北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京02民终9940号 上诉人（原审原告）：林细知，男，1935年11月23日出生。 委托诉讼代理人：石郁文（林细知之妻），住北京市西城区。 委托诉讼代理人：傅崇瑞，北京鸣静律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿**。 法定代表人：金卫强，执行董事。 委托诉讼代理人：刘文娟，北京志霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋红，北京志霖律师事务所律师。 原审第三人：石景文，男，1937年1月6日出生。 原审第三人：石景成，男，1951年11月22日出生。 原审第三人：石景武，男，1945年11月10日出生。 上诉人林细知因与被上诉人北京西都地产发展有限公司（以下简称西都地产公司）以及原审第三人石景文、石景成、石景武合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林细知上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持林细知的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉1996年签订的《居民回迁安置购房协议书》上石德顺的名字已经被划掉，并且经过了西都地产公司盖章认可，证明该回迁协议与石德顺及其继承人没有关系。该协议书应当以林细知一方持有的为准。二、案涉2001年签订的《居民回迁安置购房补充协议（稿二）》是对1996年《居民回迁安置购房协议书》的补充和变更，该协议主体仅有林细知一人，且购房款实际全部由林细知交付，西都地产公司从未提出过异议。三、林细知与第三人之间的所谓权属争议完全可以由他们自行解决，一审判决适用《继承法》认定案涉房屋存在权属争议，并认定不能办理登记，属于认定事实和适用法律错误。四、《居民回迁安置购房协议书》中购房人的人数是经过家庭会议充分协商和补偿后确定的，林细知一家居住近二十年未发生过任何矛盾，西都地产公司主动找石景武出具承诺书放弃权利，导致石景武认为其有相关权利，故意制造了矛盾。 西都地产公司辩称，同意一审判决，不同意林细知的上诉请求。西都地产公司不否认具有协助办理登记的义务，拒绝办理的原因是审查时发现石德顺去世了，没有文件显示其他权利人确认房产应办理到谁名下。西都地产公司意见认为案涉回迁安置协议及补充协议应为有效。 石景武述称，拆迁时其不在国内，不知道这件事，其亦未在承诺书签字；案涉1996年《居民回迁安置购房协议书》上有石德顺的签字，石景武作为石德顺的法定继承人之一，依法享有石德顺在案涉房产中的相应份额和其他合法权益；案涉1996年《居民回迁安置购房协议书》中擅自划掉石德顺名字行为是严重违规的。 石景成、石景文经本院传票传唤未应诉。 林细知向一审法院起诉请求：判令西都地产公司履行为林细知办理北京市西城区富国里小区XX号楼X门XXX号房屋房产证的义务，将房屋过户至林细知名下。 一审法院认定事实：林细知系石德顺之女婿，石景文、石景成、石景武、石郁文系石德顺之子女。北京市公安局福绥境派出所出具的证明信显示，石德顺原户口登记地址西城区义伯胡同**，因死亡于1996年3月28日注销户口。 1996年11月16日，北京市西城区城建开发拆迁服务公司（甲方）与西城区义伯胡同4号居民（乙方，签字人员有石景成、林细知，另有石德顺名字及签章被划掉）签订《居民回迁安置购房协议书》，约定：甲方在官园地区进行危旧房改造，在拆迁安置工作中实行房改，向被拆迁居民以成本价出售回迁安置楼房。乙方现住正式房4间，居住面积42.7平方米，正式户口6人。乙方自愿回迁购买安置楼房：官园10号楼2门5层1号两居室一套，建筑面积59平方米。凡个人购房，产权归个人所有。回迁后，凭有关证明办理房屋所有权证。 1996年11月20日，林细知支付了购房款55316.60元。 2001年9月19日，北京市西城区城市建设开发公司（甲方）与林细知（乙方）签订《居民回迁安置购房协议（稿二）》，约定：鉴于甲方（以西城区城建开发拆迁服务公司名义）和乙方于1996年11月16日签订了《居民回迁安置购房协议书》，乙方购买甲方现富国里（官园）XX号楼X门XX号（即涉案房屋）2居1套，按照当时施工图纸，该房屋的建筑面积为59平方米，按成本价购房每平方米1337元，总计付款55316.63元。2000年5月23日，实际测绘的建筑面积为55.1平方米。本补充协议是对《居民回迁安置购房协议书》的补充条款。甲乙双方确认上述实际测绘面积为该房屋法定建筑面积，……甲方应向乙方退还购房款1446.48元。 另查明，林细知原承租西城区高义伯胡同4号房屋中的一间居室，另三间由石德顺承租。回迁安置的涉案房屋目前由林细知实际占有使用。 一审法院认为，林细知等西城区义伯胡同4号居民与北京市西城区城建开发拆迁服务公司签订《居民回迁安置购房协议书》，约定回迁购买涉案房屋，产权归个人所有，回迁后凭有关证明办理房屋所有权证，上述约定对协议双方具有法律约束力。本案西都地产公司并非上述协议及补充协议的缔约方，上述协议亦未为西都地产公司设定权利义务，故仅凭上述证据不足以支持林细知要求为其办理产权证的主张。但因西都地产公司系涉案房屋的开发商，涉案房屋亦在西都地产公司对涉案房地产项目的大产权证中。西都地产公司自认其负责协助被拆迁人将拆迁安置协议、购房凭证等材料提交给房产部门，由房产部门审核后办理产权登记，故此，协助办理过户手续的义务应由西都地产公司承担。 因石德顺的继承人石景武不同意签署相关承诺书，无法通过房产部门的审核，涉案房屋目前无法登记至林细知名下。林细知认为《居民回迁安置购房协议书》中约定，“凡个人购房，产权归个人所有”，涉案房屋系由林细知出资购买，故产权归林细知所有，应系其对该条款的误读。该条款中的“个人”，应是指自然人之义。即产权可落在私人名下，并非表达谁出资谁即拥有产权之义。被拆迁房屋原有房屋四间，林细知名下仅有一间，并不足以支持其可拥有回迁安置的两套住房中的一套。即使石德顺之配偶王志杰同意将石德顺承租三间房屋中的一间分给林细知，亦应经过石德顺其他继承人的确认。现石德顺和王志杰均已去世，其继承人中虽石景成、石景文放弃主张对涉案房屋的权利，但石景武并未放弃，相关争议亦不属于本案的审理范围。西都地产公司曾履行相关协助办理产权证的义务，但因前述争议问题，未获房产登记部门审核通过，相关责任并非在于西都地产公司。因此，西都地产公司虽具有协助办理涉案房屋产权证的义务，但在相关权属争议尚未解决的情形下，上述义务目前并不具备履行条件。故林细知要求判令西都地产公司履行为其办理涉案房屋房产证的义务，将房屋过户至其名下的诉讼请求，法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，于2020年8月判决：驳回林细知的诉讼请求。 本院二审期间，林细知提供其配偶石郁文于2018年9月28日向北京天恒华辰物业管理有限责任公司出具的《借条》、其于2020年9月11日向西都地产公司出具的《借条》，拟证明其一审提交的划掉石德顺名字的《居民回迁安置购房协议书》版本原件本身就是向西都地产公司借取。西都地产公司质证认可2018年9月28日《借条》真实性，但主张与西都地产公司无关；质证认为西都地产公司未收到2020年9月11日《借条》，真实性无法核实，即便真实也与西都地产公司无关，主张拆迁服务公司保存的《居民回迁安置购房协议书》并无修改痕迹。石景武对上述日期为2018年9月28日的借条的真实性不持异议，但认为该证据与西都地产公司无关，只能证明当时回迁安置协议的保管人为华辰物业。石景武对上述日期为2020年9月11日《借条》的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院补充查明：一审审理中，林细知提供1996年11月16日甲方北京市西城区城建开发拆迁服务公司与乙方西城区义伯胡同4号居民石德顺、石景成、林细知签订的案涉《居民回迁安置购房协议书》原件，其中乙方处石德顺名字被划掉、落款处石德顺名章亦被划掉，两处划掉的地方均加盖有北京市西城区城建开发拆迁服务公司的公章。经本院询问，西都地产公司称为何会划掉石德顺的名字，西都地产公司并非办理人，不掌握相关情况。另外，西都地产公司称其公司系原北京市西城区城市建设开发公司改制而来，并提供了内容为“北京市西城区城市建设开发公司于2003年5月20日经我局核准，名称变更为北京西都地产发展有限公司。”的证明一份予以佐证。西都地产公司另称在案涉协议签订时原北京市西城区城建开发拆迁服务公司系北京市西城区城市建设开发公司下属子公司。 一审审理中，一审法院对石景成进行了询问，石景成称：“…XXX房屋是林细知拆迁分得的房屋，我同意林细知将房屋过户到其名下的要求。96年公房拆迁时，由老母亲王志杰主持开家庭会议定方案。被拆时我和我孩子的户口都在公房里，我本身有权分房。但是我放弃了分房的权利，提出将其中一间给姐姐石郁文，因为石郁文孩子多，有住房需求。家庭会议有我、母亲、大哥石景文、石郁文参与，当时石景武在国外，所以没有参加会议。会议最后定方案，由大哥用老人的两间公房换两套一居室，老人的另外一间给林细知，加上林细知自己的一间公房换一套两居室。石景武回来以后，石景文主持开过家庭会议告知石景武分房的方案，石景武当时也没提出异议。直到被告要求石景武签署承诺书时，石景武才表示不同意，认为房子有老人的份额，石景武作为子女也应有一份。” 本院二审查明的其他事实与一审法院认定的其他事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为西都地产公司是否应履行协助林细知办理案涉房屋房产证的义务。 首先，关于西都地产公司是否负有协助义务。根据查明的事实，北京市西城区城建开发拆迁服务公司作为甲方与乙方林细知等西城区义伯胡同4号居民签订《居民回迁安置购房协议书》，约定乙方自愿回迁购买案涉安置房屋，回迁后凭有关证明办理房屋所有权证，上述约定对协议双方具有法律约束力。后北京市西城区城市建设开发公司与林细知单独补充签订《居民回迁安置购房补充协议（稿二）》，在该协议中北京市西城区城市建设开发公司自认上述《居民回迁安置购房协议书》系其以西城区城建开发拆迁服务公司名义与乙方签订。而本案西都地产公司自认其系原北京市西城区城市建设开发公司改制而来，亦不否认其负责协助被拆迁人办理房屋登记事宜。基于上述事实，本院认定西都地产公司负有协助办理案涉房屋房产证的义务。 其次，西都地产公司的抗辩理由是否成立。现西都地产公司拒绝协助林细知办理案涉房屋房产证，理由为石德顺之继承人石景武不同意签署相关承诺书，故无法通过房产部门的审核，涉案房屋目前无法登记至林细知名下。本院认为，第一，案涉《居民回迁安置购房协议书》签订时，石德顺已经死亡，不具备民事主体资格。林细知向法院提供的《居民回迁安置购房协议书》原件，显示石德顺的名字及名章均被划掉，划掉处均加盖有北京市西城区城建开发拆迁服务公司的公章。西都地产公司对此并未提出反证推翻上述版本协议及公章的真实性。第二，北京市西城区城市建设开发公司补充签订的《居民回迁安置购房补充协议（稿二）》中，乙方仅有林细知一人，且从协议履行情况看，案涉房屋的购房款实际系林细知一人交纳，案涉房屋亦系由林细知居住使用。综上，西都地产公司以石德顺之继承人拒绝出具相关材料为由拒绝履行义务没有充分法律和事实依据，其抗辩理由不能成立，应履行协助林细知办理案涉房屋房产证的义务。林细知的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32886号民事判决； 二、北京西都地产发展有限公司于本判决生效之日起六十日内协助林细知办理北京市西城区国富里小区XX号楼X门XXX号房屋产权登记手续，将该房屋登记至林细知名下。 一审案件受理费70元，由北京西都地产发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京西都地产发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 佳 审 判 员  刘丽杰 审 判 员  陈 妍 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  王继玉 书 记 员  孙 雯