北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初19723号原告：于明山，男，1965年1月29日出生，汉族，北京明瑞兴创混凝土有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。被告：王英涛，男，1977年8月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被告：钱金星，女，1966年2月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。原告于明山与被告王英涛、钱金星确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于明山及其委托诉讼代理人何正永、被告王英涛及其委托诉讼代理人王雷、钱金星的委托诉讼代理人海阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于明山向本院提出诉讼请求，判决确认于王英涛与钱金星2017年3月6日签订的《土地租赁合同》无效。事实及理由：我与王英涛就北臧村镇北高各庄村（以下简称北高村）西北45.6亩废弃土地于2010年4月12日签订《土地租赁合同》，租期20年，租金共计547.2万元。我已向王英涛交纳租金380万元。我在租赁场地内进行填坑、硬化路面、修建厂房、建搅拌楼和安装设备等投资，我与股东马明明于2011年6月在此设立北京明瑞兴创混凝土有限公司（以下简称明瑞公司）开展经营活动。2016年初，租赁场地纳入拆腾范围，拆迁指挥部对我及公司的搅拌站工程进行了评估。王英涛与钱金星为达到侵占全部拆腾款目的，恶意串通，在明知我承租涉案土地情况下，提前于我在《欠条》中承诺还款时间即2017年4月9日就同一场地于2017年3月6日签订《土地租赁合同》，但我没有办理过租赁场地的交接手续，钱金星没有经过我的同意进入场地施工，租赁场地及地上物依然由我控制直到被拆腾，所以，王英涛与钱金星另行签订的土地租赁合同是无效的。被告王英涛辩称，我不是合格被告，我只是代理刘书记对涉案场地签订合同出租；因于明山尚欠涉案合同租地款、建房款等款项，根据于明山在《欠条》中的承诺返还租赁物条件已经成就后，由刘书记行使单方合同解除权，合同权利义务已经终止，于明山用土地使用权和地上物抵债行为是合法的；我与钱金星签订合同不存在违反法律规定的无效情形，我与钱金星不存在恶意串通签订租赁合同。请法院驳回于明山全部诉讼请求。被告钱金星辩称，我之前并不知道于明山与王英涛签订的土地租赁合同事宜，也不知道王英涛与于明山之间存在纠纷，王英涛作为涉案土地出租人与我签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，租赁行为未违反法律强制性规定，故合法有效。我已给付王英涛租赁物包括土地和地上物使用权对价980万元，并经所在村委会盖章确认，我获得涉案土地使用权和地上物所有权后，投入大量资金进行了翻建、装修和扩建等，我完全出于善意取得并已经实际占有使用土地及地上物，期间没有任何第三人提出异议。因于明山与刘书记间存在债务关系，于明山已将涉案土地及地上物折抵债务交还给刘书记，刘书记的代理人王英涛有权重新出租。于明山没有充分证据证实我与王英涛系恶意串通、损害其利益，对此其应承担举证不能责任。涉案土地的地上物在未经行政机关依法认定合法性前是具有使用价值，法院不应直接认定违建。无论于明山与王英涛签订《土地租赁合同》是否终止，地上物的处分是否有效，均不影响我与王英涛签订土地租赁合同效力。综上，请法院驳回于明山的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院审理认定如下：1、2010年4月12日，北臧村镇北高各庄村经济合作社（以下简称北高村）与王英涛（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同载明内容有：北高村将其村北废弃土地45.6亩承包给乙方合理开发使用，承包期限自2010年4月12日起至2030年4月11日止，承包费共计228万元于合同签订后3日内一次性交付，乙方在承包期内有权转租、转让，承包期内如遇国家及政府征占土地，地上物补偿及乙方经营损失归乙方，土地补偿费归北高村，未履行年限已交租金按国家规定协商解决，乙方在承包期内不得改变土地使用性质等。北高村为以上土地承包事宜提前召开了村民代表会，并载明该土地系养殖地。北高村于2010年4月14日的《收据》载明“今收到王英涛交来土地租金228万元”。2、就上述相同土地，王英涛与于明山于2010年5月3日签订《土地租赁合同》，该合同载明内容有：王英涛将现状45.6亩土地出租给于明山，租期自2010年4月12日起至2030年4月11日止，合同签订3日内，于明山将总款547.2万元交付王英涛。该合同约定其他内容与王英涛、北高村签订的《土地租赁合同》内容一致。王英涛、于明山均认可在2012年5月15日经双方核算于明山已付土地租金380万元，尚欠土地租金167.2万元。3、于明山承租涉案土地后进行了投资建设，于2011年6月在此设立北京明瑞兴创混凝土公司（以下简称明瑞公司），该公司股东为于明山、马明明，马明明系该公司法定代表人；2011年12月3日，该公司与三一重工股份有限公司签订《产品买卖合同》，该合同约定买卖标的物为3套搅拌站设备，总价款615万元，货款付清前设备所有权为出卖人所有，货款付清后根据约定决定设备所有权归属。该设备实际安装于涉案土地范围内使用。明瑞公司向三一重工股份有限公司支付部分搅拌站设备款。4、2016年11月2日，于明山出具《欠条》内容载明：明瑞公司及于明山因欠刘书记364万元，本公司愿将北高村西搅拌站地上建筑物及土地作为抵押，如在2017年4月9日前未还清刘书记的364万元，则搅拌站土地及地上建筑物所有权归刘书记所有，搅拌设备及其他能移动设备归属明瑞公司所有（土地归属方负责看管以手机录像为准）待法院判决或调解后再行移走，如遇拆腾双方另行协商。以前双方所有经手欠条手续作废。庭审中，王英涛表示364万元构成包括所欠租地款167.2万元、工程款以及为于明山垫付其他款项；于明山表示364万元包括欠租地款167.2万元、工程款以及利息。5、2017年3月6日，王英涛与钱金星就上述涉案土地等，签订《土地租赁合同》，该合同载明内容有：王英涛将北高村西北搅拌站45.6亩地及地上物（地上物不包含搅拌站使用的一切机器设备例如搅拌大罐及实验设备等）所有权转让租赁给钱金星；租期自2017年3月6日起至2030年4月11日止；本合同约定土地及地上物租金总计980万元，自合同签订日一次性付清，本合同即为生效。其他约定内容与王英涛、于明山所签订合同一致。北高村在本合同末尾处盖章并附加了对本合同表示同意的内容。钱金星于2017年3月6日向王英涛银行账户打款680万元；另300万元显示转账给“徐亮”账户，王英涛陈述“徐亮”系刘书记指定收款人，王英涛于当日为钱金星出具内容为“今收到钱金星土地出租房屋转让费980万元”的收条。三一重工股份有限公司授权北京三一工程机械有限公司与钱金星就涉案土地上原有的3套搅拌站设备签订买卖合同，以230万元卖予钱金星，钱金星按该合同约定于2017年10月17日实际支付该款。本院认为，因于明山与王英涛签订的《土地租赁合同》尚在双方约定的合同期限内，在此期限内，王英涛就同一租赁土地连同地上物与钱金星签订《土地租赁合同》，故于明山与王英涛、钱金星签订的《土地租赁合同》存在法律上的利害关系，其有权提起本案诉讼。王英涛系以其本人名义就涉案土地签订相关合同的承租人和出租人，并存在收取租金行为，故其主张系案外人刘书记的代理人、非合格被告的抗辩意见，本院不予采纳，至于其与刘书记之间就涉案合同存在的内部法律关系性质，不影响本案审理。本案中，于明山以王英涛、钱金星恶意串通、损害其利益，且其与王英涛的合同尚未解除，王英涛另行出租为诉由主张租赁合同无效，但根据本案审理情况，尚无法判断和认定王英涛与钱金星签订涉案合同存在恶意串通行为，于明山提交证据并不能充分证明该事实；在本案不予评判王英涛与于明山的租赁合同是否解除前提下，本院认为，王英涛就同一涉案土地再行出租行为，并非典型的物权处分行为，只能构成对前一租赁合同的负担行为，并不影响作为原因行为的合同效力。但人民法院关于合同效力认定应当依职权主动全面进行审查，并不限于当事人提出的诉由。本案中，涉案土地系农村集体农业用地性质，在王英涛、钱金星签订租赁合同时，租赁合同涉及标的物除集体土地使用权外，所及土地上存在大量建筑物、构筑物，且对于涉案土地上的建筑物、构筑物双方均未提供建设规划审批手续，双方签订的租赁合同客观上存在改变土地用途的违反我国土地管理法规定行为。至于改变土地用途的事实和行为无论是双方合同签订以前存在，还是他人所为，均不影响对双方签订合同效力的审查认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认王英涛与钱金星于2017年3月6日签订的《土地租赁合同》无效。案件受理费12520元，由王英涛负担6260元（于本判决生效后七日内交纳）；由钱金星负担6260元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  巴德润人民陪审员  鲁金娥二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  薄 伟