四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3156号 原告（反诉被告）：西昌海门渔村经营管理有限责任公司，住所地位于西昌市海门渔村向佛街**，统一社会信用代码：91513401076135446G。 法定代表人：宋**毕，男，汉族，1969年11月10日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈文勇，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：代明山，男，汉族，1994年9月26日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：文先清，男，彝族，1962年4月4出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，系代明山亲属，代理权限为特别授权。 原告(反诉被告，以下简称“原告”)西昌海门渔村经营管理有限责任公司（以下简称“海门渔村经营管理公司”）与被告（反诉原告，以下简称“被告”）代明山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海门渔村经营管理公司委托诉讼代理人、被告代明山及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海门渔村经营管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年6月9日签订的《物业管理服务协议》；2、判令被告支付原告截至2019年12月31日的欠付物管费13716.06元整，并按每月630.86元的标准，支付原告自2020年1月1日起至退还租赁物业之日止的租金（“租金”系笔误，应为“物管费”）；3、判令被告承担违约金1300.00元整；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告支付原告截止2020年7月31日的欠付物管费18312.08元，并按每月630.86元的标准支付原告自2020年8月1日起至退还租赁物业之日止的物管费。事实和理由：被告因经营需要于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，租用原告经营管理的海门渔村六区6-3号2楼房屋（自编号）。同日被告还与原告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告为其租用的物业提供物业管理服务，并约定物业管理服务费的计算、收取方式等双方权利义务。合同签订后，原告为被告提供了物管服务，但被告长期不按合同约定方式全面履行支付物管费的义务。虽经原告多次催要，截止2019年12月31日仍拖欠原告物管费达两万多元。被告行为已经严重违反双方合同约定，现原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告诉求为谢。 被告代明山辩称，原告未全面履行自己的合同义务导致消防通道漏水给被告造成经济损失，在被告多次催促下均未及时与被告协商处理，被告未及时缴纳物业费系原告重大违约在先，因此被告不应当承担违约责任，原告对被告未按时缴纳物业费存在重大过错，原告无权解除《物业服务管理协议》，受诉人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。2017年6月9日，被告代明山与原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司（下称：经营管理公司）签订了《物业管理服务协议》，该协议第三条明确约定了经营管理公司应当对公用的上下水管道、公用照明、加压供水设备，配电系统、消防设施设备等进行维护、养护、运营和管理。但在2018年9月，因原告经营管理公司没有尽到自己的合同义务导致公共消防通道漏水，使得原告代明山新装修的舞蹈室被雨水浸泡无法使用且需要重新装修，即将开班的舞蹈班无法按时开课而退费，聘请的舞蹈老师费用无法退回，同时还使得部分跆拳道用品毁损，给被告造成了155120.00元的直接经济损失。被告代明山在事件发生后，第一时间将情况反馈给了原告，原告起初表示同意并承诺将积极协商解决，且要求被告提供相关损失的票据及申请，被告应原告之要求提供了相关材料，且多次向原告表示该漏水事件协商一致后该其缴纳的费用将立即全额交上，但原告收到相关材料后并未积极与被告协商解决该问题，反而一拖再拖，至今尚未解决。是原告的行为构成重大违约在先，被告不缴纳物业费在后，原告自身存在重大过错，被告方不应当承担违约责任和本案的案件受理费，受诉人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告提出的诉求不应当得到人民法院的支持，请受诉人民法院依法查明案件的客观事实，作出公正的判决。 被告反诉请求：1、判令原告赔偿被告因消防通道漏水导致的直接经济损失155120.00元；2、案件受理费由原告承担。事实和理由：事实部分与上述答辩状中的陈述一致。原告的行为已经构成重大违约，根据双方签订的《物业管理服务协议》第九条违约责任之约定，原告代明山为维护自己的合法权益，只得将原告诉至法院，请求受诉法院依法查明案件的客观事实，作出公正的判决。 原告海门渔村经营管理公司辩称，我们请求（法院）依法驳回被告的反诉请求，事实和理由：原告已经全面履行了物管服务，被告所诉漏水系楼上用户（指村委会）造成的，与原告的管理无关，被告若有损失应向相关责任主体主张权利，对此，原告已经口头明确告知（被告）。 原告海门渔村经营管理公司提交了证据：一、2017年6月9日原、被告签订的《物业管理服务协议》，以证明⑴原告为被告租用的海门渔村房屋编号为F-20号房屋提供物业管理服务的事实，服务期限自2017年6月9日至2022年6月8日；⑵管理服务物业面积315.43平方米，物管费单价为2元/平方米/月，物管费为630.86元/月、7570.32元/年；⑶物管费支付时间为被告应按年提前两个月全额支付当年的物业管理服务费；⑷被告逾期交纳物管费，应每日按应付金额的3%支付违约金，造成损失的还应赔偿。二、关于被告物管费的统计表，以证明被告共计欠原告物业管理服务费18132.08元，已经构成根本性违约。 对原告提交的证据，被告代明山质证意见：对证据一，⑴对该证据的事实没有异议；⑵对协议的面积及单价没有异议；⑶对支付时间有意见，因业主方物管方未履行应该履行的服务条款，给我们造成了经济损失，不应再交纳物管费；⑷对违约责任，我方无过错，无违约责任，更谈不上给业主方造成损失的赔偿。对证据二，对该证据的服务费统计，服务费统计金额是物管方单方面统计的，业主方未尽到物管服务职责，物管费不予支持，并要求因物管而引起的给我方造成的经济损失予以赔偿。 被告提交了证据：一、《申请报告》，以证明案涉房屋消防通道漏水后被告将相关情况反馈给了原告，并要求原告积极解决，原告承诺积极解决并要求被告向其提供相关申请报告；二、《收条》，以证明因消防通道漏水导致已经装修好的舞蹈室不能用，原定舞蹈班不能正常开课，因此给被告造成聘请舞蹈老师所支付工资的损失为20000.00元；三、由西昌市大西南地毯出具的装修票据2张，以证明⑴2018年7月17日，代明山第一次装修该舞蹈室花费了34560.00，⑵2018年9月13日，因消防通道漏水导致舞蹈室无法使用，代明山第二次装修该舞蹈室花费了34560.00元；四、《收据》60张，以证明2018年9月13日，因消防通道漏水导致舞蹈室无法使用，原告舞蹈班不能正常开课，被告只得向60名学生家长共计退费48000.00元，造成48000.00元的直接经济损失。 对被告提交的证据，原告质证意见：对证据一，该申请报告属于被告陈述不具有证据属性，不能作为证据使用，且该申请也没有被告所述的原告签收的依据，并不是所有的人给我们一个申请报告，我们就要给一个书面的答复，我已经明确的口头通知，并也去看了现场，被告应知晓如何去主张权利；对证据二，收条的真实性、合法性、关联性均有异议，如果是教师工资，应该有正式的税务发票，而一张收条不具有合法性和真实性，不能作为证据采信；对证据三，对收据的三性均有异议，正常的业务收支应该以正式的税务票据为准；对证据四，对60份收据的三性均有异议，正常的业务收支应该以正式的税务票据为准。 对当事人无异议的上述证据，本院予以确认；对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。 根据当事人陈述、有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2017年6月9日，原告海门渔村经营管理公司与被告代明山订立《物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，并约定了相关权利义务关系。2018年9月，消防通道漏水后影响了被告的经营活动，被告告知原告相关情况后原告派人现场查看，原告告知被告消防通道漏水是因楼上“村委会”造成的，而“村委会”并非其管理服务对象，无法解决该问题。后被告认为原告违约，未履行物业管理服务，造成其经济损失，拒交物业管理费。原告认为消防通道漏水原因不在于其未尽物业管理义务，已明确向被告告知责任主体，被告长期拒交物业管理费属于严重违约，请求解除合同并承担违约责任，被告反诉认为原告未履行合同义务，造成其经济损失，请求原告赔偿损失。 另查明，案涉物业系原告出租给被告的租赁物，已发生法律效力的（2020）川3401民初3144号判决第一项为“解除原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司与被告代明山于2017年6月9日签订的《房屋租赁合同》，并于本判决生效之日起五日内被告退还原告位于西昌市海门渔村的F-20（自编号）房屋”。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。结合诉辩双方意见，争议点为是否应当解除《物业管理服务协议》、被告是否应当支付原告欠付的物业管理费并承担违约责任，以及原告是否应当赔偿被告损失155120.00元等相关问题，本院结合原、被告双方具体诉讼请求简要评析如下： 一、关于是否应当解除《物业管理服务协议》、被告是否应当支付原告欠付的物业管理费并承担违约责任的问题 我国法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除。经审查，案涉物业（房屋）系被告从原告处承租的租赁物，被告取得该物业（房屋）使用权的基础是原、被告双方订立的《房屋租赁合同》，因被告长期未支付租金，本院（2020）川3401民初3144号生效判决已确认解除《房屋租赁合同》且被告应当向原告退还案涉房屋，《物业管理服务协议》已失去继续履行的基本依据，即在法律上被告已不再是物业使用人，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定，原告请求解除《物业管理服务协议》诉讼请求，符合法定解除条件，本院予以支持。 《物业管理条例（2018修订）》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，双方订立的《物业管理服务协议》第三条第2项约定原告负责“共用设施、设备（公用的上下管道、公用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施设备等）的维修、养护、运行和管理”，本院基于后述几点意见，根据现有证据，原告履行物业服务过程中存在重大瑕疵，被告可暂缓交纳物业管理费：（一）消防通道漏水属于物业管理范围，原告现仅口头陈述自己并未违约，认为漏水系第三人“村委会”侵权引起，但未提供相关证据；（二）本案原告不仅是物业服务的提供者，同时也是案涉物业的出租人和管理人，如果其陈述的消防通道漏水原因来自于系毗邻的“村委会”侵权，则原告作为信息优势一方及物业服务提供者，知道或者应当知道“村委会”侵权相关信息（包括“村委会”的明确身份信息），应当履行协助被告主张权利的义务，现原告仅作口头陈述，本案中未申请将“村委会”列为当事人（第三人），也未向本院提供“村委会”明确身份信息，本院无法依职权将“村委会”列为本案当事人（第三人），致使本院无法查明案件事实，无法确定消防通道漏水原因及相关责任主体；（三）虽然被告主张的损失未得到本院确认（详见本判决后述部分），但根据日常生活经验判断，不能排除因消防通道漏水而造成的实际损失金额远远大于欠付物业管理费金额的可能性。综上，消防通道漏水属于物业服务事项，现因漏水而可能已造成被告较大财产损失，而原告作为物业服务提供者仅口头陈述其并未违约、消防通道漏水系案外人“村委会”引起，但未提交相关证据证明，也未申请将“村委会”列为本案当事人，本院认为原告未全面履行合同义务，至少未协助被告主张权利，存在瑕疵履约情节，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条规定，被告行使抗辩权并无不当，可暂缓交纳物业管理费，对原告请求被告支付物业管理费并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告是否应当赔偿被告损失155120.00元 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，经审查，被告提交的证据尚不能完全达到其证明目的，根据后述两个“不确定”，被告应当承担举证不力的不利后果，对其认为原告应当承担违约责任，要求原告赔偿155120.00元的诉讼请求，本院不予支持：（一）责任主体不确定。被告称消防通道漏水后造成其重大经济损失，原告违反《物业管理服务协议》第三条约定，应当承担违约责任。原告已向被告释明并非其违约，造成消防通道漏水的原因是案外人“村委会”侵权，现没有证据证明被告向案外人“村委会”主张过权利，本案中也未申请将“村委会”列为本案当事人（被告或第三人），致使造成其财产损失的原因不明，责任主体不确定，本院不宜径行认定原告违约。（二）损失金额不确定。本院充分考虑到被告租用原告的物业用于培训业务，消防通道漏水后可能会造成其较大经济损失，但被告用以证明其损失金额相关的书证并非由国家有权机关出具，其提交的收条、票据等书证均与案外人有关，本院不能核实其是否符合客观实际，不宜径行予以采信，且本院并无装饰装修方面的专业知识，相关损失本院无从认定，被告应当承担举证不力的不利后果，现被告损失金额是否为155120.00元尚不确定。 三、其他相关问题 现虽然本院均不支持原告和被告金钱给付方面的诉讼请求，但本院希望双方秉持诚信，尊重事实，参照双方合同约定并根据法律规定，友好协商处理未了事宜。如协商不成，也可另行收集证据或补强证据，将“村委会”列为案件当事人，通过诉讼途径解决双方争议。 关于诉讼费用的分担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款分别规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”、”部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，现本院已支持原告关于解除合同的诉讼请求，相关100.00元的诉讼费用由被告负担，其余诉讼费用，由原、被告各自负担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）西昌海门渔村经营管理有限责任公司与被告（反诉原告）代明山于2017年6月9日签订的《物业管理服务协议》。 二、驳回原告（反诉被告）西昌海门渔村经营管理有限责任公司其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）代明山全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费286.00元，减半收取143.00元，由原告（反诉被告）西昌海门渔村经营管理有限责任公司负担93.00元，被告代明山负担50.00元（此款原告已垫付，被告在履行义务时径付原告）；反诉案件受理费286.00元，减半收取143.00元，由被告（反诉原告）代明山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 木戈约布 二〇二〇年十二月十六日 书记员 何 小 菊 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例（2018修订）》 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。