湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2687号 上诉人（原审原告）：冯祥云，男，汉族，1952年9月22日出生。 委托诉讼代理人:廖永茹，女，1951年10月13日出生，汉族。 委托诉讼代理人：熊静，湖南弘一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永州市裕康房地产开发有限公司。 法定代表人：朱辉雄，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：文菊花，女，汉族，1956年10月06日出生。 委托诉讼代理人欧阳霖，湖南濂溪律师事务所律师。 第三人：唐琼，女，汉族，1964年6月27日出生。 第三人：唐融宽，男，汉族，1991年10月20日出生。 委托诉讼代理人王朝，湖南国风德赛律师事务所律师(特别授权)。 上诉人冯祥云与被上诉人永州市裕康房地产开发有限公司（以下简称裕康房地产公司）、文菊花、第三人唐琼、唐融宽商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人冯祥云及其委托诉讼代理人廖永茹、熊静、被上诉人文菊花及其委托诉讼代理人欧阳霖、原审第三人唐琼、唐融宽及其委托诉讼代理人王朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯祥云上诉请求：依法撤销原审判决第三项，改判上诉人被上诉人及第三人连带赔偿上诉人诉讼请求中明确的装修费、通行楼梯、房屋差价及诉讼费、鉴定费。事实与理由：1、原审判决认定二楼202房装修、装饰及投资设施设备损失816843.5元，该损失在与第三人的诉讼中已经处理，由第三人进行了补偿的说法与事实不符，实际上还有50%没有得到补偿。2、原审判决认定300房装修装饰及设施价值2231400元，还在租期内提出不予赔偿不正确，三楼300与二楼202房均用来开酒店，是一个整体，因202房无法使用，300房也失去了使用价值，应赔偿该楼的装修损失。3、上诉人向案外人购买楼梯花费的36万，也是作为酒店使用，酒店未开成，该部分费用也应赔偿。4、诉讼费、鉴定费180229元，被上诉人、第三人的违约行为在先，应该赔偿。5、购房款差价400万已经第三方评估机构鉴定，应该赔偿。 文菊花辩称，一是我们始终认为二楼202房应该是有效合同，三方为了202房打官司很多年，导致本案商品房买卖合同无效的过错都是原审第三人造成的，上诉人与被上诉人均没有过错。二是三楼300房的装修问题，一直由上诉人租赁中，一直没有交给我们。本案诉讼是202房的买卖合同，与300房的租赁合同没有关联。三是购房款差价400万于法无据，不应支持。 裕康房地产公司没有发表答辩意见。 唐琼、唐融宽辩称，一是二楼的装修装饰损失80余万元已经被法院判决，本案不应再做处理。二是三楼是上诉人与文菊花签的租赁合同，根据合同相对性原则，不应当在本案解决，与本案没有关联。三是楼梯也是上诉人向第三人购买，与本案无关。四是双方长达10余年的诉讼，都是上诉人、文菊花作为原告启动，且都是以败诉结束，造成巨额的诉讼费的原因主要在上诉人，法院判决上诉人承担鉴定费、诉讼费没有错误。五是购买二楼202房的协议无效，房屋差价没有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 冯祥云向一审法院起诉请求：判令连带返还购房定金40万元以及购房款20万元，共计60万元；2.判令连带赔偿原告商品房买卖合同无效造成的各项损失共计7980472.5元。 一审法院认定事实：2007年11月，裕康房地产公司竟标得到道县道江镇潇水中路东侧(原商务局)土地一宗，使用权面积为1410.05㎡，后由文菊花与唐振合作开发。2009年12月15日，道县房产局为裕康房地产公司道县外贸大厦进行了初始登记。同一天，道县房产局将道县外贸大厦第二层、第三层进行了转移登记，分别登记在唐振与文菊花名下。2010年11月，冯祥云以总房款600万元的价格购买裕康房地产公司外贸大厦202房的商品房用以经营百万庄大酒店，并于同年11月22日交定金20万元。2011年1月12日，冯祥云交购房款20万元，道县外贸大厦项目部出具收条给冯祥云，内容为：“今收到冯老板交房款20万元正（200000元），收款人道县外贸大厦项目部财务专用章、文菊花，2011.元.12号，用于唐振到市消防10万元”。2011年5月18日，裕康房地产公司道县外贸大厦项目部与永州市百万庄大酒店在道县外贸大厦项目部签订了《商品房买卖合同》，出卖人盖了永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦项目部的章，文菊花、唐振在合同上签名，买受人盖了永州市百万庄大酒店章，冯祥云在合同上签名。2011年10月8日，冯祥云与文菊花签订了《道县外贸大夏三楼租赁合同》，租赁了道县外贸大夏三楼的300房，租期从2011年11月1日至2020年9月30日止。2011年10月8日，冯祥云因经营所需，与张志签订《楼梯让售协议》，以36万元的价格购买了相邻的张志名下楼梯产权的40%作为通道使用。冯祥云经唐振和文菊花同意后于2010年12月3日开始对道县外贸大厦第二层202房（登记在唐振名下）及三层300房（登记在文菊花名下）装修等，准备开道县百万庄大酒店。在装修过程中因消防不达标，被消防部门多次要求停工。2011年10月11日房屋装修完毕，2011年11月1日道县百万庄大酒店试运营，冯祥云邀请唐振、文菊花参加酒宴，唐琼也一同参加。因被告一直未取得该房屋的一级消防许可证，导致房屋一直未办理产权交易过户登记。2012年1月10日，唐振因疾病突然死亡。道县外贸大厦第二层已于2014年4月24日过户登记至唐琼、唐融寬名下。唐琼系唐振之妻子，唐融宽系唐振之子。唐振之父唐化纯已放弃涉案财产的继承权。后原告冯祥云与唐振遗属唐琼、唐融宽之间进行了多场的诉讼维权纠纷，后经法院判决将道县外贸大厦第二层确权给了唐振的遗属唐琼、唐融宽。唐琼、唐融宽向本院申请强制执行，法院要求冯祥云搬离该房屋。唐琼、唐融宽于2016年11月1日起诉要求冯祥云支付外贸大厦第二层房屋的租金，冯祥云、道县百万庄大酒店提起反诉要求唐琼、唐融宽支付装修损失。一审法院判决：一、冯祥云及妻子廖永茹支付唐琼、唐融宽租金及房屋占用费1576600元；二、唐琼、唐融宽补偿冯祥云装修装饰残值1633687元；三、鉴定费130000元，由唐琼、唐融宽负担30000元，冯祥云负担100000元；四、驳回冯祥云、道县百万庄大酒店的反诉请求；五、驳回唐琼、唐融宽的其他诉讼请求；六、驳回冯祥云的其他反诉请求。唐琼、唐融宽不服，提起上诉，永州市中级法院于2018年10月26日作出判决：一、维持湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1805号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1805号民事判决第二项；三、上诉人唐琼、唐融宽补偿被上诉人冯祥云装修装饰残值816843.5元。 一审法院认为：本案争执的焦点：一、主体问题；二、合同效力问题；三、责任承担问题；四、所诉赔偿应否支持问题。 1、关于主体资格：冯祥云以未登记的永州百万庄大酒店的名义与被动签订的商品房买卖合同就应该以冯祥云为当事人。道县房产局为裕康公司道县外贸大厦进行初始登记的房屋所有权人，且双方签订《商品房买卖合同》时永州市裕康房地产开发有限公司的法定代表人是文菊花，文菊花及股东唐振在合同上签了名，因此，以项目部名义所签合同实应认定为永州市裕康房地产开发有限公司所为。本案《商品房买卖合同》虽然是盖裕康房地产公司道县外贸大厦项目部的章，但涉案房屋是由文菊花及唐振合伙挂靠在裕康房地产公司名下开发建设。因此，本案的被告应为永州市裕康房地产开发有限公司和文菊花。第三人唐琼、唐融宽作为唐振的法定继承人，已经继承唐振遗产的涉案房屋，唐琼、唐融宽应当作为当事人承担唐振在本案中应承担的责任和债务。2、关于合同效力：裕康房地产公司隐瞒道县外贸大厦第二层房屋已卖给唐振并办理房屋过户手续的事实仍与冯祥云签订《商品房买卖合同》，导致该合同无法履行，损害了冯祥云的利益，因此，该《商品房买卖合同》属无效合同。3、关于责任承担：造成该《商品房买卖合同》无效的责任在永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花和唐振，应由永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花和唐振承担责任。唐琼、唐融宽继承了唐振遗产的涉案房屋，因此，唐振承担的责任应由唐琼、唐融宽承担。具体赔偿项目：20万元定金，本案中，冯祥云所交定金20万元属立约定金，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，定金合同成立并生效，应当双倍返还定金。20万元购房款，道县外贸大厦项目部出具收条给冯祥云，内容为：“今收到冯老板交房款20万元正（200000元），收款人道县外贸大厦项目部财务专用章、文菊花，2011.元.12号，用于唐振到市消防10万元”。冯祥云要求按月息2%计算利息，冯祥云虽然提供了2011年9月24日、10月23日、12月5日道县百万庄大酒店投股协议书三份，但该协议是因道县百万庄大酒店装修需要资金而邀伍枝美、冯玉枝等人入股分红，不能证明入股资金是购房资金，因此，冯祥云要求按月息2%计算利息，证据不足，不予支持，可按中国人民银行同期同类贷款利息从2011年1月12日计算至给付之日止。装修装饰及设施价值,冯祥云提出要求赔偿202房装修装饰及设施价值未赔的816843.5元(202房装修装饰及设施价值1633687-第三人已赔816843.5元)，法院庭审已查明，且2楼202房装修损失在道县法院（2016）湘1124民初1805号民事判决书、永州市中级法院（2018）湘11民终2297号民事判决当中已经处理完毕即由唐琼、唐融宽补偿冯祥云2**房装修装饰残值816843.5元。因此，冯祥云提出的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。冯祥云提出要求赔偿300房装修装饰及设施价值2231400元。经查，2011年10月8日，冯祥云与文菊花签订了《道县外贸大夏三楼租赁合同》，租赁了道县外贸大夏三楼的300房，租期从2011年11月1日至2020年9月30日止。冯祥云还在租期内，其在租期内提出要求赔偿300房装修装饰及设施价值2231400元，证据不足，理由不充分，不予支持。购买他人楼梯通行开酒店的36万元,该协议是冯祥云与案外人之间的协议，与本案无关，因此，冯祥云提出要求赔偿购买他人楼梯通行开酒店的36万元，证据不足，不予支持。诉讼费80229元、鉴定费100000元,为法院判决冯祥云应承担的费用，要求赔偿，证据不足，不予支持。购房差价400万元,因本案的房屋买卖合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。况且，冯祥云只支付了购房定金20万元和购房款20万元，并未支付全部购房款，因此，冯祥云的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，依照相关法律规定，判决：一、限永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花、第三人唐琼、唐融宽于判决生效后三十日内连带双倍返还冯祥云购房定金40万元；二、限永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花、第三人唐琼、唐融宽于判决生效后三十日内连带返还冯祥云购房款20万元及利息；三、驳回冯祥云的其他诉讼请求。案件受理费71863元，由冯祥云负担60000元，裕康房地产公司、文菊花及唐琼、唐融宽负担11863元。 二审期间，冯祥云提交一份新证据即建筑工程师的计算结果，拟证明二楼不能正常通行，就不能单独使用第三楼。 文菊花、裕康房地产公司、唐琼、唐融宽质证认为：该证据不是新证据，不能作为证据使用。 本院综合认证认为：该证据的建筑工程师身份无法查明，也没有其他证据予以佐证，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、二楼202房屋装修款816843.5元是否需要补偿；2、三楼300房屋装修款2231400元是否赔偿；3、购买第三人楼梯36万是否赔偿；4、诉讼费、鉴定费是否赔偿；5、房屋差价400万是否赔偿。现评析如下： 关于焦点一：因2楼202房装修损失在道县法院（2016）湘1124民初1805号民事判决书、永州市中级法院（2018）湘11民终2297号民事判决当中已经处理完毕即由唐琼、唐融宽补偿冯祥云2**房装修装饰残值816843.5元。根据一事不再审理的原则，对冯祥云提出的该项诉讼请求，不予支持。 关于焦点二、焦点三：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，裕康房地产公司隐瞒道县外贸大厦第二层房屋已卖给唐振并办理房屋过户手续的事实仍与冯祥云签订《商品房买卖合同》，导致该合同无法履行，被确认为无效合同，主要责任在裕康房地产公司、文菊花和唐振，应承担相应的赔偿责任。冯祥云与购买二楼202房、租赁三楼300房、购买第三人楼梯的主要目的是开设百万庄大酒店，而作为二楼202房现已无法使用，上诉人开设大酒店的目的无法实现，而三楼300房的装修款、购买第三人楼梯均是上诉人由此产生的损失，对此，裕康房地产公司、文菊花、唐琼、唐融宽应承担赔偿责任。本院认为，三楼300房的装修款、购买第三人楼梯应比照法院已有判决的二楼202房标准，分别为：2231400元×50%＝1115700元；360000元×50%＝180000元，共计1115700元+180000元＝1295700元。 关于焦点四：因诉讼费及鉴定费已被法院另案判决，根据“一事不再理”的原则，冯祥云要求承担的该些费用，本院不予支持。 关于焦点五：根据因购房差价4000000元不属于合同无效后的直接损失和信赖利益，且冯祥云仅支付了20万元购房款，并未支付全部购房款，冯祥云要求赔偿购房差价4000000元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，冯祥云的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初1800号民事判决第一、二项； 二、撤销湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初1800号民事判决第三项； 三、限被上诉人永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花、原审第三人唐琼、唐融宽收到本判决之日起三十日内连带赔偿上诉人冯祥云三楼装修装饰及购买他人楼梯的损失1295700元； 四、驳回上诉人冯祥云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费71863元，由上诉人冯祥云负担50000元，由被上诉人永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花及原审第三人唐琼、唐融宽负担21863元；二审案件受理费62063元，由上诉人冯祥云负担40000元，由被上诉人永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花及原审第三人唐琼、唐融宽负担22063元。 本判决为终审判决。 审判长  夏宁春 审判员  杨世清 审判员  李 飞 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  杨 颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。