广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2497号原告：杨建忠，男，汉族，1989年2月4日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：董丽娜，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓河，广东承诺律师事务所实习律师。原告：吴凤明，女，汉族，1956年12月23日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：董丽娜，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓河，广东承诺律师事务所实习律师。被告：马生，男，汉族，1968年9月4日出生，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。第三人：张华妹，女，汉族，1977年11月3日出生，住湛江市坡头区。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。第三人：叶天康，男，汉族，1962年11月1日出生，住湛江市坡头区。原告杨建忠、吴凤明与被告马生及第三人张华妹、叶天康合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董丽娜、吕晓河，被告马生及第三人张华妹的共同委托诉讼代理人陈梧桐到庭参加诉讼，第三人叶天康经本院合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建忠、吴凤明向本院提出诉讼请求：1.确认2014年12月8日原告杨建忠及其父亲杨国平与被告马生签订的《合作建房合同》、2014年12月8日杨国平与马生签订的《建设工程施工合同》依法无效；2.被告返还占用的位于湛江市霞山区*************的车库和住宅楼给原告；3.第三人张华妹、叶天康返还占有的位于湛江市霞山区*************住宅楼12层1201房给原告；4.由被告承担本案的案件受理费、保全费、评估费、鉴定费等诉讼费用。事实和理由：2014年12月8日，原告吴凤明的丈夫、原告杨建忠的父亲杨国平作为甲方就位于湛江市霞山区***********（现地址为湛江市霞山区*************）与被告马生作为乙方签订了《合作建房合同》和《建设工程施工合同》，合同约定甲方以上述16号土地出租作为合作建房条件，乙方以出资作为合作条件建设一栋13层电梯楼房，其中第一层为车库，甲方分得20平方米，第二、三、十三层归甲方所有，其余楼层归乙方所有，天面层由双方共同使用，乙方有权销售自己产权的所有房产使用权（使用权限70年），70年后乙方将房屋使用权全部免费交回甲方。同时，《建设工程施工合同》还约定：若因政策或其他原因使乙方不能建至计划层数，第二、第三以及顶层归甲方所有，其他楼层归乙方一方免费使用70年后再免费交还给甲方。2015年7月15日，湛江市规划局颁发《建设工程规划许可证》，准许在上述16号土地上建设一幢六层框架结构住宅楼。2015年9月1日，霞山区建设局批复工程开工日期为2015年9月1日，竣工日期为2016年8月31日，并颁发《建筑工程施工许可证》。2015年11月5日，被告开始施工，至2017年6月1日竣工，建造了一幢12层住宅楼，其中地下室一层，第二、三及顶层由原告居住。杨国平于2017年1月2日去世，两原告继续享有宅基地使用权并依法继承房屋所有权。原告认为，被告不属于宅基地所在集体经济组织的成员，其以租赁宅基地合资建房为名，变相取得宅基地使用权，实现非法目的，明显违反法律法规的强制性规定，故《合作建房合同》《建设工程施工合同》应属无效。该住宅楼竣工后，被告将第12层的1201房销售给第三人叶天康、张华妹，并签订《集资建房合同书》，约定有楼房的产权及使用权归各集资房所有，享有70年住房权等内容，充分反映出被告以租代购、以建代买获得宅基地使用权及房屋部分楼层所有权的真实目的，以所谓“合法”的手段掩盖真实的非法目的，且不属于善意第三人，应当返还其非法占有的房屋。据此，被告和第三人的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告马生辩称，杨国平去世后，其直系亲属共有多少人目前无法确认，不排除还存在其他继承人的可能，本案可能遗漏了原告。本案争议的土地属于国有土地，不是集体土地，被告与杨国平合作建房，从而取得部分楼层的所有权，不违反法律禁止性规定，《合作建房合同》《建设工程施工合同》是双方真实的意思表示，合法有效。被告合作建房取得的份额，已经采用集资建房的形式，由16名集资人占有，被告不占有涉案房屋，原告起诉要求被告返还没有事实和法律依据。而且涉案土地只批准建造六层楼房，房屋至今未办理不动产权证，原告至今尚未取得房屋产权，其要求被告返还房屋没有法律依据。原、被告签订上述合同后，被告又与16名集资人签订了《集资建房合同》，筹集了资金，组织了大量的人力、物力建设房屋。原告眼见楼房建成，想占为已有才提起本案诉讼，其行为违反诚实信用原则。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人张华妹同意被告马生的答辩意见。第三人叶天康未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《合作建房合同》《建设工程施工合同》《集资建房合同书》真实性、关联性予以确认，合法性综合其他证据认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨国平是原告吴凤明的丈夫、原告杨建忠的父亲。1987年，杨国平出资购买了位于湛江市霞山区**********（现变更地址为湛江市霞山区*************，以下简称绿塘16号）土地，并于1991年11月5日取得广东省人民政府颁发的《国有土地使用证》[湛府国用（91）字第10171/030500042号]，载明土地使用者为杨国平、杨双英，用途为住宅，面积为144平方米，地面建有占地面积51.24平方米的建筑物。2015年6月6日，杨双英出具书面声明书表示上述土地是杨国平全额出资购买，该土地使用权及房屋所有权归杨国平本人所有。2014年12月8日，杨国平、杨建忠（甲方、土地持有人）与被告马生（乙方、合同投资人）签订《合作建房合同》，合同主要约定“一、甲方现有的土地位于湛江市霞山区**********，属甲方宅基地，甲方负责确认开发前全部产权归甲方所有，产权清晰，没有任何争议。二、甲方同意将该块土地与乙方合作建房。甲方以土地出租作为合作建房条件，乙方以出资建设作为合作条件，甲乙双方拟将建好的房产楼层进行分配。甲方以分得楼房的楼层作为土地出租建房合作的回报，乙方以分得楼房的楼层作为出资建房的回报。三、建一栋标准层高为3米，第一层作为车库，甲方分得车库使用面积20平方米，第二、三、十三层归甲方所有，天面层由甲乙双方共同使用，甲乙双方不得在天面层加建任何建筑物，其余的楼层归乙方所有。四、合作期为七十年，自房屋竣工验收交付之日起计算，合同期满后，甲方收回该土地的使用权及该土地地面上的所有建筑物，乙方业主和第三方业主无权干涉。项目开发完毕，乙方有权销售自己产权的房产使用权交由第三方使用。七、第一层至第十三层整栋楼房的管理由甲方负责管理。”同时，杨国平（甲方、发包人）与马生（乙方、承包人）签订《建设工程施工合同》，约定上述住宅楼由乙方负责建设施工，所需费用均由乙方全部承担。2015年7月15日，湛江市城市规划局给杨国平、杨双英颁发了《建设工程规划许可证》（建字第440********0016号），载明建设项目名称为一幢陆层框架结构住宅楼，建设位置为霞山区绿塘北九路三横路四巷16号。2015年9月1日，霞山区建设局给杨国平、杨双英颁发了《建筑工程施工许可证》，载明合同开工日期为2015年9月1日，合同竣工日期为2016年8月31日。此后，被告马生及第三人张华妹、叶天康筹集资金，进行施工。至2017年6月竣工，并按约定进行分配，原告分得第二、三、十一层以及一层部分车位，其余归马生所有。马生与第三人、案外人等16人签订《集资建房合同书》，将部分房屋的使用权转给第三人及案外人。2017年12月25日，第三人张华妹（乙方、业主）在律师见证下与马生（甲方、合作投资人）签订《集资建房合同书》，主要约定：“集资房地址位于湛江市霞山区**********（即现地址：菉塘北九路三横路四巷16号）新建的一幢框架结构住宅楼12层1201房，本幢新建的楼房住宅的所有权人使用权归各集资户所有，拥有期限70年，70年后归还地主杨国平。”另查明，杨国平于2017年1月2日死亡，原告杨建忠、吴凤明均为非农业家庭户口。第三人张华妹与叶天康是夫妻关系。庭审中，原告明确表示涉案的绿塘16号土地是集体所有土地（宅基地），并按集体土地办理规划许可证及施工许可证等。据此，本院向湛江市自然资源局发函调取该土地的详细信息。2020年11月13日该局函复本院，明确该土地登记的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，《国有土地使用证》[湛府国用（91）字第10171/030500042号]目前处于有效状态。原告表示，绿塘16号土地是属划拨土地，原、被告均不具有房地产开发经营资质，故《合作建房合同》《建设工程施工合同》为无效合同；被告坚持认为《合作建房合同》《建设工程施工合同》为有效合同，不申请对涉案楼房进行评估。本院认为，本案为合同纠纷。根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案的争议焦点为：《合作建房合同》《建设工程施工合同》的效力问题。绿塘16号土地属于划拨性质的国有建设用地，原、被告均为个人，不具备房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”和第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，《合作建房合同》《建设工程施工合同》应属无效合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。两原告作为杨国平的第一顺位继承人对绿塘16号土地享有继承权，但该土地上已经建成一栋12层的楼房，该楼房是由被告出资建设，故两原告要求被告及第三人返还土地上的楼房，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可就绿塘16号土地返还以及地上建筑物处理与被告协商处理或另行主张权利。第三人叶天康经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认2014年12月8日原告杨建忠及其父亲杨国平与被告马生签订的《合作建房合同》、杨国平与被告马生签订《建设工程施工合同》无效；二、驳回原告杨建忠、吴凤明的其他诉讼请求。案件受理费17868元，由原告杨建忠、吴凤明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  李小凤人民陪审员  梁满枢人民陪审员  陈 娟二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  陈丽莫书 记 员  刘付莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。