河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4191号上诉人(原审被告)：程献礼，男,1978年8月16日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。被上诉人（原审原告）：郑州易联物业服务有限公司，住所地郑州市中原区协作路**院**楼******。法定代表人：王文峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：范永斌，男，1982年8月8日生，住河南省开封市禹王台区。系该公司员工，特别授权。上诉人程献礼因与被上诉人郑州易联物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。程献礼上诉请求：撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3253号民事判决，依法改判；本案诉讼费由郑州易联物业服务有限公司负担。事实与理由：程献礼不按时交纳物业费，是因为郑州易联物业服务有限公司没有按照合同约定以及没有按照相关规定提供服务，已经造成了违约。一、郑州易联物业服务有限公司的身份合法性。程献礼的《商品房合同》（编号GF-2000-0171，合同编号0049482）附件四“补充协议”中的第六条“买受人统一出卖人选聘的物业管理机构——浙江开元物业服务有限公司开封分公司为本物业的管理者”，而在交房的时候是现在的物业——郑州易联物业服务有限公司。这是一个偷换物业的违约行为，因此，其作为物业管理者的身份的合法性不存在。交房时，程献礼已经提出异议，退一步讲，开元物业是国内具有高管理资质的物业公司，开元物业的服务宗旨是“以直接承接项目物业管理业务的方式，为开发商/业主提供开元物业酒店式物业服务，确保各类型物业在其全生命周期中始终保持性能最佳、性价比最优”。签订合同时，我们本着这样的期待购房，就是为了一个优秀的物业公司，以期让我们的房子保值升值，而原告无论从各个方面都难以与开元物业相比。二、就收费标准而言。购房合同中约定开元物业的物业费是1.98元/平方米，而郑州易联物业服务有限公司却收费1.8元/平方米，看似物业费降了，事实上业主的权益却大打折扣。这是小区内诸多业主极为不满之处。与对面的康桥物业相比没有康桥的服务水平，却比康桥物业的1.35元/平方米高出许多。这显然是一种欺行诈市的行为。三、1、重大问题的解决。高层5号楼和3号楼没有逃生通道，1、2、6号楼有，物业不予解决。2、小区内的违章建筑，置之不理，不予制止。高层三号楼、小高层上的阳光房，严重危及到小区业主的人身安全，一旦出现极端天气，阳光房带给业主的危险没人能承担起相关责任；3，小区人员管理，疫情期间，小区业主发现地下停车场有疫区人员的车辆，武汉籍的，物业没有提前告知3号楼业主的家人从武汉探亲，甚至，疫情期间，小区没有按照国家规定进行人员登记，给小区业主带来恐慌和风险。程献礼从1月25日从漯河返汴起，从未发现物业人员前往家里登记外出情况。四、就服务、管理水平而言。1、郑州易联物业服务有限公司以程献礼没有缴纳物业费为由，拒绝为其安装可视系统以及外门上的猫眼，给程献礼造成安全隐患，以至于程献礼自费购买了安防系统，以弥补郑州易联物业服务有限公司给程献礼造成的安全隐患，至今仍然没有为程献礼安装门禁可视系统，程献礼没有享受到物业服务；2、《前期物业服务协议》第三条“物业管理服务质量标准”中第三条第三款，停车场每日清扫2次，楼梯扶手每日擦洗1次，共用玻璃每周清洁1次，路灯楼道灯等每月清洁一次。就被告从2019年5月入住以来，楼道灯从未清洁过，扶手一个月不见擦洗一次，见证据照片。3、《前期物业服务协议》第三条第五款，二次供水箱督促供水部门按规定清洗，程献礼手中的水管里面的小石头颗粒和绿藻含量，二次供水的水质不符合饮用水的标准，严重损害业主的健康权益。4、第五条第一款、第二款“引导车辆有序摆放”、对进出车辆实施发证管理，楼一层车辆无须摆放无人管理，致使出行不便，还违反消防法，物业公司不作为，大门的车辆发证管理更是无稽之谈。5、小区装修、家政等劳务人员实行准入证管理，前期还可以，现在根本不管，而且，装修公司竟然在早上六点施工扰民，物业管理公司不作为。6、绿化管理方面有物业保洁人员竟然把水管放任不管。7、按照物业法规定建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物，郑州易联物业服务有限公司应给予说明，高1、高2、高3、高5一楼的草坪被业主改造成小花园、高3楼顶被违规改造成两层的阳光房、高5的2203消防通道被占有、商品房的后墙被打开成窗户、小高层楼层结构改变成复式。等等。故程献礼有理由按照《中华人民共和国合同法》第67条的规定，暂时拒绝缴纳物业费。郑州易联物业服务有限公司答辩称：一审判决没有错误，应当依法维持原判。郑州易联物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令程献礼给付2017年11月1日至2020年10月31日物业服务费8259元；2、请求判令程献礼承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：程献礼为橡树庄园G-5-东-22-东户的业主，房屋面积为127.46平方米。2015年郑州易联物业服务有限公司与上述小区的建设单位开封鼎诚置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向该小区提供物业服务，物业服务费的标准为小高层、高层、电梯洋房每平方米每月1.8元、无电梯洋房每平方米每月1.35元。庭审中双方均认可程献礼的房屋属于高层。2016年9月，郑州易联物业服务有限公司与程献礼签订了《前期物业服务协议》，对各自的权利义务进行了约定，约定程献礼应当在每年度最后一个月的5日至20日一次性预交次年度的物业服务费。后郑州易联物业服务有限公司按照上述合同的约定开始向该小区提供了物业服务。程献礼交纳物业费用至2017年10月31日后未再交纳物业费用，2017年11月1日至2020年10月31日期间的物业费用为8259元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中郑州易联物业服务有限公司与建设单位签订了《前期物业服务合同》，郑州易联物业服务有限公司亦按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，程献礼自2017年11月1日起未交物业服务费。郑州易联物业服务有限公司按照签订的物业服务合同履行了物业服务义务，程献礼亦应当按照合同约定按时缴纳物业费，故对郑州易联物业服务有限公司请求判令程献礼给付2018年11月1日至2020年10月31日物业服务费8259元的诉讼请求予以支持。程献礼辩称郑州易联物业服务有限公司未尽到服务义务，提供的服务存在瑕疵，郑州易联物业服务有限公司应根据《前期物业服务协议》的约定限期整改，但上述履行瑕疵不足以成为程献礼不交纳物业费用的理由，程献礼以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费没有合同及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：程献礼于本判决生效之日起十日内给付郑州易联物业服务有限公司2017年11月1日至2020年10月31日的物业服务费8259元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由程献礼负担。本院二审期间，当事人未提交证据。根据程献礼在一审法院提交的证据，可以查明如下事实：郑州易联物业服务有限公司未为程献礼安装门禁可视系统以及入户门猫眼。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，郑州易联物业服务有限公司与建设单位所签订的《前期物业服务合同》对于橡树庄园小区全体业主具有约束力。郑州易联物业服务有限公司应当按照上述合同提供相应的物业服务,程献礼则应当缴纳相应的物业费。根据程献礼在一审法院所提供的证据,可以证明郑州易联物业服务有限公司在物业服务过程存在一定的瑕疵,其中关于程献礼门禁可视系统以及猫眼的安装,郑州易联物业服务有限公司不能以物业费未交为由影响业主正常权利的行使,综合一审、二审审理情况，为了促进郑州易联物业服务有限公司在今后的物业服务中不断改善，对于程献礼应当缴纳的物业费本院酌定酌减10%，即程献礼应当向郑州易联物业服务有限公司缴纳物业费7433.1元。物业服务是一个长期的、持续性的行为，郑州易联物业服务有限公司应当在判决后积极改善，上述缴费比例仅适用于本案所确定的收费期间，且个案情况不同，本案收费比例对于小区其他业主的物业费缴纳并无参照意义。综上所述，程献礼的的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3253号民事判决书；二、程献礼于本判决生效之日起十日内给付郑州易联物业服务有限公司2017年11月1日至2020年10月31日的物业服务费7433.1元。三、驳回郑州易联物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担，二审案件受理费50元，由程献礼负担本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年十二月二十五日书记员  李锦锋