江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初3831号 原告：江西三华置业有限公司，住所地江西省萍乡市安源区楚萍东路**，统一社会信用代码91360300727770954U。 法定代表人：吕元庆，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾啸，江西金鳌律师事务所律师。 被告：罗丹，女，1985年2月28日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 原告江西三华置业有限公司（以下简称三华公司）与被告罗丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三华公司的委托诉讼代理人曾啸到庭参加诉讼。被告罗丹经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年5月31日签订的《萍乡市商品房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，返还给原告润达国际北公寓2-1822号房屋；2.判令被告支付原告违约金40500元；3.判令被告赔偿原告营销费用损失10342.8元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月31日签订《萍乡市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，按照合同约定，被告购买原告开发建设的位于萍乡市安源区秋收起义广场润达国际的一套建筑面积为46.03平方方米的商品房，房屋单元号为润达国际北公寓2-1822号，总价款为405000元，其中被告首付81000元，剩余款额324000元银行按揭贷款。被告与中国工商银行萍乡分行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定，贷款期限为20年，以被告向原告所购房屋即“润达国际北公寓2-1822号房屋”作为抵押，其中原告江西三华置业有限公司作为保证人，对该合同项下的借款人即被告债务承担连带担保责任。合同签订后中国工商银行萍乡分行依约发放了上述贷款合同项下的借款本金，但被告未按照贷款约定偿还按揭贷款，截至2019年11月27日，累计4期未按约定还款，共拖欠中国工商银行萍乡分行的贷款本息8237.61元。由于被告严重逾期还款，中国工商银行萍乡分行从保证人原告账户上分十次扣划共计321269.34元。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款中约定：“买受人选择按揭方式付款的，如买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供楼款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任代其还款的，出卖人有权解除本合同，买受人除应全额返还给出卖人代付的款项外，还应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。”另原告销售给被告“润达国际北公寓2-1822号房屋”支付销售费用10342.8元。鉴于被告没有履行与中国工商银行萍乡分行签订《个人购房借款／担保合同》，导致中国工商银行萍乡分行从保证人原告账户扣划321269.34元，提前收回贷款。根据《萍乡市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》已构成严重违约。请依法支持原告全部诉讼请求。 被告罗丹未答辩。 原告三华公司围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：原告营业执照、法人身份证各一份、2017-2017050《萍乡市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》一份、A【萍】字【工】行【跃进】支行【2017】年【一手申937】号《个人购房借款/担保合同》一份、中国工商银行逾期贷款催收通知书一份、中国工商银行扣款凭证五份、中国工商银行客户贷款还款流水记录一份、原告公司营销费用损失记录一份。被告罗丹未到庭参加诉讼，不能对以上证据发表质证意见，且并未提交足以推翻上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的的相反证据或抗辩陈述，本院认为被告自动放弃自身享有的诉讼权利，所引起的法律后果应由其自行承担。上述证据真实、形式合法，可以相互印证，本院对上述证据均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，原告与被告签订了一份《萍乡市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：被告购买原告开发的位于萍乡市安源区，房屋建筑面积46.03平方米，房屋总价款为405000元，付款方式为首付款81000元，余款324000元向银行申请按揭贷款。合同还对其他事项进行了约定。该合同补充协议第一条第三款约定：买受人选择按揭方式付款的，如买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供楼款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任代其还款的，出卖人有权解除本合同，买受人除应全额返还给出卖人代付的款项外，还应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。后原、被告与中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行（以下简称工商银行萍乡跃进支行）签订了一份个人购房借款及担保合同，约定向银行贷款324000元，贷款期限为20年，原告的账户为放款账户，原告为贷款担保人。截至2019年11月27日被告连续逾期4期未按时归还银行贷款，导致工商银行萍乡跃进支行划扣原告的保证金以偿还被告应还贷款本息。截止2019年12月13日，工商银行萍乡跃进支行划扣原告保证金321269.34元用于偿还被告剩余的贷款本息。庭审过程中，原告自认被告向其支付首付款数额为81000元。 另查明，案涉房屋所在的萍乡市安源区于2015年2月2日取得商品房预售许可证，证号为萍房售证字第××号。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照该合同约定全面履行自己的权利义务。本案的主要问题：一、案涉商品房买卖合同的解除情形是否成就；二、违约金的具体数额及营销费用损失问题。 关于案涉商品房屋买卖合同的解除情形是否成就的问题。原、被告在商品房买卖合同补充协议中就合同解除进行了约定：买受人选择按揭方式付款的，如买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供楼款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任代其还款的，出卖人有权解除本合同。截止2019年11月27日，被告已累计逾期4期未向银行还贷，导致银行划扣原告的保证金代偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原、被告约定的合同解除条件已成就，原告有权要求解除双方签订的商品房买卖合同。本院对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同及补充协议之诉求予以支持。 关于违约金的具体数额及营销费损失问题。原、被告在商品房买卖合同所附的补充协议中约定，被告未能履行其向银行的还款义务导致原告代其还款的，原告有权解除合同，被告应按房款总价的10%向原告支付违约金。因被告未到庭，故未对违约金提出抗辩。庭审过程中，原告未能提供其因被告违约造成的实际损失的相应证据。本院结合案件情况，认定原告的实际损失包括代偿银行贷款的利息罚息、合同履行过程中产生的税费规费等。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院综合本案的实际情况，认为原告主张的违约金过高，本院结合本案实际情况，酌定违约金为房款总额的3%即12150元。被告应向原告支付违约金12150元，本院对原告超出部分的诉讼请求不予支持。对于原告主张赔偿营销费用损失10342.8元的诉讼请求，因该费用系原告正常运营费用，且原告解除合同后收回房产继续交易仍可赚取利润，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，因本案合同约定的解除条件已成就，本院对原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同及补充协议之诉求予以支持；原告主张的违约金过高，不符合公平原则，本院酌定支持12150元。因被告未对合同解除后的财产返还提出主张，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西三华置业有限公司与被告罗丹于2017年5月31日签订的萍乡市商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，被告罗丹应在本判决书生效之日起十日内向原告返还案涉房屋； 二、被告罗丹应在本判决书生效之日起十日内向原告江西三华置业有限公司支付违约金12150元； 三、驳回原告江西三华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8138元、由原告江西三华置业有限公司负担750元，被告罗丹负担7388元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  曹**平 二〇二〇年十二月七日 代理书记员  邓 佳