成都铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2020）川71执复22号 复议申请人（被执行人）:成都好金彩印务有限公司，住所地四川省成都市高新区新加坡工业园。 法定代表人：周安虎，总经理。 委托诉讼代理人：郑艳，四川显卓律师事务所律师。 申请执行人:中国建设银行股份有限公司成都高新支行，住所地四川省成都市高新区天府大道中段**。 负责人：李晨。 委托诉讼代理人：王蓉，四川法典律师事务所律师。 被执行人：周安虎，男，1961年12月30日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被执行人：孙永红，女，1969年4月14日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 复议申请人成都好金彩印务有限公司（以下简称好金彩公司）不服成都铁路运输法院（2020）川7101执异91号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并对当事人进行了询问，现已审查终结。 成都铁路运输法院查明，（一）2018年10月12日，成都铁路运输法院立案执行中国建设银行股份有限公司成都高新支行（以下简称建行高新支行）与好金彩公司、周安虎、孙永红公证债权文书两案【案号：（2018）川7101执347号、348号】,执行中依法对好金彩公司位于成都市高新区新园南四路57号1栋1单元1楼101号、2楼201号、3楼301号；2栋1单元1楼101号；3栋1单元1楼101号、2楼201号办公、厂房用房地产及4-8栋、门卫室建筑物予以查封。上述查封财产后，经四川大友房地产评估咨询有限公司评估，于2020年5月26日出具评估报告，总价值3510.19万元。（二）2020年9月8日，成都铁路运输法院作出（2020）川7101执恢280、282号执行裁定书，责令被执行人好金彩公司、周安虎、孙永红向建行高新支行分别支付欠款人民币64050.63元及迟延履行期间的债务利息、欠款人民币9183233.66元及迟延履行期间的债务利息，裁定拍卖上述被查封的财产并于2020年9月17日发布一拍公告。（三）执行中成都铁路运输法院向成都高新技术产业开发区人民法院、上海市金山区人民法院商请移送处置权，上海市金山区人民法院移送处置权并参与分配，成都高新技术产业开发区人民法院移送处置权并有多案参与分配，金额合计2700万余元。 成都铁路运输法院认为，根据评估报告显示，案涉成都市高新区新园南四路57号土地上任何一栋房产的评估价都不足以抵偿申请执行人建行高新支行的债权，且1栋、2栋、3栋房产及未办理权属证书的建筑物均在成高国用（2010）第8528号土地上，若分割处置拍卖，未办理权属证书的建筑物将无法处置，案涉房产的价值可能严重减损，无法使案涉房产价值最大化。同时，除成都铁路运输法院（2020）川7101执恢280、282号两案执行标的1000万余元外，还有成都高新技术产业开发区人民法院、上海市金山区人民法院参与分配的案件，要求参与分配金额总计2700万余元，故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条“拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外”的规定，好金彩公司提出的异议不能排除成都铁路运输法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人好金彩公司的异议请求。 好金彩公司向本院申请复议称，成都铁路运输法院（2020）川7101执异91号裁定驳回其异议请求存在错误，无法律依据。理由如下：（一）成都铁路运输法院将案涉执行标的物整体拍卖处置不当，具体如下：1.根据案涉执行标的物的评估报告显示，3栋1单元1、2号厂房的估价为770.64万元，加上对应土地的价值约1600万元，已足以覆盖申请执行人享有的债权本金900余万元。2.案涉执行标的物的拍卖成交价为37201330元，不足以清偿其全部债务，事实证明整体拍卖并未实现房屋价值最大化。3.案涉执行标的物已出租给多名承租人，成都铁路运输法院将能够分开拍卖的房产整体上拍，造成承租人事实上丧失了优先购买权，消减了竞买人数，且不能实现房屋价值最大化。4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条“拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外”和《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第11条“最大限度实现财产真实价值。同一类型的执行财产数量较多，被执行人认为分批次变价或者整体变价能够最大限度实现其价值的，人民法院可以准许。尤其是对体量较大的整栋整层楼盘、连片商铺或别墅等不动产，已经分割登记或事后可以分割登记的，被执行人认为分批次变价能够实现不动产最大价值的，一般应当准许。多项财产分别变价时，其中部分财产变价款足以清偿债务的，应当停止变价剩余财产，但被执行人同意全部变价的除外”之规定，案涉执行标的物不应整体拍卖。（二）好金彩公司拥有高国用（2010）字第8528号国有土地的使用权，河南省新乡市红旗区人民法院于2016年10月12日依据（2016）豫0702执592-1号执行裁定书查封了该国有土地的使用权，送达回证显示该查封为首查封。并于2019年6月29日续封了该财产（2016）豫0702执592-2号。因此，成都高新技术产业开发区人民法院非首封法院，根本无处置权，更谈不上向成都铁路运输法院移交处置权。（三）根据《2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得工业工地因城市规划调整需要改变土地用途项目表》《成都市人民政府办公厅关于印发成都市进一步疏解中部区域非核心功能高品质提升城市能级若干政策的通知》及规划图等证据显示，2018年5月16日案涉执行标的物即好金彩公司位于成都市高新区新园南四路57号的土地已经被纳入成都市国土局、经信委名单，该工业用地已经被列为可直接申请变性为“商业服务用地”的范围。众所周知，“商业服务用地”的土地价值远高于“工业用地”的土地价值。据不完全统计，好金彩公司所涉金融机构债权3000多万元，非金融机构债务高达6000万元，债权人数量也超过70家，成都铁路运输法院按照“工业用地”性质整体打包处置其资产，损害其利益及债权人利益。（四）成都高新技术产业开发区人民法院于2020年11月5受理了四川省津诚纸业有限公司申请其破产审查案件，案号为（2020）川0191破申16号，其已资不抵债进入破产审查程序。综上，根据案件事实及法律规定，请求本院查清事实，依法裁决，维护好金彩公司及其债权人的合法权益。 申请执行人建行高新支行称，对案涉标的物进行整体拍卖比分开拍卖的利益更大化，案涉土地没有分证，无法拆分单独处理，且部分地上建筑物未办理产权。案涉执行标的物的权证上登记的土地性质是工业用地，在执行、拍卖过程中和执行异议审查期间好金彩公司都没提过土地变性的问题，建行高新支行并不掌握。好金彩公司在复议阶段才提出案涉土地被规划为商业用地的证据，但土地变性须缴纳各种税费且需审批和登记，案涉土地能否变更为商业用地现在仍然属不确定状态，执行法院的拍卖行为并无不当。综上，好金彩公司的复议申请不能成立。 被执行人周安虎答辩称，同意好金彩公司的意见。 被执行人孙永红未发表答辩意见。 本院对成都铁路运输法院查明的事实予以确认。 另查明，在执行过程中，执行法院经摇号确定四川大友房地产评估咨询有限公司为评估单位，将查封的被执行人好金彩公司享有使用权的位于成都市高新区新园南四路57号土地及地上建筑物，委托四川大友房地产评估咨询有限公司进行评估。2020年5月26日，该公司作出《房地产估价报告》，上述土地使用权及地上建筑物估值为3510.19万元。2020年9月17日，成都铁路运输法院在阿里拍卖司法拍卖平台发布竞买公告。2020年10月19日，竞买人成都市武侯区贸胜实业有限公司以37201330元竞得上述土地的使用权及地上建筑物的所有权。 再查明，2012年11月26日，成都市高新区新园南四路57号土地被规划为商务用地。 本院认为，拍卖机构发布的拍卖公告是根据执行法院在国土规划部门查询的土地权属及性质、当事人提供的标的物状况制定的，而好金彩公司在评估报告异议期内和本案执行异议审查期间均未及时告知并提交关于拍卖标的物被规划为“商务用地”的证据，直到复议期间才提交关于案涉执行标的物位于成都市高新区新园南四路57号土地被规划为“商务用地”的文件及规划图纸等相关证据，导致执行法院发布的拍卖公告未将上述规划对涉案地块价值可能产生的影响，以及竞得者办理过户手续时可能需要支付土地出让金等税费的情况进行载明。目前涉案土地的性质虽仍然为工业用地，但根据成办函【2018】41号《成都市人民政府办公厅关于引发成都市进一步疏解中部区域非核心功能高品质提升城市能级若干政策的通知》文件内容及案涉土地的规划图，案涉地块已被规划为商务用地性质。法院组织司法强制拍卖的目的是通过公开竞价程序，实现执行标的物的变现价值最大化，从而既保证债权人的债权能得到最大程度的实现，又保证债务人的合法权益能得到维护。公告的目的是将拍卖标的物的信息向社会进行披露，吸引竞买人参加竞买，所以，信息披露充分是竞价充分的前提，因此为公开、公平、公正地维护各方利益，执行标的物的信息应充分披露，现出现政府政策调整这一可能影响拍卖标的物成交价值的情形，在拍卖公告中未公开披露，可能导致被执行人和竞买人的利益受损，致使本次拍卖目的难以实现，还可能对另案债权人的合法权益造成影响。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四项“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持……（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”之规定，本次拍卖应予撤销，为维护本案申请执行人和被执行人及竞买人的合法权益，应对案涉土地及地上建筑物进行重新拍卖。由于被执行人好金彩公司在复议期间提交了新的证据，导致异议裁定认定的事实与实际情况不符，应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四项、第二十三条第二项规定，裁定如下： 撤销成都铁路运输法院（2020）川7101执异91号异议裁定。 撤销成都铁路运输法院对成都好金彩印务有限公司位于四川省成都市高新区新园南四路57号土地享有的土地使用权及地上建筑物的拍卖，进行重新拍卖。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 于甯一 审 判 员 钟定榕 审 判 员 凡维佳 二〇二〇年十二月四日 法官助理 唐舒琦 书 记 员 李 薇