河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8790号上诉人（原审原告）：李东升，男，汉族，1964年2月12日出生，户籍地：河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王海震、李楠，河南翰法律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：李亮杰，男，汉族，1982年6月13日出生，户籍地：河南省伊川县，现住河南省洛阳市伊川县。被上诉人（原审被告）：杨晓非，男，汉族，1981年5月22日出生，户籍地：河南省洛阳市洛龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜可有，河南博同律师事务所执业律师。上诉人李东升与被上诉人李亮杰、杨晓非房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李东升上诉请求：1．判令被上诉人支付迟延履约产生的滞纳金（按2500元/日自2020年7月6日起，暂按照30天计算）2．请求依法将判决书中第二条：“原告李东升于本判决生效之日起十日内向被告李亮杰、杨晓非退还押金100000元”改判为：“被告李亮杰、杨晓非缴纳的押金不予退还。”3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院审理程序错误。根据我国诉讼法的相关规定，案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当时诉讼主张的部分不得主动审理。李亮杰、杨晓非在本案案件审理过程中并没有提出反诉，一审法院在李亮杰、杨晓非没有提出反诉的情况下，判决李东升向李亮杰、杨晓非退还押金，属于严重的审理程序错误。2．河南省洛阳市涧西区人民法院对案涉租赁房屋的查封，并不影响租赁合同的继续履行，不是被上诉人租赁合同违约的理由。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。上诉人与二被上诉人的租赁协议签订于2018年2月11日，案涉房屋于2019年4月24日被河南省洛阳市涧西区人民法院查封，查封期限3年，案涉房屋虽被河南省洛阳市涧西区人民法院查封，但在租赁期间内，并不影响二被上诉人的继续租赁使用，二被上诉人可将下一年度的租赁款项交予河南省洛阳市涧西区人民法院，故二被上诉人拖欠租金的行为违反租赁合同约定，构成违约，应承担违约责任，按照合同约定支付相应的滞纳金。综上，原审判决审理程序错误，认定事实不清，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。李亮杰、杨晓非辩称，被上诉人作为原告在另一个案件中诉求要求解除合同退还押金，因该案件未支持退还押金的诉讼请求，所以在本案中直接判决退还押金，法律程序上并无不当。被上诉人已经在一审当中提交了河南省洛阳市涧西区人民法院接收房屋是完好的。上诉人关于租赁房屋不完好的主张，缺乏事实和证据支持。被上诉人向一审人民法院提交的证据证明租赁房屋被河南省洛阳市涧西区人民法院查封，租金要交给河南省洛阳市涧西区人民法院，同时，上诉人不顾人民法院的协助要求，要求李亮杰、杨晓非把租金交给上诉人并且带人到现场闹事遂报警，租赁房屋已经无法使用。合同不得不解除合同的责任在于上诉人，因此上诉人应当承担退还押金的责任。李东升向一审法院起诉请求：1．判令解除李东升与李亮杰、杨晓非签订的租赁协议，李亮杰、杨晓非将承租的房产完好交还李东升，李亮杰、杨晓非缴纳的押金不予退还；2．判令李亮杰、杨晓非支付迟延履约产生的滞纳金（按2500元/日自2020年7月6日至李亮杰、杨晓非将承租的房产完好交还李东升之日止，暂按一个月计算）；3．判令本案诉讼费用由李亮杰、杨晓非承担。一审法院认定事实：2013年8月16日，李东升（甲方）与李亮杰、杨晓非（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方出租的房屋位于洛阳市西工区××院××3-301，面积921.63平方米，租赁期限自2013年8月16日至2018年8月15日；租赁期间的出租价格第一年和第二年按建筑面积每平方米每月租金为26.23元，即第一年和第二年乙方应当向甲方每年交纳租金为29万元，第三年开始每年每平方米租金递增1元/月；付款方式为先付款后使用，租金第一年按每半年结算一次，第二年开始租金按每年结算一次，每次到期前一个月内乙方应付清下一次租金，到期未交租金，延复一日，按年租金加收1%滞纳金，超过一个月甲方有权收回房间，合同自行终止，在本月内乙方必须交纳租金，搬出财物交回房间，如果乙方不交纳房租，甲方有权留置相等价值的乙方财产；乙方在承租时应向甲方交纳10万元的房屋租赁押金，其中合同签订之日向甲方支付5万元，在支付第一年下半年租金时再向甲方支付5万元，合同到期，室内设施完好，押金退回，但不计利息；在使用过程中，甲方应保证出租房屋本身处于正常使用状态；甲方出租的房屋因产权纠纷影响乙方使用的，责任由甲方承担。该合同还对税费等其他事项进行了约定。2018年2月11日，李东升（甲方）与李亮杰、杨晓非（乙方）签订《租赁协议书》，约定原租赁房屋租赁期限自2018年8月16日起至2023年8月15日止；租赁期间的出租价格按建筑面积每平方米每月租金为26.22元，即乙方应向甲方每年缴纳租金29万元，先付款后使用，每年结算一次，每次乙方应提前40天付清下一次租金；乙方在承租时应向甲方缴纳10万元房屋租赁押金，合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方一次付清，合同到期，室内设施完好，押金退回，但不计利息；在使用过程中，甲方应保证出租房屋本身处于正常使用状态；合同期内，如乙方提前退租押金及租金不予退还；甲方出租的房屋因产权纠纷影响乙方使用的，责任由甲方承担。该合同还就违约责任等其他事项进行了约定。2020年6月23日，洛阳市涧西区人民法院作出（2020）豫0305执恢164号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人李东升的银行存款360万元和相应利息等或扣留、提取其同等数额的收入；二、查封、扣押、冻结被执行人李东升所有的价值为360万元的财产；三、被执行人李东升按法律文书确定的内容向申请执行人李力支付利息和迟延履行期间的债务利息至实际履行之日止。洛阳市涧西区人民法院向李亮杰送达（2020）豫0305执恢164号协助执行通知书，要求协助执行以下项目：一、冻结被执行人李东升位于洛阳市西工区××院××号房屋租赁款360万元；二、冻结期间不得向被执行人李东升支付租赁费及其他相关任何费用。同年8月12日，李亮杰、杨晓非以李东升为被告向该院提起诉讼，该院于同年9月23日作出（2020）豫0303民初5081号民事判决书。现李东升以李亮杰、杨晓非为由位于诉至该院，请求判如所请。李亮杰、杨晓非为证明案涉房屋查封情况，提交洛阳市不动产登记中心不动产权登记记载表，显示案涉房屋位于洛阳市西工区××院××3-301，面积921.63平方米，所有权人李东升，被洛阳市涧西区人民法院查封，查封期限为2019年4月24日至2022年4月24日。李东升对该记载表真实性无异议，认为只能证明房屋被查封，所有权人仍为李东升。李亮杰、杨晓非为证明已依约向李东升交付10万元押金并交纳租金至2020年8月15日，提交了收据、建设银行对私存款账户交易信息、建设银行活期个人存款明细查询、个人活期账户交易明细等证据。李东升对上述证据无异议，认可房屋租金交纳至2020年8月15日。李亮杰、杨晓非为证明于2020年8月14日将案涉房屋钥匙交与洛阳市涧西区人民法院执行局，提交了洛阳市涧西区人民法院执行局出具的证明。李东升对该证明真实性无异议，但认为李亮杰、杨晓非在2020年7月5日就应当支付下一年度的租赁费用，故存在违约行为。李亮杰、杨晓非为证明李东升骚扰导致无法经营的事实，提交了信息，显示李东升于2020年6月23日向李亮杰发送短信的主要内容：若七月初，本人指定账号未收到下年度足额租金，则合同废止，封门，清场，没收押金，追偿违约金；李亮杰于同年7月6日向李东升发送短信的主要内容：因为产权问题影响使用属于您的责任，不能再用，房租到期我会搬走，到时候请退押金十万；李东升于同年7月7日向李亮杰发送短信的主要内容：房子是我的，合同是你我的，谁也干涉不了你的正常使用，10号前，我1182建行卡如收不到足额下年租金，最迟20前，封门。李亮杰、杨晓非为证明李东升找人封门并报警，提交了监控录像及洛阳市公安局西工派出所交管巡防大队出具的出警证明，李东升对录像及出警证明的真实性无异议，但认为双方系因租赁费产生的民事纠纷，无法证明李东升有封门行为。李亮杰、杨晓非为证明李东升不断骚扰的事实，提交了短信截图，李东升对该信息真实性无异议，但认为是李东升按约定要求李亮杰、杨晓非支付租金。李亮杰、杨晓非为证明屋内设备完好，提交了照片，李东升对该证据真实性无异议，但认为须双方共同确认房屋完好后方可交接。一审法院认为，李东升与李亮杰、杨晓非于2018年2月11日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。李东升要求解除该《租赁协议书》，李亮杰、杨晓非亦同意解除并已搬离，故该项主张予以支持。李亮杰、杨晓非依约向李东升支付押金100000元，在李亮杰、杨晓非搬离案涉房屋后已将房屋钥匙交与洛阳市涧西区人民法院执行局，且二人为证明屋内设备完好提交了照片，故李东升应向李亮杰、杨晓非退还押金。关于李东升主张的迟延履约产生的滞纳金，案涉房屋因另案被洛阳市涧西区人民法院查封，但不影响李亮杰、杨晓非继续租用该房屋，李亮杰于2020年7月6日给李东升发信息称因为产权问题影响使用，该理由不能成立，故李亮杰、杨晓非应在合同约定的提前四十天支付租金，但二人未向李东升支付租金，亦未将租金交付洛阳市涧西区人民法院执行局，已构成违约，应当按照合同约定支付迟延履约的滞纳金。此外，李东升给李亮杰发送的短信内容提及若不按期交纳租金即封门，结合李亮杰、杨晓非提交的影视资料中有几人在同年7月24日到租赁房屋与教育机构在场工作人员发生纠纷，并有关门行为，故可认定李东升不同意李亮杰、杨晓非继续使用租赁房屋。因此，李亮杰、杨晓非应当向李东升支付滞纳金45000元（2500元X18天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李东升与李亮杰、杨晓非于2018年2月11日签订的《祖赁协议书》；二、李亮杰、杨晓非于本判决生效之日起十日内向李东升支付滞纳金45000元；三、李东升于本判决生效之日起十日内向李亮杰、杨晓非遐还押金100000元；四、驳回李东升的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由李亮杰、杨晓非负担20元，李东升负担30元。如果李东升、李亮杰、杨晓非未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，一审在被上诉人未提出反诉且已经另案主张退还押金的情况下，判决原审原告向原审被告退还押金明显不当，关于押金问题，双方应在另案中处理。关于滞纳金问题，案涉房屋因另案被洛阳市涧西区人民法院查封，但在租赁合同到期前并不影响被上诉人继续使用该房屋，故被上诉人提出提前解除租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但河南省洛阳市涧西区人民法院向被上诉人下达了协助执行通知书，要求被上诉人将租金交至该院，而上诉人李东升仍然要求向其支付租金，并表示如7月初未收到下年度足额租金则合同废止，封门清场。另根据李亮杰、杨晓非提交的影视资料可知，有几人在2020年7月24日到租赁房屋处，与教育机构在场工作人员发生纠纷，并有关门行为。因此造成合同不能继续履行，双方均有过错，应当依法减轻被上诉人的违约责任。双方签订的租赁合同并未明确约定被上诉人提前解除合同应承担何种违约责任，参照双方合同中关于逾期支付房租的相关约定，结合本案实际情况，对一审判决的滞纳金，本院予以维持。上诉人要求取其支付房租的滞纳金按照2500元/日标准自2020年7月6日计算至被上诉人交换房屋之日止的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6354号民事判决第一、二、四项及诉讼费承担部分；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6354号民事判决第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3800元，由上诉人李东升负担1800元，李亮杰、杨晓非负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  祖 萌审 判 员  王 睿审 判 员  蔡美丽二〇二〇年十二月二十八日代书记员  郭海涛