新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3563号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆海港房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路**海龙山庄**楼。 法定代表人：范业挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张新龙，新疆旭光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王红恩，女，1974年3月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李强，新疆新勤律师事务所律师。 原审第三人：乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道劳动服务公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市西虹西路**div> 法定代表人：刘富山，该公司总经理。 原审第三人：乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府，住所地新，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市扬子江路**v> 法定代表人：斯地克·牙生，沙依巴克区区长。 上诉人新疆海港房地产开发有限责任公司（以下简称海港房产公司）因与被上诉人王红恩、原审第三人乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道劳动服务公司（以下简称八一街道劳动服务公司）、乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府（以下简称沙区政府）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初5497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人海港房产公司的法定代表人范业挺及其委托诉讼代理人张新龙，被上诉人王红恩的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，原审第三人八一街道劳动服务公司、沙区政府经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 海港房产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王红恩一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由王红恩承担。事实和理由：1.一审判决回避我方与王红恩所签《合作协议》的性质，导致对本案法律关系以及对双方所签协议效力的认定错误。首先，一审判决回避对王红恩取得国家划拨集体所有的临时仓储用地合法性的认定。八一街道劳动服务公司与王红恩、杨兵所签《协议书》转让涉案划拨土地及地上建筑物未经有权部门批准，且因王红恩未对涉案土地办理土地出让手续，未缴纳土地出让金，倒卖集体财产谋利致使国家和集体利益受损，该协议违反法律的强制性规定，属无效协议。其次，一审判决回避我方与王红恩所签《合作协议》的性质，仅以“合同纠纷”表述双方法律关系，实为偏袒王红恩。依据双方所签《合作协议》内容看，王红恩的义务仅为负责提供房屋产权证、双证号、土地证及买卖交易协议书，土地开发中的一切费用均有我方承担，我方独立核算、自负盈亏，王红恩不承担任何风险，仅享有有偿转让土地的固定收益，该协议属于名为合作开发、实为土地使用权转让合同纠纷，依据我国司法解释，本案应按合同实际性质即土地使用权转让合同纠纷处理，王红恩作为土地提供方转让国家划拨集体所有的仓储用地违反法律强制性规定，且王红恩未取得涉案国有土地使用权，不具备转让土地使用权的主体条件，故我方与王红恩所签《合作协议》属无效协议。第三，因八一街道劳动服务公司与王红恩、杨兵所签《协议书》无效，必然导致王红恩依据无效协议取得的集体所有的土地与我方合作开发房地产的行为无效。2.一审法院回避了我方与王红恩所签协议不能履行的原因，推定我方承担过错责任无事实及法律依据。首先，一审法院未查清涉案房屋的实际拆除人，推定涉案房屋是我方拆除没有依据，系主观推断。其次，涉案土地与我方开发房地产用地系完全独立的两个地块，并未转至我方名下，我方亦未对该用地作出任何形式的使用，一审法院确认涉案土地已归我方使用无事实依据。第三，本案中双方所签《合作协议》未履行的原因是王红恩无权转让涉案土地并且不履行协议约定的交付房屋产权证、土地证等义务，导致我方无法办理土地灭籍以及将涉案土地变性为房地产开发用地的手续，与我方无关，一审法院对此未予审查即确认我方承担过错责任违反法律规定。第四，一审判决确认的涉案房屋即土地损失与我方无关，且王红恩主张的经济损失客观上不存在，一审法院判决我方承担该损失缺乏事实及法律依据；另外，从我方提供的涉案房屋被拆除前的照片看，涉案房屋系不具备使用功能的危房，不具备对外出租的条件，更没有出租的客观事实，且一审法院采信的两份《评估报告》鉴定人未出庭接受质证，报告中认定的房屋价值及租赁价值严重背离市场价格，不具有现实合理性，不应作为定案证据。3.土地权属确认不属于法院审理和认定范围，一审法院违法认定涉案土地归属，超越职权范围且违反法律规定。 王红恩辩称，一审判决认定事实和适用法律正确。1.《合作协议》系双方当事人自愿签署，不违反法律禁止性规定。2.我是用取得的房产与对方合作，包含了相应的土地使用权，根据房随地走的原则，是合理合法的。3.协议签订时，海港房产公司完全知晓房屋和土地权属的实际情况，其当时表示要让手续完全合法化再进行开发。根据相关土地管理法相关规定，双方通过土地出资是可以合法化开发的，并未说明不能出资转让。我和海港房产公司签订的协议没有违反法律效力性强制性规定，是完全有效的。4.关于损失，并非海港房产公司所说的存在假定事实。一审中，原审第三人出具的证言证实，在将房屋转让给我时是在租赁期间，属于租赁性用房，以此进行评估完全符合事实。5.一审法院并未超越权限，一审判决的表述是严谨的。6.目前涉案土地上的房屋已经被拆除，房屋已经登记在海港房产公司名下，但是其不认可，有证据表明，海港房产公司已经取得了涉案土地的使用权。 原审第三人八一街道劳动服务公司、沙区政府未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 王红恩向一审法院起诉请求：1.解除双方于2011年签订的《合作协议》；2.海港房产公司赔偿我被拆房屋及占有的土地损失5,958,082元（其中，房屋租赁费损失为4,762,369元，房屋及土地损失1,195,713元）。 海港房产公司向一审法院提出反诉请求：确认2011年双方签订的《合作协议》无效。 一审法院认定事实：第三人八一街道劳动服务公司原为乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处下属集体企业，于1999年10月18日取得公房产权证，建筑面积共计426.5平方米，房产坐落沙区南梁坡，用途为库房，所有制形式为集体、产权来源为自建权利确定日期为1974年。2000年9月14日取得2001498号国有土地临时使用证，批准面积202.80平方米。2002年1月17日，乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处出具沙八一[2002]03号文件，决定八一街道劳动服务公司与八一机械厂合并。2002年3月18日经过批准，八一机械厂经过改制成立乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司。2003年3月6日，乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处出具《关于八一街道办事处与八一街道劳动服务公司彻底脱钩的证明》。八一街道劳动服务公司一直未办理工商营业执照注销手续，处于吊销状态。2010年7月17日，经过乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司召开股东会议，全体股东表决一致同意出售涉案八一街道劳动服务公司的房产和土地。 2010年7月22日，第三人八一街道劳动服务公司（甲方）与王红恩、杨兵（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：一、甲方将沙区南梁坡土地面积为2101.8平方米和建筑面积426.5平方米，全部转让给乙方，总价为660,000元整（大写：陆拾陆万元整）。二、乙方承担所有转让的税费和土地房产部门的相关费用。三、协议签完后，即支付现金660,000元整（大写：陆拾陆万元整）。合同签订当日，王红恩向八一街道劳动服务公司支付了购房款660,000元。八一街道劳动服务公司向王红恩移交了房产和土地证照。 2011年，王红恩（甲方）与海港房产公司（乙方）签订《合作协议》一份，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的有关规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，本着更好开发位于西虹路的土地的目的，达成如下协议：一、项目地址：乌市西虹路原沙依巴克区八一街道劳动服务公司，地籍号为20，地籍号为**原地址上的**于1974年修建的砖混平房（库房）时使用证2001498进行项目合作开发原土地使用性质为集体临时用地。二、合作价格：双方合作项目占地面积2101.80平米。三、甲方责任：1、甲方负责提供房屋产权证、双证号，土地证及买卖交易协议书（房屋产权证，土地使用证无办理过户）。2、本协议签署后，甲方不得就该土地的转让、改造、合作、租赁等事项与第三方签订协议，不得设置第三方权益。但乙方必须在四年内将甲方应得房屋全部交付使用，即2011年9月8日至2011年9月8日。否则甲方有权收回所有土地的使用权另作他用或重新谈判分配比例。四、乙方的责任：1、负责合作项目的详细规划设计、建设等工作。2、取得合作开发此项目的合法手续。3、该项目的报批报建手续齐全符合开工条件后，该项目的设计方案要与甲方协商同意签字后方可开工。4、如果乙方在开发中途出现资金不足或无能力继续开发而要求转让该项目时，必须取得甲方的同意并签字认可，确认乙方的债权债务与甲方无关，转让后本合同条款不变。五、项目分配方案：1、该项目土地上拟建的建设面积由甲乙双方按3：7的分配比例分配，建设面积最终由规划设计方案确定。2、乙方在目前的在建工程中先给甲方肆套面积为75平米的住房（两户在同一楼层，2楼），剩余补偿面积可在甲方地块上按整个单元从一楼到顶楼均匀分配。3、乙方负责为甲方取得所有房屋的房产证和土地证。六、本协议未尽事宜经双方协商可以签订补充协议。七、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，甲乙双方各持一份。”签订合同后，在海港房产公司持有的02008002图，02-008-00860-C出让宗地平面界址图中，ZZ4-ZZ6-ZZ5-ZZ4明显已经圈占穿过八一街道劳动服务公司房产和土地，占用面积189.81平方米。02-008-00861-C出让宗地平面界址图中，ZZ1-ZZ2-ZZ5-ZZ7明显已经圈占穿过八一街道劳动服务公司房产和土地，占用面积599.00平方米，土地出让归海港房产公司使用。剩余部分土地上，有一高压线通过，为高压线走廊，仍在第三人八一街道劳动服务公司名下。地上房屋被拆除后，被改。地上房屋被拆除后广场，《合作协议》至今未履行。 2017年9月21日，中证房地产评估造价集团有限公司受委托作出中证房地产估字2017-09**《房地产估价报告》，评估位于乌鲁木齐市××区库房及仓储用地在2011年9月至2017年3月期间对外出租的租赁收益在上述估价目的下与价值时点的市场价值为：人民币3,252,809.00元。 2019年11月26日，新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司出具新驰天中房估字（2019）第089号《房地产估价报告》，评估估价对象在价值时点2019年8月9日的市场价值为：已经拆除砖混、土木结构库房总价392,443元，土地价值803,279元，合计1,195,713元。 一审法院认为，一、关于双方签订的《合作协议》合同效力以及是否解除问题。本案中，第三人八一街道劳动服务公司的房产土地登记为集体所有公房产权证和国有土地临时使用证，在八一街道劳动服务公司与八一街道办事处脱钩，与八一机械厂合并，八一机械厂经过改制成立乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司。乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司应当按照的相关规定，办理八一街道劳动服务公司集体资产的产权转移过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”据此，是否登记或者交付只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。乌鲁木齐汇捷机械制造有限责任公司将未办理房产、土地转移手续，以第三人八一街道劳动服务公司名义，将房产、土地出售给本案王红恩，王红恩亦支付了购房地款660,000元。王红恩与第三人八一街道劳动服务公司之间买卖合同成立且已生效履行。认定该划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条应当理解为效力性强制性规定。亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形。该买卖合同并未违反法律法规强制性规定，转让房屋土地行为的买卖合同为有效合同。王红恩以取得房产、土地合同权利与海港房产公司签订《合作协议》进行房地产开发，海港房产公司对王红恩所持有的权利是明知的，且了解房屋权利存在的状况，合同也约定了海港房产公司负责取得合作开发此项目的合法手续，故该合同应当为有效合同。王红恩主张要求解除双方于2011年签订的《合作协议》，海港房产公司对《合作协议》已履行不能，客观上构成根本违约，不能实现合同目的，故一审法院对王红恩请求解除合同的诉讼请求予以支持，解除合同时点为一审判决作出之日。对海港房产公司反诉主张请求确认2001年双方签订的《合作协议》无效，一审法院认为没有事实和法律依据，不予支持。 二、关于涉案土地上附着物被拆除问题。在原一审中，海港房产公司陈述地上附着物库房以及院落为第三人沙区政府拆除，在本案审理中，认可地上附着物库房以及院落并不是第三人沙区政府拆除，认为是房屋陈旧自行塌方，土地上是一片废弃的房屋，是一些拾取废砖人在现场拆废砖，没有人拆除。一审法院认为，从出让宗地图上看，涉案土地上已经划入海港房产公司出让土地788.81平方米，且该土地划线穿过了涉案的房屋。现土地上房屋被拆除，空地建成小广场。海港房产公司没有合理事由指认房屋被谁拆除，一审法院推定房屋为海港房产公司拆除。 三、关于合同解除后的损失赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”本案，双方签订《合作协议》后，其中部分土地已经出让归海港房产公司使用，并拆除了地上附着物，已经不具备恢复原状的可能性。部分土地登记在第三人八一街道劳动服务公司名下，属于高压廊道。该土地依附于海港房产公司开发建设的住宅区域与其他区域隔离，王红恩亦无法行驶占有、使用、收益的权利。结合土地房屋现状，王红恩在《合作协议》解除后，房屋、土地损失应到得到合理的赔偿。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。海港房产公司因不履行合同，导致合同解除。王红恩主张要求海港房产公司赔偿被拆房屋及占有的土地损失5,958,082元（其中，房屋租赁费损失为4,762,369元，房屋及土地损失1,195,713元）。海港房产公司给王红恩造成租赁损失计算依据，2011年7月至2019年7月共计租赁损失为4,762,369元。（其中，截至2017年4月至2019年7月，共计28个月，房屋租赁按2017年标准计算为每月每平方30.5元×426.5平方米×28个月=364,231元；土地租赁费按2017年标准计算为月每平方米24.4×1676.3×28个月=1,145,248元。）一审法院认为，王红恩主张以2011年9月至2019年7月计算，假设房屋、土地出租，计算造成租金和土地租金损失4,762,369元，符合客观实际情况，一审法院予以支持。因涉案房产已经不存在，王红恩以土地、房屋的合同权益，客观上土地、房产已经不能取回或者恢复原状。委托假设存在砖混结构、土木结构库房进行房屋价值及土地价值评估，计算损失1,195,713元亦公平合理，一审法院予以支持。王红恩在得到全部赔偿后，涉案房屋、土地合同权益应当归海港房产公司所有。判决：一、王红恩与海港房产公司2011年签订的《合作协议》于本判决作出之日起解除；二、海港房产公司于本判决生效十日内赔偿王红恩房屋租赁费损失为4,762,369元；三、海港房产公司于本判决生效十日内赔偿王红恩房屋及土地损失1,195,713元；四、驳回海港房产公司要求确认双方2011年签订的《合作协议》无效的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人海港房产公司围绕上诉请求依法提交2010年4月12日沙区棚改办和新疆大开元房屋拆迁工程有限公司的《房屋拆迁工程安全责任协议书》，用于证明棚改项目所涉及的拆迁由沙区棚改办委托相应有资质的公司进行拆迁，海港房产公司无拆迁资格，不可能由海港房产公司实施拆迁。王红恩对证据真实性认可，关联性及海港房产公司要证明的问题不认可。涉案房屋属于棚户区改造范围内，如要进行拆除，需要拆迁办与王红恩签订补偿协议，但是沙区拆迁办并未与王红恩签订协议，不可能对王红恩的房屋进行拆除。一审庭审中，沙区政府陈述并未拆除涉案房屋。因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院该证据的真实性予以确认，对上述证据的证明力结合其他证据综合予以认定。 因王红恩提供的证据不足以证实海港房产公司圈占其购买的土地，故本院对一审判决认定的“签订合同后，在被告海港房地产开发公司持有的02008002图，02-008-00860-C出让宗地平面界址图中，ZZ4-ZZ6-ZZ5-ZZ4，明显已经圈占穿过八一街道劳动服务公司房产和土地，占用面积189.81平方米。02-008-00861-C出让宗地平面界址图中，ZZ1-ZZ2-ZZ5-ZZ7，明显已经圈占穿过八一街道劳动服务公司房产和土地，占用面积599.00平方米，土地出让归被告海港房地产开发公司使用”事实部分不予确认，对一审查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.海港房产公司和王红恩签订的《合作协议》是否有效；2.涉案房屋租赁损失、房屋及土地损失是否客观存在，以及是否应由海港房产公司承担。对此本院分析如下： 一、对王红恩与海港房产公司所签《合作协议》的性质和效力问题。首先，从王红恩与海港房产公司所签《合作协议》的内容看，王红恩并无向海港房产公司转让坐落于涉案土地之上房屋的意思表示，协议中双方的权利义务内容全部指向房屋所坐落的土地的开发利用及收益分配，而该项目的建设资金投入、开发建设过程均没有体现出共同投资、共担风险等情况，仅约定王红恩取得固定收益分配，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的合作开发关系的法定要件，故王红恩与海港房产公司之间不在合作开发关系。其次，本案中，涉案土地并未经过招拍挂程序，作为土地提供方的王红恩也未与土地资源管理部门签订国有建设用地使用权出让合同，按照正常的国有土地使用权出让程序，王红恩尚未取得涉案土地的使用权，其不可能作为土地使用权的提供者与海港房产公司签订合作开发合同，故王红恩与海港房产公司所签《合作协议》不能认定为土地使用权转让合同。从协议所约定的双方权利义务内容分析，亦不具有《中华人民共和国合同法》所规定的有名合同类型的典型特征，故属于无名合同，一审法院以合同纠纷确认本案的案由并无不妥，海港房产公司称双方所签《合作协议》名为合作开发、实为土地使用权转让合同纠纷的上诉主张不能成立，本院不予采信。本案中，《合作协议》约定的王红恩提供开发利用的土地系划拨的集体所有的临时仓储用地，且未经有权部门办理批准手续，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定,“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”本案中，王红恩未取得涉案划拨的集体所有的临时仓储用地的土地使用权证书，其用于合作开发商品房的土地未经国土资源管理部门批准转让，至本案诉讼期间仍未办理有关土地使用权出让手续，未与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同，未办理土地使用权变更登记，未交纳土地出让金，故王红恩与海港房产公司所签《合作协议》无效，一审法院关于王红恩和海港房产公司签订的《合作协议》有效的认定不当，本院予以纠正。由于无效合同自合同成立时即没有法律约束力，无须另行解除，故王红恩请求判令解除与海港房产公司所签《合作协议》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。海港房产公司要求确认其与王红恩所签《合作协议》无效的上诉请求成立，本院予以支持。 二、《合作协议》无效的责任承担问题。因王红恩与海港房产公司所签《合作协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，王红恩以并非登记于其名下的划拨集体所有的临时仓储用地与海港房产公司合作开发房地产项目，且未办理批准手续，而海港房产公司对《合作协议》所约定开发利用的土地为划拨的集体所有的临时仓储用地，未经相关部门批准，王红恩无土地转让的主体资格的事实亦是明知的，故双方对《合作协议》无效的法律后果应各自承担50%的过错责任。 三、对王红恩主张的经济损失数额的认定及承担主体的问题。1.对王红恩所主张的被拆除房屋及土地损失问题，本案王红恩提供的其与案外人杨兵、八一街道劳动服务公司签订的《协议书》、乌鲁木齐汇捷机械制造有限公司的股东会决议以及劳服司出具的660,000元的收款收据能够证实王红恩于2010年7月22日向八一街道劳动服务公司支付660,000元款项并拟取得转让标的物的事实存在，对次年海港房产公司与王红恩签订《合作协议》之后涉案房屋被实际拆除的事实双方亦不持异议，对于房屋被拆除给王红恩造成的损失，一审法院委托新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限公司的所作《房地产估价报告》结论为：给王红恩造成房屋损失392,443元、土地损失803,270元，两项合计1,195,713元，该评估结论足以弥补王红恩就该土地及房产的实际支出，原审法院以该评估结论认定涉案房屋被拆除的实际损失并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案审理过程中，王红恩未提交证据证实涉案房屋系被海港房产公司拆除，海港房产公司亦否认系其拆除，但由于房屋被拆除是基于双方已实际签订《合作协议》造成的结果，且由此对王红恩造成经济损失的事实客观存在，故海港房产公司称其对王红恩的经济损失的造成无任何过错，不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。基于前述合同无效的法律后果，该损失应由双方各自承担50%。 2.对王红恩主张的被拆除房屋的租金损失问题，本院认为，合同被确认无效后，过错方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿的范围仅限于信赖利益，不包括期待利益，赔偿损失的责任以“补偿损失”即使受损失的合同一方处于其财产未受到损害或损失时所处的状态为原则，且适用过失相抵规则。涉案房屋于双方《合作协议》签订之后被拆除，王红恩主张租赁费用属于期待利益的范畴，并不属于缔约过失责任的赔偿范围，且王红恩亦没有提供证据证实涉案土地及房产存在对外租赁的事实，不存在相关损失，亦不存在损失承担的问题，原审法院认定王红恩存在租金损失无事实及法律依据，本院应予纠正。 综上，海港房产公司的上诉请求中合理部分，本院予以支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初5497号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“一、王红恩与新疆海港房地产开发有限责任公司2011年签订的《合作协议》于本判决作出之日起解除；二、新疆海港房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿王红恩房屋租赁损失4,762,369元；四、驳回新疆海港房地产开发有限责任公司要求确认双方2011年签订的《合作协议》无效的诉讼请求”； 二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初5497号民事判决第三项为：新疆海港房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿王红恩房屋及土地损失597,856.5元； 三、驳回王红恩请求判令解除其与新疆海港房地产开发有限责任公司于2011年签订的《合作协议》的诉讼请求； 四、驳回王红恩要求新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿其房屋租赁损失4,762,369元的诉讼请求； 五、新疆海港房地产开发有限责任公司与王红恩于2011年签订的《合作协议》无效。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费本诉部分53,506.57元（王红恩已预交），由王红恩负担48,155.91元，海港房产公司负担5,350.66元；反诉部分70元（海港房产公司已预交），由王红恩负担。二审案件受理费53,576.57元（海港房产公司已预交）,由海港房产公司负担5,357.66元，由王红恩负担48,218.91元。 本判决为终审判决。 审判长 化 豫 审判员 马永惠 审判员 杜高升 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 李沐函