吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终803号   上诉人（一审被告）：尹某，住吉林省白山市浑江区。   委托诉讼代理人：罗某（尹某之夫），住吉林省白山市浑江区。   被上诉人（一审原告）：王某，个体工商户，住吉林省白山市浑江区。   一审被告：刘某，个体工商户，住吉林省白山市浑江区。   一审被告：于某，住吉林省白山市浑江区。   上诉人尹某因与被上诉人王某及一审被告刘某、于某案外人执行异议之诉一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   尹某上诉请求：撤销白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初976号民事判决，依法改判并驳回王某全部一审诉讼请求；一、二审诉讼费由王某承担。事实和理由：一、一审法院仅凭房屋买卖协议书就认定王某与刘某存在房屋买卖关系，并认定刘某对案涉房屋有处分权实属错误。1.2013年4月28日，白山中天置业有限公司（以下简称中天公司）出具的收据载明：收到王开本（刘某）购买B1区6号1605房款794400元，2013年5月18日。短短不到一个月时间，刘某即以50万元的价格出售给王某，差价29万之巨，明显不符合交易习惯和生活常理；2.从刘某以往的交易习惯看，有过多次以签订房屋买卖协议的形式作为借款担保向别人借款（或还款）的行为。这里举三个案例：刘某在2016年6月16日与遇军签订商铺买卖协议，该协议实质就是借贷关系（见吉林省白山市浑江区人民法院民事判决书（2017）吉0602民初1715号）；2018年5月14日上午，浑江区人民法院开庭公开审理王志亮诉刘某、于某房屋买卖确认一案，庭审中刘某和王志亮都承认争议的房屋买卖实质是刘某和于某的还债行为；2017年12月1日，尹某找到刘某要求履行商铺买卖协议，刘某告知尹某不能履行协议，并陈述了不能履行协议的理由，刘某陈述（有录音）：刘某为了赶工程进度，急需资金，遂通过大郑防水卷材老板郑娇向小额贷款人徐晓峰借款，并与徐晓峰签订商铺买卖协议，以1504000的价格将6-7轴商铺抵押给对方。借款期限到期后，刘某因无力偿还借款，徐晓峰遂将商铺卖给别人，并找到开发商办理了更名手续，最终导致双方协议无法履行。3.根据一审法院查明的事实，刘某与于某2017年3月离婚时将案涉房屋作为夫妻共同财产分配给刘某。该事实证明一直到2017年3月，于某、刘某还认为案涉房屋是夫妻二人的共有财产，这与2013年5月刘某出卖案涉房屋存在矛盾。对此，一审法院认为刘某对案涉房屋有处分权利是完全错误的，2013年5月案涉房屋是刘某与于某夫妻关系存续期间的夫妻共有财产，房屋买卖协议没有于某签字，并且也没有任何证据证明于某事后有过追认，因此刘某构成无权处分，根据现行《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。就本案，刘某无权单方处分夫妻共有财产，于某也没有事后追认，相反2017年3月刘某与于某离婚时对案涉房屋进行分配的行为是二人对出卖行为的否认。因此刘某与王某签订的房屋买卖协议自始至终无效。二、关于付款，一审法院仅凭一张没有银行印章，没有标明转款用途的银行转账凭条就认定王某全额支付购房款是错误的。一审法院应对刘某与王某二人之间的资金往来情况进行调查后才能作出正确的判断。王某没有提供其资金来源、银行流水等相关佐证。三、关于占有，王某没有提供其对房屋实际控制的物业费、水电费、装修合同等有关证据。四、关于过户登记，一审法院在没有调查的情况下，仅凭案外人陈述就认定未办理过户登记的原因是开发商未办理产权登记是完全错误的。事实上，开发商已经为案涉房屋办理过产权登记，我与浑江区法院执行局办案人员孙甜去开发商中天公司调查案涉房屋时，据中天公同工作人员介绍，开发商为案涉房屋办理产权登记后，刘某找到中天公司要求中天公司和他本人一起去产权登记中心撤回了登记，对此请二审法院查明事实予以确认。由此证明，王某没有办理房屋过户登记并非一审认定的开发商未办理产权登记。王某没能办理过户登记的真正原因是刘某尚未取得房产证，王某对案涉房屋不能过户有两个过错：1.王某明知道刘某没有房产证，过户登记存在障碍，仍与刘某交易，是对自己交易风险的放任，应该自己承担不能过户的后果参考案例：（2020）最高法民申1100号；2.王某客观上存在对他人权利障碍的漠视，没有尽到合理审慎的义务（案涉房产是刘某与于某夫妻共有财产），由此也应该认定不能过户的原因系王某自身过错。五、一审法院判决的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但该规定适用的前提条件是对登记在被执行名下的不动产提出异议，适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于不动产而产生的物权期待权。而本案中案涉房屋尚未登记在被执行人刘某名下，原一审法院直接适用上述规定作出裁判，属适用法律错误，应予纠正。王某对案涉房屋尚未登记在被执行人刘某名下有足够的认知，对签订协议后未能办理过户登记手续也并非没有过错。因此，案外人王某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权宜参考案例《吉林省辽源市中级人民法院民事判决书》（2019）吉04民再2号。总之，本案既达不到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，也达不到规定的四种情形，所以一审判决错误。   王某辩称，一审判决正确。   刘某、于某未陈述意见。   王某向一审法院起诉请求：1.依法终止执行（2019）吉0602执480号之一执行裁定；2.依法确认馨苑小区B16号门市1605号、面积158.88平方米的房屋所有权归王某。事实及理由：2013年5月18日，王某与刘某协商，刘某将其名下的坐落于浑江区馨苑小区B16号一门市1605号、面积158.88平方米的房屋出售给王某，双方约定该房屋总价款50万元。当天，王某交给刘某2万元定金，并签订了房屋买卖协议书。王某在2013年5月23日将房屋余款48万元通过银行转帐给刘某，刘某将房屋所有手续和该房屋钥匙交给王某，该房屋归王某所有。因开发商原因，该房屋至今未办理产权证照，所以刘某至今未按合同约定将该房屋过户给王某。王某接收房屋后，将该房屋租给陈昱光作为库房使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条，王某与刘某签订了合法有效的房屋买卖合同，并已全部支付了房款，在法院查封之前已经合法占有该房屋，未办理产权变更手续原因不在王某本身，而是房产管理中心无法变名及办理房照。现为了维护王某的合法权益，根据《民法总则》、《合同法》及《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起异议之诉，望法院支持王某的诉讼请求。   一审法院认定事实：尹某与刘某、于某买卖合同纠纷一案，2018年12月27日，浑江区人民法院作出（2018）吉0602民初1785号民事判决，判决内容为：“一、刘某、于某于本判决发生法律效力之日起五日内共同向尹某返还购买商铺款35万元，并自2016年9月30日起至35万元款项付清之日止以未清偿款项为基数按中国人民银行同期贷款利率向尹某支付利息。二、刘某于本判决发生法律效力之日起五日内向尹某支付赔偿款36万元。”判决生效后，尹某向浑江区人民法院提出强制执行申请，浑江区人民法院立案受理，执行案号为(2019)吉0602执480号。2019年5月23日，浑江区人民法院作出（2019）吉0602执480号之一执行裁定书，裁定内容为“查封刘某位于白山市浑江区通沟B1区6号楼1605号，面积158.88平方米的房屋，查封期限三年。”王某以其在上述房屋查封前已经购买案涉房屋为由，向浑江区人民法院提出执行异议。浑江区人民法院作出（2019）吉0602执异133号执行裁定，裁定驳回了王某的异议。王某不服，向浑江区人民法院提起执行异议之诉。另查明，2013年4月28日，中天公司出具的收据载明：收到王开本（刘某）购买B1区6号1605房款794400元。同日，白山市中天物业服务有限公司向刘某出具了房屋维修资金、物业费发票、物业服务合同，白山市城市建设开发有限公司出具了住宅使用说明书，案涉房屋入户手续已办理在刘某名下。2013年5月18日，王某与刘某签订房屋买卖协议书，协议约定刘某将馨苑小区B1区6号一门市1605号，面积158.88平方米的房屋出售给王某，房屋总价款50万元。当日，刘某出具了收到王某定金2万元的收据。2013年5月23日，王某通过中国建设银行转给刘某48万元，刘某出具了收到王某B1区6号1605房款48万元的收据。上述案涉房屋维修资金、物业费发票、物业服务合同，住宅使用说明书原件均在王某处。2014年3月1日，王某将房屋出租陈昱光使用至今。刘某向王某出具承诺书一份，内容为：馨苑小区1605门市此房以50万价格卖给王某，房产证下来之后，再给王某办理过户手续，此房只有一套手续，已交王某，钥匙已交给王某，没有第二把钥匙。2017年3月，刘某与于某离婚时约定案涉房屋归刘某所有。一审法院认为，案涉房屋为中天公司开发所有，刘某已办理入户，王某以买受人主张案涉房屋为其所有，要求排除强制执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，需要满足上述法律规定的四个条件排除强制执行。就本案，浑江区人民法院查封前，王某与刘某已于2013年签订有效书面房屋买卖合同，尹某主张2017年刘某与于某离婚时将案涉房屋分割给刘某，不能当然否定房屋买卖合同的有效性，刘某对案涉房屋具有处分权利，其主张缺乏依据，不予支持。王某按买卖合同约定合法占有房屋至今，并向刘某交付了全部购房款50万元，虽然王某未办理产权过户登记，但未办理的原因是开发商未办理产权登记，并非属于王某自身过错导致。因此，王某以房屋买受人权利主张排除强制执行，符合上述法律规定的全部情形，予以支持。关于王某主张案涉房屋归其所有，因案涉房屋未依法办理产权变更登记，不发生效力，故王某的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决：“一、不得执行坐落于白山市浑江区通沟B1区6号楼1605号、面积158.88平方米的房屋；二、驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由王某负担4400元，尹某负担4400元。”。   本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。   本院认为，本案是案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”，本案案外人王某应当提供证据证明其对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王某提供其与刘某签订的案涉房屋买卖合同时间是2013年，而刘某与于某于2017年离婚登记时，双方对案涉房屋作为离婚时的财产进行协议分配，刘某于2019年6月13日在一审法院执行听证时陈述其将该房屋以40万元的价格抵押给王某，相互矛盾，因此不能确认刘某与王某的房屋买卖合同的真实性，从而无法认定王某支付给刘某50万元是双方之间买卖该房屋的价款；王某仅提供房屋出租协议不能充分证明其在案涉房屋被法院查封前合法占有；王某在购买房屋后未及时在开发公司办理变更登记亦有过错。故其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王某未提供充分证据证明其对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。   综上，上诉人尹某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初976号民事判决；   二、驳回王某的诉讼请求。   一、二审案件受理费17600元，由王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 綦家通   审判员 唐 华   审判员 朱济生     二〇二〇年十二月十四日   法官助理 毕 凝   书记员 李佳玮