江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6141号上诉人（原审被告）：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区涌泉里**。法定代表人：王晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：于翔，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，男，1960年9月23日生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：南京市浦口区天润城十三街区首届业主委员会，，住所地江苏省南京市浦口区沿江街道天润城十三街区负责人：葛茂安，该业主委员会主任。上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿公司）因与被上诉人南京市浦口区天润城十三街区首届业主委员会（以下简称天润城十三街区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人江鸿公司的委托诉讼代理人于翔、孟辉，被上诉人天润城十三街区业委会的负责人孟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江鸿公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅以沿江街道物业管理办公室备案的议事规则及临时业主大会表决结果公示材料就认定被上诉人有权代表天润城十三街区全体业主提起本案诉讼有误，上诉人无法核实该表决结果系全体业主真实意思表示。被上诉人在一审中提交的临时业主大会表决票存在诸多问题。首先，被上诉人提供给上诉人的复印件遮挡业主电话号码，阻碍了上诉人核实表决票的真实性。其次，临时业主大会召开时间为2018年1月，而表决票中有十多份的填写时间为2017年1月、2013年、2014年等，不合常理。第三，表决票未附有业主产权证明等证明业主身份的材料，委托签名的表决票没有提供授权委托材料。上述表决选票在一审经质证后，被上诉人又不作为证据提交。被上诉人并未能举证证明议事规则经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人为天润城十三街区提供物业服务期间从不知晓该议事规则的存在，即使该议事规则在物管办进行过备案，但其生效时间为2018年1月1日，被上诉人陈述2018年1月18日才收完表决票，可见该议事规则并非本案的议事规则或为临时做出的。另外，上诉人对一审法院认定的返还公共收益数额有异议，对于一审法院认定上诉人在2020年3月20日后收取公用部分经营收入252845元予以认可，但认为一审法院并未扣除其中成本部分。且案涉小区的物业费并未交纳给上诉人，应当冲抵成本。天润城十三街区业委会辩称，业委会是自治的公益组织，但也是在政府指导下完成备案。上诉人对备案存在疑问，一审法院已向沿江街道进行了调查，纪委也进行了调查。选票确实存在瑕疵，但有三分之二业主同意业委会起诉。业委会是先修订议事规则，再起诉的，起诉是在2019年6月份。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。天润城十三街区业委会向一审法院起诉请求：1、判令江鸿公司返还2017年1月至11月小区公共收益338829元；2、判令江鸿公司返还2017年1月至6月公共水电分摊费余额57754.24元；3、判令江鸿公司返还2014年、2015年代收的垃圾清运费63445元；4、判令江鸿公司移交使用前期物业管理开办费购置的全部资产；5、判令江鸿公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月26日，天润城十三街区业委会经南京市浦口区沿江街道办事处民政办公室登记备案为基层民间组织，其业务范围包含：1、保障小区公共安全；公共秩序；2、美化改善小区居住环境；3、维护业主共同利益与合法权益；4、规范物业公司管理服务小平。2017年4月14日，天润城十三街区业委会（甲方）与江鸿公司（乙方）签订天润城第十三街区物业管理委托合同，约定天润城十三街区业委会委托江鸿公司对天润城第十三街区实行一体化物业管理，委托管理期限自2017年3月20日起至2020年3月19日，每年10月8日例行业主大会召开时对业主做满意度调查满意率达70%自动延续一年。双方同时约定：公共性经营收入管理人力成本由乙方承担，，地下车库道闸维护及消防设施维护所产生的费用甲乙双方各自承担一半然后甲乙双方按50%、50%的比例进行收益分成，开发商产权的车位由开发商与乙方另行约定经营管理；公共性收益包括车辆管理秩序费、公共部位广告费、物业用房租赁费、公共性服务场地占用费或管理费等；公共水电能耗按实分摊、物业公共区域水电能耗费由全体业主按户分摊，上述费用由乙方向业主和物业使用人提供代收代缴。上述合同签订后，江鸿公司为天润城第十三街区提供物业服务至2018年3月19日，后双方解除物业服务合同关系。庭审中，天润城十三街区业委会提交天润城十三街区业主大会议事规则、物业费收支情况明细表、十三街区临停明细、十三街区停车费明细、收据、公共水电分摊费用收支明细表、收条及垃圾清运费明细表、补充协议、收据、会议纪要、关于天润城十三街区项目责任人调整决定等证据，证明：1、2017年12月天润城十三街区筹备召开临时业主大会，在大会召开前向全体业主公示了天润城十三街区业主大会议事规则，该议事规则第三条第（十四）项规定：“授权业主委员会作为诉讼主体对侵害、侵占业主共有权利、公有资金等行为的单位或自然人向法院提起法律诉讼”，后议事规则经业主大会表决通过，并经沿江街道物业管理办公室备案，因此天润城十三街区业委会有权代表业主提起诉讼；2、物业费收支情况明细表、十三街区临停明细、十三街区停车费明细载明，江鸿公司2017年1-6月收取其他公用部分经营收入6954元、2017年1-11月收取临时停车费83420元、停车费587284元，以上合计677658元。上述明细上均加盖了江鸿公司天润城管理处公章。根据双方合同约定，上述公共收益中50%的收益分成338829元应当归天润城十三街区业委会所有；3、2017年1-6月结余公用水电费分摊合计57754.24元；4、2014、2015年江鸿公司代收垃圾清运费63445元，上述费用应当抵扣业主物业费或直接向业主返还；5、根据江鸿公司和涉案天润城十三街区开发商南京天华百润投资发展有限公司所签天润城第十三街区物业管理补充协议约定，天润城第十三街区的前期开办费为105010元，业主委员会依法成立备案后，江鸿公司应自行将前期购置的开办物资移交给业主委员会，并移交一切有关物业服务事宜；6、江鸿公司管理服务天润城十三街区期间开具给业主的固定停车费、临时停车费、物业管理费收据上均加盖了天润城管理处印章，与其在十三街区临停明细、十三街区停车费明细上加盖的印章一致；7、天润城十三街区业委会成立于2016年10月26日，当时的会议纪要记载江鸿公司自愿拿出350000元作为前期公共收益交由天润城十三街区业委会改造小区，会议纪要上有江鸿公司派驻涉案小区的项目负责人马尊培签字确认，因此双方当事人签订物业服务合同前，天润城十三街区也一直由江鸿公司提供物业服务。江鸿公司认为：1、天润城十三街区业主大会议事规则是天润城十三街区业委会在江鸿公司退场后制定的，江鸿公司为天润城十三街区提供物业服务期间从不知道有此议事规则的存在，天润城十三街区业委会应当提供证据证明议事规则的制订经过公示程序。即使该议事规则在物管办进行过备案，但该议事规则的生效时间为2018年1月1日，天润城十三街区业委会陈述2018年1月18日收完表决票，因此两者时间不一致，不能证明业主大会表决通过的议事规则与备案的议事规则相同；2、天润城十三街区业委会提交的物业费收支情况明细表、十三街区临停明细、十三街区停车费明细均为其自行制作，上面加盖的不是江鸿公司公章，对天润城管理处公章的真实性不予认可。天润城十三街区业委会提交的收据上签名的系江鸿公司员工，但收据上加盖的也是天润城管理处公章，因此收据和天润城管理处公章都是假的，与江鸿公司无关，江鸿公司只用财务专用章收费。另，天润城十三街区业委会计算的公共收益均是自2017年1月开始的，而双方之间的物业服务合同关系是自2017年3月20日开始的，所以天润城十三街区业委会在计算上存在重复，且未按合同约定扣除成本；3、对公共水电分摊费用收支明细表的真实性无异议，双方之间的物业服务合同是2017年3月20日开始履行的，因此合同履行前的公共水电费不应当由江鸿公司返还，合同履行后的公共水电费应当由业主本人主张；4、对收条及垃圾清运费明细表的真实性无异议，但该笔费用是针对业主退费，不应当退给天润城十三街区业委会，因为小区业主未缴纳物业费，所以不存在抵扣或者返还的问题；5、对补充协议的真实性无异议，补充协议的相对方是南京天华百润投资发展有限公司，前期开办费也是南京天华百润投资发展有限公司支付给江鸿公司的。江鸿公司撤场后，经政府相关部门确认江鸿公司已将小区的设施设备、物资等移交给了天润城十三街区业委会；6、天润城十三街区业委会提交的收据上加盖的天润城十三街区收费专用章是江鸿公司的，江鸿公司从未用过天润城管理处公章，天润城十三街区业委会自己也曾向业主收取过物业费，因此不能排除天润城十三街区业委会未经江鸿公司允许擅自利用管理处专用章收取停车费；7、马尊培不是江鸿公司的物业经理，2016年10月16日会议纪要上没有马尊培、王晓明签名确认，对真实性无法确认；对2017年2月17日会议纪要上马尊培的签名无异议，对内容不予认可。在本案审理过程中，南京市浦口区沿江街道物业管理办公室主任在接受一审法院调查时陈述：天润城十三街区业主大会议事规则在街道物管办进行过备案，同时备案的还有一份天润城十三街区2018年临时业主大会表决结果公示材料，其中表决内容第4项《天润城十三街区业主大会议事规则》就是在街道物管办备案的这份议事规则。天润城十三街区业委会成立时街道物管办在程序上进行了指导，该业委会办事比较严谨，在十三街区业主中威信也较高，很多事他们会征求业主的意见。2018年4月18日，天润城十三街区业委会发函要求江鸿公司移交物业，该函在街道物管办进行了备案，2018年11月2日双方签订了移交协议，约定从11月5日起十五个工作日内移交完毕，实际上江鸿公司并未按移交协议履行，只移交了水泵、部分绿化图纸、测绘资料及资产等。天润城十三街区业主季**均、杨春梅、张义在接受一审法院调查时陈述：天润城十三街区业委会提交的停业费收据均是我们提供的，费用是我们到天润城物业管理处缴纳的，上面加盖了江鸿公司天润城管理处公章，并有具体收费人员签字。一审法院认为，天润城十三街区业委会与江鸿公司签订的天润城第十三街区物业管理委托合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：天润城十三街区业委会是否有权代表全体业主提起本案诉讼。一审法院认为，根据《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当执行业主大会的决定事项并履行业主大会赋予的职责。本案中，天润城十三街区业委会系经南京市浦口区沿江街道办事处民政办公室登记备案的基层民间自治组织，其业务范围包含维护业主共同利益与合法权益。2018年天润城十三街区召开临时业主大会，表决通过了包含修改《天润城十三街区业主大会议事规则》及授权业主委员会对江鸿物业损毁、侵权、侵占业主公有资产、权利、资金等行为未予纠正的向所辖区法院提起法律诉讼等事项，表决结果公示材料及修改后的《天润城十三街区业主大会议事规则》均送交沿江街道物业管理办公室备案。根据《天润城十三街区业主大会议事规则》第三条第十四项规定，天润城十三街区业主授权天润城十三街区业委会作为诉讼主体对侵害、侵占业主共有权利、共有资金等行为的单位或自然人向法院提起法律，因此天润城十三街区业委会有权代表全体业主提起本案诉讼。关于天润城十三街区业委会的诉讼请求：1、判令江鸿公司返还2017年1月至11月小区公共收益338829元。庭审中天润城十三街区业委会提交十三街区临停明细、十三街区停车费明细等证据，认为上述明细上均加盖了江鸿公司天润城管理处公章，系江鸿公司出具。江鸿公司对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据上天润城管理处公章并非江鸿公司加盖。天润城十三街区业委会为证明自己的主张，补充提交业主缴费收据，进一步证明江鸿公司在出具给业主的收据上也曾使用过天润城管理处公章，江鸿公司对收据不予认可，认为其收费只会加盖财务专用章。经一审法院向缴费业主调查，业主均陈述收据上载明的费用是天润城物业管理处收取，上面加盖了天润城管理处公章，并有具体收费人员签字。江鸿公司对收据上天润城管理处公章的真实性不予认可，但认可收费人员确系其公司员工。一审法院认为，天润城十三街区业委会提交的停车费明细上载明的2017年1至6月停车费总额与加盖江鸿公司公章的2017年1至6月物业服务收支情况明细表上载明的停车收入发生额相一致。结合天润城十三街区业委会提交收据与相关缴费业主的陈述，可以证明江鸿公司确曾使用过天润城管理处公章，天润城十三街区业委会依据加盖江鸿公司公章的物业服务收支情况明细表以及加盖天润城管理处公章的十三街区临停明细、十三街区停车费明细主张江鸿公司支付小区公共收益符合合同约定，一审法院予以支持。关于应支付的公共收益数额，天润城十三街区业委会认为江鸿公司2017年1-6月收取其他公用部分经营收入6954元、2017年1-11月收取临时停车费83420元、停车费587284元，合计677658元。江鸿公司认为天润城十三街区业委会陈述的上述公共收益均是自2017年1月开始计算的，而双方当事人之间的物业服务合同关系是自2017年3月20日开始的，所以天润城十三街区业委会在计算上存在重复，且未按合同约定扣除成本。一审法院认为，根据物业服务收支情况明细表、十三街区临停明细、十三街区停车费明细等证据载明的内容，2017年1月1日至2017年6月30日江鸿公司共收取其他公用部分经营收入6954元、2017年1月1日至2017年11月30日江鸿公司共收取临时停车费83420元（3275元+2265元+3100元+4005元+1900元+1400元+24300元+32575元+7700元+1900元+1000元）、停车费587284元（72520元+64900元+39340元+46040元+45020元+59900元+45970元+76799元+42870元+37775元+56150元）。双方当事人于2017年3月20日签订物业服务合同，2017年3月20日前双方虽存在事实上的物业服务关系，但天润城十三街区业委会主张江鸿公司支付公共收益并无合同依据，故一审法院采信江鸿公司的观点，扣除2017年3月20日前的公共收益部分，酌定江鸿公司向天润城十三街区业委会返还其他公用部分经营收入1979元（6954元÷181天×103天×50%）、临时停车费37990元[（3100元÷31天×12天+4005元+1900元+1400元+24300元+32575元+7700元+1900元+1000元）×50%]、停车费212876元[（39340元÷31天×12天+46040元+45020元+59900元+45970元+76799元+42870元+37775元+56150元）×50%]，合计252845元。关于江鸿公司辩称上述收益中未扣除成本，一审法院认为，江鸿公司未就成本的发生及具体数额提交相应证据，故对江鸿公司的上述抗辩意见一审法院不予采信。2、判令江鸿公司返还2017年1月至6月公共水电分摊费余额57754.24元；判令江鸿公司返还2014年、2015年代收的垃圾清运费63445元。一审法院认为，天润城十三街区业主大会议事规则明确规定，天润城十三街区全体业主仅授权业委会作为诉讼主体对侵害、侵占业主共有权利、共有资金等行为的单位或自然人向法院提起法律诉讼。公共水电分摊费、垃圾清运费系业主个人缴纳的费用，并非业主共有权利、共有资金，天润城十三街区业委会主张江鸿公司返还并无相关缴费业主授权，故对天润城十三街区业委会的上述诉讼请求不予支持。3、判令江鸿公司移交使用前期物业管理开办费购置的全部资产。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，天润城十三街区业委会主张江鸿公司移交使用前期物业管理开办费购置的全部资产，但对其主张移交的相关资产名称、品牌、数量等不能明确，亦无相关证据予以证明，故对天润城十三街区业委会的该项诉讼请求不予支持。一审法院据此判决：一、被告南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告南京市浦口区天润城十三街区首届业主委员会2017年3月20日至2017年11月30日期间天润城第十三街区公共收益252845元；二、驳回原告南京市浦口区天润城十三街区首届业主委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人江鸿公司围绕上诉请求向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。江鸿公司提交：1、天润城十三街区2017年3月至11月收支明细，系上诉人公司财务部根据纳税审计情况统计的收支情况，载明上诉人垫付成本316177.92元，超过了收取的公共收益。2、上诉人公司出具的《关于天润城十三街区项目责任人调整决定》，载明孟辉自2018年4月4日起担任案涉小区项目第一责任人，以证明自孟辉担任责任人后，上诉人并未向被上诉人提供公共收益明细，被上诉人在一审中提交的明细系虚假的。3、上诉人公司出具的《关于对天润城十三街区管理处伪造管理处印章的处理意见》，以证明马尊培担任责任人期间伪造管理处印章，进一步证实被上诉人在一审中提交的证据材料系伪造，材料上印章系伪造。经质证，被上诉人对上诉人提交的三份证据均不予认可。对于证据1，认为上诉人即使存在成本，双方协议约定了公共收益分成比例，上诉人所向被上诉人提交的收益明细应当是已经扣除成本的，应按明细上的数额计算。对于证据2，上诉人在2018年3月19日即退出案涉小区，其提交的2018年4月14日的任命没有效力，与本案无关。对于证据3，马尊培在上诉人为案涉小区提供物业服务期间系天润城十三街区项目责任人，其向被上诉人提供的公共收益收支明细是真实的，被上诉人认可该份账单。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、天润城十三街区业委会是否系本案适格诉讼主体；2、一审法院认定的应返还公共收益数额是否正确。关于争议焦点1，案涉天润城十三街区于2018年召开临时业主大会，表决通过了江鸿物业服务委托合同至2018年3月19日到期后不再续聘、修改《天润城十三街区业主大会议事规则》、授权业主委员会对江鸿物业损毁、侵权、侵占业主公有资产、权利、资金等行为未予纠正的向所辖区法院提起法律诉讼等事项。表决结果公示材料及修改后的《天润城十三街区业主大会议事规则》均送交沿江街道物业管理办公室备案。根据议事规则规定，天润城十三街区业主授权天润城十三街区业委会作为诉讼主体对侵害、侵占业主共有权利、共有资金等行为的单位或自然人向法院提起诉讼。上诉人江鸿公司虽提出临时业主大会表决存在问题的意见，但因表决结果已经公示并报街道物业管理办公室备案，且案涉小区亦无业主对表决结果提出异议，故一审法院据此认定被上诉人天润城十三街区业委会系本案适格诉讼主体，并无不当。关于争议焦点2，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，天润城十三街区业委会与江鸿公司于2017年4月4日签订的天润城第十三街区物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据合同约定，双方之间对公共收益按50%、50%比例进行收益分成。被上诉人在一审中提交了加盖江鸿公司公章的物业服务收支情况明细和加盖天润城管理处公章的十三街区临停明细、十三街区停车费明细，一审法院据此计算江鸿公司返还2017年3月20日后的公共收益的一半，即252845元，并无不当。江鸿公司上诉主张应在其中扣除成本316177.92元，并在二审中提交了成本明细表。但江鸿公司提交的成本明细表系其自行制作，并无证据予以证实。且一审法院认定的公共收益数额系根据其盖章的明细表进行计算，江鸿公司虽主张明细表上天润城管理处的章系马尊培伪造，但案涉明细确系时任上诉人在案涉项目的时任负责人马尊培交给被上诉人，且业主亦陈述其缴费凭证上盖有天润城管理处印章，上诉人在二审中仅提交了公司内部处理意见，不足以推翻一审法院认定的公共收益数额。故本院对上诉人的该项上诉意见不予支持。综上所述，江鸿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5092元，由上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二〇二〇年十二月二十八日法官助理徐琨玉书记员储娜