北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11291号上诉人（原审被告）：北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司，营业场所北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座二层A206A210。负责人：周东伟，总经理。被上诉人（原审原告）：北京艾德物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼****。法定代表人：吴丽朋，执行董事。委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。上诉人北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司（以下简称芝麻开公司第二分公司）因与被上诉人北京艾德物业管理有限公司（以下简称艾德物业公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人芝麻开公司第二分公司之法定代表人周东伟、被上诉人艾德物业公司之委托诉讼代理人刘泽政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。芝麻开公司第二分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回艾德物业公司全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由艾德物业公司承担。事实和理由：1.一审判决没有法律依据。按照合同相对性原则，艾德物业公司起诉我公司是错误的，双方之间不存在合同关系，不存在所谓的合同纠纷。我公司和北京尚福春餐饮有限公司（以下简称尚福春公司）之间存在直接的法律关系，尚福春公司和艾德物业公司存在直接的法律关系，两者不能混为一谈。2.一审判决事实不清、证据不足。艾德物业公司起诉我公司的依据是所谓的《交款协议书》，但是该《交款协议书》系伪造，没有证据的合法性。3.艾德物业公司与尚福春公司之间的物业服务合同是一年一签，最后一期到2018年8月1日终止，艾德物业公司无权主张之后的物业服务费。4.涉案房屋被停水停电后，我公司在2018年8月24日已经停止营业，不应当交纳后续的物业服务费。艾德物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。1.本案最核心的证据是尚福春公司、芝麻开公司第二分公司、北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）、艾德物业公司于2018年1月9日签订的《交款协议书》。该协议书明确约定芝麻开公司第二分公司应将2017年8月2日至2018年8月1日的物业费430000余元交给我公司，今后的房租和物业费均由芝麻开公司第二分公司直接支付给德茗鑫公司和我公司。所以我公司与芝麻开公司第二分公司之间是有合同的。2.芝麻开公司第二分公司关于《交款协议书》第一页是伪造的主张不能成立。该协议书不仅由各方履行了相应的义务，而且芝麻开公司第二分公司在2018年7月19日给德茗鑫公司的回函中明确认可了这份协议书的存在。我公司认为如果芝麻开公司第二分公司主张我公司伪造了《交款协议书》的第一页，则其需要提供真实的协议书。我公司提供了一份德茗鑫公司和芝麻开公司第二分公司之间的判决书，该判决中法院也认可协议书的真实性。3.芝麻开公司第二分公司主张尚福春公司在2018年之后没有签订物业服务合同以及停水停电后不应交纳物业费。我公司认为涉案商铺一直由芝麻开公司第二分公司占据，我公司已经提供了物业服务，芝麻开公司第二分公司占用了房屋就应该缴纳物业费。这与尚福春公司有没有签订物业服务合同、芝麻开公司第二分公司有没有停业没有关系。另外，导致芝麻开公司第二分公司被停水停电的原因是因为其违约，对于其违约造成的停业损失应由其自身承担责任。艾德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令芝麻开公司第二分公司立即支付2018年8月2日至2019年8月l日的物业费437270元；2.判令芝麻开公司第二分公司支付自2018年8月3日起至实际支付之日止，以437270元为基数，按照日千分之三的标准计算的违约金；3.判令芝麻开公司第二分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月23日，德茗鑫公司与徽珍源公司签订《租赁合同》，徽珍源公司承租丰台区草桥欣园X区X号楼X座X1-X3，X5-X11号商铺，租期自2016年7月15日至2026年7月14日。2016年10月18日，徽珍源公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《租赁合同》（合同号为X-1&X）约定，甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区X号楼X座铺位号为X1、X2号商铺（以下简称租赁商铺）租赁给乙方；甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为1200平方米。甲方同意乙方将上述租赁商铺作为经营餐饮用途，乙方经营品牌为芝麻开火锅，经营期间乙方如果改变房屋用途，需经甲方同意，否则将视为乙方违约；租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始；装修免租期：甲方给予乙方装修免租期90天，装修免租期自甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日起计算（即2016年8月2日起算）；甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日，即为乙方已接受租赁商铺场地，并与甲方签订《物业服务协议书》（以甲方与德茗鑫公司委托的物业公司签订的物业服务协议条款为准）；双方商定，该商铺全年净租金为2102400元，每月租金为175200元。物业费详见另行签订的《物业服务协议书》。……乙方在前一期租金对应的租期届满前13日内，向甲方支付下一期租金；该商铺是甲方与德茗鑫公司签订租赁合同基础上的一部分区域转租（分租）商铺，乙方知晓并认同此情况。如果在租赁期内，因各种原因致使甲方与德茗鑫公司解除租赁合同，在此基础上导致甲方与乙方合同无法履行，不视为甲方违约。但甲方有义务协助乙方与德茗鑫公司商谈继续租赁该商铺事宜；乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额3‰的违约金。本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签署后，进场前双方另行签署《物业服务协议书》《租赁商铺交付确认书》等相关文件；此合同甲方名称为临时借用，待经营场所餐厅在工商部门的营业执照申请批复后，此合同甲方即变更为经营场所餐厅对应公司的名称（加盖餐厅经营场所对应公司的印章即可），其他条款不变。合同签订后，芝麻开公司交纳了履约保证金，合同双方履行了案涉商铺的交付工作。2017年9月21日，尚福春公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《补充协议书》载明，甲乙双方于2016年10月18日签订合同号为X-1&X的租赁合同，租赁合同中甲方为临时借用“徽珍源公司”，根据合同最后一款规定，在加盖实际经营公司印章后，甲方自动变更为“尚福春公司”，现甲乙双方经友好协商，签订如下补充协议：甲乙双方一致确认：房屋装修免租期的终止日期为2016年12月16日，即2016年12月17日为正式起租日，开始计算租金。租期为2016年8月2日至2026年10月1日。本补充协议生效之日，双方就起租日问题再无纠纷，乙方应根据该日期向甲方支付后续租金；2017年6月18日至2017年12月17日半年租金1051200元，乙方应于2017年9月30日前将本期半年租金支付至甲方指定账户。如果超过上述日期，乙方按未付款金额的日千分之三支付违约金；乙方应按照第1条约定的期限支付租金，后续租金应在前一期租期届满15日前缴纳（第2条约定的支付日期除外），如果乙方未按期支付（包括未按照第2条约定的期限支付），经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方有权采取停水停电等措施。艾德物业公司提交其与尚福春公司于2016年8月2日签订《物业管理服务协议书》，就丰台区草桥欣园二区X号楼X座X1-X3，X5-X11号，建筑面积3306平方米的共有部位和共用设施约定物业服务费标准为1元/㎡（建筑面积）/天，2016年8月2日至2017年8月1日的物业费为1206690元，该年度期间届满15日前交纳下一年度的物业服务费；2017年8月2日，艾德物业公司与尚福春公司续订《物业管理服务协议书》，物业服务费标准仍为1元/㎡（建筑面积）/天。注：物业服务费用于支付以下但不限于下列发生的：公共区域保洁、保安、绿化、公共照明费；公共区域保险费、固定资产折旧费、物业管理服务人员薪酬等、空调制冷采暖费等。现艾德物业公司以合同纠纷，将芝麻开公司第二分公司诉至法院，要求芝麻开公司第二分公司支付2018年8月2日至2019年8月l日的物业费及违约金；在本案审理过程中，艾德物业公司提交2018年1月9日，尚福春公司（甲方）、芝麻开公司第二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方）签订的《交款协议书》约定：“一、甲方同意乙方今后将房租直接交予丙方、物业费直接交予丁方。二、乙方将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1049448元（大写：壹佰零肆万玖仟肆佰肆拾捌元整）于2018年1月15日前直接交予丙方。三、乙方将2017年8月2日至2018年8月1日物业费437270元（大写：肆拾叁万柒仟贰佰柒拾元整）于2018年1月15日前直接交予丁方。四、乙方应按照上述第一、二、三条的约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳；如乙方不能按照约定或通知交纳，应按照应付款总金额日千分之三向丙方和丁方支付相应违约金，且丙方和丁方有权直接采取停水停电等措施予以催收，由此造成的一切后果，均由乙方自行承担；在交清房租和物业费后，丙方和丁方保证相应租期和物业期内的乙方的水电正常交纳供应，否则应赔偿乙方的相应损失（但遇法律规定的不可抗力因素除外）。”下方有四方的盖章。芝麻开公司第二分公司对上述《交款协议书》的第一页内容真实性有异议，称与双方在微信中协商的内容不一致。另，艾德物业公司提交德茗鑫公司于2018年6月13日向芝麻开公司发送的催收租金告知函，2018年7月18日第二次向芝麻开公司第二分公司发送的限期缴纳房租的告知函；另提交其于2018年7月19日向芝麻开公司发送的物业管理费交款通知书，芝麻开公司于2018年7月18日向德茗鑫公司发出关于限期缴纳房租回函，载明：……因尚福春公司于2018年5月1日已停止营业……。现三司正在协调中，对于德茗鑫公司限期缴纳租金的公函，我公司认为与我公司无关。因协调内容涉及芝麻开火锅与尚福春公司解除协议，与德茗鑫公司重新签订的协议涉及租期、租金及租赁主体等内容，现一切在商谈中。……”另案关联诉讼中，德茗鑫公司起诉芝麻开公司第二分公司，要求支付2018年12月17日的房屋使用费等；该案中，德茗鑫公司提交其与尚福春公司于2018年12月5日签订的《商铺租赁合同解除协议》，尚福春公司于2018年12月5日向芝麻开公司发出的《解除租赁合同暨限期腾退通知书》，其中，《解除租赁合同暨限期腾退通知书》载明：我司与芝麻开公司于2016年10月18日签订的《租赁合同》，自本通知到达贵司之日起解除，贵司应于2018年12月16日前从X1、X2号商铺腾退完毕；次日，德茗鑫公司发出《限期腾退通知书》，载明；芝麻开公司务必于2018年12月16日前从X1、X2号商铺腾退完毕。另，艾德物业公司提交建设用地规划许可证、房屋使用证明等确认德茗鑫公司对涉案商铺拥有转租权利。芝麻开公司第二分公司称未收到上述通知书及函件。另，芝麻开公司第二分公司提交交款凭证及转账支票载明：2018年1月17日，尚福春公司为芝麻开公司开具发票，显示收取2017年12月17日至2018年6月16日租金共1049448元、2017年8月2日至2018年8月1日物业费437270元；芝麻开公司第二分公司称本案系其与尚福春公司之间的纠纷，其向尚福春公司交纳物业费，与本案艾德物业公司无关。2019年，芝麻开公司将尚福春公司作为被告，以房屋租赁合同纠纷诉至法院请求撤销双方签订的编号为X-1&X《租赁合同》，尚福春公司返还芝麻开公司自2016年12月18日起至2018年6月17日止多交的租金共人民币910563.68元（面积差346.484平米×4.8元×547.5天）等诉讼请求。在该案审理中，双方均认可，芝麻开公司已交纳至2018年6月16日案涉商铺租金；双方一致认可，案涉商铺于2018年8月22日由德茗鑫公司断水断电；案涉商铺仍由芝麻开公司第二分公司控制中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，艾德物业公司向芝麻开公司第二分公司主张权利的依据为各方签署的《交款协议书》，内容为：芝麻开公司第二分公司应按照上述约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳。但上述《交款协议书》的履行基础为徽珍源公司（后为尚福春公司）与芝麻开公司签订《租赁合同》（合同号为X-1&X）的实际履行，在本案查明中，艾德物业公司、尚福春公司主张2018年12月16日起已解除租赁合同关系，并据此主张后续使用费等诉讼请求，而芝麻开公司第二分公司对上述解除不认可，称双方合同关系尚在争议中。根据法律规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。现芝麻开公司第二分公司与尚福春公司就合同解除存在争议，《交款协议书》对解除后事宜未做约定，艾德物业公司主张解除后的物业费及其他诉讼请求，法院难以予以支持。综上，法院支持的期间为：2018年8月2日至2018年12月l5日的物业费共计161730元。另法院需说明的是，关于芝麻开公司第二分公司与尚福春公司由此产生的纠纷，各方可另行解决。据此，一审法院于2020年9月判决：一、北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司于判决生效之日起十日内支付北京艾德物业管理有限公司2018年8月2日至2018年12月l5日的物业费161730元；二、驳回北京艾德物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，为证明其于2018年8月24日已停止营业，芝麻开公司第二分公司提交如下证据：1.2018年8月24日芝麻开公司第二分公司接单员发的朋友圈照片，2.2018年8月24日其他商户发的朋友圈照片。艾德物业公司认可芝麻开公司第二分公司停业的时间，但是不认可上述证据的证明目的，主张停水停电之前，双方有过反复协商，停水停电是芝麻开公司第二分公司违约造成的，法律后果不应由艾德物业公司承担。为证明《交款协议书》第一页系伪造，芝麻开公司第二分公司申请证人薛某出庭作证。薛某作证称其参与了《交款协议书》的盖章过程，当时《交款协议书》第一页第一条的内容为“甲方同意乙方本次将房租直接交予丙方代收、物业费直接交予丁方代收”，当时在场人员有尚福春公司的夏铁良，德茗鑫公司的贺红斌，并无艾德物业公司相关人员。《交款协议书》加盖尚福春公司、德茗鑫公司、芝麻开公司第二分公司的公章后，贺红斌称需把《交款协议书》拿给艾德物业公司盖章，故将加盖三方公章的《交款协议书》带走，之后德茗鑫公司未将《交款协议书》的原件返还，芝麻开公司第二分公司亦未要求返还。芝麻开公司第二分公司认可薛某的证言。艾德物业公司不认可薛某的证人证言，认为盖章过程并非薛某所述。为证明《交款协议书》的盖章过程，艾德物业公司亦申请证人杨某出庭作证。杨某作证称其系德茗鑫公司的员工，贺红斌让其拿着德茗鑫公司、艾德物业公司的公章去公司三楼盖章，加盖德茗鑫公司、艾德物业公司的公章时，尚福春公司、芝麻开公司第二分公司已在《交款协议书》加盖公章，待杨某加盖完德茗鑫公司、艾德物业公司的公章以及德茗鑫公司的骑缝章后，杨某拿走了其中两份协议书。艾德物业公司认可杨某的证言。对于杨某的证言，芝麻开公司第二分公司质证称杨某在撒谎，签订交款协议书没必要让杨某跑来跑去。另，根据双方当事人在本案一审及二审中提供的证据，本院补充查明如下事实：1.艾德物业公司（甲方）与尚福春公司（乙方）于2017年8月2日签订的《物业管理服务协议书》第三条第四项约定：乙方在办理入住手续时向甲方一次性交纳12个月的第一年度物业服务费，物业服务费期间为2017年8月2日至2018年8月1日，共计人民币1206690元整；第一年度物业服务费期间届满15日前在办公时间向甲方交纳下一年度的物业服务费（遇法定节假日无法交纳的，应于法定节假日前一工作日交纳），以此类推。第七条第二项约定：本协议期限与乙方与德茗鑫公司约定的租赁合同期限保持一致。2.德茗鑫公司（甲方）与尚福春公司（乙方）于2018年12月5日签订《商铺租赁合同解除协议》，约定：甲乙双方一致同意，自本协议签订之日，X-1号《租赁合同》正式解除，乙方应于2018年12月16日前从租赁商铺腾退完毕。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。芝麻开公司第二分公司主张《交款协议书》第一页系伪造，其不应向艾德物业公司支付物业费。本院对此认为，首先，芝麻开公司第二分公司不能向本院提交其认为真实的《交款协议书》原件，其申请的证人证言与艾德物业公司申请的证人证言相比，亦无法取得证据优势，本院无法仅凭其申请的证人证言就确认《交款协议书》系伪造。其次，芝麻开公司第二分公司认可《交款协议书》第一页除第一条系伪造外，其他部分并无伪造，该《交款协议书》第四条明确约定芝麻开公司第二分公司应在收到德茗鑫公司和艾德物业公司的通知后及时缴纳后续的租金和物业费。如果如芝麻开公司第二分公司所述《交款协议书》第一条系伪造，则各方就无必要再另行约定“第四条”，该“第四条”的约定与艾德物业公司提交的《交款协议书》中“第一条”的约定相互吻合，却与芝麻开公司第二分公司主张的所谓真实的“第一条”内容相互矛盾，芝麻开公司第二分公司不能对此作出合理的解释。据此，芝麻开公司第二分公司关于《交款协议书》第一页系伪造的主张，本院不予采纳。芝麻开公司第二分公司主张艾德物业公司与尚福春公司所签《物业管理服务协议书》于2018年8月2日已终止，故艾德物业公司无权要求其支付2018年8月2日之后的物业费。本院对此认为，上述《物业管理服务协议书》第三条第四项约定：“乙方在办理入住手续时向甲方一次性交纳12个月的第一年度物业服务费，物业服务费期间为2017年8月2日至2018年8月1日，共计人民币1206690元整；第一年度物业费服务费期间届满15日前在办公时间向甲方交纳下一年度的物业服务费（遇法定节假日无法交纳的，应于法定节假日前一工作日交纳），以此类推。”第七条第二项约定：“本协议期限与乙方与德茗鑫公司约定的租赁合同期限保持一致。”据此，本院认为《物业管理服务协议书》中约定的“2017年8月2日至2018年8月1日”应为第一年度的区间，而非《物业管理服务协议书》的履行期限。在芝麻开公司第二分公司未提供证据证明艾德物业公司在2018年8月1日之后停止对涉案商铺所在区域提供物业服务的情况下，本院认定为涉案商铺所在区域提供物业服务的主体是艾德物业公司。芝麻开公司第二分公司另主张其于2018年8月24日已停止营业，故不应当支付后续的物业费。因芝麻开公司第二分公司未提交证据证明其在停止营业后已经及时将涉案商铺返还给尚福春公司，在其仍然对涉案商铺进行占用的情况下，其应当支付相应的物业服务费，本院对其上述主张不予支持。综上，艾德物业公司有权依据《物业管理服务协议书》和《交款协议书》直接要求芝麻开公司第二分公司向其支付后续的物业费。因德茗鑫公司与尚福春公司之间的《租赁合同》已经解除，一审法院认为《交款协议书》对解除后事宜未做约定，故仅支持艾德物业公司在上述合同解除之前的物业费，并无明显不当，本院予以支持。但是，根据本案查明事实，德茗鑫公司与尚福春公司之间《租赁合同》解除的时间应为2018年12月5日，而非2018年12月16日。据此，芝麻开公司第二分公司应当向艾德物业公司支付物业费的区间应为2018年8月2日至2018年12月5日，物业费共计149750元。一审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。综上所述，芝麻开公司第二分公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实错误导致确定的物业费金额有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2019）京0106民初24764号民事判决第二项；二、变更（2019）京0106民初24764号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司支付北京艾德物业管理有限公司2018年8月2日至2018年12月5日的物业费149750元；三、驳回北京艾德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7859元，由北京艾德物业管理有限公司负担5168元（已交纳），由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司负担2691元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费3535元，由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司负担3273元（已交纳），由北京艾德物业管理有限公司负担262元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  王 云二〇二〇年十二月二十五日法官助理  辛明明书 记 员  刘力之