北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8560号上诉人（原审被告）：王李理，女，1961年7月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：寇爱国，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：第一太平融科物业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：任鸿泉，董事长。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。上诉人王李理因与被上诉人第一太平融科物业管理（北京）有限公司（以下简称融科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初17201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王李理上诉请求：撤销一审判决第1项，改判王李理按照每平方米6元的标准支付物业费，一、二审诉讼费用由融科物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。王李理与本届清琴山庄业主委员会（以下简称清琴山庄业委会）、北京市海淀区四季青镇政府（以下简称四季青镇政府）、社区居委会核实，清琴山庄小区业主人数为147人，建筑物总面积为86240平方米。2015年第二次业主大会共计选票116张，针对第二项议题关于物业费调整方案为“不同意”或“弃权”的选票为26张，签名与业主不一致的虚假投票28张，共计54张选票，其余选票62张，未满足至少应有74票赞成票可通过决议的要求。融科物业公司操纵该次投票，负责投票的工作人员均为其员工，对此知情。融科物业公司与原业委会的人员恶意串通损害全体业主权益，在调整物业费议题未能在业主大会表决通过的情况下仍将涨价条款记入《物业服务合同》，该合同应属无效。王李理应按照每平米6元的标准支付物业费。融科物业公司辩称，不同意王李理的上诉请求，同意一审判决。融科物业公司向一审法院起诉请求：1．王李理支付2016年1月1日至2016年12月31日期间物业费59838元、2017年1月1日至2017年4月5日期间的物业费16577元，合计76415元；2．请求王李理支付拖欠物业费违约金22924．5元；3．请求王李理承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：王李理系海淀区清琴山庄二里丁X号楼-X至X层房屋（以下简称诉争房屋）业主，建筑面积577．81平方米。2005年8月10日，北京兴荣基房地产开发有限公司（以下简称兴荣基公司）与融科物业公司签订了《清琴山庄前期物业管理服务合同》，合同约定由融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。物业收费标准为每平方米每月6元。委托期限自一期业主入住之日至2007年12月31日止，同时约定在本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。2008年1月1日，兴荣基公司与融科物业公司签订补充协议，约定将前期物业中的服务期限延长至清琴山庄业主大会选聘物业服务企业与业委会签订新的《清琴山庄物业服务合同》止。2015年6月16日，清琴山庄业委会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定融科物业公司为小区提供物业服务，物业服务期限自2015年7月1日至2021年6月30日，物业服务具体标准为：2015年7月1日至12月31日物业费为每平方米每月7．5元；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为每平方米每月为8．63元；2017年1月1日至2021年6月30日物业费每平方米每月为9．06元。同时双方约定，业主/使用人未按时支付物业服务费用，乙方有权催缴，拒不缴纳的，乙方有权通过相关司法途径追讨。业主/使用人未按照规定支付物业服务费用的，应每日按未缴纳金额的千分之五向乙方支付违约金。合同签订后，融科物业公司为小区继续提供服务。2017年4月5日，甲方融科物业公司与乙方清琴山庄业委会、丙方保利物业管理（北京）有限公司签订了《物业管理交接协议书》，协议书中约定甲方退出乙方小区的物业服务，解除双方签署的《物业服务合同》，合同第二条约定，甲方于本协议签署之日前己按照法定程序向清琴山庄拖欠物业费业主下发了催缴函，截止本协议签订日，清琴山庄仍有大量业主未予支付物业费。融科物业公司主张其于2017年10月20日以顺丰快递的方式向诉争房屋业主送达了物业费催缴律师函，王李理不认可收到该函件。庭审中，融科物业公司主张按照诉争房屋建筑面积577．81平方米计算物业费，王李理对此予以认可，并认可其欠付物业费的事实，但王李理表示仅同意按照前期物业管理服务合同约定的每平方米每月6元支付物业费。就违约金标准，融科物业公司表示系根据《物业服务合同》中第11．5条规定日千分之五计算，因数额过高，故按欠付数额30％主张；王李理表示违约金标准过高。王李理另主张2015年6月16日清琴山庄业主委员会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订的《物业服务合同》系无效合同，主要依据有二：一、根据物权法中对于业主大会投票双过半的要求，实际上业主大会决议通过与原告签订物业合同及确定物业费标准并未达到双过半的要求；二、根据物业管理条例中规定，业主大会决议必须提前十五日公示，该规定属于效力性、强制性规定，业主大会决议违法，故根据合同法规定应认定为无效合同。王李理就此提供了清琴山庄业主大会议事规则、情况说明、选票、业主声明加以证明。融科物业公司对上述证据真实性均不予认可，其表示上述证据系王李理单方提供的证据，且与本案无关。诉讼过程中，王李理向该院提出中止审理请求，其表示清琴山庄业主刘新平以业主撤销权为由向清琴山庄业委会提起诉讼，要求依法确认2015年6月8日北京市海淀区四季青镇清琴山庄第二次业主大会决议无效并予以撤销。2020年9月11日，王李理再次向该院提出中止审理申请，表示业主刘新平已另案以清琴山庄业委会及融科物业公司为被告起诉了确认《物业服务合同》无效纠纷一案，该案审理结果对本案审理有重大影响，并提交了该院向其发放的诉讼服务告知书及另案起诉书。法庭辩论终结后，王李理向法庭提交《变更申请（代理意见）》，将答辩意见变更为仅主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。融科物业公司作为小区的物业管理公司，为小区提供物业服务，王李理作为业主享受服务，负有支付相应物业费的义务。现融科物业公司要求王李理给付拖欠的物业费的主张，具有事实及法律依据，该院予以支持。针对王李理答辩称《物业服务合同》系无效合同，后又主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效，并以存在清琴山庄小区业主起诉业委会主张业主撤销权纠纷及清琴山庄小区业主起诉业委会及融科物业公司主张合同无效纠纷为由申请本案中止审理，对此该院认为，依据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，本案中王李理不认可《物业服务合同》的效力，但其未提供充分证据加以证明，虽王李理表示存在相关业主起诉业主撤销权纠纷及确认合同无效纠纷的案件，但这并非王李理不支付拖欠物业费的理由，故对王李理该项辩称及相应中止审理的申请，该院不予采纳。对于违约金部分，因王李理对融科物业公司的收费标准存在争议，并非无故不交纳，故对于融科物业公司提出王李理交付违约金的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：1．王李理于判决生效后7日内给付融科物业公司2016年1月1日至2017年4月5日期间的物业服务费76415元；2．驳回融科物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王李理向本院提交以下新的证据材料：证据1．召开日期为2020年10月28日门头村居委会、四季青镇政府、清琴山庄业主代表、清琴山庄业委会沟通交流会的《会议签到表》，证明参会人员身份；证据2．沟通交流会照片2张，证明会场开会情况；证据3．沟通交流会的会议纪要2页，证据4．清琴山庄业委会决议2页，证据3和证据4均证明《物业服务合同》中关于物业费价格条款属于无效条款；证据5．清琴山庄业委会决议公示照片1张，证明该决议经过公示程序。融科物业公司未提交新的证据，其对王李理提交的上述证据发表质证意见称：对上述证据的真实性均无法确认，对于合法性关联性均不认可，上述证据的内容属于业委会内部的事项，与本案无关。针对上述证据的关联性，本院将在后文中予以论述。本院二审诉讼期间补充查明以下事实：王李理二审诉讼期间陈述，其主张《物业服务合同》中关于调整物业费价格的条款无效，系因业主大会对该条款内容对应的会议决议的表决程序存在瑕疵，同意上述条款内容的业主人数未过半。同时，清琴山庄小区现任业委会从融科物业公司处取得的印章，印章由融科物业公司保存，王李理怀疑《物业服务合同》是融科物业公司自己签订的，且该合同上相关人员的签字与决议上相同人员的签名不是同一人书写的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的陈述，本案争议焦点在于《物业服务合同》关于物业费调整的合同条款是否存在应予被认定为无效的情形。王李理主张，上述合同条款未经符合规定比例的业主同意，形成调整物业费内容的业主大会决议存在程序瑕疵，故条款无效。对此本院认为，王李理主张《物业服务合同》无效的情形，系形成合同条款的业主大会决议存在程序瑕疵，与认定合同无效并无直接关联，王李理据此主张相关条款无效于法无据，其二审诉讼期间提交证据的内容，均针对清琴山庄业主大会表决物业费调整一事的程序是否符合规定，对于认定案涉合同及合同条款是否有效并无直接影响，对于上述证据的关联性，本院均不予确认。王李理虽主张前述物业费价格调整条款为格式条款而无效，但案涉合同签订主体为融科物业公司与清琴山庄业委会，王李理并非合同当事一方，且案涉合同条款与《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”中规定的格式条款的范畴并不一致，故王李理该主张于法无据，本院不予支持。至于王李理主张的《物业服务合同》中清琴山庄业委会印章系融科物业公司加盖以及合同与决议上相关人员签字不一等问题，王李理并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，王李理的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定《物业服务合同》合法有效，并判令王李理按照该合同约定的标准交纳相应期间物业费，并无不当。综上所述，王李理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由王李理负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 硕二〇二〇年十二月二十三日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖