北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8680号上诉人（原审被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同**楼**。法定代表人：贾传友，董事长。委托诉讼代理人：邱吉庆，男，该公司经理。委托诉讼代理人：杨剑，男，该公司主管。被上诉人（原审原告）：许春贵，男，1953年2月19日出生。委托诉讼代理人：杨雨桐，北京市中业江川律师事务所律师。上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰基业公司）因与被上诉人许春贵房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长丰基业公司的委托诉讼代理人邱吉庆、杨剑，被上诉人许春贵的委托诉讼代理人杨雨桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长丰基业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回许春贵一审的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.因新冠肺炎疫情爆发，我公司无法正常使用房屋。我公司多次与许春贵协商租金问题，但是许春贵在房屋租赁正常期内私自换锁，已构成合同违约。一审法院认定由我公司全部承担2019年2月1日至2020年4月27日期间的房屋租金显然过重；2.因为许春贵违约在先，不同意支付违约金，疫情实属不可抗力的情形，对我司影响较大，违约金过高。许春贵辩称，同意一审判决，不同意长丰基业公司的上诉请求。许春贵向一审法院起诉请求：1．判令解除许春贵与长丰基业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》；2．判令长丰基业公司向许春贵支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金共计12900元，并判令长丰基业公司向许春贵支付违约金8600元，以上共计21500元；3．判令长丰基业公司自2020年5月1日起，以房屋租金4300／月为标准，向许春贵支付实际占用涉案房屋期间的房屋占用费；4．判令长丰基业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月22日，许春贵（甲方，委托方）与长丰基业公司（乙方，受托方）签订《北京市房屋出租委托合同》，双方就北京市昌平区7#-2-309（以下简称涉案房屋）出租有关事项达成协议，约定：房屋坐落于北京市昌平区7#-2-309，为3室1厅1卫楼房，建筑面积78.92平方米；出租委托期自2019年8月1日至2022年8月1日，共计3年；租金标准为4300元/月，租金总计14190元；乙方自2019年8月1日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为2019年8月1日（8600元）、2019年11月1日（12900元）、2020年2月1日（12900元）、2020年5月1日（12900元）、2020年8月1日（8600元）、2020年11月1日（12900元）、2021年2月1日（12900元）、2021年5月1日（12900元）；出租委托期内甲方同意预留出90日作为乙方工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，本条补充：第三年租金支付日期金额如下：2021年8月1日（8600元）、2021年11月1日（12900元）、2022年2月1日（12900元）、2022年5月1日（12900元）；乙方未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的标准向甲方交付租金；合同还约定了其他条款。合同签订后，许春贵将房屋交付给长丰基业公司，长丰基业公司向许春贵支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金，后未向许春贵支付后续租金。庭审中，许春贵称，2020年4月27日起，其拒绝长丰基业公司带客户进入房屋；2020年4月30日，其更换房屋户门门锁；2020年5月9日，其通过微信给长丰基业公司发送解除合同通知。长丰基业公司称，2020年4月27日许春贵就已将门锁进行更换。一审法院认为，长丰基业公司、许春贵签订了《北京市房屋出租委托合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现许春贵请求判决解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》，根据合同约定，乙方未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，甲方有权单方解除合同，长丰基业公司支付租金至2020年1月31日后一直未支付后续租金，已达到合同约定的甲方有权单方解除合同的条件，故许春贵有权解除合同。许春贵称其于2020年4月27日口头通知长丰基业公司不同意带租户进涉案房屋，长丰基业公司也认可从2020年4月27日开始无法带客户看房，许春贵的该行为应视为合同解除通知已到达对方，故法院认定2020年4月27日为合同解除之日，长丰基业公司应支付许春贵20**年2月1日至2020年4月27日租金共计12327元。长丰基业公司辩称因疫情原因影响房屋正常使用，不同意支付2020年2月1日至4月27日的房屋租金，法院认为，合同约定许春贵将涉案房屋交付长丰基业公司后，无论该房屋实际出租与否，长丰基业公司均应按照约定的标准向许春贵交付租金，且长丰基业公司、许春贵签订合同的时间远远早于疫情发生时间，疫情期间亦仍有部分租客承租房屋，故对长丰基业公司的该项辩解意见法院不予采信。许春贵主张长丰基业公司应支付违约金8600元，法院认为根据合同约定，长丰基业公司未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，应按月租金的200％向许春贵支付违约金，截至开庭之日长丰基业公司一直未支付许春贵20**年2月1日至4月27日的房屋租金，故许春贵的该项诉讼请求合法有据，法院予以支持。关于许春贵主张的房屋占用费，因2020年4月27日许春贵已通知长丰基业公司拒绝带客户进入，且其称在2020年4月30日已更换房屋门锁，长丰基业公司在2020年5月1日之后没有占用房屋的行为，许春贵所称的未办理水电卡交接不属于占用房屋的行为，故对于许春贵的该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许春贵与北京长丰基业房地产经纪有限公司2019年7月22日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年4月27日解除；二、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向许春贵支付2019年2月1日至2020年4月27日的房屋租金12470元、违约金8600元，以上共计21070元；三、驳回许春贵的其他诉讼请求。经审理查明，2020年1月以来，我国武汉等地陆续出现新型冠状病毒肺炎病例确诊。2020年1月24日起，北京启动重大突发公共卫生事件一级应急响应。2020年4月30日零时起，北京调整应急响应为二级。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。许春贵与长丰基业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按合同约定履行各自义务。长丰基业公司自2020年2月1日起未再支付租金，虽其主张因疫情原因导致无法正常使用房屋，但该原因不能成为其拒付租金的理由，且疫情期间仍有部分租客承租房屋，长丰基业公司拖欠租金近三个月的行为显属违约。因许春贵于2020年4月27日口头通知长丰基业公司不同意带租户进涉案房屋，长丰基业公司也认可从2020年4月27日开始无法带客户看房，故一审法院认定2020年4月27日为合同解除之日正确，本院予以确认。关于长丰基业公司上诉主张因新冠肺炎疫情原因致使其无法正常使用房屋，故其不应全额支付房屋租金、违约金，对此本院认为，应当合理认定疫情对合同履行产生的影响，考虑到因疫情防控的客观现实确实对长丰基业公司占有使用租赁房屋产生了一定影响，故本院对其主张减免租金的请求予以部分支持，具体金额本院将结合疫情对长丰基业公司履行合同的影响程度酌情予以确定。因长丰基业公司迟延支付租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任，本院已就租金进行了部分减免，故对其主张违约金酌减的请求不予支持。综上所述，长丰基业公司的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10235号民事判决第一项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10235号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初10235号民事判决第二项为北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向许春贵支付2020年2月1日至2020年4月27日的房屋租金8729元、违约金8600元，以上共计17329元；四、驳回许春贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费438元，由许春贵负担85元（已交纳）；由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担353元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费327元，由许春贵负担58元（于本判决生效后七日内交纳）；北京长丰基业房地产经纪有限公司负担269元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 赵 蕾审 判 员 朱文君二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌