河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初3996号原告（反诉被告）：苗亚丽，女，汉族，1977年2月11日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：丁志涛，男，回族，1974年9月19日出生，住漯河市源汇区。系原告苗亚丽之夫。委托诉讼代理人：谢向前，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：漯河市源汇区干河陈乡干河陈村村民委员会，住所地漯河市源汇区干河陈乡干河陈村。负责人：卢艳芳，村委会副主任。委托诉讼代理人：王悦，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁飞，河南恩达律师事务所律师（实习）。原告苗亚丽与被告漯河市源汇区干河陈乡干河陈村村民委员会（以下简称干河陈村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案，被告干河陈村委会于2020年11月23日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）苗亚丽的委托诉讼代理人丁志涛、谢向前，被告（反诉原告）干河陈村委会的委托诉讼代理人王悦、梁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗亚丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令干河陈村委会减免三个月租金，合计33309元；2.依法判令2020年7月至2021年6月期间的房租标准按合同标准的80%执行；3.本案诉讼费由干河陈村委会承担。事实和理由：苗亚丽与干河陈村委会于2018年12月25日签订门面房租赁合同用于餐饮经营，租赁物位于漯河市××区××路南段××河××街××楼××号，租赁期限自2019年3月25日起至2022年3月24日止，共计36个月，日租金为1.2元/天。自2020年1月起，受全国新冠肺炎影响，大唐河上街门店长时间暂停营业，尤其是苗亚丽所从事的餐饮行业受到更严重的打击，亏损严重，至今经营的餐饮生意依然备受影响，营业额同比下降50%以上。但干河陈村委会未积极响应政策号召，苗亚丽向干河陈村委会提出减免申请，干河陈村委会躲避不见。另外2019年1月，因楼上租户装修房屋时，造成苗亚丽租赁房屋的破损，苗亚丽多次与干河陈村委会协商，用楼上租户所交纳的装修保证金进行合理赔偿。但干河陈村委会未与苗亚丽协商，就私自将楼上租户的装修保证金全部退还，损害了苗亚丽的合法权益。干河陈村委会辩称，1.干河陈村委会已经主动免除了苗亚丽31天的房屋租金，苗亚丽要求再减免三个月的租金，没有事实和法律依据。2.苗亚丽现交费至2020年9月24日，其拖欠下期租金将近三个月，已构成违约，干河陈村委会已反诉请求解除合同，苗亚丽请求按照合同标准80%支付租金，没有事实与法律依据，且已经被反诉请求所吞并，应驳回其该项请求。3.相邻租户是否给苗亚丽造成了损失与本案无关，如苗亚丽认为其权益受到侵害，可向实际侵权人主张赔偿，不能作为拒交租金的理由。干河陈村委会向本院提出反诉请求：1.依法解除苗亚丽与干河陈村委会签订的房屋租赁合同；2.判令苗亚丽清除物品，返还租赁房屋；3.判令苗亚丽自2020年9月25日起按照1.2元/平方米/天的标准支付租赁费，按欠款数额日万分之五的标准支付违约金，直至房屋交还之日止；4.判令干河陈村委会不退还履约保证金；5.诉讼费用由苗亚丽承担。事实和理由：2018年12月25日，干河陈村委会与苗亚丽签订房屋租赁合同。该合同约定由苗亚丽承租干河陈村委会位于大唐河上街5号楼3号房屋，房屋面积308.42平方米，租金为1.2元/平方米/天。租赁期限为2019年3月25日至2022年3月24日止，租金采用预付方式，每次预付三个月租金，首期租金于合同签订当日交付，后期租金均在其前期租金使用期满前一个月内预付。逾期不交纳租金，须按欠款额日5‰的标准支付违约金。合同签订后,干河陈村委会依约将房屋交付给苗亚丽使用。2020年春节新冠肺炎疫情爆发，干河陈村委会在自身遭受重大损失的情况下仍积极承担社会责任，主动减免了苗亚丽31天的租金11473元，疫情期间允许商户适当缓交租金，干河陈村委会已在能力范围内最大限度分担了苗亚丽的损失。2020年3月，各行业陆续复工复产，现阶段已恢复正常，但苗亚丽仅交纳租金至2020年9月24日，2020年9月25日之后的租金至今未交纳。干河陈村委会已于2020年9月27日通知苗亚丽交纳所欠租金，逾期将解除合同、腾空物品、收回房屋，但苗亚丽至今尚未交纳欠付租金，亦未腾退房屋。苗亚丽对反诉辩称，苗亚丽未及时交纳租金，存在合法合理的理由，具体原因如下：1.干河陈村委会未对其他租户尽到妥善管理义务，致使租赁房屋被损坏，且未能对租赁房屋尽到及时的修缮义务，严重影响苗亚丽使用，也给苗亚丽造成较大的损失。2.因新冠肺炎疫情的影响，致使苗亚丽所经营的餐饮行业损失惨重，营业额下降，资金回笼困难，无法及时或者足额交纳房屋租金。3.基于上述原因，苗亚丽虽然存在未及时交纳租金的情形，系因干河陈村委会违反相应的规定和合同规定，以及新冠肺炎不可抗力所造成，苗亚丽不存在故意不履行合同的情形，也不存在违约，干河陈村委会要求支付违约金及不退还保证金没有法律和事实依据。综上，请求驳回干河陈村委会反诉请求。经审理查明，2018年12月25日，干河陈村委会作为出租方（甲方），苗亚丽作为承租方（乙方），双方共同签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方同意将其拥有出租权的位于大唐河上街5号楼（3）号房屋租赁给乙方使用；租赁房屋建筑面积308.42㎡；本合同租赁期限自2019年3月25日至2022年3月24日止，共计36个月，如其中一方因某种原因需提前解除合同，提出方需提前三个月书面通知对方；租金按租赁房屋建筑面积计算，日租金为1.2元/天/平方米，年租金为135088元整，合同期限内租金总额为405634元整；甲方给予乙方装修免租90天，自2018年12月25日至2019年3月24日；租金交付采用预付方式，每次预付三个月租金，首期租金于本合同签订当天交付，后期租金均在其前期租金使用期满前一个月预付；逾期不交纳租金，乙方需按逾期欠款额每日5‰向甲方交纳违约金，以逾期天数加收；乙方应于本合同签订当日内，按照三个月租金向甲方支付33309元作为履约保证金，合同期结束之日起15个工作日内无息退还乙方；甲方需终止变更解除合同时，提前90天书面通知乙方，乙方需终止变更解除合同时需提前90天书面申请，经甲方同意后方可执行；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：……（3）未按时交纳租金逾期一个月以上或拖欠卫生费用三个月以上的；等等。合同签订后，干河陈村委会将房屋交付给苗亚丽，苗亚丽支付租金至2020年9月24日。其中，因新冠肺炎疫情，干河陈村委会收取苗亚丽2020年3月25日至6月24日之间的租金时，减免了31天的租金。本院认为，干河陈村委会与苗亚丽签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人具有拘束力。2020年初，全国爆发新冠肺炎，各地政府及卫生防控部门均采取了疫情防控措施，导致苗亚丽开办的饭店停业，资金回笼困难，经营损失较大，但是，也应看到，疫情及疫情防控措施给苗亚丽带来的损失亦不可归责于干河陈村委会，苗亚丽不能将其损失全部转嫁于对方当事人，双方当事人应互谅互让，共同分担损失，实现互惠共赢。在干河陈村委会主动减免了31天租金的情况下，苗亚丽请求再减免三个月租金并调整合同租金条款将导致双方利益有失衡平，故此，对苗亚丽的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，（1）合同应否解除的问题，按照合同约定，苗亚丽应于2020年9月25日前交纳2020年9月25日至2020年12月24日期间的租金33679.46元，但其一直拖延履行，已构成违约。但苗亚丽迟延支付租金毕竟事出有因，并非恶意违约，从合同解除的立法目的而言，在合同可解除可不解除的情况下，尽量不解除合同，使合同向着当事人缔约时的目的履行，尽量维护交易的稳定，这也符合合同法鼓励交易的立法目的。因此，对干河陈村委会解除合同的诉讼请求，本院不予支持。（2）违约金标准的问题，案涉房屋租赁合同约定的违约金标准为按欠款额每日5‰的标准计算，苗亚丽认为其不构成违约，事实上已经提出了违约金过高的抗辩，本院将违约金标准调整为按银行贷款利率上浮50%计算。干河陈村委会的其他反诉请求，均是建立在解除合同的基础上，对此，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回苗亚丽的全部本诉请求。二、苗亚丽于本判决生效之日起三日内向漯河市源汇区干河陈乡干河陈村村民委员会支付租金33679.46元及违约金（违约金以33679.46元为基数，自2020年9月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率上浮50%计算至付清之日）。三、驳回漯河市源汇区干河陈乡干河陈村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费315元、反诉案件受理费185元，合计500元，均由苗亚丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年十二月十一日书记员  宋伟