浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4212号 上诉人（原审被告）：宁波耀慕电影院有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区中河街道四明中路****。 法定代表人：张雯，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：上海番薯影业有限公司。住所地：上。住所地：上海市崇明区新河镇新申路********（上海富盛经济开发区）> 法定代表人：张国君，该公司执行董事。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：施裕斌，上海李海强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:宁波新江厦投资有限公司。住所地：浙江省宁波。住所地：浙江省宁波市鄞州区中心区四明中路**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：许金波，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：潘文君，浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 上诉人宁波耀慕电影院有限公司（以下简称耀慕公司）、上海番薯影业有限公司（以下简称番薯公司）因与被上诉人宁波新江厦投资有限公司（以下简称新江厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初6780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 耀慕公司、番薯公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判上诉人耀慕公司无须承担2020年2月1日至2020年7月31日的租金以及2020年8月1日至2021年1月31日的租金只需支付1.5个月的租金；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人耀慕公司与被上诉人约定了上诉人耀慕公司在第二年度的最后三个月（2020年5月1日至2020年7月31日）为免租期，但该免租期恰恰发生在因不可抗力导致上诉人耀慕公司承租的影院完全不能使用期间（2020年1月24日至2020年7月24日）。现一审法院未将该免租期顺延，直接将该免租期放在影院不能营业期间内，视为上诉人耀慕公司完全享受了免租期的合同权益，严重损害了上诉人耀慕公司享有免租期的合同权益，不符合公平原则。即使直接将该免租期放在影院不能营业期间内即上诉人耀慕公司丧失了免租期的合同权益，是种损失，被上诉人应分担。最后差不多6个月的时间都是不可抗力导致不能使用房屋的期间。一审法院在没有理解期间重合情况下，忽视了上诉人耀慕公司所享有的免租期权益。上诉人耀慕公司享有免租期的前提是被上诉人提供能符合使用的房屋。现在因为不可抗力导致承租的房屋不能使用，也导致被上诉人无法提供约定能使用的房屋。如果此期间仍被认定为免租期，那么上诉人耀慕公司享有的免租期合同权益毫无意义。上述损失是被上诉人未履行合同约定的义务导致的。即使被上诉人因为不可抗力可以免责，但产生的损失（上诉人享有的3个月的免交租金的合同权益完全无法实现）应根据公平原则，在双方之间承担。各地方政府都出具相应的文件规定，免租期在减免租金日期内的，承租人的免租期应相应顺延，同时享有减免租金期的租金减免。2.对于2020年7月20日部分恢复经营以后的租金，根据影院上座率的限制政策的存在以及疫情给经济、生活带来的深刻影响，合同履行的客观情况已经发生了重大的变化，上诉人有权请求法院对租金进行一定的调整。 新江厦公司辩称：一审判决已经充分考虑了疫情对上诉人的影响，在上诉人与被上诉人之间更加倾向保护上诉人的利益。现在上诉人还要提出上诉请求，力图将疫情影响的所有损失转嫁给同样严重遭受疫情影响的被上诉人，是极其不合理的，应当驳回上诉，维持原判。1.上诉人耀慕公司在疫情发生之前就没有按照合同约定支付租金，构成违约，无权享受免租期。2.上诉人上诉称不可抗力与免租期重合的问题显然将疫情导致无法经营的责任当然归结为被上诉人不能提供符合使用的房屋是没有依据的。被上诉人在合同生效之日起就已经向上诉人提供了租赁房屋，此后上诉人就一直使用租赁房屋用于经营。被上诉人在疫情期间从未给上诉人使用租赁房屋进行限制，反而积极协商恢复各个商家的正常经营，疫情非被上诉人的过错。3.疫情同样给被上诉人造成了严重损失，被上诉人为维护和经营整个商场所背负的资金压力远远高于两上诉人经营一家影院。在疫情期间，和上诉人一样的承租人都拒绝支付租金给被上诉人造成了巨大的资金周转压力。在此期间，被上诉人没有享受政府的任何资金支持，也没有享受任何银行的贷款利息减免，被上诉人作为经营性企业，同样存在损失。4.即使在上诉人违约的情况下，一审依然判决上诉人享受免租期已经充分保护了上诉人的利益。5.一审期间，双方之间有调解，两上诉人和被上诉人沟通调解方案和一审判决结果是一样的。没有调解成功的原因是因为时间上的问题，所以本案是上诉人恶意上诉。 新江厦公司向一审法院起诉请求：（变更后）：1.被告耀慕公司支付原告2020年2月1日起至2020年7月31日的房屋租金499320元，并支付自2020年1月21日起至实际履清之日止以拖欠金额的年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2020年6月3日为140天计46603.20元）；2.被告耀慕公司支付原告2020年8月1日起至2021年1月31日的房屋租金499320元，并支付自2020年7月21日起至实际履清之日止以拖欠金额的年利率24%计算的滞纳金;3.被告耀慕公司支付2020年1月的电费10012.20元、水费408元，并支付自2020年3月1日起至实际履清之日止以拖欠金额的年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2020年6月3日为100天计694.68元）；上述三项合计1056358.08元；3.被告番薯公司对上述一、二、三项义务承担连带保证责任。 一审法院认定事实：原告新江厦公司为宁波市鄞州区中河街道四明中路688号房屋［产权证号:甬房权证鄞州区字第2××6号］的所有权人，建筑面积为10988.67㎡。 2018年5月18日，原告新江厦公司（甲方）与被告番薯公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于宁波市鄞州区××路××号的甲方购物中心Ｆ4室出租给乙方用于开设ＩＤＡ影城及相关附属配套业务，双方实地考察确认出租面积约为1460㎡；本合同租赁期为180个月，自2018年8月1日起至2033年7月31日止；自该房屋交付日起，乙方在第一个租赁年度内可享有6个月的免租装修期及试营业期，在第二个租赁年度内可享有3个月的免租期，在第二个租赁年度的最后3个月扣减；自计租日起满12个月为一计租年，第一、二、三计租年度每月固定租金57元／㎡／月，第四、五、六计租年度每月固定租金为61.56元／㎡／月；双方确认以6个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下一个缴租期的固定租金；合同任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行合同项下义务的，则无法履行义务一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无需对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务；乙方应妥善完整的履行本合同，否则将不享有本条约定的免租优惠，乙方应向甲方补交。 之后，原告新江厦公司（甲方、出租方）与被告番薯公司（乙方、原承租方）、被告耀慕公司（丙方、新承租方）签订《关于承租方主体变更的协议》一份，约定：丙方为乙方在宁波注册的影院公司，乙方向甲方承租租赁物业之目的系为其当时筹设的公司丙方日常经营办公使用，三方一致同意自2018年11月30日起，上述租赁合同中承租方主体由乙方变更为丙方，乙方在该租赁合同中所享有的一切权利和所有承担的一切义务均由丙方享有和承担，甲丙双方形成新的租赁关系，乙方同意对应新租赁关系所产生的丙方的相关债务承担连带保证责任；等。 被告耀慕公司按约支付了2020年2月1日前的房屋租金，之后未再支付。被告耀慕公司于2020年4月8日向原告提交《关于请求减免支付“在不可抗力因素导致影城停业经营期间房租费用”的函》，原告于5月9日向被告耀慕公司等租户发送催讨租金等费用的《通知函》，被告耀慕公司于5月11日签收后，于5月18日向原告回函，希望就租金减免事宜继续协商。 另查明，根据新冠疫情防控工作要求，被告耀慕公司于2020年1月24日停止营业，于2020年7月20日有序恢复开放营业，并实行交叉隔座售票，每场上座率不得超过30%。 一审法院认为：涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约全面履行自己的义务。根据合同约定，案涉房屋的起租日为2018年8月1日，第二个计租年度为2019年8月1日-2020年7月31日，第二个租赁年度的最后3个月即2020年5月1日-2020年7月31日为免租期，被告耀慕公司应于2020年1月20日前向原告支付2020年2月1日-2020年7月31日期间的租金、于2020年7月20日前向原告支付2020年8月1日-2021年1月31日期间的租金。结合新冠疫情暴发时间、前期通报和防控情况，被告耀慕公司未在2020年1月20日前预付下一个缴租期租金，不宜认定为存在违约行为，其仍应享有相应的免租期。新冠疫情属不可抗力，被告耀慕公司根据疫情防控要求在2020年1月24日-2020年7月19日期间停止营业，综合考虑案涉房屋的性质、用途以及疫情对于合同履行的影响程度，根据公平原则，对原告主张的2020年2月1日-2020年7月31日期间的房屋租金499320元，扣除3个月的免租期后，酌定被告耀慕公司支付124830元；对原告主张的2020年1月份的电费10012.20元、水费408元，被告没有异议，予以确认。被告耀慕公司已于2020年7月20日恢复经营，有关售票方式和上座率的调整系政府机关就疫情防控常态化作出的要求，被告耀慕公司据此要求继续减免或调整2020年8月1日之后的租金标准，缺乏事实和法律依据，对其辩称意见不予采纳，对原告主张的2020年8月1日-2021年1月31日期间的租金499320元，予以支持。因已对疫情停业期间的租金作出了适当减免，故对被告耀慕公司有关免租期和租赁期限均需顺延的辩称意见，不予采信。原、被告自2020年4月份起就租金减免事宜多次进行沟通、协商，结合本案实际情况，对原告主张的滞纳金，不予支持。被告番薯公司自愿对被告耀慕公司因租赁关系产生的相关债务承担连带保证责任，故应在本案中向原告承担连带清偿责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告宁波耀慕电影院有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司2020年2月1日-2020年7月31日的房屋租金124830元；二、被告宁波耀慕电影院有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司2020年8月1日-2021年1月31日的房屋租金499320元；三、被告宁波耀慕电影院有限公司支付原告宁波新江厦投资有限公司2020年1月份的电费10012.20元、水费408元，合计10420.20元；上述一、二、三项合计634570.20元，于判决生效之日起十日内付清；四、被告对被告宁波耀慕电影院有限公司的上述一、二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告宁波新江厦投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费14308元、减半收取7154元，由原告宁波新江厦投资有限公司负担2081元，被告宁波耀慕电影院有限公司、上海番薯影业有限公司共同负担5073元。 二审中，当事人未提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是：一、双方合同约定的免租期与新冠疫情导致的不可抗力期间发生重合时，约定的免租期应否顺延；二、上诉人在2020年7月20日开始部分恢复经营后，租金应否降低。 关于争议焦点一。双方合同约定租赁期为180个月，自2018年8月1日起至2033年7月31日止；自该房屋交付日起，乙方在第一个租赁年度内可享有6个月的免租装修期及试营业期，在第二个租赁年度内可享有3个月的免租期，在第二个租赁年度的最后3个月扣减；自计租日起满12个月为一计租年。据此，第二个租赁年度的最后3个月即2020年5月1日至2020年7月31日为免租期，该期间与政府要求的为疫情防控上诉人耀慕公司停止营业的2020年1月24日至2020年7月19日期间相重合。由此，一审法院在按合同约定扣除3个月的免租期后，综合考虑涉案房屋的性质、用途以及疫情对于合同履行的影响程度，并依照公平原则，酌定上诉人耀慕公司应支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的房屋租金为124830元，并无不当。上诉人主张免租期顺延，缺乏法律依据，本院难以采信。 关于争议焦点二。上诉人耀慕公司已于2020年7月20日恢复经营，虽然恢复经营后的售票方式和上座率需要按政府的疫情防控常态化要求进行调整，经营收入会减少，但该情形系经营风险，故上诉人耀慕公司据此要求继续减免或调整2020年8月1日之后的租金，缺乏法律依据，本院亦难采纳。 综上所述，耀慕公司、番薯公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10041.5元，由上诉人宁波耀慕电影院有限公司、上海番薯影业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年十二月十八日 书记员  桂红艳