浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4115号 上诉人（原审被告）：陈**良，男，1966年7月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：绍兴市守诚物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区欣业嘉园****,统一社会信用代码91330602MA2891KQXF。 法定代表人：蒋云江，该公司总经理。 上诉人陈**良因与被上诉人绍兴市守诚物业管理有限公司（以下简称守诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈**良上诉请求：1.依法撤销（2020）浙0602民初3042号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，按实际的物业服务水平打六折收取物业费；2.责令被上诉人限期修复小区电子围栏的安防功能；3.责令被上诉人限期修复小区损坏的六、七十只监控摄像头的安防功能；4.责令被上诉人限期增设安保人员以实现小区内的定时巡逻检查；5.责令被上诉人限期整改消防设施等的安全隐患；6.责令被上诉人限期撤销违规私划的停车位；7.责令被上诉人限期恢复上诉人在物业微信群的合法地位，使上诉人能享受到应有的物业管理服务；8.责令被上诉人限期在小区公示2017年到2019年物业经营性收入的收支帐目；9.判令被上诉人赔偿因其不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理等义务而对上诉人造成的损失。事实和理由:一、事关小区安全的电子围栏自2017年以来一直是失效的，被上诉人庭审时也承认了。二、事关小区安全的六、七十只监控摄像头自2017年以来大部分是失效的，有些监控室黑屏的照片是前几年不同时段由业主们拍摄的，被上诉人庭审时也承认2017年以来监控摄像头大部分失效这一事实。三、被上诉人入驻初期，针对小区业主的诉求做出过书面承诺，但是一直没有兑现，被上诉人庭审时也承认小区自2017年以来一直只有4个60多岁的老年保安，12小时一班，每班2人，要值守2个不在一起的出入口，从保安人员的配置数量可以推算出保安晚上没有进行小区巡逻，上诉人提供的整晚的监控录像也可以佐证上述事实。这有很大的安防隐患。四、被上诉人对于消防设施疏于管理，照片虽然是2020年拍的，但是照片中的表格没有签署每次检查的日期，应当视作被上诉人没有进行定期检查。五、上诉人提交的经业主签字的证明材料，反映了绝大多数入住的小区业主对物业管理不满意的态度，应予以采纳。六、被上诉人以不交物业费为由把上诉人踢出了物业群，使上诉人无法享受正常的物业管理服务，应酌情减免物业费。七、被上诉人在法庭上一再强调其物业服务收费是采用包干制，不是薪金制，经营性收入不需要公示，这违反了《绍兴市物业管理办法》第四十六条规定。八、拍摄于2020年的照片、视频等，虽不能直接佐证2017年到2019年间的物业管理状况，但是可以间接佐证，任何事情都有从量变到质变的过程。九、相关法官曾经到上诉人的小区、社区上门走访了解情况当时也表示物业管理不尽人意，有诸多急需整改的地方。十、一审判决认定事实不清，在被上诉人获得灵芝街道2020年二季度住宅小区物业服务考核倒数第一名的情况下，还隐喻被上诉人的物业管理几近完美，实属不应该。综上，在被上诉人物业管理水平明显达不到合同约定标准的情况下，法院判决上诉人全额支付2017年到2019年间的物业费显失公平。 被上诉人守诚公司辩称，一、被上诉人提供的证据能够证明其已为全体业主提供了物业服务的事实。二、被上诉人在物业服务期间，超过三分之二的业主与被上诉人签订了前期物业服务协议，并且92%以上的业主已经按时足额缴纳了物业费。说明业主已接受和认可了被上诉人的物业服务。三、被上诉人履行了义务，为业主创造了安全、卫生、有序的生活环境，业主应支付费用才能享受服务，一审法院已经认定上诉人与被上诉人已形成事实上的物业服务关系。四、被上诉人的物业收费标准要比附近其他同等级的小区要低。五、上诉人多年来不履行缴费义务，还怂恿其他业主不缴费，严重违反管理规约，缺乏诚信。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 守诚公司向一审法院起诉请求：判令陈**良向守诚公司支付2017年1月1日至2019年12月31日共三年的物业管理费10509元并支付滞纳金499元（中国人民银行同期银行贷款利率4.75％×10509元），以上合计11008元。 一审法院经审理查明：2011年6月30日，绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司签订《外滩梅园前期物业管理服务合同》一份，约定绍兴市欣业房地产开发有限公司选聘广东中奥物业管理有限公司对外滩梅园提供前期物业管理服务事宜。约定物业服务费为高层住宅按1.8元/月/平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费0.3元/月/平方米建筑面积）。。地下停车位/车库60元/个/月合同期限自2011年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业委托服务合同生效时，本合同自动终止。陈**良系外滩梅园小区19幢502室房屋的业主，2013年11月28日，陈**良在《外滩梅园临时管理规约》最后一页的承诺书处签字确认，载明:本人为外滩梅园19#502的买受人，确认已详细阅读本《外滩梅园临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约等内容。上述《外滩梅园临时管理规约》中载明，物业服务费由物业管理企业采用12个月为一个周期的收费方式，自物业正式交付日起或以商品房销售合同规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准），按照《外滩梅园前期物业服务协议》内约定的收费标准向“外滩梅园”的物业所有人收取。2014年3月9日，陈**良在《房屋交接确认表》中的接收方（业主）一栏上签字确认办理了房屋交接手续。2016年12月28日，守诚公司及绍兴欣业房地产开发有限公司共同向外滩梅园业主出具《绍兴市守诚物业管理有限公司接管进场致全体业主公开信》一份，载明：于2017年1月1日正式对外滩梅园（香榭大厦除外）进行移管工作，从即日起，守诚公司对外滩梅园全面提供物业管理服务工作，原物业管理单位广东中奥物业管理有限公司将全面撤场，这次移管工作是开发商依照国家相关法律法规并结合园区实际管理情况而作出的决定。截至2016年12月31日前，如各业主与原管理单位存在预缴费用（包括但不限于2017年预缴物业费用、装修押金、水电周转金、建筑装修垃圾清运费等有关费用的），即日起请自行与广东中奥物业管理有限公司进行清算清退，各位业主与原物业管理单位存在的任何经济或债务纠纷将与守诚公司无任何关系等内容。2016年12月30日，绍兴欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司共同向外滩梅园业主出具《关于业主预缴物业费及其他预缴费用退款事宜的公示》一份，载明：绍兴欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司绍兴分公司双方于2011年6月30日签订外滩梅园项目（含香榭大厦）前期物业管理服务合同，现经双方协商一致，于2016年12月31日解除《前期物业管理服务合同》，现就小区存在预缴2017年度物业费、已缴纳文明施工保证金但未办理退款、水电周转金尚未结清、已缴纳建筑垃圾清运费但尚未装修的情况，针对后续处理事宜予以公示等内容。2017年1月1日起，守诚公司接管外滩梅园小区，但未与开发商绍兴欣业房地产开发有限公司或外滩梅园小区业主委员会签订书面的物业服务合同。守诚公司仅与部分外滩梅园小区业主签订了书面的前期物业服务协议。陈**良至今未缴纳自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，因守诚公司催讨未果，遂成讼。 一审法院认为，外滩梅园小区的开发商绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同终止后，在尚未成立外滩梅园小区业主委员会的情况下，经绍兴市欣业房地产开发有限公司决定，由守诚公司接管除香榭大厦以外的外滩梅园小区的物业管理工作，虽然双方未签订书面的前期物业服务协议，但守诚公司实际已为外滩梅园小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但陈**良也实际接受了守诚公司提供的包括安保、卫生、绿化等物业服务，故守诚公司与陈**良之间存在事实上的物业服务合同关系。陈**良至今拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未付，守诚公司请求陈**良参照与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准支付2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费的请求，尚属合理，该院予以支持。陈**良辩称守诚公司入驻小区对业主合法权益造成多方面的侵害、无专业物业管理服务能力、物业服务质量未达到约定标准、未兑现服务承诺、安保消防不到位等，但其提供的照片打印件和监控视频仅能反映拍摄当时某一点某一时的状态，未能反映2017年1月1日起至2019年12月31日期间整体物业服务内容，无法达到其证明目的，陈**良以此为由拒绝交纳物业服务费，该院不予采信。另陈**良辩称，守诚公司未及时公布利用物业共用部位、共用设施经营所得收益，但陈**良未提出请求，本案不予处理，可另行主张权利。关于滞纳费，因守诚公司与陈**良之间未存在书面的物业服务合同，双方对于物业服务费的收取方式、收取周期等均未进行明确约定，其主张滞纳费的依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈**良应于判决生效之日起三十日内支付给守诚公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费10509元；二、驳回守诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取38元，由守诚公司负担13元，由陈**良负担25元。 二审中，上诉人陈**良未向本院提交新的证据。 二审中，被上诉人守诚公司向本院提交绍兴市欣业房地产开发有限公司与陈**良签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明小区物业费收取标准是一致的，并没有涨价。上诉人陈**良发表质证意见认为，对真实性予以认可，但是该证据不能达到被上诉人的证明目的。本院对此分析认证认为，该证据不影响本案事实的认定和实体处理，故本院不作认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为上诉人应支付被上诉人物业费的金额认定问题。上诉人认为被上诉人提供的物业服务有诸多瑕疵和不到位之处，故应当打折支付相应的物业费。本院经审查后认为，一方面，双方存在事实上的物业服务合同关系的事实清楚。上诉人要求打折支付物业费但并未提供充分的事实和法律依据，上诉人应自行承担相应的不利后果；另一方面，被上诉人请求参照上诉人与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准来计算上诉人自2017年1月1日起至2019年12月31日止应交的物业服务费，并未存在收费与服务不相匹配的情况，故一审法院对此予以支持并无不当。至于上诉人提出的第二项至第九项上诉请求，因其未在一审中提出相应的诉请，故二审中本院对此不予评判。 综上所述，上诉人陈**良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为50元，由上诉人陈**良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 键 审 判 员  姚 瑶 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  洪习川 书 记 员  张 珺