江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终1308号 上诉人(原审原告)孙叶贵，男，汉族，户籍地南京市秦淮区。 被上诉人（原审被告）南京市秦淮区人民政府，住所地南京市太平南路**。 法定代表人张泰，该区代区长。 委托代理人张磊，南京秦淮区司法局工作人员。 委托代理人张涵，江苏君远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南京市人民政府，，住所地南京市北京东路** 法定代表人韩立明，南京市人民政府市长。 原审第三人南京第二机床厂有限公司，住，住所地南京市秦淮区水西门菱角市**/div> 法定代表人吴宁，南京第二机床厂有限公司执行董事。 委托代理人陈榕，男，汉族，南京第二机床厂有限公司员工。 上诉人孙叶贵因诉南京市秦淮区人民政府（以下简称秦淮区政府）房屋行政补偿及南京市人民政府（以下简称南京市政府）行政复议一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2018）苏01行初319号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院认定： 2016年12月26日，南京市秦淮区发展和改革局对南京历史城区保护建设集团有限责任公司申报的第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目予以备案同意，该项目同时符合“秦淮区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要”以及“秦淮区2017年国民经济和社会发展计划”。在取得规划部门规划意见复函和国土部门勘测定界成果报告后，经设立专项账户并存入足额资金、准备相应的安置房源、拟定征收补偿方案等程序，秦淮区政府于2017年6月14日作出宁秦府征字[2017]18号《南京市秦淮区人民政府征收决定》（以下简称18号征收决定），决定对菱角市、来凤街、来凤新村等处部分房屋实施征收，共涉及居民222家、工企单位3家。秦淮区政府公告了18号征收决定和征收补偿实施方案。包括孙叶贵在内的被征收人、直管公房承租人未对18号征收决定申请行政复议或提起行政诉讼。 来凤新村22号平房（原菱角市66号29幢）位于征收范围内，房屋产权人为南京第二机床厂有限公司（以下简称第二机床厂）。根据《南京市共有房屋所有权证房屋情况附页存根》显示，该房屋为自建房，建筑面积为22.2平房米。1992年，孙叶贵与第二机床厂签订了公有住房租赁合约，承租了涉案房屋。第二机床厂出具了《来凤新村22号平房承租人面积确认表》，载明该房屋使用面积为15平方米，建筑面积为22.2平方米。2017年3月，原秦淮区征收办对孙叶贵的上述房屋进行了前期勘查，制作了《房屋征收调查登记表》。 2017年6月28日，原南京市征收办作出了《通知》，将符合报名条件的评估机构情况告知了原秦淮区征收办。由于被征收范围内的被征收人就选定评估机构未能协商一致，原秦淮区征收办决定于2017年7月14日在原南京市征收办抽签确定评估机构，最终通过公证摇号的方式选定了评估公司为江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司（以下简称苏地仁合公司）。2017年7月18日，江苏省南京市南京公证处对2017年7月14日上午的摇号选定征收评估机构的活动出具了公证书。 2017年7月22日，苏地仁合公司制作了《住宅房屋征收实地勘查表》载明，该户拒绝入户。2017年9月17日，苏地仁合公司作出苏地仁合房征估字第2017-QH01-197号《分户评估报告》、《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》。《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》上载明，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。2017年9月18日，原秦淮区征收办两名工作人员将上述评估结果向孙叶贵送达，来凤街社区两名工作人员对此进行了见证。该送达回证上被送达人签名处，有被划掉的签名字样，备注栏中载明孙叶贵拒绝签字。孙叶贵在法定期限内未对上述评估结果申请复核。 2017年10月13日、10月19日，原秦淮区征收办多次与孙叶贵及其家人联系，协商补偿事宜，但协商未果。2017年10月30日，原秦淮区征收办向秦淮区政府作出《关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示》，报请秦淮区政府依法作出征收补偿决定。2018年1月25日，秦淮区政府作出宁秦府征补字（2018）第3号《南京市秦淮区人民政府征收补偿决定书》（以下简称3号补偿决定），载明：“一、征收人对被征收房屋产权人第二机床厂支付房屋补偿款人民币55840元。二、征收人对被征收房屋承租人孙叶贵支付房屋货币补偿款人民币502557元，搬迁补助费人民币1110元，过渡补助费人民币7459元，有线电视拆移补助费人民币400元，空调补费人民币200元，以上共计人民币511726元。区征收办已将补偿款专户存储。”该补偿决定书一并告知了孙叶贵相应的救济方式。2018年1月26日，秦淮区政府将该补偿决定向孙叶贵送达。 2018年3月14日，孙叶贵不服，向南京市政府申请行政复议。南京市政府收到孙叶贵的行政复议申请后，于2018年3月14日进行受理。2018年5月14日，南京市政府作出延期审理通知书，将行政复议决定延期至2018年6月12日前作出。2018年6月4日，南京市政府作出〔2018〕宁行复第52号《行政复议决定书》（以下简称52号复议决定），决定维持秦淮区政府作出的3号补偿决定。孙叶贵不服3号补偿决定和52号复议决定，提起本案诉讼。 原审法院认为： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《征收与补偿条例》第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中，秦淮区政府于2017年6月14日作出18号征收决定，涉案地块的征收补偿实施方案一并作出，并于同日进行了公告。在法定期限内，孙叶贵及其他被征收人未对征收决定提起诉讼，现该征收决定已生效。 根据《征收与补偿条例》第二十六条的规定，秦淮区政府对于其确定的房屋征收部门与被征收人即孙叶贵在签约期限内未能达成补偿协议，对房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。 《征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。本案中，原秦淮区征收办申请原南京市征收办依据法律、法规规定向社会公开发布征收评估信息，在评估机构报名后，原南京市征收办向原秦淮区征收办下发已报名且符合条件的9家评估机构名录《通知》，原秦淮区征收办向被征收人公告协商选择评估机构方式、期间，在2017年6月29日至2017年7月7日间与被征收人协商选定评估不成后，确定以摇号的随机方式选定，并依法进行了公告，告知被征收人摇号的时间和地点。2017年7月14日下午，经公证处公证，通过摇号方式选定苏地仁合公司为第二机床厂宿舍危旧房改造及环境综合整治项目的评估公司。上述选定评估机构的程序符合法律规定。 《征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，2017年9月18日，征收工作人员上门对孙叶贵送达了苏地仁合房征估字第2017-QH01-197号《分户评估报告》，并制作了相关笔录，根据该笔录记载，孙叶贵先是在送达回证上签字，后又自行划掉。来凤新村社区工作人员对此进行了见证。故法院认为，《分户评估报告》已经有效送达孙叶贵，其对上面所载内容已经了解，孙叶贵在规定的时间内对评估结果未申请复核。 《征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因孙叶贵在签约期限内与原秦淮区征收办未达成征收补偿协议，原秦淮区征收办报请秦淮区政府作出征收补偿决定，秦淮区政府综合考虑孙叶贵的房屋面积等因素，并充分保障孙叶贵的选择权，作出3号补偿决定，送达孙叶贵，并予以公告。审理中，孙叶贵对其所承租房屋面积有异议，但根据《南京市共有房屋所有权证房屋情况附页存根》、第二机床厂出具的《来凤新村22号平房承租人面积确认表》，均表明该房屋建筑面积为22.2平方米。苏地仁合公司对该房屋出具了评估报告，孙叶贵亦未在规定时间内对该评估报告进行申请复核。秦淮区政府根据以上情况及《征收与补偿条例》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（政府令第318号，以下简称318号《南京市征补办法》）的相关规定，对孙叶贵、第二机床厂作出补偿，并无不当。关于孙叶贵提出应按照秦淮区政府秦政规〔2018〕1号《关于印发秦淮区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定的通知》（以下简称秦政规〔2018〕1号文）进行补偿，但本案补偿决定作出时间为2018年1月25日，而孙叶贵所提出的文件发布时间为2018年7月18日，孙叶贵提出的本案补偿决定应适用该文件的意见不能成立，法院对该理由不予采纳。综上，秦淮区政府作出的3号补偿决定符合法律规定。 根据《中华人民共和国行政复议法》（以下简称行政复议法）第十三条第一款的规定，南京市政府具有受理就秦淮区政府的行政行为申请行政复议的法定职权。南京市政府于2018年3月14日收到孙叶贵的行政复议申请后，依法予以受理。2018年5月14日，南京市政府作出延期审理通知书，将行政复议决定延期至2018年6月12日前作出。南京市政府经审查，于2018年6月4日作出52号复议决定并邮寄送达，复议程序并无不当。 综上，秦淮区政府作出的3号补偿决定及南京市政府作出的52号复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，孙叶贵的诉讼请求及理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回孙叶贵的诉讼请求。 上诉人孙叶贵上诉称：1、涉案房屋面积认定错误。2、秦政规〔2018〕1号文和宁政办发〔2017〕12号《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（以下简称宁政规字〔2017〕12号文）规定的补助奖励标准较高，秦淮区政府应当适用，故秦淮区政府适用已经废止的宁政办发〔2012〕17号《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》（以下简称宁政规字〔2012〕17号文）错误。3、涉案房屋补偿标准过低，难以在就近地段购买新建商品房。4、秦淮区政府仅给予货币补偿违法。5、秦淮区政府给予的补偿数额，不符合最低补偿45万元的规定。6、孙叶贵未拒绝评估人员入户评估，因此未给予装饰装潢补偿违法。7、涉案房屋评估机构选定违法。8、秦淮区政府作出3号补偿决定超过法定期限。9、18号征收决定违法。10、原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求本院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。 被上诉人秦淮区政府、南京市政府未向本院提交书面的答辩意见。 原审第三人第二机床厂未向本院提交书面的陈述意见。 原审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。 本院另查明，秦淮区政府于2018年7月18日下发的秦政规〔2018〕1号文明确载明，“本规定自2018年8月18日起施行。2017年3月10日后作出征收决定的项目可参照本规定执行。”秦政规〔2018〕1号文规定的补助奖励标准，高于宁政规字〔2012〕17号文规定的标准。涉案项目实施过程中，对于签订补偿安置协议的被征收人，秦淮区政府执行秦政规〔2018〕1号文规定的标准，对于未签订补偿安置协议的被征收人，秦淮区政府执行宁政规字〔2012〕17号文规定的标准。双方当事人对上述事实均予以认可。 本院认为，被上诉人秦淮区政府作出的18号征收决定公告后，被征收人在法定期限内未申请行政复议，亦未提起行政诉讼，该征收决定已经发生法律效力。涉案项目系危旧房改造和环境综合整治，符合公共利益。本案被诉的行政行为是3号补偿决定，秦淮区政府主要围绕3号补偿决定的合法性进行举证，孙叶贵关于18号征收决定违法的上诉理由，本院不予理涉。本案争议焦点是3号补偿决定是否合法，能否保障上诉人孙叶贵的合法权益。 一、关于涉案房屋面积认定是否正确的问题 在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。本案中，来凤新村22号平房（原菱角市66号29幢）房屋产权人为第二机床厂。根据《南京市共有房屋所有权证房屋情况附页存根》显示，该房屋为自建房，建筑面积为22.2平房米。1992年，孙叶贵与第二机床厂签订了公有住房租赁合约，承租了案涉房屋。第二机床厂出具了《来凤新村22号平房承租人面积确认表》，载明该房屋使用面积为15平方米，建筑面积为22.2平方米。故秦淮区政府对案涉房屋按照22.2平方米予以补偿并无不当。 二、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题 秦淮区政府提供的《协商选定评估机构征求意见表》《送达签收表》、摇号确定评估机构的《公告》《公证书》以及张贴的照片等证据证明，秦淮区政府已告知被征收人协商选定评估机构。由于被征收人在规定的时间内未能通过协商的方式选定评估机构，秦淮区政府通过摇号的方式确定涉案房屋评估机构并将结果予以公告，公证机构对此予以公证。《协商选定评估机构征求意见表》明确要求被征收人在九家评估机构中协商选择一家评估机构，如果协商不成，则以摇号的方式确定评估机构。涉案地块被征收人228户，秦淮区政府提供的《选定评估机构征求意见汇总表》载明，征求意见时间未少于5个工作日，发放选票205张，收回168张，得票最多的北京仁达公司得票98张，足以证明被征收人未能协商一致选定评估机构。原秦淮区征收办发放《协商选定评估机构征求意见表》，是协商确定评估机构的程序，并非“多数决定”程序，孙叶贵主张北京仁达公司得票98张，已经超过有效票数（168张）的一半，北京仁达公司应当是涉案项目评估机构，秦淮区政府不应当再摇号确定评估机构的理由依法不能成立。涉案评估机构的确定，符合《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《房屋征收评估办法》）第四条第一款，《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第五项、第二款等规定。 三、关于涉案房屋评估报告是否合法的问题 《房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，秦淮区政府提供的《分户初步估价结果表》及张贴的照片证明，分户的初步评估结果已在房屋征收范围内予以公示。依法确定的具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据18号征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋予以评估并无不当。孙叶贵收到涉案房屋评估报告后未依法申请复核评估。18号征收决定于2017年6月14日公告，评估机构于2017年9月17日进行评估，秦淮区政府于2018年1月25日作出3号补偿决定，并未超过评估报告的有效期以及作出补偿决定的合理期限。故涉案房屋评估报告可以作为秦淮区政府作出3号补偿决定的依据。 四、关于秦淮区政府未给予产权调换是否合法的问题 《征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。根据该条例第二条的规定，被征收人是房屋所有权人。本案中，直管公房所有权人是第二机床厂，其补偿安置方式选择权应当优先保障。第二机床厂对货币补偿无异议。且318号《南京市征补办法》第二十六条第一项规定，对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定。318号《南京市征补办法》系地方政府规章，其关于直管公房承租人仅给予货币补偿的规定与《征收与补偿条例》的规定并不冲突，且南京地区对于直管公房的补偿均按照上述规定执行。故孙叶贵主张秦淮区政府未给予产权调换违法的理由依法不能成立。 为解决直管公房承租人居住问题，318号《南京市征补办法》第二十四条第一款规定，征收住宅房屋的，被征收人、直管公房承租人在选择货币补偿后可以按照规定购买征收安置房；符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。孙叶贵领取货币补偿后，可以按照有关规定购买征收安置房。如果孙叶贵符合住房保障条件，秦淮区政府应当根据孙叶贵的申请，协调有关部门优先给予住房保障。 五、关于3号补偿决定确定的房屋补偿款是否合法的问题 318号《南京市征补办法》第二十六条第一项规定，对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定。秦淮区政府认定的房屋面积正确，其依据具有资质的评估机构，以18号征收决定公告之日作为评估时点出具的评估报告，将涉案房屋补偿款的10%即55840元支付给产权人第二机床厂，将90%即502557元支付给承租人孙叶贵正确。 根据《房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，被征收房屋室内装饰装修价值，首先是协商解决，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。本案中，双方当事人就涉案房屋补偿安置问题，包括室内装饰装修补偿未能协商一致，理应通过评估解决室内装饰装修补偿，但秦淮区政府提供的《住宅房屋征收实地勘查表》证明，孙叶贵拒绝房地产估价师入户评估。因孙叶贵未履行配合房地产估价师入户评估义务，评估机构无法出具评估报告，秦淮区政府在3号补偿决定中未给予装饰装修补偿并无不当。《住宅房屋征收实地勘查表》明确记载2017年7月22日拒绝入户，该表不仅有两名勘查人员签名，还有征收工作人员以及两名第三方见证人签名，故孙叶贵主张评估机构未入户勘查违法的理由依法不能成立。本判决生效后，秦淮区政府应当就装饰装修补偿补偿问题进一步与孙叶贵协商，如果协商不成，孙叶贵应当配合房地产估价师入户评估，秦淮区政府依据评估结果，妥善解决装饰装修补偿补偿问题，切实保障孙叶贵合法权益。 六、关于3号补偿决定确定的搬迁补助费、过渡补助费等是否正确的问题 涉案地块补偿安置方案载明，补助奖励标准按照318号《南京市征补办法》及配套文件执行。18号征收决定公告时，318号《南京市征补办法》配套的文件是宁政规字〔2012〕17号文。但涉案项目实施过程中，南京市人民政府于2017年6月17日下发了宁政规字〔2017〕12号文，同时废止宁政规字〔2012〕17号文，明确规定此前已发征收决定的项目，仍然按照原规定执行。秦淮区政府依据宁政规字〔2017〕12号文，于2018年7月18日下发秦政规〔2018〕1号文，该文规定，“本规定自2018年8月18日起施行。2017年3月10日后作出征收决定的项目可参照本规定执行。”由于秦政规〔2018〕1号文规定的补偿奖励标准，高于宁政规字〔2012〕17号文规定的标准，秦淮区政府于2018年1月25日作出3号补偿决定应当依据宁政规字〔2012〕17号文，还是依据2018年7月18日下发的秦政规〔2018〕1号文是本案争议焦点。 孙叶贵主张应当适用秦政规〔2018〕1号文的理由，一是秦政规〔2018〕1号文规定，“2017年3月10日后作出征收决定的项目可参照本规定执行。”二是同一地块签订补偿安置协议的被征收人，秦淮区政府按照秦政规〔2018〕1号文规定的标准给予补助。因此秦淮区政府按照宁政规字〔2012〕17号文规定的标准给予补助错误。本院认为孙叶贵的上述理由不能成立，主要理由如下：首先，孙叶贵在签约期内未能签订补偿安置协议，秦淮区政府未给予奖励正确。关于补助问题，在未能签订补偿安置协议的情况下，秦淮区政府应当依据评估报告以及涉案地块补偿安置方案确定的补助标准予以补助。涉案地块补偿安置方案载明，补助标准按照318号《南京市征补办法》及配套文件执行。18号征收决定公告时，318号《南京市征补办法》配套的文件是宁政规字〔2012〕17号文。尽管涉案项目实施过程中，南京市人民政府于2017年6月17日下发了宁政规字〔2017〕12号文，但该文明确要求此前已发征收决定的项目，仍然按照原规定执行。因此秦淮区政府在3号补偿决定中依据宁政规字〔2012〕17号文规定的标准给予补助正确。且事实上，秦淮区政府作出3号补偿决定时，秦政规〔2018〕1号文尚未公布，秦淮区政府不能依据尚未公布的文件作出补偿决定，法院亦不能判决秦淮区政府依据未公布的文件给予补助。其次，与作出房屋补偿决定相比较，通过协商签订补偿安置协议相对具有灵活性，除评估报告外，秦淮区政府为鼓励被征收人搬迁，愿意适当提高补助奖励标准，被征收人接受该方案，并不违反禁止性规定。综上，秦淮区政府在3号补偿决定中按照涉案地块补偿安置方案确定的补助标准予以补助正确。 七、关于52号复议决定是否合法的问题 根据行政复议法第十三条第一款的规定，南京市政府具有受理就秦淮区政府的行政行为申请行政复议的法定职权。南京市政府于2018年3月14日收到孙叶贵的行政复议申请后，依法予以受理。2018年5月14日，南京市政府作出延期审理通知书，将行政复议决定延期至2018年6月12日前作出。南京市政府经审查，于2018年6月4日作出52号复议决定并邮寄送达。该复议决定的内容和程序并无不当。 需要说明的问题是，本案审理过程中，本院为化解补偿安置争议进行协调。秦淮区政府愿意按照秦政规〔2018〕1号文规定的补助标准给予孙叶贵补助，但孙叶贵拒绝接受，导致协调未果。 综上，秦淮区政府作出的3号补偿决定和南京市政府作出的52号复议决定认定事实基本清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人孙叶贵的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人孙叶贵负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 军 审判员 张世霞 审判员 杨 述 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 王雅露 书记员 张莹莹 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十六条第一款房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 第二十条第一款被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 三、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》 第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序： （五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定； 四、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；