北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14406号上诉人（原审原告）：上海暄辉投资发展有限公司，住所地浦东新区惠南镇双店路****。法定代表人：张柏春，执行董事。委托诉讼代理人：徐远新，北京市义博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石利国，男，1977年3月3日出生，汉族，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：俞秀杰，北京市京伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京市京伦律师事务所实习律师。原审第三人：中化方兴置业（北京）有限公司，住所地，住所地北京市西城区iv>法定代表人：李从瑞，董事长。委托诉讼代理人：赵伟伟，男，中化方兴置业（北京）有限公司职员。委托诉讼代理人：戴宏伟，男，中化方兴置业（北京）有限公司职员。原审第三人：刘叔霞，女，1982年9月12日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：郭立众，北京市京翰律师事务所律师。上诉人上海暄辉投资发展有限公司（以下简称暄辉公司）因与被上诉人石利国、原审第三人中化方兴置业（北京）有限公司（以下简称中化方兴）、刘叔霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。暄辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持暄辉公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。暄辉公司与第三人中化方兴双方于2014年12月30日就涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》，已有网签记录，正在办理产权过户手续。暄辉公司已成为涉案房屋的实际业主，因石利国之前与第三人中化方兴之间签订过《房屋租赁合同》，买卖不破租赁，暄辉公司愿意继续将房屋出租给石利国使用，并且暄辉公司、石利国、当事人中化方兴三方进行过房屋转租交接且签订《三方转租交接记录》，上述情况石利国在一审庭审中也予以认可，并且2018年1月1日之前石利国一直向暄辉公司委托的房屋管理人交纳租金。另外，一审中第三人中化方兴当庭提交的记账凭证，一审法院却不予认可。现暄辉公司提供的物业公司出具的《证明》，足以证明暄辉公司是涉案房屋的实际业主，石利国为实际承租人及实际使用人。现暄辉公司提供的第三人中化方兴出具的《证明》，证明暄辉公司与第三人之间已经签订了房屋买卖合同、通过网签并已付清购房款，与石利国办理转租交接等相关事项。综上所述，足以证明暄辉公司、石利国之间就涉案房屋存在实际租赁关系，石利国必然应该承担向暄辉公司交付涉案房屋租金的义务。可是从2018年1月1日至今，石利国未向暄辉公司支付任何房屋租金。2018年3月14日后涉案房屋由第三人刘叔霞实际使用未经暄辉公司书面同意，属于石利国擅自转租，不能免除石利国交付租金的义务。2.一审法院适用法律错误。对于上述事实，一审庭审中各方当事人均是予以认可的，而一审法院却径行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出不利于暄辉公司的判决，并未对实体法律关系进行认真、细致的审理，属于法律适用错误。石利国答辩称，同意一审判决，不同意暄辉公司的上诉请求，要求维持原判。中化方兴陈述称，2014年12月30日与暄辉公司签订商品房买卖合同后将房屋交给暄辉公司使用，房屋使用风险等由暄辉公司承担，房屋转移刘叔霞的情况中化方兴不了解。一审法院并未要求中化方兴承担责任。刘叔霞陈述称，石利国陈述在暄辉公司代理人孙悍韬（音）的参与下将房屋使用人变更为刘叔霞我方不认可。暄辉公司或中化方兴均未同意将房屋转租，也未签订租赁合同。暄辉公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令从判决生效之日起解除暄辉公司、石利国之间签署的涉案房屋《租赁合同》；2.判令石利国返还所租赁的北京市朝阳区广渠路33号院金茂街1号楼1-2商铺；3.判令石利国向暄辉公司支付房屋租金以及由此产生的滞纳金（租金计算标准为：3万元×21月，自2018年1月1日暂计算到2019年10月1日，合计为人民币63万元，最终计算到实际交付之日止；滞纳金计算标准为：每逾期一日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金，现涉案自愿降低为按照24%的年利率计算，自2018年6月1日暂计算至2019年10月1日，滞纳金为人民币204540元）；4.石利国承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年10月21日，石利国与中化方兴签订了金茂街商铺《租赁合同》，甲方为中化方兴，乙方为石利国，合同中约定由石利国承租北京市朝阳区广渠路23号院1号楼1-2号商铺，该商铺的产权人此时系中化方兴，涉案房屋租期为8年，租期自2015年1月1日至2022年12月31日，商铺用途约定为“该商铺只供乙方经营原石品牌（类别：个人形象设计及美发）之用途，经确定的品牌有任何的品牌增减必须经过甲方书面同意”“乙方将该商铺用于本合同约定用途以外的其他用途的，须经甲方书面同意”。此外，合同中双方约定该涉案房屋的交付日期为2014年11月1日之前，乙方有两个月装修期，装修期免租金，既自2014年11月1日至2014年12月31日为装修期，故涉案房屋约定租金计算期限起始于2015年1月1日；双方在该租赁合同中第6页的第4.2.4条中约定租金支付方式为每三个月作为一个支付周期，首期租金于签订正式《租赁合同》后5个工作日内支付；在该页第4.3.2条中约定涉案房屋租赁保证金为首年度平均三个月的租金合计90104.27元，由乙方签署本合同之日起5个工作日内向甲方交纳；涉案双方在该合同第20页中第十七条的乙方违约责任条款中约定，在租赁期限内乙方逾期交付租金和物业费，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；以及约定乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用；另，双方在该合同第22页第十九条通知和送达条款中明确约定“任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址”，其后有乙方石利国所留地址：“北京市东城区永定门西滨河路中海紫御会馆5-14”。石利国现陈述在双方租赁合同签订后，石利国既在中化方兴办公地点转账支付给中化方兴相应涉案房屋租金款项等并予以装修使用该房屋；现中化方兴陈述未收取过石利国方房屋租金，涉案房屋租金的发生系在石利国与暄辉公司之间，但依据双方于2014年10月21日签订的合同第6页中所约定的首期租金于签订正式《租赁合同》后5个工作日内由乙方向甲方交纳之条款所鉴，石利国应在此后的5个工作日内向中化方兴交纳该笔租金款；此时暄辉公司尚无权限收取涉案房屋租金款，暄辉公司与中化方兴均陈述双方的买卖房屋合同签订于2014年12月30日；综合涉案房屋租赁合同的租金给付约定条款及相关证据，可以认定石利国与中化方兴之间已经形成存在着房屋租赁合同关系。此外，在涉案房屋的产权方面，暄辉公司与中化方兴陈述于2014年12月30日就涉案房屋双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》，出卖人为中化方兴，买受人为暄辉公司方，当时涉案房屋已取得房屋所有权证，证号为X京房权证朝字第XXXX号；双方约定在房屋交付720日内办理权属转移登记手续，但时至今日该涉案房屋产权登记人仍为中化方兴；经审查，该份涉案房屋买卖合同主合同尾部无出卖人乞印公章，双方均未签署日期。在涉案房屋房款的支付环节上，暄辉公司提交中化方兴方的收据一张，表明涉案房屋房款已经付清，但当庭未能提交银行付款凭证等确凿证据来佐证涉案房屋款现付清之基础事实；另，中化方兴一方当庭提交己方公司内部的记账凭证，来表述暄辉公司的付款情形，但该证据仅为其内部记账材料，且有大笔资金为个人现金方式到账，未有银行往来凭证等确凿证据相佐证，且资金数额方面亦存有疑点。暄辉公司陈诉在与中化方兴签署涉案房屋买卖合同后，既取得涉案房屋之权益并向石利国收取租金。现依据涉案房屋租赁合同及买卖合同的时间节点看，石利国租赁涉案房屋后有两个月的装修免租期，既自因2014年11月1日至2014年12月31日，所以该涉案房屋正式的租赁期始于2015年1月1日，而此时依照暄辉公司与中化方兴的房屋买卖合同时间看，暄辉公司已购买了涉案房屋，应及时沟通石利国，告知其房屋产权变更事宜并可就涉案房屋租赁事项进行明确、更正或补充签订相关合同等，而暄辉公司与石利国之间目前仍未签订、确定正式租赁合同；而且石利国陈述从未向暄辉公司名下公司账户内支付过涉案房屋租金，有关涉案房租汇入一孙悍韬（音）的个人账户内；暄辉公司陈述孙悍韬系其员工，负责收取涉案房屋租金事项，在一审法院一再提示要求后，暄辉公司当庭仍未能提交有关孙悍韬的单位人事证明材料，无孙悍韬的工作证明、劳动合同等确凿证据佐证其身份关系。另外，石利国与中化方兴在租赁合同中亦明确约定双方在涉案房屋的有关事项变更时必须采取书面形式通知对方，而根据中化方兴及石利国的当庭陈述，可以查明中化方兴未就涉案房屋的权属变更问题书面告知石利国。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现依据涉案当事人各方的陈述及有关证据查明，本案涉案房屋权属转移方面存在着诸多疑点，暄辉公司未能提交确凿证据佐证其诉求涉案房屋租金的合理性，故一审法院对暄辉公司之涉案诉求无法予以支持，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回暄辉公司之诉讼请求。二审中，暄辉公司向本院提交了1.物业公司《证明》，证明暄辉公司为涉案房屋实际所有人，石利国是实际使用人；2.购房发票，证明暄辉公司已与中化方兴签订房屋买卖合同、通过网签且付清购房款；3.购房合同，证明暄辉公司合法购买涉案房屋。石利国发表质证意见称，证据1真实性不认可，物业费由实际使用人交付，无法证明实际业主；证据2一审提交过，证明目的不认可，暄辉公司未提交付款凭证；证据3真实性不认可，系照片打印件，公章不清楚，证据不完整，证明目的不认可。中化方兴发表质证意见称，证据1不清楚，证据2、证据3均认可。刘叔霞发表质证意见称，证据1，内容不全面，2018年11月5日后刘叔霞不再使用该商铺；证据2、3与本案无关。石利国向本院提交了信用卡账单截图，证明其在使用涉案房屋期间交纳了物业费。暄辉公司发表质证意见称，需要与物业核实。中化方兴表示不清楚，由暄辉公司核实。刘叔霞称没有异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案，涉案房屋并未办理产权变更登记，暄辉公司仍不是涉案房屋的所有权人，其无权依据前述司法解释规定与石利国之间建立租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。暄辉公司主张其与中化方兴、石利国进行过房屋转租交接，石利国对此不予认可，暄辉公司未就其与中化方兴、石利国三方曾就租赁合同的权利和义务转让事宜达成一致意见提交充分有效的证据予以证明，故对暄辉公司的该项主张本院亦不予采信。暄辉公司与石利国之间并不存在租赁合同关系，其要求解除租赁合同、石利国返还房屋、支付租金及滞纳金的请求，缺乏依据，一审法院未予支持并无不当，故本院予以维持。综上所述，暄辉公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上海暄辉投资发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年十二月二十九日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅