广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8436号上诉人（原审原告）：沈阳建龙企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路**。法定代表人：孙宝珉，总经理。委托诉讼代理人：李荣花，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市朗万商业投资管理有限公司，住所地，住所地深圳市宝安区西乡街道大铲湾港区辅建区**楼iv>法定代表人：伍世俊，董事长。被上诉人（原审被告）：深圳市泰禾创意产业股份有限公司，住所地，住所地深圳市福田区福强路**中国（深圳）新媒体广告产业园**iv>法定代表人：林玉成，董事长。被上诉人（原审被告）：深圳市泛亚国际贸易有限公司，住所地深圳市福，住所地深圳市福田区沙头街道福强路**中国（深圳）新媒体广告产业园**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李月磊，执行董事、总经理。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：程洁海，广东深天成律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘贞妮，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市乐安居商业有限公司，住所地深圳市福田区沙头，住所地深圳市福田区沙头街道福强路**乐安居****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：伍世俊，董事长。原审第三人：深圳市大铲湾港口投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡大道大铲湾，住所地深圳市宝安区西乡大道大铲湾港区口岸大楼**='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：彭洪波。上诉人沈阳建龙企业管理有限公司（以下简称沈阳建龙公司）因与被上诉人深圳市朗万商业投资管理有限公司（以下简称深圳朗万公司）、深圳市泰禾创意产业股份有限公司（以下简称深圳泰禾公司）、深圳市泛亚国际贸易有限公司（以下简称深圳泛亚公司）、深圳市乐安居商业有限公司（以下简称深圳乐安居公司）及原审第三人深圳市大铲湾港口投资发展有限公司（以下简称深圳大铲湾公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初310号民事判决，向本院提出上诉。本院于依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈阳建龙公司上诉请求：1.请求撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初310号民事判决；2.请求依法改判确认上诉人与被上诉人深圳朗万公司于2016年4月17日签订的《合作经营协议书》（编号P-20160417）无效；3.请求判令被上诉人深圳朗万公司返还上诉人已支付的保证金人民币7195222元及利息（其中履约保证金6195222，水电费保证金100万元，利息按照中国人民银行同期贷款利率6%从一审起诉之日起计算）；4.请求判令被上诉人深圳朗万公司赔偿上诉人因合同无效导致的经济损失73964218.8元及利息（损失金额暂计至2018年7月31日，2018年8月1日后损失另计，利息按年利率6%从一审起诉之日起计算）[以上3、4项费用暂计人民币81159440.8元]；5.请求判令被上诉人深圳泰禾公司、被上诉人深圳乐安居公司、被上诉人深圳泛亚公司在各自未出资的本息范围内对被上诉人深圳朗万公司的债务承担连带责任；6.请求判令本案诉讼的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案主要背景。1.上诉人与被上诉人深圳朗万公司签订了《合作经营协议书》。2015年8月20日，被上诉人深圳朗万公司注册成立，认缴注册资金人民币5000万元，其中股东深圳泰禾公司认缴注册资金1500万元，占总股本30%；股东深圳乐安居公司认缴注册资金2000万元，占总股本40%；股东深圳泛亚公司认缴注册资金1500万元，占总股本30%。2016年4月17日，上诉人沈阳建龙公司与被上诉人深圳朗万公司签订《合作经营协议书》（编号：P-20160417），其中，甲方为被上诉人深圳朗万公司，乙方为上诉人沈阳建龙公司，该协议主要约定：（1）被上诉人深圳朗万公司已取得××国际商贸物流中心—期的租赁权；（2）被上诉人深圳朗万公司将××国际商贸物流中心一期物业交由乙方（上诉人）负责经营，乙方（上诉人）承担租赁物的租金、物业管理，水电费等；（3）合作期间，甲方派驻财务人员负责为乙方（上诉人）出具基于经营项目所需的全部材料，包括但不限于公司印章（公章、财务专用章、发票专用章）、企业法人营业执照等服务。（4）双方共同成立管理委员会，作为项目经营管理的最高机构，管委会的成员由甲、乙双方共同委派。（5）本协议签订后十日内，乙方向甲方一次性支付相当于三个月租金即人民币6195222元的履约保证金及支付人民币100万元的水电费保证金（共计人民帀7195222元）。甲方收取保证金后应在3日内向乙方开具收款凭证，本协议期满，乙方无违约情形发生，在结清相关费用后2日内由甲方无息退还乙方。（6）从2016年4月1日起至2019年2月28日止的前三个租赁年度，该项目经营所产生的全部税后净利润将作为该物业前期装修及投资运营管理成本，全部归乙方所有；从2019年4月1日起至2021年3月21日止的第四租赁年度、第五租赁年度，乙方在每个租赁年度需向甲方支付股东投资收益金人民币1000万元，乙方需在每个租赁年度的6月30日前向甲方一次性付清当年的固定投资收益金。（7）合同约定的合作期限为十五年。2.基于《合作经营协议书》的约定，上诉人向被上诉人深圳朗万公司支付了保证金7195222元。2016年3月21日，上诉人将《合作经营协议书》约定的履约保证金人民币6195222元通过电子汇款方式支付至被上诉人深圳泰禾公司账户；2016年5月23日，上诉人将《合作经营协议书》，约定的水电费保证金人民币100万元通过电子汇款方式支付至被上诉人深圳朗万公司账户。上诉人支付全部保证金后，深圳朗万公司于2016年5月24日向上诉人开具了编号为0058630和0058631两张收款收据，合计金额为人民币7195222元。3.《合作经营协议书》签订后，上诉人为履行该合同支付了巨额的费用。《合作经营协议书》签订后，上诉人为履行该合同，专门与被上诉人深圳朗万公司在深圳共同成立了项目公司，并陆续开展经营活动，对××国际商贸物流中心一期物业进行了装修。截至2017年9月30日为止，上诉人为履行《合作经营协议》已支出的资金总额高达人民币40718075.77元，前述支出主要包括:（1）“××国际商贸物流中心一期”项目的营业管理费用6273731.43元，其中已支付的款项是5829619.25元，未支付的款项是444112.18元，这部分未支付营业管理费用待上诉人陆续支付后再向被上诉人深圳朗万公司主张；（2）设计、装修工程费用总额为31084410.81元，其中已支付的款项为17722100.70元，未支付的款项为13362310.11元，这部分未支付的工程费用待上诉人陆续支付后再向被上诉人追偿；（3）租金水电以及管理费用支出16999189.46元。由于该项目投入运营时间较短，项目目前尚未实现盈利现因《合作经营协议》无效，上诉人对该项目所有投入的资金将无法收回，给上诉人造成的损失巨大。4.上诉人在另案诉讼过程中才获悉本案被上诉人深圳朗万公司与一审第三人签订的租赁合同。2016年6月8日，被上诉人深圳泰禾公司向上诉人提出借款人民币1500万元，用于缴纳其在被上诉人深圳朗万公司认缴的注册资金。同日，上诉人将借款人民币1500万元分四笔（其中三笔分别为400万元，一笔300万元）汇入了被上诉人深圳泰禾公司在中国民生银行深圳彩田支行开设的账户，账号18×××64。上诉人在2016年6月8日将借款交付给被上诉人深圳泰禾公司后，因本项目经营需要，于2017年2月28日向被上诉人深圳泰禾公司发函要求归还借款本息，但被上诉人深圳泰禾公司泰禾公司拒不返还借款本息，上诉人遂以民间借贷纠纷为案由，于2017年7月18日向深圳市福田区人民法院提起诉讼，案号为（2017）粤0304民初30494号。被上诉人深圳泰禾公司在（2017）粤0304民初30494号案件中答辩称案涉1500万元并非上诉人出借给其的借款，而是其代深圳朗万公司收取的预付固定投资收益金。在该案被上诉人深圳泰禾公司提交的证据材料中，上诉人第一次看到深圳大铲湾公司于2015年12月29日与被上诉人深圳朗万公司朗万公司签订的《××国际商贸物流中心一期租赁合同》文本（合同编号DCWF-2015024-ZL24）。5.“××国际商贸物流中心一期”的权利人深圳大铲湾公司与被上诉人深圳朗万公司签订的《××国际商贸物流中心一期租赁合同》中有明确不得擅自转租物业的约定。2017年8月28日，上诉人收到了被上诉人深圳泰禾公司在（2017）粤0304民初30494号案件中提交的证据材料，其中有一份“××国际商贸物流中心一期”物业的权利人深圳大铲湾公司于2015年12月29日与被上诉人深圳朗万公司签订的《××国际商贸物流中心一期租赁合同》。在被上诉人深圳泰禾公司提交的这份租赁合同中，第18页第12.1条约定了“乙方（深圳朗万公司）不得擅自转租，即不得将承租物业部分或全部再出租给第三人。确因特殊情况需要转租的，乙方提出书面申请，由甲方（深圳大铲湾公司）审议通过后方可转租。转租合同的内容必须事先征得甲方的同意，否则不得转租。”截至目前为止，被上诉人深圳朗万公司仍未能提供原审第三人深圳大铲湾公司同意转租的书面文件。在本案一审审理过程中，原审第三人在书面答辩中也确认从未同意或者默认被上诉人深圳朗万公司转租案涉物业的行为。6.一审第三人已向被上诉人深圳朗万公司发出合同解除通知并收回案涉物业，上诉人不得不被迫全面退出项目经营，产生巨大的经济损失。2018年7月20日，原审第三人深圳大铲湾公司委托广东广和律师事务所向被上诉人深圳朗万公司发出《律师函》，通知解除深圳大铲湾公司与深圳朗万公司签订的《商贸物流中心一期租赁合同》。《商贸物流中心一期租赁合同》的解除，直接导致了《合作经营协议书》的订立基础不存在，最终致使合同目的无法实现，上诉人因此承受着巨大的经济利益损失。二、上诉人与被上诉人深圳朗万公司于2016年4月17日签订的《合作经营协议书》（编号P-20160417）应当确定为无效。1.《合作经营协议书》名为合作经营协议，实为转租合同。首先，《合作经营协议书》第八条“利润分配”约定了被上诉人深圳朗万公司从2019年4月1日开始每年向上诉人收取项目合作的固定收益金，从被上诉人深圳朗万公司将案涉1500万元作为上诉人根据《合作经营协议书》支付的“固定投资收益金”这一做法，进一步说明了深圳朗万公司在大铲湾一期项目合作中是不承担任何经营的风险，只享有固定合作收益的，而正常的商业合作应当是共同经营、共担风险以及共享收益；其次，该《合作经营协议书》约定了被上诉人深圳朗万公司将其承租的××国际商贸物流中心一期物业交由乙方（上诉人）经营，乙方承担租赁物的租金、物业管理，水电费等。以上事实均说明该《合作经营协议书》名为合作协议，实为转租合同。2.根据《××国际商贸物流中心一期租赁合同》第12.1条的约定，深圳朗万公司应取得深圳大铲湾公司的书面同意后方可将其承租的××国际商贸物流中心一期物业进行转租，但深圳朗万公司并未提供证据证明其与上诉人签订《合作经营协议书》前已经就租赁物转租一事取得深圳大铲湾公司书面同意，并且也未将该情况如实告知上诉人。上诉人系在2017年8月28日领取到被上诉人深圳泰禾公司提交的证据后方才得知《××国际商贸物流中心一期租赁合同》以及合同中对深圳朗万公司一方限制转租的约定。基于被上诉人深圳朗万公司并无××国际商贸物流中心一期物业的转租权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，如果深圳大铲湾公司不同意深圳朗万公司转租的，上诉人将无法继续正常履行《合作经营协议书》的约定，无法实现合同目的。由于被上诉人深圳朗万公司在与上诉人签订《合作经营协议书》时隐瞒了上述事实，导致其与上诉人签订的《合作经营协议书》的效力无法确走，上诉人的合法权益无法保障。在该合同签订过程中，被上诉人深圳朗万公司存在明显的欺诈行为和违反诚实信用原则的行为。3.《合作经营协议书》签订后，被上诉人深圳朗万公司并未配合履行协议的约定，严重违背诚实信用原则。（1）合作期间，其并未根据《合作经营协议》的约定派驻财务人员负责为上诉人出具经营项目所需的全部材料，也没有委派其他人员与上诉人共同成立管理委员会，且经上诉人多次催告，均拒绝配合开具与经营项目有关的发票，商户因此拒付租金，项目无法收款。（2）××国际商贸物流中心一期展厅的展位租赁合同需要以被上诉人深圳朗万公司与商户签订，而被上诉人深圳朗万公司的公章和营业执照均由其股东被上诉人深圳泰禾公司保管。被上诉人深圳朗万公司及被上诉人深圳泰禾公司不配合有关项目的租赁合同的签订，导致该项目积压了大量未盖章的合同，部分合同的审批手续长达三个月，且在上诉人多次催促沟通后仍不配合办理合同签订手续，致使合作项目无法按时推进，丧失宝贵的商业机会，导致整个项目最后无法履行。（3）被上诉人深圳朗万公司拒不配合上诉人办理现代化收款工具的相关手续，给上诉人经营合作项目带来极大的不便，直接导致项目最后无法经营。（4）上诉人原拟为“××国际商贸物流中心一期物业”的相关项目购买商业保险，但被上诉人深圳朗万公司拒绝配合在保险合同上盖章，导致合作项目无法购买重要的保险，合作项目存在极大的安全损失隐患。（5）被上诉人深圳朗万公司及其股东被上诉人深圳泰禾公司，在未与上诉人协商的前提下，擅自以合作项目的同一地址向政府有关部门申报建设运营“深圳市广告产业园区宝安基地”，并获得批准批复，由深圳泰禾公司作为基地的建设运营主体。上诉人知悉前述情况后，于2017年4月21日向被上诉人深圳朗万公司发函，告知其行为将会导致场地重复使用，影响双方合作经营协议的履行。综上，被上诉人深圳朗万公司、被上诉人深圳泰禾公司的以上行为，使上诉人无法开展对××国际商贸物流中心一期项目经营，严重违背诚实信用原则。4.被上诉人深圳朗万公司隐瞒“××国际商贸物流中心一期物业”不得擅自转租的事实，与上诉人签订《合作经营协议书》，其对《合作经营协议书》无效存在主要过错，根据《合同法》第五十八条的规定，被上诉人深圳朗万公司应当向上诉人返还因该合同取得的财产，并且应当赔偿上诉人因合同无效导致的全部经济损失。三、一审法院在（2018）粤0306民初310号民事判决书查明认定了上诉人与被上诉人深圳朗万公司签订的《合作经营协议书》系名为合作，实为租赁的主要事实，但仍有部分案件事实认定不清，适用法律错误。1.一审法院认定原审第三人知悉被上诉人深圳朗万公司与上诉人之间的转租事实以及认定上诉人自始知情被上诉人深圳朗万公司与原审第三人之间有关案涉物业（××国际商贸物流中心一期）不得擅自转租的约定，系案件事实认定不清。（1）原审第三人深圳大铲湾公司对被上诉人深圳朗万公司朗万公司与上诉人之间的转租事实系不知情。第一，上诉人与原审第三人深圳大铲湾公司发生业务往来时都是以被上诉人深圳朗万公司的名义，期间偶尔有以前海××公司的名义与深圳大铲湾公司联系，也因为前海××公司的前期股东为被上诉人深圳朗万公司，所以深圳大铲湾公司并不知道上诉人与被上诉人深圳朗万公司之间的合作关系，更不可能知道双方之间名为合作实为租赁的关系。深圳大铲湾公司因此在向一审法院提交的答辩状中也明确表示不知道上诉人与被上诉人深圳朗万公司之间的关系，也未同意被上诉人深圳朗万公司向上诉人转租的行为。第二，虽然有一份《深圳市大铲湾港口投资发展有限公司2016年8月4日备忘录》的证据，但该备忘录的内容中“……朗万公司主导在前海注册成立××控股公司，朗万目前控股60%……法律顾问认为，朗万公司成立的子公司，不管控股比例多少，都是代表独立公司，与大铲湾公司没有直接合同关系，如果由子公司运营物流中心一期，大铲湾公司均能认定此为朗万公司的转租行为，根据合同要求，朗万公司需要提交转租申请”仅能证明大铲湾公司知悉深圳朗万公司系前海××公司的股东以及深圳朗万公司经营行为的发生对象为前海××公司，与上诉人沈阳建龙公司并无关联。即使上诉人在接收案涉物业后系以前海××公司名义对外营运，也不能直接推定原审第三人知道上诉人与前海××公司之间的关系。第三，在深圳朗万公司于2016年8月29日向深圳大铲湾公司回复的《大铲湾商贸物流中心一期有关情况的报告》载明“由于我司无汽车进口许可和专业汽车运营团队，因此引进前海××公司作为专业汽车顾问团队，深圳朗万持股60%，前海××公司主营汽车进口业务，不参与物流中心一期项目的日常运营管理”的内容中，并未提及上诉人沈阳建龙公司，不能直接推定深圳大铲湾公司知情深圳朗万公司与上诉人之间的转租事实，深圳大铲湾公司对深圳朗万公司与前海××公司之间关系的认可不等同于对深圳朗万公司与沈阳建龙公司之间转租事实的认可。（2）上诉人对原审第三人大铲湾公司与被上诉人深圳朗万公司之间约定不得擅自转租的事实亦不知情。第一，上诉人系于2017年8月28日在另案诉讼过程中[案号为（2017）粤0304民初30494号]方才获悉本案被上诉人深圳朗万公司与原审第三人签订的《××国际商贸物流中心一期租赁合同》第12.1条中有“不得擅自转租”的约定。第二，上诉人、被上诉人深圳朗万公司、单某（上诉人沈阳建龙公司和前海××公司的实际控制人）于2016年8月8日共同签订《股权代持协议书》，约定深圳朗万公司代持单某在前海××公司的60%股权。深圳朗万公司于2016年8月29日向深圳大铲湾公司回复《大铲湾商贸物流中心一期有关情况的报告》，声明引进其持股60%的前海××公司作为专业汽车顾问团队，前海××公司仅主营汽车进口业务，不参与项目日常运营管理。综合前述事实并与《深圳市大铲湾港口投资发展有限公司2016年8月4日备忘录》对照分析来看，最大程度上仅可证明单某知情深圳朗万公司与上诉人之间系合作经营的事实，而不能直接证明上诉人或单某已经知道了前述备忘录的全部内容或深圳大铲湾公司与深圳朗万公司之间不得擅自转租的约定。目前，也并无证据证明深圳朗万公司已向上诉人或单某说明其与深圳大铲湾公司之间不得擅自转租的约定。综上，一审判决以推定事实作为认定事实，与事实不符，系案件事实认定不清。2.一审法院根据处分行为与负担行为的区分原则以及物权法有关物权变动原因与结果相区别的规定精神，认定当事人无权处分、无权转租的行为不影响合同效力，系法律适用错误。第一，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该法条规定无权处分人处分他人财产的，必须有“经权利人追认”或“无权处分人在订立合同后取得处分权”这两种情形，才能认定无权处分人与相关第三人签订的合同有效。这两种情形系实现该法条法律效果的全部要件。因此，可以明确在无前述两种情形的前提下，无权处分人与相关第三人签订的合同无效。本案中，被上诉人深圳朗万公司系基于与原审第三人深圳大铲湾公司的租赁合同法律关系取得案涉物业的租赁权，且其与深圳大铲湾公司约定不得擅自转租，但之后深圳朗万公司将案涉物业转租给上诉人，未告知原审第三人转租的事实，亦未告知上诉人其与原审第三人有限制转租的约定。深圳朗万公司非案涉物业的权利人，其未经原审第三人同意及未在事后取得案涉物业的处分权而转租案涉物业的行为均系无权处分行为，应当认定被上诉人深圳朗万公司与上诉人签订的《合作经营协议》无效。第二，一审法院在具有《中华人民共和国合同法》第51条明文规定的情况下，适用处分行为与负担行为的区分原则，并根据物权法有关物权变动原因与结果相区别的规定精神，认定深圳朗万公司与上诉人之间租赁合同的效力不受朗万公司无权处分行为的影响，系法律适用错误。一是在有法律规则的前提下适用法律原则，违背了法律规则与法律原则冲突时的法律适用规则。在法律规则与法律原则发生冲突时，法律规则一般优先适用于法律原则，法律原则仅在“穷尽法律规则”、“实现个案正义”、“更强的理由”这三种情形下优先于法律规则的适用，本案明显不适用这三种情形。二是在现行有关租赁合同法律关系的法律规范中，未制定有体现处分行为与负担行为区分原则的具体法律规范，一审法院不应排除适用《中华人民共和国合同法》第51条的规定。三是适用物权法有关物权变动原因与结果相区别的规定，必须基于物权变动的前提。本案属于租赁合同法律关系纠纷，租赁行为不属于物权变动的范畴，不应适用此项规定。3、一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第143条的规定，认定上诉人基于真实意思表示与被上诉人深圳朗万公司签订《合作经营协议书》，系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第6条的规定，被上诉人深圳朗万公司在订立合同时，应当遵循诚实信用原则，如实告知上诉人其与一审第三人限制转租的约定。基于前述上诉人在与被上诉人深圳朗万公司签订《合作经营协议书》时不知情被上诉人深圳朗万公司与一审第三人之间约定限制转租的事实，被上诉人深圳朗万公司在签订该合同时未履行如实告知义务，隐瞒与实现合同目的具有直接重大关系的情况，致使上诉人无法正确预判合同的风险，在不知该合同存在重大瑕疵的情况下与被上诉人深圳朗万公司签订了该合同。因此，上诉人系非基于真实意思表示与被上诉人深圳朗万公司签订《合作经营协议书》。一审法院系对该案件事实认定不清，从而导致法律适用错误。二审时补充意见如下：原审判决事实认定不清，适用法律错误，应该发回重审或改判。一、事实不清。1.上诉人与被上诉人签订的合作经营协议，即为合作经营协议，而非租赁协议。2.合作经营协议中存在保底条款。3.合作协议中被上诉人深圳朗万公司投入的租赁权存在严重不可克服的问题，可能导致合同无效。在一审中，上诉人和被上诉人用大篇幅和大量证据都可以证明双方以被上诉人名义对外经营，双方人员交织共同合作经营，双方共同派人成立管理委员会作为项目经营管理最高机构，合同目的为双方各自提供资源合作经营，应尊重双方当事人缔约合宜，被上诉人深圳朗万公司为了控制项目曾持有项目公司60%股份，合作经营期间涉案物业仍处于被上诉人管控之中，根据物权法规定，一物一权，上诉从未取得涉案物业的实际控制权。关于兜底条款，合作协议第八部分第二条约定，自2019年4月1日起至2021年3月31日止第四租赁年度，第五租赁年度，一方在每个租赁年度需向甲方支付固定投资收益人民币1000万元整，乙方需在每个租赁年度的6月30日前，向甲方一次性支付清固定投资收益金。双方对于涉案物业（被上诉人深圳朗万公司作为投入的房产租赁权）均确认没有完成建设工程消防验收备案，对于作为商业物业经营的500人以上聚集场所，这是一个致命的缺陷，并不可克服。二、关于一审法院适用法律错误的部分。1.合作协议当中保底条款无效，引用法律为最高人民法院关于联营审理合同纠纷若干问题解答第四条第一款规定，联营合同中的保底条款通常是指联营一方虽向联防体投资，并参与共同经营，分享盈利，但是不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时仍要收回出资和收取固定利润的条款，保底条款违背了联营活动中同担盈亏共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人合法权益，因此应当确认为无效。2.援引法律建设工程消防监督管理规定第十三条规定“对具有下列情形之一的人员密集场所建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核。并在建设工程竣工后向出具消防设计、审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，（1）建筑面建筑总面积大于2万平方米的体育场馆会堂公共展览馆、博物馆的展示厅…（3）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场…”第二个法律是建设工程消防设计审查验收管理暂行规定第十四条第一、第三、第十二款、第十五条也有同样的规定消防法第十三条第3规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。根据在一审中提交的证据我们可以知道涉案物业消防合格的最终日期是2017年的5月份，与双方签订的时间2016年的4月相去甚远。被上诉人深圳朗万公司并没有尽到相应的注意义务。三、本案应当发回一审法院重审或依法改判，主要还是认为，没有查清本案合同，涉案的基础法律关系，本案因为合作协议一审法院认定为错误的，将本案基础法律关系认定为租赁合同关系且合作协议中保底条款并未依法认定为无效条款，一审法院将本案认定为租赁纠纷进行审理，如果进行改判，对于上诉人或被上诉人的诉讼权利都可能会受到限制，当然上诉法院如愿对本案进行改判，应当依照事实对合作协议无效，被上诉人深圳朗万公司存在的缔约过失，要求被上诉人深圳朗万公司进行补偿进行赔偿。在一审法院的主持下已经对合作协议双方就项目的投入做了审计报告，就赔偿金额如上诉状。被上诉人深圳朗万公司、深圳泰禾公司、深圳泛亚公司辩称，一、本案发生的时候是2018年1月份，上诉人沈阳建龙公司向一审法院起诉，深圳朗万公司已经于2017年12月1日被上诉人作为出租方发了解约合同的通知给沈阳建龙公司，原因是因为沈阳建龙公司已经拖欠房租，构成了违约，达到了双方合同约定的解除合同的条件，沈阳建龙公司收到了我们的解除合同通知和移交物业通知之后，一方面与我方进行协商，要求缓交租金，缓移交物业，在这个过程中向法院提起了本案的诉讼，要求法院以确认双方之间合同无效，其目的在于逃避违约责任，转移因为违约而导致合同解除的巨大的投资损失。深圳朗万公司也随即向宝安区人民法院提起了另案的诉讼，要求确认合同解除，返还物业、承担相应的违约责任，另案的判决和本案的判决是同时作出的，支持了深圳朗万公司的诉讼请求，认定双方合同有效，支持了要求沈阳建龙公司承担相应违约责任的请求。二、一审法院作出了两点。沈阳建龙公司与深圳朗万公司签订合作经营协议书的时候是清楚的知道深圳朗万公司于本案第三人深圳大铲湾公司签订的租赁合同，其中包含了未经同意禁止转租条款，因为沈阳建龙公司作为合作经营方，要对该项目进行很大量的资金投入，而且要跟我们签订的合同期间是15年，于我们跟深圳大铲湾公司所签订的租赁合同期限是一致的，在双方签订合同的过程中，深圳朗万公司已经完成的向沈阳建龙公司披露了并且提供了我们与深圳大铲湾公司签订租赁合同的文本，本案当中能够证明的法律事实是，沈阳建龙公司所提供的证据81关于其是否知情的问题，证据81当中是沈阳建龙公司向深圳朗万公司发出的函件，发出的日期2017年2月27日，“我司一直与贵司沟通运营主题的问题，因贵司与深圳市大铲湾港口投资发展有限公司签订的协议明确了不可转租”，这也印证了为什么沈阳建龙公司在经营的过程中一直要以深圳朗万公司的名义经营，在注册了××汽车公司之后需要在相关的会议上向深圳大铲湾公司说明，是以深圳朗万公司名义参股的。关于深圳大铲湾公司作为物业方是否知道我们实际上已经发生了转租的行为，一审当中的证据88备忘录当中有明确的反映，深圳大铲湾公司对于深圳朗万公司与沈阳建龙公司合作经营汽车原，而且以××汽车公司的名义来经营，深圳大铲湾公司认为已经构成了转租，要求提出申请，最后深圳朗万公司对此情况进行了说明，此后深圳大铲湾公司也没有再行追究，直至2018年7月31日深圳大铲湾公司以深圳朗万公司逾期支付房租构成违约为由，解除了深圳朗万公司和深圳大铲湾公司的租赁合同，从未主张沈阳建龙公司的合同经营合同是无效的，到后面是以违约解除的。三、关于法律适用的问题，一审法院在判决书当中说的很清楚，深圳大铲湾公司作为原出租方，其已经知道深圳朗万公司对沈阳建龙公司的转租行为，但是没有在法律规定的6个月期限内提出异议，并且请求确认该转租合同无效。一审法院认为本案所涉的转租行为是属于法律上的负担行为，不以拥有主动权为有效前提。四、上诉人提出无效的理由是因为房屋没有办理消防验收，是在2017年5月份才验收的，原来深圳大铲湾公司将涉案房屋出租给我们的时候是经过了竣工验收等验收，不验收通过深圳大铲湾公司这样的企业也不敢将涉案租赁场地出租给我们，2017年5月份验收是因为原来我们租赁的时候涉案房屋是毛坯房，沈阳建龙公司进驻之后根据上诉人的用途（在此开设经营汽车城）进行装修，即为二次装修，二次装修同样要办理相关消防的报批、验收，因此在2017年5月份其才通过消防验收合格，很显然涉案的房屋是不存在我们在出租的时候没有消防验收的问题，上诉人称未办理消防验收导致合同无效的理由是不成立的。五、关于保底条款，一审法院已经对于合同的性质进行认定，就是基于保底条款否认了我们的主张，一审法院以该合作经营协议当中存在保底条款为由，认为他名为合作经营，实为租赁已经对这个合作经营协议书的性质进行了定性，保底条款无效的问题与本案当中上诉人所主张的双方的合作经营协议书无效的问题，我们认为不是一个概念，只是其中一个合同条的合同部分，有效和全部有效的问题。因此我方认为上诉人的上诉没有依据，一审法院认定事实是清楚的，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。沈阳建龙公司向一审法院起诉请求：1.确认原告沈阳建龙公司与被告深圳朗万公司于2016年4月17日签订的《合作经营协议书》无效；2.被告深圳朗万公司返还保证金7195222元及利息（其中履约保证金6195222，水电保证金100万元，利息按中国人民银行同期贷款利率6％从起诉之日起计付）；3.被告深圳朗万公司赔偿因合同无效导致的经济损失40550909.41元及利息（损失暂计至2017年9月3O日，2017年10月1日后的损失另计，利息按年利率6％从起诉之日起计付）；4.被告深圳泰禾公司、深圳乐安居公司、深圳泛亚公司在各自未出资本息范围内对深圳朗万公司的债务承担连带责任；5.四被告承担本案诉讼费用。后沈阳建龙公司变更第3项诉求为：深圳朗万公司赔偿因合同无效导致的经济损失73964218.8元及利息（损失金额暂计至2018年7月31日，2018年8月1日后损失另计，利息按年利率6％从起诉之日起计付）。一审法院经审理查明：一、有关案涉物业建设事实。案涉位于深圳市宝安区A101-0020宗地的××港区集装箱码头辅建区1#楼于2012年6月9日取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局核发的深规土建许字BA-2012-0067号《深圳市建设工程规划许可证》，用地单位为深圳大铲湾公司，建筑性质为仓储，层数为6层，框架结构，计容积率建筑面积45348.17平方米，不计容积率建筑面积5277.7平方米；于2015年7月31日取得深规土建验BA-2015-0018号《深圳市建设工程规划验收合格证》，计容积率建筑面积45890.54平方米、不计容积率建筑面积5368.1平方米。二、有关合同订立事实。2015年12月29日，第三人深圳大铲湾公司（甲方、出租人）与被告深圳朗万公司（乙方、承租人），深圳乐安居公司（丙方、连带责任人）共同签订《××国际商贸物流中心一期租赁合同》，主要内容约定如下：（一）深圳朗万公司向深圳大铲湾公司承租案涉物业，租赁用途为特色商业暨商贸物流综合体。（二）租赁期限15年，自物业交付日起算；甲方给予6个月的免租装修期。（三）租金自免租期限届满之日起按月支付，乙方于每月第十日前一次性付清本月租金；租金采取按年递增方式计付；附表五《租金收取明细》显示其中2016年10月16日至2019年4月15日月租2065074元，2019年4月16日至2020年4月15日月租2168328元，此后每年递增5%。（四）在签订合同后十日内，乙方应缴纳相当于三个月租金的履约保证金6195222元；在租赁期满终止，乙方结清所有款项并将物业返还甲方后，甲方于二十日内无息返还履约保证金。（五）因使用租赁物业产生的水电、燃气、网络等费用由乙方自行承担；物业管理费按交付日起计付，每月10493.50元。（六）乙方不得擅自转租，即不得将承租物业部分或全部转租第三人，确需转租的，需书面申请并征得甲方同意后方能转租；若乙方未经甲方书面同意将租赁物业整体转租给第三人的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。（七）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应支付逾期未付金额的万分之五作为违约金。（八）乙方逾期支付租金、水电费等超过90天的，甲方作为守约方可解除合同，并要求违约方支付相当于三个月租金的违约金。（九）合同附件六为移交确认书，该附件于2016年4月1日签订，深圳朗万公司确认自签字之日起案涉物业移交使用。2016年4月17日，深圳朗万公司与沈阳建龙公司签订《合作经营协议书》，约定双方合作经营深圳市××国际商贸物流中心一期项目，共同打造世界著名汽车品牌专业市场。主要内容如下：（一）合作期限：双方合作期限为十五年，自双方签订本协议之日起算（最长不超过深圳朗万公司与深圳大铲湾公司签订租赁合同的租赁期限）；合作经营期限至第五年度结算前三个月，双方另行协商后续合作经营事宜。（二）项目所涉物业情况：物业租金标准为月租金2065074元/月，租金前三年度不变，从第四到第十五年每年递增5%，自深圳朗万公司向沈阳建龙公司交付物业租赁开始的前六个月为装修免租期；管理费标准为10493.5元/月；沈阳建龙公司需在每月10日前向深圳大铲湾公司支付当月租金及上个月水电等费用；双方确认深圳朗万公司交付物业时间为2016年4月1日。（三）合作经营模式：沈阳建龙公司全额投资，独立承担案涉租赁物业的租金、物业管理、水电及因项目产生的全部费用，包括但不限于日常经营等所需全部费用；沈阳建龙公司须以深圳朗万公司的名义具体运作该项目；合作经营期间，沈阳建龙公司享有充分的经营自主权和人财物自主权，但经营方案和重大人事任免必须报由双方共同成立的管理委员会通过；深圳朗万公司安排财务人员一名负责财务共管及日常联系与服务工作，派驻人员薪资福利由沈阳建龙公司承担；经营期间，沈阳建龙公司自主经营，自负盈亏，经营期间所产生的债权债务均由沈阳建龙公司自行承担，如因沈阳建龙公司经营管理给深圳朗万公司造成损失，沈阳建龙公司承担直接经济损失的赔偿责任。（四）主要权利义务：深圳朗万公司负责提供经营场地，协调处理与场地有关事宜，配合沈阳建龙公司办理相关政府审批事宜，所需费用由沈阳建龙公司承担；以深圳朗万公司名义对外经营，深圳朗万公司配合沈阳建龙公司办理合作经营所需的合法手续，所需费用由沈阳建龙公司承担；经营期间，深圳朗万公司派驻财务人员负责为沈阳建龙公司出具经营所需的相关材料，包括但不限于公司印章、企业法人营业执照等。沈阳建龙公司保证协议签订后十日内启动物业装修设计工作、三十日内启动装修工作，并全权负责汽车市场的投资、运营和管理，独立承担所聘用员工薪资、福利、社保等费用，自行办理营业所需的各项许可证照，承担深圳朗万公司与深圳大铲湾公司间租赁合同义务。（五）履约保证金：本协议签订后十日内，沈阳建龙公司应向深圳朗万公司一次性支付相当于三个月租金的履约保证金6195222元、水电履约保证金1000000元；协议期满，且沈阳建龙公司无违约情形发生，深圳朗万公司应于沈阳建龙公司结清相关费用后3日内返还保证金。（六）经营管理机构：双方共同成立管理委员会，作为项目经营管理的最高机构，管委会的成员由双方共同委派；项目的具体经营模式、管理、业务规章及制定由管委会确定后双方共同遵守；管委会每月召开一次会议，通报项目经营情况，并经管委会成员一致同意制定的相应方案、协议对双方均具有约束力；沈阳建龙公司不得擅自转租，即不得将承租物业部分或全部转租第三人，确需转租的，需书面申请并征得深圳朗万公司同意后方可转租。（七）利润分配：2016年4月1日起至2019年3月31日止的前三个租赁年度，项目经营所得利润作为物业前期装修及投资运营管理成本，全部归沈阳建龙公司所有；2019年4月1日起至2021年3月31日止的第四、五个租赁年度，沈阳建龙公司每年向深圳朗万公司支付固定的投资收益10000000元，于每个年度的6月30日前一次性付清。（八）违约责任：任何一方不履行义务或严重违反协议，造成项目无法继续经营或无法实现协议的经营目的，视为违约，守约方有权索赔，有权单方终止本协议；若双方仍同意继续经营，违约方应赔偿守约方相当于三个月租金的违约金。沈阳建龙公司在合作经营期间，不按深圳朗万公司与深圳大铲湾公司所签订的租赁合同及相关配套合同的约定按时支付租金、物业管理费、水电费等，每逾期一日，应向深圳朗万公司支付逾期未付金额的万分之五作为滞纳金；逾期超过30日未支付，深圳朗万公司有权单方解除协议，并要求沈阳建龙公司支付相当于三个月租金作为违约金。（九）经营的终止和清算：合作经营终止，应当进行清算，清算人由双方组建的管委会成员担任，沈阳建龙公司负责结清相关费用，剩余流动资金有结余的归沈阳建龙公司所有，但已投入的资金不得向深圳朗万公司追偿。根据沈阳建龙公司对本协议的履行情况，深圳朗万公司承诺在沈阳建龙公司完全履行协议义务、且经营业绩良好前提下，在本协议合作期满五年时，深圳朗万公司采取增资扩股方式定向向沈阳建龙公司增发不高于30%的股份，以共同参与深圳市××国际商贸物流中心的经营，具体合作条款以实际签署的协议为准。上述合同加盖了沈阳建龙公司、深圳朗万公司印章，单某作为沈阳建龙公司的授权代表在落款处签名。三、有关案涉合同履行事实。（一）保证金支付。2016年3月21日，沈阳建龙公司向深圳××禾公司转账支付保证金6195222元。2016年5月23日，沈阳建龙公司向深圳朗万公司转账支付水电保证金1000000元。深圳朗万公司向沈阳建龙公司开具了两份《收款收据》，确认收取上述保证金。（二）项目运营。沈阳建龙公司接收案涉物业后，以深圳市前海××国际汽车物流园有限公司（简称前海××公司）的名义对外运营。前海××公司于2016年5月10日注册成立，成立时其法定代表人为单某，股东为黄某（10%）、邱某（20%）、单某（70%），2016年7月27日变更股东为单某（10%）、深圳朗万公司（60%）、黄某（10%）、邱某（20%），2017年7月13日变更股东为黄某（10%）、邱某（20%）、单某（70%），2017年7月28日变更股东为单某（40%）、刘某（20%）、大连××创业投资有限公司（30%）、黄某（10%）。沈阳建龙公司提供、深圳朗万公司认可真实性的《深圳市大铲湾港口投资发展有限公司2016年8月4日备忘录》记载，“宝安区政府要求我司支持和配合前海××国际汽车物流园在大铲湾开展平行进口汽车试点业务。为了解前海××国际汽车物流园有限公司在大铲湾的经营情况，经营部邀请朗万公司代表马某、××公司代表刘某来公司进行会议沟通……朗万公司主导在前海注册成立××控股公司，朗万公司目前控股60%……法律顾问认为，朗万公司成立的子公司，不管控股比例多少，都是代表独立公司，与大铲湾公司没有直接合同关系，如果由子公司运营物流中心一期，大铲湾公司均能认定此为朗万公司的转租行为，根据合同要求，朗万公司需提交转租申请。”深圳朗万公司于2016年8月29日向深圳大铲湾公司回复《大铲湾商贸物流中心一期有关情况的报告》，载明“由于我司无汽车进口许可和专业汽车运营团队，因此引进前海××公司作为专业汽车顾问团队，深圳朗万公司持股60%，前海××公司主营汽车进口业务，不参与物流中心一期项目的日常运营管理。”2016年8月8日，单某以沈阳建龙公司、前海××公司实际控制人的名义签署《确认函》，载明按深圳朗万公司与沈阳建龙公司签订的《合作经营协议书》约定，沈阳建龙公司应以深圳朗万公司名义对外经营，但沈阳建龙公司实际以前海××公司名义对外开展经营业务，据查实沈阳建龙公司实际控制人与前海××公司实际控制人为单某，现应单某的申请，深圳朗万公司为其代持前海××公司名下60%股权。同日，单某、深圳朗万公司、前海××公司共同签订《股权代持协议书》，约定深圳朗万公司代持单某在前海××公司的60%股权。2016年，深圳朗万公司多次发函深圳大铲湾公司协调消防通道等事宜。2017年期间，沈阳建龙公司多次致函深圳朗万公司，协调办理POS机、配合盖章、消防等事宜。其中沈阳建龙公司于2017年2月27日向深圳朗万公司发送的沈阳投函[2017]第0227号文件显示，“我司一直与贵司沟通运营主体的问题，因贵司与大铲湾公司签订的协议明确了不可转租，贵司又不允许我们用朗万公司运营，导致直到现在我们无法正常对外宣传，无法与合作商家签订合同、运营商的诸多事宜都无法解决”。2017年3月23日，沈阳建龙公司授权代表刘某签署《确认函》，确认深圳朗万公司应沈阳建龙公司要求，代沈阳建龙公司盖章《汽车经营商入驻汽车市场合同》、《物业管理服务协议》各13份，合同金额全部存入沈阳建龙公司独立专用账户（户名为深圳朗万公司）。2017年4月20日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发送《关于的复函》，要求沈阳建龙公司缴纳经多次催缴仍拖欠的租金，并表示同意配合办理商业保险，在移交专用账户银行复核U盾前提下同意协助办理POS机等。在协商过程中，双方还就沈阳建龙公司自行修改双方原使用的《汽车经营商入驻汽车市场合同》并在合同内加入“前海国际”字样等问题多次磋商。2018年5月16日，沈阳建龙公司向深圳乐安居公司出具《承诺书》，承诺其与深圳朗万公司之间的纠纷与深圳乐安居公司无关，若本案及（2018）粤0306民初8095号、（2018）粤03民终6749号案件认定深圳乐安居公司需对沈阳建龙公司承担赔偿责任，沈阳建龙公司免除深圳乐安居公司全部责任，双方均负担不向任何无关联第三方透露本承诺内容的义务。现，案涉物业已由案外人深圳南滨科技有限公司承租。（三）评估、审计结论。1.本案在诉讼过程中，沈阳建龙公司申请对其经营费用进行审计，一审法院依法委托深圳诚信会计师事务所审计并出具《审计报告》，审计结果如下：（1）管理费用：管理费用的支付主要发生在前海××公司会计核算中，深圳朗万公司农行账户仅支付了部分保险费及财务手续费。在2016年6月至2018年7月期间，××公司发生管理费用11426998.9元（其中己支付费用11017488.9元，未支付费用409510元）。此外，于2017年至2018年7月期间，深圳朗万公司农行账套费用发生24413.32元。其中保险费用23773.58元、财务费用639.74元。本项目管理费l1451412.22元。（2）租金、水电及物业管理费：本项目租金、水电及物业管理费的支付发生在深圳朗万公司农行账户，前海××公司在业务成本的会计核算中也预提了此项费用但未支付。2016年6月至2018年7月期间，朗万农行账户电费2397978.22元，水费及水加压48357.75元，物业管理费287878.3元，租金22325124.24元，合计25059338.51元。（3）增值税损失：本项目对外的出租收入核算在前海××公司账内，相应的应缴增值税也在前海××公司账内核算。截止2018年7月，前海××公司计提增值税86902.99元，增值税附加10428.36元，合计96521.35元。于2018年8月支付96521.35元税金。（4）装修工程：本项目的装修工程费用在前海××公司的长期待摊费用中核算。截止2018年7月31日，前海××公司累计发生长期待摊费用原值17385806.5元，摊销至管理费用747244.82元，摊余净值16546134.49元。（5）业务收入：本项目运营的业务收入核算在前海××公司账内。2016年6月至2018年7月，前海××公司业务收入22720848.03元。其中主营业务收入21818983.17元，其他业务收入791404.86元，营业外收入110460元。2.本案诉讼过程中，沈阳建龙公司委托对案涉物业装修形成添附部分的现值和剩余租赁期的残值进行评估，一审法院依法委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司进行评估并出具《报告书》，评估结果如下：（1）以2019年1月15日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2019年1月15日的现值为24507176元，租赁期为5年时剩余时间的残值为16948062元，租赁期为15年时剩余时间的价值为26262829元。（2）以2018年8月5日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2018年8月5日的现值为25732657元；租赁期为5年时剩余时间的价值为20308809元，租赁期为15年时剩余时间的价值为27219656元。（3）以2019年7月31日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2019年7月31日的现值为23026074元；租赁期为5年时剩余时间的价值为12886300元，租赁期为15年时剩余时间价值为25106419元。（4）以2018年1月3日为评估时点，案涉物业装修形成添附部分截至2018年1月3日的现值为27341571元；租赁期为5年时剩余时间的价值为24721078元，租赁期为15年时剩余时间的价值为28475857元。（四）租金支付。2016年11月17日，深圳大铲湾公司向深圳朗万公司发函催缴2016年10月至11月期间的租金4130148元。2016年12月14日，深圳大铲湾公司发函催缴2016年10月至12月期间的租金6195222元。2017年3月18日，深圳大铲湾公司发函催缴2017年1月至3月期间的租金6195222元。2017年4月7日，深圳大铲湾公司发函催缴2017年2月至3月期间的租金4130148元。2017年8月14日，深圳大铲湾公司发函催缴2017年7月份欠缴的部分租金及8月份租金合计3630148元。2017年10月18日，深圳大铲湾公司催缴2017年9月至10月期间的租金4130148元。2017年12月19日，深圳大铲湾公司向深圳朗万公司、深圳乐安居公司发送《通知函》，函告若两公司未能在2017年12月31日前支付所拖欠的2017年10月至12月期间租金6195222元，将解除合同，追究违约责任。2018年7月30日，深圳大铲湾公司向深圳朗万公司发送《律师函》，函告解除涉案《××国际商贸物流中心一期租赁合同》，合同解除后，深圳大铲湾公司将以履约保证金折抵2018年4月至6月的租金6195222元。收悉深圳大铲湾公司的上述催交租金函件后，深圳朗万公司分别于2017年2月23日、2017年11月22日向沈阳建龙公司发函催缴租金。2017年12月1日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发出《解除的通知》，催告沈阳建龙公司补缴2017年9月至11月期间租金6195222元及电费467474元，并据此事实主张沈阳建龙公司已构成根本违约，深圳朗万公司决定于2017年12月1日起解除《合作经营协议书》。2017年12月2日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发出《同意暂缓移交物业的通知》，称经单某与深圳朗万公司沟通，同意沈阳建龙公司于2017年12月5日前向深圳大铲湾公司交付不少于一个月的租金及付清深圳朗万公司的电费，在此前提下暂缓清场及移交物业，双方约定于2017年12月10日就合作经营事项沟通、协商解决。2017年12月11日，深圳朗万公司向沈阳建龙公司发出《移交物业的通知》，催告沈阳建龙公司需于2017年12月18日返还案涉租赁物业。深圳朗万公司确认深圳大铲湾公司已于2018年7月31日解除合同并收回案涉租赁物业，深圳朗万公司截至2018年7月31日共垫付租金18085666元（含折抵三个月租金的保证金6195222元）。截至2018年7月，沈阳建龙公司主张共支付13个月租金及500000元，上述租金均付至深圳朗万公司账户，由深圳朗万公司支付深圳大铲湾公司。深圳朗万公司主张垫付水电费879880.48元。四、有关深圳朗万公司登记注册及股东。深圳朗万公司于2015年8月20日登记注册成立，认缴注册资本为5000万元，深圳泰禾公司、深圳泛亚公司、深圳乐安居公司均系深圳朗万公司股东，股东认缴出资比例分别为30%、30%、40%。深圳朗万公司章程第十三条规定，“经全体股东一致约定，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。”一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点在于深圳朗万公司与沈阳建龙公司之间合同法律关系的认定及案涉《合作经营协议书》效力的认定。关于争议焦点一，《合作经营协议书》法律关系的定性。民事法律关系的定性，应当根据民事法律关系所确立的权利义务的具体内容进行综合判断。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的权利义务主要表现为出租人转移租赁物使用收益权，承租人给付租金报酬、合同期满返还租赁物。而合作经营合同则是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润的合同。结合本案，沈阳建龙公司与深圳朗万公司之间订立的《合作经营协议书》约定深圳朗万公司向沈阳建龙公司提供案涉物业，沈阳建龙公司负责全额投资并独立承担案涉租赁物业的租金、物业管理、水电及因项目产生的全部费用，沈阳建龙公司自主经营，自负盈亏，沈阳建龙公司在第四、五个租赁年度每年向深圳朗万公司支付固定的投资收益10000000元。可见双方《合作经营协议书》并不具备共同投资、共同经营、共担风险、共负盈亏的特征，至于合同中有关共同成立管理委员会、深圳朗万公司派驻财务人员为沈阳建龙公司出具经营材料等约定均系双方为了履行沈阳建龙公司以深圳朗万公司名义对外经营所作的约定，并不能改变双方合同法律关系的性质。本案合同符合一方提供租赁物业，一方给付租金（固定投资收益）的特征，故一审法院认定案涉《合作经营协议书》名为合作，实为租赁，沈阳建龙公司与深圳朗万公司之间成立租赁合同法律关系。关于争议焦点二，《合作经营协议书》的效力认定。司法实践中，对合同效力的审查，主要依据法律及行政法规的相关规定处理，对于符合有效要件的合同，按当事人的合意赋予法律效果，对于违反法律、行政法规强制性规定的合同，依法认定无效。结合本案，沈阳建龙公司以案涉《合作经营协议书》系未经大铲湾公司认可的转租合同为由，主张合同无效。一审法院具体分析如下：（一）沈阳建龙公司在接收案涉物业后，以前海××公司名义对外运营，且从沈阳建龙公司、深圳朗万公司均确认真实性的《深圳市大铲湾港口投资发展有限公司2016年8月4日备忘录》所记载的内容看，该事实已为深圳大铲湾公司所知悉，深圳大铲湾公司要求深圳朗万公司提交转租申请。为了继续履行双方《合作经营协议书》，沈阳建龙公司、深圳朗万公司与“沈阳建龙公司和前海××公司实际控制人”单某于2016年8月8日签订《股权代持协议书》，约定深圳朗万公司代持单某在前海××公司的60%股权。深圳朗万公司后于2016年8月29日向深圳大铲湾公司回复《大铲湾商贸物流中心一期有关情况的报告》，声明引进前海××公司作为专业汽车顾问团队，深圳朗万公司持股60%，前海××公司主营汽车进口业务，不参与物流中心一期项目的日常运营管理。从现有证据看，此后深圳大铲湾公司对本案转租事实未再提出异议。另外，从上述事实亦可见，沈阳建龙公司对于深圳大铲湾公司与深圳朗万公司间约定案涉租赁物业不得擅自转租的事实自始知情，上述行为均属沈阳建龙公司与深圳朗万公司共同合意的结果。现沈阳建龙公司又以此为由主张合同无效，明显违背了诚实信用的基本原则。（二）即便深圳大铲湾公司对本案转租行为不知情，根据民法有关处分行为与负担行为的区分原则，以及物权法有关物权变动原因与结果相区别的规定精神，当事人无权处分、无权转租的行为不影响合同效力。处分行为是发生债法上给付义务效果的财产行为，负担行为则表现为债权行为，负担行为不以处分义务人有处分权为生效要件。因此，一审法院认定，深圳大铲湾公司是否同意转租，不影响转租合同的效力认定。（三）《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条对民事法律行为的一般有效要件进行了规定，包括行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。结合本案，沈阳建龙公司与深圳朗万公司订立的《合作经营协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，案涉租赁物业具备建设工程规划许可证，应当认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。沈阳建龙公司诉求《合作经营协议书》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于沈阳建龙公司提出要求返还保证金、赔偿损失等其他诉讼请求，均系基于合同无效提出的诉求，因缺乏认定基础，一审法院均予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回原告沈阳建龙公司的诉讼请求。案件受理费489397元，保全费5000元，评估费217591元、审计费120000元，由原告沈阳建龙公司负担。本院二审查明，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，2016年4月17日，沈阳建龙公司与深圳朗万公司签订《合作经营协议书》，约定双方合作经营深圳市××国际商贸物流中心一期项目，共同打造世界著名汽车品牌专业市场。沈阳建龙公司上诉主张上述《合作经营协议书》无效，但经本院审查，沈阳建龙公司与深圳朗万公司订立的《合作经营协议书》系双方的真实意思表示，双方合作经营的事项、合作内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，经营场所涉及的物业具备建设工程规划许可证，具备推进实现双方合同目的的基础条件，在《合作经营协议书》签订后的一段时期内，深圳朗万公司与沈阳建龙公司均依约、依法履行合同义务，故应当认定《合作经营协议书》有效。沈阳建龙公司提出要求返还保证金、赔偿损失等其他诉讼请求，均系基于合同无效提出的诉求，因缺乏合同无效的事实基础，本院不予支持。原审驳回上诉人诉讼请求的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人沈阳建龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费447597元，由上诉人沈阳建龙公司承担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年十二月二十二日书记员 邓 懿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。