四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1294号 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈伟，男，汉族，1977年10月18日出生，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗斌，四川剑宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈质新，男，汉族，1969年7月8日出生，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：刘均蓉，女，汉族，1965年5月24日出生，成都市金牛区人，现住四川省广元市利州区。系陈质新之妻。 原审第三人、被执行人：刘滨，男，汉族，1968年6月24日出生，现住四川省绵阳市三台县。 原审第三人、被执行人：谢术琼，女，1972年6月16日出生，住四川省绵阳市三台县。系刘滨之妻。 上诉人陈伟因与被上诉人陈质新、原审第三人刘滨、谢术琼案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2020）川0802民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈伟上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由，陈质新在案涉房屋查封前到房屋所在地查看房屋时，通过陈伟之姐陈明蓉当面对刘滨的电话询问，已明知案涉房屋出售给陈伟的事实，但一审未予以认定。一审中陈明蓉等证人出庭作证，对房屋交易过程进行了陈述，但一审对该部分事实也未予以认定。上诉人陈伟实际交付的房款应认定为17万元，也愿将未付房款交付法院以待执行。陈伟购买房屋后由其同胞姐姐对外出租，依法应认定该房屋属陈伟合法占有。 陈质新辩称，陈质新是否清楚案涉房屋已出售与本案案外人执行异议无关，案涉房屋涉及人员陈伟、刘滨以及证人均系同一单位，交易价格也明显不合理，具有串通逃避债务之嫌，陈伟也不能证明其姐的付款行为属交付购房款。请求维持一审判决。 刘滨、谢术琼未作陈述答辩。 陈伟向一审法院起诉请求：确认位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号房屋一套，建筑面积87.21平方米，价值22万元住房归其所有，并解除对该房屋的查封。 一审法院经审理查明：2011年7月14日，第三人刘滨与中核四川环保工程有限责任公司签订《房屋交付协议书》，明确认购住房位于八二一异地安置新都小区26幢1单元14层2号房，建筑面积87.21平方米，房款总额为155916.55元，房屋交付时间为2011年10月31日前。同年12月19日，第三人刘滨办理了八二一厂新都小区26号楼1单元14层2号房屋的电视入网、民用天然气供应。 2015年9月22日，陈伟作为乙方与作为甲方的第三人刘滨签订《二手房屋买卖合同》，合同约定转让房屋位于成都市新都区××小区××号××号××单元××层××室（建筑面积87.21平方米），转让价格为22万元，付款时间为见证人见证当日支付首付款15万元、剩余7万元整于房屋及国土产权交割完毕当日支付。双方还第四条约定房屋交付甲方应于本合同生效之日当天，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处理权归乙方行使。第五条房屋过户房屋交付乙方后，甲方应当负责办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下；因此房属于安置房，在办理甲方产权时所产生的费用由乙方全部承担，甲方给乙方过户时所产生的费用由甲方全部承担。”案外人牛建勇、杨怀翠在该合同尾部以见证人身份签字捺印，该合同尾部加注“已移交手续1.八二一厂新都异地安置点《住宅认购协议》2.房屋交付协议书”。 同日，陈伟之姐陈明蓉通过其中国建设银行账户向刘滨账户转款103700元。刘滨向陈伟出具的收条载明“今收到陈伟购买新都区××路××号××小区××幢××单元××楼××号住房壹套面积87.21㎡首付款人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元）收款人：刘滨”。 2015年12月7日，陈伟向刘滨中国建设银行账户存款1万元。2019年3月7日，陈伟之姐陈明蓉向第三人刘滨转款1万元。 2018年1月3日，中核四川环保工程有限责任公司向刘滨、谢术琼出具住房发票两张，金额分别为9.8万元、12333.8元。 2018年9月12日，本院立案受理陈质新与刘滨民间借贷纠纷一案，经本院调解双方达成协议，并于同日出具（2018）川0802民初5139号民事调解书，明确刘滨偿还陈质新借款本金60万元，定于2019年2月28日前偿还本金10万元、2020年2月28日前偿还本金20万元、2021年2月28日前偿还本金30万元，如逾期则从借款之日起按银行同期贷款利率计算利息至本息结清为止；诉讼费4900元由刘滨负担。 2019年6月9日，第三人刘滨向陈伟姐姐陈明蓉发送微信，微信内容为“还款承诺今因本人刘滨有事急需资金：￥40000.00（元），由于牛建勇、陈建华帮忙筹集，此款用刘滨买（卖）给陈明蓉新都电子路311号26栋1单元14楼1402号住房剩余伍万元尾款返还，在刘滨与陈明蓉完善房屋过户手续后同时由陈明蓉把此款交与牛建勇处理此次借款。承诺人：刘滨二零一九年六月九日”，“你看看如没问题的话你给牛建勇去个同意刘滨还款承诺的微信哈”。陈明蓉回复“在刘滨把新都电子路311号26号楼1单元1402号房屋过户到陈明蓉户头上后，在把陈明蓉欠刘滨的尾款50000打到牛建勇户头上”。 2019年7月3日，陈质新向本院申请强制执行（2018）川0802民初5139号民事调解书中约定的2019年2月28日前应偿还的本金10万元，本院于2019年7月4日以（2019）川0802执1519号受理。 2019年11月4日，座落于新都区××道××路段311号26栋1单元14层02号住宅登记为第三人刘滨、谢术琼共同共有，房屋建筑面积87.16平方米，产权证号分别为川（2019）新都区不动产权第0097091号、0097092号。 2019年11月22日，一审法院作出（2019）川0802执1519号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人刘滨银行存款139089.89元（本金10万元，利息自2013年3月21日按人民银行同期贷款利率计算至本裁定下达日止共计32715.89元，诉讼费4900元，执行费1474元）或扣留、提取其同等金额的合法收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。 2019年11月27日，本院向新都区不动产登记中心发出（2019）川0802执1519号协助执行通知书，要求协助：一、请将被执行人刘滨名下位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号［不动产权证书：川（2019）新都区不动产权证第0097091号］房产予以查封；二、查封期限自收到本通知书之日起三年。 2020年4月20日，一审法院对申请执行人陈质新与被执行人刘滨民间借贷纠纷一案、案外人陈伟对执行查封位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号住房提出的书面异议作出（2020）川0802执异9号执行裁定书，驳回案外人陈伟的执行异议请求。 2020年5月17日，广元八二一物业服务有限公司新都八二一小区物管项目部出具情况说明，证明新都区桂湖街道香城大道电子路段311号八二一厂小区26栋1单元14楼2号房屋业主为刘滨，但房屋所缴纳的物业管理费、垃圾清运费由陈伟代缴，房屋一直由徐涛承租至2020年5月7日。 2020年5月18日，四川省射洪市东岳镇天山村村民委员会出具证明，该证明表示陈伟与案外人陈明蓉系姐弟关系。 2020年6月30日，广元市房地产管理处出具房屋交易与产权管理信息查询证明，该证明载明“陈伟（510802197710184114）截止2016年8月18日在我处无住房登记信息”。 一审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 陈伟与第三人签订《二手房屋买卖合同》的时间为2015年9月22日，早于案涉房屋查封时间2019年11月27日。案涉房屋第三人实际取得不动产权属证明的时间为2019年11月4日，未办理过户登记手续的原因并不在于陈伟。本案《二手房屋买卖合同》约定先行支付首付款15万元、余款7万元在房屋及国土产权交割完毕当日支付，陈伟已履行支付首付款15万元义务，约定的余款交付条件尚未成就，陈伟已按约履行支付价款义务，且已当庭表示愿意将余款交付法院执行。故本案陈伟在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已按约支付部分价款。 对于陈伟是否合法占有不动产的问题。陈伟为证明其合法占有案涉房屋向本院提交了广元八二一物业服务有限公司出具的情况说明，该情况说明表示案涉房屋业主为刘滨、2020年5月7日前的承租人系徐涛，该情况说明仅明确陈伟缴纳了案涉房屋物管费及垃圾清运费，并不能证明陈伟已合法占有案涉房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈伟提交的物业公司情况说明并不能证明其已合法占有案涉房屋，陈伟应承担举证不利的责任。故陈伟的主张并不全部满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回陈伟全部诉讼请求。 二审中，陈伟同意并已向一审执行账户转款96300元。 其余事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为：本案争议焦点在于是否应确认陈伟对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 本案系案外人陈伟对案涉保全财产主张自己因买卖行为而应被认定为是实际权利人，从而排除执行行为，故首先应当审查其与第三人之间的买卖事实。根据查明事实，第三人刘滨于2015年将其认购的安置房出卖给本案陈伟，且合同签订当日，通过陈伟亲姊妹向刘滨转款103700元，后又先后共转款2万元，刘滨对卖房给陈伟以及收到陈伟交付的购房款等事实也均予以认可，而陈质新并无证据证实这部分转款系其他性质。虽庭审中陈质新陈述其与刘滨之间的借款发生于2013年，并陈述刘滨承诺将该房屋抵押给自己，但案涉房屋未办理抵押登记，且其与刘滨之间的民间借贷纠纷生效判决发生于2018年，并非裁判或保全在前，房屋买卖在后，即根据现有证据，不能证实刘滨有逃避债务而恶意转移财产的情形。故应当认定刘滨于陈伟之间的买卖是双方真实意思表示。 在此基础上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，是否应当支持陈伟排除执行的请求，需审查认定其是否在案涉房产被查封前已合法占有。该条文规定的合法占有，并非要求权利人实际持有或必须自己入住使用，而应当看其是否对该房产行使了实际控制和管理，以及控制和管理是否具有合法依据。本案中，案涉房屋物业管理企业已证实该房屋的物管费、垃圾清运费系由陈伟在实际交纳，在无相反证据予以否认的情况下，应当认定陈伟系因其购房行为而承担的房屋使用过程中产生的以上费用。虽陈伟辩称其交付房款实际为17万元，但其中具有交付依据的仅123700元，其余款项的交付并未提供证据予以证实。二审中，陈伟明确表示原将剩余房款96300元交付一审执行账户以供执行，且已实际交付。而案涉房屋目前未能过户登记的原因确也并非因陈伟所致。故应当认定，陈伟主张其因购买行为而对案涉房屋享有足以排除执行的权利，具有相应事实依据和法律依据。 综上，陈伟的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。一审基本事实认定清楚，但判决结果确有不当，本院依法纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销广元市利州区人民法院（2020）川0802民初2383号民事判决； 二、不得对位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号房屋进行执行； 三、确认位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号房屋归陈伟所有。 一、二审案件受理费各4600元，均由陈伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  王振茂 审判员  陈明义 审判员  熊剑洪 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  黄可歆