山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初501号原告：辛新。委托诉讼代理人：王东，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘发强，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。被告：徐桂丽。委托诉讼代理人：于**（系徐桂丽丈夫）。被告：威海市华达房地产开发有限公司。住所地山东省乳山市青山路北首**。法定代表人：孙保民，任总经理。委托诉讼代理人：于晓磊，乳山信誉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所法律工作者。被告：乳山市华达汽车经销有限公司。住。住所地山东省乳山市市区青山路北首/div>法定代表人：李斐，任执行董事。被告：孙保民。被告：李斐。原告辛新与被告徐桂丽、威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王东、刘发强、被告徐桂丽委托诉讼代理人于**、被告威海市华达房地产开发有限公司委托诉讼代理人于晓磊、威海市华达房地产开发有限公司法定代表人兼被告孙保民到庭参加诉讼。被告乳山市华达汽车经销有限公司、被告李斐未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛新向本院提出诉讼请求：请求法院对位于乳山市商业街华府名居小区3号楼1单元202室房产继续执行。事实与理由：2018年，原告起诉被告威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐借款合同纠纷案，原告申请了财产保全，法院于2018年9月3日依法查封了被告威海市华达房地产开发有限公司开发的位于乳山市产，后被告徐桂丽对查封的标的提出书面异议，法院于2020年1月14日作出（2019）鲁1083执异49号执行裁定书，裁定对乳山市商业街华府名居小区3号楼1单元202室房产中止执行。原告认为，被告徐桂丽提供的证据并不满足对异议标的排除执行的条件。被告徐桂丽将56万元转入被告李斐的账户，并未进入被告威海市华达房地产开发有限公司账户或用于该公司经营。Pos机刷卡支付的2万元，也不能证明是向被告威海市华达房地产开发有限公司支付的，不能认为被告徐桂丽向被告威海市华达房地产开发有限公司支付完成全部购房款，而且被告徐桂丽与被告华达房地产之间存在恶意串通损害债权人利益的嫌疑。因此，原告认为该裁定书认定的事实有误，损害了原告的合法权益，故起诉至法院，请求对位于乳山市商业街华府名居小区3号楼1单元202室房产继续执行。被告徐桂丽辩称,2016年2月5日，徐桂丽购买了威海市华达房地产开发有限公司开发的涉案房产，房屋总价款60万元，并签订了购房合同。同日，徐桂丽按照合同约定支付了全部购房款，威海市华达房地产开发有限公司于付款当日将该房的钥匙交给徐桂丽。徐桂丽于2016年10月迁入该房屋内居住至今，有水电费、物业费等为证。（2019）鲁1083执异49号裁定书认定事实与适用法律均正确。被告威海市华达房地产开发有限公司辩称，徐桂丽在我公司购买了涉案房产属实，并已经支付了60万元购房款，该购房款中有56万元转入了公司会计李斐的账户，通过pos机刷卡支付现金2万元。购房款之所以通过个人账户，是因为通过对公账户程序复杂，交易不便，公司90%以上的房产买卖都是通过个人账户走账的，不能据此否认我公司与徐桂丽之间的合法买卖关系，双方也不存在违法问题，其他事实在（2019）鲁1083执异49号裁定书中已经实际查明。要求依法驳回原告的诉讼请求。被告乳山市华达汽车经销有限公司、被告孙保民、被告李斐未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月5日，被告徐桂丽（乙方）与被告威海市华达房地产开发有限公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定徐桂丽自愿预订威海市华达房地产开发有限公司开发的华府名居小区住宅3栋1单元202，建筑面积约为128.84平方米，每平米4656元，总房款60万元（面积以确权面积为准，多退少补）。第二条付款方式约定一次性付款，于2016年2月5日房款全部结清；第三条，甲乙双方承诺：（一）甲方保证本合同签订之日起至甲方通知乙方签订正式《商品房买卖合同》期间内，不得将乙方预订的商品房售予他人（乙方以书面形式同意除外），否则甲方违约。并作了其他约定。2016年2月5日，威海市华达房地产开发有限公司给徐桂丽出具一份证明，上书“证明购房人：徐桂丽：您认购的华府名居3号楼1单元202室，请将购房款汇至李斐，开户行工商银行乳山支行，账号为62×××82，由此发生一切经济纠纷由我公司负责。2016年2月5日并加盖威海市华达房地产开发有限公司的公章”。徐桂丽于2016年2月5日通过中国工商银行股份有限公司乳山城东支行转款56万元到李斐上述指定账户，同日，从徐桂丽丈夫于**账户转款2万元到威海市华达房地产开发有限公司账户，被告徐桂丽、被告威海市华达房地产开发有限公司对剩余2万元系现金支付陈述一致。2016年2月5日，被告威海市华达房地产开发有限公司给被告徐桂丽出具了票面金额分别为56万元和4万元的收据各一份，收据上均注明收房款（3#-1-202）。被告威海市华达房地产开发有限公司庭审中辩称李斐系其公司会计，承认收到了徐桂丽的60万元及房屋买卖的真实性，并解释以会计李斐私人账户收款只是为了交易便利。原告以徐桂丽与威海市华达房地产开发有限公司签订的不是正式商品房买卖合同、徐桂丽付款不是直接打入公司账户等为由，认为被告徐桂丽与被告华达房地产之间存在恶意串通损害债权人利益的嫌疑。徐桂丽为证实其与威海市华达房地产开发有限公司房屋买卖真实性，除提交相关的合同、转账凭证、收款收据及要求打款到指定个人账户的证明外，徐桂丽提交相关的涉案房产早已交付给徐桂丽并已入住的证明，其中有2016年、2017年、2018年国网山东省电力公司乳山市供电公司收取于**在涉案房产不同月份电费的收据，有2017年10月26日、2018年10月30日、2019年10月20日华地热力有限公司出具的收取于**或徐桂丽位于华府名居小区3号楼1单元202或102户供暖费的收款收据、2016年10月4日于**在山东光电网络威海有限公司乳山分公司办理涉案房产业务受理单、2019年、2020年徐桂丽为该户交物业费的收费票据等。被告徐桂丽、被告威海华达房地产开发有限公司均陈述涉案房产是住户一楼，该楼层一楼是储藏室。涉案房产因一直未竣工验收，未能办理过户手续。双方合同约定待签订正式《商品房买卖合同》后，以此收据抵换正式售房款发票。原告辛新诉被告威海市华达房地产开发有限公司、乳山市华达汽车经销有限公司、孙保民、李斐民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月24日立案，案号为（2018）鲁1083民初4601号，根据原告辛新的诉讼保全申请，本院于2018年8月26日下达了查封被申请人600万元房产的裁定，于2018年9月3日下达协助执行通知，依法查封了包括涉案房产在内的多套房产。于2019年3月7日作出（2018）鲁1083民初4601号案的判决，判令孙保民、李斐、乳山市华达汽车经销有限公司于本判决生效之日起10日内向原告辛新偿还借款本金2000万元及利息，被告威海市华达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并确定了追偿权以及诉讼费、保全费等费用负担问题。因该案被告未按生效判决自觉履行付款义务，本院根据权利人辛新的申请，于2019年6月4日立案执行。在执行程序中，案外人徐桂丽就涉案房产向本院提出执行异议，以其于2016年2月5日即与威海市华达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，其已按照合同约定支付了全部购房款60万元，房产已实际交付给徐桂丽并居住至今为由，认为辛新申请法院查封其购买的房产严重侵犯其合法权益，请求法院中止对该房产的执行，并依法解除查封。本院于2020年1月14日作出（2019）鲁1083执异49号执行裁定书，认为案外人徐桂丽所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除法院的执行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定对乳山市商业街华府名居小区3号楼1单元202室房产中止执行。申请执行人辛新不服该裁定，在法定期限内提起了本案执行异议之诉，要求对涉案房产继续执行。房产于2018年1月备案登记在王志坚名下。在上述执行案件中，王志坚没有就查封提起异议。因另案即原告乳山融盛民间资本管理有限公司与被告孙保民、李斐、威海市华达房地产开发有限公司、第三人王志坚民间借贷纠纷一案，本院根据申请人乳山融盛民间资本管理有限公司的申请，于2018年9月6日下达（2018）鲁1083民初4761号民事裁定书，对被申请人威海市华达房地产开发有限公司开发的备案登记在王志坚名下的位于乳山市华府名居小区3栋1单元2层202号房及其他房产再次予以查封。相关权利人已在相关案件执行程序递交了异议申请。徐桂丽作为原告起诉威海市华达房地产开发有限公司（被告）、王志坚（第三人）就涉案房产的商品房销售合同纠纷一案，乳山法院以（2019）鲁1083民初106号民事判决支持了徐桂丽的要求确认其与威海市华达房地产开发有限公司2016年2月5日签订的商品房买卖合同有效且优先继续履行，由华达房地产开发有限公司协助徐桂丽办理产权登记的诉讼请求。在该案中王志坚不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉。王志坚在上诉请求中承认乳山市华府名居小区3栋1单元202室登记备案至王志坚名下系为了担保债权的实现而为。威海市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）鲁10民终1072号民事裁定裁定书，在该案的裁判理由中有“徐桂丽提出本案诉讼的本意在于确认其就案涉房屋享有之权益，是否具有足以排除强制执行的法律效力，以及与王志坚就案涉房屋享有之权益相比较时的优先保护顺位，认为该问题应当通过执行异议及执行异议之诉程序解决，而非提出本案诉讼”，从而撤销乳山市人民法院（2019）鲁1083民初106号民事判决，驳回徐桂丽的起诉。原告方认为本案涉案房产已经备案登记在王志坚名下，并且王志坚与徐桂丽之间也曾通过诉讼解决双方纠纷，法院驳回了徐桂丽的诉请。根据威海市中级人民法院（2019）鲁10民终1072号裁定书所述，徐桂丽与王志坚就案涉房屋之权益相比较的保护顺位应当通过执行异议及执行异议之诉程序解决。因此，徐桂丽应当根据该裁定先向王志坚和乳山融盛民间资本管理有限公司（本案涉房屋二封申请人）提起执行异议之诉，解决其与王志坚权利保护顺位，之后才能就本案原告的保全和执行提起异议，否则王志坚与徐桂丽均为涉案房屋的权利人，在他们之间权益未明确之前，本案不能确定谁是有权向原告主张执行异议的权利人。上述事实有双方当事人的陈述及原、被告提交的合同、转账凭证、交费单据、结婚证、相关生效裁判文书等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。通过被告徐桂丽提交的证据可以认定，在法院查封涉案房产之前，徐桂丽与威海市华达房地产开发有限公司已签订了《商品房买卖合同》，且徐桂丽已支付全部价款，继而合法占有该不动产，未能办理不动产登记并非被告徐桂丽自身的原因。纵然二被告所签订的协议不具备商品房买卖合同的全部条款，但不能就此否定在辛新申请查封之前，徐桂丽与威海市华达房地产开发有限公司已就涉案房产达成了买卖合意，徐桂丽已按卖方要求付清了全部购房款并已实际占有使用该房产的事实，按照上述司法解释的规定，徐桂丽就涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。至于徐桂丽与王志坚之间就房产权益纠纷是另一法律关系，可另案解决。原告要求继续执行涉案标的的诉请理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）之规定，判决如下：驳回原告辛新要求对位于乳山市商业街华府名居小区3号楼1单元202号房产继续执行的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告辛新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  郑 华人民陪审员  吕少波人民陪审员  姜丹丹二〇二〇年十二月十五日书 记 员  姜 杰