四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4067号 原告：张艳，女，汉族，1980年10月27日出生，住四川省高县。 委托诉讼代理人：陈德建，四川契合律师事务所执业律师，执业证号：××。 被告：王利芳，女，汉族，1992年11月5日出生，住四川省剑阁县。 被告：何凯，男，汉族，1983年4月6日出生，住四川省高县。 原告张艳与被告王利芳、何凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张艳及其委托诉讼代理人陈德建到庭参加了诉讼，被告王利芳经本院合法传票传唤、被告何凯经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张艳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方签订的《贝家地产房屋买卖及经纪合同》；2、请求人民法院判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3、请求人民法院判令被告赔偿原告损失15000元；4、本案诉讼费用由被告全部承担。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求为“请求人民法院判令解除原被告双方签订的《贝家地产房屋买卖及经纪合同》中房屋买卖合同部分条款”。事实和理由：2019年5月25日，被告王利芳将其在何凯处购买的坐落于宜宾市××路××号××幢××单元××层××号房屋出售给原告并签订《贝家地产房屋买卖及经纪合同》，合同价款666000元，所售房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件在银行抵押中，被告应当在2019年7月20日前申请按揭还款并偿还完清银行贷款。合同签订后，原告向被告支付购房定金2万元，并向中介支付服务费及评估费共计15000元。经原告及中介公司多次催促，但被告时至今日也未完清其所出售的房屋银行贷款，导致原告无法实现购房的合同目的。现原告为维护自身，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告王利芳未作答辩。 被告何凯未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了原、被告身份证复印件、《贝家地产房屋买卖合同及经纪合同》复印件、定金收条复印件、收款收据复印件、民事起诉状复印件、《房地产买卖及经纪合同》复印件、公证书复印件、不动产权证复印件、调查笔录等证据。被告王利芳、何凯经本院合法传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。经审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信并在卷佐证。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，何凯（卖方）、王利芳（卖方代理人）与张艳（买方）、宜宾贝家空间房产经纪有限公司临港邦泰分公司（经纪方、以下简称贝家房产经纪公司临港分公司）签订《贝家地产房屋买卖及经纪合同》。该合同主要约定：一.合同标的：该房地产的建筑面积为81.91平方米（面积以有效证件登记为准），该房地产《房屋所有权》编号是2002779，房屋地址宜宾市××路××号××幢××单元××层××号；买卖双方均清楚该房地产产权是在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件在银行抵押中。二.房款及支付方式：买卖双方约定该房地产买卖价格为人民币666000元，买卖双方协商按下述方式付款：1.定金20000元整，此定金在结算中抵扣房款额；2.剩余房款人民币646000元不含定金；3.交房尾款人民币646000元为交房当日完清。其付款时间和方式买卖双方以银行按揭付款（1）办理银行按揭贷款所产生的其他费用（包括公证费、抵押登记费、他项权证登记费、评估费、保险费等）概由买方支付。买卖双方应在2019年7月20日之前申请按揭并递交银行按揭贷款所需资料……；（2）买方应支付首期人民币346000元……，首期款买方应在按揭申请当天支付给卖方。三.费用承担：根据买卖双方协商约定本次交易应支付的税费由买方承担（包括按国家规定该由卖方支付的过户税费）。四.买卖双方约定交房日期为打首付款当日。五.服务佣金的支付：基于经纪方提供服务，卖方应支付经纪方人民币7000元作为服务佣金。基于买方购买该房地产的首付方式，买方办理按揭放款购买上述房地产的还应向经纪方支付按揭服务费6000元。以上佣金及服务费买卖双方签署本合同时由买卖双方分别支付给经纪方（以经纪方出具加盖财务印章之收据为准）。八.违约责任：1.买方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，则已付之定金卖方不予以退还，并承担违约责任。2.卖方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，则卖方应双倍返还合同约定的全部定金予买方，此外，还应承担违约责任。3.买方或卖方违反本合同约定未能购入或出售该房地产，违约一方应向经纪方支付佣金损失人民币20000元，如一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿给守约方居间费用损失。十.补充条款（如补充条款与本合同前述条款有冲突的，以本补充条款为准）1.卖方及卖方代理人承诺：无条件配合买方办理围绕本房源后续一切相关事宜，如不及时配合则算违约，退还买方购此房所交一切费用（直到过户完成完止）；2.如因卖方及卖方代理人原因，导致买房产权无法顺利过户，一切后果由王利芳全部承担，除承担违约责任外，并退还买房所交一切费用；3.如因买方征信原因导致不能顺利贷款，所交定金卖方有权不予退还；4.如因不可抗力导致买卖双方不能顺利继续合同执行，则三方免责，不承担违约责任。同日，张艳向王利芳支付定金20000元，王利芳向张艳出具《售房定金收条》一张，该收条载明：“本人王利芳身份证号510823199211××××今因出售宜宾市××路××号××幢××单元××层××号住房一套。今收到张艳身份证号512531198010××××购房款定金人民币贰万元整（小写）¥20000圆整。”。2019年7月25日，贝家房产经纪公司临港分公司向张艳出具收据一张，载明收到张艳购房中介费及贷款服务费、评估费15000元。 合同签订后，在预约办理还贷过户过程中，因何凯出具给王利芳的委托书载明的委托期限届满，何凯本人也不愿出面配合办理相关过户手续，导致合同不能继续履行，故张艳诉至本院，判如所请。 另查明：2017年7月28日，雷小波、王利芳（买方）与何凯（卖方）及宜宾正东房地产营销策划有限公司（经纪方）就上述案涉房产签订《房地产买卖及经纪合同》，该合同主要约定：买卖双方通过经纪方介绍购入及出售位于宜宾市翠屏区××开发区城中紫金城（玺园）14幢1单元15层4号房屋，建筑面积为约81.95平米；该房屋在银行抵押状态，贷款余额清偿方案由买方帮卖方供楼，卖方名下该房屋尚欠银行按揭贷款约人民币305000元，买方同意将部分购房款用于还清买方名下该房屋之按揭贷款……；该房屋之转让成交价为人民币391200元；买卖双方约定交楼日期为公证当日；买卖双方均清偿，签订本合同之物业《中华人民共和国不动产权证》处于开发商办理状态中，且处于银行抵押状态中……；买卖双方友好协商，该物业接房所需费用双方约定由买方承担，则该物业享有国家政府补助200元／㎡由客户王利芳、雷小波享有，且卖方无条件配合买方办理领取该笔款项，不得无故拖延；买卖双方友好协商，由于该房屋产权证处于开发商办理状态中，双方约定以办理委托公证手续原业主按揭的方式进行交易，双方均无异议，若在办理产权过程中需卖方配合的，则卖方无条件出卖配合办理手续。同日，雷小波、王利芳向何凯支付购房款86400元，何凯出具收据两张。同时，何凯向王利芳出具委托书，该委托书主要载明：委托人何凯与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，以按揭贷款的方式向该公司购买由该公司开发的“城中.紫金城（玺园）”14幢第15层1单元4号住房一套。委托人何凯决定将该《商品房买卖合同》项下涉及的上述房产的合同权利以及产生的不动产权转让，因委托人何凯事务繁忙，不便亲自办理涉及上述房屋的相关事宜，特自愿委托受托人王利芳办理如下事项：一.在案涉房屋的贷款银行代为办理案涉房屋贷款的还款及提前还款手续；二.代为办理注销抵押登记、领取他项权证等相关手续……；四.在办理注销抵押登记、领取上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证书后，由受托人办理如下事宜（如未办理完上述事项，以下委托无效）；1.代为到不动产登记中心查询上述房屋档案……2.代为在交易价格为人民币28万元以上确定案涉房屋的房价和买受方；3.代为与上述确定的买受方签订房屋买卖合同、办理移交房屋和产权证明文件等与售房有关的相关手续；4.代为收取房价款并将所收的房价款全部转到中国建设银行账户为6217××××1671的银行账户；5.代为协助买方办理上述房屋的买卖过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用权证及不动产权证书等变更登记的相关手续……。受托人王利芳在上述委托权限范围内所签署的文件及实施的行为，委托人何凯均予以认可，并承担相应法律责任。委托期限自二〇一七年七月二十八日起至二〇一九年七月二十七日止。2017年7月28日，四川省宜宾市合力公证处出具（2017）宜市合证字第3527号公证书，对何凯的委托行为进行了公证。 还查明，2019年8月27日，雷小波、王利芳将何凯诉至本院，诉请判令何凯配合办理案涉房屋的过户手续，理由是其二人与何凯签订了《房地产买卖及经纪合同》，支付了首付款86400元，并于签订合同后每月1日偿还案涉房屋按揭款1600元，现案涉房屋不动产权证书已办理下来，何凯不配合案涉房屋的过户。后因雷小波、王利芳在收到本院缴纳诉讼费通知后，未在规定日期内缴纳诉讼费用，本院裁定按撤诉处理。 位于宜宾市××路××号××幢××单元××层××号房屋登记在何凯名下，不动产权证书为：川（2018）宜宾市不动产权第2002779号。 本院认为,本案争议焦点在于1.原告与被告何凯、王利芳签订的《贝家地产房屋买卖及经纪合同》中关于房屋买卖合同部分条款部分是否应予以解除？2.被告王利芳、何凯应如何承担责任？ 对于第一个问题，原告与被告何凯、王利芳签订的《贝家地产房屋买卖及经纪合同》中关于房屋买卖合同部分条款是否应予以解除？因案涉房屋的物权登记人即本案被告何凯出具给被告王利芳的委托书期限届满，且被告何凯也拒不配合原告办理案涉房屋相关过户手续，导致房屋买卖合同无法继续履行,合同目的不能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,原告有权要求解除合同。因《贝家地产房屋买卖及经纪合同》包含两个法律关系，一是原告与被告王利芳、何凯之间的房屋买卖合同关系，二是原、被告与贝家房产经纪公司临港分公司之间的居间合同关系，现原告诉请解除《贝家地产房屋买卖及经纪合同》中关于房屋买卖合同部分条款，符合法律规定，本院予以支持。 对于第二个问题，被告王利芳、何凯应如何承担责任？案涉房屋买卖合同虽然是被告王利芳以被告何凯代理人身份与原告签订，但在签订此合同之前，被告何凯已与被告王利芳签订了房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给了被告王利芳，且在原告与被告王利芳签订合同时，经纪方及被告王利芳也已告知原告案涉房屋系被告王利芳从被告何凯处购买，被告王利芳是实际出卖人，另原告所交的20000元定金也是由被告王利芳以自己名义收取，故该合同实质是被告王利芳本人与原告签订，被告王利芳系合同相对人，合同所约定的相应权利义务亦应当由王利芳承担。又根据原、被告双方签订的《贝家房地产房屋买卖及经纪合同》第八条第二款“卖方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，则卖方应双倍返还合同约定的全部定金予买方，此外，还应承担违约责任”，第十条“卖方及卖方代理人承诺：无条件配合买方办理围绕本房源后续一切相关事宜，如不及时配合则算违约，退还买方购此房所交一切费用（直到过户完成完止）；如因卖方及卖方代理人原因，导致买方产权无法顺利过户，一切后果由王利芳全部承担，除承担违约责任外，并退还买房所交一切费用”之约定，因卖方违约所产生的一切后果均由被告王利芳承担，现因卖方的原因，导致合同不能继续履行，故应由被告王利芳承担合同所约定的违约责任。而被告何凯并非本案实际出卖人，案涉购房定金也不是被告何凯收取，故被告何凯在本案中不承担违约责任。经庭审查明，原告向居间方交付的15000元中，其中7000元是支付的佣金、6000元是支付的贷款服务费、2000元是支付的评估费，且贷款和评估服务居间方尚未提供，故贷款服务费和评估费共计8000元系原告方自行扩大损失部分。因被告王利芳的违约行为给原告造成的损失仅为7000元，故对原告诉请被告王利芳、何凯双倍返还购房定金40000元、赔偿其损失15000元的请求支持为：被告王利芳双倍返还原告购房定金40000元，并赔偿原告损失7000元。对原告超过部分的请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除原告张艳与被告何凯、王利芳于2019年5月25日签订的《贝家地产房屋买卖及经纪合同》中关于房屋买卖合同部分条款； 二、被告王利芳双倍返还原告张艳购房定金40000元； 三、被告王利芳赔偿原告张艳损失7000元； 四、驳回原告张艳的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1175元（此款原告已预交），公告费600元，由原告张艳负担300元，被告王利芳负担1475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  龙 科 审 判 员  赵 容 审 判 员  刘雪梅 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  张世华 书 记 员  余沁男