呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3617号上诉人(原审原告)：王芸，女，内蒙古大唐国际托克托发电有限责任公司职工，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：秦义新，男，退休干部，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：杨嫚丽，女，退休干部，住上海市闵行区。系秦义新妻子。原审第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司。负责人：张建民，该公司总经理。上诉人王芸与被上诉人秦义新、原审第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司（以下简称京城广厦呼市分公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人王芸不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。王芸上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令解除王芸与秦义新于2017年5月25日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；3、判令秦义新双倍赔偿王芸支付的定金4万元；4、依法判令秦义新赔偿王芸支付的中介费6560元；5、依法判令秦义新承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院认定秦义新于2017年7月5日向王芸发出终止合同通知书错误。2017年7月王芸收到由京城广厦呼市分公司经纪人陈苗寄来的一份终止合同通知书，这份通知书无秦义新本人签字，秦义新与陈苗本人均未对该通知书作任何沟通说明，无法证明这份通知书是秦义新个人意愿。王芸与秦义新关于房屋买卖合同撤销诉讼的一审判决记载了秦义新要求继续履行合同的强烈愿望。该次审判距离中介人员发出的终止合同通知书仅半月之隔，如果这份终止合同通知书秦义新真的知晓，那在庭上为什么不提，反而多次要求继续履行。即使认为该终止合同通知书由秦义新发出，那么在庭审中的陈述也是对终止合同意愿的变更。王芸与秦义新关于房屋买卖合同撤销之诉二审判决书中记载了中介公司表述说明，从2017年7月至2018年3月，中介公司上层根本不知道终止合同通知书一事，始终认为其中介人员在督促双方履行合同，该中止合同通知书为其中介人员个人行为的可能性极大。中介人员在明知我方已针对与秦义新房屋买卖合同纠纷一事提起诉讼的情况下，仍发出终止合同通知书就是因为中介经办人不想退中介费。终止合同通知书是秦义新由于房屋价格上涨，拒绝履行合同寻找的借口。且（2018）内0102民初4666号判决已经认定该通知书是京城广厦呼市分公司发出。2、因秦义新在协商解决过程中，态度蛮横无理，不具备平等协商的条件，导致合同目的无法实现的责任应由其承担。在王芸发信秦义新故意隐瞒房屋供水实际情况开始，一直不遗余力地与其沟通，而秦义新夫妇多次说法不一致，拒绝沟通，意在隐瞒真实缺陷促成房屋成交，有录音材料为证。秦义新将王芸通过法院解决争议的方式曲解为不履行合同。王芸只是在寻找更加公正有效的解决方式，在合同有效后积极履行合同。是秦义新在房价上涨较快的情况下拒绝履行合同。因此沟通无效的责任不能由王芸承担70%，而是应由秦义新全部承担，同时承担刻意隐瞒房屋缺陷的责任。3、一审法院对合同目的不能实现的原因认定不清。秦义新隐瞒房屋上水、楼板倾斜等重要缺陷导致王芸在签订合同后发现相关缺陷引起合同纠纷，秦义新一直要求继续履行合同却在合同有效后由于房价上涨较快拒绝履行合同，同时为了逃避违约责任混淆概念，认为之前合同纠纷就是王芸表明不履行合同，将合同目的无法实现的责任推给王芸。以上有录音及判决书为证。二、一审判决适用法律依据不足，违约责任划分不清。一审判决依据之一为合同法第六十条，本案中是秦义新看到价格上涨拒绝履行合同。一审判决依据之二为第九十四条，秦义新在收到中介的履行合同通知书后明确回复不履行合同，构成根本违约致使合同目的不能实现。一审判决中依据之三第九十七条，由于秦义新拒绝履行合同，给王芸造成的损失应由其承担。一审判决却未对秦义新的上述违约行为进行确认。根据合同法的规定，秦义新给王芸造成的损失包括定金、其违约后重新出售房屋后可以获得的利益以及中介费。三、一审法院两次判决合同无法履行的根本原因认定不一致，且无法律依据。同一个法院，在对合同履行过程中到底是谁造成的无法履行，谁的过错，经过两次判决也没有界定明白。综上，秦义新对履行合同的意愿取决于房价是否存在上涨，希望出售房屋的时候就要求履行合同，为了获得更多利益逃避责任就坚持解除合同。这种不按照合同约定履行义务的行为应受法律严惩。请求二审法院撤销一审判决，查明事实，依法改判支持王芸的上诉请求。秦义新辩称，合同签订后由于王芸拒绝履行合同，明确表示不购买该房屋，不支付房屋价款，致使合同目的无法实现。王芸逾期未支付房款，依据合同法第九十三条、第九十四条合同解除的规定，我与房产经纪公司商量一致同意，于2017年7月11日向王芸发出了终止合同通知书，王芸于2017年7月12日签收并默认。2018年6月8日我又向王芸发出解除合同确认通知书，确认了2017年7月11日向王芸发的终止合同通知书已经生效。1、在第一次庭审、第二次庭审、第三次庭审中王芸大量引用私自偷偷做的所谓录音等证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，使用侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定的方式取得的证据，不能作为认定案件事实的证据，王芸提交的证据取得的手段不合法不予认可。在第一、第二、第三法院判决书中都不予确认、不予采信。2、王芸第一次起诉、第二次上诉中强烈要求撤销合同败诉。第三次起诉无理要求按原价履行合同败诉。第四次起诉要求解除合同、双倍返还定金、要中介费，第二次庭审中说不要中介费了，第四次诉状又要中介费。第一第二次要撤销合同，第三次又要履行合同，王芸出尔反尔，无视法律、无理取闹。关于2017年7月由居间人寄给王芸的《终止合同通知书》，情况在（2018）内民初4666号判决书中第四页中有详细说明。对新城法院民（2020）内0102民初648号的判决书我充分理解法官的意思，但法官提出的理由，缺乏事实依据，我才不得已提起上诉。至于王芸在诉状中引用法律条文，什么违约赔偿，只是主观臆想。但是一个原始的基本事实是王芸签订两份合同后，在约定时间内拒绝付款，造成事实违约。请求法院驳回王芸的诉讼请求，依法维护秦义新的合法权益。京城广厦呼市分公司未到庭，亦未提供书面陈述意见。王芸向一审法院起诉请求：1、请求解除2017年5月25日王芸与秦义新签订的购买秦义新位于呼和浩特市××街房屋的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2、依法判令秦义新双倍赔偿王芸定金4万元，秦义新赔偿王芸中介费6560元；3、本案诉讼费由秦义新承担。一审法院认定事实：2017年5月25日，王芸、秦义新、京城广厦呼市分公司签订《房屋买卖居间合同》，甲方（出售方）秦义新、乙方（买受方）王芸、丙方（居间方）内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼市分公司。第一条，一、甲方出售的房屋坐落于呼和浩特市××区。四、房屋建筑面积为59．6平方米，用途为住宅。第四条第一款，甲、乙双方同意房屋的交易价格为人民币82万元。第六条，乙方支付居间费用19400元。第七条，甲、乙、丙三方对付款方式做以下约定：一、签订本合同乙方即向甲方支付购房款定金贰万元；二、全款一次性支付；三、甲、乙、丙三方就付款时间及过户时间做以下约定：1、约定于6月15日去房管局过户；2、甲、乙双方约定此房价为净价。同日，王芸、秦义新双方签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，所售房屋坐落于呼和浩特市××区，其他条款与居间条款相同。同日，秦义新出具定金收条一张，载明今收到王芸支付新城区西街9-3-9房屋定金共计20000元。同日，京城广厦呼市分公司出具居间费收据一张，载明付款人王芸支付中介费用19400元。合同签订后，王芸认为房屋有瑕疵，诉至法院要求撤销双方的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，判令秦义新退还定金20000元以及损失19400元。一审法院作出2017年内0102民初3446号民事判决书、以及呼和浩特市中级人民法院2017内01民终4974号民事判决书，均确认双方于2017年5月25日签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》属有效合同，驳回王芸的诉讼请求。以上文书均已生效。2017年7月5日，秦义新（出售方）给京城广厦呼市分公司向王芸（买受方）发出《终止合同通知书》，内容为：因买受人王芸单方拒绝履行上述两份合同，明确不购买该房屋，不支付房屋价款，致使合同目的无法实现，构成根本违约。…特依法通知解除合同，该通知书一经送达立即生效。2018年6月8日，秦义新向王芸发出《解除合同确认通知书》，内容为：自上述合同签订你支付定金后，因你单方拒绝履行《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市房屋存量买卖合同》，明确表示不购买该房屋，不支付房屋价款，致使合同目的无法实现，由此，房产经纪公司经与我商量一致同意，于2017年7月11日向你发出了《终止合同通知书》，你也于2017年7月12日签收了该份通知。在此，我方作为出售方，再次向你明确如下内容：1、…鉴于你逾期付款已超过15日，我依据合同约定向你行使合同解除权，上述合同已于2017年7月12日依法解除。2、根据呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初3446号民事判决书、（2017）01民终4974号民事判决书，依法确认你支付的购房定金2万元不予退还。2018年7月4日，京城广厦呼市分公司分别向王芸、秦义新发出履行合同通知书，内容为：王芸女士／秦义新先生：您作为乙方／甲方与甲方／乙方及丙方于2017年5月25日签订的合同编号为JG1461的《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，由于合同纠纷，经呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终2974号民事终审判决，认定合同不具备撤销条件，合同有效。因民事判决书效力大于私下达成的协议，我方作为居间方，将积极执行法院判决，履行合同规定的权利义务，按照三方已签订的《房屋买卖居间合同》第五条第四款之约定，现我方通知您于2018年7月12日9：00前往呼和浩特市房地产交易中心与另一方办理房屋过户相关手续。2018年7月7日，秦义新向京城广厦呼市分公司发出《对〈履行合同通知书〉回复》，内容为：你公司2018年7月4日《履行合同通知书》依照《中华人民共和国合同法》已属无效。1．你公司和本人商量一致于2017年7月5日向买受人王芸发出的《终止合同通知书》，已明确买受人单方拒绝履行合同…构成根本违约，特依法通知解除合同；2．本人2018年6月8日向乙方发出的《解除合同确认通知书》确认出让人有权解除合同。根据合同法第九十三条、第九十四条之规定，此解除权符合法律规定；3．你公司发出的《履行合同通知书》无法律依据，属无效。依据《合同法》第六十三条规定，若王芸要求购房时，须双方协商一致，重新签订购房合同，按现价执行。王芸诉至法院要求继续履行双方的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，判令秦义新、京城广厦呼市分公司配合王芸办理房屋过户手续等。2018年10月22日，呼和浩特市新城区人民法院出具了（2018）内0102民初4666号判决书，判决驳回王芸诉讼请求，对于定金、中介费另行起诉。2018年11月2日，王芸向秦义新发出《关于对秦义新〈解除合同确认通知书〉的回复》，内容为：经呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4666号判决书，我方与你及中介公司签订的二合同属于有效合同，我方对你方发出的《解除合同确认通知书》所述内容依法不予认可。你在中介公司与2018年7月4日发出履行通知书后，明确表示不履行经法院判决生效的房屋买卖合同，未按通知的时间地点前往办理过户手续，已构成根本违约。2019年4月23日，京城广厦呼市分公司出具居间费收据一张，载明付款人王芸支付中介费6560元。一审法院认为，王芸、秦义新于2017年5月25日签订的《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且经过两次诉讼法院均认定合同有效。因合同履行事宜，王芸向法院诉请解除合同，秦义新也两次向王芸发出合同终止书，可见双方对于不再继续履行合同意思表示一致，故对于王芸请求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。现本案争议的焦点为：一、导致案涉房屋买卖合同需解除的责任应如何认定；二、王芸诉请秦义新双倍赔偿定金4万元、中介费6560元应否予以支持。双方签订的《房屋买卖居间合同》和《呼和浩特市存量房屋买卖合同》有效。但是在合同履行中双方发生争议，王芸在合同约定的6月15日过户日前一日向新城区人民法院起诉要求撤销该合同，经2017年8月18日原审法院及2018年3月22日呼和浩特市中级人民法院判决，驳回了王芸的诉讼请求。2017年7月5日，秦义新向王芸发出《终止合同通知书》；2018年6月8日，秦义新向王芸再次发出《解除合同确认通知书》；2018年7月4日，京城广厦呼市分公司分别向王芸、秦义新发出《履行合同通知书》。本合同的履行过程中，双方缺乏冷静的沟通与协商，造成合同目的不能实现，综合本案实际情况，该院认定，王芸对合同的解除承担70％的责任、秦义新对合同解除承担30％的责任。因此，该院酌定秦义新返还王芸支付的6000元购房定金。对于王芸要求秦义新赔偿中介费6560元的诉讼请求，该笔费用由京城广厦呼市分公司收取，故该项诉求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告王芸与被告秦义新于2017年5月25日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；二、被告秦义新于判决生效之日后十日内向原告王芸返还购房定金6000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费482元，由王芸承担337元，秦义新承担145元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王芸主张秦义新双倍返还定金4万元并赔偿中介费是否有事实及法律依据。王芸与秦义新、京城广厦呼市分公司于2017年5月25日签订《房屋买卖居间合同》约定房屋价款为82万元，全款一次性支付，于6月15日去房管局过户。因王芸对合同效力产生异议，于2017年6月15日前向法院起诉撤销合同，双方未继续履行合同，现双方均同意解除合同。关于王芸提出因房屋上水导致合同解除的问题，因王芸未能举证证明用水问题足以影响日常生活致使合同目的无法实现，本院对该主张不予支持。关于王芸提出秦义新未按中介公司要求的时间办理过户手续导致合同解除的主张，合同条款的约定及履行应各方当事人协商确定，中介公司的通知不具有强制约束力，本院对王芸的该项主张不予支持。关于秦义新提出的因王芸逾期支付房屋价款导致合同解除的主张，因双方并未约定房屋价款的支付时间，即双方未约定支付房屋价款与办理房屋过户手续的先后履行顺序，因此当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本院对秦义新的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因互负履行义务的当事人均未按合同约定分别履行各自的付款与过户义务，故秦义新收取的2万元定金应予退还。关于王芸主张的居间费，在合同不能履行后京城广厦呼市分公司已将部分居间费退还王芸，且王芸对合同解除亦存在过错，故本院不予支持。综上所述，王芸的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初648号民事判决第一项、第三项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初648号民事判决第二项为：秦义新于本判决生效之日后十日内向王芸返还购房定金2万元。一审案件受理费482元，由王芸负担275元，由秦义新负担207元。二审案件受理费647元（王芸已预交），由王芸负担369元，由秦义新负担278元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月二十八日法官助理 贾沛然书记员 郝辰炜