呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4155号上诉人(原审被告)：邢振华,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：内蒙古金堃物业服务有限公司。法定代表人:褚桂明,该公司总经理。委托诉讼代理人:翟凤莲,内蒙古正度律师事务所律师。委托诉讼代理人:白莉娜,内蒙古正度律师事务所律师。上诉人邢振华因与被上诉人内蒙古金堃物业服务有限公司（以下简称金堃物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢振华上诉请求：1、金堃物业公司向邢振华要收取2008年物业费86元,邢振华在2008年12月31日之前未购楼房,一审法院已审理,不支持乱收费,请求中级法院给予明确。2、开发商未售楼房,已收取2007年物业费1563元和取暖费1408元。物业办的财务人员已结账,分别顶缴2009年和2010年两年物业费。一审法院已审理,金堃物业公司不应向邢振华重复收费,请求中级法院给予明确。3、在2013年9月10日,从上午八点钟至下午六点钟,楼道和家里均没有电,打电话找物业办张同志不知什么原因未派电工维修,邢振华付维修费和人工工资140元。请求中级法院判决金堃物业公司未履行职责,未提供服务,不应向邢振华收取物业费140元。4、在9号车库门前,经常停汽车,堵塞通道,邢振华不能出入。金堃物业公司未履行职责,保安人员不清车,邢振华外出办事乘坐出租车,在2014年前后,给邢振华造成支付出租车费623元,可顶缴物业费。请求中级法院判决,应由金堃物业公司给予赔偿623元。5、开发商在施工期间,给邢振华家安装的暖气管开裂跑水,在2009年10月16日,邢振华家被水淹,给邢振华家预计造成经济损失8270元和邢振华付给水暖工刨补地面砖、人工工资、购砖等费用1100元,两项合计9370元。金堃物业公司未尽到责任、义务和金宇置地建设单位协商,一直拖延到现在,尚未解决。邢振华要求金堃物业公司或金宇置地建设单位给予赔偿9370元。金堃物业公司又推给金宇置地建设单位赔偿。请求中级法院判决由金堃物业公司赔偿、还是由金宇置地建设单位赔偿,请中级法院审理,依法处理。6、九号地面车库门前,公共检修井多次坍塌,每逢下大雨或中雨,地面积水约10公分或20公分深,已多次从井口往车库地沟灌水,对邢振华家车库已构成威胁,曾多次找物业办领导,只是口头答应给维修,但怕花钱不修。邢振华找瓦工李黑子维修三次,付给瓦工李黑子维修包工包料费用2678元,请求中级法院判决,不给维修,未提供服务,未尽到职责,请求中级法院不予支持金堃物业公司向邢振华要物业费2678元,邢振华可顶缴物业费。7、修车库地面是经物业公司和施工单位领导同意修车库地面。据施工单位候工程师说:“修车库地面前期费用已由施工单位交给物业办。”但物业办至今未给邢振华。请求中级法院判决,由物业办付给邢振华523元。可顶缴物业费。8、邢振华家车库房顶漏水,找物业办领导,只是口头答应给维修。但怕花钱不修。邢振华找做防水工人李黑子维修,付给李黑子包工包料费用798元,见收款条据。请中级法院判决,金堃物业公司不给维修,未履行职责,未提供服务,法院不支持金堃物业公司向邢振华要物业费798元,可顶缴物业费。以上八项,金堃物业公司应给邢振华17189元。扣减一审法院审理,物业办乱收费86元,扣减法院审理重复收费2971元,金堃物业公司还应给邢振华14131元,再扣减不应缴物业费8876元,金堃物业公司还应给邢振华5255元,经算账,邢振华不欠金堃物业公司物业费。从2009年至2020年到现在,邢振华已缴纳物业费10381.40元。从2009年至2020年到现在,邢振华不欠金堃物业公司物业费8876元。金堃物业公司还应给邢振华5255元。9、2017年10月25日,邢振华家第二次被水淹,经水暖工赵东生刨五楼西户地面砖,看见跑水点,是五楼隔壁业主家水管子跑水,流向邢振华家被水淹,重复淹坏项目:门、门套、踢脚线板被水泡碎、立柜背后木板变形、墙砖裂开鼓起、墙体刮的腻子、乳胶漆脱落起皮。是五楼西户隔壁家水管坏,长时间不修水管流水给二单元五楼造成经济损失为1000元,给四楼西户预计造成经济损失8270元。按实际维修支付的金额给予赔偿。金堃物业公司没有尽到责任和义务,没有和五楼隔壁业主家协商赔偿问题,至今××楼西户刨补砖的钱,也没有给二单元四楼西户预计造成经济损失的钱,应由一单元五楼东户业主家赔偿,请求中级法院审理,依法处理。10、在2017年四月中旬,物业办杨师傅领热力公司工人等三人,用铁棍将九号车库内井盖砸烂,每逢下中大雨,从井口往车库地沟灌水。邢振华多次向金堃物业公司提出换上新内井盖。从2017年至2020年现在,物业办也未换上新内井盖,如果物业办还不换上新内井盖,邢振华自行解决新内井盖的问题,其费用由物业公司承担。请中级法院审理,给予明确。11、在2020年7月16日,二单元四楼西户业主,找检测人员赵东生、梁永生二位同志,对二单元四楼西户管道检测,检测结果发现,开发商在施工期间给二单元四楼西户厨房安装的公用立水管漏水、渗水,把四楼橱柜给淹了,见四楼西户业主拍照图片和水暖工赵东生,梁永胜二位同志的检测报告。四楼业主已找物业办刘主任派工人来维修。又找居委会郭书记,认为厨房的立水管坏,是楼上楼下公用的立水管坏,应该物业办承担责任,待后郭书记找物业办维修,但至今物业办也未派水暖工来维修。如果待后再不派水暖工来维修,给原告造成的经济损失,按实际支出金额由物业办给予赔偿,请中级法院审理,依法处理。事实和理由：1、2008年金堃物业公司向邢振华要物业费86元,经一审法院审理,金堃物业公司不应向邢振华乱收物业费86元。2、金堃物业公司向邢振华要2009年和2010年两年物业费3031元。该物业公司财务人员已结账,分别顶缴2009年、2010年两年物业费。又经一审法院审理，金堃物业公司不应向邢振华重复收费。3、邢振华向物业办打电话,当时老张同志接的电话,不知什么原因,未派电工维修。物业办未履行职责、未提供服务,根据有关文件规定,金堃物业公司不应向邢振华要物业费140元。4、金堃物业公司未履行职责,保安人员未清车,见图片、出租车收费条。给邢振华造成经济损失623元。可顶缴物业费。5、2009年10月16日,邢振华家被水淹,经刨地面砖,看见漏水点,是开发商在施工期间给邢振华家安装的水暖管开裂流水,邢振华家被水淹,淹坏项目:(1)门变形,不能开关;(2)踢脚线板已被水泡碎;(3)墙砖鼓起;(4)刮的腻子,刷的乳胶漆,半面墙皮脱落,刨补地砖,仍保留当时原貌。为恢复原状,预计金堃物业公司给邢振华造成经济损失8270元。付给水暖工裴建军同志维修,刨补砖、购砖等费用1100元的收据、房地产开发公司商品楼住宅质量保证书、拍照图片。见《中华人民共和国建筑法》和其他有关文件规定,应由金堃物业公司或金宇置地建设单位给邢振华造成经济损失8270元和付给水暖工刨补砖购砖等费用1100元,两项合计9370元。6、维修公共检修井,在2010年至2012年期间(1)开发商在施工期间砌单层砖没有保障工程质量,井被车压塌陷多次,邢振华曾给物业办写过报告。(2)检修井塌陷,曾找过马、杨、康经理,只是口头答应维修。怕花钱不维修。公共检修井塌陷严重,外井盖被汽车压成两半,内盖被汽车压碎,每次下大中雨积水很深从井口往车库地沟灌水,车库遭到威胁。当时康经理将烂内井盖拿走。同时,康经理拿回新内井盖;候工程师和老张同志将烂外井盖拿走。同时,侯工程师和老张又背回新外井盖。当时和现在,我感谢康经理,侯工程师和老张同志。(3)公共检修井坍塌,井盖被压烂,按国家文件规定,公共设施损坏应由物业公司承担维修,但物业公司怕花钱不给维修。未提供服务,邢振华维修支付维修费,金堃物业公司不应向邢振华收取物业费2678元,见付给李黑子收款条据。7、修车库地面的前期费用,施工单位的候工程师说已交给物业办,至今未给邢振华,请求中级法院判决由物业办付给邢振华的前期费用547元(支付人工工资360元,倒垃圾费150元,购701胶一桶37元)。可到双方财务账上查。8、邢振华家车库顶漏水,曾找过向康、杨经理只答应维修,不维修,未提供服务。在2009年8月17日,邢振华找做防漏水工人李黑子维修,支付给李黑子的油毡、沥青、人工工资共796元(见条据)。到2014年,物业公司统一修车库房顶子,姓邢的工人,将邢振华修过房顶子刨掉,向李黑子和维修车库房顶的工人姓邢工人了解,我不让姓邢的工人刨掉,他说:“领导说统一维修都刨掉”。三、金堃物业公司不履行职责,不服务,服务不到位:(1)长达十几年未刷楼道,楼道太脏,要求刷楼道。(2)楼道灯罩,原有灯罩现无灯罩要求补灯罩。(3)楼道自行车放满,堵塞通道,要求物业办清车。(4)在楼道墙上,乱钉牛奶箱子,钉的钉子拔掉。(5)单元门有一块砖鼓起,影响开门,要求维修。(6)单元门口,有两块地砖已掉,要求用水泥、胶沾上。(7)单元门外有一块墙砖,早已没有,要求补砖。(8)楼道墙上,电话箱、电表箱、对讲机箱,都坏了,要求维修加锁。(9)热力公司安装热力表,在楼道墙上打孔打眼,要求用腻子把墙刮平。(10)保洁人员,一个月时间来两次不拖地,不扫地,每天来了填一下出勤表就走人了,物业办也不管。(11)单元门锁坏,不安全,十来年时间太长,要求换新锁。(12)车库门前两边墙跟水泥都掉,要求给抹水泥以保护墙基础。(13)车库前经常停车,堵塞门口,要求物业办的保安人员清走车库门口汽车。不要影响业主出入。(14)楼盖楼遮光,物业不管。请中级法院审理,依法处理。(15)二号楼底楼各户开后门不走前门,将垃圾倒三号楼垃圾箱太臭了,三号楼各户不能开窗户,给二号楼底楼各户放垃圾箱。二号楼底楼各户不走前门,走后门,修路种截留地破坏绿地,金堃物业公司也不管,请求法院明确指出,由金堃物业公司给恢复原状,绿地达到40%。四、业主们最关心的问题,要求明确解决以下几个问题:1、金堃物业公司在小区环路上划车位,物业办严重侵占业主的利益。据说约有500个车位,每个车位每年收1650元。每年收入多少钱,扣除合理支出,还剩下多少钱。按国家有关规定,作为小区维修基金用,从2001年6月至2020年现在,这笔钱哪儿去了请求中级法院审理,依法处理。2、业主缴物业费,金堃物业公司给开收据,不给开国家法定的发票,给国家纳过税吗缴过几次业主要看纳税的税票。请法院审理,并将审理结果,以书面的形式向业主公示。3、擅自提高扩大物业费标准。第一次给业主五斤油,十斤大米,要求业主签字。第二次给交缴物业费的业主送白面和油。第三次给交物业费的业主送蒸锅,就这样的小恩小惠行为,向业主收钱。到2018年11月,多数业主不愿意增加物业费,强制从2018年一月执行。从2020年5月至2020年8月,小区一半区域没有路灯,一片漆黑。金堃物业公司向业主想要多少钱,业主就给多少钱,不给就用违约金威胁业主,有汽车的业主不准进入小区的院,往业主家门上贴律师函,派保安人员到业主家踢门要物业费,最后一招威胁业主上告法院,仅一次上告法院就有50户,其中只有两户到法院讨个公道。请法院审理,是否合法,给业主答复。4、金宇紫光小区有多少房屋维修基金花多少还有多少请法院审理,并将审理结果向业主公示。5、现在小区业主对家底不清楚,要求公示账目,每年各项费用收入多少支出多少钱剩下多少钱请法院审理,并将审理结果书面形式向业主公示。6、给经理是否发过年薪工资每次发给多少发过多少次是否符合国家规定请法院审理,并将审理结果向业主公示!7、广告费从2001年6月至2020年现在收多少广告费,钱去哪了请中级法院审理,并将审理结果向业主们公示。金堃物业公司2001年6月受内蒙古金宇置地建设公司委托成为金宇紫光小区的物业服务企业,不是小区业主聘请的物业。由于各方面干扰,这个小区没有成立业主委员会,没有和小区业主签订物业服务合同。由于没有监督机制,小区出现很多问题,长期得不到解决,业主们对现在的物业公司特别不满意。为维护邢振华的合法权益,特向中级法院提起诉讼,请求中级院依法判决为盼。金堃物业公司辩称，同一审意见。金堃物业公司向一审法院起诉请求：1．邢振华向金堃物业公司支付2008年物业费86元、2009年物业费1563元、2010年物业费1623元、2012年物业费0.4元、2013年物业费140元、2014年物业费623元、2015年物业费0.4元、2016年物业费1623元、2017年物业费1623元，合计7282元；2．本案诉讼费由邢振华承担。庭审过程中，金堃物业公司变更第一项诉讼请求为：邢振华向金堃物业公司支付2010年物业费155元及垃圾清运费60元、2013年物业费140元、2014年物业费563元及垃圾清运费60元、2016年至2017年物业费及垃圾清运费共3246元。一审法院认定事实：2008年12月31日，内蒙古金宇置地有限公司（甲方、出卖人）与邢振华（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方开发的金宇紫光项目××楼住宅。2009年1月2日，甲、乙双方签订《关于房屋面积差异处理的补充协议》确定案涉房屋经实测后建筑面积为130.22平方米。2007年1月20日、2009年1月19日，内蒙古金宇置地有限公司与金堃物业公司分别签订两份《前期物业服务合同示范文本》，合同约定由金堃物业公司为东至兴安南路、南至大学东路、西至昭乌达路、北至乌兰察布路的金宇文苑南区、北区、东区提供物业服务，物业服务费收费标准为多层住宅每月0.98元／平方米，合同期限自2007年1月20日延续至2014年1月20日。2014年1月，双方又签订《前期物业服务合同示范文本》，仍由金堃物业公司为上述区域提供物业服务，物业服务费收费标准为多层住宅每月0.98元／平方米或1元／平方米，高层住宅每月1.5元／平方米，合同期限为2014年1月21日至2019年1月20日。合同签订后，金堃物业公司为位于上述合同约定区域内的金宇紫光住宅小区提供了物业服务，2008年至2017年对该小区业主按每月1元／平方米的标准收取物业费。邢振华已交纳2007年12月25日至2008年12月25日期间物业费1563元及2007年12月25日至2008年4月15日期间采暖费1408元、2013年部分物业费1423元及垃圾清运费60元、2014年部分物业费1000元、2015年物业费及垃圾清运费1622．6元。庭审过程中，金堃物业公司同意将邢振华已交2007年12月25日至2008年12月25日期间物业费1563元及2007年12月25日至2008年4月15日期间采暖费1408元与邢振华所欠2009年、2010年物业费相应金额相互抵顶。邢振华未交纳2010年物业费123.39元（0.98元×130.22平方米×12个月-1408元）及垃圾清运费60元、2013年物业服务费108元（0.98元×130.22平方米×12个月-1423元）、2014年物业服务费563元（1元×130.22平方米×12个月-1000元）、2016年及2017年物业服务费3125.28元（1元×130.22平方米×24个月）及2014年、2016年、2017年三年的垃圾清运费180元。综上，邢振华未交纳物业费3919.67元、垃圾清运费240元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”。本案中，内蒙古金宇置地有限公司与金堃物业公司签订的《前期物业服务合同》，对邢振华具有约束力，故对邢振华抗辩其与金堃物业公司未签过物业服务合同的抗辩意见，不予采纳。金堃物业公司依据合同对邢振华居住的住宅小区实施了物业管理服务，邢振华作为金宇紫光小区的业主接受了金堃物业公司的服务，应履行交纳物业费的义务，故对金堃物业公司主张邢振华交纳物业费3919.67元、垃圾清运费240元的诉讼请求，予以支持。对于邢振华称其自费修理公共检修井的抗辩意见，其所提交照片、收条等证据，金堃物业公司均不予认可，一审法院认为上述证据不足以证明邢振华在自费修理之前公共检修井确已损坏并危及地库且金堃物业公司未尽到公共设备的维修义务，故对该项抗辩意见不予支持。对于邢振华提出的房屋管道漏水家中被淹要求金堃物业公司赔偿损失的抗辩意见，并非本案物业服务合同纠纷调整范围，其可另案主张权利，邢振华以上述理由拒绝交纳物业费，于法无据，不予采纳。对于邢振华提出的其他抗辩意见，金堃物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，应当积极与业主沟通、协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告邢振华于判决生效之日起十日内向原告内蒙古金堃物业服务有限公司支付物业服务费3919．67元、垃圾清运费240元；二、驳回原告内蒙古金堃物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元（金堃物业公司已预交），由邢振华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。经二审审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审判决邢振华支付金堃物业公司物业服务费3919.67元、垃圾清运费240元是否正确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”。一审依照上述法律规定认定内蒙古金宇置地有限公司与金堃物业公司签订的《前期物业服务合同》，对邢振华具有约束力适用法律正确，本院予以确认，对邢振华抗辩其与金堃物业公司未签过物业服务合同，不同意物业费收费标准的抗辩意见不予采纳。关于邢振华提出金堃物业公司不应收取2008年物业费，已收取的物业费、采暖费抵顶2009年、2010年物业费，不应重复收取的问题，因一审法院并未支持2008年物业费，且已收取的费用已经抵顶2009年、2010年物业费，一审判决数额系抵顶后数额，故本院对邢振华的以上上诉请求不予支持。关于邢振华提出的维修费、人工费、出租车费及其他经济损失等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，邢振华可就此向金堃物业公司主张违约责任，但不能据此主张免除物业费的义务。关于邢振华提出金堃物业公司未向业主开具发票，存在偷税漏税的问题，可向税务主管部门投诉处理。综上所述，邢振华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由邢振华负担。本判决为终审判决。审判长 张蒙江审判员 姜 怡审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月十四日法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛