上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6686号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海橡语家居有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王宏，执行董事。委托诉讼代理人：汪肇安，男。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。上诉人上海橡语家居有限公司(以下简称橡语公司)因与被上诉人上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初22131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橡语公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吉盛伟邦公司的全部诉讼请求，并支持橡语公司的反诉请求。事实与理由：一、一审法院审理程序违法，导致重要证据未予以质证和认定。2020年5月19日，橡语公司收集了新的证据，包括：1．汪肇安和吉盛伟邦公司楼管孙超的微信聊天截图；2．吉盛伟邦公司发送给橡语公司的《关于开展协商工作的告知函》；3.2020年4月、5月至今吉盛伟邦公司放置于吉盛伟邦公司的告示牌照片2份；4.2020年4月14日吉盛伟邦公司拆除橡语公司相邻房屋的施工视频2个；5．橡语公司法定代表人王宏和吉盛伟邦公司楼管的微信聊天记录截图三页。上述证据证明吉盛伟邦公司与橡语公司就上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX幢XXX-XXX-XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)具有租赁合同关系，一审法院未进行任何审理和质证，程序违法。二、一审法院关于吉盛伟邦公司与橡语公司是存在续租的事实，论述逻辑错误，明显违背当事人之间的意思并违反法律规定。2019年8月，橡语公司在吉盛伟邦公司主动提出续约的要求下，明确回复予以续约，双方达成一致意见。橡语公司一直依法依约主张权益，反而吉盛伟邦公司在有合约、有承诺的前提下，依然拆迁商场、破坏环境、阻止橡语公司经营。三、一审法院在缺乏符合民事诉讼法和证据规则的情况下，错误认定争议费用。吉盛伟邦公司的经理对2018年6月的管理费有明确的回应，应当将此视为吉盛伟邦公司的合法变更合同行为，对其有约束力。吉盛伟邦公司提供的电费结算表格，均是其自行制定，既无客观的凭据，也缺少橡语公司的认可。合同明确约定，协议到期后不再续约的，应赔偿给对方折合两个月的租赁费和综合管理费。四、一审法院对于橡语公司的反诉请求，不仅不予以处理，反而认定吉盛伟邦公司提供的虚假证据。一审法院在橡语公司提供的漏水照片、视频情况下，不尽职审查，随意以“损失现场已不存在”，作出违背常识和明显与已有证据相反的论断；一审法院对于吉盛伟邦公司是否依约举办“全国性家具展览会”，也作出违背常识的结论。五、一审法院判决房屋占有使用费缺乏事实依据和合理基础。即便橡语公司应当返还系争房屋，但对于房屋占有使用费一般是参考房屋租金金额。本案中，双方在合同中并未约定租赁费，仅有综合管理费一项，且明确约定综合管理费主要包括广告费、物业费、公共照明费等。2018年11月至今，吉盛伟邦公司并未依照合同尽职履行其广告宣传的义务。2019年9月至今，吉盛伟邦公司不断破坏直至全部商户停电、停业为止，逐渐停止了商场的公用设备照明设施等。2020年1月至今，新冠疫情持续未断，应当认定构成不可抗力情形，国务院和上海市明确要求国企持有的物业应当减免不低于三个月的房租费用。《补充合同》已约定综合管理费条款的变更，一审法院在认定房屋占有使用费时不仅未考虑综合管理费的性质、客观事实的变化及合理性，更未依双方的约定。吉盛伟邦公司辩称，不同意橡语公司的上诉请求。双方就系争房屋签订的《租赁合同》于2019年9月到期，双方未续签新的租赁合同，因此橡语公司应当于合同到期之日即2019年10月1日起，腾退系争房屋并支付相应的欠款。吉盛伟邦公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令橡语公司将系争房屋返还吉盛伟邦公司；2．判令橡语公司支付2019年3月至2019年9月期间的综合管理费人民币305，283.06元(以下币种均为人民币)；3．判令橡语公司支付2019年3月至2019年9月期间的电费49，334.36元；4．判令橡语公司支付逾期付款违约金(以上述未付费用为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年10月12日起算至实际支付之日止)；5．判令橡语公司支付综合管理费(以每月154，377元为计算标准，自2019年10月1日起算至实际返还房屋之日止)。一审审理中，吉盛伟邦公司撤回第四项诉请。橡语公司向一审法院提出反诉请求：判令吉盛伟邦公司赔偿违约损失152，191.20元。一审法院认定事实：吉盛伟邦公司(甲方)与橡语公司(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为赵巷镇嘉松中路XXX号XXX幢(即吉盛伟邦国际家具村B6馆一层B6-105-205-305)出租给乙方经营使用，租赁面积为3，027平方米。合同第二条第2-1约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止；第2-2约定甲方应当在2016年10月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。合同第三条约定乙方应向甲方缴纳的费用为租赁费、综合管理费，租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。合同第十五条约定租赁费和综合管理费的收费标准为：2016年10月1日至2017年9月30日期间面积为2，083平方米的综合管理费为每月93，735元、2016年11月1日至2017年9月30日面积为944平方米的综合管理费为每月42，480元；2017年10月1日至2018年9月30日期间面积为3，027平方米的综合管理费为145，296元；2018年10月1日至2019年9月30日期间面积为3，027平方米的综合管理费为154，377元；租赁费和综合管理费自2016年10月1日起计费、实行按月计算，付款周期为1个月，先付后用的原则。乙方应于本合同签订当日支付首期租金和综合管理费，此后应于每一付款周期之前的30日支付下一期租金和综合管理费。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费等由乙方据实承担。合同第四条第4-2约定电费以乙方独立使用的记录表的读数为准，或以乙方与第三方共用的记录表的分摊读数为准，每度电暂按1.22元人民币收取。如国家上调电价的，供电价格将上浮。第4-6约定本条约定的费用，双方每月进行结算，甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日)，乙方必须在次月11日前将须交纳的费用一次性交付甲方。合同第六条第6-9约定甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养……。合同第六条第6-10约定甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购……。合同第八条第8-1约定本合同经双方签订后五日内，乙方应当按约向甲方交纳10万元，作为乙方履约保证金。合同第九条第9-2约定乙方违反本合同第三条、第四条约定，延迟向甲方交付费用，应当按延迟交付金额5‰＊天数，另行向甲方支付滞纳金。按本合同其他条款约定解除合同的，乙方支付滞纳金的义务不予免除。第9-5约定乙方若有下列情形一项或数项，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所交纳的履约保证金不予退还：……第9-5-3约定在合同期内，有欠缴费行为，经甲方书面通知后十五日内仍不支付的。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向橡语公司交付了上述房屋。橡语公司亦按约支付了履约保证金10万元。2018年9月25日，吉盛伟邦公司(甲方)与橡语公司(乙方)就系争房屋签署的租赁合同签订《补充合同》，约定自2018年7月1日起至2018年9月30日期间，甲方给予乙方优惠，免收租赁费；自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，甲方给予乙方优惠，免收租赁费。自2018年7月1日起至2018年9月30日期间，综合管理费合计每月48，480元；自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，综合管理费51，510元。乙方必须按《租赁合同》规定，按时支付租赁费、综合管理费和空调费，如逾期交纳，甲方将收取滞纳金，并有权取消给予乙方优惠，按原《租赁合同》标准执行。合同另对其他内容进行了约定。2019年3月8日，吉盛伟邦公司向橡语公司发送《关于橡语的催款函》，通知橡语公司在2019年3月30日前付清截止于2019年3月6日的累计欠款258，130.09元。否则按照合同约定视为橡语公司欠款违约，有权停电停止营业。2019年5月3日，吉盛伟邦公司向橡语公司发送《关于橡语的催款函》，通知橡语公司在2019年5月4日前付清截止于2019年5月3日的累计欠款318，951.39元。否则按照合同约定视为橡语公司欠款违约，有权停电停止营业。2019年9月11日，吉盛伟邦公司向橡语公司寄送《催款告知函》，载明截止于2019年9月30日橡语公司尚未支付的租赁费、综合管理费及其他相关费用等共计386，110.88元；橡语公司须于收到本函15日内，向吉盛伟邦公司付清拖欠款项，并根据合同相关条款约定按时支付各项费用。如逾期未支付所欠款项，对于延迟交付的金额将按0.5％／天收取滞纳金；如在2019年9月26日前仍未能支付所欠款项，吉盛伟邦公司有权自2019年9月27日单方面解除合同，采取停电封门措施，将不予退还履约保证金。2019年9月16日，吉盛伟邦公司发布《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，载明近日绿地集团完成了上海吉盛伟邦国际家具村的股权收购，家具村已成为绿地集团下属的全资子公司……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作，望各商户给予配合。2019年9月17日，吉盛伟邦公司出具《关于2019年9月11日〈催款告知函〉有关事宜的承诺函》，载明关于2019年9月11日，吉盛伟邦公司向商户下发《催款告知函》，鉴于绿地与吉盛伟邦股权转让带来的改变，现吉盛伟邦公司特别承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力。同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月24日，吉盛伟邦集团与租户代表参加沟通会议，形成会议纪要：一、绿地代表对此事项表达如下意见：吉盛伟邦结合现有家具村情况将提出继续保持现状，经营期限等将不少于18个月。二、商户代表表达如下意见：1．希望针对已经发生的舆论影响和风波提出免租的诉求。2．未来18个月内的中长期经营和补偿方案。3.2019年9月26日下午针对以上两条给予答复意见。针对商户上述意见，吉盛伟邦答复：针对第1条，将租户的意见向总部汇报，并最晚在本月27日上午12时给予答复。针对第2条，尽快给出解决方向，具体需视每个租户的实际情况，谈判商定。2019年9月28日，绿地集团与会人员王奕等人与商户75人、信访办陆主任等人，形成会议纪要：1．绿地与会人员承诺在未谈妥最终解决方案期间，保证家具村整体的正常运营，以确保商户良好的运营环境；2．由于绿地9月16日发了告知函，商户代表反映对商户造成了损失，绿地目前愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月。针对绿地与会人员提出的方案，商户代表持保留意见，并保留进一步主张的权利。3．商户提出，因2019年9月16日的告知函，对租户造成了损失，要求赔偿项目如下：合约未到期赔偿，固定投资损失、预期经营利润损失、品牌授权流失损失、人员安置、遣散及流失损失、拆迁过渡期损失等，并要求绿地于4日内拿出赔偿科目。绿地与会人员提出，以上仅是商户的意见，绿地将与商户协商解决。4．全体商户要求绿地于2019年10月9日就给出公告后18个月的经营方案或不经营的解约、补偿、赔偿方案，绿地与会人员表示于9月28日12：00前明确10月9日前完成的具体时间。5．全体商户要求2019年10月底前完成85％商户的续约、解约、补偿或赔偿方案。绿地与会人员表示于9月28日12：00前答复。6．商户要求绿地派出的谈判代表需要决定权。2019年10月30日，橡语公司向吉盛伟邦公司寄送《暂缓支付租金通知书》，载明因吉盛伟邦整体改造计划和安置方案不明，导致家具村的商业信誉严重受损……市场环境发生重大变化，造成橡语家居无法继续正常经营……在吉盛伟邦承诺的免租期到期之后，直至吉盛伟邦拿出符合政府规划……弥补橡语家居损失的方案前，橡语家居将行使法律赋予的权利，暂缓支付租赁合同约定的租金及综合管理费。2020年1月3日，橡语公司向吉盛伟邦公司寄送《对〈关于归还展位并缴清欠款的告知函〉的回函》，载明自2019年9月16日吉盛伟邦公司的升级改造通知及相关行为严重破坏了双方合同约定和橡语公司经营所需的必要条件。吉盛伟邦公司必需维护家具村市场经营环境，保护入驻商户的合法权益，否则橡语公司有权暂缓支付租金，并保留追究违约的法律责任。一审法院另查明：吉盛伟邦公司系上海市青浦区赵巷镇嘉松中路**产权登记人。目前橡语公司仍在系争房屋内。一审法院庭审中，吉盛伟邦公司、橡语公司一致确认2018年1月至5月期间的月应付综合管理费为145，296元；2018年7月至9月的月应付综合管理费为48，480元，2018年10月至2019年8月的月应付综合管理费为51，510元，2019年9月综合管理费免收。橡语公司于2018年2月支付143，787.30元、3月支付303，594.76元、6月支付114，425元、9月支付19，948元、10月支付18万元、11月支付199，966元、12月支付100，002元；2019年2月17日刷卡支付了51，510元、3月3日刷卡支付了51，510元、4月2日刷卡支付了51，510元、5月20日刷卡支付了51，510元、6月24日支付了51，510元、6月25日支付了6，909元、7月20日刷卡支付9，800元、7月21日刷卡支付了30，000元、7月25日现金支付1万元；上述金额合计为1，375，982.06元。根据吉盛伟邦公司橡语公司诉辩主张，双方有如下争议焦点。一、关于吉盛伟邦公司橡语公司是否存在续租吉盛伟邦公司主张：橡语公司在合同期内多次拖欠各种费用，吉盛伟邦公司曾多次发函催讨无果。现双方租赁合同已经到期，橡语公司应将房屋返还吉盛伟邦公司，且橡语公司存在拖欠综合管理费、电费等违约行为，吉盛伟邦公司除要求橡语公司支付拖欠款项外，有权没收履约保证金。橡语公司主张：1．吉盛伟邦公司橡语公司早在2019年8月已就续租达成合意。另吉盛伟邦公司人员在2019年9月24日沟通会中形成的会议纪要承诺将按原合同尽快与商户续签，且经营期限不少于18个月。吉盛伟邦公司也明确表示会将续签的合同盖好章后给橡语公司。故橡语公司认为双方已就续约达成一致意思，橡语公司是合法使用房屋，吉盛伟邦公司无权要求橡语公司腾退房屋。为此橡语公司提供与吉盛伟邦公司人员的微信聊天记录公证书予以证明。2．橡语公司欠付租金有正当理由，并不存在故意违约行为。2019年9月11日的函件橡语公司并未签收，且吉盛伟邦公司在2019年9月17日出具的承诺函中承诺撤销2019年9月11日催款告知函的全部法律效力，并承诺不按合同约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月28日的会议纪要中绿地与会人员明确表示愿意减免商户2019年9月、10月这2个月的租金和管理费用。故吉盛伟邦公司无权向橡语公司主张2019年10月租金。2020年1月开始新冠肺炎爆发，按照相关政策规定，吉盛伟邦公司应当免除相关费用。橡语公司曾于2020年2月29日寄送函件要求免除自2019年9月16日事件发生影响以来至今的全部费用。橡语公司提供了函件予以证明。对此吉盛伟邦公司表示，对于公证书真实性予以认可，然双方的微信记录反而可以看出双方并未达成续约的合意，吉盛伟邦公司最终没有同意续租。橡语公司有严重的违约行为，不具备续约条件，双方并未进行下一步的实质性签约。对于函件的真实性不予认可，吉盛伟邦公司并未收到该函件，且双方合同已经到期，橡语公司的发函内容没有任何依据。一审法院认为，现吉盛伟邦公司橡语公司主要的争议焦点是2019年9月24日的会议纪要中吉盛伟邦公司橡语公司是否就续租事宜达成一致意见。根据会议纪要载明的内容“未来18个月内的中长期经营和补偿方案……具体需视每个租户的实际情况，谈判商定”，从上述内容分析吉盛伟邦公司虽对家具村整体经营业态继续保持现状作出了承诺，但对于每个租户的具体经营方案需视每个租户的实际情况谈判商定。在吉盛伟邦公司橡语公司未对租赁内容进行谈判商定的情况下即认定双方对于系争房屋续租事宜达成合意，缺乏事实与法律依据。因此吉盛伟邦公司橡语公司之间的租赁关系已于2019年9月30日到期终止。若如橡语公司所抗辩，该会议纪要中吉盛伟邦公司的承诺即为其同意与橡语公司续租，根据法律规定，双方就续租期限没有进行明确约定，亦未签订书面合同，应当视为不定期租赁关系。橡语公司仍应支付原合同约定的费用，但是橡语公司自2019年8月开始未向吉盛伟邦公司支付任何费用。虽橡语公司抗辩称因吉盛伟邦公司整体改造计划导致市场环境发生重大变化，曾向吉盛伟邦公司行使不安抗辩权要求暂缓支付自2019年11月之后的费用。但不安抗辩权的行使，需符合法律规定。故即便如橡语公司抗辩，橡语公司违约，吉盛伟邦公司亦可行使法定解除权。关于履约保证金，一审法院认为吉盛伟邦公司2019年9月17日的承诺函，发送对象是所有收到过2019年9月11日催款告知函的商户(包括橡语公司)，该承诺函中吉盛伟邦公司已明确表示放弃按合同约定向商户追究欠款的违约责任，视为吉盛伟邦公司放弃自己的相关权利。现一审法院认定合同期满，吉盛伟邦公司理应退还橡语公司履约保证金。二、关于橡语公司各项费用支付情况关于应付综合管理费，吉盛伟邦公司橡语公司双方仅对2018年6月应付综合管理费金额存在争议。吉盛伟邦公司主张按照合同约定，2018年6月应付综合管理费为145，296元，故2018年1月1日至2018年12月31日期间橡语公司应付综合管理费为1，171，746元、2019年1月1日至2019年9月30日期间橡语公司应付综合管理费为412，080元，合计为1，583，826元。关于电费，吉盛伟邦公司主张2018年1月1日至2019年9月30日期间橡语公司应付电费为142，079.98元，并提供电费清单及抄表予以证明。至于合同期满后橡语公司应付的电费不在本案中主张，吉盛伟邦公司保留诉权待橡语公司腾退后另行主张。橡语公司则主张：1．关于应付款项。2018年6月吉盛伟邦公司承诺免除橡语公司一层租赁房屋面积的综合管理费，2018年6月应付综合管理费为96，864元，为此橡语公司提供与吉盛伟邦公司人员刘艳玲的通话记录予以证明。故2018年1月1日至2018年12月31日期间橡语公司应付综合管理费为1，123，314元、2019年1月1日至2019年9月30日期间橡语公司应付综合管理费为412，080元，合计为1，535，394元。关于电费，橡语公司承租系争房屋至今从未看过电表的抄件数，都是吉盛伟邦公司将电表清单拉出来后让橡语公司签字。在商场正常经营的情况下，因橡语公司对于吉盛伟邦公司有依附，故之前橡语公司支付电费也是按照这种方式支付。橡语公司对此提出过质疑，也不排除在经营过程中，是橡语公司员工签字。签字也不代表确认电费金额，双方合同中约定吉盛伟邦公司有出具电费收取依据的义务。至于清单系吉盛伟邦公司自行制作不予认可，吉盛伟邦公司应当提供客观的电费依据。橡语公司认为2018年1月至12月期间应付电费为81，936.42元。2．关于已付款项，橡语公司于2018年期间共支付1，061，723.06元，2019年期间虽然总共支付了314，259元，但于2019年7月25日现金支付的1万元实际上是抵扣10，526元，故橡语公司2018年至2019年期间已付款项总计为1，376，508.06元，并提供了商场代收银收款单予以证明，上面载明本次付款金额为10，526元，实付金额为1万元，活动优惠金额为526元，该收款单上加盖吉盛伟邦公司收银专用章。对此，吉盛伟邦公司表示：1．对于电话录音的真实性无法确认，且从录音内容来看，刘艳玲始终强调以吉盛伟邦公司出的结算单为准，但吉盛伟邦公司从未出过确认减免2018年6月管理费的结算单，橡语公司也未出示相关账单，说明并未有确认减免的结算单。2．对于电费收取依据，因为系争房屋所在的区域有500多商户，电力部门无法一一区分，故只能采用这种方式收取。3．在双方一致认可的橡语公司已付款项中，应当扣除18，000元、刷卡费1，229.20元、活动费500元。具体为2018年10月橡语公司虽支付18万元，但是该款项中只有162，000元是支付综合管理费，18，000元是活动费用，后来吉盛伟邦公司以营销活动补贴的方式将18，000元返还了橡语公司。2019年1月应扣除500元活动费用。另2019年橡语公司有245，840元是通过POS机刷卡支付的，应扣除千分之五的手续费即1，229.20元。橡语公司于2019年7月25日向吉盛伟邦公司支付现金1万元，并非10，526元。4．吉盛伟邦公司给予橡语公司营销活动补贴共26，547.86元，即2018年10月补贴18，000元、2019年补贴两笔共3，836元、2019年5月补贴2，876.86元、2019年7月补贴1，836元。该款项予以抵扣橡语公司拖欠的款项。一审法院认为，关于2018年6月期间的应付综合管理费，橡语公司抗辩称吉盛伟邦公司曾承诺只收取三分之二的金额，然其提供的录音证据中吉盛伟邦公司人员未明确对此进行承诺，又未提供其他证据予以认可，吉盛伟邦公司亦不予认可，一审法院不予采信。故按照合同约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间橡语公司应付综合管理费为1，171，746元、2019年1月1日至2019年9月30日期间橡语公司应付综合管理费为412，080元，合计为1，583，826元。关于应付的电费金额，吉盛伟邦公司已提供橡语公司签字的电费抄件数予以证明，橡语公司亦承认此前双方一直采用该方式结算电费，现对于该金额不予认可却又无法提供证据证明自己应付电费金额。其抗辩理由一审法院不予采信。故一审法院认定2018年1月1日至2019年9月30日期间橡语公司应付电费为142，079.98元。至于吉盛伟邦公司主张的营销活动费等其他费用，未提供证据证明上述费用的实际发生，橡语公司亦对此不予认可，一审法院不予支持。故一审法院认定橡语公司于2018年1月1日至2019年9月30日期间应付综合管理费和电费总额为1，725，905.98元。双方对于橡语公司已经支付的金额一致确认，然吉盛伟邦公司认为2019年橡语公司支付的款项中应当扣除刷卡手续费、且橡语公司于2018年10月支付的18万元中有18，000元后通过活动补贴予以返还，应当实际扣除。合同中约定了橡语公司需通过转账方式支付费用，现橡语公司通过POS机支付费用产生的相应手续费理应自己承担。至于18，000元，虽然吉盛伟邦公司没有证据证明活动补贴已经返还，但是吉盛伟邦公司自认应扣除的营销活动补贴26，547.86元中确实有一笔属于2018年10月的18，000元。吉盛伟邦公司陈述合乎情理，一审法院以此认定该18，000元已经在营销活动补贴中予以抵扣了，在橡语公司已付金额中不再重复计算。而橡语公司主张其在2019年7月25日现金支付的1万元实际上抵扣的是10，526元。虽然橡语公司提供的商场代收银收款单上载明了活动优惠金额为526元，但是结合橡语公司提供的2018年12月商场代收银收款单中也有此类似情况，但是双方此前均认可按照实付金额来认定橡语公司已付款项，可见双方此前交易习惯是以橡语公司实际支付金额来计算付款情况，并未考虑代收银收款单的优惠金额，由此可认定橡语公司2019年7月25日支付的款项金额为10，000元。鉴于橡语公司在2018年1月至2019年9月期间向吉盛伟邦公司支付上述款项并未标注款项名目，双方也未就此达成合意。故一审法院认定橡语公司于2018年1月至2019年9月期间共实际支付款项合计1，356，752.86元。另吉盛伟邦公司自认橡语公司的拖欠款项中扣除营销活动补贴26，547.86元，橡语公司未明确反对，一审法院予以准许。三、关于橡语公司主张的各项损失橡语公司主张：1．吉盛伟邦公司交付的房屋存在漏水问题，给墙面、地板、家具等造成损坏。橡语公司曾多次向吉盛伟邦公司反映并要求其维修，然吉盛伟邦公司怠于履行自己的维修义务，存在违约，造成橡语公司损失，总计109，200元。为此橡语公司提供2018年7月至9月期间与楼管的微信聊天记录和2018年6、7月房屋漏水照片、自制损失清单。2．自2018年10月至今吉盛伟邦公司没有举办全国性以上的家具展览会，严重违反了合同约定，影响橡语公司商户的经营，导致橡语公司2019年业务受损达42，991.20元。为此橡语公司提供2017、2018年家居博览会活动微信广告截图以及2017年9月橡语公司的付费通成交记录截图、2018年9月和10月橡语公司的客户管理台账、定销货单予以证明。吉盛伟邦公司主张：1．橡语公司提供的微信聊天记录和照片、损失清单真实性无法认可，也无法证明其损失。房屋漏水情况之前双方已经协商完毕，所以才签订补充合同，自2018年7月开始减少综合管理费。即便存在房屋漏水损失，双方也已经处理完毕，吉盛伟邦公司不需再进行补偿。2．对于橡语公司提供的客户管理台账和定销货单真实性不认可，其他证据真实性予以认可。吉盛伟邦公司在2019年6月、2019年9月两次举办了大型活动，至于活动举办的好坏与橡语公司的损失之间并无直接因果关系。为此吉盛伟邦公司提供2019年6月上海国际精品家博会总结、2019年9月上海家具展主体营销活动回顾予以证明。对此橡语公司表示：1．吉盛伟邦公司减免管理费并非补偿橡语公司漏水损失，而是因为系争房屋所在的区域长期通道堵塞、客流无法入场，吉盛伟邦公司为了留住商户才给橡语公司减免租金。另鉴于吉盛伟邦公司不认可橡语公司提出因房屋漏水造成的损失，橡语公司向法院申请委托鉴定机构对系争房屋的财产损失情况进行鉴定。2．对于2019年6月上海国际精品家博会总结真实性无法确认。即便真实，2019年6月举办的活动仅限于上海市，且以青浦区为主，并未达到合同约定；2019年9月吉盛伟邦公司仅仅发了举办活动的通知，并未实际举行。吉盛伟邦公司提供的2019年9月活动回顾中的部分照片是2018年举办展览会形成的照片。为此橡语公司提供其他商户出具的关于参加2019年6月活动的情况说明、聊天记录、视频、照片等予以证明。吉盛伟邦公司对上述证据无异议，但认为自己确实举办了活动，只是可能效果不理想。另吉盛伟邦公司对于橡语公司的财产损失鉴定申请表示不同意，认为该损失补偿已经给予，无鉴定必要。一审法院认为，对于房屋漏水这一事实，橡语公司提供了相应的报修记录，吉盛伟邦公司亦未予以否认。但橡语公司提供的证据及其陈述均表明房屋漏水发生在2018年，当时橡语公司仅向楼管进行报修，并未对现场以及相应的财产损失进行固定，吉盛伟邦公司对于该损失并未认可。现橡语公司向一审法院申请财产损失鉴定，与漏水事实发生相隔近两年，财产损坏现场早已不存在。且橡语公司之后一直在该房屋内经营，即便是进行财产损失鉴定也无法确定该物品是否系当初受损的物品。另当时漏水情况及损毁程度如何一审法院无法得知，但依常理推论，橡语公司在系争房屋内经营家具，即使存在漏水情况，橡语公司作为承租人也应及时采取相关措施防止损失进一步扩大，对于可移动家具的损坏完全可以进行防止。吉盛伟邦公司抗辩称双方已就此损失达成补充合同，对于租赁费和综合管理费进行了减免优惠。结合双方签订的补充合同约定的优惠开始时间为2018年7月，恰与橡语公司提供的照片和微信聊天记录的时间较为接近。而橡语公司称双方签订补充合同减免租赁费系因区域长期通道堵塞、客流无法入场而进行补偿，却未提供证据予以证明。相比之下，吉盛伟邦公司的陈述更合乎情理，采信度也更高。故一审法院认为吉盛伟邦公司与橡语公司在合同履行过程中已就房屋漏水损失补偿问题达成合意。且橡语公司主张的损失现场已不存在，橡语公司提出的损失鉴定申请实无必要，一审法院对此申请不予准许。橡语公司主张吉盛伟邦公司未按合同约定举办全国家具展览造成其营业损失。橡语公司认可吉盛伟邦公司曾在2019年举办过展览，但是认为该展览的规模未达到合同约定的全国性规模。吉盛伟邦公司对此说法不予认可。一审法院认为对于合同中的“全国家具展览会”这一定义双方未明确约定统一的标准。现吉盛伟邦公司已举证证明自己举办了家具展览会，橡语公司亦予以认可。展览的举办对其辐射范围内的商户经营带来一定利处，但展览的举办与橡语公司的营业收入并不存在必然的因果关系。至于参展的商家是否遍布全国也并非是界定全国家具展览会的唯一标准，橡语公司仅仅提供了参展商户出具的情况说明来界定展会是否符合全国的标准，无法律依据，一审法院不予采信。故橡语公司以吉盛伟邦公司未按约定的标准举办展览来要求赔偿其经营损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，案涉《租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。橡语公司未提供证据证明吉盛伟邦公司同意其继续租赁系争房屋，故一审法院认定案涉《租赁合同》及《补充合同》于2019年9月30日到期终止。合同到期后，橡语公司应负有及时返还房屋的义务。对于合同期内拖欠的综合管理费和电费，橡语公司作为承租人理应支付。2018年1月1日至2019年9月30日期间橡语公司应付综合管理费、电费费用合计为1725，905.98元，橡语公司只支付了1，356，752.86元，另扣除营销活动补贴26，547.86元，橡语公司尚需支付拖欠的342，605.26元。现橡语公司仍实际占有使用系争房屋，故吉盛伟邦公司要求橡语公司支付合同期满至其实际腾退期间的房屋占有使用费，于法有据。因双方签订的补充合同约定橡语公司必须按租赁合同规定，按时支付租赁费、综合管理费及空调费，如逾期交纳，吉盛伟邦公司将收取滞纳金，并有权取消给予橡语公司优惠，按原租赁合同标准执行，故房屋占有使用费标准可参照租赁合同约定的综合管理费标准。吉盛伟邦公司于2019年9月28日承诺“愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月”，故对于吉盛伟邦公司主张的2019年10月的房屋占有使用费，一审法院不予支持。另在2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，此次疫情系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。基于疫情不可抗力的影响，按照政府要求，暂停营业，既是橡语公司的义务，也是吉盛伟邦公司的义务。因疫情原因不能正常营业期间的房屋占有使用费标准应当按照公平原则，适度减免。橡语公司亦于2020年2月29日发函向吉盛伟邦公司要求主张减免综合管理费等费用。一审法院酌定自2020年2月29日之后三个月内的房屋占有使用费参照补充合同约定的综合管理费标准。关于履约保证金10万元，吉盛伟邦公司曾承诺不向橡语公司追究合同约定的欠款违约责任，现合同期限届满，吉盛伟邦公司应予退还。关于反诉请求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，橡语公司应对其主张损失的实际存在以及损失与吉盛伟邦公司行为之间的因果关系承担举证责任，现橡语公司并未对其主张提供相应的证据予以佐证，理应承担举证不能的法律后果，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、橡语公司应于判决生效之日起十日内将系争房屋腾退后返还吉盛伟邦公司；二、橡语公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司截至2019年9月30日止的综合管理费、电费等合计342，605.26元；三、橡语公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司房屋占有使用费(其中自2019年11月1日起至2020年2月29日止，自2020年6月1日起至实际返还房屋日止，按照每月154，377元的标准计算；自2020年3月1日起至2020年5月31日止，按照每月51，510元的标准计算)；四、吉盛伟邦公司应于判决生效之日起十日内退还橡语公司履约保证金10万元；五、驳回橡语公司的全部诉讼请求。本院二审期间，橡语公司向本院提交五组证据，第一组证据：《关于开展协商工作的告知函》、2019年10月19日绿地集团吴晓晖的会议录音及其文字整理稿、2019年9月17日吉盛伟邦公司发给商户的《告知书》、2019年10月16日赵巷镇信访办答复家具村商户的《信访事项答复意见书》，证明橡语公司至今有权合法使用系争房屋进行经营；吉盛伟邦公司曾经作出承诺继续让商户经营和维护经营环境，保障商户经营不少于18个月；吉盛伟邦公司未经政府批准，在缺少前期调查、规划情况下，推动改造升级工程，造成商户巨大损失。第二组证据：2020年3月开始吉盛伟邦公司阻止客流进入商场的黄色告示牌、2019年12月吉盛伟邦公司对商户进行清场及从2020年3月至今不断拆除商场内租户房屋的照片和视频、2020年3月至今商场内部和橡语公司门店周边的道路被破坏的照片和视频、2019年10月至今橡语公司门店周边电梯卫生间等公用设施设备被停用的照片和视频、2020年3月至今橡语公司门店周边和商场公用的电灯等设备被拆除的照片和视频、2020年3月至今橡语公司门店和商场的广告牌等被拆除的照片和视频、2020年6月商场拆除招商信息服务中心的照片和视频、2020年6月商场辞退全部保洁人员并停止物业服务的视频，证明吉盛伟邦公司并未履行综合管理的义务，在没有获得政府的审批手续、没有拆迁施工许可的情况下，违背合同、违反法律、撕毁承诺；自2009年9月之后吉盛伟邦公司对家具城的商户进行驱赶、逼迫离场，对商场的公共设施、商户的设施设备、商场的广告牌等进行破坏拆除，造成橡语公司的巨大经损失。第三组证据：2020年6月1日商场将橡语公司门店停电停业的照片和视频，橡语公司就停电停业问题的报警照片、橡语公司的停业公告、索赔函和微信聊天记录，橡语公司被限制出货经营的照片、微信聊天记录、商场告知函，证明2019年12月开始，商场就禁止橡语公司出货、经营；在商户提出问题未解决的情况下，吉盛伟邦公司仍旧拒绝纠正自己的违约和违法行为，从2020年6月1日至今直接放弃自己的管理责任，强行对橡语公司进行停电，造成橡语公司重大损失。第四组证据：“2017吉盛伟邦艺术生活节”腾讯视频(光盘)、“2018吉盛伟邦艺术生活节村上排队开幕酒会”腾讯视频(光盘)、2018年9月13日“涉及在行走--吉盛伟邦家具村十佳品牌商户”腾讯视频(光盘)，证明2019年至今，吉盛伟邦公司未举办全国性以上规模大型家具展览会。第五组证据：《关于开展协商工作的告知函》，证明2019年10月9日吉盛伟邦公司向橡语公司作出如下表示，继续保持商场的正常经营，减免橡语公司2019年9月、10月的租金及综合管理费，也进一步证明了吉盛伟邦公司在2019年10月依旧承认橡语公司是合法经营的商户。吉盛伟邦公司认为上述五组证据不应作为新证据。第一组证据的真实性予以认可，但不认可其关联性；第二组证据的真实性予以认可，但不认可其关联性，亦不存在商场阻止客户进入的事实；第三组证据的真实性予以认可，但不认可其关联性，橡语公司自2019年3月起就已经不支付任何费用了，租赁合同到2019年9月结束，当然无权经营；第四证据的真实性予以认可，但不认可其关联性，由于客观的原因2019年举办的家具展览会规模不如往年；第五份证据系吉盛伟邦公司跟每个商户都发的，不认可其关联性。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知书》，称：“……将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心－‘市西科技园’……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。次日，吉盛伟邦公司发布《告知书》，称“……现阶段吉盛伟邦家具村经营不会有大的变更和调整……绿地商贸集团有考虑在合适时间并取得政府相关手续后，对家具村现状进行改建和升级，但目前具体方案尚未确定……为了解现所有入驻商户的诉求，特派驻代表成立工作组，将与各商户进行面对面沟通……”，《告知书》还告知不同区块的接待人员的联系方式。嗣后，家具村内各商户向政府相关部门进行信访，并在政府相关部门的介入下，形成过《会议纪要》，吉盛伟邦公司与会人员表示愿意减免2019年9月、10月的租金和管理费用，对于其他事项未能达成一致意见。2020年3月起，吉盛伟邦公司在家具村外显著位置张贴内容为“平台升级改造在即，园区现有部分商户合同到期且欠费，为维护您的消费权益，购物时请关注展位标识，谨慎下单”的告示，并陆续拆除了家具村内的部分房屋。本院再查明，橡语公司以吉盛伟邦公司违约造成其装修损失为由向一审法院另行起诉，主张违约损失金额2，977，152.62元。一审法院于2020年10月4日立案受理，案号为(2020)沪0118民初25584号。本院认为，橡语公司与吉盛伟邦公司签订的《租赁合同》及《补充合同》至2019年9月30日到期。期限届满后，吉盛伟邦公司虽确认橡语公司可继续承租，橡语公司亦继续占有使用涉案房屋，但双方并未签订书面合同，故橡语公司与吉盛伟邦公司之间形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁关系的任一方当事人，可随时提出解除合同。吉盛伟邦公司向法院起诉请求判令橡语公司腾退返还涉案房屋，已隐含合同解除的意思表示，故本院确认橡语公司与吉盛伟邦公司的租赁合同关系自诉状副本送达之日起解除。合同解除后，橡语公司作为承租人理应返还租赁物，故一审法院判决橡语公司限期腾退，返还涉案房屋，依法有据。关于橡语公司应向吉盛伟邦公司支付截至2019年9月30日止的综合管理费、电缆等问题。根据吉盛伟邦公司的主张，橡语公司应付2018年1月至2019年9月30日期间的综合管理费1，583，826元(已扣除2019年9月的综合管理费)、电费142，079.98元，合计1，725，905.98元；橡语公司主张已实际支付XXXXXXX.06元，加上吉盛伟邦公司自认的营销活动补贴26，547.86元，但一审法院认为上述款项应当扣除活动费用18，000元(重复计算)、刷卡费1，229.20元(POS机支付费用产生的相应手续费)，故认定橡语公司应支付吉盛伟邦公司截至2019年9月30日止的综合管理费、电费等合计342，605.26元，合乎情理，本院予以认同。就上述期间的各项费用，本院认为，2019年8月30日前，并无出现任何影响橡语公司经营的行为，故此前的各项费用，橡语公司应据实支付。2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，橡语公司可不再支付租赁费、综合管理费，但橡语公司仍负有及时归还租赁房屋的义务，如橡语公司未及时返还的，应承担相应的民事责任。关于橡语公司应向吉盛伟邦公司支付自2019年11月1日起至2020年1月31日的房屋占有使用费问题。《补充合同》已约定自2018年10月1日起至2019年9月30日期间的综合管理费为51，510元，符合双方对当时市场经营的合理判断，故本院酌定自2019年11月1日起至2020年1月31日的房屋占有使用费，按照每月51，510元的标准计算。关于橡语公司主张房屋存在漏水和吉盛伟邦公司未按合同约定举办全国家具展览造成其营业损失的问题。橡语公司应对其主张损失的实际存在以及损失与吉盛伟邦公司行为之间的因果关系承担举证责任，因橡语公司并未对其主张提供相应的证据予以佐证，理应承担举证不能的法律后果，故一审法院驳回其全部诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初22131号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初22131号民事判决第三项；三、上海橡语家居有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司房屋占有使用费(其中自2019年11月1日起至2020年1月31日止，按照每月人民币51，510元的标准计算)；四、对上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费人民币6，619.26元，减半收取计人民币3，309.63元，由上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担人民币90.09元，由上海橡语家居有限公司负担人民币3，219.54元；财产保全费人民币2，389.64元，由上海橡语家居有限公司负担；反诉案件受理费人民币1，671.91元，由上海橡语家居有限公司负担。二审案件受理费人民币4，980.50元，由上海橡语家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年十二月二十二日书记员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……