湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终3681号上诉人（原审被告）：冯杨，男，1981年12月24日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：冯德全，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨正宏，男，1951年1月7日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：史国旺，湖北胜和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萍，系杨正宏之女。上诉人冯杨因与被上诉人杨正宏物权保护纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯杨上诉请求:一、撤销原审判决；二、依法改判驳回杨正宏的诉讼请求或发回重审；三、一审及二审诉讼费用由杨正宏负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，认定“冯杨与骆正彦所签订的房屋买卖合同，实属民间借贷关系”明显错误。二、杨正宏与骆正彦所签订的房屋买卖协议及私自在诉争土地上建房，无任何建房手续，属无效协议，违法建筑。三、杨正宏与骆正彦所签订的房屋买卖协议，给付的购房款全是白条，没有转账、银行流水等相关证据证实杨正宏给付骆正彦购房款，同时骆正彦不是本案当事人无法证实，骆正彦与杨正宏有恶意传统高虚假诉讼的嫌疑，骆正彦本身一房二卖存在诈骗行为。四、实体处理不当，适用法律错误，杨正宏诉请的是停止侵权、排除妨碍、消除危险、恢复原状等，首先杨正宏在未取得任何合法有效买卖合同的前提下取得合法有效的土地使用权，房屋所有权等财产权，才能取得诉权，否则，侵权行为是如何成立的？而一审法院适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，明显与诉争地产不相符，诉争地产是违法获取，而不是合法取得的物权，属实体处理不当，适用法律错误。被上诉人杨正宏答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨正宏向一审法院提出诉讼请求：1.判令冯杨立即停止侵占杨正宏房屋的侵权行为、排除妨碍、消除危险，恢复原状，退腾强行占有杨正宏的房屋并赔偿损失；2.本案一切诉讼费由冯杨承担。一审法院认定：2016年12月28日，卖方骆正彦（甲方）与买方冯杨（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在枣阳市××××村果园场拥有的房地产，建筑面积为400平方，结构为钢构结构，院内宅基地面积为1200平方米。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币400000元整（大写肆拾万元整）。第三条付款方式、方法：此合同签订当日一次性用转账方式支付给甲方全部房款。第四条责任、权利、义务1.甲方承诺其出售房屋是其本人合法所有，无任何产权纠纷，享有自主处置权。2.乙方负责办理房地产过户手续，甲方承诺在乙方办理房屋产权和土地使用权过户手续时予以完全协助和配合。3.甲方承诺在乙方付清全部房款时即向乙方移交房屋及相关手续。第五条本合同一式二份，甲乙各执一份。第六条本合同发生争议的解决方式，在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第七条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本协议具备同等法律效力。第八条双方约定的其它事项：乙方若在约定期内未能全部付清房款，视为乙方违约，甲方有权把已售房收回，另外出售给他人，并根据乙方已支付的房款予以如数退回。第九条1.甲方在此合同签订之日起三年内有权对所售上述房地产予以回收，乙方不得以任何理由拒绝甲方回收。2.此合同签订之日起一年内甲方若回收需向乙方支付肆拾捌万元，第二年回收需向乙方支付伍拾捌万元，第三年回收需向乙方支付陆拾捌万元，超过三年，若未回收，甲方失去回收权利，所售房地产全部归乙方拥有。3.甲方回收价格包含乙方已支付肆拾万元房款；4.甲方回收所售上述房地产前，乙方不得改变所购房地产原状，甲方除向乙方支付约定的回收款外，乙方不得主张其他任何权利，不得要求甲方支付任何其他经济补偿。5.双方约定：此买卖协议不影响甲方依然享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应的受益全部由甲方所得。第十条经双方约定：在上述房地产基础上，另外增加甲方位于新华路××除××楼门面楼外所有房产，另外此合同签订之日即行生效，若有违约，按房价双倍赔偿。合同签订当日，骆正彦向冯杨出具收条，载明：“今收到冯杨购房款肆拾万元整400000.00元（此合同签订之日起一年内冯杨有优先购买权）。”次日，冯杨通过肖保农行卡转账支付骆正彦现金40万元。同时，骆正彦将土地使用证原件交给冯杨，冯杨在该证复印件上备注“此复印件原件与2016年12月28日已交给冯杨保存，若丢失，承担一切后果。”后冯杨又将该证返还给骆正彦，2017年2月12日，骆正彦在上述收条中注明“骆正彦名下土地证原件已领回。”2018年4月1日，骆正彦（甲方）与杨正宏（乙方）签订房屋买卖协议。约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在枣阳市××××村果园场拥有的房地产，建筑面积为400平方米，结构为钢构结构，院内宅基地面积为1200平方米。（另外含有紧邻此房产东边南北宽31.5米，东西长28米独门独院所有土地房产）。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币￥1260000元整，（大写：壹佰贰拾陆万元整）。第三条付款方式、方法：此合同签订之日支付定金贰万元，剩余房款待乙方位于史岗二组房产拆迁款到账后第一时间一次性支付给甲方。第四条责任、权利、义务：1、甲方承诺其出售房屋是其本人合法所有，无任何产权纠纷，享有自主处置权。2、乙方负责办理房地产确权过户手续，甲方承诺在乙方办理房屋产权和土地使用权确权过户手续时予以完全协助和配合，所需费用由乙方承担。3、甲方承诺在乙方付清全部房款时即向乙方移交房屋及相关手续。第五条本合同一式二份，甲乙各执一份。第六条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第七条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本协议具备同等法律效力。合同签订后，杨正宏向骆正彦支付购房定金2万元，骆正彦向杨正宏出具收条，载明“今收到杨正宏支付购买张湾村果园场房地产款贰万元整（￥20000.00元）（注：此购房款为定金，若违约不予退还）。”2018年6月25日，杨正宏支付购房款7万元；2018年8月21日又支付购房款17万元，下欠购房款100万元。2018年9月1日，骆正彦（甲方）与杨正宏（乙方）就2018年4月1日签订的房屋买卖协议作出以下补充协议：1、乙方承诺于2019年5月1日前把剩余购房款共计壹佰万元整，一次性向乙方全部付清。如果乙方在此协议约定期限内未能全部付清房款视为违约，甲方有权把已售房屋收回另外出售给他人，原签订房屋买卖协议作废。同时乙方已支付的贰拾陆万元购房定金作为违约金，甲方不予退回。2、此合同签订之日，甲方把枣集2010第1268号土地证交由乙方保管。乙方在房款全部付清之前，无权对协议中房屋进行任何形式的抵押、买卖。若丢失，由乙方负责补办并承担一切后果。如果此协议约定期限内乙方未能付清房款，乙方需把该土地证移交给甲方，如不退还，甲方可自行挂失补办。3、见证方对此补充协议任一条款履行均负有连带担保责任。协议签订后，骆正彦将土地证交付杨正宏。2019年1月11日，杨正宏支付购房款15万元，骆正彦出具收条并备注：收到此笔款项后，应杨正宏要求，骆正彦同意杨正宏在所购房西院厂房内进行加固改造，如果杨正宏在2019年5月1日未能履行合同支付房款，骆正彦按杨正宏房屋改造实际投入予以补偿。2019年1月25日，杨正宏又支付购房款3万元。2019年5月1日，卖方骆正彦（甲方）与买方杨正宏（乙方）再次签订房屋买卖协议，主要约定：基于乙方实际困难，乙方无法按照甲乙双方于2018年4月1日，2018年9月1日签订的协议履行剩余购房款支付义务，为此，双方就乙方向甲方购买房产重新签订协议如下：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在枣阳市××××村果园场拥有的房地产，建筑面积为390平方左右（具体面积以实际测量为准），结构为钢构结构，院内宅基地面积为1200平方米（具体面积以实际测量为准）。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币670000.00元整，（大写：陆拾柒万元整）。第三条付款方式、方法：此协议签订之前已支付的肆拾万元购房款计入本协议应支付购房款，此协议签订之日支付壹拾陆万元，剩余柒万元于2019年5月15日前付清。第四条责任、权利、义务：1、甲方承诺其出售房屋是其本人合法所有，无任何产权纠纷，享有自主处置权。2、乙方负责办理房地产确权过户手续，甲方承诺在乙方办理房屋产权和土地使用权确权过户手续时予以完全协助和配合，所需一切费用由乙方承担。3、甲方承诺在乙方付清全部房款时即向乙方移交房屋及相关手续。第五条本合同一式二份，甲乙各执一份。第六条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第七条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本协议具备同等法律效力。第八条双方约定的其它事项：1、乙方若在约定期内未能全部付清房款，视为乙方违约，甲方有权把已售房收回另外出售给他人。原签订房屋买卖协议作废，同时乙方已支付的购房款其中26万元作为违约金，甲方不予退回。2、此合同签订之日，甲方把枣集用2010第1268号土地证交由乙方保管。乙方在房款全部付清之前，无权对协议中房屋进行任何形式的抵押、买卖，若丢失，由乙方负责补办并承担一切后果。如果此协议约定期限内乙方未能付清房款，乙方需把该土地证移交给甲方，如不退还，甲方可自行挂失补办。3、见证方对此补充协议任何一条款履行均负有连带担保责任。第九条补充协议：1、此协议签订后，甲乙双方此前的两份协议自行解除作废，一切以本协议表述内容为准。2、甲方已如实告知房地产土地性质为集体，甲方除向乙方提供土地证及甲方的果园良种场签订的宅基地以外，无其他任何证件和手续可提供，乙方对此无异议。3、乙方所购买的房产西边、北边、南边以已建院墙外侧为准，东边以围墙内侧为准。该协议签订当日，杨正宏支付购房款16万元；2019年5月15日，杨正宏又支付购房款7万元，骆正彦向其出具收条，并备注“涉及此协议中杨正宏应支付陆拾柒万购房款于2019年5月15日已全部付清。”杨正宏接收房屋后，雇请惠述兵、付国兵等人开始在在院内及钢结构厂房内改建、扩建房屋。2020年期间，因新冠××疫情影响，工程停建，杨正宏离开该房地产到其姑娘家帮忙照顾生意。2020年5月9日，惠述兵、付国兵找杨正宏索要工程款时，发现大门钥匙已更换，房屋被他人侵占居住，随告知杨正宏。杨正宏报警后，经枣阳市公安局南城派出所出警并传来骆正彦进行核实调解，骆正彦、冯杨、杨正宏于当晚达成调解协议如下：2020年5月9日19时许，骆正彦、冯杨、杨正宏因枣阳市果树粮种厂骆正彦一处房产（宅基地120m2，实际1200m2）发生纠纷，经三方协商，自愿达成如下协议：1.骆正彦在该处房产拆迁赔偿款到位后，三日内优先一次性赔付冯杨壹佰零捌万元（￥1080000.00元）整。2.冯杨在骆正彦拆迁款到位期间，不再因此事起诉骆正彦。3.骆正彦在该房产内两间屋暂由冯杨居住使用。4.冯杨与杨正宏共用此房屋，两人互不干涉对方，冯杨将在此协议签订后搬出杨正宏的房屋。5.骆正彦与杨正宏两人之间的纠纷由两人协商解决。6.骆正彦出一份保证给冯杨并保证履行。调解协议签订后，因骆正彦未支付冯杨款108万元，冯杨并未腾退房屋，杨正宏于2020年5月18日诉至一审法院，请求解决。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”冯杨与骆正彦之间虽然签订的为房屋买卖合同，但却约定此买卖协议不影响骆正彦享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应受益全部由骆正彦所得，此合同签订之日起一年内冯杨有优先购买权，还为此40万元另外增加骆正彦位于新华路××除××楼门面楼外所有房产，本案争议的房屋价款40万元与实际房款相差悬殊，双方的约定与情理不符，杨正宏主张冯杨与骆正彦之间为民间借贷关系，房屋只是作为借贷的抵押担保符合情理，与骆正彦陈述一致，本院予以采信。故冯杨与骆正彦之间的买卖合同名为房屋买卖合同，实为民间借贷关系，房地产只是作为借贷的抵押担保，二人之间法律关系应按民间借贷关系处理。杨正宏与骆正彦之间系房屋买卖合同关系，双方已履行了合同义务，骆正彦向杨正宏交付的土地证原件，并同意其在院内改扩建房屋，杨正宏已实际占有该房地产，并进行了改扩建施工。冯杨未征得杨正宏同意，侵占杨正宏占有的房地产，属于侵权行为，应承担侵权责任。冯杨辩称其签订的房屋买卖合同时间在先，杨正宏签订的房屋买卖合同时间在后，杨正宏也未取得诉争房屋所有权，诉争房屋仍登记在骆正彦名下，双方之间不存在任何侵权行为。因本案诉争的房屋买卖合同的效力及房屋所有权及宅基地使用权能否确权过户，不属于本案审查范围，可另行解决。本案属于交付占用取得房屋使用权、收益权，冯杨取得土地证后又将土地证返还给骆正彦，双方并未办理抵押物登记，不能享有对抗善意第三人的权利。冯杨并未实际占有房屋，并在合同中约定此买卖协议不影响骆正彦享有对上述房地产出租、出售、改建、扩建的权利，相应受益全部由骆正彦所得，故冯杨许可骆正彦出售该房屋，骆正彦出售该房并受益符合双方合同约定。而杨正宏实际从骆正彦处取得土地证并占有房屋和宅基地，冯杨在杨正宏实际占有房屋及宅基地并改建扩建后强行占有诉争房屋，属于恶意占有，应承担返还及赔偿责任。杨正宏要求冯杨立即停止侵占杨正宏房屋的侵权行为、排除妨碍、消除危险、恢复原状，腾退强行占有的房屋有理，一审法院予以支持。杨正宏要求冯杨赔偿损失未提供依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第二百四十一条、第二百四十二条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）至（六）项之规定，判决：一、冯杨于判决生效后立即停止侵占杨正宏占有的房屋的行为，同时立即排除妨碍、消除危险、恢复房屋原状，并于判决生效后五日内腾退杨正宏从骆正彦处购买并占有的位于枣阳市××××村民委员会的房屋（四至界限：西边、北边、南边以已建院墙外侧为准，东边以围墙内侧为准）。二、驳回杨正宏的诉讼请求。案件受理费80元，由冯杨负担，于判决生效后三日内交纳。二审期间，双方当事人均未提交证据，经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：从冯杨、杨正宏分别与案外人骆正彦签订的两份涉案《房屋买卖协议》的内容之目的来看，冯杨与案外人骆正彦签订的“房屋买卖协议”之表象似为“房屋购买协议”，实为民间借贷中的担保协议，即冯杨出借人民币400000元、骆正彦以坐落于枣阳市××××村果园场的房产作担保，而杨正宏与案外人骆正彦签订的才属意思表示真实的《房屋买卖协议》，案外人骆正彦对其交付，杨正宏按协议支付了价款，实际占有使用，按一般普通人士即可得知冯杨将杨正宏实际占有、使用的涉案房屋进行恶意占有明显不当，一审法院针对本案认定事实清楚，实体处理并无不当，冯杨的上诉请求之理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼案》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理80元，由上诉人冯杨负担。本判决为终审判决。审判长  王定强审判员  柴 勇审判员  杜丹丹二〇二〇年十二月十四日书记员  张荣珺