浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2506号上诉人（原审原告）：蔡睿，男，1980年10月11日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：张丽军，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市百联百货有限公司。住所地：嘉兴市华庭街购物中心**Z101-301。统一社会信用代码：91330402792059771X。法定代表人：黄身银，该公司经理。上诉人蔡睿因与被上诉人嘉兴市百联百货有限公司（以下简称百联公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡睿上诉请求：撤销原判，改判支持蔡睿一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将《协议书》定性为预约合同，存在错误，该《协议书》为附条件的回购合同。《协议书》约定的购买标的明确，回购价格有零有整且明确，回购商铺的约定清晰、明确，蔡睿按照协议约定在特定时间内向百联公司提出书面回购申请，百联公司负有以约定价格购买该商铺的义务。一审以欠缺房屋买卖合同的重要内容作为预约合同的认定标准，系对法律概念的误解，合同中有关内容的缺失并非判断预约合同的标准，合同内容缺失可以通过协商或者交易习惯等确定，如无法确定的，法律也对此有明确的规定。对于一审认定的价款支付方式与期限、房屋交付期限、产权变更登记期限等，是否可以依据《协议书》直接履行，合同法第六十二条对此已有明确的规定。对于期限约定不明时如何处理，法律已经有明确规定，一审以没有明确期限为由而将《协议书》认定为预约合同，存在错误。二、一审判决违背了诚实信用原则，破坏了商事交易的公平公正原则。一方面，蔡睿基于百联公司在销售商铺时所作出的回购承诺购买涉案商铺，并与百联公司签订《房屋买卖协议》和《协议书》；另一方面，百联公司在销售商铺时以回购作为商铺销售的卖点，促进商铺的销售，实现了营利，而在蔡睿要求其实现承诺时却称《协议书》为要约邀请，拒绝回购，既有违诚信，也未信守诺言，而一审判决其不承担回购义务，使百联公司逃避其义务，不但损害了蔡睿的利益，也危害了基本的商事交易秩序。三、涉案房屋上设置租赁权不能成为百联公司不予回购的理由。首先，涉案商铺系不定期租赁，蔡睿随时可将商铺交付给百联公司；其次，涉案商铺在蔡睿购买后由百联公司出租经营，该商铺的承租人系百联公司指定，且该承租人租赁的商铺也与隔壁的商铺相连，在5年到期后，该承租人继续使用百联公司的商铺，蔡睿也基于此将涉案商铺继续出租给该承租人，这也符合物尽其用的基本规则；最后，涉案商铺的出租不会影响百联公司的回购，租赁权作为使用物权不会构成对所有权的行使的妨碍，尤其是百联公司本身也是出租商铺经营的。四、一审已经有类似的判决，类案判决书的原告也是百联公司商铺的购买者，同一法院对同样的案件作出了不同的定性和判决，有损法律的权威和尊严。百联公司书面答辩称，双方签订《房屋买卖协议》后，蔡睿将房屋出租百联公司5年，由百联公司统一经营管理，进行统筹安排，百联公司与承租人李雪玲的租赁期限截至2019年1月31日。依据《协议书》，蔡睿有权提出回购房屋的申请，但百联公司可依据当时的情况决定是否同意回购。蔡睿提出回购申请时，已将房屋出租给李雪玲，李雪玲已将租金支付蔡睿本人，剩余租赁期还有1年。因房屋被李雪玲承租使用，不能直接移交回百联公司统一经营管理，不符合回购条件，故百联公司不同意回购申请。蔡睿与李雪玲的租赁合同期满后，再次起诉申请回购，但该房屋仍由李雪玲承租使用，且已超出《协议书》约定的回购期，该《协议书》自动失效。综上，蔡睿申请回购与其将房屋出租李雪玲相矛盾，本案不符合回购条件，百联公司有权不同意回购。请求驳回蔡睿的上诉请求。蔡睿向一审法院起诉请求：1.判决百联公司履行与蔡睿签订的《协议书》，向蔡睿支付购房款532180.8元；2.本案诉讼费用由百联公司承担。一审法院经审理认定事实：2014年1月18日，蔡睿、百联公司签订《房屋买卖协议》，约定蔡睿向百联公司购买嘉兴市××街购物中心××幢××室房屋，建筑面积18.73平方米，总价266090元，双方还约定了付款的方式、期限以及房屋产权转移登记、交付的方式等。同日蔡睿、百联公司又签订《协议书》一份，约定乙方（蔡睿）有权自签订《房屋买卖协议》之日起五年后的一个月内向甲方（百联公司）提出书面回购申请，回购价格为532180.8元。上述期限内未提出回购申请的，则协议自动失效。后双方于2014年7月28日办理了产权转移登记手续。2019年1月18日蔡睿向百联公司递交了书面回购申请，要求百联公司按约定的价格回购涉案房屋；同年1月22日，蔡睿向百联公司发出《律师通知函》，要求百联公司“在接到本函之日起十日内联系本所律师或蔡睿先生签订正式的房产买卖协议”，百联公司未作回复。蔡睿曾于2019年2月14日向一审提起诉讼，即（2019）浙0402民初1020号案件，要求百联公司以532180.8元的价格回购案涉房屋。根据当事人在该案中提供的证据，一审查明：在签订《房屋买卖协议》的同日，蔡睿、百联公司签订《租赁合同》一份，约定蔡睿将购买的房屋再行出租给百联公司，委托百联公司统一从事经营管理活动，租期自2014年2月1日至2019年2月1日。期间百联公司将房屋出租给案外人李雪玲用于经营，原租赁合同到期后，在向百联公司提出回购申请之前，蔡睿以业主身份与李雪玲签订房屋租赁合同，新的租期至2020年1月31日止。百联公司当时的答辩意见除了本案陈述的观点外，另认为：双方的回购协议书为要约邀请而非要约，蔡睿有权提出回购申请，但百联公司并不是必须接受回购申请。后蔡睿于2019年4月8日撤回了起诉。现因与案外人李雪玲的租赁合同期满，蔡睿再次起诉。现该房屋由承租户李雪玲在从事经营，蔡睿称处于不定期租赁状态。一审法院经审理认为，蔡睿、百联公司之间签订的《房屋买卖协议》和《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，两份协议均合法有效。本案的争议焦点是：1.蔡睿是否有权依据《协议书》直接要求百联公司履行回购房屋的义务；2.双方不能签订新的房屋买卖合同的责任如何认定。关于焦点1，《协议书》仅约定回购价格以及蔡睿提出回购申请的期限，结合蔡睿的《律师通知函》中“请贵公司在接到本函之日起十日内联系本所律师或蔡睿先生签订正式的房产买卖协议”的内容看，《协议书》缺乏房屋买卖合同的重要内容，如价款支付方式与期限、房屋的交付期限与条件（是否可以带租交付等）、产权变更登记期限等，无法依据《协议书》直接履行，当事人签订《协议书》时的真实意思表示应当是双方约定在一定条件下签订以案涉房屋为标的的房屋买卖（回购）合同。据此，一审认定该《协议书》的性质为预约合同，功能在于约束双方当事人及时签订本约即新的房屋买卖合同，并按照新的合同中关于履行期限、方式进行履行。因此，在双方没有签订新的房屋买卖合同的情况下，蔡睿要求根据《协议书》的约定由百联公司履行回购义务，依据不足。关于焦点2，根据《最高人民法院》第二条的规定，在签订预约合同后，一方不履行订立买卖合同义务的，对方可以请求承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并请求损害赔偿。本案中，在蔡睿根据《协议书》提出回购申请后，双方共同负有签订新的房产买卖合同并依约履行交房、付款、登记等义务。合同当事人应当秉持诚实信用原则积极磋商，就上述条款达成一致，并创造有利于合同及时履行的有利条件。但是本案中蔡睿在申请回购之前将房屋出租，租期一年，并收取了租金，致使房屋上设定了负担，且直至本案一审法庭辩论终结时仍有案外人以不定期租赁的方式占有。房屋买卖属于双务行为，即一方交付房屋并转移所有权，另一方支付房款，在没有约定履行顺序且协商未果的情况下，由双方同时履行较为合理。虽蔡睿在约定期限内提出回购申请并要求签订房屋买卖合同，但当时并不具备立即或在合理期限内交付房屋的条件，百联公司也以蔡睿已自行出租为由提出抗辩，双方未能就此磋商一致的原因，不能归责于一方当事人。虽蔡睿再次起诉并称租赁合同已经终止，也仍应以约定申请回购期限内的房屋状况作为判断磋商不能达成一致的原因的依据。综上，由于本案《协议书》是预约合同，蔡睿在约定的期限内，有权请求百联公司按照《协议书》的约定进行磋商并签订新的房屋买卖合同，而非根据该《协议书》直接确定回购合同的权利义务。另一方面，从一审庭审中双方存在的争议看，即使磋商也无法就某些重要条款达成一致，该分歧也不能仅归责于一方当事人。蔡睿的请求法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回蔡睿的诉讼请求。案件受理费减半收取4561元，由蔡睿负担。二审中，蔡睿提交如下新的证据：证据一、百联公司六年前销售现场照片打印件二张，证明百联公司在销售案涉商铺时，明确作出五年之后150%升值回购的承诺，该承诺直接影响了蔡睿的购买决策；证据二、案涉商铺现场照片打印件一张，证明案涉商铺已被百联公司改造，与产证载明的可独立使用的商铺存在区别，虽然照片上显示了一间店铺，但该店铺包含两部分，一半属于百联公司所有，另一半系案涉商铺，若目前商铺由蔡睿取回，则其无法使用案涉商铺，故应该由百联公司回购。百联公司未发表质证意见。本院认证意见，本案争议的是蔡睿可否依据《协议书》行使回购权，在双方的回购事宜已由该《协议书》约定的情况下，百联公司宣传的情况以及房屋交付的状态等问题与本案争议焦点无关，不予认定。二审中，百联公司未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《房屋买卖协议》和《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，双方均应切实履行。《协议书》中已经对回购的期限、价格作出明确约定，蔡睿可依据合同直接主张百联公司履行回购的合同义务，不需另行订立回购合同。一审将《协议书》认定为预约合同，存有不当，予以纠正。蔡睿已在合同约定的期限内向百联公司提交书面回购申请，百联公司应当依约回购房屋。百联公司提出蔡睿申请回购前已经将房屋出租，不符合回购条件，不同意回购。该抗辩理由不能成立，理由如下：第一，回购条款赋予了蔡睿在一定年限后以固定价格申请回购的权利，对蔡睿购买涉案房屋具有重要影响，属于蔡睿的重要合同权利，在蔡睿依约提出回购申请时，百联公司无正当理由不得拒绝。第二，虽然蔡睿在提出回购申请时已将房屋对外出租，但其是在原租赁合同到期后，出租给百联公司经营管理期间的原承租人，租赁期限仅为一年，而且，涉案商铺出租现已变更为不定期租赁，蔡睿表示随时可以返还。第三，蔡睿虽将房屋出租，但却是对百联公司统一管理下经营状况的延续，百联公司并没有证据证明蔡睿的出租行为损害其回购后的利益，继续回购对其明显不利。因此，蔡睿的出租行为不会使百联公司回购后的合同目的落空。退一步讲，即使出租行为对百联公司的权利有些许影响，考虑到双方的权利价值、影响程度等，蔡睿之回购权更值得法律优先保护，故百联公司以出租为由拒绝回购，本院不予支持。双方在协议中未约定履行期限、方式等内容，而回购房屋属于双务行为，一方交付房屋并转移所有权，另一方支付房款。百联公司支付购房款的同时，蔡睿需向百联公司交付房屋并配合百联公司办理产证过户手续。关于过户产生的费用承担问题，《协议书》上未作约定，应由蔡睿、百联公司按照相关规定承担。综上，蔡睿的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初3081号民事判决；二、嘉兴市百联百货有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡睿支付购房款532180.8元，同时蔡睿需向嘉兴市百联百货有限公司交付嘉兴市××街购物中心××幢××室房屋并配合嘉兴市百联百货有限公司办理产权过户手续（过户产生的费用由蔡睿、嘉兴市百联百货有限公司按照相关法律规定承担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4561元，由嘉兴市百联百货有限公司负担；二审案件受理费9122元，由嘉兴市百联百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十二月十日法官助理  王旖辰书 记 员  张叶娟书 记 员  胡玉婷