杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初4671号 原告：王桂萍，女，汉族，1961年9月17日出生，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：赵一同、刘慧，浙江永大联合律师事务所律师。 被告：张金宸仪，女，汉族，1989年8月27日出生，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：闫叶青，北京隆安（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国柱，系被告丈夫。 原告王桂萍与被告张金宸仪房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月15日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告王桂萍及其委托诉讼代理人刘慧、被告张金宸仪的委托诉讼代理人闫叶青、朱国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂萍诉称：2018年9月5日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定将原告承租的位于杭州市滨江区××街道××路××号商铺中的300平方米转租给被告，用于开设教育机构，租期自2018年10月1日起至2023年10月1日共计5年，对应免租期为2018年9月5日至2018年9月30日共计25天，合同约定第一年、第二年租金均为300000元，支付方式为半年一付，第一期租金150000元于合同签订当日支付，以后每期租金于到期前30天支付，且明确约定若被告拖欠租金或使用费用累计超过15天的，原告有权终止合同、收回房屋，被告应当支付相当于当年度3个月的违约金，硬装修无偿归原告所有。租赁期间，被告仅按约支付租金至2020年3月30日。按照双方租赁合同的约定，被告应于2020年3月1日向原告支付租金。但经原告多次催讨，被告拒不支付。2020年4月23日，原告通过微信向被告送达解除租赁合同的通知，即双方的合同已于该日解除。但被告却于2020年7月20日才彻底搬离租赁地。综上，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，诉请判令：1、原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除；2、被告支付拖欠的租金及免租期租金共计101666.70元（2020年4月1日起至2020年7月15日计3个月零15天加上17天免租期）；3、被告支付违约金75000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告张金宸仪辩称：1、双方签订的租赁合同约定了5年的租赁期限，实际上，原告仅有1年的租赁期限。原告故意隐瞒了其租赁期限到期的事实，拒收租金解除合同，逃避自己的违约责任。2、被告在得知原告租赁期限即将到期且不续租的情况下，暂时缓交房租，是为了避免自己更大的损失，系被告自行行使不安抗辩权。3、2020年5月份，原告将被告正在使用的空调设备、通风设备等拆卸，导致被告无法使用租赁房屋进行正常的经营，同时也给被告造成的巨大的装修损失。原告的该违约行为导致的租金损失应由其自行承担。4、原告的欺诈行为、单方解除合同及拒收租金、破坏房屋租赁设施等行为，已构成违约。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：位于杭州市滨江区××街道××路××号房屋属于黄海哲、陈玉佩共同共有。 2012年7月15日，黄海哲（甲方）与陈茂尊（乙方）签订《房租租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于杭州市滨江区××路××号的房屋（连同土地）出租给乙方使用，房屋建筑面积为462.85平方米，租赁期限自2012年7月15日起至2020年7月14日止，月租金为31000元，年租金为371000元，每一年付一次租金，以后每年的租金应当在每个租赁年度开始前一个月内由乙方一次性付给甲方，前三年租期不变，此后租金的涨幅由甲乙双方协商确定，但每次涨幅不得超过第一年租金的5%；将房屋出租、转让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事前征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租。双方还对其他权利和义务作了约定。 2015年1月14日，陈茂尊（转租人，甲方）与王桂萍（杭州之钰堂同人路中医门诊部，承租人，乙方）签订协议，约定：甲方同意将位于杭州市滨江区××路××号××楼××楼加层的房屋）转租给乙方使用，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日止，月租金为11700元，年租金为140000元，每一年支付一次租金，从2015年开始每年6月15日乙方一次性付给甲方，前二年租金不变，第三年为147000元，第四年为154000元，第五年为161000元，乙方向甲方交纳18000元的保证金，甲方应在租赁期满最后一年将保证金退回乙方或抵偿租金；双方还对其他权利和义务作了约定。 2015年8月4日，黄海哲（第三方）、陈茂尊（出租方）、王桂萍（承租方）签订《三方协议》，约定：三方就杭州市滨盛路2276、2278号及同人路49号二楼加层营业用房在出租方和承租方所约定的合同期内，承租方将房屋出租款全部支付到第三方名下，三方其他权利义务不变。 2018年9月5日，王桂萍（出租方，甲方）与张金宸仪（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市滨江区××街道××路××号商铺××方用作教育机构使用，出租房屋面积为462.85平方米其中的300方；租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年10月1日止，从2018年9月5日起至2018年9月30日止为装修期，免租金，乙方在装修期内退租的，押金不退，还应向甲方支付一个月租金作为违约金，若乙方中途退租，应向甲方支付装修期租金；甲方于2018年9月8日前将房屋交付给乙方使用；该房屋第1年年租金为300000元，第2年年租金为300000元，第三年年租金为330000元，第4年年租金为330000元，第5年年租金为339900元，上述租金不含租赁税、不含租金发票，如需缴纳则由乙方支付发票税点；租金支付方式为半年付，先付后用，首期租金150000元于签订合同当日内支付给甲方，以后每期租金于到期前30天支付；租房押金为50000元，于签订合同当日内支付给甲方，待租赁期满乙方结清各项费用且公司注册地址迁出或公司注销后，甲方将押金全额无息退还给乙方，乙方如未按规定结清租金、水、电、物管等各项使用费用、违约金及公司注册地址未迁出或注销的，则甲方有权拒绝退还押金，待乙方办理完毕后甲方再予以退还，若乙方中途擅自退租的，押金不退；除房屋内已有的装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修，乙方自行装修的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行，租赁期满或合同解除，乙方应保留硬装修，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可方可办理退租手续；甲方未按合同约定的时间将房屋交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的4%支付给乙方作为违约金；在租赁期内，甲方提前将房屋收回的，应向乙方支付相当于当年度3个月租金的违约金，如乙方已经进行装修，则甲方还应当赔偿乙方折旧后的装修费用；在租赁期内，因甲方不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使该房屋发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；甲方拒绝提供乙方办理营业执照及相关证件所需资料的应当赔偿乙方直接损失；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应支付相当于当年度3个月租金的违约金，若乙方已经进行装修，硬装修无偿归甲方所有：（1）若乙方未按相关部门规定擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知在限定时间内仍未纠正，（2）擅自改变合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的，（3）拖欠租金或使用费用累计超过15天的，（4）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；如乙方拖欠租金未满15天，或者租赁期满乙方逾期归还房屋，或者逾期未将公司注册地址迁出或注销，除继续按到期前标准支付逾期租金外，每逾期一天应向甲方支付月租金4%的违约金，造成甲方损失的，乙方还应当另行赔偿；租金期满或合同解除时，乙方遗留在该房屋内的任何物品，均为乙方放弃物，甲方有权任意处置，若给甲方造成损害，乙方还应赔偿；发生纠纷向杭州市滨江区人民法院提起诉讼。双方还对其他权利和义务作了约定。合同签订后，张金宸仪支付押金50000元。王桂萍将房屋交付张金宸仪使用。张金宸仪支付租金至2020年3月31日。下一期半年租金应于2020年3月1日前支付，张金宸仪未按该约定支付。2020年4月14日，张金宸仪通过微信与王桂萍协商，要求缓交租金，王桂萍未作出同意缓交的意思表示。2020年4月23日，王桂萍（甲方）向张金宸仪（乙方）发出《商铺租赁合同》解除通知书，载明：至2020年3月，乙方没有按约支付房租，期间，甲方多次催缴，乙方因种种原因至今未能支付，乙方已拖欠租金超过15天，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方必须支付违约金并承担相应责任。张金宸仪于当天收到该通知书。王桂萍自认2020年5月25日左右拆除空调。2020年6月10日，王桂萍通过微信要求张金宸仪清空房屋，搬走有用的东西。现双方发生争议，王桂萍提起本案诉讼。 另查明：2018年9月10日，黄海哲（出租人）与王桂萍（承租人）签订《补充协议》，约定：出租人同意承租人将滨盛路2276、2278号二楼部分房屋转租给张金宸仪做教育机构，要求转租房屋不违背主合同的权利义务，转承租人必须依法经营并遵守协议；鉴于主合同的租赁协议至2020年7月15日，房东黄海哲同意在合同到期后，承租人有优先续租权，租赁期限至2023年10月1日止，如果承租人不续约，转承租人有权享有与承租人同样的优先续租权，租赁期限至2023年10月1日止，原王桂萍与张金宸仪转租合同的权利及义务不变。 本院认为：王桂萍与张金宸仪之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。2020年4月23日，王桂萍向张金宸仪发送解除合同的通知书，符合张金宸仪拖欠租金超过15天王桂萍可解除合同的约定，张金宸仪于当日收到该通知书，故本院认定合同解除之日为2020年4月23日。对王桂萍要求确认双方合同于2020年4月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，双方合同于2020年4月23日解除，腾空房屋需要一定的期限，王桂萍认可于2020年5月25日左右拆除空调等设备，本院酌定租金计算至2020年5月24日止。经计算，张金宸仪拖欠的租金为45161元。对王桂萍要求张金宸仪支付拖欠的租金45161元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，不予支持。关于免租期租金，双方未对解除合同需要支付一定比例的免租期租金进行约定，故对王桂萍要求支付免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，张金宸仪已迟延支付租金，按合同约定应支付当年度3个月租金金额的违约金即75000元，该标准不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王桂萍与被告张金宸仪于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除。 二、被告张金宸仪于本判决生效之日起十日内支付原告王桂萍租金45161元。 三、被告张金宸仪于本判决生效之日起十日内支付原告王桂萍违约金75000元。 四、驳回原告王桂萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3834元，减半收取1917元，由原告王桂萍负担565元，由被告张金宸仪负担1352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟飞燕 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  寿妙萍