河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初2382号原告（反诉被告）：漯河市得月投资有限公司，住所地，漯河市召陵区黄河路与桐柏路交叉口东北角。法定代表人：万现有，总经理。委托诉讼代理人：于华良，河南可速律师事务所律师。被告（反诉原告）：石娜伟，男，汉族，1975年4月1日生，住漯河市召陵区。被告（反诉原告）：漯河市万景花园酒店有限公司，住所地，漯河市召陵区黄河路与桐柏路交叉口东北角。法定代表人：刘利敏，总经理。以上二被告委托诉讼代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。原告（反诉被告）漯河市得月投资有限公司（以下简称得月公司）与被告（反诉原告）石娜伟、被告（反诉原告）漯河市万景花园酒店有限公司（以下简称万景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）得月公司的委托代理人于华良，被告（反诉原告）石娜伟和被告（反诉原告）万景公司的委托代理人刘占彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告得月公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、二被告支付原告从2019年9月1日起至2020年8月31日的租赁费3100000元及违约金744000元；2、二被告支付从2020年9月1日起至房屋实际交付之日的租赁费；3、承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年3月11日,被告石娜伟为了开办万景花园酒店与原告签订《房屋租赁合同书》一份,该合同约定:原告将坐落于召陵区黄河路的得月公寓楼A座出租给被告,地上建筑面积23200平方米,地下建筑面积4470平方米;被告租赁房屋的用途为:酒店、餐饮、洗浴。租赁期限为15年,从2015年4月1日至2030年3月31日。租金约定分为三个阶段,即2015年4月1日至2018年3月31日年租金为280万元;2018年4月1日至2020年3月31日年租金为300万元;2020年4月1日起,房屋租金以300万元为基数,每年递增8%;以上租金为税后出租方净收益。租金的缴纳方式及期限约定为:采用先付租金后使用房屋的租用形式,按会计年度计算,每半年交纳一次,支付方式为银行转帐。双方的《房屋租赁合同》签订并生效后,原告依约履行了租赁物的交付义务。租赁期间，因被告严重违约导致合同依法予以解除，被告至今下欠2019年9月1日起至2020年8月31日的租赁费3100000元未予支付，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。二被告辩称：1、被告石娜伟不是本案的适格被告，万景公司是使用原告房屋的承租人，而且也是实际使用人，石娜伟并没有实际使用酒店，石娜伟不应作为本案的被告参加诉讼；2、原告所主张的合同期内的租金，由于双方签订的租赁合同已被召陵法院（2019）豫1104民初2196号判决书及漯河市中院的41号判决书判定解除，判决生效的日期是2020年4月26日，从2020年4月26日之后双方形成不定期租赁合同关系，原告不能按照原租赁合同约定标准要求租金，原告按照原租赁合同的约定请求租金和违约金没有依据。同时二被告提出反诉，请求法院依法判令原告得月公司对被告在承租房屋上的装修、添附物进行折价补偿，价款1032.29万元。原告对二被告的反诉辩称：1、被告的反诉违反了一事不再理原则，双方在（2019）豫1104民初2196号判决书中，被告方以同样的事实和理由提出过反诉，法院已经驳回了被告方的反诉请求，现被告同样再提出反诉，违反一事不再理原则；2、根据最高院审理城市房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定，因承租人违约，导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持，如果出租人同意利用，应当在利用价值的范围内适当补偿。本案中原告方已经明确表示不予利用，因此被告方的诉讼没有法律依据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2015年3月11日，原告得月公司与石娜伟签订房屋租赁合同书一份，约定得月公司将座落于漯河市××区××与××路交叉口的得月公寓Ａ座出租给石娜伟。合同约定租赁期限为15年（2015年4月1日起至2030年3月31日止），租金分三个阶段交纳，其中2018年4月1日至2020年3月31日年租金为300万元（月平均25万元）；2020年4月1日起,房屋租金以300万元为基数,每年递增8%;以上租金为税后出租方净收益。租金的缴纳方式及期限约定为:采用先付租金后使用房屋的租用形式,按会计年度计算,每半年交纳一次,支付方式为银行转帐。合同签订后被告万景公司在租赁房屋内开办了万景花园酒店，经营酒店、餐饮、洗浴业务。因为二被告拖欠原告租赁期内的租赁费，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、解除租赁合同；2、二被告支付租赁费1900000元及违约金516000元。本院于2019年11月19日作出（2019）豫1104民初2196号判决书，判决：一、解除双方签订的租赁合同，二被告交回租赁的房屋；二、被告石娜伟于判决生效后十日内支付原告租赁费1900000元及违约金516000元。二被告不服判决，提起上诉。2020年3月4日漯河市中级人民法院作出（2020）豫11民终41号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告仍然在使用该房屋经营。本院认为：原告得月公司与被告石娜伟签订房屋租赁合同，约定由被告石娜伟租赁原告的房屋经营酒店、餐饮、洗浴属实，本院予以认定。因漯河市召陵区法院（2019）豫1104民初2196号判决书及漯河市中级人民法院（2020）豫11民终41号判决书判已判决解除其双方签订的租赁合同，故本院予以认定。租赁合同虽然被解除，但被告仍然在使用租赁的房屋，因双方未签订书面租赁合同，其双方形成事实上的租赁关系，故被告石娜伟应支付其使用期间的租赁费。关于租赁费的计算标准，根据公平原则，计算租赁费应参照其双方在租赁合同中约定的标准计算，即在2020年3月31日之前按年租金300万元计算，之后以300万元为基数，每年递增8%计算。按此标准计算，从2019年9月1日起至2020年8月31日的租赁费为310万元（从2019年9月1日起至2020年3月31日为7个月，按每月25万元计算为175万元；从2020年4月1日起至2020年8月31日为5个月，按27万元计算为135万元，合计310万元），被告石娜伟应予以支付，2020年8月31日以后至房屋交付之日的租赁费还应由被告石娜伟支付。关于原告请求的违约金，因其双方未约定支付租赁费的时间，无法认定被告是否违约，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于被告万景公司的责任，因其不是租赁合同的当事人，故其公司不承担责任。关于被告石娜伟辩称其不是本案的适格被告，因其与原告签订租赁合同，系合同双方当事人，原告履行了出租房屋义务，其未履行支付租赁费的义务，应承担责任，故其辩称不能成立，本院不予采纳。关于二被告的反诉，因其在本院限定的时间内未交纳诉讼费，故本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告石娜伟于本判决生效后十日内支付原告漯河市得月投资有限公司从2019年9月1日起至2020年8月31日的租赁费310万元；二、被告石娜伟于本判决生效后十日内支付原告漯河市得月投资有限公司从2020年9月1日起至租赁的房屋返还之日止的租赁费（每月租金按27万元计算）；三、驳回原告漯河市得月投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31600元，保全费5000元，共计36600元，由被告石娜伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  吴 楠人民陪审员  林兴华人民陪审员  刘会奇二〇二〇年十二月十五日书 记 员  吕 迪