广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申12621号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴泽彬，男，1976年2月23日出生，汉族，住广东省潮安县。委托诉讼代理人：黄艳明，广东泽萃律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：清远市富荣市场物流有限公司，住所地清远市新城区**区****楼**。法定代表人：林志平，执行董事。再审申请人吴泽彬因与被申请人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称清远富荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2020）粤18民终1288号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴泽彬申请再审称，1.吴泽彬无需向清远富荣公司支付商铺租金。清远富荣公司在二审时提交的证据《水电表原始表抄表记录》明显与事实不符，不能证明吴泽彬在2018年7月前仍在使用商铺。清远富荣公司提交的证据与其在一审时向法院提交证据5《租户欠缴费明细表》的电表读数明显不一致。清远富荣公司在一、二审提交的证据从中可发现2017年7月至2018年7月期间的每月电表读数均不相同，无法准确、真实反映吴泽彬有一直在使用商铺。根据清远富荣公司在二审时提交的证据《水电表原始表抄表记录》载明吴泽彬有三栏名字（表示三卡商铺），可是只有一栏名字中记载有从2015年至2018年6月的电表读数，其他两栏的名字中没有记载电表读数，可反映吴泽彬承租三卡商铺只有一卡是在使用，退一步假若吴泽彬需要缴纳租金也不应该缴纳三卡商铺租金，但二审判决却用三卡商铺的租金平均数计算三卡商铺应付的租金明显错误。根据《商铺租赁合同》第一条约定吴泽彬承租的商铺用于经营冻品，从2015年开始至2018年7月份每月电表的读数递增不大，大多数都是一至二度电递增幅度，由此可见，吴泽彬并没有正式使用商铺用于经营冻品。吴泽彬在2018年7月8月刷卡缴费，不能证明支付的费用是到2018年7月8日的，这只是补缴2015年度的电费。不能证明吴泽彬支付水电费，也不能推断出吴泽彬在2018年7月份前仍在使用商铺。基于以上事实，二审法院单从清远富荣公司提交的《水电表原始表抄表记录》就直接认定吴泽彬于2018年7月31日搬离明显错误，无论是三相电的读数还是二相电的电表读数，都不能真实反映出吴泽彬自2015年至2018年6月前有使用清远富荣公司的商铺。2.吴泽彬无需支付滞纳金（违约金）给清远富荣公司。本案是租赁合同纠纷，对于租金的支付时间应以合同约定的条款为准。合同第二条明确约定：“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”。本案中，市场建筑工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位在《竣工验收备案表》上面签署同意验收或验收合格的时间均为2018年11月28日，2018年12月12日才竣工验收备案。2018年12月12日之前绝对不具备法定的开业条件。由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，且清远富荣公司一直都没有向吴泽彬明确起租时间，因此吴泽彬不存在违约行为。清远富荣公司于2015年6月17日发出《清远农批公告》，承诺“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”，但其后清远富荣公司并未另行通知过具体起租时间。因此，吴泽彬也无需支付租金和违约金，应退还保证金和首期租金给吴泽彬。3。二审法院判决清远富荣公司支付水电费、物业管理费和垃圾费及滞纳金明显依据不足。清远富荣公司不是物业服务主体，没有提供物业服务的事实，其提交的《经营管理协议》不是物业服务合同，两者不能混为一谈。前期提供物业服务的清远市汇家美物业服务有限公司早在2015年11月30日之前就已退出农批市场。合同第二条第4点约定:“水电费：按清远市供水供电部门核定的水电价格。甲方每月31日前至乙方抄取水电表读数并核算费用后以明细单据方式发缴费通知至乙方。”但清远富荣公司没有按月抄表并将核算费用单据按月发给吴泽彬,现清远富荣公司要求支付2015年至2018年的水、电费，清远富荣公司一直没有按合同约定要求吴泽彬确认水、电费的抄表读数，致使数据没有真实反映当时的情形，故此清远富荣公司存在过错，吴泽彬不应当承担水、电费。据此，请求本院撤销二审判决，对本案进行再审。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用关于吴泽彬应否向清远富荣公司支付商铺租金及违约金的问题。经一审法院查明，清远富荣公司将位于清城区出租给吴泽彬使用，双方构成房屋租赁合同关系。涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响。虽然双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，但从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的内容，以及双方对起租时间无法达成一致意见，并引发纠纷可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致。一、二审法院酌情确定从竣工验收日为2018年3月12日起作为租金起算日，并无不当。至于吴泽彬欠商铺租金及其违约金多少的问题。合同中约定的三年租赁期中的23号、24号、25号商铺租期为三年，23号商铺租金每月为3737元、24号商铺租金每月为3763元、25号商铺租金为每月4299元，合同期内三年免除租金共18个月。鉴于双方对交还商铺的时间及解除合同的时间双方均未举证证明，二审法院根据吴泽彬在2018年7月8日缴纳了涉案商铺的相关费用以及吴泽彬于2015年4月5日申请对商铺进行装修等情况，确认吴泽彬于2018年7月31日搬离涉案商铺及合同解除时间为2018年7月31日，并按照合同中约定的三年租赁期中上述商铺月平均租金以及扣除免租期18个月计算得出吴泽彬拖欠租金为27730元。吴泽彬已缴纳的保证金23598元，抵扣首月租金11799元后，剩下保证金为11799元，再与所欠的租金27730元抵扣，吴泽彬仍欠租金15931元。故二审判决吴泽彬应向清远富荣公司支付租金15931元及支付从2018年4月6日起至还清款项之日止按年利率24%计算违约金，亦无不当。关于水电费、物业管理费和垃圾费应由谁承担的问题。案涉租赁合同约定，承租人要支付管理费和水电费。其中，水电费约定按供水供电部门核定的价格计，每月由清远富荣公司抄表后发缴费通知给承租人；水电费和垃圾处理费明细虽然为清远富荣公司单方制作，但双方签订合同时约定的计价标准和缴费通知方式符合租赁合同中一般的水电费、垃圾处理费缴费习惯。清远富荣公司承认吴泽彬已缴纳13栋23号商铺的2017年6月之前的电费，缴纳了23号、24号、25号商铺的2018年7月前的垃圾费、水费，尚欠13栋23号商铺的2017年7月之后的电费。因此，二审法院根据双方当事人之前对水电费的刷卡记录、现金的缴费习惯，计算出吴泽彬拖欠使用商铺期间的电费为22759元。对于物管费的结算标准问题，由于管理费计算标准没有约定，因此，二审法院参考该院(2017)粤18民终1840号生效判决确定物管费标准为每月每平方2.37元，计算出承租人吴泽彬在租赁期内拖欠物管费为19907元(215.37平方米x2.37元x39)。综上，基于物业管理费、水电费、垃圾处理费为承租人吴泽彬在使用商铺期间即从2015年至2018年实际发生费用。故二审法院判决吴泽彬还应支付使用商铺期间的电费为22759元及其物管费为19907元，并无不当。综上所述，吴泽彬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回吴泽彬的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴钰兰