新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2321号 上诉人(原审被告)：努阿力克力木，男，1982年5月5日出生，维吾尔族，乌鲁木齐市新市区公安分局三工派出所协警，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人(原审被告)：汗扎旦木扎帕尔，女，1986年12月9日出生，维吾尔族，乌鲁木齐市宣仁墩南街社区工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 共同委托诉讼代理人：王慧平，新疆则冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：希尔艾力喀迪尔，男，1987年8月12日出生，维吾尔族，个体户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：玛依拉吾买尔，新疆世源律师事务所律师。 上诉人努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔因与被上诉人希尔艾力喀迪尔房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初3603号民事判决书,发回重审或查清事实依法改判；2.本案一、二审诉讼费、邮寄费由希尔艾力喀迪尔承担。事实和理由：2016年11月20日在乌鲁木齐地窝堡飞机场改扩建中,高新区(新市区)地窝堡乡政府对努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔所在村民宅基地征收补偿中,用于安置村民房屋还未动工建设,在他人介绍下,希尔艾力喀迪尔与努阿力克力木签订《商品房转让合同》,约定希尔艾力喀迪尔以180000元购买努阿力克力木的“商品房”。该“商品房”自始就不存在,且努阿力克力木至今未取得政府补偿的安置房。加之努阿力克力木所在村集体经济组织全部成员至今未整体转为城镇居民,根据国务院《土地管理法实施条例》第二条第五项,坐落于安置房的土地还不是国有土地,仍属农村居民住房,依法禁止对城镇居民或村集体经济组织成员以外的人买，因此该《商品房转让合同》无效。一审判决与法律的强制性规定和全国正在开展的清理农村“小产权房”专项整治行动相悖。2019年3月6日努阿力克力木书写的《收据》(判决称“承诺书”)200000元房屋差价、4500/平米交易价、由努阿力克力木承担律师代理费均无事实根据和法律依据。是努阿力克力木受到希尔艾力喀迪尔胁迫,按其口述和要求书写的,不是努阿力克力木真实的意思表示,因此损害了努阿力喀迪尔的合法权益。2019年4月9日努阿力克力木通过邮政快递撤回了上述不真实的承诺书。原审中努阿力克力木提出反诉,请求法院撤销《收据》中的全部内容。法庭归纳的争议焦点也包括反诉的内容,拒绝接受努阿力克力木的民事反诉状,属剥夺努阿力克力木的诉讼权利,严重违反法定程序。为妥善解决纠纷,努阿力克力木愿意退还购房款并按银行同期贷款利率付利息。综上,一审判决认定基本事实不清,适用法律错误。请上级法院依法判决。 希尔艾力喀迪尔辩称，努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔上诉请求没有事实和法律依据,请求法院驳回上诉人上诉请求。我与努阿力克力木签订商品房转让合同当日向努阿力克力木交付全部房款,履行了合同义务。努阿力克力木没有履行合同义务,违约后，我向新市区法院提起了诉讼,新市区法院调解时,努阿力克力木称，房子都是他姐姐和哥哥的,他没有处分权。通过法官调解,努阿力克力木自己说愿意退还房款并赔偿房屋差价款,房屋市场差价也是努阿力克力木提出来的。当时我购买的是拆迁安置补助房,此类房屋是以商品房性质置换给原村民的,对于市场买卖,法律法规没有强行限制性规定,政府也没有出台相关政策禁止买卖。此类房屋在新市区宣仁墩村买卖现成交价在5000元左右。努阿力克力木于2019年4月9日通知及EMS快递送达撤销的行为没有事实和法律依据。承诺书是我与努阿力克力木解决合同纠纷,履行合同的新的意思表示,内容合法,有效，也符合事实，是努阿力克力木违约后自愿做出的民事行为。按照法律规定承诺书是双方意思表示,签字即生效。不能事后单方解除,按照合同法规定对当事人具有法律约束力,因此应当按照约定履行自己的义务。努阿力克力木承诺以每平米4200元的价格向我赔偿损失符合事实及法律规定。因此请求法院驳回上诉人上诉请求,维持原判决。 希尔艾力喀迪尔向一审法院起诉请求：1．请求努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔返还房款400000元；2、努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔承担本案律师代理费。 一审法院认定事实：2016年11月20日，努阿力克力木作为甲方与希尔艾力喀迪尔（乙方）签订商品房转让合同，约定：“甲方将90平方米安置房一套转让至乙方，每平方2,000元，合同总价180000元；2．合同签订之日乙方一次性向甲方支付180000元；3．办理房产证、过户所需费用由乙方承担；4．甲方积极配合乙方办理有关手续，甲方及家属不能由异议，否则视为甲方违约；5．办理房产证、土地证之前，如甲方存在不可抗力（如死亡）事件，合同将继续有效，甲方继承人不能享有涉案房屋产权，否则视为甲方违约甲方继承人将会承担违约责任；6．如甲方反悔，将承担总房款50％的违约金；7．该合同一式两份，甲乙双方签字确认后极具法律效力；8．双方可订立补充协议约定关于房屋的其他事项。”该房屋转让协议由努阿力克力木，希尔艾力喀迪尔及其他四名证人签字、按捺手印予以确认。 合同签订当日希尔艾力喀迪尔向努阿力克力木交付房款180000元。 2019年3月6日努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔向希尔艾力喀迪尔出具承诺书一份，载明：“本人向希尔艾力喀迪尔出售房屋，因我方违约现承诺向希尔艾力喀迪尔退还房款180000元及违约金、房屋差价合计380000元。2019年3月15日先给付180000元，2019年6月1日另行给付200000元，如逾期，将一次性向希尔艾力喀迪尔给付400000元，并承担诉讼费及律师费。”承诺书由努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔签字、按捺手印予以确认。 努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔至今未向希尔艾力喀迪尔返还房款。 另查明，努阿力克力木与汗扎旦木扎帕尔系夫妻。努阿力克力木于2016年3月6日与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）地窝堡乡人民政府（以下简称地窝堡乡政府）签订《地窝堡乡人民政府房屋征迁安置协议书》，约定：“地窝堡乡政府置换努阿力克力木建筑面积300平方米。”。 一审法院认为，依法成立的买卖合同关系，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于希尔艾力喀迪尔与努阿力克力木签订的房屋买卖合同是否有效的问题，《中华人民共和国土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，努阿力克力木与地窝堡乡政府签订房屋征迁安置协议书，被补偿300平方米的安置房，并于当天将90平方米房屋以每平米2000元的价格出售给希尔艾力喀迪尔，努阿力克力木抗辩涉案房屋没有完全产权，房屋性质属于农村宅基地，所有权归农民集体所有没有出具相应证据，原审法院认为，安置房交易没有违反法律及行政法规强制性规定，希尔艾力喀迪尔与努阿力克力木签订的《商品房转让合同》合法有效；二、关于努阿力克力木与汗扎旦木扎帕尔出具的承诺书是否可撤销的问题签订《商品房转让合同》后努阿力克力木以各种理由拒绝交付房屋，并于2019年3月9日向希尔艾力喀迪尔出具承诺书，同意返还希尔艾力喀迪尔房款180000元，并按照安置房2019年的交易价向希尔艾力喀迪尔补偿房屋差价200000元，如逾期另行支付违约金20000元；庭审中，双方均认可承诺书是在希尔艾力喀迪尔起诉后诉前调解阶段在原审法院送达室书写的，努阿力克力木与汗扎旦木扎帕尔抗辩受希尔艾力喀迪尔胁迫没有提交证据，且努阿力克力木与汗扎旦木扎帕尔在人民法院受到胁迫不寻求司法工作人员帮助不符合常理，努阿力克力木于2019年4月9日出具《撤回收据通知》系努阿力喀迪尔单方意思表示，承诺书中亦未约定单方解除权，故原审法院认为承诺书的订立合法有效，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务；三、关于希尔艾力喀迪尔主张的款项《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中双方对证人陈述就宣仁顿村安置房于2016年交易价为2000元／㎡、2019年平均交易价是4500元／㎡予以认可，故努阿力克力木承诺以每平米4200元的价格向希尔艾力喀迪尔赔偿损失符合事实及法律规定，原审法院予以支持；关于逾期支付违约金，原审法院认为努阿力克力木已在违约所造成损失的范围内做出了赔偿，故对20000元逾期违约金原审法院不予确认。希尔艾力喀迪尔主张律师费有事实和法律依据，原审法院予以支持；努阿力克力木抗辩，拆迁房屋系兄弟姐妹共有财产，便于后续拆迁事宜委托努阿力克力木、帕提曼克力木以个人名义与地窝堡乡政府签订拆迁补偿协议，故努阿力克力木对安置房屋没有独立处分权。对此原审法院认为，努阿力克力木与其家人的内部协议不能对抗善意第三人，且希尔艾力喀迪尔与努阿力克力木已解除原有房屋转让协议，对返还房款和支付房屋差价达成一致，应按照承诺书履行其义务。遂判决：一、努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔共同向希尔艾力喀迪尔返还房款180000元、赔偿房屋差价200000元；二、努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔共同支付希尔艾力喀迪尔律师代理费5,000元；三、驳回元希尔艾力喀迪尔其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。 本院认为，2016年11月20日，双方签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔提出合同所涉房屋不属于自己，该房屋坐落的土地属于农村集体所有，其没有权利转让该房屋等诸多主张，说明努阿力克力木系属无权处分，但没有举出足够的证据证明，其属于无权处分人。无权处分只影响该合同能否继续履行，但不影响该合同的有效的法律后果。努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔提出其与希尔艾力喀迪尔签订的房屋转让合同违反法律、行政法规的强制性规定，但本院认为，该房屋转让合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。2019年3月6日，努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔又出具一份承诺书。承诺限期给付房款及违约赔偿款。该承诺书的内容属于双方解除房屋转让合同的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于合法有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。所以本案中无论努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔不能继续履行合同或者能履行而不履行合同，都不影响其承担违约责任的法律后果。守约方可以选择要求违约方承担合同约定的违约金或者要求违约方承担赔偿责任的权利。显然，本案中希尔艾力喀迪尔选择了后者，并按照该选择让努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔出具了承诺书。行为人可以撤回意思表示。撤回意思表示的通知应当在意思表示到达相对人前或者与意思表示同时到达相对人，否则该意思表示不能随意撤回，最终也无法达到撤回意思表示的法律后果。故努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔事后提出的《撤回收据通知》未能发生法律效力。该承诺书成了双方解除合同后的新的合同关系。依法成立的合同，受法律保护，努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔应当按照承诺书返还房款并赔偿违约赔偿款。 综上所述，努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，（努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔预交）由努阿力克力木、汗扎旦木扎帕尔负担。 本判决为终审判决。 审判长 艾尔肯 铁力克 审判员 艾海提努尔买提 审判员 祖鲁非娅吐尔逊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 排日努尔达吾提