河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2987号上诉人（原审原告）：刘建科，男，汉族，1963年11月9日出生，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省万富恒建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市巩义市涉村镇计划生育服务中心**。法定代表人：吴高岭，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡远成，男，该公司员工。原审第三人：长葛市滨海置业有限公司，住所地河南省长葛市外五路东侧（增福庙乡大户陈村）。法定代表人：魏秋锋。委托诉讼代理人：孙冰，河南七星灿律师事务所律师。上诉人刘建科因与被上诉人河南省万富恒建筑工程有限公司（以下简称万富恒建筑公司）、原审第三人长葛市滨海置业有限公司（以下简称滨海置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建科委托诉讼代理人赵春峰、被上诉人万富恒建筑公司委托诉讼代理人胡远成、原审第三人滨海置业公司委托诉讼代理人孙冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘建科上诉请求：撤销长葛市法院（2020）豫1082民初3136号民事判决，判令不得强制执行长葛市外××东侧滨海××小区××房屋(以下简称案涉房产)；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为上诉人提供的证据不足以证明上诉人诉请，认定事实错误，不当适用证明责任。1.一审认为涉案房产登记在第三人滨海公司名下认定事实错误。一审庭审已经查明，涉案房产虽然由第三人合法开发，因没有办理竣工验收手续，无法按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、第三十五条的规定办理不动产首次登记，因此并没有登记在第三人名下。2.一审以上诉人与第三人签订的商品房买卖合同未经合同备案，否认上诉人在查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同，认定事实错误，对合同成立及生效理解错误。首先，上诉人与第三人均为具有相应民事权利能力和民事行为能力的当事人，依据合同法第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，案涉商品房买卖合同当然自上诉人与第三人2016年2月1日签章时成立并生效，案涉房产于2020年3月被查封，一审认为“不能确定上诉人与第三人在查封之前已签订合法有效买卖合同”认定事实错误。其次，“合同备案”不是该商品房买卖合同“合法有效”的法定条件。根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，一般的做法是：与购买人签订商品房买卖合同后，房地产企业持该成立生效的合同去房地产主管部门办理合同备案，房地产主管部门在该合同上加盖“合同备案章”并在房地产主管部门记录即完成“合同备案”程序，该“合同备案既不是合同生效的条件，也不是物权登记行为，该“合同备案”仅体现房地产主管部门对房地产企业的监管，“合同备案”是行政管理行为，一审把该条规定理解为房地产主管部门“备案”为合同生效或有效的前提条件，并以此为由否认上诉人与第三人间合法成立的商品房买卖合同属于对“合同备案”的错误理解。再次，（2020）豫1082执异43号执行裁定书已经确认查封前上诉人与第三人已经签订了合法有效的商品房买卖合同。3.(2020）豫1082执异43号执行裁定书已经确认上诉人已经支付全部房款373005元，上诉人在一审中提交了签订合同日前6天取款35万元以支付房款的证据，第三人认可本案所涉房款是现金支付，且上诉人提交了第三人为上诉人出具的收到房款373005元的收据，上诉人举证证据足以证明上诉人已经全部支付了购房款。一审在上诉人已完成举证证明房款支付完毕的情况下，认定上诉人所举证据不足以证明实际支付购房款，认定事实错误，不当适用证明责任。4.上诉人在一审时已经举证第三人收到上诉人交纳的垃圾清运费、物业费等收据，且第三人一审庭审时认可在2018年4-5月份，已经向上诉人交付房屋这一事实。上述证据足以证明，上诉人在2018年4-5月份已经对案涉房屋实际管理和支配，已经实现对案涉房屋的管理权和支配权，而且上诉人的占有是在第三人向其交付后的占有，是合法占有，一审认为上诉人没有充分证据证明在查封前已经合法占有案涉房屋认定事实错误。二、最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书一份，注明……该司法解释的两个条款……第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案可以适用,且上诉人一审提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利足以排除执行。1.案涉房产书面买卖合同的签订早于本案的查封；2.第三人于2018年4、5月份向上诉人交付房屋钥匙，上诉人于2019年向物业公司支付了装修垃圾清运费，并补缴了2018年物业费、2018年垃圾清运费。足以证明上诉人于2018年5月份已经合法占有该不动产，上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.上诉人已于2016年2月1日支付全部房款。上诉人按照第三人的要求现金支付房款，为此，上诉人于2016年1月26日取款35万元，并找亲友借了下余的款项，庭审中上诉人提供的取款凭证及收款收据、上诉人的陈述，足以证明上诉人已于2016年2月1日支付全部房款。（一审中当事人当庭陈述因为其账户被查封因此其要求上诉人和其他买房人向其支付现金，因此上诉人才取款现金支付了购房款。）4.长葛市外五路东侧滨海汀畔小区三号楼的所有买房人都没有办理不动产登记，没有办理过户登记（转移登记）是因为该楼没有竣工验收，无法办理不动产首次登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，只有首次登记后，第三人才能为买房人办理转移登记（过户登记），因此，没有办理过户登记（转移登记）非因上诉人自身原因，而是本案第三人的原因。被上诉人万富恒建筑公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应驳回被答辩人上诉请求。1.在答辩人依法申请强制执行第三人过程中，是长葛市法院通过执行网络查控系统查询，发现案涉房产登记在第三人名下，才成功对涉案房产进行查封，并裁定由长葛市不动产登记中心协助执行的。事实上，从被答辩人自己提供证据——其与第三人所签的《商品房买卖合同》（以下称“合同”）第二条所记载内容也能够清晰、明确地说明案涉房产早在2014年就经长葛市不动产登记中心登记在第三人名下并取得案涉房产的预售许可，预售许可证号为：长房预（销）售字（2014）第45号。所以，原审法院认定案涉房产登记在第三人名下与事实相符，被答辩人主张案涉房产没有登记在第三人名下系虚假陈述。2.如前所述，案涉房产早已在2014年就依法取得预售许可并具备预售备案条件，所以，如按被答辩人所述其真的在2016年2月便已购买案涉房产并与第三人签订合同，则其在购买案涉房产后完全有条件按照《城市商品房预售管理办法》第10条规定在签约后30日内及时依法办理商品房预售备案登记，取得房产预售公示对抗权利。但奇怪的是，截止到答辩人2020年3月依法申请查封案涉房产前，其与被答辩人所签订的合同在早已具备办理预售合同备案条件的情形下长达数年仍未进行备案，所以，完全有理由怀疑案涉房产买卖合同是伪造或者后补的。故原审法院认定“不能确定被答辩人与第三人在该院查封前已签订合法有效的买卖合同”具有事实与法律依据，且该认定是法院基于本案事实、付款情况及相关证据所作出的综合判定，并未说案涉合同本身就是有效或者无效的。在案涉合同本身及其是否实际履行真实性存疑的情形下，案涉合同是否合法、生效已失去进行法律论证的前提及价值，由此引发的责任及纠纷应由被答辩人与第三人另行解决。此外，被答辩人提到的“（2020）豫1082执异43号执行裁定书已经确认查封前被答辩人与第三人已签订了合法有效的商品房买卖合同”事宜，一方面，该裁定驳回了被答辩人异议请求，另一方面，该认定系执行法官基于被答辩人在执行过程中所提供的有关材料形式审查后所作出的裁定，并未开庭进行实体审查，且原审被答辩人提起执行异议之诉案件后，原审法院已进行实体审理，并根据查明事实及相关证据情况，依法重新作出法律认定。3.一审认定无充分证据证明购房款已实际支付，符合事实、基本交易规则与法律认定规则。被答辩人主张案涉房款系在合同签订时通过现金方式一次性全额支付的，但本案房款高达37万余元，而且合同签订时房产处于在建状态，距离约定的交房时间及最终实际交付时间相差数年，实践当中，当时这种情况下基本不会合同签订时就一次性付清全部房款，更不可能全部都是支付现金，哪怕是在几年后的今天，这种情况也基本不会发生，所以，被答辩人主张在2016年通过现金形式在合同签订时一次性全部支付购房款明显与事实不符，违背通常的交易习惯及现实情况。而且被答辩人所提供的取款凭证也不能证明其所取款项的实际用途就是用于支付本案购房款，与本案并不具有关联性。4.原审法院认定被答辩人无充分证据证明在本案查封之前已合法占有涉案房产，符合事实与法律规定。本案房产查封及拟进行评估拍卖过程中，执行法官、答辩人工作人员及第三方评估机构对案涉房产进行了现场查勘，当时均是无人占有使用状态，故被答辩人所述与事实不符。另一方面，被答辩人主张其2018年4/5月份就取得了涉案房屋，此后到答辩人查封前长达近两年均未占有使用，明显违背常理，也无证据支持，更与实际不符。而且被答辩人所提供的物业收据只有收据，没有相应凭证，与事实状态不符，而且被答辩人在上诉状中自己也陈述2018年相关的物业费、垃圾清运费等费用是补缴的，更加说明与日常交易及生活习惯不符，故被答辩人所提供的证据明显与事实不符，涉嫌串通后补或伪造。5.原审已查明被答辩人名下具有其他用于居住的房产。6.答辩人申请执行案涉房产全部都是按照法定程序进行，对本案不存在任何过错，依法应予以保护。7.关于第三人主张合同签订时其账户被查封所以要求现金支付。该事实仅仅是第三人单方面的意见，在长葛法院审理的其他案件中第三人也曾以该理由解释为何收取现金。但是通过在该案件中答辩人提供的证据当时第三人的账户还在向外付款，并没有被查封，所以说答辩人主张第三人以账户被查封为由收取现金明显与事实不符，并且没有证据支持。原审第三人滨海置业公司辩称：第三人认为案涉房屋在被上诉人查封之前已经与上诉人签订了合法的买卖合同，且上诉人已经履行了支付购房款义务，并且已经占有使用并缴纳了物业费等相关费用，因此第三人认为上诉人对案涉房屋具有排除执行的权利。刘建科向一审法院起诉请求：判令不得强制执行长葛市滨海汀畔小区三号楼0124004号房屋；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月26日，原告刘建科从工商银行长葛支行取款350000元。2016年2月1日，原告刘建科与第三人滨海置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：刘建科以总价373005元的价格购买滨海置业公司开发的滨海·汀畔小区第3栋1单元24层0124004号房屋一套，建筑面积138.15平方米，付款方式为一次性付清等等。同日，第三人滨海置业公司为原告开具收据一张，收据载明收到刘建科3#-0124004房款373005元。2019年3月23日，长葛市滨海物业管理有限公司为原告刘建科开具四份装修垃圾清运费、物业费。该房屋未办理预告登记。2019年12月16日，长葛市法院在执行申请执行人万富恒建筑公司与被执行人滨海置业公司建设工程合同纠纷一案中，依据已生效的（2019）豫1082民初1164号民事调解书，作出（2019）豫1082执3963—3号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人滨海置业公司银行存款80万元或查封、扣押其相同价值的财产。2020年3月23日，长葛市法院作出（2019）豫1082执3963号执行裁定书，查封被执行人滨海置业公司名下的位长葛市外××东侧滨海××小区××房房产，长葛市不动产登记局予以协助。原告刘建科对长葛市法院（2019）豫1082执3963号执行裁定书及执行通知书提出执行异议，认为该房产系本人所有，该房产没有办理过户登记是因为被执行人滨海置业公司的原因，请求长葛市法院解除对该房产的保全措施。2020年7月2日，长葛市法院作出（2020）豫1082执异43号执行裁定书，裁定驳回案外人刘建科的执行异议。刘建科不服遂诉至长葛市法院。一审法院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产登记在第三人滨海公司名下，原告刘建科虽然长葛市法院查封之前与第三人滨海公司签订有书面买卖合同，但该合同未经房管部门备案，且无充分证据证明购房款已实际交付，也无充分证据证明在长葛市法院查封之前已合法占有涉案房屋，即不能确定原告与第三人在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，以及合同已实际履行，故原告刘建科提供的证据不能证明自己的购房行为符合最高人民法院关于排除案件执行的条件，故原告刘建科的诉讼请求不能成立，长葛市法院不予支持。综上判决驳回原告刘建科的诉讼请求。案件受理费6895元，由原告刘建科负担。二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为上诉人刘建科作为案外人对执行标的(案涉财产)是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人刘建科称其与原审第三人滨海置业公司查封之前已签订合法有效的案涉房产书面买卖合同,并已支付房屋价款373005元,但其对大额资金往来没有使用银行转账方式，却采用现金支付方式进行未能作出符合常理的解释，且亦未向法庭提供有效证据证明已支付房屋价款373005元,本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第三种情形：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”,故上诉人刘建科要求排除执行的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人刘建科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6895元，由上诉人刘建科负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  颜 森审判员  郭林山二〇二〇年十二月二十三日异书记员  杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口