福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初9944号 原告：鲁其梅，女，1969年2月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：朱炳勋、林嘉荣，福建法正联盟律师事务所律师。 被告：蔡文途，男，1981年2月12日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告鲁其梅与被告蔡文途房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁其梅的委托诉讼代理人朱炳勋到庭参加诉讼，被告蔡文途经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁其梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除鲁其梅与蔡文途于2016年11月11日签订的编号为0003264的《房屋买卖协议》以及于2016年11月17日签订的编号为0003288的《房屋买卖协议》；2.判令蔡文途返还鲁其梅已付购房款合计1825100.91元（含定金220000元、首期购房款1138500元、2016年11月20日至2020年7月20日期间鲁其梅向蔡文途的银行按揭还款账户支付的款项466600.91元）；3.判令蔡文途向鲁其梅加倍返还定金220000元；4.判令蔡文途偿付已付款的利息损失（其中按已付款220000元为基数，自2016年11月11日起按月0.5%计算至2016年11月30日止为696.7元；按已付款1358500元为基数，自2016年11月30日起按月0.5%计算至实际还清之日止；按已付款466600.91元为基数，自起诉之日起按月0.5%计算至全部款项还清之日止）；5.判令蔡文途偿付财产保全担保费6662.91元；6.判令蔡文途偿付律师代理费20000元；7.判令蔡文途承担本案保全费5000元。事实和理由：2016年11月11日，鲁其梅与蔡文途签订了合同编号为0003264的《房屋买卖协议》，协议约定:鲁其梅向蔡文途购买址于厦门市湖里区××街××号××单元房屋，建筑面积为56.64平方米；房屋总成交价为2200000元，其中定金220000元（可冲抵首期购房款），签订协议之日支付；鲁其梅分3次支付购房款：2016年11月14日支付800000元，2016年11月30日公证当日支付330000元，向银行申请贷款850000元并直接支付至蔡文途账户；双方应于2016年11月25日前前往土房局办理交易过户登记手续，若2016年11月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；签订本协议后，双方不得中途悔约，若蔡文途中途悔约，应以书面形式立即通知鲁其梅及中介，并自悔约之日起三日内将鲁其梅所付定金的双倍及已付款（不计利息）返还给鲁其梅。若鲁其梅中途悔约，应以书面形式立即通知蔡文途及中介，蔡文途应自鲁其梅悔约之日起三日内将鲁其梅的已付款（不计利息）返还鲁其梅，但购房定金归蔡文途所有；若鲁其梅不能按期支付房款或蔡文途不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过五日未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任；蔡文途保证上述房屋权属清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售，如为已购公房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与蔡文途有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由蔡文途负责理清，并承担相应的法律责任，由此给鲁其梅造成的损失，蔡文途应负责赔偿。协议签约当日，鲁其梅向蔡文途交付了购房定金220000元，同时蔡文途向鲁其梅出具了《收款收据》。2016年11月17日，鲁其梅与蔡文途经过协商，签订了补充协议（0003288号房产买卖协议），仅对付款方式进行了重新约定，约定授权处分房屋的委托公证办理完毕后支付首期款1200000元，签约时蔡文途尚欠的银行按揭贷款772246元，由鲁其梅每月20日直接付款至蔡文途的按揭贷款账户。2016年11月30日，鲁其梅依约通过其侄子倪海城的银行账户（开户行：招商银行九江分行九江十里支行，账号：×××83）向蔡文途的银行账户（账号：6228××××5871）转账购房款1138500元。协议约定的过户期限届期，鲁其梅发现蔡文途与第三人有经济纠纷，讼争房屋于2016年3月已被法院保全查封。同时，蔡文途也未依约办理向银行即抵押权人申请提前清偿贷款以注销抵押权，使房屋具备过户至鲁其梅名下的条件。长久以来，鲁其梅一直催促蔡文途解决保全查封问题，尽早完成过户登记手续，但蔡文途一直以各种理由拖延。为防止讼争房屋被银行拍卖，讼争房屋的银行按揭贷款一直都由鲁其梅定期代替偿还，自2016年11月20日至2020年7月20日，鲁其梅已经代付银行按揭贷款45期，合计466600.91元。购房至今，鲁其梅多次催促蔡文途立即解决保全问题，并依约履行义务，现蔡文途明确表示其与第三人的纠纷标的额达570000元之多，无法向法院提供其他等额担保，无法解除诉讼保全。综上，蔡文途故意隐瞒房屋被法院保全查封的事实，与鲁其梅签订房屋买卖合同并收取房屋转让款，且未能清偿债务并解除保全查封，致使讼争房屋无法办理过户登记手续，房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现，蔡文途的行为已然构成严重违约。 蔡文途未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下： 2016年11月11日，鲁其梅与蔡文途签订一份编号为0003264的《房产买卖协议》，协议约定:蔡文途将址于厦门市湖里区××街××号××单元的房屋出售给鲁其梅，建筑面积为56.64平方米；房屋成交总价2200000元，购房定金220000元（可冲抵首期购房款），定金于签订协议之日支付；鲁其梅将总房款分3次支付：2016年11月14日支付800000元，2016年11月30日公证当日支付330000元，向银行申请商业贷款850000元并直接支付至蔡文途账户；上述房屋产权已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，蔡文途应于2016年11月14日前前往蔡文途原申请贷款银行办理提前还贷手续，同时办理解除抵押权登记的手续；双方应于2016年11月25日前前往土房局办理交易过户登记手续，若2016年11月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；若发生与蔡文途有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由蔡文途负责清理，并承担相应的法律责任，给鲁其梅造成的损失由蔡文途负责赔偿；蔡文途应于签约当日将房产交付给鲁其梅使用。合同第十二条还约定违约责任：签订本协议后，双方不得中途悔约，若蔡文途中途悔约，应以书面形式立即通知鲁其梅及中介，并自悔约之日起三日内应以鲁其梅所付定金的双倍及已付款（不计利息）返还给鲁其梅；若鲁其梅中途悔约，应以书面形式立即通知蔡文途及中介，蔡文途应自鲁其梅悔约之日起三日内将鲁其梅的已付款（不计利息）返还鲁其梅，但购房定金归蔡文途所有；若鲁其梅不能按期支付房款或蔡文途不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；任何一方逾期超过五日未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。 协议签约当日，鲁其梅向蔡文途转账支付购房定金220000元，蔡文途向鲁其梅出具了《收款收据》。 2016年11月17日，鲁其梅与蔡文途重新签订一份编号为0003288号的《房产买卖协议》，双方对付款方式重新约定为：公证当日支付首期款1200000元；蔡文途尚欠的银行按揭贷款762246元，由鲁其梅每月20日归还。双方还补充约定：1.蔡文途承诺该房屋已征得共有人同意出售，并承担一切责任；2.蔡文途、鲁其梅协商本次交易以做全权委托公证为交易方式，蔡文途公证期内不得擅自单方解除全权委托公证，鲁其梅公证期内应每月按时缴清贷款；3.公证期间如房屋由蔡文途产生债权债务纠纷，蔡文途承担一切责任；4.还款账户为蔡文途光大银行6226××××5997账户。原《房产买卖协议》的其他条款不变。 2016年11月30日，蔡文途、案外人谢佳红在厦门市鹭江公证处办理《委托书》公证，委托鲁其梅在蔡文途、谢佳红对本案讼争房产所享有的权利范围内办理相关事宜，具体权限及范围如下：代为清偿上述房产抵押贷款、办理贷款结清、办理抵押登记注销、退保险费等事宜，代为管理、使用、出租上述房产；受托人有权出售上述房产，代为选择买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为办理上述房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件；代为提起或参加涉及上述房产的诉讼事宜；若上述房产被查封，受托人有权代为与权利人协商解决清偿债务问题，有权代为解除查封等事宜；等等。同日，鲁其梅通过倪海城的招商银行账户向蔡文途转账支付购房款1138500元，蔡文途也将本案讼争房产交付给鲁其梅使用。 2016年11月20日至2020年7月20日，鲁其梅代蔡文途支付银行按揭贷款45期，合计466600.91元。 另查明，本案讼争房产于2013年12月30日办理抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司厦门分行，抵押方式为一般抵押，抵押期限自2013年12月26日至2023年12月26日。本案讼争房产还于2016年3月16日被本院查封，案号为（2016）闽0206民初1324号。 在本案审理过程中，鲁其梅于2020年9月3日向本院申请诉讼保全。本院于2020年9月9日作出（2020）闽0206民初9944号民事裁定书，裁定冻结蔡文途的银行存款2386274.02元或者查封、扣押其等值财产。鲁其梅因提起本案诉讼，已支付保全费5000元、财产保全担保费6681.57元、律师费20000元。 本院认为，鲁其梅与蔡文途签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房产买卖协议》签订后，因本案讼争房产被抵押也被法院查封，鲁其梅无法办理讼争房产的过户手续，蔡文途的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。因蔡文途的违约行为致使合同目的无法实现，鲁其梅要求解除双方于2016年11月11日签订的编号为0003264的《房屋买卖协议》及2016年11月17日签订的编号为0003288的《房屋买卖协议》的理由成立，应予支持。鲁其梅要求蔡文途返还其已付购房款合计1825100.91元（含定金220000元、首期购房款1138500元、2016年11月20日至2020年7月20日期间鲁其梅向蔡文途的银行按揭还款账户支付的款项466600.91元）的理由成立，应予支持。根据《房屋买卖协议》约定及定金罚则，鲁其梅要求蔡文途双倍返还定金220000元的理由成立，应予支持。由于鲁其梅要求蔡文途双倍返还定金足以弥补蔡文途违约造成的损失，鲁其梅再要求蔡文途支付已付款的利息损失及律师费20000元和财产保全担保费6662.91元没有依据，不予支持。蔡文途还应承担鲁其梅因提起本案诉讼支付的保全费5000元。蔡文途无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除蔡文途与鲁其梅于2016年11月11日签订的编号为0003264的《房屋买卖协议》以及于2016年11月17日签订的编号为0003288的《房屋买卖协议》； 二、蔡文途应于本判决生效之日起十日内向鲁其梅返还已付购房款合计1825100.91元（含定金220000元、首期购房款1138500元、2016年11月20日至2020年7月20日期间鲁其梅向蔡文途的银行按揭还款账户支付的款项466600.91元）； 三、蔡文途应于本判决生效之日起十日内向鲁其梅双倍返还定金220000元； 四、蔡文途应于本判决生效之日起十日内向鲁其梅支付本案的保全费5000元； 五、驳回鲁其梅的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12945元，由蔡文途负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡守业 二〇二〇年十二月一日 法官助理 林绿宜 书 记 员 林惠玲 附页 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。