江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9166号上诉人（原审被告）：南京上上房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道崇文路**。法定代表人：丁山华，该公司总经理。委托诉讼代理人：马裕华，江苏顺邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜志明，男，1977年12月17日出生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：袁玉华，女，1977年2月4日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：查玉庆，男，系社区推荐代理人。上诉人南京上上房地产开发有限公司（以下简称上上公司）因与被上诉人颜志明、袁玉华商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人上上公司的委托诉讼代理人马裕华，被上诉人颜志明、袁玉华及其委托诉讼代理人查玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上上公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回颜志明、袁玉华的一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由颜志明、袁玉华承担。事实与理由：一、一审判决认定颜志明、袁玉华家里粪水倒灌的直接原因系该楼外导入地下粪池的公共排水管破损异位导致，上上公司交付给颜志明、袁玉华的房屋存在质量问题，但从一审中颜志明、袁玉华的自述可以看出，粪水倒灌的原因是由于室外污水堆土下沉导致水管错位断裂造成。上上公司已于2016年3月向颜志明、袁玉华交付了经竣工验收合格的房屋，房屋本身并不存在任何质量问题。案涉财产损失的直接原因也非上上公司造成，上上公司不应承担责任。根据案涉合同约定，应委托检测机构对事故原因进行检测。上上公司在一审中已请求法院委托鉴定，并根据鉴定结论作出认定，或追加真正的责任方参加诉讼，避免浪费司法资源。现一审法院仅凭颜志明、袁玉华提供的几张照片推定案涉房屋存在质量问题，缺乏足够事实依据。二、一审法院认定给排水管道保修期应不低于两年，缺乏相应依据。案涉合同第13条第三款约定了商品方工程质量保修范围和保修期（附件九)，给排水管道的保修期为两年。在超过保修期后，无论管道的破裂是因为本身质量问题还是受到其他外力损坏，出卖人均不应承担责任。一审法院不顾合同约定，认为“应当是一个量变到质变的过程”，不能排除工程质量问题的责任，该认定没有事实依据和法律依据，且任意延长了保修期的期限，不符合合同约定和法律规定。三、一审法院认定瓷砖损失46000元，瓷砖清理及重新敷设人工费、管理费等装修费用6000元，缺乏相应依据。对于案涉财产损失数额，经一审法院委托，江苏宁价保险公估有限公司出具了两次鉴定报告，在第二次的补充说明中新增加了除储藏室损失以外的三项费用：墙面处理、墙纸、沙发。第一份鉴定报告作出后，上上公司曾与鉴定公司联系，相关人员明确了鉴定报告7.1条中的美缝费用5200元就是用于补偿瓷砖损失的，还确认了第一份鉴定报告中所有的财产损失项目都包含了人工费。根据生活经验，瓷砖被污水浸泡后，并不会存在破损等情况，经过美缝处理后无需更换。但一审法院仅凭颜志明、袁玉华提供的购买瓷砖的凭证就认定51000元的损失，缺乏足够依据。四、一审法院认定租金损失9万元，缺乏相应依据。颜志明、袁玉华在一审庭审中陈述的租金和实际提交的租赁协议存在矛盾，颜志明、袁玉华除了案涉房屋外，应该有其他可以居住的地方，租赁损失并未实际发生。即使考虑到粪水倒灌后，房屋需要重新装修，影响颜志明、袁玉华的实际居住，也应当结合粪水倒灌的时间、损失报告的出具时间、装修的合理期间等因素综合考虑租赁的期限。本案中，发现粪水倒灌是在2020年2月27日，评估公司于2020年7月13日完成了第二次评估。此后，颜志明、袁玉华即可对案涉房屋重新装修，加上装修的一般合理期限，也仅在9个月左右。一审法院认定租赁时间为3年，显然过高。五、一审法院认定物业费损失13812元，缺乏相应的依据。物业费的收取方是物业公司，且物业费的产生，并不以实际居住为前提。在日常生活中，只要房地产开发有限公司向业主交付了房屋后，业主即向物业公司交纳物业费，这与业主是否装修房屋、是否居住该房屋，并无必然的联系。另，与租金损失同理，即使该部分损失应由上上公司承担，也应有合理的期限，在9个月左右为宜。六、一审判决适用法律错误。本案案由为商品房预售合同纠纷，除了适用《中华人民共和国民事诉讼法》的规定外，也应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖介同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条和13条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见，买受人如因房屋质量问题要求赔偿损失的，应当经过鉴定；在保修期内的，开发商应承担责任。一审中，颜志明、袁玉华提出了包含原因和财产损失鉴定的两个申请，但一审法院仅仅委托做了财产损失鉴定，上上公司得知后也向法院申请做了原因鉴定，但一审法院并未准许。颜志明、袁玉华辩称，一、《中华人民共和国建筑法》第61条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件。也就是说，只有合格工程才有工程质量保修期，而工程是否合格，并非以施工方、监理方和建设方在工程质量验收表上的签字为判定依据。否则案涉房屋所在建筑物验收合格，为何又会出现室外回填土沉降11厘米的现象。设计图纸要求的回填高度是负0.2米（-0.2），经现场测量，回填高度为实际为负0.31米(-0.31)。如果按照规范要求施工，室外管道回填土就不会下沉那么多，也不会造成排水管下沉断裂堵塞。如果上上公司认为存在其他外力原因造成损坏，应该找检测机构检测并出具检测报告。二、一审法院认定给排水管道保修期应不低于两年，缺乏相应依据。案涉合同约定，“电气管线、给排水管道、设备安装和装修，为两年（不低于2年）”，因此，保修期应该是2年以上。而质保期2年应该是在遵循规范施工要求前提下而言的，如果没有按照规范要求施工，则保修期2年不能成立。根据《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）规定的管道沟槽回填部位与压实度要求，要求上上公司提供回填土回填的质量检测报告、发票及检测明细表，以及由施工、监理及建设单位填写的分项、分部、单位工程质量验收记录室外排水管道验收表，以此证实按规范要求施工。三、一审法院认定颜志明、袁玉华瓷砖损失46000元、瓷砖清理及重新铺设人工费、管理费等装修费用6000元，有相应依据。上上公司认为瓷砖被污水浸泡不会破损，但是否吸收了粪水、是否被污染应由专业检测机构对瓷砖及瓷砖下方的砂浆进行检测。评估机构没有对相应瓷砖损失进行鉴定，是因为该评估机构没有能力鉴定。四、一审法院认定租金损失9万元，缺乏相应依据。到目前为止，案涉纠纷未作出终审裁判的情况下，颜志明、袁玉华尚不能拆除原装修，须待终审结束后才能大面积重装。购买案涉房屋系为了便于孩子就近读书并方便老人到医院治疗。现案涉房屋无法实际居住，颜志明、袁玉华在附近租房也无可厚非。按案涉房屋墙体吸收大量粪水受潮，原装修拆除后还需要晾晒到明年夏天后才能再装潢。新装潢好的房屋也不能立即入住。至于物业费，因颜志明、袁玉华不能实际使用案涉房屋，相应物业费损失客观存在，所以上上公司应该赔偿。颜志明、袁玉华向一审法院起诉请求：一、判令上上公司赔偿其财产损失，包括：瓷砖5万元、墙纸2万元、定制家具8万元、木地板3万元、购买家具5万元、装潢工资12万元、租房损失1.9万元、拆除及垃圾清运费3万元、物业费2600元、储藏室财产损失5万元、精神损失费3万元，共计481600元；二、上上公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月31日，颜志明、袁玉华作为乙方、上上公司作为甲方，签订《中山首府商品房预售合同》（即案涉合同）一份，约定：甲方预售给乙方永阳镇崇文路68号中山首府9幢2单元204室房屋（即案涉房屋）一套，建筑面积为132.13平方米。案涉合同第十三条第三款约定，甲方应按照国家规定和本合同约定承担该商品房工程质量保修责任，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方的实际经济损失。2016年3月，上上公司交付涉案房屋给颜志明、袁玉华。颜志明、袁玉华从2017年7月开始装修，2019年9月入住。2020年过年期间，颜志明、袁玉华未在案涉房屋居住，后因疫情原因直至2020年2月27日才返回案涉房屋。进屋后发现卫生间马桶粪水倒灌，导致案涉房屋全部泡在粪水中。颜志明当即找到小区物业负责人，并报警求助。经一审法院委托鉴定，江苏煜悦检测技术有限公司进行现场初勘后认为，案涉现场已经没有粪水倒灌现象，不能再做粪水倒灌原因鉴定。江苏宁价保险公估有限公司经评估，认定案涉房屋的最终损失为133119元。本案一审争议焦点为：一、上上公司是否应赔偿颜志明、袁玉华因粪水倒灌导致的财产损失；二、颜志明、袁玉华的财产损失具体数额应如何认定。关于争议焦点一，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订案涉合同后，应按该合同约定全面履行各自义务。颜志明、袁玉华已按约定支付了房屋价款，上上公司有义务交付符合质量要求的商品房给颜志明、袁玉华使用。本案中，因粪水倒灌现象已停止，鉴定部门无法鉴定造成粪水倒灌的原因，但颜志明、袁玉华已提交照片证明，案涉房屋外公共排水管更换后，粪水倒灌现象才停止，故可以认定案涉房屋粪水倒灌的直接原因系该楼栋外导入地下粪池的公共排水管破损异位导致。对此，上上公司作为案涉房屋开发商，交付给颜志明、袁玉华的案涉房屋显然存在质量问题。根据约定，“基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限”、“电气管线、给排水管道、设备安装和装修，保修期为2年（不低于2年）”，而公共排水管虽属于给排水管道，亦属于基础设施，其保修期应不低于2年，合同虽约定的2年，但颜志明、袁玉华收房第3年即发生管道破损事件，并因管道破损异位导致案涉房屋被粪水倒灌，应当是一个量变到质变的过程，对此，上上公司不能基于保修期2年为由，而排除工程质量问题的责任，上上公司应按照合同约定，赔偿颜志明、袁玉华的实际经济损失。关于争议焦点二，江苏宁价保险公估有限公司的公估鉴定报告，系一审法院经过合法程序委托鉴定，由具备鉴定资质的鉴定机构出具的公估报告，对该报告及补充理算说明的真实性，一审法院予以认定。对于鉴定报告中的储藏室损失，因颜志明、袁玉华已于2017年将该储藏室退给上上公司，该储藏室现已不属于颜志明、袁玉华的财产，故该储藏室损失不能纳入颜志明、袁玉华的损失范围内。对于上上公司关于储藏室损失与本案无关的相关意见，一审法院予以采信。对于颜志明、袁玉华提出的瓷砖损失未纳入鉴定范围的异议，一审法院结合颜志明、袁玉华提交的购买瓷砖凭证、收据及案涉房屋损失的实际情况，认定颜志明、袁玉华的瓷砖损失为46000元，瓷砖清理及重新铺设人工费、管理费等装修费用6000元，评估报告确定的损失扣除储藏室损失后为128629元，以上屋内损失共计180629元。对于颜志明、袁玉华的租金损失，因其提交的租赁协议中相应6万元/年的租金约定与其当庭陈述的内容不符，一审法院对此不予认定。但考虑到颜志明、袁玉华需要清除案涉房屋内所有物品，晾晒一年后才能重新装修，其关于需要在外租房3年的陈述符合常理，其主张的3万元/年的租金损失符合案涉房屋所在地同等面积房屋的市场租赁价格，一审法院予以采信。综上，一审法院认定颜志明、袁玉华的租金损失为9万元。关于物业费损失，颜志明、袁玉华提交了2019年10月20日缴纳物业费4104元及公共耗能费500元的发票。因颜志明、袁玉华不能实际使用涉案房屋，该部分损失确实客观存在，三年共计13812元，一审法院予以确认。以上损失共计284441元。对于颜志明、袁玉华超出该数额的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、上上公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿颜志明、袁玉华各项损失共计284441元；二、驳回颜志明、袁玉华的其他诉讼请求。一审案件受理费8524元，减半收取为4262元，鉴定费12000元，共计16262元，由上上公司负担12000元，由颜志明、袁玉华负担4262元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，颜志明、袁玉华提交给排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）一份，用于证明回填土按规定应达到实际高层，上上公司未按该规范施工。上上公司认为该规范与本案无关。对于案涉粪水倒灌的真正原因，双方当事人均已在一审中申请鉴定，但一审法院没有采纳。二审中，颜志明、袁玉华陈述，其于2020年2月28日下午发现粪水倒灌，联系物业公司并报警。物业公司让案涉房屋的施工单位前来处理，将管道挖开，将破损的地方换掉，此后，粪水倒灌现象停止。上上公司陈述，发现问题当天，其喊建筑物施工队到场更换了一节管道，粪水倒灌的现象停止。双方当事人一致认可，一审期间，鉴定机构组织双方到现场确认了损失范围，并将瓷砖列入了受损财产的范围。但鉴定机构称其没有专业机器设备鉴定瓷砖受到粪水污染的程度及产生的变化，故未就此作出鉴定结论。以上事实，有规范文件以及本院庭审笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、上上公司应否就案涉损失承担赔偿责任；二、一审法院对于案涉损失的认定是否有事实和法律依据。对于争议焦点一，本院认为，颜志明、袁玉华在本案一审中申请对粪水倒灌的原因进行鉴定，但鉴定机构认为粪水倒灌现象已消失的情况下无法进行相应鉴定。案涉粪水倒灌的产生原因虽然无法通过鉴定的方式明确，但双方当事人均认可，更换案涉房屋所在楼栋下的一截公共排污管道后，案涉粪水倒灌的现象即消失，因此，一审法院认定案涉粪水倒灌产生的原因系案涉房屋所在楼栋的公共排污管道破损异位导致，符合日常生活经验法则。上上公司作为案涉楼栋的开发商，应按国家规定和合同约定承担商品房工程质量保修责任。虽双方当事人在合同中约定的公共管道保修期仅为两年，但案涉现象发生在公共管道保修期届满不久之时，在并无证据证明业主或他人对公共管道进行了人为破坏的情况下，一审法院认为公共管道的异位、破损系一个量变到质变的过程，应延续了较长时间，亦符合日常生活经验法则，在此情况下，一审法院判令上上公司就案涉损失承担赔偿责任，并无不当。关于争议焦点二，本院认为：首先，对于案涉瓷砖损失，虽然鉴定机构因没有专业设备的原因无法就瓷砖受污染的程度和产生的变化进行明确测定，但案涉房屋已被全部浸泡于粪水中，瓷砖已遭受污染，仅通过表面擦拭或美缝清理难以完全消除影响，铲除风干后再重新铺设更为适宜，在此情况下，一审法院依据颜志明、袁玉华提交的购买瓷砖凭据，判令上上公司赔偿相应瓷砖损失，有事实和法律依据。上上公司上诉称瓷砖损失已包含于鉴定机构评估的美缝费用中的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，对于颜志明、袁玉华主张的租金损失，上上公司认为颜志明、袁玉华有其他地方可以居住，租赁损失并未实际发生。对此，本院认为，颜志明、袁玉华因粪水倒灌而无法实际居住案涉房屋，由此产生不能使用原本可以使用案涉房屋的损失，在此情况下，可依据相应租金标准认定该损失。考虑到本案涉及的粪水倒灌的严重程度，原有装修需彻底拆除并通风晾干后方能重新装修，一审法院综合本案实际案情，酌定上上公司赔偿颜志明、袁玉华3年的租金损失，亦无不当。再次，对于颜志明、袁玉华主张的物业费损失，本院认为，颜志明、袁玉华作为案涉房屋的业主，无论其是否实际居住使用案涉房屋，其均有交纳相应物业费的义务。此外，虽然颜志明、袁玉华因案涉原因导致不能实际使用案涉房屋，但该损失通过上上公司赔偿上述租金损失的方式已得到弥补，在此情况下，颜志明、袁玉华另要求上上公司负担相应期间物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。综上，上上公司应赔偿颜志明、袁玉华损失共计270629元（133119-4490+46000+6000+90000）。综上，上上公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初794号民事判决第二项；二、变更南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初794号民事判决第一项为：南京上上房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿颜志明、袁玉华各项损失共计270629元；三、驳回南京上上房地产开发有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费5567元，由上诉人南京上上房地产开发有限公司负担5422元，被上诉人颜志明、袁玉华负担145元。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十二月二十八日法官助理高礼慧书记员郭旭冬