江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9754号上诉人（原审被告）：江苏恩祥物业管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道水长街****。法定代表人：陆晓军，该公司经理。被上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司南京分公司，住所地南京市雨花台区雨花东路****。负责人：管洪奎，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘春阳，江苏斐多律师事务所律师。原审第三人：中节能环保（南京）有限公司，住所，住所地南京市江宁区秣陵街道清水亭西路**div>法定代表人：洪恒贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：倪明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣荣，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人江苏恩祥物业管理有限公司（以下简称恩祥公司）因与成都金房物业集团有限责任公司南京分公司（以下简称金房公司）及第三人中节能环保（南京）有限公司（以下简称中节能公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恩祥公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回金房公司的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由金房公司承担。事实与理由：一、本案案涉的中节能大厦A楼是由中国第四冶金建设有限责任公司（以下简称中四冶公司）和江苏恩祥咨询企业策划管理有限公司（以下简称恩祥咨询公司）共同开发，并在2014年4月3日由双方公司签订《合作协议》。之后，2014年4月4日中四冶公司和南京市江宁区秣陵街道办事处签订了《战略意向协议》，所以该项目实际共同开发方、业主方为中四冶公司、恩祥咨询公司，而不是中四冶公司的子公司中节能公司。一审法院认定金房公司的物业管理权“获得业主的让渡”是错误的。金房公司和中节能公司签订物业管理合同，中节能公司不是业主，根本无权让渡。一审判决事实不清。事实上，中节能大厦A楼项目是由中四冶公司和恩祥咨询公司共同开发的，双方与项目业主南京市江宁区秣陵街道办事处经多次沟通达成初步意向后，并在2014年4月3日由双方公司签订《合作协议》。2014年4月4日中四冶公司和南京市江宁区秣陵街道办事处签订了《战略意向协议》，随后大厦及土地需要进行挂牌出让。南京市江宁区秣陵街道办事处以租赁的形式将中节能大厦A楼交给中四冶公司、恩祥咨询公司先开发，实际开发者应该是中四冶公司、恩祥咨询公司，所以两者获得了业主南京市江宁区秣陵街道办事处的让渡，该两者具有了业主的权利。在前期开发过程中，中四冶公司没有投入资金，由恩祥咨询公司及其推荐、介绍的其它民间投资人、客户投入一亿多元资金。在项目符合约定的挂牌条件时，由于中四冶公司、恩祥咨询公司双方矛盾，致使项目陷入停顿，更使项目的民间投资人陷入困境，进而产生大量诉讼。在2014年4月3日由中四冶公司和恩祥咨询公司签订《合作协议》，关于两者如何行使权利在《合作协议》中己经约定的很清楚，该协议的条款中约定了由恩祥咨询公司全面负责物业管理。中节能公司作为中四冶公司的全资子公司，其行使的权利只能代表中四冶公司，并不能代表恩祥咨询公司，在中四冶公司和恩祥咨询公司签订《合作协议》存在的前提下也就无权与金房公司签订物业管理合同。因此金房公司请求权基础是错误的，其签订物业管理合同前应向中节能公司问清责、权、利，出现违约也应该向中节能公司追究合同责任，而不是向恩祥公司追究排除妨害的物权请求权。二、金房公司至少在2020年5月6日南京市中级人民法院做出裁定前，无权进行中节能大厦A楼物业管理，其物业管理合同是与中节能公司2019年6月4日所签订，中节能公司因无权利基础而无效后并不会因为《合作协议》的解除有效，应自始无效。一审己经认定《合作协议》第二条约定“中四冶公司委托恩祥咨询公司对案涉中节能大厦进行物业管理事宜。依据该份合作协议，恩祥公司取得了对案涉大厦的物业管理权”。这己经表明恩祥公司是依据《合作协议》的约定从恩祥咨询公司处取得物业管理权，至于中四冶公司、恩祥咨询公司原本就是共同开发方，而中节能公司是作为中四冶公司的子公司代表中四冶公司。《合作协议》只要存在一天，恩祥咨询公司就应有权管理。恩祥公司与恩祥咨询公司签订物业管理合同，正是依据《合作协议》的法律基础，而不能因为中节能公司与恩祥公司合同到期而否认了恩祥公司再从恩祥咨询公司获得物业管理权的正当性。一审法院认为“合作协议己于2020年5月6日解除，恩祥咨询公司无权继续依据该合作协议继续对案涉大厦进行物业管理，也即无权将物业管理权限通过合同形式委托给恩祥公司”。该判决表明，中四冶公司和恩祥咨询公司合作协议解除后，恩祥咨询公司无权进行物业管理，那么在合作协议没有解除前，恩祥咨询公司就是有物业管理权利的，并且可以委托恩祥公司进行管理，并与恩祥公司签订物业协议。一审判决既然肯定了恩祥咨询公司在2020年6月4日前对物业的管理权，那么2019年7月1日恩祥公司与恩祥咨询公司所签订的物业管理合同就是有效的。另一方面，一审法院又认定了金房公司与中节能公司于2019年6月4日所签物业管理合同有效，这就存在两个有效的合同。所以一审判决存在事实不清的错误。金房公司在2020年5月6日前无权进行物业管理，其物业管理合同在2019年6月4日所签订因无权利基础而无效后并不会因为《合作协议》的解除有效，应自始无效。如果金房公司想进行物业管理，应该于2020年6月4日后再重新与中四冶公司、中节能公司签订物业管理合同，然后以此物业管理合同为依据重新立案起诉，而不是直接引用原合同起诉。三、关于一审法院判定30万元的物业费事宜，一审法院没有查清事实，应予改判驳回诉请。恩祥公司在一审庭审中己经说明，没有收取2019年7月1日以后中商南京环保科技有限公司、江苏科建成套设备有限公司、恩祥咨询公司等三家公司物业费。因为这三家公司之前都是中四冶公司和恩祥咨询公司的合作单位，合作中间产生复杂纠纷，这些收据用于抵扣相关款项，而事实上并没有抵扣成功，收据的任意一方，以及中四冶公司、中节能公司都没有向恩祥公司支付过任何费用。一审法院仅凭收据就认定恩祥公司收到了物业费30万元显然事实不清。中节能公司、金房公司除了协议，还应该提交物业费付款方的支付凭证、汇款记录。即使中节能公司提交了付款凭证，也无法证明就是物业费付款方截至2025年的物业费，还应该向恩祥公司、物业费付款方核实。在没有物业费付款方的支付凭证、汇款记录及恩祥公司、物业费付款方没有确认的情况下就作出判决，势必会引起其他争议，造成讼累。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，严重损害了恩祥公司的合法权益。请求依法改判或发回重审，支持恩祥公司上诉请求。金房公司答辩称：一审判决认定事实基本清楚，证据确凿，程序合法、结果公正。请求驳回上诉，维持原判。中节能公司述称：对一审判决认定的事实和适用法律没有异议，一审判决并无不当。说明两点：1、恩祥公司和中节能公司之间订立的物业合同确实存在争议，且中节能公司在其他相关案件中对该物业服务合同的真实性是持有异议的。但双方于2019年6月30日物业服务合同到期的事实，是没有争议的。2、对于案涉的30万元物业费的事实，中节能公司对相关情况并不知晓，但尊重法院判决。金房公司向一审法院起诉请求：1、判令恩祥公司及所属人员立即撤出中节能大厦所有物业管理办公用房并与金房公司办理交接；2、判令恩祥公司立即将如下文件：中节能大厦停车位备案手续批文、地间、地间物业租赁协议及收费情况书面文件与金房公司交接判令恩祥公司对其侵权行为导致金房公司应收的（部分）物业管理费损失307200元承担赔偿责任，并赔偿应收费用的利息损失按照LPR计算（利息计算方式：以15.36万元为基数从2020年2月1日起算至本息付清之日止，以15.36万元为基数从2020年7月1日起算至本息付清之日止）；4、本案诉讼费、律师费2万元由恩祥公司承担。一审法院认定的事实：2019年6月4日，金房公司与第三人中节能公司签订《物业服务合同》一份，约定乙方（金房公司）承接甲方（中节能公司）整体承租的位于江宁区清水亭西路2号科创大厦A幢（即中节能大厦）的物业管理服务事宜，期限自2019年7月1日至2022年6月30日。物业费收取标准为4元/月/平方米，由乙方自行收取。合同签订后，金房公司进驻中节能大厦，并于2019年7月至11月期间，向该大厦业主发布通知，告知业主恩祥公司与中节能公司签订的物业管理服务合同已于2019年7月1日到期，业主应暂停向恩祥公司缴纳物业费、停车费，并于2019年8月12日通知恩祥公司要求其员工于2019年8月15日前清空办公用房。中节能公司亦在此期间多次书面函告恩祥公司要求其撤出案涉大厦，不得干扰新物业公司的物业管理活动。截止至庭审当日，恩祥公司仍未撤出中节能大厦，其相关工作人员仍在控制使用物业办公用房，并向部分业主收取物业费。另查明，案涉大厦系中四冶公司向江宁区秣陵街道办事处承租，2014年4月3日中四冶公司与恩祥咨询公司签订《合作协议》，该协议第二条约定中四冶公司委托恩祥咨询公司对案涉中节能大厦进行物业管理等事宜。依据该份合作协议，恩祥公司取得对案涉大厦的物业管理权，双方物业管理合同于2019年6月30日到期，2019年6月3日中节能公司向恩祥公司出具《合同期满终止续约通知书》，告知恩祥公司于6月28日办理物业管理交接。2019年6月19日中节能公司的母公司中四冶公司向中节能公司出具授权委托书，委托中节能公司对案涉中节能大厦进行物业招聘、签订物业服务合同等事宜。2019年7月1日恩祥咨询公司与恩祥公司续签物业管理委托合同，约定由恩祥公司继续对案涉中节能大厦进行物业管理服务。一审法院于2020年1月10日对中四冶公司诉恩祥咨询公司委托合同纠纷一案作出(2019)苏0191民初850号民事判决，判令解除中四冶公司与恩祥咨询公司签订的《合作协议》，该判决于2020年5月6日生效。一审审理中，恩祥公司陈述，虽然中四冶公司与恩祥咨询公司的合作协议已解除，但恩祥咨询公司在合同解除前仍然能够依据合作协议享有物业管理权，故其有权于2019年7月1日续签物业管理合同，继续委托恩祥公司对案涉大厦进行物业管理服务。金房公司提交中商南京环保科技有限公司、江苏科建成套设备有限公司及恩祥咨询公司与恩祥公司签订的协议及付款凭证，以证明恩祥公司已向大厦租户收取2019年7月1日至2020年6月30日的物业费。并陈述案涉大厦地下车库存在对外租赁的情况，系恩祥公司出租给用户并收取费用。恩祥公司则陈述其并未收取上述三家租户的物业费，但并未对收费协议及付款凭证作出明确的解释说明，同时陈述其并未将车库用房对外出租，亦没有停车位备案手续批文及地库用房物业租赁协议。以上事实有《物业服务合同》、《合同期满终止续约通知书》、《合作协议》、(2019)苏0191民初850号民事判决书、通知、协议、收款凭证及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。物业公司享有的物业管理权来源于业主的权利让渡，其具有物权性质。权利人对物业的合法管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉。案涉大厦的承租人中四冶公司委托其子公司中节能公司处理案涉大厦的物业选聘、物业管理等事宜，中节能公司与金房公司签订物业服务合同，金房公司依法取得对案涉大厦的物业管理权。恩祥公司辩称其依据合作协议取得物业管理权，但合作协议已于2020年5月6日解除，恩祥咨询公司无权继续依据该合作协议继续对案涉大厦进行物业管理，也即无权将物业管理权限通过合同形式委托给恩祥公司。同时，案涉大厦承租人中四冶公司已于2019年6月19日将案涉大厦的物业选聘事宜授权于中节能公司，恩祥咨询公司无权代表中节能公司于2019年7月1日对外续签物业服务合同，其无权代理行为亦受到中节能公司的拒绝追认，不应产生效力。故对恩祥公司的辩称意见，一审法院不予采纳。现恩祥公司未将案涉大厦内办公用房交接给金房公司，影响金房公司正常进行物业管理活动，金房公司有权要求恩祥公司停止侵权，故金房公司要求恩祥公司及所属人员立即撤出中节能大厦所有物业管理办公用房并与金房公司办理交接手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于金房公司要求恩祥公司交付中节能大厦停车位备案手续批文、地库、地库用房物业租赁协议及收费情况书面文件房公司并无证据证明恩祥公司取得了停车位备案手续批文，也无证据证明恩祥公司将案涉大厦地库出租给他人并实际收取了费用，恩祥公司亦陈述因案涉房屋及地库建房不能报批所以没有相关批文，也并未对外出租地库用房，故对此诉讼请求，一审法院不予支持。对于金房公司主张的损失金额，金房公司提交的付款凭证能够证明恩祥公司已收取案涉大厦内三家租户自2019年7月1日至2020年6月30日的物业费合计307200元，收取的该笔金额系恩祥公司不当得利，亦为恩祥公司侵权行为导致金房公司产生的损失，恩祥公司应予赔偿，对于金房公司主张的利息，一审法院依法调整为自起诉之日起计算至实际支付之日止。对于金房公司主张的律师费20000元，因其未提供合同及票据证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江苏恩祥物业管理有限公司及物业工作人员于判决生效之日起十日内撤离南京市江宁区清水亭西路2号科创大厦A幢，将办公用房交还给成都金房物业集团有限责任公司南京分公司；二、江苏恩祥物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付成都金房物业集团有限责任公司南京分公司307200元，并支付利息（以307200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年5月12日起至实际履行之日止）；三、驳回成都金房物业集团有限责任公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为3104元，由江苏恩祥物业管理有限公司负担。本院审理期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。另，金房公司认为一审遗漏其2019年7月1日通知恩祥公司撤出并交接的事实。二审中，金房公司提交证据如下：1、恩祥公司收取业主物业费307200元的票据；2、江苏科建成套设备有限公司、恩祥咨询公司、中商南京环保科技有限公司三家公司向恩祥公司缴费以后向中节能公司邮寄缴费凭证、协议的邮件封面。上述证据加盖了中节能公司的公章，证明恩祥公司实际收取上述三家公司的物业费用。3、南京格兰瑞建筑科技有限公司2019年9月9日给中节能公司和恩祥公司的函件，证明恩祥公司一直在收取物业费。4、2019年7月1日中节能公司向恩祥公司发出的通知一份，证明中节能公司早在2019年7月1日已经通知恩祥公司搬出案涉大厦并交接房屋。恩祥公司质证意见如下：1、对三家公司邮寄给中节能公司的材料没有异议，协议上的公章是真实的，但协议内容不是真实的；307200元款项确实进过恩祥公司的账户，但该费用并不是物业费，之所以邮寄的原因是不让金房公司收取物业费，而不是实际上向恩祥公司缴纳了物业费，该三家公司是协议公司，有其他经济往来。2、对南京格兰瑞建筑科技有限公司函件的真实性不认可，该证据与本案没有关联性。3、对通知的真实性不认可，恩祥公司未收到该通知。中节能公司质证意见如下：1、对收到上述三份邮件的事实及邮件内容无异议，但对邮件中协议和缴费情况不清楚。2、对南京格兰瑞建筑科技有限公司函件不认可。3、对通知的真实性无异议。2020年12月5日，恩祥公司向本院提交对恩祥咨询公司等三家公司物业管理费用的书面说明，载明其在一审中已经说明没有收到三家公司截止到2025年12月的物业管理费，更没有向三家公司开出过发票、收据等收款凭证。上述三家公司与中节能公司在合作中产生纠纷，并多次诉讼，且恩祥咨询公司、中商南京环保科技有限公司在同一楼层办公，金房公司对上述情况完全知情。金房公司提出的三家公司物业管理费诉求与本案排除妨害诉求没有任何联系。金房公司在取得合法的物业管理权后完全可以向应缴纳的业主方、使用方合理、合法的收取物业管理费用。如出现争议，也是恩祥公司与恩祥公司收取物业管理费用的业主方、使用方发生的争议，与金房公司没有关联。本案审理中，恩祥公司和中节能公司对金房公司主张的307200元物业费的计算期间和标准无异议。中节能公司与恩祥公司认可2014年的物业服务合同由其双方签订，但该合同没有实际履行，双方另有一份合同，价格与收费标准和该合同不同，但两份合同履行期限相同。本院另查明，中四冶公司与恩祥咨询公司签订的《合作协议》约定：“甲方对所委托的事项，乙方应事先征得甲方同意后方可实施”。本院认为，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。承担民事责任的方式主要有：停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等等。本案中，中节能公司与恩祥公司之间的物业管理合同关系于2019年6月30日终止，中节能公司在期满前已通知恩祥公司期满不再续约，并告知恩祥公司办理物业管理交接，故恩祥公司在合同期满后应及时办理相关的交接手续，并撤出案涉大厦。而恩祥公司以恩祥咨询公司基于《合作协议》取得物业管理权，在《合作协议》解除前，恩祥咨询公司有权续签物业管理合同，继续委托恩祥公司进行案涉大厦物业管理为由滞留案涉大厦，并控制使用相关物业办公用房。对于恩祥公司的上述理由，本院认为，《合作协议》虽约定中四冶公司委托恩祥咨询公司进行物业管理，但该协议也同时约定了对于中四冶公司所委托的事项，恩祥咨询公司应事先征得中四冶公司同意后方可实施。恩祥咨询公司2019年7月1日以其名义与恩祥公司就案涉大厦签订物业管理委托合同，既未经中四冶公司同意，亦未经中四冶公司授权招聘、签订物业管理合同的中节能公司同意。故恩祥公司并不因其与恩祥咨询公司签订的物业管理委托合同而取得案涉大厦的物业管理权。恩祥公司在物业管理合同2019年6月30日期满后，既未办理相关物业交接手续，又未撤出案涉大厦，且向部分租户收取2019年7月1日后的物业费，其行为没有合同依据，亦违反物业管理的相关法律规定，并对金房公司正常的物业管理工作造成妨碍，金房公司要求恩祥公司撤出案涉大厦，办理相关交接手续，有相应的依据。故对恩祥公司主张恩祥咨询公司与其签订物业管理委托合同有法律基础，恩祥公司从恩祥咨询公司获得物业管理权具有正当性的上诉理由，本院不予采纳。金房公司依据其与中节能公司签订的物业服务合同，在对案涉大厦履行物业服务义务的同时，有权收取相应的物业管理费。而恩祥公司在2019年7月1日后对案涉大厦不享有物业管理权，其无权收取此日后的物业管理费。根据金房公司提供的相关证据，恩祥公司收取了中商南京环保科技有限公司、江苏科建成套设备有限公司及恩祥咨询公司2019年7月1日至2020年6月30日的物业费，恩祥公司对金房公司主张的物业费计算期间和标准无异议，亦认可307200元款项确实进过恩祥公司的账户，恩祥公司虽称协议内容不真实，该费用不是物业费，三家公司有其他经济往来，但恩祥公司未提供充分的证据证明其主张成立，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。恩祥公司在无合同依据的情况下向租户收取物业管理费，其行为侵害了金房公司的权利，给金房公司造成应收物业管理费损失，金房公司要求恩祥公司赔偿，不违反法律规定。综上所述，恩祥公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6208元，由恩祥公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二〇年十二月二十二日书记员  张 毅