北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11782号上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1985年10月14日出生，满族，亿海蓝北京数据技术有限公司职员，户籍地河北省承德市平泉县，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：魏某，女，1979年11月19日出生，满族，北京燃气集团职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王郁恩（魏某之夫），住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：雅群，女，1950年5月9日出生，满族，华都肉鸡公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王郁恩（雅群之女婿），住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：李某，女，2007年3月15日出生，满族，学生，住北京市顺义区。法定代理人：魏某（李某之母，即上诉人魏某），住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王郁恩，男，1967年6月27日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：魏新会，男，1950年3月27日出生，汉族，街道退休职工，住北京市西城区。上诉人王丽娜与上诉人魏某、雅群、李某及被上诉人魏新会物权保护纠纷一案，不服北京市西城人民法院（2020）京0102民初16461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判魏某、雅群、李某、魏新会立即腾退北京市西城区27号9幢1层的房屋（以下简称涉案房屋）并交还王丽娜；2.判令魏某、雅群、李某向王丽娜支付涉案房屋自2016年5月9日至2020年4月9日期间的房屋使用费141000元（每个月3000元，按照47个月计算）；3.一、二审诉讼费由魏某、雅群、李某、魏新会负担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，未核实魏某、雅群、李某住房情况，其曾获得政策性分房；2.是否符合腾退条件的证明责任不应由我承担，所谓的腾退条件没有任何文件有明确规定；3.一审判决不按照市场价格认定房屋使用费、按照建筑面积除以1.333折算使用面积后计算租金，均缺乏法律依据；4.其作为房屋所有权人，在外另租房住，经济负担重，魏某、雅群、李某应腾退涉案房屋并支付房屋使用费。魏某、雅群、李某辩称：不同意王丽娜上诉请求。我方因历史原因，一直居住于此，王丽娜要求每月3000元房租标准过高，作为承租人，其应当享有优先购买权。魏某、雅群、李某上诉请求：1.撤销一审判决，改判降低房屋使用费；2.一、二审诉讼费由王丽娜承担。事实和理由同答辩意见一致。王丽娜辩称，不同意魏某、雅群、李某上诉请求，事实和理由同上诉意见。魏新会未到庭发表意见。王丽娜向一审法院起诉请求：1.魏某、雅群、李某、魏新会立即腾退其占用的涉案房屋并交还给王丽娜。2.魏某、雅群、李某、魏新会向王丽娜支付涉案房屋自2016年5月9日至2020年4月9日期间的房屋使用费141000元（每月3000元计算47个月）。3.魏某、雅群、李某、魏新会承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：魏新会与魏益民（2018年去世）系兄弟关系，雅群与魏益民原系夫妻关系，魏某为二人之女。李某系魏某之女。2016年4月22日，罗文伯与王丽娜签订《存量房屋买卖合同》，约定王丽娜购买涉案房屋，建筑面积17.63平方米。双方在上述《存量房买卖合同》中约定第二条房屋权属情况：该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。2019年5月9日，王丽娜取得北京市西城区27号9幢1层房屋（建筑面积17.63㎡，不动产权证号：京（2016）西城区不动产权第XXXX号）所有权。1995年，罗静禅（出租人）与魏新会（承租人）订立《私房租赁契约》，约定由魏新会承租本区巷27号北房2.5间，使用面积：32.9㎡，每月租金：95年46.96元，96年65.52元。本案审理中，法院至北京市西城区落实私房办公室调查并制作调查笔录，该办公室告知涉案房屋性质为标准租私房，有关部门现尚未对魏新会一家进行过任何安置。另查：对于涉案房屋居住情况，魏某、雅群、李某、魏新会称2016年至今涉案房屋由魏某、雅群、李某居住，三人户籍登记在此，魏新会未居住在该房屋内。王丽娜认可魏新会未在涉案房屋内居住，其他人居住情况不清楚，但认为魏某另有住处，认可房屋由魏某、雅群、李某实际控制。对于王丽娜主张房屋使用费一节，王丽娜主张按照市场价格每月3000元支付，魏某、雅群、李某、魏新会均未同意支付房屋使用费。对于王丽娜所述房屋使用费标准，其向法院提交安居客在xxx租房网页截屏，证明涉案房屋所在地周边同等面积住宅租赁市场价在每月3000元以上。访网页显示一室3134元/月，三室一厅、二室一厅16平米招租价格为3000元/月。魏某、雅群、李某、魏新会对此均不认可。本案审理中，双方均未要求对涉案房屋的市场租赁价格进行评估、鉴定。再查：涉案房屋西南侧建有自建房屋一间，用作厨房，约2平米。该自建房屋北墙倚涉案房屋的南墙所建，有单独户门，户门朝东。庭审中，经法院释明，王丽娜对上述自建房屋未提出诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋产权登记在王丽娜名下，故王丽娜为涉案房屋的所有权人，王丽娜对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但涉案房屋性质为标准租私房，产权人虽历经变更，却未改变标准租私房的性质。现魏新会虽然同意腾退涉案房屋，但魏某、雅群、李某实际居住、使用该房屋系因落实私房政策的历史原因形成，有关部门未对其进行过任何安置，且王丽娜就魏某、雅群、李某具备腾退条件未提供相关证据予以证明，因此对于王丽娜要求魏某、雅群、李某腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。对于王丽娜主张的房屋使用费一节，王丽娜作为涉案房屋的产权人，对该房屋享有收益的权利。现魏某、雅群、李某占用其所有的房屋，应向王丽娜支付房屋使用费。虽然魏新会与原房屋产权人签订有租赁契约，但其现未占用涉案房屋，房屋使用费应由实际占用人魏某、雅群、李某自王丽娜取得房屋产权登记开始向其支付。对于房屋使用费的标准，鉴于涉案房屋性质来源于标准租私房，具有一定历史因素，不宜完全按照市场价格执行。随着国家经济的发展和居民生活水平的提高，政府确定的标准租私房租金指导价格已经远远低于市场价格，结合相关政策、物价水平等因素，对于涉案房屋使用费标准，法院酌定为每月每平方米使用面积75元。对于王丽娜要求过高部分，法院不予支持。对于房屋使用面积的计算，法院根据涉案房屋权证记载建筑面积除以1.333计算涉案房屋使用面积。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年10月判决如下：一、自判决生效之日起十五日内，魏某、雅群、李某给付王丽娜2016年5月9日至2020年4月9日的房屋使用费46654.03元；二、驳回王丽娜的其他诉讼请求。如果魏某、雅群、李某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，涉案房屋所有权登记在王丽娜名下，依据物权法定原则，其作为所有权人依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利应当予以保护。但同时需要指出的是，根据本案现已查明的事实，涉案房屋的性质来源于标准租私房，区别于一般商品房。魏某、雅群、李某实际居住、使用该房屋，系基于特定历史背景而形成。根据本案现有证据，未见有关部门对魏某、雅群、李某进行过安置，亦未见其具备腾退条件。在此情况下，一审判决在酌情判令房屋使用费的前提下，对腾退房屋的诉讼请求不予支持，处理原则正确，本院予以确认。关于房屋使用费的数额。如上所述，涉案房屋性质来源于标准租私房，其形成具有一定历史因素，不宜完全按照市场价格执行。一审法院结合相关政策、物价水平等因素，酌定房屋使用费标准，并根据涉案房屋使用面积及王丽娜取得涉案房屋产权的登记时间，计算出涉案房屋使用费数额，符合本案客观实际情况，本院予以确认。王丽娜与魏某、雅群、李某各自关于一审法院认定使用费标准不当的上诉理由，均依据不足，本院不采信。综上所述，王丽娜、魏某、雅群、李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4152元，王丽娜负担3120元（已交纳），魏某、雅群、李某负担1032元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二〇年十二月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝