浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3940号 上诉人（原审被告）：金华市圣川商贸有限公司，住所地：金华市婺城区新狮街道丹光东路**。 法定代表人：余乐，总经理。 委托诉讼代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军伟，浙江金果律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金华市银厦房地产有限公司，住，住所地：金华市婺城区中山路**海洋大厦**/div> 法定代表人：周志能，执行董事 委托诉讼代理人：蔡邦龙，浙江容海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅延晖，浙江容海律师事务所律师。 上诉人金华市圣川商贸有限公司（以下简称圣川公司）因与被上诉人金华市银厦房地产有限公司（以下简称银厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 圣川公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回银厦公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、一审未认真查明案件事实真相。仅凭租赁合同约定草率作出判决，判决结果未尊重事实，对圣川公司不公平。2、案涉房屋严重漏水系事实，该漏水行为已经严重到圣川公司租房用途不能实现（合同目的不能实现），且造成了圣川公司存放物品的严重损失。3、一审根本没有查明严重漏水的真实原因。漏水的责任承担方应为银厦公司。一审认定漏水责任在圣川公司与事实严重不符。4、一审中，银厦公司也确认双方的租赁合同己经解除并主张了解除租赁合同的违约责任。圣川公司一审也主张租赁合同己经解除。对解除的事实，双方并无争议，一审判决与双方主张不符。双方争议主要集中在漏水的责任方是谁？解除租赁合同的时间？违约责任方是谁？上述问题一审均未查明。综上，请求支持圣川公司的上诉请求。庭审中，圣川公司补充意见：在微法院上显示的审判人员是项璐法官，但是判决书落款和开庭是罗华法官，一审也未告知圣川公司变更法官。开完庭后判决书又是项璐法官发到微法院上的。本案程序有瑕疵。书面判决书没有收到过。 银厦公司辩称，对于圣川公司的补充意见，传票显示的是罗华，开庭的也是罗华，判决书落款是罗华，一审程序上没有问题。针对上诉状的意见，1、银厦公司交付圣川公司的房屋符合双方签订的租赁合同约定。2018年5月12日银厦公司将房屋出租给圣川公司，约定租期三年。2018年5月13日银厦公司将01、04号两间房屋交给圣川公司使用，圣川公司在一审庭审中自认接受房屋后，在该房屋内进行经营达1年左右时间，因此，不存在交付时房屋无法使用的情况。2、圣川公司提出承租的01号房屋出现有漏水，这是其在租赁期间使用不当造成的，圣川公司应当依据合同第七条第三款的约定对房屋进行维修，圣川公司更没有证据证明该房屋漏水问题是银厦公司的房屋质量引起的。3、圣川公司承租的两间房屋一直在占有、使用、收益。一审过程中，圣川公司自认现在01号房屋里面其存放物品，04号房屋其已转租给案外人使用并已收取房租至今。可见圣川公司一直在履行占有、使用、收益该出租房屋的权利，却不履行合同约定支付租金的义务。4、圣川公司违背事实，颠倒黑白。银厦公司从来没有确认租赁合同解除，只是在该房屋的第二个租赁年内，圣川公司没有支付租金，银厦公司向圣川公司催收租金并提出解除合同、支付违约金等要求，但圣川公司置之不理，在该房屋的第三个租赁年，仍将04号房屋转租给案外人，01号房屋占有使用，所以该租赁合同至今没有解除。综上，请求驳回圣川公司的上诉请求，维持原判。 银厦公司向一审法院起诉请求：1.判令圣川公司支付银厦公司2019年5月13日至2021年5月12日期间的租金和物业管理费85996元，并支付违约金24221.42元；2.本案诉讼费用由圣川公司承担。 一审认定的事实：2018年5月12日，银厦公司作为出租方，圣川公司作为承租方，双方签订一份《翠竹庭院房屋租赁合同》。合同约定内容有：租赁物为坐落于金华市××街××冰壶路翠竹庭院68号楼01、04号房屋，建筑面积255.94平方米。圣川公司承租上述房屋用于办公仓储等合法用途。未经银厦公司书面同意，圣川公司禁止转租，因圣川公司擅自转租造成的损失由圣川公司承担。租赁期限自2018年5月13日起至2020年5月12日止。租金为38084元／年（按12.4元／㎡每月计算），物业费为4914元／年（按1.6元／㎡每月计算，物管公司调整收费标准的，按调整后的标准执行）。租金及物管费一年一付，先付后用，由圣川公司于每年4月30日前，以银行转账方式将租金支付至银厦公司账户。合同签订之日起三日内圣川公司向银厦公司支付履约保证金5000元。银厦公司须保证该房屋及其附属设施符合设计标准，因房屋主体结构建筑质量引起的问题，由银厦公司负责及时维修并承担费用。室内水、电及门窗的维修由圣川公司承担，费用由圣川公司承担。租赁期间，圣川公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，承担除房屋主体结构质量引起的问题以外的其他维修义务，因圣川公司装修或使用中致使该房屋及其附属设施损坏，圣川公司应负责维修。银厦公司不按合同约定提供该房屋供圣川公司使用，逾期每日按当年租金0.5‰向圣川公司支付违约金。圣川公司逾期支付租金每逾期一日圣川公司按当年年租金的0.5‰向银厦公司支付违约金。合同签订后，圣川公司按约支付第一年租金及物业费，并使用案涉两间房屋。2019年4、5月份左右，01号房间发生漏水。2019年5月，圣川公司将04号房间转租给案外人。圣川公司已收取案外人支付的04号房间2019年12月31日前的租金及物业费。圣川公司以01号房间漏水不能使用，其已撤离房屋，双方租赁合同已解除为由，拒绝交纳第二年度的租金。 一审法院认为，双方签订的《翠竹庭院房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。圣川公司未按约交纳第二年度的租金理由是01号房间发生漏水，其已实际搬离该房，解除了租赁合同。根据《翠竹庭院房屋租赁合同》约定，除房屋主体结构建筑质量引起的问题外，其他原因产生的水电门窗问题由圣川公司负责维修。圣川公司在本案中并无证据证明房屋漏水的维修义务在银厦公司，房屋漏水不能作为圣川公司拒交租金及物业费的理由。圣川公司又辩称已与银厦公司协议解除了01号房间的租赁，但租赁房屋内至今留有圣川公司物品，且04号房间转租后的租金亦由圣川公司收取，对圣川公司解除协议的抗辩意见不予采信，双方的租赁合同仍旧有效。圣川公司未按期支付第二、第三年度租金及物业费，应承担违约责任。银厦公司主张的租金、物业费符合合同约定，可予支持。逾期支付违约金应按合同约定标准据实予以计算。案涉租赁合同并未解除，银厦公司主张提前解除合同违约金没有依据，不予支持。综上所述，银厦公司诉讼请求合法有据部分，予以支持；于法无据部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金华市圣川商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付金华市银厦房地产有限公司租金76168元、物业管理费9828元、逾期支付租金违约金7692.97元（违约金已计算至2020年5月19日，此后违约金以76168元为基数，按日0.5‰计算至实际履行之日止）。二、驳回金华市银厦房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1252元（已减半收取），由金华市银厦房地产有限公司负担181元、金华市圣川商贸有限公司负担1071元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，根据查明的事实，2018年5月12日，双方签订《翠竹庭院房屋租赁合同》，圣川公司承租案涉01号和04号房屋，约定租期为2018年5月13日至2021年5月12日，圣川公司支付了第一年的租金和物业费后，至今未向银厦公司支付约定的第二年和第三年的租金和物业费，因此，一审认定圣川公司向银厦公司支付上述两年的租金及物业费，有事实和法律依据。 关于圣川公司所提双方已经协商解除案涉房屋租赁合同的问题。经查，圣川公司与案外人签订了04号房屋的转租协议，并收取了2019年12月31日之前的转租费用，且其自认01号房屋内仍留有公司物品，亦未将房屋卷闸门的电动开关交还给银厦公司，同时，圣川公司主张2019年5月其与银厦公司副总口头协商解除合同无证据证实。因此，圣川公司主张合同已协商解除，与查明的事实不符，本院不予支持。 关于圣川公司所提银厦公司以律师函方式已解除合同的问题。案涉律师函载明“贵司的行为违反双方约定的合同义务，故请贵司在务必在接到本律师函5日内向我司支付租金及物业管理费42998元。若逾期再不支付，我司根据合同第八条第二款之规定解除双方签订的租赁合同，并依法追究贵司相关的违约责任。”从内容文义来看，银厦公司主要是通过该函来催收租金及物业管理费，并表明如圣川公司逾期，将会行使解除合同等权利。但圣川公司逾期后，银厦公司未实际行使解除权，而且圣川公司自认未收到该律师函，因此，圣川公司的主张，依据不充分，本院不予采纳。 关于圣川公司所提银厦公司在本案诉请中表达了解除合同的意思表示问题。银厦公司提交的诉状中载明诉讼请求为要求圣川公司支付案涉租金和物业管理费以及违约金并承担诉讼费用，在事实与理由中亦无相关解除合同的意思表示，因此，上述主张，本院不予采信。 关于圣川公司所提程序问题，经查，案涉传票上载明的审判人员，主持庭审的审判人员和判决书载明的审判人员均一致，圣川公司认为本案存在审判人员不一致的程序瑕疵，依据不充分，本院不予采纳。 综上，圣川公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2142元，由金华市圣川商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  唐 骥 二〇二〇年十二月二十二日 代书记员  吴晓雯