呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民再48号抗诉机关：呼和浩特市人民检察院。原审原告：内蒙古锦绣大地置业有限公司。法定代表人：任晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建华，男，该公司职工。原审被告：韩步雄，男，教师，住内蒙古自治区呼和浩特市托克托县。委托诉讼代理人：张海军，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原审被告：任霞，女，住内蒙古自治区呼和浩特市托克托县。委托诉讼代理人：刘尔晓，内蒙古首家律师事务所律师。原审原告内蒙古锦绣大地置业有限公司（以下简称锦绣公司）与原审被告韩步雄、任霞确认合同无效纠纷一案，内蒙古自治区托克托县人民法院于2012年10月30日作出（2012）托民初字第439号民事判决，锦绣公司不服该判决，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2013年8月26日作出（2013）呼民二终字第9号民事裁定，裁定撤销内蒙古自治区托克托县人民法院（2012）托民初字第439号民事判决，发回重新审理。内蒙古自治区托克托县人民法院另行组成合议庭，于2014年2月25日作出（2013）托民初字第946号民事判决。托克托县人民检察院审查该案后依职权提请呼和浩特市人民检察院抗诉。呼和浩特市人民检察院以呼检民（行）监[2019]150XXXXXXXX号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2020）内01民抗5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。呼和浩特市人民检察院指派检察员侯某、书记员张璐出庭。申诉人锦绣公司的委托诉讼代理人李建华，被申诉人韩步雄及其委托诉讼代理人张海军，被申诉人任霞及其委托诉讼代理人刘尔晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呼和浩特市人民检察院认为，根据锦绣公司提供的内中司法鉴定中心[2019]文检字第187号《司法鉴定意见书》。鉴定书载明，案涉《商品房预售合同》第三页付款方式一行最后被人为划去二字，经鉴定被刮擦文字是“抵押（√）”。锦绣大地与韩步雄对合同性质的认定存在争议，锦绣大地认为其性质为抵押合同，韩步雄认为是商品房买卖合同。当事人签订商品房买卖合同不应出现“抵押”字样，不符合交易习惯，真实性存疑。韩步雄认可与锦绣公司签订俩份《商品房预售合同》后与任霞签订借款协议书，同时约定任霞以锦绣公司开发建设的××园的俩套住宅作抵押，如到期不能还款，价值275400元的俩套住房归韩步雄所有；若能按时还款，韩步雄须将上述俩套房的售房合同（包括收据）一期归还任霞。综上，一审法院认定基本事实缺乏证据支持，主要证据涉嫌变造。锦绣公司称，从最初（2013）托民初字第946号民事判决书中明确案由为锦绣公司诉韩步雄、任霞确认合同纠纷一案，这里所讲的合同就是锦绣公司与韩步雄所签《商品房预售合同》，最初的称借款协议无效是笔误。双方签订《商品房预售合同》的目的是为任霞向韩步雄借款15万元作抵押，防范风险。《商品房预售合同》只有一份，且始终在韩步雄手中，韩步雄将房屋转卖，买受人将合同交回公司后，锦绣公司才鉴定的。韩步雄伪造证据，证实合同不是买卖合同，而是抵押合同。韩步雄称，韩步雄与任霞于2009年5月30日签订借款协议书，双方签订的协议是部分有效，部分无效的。双方没有进行抵押登记，不发生物权效力。双方约定月息4%，明显高于我国法律保护的月息2%，超过部分无效。案涉俩套房屋是韩步雄于2009年5月30日向锦绣公司购买的，借款协议中设定抵押的两套房屋与《商品房预售合同》中的俩套房屋并不是同一标的，从时间来看，商品房买卖合同在前，协议书在后，协议书中的俩套房约定不明确，锦绣花园8号楼共有6个单元。任霞称，任霞向韩步雄借款15万元是真实的。房屋买卖合同是为了给借款协议设定抵押，锦绣公司与韩步雄并不存在房屋买卖关系。协议书中的俩套房屋与《商品房预售合同》中的俩套房屋是同一标的。韩步雄将预售合同中的“抵押”划擦掉，伪造证据，其无权占有俩套房屋，应当予以返还。锦绣公司向一审法院起诉请求：依法确认韩步雄、任霞签订的《协议书》中抵押条款无效；二、请求韩步雄返还锦绣公司开发建设的××县中户（70平米）、西户（83平米）两套住宅楼。一审法院认定事实：2009年5月30日，锦绣公司与韩步雄签订两份《商品房预售合同》，将位于呼市××县西户（83平米）以及中户（70平米）均以每平米1800元的价格（售房款总价分别为149400元和126000元）卖与韩步雄，并于合同签订当日向被告韩步雄出具购房款收据2张（收据号分别为No0005897和No0005896）。一审法院认为，本案是因锦绣公司主张任霞向韩步雄借款且用“锦绣花园8#楼三层二套住宅”为该笔借款提供担保而产生的纠纷。本案争议的焦点是韩步雄、任霞是否就托县锦绣花园8号楼2单元3楼中户（70平米）、西户（83平米）两套住宅在双方签订的《协议书》中达成过抵押协议。以及锦绣公司是否有权请求韩步雄返还上述两套住宅。锦绣公司与韩步雄于2009年5月30日签订两份《商品房预售合同》，已将上述两套住宅楼进行买卖，故其诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决驳回锦绣公司的诉讼请求。案件受理费200元由原告承担。锦绣公司不服一审判决，上诉请求撤销原判，依法改判。本院二审认为，锦绣公司请求韩步雄返还其开发的的位××县中户（70平方米）及西户（83平方米）两套楼房的诉请能否成立的前提应当确认韩步雄与锦绣公司之间是否存在真实的商品房买卖合同法律关系。一、本案《协议书》主要载明，“韩步雄借给任霞现金15万元，任霞以锦绣花园8号楼3层二套楼房做抵押，价值275400元，售房手续（包括收据）韩步雄所拿。……如到期不还，价值275400元二套住宅一次性归韩步雄所有。到期还上，韩步雄必须把这套售房合同（包括收据）一起归还任霞”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。所以任霞与韩步雄在协议书约定的抵押条款构成“流押条款”应属无效。二、任霞以锦绣公司代理人的身份与韩步雄签订的两份“商品房预售合同”载明，标的××园中户（70平方米）楼房，两套楼房价款合计亦为275400元。二审庭审后，经本院向韩步雄核实《协议书》中设定抵押房屋的相关合同及收据时，其辩称合同及收据均丢失，抵押中所涉房屋合同及收据与《商品房预售合同》中的房屋无任何关系。因协议书对于设定抵押的楼房未明确所属具体单元及房号，因此一审法院在重审时应重点审查《商品房预售合同》中所涉两套楼房与《协议中》设定抵押的两套楼房二者有无关联，是否为同一标的物。一审法院应进一步查清任霞与锦绣公司之间是何关系，任霞向韩步雄借款是否有权用锦绣公司房产作抵押。一审法院在查清事实的基础上应优先以调解为主处理本案，努力做好息诉工作。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定：一、撤销托克托县人民法院（2012）托民初字第439号民事判决；二、本案发回托克托县人民法院重新审理。发回重审后，一审法院重审认定，2009年5月30日，锦绣公司与韩步雄签订两份《商品房预售合同》，将位于××县西户（83平方米）、中户（70平方米）两套住宅楼，均以每平方米1800元的价格（售房款总价分别为149400元和126000元）卖于韩步雄，并于合同签订当日向韩步雄出具了购房款收据两张（收据号分别为No0005897和No0005896）。2009年5月31日，韩步雄与任霞在中介人李胜利证明的情况下签订了《协议书》一份，约定任霞向韩步雄借款150000元，月息4%，借款期限为五个月（自2009年5月31日起至2009年10月31日止）。同时约定任霞以锦绣公司开发建设的××园的两套住宅作抵押，如到期任霞不能还款，价值275400元的两套住宅归韩步雄所有；若能按时还款，韩步雄须将上述两套房的售房合同（包括收据）一起归还任霞。锦绣花园8号楼共有六个单元，一至三单元为一梯三户，此三户分东户、中户、西户，每一层所有的东户、中户、西户的楼房面积分别均是相同的，售价也是相同的；四至六单元为一梯两户，此两户分东户、西户，每一层所有的东户、西户的楼房面积分别均是相同的，售价也是相同的。另，锦绣公司的法定代表人任晓东与任霞系兄妹关系，锦绣公司开发建设的锦绣花园住宅楼，房屋销售等相关事宜由被告任霞负责及管理。一审法院重审认为，该案是因锦绣公司主张任霞向韩步雄借款且用“锦绣花园8#楼三层二套住宅”为该笔借款提供担保而产生的纠纷。该案争议的焦点是：“2009年5月30日锦绣公司与韩步雄签订的《商品房预售合同》中××楼中户和西户两套住宅，与任霞、韩步雄于2009年5月31日签订的协议书中设定抵押的8号楼三层两套住宅是否为同一标的。”锦绣公司与韩步雄于2009年5月30日签订两份《商品房预售合同》，且给韩步雄出具了两份购房款收据，已将上述两套住宅楼出售给了韩步雄。2009年5月31日任霞与韩步雄签订的《协议书》中设定抵押的8号楼三层二套住宅与《商品房预售合同》中8号楼二单元三楼中户、西户是否为同一标的，未能提供证据予以证明，依据谁主张谁举证的原则，一审法院依法认定锦绣公司的两项诉讼请求缺乏事实与法律依据，故对锦绣公司的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决驳回内蒙古锦绣大地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费200元由内蒙古锦绣大地置业有限公司承担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审查明事实与原审事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案争议焦点系锦绣公司请求依法确认韩步雄、任霞签订的《协议书》中抵押条款无效及请求韩步雄返还锦绣公司开发建设的××县中户（70平米）、西户（83平米）两套住宅楼有无事实及法律依据。针对本案争议焦点，任霞与韩步雄在双方借款《协议书》中约定“任霞若能按时还款，韩步雄须将上述俩套房的售房合同（包括收据）一起归还任霞”，表明任霞采用了“售房合同（包括收据）”的形式为该笔借款设抵押。锦绣公司主张案涉《商品房预售合同》及相应收据，就是任霞与韩步雄借款《协议书》中用于设定抵押的售房合同及收据，其与韩步雄之间不存在真实的商品房买卖合同法律关系。但本案中，锦绣公司未能提供证据证明2009年5月31日任霞与韩步雄签订的《协议书》中设定抵押的8号楼三层二套住宅与《商品房预售合同》中8号楼二单元三楼中户、西户为同一标的。且本案中内中司法鉴定中心[2019]文检字第187号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为《商品房预售合同》第三页的付款方式一行被刮擦掉“抵押（√）”二字，该证据仅证明《商品房预售合同》中8号楼二单元三楼中户、西户房屋的付款方式可能存在与实际不一致情形，亦不能证明《商品房预售合同》约定的俩套房屋与《协议书》中设定抵押的俩套房屋为同一标的,经本院审委会讨论决定，驳回锦绣公司的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持内蒙古自治区托克托县人民法院（2013）托民初字第946号民事判决。本判决为终审判决审 判 长 巴特尔仓审 判 员 周  纬审 判 员 何 建 军二〇二〇年十二月二十二日法官助理 李  佳书 记 员 马 晓 雪