河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初4652号原告：赵少杰，男，1986年9月2日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。原告：孔路露，男，1991年5月16日出生，汉族，住址同上。原告：孔晓燕，女，1988年5月10日出生，汉族，住址同上。以上三原告共同委托诉讼代理人：赵红旭，河南开瑞律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：刘洋洋，河南开瑞律师事务所实习律师被告：孙晓争，女，1979年11月10日出生，汉族，住漯河市舞阳县。委托诉讼代理人：王超，河南长风律师事务所律师。被告：苗耀辉，男，1979年2月19日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。原告赵少杰、孔路露、孔晓燕诉被告苗耀辉、孙晓争房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵少杰、孔路露、孔晓燕的委托诉讼代理人赵红旭、刘洋洋、被告孙晓争的委托诉讼代理人王超及被告苗耀辉的委托诉讼代理人丁宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵少杰、孔路露、孔晓燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房地产买卖协议》。2、依法判令两被告返还眼高已付房款55000元及利息（以55000元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至全部偿还完毕之日止）。3、依法判令两被告连带支付原告违约金100000元。（按合同约定酌情主张）。4、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年3月6日，原告赵少杰代替原告孔路露（买方）在中介漯河市邦达房地产经纪有限公司（以下简称邦达公司）见证下与被告（卖方）孙晓争签订了《房地产买卖协议》，被告孙晓争将其位于慧展壹号的房屋一套以改合同的方式出售给原告，双方就房屋位置、面积、总房款、首付款、违约金计算方法等均进行了明确约定。同时，合同约定，“甲方（被告孙晓争）应于2019年3月31日前将上述房地产所有权交付给乙方（原告赵少杰），并同时将建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；“甲方（被告孙晓争）如不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日给付相当于房产价款千分之二的违约金”。后原告分别于2019年3月6日、3月12日向两被告以现金和转账等方式共计支付60500元（包含中介费5500元），并向慧展壹号开发商转账250000元。后经了解，慧展壹号工程一直处于停工状态，至今未取得商品房预售许可证，被告无法也不可能按约向原告交付房屋，其明显存在故意隐瞒行为。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据合同书第三条、第五条之约定，被告应当退还原告已付房款及利息并支付违约金。总上所述，根据《民事诉讼法》第119条之规定特向贵院具状起诉，望贵院依法判决，以维护原告合法权利。被告苗耀辉辩称：答辩人非涉案合同相对人，不应承担责任。无论是原告与孙晓争所签房屋买卖合同，还是原告与联合一百开发公司所签购房合同，答辩人均未在合同上签字，不作为任何一方当事人，不应承担退还房款及违约责任。请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告孙晓争辩称：一、答辩人与原告签订的《房地产买卖协议》为预约合同。原告是通过漯河市邦达房地产经纪有限公司找到该房源，被告苗耀辉为该公司员工。河南福田联合一百置业有限公司（福田公司）授权给答辩人，委托答辩人对特价房源进行售卖。就该房源答辩人以甲方名义出卖给乙方（原告），见证方为魏书锋。签订的房地产买卖协议的内容为预约合同，并非本约协议。二、答辩人与原告签订的书面协议不存在解除。2019年3月6日，答辩人与原告签订的《房屋买卖协议》后，答辩人按约定于2019年3月12日，由答辩人带领原告到福田公司签订一份特惠房认购协议书，协议约定了具体的房源位置、单价、付款方式、双方的权利和义务。当日，原告向福田公司支付了25万元房款。该份《特惠房认购协议书》，是答辩人正常履行预约合同的义务，也代表了答辩人完成全部预约合同义务，完成了缔约过程。同时，按照《特惠房认购协议书》约定的甲方承诺：“1、自本协议书签订日起至甲方通知乙方起签订正式《商品房买卖合同》之前，不得与第三方签订该房屋的《特惠房认购协议书》或以其它方式另作他售；2、甲方承诺在乙方携本协议与甲方签订正式《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、单价约定条款。”四、乙方承诺：“1、本协议签订后，在甲方约定或通知的时间内按照甲方要求及时交纳应支付款项。2、乙方按照甲方指定的时间、地点携本《特惠房认购协议书》及相关文件原件与订正式《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订正式《商品房买卖合同》时，将完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、单价约定条款。”该协议是原告与福田公司自愿的签订，应为有效的合同，该合同仍然为预约合同。原《房地产买卖协议》的效力被《特惠房认购协议书》的效力所代替，并不存解除《房地产买卖协议》的问题。三、原告主张解除合同无法律依据。合同法第94条规定的合同的法定解除权，有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案并不存在法定解除的情形，原告与福田公司签订《特惠方认购协议书》仍然有效，并不存在解除的情形，同时原告又不要求解除《特惠房认购协议书》，单方解除《房地产买卖协议》没有任何法律依据。四、答辩人不存在任何缔约过失责任，原告主张的违约金无事实和法律依据。答辩人在缔约过程中不存在任何故意和过失。答辩人披露答辩人知晓的全部事实，披露房屋的位置，成交的单价，并对房屋的现状进行了明确。2019年3月12日，答辩人又带领原告到福田公司签订了书面的《特惠房认购协议书》，该协议书的签订就是履行了双方在缔约过程中约定的“将2019年3月31日前将上述房地产产权”正式交付给原告的义务。答辩人在缔约过程中不存在任何隐瞒行为。关于房屋价格约定，即使按照55.5万元计算单价为4784元，也明显低于当时市场价。关于违约金，并非答辩人的原因造成该项目停工状态，项目未取得商品房预售许可证，不是答辩人所能控制和预测。无论是答辩人和原告签订的《房地产买卖协议》还是原告与福田公司签订的《特惠房认购协议书》均没有明确约定实际交付房屋的时间，答辩人并不存在缔约过失责任，并不存在任何违反协议约定的事实。答辩人在缔约过程中，不存在任何故意和过失。五、原告主张的返还房款无事实和法律依据。答辩人在整个缔约过程中没有任何过错，福田公司给答辩人和被告苗耀辉之间的佣金或者委托费用等，与原告无关。原告主张答辩人返还房款无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人诉讼请求。当事人双方围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方诉辩意见和双方提交的证据，本院对案件事实认定如下：2019年3月6日，原告赵少杰与被告孙晓争签订了《房地产买卖协议》，合同约定：“由于甲方（被告孙晓争）已收到乙方（原告赵少杰）预付的购房定金人民币（大写）贰万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本协议，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在郾城区嵩山路会展壹号小区4号楼1单元第7层704号房地产（房屋建筑面积116平方米出让给乙方）。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍拾伍万伍仟元整，￥：55500元；乙方由2019年3月31日前需将首付款人民币（大写）叁拾万伍仟元整，剩余房款人民币（大写）贰拾伍万元整直接在售楼部办理贷款手续，购房定金将在最后一次付款时冲抵。……五、违约责任：……或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之二的滞纳金。……”原告赵少杰、被告孙晓争均在协议尾部签字并按手印，漯河市邦达房地产经纪有限公司在日期上加盖有公司印章，魏书锋作为见证人在尾部签字捺手印。2019年3月12日，河南福田联合一百置业有限公司（甲方）与原告孔露露（乙方）签订《特惠房认购协议书》，约定：“……一、认购房屋基本情况1、乙方认购甲方建设开发的“会展壹号”项目，位于淞××路与××路交叉口西南角××楼××层××号（户）房屋，该房屋暂测建筑面积116平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以房管局实测面积为准）。2、乙方享受上述房屋活动特惠单价4320元/平方米,总房款合计(大写)人民币伍拾万壹仟壹佰贰拾元整(小写￥501120元).3、优惠明细：1120（壹仟壹佰贰拾元正）优惠后实际应付总房款￥￥伍拾万元，（大写）人民币伍拾万零仟零佰零拾零元整。500000。二、付款方式及期限乙方须按照以下方式缴纳房款：1、2019年3月12日，乙方缴纳该房源总房款的50%作为首付款即￥250000元，（大写）人民币贰拾伍万零仟零佰零拾零元整。2、剩余购房款￥250000元，（大写）人民币贰拾伍万零仟零佰零拾零元整，在项目取得预售资格后，乙方接到甲方通知后15日内支付剩余购房款或配合甲方办理相关手续（如银行按揭贷款、公积金贷款等）……”原告赵少杰在合同尾部签字、捺手印，并标注代签，河南福田联合一百置业有限公司在合同尾部加盖公章。三原告提交支付宝转账电子回单显示：原告孔晓燕于2019年3月6日向被告苗耀辉支付宝账户转账20000元整。三原告提交原告孔晓燕的母亲罗菊香在中国农业银行银行卡交易明细清单显示：罗菊香于2019年3月12日向张英丽转转房款250000元，向被告苗耀辉转账房款20500元。三原告提交原告孔晓燕的在中国建设银行银行卡交易明细清单显示：原告孔晓燕于2019年3月12日取款4次，每次5000元，共取款20000元。另查，被告苗耀辉提交手机转账截屏显示：被告苗耀辉于2019年3月12日将收取原告20500元，分别转给被告孙晓争10000元，转给魏书锋10500元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定及《房地产经纪管理办法》第三条规定，三原告提交有《房地产买卖协议》和《特惠房认购协议书》，故原告与被告孙晓争之间形成房地产中介服务合同关系。关于三原告要求解除双方签订的《房地产买卖协议》问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，既不存在法定解除的情形，亦不存在约定解除的情形，故原告的要求本院不予支持。关于三原告要求两被告返还已付房款55000元及利息问题，三原告提交有河南福田联合一百置业有限公司的250000元收据与本院调取原告孔路露债权申报书中250000元相印证，故原告孔路露的购房首付款为250000元。对比《房地产买卖协议》和《特惠房认购协议书》，二个协议书中购房款总价相差55000元，故本院认为该55000元系双方认可的定金、中介服务费及其他费用。本院认为《房地产买卖协议》实质是具有中介服务性质的协议，《特惠房认购协议书》是房屋买卖合同。本案中，三原告提交证据证明向被告交付60500元，其中二被告认可收到20000元定金及20500元房款，对该40500元本院予以认定。三原告未提交被告收到20000元现金的收据或其他证据相印证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，本院不予认可。在《房地产买卖协议》约定：“剩余房款人民币（大写）贰拾伍万元整直接在售楼部办理贷款手续，购房定金将在最后一次付款时冲抵。”庭审中，被告苗耀辉辩称将20000元定金转交被告孙晓争，被告孙晓争认可收到该20000元定金，辩称已转交河南福田联合一百置业有限公司，但被告孙晓争未向原告出具20000元定金收据或抵做购房款20000元收据，且河南福田联合一百置业有限公司在破产清算中，被告孙晓争实际上无法如约将20000元定金冲抵房款，故被告孙晓争应将20000元定金退还三原告。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”因二被告并无过错，故本院不予支持原告关于返还已付房款的利息主张。关于原告要求两被告连带支付原告违约金100000元的问题，因无法完成定金抵扣房款的义务过错不在二被告，二被告的居间服务已经基本完成，交房义务属于开发商河南福田联合一百置业有限公司，故原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告孙晓争于本判决生效之日起十日内退还原告孔晓燕定金20000元。驳回原告孔晓燕、孔露露、赵少杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取1700元，由被告孙晓争负担200元，原告孔晓燕、孔露露、赵少杰负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二〇年十二月二十二日书记员  张洁琼