四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1986号 上诉人（原审原告）：张同芬，女，汉族，1973年11月2日生，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：汪启蒙，四川为普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗明鸣。 被上诉人（原审被告）：四川诺嘉信商业管理有限公司，住所地成都市武侯区双安北巷**，统一社会信用代码：915101070912610370。 法定代表人：唐波，公司总经理。 委托诉讼代理人：王莉，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹沛覃，四川理光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州驿通客运发展有限公司，住所地泸州市开发区南高新区龙南路**，统一社会信用代码：91510504708929253F。 法定代表人：张玉成，公司经理。 被上诉人（原审被告）：四川江畔瑞品酒店管理有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道一段********大厅**（1001-1018、1101-1118、1201-1218、1301-1318、1401-1418、1501-1518、1601-1618），统一社会信用代码：91510504MA67YAYC1H。 法定代表人：金国柱，公司总经理。 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周德群。 上诉人张同芬因与被上诉人四川诺嘉信商业管理有限公司（以下简称诺嘉信公司）、泸州驿通客运发展有限公司（以下简称驿通公司）、四川江畔瑞品酒店管理有限公司（以下简称江畔酒店公司）商品房预约合同纠纷一案，上诉人张同芬不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初3389号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月1日立案受理后依法组成合议庭进行审理。上诉人张同芬的委托诉讼代理人汪启蒙、罗明鸣，被上诉人嘉诺信公司的委托诉讼代理人王莉、江畔酒店公司的委托诉讼代理人梁雨婷、周德群到庭参加诉讼，被上诉人驿通公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张同芬的上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人签订《步步高••天铸订购协议》时受到欺诈，存在重大误解，一审中的三位证人所述证言相互矛盾，与客观事实不符，一审法院作出不予撤销《步步高••天铸订购协议》，但上诉人要求被上诉人继续履行，遭到拒绝，无继续履行的客观基础。 被上诉人诺嘉信公司辩称：二审过程中，诺嘉信公司进行了信息变更，由成都诺嘉信文化传播有限公司变更为四川诺嘉信商业管理有限公司；上诉人系完全民事行为能力人，在对所购房屋位置、状况、租金收益等充分了解后，与诺嘉信公司签订定购协议，诺嘉信公司未承诺过收益年化率为8%，也未进行虚假宣传，故上诉人不存在重大误解、不享有法定撤销权，本案中上诉人为违约方，因此一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人驿通公司未进行答辩。 被上诉人江畔酒店公司辩称：案涉房屋由驿通公司开发后，委托诺嘉信公司代为销售，江畔酒店公司未参与项目开发、销售，未与上诉人建立任何合同关系，因此江畔酒店公司非本案适格主体；其次，案涉定金50000元也非江畔酒店公司收取，因此让江畔酒店公司承担连带偿还责任无事实与法律依据，故一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求 张同芬向一审法院提出诉讼请求：1、撤销张同芬与诺嘉信公司于2020年5月26日签订的《步步高·天铸定购协议》；2、诺嘉信公司返还张同芬的定金50000元，驿通公司、江畔酒店公司承担连带责任；3、诉讼费由诺嘉信公司、驿通公司、江畔酒店公司共同承担。 一审法院认定事实：2019年5月9日，诺嘉信公司与驿通公司签订《泸州市驿通客运发展有限公司公寓代理合作协议》，合同约定，驿通公司委托诺嘉信公司销售其所有的位于泸州市龙马潭区××道××段××号××栋××单元公寓（泸州步步高1栋2单元公寓）包含1Ｆ大厅以及7-23Ｆ的所有物业，总建筑面积约为19795.12平方米，合计279套，合作方式底价代理，包括项目整体营销策划及销售、项目整体招商运营、项目整体物业管理等；合作周期为2019年5月9日至2020年5月8日。江畔酒店公司系将诺嘉信公司销售后的物业回租用于经营酒店，案涉房屋属于江畔酒店公司售后回租的物业范围。 张同芬从四川省新三江房地产营销策划有限公司（以下简称三江中介公司）宣传的销售房屋信息了解到红树湾商铺销售的情况，于2020年5月26日前几天与其朋友梅某某前去看房，由于该商铺已售完，三江中介公司的人员刘某又向二人推荐天远置业项目的公寓房，张同芬于是交纳了两套公寓房的定金40000元，梅某某交纳了一套公寓房的定金20000元。此后，张同芬与梅某某向三江中介公司刘某提出不购买该公寓房，并要求退还定金，刘某经与开发商沟通后同意退还张同芬及梅某某的定金。 2020年5月26日上午，张同芬及梅某某二人前去三江中介公司与刘某交涉退还定金事宜时，刘某又向张同芬和梅某某推荐泸州步步高公寓房的销售情况，张同芬、梅某某在刘某的带领下，于当日上午十时许一起到诺嘉信公司在泸州步步高售房部处了解公寓房销售情况，诺嘉信公司的置业顾问李明洋接待了张同芬。李明洋向张同芬、梅某某讲解了公司代理销售驿通公司公寓房的情况：一种为精装公寓房，由江畔酒店公司回租作为经营“亚朵酒店”；一种为清水房，由业主自行装修。李明洋并带二人实地看了销售的精装房样板间和清水房，并将精装房租金计算表交由二人了解具体的收益情况。双方经沟通协商，张同芬于当日下午与诺嘉信公司签订了《步步高·天铸定购协议》，协议载明“甲（指诺嘉信公司，以下相同）、乙（指张同芬，以下相同）双方就乙方定购甲方代理销售的位于泸州市龙马潭区蜀泸大道的‘步步高·天铸’项目房源事宜，达成如下协议，以便双方共同遵守。一、定购商品房：公寓1栋2单元17层14号。二、定购的商品房【建筑面积】58.34平方米。三、购房优惠：优惠后总价款480222元，大写肆拾捌万零贰佰贰拾贰元整。四、乙方应在签订本协议后当日内向甲方支付人民币伍万元作为购房定金，甲方承诺在本协议签订后七日内为其保留所确认房源，期间如发生重复销售的，甲方自愿向乙方承担支付双倍定金的违约责任。五、乙方应在签订本协议后五日内凭本协议及交款收据与房管局签订《商品房买卖合同》及补充协议等合同文本，同时支付全部购房款或按揭首期款。若乙方逾期未办理，甲方在书面通知书送达乙方三个工作日后，有权不予退还乙方支付的定金，并另行出售该房源；若甲方原因单方面解除合同，则双倍退还乙方所付定金，本确认协议自行终止。不可抗力因素除外。六、如乙方需要办理银行按揭，应在签订《商品房买卖合同》及补充协议时备齐办理按揭的相关资料。七、本定购协议生效后，房源定金不退不换，乙方不得更名或转让，本定购协议中的乙方必须与《商品房买卖合同》及附件等文本中的买受人相一致。八、双方确保定购协议上所列明的联系方式、通讯地址等自身资料的真实性，若一方按上述电话、、地址联络不到对方则对方自行承担由此产生的全部责任。一方如更改上述电话或地址，须立即书面通知对方，否则因此引起的损失由责任方自行承担。九、本定购协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力。十、本定购协议自双方签字盖章且乙方交纳定金后立即生效。在签订协议前，甲方已按法律法规及相关规定的要求，在销售现场对房产证及所有附件在内的相关资料及文件进行了陈列展示。双方签订的《商品房买卖合同》及附件生效后本定购协议自行终止，乙方所付定金抵作购房款”，张同芬在该协议上签名和捺印，诺嘉信公司的置业顾问李明洋签名并加盖公司印章。张同芬并于当日向诺嘉信公司交纳了定金50000元。数日后，张同芬前往诺嘉信公司签订《商品房买卖合同》时，诺嘉信公司向张同芬出示驿通公司的《四川省商品房买卖合同（现售）》文本及江畔酒店公司的《房屋租赁及经营委托协议合同书》文本时，张同芬认为房屋租赁的年收益率低于诺嘉信公司在签订《步步高·天铸定购协议》时承诺及四川省新三江房地产营销策划有限公司工作人员宣传的年收益率8%，同时签订房屋租赁合同的主体不是诺嘉信公司，而是江畔酒店公司，于是未签订《四川省商品房买卖合同（现售）》和《房屋租赁及经营委托协议合同书》。2020年6月11日，诺嘉信公司以张同芬在《步步高·天铸定购协议》确认的地址邮寄了《告知函》，《告知函》载明“限于发函之日起十日内履行《步步高·天铸定购协议》所约定的内容。否则我公司将收回房屋另售，且已交的定金50000元不退还”，邮件投递显示张同芬本人于2020年6月13日15时许签收。案涉房屋诺嘉信公司目前与第三人签订了《步步高·天铸定购协议》，尚未签订商品房买卖合同。张同芬的朋友梅某某于2020年5月26日下午也交纳了一套清水房的定金50000元，在签订《步步高·天铸定购协议》时当即反悔而未签订该协议，并要求诺嘉信公司退还定金，该公司此后同意退还梅某某的定金50000元。 一审法院认为，“欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的”；“重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的”。张同芬与诺嘉信公司签订的《步步高·天铸定购协议》系真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。张同芬作为有投资性购房经历的完全民事行为能力人，其购买房屋重大事情时，是应当对房屋的位置、状况、承租人、租金收益和支付情况进行全面了解。根据证人证言，结合张同芬具有投资性的经历，足以确认诺嘉信公司的销售人员在张同芬选购精装修公寓房前对房屋的现状、租金收益、承租人等情况进行了说明，并将租金计算表交付张同芬进行了解，张同芬在了解精装修公寓房的情况下与该公司签订了《步步高·天铸定购协议》。同时在该协议第七条对本定购协议生效后，房源定金不退不换，进行明确约定和提示。张同芬虽然提供的三江中介公司人员在微信朋友圈发送的“亚朵酒店”的年回报率高达8%的信息，但不能证明该信息来源于诺嘉信公司以及属于该公司委托发布的公寓房销售信息，也不能证明诺嘉信公司的销售人员李明洋向其承诺年收益率为8%。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，张同芬未能提出充分证据证明诺嘉信公司在向其销售案涉公寓房时存在欺诈行为，以及张同芬存在重大误解，故张同芬的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回张同芬的诉讼请求。案件受理费减半收取为525元由张同芬负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本案中张同芬与诺嘉信公司签订的《步步高·天铸定购协议》本质属于预约合同性质，其目的是签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议等合同。根据在案证据显示，诺嘉信公司销售人员向张同芬介绍房屋时，宣传采取“售后返租”模式，即案涉房屋由江畔酒店公司返租支付张同芬租金。诺嘉信公司销售人员同时向张同芬出示了《租金计算表》。但是，当事人准备签订正式《商品房买卖合同》、《房屋租赁及经营托管协议》时，发生争议。张同芬主张，公司宣传内容与正式合同内容不一致，即租金收益率没有达到宣传所称年化8%且在签订经营托管协议起12个月后才开始收取租金，遂拒绝签订正式合同。本院认为，根据在案证据显示，张同芬主张的年收益8%除三江房地产公司业务员的微信朋友圈有此项宣传外，没有其他证据证明系诺嘉信公司或江畔酒店公司对其进行了宣传。但是，根据在案证据显示，诺嘉信公司销售人员在宣传时，向张同芬出示了《租金计算表》，该计算表只记载每个租赁年限年、月租金的金额，并未说明租金从何时开始支付。同时，也没有证据证明销售人员就正式《商品房买卖合同》、《房屋租赁及经营托管协议》向张同芬进行出示。鉴于租金支付日期涉及当事人重大利益，现双方当事人无法就租金支付日期达成一致，最终无法签订正式《商品房买卖合同》、《房屋租赁及经营托管协议》，导致预约合同目的落空。现张同芬主张在重大误解情形下签订《步步高.天铸定购协议》，要求撤销该协议并返还已支付的定金50000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”的规定，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初3389号民事判决。 二、撤销张同芬与四川诺嘉信商业管理有限公司于2020年5月26日签订的《步步高·天铸定购协议》。 三、四川诺嘉信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还张同芬定金50000元。 四、驳回张同芬的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取525元，由被上诉人四川诺嘉信商业管理有限公司负担；二审案件受理费1050元，由被上诉人四川诺嘉信商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十二月十四日 书记员 罗玉欣