广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终910号上诉人（一审原告）：北京神州高铁投资管理有限公司（原北京神州高铁资产管理有限公司）。住所地：北京市海淀区中坤大厦**。法定代表人：富强，执行董事。委托诉讼代理人：方晓燕，公司员工。被上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。。住所地：广东省广州市天河区庆亿街******整层负责人：黄俊平，总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：海南。住所地：海南省三亚市三亚湾中海路**金中海·××小区**别墅法定代表人：祝军。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。一审第三人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：江苏省。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路**金山大厦******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：祝军，总经理。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。一审第三人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。上诉人北京神州高铁投资管理有限公司（以下简称神州高铁公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）、三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、一审第三人南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人神州高铁公司、被上诉人华融公司、金中海公司、一审第三人泰发公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神州高铁公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判执行异议成立，金中海公司配合神州高铁公司办理房产过户手续，一、二审诉讼费用由华融公司、金中海公司承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，华融公司同意抵押房产出售事实清楚、证据充分，一审未查明这一对案件有重大影响的事实。华融公司签订《监管协议》，对金中海公司的所有交易及公章进行监管，并就抵押变动进行明确约定，同意金中海公司出售房产。且金中海公司提交了《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》及历次变更抵押登记查册资料，金中海公司申请变更房屋抵押权以便为下列房产购买者办理产权证书，可以证明华融公司始终同意金中海公司出售被抵押的房产以偿还债务，并且愿意配合办理解押。金中海公司亦当庭认可华融公司同意出售抵押房产。但一审对此事实无任何审查。二、一审适用法律存在根本逻辑错误。本案是在抵押权成立情况下审理神州高铁公司是否符合法律、司法解释另有规定的情形以排除抵押权执行，而不是再次论证华融公司有抵押权。如法院认为不能证明华融公司同意抵押房产出售，那么本案审理的前提是华融公司不同意出售房产，其有抵押权，也就是《物权法》第一百九十一条规定的情形已经存在，在此前提下审理神州高铁公司是否符合法律、司法解释另有规定的除外情形，能否排除执行，执行异议是否成立。一审将既定审理前提作为抵押权优先依据，据此得出应该经抵押权人同意，否则买受人存在过错，而不能对抗抵押权的结论。按此逻辑，买受人只要购买了有抵押权的房产就违反了《物权法》规定，就存在过错，根本不存在执行异议成立的情形，法律、司法解释规定的抵押权优先的例外情形就失去意义。一审显然违反立法本意。三、一审适用法律错误，认定事实不清，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条、第二十九条规定，裁定神州高铁公司异议成立。1、神州高铁公司是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条、第二十九条规定为本案审理重点，一审未对此进行审理。神州高铁公司起诉提出符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条、第二十九条的规定，属于法律、司法解释另有规定的能够排除抵押权优先的情形，应中止执行。华融公司亦就此进行答辩，庭审也围绕上述法律规定展开。但一审判决对此法律规定只字未提，强行引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于适用法律错误。2、神州高铁公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条、第二十九条的规定，属于执行中法律、司法解释另有规定的能够排除抵押权优先的情形。一审查明，神州高铁公司与金中海公司于2017年7月21日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买案涉房产。神州高铁公司按照合同约定一次性支付全部价款，实际占有使用案涉房产至今。神州高铁公司无其他用于居住的房产，因金中海公司不愿配合导致不能办理过户手续。一审法院（2019）粤01之一613号执行裁定书已经认定神州高铁公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定的前三项情形，认定不符合第四项情形非因买受人自身原因未办理过户登记。神州高铁公司已提交催办房产证相关证据，金中海公司也当庭认可，承认神州高铁公司确实催办过房产过户，且催办房产证是符合常理的，故神州高铁公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定。神州高铁公司也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十九条规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋中的居住是指房屋的用途，与神州高铁公司为法人无任何关系，实际上神州高铁公司购买的案涉房产装修用于居住而非营业等其他用途，且在三亚及所在地北京无其他用于居住的房产。应择一适用，裁定异议成立。华融公司答辩称：一、案涉房产在神州高铁公司与金中海公司签订《认购协议书》之前已于2014年10月17日抵押给了华融公司，并且办理了抵押登记，抵押登记对外具有公示效力。生效法律文书已依法确认华融公司对案涉房产享有抵押权。神州高铁公司目前对于案涉房产仅享有合同债权，不能对抗华融公司的抵押担保物权。二、神州高铁公司是企业法人，购买案涉房产并非用于满足基本居住需要，且神州高铁公司注册地北京与案涉房产所在地不一致。神州高铁公司不属于消费者购房人，其作为一般购房人，享有的是债权，不可对抗优先的抵押担保物权。商品房消费者的认定主要在于是否用于基本居住需求，是为了保护消费者生存权作出的例外规定，应当严格把握，不能扩大适用，否则会动摇抵押权具有优先性的基本原则。三、在神州高铁公司与金中海公司签订《商品房买卖合同》之前，案涉房产已由金中海公司于2014年10月17日抵押给华融公司并办理了抵押登记，《商品房买卖合同》中明确记载案涉房产已设立抵押。神州高铁公司明知案涉房产存在抵押登记的权利瑕疵，在明知案涉房产存在因抵押登记导致无法过户风险的情况下，仍选择向金中海公司购买案涉房产，应承担相应的法律后果。在实际履行过程中，神州高铁公司也未行使涤除权，代为清偿债务消灭抵押权，华融公司对金中海公司的债权至今未获清偿，案涉房产也未进行涂销抵押手续，华融公司的抵押权一直合法有效存在。神州高铁公司明知案涉房产已设立抵押，对案涉房产无法办理产权过户手续存在过错。四、物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅是例外规定，必须有实体法依据，否则会对民法基本理论及交易秩序造成冲击。金中海公司对华融公司负有债务并以案涉房产作抵押担保以确保债务的履行。现金中海公司不履行到期债务，华融公司有权行使抵押权，通过处置案涉房产实现债权。神州高铁公司也可通过诉讼要求金中海公司返还购房款并承担赔偿责任的途径来维护自身合法权益。请求依法驳回上诉，维持原判。金中海公司答辩称：神州高铁公司系商品房消费者，依法享有排除华融公司强制执行的权利。第一，神州高铁公司属于商品房消费者。第二，神州高铁公司作为商品房消费者的权利优先于华融公司的抵押权。第三，华融公司知道并同意金中海公司对案涉抵押房产进行销售，故华融公司作为抵押权人，优先受偿权的对象由抵押财产转变为抵押财产变现的特定价款。应撤销一审判决，支持神州高铁公司的上诉请求。泰发公司表示同意金中海公司的意见。祝金龙未到庭，提交书面意见称，意见与金中海公司的意见一致。神州高铁公司向一审法院起诉请求：一、不得执行案涉房产并解除对案涉房产的查封；二、确认案涉房产为神州高铁公司所有，华融公司与金中海公司配合办理过户到神州高铁公司名下；三、本案全部诉讼费由华融公司、金中海公司承担。一审法院认定事实：案涉房产金中海?××8栋（独栋低层住宅）［产权证号：三土房（2011）字第××号］于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司，抵押人为金中海公司。2017年7月21日，金中海公司（甲方）与神州高铁公司（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：神州高铁公司向金中海公司购买金中海·××别墅8栋，房产面积352.67平方米，总价为1600万元；第四条：与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押人：金中海公司，抵押权人：华融公司，抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。该附件三为空白。同日，金中海公司与神州高铁公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：金中海公司应于神州高铁公司付清剩余购房款后90日内办理完毕该房产所涉抵押登记手续；双方同意金中海公司应于神州高铁公司付清全款后150日内为神州高铁公司备案已签订的商品房买卖合同并办理完毕该房产不动产权证。2017年7月21日、2017年7月24日，神州高铁公司分别向金中海公司名下尾号为5440的账户转款支付1000000元、15023386.2元。2017年7月24日，金中海公司向神州高铁公司出具交房通知书。本案审理过程中，神州高铁公司提交《交房通知书》、《装修合同》及装修费支付凭证、物业费、燃气费、水电费等收据，以证明其于2017年8月即开始装修入住案涉房产。一审法院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案［案号：（2018）粤01民初99号］过程中，华融公司向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的案涉房产等财产。2018年9月20日，一审法院作出（2018）粤01民初99号民事调解书，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、泰发公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议（包括但不限于主协议及从协议等）无异议；二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、泰发公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金0元。其后，金中海公司于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、泰发公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元；三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海的房地产［土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……6.××8栋（独栋低层住宅），产权证号：三土房（2011）字第××号，他项权证号：琼（2017）三亚市不动产证明第××号；……］，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）粤01执465号立案执行。在该案执行过程中，神州高铁公司以其购买案涉房产并实际支付完毕全部购房款且实际入住为由，提出异议，要求终止对该房屋的强制执行，一审法院经审查后于2019年9月30日作出（2019）粤01执异613号执行裁定书，裁定驳回神州高铁公司的异议请求。2019年10月23日，神州高铁公司向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点为神州高铁公司对案涉房产是否享有足以排除华融公司强制执行申请的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，华融公司经一审法院（2018）粤01民初99号生效民事调解书确定对案涉房产享有抵押权，可就案涉房产的拍卖、变卖价款优先受偿。神州高铁公司以其已购买案涉房产并付清房款且实际占有为由，主张其可对抗华融公司的抵押权。对此，一审法院作如下分析：其一，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，案涉房产位于海南省三亚市，且神州高铁公司属于企业法人，其购买案涉房产并非为了满足其基本的居住需求，神州高铁公司并不属于可优先于其他债权人、抵押权人及建设工程承包人获得保护的消费者，其以普通购房人的债权主张对抗华融公司的抵押权，缺乏依据。其二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。依据该条款，抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿了抵押权人的债务或已提存的情况下，抵押权才得以消灭。本案中，依据已查明的事实，在神州高铁公司与金中海公司签订《商品房买卖合同》之前，案涉房产已由金中海公司于2014年10月17日抵押给华融公司且办理了抵押登记。神州高铁公司对此明知，故神州高铁公司应当合理预见案涉房产存在的抵押登记的权利瑕疵可能影响其实现合同目的的风险的存在。在明知或应知案涉房产存在因抵押登记导致无法过户的风险的情况下，神州高铁公司仍选择向金中海公司购买案涉房产，故应当承担相应的法律后果。在实际履行合同过程中，神州高铁公司亦应当履行更高标准的注意义务，积极采取合理有效的措施避免前述风险的实际发生。但事实上，金中海公司并未依照其与华融公司之间的约定要求包括神州高铁公司在内的购房人将转让房屋所得款汇至监管账户用于清偿其所欠华融公司债务，而神州高铁公司作为购买方，在未核实付款方式是否有助于消除抵押登记的过户障碍的情况下，按照金中海公司的要求将所有购房款汇至非监管账户，最终导致华融公司以主债权未受清偿为由主张对案涉房产行使抵押权。因此，对造成华融公司在房屋过户至神州高铁公司之前主张行使抵押权的不利后果，神州高铁公司亦具有一定的过错。综上，神州高铁公司以其已付清房款并实际占有案涉房产为由，主张对抗华融公司的抵押权，缺乏事实根据与法律依据，故一审法院作出（2019）粤01执异613号执行裁定书裁定驳回神州高铁公司的执行异议并无不当。神州高铁公司诉请撤销该执行裁定，并判决停止对案涉房产的强制执行，缺乏充分依据，应予驳回。鉴于案涉房产上存在抵押登记未涂销，且被法院查封，金中海公司协助神州高铁公司办理过户手续存在法律障碍，故神州高铁公司要求过户的诉请应予驳回。另，神州高铁公司系基于其与金中海公司之间的买卖合同关系提起本案诉讼，故其诉请直接确认案涉房产归其所有，缺乏法律依据，亦应予驳回。判决：驳回神州高铁公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交与本案处理有关的新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据神州高铁公司的上诉请求和理由及华融公司、金中海公司的答辩意见，本案争议焦点为神州高铁公司对案涉房产享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房产登记在金中海公司名下。神州高铁公司与金中海公司签订《认购协议书》购买案涉房产时，案涉房产已办理抵押登记，抵押权人为华融公司，抵押人为金中海公司。已生效民事调解书确认华融公司对案涉房产享有优先受偿权。在案涉房产抵押登记未办理涂销的情况下，华融公司对案涉房产仍享有抵押权，华融公司是否书面同意金中海公司对案涉房产进行销售不影响华融公司对案涉房产抵押权的行使。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件。神州高铁公司为企业法人，对案涉房产的民事权益不属于消费者生存权保护范围。一审认定神州高铁公司对案涉房产享有的民事权益不足以排除强制执行，对神州高铁公司要求停止执行案涉房产及确认其为房产所有人的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，神州高铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117800元,由北京神州高铁投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 刘涵平审判员 王 庆二〇二〇年十二月十日书记员 邹政文