广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2009号上诉人（原审原告）：陶明顺，男，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司天河支行。住所地：广东省广州市天河区。负责人：张新忠，行长。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区。负责人：王洪波，行长。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：严健良，董事长。原审第三人：广州胜佳辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市经济技术开发区。法定代表人：杨广辉，该公司董事长。原审第三人：杨广辉，男，香港特别行政区居民。上诉人陶明顺与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商行天河支行）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司），原审第三人广州胜佳辉洋房地产有限公司（以下简称胜佳公司）、杨广辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人陶明顺的委托诉讼代理人梁永平，被上诉人农商行天河支行的委托诉讼代理人但秋寒、王燕到庭参加法庭调查。被上诉人建行白云支行、金辉洋公司，原审第三人胜佳公司、杨广辉未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。陶明顺上诉称，一、上诉人是涉案房屋的善意购买人，并且已合法占有使用涉案房屋。上诉人于2004年4月20日与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。合同约定总房价为332708元，上诉人按照合同约定支付了首期房款102708元，并支付了税费6821元，并于2004年8月11日接收涉案房屋，且一直居住使用至今。合同合法有效，上诉人已按合同约定履行义务，是善意购买人。二、上诉人未能付清全部购房款不是因上诉人的原因造成的，且上诉人已多次表示愿意付清余下购房款。《商品房买卖合同》第六条约定，2004年2月19日前签订《商品房买卖合同》，同时支付楼款的30%，即102708元，余下楼款以银行按揭的方式支付。合同签订后，上诉人依约支付了楼款102708元，并且将办理银行按揭及产权登记所需资料交给金辉洋公司。但金辉洋公司未能为上诉人办理银行按揭，且一直以来没有向上诉人催缴余下楼款，致使上诉人未能付清全部购房款。2007年5月，原审法院在辉洋苑小区张贴拍卖公告，金辉洋公司的恶劣行迳才被公之于众。在这种情况下，上诉人已不可能将购房余款交付给金辉洋公司。关于购房余款的支付问题，上诉人已一再表示愿意将购房余款缴至原审法院作执行款，但原审法院在执行异议阶段并未就购房余款的支付事宜给予上诉人明确回复及指引。因此，不是上诉人不愿支付购房余款，而是上诉人不知道如何支付以及该款应付给谁。因此，未能付清购房余款，不能归责于上诉人。三、原审法院已作出的一系列的生效裁定，对“辉洋苑”小区的同类型案件进行了妥善处理，上诉人请求本案也参照之前的判例处理。2007年5月18日，原审法院在辉洋苑小区张贴拍卖公告，要拍卖业主们所购买但仍登记在金辉洋公司名下的房屋。广大业主向原审法院提出执行异议。原审法院于2007年11月举行执行异议听证，业主们在听证会上向原审法院提交了各自的认购书、购房合同、缴交购房款的单据、楼宇交接书以及水电费、煤气费、管理费单据等资料。2008年9月22日，原审法院作出(2006)穗中法执字第621号之一-十三、(2004)穗中法执字第508、510-512号之一-十三系列执行裁定，该系列裁定认定广大业主已经支付了部分购房款并已实际使用其所购房产，且对未办理房产证和产权过户登记并无过错，并裁定在广大业主将未付购房款缴至原审法院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交原审法院核对后，原审法院对其所购房产予以解封。原审法院的上述裁定，妥善地处理了辉洋苑小区的纠纷，维护了社会的和谐稳定，《法制日报》、《人民法院报》等媒体曾报道此事，并对原审法院作出了正面的评价。本案中各当事人之间的法律事实和法律关系与上述执行裁定相类似，上诉人与上述执行裁定的异议人的情况基本相同，所提供的资料也基本一样。对于同一小区的业主，法院不应该有截然相反的两种处理结果。请求：1.解封广州市辉洋苑辉房产。2.确认广州市辉洋苑房产归上诉人所有。3.被上诉人承担本案诉讼费用。农商行天河支行答辩称，一、上诉人对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，无权要求停止对涉案房产的查封措施。1．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，上诉人需同时具备第二十八条规定的四个条件或者第二十九条规定的三个条件，缺一不可，否则其权利不能排除执行。上诉人声称其于2004年4月20日与金辉洋公司签订合同购买了房屋，并于2004年8月10日实际占有涉案房屋，而涉案房屋被法院查封时间是2004年4月9日，在涉案房屋被查封前，上诉人并未签订合法有效的书面买卖合同以及合法占有该房屋，因此上诉人不符合第二十八条第（一）、（二）项之规定。2．上诉人声称支付了30%房价款，但未提交转账凭证证明实际付款并履行合同，仅有收款收据，不能证明其按合同约定时间金额履行付款义务。至今也未支付完毕剩余房款，关于上诉人主张至今未办证原因系涉案房屋由金辉洋公司抵押给银行，导致其无法办理，但未提交证据证明曾要求金辉洋公司协助办理涉案房屋的按揭或者过户手续，对未办理过户登记具有一定过错。二、涉案房屋尚登记在被执行人名下，上诉人并非房屋产权人，无权主张对涉案房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，在涉案房屋尚登记在被执行人名下的情况下，房屋所有权并未转移至上诉人。上诉人与被执行人之间存在的仅是债权债务法律关系，并非物权关系，其主张对涉案房屋享有所有权没有事实和法律依据。建行白云支行、金辉洋公司未发表答辩意见。胜佳公司、杨广辉未发表陈述意见。陶明顺向一审法院起诉请求：1.停止（2004）穗中法执字第508、510-512号案以及（2006）穗中法执字第621号案对涉案房屋的查封。2.确认涉案房屋属陶明顺所有。3.由农商行天河支行、建行白云支行、金辉洋公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，陶明顺提交的证据显示其于2004年2月16日与金辉洋公司签订了《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，载明认购物业为广州市辉洋苑·蔚蓝心殿，成交价为332708元，2004年2月19日前签定《商品房买卖合同》等，之后双方签订了《商品房买卖合同》。金辉洋公司于2004年2月17日向陶明顺开具《收款收据》载明收到陶明顺房产定金10000元，于2004年2月20日向陶明顺开具两份《收款收据》分别载明收到陶明顺房产首期楼款92708元和税费6821元，金辉洋公司于2004年8月10日发出收楼通知书，通知辉洋苑房产业主收楼，同日，陶明顺与金辉洋公司签署了《楼宇交接书》，确认自该日起，涉案房屋交付业主入住使用。陶明顺还提交相关物业管理公司于2004年8月10日分别开具的水电周转金、有线电视初装费、管理费周转金、可视对讲系统初装费、维修基金、煤气初装费和装修费（代收费）收据和2009年1月4日出具的管理费等发票等以证明其已实际入住涉案房屋。另查明，关于建行白云支行与金辉洋公司借款合同纠纷一案，广东省公证处于2003年12月23日作出的（2003）粤公证内字第47673-47676号《执行证书》已经发生法律效力，关于广州市东沙农村信用合作社与金辉洋公司、胜佳公司、杨广辉借款合同纠纷一案，一审法院于2005年8月9日作出（2004）穗中法民三初字第33号民事判决书亦已发生法律效力。因被执行人未履行上述法律文书的义务，根据申请执行人的申请，一审法院以（2004）穗中法执字第508、510-512号和（2006）穗中法执字第621号立案执行。又查明，（2006）穗中法执字第621号之三、（2004）穗中法执字第508、510-512号之三《执行裁定书》载明：本院在执行已发生法律效力的广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行过程中，依法于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被执行人金辉洋公司名下的位于本市辉洋苑（预售证号：0××00、0××01号除已预售、查封外）的全部房产。在本案诉讼中，陶明顺称其向金辉洋支付的房屋价款没有超过总购房款的50%。对于支付款项问题，除了提供的《收款收据》外，没有其他银行支付凭证可供证明。关于至今未办证原因，陶明顺表示因涉案房屋由金辉洋公司抵押给银行，导致其无法办理，但无证据证明曾要求金辉洋公司协助办理涉案房屋的按揭或者过户手续。本案审理中，一审法院向陶明顺释明，因涉案房屋未办理过户手续，是否变更第二项诉请为协助办理涉案房屋所有权转移登记，陶明顺明确表示不变更。一审法院审理认为，本案争议的焦点是：1.陶明顺主张停止对涉案房屋的查封应否支持；2.陶明顺主张确认涉案房屋属其所有的理由能否成立。关于陶明顺主张停止对涉案房屋的查封应否支持问题。首先，本案是案外人执行异议之诉，陶明顺主张停止对涉案房屋的查封，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。陶明顺主张金辉洋公司于2004年8月10日向其发出收楼通知书通知其收楼，同时还提供了楼宇交接书等确认其于2004年8月10日实际占有涉案房屋，而涉案房屋被一审法院查封的时间是2004年4月9日，可见，在一审法院查封涉案房屋之前，陶明顺并未合法占有该房屋。其次，陶明顺提供的金辉洋公司所出具的发票，证实其仅向金辉洋公司支付了102708元房款，该款项未超过合同约定总价款332708元的百分之五十，且对于余下房款，虽双方约定以银行按揭方式付款，但在多年未按该约定办理按揭手续的情况下，陶明顺亦未在提出执行异议时将剩余的价款交至一审法院，故不能确认陶明顺已支付了全部房款，也不能确认其已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项、第二十九条第（三）之规定，陶明顺不具有排除执行的权利，故对陶明顺主张停止对涉案房屋解封的主张，一审法院不予支持。关于陶明顺主张确认涉案房屋属其所有的理由能否成立问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，登记才发生物权转移的法律效力，因此，当事人基于房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同迳行主张确认其对涉案房屋享有所有权，没有法律依据，故对陶明顺主张确认涉案房屋属其所有的确权诉请，一审法院不予支持。2018年10月31日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民初399号民事判决：驳回陶明顺的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点是陶明顺对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陶明顺与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋总价款为332708元，陶明顺实际支付了购房款102708元，已支付房款不足合同约定总价款的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定可以排除执行的情形，对陶明顺要求解封涉案房屋，排除执行的请求，本院不予支持。(2006)穗中法执字第621号之一-十三、(2004)穗中法执字第508、510-512号之一-十三系列裁定是执行法院在执行程序中对特定不动产做出的特别处理，且陶明顺的情况与上述系列裁定所列情况并不相同，陶明顺要求参照上述系列执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋仍登记在金辉洋公司名下，陶明顺要求确认其对涉案房屋的所有权，不符合《中华人民共和国物权法》物权法定规定，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡子剑的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6291元，由陶明顺负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年十二月七日书记员  黎云香