河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20770号原告方源，男，1990年6月10日出生，汉族，住河南省林州市。委托代理人王晓雷，河南言亮律师事务所律师。被告河南鼎天置业有限公司，住所地郑州市郑东新区薛岗社区**楼******，统一社会信用代码：91410100775100680H。法定代表人崔俊芳，总经理。委托代理人岳媛，河南天基律师事务所律师。委托代理人张楠楠，河南天基律师事务所律师。原告方源诉被告河南鼎天置业有限公司（以下简称河南鼎天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晓雷，被告委托代理人岳媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东的房屋。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任。原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给原告。2019年12月份，被告通知原告接房，但并未向原告出示建设行政主管部门出具竣工备案表及合同约定的相关验收合格证明文件。同时，至今被告未办理下来涉案房屋的相关验收合同证明文件。被告至今未按约定向相关部门报送初始登记资料并经受理。原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州市关于房屋交付的规定。现被告通知原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；同时被告至今未能向相关部门报送涉案房产的初始登记资料并经过受理，应当承担逾期交房及逾期报送产权初始登记资料并经受理的违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告以总房款1724008元为基数按照日利率0.1‰计算自2019年10月1日起至按照《商品房买卖合同》约定的达到交付条件时向原告完成实际交付之日止的违约金（截至2020年11月3日，暂计68787.92元）；2、被告支付原告以总房款1724008元为基数按日利率0.01%计算自2020年4月1日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金（截止2020年11月3日，暂计37238.57元）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称,一、涉案房屋的建设项目自开工建设以来，因受政府政策管控，扬尘管控期间，被严禁施工，导致工期持续延误。鼎天公司无法按照合同原约定的时间交付房屋，并非鼎天公司自身原因造成。二、根据鼎天公司与原告签订的《商品房买卖合同》的相关约定，因政府防尘治理要求停工，交房期限相应顺延，鼎天置业并不存在逾期交房的违约情形，不应当承担逾期交房的违约责任。三、××肺炎疫情的不可抗力影响，造成鼎天公司办理工程竣工验收及产权登记延期。四、因原告存在逾期支付购房款的情况，按照原被告签订的《商品房买卖合同》的相关约定，被告有权延期交房。五、被告已向原告交付钥匙，原告验收房屋后于2020年4月19日向被告申请装修实际收房，原告认可房屋的交付条件及交付标准，被告并不存在逾期交房的情况，不用承担逾期交房的违约责任。六、根据原被告签订的《商品房买卖合同》，被告向相关部门报送房屋初始登资料的时间为房屋交付使用后180日内。故报送房屋初始登记资料的起算时间应自房屋交付使用起计算。交房时间顺延后，报送产权登记资料的时间应在180日基础上也一并予以顺延，顺延后报送初始登记资料的时间并未届满，被告不应向原告支付逾期报送初始登记资料的违约金。七、鼎天公司与原告就涉案房屋项下所有争议的相关事宜已达成一致，原告确认已收到被告向其支付的7930元，无需再另行向原告支付任何逾期交房或逾期办理产权证的违约金。经审理查明：2018年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房，总房款为1724008元，其中尾款120万元为商业贷款，应于2018年4月5日支付。被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。产权初始登记：被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。合同附件四第八条第四款约定：原告同意在未向被告结清全部购房款及应由原告支付的款项时，被告有权不予交房且不视为逾期交房，原告同意被告将本合同第八条交房日期顺延至原告向被告付清全部购房款及相关款项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。上述合同签订后，原告支付了全部购房款，其中尾款120万元由兴业银行股份有限公司郑州分行于2018年5月10日发放给被告。2019年9月23日，被告发送房屋延期交付告知函，载明整个施工期间，受大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，按照要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，鼎天东尚房屋将延期交付。被告提交多份环境污染防治、扬尘治理的文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。2020年4月19日，原告办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表。2020年5月23日，原告提出装修申请。同日，原告向被告出具收条，载明：今收到河南鼎天置业有限公司7930元。2020年11月2日，涉案房屋所在的6号楼的竣工验收备案。以上事实由商品房买卖合同、发票、银行电子回单、收条、延期交房告知函、房屋验收表、装修申请表、入伙手续办理流转单、工程竣工验收备案表及庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按约将竣工验收合格的房屋于2019年9月30日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于案涉房屋交房时间问题，原告办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表并于2020年5月23日提出装修申请，故该日期应认定为房屋交付日期，故原告接收案涉房屋后的逾期交房违约金不应再支持。关于被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素；又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据合同约定及履行情况、被告违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，本院酌情扣减150天。经计算，截至2020年5月23日的违约金为14826.47元（1724008元×0.1‰×86天），扣除被告已支付的7930元，对原告请求的逾期交房违约金，本院以6896.47元予以部分支持。关于被告辩称原告逾期支付购房款，故交房日期应相应顺延。经审查，原告存在逾期付款情形，根据合同附件四第八条第四款约定，被告有权将商品房买卖合同第八条约定的交房日期2019年9月30日顺延至原告向被告付清全部购房款及相关款项后30日内。原告于2018年5月10日付清全部购房款，仍在合同约定的被告向原告交付房屋的日期之前。且本院已对被告逾期交房天数扣减150天，足以弥补被告损失，故被告该项辩称，本院不予采信。关于原告诉请的未按约报送初始登记资料违约金，合同附件四第六条约定被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。本院认为，报送初始登记资料虽约定为2020年3月31日，但该日期后括号内容注释为房屋交付使用后180日内，该内容系对前述报送日期的解释说明，即限定报送日期在房屋交付使用后一定期限内履行完毕。原告于2020年5月23日接收案涉房屋，被告报送初始登记资料最后期限应为2020年11月19日，被告至今未将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付违约金，故被告应以1724008元为基数，按日0.1‰的标准向原告方源支付自2020年11月19日至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南鼎天置业有限公司支付原告方源逾期交房违约金6896.47元，于本判决生效后十日内付清；二、被告河南鼎天置业有限公司以1724008元为基数，按日0.1‰的标准向原告方源支付自2020年11月19日起至首次登记资料被不动产登记部门受理之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告方源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元,减半收取1210元，由原告方源负担610元，被告河南鼎天置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十二月十七日书记员  李亚楠