北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8774号上诉人（原审原告）：康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：赵秋云，执行董事。委托诉讼代理人：姜义民，北京大田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新能（北京）国际房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：李和平，执行董事。委托诉讼代理人：马燕，女，1979年10月6日出生，回族，该公司营销总监，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘志伟，男，1982年6月13日出生，满族，该司营销经理，住北京市朝阳区。原审第三人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街****。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：何雅丹，女，1985年10月2日出生，汉族，该公司北京分行员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李乐，女，1983年10月29日出生，汉族，该公司北京分行员工，住北京市丰台区。上诉人康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司（以下简称康葆公司）因与被上诉人新能（北京）国际房地产开发有限公司（以下简称新能公司）、原审第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2020)京0107民初7696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司上诉请求：1．请求撤销一审判决；2．请求判令被上诉人支付上诉人自2019年3月19日起至2020年6月15日止时所损失的经济利益149257元。3．请求判令被上诉人支付上诉人自2020年6月16日起至付清所损失的经济利益止的迟延履行的债务利息（利息按月利率2%自房屋解押时计算至债务履行完毕之日止）；4．请求判令被上诉人承担本案的一审和二审的诉讼费用。5．请求判令被上诉人承担上诉人的一审和二审的律师费。事实和理由：1．上诉人与被上诉人于2019年3月6日签署了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”），上诉人于2019年3月19日向被告付清的全部购房款。其中证据1证明两点：第一，总房款是2513803元，不是合同中标明的2346463元。这是被上诉人将总房款中一部分拆分出来以装修费的名义进行了收款，被上诉人处于逃避什么样的责任和监管，上诉人不进行主观推断。第二，总房款付清时间是2019年3月19日。2．上诉人自2019年4月起，多次与房屋销售人员郭某、物业和银行等相关单位沟通解抵押事宜，三方一直进行相互推诿并承诺近期就可以进行解抵押，但是一直到一审立案之时仍没有得到解决，直到被上诉人接到被诉材料后才启动了解抵押工作。3．一审依据合同中第十七条约定的720日条款，认定被上诉人未违反合同约定，是错误认定。首先，关于720日办理房产证约定条款不能适用本案的违约事由。第一，本合同是格式合同，是被上诉人在取得商品房销售时就开始适用的政府强制性格式条款，也就是考虑到商品房销售时手续文件与办理整个地块的“不动产登记证明”是需要比较繁琐和复杂的手续及证明文件的，这样才有了这个办证720日的规定。第二，720日同时还要考虑集体办理具体房屋产权证的收集材料、准备材料等具体房主的原因，才给出了一个比较宽松的时间约定，因为只有先办理了整个地块的“不动产登记证明”后才能着手办理具体房屋产权证的工作。第三，720日的约定不等于在任何情况下都适用。其次，自2019年3月19日起，上诉人已经完全履行合同义务，被上诉人此时已经取得了整个地块的“不动产登记证明”，上诉人之所以不能办理房产证只有一个原因：就是被上诉人没有进行及时解抵押。依据《合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在上诉人已经完全履行了合同义务后，被上诉人也应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯在合理的时间内履行解抵押。而事实上被上诉人完全没有遵循诚实信用原则进行履行合同，反而一而再、再而三地以各种借口推脱，致使只有上诉人提起了诉讼，被上诉人才被迫启动了解抵押工作。如果被上诉人真的认为自己没有错，被上诉人完全不用在2020年6月15日启动解抵押工作，应该等到2021年3月再去启动解抵押工作。这是否可以用没有诚信来概括被上诉人，上诉人在此不做任何主观推断。第三，合同中对抵押进行了多次并不厌其烦地约定和标明，但是对解抵押却没有任何约定。诚如判决中提到：合同中确实对抵押进行了多次约定，但是却没有任何条款对解抵押进行约定，同时销售人员也没有任何明示或书面文件通知上诉人：此房有抵押，我们的解抵押非常慢，要等满720日才能进行解抵押；或者是类似意思的表达。被上诉人是否本着公平原则尊重了客户呢，这难道是被上诉人的一贯作风吗，上诉人也无法知晓。如果被上诉人有这些关于720日解抵押的规定说明或者明示，上诉人就不会考虑购买此套房了。所以，一审判决中直接引用合同中第十七条的720日条款约定，来直接适用被上诉人没有违反解抵押的义务，是在偷换概念并错误地适用了。4．一审判决中认定被上诉人没有及时解抵押未对上诉人造成不利影响，是错误认定。首先，在上诉人于2018年11月交了购买此套房定金后，被上诉人不顾上诉人的利益，仍然于2018年12月将包含此套房的多套房进行了抵押。这是出于什么目的呢，就是要盘活企业的资产获得更大的利益回报。接下来转化一下角色，上诉人也是一个企业，在类似地段如果租一个相差不大的办公室，租金大约是6-8万左右。那上诉人有必要将一个250多万的资产不进行盘活吗，显然是绝大多数企业都会将这样的资产进行盘活使用。上诉人失去一年多的盘活机会，失去获得合理利益回报的机会，这是谁造成的？这恰恰是由于被上诉人没有及时进行解抵押造成的，这难到还不是不利影响吗？其次，一审对办公楼房的使用进行了限制性理解和解释。一审认为交付房屋能在房间里办公就是对房屋的全部使用了，对于一个企业的商业房产，这远远不是使用的全部内容。企业对于一个资产的使用还要包括利用现有资产如何实现保值增值，如何进行更有利的扩大再生产，这才是社会经济增长的源泉啊。如果被上诉人及时进行了解抵押，上诉人及时地进行了办理房产证，上诉人就可以利用房屋抵押进行经营资金的贷款获得，就可以招聘更多的员工，养活更多的家庭，为社会作出更多的企业贡献。这难道还不是不利影响吗。第三，如果被上诉人及时进行了解抵押，上诉人就可以在这一年的时间里选择最有利的时间进行房产交易。这也是对上诉人的不利影响啊。综上所述，在上诉人完全履行了本合同义务后，被上诉人应当本着诚实信用的原则对本合同的房产及时进行解抵押，正是由于被上诉人没有及时地解抵押，对上诉人造成了损害，应当承担损害赔偿后果。被上诉人辩称，同意一审判决。原审第三人辩称，该案与己方无关。康葆公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令新能公司支付康葆公司自付清房屋全款之日起至2020年4月16日止所损失的经济利益，以商品房的购买价人民币2513803元为基数，按照2019年银行同期贷款年利率4．75%计算；2．判令新能公司支付康葆公司自2020年4月16日起至该房屋解押之日止所损失的经济利益，以商品房购买价人民币2513803元为基数，按照2019年银行同期贷款年利率4．75%计算；3．判令新能公司支付康葆公司自该房屋解押时至付清所损失的经济利益止的延迟履行的债务利息，按照月利息2%自房屋解押时计算至债务履行完毕之日止；4．判令本案诉讼费由新能公司承担；5．判令本案律师费由新能公司承担。事实与理由：康葆公司与新能公司于2019年3月6日签署了《北京市商品房现房买卖合同》(以下简称《商品房买卖合同》)，双方在商品房合同第三章第八条第二项中约定，买受人（康葆公司）采用一次性向出卖人（新能公司）付清全款，康葆公司于2019年3月19日向新能公司付清的全部的购房款，由于该商品房在新能公司出卖时已于2018年12月13日抵押予第三人民生银行，康葆公司在付清全部购房款之后，新能公司并没有与第三人办理解除抵押权的手续，康葆公司付清购房款之后多次与新能公司联系关于房屋解押事宜，可是新能公司多次不予办理，告知康葆公司联系民生银行办理，可是民生银行也不予办理，致使康葆公司在起诉时该房屋都没有解除抵押，并且康葆公司没有取得该房屋的不动产权证书，新能公司的行为已经构成违约，致使康葆公司不能对该房屋进行合法的经济活动，至起诉时已经损害了康葆公司的经济利益人民币158562元整（计算依据见附件）。鉴于新能公司不与第三人配合办理房屋解押事宜且不赔偿康葆公司经济损失，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。新能公司答辩称，不同意康葆公司的诉讼请求。1．2019年3月6日，康葆公司与新能公司签署了《商品房买卖合同》，新能公司将紫玉时代中心（紫御长安）某号房屋出售给康葆公司；《商品房买卖合同》第四条披露了该房屋的抵押情况，抵押权人同意该房屋现房销售。2．《商品房买卖合同》第十七条约定，因新能公司的原因，康葆公司未能在该房屋交付之日起720日内取得该房屋的不动产权证书的，如果康葆公司不解除《商品房买卖合同》，公司应当取得该房屋的不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得该房屋的不动产权证书之日止，新能公司按日计算向康葆公司支付全部已付款万分之二的违约金。3．该房屋的交付时间为2019年3月20日。4．该房屋已在2020年6月15日完成解押。康葆公司和新能公司签署购房合同时，已经写明该房屋已经抵押，合同中约定办理房产证的时间是720天，但没有对具体时间进行明确，房屋办理产权证必须要解除抵押手续，新能公司在2020年6月15日已经解除抵押，但还未达到合同约定的720天，故新能公司没有违反合同约定。第三人民生银行答辩称，根据民生银行和新能公司签署的抵押合同约定，在贷款全部还清之日民生银行办理解除抵押手续，这里抵押物对应的是主债权，后民生银行和所有担保人协商后，在2020年6月15日，民生银行和新能公司签署了借款补充合同，根据该合同，民生银行已经向建委申请办理了解押手续。民生银行和本案无直接关系。民生银行认为，办理房产证和解除抵押没有必然联系，只是其中的条件之一而不是全部。事实上新能公司一直在积极推动解除抵押手续的办理，但解除抵押手续是有既定流程的，涉及全部债权人的利益，关于康葆公司和新能公司合同中720日内办理房产证的约定，是行业惯例，民生银行对此予以认可。一审法院经审理认定事实如下：2019年3月6日，新能公司作为出卖人与康葆公司作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定新能公司将项目名称为紫玉国际、坐落于石景山区鲁谷路**院**楼**某号房屋出售于康葆公司，合同载明：“……第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为已抵押，抵押人：新能公司，抵押权人：民生银行；第七条计价方式和价款该商品房总价款2346468元；第十七条不动产登记（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……。买受人不解除合同的，自买受人应当取得该商品房的不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得该商品房的不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款项万分之二的违约金。……附件三该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定新能公司开发建设的位于北京市石景山区鲁谷路136号院1号楼已抵押给我行……我行同意该抵押范围内房屋现房销售。……附件十三补充协议第六条1．双方确认，买卖双方的权利义务，均以《北京市商品房现房买卖合同》及其附件、其他相关协议的书面约定为准。2．出卖人向买受人所作的确认、说明和允诺，均需由出卖人的法定代表人或委托代理人签字、盖章方能生效。在买受人购房过程中，房屋销售人员或相关人员的任何允诺或保证均不构成合同的一部分，不属于出卖人的义务，而无论买受人是否以录音或录像等方式进行了记录，均无权据此向出卖人提出要求。”上述合同文本、附件三、附件十三均由康葆公司加盖合同专用章或公章。2019年3月19日，康葆公司向新能公司付清房屋价款，新能公司为康葆公司开具了购房发票。2019年3月20日，双方就某号房间进行了房屋交接。康葆公司主张，2019年4月起，多次通过电话及微信联系涉案房屋销售人员郭某询问何时能办理房屋产权证书，郭某2019年4月29日承诺在办理解除抵押手续，但直至2020年4月16日，经康葆公司查询得知涉案房屋仍未解除抵押登记。一审法院经询问，康葆公司主张其在签订《北京市商品房现房买卖合同》及相关附件时，新能公司并未告知其涉案房屋上设有抵押，而作为购房人，康葆公司不可能认清合同中的全部条款，新能公司的销售人员仅是解释了整个楼盘的情况，并未对合同第十七条进行具体的解释说明，第十七条属于格式条款，新能公司故意诱导康葆公司在错误的判断下购买了涉案房屋。对此新能公司称，房屋设有抵押登记是重要信息，其并未就此对康葆公司隐瞒，康葆公司对此是知晓的，新能公司从未就何时办理解除抵押登记时间对康葆公司作出过任何承诺，郭某作为销售人员，根据《北京市商品房现房买卖合同》附件十三，补充协议第六条的约定，其承诺不具备法律效力。2020年6月15日，新能公司与民生银行签订《主债权及不动产抵押合同变更协议》并据此向不动产登记部门申请了抵押变更，根据民生银行提交的《抵押物清单》，涉案房屋已从《抵押物清单》中移除。一审另查，康葆公司购置涉案房屋的用途是自用于商业办公。上述事实，有康葆公司提交的《北京市商品房现房买卖合同》、购房款发票、不动产登记查询单，被告新能公司提交的房屋交接单，第三人民生银行提交的《主债权及不动产抵押合同变更协议》、不动产登记受理凭证和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为：康葆公司与新能公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关附件中，多次就涉案房屋的基本情况、抵押情况，以及办理不动产转移登记的方式及期限进行了约定，康葆公司在合同及相关附件中均对上述内容予以盖章确认，现其主张新能公司在销售房屋时未告知其涉案房屋上设有抵押，亦未认清相关不动产转移登记条款，但康葆公司就此并未提交有效证据证明其主张，而相关不动产转移登记条款亦未免除新能公司的责任或排除康葆公司的主要权利，且康葆公司作为从事经营性活动的商事主体，在签订房屋买卖合同时应当就合同条款尽到必要的审慎了解及注意义务，在康葆公司已对合同予以确认的情况下，对其该项诉讼主张一审法院不予采信。故此双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关附件系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应严格按照合同约定履行合同义务。现康葆公司要求新能公司支付因涉案房屋未解除抵押登记造成的相关损失，但商品房买卖合同中并未就解除房屋抵押登记的时间及期限作出约定，而根据合同附件相关约定，房屋销售人员郭某的答复亦不具备合同效力。诚然，解除房屋抵押登记系办理不动产转移登记手续的必要前提，但合同约定的办理不动产转移登记的期限亦未届满，故新能公司并未违反合同约定。且康葆公司购买涉案房屋之主要目的系商业办公，新能公司已将涉案房屋交付于康葆公司，在此情况下并未对康葆公司的办公活动造成不利影响，故此康葆公司向新能公司主张未办理解除抵押登记的资金占用损失及律师费，无事实和法律依据，对于康葆公司的诉讼请求，一审法院不予支持。一审判决：驳回原告康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，康葆公司作为从事经营性活动的商事主体，在与新能公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关附件中，多次就涉案房屋的基本情况、抵押情况及办理不动产转移登记的方式及期限进行了约定，康葆公司在合同及相关附件中对上述内容予以盖章确认，且包括720日办理房产证的约定条款在内的相关不动产转移登记条款并未免除新能公司的责任或排除康葆公司的主要权利。此外，康葆公司与房屋销售人员等的沟通未改变合同约定，根据合同附件相关约定，房屋销售人员的答复亦不具备合同效力。故，《北京市商品房现房买卖合同》及相关附件系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应严格按照合同约定履行合同义务。现上述合同约定的办理不动产转移登记的期限未届满，新能公司未违反合同约定，一审法院判决驳回康葆公司的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。新能公司何时解抵押不影响合同目的的实现。对康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3285元，由康葆（北京）国际商务信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二〇年十二月十四日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩