广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10856号原告：陈亦标，男，汉族，1956年7月8日出生，身份证住址为广东省东莞市常平镇新市******，公民身份号码为442************658。委托诉讼代理人：陈锐强、张雄，均系广东硕源律师事务所律师。被告：蒲茂勇，男，汉族，1963年1月21日出生，身份证住址为四川省仪陇县***********，公民身份号码为512************973。原告陈亦标诉被告蒲茂勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈锐强到庭参加诉讼，后本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年12月10日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈锐强，被告蒲茂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亦标向本院提出诉讼请求：1.被告向原告清偿拖欠2019年11月至2020年5月期间占有使用费，每月53300元；2.被告向原告返还收取租户的按金87100元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月13日，被告与原告签定《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于东莞市***************屋一幢。合同约定，上述房屋2019年2月1日至2027年12月31日期间的每月租金为57800元，从2019年2月起开始计算租金。合同第六条约定，逾期交租超过60天的，原告有权解除合同并收回租赁物，并要求被告补足拖欠的租金。2019年4月1日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定房屋上的两座铁塔每月4500元租金用于抵扣租金。2019年11月份之前被告按照租赁合同的约定履行了其交租的义务，自2019年11月开始拖欠原告租金，截至今日共拖欠原告七个月的租金，经原告多次催讨，至今未付。虽经与被告方多次协商，被告方以种种借口推脱，协商过程中被告方自行将与现行租户的六份复印给原告方，被告方共收取现行租户87100元按金。现因被告方违约导致原告迫于无奈解除租赁合同，租户的租期尚未届满，为此，被告应当将其已收取的按金交还给原告方，待租客合同到期后退还。被告方一来收取了各租户的租金，又拒绝交租，已严重的违反了双方合同的约定，已构成严重违约，原告有权解除合同，并赔偿原告实际损失。现原告为维护自身合法权益，特向起诉至法院，请法院判如所请。原告为证明其主张向本院提交的证据有：房屋租赁合同、补充协议、律师函、快递单、按金明细、收款收据、收据、村委会的证明、合作租赁协议书、授权委托书、委托书。被告辩称，第一份合同是2017年跟李刘田签的合同，是被告替老乡李永平签的，当时李永平不在场，鉴于跟李永平比较好的关系，就替李永平签的，第二份合同是2020年与陈亦标签的，当时李永平在场，为了方便处理，第二份也由蒲茂勇签了，房子都是由被告的老乡李永平和谢永久来打理、出租、收租。被告未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：1.2018年10月13日，被告蒲茂勇与原告陈亦标签名捺印签订《房屋租赁合同》一份，约定：蒲茂勇为承租方，陈亦标将位于东莞市****************屋一幢，房屋结构为钢筋混凝土7层半，建筑面积共约3400平方米出租给蒲茂勇；用于商业、办公用途；租赁期限为10年，从2019年2月1日至2029年12月31日；蒲茂勇应于每月15日前向陈亦标支付当月租金；自2019年2月1日至2027年12月31日每月租金为57800元，自2028年1月1日至2029年12月31日，每月租金为61200元；……。2019年4月1日，被告蒲茂勇与原告陈亦标签名捺印签订《补充协议》一份，约定：现还珠沥桔元三街三号楼顶两座铁塔共计收费4500元，本笔资金已由陈亦标收取，桔元三街三号整栋楼每月应交租金57800元，扣除铁塔月收入4500元，实应付每月租金53300元，……。2.2020年4月30日，原告向被告邮寄《律师函》催收案涉“租金”，被告拒收邮件。3.原告主张案涉房屋现有租户6户，自2020年7月开始，由原告直接向租户收取（自2020年6月开始的）“租金”，并称该6户租户共向被告支付按金（押金）87100元。4.庭审中，原告主张位于常平镇还珠沥村桔元街7、9号房屋原来为李刘田所有，后2020年7月份由李刘田转让给黄斐媚。并提交证据如下：原告提交东莞市********民委员会出具的《证明》三份，分别载明，1.位于常平镇还珠沥村桔元街3、5号的房屋一栋，产权属于陈亦标，于2004年购买，陈亦标自建，收益为陈亦标。2.位于常平镇还珠沥村桔元街7、9号的房屋一栋，产权属于黄斐媚，于2004年购买，黄斐媚所建，收益为黄斐媚。3.位于常平镇还珠沥村桔元街11、13号的房屋一栋，产权属于周黄球，于2004年购买，周黄球所建，收益为周黄球。原告提交《合作租赁协议书》及《授权委托书》，显示2019年7月28日签订，周黄球、李刘田、陈亦标合作租赁位于常平镇还珠沥村桔元街3、5、7、9、11、13号房屋，周黄球、李刘田共同授权陈亦标作为上述房屋的租赁代理人。原告提交委托书及授权委托书，显示黄斐媚委托严辉雄管理和出租其位于常平镇还珠沥村桔元街7、9号房屋，严辉雄、周黄球共同委托陈亦标管理和出租位于常平镇还珠沥村桔元街7、9、11、13号房屋。5.本院依法向东莞市自然资源局发函查询案涉房屋权属及报建规划情况及所涉土地情况，东莞市自然资源局复函称，案涉房屋所涉土地大致范围已进行农村集体土地所有权登记，在所有权证号东府集有（2013）第1900240810531号登记范围内，所有权属东莞市常平镇还珠沥第二股份经济合作社农民集体所有，未办理土地使用权确权登记，也没有在我局办理建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告抗辩称案涉合同系其代案外人李永平签署，但未提交任何凭证，亦未取得李永平追认，在其能与李永平取得联系的情况下，李永平亦未到庭处理本案纠纷或说明情况，被告该抗辩理据不足。且蒲茂勇签名捺印与原告签订《房屋租赁合同书》《补充协议》两份合同，并非同一日发生，被告抗辩称李永平没空，故由蒲茂勇代签，但却未在合同做任何说明，或由李永平出具其他凭证，被告抗辩不合常理。综上，被告该项抗辩，本院不予采信。蒲茂勇签名捺印签署案涉合同，应依法承担相应合同权利义务。本案案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院认定原告与被告之间租赁合同关系无效。被告实际占有使用了案涉租赁物，应支付相应费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应按双方约定的租金标准向原告支付使用案涉租赁房屋的占有使用费。双方约定“租金”为每月53300元，被告未能举证证明其已经交纳2019年11月至2020年5月期间“租金”，故原告诉请被告支付该期间占有使用费53300元×7个月=373100元，合法有据，本院予以支持。至于租户按金，系租户与被告前租赁合同相对方之间法律关系，原告诉请被告支付租户按金87100元，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告蒲茂勇在本判决发生法律效力之日起十日向原告陈亦标支付2019年11月至2020年5月期间占有使用费合计373100元；二、驳回原告陈亦标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8869元，原告已预交，由被告蒲茂勇负担6528元，原告陈亦标负担2341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  崔丽君人民陪审员  袁伟华人民陪审员  周小环二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  王雅仪书 记 员  张家源附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。