江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初7217号原告：江西森鸿物业服务有限公司，住所地：江西省高安市。法定代表人：曾某发，该公司经理。委托代理人：曹威，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托代理人：夏军，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：刘某春，女，汉族，江西省高安市人，住高安市。原告江西森鸿物业服务有限公司（下称原告）与被告刘某春（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹威、被告刘某春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费6,254.50元；2、判令被告按照日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2020年10月8日应支付滞纳金为6,435.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的中汽森泽商贸城（一期）的业主，被告于2016年10月16日与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得中汽森泽商贸城（一期）26栋第19、20、35、36号商铺，建筑面积434.34平方米。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.2元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三标准支付滞纳金。合同生效后原告依约提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2018年11月1日至2019年10月31日，被告共欠物业费6,254.50元，滞纳金6,435.88元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告刘某春辩称：19、20号店铺是被告和胡瑜华共有的，35、36号店铺是被告的。原告未尽责服务。我们将店铺出租后，但店铺墙面开裂，屋内漏水。甚至隔壁下水道堵塞要通过被告的35、36号店铺内开挖下水管道，原告答应补偿800元，但被告花了1,100元才做完，被告要求原告付800元补偿款，原告承诺在物业费内抵扣，但到现在原告仍未办理。被告和租户多次要求原告维修店铺的墙体开裂、漏水的问题，但原告置若罔闻，至今尚未维修，造成租户不交物业管理费，租户要求维修好就交物业管理费。原告不提供服务是业主不交物业管理费的主要原因，责任完全在原告。经本院审理查明：被告刘某春于2016年12月7日向中汽高安森泽商贸城开发有限公司购买了位于江西省高安市森泽国际综合商贸城一期26栋35号、36号房屋，房屋建筑面积分别为108.99平方米、108.18平方米。2017年4月，中汽高安森泽商贸城开发有限公司选聘原告为高安市森泽国际综合商贸城一期提供物业管理服务，并签订了《前期物业服务委托合同》。2017年6月21日，被告（乙方）就其所购买的森泽国际商贸城一期26栋35号、36号房屋与原告（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，合同对双方责任、服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了约定，合同约定的委托管理期自2017年8月1日至2020年7月31日止。其中关于物业管理费的约定为：采取包干制方式，由业主或物业使用人按其拥有房屋的不动产权证上的建筑面积交纳，计费标准为1.2元/平方米/月；物业管理费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……物业管理费不包括共用部分、共用设施的大中修、更新和改造的费用。违约责任中约定业主和物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求业主或物业使用人补交物业费等费用及按每日3‰的标准缴纳逾期违约金。合同签订后，原告进驻高安市森泽国际综合商贸城一期提供物业管理服务。被告自2018年11月1日起未向原告交纳物业管理费。在被告使用房屋期间，因隔壁房屋下水道堵塞需要开挖35号、36号房屋内下水道，原告承诺补偿被告800元用于折抵物业管理费。2020年10月28日，原告向被告送达了物业服务费用催缴通知单，通知单载明：被告应于2020年10月31日前向原告支付森泽国际商贸城19、20、35、36号房屋2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费6,254.49元；如有逾期，原告将按合同及相关法律法规的规定，采取必要的法律措施，并计收滞纳金。被告在收到催缴通知单后，认为原告未履行服务职责，仍未向原告交纳物业管理费。截止至今，被告尚欠原告从2018年11月1日至2019年10月31日期间35号、36号房屋的物业管理费2,327.25元［（108.99平方米＋108.18平方米)×1.2元×12月-800元]。另查明，高安市森泽国际商贸城一期26栋19号、20号房屋系被告和案外人胡瑜华于2016年12月7日共同向中汽高安森泽商贸城开发有限公司购买的，《前期物业服务合同》也是由被告和案外人胡瑜华共同与原告签订的。以上事实，有原告的陈述、原告提供的《商品房买卖合同》复印件、房屋收楼确认书及交付验收表、《前期物业服务合同》复印件、《前期物业服务协议》复印件、原告提供物业服务的照片、物业服务费用催缴通知单、被告的陈述等证据在卷佐证。本院认为：被告与原告自愿签订了物业服务协议，该协议合法有效，对双方均有约束力，双方均应当按照合同履行义务。原告为森泽国际商贸城一期提供了物业管理服务，被告作为业主，在享受物业服务的同时，拒不交纳物业管理费，其行为已构成违约，原告诉请被告支付拖欠35号、36号房屋的物业管理费2,327.25元并支付滞纳金，合法有据，本院予以支持。因原告在催缴通知单中要求被告在2020年10月31日前交纳物业管理费，故被告应从2020年11月1日起按每日3‰的标准支付滞纳金。因原告诉请的19号、20号房屋并非被告一人所有，19号、20号商铺的物业服务协议也是被告和案外人胡瑜华共同签订的。由于19号、20号房屋的物业服务合同的双方当事人与35号、36号房屋的物业服务合同的双方当事人并不一致，不属于同一法律关系，且原告方代理人在庭审中也陈述另行向胡瑜华主张权利，故对于19号、20号房屋的物业管理费，本院在本案中不予处理，原告可另行主张。对于被告提出的原告未尽责服务的抗辩意见，结合原、被告的陈述及提交的证据来看，即使原告提供的服务有瑕疵，但原告的行为不足以构成根本违约，被告以此为由拒不交纳物业管理费的意见，本院不予采纳。本院需要说明的是，物业公司的职责范围是对其所管理的区域内的房屋及配套设施和相关场地进行维护、维修和管理，维护区域内的环境卫生和相关秩序，其服务具有公共服务的性质。物业公司的经费来源主要是业主所交纳的物业管理费，如果物业公司在提供服务过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业管理费，则势必导致物业公司经营资金减少，从而可能进一步导致物业服务质量的下降，形成恶性循环，侵害了已交纳物业管理费业主的合法权益，最终也会损害到业主自身的利益。所以，业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应主动向物业公司反映并协商处理，协商不成的，业主可以依据法律规定要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应拒绝交纳物业管理费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘某春于本判决生效之日起十日内向原告江西森鸿物业服务有限公司支付物业管理费2,327.25元，并按照每日3‰的标准向原告江西森鸿物业服务有限公司计付自2020年11月1日起至履行完毕之日止期间的滞纳金；二、驳回原告江西森鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审判员  盛建华二〇二〇年十二月三十日书记员  李晓靖