江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终923号上诉人（原审原告）：浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组，住所地浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥自然村。负责人：李广辉，该村民小组组长。委托诉讼代理人：何玉平，北京盈科（义乌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡志坚，男，1969年4月22日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。上诉人浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组因与被上诉人胡志坚土地租赁合同纠纷一案，不服江西省浮梁县人民法院（2020）赣0222民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。上诉人的负责人李广辉及其委托诉讼代理人何玉平、被上诉人胡志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决合同无效，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。但是原审判决第二、三项合同无效后的法律后果，适用法律不当。第一，上诉人诉请返还土地有明确四至范围共13亩林地。上诉人和被上诉人在以前浮梁县人民法院3次开庭审理和景德镇市中级人民法院2次开庭审理中均确认本案诉争土地13亩，而非10亩。原审法院不当行使释明权，人为地割裂成2个独立的租赁合同，有悖于合同解释规则，违反了当事人处分、辩论原则，也违反了诉讼效率和诉讼便利规则。第二，本案土地租赁合同未经过村民小组开会讨论民主议定程序，并非村民小组集体的意思表示，出租土地和收取租金均为彭为林个人不法行为。村民小组没有收取租金，判决村民小组返还租金，没有事实和法律依据。原审法院判决上诉人有过错需承担50%的赔偿责任，并赔偿损失23500元。合同的签订就不是村民小组的意思表示，村民小组是“被签合同的”，村民小组是无辜受害方无任何过错，自认不需承担缔约过失责任赔偿损失；原审法院判决林地使用费28500元，错误定性为按过错承担责任的损害赔偿，且金额也有违公平，使不诚信的被上诉人反而因合同无效而获益。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误、适用法律不当，故提起上诉，望依法改判。胡志坚辩称，对方上诉没有理由。我也不认可一审判决，看到对方上诉了，我就没有上诉。对方陈述的都不是事实。浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2011年2月2日签订的土地租赁合同无效；2.判令被告返还案涉土地并支付土地使用费；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年2月2日被告胡志坚与原告双凤桥二组签订了一份《租赁合同》，原告双凤桥二组为甲方，被告胡志坚为乙方；该合同约定“为发展我村经济，扩大我村村民的劳动再就业工程，促进我村的招商引资项目，经全村村民同意将如下地块租赁给乙方。1、经甲、乙双方协商甲方将成队料厂面积为定拾亩，以每亩叁万元的价格租赁给乙方。2、乙方在甲方土地上不得经营对甲方山地、水田、农舍造成损害的经营活动，否则后果由乙方承担。3、如甲方村民去乙方土地闹事，则由甲方负责调解。4、甲方土地租赁给乙方经营年限伍拾年。5、此合同一经双方签字后生效。6、此合同一式三份，双方各一份，并上报双凤村委会备案。7、水、电甲方负责到位，坟墓甲方负责迁移。8、有关部门来人，甲方负责协调到位”。《租赁合同》履行中，被告胡志坚于2011年2月2日、2月10日、7月6日分别向原告双凤桥二组支付了土地租金160000、40000元、100000元，共计300000元；被告胡志坚收到租赁的林地后，修建了厂房，并于2011年9月1日，被告胡志坚和案外人李登龙与案外人林其仔、柳久旺签订了一份《厂房租赁协议》，并于同日与案外人柳必寿、柳久旺签订了《补充协议》，该协议约定，被告胡志坚将租赁土地范围内，四至方向为：东临被告原有的陶瓷作坊、南至山坡、西至被告食堂平房，北至厕所及山地为界的范围租赁给林其仔、柳信旺、柳必寿经营；租赁时间为5年，自2011年9月1日至2016年8月31日；每年租金3万元，租金按一年一付方式结算。期间，被告胡志坚因修路，于2011年11月6日、12月1日向原告双凤桥二组分别支付20000元、27000元，共计47000元修路工程款。现原告双凤桥二组认为《租赁合同》不是其村小组成员的真实意思表示，也违反了合同法的强制性规定，诉至一审法院。另查明：被告胡志坚租赁林地是用于办瓷厂。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告双凤桥二组与被告胡志坚于2011年2月2日签订的《租赁合同》的效力问题；2.返还林地、租金及原、被告损失的核定。1.原告双凤桥二组与被告胡志坚于2011年2月2日签订的《租赁合同》的效力问题。原告双凤桥二组认为土地租赁没有经过三分之二户会议决定，不是村民真实意思表示，《租赁合同》村民签名也是不真实的，该合同违反了村民委员会组织法的相关规定。同时，被告胡志坚租赁案涉土地是用于陶瓷酒瓶加工，案涉土地不能用于非农业建设，这份《租赁合同》也违反了森林法、土地法的相关规定，因此，应认定《租赁合同》无效。被告胡志坚认为《租赁合同》是合法有效的，是双方的真实意思表示，上面有当时的村小组长签名，也有村小组的印章，合同已经履行多年，村民不知道不符合客观事实。原告双凤桥二组引用法律错误，村民委员会组织法第28条是管理性规定，不是效力强制性规定。原、被告签订协议时，上面已经有厂房，且已经通水电，被告胡志坚是租赁土地，还对上面的厂房进行了购买，支付的租金包括办厂条件的代价，也包含购买建筑物的代价，租赁方从未改变现状，也未改变土地用途。一审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”；《中华人民共和国森林法》第十五条规定：“森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为作林地。…”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。…”。案涉林地属原告双凤桥二组农民集体所有，系农用地范畴。本案中，原告双凤桥二组与被告胡志坚签订《租赁合同》，将村集体财产租赁给被告胡志坚进行经营，未经村民会议决定，违反了法律规定；该《租赁合同》虽未明确约定租赁林地的用途，实质上原告双凤桥二组将《租赁合同》所涉林地租赁给被告胡志坚是用于办瓷厂和转租给案外人林其仔、柳久旺、柳必寿进行竹木加工；原、被告未经主管部门批准，改变了林地用途，违反了法律强制性规定，故应认定《租赁合同》无效。2.返还林地、租金及原、被告损失的核定。（1）原告双凤桥二组主张返还林地范围的核定。原告双凤桥二组诉请被告胡志坚返还四至为：东至黄建军围墙尽头为界，西至卢有发厂房为界，南至彭冬林厂房为界，北至景婺黄高速防护带为界范围内，共13亩林地。被告胡志坚抗辩称原告双凤桥二组所说的13亩林地，实际是分两次租赁的，基于《租赁合同》租赁的是10亩，还有3亩是另外租赁的。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告双凤桥二组主张被告胡志坚返还13亩林地，这13亩林地的租赁是由两次不同的租赁关系形成的，由于原告双凤桥二组未提交案涉《租赁合同》之外的3亩林地租赁行为无效的证据，其主张被告胡志坚返还该3亩林地，证据不足，不予支持，原告双凤桥二组可另行主张，因此，对原告双凤桥二组主张被告胡志坚返还林地的面积确认为10亩。（2）租金返还和原、被告所受损失的认定。原告双凤桥二组主张被告胡志坚赔偿林地使用费，使用费按租金计算；由于被告胡志坚依据《租赁合同》已实际使用该宗林地，至今未还，给原告双凤桥二组造成了一定损失，其主张赔偿林地使用费，根据被告胡志坚使用该宗林地的情形，其使用期间酌定为九年六个月，林地使用费为57000元（9.5年×300000元/50年），符合法律规定，予以支持；被告胡志坚抗辩称，若《租赁合同》无效，则要求原告双凤桥二组返还租金300000元；并赔偿修路摊派的47000元、其他摊派款73000元，厂房被原告双凤桥二组拆除的损失：四间简易房30000元、陶瓷货物损失140000元、围墙损失38350元等损失合计328350元。被告胡志坚抗辩主张原告双凤桥二组返还租金300000元，符合法律规定，予以支持；其抗辩主张原告双凤桥二组赔偿修路工程款47000元，该修路工程款是为履行《租赁合同》便利而支付的，租赁林地返还后，该修路工程款作为其因《租赁合同》无效的损失，理由成立，故对被告胡志坚该抗辩主张，予以支持；被告胡志坚抗辩主张原告双凤桥二组赔偿其他摊派款73000元，由于其未提交该73000元摊派款存在的证据，对其该抗辩主张，不予支持；被告胡志坚抗辩主张原告双凤桥二组赔偿其厂房被原告双凤桥二组拆除的损失，厂房被拆除的损失是基于另一个法律关系，不在本案审理范围，若被告胡志坚认为自己的合法权益受到侵害，可另行主张权利。综上，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告双凤桥二组与被告胡志坚于2011年2月2日签订的《租赁合同》，违反法律规定，应认定为无效合同。原告双凤桥二组主张被告胡志坚返还因案涉《租赁合同》租赁的林地，符合法律规定，予以支持，经核定返还林地的面积为10亩。被告胡志坚基于《租赁合同》无效，提出的抗辩主张，要求原告双凤桥二组返还租金300000元，符合法律规定，予以支持；原告双凤桥二组明知出租集体财产，须经村民会议决定，而未经村民会议决定，且违反法律强制性规定将林地出租给被告胡志坚用于办厂，改变林地用途，因此，对《租赁合同》无效的后果应承担一定的责任；被告胡志坚应该知道，农民集体所有的土地（林地）租赁应经村民会议决定，而未尽审慎审查义务，且租赁林地用于办厂，改变林地用途，对《租赁合同》无效的后果应与原告双凤桥二组承担同等责任；因此，原、被告应对对方损失承担50%的赔偿责任。审理中，双方当事人分歧较大，调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组与被告胡志坚于2011年2月2日签订的《租赁合同》无效；二、原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组应返还被告胡志坚林地租金300000元并赔偿损失23500元，被告胡志坚应赔偿原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组林地使用费28500元。原、被告应向对方支付的款项折抵后，原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组应在本判决生效之日起五日内返还被告胡志坚租金295000元；三、被告胡志坚应在收到返还的租金后，立即将租赁的林地10亩返还原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组（返还林地的四至为：东至黄建军围墙，南至彭冬林厂房，西至卢有发厂房塝上，北临景婺黄高速；从南向北计算面积）。案件受理费7360元，由原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组负担3680元，被告胡志坚负担3680元。二审中，上诉人向法庭提交如下证据：1999-2017年村小组的财务结算表以及双凤村出具的情况说明，证明上诉人从未收到胡志坚交付的租金，财务结算表也是经村委会核对过的。本院依法组织了双方进行证据交换和质证。胡志坚质证称其对真实性有异议，当年其已将全部款项分次交纳给村小组组长彭为林，并开具了相关收据。对双方争议的事实，本院认定如下：1.胡志坚一审期间提供了收款收据，且收款收据上有时任村小组组长彭为林的签名，及村小组前身村生产队的公章。彭为林作为村小组组长，其签字并盖章的行为表明其代表村小组收到了涉案款项。款项是否入账，并不影响彭为林行使职权收取款项的行为的效力。故一审法院依据票据认定村小组收到了胡志坚林地租金30万元并无不当。2.关于涉案土地的面积问题。依据双方签订的土地租赁合同，该合同约定面积为“定拾亩”，每亩价格三万元。虽合同未对土地四至进行约定，但双方四至范围没有异议，均认可该土地东至黄建军围墙，南至彭冬林厂房，西至卢有发厂房塝上，北临景婺黄高速。上诉人认为该土地为13亩，且双凤桥村委会也证实其为13亩。但胡志坚二审谈话中予以否认，认为该地块不足13亩，仅10余亩。另依据胡志坚陈述，多出的3亩，是厂房后面的空置土地，当时他不想要，村里强行按每亩17600元卖给他的，但双方没有重新签订合同。依据胡志坚提供的收款收据，2011年7月19日，胡志坚缴纳了“组（租）土款”3亩共计52800元。对一审查明和认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人在2011年对外出租集体所有土地时，未经村民会议讨论决定，且改变土地性质，将林地出租给胡志坚办厂，严重违反法律强制性规定。涉案合同应认定为无效。一审在综合双方过错的情况下，认定上诉人对因合同无效造成对方的损失承担50%的责任并无不当。关于林地使用费问题，一审参照双方合同约定的租金与年限进行计算并无不当，应予维持。关于返还土地面积问题，因原土地租赁协议上约定面积为10亩，另3亩系双方口头另行约定，且一审法院也保留了上诉人另行主张的权利，故对该部分判决，本院亦予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组负担。本判决为终审判决。审判长  陈苾铃审判员  徐 骥审判员  章汝秀二〇二〇年十二月二十四日法官助理王小莉书记员吴越