渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书                         (2020)陕0502民初4757号原告：陕西兴华房地产开发有限责任公司。住所，陕西省渭南市临渭区。法定代表人：左步祖，系董事长。委托诉讼代理人：李彤茹，陕西渭临律师事务所律师。被告：胡光辉，男，1971年8月15日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：王松涛，陕西齐一律师事务所律师。原告陕西兴华房地产开发有限责任公司（下称兴华公司）与被告胡光辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西兴华房地产开发有限责任公司法定代表人左步祖未到庭，指派其委托诉讼代理人李彤茹到庭参加了诉讼，被告胡光辉未到庭参加诉讼，指派其委托诉讼代理人王松涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋购买协议》及《还款协议》；2.判令被告按现状向原告返还兴华大厦A座8楼G、H、E、F户房屋；3.判令原告不予返还被告已交付的10万元定金；4.判令被告赔偿原告以128.96万元为基数按年利率24%从2016年4月1日计算到合同解除之日的损失；5.诉讼费28853元由被告承担。事实与理由：2014年3月3日，原、被告签订《房屋购买协议》，约定被告购买原告兴华大厦A座8楼G、H、E、F户房屋作为办公用房，建筑面积约386平方米，总价138.96万元。并约定被告在2014年3月18日前向原告交付定金10万元，2014年8月1日前支付剩余房款的50%，其余房款待原告向被告交房时一次性付清。关于房屋交付问题，双方约定原告在2014年12月31日向被告交付房屋，若因特殊因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。合同签订后，被告仅向原告交付10万元定金，其余款项均未按合同约定支付。后双方协商在2015年10月16日达成《还款协议》，约定被告最迟在2016年3月31日前付清全部购房款。《还款协议》还约定了被告逾期付款应承担违约金及利息责任。随后，原告在2015年11月13日向被告交付了房屋。2016年3月31日，被告未按《还款协议》约定支付原告购房款，在原告多次催促下，被告向原告出具《承诺书》承诺：1、在2017年6月30日前将所欠全部购房款1389600元支付原告，如不能按承诺付款，双方之间签订的《房屋购买协议》及《还款协议》自动解除；2、被告缴纳的10万元不予退还；3、腾空、交还房屋，留在房内的物品及装修等，由原告处置。时至今日，距离《还款协议》约定的付款时间已三年多，被告仍未支付原告分文款项。综上，原、被告签订的《房屋购买协议》及《还款协议》合法有效，对双方具有约束力。原告按照约定向被告交付价值一百余万元的合格房屋，被告在支付10万元定金后未按约定支付购房款，经原告催告后，先后两次承诺付款亦未能履行，对原告合法权益造成重大损害，亦构成根本违约。至今距离合同签订时间已经六年有余，原告合同目的仍不能实现。现原告依据《中华人民共和国合同法》94条之规定，诉至法院。被告胡光辉辩称，对原告诉讼的事实认可，涉案房屋交付时间属实。被告在取得房屋之后对房屋进行了装修，装修总计花费接近100万元，不同意解除合同，愿意支付剩余的房款128.96万元，并愿意承担68.34875万元的利息，愿意在两年内付清。还款协议中被告的意思并不是被告的真实意思，真实目的还是为了继续履行合同。对原告要求解除合同的事实依据认可，合同依据不认可。如果原告要解除合同，被告在涉案房屋的装修费用原告要给被告进行折价。合同签订后10万元定金已转换为房款，所以被告对原告诉讼请求第三项不认可。若合同继续履行，被告应当承担原告主张的损失，但损失应当调整为按年利率12%计算；若涉案协议解除，被告则不应再承担原告主张的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：2014年3月3日，原告兴华公司与被告胡光辉签订《房屋购买协议》约定：被告胡光辉购买原告兴华公司位于渭南市XX路XX大厦XX座XX楼XX、XX、XX、XX户房屋作为被告办公用房，4套房屋建筑总面积约为386平方米，每平方米均价3600元，总价为138.96万元；付款方式为本协议签订后，被告于2014年3月18日前向原告交付定金10万元，在2014年8月1日前被告支付剩余房款50%，其余房款待原告向被告交房时一次付清；房屋交付为原告在2014年12月31日前将房屋交付被告。《房屋购买协议》签订后，被告按约向原告交付了定金10万元，原告于2015年1月28日至2015年1月31日完成交房手续向被告交付了涉案房屋。2015年10月16日，双方协商后达成《还款协议》约定：若被告向银行申请的担保贷款获得批准，则被告须在2015年12月31日前付清涉案四套商品房款，共计138.96万元；若被告向银行申请的担保贷款未能获得批准，则被告须在2015年12月31日前向原告支付50%的房款，共计69.48万元，前期支付的定金10万元不包含在内，剩余房款59.48万元被告须在2016年3月31日前付清。并约定被告如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：（1）未按本协议各阶段约定全额支付房屋欠款，按违约处理，被告应承担违约金10万元；（2）除承担违约金外，被告应付房款逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款5‰的利息，合同继续履行；（3）逾期超过30日后，至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款10‰的利息，合同继续履行；（4）逾期超过60日，按照被告放弃购买房屋对待，原告有权自主性处理《房屋购买协议》约定的房屋，被告所交购房款、定金不予退还，合同自行解除。2017年3月6日被告向原告出具《承诺书》并承诺在2017年6月30 日前将所欠全部购房款138.96万元支付给原告，如不能按照承诺付款，则原、被告签订的购房协议和还款协议自动解除；被告所交纳的10万元保证金不再要求原告退还；购房协议解除后5日内被告保证将房屋腾空交还原告，如超过5日，被告留在涉案房屋内的物品及装修等，由原告处置。2019年11月19日，原告作出《解除协议通知书》并送达被告胡光辉，通知被告按约定解除双方在2014年3月3日签订的《房屋购买协议》及2015年10月16日签订的《还款协议》。2020年8月31日，原告将被告诉至本院成讼。本院认为，原告陕西兴华房地产开发有限责任公司与被告胡光辉签订的《房屋购买协议》及《还款协议》系双方当事人真实意思的表示，该协议不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面适当地行使权利、履行义务。根据两份协议的约定，被告最迟应当在2016年3月31日前向原告交付涉案房屋的全部购房款，被告未在该时间前向原告交付房款的行为属于违约。此后被告于2017年3月6日再次向原告出具《承诺书》，承诺在2017年6月30日前将所欠全部购房款向原告支付，但被告仍未按照承诺时间向原告交付购房款，其行为亦属违约，根据法律规定及双方合同约定，原告有权解除双方签订的《房屋购买协议》及《还款协议》，故本院对原告要求解除双方签订的《房屋购买协议》及《还款协议》并要求被告现状向原告返还涉案商品房的诉请依法予以支持。另，被告向原告交付的10万元定金处理问题，因双方在《还款协议》中明确约定，被告逾期付款超过60日，被告所交定金不予退还。在被告向原告出具的承诺书中亦明确写明如其未能按照承诺支付完购房款，其所交纳的10万元保证金不再要求原告退还，故本院对被告主张该10万元定金已转化为房款的辩解意见不予采信，被告向原告交付的10万元定金按照双方约定原告不予退还。关于原告主张被告赔偿原告损失的诉讼请求。原告主张其损失的计算依据为参照双方《还款协议》第三条（2）、（3）约定，但该两项约定内容系逾期付款的违约责任，故原告依据该两项规定要求被告向其赔偿损失缺乏法律依据。另外，双方签订的《房屋购买协议》中并未约定违约责任；加之原告于2019年11月19日向被告制发的《解除协议通知书》中亦未有赔偿损失的主张，故本院对原告要求被告以128.96万元为基数按年利率24%向原告赔偿自2016年4月1日至合同解除之日损失的请求无法支持，但因被告的违约行为导致双方《房屋购买协议》及《还款协议》解除且给原告造成了实际损失。本院认为，以《房屋购买协议》约定的合同价款138.96万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2020年8月31日（起诉之日）起至被告返还涉案房屋之日止计算的利息由被告向原告承担损失赔偿责任较为妥当，故本院对原告主张的损失赔偿的诉讼请求部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告陕西兴华房地产开发有限责任公司与被告胡光辉签订的《房屋购买协议》及《还款协议》；二、被告胡光辉在本判决生效之日起三十日内向原告陕西兴华房地产开发有限责任公司现状返还渭南市XX路XX大厦XX座XX楼XX、XX、XX、XX户房屋；三、原告陕西兴华房地产开发有限责任公司不予退还被告胡光辉缴纳的定金10万元；四、被告胡光辉于涉案房屋返还之日起三十日内向原告陕西兴华房地产开发有限责任公司赔偿以1389600元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2020年8月31日起计算至涉案房屋返还之日止的利息损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告陕西兴华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费28853元，由被告胡光辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长   韦 平审 判 员   刘 莎  人民陪审员   杜邦运二0二0年十二月二十三日书 记 员   刘 蒙 1