山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1526民初3002号原告：张成印，男，1972年11月7日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：唐宁，山东金城法苑律师事务所律师。被告：高唐中信房地产开发有限公司，住所地山东省高唐县经济开发区泉林西路。法定代表人：唐绍营，执行董事。委托诉讼代理人：曹建国，山东天地长安律师事务所律师。原告张成印与被告高唐中信房地产开发有限公司（以下简称中信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张成印及其委托诉讼代理人唐宁、被告中信房地产公司的委托诉讼代理人曹建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成印向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即协助原告办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-4房的不动产权利证书；2.判令被告支付逾期协助办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-4房房屋转移登记过户手续（逾期协助办理房屋不动产权证书）的违约金；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项明确为：判令被告支付逾期办理上述房屋不动产权利证书的违约金（自2018年8月17日至2019年8月19日期间的违约金16809.93元，自2019年8月20日至2020年12月2日期间的违约金18143.79元，自2020年12月3日起至被告实际协助原告办理涉案房产的转移登记过户手续之日止，以230800元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加处罚息50%标准计算）。事实和理由：2013年11月27日原、被告签订了编号为MJ9-3-4的《房屋买卖合同》，约定被告将山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-4房售予原告，该房建筑面积92平方米，包括储藏室，成交总价为人民币230800元。合同签订当日，原告支付了全部购房款，被告出具了收据。被告在原告支付了购房款后交付了上述房屋。合同约定被告在原告付清全部购房款后涉案房屋的所有权转移给买受人，为原告办理不动产产权转移登记。原告多次要求被告协助办理不动产权证书，并要求被告支付逾期协助办理涉案房屋不动产权证书的违约金。但被告一直不履行义务。2018年原告曾向法院提起诉讼，因房产的抵押登记未涂销，法院未支持原告要求协助办理不动产产权证书及支付起诉后违约金的诉讼请求。据原告了解，涉案房产已解除抵押，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。中信房地产公司辩称，1.关于涉案房产抵押的事实，因经营需要资金将包括涉案房产在内的位于高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢、10幢楼房的房屋所有权及土地使用权作为抵押物在山东高唐农村商业银行股份有限公司办理了贷款2000万元的手续,于2013年5月31日在房产部门办理了抵押物登记,而原告与被告签订《房屋买卖合同》的时间为2013年11月27日,由此可见,涉案房产抵押登记在前,出卖行为在后,这是一个不争的事实。2.关于原告对于涉案房屋存在抵押是否明知的问题。原告在与被告签订房屋买卖合同时对于涉案房屋处于抵押状态是明知的。因为被告所出售的涉案房产价格比较低,并且在出售之时己经明确告知原告涉案房产处于抵押状态,无法办理房产证,在此前提下,原告购买的涉案房产，所以,原告对于涉案房产处于抵押状态是明知的。3.关于涉案房产是否具备办理房产证的条件原告所购涉案房产虽然已经解除抵押,但是由于被告欠缴税款,导致目前仍然无法办理不动产登记手续。4.关于原告主张的要求被告承担逾期办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-4房屋不动产证书的违约金是否应予支持的问题。由于涉案房产于2013年5月31日进行了抵押登记无法办理房产证,这是一个无法回避的事实,也是法律障碍；涉案房产在解除抵押之后,具备办理不动产登记证书的条件后,原告未及时向被告主张办理不动产登记属于因原告单方原因造成扩大的损失,该部分损失是由原告单方造成的,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第款之规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”对于扩大的损失部分应当由原告自己承担。5.关于本案是否构成重复诉讼的问题。原告于2018年8月16日就同一案由向贵院提起了民事诉讼,贵院经过审理,于2018年12月10日作出(2018)鲁1526民初2463号民事判决,原告与被告对该判决结果不服均提起上诉,聊城市中级人民法院于2019年8月12日作出(2019)鲁15民终1322号民事判决,判决如下:驳回上诉,维持原判。原告现在又以同一案由提起民事诉讼,被告认为原告的诉讼构成了重复诉讼,请求贵院依法驳回原告的起诉。综上所述,原告对于涉案房产在购买时存在抵押的事实是明知的,虽然解除了抵押,但是由于被告欠缴税款,所以目前仍然无法办理不动产登记。原告的诉讼构成重复诉讼,请求贵院依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年5月31日，中信房地产公司向高唐县农村信用合作联社（现已改制为山东高唐农村商业银行股份有限公司）借款2000万元，中信房地产公司以其所有的高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢、10幢楼房的房屋所有权及土地使用权作为抵押，并办理了抵押登记手续。2013年11月25日，张成印与中信房地产公司签订了编号为MJ9-3-4的《房屋买卖合同》，约定被告将山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-4房售予原告，成交总价为人民币230800元。合同签订当日，张成印支付了全部购房款，中信房地产公司收到房款后向张成印出具了收条一张，未开具相应发票。中信房地产公司在张成印支付了购房款后交付了上述房屋，并由张成印居住至今。双方签订的房屋买卖合同，对于逾期办理房产登记证的违约责任未作约定。双方签订合同时，原告对被告将涉案房产抵押一事，并不知情。中信房地产公司对以涉案房产抵押的贷款，中间倒贷数次，贷款到期日为2019年5月13日。涉案房产的抵押权没有涂销的状态下，中信房地产公司不能给原告办理不动产产权登记。原告在陈国栋案中得知涉案房产的抵押权已经于2020年1月17日涂销，于2020年11月19日向本院递交起诉状，经诉前调解未果。2020年11月25日向本院提起民事诉讼，要求被告协助办理涉案房产的登记手续，并支付逾期办理房产登记的违约金。本院认为，张成印与中信房地产公司自愿签订了《房屋买卖合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方当事人应当全面履行合同义务。根据该合同第五条规定，买受人付清全部购房款后，出卖人应当将房屋所有权转让至买受人名下，协助办理不动产登记手续。由于因该房产在出卖之前已经依法设立抵押登记，抵押权涂销之前非经抵押权人同意不能办理产权转移登记。张成印与中信房地产公司签订的房屋买卖合同在后，张成印取得的合同债权不能对抗先设立的抵押物权，张成印要求中信房地产公司办理不动产登记手续，在涉案房产的抵押权未涂销的情况下无法办理。2020年1月17日，涉案房产设定的抵押权已经涂销，办理产权转移登记的障碍已经消除，原告要求被告协助办理过户手续，本院予以支持。中信房地产公司称卖房前已将房屋抵押的情况告知原告没有证据，本院不予采信。我国所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋占有使用的义务，且应承担标的物房屋的所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证的义务，这不仅是合同义务，也是法定义务。逾期办证应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，涉案房屋为已竣工房屋，在合同订立起90日内，原告未取得房屋所有权证书，双方无特别约定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。张成印曾以同一案由向本院起诉且已有生效判决，但判决书中也载明对协助办理不动产产权证书及支付起诉后违约金问题，张成印可另行主张，故不构成重复诉讼，对被告请求以重复诉讼为由驳回张成印起诉的答辩意见，本院不予支持。中信房地产公司辩称涉案房产在解除抵押,具备办理不动产登记证书的条件后,原告未及时向被告主张办理不动产登记，进而主张对于扩大的损失部分应当由原告自己承担,但未提交证据，对中信房地产公司的该答辩意见，本院不予采信。张成印关于2018年8月16日之前的违约金诉讼请求已得到生效判决支持，故违约金以230800元为基数，自2018年8月17日至2019年8月19日，按同期中国人民银行贷款基准利率为基础上浮30%的标准计算，自2019年8月20日起至2020年12月2日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%标准计算，违约金共计30293.23元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告高唐中信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助张成印办理山东省高唐县鼓楼东路农机商城茗居9幢3-4房的过户登记手续；二、被告高唐中信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告张成印逾期办理房产登记的违约金30293.23元；三、驳回原告张成印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元，由原告张成印负担58元，被告高唐中信房地产开发有限公司负担279元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  焦树奕二〇二〇年十二月十日书记员  王东洹