江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终286号上诉人（一审原告、反诉被告）：涂成林，男，1970年12月7日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：李辉来，江西昌南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙欢乐，江西昌南律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心，住所地江西省景德镇市浙江路陶瓷民窑遗址**楼。法定代表人：沈家有，该中心主任。委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。上诉人涂成林与上诉人景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心（简称民窑遗址中心）租赁合同纠纷一案，由景德镇市珠山区人民法院于2018年6月25日作出（2018）赣0203民初486号民事判决，双方均不服，分别向本院提起上诉。本院于2018年10月25日作出（2018）赣02民终670号民事裁定书，裁定发回重审。景德镇市珠山区人民法院重新组成合议庭进行审理，并于2019年12月27日作出（2018）赣0203民初2189号民事判决。双方均不服，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。涂成林及其委托诉讼代理人李辉来、孙欢乐，民窑遗址中心委托诉讼代理人张敏参加了诉讼。本案现已审理终结。涂成林上诉请求：1、撤销景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初2189号民事判决书的第二项、第三项判决；2、依法判决被上诉人向上诉人归还租金、保证金合计人民币60万元并赔偿相应的利息损失（以60万元为本金，年息6%，自2010年11月26日计算至实际归还之日，暂计算至2019年10月25日的利息为321000元）；3、依法判决被上诉人赔偿上诉人因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元（在一审判决支持的数额增加1479615.475元）并赔偿相应的利息损失（以2218973元为本金，年息6%，自2016年5月1日计算至实际赔偿损失之日，暂计算至2019年10月30日的利息为454889元）；4、本案一审、二审案件受理费、评估费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人关于要求被上诉人归还租金、保证金并承担利息损失的诉讼请求未判决，属漏判。上诉人在本案一审审理的过程中向一审法院递交了《变更诉讼请求申请书》，上诉人变更后的诉讼请求一共四项，其中第二项诉讼请求为“依法判决被告向原告归还租金、保证金共计人民币60万元并赔偿相应的利息损失（以60万元为本金，年息6%，自2010年11月26日计算至实际归还之日，暂计算至2019年10月25日的利息为321000元）”。但一审法院在一审判决中仅就租赁合同的效力、损失数额及过错责任、被上诉人的反诉请求等问题予以判定，未对上诉人的该第二项诉讼请求进行判定，属于漏判。本案争议的《房屋租赁合同》，系在上诉人、被上诉人以及原合同当事人徐善文三方于2016年7月6日协商一致（被上诉人盖章确认）后，由上诉人继受原合同的权利义务，系上诉人与徐善文之间的合同整体转让，合同转让后，由上诉人继受原徐善文的全部合同权利义务。由于被上诉人最初将涉案房屋交付给徐善文时就没有办理消防验收备案，导致承租方无法开展经营活动，故上诉人有权要求被上诉人返还已由徐善文支付的租金40万元，保证金20万元。因合同无法履行的原因是被上诉人导致的，故其应当赔偿上诉人已支付的租金、保证金的利息损失。二、一审法院认定上诉人与被上诉人各承担50%的过错责任，属于分配责任错误，上诉人不存在过错，不应承担过错责任。一审法院认定上诉人承担50%过错责任的依据，是认为上诉人在承租之前明知涉案房屋未通过消防验收，仍然承租并实施装修。上诉人认为，该理由不能成为认定上诉人存在主观过错的依据。上诉人承租涉案房屋之前，被上诉人一再向上诉人承诺可以办理消防验收备案手续，不会影响其正常营业。上诉人承租之后，亦多次要求被上诉人办理消防验收备案手续，上诉人亦多次进行承诺。由于被上诉人属国家机关，上诉人出于对被上诉人的信任，同时出于尽早营业、避免房租损失以及实现合同目的，进行装修并采购设备。但直至上诉人装修完毕，被上诉人仍未按承诺办理消防验收备案手续，导致上诉人无法投入营业。因此，被上诉人应当对上诉人的投入损失承担全部责任。三、一审法院未对上诉人投入的机器设备、电子设备、家具等进行判定，该部分投入亦应认定为上诉人的损失。根据江西大信诚信资产评估有限公司作出的赣诚信评字（2019）第219号资产评估报告，上诉人因使用涉案房屋共投入2218973元，其中装修部分1478715.05元，设备740258元。一审法院在认定上诉人损失的时候，仅将装修费用1478715.05元列入上诉人的损失，而设备款740258元的投入未作损失认定，同时未进行评判。上诉人认为，无论是装修投入还是设备投入，都属于上诉人为使用涉案房屋、达成合同目的而为的必要、合理投入，现由于被上诉人的原因导致合同目的不能实现，上诉人的设备投入已无现实意义。且上述设备由于长时间搁置，现已腐烂或毁损，无利用价值。因此，上诉人投入的价值740258元的设备应当计算入损失，由被上诉人承担。四、上诉人请求被上诉人支付损失利息的诉求应当得到支持。一审法院未支持上诉人关于损失利息的请求，是因为认为上诉人与被上诉人均存在过错。上诉人认为，投入资金的利息损失与实际的投入资金损失一样，都属于上诉人因承租、使用涉案房屋造成的财产损失。暂不论上诉人在本案中不存在过错，即使认为上诉人存在过错，对于投入资金的利息损失，也应当根据双方的过错程度按比例承担。一审法院既认定了双方的过错，却又否认该过错造成的利息损失，属于自相矛盾，应当予以纠正。民窑遗址中心答辩意见：1、关于双方责任划分的问题，我方认为涂成林存在重大过错。第一，涂成林违反合同约定擅自装修，其装修的时候没有根据合同约定经过我方同意；第二，涂成林明知涉案房屋主体未进行消防验收仍进行装修，且其也未向法庭提供其因消防未验收造成其不能营业的相关证据；第三，涂成林未提供其向消防部门进行申报过室内装修的相关材料。2、关于涂成林要求返还租金的问题，我方认为租金与涂成林没有任何关系。该租金并非涂成林交纳的，而是由原承租人交纳的。双方在合同约定时，只是承诺了租赁合同以后所有的债权债务与原承租人徐善文无关，之前交纳的租金是徐善文交纳的，与涂成林没有任何关系，因此不存在返还租金的问题。3、关于涂成林提出的其他投入，包括利息损失，这是因其自身过错造成的，与我方没有关系。综上所述，请二审法院驳回涂成林的上诉。民窑遗址中心上诉请求：1、请求法院撤销景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初2189号民事判决中第二项判决；第四项判决改判为被上诉人向上诉人支付所欠租金截止至2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，被上诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）；2、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定涉案房屋未取得消防审批的情况下出租给被上诉人使用，导致合同目的无法实现是明显错误的。1、涉案房屋旧的建筑物，当时办理了产权登记。2008年景德镇市人民政府对刘家弄、吊脚楼地段老城区改造建设时，对涉案房屋只是进行了修缮，其不涉及建筑结构、建筑层数、建筑高度等方面的改变。根据《建设工程消防监督管理规定》第二条规定，只有新建、扩建、改建需办理建设工程消防验收备案。涉案房屋并属于非新建、扩建、改造房屋。因此，上诉人无需办理该房屋消防竣工验收备案。在我国如广州市等城市对老旧建筑进行更新改造、修缮可以免于申请办理消防竣工验收备案。另外，景德镇市陶瓷民窑遗址博物馆工程除涉案房屋外，其他房屋均办理工程消防验收备案，从这一事实可以推定涉案房屋无需办理工程消防验收备案。2、退一步讲，涉案房屋需办理消防验收备案，也不会导致涉案合同目的无法实现。涉案房屋已于2015年取得了新房产证，这其实就是意味着涉案房屋各方面证件、手续齐全。因此，可以认定涉案房屋符合竣工验收条件可投入使用。景德镇市珠山区公安消防大队2018年9月7日的回复函中也称涉案房屋的主体部分视为已通过消防审批手续，“景德镇和谐音乐茶楼”可向相关部门申报室内装修工程消防设计审核。由此可见，涉案房屋是否办理消防验收备案并不会导致涉案合同目的无法实现。二、即主体建筑未进行消防验收备案不影响被上诉人经营。根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第二十九条规定“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的，公安机关消防机构应当依法处罚，责令建设单位在五日内备案，并纳入抽查范围；对逾期不备案的，公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位，责令其停止施工、使用”。可见建设工程消防设计未备案和竣工后未报消防验收备案并不会直接导致该建设工程被责令停止施工、使用，建设单位只要按照规定期限备案，并按消防标准施工建设，是不会影响建设工程施工和投入使用的。被上诉人需经营茶楼是需要进行消防设计的申请、审核和验收，与涉案房屋是否办理消防验收备案则无关，两者是互不相关的两个不同的概念。且被上诉人在一审中也未提供任何证据证明其因涉案房屋未办理消防验收备案而无法经营茶楼；相反，在景德镇市珠山区公安消防大队2018年9月7日回复函的文末却提及了“景德镇和谐音乐茶楼”可向相关部门申报室内装修工程消防设计审核。因而，涉案房屋是否进行消防验收备案与被上诉人能否正常经营茶楼无关。三、上诉人不存在过错，被上诉人具有重大过错。1、被上诉人违反合同约定，擅自进行装修。上诉人与被上诉人明确在《房屋租赁合同》第六条第1点约定“乙方（被上诉人）要开业前及租赁期内为了使用上的需要，在不改变房屋结构和破坏房屋外观的前提下对该房屋进行装修及添加设施都应事先向甲方提出书面申请另附装修方案，经甲方同意后方可施工，其费用乙方全额承担”，而被上诉人却并未遵守合同约定，擅自进行装修，可见被上诉人理应自行承担其擅自进行装修所带来的损失。2、被上诉人明知涉案房屋主体部分未进行消防验收备案手续仍进行装修。从被上诉人2016年1月28日提供给上诉人的《报告》中可以看出被上诉人明知涉案房屋主体部分未进行消防验收备案手续，但仍选择承租，只是申请减免房租，这其实也意味着被上诉人自愿选择承担潜在的法律风险。且被上诉人在明知涉案房屋的具体情况下不仅选择继续承租，而且在未向上诉人，也未向相关单位申请、报批的情况下擅自进行装修，可见被上诉人对装修所带来的损失，其自身具有不可推卸的过错。3、被上诉人在能申报室内装修工程消防设计审核时未进行申报，对茶楼的经营状态具有重大过错。在前文已述景德镇市珠山区公安消防大队已回函称“景德镇和谐音乐茶楼”可向相关部门申报室内装修工程消防设计审核，但被上诉人未能举证其按法律规定将装修消防设计文件报消防竣工备案。可见茶楼的经营状态系被上诉人自行导致的，与上诉人无关。实际上，被上诉人装修完毕后也开业经营了几个月，消防部门没有对上诉人的房屋不能投入使用作出肯定性的结论，也没有依据《中华人民共和国消防法》责令被上诉人停止使用、停产停业并罚款的处罚行为。被上诉人后停业完全是由于被上诉人经营不善造成的，与该房屋是否办理消防备案无关。四、被上诉人应向上诉人支付所欠租金截至2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，被上诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定及上述的意见，不能认定上诉人交付的租赁房屋属于无法使用的情形，被上诉人在装修及装修完毕后开业经营几个月的过程中，未因消防被有关部门予以行政处罚，不存在因消防问题影响其正常营业情形。被上诉人以此拒付租金，不符合合同约定，应承担违约责任。另外，原审法院认定被上诉人的装修系损失，而驳回上诉人的反诉要求支付租金的请求。难道上诉人房屋的租金就不是损失吗？其驳回上诉人的反诉请求明显不合理也不合法。涂成林答辩意见：1、没有办理主体消防竣工验收的房屋，后面的装修消防设计审批无法办理。2、对方称60万租金与我方无关，一开始我方和徐善文就是合伙人，后来我方用110万元买断了，且在转让合同上写了希望三方按合同条款执行，包括向对方交纳的60万元（20万元押金、40万元租金）。3、关于过错责任，对方认为涂成林有重大过错，对方不应承担责任，我方认为不能成立。第一，对方认为依据合同约定，在装修之前必须要经过他们同意，但是客观事实是合同签订到装修有4年时间，租金也付了，这么多年也没有使用，双方签订合同的目的就是要利用房屋，进行经营，经营的前提是装修。双方合同的约定主要是不要影响房屋结构的情况下才有报告的必要，否则正常装修并不需要报告。这么多年来，我方要经营就必须要装修，客观事实上装修是必然的，且对方是知晓的。如果对方发现装修时影响了房子的主体结构，可以提出要求。4、对方认为我方没有证据能够证明影响了营业，没有事实依据。回到案情的证据，在2012年，珠山区消防公安大队在消防检查时的日志上发现了两个问题，且下达了书面材料。第一个问题是该装修未进行消防设计备案，第二个问题是该主体建筑未进行消防验收备案。该证据可以充分证明，主体都没有备案，装修消防审批怎么进行，不能装修怎么经营。5、消防审批是有两个概念，第一个是对房子的主体竣工验收涉及的消防备案，这是来源于公安部的建设工程消防监督管理规定第24条，本案应当属于要进行消防备案的，这个消防备案指的是主体的。另外一个消防备案是针对装修的，根据经营的性质、方式进行室内装修工程消防设计备案。这是两个消防审批，室内装修的消防备案手续是建立在主体竣工消防备案的前提下，没有进行装修消防备案，这是事实，但是造成这样后果的原因是主体没有办理竣工验收。6、对方在上诉状中还谈到已经办了房产证不一定就办了竣工备案，或者不需要办理备案，我方认为如果按照公安部《建设工程消防监督管理规定》，这类房屋必须要办理主体竣工验收，在办理房产证的程序中必须要出现相关文件。房产公司做的是房产登记，而对于消防的备案的手续的行政机关不是房管局，是公安消防大队，这是两个不同的行政机关，如果在没有办理相关的备案基础上发的产权证可能是违法的。7、本案在诉讼过程中，珠山区公安消防大队在本案中有三个文件，第一个是2012年6月份的检查日志，非常清楚简洁地告知了建筑物两个问题没有办理消防备案，第二个是2018年6月5日给江西京天律师事务所的回函，该回函中讲明如果是在1998年前建造的就不需要办理土建消防审批手续，如果在1998年以后建设的就要办理主体消防备案手续，且总结了陶瓷民窑遗址7号是在2008年开始修缮，到2011年完工，故未进行消防审批手续。该建筑物是在2008年后修缮的，应当办理但是没有办理。第三个是2018年9月7日给江西景鉴律师事务所的回函，该函内容包括两点，该函第一点与给江西京天律师事务所的函的第一点是一样的，第二点的结果是陶瓷民窑遗址7号建筑物主体视为已通过消防审批手续。第三个函的时间最晚，且关键内容和前面两个回函的内容完全相反，该回函称视为已通过审批手续，任何机关的相关文件都必须符合法律规定，珠山区消防大队在2018年9月7日对法律条款的理解是错误的，或者说是没有法律依据的，法律上没有规定哪个建筑物可以视为通过进行验收。且该函称景德镇和谐音乐茶楼可向有关部门申报消防装修、设计审核这个观点也是错误的，因为主体消防验收备案前提就没有，对方以该证据支撑其观点是错误的。8、民窑遗址中心称涉案房屋无需办理消防验收备案没有法律依据。9、主体建筑未进行消防验收备案直接导致了涂成林不能投入经营。10、涂成林不存在过错，民窑遗址中心存在重大过错。11、民窑遗址中心的反诉请求应予驳回。涂成林向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令被告向原告归还租金、保证金共计人民币60万元并赔偿相应的利息损失（以60万元为本金，年息6%，自2010年11月26日计算至实际归还之日，暂计算至2019年10月25日的利息为321000元）；3、依法判决被告赔偿原告因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元并赔偿相应的利息损失（以2218973元为本金，年息6%，自2016年5月1日计算至实际赔偿损失之日，暂计算至2019年10月30日的利息为454889元）；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。民窑遗址中心向一审法院提出反诉请求：1、请求与被反诉人解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求被反诉人支付所欠租金截止2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，要求被反诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）；3、本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。一审法院审理查明：2010年11月24日，民窑遗址中心（甲方）与徐善文（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方同意将坐落于陶瓷民窑遗址七号房屋出租给乙方。房屋结构：砖混建筑面积915.38㎡；租赁用途为乙方承租该房屋用于合法的经营项目，并按照国家有关法律、法规的要求完善相关设施，办理相关手续；租赁期限为2011年3月1日起至2031年2月28日止。……房屋租金为每年10万元，乙方应在每年度第一个月20日前向甲方缴纳当年度租金。为防止拖欠租金，乙方应缴纳20万元作为租赁保证金，合同期满，如乙方无违约行为，甲方应在租赁关系终止7日内无息退还给乙方租赁保证金；租金前三年每年度10万元，从第四年度开始每三年租金按照上年度租金递增3%；合同签订后，乙方一次性预交租赁保证金、租金合计60万元；乙方在租赁期间营业性开支、税收、工商管理费、水电费、物业管理费由乙方承担；乙方要开业前及租赁期内为了使用上的需要，在不改变房屋结构和破坏房屋外观的前提下对该房屋进行装修及添加设施都应事先向甲方提出书面申请另附装修方案，经甲方同意后方可施工，其费用乙方全额承担。租赁期满或合同解除后，装潢和添置的固定设施由甲方无偿受偿，乙方不得拆除，不得向甲方索取补偿费；乙方违反下列义务，甲方有权解除合同，没收保证金，要求赔偿损失，并要求支付违约金10万元：1.乙方应按合同规定日期支付租金，逾期超两个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，所欠租金从保证金中扣除。……7.在租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按日租金1%支付滞纳金；甲方违反下列义务，乙方有权解除合同，要求赔偿损失并支付违约金10万元：1.合同生效后，甲方应将结构安全、使用正常的房屋交付给乙方。2.甲方必须为乙方进场安装提供通水、通电等基本条件。3.甲方必须为乙方进场装修提供房屋相关的设计图纸。4.甲方保证在租赁期内拥有合法租赁权，并保证乙方依约合法经营，协助处理与租赁房屋有关的事务。”合同签订后，徐善文依约向民窑遗址中心一次性预交租赁保证金、租金合计60万元。2012年2月10日，民窑遗址中心向徐善文发《起租通知书》，载明：“经市陶瓷民窑遗址改造项目部与市陶瓷民窑遗址管理中心对陶瓷民窑遗址7号房屋现场进行全面整体验收，未发现房屋质量问题，房屋相关设施都已完善，并具备房屋交付条件。为了更好地维护履行我方与你方在2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》中的权利义务，经双方协商一致，陶瓷民窑遗址7号楼从3月1日起租（年租金10万元）。”徐善文在该《通知书》下方备注：“经双方协商意见同意从2012年3月1日起租”，并签名确认。2012年6月20日，景德镇市珠山区公安消防大队对陶瓷民窑遗址管理中心7号房屋进行其他形式消防监督检查，检查内容和情况栏记载：1.该装修未进行消防设计备案；2.该主体建筑未进行消防验收备案。2016年1月22日，徐善文向民窑遗址中心作书面《报告》，称：“我徐善文承租民窑遗址七号楼（并与民窑中心签订合同）因资金问题，本人自愿将民窑遗址七号楼房屋租赁合同解除，并将该房屋租赁权由涂成林继续承租。现请民窑管理中心领导按2010年11月24日签字的合同执行，以后该租赁合同的租赁权、所有权、债务与本人无关！”后民窑遗址中心和涂成林直接将上述《房租租赁合同》首部乙方“徐善文”改为“涂成林”，并由涂成林在落款处签名，涂成林在该合同下方手写：“应乙方报告要求变更承租人，甲、乙双方必须按照本合同各项条款履行。2016年7月6日涂成林”。2016年1月28日，涂成林向民窑遗址中心作书面《报告》，载明：“尊敬的民窑遗址管理中心各位领导，因2012年6月20日珠山公安消防大队下文停止装修至今2016年元月28日，一直停至现在。原因是该主体建筑未进行消防验收备案。该楼至今从未使用，原封不动，至今未做任何经营，请领导看着事实的情况，减免我的房租，请处理！”景德镇和谐音乐茶楼目前仍未正式投入营业，涂成林至今未另行向民窑遗址中心交付房屋租金。2018年6月5日，景德镇市珠山区公安消防大队向江西京天律师事务所就“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分未进行消防验收备案是否影响“景德镇和谐音乐茶楼”正常对外营业情况出具回复函一份，载明：1、“景德镇和谐音乐茶楼”建筑面积为700平方米，经营方向为具有娱乐功能的茶馆，根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令），“建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”其室内装修工程需经过消防设计审核、消防验收及公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查方能投入使用、营业，同时所使用的主体建筑需符合消防技术标准（1、若主体建筑为1998年以前建造的，后期未进行改造修饰，可不需要提供土建消防审批手续。2、若主体建筑为1998年以后建造，则均需提供主体建筑消防审批手续。）；2、陶瓷民窑遗址7号建筑物于2008年开始进行修缮，于2011年完工，未进行消防审批手续。2018年9月7日景德镇市珠山区公安消防大队就江西景鉴律师事务所关于“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分的消防验收备案与否是否影响“景德镇和谐音乐茶楼”正常对外营业的情况出具回复函一份，该回复函第一点回复内容与向江西京天律师事务所回复函第一点回复内容一致，第二点回复内容变更为：陶瓷民窑遗址7号建筑物于2008年开始进行修缮，于2011年完工，2015年取得房屋所有权证，……房屋规划用途为配套公建（50年）。同时景德镇市房产管理局对“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分规划用途作出解释证明。配套公建也可作为商业用途。故“陶瓷民窑遗址7号建筑物”主体部分视为已通过消防审批手续，“景德镇和谐音乐茶楼”可向相关部门申报室内装修工程消防设计审核。该租赁合同签订后，原告将涉案房屋交由被告进行装修。现涂成林以民窑遗址管理中心7号楼主体建筑物未进行消防验收备案，导致其景德镇和谐音乐茶楼办不到消防行政许可，不能正常营业为由提起本案诉讼。在审理中，原告就“景德镇和谐音乐茶楼”所投入的资金数额进行鉴定（评估），具体包括：1、景德镇和谐音乐茶楼已完工的装修价格；2、景德镇和谐音乐茶楼已完工的消防工程价格；3、景德镇和谐音乐茶楼的硬件设施价格（含音箱设备、灯光设备、显示屏设备、空调设备、家具设备等）。2019年9月2日，江西大信诚信资产评估有限公司做出赣诚信评字（2019）第219号资产评估报告，评估结论为：1、房屋装修及消防工程评估值为1478715.05元，其中：装饰工程1338874.50元，消防工程139840.55元；2、设备评估值为740258元，其中：机器设备101150元，电子设备353108元，家具286000元。原、被告对评估结果均未提出异议。另查明，景德镇城区浙江路陶瓷民窑遗址管理中心7栋吊脚楼于2015年10月15日取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为民窑遗址中心。民窑遗址中心7栋吊脚楼房屋不属于文物保护单位。一审法院认为，涉案合同有效。理由是：2004年最高人民法院下发的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年废止。2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。被告（反诉原告）向该院提交的珠山公安消防大队回复函称因涉案房屋已于2015年取得房屋产权证，且用途为配套公建，故视为已通过消防审批，该答复无法律法规依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定(2009修订)》的规定，本案涉案房屋主体建筑应当经过消防审批后续方可投入使用，故原、被告签订的涉案合同目的无法实现，涉案合同应当予以解除。被告（反诉原告）在涉案房屋未取得消防审批的情况下出租给原告（反诉被告）使用，导致合同目的无法实现，存在过错；原告在正式签订涉案合同之前（2016年1月28日）即已知晓涉案房屋尚未取得消防审批手续，而仍然承租涉案房屋，经营需要办理装修消防设计及消防验收的茶楼（面积大于500平方米，属人口密集型场所），亦存在过错。故一审法院酌定被告承担50%的责任，原告承担50%的责任。关于原告涂成林（反诉被告）要求被告民窑遗址中心（反诉原告）赔偿原告涂成林因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元并赔偿相应的利息损失（以2218973元为本金，年息6%，自2016年5月1日计算至实际赔偿损失之日，暂计算至2019年10月30日的利息为454889元）的诉讼请求。本案中，民窑遗址中心2008年对涉案房屋开始进行修缮，于2011年完工。涂成林自2016年1月28日起承租涉案房屋后对其进行装修。因民窑遗址中心交付的涉案房屋未通过消防验收，致使涂成林到目前为止都不能经营，具有过错。涂成林作为承租方，并且其经营的是人员密集场所的茶楼，其承租之前即已明知涉案房屋未通过消防验收，其仍然承租并实施了装修，也存在过错。故一审法院酌定民窑遗址中心承担50%的责任，涂成林承担50%的责任。结合已查明的涂成林因本案而产生的附合装饰装修物损失为1478715.05元，民窑遗址中心应赔偿涂成林因解除租赁合同所产生的损失739357.525元。关于损失利息的诉请，因原、被告双方均有过错，故一审法院不予支持。关于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付所欠租金截止2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，要求被反诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）的诉请，因涉案合同自签订时即已无法实现，且导致合同目的无法实现的过错在于签订合同的双方当事人，故对该项诉请一审法院不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第九条、第十条，《建设工程消防监督管理规定(2009修订)》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第八条第三项、第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）涂成林、被告（反诉原告）景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、限被告（反诉原告）景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于判决生效后二十日内向原告（反诉被告）涂成林支付因解除租赁合同所产生的损失人民币739357.525元；三、驳回原告涂成林其他诉讼请求；四、驳回反诉原告景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心的反诉请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费33662元，反诉受理费3096元，评估费29400元，共计66158元，原告涂成林承担45405元，被告景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心承担20753元。二审期间，各方均无新证据提交。二审确认一审认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的《房屋租赁合同》效力以及解除后应如何处理双方的争议。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等自愿的基础上达成的房屋租赁合意，合同内容没有违反法律法规的规定，系合法有效的合同，双方当事人本应按照合同条款予以履行，现涂成林诉请确认合同无效，民窑遗址中心诉请解除合同，表明合同双方均无继续履行的意愿，故本院认定本案的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。合同解除，必定引发租金计算以及其他事项的处理。关于违约责任，上诉人涂成林接收承租的房屋前即已经交纳40万元租金及20万元保证金；上诉人民窑遗址中心则交付了出租的房屋，双方当事人均无明显违反合同约定的情形，因此，双方当事人要求对方承担违约责任的请求均不能成立。关于租金的起算时间，根据一审查明的事实，本案合同租赁期间为2012年3月1日至2031年2月28日；本案租赁合同承租人原为徐善文，其已经缴纳20万元租赁保证金、40万元租金，40万元租金对应的租期为2012年3月1日至2016年2月28日；经出租方同意，于2016年7月6日变更承租人为涂成林；涂成林签订合同之后未再支付租金。本院认为，民窑遗址中心出租的房屋于2015年10月取得房屋所有权证，故租金应从2015年10月开始计算，按照每年10万元的标准计算，计算至实际搬出租赁房屋之日止。租赁保证金是具有担保性质同时也是针对承租人迟延给付租金这一特定违约行为的违约金，本案中，涂成林未及时支付租金，应以租赁保证金抵扣租金，多退少补。上诉人民窑遗址中心主张涂成林腾退房屋并返还，系合同解除后涂成林应尽的义务，故涂成林应在本判决生效后腾出承租的房屋，交付给民窑遗址中心。关于承租方涂成林主张的损失，在签订租赁合同之前涂成林已经知晓该房屋存在消防未验收备案的问题，仍然进行装饰装修工程并采购设备、家具等，涂成林对损害的产生具有过错，损失应由其自行承担。综上，上诉人民窑遗址中心的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人涂成林上诉请求不成立，应予驳回。一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初2189号民事判决；二、涂成林与景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；三、涂成林于接到本判决之日起一个月内从陶瓷民窑遗址7号建筑物搬离并将房屋返还给景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心；四、涂成林于接到本判决后三日内按照年租金100000元标准向景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心支付租金，自2015年10月1日起至实际搬离陶瓷民窑遗址7号建筑物之日止；五、驳回涂成林其他诉讼请求；六、驳回景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费33662元，反诉受理费3096元，评估费29400元，二审案件受理费44961元，合计111119元，由涂成林负担100007元，由景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心负担11112元。本判决为终审判决。审判长  徐文生审判员  舒振亚审判员  周寿林二〇二〇年十二月三十一日法官助理金勇胜书记员涂娜娜