广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申11832号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州两把金钥匙物业管理有限公司（原广州市广惠物业管理有限公司），住所地广东省广州市越秀区惠福东路**首层。法定代表人：周伯明，该公司经理。委托诉讼代理人：周育风，男，该公司员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住，住所地广东省广州市海珠区工业大道北龙安大街**/div>法定代表人：毕伟明，主任。再审申请人广州两把金钥匙物业管理有限公司（以下简称金钥匙公司）因与被申请人广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（以下简称龙凤街政务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终14046号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金钥匙公司申请再审称,1.金钥匙公司无需支付2020年1-3月的租金。一、二审庭审中其多次向法官陈述金钥匙公司已向龙凤街政务中心支付了2020年1月的租金，而2-3月租金，因新冠疫情的原因，金钥匙公司已向案外人广州市海珠区科技创新发展集团有限公司（下称科创公司）请减免，并已获科创公司同意，办理了相关的减免租金手续。依据广州市人民政府办公厅、广州市财政局及广州市国资委主为支持中小微企业积极应对新型冠状病毒、缓解租金压力等文件精神，市、区二级政府均在2020年2、3月租金全免的基础上又出台了2020年4、5月份租金减半收取的通知，而金钥匙公司与龙凤街政务中心之间的租赁合同恰好符合该减免的情形，金钥匙公司有权享受政府对于2020年4、5月份租金减半收取的优惠政策，无需支付的4、5月租金，应按减半的标准支付。2.金钥匙公司未向龙凤街政务中心2019年6月至12月的租金系行使不安抗辩权，金钥匙公司在不安因素消除后己全额支付租金的情况下，无需承担该期间的违约金，金钥匙公司在一、二审的庭审中均己如实的向法院陈述了下列的事实并提供了相关证据证实,涉案租赁物海珠区革新路101、103号3-4层物业，因涉案物业无法提供正常的上下楼通道（电梯不停3、4楼，消防通道直通小区，但小区不让出入），金钥匙公司与龙凤街政务中心协商安装电梯，但电梯又无法安装，所以，金钥匙公司只能从龙凤街政务中心处承租了l、2楼的部分物业，在1、2楼处架设了铁楼梯用于通行，该铁楼梯是涉案3、4楼物业唯一可通行的方式。在2019年6月，海珠房一所向龙凤街政务中心发函，要求收回龙凤街政务中心向金钥匙公司出租的一、二楼物业，因一、二楼物业关系到涉案物业的通行和能否正常使用，为此，金钥匙公司曾多次要求龙凤街政务中心解决此问题，但龙凤街政务中心一直没有给予正面的回复。在2019年年底，海珠房管一所将一、二楼物业对外公开招租，并已经完成招租，在此情况下，龙凤街政务中心并没有去投标，关乎涉案物业通行及正常使用的一、二楼物业被案外人中标。另，金钥匙公司在与中标人进行沟通行的情况下（即可以保留上下通道），在确保涉案合同可以继续正常履就马上向金钥匙公司支付了全部的租金。3.因金钥匙公司没有构成违约，一、二法院判决龙凤街政务中心没收金钥匙公司缴交的180000元保证金，于法无据。综上，金钥匙公司拖欠2019年6月-12月租金的行为系行使不安抗辩权，不构成违约，故在金钥匙公司与龙凤街政务中心的租赁合同终止的情况下，龙凤街政务中心应将金钥匙公司缴交的保证金180000元退回给金钥匙公司。请求本院撤销一、二审判决，对本案进行再审。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用关于金钥匙公司是否应向龙凤街政务中心支付2019年6月至12月迟延付租违约金的问题。案涉《房屋租赁合同》约定：“龙凤街政务中心同意将坐落在广州市海珠区革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层的房屋出租给金钥匙公司作办公用途使用，使用面积1984.7平方米；租期从2014年10月1日起至2024年3月31日止。”在履行合同中，金钥匙公司逾期支付2019年6月至12月的租金，已违反合同约定，原审判决金钥匙公司从2019年6月-12月逾期支付租金的违约金，并无不当。虽然金钥匙公司主张上述欠租，是因案涉场地存在通行问题，有理由行使不安抗辩权延付租金，但案涉《房屋租赁合同》及两份《协议书》并未对案涉场地的通行问题作出明确约定，金钥匙公司在租赁案涉场地时对案涉场地的通行情况是知悉并且同意接受的；金钥匙公司与龙凤街办事处于2015年8月23日签订的《安装电梯协议书》及与龙凤街政务中心于2017年9月8日签订的《补充协议书》，均仅约定由金钥匙公司自行负责安装电梯，并未约定有关电梯事宜由龙凤街政务中心负责；且金钥匙公司并未提供充分证据证明其就案涉场地的通行问题及时与龙凤街政务中心进行协商、达成变更租金数额或延缓交付租金的新协议，此前亦一直按照约定标准按时支付租金。因此，二审判决对金钥匙公司主张的因通行问题作为拒付租金的抗辩不予采纳，并无不当。关于金钥匙公司应否支付2020年1月1日起至合同解除前的租金及支付合同解除后至交还场地之日的占有使用费的问题。经审查，双方租赁合同关系于2020年1月9日解除，故金钥匙公司应支付自2020年1月1日起至2020年1月8日止的租金26317元（98690元/月÷30天×8天=26317元）。虽然金钥匙公司主张，因新冠疫情的原因，其无需支付2020年1至3月的租金，4月至5月租金应减半。但减免租金的前提是双方不存在违约情况，而本案中双方疫情未发生之前拖欠了2019年6月至12月的租金，且疫情发生后，双方对交付场地又各执一词。金钥匙公司主张其陆续于2020年7月2日、7月22日、8月3日均向龙凤街政务中心提出交还场地的申请，但龙凤街政务中心否认。尽管双方缺乏书面的证据予以证实，但龙凤街政务中心在2020年8月3日收到金钥匙公司的交场申请书后于2020年8月4日书面回复，双方办理房屋移交手续应包括付清租金、违约金及其他应由金钥匙公司支付的费用。因此，二审法院认定金钥匙公司应承担2020年8月4日前的占有使用费，2020年8月4日后案涉场地空置损失属扩大损失，由龙凤街政务中心自行承担，并判决金钥匙公司支付2020年1月1日起至2020年1月8日止的租金及支付2020年1月9日起至2020年8月4日止的占有使用费，并无不当。关于龙凤街政务中心应否退还保证金的问题。案涉《房屋租赁合同》约定：“金钥匙公司拖欠租金30天以上，龙凤街政务中心可以解除合同、收回房屋，并视金钥匙公司违约，龙凤街政务中心不退保证金，并有权向金钥匙公司追索经济损失”。鉴于金钥匙公司逾期支付2019年6月至12月的租金，已达30天以上。二审法院依据合同约定，判决解除双方租赁合同关系，并判决龙凤街政务中心不予退还保证金180000元给金钥匙公司，并无不当。此外，金钥匙公司在原审时提交的招商银行转账汇款电子回单、海创集团图片、租赁合同、场地移交书等证据予以主张其向案外人科创公司申请减免租金，已获科创公司同意，办理了相关的减免租金手续，交付了2020年1月份的租金。经原审法院查明，金钥匙公司未能提供其与科创公司签订的租赁合同原件，科创公司至今仍未将租赁合同交付金钥匙公司，科创公司亦到庭确认其尚未在租赁合同上盖章确认，亦未交付金钥匙公司，科创公司亦已提供证据证实其已向金钥匙公司退还了上述款项。二审判决认定双方租赁合同关系尚未成立生效。金钥匙公司向科创公司支付4月份租金不能视为履行案涉租赁合同的行为，亦无不当。综上所述，金钥匙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回广州两把金钥匙物业管理有限公司的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年十二月十八日书记员  吴钰兰