江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2596号上诉人（原审原告）:陈伟，男，1979年12月6日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：邹盛炜，江苏河滨律师事务所律师。上诉人（原审原告）:黄莉，女，1978年4月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：邹盛炜，江苏河滨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄有斌，男，1983年1月24日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周修强，江苏苏誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陆柳，女，1984年10月27日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周修强，江苏苏誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱兰英，女，1953年7月19日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周修强，江苏苏誉律师事务所律师。上诉人陈伟、黄莉与上诉人黄有斌、陆柳、朱兰英排除妨害纠纷一案，双方当事人均不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初8717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈伟、黄莉不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判《房屋买卖合同书》有效，应当判决黄有斌、陆柳、朱兰英支付陈伟、黄莉支出的一、二审律师费8000元。事实和理由：案涉《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效。陈伟、黄莉提交的录音证据亦明确证明黄有斌、陆柳将案涉房屋以35万元价格出售给了陈伟、黄莉。因双方当事人存在特殊亲情关系，故才允许黄有斌、陆柳、朱兰英在案涉房屋居住了一段时间。现黄有斌、陆柳、朱兰英拒不履行《房屋买卖合同书》，违反合同约定，应当判决黄有斌、陆柳、朱兰英支付陈伟、黄莉支出的一、二审律师费8000元。另，陈伟、黄莉还对案涉房屋进行了装修，并且承担了自2019年6月以来水电费。因上诉状出现笔误，上诉人已当庭予以纠正。针对陈伟、黄莉的上诉，黄有斌、陆柳、朱兰英二审辩称：一审法院认定案涉《房屋买卖合同书》无效是正确的，黄有斌、陆柳、朱兰英不应支付陈伟、黄莉支出的一、二审律师费8000元。案涉房屋一直由黄有斌、陆柳、朱兰英使用。陈伟、黄莉在上诉状中明确写明是“被上诉人”对案涉房屋进行的装修并且承担水电费。上诉人黄有斌、陆柳、朱兰英不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回陈伟、黄莉的诉讼请求。事实和理由：1.本案名为买卖，实为借贷担保。双方当事人签订的案涉《房屋买卖合同书》是无效的，陈伟、黄莉无权处分案涉房屋，其并非案涉房屋所有人。2.黄有斌在通话录音中虽提到同意黄莉将案涉房屋对外出售，但黄有斌真实意思是陈伟、黄莉可以去找买家，等案涉房屋出售后，卖房款就可以偿还陈伟、黄莉替黄有斌偿还银行贷款的钱，而并非以房抵款。3.陈伟实际仅替黄有斌偿还银行贷款本息204648.22元，另外77000元是案外人朱满意代为偿还，该77000元是需要由黄有斌还款。案涉《房屋买卖合同书》载明的价款为35万元，该价款系陈伟随便填写。4.案涉房屋是陆柳和黄有斌按揭贷款买的，部分首付款是用了黄有斌父母老房子的拆迁款，所以朱兰英对案涉房屋也是有权的。但陆柳又称签订《房屋买卖合同书》时其已与黄有斌离婚，陆柳是净身出户，案涉房产归黄有斌。朱兰英又称老房子的拆迁款被黄莉拿走用了，一直没有还。一审中，陆柳称系黄莉偿还上述拆迁款后买的房子。另，案涉车库是不应该包含在35万元之内，如果法院认定是本案为买卖合同，陈伟、黄莉需要另外支付车库钱。5.一审法院认定尚欠65000元房款是错误的，该65000元系陈伟欠付黄有斌的工资款，双方当事人的谈话录音亦能证明。6.案涉房屋过户手续费7800元均是陈伟、黄莉支付，但系因黄有斌手中无钱可用。针对黄有斌、陆柳、朱兰英的上诉，陈伟、黄莉二审辩称：1.案涉《房屋买卖合同书》实际就是买卖合同，并非借贷担保。如果是借贷担保，双方当事人应当对28万元欠款、还款等作出约定，但自2017年至今黄有斌一方从未偿还陈伟、黄莉该28万元。2.案涉房屋价格是黄有斌定的35万元，双方对价格达成一致意见。陈伟、黄莉与陈伟结算的购房款项不包含朱满意7.7万元就已达30.7万余元（其中包含黄有斌平时累积欠陈伟的9.8万余元），实际上尚欠4万余元购房款，因陈伟、黄莉承诺在黄有斌买房交房后再送其2万元用于黄有斌新房装修，故认可尚欠6.5万元未付，但该6.5万元并非陈伟差黄友斌的工资。双方当事人的谈话录音中没有任何意思表示陈伟、黄莉欠黄有斌6.5万元工资款。3.案涉《房屋买卖合同书》明确约定买卖标的除了房屋之外还包括车库。朱兰英称车库是其出钱购买的，但并未提供任何证据证明。4.案涉房屋过户手续费7800元均是陈伟、黄莉支付。陈伟、黄莉向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令黄有斌、陆柳、朱兰英立即搬出位于宿迁市宿城区房屋及10平方米车库，并将上述房屋和车库交付陈伟、黄莉；2、本案诉讼费用和律师费用由黄有斌、陆柳、朱兰英承担。一审法院认定事实：陈伟、黄莉系夫妻关系，黄有斌、陆柳系夫妻关系，黄莉、黄有斌系朱兰英的子女。2017年2月14日，黄有斌（甲方）与陈伟（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，合同载明：甲方现有房屋一套，现自愿出售给乙方：一、甲方房屋位于：宿迁市双某楚都阳光嘉园小区一幢一单元502室，建筑面积112.58平方米，车库10平方米。二、经双方协商一致，房屋、车库总售价为人民币350000元。三、甲乙双方在合同签字后，甲方于2017年2月14日搬出此房。四、本合同未尽事宜，可由双方约定后自行补充，经签字后生效。五、合同签订后，若一方违约发生纠纷，由违约方承担全部费用（包括律师费）。六、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。2017年2月27日，涉案房屋通过（转移登记）换发不动产证书，权利人变更为陈伟、黄莉。黄有斌以涉案房屋作抵押与民丰银行于2013年4月签订借款合同，借款本金为260000元，陈伟为该笔借款提供担保。该笔款项借款到期日为2016年3月25日，还款方式为按固定周期付息-到期还本。借款到期后，黄有斌未能偿还涉案借款。陈伟、黄莉于2016年6月25日为黄有斌偿还民丰银行贷款本息159590.78元（其中包含被告二姐夫朱满意的款项77000元）。2017年2月22日，为黄有斌偿还银行贷款本息122057.44元。至此，黄有斌与案外人民丰银行之间关于260000元的借款本金产生的债权债务关系消灭。陈伟、黄莉在庭审中陈述，陈伟、黄莉通过为黄有斌偿还贷款及黄有斌日常生活借用资金，已经给付黄有斌285000元，目前尚欠黄有斌65000元房款未付。2019年2月11日，陆柳电话联系陈伟，陆柳对通话进行录音，现将部分内容摘录如下：“陆柳：反正你要说到做到，到时候卖管，我同意卖，你到时候订房子，你也得给俺订一套房子。陈伟：肯定的，肯定得订房子，怎弄，还能让你那个住露天地呀。”2019年4月23日，黄莉电话联系黄有斌，黄莉对通话进行录音，现将部分内容摘录如下：“黄有斌：就是的，我也是这么说的，你卖归卖，你哪怕这边卖了，我这边也就立马搬出去了，我也没说不给你卖……。你现在就是该找人修找人修，也管，……况且以俺哥口气，我现在也没有权利管这个房子。黄莉：我要是有钱，谁愿意跟你说这些，现在就是准备把这房子给卖了，然后那钱立马给你，让你定房子，你说我现在压力多大。黄有斌：你心里面有压力，我也说了，你房子你卖你的，我也没说不给你卖，我也没在这阻挡你不给你卖房子是不是。你找人卖就行，我也说了，哪怕你这边房子说有人买了定下来了，我二话没有，立马搬到俺老丈人家，二话不说，立马给房子腾出来。黄莉：那房子我心目中价格是五十五万，按着这样价格……黄有斌：我都跟你说了，差那六万块钱，俺哥能多给我四万，十万块钱，我早就算过了，不可能给我多的。黄有斌：就二十八万贷款，当时我这房子卖给你三十五万，你等于拿七万块钱出来，这二十八万贷款钱你做出来了，我没耽误你用钱不是。你卖归你卖的，你说那房子门窗，我也说了，那门窗有什么，你让人来改或者换，还能耽误你换门窗还是怎么了。……2019年6月23日，黄莉与黄有斌、陆柳谈话，黄莉对谈话进行录音，现将部分内容摘录如下：“黄有斌：四十五万你卖吧，我不会问你一分钱，你差我65000元加7000元抓紧给我，65000元我不跟你说那个，差我钱，抓紧给我，我不会要那房子一分钱的，总共65000元加7000元，抓紧给我。”陈伟、黄莉因本案诉讼，委托江苏河滨律师事务所诉讼，产生律师费5000元。本案一审争议焦点:陈伟、黄莉请求黄有斌、陆柳搬出涉案房屋是否具有法律依据。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案陈伟、黄莉系涉案宿迁市宿城区楚都阳光嘉园小区****房屋的所有权人，陈伟、黄莉依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。理由如下：1、双方于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》中仅仅有总价款的约定，对于房屋价款如何交付并没有约定。实际上陈伟、黄莉也并未另行交付房屋价款，房屋买卖合同签订当时陈伟、黄莉仅仅为黄有斌垫付的款项；2、根据房屋买卖合同签订的背景来看，陈伟、黄莉为黄有斌在2016年6月25日先行垫付了民丰银行的贷款本息159590.78元（其中包含借朱满意77000元）之后，发现被告还欠民丰银行的借款本金10余万元。对于剩余款项如何偿还，因涉案的贷款同时存在抵押权和陈伟提供保证的两种担保方式，双方协商先行凑款偿还银行贷款后释放抵押，再用抵押涉案房屋再行贷款完成。因此此时的房屋买卖合同目的是为了房屋变更所有权人后从银行办理贷款更好消除黄有斌的债务。因此双方的买卖合同是为了彻底解决黄有斌欠民丰银行贷款困境，陈伟不用承担担保责任；并不是双方要买卖涉案房屋。3、事实上房屋买卖合同也一直由黄有斌一方居住；4、在消灭银行贷款的债务之后，黄有斌对于如何清偿陈伟的债务，在双方协商解决债务的过程中，逐渐形成了以房抵款的意思表示。庭审过程中，陈伟、黄莉提供的2019年2月、4月及6月的录音资料（陈伟、黄莉与黄有斌、陆柳）中均明确反映出，陈伟、黄莉对于涉案房屋享有处分权。此时的以房抵债协议是双方当事人的真实意思，不存在损害第三人合法权益的情形，鉴于房屋已变更至陈伟、黄莉名下，故陈伟、黄莉对房屋享有所有权。黄有斌享有的权利仅仅是领取房屋差价款65000元及陈伟、黄莉自愿补偿其部分款项。5、朱兰英称其是涉案车库的所有人，黄有斌无权处分车库。对此，根据庭审查明的事实来看涉案的房屋及车库均由黄有斌、陆柳支付款项。朱兰英的上述辩解意见无事实依据，不予采信。陈伟、黄莉要求黄有斌、陆柳、朱兰英搬离涉案房屋的主张，于法有据，予以支持。关于陈伟、黄莉主张的律师费5000元。《房屋买卖合同书》因不是双方当事人买卖房屋的真实意思，故上述房屋买卖合同为无效合同。那么上述合同中关于律师费负担的约定也无效。故陈伟、黄莉主张上述费用没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄有斌、陆柳、朱兰英于判决生效之日起十日内从宿迁市宿城区楚都阳光嘉园小区1幢502室房屋及10平方米的车库迁出；二、驳回陈伟、黄莉的其他诉讼请求。案件受理收取80元，由黄有斌、陆柳、朱兰英负担。二审中双方当事人均未提交新证据。除二审中另查明黄有斌一审主张其在民丰银行贷款的26万元本息中除77000元系朱满意的钱，剩下的欠款均是陈伟偿还；陆柳二审主张黄有斌签订案涉《房屋买卖合同》时其已与黄有斌离婚等事实外，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本案二审主要争议焦点：案涉《房屋买卖合同书》是否有效，陈伟、黄莉是否为案涉房屋权利人？本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，陈伟、黄莉上诉主张案涉《房屋买卖合同书》为有效合同。黄有斌、陆柳、朱兰英上诉主张陈伟实际仅代黄有斌共偿还204648.22元银行贷款，案涉《房屋买卖合同书》载明的价格系35万元系陈伟随意书写，本案并非以房抵款，该合同实为借贷担保，陈伟、黄莉并非案涉房屋权利人。对此，本院认为，2017年2月14日陈伟已与黄有斌签订案涉《房屋买卖合同书》，结合2019年期间双方当事人之间的通话录音内容，例如“黄有斌：就二十八万贷款，当时我这房子卖给你三十五万，你等于拿七万块钱出来，这二十八万贷款钱你做出来了，我没耽误你用钱不是”、“黄有斌：你这边找到人说买你房子了，说确定买了，我这边立马搬出去了，我还能说不给你卖还是怎么的，我还能赖在里面不给你卖吗，况且我现在也没有说话的权利，这房子是你的，我也没有说话的权利”等证明陈伟、黄莉对于涉案房屋享有权利的事实，应当认定黄有斌系已通过出卖案涉房屋的方式来解决黄有斌与民丰银行及欠付陈伟、黄莉的债务问题，陈伟、黄莉与黄有斌当时已就买卖案涉房屋达成一致意见并形成买卖合同，该合同不违反法律强制性规定，应当认定合法有效。现案涉房屋已于2017年2月27日转移登记至陈伟、黄莉名下，陈伟、黄莉对案涉房屋享有所有权。故对陈伟、黄莉该上诉主张，本院予以支持；对黄有斌、陆柳、朱兰英该上诉主张，本院不予支持。黄有斌、陆柳、朱兰英还上诉主张朱兰英对案涉《房屋买卖合同书》所涉标的享有权利，黄有斌无权处分。对此，本院认为，首先，黄有斌、陆柳、朱兰英对其该上诉主张并未提供证据予以证明。其次，黄有斌、陆柳均曾陈述案涉房屋系该二人按揭贷款买房，朱兰英作为父母仅系支付部分首付款，且对于朱兰英支付部分首付款之事项上的陈述前后矛盾，故该情形不足以证明朱兰英对案涉买卖合同标的物享有所有权。最后，即使黄有斌无权处分，亦不影响案涉买卖合同效力，况且案涉房屋业已完成产权过户登记。故对黄有斌、陆柳、朱兰英该上诉主张，本院不予支持。黄有斌、陆柳、朱兰英还上诉主张如果法院认定是本案为买卖合同，合同载明的35万元价款不包含案涉车库价款，陈伟、黄莉需要另外支付车库钱。对此，本院认为，案涉《房屋买卖合同书》已明确载明买卖合同标的及价款包括车库，故其该上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。黄有斌、陆柳、朱兰英还上诉主张一审法院认定尚欠65000元房款是错误的，依据录音证据该65000元应系陈伟欠付黄有斌的工资款。对此，本院认为，黄有斌、陆柳、朱兰英所依据录音内容并不能证明该65000元系陈伟欠付黄有斌的工资款，故对其该上诉主张，本院不予支持。二审中，陈伟、黄莉自愿申请撤回关于黄有斌、陆柳、朱兰英应给付律师费的上诉请求，不违反法律规定，应予准许。综上，陈伟、黄莉上诉主张成立，本院予以支持。黄有斌、陆柳、朱兰英的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈伟、黄莉上诉案件受理费80元，减半收取40元，由陈伟、黄莉负担；黄有斌、陆柳、朱兰英上诉案件受理费80元，由黄有斌、陆柳、朱兰英负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年十二月二十二日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘