北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11828号上诉人（原审原告）：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-E475。法定代表人：高晓辉，总经理。委托诉讼代理人：王小兰，女，北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京北医永康口腔诊所有限公司，，住所地北京市房山区拱辰街道天星街**院**楼**101法定代表人：唐果，总经理。委托诉讼代理人：苏云通，男，北京北医永康口腔诊所有限公司员工。委托诉讼代理人：张博林，男，北京北医永康口腔诊所有限公司员工。上诉人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称：华熙经纪公司）因与上诉人北京北医永康口腔诊所有限公司（以下简称：口腔诊所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华熙经纪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由口腔诊所承担。事实和理由：一、原审判决以新冠肺炎疫情为由不判决解除合同，无事实和法律依据。1.双方在签订合同时明确约定了口腔诊所交付租金的时间，应半年付租金即2019年8月21日前交付2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金。2.原审法院以华熙经纪公司通过银行转款的方式支付部分租金即认定双方变更履行方式的理解明显不妥。口腔诊所通过银行转账的方式只支付了部分租金，我方系被动收到租金，虽然我方并未诉诸法院，但并未同意变更租金的支付期限方式。二、口腔诊所存在明显违反合同约定的事实，迟延拒付租金的事实。我方据此要求解除合同符合双方合同约定。三、口腔诊所的违约事实一直在延续，在疫情得到控制的情形下，其要求以减免租金的形式要求减免2月至3月的租金，而不交其余月份的租金，也构成了延迟交付租金的事实。口腔诊所辩称，不同意华熙经纪公司的上诉请求和事实理由。2020年8月之前我方没有正常营业过，一直处于停业的状态，政府不让经营。华熙经纪公司应当给我们适当酌减租金，租金数额过高，一审其他的判项我们同意。口腔诊所上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判我方支付华熙经纪公司241804.36元租金；一、二审诉讼费由华熙经纪公司承担。事实和理由：国家对于疫情期间房租减免有明确的政策。1.根据2020年5月9日《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》承租房屋免除租金政策的要点第2条规定免除上半年三个月租金。第4条规定转租、分租房屋的免租要惠及最终承租人。2.北京市人民政府办公厅《关于进一步打好新型冠状肺炎疫情防控阻击战若干措施》第三条第13款“鼓励大型商务楼宇、商场、市场经营方对中小微租户适度减免租金措施的租赁企业可给于适度财政补贴。”3.北京市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》第一条第二款“减免中小微企业房租。中小微企业承租北京市房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依法按照防疫规定关闭停业且不裁员，少裁员的免收2月份房租。对承租其他经营用房的鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”自2020年1月全国新冠病毒疫情爆发，房山区卫建委考虑到口腔医疗行业传染风险大，要求口腔行业全面停诊，直到2020年5月底才允许口腔行业防控验收合格后，适度预约接诊。2020年6月11日新发地疫情爆发，房山区卫建委再次要求口腔行业停诊，直到2020年8月6日北京新发地疫情结束。请求法院考虑口腔行业的特殊性，减免3个月房屋租金。华熙经纪公司辩称，不同意口腔诊所的上诉请求和事实理由。我单位从个人手中租赁的房屋，转租的价格基本与出租给口腔诊所一致，属于平价转租，没有利润。且我方已经给上家交付了租金，口腔诊所要求酌减三个月租金没有法律依据，我方不同意。华熙经纪公司向一审法院起诉请求：1.确认华熙经纪公司与口腔诊所签订的《商铺房租赁合同》于2020年5月22日解除；2.判令口腔诊所支付房屋租金2019年9月1日至2020年2月29日期间未支付的房屋租金42969元；3.判令口腔诊所支付2020年3月1日至2020年5月21日期间的房屋租金117448.86元；4.判令口腔诊所按1415.94元/天标准支付自2019年8月21日起至实际支付日止的违约金；5.判令口腔诊所补交免租期房租73661.3元；6.判令口腔诊所按1432.3元/天标准向华熙经纪公司支付自2020年5月22日起至实际腾退之日止的房屋使用费；7.判令口腔诊所将北京市房山区拱辰街道天星街1号楼101腾退给华熙经纪公司；8.案件受理费由口腔诊所负担。一审法院认定事实：华熙经纪公司与案外人于2016年8月30日签订《商铺房租赁合同》，租赁位于北京市房山区拱辰街道天星街1号院1号楼1至2层101房屋，后于2016年11月28日，华熙经纪公司（甲方）与口腔诊所（乙方）签订《商铺房租赁合同》，合同约定华熙经纪公司将位于北京市房山区拱辰街道天星街1号楼101号房屋出租给口腔诊所，租赁面积共计231.61平方米，年租金为491075.38元，房屋租金为一层年租金9.2元/日。平米，二层年租金5.0元/日。平米，从承租第三年起，每年在原租金标准上递增5%，租赁期限自2016年11月29日至2026年8月31日止。双方商定租金交付方式为每半年付款一次，乙方第一期房租为人民币245537.69元，以后每次付款均应提前10日支付。第六章第2条约定甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方终止、解除合同，该条第（二）款第（4）项约定乙方拖欠房屋租金累计达15日的，甲方有权收回房屋，并在房屋收回后仍有权追缴乙方拖欠的房租及违约金。关于违约责任，第七章第4条中约定，若乙方未按约定的时间支付房租，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付拖欠房租总金额的千分之五的滞纳金，逾期超过15日，甲方可单方终止租赁合同，收回房屋。乙方承担违约责任。另第三章第5条约定，非因甲方原因，本合同在租赁期限届满前提前终止或解除，则乙方不能全部享受免租期的免租金优惠，乙方应按合同约定的第一租赁年度的租金标准按比例向甲方补交该期间的租金，第五章第5条约定，无论是合同期满还是中途退租，乙方均不得将在经营过程中装修改建的工程破坏或拆除。如乙方需要将自己的装修设施带走，必须将甲方房屋恢复原状。双方实际履行合同过程中，口腔诊所存在多次未按照合同约定方式支付租金的情形，存在上月预付下一到两个月租金等情况，口腔诊所于2019年8月31日支付2019年9月1日至10月31日租金85938.19元，2019年10月16日支付2019年11月1日至2019年12月31日租金85938.19元，2019年12月21日支付2020年1月1日至2020年1月31日租金42969.19元，口腔诊所已支付2019年9月1日至2020年1月31日租金214845.57元，2020年2月1日至今租金仍未支付。2020年4月8日，华熙经纪公司向口腔诊所发出催告函要求口腔诊所按合同约定支付租金，经华熙经纪公司催促后口腔诊所仍未支付。2020年5月21日，华熙经纪公司向口腔诊所发送解除合同通知函，与口腔诊所解除《商铺房租赁合同》，要求口腔诊所腾退房屋并支付拖欠房租及违约金，口腔诊所于5月22日签收该通知函。口腔诊所表示不同意解除合同，并希望减免部分房屋租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，华熙经纪公司与口腔诊所签订的《商铺房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。双方签订的《商铺房租赁合同》虽约定每半年付款一次，但履行过程中，口腔诊所并未按合同约定时间给付租金，双方实际已通过履行行为对约定的租金给付时间进行变更，口腔诊所在2019年12月21日前已支付2019年9月1日至2020年1月31日的房租，仅2020年2月份房租未支付，随后，在2020年年初突发新冠肺炎疫情公共卫生事件，考虑到口腔诊所口腔行业的特殊性，受疫情冲击较大，口腔诊所未支付2020年2月份至今的房租，华熙经纪公司以此为由起诉口腔诊所，要求解除房屋租赁合同，法院不予支持。对华熙经纪公司要求口腔诊所给付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持，考虑疫情对口腔诊所经营的实际影响，对租金的给付时间法院予以酌定，租金的给付数额结合合同约定等相关情况，法院认定口腔诊所2020年2月1日至10月18日未支付的房屋租金为370711.36元，后续的租金费用，华熙经纪公司可结合口腔诊所给付情况，另行解决。对于华熙经纪公司主张的违约金、免租期房租及腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持；对于口腔诊所要求免除部分房屋租金的答辩意见，结合本案实际情况，法院不予采纳。据此，一审法院于2020年10月19日判决：一、北京北医永康口腔诊所有限公司于判决生效后10日内支付北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司2020年2月1日至2020年10月18日的房屋租金共计370711.36元；二、驳回北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，华熙经纪公司与口腔诊所签订的《商铺房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。根据已查明的事实，口腔诊所在合同履行过程中并未按合同每半年付款一次的约定，按时支付2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金，但其已于2019年12月21日前分期将租金支付至2020年1月31日，现无证据证明华熙经纪公司对此提出异议。随后，在2020年年初突发新冠肺炎疫情公共卫生事件，由于口腔行业的特殊性，导致口腔诊所在上半年难以正常营业，营业收入明显减少。现华熙经纪公司以口腔诊所未支付2020年2月份至今的房租为由，要求解除双方所签《商铺房租赁合同》，腾退涉案房屋，并由口腔诊所承担相应的违约金及免租期房租，本院不予支持。但华熙经纪公司要求口腔诊所给付相应房屋租金的诉求，依据充分，本院予以支持。一审判决考虑本案实际情况，确定口腔诊所暂给付华熙经纪公司自2020年2月1日至10月18日期间的房屋租金并无不妥，本院不持异议。但考虑到疫情对口腔诊所营业造成的影响及疫情期间双方当事人应合理分担损失的公平原则，本院对2020年2月至5月期间的租金酌情予以减免，具体数额由本院酌定。一审法院以合同约定标准确定口腔诊所应给付租金数额欠妥，本院予以纠正。后续的租金费用，华熙经纪公司可结合口腔诊所给付情况，另行解决。华熙经纪公司的上诉意见，本院不予采信。综上所述，华熙经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。口腔诊所的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6546号民事判决第二项；二、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初6546号民事判决第一项为：北京北医永康口腔诊所有限公司于本判决生效后10日内支付北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司2020年2月1日至2020年10月18日的房屋租金共计284773.17元；三、驳回北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2406元，由北京北医永康口腔诊所有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费4594元，由北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司负担3635元（已交纳），由北京北医永康口腔诊所有限公司负担959元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年十二月二十九日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申