北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再9号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：彭莉，女，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄鑫，北京市鑫诺律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李宏侠，女，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙学文，女，现住北京市房山区。一审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。再审申请人彭莉因与被申请人李宏侠及一审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10115号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）京民申3632号民事裁定，提审本案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人彭莉的委托诉讼代理人黄鑫、被申请人李宏侠的委托诉讼代理人孙学文、一审第三人汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人张恒宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。彭莉申请再审称，1．被申请人单方变更付款方式增加房价的行为已构成根本违约。2．二审法院认定买受人未支付首付款情况下，出卖人未办理解押事宜，被申请人李宏侠不构成违约，与事实不符，该认定错误。3．二审法院关于申请人、被申请人、第三人于2017年4月14日协商解决房屋买卖纠纷的事实认定错误。4．由于被申请人违约致使申请人经济上蒙受损失，理应承担违约责任。请求：1．撤销北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02民终10115号民事判决；2．依法确认被申请人李宏侠的违约责任并支付违约金144万元；3．责令赔偿申请人已支付的房屋中介费损失10．8万元；4．本案诉讼费全部由被申请人承担。李宏侠口头称，答辩意见以其二审提交的上诉状为准，并要求彭莉承担违约责任。1．李宏侠与申请人签订了买卖合同，李宏侠没有违约，李宏侠并未授权张大为与申请人协商变更买卖合同事宜，不经卖方李宏侠的同意张大为无权私自变更已由李宏侠签字生效的房屋买卖合同。2．李宏侠未采用任何书面形式作出变更或解除合同的意思表示。3．本案是申请人恶意违约。汇鑫伟业公司称，双方争议与第三人无关，不同意双方解除买卖合同。彭莉向北京市房山区人民法院起诉请求：1．解除李宏侠、彭莉双方签订的《存量房屋买卖合同》；2．李宏侠支付违约金144万元；3．李宏侠赔偿彭莉支付的购房中介费损失10．8万元；4．诉讼费由李宏侠负担。李宏侠向北京市房山区人民法院反诉请求：1．彭莉支付违约金144万元；2．诉讼费由彭莉负担。北京市房山区人民法院一审查明：2017年1月15日，李宏侠（甲方、出卖人）与彭莉（乙方、买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出售房产坐落于北京市房山区拱辰街道办事处05-13-02、05-13-04、05-13-09地块项目的19号楼1层3单元102号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总成交价为720万元。房屋预售合同编号为京房售证字（2014）62号（Y1736833）。买受人于2017年3月31日前向出卖人支付第一期房款330万元，买受人拟申请贷款390万元；出卖人应于2017年3月31日前办理向银行申请提前还款手续。出卖人用买受人首付款专项支付全部解押款项。买受人于签订合同当日支付购房定金10万元。若买受人未按照合同约定期限付款逾期超过15天的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款20%向出卖人支付违约金。合同签订后，因买受人或者出卖人拒绝履行合同或者根本违约导致合同无法履行，对方有权解除合同，违约方按总房价款的20%支付违约金。后双方签订补充协议，约定第一期房款的支付时间不晚于2017年4月15日。合同签订当日，彭莉向李宏侠支付了10万元购房定金。2017年1月17日，彭莉向汇鑫伟业公司交纳了10．8万元中介服务费。案涉房屋尚未取得房屋所有权证。2017年2月14日，北京良誉房地产开发有限公司向业主发出房屋产权办理告知函，告知因案涉小区存在违规私建致使政府相关管理部门暂停办理相应楼栋大产权证，因此可能导致案涉房屋产权证办理亦需延期。2017年4月14日，彭莉、苟杰、张大为（李宏侠女婿，代表李宏侠处理房屋买卖事宜）及汇鑫伟业公司工作人员就付款金额及付款方式等进行协商。协商中张大为主张买方应付首付款为400万元左右、剩余贷款由买方承担，理由为双方存在口头协议，不能以合同上数据为准；彭莉以按照卖方的计算方式得出的总房款已超过合同约定的总房款为由不同意卖方提出的变更方案。双方未协商成功。卖方张大为在协商中有“如果按照合同走，那就别谈了”“如果今天谈不成，把定金退给买方，咬牙不卖了”“等房本下来我再卖，可以告我违约，如果赢了，给100多万”等相关意思表示。双方谈话后期，买方坚持卖方违约，曾询问何时退定金、中介费应由出卖方承担等语言，卖方否认违约，并表示定金可以退、不负担中介费。2017年4月15日，彭莉未支付首付款。同年7月，彭莉诉至北京市房山区人民法院。根据录音内容显示，双方所谈案涉房屋剩余贷款应为360万元左右。诉讼中李宏侠认为双方商定的房价应为760万元，首付款应为420万元，合同上的价格是为了给买方避税，对此李宏侠未提供证据。一审诉讼中中介公司表示类似案涉房屋现报价约为850万元至1000万元，同时表示成交较少。诉讼中李宏侠、彭莉均表示不申请调整违约金标准。一审庭审后李宏侠撤回对向翠平的委托，并提交对孙学文的授权委托书。北京市房山区人民法院一审认为，在合同履行过程中，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。彭莉与李宏侠签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李宏侠一方要求增加首付款金额、变更付款方式，并存在欲拒绝履行合同的意思表示，构成违约。彭莉要求解除房屋买卖合同及要求李宏侠支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因李宏侠存在违约行为，彭莉因此未支付首付款存在合理理由，不构成违约。李宏侠以彭莉未支付首付款违约为由要求其支付违约金的反诉请求，法院不予支持。彭莉主张的中介费损失应包含在违约金中。据此，北京市房山区人民法院一审判决：一、解除彭莉与李宏侠于2017年1月15日签订的《存量房屋买卖合同》。二、李宏侠于判决生效之日起10日内给付彭莉违约金144万元。三、驳回彭莉的其他诉讼请求。四、驳回李宏侠的反诉请求。李宏侠不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。法院二审期间，各方均未提交新的证据。北京市第二中级人民法院另查明，双方在《存量房屋买卖合同》中约定，出卖人应于2017年3月31日前办理解押手续，出卖人用买受人首付款办理解押事项。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。北京市第二中级人民法院二审认为，虽然李宏侠与彭莉签订的《存量房屋买卖合同》约定出卖人应于2017年3月31日前办理解押事项，但同时约定应用买受人首付款办理，买受人首付款支付时间为2017年4月15日前，因此，在买受人未支付首付款情况下，出卖人未办理解押事宜，不构成违约。根据本案查明的事实，因案涉小区存在违规私建致使政府相关管理部门暂停办理相应楼栋大产权证，致使彭莉与李宏侠签订的房屋买卖合同产权证办理也要暂停，并且影响到后续房款的支付，在此情况下，2017年4月14日彭莉、苟杰、张大为及汇鑫伟业公司工作人员就房屋买卖情况进行协商，不应认定出卖人明确表示不履行合同义务，而且双方协商时，出卖人主要义务履行期限未到期，因此不应认定出卖人违约。因2017年4月14日张大为的相关表述，按照常理，彭莉对后续首付款支付产生不安，故彭莉未支付首付款亦不构成违约。由于案涉房屋产权证因案涉小区违规私建暂停办理，双方签订的买卖房屋的合同目的已无法实现，并且可导致合同相应条款履行不能，而双方重新协商以后又有分歧，故该《存量房屋买卖合同》在彭莉请求下可解除。合同解除后，彭莉所交定金，由于未在本案提出诉讼请求，双方可另行处理。综上，北京市第二中级人民法院二审判决：一、维持北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第二项；三、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第三项；四、驳回彭莉的其他诉讼请求。五、驳回李宏侠的反诉请求。经查，双方当事人签订的《存量房屋买卖合同》第五条第（二）第4款约定：“……出卖人有义务保证出售房屋物权方面无任何权利瑕疵，包括但不限于：被查封、房屋抵押、曾与第三人签订过该房屋的买卖合同等。因物权瑕疵导致合同无法履行而解除或终止合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金。”经询问，双方当事人均表示申请调整违约金的标准。另彭莉表示其损失包括房屋租金损失、中介费、定金以及诉讼费用。另查，一审庭审中，李宏侠明确表示同意解除合同。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，根据查明的事实，案涉小区存在违规私建致使政府相关管理部门暂停办理相应楼栋大产权证，导致彭莉与李宏侠签订的房屋买卖合同产权证办理也要暂停，并且影响到后续房款的支付，在此情况下，双方当事人进行协商，张大为代表李宏侠进行协商。在协商过程中张大为不仅单方表示要求增加首付款金额、变更付款方式，还明确有“如果按照合同走，那就别谈了”“如果今天谈不成，把定金退给买方，咬牙不卖了”“等房本下来我再卖，可以告我违约，如果赢了，给100多万”等拒绝履行合同的意思表示。由此可以看出，李宏侠在合同签订后，单方要求增加首付款金额、变更付款方式，并存在拒绝履行合同的意思表示，其行为已构成违约。诉讼中李宏侠拒不认可张大为的代理行为。但从整个案件事实看，张大为从合同签订到双方协商沟通均参与其中而且是主要行为人，李宏侠对其行为没有任何异议，现以没有授权为由不认可张大为的代理行为，无事实和法律依据，对其抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第94条的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。以及《合同法》第108条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。彭莉要求解除双方当事人签订的《存量房屋买卖合同》及要求李宏侠支付违约金的诉讼请求，于法有据。因李宏侠存在违约行为，彭莉因此未支付首付款存在合理理由，其行为不构成违约。二审法院以双方在协商过程中表示的不履约不构成违约的观点错误，本院再审予以纠正。另，双方在合同中约定，出卖人保证出售房屋物权方面无任何权利瑕疵，因物权瑕疵导致无法履行而解除和终止合同，出卖人承担违约责任。现履行过程中出现产权证无法办理，导致合同无法继续履行，按照约定，出卖人也应该承担违约责任。本案中，双方当事人在合同中既约定了违约金，又约定了定金，根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，彭莉选择适用违约金条款有合法依据。但是根据《合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，彭莉除了定金外，没有支付任何款项，双方当事人也没有继续履行合同，因此要求李宏侠支付144万元的违约金确实过高。再审中李宏侠明确表示申请调整违约金标准，故本院综合考虑其违约行为、一直占有定金未予返还、彭莉中介费损失等各种因素，酌定其应支付的违约金额为70万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民终10115号民事判决；二、维持北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第一、三、四项；三、变更北京市房山区人民法院（2017）京0111民初15670号民事判决第二项为：李宏侠于本判决生效之日起10日内给付彭莉违约金70万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18767元，由彭莉负担10281元（已交纳），由李宏侠负担8486元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费17760元，由李宏侠负担（已交纳）。二审案件受理费17567元，由李宏侠负担7944元（已交纳），由彭莉负担9623元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 张学梅审 判 员 李 晓二〇二〇年十二月二十九日法官助理 陈 瑶书 记 员 陆芊雯