河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15985号上诉人（原审被告）：王幸，女，1973年4月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：许爱军，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，河南陆达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州市金水区北林路街道办事处马庄村第二村民小组，住所地郑州市金水区北林路街道办事处马庄村黄家庵。负责人：黄春喜，系组长。委托诉讼代理人：史慧星，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灏明，河南中涵律师事务所实习律师。原审第三人：河南恒升房地产开发有限公司，住所地郑州市花园口镇人民政府院内，统一社会信用代码：914101007126453688。法定代表人：岳爱英。上诉人王幸因与被上诉人郑州市金水区北林路街道办事处马庄村第二村民小组、原审第三人河南恒升房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王幸委托诉讼代理人许爱军、刘洋，被上诉人郑州市金水区北林路街道办事处马庄村第二村民小组委托诉讼代理人史慧星、刘灏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王幸上诉请求：1、请求撤销郑州市金水区人民法院做出的（2020）豫0105民初4794号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定《联合开发合同书》、《联合开发补充协议》具有安置补偿性质，系事实认定错误。被上诉人与第三人并未签订合法有效的房屋买卖合同，且自始至终被上诉人并未向第三人支付过任何款项。被上诉人称其通过将开发建设的房屋抵偿的方式支付的对价，取得该房屋属于安置补偿性质，系对其未签订房屋买卖合同的自认。房屋买卖合同应当包括对于房屋详细信息、计价方式、违约责任、备案信息等多方面的内容的详细规定，但被上诉人与第三人签订的《联合开发合同书》、《联合开发补充协议》对于这些内容并未做出明确约定，该两份协议系明显的合作开发合同，无论是从形式上还是从实质内容上讲，都与安置补偿、商品房买卖的性质有较大差别，系不同性质的合同类型。二、被上诉人在庭审中所称的涉案楼房1-4层系其所有，系明显的虚假陈述。根据被上诉人在原审庭审中的陈述可知，讼争房产所在7号楼中，1-4层商业归被上诉人所有。但因第三人河南恒升房地产开发有限公司的法定代表人去世而无法给被上诉人办理房屋所有权证，该说法系明显的虚假陈述。上诉人的代理人持调查令前往郑州市不动产登记中心查询涉案房屋的登记信息以及7号楼1至4层其他房屋的登记信息，根据查询结果可知，7号楼东三单元3层附10号、附11号房屋的所有权人系河南融田商贸有限公司，缮证日期均为2012年1月11日。另，7号楼东1单元1层1号、2层1号、东2单元1层2号等房屋均已经由不同的案外人网签备案登记。由此可知，被上诉人陈述7号楼1至4层的房屋均系其所有，系明显的虚假陈述，1至4层中的大部分房屋已经出售并办理网签手续，甚至早在2012年就已经具备了办理房屋产权证的条件（河南融田商贸有限公司于2012年1月办理了房屋所有权证）。被上诉人一方面称房屋系其所有，另一方面却对于其他已经办理网签备案的房屋并未提出异议，明显违背常理。三、被上诉人称其对于7号楼1至4层拥有所有权，但是案外人河南融田商贸有限公司于2012年1月11日办理房产证以及其余房屋网签备案手续的存在，证明了被上诉人对于涉案房屋未及时办理过户登记具有明显的过错。被上诉人在庭审中称因第三人的法人去世等原因导致未办理过户登记，但并未提供证据对此予以证明。根据《公司法》等法律的规定可知，公司的法人在特定情形下可以进行变更，公司法人的去世与被上诉人未能办理过户登记并不具有必然的因果关系，被上诉人也并未提供证据对其已尽到足够的勤勉、催促、尽责义务进行释明，被上诉人仅以此为由就将未能办理过户登记的原因归结至第三人身上是不符合常理的，被上诉人对此具有明显的过错。四、在被上诉人存在明显虚假陈述、无法解释7号楼1-4层已经有部分房屋办理房屋产权证以及网签手续的情况下，被上诉人所提供的证据不能证明其对于涉案房屋拥有所有权，对于涉案房屋也当然不拥有能够排除强制执行的实体权利，原审法院对该房屋的执行依法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十五条系法院对于案外人提出执行异议的审查的具体规定。在本案中，原审法院所查封的涉案房屋登记在第三人名下，且在早已经具备过户条件的情况下（7号楼东三单元3层附10号、附11号房屋的所有权人系河南融田商贸有限公司）被上诉人仍未办理过户，因此其对于涉案房屋权利的主张于法无据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。在本案中，涉案房屋登记在第三人名下且处于初始登记状态，其所有权明显属于第三人。被上诉人根据（2015）金民三初字第01524号判决书向法院申请执行第三人名下财产于法有据，法院应当予以支持。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律有误，请求法院改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人郑州市金水区北林路街道办事处马庄村第二村民小组辩称：一、一审认定被上诉人与第三人签订的《联合开发合同书》所得的房屋系拆迁补偿安置的房屋是正确的。二、1-4层房屋一直由被上诉人占有使用，归被上诉人所有。三、被上诉人对房屋没有及时办理产权证没有过错。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村第二村民组向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销对郑州市××区××院××单元××号（产权证号：10××**）房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告提交柳林镇马李庄村民委员会黄家庵村民组（甲方）与河南恒升房地产开发有限公司（乙方）于1999年5月5日签订的《联合开发合同书》一份，主要约定：甲方提供土地约30亩，以联合开发形式，按规划设计规划，位置以黄家庵路西至牧专地界南至北林路，乙方提供资金进行联合开发；甲方负责提供联建土地上附属物的拆迁（包括坟墓和机械厂、预制厂、印刷厂、鸡场、澡堂、商店、变压器等），负责“三通一平”（路、水、电土地平整），其费用由乙方承担，拆迁费签合同后十日内乙方向甲方付35％，拆迁完成后再付35％，余款99年底付清，原机械厂变压器归乙方所有，乙方进行建设；甲方负责合同生效后，1个月内将土地使用证过户给乙方。土地出让费由甲方承担；联合开发分配，联合开发约30亩，房屋建成后1号楼为砖混七层办公楼，2、3号楼为普通砖混七层住宅楼，归甲方所有（其中2号楼3-4层有两套归乙方所有），其余4号楼归乙方所有。原告提交北林路办事处马李庄村委会黄家庵村民组（甲方）与河南恒升房地产开发有限公司（乙方）于2005年9月16日签订的《联合开发补充协议》，主要约定：经甲乙双方协商，为方便管理，把原来合同约定分给甲方的3栋砖混楼，改为一栋框架商住楼，所有建设费用均由乙方承担，1-4层商业归黄家庵村民组所有，5-11层以800万的价格由乙方代销。2014年7月16日，第三人因800万代销款未付，向黄家庵村民组出具还款计划。原告提交黄家庵村民组（甲方）与案外人魏明安（乙方）于2007年1月5日签订的《房租租赁协议》，主要约定：甲方将坐落在黄家庵村西门畜牧路北恒升花园南的11层商务楼的1-4层出租给乙方使用，房屋租期为20年，自2007年2月10日至2027年2月10日。根据原告提交的河南恒升房地产开发有限公司于2014年9月6日向原告出具的《承诺书》显示，双方于1999年5月5日，2005年9月16日签订的《联合开发合同书》、《联合开发补充协议》，我公司在2006年底已将合同约定的恒升家园7号楼1-4层房屋交付给你们。因房屋交付延期，我公司仍同意按原来的承诺承担为你们办理房屋产权证所需的相关税费，但目前资金紧张，而且我公司法定代表人牛福朝因病去世，公司很多工作正在整理当中。我公司同意在公司经营进入正常状态后，尽快筹备资金为原告办理恒升家园7号楼1-4层房屋的房屋所有权证。2019年10月12日，郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村村民委员会出具的《证明》显示，因原告当时未刻公章，在签订上述合同时，原告使用郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村村民委员会名义签订，而实际签约人为原告。被告提交了落款日期为2001年4月11日的国有土地使用权证（证号：郑国用（2001）字第0100号）一份，显示土地使用者为第三人，座落畜牧路北、黄家庵路西，用途住宅，使用权类型为出让。被告同时提交了落款日期为2002年2月8日的涉案工程的建设工程规划许可证一份。原告庭审中称基于联合开发协议，原告对7号楼1-4层所有房屋均拥有权利，涉案房屋在2007年已将建成并交付原告，因相关契税需要由第三人承担，第三人一直没有资金，在2012年第三人的实际控制人去世，第三人的经营进入不正常状态，在后续催办中，第三人在2014年9月6日向原告出具承诺书，后第三人一直有被判处组织领导黑社会犯罪的马淑喜控制经营，因为一直没有资金，所以导致原告的1-4层房屋一直没有办理过户。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告与第三人签订的《联合开发合同书》、《联合开发补充协议》并未约定共同投资、共同经营，也未约定风险共担、利润共享，双方签订的合同名为联合开发，实质上是第三人恒升公司以特定的一栋框架商住楼作为其使用原告土地开发房地产的补偿合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。原告与第三人签订《联合开发合同书》、《联合开发补充协议》具有安置补偿的性质，协议中约定了房屋的具体位置、用途，有明确的指向性，且被拆迁人的安置补偿权益不仅表现为财产权，更是一种生存权，其有别于普通民事权益，应当优先保护，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的权益，原告要求不得执行位于郑州市××区××院××单元××号（产权证号：10××**）的房产的诉请，有事实和法律依据，原审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权转让，经过依法登记才发生效力，未经登记，不能发生物权变动效力。本案原告并未办理涉案不动产过户登记，故原告要求确认涉案房产归其所有的请求，原审法院不予支持，原告可在排除强制执行后通过办理过户登记的方式实现。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市××区××院××单元××号（产权证号：10××**）的房产。二、驳回原告郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村第二村民组的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由河南恒升房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被上诉人与河南恒升房地产开发有限公司签订的《联合开发合同书》、《联合开发补充协议》具有安置补偿的性质，协议中约定了房屋的具体位置、用途，有明确的指向性，且被拆迁人的安置补偿权益不仅表现为财产权，更是一种生存权，其有别于普通民事权益，应当优先保护。综上所述，上诉人王幸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人王幸负担。本判决为终审判决。审判长 胡忠宇审判员范亚玲审判员朱长勇二〇二〇年十二月二十三日书记员 冯             晋