辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14510号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘广宇，男，1973年10月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曹昱，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳蓝色金教育培训学校，住所地沈阳市大**大东路**。法定代表人：金展，该校校长。委托诉讼代理人：孙华庚，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘广宇因与上诉人沈阳蓝色金教育培训学校（以下简称“蓝色金学校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘广宇上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五、六项，维持第二、七项；2.判令被上诉人支付2020年7月1日至2020年8月12日期间（42天）的房屋租金42,666.02元（370,788÷365×42）、物业费514.98元（2231.58÷182×42）；3.判令被上诉人支付六个月租赁费的损失赔偿金185,394元，扣除被上诉人保证金50,000元；4.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据双方联系的过程及内容，可以看出双方虽然对合同解除终止进行了商谈，但由于被上诉人的意见始终不确定而且出现反复，双方就押金返还事宜也没有达成一致，不能认定双方达成解除合同的合意，一审判决对此项事实认定错误。二、按照双方合同约定，当事双方没有办理合同解除的必要手续，被上诉人也没有依照约定返还租赁房屋，不能认定租赁合同于2020年6月30日解除。三、本案合同于2020年8月12日事实上终止，而且是因被上诉人单方解除而终止，被上诉人构成违约，应当承担违约责任。四、对于被上诉人的反诉请求，由于上诉人拥有的房产并非国有房屋，上诉人需要承担购买及持有房产的相应成本，并没有可以获得补偿的来源，无力分担被上诉人的损失或者风险。另外上诉人出租房屋为固定收入，上诉人既然不能享受被上诉人经营项目的收益，同样也无法分担上诉人经营项目的亏损。一审判决上诉人返还两个半月的租金，严重损害了上诉人的合法权益，亦对上诉人不公。蓝色金学校辩称，一、根据《房屋租赁合同》第五十条约定，疫情期间，政府明令禁止线下培训，涉诉房屋因不可抗力完全不能使用，依照合同约定，蓝色金学校无需支付租赁费用，刘广宇应将2020年1月24日至2020年6月30日租金全部返还。二、对于双方于2020年6月30日解除合同，一审判决认定事实正确。双方就退押金的问题并未达成一致，是合同解除的后续问题，不影响双方合同约定解除权的行使，双方达成解除合同的合意，蓝色金学校不构成违约，不应承担违约责任。刘广宇应将房屋押金退还。三、蓝色金学校已按照合同约定履行合同解除的必要义务。蓝色金学校于2020年4月29日将房屋腾空并电话告知刘广宇将钥匙放于门口花篮里。我方同意一审判决中将房屋恢复原状的判项。蓝色金学校上诉请求：1.撤销一审判决第四、七项，维持第一、二、三、五、六项；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我方是经营美术培训的学校，承租涉诉房屋用于美术教育培训，教育。培训在疫情期间是严禁经营的，由此决定房屋是完全不能使用的，所以应当将2020年1月24日至2020年6月30日（158天）的租赁费用151,420元全部返还。刘广宇辩称，不能适用合同第50条约定，房屋可以使用。刘广宇向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付2020年6月1日至2020年8月12日期间（72天）的房屋租金73,141.74元、物业费882.82元；2、请求判令被告支付六个月租赁费的损失赔偿金185,394元，扣除被告保证金50,000元；3、请求判令被告拆除装修，将租赁房屋恢复原状；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。蓝色金学校向一审法院反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同已经于2020年4月29日解除；2、请求判令反诉被告返还反诉原告2020年1月24日至2020年6月30日（158天）的租金151,420元；3、请求判令被告返还反诉原告保证金50,000元；4、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于沈阳市和平区长白西路**（3门），建筑面积309.93平方米房屋登记在刘广宇、邢梦桐名下，为共同共有。2016年3月30日，刘广宇（甲方）与沈阳蓝色金教育培训学校（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定“，租赁用途仅限于美术教育，租赁期限壹拾年零45天，从2016年5月17日起至2026年6月30日届满，其中从2016年5月17日至2016年6月30日为免租期，免租期内乙方承担除房屋租金外的所有相关费用。租金：……第五年为370788元。物业管理费由乙方承担。在租赁期限内，按每一年为一期支付租金，乙方于每期期满前30日支付下一期的租赁费用。在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金伍万元。在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金或甲方应付乙方的违约金、赔偿金等款项折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用，否则视为乙方拖欠相应的租赁费用或其他应付费用，乙方应按本合同第四十二条的约定承担违约责任。第三十五条合同期满或提前终止，乙方必须在合同期满或终止之日将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙。乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态，否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理，处理费用由乙方承担，并且甲方有权不退还乙方已交纳的全部保证金。乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到（详细地址）时立即生效……3、逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日……第四十条如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退回保证金。第四十六条如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付的保证金，同时乙方需向甲方支付以六个月的租赁费用金额为准的损失赔偿金。第四十八条不可抗力是指严重自然灾害及其他本合同当事人在订立本合同时人力不能预见，其发生和后果不能避免且不能克服的事件。因不可抗力而不能履行本合同项下的全部义务，受影响的当事人一方无须因此承担责任。第五十条若单位因为发生火灾、水灾、风暴、台风、白蚁、地震、地面下陷或其他任何其他灾难以致不能使用或成为物业封闭令单位的，或基于非甲方所能控制及非归责于乙方未能履行合同条款的原因而被政府当局宣布为危险建筑，则租赁费用之全部或一部分将依照单位不能使用的程度作相应只扣除无须支付，直到单位可重新使用为止，但甲方既无责任恢复单位原状，亦无责任就上述单位于不适使用期间而向乙方支付赔偿。若单位连续三个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，但各方在此之前之权利义务不因此受影响……”。截至庭审，原告共收取被告至2020年6月30日租金及50,000元保证金。2020年2月初，被告因疫情发生向原告提出“停业期间暂停租金”的申请，原告予以拒绝。2020年4月28日，被告再次提出减免租金。原告于2020年4月29日予以拒绝，同时拒绝被告提出的“季度交租”。2020年4月29日被告法定代表人金展与原告微信记录显示：金：“这样吧，刘先生，如果你也为难，到期了我就是不续租了”。刘：“行，那你就准备不续租事宜，早点告诉我”。金：“好，合同里还有5万的押金是否能给予退还”。刘：“按合同约定吧，你那边有律师让他看看合同”。刘：“这几天有去看房子的，到时候你那边配合一下，帮开门”。金：“好”。同日，被告搬出涉案房屋。2020年5月23日，被告向原告提出“延期支付租金及减免从2020年2月1日起至实际正常经营期间租金”的申请，原告予以拒绝，同时答复“之前你已说明退租，我这边也草签了协议，收取了订金”。2020年6月1日，原告向被告发出《告知函》，载明“……2020年5月31日您应向我交付租金370,788元及相关的物业费、水电费等合同约定的相关费用，截至2020年6月1日您并未缴纳，您的行为已经违反了协议相关约定，构成违约……如您在接到本函件之日起7日内仍拒不支付上述费用，则将可能承担如下不利后果：1、根据协议第四十二条约定，您将承担因违约而产生的违约金。2、我将委托律师对您依法提起诉讼……”。2020年6月30日，原告交纳涉案房屋从2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2231.58元。2020年8月8日，被告向原告发出《关于和平区长白西路26-4-3房屋租赁协议》的回函。2020年8月10日，原告向被告发出《回复函》。2020年8月11日，被告向原告发出《关于明确合同解除时间、退还租金及返还保证金的通知函》。2020年8月12日，原告自行开锁进入涉案房屋。另查明，沈阳市和平区校外培训机构从2020年7月1日起恢复线下教学。一审法院认为，2016年3月30日原告刘广宇与被告沈阳蓝色金教育培训学校签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。签订合同后数年双方一直都如约履行。正逢2020年新冠疫情影响，全市培训机构一律停止开展线下服务等强制性防控措施，对商业用房承租人经营收益影响很大。关于本诉部分。本案中，因受疫情影响导致被告收益明显下降，被告于2020年2月、4月多次向原告主张减免疫情期间租金或延长租期属情理之中，亦符合公平原则，因原告未同意，双方于2020年4月29日达成了“到期不续租”的意向，即租金期满2020年6月30日合同解除的意向，只是对于是否返还保证金及数额未达成一致意见。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，故一审法院确认2016年3月30日原告刘广宇与被告沈阳蓝色金教育培训学校签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。尽管在2020年5月23日被告再次向原告提出“延期支付租金及减免从2020年2月1日起至实际正常经营期间租金”的申请，但原告予以拒绝，同时答复“之前你已说明退租，我这边也草签了协议，收取了订金”，即双方未达成新的合意。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应将租赁房屋恢复原状，原告亦应返还被告保证金50,000元。关于原告主张的被告给付从2020年6月1日起至2020年8月12日租金诉求。2019年5月29日被告法定代表人金展已向原告支付了截至2020年6月30日的租金，庭审中双方对此亦均予认可，现原告主张从2020年6月1日起至2020年6月30日的租金系重复主张。关于从2020年7月1日起至2020年8月12日止的租金，首先，2020年4月29日双方已达成2020年6月30日合同解除的意向；其次，2020年5月23日被告再次争取减免租金以表明如原告同意可继续履行合同，对此原告不予同意，双方未达成新的合意。再次，2020年6月1日原告向被告发出限期支付租金及相关费用的《告知函》，被告在接到函件后未及时回复亦未进行任何支付，系以行为表明不再履行原租赁合同，至租金期满2020年6月30日后原告仍怠于行使出租人权利，对于造成的扩大损失应当自行承担后果，故对于原告的该项主张，不予支持。关于原告主张的被告给付从2020年6月1日起至2020年8月12日物业费诉求。关于从2020年6月1日起至2020年6月30日的物业费，一审法院认为，新冠疫情的发生导致双方沟通协商中未达成一致继而被告提前搬离，继续按照原租赁合同支付物业费，对其明显不公平，同时考虑到维护原告作为房屋所有权人的合法权益，结合案件的实际情况，根据公平原则，被告应给付原告物业费186元（2231.58元/6个月*50%）。关于从2020年7月1日起至2020年8月12日止的物业费，同租金不再赘述，不予支持。关于原告主张的六个月租赁费损失赔偿金。首先，涉案合同系原告单方形成的合同，合同中对于“如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付的保证金，同时乙方需向甲方支付以六个月的租赁费用金额为准的损失赔偿金”等违约责任的约定未作特殊标注或醒目字样提醒，原告亦未提供证据证明其已向被告尽到提示及相关说明义务。其次，本案解除系基于发生新冠疫情后双方在租金数额及支付方式沟通协商过程中达成的合意解除，且在之后被告亦通过向原告再次申请减免租金以表明如原告同意可继续履行合同的积极态度，合同解除不可归责于被告，其主观无过错，故对于原告的该项诉求不予支持。关于反诉部分。关于反诉原告主张的返还2020年1月24日至2020年6月30日期间租金。一审法院认为新冠疫情的发生导致被告在该期间没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，同时考虑到维护原告作为房屋所有权人的合法权益，结合案件的实际情况，根据公平原则，一审法院反诉被告返还反诉原告二个半月租金为宜，即72,875元（349,800元/12个月*2.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认2016年3月30日原告刘广宇与被告沈阳蓝色金教育培训学校签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告沈阳蓝色金教育培训学校于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区长白西路26-4号（3门），建筑面积309.93平方米房屋恢复原状；三、被告沈阳蓝色金教育培训学校于本判决生效之日起十五日内给付原告刘广宇物业费186元；四、反诉被告刘广宇于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告沈阳蓝色金教育培训学校租金72,875元；五、反诉被告刘广宇于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告沈阳蓝色金教育培训学校保证金50,000元；如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告其他的诉讼请求；七、驳回反诉原告其他的诉讼请求。案件受理费3551元（已减半收取），由原告刘广宇负担1775.5元，由被告沈阳蓝色金教育培训学校负担1775.5元；反诉案件受理费2161元（已减半收取），由反诉原告沈阳蓝色金教育培训学校负担1080.5元；由反诉被告刘广宇负担1080.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘广宇提供一份房屋钥匙保管协议，证明刘广宇收回房屋后于2020年8月12日将房屋委托中介机构对外进行招租。提供于2020年11月24日拍摄的涉诉房屋照片，证明涉诉房屋至该时间仍没有租出去，处于房屋收回时的状态。蓝色金学校对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，并认为与其无关。本院对上诉人提供的上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人刘广宇与上诉人蓝色金学校签订的为期10年的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同履行期间，因受疫情影响，租赁双方就租金减免问题未协商一致，导致合同事实上已解除。关于合同解除时间的认定问题，一审法院结合双方微信记录、往来申请与函件等证据，确认双方《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，理由充分，并无不当，本院予以确认。关于上诉人刘广宇提出判令蓝色金学校支付2020年7月1日至2020年8月12日期间房屋租金、物业费的主张，因双方于2020年4月29日已达成2020年6月30日合同解除的意向，此后未达成新的合意，双方也从各自行为上表明不再履行租赁合同，一审法院认定刘广宇自行承担2020年6月30日后怠于行使出租人权利造成的扩大损失后果并无不当，即刘广宇无权再向蓝色金学校主张合同解除后的房屋租金和物业费，故对于刘广宇的该项主张，本院不予支持。关于上诉人刘广宇提出判令蓝色金学校赔偿六个月租金损失，并扣除保证金的主张，因本案租赁合同的履行确实受到疫情的一定影响，双方应本着互谅互让原则，协商处理，但刘广宇作为出租人完全否决了蓝色金学校提出减免部分租金的协商请求，蓝色金学校在此情形下提出解除合同并非故意违约所致，若径行按合同约定判令蓝色金学校承担违约责任，对蓝色金学校亦显失公平，故对刘广宇提出的该项主张，本院不予支持。关于上诉人刘广宇提出一审判决其向蓝色金学校返还两个半月的租金，严重损害了其合法权益的主张，鉴于双方合同约定租期为10年，在仅履行4年就予以解除的情况下，势必对房屋出租人刘广宇可期待利益造成损害，且刘广宇在合同履行过程中并不构成违约，又鉴于本院已对刘广宇受疫情影响提前解除合同的行为未作违约予以认定，亦未判令蓝色金学校承担违约责任，已属对双方权益进行了权衡，一审判决在此基础上又根据公平原则，酌定刘广宇再向蓝色金学校返还二个半月租金属于调整过度，本院予以纠正。关于蓝色金学校提出刘广宇应返还2020年1月24日至2020年6月30日（158天）全部租赁费用的主张，如前所述，即便涉诉房屋租赁合同的履行受到疫情影响，损失成果亦应在租赁双方之间进行平衡，在提前解除合同的情况下，蓝色金学校仅以政策规定为据，要求刘广宇返还停止经营期间全部租赁费用，缺少合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘广宇的上诉请求部分成立，蓝色金学校的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12712号民事判决第一、二、三、五项，即：“一、确认2016年3月30日原告刘广宇与被告沈阳蓝色金教育培训学校签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告沈阳蓝色金教育培训学校于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区长白西路26-4号（3门），建筑面积309.93平方米房屋恢复原状；三、被告沈阳蓝色金教育培训学校于本判决生效之日起十五日内给付原告刘广宇物业费186元；五、反诉被告刘广宇于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告沈阳蓝色金教育培训学校保证金50,000元”；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12712号民事判决第四、六、七项；三、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3551元，反诉费2161元，二审案件受理费15,746元，共计21,458元，由刘广宇负担10,729元，由沈阳蓝色金教育培训学校负担10,729元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十四日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。