河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2804号上诉人（原审被告、反诉原告）：任香琴，女，1970年6月1日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：温兆军（系任香琴丈夫），男，1973年1月8日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：张艳粉，河南君洁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：濮阳瑞元置业有限公司，住所地濮阳市中原路与昆吾路交叉口西100米路北。法定代表人：刘秀合，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟杰，河南百特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春燕，河南百特律师事务所律师。上诉人任香琴因与被上诉人濮阳瑞元置业有限公司（以下简称濮阳瑞元公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任香琴及其委托诉讼代理人温兆军、张艳粉，被上诉人濮阳瑞元公司的委托诉讼代理人王伟杰、李春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任香琴上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、改判驳回濮阳瑞元公司一审诉讼请求，支持任香琴一审反诉请求；3、一、二审诉讼费由濮阳瑞元公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律不当，案涉三份《商品房买卖合同》合法有效。1、马崇林是濮阳瑞元公司股东和原法定代表人，其代表公司与任香琴签订商品房买卖合同，构成表见代理。任香琴交付给马崇林的款项是一百多万元，有房款收据为证；2、案涉三套房子已经于2015年12月15日进行网签且交付，任香琴已经实际占有，故濮阳瑞元公司声称不知情的理由应认定为虚假陈述，其权利已经超出了诉讼时效；3、双方签订的买卖合同公章虽然有一字之差，但基于马崇林作为股东和法人的特殊身份，任香琴对此并不清楚，应作为善意第三人；4、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，本案的售房备案行为经过双方邀约、承诺和订立，合法有效。一审法院在不存在合同不成立的事实和法律依据的情况下径行判决，明显不当；5、一审庭审过程中，濮阳瑞元公司在辩论终结前变更诉讼请求“要求确认合同无效”，一审法官告知任香琴开庭时间另行通知，但随后任香琴就收到该案判决书，故一审程序违法且超出诉讼请求。濮阳瑞元公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果客观公正，应依法驳回任香琴的上诉请求。理由如下：1、马崇林2014年4月12日就不再担任濮阳瑞元公司法定代表人，2015年8月20日不再是濮阳瑞元公司股东，该事实工商管理机关已经公告，结合河南省高级人民法院生效判决文书来看，马崇林行为不构成表见代理；2、任香琴向马崇林转款应以实际转款记录为准，且调查笔录可证明该58.2万元为借款非房款。案涉三套房屋，仍由濮阳瑞元公司占有，并未交付于任香琴；3、网签是马崇林利用公司网签密码私下实施的非法行为，且合同的出卖人为“濮阳市瑞元置业有限公司”，加盖印章也不是濮阳瑞元公司的印章，故濮阳瑞元公司并非合同主体，与任香琴更没有缔约关系；4、一审中法官曾询问濮阳瑞元公司是否同意变更请求，濮阳瑞元公司明确告知不同意变更，故不存在任香琴所说另行开庭的情况，一审程序合法。综上，濮阳瑞元公司和任香琴没有买卖合同关系，望贵院查明事实，依法驳回任香琴上诉，维持一审判决。濮阳瑞元公司向一审法院起诉请求：1、请求确认编号为00085303、00085276、00085302的三份网签《商品房买卖合同》不成立；2、本案诉讼费由任香琴承担。任香琴一审反诉请求：1、依法判令濮阳瑞元公司履行编号为00085303、00085276、00085302的三份《商品房买卖合同》，并配合办理房屋产权登记；2、判令濮阳瑞元公司承担违约金147,600元；3、本案诉讼费及反诉费均由濮阳瑞元公司承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，任香琴及其丈夫温兆军向马崇林账户转款42万元、11.2元、5万元，共计58.2万元。2019年12月19日，马崇林接受法院法庭调查时表示，自己于2015年12月16日向任香琴借款60万元，出具借条是60万元，实际交付58.2万元，2016年6月24日前付息4.2万元。该借款与濮阳瑞元公司没有关系，借款用于中鹄公司。因任香琴要求借款须有抵押，而中鹄公司开发的商品房未取得预售许可证无法备案，且已无房产可用于抵押，便利用自己参与濮阳瑞元公司商品房前期开发且知道备案密码的便利，将濮阳瑞元公司的三套房屋用于该借款担保，并为任香琴办理网签备案，但未经濮阳瑞元公司股东同意。同时称并未与任香琴签订《商品房买卖合同》，仅出具备案合同，好像并未在该合同上加盖公章。任香琴对马崇林调查笔录的质证意见为“借款明细正确，但马崇林没有支付利息，关于三套房子，马崇林称房子卖3千多一平，购房合同上4千多，其实还是按3千多给我，我给他一百万，他给我三套房子，如果将来把钱还了，房子就还给他，如果不还钱，这房子不要了，这三套房子是濮阳瑞元公司分给他的十五套房子里的，因为他是濮阳瑞元公司的股东……合同上盖着公章”。任香琴提交的编号为00085303、00085276、00085302的三份《商品房买卖合同》，均加盖“濮阳市瑞元置业有限公司合同专用章”和“刘秀合印”，提交的房款分别为398,466元、402,735元、402,329元的收据，均加盖“濮阳市瑞元置业有限公司财务专用章”。庭审中，任香琴认可其将42万元（有转账明细）转给马崇林，未向濮阳瑞元公司交纳购房款，并称马崇林将诉争房屋钥匙交付给自己。又查明，诉争房屋于2015年12月15日备案至任香琴名下。目前，上述房屋的房门由濮阳瑞元公司用铁皮封死。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。现濮阳瑞元公司诉请法院确认网签编号为00085303、00085276、00085302的三份网签《商品房买卖合同》不成立，根据查明的案件事实，首先，上述合同并非濮阳瑞元公司与任香琴签署，出卖人的印章显示为“濮阳市瑞元置业有限公司”，与其名称明显不符。其次，双方并未就涉案房屋买卖达成合意，任香琴也并未向濮阳瑞元公司支付任何房款，双方也没有就商品房买卖合同的主要条款进行协商。另，诉争房屋的网签实质上是曾任濮阳瑞元公司法定代表人的马崇林为其借款提供的抵押担保，诉争房屋的网签时间为2015年12月15日，而马崇林自2014年5月后已不是濮阳瑞元公司的法定代表人，马崇林将诉争房屋网签至任香琴名下时并没有濮阳瑞元公司的委托授权，不能视为濮阳瑞元公司的意思表示，马崇林的上述行为不能认定为表见代理。综上，三份网签编号为00085303、00085276、00085302的《商品房买卖合同》不成立，网签合同中的约定对双方没有约束力。故对濮阳瑞元公司诉请予以支持，对任香琴的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第三十二条之规定，判决：一、任香琴名下编号为00085303、00085276、00085302的三份网签《商品房买卖合同》不成立；二、驳回任香琴的反诉请求。案件受理费15,510元，由濮阳瑞元公司负担7,755元，由任香琴负担7,755元；反诉费1,626元，由任香琴负担。本院二审期间，围绕上诉请求任香琴提交如下三份证据：1、2013年12月13日用地单位：濮阳市瑞元置业有限公司，建设用地规划许可证一份；2、2013年10月28日濮阳市瑞元置业有限公司濮瑞元（2013）3号关于建设瑞元小区项目申请项目核准的请示一份；3、2013年11月20日濮阳市发展和改革委员会濮发改城市（2013）789号文件一份。用于证明濮阳瑞元公司混同使用“濮阳市瑞元置业有限公司”和“濮阳瑞元置业有限公司”两个名称，合同上所盖印章为濮阳瑞元公司印章，因文件来源于马崇林，故任香琴有理由相信马崇林给任香琴所签合同并进行备案代表的就是本案濮阳瑞元公司。濮阳瑞元公司提交了建设用地规划许可原件，证明许可证中载明的用地单位濮阳市瑞元置业有限公司，已经发证机关划掉“市”字，并加盖了行政机关的印章。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对任香琴提交的证据，濮阳瑞元公司质证认为，以上证据来源不明确，不能证明真实性，与濮阳瑞元公司也没有任何关系。对濮阳瑞元公司提交的证据任香琴认为，对划掉“市”字处加盖的印章明显与前半页中加盖的印章不同，对加盖印章的真实性有异议。对于任香琴提交的上述证据经本院审核认为，对证据1、证据3，是行政机关制作完成，对证据2并未加盖濮阳瑞元公司的印章，三份证据不能用于证明任香琴持有的合同是濮阳瑞元公司的加盖“濮阳市瑞元置业有限公司”字样印章与任香琴订立，不能印证濮阳瑞元公司与任香琴间存在真实性房屋买卖交易。即便上述证据由马崇林交付给任香琴，上述证据显然不是濮阳瑞元公司对马崇林的处分在售房屋的授权文件，与马崇林的权限之间不具有关联性，不能以此作为能够相信马崇林有权或有代理权处分濮阳瑞元公司在售房屋的事实依据。故对任香琴提交的证据不予采信，对濮阳瑞元公司提交的用于反驳任香琴所交证据的证据，不再审核评定。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。对双方当事人争议的三份网签商品房买卖合同是否成立，任香琴在一审中的反诉请求应否予以支持，一审程序是否违法等焦点问题，分析认定如下：一、关于三份网签商品房买卖合同是否成立。首先，本案中任香琴并未主张其直接向濮阳瑞元公司购买涉案房屋，对涉案房屋网签至任香琴名下是由马崇林实施完成，双方当事人均无异议。据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即构成表见代理应当具备，一是行为人没有代理权，二签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件。涉案房屋网签时，马崇林已经不是濮阳瑞元公司法定代表人或股东，马崇林已无代表权，且没有证据证明马崇林取得过案涉楼盘的销售代理权。虽任香琴主张其相信马崇林能够代表濮阳瑞元公司进行网签，但濮阳瑞元公司对法定代表人、股东已进行了变更登记，变更登记信息已经工商部门进行了公示。任香琴出借大额款项及在网签涉案房屋商品房买卖合同时，仅是主观上相信马崇林有代理权，并没有对马崇林是否有权代表或代理濮阳瑞元公司对在售房屋实施网签操作尽到必要的审查义务，任香琴在接受马崇林将濮阳瑞元公司的商品房网签至自己名下的过程中，任香琴本人具有过失，并且不能证明主观上是善意。马崇林将涉案房屋网签至任香琴名下的行为，不具备构成表见代理的条件，不构成表见代理。其次，因任香琴并未直接向濮阳瑞元公司购买涉案的房屋，濮阳瑞元公司并没有向任香琴出售房屋的真实的意思表示。没有证据证明濮阳瑞元公司向任香琴交付了房屋，同样没有证据证明濮阳瑞元公司对马崇林的行为进行了追认，任香琴与濮阳瑞元公司之间并未就涉案房屋形成买卖合议。再次，公司印章应与其注册登记的名称相一致，这是公司印证最基本的外观形式。任香琴持有的与三份网签商品房买卖合同对应的商品房买卖合同上加盖“濮阳市瑞元置业有限公司合同专用章”字样印章，房款收据上加盖的是“濮阳市瑞元置业有限公司财务专用章”字样印章，印章中的公司名称与濮阳瑞元公司名称不一致，任香琴持有合同及房款收据的真实性及是否由濮阳瑞元公司加盖的印章不能有效印证，任香琴持有的合同同样不能证明任香琴与濮阳瑞元公司之间就合同载明的商品房的买卖达成了合意。最后，马崇林在2019年12月19日接受调查时称，马崇林或其他公司与任香琴之间的基础法律关系是民间借贷法律关系，将涉案的三套濮阳瑞元公司在售商品房网签至任香琴名下，目的是为借款提供抵押担保。因马崇林利用其掌握的濮阳瑞元公司网签密码操作完成网签涉案合同的行为不构成表见代理，网签房屋至任香琴名下，同样不能视为濮阳瑞元公司具有以订立房屋买卖合同的形式为马崇林或其他公司的借款提供担保的意思表示，故将涉案的三套在售商品房网签至任香琴名下，亦非濮阳瑞元公司以签订房屋买卖合同的形式为马崇林的借款提供了让与担保，马崇林所述的为向任香琴借款提供抵押担保同样不能成立。综上，马崇林的行为不构成表见代理，房屋买卖合同及房款收据的真实性无法证明，不存在濮阳瑞元公司为马崇林的借款提供让与担保的情况下，一审判决认定涉案的三套房屋的网签合同不成立并无不当。二、因任香琴与濮阳瑞元公司之间的房屋买卖合同并不成立，任香琴在一审中反诉主张濮阳瑞元公司履行网签合同，配合办理房屋产权登记没有事实和法律依据，对该上诉意见本院不予采纳。三、一审法院2020年10月16日询问濮阳瑞元公司的委托诉讼代理人时，表示可以变更诉讼请求为确认涉案的三份网签合同无效，但其在2020年10月19日向一审法院提交了书面意见，表示濮阳瑞元公司不同意变更诉讼请求，坚持确认合同不成立的诉讼请求。在濮阳瑞元公司并未变更诉讼请求的情况下，一审法院未再组织庭审，程序并不违法。综上所述，任香琴的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,762元，由任香琴负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二〇年十二月二十一日书记员 李淑敏