北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民申3467号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：同济融金（北京）资产管理股份有限公司。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：任丽娜，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：蔡红强，北京市浩东律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京紫玉山庄房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区紫玉东路**。法定代表人：黄美廉，董事长。委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梵雅，北京市炜衡律师事务所实习律师。再审申请人同济融金（北京）资产管理股份有限公司（以下简称同济公司）因与被申请人北京紫玉山庄房地产开发有限公司（以下简称紫玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民终16551号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。同济公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法再审，驳回紫玉公司的全部诉讼请求，支持同济公司的全部诉讼请求。事实与理由：（一）原审法院枉法裁判，伪造篡改笔录，变更、隐匿、丢失重要证据和申请。主要证据未经质证，当事人因客观原因不能自行收集的证据，法院未调查取证。（二）原审法院对案件事实认定错误，适用法律错误。紫玉公司作为开发商、出租人，因自身房屋质量问题，以致房屋漏雨给同济公司造成诸多损失，产生严重影响长达1年以上，构成根本违约，应支付违约金。紫玉公司作虚假陈述，不讲诚信，欺骗法官，暴力单方解除合同，暴力阻止同济公司进入小区和涉案房屋办公。同济公司不存在违约，拒付紫玉公司自2017年6月28日至2017年9月27日期间的租金，系因紫玉公司连续两年未履行出租人应尽的修复房屋的义务，是同济公司为维护自身权益而采取的救济措施。因房屋漏雨，同济公司早在2016年6月向紫玉公司提出维修或索赔要求，一、二审法院错误认定同济公司于2017年7月12日回函时提出漏雨及损失赔偿。紫玉公司单方违约，提前解除合同，暴力阻止同济公司人员进入所租房屋正常办公，由此产生额外的租赁费、财产损失、精神抚慰金等均应得到支持。同济公司在本案审理期间从未拒绝腾退房屋，而是积极配合法官进行房屋交接，涉案房屋未腾退交接产生的占有使用费的责任主体应该是紫玉公司。一审判决没有公正处理房屋交接事宜，诬陷同济公司拒不交接房屋。（三）同济公司对一审的评估报告不予认可，一审法院未组织鉴定人员出庭质证，开庭笔录未据实记录，不接收同济公司提交的异议申请，现场勘验笔录也未据实记录，剥夺同济公司的辩论权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第十三项的规定申请再审。紫玉公司提交意见称，本案一、二审不存在枉法裁判情形。同济公司无证据证明一、二审伪造、篡改笔录、隐匿丢失同济公司提交的证据文件，亦无证据证明存在主要证据未经质证的情形。二审开庭时，同济公司当庭提交鉴定人出庭的申请，但法官明确告知同济公司，本案举证期限已过。一审中，法官曾多次组织双方当事人进行房屋交接，但同济公司均提出种种无理请求，拒不交接房屋钥匙。一、二审判决中认定的事实均经过双方当事人的举证质证。同济公司在一、二审中提交的调查取证申请均超过举证时限，且实际上并无调查收集的必要，法院有权决定不调查收集。一、二审认定事实清楚，适用法律正确，对涉案房屋的装饰装修现值及漏雨损失实地勘察，并进行了评估鉴定，评估程序、方式合法，且对各方过错及违约责任的认定均有在案证据予以佐证。故同济公司的再审申请理由无事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审查认为，（一）关于违约事实的认定及违约责任的承担。根据已查明的事实，2014年紫玉公司与同济公司签订《租赁合同》。合同主要内容：紫玉公司将紫玉山庄L209（767）房屋及其设备出租给同济公司。租赁期限自2014年12月28日至2017年12月27日。租金每月人民币3.5万元，实行押一付三方式支付，同济公司须提前7日支付租金。如同济公司逾期未付租金，须按日加付5%滞纳金，超过7日未付租金视为自动退租并无权要求返还押金。租赁期内，紫玉公司应维修和保养房屋的结构、承重墙、排水管道及所有墙内和墙外管线，使之始终处于良好、可使用状态。合同签订后，紫玉公司将房屋交付同济公司，同济公司对房屋进行装修，并依约向紫玉公司交付押金3.5万元、支付租金至2017年6月27日。之后，同济公司未再向紫玉公司支付租金。按照双方合同约定，同济公司应于2017年6月28日前7日向紫玉公司支付2017年6月28日至同年9月27日的租金，但同济公司并未履行支付租金义务。同济公司主张因2016年6月涉案房屋漏雨，同济公司于2017年6月28日前提出维修或索赔要求，因紫玉公司迟迟没有解决漏雨问题，亦未赔偿各项损失，违约在先，故其有权拒付租金。对此本院认为，根据原审中双方的陈述，可以认定涉案房屋在2016年6月、2017年6月雨季存在漏雨的事实，2016年6月同济公司提出后，紫玉公司进行了查看维修，但2017年雨季漏雨问题仍未解决。按照合同约定，紫玉公司作为出租人应维修、保养涉案房屋，使之处于正常使用状态，紫玉公司未能确保房屋正常使用，应认定存在违约之处。但在2017年7月12日，同济公司向紫玉公司发送《关于催促维修L209（767）房屋及赔付的函》，正式提出要求尽快落实维修计划及赔付同济公司造成的损失后，紫玉公司于7月13日向同济公司发送《关于催促维修L209（767）房屋及赔付的函的复函》，表示前期勘查工作已经完成，已安排维修工作。随后，紫玉公司对房屋渗漏部位进行了维修，房屋不再发生漏雨。在房屋修复之后，同济公司应按约支付租金，如前期造成损失，应通过协商或诉讼解决。同济公司主张其损失超过10万元，但从鉴定结论以及一审法院现场勘查的房屋内部渗漏情况，其主张数额明显与实际不符，亦不足以与应支付的租金相折抵。因此，同济公司拒付租金行为亦构成违约。在紫玉公司也存在违约的情况下，应适当减轻同济公司的违约责任。一审判决酌定由同济公司向紫玉公司支付违约金5000元，判决结果已经考虑双方存在违约的事实，并酌减了同济公司的违约责任，同时判令紫玉公司返还同济公司押金3.5万元，也是考虑到双方均存在违约行为，且给同济公司造成了损失。因此，一、二审法院对于违约责任的认定及违约金数额的判定结果，并无不当。（二）关于房屋租金和占用费的支付问题。双方的租赁合同于2017年12月27日到期，同济公司应支付紫玉公司2017年6月28日至2017年12月27日合同履行届满期间的租金。同济公司在合同履行期届满后未及时交还房屋。双方诉讼历经一审、二审、发回重审，一审法院多次建议其尽快与紫玉公司办理腾退交接手续，就是为了避免同济公司的损失，但同济公司以种种理由拒绝将涉案房屋钥匙交还紫玉公司。合同到期后，对于占有使用费的发生，同济公司应自行承担。一审法院考虑鉴定期间及同济公司因漏雨导致的实际损失，判令同济公司自鉴定意见作出次日起，即2018年7月27日开始至实际腾退之日，向紫玉公司支付涉案房屋占有使用费，减免了同济公司6个月合计21万元使用费，判决结果合理。同济公司主张在本案审理期间从未拒绝腾退房屋，涉案房屋未腾退交接产生的占有使用费的责任主体应该是紫玉公司，本院不予采信。（三）关于漏水造成的损失赔偿。一审法院根据鉴定结论中财产损失评估值，结合房屋渗漏的实际情况，确定紫玉公司赔偿同济公司财产损失25700元，酌定紫玉公司赔偿同济公司装饰装修损失42978.95元，处理结果并无不当。对于同济公司主张的其他损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。（四）对于同济公司对评估报告提出的异议，鉴定机构在一审诉讼中向法院出具了函件，二审出庭接受了质询，针对同济公司提出的异议进行了解释说明。同济公司就鉴定意见提出的异议，依据不足。（五）关于同济公司主张原审法院枉法裁判，没有证据证明。一、二审判决亦不存在认定事实的主要证据未予质证、法院应调查收集的证据未予调查收集等应予再审的情形。同济公司在申请再审过程中提出的其他主张及事由，缺乏证据支持，本院不予采信。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。故同济公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第十三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回同济融金（北京）资产管理股份有限公司的再审申请。审 判 长  田 燕审 判 员  史利晖审 判 员  王 宁二〇二〇年十二月三十日法官助理  张宏宇书 记 员  李梦寒