安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终10021号 上诉人（原审原告）：宫尚华，男，1955年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：陈清，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚利祥，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张嘉刚，男，1958年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：孙振宇，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：潘梦瑶，国浩律师（合肥）事务所实习律师。 原告宫尚华与被告张嘉刚房屋买卖合同纠纷一案，安徽省合肥市庐阳区人民法院于2018年10月16日作出（2018）皖0103民初4904号民事判决，宫尚华对该判决不服提起上诉。本院作出（2019）皖01民终1487号民事裁定，撤销（2018）皖0103民初4904号民事判决并发回重审。安徽省合肥市庐阳区人民法院重审后，作出（2019）皖0103民初9901号民事判决。宫尚华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宫尚华上诉请求：撤销（2019）皖0103民初9901号民事判决书，改判支持宫尚华的全部诉讼请求。 事实与理由：一、案涉房屋的价款为26万元，并非10万元，一审法院认定事实不清。第一，《存量房买卖合同》没有一处约定案涉房屋的价款为10万元。本案《存量房买卖合同》第二条是关于价款的约定：大写处，仅在“拾”万的前面写了“10”，其余部分均被双方划掉了；小写处空白。换言之，案涉《存量房买卖合同》文本约定的价款是“10×10万=100万，并非10万。纵览合同全文，没有任何一处约定的价款是10万元。若严格依照双方签订的《存量房买卖合同》，则本案房屋价款应认定为100万元。第二，以下证据之间能够相互印证，形成完整的证据链条，足以证明，案涉房屋的价款为260000元：1.《存量房买卖合同》顶部盖章处，有矫正后的合同价格，既有大写“贰拾陆万元”字样，也有小写“260000-”字样；2.《房屋所有权登记、转让审核表》载明，案涉房屋的成交价为“260，000.00元”，且当时的评估价亦为“260，000.00元”；3.《合肥市地方税务局房地产转让完税[免税]审核通知单》载明宫尚华转让案涉房产的价款为260000元；4.案涉《存量房买卖合同》第七条约定由张嘉刚缴纳国家税费，2009年4月10日，张嘉刚以26万元为计税金额，缴纳了契税（见《中华人民共和国契税完税证》NO：1578880）；5.2009年4月14日，合肥市地方税务局庐阳分局出具《安徽省地方税务机关代开统一发票》00004581，也能够证明宫尚华销售不动产的金额为260000元。第三，案涉房屋最初由案外人张家猛于1997年9月12日购得，之后转让给了宫尚华，1997年张家猛购得的价格即为114282.63元，而宫尚华与张嘉刚签订《存量房买卖合同》的时间为2009年4月10日，考虑我国房地产价格逐年上升的实际情况，约12年时间经过，案涉房屋却定价为10万元，显然与当时该房屋的市场价格不符，也不符合客观事实。二、案涉标的物为存量房而非商品房，不应适用与商品房买卖相关的司法解释，一审法院适用法律错误。本案是存量房买卖合同，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；第二，我国目前的法律规范，对存量房买卖合同的法定解除权行使期间未作规定，民事领域遵循“法无禁止即自由”的原则，所以，本案不应在法律未作规定的情况下，就参照本不适用于本案的司法解释，从而否定了权利人宫尚华的权利。第三，本案宫尚华解除权行使期间的计算。1.案涉房屋，原是张嘉刚为解决外孙上学的问题，从宫尚华手中买的，而且，张嘉刚的父母在该笔交易中起到了极大的促进作用。合同签订的前几年，都是张嘉刚的父亲张尽向张嘉刚催要房款；2012年，张尽去世，宫尚华开始向张嘉刚催要，张嘉刚每次都答应支付房款，鉴于双方有亲属关系，加之张嘉刚母亲卢坤生在中间做和，宫尚华相信，张嘉刚至少不会不支付房款。2.2015年3月的家庭会议上，张嘉刚表示没钱还房款、愿意放弃该房子，并出具了书面的放弃承诺书，宫尚华亦同意，事实上，案涉《存量房买卖合同》已于此时经双方意思表示达成一致而解除，但张嘉刚始终拒绝办理过户手续。之后的每一年，鉴于双方有亲属关系，出于“以和为贵、以解决问题为主”的想法，宫尚华都要求张嘉刚配合办理过户或支付房款。3.2018年3月召开的家庭会议，张嘉刚态度明确，既不支付房款、也不会办理过户，宫尚华意识到仅通过私下协商的方式，无法维护自己的合法权益，这才预备走司法途径，向法院起诉。所以，双方签订的《存量房买卖合同》事实上已于2015年3月解除，即使认为此时尚未解除，宫尚华行使法定解除权的期限也应自2018年3月开始计算。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，宫尚华提起上诉，请求二审法院依法公正审理和改判。 张嘉刚辩称，一、一审法院认定宫尚华未在法定期间内行使解除权，解除权已经消灭。（一）一审法院认定宫尚华行使解除权的期限是一年符合法律规定。根据《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可知，宫尚华行使法定合同解除权应在“合理期限”内行使。一审法院认定宫尚华至迟应在2016年3月行使解除权符合本案基本事实。宫尚华主张多次向张嘉刚催要房款未果，直到2015年家庭会议上，宫尚华逼着张嘉刚放弃该房屋，要求其办理过户手续，则至迟可以认为在2015年3月之前，宫尚华已经行使了催告权，在必要准备时间届满后，也就是2015年3月，宫尚华享有法定的合同解除权。这一点，宫尚华认为此时双方已经解除合同是错误的，实质上应是当时宫尚华取得了法定的合同解除权，而并非合同已经解除。因此，解除权的期限应从2015年3月起算并无不当。因此，一审法院对于上诉人的法定合同解除权的行使期间，是严格依照我国法律规定进行裁判且符合本案基本事实，适用法律正确。二、《存量房买卖合同》依法成立并生效，真实购房价格为10万元，张嘉刚按约支付了购房款，宫尚华已将涉案房屋过户至张嘉刚名下，双方合同义务已履行完毕（一）宫尚华所述张嘉刚未支付购房款明显有违客观事实。2005年时双方房屋买卖事宜已经房款两清，2009年双方办理产权变更登记手续，至宫尚华起诉之日，时间间隔长达10年之久，宫尚华在2018年才向法院提起诉讼主张解除合同，有违常理，恰恰也印证了，张嘉刚早已支付了房款，宫尚华违背诚实信用原则。根据2005年宫尚华自愿出具的《售房证明》，涉案房屋系宫尚华自愿向张嘉刚出售，且货款两清。被张嘉刚已经支付了购房款。该份售房证明的主文部分是由张嘉刚父亲张尽书写，虽然宫尚华的签字经鉴定与宫尚华本人字迹不一致，但张晓玲的签字属实，可以证明房款已经支付。（二）房屋的真实交易价格为10万元，一审法院认定事实正确。宫尚华在2018年6月29日起诉状中自认房屋价值为拾万元整。宫尚华所述的26万元系核税价格与真实价格不同，是符合实际情况的。且宫尚华所述的证据链条，是通过核税价款办理的一系列流程，不能相互印证。双方在《存量房买卖合同》主文部分涉案房屋价款一栏将房屋价款在“拾”万前写“10”，是由于双方系基于亲属间信任前提下签订的合同，所以不能苛求双方要具备一般房屋买卖时签订合同应持有的审慎态度，宫尚华以此主张房屋价款为100万更是有违客观事实。而且从另一个角度来看，这样突出写明“10”显然是当时双方对于10万元房屋价款的确认。若按宫尚华所述房屋价款应为26万元，为何在合同正文部分的此处不写明26万元，而是写“10”万元呢？显然，双方对于房屋价款的真实意思表示即为10万元。针对房屋价款事实部分，相关事实背景及证据已经不止一次在庭审中予以查明，宫尚华以此作为上诉理由实乃浪费司法资源，增加诉累。因此，本案购房价款为10万元是当时双方的真实意思表示，符合客观事实，一审法院认定无误。即使法院认定张嘉刚支付房款证据不足，本案也并非合同目的不能实现，张嘉刚愿意继续支付房款，宫尚华无权解除合同，房屋买卖合同中房屋已完成了过户和交付，因本案当事人为亲属关系，加之双方当初买卖房屋也是为了便于张嘉刚履行赡养父母的义务，因此签订了该《存量房买卖合同》。因当时具备充足信任，且本案时间久远，不能苛求张嘉刚至今仍留存好所有支付证据。即便因证据原因无法认定张嘉刚已经履行完给付义务，本案合同目的也并非不能实现，张嘉刚仍可以继续履行。依据《合同法》第九十四条，宫尚华没有法定的合同解除权。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审法院讯断公道正当，望二审法院依法予以维持。 宫尚华向一审法院起诉请求：1.判令解除宫尚华与张嘉刚于2009年4月10日签订的《存量房买卖合同》；2.判令张嘉刚将涉案存量房产权过户至宫尚华名下；3.判令张嘉刚承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：宫尚华系张嘉刚的姐夫。2009年4月10日，宫尚华作为出卖人，张嘉刚作为买受人，签订《存量房买卖合同》一份，约定宫尚华将坐落在合肥市晶体管厂4幢104室的房屋出售给张嘉刚，转让价款为100000元，双方未约定付款期限，未约定违约责任。合同签订后，宫尚华将上述房屋产权转移登记至张嘉刚名下。现宫尚华以张嘉刚未付房款，致使合同目的不能实现为由诉至该院，要求解除上述存量房买卖合同。 另，2015年3月10日，张嘉刚出具承诺书一份，载明“合肥晶体管厂小区21幢104室合肥庐阳区濉溪路21幢104室因本人没有付款给我母亲芦坤生本人自愿放弃。”张嘉刚陈述：上述放弃房屋的承诺书是其写的，但是被其母亲逼迫下写的，也侧面证明了购房款是通过其父母交付给宫尚华的事实。 案件审理中，宫尚华提出张嘉刚所举证的售房证明上宫尚华的签名并非其本人签名。该院就售房证明及证明上签名的真实性分别与张嘉刚以及在上述售房证明上签名的张晓玲进行询问。张嘉刚称：案涉房屋是从宫尚华手上买的；当时父母年龄大了，为了照顾父母，所以从宫尚华手上买的房子；当时其经济困难，房款是由其父亲张尽支付的，房款是100000元，现金支付给宫尚华的；后来，通过做玉石生意，其赚了钱之后陆陆续续将钱已经还给其父亲张尽，10万元早已还完；售房证明上宫尚华签名系其本人所签，当时售房证明签字的时候，宫尚华、张晓玲、张尽、张嘉刚四个人都在场，其看着宫尚华在证明上面签字的；当时售房证明签字时，房款100000元已经给过宫尚华了。张晓玲称：张嘉刚是其亲弟弟，宫尚华是其姐夫；售房证明上面张晓玲的签字是其签的，签名是真实的；售房证明所载的卖房子的是事实，但是房款实际上没有给，一分钱也没给，当时是其母亲讲让其做中间人，其父亲也讲帮其写好让其先签，其当时是不愿意签，但是拗不过老人，所以就签了，实际情况是房款没有给，签过之后，其就走了，再也没管这事；当时签字时，没有时间落款，宫尚华也不在，张嘉刚也不在，只有其和其父母在，当时其签字时售房证明上面没有宫尚华签字。 经宫尚华申请，该院依法委托安徽中衡司法鉴定中心对售房证明上“宫尚华”签名字迹的真实性进行司法鉴定，并组织双方对鉴定样本进行质证确认，该中心依据该院的鉴定委托书出具了皖中衡司鉴[2020]文书鉴字第13号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为售房证明上“宫尚华”签名字迹与宫尚华本人在鉴定比对样本上的签名字迹，不是同一人所写。鉴定费用2000元，已由宫尚华向安徽中衡司法鉴定中心支付。宫尚华、张嘉刚对上述《司法鉴定意见书》均无异议。 一审庭审中，张嘉刚称：案涉房款已经支付了100000元，其将100000元交给其父亲，其父亲将100000元交给了张家猛，张家猛就要了80000元，剩余20000元就孝敬给其父亲了；售房证明上面的字主文部分是其父亲所写，宫尚华的签字其认为是宫尚华本人书写的，售房证明是其父亲给其的，宫尚华有没有在上面签字其不清楚；就案涉房屋买卖及房款问题，其家庭成员在2015年3月10日组织谈过，之后在2018年3月在庐州太太饭店有一次家庭会议 一审法院认为，宫尚华与张嘉刚签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在宫尚华依约将案涉房产过户给张嘉刚之后，张嘉刚应按合同约定支付购房价款。案涉合同虽未约定付款期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，在双方就付款期限协商不成的情况下，宫尚华作为出卖人可随时向张嘉刚主张其支付购房价款，但应当行使催告权，给对方必要的准备时间。在上述必要的准备时间届满之后，宫尚华即享有法定的合同解除权。本案中，张嘉刚虽称其已支付购房价款，但未能提供相应证据予以证实，其就购房价款的支付情况的陈述也存在自相矛盾，故对于其抗辩称已经支付案涉房屋购房款，该院不予采信。宫尚华在起诉状中陈述，房屋转让登记完成后，张嘉刚一直拖延支付购房款，其多次催要购房款未果。张嘉刚亦认可曾在2015年及2018年两次召开家庭会议商谈案涉房屋买卖及房款问题。故对于张嘉刚抗辩宫尚华起诉已过诉讼时效，该院依法不予采信。考虑到2009年案涉房屋即过户至张嘉刚名下的客观情况，可以认定宫尚华至迟在2015年即享有法定的合同解除权。合同解除权的行使期间为除斥期间，期间届满解除权即消灭，其旨在维持业已存在的民事法律关系的稳定性。案涉合同对于合同解除权未作约定，法律法规对于存量房买卖中的法定合同解除权期间亦无明确规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。参照上述司法解释的规定，宫尚华所享有的法定合同解除权在2016年即已因期限届满未行使而灭失。宫尚华在2018年向该院提起诉讼要求解除案涉合同之时，已丧失法定合同解除权，其仅能主张张嘉刚因违约而给其造成的损失，故对于宫尚华要求解除案涉合同以及将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，该院依法不予支持。 原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回宫尚华的诉讼请求。案件受理费2380元，由宫尚华负担。鉴定费2000元，由张嘉刚负担。 本案二审期间当事人未提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋的价款认定问题。2009年4月10日，宫尚华与张嘉刚在案涉合同中约定转让价款处在拾万前方书写“10”，作为通常理解转让价款应为10万元，宫尚华在本案诉状中亦书写房屋价值十万元，原审法院认定宫尚华与张嘉刚就案涉房屋价款约定为10万元并无不当。在存量房交易中，房屋合同约定价格与评估计税价格不同，亦属常见，案涉房屋虽按照26万元计税，但不能以此作为双方约定价款，故本院对于宫尚华案涉房屋价款应为26万元的主张不予采信。 关于案涉合同解除权是否超过法定行使期限的问题。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。即使当事人没有明确约定行使解除权的期限，作为有解除权人也应在合理期限内作出解除合同的意思表示，否则将导致合同长期处于不稳定状态，影响正常的交易秩序。基于法律法规对于存量房买卖中的法定合同解除权期间无明确规定，原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，认定宫尚华所享有的法定合同解除权超过行使期限，故未予支持宫尚华要求解除案涉合同以及将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求并无不妥，本院予以认可。 综上所述，宫尚华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由宫尚华负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 朱籽玉 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。