吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2020）吉04民终774号上诉人(原审原告、案外人)：张某，个体工商户，住所吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王某1，吉林望侯律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：马某，住所吉林省东辽县。委托诉讼代理人：王某2，吉林达信律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：辽源市双龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：姜某委托诉讼代理人：柳某，该公司法律顾问。上诉人张某因与被上诉人马某、原审第三人辽源市双龙房地产开发有限责任公司（以下简称双龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张某及其委托诉讼代理人王某1、马某的委托诉讼代理人王某2、双龙公司的委托诉讼代理人柳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.依法撤销（2020）吉0402民初1003号民事判决书，改判支持张某的一审诉讼请求，停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3237号商铺的执行，并解除查封。2.由马某承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案适用法律错误。应当根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》作出判决。1.本案系物权法律关系中所有权认定的案件，应当适用《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》作出判决，一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出判决系法律适用错误。2.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日实行，其为规范性文件。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》自2016年3月1日实施，为司法解释。司法解释系对法律的解释，其效力等同于法律。根据《中华人民共和国立法法》第八十八条之规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。规范性文件规定与法律适用发生冲突时，应当优先适用法律进行裁判。本案中，张某的购房合同、交付使用证明、占有使用房屋情况证明及双龙公司的证言能够证明张某系该房屋的合法所有权人，应当认定张某为案涉商铺的真实权利人。二、不动产登记仅为行政备案的登记，并不能够真实反映所有权的真实情况，应当依据真实法律基础作出判决。不动产登记系行政备案登记，是为了行政机关对于所有权人的管理，不能真实反映出所有权人的情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。如果单纯的依据不动产登记确认所有权问题，违反《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，违反公平原则。本案中，2003年7月10日，双龙公司（出卖人）与张某（买受人）签订了《商品房买卖合同》。2003年8月13日，双方向辽源市西安区公证处申请了公证，其买卖情况真实有效。张某也向双龙公司交付了购房款。庭审中双龙公司也说明案涉房屋早在龙山区人民法院查封前的2003年7月10日就已经出售给了张某，双方对案涉房屋已经完成了交付，张某为真实权利人。本案的相关证据均能够证明张某为该房屋的真实权利人，一审法院仅依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行判决，违反公平原则，侵害了张某的权益。马某辩称，张某的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。第一，本案涉案房屋为商铺，不是住房，实质是张某是否具有不动产无过错买受人物权期待权，故应适用司法解释二十八条规定。第二，张某起诉时称不能过户的原因是双龙公司没有正式发票所造成，但原审中马某已举证2005年1月17日双龙公司涉及到同样商铺的发票一张和105838号及062193号房屋权属证书，能够证明涉案商铺双龙公司可以开具正式发票，并且能办理房屋产权登记证书。第三，张某在原审中当庭自认涉案房屋在几年前就可以办房照。第四，没有证据证明张某对涉案商铺积极办理过户登记。第五，依据《物权法》第九条及《民法典》第二百一十四条规定，不动产登记发生物权效力，不登记不发生物权效力。双龙公司述称：一、张某确系案涉商铺的所有权人，该商铺早在被人民法院查封前的2003年6月29日就已经出售给了张某，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部价款，商铺已经实际交付多年，不再是双龙公司名下的财产，依法应当停止执行。二、本案是案外人执行异议之诉案件，当事人的诉讼请求是否成立，最高院民一庭在《最新民事审判疑难问题的解答》中给出的答复意见是不能完全依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查，而应根据案件的具体情况、异议人主张的权利、申请执行人债权实现的效力，以及被执行人对执行标的享有的权利作出比较，综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。《九民会议纪要》第127条中也就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第4个条件的理解作出了扩张性的解释，人民法院在审理执行异议案件时应当遵照执行，以便案件得以公正处理和避免不必要的连锁效应。综上所述，本案的现有证据足以证明张某对案涉商铺享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，应当予以支持。张某向一审法院起诉请求：一、停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3237号商铺的执行，并解除查封措施。二、诉讼费由马某承担。一审法院认定事实：法院在审理马某与双龙公司民间借贷纠纷一案中，于2018年5月8日作出（2018）吉0402民初961号民事裁定书，查封了双龙公司名下产籍号008042-0018-3237商铺。2018年6月12日，法院作出（2018）吉0402民初961号民事判决书，判决双龙公司五日内偿还马某本金及其利息。双龙公司不服判决，上诉至吉林省辽源市中级人民法院。2018年8月17日，辽源市中级人民法院作出（2018）吉04民终532号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，张某向法院提出执行异议。法院于2020年7月20日作出（2020）吉0402执异33号执行裁定书，裁定驳回张某的异议请求。张某不服，于2020年7月29日向法院提起本案的案外人执行异议之诉。2003年6月29日，双龙公司（甲方）与张某（乙方）签订百乐购物广场认购书一份，载明：乙方自愿向甲方认购百乐购物广场3227B号商铺，签订认购书时交付定金3000元。双方约定房价按建筑面积计算，单价为每平方米7300元。付款方式为一次性付款，即签订本认购书后，在2003年7月8日之前付清全部房款，并签订《商品房买卖合同》。2003年7月10日，双龙公司（出卖人）与张某（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份，载明：买受人向出卖人购买百乐购物广场3单元3237号商用商品房，建筑面积10.05平方米，单价为每平方米7008元，总金额70430元。付款方式为一次性付款。合同还对违约责任等条款作出了约定。合同落款出卖人处加盖了双龙公司公章及法定代表人姜某的印章，买受人处有张某签名及捺印。同日，双方就该商品房买卖合同办理了公证，公证书号为（2003）辽西证字第216号。2003年8月13日，双龙公司（甲方）与张某（乙方）共同就百乐购物广场购铺统一经营销售折让书向辽源市西安区公证处申请了公证，公证书号为（2003）辽西证字第446号。该公证书载明：经甲乙双方协商一致订立了《百乐购物广场购铺统一经营销售折让书》。约定乙方将位于辽源市世纪步行街“百乐购物广场”内的第3237号商铺（总建筑面积10.05平方米，总房款70430元）交于甲方同意经营管理十五年，甲方按乙方所购商铺总房款每年8.57％的销售折让，一次性给予乙方统一经营三年的销售折让（即总购铺款的25.71％，金额为人民币18108元）。从第四年起至第十五年的统一经营销售折让，由甲方按季度支付给乙方。张某向法院提交了收据四张：其中，2003年6月29日收据一张，载明：今收到百乐广场3237号商铺10.05平方米张某定金3000元，并加盖了双龙公司财务专用章。2003年7月10日收据一张，载明：今收到百乐广场3237号，面积10.05平方米，部分房款，单价7008元／㎡，人民币49322元，并加盖了双龙公司财务专用章。三年返租款收据一张，具体出具日期不明，载明：今收到百乐3237商铺三年返租款18108元，经手人处为张某。2013年7月3日收据一张，载明：今收到百乐商铺3237号面积差10.10㎡-10.05㎡=0.05×7008=350元整，加盖了双龙公司百乐购物广场有限责任公司公章。另有双龙公司与张某签订的百乐商铺补面积差合同一份，载明：百乐商铺3237号原购买面积为10.05平方米，现测绘面积10.10平方米，增加面积0.05平方米，商铺购买单价为7008元／平方米，乙方补给甲方面积差350元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，双龙公司对张某的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列双龙公司为本案第三人而非被告。关于张某是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋性质为商用商品房，并非用于居住，故应参照适用本条规定，且需以上条件全部满足时，方能认定案外人对执行标的享有足以排除执行的实体权利。本案中，张某庭审中自认案涉商铺几年前就可以办理过户登记，其至今未办理过户登记系因办理过户登记费用过高。故应认定未办理登记系买受人自身原因。综上所述，对张某请求停止对辽源市百乐购物广场产籍号008042-0018-3237号商铺的执行并解除查封措施的诉讼请求，不予支持。判决：驳回张某的诉讼请求。案件受理费100.00元，由张某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张某当庭提交如下证据：一、（2003）辽西证字第446号《公证书》，证明：2003年7月10日，张某在双龙公司处购买案涉商铺，双龙公司将该商铺交付张某。张某又与双龙公司签订《统一管理返租合同》，将案涉商铺转交双龙公司对外出租。马某质证称：该证据只能证明张某与双龙公司之间的合同有效，双方的债权有效，案涉商铺的所有权人仍然是双龙公司。原审中，张某自认案涉商铺几年前就可以办理过户登记，没办理过户登记的原因是其认为登记费用较高。双龙公司对该证据无异议。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明张某与双龙公司之间存在合法有效的买卖合同关系，本院予以采纳。二、《怡美租赁合同》、《百乐商场三楼怡美内衣业主授权委托书》、《交易明细单》各1份，证明：2018年7月1日，张某委托三楼业主委员会于秀华将案涉商铺出租给怡美内衣王波，租赁期限到2023年，张某收到租金。案涉商铺自2003年购买至今占有、使用、收益的事实。马某质证称：法院查封的时间是2018年5月8日，张某授权的时间是2018年7月1日，授权是在查封后，该组证据不能证明在人民法院查封前张某已合法占有案涉商铺。双龙公司对该组证据无异议。本院经审查认为，该组证据具有真实、合法性、关联性，能够证明张某的主张，本院予以采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就本案而言，第一，张某与双龙公司于2003年7月10日签订了案涉商铺的《商品房买卖合同》，同时也与双龙公司签订了《百乐购物广场购铺统一经营销售折让书》。两个合同均有公证处公证，真实有效，可以证明双方在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；第二，在法院查封之前，双龙公司已将案涉商铺交付给张某，由张某合法占有；第三，张某提供的收据等证据，能够证明其在法院查封前已经支付了全部价款。第四，一般而言，正式增值税发票是办理房照的必需条件，张某至今未能取得正式增值税发票，因此没有办理房照。虽然本案案涉房屋经政府协调可以凭红联收据办理产权变更手续，但应属特例，本案张某没有办理案涉商铺的产权变更手续，应属非因本人原因未办理过户登记的情况。另外，虽然本案案外人张某与申请执行人马某所享有的合法权益均为债权请求权，但就张某而言，其买卖合同的目的就是为了取得商铺所有权，张某已经合法占有商铺并与其他业主统一对外出租收益，其债权已经大部分得以实现，债务人双龙公司的主体债务已经履行完毕，只需张某申请产权变更即可，相比马某所享有的金钱债权而言具有更明显的权利外观。为了保护交易的稳定性，张某的请求权更值得保护。因此，上诉人张某请求停止执行的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，张某的上诉请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1003号民事判决；二、不得执行辽源市百乐购物广场产籍号为008042-0018-3237的商铺。一审案件受理费100.00元、二审案件受理费1,561.00元，由张某负担。本判决为终审判决。审判长陈传冬审判员李爽审判员夏丹二〇二〇年十二月三十一日书记员 李尧