宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0203民初12544号原告(反诉被告)：宁波万华汽车配件有限公司，统一社会信用代码91330203747386730Q，住所地：宁波市海曙区望春工业园区春华路**。法定代表人：陈岩考，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛迪国、杨**晶，浙江和义观达律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波望春工业发展有限公司，统一社会信用代码913302127449642750，住，住所地：宁波市海曙区望春工业园区科创北路**/div>法定代表人：易铿，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭峰、张杰，浙江浙东律师事务所律师。原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司（以下简称原告）为与被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告曾于2018年7月5日向本院起诉，审理过程中，被告向本院提起反诉。本院经审理后作出（2018）浙0203民初8971号民事判决。原、被告均不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终4945号民事裁定：撤销本院（2018）浙0203民初8971号民事判决，本案发回本院重审。本院以诉前调案号予以立案，对本案进行调解，并对涉案的房租进行评估，后本院于2020年12月1日对本案正式立案，并重新组成合议庭于2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人薛迪国、杨**晶，被告的法定代表人易铿及委托诉讼代理人周旭峰、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万华公司向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告于2014年1月23日签订的《房屋租赁协议书》，并判令被告立即将涉案房屋腾空归还给原告；2.判令被告立即支付原告已到期但仍未支付的租金15937051.5元及违约金3680843.51元；3.判令被告立即支付自2017年11月17日至合同解除之日租金及违约金；4.判令被告立即支付自合同解除之日起至房屋腾空并返还之日止的房屋占用费及利息。事实与理由：原、被告于2014年1月23日签订《房屋租赁协议书》一份，原告将坐落于望春工业园区春华路885号的房屋出租给被告，租期自2014年3月18日至2017年3月17日，第一年租金7000000元，之后每年递增5%，但被告至今未支付自2016年5月18日起的租金。宁波市中级人民法院将本案发回重审后，原告变更诉讼请求为：要求判令被告支付已经到期但未支付的租金37621950元（暂计至2020年11月17日）及违约金18249608元（暂计至2020年10月18日），合计55871558元。原告并补充新的事实如下：对2017年5月18日之后的租金，经第三方评估，其中2017年5月18日至2018年5月17日的租金为9086500元，2018年5月18日至2019年5月17日的租金为9540800元，2019年5月18日至2020年5月17日的租金为10017800元，2020年5月18日至2021年5月17日的租金为10518700元。被告望春公司答辩称：1.被告已按约履行《房屋租赁协议书》，未向原告支付合同期内的部分租金系出于配合法院执行的正当事由。原告因涉诉与温州银行的金融借贷合同纠纷案已进入执行程序，被告于2016年5月3日收到宁波市中级人民法院作出的《协助执行通知书》和《函》，要求冻结应支付给万华公司的全部租金，冻结期为2016年5月3日至2019年5月2日。根据有关法院的要求，被告已于2017年8月28日将4000000元租金支付至宁波市江北区人民法院执行账户中，而不再径行向原告支付；2.涉案的《房屋租赁协议书》已于2017年5月17日期满终止，后续租赁合同关系的当事人应是原告和实际占用人，原告无权要求被告支付合同期外的占有使用费和违约金。涉案房屋租赁合同约定的租赁期届满日为2017年5月17日，且原告与春华公司还签订有《房屋出租授权委托书》，证明原告通过春华公司与实际占用人建立了租赁关系，且部分租赁协议的转租期截止日晚于2017年5月17日。根据上述协议，2017年5月17日原、被告的租赁期限届满后，未重新签订新的租赁协议，双方的租赁关系于该日终止。自2017年5月18日起，被告未再实际占有使用涉案房屋，故也无需再承担支付租金、占有使用费和违约金；3.原告故意隐瞒案涉房屋已抵押的事实，构成违约，应承担违约责任。案涉房屋作为园区科技企业孵化器及科技企业加速器示范基地使用，原告在隐瞒房屋已经抵押并提供无抵押登记房屋所有权证复印件的情况下，与被告签订《房屋租赁协议书》，致使在租期内案涉房屋被采取保全措施，并进入执行拍卖程序。作为承租人的被告，虽然没有被限制使用涉案房屋，但对被告对外招租和招商引资等均产生了不利影响，原告提供的房屋存在瑕疵，应承担违约责任。综上，请求法院依法判决。被告望春公司提起反诉称：望春工业园区管委会为促进园区经济发展，以被告望春公司的名义向原告万华公司租赁房屋作为园区内科技企业孵化器及科技企业加速器示范基地使用，原告在隐瞒房屋已经抵押并提供无抵押登记房屋所有权证复印件的情况下，与被告望春公司签订《房屋租赁协议书》。合同签订后，被告依约支付房租，期间，双方经协商确认出租房屋委托春华公司代为出租、管理、招商、营运，原告与春华公司签订《房屋出租授权委托书》予以确认。因原告欠银行金融贷款，案涉房屋被列入执行财产，2016年5月，被告收到宁波市中级人民法院寄送的《协助执行通知书》，冻结应付的全部租金，冻结期限为三年，此后，原告未再提供《房屋出租授权委托书》，新企业无法入住，望春科技企业孵化基地招商被迫停滞。2017年8月，被告应江北区人民法院要求，支付租金4000000元。因案涉租赁物被列入执行财产，原告也无法提供《房屋出租授权委托书》，应当承担相应的赔偿责任；房屋租赁协议约定对承租方投入的装修、装饰、设施除承租人自行拆除外，其余部分应当折价；故要求原告万华公司赔偿按房屋租金标准30%计算的损失6165542元、承担设施设备及维修费用304832.90元。原告万华公司答辩称：案涉租赁物在出租时是否存在抵押与本案无关，案涉租赁物即使被列入执行财产，并未影响被告的使用；原告提供了合同约定的设备并承担了房屋基础部分的维修，无需再承担设备费用，被告提出的维修费用不属于合同约定应当由原告承担的范围。综上，请求法院驳回被告望春公司全部诉请。庭审中，各方当事人向本院提供了相关证据，经对方质证后，本院作如下认定：本诉部分1.原告万华公司提供的证据：（1）房产证、土地证各一份，拟证明原告系案涉租赁物的所有权人，案涉租赁物在出租前已抵押的事实。被告对真实性无异议，但认为原告在签订租赁合同时提供给其的产权证明上并没有抵押信息，原告隐瞒了案涉租赁物已抵押的事实。本院对该两份证据予以认定，对案涉租赁物存在抵押是否影响合同效力留后阐述；（2）《房屋租赁协议书》一份，拟证明被告向原告承租案涉房屋，且对租期、租金的支付方式、违约责任做了约定。被告对真实性无异议，但认为双方在签订该协议后，又另行签订一份《房屋租赁协议书》①，应以后一份协议为准的事实。本院对该证（2）予以认定，至于双方受哪份协议约束，将结合被告提供的《房屋租赁协议书》①留后阐述；（3）宁波市江北区人民法院、宁波市中级人民法院执行裁定书共三份、打款凭证一份，拟证明被告未及时支付到期租金，仅于2017年8月28日支付了4000000元，余款至今未付。被告对真实性无异议，认为案涉租金已被冻结，其支付无争议部分的4000000元租金，其余部分因为有争议才未支付。本院对该证据予以认定，对于被告是否存在逾期支付租金的情况，留后阐述；（4）《承诺函》一份，拟证明被告向宁波市江北区人民法院承诺因为园区企业正常经营需要，要继续使用案涉租赁物，如有新的业主入住，将会做好腾退工作的事实。被告望春公司对真实性无异议，同时提出该承诺函由宁波望春工业园区管委会出具，并非被告公司。本院认为，宁波望春工业园区管委会系被告公司的上级主管部门，涉案的房屋系园区科技企业孵化器及科技企业加速器示范基地使用，且目前仍由相关单位使用，故本院对该证据予以认定；（5）深圳市国策房地产土地估价有限公司作出的深国策估字FHZ[2020]080007ZX号《房地产司法咨询报告》一份，拟证明对2017年5月18日之后的租金经评估，其中2017年5月18日至2018年5月17日的租金为9086500元，2018年5月18日至2019年5月17日的租金为9540800元，2019年5月18日至2020年5月17日的租金为10017800元，2020年5月18日至2021年5月17日的租金为10518700元。被告对此无异议，本院予以认定。2.被告望春公司提供了《房屋租赁协议书》①、房产证、土地证各一份，拟证明当时双方已经签订了一份合同，因为被告认为装修期限、租赁起算日部分需要修改，故再次签订该《房屋租赁协议书》①，故应以该份协议为准；该《房屋租赁协议书》①约定，原告万华公司须在2014年1月23日前将符合约定的租赁房屋交付使用，交付后2个月为装修免租期，免租期后第二日为租金起算日，房屋租期自2014年3月23日至2017年3月22日；该《房屋租赁协议书》①约定，案涉租赁物应当保证产权清晰，即没有抵押，然原告万华公司隐瞒了房屋抵押的情况，欺骗被告望春公司签订合同的事实。原告万华公司对形式真实性无异议，认为该《房屋租赁协议书》①没有被告法定代表人签字，应以原告万华公司提供的协议为准。本院认为，双方均确认涉案房屋的租金应自2014年5月18日开始计算，故对租期的起算日期已不存在争议，同时本院认为，无论是原告提供的《房屋租赁协议书》还是被告提供的《房屋租赁协议书》①，均未约定案涉房屋不能抵押，故该证据不能证实原告在订立合同时存在欺诈的情形。二、反诉部分1.被告望春公司提供的证据（1）《房屋出租授权委托书》、入驻企业注册登记档案一组，拟证明原、被告共同委托春华公司对外招商引资的事实。原告对真实性无异议，但认为当时只是为了配合被告招商而出具、其与春华公司并无关联的事实。本院对该证据的真实性予以认定，关联性结合争议焦点留后阐述；（2）原告于2015年9月25日向案外人平安人寿公司出具的房屋出租授权委托书一份，拟证明原告出具的委托书租期（2015.11.1-2018.11.31）不仅限于原、被告的租赁合同期限之内的事实。原告对真实性有异议，认为该份委托书上公章并非原告持有的公章。本院认为该证据与本案不具关联性，对该证据不予认定；（3）设施设备及房屋维修清单一份、附发票77份，拟证明应当由原告承担的维修费用、在合同结束后应当折价给被告的部分装修费用，合计304832.90元的事实。原告认为其已经依约安装相关设备并承担房屋维修费用，被告自行安装和维修与其无关；合同约定折价适用于因原告原因提前解约的情形，目前情况原告无需承担折价费用。本院对该份证据的真实性予以认定，关联性结合争议焦点留后阐述；（4）宁波鄞州联合会计事务所出具的《专项审计报告》一份，拟证明对案涉厂房2014-2016年的租赁情况进行审计，审计结果是累计出租面积为34284.27平方米，系因房屋查封导致空置面积达30%的事实。原告对真实性、关联性均有异议。本院对真实性予以认定，关联性留后阐述；2.原告提供了费用清单一份，拟证明原告在租赁期间支出的设备安装、房屋基础设施维修费用的情况。被告对形式真实性无异议，但因其自行安装了伸缩门、监控设备，故清单所涉设备是否安装在案涉房屋内无法确认。本院对该据将结合其他证据留后阐述。经审理，本院认定如下事实：2014年1月23日，原、被告达成房屋租赁合意，原告将位于宁波市海曙区××工业区××路××号的房屋，建筑面积48057.61平方米出租给被告，双方订立《房屋租赁协议书》，约定：1.租赁期限为3年，自2014年3月18日至2017年3月17日，含装修期向后顺延2个月。交房后2个月为装修免租期，免租期过后第二日为租金起算日。2.年租金为租金起算日起第一年7000000元，第二年起按每年5%递增；保证金1000000元，被告望春公司须在合同签订起5日内打入指定账户；租金半年一付，第一期在2014年4月17日前支付，第二期起，被告须提前一个月（即每一年的4月17日，10月17日前）支付；租赁终止，保证金无息退还同时双方结清其他费用，被告应将房屋及相关设施交还；如需继续承租，应在租赁届满前三个月提出，经原告同意后，双方重新签订租赁合同；被告应保证房屋及原有设施完好，对未经原告同意留存的物品，原告有权处置。3.保修期内房屋及设备设施维修费用由原告承担，因房屋质量原因造成的一切损失由原告负担，因被告使用不当造成的损失由被告负担。4.租赁期限内，原告应当保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与原告有关的产权纠纷或者其他债务，概由原告负责，给被告造成损失，原告负责赔偿；被告有权转租。5.被告未按合同约定时间交付租金和保证金，每逾期一天按年租金总额的0.5%支付违约金，如超过约定时间30日仍未支付租金，原告有权解除合同。6.未经对方同意不得随意解除合同，否则每提前一年解除，应向对方支付相当于二个月租金的违约金，对于被告投入的装修装饰、设施除被告自行拆除外，其余部分协议折价给原告。7.交房前，原告完成门卫用房和监控视频系统的配置。合同签订后，双方依约履行各自义务，被告依约支付至2016年5月17日的租金。涉案房屋由被告使用至今。在租赁期内，原告曾出具《房屋出租授权委托书》，载明：根据原、被告的《房屋租赁协议书》，因工作需要，原、被告委托春华公司代为出租、管理、招商、营运……2016年3月18日，案外人温州银行股份有限公司宁波分行（以下简称温州银行宁波分行）以金融借款合同纠纷为由将原告、宁波万华家具制造有限公司、宁波大世界家具制造有限公司、陈正光、章锦绿诉至宁波市中级人民法院，该院于同月28日对原告及其他该案被告名下财产采取保全措施。2016年5月3日，宁波市中级人民法院向被告发送《协助执行通知书》，载明：关于温州银行宁波分行与万华公司金融借贷合同纠纷一案，该院作出（2016）浙02民初448号民事裁定书需要立即执行，故冻结望春公司应付万华公司承租春华路885号房产的全部租金，冻结期限为三年，自2016年5月3日至2019年5月2日。2016年7月29日，宁波市中级人民法院作出（2016）浙02民初448号民事判决，判决宁波万华家具制造有限公司于判决生效之日起十日内偿还温州银行宁波分行借款99999759.01元及利息、复利，若未按期付款，温州银行宁波分行有权对原告名下位于宁波市鄞州区××工业园××路××号工业厂房行使抵押权。2017年6月9日，宁波市江北区人民法院向被告发送《协助执行通知书》，向被告提取应支付给原告的承租春华路885号房产的租金7717500元。被告于2017年6月13日收到该通知书。2017年8月28日，被告向宁波市江北区人民法院院缴纳4000000元，余款至今未缴纳。2018年1月31日，宁波望春工业园区管委会向宁波市江北区人民法院发送《承诺函》一份，载明：春华路885号房产于2014年1月由我委下属望春公司向万华公司整体租赁并作为宁波望春科技创业中心的场所进行招商引资，同时委托第三方春华公司进行管理和服务。租赁合同已于2017年3月17日到期，现该处房产作为宁波望春科技创业中心园区仍有多家企业处于正常生产经营中。为配合贵院对该房产的处置，管委会承诺在该处房产现状拍卖以后，如果购得该房产的新业主要求腾退该物业上的经营企业，管委会会在新业主提出腾退要求后3个月内完成腾退工作。2018年8月21日，宁波市江北区人民法院向被告望春公司发送《履行到期债务通知书》，载明：经万华公司计算，至2018年8月20日，你方应付租金为20212998.39元，你方仅支付4000000元，考虑双方尚有税费等未结算，留下部分租费由双方最后结算，要求被告在收到通知书后十五日内向本院履行应付租金12000000元，如有异议，应当自收到本通知之日起十五内向本院提出。被告望春公司于同月24日收到，然至今未支付。受被告望春公司委托，宁波明州联合会计师事务所对望春科技创业中心2014年5月21日至2016年11月30日的房租收入情况进行审计。该事务所出具《专项审计报告》，载明：“我们接受委托，对由望春公司委托宁波春华科技创业服务有限公司管理的宁波望春科技创业中心2014年5月21日至2016年11月30日的房屋租收入情况进行了审计。1.项目基本情况：望春科技创业中心位于春华路885号，总建筑面积48000平方米，望春公司与春华公司分别于2014年5月21日签订《委托协议》、2016年1月1日签订《委托管理协议》，委托春华公司管理望春科技创业中心；2.2015年度出租面积为26874.79平方米，入驻企业共99家，其中15家企业在该年度退租，租金收入582252.09元；2016年度出租面积为34284.27平方米，入驻企业共118家，其中4家企业在该年度退租，有27家企业在2016年5月后入驻，租金收入2508144.39元”。2013年12月23日，原告向案外人宁波世纪长城电子科技公司支付13800元，发票载明为“岗亭”；2014年1月23日，原告向案外人宁波海曙斯玛特智能电子有限公司支付16000元，发票载明为“监控设备”；2014年4月23日，原告向案外人宁波市特种设备检验研究院支付3880元，发票载明为“特种设备检验收费（包括锅炉、压力容器等）”；2014年4月25日，原告向案外人宁波市甬城电梯工程安装有限公司支付1500元，发票载明为“电梯维修费”；2014年9月30日，原告向案外人宁波世纪长城电子科技有限公司支付15000元，发票载明为“停车场管理系统费用”；此外，原告还支出伸缩门维修费用、家具、电表等费用。被告望春公司陈述其主张的维修费用304832.90元由五大部分组成：一为监控系统，因原告万华公司并未依约提供监控系统，其于2016年1月、2017年7月和2018年8月支出99000元；二为停车系统，因原告万华公司并未依约安装，故其于2016年4月和2017年2月支出32000元；三为水泵维修，于2016年6月支出11000元；四为外墙涂料、外墙补漏、地、地下室及**油漆缆、玻璃维修等大维修，于2016年11月至2018年7月支出115769.50元；五为零星材料、电梯配件、五金配件等零星小维修，于2016年5月至2018年8月支出47063.40元。另查明，2020年7月24日，原告万华公司与被告望春公司达成一致协议，合同期内（2014年3月18日至2017年5月17日）的租金按原合同执行；合同期外的占有使用费双方共同要求宁波市海曙区人民法院委托司法鉴定机构进行鉴定；双方一致同意以该鉴定价格作为协商及诉讼依据。2020年8月14日，经本院委托，深圳市国策房地产土地估价有限公司杭州分公司作出深国策估字FHZ[2020]080007ZX号《房地产司法咨询报告》。根据该报告，涉案房屋的市场租金明细如下：2017年5月18日至2018年5月17日的租金为9086500元，2018年5月18日至2019年5月17日的租金为9540800元，2019年5月18日至2020年5月17日的租金为10017800元，2020年5月18日至2021年5月17日的租金为10518700元。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议书》是否有效；二、双方的租赁关系是否还存续？三、如何计算被告应支付尚欠的租金金额？四、在合同履行过程中，原告是否存在违约？如存在，该如何认定被告的损失金额？五、在合同履行过程中，被告是否存在违约？如存在，该如何认定违约金的金额？六、原告是否应支付维修费用及保证金？对上述争议焦点，本院分析如下：一、案涉《房屋租赁协议书》是否有效？被告认为原告隐瞒案涉租赁房屋存在抵押，损害国家利益，抗辩案涉《房屋租赁协议书》无效。对此，本院认为，首先，案涉《房屋租赁协议书》要求原告保证房屋产权清晰，但并未要求案涉租赁房屋不得抵押，且约定如产生纠纷，由原告自行解决并对被告所受损失进行赔偿，即对产权发生纠纷的情况也约定了责任承担的方式，故在签订案涉《房屋租赁协议书》时，案涉租赁房屋存在抵押并非合同禁止性的约定，原告并不存在欺诈行为；其次，被告向原告承租案涉房屋，系平等的民事主体所进行的商业活动，被告承租后对外招商、经营宁波望春科技创业中心，也不属于履行行政管理职能，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项中规定的因损害国家利益而导致合同无效的情形。综上，本院认为，案涉《房屋租赁协议书》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，对被告提出案涉合同无效的抗辩，不予采纳。二、双方的租赁关系是否还存续？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告辩称合同期限届满后，房屋的实际占用人是各经营户，而非被告。对此本院认为，从宁波望春工业园区管委会向宁波市江北区人民法院发送的《承诺函》中可看出，宁波望春工业园区管委会认可涉案房屋由其下属的望春公司向万华公司整体租赁并作为宁波望春科技创业中心的场所进行招商引资，同时委托第三方春华公司进行管理和服务。被告提供的宁波明州联合会计师事务所对望春科技创业中心2014年5月21日至2016年11月30日的房租收入情况所出具的《专项审计报告》亦明确载明，涉案房屋由被告委托宁波春华科技创业服务有限公司管理，被告提供的部分房屋租赁协议确实由宁波春华科技创业服务有限公司与经营户签订，但此系宁波春华科技创业服务有限公司受被告委托行使的管理权，案涉房屋是否由各经营户实际占用，不影响原、被告之间的租赁关系。案涉合同约定租期计算日至2017年5月17日止，此后原、被告虽未签订新的租赁协议，但双方对涉案房屋的使用情况仍按原状维持，故能认定双方之间的租赁合同继续有效。原告在起诉时曾要求解除涉案租赁合同，本案发回重审后，原告变更诉讼请求，并放弃解除合同的诉请，对此被告亦未提出异议，亦可认定双方的租赁关系存续至今。三、如何计算被告应支付尚欠的租金金额？根据双方当事人于2020年7月24日达成的一致协议，2016年5月18日至2017年5月17日的租金按原合同执行，合同期外的占有使用费以鉴定价格确定，故截至2020年11月17日，被告应付的租金为40745391元（2016年5月18日至2017年5月17日起的租金为7717500元；2017年5月18日至2018年5月17日的租金为9086500元；2018年5月18日至2019年5月17日的租金为9540800元；2019年5月18日至2020年5月17日的租金为10017800元；2020年5月18日至2020年11月17日的租金为5259350元），扣除被告于2017年8月28日向宁波市江北区人民法院支付4000000元，被告尚应支付租金37621950元。被告抗辩认为自2017年5月18日起实际占有涉案房屋的系近百家商户，并非被告，故应由这些实际使用的商户支付租金。对此本院认为，涉案的房屋租赁关系发生在原、被告之间，无论被告是否实际占用该房屋均不能免除其根据租赁合同承担其应尽的义务，对被告提出的该抗辩意见本院不予采纳。四、在合同履行过程中，原告是否存在违约？如存在，该如何认定被告的损失金额？案涉《房屋租赁协议书》约定：“租赁期限内，原告应当保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与原告有关的产权纠纷或者其他债务，概由原告负责，给被告造成损失，原告负责赔偿。”在租期内，案涉租赁房屋被采取保全措施，并进入执行拍卖程序，被告作为承租人，虽然没有被限制实际使用，但鉴于房屋使用权益的稳定性、房东承诺出租的期间等均系房屋承租者在选择承租房屋时的重要考虑因素，如房屋产权人可能发生变更、被告能否继续承租房屋存在不确定状况，必然会对被告对外招商引资、将案涉房屋转租产生一定的不利影响，可以认定，原告在合同租期提供的租赁物出现瑕疵。同时，原告在2013年9月已将案涉租赁房屋抵押给温州银行宁波分行，然现有证据显示，原告并未将此抵押的情况明确告知被告，对在租期内出现租赁房屋被查封的及由此产生的不利后果，原告应当承担责任。被告经营的宁波望春科技创业中心自其承租后创建，系一长期项目，被告在租赁之初也计划长期承租，在此后的三年里对该中心的成长诸多付出，至租赁合同结束尚逐步进入规模经营，其确实可以在租赁期满后选择不再承租案涉房屋，但客观上，因所涉企业较多，搬迁难度较大，同时，也会因搬迁而使得其初具规模的科技中心受到重大负面影响，造成被告更大的损失，故在合同期届满后，被告选择继续承租案涉房屋、等待与新业主进行磋商，也属在原告提供租赁物瑕疵情况下趋利避害之举。故本院认为，原告万华公司在合同租期届满后、合同解除前的房屋租赁合同关系中，仍应对其提供瑕疵租赁物承担相应的责任。关于原告万华公司应赔偿的金额，本院认为，被告基于原告无法提供《房屋出租授权委托书》而无法入住新企业、运营计划无法推进实施、合同解除后原告应当折价赔偿装修费用，主张赔偿款应为年租金的30%。对此，本院认为，首先，案涉租赁房屋虽然在法律程序上被采取了保全措施，但并未对房屋进行查封，被告依然正常使用案涉租赁房屋至今；其次，根据被告提供的《专项审计报告》，被告所经营的宁波望春科技创业中心在2016年5月后仍有27家企业入驻，该情况与被告所述新企业无法入驻不符；再次，在原告未涉金融借款合同纠纷诉讼的2015年度，被告经营的宁波望春科技创业中心的出租率远低于原告涉诉的2016年度，且在2015年度也有15家企业退租，可见在经营过程中，出现租客退租属于经营常态，被告难以将租客退租、空租完全归责于原告万华公司之过错；最后，合同约定对被告装修支出折价赔偿，适用于案涉《房屋租赁协议书》因原告过错提前解除，但被告正常使用案涉租赁房屋至约定的租赁期间，并不存在提前解除的情形，故原告无需赔偿装修损失。综上，现有证据难以证明被告因原告提供租赁物瑕疵而遭受的损失在年租金的30%，但考虑被告望春公司经营的宁波望春科技创业中心系一长期项目，所涉科技企业众多，确实对被告望春公司造成实际的困难和障碍，本院酌情考虑原告在合同期内应赔偿的金额相当于自宁波市中级人民法院作出《协助执行通知书》之日即2016年5月3日至2017年5月17日间租金的10%即801955元。合同期满后至2020年11月17日被告虽仍继续租用涉案房屋，但因案涉房屋仍处于司法查封的状态，赔偿金额相当于租金的5%，即1695222.5元，合计2497177.5元。五、在合同履行过程中，被告是否存在违约？如存在，该如何认定违约金的金额？案涉《房屋租赁协议书》约定，租金半年一付，被告应提前一个月（即每一年的4月17日，10月17日前）支付租金，如未按合同约定的时间交付租金，每逾期一天被告应按年租金总额的0.5%支付违约金。但被告自2016年4月17日起未再按期向原告支付租金，显属违约。审理中原告主动调整违约金计算标准，要求对2017年5月18日至2019年8月19日违约金为以未付租金总额为基数，按年利率24%计算；对2019年8月20日之后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清日止。结合本案的实际情况，本院对违约金计算方式调整为：对2017年5月18日至2019年8月19日违约金为以未付租金总额为基数，按同期银行贷款利率的4倍计算；对2019年8月20日之后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至付清日止。被告于2016年5月3日收到宁波市中级人民法院发送的《协助执行通知书》，对其应付租金予以冻结，对被告提出的2016年10月17日未付租金系因被司法机关要求冻结、其不存在拖欠租金的主观故意，本院予以采纳。但该通知冻结的效力并不及于被告在2016年4月17日的应付款义务。后根据宁波市江北区人民法院的《协助执行通知书》规定，被告应于2017年6月14日向江北法院支付租金7717500元，但被告仅于2017年8月28日支付4000000元，故被告对2016年5月3日至2017年6月13日应付而未付的租金无须承担违约责任。在计算2017年8月28日后的未付租金时应扣除被告向宁波市江北区人民法院支付的4000000元。下面分别计算如下：1.对被告应于2016年4月18日前支付的租金3858750元，自2016年4月18日至2017年8月28日止，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计926936.06元；2.2017年6月14日至2017年8月28日，被告应支付租金8402000元，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计304572.5元；3.因被告已于2017年8月28日支付了4000000元，2017年8月29日至2017年10月17日，被告未付租金合计8260750元，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计195642.1元；4.2017年10月18日至2018年4月17日，被告未付租金合计12804000元，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计1120136.6元；5.2018年4月18日至2018年10月17日，被告未付租金合计17574400元，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计1545961.39元；6.2018年10月18日至2019年4月17日，被告未付租金合计22344800元，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计1954797.59元；7.2019年4月18日至2019年8月19日，被告未付租金合计27353700元，按银行同期贷款利率的4倍即年利率17.4%计算，合计1626177.47元；8.因利率变动，2019年8月20日至2019年10月17日，被告未付租金合计27353700元，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%计算，合计690377元；9.2019年10月18日至2020年4月17日，被告未付租金合计32362600元，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%计算，合计2533452.2元；10.2020年4月18日至2020年10月17日，被告未付租金合计37621950元，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%计算，合计2945171.65元。上述合计13843224.56元。对2020年10月18日以后的违约金，被告应以37621950元为基数，自2020年10月18日起至实际支付日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付违约金。六、原告是否应向被告支付维修费用及保证金？本院认为，案涉租赁期限自2014年3月18日至2017年5月17日，案涉《房屋租赁协议书》约定：“保修期内房屋及设备设施维修费用由原告承担，因房屋质量原因造成的一切损失由原告负担，因被告使用不当造成的损失由被告负担；交房前，原告完成门卫用房和监控视频系统的配置。”被告认为原告未完成门卫用房和监控视频系统、停车系统的配置，故其于2016年、2017年、2018年进行采购。而原告则提供了2013年底2014年的购买记录。对此，本院认为，原告依约负有“完成门卫用房和监控视频系统的配置”的合同义务，原告提供的购买记录能够与门卫用房、监控视频系统、停车系统相对应，同时，如原告未能在交付时提供，则被告望春公司应及时提出异议或者自行采购，然被告望春公司至2016年以后才购置设施，显然与常理不符，故对被告要求原告承担该部分费用的诉请，不予支持；关于其他部分的维修费用，被告仅提交维修记录，未能证明该部分费用的产生情况、在发生维修事项后双方联系的情况，难以判断该部分维修系因房屋质量问题引起，还是被告自行使用产生的损耗，难以要求原告承担维修费用，故对被告该部分诉请，不予支持。关于保证金1000000元。案涉《房屋租赁协议书》约定，在租赁结束、结清其他费用、返还房屋的同时无息退还保证金，现双方费用尚未结清、房屋也未返还，双方也未约定保证金用以抵扣拖欠款项的条件，故至本案审理阶段，返还保证金的条件并未成就，双方待条件成就时，可再行处理。综上，本院认为，原、被告间房屋租赁合同关系依法成立并有效，原告万华公司理应向被告望春公司提供符合约定的租赁物，被告望春公司支付租金，现被告望春公司未依约缴纳租金，原告万华公司有权要求被告立即支付租金，并根据合同约定支付违约金。由于原告提供的租赁物存在一定的瑕疵，本院结合案情，对原告应收取的租金予以一定的减扣。被告提出的支付维修费、保证金的反诉请求，因无证据证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司支付2016年5月18日至2020年11月17日的租金37621950元、至2020年10月17日止的违约金13843224.56元，合计51465174.56元，并自2020年10月18日起至实际支付日止，以37621950元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告支付违约金；二、原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司损失2497177.5元，该款可在被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司欠付原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司的上述款项中抵扣；三、驳回原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费321158元，由原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司负担22033元，由被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司负担299125元；反诉案件受理费28546元，由被告（反诉原告）宁波望春工业发展有限公司负担15158元，由原告（反诉被告）宁波万华汽车配件有限公司负担13388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  陆 萍人民陪审员  徐秀玲人民陪审员  龚燕军二〇二〇年十二月二十九日代书 记员  罗旖旎本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。