浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1650号 上诉人（原审原告）：临海市荣兴休闲用品股份有限公司，住所地临海市大洋街道洛河村（东方大道**）。统一社会信用代码：913310007782771747。 法定代表人：张雯，董事长。 委托诉讼代理人：张耀荣。 委托诉讼代理人：王以德，浙江时空（台州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江省台州市临海市大田街道孔岙村村民委员会，住，住所地临海市大田街道孔岙村一社会信用代码：54331082566976424C。 法定代表人：洪军良。 被上诉人（原审被告）：临海市大田街道孔岙村股份经济合作社，住，住所地浙江省台州市临海市大田街道孔岙村一社会信用代码：N2331082MF0899815F。 法定代表人：马英辉。 二被上诉人委托诉讼代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：金子桐，浙江力汇律师事务所实习律师。 上诉人临海市荣兴休闲用品股份有限公司（以下简称荣兴公司）因与被上诉人浙江省台州市临海市大田街道孔岙村村民委员会（以下简称孔岙村村民委员会）、临海市大田街道孔岙村股份经济合作社（以下简称孔岙经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2020）浙1082民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣兴公司上诉请求：一、要求撤销原审判决，并依法改判两被上诉人赔偿上诉人损失11104000元；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为根据合同相对性原则不应当将孔岙经济合作社作为合同相对方提起诉讼，与事实不符。根据有关规定，村经济合作社对本村农民集体所有的土地依法行使经营、管理权。村经济合作社是本村农民集体所有的土地和其他生产资料的发包方，社员个人、家庭或专业队（组）是承包方。原已签订的承包合同，在承包期满前继续有效。合同的日常管理工作由经济合作社负责。因此孔岙经济合作社虽未在租赁协议及补充协议上签字，但孔岙经济合作社为本案租赁土地及该土地租赁合同的管理人，且本案土地租赁费也是支付到孔岙经济合作社账户，故本案将孔岙经济合作社做为诉讼相对方并无不妥。二、地、地上建筑物审批建设所需的规划许可证设许可证应当由孔岙村村民委员会向相关主管部门审批。1、本案土地建设用地使用权人为孔岙村村民委员会，规划许可证、建设许可证必须由孔岙村村民委员会向建设主管部门审批。而上诉人仅是本案土地的承租人，无权直接向建设主管部门办理划许可证、建设许可证手续。2、本案地上建筑物因违建曾被相关主管部门处罚，而被处罚的主体也为孔岙村村民委员会，足以说明孔岙村村民委员会为本案地上建筑物划许可证、建设许可证的申请主体，上诉人不具备申请审批的主体资格条件。3、本案地上建筑物虽然由上诉人实际建设使用，但所有权归孔岙村村民委员会所有。根据土地租赁合同及补充协议约定，待土地租赁期满后，地，地上建筑物归孔岙村村民委员会所有然合同约定租赁期内所有权归上诉人所有，但该地上建筑物属于农村集体所有，即使约定所有权归上诉人所有，上诉人也无法实际取得该建筑物产权，产权证无法办理到上诉人名下。一审错误认为上诉人是地上建筑物的“所有人”，以致错误认定申请审批责任在上诉人。三、根据土地租赁合同第6条约定，被上诉人必须保证上诉人租赁期间内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及到有关问题时，由被上诉人去协调解决，上诉人不承担经济责任。从双方签订合同目的，合同的履行，结合农村土地出租的实际，应当是可以明确“租赁期间内的合法稳定性”是针对整个租赁合同能够正常履行，合同目的不受影响，当然包含土地及土地上建筑物的合法稳定性，而不是一审法院主观片面认为的仅仅指租赁土地的合法稳定性。一审中上诉人已经举证上诉人履行了技术改造项目立项手续，按照规定就厂房用地中的0.987公顷林地（约14.805亩）获得浙江省林业厅的审批，向临海市建设规划局申请开发，并得到临海市建设规划局的选址同意批复。但一审法院未就该些事实进行认定。故此，上诉人承租本案土地存在一定风险，而上诉人租赁被上诉人土地的目的为建设厂房用于经营，如果不是孔岙村村民委员会承诺确保租赁期间内的合法稳定性，承诺上诉人不承担经济责任，上诉人也就不会租赁被上诉人的土地。现上诉人厂房被强制拆除，损失惨重，被上诉人应当承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求支持上诉人的上诉请求。 孔岙村村民委员会、孔岙经济合作社辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。一、孔岙经济合作社主体不适格，双方签订合同相对方是孔岙村村民委员会，与孔岙经济合作社没有关系。本案是合同效力问题，与被上诉人孔岙经济合作社不存在关联性，该上诉理由没有事实依据。二、合同明确写明孔岙村村民委员会出租的是土地，收取的租金也是土地费用。在一审庭审时被上诉人提交的相关缴费凭证可以说明所有审批款项都是上诉人自行承担。房屋规划许可证和建设许可证也都是上诉人自己承担，现在是上诉人没有进行相关许可证审批而被认为是违法建筑进行拆除，处罚主体也是上诉人并非孔岙村村民委员会。对于土地违规处罚是孔岙村村民委员会但是相关罚款是上诉人缴纳的。三、租赁协议的合法稳定性问题。根据租赁合同孔岙村村民委员会保证土地的租赁合法，建筑物是上诉人自行承担责任的，由于上诉人没有及时审批许可证，同时由于上诉人的建筑物没有按照企业标准厂房建设，而且据说消防都存在问题，所以无法进行办理，都是上诉人自身原因造成的。请求驳回上诉，维持原判。 荣兴公司向一审法院起诉请求：判令孔岙村村民委员会、孔岙村股份经济合作社赔偿荣兴公司损失11104000元。 一审法院认定事实：2009年7月21日，孔岙村村民委员会（甲方）与荣兴公司（乙方）签订租赁协议书一份，该协议书主要内容如下：孔岙村村民委员会将坐落在大田街道孔岙村洋湾里岩仓地（东至村岩仓地，南至道路，西至村杨梅山，北至村梅山）租给荣兴公司（乙方），其中农田部分待上级部门规划调整手续后，荣兴公司再安排基建。双方约定租赁期为20年。租金每年每亩2000市斤稻谷，其中农田每年每亩2300市斤稻谷（折算人民币按当年11月份大田市日三市市场平均价）。每年在当年11月30日，将转年租金一次性付清。租赁期满后，地，地上建筑物归孔岙村村民委员会所有计价）。在租赁期内，除遇到国家重点建设项目外，其他情况均不得终止本协议，土地权属归孔岙村村民委员会，土上建筑物权属归荣兴公司。双方还对违约责任进行约定，如荣兴公司在规定时间内30日内未付租金，缴滞纳金10%，孔岙村村民委员会有权单方解除协议。孔岙村村民委员会必须保证荣兴公司在租赁期内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及有关问题时，孔岙村村民委员会去协调解决，荣兴公司不承担经济责任。2015年7月2日，孔岙村村民委员会（甲方）与荣兴公司（乙方）签订补充协议。该补充协议主要内容如下：荣兴公司与孔岙村村民委员会原租赁协议书中农田部分，现已调整为建设用地，可以安排基建。孔岙村村民委员会要求荣兴公司在农田位置建造3000㎡（底面积），三层标准钢构厂房一座，底层高为7米，二、三层高为4米。荣兴公司可用彩钢瓦墙面，但交还孔岙村村民委员会前一年必须更换墙面和屋顶面，彩钢瓦厚度为0.426㎜，保证厂房完好。土地办证费用由荣兴公司负责，此范围土地租金继续由荣兴公司支付。建筑施工、填土由荣兴公司自行组织，孔岙村村民委员会不参与。经双方协商此地块租用年限自协议签订日起为24年。在租赁期内，除遇到国家重点建设项目外，其他情况均不得终止本协议，土地权属归孔岙村村民委员会，土上建筑物权属归荣兴公司。但若有补偿款，土地归孔岙村村民委员会，建筑物按使用年限按比例分配。孔岙村村民委员会与荣兴公司在签订上述两份协议以后，陆续将涉案的土地转为建设用地。荣兴公司在涉案土地上陆续建造建筑物。荣兴公司所建造的建筑物，其中约16000平方至今没有建设许可证及规划许可证。2019年8月19日，临海市人民政府大田街道办事处向荣兴公司发送临大田街道限拆字（2019）第00004号的《拆除（整改）通知书》，要求荣兴公司在2019年8月25日前自行拆除位于临海市××街道××村××平方米的建筑。2019年11月8日临海市人民政府大田街道办事处对上述厂房进行强制拆除。2019年10月20日，荣兴公司与台州市恒圣工艺品有限公司签订房屋租赁合同，合同大致内容如下：台州市恒圣工艺品有限公司将坐落在临海市洛河村（东方大道651号）的生产办公用房，使用面积8000平方米，出租给荣兴公司使用。租赁期限共10年，从2019年12月1日起至2029年11月30日止。双方约定月租金12元／平方米，年租金1152000元，合计11520000元，交纳方式为每年支付两次，每年3月、9月各支付一半租金。 一审法院认为，签订租赁协议书及补充协议的双方为孔岙村村民委员会与荣兴公司，虽然双方的土地租金部分由孔岙经济合作社收取，但并未改变合同的相对方为孔岙村村民委员会与荣兴公司的事实，荣兴公司将孔岙经济合作社作为合同相对方提起诉讼，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。荣兴公司与孔岙村村民委员会签订租赁协议书时，约定将部分农用地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，但目前涉案土地已转为建设用地，无效情形已消失，故双方签订的租赁协议书及补充协议有效。应当认为，双方之间系土地租赁关系，签订的租赁协议书约定：甲方必须保证乙方租赁期内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及到有关问题时，甲方去协调解决，乙方不承担经济责任。该约定所指的合法稳定性，仅指双方所租赁的土地，并未涉及地上建筑物，而孔岙村村民委员会租赁土地交付给荣兴公司，且陆续转为建设用地，应视为已按约定履行了合同义务；租赁协议书、补充协议约定建筑施工由乙方自行组织，土地权属归甲方，地，地上建筑物权属归乙方赁期满后，地，地上建筑物归甲方所有见，在双方租赁期满前，地，地上建筑物归荣兴公司所有由荣兴公司使用，应当认为，荣兴公司作为地上建筑物的建设者、所有人、使用人，其在建设建筑物前应当审批建设所需的规划许可证、建设许可证，而孔岙村村民委员会应予以配合，荣兴公司称建筑物的规划许可证、建设许可证审批责任在于孔岙村村民委员会，理由不充分，该院不予采纳；现租赁土地上的16000平方米建筑物被政府部门强制拆除，原因在于未办理规划许可证、建设许可证而被认定为违法建筑，责任在于荣兴公司，荣兴公司主张因16000平方建筑物被政府部门拆除，导致双方合同无法继续履行，而孔岙村村民委员会未能与政府部门进行有效沟通，未按协议约定保证荣兴公司稳定经营至合同期满，要求孔岙村村民委员会对荣兴公司的损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持；至于孔岙村村民委员会当庭提出通知荣兴公司解除合同，因孔岙村村民委员会仅提出答辩，在该院释明后仍未提出反诉，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：驳回临海市荣兴休闲用品股份有限公司的诉讼请求。案件受理费88424元，减半收取44212元，由临海市荣兴休闲用品股份有限公司负担。 本院二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交：一、红线图，拟证明涉案厂房建设当时是经过临海市大田街道城市建设服务站的批准的，印证上诉人在一审时提供的临海市建设规划局开发区分局核准的红线图完全是一致的，是符合临海市城乡规划的；二、临海市建设用地审查意见表，拟证明申请用地单位是临海市大田街道孔岙村村民委员会，项目名称临海市大田街道孔岙村标准厂房工程建设项目；三、行政处罚决定书，拟证明涉案厂房行政处罚的对象系临海市大田街道孔岙村村民委员会;上述三份证据证明了涉案地上建筑物审批建设所需的规划许可证、建设许可证应当由被上诉人向相关主管部门审批。被上诉人质证认为：对上述证据的证明对象及证明事实均有异议，本案被上诉人仅负责配合办证的义务，而审批的所有手续及费用均由上诉人自行承担。对于涉案违法建筑被拆除是由于上诉人在未按规定办理建设规划许可证及建设许可证的情况下仍进行违法建设导致最终被拆除。因此，该过错责任在于上诉人并非被上诉人。经审查本院认为，上述证据并不能证明涉案地上建筑物审批建设所需的规划许可证、建设许可证应当由被上诉人向相关主管部门审批，故对其证明力不予认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、关于孔岙经济合作社诉讼主体资格问题。根据合同的相对性，签订租赁协议书及补充协议的双方为孔岙村村民委员会与荣兴公司，虽然双方的土地租金部分由孔岙经济合作社收取，但并未改变合同的相对方为孔岙村村民委员会与荣兴公司的事实，故一审认定孔岙经济合作社主体不适格并无不当。二、关于审批责任及合法性稳定性问题。孔岙村村民委员会与荣兴公司签订的协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效。涉案租赁协议书约定：甲方必须保证乙方租赁期内的合法稳定性，上级部门对租用土地涉及到有关问题时，甲方去协调解决，乙方不承担经济责任。双方所租赁的土地，并未涉及地上建筑物，而孔岙村村民委员会租赁土地交付给荣兴公司，且陆续转为建设用地，应视为已按约定履行了合同义务；租赁协议书、补充协议约定建筑施工由乙方自行组织，土地权属归甲方，地，地上建筑物权属归乙方赁期满后，地，地上建筑物归甲方所有见，在双方租赁期满前，地，地上建筑物归荣兴公司所有由荣兴公司使用。荣兴公司作为地上建筑物的建设者、所有人、使用人，其在建设建筑物前应当审批建设所需的规划许可证、建设许可证，而孔岙村村民委员会应当予以配合。目前没有拆除的3000多平方建筑物的申请建设许可证及建设规划许可证的实际办证义务及相关费用的缴纳实际义务人均为上诉人，而被上诉人仅系协助配合在上述申请资料中盖章。租赁土地上的16000平方米建筑物被政府部门强制拆除，原因在于未办理规划许可证、建设许可证而被认定为违法建筑，责任在于荣兴公司，故荣兴公司要求孔岙村村民委员会对荣兴公司的损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，临海市荣兴休闲用品股份有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费88424元，由上诉人临海市荣兴休闲用品股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十二月八日 代书记员 张 跃