北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8696号上诉人（原审原告）：北京首冶新元科技发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇昌平路**。法定代表人：冯宝江，董事长。委托诉讼代理人：孟宪宏，北京市凯鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京新元丽鸣餐饮管理有限公司，，住所地北京市昌平区沙河镇昌平路****法定代表人：李海东，董事长。委托诉讼代理人：刘冰斌，男，北京新元丽鸣餐饮管理有限公司员工。上诉人北京首冶新元科技发展有限公司（以下简称首冶科技公司）因与被上诉人北京新元丽鸣餐饮管理有限公司（以下简称新元餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首冶科技公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持首冶科技公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院对于房屋收回时间认定错误，首冶科技公司至今未能收回房屋。涉案房屋一直被新元餐饮公司控制，新元餐饮公司在2016年下半年还从涉案房屋中搬走大量物品设备。在一审法院释明后，首冶科技公司的工作人员系经新元餐饮公司负责人同意方才撬开门锁。首冶科技公司一直在要求新元餐饮公司腾房以及支付占有使用费。2.另案并未判决房屋内的物品设备归首冶科技公司所有，一审法院认定应当由首冶科技公司对此清理处理，与事实不符且无法律依据。3.一审法院对于房屋面积未予查清，甚至导致供暖费无法评估。4.一审中新元餐饮公司同意支付水电费，一审法院对此未予查清。5.一审法院既认定新元餐饮公司未按照约定腾退房屋，又判决驳回首冶科技公司关于占有使用费的诉讼请求，属于适用法律错误。新元餐饮公司辩称，同意一审判决，不同意首冶科技公司的上诉请求和理由。1.另案法官已经进行过现场踏勘，且另案生效判决已经判令首冶科技公司向新元餐饮公司支付投资赔偿款和违约金，因此物品和装修的残存价值应当归首冶科技公司所有。一审法院系为了防止首冶科技公司的损失进一步扩大，才再次释明首冶科技公司于2020年10月20日收回房屋。首冶科技公司用铁板封住了大门，房屋一直在首冶科技公司的控制之下，且存放有首冶科技公司自己的物品，不应当由新元餐饮公司支付占有使用费。2.因双方签订有物品拉出清单，在经过首冶科技公司的同意后新元餐饮公司的工作人员才将物品拉走。3.合同中未约定供暖费，新元餐饮公司在经营期间亦未交纳过供暖费，首冶科技公司主张的供暖费无事实和法律依据。4.新元餐饮公司2015年12月交纳过水电费，只因新元餐饮公司没有完备的财务管理且时间久远，新元餐饮公司现无法提供交纳水电费的证明，一审法院才支持首冶科技公司关于水电费的诉求。首冶科技公司向一审法院起诉请求：1.判决新元餐饮公司将占用首冶科技公司的位于北京市昌平区昌平路97号5号厂房北侧平房腾退给首冶科技公司；2.判决新元餐饮公司支付首冶科技公司2016年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，暂定866016元；3.判决新元餐饮公司支付首冶科技公司供暖费43803元；4.判决新元餐饮公司支付2015年11月、12月的水电费5915.92元；5.判决新元餐饮公司支付拖欠水电费的违约金30987.59元；6.判决新元餐饮公司承担诉讼保全保险费2565.80元；（以上共计949288.31元）；7.判决新元餐饮公司承担包括保全费在内的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月18日，首冶科技公司（甲方）与新元餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，出租房屋坐落于北京市昌平区昌平路97号5号厂房北侧平房（以下简称：5号厂房北侧平房），出租房屋用途为提供餐饮服务；租期共3年，甲方从2013年1月1日起将房屋交付乙方使用，至2015年12月31日收回；甲方出租给乙方的房屋的基本租金标准为1000元/月，按合同约定的计租日开始计算租金。合同订立三日内乙方向甲方交纳四个月租金4000元，作为合同首付款（包括租房押金及三个月租金），本合同生效。每租赁期的最后5日内，乙方应支付下一租赁期房屋租金3000元。电费1.2元/度，查表计量，按月收取，随国家电费标准调整。乙方接到甲方收费通知后5日内交纳，甲方向乙方开具普通商业发票；水费6.21元/吨，查表计量，按月收取，随国家水费标准调整，乙方接到甲方收费通知后5日内交纳。合同第四章第4条约定如乙方在出租房屋内进行违法活动，甲方有权提前终止合同，乙方应承担相应的法律后果。合同第四章第8条约定如甲方提前解除合同，甲方应补偿乙方所投入的资金损失。合同第五章第2条约定乙方应按时向甲方足额交纳租金及各项能源费，如乙方未按合同规定的时间交纳房租、水、电费（最长不超过30日），除如数补交外，每逾期一日，支付拖欠额的3%作为滞纳金。合同第六章第3条约定，甲方发出书面通知后15日内，如乙方不能及时履行本章第2条、第3条所列赔偿责任和补交义务，甲方有权将乙方的厨房设备变现偿还，并就未获清偿部分继续向乙方追缴。第4条约定甲方已装修部分属甲方所有，乙方不得损坏，乙方合同终止撤离前，必须将所租赁房屋恢复原貌（正常损耗除外）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，新元餐饮公司支付了租金及押金，并购买了厨房设备、桌椅板凳等开始经营餐饮。庭审中，双方均表示涉案合同履行期限已经届满，合同已经履行完毕，但双方未对后续事宜达成一致意见。关于押金，首冶科技公司表示已经退还；新元餐饮公司称尚未退还，但也不再向对方主张。2020年10月10日，法院依法对5号厂房北侧平房进行了现场勘验，经勘验平房内存放有厨房设备、桌椅板凳、餐饮设备等物品，无人经营。新元餐饮公司表示除了暖气片剩下的物品都是自己的，但是认为已经有法院生效判决支持了损失、违约金等，这些物品应该归首冶科技公司所有。在2020年7月10日的庭审中，新元餐饮公司表示同意先搬走厨房设备、桌椅等物品，但不代表承认这些物品是新元餐饮公司的，只是在首冶科技公司明确放弃物权的情况下替首冶科技公司清理物品。2020年7月14日，新元餐饮公司到涉案房屋内清理物品，称由于首冶科技公司原因未能清理成功，且首冶科技公司用彩钢板封着大门，现场由首冶科技公司的工人用电锯锯开并撬锁打开房门。首冶科技公司表示只是用彩钢板遮挡应对卫生检查，不是封门。2020年10月20日，法院依法进行询问，双方均表示不要堆放在涉案房屋内的厨房设备等物品，法院依法告知首冶科技公司自行清理涉案房屋内的物品并于2020年10月20日收回涉案房屋，双方对此均无异议。另查一，2017年1月，新元餐饮公司依据2014年9月23日，首冶科技公司（甲方）与新元餐饮公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》诉至法院，要求首冶科技公司退还投资款610291元、支付违约赔偿金183087元、7600元的搬家费及退还8000元暂收款。2014年9月23日的《房屋租赁合同》约定，出租房屋坐落位置北京市昌平区昌平路97号2号厂房2层西侧柱1-柱3（以下简称：2号厂房2层西侧房屋）；租赁面积488平方米；出租房屋用途：提供园区员工就餐服务；租期暂定3年，甲方从2014年10月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年9月30日；甲方为乙方免费提供租赁场所（水费、电费除外）。电费1.2元/度，查表计算，按月收取，随国家电费标准调整。乙方接到甲方收费通知后5日内交纳，甲方向乙方开具普通商业发票；水费6.21元/吨，查表计量，按月收取，随国家水费标准调整。乙方实际投入各项相关设施得到甲方确认后视同已交纳首付款，本合同生效；甲方有保证乙方为本园区唯一餐饮供应商的义务，否则为视同违约，承担相应的违约责任；乙方负责餐厅、厨房的装修、厨房设备、供餐用具、办理营业执照、卫生许可证等投资，详见附页（投资明细清单，总额610291元），经甲方确认为本合同的一部分；如甲方不能履行在合同履行期内保证乙方为本园区唯一餐饮供应商的义务，乙方有权要求甲方就乙方因此蒙受的经济损失做出赔偿，赔偿乙方对餐厅的装修改造、厨房设备、供餐用具、办理营业执照等相关费用并支付30%的违约金，该合同还约定了其他相关事项。2018年12月17日，法院依法作出（2018）京0114民初10118号民事判决书，认定双方在2014年9月23日签订的《房屋租赁合同》有效，双方的租赁合同已经于2015年11月25日解除。判决首冶科技公司给付新元餐饮公司损失610291元、违约金183087元、搬家费4000元。后首冶科技公司不服该判决上诉至北京市第一中级人民法院，2019年5月24日，北京市第一中级人民法院依法作出（2019）京01民终3383号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查二，首冶科技公司向新元餐饮公司主张自2016年1月1日至实际腾退房屋之日的占有使用费，计算标准为2元/天/平方米*248平方米*实际占用天数。庭审中，新元餐饮公司表示已经从2015年11月25日停止经营，没有再通过涉案房屋获取经营收益，并向法庭提交了一份2015年11月25日，首冶科技公司以其“招商服务部”名义向新元餐饮公司送达《通知》：“鉴于A座地下餐厅已经开业，贵公司在园区2号厂房2层西侧柱1—柱3投资经营的‘新元餐厅’已经不再适合员工就餐，我公司将另有他用，请贵公司于2015年12月7日前将餐厅腾空，园区将为贵公司另寻其他适合的供餐场所，2层餐厅的装修损失及搬家费用补偿另行协商确定。”新元餐饮公司表示正是因为收到该份通知，故在2015年11月初已经着手腾房，并与首冶科技公司协商将2号厂房2层西侧房屋内的供餐用具等物品搬至5号厂房北侧平房。首冶科技公司不认可该份证据，认为其没有发出该份通知，并提交了2015年12月25日以其“招商服务部”名义向新元餐饮公司送达的《通知》：“贵公司与北京首冶新元科技发展有限公司于2012年12月18日签署的《房屋租赁合同》《物业管理服务协议》将于2015年12月31日到期。我部于2015年10月向贵公司发出到期通知及新租赁期合同文本，贵公司一直未就是否续租给予明确答复，鉴于贵公司租期将至，请贵公司务必于2015年12月29日前腾空北平房保安室边上的房间后，来我部商谈，确定续租事宜，若届时双方仍就续租事宜未达成一致，则自2016年1月1日起，园区将收回贵公司租赁场地，并停止一切相关服务。”首冶科技公司还向法院提交了一份2015年12月29日向新元餐饮公司发出的《法律顾问函》：“贵我双方于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》将于2015年年底到期终止。鉴于贵我双方未能就该合同续约达成一致意向，现正式通知贵方，请于2015年12月31日前搬离承租房屋，并按《房屋租赁合同》第六章相关条款与我方专业部门办理租金费用结清、房屋交接等相关事宜。如贵方逾期未办理，我方将采取相应措施乃至法律手段追究贵方的违约责任，以维护我方合法权益。”新元餐饮公司表示收到了该《通知》和《法律顾问函》，但是因首冶科技公司未赔偿相关损失，故在2015年12月底人员先撤离了，但是相关厨房设备等物品还留在了涉案房屋。首冶科技公司称新元餐饮公司在2015年12月月底停止经营。为证明房屋占有使用费的计算标准，首冶科技公司向法院出示了与北京瑞博赛工贸有限公司以及与北京新元管家社区服务有限公司签订的《房屋租赁合同》等证据加以证明，并申请证人陶某、张某出庭作证。新元餐饮公司不认可前述证据的关联性。庭审中，首冶科技公司向法院申请对涉案房屋的租金市场价格进行鉴定。法院依法委托了北京京城捷信房地产评估有限公司进行鉴定。2020年5月20日，该公司出具《终止函》，认为在无法确认租赁建筑面积和装修标准的情况下无法实施鉴定评估工作，故终止鉴定。后首冶科技公司向法院提交重新鉴定申请书，法院依法委托了北京北方亚事房地产土地评估有限公司进行鉴定。2020年8月3日，该公司出具《说明》，表示因为价值时点要求，无法搜集到真实、准确的可比实例，故暂无法进行评估。另查三，首冶科技公司向新元餐饮公司主张2016年1月1日开始的供暖费。庭审中，首冶科技公司对涉案房屋2016年1月1日至今的供暖费申请鉴定，法院依法委托了北京晟明资产评估有限公司进行了鉴定。2020年6月5日，该公司出具了评估报告。经法院核实，该鉴定报告中面积确认有误，故无法采信，双方当事人均表示对供暖费不再申请鉴定。但首冶科技公司仍然主张供暖费，并提交了供暖费发票、供暖费确认明细表等证据证明其损失。新元餐饮公司不认可该证据的关联性，认为双方签订的租赁合同中不涉及供暖问题，在租赁期间亦没有向首冶科技公司交纳过供暖费。经询问，首冶科技公司表示在租赁期间没有收取过供暖费。另查四，首冶科技公司向新元餐饮公司主张2015年11月、12月的水电费和拖欠水电费的违约金，并向法庭提交了收费通知单、发票、照片等证据证明新元餐饮公司未交纳水电费。根据2015年12月的用水收费通知单记载，北平房应支付水费529.75元；根据2015年12月18日的电费交费单记载新元餐厅应支付电费4634.64元；根据2016年1月18日的电费交费单记载新元餐厅应支付电费751.53元，水电费合计5915.92元。庭审中，双方均认可水电费由首冶科技公司发出通知再行交纳，单据上显示的水电费是本案房屋的水电费。新元餐饮公司表示未收到11月、12月的交费通知，但同意支付2015年11月的水电费，不同意支付12月水电费，因为已经在2015年11月25日停止经营，没有再使用房屋。另查五，首冶科技公司向新元餐饮公司主张保险费和保全费，并向法庭提交了发票和保险单证明其损失。经核实，首冶科技公司于2019年6月向法院申请诉前财产保全，要求冻结被申请人北京新元丽鸣餐饮管理有限公司名下银行存款855267.52元或查封、扣押其名下同等价值的其他财产，并交纳了保险费2565.8元、保全费4796元。一审法院认定上述事实，有2012年12月18日《房屋租赁合同》、昌平区政府国有土地批复、昌平区规划管理局改迁意见、昌平区供销合作社土地使用权有偿转让协议书、土地使用证、名称登记证明、收据、发票、保险费票据、（2018）京0114民初10118号民事判决书、（2019）京01民终3383号民事判决书、（2017）京0114民初2605号民事判决书、通知、开庭笔录、照片、视频、现场勘验笔录、勘验照片及当事人陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首冶科技公司与新元餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。庭审中，双方均认可该租赁合同的履行期限已经届满，合同已经履行完毕，新元餐饮公司亦表示不再向首冶科技公司主张押金，法院对此不持异议。关于首冶科技公司要求新元餐饮公司腾退涉案房屋一节，鉴于首冶科技公司已于2020年10月20日收回涉案房屋，故法院对于该项请求不再支持。关于首冶科技公司主张的房屋占有使用费一节，法院认为该项损失无法支持，理由如下：第一，首冶科技公司在2015年12月25日和2015年12月29日分别向新元餐饮公司发送了《通知》和《法律顾问函》，但双方一直未就后续事宜协商一致，在《通知》中首冶科技公司明确表示如双方就续租事宜未达成一致，则自2016年1月1日起园区将收回租赁场地。法院认为在合同到期后的几年内，首冶科技公司在明知新元餐饮公司未腾退且已经就另案房屋进行起诉的情况下，仍未及时、主动、积极协调处理腾退事宜，亦未采用其他形式及时主张权利，放任损失的扩大，该后果应由其自行承担。第二，法院的生效判决已经确认首冶科技公司给付新元餐饮公司损失610291元，该损失包括了装修改造、厨房设备、供餐用具、办理营业执照等相关费用，且在租赁合同的附件中已经明确投资明细，故法院认为该损失已经对涉案房屋中堆放的物品和装修进行折价补偿，故该部分物品和装修的剩余价值应当归首冶科技公司所有，新元餐饮公司亦明确表示该部分物品在法院确认赔偿损失后应该归首冶科技公司，因此首冶科技公司可以自行处理，不应再以物品存放在涉案房屋内主张占有使用费。第三，庭审中，新元餐饮公司表示在2015年11月25日停止经营，并于2015年12月底离开，首冶科技公司表示新元餐饮公司系在2015年12月底停止经营，由此表明新元餐饮公司至少在2016年1月1日之后没有再使用涉案房屋进行经营活动并获益。根据新元餐饮公司在2020年7月腾退时的视频和照片，首冶科技公司用彩钢板将门封上，其对涉案房屋具有实质上的控制权，故未能收回涉案房屋的不利后果应由首冶科技公司承担。因此，对于首冶科技公司要求新元餐饮公司支付房屋占有使用费的请求，于法无据，法院不予支持。关于首冶科技公司主张的自2016年1月1日起的供暖费一节，因双方签订的租赁合同中并未约定供暖费，也没有证据证明在租赁期间新元餐饮公司实际交纳过供暖费，且在2016年1月1日后，新元餐饮公司亦未正常使用涉案房屋，故对于该项请求，于法无据，法院不予支持。关于首冶科技公司主张的2015年11月、12月的水电费5915.92元一节，根据庭审中双方的陈述，新元餐饮公司实际于2015年12月底之前离开，故对于占有使用期间的水电费，于法有据，法院予以支持。对于首冶科技公司主张的拖延支付水电费的违约金一节，因首冶科技公司未向法院提交充分的证据证明其向新元餐饮公司送达过交费通知，故对于该项请求，于法无据，法院不予支持。关于首冶科技公司主张的保险费，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京新元丽鸣餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京首冶新元科技发展有限公司2015年11月、12月的水电费共计5915.92元；二、驳回北京首冶新元科技发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据另案生效判决已经查明的事实和本案已经查明的事实，首冶科技公司和新元餐饮公司之间先后存在三份房屋租赁合同，其中，就二层西侧房屋先后于2012年10月18日签订了一份一年期房屋租赁合同、于2014年9月23日签订了一份三年期房屋租赁合同；就北侧平房于2012年12月18日签订了一份三年期房屋租赁合同。前述三份房屋租赁合同虽系分别租赁二层西侧房屋和北侧平房，但均系新元餐饮公司承租用于为首冶科技公司提供餐饮服务。在北侧平房和二层西侧的房屋租赁期限届至前，首冶科技公司于2015年11月25日就二层西侧房屋发出通知，要求新元餐饮公司于2015年12月7日前腾空餐厅；本案中，首冶科技公司亦表示其于2015年12月25日就北侧平房发出通知，要求新元餐饮公司于2015年12月29日前腾空。此后，首冶科技公司和新元餐饮公司就房屋租赁合同关系发生诉讼，该案中新元餐饮公司向首冶科技公司主张赔偿其投资款610291元，新元餐饮公司投资为首冶科技公司提供独家餐饮服务，并未明确区分投资款所购物资系用于二层西侧房屋还是北侧平房。后首冶科技公司用彩钢板将门封上，新元餐饮公司实际上已经丧失了对于涉案房屋的控制，且考虑到生效判决已经判令首冶科技公司赔偿新元餐饮公司投资款，新元餐饮公司未搬离剩余物品，并无不当，首冶科技公司主张新元餐饮公司应当支付2015年12月31日之后北侧平房的占有使用费，于法无据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。双方未就北侧平房的供暖费进行约定，首冶科技公司在租赁期间从未向新元餐饮公司催缴过供暖费，新元餐饮公司在经营期间亦未交纳过供暖费，首冶科技公司在本案中主张的供暖费，无事实和合同依据，一审法院未予支持，并无不当。首冶科技公司并未举证证明其催缴过水电费，一审法院未支持其主张的逾期支付水电费的违约金，并无不当。首冶科技公司主张诉讼保全保险费应当由新元餐饮公司承担，无合同和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，首冶科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13293元，由北京首冶新元科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 磊审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月二十五日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨