上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0107执异178号案外人：福建省德化县融辉陶瓷有限公司，住所地福建省泉州市德化县龙浔镇。法定代表人：李培辉。申请执行人：杨令，女，1974年4月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓雯，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被执行人：福建省德化福杰陶瓷有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人：吴碧珠。委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴学涵，福建邦平联展律师事务所律师。本院在执行(2020)沪0107执3562号杨令申请执行福建省德化福杰陶瓷有限公司(以下简称福杰公司)、林福文债权转让合同纠纷一案中，案外人福建省德化县融辉陶瓷有限公司(以下简称融辉公司)向本院提出书面异议，要求解除福建省德化县浔中镇诗墩工业项目区[土地证号：德国用(2016)字第737**，以下简称系争土地]土地使用权的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人融辉公司称：其作为乙方与被执行人福杰公司作为甲方于2019年6月17日签订《房地产买卖协议书》，约定交易标的为座落于福建省德化县浔中镇诗墩工业项目区的土地和厂房，其中标的1为厂房，标的2为系争土地，总价为XXXXXXXX元(币种为人民币，以下均同)。被执行人于2019年6月20日将标的物全部交付给其，同时约定：系争土地可建厂房面积为地上3157.25平方米，由甲方负责报批手续、建设施工及办理不动产权证，并于取得不动产权证之日起15日内变更至乙方或乙方指定的公司名下，乙方于办理过户手续当天支付尚欠购房款50万元给甲方。《房地产买卖协议书》签订后，上述标的1于2019年7月5日办理了不动产变更登记手续，标的2既系争土地也于交付后着手施工建设，上述《房地产买卖协议书》约定的价款其已全部支付给被执行人(包括约定预留的50万元)。其认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其具备了可以排除执行的全部要件，本院对系争土地的查封缺乏依据，请求本院解除对该土地的查封。案外人对其所述向本院提某如下证据，1、本院的(2020)沪0107执3562号通知、执行裁定书；2、被执行人福杰公司作为甲方与案外人融辉公司作为乙方于2019年6月17日签订的《房地产买卖协议书》、权利人登记为融辉公司的闽(2019)德化县不动产权第XXXXXXX号、闽(2019)德化县不动产权第XXXXXXX号不动产权证书；3、被执行人福杰公司于2019年6月17日、2019年7月12日、2020年8月31日出具的《收据》(其中2019年6月17日出具二份)、网上银行电子回单二份、电子银行业务回单一份及存款明细账一份；4、权利人登记为被执行人福杰公司的德国用(2016)第73715号、德房权证德化字第XXXXXXXX号、德房权证德化字第XXXXXXXX号不动产权证。申请执行人杨令称：不同意案外人的异议请求，根据案外人与被执行人签订的《房地产买卖协议书》第16条，案外人只某某系争土地建房后才能办理产权过户手续并支付剩余的购房款50万元，但根据被执行人提某的材料，被执行人在2015年至2017年就知道该土地无法建房，故上述条款的约定无法证明系争土地的使用权已经合法转让给案外人；案外人提某的转账凭证及收据中部分是被执行人应当归还的投资款和利息，该部分款项不能认定为购房款；系争土地至今并未实际建设，案外人无法证明已实际占有该土地。系争土地登记在被执行人名下，本院查封合法有效。申请执行人对其所述向本院提某如下证据，1、有关系争土地的《土地登记卡》；2、被执行人福杰公司与德化县国土资源局于2014年12月5日签订的《国有建设用地使用权出让合同》。被执行人福杰公司称，同意案外人所某的异议请求，其确实将系争土地与另两幢厂房一并转让给案外人，也收到了案外人的所有款项，因系争土地与三峡移民区的移民产生纠纷，且因大雨导致地面塌陷，被国土资源局认定为该地块存在危险不宜建房，故至今未开发。其目前向国土资源局申请置换该地块，但尚未置换成功。被执行人向本院提某其向福建省德化县国土资源局递交的《申请报告》。本院查明：根据本院(2020)沪0107执3562号案卷材料，申请执行人于2020年8月10日依据本院作出的(2019)沪0107民初12381号民事判决书，向本院申请执行，要求福杰公司、林福文支付佣金、逾期付款的违约金合计XXXXXXX.27元。本院以(2020)沪0107执3562号立案后，向被执行人发出执行通知书，于2020年9月30日查封系争土地，于2020年11月5日向被执行人福杰公司送达(2020)沪0107执3562号执行裁定书、通知。根据福建省德化县不动产登记中心于2020年11月16日出具的《土地登记卡》公示信息载明，系争土地权利人为被执行人福杰公司，地号为75-(3)-217，图号为58，宗地面积为1369.1平方米，用途为工业，座落为诗墩工业项目区，终止日期为2065年1月3日，土土地证号为737**另，案外人与被执行人于2019年6月17日签订的《房地产买卖协议书》第十六条载明：“上述房地产标的2可建厂房面积为地上3157.25平方米(详见审批图纸)，由甲方负责施工建设，报批手续费用由甲方承担，建设费用由乙方承担，甲方应办理标的2一手不动产权证，并于取得不动产权证之日起15天内将产权过户变更至乙方或乙方指定的公司名下，办理初始不动产权证及过户费用由乙方负担，待办理好标的2产权过户手续当天，乙方再支付尚欠房款500000.00元给甲方。”在本案审查过程中，案外人与被执行人确认约定上述《房地产买卖协议书》第十六条的原因为国家政策规定土地不能交易，必须由权利人在该土地建房后连同土地一起办理交易过户手续，系争土地上至今尚未建房。上述事实由(2020)沪0107执3562号案卷材料、《房地产买卖协议书》、《土地登记卡》及本院的听证笔录等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，由于国家政策规定禁止土地直接交易，必须由权利人在该土地建房后连同土地一起才可进行交易过户，基于此案外人与被执行人签订的《房地产买卖协议书》第十六条作出了符合上述政策规定的约定，故该《房地产买卖协议书》中有关系争土地买卖的约定属附条件和期限的合同，在所附条件和期限尚未成就时，该协议中有关系争土地买卖部分尚未生效，不符合上述“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；又因案外人购买尚未具备交易条件的系争土地，无法办理该土地过户原因由其自身造成，故案外人所某异议也不符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。由于上述司法解释中只有同时满足四项条件的案外人异议才能得到支持，而本案案外人所某异议在不符合该司法解释第(一)、(四)项规定的情况下，本院对其异议请求难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人福建省德化县融辉陶瓷有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  任三扣人民陪审员  蒋心红二〇二〇年十二月十四日书 记 员  陆姗姗附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……3、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。