呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4165号上诉人(原审原告)：王辉，男，现住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司。法定代表人：蔡云兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭文平，内蒙古蒙特律师事务所律师。委托诉讼代理人：石强，内蒙古蒙特律师事务所律师。上诉人王辉因与被上诉人呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司（以下简称巨鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人王辉，被上诉人巨鼎公司的委托诉讼代理人郭文平，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉上诉请求：一、撤销原审判决,依法改判支持王辉一审全部诉讼请求;二、判令巨鼎公司承担一、二审全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：一、双方的租赁合同纠纷不适用不可抗力原则,巨鼎公司应当向王辉足额支付租金并承担合同约定的违约责任。（一）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的,依照其规定。"之规定,租赁合同系长期继续性合同,巨鼎公司持续使用租赁物,而新冠疫情的发生并不导致租赁物的毁损、灭失;且巨鼎公司的合同义务为支付租金,若无特殊约定的情况(如:必须本人、现金、当面支付租金),即便新型冠状病毒疫情属于不可抗力,但不影响巨鼎公司履行支付租金的义务。因此,本案客观上不存在合同履行不能的情况，且金钱债务一般不适用不可抗力免责条款,故被上诉人以不可抗力为由免除租金并无法律根据。(二)根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条之规定,疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定。因行政部门采取疫情控制措施可能影响了王府井的正常营业活动,其属于正常的商业风险,不应将该风险转移给王辉而加重其责任。巨鼎公司的义务是按照合同约定给付租金。至于巨鼎公司占有租赁物后如何使用(当然不能违背合同法的相关规定和双方合同的约定)、使用后能否为被上诉人带来预期的收益、甚至于远远超过预期收益等等均与做为出租方的王辉无关。双方签订的是租赁合同而不是生产联营合同,不存在共同经营、共同管理,收益共享、风险共担的关系。简言之,如果承租人使用租赁物赚了大钱,出租人不能就此要求提高租金，这是市场经济的基本法则,也印证了上述第一点中“金钱债务一般不适用不可抗力免责条款”这一规定。巨鼎公司无权因放弃向第三人主张债权的权利而主张免除双方签订的委托经营合同的义务。因此新冠肺炎疫情并未直接导致巨鼎公司不能履行合同,巨鼎公司的违约行为与新冠疫情无直接因果关系,故本案不适用上述不可抗力之规定。(三)根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条之规定,巨鼎公司主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。而在一审庭审过程中,巨鼎公司并未向法庭举证证明,其由于新冠疫情的影响直接导致合同不能履行,即:巨鼎公司无法履行支付租金义务;且未就受新冠疫情影响导致的损失加以证明,因此巨鼎公司要求王辉减免租金缺乏相应的损失依据,巨鼎公司应承担举证不能的不利后果。综上,本案不适用于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中关于不可抗力部分或者全部免责之规定,所以巨鼎公司应向王辉足额支付租金并承担其逾期支付租金的违约责任。二、退一步来说即使本案适用不可抗力规则,但仍应区分时间段,不应统而概之。2020年1月25日,内蒙古自治区人民政府宣布进入一级疫情响应阶段,2020年2月25日24时起,内蒙古自治区新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为自治区级三级应急响应,因此新冠疫情发生期间为2020年1月25日至2020年2月25日;再结合依据卫健委每日公告2020年2月25内蒙古自治区已无新增病例,无疑似病例,可以分以下三个时间段：第一阶段,2019年11月1日-2020年1月24日，属于新冠疫情发生前,双方之间委托经营合同属于正常履行合同期间,不存在任何争议,巨鼎公司应按照合同约定履行按时全额履行支付租金的义务;第二阶段,2020年1月25日至2020年2月25日处于新冠疫情阶段,再结合王府井奥莱呼市店公告其暂停营业时间为2020年1月28日至2020年2月24日,可以看出新冠疫情影响巨鼎公司正常经营期间为27天,即使新冠疫情属于不可抗力,则不可抗力区间应为实际停业期间,而不能恶意延长;另外,新冠疫情基础防控属于常态,若将新冠疫情期间人为延长,进而延长不可抗力期间,此做法违背法律规定及立法精神。不可抗力规则本身的立法宗旨为免除责任,但是针对本案,不可抗力期间所损害的是出租人合法权益,即:王辉的租金收益权,而巨鼎公司仅为转租方,对其并未产生任何的损失,因此不可抗力期间不能任意延展、延长。第三阶段,2020年2月25日24时至今,呼和浩特市已全面复工复产,王府井商业遭受疫情影响已消除,因此不可抗力因素在巨鼎公司履行支付义务之日已消失,但巨鼎公司仍以新冠疫情为由拒绝履行支付义务,其行为已经构成恶意违约,应按照合同约定由巨鼎公司承担违约责任,以维护合同的契约精神。巨鼎公司辩称，答辩意见同一审一致。王辉向一审法院起诉请求：1.请求判令巨鼎房公司支付王辉2019年度返租逾期滞纳金合计1378元（按实际支付租金的5‰计算，逾期共14天）；2.请求判令巨鼎公司支付王辉2020年度未支付租金13090．59元（税前），并支付返租逾期滞纳金4083．7元，（算至2020年6月8日，直至全部付清租金为止，按合同约定每逾期一日按所拖欠违约金金额千分之五计算）；3.本案案件受理费由巨鼎公司承担。一审法院认定事实：一、2014年8月24日，王辉（甲方）与巨鼎公司（乙方）签订巴黎广场·王府井商业委托经营合同书，约定：“甲方同意将位于××区商铺，建筑面积14．77㎡，全权委托给乙方经营。委托经营期限为自甲方签订本合同之日起至2020年10月31日止。经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间，乙方向甲方支付2015年11月1日至2020年10月31日租金，租金金额104712元；年度租金为20942元；自2015年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金，乙方在每年度第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50％，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴。乙方未按时向甲方支付约定租金，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得租金金额外，每逾期一日按所拖欠租金金额5‰，向甲方支付滞纳金。如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任。”合同签订后，原告王辉、曹俊敏作为夫妻共同与被告履行该委托经营合同。依据合同约定，被告应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。二、合同签订后，双方履行该委托经营合同。依据合同约定，巨鼎公司应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。对于2018年11月1日至2019年10月31日的年度租金，巨鼎公司于2019年5月14日向王辉支付了19691．11元年度租金，为扣税后的租金，逾期14天支付。三、2020年初，由于受全国新冠肺炎疫情影响，作为承租巨鼎公司商铺的呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了暂停营业的措施，停业近1个月。2020年4月24日，呼和浩特王府井百货有限责任公司向巨鼎公司发出“关于申请免除租金的函”，呼和浩特王府井百货有限责任公司因疫情导致商场承受巨大亏损为由申请巨鼎公司免除其2020年2、3、4月的租金。巨鼎公司于2020年4月29日通过邮政快递方式向众多业主即委托经营合同的甲方发送出了“关于免除租金的告知函”，告知：“因呼和浩特王府井百货有限责任公司受疫情影响损失惨重，呼和浩特王府井百货有限责任公司已申请呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司为其免除2020年2、3、4月的租金，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司认为其请求合理。遂告知广大业主，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司亦将免除各位业主2020年2、3、4月的租金。”对于同意免除3个月租金的商铺所有权人，巨鼎公司与其签订了免除租金确认函，并将剩余9个月租金扣税后予以支付。2020年6月8日，巨鼎公司向王辉支付7851．41元租金。2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金的剩余部分至今未付。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，巨鼎公司与王辉之间签订的委托经营合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。巨鼎公司将商铺出售给王辉，又与王辉签订委托经营合同将商铺返租，每年向王辉支付租金，双方之间实质上为房屋租赁合同关系。2020年初，新冠肺炎疫情在我国爆发，对于这一突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应的防控措施。呼和浩特王府井百货有限责任公司（以下简称“王府井公司”）为配合政府疫情防控需要采取了闭店措施，后虽恢复营业，但受疫情影响客流量和营业额锐减，商户损失较大。王府井公司对商户的租金等费用进行了减免，由此王府井公司向巨鼎公司提出免除其2、3、4月租金的申请。原审法院认为，新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。包括王辉在内的所有商铺所有权人、巨鼎公司、王府井公司、具体商户经营者，这四方主体面对疫情这一不可抗力所造成的损失应当在尊重事实、共渡难关、互让互谅的基础上合理分担。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款亦规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依据以上法律规定并考虑到商场停业近一个月，后期虽恢复营业但恢复营业亦需要一定时期，原审法院酌情对巨鼎公司应支付王辉的2020年2、3月租金予以免除。免除后王辉应在扣除代扣代缴税金后向王辉支付10个月的租金。依据委托经营合同约定：租金税费甲乙双方各自承担50％。巨鼎公司尚欠租金计算方式如下：年租金20942元÷12个月×10个月＝17452元（纳税基数）；印花税：17452元×1‰÷2÷2＝4．36元；个人所得税：（17452元-9600元-印花税8．73元）×20％÷2＝784．33元；二次个税：（印花税4．36元＋个人所得税784．33元-8．73元）×20％÷2＝78元；租金17452元-税金（印花税4．36元+个人所得税784．33元+二次个税78元）-已付租金7851．41元＝欠付租金8733．9元。对于王辉主张的2019年度逾期支付租金14天的违约金，巨鼎公司抗辩违约金过高，请求予以调整。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王辉未出示证据证明其因巨鼎公司逾期支付租金给其造成的实际损失，原审法院酌情以中国人民银行同期贷款利率作为损失比照，日5‰的违约金标准确已过分高于损失，原审法院依法予以调整。违约金以逾期租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告王辉租金8733．9元；二、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告王辉违约金（以19691．11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，计算14天）。三、驳回原告王辉的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取130元，由原告王辉负担68元，被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司负担62元。本院二审期间，王辉、巨鼎公司未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：巨鼎公司是否应当按照合同约定向王辉支付2020年的房租，及2019年、2020年逾期支付房租的违约金。针对第争议焦点，本院认为，巨鼎公司未能及时足额向王辉支付租金系受新冠疫情的影响。而新冠疫情为双方当事人订立及履行合同时不可能预见的客观情况，且疫情对宏观市场环境的影响、对承租方巨鼎公司的承租人呼和浩特王府井百货有限责任公司日常经营业务的影响，及因疫情原因致使呼和浩特王府井百货有限责任公司不能正常履行与巨鼎公司的租赁合同，致使巨鼎公司不能正常履行本案的租赁合同，对出租方王辉造成的损害亦为双方当事人不能避免、不能克服。即使呼和浩特王府井百货有限责任公司停业时间仅为近一个月，但因疫情对经济活动的影响尚未消除，百货零售行业的市场环境尚未恢复至疫情开始前的状态，若仅按照王府井商场停业时间免除巨鼎公司一个月的租金，对巨鼎公司显失公平，一审法院酌情对巨鼎公司应支付王辉的2020年2、3月租金予以免除符合公平原则，并无不当。如前所述，因疫情影响对包括百货零售业在内的经济活动的影响不因防控措施解除就立刻消除。疫情影响必然导致实际承租人王府井百货有限责任公司资金周转困难、营业收入明显减少，并向巨鼎公司提出免租申请，巨鼎公司进而向包括王辉在内业主申请免租。在此种特殊情况下，出租人未按约定期限支付租金情有可原。巨鼎公司迟延且部分支付王辉租金，系受疫情影响，不可归责于本案双方当事人，故一审法院认定巨鼎公司迟延且部分支付租金不应产生违约责任并无不当。由于双方签订的合同对逾期支付租金的违约金赔偿标准约定过高，一审法院依法对巨鼎公司应当支付王辉2019年的违约金作出调整，本院认为并无不当，依法一并应予维持。综上所述，王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由王辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月三十日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升