广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终2832号上诉人（原审原告）：广州昌跃物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区************自编之一。法定代表人：刘畅，总经理。委托代理人：裴紫薇，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市天河区住房建设和园林局。住所地：广州市天河区*********。法定代表人：陈志宏，局长。被上诉人（原审被告）：广州市天河区人民政府。住所地：广州市天河区*****。法定代表人：谭明鹤，区长。上诉人广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃物管公司）因与广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河住建园林局）、广州市天河区人民政府（以下简称天河区政府）行政处罚及行政复议一案，不服广州铁路运输法院（2020）粤7101行初961号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2019年1月9日，世纪绿洲业主委员会与深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）签订《＜世纪绿洲＞物业服务委托合同(住宅全委包干制)》，该合同约定委托管理服务期限为三年，自2019年1月9日起至2022年1月8日终止。同日，世纪绿洲业主委员会致函广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称利海物管公司），称世纪绿洲业主委员会已遴选出新的物业服务单位为金地物业公司，并已与金地物业公司签订了《＜世纪绿洲＞物业服务委托合同(住宅全委包干制)》，要求利海物管公司于2019年1月24日正式退出世纪绿洲，做好物业管理相关和财务移交，配合新物业服务企业做好交接工作。因利海物管公司拒绝交接、撤场，世纪绿洲业主委员会于2019年1月26日致函天河住建园林局，请求天河住建园林局予以查处。天河住建园林局于2019年3月20日收到世纪绿洲业主委员会上述投诉反映函，并于2019年4月16日予以立案处理。2019年4月19日，天河住建园林局前往世纪绿洲小区进行现场检查，发现世纪绿洲小区仍由昌跃物管公司的员工值守，小区内保安人员仍是昌跃物管公司的员工。同日，天河住建园林局向昌跃物管公司发出穗天住建园物询通〔2019〕03号《行政执法询问调查通知书》以及穗天住建园物责通〔2019〕01号《责令改正违法行为通知书》，责令昌跃物管公司于2019年5月23日前改正不按规定退出物业管理区域的行为。天河住建园林局经过对昌跃物管公司、广州市天河区人民政府龙洞街道办事处（以下简称龙洞街道办）和世纪绿洲业主委员会相关人员进行询问调查，查明世纪绿洲小区召开业主大会，在龙洞街道办的监督和指导下，进行表决遴选物业管理企业，深圳金地物业管理有限公司成为唯一一家“双过半”的候选企业。双方签订物业管理合同后，世纪绿洲业主委员会于2019年2月25日向龙洞街道办办理变更手续，并取得备案回执。2019年1月9日，世纪绿洲业主委员会向昌跃物管公司发出《撤场书面通知书》。龙洞街道办曾就物业管理权移交相关事项组织各方进行协商，但未能达成一致意见。天河住建园林局认为昌跃物管公司涉嫌不按规定退出物业管理区域，于2019年7月22日向昌跃物管公司发出穗天住建物听告〔2019〕01号《行政处罚听证告知书》，告知其涉嫌不按规定退出物业管理区域的行为，违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，拟作出罚款10万元并责令其于2019年8月21日前退出物业管理区域的行政处罚及享有的权利、义务。2019年8月26日，天河住建园林局作出穗天住建园物罚决〔2019〕01号《行政处罚决定书》，认定昌跃物管公司不按规定退出物业管理区域的行为违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条及《广东省物业管理条例》第六十三条第（一）项的规定，决定对昌跃物管公司处以罚款人民币10万元的行政处罚，同时责令昌跃物管公司在2019年9月7日前改正违法行为。昌跃物管公司不服上述处罚决定，于2019年10月14日向天河区政府申请行政复议。2019年10月28日，天河区政府向天河住建园林局送达《被申请人答复通知书》。2019年11月12日，天河住建园林局向天河区政府提交《行政复议答复书》及作出该具体行政行为的证据等材料。2019年12月13日，天河区政府决定审查期限延长30日。2020年1月14日，天河区政府作出天河府行复〔2019〕116号《行政复议决定书》，决定维持穗天住建园物罚决〔2019〕01号《行政处罚决定书》。昌跃物管公司仍不服，诉至原审法院。另查，广东利海集团有限公司与利海物管公司于2014年1月1日签订《世纪绿洲前期物业服务合同》，双方约定由利海物管公司对世纪绿洲(君林天下)实施前期物业管理服务，该合同期限自2014年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自行终止。2018年11月，利海物管公司通过工商变更登记，将名称变更为昌跃物管公司。再查，2019年2月25日，龙洞街道办向世纪绿洲业主委员会向出具穗天龙物业备变更〔2019〕第1号《业主委员会备案回执》，该届业主委员会任期自2016年1月24日起至2020年1月23日止。2020年5月22日，龙洞街道办向世纪绿洲第二届业主委员会出具穗天龙物业备（2020）第1号《业主委员会备案回执》，该届业主委员会任期自2020年1月7日起至2025年1月6日止。世纪绿洲小区部分业主在世纪绿洲业主委员会公布有关选聘物业管理企业的决定后，向广州市天河区人民法院提起撤销权民事诉讼，案号分别为(2019)粤0106民初1784号、(2019)粤0106民初13281号、(2019)粤0106民初23858号，前述案件正由广州市天河区人民法院依法审理中，尚未作出生效裁判。原审法院认为，根据《广东省物业管理条例》第四条第二款、第五十二条第二款、第六十三条第（一）项之规定，天河住建园林局对其辖区范围涉及物业管理活动具有监督管理权。《广东省物业管理条例》第二十四条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”第五十条规定：“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”《广州市物业管理暂行办法》第七十八条规定：“物业服务合同期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。”根据上述规定，业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前十日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域。本案中，广东利海集团有限公司与原利海物管公司（昌跃物管公司）于2014年1月1日签订《世纪绿洲前期物业服务合同》，已约定由利海物管公司对世纪绿洲(君林天下)实施前期物业管理服务，该合同期限自2014年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自行终止。现世纪绿洲业主委会员在2019年1月9日已与金地物业公司签订《＜世纪绿洲＞物业服务委托合同(住宅全委包干制)》，根据上述《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》的规定及《世纪绿洲前期物业服务合同》的约定，昌跃物管公司应及时退出物业管理区域。但昌跃物管公司在收到世纪绿洲业主委员会的退场通知后拒不退场；在天河住建园林局对昌跃物管公司立案调查及责令限期改正拒不退场的行为后仍不改正，天河住建园林局对昌跃物管公司作出罚款10万元并限期退场的处罚决定事实清楚、适用法律法规正确，程序合法，处罚适当。至于昌跃物管公司诉称部分业主在天河法院提起民事撤销权之诉，在民事判决未作出前昌跃物管公司仍具有合法管理小区权利的意见，因小区业主委员会已在街道办事处登记备案，目前该备案仍合法有效，目前没有证据证明小区业主委员会无权签订物业管理合同或物业管理合同已被撤销，故对昌跃物管公司的意见不予采纳。天河区政府根据《中华人民共和国行政复议法》的规定依法受理并作出维持的复议决定程序合法，并无不当。昌跃物管公司请求撤销天河住建园林局作出的《行政处罚决定书》以及天河区政府作出的《行政复议决定书》理由不能成立，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回广州昌跃物业管理有限公司的诉讼请求。上诉人昌跃物管公司不服原审判决，向本院提起上诉称：被诉行政处罚决定的主要事实根据是世纪绿洲业主委员会于2019年1月9日作出的世纪绿洲第二次业主大会会议决定，事实上，关于该会议决定的合法性问题已有多名业主向广州市天河区人民法院提起业主撤销权民事诉讼，尚在审理过程中。虽然业主大会决议属于小区业主的自治事务，但决议直接影响到上诉人的物业服务权，在会议决定存在被撤销的可能时，上诉人仍有合法管理该小区的权利，故被诉行政处罚决定不符合行政合法性和合理性原则，被诉行政复议决定亦有不当，均应予以撤销。二审请求：撤销原审判决第一项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。被上诉人天河住建园林局、天河区政府二审均未提交答辩意见。经二审审查，原审判决查明的事实清楚且有相应的证据证明，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于被上诉人天河住建园林局作出的被诉行政处罚决定是否具有事实根据与法律法规依据。《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；……”本案中，昌跃物管公司作为世纪绿洲小区原物业服务企业，在物业服务合同已经终止、世纪绿洲小区业主委员会已与新的物业服务企业金地物管公司签订新的物业服务委托合同的情况下，应当依法及时退出小区物业管理区域。因昌跃物管公司拒不退场，世纪绿洲小区业主委员会致函天河住建园林局，请求该局依法予以查处。天河住建园林局受理后，经现场检查、调查、询问，听取陈述后，向昌跃物管公司发出责令改正违法行为通知书，要求该公司限期改正不按规定退出物业管理区域的行为。因昌跃物管公司逾期仍未退出，天河住建园林局发出行政处罚听证告知书，告知昌跃物管公司拟对其处十万元罚款，并责令限期退出物业管理区域。昌跃物管公司在限期内仍不退出，天河住建园林局遂作出被诉行政处罚决定。据此，昌跃物管公司逾期拒不退出物业管理区域的事实清楚，天河住建园林局作出被诉行政处罚决定认定事实清楚，证据确凿，程序合法，处罚适当，应予支持。天河区政府经复议审查后，作出维持被诉行政处罚决定的复议决定，亦合法有据。昌跃物管公司有关小区业主大会决议的合法性存在争议且相关争议仍处民事诉讼审理过程中的主张，经审查，不能成为其经有权机关依法调查后责令退出而拒不退出的理由。故上诉人昌跃物管公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州昌跃物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年十二月七日法官助理  农倩倩书 记 员  罗子晴