湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2273号上诉人（原审被告）：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地桂阳县鹿峰街道豆腐冲**。法定代表人：刘运海，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱云芳，桂阳县东升法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邓启国，男，1963年5月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：谢七秀，女，1967年4月21日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：邓志勇，男，1987年8月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称瑞通房产公司）与被上诉人邓启国、谢七秀、邓志勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省桂阳人民法院（2020）湘1021民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞通房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判瑞通房产公司支付迟延交付房屋违约金1367.8元；2.本案上诉费由邓启国、谢七秀、邓志勇承担。事实和理由：一、由于该栋诉争房屋业主上访，桂阳县人民政府于2019年11月份责令房产管理局将“名汇国际城”所有办理不动产登记全部查封，一切手续冻结，致使瑞通房产公司不能按照正常程序办理相关预告登记。不能为邓启国、谢七秀、邓志勇的门面办理预告登记不是瑞通房产公司主观过错造成的，现桂阳县人民政府成立的工作领导小组正在对“名汇国际城”项目接手并积极核实调查，重新测绘，待全面工作完毕才会予以办理相关不动产登记。因此，一审判决第一项根据项目实际情况不能执行。二、一审判决逾期交房违约赔偿金过高，没有依据双方的约定和客观实际情况判决。双方约定逾期交房违约责任在《商品房买卖合同》的《附件十一》约定：如出卖人逾期交房，违约之日起向买受人支付以购房款的银行活期存款利率支付违约金。活期存款利率为0.35%而非一审认定的1.3%。且2020年因新冠病毒疫情，属不可抗力，逾期交房期间应核减2个月。因此，逾期交房违约金为1367.8元（1172388元×0.35%÷12月×4月=1367.8元）。三、过渡安置费1000元/月，因双方签订的拆迁补偿协议约定邓启国、谢七秀、邓志勇过渡期限为2010年10月1日至2013年10月31日止，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，且瑞通房产公司已交付一套安置房给邓启国、谢七秀、邓志勇，瑞通房产公司不存在违约，不应再承担过渡安置费。综上，一审判决认定事实错误，做出错误判决，请求依法支持瑞通房产公司的上诉请求。邓启国、谢七秀、邓志勇辩称：邓启国、谢七秀、邓志勇要求按照合同办事，不存在瑞通房产公司所说的房屋情况已经更改、不能按原合同履行的情况，瑞通房产公司未与邓启国、谢七秀、邓志勇协商，即使更改了预售证的面积，也与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。邓启国、谢七秀、邓志勇向一审法院起诉请求：一、判令瑞通房产公司继续履行拆迁补偿安置协议、商品房买卖合同并将拆迁安置门面（桂阳县名汇国际1幢1层0114号门面)、拆迁安置房(1幢B栋1908号、2208号房）及时交付给邓启国、谢七秀、邓志勇；二、判令瑞通房产公司将桂阳县名汇国际1幢1层0114号门面签订的商品房买卖合同（合同编号：GY19003042)办理商品房预售合同登记备案手续并办理预告登记证；三、判令瑞通房产公司支付邓启国、谢七秀、邓志勇房屋过渡安置费32000元(从2017年5月1日至2019年12月31日，2020年1月1日以后的房屋过渡安置费每月1000元计算至瑞通房产公司将房屋交付之日止）并对门面延迟交房的违约金赔偿；四、判令案件受理费由瑞通房产公司承担。一审法院认定事实：邓启国与谢七秀系夫妻关系，邓志勇系邓启国与谢七秀之子。名汇国际城项目（原称天成·芙蓉国际花园城）原系挂靠衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司名下开发，2013年4月份瑞通房产公司成立后，名汇国际城项目以瑞通房产公司名义继续开发建设。2010年9月28日，邓启国作为户主（乙方）与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司拆迁邓启国所有的位于桂阳县××镇××村××号房屋，房屋总共三层，房屋产权性质为私，房屋的产权证号：03029，产权登记建筑面积263.25平方米＋29.25平方米，其中住宅建筑面积292.5平方米。安置房地址位于天成·芙蓉国际花园城，住房置换比例及面积为292.5平方米×1.8＝526.5平方米（住房、门面总面积），营业性用房置换面积为40平方米，安置地址位于天成·芙蓉国际花园城一层门面临芙蓉东路，首选2＃楼，门面统一出租。临时过渡安置费为4元／平方米，1053元／月。乙方过渡期限为36个月，自2010年10月1日至2013年10月31日止。因甲方责任延长过渡期限的，甲方应当自逾期之日起，按本协议约定的壹倍支付临时安置过渡费给乙方（不可抗力除外）。2010年11月8日，衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司在该“协议”中承诺“经公司决定，房租100平方米以上面积的调整为5元／平方米，邓启国定为1500元／月。”2013年5月30日，邓启国与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司签订《名汇国际安置户选房书》，邓启国选取了Ａ1栋2204、Ａ2栋1908、2208号住房。其Ａ1栋2204号住房已于2017年8月份交付给邓启国。2014年3月20日，邓启国与瑞通房产公司签订《名汇国际城安置户选房书》，邓启国选取了名汇国际1栋1层Ｂ1-114号门面，面积89.26平方米。2017年9月16日，邓志勇、谢七秀就该门面与瑞通房产公司签订《商品房买卖合同》，约定邓志勇、谢七秀购买瑞通房产公司开发的名汇国际城第1幢1层Ｂ1-114号门面，总面积共89.26平方米，其中40平方米为拆迁补偿安置，另49.26平方米为销售面积，每平方米23800元，共计1172388元，房屋应当在2018年12月30日前将房屋经分期综合验收合格交付给邓志勇、谢七秀。2017年9月22日，邓志勇、谢七秀交纳该门面购房款1172388元。2019年9月16日，邓志勇、谢七秀与瑞通房产公司就名汇国际城1幢1层0114号房屋再次签订《商品房买卖合同》，在该合同中约定涉案名汇国际城1幢1层0114号房屋应当在2019年12月31日前交付给邓志勇、谢七秀。2019年9月28日，邓志勇、谢七秀交纳物业专项维修资金4463元。但Ａ2栋1908、2208号住房和1栋1层Ｂ1-114号门面房至今未竣工验收，无法交付给邓启国、谢七秀、邓志勇。一审法院认为，瑞通房产公司作为拆迁人与被拆迁人邓启国按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置、用途、特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，是双方真实意思表示，应是合法有效的合同。瑞通房产公司至今还有两套安置住房和一商业用房未交付，且延长过渡期的安置费亦未交付给邓启国、谢七秀、邓志勇，已属违约。邓启国、谢七秀、邓志勇诉请的两套安置住房和一个商用门面还处在建设过程中，工程尚未竣工验收，不具备交房条件。因此，邓启国、谢七秀、邓志勇要求瑞通房产公司立即交付诉争房产的诉讼请求，不予支持，但邓启国、谢七秀、邓志勇可主张瑞通房产公司延期交房的违约责任。邓志勇、谢七秀与瑞通房产公司分别于2017年9月16日和2019年9月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应是合法有效的，瑞通房产公司应当为涉案房产向登记机构申请预告登记，双方诉争的1幢1层0114号门面约定交房时间是2019年12月31日，邓志勇、谢七秀补交购房款是1172388元。瑞通房产公司未按约定时间交付房产，应承担违约责任即支付违约金，邓启国、谢七秀、邓志勇请求违约金按照银行同期存款利率计算，予以支持，违约金从2020年1月1日按年利率1.3%计算至2020年6月30日为7620.5元（1172388元×1.3%÷12个月×6个月=7620.5元）。衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司在《房屋拆迁补偿安置协议》约定临时过渡安置费为1500元/月，瑞通房产公司接手了名汇国际城项目，故瑞通房产公司应当继续履行邓启国与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，瑞通房产公司还有两套住房一直未交付，其延长过渡安置期，应按协议规定支付过渡安置补偿费，故瑞通房产公司应当按每月1000元从2017年5月1日起支付安置补偿费至交房之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：“一、限被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告谢七秀、邓志勇购买的位于欧阳海大道与芙蓉东路交汇处“名汇国际城”第1幢1层0114号门面办理预告登记，并支付迟延交房违约金7620.5元；二、由被告郴州瑞通房地产开发有限公司支付原告邓启国、谢七秀、邓志勇临时过渡安置补偿费每月1000元，从2017年5月1日计算至房屋交付之日止；三、驳回原告邓启国、谢七秀、邓志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取420元，由被告郴州瑞通房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为：（一）瑞通房产公司提交的准予预售行政许可变更决定书、商品房预售许可证不能证明案涉门面发生变更的情况，不予采信；瑞通房产公司提交的《房屋测绘成果报告》不能达到其证明目的，不予采信。（二）邓启国、谢七秀、邓志勇提交的签字文件、问政湖南官方回复不能达到其证明目的，不予采信；邓启国、谢七秀、邓志勇提交的民事判决书以及微信聊天记录等不能证明与本案具有关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、瑞通房产公司应否办理案涉门面的预告登记；二、迟延交房的违约金如何确定；三、瑞通房产公司应否支付邓启国、谢七秀、邓志勇过渡安置费。关于争议焦点一。邓志勇、谢七秀两次与瑞通房产公司签订《商品房买卖合同》，两份合同均约定了瑞通房产公司向邓志勇、谢七秀交付案涉房屋及办理产权登记，现瑞通房产公司违反合同约定逾期交付案涉门面，邓志勇、谢七秀为保障合同的履行及将来实现物权，要求瑞通房产公司办理预告登记，符合法律规定。瑞通房产公司以案涉门面已发生变更，无法依合同约定办理预告登记无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”瑞通房产公司上诉主张依据《商品房买卖合同》的《附件十一》约定，应以购房款的银行活期存款利率支付违约金，活期存款年利率为0.35%而非一审认定的1.3%。但瑞通房产公司未提交有邓志勇、谢七秀签字确认的《附件十一》，瑞通房产公司亦未提交证据证明以年利率1.3%计算违约金存在过分高于造成的损失的情形，且其违约行为在新冠病毒疫情之前即已发生，不属于不可抗力的情形，一审关于延迟交房违约金的判决并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。邓启国与瑞通房产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》虽然约定过渡安置费的期限，但瑞通房产公司至今尚有两套安置住房未交付，一审参照《房屋拆迁补偿安置协议》标准计算未交付的两套安置住房的过渡安置费，并无不当，本院予以维持。综上所述，瑞通房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人郴州瑞通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二〇年十二月二十二日法官助理 李佳颖书 记 员 瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。