呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3865号上诉人(原审被告)：王晓峰，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩枫，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田玉宝，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：党翔，慧聪律师事务所律师。上诉人王晓峰因与被上诉人田玉宝房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。王晓峰上诉请求：1.依法撤销原审判决,并改判驳回田玉宝的诉讼请求;2.判令一、二审的诉讼费由田玉宝负担。事实与理由：一审判决解除王晓峰与田玉宝签署的《房屋租赁合同》,并判王晓峰向田玉宝支付租金属于认定事实不清,适用法律错误,应依法改判。一、一审判决王晓峰向田玉宝支付租金属于认定事实及适用法律错误,应驳回其诉讼请求。王晓峰于2019年11月16日同田玉宝签署了《房屋租赁合同》,约定王晓峰承租案涉房屋经营餐饮业。合同约定年租金为人民币12万元,交付方式为半年一付,付款日为租赁期间的每年3月15日及9月15日。签署合同后，王晓峰即交付了半年的房租人民币6万元整。由于疫情影响,根据赛罕区食药局下达的通知,王晓峰于2020年1月30日至2020年5月22日期间暂停了餐厅的经营活动。并且王晓峰于2020年3月12日通过微信同田玉宝沟通房屋租赁事项,但田玉宝未回复。王晓峰恢复营业后继续同田玉宝谈判关于租金支付问题,但田玉宝于2020年5月26日开始以各种非法手段阻止王晓峰餐厅开业,导致至今餐厅无法正常营业。依据国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规(2020〕734号第二条实施房屋租金减免的规定要求,对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户,免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的,要确保免租惠及最终承租人。对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户,鼓励出租人考虑承租人实际困难,在双方平等协商的基础上,减免或延期收取房屋租金。本案租赁合同涉及房屋应属于内蒙古师范大学所有的房屋,应当执行国家发改委公布的租赁政策。因此王晓峰要求田玉宝减免租金主张合理,一审法院应查明事实,判决减免相应租金;且田玉宝无故以各种非法手段阻止王晓峰餐厅开业,导致餐厅无法正常营业至今，应承担赔偿责任,田玉宝无权要求王晓峰支付其阻止王晓峰餐厅开业期间的租金。因此,一审判决解除王晓峰与田玉宝签署的《房屋租赁合同》属于认定事实不清,且适用法律错误,应依法改判。二、一审判决解除王晓峰与田玉宝签署的《房屋租赁合同》属于认定事实不清,且适用法律错误,应依法改判国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规(2020)734号明确要求稳定房屋租赁市场,在受疫情影响缴纳租金确有困难时,承租人与出租人在遵守合同协议的前提下,本着平等协商的原则稳定租赁关系,出租人可适当减免或延期收取租金。明确地方政府及相关部门建立健全房屋租赁纠纷调处机制,引导租赁双方协商解决因疫情引发的租赁纠纷。帮扶服务业小微企业和个体工商户渡过难关,尽快复工复产、复商复市,推动服务业小微企业和个体工商户恢复正常生产秩序。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》明确,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。因此,本案因疫情原因引发纠纷,一审法院判决解除合同属于事实认定不清且适用法律错误。田玉宝辩称，王晓峰违反合同约定，应承担由此导致的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条依合同履行义务原则：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，以及第九十四条第三款第四款之规定：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。2019年11月16日王晓峰与田玉宝签订了《房屋租赁合同》，合同约定王晓峰承租田玉宝的案涉房屋经营餐饮业。合同第五条约定：“甲乙双方协定年租金12万元，交付方式为半年付，一年付两次，一次付人民币6万元，付款日为租赁期间每年的3月15日和9月15日。”；而根据合同第三条第一款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.超过约定的期限15个工作日后仍不向甲方交付应交的租金；”合同签订后至今，经田玉宝多次催要王晓峰均拒不支付房屋租金及暖气费，由于王晓峰行为已严重违反合同约定，致使田玉宝合同目的无法实现，因此田玉宝要求解除与王晓峰之间签订的《房屋租赁合同》，同时要求王晓峰支付欠付租金的行为符合法律规定和合同约定。二、疫情不是《房屋租赁合同》不能按约履行或者合同目的不能实现的原因，不能作为免责事由。王晓峰一直主张由于疫情原因导致自身经营困难，但其实呼市并非疫情严重地区，大部分行业早已复工复产。根据田玉宝提供的第二组证据中呼市市场监督管理局第3号公告等文件可知，自2020年2月12日起呼市市场监督管理局就已经允许餐饮业恢复营业，包括田玉宝在内的众多商户已经按照政府文件依法依规开始营业，但王晓峰一直未开店营业，且据田玉宝与王晓峰之间的通话录音可知，王晓峰自认去年生意不好，说明王晓峰经营困难与今年疫情无关，其早已不准备继续经营，王晓峰此举是假借疫情之名拖延支付租金，视为转嫁债务逃避责任。根据一审时田玉宝当庭播放的录像可知，在此期间王晓峰还存在招租转租房屋的行为，王晓峰也当庭予以承认。直至目前为止，王晓峰仍未交纳过任何租金，早已超过合理期限，构成违约。三、王晓峰在上诉状中表述田玉宝阻拦其营业与事实不符，属恶意捏造。田玉宝从未干预过王晓峰正常生产营业，根据田玉宝提供的通话录音可知，在王晓峰拖欠租金后，田玉宝曾积极与王晓峰沟通，反倒是王晓峰一直非常强势霸道，拒不支付拖欠租金，也拒不腾房。此外，王晓峰一直声称田玉宝阻拦其营业，但一审时未能提供任何有效证据证明田玉宝存在阻拦行为。故王晓峰恶意霸占房屋不腾房，不交纳租金的行为侵害田玉宝的合法权益，恳请驳回上诉，维持原判。田玉宝向一审法院起诉请求：1.判令解除王晓峰与田玉宝于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王晓峰于合同解除之日按现状交还房屋；3.判令王晓峰立即向田玉宝支付租金人民币3万元（注：该房屋租金自2020年3月15日计算至2020年6月15日，其余租金自2020年6月16日计算至田玉宝腾退房屋之日止。）；4.判令王晓峰立即向田玉宝支付暖气费8516．20元；5．判令王晓峰承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实，2019年11月16日，田玉宝（出租方、甲方）与王晓峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方使用。租期36个月，自2019年9月15日至2022年9月15日，租金每年12万元，半年付，一年付两次，一次付人民币6万元，付款日为租赁期间每年的3月15日和9月15日，乙方应于付款日后15个工作日内向甲方付清本次应付的租金。合同第三条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1．超过约定的期限15个工作日后仍不向甲方交付应交的租金。合同第四条约定，合同解除后，乙方应返还房屋及其原有附属物。至庭审时王晓峰未交纳2020年3月15日至2020年9月15日租金。一审法院认为，田玉宝与王晓峰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。王晓峰与田玉宝在合同中约定2020年3月30日前支付2020年3月15日至2020年9月15日房屋租金，至2020年7月14日庭审时王晓峰仍未交纳房屋租金，经一审法院当庭询问，王晓峰述称不能确定租金支付时间及金额。庭审后，一审法院多次与王晓峰、田玉宝沟通，双方未能达成调解方案。本案中，呼和浩特市非疫情严重地区，2020年3月前后大部分行业已复工复产，至今该地区未发生新冠疫情反复情况，王晓峰经营的餐厅确受疫情影响，与出租方田玉宝协商减免疫情期间租金的行为并无不当，但拒绝交纳恢复生产生活期间租金的行为存在违约，现王晓峰逾期五个月未支付租金，超过合理期限，亦无支付租金意思表示，应承担违约责任，故田玉宝主张解除合同的诉讼请求符合约定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》第四条约定，合同解除后，承租方应返还房屋及其原有附属物。对于田玉宝主张王晓峰支付2020年3月15日至腾退房屋之日止房屋租金的诉讼请求，一审法院综合案件实际情况，酌情对2020年3月15日至2020年5月15日期间租金减免50％，2020年5月16日之后的租金，王晓峰应按照合同约定支付至腾退房屋之日止。关于支付暖气费的请求，田玉宝提交了呼和浩特市城发供热有限责任公司2019-2020年度热费催缴通知单，田玉宝非供热主体，亦未代交上述热费，其主张无事实及法律依据，不予支持。对王晓峰所述受疫情影响营业的抗辩理由，予以采信，并酌情减少该期间租金；对王晓峰所述出资装修存在增值部分，《房屋租赁合同》未对装修残值明确约定，双方可自行协商或另案处理；对于王晓峰称田玉宝以强迫、威胁等方式阻止餐厅员工上班，导致餐厅至今未能恢复营业的抗辩理由，其仅提交员工书写证言作为证据，无其他证据予以佐证，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、田玉宝与王晓峰签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、王晓峰于判决生效之日起三十日内向田玉宝支付2020年3月15日至2020年5月15日房屋租金10000元及2020年5月16日至腾退房屋之日止的房屋租金（按照每月10000元计算）；三、王晓峰于判决生效之日起三十日内向田玉宝返还租赁的呼和浩特市××巷商业用房及其原有附属物；四、驳回田玉宝其他诉讼请求。案件受理费已减半收取381元（田玉宝已预交），由田玉宝负担231元，王晓峰负担150元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原审判决判令田玉宝与王晓峰签订的《房屋租赁合同》予以解除是否有事实及法律依据；二、原审判决对王晓峰向田玉宝支付租金的认定是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，2019年11月16日，田玉宝与王晓峰签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“田玉宝将案涉房屋租给王晓峰使用，租期为36个月，自2019年9月15日至2022年9月15日，租金每年12万元，半年一付，一年付两次，一次支付人民币6万元，付款日为租赁期间每年的3月15日和9月15日，王晓峰应于付款日后15个工作日内向田玉宝付清本次应付的租金”；“王晓峰有下列情形之一的，田玉宝可以终止合同，收回房屋即：1.超过约定的期限15个工作日后仍不向田玉宝交付应交的租金；合同解除后，王晓峰应返还房屋及其原有附属物。”合同签订后，王晓峰于2019年11月18日将案涉房屋的租金6万元交付于田玉宝。2020年3月15日至2020年9月15日的租金，王晓峰至今未支付。在庭审中，王晓峰明确表示不能支付租金的原因是因2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，本案案涉房屋地处学校附近，主要针对的是学生，虽然政府要求各机关、企事业单位等积极复工，但对于学校来说，并没有按照正常时间开学，客流量受到严重影响，导致生意受到重创,故不能正常支付案涉房屋的房租。王晓峰明确表示要继续租赁该案涉房屋，二审法院也多次与王晓峰、田玉宝进行沟通，但王晓峰至今亦未能将案涉房屋的租金予以筹齐，已超过合理期限，应承担违约责任，故王晓峰与田玉宝签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第二个争议焦点，王晓峰与田玉宝签订的《房屋租赁合同》解除后，王晓峰应当将案涉房屋予以腾退并将剩余租赁费予以支付。一审法院根据案件实际情况，酌情对2020年3月15日至2020年5月15日期间租金减免50％，即2020年3月15日至2020年5月15日房屋租金10000元，并无不当，本院应予支持。故对2020年5月16日之后的租金，王晓峰应按照合同约定支付给田玉宝。综上所述，王晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由王晓峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十二月二十八日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜