北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终722号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，营业场所北京市朝阳区。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡海，男，1955年7月24日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行）因与被上诉人胡海、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人北京银行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人胡海，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕、李佳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行上诉请求：1.撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑9号楼4单元601号（规划房号为12-4-601）房屋（以下称案涉房屋）的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；2.本案上诉费用由胡海、天润诚泽公司承担。事实和理由：一审判决存在法律适用错误、基本事实认定不清、事实认定错误等问题。一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十六条的规定作出胡海与天润诚泽公司之间商品房买卖合同关系成立且合法有效的认定，不仅错误理解了合同法第三十六条的适用情形，且违反了特殊法优于一般法的原则，属于法律适用错误。首先，合同法第三十六条规定的是当事人未采用书面形式订立合同的情况下，如果一方已经履行主要义务，对方接受的，则合同成立。本案中，胡海与天润诚泽公司并非没有签订书面协议，而是签订了《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》），根据胡海所述，其支付款项也是依据《认购协议》的约定，所以本案情形与合同法第三十六条约定的情况并不符，该条规定不应适用本案。尤其在本案中，胡海的款项支付存在付款时间早于认购房屋近三年之久、收付款主体与《认购协议》不一致等诸多违背常理的情形，一审法院在没有查清付款事实的情况下，便以已经支付购房款为由认定商品房买卖合同成立，也缺乏事实依据。其次，合同法第三十六条是对于未订立书面合同情况下如何认定合同成立的一般规定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称商品房司法解释）第五条对于商品房买卖合同需要具备的要件，进行了特殊规定。根据特殊法优于一般法的原则，商品房司法解释优先于合同法的适用，如果不满足商品房司法解释第五条规定的要件，就不能认定商品房买卖合同已成立。一审法院直接适用合同法第三十六条的规定，忽略商品房司法解释第五条的规定，违反了特殊法优于一般法的原则，属于法律适用错误。针对商品房合同签订的情况和认定，最高人民法院在《理解与适用》（以下称九民会议纪要理解与适用）一书中所述认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条针对商品房消费者的保护标准比较宽泛，既不要求消费者主观有过错，也不要求支付全部价款，更不要求占有房屋，所以避免给被执行人与案外人同谋逃避执行的可能，必须从严把握。本案中，胡海既没有办理网签、预登记手续，也没有按《认购协议》的约定在七日内签订正式商品房买卖合同，款项支付又存在诸多不符合常理的情形，在这种情况下一审法院更应该严格审查合同的签订及认定情况。而一审法院不仅没有对相关事实进行严格审查，还在法律对商品房买卖合同要件有明确规定的情况下，忽视该规定，严重损害了北京银行的权利。二、根据最高人民法院对九民会议纪要理解与适用的观点：执行异议和复议规定第二十九条一方面是对债权平等原则的突破，另一方面是对合同相对性的突破，对金钱债权人利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意逃避执行的道德风险。因此，使用该条时应从严把握。对于购房人已支付价款的审查标准，如果购房人仅能提供发票、收据，或房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以证明购房人已支付房款。人民法院还需要对购房人转账凭证予以查实。一审法院不但未予以查实，甚至在付款凭证与收据在时间、金额、收付主体无法对应的情况下仍认定胡海已支付房款，属于基本事实不清。首先，对收款主体为陈红恩、窦建芬的两笔款项性质认定不清。一审中，胡海提供的付款凭证中，有两张付款时间在2016年7月29日的凭证，金额分别为130万元和70万元，合计200万元（占房款比例50.35%），收款方分别为陈红恩、窦建芬。针对该两笔款项，付款时间远远早于房屋认购时间，且收款主体并不是天润诚泽公司，一审法院在未向陈红恩、窦建芬核实相关事实，仅凭胡海及天润诚泽公司所述的情况下，便认定上述两笔款项为案涉房屋的购房款，属于基本事实认定不清。其次，对胡海提供的两张POS签购单的付款性质认定不清。房地产中介服务机构不能代收房款，非善意购房人向房地产中介服务机构的付款不能认定为购房款。一审法院认定胡海提供的2019年1月30日和8月18日收据对应的POS签购单是胡海支付的购房款（共计170万元），但胡海并未证明其为这两张POS签购单的付款人，一审法院也未进一步查明。另外，即使该等款项是胡海支付，胡海作为购房人，其签订《认购协议》的对方为天润诚泽公司不是北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司），售房现场也公示预售资金监管方案及监管协议，其也明知林寅公司只是一家房地产中介服务机构不能代收房款，却仍向林寅公司支付购房款，其本身非善意。一审法院罔顾我国商品房预售法律法规的规定，认定非善意的胡海向房地产中介机构付款行为为支付房款，这无疑使本来就困难重重的商品房预售资金监管制度更为雪上加霜。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下称九民会议纪要）的最新精神，“涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的”的规定为效力性强制性规定，商品房预售资金监管制度对于商品房买卖市场秩序和国家金融安全都有巨大影响。因此，胡海违反商品房预售资金监管制度付款的行为应为无效，而不应认定其已支付购房款。三、即使一审法院认为胡海提供的四张付款凭证都是支付的案涉房屋的购房款，其认定的支付时间与付款凭证的时间也不符，属于事实认定错误。胡海在一审中提交了四张付款凭证用于证明已经支付购房款370万元，其中两张转账凭条显示的付款时间为2016年7月29日，金额分别为130万元和70万元，两张POS机签购单的其中一张，显示付款时间为2019年1月30日，金额为140万元，剩余一张POS机签购单显示时间不清，金额为30万元。即使一审法院认为胡海提供的四张付款凭证都是支付的案涉房屋的购房款，根据付款凭证显示的付款时间（除时间显示不清的POS机签购单）也应该是2016年7月29日和2019年1月30日。而一审法院认定胡海支付款项的时间是2019年1月30日和2019年8月18日，明显与事实不符，属于事实认定错误。综上，一审法院在胡海与天润诚泽公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，且对胡海的付款情况没有查清的情况下，认定胡海符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，违反了法律规定。故北京银行依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定提起上诉，望二审法院予以支持。胡海辩称，请依法驳回北京银行的诉讼请求。一、胡海所购案涉房屋符合执行异议和复议规定第二十九条规定情形，且权利能够排除执行。北京银行的诉求无事实和法律依据。首先，天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目取得了北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划许可证，在其规划许可证附件中显示胡海购买的案涉房屋为商品房；天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得了《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，在该预售许可证中预售范围里也包含胡海所购买的案涉房屋，上述内容证明胡海购买的房屋是房地产开发企业名下的商品房。其次，《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]预售许可的有效期限截止于2019年10月30日，胡海是在2019年1月30日与天润诚泽公司签订的《认购协议》和《天润·和丽嘉苑确认单》（以下简称《确认单》），协议约定胡海购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米36075.37元，建筑总面积为110.1平方米，房屋总价款为3971898元，付款方式为一次性付款等。《确认单》则约定了案涉房屋的交房日期为2019年5月31日，物业费为每月每平方米2.98元等内容。认购协议中双方对买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，该意思真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，故胡海在北京市第四中级人民法院（以下简称四中院）查封前签订的是合法有效的书面买卖合同。第三，签订《认购协议》后，胡海多次主张与天润诚泽公司签订预售商品房网签合同，但天润诚泽公司以市住建委每月签约套数受限为由不签约，直至2019年10月天润诚泽公司预售许可证过期，天润诚泽公司以申请预售转现房为由仍未与胡海完成网上签约。期间，在胡海主张下领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等，并进行了装修。目前，胡海及家庭成员居住在该房屋中。天润诚泽公司交付胡海该房屋钥匙，向胡海收取了物业费，北京天润至诚物业管理有限公司向胡海收取了装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费，代收水费等款项。胡海及家庭成员名下无其他用于居住的住房。第四，截止到2019年8月18日，胡海累计向天润诚泽公司支付购房款370万元，按照协议约定房屋总价款为3971898元，胡海支付的价款已经超过合同约定总价款的百分之五十，达到了百分之九十三。二、四中院（2020）京04执异76号执行异议裁定书、（2020）京04民初549号执行异议之诉民事判决书公平公正，合理合法。四中院（2020）京04执异76号执行异议裁定书、（2020）京04民初549号执行异议之诉民事判决书中均认定胡海提交的证据材料能够证明在四中院作出查封案涉房屋前胡海已经与天润诚泽公司签订的《认购协议》和《确认单》。该《认购协议》中双方对买卖案涉房屋达成了一致的意思表示，该意思真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是四中院查封前签订的合法有效的书面买卖合同。根据查明的事实，胡海已向天润诚泽公司支付了约定总房款的百分之五十以上的房款，在案证据证明胡海所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。执行异议的裁定结果：中止对延庆区天润和丽嘉苑9号楼4单元601号（规划房号为12-4-601）房屋的执行。执行异议之诉裁定结果为依法驳回北京银行的诉讼请求。三、恳请二审法院在审理该案件时，关注九民会议纪要第125条、126条的规定。四、北京银行由于自身过错，现导致其享有的担保价值缩减，相关损失应由其自行承担，不应强加于买受人即购房人胡海，更不应没有任何证据的情况下产生臆想。胡海是在《北京市商品房预售许可证》[证号为京房售证字（2018）112号]有效期内购买的案涉房屋，胡海在购买案涉房屋期间，抵押权人即北京银行未向胡海充分披露相关权利保障措施，未向胡海尽到提示义务。抵押权人即北京银行同意出售抵押物时未充分注意抵押人即天润诚泽公司的失信可能性，也未做到监督房地产开发公司销售房屋的义务。由此导致北京银行享有的担保价值缩减，应由抵押权人即北京银行自行承担相关损失，不应强加于购房人胡海。综上所述，北京银行提请的执行异议之诉上诉一案不符合事实和相关法律规定，请二审法院依法驳回北京银行的所有诉讼请求。天润诚泽公司辩称，针对北京银行的上诉请求，天润诚泽公司不同意北京银行的全部上诉请求。天润诚泽公司认为，一审判决认定事实无误，适用法律正确，涉案的业主胡海符合法律的相关规定之中商品房消费者的全部条件，享有足以排除执行的权利。因此，一审判决依法驳回北京银行一审诉讼请求是正确的，二审法院应予以维持。北京银行向一审法院起诉请求：准许对北京市延庆区天润??和丽嘉苑9号楼4单元601号（规划房号为12-4-601）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院查明：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行签订《借款合同》，向北京银行借款11亿元，用于投资“天润·和丽嘉苑”项目。为确保《借款合同》的履行，天润诚泽公司与北京银行于同日签订《抵押合同》，以天润诚泽名下北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地进行抵押担保，并办理了抵押权登记。《不动产登记证明》载明，抵押物的不动产权证书号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后因天润诚泽公司未按期偿还借款，北京银行以金融借款合同纠纷为由向四中院提起诉讼。在诉讼过程中，北京银行向四中院申请财产保全，四中院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定，查封、扣押、冻结天润诚泽公司等被申请人的限额财产。后四中院查封了天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产及相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，被查封的203套房产中包括案涉房屋，查封起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。2019年1月30日，胡海与天润诚泽公司签订《认购协议》，约定胡海购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价每平方米36075.37元，建筑总面积110.1平方米，房屋总价款3971898元，付款方式为一次性付款等。协议签订后，胡海先后于2019年1月30日和8月18日支付购房款共计370万元，天润诚泽公司委托林寅公司为胡海开具了交款收据。胡海已领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等。自2019年8月起，胡海为案涉房屋支付了物业费、装修保证金等费用。经不动产登记资料查询，胡海及其家庭成员名下无其他不动产登记信息。一审法院另查明，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目所取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，预售许可的期限于2019年10月30日到期。案涉房屋被查封后，胡海向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。一审法院经审查后，于2020年6月10日作出（2020）京04执异76号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。北京银行对裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，形成本案。一审法院认为，本案的争议焦点为胡海对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。执行异议和复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对购房者生存权价值的维护，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护房屋消费者的物权期待权。具体到本案，首先，胡海与天润诚泽公司在法院查封前签订的《认购协议》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效的书面买卖合同。该协议虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，但协议签订后，胡海已依约向天润诚泽公司支付了购房款，而天润诚泽公司也向胡海交付了案涉房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据合同法第三十六条的规定，应认定胡海与天润诚泽公司之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效。其次，根据查明的事实，胡海已向天润诚泽公司支付购房款370万元，该金额已超过约定总房款的百分之五十。最后，在案证据证明，胡海所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，胡海对执行标的所享有的民事权益足以排除执行。北京银行所提诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回北京银行的诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院补充查明以下事实：胡海与黎长蕊于1980年12月28日登记结婚。陈红恩系天润诚泽公司股东，窦建芬系天润诚泽公司会计。2016年7月29日，胡海向陈红恩转账130万元，向窦建芬转账70万元。2019年1月30日，天润诚泽公司委托林寅公司向胡海出具收据，内容为：今收到胡海交来天润·和丽嘉苑项目12号楼4单元601号商品房房款人民币贰佰万元整。收款单位：林寅公司。天润诚泽公司、胡海均认为该200万元系胡海支付的涉案房款，北京银行对此持有异议。2019年1月30日，胡海向林寅公司支付140万元。2019年8月18日，黎长蕊向林寅公司支付30万元。林寅公司分别于同日向胡海出具收据，确认该两笔款项系胡海支付的涉案购房款。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：一审法院对于胡海对执行标的所享有的民事权益足以排除执行的认定正确，本院予以确认。对于北京银行认为一审判决法律适用错误的上诉理由。本院认为，胡海与天润诚泽公司签订的《认购协议》的内容具备商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等主要条款。商品房司法解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，胡海亦已支付了《认购协议》约定的大部分价款，天润诚泽公司对该事实亦予以认可。据此，应当认定《认购协议》的性质为商品房买卖合同，且该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。故北京银行的此项上诉理由不成立，本院不予采信。一审法院依据合同法第三十六条的规定作出胡海与天润诚泽之间商品房买卖合同关系成立且合法有效的认定，虽然结论正确，但适用法律错误，本院予以纠正。对于北京银行关于胡海的付款时间早于认购房屋近三年以及收付款主体与《认购协议》不一致的上诉理由。本院认为，虽然案涉《认购协议》签订的时间在后，胡海部分款项支付时间在先，但对于商品房买卖交易而言，买受人提前支付部分房款亦属合理的购房行为，不能仅凭付款时间在协议签订之前就否认胡海已经支付购房款的事实。胡海在本院庭审中亦已就此作出合理解释。胡海及其配偶黎长蕊分别付款给天润诚泽公司的股东和会计以及天润诚泽公司委托的房屋销售经纪公司林寅公司，对此，天润诚泽公司均予以确认。对于北京银行此项上诉理由，本院不予采信。对于北京银行认为一审判决认定的付款时间与付款凭证的时间不符，属于事实认定错误的上诉理由。本院认为，一审法院认定胡海先后于2019年1月30日和8月18日支付购房款共计370万元，其对付款时间的认定确有错误，本院予以纠正。但该错误不影响已付款总额的认定，亦未对案件的处理结果产生影响。对北京银行此项上诉理由，本院不予采信。综上所述，北京银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有错误但判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 魏 欣审 判 员 龚晓娓二〇二〇年十二月三十一日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 闫 妍书 记 员 于 静