广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初3682号原告（反诉被告）：朱亚伟，男，汉族，1962年6月16日出生，住广东省深圳市龙岗区，（以下均称原告）委托诉讼代理人：黄金萍，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：田柏芳，广东深坪律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁金伟，男，汉族，1982年9月2日出生，住广东省吴川市，（以下均称被告）被告：深圳市富牌创展家居用品有限公司，住所地广东省深圳市坪山区石井街道金田路**，统一社会信用代码91440300305876783Y。（以下简称深圳富牌创展公司）法定代表人：周进国。被告共同委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。被告共同委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所实习律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告梁金伟提起反诉，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人黄金萍、田柏芳，被告梁金伟、深圳富牌创展公司共同委托诉讼代理人侯盛寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2016年10月16日签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将其位于广东省深圳市坪山新区厂房出租被告使用，租赁期限为三年，即2016年11月ｌ日起至2019年10月30日止，其中2016年11月1日至2016年11月30日为装修免租期，2016年12月1日为计租起算日；月租金32000元，租期内前两年租金不变，第三年递增8%，即34560元；且月租应在每月5日前付清，拖欠则按日1%收取滞纳金。另外，合同第16条还明确约定，未经甲方（即原告）书面同意乙方（即被告）不得提前终止本合同；如确需提前解约，须提前3个月书面通知，并向原告交清租期内的租金及因本合同所产生的费用、中介费和装修期免租费，同时支付当月租金2倍的款项作为赔偿；合同第13条及15条也约定，被告应在合同终止之日将租赁物清扫、修复、恢复原状后交还原告，否则原告因清理、修复租赁物所产生的费用均由被告承担。合同签订并履行至2019年7月28日，被告未经原告书面同意提前解约，擅自搬离承租厂房，原告知悉后前往厂房查看才发现被告私自搬走了院内5盒盆景，砍伐荔枝树、拆走日光灯架和灯管、洗手间落地洗面盆、坐便器、吊扇、玻璃洗手盆、换气扇、防爆灯、电线、电源开关、冲水箱、门帘窗帘和轨道等物品，并拒绝履行合同约定的清理、修复等将租赁物恢复原状的义务，还擅自装饰装修、拆除厂房内原有建筑物。截至目前仍拖欠原告2019年7月租金、2019年6月至7月电费、2019年1月至7月物业管理费，并因其未及时清理修复租赁物而导致原告目前无法正常出租案涉厂房产生直接经济损失暂计为60000元（按租赁物市场价格每月60000元的标准）。有鉴于此，原告作为守约方，有权向被告主张租期内的租金及滞纳金、中介费和装修期免租费、电费、物业管理费、被告私自拆走的原厂房内的所有物品的损失及清扫、修复等将租赁物恢复原状所产生的全部相关费用以及因其未及时清理修复租赁物而导致原告无法正常出租租赁物的租金损失。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原被告2016年10月16日签订的《厂房租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的2018年11月部分租金2560元、2019年7月租金34,560元及滞纳金21,081.6元（以34560元为基数，按日1%比例计算，暂计至2019年9月5日，拖欠61日滞纳金为21,081.6元）;3.被告向原告支付中介费32,000元和装修期免租费32,000元；4.被告向原告支付2019年6月至7月电费1472.57元、2019年1月至7月物业管理费140O元；5.被告向原告赔偿其私自拆走的厂房内的原有物品价值合计67,191.1元（详见损失费用清单，最终以评估鉴定价值为准）；6.被告向原告支付清理、修复等将租赁物恢复原状的相关费用合计346,115.96元（详见损失费用清单，最终以评估鉴定损失为准）;7.被告向原告赔偿因其未及时清理修复租赁物导致原告2019年8月至2020年3月26日无法正常出租案涉房屋的场地占用损失（按租赁物市场价格每月60,000元的标准，计至实际鉴定之日止，暂计至2019年8月，最终以鉴定损失为准）;8.本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。原告庭审中确认，将第1项诉讼请求变更为：确认2016年10月16日签订的《厂房租赁合同》无效；第2项诉讼请求的租金变更为：占有使用费。被告辩称，1.原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同，原告出租给被告的房屋即未取得房屋产权证也未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院相关的法律规定，出租人对未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人签订的租赁合同无效，故原被告签订的厂房租赁合同无效。2.被告在2019年3月与原告沟通厂房是否继续租，原告以时间尚早为由不愿意与被告沟通关于厂房续租，至2019年6月12日原告向被告提出如厂房续租需将原来34,000元的房租增加至70,000元/月，基于该理由被告向原告提出不再续租的请求，且在2019年7月将涉案房屋交付给原告，双方已经办理交接手续，被告没有继续占用使用原告的厂房及办公楼，故后期的费用不应向被告请求支付占用费用。其余与被告提交的反诉意见一致。被告梁金伟反诉称,原告与被告于2016年10月16日签订《厂房租赁合同》，原告将位于坪山区田头社区工业区六号原来是堆放废品的简易铁皮房出租给被告,由于搭建时间比较久,铁皮房破旧漏雨水,而且存在严重安全隐患无法使用。被告经与原告协商同意,由被告出资重新修建,将铁皮搭建房改造成砖混结构厂房,在部分空地扩建为厂房。经结算被告共计支付升级改造扩建费用共计50万元。2019年3月3日被告发信息与原告协商厂房续租问题,并且明确表示如果原告同意续租,被告继续投入改造,将厂房改造更加安全美观,将简易棚改造为厂房等等,但是原告却以“离租赁到期时间还早”为由,不愿意和被告协商继续租赁。2019年6月12日原告突然发信息给被告,提出租金由原来32000元增加到70000元,租金翻了一倍多,被告明确表示不再续租。6月13日原告也回复尊重被告的决定,双方一致确定至2019年6月30日双方解除租赁合同,2019年7月1日开始被告不再支付租金(以上事实详见微信记录)。双方已经达成一致解除租赁合同,原告应当返还被告租赁保证金64,000元。租赁厂房原是铁皮搭建的简易房,经原告同意由被告出资改建和扩建,原告收回涉案物业后已经产生利用价值,原告将被告改造后增加利用价值的厂房出租,租金由原来32,000元增加至70,000元,厂房已经增值。原告违背诚信原则,将被告改造后升值的厂房故意大幅增加租金而达到不再续租的目的,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的规定,原告应当承担涉案物业的扩建改建费用。综上所述,被告与原告达成解除租赁合同一致意向,原告应当返还租赁保证金,经原告同意,涉案物业由被告改造扩建,涉案物业已经升值,原告作为受益人应当承担相应的改造升级扩建费用。因此,请求人民法院依法支持被告的诉讼请求。请求判令：1.原告返还被告租赁保证金64,000元；2.原告支付被告厂房改造装修费用500,000元；3.原告承担本案全部诉讼费。庭审中，被告第2项反诉请求变更为：判令原告支付被告厂房改造装修费用317,000元（评估报告金额）。针对被告反诉，原告辩称，关于被告梁金伟提出的退还租赁保证金和厂房改造装修费的反诉请求均没有事实和法律依据。一、关于退还租赁保证金的问题。《厂房租赁合同》第16条明确约定，未经甲方（即原告）书面同意乙方（即被告）不得提前终止本合同；如确需提前解约，须提前3个月书面通知，并向原告交清租期内的租金及因本合同所产生的费用、中介费和装修期免租费，同时支付当月租金2倍的款项作为赔偿；本案中系被告梁金伟单方违约提前解除合同且未按合同约定交清租期内的剩余租金并向原告赔偿中介费、装修期免租费及当月2倍租金的赔偿款，因而原告有权将其租赁保证金优先予以抵扣上述赔偿款项。二、关于厂房改造装修费问题。《厂房租赁合同》15条约定装修、改建、扩建费用由被告承担，且被告系未经原告同意擅自对租赁房屋进行装修装饰以及加建、扩建，其主张由原告承担其投入的装修改建费用，没有事实及法律依据。（一）关于被告对涉案租赁房屋装修装饰及在空地上加建、扩建是否征得原告同意的问题。被告梁金伟主张经原告同意而进行装修改建没有事实依据。根据《厂房租赁合同》第15条约定，承租人在租赁期限内对租赁物进行装修、改建，需事先将装修、改建方案提交出租人并经出租人及相关政府部门同意，装修改建费用由承租人自行承担。该条已明确承租人装修装饰及改建、扩建必须满足事先同意及合法审批两个条件。根据《民事诉讼法》第六十四条之规定，如被告梁金伟主张已经事先征得原告同意，应由被告梁金伟对征得同意的事实进行举证，否则应承担举证不能的不利后果。（二）关于被告对涉案租赁房屋装修装饰及改建、扩建的费用，是否应视为被告实际经济损失的问题。首先，《厂房租赁合同》第15条中双方已明确约定装修扩建费用由被告梁金伟自行承担，且合同终止应修复还原交给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”，因而本案租赁物未经出租人同意进行装修改造所产生的装修扩建费用应由被告梁金伟负担，且合同解除或终止后原告仍有权要求被告恢复原状。该《解释》第十四条也规定：“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担”。根据上述规定，即使是经出租人同意进行的扩建，费用如何承担应优先适用双方约定。具体到本案中，《厂房租赁合同》第15条约定装修、改建、扩建费用由被告梁金伟承担。另2019年6月12日，被告通过微信明确告知原告“决定不再续租了”（见固化报告中梁金伟与朱亚伟微信记录P4）、“如意向客户有想法保留的话，可以谈一点装修补偿，毕竟这也花费了很多人力物力”（见固化报告中梁金伟与朱亚伟微信记录P7）。由此可知，除《厂房租赁合同》作出相关约定外，被告通过微信也明确表示合同解除或终止履行的情况下，装修、改建、扩建费用由其本人自行承担。且本案系原告为主张恢复厂房原有物品价值损失起诉被告而提起，被告在原告提起本案诉讼前并未向原告主张任何损失，可见其内心也确信其单方提前解除合同或合同终止后装修、改建、扩建费用由其自行承担。因而被告一方面以其行为明确表示将自行承担装修、改建/扩建费用，另一方面又在租赁物利用完毕且主动交还原告后又主张原告承担上述费用，明显缺乏事实、法律依据，也违背了诚实信用基本原则。其次，装修、扩建、改建费用属于被告梁金伟的经营成本支出，而非被告主张的经济损失。根据《厂房租赁合同》第15条约定，即便是事先征得原告同意并取得相关政府部门审批同意的改建扩建或装修装饰，合同终止后被告仍应修复还原交给原告。此即，被告在合同订立时已经充分预见并明知其自行投入的装修装饰、改建扩建项目，最长的价值利用年限为承租期限3年。被告在充分预见并明知的情况下，仍自行投入装修装饰、改建扩建，属于被告的商业行为，装修改建费用系其正常经营成本支出，而非因租赁导致的经济损失，应由其自担风险。另外，本案系被告在合同期限届满前3个月单方解除合同并主动搬离、交还涉案厂房，因而在其主动决定提前解除合同并主动搬离厂房时应视为其对租期内的上述装修装饰、改建扩建投入的使用价值已经全部实现，并不存在所谓的损失。（三）租赁合同效力与被告梁金伟主张的装修改建费用之间的因果关系的问题。《厂房租赁合同》已经实际履行完毕，被告关于装修、改建、扩建部分的使用价值已经实现，因此合同的效力与被告主张的装修改建费用之间没有因果关系。租赁合同的交易实质在于以交付租金换取租赁物的使用价值。因此作为租赁关系中的出租方，主要义务在于交付可以正常使用的房屋。本案中，根据双方微信聊天记录可知，合同约定的租赁期间租赁物可以正常利用。本案被告在2019年7月28日主动提前搬离，系以其实际行为表示不再履行《厂房租赁合同》，主动放弃剩余使用期限。因此，本案中合同效力并未影响被告对租赁物的实际使用，被告对租赁物的使用或利用价值已经得到全部实现。因而租赁合同的效力与被告主张的装修改建费用之间没有因果关系，原告并不因租赁合同无效而当然地需对被告主张的装修改建费用承担责任。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见，合同无效情形下分摊损失的前提是合同无效造成了损失，如果没有造成损失，就丧失了责任分摊的前提。本案中，被告单方提前解除了双方租赁合同并主动搬离涉案房产，即对于被告而言其对该房产的装修改造投入已经进行了完整的期限使用，已实现其经济收益，被告并未因合同无效而遭受任何实际损失。因此，被告依据其投入的装修金额向原告主张赔偿，既不符合《合同法》第五十八条的规定，也不符合双方关于解除合同或合同终止后装修改造费用由谁承担的约定。（四）涉案租赁房屋装修、改建、扩建费用评估结果不应为本案采用。如前所述，涉案租赁房屋装修、改建、扩建费用系被告在租期内的正常经营成本投入，因而其在主动决定提前解除合同并主动搬离、交还厂房时即已经预见到其自身已实现对该部分投入的全部使用价值，已实现其经济收益，因而并不存在实际损失，故无权要求原告承担损失。而且，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具的深永评字Z（2020）020号《深圳市坪山区田头社区上村工业区六号厂房内装修、改建、扩建费用评估报告》（下称“装修扩建费用评估报告”）仅对涉案厂房中被告主张的评估项目的装修、改建、扩建费用的全新市场价值进行了评估，而未考虑其成新率，无折旧，《装修评估明细表》中也未显示评估资产的单价（综合/重置）及成新率，根据《解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定可知，应按租赁期限进行折旧，故本案被告装修改建费用的残值应在原评估值基础上乘以成新率，成新率应以合同期内评估资产尚可使用年限3个月除以评估资产总使用年限即合同期限3年计算，即本案被告装修改建项目的成新率为8.3%，评估值为317,000×8.3%=26,311元。其中，原告无异议项目评估值为137,200×8.3%=11,387.6元，因而即使最终认定原告需承担部分责任，也应以剩余租赁期限折旧后的评估价值为计算基数。另外，根据原告提交的证据固化报告中梁金伟微信朋友圈2017年1月17日、2017年3月16日、2017年3月20日照片可以证明装修扩建费用评估报告中铁皮房地砖、外墙刷漆为2017年1月17日前装修，铁皮房1铁皮围护为2017年3月16日前装修搭建，空地铁皮及水泥地为2017年3月20日前装修扩建，因而被告主张上述项目为2018年1月装修改造明显与事实不符，评估报告按照2018年1月装修时间进行评估所得的评估值也明显过高，且与其实际价值不符。综上所述，被告梁金伟的全部诉请无任何事实和法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回被告梁金伟的全部反诉请求，维持原告的合法权益。经审理查明，原告与被告梁金伟于2016年10月16日签订《厂房租赁合同》，出租方即甲方为原告，承租方即乙方为被告。合同具体约定：原告将其位于广东省深圳市坪山新区厂房出租被告使用；租赁期限为三年，即2016年11月ｌ日起至2019年10月30日止，其中2016年11月1日至2016年11月30日为装修免租期，2016年12月1日为计租起算日；月租金32000元，租期内前两年租金不变，第三年递增8%，即34560元；租赁保证金为2个月租金64000元，应在2016年10月28日一次性付清；月租应在每月5日前付清，拖欠则按日1%收取滞纳金；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物恢复原貌，清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责；未经甲方（即原告）书面同意乙方（即被告）不得提前终止本合同。如确需提前解约，须提前3个月书面通知，并向原告交清租期内的租金及因本合同所产生的费用、中介费和装修期免租费，同时支付当月租金2倍的款项作为赔偿。原告主张合同签订并履行至2019年7月28日，被告未经原告书面同意提前解约，擅自搬离承租厂房，原告知悉后前往厂房查看才发现被告私自搬走了院内5盒盆景，砍伐荔枝树、拆走日光灯架和灯管、洗手间落地洗面盆、坐便器、吊扇、玻璃洗手盆、换气扇、防爆灯、电线、电源开关、冲水箱、门帘窗帘和轨道等物品，拒绝履行合同约定的清理、修复等将租赁物恢复原状的义务，还擅自装饰装修、拆除厂房内原有建筑物。截至目前仍拖欠原告2019年7月租金、2019年6月至7月电费、2019年1月至7月物业管理费，并因其未及时清理修复租赁物而导致原告目前无法正常出租案涉厂房产生直接经济损失暂计为60,000元（按租赁物市场价格每月60,000元的标准）。有鉴于此，原告作为守约方，有权向被告主张租期内的租金及滞纳金、中介费和装修期免租费、电费、物业管理费、被告私自拆走的原厂房内的所有物品的损失及清扫、修复等将租赁物恢复原状所产生的全部相关费用以及因其未及时清理修复和赁物而导致原告无法正常出租租赁物的租金损失。被告则反诉称，被告按照合同约定向原告支付了租赁房屋保证金64000元，原、被告签订的《厂房租赁合同》按照法律规定属于无效合同，无效合同的处理方式为互相返还，原告应返还被告支付的租金保证金64,000元，符合法律规定。被告承租原告的厂房后经原告的同意即2017年5月原告基于被告改建的投入抵扣2万元的租金，说明原告知道且同意被告改建，对后期的改建费用被告通过法院委托评估公司进行评估，评估的改建、扩建及修缮金额为317,000元。根据最高人民法院相应司法解释第9条的规定，承租人经出租人同意装修装饰的租赁合同无效时以形成的附和的装修装饰物，出租人同意利用的可以折价给出租人，出租人不同意利用的由各方按照导致合同无效的过错责任现值损失，本案中原告作为出租人，明知其涉案房屋未取得产权证明及建设工程规划许可证仍将涉案房屋出租给被告使用，原告应承担本案合同无效的全部责任，根据实际情况被告改建、扩建、修缮后原告的房屋价值明显增殖，由原来每月租金34,560元增加至70,000元，说明原告的房屋随着被告的改建、扩建增殖。故，被告诉请原告返还租赁保证金和支付厂房改造费用。庭审中，原、被告确认以下事实：1.涉案房屋未办理产权登记手续及相关建设规划报建手续；2.被告向原告交付租赁保证金64,000元；3.经评估，原告恢复涉案厂房内原有物品价值214,022元；4.经评估，被告厂房改造装修费用317,000元。本院认为，原、被告于2016年10月16日签订的《厂房租赁合同》，因涉案房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，违反了有关法律规定，故上述合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告诉请占有使用费的问题。原告诉请被告向原告支付拖欠的2018年11月部分占用使用费2560元、2019年7月占有使用费34,560元及滞纳金21,081.6元（以34,560元为基数，按日1%比例计算，暂计至2019年9月5日，拖欠61日滞纳金为21,081.6元）。本院认为，原、被告确认租金（占有使用费）交付至2019年6月，原告依据《厂房租赁合同》的约定主张2018年11月按照合同约定租金应递增8%，即本月租金应为34,560元，被告实际支付32,000元，且双方微信聊天记录确认被告应向原告补交该部分差额租金，但被告至今未付款，故原告诉请被告支付2018年11月部分占有使用费2560元，本院予以支持；原、被告对被告向原告交付涉案房屋的时间存在争议，原告主张2019年7月31日进行现场交接，被告主张2019年7月12日完成交接。本院综合原、被告提交的证据，认定原、被告于2019年7月31日完成交接，被告应支付原告2019年7月占有使用费34,560元。关于原告主张滞纳金问题，因双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，不存在滞纳金及违约金的问题，故，本院不予支持。关于原告诉请被告向原告支付中介费和装修期免租费的问题。原告主张根据《厂房租赁合同》第16条的约定，未经原告书面同意，被告不得提前终止本合同，如被告确需提前解约需提前3个月通知原告，且履行完全部手续方可提前解约：1.向原告交还租赁物。2.交清全部租期内的租金及因本合同产生的费用、中介费、装修期免租费等。原告于2016年10月28日由其妻子陈琍向中介支付一个月的租金32,000元的中介费。该合同约定被告提前单方解除应向原告返还装修免租期费用。合同约定2016年11月1日至2016年11月30日为装修免租期，装修期免租费为1个月租金32,000元。本院认为，1.双方签订的厂房租赁合同为无效合同，因此合同约定的内容并不能作为审理案件的依据。2.2019年6月双方代理人及双方本人以微信的方式确定2019年7月后不再使用涉案房屋，因此双方对解除租赁合同或解约行为已达成一致意见，不应按照违约或合同约定的方式对被告予以相应处罚。同时原告提出的中介费32,000元是原告支付给第三人的劳务服务费，虽然《厂房租赁合同》有约定，但该合同无效，自始不具有法律效力，且原告对合同无效具有过错，原告提出中介费由被告承担没有法律依据。3.关于房租免租期问题：原被告双方在合同中约定，且双方在交付房屋使用时原告交付给被告的房屋是破旧不堪的需要整修、整理，原告给予适当的装修免租期完全符合客观事实，也符合交易习惯。故，原告因此原告诉请被告向原告支付中介费和装修期免租费，本院不予支持。关于原告诉请被告电费及物业管理费的问题。原告诉请被告向原告支付2019年6月至7月电费1472.57元、2019年1月至7月物业管理费140O元。2019年6月、7月的电费1472.57元已由原告向供电局代付。2019年1—7月治安管理费也是因涉案厂房由被告实际承租使用，应由其自行承担，事实上合同履行期限内该费用由被告实际向村委支付，双方的微信聊天记录对该事实进行了确认，2019年1—6月的治安管理费1200元原告已向村委代付，且由村委出具收据。2019年7月因被告实际使用，但因合同约定村委的治安管理费半年支付一次，因该费用已实际产生，故原告有权要求被告支付。本院认为，被告占有使用涉案房屋，应支付电费及物业管理费，并且被告对原告主张电费及物业管理费的金额予以认可，因上述费用已经由原告垫付，故原告诉请被告返还电费及物业管理费，本院予以支持。关于原告诉请被告向原告赔偿损失及支付恢复原状的费用的问题。原告主张以原告委托评估的评估报告中列的项目作为原告诉请支付的厂房内原有物品价值及恢复原状的相关费用，但该评估报告中存在漏项，暂以评估价值为准，未评估项目暂不再本案中诉请，但原告保留另诉的权利，深圳市中锋资产评估有限公司出具的评估报告显示，涉案厂房恢复原状（恢复原有物品价值）为214,022元。本院认为，原被告在租赁合同中约定“在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。改建、装修费用由乙方承担。合约终止应修复还原交给甲方。”，现因合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，原告否认同意被告对涉案房屋装修、装饰，被告未提出相应证据原告同意装饰装修或者扩建，故，被告应承担原告恢复原状需支出的原告赔偿损失及支付恢复原状的费用，本院根据评估报告确认被告应赔偿原告涉案房屋恢复原状损失214,022元。关于原告诉请被告向原告赔偿因其未及时清理修复租赁物导致原告2019年8月至2020年3月26日无法正常出租案涉房屋的场地占用损失的问题。原告主张被告单方违约提前解除合同，并于2019年7月28日搬离涉案厂房，但并未按合同约定向原告交付恢复原状后的涉案厂房，其搬离后厂房内的部分设施：日光灯灯管、洗手间内物品等物品均被破坏，非原告交付被告能够正常使用时的原状，根据合同第13条的约定，其提前解约或合同提前终止应将租赁物恢复原状、清扫干净交还原告，如不及时清理杂物原告对清理杂物产生的费用由被告承担。合同第15条约定合约终止应修复还原交付给原告。现因被告擅自搬离后至今未及时清理修复租赁物，故原告起诉后诉请法院对该清理修复费用进行鉴定，原告主张按照每月60,000元的标准自2019年8月其计算至鉴定日2020年3月26日，租金标准按照涉案厂房相同地段、相同面积的厂房租赁租金市场价格计算。被告认为，原告的诉请没有事实及法律依据：1.原被告双方根据约定在2019年6月后不再继租，被告在2019年7月12日前已将所有物品搬离完毕交付给原告，此后涉案房屋受原告控制，而非被告占有，同时根据鉴定书显示垃圾清理费200元，评估时在2020年3月距离被告搬离涉案房屋已有半年之久，原告以被告的原因造成其无法出租使用的理由不充分，也没有法律的依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，同上，租赁合同无效，原、被告同等过错，被告所诉租金损失，不属于合同无效产生的当然法律后果，属于预期收益。故，对被告此项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告深圳富牌创展公司承担连带责任的问题。原告主张被告梁金伟作为合同的相对方与原告签订涉案厂房租赁合同，因其违约解除合同应承担相应责任。涉案厂房的实际使用者为被告深圳富牌创展公司，被告梁金伟为被告深圳富牌创展公司的股东，且涉案厂房大部分租金由被告深圳富牌创展公司的法定代表人缴纳，出租的涉案厂房中遗留大部分的广告牌等均有被告深圳富牌创展公司的痕迹，故诉请二被告承担连带责任。被告深圳富牌创展公司则主张，被告深圳市富牌公司不是合同相对方，原告诉请被告深圳富牌创展公司承担连带责任属于滥用诉权，深圳富牌创展公司保留追究原告滥用诉权造成被告损失的法律责任。本院认为，深圳富牌创展公司不是合同相对方，因合同无效产生的法律后果不应由其承担，原告诉请被告深圳富牌创展公司承担连带责任，没有约定基础和法律依据，本院不予支持，应根据合同相对性原则由被告梁金伟承担对应的法律责任。关于被告诉请原告返还租赁保证金的问题。被告主张，被告按照合同约定向原告支付了租赁房屋保证金64,000元，原被告签订的厂房租赁合同按照法律规定属于无效合同，无效合同的处理方式为互相返还，原告应返还被告支付的租金保证金64,000元，符合法律规定。原告认为，双方签订的厂房租赁合同明确约定，未经原告的书面同意不得提前终止合同，否则应向原告支付租期内租金及因合同产生的费用，同时支付当月租金二倍的款项作为赔偿，本案系被告单方解除合同且未按合同约定支付相应费用，故原告有权将其租赁保证金优先予以抵扣因其单方违约给原告造成的损失，本案中合同是否有效与被告提前单方解除合同应向我方承担违约责任并无直接关联，因被告在单方解除合同后并未向我方主张任何损失，且合同已履行完毕，本案诉请系我方提出，因被告违约给我方造成损失，我方诉请要求被告承担损失，故即使合同无效不影响被告向我方承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》中华人民共和国合同法的相关规定，合同无效被告应返还原告预交的定金、保证金等。原被告确认被告向原告支付租赁保证金64,000元，现被告以合同无效为由诉请原告返还租赁保证金，有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告诉请原告支付被告厂房改造装修费用的问题。被告主张，被告承租原告的厂房后经原告同意即2017年5月原告基于被告改建的投入抵扣20,000元的租金，说明原告知道且同意被告改建，对后期的改建费用被告通过法院委托评估公司进行评估，评估的改建、扩建及修缮金额为317,000元。根据最高人民法院相应司法解释第9条的规定，承租人经出租人同意装修装饰的租赁合同无效时已形成的附和的装修装饰物，出租人同意利用的可以折价给出租人，出租人不同意利用的由各方按照导致合同无效的过错责任现值损失。本案中原告作为出租人，明知其涉案房屋未取得产权证明及建设工程规划许可证仍将涉案房屋出租给被告使用，原告应承担本案合同无效的全部责任，根据实际情况被告改建、扩建、修缮后原告的房屋价值明显增值，由原来每月租金34,560元增加至70,000元，说明原告的房屋随着被告的改建、扩建增值，因此被告提出的诉请请求符合法律规定及实际情况，请求依法支持。原告主张，根据房屋租赁司法解释第14条规定之理解，如双方对扩建费用有约定的，约定优先，而双方在厂房租赁合同第15条已明确约定租金期限内被告对租赁物进行装修改建的费用由被告承担，合同终止后修复还原交付给原告，因此相关费用应由被告承担。20,000元的是加建铁皮顶所用，应属于扩建费用，按第14条规定由被告承担，且同意加建铁皮顶并不代表同意被告进行其他加建及进行任意的装修装饰，被告在装修装饰及加建前仍应取得原告的同意。关于评估所得的317,000元改造装修费用，从评估报告显示并未进行折旧，相关的成新率总共使用年限应是合同的租赁期限三年，故成新率应是我方计算的8.3%，被告作为承租方用于生产经营，未对承租的厂房是否已搬离相关建设规划许可及工业生产的用途进行审查，由在明知投入装修扩建后只能使用三年的情况下仍大规模的投入装修、改建、扩建，显然存在重大过错。根据房屋租赁合法解释第13条关于承租人未经过出租人同意装饰装修或扩建产生的费用由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的人民法院应予以支持，本案被告并未有任何证据证明其经过原告的书面同意进行装饰装修，故原告有权要求其恢复原状或赔偿损失。根据合同法第58条，合同无效或被撤销后因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿，有过错的一方因赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的应各自承担相应责任，根据该条可知即使涉案合同经认定为无效合同，该无效合同也已实际履行完毕，合同当事人均负有另令各自利益状态恢复到合同订立前状态的义务，方式包括：恢复原状、返还财产或赔偿损失。本案原告是涉案房屋的所有权人，虽然建造时未取得建设规划许可证但村委已申报历史遗留等级，已经政府认可并且逐渐转为合法化，历史遗留等级就是一种变相的认可，且涉案合同的履行过程中并未因其效力问题导致无法履行或给被告造成任何其他损失，现该合同已顺利履行完毕，也系被告提前单方解除，其应承担恢复原状的法定义务，房屋租赁合同司法解释第9条，虽然规定承租人经出租人同意进行装饰装修，租赁合同无效时对已形成附合的装饰装修出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，但该条仅是对承租人投入的已形成附合的装饰装修物，无法返还时承租方装饰装修损失如何赔偿的问题的规定，并不当然免除，承租人按照合同法第58条规定对装饰装修物恢复原状的义务，否则将导致双方对合同无效各有过错的情况下，承租人的损失得以按照过错分担，利益得以恢复，出租人却单独承担合同无效导致的所有损失的不公平结果，另合同法第222条、223条、235条均规定，承租人应妥善保管租赁物，否则应承担相应损害赔偿责任，若未经出租人同意擅自装修或者增设它物出租人有权要求恢复原状或赔偿损失，租赁合同期限届满后承租人负有法定的返还租赁物的义务，且返还的租赁物应按照符合约定或者租赁物的性质使用后的状态，本案被告单方违约解除合同后，即使合同被认定为无效不影响其对原告恢复原状赔偿损失的义务。合同法第58条规定的合同无效情形下分摊损失的前提是合同无效造成了损失，如没有造成损失，就丧失了责任分摊的前提，本案中被告单方提前解除双方的租赁合同并主动搬离涉案厂房，即对被告而言其对该房产的装修改造投入已进行了完整的期限使用，已完全实现其应有的经济收益，被告并未因合同无效而遭受实际损失，因此被告主张的其投入的装修装饰的金额要求原告承担即不符合合同法第58条的规定也不符合双方关于解除合同或者合同终止后装修改造费用由谁承担的约定，恳请法庭依法查明本案事实驳回被告全部反诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，被告主张原告赔偿装修或者改扩建的损失的前提是被告对涉案房屋进行装饰装修或者改扩建的行为经过原告同意。原告明确否认同意被告对涉案房屋进行装饰装修，被告亦未提交证据证明原告同意被告进行装饰装修，故本院认定，被告对涉案房屋的装饰装修行为未经原告同意，故被告对涉案房屋装饰装修发生的费用应由被告承担，故被告诉请原告赔偿装修损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告朱亚伟与被告梁金伟于2016年10月16日签订《厂房租赁合同》无效；二、被告梁金伟于本判决生效之日起五日内向原告朱亚伟支付2018年11月房屋占有使用费差额2560元，支付2019年7月房屋占有使用费34,560元；三、被告梁金伟于本判决生效之日起五日内向原告朱亚伟支付2019年6月至7月电费1472.57元，2019年1月至7月物业管理费1400元；四、被告梁金伟于本判决生效之日起五日内向原告朱亚伟赔偿涉案房屋恢复原状损失214,022元；五、原告朱亚伟于本判决生效之日起五日内向被告返还租赁保证金64,000元；六、驳回原告朱亚伟其他诉讼请求；七、驳回被告梁金伟其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9784元（原告已预交），由被告梁金伟承担5110元，由原告朱亚伟承担4638元，保全费3511元（原告已预交），由被告梁金伟承担；反诉费4720元（被告已预交），由原告朱亚伟承担700元，被告梁金伟承担4020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李旭春人民陪审员  路 斯人民陪审员  赖泳瑶二〇二〇年十二月三十日书 记 员  黄美艳