北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11250号上诉人（原审被告）：王占刚，男，1969年4月3日出生。委托诉讼代理人：杨峥，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵海勋，男，1974年5月8日出生。委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。上诉人王占刚因与被上诉人赵海勋确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初23216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王占刚上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回赵海勋的诉讼请求。事实和理由：1.王占刚与赵海勋之间的转让合同合法有效，应得到法律保护。本案属于债权债务概括转移合同纠纷，该转让合同是独立于《土地租赁合同》之外的独立合同，在赵海勋基于可观利润的情况下达成，系双方真实意思表示，符合法律规定。该转让合同已经实际履行，自2014年1月1日后，王占刚就开始向承租户收取租金，租期满后，赵海勋与王雪松重新签订了租赁合同，根据合同相对性原则，王占刚不应承担法律责任。根据赵海勋所承继的《土地租赁合同》的约定，赵海勋主张应向王雪松主张权利，王占刚并非适格主体。根据转让协议的约定，转让后的风险应由赵海勋承担，应当承担合同的全部法律后果。虽然涉案地块上的地上物被拆除，但赵海勋依然享有使用权。2.赵海勋的行为违反了诚实信用原则。王占刚转租涉案土地，对涉案土地修正临建、引水建电，赵海勋看到有利可图，通过村干部和王雪松要求代替王占刚成为土地租赁合同的当事人，再将土地反租给王占刚，该转让合同已经履行20年，根据九民会议纪要精神，不应当让不诚信者获得合同无效的利益。赵海勋辩称，同意一审判决。不同意王占刚上诉请求。请求维持一审判决。赵海勋向一审法院起诉请求：1.判令确认赵海勋、王占刚于2013年6月9日签订的《转让协议》无效；2.诉讼费由王占刚承担。一审法院认定事实：2013年6月9日，王占刚（转租人、甲方）与赵海勋（承租人、乙方）签订《转让协议》，主要内容为：甲方将其与前手出租人的租赁合同中享有的租赁权利转让给乙方，即甲方退出租赁关系，由乙方与前手出租人建立租赁关系；甲方将租赁土地范围内的全部地上物及附属设施转让给乙方；租赁权转移后由甲方通知前手出租人。转租土地面积约71亩；南北从梯形面积、北院墙193米至南院墙233.48米，南北长222米。租赁期限为前手租赁合同剩余的全部期限，即从2013年6月9日至2029年9月30日。甲方保证土地租赁关系合法有效，权属清晰无争议，如转租后发生纠纷，由甲方承担赔偿责任。甲方在转让租赁权益的同时将其租赁土地范围内的全部地上物及水、电等一切附属设施转让给乙方，由承租人支付转让费用6500000元；甲方保证所转让的地上物及附属设施没有权利瑕疵，转让后如有第三人主张权利，由甲方承担赔偿责任。合同签订后由乙方向甲方支付定金1000000元，转让费用于2月内付清。权利转让后如遇政府或集体征占土地，所获得拆迁、占地补偿及相应权益归乙方所有。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。2013年6月9日至2013年7月30日期间，赵海勋分三笔向王占刚付清6500000元。2013年7月30日，王占刚向赵海勋出具收条，载明：今收到赵海勋北京市房山区×××西南71亩土地及地上物转让费6500000元。2019年7月30日，北京市房山区长阳镇人民政府向王占刚作出长政限拆字【2019】第082号《限期拆除决定书》，主要内容为：你/你单位于2010年5月4日在长阳镇×××西南的建设，面积6000平方米，未取得乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》第二十三条、《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，属于违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条之规定：现责令你/你单位于2019年8月4日前自行拆除违法建设，消除建筑垃圾，并接受复查。逾期不自行拆除该违法建设的，将由镇政府组织拆除。2019年8月5日，北京市房山区长阳镇人民政府向王占刚作出长政催字【2019】第082号《催告通知书》，要求王占刚自本催告通知书送达之日起三日内自行拆除上述违法建筑。2019年8月8日，北京市房山区长阳镇人民政府向王占刚作出长政拆字【2019】第076号《拆除决定书》，主要内容为：对于你/你单位在长阳镇×××西南的违法建设，长阳镇政府限期你/你单位于2019年8月4日8:00前拆除上述建设，经催告你/你单位在限定期限内仍未拆除该违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第二款以及《中华人民共和国行政强制法》第三十七条之规定，长阳镇政府将于2019年8月15日予以强制拆除。当日，北京市房山区长阳镇人民政府发布公告，载明：长阳镇政府决定于2019年8月15日，对王占刚在长阳镇×××西南的违法建设实施拆除。后涉案土地上建筑物被拆除。诉讼中，赵海勋否认其与王雪松直接签订过合同。案件审理过程中，法院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调取了案涉地块的土地利用现状图。另查，2013年6月7日，赵海勋（出租方、甲方）与王占刚（承租方、乙方）签订《房屋土地租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋及土地位于北京市房山区阎仙垡村村南种养殖用地，地上物及附属设施齐全，现状一切水、电、路运行正常。该房屋及土地租赁期共3年,自2014年1月1日起至2016年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋及土地仅作为库房使用。该房屋及土地的租金第一年为1000000元，以后每年递增10%直至期满。乙方在租赁期内新建建筑在使用期满不许拆除，归甲方所有。如遇政府征地、拆迁此房屋，甲方只按每年租金天数折合费用退还乙方剩余租金，合同自动终止。此外，合同亦对双方的其他权利义务作出约定。2016年4月7日，赵海勋（出租方、甲方）与王占刚（承租方、乙方）再次签订《房屋土地租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋及土地位于北京市房山区×××村南种养殖用地71亩，地上物及附属设施齐全，现状一切水、电、路运行正常。该房屋及土地租赁期共5年,自2017年1月1日起至2021年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋及土地仅作为库房使用。该房屋及土地的租金第一年为1200000元，以后每年递增0直至期满。乙方在租赁期内新建建筑在使用期满不许拆除，归甲方所有。如遇政府征地、拆迁此房屋，甲方只按每年租金天数折合费用退还乙方剩余租金，合同自动终止，双方协商解决。此外，合同亦对双方的其他权利义务作出约定。上述事实，有赵海勋提交的转让协议、房屋土地租赁合同、北京农商银行交易回单、收条、长政限拆字【2019】第082号限期拆除决定书、长政催字【2019】第082号催告通知书、公告、长政拆字【2019】第076号拆除决定书，王占刚提交的转让协议、房屋土地租赁合同和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点系讼争合同的效力如何认定。本案争议合同系赵海勋与王占刚签订的《转让协议》，鉴于该合同独立存在且赵海勋请求确认合同效力，故法院必须做出裁判。判断合同效力，首先需界定合同目的，以确定适用法律的依据。对于合同目的，不应仅依据合同名称判断，还应分析合同具体内容。赵海勋、王占刚在《转让协议》中约定，王占刚将其与前手出租人的租赁合同中享有的租赁权利转让给赵海勋，并将租赁土地范围内的全部地上物及附属设施转让给赵海勋。由此可见，案涉《转让协议》的真正交易标的系剩余的土地租赁权和地上物及附属设施的所有权。现该土地上的建筑物，因未取得乡村建设规划许可证，属于违法建设，已被拆除。故案涉《转让协议》已违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。关于王占刚抗辩称案涉《转让协议》有效的意见，于法无据，法院不予采纳。需要指出的是，王占刚与王雪松、王雪松与北京市房山区×××经济联合社之间的其他合同，并非本案审理范围，法院不发表意见。判决：确认赵海勋与王占刚于2013年6月9日签订的《转让协议》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据本案现有证据显示，赵海勋与王占刚于2013年6月9日签订《转让协议》，约定王占刚将其与前手出租人租赁合同中享有的租赁权利转让给赵海勋，王占刚将租赁土地范围内的全部地上物及附属设施转让给赵海勋。由当事人上述权利义务约定可见，该合同标的涉及土地租赁权与地上物及附属设施转让。而根据相关行政管理部门出具的《催告通知书》《拆除决定书》及公告，双方转让的地上建筑物已被认定为违法建筑。同时，双方于签订《转让协议》邻近日期内所签订的租赁合同中，对于土地的性质明确为“种养殖用地”，结合一审法院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调取的案涉地块土地利用现状图，可以认定赵海勋与王占刚在签订本案《转让协议》时，双方主观上均已对案涉土地的性质有所认知，存在明知行为违法性而仍为之的主观故意。综合上述因素考虑，一审法院认定对案涉《转让协议》的效力作出否定性评价，处理结果并无不当，本院不持异议。王占刚的上诉理由依据不足，本院不予采信。综上所述，王占刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王占刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年十二月二十五日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天