贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6705号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区翡翠大厦。法定代表人：王志娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州乐转文化股份有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河转盘。法定代表人：张国钰，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊剑，贵州知合律师事务所律师。原审第三人：贵州德坤置业有限公司，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇开磷盛世新城旁新天地**楼。法定代表人：李磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱江，贵州胜腾律师事务所律师。上诉人贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司（以下简称贵合投资公司）、贵州乐转文化股份有限公司（以下简称乐转文化公司）因与原审第三人贵州德坤置业有限公司（以下简称德坤置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵合投资公司上诉请求：1、撤销原判第三项；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、租赁期间届满后，与房屋配套的固定装修应无偿归贵合公司所有，原审法院判决贵合公司补偿乐转公司房屋装修损失没有事实和法律依据。因此，本案中乐转公司的装修系按照招标投标文件、《租赁合同》的约定进行的，无论是从合同约定的角度来讲，还是从司法解释的有关规定来讲，租赁期限届满后，与房屋配套的固定装修均应无偿归还贵合公司所有，原审法院判决贵合公司补偿乐转公司房屋装修损失没有事实和法律依据。二、案涉租赁区域不存在扩建房屋，原审法院判决贵合公司补偿乐转公司房屋扩建损失没有事实和法律依据。案涉租赁区域不存在任何扩建部分，乐转公司系按照《租赁合同》约定的规划示意图对案涉租赁区域进行改造装修，不存在扩建内容，整个《租赁合同》中没有任何有关扩建的约定。乐转文化公司辩称，原审法院判决贵合公司应当补偿我公司装修及改扩建损失认定事实清楚、适用法律正确，针对该项目的扩建部分，我公司委托设计单位出图施工，扩建部分是事实。租金的问题，上诉人意见中已经说明，是不定期租赁关系，应当按原合同支付租金。有明确的不定期租赁期间，其次贵合公司收到该项目有拆迁的可能之后才下发通知。德坤置业公司述称，贵合公司、乐转公司两家公司的起诉反诉以及上诉及一审判决均与第三人无关，请求法院依法判决。乐转文化公司上诉请求：1、撤销原判第一、二项，改判乐转公司按原合同租金标准支付租金2196150元；2、撤销原判第五项，改判贵合公司赔偿乐转公司装修、改扩建剩余损失1093920元和经营收入损失541947元；3、一、二审诉讼费用及鉴定费用等由贵合公司承担。事实和理由：一、2017年1月1日-2017年10月31日期间因乐转公司提出异议，贵合公司未与德坤公司在30日内签订书面租赁合同、项目存在拆迁可能，贵合公司委托乐转公司管理等种种原因，乐转公司与贵合公司之间形成的是不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，应按原租金标准计算租金。逾期付款违约金，应由乐转公司在应付的租金中扣除贵合公司应承担的赔偿及补偿损失金额后的余额，从2018年6月14日起算，按照全国银行间同业拆借执行公布的贷款市场报价利率计算。二、乐转公司多次提交书面续约签约申请而贵合公司不予答复并进行招投标的情况下，乐转公司也积极投标，在中标公示后，乐转公司寻求救济并发送积极主张优先承租权的“律师函”等证据，也证明多次申请续租的事实，且乐转公司享有优先承租权。三、一审法院以乐转公司未提交其向相关行政部门申请办理审判手续因产权手续不全而遭到拒绝办理的相关材料为理由认定原告不构成违约，同时以541947元系投资风险，不属于损失为由驳回乐转公司诉请，属认定事实错误，适用法律错误。四、一审法院认为贵合公司不构成违约及未违反优先承租权的约定，未支持乐转公司的赔偿请求属于事实认定错误，适用法律错误。房屋至今未办理用途变更及扩建改造规划变更登记，已构成违约，违反了优先承租权的约定，应依法承担违约责任赔偿乐转公司相应损失。贵合公司辩称，我们中标的金额是500万元，乐转公司也同时参与投标，因此一审法院认定2017年1月1日至10月31日之间，两公司形成事实上的租赁关系，租金标准按照500万元计算，认定事实清楚。关于优先承租权，根据租赁合同的约定，乐转公司提出续租应当以书面形式提前一个月向贵合公司提出，但乐转公司并未提出，并且租赁期届满后，乐转公司仍进行投标且投标金额最低。贵合公司是否存在违约的问题，原租赁合同履行过程中，贵合公司不存在违约情形，乐转公司主张贵合公司违约的事实没有依据。我公司不存在违约即乐转公司损失与我公司无关，乐转公司所主张损失没有法律与事实依据。德坤置业公司述称，贵合公司、乐转公司两家公司的起诉反诉以及上诉及一审判决均与第三人无关，请求法院依法判决。贵合投资公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年10月31日实际承租房屋期间的租金4166667元；2．判令被告从2017年11月1日起按同期银行贷款利率标准（每年4.35%）向原告支付逾期付款违约金，直至实际支付欠付租金之日止（违约金暂算至2018年5月30日，共计210天，105729.18元）；3．本案诉讼费用由被告承担。乐转文化公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判决反诉被告支付改扩建房屋截止2017年12月29日现值约500000元（以评估鉴定结论为准）补偿给反诉原告；2．依法判决反诉原告以同等条件行使优先承租权，如优先承租权无法实现或无法继续承租该物业，请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告改扩建及装修截至2017年12月29日的现值，约500000元（以评估鉴定结论为准）；3．判决反诉被告赔偿反诉原告经营收入（租金收入）损失541947元；4．诉讼费、鉴定费等费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告贵州乐转文化股份有限公司原名贵阳分子商业管理有限公司。2011年5月20日，通过公开招租，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《小河黄河路环岛项目租赁合同》，约定原告将小河区黄河北路环岛地下商场及方源大厦地下所包含的区域，总面积3157㎡出租给被告。租赁期限为五年，自2011年10月15日起至2016年10月14日止，第一年租金为180万元，之后每年递增10%。合同第4.1条约定“甲方确定乙方中标后，即将原乙方已支付甲方的投标保证金人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整）全额转为乙方向甲方交付的履约保证金留存甲方账户，履约保证金在本租赁合同截止时由甲方返还乙方，不计利息”；合同第八条整体租赁区域的使用约定“1．乙方承租该区域后，遵循投标期间确定的规划经营方案示意图纸，用于经整体商业改造后的对外招商、管理及经营；2．租赁期内，乙方可以依据投标期间确定的经营方案，对承租区域进行适当改造或安装、搭建、维修任何装置，包括但不限于设备、器具、设施、线路、上下水管道、悬挂物、标志、招牌及类似的物品，但不得损坏承租区域内房屋的主体结构。乙方的该行为应视为对房屋及其内部设施的正常使用，费用由乙方负担；3．租赁期内，乙方依照经营方案改造承租区域涉及规划、城管、排污、供电供水、消防等须报政府相关部门批准的，由甲方协助办理相关审批手续；．．．．．．”；合同第十四条合同解除或终止后相关事宜约定“1．本合同解除或终止后10日内，乙方应当将承租区域返还甲方。在此10日内，除本合同另有约定，乙方无需向甲方支付任何租金，且甲方应将乙方预付或多付的余款返还于乙方；2．租赁期满后，乙方所进行的所有与房屋配套的固定装修无偿归甲方所有，乙方不得破坏和拆走。可动产由乙方自行处理，甲方不予折价接收或强制下一承租人接收；3．乙方在本合同解除或终止后按约定周期将承租区域返还给甲方，对于承租区域内房屋因正常使用、损耗、折旧、环境因素所导致以及本合同另有约定的损害、磨损，乙方不承担责任。但由于乙方不正当使用所造成的房屋结构的损坏除外；．．．．．．”；合同第十八条续租及优先承租权约定“1．乙方提出续租的，应在租赁期限届满前一个月向甲方以书面形式提出；2．租赁期限届满，甲方继续出租的，乙方在同等条件下享有优先承租权”。同时，合同还对其他权利义务进行了约定。原告为证明对出租的房屋享有所有权和管理权，提交了：1、筑房权证小河字第**房屋所有权证，载明“房屋所有权人为原告、共有情况为单独所有、房屋坐落为小河区转盘、建筑面积为1725.54㎡”；2、筑房房权证小河字第**屋所有权证，载明“房屋所有权人为贵州省文化艺术宫、共有情况为单独所有、房屋坐落为小河区拆迁安置楼二期3栋负1层、建筑面积为1146.92㎡”；3、2009年9月13日贵阳经济技术开发区国有资产管理中心出具的《关于资产划转的通知》及清单、载明将房产名称为小河转盘艺术宫，面积为1146.92㎡的房屋划入原告公司，按相关财务制度做好账务处理，并办理产权变更登记相关手续。4、2018年6月21日贵阳经济技术开发区国有资产管理中心出具的《情况说明》，载明“我中心2009年9月13日通过《关于资产划转的通知》，将贵阳经济技术开发区教育培训中心（小河转盘艺术宫）、建筑面积1146.92平方米的房屋划转归贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司所有，并将办理房屋转移登记手续。由于划转时，前述房屋尚未办理房屋所有权证，现该房屋已经办理了房屋所有权证，所有权人为贵州石文化艺术宫，房屋所有权证号为筑房权证小河字第**，坐落于小河区拆迁安置楼****负**，建筑面积共计1146.92平方米。该房屋一直由贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司管理、使用、维护，目前尚未办理房屋转移登记手续”。上述租赁合同租赁期限届满后，原告于2016年11月委托贵州新阳光工程招标咨询有限公司通过公开招标的方式重新对小河区黄河路黄环岛金商业圈项目进行招标，该公司于2016年11月14日在网上发布了招标公告。投标单位共5家，分别为原告乐转文化公司、第三人德坤置业公司、贵阳汇通源商贸有限公司、贵州德胜君禧物业管理有限公司、贵州恒安泉建筑工程有限公司，最终由第三人德坤置业公司中标。中标租金标准为第一年500万元。2016年12月5日，原告及贵州新阳光工程招标咨询有限公司共同向第三人德坤置业公司发出《中标通知书》，并在网上发布了中标公告，确定第三人作为中标人。并告知可以在中标公告发布之日起7个工作日内以书面形式向贵州新阳光工程招标咨询有限公司或原告贵合投资公司提出质疑，逾期将依法不予受理。2016年12月8日，被告向原告发出《异议书》，载明：．．．．．．我公司对贵公司的招标过程、中标结果存有异议，故提出如下质疑：一、本次招投标活动违反诚实信用原则。．．．．．．在本次招投标活动中，招标文件中“招标内容”一项对“经开区黄河路环岛地下商城及地源大厦地下区域面积”注明的是“3157平方米”，并提供了商业门面规格参数，但我公司经查询核对，该招标区域面积和商业门面规格参数与产权面积不符。贵公司的这一行为，不仅违反了上述法律规定，也影响了我公司对此次投标竞价的判断。故此次投标活动违反诚实信用原则，应依法重新招标，并公布规划许可证和产权证。二、本次招投标活动存在投标无效情形。．．．．．．投标人贵州德胜君禧物业管理公司系中标人贵州德坤置业有限公司的实际控股公司。贵州德坤置业有限公司目前唯一的开阳新天地项目的物业管理就是贵州德胜君禧物业管理公司在执行管理。根据上述法律之规定，本次投标活动无效。同时，我公司申请公布贵州德坤置业有限公司和贵州德胜君禧物业管理公司的标书。三、本次投标活动的中标人违反招标文件规定，评委会应对其予以废标或宣布其标书无效。．．．．．．中标人贵州德坤置业有限公司提交的标书里有一份书店经营合同，但经我公司现场调查了解该公司的物业还不具备交房条件且没有任何商户开业，故我公司认为该合同是为了投标而提供的虚假合同，属于上述标书文件规定的应予以废标或宣布其标书无效的情形。综上，我公司对此次招投标活动及评标结果存在异议，故向贵公司提起异议，请贵公司依法予以书面答复”2016年12月12日，贵州新阳光工程招标咨询有限公司向被告出具《答复函》。针对上述问题一，答复内容为：根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十二条规定“潜在投标人或者其他利害关系人对标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出”贵单位未在规定时间内提出对招标文件的书面异议，视为认同招标文件要求的所有内容。针对上述问题二，答复内容为：根据我公司对上述两家投标单位的投标文件审查后并未发现所提供资料为控股关系，两家公司均为独立法人，财务报表也为独立报表。针对上述问题三，答复内容为：其他投标人的标书属于商业秘密，应无渠道、无权利知晓对方标书内容，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第六十一条规定“投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，应当予以驳回”。2016年12月16日，被告向贵州新阳光工程招标咨询有限公司出具《对答复函的异议书》，针对贵州新阳光工程招标咨询有限公司的《答复函》提出如下质疑：针对上述答复内容一，我司虽未对招标文件提出书面异议，是因为贵方没有公布和提供图纸和面积的合法文件，所以对我司产生了误导，根据相关法律规定，请贵司提供招标文件的合法性文件，如贵司不能提供招标文件合法性文件，我司将保留向有关行政监督管理部门投诉，以及依法向人民法院或者仲裁机构提起诉讼的权利。2016年12月19日，贵州新阳光工程招标咨询有限公司向被告出具《关于贵州乐转文化股份有限公司对贵阳经济技术开发区商业门面合作经营项目（黄河路环岛地下商城及地源大厦地下）质疑的回复函》，载明：“．．．．．．贵公司向我公司递交的“对签复函的异议书”未满足中华人民共和国招标投标法实施条例第五十四条：投标人或者其他利害关系人对依法必须进行招标的项目的评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。同时也未满足招标文件第29.2条：投标人若对评标结果有异议，可在中标公告期内向招标人提出韦面质疑，书面质疑必须为原件，应该有质疑单位名称、公章、联系人姓名、联系人姓名、联系电话、传真、质疑内容相关依据文件。因此，贵公司向我公司于2016年12月16日递交的《对答复函的异议书》属于无效质疑，我公司不予受理无效的或公告期满后提出的任何质疑”。被告提交微信截图表示2016年12月21日，被告法定代表人通过微信向原告法定代表人发送标题为《律师函》的ｗｏｒｄ文档，次日，原告法定代表人回复收到。对此，原告表示对微信的截图的真实性不认可，且按合同约定，应该有书面的函并加盖印章。2017年3月16日，原告向被告及第三人共同出具《关于确定小河转盘商业项目管理权的函》，载明“经我司研究决定，小河转盘商业项目从2016年10月起，由你们两个公司共同管理，履行租金收取、规范经营安全保卫、卫生打扫等工作。希望你们发挥各自优势，取长补短，密切配合，确保转盘项目的稳定发展。同时，因我司接到政府相关部门通知，转盘位置已纳入新建轻轨项目的区城，存在被拆迁的可能，故你们的管理时间截止到政府正式通知时止，请你们提前与商户做好沟通，以减少不必要的损失”。2017年3月20日，被告及第三人共同向原告出具《关于小河黄河路转盘承租承诺书》，载明“1、我司承诺承租期间按甲方（贵合投资有限公司）规定时限缴纳租金；2、承租期满或由于不可抗力原因甲方收回，我司承诺不得要求甲方做任何形式赔偿金；3、按甲方要求撤场时间撤场，我司承诺不拖延待误。特此承诺”。2017年11月1日，原告向小河转盘商场的各租户发出《通知》，载明“各承租户：我司与贵州乐转文化股份有限公司签订的小河乐转商场租赁合同已到期，经过公开招标，由贵州德坤置业有限公司中标，我司已与该公司签租赁合同。具体承租事项请与贵州德坤置业有限公司对接！特此通知”。2017年11月6日，被告向原告发出《关于移交小河转盘商业门面的函致》，载明“我司关于小河转盘商业项目整体续租经营一事一直未予得到解决，我司已于2016年12月22日提交了《律师函》，充分阐述了我司的立场。．．．．．．贵公司于2017年3月16日确定小河转盘商业项目由我司和德坤置业公司合作经营共同管理，实际德坤置业公司仅收取款项（共计1498869.5元）却一直不盖章不配合经营管理，该商业一直由我司实际经营管理。而贵公司却于2017年10月通知我司交还小河转盘商业，并于同年11月1日对小河转盘商业门面各承租户下发贵公司已与德坤置业公司签订租赁合同的《通知》，我司知悉后，我司感到很遗憾，为确保转盘商业项目的稳定经营，我司尊重贵公司的意见，特致函如下：一、我司于10日内将小河转盘商业项目移交贵司，请贵公司配合办理移交接收手续。二、我司无法继续经营小河转盘商业项目，我司移交商业后将不再是该商业项目的消防安全责任主体，我司《消防安全许可证》撤回，请贵司依据《消防法》及其他相关法律法规的规定，完善《建设工程规划许可证》、《建设工程消防验收许可证》、《消防安全许可证》等手续，以利小河转盘商业项目的运营及消防安全责任工作。三、贵公司未按约办理规划、消防报批，至今未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程消防验收意见书》，贵公司的行为对我司已构成违约应承担我司460多万元的改造及装修投入损失。同时贵公司违反我司享有优先承租权的合同约定，侵犯我司的优先承租权，应承担赔偿我司“如合同履行后可以获得的利益”即剩余四年的经营可得利益损失500余万元的违约责任或侵权责任。四、因贵公司违反承诺且小河转盘商业项目租赁合同一直未签订，自2016年10月16日起至2017年11月1日期间系我司继续租赁经营（德坤置业公司一直不盖章），原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，依照贵我双方原《租赁合同》约定，截至2017年11月1日，我司负有向贵公司支付租金1251710.5元的义务，贵司负有返还我司20万元履约保证金的义务。五、德坤置业公司及收款人李伦文应向贵司返还已收租金1498695元。综上，因贵我双方互负债务，且贵公司所负债务大于我公司，尚待依法明确双方的权利义务及法律责任，对贵我双方存有的上述争议，我司将依法提交司法机关，通过法律程序予以解决”。2017年11月6日，原告向被告发出《关于移交小河转盘商业门面的函》，载明“我公司与贵公司签订的《租赁合同》早已到期，由于今年以来贵公司一直与德坤置业公司洽谈合作事宜，但至今没有结果。2017年11月6日贵公司致函我公司，要求办理小河转盘商业门面移交事宜，因此，现我公司特致函贵公司如下：1．请贵公司收到本函后，于2017年12月11日下午14点30分安排相关人员与我公司办理小河转盘商业门面移交事宜；2．请贵公司收到本函后三个工作日内，向我公司支付2016年10月15日至2016年12月31日期间的门面租金563160元；3．请贵公司收到本函后3个工作日内，向我公司支付2017年1月1日至门面移交之日（即贵公司管理小河转盘商业门面期间）贵公司向门面相关承租户收取的租金等款项。若贵公司在收到本函后仍拒绝或怠于履行上述义务的，因此造成的一切损失由贵公司承担；届时，我公司将考虑依据合同约定和法律的规定，采取相应的措施，维护我公司的合法权益”。2017年12月29日，原告与被告签订《小河黄河路环岛商业圈移交清单》，被告将案涉房屋交还原告。庭审中，被告表示在合同到期前曾书面向原告提出续租事宜，但被告未签收该材料，由于公司的工作人员已经离职，无法核实该材料是否留底，但原告是认可收到该材料的，并且还出具了回复函。被告为证明其陈述提交《关于开发区环岛项目续约的回复函》复印件一份，载明：“贵阳分子商业管理有限公司：为了及时解决你司在开发区环岛项目上遇到的因租约时间不够导致无法与商户签约以及水电设备急需更新的问题，现经我司专题会议研究决定，同意按原商务条件续约5年，续约合同将按规定完善相关手续后签订。贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司（加盖公章）2015年4月2日”。对此，原告表示由于该证据是复印件，对其真实性不予认可。为此，被告向该院申请向原告调取《关于开发区环岛项目续约的回复函》的专题会议记录、用印登记及存档的回复函原件等证据以及向原告副总经理杨宁等高级管理人员调查了解该回复函的相关情况。该院于2018年9月13日到原告公司调取了用章登记记录本，该记录本中无上述《关于开发区环岛项目续约的回复函》的用章记录。以及向其副总经理杨宁了解情况，杨宁回复“我公司与被告没有续租这回事，也没有向被告出具过《关于开发区环岛项目续约的回复函》。通常续租我们会上会且会注明续租期限、续租费用等，此回复函上注明续租期限为5年，不符合我司规定，因市场租金变动，我司通常与小公司一年一签，大公司三年一签，且此回复函为复印件，不具有效力。2016年底承租期限届满前我方照办组织了招投标，由德坤公司中标，当时正值春节，他们需要移交期，后来事情是我司另一个副总在负责，我不是很清楚”。诉讼过程中，被告还提交了黄河路环岛黄金商圈“乐转”儿童城结构、水电施工图设计合同、儿童城消防施工图设计合同及发票、贵州省邮电规划设计有限公司关于黄河路环岛“乐转”商城优化改造工程预算书、儿童城扩建改造工程“结构、水、电、暖施施工图”、贵阳市小河黄河路环岛转盘设计、钢结构施工、消防施工等部分费用支出财务记账凭证及附件等证据，表示2018年12月29日，被告将改造后的承租物业交还原告，原告已接收了租赁区域，因项目钢结构建筑物（房屋）系被告投资改扩建，《租赁合同》早已期满，因未明确约定改扩建房屋归原告所有，原告公司应支付改扩建房屋的现存残值给被告。2018年7月20日，被告向该院提出申请对花溪区（原小河区）黄河路环岛项目改扩建房屋（含消防、不含装修）截止2017年12月29日的现值进行评估以及对花溪区（原小河区）黄河路环岛项目改扩建及装修房屋（含消防）等全部损失截至2017年12月29日的现值进行评估，因对面积无法确定，双方争议较大，被告又于2018年11月12日向该院申请对花溪区（原小河区）黄河路环岛项目中心区域改扩建各部分范围进行测量。2019年1月24日，贵州正业工程技术投资有限公司向该院出具《司法鉴定回复函》，载明：“．．．．．．我公司于2019年1月22日，到现场进行了初步踏勘，发现现场地形比较复杂，以我公司现有测量设备不能完成委托要求，测量出来的结果不能客观的反映事实，所以我公司不能完成贵院此次委托”。经与当事人沟通后，再次移送该院外委办重新委托新的测绘公司，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司接受委托后，于2019年8月6日出具《报告书》，位于花溪区（原小河区）黄河路环岛总建筑面积为4084.49㎡并附图。其中，编号1＃（1-1）面积为89.71㎡、编号1＃（1）面积为444.57㎡、编号2＃面积为1042㎡、编号3＃面积为664.27㎡、编号4＃面积为408.06㎡、编号5＃面积为357.7㎡、编号6＃面积为337.73㎡、编号7＃面积为740.45㎡，总计4084.49㎡。产生测绘费28000元，该费用由被告预付。原告表示根据通过对案涉房屋所有权证所附的房屋范围图和测绘示意图进行对比，可以明确测绘示意图中的编号2部分不属于产权范围内。经该院询问后，原、被告双方均认可在原告把租赁物交付给被告时有测绘示意图中的编号2部分。另，在被告租赁案涉房屋经营期间未出现相关行政部门发出停止经营要求整改的相关通知。被告于2020年3月11日变更评估申请，请求对广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的面积测绘报告中编号为1、2、3、4装修剩余价值（其中含产权的面积为1724.45㎡），编号为5、6部分扩建剩余价值（包含1-1）进行评估（上述价值系截止2017年12月29日）。贵州恒信众合土地房地产评估有限公司于2020年3月24日出具《评估报告》，载明：“项目一：编号1面积为444.57㎡、评估单价986元／㎡、评估总计43.83万元；编号2面积为1042㎡、评估单价986元／㎡、评估总计102.74万元；编号3面积为664.27㎡、评估单价986元／㎡、评估总计65.5万元；编号4面积为408.06㎡、评估单价986元／㎡、评估总计40.23万元；项目二：编号1-1面积为89.71㎡、评估单价879元／㎡、评估总计7.89万元；编号5面积为357.7㎡、评估单价2090元／㎡、评估总计74.76万元；编号6面积为337.73㎡、评估单价879元／㎡、评估总计29.69万元；合计364.64万元。产生评估费16000元，该费用由被告预付。被告还提交了Ａ区1Ａ号、Ｂ区1Ａ号、Ｃ区1Ａ号、Ｄ区1Ａ号商户自2015年11月至2017年10月的《承包经营合同》、被告乐转文化公司2011年度至2016年度的纳税申报表以及其自行制作的截止2017年12月29日租金收入损失明细，表示乐转文化公司2011年度至2016年度投资及经营亏损共计3134751.62元，因原告违反了被告享有优先承租权的约定，按乐转公司移交的经营期间应收取的商户租赁租金约定，自贵合公司2017年11月1日向所有商户通知后，至乐转公司2017年12月29日移交项目之日止，乐转公司实际减少的收入为981177元，扣除应支付贵合公司2017年11月1日至2017年12月29日期间的租金，租金收入损失为541947元。被告表示根据合同约定，原告要求被告适当改建小河转盘，发展成为一个黄金商圈。被告依据合同第8条，对承租区域进行了适当改造、安装、搭建，但实际是改扩建。因原告产权手续不全及无法改变规划用途的原因，一直无法办理改建的建设工程规划许可证等合法审批手续，直接影响被告对整体项目的经营招租。原告表示根据《租赁合同》第8.1条明确约定，被告承租该区域后，遵循投标期间确定的规划经营方案示意图纸，用于经整体商业改造后的对外招商、管理及经营。第8.2条明确约定，租赁期内，被告可以依据招标期间确定的经营方案，对承租区域进行适当的改造或安装、搭建、维修任何装置，包括但不限于设备、器具、设施、线路、上下管道、悬挂物、标志、招牌及类似的物品，但不得损坏承租区域内房屋的主体结构。消防设施也包含在规划经营方案示意图中，是被告对外经营所必需的装修部分。在整个《租赁合同》中，没有任何有关扩建的约定。因此，被告系按照《租赁合同》附件约定的规划示意图对案涉租赁区域进行改造，并不存在扩建内容。且租赁合同约定，合同期限届满后，被告根据规划经营方案示意图所作的与房屋配套的固定装修无偿归原告所有，原告不应给予被告任何补偿。原告亦无任何违约行为，不应当承担被告主张的租金收入损失541947元。另，原告贵合投资公司与被告乐转文化公司就《小河黄河路环岛项目租赁合同》的纠纷已向贵阳仲裁提起仲裁，请求乐转文化公司支付2016年10月15日至2016年12月31日期间房屋租金563160元、返还铜雕47个，以及支付逾期支付租金产生的违约金67579元。在仲裁过程中被告乐转文化公司也提出反请求，请求贵合投资公司归还其保证金及押金21万元，并支付利息3426元。贵阳仲裁委员会于2018年10月22日作出（2018）贵仲裁字第0180号裁决书，载明：“．．．．．．本庭认为：贵合公司作为产权人和小河转盘艺术宫国有资产划转的接收人，有权出租本案所涉房屋。2011年5月20日双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，该合同于2016年10月14日履行期限届满，双方原合同的权利义务关系终止。但由于租赁房屋招标等原因，乐转公司一直使用该租赁房屋，直至于2017年12月29日将租赁房屋交换贵合公司。关于贵合公司主张的2016年10月15日至2016年12月31日期间的租金，在此期间双方未约定租赁期限和租金标准，为不定期租赁关系，双方在该期间的租金标准，可依照原合同约定的租金为标准来计算。．．．．．．综上，裁决如下：一、于本裁决书送达之日起十日内，被申请人（反请求申请人）贵州乐转文化股份有限公司支付申请人（反请求被申请人）贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司2016年10月5日至2016年12月31日的租金563160.00元；二、自2017年11月16日起，以563160.00元为基数，被申请人（反请求申请人）贵州乐转文化股份有限公司于本裁决书送达之日起十日内，按照同期银行贷款利率计算支付申请人（反请求被申请人）贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司违约金直至563160.00元租金付清之日止；三、于本裁决书送达之日起十日内，反请求被申请人（申请人）贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司返还反请求申请人（被申请人）贵州乐转文化股份有限公司保证金及押金210000.00元；四、自2017年12月29日起，以210000元为基数，反请求被申请人（申请人）贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司于本裁决书送达之日起十日内，按照同期银行贷款利率计算支付反请求申请人（被申请人）贵州乐转文化股份有限公司违约金直至210000元保证金及押金付清之日止；五、申请人贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司和反请求申请人贵州乐转文化股份有限公司的其他请求予以驳回。”。2018年11月30日，原告向该院申请财产保全，该院作出裁定：“一、查封、扣压、冻结被申请人贵州乐转文化股份有限公司名下价值人民币4000000元的财产；二、查封申请人贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司名下位于花溪区小河（原小河区）转盘商业用房（筑房房权证小河字第**）。2018年12月18日，被告乐转文化公司向该院提出财产保全裁定复议申请，该院审查后于2018年12月26日裁定驳回被告乐转文化公司的复议请求。上述事实，有当事人陈述、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、工商登记信息、筑房权房权证小河字第**房有权证、筑房权房房权证小河字第**有权证、贵阳经济技术开发区国有资产管理中心《关于资产划转的通知》、贵阳经济技术开发区国有资产管理中心《情况说明》、《小河黄河路环岛项目租赁合同》、（2018）贵仲裁字第0180号《裁决书》、2016年11月14日招标公告、招标文件、评标报告、投标人签到表、投标授权代表及表述密封情况等级表、中标通知书、中标成交公示、小河黄河路环岛商业圈移交清单、关于确定小河转盘商业项目管理权的函、关于小河黄河路转盘承租承诺书、关于小河黄河路转盘承租承诺书、通知、关于移交小河转盘商业门面的函、关于移交小河转盘商业门面的函、《乐转儿童城结构、水电施工图设计合同》、消防施工图设计合同、《乐转商城优化改造工程预算书》、付款发票、关于开发区环岛项目续约的回复函复印件、律师函、微信记录截图、次承租户的《承包经营合同》、纳税申报表、测绘报告、评估报告及发票等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。（2018）贵仲裁字第0180号《裁决书》中已经认定2011年5月20日原被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。本案中，结合原被告举证及陈述，整理归纳争议焦点如下：一、2017年1月1日至2017年10月31日的租金应当按原合同价计算还是按照中标后的500万／每年计算？被告是否应支付逾期付款违约金？二、原告是否违反优先承租权的约定？三、原告是否有违约行为，被告主张原告赔偿经营收入损失541947元是否能得到支持？四、被告是否存在扩建？测绘示意图中编号2部分是否属于产权范围？被告主张原告赔偿或补偿装修、改扩建现值损失364.64万是否能得到支持？关于焦点一。首先，（2018）贵仲裁字第0180号《裁决书》中已明确双方签订的租赁合同于2016年10月14日履行期限届满，双方原合同的权利义务关系终止。但由于租赁房屋招标等原因，被告一直使用该租赁房屋，直至于2017年12月29日将租赁房屋交还原告。由于2016年10月15日至2016年12月31日期间双方未约定租赁期限和租金标准，为不定期租赁关系，双方在该期间的租金标准，可依照原合同约定的租金为标准来计算，即该《裁决书》仅明确了双方2016年10月15日至2016年12月31日期间是不定期租赁关系按原合同约定的租金标准计算租金。其次，租赁合同期限届满后，原告于2016年12月重新公开招标确定了新的中标人，被告也参与了该次招投标知晓中标结果，即租金标准为第一年（即2017年）500万元。最后，2017年3月20日，被告还向原告出具了《关于小河黄河路转盘承租承诺书》，承诺向原告支付租金，并未对招标确认的每年500万元的租金标准提出异议。因此，2017年1月1日至2017年10月31日期间，原、被告形成的是事实上的租赁关系，而非不定期租赁关系。租金计算标准应按照500万／每年计算，对于原告主张被告支付上述期间租金4166667元的请求，该院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，被告逾期支付租金，必然会给原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，原告诉请逾期付款违约金计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。起算日按原告主张权利之日即立案之日（2018年6月14日）计算，以人民币4166667元为基数，计算至全部款项实际付清之日止。对于原告主张超出诉请的部分，该院不予支持。关于焦点二。根据合同第18.1条的约定，被告提出续租的，应当在租赁期限届满前一个月向原告以书面形式提出。在庭审中，被告表示在合同到期前曾书面向原告提出续租事宜，由于公司的工作人员已经离职，无法核实该材料是否留底，因此，被告仅提交了《关于开发区环岛项目续约的回复函》复印件一份，对于该复印件的真实性，原告不予认可。经被告申请后，该院向原告调取了用章登记记录本，该记录本中无上述《关于开发区环岛项目续约的回复函》的用章记录。该院亦向原告副总经理杨宁了解情况，杨宁明确回复没有续租这回事，也没有向被告出具过《关于开发区环岛项目续约的回复函》，且该函的内容不符合公司的签约惯例。因此，在被告未提交其他证据予以证实申请续租事实存在的情况下，对于被告提出原告违反优先承租权约定的辩称意见，该院不予采纳。关于焦点三。被告提出因原告产权手续不全及无法改变规划用途的原因，一直无法办理改建的建设工程规划许可证等合法审批手续，直接影响被告对整体项目的经营招租构成违约。根据原告提交的筑房权房权房权证小河字第**权证、筑房权房权证房权证小河字第**证、贵阳经济技术开发区国有资产管理中心《关于资产划转的通知》、贵阳经济技术开发区国有资产管理中心《情况说明》等证据，可以明确原告是案涉房屋的合法权利人，有权对房屋作出管理、使用、出租等行为。根据合同第8.3条、8.4条、12.1.6条的规定，对于被告按照合同经营方案改造承租区域涉及须报政府相关部门批准的，原告应协助办理相关审批手续，而不是负责办理该手续。从举证情况来看，被告未提交其向相关行政部门申请办理上述审批手续时，因产权手续不全而遭到拒绝办理的相关材料。在被告租赁经营期间亦未出现相关行政部门发出停止经营要求整改的相关通知。综上，结合上述焦点二原告未违反优先承租权约定，故对被告主张原告有违约行为的辩称意见，该院不予采纳。被告在从事商业活动过程中，就应当预见或可能预见商业活动产生的投资风险，即承租小河转盘打造黄金商圈无论是盈利还是亏损均与原告无关，对被告主张原告赔偿经营收入损失541947元请求，该院不予支持。关于焦点四。虽然原告认为根据《租赁合同》第8.1条明确约定，被告承租该区域后，遵循投标期间确定的规划经营方案示意图纸，用于经整体商业改造后的对外招商、管理及经营。第8.2条明确约定，租赁期内，被告可以依据招标期间确定的经营方案，对承租区域进行适当的改造或安装、搭建、维修任何装置，包括但不限于设备、器具、设施、线路、上下管道、悬挂物、标志、招牌及类似的物品，但不得损坏承租区域内房屋的主体结构。消防设施也包含在规划经营方案示意图中，是被告对外经营所必须的装修部分。在整个《租赁合同》中，没有任何有关扩建的约定。因此，被告系按照《租赁合同》附件约定的规划示意图对案涉租赁区域进行改造，并不存在扩建内容。但是，根据现场勘查以及被告提交的黄河路环岛黄金商圈“乐转”儿童城结构、水电施工图设计合同、儿童城消防施工图设计合同、贵州省邮电规划设计有限公司关于黄河路环岛“乐转”商城优化改造工程预算书、儿童城扩建改造工程结构、水、电、暖施施工图等相关证据，可知小河黄河路环岛负一层，原建筑为钢筋混凝土框架结构，扩建部分采用钢框架轻型屋面板结构。因此，该院认定被告租赁案涉房屋后对小河黄河路环岛负一层进行改造的内容包含了装修和扩建。关于测绘示意图中的编号2部分。虽然通过对案涉房屋所有权证所附的房屋范围图和测绘示意图进行对比，测绘示意图中编号2部分，不能在房屋所有权证所附的房屋范围图中体现。但在庭审中，经该院询问后，原、被告双方均认可在原告把租赁物交付给被告时现状中包含有测绘示意图中的编号2部分。即无论测绘示意图中编号2部分是否有产权，均不影响其包含在被告打造黄金商圈中对其投入的改造事实。案涉合同中，仅约定合同期限届满后，被告根据规划经营方案示意图所作的与房屋配套的固定装修无偿归原告所有，未对扩建部分进行约定。而被告已于2017年12月29日与原告签订《小河黄河路环岛商业圈移交清单》将案涉房屋交还原告。由于双方对改造后装修及扩建部分的价值无法达成一致，经评估公司评估后出具报告，认定总价值为3646400元。根据客观事实，因有被告对小河黄河路环岛负一层的装修及扩建，才有如今的小河转盘黄金商圈，不仅改善了人民群众的生活水平，更提升了小河区域的整体形象，也让原告重新进行公开招租投标中的价值有所提升，即被告承租时首年租金为180万元，现重新招租后第三人的中标价格首年租金为500万。由于装修及扩建部分已与小河转盘黄金商圈融为一体无法分割，若被告将自行装修或改扩建部分拆走或损毁，必然导致小河转盘黄金商圈形象受损、价值减少，从商业价值最大化及公平、公正的角度出发，被告主张原告补偿装修及改扩建损失的请求，该院酌情按总价值的70%予以支持，即3646400元×70%＝2552480元，对于原告主张超出的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州乐转文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司2017年1月1日至2017年10月31日期间的租金人民币4166667元。二、被告贵州乐转文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司逾期付款违约金（以租金4166667元为基数，从2018年6月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）。三、反诉被告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告贵州乐转文化股份有限公司装修及改扩建损失人民币2552480元。四、驳回原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州乐转文化股份有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币20490元、反诉案件受理费人民币20153.39元、保全件受理费人民币5000元、测绘费人民币28000元、评估费人民币16000元，合计人民币89643.39元。由原告（反诉被告）贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司负担人民币43082元，由被告（反诉原告）贵州乐转文化股份有限公司承担人民币46561.39元。二审中，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质当事人证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。依照合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，贵合投资公司与乐转文化公司签订的租赁合同于2016年10月14日到期后，乐转文化公司继续使用租赁物，贵合投资公司未提出异议，租赁合同转为不定期租赁合同。因原租赁合同继续有效，故租金应当以原租赁合同约定计算。因贵合投资公司曾对与乐转文化公司2016年10月15日至2016年12月31日期间的租金纠纷申请仲裁，贵合投资公司主张的租金的计算标准为每年2635380元。在贵合投资公司与乐转文化公司未就租金标准的调成协商一致的情况下，本案的租金计算亦应依照原合同约定计算。据此，2017年1月1日至2017年10月31日的租金应为2196150元。违约金以租金2196150元为基数，从2018年6月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止。关于乐转文化公司主张的损失，2017年3月20日，乐转文化公司及原审第三人共同向贵合投资公司出具《关于小河黄河路转盘承租承诺书》，载明：“1、我司承诺承租期间按甲方（贵合投资有限公司）规定时限缴纳租金；2、承租期满或由于不可抗力原因甲方收回，我司承诺不得要求甲方做任何形式赔偿金；3、按甲方要求撤场时间撤场，我司承诺不拖延待误。特此承诺”。该承诺书明确，贵合投资公司要求乐转文化公司撤场，乐转文化公司即撤场，且不要求贵合投资公司赔偿。对于该承诺，应当视为乐转文化公司对于求偿权的放弃，乐转文化公司应当遵守该承诺，现其违反承诺向贵合投资公司要求赔偿，依法不应支持。一审判决认定适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，贵合投资公司与乐转文化公司的上诉理由均有部分成立，对于成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3928号民事判决第三项、第四项、第五项，即：三、反诉被告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告贵州乐转文化股份有限公司装修及改扩建损失人民币2552480元。四、驳回原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州乐转文化股份有限公司的其他诉讼请求。二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3928号民事判决第一项为：一、被告贵州乐转文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司2017年1月1日至2017年10月31日期间的租金人民币2196150元。三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3928号民事判决第二项为：二、被告贵州乐转文化股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司逾期付款违约金（以租金2196150元为基数，从2018年6月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）。四、驳回贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告贵州乐转文化股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40643.39元、保全件受理费5000元、测绘费28000元、评估费16000元，共计89643.39元。由贵阳经济技术开发区贵合投资发展有限公司负担43082元，由贵州乐转文化股份有限公司承担46561.39元。二审案件受理费64676元，由贵州乐转文化股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二十二日书记员 朱紫苇