湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂28行终147号上诉人（原审原告）高申全，男，汉族，1958年6月24日出生，湖北省恩施市人，住武汉市武昌区。上诉人（原审原告）刘敏，女，汉族，1964年1月23日出生，湖北省恩施市人，住武汉市武昌区，系高申全之妻。上诉人（原审被告）恩施市舞阳坝街道办事处，住所地：恩施市清江东路**。法定代表人史光武，该办事处主任。上诉人高申权、刘敏因房屋征收补偿一案，不服恩施市人民法院（2018）鄂2801行初5号行政判决，向本院提出上诉，本院以高申权、刘敏二审期间提交新证据，原审判决认定基本事实证据不足为由，撤销原判，发回重审。恩施市人民法院作出（2018）鄂2801行初119号行政判决，高申权、刘敏和恩施市舞阳坝街道办事处均不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年11月13日，高申全与案外人恩施机场供应站（蓝天加油站）签订买卖合同，由高申权出资110000元购买蓝天加油站东侧房屋两层，该房屋位于许家坪机场入口附近，土地使用权性质为国有土地。该房屋右侧与蓝天加油站相邻、左侧与居民张宪珍房屋相邻，以房屋为参照物，从右往左依次共有张宪珍等14户房屋并列相邻，原告位于第15户，高申权房屋距最左处第一家金华清的房屋约180米。高申权购买房屋后，开办“深泉合渣馆”，并办理了个体工商户营业执照，其中一楼用于经营的门店宽度为14.59米。2011年3月30日，恩施市舞阳坝街道办事处为加快黄泥坝机场道路改扩建片区开发，制定了《机场道路改扩建房屋征收补偿安置方案》，高申权及沿线的15户房屋均属于本次拆迁范围。2013年4月3日，恩施市舞阳坝街道办事处作为甲方与作为乙方的高申权签订《房屋征收安置补偿协议》，协议主要内容为：一、被征收房地产现状及转换标准。1、经房屋测绘机构测定，乙方被征收房屋的住宅房屋建筑面积为341.65㎡，商业门店建筑面积203.05㎡。2、甲方在机场路片区开发项目“莲湖花园”二期范围内为原告置换住宅房屋建筑面积512.48平方米、商业门店建筑面积304.58平方米；3、置换房屋的实际建筑面积大于或小于512.48平方米的部分，双方按照每平方米4000元结算差价，置换的门店面积大于或者小于304.58平方米的部分，按照每平方米8000元结算差价。甲、乙双方订立补充协议时，实行差价结算。4、依据《机场道路改扩建房屋征收安置补偿方案》，乙方置换房屋套数确定后，若应置换房屋建筑面积减去实际置换房屋建筑面积后，剩余建筑面积大于莲湖花园二期最小户型房屋建筑面积一半以上，乙方可再行选择置换对应房屋或选择货币补偿，若小于最小户型房屋建筑面积一半，对乙方按货币方式补偿。二、乙方被征收房屋室内装饰装潢附属物、建筑物及其他补偿共计人民币2081680元（补偿明细见附表），本协议生效后五个工作日内由甲方将上述补偿款一次性支付给乙方。三、本协议生效后二十天以内，乙方自行搬迁并将房屋的钥匙交付给乙方，该房屋由甲方拆除，否则，视为乙方违约。同时，甲方向乙方支付本协议第二条约定补偿款的当天乙方将征收房屋的所有权证交付给甲方。四、乙方过渡期为两年，自2013年4月3日至2015年4月3日，若过渡期延长，过渡费在原约定基础上上涨为960元/月，但不视为甲方违约。五、乙方还建安置房的办证税费由甲方承担，房屋维修基金按相关政策的规定执行，办证具体工作由甲方负责，但乙方必须履行协助义务。同时，乙方还建安置房的物业管理费由甲方代缴20年，20年后由乙方自行缴纳。乙方长期享受两个固定车位。门店宽度不低于原门店宽度，位置在原住房后面临街。六、乙方还建安置房的具体楼栋、层数等由甲、乙双方订立补充协议予以约定。七、本协议签订后，双方必须完全实际履行，任何一方违约，除继续履行本协议外，还须向对方支付20万元违约金。协议中加黑部分为手写，系被告工作人员添加，盖有手印。同年4月26日，高申权、刘敏与安置方恩施市华龙村置业有限公司签订了5套住宅房屋选房确认书。2013年4月30日，恩施市舞阳坝街道办事处补偿高申权、刘敏装饰装潢及水、电、气、宽带初装、座机电话、有线电视、三箱电等各项入户费、房屋搬迁费，以及按800元/月补偿两年过渡费19200元（2013年4月3日至2015年4月3日）、两年半的停产停业经营损失625000元（2013年4月30日至2015年10月30日），共计2081680元。后恩施市舞阳坝街道办事处拆除高申权、刘敏房屋。2015年4月2日，高申权、刘敏与恩施市舞阳坝街道办事处就过渡费又签订《房屋征收安置补补充协议书》，约定在延长期按1600元/月/户的标准给付高申权、刘敏过渡费至2015年12月31日止，延长9个月，此间的过渡费按照每月1600元计算，共计补偿过渡费14400元。2015年7月，恩施市舞阳坝街道办事处将还建安置的住房5套交付给高申权、刘敏。次日，恩施市舞阳坝街道办事处工作人员署名给高申权、刘敏出具《承诺书》，内容为：“鉴于被征收人高申全与征收人舞阳坝街道办事处签订了房屋征收安置补偿协议，现就被征收人高申全提出的协议书外的事宜作出如下承诺：一、被征收人高申全要求为其亲属解决两套经济适用房，若被申请人在完全符合经济适用房安置申报条件的情况下，办事处承诺在恩施市××村经济适用房安置小区范围内解决两套经济适用房指标，自行购买。二、被征收人高申全要求与本项目其他被征收户房屋安置方式同等对待，现承诺若有其他被征收户房屋安置方式有不同，同意被征收人高申全的房屋安置方式也参照此安置方式执行。”2015年12月1日，恩施市舞阳坝街道办事处制定《机场快速路改扩建及五指湖片区开发被征收商户商业门店还建安置实施方案》，该方案与高申权、刘敏相关的主要内容为：安置地点。（一）……（二）州烟草仓库至清江外国语学校大门口路段临街被征收户商业门店还建安置在莲湖花园二期一楼。安置办法：（一）商业门店还建面积包含公摊面积。（二）还建安置依据已建成商业门店现状及户型结合被征收户应还建面积，以相互找差面积最小为原则，还建位置及顺序按照面积相对合适的商业门店进行调整还建。（三）恩施华龙村置业有限公司（以下简称安置方）与被征收户相互标准：莲湖花园一期二楼临主道商业门店超差部分双方按7000元/㎡相互补差，莲湖花园一期二楼商业门店还建超差部分双方按8000元/㎡相互补差。莲湖花园二期一楼商业门店：5—9、13—18、22—27共17个商业门店还建差面积部分由被安置方按16000元/㎡的价格补偿给被安置方，多余还建面积部分由被安置方按12000元/㎡的价格补偿给安置方。1—4、10—12、19—21、28—30共13个商业门店还建差面积部分由安置方按16000元/㎡的价格补偿给被安置方，还建多余面积部分由被安置方按8000元/㎡的价格补偿给安置方。（四）商业门店还建超差面积原则上控制在50㎡以内，若被安置方还建差面积部分不愿意折现，还可以按1：2的比例在莲湖花园二期二楼还建剩余面积。（五）被安置方在莲湖花园二期一楼、一期二楼和二期二楼的商业门店位置分别确定并签订还建安置协议后，若因补差金额较大无力支付或整体需折现的，可委托安置方分别按16000元/㎡、7000元/㎡和8000元/㎡的价格对外公开销售，价款在商业门店销售完毕后由华龙村置业有限公司负责给被安置方结清。（六）……（七）土地使用证及房产证的办理，由被安置方提供所需要相关资料后，由安置方统一办理，被安置方不缴纳办证费用。方案中“还建差面积”是指置换的面积小于约定的应还建面积；“多还建面积”是指置换的面积大于约定的应还面积。当日，恩施市舞阳坝街道办事处公布门店安置方案及安置图纸，并将安置方案中的4、5号门店指定给高申权、刘敏。高申权、刘敏以该还建的门店面积、宽度、位置等不符合协议约定，拒绝接受该门店，并就此事多次向有关部门信访。2017年4月18日，恩施市舞阳坝街道办事处作出《关于高申全信访事项的处理意见书》，其答复意见主要为：门店安置情况。2015年6月，用于安置拆迁户的门店建成，因规划问题，门店与协议约定门店规格等不符。2015年12月1日、4日、17日、23日、25日，办事处、拆迁办及黄泥坝居委会工作人员在华龙城会议室多次召集你们26户拆迁户商议门店安置问题，会上多数拆迁户同意《机场快速路改扩建及五指湖片区开发被征收商户商业门店还建安置实施方案》，表示可按此方案执行。截至目前，22户已签订安置协议，下余4户未签订，你户在4户之列。按照该安置实施方案，安置给你户的门店为莲湖花园二期1楼4号和5号。并告知如有异议，可直接向法院提起诉讼。高申权、刘敏遂诉至本院。审理中，对4号、5号门店的面积、位置、宽度的争议，江山测绘公司测量确认的面积为333.98㎡，原告依据测绘报告自行计算的面积为248.895㎡。恩施市舞阳坝街道办事处认为已超过约定的还建面积，还建门店宽度差异并不大，可在超面积部分进行解决。对门店位置，高申权、刘敏认为，双方在协商时，明确说明还建门店地址在“莲湖花园、门店原址后退30米”，为此，专门在协议上加上“门店宽度不低于原门店宽度，位置在原住房后面临街。”其本意是指原告房屋正后面30米，而非现还建的距高申权、刘敏最远的斜后方门店。另查明，恩施市舞阳坝街道办事处信访答复意见中的其他三户分别为张宪菊、张宪珍、张建伟。其中，张宪菊门店补偿方式由还建门店变更为货币补偿。就门店实际情况，恩施市人民法院进行了现场勘验，勘验情况表明，高申权、刘敏被拆迁房屋位于华龙城正大门右侧门店“馨儿乐生活超市”正前方绿化带处，其正后方30米处即为“馨儿乐”超市，即高申权、刘敏所说的24号门店。恩施市舞阳坝街道办事处还建给高申权、刘敏的4号、5号门店（从华龙城二期小区出口处从右往左数，与“馨儿乐生活超市”距离约140米）。两个门店中，其中一个门店承重柱较多，对使用价值有一定影响。门店宽度，按测绘报告，未达到原门店14.59米。诉讼中，高申权、刘敏申请对被拆迁房正后面对应门店的现今市价予以评估，以测算每平方米价格。本院确定以“馨儿乐生活超市”为估价对象，价值时点为2019年2月21日，并委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2019年10月8日作出《房地产评估报告书》，其评估结果为：该商业门店的市场参考价值为：评估单价26625元/平方米。（本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为12个月，即从2019年10月8日至2020年10月7日止。当房地产市场价格或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该使用期限作相应调整）。高申权、刘敏为此支付评估费31000元。恩施市舞阳坝街道办事处提出，该评估价格过高，该报告的使用期限不符合法律规定，应不予采信。理由是：依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的规定，评估报告的有效期应当自基准日开始计算（即从2019年2月21日起），而且一般不超过一年，其原因是防止房地产价格随着政策法规发生重大变化和调整时出现波动，从而体现房地产评估的规范化。对此，恩施市人民法院向评估机构发函，要求其就恩施市舞阳坝街道办事处提出的有效期作出说明，评估机构复函：评估报告中评估基准日依据《鉴定程序笔录确定》。依据国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）第2.0.11条规定，“价值时点为所评估的估价对象价值和价格对应的某一特定时间”。国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.16.6条规定：“估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之日计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。”其有效期并非从基准日开始计算。原审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定，市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施行政区域内房屋征收与补偿工作。该条例第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照条例规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、停产停业损失等事项，订立补偿协议。订立协议后，一方当事人不履行协议约定的内容的，另一方当事人可提起诉讼。即在房屋征收与补偿的具体实施过程中，应当遵循“谁实施、谁负责”的原则，被征收人对征收补偿协议不服的，应当以与其签订协议的房屋征收部门为被告，故本案被告适格。高申权、刘敏与恩施市舞阳坝街道办事处于2013年4月3日签订的《房屋征收安置补偿协议》系双方意思自治表示，不存在重大、明显违法以及违反法律禁止性规定和损害国家利益、公共利益和其他人合法权益的情形，该协议合法有效。上述协议中约定的房屋安置部分已履行完毕。本案争议焦点为：1、恩施市舞阳坝街道办事处所还建的门店是否符合协议约定，高申权能否要求变更为货币补偿。2、恩施市舞阳坝街道办事处应否支付过渡费以及停产停业损失的计算标准。3、高申权、刘敏能否获得补偿房屋与二楼门店的差价。4、恩施市舞阳坝街道办事处是否应承担违约金200000元。5、恩施市舞阳坝街道办事处是否应承担高申权、刘敏委托律师代理费、鉴定费。就上述问题，评述如下：1、关于被告还建的门店是否符合协议约定。高申权、刘敏与恩施市舞阳坝街道办事处就还建门店，在协议中约定：门店宽度不低于原门店宽度，位置在原住房后面临街。双方对“原住房后面临街”分歧较大。按高申权、刘敏的理解，还建门店在原房屋原址后退30米，门店宽度不低于14.59米，面积为304.58平方米的门店，若无法归还，则按现今市场价值进行货币补偿。对此，高申权、刘敏提交了原房屋未拆迁的住户图、原门店宽度测绘图及恩施市舞阳街道办事处协商时的视频资料。就此，恩施市人民法院认为，案涉协议第五条特意由恩施市舞阳坝街道办事处工作人员手写“在原住房后面临街”。其本意是确定位置以保证其还建门店的商业价值，按通常理解，双方约定的“原住房后面临街”，应在距原房屋正后方，即使不是正后方，也应在合理位置，其偏移距离不能过长，否则该约定便无意义。恩施市舞阳坝街道办事处也认可其工作人员表态为“原址靠后，就近还建”。结合原房屋与其他14户房屋现状，高申权、刘敏房屋位于第15户，与其他住户房屋并列相邻，所还建门店位置与原房屋相隔11户，直线距离达140米，不能认定为就近还建。同时，还建门店宽度亦未达到约定要求。再者，从现场情况看，恩施市舞阳坝街道办事处还建的其中一个门店，承重柱较多，影响使用价值。恩施市舞阳坝街道办事处抗辩“因规划问题导致设计改变，所还建的门店变化”，未提交任何证据予以证明，对该抗辩理由，不予采纳。故还建门店的位置、宽度不符合双方约定，且因位置、宽度不符合约定，影响门店的商业价值和使用价值。恩施市舞阳坝街道办事处工作人员向高申权、刘敏作出了“若有其他被征收户房屋安置方式有不同，同意被征收人高申全的房屋安置方式也参照此安置方式执行”《承诺书》，该承诺系被告工作人员作出，高申权、刘敏有理由相信其行为代表被告，高申权、刘敏也举证证明恩施市舞阳坝街道办事处对位于同一沿线的其他被征收人变更为货币补偿。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任”。现高申权、刘敏屋后的门店已还建给他人，也无其他符合条件的还建门店，恩施市舞阳坝街道办事处应赔偿其门店价值损失，即对高申权、刘敏要求货币补偿的请求，予以支持，双方签订的《房屋征收安置补偿协议》中关于还建安置门店的约定不再履行。评估报告中的价格基准日确了定某一特定时间门店价格，其使用期限符合相关规定，恩施市人民法院对该评估报告予以采信。基于上述理由，因其还建门店不符合约定，本院确定恩施市舞阳坝街道办事处赔偿门店价值损失304.58平方米×26625元，共计8109442.5元。2、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处给付经营损失及利息。该办事处已给高申权、刘敏补偿2013年4月30日至2015年10月30日的门店经营损失625000元，双方约定以此标准计算，每月为20833元，计算至每日为694.40元，确定以该补偿标准计算为宜。高申权、刘敏要求按每平方米100元计算没有法律依据。考虑原告诉请已由还建门店变更为货币补偿，货币补偿本身即考虑了门店的商业价值，且其获取货币补偿后，也无需再经营门店，故本院确定经营损失计算至高申权、刘敏起诉之日，即2015年10月31日至2018年1月5日，共计545130元。对于原告要求支付利息的请求，双方未在合同中约定，对原告的该部分请求不予支持。3、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处支付违约金200000元。恩施市舞阳坝街道办事处是否应当承担违约责任，并支付违约金20万元4、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处交付高申权、刘敏两个长期免费使用的固定停车位。双方签订的《房屋征收安置补偿协议》有明确约定，该办事处对此不持异议，予以支持。5、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处支付过渡费30720元（按960元/月计算至2017年12月31日），2018年1月1日后的过渡费支付至高申权、刘敏接受商业门店之日或全部领到商业门店补偿金之日止。过渡费是指拆迁后对于被拆迁方给予的临时安置租房费用，恩施市舞阳坝街道办事处已于2015年7月给高申权、刘敏还建了5套住房，并补偿过渡费至2015年12月，双方并未约定支付商业门店过渡费，对高申权、刘敏的该项请求不予支持。6、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处补偿应将高申权、刘敏门店二楼还建为门店，实际还建为住房的差价2049920元。高申权、刘敏提交的证据不能充分证明其他还建户二楼补偿为门店，且高申权、刘敏已签字领受还建住房5套，应视为对二楼还建为住房的认可，对该项诉讼请求不予支持。7、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处为高申权、刘敏办理已还建5套住房的不动产所有权证，并承担办证费用。因恩施市舞阳坝街道办事处本身不具有办证主体资格，但双方签订的《房屋征收安置补偿协议》明确约定由恩施市舞阳坝街道办事处负责办证，应理解为代为办理，但有协助义务，办证费用亦由恩施市舞阳坝街道办事处承担，故对高申权、刘敏的该项请求予以支持。8、关于要求恩施市舞阳坝街道办事处承担本案诉讼费、鉴定费、律师代理费、差旅费。依照《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费由人民法院根据案件的具体情况决定。关于律师代理费和鉴定费，双方发生争议后，恩施市舞阳坝街道办事处的工作人员在上班时间接待时，多次表示要高申权、刘敏通过诉讼解决，愿意承担相关费用，高申权、刘敏就此提供了录像视频。恩施市人民法院认为，恩施市舞阳坝街道办事处的工作人员行为应认定为职务行为，双方口头约定产生的后果依法应由其承担。高申权、刘敏第一次起诉的律师代理费145000元以及二审期间支付的律师费80000元。高申权、刘敏提交了代理合同、收费收据、转账凭证，且收费标准在法律规定的范围内予以支持。鉴定费31000元，是必然发生的费用，应由恩施市舞阳坝街道办事处负担；对于差旅费请求因高申权、刘敏没有提交相关证据，不予支持。9、按“公平、公正、公开”的原则，要求恩施市舞阳坝街道办事处公布该项目26户的《房屋征收安置补偿协议》、《房屋测量报告》、《房屋征收补偿明细表》及签订的还建门店、住房合同。对该项诉讼请求，因涉及其他被征收人权利，其在本案中要求公布没有法律依据不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款之规定，判决：一、恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内支付原告高申全、刘敏应还建商业门店货币补偿价款人民币8109442.5元；二、恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内支付高申全、刘敏门店经营损失费545130元、支付律师代理费225000元、鉴定费31000元，合计801130元；三、恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内在莲湖花园小区为原告高申全、刘敏指定两个免费使用的固定车位。四、恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内代高申全、刘敏办理已还建5套住房的权利证书，高申权、刘敏予以协助，其办证费用由恩施市舞阳坝街道办事处承担；五、驳回高申全、刘敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，由恩施市舞阳坝街道办事处负担。上诉人高申权上诉称，一、上诉人变更诉讼请求是因为恩施市舞阳坝街道办事处将本属于自己的门店还建给他人，致使其不能按《补偿协议》得到还建门面，门店的货币补偿与门店停业、停产的经营损失费不一样，同样的拆迁还建户，其门店经营损失费补偿至领到全部门店补偿款之日至要求恩施市舞阳坝街道办事处按2013年4月3日的拆迁补偿标准双倍赔偿上诉人停业、停产的经营损失费2015年10月31日至全部领取门店补偿之日起为止。二、因恩施市舞阳坝街道办事处不完全实际履行《补偿协议》，大部分条款没有履行，造成上诉人的门店还建、车位、所有权证、经营损失等一直未得到解决，恩施市舞阳坝街道办事处应当承担违约责任，应支付违约金20万元。三、原审法院未判决恩施市舞阳坝街道办事处迟延履行期间应当加倍支付判决书判决的全部款项迟延履行期间的债务利息，未判决迟延履行交付两个固定车位和迟延履行办理相关权属证明的赔偿责任。请求1、撤销恩施市人民法院（2018）鄂2801行初119号行政判决第二项，即判决生效后三十日内支付高申权、刘敏门店经营损失费545130元，改判恩施市舞阳坝街道办事处按《补偿协议》给付自2015年10月31日起至全部领到商业门店赔偿金之日止的现今市场价格的停业、停产经营损失费；2、撤销恩施市人民法院（2018）鄂2801行初119号行政判决第五项，改判恩施市舞阳坝街道办事处向高申权、刘敏支付违约金20万元；3、请求增加判决①加倍支付判决书判决的全部款项迟延履行期间利息；②支付迟延履行交付两个固定车位期间赔偿金及双倍的利息，每个车位按600元租金计算；③、恩施市舞阳坝街道办事处未按判决期限办好房屋所有权证，高申权有权按现今市场价和装修价退还年年年年5套住房，按住房总价支付现今和迟延履行期间的双倍利息；4、恩施市舞阳坝街道办事处承担本案的上诉费、差旅费、律师代理费。上诉恩施市舞阳坝街道办事处上诉称，一审法院在没有任何事实，也不查明建设规划具体实施的情况下，主观将“馨儿乐超市”确定为货币补偿的评估对象，以该超市的评估价格确定补偿金额，明显将主管认定确认为客观事实认定。即高申权、刘敏置换门店在其房屋正后面是不符合基本事实的。一审判决判令恩施市舞阳坝街道办事处在判决生效后30日内为高申权、刘敏办理已还建房屋的权利证书，明显是将办理不动产权证书的不动产登记机关的权利强加于办事处手中，明显违法。请求撤销恩施市人民法院（2018）鄂2801行初119号《行政判决书》，并作出公正判决。上诉人高申权、刘敏答辩称，恩施市舞阳坝街道办事处应将莲湖花园二期临街28号（现馨儿乐生活超市）门店分配给还建户高申权、刘敏，确分配给他人。而把离该超市相差140米远、门店面宽比约定差4.36米，实际面积相差58.6平方米的4、5号门店强行分配给自己。该办事处也自认“门店与协议约定门店规格不符”，并多次承诺“不要门面折现给钱”，所以高申权、刘敏在无可奈何的情况下，才选择了货币补偿。恩施市人民法院（2018）鄂2801行初119号行政判决第一项是正确的。该判决第四项符合建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第十七条规定，是根据最高人民法院2003年《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《补偿协议》的约定判决，是非常正确的。上诉人恩施市舞阳坝街道办事处二审期间未提交书面答辩状。本院认为，本案的争议焦点如下：一、一审法院将莲湖花园二期临街28号（现馨儿乐生活超市）门店作为评估对象，以此确定补偿依据是否合法？二、恩施市舞阳坝街道办事处是否应当承担违约责任，并支付违约金20万元。三、高申权、刘敏的门店经营损失费如何计算？四、一审法院判决恩施市舞阳坝街道办事处在判决生效后30日内为高申权、刘敏办理已还建房屋的权利证书是否符合法律规定？本院就焦点问题评判如下：一、一审法院将莲湖花园二期临街24号（现馨儿乐生活超市）门店作为评估对象，以此确定补偿依据是否合法的问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、第二十五条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。本案中，恩施市舞阳坝街道办事处作为甲方与作为乙方的高申权签订《房屋征收安置补偿协议》，该协议系双方自愿签订，是真实意思的表示，不存在重大、明显违法以及违反法律禁止性规定和损害国家利益、公共利益和其他人合法权益的情形，该协议合法有效。根据该协议的内容为甲方在机场路片区开发项目“莲湖花园”二期范围内为高申权置换住宅房屋建筑面积512.48平方米、商业门店建筑面积304.58平方米；门店面宽不低于原门店宽度，位置原住房后面临街。恩施市舞阳坝街道办事处给高申权、刘敏置换的4号、5号店面明显的与补偿协议约定的置换店面不相符，该办事处的代理人在庭审中也明确表示认可店面不相符这一事实。一审法院认定置换门店的位置、宽度不符合双方约定，且因位置、宽度不符合约定，影响门店的商业价值和使用价值的观点本院予以认可。现因恩施市舞阳坝街道办事处无法提供补偿协议约定的门店，高申权、刘敏提出货币补偿，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款的规定，应与支持。恩施市人民法院就置换门店实际情况进行了现场勘验，勘验情况表明，高申权、刘敏被拆迁房屋位于华龙城正大门右侧门店“馨儿乐生活超市”正前方绿化带处，其正后方30米处即为“馨儿乐”超市，即莲湖花园临街24号门店。根据补偿协议约定的置换门店的位置原住房后面临街，那么可以认定莲湖花园临街24号门店符合协议约定的置换条件。即使因规划问题导致设计改变，所还建的门店发生了变化，根据莲湖花园临街24号门店的具体位置和协议约定的内容，本院认为，也可以将莲湖花园临街24号门店作为评估对象，评估价值作为补偿依据。一审法院将莲湖花园二期临街24号（现馨儿乐生活超市）门店作为评估对象，以此确定补偿依据并无不当。二、恩施市舞阳坝街道办事处是否应当承担违约责任，并支付违约金200000元。根据恩施市舞阳坝街道办事处作为甲方与作为乙方的高申权签订《房屋征收安置补偿协议》中第七条的约定，本协议签订后，双方必须完全实际履行，任何一方违约，除继续履行本协议外，还须向对方支付20万元违约金。本院认为，恩施市舞阳坝街道办事处指定的门面盒5套房屋，支付了过渡费和部分经营损失，未构成根本违约，不应承担违约金。三、高申权、刘敏的门店经营损失费如何计算的问题。该办事处已给高申权、刘敏补偿2013年4月30日至2015年10月30日的门店经营损失625000元，一审法院以每日为694.40元补偿标准计算予以认可。从一审法院移送本院证据房屋征收补偿明细表显示为停产停业损失（经营损失），应为高申权、刘敏原经营的深泉合渣馆的停产停业损失（经营损失），而非置换的门店损失，现高申权、刘敏选择货币补偿，货币补偿本身即考虑了门店的商业价值，且其获取货币补偿后，也无需再经营门店，且机场道路改扩建房屋征收补偿安置方案及《安置补偿协议》均未对停产停业损失（经营损失）进行约定，一审法院确定经营损失计算至高申权起诉之日并无不当。四、一审法院判决恩施市舞阳坝街道办事处在判决生效后30日内为高申权、刘敏办理已还建房屋的权利证书是否符合法律规定的问题。根据《安置补偿协议》第五条的约定，乙方还建安置房的办证税费由甲方承担，房屋维修基金按相关政策的规定执行，办证具体工作由甲方负责，但乙方必须履行协助义务。恩施市舞阳坝街道办事处应该为高申权、刘敏办理房屋所有权产权证书。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人高申权、刘敏和恩施市舞阳坝街道办事处的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由恩施市舞阳坝街道办事处承担。本判决为终审判决。审判长  刘平立审判员  李 野审判员  彭 文二〇二〇年十二月十六日法官助理廖静书记员屈璐