吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再384号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：白国臣，男，1962年12月11日出生，汉族，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：王晓菊。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：曹立成，男，1977年11月9日出生，汉族，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：陈雷名。 一审第三人：长岭县盛海房地产开发有限责任公司，住所：吉林省长岭县。 法定代表人：陈青华。 再审申请人白国臣因与被申请人曹立成、一审第三人长岭县盛海房地产开发有限责任公司（以下简称盛海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2020）吉07民终304号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月21日作出（2020）吉民申2175号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人白国臣及其委托诉讼代理人王晓菊、被申请人曹立成的委托诉讼代理人陈雷名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白国臣申请再审称，1.曹立成与盛海房地产公司之间没有房屋买卖关系，二审认定双方建立《商品房买卖合同》关系的四张《收款收据》的印章是伪造的。2.曹立成与盛海房地产公司之间没有债权债务关系，二审认定周成向曹立成分两次借款1450万元依据的证据载明出借人是曹立国。3.曹立成没有实际占有案涉房屋，案涉房屋是空置状态。曹立成没有签订书面的买卖协议和抵债协议，没有交付购房款，不享有物权期待权，因曹立成自身原因没有办理更名过户手续。请求：再审本案，驳回曹立成的诉讼请求。 曹立成辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院维持二审判决，曹立成与盛海房地产公司债权债务关系真实存在，曹立成已经依法实际占有抵债房屋，与盛海房地产公司以物抵债协议真实有效，未办理房屋产权变更登记原因是由于盛海房地产公司欠税，无法开具不动产发票所致。 曹立成向一审法院起诉请求：1.停止对曹立成所购位于长岭县文府家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋强制执行；2.解除以上房屋的查封；3.确认曹立成与盛海房地产公司签订的合同有效；4.确认上述房屋所有权归曹立成所有。一审法院认定事实：吉林省长岭县人民法院在执行白国臣与盛海房地产公司民间借贷纠纷一案中，作出（2017）吉0722执1546号之一、（2017）吉0722执1546号之二民事裁定，查封、拍卖登记在盛海房地产公司名下的长岭县长岭镇文府家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋。2019年7月22日，曹立成对此提出执行异议。2019年8月7日，吉林省长岭县人民法院作出（2019）吉0722执异48号执行裁定，驳回曹立成的异议请求。曹立成不服，起诉要求判决停止对曹立成所购的位于长岭县长岭镇文府家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋强制执行并解除以上房产的查封；要求确认曹立成与盛海房地产公司签订的合同有效并确认以上房屋所有权归其所有。白国臣以曹立成与盛海房地产公司不存在以房抵债事实，曹立成未实际占有案涉房屋为由，不同意曹立成的诉讼请求。盛海房地产公司表示服从法院判决。一审法院判决：驳回曹立成的诉讼请求。案件受理费11,752元，由曹立成负担。 曹立成不服一审判决，上诉请求：1.停止对位于长岭县文府家园1号楼5单元903室、1001室、1003室、401室房屋的强制执行，解除对上述房产的查封；2.确认曹立成与盛海房地产公司于2016年3月22日的购房行为合法有效；3.确认上述房屋归曹立成所有；4.本案诉讼费用由白国臣承担。二审法院认定事实：1.白国臣与盛海房地产公司民间借贷纠纷一案，长岭县人民法院于2017年11月16日作出（2017）吉0722民初3916号民事调解书，盛海房地产公司于2017年11月19日前一次性给付白国臣欠款本金68万元及利息（自2017年11月16日始至执行完毕之日止，按照月利2分给付）；2.盛海房地产公司未按本调解书内容给付钱款义务。白国臣申请长岭县人民法院执行，该院于2018年4月12日作出（2017）吉0722执异1546号民事裁定，查封位于长岭县长岭镇文府家园小区1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋；3.2019年1月10日，长岭县人民法院作出（2017）吉0722执1546号之二民事裁定，拍卖本案争议的四处房屋。4.2019年7月22日，曹立成以“诉争四套房屋虽登记在盛海房地产公司名下，但该公司因与曹立成发生房屋买卖合同关系，四套房屋早已于法院查封、拍卖之前转移给实际权利人曹立成”为由，提出执行异议。2019年8月7日，长岭县人民法院作出（2019）吉0722执异48号执行裁定，驳回曹立成的异议请求。5.曹立成不服，本案因而成讼。曹立成称：“2015年，周成盛海房地产公司原法人周成向曹立国借款用于开发文府家园小区，2015年11月1日，曹立国（曹立成哥哥）与周成结算，共欠曹立成1,450万元，2016年3月22日，盛海房地产公司项目部开出52套住宅，其中包括本案诉争四套房屋，抵款1,280.31万元，剩余1,696,900元周成给曹立成出具《欠据》，2016年3月末，曹立成向当时管理文府家园物业公司松原市金轩物业管理有限公司出示购房《收据》，经物业公司、文府家园售楼处核实，向曹立成交付房屋钥匙，现房屋通过盛海房地产公司卖出十六七套，拿回来300余万元。”盛海房地产公司对曹立成陈述无异议。曹立成提供如下证据：（1）2015年11月1日抵押《据》，载明：借曹立成600万元，用1楼、2楼1,200平方米抵押。抵押人：周成。（2）2015年11月1日抵押《据》，载明：借曹立国850万元，用4,250平方米住宅楼抵押。抵押人：周成。（3）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元401室，64.23平方米×3,000元=192,690元（全款），收款单位：盛海房地产公司。（4）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元903室，68.30平方米×3,000元=204,900元（全款），收款单位：盛海房地产公司。（5）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元1001室，64.23平方米×3,000元=192,690元（全款），收款单位：盛海房地产公司。（6）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元1003室，68.30平方米×3,000元=204,900元（全款），收款单位：盛海房地产公司。（7）2016年3月31日《记账凭证》，载明：曹立成购楼款1,280.31万元，记账单位：盛海房地产公司。（8）文府家园小区2015年11月至2016年12月，由松原市金轩物业管理有限公司管理，2016年至今，由长岭县德盛房地产开发有限公司管理。2019年10月23日，松原市金轩物业管理有限公司出具一份《证明》，载明：松原市金轩物业管理有限公司于2015年11月至2016年12月期间，接管文府家园小区，负责物业管理服务。2016年3月末，曹立成向我公司出示文府家园52套购房《收据》，经文府家园售楼处核实后，我公司向其交付52套房屋钥匙。2019年10月25日，长岭县德盛房地产开发有限公司出具一份《情况说明》，载明：我单位于2016年12月接管文府家园物业服务，一直管理至今。现就小区业主曹立成名下在文府家园的房产情况作出说明，根据我单位与原物业公司交接记录和我单位接管后的核查及日常管理记录所显示，曹立成名下登记的文府家园房产52套，除部分转让已变更相关物业登记外，其余房产仍在业主曹立成名下，由其占有使用。6.长岭县人民法院在执行白国臣案件中，拍卖诉争四套房屋期间，曾经委托北京京都房地产土地评估有限公司作出《房地产评估报告》，勘查现场时，房屋处于闲置状态。7.争议四套房屋现登记在盛海房地产公司名下，盛海房地产公司曾经于2019年5月17日在北方法制报登报声明“本案争议四套房屋初始房照”丢失作废。二审法院认为，曹立成对吉林省长岭县人民法院作出的（2017）吉0722执异1546号、（2017）吉0722执1546号之二执行裁定不服，在法定期限内提起诉讼，本案属于案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案，曹立成需举证证明，法院查封、拍卖本案争议四处房屋前，即已签订合法有效合同并占有标的物，且非因自身原因未办理过户手续。本案争议焦点为：1.在人民法院查封之前，曹立成与盛海房地产公司是否签订合法有效的书面买卖合同。关于此点，曹立成提供两份抵押《据》，载明：“周成于2015年向曹立成分两次借款1,450万元”，盛海房地产公司对此并无异议，并称：“公司建设文府家园时向曹立成借款”，应认定2015年曹立成与盛海房地产公司发生债权债务关系。曹立成称：“经算账，2016年3月份盛海房地产公司用52套房屋抵顶曹立成欠款1,280.31万元”，盛海房地产公司对此并无异议，应认定2016年曹立成与盛海房地产公司发生以房抵债关系。盛海房地产公司于2016年3月22日为曹立成出具的四枚《收款收据》中，载明曹立成（以房抵债）购买房屋的面积、位置、单价等内容，具备合同的要件，符合合同的表现形式。白国臣辩称：“《收款收据》虚假”，但并未提供曹立成与盛海房地产公司之间借贷以及买卖关系虚假的证据。因此，盛海房地产公司于2016年3月22日为曹立成出具的四枚《收款收据》，应当认定双方建立了《商品房买卖合同》关系。案涉四枚《收款收据》可以认定具有商品房买卖的性质，其成立和生效意味着买受人曹立成有权请求盛海房地产公司依约交付房屋，该请求权作为一般合同债权与白国臣享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。2.曹立成在人民法院查封之前是否已合法占有四套房屋。曹立成在依约支付全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。曹立成提供了物业公司的《证明》《情况说明》，证实曹立成已于2016年3月末取得盛海房地产公司交付的4套房屋。盛海房地产公司作为出卖人因买受人曹立成依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，曹立成对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，曹立成可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，曹立成至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但曹立成对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。曹立成所享有的权利在内容和效力上已经超过了白国臣享有的普通金钱债权，在没有证据证明曹立成物权期待权的取得有瑕疵的情况下，应优先于白国臣的普通金钱债权予以保护。3.是否因买受人原因未办理过户登记问题。至于案涉房屋是否因曹立成自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对曹立成享有前述物权期待权的认定。即使曹立成怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后未及时办理过户登记，对本案的发生存在过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应的法律责任，结合本案实际情况由其承担本案一审、二审诉讼费用，以示惩戒。4.关于曹立成在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求。尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，曹立成基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。曹立成不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此该院不予支持。二审法院判决：一、撤销吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3674号民事判决；二、不得执行长岭县长岭镇文府家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋；三、驳回曹立成其他诉讼请求。一审案件受理费11,752元，二审案件受理费11,752元，合计23,504元，均由曹立成承担。 本院再审期间，白国臣提交了四组证据。第一组为长岭县人民法院（2019）吉0722执异18号卷宗中的听证笔录5-8页、长岭县人民法院（2018）吉0722执异36号卷宗的听证笔录第6页、长岭县人民法院（2018）吉0722执异36号执行裁定书、长岭县人民法院（2019）吉0722执异48号卷宗的听证笔录第5页，意在证明曹立国是实际的投资人，不是借款人。第二组为2019年8月28日盛海房地产公司大股东刘磊出具的证明、评估报告各一份，意在证明案涉四套房屋的四张收款收据的印章是伪造的。第三组为长岭县人民法院（2019）吉0722执异48号卷宗的听证笔录第5页、长岭县人民法院（2019）吉0722执异18号卷宗中的听证笔录第8页，意在证明案涉房屋是空置状态，曹立成没有实际占有。第四组为长岭县房屋产权管理中心的情况说明一份，意在证明盛海房地产公司开发的文府家园小区于2016年4月就可以办理过户登记手续。曹立成提交了一组证据。第一类为转款凭证8张，意在证明在2014年8月到2015年5月曹立国通过其妻子陈春颖及女儿曹源勃的银行卡转给文府家园项目实际施工人马晓东人民币752万元。第二类证据为存款明细账共四笔，共计145.5万元。第三类证据为户口本复印件、结婚证复印件各一份，意在证明陈春颖、曹源勃与曹立国之间的关系。另，曹立成申请证人出庭作证,本院予以准许。证人马晓东的证言意在证明在文府家园施工期间曹立国代替盛海房地产支付给马晓东工程款1450万元。 本院经再审审理查明，2015年11月1日抵押《据》载明“借曹立国陆佰万元，用1楼、2楼1,200百平方米抵押”，二审认定事实与该份证据内容不符。本院对二审查明的其他事实予以确认。 本院再审认为，本案争议的焦点是：曹立成对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,曹立成作为案外人主张其是以物抵债受让人，应举证证明其与盛海房地产公司之间存在先前的债权债务关系、双方之间形成以物抵债的合意等要件事实真实存在。本案历次庭审中，曹立成主张其借款给盛海房地产公司1450万元，但直至再审庭审，其未能举证证实该事实主张，且未能举证证实其与盛海房地产公司之间存在以物抵债的约定，无法认定曹立成与盛海房地产公司之间就案涉房屋存在以物抵债的合意，故根据在案证据不能认定曹立成主张以物抵债事实真实存在。二审法院根据曹立成提供的曹立国与周成的抵押《据》，认定曹立成与盛海房地产公司发生债权债务关系，与事实不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，当事人的陈述不能单独作为定案依据，二审法院以“曹立成称：经算账，2016年3月份盛海房地产公司用52套房屋抵顶曹立成欠款1,280.31万元”为由，认定2016年曹立成与盛海房地产公司发生以房抵债关系，有悖于民事诉讼证据认证规则。在无法认定曹立成与盛海房地产公司之间存在真实的以物抵债法律关系的前提下，案涉房屋的占有主体、案涉房屋未过户的原因等问题不具有判断本案应否排除强制执行的要件意义。曹立成提供的证据不足以证实其存在足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，白国臣的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，判决如下： 一、撤销吉林省松原市中级人民法院(2020)吉07民终304号民事判决； 二、维持吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3674号民事判决。 一审案件受理费11752元，由曹立成负担；二审案件受理费11752元，由曹立成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 国 审 判 员  孙百凤 审 判 员  寇承魁 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  李雅楠 书 记 员  张梦泽