北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10075号上诉人（原审原告）：陈万蓉，女，1965年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭普，重庆力隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，北京美丽屋资产管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，，住所地北京市丰台区宋家庄路苇子坑149北厂******法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：李海杰，男，北京易鸿悦房地产经纪有限公司员工。上诉人陈万蓉因与被上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、被上诉人北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈万蓉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，法律适用不当。我与美丽屋公司及易鸿悦公司之间的合同为委托出租合同，合同中虽无最终承租人信息，但美丽屋公司及易鸿悦公司并非涉案房屋实际使用人，而是通过转租涉案房屋获得价格差进行盈利。本案中，美丽屋公司及易鸿悦公司并非直接使用涉案房屋进行生产经营，而是将房屋转租获取租金利益，并在正常收取转租租金的情况下，长达五个月不向我支付租金，违反了合同约定，一审判决认定因疫情原因，美丽屋公司及易鸿悦公司不必承担违约责任属于事实认定不清，法律适用不当。二、一审判决未对违约责任进行认定。疫情期间，美丽屋公司及易鸿悦公司的转租行为未受影响，最终承租方按时足额向二公司进行了房租交付，但二公司却长达五个月未向我交付房租，也未向我提出过公司受到影响无法收取租金的情况，故美丽屋公司及易鸿悦公司的行为构成违约并应按照合同约定向我支付违约金。三、合同中关于免租期的约定，贯穿整个三年的合同，其利益应由双方共同享有。我之所以同意免租期，也是对三年租约的期待，鉴于美丽屋公司及易鸿悦公司的违约行为，我认为应当合理分配免租期的利益。四、2020年7月19日，美丽屋公司及易鸿悦公司单方面向我交付房屋，但因房屋没有恢复原状，故我拒绝，双方直至2020年8月15日才办理交接手续，故合同解除时间应为2020年8月15日，美丽屋公司及易鸿悦公司应承担此期间的房屋占有使用费。美丽屋公司、易鸿悦公司辩称，同意一审判决，不同意陈万蓉的上诉请求和理由。陈万蓉向一审法院起诉，请求判令美丽屋公司及易鸿悦公司：1.向我支付违约金15600元并解除双方之间的租赁合同；2.按照每月7800元的标准支付我自2020年3月6日起至其返还房屋之日止的租金（占有使用费）；3.向我支付免租期的租赁费用6518.33元；4.立即腾出所占有使用的我的房屋，如不腾房按每月7800元支付房屋占有使用费。一审法院认定事实：2018年4月4日，陈万蓉（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）、易鸿悦公司（居间人、丙方）签订了《北京市房屋出租委托合同》（编号：F0008941），约定甲方将房屋委托乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权丙方提供经纪服务。房屋坐落于北京市房山区长阳镇祥云街8号院6号楼6层2单元601，甲方授权乙方的委托期限自2018年4月6日至2021年4月5日，共3年。关于免租期，约定甲方同意在出租委托期内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。关于租金标准，约定7800元/月。关于租金支付方式，约定丙方支付方式为季付。现因美丽屋公司、易鸿悦公司未支付2020年3月6日之后的租金，陈万蓉诉至法院。2020年7月19日，美丽屋公司、易鸿悦公司将涉案房屋腾空交与陈万蓉，陈万蓉以房屋不符合交付条件为由拒绝接收。一审法院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，陈万蓉与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的北京市房屋出租委托合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。现陈万蓉要求解除租赁合同，美丽屋公司、易鸿悦公司亦同意解除合同，对此法院不持异议。关于合同解除时间，美丽屋公司、易鸿悦公司将涉案房屋腾空后，于2020年7月19日向陈万蓉交房，陈万蓉以房屋不符合交付条件为由拒绝接收，但双方合同已实际终止，法院确认2020年7月19日作为合同解除时间为宜。陈万蓉要求易鸿悦公司、美丽屋公司支付自2020年3月6日起至返还房屋之日止的租金，因合同中约定由易鸿悦公司给付租金，故易鸿悦公司应向陈万蓉支付自2020年3月6日至合同解除之日的房屋租金。关于违约金，易鸿悦公司未按期给付租金因恰逢疫情影响国家采取相应管控措施期间，各行各业均受到不同程度的影响，而非故意拖延，故对陈万蓉要求违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于陈万蓉要求美丽屋公司、易鸿悦公司支付免租期的租赁费用的诉讼请求，因合同中已做出明确约定，法院不予支持。据此，一审法院于2020年8月7日判决：一、解除陈万蓉与北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》（编号：F0008941）；二、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付陈万蓉房屋租金34840元；三、驳回陈万蓉的其他诉讼请求。二审中，陈万蓉提交2020年8月15日双方房屋交接手续复印件，证明合同解除日期应为2020年8月15日。美丽屋公司和易鸿悦公司认可证据真实性，但对证明目的不认可，认为双方于2020年7月19日在一审法院主持下进行了房屋交接，陈万蓉到场了，但双方未书写书面材料，合同解除日期为2020年7月19日。陈万蓉另提交其自述于2020年8月25日拍摄的涉案房屋的照片，用以证明房屋被人为损坏的情况。美丽屋公司和易鸿悦公司对此不予认可，主张双方交接过程中陈万蓉未提出过异议，交接手续上亦未注明陈万蓉所述的损坏，且无法证明系美丽屋公司和易鸿悦公司造成。另经本院询问，陈万蓉表示其收回房屋后已对涉案房屋的破损进行装修。本院另查明，《北京市房屋出租委托合同》约定：乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任。对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于合同解除日期，本案一审中系陈万蓉起诉要求解除合同、腾退房屋，诉讼中美丽屋公司和易鸿悦公司亦同意解除合同并腾退房屋，易鸿悦公司表示一周内可以腾退房屋，且美丽屋公司和易鸿悦公司将涉案房屋腾空后，于一审庭审后的2020年7月19日向陈万蓉交房，虽然陈万蓉以房屋不符合交付条件为由拒绝于该日接收涉案房屋，但是，鉴于双方均同意解除合同，且根据陈万蓉提交的现有证据亦不足以作为其拒绝交接房屋的充分依据，故一审判决确认双方合同于2020年7月19日解除并无不当，陈万蓉上诉主张双方合同于一审判决之后的2020年8月15日双方实际签署交接手续、其实际收回房屋为合同解除日期，依据并不充分，本院不予支持。鉴于一审判决未在判决主文中明确解除日期，本院二审予以明确。陈万蓉已于2020年8月15日实际收回房屋，其不再主张腾退房屋的请求，本院不持异议。关于违约责任，虽然陈万蓉主张美丽屋公司和易鸿悦公司向租户正常收取租金，但是美丽屋公司和易鸿悦公司对此不予认可，根据本案现有证据，本院认为一审法院考虑到受疫情和国家采取相应管控措施的影响未支持陈万蓉要求美丽屋公司和易鸿悦公司承担未按期给付租金的违约责任，处理结果并无明显不当。关于陈万蓉要求美丽屋公司和易鸿悦公司支付免租期费用一节，虽然陈万蓉上诉主张其同意免租期系对三年租约的期待，但是，双方合同约定“甲方同意在出租委托期内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金”，现陈万蓉要求支付免租期租金，与双方合同约定不符，且根据现有证据亦不足以证明双方合同提前解除可以归责于美丽屋公司和易鸿悦公司，故本院对于陈万蓉该项上诉意见不予采纳。关于陈万蓉要求美丽屋公司和易鸿悦公司支付2020年3月6日至2020年8月15日期间的租金和占用费一节，根据前文认定，陈万蓉提交的现有证据不足以作为其2020年7月19日拒绝交接房屋的充分依据，故其主张2020年7月19日至2020年8月15日期间的占用费，依据不足，本院不予支持；关于2020年3月6日至合同解除之日2020年7月19日期间的房屋租金，一审判决易鸿悦公司予以支付并无不当；根据双方合同关于“乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任”的约定，陈万蓉要求美丽屋公司对易鸿悦公司支付房屋租金承担连带责任，于法有据，美丽屋公司未就此提供充分的反驳依据，本院对于陈万蓉就此提出的上诉请求予以支持，一审判决就此处理欠妥，本院予以纠正。综上，陈万蓉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4412号民事判决第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4412号民事判决第三项；三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4412号民事判决第一项为：确认陈万蓉与北京易鸿悦房地产经纪有限公司、北京美丽屋资产管理有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》（编号：F0008941）于2020年7月19日解除；四、北京美丽屋资产管理有限公司对于北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4412号民事判决第二项确认的北京易鸿悦房地产经纪有限公司的支付义务向陈万蓉承担连带责任；五、驳回陈万蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费469元，由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1234元，由陈万蓉负担484元（已交纳），由北京美丽屋资产管理有限公司负担750元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  何江恒审 判 员  孟 龙二〇二〇年十二月二十五日法官助理  耿 玉书 记 员  祝 石