浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初5405号 原告（反诉被告）：胡章洪，男，1953年4月7日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：蒋进宝，浙江长虹律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周光荣，男，1961年3月21日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：程江宝，东阳市申义法律服务所法律工作者。 胡章洪与周光荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法由审判员蒋翠容适用简易程序独任审理。周光荣在答辩期内向本院提起反诉，本院受理后，于同年7月15日、12月11日两次公开开庭对本诉和反诉合并审理。胡章洪的委托诉讼代理人蒋进宝、周光荣的委托诉讼代理人程江宝到庭参加了两次庭审。审理中，原、被告双方共同向本院申请给予庭外和解期限两个月，本院予以准许，后双方未达成和解。本案现已审理终结。 本诉原告胡章洪提出诉讼请求：一、确认原、被告对位于东阳市××镇××村的房屋买卖关系无效（房屋价值8万元）；二、周光荣限期腾空并返还位于东阳市××镇××村的房屋；三、胡章洪返还周光荣购房款6万元。事实和理由：2005年初，胡章洪与周光荣协议买卖房屋，约定胡章洪将坐落于东阳市××镇××村集体证书号11172826内分别为54.3㎡和65.3㎡的两处房屋出卖给周光荣，总价8万元。周光荣支付购房款后，胡章洪将房屋交付给周光荣居住使用，但由于周光荣不是西宅村集体经济组织成员，无法办理过户登记手续。2018年，上述54.3㎡的房屋被定为危房拆除，在东阳市城区选择按1：1.5比例置换，权益面积81.5㎡。周光荣要求退还该部分的购房款，胡章洪已于2020年1月24日向周光荣指定账户退还2万元。鉴于双方买卖房屋占用范围内的土地是集体土地，周光荣不是房屋所在集体经济组织成员，涉案房屋买卖关系违反法律强制性规定而无效。胡章洪出于双方今后合法权益考虑，多次找周光荣协商退还购房款及相应权益补偿，但均未果，无奈诉至法院。 本诉被告周光荣辩称：双方于2005年签订房屋买卖协议并约定价格为8万元属实。当时胡章洪及其儿子、见证人均在场，西宅村委会也在协议上盖章确认。协议签订后，周光荣就卖掉了自己在东阳江镇仅有的房子，此后一直居住在案涉房屋内。对此西宅村的村民都知晓。周光荣居住至今与胡章洪并无矛盾。如果胡章洪一定要解除合同，应当根据过错责任来处理。 反诉原告周光荣提出反诉请求：判令反诉被告胡章洪赔偿反诉原告周光荣100万元。事实和理由：2005年3月2日，胡章洪因居住不便，愿意将涉案房屋转让给周光荣，约定价格为8万元。同日，双方在三位见证人在场见证及村委会同意的情况下，签订杜卖契约一份，明确了双方的权利义务。胡章洪的儿子也在杜卖契上签字同意。正是因为购买案涉房屋所需，周光荣出售了自己在东阳江镇东门村的房产，用以凑齐购房款。周光荣现在东阳江镇东门村已无房屋，无居住地。此后，周光荣一直居住在案涉房屋中，并对房屋进行了装修。2017年5月，因村整体规划及危房改造所需，要求拆除周光荣购买的其中54.3㎡房屋，再行安排屋基或者安置集聚房。为此，周光荣与村委会达成危旧房拆除协议，约定周光荣与村委会之间的权利义务。嗣后，周光荣要求去集聚区安置，但因土地证未过户，胡章洪拿走了该房产安置凭证原件，只给了周光荣复印件，造成周光荣无法参加摇号。周光荣已经购买案涉房屋并经村委会同意，应当取得上述财产。胡章洪拿走集聚安置房产又未向周光荣交付房产价款（集聚区房屋现在价值8000-9000元/平方米），竟然恶人先告状，要求解除买卖合同，以获取更大的利益。在此情况下，周光荣无奈提起反诉，根据相关法律规定，不得让违约方得利，要求胡章洪赔偿案涉房屋现值。 反诉被告胡章洪针对反诉请求答辩称，周光荣要求胡章洪赔偿100万元，没有事实依据。案涉房屋买卖契约违反法律的强制性规定，属于无效合同。根据合同法的相关规定，无效合同自始没有法律约束力，对于无效合同的法律后果是双方予以返还，胡章洪返还购房款，周光荣返还房屋。 胡章洪围绕其诉讼请求及反诉辩称意见，向本院递交证据材料如下： 一、东阳市土地管理局地籍管理材料复印件，证明案涉房屋登记在胡章洪名下。 二、房屋集聚凭证复印件，证明案涉房屋中的54.3平方米被定为危房，拆除后按1：1.5置换比例安置面积81.5平方米。 三、微信截图打印件及转账明细，证明胡章洪与周光荣经协商确定将安置房指标出售所得的款项退还给周光荣，后周光荣反悔，胡章洪已向周光荣退还2万元。 四、房地产买卖契约，证明胡章洪已将81.5平方米安置指标出售，售价为8万元。 五、微信聊天截图，证明胡章洪原与周光荣协商将81.5平方米安置房给周光荣享有，但周光荣因承担不了集聚房须支出的费用而自动放弃取得集聚安置房屋。 经质证，周光荣对证据一、二的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为土地性质和本案审理的房屋权属无关，胡章洪已以合理合法的方式将房屋所有权转让给了周光荣；对证据三的关联性有异议，认为系胡章洪与案外人周亮亮之间的经济来往，微信中并未涉及房屋处理，周光荣也未授权周亮亮处理；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，认为安置房屋指标的实际市场价格不可能仅8万元，从胡章洪方的庭审陈述来看，其亦认可相应的安置利益应由周光荣享有，因此安置利益的价值应以鉴定为准。本院认为，胡章洪提供的证据一、二能够证明案涉房屋的权属登记及拆除后的集聚安置情况，予以确认；证据三能够证明胡章洪向周光荣之子周亮亮退还2万元，予以确认；证据四系胡章洪与案外人签订，且时间在胡章洪之子胡益民与周光荣儿子及女婿协商安置集聚房相关事宜之前（见胡章洪证据五），本院对其真实性不予确认；证据五，可以证明胡益民与周光荣儿子及女婿协商安置集聚房相关事宜，予以确认。 周光荣围绕其抗辩主张及反诉请求向本院提交了以下证据： 一、杜卖契，证明胡章洪与周光荣于2005年3月29日签订杜卖契，并经村委会盖章同意，周光荣在案涉房屋内居住至今。 二、歌山镇西宅村危旧房拆除协议书，证明村委会于2017年与周光荣签订协议，要求拆除案涉房屋中54.3平方米的房屋，说明村里认可周光荣拥有案涉房屋所有权。 经质证，胡章洪对周光荣提供的证据一的真实性无异议，但对合法性有异议，认为周光荣与胡章洪并非同一集体经济组织成员，杜卖契违反了集体土地房屋买卖的法律强制性规定，依法属于无效合同，契约中载明的内容对双方不具有法律约束力；对证据二的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，认为房屋所有权应以登记为准，虽然双方签订了买卖协议，周光荣也在房屋中居住，但无效合同自始没有法律约束力，双方也未办理过户登记手续，房屋集聚凭证上载明的也是胡章洪的名字，房屋产权属于胡章洪所有。本院认为，证据一能够证明胡章洪与周光荣于2005年3月29日协商买卖案涉房屋的相关情况，予以确认；证据二能够证明周光荣与歌山镇西宅村民委员会签订危旧房拆除协议书的事实，予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 胡章洪户籍地为东阳市××镇××村，周光荣户籍地为东阳市东阳××镇××村。 2005年3月29日，胡章洪向周光荣出具杜卖契一份，将其所有的坐落于东阳市××镇××村的占地面积为54.3平方米的一间二层木质结构楼房和占地面积为65.3平方米的二间三层砖混结构楼房（地籍号为1117544，证书号为11172826）出卖给周光荣，售房款为8万元。该杜卖契由胡光法代书，由胡志平、胡锣恩、胡振钟三人见证，东阳市××镇××村民委员会加盖公章。周光荣支付购房款后对案涉房屋管业居住至今。 2017年5月25日，周光荣与歌山镇西宅村民委员会签订《歌山镇西宅村危旧房拆除协议书》一份，载明“甲方（村方），乙方（危旧房户）：胡章洪……依照本村危旧房改造的决议，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下协议：一、被拆除房屋土地证号：1&tim**;×6，建筑占地面积54.3㎡，乙方自愿将上述危旧房的使用权、所有权交由甲方，由村统一规划处理安排，在拆除房屋过程中，如该房屋出现有关权属争议问题，均由乙方负责解决，与甲方无关。二、安置：根据甲方提供的以下旧房连片拆除方案选择先拆后安排实施，所选方案一经确定不得随意更改……”周光荣在《歌山镇西宅村危旧房拆除协议书》乙方签名处签名。该处房屋拆除后，胡章洪于2018年7月13日领取了编号为0008400的《东阳市农房集聚区安置凭证（农户联）》，载明“歌山镇乡（街道）西宅村西宅自然村胡章洪户：（属性：限额内）根据户主自愿申报，经相关部门审核确认，你户符合参加集聚条件。第一意向集聚点城区，集聚占地面积54.3㎡，置换比例1：1.5，权益面积81.5㎡。具体集聚时间、选房办法等请及时关注集聚相关事宜公告。本凭证作为参加集聚有效凭证，请妥善保存。”嗣后，胡章洪之子胡益民曾就81.5㎡安置权益归属及选房等事宜与周光荣之子周亮亮及周光荣女婿进行过协商，但未果。2020年1月24日，胡益民向周亮亮退还人民币2万元。 本案审理中，周光荣向本院申请对安置的81.5平方米权益价值进行评估，并测算尚未拆除的占地65.3平方米的房屋价值。本院依法委托东阳市元泰房地产评估有限公司进行评估。东元法市（2020）字第11F025号房地产估价报告载明，估价对象范围为东阳市北江镇西宅村，房屋建筑面积约263.47平方米，土地使用权面积65.3平方米；财产范围包括建筑物（含固定装修价值）、分摊的土地使用权，不包括动产及债权债务等其他财产或收益；估价对象在价值时点（2020年6月2日）的市场价值为人民币肆拾叁万元整，单价为1632元/平方米。该价值为宅基地随地上建筑物一并在本集体成员范围内流转条件下的市场价值。 本院认为，本案的争议焦点为胡章洪与周光荣之间的房屋买卖协议是否有效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2020年1月1日起施行的修订后的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，增加了村民利用闲置宅基地、住宅的灵活性，但并未完全取消限制条件。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第七款授权国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，根据中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），其中第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”仍将宅基地转让限于本集体经济组织内部。村民委员会并非宅基地变更使用的审批机关，其在协议上盖章见证对合同效力不产生影响。因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村宅基地买卖的协议仍应为无效。我国对房屋实行的是房地一体的不动产制度，案涉房屋本身亦由于宅基地用地审批而存在。综上，胡章洪与周光荣协议买卖案涉房屋时，两人并非同一集体经济组织成员，且周光荣的户籍至今仍在东阳江镇东门村，并未迁入歌山镇西宅村，故双方的房屋买卖协议应认定为无效。 关于双方房屋买卖协议无效后的法律后果问题，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。胡章洪将闲置房屋出卖给周光荣，周光荣在案涉房屋中居住了十五年之久，胡章洪因案涉房屋中占地54.3平方米旧房被拆除后获得集聚安置权益而起诉主张合同无效，明显有违诚信原则，对于本案合同无效应承担较主要的过错责任。周光荣在购置房屋这种涉及自身重大利益的事项中，未尽到审慎调查和合理的注意义务，应对合同无效承担次要过错责任。本院酌定由胡章洪承担80%过错责任，由周光荣承担20%过错责任。现存的占地面积为65.3平方米的房屋，经评估，其市场价值为43万元。该价值为宅基地随地上建筑物一并在本集体成员范围内流转条件下的市场价值，可据此确定周光荣因合同无效造成的部分损失，即43万元×80%=344000元。至于占地54.3平方米的旧房被拆除后所获得的81.5平方米安置权益，其价值目前尚无法确定，周光荣可待条件成熟后另行主张解决。根据无效合同的处理原则以及公平、诚信原则，结合本案的具体情况，考虑到返还腾退房屋涉及周光荣的居住生活问题，且周光荣因合同无效造成的实际损失尚未完全确定并得到弥补，故周光荣可在其损失得到完全弥补后再腾退搬出案涉房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条之规定，判决如下： 一、确认胡章洪与周光荣于2005年3月29日达成的关于东阳市××镇××村的房屋买卖合同（即杜卖契）无效。 二、本诉原告（反诉被告）胡章洪应于本判决生效后一个月内返还尚欠本诉被告（反诉原告）周光荣的购房款6万元。 三、本诉原告（反诉被告）胡章洪应于本判决生效后二个月内赔偿本诉被告（反诉原告）周光荣损失344000元。 四、驳回本诉原告胡章洪的其他本诉请求。 五、驳回反诉原告周光荣的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1550元（已减半收取），由胡章洪负担；反诉案件受理费6900元（已减半收取），由胡章洪负担3230元，由周光荣负担3670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 蒋翠容 二〇二〇年十二月十五日 代书记员 徐 莎