贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终4069号上诉人（原审原告）：赵丹丹，女，1991年3月4日出生，布依族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：石舒词（特别授权），男，1984年7月28日出生，汉族，户籍所在地：贵州省凯里市，现住海南省三亚市崖州区,系赵丹丹爱人。被上诉人（原审原告）：姚贤美，女，1971年1月23日出生，侗族，户籍所在地：锦屏县，现住锦屏县。上诉人赵丹丹因与被上诉人姚贤美房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2020)黔2628民948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。赵丹丹上诉请求：1、撤销（2020）黔2628民初948号民事判决；2、请求依法改判，请求解除上诉人与被上诉之间的房屋转让租赁合同，请求被上诉人返还上诉人支付的保证金、转让费、额外支付的租金共计83688元，被上诉赔偿上诉人装修店面所产生的损失126478.21元；3、判令姚贤美承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定姚贤美不存在合同欺诈是错误的。姚贤美与房某刘某先后签订了两份门面租赁合同，一份5500元／月租金的合同是姚贤美与赵丹丹谈妥意向后找刘某补签的，实际履行的是一份每月租金为4300元的合同，而姚贤美未将这件事告知赵丹丹，此情况是赵丹丹与刘某通话才知晓的，且姚贤美与赵丹丹签订的房子转让租赁合同第六条明确约定了赵丹丹享有姚贤美与刘某签订的原合同的一切权利，履行原有门面租赁合同中所规定的条款，因为赵丹丹与姚贤美在协商房屋租金过程中，约定须与姚贤美与刘某合同中约定的金额一致，所以姚贤美才找刘某补签一份合同，达到隐瞒真实房租的意图；2、姚贤美存在非法转租的行为，根据赵丹丹与刘某通话录音可知，姚贤美转租应与刘某协商一致，但实际情况是姚贤美私自转租，2020年期间，刘某拍妻子、女儿来询问，为并未知晓店铺已被转租；3、刘某已经解除了与姚贤美之间的租赁合同，造成了赵丹丹无法继续经营的事实，且该事实不能因刘才改变想法或者其他原因，一句合同仍未解除而挽回；4、姚贤美与赵丹丹之间签订的是房屋转让租赁合同而非房屋租赁合同，在赵丹丹支付约定费用后，房屋的经营权应当转移到赵丹丹，不应存在差价情况，应按照姚贤美与刘某的合同执行；5、刘某与赵丹丹代理人之前从无接触，刘某提出解除合同通知书是赵丹丹代理人交给他的毫无根据，也不符合常理；6、证人证言多次出现矛盾。①根据一审笔录第5页，姚贤美说没有收到解除合同通知书，而一审判决书第5页认定“被告拒绝在刘某送交的《解除租赁合同通知书》上签名”，说明姚贤美收到了通知书。②根据审判笔录第8页，“证人刘：没有拿给被告过，但的确是我写的”，但当庭又说是赵丹丹写的；③审判笔录第8页，“原代：当时被告转租门面给原告，是否经过你的同意。证人刘：是经过我的同意。”而根据通话录音，证人刘是喊不知情的，也正是因为这个原因，证人刘对姚贤美下达了《解除租赁合同通知书》。姚贤美辩称：1、赵丹丹的上诉理由皆不成立。①一审判决认定事实正确，2018年12月赵丹丹多次找到姚贤美，提出要承租案涉的两个门面。双方经多次协商，对租期、租金等重要条款进行了约定，赵丹丹也对同一条街其他门面的租金进行了深入调查，其当庭亦表示姚贤美提出的租金能够接受，赵丹丹拟好合同后，拿给姚贤美签字，纵观整个合同，并未约定房屋租金必须同姚贤美与刘某签订的合同租金一致，且该合同由赵丹丹起草，签订合同时也从未向姚贤美讲过第六条的意思。并且，与周边门面相比其双方约定的门面租金并不比相同地段其他门面高。因此，姚贤美没有欺诈赵丹丹的行为。②赵丹丹称姚贤美非法转租没有事实依据，姚贤美与房某签订的《门面租赁合同》的第七条就有可以转让的约定，在姚贤美与赵丹丹签订门面转让租赁合同后，赵丹丹在门面经营一年多时间，房某并未提出任何异议，就证明了房某对答辩人转租行为的认可。③赵丹丹认为房某在门面张贴解除门面租赁合同的通知，就证明姚贤美与房某门面租赁协议已经解除，这种认识是完全错误的。合同法第93、94条规定，合同的解除必须要有一定的方式。在本案中，房某一方既未有通知姚贤美解除合同的行为，也未有向人民法院提起诉讼的行为，不能得出房某与姚贤美解除合同的结论。相反，赵丹丹主动帮房某书写解除门面的通知书的行为，恰恰体现了其不良居心。④对于赵丹丹上诉状中第4点说法更是无任何道理。姚贤美认为，转租门面与卖服装一样，都是为了赚钱，为了做生意，愿租则租，不租就算，双方无亲戚关系，凭什么要按姚贤美与房某的合同执行，若姚贤美与赵丹丹签订的合同租金和姚贤美与房某签订的合同租金一样的话，姚贤美又何必自找麻烦，要赵丹丹直接找房某签订合同岂不更好；2、赵丹丹起诉的原因是经营上出现了问题，想将自己面临的风险损失转嫁到姚贤美头上。总所周知，服装生意旺季是在冬季，而今年受疫情影响，服装生意不好做是事实，因为这个事，赵丹丹多次向姚贤美抱怨。到了今年3月，赵丹丹听到减租的事，要求答辩人减租，双方未能达成协议，到了4月23号，赵丹丹告知姚贤美不做了，并要求退还押金。双方协商不下，赵丹丹还叫人来威胁姚贤美，这些都说明双方矛盾产生的根本原因，不是欺诈，而是受疫情影响的结果。因此，赵丹丹诉讼的根本目的是为了转嫁风险。一审赵丹丹诉讼请求：一、判令姚贤美返还赵丹丹支付的保证金、转让费、额外支付的租金共计83688元；二、判令姚贤美承担违约责任，赔偿赵丹丹违约金人民币132000元；三、判令姚贤美赔偿赵丹丹装修店面所产生的损失178612.21元；四、判令姚贤美承担本案的诉讼费用。庭审中，赵丹丹将诉讼请求第三项变更为判令姚贤美赔偿赵丹丹装修店面所产生的损失126487.21元，并增加一项诉讼请求：请求判令解除赵丹丹与姚贤美于2018年12月5日签订的《房屋转让租赁合同》。一审法院认定事实如下：姚贤美原在锦屏县租赁有两个门面从事服装经营，2018年12月5日，经赵丹丹（承租方，乙方）与姚贤美（转租方，甲方）协商一致，双方签订《房屋转让租赁合同》，合同主要内容约定如下：一、甲方自愿将锦屏县（城）关六街三栋13、14号门面转租给乙方作经营使用。二、租赁期共10年，自2018年8月16日起，至2028年8月15日止。三、转让费44888.00元整，收房时一次性付清。四、每年租金132000.00元，前6年房租不变，6年后双方根据市场价格协商房租。五、因甲方原因造成乙方不能正常使用和经营，由甲方负责赔偿给乙方造成的一切损失。六、门面转让给乙方后，乙方同意甲方代替向房某履行原有门面租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费以及其他各项费用，乙方享有甲方与房某签订原合同的一切权利。七、乙方提前半个月交房租，甲方有提前通知乙方交纳租金的义务。十、乙方需交纳合同保证金壹万元，合同满六年或乙方转让后，甲方无条件退还。十三、在租赁期限内甲、乙双方需共同遵守此合同，如有一方违约，违约方需以当年门面租金的三倍金额作为违约方赔偿给未违约方，并同时赔偿因此给未违约方造成的一切损失。合同签订后的当日，赵丹丹向姚贤美交纳转让费44888.00元，从2018年12月5日至2019年8月15日的房屋租金91548.00元及保证金（押金）10000.00元。后赵丹丹对该门面进行装修，共支付装修及材料款126487.21元。第一年租期届满后，赵丹丹又向姚贤美交纳2019年8月16日至2020年8月15日止的租金132000.00元。2020年2月-3月份，因受新冠肺炎疫情影响，赵丹丹通过与姚贤美微信聊天，要求房某减免租金，姚贤美答应帮忙。2020年4月23日，赵丹丹向姚贤美发送微信，主要内容为“多少房租我们都不做了，我们做不起，房某说的疫情期间给我们少一个月，那么我们就延迟给个月搬，就到9月15号，如果不同意你可以叫房某来找我们，还有押金是要退的”等。2020年6月30日，因交纳租金期限将至，房某刘某到原告租赁的门面催要租金，原告将写好的一份《解除租赁合同通知书》交与刘某，要求刘某找被告签名，因被告与刘某的合同租赁期限尚未届满，被告拒绝在刘某送交的《解除租赁合同通知书》上签名，后原告要求刘某将该解除通知书张贴在门面门口的墙壁上拍照。同时查明，2018年11月22日，被告姚贤美与刘清江、刘某两兄弟（系涉案门面房某）签订有两份《门面租赁合同》，一份租赁合同每月租金为5500元／间，一份租赁合同第一年租金为5500元／间，2019年8月16日至2024年8月15日每月租金为4300元／间。庭审中，原告自述曾到多地做过服装生意，自认与被告签订的租赁合同约定的每月租金5500元／间是可以接受的。一审法院认为，本案主要争议的焦点如下：一、被告姚贤美是否存在合同欺诈？原、被告签订的《房屋转让租赁合同》是否应予解除？本案，原告赵丹丹与被告姚贤美在签订《房屋转让租赁合同》中，双方明确约定房屋租金每年为132000.00元，该合同并未约定房屋租金须以被告与房某签订的合同租金金额一致，原告也没有证据证明双方在协商房屋租金过程中，须以被告与房某合同中约定的租金金额一致，或被告曾向原告承诺合同租金金额应与被告与房某的合同租金金额一致。本案在庭审中，对于原、被告在合同中约定的租金金额，原告也表示可以接受，为此，原告认为被告存在合同欺诈，使原告陷入错误认识而与被告签订合同，没有事实依据，本院不予采信，对原告诉请解除双方《房屋转让租赁合同》，本院不予支持。二、被告姚贤美是否存在非法转租行为？本案，经被告申请证人刘某（房某）出庭作证，刘某陈述与被告事先存在口头协议，被告可以将门面转租给他人，原告在经营服装生意一年多时间，房某也没有对原告的经营行为进行过阻止，原告对被告转租门面也是知情的，为此，原告诉称被告未经过房某同意，存在非法转租，没有事实依据，本院不予采信。三、本案原、被告的合同目的是否已经无法实现？本案，如房某要求解除与被告签订的合同，房某应直接向被告予以主张，在双方达成一致的前提下，双方可以解除合同，如协商解除不成，房某可以通过诉讼的方式请求人民法院解除合同。本案，房某自认与被告签订合同的期限未有届满，不能解除与被告签订的合同，后与被告也没有达成解除合同的合意，至今房某也没有通过诉讼方式请求解除与被告签订的合同，在被告与房某的合同没有解除的前提下，原告是可以继续租赁门面进行服装经营的，原告陈述因房某需要解除与被告的合同，导致原、被告的合同目的无法实现，没有事实依据，本院不予采信。原告向被告交纳的保证金（押金）10000.00元，根据双方合同约定，需在合同满六年或原告转让后退还，现退还保证金的条件尚未成就，原告诉请退还保证金，本院不予支持。因被告未存在违约行为，原告诉请被告承担违约责任，赔偿原告违约金132000元及原告装修门面损失126487.21元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告赵丹丹的全部诉讼请求。二审中，赵丹丹向本院提交了如下证据：1、电话录音，拟证明房某刘某在作伪证，姚贤美是存在非法转租行为；2、杨江菊、龙庆萍的证言，拟证明：①房某来问过赵丹丹，老板是不是姚贤美，姚贤美曾经和赵丹丹讲过因为门面不能转租，不能见房某，所以只能跟房某讲赵丹丹和姚贤美之间是合作关系，老板是姚贤美。②《解除租赁合同通知书》是房某的真实意思，是房某自己张贴的。3、微信截图，拟证明房某来赵丹丹店面确认过到底谁是老板；4、图片3张，拟证明2020年8月11日房某来收房，并将门面上锁，导致赵丹丹无法经营。姚贤美发表如下质证意见:对于证据1、姚贤美和房某口头约定过是可以转租的，不存在非法转租；对于证据2，刘某和姚贤美讲过要解除合同，但是姚贤美不愿意，房某只是口头和赵丹丹讲，姚贤美没有收到过通知书；对于证据3，对于该份证据真实性不认可，姚贤美没有交代过赵丹丹要和房某说其双方是合伙关系；对于证据4，2020年8月11日当天房某收房，不能证明对赵丹丹造成了影响。二审质证过程中，经双方同意，本院组织刘某参与了质证环节，刘某发表如下证言：1、2020年8月11日一审开庭的当天，因为门面即将到期了，赵丹丹一直拖欠电费不肯交，而且他本身早就不在门面里面经营了，把门面拿给浙江的人使用了，钥匙也交给别人了，赵丹丹的爱人当天也把空调和灯这些东西都搬走了，当时使用这个门面的人也不无法继续使用了，我才把门面的钥匙收了回来，收钥匙的时候赵丹丹和他爱人都不在，因为他们害怕我催他们交电费，当时赵丹丹他们把钥匙交给他的一个在锦屏卖时装的朋友那里，后来我去到门面才得的钥匙。2、早在赵丹丹租我门面之前，我就和姚贤美口头约定过，不管以后姚贤美将门面租给谁，她只要将我们约定的每个门面月租金4300元付给我就行了；3、刘某与姚贤美签订的两份房屋租赁合同的实际日期就是合同落款的那一天；4、对于一审出庭作证时的证言与赵丹丹爱人石舒词通话时说法不一致，是因为刘某不认识赵丹丹和她爱人；5、刘某与姚贤美当时并没有解除双方之间的租赁合同；6、赵丹丹的门面是一审开庭当天收回的，没有来影响过他们的经营，刘某害怕赵丹丹不交房租和水电，所以和赵丹丹这边提出要加锁，后来赵丹丹爱人不同意加锁，刘某就没加上去，所以并不存在影响他们经营的情况。上诉人发表如下质证意见：上诉人认为证人的证言没有可靠性，多处存在矛盾。被上诉人质证意见如下：房某讲的事实，同意房某的说法。经审查，对于上诉人提交的上述证据，与刘某一审到庭陈述内容矛盾，但能体现刘某对姚贤美转租行为的追认，且刘某与姚贤美皆认可其双方之间履行的每个门面的租金为4300元／月。上诉人亦承认刘某在2020年8月11日前没有将其门面加锁。因此，上述证据不能证明姚贤美非法转租的行为，不能证明赵丹丹的门面无法继续经营是因为刘某解除与姚贤美合同所导致，可以证明房屋出租与转租租金存在差价。二审查明的事实与一审一致。本院认为，综合当事人诉辨观点，归纳本案争议焦点为：1、姚贤美是否存在合同欺诈行为；2、姚贤美是否存在违法转租行为；3、刘某张贴《解除合同通知书》的行为是否导致赵丹丹无法经营的事实；4、赵丹丹是否应当按姚贤美支付租金的标准承担租金；5、刘某证词与姚贤美陈述前后矛盾。关于焦点1，2018年12月5日，赵丹丹（承租人）与姚贤美（转租人）签订了《房屋转让租赁合同》，其中第四条约定“每年租金132000元”，第六条约定“乙方享有甲方与房某签订原合同的一切权利”，双方没有就转租租金必须等于出租租金进行约定。2018年11月22日，承租人姚贤美与出租人刘清江、刘某签订的《门面租赁合同》对姚贤美每月应付租金进行了约定，给付租金是姚贤美应向刘某履行的义务，并非权利。赵丹丹以其与姚贤美签订的《房屋转让租赁合同》第六条中关于享受姚贤美对房某签订原合同的一切权利，其每个门面应付租金实际为4300元／月，而其实际每个门面支付租金为5500元／月，来主张姚贤美具有欺诈行为，与事实不符；加之，双方并未约定姚贤美有将其应付租金数额告知赵丹丹的义务，出租与转租之间存在差价并不违反法律规定；再者，《房屋转让租赁合同》第四条的约定系双方针对案涉门面租金的明确约定，第六条应视为关于赵丹丹享有姚贤美与房某签订原合同的一切权利的约定，系双方对双方之间租赁关系中涉及的其他未明确约定事项的补充，其第六条并不当然推翻第四条，且赵丹丹未能提供其他证据对其主张进行佐证。因此，对于赵丹丹提出姚贤美在与其签订《房屋转让租赁合同》中存在欺诈行为的理由，与事实不符，无法律依据，本院不予支持。关于焦点2，在一审过程中，案涉房屋的房某刘某出庭作证，认可姚贤美将其门面转租的事实，符合其双方之间的约定，亦未违反相关法律规定，并不存在非法转租的事实。因此，对于赵丹丹提出的姚贤美存在非法转租行为的理由，与事实不符，无法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，刘某张贴《解除合同通知书》系其单方面的行为，且刘某与姚贤美皆认可双方之间并未解除租赁合同，双方亦不存在约定解除合同的情形，因此不能认定其双方已经解除了租赁合同。对于赵丹丹提出的“无法继续经营的事实已经造成”的上诉理由，本院不予支持。关于焦点4，合同中有明确约定的，应当履行明确约定。赵丹丹与姚贤美之间签订了《房屋转让租赁合同》，双方对转租门面的租金和租金等进行了约定，该案涉门面的使用权由姚贤美转移给了赵丹丹，但赵丹丹与房某刘某之间并未形成租赁关系，赵丹丹应当按约定向姚贤美承担支付租金的义务。对于赵丹丹提出其应当按姚贤美与刘某之间约定的租金标准支付房子的主张，于法无据，本院不予支持。对于焦点5，一审法院依据本案证据、当事人陈述及证人的证言对事实综合进行认定，而并非单以刘某的证言和当事人的陈述作出径行判决，并无不妥。因此，证人证言与当事人陈述虽有矛盾之处，但并不影响本案事实的认定。综上所述，陈树林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3607元，由上诉人赵丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十二月八日法官助理刘光理书记员杨正英