广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异38号 异议人（案外人）：谷XX，男，1978年6月5日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 财产保全申请人：广州汇垠发展投资合伙企业（有限合伙），住所地广东省广州市天河区珠江西路。 执行事务合伙人：广州汇垠澳丰股权投资基金管理有限公司。 委托诉讼代理人：吴春爽，广东正平天成律师事务所律师；梁妙莹，广东正平天成律师事务所实习律师。 财产保全被申请人：上海慧宇投资发展有限公司。住所地中国（上海）自由贸易试验区东方路。 法定代表人：严XX。 财产保全被申请人：季XX，男，1971年7月1日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 财产保全被申请人：朱XX，女，1971年12月19日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 财产保全被申请人：淮安楚越房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区翔宇南道。 法定代表人：季XX。 财产保全被申请人：淮安市同创房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮安区。 法定代表人：季XX。 财产保全被申请人：江苏普盛天成投资有限公司，住所地江苏省苏州市张家港市。 法定代表人：戴XX。 财产保全被申请人：夏XX，男，1964年8月5日出生，汉族，住江苏省如东县。 申请人广州汇垠发展投资合伙企业（有限合伙）（以下简称汇垠合伙）与被申请人上海慧宇投资发展有限公司、季XX、朱XX、淮安楚越房地产开发有限公司、淮安市同创房地产开发有限公司、江苏普盛天成投资有限公司、夏XX借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2019）粤民初51号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结上海慧宇投资发展有限公司、季XX、朱XX、淮安楚越房地产开发有限公司名下与人民币422047579.12元等值的财产。保全裁定实施过程中，轮候查封了江苏省淮安区翔宇南道1001号阳光广场X号楼XX室（以下简称涉案房屋）。案外人谷XX对查封涉案房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月3日组织执行听证，异议人谷XX和财产保全申请人的委托诉讼代理人参加听证。本案现已审查终结。 异议人谷XX请求解除对涉案房屋的查封。主要理由是：2012年12月13日，异议人向淮安楚越房地产开发有限公司购买涉案房屋，于当日与该公司签订了商品房买卖合同，并一次性缴纳了全部房款人民币475801元。此后，异议人缴纳了契税及房屋维修基金等费用，并取得了该商品房买卖合同备案证明。2015年5月25日，淮安楚越房地产开发有限公司将该房屋实际交付异议人使用，并同时交付了登记在该公司名下的房屋所有权证。异议人取得该房屋后，对房屋进行了装修，全家入住至今。异议人认为，该房屋依法应当归其所有，请求本院解除保全措施。 异议人谷XX为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.编号为1035960000065的《商品房买卖合同》，载明：出卖人为淮安楚越房地产开发有限公司，买受人为谷XX，认购单元为涉案房屋，建筑面积为107.88平方米，认购价格为人民币475801元，买受人采用一次性付款方式于2012年12月13日前支付全部购房款。合同签订时间为2012年12月13日。 2.淮安市淮安区商品房销售合同备案机构出具的《淮安市商品房买卖合同备案证明》，载明：合同编号为103596000 0065，备案申请人为淮安楚越房地产开发有限公司，买受人为谷XX，房屋坐落于淮安区××室××广场××楼。 3.淮安楚越房地产开发有限公司于2012年11月28日出具的编号为0876248的收据，载明：收款事由为X号楼X单元XX室定房定金，金额为30000元。 4.买受人谷XX于2012年12月13日通过POS机分两次（第一次293000元，第二次151000元）进行刷卡消费的凭证复印件，消费金额共计444000元。 5.淮安楚越房地产开发有限公司于2012年12月13日出具的编号为00459683的《江苏省地方税务局通用电子发票》，载明：付款方为谷XX，项目名称为阳光广场X号商住楼，楼牌号3-X-XX，金额475801元。发票复印件下方以手写方式记载“收现1801元”。 6.淮安楚越房地产开发有限公司出具的证明，载明：谷XX于2012年12月13日从本公司购买淮安市淮安区阳光广场X幢X单元XX号房，房款已全部付清。 7.淮安市淮安地方税务局第一税务分局于2012年12月28日出具的编号为00583185的契税发票，载明：计税金额475801元，实缴金额7137元。 8.淮安市住建部门于2012年12月20日出具的编号为0138646的《淮安市住宅维修资金专用收据》，载明：付款方为谷XX，住宅地址为阳光广场******。 以上1-8号证据拟证明异议人已于涉案房屋查封前与淮安楚越房地产开发有限公司签订了有效的商品房买卖合同，并已足额缴纳涉案房屋购房款。 9.淮安楚越房地产开发有限公司于2015年5月25日出具的房屋交付交接单，业主签收处有异议人签名。 10.淮安市浦东物业服务公司淮安区分公司于2015年至2019年出具的物业费收据共15张，记载买受人在此期间为涉案房屋缴纳的物业服务费、垃圾处理费以及房屋装潢费等费用。 11.房屋装修照片5张。 以上9-11号证据拟证明异议人所购房屋系用于居住并已实际交付使用。 12.加盖“淮安市自然资源和规划局不动产档案查询专用章”的《不动产登记簿信息利用结果证明》，内容为谷XX、吴XX、谷XX、谷XX（谷XX）查无房屋登记记录（信息利用时间2020年6月12日；信息查询范围淮安区不动产登记中心范围内电子登记簿），拟证明上述人员在淮安区不动产登记中心登记范围内无房屋登记记录。加盖“淮安市自然资源和规划局不动产档案查询专用章”的《不动产登记簿信息利用结果证明》，内容为谷XX查无房屋登记记录〔信息利用时间2020年12月4日；信息查询范围淮安市不动产登记中心范围内（指清江浦区、开发区、生态文旅区大部分区域）电子登记簿〕，拟证明谷俊干在淮安市不动产登记中心登记范围内无房屋登记记录。 13.加盖“淮安市自然资源和规划局不动产档案查询专用章”的《不动产登记簿信息查询结果》，内容有：查询时间2020-11-12；权利人淮安楚越房地产开发有限公司；查封情况广东省高级人民法院轮候查封。拟证明涉案房屋仍登记在淮安楚越房地产开发有限公司名下，目前只有广东省高级人民法院的查封信息。 财产保全申请人对异议人提交证据材料的真实性不予认可；认为淮安市不动产登记中心范围仅包括清江浦区、开发区、生态文旅区大部分区域，没有覆盖到淮阴区洪泽区。财产保全被申请人均未答辩、到庭质证和提出反驳意见。 本院认为，本案系本院依据生效的民事保全裁定、实施查封行为、引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案应重点审查异议人的异议是否符合上述三项条件。 综合举证、质证情况，财产保全申请人对异议人提交证据材料的真实性不予认可，但并未提出反驳证据。异议人提交了淮安区不动产登记中心范围内电子登记簿、淮安市不动产登记中心范围内电子登记簿的登记信息，可以认定已经履行了举证义务。淮安市不动产登记中心范围内电子登记簿没有覆盖到淮阴区洪泽区并非异议人的责任，保全申请人如认为异议人在淮阴市范围内名下有房，应当提出异议人在淮阴区洪泽区名下有房的证据。根据查明的事实，在本院对争议房屋实施保全措施之前，异议人谷XX已与淮安楚越房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，案外人全额支付了购房款，房屋交付后一直用于居住，且在江苏省淮安市不动产登记中心登记范围内买受人名下无其他用于居住的房屋。以上事实应认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。 综上所述，异议人谷XX的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对江苏省淮安市淮安区翔宇南道XX号阳光广场X号楼XX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  胡志超 审判员  蒋先华 审判员  张 磊 二〇二〇年十二月十六日 法官助理李晶 书记员谢绯晖