山西省襄汾县人民法院民事判决书（2020）晋1023民初2331号原告：东方金辉物业集团有限公司，住所地襄汾县文卫路广场华苑**楼**商铺。法定代表人：刘克，该公司经理。委托诉讼代理人：张江涛，山西宁天律师事务所律师。被告：亚太房地产开发集团有限公司，，住所地北京市朝阳区八里庄西里**住邦2000商务中心**楼**法定代表人：刘向华，公司经理。委托诉讼代理人：孙宗保，襄汾县南辛店乡法律服务所法律工作者。被告：亚太房地产开发集团股份有限公司襄汾分公司，住所地，住所地襄汾县大运路肿瘤医院**iv>负责人：王安平，经理。委托诉讼代理人：荀国厉，襄汾县南辛店乡法律服务所法律工作者。原告东方金辉物业集团有限公司（以下简称东方金辉物业）与被告亚太房地产开发集团股份有限公司（以下简称亚太房地产公司）、被告亚太房地产开发集团股份有限公司襄汾分公司（以下简称亚太地产襄汾公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方金辉物业的法定代表人刘克及其委托诉讼代理人张江涛、被告亚太房地产公司的委托诉讼代理人孙宗保、被告亚太地产襄汾公司的委托诉讼代理人荀国厉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方金辉物业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告空置房物业费1941199.94元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月9日，原告通过招标程序，中标第一被告襄汾县亚太名苑小区物业服务，于2014年3月10日签订前期物业服务合同。合同签订后，原告派人入驻小区为小区提供物业服务。后又于2015年10月26日，2017年12月1日续签了前期物业服务合同，并已履行至2020年12月1日。合同约定了空置房费用的承担和期限等。原告提供服务后，被告一直未能出售、入驻完毕，有大量的空置房，给原告公司造成巨大的损失，经双方协商无果。东方金辉物业为支持其请求提供以下证据：1、2014年3月10日，亚太房地产公司与东方金辉物业公司签订的《前期物业服务合同》一份，证明双方约定空置房物业服务费由亚太房地产公司全额交纳；2、2015年10月26日，亚太房地产公司与金辉物业公司签订的《亚太名苑一期前期物业服务合同》复印件，证明物业服务费按每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；3、2017年12月1日，亚太地产襄汾公司与东方金辉物业签订的《前期物业服务合同》一份，以证明亚太名苑建筑面积42184㎡；4、2007年10月25日临汾市物价局、临汾市建设局临市价[2007]100号文件，证明空置房物业服务费由建设单位全额交纳；5、亚太名苑一期小区入住情况说明，截止2020年1月1日实际入住面积为29030㎡。亚太房地产公司辩称，1、2012年10月亚太名苑住宅楼开始施工，2014年12月31日10号楼、12号楼、14号楼才竣工，三幢楼住宅面积共计10451.32㎡，原告并没有提供任何物业服务项目。2014年3月10日所签订的前期物业服务合同，是被告为办理商品房预售许可证签订的，合同第七条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”上述条款是约定全额交纳物业服务费的前提是已竣工的房屋，亚太名苑最早竣工的10、12、14号楼是2014年12月31日。因此，2014年12月31日之前，亚太名苑小区不产生任何物业服务费。2、2014年12月1日正式签订前期物业服务合同，约定物业区域内已竣工但尚未出售的物业及因甲方责任未能按时交付物业买受人的物业，甲方每月支付乙方3人保安费，每月4500元，打入指定账户，支付一年，之后由乙方负责看管甲方的空置房，期间，被告按约定支付了一年3个保安的费用54000元，2017年12月1日合同期满，当日亚太地产襄汾公司又与原告签订了前期物业服务合同，约定由原告对小区内的空置房负责看管，现合同已期满；3、在合同履行期间，原告未按合同约定履行义务，与小区业主矛盾尖锐、殴打业主等行为，导致业主驱赶原告，物业财产被盗，损失数万元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。另，亚太名苑住宅面积为36317.882㎡，车库和地下面积为6137.178㎡，建筑面积为42455.06㎡.2014年12月31日竣工10、12、14号楼共计14681.30㎡，2015年12月，4甲号、4乙号、8号、6号、9号、11号、13号楼竣工，目前空置房仅十五套，其中五套为职工宿舍，剩余十套闲置为62㎡的经济房。亚太房地产公司为支持其主张提供以下证据：1、2014年3月10日，亚太房地产公司与东方金辉物业公司签订的《前期物业服务合同》一份，2015年2月12日商品房预售证和2015年9月25日商品房预售证，证明签订物业服务合同是为办理商品房预售许可证；2、2014年12月1日，亚太房地产公司与金辉物业公司签订的《前期物业委托服务合同》及2015年6月5日至2017年6月6日期间亚太地产襄汾公司给丁信、张艳阳的转账凭证，证明空置房费用由亚太房地产公司每月支付3人保安费共计4500元，并已实际履行；3、2017年12月1日，亚太地产襄汾公司与金辉物业公司签订的《前期物业委托服务合同》，证明亚太名苑小区空置房由金辉物业公司看管，不收取费用；4、亚太名苑10幢楼总面积表，证明亚太名苑小区总面积及住宅面积。亚太地产襄汾公司辩称，我公司于2017年12月1日与原告签订物业服务合同，合同第10条第2款约定，原告负责看管被告的空置房，并没有约定收取费用，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年3月10日，亚太名苑小区建设单位亚太房地产公司与襄汾县金辉物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同期限自2014年3月12日起至2017年3月12日止。合同第三章第六条约定：多层住宅：0.6元/月.平方米；第七条约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。2017年12月1日，亚太地产襄汾公司与临汾东方金辉物业服务有限公司签订《前期物业委托服务合同》，第六章第10条（2）物业空置房管理：物业区域内已竣工但未出售及因甲方责任未能按时交付房屋买受人的房屋（空置房）。乙方负责看管甲方的空置房。……另查明，襄汾县金辉物业服务有限公司2016年1月8日变更为临汾市东方金辉物业服务有限公司，2019年7月16日变更为山西东方金辉物业集团有限公司，2020年5月21日又更名为东方金辉物业集团有限公司。2014年东方金辉物业公司进驻亚太名苑小区，亚太名苑小区10号楼、12号楼、14号楼已竣工，建筑面积为14681.30㎡，入住1597.56㎡；2015年4甲号、4乙号、8号、6号、9号、11号、13号楼竣工，竣工面积为27773.76㎡，入住面积为6314.55㎡；至2016年年底入住10866.14㎡，2017年11月30日前入住14514.18㎡。以上共计总竣工面积为42455.06㎡。以上系本案简要事实。上述事实有亚太房地产公司与襄汾县金辉物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》、亚太地产襄汾公司与临汾东方金辉物业服务有限公司签订《前期物业委托服务合同》、商品房预售许可证及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告双方对2014年3月10日，亚太名苑小区建设单位亚太房地产公司与襄汾县金辉物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》，2017年12月1日，亚太地产襄汾公司与临汾东方金辉物业服务有限公司签订《前期物业委托服务合同》，均无异议，本院予以确认。2014年3月10日的合同明确约定空置房物业费由亚太房地产公司全额交纳，2014年3月至2017年11月30日期间的空置房管理费用为：2014年3月12日到2014年12月31日竣工面积为14681.30㎡，实际入住面积为1597.86㎡，空置房面积为13083.44㎡（14681.30㎡-1597.86㎡=13083.44㎡），按双方约定的每月每平米0.6元计算为：86350.7元（13083.44㎡×0.6元×11个月=86350.7元）；2015年10幢楼已全部竣工，竣工面积为42455.06㎡，入住面积为6314.55㎡，空置房面积为36140.51㎡（42455.06㎡-6314.55㎡=36140.51㎡），空置房费用为260211.67元（36140.51㎡×0.6元×12个月=260211.67元）；2016年共计入住10866.14㎡，空置房面积31588.92㎡（42455.06㎡-10866.14㎡=31588.92㎡），费用为227440.2元（31588.92㎡×0.6元×12个月=227440.2元）；2017年11月30日前共实际入住14514.18㎡，空置房面积为27940.88㎡（42455.06㎡-14514.18㎡=27940.88㎡），费用为184409.81元（27940.88㎡×0.6元×11个月=184409.81元）；以上共计758412.38元（86350.7元+260211.67元+227440.2元+184409.81元=758412.38元）。2017年12月1日所签订的合同约定物业公司对空置房只是负责看管，没有约定管理费用收取，视为不收取费用，对东方金辉物业公司要求2017年12月1日之后的费用，本院不予支持。关于金辉物业公司提供的2015年10月26日的物业服务委托合同，因金辉物业公司未提供原件，被告否认，本院不予认定。被告亚太房地产公司提供的2014年12月1日签订的前期物业委托服务合同，虽加盖有双方当事人的公章，但合同落款处没有法定代表人的签字，也没有日期，不符合合同的形式要件，且原告否认，本院亦不予认定。被告主张与原告2014年3月10日签订的《前期物业服务委托合同》是为办理商品房预售许可证而办理的，以及主张亚太名苑最早的楼房也于2014年12月31日才竣工，因此不产生空置房的管理费用，但未提供证据证明，其主张不予支持。关于被告亚太房地产公司提供的亚太地产襄汾公司于2015年6月至2017年6月期间给丁信、张艳阳的转账记录，以证明亚太地产襄汾公司按每月4500元支付了原告一年的空置房保安费。本院认为，亚太地产提供的转账凭证是2015年6月至2017年6月期间的转账，且无其他证据予以印证，2015年期间的费用，至2017年才付清明显不符合常理，且原告也否认丁信、张艳阳系其公司保安，因此，其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告亚太房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告东方金辉物业集团有限公司2014年3月10日至2017年11月30日的空置房物业管理费758412.38元；驳回东方金辉物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11148元，由原告东方金辉物业集团有限公司负担6800元、被告亚太房地产开发集团有限公司负担4348元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 孙丽芳 二○二〇年十二月二十九日书记员 刘 琦