山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初3518号 原告：威海泰昌房地产开发有限公司，住所地威海市齐鲁大道**，统一社会信用代码913710002671511156。 法定代表人：赵锦庄，董事长。 委托诉讼代理人：李云平，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被告：威海常青地产顾问有限公司，住，住所地威海市青岛中路龙海国际****一社会信用代码91371000MA3C2C293R。 法定代表人：邓兆琳，经理。 委托诉讼代理人：宋英华，山东隆润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，山东隆润律师事务所实习律师。 第三人：汤本义，男，汉族，户籍地荣成市，现住威海市。 原告威海泰昌房地产开发有限公司与被告威海常青地产顾问有限公司、第三人汤本义商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海泰昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人李云平、被告威海常青地产顾问有限公司委托诉讼代理人宋英华、第三人汤本义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海泰昌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告威海常青地产顾问有限公司支付代收房款2760234元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：威海泰昌房地产开发有限公司与威海常青地产顾问有限公司签订《“六福苑”项目销售代理合同》约定：威海泰昌房地产开发有限公司委托威海常青地产顾问有限公司销售代理“六福苑”项目的房产，期限自2016年10月1日至2017年9月30日止。双方采用房屋销售底价方式进行结算，客户签订《房屋预售合同》总价与房屋销售底价之间差额，作为威海常青地产顾问有限公司的佣金。合同履行期间，威海常青地产顾问有限公司代收2760234元房屋销售款，没有交给威海泰昌房地产开发有限公司。威海泰昌房地产开发有限公司多次催要，威海常青地产顾问有限公司则以各种理由拖延，至今未付。故起诉于法院。威海泰昌房地产开发有限公司认为双方签订的合同合法有效，受法律保护。威海常青地产顾问有限公司代理销售的房款，应当汇入威海泰昌房地产开发有限公司账户，而其将代收房款自行占有行为，不符合合同约定，也违反法律规定，损害了威海泰昌房地产开发有限公司的经济利益。 威海常青地产顾问有限公司辩称，1、双方签订的《六福苑项目销售代理合同》第四条第5款约定非常明确，原告负责在现场收取或者邀请客户到银行缴纳认购金、房款，并开具收据。原告收取购房客户房款后开具收据，并给客户办理按揭贷款手续，该事实说明原告已收到房款。2、原告销售期间自2016年10月1日至2017年5月底，被告在2017年6月1日左右撤场，至今已三年多，原告给客户开具了收到房款收据，客户早已入住房屋，原告起诉被告索要房款明显系恶意诉讼。3、汤本义在销售代理合同甲方法定代表人（或授权人）处签字，原告盖章确认。汤本义代理原告负责六福苑项目，被告一直都是与汤本义联系的，汤本义认可原告收到房款。汤本义给被告出具的情况说明及所附协议书内容表明：汤本义借用原告资质开发“六福苑”项目，汤本义承担“六福苑”项目全部经济的直至法律责任，项目结束后汤本义向原告交付管理费50万元。因此，汤本义是房款真正权利人。对外而言，汤本义在“六福苑”项目上全权代表原告，汤本义行为应视同代理原告行为，对原告具有法律约束力。综上，原告要求被告支付代收房款缺乏事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 汤本义述称，本人借用威海泰昌房地产开发有限公司资质开发“六福苑”项目，泰昌只是出借了资质，项目的事情都由我管，房产由我销售，房款由我收取，我给泰昌交管理费，我找的威海常青地产顾问有限公司销售，我和常青签订了《“六福苑”项目销售代理合同》，泰昌没有权利向常青要房款。泰昌的诉讼完全没有道理，请求法院驳回泰昌的诉讼，我本人保留追究泰昌责任的法律权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月30日，原告（甲方）与第三人汤本义、案外人邹颉（乙方）签订协议书一份，约定：双方在荣成成山大道中段北侧（原荣成肉食品总厂及荣成山海食品厂厂区进行商品房项目开发，并商定由乙方承担与该项目开发相关联的全部经济的直至法律责任，甲方须给予乙方必要的支持和帮助。上述项目结束后，乙方向甲方交付管理费人民币50万元。双方以甲方的名义依法取得上述项目的土地使用权，并以甲方名义进行该项目的审批、报建、招标、验收、销售、物业管理、维修及售后等全部开发建设销售工作……。 2013年9月18日，原告（甲方）与第三人汤本义（乙方）签订补充协议，约定：就双方合作开发荣成项目一事达成补充意见如下：1、荣成开发项目六栋住宅楼第1号住宅楼面积由甲方负责投资；该住宅楼所产生的投资收益归甲方所有。……4、项目的土地征用、勘察设计、施工组织、竣工验收、项目销售等均由乙方负责，甲方协助。上述费用甲方按1#楼面积分担。……7、对于房屋销售由乙方全权负责，甲乙双方如资金出现紧缺，急需处理房产进行回收，经协商后可自行处理己方投资的住宅楼，销售价格必须得到合作方的认可。…… 2020年9月8日，威海经济技术开发区人民法院就汤本义起诉威海泰昌房地产开发有限公司、第三人邹杰（曾用名邹颉）确认合同有效纠纷一案，作出（2020）鲁1092民初2242号民事判决书，确认2013年1月30日签订的协议书及2013年9月18日的补充协议有效。 2016年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“六福苑”项目销售代理合同》一份，约定：一、委托项目：六福苑（重新命名：糖果社区）。项目地理位置：荣成市成山大道中段路北、台上楚家西。二、甲方为该项目开发商，甲方委托乙方作为考核期内该项目的独家销售代理商，进行销售代理工作。三、委托期限自2016年10月1日至2017年9月30日止。四、甲方责任……5、负责在现场收取或者邀请客户到银行缴纳认购金、房款，并开具收据。6、负责确定《认购书》、《荣成市商品房预售合同》条款，并派专人负责审核客户签署的《荣成市商品房预售合同》，到主管部门完成合同备案手续，协调银行办理按揭贷款手续，并负责承担应由出卖人承担的相关手续费用。8、甲方负责现场销控，乙方根据甲方现场销控来制定销售计划。五、乙方责任……3、协助甲方现场财务在签定购房合同时收取合同中约定房款，全力做好客户房款的催收工作，保证甲方应收房款100%到位。……原、被告在合同上加盖在公章。被告提交的合同上除公章外，汤本义在甲方法人代表（或授权人）处签名，姜尚在乙方法人代表（或授权人）处签名。 《“六福苑”项目销售代理合同》签订后，双方开始履行合同。原告主张被告一直销售到2018年6月份之后撤场，被告主张其于2017年5月底6月初撤场，之后的销售工作由姜卫华个人接手。第三人表示原告于2017年4、5月份就侵占了其销售权、管理权，之后姜尚是否继续销售其不清楚。原告认可其于2017年下半年参与案涉项目的管理。 销售代理合同履行期间，对被告实际销售的房屋套数、房款、佣金无法核实。原告主张其当时未参与公司管理，现提供的销售情况均是从购房业主处取得，无具体账目；被告主张其撤场时因为项目销售房源实在太少，泰昌给成交客户也都开具收据，客户也办理了贷款，所以常青认为不会有后续问题，而且姜尚还要继续销售，所以常青撤场时没有收存销售资料，经落实姜尚处也没有保存相关资料，销售、财务员工都已离职，销售账目已无法核实。第三人陈述，实际中按合同来履行，不会背离合同，公司派会计张华涛及出纳员陈静来负责财务，卖楼是被告来卖，收款就由其公司来收取。 庭前会议调查阶段，被告提交了汤本义出具的《声明》、《情况说明》各一份。《声明》记载，“本人汤本义借用威海泰昌房地产开发有限公司资质开发“六福苑”项目，该项目房款由本人收取，威海泰昌房地产开发有限公司无权主张。本人委托威海常青地产顾问有限公司代理销售“六福苑”项目，销售代理期限自2016年10月1日至2017年5月底，威海常青地产顾问有限公司在代理销售期间的代理行为经本人授权，本人对其销售代理行为均予以认可，威海常青地产顾问有限公司不存在私收房款行为”。《情况声明》记载，“本人汤本义向威海常青地产顾问有限公司提供的《协议书》（指2013年1月30日的协议）复印件(后附)与原件一致，原件由我本人持有。本人借用威海泰昌房地产开发有限公司资质，开发“六福苑”项目，并商定由本人承担与“六福苑”项目相关联的全部的经济的直至法律的责任，项目结束后，本人向威海泰昌房地产开发有限公司交付管理费50万元。因此，本人在《“六福苑”项目销售代理合同》甲方法人代表(或授权人)处签字，全权处理“六福苑”项目全部事务”。诉讼中，本院依职权追加汤本义作为第三人参加诉讼，汤本义对上述内容予以确认，明确系其本人真实意思表示。 原告在庭审中明确表示，起诉时主张的是19套房子的房款，现能够提供证据的是11套房，再加上曲玲云的共12套房。原告提交了被告代收客户购房款11套的明细一份、商品房买卖合同（预售）、收款收据、转款凭证一宗。具体如下：1、刘如伟：房号41#107，2017年4月11日糖果社区销售中心收据收款79161元、28829元，收款人孙祥子；2、原宗帅：房号43#203，2017年4月29日糖果社区销售中心收据收款187156元、16844元，付款方式银行转账187156元，收款人临时存欠；3、杨玉霞：房号41#508，2017年5月8日糖果社区销售中心收据收款214356元、37032元，收款人账户无显示；4、张宁：房号42#402，2017年4月26日糖果社区销售中心收据收款149940元、29666元，付款方式银行转账1110-转账149940元，刷8407-POS支付19666元；5、李艳英：房号27#304，2017年1月17日糖果社区销售中心收据收款105440元、34544元，2017年4月14日糖果社区销售中心收据收款40000元，收款人账户无户名；6、单楷：房号42#104，首付款109458元，付款方式2017年2月24日银行转账10000元，收款人王晓燕账户，2017年3月16日POS付款109458元；7、杨宗师：房号41#306，首付款216796元，2016年12月20日糖果社区销售中心收据收款定金10000元，2017年1月12日糖果社区销售中心收据收款佣金16955元、首付216796元，付款方式银行转账支付233751元，收款人王晓燕账户；8、张黎黎：房号42#108，2017年3月25日糖果社区销售中心收据收款15951元、359477元，收款人账户无显示；9、马玉清：房号27#305，首付款104630元，无法提交相关证据，2018年3月24日荣成市崖头常青房地产营销服务部付款120000元，原告收到，但104630元首付款未收到；10、张华元：房号27#206，合同标的345440元，首付款195440元，贷款150000元，2016年11月20日糖果社区销售中心收据收款15908元，2016年11月24日糖果社区销售中心收据收款10000元，收款人账户无显示；11、任冬令：房号46#101，2017年5月26日刷POS付款222745元，收款人、账户无显示。另外，原告还提交了2016年12月20日收取张华元195440元、2017年2月7日收取张华元150000元的两张收据，均加盖了原告财务章。其余10份业主均有同一笔款项两份收款收据的情况，两份收据分别加盖糖果社区销售中心印章和原告财务章。 另查，姜尚身份证登记名字为姜卫华。被告主张其与姜卫华系合作关系，被告在撤场之前的销售工作由姜卫华负责，撤场之后是姜卫华继续进行的销售。 再查，王晓燕原系被告工作人员，原告提交了被告自2017年1月至10月为其交纳社会保险费用的缴费明细。孙祥子身份不明确。 双方争议的主要问题如下： 一、上述11套房产的房款由谁收取。 原告主张被告以糖果社区销售中心名义给客户开具了收款收据，被告收取了款项，转账记录中显示被告有的是以个人名义收取了客户的首付款或房款，有的是要求客户刷POS方式支付了首付款。 被告质证后认为，从原告提供的证据来看是有对应性的，每一笔款项都有二份不同印章的收据，这说明加盖糖果社区章的行为与原告出具加盖原告财务章的行为具有连贯性，相应的行为都是原告收取客户款项过程中原告实施的行为。上述明细收款时间在被告撤场之前，合同约定由原告来收款，相关的行为应视为原告或原告指定的或原告委托的代理行为，相应的法律后果应由原告承担。原告提供的所有证据均不能指向收款方就是被告，何况原告对于所有的客户是开具了收到房款收据的，该行为实际上相当于是原告确认一是被告不存在代收房款，二是原告承认已收到房款。原告提供的证据都是复印件，明显原告在其参与管理之前的事情并不是非常了解，这期间恰好是第三人负责管理期间。被告是受第三人委托，是向第三人负责的。 对于同一客户交了一份款而有两份收据的问题，原告解释为，因为有部分客户需要办理银行按揭贷款手续，而办理银行手续的前提必须有开发商的首付款收据，所以就出现了原告在没有收到首付款的情况下，为了方便客户办理贷款手续而出具了数额相同的收款收据，收款收据的原件都在原告手中，但办理公积金贷款收款收据原件不在原告手中。被告对此观点不予认可，提出曲玲云的房款系全额收取，不存在贷款问题，收据上也加盖了原告财务章。 二、原告提交的客户曲玲云的商品房买卖合同（预售）、加盖原告财务章的收款收据、2017年4月1日向姜卫华银行账户转款356058元的银行交易流水明细清单各一份。被告质证后认为，假设存在客户的房款进入姜卫华的个人账户，被告认为这也应视为原告指定或委托的代收行为，何况原告同样出具了收到房款的收款收据，应视为原告确认收到房款，并且确认被告不存在私收房款的行为。曲玲云是一次性付款，而非贷款需要，与原告前面的观点是自相矛盾。因为第三人借用了原告的资质，第三人的行为也是以原告的名义进行的，被告所称的受原告指定或委托代理中的原告指的是销售合同的甲方，第三人以甲方名义从事的行为也应视为甲方的行为。 第三人第一次庭审时陈述，姜卫华的收款行为其不知道，第三人是严格履行协议的，（款项）不能打到个人账户上，第三人不会作出委托姜卫华收款的事情。第二次庭审时陈述，其不可能委托姜尚收款，也不可能委托王晓燕收款，如果客户手中持有的收款收据上加盖了泰昌公司的财务章，就说明其收到了款项。 三、对于原告提供的收据上加盖的“糖果社区销售中心”印章来源，各方陈述不一。原告主张系被告刻制的，当时叫糖果社区的名称就是被告对销售楼盘的称谓，在双方签订销售代理合同第一项上有一个约定备注叫糖果社区。被告否认其刻制该印章，庭后落实称，因第三人与原告是挂靠关系，原告公章及财务章均由原告控制，同时由于第三人不是天天在售楼处，所以收取客户款项后，第三人无法第一时间给客户开具加盖原告财务章的收款收据，为了解决问题，售楼处备有一枚糖果社区销售中心的章。被告无法确认糖果社区销售中心的章是谁刻制的，也无法确定原告提供的收款收据复印件中加盖的章是否就是曾在售楼处使用的那枚章。第三人陈述当时是以糖果社区的名字对外销售，是一个噱头，但事实上其不知道还刻了一枚章。 四、原告提交了2018年3月28日收到姜卫华转46#楼105胡文财房款175401元、2018年5月9日收到姜卫华转马玉清房款12万元的内部记录，拟证明销售代理合同到期后，一直到2018年，一直是被告沿用原合同继续履行。被告质证后认为，原告提交的是复印件，被告对真实性不予认可，收款时间是2018年3月，无论是收款方来讲与被告没有关系，还是收款时间来讲已超出销售代理合同约定的委托代理期限，原告所举证均与被告无关。原告所提供的银行记录，备注内容仅是原告单方出具的，其所述的是姜卫华向其付款的行为，视为被告的付款行为没有任何依据。 五、对原告提交证据中出现的“荣成市崖头常青房地产营销服务部”与原、被告的关联，各方陈述不一。根据登记查询，该服务部成立于2017年3月30日，企业类型为个体工商户，法定代表人张锰。原告主张该服务部与被告具有关联性，理由是该服务部收取的款项，其中2017年有一部分款项是由张锰和姜卫华转给原告的。原告为此提交2017年12月18日原告开具的收取刘莉购房款456800元收据一张、建行个人活期账户全部交易明细一份，显示2017年12月18日荣成市崖头常青房地产营销服务部收款474208元。原告单方记录的2017年12月19日收到张锰向原告的转款，转款金额714770元。被告认为证据系复印件不认可，从交易时间来看在被告撤场之后，合同约定的销售代理期限之后，该服务部与被告没有关系，原告将该服务部的行为等同于被告的行为没有依据。对张锰的身份，被告表示曾为姜卫华工作过，是否参与涉案楼盘的工作不能确定。第三人表示不了解该服务部，也不知道有该服务部在销售，也不认识张锰。 六、被告提供了第三人出具的《借款单》三张、银行转款记录三份。《借款单》的内容除签名外，全部为打印形成，三张《借款单》除金额、落款时间不一致外，其余内容完全一致。2017年1月10日的《借款单》载明，“今有汤本义本人向威海常青地产顾问有限公司借到款人民币伍拾万元整（即小写500000.00元），并同意常青地产公司直接收取糖果社区（六福苑）项目客户首付款以偿还该借款，直至全部还清该借款”。2017年3月21日的借款金额为350000元，2017年3月28日的借款金额为100000元。银行转款记录显示，2017年1月10日姜卫华向王可佳转款500000元，2017年3月21日姜卫华向马川转款350000元，2017年3月28日姜卫华向陈静转款100000元。第三人对《借款单》签名的真实性无异议，并陈述借款单的形成过程是有客户想购买楼房，但楼房抵押给小额贷款公司，故其要求姜尚打款给小额贷款公司将抵押解了，所以就借了50万元，当时的（销售）房款和被告之间未结算，实际上算不上真正的借款。原告质证后认为，对银行转款记录的真实性无异议，但对《借款单》的形成时间有异议，认为是现在制作的，但未提供证据证实。 本院认为，依据原告与第三人于2013年1月30日签订的协议书及2013年9月18日的补充协议，以及在庭审中的陈述，可以得知系第三人借用挂靠原告的资质，进行项目开发。2016年9月30日第三人以原告的名义与被告签订《“六福苑”项目销售代理合同》，被告对此是明知的，故该合同约束被告与第三人。同时根据合同的相对性，原告作为该合同的一方当事人亦可以行使合同权利，故被告辩称原告无权就涉案项目房款主张权利，理由不当，本院不予支持。 原告认可其于2017年下半年参与公司管理，第三人表示2017年4、5月份失去了对项目的销售权、管理权，故至少可以认定2017年5月底之前第三人以原告名义实施的行为对外具有法律效力。至于原告与第三人之间的权利义务可另行处理。 被告主张其于2017年5月底6月初撤场，不再销售案涉楼盘，之后由姜卫华接手，但并未提交与原告或第三人之间交接的书面材料。而姜卫华曾作为被告方人员在《“六福苑”项目销售代理合同》上签字，故在合同约定的销售期限届满之前姜卫华的行为应视为被告的行为。在合同履行期届满后，姜卫华从事的销售行为，是被告的行为还是姜卫华的个人行为，因姜卫华非本案当事人，未进行答辩，故本案中不予评判。 从原告主张的12份房款明细中，能够查明确实是被告方人员收取款项的有3份，即王晓燕收取的单楷10000元及杨宗师的233751元（其中包括被告的佣金16955元）、姜卫华收取的曲玲云的356058元。其余9份（刘如伟、原宗帅、杨玉霞、张宁、李艳英、张黎黎、马玉清、张华元、任冬令）原告不能提供收款人信息。《“六福苑”项目销售代理合同》第二条第5项约定，“（甲方）负责在现场收取或者邀请客户到银行缴纳认购金、房款，并开具收据”；庭审中第三人陈述，“实际中按合同来履行，不会背离合同，公司派会计张华涛及出纳员陈静来负责财务，卖楼是被告来卖，收款就由其公司来收取”；原告主张的12份房款，同一笔款项有两份不同印章的收据，分别加盖糖果社区销售中心印章和原告财务章，而糖果社区销售中心印章的来源各方也不能明确。同时，原告主张加盖财务章系为了购房客户办理按揭贷款，但曲玲云系全额交付的房款，无需办理贷款，故原告关于加盖财务章系为了办理贷款需要的说法无法得到印证，本院无法认定。据以上内容，在原告不能提供具体收款人的情况下，应认定加盖原告财务章的9份房款系由原告或第三人收取，故原告要求被告返还该9份房款，证据不足，本院不予支持。 本案争议的焦点是，对被告方人员收取的单楷、杨宗师、曲玲云的3份房款582854元（10000+216796+356058），原告方均开具了加盖原告财务章的收据，是否视为原告或第三人已经收到了房款，即被告是否负有返还的义务。 一、第三人出具的《声明》和《情况说明》，明确“销售代理期限自2016年10月1日至2017年5月底，威海常青地产顾问有限公司在代理销售期间的代理行为经本人授权，本人对其销售代理行为均予以认可，威海常青地产顾问有限公司不存在私收房款行为”。但庭审中第三人又作出不同的陈述，“不可能委托姜尚收款，也不可能委托王晓燕收款”、“姜卫华的收款行为其不知道，第三人是严格履行协议的，（款项）不能打到个人账户上”、“如果客户手中持有的收款收据上加盖了泰昌公司的财务章，就说明其收到了款项”，这些内容相互矛盾，且第三人的表述与庭审中查明的王晓燕收款的事实明显不符，故无法得出发生于2017年5月底前销售楼房而收取房款的行为均应视为原告行为的结论。 二、被告提交的三份《借款单》的记载内容，说明了被告存在收取房款的行为，且第三人亦是知道被告有收取房款的行为。 综合以上，有争议的三笔房款虽然收据上加盖了原告的财务章，但被告仍负有证明已将其工作人员收取的房款转付给原告或第三人的义务。 被告提交的三份《借款单》及转款记录，第三人予以承认，从借款单记载的内容以及第三人所述的借款单形成背景来看，与转款凭证能够互相呼应。虽然有争议的三笔款项582854元的收取时间与第三人的三笔借款950000元的转账时间不能完全对应，但第三人向被告的借款数额远多于被告收取房款的数额，故应认定被告已将其收取的房款582854元交付给了原告。原告虽对三份《借款单》的形成时间有异议，但未提交证据证实，本院不予采信。 综上所述，原告要求被告支付代收房款，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告威海泰昌房地产开发有限公司要求被告威海常青地产顾问有限公司支付代收房款2760234元的诉讼请求。 案件受理费28882元，由原告威海泰昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  张 帆 人民陪审员  宋永明 人民陪审员  张会莲 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  毕晓丽