贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8707号上诉人（原审被告）：蔡江，男，1981年12月15日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓艳，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐红，女，1986年7月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：胡婷婷，贵州秉尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县。上诉人蔡江因与被上诉人唐红、贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称：海明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡江上诉请求：1.撤销原判第三项，驳回被上诉人唐红对上诉人的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1.被上诉人唐红要求解除《商品房买卖合同》已过一年的除斥期间，其要求退款缺乏前提条件，原审认定其行使解除权未超过合理期限，除斥期间未过，存在严重的法律适用错误。本案中，双方的买卖合同并未约定行使解除权的期限，约定的解除条件为“出卖人应当在2017年12月30日前交付商品房，逾期超过180日，买受人有权退房……”，合同约定的解除条件成就时，海明公司未进行催告，解除权行使情况属于司法解释规定的“…对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭…”的情形，被上诉人唐红的解除权应当在海明公司逾期交房超过180日（2018年7月1日）起的一年内行使，其在2020年4月10日才提起诉讼要求解除合同，明显超过了法律规定解除权的除斥期间，解除权已经消灭。2.被上诉人唐红要求上诉人退还购房款99999元缺乏事实和法律依据，原审支持该项诉请明显错误。首先，上诉人并非买卖合同当事人，对上诉人没有法律约束力，收取的99999元也不是购房总价款的构成部分。其次，上诉人并非海明公司的职工，而是在恒大就职，本案涉案房屋也并非海明公司给上诉人的福利房，是上诉人于2016年8月29日先购买了涉案房屋，并向海明公司支付购房款共计55000元（认购金10000元，转账房款45000元），后被上诉人唐红表示愿意购买涉案房屋，上诉人与海明公司协商将自己购买该房屋的权利转让给唐红，海明公司同意后，上诉人与被上诉人唐红协商达成口头协议，约定上诉人将自己购买房屋的合同权利义务全部转让给唐红，唐红支付99999元包含了上诉人支付给海明公司的55000元购房款，另外44999元属于房屋升值部分，是唐红支付给上诉人转让合同权利义务的对价，在唐红向上诉人支付完款项，上诉人就将购买的房屋转让给唐红，双方转让房屋的行为已经完成，唐红无权要求上诉人返还。被上诉人唐红答辩称，海明公司并未在约定期限内告知，退房退款不适用最高法院司法解释第十五条第二款关于除斥期间的规定。根据合同法第九十五条的规定，唐红与海明公司之间没有约定解除权的行使期限，海明公司也未催告，被上诉人唐红起诉要求解除合同，视为向海明公司履行了通知义务，解除权未过除斥期间。唐红支付的99999元是购房款，而非向蔡江转让的房款。本案涉案总房款272290元，商铺单价为7538.48元/平米左右，与恒大宣传差额不大，若购房款为172292元，则商铺单仅为4769.93元/平米，与市场价格严重不符，现买卖合同被解除，上诉人应当返还该款项。海明公司由恒大全权控股，上诉人与海明公司之间的法律关系被上诉人不知情。为解除合同后前往不动产机关办理解除备案登记的需要，烦请二审增加“合同解除后，唐红配合海明公司办理解除备案登记的手续”。被上诉人海明公司答辩称，本案行使解除权的期限为2018年6月28日至2019年6月27日，原告起诉时间在2020年已经超过一年期限。经我司核实涉案商铺已经达到交房条件，唐红在解除权消灭的情况下应当继续履行合同。买卖合同第十三条约定超过180日的，按已付房款1%支付违约金，一审判决没有事实依据。我司在一审时虽确认收到172290元总房款无误，但未核实首期款的支付对象，购房首付款58810元是蔡江转让房屋给唐红前支付给我司，另113480元是蔡江转让涉案房屋给唐红后，唐红向我司支付的。唐红主张向我司支付收据所涉全部172290元款项与事实不符，请二审法院依法改判或发回重审。一审中唐红也愿意配合我司办理预告登记和预售合同备案登记注销手续，若合同被解除，恳请二审法院一并处理办理注销备案手续。原审原告唐红诉讼请求：1.判令解除原告和被告海明公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告海明公司退还原告购房款172290元和维修基金2278元，并支付资金占用费26772.43元（以172290元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，从2016年9月21日起至实际退还之日止，暂算至2020年3月20日），合计201340.43元；3.判令被告蔡江退还原告购房款99999元；4.案件受理费由被告承担。一审查明，2016年9月21日，原告作为买受人、被告海明公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区贵阳·恒大名都第1,2,3,4,5,6号楼2层33号房屋一套，该商品房的规划用途为商业，建筑面积68.04㎡，套内建筑面积36.12㎡，购房款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4769.93元，总价款172290元，原告采取分期付款方式付款，预付款58810元，应于2016年9月21日前支付首期房款58810元，于2017年2月20日前支付房款61793元，于2017年8月20日前支付房款51687元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”。第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180日，买受人有权退房……买受人要求退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告于2016年9月、2016年12月27日、2017年6月9日分别向被告海明公司支付购房款58810元、61793元、51687元，共计172290元。此外，原告另向被告海明公司支付房屋维修基金2278元。被告海明公司分别出具加盖公章的《收据》予以确认。另查明，2016年9月21日，原告向被告蔡江支付99999元，被告蔡江系被告海明公司员工，在职时间为2016年8月1日至2017年12月1日，原告和被告海明公司均认可该99999元被告蔡江未给付给被告海明公司。庭审中，原告和被告海明公司均认可案涉房屋尚未交付，被告海明公司亦自认房屋尚不满足交付条件。原告称，当时该房屋的售价在15000元/平方米左右，被告蔡江向原告表示，其系被告海明公司员工，其有该公司的福利房，通过其购买，能将房价降至8500元/平方米左右，房屋价款为272290元，其中，应给付海明公司172290元，剩余10万元给付被告蔡江；被告海明公司则表示，海明公司实际收到171080元，另1210元系优惠款，原告未支付，故给原告出具的收据是172290元，对被告蔡江是否收到该99999元，不清楚。原审认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点为：1.原告和被告海明公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，是否达到解除条件；2.若合同解除，二被告承担责任，资金占用费如何计算。首先，关于合同效力方面。原告和被告海明公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。其次，关于《商品房买卖合同》是否满足解除条件方面。其一，根据合同第十一条、第十三条之约定，被告海明公司应于2017年12月30日前向原告交付该商品房，现已逾期超过180日，原告起诉要求解除合同，应视为已书面通知到达被告海明公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》应予解除。其二，关于被告海明公司辩称原告解除权除斥期间已过的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，双方没有约定解除权的行使期间，因履行合同产生争议后，双方均未对解除合同进行催告或通知，现原告诉至法院要求解除合同，应视为向被告海明公司履行了通知义务，其行使解除权未过合理期限，应认定其解除权除斥期间未过。再次，被告海明公司如何承担违约责任方面。其一，关于购房款是否应当退还方面。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，现《商品房买卖合同》已经解除，原告向被告海明公司支付的购房款被告理应向原告返还，但该购房款中包含被告海明公司给的优惠1210元，该1210元原告未实际给付，因此，被告海明公司应退还原告购房款171080元。其二，关于维修基金是否应当退还方面。原告向被告海明公司支付了维修基金2278元，被告海明公司亦向原告出具了加盖公章的《收款收据》予以确认，该维修基金被告海明公司亦应向原告返还。其三，关于资金占用费如何认定方面。根据合同第十三条之约定：买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。现原告认为合同约定的违约金不足以弥补原告损失，请求按年利率4.35%调高违约金标准，为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，现原告未举证证明因被告逾期交房给原告造成的实际损失，无法认定实际损失高于合同约定的违约金标准。同时，合同关于逾期付款和逾期交房的违约属对等条款，逾期交房违约责任并未显失公平。现被告自愿按每日万分之一标准计算资金占用费，从其自愿，资金占用费应以171080元为基数，按每日万分之一从2017年6月9日起计算至实际退还之日止。最后，关于被告蔡江收到的99999元是否应当退还方面。虽被告蔡江收取原告的该款项在《商品房买卖合同》中无约定，但通过已查明的事实，足以认定确系本案产生的相关款项，且《商品房买卖合同》约定房屋单价为4769.93元/平方米，该价款明显低于市场价，被告蔡江亦系被告海明公司员工，结合原告关于其给付被告蔡江99999元系被告海明公司给蔡江的福利的陈述意见，该99999元应予以退还。因原告、被告海明公司均表示该款项系原告直接给付被告蔡江，原告亦明确要求蔡江退还，因此，该款项应由被告蔡江退还原告。综上所述，对原告请求判令解除原告和被告海明公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持；对原告请求判令被告海明公司退还原告购房款172290元和维修基金2278元，并支付资金占用费26772.43元（以172290元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，从2016年9月21日起至实际退还之日止，暂算至2020年3月20日）的诉请，支持由海明公司退还原告购房款171080元和维修基金2278元，并以171080元为基数，按每日万分之一自2017年6月9日起计算至实际退还之日止，超出部分，不予支持；对原告请求被告蔡江退还原告购房款99999元的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性退还原告唐红购房款171080元，并支付资金占用费（以购房款171080元为基数，按日万分之一自2017年6月9日起计算至实际退还完毕之日止）；二、被告贵阳海明投资建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内一次性退还原告唐红维修基金2278元；三、被告蔡江于本判决生效之日起十日内一次性退还原告唐红99999元；四、驳回原告唐红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5820元，减半收取2910元，由被告贵阳海明投资建设开发有限公司负担1944元，由原告唐红自行负担966元（此款原告已预交，被告海明投资建设开发有限公司于履行本判决时一并给付给原告）。本院二审期间，蔡江提交其账户交易明细，拟证明其因购买涉案房屋于2016年8月29日支付给海明公司45000元，另10000元认筹金在此之前支付，但是没有转账凭证。唐红发表质证意见，对该笔45000元真实性、合法性有异议，该笔转账无任何备注，不能证明是蔡江支付给恒大的购房款。对2016年9月21日唐红转账给蔡江的99999元三性予以认可，证实该笔款项是唐红购买房屋的另一笔款项。海明公司发表质证意见，是否收到蔡江转账45000元需要核实；对转账99999元的真实性无异议，但是仅凭交易明细不能证明是购房款。唐红提交证据一：网上打印的2016年贵阳恒大名都商铺均价8680元/㎡，拟证明唐红支付的房款27万多元，与显示的市场价值相符，若房款只有17万元则单价四千多每平米，与市场价值严重不符。蔡江发表质证意见，该证据不属于房开官方数据，只是市场数据猜测，被上诉人唐红称总购房款27万多元，实际是因为我方向海明公司支付55000元，多支付的44999元为我方转让该房屋支付的合同价款。海明公司发表质证意见，该份证据证明目的不予认可，不是官方价款。证据二：贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2017）黔27民终2571号民事判决书一份，拟证明唐红与海明公司没有约定解除权，海明公司也没有进行催告，也没有证明房屋符合交房条件，本案解除权未过除斥期间。蔡江发表质证意见，对该判决书真实性、合法性没有异议，该份判决书认定合同解除条件与本案不符，被上诉人双方在解除权发生之日起一年内并未催告，且唐红并未在该期间行使，按照最高法司法解释第十五条的规定解除权消灭。海明公司发表质证意见，对判决书真实性无异议，但达不到证明目的，该份2017年的判决书针对的事实与本案没有关联性。证据三，申请证人杨某出庭，证明支付给蔡江99999元是购房款，款项一笔支付给公司，一笔支付给员工是海明公司的操作。蔡江发表质证意见，对证人证言真实性有异议，没有其他证据佐证不能证明证人说的是事实。海明公司发表质证意见，对证人证言三性不予认可，达不到证明目的。本案的争议焦点为：一、蔡江是否有权就合同解除提出异议；二、蔡江收取唐红的99999元是否应当退还。本院认为，依法成立的合同受法律保护，被上诉人唐红与海明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性效力性规定，合法有效。按照海明公司与唐红的合同约定，海明公司应当在2017年12月30日前向唐红交付房屋，但至唐红起诉至一审法院，案涉房屋仍未达到交付条件，故海明公司存在迟延交付房屋的行为，构成违约。原审判令解除合同并由海明公司承担解除合同的法律后果后，海明公司没有提起上诉，系对一审判决的认可，故海明公司与唐红之间的《商品房买卖合同》应当解除。因海明公司系与唐红签订《商品房买卖合同》的相对人，在一审法院作出解除合同的判决尚无异议的情况下，上诉人作为非合同相对方，无权就解除合同提出异议，蔡江提出唐红要求解除合同的请求超过除斥期间的主张，本院不予支持。关于蔡江收取唐红的99999元应否由蔡江退还的问题，本院认为，蔡江虽称双方口头约定唐红支付的99999元中，一部分作为房款支付给海明公司，另一部分属于转让费，但该陈述无证据予以佐证且不为唐红所认可。蔡江非买卖合同当事人，合同中约定的价款也没有包含唐红支付的99999元，因案涉房屋至今未达到交付条件，致使唐红购买商铺的合同目的不能实现，进而导致《商品房买卖合同》被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果就是相互返还，即由海明公司将收取唐红的款项予以退还。对于蔡江而言，即便唐红支付的99999元中有转让费，现因合同解除，蔡江收取该笔款项的前提已不存在，故如果蔡江继续占有，构成不当得利，故其应当将收取唐红的99999元予以退还。至于蔡江在与海明公司签订《认购书》后支付给海明公司的款项，蔡江可向海明公司另行主张权利。另外，就解除备案登记问题，因唐红及海明公司均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，双方负有配合办理注销备案登记的合同后义务，虽然配合办理注销备案登记不在唐红的诉讼请求之中，但唐红负有配合海明公司办理解除案涉房屋的备案登记手续的义务。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人蔡江的上诉理由不能成立，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人蔡江负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十二月二十二日书记员 张 鑫