河南省舞钢市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0481执异53号异议申请人（案外人）：张某某，女，1975年12月15日出生，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：魏某某，女，1968年9月19日出生，汉族，住河南省舞钢市。被执行人：于某某，男，1976年7月12日出生，汉族，住河南省舞钢市。本院在执行魏某某与于某某民间借贷纠纷一案中，张某某对本院查封于某某名下位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号的房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人张某某称：位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号房屋的权利人为异议申请人，异议申请人享有排除执行的权利，依法应不予执行。于某某与王某某系夫妻关系，2016年12月，异议申请人与于某某、王某某签订关于位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号房屋的买卖合同，约定将该房以21万元的价款出售给异议人。2016年12月18日，异议申请人支付定金2万元，2016年12月19日又支付购房款18万元，剩余1万元购房款，双方约定于办理完过户手续后支付。2017年6月23日，因王某某提出急需用钱，异议申请人又支付5千元。2016年12月19日，异议申请人支付完第二笔购房款后，于某某、王某某将房屋交付给异议申请人，同时将该房的房产证交付给异议申请人，异议申请人开始居住使用至今。在房屋交付后，异议申请人要求于某某、王某某配合办理房屋过户手续，但二人最初以各种理由推脱，其后便失去联系至今，导致异议人无法办理过户登记，综上，为维护异议申请人的合法权益，故提出书面异议，请法院停止对于某某名下位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号的房屋的执行。申请执行人魏某某称：一、对案外人提供的和于某某之间的个人售房协议书不予认可，该协议应为无效协议。根据该房屋房产证登记内容显示，该房屋为于某某、王某某二人共同所有，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般人认定为无效。”张某某提供的合同中仅有王某某签名，而没有于某某签名，而且在签订合同时张某某就知道了该房屋系二人共同共有的事实，但却没有于某某签字或收取房款的任何证据，也没有其他任何证据能够证明于某某知道并且同意该房屋买卖行为，因此该合同应认定为无效合同。二、异议申请人并未提供足够证据证明其实际入住该房屋。张某某提供的某某水务用户明细表中，客户名称为马某某，而非异议申请人张某某，而且该单据显示时间最早为2017年5月，而按照合同时间和异议申请人自己陈述，在2016年12月就已经入住了该房屋，时间不符。而且仅凭水费单据不能作为异议申请人已经实际入住该房屋的证据，异议人至少还应该提供电费、燃气费等日常生活所必须的费用清单。三、异议人张某某并未按照合同约定支付房款，合同约定房款为21万元，而异议人提供的银行转账凭证付款方为马彦芳，并非异议人张某某，不能认定异议人已经按照合同约定支付了房款。而且张某某提供的收据中，不同时间的两个收款写在一张纸上不符合常理，特别是两张收据金额加起来已经是22万元，超出了合同价款，不符合一般常理，且至今仍有部分房款未付。四、异议申请人未办理过户是因其自身原因导致。异议申请人在2016年和王某某签订合同时就已经拿到了房产证，证明该房屋是可以办理过户手续的，但异议申请人自身一直怠于过户，甚至根据其陈述，在2017年提前支付了应该在过户后支付的费用的情况下，依然没有要求过户，直到申请执行人查封为止，异议申请人既没有主动要求过户，也没有采取起诉等合法方式维护自己权益，属于因异议申请人自己怠于履行权力没有过户的情况综上所述，异议申请人的执行异议无事实及法律依据，故请求人民法院驳回其申请。经审查查明：一、本案的执行依据是本院于2020年4月2日作出的（2019）豫0481民初3103号民事判决书，判决内容为：“一、于某某于本判决生效之日起十五日内偿还魏某某借款本息241969元（其中借款本金198000元、利息43969元），并以实际欠付借款本金为基数按年利率6%支付自2019年10月28日至借款本息清偿完毕之日的利息；二、驳回魏某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9896元（其中案件受理费7376元、保全费2520元），由魏某某负担2970元，于某某负担6926元。”在本案民事诉讼过程中，原告魏某某申请财产保全，本院于2019年11月4日作出（2019）豫0481民初3103号民事裁定书，对于某某名下位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号房屋予以查封，限额40万元。二、魏某某于2020年申请本院强制执行。本院于2020年11月12日作出（2020）豫0481执808号之一执行裁定书，对于某某名下位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号的房屋进行评估、拍卖。三、张某某提供个人售房协议书一份，该协议甲方为王某某（于某某妻子）、乙方为张某某，签订时间是2016年12月19日。协议约定：一、甲方自愿将坐落在舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）第四层403号房，建筑面积115.5平方米房屋出售给乙方。二、双方议定上述楼层总价款为人民币贰拾壹万圆整，即人民币小写210000元。首付贰拾万圆整后，甲方将房产证交由乙方保管。剩余壹万圆整待办理房产过户时结清。三、甲方保证该房产合法（不因甲方原因而无法办理过户的情况，甲方概不负责）。四、办理房产证过户手续所产生的各项税费，由乙方承担，甲方需协助办理过户手续，如因甲方购买第二套房产所产生的有关费用，由甲方负责。四、张某某出具收据两份、银行账户明细一份、王某某银行存款凭证1份，以证明自己已支付房款205000元。收据时间分别为2016年12月18日（内容：王某某收到购房款张某某定金贰万元整），2016年12月19日（内容：今收到张某某购房款贰拾万元整，下欠壹万圆整，收款人王某某）。转账凭证显示，2016年12月19日，马彦芳账户向王某某账户转账18万元。存款单显示，2017年6月23日，王某某账户发生现金存款5000元。张某某称，购房款系签订合同前一日支付王某某定金2万元，签订合同当日通过亲属马彦芳账户向王某某转账18万元（马彦芳认可该转账系支付张某某购房款）后签订购房合同，并由王某某出具收到房款20万元的收条，2017年6月，因王某某称母亲生病需要用钱，向王某某账户存款5000元，剩余5000元房款未付。张某某已将剩余5000元购房款交付本院执行。五、张某某提供部分水费缴费单及舞钢市某某水务有限公司用户用水明细，以证明案涉房屋已在本院查封前由王某某（于某某妻子）出卖给自己所有并实际入住。其上显示客户地址范某某家属楼北二单元四楼北户，客户名称马某某（张某某丈夫），自2017年5月至2020年11月发生用水记录。六、案涉房屋登记在于某某、王某某（夫妻）名下（共同共有），登记时间为2011年8月4日。该房产证现由张某某持有，经本院询问张某某，张某某称自2017年下半年至今与王某某联系不上，无法办理房产过户手续。本院认为，本案执行异议的争议焦点为：张某某享有的实体权利是否足以阻却本案执行。针对该争议焦点，本院认为，本案系因魏某某申请的金钱债权执行案件，查封登记在于某某、王某某名下不动产而产生的争议。对此情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体本案而言，经审查，从张某某提供的证据来看，本案中张某某与被执行人妻子王某某（案涉房屋共同共有人）针对涉案房屋在本院查封之前的2016年底就购买案涉房屋已达成了买卖合同关系，关于购房款的缴纳，张某某在本院查封之前已向王某某支付购房款205000元，并已将剩余购房款5000元交付本院执行；关于房屋交付问题，张某某提供的水费等证据等可与其陈述相互印证其在本案查封（2019年底）之前已合法占有使用该房屋；虽张某某未办理涉案房产的过户登记，但综合全案来看，被执行人于某某、王某某长期无法联系，张某某未能办理房产证其自身并无明显过错。综合本案上述情况，张某某的异议请求足以阻却本院的执行，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，裁定如下：中止对于某某、王某某名下位于舞钢市垭口某某路北段东侧（某某公司商住楼）403号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  蔡卓琳审判员  王 垒审判员  张英黎二〇二〇年十二月十一日书记员  杨儒哲附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。