贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8362号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201811069899。被上诉人（原审原告）：杨仁义，男，1974年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：张涛，女，1979年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：李正福，贵州衡瑞律师事务所律师。执业证号：15205200810619975。委托诉讼代理人（特别授权）：郑栋源，贵州衡瑞律师事务所律师。执业证号：15205201810022527。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人杨仁义、张涛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决违约金过高，对上诉人显失公平。违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质。即使人民法院认为上诉人应支付违约金也应结合被上诉人的实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人并未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失。原审判决的违约金远远高过被上诉人的实际损失，对上诉人显失公平。被上诉人杨仁义、张涛未作答辩。原审原告杨仁义、张涛一审诉讼请求：1.被告向原告交付办理房屋权属转移登记的相关文书；2.被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金1006938元（暂计算至2020年8月20日，实际违约金以原告已付购房款3858330元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月30日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3．诉讼费由被告承担。一审认定事实：2015年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积407.56平方米，房屋总价款为3858330元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月31日前，被告承诺于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订当日，原、被告双方还签订《委托办理权属登记协议书》约定，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。若被告未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，后因房屋面积差问题，被告向原告退还部分房款，庭审中，原告同意按购房发票金额3672305元为基数计算相应违约金。被告就涉案商品房尚不具备转移登记的条件。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，原则上应从2017年1月29日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向法院提起诉讼之日（2020年8月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月21日起的逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于被告承担逾期逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的标准应如何适用的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告在签订涉案合同时，对被告在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金。根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30％予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告虽提出应适用《委托办理权属登记协议书》第四条每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金，但经审查，原、被告双方所签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定的50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。关于原告提出的判决被告向原告交付办理房屋权属转移登记的相关文书的诉请，因被告尚未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，暂不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨仁义、张涛支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款3672305元为基数，自2017年8月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告杨仁义、张涛的其他诉讼请求。案件受理费6931元，由原告杨仁义、张涛负担3031元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3900元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：上诉人违约超过180日，《商品房买卖合同》未明确约定该情形下上诉人应承担的违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金”的情形，一审法院据此判决上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向被上诉人承担违约责任，并无不当。因一审并非依据双方约定而是适用前述法律规定的违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13862元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青