北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11849号上诉人（原审被告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街**西环广场**。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京美尚美依服装店，住所地北京市西城区西直门外大街****商业**16/17/**。经营者：徐春燕。委托诉讼代理人：刘欣亚，北京市致衡律师事务所律师。上诉人北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称凯德嘉茂管理公司）因与被上诉人北京美尚美依服装店（以下简称美尚美依服装店）房屋租赁合同纠纷，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。凯德嘉茂管理公司之委托诉讼代理人郝伟、舒秋月，美尚美依服装店之委托诉讼代理人刘欣亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凯德嘉茂管理公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，发回重审或依法改判支持我公司的全部反诉请求并驳回美尚美依服装店的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由美尚美依服装店承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。美尚美依服装店始终能够开展经营活动，疫情影响并未达到2.5个月之久，一审判决免除其长达2.5个月高达657264.62元的各项费用有违公平原则。我公司在疫情期间也遭受了重大损失，一审法院却未予考虑，片面保护承租人的利益。一审法院、武汉地区法院作出的已生效的判决减免租金都未达2.5个月，一审法院有违公平原则，侵害了我公司的利益。2.一审判决事实认定错误。美尚美依服装店违约事实清楚，应当支付欠付的各项费用和违约金。我公司停止能源供应系因美尚美依服装店违约在先，有明确的合同依据，由此造成损失和不利后果应当由美尚美依服装店承担。美尚美依服装店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审判决对双方的诉讼请求和反诉请求都给予了部分支持。1.我公司虽然是在经营，但是2020年除了1月份销售额是110万，其余月份的销售额只有20万元左右，这个销售额都不足以支付物业费等费用。今年的疫情给我们造成的影响远远不止两个半月，余下的期间都需要我方独自面对和承担。2.相关指导意见指出疫情期间因资金周转困难欠缴租金的不能按照违约处理。所以一审法院没有支持凯德嘉茂管理公司要求我方承担违约责任的请求，对于欠付的部分租金我应该交纳，是完全正确的，我方也同意交纳部分租金。希望二审法院维持原判。美尚美依服装店向一审法院起诉请求：1.请求法院判令变更双方所签房屋租赁合同，免除并返还2月份租金、物业费、市场推广费等263357.85元，免除3、4月份租金、物业费、市场推广费等526715.7元，减免5、6、7月份一半租金、物业费、市场推广费等395036.7元，以上总计1185110.25元；2.本案案件受理费由凯德嘉茂管理公司承担。凯德嘉茂管理公司向一审法院反诉请求：1.判令美尚美依服装店向我公司支付拖欠的2020年3月至9月租金1667035.30元，物业管理费148547.70元，市场推广费24757.95元，POS机租金3164元，电费6015.77元，扣除减免及已交的部分费用，共计欠费1574837.39元；2.判令美尚美依服装店向我公司支付逾期付款违约金364316.25元（暂计算至2020年9月15日）；3.本案诉讼费由美尚美依服装店承担。一审法院认定事实：2018年5月2日，凯德嘉茂管理公司（甲方、出租方）与美尚美依服装店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际计算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街X号西环广场X层“凯德MALL·西直门-商场”X层X1/X2/X3号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为235.79平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“某品牌-女装/内衣”之用途。19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期满次日起3年1个月19天的时间，即2018年10月14日至2021年12月02日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日0天的装修期。20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年10月14日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2019年12月3日至2020年12月2日的含税月保底租金额为每平方米1010元。含税保底租金为238147.9元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年10月14日至2021年12月2日的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的22%计算的金额。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金795791.25元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为21221.1元。……21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为452元/台，保证金为1404元/台。2.19甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为3536.85元。……。《房屋租赁合同》签订后，凯德嘉茂管理公司向美尚美依服装店交付了租赁房屋。美尚美依服装店向凯德嘉茂管理公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠疫情的原因，美尚美依服装店未向凯德嘉茂管理公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂管理公司最终给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金减半收取，2020年2月10日至2月17日的租金免除，2020年3月至5月的净租金（不含物业管理费、市场推广费）减免20%。美尚美依服装店则要求2020年3月至5月租金全免，6月至8月租金减半。最终，双方未能协商一致。凯德嘉茂管理公司向美尚美依服装店发送了多份催款函，要求美尚美依服装店支付租金等费用，否则将采取停止水、电能源供应措施。2020年6月17日，美尚美依服装店向凯德嘉茂管理公司发送函件，申请先支付6月份上半月的租金、物业费，并要求凯德嘉茂管理公司不能采取单方断电拉闸行为。之后，美尚美依服装店向凯德嘉茂管理公司交纳了半个月的租赁、物业费、市场推广费、POS机租金共计131678.93元。2020年7月28日，凯德嘉茂管理公司向美尚美依服装店发送函件，要求美尚美依服装店在2020年7月30日前交纳各项费用，否则将于2020年7月31日采取停止水、电能源供应措施。由于美尚美依服装店未在2020年7月31日前交纳各项费用，凯德嘉茂管理公司于当日对租赁房屋采取了断电措施。美尚美依服装店主张疫情期间营业收入大幅减少，服装店提交了销售情况统计表，该表显示：2019年12月之前销售额基本在1300000元以上。2020年1月为1149077元，2月为100028元，3月为70718元，4月为297439元，5月为390258元，凯德嘉茂管理公司主张根据该公司核查，美尚美依服装店提交的2020年1月、2月的销售额属实，3月应为71998元，4月应为306099元，5月应为782274.94元。美尚美依服装店同意支付电费6015.77元及截至2020年7月的POS机租金。一审法院认为，凯德嘉茂管理公司与美尚美依服装店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上对服装销售行业造成了较大的冲击，美尚美依服装店公司提交的证据也证明疫情及相关管控措施导致该公司的经营收入大幅下降，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，法院结合疫情及管控措施的影响、美尚美依服装店营业收入的减少情况及双方当事人的沟通协商情况，酌情免除美尚美依服装店2020年2月1日至2020年7月31日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费。由于美尚美依服装店已经交纳了2月份全部及6月份一半的租金、物业费及市场推广费，故减免后美尚美依服装店还应交纳该期间两个月的房屋租金、物业费及市场推广费。由于美尚美依服装店未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，凯德嘉茂管理公司采取断电措施并不适当，由此导致服装店无法使用租赁房屋期间的各项费用不应由服装店负担。服装店同意支付电费及截至2020年7月的POS机租金，法院不持异议，服装店已交纳的6月份半个月的POS机租金226元应在POS机租金中扣减。综上所述，对服装店要求减免2020年2月1日至2020年7月31日期间房屋租金、物业费、市场推广费等费用诉讼请求的合理部分，法院予以支持，即减免该期间2.5个月的租金595369.75元、物业费53052.75元、市场推广费8842.12元，共计657264.62元。2月份的租金、物业费、市场推广费等费用已用于抵扣之后的各项费用，对服装店要求返还2月份相关费用的诉讼请求，法院不予支持。对管理公司要求服装店支付租金、物业费、市场推广费反诉请求的合理部分，法院予以支持，即支付两个月的租金476295.8元、物业费42442.2元、市场推广费7073.7元，共计525811.7元。对管理公司要求服装店支付POS机租金反诉请求的合理部分，法院予以支持，即支付2020年3月1日至7月31日期间POS机租金2260元，扣减6月份已支付的226元，还应支付2034元。对管理公司要求服装店支付电费6015.77元的反诉请求，法院予以支持。对管理公司要求服装店支付逾期付款违约金的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、免除北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京美尚美依服装店2018年5月2日签订的《房屋租赁合同》中2020年2月1日至2020年7月31日期间北京美尚美依服装店应交纳的房屋租金595369.75元、物业费53052.75元、市场推广费8842.12元。二、判决生效之日起七日内，北京美尚美依服装店支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金476295.8元、物业费42442.2元、市场推广费7073.7元、POS租金2034元、电费6015.77元。三、驳回北京美尚美依服装店的其他诉讼请求。四、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。二审审理中，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，凯德嘉茂管理公司与美尚美依服装店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，根据美尚美依公司提交的销售情况统计表以及凯德嘉茂管理公司核实的具体情况，美尚美依公司因新冠肺炎疫情及防控措施导致营业收入明显减少，继续按照原合同约定的租金标准支付租金对其明显不公平，一审法院综合考虑疫情及管控措施的影响、美尚美依服装店收入的减少情况以及双方当事人沟通协商情况，酌情免除美尚美依服装店2020年2月1日至2020年7月31日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费，无明显不当，本院予以支持。凯德嘉茂公司主张一审免除2.5个月的租金过多，对其不公平。本院对此认为，新冠肺炎疫情以及相应的防控措施，客观上对服装销售行业造成的影响不止于2.5个月，但是本院注意到，一审法院在确定减免的租金数额及期限时，仅是一次性免除2.5个月租金，对于之后客观上仍受疫情及疫情防控影响的期间并未免除，也未减少。综上，一审法院一次性免除2020年2月1日至7月31日期间的2.5个月的租金，客观上仍在合理范围之内，本院不再对此作出调整，对于凯德嘉茂公司的上述主张不予支持。凯德嘉茂管理公司上诉主张美尚美依公司逾期支付租金构成违约应当支付违约金，并主张其停止能源供应系美尚美依服装店违约在先，故其不应承担之后发生的租金等费用。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据本案查明事实，美尚美依公司在新冠肺炎疫情以及相应防控措施发生之前，并无拖欠租金的行为。美尚美依公司欠缴租金的行为均发生在新冠肺炎疫情以及防控措施之后，且根据双方当事人提交的往来函件及邮件，双方关于疫情之后是否减免租金以及如何减免租金一直处于协商过程中。特别是根据美尚美依公司2020年6月17日发送给凯德嘉茂公司的函件，美尚美依公司并非拒绝支付租金，而是申请先行支付6月份上半月的费用，之后美尚美依公司亦确实按照函件的承诺先行向凯德嘉茂公司支付了半个月的费用。此后，双方又通过多次邮件往来及函件沟通租金的减免事宜。综合以上情况，凯德嘉茂公司以美尚美依公司延期支付租金为由要求美尚美依公司承担违约责任，本院难以支持。在双方对于减免租金的期限及比例尚未达成一致意见且本案承租人已就此提起诉讼的情况下，凯德嘉茂公司采取断电措施确有不当，一审法院确定断电之后的损失由凯德嘉茂公司自行承担，亦无明显不当，本院予以支持。综上所述，凯德嘉茂管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15520元，由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  刁久豹审 判 员  刘苑薇二〇二〇年十二月二十九日法官助理  辛明明书 记 员  史其申