北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8773号上诉人（原审被告、反诉原告）：马强，男，1972年3月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邢娜，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲（马强之妻），北京大学教师，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵贵满，女，1936年9月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。法定代理人：王运哲，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王运哲，男，1964年11月1日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王遵理，男，1973年9月21日出生，汉族，住北京市怀柔区。以上三位被上诉人之共同委托诉讼代理人：田奕彤，北京市冠衡律师事务所律师。以上三位被上诉人之共同委托诉讼代理人：张俏睿，北京市冠衡律师事务所律师。上诉人马强因与被上诉人赵贵满、王运哲、王遵理房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马强之委托诉讼代理人邢娜、张玲，被上诉人王运哲及被上诉人赵贵满、王运哲、王遵理之共同委托诉讼代理人田奕彤、张俏睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回赵贵满、王运哲、王遵理的全部诉讼请求，支持马强的一审反诉请求。事实和理由：赵贵满、王运哲、王遵理在履行房屋买卖合同过程中多次明显违约，其应承担违约责任，一审判决认定事实错误，且适用法律错误，并存在程序违法。其认可应向赵贵满、王运哲、王遵理支付购房款320万元，但主张应通过银行贷款方式支付。赵贵满、王运哲、王遵理辩称：其已完成了房屋过户和交付义务，马强应该一次性支付剩余的尾款，并承担相应的违约责任，故其同意一审判决，不同意马强的上诉请求和理由。赵贵满、王运哲、王遵理向一审法院起诉请求：1.判令马强支付剩余购房款320万元；2.判令马强支付违约金80万元；3.判令马强返还户口保证金1万元、物业保证金1万元；4.本案诉讼费由马强承担。马强向一审法院提出反诉请求：1.判令赵贵满、王运哲、王遵理承担连带责任支付逾期交房违约金29.12万元，具体以2018年12月17日起计算至实际给付之日止以每日2800元为标准计算；2.判令赵贵满、王运哲、王遵理承担逾期迁出户口违约金、逾期办理权属转移登记违约金、逾期物业交割违约金共计18.04万元；3.诉讼费由赵贵满、王运哲、王遵理承担。一审法院认定事实：2017年4月28日，赵贵满、王运哲、王遵理（出卖人）与马强（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，由马强购买赵贵满、王运哲、王遵理名下位于北京市海淀区XXX房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定：第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）房屋成交价格为800万元。（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元。（三）买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为320万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。第六条、房屋的交付，（一）办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于2个工作日内将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，1.人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单单所列物品。2.双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3.该房屋房门钥匙。（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担，出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金的账面余额无偿转移至买受人名下。第七条、违约责任，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%支付违约金。第九条、权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。（三）出卖人应当在房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，赵贵满、王运哲、王遵理（甲方）与马强（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第二条、关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定价视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年4月28日将第一笔定金10万元自行支付甲方。（2）乙方于房屋核验通过后5个工作日将第二笔定金10万元以理房通方式支付甲方。4.首付款，（1）乙方于2017年11月25日前将第一笔首付款480万元以建委监管方式支付甲方。（2）乙方于2017年11月25日之前将第二笔首付款58万元以理房通方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于2017年10月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年11月28日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任。7.户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。8.物业交割：甲乙双方应当在2017年11月31日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第三条、甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为XXX学校的学区房，交易房屋学区名额未被使用。其他约定：因该房屋为央产房，如央产超标，超标款由甲方承担；如交易不成功，丙方退还乙方所交中介信息费及保障服务费。同日，赵贵满、王运哲、王遵理（甲方）与马强（乙方）、北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：第三条，1.甲乙双方应遵守本合同的约定以及政府相关部门、银行或公积金管理中心的相关规定，积极办理各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户籍证明、房屋权属证明、《在京中央单位已购公房变更通知单》等，且甲乙双方保证所提交的上述全部材料合法、真实、有效。2.银行返还丙方前，甲乙双方均同意由丙方保管过户至乙方名下的权属登记受理通知单、契税完税凭证、《不动产权证书》、他项权利证等相关资料原件，且甲乙双方应积极配合完成。银行返还到丙方后二个工作日内丙方通知乙方取回所交证件。2017年11月22日，赵贵满、王运哲、王遵理（甲方）与马强（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）协商变更2017年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中部分条款，重新签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，主要变更条款为：合同第四条，（三）买受人向出卖人支付定金70万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；（四）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为320万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照：本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在申办贷款过程中发生的各项费用。第九条、权属转移登记，当事人双方同意，自本合同签订之日起400日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起100日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当自买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，赵贵满、王运哲、王遵理（甲方）与马强（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，变更了2017年4月28日签订的《补充协议》中部分条款，约定：第二条、1.定金（1）乙方于2017年4月28日将第一笔定金10万元自行支付甲方；（2）乙方于2017年12月8日之前将第二笔定金60万元以理房通方式支付甲方。4.首付款，（1）乙方于2018年5月28日之前将第一笔首付款480万元以建委监管方式支付甲方；（2）乙方于2018年5月28日之前将第二笔首付款80万元以理房通方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于2018年4月28日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记：甲乙双方同意，在做完首付款资金监管后的三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任。第五条、违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。其他约定：1.因该房屋为央产房，如央产超标，超标款由甲方承担。2.由于房子是XXX央产房，乙方需提供相应材料积极配合办理央产房上市手续。3.如交易不成功，丙方退还乙方所交全部居间服务费及保障服务费。4.居间服务协议：甲乙双方代为领取《他项权利证》，如因乙方延迟领取《不动产权证》导致甲方延迟拿到房款，由乙方承担责任。5.丙方同意乙方在缴税前付清居间服务费。6.甲乙双方协商一致，如因乙方出售朝阳区XXX房屋，因银行尾款原因乙方未到账，则甲方不追究乙方逾期付款责任。但乙方承诺在2018年5月28日前将XXX的房屋办理完产权转移手续，并将其余首付款打入此次交易理房通账户。7.乙方于2017年12月8日之前将购房定金60万通过理房通支付，甲乙双方协商一致，若乙方未按此约定如期支付，恢复原合同条款按原合同执行，原合同是2017年4月28日签署的。8.甲乙双方协商一致，如非乙方原因导致贷款无法批准，甲方不追究乙方违约责任。2017年12月8日，赵贵满、王运哲、王遵理与马强签订《声明书》，内容：“买卖双方就2017年11月22日修改的合同做如下声明，之前签署的合同期限到2017年11月25日的合同作废，启用合同期限到2018年5月28日合同为准。”2018年5月20日，赵贵满、王运哲、王遵理（甲方）与马强（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）再次签订《变更协议书》，内容如下：一、1.原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（三）项约定为“买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金70万元直接支付给出卖人。”现变更协议为“买受人向出卖人支付定金100万元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。”2.原《补充协议》第二条第1项变更为“乙方于2018年5月28日之前将第三笔定金30万元以理房通支付方式支付甲方。”3.原《补充协议》第二条第4项约定“乙方与2018年5月28日之前将第一笔首付款480万元以建委监管方式支付甲方；乙方于2018年5月28日之前将第二笔首付款80万元以理房通方式支付甲方。”现变更为“乙方于2018年10月25日之前将第一笔首付款458万元以理房通支付方式支付甲方。”4.原《补充协议》第二条第5项“甲乙双方应于2018年4月28日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”现变更为“甲乙双方应于2018年7月10日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”5.原《补充协议》第二条第6项约定“甲乙双方同意，在做完首付款资金监管后的三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任。”现变更为“甲乙双方同意，在2018年10月31日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续；如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任。”二、其他约定，甲乙丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行。2018年11月4日，赵贵满、王运哲、王遵理（甲方）与马强（乙方）签订网签合同，马强因认为网签合同与此前2017年11月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》以及2018年5月20日签订的《变更协议》约定不符，故双方另行约定合同附件八、补充协议，约定网签合同因与此前签署的协议约定不符，双方协议一致，以2017年11月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》以及2018年5月20日签订的《变更协议》中的相关条款为准。双方房屋买卖合同履行过程中，关于购房款的支付情况，其中，2017年4月28日，马强支付定金10万元；2017年12月8日，马强支付定金60万元；2018年5月27日，马强支付购房款30万元；2018年10月23日，马强通过理房通方式支付购房款458万元，共计支付购房款558万元。2018年11月21日，招商银行发放《个人二手房贷款承诺书》，批准马强、张玲（马强之妻）就购买涉案房屋申请的购房贷款320万元，承诺书自2018年11月21日起生效，有效期三个月。马强于2018年12月13日领取了涉案房屋不动产权证书。因赵贵满、王运哲、王遵理主张马强在领取房屋产权证书后拒不配合办理抵押登记，导致贷款无法发放，故于2019年1月8日向法院提起诉讼，要求马强支付剩余购房款。另于2019年2月14日向法院申请财产保全。在赵贵满、王运哲、王遵理提供相应担保后，法院于2019年2月27日作出（2019）京0108民初228号民事裁定，查封了涉案房屋，查封期限自2019年3月4日至2022年3月3日止。关于赵贵满、王运哲、王遵理主张马强未积极配合办理抵押登记之事实，向法院提交了与马强之妻张玲、链家经纪人之间的微信群聊记录，内容如下：2018年12月21日，链家经纪人@张玲：“张姐您好，您家房本已经拿到，别忘记去抵押，把房本交给我们链家负责的专员樊某，电话X****。请尽快办理相关手续，避免产生不必要的违约。”上述内容连续在微信群中发送三遍。2018年12月27日，链家经纪人@张玲：“张女士，房子已经过户并且您也拿到新房本，请尽快配合我们过户专员樊某去建委做抵押，避免事件延误，银行批贷过期，影响后期放款。”2019年1月4日，链家经纪人@张玲@王运哲：“首付款已经到账，请你继续联系买方，办理房屋交接，并同时要求买方及时办理贷款相关手续。你们多久有时间我们一起去交接。”王运哲：“我随时，听链家安排。”链家经纪人问张玲：“您的时间？”2019年1月6日，王运哲：“甲方签字人马强联系人还是联系不上吗？”链家经纪人：“客户马强说他不管，什么都找他媳妇张姐。”王运哲：“那就让他写委托书。”链家经纪人：“据您的了解是这么配合的人吗，您直接群里@她吧。我们该通知的也通知了，该打电话都打了。”链家经纪人@张玲：“提醒，请您尽快配合我们过户专员办理后期抵押银行放款手续，再往下拖银行贷款过期导致后面业主无法收到尾款您是需要承担违约责任的，还有，通知您这边收房我们也是通知了多遍的，不收房也是您自己的意愿，不要到时候又反咬一口就好，我们居间方随时配合买卖双方。”2019年1月16日，链家经纪人：“业主也没有说不交钥匙呀，您跟产权人或者委托人，得有人到场呀，不然钥匙交给谁，物业保证金谁来付？”张玲：“我让你们把钥匙留在物业处，你们要求人家跟你验房？人家说了她不跟你们要钥匙，人家没权利跟你们要。我已经通知你们把钥匙留在物业处了。按照合同，延迟交房每天按照万分之五支付违约金，物业交割也一样，保证金适用于保证按照合同进行交割用的。”链家经纪人：“张姐，我很少在群里说话，但是事实从头到尾都清楚，您也是懂法律的，您刚刚说的那一条作为条件，您也应该知道合同主体也是并行的，既然都是条件，那为什么不正常履行合同，现在谁也不用说谁违约（有事实存在）本来就是很好的事情。希望大家都理性点，你们双方谁都有朋友我个人建议，尽快和平解决，履行合同。1.抓紧办理房屋抵押事宜（业主收尾款资金）2.抓紧办理房屋交割事宜（条件业主把之前费用结清，您把留存的物业保证金给业主，业主给您交接钥匙，丙方陪同）”2019年2月24日，链家经纪人@张玲：“银行批贷三个月的时间快到了。”王运哲：“是啊，贷款手续不办，房也不交接，过户押金也不给，非要把事往大闹啊。”赵贵满、王运哲、王遵理表示在房屋过户至马强名下后，多次在微信群中催促马强办理房屋抵押登记手续，直到2019年2月24日仍在催促马强办理，但马强未做任何回应。马强称其已于2019年1月31日将房本交到招商银行办理抵押登记，经法院向招商银行工作人员满某致电了解情况，其陈述，马强之妻提交房本的具体时间记不清了，但记得是在2019年春节前提交的，一般办理抵押登记都是链家负责，张玲称不想让链家办理，所以自己来办。关于办理抵押登记的流程，赵贵满、王运哲、王遵理称应在房本下发后，由链家公司经纪人陪同到建委领取房本，同时链家代办专员去银行做手续，马强负有提交房本原件的义务。马强对其负有提交房本原件之义务表示无异议。庭审中，对于马强于2018年12月13日领取房本，为何在1月31日才向银行递交房本办理抵押登记，马强对此解释称：因为王运哲、王遵理在交房时将其妻子打伤，其妻子在家中养伤，银行说可以快递，但怕丢失，于是在1月31日递交的房本，但是当时赶上过年，银行年后抵押时发现房屋被查封，故无法放贷。审理中，双方均表示同意继续履行合同，但马强要求继续以贷款方式支付剩余购房款。在2019年12月24日庭审后，经法院与招商银行工作人员电话联系，是否能够协助马强再次办理贷款手续。银行工作人员答复若双方就本案争议能够达成调解协议，在双方无争议且无查封的情况下，马强可申请贷款，但贷款是否获批以及批贷金额需要等待总行审批结果。此情况下，经法院主持调解，双方均表示同意协商解决，由马强先行向招行申请贷款，赵贵满、王运哲、王遵理予以配合，并在确保贷款可发放的情况下，及时解除查封。2020年2月28日，马强、张玲取得《招商银行个人二手房贷款承诺书》，获批购房贷款320万元，承诺书自2020年2月28日起生效，有效期三个月。承诺书出具后，马强一方不同意此前的协商方案。经法院再次与招商银行工作人员联系，其表示发放贷款的条件有二，其一为解除查封；其二为双方无争议。法院再次追问，若出卖方解除查封，但双方仍存在诉讼的情况下，是否能够顺利发放贷款。满某答复称此种情况无法发放。赵贵满、王运哲、王遵理与马强就贷款发放事宜进行了多次协商，但最终未能达成一致意见。马强主张赵贵满、王运哲、王遵理存在迟延交房之违约情节，并明确表示要求赵贵满等人承担逾期交付房屋附属设施设备、装饰装修、物品清单、记录水电气表读数之违约金。双方约定于2019年12月19日交付房屋，在交房过程中产生冲突，双方未办理物业交割手续。赵贵满、王运哲、王遵理主张因按照保障合同约定房产证应由链家保管以便办理抵押登记，但张玲自行取走房本，故要求马强交还房本办理抵押，但马强拒绝，双方产生冲突，马强拒绝接收房屋，但后来马强自行撬开门锁进入房屋并装修。马强主张交房当日发现物业费未结清，但王运哲、王遵理不同意结清，而是要求马强交付房产证办理抵押，马强拒绝，双方因此发生冲突。在赵贵满、王运哲、王遵理提交的微信群聊记录中，关于双方沟通交付房屋事宜有如下内容：2018年12月17日，王运哲：“乙方房本拿到了吗？如果拿到，请在2天内办理交接房屋钥匙以及相关手续，甲方承诺两天内随时可以办理交接。否则恕不奉陪，后果自负。”链家经纪人：“好的，我尽快联系买方确定时间。”2018年12月19日，链家经纪人：“下午2点物业交接大家别忘记了。”2019年1月10日，张玲：“已委托物业收房，请将钥匙及所有费用的结清证明交到物业处。”链家经纪人：“物业找谁，您委托了谁？”张玲：“杜女士。”链家经纪人：“您有电话吗，随时去她都在吗？”2019年1月14日，链家经纪人：“张姐，业主刚到物业已经把费用交了，物业的杜女士说您根本没有委托，现在您压着业主一万的物业保证金，请退还给业主。”张玲：“钥匙给杜女士了吗？按照合同规定所有费用结清到交接当天。12月19日你们明确拒绝交接，今天你们拒绝交钥匙给物业，什么时候交接费用就结到什么时候。你们到底交不交房？”链家经纪人：“请按流程正常办理，履行合同义务，省的以后造成不必要的麻烦。”链家经纪人：“我觉得大家按照政策流程来办把，张女士说自己委托了物业杜女士，可是去了物业，物业的杜女士说根本没有受张女士委托，而且物业交割清楚，业主这边交钥匙，张女士也需要把物业保证金返还给业主的，张女士您和产权人谁都不到场，也没有委托人，这个物业交割怎么做呢？”2019年1月16日，链家经纪人：“业主也没有说不交钥匙啊，您跟产权人或者委托人，得有人到场呀，不然钥匙交给谁？物业保证金谁来付？”张玲：“我让你们把钥匙留在物业处，你们要求人家跟你验房？人家说了她不跟你们要钥匙，人家没权利跟你们要，我已经通知你们把钥匙留在物业处了。按照合同，延迟交房每天按照万分之五支付违约金，物业交割也一样，保证金适用于保证按照合同进行交割用的。”马强向法院提交了2019年12月19日交房当天的录音记录，内容为赵贵满、王运哲、王遵理及居间方要求马强提交房产证办理抵押，马强拒绝，要求交给银行办理，随后双方产生冲突。录音结尾处双方就支付购房款一事有如下内容：王运哲：我知道你已经交了，在理房通里面，我没有呀，你得让我看见让我花吧。张玲：那是共管账户，需要双方同意才能放款，跟建委监管一样。王运哲：那你同意啊，房本你都拿到了你还不同意。张玲：大哥呀，这里面有违约条款，您涉及到违约，我按合同走，我就是要跟您谈这个违约怎么处理的。王运哲：什么违约了？合同过期了吗？张玲：有很多违约了，我们可以坐下来谈，但也不用揍我啊。王运哲：我没揍你，我是让你出去，等警察来了再说。这事我见多了，我没违约。张玲：违约没违约我们可以看合同。王运哲：可以看合同呀，谈什么呀。张玲：谈违约怎么处理呀。王运哲：那你早怎么不说呀，今天来这里之前你早怎么不说呀？你要说我就不来了。张玲：您不来涉及到更多的违约。当日，马强向赵贵满、王运哲、王遵理发出《告知书》，内容为：“贵方涉及以下违约条款，请按照合同支付违约金。一、根据理房通支付协议第四条，产权转移登记手续补充协议第二条6权属转移登记，变更协议约定于2018年10月31日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方未在规定时限内办理过户手续，自2018年11月1日至2018年12月11日共41天，按照补充协议第五条第一款应按照日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五共计18.04万元，按照补充协议第五条第二款已经超出15天属于根本违约应该在违约行为发生之日15日内支付176万元。二、补充协议第二条8过户后2个工作日办理物业交割手续，12月11日过户，19日办交割，应支付7日违约金3.08万元。三、买卖合同第六条第一款办理所有权转移手续后2个工作日交付房屋，12月11日办理，19日交付7天违约按照第七条应支付已交房款的每日万分之五，合计1.96万。”在2019年8月7日庭审中，关于房屋交付时间，经法院询问，马强陈述：“只是将大门锁更换，因为有人说要出租房屋，我认为不算控制使用房屋。”另询问是否装修，马强陈述：“只是进行装修的准备，但一些有线电视、水、电、燃气等需要原告配合更名的手续无法办理，原告不配合，不具备入住条件。”在2019年12月24日庭审中，经法院询问是否对涉案房屋进行了装修，马强认可已装修。法院询问其装修时间，马强陈述：“我认为没有关系。”法院再三询问装修时间，马强仍未作出正面回答。关于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期过户之违约情节，马强称按照合同约定应于2018年11月31日过户，直至12月11日才递交过户手续，故要求赵贵满、王运哲、王遵理承担逾期过户违约责任。赵贵满、王运哲、王遵理称逾期过户的原因是马强拖延确认网签合同造成，双方最终网签时间已经超过了协议中约定的过户时间。马强就其主张因赵贵满、王运哲、王遵理原因导致过户迟延，未向法院提交充分证据。关于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期迁出户口之违约情节。赵贵满、王运哲、王遵理向法院提交了户口本，显示三人已于2019年1月28日将户口迁出涉案房屋。关于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期交纳物业费之违约情节。马强称赵贵满、王运哲、王遵理应支付至房屋交付之日的物业费，其于2019年3月27日、2019年11月15日各交一笔物业费，这些费用应由出卖方承担。赵贵满、王运哲、王遵理对此不予认可，称此时房屋已经由马强实际控制，应由马强交纳物业费。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，赵贵满、王运哲、王遵理与马强签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现赵贵满、王运哲、王遵理已履行其义务将房屋过户至马强名下，但马强未向赵贵满、王运哲、王遵理支付剩余购房款。合同约定剩余购房款由银行贷款发放，马强已获得银行批贷函，但发放贷款的前提是马强应在领取房屋产权证书后及时办理抵押登记手续。关于马强是否存在迟延办理抵押登记之事实，以及若存在迟延办理情节是否需要承担违约责任，为本案的争议焦点之一。对此，法院认为，首先，按照买卖合同约定及二手房买卖交易惯例，出卖方将房屋过户至买受方后，买受方应及时履行支付剩余购房款之义务，剩余购房款若以贷款方式支付，则买受方在领取房本后应及时办理抵押登记手续。事实上，马强在2018年12月13日领取了房产证，而于2019年1月31日将房本递交招商银行用于办理抵押登记手续，此时已长达一个半月之久，马强对此未能做出合理解释。其次，出卖方及链家公司经纪人期间多次催告其尽快办理抵押，而马强对此明知但却长时间未予以任何回复，亦未尽快履行义务。即使买卖双方因房屋交付问题产生冲突，但在2019年1月初，出卖方及居间方亦要求与马强办理房屋交割，并非拒绝交付房屋，因此即使存在交付争议亦不足以构成马强迟延办理抵押的理由。最后，关于马强主张其在批贷函约定的有效期内已将房屋产权证递交到银行之事实，批贷函有效期系银行针对贷款人所作出的约定，而合同履行期限首先应遵守合同约定，在无具体约定的情况下经一方催告后亦应及时履行义务，或者说明无法及时履行的合理原因，而不应以批贷函有效期作为对买受方是否如约履行的判断标准。否则，明明具备履行条件，却在催告下仍不履行，剩余购房款的金额巨大，即使最终履行期限在批贷函有效期内，也势必会给出卖方造成损失。综上，马强迟至2019年1月31日才将房本递交到贷款银行，存在迟延办理抵押登记情节，应承担相应的违约责任。现赵贵满、王运哲、王遵理要求马强支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但合同约定的违约金标准过高，法院结合本案合同的实际履行情况，马强的过错程度，根据公平原则，酌情确定马强应支付的违约金具体数额。关于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期交房之违约情节，现马强坚持认为至今没有按合同约定交付房屋，要求出卖方承担逾期交付房屋附属设施设备、装饰装修、物品清单、记录水电气表读数之违约金。关于是否存在逾期交房一事，首先，2018年12月19日系双方认可的交房时间，马强未向法院提交充分证据证明出卖方在此时间之前拒绝交接房屋。其次，在双方约定2018年12月19日办理房屋交割当日，因双方产生冲突未办理交接手续。根据马强所提交的交房当日录音内容，赵贵满、王运哲、王遵理要求马强提交房产证，马强之妻表示拒绝，之后王运哲要求马强支付房款，马强之妻要求先行解决出卖方违约问题。出卖方不能以买受方未将房本给出卖方为由拒绝交付房屋，买受方亦不能以要求出卖方先行解决违约问题为由拒绝支付购房款，因双方提出的要求均未得到对方认可故而产生冲突，导致交接手续无法顺利进行，此时，未能交接的原因不能完全归责于一方当事人的过错。第三，在2018年12月19日之后，根据现有证据亦无法充分证明赵贵满、王运哲、王遵理存在拒绝交付房屋的行为，反而可以看出王运哲及居间方多次要求马强办理抵押及交接房屋。最后，关于马强实际收房的时间，庭审中，马强自述其将门锁已更换，并对房屋进行了装修，但在法院再三询问下仍拒绝答复装修时间。马强主张未记录水电气表读数，亦不影响房屋的实际使用。综上，马强主张出卖方逾期交付房屋附属设施设备、装饰装修、物品清单、未记录水电气表读数，证据不足，马强认为出卖方未完成房屋交付义务法院难以采信。故对于马强要求赵贵满、王运哲、王遵理承担逾期交付违约金，法院不予支持。关于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理逾期办理过户手续，现有证据不足以证明未按合同约定办理过户系由出卖方原因导致，故对于马强主张逾期过户违约金，法院不予支持。赵贵满、王运哲、王遵理在过户后及时将户口迁出涉案房屋，故对于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理承担逾期迁出户口违约金，法院不予支持。关于马强主张赵贵满、王运哲、王遵理逾期交纳物业费之违约金，于法无据，法院不予支持。另，赵贵满、王运哲、王遵理已结清物业费、迁出户口，且房屋已由马强实际占有，马强持有物业交割保证金、户口迁出保证金应支付给赵贵满、王运哲、王遵理。最后，经法院询问，马强表示若不能发放贷款，其无法一次性支付剩余购房款。赵贵满、王运哲、王遵理坚持要求继续要求马强履行支付剩余购房款义务。本案情况下，能否判定马强一次性支付剩余购房款，对此，法院认为应判定由买受方支付剩余购房款。理由之一、针对房屋买卖合同，买卖双方的主要权利义务即出卖方转移房屋所有权于买受人，买受方支付相应购房款。现涉案房屋已于2018年12月过户至马强名下，并且马强已对房屋进行了装修，实际占有使用涉案房屋，马强理应支付相应房价款。理由之二、未能发放贷款的原因根本上在于马强迟延办理抵押登记，且在催告下未履行义务亦未作出合理说明，故而使得出卖方对马强是否愿意履行合同义务产生合理怀疑，在剩余购房款金额巨大，房屋又已过户的情况下，出卖方才诉至法院并采取了保全措施。此后，在批贷函已过期，无法发放贷款的情况下，经双方协商，马强再次取得了批贷函。此时，出卖方亦表示在确保贷款发放的情况下，同意撤回保全申请，马强作为买受方理应积极保障贷款的正常发放，这才是买受方应尽的义务，但经法院与双方及贷款银行多次协调、为避免双方损失扩大争取各种解决方案，但终究未能达成一致。此时，贷款未能发放的原因更不能归于涉案房屋存在查封所致，出卖方已尽到了其应尽的合同义务。理由之三、房屋买卖合同中约定“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）双方按照以下方式解决，本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在申办贷款过程中发生的各项费用”以及“如非乙方原因导致贷款无法批准，甲方不追究乙方违约责任”。此条款系买受方未获得贷款机构批准的情况下适用，而本案实际上马强已获得贷款机构批准，办理银行贷款与办理抵押登记是两个独立环节，现马强存在迟延办理抵押登记的情节，故不应适用上述合同条款。理由之四、本案中，出卖方主张支付剩余购房款，目前贷款已经审批通过，本案双方并不涉及对房屋产权的争议，亦不存在需要双方相互配合的环节，不会出现履行障碍。综上，法院认为本案应判决由买受方一次性向出卖方支付剩余购房款。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、马强于判决生效后七日内向赵贵满、王运哲、王遵理支付购房款人民币320万元；二、马强于判决生效后七日内向赵贵满、王运哲、王遵理支付物业保证金1万元、户口迁出保证金1万元；三、马强于判决生效后七日内向赵贵满、王运哲、王遵理支付迟延办理抵押登记违约金人民币2万元；四、驳回赵贵满、王运哲、王遵理的其他诉讼请求；五、驳回马强的全部反诉请求。二审中，马强提交如下证据：一、招商银行员工满某于2020年5月19日与马强之委托诉讼代理人张玲的微信聊天记录截屏，证明必须对涉案房屋解封后银行才能放款，且需在批贷函有效期内，赵贵满、王运哲、王遵理一直没有解除查封，因此，未能办理抵押登记的责任在赵贵满、王运哲、王遵理一方。二、2020年9月3日的装修工程现场勘验报告，证明赵贵满、王运哲、王遵理没有按照合同约定正常交付房屋。赵贵满、王运哲、王遵理对上述两份证据的真实性和证明目的均不予认可。经审查，证据一的发生时间系在本案一审期间，且一审法官曾就贷款审批事宜向招商银行工作人员满某进行调查，调查结果以一审法院认定为准；证据二与本案二审诉争焦点无直接关联性，故本院对马强所提交的上述两份证据的证明目的均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。另，马强于二审期间同意向赵贵满、王运哲、王遵理支付户口迁出保证金，并放弃要求赵贵满、王运哲、王遵理支付逾期迁出户口违约金的上诉请求。上述事实，有当事人的陈述在案佐证。本院认为：根据双方诉辩主张，就本案二审争议焦点分析如下：一、关于迟延办理抵押登记的违约责任。依照马强与赵贵满、王运哲、王遵理签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，赵贵满、王运哲、王遵理已将房屋过户至马强名下，但马强未按照合同约定向赵贵满、王运哲、王遵理支付剩余购房款。马强已获得银行批贷函，其应在领取房屋产权证书后及时办理抵押登记手续。现其上诉主张未能办理银行抵押登记的责任在赵贵满、王运哲、王遵理一方，对此，本院认为，第一，马强上诉主张出卖方存在隐瞒欺骗、伙同篡改合同、拒绝配合办理贷款等情形，但根据已查明的事实，双方签订的相关合同及补充协议均为真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且赵贵满、王运哲、王遵理已履行配合马强办理贷款、过户房屋等义务，故本院对马强的该项上诉主张不予采纳；第二，从合同约定和交易惯例上看，剩余购房款以贷款方式支付，买受方在领取房屋产权证书后应及时办理抵押登记手续，而马强在2018年12月13日领取房产证，直至2019年1月31日才将房本交至银行办理抵押登记，其未能给出合理理由，马强以其与赵贵满、王运哲、王遵理存在交付争议进而迟延办理抵押的理由亦不能成立；第三，在出卖方和链家公司经纪人多次催告马强办理抵押而马强未予回复、未予办理的情况下，出卖方将马强诉至法院并采取了保全措施，一审法院依法查封涉案房屋，虽房屋查封情况下银行确无法发放贷款，但赵贵满、王运哲、王遵理提出财产保全系因马强未足额支付购房款所致，进行财产保全系其合法救济手段，且一审期间赵贵满、王运哲、王遵理明确同意进行调解以及撤回保全申请，但因马强不同意在先协商确定的调解方案而未能调解，在此情况下赵贵满、王运哲、王遵理不撤回保全申请不存在过错。综上，马强存在迟延办理抵押登记的情形，其应承担相应的违约责任，一审法院依据合同实际履行情况、马强的过错程度酌情确定马强应支付2万元违约金并无不当。二、关于逾期办理权属转移登记、逾期物业交割和逾期交房的违约责任。马强上诉主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期办理权属转移登记的违约责任，但现有证据不足以证明未按合同约定办理过户系出卖方原因所致，故对马强的该项请求，本院不予支持。马强上诉主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期物业交割的违约情形，鉴于赵贵满、王运哲、王遵理已经合理进行了费用清缴等工作，现有证据不能证明出卖方存在逾期物业交割的违约行为。马强上诉请求出卖方承担逾期物业交割的违约金，于法无据，本院不予支持。现马强已更换涉案房屋门锁并对房屋进行了装修后实际居住使用，其应按约定支付赵贵满、王运哲、王遵理物业保证金。马强上诉主张赵贵满、王运哲、王遵理存在逾期交房的违约情形，但从双方所提交的证据上看，马强未能提交充足有效的证据证明赵贵满、王运哲、王遵理在双方约定的交房日之前作出过拒绝交接房屋的意思表示，交房当日未能按时交接的主要系因马强提出出卖方存在违约情形继而双方产生冲突。如前所述，本院认为在房屋交接前，出卖方不存在违约情形，故房屋交接迟延不能完全归责于出卖方的过错。在此之后，出卖方和居间方又多次催告马强办理抵押登记及房屋交接，马强未以合理方式配合房屋交接。现其上诉请求赵贵满、王运哲、王遵理承担逾期交房的违约责任，事实依据不足，本院对此不予支持。三、关于剩余购房款的支付形式。涉案房屋已过户至马强名下，且马强已实际占有使用涉案房屋，马强理应支付剩余购房款，现马强亦认可支付320万元购房款。就其主张以银行贷款形式支付剩余购房款，按照双方合同约定，剩余购房款以贷款形式支付；但如前所述，银行未能发放贷款的原因在于马强在领取房屋产权证后未能及时办理抵押登记。且后虽经双方协商及一审法院协调，马强仍未能尽到积极保障贷款正常发放的义务。基于出卖方已尽到其应尽的合同义务，买受方在已获得贷款机构批准后因自身原因未能获得银行贷款，相应法律后果应由其自担。现客观上来讲，至本案二审审理期间，原有招商银行出具的批贷函已逾有效期。马强应一次性向赵贵满、王运哲、王遵理支付剩余购房款320万元。马强于二审期间同意向赵贵满、王运哲、王遵理支付户口迁出保证金，并放弃要求赵贵满、王运哲、王遵理支付逾期迁出户口违约金的上诉请求，本院对此予以确认。另，马强上诉主张的一审法院程序违法问题，经审查，不足以影响本案审理结果。综上所述，马强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审保全费5000元，由马强负担。二审案件受理费8200元，由马强负担。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 张 瑞审 判 员 吴博文二〇二〇年十二月二十五日法官助理 邾映映书 记 员 王婧琦