北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11730号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀玲，女，1976年9月12日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。委托诉讼代理人：胡新颜，北京市汉良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李易时，北京市汉良律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐文韬，男，1984年1月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。原审当事人（原审第三人）：北京广信义嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**110。法定代表人：邱广佳，总经理。上诉人陈秀玲因与被上诉人唐文韬、原审当事人北京广信义嘉房地产经纪有限公司（以下简称广信义嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初56959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈秀玲及其诉讼代理人胡新颜、李易时，被上诉人唐文韬及其诉讼代理人祝辉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈秀玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由唐文韬承担。事实与理由：第一部分，一审在未查实资金损失情况下，违反举证责任规定认定违约金过高：事实认定不清、适用法律错误。一、一审未查明因唐文韬违约导致的陈秀玲借款资金损失。（一）唐文韬签《买卖合同》时可预见因违约造成的损失，唐文韬是中国银行工作人员，其在签约日能够知道银行无法批准陈秀玲以贷款还贷款的申请，所以陈秀玲只能通过借款去筹款。那么唐文韬能够预见到，他的违约将造成陈秀玲借款资金损失。（二）唐文韬签《变更协议》时可预见因违约造成的损失，唐文韬违约后广信义嘉公司组织商谈并签订《变更协议》，约定8月24日付款，唐文韬已经知道陈秀玲是向贷款公司借钱来注销抵押，也应知若其再不及时付款则陈秀玲将难以弥补借款漏洞。（三）陈秀玲无法及时减损。唐文韬隐瞒无履行能力事实，拖延陈秀玲解除合同。其要求广信义嘉公司组织协商，随后几个月零星付款误导陈秀玲。陈秀玲失去了及时解除合同并向新买家卖房及时减损的机会。所以，一审未查明因唐文韬违约导致的陈秀玲借款的资金损失，对该事实认定不清。二、一审违反有关举证责任的规定，直接减少了违约金。根据《合同法司法解释二》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当综合考虑衡量，并作出裁决；根据《九民纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。唐文韬主张违约金过高与《变更协议》中“违约责任按原协议约定”的内容相矛盾。陈秀玲已证明违约导致的借款资金损失，一审在唐文韬未举证证明陈秀玲不存在3414291元借款资金损失情况下无视陈秀玲的资金损失证据，于判决第二项直接减少了违约金。所以，一审未正确分配关于资金损失的举证责任，适用法律错误。第二部分，一审在未查实房价下跌损失情况下，违反举证责任规定认定违约金过高属事实认定不清、适用法律错误。一、一审未查明因唐文韬违约导致的陈秀玲房价下跌损失。（一）唐文韬签《买卖合同》和《变更协议》时可预见因违约造成的房价下跌损失。唐文韬作为具有购房需求的成年人，可预见大户型房子降价的可能性，其隐瞒无履行能力并通过零散付款误导陈秀玲，陈秀玲被拖延近一年时间，错过了卖房最好时机。（二）陈秀玲无法及时减损。唐文韬隐瞒无履行能力事实并通过零散付款误导陈秀玲，陈秀玲错过卖房用于偿还借款的机会，为了尽早偿还借款，及时减少借款资金损失，陈秀玲不得不将房屋降价325万元出售，损失惨重。二、一审违反有关举证责任的规定，直接减少了违约金根据《合同法司法解释二》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过商请求予以适当减少的，人民法院应当综合考虑衡量，并作出裁决；根据《九民纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。唐文韬主张违约金过高与《变更协议》“违约责任按原协议约定”的内容相矛盾。且陈秀玲已经举证证明违约导致的房价下跌损失。一审在唐文韬未举证证明陈秀玲不存在房价下跌损失情况下无视陈秀玲的房价损失证据，于判决第二项直接减少了违约金。所以，一审未正确分配关于房价下跌损失的举证责任，适用法律错误。第三部分，一审关于约定45万元的性质存在法律适用错误。双方在《变更协议》约定共45万元的补偿款，并非违约金。违约金是事先对不确定发生的违约行为的金钱约定，而45万元是针对唐文韬既成的违约事实进行金钱补偿约定，是一种债权债务协议。所以一审认定45万元为违约金约定并在判决第二项直接减少属法律适用错误。综上，一审判决存在认定事实不清、适用法律错误，应依照《民事诉讼法》第170条予以撤销并改判或重审。唐文韬辩称：同意一审该项判决，不同意陈秀玲的上诉请求和理由。广信义嘉公司并未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。唐文韬向一审法院起诉请求：1.解除唐文韬、陈秀玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议》；2.陈秀玲返还购房款415万元并支付利息（以415万元为本金，自2019年5月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。陈秀玲向一审法院反诉请求：1.唐文韬支付违约金460万元；2.唐文韬支付超过违约金部分损失2064291元；3.唐文韬支付陈秀玲未付补偿金45万元。一审法院认定事实：2018年6月15日，唐文韬作为买受人（乙方）、陈秀玲作为出卖人（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售涉案房屋成交价格为888万元，家具家电装饰装修及配套设施设备等作价1412万元；买受人在签订本合同时支付定金50万元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分，首付款1500万元，支付时间2018年7月23日，剩余款项750万元支付时间2018年8月25日前，出卖人在2018年7月23日前最迟7月25日解除抵押买受人支付第一笔首付款1500万元；买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在产权过户后一个工作日内将房屋交付给买受人等。同日，双方与居间方广信义嘉公司签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价2300万元，甲方应于2018年7月23日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年7月25日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为自行筹集（协议中用乙方首付款还款解押的选择被划去）；乙方应于2018年7月23日前将第一笔购房款1500万元整自行支付甲方，于2018年8月25日前将第二笔购房款750万元自行支付甲方；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务（该条包含购房款支付），乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金等。2018年8月2日，三方再次签订《变更协议》，约定：乙方应于2018年7月23日前支付第一笔购房款1500万元，因乙方个人原因逾期支付，经甲乙双方协商约定，乙方于2018年8月2日支付甲方补偿金30万元，于2018年8月10日前支付甲方补偿金15万元；乙方于2018年8月10日前支付购房款15万元，乙方于2018年8月24日前（或过户当日）将房款2235万元以自行支付方式一次性支付给甲方；其他条款和违约责任按原补充协议执行。合同履行中，唐文韬共给付陈秀玲465万元，双方未办理涉案房屋的网签手续，亦未交付涉案房屋。本案审理过程中，唐文韬提供了短信截屏、解除合同通知书、邮单及回执，证明其于2019年5月14日发送短信并邮寄了解除合同通知书，表示资金周转出现严重困难，无力支付后续房款，为了减少陈秀玲损失，通知陈秀玲解除双方签订的合同及补充协议，要求陈秀玲扣除定金50万元后返回剩余房款。陈秀玲则称，其已于2019年4月8日向唐文韬发出解除合同的短信，并提供了短信截屏。唐文韬认可收到该短信，但表示短信并非正式的解除通知。庭审中，陈秀玲提供了贷款合同、结清证明、转账记录、涉案房屋登记信息等，证明其为履行合同义务而解除房屋抵押，连续办理了过桥抵押，产生了利息和服务费损失。陈秀玲解释称，房屋本存在两笔抵押债权共1470万元，因唐文韬资金困难，补充协议约定由陈秀玲自行筹款解押；所以陈秀玲通过过桥抵押方式向中航信托股份有限公司借款1400万，并于2018年7月24日前注销原有的两笔抵押；按照过桥抵押的行业惯例，签订借款合同时不必办理抵押登记，超过7-30天的时间内仍未还清借款才需要办理抵押；因唐文韬未按变更协议的约定于2018年8月24日前向陈秀玲支付房款，中航信托股份有限公司于2018年8月28日办理抵押登记；为解除该抵押，陈秀玲又于2018年9月18日与渤海国际信托股份有限公司签订贷款合同借款1318万元，渤海国际信托股份有限公司于2018年11月28日办理抵押登记。其中中航信托股份有限公司的过桥抵押产生利息和服务费损失1806520元，渤海国际信托股份有限公司的贷款于2019年7月3日还清，产生利息和服务费损失1607771元；事实上后续其还办理了其他过桥抵押等，但与此次交易并无关系故未主张。陈秀玲还称，唐文韬违约后其于2019年6月将房屋另行出售，与出售给唐文韬的价格相差325万元，加之上述两笔过桥抵押产生利息和服务费损失3414291元，其第二项反诉请求超过违约金部分损失，即是上述款项之和减去违约金460万元。唐文韬表示合同约定解押资金来源为陈秀玲自行筹集，并未约定陈秀玲需要借高额利息解除抵押，陈秀玲也未告知数次进行高额贷款一事，唐文韬主张上述损失不应由唐文韬承担。另，唐文韬分别于2018年6月15日给付50万元、8月2日给付30万元、8月10日给付30万元、8月24日给付45万元、8月31日给付50万元、9月7日给付50万元、9月21日给付45万元、9月25日给付30万元、10月25日给付50万元、11月13日给付85万元，以上共465万元。唐文韬认为，上述款项均系购房款（含定金）465万元；陈秀玲则认为，其中50万元是定金，剩余415万元中的45万元为补偿金、370万元为购房款，且370万元购房款在合同解除时转化为违约金，并同意在唐文韬已付购房款中进行抵扣。关于变更协议中约定补偿金一事，唐文韬认为系逾期付款违约金，陈秀玲则表示是唐文韬为延缓付款时间以便继续履行合同的代价，因为此时陈秀玲已经具备解除合同并主张违约金的权利，第三人则表示这是双方协商好之后让其草拟的，其记不清当时的具体情况。再查，陈秀玲已将涉案房屋出售他人，2019年7月19日涉案房屋登记至案外人名下。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。合同未能继续履行系因唐文韬无力支付后续房款，唐文韬构成违约，陈秀玲可就此行使合同解除权。陈秀玲于2019年4月8日向唐文韬发出解除合同的短信，唐文韬亦认可收到该短信，陈秀玲已经通过短信形式向唐文韬表达解除合同的意思且该意思表示为唐文韬所知悉，即可发生解除合同的效力，合同于该日解除。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于变更协议中约定的补偿金，唐文韬认为系逾期付款违约金，陈秀玲表示系唐文韬延缓付款时间以便继续履行合同的代价，根据书面约定，实质为唐文韬未按约付款支付的代价，即实际仍系违约金性质。一审法院将结合唐文韬的违约行为、陈秀玲为履行合同产生的损失等实际情况，综合考虑违约程度、造成损失的可预见性等因素，在抵扣已付购房款后，酌情确定唐文韬应承担的违约金数额。唐文韬要求支付利息的诉讼请求并无相应依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、唐文韬与陈秀玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议》于2019年4月8日解除；二、陈秀玲于一审判决生效之日起七日内给付唐文韬一百五十万元；三、驳回唐文韬的其他诉讼请求；四、驳回陈秀玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，唐文韬与陈秀玲签订的《北京市存量房买卖合同》及后续的《补充协议》、《变更协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。结合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院酌减的违约金是否过低的问题。双方签订的《北京市存量房买卖合同》中约定：如买受人未按照约定的时间付款的……买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。本案中唐文韬未按约定支付剩余房款，导致违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。另，双方对《变更协议》中约定的45万元的性质问题存在争议。唐文韬主张该45万元系其逾期付款的违约金，而陈秀玲主张该笔款项为唐文韬为延迟付款时间以便继续履行合同所支付的代价。对此本院认为，违约金的性质兼具惩罚性与补偿性，与陈秀玲所述的该笔款项系唐文韬逾期付款的代价之间具有相似的性质，其实质上仍是对于违约金的约定。一审法院综合考虑合同无法履行给陈秀玲造成的实际影响及唐文韬的违约程度等因素，酌定的违约金的数额并无不当，本院予以维持。双方在审理中均同意解除合同，一审法院作出相应认定并无不当，本院予以确认。一审法院依据合同约定判令陈秀玲在抵扣违约金额之后将唐文韬已付款项予以返还正确，本院予以维持。综上，陈秀玲的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50600元，由陈秀玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽