北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8261号上诉人（原审原告）：闫伟平，男，1992年3月21日出生。委托诉讼代理人：詹振龙，北京隆勒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：刘铭，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。上诉人闫伟平因与被上诉人北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人闫伟平之委托诉讼代理人詹振龙，被上诉人绿城中交公司之委托诉讼代理人张立琼、刘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫伟平上诉请求：撤销原判，依法改判支持闫伟平的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.绿城中交公司并无证据证明闫伟平明知门头沟区永定镇MC00-0017-6020地块6020-1#住宅及居住公共服务设施楼17层XX号（以下简称XX号）房屋不具备合同约定的交付条件。闫伟平在收房时无法知晓正式电是否已经开通。《备忘录》的签署是针对绿城中交公司延期一个月交房的整体处理意见。仅仅依据一份绿城中交公司提供的格式《备忘录》就免除了其所有合同义务是显失公平的。2.闫伟平主张的建设竣工违约金有事实和合同依据。合同第九条、第十条、第十一条以及附件五第四条的相关约定，明确约定了构成违约的具体条件和罚则。绿城中交公司辩称，同意一审判决，不同意闫伟平的上诉请求。1.关于迟延交付相关情形，双方通过《备忘录》的形式已经达成一致，是双方真实意思表示，双方互不承担约定以外的责任。电力配套设施是房屋的一部分，对此不应有独立的赔偿要求。2.关于“四季花厅”没有在双方合同约定范围内，闫伟平要求我公司继续履行“四季花厅”的承诺没有合同依据和法律依据。闫伟平向一审法院起诉请求：1.判令绿城中交公司向闫伟平支付正式电延期开通违约金39541元（自2019年11月20日至2019年12月27日，按购房款金额每日万分之二计算）；2.判令绿城中交公司继续履行对于“四季花厅”的承诺；3.判令绿城中交公司向闫伟平支付建设竣工违约金14961元（自2020年8月28日至2020年9月11日，按购房款金额每日万分之二计算）；4.判令绿城中交公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月3日，绿城中交公司（出卖人）与闫伟平（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2055132），约定闫伟平购买绿城中交公司开发建设的XX号房屋，商品房所属项目核准名称为西山燕庐家园，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为80.08平方米，房屋总价款为5303908元。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2019年10月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋：1.在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明：1.小区内部不利因素6020地块：地：地面建筑物、构筑物：**住宅及居住公共服务设施楼与**住宅楼之间设有四季花厅及小型商服和其他商业服务用房；地面设施备：3#住宅及居住公共服务设施楼前设有服务四季花厅及地下生活馆的设备机组；其他：四季花厅沙盘模型为非交付标准。附件十二《补充协议》第五条约定：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用；2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。后，闫伟平交纳了购房款。2019年11月6日，绿城中交公司向闫伟平出具《北京西山燕庐项目入伙通知书》，通知闫伟平其所购买的XX号房屋已具备交付条件，于2019年11月19日前办理入伙手续。2019年11月18日，绿城中交公司（甲方、出卖人）与闫伟平（乙方、买受人）就XX号房屋正式办理交付手续并签署《备忘录》，约定：乙方与甲方签署了预售合同购买XX号房屋和6020地块1056车位，甲乙双方经协商一致，现就甲方向乙方延迟交付该房屋、该车位事宜达成如下备忘录：一、甲方作为负责任的房地产开发企业，同意一次性给予乙方33503元作为综合补偿款，乙方对此表示认可并接受；二、甲乙双方一致同意，甲方依据本备忘录支付上述综合补偿款后，乙方将不再就该房屋、该车位延期交付问题向甲方主张任何款项（包括但不限于违约金）或主张任何责任（包括但不限于主张解除预售合同、主张退房或要求甲方进行其他赔偿等），双方就该房屋、该车位延期交付问题争议即告一次性解决，就本备忘录所述问题双方均不再向对方主张其他权利或提出任何异议；三、甲乙双方确认，本备忘录项下的处理方式为最终决议，双方签订备忘录即告完结；五、本备忘录签署后，乙方同意在乙方后续应支付给甲方的款项中等额抵扣上述综合补助款，抵扣完后即视为甲方已经按照本备忘录完成补偿款支付，甲方无须再支付乙方任何款项。同日，双方签订《补充协议》，约定：经测绘机构实测后，房屋最终实测面积为80.94平方米，实测总房款为5343387元。该综合补偿款与应补交购房款均已结算完毕。另查，时任绿城中交公司营销总监程浩接受搜狐焦点专访谈及西山燕庐项目时表示：景观最大的亮点是做了全国首个四季花厅，五个面全部是透明的，玻璃顶可开启、闭合，内部恒湿、恒温、恒氧，种植热带、亚热带植物，还设计了休息娱乐的场景，业主未来可以享受四季如春的生活方式——外面白雪皑皑，里面还是春暖花开。再查，绿城中交公司就XX号房屋所在楼栋于2019年9月29日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6020-1#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2016规（门）建字0020号）批准的内容；于2019年11月12日取得《房屋面积测算技术报告书》；于2019年11月13日取得《工程竣工验收备案表》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》，载明6020地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网。法院向北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司调查，答复：2019年11月20日西山燕庐家园已经开始办理燃气开卡手续，开卡后即可等待通知办理燃气入户开通。由此说明2019年11月20日即具备了燃气开通条件，需要住户自行办理燃气开户手续，至于燃气是否实际开通，是燃气公司根据居民的开通申请，另行安排时间开通。经法院向国网北京门头沟供电公司调查，XX号房屋所在楼栋于2019年12月25日正式供电。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。关于绿城中交公司应否支付闫伟平延期正式供电违约金。法院认为，闫伟平作为买受人，明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件，仍在2019年11月18日同意接收房屋，且闫伟平并未提供有效证据证明绿城中交公司承诺在其收房后继续支付逾期交房违约金，现闫伟平在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。另，闫伟平在收房时与绿城中交公司签订的《备忘录》明确约定支付综合补偿款后，闫伟平将不再就该房屋延期交付问题向绿城中交公司主张任何款项或主张任何责任，双方就该房屋延期交付问题即告一次性解决，现绿城中交公司已按照《备忘录》的内容将综合补偿款向闫伟平实际履行完毕，闫伟平诉请绿城中交公司支付延期正式供电违约金并无依据，法院不予支持。对闫伟平主张《备忘录》所载条款为格式条款的意见，法院不予采信。关于“四季花厅”是否为预售合同约定的交付条件以及应否继续履行。闫伟平诉请绿城中交公司继续履行“四季花厅”相关承诺或约定，其实质是认为“四季花厅”属于房屋交付条件，继续履行系交付不符合约定的违约责任。闫伟平主张，附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》中多出提及“四季花厅”，且时任绿城中交公司营销总监程浩接受搜狐焦点专访也表示“四季花厅”是整个项目的最大亮点，闫伟平是考虑这些因素后最终决定购买XX号房屋。绿城中交公司认为，合同附件十一确实提到“四季花厅”，但附件十一并非交付标准，且附件十一已经载明“四季花厅沙盘模型为非交付标准”，二者均非合同约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，未载入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料，就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，“四季花厅”出现在案涉项目的宣传资料中，具体表述为“景观最大的亮点是做了全国首个四季花厅，五个面全部是透明的，玻璃顶可开启、闭合，内部恒湿、恒温、恒氧，种植热带、亚热带植物，还设计了休息娱乐的场景，业主未来可以享受四季如春的生活方式——外面白雪皑皑，里面还是春暖花开”，属描述性表述，并未就“四季花厅”的规格、材质等作出具体确定的说明，故不应以此为由将“四季花厅”等同于合同内容。预售合同附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》虽多次提及“四季花厅”，但从性质上看，附件十一并非预售合同约定交付条件的补充和细化，从内容上看，附件十一就6020地块的说明中亦明确“四季花厅沙盘模型为非交付标准”。综上，“四季花厅”并非合同约定的交付条件，闫伟平要求绿城中交公司继续履行对“四季花厅”承诺的主张，无合同和法律依据，法院不予支持。关于建设竣工违约金。闫伟平要求绿城中交公司支付建设竣工违约金的主张缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回闫伟平的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闫伟平提交照片复印件一张，照片内容：拍摄的《西山燕庐交付手续办理流程》，签到审核→房屋结算→产权代办→供暖费收取→物业费收取→物业办理→房屋查验→资料归档，该流程中未体现签署《备忘录》。证明目的：闫伟平在不知道房屋实际情况的前提下，先行被安排签署了《备忘录》，后对房屋进行查验。绿城中交公司认为该证据内容没有提到《备忘录》，不认可证明目的。二审中，绿城中交公司没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同及《备忘录》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。关于延期正式供电违约金，闫伟平作为买受人，明知XX号房屋不具备合同约定的交付条件，仍在2019年11月18日签署《备忘录》对逾期交房和车位违约金一次性解决，并同意接收房屋，闫伟平在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。对闫伟平主张《备忘录》所载条款为格式条款而无效的意见，本院不予采纳。关于闫伟平要求绿城中交公司支付建设竣工违约金的主张，双方签订的《预售合同》约定，出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，包含建设工程竣工验收合格证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理，即按照逾期交付责任处理。闫伟平单独就建设竣工违约金提出主张，一审法院不予支持正确，本院予以确认。闫伟平要求绿城中交公司继续履行对“四季花厅”承诺的主张，本案中“四季花厅”属描述性表述，并未就“四季花厅”的规格、材质等作出具体确定的说明，且附件十一就6020地块的说明中亦明确“四季花厅沙盘模型为非交付标准”。综上，“四季花厅”并非合同约定的交付条件，闫伟平要求绿城中交公司继续履行对“四季花厅”的承诺的请求，无合同和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，闫伟平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费581元，由闫伟平负担（已交纳394元，余款187元于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1163元，由闫伟平负担（已交纳788元，余款375元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  王爱红审 判 员  刘国俊二〇二〇年十二月二十八日法官助理  黄旭宁书 记 员  明 玥