黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初4928号原告:姜梅，女，1972年10月18日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区，被告：大庆市阳光物业有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西宾路**。法定代表人：宁可，职务：经理。委托诉讼代理人：李子君，黑龙江龙凤律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉玲，女，1969年7月4日出生，汉族，大庆市阳光物业有限公司员工，住黑龙江省大庆市让胡路区，原告姜梅与被告大庆市阳光物业有限公司业主知情权纠纷一案，本院于2019年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜梅、被告大庆市阳光物业有限公司委托诉讼代理人李子君、高玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照《大庆市物业管理条例》第三十三条规定履行公开相关内容的义务，并对业主的异议及时答复；2.要求被告公开2017年1月至2020年10月期间利用该小区公共区域、公共部位、共用设备设施的经营收益明细和收益去向；3.要求被告以现金补偿形式返还原告应得到的小区公共区域、公共部位、共用设备设施的经营收益10，000.00元；4.要求被告公示阳光二期小区规划图，竣工图等相关图纸，2013年到2020年物业服务合同原件，人防工程相关图纸及使用情况、公共用房明细及公共用房的租赁合同；5.本案诉讼费由被告承担。原告为阳光嘉城二期业主，被告为本小区的物业公司，被告在阳光嘉城二期小区公告栏中的公告信息不全或已过期，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《物业服务收费管理办法》第八条，被告未履行依法该尽的义务。被告未经原告方同意使用小区公共区域、公共部位、共用设备设施（如楼内电梯的广告）获得了收益，且未将此收益分配给原告方，根据《物业管理条例》第二十七条，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，因此要求被告返还经营收益。依据《中华人民共和国物业管理条例》第六条，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，现阳光物业公司未公布相关信息，电话咨询客服答复不知道是否存在物业服务合同，侵犯本人知情权。大庆市阳光物业有限公司辩称，1、根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2019年1月8日被告与让胡路区旭园街道阳光嘉城二社区居委会签订了《前期物业服务合同》，双方在合同约定服务事项、服务标准、收费标准等，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日止。根据《大庆市物业管理条例》第三十八条规定：物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘、选聘新的物业服务企业或者自行管理的决定，物业服务企业按照合同约定提供服务的，原合同权利义务延续。因此被告至今仍然是按照双方签订的《前期物业服务合同》的约定履行合同义务，并按照《大庆市物业管理条例》第三十三条第二项规定在本小区的公告栏内定期公布了物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等。所以被告是按照合同的约定及条例的规定全面地履行约定及法定义务，不存在信息公告不全及过期的情况，如业主对被告的公布信息有异议，可以通过业主委员会或者本人向被告通过口头或书面的方式提出异议，被告可以做出答复。2、本小区公共部位公共收益一共有四项：基站场地租赁费、电梯内广告费、饮水机场地租赁费、CS10房屋租赁费，具体情况如下：（1）基站场地租赁费：最早的自2015年6月开始，各位置时间都不同，收入共951，500.00元；（2）电梯内广告费：自2017年10月开始，收入共120575元；（3）饮水机场地租赁费：自2020年8月13日开始，收入共750.00元；（4）CS10房屋租赁费：自2015年底至今年年底，费用共220，000.00元。以上费用都是截止到2020年底的，四项收入合计1，292，825.00元。事实上，本小区所得的上述四项经营收益总金额1,292,825.00元主要用于补充专项维修资金的维修项目，该维修项目至今支出约359万元，主要用于该小区业主房屋漏雨维修、地库整体防水、外墙苯板维修、下水管线改造和雨达玻璃更换等应由专项维修资金或业主自行承担的维修费用。由于经营收益远不足以支付实际发生的维修费用，所以没有公开，如有必要可以在小区显著位置公开。业主对收益的使用情况如有异议可以通过口头或书面的方式提出意见。3、根据《大庆市物业管理条例》第四十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益属全体业主共有。根据此项规定，即使本小区内存在“经营收益所得”，应归全体业主（本小区共有住宅2838户，商服179户，车库931户，合计3948户）共有，而不是归某个业主个人所有，所以原告对经营收益所得主张10,000.00元归其所有是没有法律依据的，原告对经营所得不享有诉权，应依法驳回其诉讼请求。根据《物业管理条例》第五十五条规定利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据本条规定说明业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，对公共部分经营收益所得的处置权是由业主大会决定的，因此原告对经营收益所得没有处置权，所以原告对其公共部位经营所得不享有诉权，应依法驳回其诉讼请求。尤其是本小区至今尚未启用专项维修资金，被告为了广大业主的切实利益免受漏雨等所造成的伤害，主动承担起了维修责任，除了利用公共部位收益进行维修和改造外，其投入的资金远远超出了公共收益，也就是说公共收益远小于实际支出，公共收益根本没有剩余，故无法满足原告的诉求，亦应依法驳回其诉讼请求。对原告开庭增加的要求公示的规划图、竣工图等相关图、物业服务合同原件，人防工程及图纸使用情况，这里说明的是物业服务合同的原件，如果业主有异议的话，可以查询，没有公示的必要，因为物业合同所约定的内容包括服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等，我们已经公示，原告所要求的其他公示项目，被告认为不符合大庆市物业管理条例第三十三条规定的应当由被告公示的项目，所以不属于被告应当履行的法定义务，被告没有权利，也没有义务为原告这种要求提供服务。为证实自己的主张，原告向本院提交证据如下：当庭播放录像。欲证明：光盘内容包括C1到C36号楼，所有电梯里面都有广告，北门和东门两个饮水机（是收费的），C区两个公示栏的录像以及照片，去物业提交过一次整改书，其中对物业服务做出的要求。被告认为，原告所出示的证据足以证明被告对本小区物业服务项目及收费标准，在小区显著位置予以公示，原告所称收费依据过期，那是他个人对法律理解问题，不存在过期问题，现在仍然适用2006年收费依据标准（2006年标准），所以被告已经履行了公示义务，如果原告对公示内容有异议，可以在庭下向被告以口头或书面向被告咨询，本庭对原告提出的任何异议均不予答复。本院对该份证据的真实性予以认定。为证实自己的主张，被告向本院提交证据如下：1、提交《前期物业服务合同》复印件一份、营业执照复印件一份、收费许可证复印件一份、大庆市住宅物业服务内容备案表复印件一份，证明：被告已与让胡路区旭园街道阳光嘉城二社区居委会签订的《前期物业服务合同》，双方权利义务在合同中已明确约定（具体详见合同）。营业执照、收费许可证、备案表，证明被告是依法成立的具有收费资格的物业公司，收费主体、服务主体合法。原告对被告提出的举证，前期物业合同真实性有异议，被告也并未提供2018年12月31日到2013年物业服务合同原件。经核对，本院对以上证据的真实性予以认定。2、提交阳光嘉城二期物业管理服务收费价目表复印件一张、信息公示照片复印件两张。证明：被告与让胡路区旭园街道阳光嘉城二社区居委会签订的《前期物业服务合同》期限届满后，业主大会未作出续聘、选聘新的物业服务企业或者自行管理的决定，原合同权利义务延续。被告仍按照法定和约定事项履行合同义务，并按照规定被告已在案涉小区的公告栏内定期公布了小区物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等事项，不存在信息公告不全及过期的情况。原告对被告提供的实效性有异议，标注的日期是2006年的标准，至今是否有效，我方有异议。本院认为，待结合其他证据予以认定。3、当庭播放《大庆市绝对现场》视频一份。证明：在视频中市城市管理局综合执法局物业办副主任胡小多答记者问时说已过质保期的房屋漏雨维修费用应启用维修基金。原告认为，被告所提供的大庆市绝对现场视频与本案无关。本院认为，待结合其他证据予以认定。4、提交嘉二维修费用汇总表复印件一份、记账凭证复印件一套。证明：被告近年来为案涉小区业主房屋的漏雨、外墙本版、地下车库顶板防水、屋面防水、下水管道改造、外墙维修、雨达玻璃更换等相关部位进行维修，维修金额共计3,596,344.51元，这些项目都属于维修基金用来维修的项目。原告对被告所提供的这些所谓的维修项目，原告认为小区广告收益及公共部分出租收益归全体业主所有，被告所谓的维修资金是哪个部门或业主授权给物业，行使维修这项权利在业主不知情的情况下，物业单方面动用本该归全体业主的共同收益，物业没有这个权利。对被告提供的账目及其他明细真实性有异议，因为没有通过全体业主的监督，所以提供这些所谓的明细不成立。本院认为，待结合其他证据予以认定。5、提交嘉城二期公共收益明细自己制作的两张、《阳光嘉城二期商服租赁合同》复印件一份及收据复印件五张、《社区直饮水站场地租赁合同》复印件一份及记账凭证和收据复印件各一份、《通信基站站点场地租赁合同》复印件七份、嘉城二期铁塔公司租赁费明细复印件一张、发票及记账凭证复印件共83张、嘉城二期移动公司租赁费明细复印件一张、记账凭证及发票复印件共11张，证明：截止到2020年底案涉小区公共部位收益共包括基站场地租赁费用、电梯内广告收益、饮水机场地租赁费用、CS10号房屋出租收益，共计1，292，825.00元。此款项主要用于补充专项维修资金的维修项目，且此经营收益远不足以支付实际发生的维修费用。而且公共部位收益按照法律规定应归全体业主共有，而不是归每位业主个人所有，因此原告对经营收益所得主张10，000.00元归其所有的诉请不符合法律依据。原告对被告所提供的租赁合同真实性有异议，异议如下：被告所说的最终收益是129万元，在没有全体业主监督下真实性不认可。被告说收益归全体业主所有，原告是全体业主中一员，原告的收益部分，原告有知情权及收益，原告采用哪种收益方式是原告自己的诉求，根据大庆市物业管理条例第二十七条，建设单位不得擅自处分小区公共所得，根据第二十七条业主收益的部分，符合法律相关依据，所以被告所说的以上内容不成立。本院认为，待结合其他证据予以认定。本院经开庭审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告姜梅住大庆市××区阳光嘉城Ｃ19-2-702室，为该小区提供物业服务的是被告大庆市阳光物业有限公司。2019年1月8被告大庆市阳光物业有限公司与让胡路区旭园街道阳光嘉城二社区居委会签订了《前期物业服务合同》，双方在合同约定服务事项、服务标准、收费标准等，合同期限为2019年1月3日起至2019年12月31日。该小区至今为止尚未成立业主委员会，被告至今仍然是按照签订的《前期物业服务合同》的约定履行合同义务。另查明：庭审中，被告举证证实，案涉小区公共部位公共收益一共有四项：（1）基站场地租赁费：最早的自2015年6月开始，各位置时间都不同，收入共951，500.00元；（2）电梯内广告费：自2017年10月开始，收入共120,575.00元；（3）饮水机场地租赁费：自2020年8月13日开始，收入共750.00元；（4）CS10房屋租赁费：自2015年底至今年年底，费用共220，000.00元。费用都是截止到2020年底，四项收入合计1,292,825.00元。被告辩称，上述四项经营收益总金额1,292,825.00元主要用于补充专项维修资金的维修项目，该维修项目至今已经支出约359万元，主要用于该小区业主房屋漏雨维修、地库整体防水、外墙苯板维修、下水管线改造和雨达玻璃更换等应由专项维修资金或业主自行承担的维修费用。以上收费项目明细、收益费用使用情况、小区维修资金使用情况被告均没有公示。另查明，被告在本小区的公告栏内公示了按2006年政府指导价标准的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等。本院认为，业主知情权依法应受到保护,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《大庆市物业管理条例》第三十三条规定，物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公开，并及时更新：(一)物业服务企业营业执照、项目负责人联系方式、客服和工程维修电话;(二)物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯、消防、监控安防等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;(四)由物业服务企业负责的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用情况;(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项。(六)应当公开的其他信息。业主对公开内容有异议的，物业服务企业应当及时予以答复。被告大庆市阳光物业有限公司作为物业服务企业，应当依法公布、公开以上所述项目相关情况和资料。故本院对原告要求被告按照《大庆市物业管理条例》第三十三条规定履行公开相关内容的义务，并对业主的异议及时答复的诉讼请求予以支持。对原告要求被告公开2017年1月至2020年10月期间利用该小区公共区域、公共部位、共用设备设施的经营收益明细和收益去向、公开公共用房明细及使用情况、公开2013年到2020年物业服务合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因小区公共区域、公共部位、共用设备设施的经营收益归业主共有，共同管理和使用，故原告要求被告以现金补偿形式返还原告应得到的小区公共区域、公共部位、共用设备设施的经营收益10,000.00元的诉讼请求没有依据，本院不予支持。对于原告要求被告公示阳光嘉城小区规划图，竣工图、人防工程相关图纸及使用情况的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。物业服务企业应当坚持依法诚信，为业主提供专业服务，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，要增强为业主服务的意识，要用高质量的服务赢得小区业主的信赖与支持。业主亦应当从维护小区业主的整体利益的角度出发，遵守小区管理规定，积极配合物业管理工作。双方应当有效沟通、和谐相处，当发生分歧时，应发挥业主委员会的作用，通过充分协商的方式解决问题。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条、第七十九、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十三条之规定，判决如下：一、被告大庆市阳光物业有限公司于本判决生效之日起十日内在物业管理区域内显著位置公开：1、物业服务企业营业执照、项目负责人联系方式、客服和工程维修电话;2、物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；3、电梯、消防、监控安防等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;4、由物业服务企业负责的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用情况;5、房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；6、公开2017年1月至2020年10月期间利用该小区公共区域、公共部位、共用设备设施的经营收益明细和收益去向；7、公开公共用房明细及使用情况；8、公开2013年到2020年物业服务合同。已经公开的告知业主，并按规定及时更新，业主对公开内容有异议的，物业服务企业应当及时予以答复；第11驳回原告姜梅的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告大庆市阳光物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  樊忠江二〇二〇年十二月二十一日书记员  李冬梅附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。