河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民再162号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马玉芳，女，汉族，1981年11月4日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：燕建华，河南正言律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开封宏达置业有限公司。住所地：河南省开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，该公司经理。再审申请人马玉芳因与被申请人开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫02民终3470号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月23日作出（2020）豫02民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马玉芳的委托诉讼代理人燕建华到庭参加诉讼。宏达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马玉芳申请再审称，1.马玉芳是紫云台小区10号楼1单元1001号住户，在购买此房时，开发商承诺赠送飘窗、阳台一半的面积、空中花园一半面积的情况下，2011年11月29日，双方签订（商品房买卖合同），申请人按约定支付购房款417883元，被申请人于当日向申请人出具了购房发票，2011年12月26日，被申请人按房地产权转移面积90.98平方米，房款417883元缴纳了房产的契税，并办理了交房手续，2017年1月3日，因被申请人多次违约，拒不履行合同，申请人向开封市鼓楼区人民法院提起诉讼，开封市鼓楼区人民法院于2017年9月11日作出（2017）豫0204民初212号民事判决书，本判决生效后，宏达公司十日内向申请人支付逾期办证违约金2089元，驳回申请人的其他诉讼请求。申请人不服提起上诉，二审维持原判。2.现查明，申请人马玉芳购买紫云台小区10号楼1单元1001号房屋，购房合同面积90.98平方米，实测面积96.26平方米，购房单价4593.13元，购房总额417883元，实测面积空中花园占9.9平方米，赠送面积空中花园的一半9.9÷2=4.95平方米，实测面积96.26平方米减去合同面积90.98平方米减去空中花园赠送面积4.95平方米=0.33平方米，实补面积0.33平方米×合同单价4593.13元减去违约金2089元=-573.28元，这就是说宏达公司应退还给申请人的573.28元购房款。3.紫云台小区同类住户，案情类似，经中院再审对原审进行了改判，确认了宏达公司赠送飘窗面积、阳台一半面积、空中花园一半面积的有效，本案亦应改判。综上，法院对于同类案件出现不同判决的情形，确实有误，没有充分体现法律的公平、公正原则，望开封市中级人民法院依法再审，进行改判。请求：1.依法判令宏达公司提供产权分割图，赠送面积发票，并协议办理房产证书；2.依法确认商品房买卖合同补充协议第八条无效。3.确认宏达公司飘窗、阳台、空中花园1/2允诺有效；4.宏达公司因延迟办理房产证书的违约金马玉芳2089元；5.依法撤销一、二审民事判决书；6.依法维持一审民事判决书第一项并判决支持申请人其他诉讼请求并进行改判；7.本案诉讼费用由宏达公司承担。宏达公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。马玉芳向开封市鼓楼区人民法院提出诉讼，请求：1.依法判令宏达公司遵守合同提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书；2.依法确认宏达公司赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效；3.依法判令宏达公司遵守合同退还多收的房款14559元；4.依法判令宏达公司遵守合同支付因迟延办理房产证的违约金2089元；5.本案诉讼费用由宏达公司承担。开封市鼓楼区人民法院经审理查明，2011年11月，马玉芳为购买宏达公司开发的位于宏达·紫云台10号楼东1单元10层东户的房产，双方签订了编号为084143的《商品房买卖合同》。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共90.98平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4593.15元，总金额为417883元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。马玉芳在该协议书买受人处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，马玉芳按约定支付了宏达公司购房款417883元，宏达公司于2011年11月29日向马玉芳出具了购房发票。2011年12月26日，马玉芳按房地产权属转移面积90.98平方米，房款417883元缴纳了涉案房产的契税。2013年夏天，马玉芳、宏达公司双方办理了交房手续。另查明，2013年7月23日，宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份，该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。第四条第八款为：宏达公司承诺，在取得《建设工程规划许可证》正本之后的180个工作日之内，办好房地产权属证书并向马玉芳发放。第四条第九款为：如果宏达公司未能按照本协议第四条第八款约定履行义务，则按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定支付违约金。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条为，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，马玉芳认可其已收到补偿款1600元。又查明，2013年12月18日，宏达公司取得了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年7月，经开封市祥和房地产测绘大队对涉案房产进行测绘，涉案房产建筑面积为96.26平方米。2014年11月20日，开封市房地产交易中心对涉案房产进行产权登记，于同年11月26日向宏达公司颁发涉案房地产产权证，宏达.紫云台10号楼东1单元10层东户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为96.26平方米。2015年9月10日和2015年12月16日，宏达公司两次向紫云台小区业主发出公示通知，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，马玉芳、宏达公司产生纠纷。马玉芳称其在购买涉案房产时，宏达公司向其发放了宣传彩页，按该宣传彩页，阳台和空中花园赠送1/2的面积，飘窗面积全送。而经马玉芳自行测量，宏达公司总共应赠送的面积为8.45平方米。因涉案房产的产权登记面积为96.26平方米减去应赠送面积8.45平方（使用面积）等于87.81平方，与马玉芳当时实交90.98平方的房款相比，宏达公司当时多收了马玉芳3.17平方的房款。而宏达公司对此不予认可，其称双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经对宣传彩页中的要约作出实质性变更，双方应按商品房买卖合同及补充协议履行各自的义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票、契税完税证、宣传页、录音、公告、规划许可证、竣工验收备案表等证据予以证明。开封市鼓楼区人民法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。一、关于马玉芳要求宏达公司提供产权分割图等相关资料并及时协助办理产权证的要求。该院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同第十五条以及2013年7月23日签订的协议书第四条第八款中均作出约定，宏达公司应当将办理产权证手续而需要的房地产权属证书（即分割证）在一定的时间内向马玉芳发放。但由于双方合同约定的面积比实际产权面积小。根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故马玉芳应当补交部分购房款向。宏达公司办理涉案房屋的房地产权属证书后，已通知马玉芳补交相应款项，宏达公司则应当在马玉芳补交房款后，按约定将该证书交付马玉芳。然而截止庭审之日，马玉芳并未向宏达公司补交相应的款项。因此，在马玉芳未履行交纳全部购房款的情况下，而要求宏达公司提供产权分割图等相关资料并及时协助办理产权证的请求，证据不足，理由不充分，该院不予支持。二、关于马玉芳要求确认宏达公司赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的问题。该院认为，在本案中，马玉芳在与宏达公司签订《商品房买卖合同》后，同时又签署了《商品房买卖合同补充协议》，马玉芳在该协议买受人处签名，系其真实意思表示，且协议不违反相关法律法规的规定，并已在房产登记部门备案，应为有效合同。而根据该协议第八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束”等内容，明显可知该协议内容已对宣传彩页中宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更。马玉芳、宏达公司双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。故马玉芳要求确认宏达公司赠送的阳台、飘窗、空中花园面积允诺有效的诉求，证据不足，该院不予支持。三、关于马玉芳要求宏达公司退还多收购房款14559元的请求。该院认为，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。现涉案房产产权登记面积已超出合同约定面积。依据双方签订的合同中约定购房款计算方式，马玉芳应当根据涉案房屋的实际面积向宏达公司补缴相应款项，现马玉芳主张宏达公司退还多收购房款，无事实根据及法律依据，该院不予支持。四、关于马玉芳要求宏达公司支付迟延办理房产证违约金2089元的请求。该院认为，双方于2013年7月23日签订协议书一份，依据该协议第四条第八款的约定，宏达公司在取得《建设工程规划许可证》正本之后的180个工作日之内，办好房地产权属证书并向马玉芳发放。而本案中，宏达公司系于2013年12月18日取得了建设工程规划许可证，于2014年11月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，宏达公司未能在取得了建设工程规划许可证后的180个工作日内办理出涉案房屋产权证书，即使马玉芳补缴相应的房款，宏达公司亦不能按照约定及时向马玉芳发放涉案房屋产权证书。因此，马玉芳要求宏达公司按照商品房买卖合同第十五条的约定支付迟延办理房产证违约金（即已付的房屋总价款×0.005）的诉求，事实清楚，证据确实充分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，开封市鼓楼区人民法院于2017年9月11日作出（2017）豫0204民初212号民事判决，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告马玉芳迟延办理房产证违约金2089元；三、驳回原告马玉芳的其他诉讼请求。案件受理费416元，原告承担164元，被告开封宏达置业有限公司承担252元。马玉芳不服一审判决，上诉请求：1.要求宏达公司提供产权分割图及办理房地产权证所必备的相关资料并协助办理房产证书。2.确认宏达公司赠送的阳台、飘窗、空中花园许诺有效。3.退还多收马玉芳的购房款14599元。4.宏达公司承担一、二审诉讼费。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实相一致。本院二审认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均是双方买卖合同的组成部分，约定的权利、义务，对双方均具有约束力。虽然宏达公司在售房时在其宣传资料、沙盘模拟甚至洽谈过程中做出过为促使双方订立合同而具有一定优惠或者赠与意向的表示，但是在双方正式签订合同时，《补充协议》第八条已明确约定了出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为确认违约责任的条件，也不构成合同内容。因此，马玉芳要求确认宏达公司赠送的阳台、飘窗、空中花园许诺有效、退还多收购房款的上诉请求不能成立，本院二审不予支持。因马玉芳未按产权登记面积将房款补齐，故对其要求宏达公司提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书的请求，本院二审也不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院于2017年12月7日作出（2017）豫02民终3470号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人马玉芳负担。本院再审查明，宏达公司在销售商品房时对外发放的宣传彩页上允诺飘窗面积全赠送、阳台赠送二分之一面积、空中花园赠送二分之一面积，直到2018年6月仍然可以在网络上查询到该宣传事项。另查明，涉案《商品房买卖合同》为示范文本，涉案房屋业主与宏达公司签订的《商品房买卖合同补充协议》为宏达公司自行制作文本，其字体比《商品房买卖合同》字体小，第八条条款字体未加黑加粗，宏达?紫云台小区业主均与宏达公司签订了同一版本的《商品房买卖合同补充协议》。宏达公司除在《商品房买卖合同》第一页第一项进行提示外，无其他证据证明给予业主充分时间阅读该补充协议，亦无证据证明已对补充协议第八条内容向业主进行特别说明。再查明，涉案房屋的房地产权证（分割证）所载建筑面积系开封市祥和房地产测绘大队测量计算，飘窗面积未计入该建筑面积，阳台按照一半面积计入该建筑面积，空中花园全部面积均计入该建筑面积。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案双方争议的焦点问题为：一、宏达公司赠送阳台、飘窗、空中花园面积允诺是否有效；二、宏达公司是否应退还房款；三、宏达公司是否应提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书。（一）宏达公司赠送阳台、飘窗、空中花园面积允诺是否有效问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，宏达公司为销售商品房对外发放宣传彩页，允诺飘窗赠送全面积，阳台、空中花园各赠送二分之一面积，直至2018年6月仍然可在网络上查询到相关宣传内容。本院再审认为，宏达公司所作允诺具体确定，允诺所赠送面积对房屋价格的确定有重大影响，足以让业主产生信赖而与之签订《商品房买卖合同》，该允诺应当视为要约。虽然该允诺未载入《商品房买卖合同》，亦应认定为合同内容，同样对双方当事人具有约束力，双方应全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款设立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，《商品房买卖合同补充协议》系宏达公司为重复使用而单方预先拟定文本，与小区业主签订的《商品房买卖合同补充协议》均系同一文本。该《商品房买卖合同补充协议》在订立合同时也未与业主协商，应认定为格式合同，其中第八条格式条款否定了宏达公司宣传资料允诺的效力，免除和限制了宏达公司的责任。《商品房买卖合同补充协议》打印字体与《商品房买卖合同》字体相比更小，特别是宏达公司对第八条格式条款未采用对字体加黑加粗等足以引起业主注意的特别标识，且未举证证明对业主已尽到合理提示及说明义务，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。本院再审认为，《商品房买卖合同补充协议》第八条为宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违反了合同法第三十九条第一款的规定，还免除了宏达公司责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。综上，《商品房买卖合同补充协议》第八条无效，宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。（二）宏达公司是否应退还房款问题本案中，涉案房屋的飘窗面积未计入《房地产权证》登记建筑面积，阳台按面积的一半、空中花园按面积的全部计入该面积。宏达公司赠送飘窗面积和阳台一半面积的允诺已履行兑现。本院再审认为，涉案房屋的《房地产权证》登记建筑面积大于《商品房买卖合同》约定建筑面积，二者面积差额大于宏达公司宣传资料允诺所赠送空中花园一半的面积。因此，涉案房屋业主还应向宏达公司补缴相应面积的房款。故本案涉案房屋业主要求宏达公司退还多收房款的请求，无事实根据及法律依据，本院再审不予支持。（三）宏达公司是否应提供产权分割图等相关资料并及时协助办理房产证书问题本案涉案房屋业主尚未全额交付购房款，其应向宏达公司补缴相应房款。其在未全面履行交付购房款的情况下，要求宏达公司提供产权分割图等相关资料并及时协助办理产权证的再审请求，无事实根据及法律依据，本院再审不予支持。综上所述，马玉芳的再审请求部分成立。一、二审认定事实清楚但适用法律不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫02民终3470号民事判决和河南省开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初212号民事判决第三项；二、维持河南省开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初212号民事判决第一项；三、确认开封宏达置业有限公司赠送飘窗面积、阳台一半面积、空中花园一半面积的允诺有效；四、驳回马玉芳其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费416元，马玉芳承担164元，开封宏达置业有限公司承担252元。二审案件受理费366元，由马玉芳承担144元，开封宏达置业有限公司承担222元。本判决为终审判决。审判长  陈井竹审判员  周超举审判员  郭 桥二〇二〇年十二月十四日法官助理郝龙书记员孙悦平