江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9644号上诉人（原审原告）:李素珍，女，1965年10月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：董先保，男，1957年11月27日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。原审被告：孙荣贵，男，1957年2月8日生，汉族，住南京市浦口区。原审被告：南京市浦口区福怡房产中介服务中心，住所地南京市浦口区珍珠南路**明发城市广场****。经营者：黄兴。上诉人李素珍因与被上诉人董先保、原审被告孙荣贵、南京市浦口区福怡房产中介服务中心（以下简称福怡中介）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉请求：一、撤销一审法院民事判决，在一审法院判决的基础上依法改判支持上诉人其他诉讼请求除了一审判决支持的以外，并依法改判支持我方一审其他诉讼请求。事实和理由如下：一、1、原审判决认定该房屋己交接是错误的。在原审时，法官明知该房屋未完成交接，却避开上诉人的“交接”诉讼请求，直接判决认定被上诉人董先保“返还”成功。被上诉人“董先保虽通知李素珍钥匙在物业，但其在未与李素珍交接完毕的情况下搬离房屋”，同时又认定，被上诉人“董先保的行为实际就是在向李素珍返还租赁房屋”。把钥匙交给物业实际上是被上诉人董先保单方面委托物业保管钥匙的行为，而不是和上诉人交接房屋的行为，一审对被上诉人董先保的这种将钥匙交给物业的行为视为与上诉人房屋交接成功的认定有违其判决认定的上下文间的认定关系，判决认定自相矛盾，难圆其说。2、原审判决认定上诉人系在扩大损失是错误的。上诉人在法定期内进行诉讼是合理合法的，上诉人“知晓被上诉人董先保搬走，钥匙在物业，仍拒绝领取钥匙，收回房屋，系在扩大损失……酌定董先保支付李素珍二个月的租金3600元”。上诉人以最大的善良和容忍在2017年5月至2019年4月间，主动多次与被上诉人董先保联系，希望能协商解决，但均遭到拒绝，万般无奈下开启民事诉讼，这是不得已而为之。难道上诉人放弃用法律来维护自身的合法权益，成全被上诉人董先保的恶意之举。3、原审判决认定的赔偿是错误的。当初在电话里租金商定为每月2200元，在上诉人赶到南京市浦口区福怡房产中介服务中心后，原审被告孙荣贵又还价到每月1800元，这样封闭阳台就由被上诉人自己装。而事实上被上诉人董先保拆走了封闭阳台，搬走了床和餐桌，违反了合同上的约定。被上诉人董先保承认安装阳台大约花了6、7千元。4、原审判决认定双方均不配合法院对房屋的勘验是错误的。现场法官是命令上诉人到物业拿钥匙，上诉人极为配合，同时表示应与被上诉人的代理律师（被上诉人董先保未到现场）共同到物业拿钥匙，于是法官询问了被上诉人的代理律师是否愿意一同去拿，遭到了拒绝，而没能勘验，这是被上诉人董先保单方不配合，被上诉人用拒绝一同拿钥匙达到了躲过了现场勘验的目的。5、在合同中写明了只交给租客1张门禁卡，但在被上诉人董先保的要求下，上诉人出50元为其新办理了1张门禁卡。而后小区更换门禁卡，这是要求业主本人或授权才可以换到，因身体原因，上诉人无法亲自领门禁卡，又电话和物业说明，让被上诉人董先保顺利拿到全部门禁卡，可以自由出入该小区。二、在认定法律事实方面，一审判决犯有证据不认，对重要证据的质证存在疏漏的重大错误。一审已认定双方未办理交接手续，没有交接的，相关损失应由董先保承担。董先保辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，只是一审要求我方承担两个月租金有异议，经律师做工作，我们不再上诉，要求驳回上诉，维持原判。孙荣贵、福怡中介未到庭陈述意见。李素珍向一审法院起诉请求：1.判令董先保在执法人员监督下归还租用房屋并完成交接；2.判令董先保支付2017年5月1日至2019年4月30日房屋租金72000元和租金利息5940元（暂计算至2019年4月30日，实际计算至董先保交接归还房屋之日）；3.判令董先保赔偿设施损坏造成的经济损失10000元；4.判令董先保赔偿拆除封闭阳台的经济损失6000元；5.判令董先保赔偿床、餐桌的经济损失4000元；6.判令董先保支付使用承租房屋产生的水、电和燃气费等合计30元；7.判令董先保返还水电气卡各1张、门禁卡、房门钥匙；8.判令诉讼费由董先保承担。一审法院认定事实如下：2014年4月20日，李素珍（出租人、甲方）与孙荣贵（承租人、乙方）在见证方（丙方）福怡中介的见证下签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将其拥有的位于南京市浦口区的房屋租给乙方使用，租赁期限共计12个月，自2014年5月1日至2015年4月30日止，房屋租金为1800元／月，每12个月一付，支付时间为2014年4月20日支付一年房屋租金及一个月租房押金共计23400元。后孙荣贵经李素珍同意将房屋转租给董先保。2014年5月10日，董先保承诺“安装的封闭阳台不租后不拆除，留给房东，且不收取费。冰箱、电视、洗衣机不用搬走。”董先保向李素珍支付的租金截至2017年4月30日，后李素珍和董先保约定双方于2017年5月2日办理租赁房屋退还交接手续，但当天没有交接成功。2017年5月3日，董先保发短信给李素珍，内容为“你好李素珍！两种方案：一是你退给我1500元，下午就交接。二是我明天要出差，下周二回来后我把封闭阳台拆走，钥匙放在物业，你去物业拿”。李素珍回复“三年前租房时的一切材料我这都是全的，一切按照合同办”。董先保发短信“今天下午就不安排交接了，改天再联系吧。”李素珍短信回复“董先保，你好，合同租期是2017年4月30日到期，双方约定在5月2日交接，2日交接时发现冰箱不制冷、窗子扣缺失、马桶零件缺失及马桶圈断裂、客厅地板部分损坏严重、遮阳帘损坏、热水器零件损坏，经协商同意了你方提出的由你来维修好，3日下午再次交接的提意，现你突然发短信表示不能履行约定，这是法制的国家，一切依照租房合同解决，违约后果由违约方承担。”同年5月9日，李素珍向公安机关报警，称今天发现房客将钥匙丢在物业后人搬走了，阳台也被对方损坏了。一审另查明，董先保拆除了封闭阳台、搬离涉案房屋并将房屋的钥匙、水电气卡以及门禁卡交给了小区物业，双方未再办理交接手续。之后李素珍又多次通过电话、短信联系董先保未果。李素珍至今未到物业领取上述物品。涉案房屋于2017年3月至5月间共产生燃气费30元至今未缴纳。一审庭审中，李素珍陈述2017年5月2日交接过程中，发现房屋的四个窗子、坐便器、地板、、地板、1个热水器被董先保人为损坏，南卧室窗外遮阳板遗失。为此提供照片一组。经质证，董先保对证据的真实性及证明目的均不予认可。董先保陈述安装阳台大约花了6、7千元，拆走阳台是因合同到期后房东不退押金，且其在租赁期间已将物业费交给房东，但房东未交给物业，致其出入小区不方便，也产生了一些不必要的开支。在案件审理过程中，一审法院组织李素珍、董先保对涉案房屋进行勘验，但双方均不配合法院打开涉案房屋，致现场勘验无法进行。一审法院认为：李素珍与董先保之间的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李素珍主张董先保归还房屋并完成交接。一审法院认为，李素珍和董先保之间的租赁合同至2017年4月30日届满，双方约定于2017年5月2日办理房屋交接，但当天未能交接成功，后董先保将房屋钥匙交给物业，李素珍亦知晓，董先保的行为实际就是在向李素珍返还租赁房屋，现李素珍主张董先保返还房屋，没有事实基础，一审法院不予支持。李素珍主张董先保支付2017年5月1日至2019年4月30日的租金72000元以及利息。一审法院认为，租赁期间届满后，董先保负有办理房屋交接的义务，其与李素珍约定于2017年5月2日办理房屋交接，当天双方因租赁设施损坏等原因未能交接成功。5月3日，董先保虽通知李素珍钥匙在物业，但其在未与李素珍交接完毕的情况下搬离房屋，存在一定的过错。而李素珍在5月9日报警时已知晓董先保搬走，钥匙在物业，但仍拒绝领取钥匙，收回房屋，系在扩大损失。根据本案的实际情况，一审法院酌定董先保支付李素珍二个月的租金3600元。李素珍主张利息，于法无据，一审法院不予支持。李素珍主张董先保赔偿设施损坏造成的经济损失10000元、阳台拆除的经济损失6000元、床和餐桌的经济损失4000元，一审法院认为关于阳台损失，董先保承诺租期届满后归李素珍，不拆除，不收费，现其将阳台予以拆除，应当赔偿李素珍的损失，根据本案的实际情况，一审法院酌定董先保赔偿李素珍3000元。关于其他损失，因李素珍将涉案房屋先后出租给孙荣贵、董先保使用，且诉讼期间，双方均不配合法院对房屋进行勘验，因此李素珍未能充分举证证明上述损失的存在，造成上述损失的存在系因董先保所致以及损失的金额，一审法院对此诉请不予支持。李素珍主张董先保支付使用承租房屋产生的水、电和燃气费等合计30元，根据燃气费的缴纳记录，在董先保租赁期间产生燃气费30元未缴纳，故一审法院对该项主张予以支持。李素珍主张董先保返还水卡、电卡、气卡、门禁卡和房门钥匙，经一审法院查明，上述物品现在小区物业处，李素珍可至物业处领取，一审法院对该项主张不予支持。一审法院判决：一、董先保于判决生效之日起五日内支付李素珍租金损失3600元、燃气费30元，合计3630元；二、董先保于判决生效之日起五日内赔偿李素珍损失3000元；三、驳回李素珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2250元，由李素珍负担2115元，董先保负担135元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且各方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案被上诉人应当支付上诉人的租金损失数额如何确定。二、被上诉人应当赔偿上诉人的损失数额应当如何确定。三、被上诉人是否应当向上诉人交接归还房屋，并且返还水电气卡、门禁卡和房屋钥匙。关于争议焦点一。本案被上诉人支付租金至2017年4月30日，双方约定2017年5月2日办理交接，但双方为交接的具体细节发生纠纷，被上诉人在2017年5月初将房屋钥匙放到物业办公室。因合同履行完毕后交还房屋系承租人的义务，被上诉人直接将房屋钥匙放到物业办公室存在过错，故一审法院酌定被上诉人向上诉人支付两个月租金以赔偿上诉人损失并无不当。因上诉人明知涉案房屋钥匙在物业办公室，但一直拒绝领取，其对损失扩大存在过错，扩大的损失应当由其自行承担，故上诉人主张被上诉人应当赔偿2017年5月1日至2019年4月30日的租金损失72000元及利息没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二。本案上诉人主张被上诉人在承租期间造成房屋内物业损坏且将承诺留下的封闭阳台拆走，故主张被上诉人赔偿损失共计2万元。因上诉人对其主张负有举证证明的责任，本案一审法院现场勘验过程中，双方均不配合开门，导致涉案房屋内损失无法核实，而本案中上诉人仅能提供部分照片证明其主张，故举证不能的法律后果应由上诉人承担，一审法院依法酌定被上诉人赔偿上诉人损失3000并无不当。本案上诉人的主张依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点三。本案双方均认可目前涉案房屋的水电气卡、门禁卡和房屋钥匙仍在物业办公室。上诉人作为房屋出租人在被上诉人搬出后应及时止损收回房屋，但上诉人在合同租期结束三年多时间内仍然拒绝领取涉案房屋的水电气卡、门禁卡和房屋钥匙，有违常理，其坚持要求被上诉人交接归还房屋并且返还水电气卡、门禁卡和房屋钥匙没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人李素珍的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2084元，由上诉人李素珍负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 李任飞审判员 汪德全二〇二〇年十二月二十九日书记员 陈晓君