湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3747号上诉人（原审被告）：襄阳经晨物业管理服务有限公司。法定代表人：郭迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚沫，男，该公司总经办副总经理。委托诉讼代理人：梁正清，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市襄州区张湾街道红星社区居民委员会。法定代表人：江家庆，该委员会主任。委托诉讼代理人：江龙，襄阳市襄州区张湾街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王爱社，襄阳市襄州区张湾街道法律服务所法律工作者。原审被告：湖北经晨投资实业集团有限公司。法定代表人：刘三祝，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚沫，男，该公司总经办副总经理。委托诉讼代理人：梁正清，湖北春园律师事务所律师。原审第三人：杨玉荣，女，1971年4月5日出生，汉族。原审第三人：湖北青花轩餐饮有限公司。法定代表人杨玉勤，该公司执行董事。上诉人襄阳经晨物业管理服务有限公司（以下简称经晨物业公司）因与被上诉人襄阳市襄州区张湾街道红星社区居民委员会（以下简称红星社区居委会）、原审被告湖北经晨投资实业集团有限公司（以下简称经晨投资公司）、原审第三人杨玉荣、湖北青花轩餐饮有限公司（以下简称青花轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。经晨物业公司上诉请求：1.撤销襄州区法院（2020）鄂0607民初3824号民事判决，改判上诉人与被上诉人的房屋租赁合同继续履行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判令解除上诉人与被上诉人房屋租赁合同并由上诉人交回承租房屋，因损害了他人巨大利益而不具有可行性，且因此会破坏民事关系的稳定，背离“两权相害取其轻”的法律价值取向。上诉人拖欠被上诉人房租属实，但不是出于主观恶意而是次承租人出现了因市场发生了巨大变化而产生经营困难所致。虽然法律赋予出租人因承租人欠付租金享有合同解除权，但法院支持出租人要求支付租金的请求后，并不必然要支持解除合同的请求。特别是，本案次承租人投资近千万元对承租房屋进行了装修，如果不考虑装修资产的处置，不考虑拖欠租金的主观恶意，简单地判令承租人交还房屋，必然会严重损害装修投资人的合法权益。基于“两权相害取其轻”的法律价值取向，上诉人认为，应当维持租赁合同关系以发挥法律支持经济发展、维护各方当事人合法权益的正向功能。一审法院在未查清房屋巨大装修价值的情况下，判令解除租赁合同、交还承租房屋，明显有害资源的充分发挥。故请求上级法院撤销一审解除合同、交还房屋的判决条款。红星社区居委会辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨玉荣、青花轩公司未陈述意见。红星社区居委会向一审法院起诉请求：1.解除红星社区居委会与经晨物业公司签订的《房屋租赁合同》；2.经晨物业公司、经晨投资公司及时支付所欠2019年10月31日前的房屋租金1680000元及自2019年11月1日起至实际返还租赁房屋之日止，按年租金726000元标准计算的租金，杨玉荣、青花轩公司对此租金承担连带给付责任；3.经晨物业公司、经晨投资公司及杨玉荣、青花轩公司立即返还所租赁的房屋；4.经晨物业公司、经晨投资公司按照合同约定支付违约金[即：以总租金的20%标准支付违约金1311600元（6558000元×20%），另按照所欠租金2285000元的日万分之三承担违约金]；5.本案诉讼费用由经晨物业公司、经晨投资公司负担。一审法院认定事实：2012年10月24日，在襄阳市××区张湾街道办事处农村三资委托代理服务中心鉴证下，红星社区居委会与经晨物业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定“红星社区居委会将位于襄州区交通路红星城市花园小区8号楼一楼至三楼的商业裙楼（面积3769平方米）整体出租给经晨物业公司使用，租期10年，自2012年11月1日起至2022年10月31日止。前四年每年租金600000元，第五至第七年每年租金660000元，第八年至第十年每年租金726000元。签订合同时经晨物业公司应交清前三年租金1800000元，以后每年11月1日交清下一年租金，先交后租，依次类推。承租方不交付或者不按约定交付租金超过一个月的，出租方有权解除合同。租赁期内，任何一方违约导致合同不能履行，按总租金的20%支付违约金。造成损失的经晨物业公司未按期交纳租金的，除补交租金外，另按所欠租金的日万分之三承担违约金。”合同签订后，经晨物业公司又将房屋转租给杨玉荣以青花轩酒店名义经营。截止2019年10月31日，经晨物业公司仅支付租金2700000元，尚欠红星社区居委会2019年10月31日前租金1680000元及之后的租金未付。2019年7月9日，经晨投资公司作为经晨物业公司的控股方向红星社区居委会出具协商函，请求红星社区居委会给予一定的宽限期，并承诺在资金稍许缓解或收回襄信财富欠付租金后，立即付清欠付红星社区居委会的租金。2019年12月31日，经晨物业公司给红星社区居委会发送《解除合同协商函》一份，主要内容为：“双方合同签订后，经贵方同意，我方以相同的租赁期限将承租的房屋转租给第三人经营青花轩酒店，第三人对房屋进行了装修。2016年，第三人出现经营困难拖欠租金，2017年4月1日，第三人与我方解除合同，合同权利义务转让给襄信财富委托方鹏安酒店，我方重新与鹏安酒店签订租赁合同，襄信财富和鹏安酒店委托杨玉荣经营青花轩酒店至今。后襄信财富和鹏安酒店拖欠我方租金300余万元未付，致使我方无法及时支付贵方租金。因此，我方致函贵方协商解除我们双方的租赁合同，由贵方与实际经营者签订新的租赁合同，我方承诺于2021年12月31日前付清拖欠贵方租金1680000元，合同违约条款不再执行。以上合同解除意见当否，请回函。”同日，经晨物业公司给红星社区居委会出具还款计划一份，认可尚欠红星社区居委会补偿款1200000元和房屋租金1680000元，承诺在2021年12月31日前还清所欠红星社区居委会的租金1680000元。2019年12月17日，中共襄阳市××区纪律检查委员会向襄阳市××区张湾街道办事处党工委发出《关于责令红星社区及时追交红星花园拖欠款问题的建议》襄州纪律[2019]86号文件，责令红星社区加大力度追交补偿款1200000元和租金1680000元，并于2020年1月前将追交结果书面报区纪委监委派出第六纪检监察组。另查明，2012年8月14日，经晨物业公司（出租方）与杨玉荣（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同的主要约定：租赁的房屋系经晨物业公司拥有使用权的位于襄阳市××交通××晨××城市花园××楼商业裙楼中的第一层部分房屋（详见合同附件一裙楼平面图阴影部分）及第二层、第三层全部房屋，租赁房屋总建筑面积约3800平方米；房屋租赁期限和交付日期：该房屋租赁期自2012年8月15日起至2022年12月9日止。租期共10年零117天。免租装修期为100天，实际收取租金的期限为10年；经晨物业公司于2012年8月18日向杨玉荣交付该房屋。物业管理费收费标准为0.8元／平米／月，前三年免收物业管理费，从2015年9月1日起物业管理费按季度支付。合同签订后，杨玉荣对承租的上述房屋进行了装修后开始以青花轩酒店字号经营。2016年开始，杨玉荣出现了欠红星社区居委会租金现象。2017年3月，经晨物业公司、杨玉荣及鹏安酒店、襄信财富为了盘活青花轩酒店，四方协商一致：鹏安酒店概括受让杨玉荣2012年8月14日与经晨物业公司签订的房屋租赁合同全部权利义务，并结清杨玉荣截止2017年12月9日以前欠的房屋租金、水电费、物业管理费等费用。杨玉荣与经晨物业公司解除上述房屋租赁合同，同时，鹏安酒店接受租赁房屋并与经晨物业公司签订房屋租赁合同，襄信财富对鹏安酒店应承担上述租赁合同义务承担连带担保责任。按照四方协商方案，2017年3月27日，杨玉荣代表湖北青花轩餐饮有限公司作为转让方（甲方）与鹏安酒店作为受让方（乙方）签订《资产转让协议书》约定，甲方同意将位于襄州区交通××晨城市花园××楼商业裙楼中第一、二、三层属于甲方所有的资产转让予乙方。有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部固定资产包括列载于本协议附件。甲乙双方确认，在交割日，甲方将上述全部固定资产作为转让资产向乙方转让，包括：列载于附件有关桌椅、空调、冷柜、电视等电子设备及厨房商品、装修于墙体上的一切可拆卸及不可拆卸的装饰装修物。双方协商一致的转让交割日为：2017年3月28日。自本协议规定的交割日起，乙方即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务等。2017年4月1日，经晨物业公司作为甲方与杨玉荣作为乙方签订《解除合同协议书》约定，甲乙双方于2012年8月14日签订《房屋租赁合同》原约定租赁期限共10年至2022年12月9日止，合同履行至2017年4月1日，乙方经甲方同意将合同权利义务概括让与给鹏安酒店，并由鹏安酒店另行与甲方签订房屋租赁合同。为妥善处理双方在合同履行期间产生的问题，甲乙双方协商签订本协议如下：一、甲乙双方所签订上述房屋租赁合同，在甲方与鹏安酒店另行签订合同时自动解除。二、甲方同意乙方将房屋装修资产以及经营购置的资产交由合同继受人使用。除此之外，乙方对上述资产的任何处分，应当符合双方原签订的《房屋租赁合同》的约定。三、乙方欠付甲方的租金、物业管理费用等应当于本协议签订时全部结清。四、乙方承租期间产生的债务由乙方清偿，甲方不承担任何责任。五、除本协议约定的义务外，甲乙双方均不得再以原签订的《房屋租赁合同》向对方主张权利。六、违反本协议约定，守约方有权要求违约方赔偿损失。同日，经晨物业公司作为甲方（出租人）与鹏安酒店作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容，房屋租赁期自2017年4月1日起至2022年12月9日止。甲方于2017年4月1日前向乙方交付该房屋。租金、保证金数额、物业管理费及支付方式和期限：自2017年4月1日至2017年12月8日，房租、物业费及水费共计656662.28元，于合同签订日一次性交纳。自2017年12月9日起，第一年租金标准为21.85元／平米／月。以后每年租金在上年的基础上上调3%。甲方保证在合同有效期内不以任何理由另行调高租金，否则乙方有权拒绝交纳调高部分，合同继续履行。双方还就合同终止后事项，违约条款等作出了约定，该合同与杨玉荣和经晨物业公司签订的《房屋租赁合同》基本相同。同时，襄信财富向经晨物业公司出具了书面《连带责任保证函》，承诺内容如下：1.对鹏安酒店按合同约定应付贵公司的租金、物业管理费等给付义务承担连带责任保证。2.对鹏安酒店违反合同约定产生的应付贵公司的违约金、损失赔偿金承担连带责任保证。3.对贵公司向鹏安酒店追偿合同债权产生的诉讼费、律师费等实现债权费用承担连带责任保证。4.上述保证期间为鹏安酒店履行合同义务完毕时止。2017年4月1日下午16时21分，鹏安酒店以转账方式从银行为杨玉荣支付清了所欠经晨物业公司2016年12月10日至2017年12月9日房屋租金592420.7元，物业费37191.84元；2015年12月10日至2016年12月9日物业费7191.84元，2016年3月至2017年3月8日水费19857.9元，合计656662.28元。2017年4月12日，经晨物业公司给鹏安酒店出具收据载明：今收到湖北鹏安酒店投资有限公司租房保证金50万元（2013年1月6日杨玉荣汇入我公司）。上述合同签订后，因鹏安酒店未在合同约定的2017年8月10日前一次性付清2017年12月9日至2018年12月8日的房屋租金1015802元。为此，引起一审法院（2017）鄂0607民初4643号一案诉讼。一审法院判决“一、湖北鹏安酒店投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给襄阳经晨物业公司管理服务有限公司2017年12月9日至2018年12月8日的房屋租金1015802元，并承担自2017年8月10日起至付清之日止以1015802元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的违约金。二、湖北襄信财富管理有限公司对湖北鹏安酒店投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回襄阳经晨物业公司管理服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告湖北鹏安酒店投资有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14230元，诉讼保全费5000元，反诉费36232元，合计55462元，襄阳经晨物业公司管理服务有限公司承担5462元，襄信财富管理有限公司、湖北鹏安酒店投资有限公司承担50000元。”判决后，鹏安酒店、襄信财富不服判决提出上诉。襄阳市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）鄂06民终1932号一案判决，判决驳回上诉，维持原判，后又经湖北省高级人民法院再审，作出（2018）鄂民申4854号民事裁定书，裁定驳回鹏安酒店、襄信财富的再审申请。故经晨物业公司依据一审法院已生效的（2017）鄂0607民初4643号判决申请对鹏安酒店、襄信财富强制执行拖欠的第一年的房屋租金，案件尚在执行中。后因鹏安酒店应于2018年8月10日支付第二年即2018年12月9日至2019年12月8日的房屋租金1046276.06元拖欠至今未付，经晨物业公司向一审法院提起（2019）鄂0607民初5822号一案诉讼。该案现已审理终结，鹏安酒店、襄信财富不服判决，提起上诉，该案现在二审中。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。红星社区居委会与经晨物业公司签订的房屋租赁合同，依法成立并且不违背相关法律规定，属合法有效合同，双方遵照合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”经红星社区居委会同意，经晨物业公司将房屋转租给第三人，但根据合同的相对性，经晨物业公司应按照合同约定期限向红星社区居委会支付租金，不能以次承租人未支付租金进行抗辩。经晨物业公司未按照双方合同约定期限支付租金，经红星社区居委会多次索要，经晨物业公司一直以承租人未支付租金为由抗辩，导致红星社区居委会合同目的不能实现，红星社区居委会要求解除合同的请求符合法律规定，一审法院予以支持；经晨物业公司拖欠红星社区居委会的租金，损害了红星社区居委会的合法权益，应当承担支付租金和承担相应违约金的责任。故红星社区居委会主张经晨物业公司支付欠付的截止实际返还租赁房屋之日前租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持；经晨投资公司不是租赁合同的当事人，且经晨物业公司是独立法人，是经晨投资公司的子公司，经晨投资公司于2019年7月9日出具的协商函不符合构成合同债务的担保人的法定要件，对上述欠付租金不应承担清偿责任，故红星社区居委会请求判令经晨投资公司承担清偿责任的请求不能成立，一审法院不予以支持；红星社区居委会请求杨玉荣、青花轩公司对上述欠付租金承担连带给付责任，无法律依据，一审法院不予支持；红星社区居委会、经晨物业公司之间的租赁合同解除，经晨物业公司及杨玉荣、青花轩公司之间的转租合同也无法继续履行，故红星社区居委会要求经晨物业公司及杨玉荣、青花轩公司立即返还租赁的房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持；经晨物业公司拖欠租赁费，构成合同违约，应当按照合同约定支付违约金，合同约定两条支付违约金的计算标准，且约定两条违约金并行计算，计算标准过高，按照合同第十条约定以总租金的20%标准支付违约金过高，一审法院酌情按照合同约定的所欠租金的日万分之三标准支持违约责任。经晨物业公司的辩称理由不能成立，一审法院不予采信。经晨投资公司的辩称理由成立，一审法院予以采信。杨玉荣、青花轩公司经一审法院合法传唤未到庭不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（九）项、第三款、《中华人民共和国合同法》二百二十四条、二百二十七条之规定，判决：一、解除原告襄阳市××区张湾街道红星社区居民委员会与被告襄阳经晨物业公司管理服务有限公司于2012年10月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告襄阳经晨物业公司管理服务有限公司及第三人杨玉荣、湖北青花轩餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告襄阳市××区张湾街道红星社区居民委员会位于襄州区交通路红星城市花园小区8号楼一楼至三楼的商业裙楼（面积3769平方米）；三、被告襄阳经晨物业公司管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市××区张湾街道红星社区居民委员会截止2019年10月31日前的房屋租金1680000元，及自2019年11月1日起至实际返还租赁房屋之日止，按年租金726000元标准计算的租金，被告襄阳经晨物业公司管理服务有限公司并承担以上上述所欠租金为基数按照日万分之三标准承担违约金；四、驳回原告襄阳市××区张湾街道红星社区居民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24956元，减半收取12478元，由经晨物业公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，红星社区居委会与经晨物业公司签订的房屋租赁合同有效。双方当事人依法应当按照约定履行自己的义务。经晨物业公司已累计拖欠红星社区居委会几年的租金，其迟延履行债务的违约行为致使红星社区居委会不能实现合同目的，红星社区居委会请求解除房屋租赁合同，既符合房屋租赁合同的约定，又符合法律规定。一审法院判决解除房屋租赁合同并返还租赁物，符合法律规定。经晨物业公司上诉提出，一审判令解除上诉人与被上诉人房屋租赁合同并由上诉人交回承租房屋，因损害了他人巨大利益而不具有可行性，且因此会破坏民事关系的稳定，背离“两权相害取其轻”的法律价值取向，二审应当改判房屋租赁合同继续履行，该上诉理由不符合法律规定，本院依法不予采纳。对经晨物业公司的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，经晨物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24956元，由经晨物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十二月二十一日书记员  康宁艺