广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16389号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑婷、陆超逸，均是该公司员工。被告：姜卫平，男，1985年9月4日出生，汉族，住江西省宁都县。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告姜卫平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人陆超逸到庭参加诉讼。被告姜卫平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年7月至2020年9月拖欠的物业服务费4425.05元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年9月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按0.1%的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年9月25日为1056.35元)：2.被告立即向原告支付2019年7月至2020年9月拖欠的各项公共用电分摊费282.05元；3.被告立即向原告支付2019年8月至2020年2月及2020年4月至2020年9月拖欠的住宅水费638.18元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市黄埔区万科幸福誉花园J10栋2503房的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为3.1元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。但自2019年7月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告姜卫平未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：广州知识城置业发展有限公司（以下简称“知识城公司”）与万科物业签订《万科幸福誉花园前期物业服务合同》，约定知识城公司委托万科物业对万科幸福誉花园提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为3.1元/月·平方米；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月的15日前向万科物业交纳当期季度的物业服务费，在下季度首月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向万科物业支付违约金；公共水电分摊费用按月交纳，物业或物业使用人应于每月15日前向万科物业交纳当期的水电分摊费用；万科物业接受供水部门的委托代收水费的，因万科物业已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向万科物业交清相关费用。2015年12月25日，知识城公司与林涛签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，林涛向知识城公司购买位于万科××房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅。合同附件五为前期物业服务合同，业经林涛签字确认。2017年4月28日，林涛收楼时签收文件含《万科幸福誉公共水电费分摊办法》。知识城公司于2020年9月2日出具书面证明，证明万科幸福誉花园的分摊电费是由万科物业垫付。自2016年9月1日起，广州开发区供水管理中心委托万科幸福誉物业服务中心每月计收万科幸福誉一、二期的住宅用户的水费。另查明，涉案房屋现登记在姜卫平名下，建筑面积95.43平方米。上述事实有《万科幸福誉花园前期物业服务合同》《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、不动产权证书、《幸福誉客户钥匙/物品签收单》、确认书、《万科幸福誉公共水电费分摊办法》、证明、委托书及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，姜卫平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在审核万科物业所提交证据的基础上对本案作出认定。知识城公司与万科物业签订的《万科幸福誉花园前期物业服务合同》，约定由万科物业对万科幸福誉花园提供前期物业服务，该合同合法有效。同时，知识城公司与林涛（以下简称“前业主”）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同附件经前业主签字确认。现涉案房屋的产权登记在姜卫平个人名下，姜卫平作为涉案房屋的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。关于物业服务费的问题。万科物业在本案中主张的物业服务费金额不超过合同约定标准。现无证据证明姜卫平作为业主足额交纳了2019年7月至2020年9月期间的物业服务费，该行为已经构成违约。万科物业请求姜卫平支付上述期间拖欠的物业服务费合计4425.05元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。姜卫平至今未向万科物业支付上述期间的物业服务费，万科物业请求姜卫平支付逾期交纳物业服务费的违约金，具有合同依据，本院予以支持。万科物业主张逾期交纳物业服务费的违约金以每月物业服务费为本金按月计算，从当月1日起计至实际付清之日止，该计算标准不超过合同约定标准，属于其对自身权益的合法处分，本院依法予以照准。由此，2019年7月至2020年4月每月物业服务费的违约金以294.59元为本金，2020年5月至2020年9月每月物业服务费的违约金以295.83元为本金，按照每日1‰的标准计付，从当月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。关于公共用电分摊费的问题。姜卫平实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的公摊电费。万科幸福誉花园小区的分摊电费是由万科物业垫付。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了每月公共用电分摊的具体明细，同时提交了《万科幸福誉公共水电费分摊办法》说明公共用电分摊的具体计算方式，金额均在合理范围内。知识城公司在前业主收楼时向其出具了《万科幸福誉公共水电费分摊办法》，姜卫平作为涉案房屋的所有权人应当受《万科幸福誉公共水电费分摊办法》的约束。因此，万科物业要求姜卫平支付2019年7月至2020年9月拖欠的各项公共用电公摊费282.05元，本院予以支持。关于住宅水费的问题。姜卫平实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的住宅水费。万科幸福誉花园小区的住宅水费是由万科物业代收。万科物业提交了自行制作的欠费清单，上面详细载明了涉案房屋每月住宅水费的具体明细，金额均在合理范围内。因此，万科物业要求姜卫平支付2019年8月至2020年2月及2020年4月至2020年9月拖欠的住宅水费638.18元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜卫平于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年9月的物业服务费4425.05元及逾期付款违约金（2019年7月至2020年4月每月物业服务费的违约金以294.59元为本金，2020年5月至2020年9月每月物业服务费的违约金以295.83元为本金，均按照每日1‰的标准计付，从当月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限）；二、被告姜卫平于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年9月的各项公共用电分摊费282.05元；三、被告姜卫平于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年8月至2020年2月及2020年4月至2020年9月的住宅水费638.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姜卫平负担。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。本判决为终审判决。审判员  刘丽娜二〇二〇年十二月二十一日书记员  陆镇培