黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2332号上诉人（原审被告）：徐瑶，女，1983年8月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯向阳区。委托诉讼代理人：张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司，住所地大庆市让胡路区中央大街**。法定代表人：王志彬，职务总经理。委托诉讼代理人：白莹，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。上诉人徐瑶因与被上诉人大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司（以下简称让胡路万达广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院作出的（2020）黑0604民初2967号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。徐瑶及其委托诉讼代理人张玉玲，让胡路万达广场委托诉讼代理人白莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐瑶上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院作出的（2020）黑0604民初2967号民事判决第一项；2.依法改判徐瑶不支付让胡路万达广场租金163,264.43元、POS机使用费1,180元及商铺使用费28,550元；2.让胡路万达广场返还徐瑶已交付的履约保证金34,251.28元；3.一审、二审案件受理费全部由让胡路万达广场负担。事实和理由：一、徐瑶并不是与让胡路万达广场形成的房屋租赁关系。让胡路万达广场向一审法院提交的是大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）的授权委托书，授权让胡路万达广场和徐瑶签订租赁合同，那么租赁合同的主体应当发生在徐瑶和佞金公司之间，故让胡路万达广场主体不适格。徐瑶并未与让胡路万达广场签订合同编号为DORHL20190521000552号的大庆让胡路万达广场筹备期主力店《商铺租赁合同》（以下简称筹备期主力店商铺租赁合同），所以该合同约定的所有条款对徐瑶均无效，同时徐瑶要求对该合同上“徐瑶”签字进行笔迹鉴定。让胡路万达广场一审是2020年8月1日起诉的，但2020年8月1日到6日期间，让胡路万达广场一方就断水断电，强制徐瑶搬出，同时在8月6日的时候皇家花园品质教育联盟就进入，徐瑶就被赶出了租赁的房屋，而法院一审判决8月30日才解除合同。另外，徐瑶对案涉商铺投入了200多万装修，万达公司未予以补偿和赔偿。四、徐瑶和让胡路万达广场应当履行2019年5月30日签订的合同编号为DQRHL20190412000238号的大庆让胡路万达广场筹备期商铺租赁合同（以下简称筹备期商铺租赁合同），筹备期商铺租赁合同未约定出租方在不可抗力发生时可以解除合同因疫情发生，互相不承担违约责任，同时让胡路万达广场给予一定的优惠。但是筹备期主力店商铺租赁合同却让徐瑶承担违约责任，权利义务极其不对等，影响了本案徐瑶的权利。线下教育培训项目不准开业，所以让胡路万达广场在允许徐瑶可以晚交租金的情况下，又以徐瑶违约强行解除合同，在未经法院判决的情况下，擅自将商铺转租他人，同时判决徐瑶支付未使用商铺期间的租金163,264.43元与POS机使用费1,180元，并扣留徐瑶的履约保证金34,251.28元。2020年3月17日，教育部发布了《教育部办公厅关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》（教基厅函〔2020〕5号），该通知中要求：各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动，对违规开展培训的要会同有关部门予以严肃查处。首先因新冠××疫情影响,徐瑶在2020年春季学期无法开展经营，让胡路万达广场亦未提供物业管理服务。其次根据我国法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠××疫情符合上述不可抗力特征，该事件属于不可抗力。不可抗力的法律效力是部分或全部免除责任。本案中徐瑶因受到新冠××疫情这一不可抗力因素影响，导致无法在2020年春季学期开展线下培训，因此，徐瑶不应承担2020年4月8日至2020年8月31日期间租金和云P**机使用费等费用。让胡路万达广场辩称，一、让胡路万达广场起诉徐瑶要求给付租金符合法律规定。自年后拖欠租费是事实，双方租赁合同已实际履行。徐瑶应按租赁合同约定履行缴费义务。考虑到承租人受疫情影响经营产生困难，让胡路万达广场2020年3月份给予承租人减免36天租费，并签署了补充协议。但免租期到期后承租人即开始以未开业为由拖欠租费，该理由并不是法律规定不交租费的理由，同时让胡路万达广场也承担了巨额租金的经济损失，况且双方在租赁合同序言第12项明确约定不可抗力事由不包括政府行为和法律变更。根据《黑龙江省人民政府办公厅出台应对疫情支持中小企业健康发展的政策意见》（省国资委、省财政厅、省工信厅）第13项：减免中小企业房租。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方等业主（房东）对中小微租户适度减免疫情期间的租金。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。疫情期间，引导享受过财政支持政策的小微企业创业载体带头减免承租的小微企业房租。让胡路万达广场为并非国有企业，因此并无减免租金之义务。因此，徐瑶要求由让胡路万达广场承担租金损失的请求没有法律依据及合同依据。让胡路万达广场从未有任何私自禁止场内商户经营的行为，均是按照大庆市疫情防控指挥部要求仅在年初疫情最严重的时闭店一个月。退一步说，该一个月期限的影响也并不会对整个8年租期产生实质性影响，并不必然导致整个租赁合同不能履行的法律后果。徐瑶主张合同非其本人签字，根据让胡路万达广场举示的缴租金发票，双方合同已实际履行，合同签字与否并不影响合同的实际履行。且让胡路万达广场将合同交由徐瑶阅后签署交回，未真实署名的过错在徐瑶，让胡路万达广场保留追究徐瑶合同欺诈的权利。徐瑶举证的双方于2019年5月30日所签《筹备期商铺租赁合同》，是徐瑶用于办理工商注册登记时使用，该份合同经双方2019年7月初协商已终止并收回废止，双方于2019年7月3日重新签署商铺租赁合同，并于2019年7月19日开场经营。双方2019年7月3日重新签订《筹备期主力店商铺租赁合同》是双方作为对原合同的同意变更的依据，应以后签署的合同为准，双方实际履行的也是2019年7月3日重新签订《筹备期主力店商铺租赁合同》。关于徐瑶主张让胡路万达广场工作人员承诺减免租金一事并不属实。按照让胡路万达广场与徐瑶签署租金减免补充协议约定，免租期只有36天，双方并无未签署其他任何免租协议。如果真是如徐瑶主张让胡路万达广场同意减免租金，应签署书面补充协议对原合同进行变更。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回徐瑶的上诉请求。让胡路万达广场向一审法院起诉请求：1.判决让胡路万达广场与徐瑶在2019年7月3日签订的《筹备期主力店商铺租赁合同》于2020年8月31日解除，给付让胡路万达广场合同违约金52,097元；2.徐瑶立即向让胡路万达广场给付租金172,456元、Pos机使用费1,200元，并给付自2020年4月8日至实际给付之日的逾期付款违约金暂计至2020年7月28日为3,215元；3.徐瑶向让胡路万达广场已交付的履约保证金34,251.28元不予退还；4.徐瑶立即向让胡路万达广场支付自2020年8月31日起至2020年9月20日按合同终止时日租金标准即1142元/天的房屋占用费22,840元，自2020年9月21日至实际交还之日止按合同终止时日租金两倍标准即2,283元/天支付商铺占用费；5.徐瑶按最后一次装修图纸所述状态对位于大庆市××广场商业广场××层次××号房屋进行修复，并在修复后于2020年9月20日将5F层次主5号房屋返还让胡路万达广场，如让胡路万达广场到期不履行修复义务，请求徐瑶立即向让胡路万达广场支付修复及清理费用5,000元。(以上各项共计336，059.00元)；6.本案案件受理费由徐瑶负担。一审法院认定的事实：2018年8月24日，案外人佞金公司（委托人）与让胡路万达广场（受托人）签订《授权委托书》一份，合同约定，委托人系阳光嘉城四期HS-8号楼物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，产权证号：黑（2016）大庆市不动产权第0015258号，特授权受托人全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判。2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同。3、代为收取租金。4代为收取保证金并进行管理及结算。5、代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真……让胡路万达广场（甲方）在经营管理上述房产过程中与徐瑶（乙方）达成租赁意向，徐瑶欲承租让胡路万达广场经营管理的案涉商业广场5F层次主5号商铺，让胡路万达广场于2019年5月2日将商铺交付徐瑶进场装修，又将拟好的《筹备期主力店商铺租赁合同》文本（一式八份）交付徐瑶，徐瑶将载有“徐瑶”签字及加按手印的合同文本交付让胡路万达广场，其未对合同内容提出异议，让胡路万达广场于2019年7月3日签字盖章。该合同约定：徐瑶承租让胡路万达广场位于大庆市让胡路区××广场商业广场××层次××号商铺用于教育培训。租金计算标准：商铺租金第一个租约年按14元/平方米/月计付，租赁面积为2,446.52平方米,徐瑶自计租日开始承担商铺租金34,251.28元/月，日租金=月租金/30日，租金标准从第四个租约年依约按上一个租约年租金4%比例递增。租赁期限：自2019年7月19日至2027年7月18日。租金支付：首期租金应于合同签订后5个工作日内支付，其他交租期租金均按每1个完整的自然月为一个交租期交纳。徐瑶应于该交租期最后一个月的20日前向让胡路万达广场支付下个交租期租金。徐瑶应在合同签署后的7日内，向让胡路万达广场交纳人民币34,251.28元履约保证金，如徐瑶未能按照合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或徐瑶违约造成让胡路万达广场损失的，让胡路万达广场可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。若徐瑶迟延交纳本合同项下租金、履约保证金及其他费用或应付款项的，每延迟一日，徐瑶应向让胡路万达广场支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金，延迟超过30日的，让胡路万达广场有权解除合同。未经让胡路万达广场书面同意，徐瑶不得以任何形式转租租赁场所，否则徐瑶由此取得的收益全部归让胡路万达广场所有，且让胡路万达广场有权解除合同。徐瑶未能在规定期限内向让胡路万达广场足额缴纳履约保证金和租金、违反转租约定的，让胡路万达广场有权解除合同。如果合同解除时，徐瑶实际租赁期限不满五个租约年，徐瑶应向让胡路万达广场支付相当于24个月租金的违约金。徐瑶应于本合同终止后20日内将租赁场所恢复到符合徐瑶最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态以及保持租赁场所干净、整洁交还给让胡路万达广场，且在该期间内按届时日租金标准及实际占用天数的乘积向让胡路万达广场支付占用费。若超过20日交还期未交还商铺的，则自第21日起，徐瑶应按照合同终止时该商铺日租金两倍标准向让胡路万达广场支付占用费，直至实际交还之日为止。徐瑶交还期满仍未将所有物品搬离的，视为徐瑶放弃对该租赁场所内物品的所有权，让胡路万达广场有权依法处理包括作为垃圾丢弃。合同约定，租赁期限内，租赁商铺可作为其送达地址，可选择电子数据形式送达（包括不限于电话、传真、电子邮件、EMS等）且让胡路万达广场可以选择将相关通知张贴于该租赁商铺，且相关通知自张贴之日即视为送达。POS机使用费300元/月/台。万达公司（甲方）依约解除合同的，有权没收履约保证金，乙方还应支付相当于24个月租金的违约金。2019年7月16日，徐瑶按《筹备期主力店商铺租赁合同》向让胡路万达广场支付首期租金49,093.50元、履约保证金34,251.28元、pos机使用费430元后，于2019年7月19日使用案涉商铺开业经营，至2020年2月29日前商铺租金与pos机使用费，徐瑶已向让胡路万达广场交纳。2020年3月1日至2020年4月7日，因受新冠××疫情影响，让胡路万达广场对场内商户给予免租36日的优惠。徐瑶未按约向让胡路万达广场支付自2020年4月8日起商铺租金及部分pos机使用费。让胡路万达广场于2020年4月13日通过电话微信方式向徐瑶发送缴费通知，徐瑶仍未付租金。2020年7月28让胡路万达广场决定起诉时，徐瑶仍未交费。让胡路万达广场诉至法院请求，1.请求判决确认让胡路万达广场与徐瑶在2019年7月3日签订的《筹备期主力店商铺租赁合同》于2020年8月31日解除，给付让胡路万达广场合同违约金52,097元；2.请求判令徐瑶立即向让胡路万达广场给付租金172,456元、Pos机使用费1,200元，并给付自2020年4月8日至实际给付之日的逾期付款违约金暂计至2020年7月28日为3,215元；3.请求判令徐瑶向让胡路万达广场已交付的履约保证金34,251.28元不子退还；4.请求判令徐瑶立即向让胡路万达广场支付自2020年8月31日起至2020年9月20日按合同终止时日租金标准即1,142元/天的房屋占用费22,840元，自2020年9月21日至实际交还之日止按合同终止时日租金两倍标准即2,283元/天支付商铺占用费；5.请求判令徐瑶按最后一次装修图纸所述状态对位于大庆市××广场商业广场××层次××号房屋进行修复，并在修复后于2020年9月20日将5F层次主5号房屋返还让胡路万达广场，如让胡路万达广场到期不履行修复义务，请求徐瑶立即向让胡路万达广场支付修复及清理费用5,000元。(以上各项共计336,059.00元)；6.请求判令本案诉讼费用由徐瑶承担。经查，让胡路万达广场认可已于2020年9月25日自徐瑶将案涉方商铺收回。一审法院认为，徐瑶已于2019年5月2日占有案涉商铺对其进行装修，此后，徐瑶（乙方）接收到让胡路万达广场（甲方）交付的《筹备期主力店商铺租赁合同》文本后未对合同内容提出异议，并将载有“徐瑶”签字及加按手印的合同文本返至让胡路万达广场，让胡路万达广场在合同文本上签字或盖章后，合同即具备成立的形式要件。徐瑶方抗辩称，《筹备期主力店商铺租赁合同》中“徐瑶”签字并非本人签署，故该合同未成立，对徐瑶不具有约束力。对徐瑶的该项抗辩理由，一审法院认为，首先徐瑶已接收、使用商铺，并按约履行支付履约保证金、租金、pos机使用费等义务，即双方已按合同约定履行主要合同义务，可见签订《筹备期主力店商铺租赁合同》并未违背双方当事人内心真实意愿，系双方真实意思表示。其次若“徐瑶”签字及加按的手印均非其本人签字与手印，则其在订立合同过程中存在过错，其以自己的过错对抗不知情的让胡路万达广场，此行为有悖常理与诚实信用原则，一审法院应结合案涉商铺实际使用情况确定合同是否成立。最后，一审法院已释明徐瑶是否对“徐瑶”的签字进行鉴定，徐瑶以让胡路万达广场负举证责任为由未申请鉴定，故徐瑶自行承担举证不能的不利后果；根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。综上所述，案涉《商铺租赁合同》成立并生效，对双方均具约束力，双方均应按合同约定履行己方合同义务，否则构成违约，应承担违约责任。徐瑶另抗辩称，让胡路万达广场方的诉讼主体不适格，原告应为佞金公司。对此，一审法院认为，委托人佞金公司与受托人万达公司签订的《授权委托书》约定，委托人特授权受托人全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判。2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同。3、代为收取租金。4代为收取保证金并进行管理及结算。5、代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真……。故让胡路万达广场享有相关合同权利，具备本案让胡路万达广场主体资格，对徐瑶的该项抗辩理由，一审法院不予支持。在履行合同过程中，让胡路万达广场已按约将商铺交付徐瑶经营使用，徐瑶交付先前各期租金后，未能按约于2020年1月20日前交付下个交租期租金，仅在2020年2月17日交付当月部分租金18,251.28元，让胡路万达广场以徐瑶交付的装修押金抵付当月未付租金16,000元，此后，徐瑶再未向让胡路万达广场交付租金。众所周知，我国在2020年1月末爆发新型冠状病毒疫情，我市因疫情原因自2020年2月5日至2020年3月11日起实施了人员管控等措施（大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告[第1号]、大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告[第27号]），让胡路万达广场根据这一情况对承租方减免36日租金，租期起算点顺延至2020年4月8日。因徐瑶未能按约于3月20日前交付下期租金，让胡路万达广场于2020年4月13日通过微信通知方式向徐瑶送达催费通知，告知徐瑶按期应交付租金、违约责任与让胡路万达广场有权采取解除合同的权利，徐瑶仍未能按约支付自2020年4月8日起的当期及以后各期租金，故徐瑶行为已构成违约，应向让胡路万达广场承担违约责任。1.让胡路万达广场主张确认让胡路万达广场与徐瑶在2019年7月3日签订的《筹备期主力店商铺租赁合同》于2020年8月31日解除，给付让胡路万达广场合同违约金52,097元。根据《筹备期主力店商铺租赁合同》第11.2条约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金及其他应付款项，每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。徐瑶自2020年4月8日后的商铺租金一直未能给付，故对让胡路万达广场请求于2020年8月31日解除《筹备期主力店商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，双方合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，让胡路万达广场即主张徐瑶给付违约金52,097元，又主张（诉请第三项）已收取的34,251.28元履约保证金不予退还，因履约保证金具有违约金的性质，且徐瑶已交付34,251.28元履约保证金，故一审法院对让胡路万达广场关于履约保证金的诉讼请求予以支持，对让胡路万达广场主张徐瑶给付违约金52,097元的诉讼请求，一审法院不予支持。2.让胡路万达广场主张徐瑶立即向其给付租金172,456元、Pos机使用费1,200元，并给付自2020年4月8日至实际给付之日的逾期付款违约金暂计至2020年7月28日为3,215元。按合同约定租金标准计算，自2020年4月8日至2020年8月31日商铺租金为163,264.43元，Pos机使用费经计算为1,180元，故一审法院对让胡路万达广场该项诉请以一审法院确认金额为准。关于让胡路万达广场逾期付款违约金3215元的诉讼请求，因其具有违约金性质，一审法院已确认让胡路万达广场收取的34,251.28元履约保证金不予退还，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。3.让胡路万达广场主张徐瑶立即向其支付自2020年8月31日起至2020年9月20日按合同终止时日租金标准即1,142元/天的房屋占用费22,840元，自2020年9月21日至实际交还之日止按合同终止时日租金两倍标准即2283元/天支付商铺占用费。《筹备期主力店商铺租赁合同》解除后，徐瑶不再享有合同权利，其应向让胡路万达广场返还案涉商铺；依案涉合同第21.3条款和当前让胡路万达广场同类店面同期租金收入情况，商铺占用费应以实际造成的租金损失为准，因此，自2020年9月1日起至2020年9月25日实际收回之日的商铺占用费，应按原合同约定的日租金标准1142元/天计算为28,550元，对超过部分不予支持。4.让胡路万达广场主张徐瑶按最后一次装修图纸所述状态对位于大庆市××广场商业广场××层次××号房屋进行修复，并在修复后于2020年9月20日将5F层次主5号房屋返还让胡路万达广场，如让胡路万达广场到期不履行修复义务，请求徐瑶立即向让胡路万达广场支付修复及清理费用5,000元。因让胡路万达广场已于2020年9月25日收回案涉房屋，故对让胡路万达广场该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第六十条、第九十三条、第九十八条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一.让胡路万达广场与徐瑶签订的《筹备期主力店商铺租赁合同》于2020年8月31日解除；二.徐瑶于本判决生效之日起十日内向让胡路万达广场支付租金163,264.43元与POS机使用费1,180元；三.徐瑶向让胡路万达广场已交付的履约保证金34,251.28元不予退还；四.徐瑶应于本判决生效之日起十日内向让胡路万达广场支付商铺使用费28,550元；五.驳回让胡路万达广场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,160元，由让胡路万达广场负担840元，徐瑶负担2,320元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐瑶提交如下新证据：证据一、2020年5月21日（3分钟的录音）和8月7日（19分钟的录音）与让胡路万达广场高管王晋中的通话录音光盘两张。欲证明王晋中同意给徐瑶免除能开业之前的全部租金。让胡路万达广场故意违约，提高合同租金价格。还能证明王晋中同意与徐瑶协商开业后对未开业前的租金报集团处理，原则上是免除的。让胡路万达广场质证称，对该组证据的真实性及证明问题均有异议，1.关于徐瑶主张让胡路万达广场工作人员承诺减免租金一事并不属实。按照让胡路万达广场与徐瑶签署租金减免补充协议约定，免租期只有36天，双方并未签署其他任何免租协议。况且该录音证据中，并无法证实通话双方身份信息，也无法证实为让胡路万达广场工作人员。退一步说录音中的人意思表示也仅为向集团请示，并未作出任何有效承诺。如果真是如徐瑶主张让胡路万达广场同意减免租金，应签署书面补充协议对原合同进行变更。2.该录音证据并不符合证据规则规定的形式要件与实质要件，并无双方当事人身份信息的体现，也并无双方达成减免租金一致意见的意思表示。让胡路万达广场并未将租金提高，徐瑶主张租费提高，并不是真实情况，按照双方2019年7月3日签署的商铺租赁合同约定，租金为每月14元每平方米，综上，在录音证据无法证实徐瑶待证事实。本院认为，该两份证据中，并未明确体现通话另一方为让胡路万达广场高管王晋中，徐瑶亦未提供通话方手机号码所有人等信息佐证对方为王晋中，同时让胡路万达广场对此不予认可，综上，本院对该组证据真实性不予认可。证据二、《筹备期商铺租赁合同》扫描复印件一份（加盖大庆市让胡路区人民政府市场监督管理局档案查询专用章）。欲证明该合同在不可抗力方面的双方约定，是互不追究违约责任的。让胡路万达广场是提供虚假合同起诉徐瑶。让胡路万达广场质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。一、该合同只是在工商档案存档，并不能证明该份合同现行有效且实际履行的事实。徐瑶举证的双方于2019年5月30日所签《筹备期商铺租赁合同》，是徐瑶用于办理工商注册登记时使用，该份合同经双方2019年7月初协商已终止并收回废止，双方于2019年7月3日重新签署商铺租赁合同，并于2019年7月19日开场经营。因此徐瑶提供不出2019年5月30日签署的原件是正常的，因为已经收回废止了。商铺租赁合同一式七份，双方各执三份，政府行政部门备案一份，所以徐瑶手中如未废止应有三份合同在手。双方2019年7月3日重新签订《筹备期主力店商铺租赁合同》是双方作为对原合同的同意变更的依据，应以后签署的合同为准，双方实际履行的也是2019年7月3日重新签订《筹备期主力店商铺租赁合同》。二、该份合同为一审开庭前徐瑶掌握并执行的证据，在一审开庭时并未向法庭提供，法官向其释明举证，但徐瑶并未向法庭提交。徐瑶对此存在故意或重大过失的逾期举证的责任，应承担证据失权和逾期举证的法律后果。三，该份证据为复印件，并非原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，当事人向法院提供证据，应当提供原件或原物复印件，因此该证据不能作为证据使用。四、双方在合同当中序言第12项明确约定，不可抗力排除了政府行为及法律变更因此本案不适用不可抗力的法律规定，应以双方合同约定为准。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，虽该证据为扫描复印件且徐瑶未提交原件予以核对，但首先该合同上加盖大庆市让胡路区人民政府市场监督管理局档案查询专用章，其次让胡路万达广场亦承认双方曾签订过该合同的事实，故如让胡路万达广场否认该合同真实性或证明问题，应提交己方处存有的该合同进行核对。综上，本院对该份证据真实性予以认可，对证明问题将结合本案全案事实予以综合分析认定。证据三、让胡路万达广场与李东签订的商铺租赁合同一份、通知一份、邵琳、音素等给皇家花园时尚舞蹈培训学校转款凭证共3张、告知函一份（均提交复印件，无原件核对）。证明让胡路万达广场在本案一审未开庭时，也没申请法院采取先予执行措施的前提下，强势的将徐瑶赶出租赁的房屋，强制停水停电，由新租赁的皇家花园品质教育联盟入住进行经营。让胡路万达广场质证称，对该组证据真实性及证明问题均有异议，该组证据为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物复印件。另外该待证事实是与他方主体之间的法律关系，与本案无关。本院认为，首先该组证据均为复印件且无原件核对，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条的规定，同时让胡路万达广场亦否认该组证据真实性；其次通知和告知函落款处均无落款单位盖章或经营者签字，且皇家花园时尚舞蹈中心、邵琳、音素等在该组证据显示签字或出具书面文件的单位或个人均未出庭说明情况，故综上，本院对该组证据真实性不予认可。证据四、照片打印件11张（其中证据4-1至4-4提交原始载体核对）。证明徐瑶实际投资装修租赁房屋，让胡路万达广场新承租的租户还在继续使用。让胡路万达广场质证称，对真实性及证明问题均有异议。该组证据为复印件，该证据待证事实与本案无法律关系，并不能成为徐瑶不缴纳租金的法定理由。本院认为，因该组证据中只有4-1至4-4该四张照片提交原始载体进行核对，故本院对提供原始载体核对的该四张照片真实性予以认可，对证明问题将结合本案全案事实予以综合分析认定。对另外未提交原始载体核对的七张照片打印件的真实性不予认可。让胡路万达广场未提交新证据。本院查明事实除与一审查明事实基本一致外，另查明，让胡路万达广场于2020年9月7日将案涉商铺收回。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.让胡路万达广场诉讼主体是否适格；2.徐瑶关于对《筹备期主力店商铺租赁合同》的鉴定申请是否应予准许；3.徐瑶是否应向让胡路万达广场给付案涉租金等费用，如应给付，具体数额如何计算。关于让胡路万达广场诉讼主体是否适格。徐瑶称依据让胡路万达广场一审时提交的授权委托书，佞金公司应为本案适格原告而非让胡路万达广场。对此本院认为：案涉授权委托书授权的具体事项中第二项明确约定让胡路万达广场可以自己名义代为签订、变更、终止案涉合同，具体到实际过程中，案涉两份合同签订方均为徐瑶与让胡路万达广场。因此根据合同相对性，让胡路万达广场有权作为合同相对人向徐瑶履行相应义务的同时依法主张合同中约定的权利。故依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，让胡路万达广场有权依据案涉合同提起民事诉讼，其诉讼主体适格。关于徐瑶对《筹备期主力店商铺租赁合同》的鉴定申请是否应予准许。徐瑶称其并未签订过《筹备期主力店商铺租赁合同》。徐瑶认为己方并不构成违约的依据为《筹备期商铺租赁合同》第二十二条，其认为依据该条款，本案属于因疫情原因的不可抗力导致己方未能正常经营，最终解除合同，故己方不应承担违约责任。而让胡路万达广场无权依据《筹备期主力店商铺租赁合同》第二十二条第三款的约定向徐瑶主张违约责任，因两份合同对不可抗力解除合同的责任分担约定并不一致，故徐瑶认为有必要对《筹备期主力店商铺租赁合同》上“徐瑶”字样签字是否为本人所写进行笔迹鉴定。对此本院认为：1.《筹备期商铺租赁合同》与《筹备期主力店商铺租赁合同》关于租金及履约保证金的数额、给付时间等方面的约定均无差异，故本案是否准许鉴定的核心问题即在于即使依据《筹备期商铺租赁合同》中所约定的内容，让胡路万达广场亦能主张徐瑶违约并要求解除合同。2.《筹备期商铺租赁合同》第二十一条第四款第三项亦或《筹备期主力店商铺租赁合同》第十一条第二款均对乙方（徐瑶）如未能及时给付租金应承担的相应后果作出内容一致的约定，依照上述两份合同的各自条款，均能得出以下结论：如徐瑶未能按约定支付租金，则徐瑶构成违约，让胡路万达广场有权据此解除案涉合同。而在本案中，徐瑶确从2020年4月至2020年8月之间未支付租金，已违反了两份合同中各自的上述条款内容，让胡路万达广场有权根据此条款主张徐瑶违约并同时要求解除合同。因此虽然仅凭借让胡路万达广场单方陈述，不能得出一审法院关于“让胡路万达广场将拟好的《筹备期主力店商铺租赁合同》交付徐瑶，徐瑶将载有徐瑶字样签字及加按手印的合同文本交付让胡路万达广场，其未对合同内容提出异议”的相关认定。但结合案涉两份合同其他条款，让胡路万达广场有权主张徐瑶违约并要求解除合同。故综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，徐瑶在本案中的鉴定申请已对证明待证事实无意义，故本院对此不予准许。关于徐瑶是否应向让胡路万达广场给付案涉租金等费用，如应给付，具体数额如何计算。徐瑶称己方在2020年4月至2020年8月未交纳租金原因系爆发疫情导致未能开业及营业。对此本院认为：案涉两份合同均对乙方应按时、足额支付租金作出了明确约定，因此徐瑶应依照合同约定按月向让胡路万达广场支付租金,徐瑶与让胡路万达广场在2019年7月至2020年2月期间亦各自按照合同约定履行相应义务。关于徐瑶所称的教育部发布的《教育部办公厅关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》（教基厅函〔2020〕5号）文件。首先该文件属政府部门发布的通知，而《筹备期商铺租赁合同》序言第十二条以及《筹备期主力店商铺租赁合同》序言第十二条均明确约定政府行为在案涉合同的履行过程中不属于“不可抗力”的范畴，而本案中艺优尔综合体未能如期正常营业的原因系政府部门根据疫情防控情况制定相关文件并下发要求执行，属于政府行为；其次今年确系爆发了全国范围疫情，但该事实仅能作为徐瑶与胡路万达广场在减免租金协商过程中的事实参考，而不能对抗双方依法订立的案涉合同，徐瑶仍需依法依约履行相应支付租金的义务，如未能依约支付，则构成违约。根据徐瑶的该项违约行为及全案事实，可以认定本案已不存在合同继续履行的条件，亦达成了约定解除以及法定解除的条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，一审法院判决第一项、第二项及第三项所依据的事实认定清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。关于徐瑶应向让胡路万达广场支付商铺使用费的具体数额。在一审庭审过程中，让胡路万达广场自述收回商铺时间为2020年9月25日。但在二审庭审时，让胡路万达广场明确自认其收回徐瑶商铺时间为2020年9月7日。虽徐瑶称让胡路万达广场在2020年8月1日起即对商铺进行断水断电，随后即将该商铺出租给案外人。但徐瑶对己方该陈述并未提供足够证据予以佐证。故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，让胡路万达广场关于其于2020年9月7日收回商铺的陈述构成自认，本院经计算徐瑶应向让胡路万达广场支付商铺使用费为6,850元（34251.28元÷30天×6天），本院对此依法予以改判。综上所述，徐瑶的上诉请求部分成立，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但本案在二审时出现新事实。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下：维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院作出的（2020）黑0604民初2967号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；变更黑龙江省大庆市让胡路区人民法院作出的（2020）黑0604民初2967号民事判决第四项为：徐瑶应于本判决生效之日起十日内向大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司支付商铺使用费6,850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,160元，由大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司负担1,281元，由徐瑶负担1,879元；二审案件受理费4,709元，由大庆市让胡路区万达广场商业管理有限公司负担450元，由徐瑶负担4,259元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年十二月二十四日此件与原本核对无异法官助理刘晓航书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。