湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终2187号 上诉人（原审被告）：盛红梅，女，1979年11月19日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：益阳恒瑞置业有限公司，住所地益阳市高新区。 法定代表人：戴政明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丽娟，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周轶男，女，1977年9月27日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：伍俊，湖南银城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭卉，湖南银城律师事务所律师。 原审被告：曹艳林，女，1981年2月8日出生，汉族，住益阳市资阳区。 上诉人盛红梅、益阳恒瑞置业有限公司（以下简称恒瑞公司）因与被上诉人周轶男、原审被告曹艳林商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 盛红梅上诉请求：撤销一审判决，驳回周轶男的所有诉讼请求，由周轶男承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.本案存在两个法律关系，即盛红梅与周轶男之间就涉案商铺优先认购权转让合同关系以及周轶男与恒瑞公司之间的买卖合同关系，一审将该两个法律关系混同，认定涉案商铺系盛红梅出售给周轶男，实质上构成第二次销售，则恒瑞公司并不是涉案商铺的出卖方，其便没有义务开具发票，但是一审又判决恒瑞公司承担开票义务，明显自相矛盾；2.在交易过程中，曹艳林均告知周轶男涉案商铺的实际成交价，根据《承诺书》可知，周轶男对只开具1120222元增值税发票是明知，且同意的。因此，盛红梅对实际的开票金额也并没有隐藏，不存在任何不诚信的行为，一审认定“三被告在商品房买卖中，以更名形式进行商品房二次销售，隐藏实际成交价，以低价作为商品房买卖纳税依据的行为属于不诚信交易行为”，明显没有任何事实依据；3.一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定盛红梅与恒瑞公司签订了认购书，就取得涉案商铺的所有权，完全违反了《物权法》的规定以及物权法定的基本常识，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款、第二十二条的适用范围不包括商品房，本案商铺属于生产资料，不能用于个人日常生活，且盛红梅也不是经营者，一审主动适用该规定判决盛红梅需要向周轶男开具发票，明显系适用法律错误；4.开具发票是合同的附属义务，并不是所有合同都有这个义务，周轶男明确承诺无须开具发票，实际上该承诺系双方的约定，该约定合法有效，且根据《中华人民共和国税收征收管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，不管是纳税主体还是税款的具体金额，均应当由税务机关核定确认，人民法院不宜对此作出任何处理，再者，上诉人是否具备开票主体的资格，上诉人应向被上诉人开什么种类的发票，一审法院判决都不明确，缺乏法律依据、完全不具有可操作。一审法院判决上诉人盛红梅向被上诉人周轶男提供税务发票，明显缺乏法律依据，不具有可操作性，与税法规定的不一致。 针对盛红梅的上诉，周轶男辩称，周轶男通过曹艳林购买房屋，成交价为1828000元，其共向曹艳林和恒瑞公司支付1828000元，恒瑞公司应开具1828000元的发票；周轶男与盛红梅之间不存在优先认购权转让合同，恒瑞公司的行为构成商品房的二次销售；周轶男购买的商品房系商品，恒瑞公司作为经营者，应按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条、《中华人民共和国税收征收管理办法》第二十一条的规定开具发票；对购房者来说，其有权全额取得发票，该发票是以后转让房屋计算增值税的依据，如果放任不开发票，必然会造成税收的流失和偷税漏税行为的存在。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 针对盛红梅的上诉，曹艳林述称，其已明确告知周轶男本案诉争的707778元是支付给盛红梅的优先认购款，且周轶男也签订了承诺书、具结书、更名合同；恒瑞公司仅收取1120222元，不能开具707778元的发票。对盛红梅的上诉意见没有异议。 恒瑞公司对盛红梅的上诉意见没有异议。 恒瑞公司上诉请求：撤销一审判决，驳回周轶男的所有诉讼请求，由周轶男承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.本案存在两个法律关系，即盛红梅与周轶男之间就涉案商铺优先认购权转让合同关系以及周轶男与恒瑞公司之间的买卖合同关系，一审将该两个法律关系混同，认定涉案商铺系盛红梅出售给周轶男，实质上构成第二次销售，则恒瑞公司并不是涉案商铺的出卖方，其便没有义务开具发票，但是一审又判决恒瑞公司承担开票义务，明显自相矛盾；2.恒瑞公司与周轶男签订的买卖合同约定的房屋总价为1120222元，恒瑞公司收取了1120222元并开具相应金额的发票，并未收取本案诉争的707778元，对该款项没有开票义务；3.在交易过程中，曹艳林均告知周轶男涉案商铺的实际成交价，根据《承诺书》可知，周轶男对只开具1120222元增值税发票是明知，且同意的。因此，盛红梅对实际的开票金额也并没有隐藏，不存在任何不诚信的行为，一审认定“三被告在商品房买卖中，以更名形式进行商品房二次销售，隐藏实际成交价，以低价作为商品房买卖纳税依据的行为属于不诚信交易行为”，明显没有任何事实依据；4.一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定盛红梅与恒瑞公司签订了认购书，就取得涉案商铺的所有权，完全违反了《物权法》的规定以及物权法定的基本常识，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款、第二十二条的适用范围不包括商品房，本案商铺属于生产资料，不能用于个人日常生活，且盛红梅也不是经营者，一审主动适用该规定判决盛红梅需要向周轶男开具发票，明显系适用法律错误。 针对恒瑞公司的上诉，周轶男的答辩意见与其对盛红梅的上诉的答辩意见一致。 针对恒瑞公司的上诉，曹艳林的陈述意见与其对盛红梅的上诉的陈述意见一致。 盛红梅对恒瑞公司的上诉意见没有异议。 周轶男向一审法院起诉请求：1.判令盛红梅、恒瑞公司、曹艳林共同向周轶男补充提供益阳恒大绿洲项目某商铺销售税务发票707778元；2.判令盛红梅、恒瑞公司、曹艳林承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：盛红梅、曹艳林系恒瑞公司的前员工。2016年8月28日，盛红梅与恒瑞公司签订《益阳·某楼宇认购书》（编号：XXXX），认购书上的恒瑞公司置业经办人为盛红梅，约定由盛红梅购买益阳·某影院商铺剧场XXX房，该商品房建筑面积共319.34平方米，按建筑面积计算单价为3508元/平方米，总金额为1120222元。认购书第一条约定，盛红梅同意向恒瑞公司支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。第二条约定，盛红梅于2016年8月28日前支付首期房款330222元，余款78万元采用银行按揭贷款，乙方需在2016年8月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，逾期20天以上视作盛红梅单方解除本认购书，所付款项不予退还，恒瑞公司无需通知盛红梅，可另行销售该房屋。第四条约定，盛红梅必须按约定的付款方式和期限到益阳·某销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为盛红梅放弃购买该房屋。认购书签订后，恒瑞公司自认收到了盛红梅支付的首期房款340222元（含定金），780000元银行按揭贷款未办理。2017年4月8日，周轶男欲购置商铺，曹艳林作为恒瑞公司的销售工作人员推荐了涉案商铺，填写了置业计划表。周轶男与恒瑞公司签订了《益阳某商品房认购书》（编号XXXX），认购书中恒瑞公司方的置业经办人为盛红梅，双方确定了购置的房源为益阳·某影院商铺剧场XXX房，建筑面积319.34平方米，套内面积209.63平方米，折后单价5724.30元，折后总价1828000元。首期款1268000元，贷款560000元。同日，周轶男签署《承诺书》，未载明向谁承诺，仅载明“本人已知悉XXX号商铺成交单价为5724.3元，成交总价为1828000元，实际开票单价为3507.92元，实际开票总价为壹佰壹拾贰万零贰佰贰拾贰元”。同时，周轶男签订《具结书》，具结书明确盛红梅于2016年8月24日认购了益阳恒瑞置业有限公司位于益阳市某交汇处的益阳某楼盘剧院商铺XXX并于当天签署了编号为XXXX的认购书，盛红梅退出该房产的购买，由周轶男向益阳恒瑞置业有限公司签署相关协议以及办理相关手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责。具结书有周轶男、盛红梅签名，但不是双方同时在场签名，周轶男从未与盛红梅见面。2017年4月至6月期间，盛红梅根据湖南某公司发布的关“认购清尾住宅、商铺的，一年内可更名一次”的优惠条件，将涉案商铺的业主由被告盛红梅更改为周轶男。2017年8月23日，周轶男与恒瑞公司签订《益阳市商品房买卖合同》，由周轶男向恒瑞公司购买益阳某项目中的某号房，合同约定单价为3507.93元，总金额1120222元，首付560222元，银行按揭贷款560000元。合同签订后，周轶男现金支付定金50000元。周轶男于2017年4月17日向曹艳林转账400000元、110222元，于2017年6月17日转账147778元，于2017年6月19日转账560000元，合计向曹艳林转账1218000元。按揭贷款资金560000元由银行直接付给了恒瑞公司。周轶男向恒瑞公司及曹艳林支付款项共计1828000元，益阳恒瑞公司就其中的1120222元向周轶男开具了湖南增值税普通发票。 一审法院认为，恒瑞公司与盛红梅签订《益阳·某楼宇认购书》，认购书上载明了商铺的位置、价格、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，并且恒瑞公司作为出卖人自认收到了买受人盛红梅的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定认购书为商品房买卖合同，该认购书生效后对双方均具有约束力，盛红梅取得涉案商铺的所有权。盛红梅为出卖所购房屋，与恒瑞公司合意一致，由恒瑞公司与周轶男签订买卖合同，以更名的形式将涉案商铺的买受人更改为周轶男，实质上构成涉案商铺的第二次销售。 关于盛红梅、恒瑞公司、曹艳林行为的认定问题。商品房交易中，出卖方应当以明示的、适当的方式充分告知买受人标的物的实际情况。涉案商铺的实际所有权人为盛红梅，恒瑞公司对此明知却未如实告知周轶男，仍以所有权人身份与周轶男签订了商品房买卖合同。周轶男与房屋实际所有权人盛红梅不相识，商铺买卖的磋商和订约均是由曹艳林代表出卖人进行，曹艳林在介绍涉案房屋的来源时仅表示涉案商品是开发商内部商铺，并未充分披露商铺的真实房源情况和所有权人信息，仅依据具结书，达不到出卖人履行了告知说明义务的证明目的。恒瑞公司将房屋出售给盛红梅后再次与周轶男签订商品房买卖合同，在与周轶男交易过程中，认购书上约定的成交单价为5724.30元，而商品房买卖合同约定的成交单价变更成了3507.93元。盛红梅作为所有权人以恒瑞公司的名义将房屋出卖给周轶男。曹艳林明知涉案商铺非恒瑞公司名下房屋仍以恒瑞公司的名义对外出售，并且未对周轶男进行充分告知。盛红梅、恒瑞公司、曹艳林在商品房买卖中，以更名形式进行商品房二次销售，隐藏实际成交价，以低价作为商品房买卖纳税依据的行为属于不诚信交易行为。 关于周轶男支付的1828000元的款项性质问题。盛红梅、恒瑞公司、曹艳林主张周轶男所付款项中的1120222元为购房款，恒瑞公司予以认可，但其并未收取余下707778元，707778元该不属于购房款，应当视为周轶男向盛红梅购买优先认购权的对价。根据庭审查明的事实，盛红梅根据其与恒瑞公司签订的认购书取得的是房屋所有权，盛红梅与周轶男之间并没有签订房地产转让合同，盛红梅、恒瑞公司、曹艳林亦未提交证据证明周轶男已知晓707778元系转让差价归盛红梅所有，且周轶男全部房款均汇入了恒瑞公司及曹艳林的银行账户，并未将707778元另作转让费汇入盛红梅账户，故盛红梅、恒瑞公司、曹艳林的上述反驳意见，不予采纳，认定周轶男支付的1828000元的款项性质全部为购房款。 关于盛红梅、恒瑞公司、曹艳林是否应当向周轶男补充提供707778元的税票的问题。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条之规定，经营者提供商品或服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据，消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。又依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案商铺价款总额实际为1828000元，恒瑞公司仅对其中的1120222元开具发票，无法律依据，基于意识自治的约定并不能免除经营者的法定开票义务，故出卖方仍应当履行就购房款开具发票的合同附随义务。盛红梅作为房产出让方，虽没有与周轶男签订房地产转让合同，但收取了周轶男707778元的购房款差价，而其赚取的差价没有明示周轶男，其负有向周轶男提供购房款发票的义务。恒瑞公司作为房地产开发商，亦负有向周轶男提供购房款发票的义务。曹艳林作为恒瑞公司的置业顾问，销售不属于恒瑞公司的房产，并对周轶男隐瞒涉案房产的真实情况且以个人名义收取周轶男的购房款，均不是作为一个置业销售的诚信合规行为，但恒瑞公司已默许并予以配合，故曹艳林的行为应视为履行职务行为，其在本案中承担的民事责任由其工作单位即恒瑞公司承担，对盛红梅、恒瑞公司、曹艳林辩称707778元系优先认购款，因无事实依据，不予支持，对盛红梅、恒瑞公司、曹艳林辩称开具发票的请求不属于人民法院受理民事案件的范围，无法律依据，亦不予支持。恒瑞公司、盛红梅应向周轶男出具全额购房款1828000元相对应的购房款发票，恒瑞公司已经出具了1120222元购房款相对应的购房款发票，对周轶男要求恒瑞公司、盛红梅出具707778元购房款对应的税务发票的诉讼请求，予以支持，对周轶男要求曹艳林出具发票的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条第一款、第二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、恒瑞公司、盛红梅于判决生效之日起十日内向周轶男提供707778元购房款对应的税务发票；二、曹艳林不承担本案的民事责任。案件受理费4300元，减半收取2150元，由恒瑞公司、盛红梅共同负担。 二审经审理查明，曹艳林将周轶男转账的1218000元中的707778元支付给盛红梅，余款支付给恒瑞公司。除此以外，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：恒瑞公司、盛红梅是否应向周轶男提供707778元的税务发票。周轶男与恒瑞公司签订的《益阳市商品房买卖合同》中约定的房屋总金额为1120222元，根据二审查明的事实，诉争的707778元由盛红梅收取，故周轶男提出，恒瑞公司应提供该707778元的税务发票的请求，事实依据不足，本院不予支持。周轶男签署的《具结书》明确表明，其购买的商铺系盛红梅于2016年8月24日认购，2017年4月8日，盛红梅退出该商铺的购买，由周轶男与恒瑞公司签订相关协议并办理购房手续，周轶男提出，其对该事实并不知情，明显与事实不符。周轶男提出，盛红梅应对其收取的707778元提供税务发票，但并未提交证据证明双方对该707778元的税务发票有约定，且周轶男签署的《承诺书》已载明，其购买的商铺实际开票总价为1120222元，证明其知晓并同意仅对1120222元开具税务发票，超出部分，应视为周轶男已放弃，故周轶男提出，盛红梅应对707778元提供税务发票的请求，事实依据不足，本院不予支持。 综上所述，恒瑞公司、盛红梅的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1263号民事判决； 二、驳回周轶男的全部诉讼请求。 一审案件受理费2150元，二审案件受理费8600元，合计10750元，由周轶男负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  何 玲