四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初7563号 原告：甘体平，男，1983年11月6日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告：陈一英，女，1982年7月13日出生，汉族，住四川省富顺县。 二原告共同委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师，执业证号：××。 二原告共同委托诉讼代理人：姜治国，四川叙府律师事务所律师，执业证号：××。 被告：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村，统一社会信用代码：91511500592779977G。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师，执业证号：××。 原告甘体平、陈一英与被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司(以下简称富华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。二原告的共同委托诉讼代理人姜治国，被告富华公司的委托诉讼代理人朱兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘体平、陈一英向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即办理位于宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富.戎州兴城××幢××单元××层××号房屋的不动产权证书。（包括办理该房屋初始产权登记，办理转移登记后的产权证书）并交付给原告；2.判决被告支付原告逾期未办理上述房屋初始产权登记和转移登记后的产权证书的违约金（该违约金以原告已付房款为基数，按万分之一每日，从2018年5月21日起计算至被告办理好转移登记的产权证书并交付给原告之日止）暂计算到起诉之日为36429元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建的位于宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城××幢××单元××层××号房屋。合同约定：出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房（已交付）；出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人向登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。该房屋总价款为453661元，合同签订当日，原告向被告支付了首付款143661元，余款原告已通过向银行申请借款支付给被告。原告按合同约定向被告缴纳了由被告代收的专项维修基金、契税、以及产权工本费、土地工本费和两证代办费等办理相关产权登记所需要缴纳的全部费用。综上，原告已按合同履行了全部义务，但被告却未在合同约定的时间内取得该房屋所在楼栋的权属证明，完成该商品房的初始产权登记；也未在合同约定的期限内完成该房屋的产权转移登记，将房屋所有权证书交付给原告。被告的行为已构成违约，被告应按合同约定办理该房屋的所有权证书并交付给原告，并支付相应违约金。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告富华公司辩称，一、原告的诉请既不符合双方合同约定，也有违《合同法》的规定。原告诉请被告立即办理涉案房屋的不动产权证书不属于双方签订的《商品房买卖合同》(以下简称:主合同)中被告的合同义务;主合同第20.2.2条及《补充协议》第3.4条明确约定若因出卖人责任未如期为买受人办理《房屋所有权证》的，应承担违约责任。但原告诉请要求被告办理不动产权证书以及承担未办理不动产权证书的违约责任，显然不符合双方合同约定； 二、被告未能按照主合同约定的期限办理房屋所有权证，是因不动产登记政策发生变化这一不可抗力法定免责事由所直接导致办证不能;同时，也是主合同第20.1.2条、《补充协议》3.2条中明确约定的免责事由。被告应当免除不能办理房屋所有权转移登记的违约责任。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《宜宾市人民政府关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称:通告)，从2016年10月30日起，翠屏区范围内按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，办理产权登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，且办理程序和要求提交资料已发生重大变化，该政府行为导致的变化是被告所不能预见也不能克服的客观情况，也非被告以及原告能够控制以及意志能够排除，属于合同法17条所规定的不可抗力。该不可抗力法定事由先于主合同约定的届满期限，直接导致被告已不能办理初始登记，而并非怠于履行合同义务致使逾期，且被告正积极采取补救措施，按新规定要求办理不动产权手续。根据《合同法》117条之规定，双证合一政策应成为被告免责理由。根据主合同第20.1.2条、《补充协议》3.2条，本案中，在初始登记履行期限届满前发生的不动产登记政策变化，符合双方合同约定的免责情形。被告基于法定免责事由出现应免除延迟办证的违约责任。 三、主合同约定以已付房款每日万分之一支付违约金明显过高，被告已经将案涉房屋交付原告居住使用，原告亦未提供任何证据证明富华公司逾期办证已对其造成的实际损失及损失的具体数额，违约金的计算应当以实际损失为依据，并且以补偿性为主，惩罚性为辅。四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号判决书已对此作出分析和认定，在新政实施后房屋所有权转移登记已经无法办理的情况下，酌情确定富华公司逾期办理房屋所有权证转移登记的违约金为2000元，合情合理。本案作为类案，应当得出相同的裁判结果，来体现司法公平公正。针对双方合同约定的违约金过高，且合同约定房屋所有权证已经无法办理的情况下。被告请求法院综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，参照四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号《民事判决书》等案例，对合同约定的过高违约金予以调整。 四、如前所述，被告不应承担逾期办理不动产权证的违约责任。即便认为被告应当承担违约责任，针对含原告在内的81户业主均以2018年5月21日作为违约金的起算时间点，不符合客观事实，因其中有33户业主交付时间是在2014年12月31日后接房，应当以33户业主实际交付商品房时间为准。 综上所述，恳请法院本着违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，充分考虑如果被告承担违约金，极有可能恶化被告的财务状况，使得被告丧失继续为案涉小区的其他业主办理权证的能力，从而客观上损害案涉小区其他业主案涉最根本利益，造成更多的社会问题可能性。被告请求法院参照四川省高级人民法院（2020）川民再290号、294号生效判决，对原告主张的过高违约金调整为2000元每户并驳回原告的其他诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了：原告身份证复印件，《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、付款收据，宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初132号、143号民事判决书、宜宾市中级人民法院（2020）川15民终2441号、2444号民事判决书、四川省高级人民法院（2020）川民再290号对类案的生效判决书，10幢办理初始登记的3户业主不动产查档证明，宜宾市人民政府两份文件，业主交房时间及付款时间表、交纳契税及维修基金票据等证据。被告提交了：营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、户业主的信息统计表，《宜宾市人民政府关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通知》宜府通［2016］6号、《告知函》、告知公示栏现场照片3张，国有土地范围内的房屋所有权初始登记办证指南、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南、不动产首次登记清单及顺序，《竣工验收备案文件》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《证明》、《用地验收意见书》、《不动产权籍调查表》、川（2019）宜宾市不动产权第0××5号《不动产权证书》，华富戎州兴城小区关于不动产权证办理协商意见、宜宾市翠屏区住房和城乡建设原文件等证据。本院依职权调取宜宾市不动产登记中心出具的宜不动产函（2020）9号宜宾市不动产登记中心关于查询“戎州兴城”小区产权办理情况的回函。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的主体资格证明、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、契税、维修基金票据、法院生效判决书、不动产查档证明、不动产权证书、政府文件、不动产登记中心查询的办理情况回函等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发建设。2013年6月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告富华公司向原告出售该小区房屋，其预测建筑面积82.81平方米，其中套内建筑面积71.95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.86平方米，按建筑面积计算单价5478.34元/平方米，总价453661元，付款方式为首付31%，其余价款向银行借款支付，交房日期2014年12月31日前。合同载明：“第二十条，产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外)。(二)转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外)。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第二十七条，本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。第二十八条本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。 商品房买卖合同补充协议中载明，第三条，5.如买受人委托出卖人办理分户《国有土地使用证》的，出卖人应在该小区所有住宅的分户《房屋所有权证》颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。6.《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 合同签订后，原告于2013年6月13日向被告支付了首付款143661元，剩余房款31万元原告通过向银行借款的方式于2013年10月10日支付被告。2014年12月2日，原告向被告预付了办证所需的契税、维修基金、“两证”工本费及代办费等并提供了相关资料，被告按照合同约定于2014年12月31日之前将房屋交付原告。原告接房后经多次催促被告办理房屋产权证无果，后诉至本院，请求判如所诉。 另查明，1.戎州兴城案涉小区共修建有10幢住宅，900余户；2.2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称《通告》)，其中规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产证书，取消《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料；3.2017年5月4日，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了被告案涉房屋6幢的首次登记资料；4.宜宾市不动产登记中心关于“戎州兴城”小区产权办理情况书面回复称：该小区1幢-5幢未办理不动产首次登记，该公司也未向不动产登记中心提供房地一体首次登记申请资料；6幢-9幢已办理不动产首次登记，并全部办理分户登记；10幢已办理不动产首次登记，共有房屋92套，其中83套房屋已办理分户登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案涉及作为房产开发商的被告富华公司在向作为买受人的原告交付房屋后，办理产权证过程中，又遇政府房产登记政策变化，双方就被告是否存在逾期办理产权登记，进而构成违约产生争议。根据当事人的诉辩意见以及举证质证中的质证意见，原被告双方争议焦点如下：1、案涉房屋是否具备被告富华公司为原告办理不动产权证书的条件；2、双证合一政策是否构成不可抗力；3、被告富华公司是否存在逾期办理案涉房屋所有权初始登记和转移登记违约行为；4、被告承担逾期办理转移登记违约金的标准、计算期间及数额。 关于争议焦点1。房地产开发企业将开发建设的房屋出售给购房户，并为其办理房屋转移登记的前提，是房地产开发企业应首先对开发建设的房屋进行初始登记（首次登记）即进行确权登记，进而才能实现分户转移登记；而房屋所有权转移登记是应由被告房地产开发企业将出售房屋转移到原告名下的登记。因本院查明被告富华公司就案涉房屋尚未办理初始登记（首次登记），故本案不具备办理产权转移登记的客观条件，原告可在具备办理转移登记条件后，另行主张，本院对原告要求被告富华公司办理案涉房屋不动产权证书并交付的诉请，不予支持。 关于争议焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，宜宾市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，因此，富华公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一；第二，富华公司于2014年12月31日之前将案涉房屋交付原告，原告已按照合同约定向被告预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内办理案涉房屋初始登记，进而在合同约定的期限内完成转移登记，但被告公司不能举证证明其于2016年10月底市政府出台不动产登记通告前申请了办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力，理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点3。第一，初始登记与作为购房人的原告的利益或损失不具有关联性，故本案中不对富华公司办理案涉房屋初始登记是否违约作出认定。第二，本案涉及双证合一政策实施前后的不同情形，但被告富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第三，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第四，关于办证合理期间。购房合同约定，交房日期在2014年12月31日前，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，对买房人明显不公平。对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2014年12月31日+900日+1年，即至2018年5月20日止。第五，根据补充协议关于购房合同第二十条第(二)项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的房产证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准的约定，富华公司逾期办证期间为2018年5月21日至不动产权证书实际颁证之日止。综上，富华公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。 关于争议焦点4。买卖合同对逾期办理转移登记违约金按已付房款的万分之一按日计算的约定，不违反法律强制性规定，亦未超过合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的违约金计算标准。富华公司作为专业房地产开发企业，在订立合同时本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。综合买方的损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，富华公司因同一违约行为累计承担的违约金数额相较于购房总价，尚未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度，富华公司请求调低违约金计算标准的依据不足。 因被告富华公司至今未为原告办理过户登记，其违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算，未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际颁发不动产权证书为止。故逾期办证违约金应以已付购房款453661元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年5月21日起计算至实际颁发不动产权证书之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告甘体平、陈一英支付违约金，计算方式为：以453661元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年5月21日起计算至实际颁发不动产权证书之日止； 二、驳回原告甘体平、陈一英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费405.5元，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。此款原告已预交，原告同意被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司直付原告。 本判决为终审判决。 本案生效后，被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 王雅琪 书 记 员 曹 艺 书 记 员 雷秋兰