广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10416号原告（反诉被告）：杨孙辉，男，1964年12月6日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：曾庆传，广东君辩律师事务所律师。原告（反诉被告）：廖楚耀，男，1980年1月27日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：易军，广东君之杰律师事务所律师。原告（反诉被告）杨孙辉与被告（反诉原告）廖楚耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，被告廖楚耀在答辩期内提起反诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告杨孙辉及其委托诉讼代理人曾庆传，被告廖楚耀及其委托诉讼代理人易军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨孙辉向本院提出诉讼：1.廖楚耀向杨孙辉支付2019年12月20日至2020年5月31日期间的租金156599元及延付金暂定1000元（延付金以当月拖欠租金为基数，按每天千分之一的标准自当月6日起计至付清款日止）；2.廖楚耀向杨孙辉支付装修期（2019年5月1日至2019年5月31日）租金29000元；3.诉讼费用由廖楚耀承担。事实和理由：杨孙辉与廖楚耀于2019年5月10日签订《租赁合同》，约定杨孙辉将位于广州市花都区新华街马溪村大朗顶的钢结构厂房（红卫桥旁，大朗顶1号）租赁给廖楚耀使用，租期为9年，自2019年5月1日起至2028年5月30日止；厂房租赁面积约1400平方米，通道雨棚面积约400平方米；租金每月29000元，每月5日前交纳租金。合同签订后，杨孙辉依约于2019年5月1日将上述场地交付廖楚耀使用。租赁期间，廖楚耀一直未按期足额交租，但断断续续将租金支付至2019年12月19日。截至起诉之日，廖楚耀尚有2019年12月20日至2020年5月31日期间的租金156599元未支付。2020年6月1日，因廖楚耀拖欠租金，杨孙辉收回租赁场地。杨孙辉认为，《租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定，承租方逾期缴纳租金的，按每天千分之三的比例支付延付金，并应补交装修期一个月的租金29000元。被告廖楚耀辩称，一、涉案厂房未取得建设工程规划许可证，违反法律规定，涉案《租赁合同》无效。2020年4月16日，因违建问题，政府部门对涉案厂房进行了部分拆除。二、杨孙辉自2020年4月10日起就已经收回涉案厂房，2020年4月10日之后廖楚耀无需承担任何租金或者其他费用。三、即使《租赁合同》有效，本案租赁合同经双方协商一致解除，杨孙辉无权要求廖楚耀补缴装修期租金29000元及没收押金。四、廖楚耀于2020年1月5日向杨孙辉支付了2019年12月份的租金和水电费共33903.32元，2020年4月22日廖楚耀向杨孙辉转款29000元，应当从相关费用中扣减。五、本案合同履行基本情况：2019年5月10日，双方签订租赁合同，廖楚耀交付了押金87000元。杨孙辉于2019年5月19日才交付厂房。2019年6至12月期间廖楚耀按时交付租金，租金按时支付至2019年12月份，不存在仅支付到2019年12月19日的情况。2020年1月，因新冠××疫情在湖北省爆发，廖楚耀作为湖北人，工厂员工也大多是湖北籍人员，按政府要求，不能返回工厂上班，何时复工复产也不能确定。由于需支付员工工资、厂房租金，廖楚耀压力非常大。租赁双方在互相理解的基础上，于2020年3月份协商达成解除合同的一致意见，廖楚耀交付的押金87000元抵扣刚好三个月的租金，设备等廖楚耀返回后再行处理。随后，杨孙辉在自己的朋友圈也发布了涉案厂房招租的消息进行招租。由于杨孙辉将厂房出租需要一定时间，因此由廖楚耀承担1个月的空租期租金，故廖楚耀在4月份又交了一个月的租金。因疫情影响，厂房出租不容易，直至2020年5月杨孙辉才把厂房租出去，之后其又要求廖楚耀另外支付一个月租金。对杨孙辉出尔反尔的不诚信行为，廖楚耀予以拒绝，杨孙辉才提起本案诉讼。反诉原告廖楚耀向本院提出反诉请求：1.确认杨孙辉与廖楚耀于2019年5月10日签订的《租赁合同》无效；2.杨孙辉向廖楚耀退还押金87000元；3.杨孙辉向廖楚耀返还被扣押的全部电动车制造设备；4.反诉费用由杨孙辉承担。诉讼中，反诉原告廖楚耀变更第2项反诉请求为：杨孙辉向廖楚耀退还押金80000元。事实与理由：杨孙辉与廖楚耀于2019年5月10日签订《租赁合同》后，廖楚耀交付了押金87000元，杨孙辉于2019年5月10日交付厂房给廖楚耀使用。因涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，不符合消防要求，2020年4月17日，城管、安监、消防部门对部分厂房进行了拆除。另外，杨孙辉以廖楚耀没有付清所有租金为由扣押廖楚耀的全部电动车制造设备，廖楚耀多次索要，杨孙辉拒绝返还。反诉被告杨孙辉针对反诉辩称，一、合同效力问题由法院依法认定。二、不同意廖楚耀的第2项反诉请求。廖楚耀实际支付押金8万元，由于其在履约过程中长期欠租，合同被迫提前终止，导致涉案厂房短时间内无法再次出租造成损失，该押金应予补偿杨孙辉重新招租期间的损失，不应再退还。依据合同约定，出租方有权没收押金。三、同意廖楚耀的第3项反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，原告杨孙辉作为甲方、出租方，被告廖楚耀作为乙方、出租方，双方签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区新华街马溪村大朗顶杨孙辉的建筑物（红卫桥旁边，大朗顶1号）的钢结构厂房租给乙方使用；厂房合计面积约1400平方米，通道雨棚合计面积约400平方米，租金合计29000元/月（不含税单价），租金开收据凭证；租期9年，从2019年5月1日起至2028年5月30日止。三、租金每月29000元，装修期为1个月（即从2019年6月1日起计算）；乙方按照先交租后使用的原则缴交租金，签订本合同时先交付一个月租金29000元；乙方于每月的5日前将本月租金交付给甲方；逾期10天不交租金的，甲方将采取停电、停水处理，逾期30天不交租金的终止租赁合同，而且押金不退还，其一切损失由乙方自行承担；乙方应付甲方押金87000元，若租赁期内乙方无违约，甲方在租赁期满5天内将押金不计利息退回给乙方；水费、电费应在收据送达5日内付清……五、租赁物管理与合同终止：1.承租方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提出终止之日将机器设备以及生产物料搬迁完毕后将租赁物清洁干净交还给出租方。2.甲方不能提供租赁物给乙方使用的，乙方有权解除合同。3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：逾期缴交租金或中途退租的……。九、甲方违约责任：甲方因不能提供本合同约定的租赁物而解除合同的，应双倍支付押金给乙方。十、乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有违反本合同行为的，甲方有权没收押金，收回该租赁物；2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金及费用的，每逾期一天，应按上述款项总额每日千分之三的延付金支付给甲方；4.因乙方违反本合同条款而被解除合同应补缴装修期29000元租金，其押金不予退回，而且还要赔付甲方的一切经济损失。合同并对其他内容进行了约定。上述合同签订后，杨孙辉将涉案厂房交付给廖楚耀使用，廖楚耀分别于2019年4月15日支付3万元、于2019年5月30日支付3万元、于2019年7月7日支付2万元，合计8万元押金给杨孙辉。2019年11月22日，廖楚耀向杨孙辉转账49126元，并在微信中表示该款为10月份房租及11月份的房租；杨孙辉表示“收到，叫老板娘跟你核对一下”。廖楚耀提交转账记录，证明其于2020年1月5日向杨孙辉转账2019年12月份的租金及水电费共33903.32元。杨孙辉质证确认该份证据的真实性。2020年5月3日，廖楚耀出具还款计划书，载明：2020年1月份房租29000+2019年12月份电费1868元，共30868元，3月31日汇18000元、4月17日汇6000元、4月21日汇4000元，尚欠2868元；2020年2月份房租29000元未付，2020年3月份房租29000元未付，2020年4月份房租29000元未付，2020年1-4月份电费1269.84元未付，2020年5月份房租29000元未付，以上应付给杨孙辉120137元-押金80000元=40137元-去地台板1000元，39137元。2020年5月7日，杨孙辉再次在还款计划书上确认：同意支付39137元给房东，解除租房协议，欠的39137元按以下时间支付，“5月15日支付1万元，5月25日支付1万元，6月15日支付余款19137元。”诉讼中，杨孙辉提交上述还款计划书拟证明廖楚耀的欠款情况、押金支付情况等事实。廖楚耀表示，其出具上述还款协议书后，其未向杨孙辉支付任何款项。杨孙辉表示其已收回涉案厂房并于2020年6月1日出租给案外人。第一次庭审后，廖楚耀搬离了其放置于涉案厂房内的大部物品，余空调及其他少量物品未搬离。双方在第二次庭审（即2020年10月19日）中，达成一致意见：杨孙辉向廖楚耀支付1000元款项后，廖楚耀留在现场的空调不再搬走；该1000元由杨孙辉在相关费用中直接扣除；其余设备如果廖楚耀在三天内未搬走，则视为廖楚耀主动放弃，廖楚耀撤回第3项反诉请求。诉讼中，杨孙辉、廖楚耀均确认涉案厂房为杨孙辉所建，该厂房的建设没有办理相关规划报建手续。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。杨孙辉未提供涉案厂房的规划报建证明，且双方均确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，涉案《厂房租赁合同》依法应属无效。合同无效，但双方就合同履行过程中的款项所达成的结算协议对双方仍具有约束力，双方应按结算协议履行各自义务。根据廖楚耀出具的还款计划书显示，廖楚耀撤场时尚欠杨孙辉39137元未付。该还款计划书虽由廖楚耀出具，但该证据由杨孙辉提供，为廖楚耀对杨孙辉所作的付款承诺，杨孙辉对此也未表示反对，故该还款计划书对双方均具有约束力。对杨孙辉要求廖楚耀支付租金（占有使用费）款项中的39137元部分，予以支持。庭审中，双方就廖楚耀撤场后现场空调已达成由杨孙辉支付1000元后，廖楚耀不再处置的协议。扣减杨孙辉应支付的1000元款项后，廖楚耀应向杨孙辉支付款项38137元。合同无效，双方均存在过错，杨孙辉要求廖楚耀支付延付金及按照合同解除的约定支付装修期租金29000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。还款计划书已对押金8万元进行了抵扣处理，对廖楚耀要求返还押金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨孙辉与被告（反诉原告）廖楚耀于2019年5月10日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、被告廖楚耀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨孙辉支付款项38137元；三、驳回原告杨孙辉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告廖楚耀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4032元，由原告杨孙辉负担3186元，被告廖楚耀负担846元；反诉案件受理费987.5元，由反诉原告廖楚耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。审判员  陈耿俊二〇二〇年十二月二日书记员  王 呈陈少颖方琢华