北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8777号上诉人（原审原告）：北京汽车资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼**。法定代表人：叶正茂，董事长。委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玮，北京海润天睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡宾，男，1959年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹思敏，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京汽车资产经营管理有限公司（以下简称北汽资产管理公司）因与被上诉人胡宾物权保护纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北汽资产管理公司上诉请求：撤销原判，依法判决支持北汽资产管理公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、北汽资产管理公司对涉案土地依法享有物权，有权提起物权保护纠纷，胡宾实际非法占用涉案土地并进行盈利，应承担相应责任。北汽资产管理公司是涉案土地的合法权利人。胡宾占用涉案土地，虽源于其与北京轻铃伟业商贸有限公司（以下简称轻铃商贸公司）、北京海淀京铃工业公司（以下简称海淀京铃公司）签订的租赁合同，但根据2008年9月1日签订的租赁合同约定，胡宾承租的租赁标的为“土地”，租期届满日为2010年9月1日，胡宾在是上述租赁合同期限届满后，一直长期无偿占用涉案土地并利用涉案土地进行出租经营并实际盈利，北汽资产管理公司多次向胡宾发出《催收函》，胡宾收悉相应函件但置之不理。北汽资产管理公司基于物权请求权要求胡宾支付涉案土地占用费，合法有据。二、胡宾与案外人签订的租赁合同的真实性、合法性存在明显问题，不应予以认定。胡宾提交了其与案外人轻铃商贸公司于2009年8月6日、2009年8月9日、2010年1月31日签订的合同，但北汽资产管理公司并非上述合同的当事人，上述合同对北汽资产管理公司并无约束力，胡宾也无证据证明北汽资产管理公司承继了轻铃商贸公司在上述合同项下的权利义务。轻铃商贸公司已于2010年11月注销，上述合同的真实性已无从考证。胡宾的陈述及其提交的证据之间关于租赁标的、费用等事项存在矛盾，表明上述合同虚假。三、北汽资产管理公司主张的土地占用费与上述合同的合同标的并不相同，胡宾所主张的标的均为房屋，且为违法建筑，现已在政府协调下全部予以拆除，胡宾无权据此对抗北汽资产管理公司的物权主张。北汽资产管理公司主张的涉案土地占用费不含地上物收益。四、一审判决适用法律不当。一审判决以不确定的债权对抗合法有效的物权，缺乏法律依据。北汽资产管理公司的合法物权依法应当予以保护。胡宾辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案土地2011年以前归北京轻型汽车有限公司所有，北汽资产管理公司对涉案土地使用权归属问题进行虚假陈述。二、涉案土地使用权人由北京轻型汽车有限公司变更为北汽资产管理公司系基于逃避债务的非法目的，故该变更不影响胡宾基于房屋租赁协议对涉案房屋及土地的使用。三、北汽资产管理公司的上诉理由均与事实情况严重不符。胡宾不认可收到过北汽资产管理公司所谓的《催收函》。胡宾提交的证据之间也并不存在矛盾。关于租赁标的的问题，胡宾始终系租赁房屋及所属土地。胡宾提交的几份合同租赁标的不一致的原因在于，涉案土地上的建筑物主体结构年久失修，存在极大安全隐患，北汽资产管理公司的关联单位要求租赁合同中租赁标的只能写“土地及附属设施”，属于统一的合同模板。2010年1月31日签订房屋租赁协议时，安全隐患消除，重新拟定的合同文本中，文字表述变更为“租赁房屋”，其中包括所属土地。北汽资产管理公司要求胡宾支付土地占用费缺乏法律依据。北汽资产管理公司向一审法院起诉请求：1.判令胡宾向北汽资产管理公司支付2009年9月2日至2018年11月27日的场地占用费1738万元；2.诉讼费、鉴定费由胡宾承担。一审法院认定事实：2006年9月1日，轻铃商贸公司（甲方）与胡宾（乙方）签订租赁合同，约定将原北京厂区三角地其中一部分的土地及附属设施，面积为450平方米，由乙方自建库房使用，租赁期限为2年，从2006年9月1日至2008年8月31日，租金标准为年租金129600元，每三个月一付。2008年9月1日，双方又签订租赁合同，约定将原北京厂区三角地其中一部分的土地及附属设施，面积为487平方米，由乙方自行开发经营，租赁期限为2年，从2008年9月1日至2010年9月1日，租金标准为年租金131490元，每三个月一付。轻铃商贸公司于2010年11月9日注销，投资人包括北京轻型汽车有限公司、海淀京铃公司。2008年9月1日，海淀京铃公司（甲方）与北京市舒雅装饰装潢有限公司（以下简称舒雅装饰公司）签订租赁合同，约定甲方将原北京厂区三角地其中一部分的土地及附属设施租赁给乙方使用，面积为909.4平方米，由乙方自行开发经营，租赁期限至2010年9月1日，租金标准为每年245538元。海淀京铃公司于2010年12月30日注销，投资人为北京汽车工业联合公司。舒雅装饰公司法定代表人为胡宾，该公司于2009年12月17日被吊销营业执照，投资人为胡宾、崔某。2010年12月27日，北京市第二中级法院作出民事裁定：受理北京轻型汽车有限公司破产清算，该院于2010年12月30日作出民事裁定：宣告北京轻型汽车有限公司破产，该院于2011年12月20日作出民事裁定：终结破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。2010年6月29日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具意见，表示同意北京汽车工业控股有限责任公司办理海淀区首体南路16号国有土地权属变更手续，变更到北汽资产管理公司名下。北汽资产管理公司于2011年4月12日获得“16号院”的国有土地使用权证。另查，胡宾承租房屋后对房屋进行修缮改建后对外出租。自2012年起至2016年，北汽资产管理公司每年向胡宾邮寄送达催缴函，要求其缴纳租金并商谈续租事宜，邮件均被签收，但胡宾否认收到上述邮件。2017年5月，北汽资产管理公司以土地租赁合同纠纷为由向法院提起诉讼，要求胡宾向其缴纳欠缴的租金并解除与胡宾之间的土地租赁关系。法院裁定起诉驳回后，北京市第一中级人民法院认为北汽资产管理公司与胡宾不存在租赁关系，但北汽资产管理公司作为涉案土地的合法使用权人，有权向土地占有人提起诉讼。2018年11月28日，涉案土地上的房屋因涉及违章建筑被拆除。现北汽资产管理公司表示因其公司自2009年初就开始破产的准备，土地也已经交给其公司管理经营，故胡宾自2009年9月2日至2018年11月27日止应该开始向其缴纳场地占用费。胡宾表示自2010年11月9日轻铃商贸公司注销后并未缴纳租金，之前的租金已经缴纳完毕。同时，因首体南路16号院内库房年久失修，达不到安全系数，故其于2009年7月向北京轻型汽车有限公司及海淀京铃公司申请在不动屋顶和骨架的情况下进行内部装修和加固东墙，两公司同意后其投资巨大，故将合同租赁期限予以调整，双方另行签订了租赁合同。故向法院提交了危房加固申请，北京轻型汽车有限公司及海淀京铃公司在该申请上盖章并书写同意字样，以及胡宾与轻铃商贸公司于2009年8月6日签订的租赁合同，该合同约定租赁期为20年，自2009年8月6日至2029年8月5日，租金每年377028元，每日每平方米0.75元。在本案审理过程中，胡宾还向法院提交了以下两份材料，一份是2009年8月10日，轻铃商贸公司（甲方）与胡宾（乙方）签订海淀区首体南路16号房屋租赁合同之授权乙方对租赁房屋进行加固、改造、装修补充协议，约定甲方授权乙方出资垫付建筑费用，立即开展对目标房屋进行加固、改造、装修等工程。甲方给予乙方三个月的免租期，用于目标房屋的加固、改造、装修的工程期限。届时，无论工程是否在三个月完工，甲方不再对乙方增加免租期限。该工程必须在2010年1月底之前完工。本补充协议约定的加固、改造、装修工程之建筑费用抵扣房租事宜、施工期间免租期的计算问题，甲乙双方将另行签订补充协议。还有一份是2010年1月31日，轻铃商贸公司（甲方）与胡宾（乙方）签订海淀区首体南路16号房屋租赁协议，甲、乙双方现就北京市海淀区首体南路16号院房屋（简称目标房屋）签署的房屋租赁之具体条款：租赁房屋面积：1396.4平方米；租赁期限：20年。自2010年2月1日至2030年1月31日止；租金：租金计算标准为：0.90元/日每平方米，37702.80/月租金，452433.60/年；租金缴纳方式：按季度缴纳；租金的递增：每五年按照本租赁的期末租金总额为基数递增5％；租房押金：904867.20元（两年租金额）；押金交付：在本协议签署之日交付；本《房屋租赁协议》签署之日起，就本租赁区域内，以前的《房屋租赁合同》《补充协议》等等一系列合同均废止，涉及租房等一系列问题，均执行本《房屋租赁协议》。三、乙方加固、改造、装修费用的抵扣约定：（一）乙方出资的建筑费用总计：在2009年8月10日，甲乙双方签署了《海淀区首体南路16号房屋租赁合同之授权乙方对租赁房屋进行加固、改造、装修补充协议》，协议约定，乙方出资对租赁房屋进行修缮。乙方已经对协议进行了履约，向甲方提交了如下文件：1.《加固工程施工合同》；2.《建筑施工合同》；3.《装修合同》；4.《竣工验收报告》；5.所有建筑票据、建筑材料清单；（二）经甲方对乙方交来文件进行详细审计、审核，乙方此次出资的所有建筑费用为：11247150元，经协商双方认同总建筑费用的抵扣总额为11000000元；（三）抵扣约定：1.自2010年2月1日起，按照每年的租金数额，直至抵扣完毕为止。2.抵扣期间，由于乙方出资的建筑费用没有收回，甲方不得以任何理由与乙方终止合同，否则甲方承担乙方出资的双倍建筑费用的违约赔偿；3.抵扣期间，乙方必须保证出租房屋始终处于的完好状态。五、违约条款：甲方必须保证出租房屋的合法、合规性质。因为乙方投入的1124万元人民币的建筑费用，如果因为甲方的房屋违法，将由甲方承担房屋性质违法造成的一切经济损失：包括但不限于乙方出资的建筑费用、因经营置办的设备设施、租户的直接、间接损失…等等。上述三份协议中均加盖轻铃商贸公司的合同专用章，北汽资产管理公司均不予认可，但表示不申请鉴定，因为轻铃商贸公司注销后的材料已找不到，无法进行鉴定。本案审理中，经北汽资产管理公司申请，一审法院委托北京京评价格评估有限公司对首体南路16号院自2009年9月2日至2018年11月27日止的场地占用费出具咨询意见，该机构于2019年12月27日出具意见，认为标的土地于2009年9月2日至2018年11月27日止的租金为1738万元。经一审法院查询轻铃商贸公司的工商档案，得知轻铃商贸公司的股东为北京轻型汽车有限公司、北京京铃装饰有限公司、海淀京铃公司、徐某、张某。2010年9月21日，轻铃商贸公司的股东会决议中，全体股东决定注销公司，公司注销后的未尽事宜由全体股东承担。2005年11月，北京市规划委批准北京轻型汽车有限公司在海淀区首体南路建设商业用房。建筑面积1780.02平方米。2006年，国土资源局的文件中也显示海淀区首体南路16号院东院为北京轻型汽车有限公司工业用地，地，地上房产用于出租经营和公司三产海淀京铃公司办公使用/div>经北汽资产管理公司申请，一审法院查封了胡宾名下位于海淀区6201号房屋一套，北汽资产管理公司支付了保全费5000元。一审法院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。本案中，首体南路16号院的土地和房产的原权利人为北京轻型汽车有限公司，北京轻型汽车有限公司作为轻铃商贸公司的股东之一，理应知晓轻铃商贸公司将土地及其房屋出租给了胡宾，并收取房屋租金。北汽资产管理公司作为北京轻型汽车有限公司的关联公司，对胡宾占有房屋的来源理应知晓。胡宾现向法院提供了其与轻铃商贸公司的两份租赁期限为20年的房屋租赁合同，租赁期限截至2029年或2030年。北汽资产管理公司现虽不认可该合同，但其并非轻铃商贸公司注销后的权利义务承受主体。根据房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，在轻铃商贸公司与胡宾的房屋租赁合同的效力及履行情况尚未确定的情况下，北汽资产管理公司以其是土地使用权人主张收取土地使用费之请求，于法无据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决：驳回北京汽车资产经营管理有限公司的全部诉讼请求。二审中，北汽资产管理公司向本院提交了《北京市海淀区首体南路16号关停公告》及政府张贴照片，用于证明土地占用费的截止时间及涉案土地上建筑物未依法取得建设工程规划许可证。胡宾对上述证据的真实性、证明目的均不认可，并称涉案土地地上建筑物有规划许可，已在相关部门备案，相关拆除行为不是政府行为，而是北汽资产管理公司找人强拆。本院经审查认为北汽资产管理公司提交的新证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。本案中，北京轻型汽车有限公司是首体南路16号院的土地和房产的原权利人，其下属企业轻铃商贸公司将上述土地及其房屋出租给胡宾，并收取房屋租金，北京轻型汽车有限公司对此理应知晓。作为该公司的关联公司，北汽资产管理公司也应当知晓胡宾占有房屋的由来。现胡宾提供了其与轻铃商贸公司签订的两份租赁期限为20年的房屋租赁合同，租赁期限截至2029年或2030年。虽然北汽资产管理公司对上述合同不予认可，但其公司并非轻铃商贸公司注销后的权利义务承受主体。在轻铃商贸公司与胡宾之间房屋租赁合同的效力及履行情况尚未确定的情况下，一审法院根据房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，驳回北汽资产管理公司关于收取土地使用费之请求，该处理并无明显不当，本院予以维持。综上所述，北汽资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126080元，由北京汽车资产经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  姚 红审 判 员  刘佳洁二〇二〇年十二月二十五日法官助理  高天琪书 记 员  梁 萌