呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4072号上诉人（原审原告）：内蒙古昭君房地产开发有限公司。法定代表人：李慧敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘霈岩，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：白改燕，女，1962月10月2日出生，退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：祝东华，内蒙古恒羽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵智超，男，回族，呼和浩特市司法局职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：祝东华，内蒙古恒羽律师事务所律师。上诉人内蒙古昭君房地产开发有限公司（以下简称昭君公司）因与被上诉人白改燕、赵智超房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昭君公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1050号民事判决；2.将本案发回重审，或查清事实依法改判支持昭君公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由白改燕、赵智超承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决中认定昭君公司与赵贵林之间存在经济纠纷，房屋价款的支付应结合基础经济法律关系综合判断，在签订正式《商品房买卖合同》时或结算完毕后对购房款提出主张，属认定事实不清。昭君公司认为，首先，在案件审理中，赵智超仅以口头形式表述称赵贵林与刘勇之间存有未结清债务，而未提供任何证据，昭君公司亦表示认可赵贵林与刘勇之间存在个人债务纠纷，但明确表示与公司无关。刘勇系多家公司股东与法定代表人，在无任何证据相佐证的情况下，法院直接认定昭君公司与赵贵林存在经济纠纷、“该房屋的价款支付应结合其基础经济法律关系予以综合判断”等，属认定事实不清且于法无据。其次，关于缴纳房款和签订《商品房买卖合同》这一事项，昭君公司已经通知到白改燕、赵智超，白改燕、赵智超以与刘勇存有经济纠纷为由拒绝，该拒绝行为已经成就了《认购协议》的根本违约条件，亦阻却了签订后续《商品房买卖合同》的可能。昭君公司是独立的法人，在合法行使权利的同时，不能因股东的行为而承担不应承担的义务和责任，故法院应认定白改燕、赵智超违约，昭君公司可解除《认购协议》。最后，在《认购协议》中第4条约定了买受方违约后的处理方式，即出卖方有权另行出售房屋，定金不予退还。该条以“另行出售房屋”的处置方式明确了解除《认购协议》的权力，表达了昭君公司就解除条件成就时行使解除权的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，所以昭君公司可依照本条行使合法的解除权。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，进而导致判决结果错误。昭君公司为维护自身合法权益，依法提起上诉，诉请二审法院撤销一审错误判决，作出正确裁判，支持昭君公司的诉讼请求。白改燕辩称，白改燕认为呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1050号民事判决书判决驳回昭君公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，适用法律正确。二审人民法院应当维持一审判决结果，驳回上诉。昭君公司的上诉理由不成立。一、2011年3月24日昭君公司与赵贵林签订《绝对城市认购协议NO.D082号》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，《绝对城市认购协议NO.D082号》符合预约合同的特征。昭君公司应当诚实守信，与白改燕签订商品房买卖合同，协助白改燕办理房屋产权过户登记手续。二、昭君公司在一审诉状中提出解除《绝对城市认购协议NO.D082号》的事实理由是赵贵林未缴纳房款，而昭君公司认为一审法院判决事实不清的理由是昭君公司通知白改燕签订《商品房买卖合同》，白改燕拒绝签订《商品房买卖合同》的事实，不是同一个事实。一审法院认定事实是清楚的。三、昭君公司没有解除权。根据昭君公司一审诉状中陈述，从2011年签订《绝对城市认购协议NO.D082号》至2015年赵贵林去世，多次催要房款，昭君公司在2020年4月12日起诉要求解除《绝对城市认购协议NO.D082号》，远远超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的规定，逾期不行使的，解除权消灭。四、白改燕与赵贵林是夫妻关系，夫妻关系存续期间购买房屋，属夫妻共同财产，白改燕有权占有、使用、收益和处分。综上，昭君公司的上诉理由没有事实和法律依据，二审法院应驳回上诉，维持一审判决结果。赵智超辩称，根据（2020）内0104民初1050号民事判决书，白改燕（赵贵林的妻子）向昭君公司刘勇的配偶邓玉琼转账186万元，与昭君公司办理手续，赵智超是合法入住。昭君公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除昭君公司与赵贵林之间签订的编号为N0.082号的“绝对城市认购协议”；2.请求判令白改燕、赵智超立即搬出其占用的属于昭君公司的钰景花园3-5-1302号（原房号3-5131）、5-5-101号房屋，将房屋归还给昭君公司；3.本案诉讼费由白改燕、赵智超承担。一审法院认定事实：昭君公司与赵贵林于2011年3月24日签订《绝对城市认购协议》，约定由赵贵林购买昭君公司开发建设的3号楼5131号房屋，暂定建筑面积均为161平方米，每平方米单价6280元，房屋购房总价款为1011080元，双方约定的付款方式为一次性支付房屋的总价款1011080元，根据昭君公司与赵贵林签订的《绝对城市认购协议》第三条约定，乙方未在双方约定时间内交其首付，则视为自动放弃该房屋，甲方有权另行出售房屋，定金不予退还。2011年9月27日，时任昭君公司法人刘勇出具证明，证实为赵贵林3号楼房屋出具售楼合同，按正常价格出售，挂账处理，入住手续正常办理缴费让其领取钥匙，其换名费用需交5000元更名费用，后赵贵林办理了3-5-1302号房屋的入住，居住至今，目前赵贵林已经去世，该房屋由其配偶白改燕居住。另，就3号楼5131号房间，刘勇曾与昭君公司签订《绝对城市认购协议》，约定由刘勇购买该房屋，但是在《绝对城市认购协议》乙方签字上方载有“此房同意转让给赵桂林，刘勇”字样。2011年9月20日，昭君公司为赵智超出具商品房入住通知单，将钰景花园小区住户赵智超楼号5-5-101号实测面积116.31平方米相关手续已经办理完毕，请物业公司办理入住手续。白改燕曾向昭君公司刘勇的配偶邓玉琼转账186万元。以上事实有《绝对城市认购协议》（2份）、商品房入住通知单、刘勇的证明、转账凭证、结婚证和录音等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点系本案《绝对城市认购协议》是否应该解除？昭君公司诉请的搬离房屋是否有事实和法律的依据？首先，对昭君公司与赵贵林签订的《绝对城市认购协议》的性质进行判断，《绝对城市认购协议》系预约合同，对于房屋交付的内容以及解除权的行使均未有约定。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约过程中缔结的，其目的为条件成就时签订正式的合同。预约合同仅能要求双方诚实履行订立本约合同的义务，不能直接就本约内容请求履行。本案中未构成《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于法定解除合同的要件，同时《绝对城市认购协议》中未直接约定解除权的行使要件，仅仅是约定了若无法按时缴纳首付款或者在接到通知后未及时签署正式《商品房买卖合同》则昭君公司有权出售涉案房屋。目前尚未签订正式的《商品房买卖合同》，昭君公司和赵贵林之间尚存经济纠纷未予以结算，该房屋的价款支付应结合其基础经济法律关系予以综合判断。昭君公司可在签订正式的《商品房买卖合同》时或结算完毕后对于购房款提出主张，昭君公司依据预约合同直接以未付购房款诉请解除合同，不符合法定和约定的解除要件，故对其请求解除昭君公司与赵贵林之间签订的编号为NO.082号《绝对城市认购协议》的诉讼请求不予支持。其次，对于昭君公司诉讼请求的搬出钰景花园3-5-1302号房屋因无相应的事实和法律的基础，不予支持；对于搬出5-5-101号房屋因并未提供相应的《绝对城市认购协议》或正式的《商品房买卖合同》，其并不属于本案商品房买卖合同纠纷的审理范围，故在此不予处理，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回昭君公司的诉讼请求。案件受理费50元，由昭君公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，昭君公司时任法定代表人刘勇于2011年9月27日出具手写说明称：“周所：请将赵贵林三号楼出具售楼合同，按正常价格出，挂账处理。入住手续正常办理交费后让其领取钥匙，其换名需另交5000更名手续费用”。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉绝对城市认购协议应否解除；二、白改燕、赵智超应否搬出诉争房屋。针对第一个争议焦点，案涉绝对城市认购协议是从昭君公司时任法定代表人刘勇名下转让至赵贵林名下，刘勇明确指示售楼合同按正常价格出、挂账处理，入住手续正常办理交费后领取钥匙，并未要求赵贵林支付房款。现认购协议涉及的钰景花园3-5-1302号（原房号3-5131）房屋交房手续已正常办理，白改燕提供的转账凭条可以证明赵贵林与刘勇之间存在债权债务关系，在双方之间的债权债务未结算的情形下赵贵林是否支付房款尚存在争议，故昭君公司以赵贵林未支付房款为由请求解除合同不符合法定和约定的解除条件。至于昭君公司主张《认购协议》第4条已约定解除条件的上诉理由，因该条约定的“甲方有权另行出售该房屋”的条件是“乙方未按甲方通知的期限与甲方签署《商品房买卖合同》”，而本案中昭君公司并无证据证明赵贵林或白改燕、赵智超存在上述情形，故其以此为由行使解除权亦没有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，因昭君公司系依据其时任法定代表人刘勇的指示为赵贵林办理了钰景花园3-5-1302号（原房号3-5131）房屋的交房手续，且其请求解除案涉绝对城市认购协议没有事实和法律依据，故其无权请求白改燕从钰景花园3-5-1302号（原房号3-5131）房屋中搬出。至于昭君公司关于钰景花园5-5-101号房屋的诉讼请求，因昭君公司出具的《商品房入住通知单》可以证明其已认可赵智超相关手续办理完毕，故其请求赵智超从该房屋中搬出没有事实和法律依据，其如有证据推翻上述事实就该诉请可以另行主张。综上所述，昭君公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古昭君房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十二月二十八日法官助理 董 丽书记员 刘 萌