河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终834号上诉人（原审被告、申请执行人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会。住所地：河南省濮阳市华龙区中原路亿丰时代广场**售楼部**。法定代表人：王宝亭，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：马法伟，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，濮阳市华龙区长庆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：王波，男，1966年12月11日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：梅传柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：高登坤，该公司董事长。上诉人濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称亿丰业委会）因与被上诉人王波、原审第三人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人亿丰业委会的委托诉讼代理人马辉，被上诉人王波的委托诉讼代理人王会霞，原审第三人亿丰公司的委托诉讼代理人娄晓天到庭参加诉讼。原审第三人亿州公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰业委会上诉请求：1、依法撤销一审法院（2019）豫09民初118号民事判决，改判支持其请求或者发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等。二、一审认定事实错误。王波以房抵债的签订时间不清，系查封后签订。查封前未占有涉案房屋，有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，不能排除执行。王波答辩称：一、一审程序合法。生效判决不是证据；马辉未参加诉讼；被执行人不反对案外人意见的应当列为第三人等。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。王波抵债方式支付全部房款，查封前占有涉案房屋，没有过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，足以排除执行。亿丰业委会上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。亿丰公司述称，认可王波的意见。亿州公司没有提交书面答辩意见。王波一审诉讼请求：解除对位于濮阳市××路月星家居一层131-02-0-1-1061、131-02-0-1-1062号房产的查封，并停止执行；诉讼费用由亿丰业委会、亿丰公司负担。一审法院认定事实：1．执行、查封及提出执行异议之诉事实。亿丰业委会与亿丰公司、亿州公司合同纠纷一案，该院于2017年10月13日作出（2017）豫09民初84-3号民事调解：亿丰公司、亿州公司连带支付亿丰业委会截止2018年6月1日之前19个月的租金47,129,766元。2017年10月13日，该院作出（2017）豫09民初84-1号民事裁定，查封了亿丰公司所有的位于濮阳市××西××、××水路东的“濮阳建材家居国际博览城二期1号楼（月星家居）”第一、二层。后经亿丰业委会申请，该院于2017年10月23日作出（2017）豫09民初84-4号民事裁定书，追加查封了濮阳建材家居国际博览城二期1号楼（日星家居）的楼房的第三、四层房产。因亿丰公司、亿州公司未履行生效法律文书确定的义务，亿丰业委会向该院申请强制执行。该院于2019年1月3日作出（2018）豫09执179号之六执行裁定，拍卖上述房产，查封、拍卖的房产包括涉案房产。王波提出执行异议，该院于2019年10月11日作出（2019）豫09执异60号执行裁定书，驳回王波的异议。王波提起该案案外人执行异议之诉。2．签订购房合同、以工程款抵房款、变更房号、交付房产等事实。博坤公司系濮阳建材家居国际博览城（二期）建设项目的中标单位，建设单位系亿丰公司。博坤公司与定海公司签订混凝土购销合同，约定由定海公司为上述项目工程提供混凝土，2015年12月4日，博坤公司上述项目工程对账单显示，博坤公司欠货款955,600.75元；2015年12月5日，亿丰公司、博坤公司、定海公司、孟祥忠签订以房抵工程款协议，约定：亿丰公司为开发商，经招标与博坤公司签订建设工程施工合同，工程结算方式是按工程进度结算。博坤公司、定海公司签订混凝土购销合同，双方于2015年12月4日结算，博坤公司欠定海公司955,600.75元。因亿丰公司资金紧张未按进度付工程款给博坤公司，造成博坤公司无法支付货款给定海公司，经各方协商一致，将亿丰公司开发的房产001-1238、001-1239、001-1312抵工程款给定海公司项目负责人孟祥忠（差额自行缴纳）作为支付博坤公司的工程进度款；博坤公司、定海公司双方债务结清。2015年12月5日，亿丰公司向孟祥忠出具三张收款收据，分别载明001-1238，房款209,505.5元；001-1239,357,254.5元房款；001-1312，房款479,600元，以上房款共计1,046,359元。因所欠工程款不足以抵偿房款，2015年12月9日，孟祥忠按照亿丰公司的指定，其尾号2493建设银行账户向濮阳市筑坤装饰有限公司（以下简称筑坤公司）账户转款90,759元，补足总房款差额。2014年6月30日，亿丰公司出具委托书，载明：因业务需要，现委托筑坤公司代收购房款，在整个房款代收过程中，均代表亿丰公司，与亿丰公司具有同等法律效力，代收款行为所引起的一切经济纠纷和法律责任都由亿丰公司承担。定海公司原系独资公司，孟祥忠时任法定代表人。经孟祥忠、定海公司要求，亿丰公司将孟祥忠的上述三套商铺变更收款收据姓名为余振善、刘先忠、王波，亿丰公司分别出具收款收据。其中王波的收款收据记载时间为2016年2月25日，001-1239房款357,254元，余振善001-1238房款205,505元；刘先忠001-1312房款479,600元。后亿丰公司与王波签订了001-1239房产的《商品房买卖合同》，约定：王波购买亿丰公司001-1239房产，面积为37.14平方米，每平方米9,619.12元，一次性支付房款357,254元，2016年10月1日前亿丰公司将具备经验收合格的商品房向王波交付。同时，王波与亿州公司签订001-1239房产的《商铺委托经营管理合同》，委托亿州公司对王波001-1239房房产管理、使用或者出租。委托期限自2015年10月1日起至2027年9月30日止。商铺前三年的全部收益归亿州公司所有，用于培育市场管理等费用，第四至第十二年按照市场收取的租金支付。2016年5月17日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司受亿丰公司委托，对涉案项目房产进行测绘，王波名下房产001-1239调整为001-1061、001-1062。按照调整后的房号，2017年6月23日，亿丰公司向王波出具调整后的房号收款收据，载明：王波001-1061房款192,997元；王波001-1062房款164,257元。上述两套房产合计357,254元。亿丰公司与王波重新签订了001-1061号、001-1062号商铺两份《商品房买卖合同》，约定：王波购买亿丰公司001-1061、001-1062两套房产，面积分别为20.28平方米、17.26平方米，每平方米9,516.62元，一次性支付001-1061房款192,997元，001-1062房款164,257元，2016年10月1日前亿丰公司将具备经验收合格的商品房向王波交付。同时，王波与亿州公司签订001-1061号、001-1062号商铺两份《商铺委托经营管理合同》，委托亿州公司对001-1061、001-1062两套房产管理、使用或者出租。涉案商铺所在的濮阳建材国际博览城二期（即亿丰时代广场二期月星家居馆），于2015年10月4日举行了开业庆典。关于濮阳建材国际博览城二期未办理过户登记办证问题，亿丰公司称2017年5月重新测绘以及房号变更之后才能办理备案登记，由于业主人员较多，资料众多，工作繁琐，且变更房号的时间不一，因此才存在未备案登记的情况。另因诉讼原因，案涉二期的土地被查封，直至2019年8月解封，解封之前均未办理过户登记，自2019年12月份始才陆续办理过户登记。一审法院认为，该案系案外人执行异议之诉纠纷。案外人提起执行异议之诉的目的在于通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。同时，案外人还应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案的争议焦点为：案外人王波就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案不动产为商铺，王波属于商品房消费者之外的一般买受人，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，可以参照《执行异议和复议规定》第28条规定进行审理，须符合下列情形，方可排除执行，即：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。第一、关于王波与亿丰公司签订的合同效力问题。亿丰公司于2016年4月20日向王波出具1239号商铺的购房款收据，并签订了1239号商铺的《商品房买卖合同》。2017年5月17日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司受亿丰公司委托，对涉案项目房产进行测绘，涉案1239号调整为1061、1062号。亿丰公司于2017年6月23日向王波出具收到1061号、1062号购房款收款收据，并签订了涉案1061、1062号商铺的《商品房买卖合同》，根据收据载明时间，可以确定涉案商铺号变更前后均与亿丰公司签订了合法有效的书面买卖合同，签订时间均在查封之前。亿丰业委会辩称《商品房买卖合同》没有签订日期，无法证实合同是在法院查封之前签订以及1239号并非1061号、1062号房产的理由，不能成立。第二，关于王波是否已经支付合同约定的购房款问题。经查，博坤公司中标承建了亿丰公司开发建设涉案（二期）项目，定海公司向博坤公司供应混凝土。因亿丰公司拖欠博坤公司工程款，博坤公司拖欠定海公司货款，经亿丰公司、博坤公司、定海公司及定海公司时任法定代表人孟祥忠进行结算，达成以房抵工程款协议，约定由亿丰公司将涉案三套商铺（包含涉案商铺）抵工程款孟祥忠（差额自行缴纳），作为支付博坤公司的工程款，因工程款不足以抵偿房款，2015年12月9日，孟祥忠向亿丰公司指定收款账号即筑坤公司账户转账90,759元，补足总房款差价。2016年4月20日，经孟祥忠要求，亿丰公司将涉案1239号房款收据变更至王波名下。故王波受让涉案商铺的权利来源于孟祥忠、博坤公司、定海公司与亿丰公司签订的以房抵工程款协议。以房抵工程款协议和结算清单显示，亿丰公司未按工程进度向博坤公司支付工程款，博坤公司与定海公司对拖欠货款数额已经结算，故应视为债务履行期届满后设立的以房抵债协议，并签订了商品房买卖合同，由基础的工程施工合同关系转化为商品房买卖合同关系。综上，博坤公司系涉案工程的中标单位，与亿丰公司存在建设施工关系，定海公司与博坤公司存在供应混凝土买卖合同关系，孟祥忠向筑坤公司转账支付房款差价的时间界点发生在涉案房屋查封之前，上述事实能够证明所抵债务的客观存在以及以房抵工程款协议的真实性，无证据证明孟祥忠、亿丰公司等恶意串通签订以房抵工程款协议的情形，能够认定孟祥忠以抵工程款和转账支付房款差额部分的方式，履行了支付涉案全部房款的义务。亿丰业委会辩称王波非债权人，无证据证明已支付全部房款的理由不能成立，不予采纳。第三，关于王波在法院查封之前是否合法占有涉案房产问题。关于不动产的合法占有，应以实际控制为标准。该案中，王波在与亿丰公司签订《商品房买卖合同》的同时，与亿州公司签订《商铺委托经营管理协议》，将涉案两套房产委托亿州公司管理、使用或者出租。根据涉案商铺所在的二期项目开业时间，能够证明亿州公司于2015年10月1日进行开业经营，因商铺委托经营管理合同约定，商铺前三年全部收益归亿州公司所有，王波尚未能收取租金。上述事实能够认定王波在查封之前已经合法占有涉案商铺。第四，关于王波对于未办理房产过户手续是否存在过错问题。涉案房产亿丰公司重新测绘房产以及诉讼等原因，至2019年12月份之前，亿丰公司均未给案涉商铺所在1号楼的所有买受人办理过户登记，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，对《执行异议与复议规定》第28条第四项的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，作出释明意见“一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件”。在该案审理中，案外人均称向亿丰公司提出了过户登记请求，不能办理过户的原因不能归咎案外人。亿丰业委会辩称未办理房产过户登记案外人存在过错的理由，不予支持。综上所述，王波请求解除对001-1061、001-1062号房产的查封并停止执行的请求，予以支持。亿丰业委会认为涉案房产登记在亿丰公司名下，按照《中华人民共和国物权法》规定，应认定亿丰公司为涉案房产所有人的主张与事实不符，不予采纳。亿丰公司作为被执行人，不反对王波提出的异议，诉讼地位为第三人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，经该院审判委员会讨论，判决如下：不得执行位于濮阳市××路月星家居一层131-02-0-1-1061、131-02-0-1-1062号房产。案件受理费6,659元，由濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年3月5日，濮阳市华龙区人民法院作出（2018）豫0902民初2612号民事判决，认定：原告亿丰公司开设的濮阳月星家具广场位于濮阳市××路与××水路交叉口东××北，其于2013年6月27日委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行管理。被告何春玲作为承租人与原告亿丰公司作为出租人、濮阳月星家居广场管理有限公司作为管理人，签订了濮阳月星家居广场展位租赁合同。原告提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》显示，建设单位河南亿丰置业有限公司，建设项目名称濮阳建材家居国际博览城二期月星家居，建设位置中原西路北与濮水路东。该判决书认定原告亿丰公司全权委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行经营管理，代为行使出租人权利。该判决书与上诉人亿丰业委会提交的濮阳市人民政府网站《月星家居正式入住濮阳一丰时代广场》、中国视点网站《上海月星家居强势入驻濮阳经营面积达50000平方米》、濮阳尚星家居管理有限公司（由濮阳月星家居广场管理有限公司变更而来）工商信息、水电费资料等证据相印证，证实了涉案商铺由亿丰公司出租给濮阳尚星家居管理有限公司经营管理。另有濮阳尚星家居管理有限公司的银行流水明细和凭证等证据显示其与亿州公司没有书面合同的情况下，多次向亿州公司转款用于支付电费等。本院认为，本案争议焦点是：王波对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，亿丰公司拖欠博坤公司工程款，博坤公司欠定海公司货款955,600.75元。2015年12月5日，亿丰公司、博坤公司、定海公司、孟祥忠签订以房抵工程款协议，约定将亿丰公司开发的房产001-1238、001-1239、001-1312抵工程款给定海公司项目负责人孟祥忠（差额自行缴纳）作为支付博坤公司的工程款。孟祥忠补足总房款差额90,759元。2015年12月5日，亿丰公司向孟祥忠出具载明房号的收款收据。后孟祥忠要求亿丰公司将上述三套商铺变更收款收据姓名为余振善、刘先忠、王波。其中王波的收款收据记载时间为2016年2月25日，001-1239房款357,254元，余振善001-1238房款205,505元；刘先忠001-1312房款479,600元。亿丰公司与王波签订了001-1239房产的《商品房买卖合同》。王波与亿州公司签订《商铺委托经营管理合同》，以与申请执行人亿丰业委会即一期业主相同的方式实现了对涉案商铺的占有。根据《商铺委托经营管理合同》约定内容和托管协议的性质，业主并不参与且不知道受托人对涉案商铺的经营及出租情况，此情况不影响业主已间接占有的事实。综合以上证据，可以推定王波签订涉案商铺的买卖合同、抵付房款、占有均在查封之前。本案因重新测绘而未能办理过户登记原因在亿丰公司，王波没有过错。王波的主张合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，享有无过错买受人的物权期待权，能够排除执行。关于亿丰业委会上诉称“未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等”的理由，经查，生效判决不是证据，不存在质证采信的程序问题。马辉未参加一审诉讼，不存在漏评马辉代理意见的情况。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条规定，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，一审列亿丰公司、亿州公司为第三人符合法律规定。故该上诉理由不能成立。综上，亿丰业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据本案事实，亿丰业委会、王波均对亿丰公司享有权利，亿丰公司应当承担因本案而产生的诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一二审案件受理费各6659元，均由河南亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年十二月一日书记员  乔 芳