贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初12807号 原告:遵义实地物业管理有限公司，住所贵州省遵义市新蒲新区**路与**路交汇处，统一社会信用代码：915203900827565130。 法定代表人：刘毅，总经理。 委托诉讼代理人：赵彬浩，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎成祥，贵州佳信律师事务所律师。 被告：朱俊锋，男，1968年8月2日生，汉族，贵州省凤冈县人，住贵州省遵义市新蒲新区。 原告遵义实地物业管理有限公司（以下简称“遵义实地物业”）与被告朱俊锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵彬浩、被告朱俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付实地·蔷薇国际项目住宅9幢2102号房自2016年12月1日至2020年9月30日期间的物业服务费用小计8059.20元（1.8元/月/平方米×97.31平方米×46个月）；2、判决被告以欠付物业服务费为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年10月6日起支付逾期付款违约金直至被告付清之日止（暂时计算至2020年9月11日，小计2908.90元，具体计算详见《9幢2102号房欠费明细清单》），上述两项金额共计：10968.10元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与遵义实地房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为该公司开发的遵义市新蒲新区实地蔷薇国际住宅小区提供物业管理服务，其中高层住宅按照1.8元/月/平方米的标准向原告支付物业服务费。被告于2014年3月5日购买了遵义实地房地产开发有限公司开发的遵义市新蒲新区蔷薇国际项目住宅9幢2102号房，并于2014年3月5日与原告签订了《实地蔷薇国际前期物业服务协议》，该协议约定的物业服务价格与《前期物业服务委托合同》一致，并且在协议第十九条也明确了相应的违约金条款。协议签订后，原告一直积极、完整履行合同义务，依法依约对小区实施规范管理，提供了完善的物业服务。但被告自2016年12月1日起便无故拖欠物业服务费，且经原告多次催交后，被告仍未支付。原告认为，原、被告签订的《物业服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应遵照执行。被告无故拖欠物业服务费的行为已严重违反了协议的相关约定。原告依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。 被告朱俊锋辩称，我不同意交纳物业费，因为原告公司并没有按照物业合同履行合同的义务。具体体现如下：1、物业公司没有主动、积极解决我家房屋墙体开裂问题，并且在我向物业公司多次反映该问题后，物业公司也是推脱和敷衍了事，不提出合理的解决方案，不积极解决业主的合理诉求；2、物业公司没有提供完整的物业服务，没有对小区车库进行正确的物业管理，没有完整履行船业管理责任和义务，且物业员工及领导的态度恶劣，不积极解决我在车位使用过程中产生的问题；3、物业公司没有对电梯进行规范管理，导致电梯经常发生故障，业主生命安全受到威胁；4、物业公司对小区环境进行破坏，破坏小区绿化；5、物业公司未经小区业主同意，私自将小区门口、电梯及其他公共区域进行广告和商业招商、贴广告，侵害了小区业主的利益。综上，物业公司不仅没有积极、完整履行合同义务，还严重侵害了业主的权益，我有理由拒绝交纳物业费，且要求物业公司解决墙体开裂问题。 原告围绕诉讼请求向本院提交了《实地蔷薇国际前期物业服务协议》、催款通知函及EMS邮寄凭证、电梯维保质量月度测评表、消防维保质量月度测评表、业主报事表、图片、枯死乔木的情况报告、砍伐城市树木申请表、收款收据及欠费清单等证据，原告的证据被告虽然对证明目的提出异议，但证据能证明原告与被告签订物业服务合同、为被告居住小区提供物业服务及被告拖欠物业服务费的事实，依法予以确认。被告针对其辩解提交了照片、维修要求，被告提交的证据虽然证明其房屋存在裂缝，但房屋裂缝问题与原告的物业服务行为无直接关联，其余图片也不能实现其不应交纳物业服务费的证明目的，故依法不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告受遵义实地房地产开发有限公司的委托，对该公司开发的遵义市新蒲新区实地蔷薇国际住宅小区提供物业管理服务，高层住宅的物业服务费为1.8元/月/平方米。被告购买了遵义实地房地产开发有限公司开发的遵义市新蒲新区蔷薇国际项目住宅9幢2102号房成为原告提供物业服务小区的业主，并于2014年3月5日与原告签订《实地蔷薇国际前期物业服务协议》，该协议约定，被告购买的住房的建筑面积为97.37平方米，物业服务费标准为1.8元/月/平方米，被告未能按时足额交纳物业服务费或停车管理服务费的，每日万分之五标准向原告支付违约金。2015年8月26日，被告向原告预交水费150元及物业服务费2102.40元。此后，原告提供了物业管理服务至今。但被告自2016年12月1日起未再向原告交纳物业服务费。故原告诉至法院，双方遂酿成诉争。 本院认为，原告受遵义实地房地产开发有限公司的委托对被告购买住房的小区业主提供物业服务不违反法律的规定，本案除了前述委托关系外，原告与被告还签订的《实地蔷薇国际前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告具有约束力，原告已按合同约定履行了物业服务的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求被告交纳2016年12月1日至2020年9月30日期间的物业服务费的请求，依法予以支持，但原告计算的数额8059.20元有误，按约定计算为8057.28元（97.31平方米×1.8元/月/平方米×46个月），对多计算的数额，依法不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案中，原告虽然履行了相关物业服务义务，但其履行管理服务过程中存在服务不及时、不到位之处，形成被告对原告的服务不满而未交纳物管费，鉴于被告未按约交纳物业服务费是对法律规定和维权方式的不了解所致，并非无故恶意拖欠，因此对原告主张的违约金，本院不予支持。对被告提出不应交纳物业服务费的辩解理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、由被告朱俊锋于本判决生效后五日内支付原告遵义实地物业管理有限公司2016年12月1日至2020年9月30日止的物业服务费8057.28元； 二、驳回原告遵义实地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35元，由被告朱俊锋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 王永红 二〇二〇年十二月七日 法官助理 刘 莹 书 记 员 万玲琳