山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终4410号上诉人（原审原告）：高胜寒，男，1981年1月17日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人（原审原告）：刘秀燕，女，1977年10月17日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：高胜寒，男，1981年1月17日出生，汉族，住山东省德州市德城区。系刘秀燕之夫。上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地：德州经济技术开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师。上诉人高胜寒因与德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初811号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高胜寒、刘秀燕上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判大壮公司支付违约金157962.02元；大壮公司于判决生效后30日内为其办理不动产权利证书；二、一二审诉讼费用由大壮公司承担。事实和理由：1.一审认定高胜寒收到违约金数额有误。上诉人至今共收到大壮公司给付的违约金2万元左右，其中包括通过银行转账11273.68元，而非一审认定的收到违约金3万余元。大壮公司出具的2014年12月4日和12月30日、2015年4月1日和4月10日收到条中“高胜寒”签名与高胜寒本人笔迹完全不同，上述数额不应计入高胜寒已领违约金范围。2.一审认定交房日期有误。交房日期双方有特别约定，特别约定的前置条件就是验收合格，截止到2019年1月8日之前房屋没有验收合格，一审判决的日期早于这个日期，我要求对方提交验收合格的原件。3.违约金数额计算方式不对。违约金应该分段计算，合同上虽然约定是日万分之一，但后来大壮公司给我们出具了两个承诺，2014年出具的延期交房公告中违约金的数额是日万分之二，2015年又出了一个公告按照每月增加万分之一的比例计算，且以实际行动履行了该承诺，即收到条出具的时间和赔偿比例与承诺的是一致的，一审法院认定万分之一不符合实际。德州大壮实业有限公司辩称，第一、原审法院认定高胜寒在2014-2015年收到大壮公司给付的违约金21448元正确。高胜寒对于该事实的陈述属于自认，且与大壮公司提交的证据相互印证，在高胜寒自认收到款项的情况下，收到条非其本人签字，并不能推翻其收到款项的事实。高胜寒的陈述前后矛盾，更违反了诚实信用原则。在一审开庭过程之中，高胜寒在原审庭审中明确表示了2014年、15年左右支付过两万多（详见一审庭审笔录第十页的第七行），该部分属于自认。另外大壮公司在2017年通过案外人谭莹的账户给付了违约金11,273.68元，原审法院认定该两笔违约金共计32,721.68元，属于认定事实清楚正确，且答辩人在一审过程中提交的收到条均为原件。第二、高胜寒提交的延期交付公告不能作为计算违约金的依据，原审法院认定案涉合同约定的日万分之一的标准正确，但是我们认为截止时间应当以实际入住即2016年7月17日为准。第三、在原审中双方就案涉房屋办证事宜已经达成了一致，原审法院由此判决并无错误，同时答辩人仅为协助义务。德州大壮实业有限公司上诉请求：一、变更原审判决第一项为大壮公司向对方支付交房违约金9970.6元；二、一二审诉讼费由对方承担。事实和理由：房屋的转移占有即为交付，一审已经认定2016年7月17日高胜寒一方已经实际强行入住，该日应为实际交付日，一审再认定验收日即2017年12月6日为实际交付日属认定事实错误。因此，违约金应当计算至2016年7月17日。高胜寒、刘秀燕辩称，一、大壮公司上诉状中称的徐敏、张旭与我方无关，其上诉状无效；二、高胜寒一方与大壮公司在商品房买卖合同中对房屋交付有特别约定，即四方验收合格；三、在2019年1月8日前涉案房屋未竣工验收；四、大壮公司未向我方交付房屋，没有交房通知，没有交付钥匙等；五、应分段按不同比率计算违约金。大壮公司有延期交付公告，公告中约定违约金上调，且在其提交的收到条中也可看出，违约金是以公告中上调的违约金比率计算的，即大壮公司以实际行动证实延期交付公告是其真实意思表示。按购房合同及延期交付公告中的违约金比率计算，大壮公司应给高胜寒一方违约金5,075,478.82元，考虑到实际情况，坚持一审诉求的20多万元；六、大壮公司出具的收到条中有四张“高胜寒”签名与其本人笔迹完全不同，高胜寒在一审中声明共收到2万元违约金，其中包含通过谭莹账户转账的11273.68元。高胜寒、刘秀燕向一审法院起诉请求：一、被告大壮公司于本案判决生效后10日内支付原告逾期交房违约金204923.1元；二、具备条件后（如原告交上契税、出具相关手续），被告大壮公司于一个月内协助原告办证；三、案件受理费由被告承担。一审法院查明，2013年7月4日，原告高胜寒、刘秀燕作为买受人与被告大壮公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》，合同编号为：大壮201300103。合同约定：三、买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第58栋一单元3层302号房，该商品房建设面积共115.65平米，该商品房单价为每平米5586元，附属用房单位售价为每平米1600元；八、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。九、出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过30日后，……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同落款处有大壮公司加盖合同专用章，有高胜寒、刘秀燕签字并按手印，有德州市房产管理中心盖章。同日，原告高胜寒、刘秀燕支付被告大壮公司683077元购房款，被告大壮公司为其开具山东省房地产企业预收款收据一份。2016年4月28日，被告大壮公司向原告高胜寒、刘秀燕出具金额为683077元的销售不动产统一发票。2014年12月4日，原告高胜寒出具收到条一张，载明：今收到2014年11月份外海江南水郡小区58号楼1单元302室延期交房违约金2049元。2014年12月30日，原告高胜寒出具收到条一张，载明：今收到2014年12月份外海江南水郡小区58号楼1单元302室延期交房违约金2118元。2015年2月4日，原告高胜寒出具收到条一张，载明：今收到2015年1月份外海江南水郡小区58号楼1单元302室延期交房违约金3210元。2015年4月1日，原告高胜寒出具收到条一张，载明：今收到2015年2月份外海江南水郡小区58号楼1单元302室延期交房违约金2000元。2015年4月10日，原告高胜寒出具收到条一张，载明：今收到2015年2-3月份外海江南水郡小区58号楼1单元302室延期交房违约金12071元。收到条落款处有高胜寒签字，以上五张收到条共计21448元。2017年9月18日，被告大壮公司与外海江南水郡四组团业主达成违约金分配方案，四组团业主成立分配小组。2017年10月27日，被告大壮公司按照违约金分配方案，通过谭莹账户向原告高胜寒转账10000元；2017年11月2日，通过谭莹账户向原告高胜寒账户转账1273.68元。以上事实有收到条一份、违约金分配方案一份、中国工商银行电子回单两份予以证实。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。另查明，2016年7月17日至2020年4月2日，涉案房屋持续发生用水，有加盖德州公用水务有限公司城市供水合同专用章的用水清单一份予以证实。2018年6月4日，原告刘秀燕曾驾驶车牌号为鲁Ｎ×××**的白色现代小型轿车出入涉案小区，有车辆出入小区协议书签字信息表一份予以证实。一审法院认为，本案焦点问题为：被告未按合同约定交付房屋是否构成违约，违约金如何计算。针对该焦点问题，本院认为，原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反强制性法律规定，为有效合同。被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已实际入住并产生用水，车辆出入小区协议书签字信息表可以证明原告在2018年6月9日时已实际入住涉案房产，但2016年7月17日房屋不符合《德州市商品房买卖合同》第八条中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”。此时原告即使实际入住了该房屋，也不能认定为交房时间。故该房屋的实际交付之日应为涉案房屋经四方验收合格之日，即2017年12月6日。被告大壮公司应按照《德州市商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日后，……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，自延期交房的第二天即2014年11月2日起至2017年12月6日止，以两原告已付房款总额683077元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告大壮公司应给付原告违约金683077×0.01%×1130天＝77187.7元。原告对2014年12月4日、2014年12月30日、2015年4月1日、2015年4月10日四张收到条予以否认，但其在庭审中认可曾收到被告大壮公司给付违约金2万余元。该陈述属于自认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，本院对其自认予以认定。故违约金应去除被告大壮公司已给付的违约金21448元及2017年10月27日、2017年11月2日通过谭莹账户给付的违约金10000元、1273.68元，被告大壮公司还应给付原告高胜寒、刘秀燕44466.02元。因原、被告在庭审过程中均同意具备条件后（如原告交上契税、出具相关手续），被告大壮公司于一个月内协助原告办理房产证，故本院对原告第二项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下：一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内支付原告高胜寒、刘秀燕逾期交房违约金44466.02元；二、具备条件后（如原告高胜寒、刘秀燕交上契税、出具相关手续），被告德州大壮实业有限公司于一个月内协助原告高胜寒、刘秀燕办理房产证；三、驳回原告高胜寒、刘秀燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2187元，由原告高胜寒、刘秀燕负担1518元，由被告德州大壮实业有限公司负担669元。二审期间，本院向德州城建档案管调查核实了关于涉案房屋竣工工程质量验收报告的原件，各方对此无异议。大壮公司提交公司的记账凭证，证明2014年12月10日、2014年12月31日、2015年2月26日、2015年4月26日公司分别以现金或者银行存款的方式向四组团业主支付了若干笔违约金，其中就包括了对高胜寒支付的部分，高胜寒一方认为该证据与其没有关联性。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：根据调查核实验收报告原件的情况，涉案房屋竣工验收合格时间为2017年12月6日；大壮公司提交的记账凭证中未显示向高胜寒支付违约金的数额、时间，不足以证实向高胜寒支付违约金的情况。另查明，大壮公司提交的收到条中，“高胜寒”字样存在多个版本，且与高胜寒本人签名存在较大出入，高胜寒本人只对部分签名予以认可，对于高胜寒一方已收违约金数额，包含大壮公司通过谭莹账户转款11273.68元在内，以高胜寒自认的2万元为宜。对原审查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：一、原审认定交房日期是否正确；二、原审关于违约金的计算方式是否正确；三、高胜寒、刘秀燕已收到的违约金数额。关于第一个焦点问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋经四方验收合格后方可交付，根据一二审查明的事实来看，大壮公司并不能举证证实向高胜寒一方交付房屋钥匙等能够证实有房屋交付行为的具体时间，高胜寒一方所称的具体入住时间即2019年又与大壮公司提交的涉案房屋用水、用电等记录不符，因此，原审以验收报告时间即2017年12月6日为实际交付时间并以此为标准计算违约金符合本案实际且较为合理。因此，双方关于房屋交付时间提前或推后的主张不成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定的延期交付违约金每日为已交付房价款的万分之一，高胜寒一方虽然主张应分段按大壮公司承诺上调的比率计算，但其提交的公告等为复印件，且综合全案情况、高胜寒的可能损失情况、实际居住情况等，原审确定以买卖合同中约定的日万分之一的比率计算违约金更符合公平和诚信原则。高胜寒、刘秀燕主张按公告中承诺的上调比率计算违约金及大壮公司要求违约金下调30%的主张，本院不予支持。关于第三个焦点问题，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证实，举证不力的，应承担相应的法律后果，大壮公司为证实已付违约金的情况，向法院提交有收到条及转账记录，转账记录双方无异议，本院予以确认，但是收到条中签名部分无法确定系高胜寒本人所签，且无其他证据佐证收到条中款项的支付情况，因此，对于大壮公司已付违约金数额应以高胜寒自认收到的2万元为宜。高胜寒、刘秀燕的该项上诉意见成立，本院予以支持。关于房产证办理事宜，一审依据双方协商确定并无不当。综上所述，大壮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；高胜寒、刘秀燕的上诉请求部分成立。一审判决认定违约金数额有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初811号民事判决第二项、第三项；二、变更山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初811号民事判决第一项为“上诉人德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人高胜寒、刘秀燕逾期交房违约金57,187.7元”；三、驳回德州大壮实业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2187元，由上诉人高胜寒、刘秀燕负担1400元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担787元；二审案件受理费1824元，由上诉人高胜寒负担800元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担1024元。本判决为终审判决。审判长  王鲲审判员  李敏审判员  杨娜二〇二〇年十二月二十九日法官助理董国通书记员夏青