北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8299号上诉人（原审被告）：李德来，男，1966年11月9日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人（原审被告）：杨艳君，女，1966年9月17日出生，汉族，住北京市门头沟区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董宝柱，男，1964年10月11日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审第三人）：杨俊霞，女，1964年10月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张博，北京市亚太律师事务所律师。上诉人李德来、杨艳君因与被上诉人董宝柱、杨俊霞合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。李德来、杨艳君上诉请求：1．改判认定上诉人与被上诉人不存在借名买房合同；2．本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人李德来、杨艳君与被上诉人董宝柱、杨俊霞之间就涉案房屋形成借名买房合同显属认定事实错误，双方不存在事实借名买房合同关系。司法实践中，当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。本案中，董宝柱提供的证据、以及结合各方当庭陈述不足以证明存在事实借名买房的合同关系。首先，关于出资问题。李德来没有自己的住房，在多年摇号成功之后，能够以低价购买政府政策房是天大的喜事，轻易放弃购房显然不合情理。李德来家庭困难，为了购买涉案房屋，从其哥哥李某处借款人民币20万元（李德来个人银行账户明细能够证明，该笔款项于2013年11月25日转入）。2013年12月5日购房当天，李德来刷卡支付购房款215783元，将包括上述借款在内的几乎自己全部款项支出，打算贷款购买涉案房屋。如果存在借名买房关系，李德来怎么可能把自己刚借到20万元巨款再借给董宝柱？而不是董宝柱自己全额出资购买？而这20万元如果是借款，至今长达7年，董宝柱居然没有归还？而李德来也没有向董宝柱要求偿还，这显然不合常理。其次，关于居住问题。自2011年7月6日起，因自身没有房屋，李德来、杨艳君就开始在董宝柱位于万佛堂村村口的自建房内居住。该处区域早已列入永定镇拆迁区域，自建房面临拆迁获得补偿的可能。基于双方亲戚关系及上诉人已经在董宝柱房屋内居住两年多的事实，在李德来无法贷款购买房屋时，其向董宝柱提出借款买房，并且二人商定李德来家继续居住在董宝柱的自建房内，涉案房屋由董宝柱家先行居住，满足董宝柱先住进楼房的愿望。待自建房拆迁后如获得安置楼房，则李德来家在安置房内居住，这是双方对各自房屋使用情况达成的一致意见。但在李德来居住的自建房被政府强拆后，上述协商目的已无法实现，所以李德来在自建房被强拆后立即找到董宝柱，要求其腾房。就是因为此时双方换房居住的协议已不可能履行，所以李德来才会要求董宝柱腾房。这一事实能够充分证明双方没有借名买房的合意，同时能够证明李德来主张的上述商议过程是真实的。如果存在借名买房合同，李德来没有理由在自建房被强拆后立即让董宝柱腾房。第三，关于房屋权属证书、购房发票等材料原件保管问题。在涉案房屋能够办理不动产权证书时，李德来、杨艳君自行办理了不动产权证书，并一直保存、持有诉争房屋的产权证书。期问，董宝柱未出资办理产权证书，也从未要求获得并持有产权证书。该事实也证明双方不是借名买房关系。第四，案件审理中，董宝柱始终未对借名买房的原因作出合理解释。李德来购买涉案房屋时，原本打算通过贷款方式购买，但现场咨询其不符合贷款条件，所以只能借钱补齐房款。董宝柱在其他案件中提供的两个证人证言内容不真实，试问证人如何能够听到别人的通话内容，又如何能够证明他人达成了借名买房协议。并且，董宝柱对李德来21万元购房款事情及房产证等事情无法作出合理解释。综上所述，一审法院认定当事人双方之间存在借名买房合同依据不足，属于事实不清，依法应予以纠正。被上诉人辩称，同意一审判决。董宝柱、杨俊霞向一审法院提出诉讼请求：判令原告、第三人与被告就北京市门头沟区龙兴南二路11号院1号楼16层某号（以下简称某号）房屋达成的借名买房合同有效。事实和理由：第三人杨俊霞与被告杨艳君是同胞姐妹关系，原告董宝柱与第三人杨俊霞系夫妻，二被告系夫妻。原被告日常关系较好，二被告一直居住原告所有的位于万佛堂村的房屋内。2013年二被告经申请取得了购买限价商品房的指标，因二被告无力购买，便将该指标让与二原告。2013年12月5日原被告及第三人四人共同到购房现场选取了某号房屋，房屋总价为65．5783万元。因原告差20万元购房款便向二被告借款20万元，原告当即支付了全部的购房款及相关费用。2015年10月10日开发商交付房屋，原告领取了钥匙并交付了相关费用。2016年9月原告对房屋进行了装修共花费20余万元，后原告一直居住至今。故原、被告之间存在事实上的借名买房法律关系。李德来、杨艳君辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述身份关系属实，但不存在借名买房的问题。李德来2012年因涉嫌犯罪被羁押，杨艳君及孩子居住在万佛堂董宝柱夫妇的自建房内，两家关系较好，且对被告确有照顾关心。2012年4月李德来出狱后以家庭名义申请限价商品房，李德来与杨艳君符合条件，选取了某号房屋。后李德来筹借20万元，准备贷款购买房屋。因不符合贷款购房条件，需要全款购房，李德来又缺乏全款购房的能力，故当时找到董宝柱，提出借款的请求。当时双方商量某号房屋由李德来出资20万元，其余购房款由董宝柱出资。该房屋由董宝柱夫妇先行居住使用，李德来夫妇继续居住董宝柱位于万佛堂的自建房。同时商定，如果万佛堂自建房拆迁获得安置房由二被告居住，某号楼房归二原告居住。之后，按照约定履行，某号房屋由原告装修居住。2017年，李德来夫妇居住的万佛堂村自建房，因没有建房审批手续，被政府强拆，且没有获得补偿，导致二被告被赶出至今居无处所，双方协商条件不能成立，所以二被告在2019年3月向原告提出要求腾房的请求，此前双方也多次协商未果，2019年原告曾起诉确认某号房屋归其所有，已被法院生效判决驳回。现原告的要求没有依据，不存在借名买房的事实，原被告从未就借名买房进行过协商，也没有达成借名买房的协议，所以原告主张借名买房没有事实和法律依据。此外，根据限价房申请办法，限价房必须是无房的居民才能申请，法律上不允许就限价房存在借名买房的事实，即使法院判决双方存在借名买房合同关系，该合同也应无效。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人杨俊霞述称：同意原告的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：李德来与杨艳君系夫妻关系，董宝柱与杨俊霞系夫妻关系。杨艳君与杨俊霞系姐妹。2013年12月12日，李德来、杨艳君与北京正华永升房地产开发有限公司就某号房屋签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，合同编号为：Y1559392，房屋价款655783元，付款人：李德来、杨艳君。现某号房屋颁发不动产权证书，不动产登记证号为：京（2018）门不动产权第0015632号，权利人为：李德来、杨艳君。该房屋性质系两限房，李德来、杨艳君的购房资格系通过摇号程序取得。涉案房屋由原告装修居住至今。现不动产权证书在被告处。双方就借名买房无书面协议。一审庭审中，董宝柱为证实其主张申请证人尚某、丁某出庭，并向一审法院提交了商品房预售合同原件、购房款交款通知单原件、购房发票原件、供暖费发票原件、收款收据原件（尾款收据）、刷卡手续费收据原件、物业费收据原件、产权代办费收据原件、房产证工本费收据原件、装修清运费和管理费收据原件、公共维修基金和契税收据原件及银联刷卡票据原件（支付购房款的），上述材料中刷卡手续费收据、公共维修基金及契税收据的交款人一栏系李德来签字，银联刷卡票据中20万元及15783元系李德来支付，剩余购房款由董宝柱支付。房屋买卖合同系李德来、杨艳君签订。尚某陈述：我与原被告双方均认识，大概2015年时，我跟董宝柱在一块时他接到了李德来的电话，李德来说自己摇号下来了，但买不了，让董宝柱买，说下午必须交钱，不交钱号就废了，后来怎么买的房我就不知道了。2019年春节之前，李德来跟我打电话让我调解一下房子的事情，我问董宝柱，董宝柱说花了这么多钱买房，又装修，让李德来给100万元，我又给李德来打电话，李德来说房子花多少钱买的，就给多少钱，并支付利息，另外给10万元补偿，我看双方悬殊较大，就没有再管。丁某陈述：我跟董宝柱关系不错，大概冬天的时候，跟他一起去交过房款，就是董宝柱现在住的房子的房款，60多万还是50多万我记不清楚了。一审法院经质证，被告认可上述材料的真实性，表示因董宝柱居住使用涉案房屋，故购房票据由董宝柱持有，物业、供暖、装修费用均由董宝柱支付。对证人证言不认可。关于涉案房屋的出资，原告陈述被告支付的20万元系其向被告的借款，目前尚未偿还，被告支付的15783元系是被告偿还原告的借款。因涉案房屋后期才取得了房屋所有权证书，故被告领取后没有再给原告。被告陈述原告出资的40万元系其向原告所借，因双方约定房屋由原告居住，故该笔款项就不再偿还。双方均不认可对方关于借款的陈述，但均未就其主张的借款关系向一审法院提交证据证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。借名买房可以是书面约定，也可以为口头约定，口头约定的判断条件为：房屋的出资，房屋的占用使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释。本案中，依据查明的事实，涉案房屋大部分购房款系董宝柱交纳，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在董宝柱处，而购房签约人李德来、杨艳君却不持有上述票据原件，符合借名买房特征，且涉案房屋至今一直由董宝柱一家居住使用，虽李德来支付了部分购房款及税费，但其亦认可双方在购房之初曾就购房出资和房屋居住情况进行过协商，考虑到双方的身份关系，并综合原告提交的证据材料，足以确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故一审法院确认原告、第三人与被告之间就涉案房屋形成借名买房合同。损害社会公共利益的合同无效。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故原告、第三人及被告就涉案房屋形成的借名买房合同应属无效。原告要求确认双方之间借名买房合同有效的诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决：驳回董宝柱的诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。对于在案双方是否存在借名买房法律关系，一审法院根据涉案房屋大部分购房款系董宝柱交纳，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在董宝柱处，而购房签约人李德来、杨艳君却不持有上述票据原件，符合借名买房特征，涉案房屋至今由董宝柱一家居住使用，虽李德来支付了部分购房款及税费，但其亦认可双方在购房之初曾就购房出资和房屋居住情况进行过协商，考虑到双方的身份关系，并综合董宝柱提交的证据材料，足以确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，一审法院确认董宝柱、杨俊霞与李德来、杨艳君之间形成借名买房合同关系，本院亦予以确认。上诉人所提各上诉理由均不足以否定本院上述认定。对李德来、杨艳君所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，李德来、杨艳君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11736元，由李德来、杨艳君负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二〇年十二月二十一日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩