广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异324号 案外人：胡晓伟，女，1967年6月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。 案外人：黄映江，男，1959年3月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。 共同委托代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。 申请执行人：张晓超，男，1989年11月1日出生，汉族，住广东省从化市。 委托代理人：罗颂文，广东品济律师事务所律师。 被执行人：广州市米澜超尚皮革有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇岭南工业聚集点（合成村自编合和路**）。 法定代表人：贝治红。 被执行人：贝治红，女，1969年7月6日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：杨盛时，男，1966年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：杨娇，女，1990年3月14日出生，汉族，住广州市花都区。 被执行人：黄晓锋，男，1977年3月23日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 本院在执行申请执行人张晓超与被执行人广州市米澜超尚皮革有限公司（以下简称米澜超尚公司）、贝治红、杨盛时、杨娇、黄晓锋借款合同纠纷一案中，案外人胡晓伟、黄映江对本院查封、拍卖位于重庆市南岸区涂山镇石溪路新村7号15－12号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人胡晓伟、黄映江的共同委托代理人雷宇，申请执行人张晓超的委托代理人罗颂文等到庭参加了听证。被执行人米澜超尚公司、贝治红、杨盛时、杨娇、黄晓锋经本院合法传唤，均未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人胡晓伟、黄映江称，法院在执行〔2014〕穗云法执字第5345号案的过程中，查封了位于重庆市南岸区××新村××号房屋，后于2020年7月10日发出〔2020〕粤01**执恢624号公告，决定对位于重庆市南岸区××新村××号进行公开拍卖处理，而案涉15－12号房屋虽然登记在被执行人杨盛时名下，但杨盛时、贝治红夫妇实际上早已将该房屋用于抵偿其欠案外人胡晓伟、黄映江的借款，故案外人胡晓伟、黄映江对案涉15－12号房屋已享有物权期待权，可排除法院的强制执行。案外人胡晓伟、黄映江与被执行人杨盛时、贝治红夫妇是多年的朋友关系，在2007年时，杨盛时、贝治红夫妇因旧房拆迁安置而取得了位于重庆市南岸区××新村××号房屋，但由于杨盛时、贝治红夫妇长期在外地经商，两人遂将案涉15－12号房屋交由案外人胡晓伟、黄映江管理使用；2011年4月10日，杨盛时、贝治红夫妇因需资金周转向案外人胡晓伟、黄映江借款40万元并出具《借条》（该《借条》载明：如杨盛时、贝治红夫妇无偿还能力，则自愿将被执行房屋抵给案外人胡晓伟、黄映江），案外人胡晓伟、黄映江随后向杨盛时、贝治红夫妇出借了40万元；自2007年起，案外人胡晓伟、黄映江一直使用、居住案涉**房屋至今，期间缴纳了物业服务费、水电气费等并出资对房屋进行装修（在2018年之后案外人胡晓伟、黄映江已将房屋出租给他人使用）。案外人胡晓伟、黄映江认为，杨盛时、贝治红夫妇已与案外人胡晓伟、黄映江达成了以案涉15－12号房屋抵偿借款的意思表示，即在杨盛时、贝治红夫妇无力偿还借款时将该房屋用于抵偿借款，而案外人胡晓伟、黄映江实际上已支付了案涉15－12号房屋的对价，并在人民法院查封案涉15－12号房屋前合法占有了该房屋；由于杨盛时、贝治红夫妇一直未能偿还借款，应认为杨盛时、贝治红夫妇已经失去偿还借款能力，故案涉15－12号房屋应当用于抵偿有关借款，只是因杨盛时、贝治红夫妇一直不出面且长时间无法取得联系才导致无法办理案涉15－12号房屋的过户登记手续，因此，案外人胡晓伟、黄映江对案涉15－12号房屋是享有物权期待权（准物权）的，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除法院对该房屋的强制执行。综上所述，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出本执行异议，请求人民法院中止〔2020〕粤01**执恢624号执行案对位于重庆市南岸区××新村××号房屋的查封、拍卖执行措施。 申请执行人张晓超称，申请执行人张晓超不同意、不认可案外人胡晓伟、黄映江的异议请求及事实理由，案外人胡晓伟、黄映江的异议请求理据不足，无法律依据，请法院依法驳回其异议请求。首先，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示效力，房屋权属登记体现的所有权人即应当为房屋当然的所有权人；案涉15－12号房屋登记的权属人为被执行人杨盛时，案外人胡晓伟、黄映江并非案涉15－12号房屋的所有权人。被执行人杨盛时并没有与案外人胡晓伟、黄映江签订关于案涉15－12号房屋合法有效的书面买卖合同，其与案外人胡晓伟、黄映江之间不存在房屋买卖关系，故被执行人杨盛时没有将案涉15－12号房屋转让给案外人胡晓伟、黄映江。即使案外人事实上占有案涉15－12号房屋，但是事实上的占有并不等同于合法占有；一方面，没有证据显示被执行人杨盛时同意将案涉15－12号房屋交付案外人胡晓伟、黄映江占有使用，即案外人胡晓伟、黄映江是没有合法占有案涉15－12号房屋的权利依据的，其行为应属于非法占有；另一方面，也不能以被执行人杨盛时与案外人胡晓伟、黄映江因借贷关系达成抵押房屋的意向为由，推定被执行人杨盛时具有交付房屋给案外人的意愿；根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条明确规定，财产抵押是不以转移财产的占有为前提的，即作出财产抵押的意思表示并不默认要转移财产的占有，占有权利来源应当合法，非法取得的权利不应当予以保护。其次，案外人胡晓伟、黄映江提供的材料不具有关联性且不真实。案外人胡晓伟、黄映江提供的材料所显示的房屋地址与案涉15－12号房屋的地址并不一致，该两处不一致的地址并不是指向同一房屋；而案外人胡晓伟、黄映江所提供《借条》上“杨盛时”与“贝治红”的签字样式与杨盛时在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上的签字以及贝治红在米澜超尚公司工商登记资料上的签字均不相同，该签名明显并非杨盛时、贝治红夫妇本人的签字，由此可见，该《借条》的内容也并非杨盛时、贝治红的真实意思表示，不能以此证明杨盛时、贝治红与案外人胡晓伟、黄映江之间存在借贷关系；且《借条》上所谓40万元借款金额中的20万元现金借款并没有得到杨盛时、贝治红的收款确认，在没有相应收付凭证或现金来源予以印证的情况下，仅凭《借条》作为单一证据，不足以证明案外人胡晓伟、黄映江已实际向杨盛时、贝治红夫妇支付该笔现金，至于其余20万元转账款的转账凭证也没有备注注明是借款，故所谓的借款金额并不真实；同时，案外人胡晓伟、黄映江提交的管理费收据均明确付款人为杨盛时，表明案涉15－12号房屋的实际控制人仍然为被执行人杨盛时，并非案外人胡晓伟、黄映江，可见案涉15－12号房屋的实际控制人仍然为被执行人杨盛时；另外，根据案外人胡晓伟、黄映江提供的管理费收据可知，相应地址的物业管理机构曾发生过两次更换，分别在2009年至2010年期间由重庆华产物业管理有限责任公司更换为重庆港务物流集团物业管理有限责任公司，在2013年至2014年期间更换为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，重庆兰博世家酒店物业服务有限公司与前两公司并不存在关联性，其对接手有关楼盘物业管理之前房屋情况的证明是不具有效力的，重庆兰博世家酒店物业服务有限公司在收款收据已注明收款人均为杨盛时的情况下，却声称相关收款收据所涉的缴款人是案外人胡晓伟、黄映江，明显与其自身出具的材料相矛盾，故该证明也不具有真实性。最后，案外人胡晓伟、黄映江的行为并不符合常理，而且对维护自身权益存在过错，应当自行承担怠于行使自身权利而造成的不利后果。从案外人胡晓伟、黄映江所谓出借款至今长达九年的时间里，没有证据表明案外人胡晓伟、黄映江曾积极主动向被执行人杨盛时、贝治红追讨借款并主张权利或权益，明显有违常理。也没有证据表明案外人胡晓伟、黄映江曾主动、积极地要求被执行人杨盛时履行房屋过户义务，所谓被执行人杨盛时不配合办理房屋过户手续仅是案外人胡晓伟、黄映江的单方面陈述，实际上，案涉15－12号房屋从2011年起至今均没有存在抵押登记、异议登记等客观上阻却房屋过户的事由；可见，在符合办理过户登记条件的房屋无正当理由而未在合理时间内办理过户登记手续时，应当认定为是由于案外人胡晓伟、黄映江自身的过错所致，是案外人胡晓伟、黄映江自身的原因导致未能办理房屋过户登记；法院早于2014年9月3日就已查封了案涉15－12号房屋，并曾于2018年8月31日通过淘宝网司法拍卖平台进行司法拍卖且成功拍出，只是因当时的买受人悔拍才未能完成交易，而在上述期间，案外人胡晓伟、黄映江并没有向执行法院提出过执行异议，案外人胡晓伟、黄映江在法院前期执行处置案涉15－12号房屋长达四年期间，没有积极主动行使有关权利也是明显有违常理的。综上，案外人胡晓伟、黄映江的异议请求不符合可排除执行的有关法律规定，不能排除本案对案涉15－12号房屋的强制执行措施，申请执行人张晓超请求法院依法驳回案外人胡晓伟、黄映江的全部异议请求。 被执行人米澜超尚公司称，无述称。 被执行人贝治红称，无述称。 被执行人杨盛时称，无述称。 被执行人杨娇称，无述称。 被执行人黄晓锋称，无述称。 本院查明，根据生效的〔2013〕穗云法民二初字第980号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：“一、被告广州市米澜超尚皮革有限公司于本判决生效之日起五日内，归还原告张晓超借款2550000元及利息、违约金〔自2012年4月16日，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止〕；二、被告贝治红、杨盛时、杨娇、黄晓锋对上述判决承担连带责任，并在承责后有权向被告广州市米澜超尚皮革有限公司追偿”等），张晓超向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求米澜超尚公司向其清偿借款本金2550000元及利息、违约金，要求米澜超尚公司向其支付迟延履行期间的加倍利息，贝治红、杨盛时、杨娇、黄晓锋连带清偿米澜超尚公司的上述债务等，本院于2014年8月19日以〔2014〕穗云法执字第5345号对该案立案执行（执行标的为3920320元，执行费为41603元）。执行过程中，本院于2014年9月3日依法查封了被执行人杨盛时名下位于重庆市南岸区××新村××号房屋，并于2014年11月7日作出〔2014〕穗云法执字第5345号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人杨盛时名下位于重庆市南岸区××新村××号的房屋以清偿债务”；后因需委托房屋所在地的当地法院对案涉15－12号房屋予以评估拍卖，案件短期内暂无法执行完毕，本院遂于2015年4月15日以〔2014〕穗云法执字第5345号执行裁定终结了本次执行程序。 2018年6月28日，本院以〔2018〕粤01**执恢641号对案件恢复执行，并于2018年7月31日在淘宝网司法拍卖网络平台发出《拍卖公告》，拟对案涉15－12号房屋进行网络拍卖，后因买受人悔拍致暂未处置完毕，2019年11月27日，本院以〔2018〕粤01**执恢641号执行裁定终结了本次执行。2020年6月29日，本院以〔2020〕粤01**执恢624号对案件立案恢复执行，并于2020年7月10日在淘宝网司法拍卖网络平台发出《拍卖公告》，拟于2020年8月10日再次对被执行人杨盛时名下案涉15－12号房屋进行公开拍卖。由于案外人胡晓伟、黄映江认为因杨盛时、贝治红未能向其偿还借款以及杨盛时、贝治红实际失去偿还借款能力，故案涉15－12号房屋已按照双方借贷时的约定抵给案外人胡晓伟、黄映江用于抵偿有关借款，案外人胡晓伟、黄映江据此对案涉15－12号房屋享有物权期待权，可排除法院强制执行，故提出本执行异议。 经查，涉案位于重庆市南岸区××新村××号房屋的权利人为被执行人杨盛时。 案外人胡晓伟、黄映江为证实其申请符合相关司法解释规定提交了《借条》（该借条落款位置“借款人：”处有“贝治红”及“杨盛时”字样的签名并盖有指印、“借款日期”处签有“2011年4月10日”字样，借条内容为“2011年4月10日，贝治红、杨盛时夫妇向黄映江、胡晓伟夫妇借款人民币（￥400000.00元）大写（肆拾万圆整）其中现金（￥200000.00元）大写（贰拾万圆整）4月26日转账（￥200000.00元）大写（贰拾万圆整）贝治红、杨盛时夫妇承诺如:无偿还能力，自愿将重庆市南岸区××苑15－12号房屋抵押给黄映江、胡晓伟夫妇。口说无赁，特此立据”等）、银行转账回单、《证明》、收据、收款收据及国网重庆市电力公司电费清单等资料。听证审查期间，案外人胡晓伟、黄映江明确表示，杨盛时、贝治红夫妇在2007年将案涉15－12号房屋交由案外人胡晓伟、黄映江使用时双方只进行了房屋钥匙的交接，双方并没有具体约定房屋管理或出租使用的相关事宜，而就杨盛时、贝治红夫妇向案外人胡晓伟、黄映江借款40万元一事，借贷双方仅签订了涉案《借条》，且双方当事人也没有具体约定借款期限及借款利息，涉案《借条》提及的“重庆市南岸区阳光100怡景苑15－12号房屋”即为案涉位于重庆市南岸区××新村××号房屋，相关款项出借后，双方当事人也并没有就上述房屋办理抵押登记手续；另，因杨盛时、贝治红夫妇至今没有归还上述借款，案外人胡晓伟、黄映江已于2020年6、7月份向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求杨盛时、贝治红偿还借款。 本院认为，案外人胡晓伟、黄映江主张其对案涉15－12号房屋享有物权期待权而提出排除执行异议，请求中止对案涉15－12号房屋查封、拍卖执行措施，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人胡晓伟、黄映江认为其自2007年起已在管理使用案涉15－12号房屋，且根据其与杨盛时、贝治红夫妇借贷关系中的约定，杨盛时、贝治红夫妇已将案涉15－12号房屋抵给案外人胡晓伟、黄映江用于抵偿有关借款，只是因长时间无法与杨盛时取得联系才导致产权过户手续未能办理，并据此其主张对案涉15－12号房屋享有物权期待权并要求停止对案涉15－12号房屋的执行。但由于案涉15－12号房屋是登记在被执行人杨盛时名下，据此已可以认定被执行人杨盛时系案涉15－12号房屋的所有权人；同时，根据作为执行依据的生效民事判决，被执行人杨盛时也确实负有向申请执行人张晓超清偿债务的连带责任；由此，本院在对案件的强制执行期间裁定对被执行人杨盛时名下案涉15－12号房屋采取查封、拍卖的执行措施于法有据，并无不当。同时，综合案外人胡晓伟、黄映江的陈述意见及其提交的《借条》、银行转账回单、《证明》、收据、收款收据、国网重庆市电力公司电费清单等材料，案件现有证据从形式上也并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人胡晓伟、黄映江的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，因此，案外人胡晓伟、黄映江就案涉15－12号房屋被采取查封、拍卖执行措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人胡晓伟、黄映江的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  张 媛 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  罗颖欣