北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执监98号申诉人（案外人）：马仲江，男，1968年2月22日出生，汉族，户籍地河北省唐山市开平区。委托诉讼代理人：李晓文，北京市大道政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：万紫微，北京市大道政通律师事务所实习律师。申请执行人：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路**院**楼**101。法定代表人：张静。被执行人：唐山市华宝房地产开发有限公司，，住所地河北省唐山市高新区火炬路**法定代表人：张立杰。案外人：李素艳，女，1968年8月14日出生，汉族，户籍所在地河北省唐山市开平区银河路河****3门**。申诉人马仲江不服北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）（2018）京0108执异664号执行裁定向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。海淀法院在执行北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆典当公司）与唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称唐山华宝公司）民间借贷纠纷一案〔执行案号：（2017）京0108执13189号〕过程中，案外人马仲江对海淀法院位于河北省唐山市龙泽国际小区马家屯平改楼项目B-01区11楼3单元1801号房屋（以下简称1801号房屋）提出书面异议，海淀法院以（2018）京0108执异664号案件立案审查。马仲江异议称，2018年8月2日，海淀法院张贴（2017）京0108执13189号执行裁定，欲针对1801号房屋采取强制执行措施，马仲江、李素艳对此提出异议，理由如下：2011年4月26日和4月30日，马仲江、李素艳向唐山华宝公司交纳购房款283877元。2017年2月28日，马仲江、李素艳与唐山华宝公司就1801号房屋签订认购协议书。2017年3月15日，双方办理了交房手续，1801号房屋由马仲江、李素艳合法占有。因唐山华宝公司单方面的原因，房屋至今没有签订正式购房合同，且未办理权属证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，马仲江、李素艳提出案外人异议，请求停止对1801号房屋的执行，并解除查封。昌隆典当公司辩称，不同意马仲江、李素艳的异议请求。对马仲江、李素艳提交证据的真实性不予认可，不能阻却执行，请求海淀法院驳回马仲江、李素艳的异议请求。唐山华宝公司称，同意马仲江、李素艳的异议请求。海淀法院查明，2017年4月10日，海淀法院针对昌隆典当公司与唐山华宝公司民间借贷纠纷一案，作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金17750000元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款8991900元及利息。唐山华宝公司不服海淀法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）。北京一中院于2017年9月15日作出（2017）京01民终4726号民事判决，判决撤销海淀法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；唐山华宝公司偿还昌隆典当公司借款本金16467716．68元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及利息。上述案件审理过程中，海淀法院依昌隆典当公司的诉讼保全申请，于2015年12月30日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事裁定，裁定查封、冻结唐山华宝公司价值25000000元的财产。同日，海淀法院向唐山市住建局房屋产权监理处送达上述民事裁定及协助执行通知书，查封唐山华宝公司开发的龙泽国际小区马家屯平改楼项目B-01区11楼1单元1门601号、1201号、1701号、1801号、1902号、1904号，2单元2门402号、1703号、2002号、2302号、2403号、2603号，3单元3门1003号、1101号、1301号、1801号、1803号、1903号、2002号、2301号，以及12楼1单元1门2401号、2204号、2201号、1603号、202号、1804号，2单元2门2401号、2201号、2101号、1901号、1704号、1201号、1204号、1101号、404号，3单元3门1704号、1701号、1501号、1504号、1302号、1201号、703号房屋，查封时间2015年12月30日至2018年12月29日。为证明其异议主张，马仲江、李素艳向海淀法院提交以下相关证据：一、马仲江、李素艳与唐山华宝公司于2017年2月28日签订的认购协议书，约定马仲江、李素艳认购1801号房屋，总房价617732元，认购款617732元。二、汇款回单、存款回单及收据，证明马仲江、李素艳于2011年4月25日向户名为薄静的账户汇入117199．76元，于2011年4月26日向户名为薄静的账户汇入85000元，于2011年4月30日向户名为薄静的账户存入81678元，唐山华宝公司开具相应收据。唐山华宝公司还于2017年2月28日开具金额为333854元的收据，但马仲江、李素艳未提交相应付款凭证。三、2017年3月15日出具的物业收据、龙泽国际精装客户提前验房审批单、唐山龙泽国际入住验房表、1801号房屋入伙资料签收单、收房流转单、前期物业管理服务合同等，证明马仲江、李素艳于2017年3月15日办理完毕1801号房屋的所有入住手续，接受物业管理服务，合法占有房屋。昌隆典当公司对上述证据的真实性不予认可。唐山华宝公司对马仲江、李素艳购房、付款的真实性予以认可，称因房屋上存有华能贵诚信托有限公司为抵押权人的在建工程抵押，登记日期为2014年7月1日，故无法签订正式的商品房买卖合同。薄静系该公司原财务人员，因内部预定房源，购房人自愿将钱打入唐山华宝公司人员账户，并与唐山华宝公司签订借款协议书。后薄静将所收房款交至唐山华宝公司账户。海淀法院另查明，唐山华宝公司就马家屯村平改楼项目B-01区取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2014年7月14日取得商品房预售许可证。海淀法院审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，马仲江、李素艳与唐山华宝公司签订的认购协议书，并非正式备案的商品房买卖合同，且签订时间在海淀法院查封房屋之后，其主张的占有1801号房屋的时间亦在海淀法院查封房屋之后，故其异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，海淀法院不予支持。2018年12月17日，海淀法院作出（2018）京0108执异664号执行裁定，驳回马仲江、李素艳的异议请求。马仲江不服海淀法院（2018）京0108执异664号执行裁定，向本院申诉，请求：一、撤销海淀法院（2018）京0108执异664号执行裁定；二、指令海淀法院裁定停止对1801号房屋的拍卖执行措施，并解除查封措施，停止对该房屋的执行，或直接裁定予以纠正。主要理由为：海淀法院未确认马仲江的“物权期待权”，违背“生存利益至上”原则及相关司法解释规定，对马仲江“停止对1801号房屋的执行”的异议请求不予支持，（2018）京0108执异664号执行裁定存在严重错误。一、马仲江与唐山华宝公司签订的认购协议书应当依法被认定为合法有效的书面买卖合同。2017年2月28日，马仲江与唐山华宝公司签订了书面认购协议书，该书面认购协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的书面合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备十三项主要约定内容，但上述司法解释并没有明确要求认购协议书具备全部十三项内容，仅仅要求具备主要内容即可。2012年第11期《中华人民共和国最高人民法院公报》刊登的“张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”的裁判规则确认了只要具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。可见，在司法实践中，并非要求全部具备十三项内容。该案中的认购协议书已经就当事人姓名、名称、商品房的基本情况、销售方式、价款、付款的方式及时间、违约责任等内容进行了明确约定，马仲江自2011年4月25日始至2017年2月28日（签约当日）止，已交纳合同约定的全部购房款人民币617732元。2017年3月15日，唐山华宝公司将1801号房屋交付给马仲江，马仲江用于自行居住使用至今。综上，认购协议书应当依法被认定为合法有效的书面买卖合同。二、现有证据证实，马仲江所购1801号房屋系用于居住，其虽然在唐山市还有一套建筑面积为77平方米的老旧房屋，但因其家有老小共计6口人，该老旧房屋已经无法满足基本居住需要，故马仲江购买1801号房屋仍应认定为满足基本居住需要之必需。马仲江已经支付全部购房款，唐山华宝公司已收受该购房款。三、马仲江对1801号房屋的“物权期待权”足以排除强制执行。马仲江已符合部分权利取得之要件，而且依照法律规定和当事人约定，对未来取得完整所有权的期待权利完全应受到保护，此种权益是仅次于所有权的、能够阻却强制执行的民事权益。更何况，该房屋作为马仲江家庭满足基本居住需要的住房，其权益的认定涉及到马仲江及其亲属的基本居住权，属于生存利益的范围，按照“生存利益优先”的原则，理应向相对弱势一方即商品房消费者马仲江倾斜。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，马仲江对1801号房屋的权利能够排除执行，其异议请求应当得到支持，海淀法院的错误裁定及错误的拍卖行为应当得到纠正。马仲江为维护自身合法权益，特申请执行监督，恳请依法支持马仲江的全部请求。本院查明的事实与海淀法院查明的事实基本一致。本院补充查明，海淀法院（2018）京0108执异664号执行裁定中载明“如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼”的内容。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，马仲江、李素艳的案外人异议被驳回后，如对该裁定不服，其应按照上述法律规定的救济途径，在海淀法院执行裁定指定的期间内提起执行异议之诉，马仲江、李素艳未在海淀法院指定期间内提起诉讼，系对自身诉讼权益的放弃，因此造成的相应法律后果应由其自身承担。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回马仲江的申诉。审 判 长 周晓冰审 判 员 苏玉书审 判 员 公 涛二〇二〇年十二月二十三日法官助理 杨 朔书 记 员 王昊天