沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0115民初1622号原告：沈阳市辽中区产业转型升级促进中心，住所地沈阳市辽中区。法定代表人：王**伟，系主任。委托诉讼代理人：赵英伟，系辽宁英伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢继尧，系沈阳市辽中区如衡法律服务所法律工作者。被告：黄海洋，女，1980年6月2日出生，汉族，住址沈阳市东陵区，系个体工商户。委托诉讼代理人：王柏义，系沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王久生，男，汉族，住址辽宁省辽中区，系被告黄海洋丈夫。原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心诉被告黄海洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序由本院审判员孙海志担任审判长并主审与审判员李智、人民陪审员夏立杰组成合议庭公开开庭进行了审理；原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心的委托诉讼代理人赵英伟、卢继尧，被告黄海洋的委托诉讼代理人王柏义、王久生到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告向本院主张的诉讼请求：一、请求判令被告立即将租赁原告的房屋腾房；二、请求判令被告按实际占有使用的日期支付逾期占用期间的房屋使用费给原告（截至2020年5月6日，暂计3万元）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年2月24日与辽中县市场开发服务中心签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将其管理的一处房屋，（位于轻工市场消防通道南商业街道西）共381平方米租赁给被告使用，租赁时间为一年，即2016年2月29日到2017年2月29日。租金50000.00元。于2019年年初，辽中区实行体制改革，辽中县市场开发服务中心并到原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心，原告取得对该房屋管理权。现该房屋租赁协议已到期，原告多次告知被告立即腾房，被告拒不搬出，因此，原告起诉到法院。原告为支持自己的主张提交证据有1、原告与被告签订的房屋租赁合同，证明原告与被告签订的租赁合同期限一年，即2016年2月29日到2017年2月29日；2、辽中县房产管理处与辽中县市场开发服务中心签订的协议书，日期是2003年，证明辽中县市场开发服务中心有权对案涉财产对外出租；3、辽中区政府办公室的2018年70号文件，证明辽中县市场开发服务中心并入原告单位，成为原告下属的分支机构，原告有诉讼主体资格。被告辩称：1、不同意腾房，应按双方签订的房屋租赁合同约定继续履行至出现合同约定终止租赁关系情况时止，即租赁物被动迁；2、同意按租赁合同约定缴纳房屋租金；3、在房屋租赁合同书中第二条已经明确写明租赁时间暂时定为1年，并已经说明如租赁动迁，则合同终止，租金按实际租用天数计算剩余部分返给乙方，否则按本合同约定不变，期限顺延至租赁物动迁之日止，第二条足以说明租赁房屋的到期时间是动迁，并已实际履行4年，从未重新签署房屋租赁合同，暂定为1年的意思是一年一交房租，不是租赁时间的年限，租赁时间的年限就是租赁物动迁，现房屋没有动迁，故请法院驳回原告的诉讼请求，按房屋租赁合同履行；4、请求法院依法驳回原告诉讼请求。一、答辩人黄海洋租赁原告承租自辽中县房产管理处的房屋，系从事个体餐饮服务行业，即沈阳市辽中区鹏飞大排档饭店，依据我国有关保护个体经营者和小型民营企业的有关政策精神，不应终止双方的租赁关系。二、答辩人从原告手转租来房屋后，为了利于对承租房屋的使用和经营，经有关部门批准，投入大量资金在承租房屋前接建门市，给承租房屋建锅炉房，安装锅炉，对房屋进行修缮和装修，现答辩人在此只经营了三年多的时间，连自己的投资都没有回收回来，所以从保护答辩人合法权益的角度出发，不应终止双方的租赁关系。三、答辩人从原告处转租来的房屋所有权人系辽中县房产管理处，原告转租给答辩人的房屋系2002年1月1日从辽中县房产管理处租赁取得房屋使用权，租赁房屋包括北市场办公楼一栋594㎡，南市场办公楼一栋381㎡，市场大厅一栋405㎡，租赁期限为无限期，租金为每年4万元；而原告转租给答辩人的仅是南市场办公楼381㎡，租金即为每年5万元，原告已从转租中取得巨大利益，而原告要与答辩人终止租赁关系的根本原因，就是还要给答辩人涨房租，以从中谋取更大利益，经双方协商未果所导致。另外，原告与辽中县房产管理处约定的租赁期限为“无限”的约定违法，属无固定期限的租赁合同，最长履行期限应为20年；且原告转租余利的行为不知是否取得作为房屋所有权人（原辽中县房产管理处）的同意和认可。四、在答辩人与原告签订的房屋租赁合同书中未约定终止合同后，对答辩人投资接建的门市房、锅炉房、锅炉等如何处理，如原告接收，应给予答辩人相应的补偿，如原告不接收答辩人势必将其拆除，由此将会给双方造成巨大的不必要的经济损失，故不应终止双方的租赁合同。五、答辩人与原告签订的房屋租赁合同书第二条约定“租赁时间暂定为一年，即2016年2月29日到2017年2月29日如租期内，如租赁动迁，合同终止，租金按实际租用天数计算，剩余部分返给乙方，否则按本合同约定不变，期限顺延至租赁物动迁时止”。按此约定，现租赁物未被动迁，即未出现终止合同的情形，没有满足终止合同履行的条件，故不应终止双方签订的房屋租赁合同。六、现在我国正处在全民全力防控新冠××疫情期间，由于本次疫情给我国国民经济造成的巨大危害是众所周知的，而原告在此特殊时期，作为人民政府的一个职能部门，不为大局着想，不思如何稳定和促进地方经济，反而为一己之利，欲强行终止与答辩人之间签订的房屋租赁合同，不顾由此将给双方造成的巨大的不必要的经济损失而为之的行为，不应得到法律的支持。综上，结合本案的实际情况及现实我国和地方经济的实际情况，不应终止答辩人和原告之间签订的房屋租赁合同，而应按双方签订合同的约定，履行至出现并满足合同约定的终止合同条件或按无固定期限合同履行期限最长20年时止，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张提交证据有：1、现原告与辽中区房产管理处签订的房屋租赁协议书，2002年6月10日签订的，租赁时间从2002年1月1日开始计算，证明原告并非是本案所涉租赁物的所有权人，另证明该协议第四条约定内容违法，只有辽中区房产管理处最了解案涉房屋的情况，故我方在庭前申请追加房产管理处作为本案当事人参加诉讼；2、原被告双方签订的房屋租赁合同，证明本合同租赁期限为不定期合同，合同终止时间为租赁物被动迁，现并未出现租赁物被动迁的情形，所以应按合同约定原被告双方应按双方签订的房屋租赁合同继续履行至租赁物被动迁时止或按照不定期合同的法律规定的最长时间为20年时止；3、辽中县轻工市场办公楼租赁征求代表意见，证明原告将出租房屋租赁给被告时，原告单位所有职工全部签字画押予以同意；4、原告收取被告房屋租金的收据共四份，2016年-2019年的，证明原被告双方在没有重现签订新的房屋租赁协议下一直按双方于2016年2月24日签订的房屋租赁合同履行，并证明原告承认房屋租赁合同书合法有效并实际履行收取房租；5、照片四张，证明被告在与原告签订房屋租赁合同后投入巨额资金增加设施，租赁物正常使用，同时也增加了租赁物的实际价值和使用价值。庭审中原告增加诉讼请求：请求法院判令解除原、被告双方签订的租赁合同，事实及理由：该租赁协议书在2017年2月29日到期后双方没有签订书面的继续租赁协议，被告向原告方交付了租金并继续使用房屋，原告没有提出异议，这种行为应认定为不定期租赁，按照法律规定，双方均有随时解除租赁协议的权利，因此向法庭提出原告解除租赁协议的请求，庭后提交出面申请。被告对原告增加的诉讼请求当庭答辩称：对于原告对于房屋租赁合同认定为不定期租赁，被告不同意，因为房屋租赁合同明确写明租赁时间为租赁物动迁，合同第三条也明确标注租金每年5万元整，于每年1月29日前5日内将租金一次性交齐，合同第七条也明确写明甲方如违反本协议双倍返还租金，乙方如违约没收全部租金，重新缴纳或终止合同，这一点足以证明房屋租赁合同书，合同时间明确，应采用合同租赁物动迁时止，本合同第五条更能证明房屋租赁合同的时间年限为租赁物动迁，明确注明乙方租赁时间不得改变楼房主体结构，但可以对室内外装饰进行装修，所有装修款均由乙方投资，与甲方无关，租赁物动迁所给予的装修补偿款归乙方所有，甲方不得以任何理由截留，综上能证明房屋租赁的时间为租赁物动迁，也足以证明房屋租赁合同合法有效，所以不同意解除房屋租赁合同。根据被告申请本案再次开庭审理时，原告对诉讼请求没有变更及补充，也没有证据再提交。被告对答辩内容补充称：1、该房屋不属于转租，属于招租，因现在房屋维修及各项费用均由被告承担，并被告黄海洋在该房屋经营沈阳市辽中区鹏飞大排档饭店，法人是被告有工商营业执照为证；2、被告对该房屋为了完成原告的创城任务，对该房屋进行了大量投资，接门脸投资约30万元，合同明确约定原告同意被告对该房屋进行招租，原告对该合同也明确约定了合同租赁时间和动迁款的补偿；3、原告属政府部门，现国家正在疫情期间，扶持中小型企业并且现在县政府正创造营商环境，原告是政府部门应担当该份责任，不应在此特殊时期解除与被告之间的房屋租赁合同。被告再提供证据：1、营业执照，证明被告在承租原告房屋经营沈阳市辽中区鹏飞大排档饭店；2、年启刚、常某的证实材料，证明被告对承租房屋进行装修、增加附属设施对外招租是经原告单位同意，不属于违约，还证明租赁期限以租赁物被动迁为止的事实，有该两名证人的书面证实材料，因两证人年启刚、常某的特殊身份，年启刚原系辽中县市场开发服务中心主任，现在在辽中区公安局工作，常某是辽中县市场开发服务中心副主任，该中心合并到沈阳市辽中区产业转型升级促进中心，所以他俩不能出庭作证，只能给我们出具书面的证实材料，我们提交给法庭。根据双方当事人陈述，本案争议焦点为1、原、被告房屋租赁期限问题，2，被告在房屋租赁期间是否可以招租、转租，3，该房屋租赁合同是否具备解除条件，当事人围绕本案争议焦点进行举证质证情况是：对原告提供证据经被告质证意见是：对证据一真实性合法性无异议，对原告的证明事项有异议，原告所述与合同内容不符；对证据二真实性无异议，合法性及证明事项有异议，合同第四条约定租赁期限是无限，该约定违法，该协议书中没有约定原告可以对其承租物进行转租，不能证明其具有本案的原告主体资格；对证据三真实性合法性无异议，对原告的证明事项有异议，不能证明原告的诉讼主体资格。对被告举证经原告质证意见是：对证据一房产与原告签订的合同真实性无异议，内容合法，双方均是自愿不违反法律规定；对证据二原、被告签订的租赁合同真实性无异议，但对被告的证明内容有异议，该合同第二条约定期限顺延至租赁物动迁时止，该约定是附条件的一项约定，动迁是不可预测的行为，如不动迁，该约定会变成永久性的租赁协议，违反了法律规定不得超过20年的规定，所以该约定无法确定租赁期限，所以该项约定为无效约定，因其不能确定租赁期限应当视为不定期租赁，所以原告有权随时解除协议；对证据三无异议；对证据四无异议；对证据五真实性无异议，证明内容有异议，合同有约定在租赁期内被告对房屋可以装修，由被告承担装修费用，装修目的是为了更好使用该房屋，使使用价值利益最大化，与合同解除没有任何关系。在第二次庭审时对被告举证经原告质证意见是：对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议，不能证明被告租赁所承租的房屋没有转租的事实；对证据二的证实材料，对真实性、合法性、关联性均有异议，证人应出庭作证，接受各方询问，其证人证言方可作为证据使用。经审理查明：于2016年2月24日原告黄海洋与原辽中县市场开发服务中心签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：经甲、乙双方协商，就辽中县轻工事务所办公楼（1-3楼）整体出租问题达成协议：原告（甲方）将辽中县轻工事务所办公楼（位于轻工市场消防通道南商业街道西）共381平方米整体租赁给被告（乙方）使用。租赁时间暂定为一年，即2016年2月29日到2017年2月29日，如租期内，如租赁动迁，合同终止，租金按实际租用天数计算，剩余部分返给乙方，否则按本合同约定不变，期限顺延至租赁物动迁时止。租金每年5万元整，于每年1月29日前5日内将租金一次性交齐。乙方租赁期间不得改变楼房主体结构，但可以对室内外装饰进行装修，所有装修款均由乙方投资，与甲方无关，租赁物动迁所给予的装修补偿款归乙方所有，甲方不得以任何理由截留。乙方租赁期间如转租第三方，事先必须征得甲方同意，并且与第三方达成的协议必须在本合同规定的权限范围内，超出本合同规定的权限范围的一切协议条款均视为无效。甲方如违反本协议双倍返还租金，乙方如违约没收全部租金，重新缴纳或终止合同等。合同签订后，被告接手了租赁的房屋并进行装修、扩建、增添附设施等，从事个体餐饮服务行业--沈阳市辽中区鹏飞大排档饭店进行经营，对内招租了服装店、炸鸡店、鞋摊三处摊位等；被告按合同约定缴纳了租金，当合同履行到2020年1月份时，被告向原告缴纳2020年租金时，原告不予接受，并于2020年5月向法院起诉，以房屋租赁合同期限一年已经到期为由，要求解除房屋租赁合同、被告将租赁原告的房屋腾房、判令被告按实际占有使用的日期支付逾期占用期间的房屋使用费暂计3万元等。另查明：于2018年12月原辽中县市场开发服务中心合并到原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心，是原告的分支机构，原告取得了对该房屋管理权；现该租赁合同已实际履行近4年，合同项下的房屋没有被动迁，被告仍继续在履行合同。原辽中县市场开发服务中心主任年某某、常某某的证实材料载明：原辽中县市场开发服务中心经济困难，系自筹自支性质，为完成上级开发创城工作的需要，经单位领导班子和职代会研究决定，将南市场原本就对外出租的闲置楼房继续对外出租，并要求承租人自行投资对租赁物进行装修、扩建、增添附属设施，满足创城的要求，同时允许承租人将修缮后的租赁物自营、对外招租或转租，后经协商与现承租人黄海洋达成租赁协议，因租赁物有可能被动迁，租赁期限无法确定，故现租赁期限定为租赁物被动迁时止。该两名证人的书面证实材料经本院核实，是其本人签字，是其真实意思表示。再查明，对2020年租金缴纳情况，被告将租金5万元送到原告单位副主任常某和韩占义处，原告单位没有接收，二人便将5万元租金退给被告，后向法院提起起诉；起诉前，原告对解除合同的主张没有书面通知被告。上述事实有原告提供的原告与被告签订的房屋租赁合同、辽中县房产管理处与辽中县市场开发服务中心签订的协议书、辽中区政府办公室的2018年70号文件等，被告提供的原告与辽中区房产管理处签订的房屋租赁协议书、原被告双方签订的房屋租赁合同、辽中县轻工市场办公楼租赁征求代表意见签名、原告收取被告房屋租金的收据共四份、照片四张、营业执照、年启刚、常某的证实材料等，经当事人质证，本院予以确认；亦有当事人陈述、证人证言、询问笔录在卷佐证。本院认为：本案争议焦点是房屋租赁期限及是否具备解除租赁合同的条件。根据双方签订的租赁合同内容、特别约定及证人证言、当事人陈述，结合租赁合同性质、履行情况等，该房屋租赁应当视为不定期租赁合同，按法律规定租赁期限最长不得超过20年，被告承租后进行了实际投资，并按约定及时缴纳租金，没有违约行为，现仍在租赁的房屋中继续经营；如解除合同将给原告造成不必要的经济损失，且原告解除合同目的是再重新出租，原告除考虑本部门的利益外，也要从稳定市场经营秩序方面综合考虑疫情期间被告的合法利益。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条、第6条的规定，按本案实际情况，结合上述多种因素，不具备解除该租赁合同的条件，故原告要求解除房屋租赁合同、腾房的诉讼请求，不应当支持。原告要求给付租金的诉讼请求，应当予以支持，被告应当给付原告2020年度租金5万元。案经调解未果。案经本院审判委员会讨论。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一，驳回原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心请求解除与被告黄海洋之间签订的房屋租赁合同、被告腾房的诉讼请求。二，被告黄海洋于本判决书生效后5日内给付原告沈阳市辽中区产业转型升级促进中心2020年度房屋租金5万元。三，驳回本案中原、被告其他诉讼请求。案件受理费10100元，由原告承担8825元，被告承担1275元，被告承担的诉讼费随上款一并给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院审 判 长  孙海志审 判 员  李 智人民陪审员  夏立杰二〇二〇年十二月十八日书 记 员  安 翌