上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9609号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海罗泾浦港企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：开源(上海)物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱良，总经理。委托诉讼代理人：杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。上诉人上海罗泾浦港企业发展有限公司(以下简称“浦港公司”)与上诉人开源(上海)物流有限公司(以下简称“开源物流”)因土地租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。浦港公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六项，改判由开源物流向浦港公司支付2017年10月1日至实际返还之日止的土地使用费(其中的150亩土地使用费在2017.10.1-2021.12.31期间按照3，150，000元／年的标准计算，之后按照每五年递增5％计；另50亩按照452，501元／年的标准计算2017.10.1-2017.12.31期间的土地使用费，之后按照每年递增2％计)，并驳回开源物流提出的全部反诉请求。事实和理由：法律并未禁止在水源二级保护区内建设“仓储项目”，即涉案场地并非不能进行钢材仓储和加工业务，只是需要取得相关环境保护局出具的仓储建设项目环境影响报告批复即可，一审法院判决涉案《土地租赁协议》无效错误。浦港公司在合同履行过程中并无违约行为，包括在签订协议之前多次告知开源物流涉案土地位于水源二级保护区以及提供能够实现协议约定用途的土地等。开源物流违反合同约定及法律规定使用土地的行为系导致其损失的根本原因，一审法院判决由浦港公司承担相关损失32，000，000元与法相悖。因开源物流至今仍实际占有涉案土地，其应当支付土地使用费至实际返还之日止。就损失部分，开源物流支付给案外人暨前手土地承租人的7，500，000元及代其补付的租金系基于其自身的商业战略抉择，与浦港公司没有任何法律关系，且浦港公司并未从中获得任何利益，故相关费用不应由浦港公司承担。而生产设备、设施的损失即使要计取也应以停业时的价值为计算标准。一审法院以鉴定基准日2017年2月28日的评估价值作为判决依据显然缺乏事实依据。另，固定添附物造价损失即使要计取也应以实际返还之日的价值作为计算标准，因开源物流至今未归还场地，故一审法院以使用6年作为折算添附物现值的标准亦显失公平。浦港公司据此请求二审法院依法予以改判。开源物流辩称，对浦港公司的上诉请求不予认可，同时请求二审法院支持己方上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、七项，改判支持开源物流提出的全部反诉请求。事实和理由：涉案《土地租赁协议》无效的根本原因在于浦港公司未如实告知土地性质及使用限制要求，与开源物流是否进行环评报批无因果关系。开源物流一直严格遵守协议约定的土地用途即以仓储堆场的方式使用土地，根据仓储客户需求完成仓储钢板的剪切本身就是仓储企业日常生产的一部分。浦港公司对此也是明知和同意的。开源物流在土地上所作固定添附均事前征得浦港公司审核同意，并在所有建筑图纸上加盖浦港公司公章予以确认，而作为钢材仓储生产必备的行车、切割机等生产设备、设施的新建，浦港公司同样明知且同意。一审法院认定开源物流存在更大过错并据此判定责任分担有违事实。开源物流完成建筑物等固定附属物建设，实际投产的时间为2012年12月底，故实际使用时间只有5年左右，并非一审法院认定的6年左右，且如果合同有效，同意按照一审法院以20年确定固定添附物的使用年限，但合同无效的情况下，就不应以20年的标准来确定使用年限。开源物流垫付的支付前手承租人的赔偿金及代前手承租人补交的租金原本应由浦港公司承担，故浦港公司因无效协议所获之利益应全额返还开源物流。另，开源物流的经营场地被迫关闭，需转岗员工，如员工转岗成功则无需赔偿，但在未能协商一致的情况下，开源物流因遣散员工发生的赔偿费用经相关仲裁裁决认定及法院出具调解书的形式予以确定，浦港公司理应赔偿。而开源物流的经营损失也是客观存在的，浦港公司应予以赔偿。开源物流据此请求二审法院依法予以改判。浦港公司辩称，对开源物流的上诉请求不予认可，请求法院支持己方上诉请求。浦港公司向一审法院起诉，请求判令：解除其与开源物流就罗泾镇川纪路XXX号土地签订的土地租赁协议。一审审理中，经法院释明，浦港公司表示要求开源物流将土地恢复原状后返还，并要求结清至实际返还土地之日止的租金。开源物流向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认双方土地租赁协议无效；2、浦港公司赔偿开源物流支付给前手承租人的费用7，500，000元；3、浦港公司赔偿开源物流代前手承租人支付的租金402，600元；4、浦港公司全额赔偿生产设备损失26，046，257.90元，仓库、办公房等固定添附物造价73，312，014.23元，员工遣散费88，555.45元，经营损失4，837，165.88元。一审法院经审理认定事实如下：宝钢罗泾基地护厂河外川纪路北侧、新川沙河南侧、沿蕰川公路区域面积约706.85亩土地系上海世博会配套迁建项目浦港罗泾基地带征地块，规划为隔离绿带“水库涵养林”，土地使用权利人为宝钢股份有限公司。经宝钢股份有限公司与罗泾镇人民政府协商，该地块由罗泾镇人民政府托管。该地块中以河道为界(河道及海塘设施等约占地50亩)，西侧靠蕰川公路区域已建成505.65亩涵养林，东侧151.2亩区域原为垃圾堆场即川纪路XXX号场地。罗泾镇人民政府将川纪路XXX号场地交由浦港公司管理。2009年12月10日，《上海市饮用水水源保护条例》经上海市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议审议通过，于2010年3月1日起施行，同时，本市对黄浦江上游、青草沙、陈行和东风西沙饮用水水源保护区范围完成划分和调整，上述地块属于陈行饮用水源保护区范围。2009年起，川纪路XXX号场地由上海林储投资管理有限公司(以下简称“林储公司”)承租用于木材储运交易中心项目，租期18年，后该项目因未被批准而停工。(为达到带征土地的综合整治和长效管理之目的，浦港公司于2011年引进开源物流进行开发建设，用作钢材仓储及罗泾码头相关配套使用)。2011年7月1日，浦港公司(甲方)、开源物流(乙方)、林储公司(丙方)三方签订赔偿协议，主要约定：一、川纪路XXX号土地原为上海世博会迁建项目浦港罗泾基地带征土地，作垃圾堆场使用，后由丙方租赁进行整治后用于木材储运交易中心，但因各种原因未开发完成，2009年经过罗泾镇政府研究决定，将该土地交由甲方接管运作。二、甲方接管后，于2011年引进乙方进行开发建设，作钢材仓储及罗泾码头相关配套使用。三、考虑到丙方在对该土地进行整治时投入了一定的资金，经三方协商后确定，由乙方向丙方支付750万元作为对丙方在整治时投资物的赔偿。该协议签订后开源物流即向林储公司支付750万元钱款。此后，开源物流另向海塘所支付402，600元，用于结清林储公司前期拖欠的租金。2012年1月1日，浦港公司与林储公司另行达成协议，约定浦港公司接收运作该地块，并确认浦港公司已经对林储公司投资物作出适当补偿，另从2012年起每年将该地块租金收入的50％支付给林储公司。2011年8月28日，浦港公司(甲方)与开源物流(乙方)签订土地租赁协议，约定乙方承租罗泾镇川纪路XXX号约200亩土地(包括海塘所地块)用作仓储堆场；租赁期限为不限年数，租金每年20，000元／亩，每五年递增5％，租金从2012年1月1日起算；海塘所区域土地使用费由乙方根据海塘所规定交纳；乙方在罗泾产业园应注册相应公司，每亩土地每年产出宝山区地方财税20，000元，不足部分通过其它方式补足，超出部分按产业园政策对乙方进行奖励；乙方对150亩用地在堆储使用的基础上不得改变土地用途，在现有建筑的基础上，在允许的范围内搭建临时用房；甲方负责该地块上的绿化种植及养护费用，乙方在今后土地的使用过程中，自行协调有关方面关系，安全生产，守法经营，如出现安全及经营方面的问题均由乙方负责。签约后，开源物流在此地块上新建了厂房、流水线、架设行车等各类设备设施。2016年4月，上海市宝山区环境保护局对开源物流出具行政处罚决定书(第XXXXXXXXXX号)，认定开源物流从2011年11月开始，在川纪路XXX号(饮用水水源二级保护区内)场地内从事钢材的仓储物流与钢板剪切加工生产，未依法办理环境影响评价文件，且有污染产生，生活污水排入西侧随塘河。经研究作出如下行政决定：1、停止在饮用水水源二级保护区内进行仓储物流与钢板剪切加工生产的违法行为；2、罚款人民币贰拾万元整。2017年2月16日，上海市宝山区人民政府出具行政处罚决定书(第XXXXXXXXXX号)，认定开源物流从2011年11月起在宝山区川纪路XXX号(陈行饮用水源二级保护区内)场地内从事钢材仓储物流与钢板剪切加工，未依法办理环境影响评价文件，且有污染产生，生活污水排入西侧随塘河。经研究，作出如下行政决定：责令关闭在宝山区川纪路XXX号(陈行饮用水水源二级保护区内)场地内从事钢材仓储物流与钢板剪切加工。一审法院另查明，根据电费账单显示，开源物流从2017年10月起仅发生基本电费10，584元，无实际用电费用。2018年期间，开源物流与多位员工发生劳动争议纠纷，开源物流在相关案件中陈述因川纪路XXX号仓库被责令关闭，故安排相关员工到其他岗位工作，相关员工不服安排才发生劳动争议纠纷。另外，经双方对账，开源物流从2012年1月1日起共计向浦港公司支付租金18，967，645元。截至2017年9月底，根据合同约定的租金标准，开源物流应付租金总额为19，840，185元，尚欠租金为872，540元。一审审理中，经开源物流申请，一审法院经上海市高级人民法院指定，委托相关机构进行了资产评估和工程审价。上海立信资产评估有限公司对涉案场地内龙门起重机、矫平机等生产设备、设施进行评估，结论：川纪路XXX号内生产设备、设施在鉴定基准日2017年2月28日的建议市场价为26，046，257.90元；在鉴定基准日2019年5月15日的建议市场价为20，277，079.00元。上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案场地内场地、房屋等固定添附进行审价，结论：按照2000定额计算，相关固定添附建造时造价为73，312，014.23元。评估费(未见发票需核对)、审价费524，200元，均由开源物流预付。一审法院认为，根据《中华人民共和国水污染防治法》的规定，禁止在饮用水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或关闭。本案双方当事人通过租赁水源保护区内的土地用于经营钢材仓储和加工业务，违反了法律的禁止性规定，应当认定相关租赁合同无效。合同无效的后果主要涉及租赁物返还、使用费等钱款结算、损失的认定和承担等三个方面。关于租赁物返还。根据法律规定，承租人应当将租赁物恢复原状后返还。涉案场地面积较大，且有大量固定添附，恢复原状存在一定难度，故法院酌情给予开源物流九十天的履行期间。关于使用费等结算。尽管本案所涉租赁合同无效，但开源物流实际使用了租赁物，故可参照合同约定的租金标准计算使用费。本案租赁物已经被确定为水源保护地，一方面浦港公司无证据证明其可通过合法方式使用该土地产生直接收益，另一方面现场已经自2017年9月起停电，开源物流并未通过使用该土地而获益，故法院确定本案土地使用费结算至2017年9月底为止。经双方对账，至2017年9月底开源物流尚欠使用费金额为872，540元，此款应当予以支付。关于合同无效的损失认定和承担。根据查明的事实，涉案土地在双方签订合同之前就已经被确定为水源保护地，一方面浦港公司应当如实告知土地性质及使用的限制要求，另一方面开源物流应自觉履行各类审批手续特别是环保评估程序，故双方均存在过错，应当分担合同无效的相关损失。1、开源物流主张其支付给林储公司的7，500，000元及代林储公司补付的租金402，600元系其损失。根据查明的事实，上述钱款系开源物流为承租场地而代替浦港公司支付给林储公司的解约成本，现开源物流因合同无效而不能使用场地，故该款可以认定为损失。对于该部分损失，根据双方过错大小及租赁时间，法院酌情确定浦港公司退还6，000，000元。2、开源物流主张其生产设备损失26，046，257.90元(停业时价值)。该数额系法院委托的评估单位对现场主要生产设备、设施进行评估后确定，可予采信。一审审理中，双方均表示无法直接利用上述生产设备、设施，鉴于开源物流负有恢复场地原状的义务，故生产设备、设施应由其在九十天期限内自行处置。考虑到相关设备尚有残值以及开源物流超越合同约定的仓储用途，在涉案场地开展钢材加工生产，存在更大过错，故法院酌情确定浦港公司赔偿生产设备、设施损失5，000，000元。3、开源物流主张建筑物等固定添附物造价损失73，312，014.23元。该造价经专业机构审价，法院予以采信。但相关建筑并无正规建筑手续且已经使用6年左右，根据建筑物实际情况(有较完整的设计施工图纸)，故法院酌情以使用年限20年计算，认定现值为51，000，000元。考虑到开源物流擅自扩大合同约定的租赁用途，存在更大过错，法院酌情确定浦港公司赔偿固定添附物损失22，000，000元。关于开源物流主张的员工遣散费损失，根据相关劳动争议案件的记载，开源物流系将相关员工转岗而发生争议，不能认定为本案的直接损失。关于开源物流主张的经营损失，因合同无效，其无权取得合法预期利益，故法院亦不予采纳。一审法院据此判决：一、上海罗泾浦港企业发展有限公司与开源(上海)物流有限公司就上海市宝山区罗泾镇川纪路XXX号约200亩土地签订的土地租赁协议无效；二、开源(上海)物流有限公司于判决生效之日起九十日内将上海市宝山区罗泾镇川纪路XXX号土地恢复原状后返还给上海罗泾浦港企业发展有限公司；三、开源(上海)物流有限公司于判决生效之日起十五日向上海罗泾浦港企业发展有限公司支付上述土地截止2017年9月的使用费差额872，540元；四、上海罗泾浦港企业发展有限公司于判决生效之日起十五日内向开源(上海)物流有限公司返还处理前手租赁纠纷的费用6，000，000元；五、上海罗泾浦港企业发展有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿开源(上海)物流有限公司生产设备、设施损失5，000，000元及固定添附损失22，000，000元；六、驳回上海罗泾浦港企业发展有限公司的其他诉讼请求。七、驳回开源(上海)物流有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审审理中，浦港公司主张开源物流应支付的土地使用费的标准为：200亩中的150亩土地租赁费在2017.10.1-2021.12.31期间按照3，150，000元／年的标准计算，之后按照每五年递增5％计；另50亩土地租赁费在2017.10.1-2017.12.31期间按照452，501元／年的标准计算，之后按照每年递增2％的标准计。开源物流虽不同意向浦港公司再支付任何土地使用费，但对上述计算标准不持异议。二审审理中，上海立信资产评估有限公司出具《情况说明》，记载：经评估，宝山区纪川路XXX号内生产设备、设施在评估基准日2017年9月30日建议市场价值为25，315，265元。浦港公司对上述基准日的评估价值予以认可，但认为应以2019年5月15日作为评估基准日。开源物流对上述基准日的评估价值予以认可，但认为应以2017年2月28日作为评估基准日。开源物流对上述评估意见未发表质证意见。二审审理中，开源物流表示其至今未交还土地是因为双方始终未对相应的损失承担达成一致。浦港公司称，其从一审诉讼前就一直要求开源公司交还土地。双方之间就补偿事宜确一直未达成一致意见。二审审理中，浦港公司对开源物流关于相关房屋建造图纸上都有浦港公司的盖章的陈述予以认可，但认为浦港公司当时只知道开源物流是为了用于仓储堆场使用而建造的厂房。就设备、设施的进场，因大型的设备主要是起吊机，浦港公司也只以为是对方为开展仓储业务进行吊用钢材的需要。本院认为，根据《中华人民共和国水污染防治法》的规定，禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目。《土地租赁协议》中虽约定开源物流承租涉案土地用作“仓储堆场”，但结合双方履行合同的过程可见，双方在签订合同时对于开源物流需在承租场地进行建设均是明知的，浦港公司亦从未提出过任何异议，故一审法院认定涉案租赁合同违反法律禁止性规定而致无效，并无不当。同时，涉案《土地租赁协议》中关于“租赁期限为不限年数”的约定，显然也有违法律关于租赁合同期限的相关规定。基于合同无效，开源物流应将租赁物恢复原状后返还给浦港公司。开源物流称其已实际支付使用费至2017年6月30日，因其接受关停处罚的日期为2017年2月，故其无需再支付任何使用费。根据已查明之事实，涉案场地至2017年9月仍正常发生电费支出，故即使以实际使用土地获益作为支付使用费的前提，开源物流亦应支付2017年9月底之前的土地使用费，开源物流的上述主张显然缺乏依据。开源物流是否尚应支付2017年9月后的房屋使用费是本案的主要争议焦点。根据查明的事实，相关行政主管部门在2016年4月、2017年2月均出具行政处罚决定书，责令停止、关闭在涉案场地内从事仓储物流与钢板剪切加工生产，2017年10月后所产生的电费数额亦可印证自2017年10月起涉案场地未再经营，处于空置状态，故涉案场地自2017年10月至今，确实存在空置损失。浦港公司主张开源物流违约改变土地用途导致其受到处罚是涉案《土地租赁协议》无法继续履行的主要原因，鉴于开源公司至今未交还涉案土地，而涉案土地客观上存在可利用及收益的价值，故开源物流应承担2017年9月30日之后的土地使用费。开源物流则认为，未及时交还涉案场地是需要就场地上新建、扩建的资产进行评估。审理中，浦港公司亦认可双方就相关损失分担事宜始终未能达成一致，而浦港公司在合同履行过程中允许开源物流改、扩建，相应改扩建的评估系在诉讼过程中进行，故对于涉案场地长期空置的损失，由本院根据查明的事实酌情确定。浦港公司主张2017年9月30日之后的租金缺乏依据。就开源物流支付给案外人林储公司的7，500，000元及代林储公司补付的租金402，600元，开源物流主张其是代浦港公司履行义务，上述费用应由浦港公司全额返还。浦港公司则认为自己不存在任何过错，上述费用均应由开源物流承担。本院认为，2011年7月1日由浦港公司、开源物流、林储公司签订的赔偿协议中记载，经三方协商后确定，由开源物流向林储公司支付7，500，000元作为对林储公司在整治时投资物的赔偿。虽上述钱款系开源物流为承租场地而代替浦港公司支付给林储公司的解约成本，但如前所述，开源物流违约改变土地用途是涉案《土地租赁协议》无法继续履行的主要原因，而浦港公司作为涉案土地的管理人在长达六年的时间里对开源物流在土地上建造厂房、引进大、中型设备以及实际生产情况不可能一无所知，但其放任不管，亦是造成开源物流遭受行政处罚及双方协议无法履行的原因之一，故一审法院酌情确定浦港公司退还开源物流6，000，000元尚属合理。开源物流引进的龙门吊、轿平机等生产设备、设施的评估价格，一审法院选取了基准时间为2017年2月28日的市场价作为依据。浦港公司认为，开源物流至今未能归还土地，生产设备、设施仍可由开源物流使用，故应以现在的市场价作为判定依据。本院认为，开源物流从2017年10月起仅发生基本电费，故其实际生产经营时间应计至2017年9月，生产设备、设施的市场价计取的基准时间可以实际生产经营截止时间为准。二审审理中，上海立信资产评估有限公司出具的结论记载上述生产设备、设施在2017年9月30日的建议市场价为25，315，265元。鉴于双方在一审审理中均表述无法直接利用上述生产设备、设施，本院考虑双方过错程度酌情确定浦港公司支付开源物流生产设备、设施损失4，860，000元。开源物流以厂房实际投入使用日期为2012年12月底为由主张调整浦港公司应赔偿的固定添附物损失，鉴于固定添附物的实际投入使用的准确日期无法确定，而该部分明显属于开源物流擅自扩大合同约定的租赁用途导致的损失，故一审法院酌情确定浦港公司应支付固定添附物损失22，000，000元亦尚属合理。开源物流主张的员工遣散费损失，因该费用即使发生，亦主要与其生产经营安排相关，无法认定为与本案争议相关的直接损失。至于预期利益损失问题，因可得利益损失属于净利润损失，即使是守约方主张赔偿可得利益损失，亦应对可能赚取的净利润进行充分举证，因开源物流既未能就此举证证明，且根据上述认定，其须对合同无法继续履行承担主要责任，故本院对开源物流主张的预期利益损失不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初3229号判决第一、二、三、四项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初3229号判决第五、六、七项；三、开源(上海)物流有限公司于本判决生效之日起十五日向上海罗泾浦港企业发展有限公司支付损失903，126元。四、上海罗泾浦港企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿开源(上海)物流有限公司生产设备、设施损失4，860，000元及固定添附损失22，000，000元；五、驳回上海罗泾浦港企业发展有限公司其余诉讼请求；六、驳回开源(上海)物流有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12，525元、反诉案件受理费301，366元，合计313，891元，由上海罗泾浦港企业发展有限公司负担88，647元，开源(上海)物流有限公司负担225，244元；审价费524，200元、评估费55，350元，共计579，550元，由上海罗泾浦港企业发展有限公司负担。二审案件受理费100，796.57元，由上海罗泾浦港企业发展有限公司负担12，525元，开源(上海)物流有限公司负担88，271.57元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王 珍二〇二〇年十二月二十四日法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……