河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终832号上诉人（原审被告、申请执行人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会。住所地：河南省濮阳市华龙区中原路亿丰时代广场**售楼部**。法定代表人：王宝亭，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：马法伟，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，濮阳市华龙区长庆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李金海，男，1973年7月8日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：梅传柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：高登坤，该公司董事长。上诉人濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称亿丰业委会）因与被上诉人李金海、原审第三人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人亿丰业委会的委托诉讼代理人马辉，被上诉人李金海的委托诉讼代理人王会霞，原审第三人亿丰公司的委托诉讼代理人娄晓天到庭参加诉讼。原审第三人亿州公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰业委会上诉请求：1、依法撤销一审法院（2019）豫09民初119号民事判决，改判支持其请求或者发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等。二、一审认定事实错误。李金海支付房款不清，查封前未占有涉案房屋，有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，不能排除执行。李金海答辩称：一、一审程序合法。生效判决不是证据；马辉未参加诉讼；被执行人不反对案外人意见的应当列为第三人等。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。李金海支付全部房款，查封前占有涉案房屋，没有过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，足以排除执行。亿丰业委会上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。亿丰公司述称，认可李金海的意见。亿州公司没有提交书面答辩意见。李金海一审诉讼请求：请求依法解除对位于濮阳市××路月星家具一楼131-02-0-1-1058、131-02-0-1-1059号房产的查封，并停止对以上房产的执行；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：亿丰业委会与亿丰公司、亿州公司合同纠纷一案，该院作出（2017）豫09民初84-3号民事调解书，河南亿丰置业有限公司、濮阳亿州物业管理有限公司连带支付濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会截止2018年6月1日之前19个月租金共计47129766元。支付方式2017年10月30日前支付2017年9月26日、9月28日、12月28日共三个月租金7441542元；自2018年起每季度支付一个月的租金2480514元，支付时间分别为2月18日、5月18日、8月18日、11月18日，直至付清欠付原告亿丰业委会19个月的所有房租47129766元。2017年10月13日，该院作出（2019）豫09民初84-1号裁定书，查封了亿丰公司所有的位于濮阳市××路西北、××水路东的濮阳建材家具国际博览城二期1号楼（月星家居馆）第一、二层。2017年10月23日，依亿丰业委会的申请，作出（2017）豫09民初84-4号民事裁定书，以第一、第二层房产确有部分出售，第二层与第三、第四层已整体抵押登记给债权人濮阳市市区农村信用合作联社，申请贷款4000万元，已贷款1500万元。因存在再次抵押贷款的可能，查封被申请人亿丰公司濮水路东的濮阳建材家具国际博览城二期1号楼（月星家居馆）第三、四层。期限三年，自2017年10月23日起至2020年10月23日止。亿丰公司、亿州公司未按该院（2017）豫09民初84-3号民事调解书确定的义务如期履行，亿丰业委会申请该院强制执行，该院于2019年1月3日作出（2018）豫09执179号之六执行裁定书，决定对亿丰公司所有的位于濮阳市××路北、××水路东濮阳月星家居（濮阳建材家具国际博览城二期1号楼）一楼共67套房产进行拍卖，拍卖房产中包含李金海涉案的131-02-0-1-1058、131-02-0-1-1059号房产。李金海向该院提出异议申请，该院于2019年10月11日作出（2019）豫09执异58号执行裁定书，以李金海与亿丰公司签订的《商品房买卖合同》无签订日期，不能确定在该院查封之前签订了《商品房买卖合同》，驳回李金海的异议申请。亿丰公司于2015年2月15日向李金海出具收款收据，该收据载明“今收到李金海，房款001-1088，人民币120087元”。2015年2月15日从李金海之妻黄亚东账户向账号为：89×××39转款108087元，2014年10月15日，李金海与亿丰公司签订《濮阳亿丰时代广场2期月星馆VIP卡申领协议》，享受交两千元抵一万元的购房款优惠。《二期商铺缴款单》显示，李金海改为一次性交款，总房款220880元，已交房款120087元，应交房款100793元。2016年1月20日，亿丰公司向李金海出具收款收据，载明“今收到，李金海房款220880元”。2016年1月20日从李金海之妻黄亚东账户向账号为89×××39转款100973元。2016年4月29日，亿丰公司向李金海开具《销售不动产统一发票》，载明缴款金额为120097元，以上收据、销售不动产统一发票均注明李金海购买房产楼牌号为001-088号。综合李金海提交的保存于其手机内的原购房合同及商铺委托经营管理合同图片、濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具的《濮阳市房地产预测绘报告》，李金海重新与亿丰公司签订的第131-02-0-1-1058（面积：14.64平方米）、131-02-0-1-1059（面积：15.01平方米）号房产，因1058、1059号房产总面积的增加，2017年6月17日李金海补交购房款39000元，同时间亿丰公司向李金海出具收款收据两份，除补交的39000元款项外，未再缴纳其他款项。综上，1058、1059号房产系由001-088号房产重新测绘后演变而来，后两份合同指向的房产与原合同指向的房产存在承继关系。原合同虽未载明签订日期，依据其2015年2月15日缴纳首笔购房款的日期，推定为合同签订日期。该院于2017年10月13日查封涉案房产，故应当认定李金海于该院查封前已签订了有效的商品房买卖合同。其最后一笔补交房款的时间为2017年6月17日，其他购房款均是2015年、2016年缴纳的001-088号购房款转为1058、1059号房产购房款；关于李金海所缴纳的款项，由濮阳市筑坤装饰有限公司收取的问题，亿丰公司2014年6月30日，向濮阳市筑坤装饰有限公司出具《委托书》，由濮阳市筑坤装饰有限公司代亿丰公司收取房款，该公司收取房款后，转入亿丰公司会计章珍珍账户。综上，应认定在该院查封前李金海已缴纳全部购房款。在原房产（楼牌号001-088）缴纳完购房款后。亿丰公司称由于涉案商铺2017年5月重新测绘，房号变更涉及购房户众多，准备资料量大，工作繁琐。且变更房号时间不一，因此存在未备案登记的情况。因涉诉讼涉案二期土地被查封，直至2019年8月解封，该时间之前均未办理过户登记。涉本次诉讼的案外人均称向亿丰公司提出了过户申请，未能办理过户登记手续，其原因不能归咎予李金海；李金海与亿州公司签订了《商铺委托经营管合同》，该合同约定委托经营时间为十二年，自2015年10月1日起至2027年10月1日止。且涉案商铺所在的濮阳建材国际博览城二期（即亿丰时代广场二期月星家居馆），于2015年10月4日举行了开业庆典，应视为李金海在查封前占有了涉案房产。一审法院认为，该案为案外人执行异义之诉，争议的焦点为，李金海是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，李金海购买的系商铺，属于一般买受人，应适用《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。”依据查明的事实，李金海排除对其购买亿丰公司的131-02-0-1-1058、131-02-0-1-1059号房产强制执行的请求，该院予以支持。对亿丰业委会辩称131-02-0-1-1058、131-02-0-1-1059号房产与001-088号房产之间无关，李金海与亿丰公司未在查封前签订有效的房产买卖合同、未缴纳购房款及未办理房产过户手续的过错在李金海的抗辩理由该院不予采信。2015年10月1日起亿州公司管理涉案房产，应视为已交付给买受人，即李金海已占有了涉案房产。由于涉案房产亿丰公司重新测绘原因，致使未能办理过户登记，其过错不能归咎予李金海。综上，经该院审判委员会研究，李金海请求排除强制执行的请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异义和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行李金海购买的位于濮阳市××路月星家具一楼131-02-0-1-1058、131-02-0-1-1059号房产。案件受理费5222元由濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年3月5日，濮阳市华龙区人民法院作出（2018）豫0902民初2612号民事判决，认定：原告亿丰公司开设的濮阳月星家具广场位于濮阳市××路与××水路交叉口东××北，其于2013年6月27日委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行管理。被告何春玲作为承租人与原告亿丰公司作为出租人、濮阳月星家居广场管理有限公司作为管理人，签订了濮阳月星家居广场展位租赁合同。原告提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》显示，建设单位河南亿丰置业有限公司，建设项目名称濮阳建材家居国际博览城二期月星家居，建设位置中原西路北与濮水路东。该判决书认定原告亿丰公司全权委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行经营管理，代为行使出租人权利。该判决书与上诉人亿丰业委会提交的濮阳市人民政府网站《月星家居正式入住濮阳一丰时代广场》、中国视点网站《上海月星家居强势入驻濮阳经营面积达50000平方米》、濮阳尚星家居管理有限公司（由濮阳月星家居广场管理有限公司变更而来）工商信息、水电费资料等证据相印证，证实了涉案商铺由亿丰公司出租给濮阳尚星家居管理有限公司经营管理。另有濮阳尚星家居管理有限公司的银行流水明细和凭证等证据显示其与亿州公司没有书面合同的情况下，多次向亿州公司转款用于支付电费等。本院认为，本案争议焦点是：李金海对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，李金海于2014年10月15日与亿丰公司签订《濮阳亿丰时代广场2期月星馆VIP卡申领协议》；2015年2月15日从李金海之妻黄亚东账户向账号89×××39转款108087元，同日亿丰公司向李金海出具的收款收据载明“今收到李金海，房款001-1088，人民币120087元”；2016年1月20日从李金海之妻黄亚东账户向账号89×××39转款100973元，同日亿丰公司向李金海出具的收款收据载明“今收到，李金海房款220880元”；2016年4月29日，亿丰公司向李金海开具《销售不动产统一发票》载明缴款金额为120097元，以上收据、销售不动产统一发票均注明李金海购买房产楼牌号为001-088号。后因重新测绘，李金海与亿丰公司又签订了《商品房买卖合同》，房产编号为131-02-0-1-1058、131-02-0-1-1059号房产，2017年6月17日，李金海补交房款3900元。综合以上证据，可以推定李金海签订涉案商铺的买卖合同、支付房款均在查封之前。李金海与亿州公司签订《商铺委托经营管理合同》，以与一期业主相同的方式实现了对涉案商铺的占有。根据《商铺委托经营管理合同》约定内容和托管协议的性质，业主并不参与且不知道受托人对涉案商铺的经营及出租情况，此情况不影响业主已间接占有的事实。本案因重新测绘而未能办理过户登记的原因在亿丰公司，李金海没有过错。李金海的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，享有无过错买受人的物权期待权，能够排除执行。关于亿丰业委会上诉称“未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等”的理由，经查，生效判决不是证据，不存在质证采信的程序问题。马辉未参加一审诉讼，不存在漏评马辉代理意见的情况。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，一审列亿丰公司、亿州公司为第三人符合法律规定。故该上诉理由不能成立。综上，亿丰业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据本案事实，亿丰业委会、李金海均对亿丰公司享有权利，亿丰公司应当承担因本案而产生的诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一二审案件受理费各5222元，均由河南亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年十二月一日书记员  乔 芳