广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1523号 上诉人（原审原告）：谢德文，男，1992年8月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：南宁市金通小额贷款有限公司；住所地：南宁市青秀区东葛路**天筑鑫城******房，文书送达地址确认为：贺州市建设东路186号天利花园办公楼3楼。 法定代表人：吴开勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高绍钦，公司员工。 委托诉讼代理人：江鹏，公司员工。 原审第三人：广西贺州市广建房地产开发有限公司；住所地：贺州市八步区太兴街**。 法定代表人：胡艳荣，该公司总经理。 原审第三人：贺州市金泰粮油集团有限公司；；住所地：贺州市新兴北路**文书送达地；住所地：贺州市新兴北路**大厦5楼。 法定代表人：胡艳荣，该公司总经理。 原审第三人：黄翠荣，女，1954年10月14日出生，汉族，住，住贺州市八步区/div> 原审第三人：黄滨，男，1953年12月2日出生，瑶族，住，住贺州市八步区/div> 原审第三人：龙启初，男，1962年9月26日出生，汉族，住，住贺州市八步区/div> 原审第三人：伍雄，男，1963年5月10日出生，汉族，住，住贺州市/div> 原审第三人：柳国章，男，1961年5月26日出生，汉族，住，住贺州市八步区/div> 原审第三人：谢丽华，女，1970年3月18日出生，汉族，住，住贺州市八步区/div> 原审第三人：林雨水，男，1967年1月12日出生，汉族，住，住贺州市八步区/div> 原审第三人：黄永绍，男，1964年1月20日出生，汉族，住，住贺州市八步区/div> 上诉人谢德文与被上诉人南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称金通公司）、原审第三人广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）、贺州市金泰粮油集团有限公司（以下简称金泰粮油公司）、黄滨、黄翠荣、谢丽华、伍雄、柳国章、龙启初、黄永绍、林雨水案外人执行异议之诉一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人谢德文的委托代理人杨桦、杨强，被上诉人金通公司的委托诉讼代理人高绍钦到庭参加诉讼。原审第三人广建公司、金泰粮油公司、黄滨、黄翠荣、谢丽华、伍雄、柳国章、龙启初、黄永绍、林雨水经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谢德文上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，没有综合考虑本案各方的行为及过错程度以及购房人的民生权益。1.上诉人为实现购房目的，向第三人广建公司购买XX花园XX号商铺，按照双方当时达成的商品房买卖合意，上诉人己经全额支付了购房价款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二点己经明确“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，以及根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》([2014]执他字第23、24号），均明确了房屋买受人的权利当条件成就时优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。因此，基于上诉人已经支付了全额房款的事实，上诉人对本案执行标的享有优先受偿权，足以排除执行。2.导致未签订商品房买卖合同非上诉人的原因及过错。3.一审法院忽视了被上诉人金通公司在本案同样具有过失或过错行为，相较于受害购房人，其应承担相应的不利后果。二、一审判决以上诉人举证不能为由，否定上诉人所交款项超过总价款百分之五十的事实,举证责任分配不当,判决有失公平公正。综上所述，造成至今上诉人仍然不能实现购房目的的根本原因在于原审第三人公司的违约行为、债务危机及被上诉人公司的过失行为所导致，非上诉人买受人的自身原因，因此，请求二审法院从保护弱势群体的角度出发，遵循案件客观事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人金通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人广建公司、金泰粮油公司、黄滨、黄翠荣、谢丽华、伍雄、柳国章、龙启初、黄永绍、林雨水经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 谢德文向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）桂1102执异24号执行裁定书，停止对位于贺州市XX工程（XX花园）项目XX号商铺的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告谢德文的诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1659号民事判决书。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1.广西贺州市广建房地产开发有限公司“XX花园”项目商品房资金共管协议，拟证明2015年3月17日抵押权人与第三人广建公司、金泰粮油公司以及施工方签订了资金共管协议对XX花园项目销售的房款进行共管的事实；2.2015年4月14日金通公司向贺州市房产管理局出具的《同意商品房销售证明》，拟证明抵押权人同意广建公司销售案涉商品房的事实，金通公司不再享有优先受偿权。经质证，被上诉人认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性有异议，由法庭核实。本院认为，证据1是XX花园项目施工过程中出现问题后，各方当事人经协商一致后自愿达成的共管协议，亦符合该项目实际情况，本院予以采信；证据2是案涉房产办理《商品房预售许可证》的必要材料，对该证据的真实性、合法性本院予以确认，但其证明内容应综合全案情况再予以认定。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为上诉人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可知，在案涉房地产已设立抵押权的情况下，上诉人对执行标的提出的异议应同时符合上述三项条件且其权利能够排除执行的，才能依法得到支持；而签订合法有效的书面买卖合同是物权能够合法变动的前提和基础，也是案外人享有排除强制执行民事权益的必要条件。本案中，上诉人在一、二审过程中均陈述由于各种原因未与被执行的房地产开发企业签订书面买卖合同，不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。再者，本案上诉人购买的是商铺，而非用于居住的商品房，依法不能排除抵押权的执行。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，上诉人应就其诉讼主张承担举证证明责任，现上诉人未能提交其与被执行的房地产开发企业签订的书面买卖合同以证实其诉讼主张，应依法承担举证不能的不利后果。故上诉人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人谢德文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人谢德文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 吕小莉 审 判 员 周成才 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰