广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25650号上诉人（原审原告）：韩晓川，女，1982年12月23日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：颜瑶，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎崇禧，男，1974年2月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。原审第三人：林峰，男，1978年6月5日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人韩晓川因与被上诉人黎崇禧、原审第三人林峰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩晓川上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判解除黎崇禧与韩晓川之间的租赁合同，黎崇禧向韩晓川按现状返还位于番禺区××大道××号房屋，并向韩晓川支付2015年3月5日至实际返还房屋之日止的租金(暂计至2019年8月4日的租金为132500元)，或将本案发回重审；3.由黎崇禧承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。其一，韩晓川对涉案租赁合同的租金用于抵债根本不知情。韩晓川从未同意以租金抵债。原审法院仅以合同约定内容推定可能是以租金抵债没有依据。首先，在韩晓川签署租赁合同时内合同容是空白的，故合同内容并非韩晓川真实的意思表示。其次，能否证实租赁合同是以租金抵债的关键在于租赁合同有无明确约定将租金用来抵债，既然合同无约定抵债合意，就不能仅以关联性不大的合同内容来推测抵债合意。其二，虽然韩晓川与林峰之间存在债权债务关系，但也不能因此证实韩晓川在签订合同时知晓合同相对方为林峰。第一，韩晓川并不知晓黎崇禧代签的委托人情况。原审法院以韩晓川与黎崇禧之间不存在债权债务关系为由认定韩晓川应当清楚黎崇禧代签的委托人情况，不符合常理。韩晓川与黎崇禧从不认识，双方也未见过面，不清楚其是代理林峰签署的租赁合同。第二，黎崇禧关于韩晓川、黎崇禧和林峰当面签订涉案租赁合同的陈述是矛盾的，且林峰以黎崇禧名义签署租赁合同无任何必要。在原审法庭调查阶段，黎崇禧答复对合同内容不清楚，并称先有文字内容，其再签名，由此证实三方确实没有当面签署租赁合同。林峰在庭审中确认，签订租赁合同时不仅三方都在场，且涉案房屋均是由其办理出租和收取租金事宜，则根本没有黎崇禧代其签订租赁合同的必要。因此，黎崇禧关于三方当面签署租赁合同的陈述是虚假的。第三，韩晓川与林峰之间虽然存在债权债务关系，但在林峰主张利息抵扣的期间，根据双方债权债务的事实，也不可能产生60万元的利息。因此，从数额上来说，韩晓川与林峰之间根本不可能达成以租金抵扣利息的合意，故韩晓川对合同的相对方是林峰也是不知情的；二、黎崇禧和林峰之间并不存在委托代理关系，即便存在，韩晓川主张权利的合同相对方也应为黎崇禧而非林峰。其一，黎崇禧是以自己而非林峰的名义签订租赁合同，不构成显名委托代理关系。其二，假如黎崇禧与林峰之间构成隐名的委托代理关系，租赁合同也仅约束韩晓川和黎崇禧，对林峰不发生法律效力。即便黎崇禧在原审庭审时向韩晓川披露了其与林峰的委托代理关系，韩晓川已选择黎崇禧主张权利，且不能变更，也与林峰无关；三、黎崇禧实际上没有支付任何租金，其应当向韩晓川支付租金。黎崇禧从未支付租金的违约行为已致韩晓川的合同目的不能实现，涉案租赁合同应当解除，黎崇禧应当返还涉案租赁物。被上诉人黎崇禧答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，韩晓川的上诉理由不成立，请求二审法院驳回韩晓川的全部上诉请求。原审第三人林峰述称：不同意韩晓川的上诉请求，原审判决认定事实正确。韩晓川于2019年8月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除韩晓川与黎崇禧之间的房屋租赁合同；2.黎崇禧立即按现状返还番禺区××大道××号房屋；3.黎崇禧支付2015年3月5日至实际返还房屋之日止的租金（暂计至2019年8月4日的租金为132500元）；4.由黎崇禧承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，2015年3月5日，韩晓川（出租方、甲方）与黎崇禧（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区沙湾镇中华大道505号金沙苑4座3梯902房产（面积107.25平方米）租给乙方使用，合同期自2015年3月5日至2035年3月4日，每月租金2500元，乙方有权转租或分租；合同期内发生的管理费、水费、电费等费用由乙方承担；甲方必须在合同生效后的当天即2015年3月6日将租赁物交付给乙方；合同期内，甲方终止合同要赔偿乙方120万元及退回所交的全部租金，乙方终止合同或违反合同有关规定的，甲方有权要求乙方限期搬出，押金不退回作为赔偿；备注：乙方已将合同期内20年的租金60万元整以现金方式付清给甲方并开具收据。如甲方在合同期内违约不租给乙方，则甲方要赔偿乙方已交租金的双倍共120万元整给乙方并在三天内付清；合同期内乙方有权将房产转租、分租及办理备案手续，自行装修等事项；以上租约，租金包含甲方名下金沙苑地下车库84号一同租给乙方使用。原审过程中，林峰出具《声明书》，载明：因韩晓川向本人借款，金额较大，出于借款担保，本人要求韩晓川将其上述涉案房屋交付给本人使用，使用期间的租金作为借款的利息予以扣除，2015年3月5日，韩晓川与本人指定的黎崇禧签订《租赁合同》，本人确认《租赁合同》中的承租方黎崇禧是代表本人与韩晓川签订，其法律效果由本人承担。原审法院据此追加林峰作为本案第三人参加诉讼。原审另查明，关于韩晓川与林峰之间的借款纠纷，原审法院作出了（2017）粤0113民初3297号民事判决，判决韩晓川应清偿借款本金689474元及利息。韩晓川不服提出上诉。2018年4月25日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终2517号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案证据显示，林峰、韩晓川两人的个人账户自2014年开始就存在往来。因韩晓川未履行该判决确定的义务，林峰向原审法院申请强制执行。原审法院立案执行后，已裁定终结本次执行。韩晓川陈述，其被债权人关日敏与其他人拖到车里胁迫签订了空白合同，仅签了名，其他情况均不清楚，当时韩晓川欠了很多人的外债，直到在执行阶段才从执行法官处看到涉案合同。林峰陈述签约现场有韩晓川、林峰、黎崇禧，关日敏并不在现场；三方先去涉案房屋查看房屋确认没有问题后才签订的合同，当时约定韩晓川将欠付林峰的本金利息清偿，就将房屋交还，如果未清偿，就将房屋租金用于抵扣欠付的利息，约定的租金60万元是因为韩晓川欠林峰的利息超过60万元，如不够抵扣再计算利息。韩晓川坚持涉案合同为其与黎崇禧之间的租赁合同关系。原审法院认为，韩晓川认为其在签订合同时不清楚合同相对方，直至执行阶段才从执行法官处获取租赁合同复印件，故主张租赁合同相对人为黎崇禧。但根据黎崇禧、林峰的陈述，签订合同时三方均在现场，林峰指定黎崇禧代其签订租赁合同，租金用以抵扣韩晓川应向林峰偿还的欠款。首先，从《租赁合同》约定的内容来看，一次性约定20年的租期，且确定已收齐全部租金，及2倍的20年租金的违约责任，均指向该租赁关系可能是以租金抵债。韩晓川一方面认为签约的目的是为了租赁，但另一方面又主张当时是被债权人胁迫签订的租赁合同，且房屋交付使用后至本案提起诉讼超过3年，没有证据显示韩晓川向租赁合同相对人催缴过租金，也不符合正常租赁情形，证明韩晓川对于涉案租赁合同的租金用于抵债是明显知情的。现没有证据证明韩晓川与黎崇禧之间有债权债务关系，故即便合同由黎崇禧签订，韩晓川也应当清楚其代签的委托人情况。其次，林峰提交的（2017）粤0113民初3297号、（2018）粤01民终2517号民事判决查明韩晓川、林峰之间自2014年开始个人账户有钱款往来，双方在2015年5月曾对借款进行过结算，最终判决韩晓川还应偿还林峰欠款本金689474元及利息，证明韩晓川、林峰之间存在借款纠纷。因此，综合上述情形，林峰、黎崇禧的主张具有高度盖然性，故依法采信林峰、黎崇禧的主张，涉案合同的相对方为韩晓川与林峰，且韩晓川在签订合同时知晓签订合同的相对方为林峰。鉴于此，韩晓川依据涉案租赁合同提起诉讼，黎崇禧作为代理人的法律后果归于委托人林峰，韩晓川于本案中坚持起诉黎崇禧，要求黎崇禧承担合同责任，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月25日判决如下：驳回韩晓川全部诉讼请求。案件受理费9800元，由韩晓川负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是韩晓川与黎崇禧之间是否存在真实的租赁合同关系，韩晓川是否有权以黎崇禧未支付租金为由主张解除《租赁合同》并要求黎崇禧腾空交还涉案房屋及支付租金至交还房屋之日。虽然韩晓川与黎崇禧之间签订了《租赁合同》，但其一，从《租赁合同》的签署过程来看，韩晓川否认与黎崇禧相识，并称其被迫签署合同时合同内容为空白，黎崇禧与林峰则陈述系林峰委托黎崇禧与韩晓川签订《租赁合同》以用租金抵扣韩晓川所欠林峰的借款利息。由此可证实，韩晓川与黎崇禧之间就涉案房屋并不存在建立租赁关系的合意。其二，从《租赁合同》的约定内容来看，其中有关“乙方已将合同期内20年的租金60万元整以现金方式付清给甲方并开具收据。如甲方在合同期内违约不租给乙方，则甲方要赔偿乙方已交租金的双倍共120万元整给乙方并在三天内付清”等条款不符合订立租赁合同的一般交易习惯。其三，从《租赁合同》的实际履行来看，该合同于2015年3月5日签订，韩晓川认为黎崇禧一直未履行合同约定的交租义务，却时隔四年多之后才以黎崇禧拖欠租金构成违约为由提起本案诉讼要求解除合同，而在此之前，并无证据反映韩晓川曾向黎崇禧催缴租金，韩晓川的行为也不符合出租人的一般行为习惯。综合以上，依据现有证据不足以认定韩晓川与黎崇禧之间就涉案房屋存在真实的租赁合同关系，故韩晓川基于租赁合同关系以黎崇禧未履行承租人义务为由提出本案诉请，缺乏事实根据与法律依据，原审判决驳回韩晓川的全部诉请并无不当，应予维持。综上所述，上诉人韩晓川的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9800元，由上诉人韩晓川负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二〇年十二月二十二日书记员  王文杰唐颖琪