咸阳市渭城区人民法院 咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕04**民初652号 原告：咸阳某某有限责任公司。住所地：咸阳市。法定代表人：何某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，该公司员工。委托诉讼代理人：田某，西安某某有限责任公司员工。被告：马某某，女，汉族。    原告咸阳某某有限责任公司（以下简称：咸阳某某）诉被告马某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告咸阳某某委托诉讼代理人张某、田某，被告马某某到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告咸阳某某向本院提诉讼请求：1、请求法院解除原告与被告的租赁合同。2、请求被告承担因合同不解除产生的房租损失18672元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告租赁位于咸阳市的房屋，双方约定租赁期限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日。原告在搬迁前半个月曾电话告知被告10月底前交房，并约定后续洽谈赔损事宜，后经被告同意原告于2018年10月26日腾交房屋，之后原告多次与被告主动联系协商解约事宜，但被告以在外地和不同意赔偿金额为由多次推脱导致至今原告无法与被告解除合同。原告咸阳某某为证明诉称事实及支持其诉讼请求，提交了以下证据：一、租赁合同及综合服务合同，欲证明双方存在租赁关系。二、2018年10月26日解约通知书，欲证明我方已经履行了解约的送达告知程序。三、解约文件及钥匙退回快递单，欲证明我方已经履行了解约的送达告知程序。四、卫生间恢复工程报价，证明被告知晓我方已提出解约。五、房东罗某某收回钥匙及门禁卡的收条，欲证明其中一房东已收回房屋，其行为表明双方于2017年9月23日签订的房屋租赁合同已无法实际履行。六、罗某某、刘某某向马某某出具的授权委托书，欲证明罗某某、刘某某是涉案房屋的房东，原告是整体租赁使用的。七、所在单元业主不同意我公司办公的证明，欲证明被告未经利益相关人同意提供用途为住宅的房屋作为办公用房，未遵守合同条款关于合同用途为办公的约定，致使我方无法继续承租，合同根本目的无法实现，我方享有法定解除权。八、照片一张，欲证明原告并未实际使用房屋，已经搬离房屋。被告马某某辩称，1、不同意原告提出的三项诉讼请求（即请求法院判决解除租赁合同、由被告赔偿其房租损失18672元、由被告承担诉讼费），该三项请求于法无据；2、请求法院判决驳回其诉讼请求；3、诉讼费等相关费用由原告承担。2017年5、6月份，被告与原告房开始协商签订房屋租赁合同，由原告租赁上述房屋作为其办公使用，因该房原系住宅格局，原告要求被告拆除三套房屋中所有非承重隔墙，并将地面水泥找平、墙及顶找平并刷乳胶漆，被告按照原告要求履行了该先合同义务（拆墙、找平、刷漆）；并且除外，其他房屋不属于被告所有，故而被告按照原告的要求取得其他房屋的出租权益后，双方于2017年9月23日签订合同，合同的主体为被告和原告。双方约定给原告1个月余免费装修期，同时因为在签合同时，原告又提出其需要拆除两个卫生间，便就卫生间的拆除事项在合同中另行予以约定。在合同履行期间，物业公司及被告积极予以配合并全面履行相关义务，合同履行并无争议。至合同履行第二年起，原告因咸阳负责人更换，和西安总部相互推诿，未及时按照约定支付房租，被告多次去原告住所及其西安总部催要未果。二、不同意原告诉讼请求的理由。1、原告起诉的主体错误。在签订合同时，鉴于出租房屋的所有权在三个业主名下，原告的工作人员最开始提出让其他业主（罗某某、刘某某）授权委托被告签订租赁合同，该委托合同交付原告后，经过其研究，提出担心多名业主容易分歧不好打交道，又提出让被告取得其他业主房屋的出租权后，再由被告出租给原告，因此在租赁合同第四条第（一）项第1款约定“甲方保证租赁房屋产权明晰，不涉及任何权属纠纷及其他纠纷，且甲方须具有合法出租权，否则由此给乙方造成的一切损失由甲方负责赔偿。如甲方非房屋所有权人，应提供房屋所有权人同意转租的书面文件”。被告签订合同时向原告出示了四套房产的购房合同原件并给付其相应的复印件，还向其提供了其他业主（罗某某、刘某某）同意将其房屋租赁给原告以及原告可以转租的文件，否则的话不符合合同第四条第（一）项第1款的规定，原告作为一个管理完善的公司怎么可能与被告签订该合同？由以上事实可知，被告是以合同甲方的身份与原告（乙方）签订的租赁合同，而不是以其他业主的代理人的身份签订的合同，原来出具给原告的授权委托合同并没有使用，即其与该租赁合同无关，并且在租赁合同的实际履行当中，比如给付钥匙电卡、收取租赁费、和物业交涉、维修电闸等，都是由被告作为合同的甲方出面处理。原告现在起诉与其他业主解除合同，而其他业主并不是合同的主体，他们并没有将房屋租赁给原告，因此既不知道合同的具体约定，在合同中也没有具体的权利义务，更没有参与履行合同，原告如此的恶意诉讼，应予驳回。2、原告以被告在签订合同时未出示房产证、其不知道该房屋系住宅，故而符合合同解除条件为由请求判决解除合同的理由不能成立。原告作为一家拥有连锁店数百家的企业，常年需要签订大量房屋租赁合同，怎么可能如原告所言对房屋情况不预审查？事实是：第一、在签订该租赁合同时，所涉房屋房产证尚未办理下来，故而按照其要求提供购房合同，证明房屋产权，而购房合同和房屋结构都明示是住宅，即原告对于住宅性质是明知的，在合同的第四条第（一）项第1款中明确约定提供的产权证明是购房合同，并记载了购房合同备案号，而购房合同中已经明确记载系住宅，只是为了禁止其做娱乐、餐饮或群宿用途，才约定作为日常办公用途，此约定以及凭购房合同来签订租赁合同以及用作办公用途并不违法；第二、原告当场将购房合同复印数份，作为原告办理其法人营业执照等手续的地址变更使用（其之前的办公住所在北门口住宅楼里）；第三、物业公司对其收取物业费时明确告知，其将住宅作为办公使用时物业服务费加倍收取；综上，原告对于房屋系住宅是明知的，故而原告以此为理由解除合同于理于法均无据。3、原告以其在所涉房屋处张贴《解除合同通知》等方式证明其已经解除合同的理由不能成立。首先，房屋自交付原告后，即作为原告的住所和办公地，由原告占有、使用和支配，其在自己的住所张贴此通知或者以其他任何方式单方面表达想解除合同的意思，即认为其已经解除合同的行为和想法于法无据。其次，对合同解除权的行使，是基于法律的规定和合同的约定。在双方签订租赁合同及履行过程中，被告并未违约，原告妄图以强行的单方面的违约行径来解除合同，是对法律和诚实信用原则的践踏，更何况本合同与其他多数租赁合同不同的是，在签订中涉及有关先合同义务及其解除的损失后果，以及合同解除条款中关于拆除设施等的恢复赔偿问题。4、原告提出被告同意于2018年10月26日腾交房屋，不是事实。事实是：原告将电脑等办公用品搬出小区时被门卫阻拦，物业以安全为由电话征得被告同意后放行，而原告以此证明被告同意解除合同一节纯属主观臆断、不能成立。合同签订且房屋交付原告后，除非法院判决或双方协商并达成协议予以解除合同，否则合同一直处于履行当中。至于物业公司要求其在将房屋内物品搬出小区时需征得业主同意，纯属基于安全角度考虑害怕出现偷盗等违法行为的物业管理举措，业主只需确认并非偷盗行为后即应通知物业予以放行。这纯属对原告经营管理行为的配合以及对租赁合同的履行行为，怎么能以此主观推断被告同意解除合同？5、关于业主罗某某领取钥匙一节。因为合同的出租房并非罗某某而是被告，租赁合同的末页也记载着房屋的钥匙是由被告交付给原告，因此原告无权将钥匙交付给罗某某，其交付钥匙给罗某某并不能证明被告同意解除10301房的租赁合同，交付钥匙造成的后果由原告自行承担。事实是，罗某某与原告之间的租赁关系并未解除，其至今一直向被告索要租金。6、房是单独格局。原租赁合同约定拆除房之间的隔墙及卫生间，将两间房连成通间用作会议室，但是原告工程队经过现场勘查认为对其拆除打通会影响房屋主体安全，故而改将房的卫生间拆除并互相打通。换言之只有三个房屋全部打通，房与其他房屋之间并未打通，仍维持原来的单独房间的格局由原告办公使用，并非如原告所言离开了房，其他房屋不能使用。原告一方面误导法院说这四套房是一体的并一起出租的，另一方面又说是几个业主分别租赁给原告，前后矛盾。三、需要澄清的几个事实和问题。1、关于租金的实际支付问题。原告提出其已经支付的租金到2018年12月31日不是事实，实际是支付到2018年10月31日，而且只是支付了这一年（即自2017年11日1日至2018年10月31日）。2、起诉状中称“后经被告同意于2018年10月26日腾交房屋”不是事实，这只是同意物业放行其搬挪电脑等办公用品。3、合同约定拆除1号2号房之间的隔墙和卫生间，事实是实际拆除了3号4号房之间的隔墙和卫生间。4、被告多次去原告办公处及其西安总部处索要租金，均被西安咸阳相互推诿、需要上报审批为由而未果。综上，原告所提出的解除合同的理由，既不符合法律规定的合同解除事由，也不符合合同约定的解除事由，故而不应予以解除。被告也不同意解除。请求法院查明上述事实，判决驳回原告诉讼请求。被告马某某为证明辩称事实及支持其主张，提交了以下证据：一、4号房合同备案号，欲证明原告在租赁房屋时知晓出租房屋是住宅。二、收条，欲证明原告收到钥匙、门禁卡及水电卡，是马某某交给原告的。三、马某某个人银行卡明细，欲证明原告向马某某支付2017年10月1日至2018年10月31日的房租108000元，马某某向罗某某支付房屋租金23715.12元，马某某和罗某某是租赁关系，原告和马某某是租赁关系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：一、原告提交的证据二解约通知书、证据三解约文件及钥匙退回快递单、证据四卫生间恢复工程报价，证据来源真实，内容可靠，作为认定原告向被告提出解除租赁合同依据，但因原告未按照租赁合同第八条（四）项的约定，将1号2号房之间的隔墙卫生间恢复原样或者按照实际造价作出赔偿，故原告证据二、三、四不产生解除原告咸阳某某与被告马某某之间租赁合同的效力。二、原告提交的证据五罗某某收回10 A-1-301房屋钥匙及门禁卡的收条、证据六罗某某、刘某某向马某某出具的授权委托书真实性本院予以采信，原告咸阳某某与被告马某某签订的租赁合同涉及房屋整体，罗某某不是该租赁合同当事人，原告咸阳某某向罗某某交付10A-1-301房屋钥匙及门禁卡不作为认定解除与被告马某某签订的租赁合同的依据和认定租赁合同已无法实际履行的依据。三、原告咸阳某某提交的证据七业主证明，无相关业委会、物业公司证明，证据来源及真实性存疑，不作为认定案件事实的依据。四、原告提交的证据八房屋照片，无拍摄时间，原告称其并未实际使用房屋、已经搬离房屋，均不产生解除原告咸阳某某与被告马某某之间租赁合同的效力。五、被告提交的证据一4号房合同备案号，原告质证称签订合同时被告未向原告提交，被告称签订合同时已向原告提交，双方说法不一。关于租赁物的用途性质，原告在签订合同时对于建筑物周边环境、室内结构布局应当明知，租赁合同第四条（一）1、约定：甲方应提供租赁房屋的产权证明,故本院认定原告咸阳某某在签订租赁合同时知晓租赁物用途性质。六、被告提交的证据二原告咸阳某某工作人员王某某出具的收到被告马某某交付的门禁卡、钥匙、水电卡的收条，认为收条未加盖原告公司公章，王某某签字因王某某辞职无法核实，但承认租赁物已交付。对于门禁卡、钥匙、水电卡的数量称需要核实，但原告未将核实情况按照承诺期限回复法院，本院认定原告收到钥匙8把、门禁卡6个、水电卡3张。七、原告咸阳某某对被告提交的证据三马某某个人银行卡明细，证据来源及内容真实可靠，对于证明原告咸阳某某向马某某支付租金、咸阳某某与马某某之间存在租赁关系的事实，关联程度高，证明力大，作为认定案件事实的依据。本院根据当事人陈述及以上对证据的认定，查明以下事实：马某某与咸阳某某签订一份租赁合同及综合服务合同，马某某将位于咸阳市房屋整体出租给咸阳某某，约定租赁期限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日，年租金为54000元，租期内租金不变，综合服务费54000元，从第三年起每平方米递增2元。合同签订后，咸阳某某于2017年10月24日向马某某支付一年租金和综合服务费共计108000元，马某某于当日向咸阳某某交付了租赁物钥匙8把、门禁卡6个、水电卡3张，完成租赁房屋交付。咸阳某某拆除了3、4房屋之间的隔墙和卫生间。2018年10月，咸阳某某要求解除合同未果。诉至本院，要求判如所请。经调解无效。本院认为，马某某与咸阳某某签订的租赁合同及综合服务合同，是在双方当事人协商一致的基础上达成的，为有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。咸阳某某租赁涉案房屋作为其办公使用，因涉案房屋系住宅格局，签订合同前，马某某按照咸阳某某的要求拆除2、3、4三套房屋中所有非承重隔墙，并将地面水泥找平、墙及顶找平并刷乳胶漆，使租赁物达到咸阳某某要求。合同签订及房屋交付后，咸阳某某又拆除了3、4房屋之间的隔墙和卫生间，使租赁物符合其办公要求。马某某履行了租赁合同及综合服务合同约定的义务。咸阳某某在签订合同时对于建筑物周边环境、室内结构布局应当明知，根据租赁合同第四条（一）项1目的约定：甲方（马某某）应提供租赁房屋的产权证明载明所租赁房屋均为住宅，咸阳某某在签订租赁合同时知晓租赁物用途性质。租赁合同尚未到期，咸阳某某现以租赁房屋非办公用房为由要求解除合同，无正当理由，咸阳某某的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回咸阳某某有限责任公司的诉讼请求。案件受理费267元，公告费400元，由咸阳某某有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                                      审  判  长  张安民                                人民陪审员  谢光祖人民陪审员  黄美妮                                 二〇二〇年十二月五日                              书  记  员  戴  倩      附：适用法律：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款  依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。  1