同、收回租赁场地并支付自2017年4月25日起的欠租、违约金等。后经原审法院主持调解，由新丰年公司分十期向广州起义烈士陵园支付拖欠的租金，并支付租金利息等。此后又因新丰年公司陆续拖欠租金，广州起义烈士陵园先后于2018年9月13日、10月17日，2019年5月31日、8月30日向新丰年公司发出《催款通知》，催收所欠租金等费用。2019年10月31日，广州起义烈士陵园又向新丰年公司发出《催款通知》，要求新丰年公司立即缴清2019年8月10日至10月9日即合同期满之日的租金及垃圾费。至今为止，新丰年公司仍拖欠2019年8月10日至10月9日即合同期满之日的租金及垃圾费等费用，且新丰年公司至今仍违法占用涉案场地经营，既未按照合同约定向广州起义烈士陵园支付占用费，也未按其要求的租金标准支付占用费。因此，没有依据“实事求是”及“公平”原则履行合同的不是广州起义烈士陵园，而是新丰年公司；四、涉案租赁合同从未约定可顺延租赁期限，新丰年公司要求继续履行租赁合同没有任何依据。首先，《广州市房屋租赁合同》(陵合字[2016]36号)明确约定租期至2019年10月9日止。其次，新丰年公司主张的所谓“并未完全适格整体”移交物业含义不明，广州起义烈士陵园从未延迟移交涉案租赁物，亦从未要求收回或部分收回涉案租赁物。新丰年公司主张的所谓案外人全景公司于2016年12月后占用涉案租赁物，是新丰年公司与全景公司自愿协商一致的结果，与广州起义烈士陵园无关。再者，新丰年公司所谓按2018年4月开始计算租赁期亦无任何依据。何时开始经营是新丰年公司自身的市场行为，新丰年公司于2016年10月10日才聘请施工队进场装修，已经说明新丰年公司在租赁期内进行装修工程。因此，新丰年公司要求继续履行租赁合同既没有合同依据，也没有事实根据，依法应予以驳回；五、广州起义烈士陵园在租赁期满后收回停车场符合双方约定。《关于东门停车场使用的函》已经明确，东门停车场早已由新丰年公司管理使用，如租赁期终止，广州起义烈士陵园需收回车场，新丰年公司须无条件按时撤出。新丰年公司对《关于东门停车场使用的函》予以认可，从未持任何异议。广州起义烈士陵园在租赁合同约定的租赁期满后即最早于2019年10月10日才收回东门停车场合理、合法；六、新丰年公司要求广州起义烈士陵园赔偿损失没有依据。首先，新丰年公司主张的所谓经济损失均是因全景公司造成，与广州起义烈士陵园无关。其次，对新丰年公司与全景公司的纠纷，广州起义烈士陵园仅予以协调，从未同意给予任何经济补偿，广州起义烈士陵园的“另议”亦不存在任何同意给予经济补偿的意思表示，合同期满后广州起义烈士陵园亦已经再次明确不会给予任何经济补偿，新丰年公司对此清楚知悉。再者，新丰年公司主张所谓数百万元的经济损失无任何事实根据，亦无证据证明；七、广州起义烈士陵园按照合同约定没收保证金、收取违约金及占用费合理合法；八、本案与疫情无任何关联。涉案租赁合同早已于2019年10月9日期满终止。广州起义烈士陵园早已要求新丰年公司在期满前撤场，新丰年公司在无任何依据的情况下恶意占用涉案场所至今，其违法利益不应得到法律保护。原审被告顺驿公司述称：同意新丰年公司的上诉意见。原审被告黄茂祥经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。广州起义烈士陵园于2020年2月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.新丰年公司腾空并返还广州市越秀区中山二路92号自编之四物业；2.新丰年公司向广州起义烈士陵园清偿2019年8月10日至9月9日租金314026.40元及逾期付款违约金（按314026.40元×1%×逾期天数，自2019年8月10日起计算至实际清偿之日止）；3.新丰年公司向广州起义烈士陵园清偿2019年9月10日至10月9日租金314026.40元及逾期付款违约金（按314026.40元×1%×逾期天数，自2019年9月10日起计算至实际清偿之日止）；4.新丰年公司向广州起义烈士陵园支付2019年8月10日至实际腾空退还场地之月止的垃圾费（按2000元/月计）；5.新丰年公司向广州起义烈士陵园支付自租赁合同期满之日即2019年10月10日起计至新丰年公司实际腾空交还上述房屋之日止的占用费（日租金标准10324.16元×2×违法占用天数）；6.新丰年公司支付广州起义烈士陵园为维权所支出的律师费49282.11元；7.新丰年公司支付广州起义烈士陵园为维权所支出的财产保全保函费用4826元；8.新丰年公司缴纳的履约保证金888000元归广州起义烈士陵园所有；9.顺驿公司、黄茂祥就上述第2-7项诉讼请求所涉费用承担连带清偿责任；10.本案受理费、保全费5000元等一切诉讼费用均由新丰年公司、顺驿公司、黄茂祥共同承担。新丰年公司反诉请求判令：1.合同编号为陵合字［2016］36号的《广州市房屋租赁合同》继续履行至2021年4月30日；2.广州起义烈士陵园继续提供停车场给新丰年公司使用，将公园靠近酒楼的侧门打开，以便停车车辆的出入；3.广州起义烈士陵园赔偿新丰年公司经济损失2088000元。原审法院经审理查明,2016年8月17日，广州产权交易所发布《中山二路92号自编之四出租项目网络竞价规则》（交易编号GZIEO116GD1004540），其中载明：出租标的中山二路92号自编之四，建筑面积706平方米（其中二层约238.17平方米），用途商业（根据《广州市公园条例》精神，该标的仅限经营为公园游客、市民服务的大众化餐厅，不得产生噪音、污染等影响环境的行为。意向承租方应自行考虑经营项目的可行性，并自行承担项目审批的一切责任和费用），出租期限3年等。2016年9月8日，广州起义烈士陵园（为出租人、甲方）与新丰年公司（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中内容为：第二条、甲方同意将座落在越秀区中山二路92号自编之四房屋出租给乙方作商业用途使用，物业总建筑面积约为706平方米（其中第二层约为238.17平方米）。第三条、租赁期限2016年10月10日至2017年10月9日，月租金额296000元；2017年10月10日至2018年10月9日，月租金额304880元；2018年10月10日至2019年10月9日，月租金额314026.40元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳888000元履约保证金，水电费保证金100000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日，乙方无违约的情况下将保证金无息退回乙方。……第六条、甲方的权利和义务，1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条、乙方的权利和义务，1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；……3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另行签订合同。……第十三条、本合同由双方签字盖章成立，在乙方向广州产权交易所缴清应交纳的履约保证金、改造保证金、水电费保证金的前提下，于甲方将出租场地交付乙方使用时生效。同日，双方还签订《补充合同》，其中约定：出租标的出租用途为商业（根据《广州市公园条例》精神，该标的仅限经营为公园游客、市民服务的大众化餐厅，不得产生噪音、污染等影响环境的行为）。乙方承诺，按照该项目的招租公告、招租方案及乙方投标方案开展经营项目。乙方应按时向甲方缴交租金等有关费用，如拖欠租金累计2个月，或发生3次收费、服务、卫生、噪声等有效投诉，或不服从甲方管理，或被相关行政部门处罚2次以上，或发生其他违约行为的，视作乙方违约处理，甲方有权单方终止合同，收回出租标的，乙方已交保证金不予退还。乙方须在合同期满之日退场并撤走自有物资，否则视为遗弃物，由甲方处理；若乙方超过退场期仍占用出租标的的，甲方有权按当月合同每日租金的2倍收取乙方的占用费和没收乙方保证金，因乙方不按时撤场造成甲方的任何经济损失和法律责任全部由乙方负责。乙方应于租赁合同签订之日起5个工作日内向广州产权交易所交纳相当于出租标的首年3个月月租金数额的履约保证金和10万元水电费保证金；履约保证金于租赁期满，乙方无违约并结清所有费用、办清一切移交手续后10个工作日内由甲方不计利息地原额退回给乙方；水电费保证金于租赁期满，乙方在结清所有水电费用及办清一切移交手续后10个工作日内由甲方不计利息地退回给乙方。出租标的出租期限为3年，租期起算日以租赁合同约定为准，交付使用时间为租期起算之日。乙方每月应向甲方缴交垃圾费2000元。乙方不得就该出租标的在公园范围内加设出入口，该标的不含停车场；甲方不向乙方提供停车位，乙方需自行解决停车问题。租赁期满后，甲方按上级部门要求及相关管理规定进行新一期项目招租，乙方必须配合甲方的招租工作及服从管理；等。2016年9月30日，广州起义烈士陵园与新丰年公司签署《场地进场交接确认书》，确认广州起义烈士陵园于2016年9月30日将房屋（场地）交由新丰年公司使用，合同正式生效；经双方现场确认房屋（场地）结构状况完好，设施完好。2016年12月27日，新丰年公司向广州起义烈士陵园发出报告，申请给予三个月的免租装修期。广州起义烈士陵园于2017年1月9日向新丰年公司作出《关于申请免租装修期的复函》，同意给予新丰年公司一个月的免租装修期，时间为2016年10月10日至11月9日。同时广州起义烈士陵园在复函中向新丰年公司催缴2016年11月10日至2017年1月9日两个月租金和2016年10月10日至2017年1月9日三个月垃圾费等。2017年1月10日，广州起义烈士陵园向新丰年公司作出《关于东门停车场使用的函》，内容为：我园东门停车场（按原绿岛西餐厅在此经营办法）于2017年1月16日起至租赁期满止交付你司管理，仅供免费停放车辆，不得收取停车费用。该停车场同时用于我园公务、职工车辆和上级部门或其他单位来园办公车辆停放使用。……该停车场如遇上级部门或我园使用，必要时需按要求全部车辆和人员清场，贵司须无条件服从。如遇不可抗力影响，或因国家法律或地方法规、政策变化，以及租赁期终止公园需收回车场，贵司须无条件按时撤出。2017年2月27日，新丰年公司向广州起义烈士陵园发出《关于请求给予经济补偿的函》，内容为：我公司经过公开竞价，获得贵园中山二路92号之4场地经营权。……有些客观情况确实给我们带来极大的困扰，严重影响了我们的正常工作，也因此造成我们的实际损失。为此恳请公园领导给予帮助解决。一，我们接管场地之初，就遭遇了水电不通的问题。上一经营者不仅关掉水闸，更将应该预留的电线接口全部拔掉，导致我们进场施工被迫使用人工代替机械，直接影响了装修进度；二、在我们装修进行到厨房改造时，公园领导通知暂时停下来，说隔壁（中山二路80号）的工程是区政府的重点工程项目，因为他们的业务需要，其平面布局需要占用我们6平方米的地方，而且这6个平方刚好在我们原来设计中的厨房位置，要求我们从大局出发配合公园做好这项工作。无奈之下，我们不仅暂停了施工更忍痛割舍了租回来的6个平方用地。被迫打掉原来的装修重新设计重新装修；三、大概1月10日左右，当我们加紧施工赶进度时，又是公园领导通知，说为了配合隔壁打楼验收需要拍照，要将我们场地北面的房子打掉。我们再三强调，这是我们竞租时就有的房子，我们非常需要，不同意拆。但是公园领导和隔壁（上海全景公司）的代表态度非常强硬，说是规划局要求必须拆掉才能验收，以后怎样处理他们就不管了。考虑到要配合区的工作，而且以后还需要与公园方面打交道，也不想给公园领导增加太多的麻烦，我们只好又一次答应公园领导的要求。可是一个多月过去了，却迟迟没有验收的消息，我们还在等；四、大约2月10号，公园领导和上海全景公司的人又来找我们，说需要占用我们场地北面的地方挖水池，其理由又是配合区政府的重点项目。却又不见动工，不知又要拖到什么时候。北面地块，原来就是用来做办公室、库房，洗消间以及员工休息的地方。这样一来，我们所有的工作都受到严重影响，员工没有地方休息，材料物资没有地方堆放，管理人员没有地方办公，甚至蔬菜碗碟也没有地方清洗。目前，我们只有利用营业包间来解决上述问题，这样又造成营业额损失；五、近几天，我们开业了。可是隔壁却在施工，造成的噪音粉尘对我们造成严重影响，客人非常大意见。不仅如此，更为严重的是他们的施工把我们的通讯电缆挖断了，我们的电脑，POS机，微信支付，支付宝等等全部瘫痪，据说要一个多月才能修复。以上种种，一方面我们要增加投资复建办公室、库房，洗消间以及员工休息室，另一方面严重拖慢了我们的装修进度，推迟了原定的开业时间更对我们的经营收入造成严重损失。对我们非常不公平。鉴于以上实际情况，恳请公园领导考虑给予我们一定经济补偿，以免我们血本无归。2017年3月3日，广州起义烈士陵园向新丰年公司发出《关于给予经济补偿问题的复函》，内容为：现就函件反映的问题和提出要求复函如下：一、关于多种原因导致贵司经济损失的问题。一是交接场地水电问题。我园与贵司移交场地时水电表前线路正常，并由我园电工连接了表后临时施工用电，不存在原经营方拆除水电管线而影响工期的情况。根据双方签订的合同约定：“本标的有自来水公司及供电局提供的水、电线路，甲方不向乙方另外提供水供电设施，乙方负责表后线路的安装和维修，费用自理”。水电表后线路安装归贵司责任。二是通讯电缆问题。2月28日经公园管理人员与贵司、全景公司人员实地察看，新丰年餐厅中断的通讯电缆非中山二路80号大楼改造工程所致。三是中山二路80号大楼影响问题。贵司租赁场地面积为851.82平方米，后因配合上级要求对中山二路80号大楼进行竣工验收需要，拆除贵司临建后方场地225.31平方米。由于中山二路80号大楼需建消防水池，经公园与全景公司协商，消防水池边址在被拆除临建后方场地的位置（见2017年2月17日公园专题会议纪要）。二、关于经济补偿的问题。贵司于2017年1月提出因交接场地时原经营方拆除了水电管线及中山二路80号大楼验收拆除了场地后方临建，申请给予免租装修期。我园于2017年1月召开行政办公会议研究，参照《越秀区国有资产物业租赁管理办法》第九条：“新出租物业需装修的，免租装修期不超过1个月”，同意给予自编之四物业承租方新丰年公司1个月免租装修期。根据贵司提出关于经济补偿的要求，我园意见：待中山二路92号自编之四合同期满再另议。2017年6月8日，广州起义烈士陵园向新丰年公司发出《关于请予支持区重点项目建设的函》，内容为：中山二路80号场地为我园物业，由全景公司承租，该项目为越秀区政府重点工程。因中山二路80号大楼工程建设需要，需建设消防水池。经我园同意全景公司在贵司租赁经营场地后半部分建设地下消防水池，占地面积为约72平方米。根据全景公司《关于建设消防水池的函》，由其承担工程、场地和围墙的拆除及恢复的相关费用。工期为2017年6月9日至2017年7月19日，希望贵司给予全力支持和配合。该函附件有全景公司《关于建设消防水池的函》、《承诺函》、《消防水池安全施工方案》、《施工图》。其中全景公司发出的《关于建设消防水池的函》内容为：广州全景医学影像诊断中心因工程建设需要，需要在新丰年厨房后面建消防水池。2017年5月18日我司与新丰年餐饮及业主方进行沟通协商一致建设消防水池。考虑到施工安全，新丰年西面围墙（即陵园停车场位置）需要部分拆除，并对停车场进行短暂围蔽，施工自2017年5月19日起至2017年6月30日，施工工期预计40天。位于围墙边的绿化植物也需要同时迁移，迁移长度约6米。待消防水池竣工后我司负责把拆除的围墙，停车场绿化及地面恢复之施工前原状。在施工期间停车场因处于围蔽状态暂不能正常使用，请业主方给予我司项目支持与协调。因新丰年公司拖欠租金等费用，广州起义烈士陵园曾于2018年向原审法院提起诉讼，要求解除租赁合同，收回租赁场地，新丰年公司支付拖欠的自2017年4月25日起的租金、违约金等。经原审法院主持调解，广州起义烈士陵园与新丰年公司达成一致协议，由新丰年公司分十期向广州起义烈士陵园支付拖欠的租金，并支付租金利息等。据此于2018年2月12日出具了（2018）粤0104民初423号民事调解书。后又因新丰年公司陆续拖欠租金，广州起义烈士陵园先后于2018年9月13日、10月17日，2019年5月31日、8月30日向新丰年公司发出《催款通知》，催收所欠租金等费用。2019年10月31日，广州起义烈士陵园向新丰年公司发出《催款通知》，称新丰年公司未按时交纳2019年8月10日至10月9日租金及垃圾费，要求新丰年公司立即缴清所欠费用。2019年7月24日，广州起义烈士陵园向新丰年公司作出《关于中山二路92号自编之四商铺合同期满撤场的提醒函》（陵函〔2019〕8号），内容为：贵方承租中山二路92号自编之四商铺租赁期将于2019年10月9日期满，请贵方按照2016年9月8日双方签订的《租赁合同》及《补充合同》有关条款做好撤场，2019年10月9日前撤场完毕并缴清一切相关费用。2019年10月8日，广州起义烈士陵园向新丰年公司作出《关于广州起义烈士陵园关于中山二路92号自编之四物业合同期满不再续租的复函》（陵函〔2019〕16号），称：该物业必须通过对外公开招租方式确定承租者，不能直接与新丰年公司续租；要求新丰年公司按照2016年9月8日双方签订的《租赁合同》及《补充合同》有关条款做好该物业到期的交接工作等。2019年10月22日，广州起义烈士陵园向新丰年公司发出《关于收回越秀区中山二路92号自编之四房屋及场地的律师函》，要求新丰年公司接函后立即与广州起义烈士陵园办理移交标的物的手续等。原审另查明，据2016年5月27日核发的新丰年的营业执照、《准予变更登记（备案）通知书》显示，新丰年公司当时的法定代表人为黄茂祥；据国家企业信用信息公示系统登记的信息显示，核准日期2019年7月11日，新丰年公司当时的股东有黄茂祥、案外人岑子轩。据顺驿公司的国家企业信用信息公示系统登记的信息显示，核准日期2019年7月23日，顺驿公司类型为有限责任公司（自然人独资），当时的法定代表人、股东均为黄茂祥。据广州市越秀区市场监督管理局作出的《准予变更登记（备案）通知书》显示，新丰年公司于2019年7月11日股东变更为黄茂祥、案外人岑子轩；于2020年2月11日股东变更为陈创枝、陈**，法定代表人由黄茂祥变更为陈创枝。顺驿公司于2020年2月12日法定代表人、股东均变更为陈创枝。因本案纠纷，广州起义烈士陵园于2020年2月17日向原审法院提起诉讼。原审诉讼过程中，广州起义烈士陵园与新丰年公司、顺驿公司、黄茂祥均一致确认涉讼场地由新丰年公司在使用。新丰年公司表示其在涉讼场地经营新丰年酒楼，如果需要腾退场地，新丰年公司一人就可以履行腾退场地的责任。就其反诉主张的赔偿经济损失，新丰年公司称：第一部分为广州起义烈士陵园应退还新丰年公司前三个月的租金，也就是2016年11月10日-2017年2月9日期间三个月的租金，每月租金为296000元即三个月租金为888000元。合同约定广州起义烈士陵园应当在2016年9月9日交付场地给新丰年公司使用，实际上广州起义烈士陵园是交付了给我方使用，但是没有整体移交，有部分广州起义烈士陵园仍然在占用，全景公司与酒楼之间的有部分因为修建消防水池没有交付给新丰年公司使用，在我方2016年12月27日报告中所写“为配合隔壁验收，要拆除新丰年公司正常使用的北面大棚，使新丰年公司的装修工程一拖再拖”。因为当时关系好，所以没有明确指出是何时拆除。这个报告是2016年12月27日所写，报告反映大概20天前，广州起义烈士陵园通知新丰年公司为配合隔壁验收，要拆除新丰年公司正常使用的北面大棚。由此佐证隔壁装修占用了我方使用的北面大棚，从12月27日倒推20天也就是12月7日，从合同约定应交场的9月9日至12月7日就刚好3个月左右，这三个月因为全景公司装修占用了我方使用的北面大棚3个月，所以广州起义烈士陵园没有完全将场地交给我方，且结合报告最后的请求是要求对方给予三个月的免租装修期，故我方现在反诉主张这3个月的租金损失。我方要求退还三个月租金就是要求赔偿3个月的租金损失，因为我方租金已经支付给了广州起义烈士陵园。第二部分为因拆除部分建筑物及新丰年公司复建所造成的经济损失130万元，我方提交照片、复建工程合同可以证明该损失。这部分损失是全景公司在新丰年公司使用的厨房位置修建消防水池，导致新丰年公司需要另外在其他部位重建厨房，导致额外支出工程款130多万元，这是直接损失，我方就主张130万元。第三部分是因为广州起义烈士陵园未及时交付物业，且物业手续不完善，导致新丰年公司无法正常开业而造成的营业损失，酌情主张赔偿120万元。未及时交付物业是指交付场地后广州起义烈士陵园又占用场地，导致新丰年公司无法开业。从2016年12月开始广州起义烈士陵园就一直占用场地到2018年4月，占用了北面修建消防水池那部分场地。是广州起义烈士陵园发函给新丰年公司要求新丰年公司必须提供场地给全景公司修建消防水池，由此我方认为是广州起义烈士陵园占用了这部分场地，造成我方相关营业损失。酌情主张120万元是：2016年12月到2018年4月大约一年半，我方经营收入大约为800万元，广州起义烈士陵园只是占用部分场地，所以我方就按照800万元的15%来酌情计算损失即120万元。广州起义烈士陵园给了新丰年公司一个月免租期，说明在2017年1月9日期间酒楼还未营业，2016年12月27日报告已经写明20天前广州起义烈士陵园通知新丰年公司配合隔壁验收要拆除新丰年公司正常使用的北面大棚，上述情况可以佐证广州起义烈士陵园最少从2016年12月开始就已经占用北面那部分场地。新丰年公司2017年2月27日《关于请求给予经济补偿的函》可以佐证也是2016年12月开始占用新丰年公司上述场地。广州起义烈士陵园《关于请予支持区重点项目建设的函》这里可以佐证一直占用到2017年7月19日。新丰年公司2019年9月16日《关于新丰年酒楼继续经营的请示》提到了工程期间经历了2018年的春节，工程至2018年4月才全部完工。对于第二部分的损失130万元，新丰年公司明确其使用的厨房是全景公司拆除，造成其损失。原审法院经审查认为，新丰年公司主张的全景公司拆除其使用的部分建筑物造成其重建厨房支出工程款130多万元的损失，这方面的请求涉及到全景公司的权利和义务，而全景公司不是本案的当事人，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百三十三条的规定，反诉当事人应当限于本诉当事人范围，因新丰年公司反诉的该事项必然涉及到全景公司的权利义务，故对于新丰年公司就此提出的反诉，裁定不予受理，并告知其可另行起诉。另，广州起义烈士陵园主张顺驿公司为新丰年公司全资子公司，新丰年公司一直以顺驿公司的名义交纳涉讼场地租金，另新丰年公司与顺驿公司的法定代表人均为黄茂祥，且新丰年公司以黄茂祥名义交纳水电费和部分租金，新丰年公司、顺驿公司、黄茂祥的财产、人员存在明显的混同，应当共同承担本案责任。广州起义烈士陵园就此还提交了新丰年公司、顺驿公司共同于2017年4月13日出具的说明书，交纳租金、水电保证金等费用的银行业务回电等予以证明。就其主张的律师费49282.11元，广州起义烈士陵园提交了《委托代理合同》及律师费发票予以证明。就其主张的财产保全保函费用4826元，广州起义烈士陵园提交了保险服务保费发票予以证明。新丰年公司主张其积极与广州起义烈士陵园联系，说明情况、请求给予继续经营或给予经济补偿，还提交了其于2019年9月16日所作的《关于新丰年酒楼继续经营的请示》，于2019年10月23日所作的《关于收回房屋及场地问题的复函》，于2019年11月10日所作的《关于中山二路92号自编之四物业租赁合同事宜的商榷函》，于2019年11月11日所作的《关于给予经济补偿的函》等证据予以证明。就其主张的对部分房屋进行了复建，提交了部分现场照片及其与广州市潮和建筑工程有限公司签订的《新丰年酒楼局部复建工程承包合同》等证据予以证明。原审法院认为，广州起义烈士陵园与新丰年公司于2016年9月8日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，租赁期届满，新丰年公司应将承租的场地交回广州起义烈士陵园。现合同约定的租赁期限已于2019年10月9日届满，故广州起义烈士陵园诉请要求新丰年公司腾空交还租赁场地，予以支持。因新丰年公司拖欠2019年8月10日至2019年10月9日期间的租金，广州起义烈士陵园诉请要求新丰年公司支付拖欠的租金并支付逾期交付租金的违约金，合法合理，予以支持。至于合同约定违约金以每逾期一日按当月租金额的1%标准计算，显属过高，新丰年公司请求予以调整，予以采纳。违约金以参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算为宜，且以不超过所欠租金数额为限。对于广州起义烈士陵园主张的2019年8月10日起的垃圾费，新丰年公司同意支付，予以照准。依照合同约定，新丰年公司须在合同期满之日退场并撤走自有物资，若新丰年公司超过退场期仍占用出租标的的，广州起义烈士陵园有权按当月合同每日租金的2倍收取占用费和没收保证金，因不按时撤场造成广州起义烈士陵园的任何经济损失和法律责任全部由新丰年公司负责。广州起义烈士陵园已在合同期满前的2019年7月24日、10月8日告知新丰年公司租赁期将于2019年10月9日届满，不再续租，并要求新丰年公司于2019年10月9日前撤场完毕。新丰年公司在合同有明确约定、广州起义烈士陵园也明确告知到期不续租并收场的情况下，仍未依约按时撤场，理应承担相应的违约责任。故广州起义烈士陵园诉请要求新丰年公司按当月合同每日租金的2倍即10324.16元的2倍20648.32元计付自2019年10月10日起至交还租赁场地之日止的占用费，并没收保证金，符合合同的约定，予以支持。至于广州起义烈士陵园主张的为本案诉讼支出的律师费49282.11元和财产保全保函费用4826元。因上述费用不是诉讼所必须支出的费用，也不是新丰年公司相关行为所造成的必然损失，广州起义烈士陵园要求新丰年公司予以赔偿，于法无据，不予支持。关于新丰年公司的反诉。一方面，新丰年公司已于2016年9月30日签署《场地进场交接确认书》确认广州起义烈士陵园于当日交付租赁场地，房屋结构状况完好、设施完好。新丰年公司现主张广州起义烈士陵园未完全适格整体移交租赁场地，不予采纳。另一方面，合同约定租赁期限至2019年10月9日届满，并无约定可予顺延，新丰年公司要求合同顺延履行，也无合同上的依据。而且，新丰年公司所提的事由亦非导致合同顺延履行的依据。故新丰年公司反诉要求合同继续履行至2021年4月30日，不予支持。鉴于合同不继续履行，新丰年公司要求广州起义烈士陵园继续提供停车场给其使用，也不予支持。至于新丰年公司反诉提出的损失赔偿问题。广州起义烈士陵园于2017年3月3日发出的《关于给予经济补偿问题的复函》、于2017年6月8日发出的《关于请予支持区重点项目建设的函》，可证实因配合对中山二路80号大楼进行竣工验收需要，拆除了临建后方场地225.31平方米，并因中山二路80号大楼建设消防水池，需在被拆除临建后方场地建设地下消防水池，占地面积约72平方米。广州起义烈士陵园要求新丰年公司配合完成上述项目，确实会对新丰年公司正常使用租赁场地造成一定的影响，并因此导致双方之间租赁合同的不能正常履行而产生损失。新丰年公司要求广州起义烈士陵园给予经济补偿，合法合理。对此，广州起义烈士陵园自己也在复函中表示“根据贵司提出关于经济补偿的要求，我园意见：待中山二路92号自编之四合同期满再另议”。由此可见，广州起义烈士陵园也未否认其行为对双方之间租赁合同的履行造成影响和产生损失，未拒绝给予新丰年公司经济补偿。但新丰年公司现主张该损失为2088000元，并未提供充分确凿的证据予以证明。结合本案的租赁情况、租赁场地的面积、受影响部分的面积、租金标准等因素考量，酌定广州起义烈士陵园向新丰年公司补偿300000元。关于本案责任的承担。广州起义烈士陵园主张新丰年公司、顺驿公司、黄茂祥的财产、人员存在明显的混同，但其提供的证据尚不足以证明该事实主张。广州起义烈士陵园以此为由要求顺驿公司、黄茂祥就新丰年公司的金钱债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年8月14日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州新丰年贸易有限公司将广州市越秀区中山二路92号自编之四物业腾空交还广州起义烈士陵园；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州新丰年贸易有限公司向广州起义烈士陵园支付2019年8月10日至2019年10月9日共两个月的租金（按314026.40元/月计）及逾期交付租金的违约金（逾期支付2019年8月10日至9月9日期间租金的违约金，以当月欠付租金额314026.40元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2019年8月11日起计至当月欠付租金实际支付之日止；逾期支付2019年9月10日至10月9日期间租金的违约金，以当月欠付租金额314026.40元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2019年9月11日起计至当月欠付租金实际支付之日止；违约金以不超过所欠租金本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州新丰年贸易有限公司向广州起义烈士陵园支付2019年8月10日至本判决发生法律效力之日止的垃圾费（按2000元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋腾空交还之日止，广州新丰年贸易有限公司按上述标准逐月计付垃圾费给广州起义烈士陵园；四、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州新丰年贸易有限公司向广州起义烈士陵园支付2019年10月10日至本判决发生法律效力之日止的占用费（按每日20648.32元计）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋腾空交还之日止，广州新丰年贸易有限公司按上述标准逐月计付占用费给广州起义烈士陵园；五、广州新丰年贸易有限公司已交纳的履约保证金888000元由广州起义烈士陵园没收，不予退还；六、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州起义烈士陵园向广州新丰年贸易有限公司偿付300000元；七、驳回广州起义烈士陵园的其他诉讼请求；八、驳回广州新丰年贸易有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费46072元，由广州起义烈士陵园负担13977元，广州新丰年贸易有限公司负担32095元。反诉受理费11752元，由广州起义烈士陵园负担1689元，广州新丰年贸易有限公司负担10063元。保全费5000元，由广州起义烈士陵园负担1287元，广州新丰年贸易有限公司负担3713元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，广州起义烈士陵园与新丰年公司之间的租赁合同关系是否应当终止；其二，新丰年公司已交纳的租赁保证金是否应由广州起义烈士陵园没收；其三，新丰年公司请求广州起义烈士陵园赔偿因部分建筑物被拆除及复建所遭受的损失的反诉请求是否应予以受理。关于广州起义烈士陵园与新丰年公司之间的租赁合同关系是否应当终止的问题。双方于2016年9月8日签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定租期至2019年10月9日届满。在约定租期届满之前，广州起义烈士陵园已向新丰年公司发函明确表示租期届满之后不再续租，在租期届满之后，广州起义烈士陵园也有向新丰年公司发函明确要求收回租赁物。据此，双方之间的租赁合同关系应于约定的租期届满之日即2019年10月9日自然终止。在该合同关系终止后，新丰年公司继续占有租赁物业已丧失法律依据，故广州起义烈士陵园诉请新丰年公司腾空交还涉案租赁物并依照《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定支付占用费符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并驳回新丰年公司要求广州起义烈士陵园继续提履行合同并供停车场给其使用的反诉请求并无不当，应予维持。新丰年公司以广州起义烈士陵园未完整移交租赁物导致其迟延开业为由，上诉认为租期应顺延，对此，本院认为，新丰年公司已签署《场地进场交接确认书》明确确认广州起义烈士陵园已于2016年9月30日将租赁物业移交新丰年公司使用，虽然新丰年公司承租的部分租赁场地后经广州起义烈士陵园协调交由全景公司使用，但该事实不能改变广州起义烈士陵园在此之前已履行完毕交付义务的事实，而新丰年公司的开业时间与双方约定的租期起算时间之间并不必然具有一致性，另，顺延租期属于需经合同双方协商确定的内容，但无证据反映双方已就租期在《广州市房屋租赁合同》约定基础上顺延达成合意，故新丰年公司以租期应顺延为由，上诉认为其无需向广州起义烈士陵园履行腾空交还租赁物业及按双倍租金标准支付合同期满后占用费的义务，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。新丰年公司以疫情影响其正常经营为由，上诉认为应对租金标准进行调整，但在双方之间的租赁合同关系终止且广州起义烈士陵园明确要求其交还之后，新丰年公司继续占有涉案租赁物缺乏法律依据，故即使新丰年公司因疫情无法正常使用租赁物而遭受相应的损失，该损失也与广州起义烈士陵园无关，应由新丰年公司自行承担，故新丰年公司的该项上诉理由不成立，本院亦不予采纳。对于新丰年公司主张在租赁期间部分租赁物被全景公司拆除导致其遭受相应复建等损失的问题，在新丰年公司与广州起义烈士陵园未达成以顺延租期的方式解决的合意的情况下，新丰年公司可以也应当通过向相关责任人主张损失赔偿的方式寻求救济，新丰年公司以此为由反诉请求法院判决顺延租期缺乏法律依据，应不予支持。关于新丰年公司已交纳的租赁保证金是否应由广州起义烈士陵园没收的问题。依据已查明的事实，新丰年公司自2019年8月10日起即拖欠租金，在广州起义烈士陵园催缴的情况下仍未支付，至广州起义烈士陵园提起本案诉讼时止已超过2个月，故广州起义烈士陵园诉请新丰年公司支付欠租并支付相应的违约金及要求没收新丰年公司缴纳的履约保证金，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。新丰年公司以其系在广州起义烈士陵园未明确答复其顺延租期申请的情况下才暂缓支付租金，且其缴纳的履约保证金可用于冲抵租金为由，上诉认为其迟延支付租金情有可原，广州起义烈士陵园无权没收其履约保证金，但新丰年公司向广州起义烈士陵园履行交租义务对应于其实际使用租赁物的行为，双方是否就顺延租期进行协商并达成一致不影响新丰年公司交租义务的履行，而履约保证金的功能在于确保新丰年公司在租赁期间依法依约履行义务，在租赁合同关系未终止的情况下，新丰年公司要求将履约保证金用于冲抵应付租金缺乏合同依据，也与履约保证金的功能设置相违背，故新丰年公司有关履约保证金不应被没收的上诉理由不成立，本院不予支持。另，原审法院已经以过高为由，将双方合同约定的每日按当月租金额1%计付的逾期交租违约金标准调整为参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，新丰年公司上诉认为该调整后的违约金标准仍然过高，但未举证证明广州起义烈士陵园因新丰年公司逾期交租而遭受的损失远低于按该标准计算的违约金，故新丰年公司的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于新丰年公司请求广州起义烈士陵园赔偿因部分建筑物被拆除及复建所遭受的损失的反诉请求是否应予以受理的问题。新丰年公司以广州起义烈士陵园交付租赁物后又发函要求新丰年公司配合全景公司拆除部分租赁物导致新丰年公司产生复建等损失为由，反诉请求广州起义烈士陵园承担赔偿损失的责任，但新丰年公司主张的该项损失可能涉及全景公司的权利义务承担，而全景公司并非本诉当事人，故原审对新丰年公司的该项反诉请求裁定不予受理符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，本院予以确认。综上所述，上诉人新丰年公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费52221元，由上诉人广州新丰年贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十二日书记员  王文杰唐颖琪