河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初4459号原告：朱盈涛，男，汉族，1984年8月20日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。被告：廖原，男，汉族，1971年11月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：何鹏程，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧宇鑫，河南恩达律师事务所律师。第三人：孙磊，男，汉族，1972年9月9日出生，住漯河市郾城区。第三人：赵冰，女，汉族，1970年5月30日出生，住漯河市郾城区。二第三人委托诉讼代理人：郭满堂，河南雪阳律师事务所律师。原告朱盈涛诉被告廖原，第三人孙磊、赵冰执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱盈涛及其委托诉讼代理人岗俊华，被告廖原及其委托诉讼代理人臧宇鑫，第三人赵冰及其委托诉讼代理人郭满堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱盈涛向本院提出诉讼请求：1、郾城区法院依法确认未来花园小区2号楼2001号房产归原告所有并判决对房产停止强制执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月初，第三人孙磊经张蓓蕾介绍将位于郾城区嵩山东支路金地未来花园小区2号楼2001号房产以86万元的价格出售给原告。双方达成初步意向后，原告于11月16日以及11月30日向孙磊支付购房订金30万元，孙磊同时为原告出具收款收据，并将房屋钥匙和购房合同、发票、维修基金、契税、物业等所有购房手续交付给原告，并告知原告可以先装修入住。2019年12月2日双方签订《房产买卖合同》，合同对房款的位置、价款、房款支付方式、期限以及产权办理时间等内容进行了约定。2020年2月4日，双方在物业公司办理了物业交接手续，原告开始对房屋进行装修。至此，原告合法占有房屋。在房屋买卖合同签订以前以及签订后，从2019年11月16日至2020年3月19日，原告陆续向孙磊支付购房款70万元；由于涉案房产所在小区土地以及规划等问题，漯河市金土置业有限公司一直没有为孙磊办理产权证，剩余购房款16万元尚未支付。2020年4月20日，被告因与第三人债务纠纷，在原告不知情的情况下，被告申请法院对涉案房产进行查封。原告知道后遂以案外人的身份向法院提出执行异议申请，要求法院停止对涉案房产的执行。2020年9月9日，郾城区法院下达（2020）豫1103执异157号裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，其提出的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条之规定，郾城区法院理应停止对涉案房产的执行。法院驳回原告的执行异议申请没有事实与法律依据。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，敬请法院依法公正裁决。被告廖原答辩称：1、孙磊、赵冰以许诺执行房产还债而取得答辩人调解让步后，孙磊又与原告串通倒签房屋买卖合同，该行为是为了恶意逃避债务，不具有合法性。2、原告提供的银行流水是刻意筛选后提交的账户支出记录，是片面的、不连贯的交易记录，不能证明原告与孙磊的真实经济往来，原告所称的房屋买卖合同关系不具有真实性。3、原告提供的银行流水转款时间早于合同签订时间，款项支付与合同约定不符，其在有付款能力的情况下仍1万或2万元的转款不符合日常房屋交易常规付款方式，不能证明原告的转款是支付房款。4、原告在起诉状中所称的房屋交付时间与原告执行异议申请中的自认的时间及合同约定的交付时间均不相符且矛盾，结合原告在执行中私拆法院查封封条强行装修的行为，其主张的2020年2月4日合法占有房屋不能成立。5、原告明知房屋存在抵押权无法办理更名登记，却未积极履行合同涤除抵押权以消灭行权障碍，对案涉房屋未能办理登记手续存在过错。6、原告明知诉争房屋系孙磊、赵冰夫妇的共同财产，在未取得共有人赵冰同意的情况下以低于市场价的价格与孙磊签订房屋买卖合同不具有善意，现共有人赵冰对该交易行为已经明确表示不认可，原告购买房屋实现所有权的请求已不能实现，原告的权利已不能够排除人民法院执行。第三人孙磊答辩称：原告和我的交易行为是真实的，以我的书面说明为准，该交易符合法律规定。第三人赵冰答辩称：我认可房屋交易行为，但是不认可交易的价格，交易是在法院查封之前进行的，交易本身也是有效的。当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及庭审情况,本院确认本案事实如下：经案外人张蓓蕾介绍，第三人孙磊将位于漯河市郾城区嵩山东支路金地未来花园2号楼2001号房产出售给原告朱盈涛，原告朱盈涛与第三人孙磊就买卖案涉房屋一事于2019年11月初开始协商。2019年11月16日，原告朱盈涛通过其中国银行手机银行向第三人孙磊转账53000元。同日，原告朱盈涛在案外人张蓓蕾经营的店里通过刷ＰＯＳ机银联消费的方式支出三笔金额共计97000元，（19000元＋30000元＋48000元＝97000元）以上共计150000元。（97000元＋53000元＝150000元）因第三人孙磊有19000元债务未向案外人张蓓蕾清偿，在扣除该19000元后，案外人张蓓蕾于2019年11月18日向第三人孙磊转账78000元。第三人孙磊于2019年11月16日向原告朱盈涛出具收据一份，主要内容为：“今收到朱盈涛购房款（未来花园2号楼2001号）人民币壹拾伍万元整；2019年11月30日，原告朱盈涛通过中国银行手机银行转账的方式向第三人孙磊支付购房款15万元。第三人孙磊于当日向原告朱盈涛出具收据一份，主要内容为：“今收到朱盈涛交来人民币购房款壹拾伍万元整。”同日，第三人孙磊将案涉房屋钥匙、原始购房合同、维修基金缴存凭证、契税完税证明等交付给原告朱盈涛。2019年12月2日原告朱盈涛（乙方）与第三人孙磊（甲方）签订了《漯河市房产买卖合同》，约定孙磊将案涉房屋以86万元的价格出售给原告朱盈涛，合同第三条约定：付款的约定（四个阶段分期方式付款）：1、乙方分别于2019年11月16日、11月30日两次向甲方支付人民币十五万元整，共计叁拾万元，作为购房定金。甲乙双方约定签订合同当日十五日内再支付房款人民币壹拾万元整给甲方。2、2020年1月20日前，乙方再支付房屋余款人民币叁拾万元整给甲方。3、甲乙双方协商约定，该房屋银行贷款未结清部分由甲方在收到乙方2020年1月20日前房屋余款30万后三日内结清银行贷款，并将贷款结清证明交给乙方。4、剩余房款人民币壹拾陆万元整在甲方无条件配合乙方办理房屋产权证过户结清手续后支付给甲方。该合同第四条第二款约定：甲方应于收到乙方叁拾万房款购房定金之日起三日内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在2020年1月1日前将所欠物业等费用结清，交易房产相关权益随该房屋一并转让。第四条第三款约定：甲方承诺于2020年1月1日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方应无条件配合办理该房屋所发生的水电物业燃气暖气有线电视及户口转移等过户手续及相关费用的交接事宜。2019年12月9日、2019年12月20日以及2020年1月9日，原告朱盈涛通过中国银行手机银行分别向第三人孙磊支付购房款95000元、20000元、80000元，以上共计195000元，后原告朱盈涛代第三人孙磊向漯河市康汇物业管理有限公司支付物业费4000元（原告朱盈涛称优惠1000元后为4000元），第三人孙磊于2020年1月11日向原告朱盈涛出具收据一份，主要内容为：“今收朱盈涛人民币贰拾万元整，系付购房款。”2020年1月19日，原告朱盈涛通过中国银行手机银行向第三人孙磊支付购房款100000元，第三人孙磊于2020年1月20日向原告朱盈涛出具收据一份，主要内容为：“今收朱盈涛人民币壹拾万元整，系付购房款。”2020年2月14日至2020年3月19日，原告朱盈涛通过中国银行手机银行多次向第三人孙磊支付购房款累计10万元。2020年3月19日，案外人孙磊向原告朱盈涛出具收据一份，主要内容为：“今收到朱盈涛交来购房款（未来花园2号楼2001号房）人民币壹拾万元整。以上，原告朱盈涛已经向第三人孙磊支付的购房款总额达70万元。（15万元＋15万元＋20万元＋10万元＋10万元＝70万元）2019年12月27日，原告朱盈涛与漯河浩天装饰工程有限公司就案涉房屋的装修工程签订了《工程施工合同》一份并向漯河浩天装饰工程有限公司支付案涉房屋装修款订金10000元。签订该合同后，漯河浩天装饰工程有限公司开始对案涉房屋进行装修。2020年7月23日，原告朱盈涛向漯河浩天装饰工程有限公司支付部分装修工程款3万元。原告朱盈涛在庭审中承诺愿意将下余购房款16万元交付于法院执行账户。漯河市城乡规划局郾城分局于2019年1月21日出具了《关于金地未来花园项目规划预核实情况的函》一份，内容为：用地科：金地未来花园项目位于岷江路××××交叉口西南角，于2018年8月纳入规划历史遗留问题，并分别通过了工作组会和领导小组会议研究。根据市规划局2018年第22次业务会议精神，郾城分局根据金地未来花园现状分析报告和市勘测规划设计院的指标复核资料，对该项目进行了规划预核实。经预核实，该项目土地性质和容积率符合现行控规，符合规划历史遗留问题处理的有关规定。本院于2020年1月14日受理廖原诉孙磊、赵冰民间借贷纠纷一案，后作出（2020）豫1103民初209－2号民事裁定书并于2020年4月20日查封了被执行人孙磊名下位于漯河市郾城区嵩山东支路金地未来花园2＃楼2001号房产。经本院主持调解，廖原与孙磊、赵冰达成以下调解协议：一、被告孙磊、赵冰于2020年6月10日前偿还原告廖原200万元，如不能按时偿还该200万元，原告廖原申请执行该200万元；2021年3月31日前偿还原告廖原300万元，如果被告孙磊、赵冰在2021年3月31日前不能偿还该300万元，该300万元从2018年12月1日起按月利率1.5％支付利息；二、原告廖原自愿放弃其他诉讼请求。三、案件受理费26900元，保全费5000元，合计31900元，原告廖原与被告孙磊、赵冰各负担15950元。本院作出（2020）豫1103民初209号民事调解书对上述协议予以确认。后因孙磊、赵冰未履行法定义务，经廖原申请，本院决定立案执行，在执行过程中，本院作出（2020）豫1103执1277－1号执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。朱盈涛认为其已经购买了该房产，其权利能排除法院执行，遂向法院提出执行异议。本院于2020年9月9日作出（2020）豫1103执异157号执行裁定书，裁定驳回了朱盈涛的异议请求。朱盈涛不服该裁定，于2020年9月18日以廖原为被告，以孙磊、赵冰为第三人提起执行异议之诉，形成本次诉讼。本院认为，本案争议焦点为原告朱盈涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告朱盈涛与第三人孙磊于2019年12月2日签订案涉房屋买卖合同，该时间早于我院对案涉房屋的查封时间。（案涉房屋的查封时间为2020年4月20日）房屋买卖合同约定案涉房屋价款为86万元，原告朱盈涛在签订房屋买卖合同前后（2019年11月16日至2020年3月19日累计向第三人孙磊支付购房款达70万元且有相应的银行转账凭证佐证，原告朱盈涛已经按照房屋买卖合同的约定支付了大部分购房款，且原告朱盈涛在庭审中也承诺愿意将下余购房款16万元交付法院执行账户。第三人孙磊将案涉房屋的钥匙于2019年11月30日交付原告朱盈涛，朱盈涛于2019年12月27日与漯河浩天装饰工程有限公司签订装修合同并开始对案涉房屋进行装修，已经完成了对案涉房屋的实际合法占有，原告朱盈涛与第三人孙磊在房屋买卖合同中就案涉房产的过户进行了约定，案涉房产未办理过户登记手续不能归责于原告朱盈涛。庭审中，被告廖原主张原告朱盈涛与第三人串通倒签房屋买卖合同，恶意逃避债务，主张房屋买卖合同的不真实性缺乏证据支持，本院不予采信。故原告朱盈涛对案涉房产享有的权利享有足以排除法院的强制执行，应当依法停止对案涉房产的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因案涉房产未办理过户登记手续，原告朱盈涛和第三人孙磊签订的房屋买卖合同虽然有效，但是根据物权变动的区分原则，案涉房屋的所有权并未发生变动，原告朱盈涛尚且不是案涉房产的所有权人，故本院对原告朱盈涛要求确认案涉房产归其所有的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、停止对位于漯河市郾城区嵩山东支路金地未来花园小区2号楼2001号房产的强制执行；二、驳回原告朱盈涛的其他诉讼请求。本案受理费收取12400元，由被告廖原负担6000元，第三人孙磊、赵冰连带负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  张 昊人民陪审员  周洪涛人民陪审员  陈永华二〇二〇年十二月十五日书 记 员  刘超营