江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初623号 原告：金冬梅，女，1974年10月16日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：朱小勇，浙江天赞（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄聪儿，浙江天赞（南昌）律师事务所实习律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万磊，该公司员工。 委托诉讼代理人：李薇，该公司员工。 原告金冬梅与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告金冬梅及其委托诉讼代理人朱小勇、黄聪儿，被告恒富公司的委托诉讼代理人万磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金冬梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》；2.被告返还原告购房款及装修款合计159656元并支付资金占用利息9206元（以159656元为基数，按年利率6%自2019年8月4日暂计算至2020年7月15日，实际计算至付清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月31日，原告前往被告开发的位于湾里区［林溪府］售楼处咨询购买新建商品房事项。原告向被告销售人员明确说明自己名下已有一套住房，询问是否属于限购对象。被告销售人员称他们有办法规避限购政策，可以帮助原告购买新建住房一套。于是，原告同意与被告签订《林溪府商品房认购书》，拟购买被告开发的［林溪府］67栋1单元4层401号房屋，并于当日向被告支付购房定金2万元。2019年8月4日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》。《南昌市商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于湾里区商品房出售给原告，房屋预测建筑面积121.16㎡，单价8799.74元／㎡，总价款1066176元。《室内装修升级委托合同》约定，原告委托被告安排该房屋装修升级，委托服务总包干价363480元。《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》分别约定买受人采取分期付款方式支付购房款及装修款。 原告依约支付首期购房款116,176元(含定金2万元转化成的购房款)及装修款43,480元。后因被告无法为原告购买的商品房办理预售备案登记，原告便向被告质询并向房管部门咨询，得知原告在市区已拥有1套商品房，属于限购对象，不能在南昌市限购城区购买新建商品房。原告向被告提出解除《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》，要求全额返还已交付的购房款及装修款。经多次交涉，被告拒不返还原告购房款及装修款，反而不断催促原告缴纳后期的购房款及装修款，并在2020年7月3日以原告逾期支付购房款及装修款为由向原告签发《解除合同通知书》。原告认为，被告在明知原告属于南昌市城区新建商品房限购对象的情况下，以欺诈手段引诱原告与其签订《林溪府商品房认购书》《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》违反了诚实信用原则。现因原告属于南昌市城区新建商品房限购对象，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》的根本目的不能实现，原告依法享有解除上述合同的权利，且原告早已向被告口头提出了解除合同，返还购房款及装修款的要求，但被告拒不返还。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告恒富公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.原告与我司于2019年8月4日签订《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修升级委托合同》，约定购买南昌恒大林溪府67#1单元401号房，房款共计1,066,176元，《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》约定原告釆取分期付款方式支付购房款及装修款。2019年8月4日，原告支付首期购房款116,176元及装修款43,480元。2．原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第三条第二款及《室内装修升级委托合同》第四条第三款约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买收人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《南昌市商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有……第十一条第五款约定，买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项……出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。原告未按照合同约定按期足额支付，且逾期超过180日，被告已于2020年7月3日向原告发出《解除合同通知书》，原、被告双方的合同关系已经解除，原告要求被告返还购房款159,656元应扣除原告应向被告支付的违约金、赔偿款、补偿款等全部应付费用。至于原告要求被告支付逾期利息，既无合同约定，也无法律支持，被告不予认可。综上所述，请求法院驳回原告的诉求。 原告金冬梅举证： 第一组证据：原、被告身份信息，证明:原、被告诉讼主体适格。 第二组证据：《林溪府商品房认购书》《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》各1份、《收据》2张。证明：原、被告签订了《林溪府商品房认购书》《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》，并缴纳了购房款116,176元及装修款43,480元。 第三组证据:《房屋所有权证》（产权证号:洪房权证红谷滩新区字第××号）《常住人口登记卡》。证明：原告系南昌市城镇户籍居民，在南昌市城区已购买有一套商品住房，属于南昌市城区新建商品房限购对象。 第四组证据：《南昌房管局关于严格执行我市房地产住宅市场调控政策的通知》(洪房字(2017)17号)和《南昌市人民政府办公厅关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》(洪府厅发[2017]22号)。证明:原告属于南昌市城区新建商品房限购对象，被告作为房地产开发企业，应严格按照规定，不得向原告出售房屋，其在本案中未履行限购限贷政策告知和购房资格审核义务，甚至诱导原告签订《林溪府商品房认购书》《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》，存在明显过错。原告同被告签订的上述合同因南昌市限购政策而无法履行，被告应解除合同，无条件返还原告购房款及装修款。 第五组证据：《律师函》《解除合同通知书》，证明：被告解除了原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》。 被告恒富公司质证：对原告提供的五组证据的三性无异议。但对第二组证据证明目的有异议，双方签订的《南昌商品房买卖合同》中已经就买受人分期付款的违约责任进行了约定。对第三组证据证明目的有异议，该组证据不能证明原告属于限购对象，同时也不能证明原告向被告明确提出了其为限购的身份。对第四组证据证明目的有异议，原告向被告承诺其为不限购的身份，同时被告也没有诱导原告签订涉案的相关合同，被告并不存在过错。 被告恒富公司举证： 第一组证据：《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》，证明：原、被告基于双方合意签订了涉案房屋的相关合同，并在合同中对付款方式、交付条件、逾期交付的违约责任进行了约定。 第二组证据：《个人购房承诺书》，证明：原告向被告承诺其不限购的身份，并承诺其愿意承担因其限购导致的一切责任和损失。 第三组证据：2020年4月11日《还款提示函》及EMS《回单》，2020年6月6日《律师函》，证明：被告多次向原告催促其还款事宜，并向原告告知若继续不履行相关还款义务，原告将对涉案房屋给予解除合同的处理。 原告金冬梅质证：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，《南昌市商品房买卖合同》第十九条明确约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日之内办理商品房备案登记手续并将本合同登记备案合同告知买受人，但截至今日，被告并没有履行预售合同备案登记的义务，存在违约。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该承诺书系被告指定的格式文本，虽然系原告本人签字，但当时被告并未让原告了解承诺书的内容，在不知内容的情况下催促原告签字，承诺书所载明的内容并不等于明确告知了原告。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为被告没有按照合同约定为原告办理预售备案登记，且原告已经按约履行第一期付款义务，第二期的付款义务为2019年10月30日前，被告履行预售备案登记的截止日期应当为2019年9月4日，因此原告拒付相关款项是基于先履行抗辩权，原告不存在违约。 本院经审理查明，2019年7月31日，原告金冬梅与被告恒富公司签订《林溪府商品房认购书》，约定原告购买被告开发的南昌恒大林溪府楼盘67栋1单元401号房，并缴纳定金2万元。同日，原告签署《个人购房承诺书》，载明：“本人已了解南昌市住房限购政策内容，自觉遵守南昌市住房限购政策规定，并已全面如实的了解本人已购住房的情况，郑重承诺本人在南昌市限购区具备限购资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等相关手续，本人原因承担由此产生的一切法律责任及经济损失”。2019年8月4日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修升级委托合同》。前者约定：原告购买案涉房屋，房屋总价为1,066,176元。原告采取分九期付款：在2019年8月4日前支付首期购房款116,176元，2019年10月30日前支付第二期房款16万元，其余七期房款支付也作了相应的约定。买受人逾期付款违约责任（第八条）：逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同送达之日起15日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。预售合同登记备案（第十五条）：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同本案情况告知买受人。合同附件十一《补充协议》对买受人逾期付款作出变更约定：买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《南昌市商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。合同附件十一《补充协议》第十二条“声明”：买受人已明确得知国家和地方有关房屋限购政策，并按要求提供真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。《室内装修升级委托合同》约定：原告委托被告对案涉房屋进行装修，装修款合计363,480元，付款方式为分八期付款。原告在2019年8月4日前支付首期装修款43,480元，在2019年10月30日前支付第二期装修款6万元，其余装修款支付也作了相应的约定。 原告按照约定支付首期购房款116,176元及装修款43,480元，剩余购房款和装修款原告未按期支付。2020年4月11日，被告向原告发送《还款提示函》，要求原告按照约定支付购房款，并承担已违约行为所产生的违约金。2020年6月6日，被告向原告发送《律师函》，告知原告已逾期付款并应承担违约金5,975元，要求原告收到函件后与被告联系，并严格依照协议履行约定的义务，逾期既不履行也不联系的，对房屋给予解除合同的处理。 另查明，原告金冬梅购买位于南昌市红谷滩新区住宅，并于2012年11月21日取得房屋产权证书，根据南昌市房屋限购政策规定，原告金冬梅属于限购对象。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。 被告在原告起诉之前向原告发函行使合同解除权，原告起诉要求解除合同，双方当事人对解除《南昌市商品房买卖合同》达成一致意见，本院予以支持。因原、被告签订的《室内装修升级委托合同》是依附于《南昌市商品房买卖合同》而成立，解除后者，前者随之也没有实际履行意义，故原告主张解除前者，本院予以支持。两份合同解除后，被告恒富公司应将原告购房款及装修款退还原告。 原告金冬梅以被告恒富公司未履行告知原告限购政策义务，导致将来不能办理产权证为由，要求被告承担原告已支付购房款和装修款所产生的资金占用损失，本院不予支持，理由如下：第一，原告在其签署的《个人购房承诺书》《南昌市商品房买卖合同》条款中均已表明买受人（原告）知晓限购政策，原告诉称自己不知晓没有事实依据；第二，原告在明知南昌市限购政策情况下，仍然与被告签约购房，原告诉称系被告销售人员承诺可以为其规避限购政策，诱导原告签订合同，对此原告未提供相应证据予以证明，且规避限购政策不具有合法性；第三，原告书面承诺，违反限购政策导致原告所购住房不能办理产权登记手续，原告愿意承担一切法律责任。原告称其未仔细阅读其签署的《个人购房承诺书》，不能成为责任免除之理由。故原告要求被告承担其支付购房款和装修款所产生的占用资金损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于是否应在退还的款项中扣除违约金问题。原告逾期未支付购房款，确属违约。被告要求原告按照合同约定支付违约金，属于被告恒富公司权利主张，为新的诉讼请求，在庭审过程中被告明确表示不提起反诉，根据民事诉讼不告不理法理，本院对违约金部分不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告金冬梅与被告南昌恒富置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》《室内装修升级委托合同》； 二、被告南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告金冬梅购房款和装修款合计159,656元； 三、驳回原告金冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,874.88元（已减半收取），由原告金冬梅承担4,465.88元，被告南昌恒富置业有限公司承担4,409元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 李智辉 二〇二〇年十二月四日 法官助理 罗松瑞 书 记 员 熊 建