浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1454号 上诉人（原审被告）：杭州悠然投资管理有限公司,住所地浙江省杭州市西湖区西城纪商务大厦****。 法定代表人：曹怡，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢国祥，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪火荣，男，1951年1月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。 上诉人杭州悠然投资管理有限公司（以下简称悠然公司）因与被上诉人汪火荣合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2020）浙0521民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 悠然公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回汪火荣的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由汪火荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。(一）一审法院认定“悠然公司违法建房行为并不能表明汪火荣与南路村委之间土地租赁无效的结论”，因前提错误，导致认定事实错误。一审判决忽略被汪火荣向南路村委租赁的不动产是农田，其在农田上建造平房，用于生产经营竹器厂的事实。本案中己经确定涉案土地属于集体所有土地，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条“关于农村集体土地不得出租用于非农业建设”的强制性规定，汪火荣与南路村委之间的租赁合同因为违反法律强制性规定无效。以上事实是明确的，基于违法合同而获得的利益属于不当利益，不应得到支持。(二）一审判决认定“悠然公司的民宿项目以何种方式申报、能否获批，并非汪火荣的合同义务，悠然公司通过建设用地出让的方式取得涉案土地使用权，再行以其独资设立的九希酒店开办民宿至今，其合同目的显己实现”认定事实错误。悠然公司与汪火荣签订《关于南路村（原溪北村）村委斜对面地块补偿协议书》（以下简称补偿协议）的合同目的在于直接获得涉案土地使用权从而开展民宿经营活动的事实。以租赁方式获得项目用地使用权的成本包括对汪火荣的补偿和租金成本，合计约351.7万。而悠然公司通过公开竞拍变更为国有建设用地性质的涉案土地，需要支付土地出让金445.711万元以及承担极高的财务成本，如果再支持汪火荣基于违法行为而获得的不当利益，悠然公司因涉案土地使用权而支付的对价高达700多万元，显然超出合同预期，让以租赁方式支付对价的合同目的完全落空。一审法院割裂悠然公司取得涉案土地使用权对过程，保护了汪火荣的非法利益，应当纠正。(三）一审判决认定“双方经磋商后达成案涉补偿协议，双方意思表示真实，未违反法律和行政法规强制性规定，亦无我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，协议应属有效”，“虽然案涉土地的使用权己由悠然公司以建设用地出让方式取得，但系因在汪火荣放弃该租赁权的前提下得以实现”系认定事实错误的前提下，必然导致的适用法律错误。补偿协议确定的可得利益是基于汪火荣与南路村委之间就涉案土地形成的租赁合同关系，原租赁合同因为违法而无效，故基于违法合同产生的租赁权及其衍生的权益均是违法和无效的。悠然公司取得案涉土地的使用权不是基于汪火荣对土地使用权的让渡，而是基于地方政府对案涉土地公开出让的行为，一审法院对此认定明显与事实不符，所得结论，显属错误。(四）一审判决认定“从本案查明的事实来看，汪火荣并不存在隐瞒案涉地块土地性质的情形，故悠然公司关于其与汪火荣的补偿协议为无效合同的抗辩意见，不予采信”适用法律错误。汪火荣是否隐瞒涉案土地性质的事实并不影响补偿协议因违法而无效的事实，一审法院也不能因为当事人己经明示行为违法，而保护基于违法行为而发生的非法利益。二、一审判决结果明显不公，保护了汪火荣非法的利益，损害了悠然公司的合法利益。悠然公司愿意补偿汪火荣合同约定的金额，前提是为了通过租赁直接获得涉案土地使用权，开展民宿经营活动。因为案涉土地系基本农田，合同目的未能实现。如前所述，汪火荣基于补偿协议可以获得的利益，己被证明为违法利益，悠然公司因为与村委会的租赁合同违法而被迫通过公开拍卖方式取得涉案土地使用权，己经为此额外支付土地出让金445.711万元，而一审判决要求悠然公司继续承担履行补偿协议的费用，明显加重了悠然公司取得涉案土地使用权的正常成本，保护了汪火荣的非法利益，与法相悖，也明显不公。三、1988年，汪火荣与莫干山镇南路村签订的《土地租赁协议》的性质属于无效合同。汪火荣承租的土地用于非基本农田用途违反法律规定，故上述协议无效。汪火荣对涉案土地不具有合同利益。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此汪火荣因该《土地租赁协议》取得的承租物应当予以返还。四、汪火荣与莫干山镇南路村《土地租赁协议》无效，对汪火荣与悠然公司之间的补偿协议的合同效力产生影响。悠然公司认为《土地租赁协议》有效的前提下，认为汪火荣对涉案土地存在合同上的权益的情况下，与汪火荣签订补偿协议。签订补偿协议的目的是对其合法的合同权益进行补偿，如果汪火荣不存在合法的合同权益，那么悠然公司不必做出补偿。五、合同约定中的租赁案涉地块开展民宿项目与实际悠然公司购置案涉地块开展民宿项目属于不同的民事法律关系。即便南路村委按照合同履行了报批义务,由于《租赁协议》无效而导致租赁案涉地块开展民宿项目最终无法取得审批。2015年1月20日，莫干山镇南路村经济合作社又出具了证明，证明《租赁合同》为无效合同。其后，补偿协议的项目因土地征用而导致不能实现合同目的。南路村委未在租赁土地的情况下让民宿项目审批成功。既然未审批成功，那么汪火荣就应当按照合同约定退还悠然公司己付款项。补偿协议因为合同目的不能实现而具备解除条件。即便在庭审中通知解除亦是行使解除权的一种方式。2015年，德清县国土资源局征收案涉土地时，向涉案土地权利人公告了征地补偿安置方案，并实际上己经补偿完毕。在土地征收情况下，应依法补偿。汪火荣如果享受补偿的权益，应该通过征地补偿方案向德清县国土资源局主张权益。2017年7月12日，悠然公司在德清县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，取得案涉地块的土地使用权，与汪火荣、南路村委无关。悠然公司目前在案涉地块上实施的项目，是悠然公司通过公开拍卖取得涉案土地使用权后实施的项目，与补偿协议中的项目并非基于相同的民事法律关系。 汪火荣辩称，1.悠然公司陈述事实与客观事实相违背，案涉的这块土地，在汪火荣开始租赁时并非是农田，而是一块白地，当时需要振兴乡镇企业，村里同意由汪火荣租赁土地。汪火荣租赁之后进行了一些基本的建设，用于竹器厂的生产经营活动。案涉土地并不是基本农田。悠然公司准备在该地块上经营民宿，便希望汪火荣退租，由悠然公司向村委会进行承租。案涉的补偿协议是悠然公司与汪火荣充分协商之后所达成。悠然公司的独资子公司经营民宿至今，说明合同目的已经实现。2015年7月9号，国土资源局所下发了违法占地的通知，要求听候处理，但之后便没有下文了，也没有让悠然公司恢复原状。2.悠然公司向村里租赁的土地不仅仅包含汪火荣退租的土地，悠然公司因违法建造被处罚，可能是在汪火荣退租土地之外违规建设导致。至于土地挂牌出让问题，是悠然公司先占地，再由政府部门申请转为国有土地，招拍经营，属于悠然公司经营过程中的收购行为，与汪火荣的补偿协议没有关联性。且合同解除的除斥期间是一年，悠然公司早已超过了合同解除的除斥期间。 汪火荣向一审法院起诉请求：1.悠然公司支付第二次补偿金378000元；2.悠然公司承担诉讼费用。 一审法院认定下列事实：悠然公司意欲选择莫干山镇南路村陈太湖原竹器厂地块投资建设民宿，与该地块原承租人汪火荣进行协商后，双方于2014年4月签订了《关于南路村（原溪北村）村委斜对面地块补偿协议书》，主要约定：1.甲方（汪火荣）自愿中止与原南路乡政府溪北村订立的关于该地块租赁协议，乙方（悠然公司）与南路村签订租期为三十年的租赁协议；2.乙方支付甲方补偿金，按年计算，为三十年，每五年支付一次，每五年递增8%，首五年补偿金为350000元，于乙方与南路村签订该地块的租赁协议后三个工作日内支付；3.乙方履行补偿义务后，甲方不得以其他理由向乙方提出协议外的补偿费用，甲方不再拥有该地块及地块上任何建筑物、动植物等利益；4.如乙方项目最终未被相关政府部门批准，由甲方返还乙方支付的实际款项，该协议自动终止。协议签订后，汪火荣与南路村委于4月30日签订《关于终止陈太湖土地租赁协议》，双方终止了对该地块的租赁关系。次日，悠然公司与南路村委签订租赁协议，南路村委将陈太湖原竹器厂地块及建筑出租给悠然公司经营使用，租期为20年，租期届满后，悠然公司有权继续承租20年。此后，悠然公司于2014年8月4日支付了汪火荣首期五年补偿金350000元。2019年后，汪火荣要求悠然公司履行协议确定的第二期补偿金，遭拒。另查明，2015年7月9日，德清县国土资源局以悠然公司“未经允许，擅自在××村××北地块违建房屋约1100平方米，占用基本农田”为由，向其发出《责令停止土地违法行为通知书》，“责令立即停止违法占地行为，听候处理”。2015年7月底，悠然公司与南路村委以租赁土地系基本农田，所签租赁协议系无效合同为由，终止了租赁协议。2016年8月25日，悠然公司独资设立了德清九希酒店管理有限公司（以下简称九希酒店）。2017年7月12日，悠然公司在德清县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得位于南路村的“德清县（2015）295号地块”，同年7月20日，德清县国土资源局与悠然公司签订《〈国有建设用地使用权出让合同〉变更协议》，将上述地块的受让人变更为九希酒店，8月22日，德清县国土资源局与悠然公司签署“交地确认书”。悠然公司遂继续建设并开设民宿经营至今。 一审法院认为，一审的争议焦点是：一、汪火荣与悠然公司签订的补偿协议是否有效？二、悠然公司与南路村解除租赁合同能否成为其抗辩与汪火荣解除合同的理由。悠然公司选中南路村陈太湖原竹器厂地块投资建设民宿，希请汪火荣终止与南路村委在该地块的租赁关系，双方经磋商后达成案涉补偿协议，由汪火荣让位悠然公司租赁，悠然公司分期补偿汪火荣，双方意思表示真实，未违反法律和行政法规的强制性规定，亦无我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，协议应属有效，汪火荣有权根据合同约定，就其放弃的案涉地块之租赁权益获得悠然公司的补偿。悠然公司在获租地块上建造约1100平方米的房屋，被德清县国土资源局认定为占用基本农田行为，并责令其停止违法行为，悠然公司与南路村委以租赁无效而解除租赁协议，但悠然公司的违法建房行为并不能表明汪火荣在原租赁土地上的使用行为亦属违法，进而得出汪火荣与南路村委之间土地租赁无效的结论；且从本案查明的事实来看，汪火荣并不存在隐瞒案涉地块土地性质的情形，故悠然公司关于其与汪火荣的补偿协议为无效合同的抗辩意见，不予采信。关于合同的履行，悠然公司因汪火荣与南路村委解约而得以承租案涉地块，汪火荣业已履行合同义务，系守约方，悠然公司的民宿项目以何种方式申报、能否获批，并非汪火荣的合同义务，事实上，悠然公司即使与南路村解除租赁后，也并未告知汪火荣相关情况或曾主张解除案涉补偿协议，且现有证据表明悠然公司已通过其独资设立的九希酒店开办民宿酒店经营至今，其合同目的显已实现，虽然案涉地块的使用权已由悠然公司以建设用地出让方式取得，但系因在汪火荣放弃该地块租赁权的前提下而得以实现，故依然不能成为悠然公司拒付补偿款的抗辩理由，悠然公司怠于支付第二期补偿款，系违约一方，其抗辩已通知汪火荣解除合同，与查明的事实不符，并不符合《合同法》第一百一十条规定的情形，一审法院对此不予采纳。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同义务，悠然公司怠于履行付款义务，构成违约，应承担相应违约责任，汪火荣诉请悠然公司继续履行合同即支付第二期补偿金理由正当，合法有据，予以支持，其主张金额378000元，经审核后予以认定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：悠然公司支付汪火荣第二期补偿款378000元，限于判决生效之日起十日内履行。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3485元，由悠然公司负担，限于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，汪火荣向本院提交德清九希酒店管理有限公司的基本登记情况一份及证明两份，用以证明德清九希酒店管理有限公司系悠然公司的全资子公司，悠然公司开办民宿的合同目的已经实现，其占用的土地非基本农田的事实。悠然公司质证认为，对公司基本登记情况的真实性无异议，对关联性有异议，因为办理营业执照不等于马上营业；两份证明不能达到证明目的，因为2015年12月，案涉土地被政府征用，土地用途才变为非农。本院经审核认为，公司基本登记情况可以证明德清九希酒店管理有限公司与悠然公司之间的关系，本院对其证明力予以确认，两份证明出具的时间分别为2016年8月8日和2016年8月9日，不能证明汪火荣和悠然公司签订补偿协议时案涉土地的性质，故本院对其证明力不予确认。 悠然公司未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，悠然公司向汪火荣支付补偿金，系悠然公司与汪火荣在补偿协议中约定的义务，悠然公司是否应当依照合同履行义务，关键在于合同是否具有约束力。悠然公司主张合同不具有约束力的理由主要为两点：1.补偿协议因违反法律规定而无效；2.合同目的无法实现，且协议约定的解除条件已成就，即使协议有效，其仍有权解除协议。汪火荣则主张案涉协议有效，且不符合合同解除的条件。故本案的争议焦点为：一、悠然公司与汪火荣签订的补偿协议是否有效；二、悠然公司是否有权解除合同。 关于争议焦点一，汪火荣与南路村委签订的租赁协议与汪火荣与悠然公司签订的补偿协议系两份独立的合同，不存在主合同与从合同的关系。因此，上述租赁协议的效力不影响补偿协议的效力。汪火荣与悠然公司签订的补偿协议是否有效，应从该份合同本身是否存在无效情形的角度进行认定。根据汪火荣与悠然公司在补偿协议中的约定，汪火荣应终止与南路村委的租赁合同关系，并由悠然公司与南路村委建立租赁合同关系，悠然公司则需向汪火荣支付补偿款。汪火荣与悠然公司的上述约定是当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，汪火荣基于补偿协议获得的补偿款亦不属于非法利益。悠然公司主张该合同无效的理由不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，本院认为，悠然公司主张解除合同的理由不成立，理由如下：1.悠然公司不享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从本案实际情况来看，汪火荣与悠然公司签订补偿协议后，悠然公司与南路村委签订了租赁协议。在悠然公司与南路村委解除租赁关系后，悠然公司又竞得了土地使用权，后变更受让主体为其全资子公司德清九希酒店管理有限公司并经营民宿至今。悠然公司主张合同目的无法实现，与事实相悖。且本案中，汪火荣并不存在违约行为，亦不存在不可抗力的影响，悠然公司以合同目的无法实现为由解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。2.悠然公司未提供证据证明补偿协议约定的解除条件成就。补偿协议第七条约定，“如该项目最终未被相关政府部门批准，则甲方（汪火荣）返还乙方（悠然公司）向甲方支付的实际款项。该协议自动终止。”但悠然公司未提供充分证据证明民宿项目因相关政府部门不予批准而终止，应承担举证不能的不利后果。故悠然公司就此提出的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，悠然公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6970元，由杭州悠然投资管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周辰晨 审 判 员 朱惠明 审 判 员 赵哨兵 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 周寅潇 书 记 员 沈雯雯