北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10353号上诉人（原审原告）：京畿（北京）国际展览有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张文娟，总经理。被上诉人（原审被告）：北京快易天地企业管理有限公司，住所地北京市海淀区畅茜园馥霞里**楼****。法定代表人：王辅晗，总经理委托诉讼代理人：宋岱，男，1975年9月23日出生，汉族，京快易天地企业管理有限公司经理，户籍地北京市海淀区。上诉人京畿（北京）国际展览有限公司（以下简称京畿公司）因与被上诉人北京快易天地企业管理有限公司（以下简称快易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初7829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。京畿公司上诉请求：撤销一审判决，改判快易公司退还京畿公司押金23400元、房屋租金4160元及门禁卡押金300元或将本案发回重审；二审诉讼费由快易公司承担。事实和理由：一审判决认定押金不予退还的主要依据是一审中快易公司提交的证据《租户退租流转单》。该流转单的“客户确认签字”处，签名为柴志勇。但柴志勇仅为京畿公司的市场部业务员，4月14日房屋腾退当日，柴志勇和京畿公司法定代表人张文娟一起进行搬家。快易公司在张文娟到场的情况下，仅要求柴志勇签署流转单。柴志勇是在没有经过公司的允许或授权且未告知公司的情况下，私自签署了该流转单，该流转单不具有确认双方之间权利义务的法律效力。《租户退租流转单》如欲起到确定双方是否违约、押金是否退还等解除原《租赁协议》之法律效力，必应与原《租赁协议》相对人签署，也即应由京畿公司盖章或京畿公司法定代表人进行签署。由柴志勇签署的文件不能代表京畿公司对相应权利进行处分。一审适用法律错误，京畿公司退租系因新冠疫情造成的不可抗力，不应承担违约责任。京畿公司从事会展业务，但因新冠疫情原因，一直处于不能经营的状态。京畿公司提前与快易公司解除《租赁协议》，系因新冠疫情不可抗力无力继续履行合同。依据合同法第117、118条规定，京畿公司及时履行了向快易公司告知不能继续履行合同的义务，且及时腾空搬离案涉租赁房屋，快易公司不应再要求京畿公司承担《租赁协议》约定的违约责任。快易公司辩称，一审判决适用法律正确，事实清楚，同意一审判决。京畿公司不认可《租户退租流转单》，但未提出相反证据。结合该流转单上的签字及快易公司办理交接手续的事实，一审法院对流转单的真实性予以确认，该认定是正确的。京畿公司向一审法院起诉请求：要求解除双方签订的房屋租赁协议；2.要求快易公司退还押金23400元；3.要求快易公司退还租金15860元（2020年4月15日至4月30日租金4160元，及2020年1月16日至4月15日租金的一半）及门禁卡押金300元；4.诉讼费由快易公司负担。一审法院认定事实：2020年1月6日，双方订立《租赁协议》，约定京畿公司向快易公司租赁涉诉房屋，期限自2020年1月16日至2022年1月15日；每月租金5928元，每月物业管理费1872元，两项合计每月7800元，押三付一，一次性安装费1000元/间；如因京畿公司违约导致协议提前解除，快易公司可将京畿公司押金冲抵违约金，不足部分由京畿公司另行支付；租赁期满后，在京畿公司以快易公司认可的状态交还该房屋，并付清一切电费、电信费及其他相关费用后，快易公司将租赁押金（不含利息）在5个工作日内退还京畿公司，京畿公司的押金不用于冲抵京畿公司任何租金及其他服务费用。此后，京畿公司向快易公司支付押金23400元，并交纳租金及物业管理费至2020年4月30日。2020年4月14日，双方解除合同，京畿公司将涉诉房屋腾退给快易公司。为证明其主张，京畿公司出示了国家主管行政机关出具的疫情期间社区防控工作通知要求、国务院联防联控机制新闻发布会的新闻报道，以及涉诉房屋张贴通知的照片，以证明政府不允许人员聚集，涉诉房屋在一月份被限制人员出入，暂不开展展览、展会等活动，京畿公司员工无法正常工作。经质证，快易公司认可以上证据的真实性，但不认可其证明目的。为证明其抗辩意见，快易公司出示了流转单，注明起租日2020年1月16日，退租日2020年4月14日，并注明不退押金，落款处客户确认签字栏有署名“柴志勇”的签字。经质证，京畿公司不认可该证据的真实性，京畿公司认可柴志勇是其公司市场部业务员，曾于2020年4月14日随京畿公司法定代表人张文娟共同办理房屋交接手续；但柴志勇已经离职，无法向其核实签字的真实性；房屋交接当日，张文娟没有签署过任何文件，不清楚柴志勇有无签署文件情况。快易公司还出示了打卡记录，以证明京畿公司工作人员在1月至4月期间，持续频繁进出涉诉房屋。经质证，京畿公司不认可打卡记录的真实性，认为系快易公司单方制作，也无法体现真实的持卡人。快易公司又出示了视频资料，以证明京畿公司在租赁期间内持续使用涉诉房屋的情况。经质证，京畿公司认可该证据的真实性，但不认可快易公司的证明目的，认为张文娟仅仅是在疫情期间到公司查看、确保安全，并非正常经营。另，经询，京畿公司表示不申请对快易公司出示的流转单上署名“柴志勇”的签字的真实性进行鉴定。一审法院认为，《租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据一审法院业已查明的事实，双方于2020年4月14日解除《租赁协议》，京畿公司同时将涉诉房屋腾退给快易公司。现快易公司表示同意解除合同、退还2020年4月15日至4月30日的房屋租金4160元及门禁卡押金300元，对此一审法院不持异议。对于京畿公司所主张的押金一节，京畿公司虽不认可快易公司出示的流转单，但未出示相反证据，结合柴志勇确曾随张文娟办理退房交接手续的事实，一审法院对流转单的真实性予以确认，亦即双方在退房时就不退押金达成一致意见。故京畿公司起诉要求快易公司退还押金，依据不足，一审法院不予支持。关于京畿公司所主张的2010年1月16日至4月14日房屋租金的问题，京畿公司要求快易公司退还上述期间房屋租金的一半，但该主张缺乏依据，一审法院无法支持。判决如下：一、解除京畿（北京）国际展览有限公司与北京快易天地企业管理有限公司订立的租赁协议；二、北京快易天地企业管理有限公司于本判决生效后七日内，退还京畿（北京）国际展览有限公司2020年4月15日至4月30日的房屋租金4160元及门禁卡押金300元；三、驳回京畿（北京）国际展览有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然京畿公司主张柴志勇仅为其市场部业务员，其在没有经过公司的允许或授权且未告知公司的情况下，私自签署了的《租户退租流转单》不具有确认双方之间权利义务的法律效力。但是，京畿公司并未对此提出相反证据，也不申请对《租户退租流转单》署名“柴志勇”的签字的真实性进行鉴定。并且京畿公司在上诉状中自述“4月14日房屋腾退当日，柴志勇和京畿公司法定代表人张文娟一起进行搬家”，“在张文娟到场的情况下”，柴志勇签署了《租户退租流转单》。由此可知，张文娟当时知晓柴志勇签署《租户退租流转单》的情况，且未提出异议。故此，一审法院关于对《租户退租流转单》的真实性予以确认，亦即双方在退房时就不退押金达成一致意见的认定，并无不当，本院予以支持。现双方于2020年4月14日解除《租赁协议》，涉诉房屋已腾退，快易公司同意解除合同并退还2020年4月15日至4月30日的房屋租金4160元及门禁卡押金300元，对此，本院不持异议。综上所述，京畿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由京畿（北京）国际展览有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 卫 华审 判 员 李 琴二〇二〇年十二月二十九日法官助理 赵 楚书 记 员 沈佳盟