河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初10161号原告：宋向华，男，1977年11月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：驻马店市星海物业管理有限公司，住所地：驻马店市交通路西段（制药厂对面）。法定代表人：赵旭，总经理。委托诉讼代理人：崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。系被告员工。原告宋向华与被告驻马店市星海物业管理有限公司（以下简称“星海公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋向华、被告星海公司的委托诉讼代理人崔建树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋向华向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告装修押金2000元及利息(自2019年10月1日起至该款归还之日止)；2.判令被告退还原告第一次缴纳的公共能源费336元；3.判令被告在小区设施没有完善期间降低物业费。诉讼中，原告放弃第1项诉求中的利息，并明确第3项诉讼请求为：判令被告在小区设施没有完善期间降低物业费至每平方米每月0.6元。事实和理由：2019年3月交房时签订的装修合同，约定业主入住满三个月即应退还装修押金，原告多次向被告要该押金，被告均以经理没签字为由拒绝退还，并要求抵成物业费。交房时，先交钱再领钥匙，其中一项公共能源费不合理，2020年1月份，物业收取物业费时，提到公共能源费的问题，其工作人员称不符合规定今年不收，既然是不合理的第一次收取的应退还业主。收取每平方1.2元的物业费过高，小区配套设施不完善，管理混乱未达到购房时承诺的条件，不符合每平方米1.2元物业标准。具体如下：①小区充电桩长期不能正常使用，每次充电都是晚上充早上骑车时没有电，业主被迫推到楼上充电，极不安全，严重者会危害业主的人身及财产安全，业主多次反映均没有解决，物业很过分称推楼上充电系业主自愿，物业不管。充电桩长期被不充电的车辆占用，业主充电没有位置；②物业管理混乱，机动车、电动车到处停放；③每栋房子单元门口均没有路灯，晚上一片漆黑；④每次下雨天到处都是水、泥巴，加上车辆乱停乱放，白天晚上进出都不安全；⑤业主门上到处张贴换锁修锁广告，对业主很不安全，与物业多次反映无效；⑥小区内高层楼针对高空抛物现象没有摄像头监控，针对单元门口也没有监控。每栋楼前后垃圾好多从楼上扔下，物业不能及时制止该行为并及时清理垃圾；⑦交房时，每户业主均交有管理装修费，但部分业主装修时影响到邻居正常生活，物业没有尽到管理责任，往往是业主自己去找对方协调，如协商不好严重影响邻里和谐关系，既然业主交装修管理费，物业就有责任监管，防止因装修引起各种不正当、不安全、影响业主之间和谐的事情发生。被告星海公司辩称，1.被告同意归还押金，但应扣除原告自2019年10月17日起至今拖欠的物业管理费；2.关于物业费收费标准，应由业主大会协商解决，被告物业服务项目收费标准已在驻马店市住房管理中心备案，收费标准合理。经审理查明，原告宋向华系驻马店市驿城区交通路西段“红星国际广场”小区17号楼1408号房屋业主，被告星海公司系该小区物业公司。2019年1月28日，原告宋向华（乙方）与被告星海公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护，修缮、服务与管理……6.依据本协议向乙方收取物业服务费用；第二条、物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序维护；五、房屋装饰装修管理；第三条、物业管理服务质量：一、房屋共用部位的维护和管理：1.保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2.对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全；二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理：7.道路畅通无损坏、路面平坦整洁，排水畅通；8.路灯、楼道灯完好率不低于98%；第四条、物业服务费用：一、每次交纳费用时间：以开发商通知交房之日起计算，物业管理服务费实行预交制度，第一次领取钥匙时足额交清十二个月物业管理费用和预收定额公共能源费用，以后乙方应提前一个月足额交纳次年物业服务费用和公共能源费费用；二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业门面：2元/月?平方米、小高层住宅：1.2元/月?平方米；公共能源费根据实际发生的数额按户均摊等条款。协议下方甲方处加盖有“驻马店市星海物业管理有限公司红星国际广场物业管理处”，乙方有“宋向华”署名。当日，原告向被告交纳2019年1月7日至2020年1月7日的物业管理费1570元及公共能源费336元。当日，原告宋向华（甲方、业主、使用人）又与被告星海公司（丙方、物业管理企业）签订《装修履约协议书》一份，约定：收费项目、标准装修保证金住宅2000元，装修完毕、甲方按国家有关规定验收合格后、向丙方提出申请、丙方指定专人检查是否有违反装修管理的行为；经丙方验收并使用3个月后，如未发现违章装修或渗、漏、堵损坏等情况，对建筑主体结构和配套设备设施无破坏改动，无违约装修、未对毗邻业户造成损坏或影响、没有违反《装修履约协议书》，没有损坏他人财产或共用部分、共用设施设备等造成损害的，乙方凭收据退回剩余的装修管理保证金。如发现违章装修行为，按责任承担赔偿责任，赔偿费用从装修保证金中扣除，多退少补等条款。2019年3月21日，原告向被告交纳装修保证金2000元，后原告装修完毕，并已入住至今。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，原告宋向华提交以下证据：照片六张。原告用以证明：物业公司管理不到位。被告质证称：真实性有异议，该证据不能证明拍摄地点是“红星国际广场”小区。另查明，①2017年9月14日，被告提交的红星国际广场A块地项目物业服务合同经驻马店市住房管理中心备案，备案证明显示高层住宅1.2元/月.m2；②原告不同意以装修保证金抵扣其欠缴的物业管理费。上述事实，有原告提交的收据、《前期物业管理服务协议》、《装修履约协议书》、照片等证据、被告提交的驻马店市物业服务合同备案证明等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告宋向华系驻马店市驿城区交通路西段“红星国际广场”小区17号楼1408号房屋业主，被告星海公司系“红星国际广场”小区物业公司，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告向原告提供物业服务，原告向被告交纳物业服务费，原、被告双方形成物业服务合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，原告与被告签订《装修履约协议书》后向被告交纳装修保证金2000元，根据《装修履约协议书》约定装修完毕经被告验收合格并使用3个月之后，未出现应予扣除装修保证金的情形，故原告请求被告退还装修保证金2000元，于法有据，本院予以支持，对被告提出以装修保证金抵扣原告欠缴物业管理费的主张，因原告不同意抵扣，又不是同一法律关系，被告可另行主张物业管理费，本院不予采纳；关于原告请求被告退还第一次缴纳的公共能源费336元，本院认为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，公共能源费根据实际发生的数额按户均摊，鉴于双方对公共能源费应缴的数额未作出明确约定，且被告亦未举证证明公共能源费实际发生的数额及按户均摊的数额，故被告向原告收取公共能源费336元，无事实依据，对原告该项诉求，本院予以支持；对原告提出被告在小区设施没有完善期间降低物业费至0.6元/平方米/月，本院认为，①被告为小区全体业主提供物业服务，是一个持续、不间断的长期过程，原告提供的相关照片仅能证明被告在某一固定时间点存在服务不到位的问题，但不能以偏概全完全否认被告履行《前期物业管理服务协议》约定的环境卫生、房屋共用部分的维护和管理等服务；②小区设施建设系开发商的义务，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告负责对小区设施进行维护、修缮、服务与管理；③被告物业服务项目收费标准已经驻马店市住房管理中心备案。综上，对原告该项请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市星海物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告宋向华退还装修保证金2000元及公共能源费336元，以上共计2336元。二、驳回原告宋向华的其他诉讼请求。如被告驻马店市星海物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告驻马店市星海物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 王 鹏二〇二〇年十二月十五日书记员 张家盛