广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复588号 复议申请人（申请保全人）：张军，男，汉族，1974年8月8日出生，身份证住址湖北省江陵县。 委托诉讼代理人：潘广利、程卓，均为湖北法辉律师事务所律师。 被保全人（异议人）：宋阳，男，汉族，1982年10月11日出生，身份证住址湖北省武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：邓裕珊，广东鹏万律师事务所律师。 被保全人：深圳市九晟基金管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道福中社区深南大道**中国凤凰大厦**楼29F，统一社会信用代码91440300MA5DAC4Q3Y。 法定代表人：陈二童。 被保全人：复华控股有限公司，住所，住所地北京市朝阳区锦芳路**院**楼**1008社会信用代码91110105076606295E。 法定代表人：朱建军。 复议申请人张军不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2020）粤0304执异465号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于申请保全人张军与被保全人宋阳、深圳市九晟基金管理有限公司、复华控股有限公司委托理财合同纠纷一案，申请保全人向福田法院申请财产保全，福田法院查封了被保全人宋阳名下房产。被保全人宋阳提出书面异议称：法院于2019年5月5日、6日先后查封异议人的两套房产，不动产权证号分别为阳12××00号、岸2××7[岸国用（商2009）第1××7号]。其中，阳1××0号的房产总价值258万元左右，现处于抵押状态，扣除抵押债权金额50万元，剩余价值208万元；岸2××7[岸国用（商2009）第1××7号]房产总价值约为163万元，无抵押。因此，法院查封财产价值严重超出申请保全人申请金额，异议人请求解除对异议人名下位于××层××房产（不动产权证号：阳××号）的查封。 福田法院经审查查明，申请保全人向福田法院申请财产保全，请求保全被保全人名下价值1109437.08元的财产。2019年4月17日，福田法院作出（2019）粤0304民初23473号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被保全人深圳市九晟基金管理有限公司、宋阳、复华控股有限公司名下价值人民币1109437.08元的财产。诉讼过程中，福田法院作出（2019）粤0304执保2850号查封、冻结、扣押财产通知书，告知福田法院已查封异议人宋阳名下位于湖北省武汉市××区××号××室的房产（房屋所有权证：岸2××7，以下简称洞××涉案房产）和位于湖北省武汉市××区墨园××号房的房产（房屋所有权证：阳1××0，以下简称墨××涉案房产）。 异议人宋阳认为福田法院保全的上述涉案财产超过保全标的金额，提出书面异议，请求解除对其名下墨××涉案房产的保全措施。异议人提交了其名下洞××涉案房产的评估报告、房屋查封信息单、房价查询网站信息等材料予以证明。其中，武汉正信房地产评估咨询有限公司于2020年7月29日出具武正房估字（2020）第ZP2××1号《房地产估价报告》，载明洞××涉案房产的市场总值为153.26万元。 福田法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件的规定》第十五条的规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。 关于保全标的物的价值判断，可参照房地产交易平台公开报价、税务机关核定价格、相关二手房市场成交价及具有资质的评估机构出具的评估报告确定。本案中，异议人提交有评估资质的评估公司出具的评估报告显示，异议人洞××涉案房产的评估价值为153.26万元，而福田法院作出的保全裁定书裁定保全财产金额为1109437.08元。福田法院保全查封的上述房产已足以实现申请保全人申请保全的目的，福田法院再查封异议人墨××涉案房产则明显高于保全裁定载明的金额。因此，异议人要求解除对墨园涉案房产的查封符合法律规定，福田法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，福田法院作出（2020）粤0304执异465号执行裁定书，裁定解除对异议人宋阳名下墨××涉案房产的查封。 复议申请人张军不服福田法院上述执行裁定书，向本院申请复议，请求：撤销（2020）粤0304执异465号裁定书，对被保全人宋阳名下墨××涉案房产继续查封。事实与理由：一、福田法院认定事实错误，不应采信被保全人宋阳提交的评估报告。该评估结论系武汉正信房地产评估咨询有限公司受被保全人宋阳单方委托作出，所依据资料系被保全人宋阳提供，缺乏公正客观性。且该公司曾在2017年至2020年间曾被武汉市××区市场监督管理局列入经营异常名录，经营情况和评估资质存疑。评估结论对房产估值过高，未充分考虑房产所在地段、建造时间、房屋陈新度及装修设施简陋等情况。且报告第七页明确说明“……未考虑市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响”，鉴于2020年初新冠疫情在武汉市造成的深远影响，该房产实际上处于有价无市状态，参照市价根本无人购买，折现实施起来极为困难。被保全人宋阳提供的评估报告相关材料未经过质证，对该评估结论不应采信。二、原裁定査封两套房产并未超出案件保全金额。按照福田法院作出的（2019）粤0304民初23473号民事判决书的结果，被保全人应支付款项110万及逾期利息，逾期利息从100万为基数按年利率10%自2018年12月15日计算至被保全人履行债务完毕之日止。目前，被保全人宋阳已向法院提起上诉，案件尚在进行中。随着案件推进，案件标的额也随着时间流逝在不断增加。待到案件获得生效判决进入执行阶段，相关金额必然远远超出1109437.08元。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款之规定，即使查封了两套房产，考虑到房产存在流拍的可能，未来在案件执行中也未必能足额弥补复议申请人的损失。综合考虑市场及本案查封标的额，并不存在明显超标的额的情况。三、被保全人宋阳提出异议的时间不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十一条之规定，当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可从自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。被保全人宋阳在收到（2019）粤0304民初23473号民事裁定书及（2019）粤0304执保2850号查封、冻结、扣押财产通知书后并未在法律规定的有效时间内向法院提出复议，应视为其认可福田法院的查封保全措施。 对此，被保全人宋阳辩称：一、福田法院已依法向复议申请人送达保全异议申请书、评估报告等申请材料，复议申请人收到上述材料后未提出异议，应视为认可评估报告作出的评估意见。评估结论系武汉正信房地产评估咨询有限公司作出，该公司具有房地产评估二级资质等级，且资质有效期至2022年2月27日，被列入法院专业机构名册内，是合法的评估机构。该评估是对估价对象实地勘察，综合采用多种科学评估方法作出。二、复议申请人主张执行标的将随着时间流逝而增加，保全金额不限于110万元，该主张没有法律依据。复议申请人主张洞××涉案房产有价无市是其主观判断，不属法律概念，且评估价格作出的依据参考的是可比实例成交价，而不是出卖人挂单价。三、被保全人于2020年5月才收到关于保全的民事裁定书等，提出执行异议没有超过法定期限，且被保全人对该裁定无异议，仅对福田法院超标的查封行为有异议。复议申请人在收到被保全人的执行异议申请后未对异议时效提出抗辩，现复议阶段提出应不予采纳。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于复议申请人张军申请财产保全并查封被保全人宋阳名下的两套涉案房产是否构成超标的查封。人民法院财产保全的标的金额以申请保全人申请的金额为限，本案申请保全人申请保全的金额为1109437.08元，福田法院财产保全裁定保全被保全人的财产金额亦以该金额为限，因此，复议申请人以诉讼及执行案件将来的进展为由划定财产保全范围没有法律依据。已查封的洞××涉案房产，被保全人已提交具有资质的评估机构出具的评估报告，证明该房产的市场价值为153.26万元，参考该房产所在小区的相关房地产交易平台报价及成交价格，评估机构出具的评估报告可资采信。相反，复议申请人并未提交证据证明该房产的市场价格显著低于评估报告确定的价格，至于该房产将来的折现情况，并非财产保全时需要确定的因素。因此，福田法院异议裁定认定该院查封洞××涉案房产即已满足复议申请人财产保全申请金额有事实及法律依据。至于被保全人宋阳提出执行异议的时间问题，其是针对福田法院查封其房产是否超标的提出的执行行为异议，而非对福田法院财产保全裁定提出的复议，复议申请人认为被保全人宋阳超过期限提出异议显然系对法律理解错误。综上所述，复议申请人复议申请没有事实及法律依据，本院不予支持。福田法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人张军的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2020）粤0304执异465号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 王晋海 审判员 吴文举 二〇二〇年十二月十日 书记员 郑君平