江西省南昌市西湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0103执异89号 异议人（案外人）：纪孔悟，男，1943年11月2日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 申请执行人：南昌市西湖区合信小额贷款有限公司，住所地南昌市西湖区永叔路**，组织机构代码：690962046。 法定代表人：吴迪，系该公司董事长。 被执行人：何久元，男，1963年11月4日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 被执行人：何国栋，男，1973年1月4日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 被执行人：何德元，男，1947年8月7日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 被执行人：抚州市西大街房地产开发有限公司，，住所地江西省抚州市若士家苑组织机构代码：705789531。 法定代表人：何德元，系该公司总经理。 本院在执行南昌市西湖区合信小额贷款有限公司与何久元、何国栋、何德元、抚州市西大街房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，案外人纪孔悟向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人纪孔悟称，其与被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司于法院查封之前就签订了《商品房买卖合同》，约定购买被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司开发的抚州市临川区若士路至伍家巷巷口第Ｃ幢底层8号的房产（产权登记证号：抚房权证西字第××号），异议人已支付房款并将该房产交付与异议人。后被执行人一再推脱，未配合办理房产过户手续，直到2013年左右被执行人何德元涉嫌刑事犯罪，房管部门暂停了被执行人所属公司的房产过户登记手续，导致异议人纪孔悟一直无法办理房产登记手续。异议人纪孔悟认为法院的查封侵犯了其合法权益，请求法院依法中止对涉案房产的执行，并解除对其查封。 异议人纪孔悟提交了以下证据证明其主张： 证据一：纪孔悟身份证复印件一份，证明异议人主体资格。 证据二：涉案房产《商品房买卖合同》一份、涉案房产证复印件一份，证明商品房买卖合同有效。 证据三：抚州市西大街房地产开发有限公司出具的收据一份、汇款凭证一份，证明异议人已将全部购房款付清。 证据四：抚州市不动产登记中心出具的收据一份、抚州市房产交易中心出具的收据一份、增值税发票一份、税收完税证明一份、抚州市房产交易中心业务收件单，证明异议人一直在积极努力办理房产过户登记手续，未办理房产登记过户手续并不存在主观过错。 证据五：涉案房产租客的调查笔录一份、店铺租赁合同一份，证明涉案房产由异议人纪孔悟购买后，一直是异议人纪孔悟实际占有，并一直出租给他人。 证据六：抚州市临川区人民法院民事判决书一份（2016赣10**民初465号）、抚州市临川区人民法院执行裁定书一份（2016赣10**执534号）、抚州市临川区人民法院执行裁定书一份（2018赣10**执异43号）、抚州市中级人民法院刑事判决书三份［2013抚刑二初字第6号、（2013）抚刑二初字第4号、（2015）抚刑二初字第1号］，证明涉案商品房买卖合同有效，异议人积极主张房产过户登记手续，涉案房产未涉及刑事追缴案件财产范围，涉案房产是抚州市西大街房地产开发有限公司的财产，只是登记在被执行人何德元名下。 证据七：江西省抚州市中级人民法院出具的一份函，证明涉案房产未涉及刑事追缴案件财产范围。 证据八：被执行人何德元出具的一份申明，证明涉案房产是被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司所有的财产。 本院审查查明，2013年4月22日本院就南昌市西湖区合信小额贷款有限公司诉何久元、何国栋、何德元、抚州市西大街房地产开发有限公司借款合同纠纷一案作出（2013）西民初字第175号民事判决书，判决：一、被告何久元于本判决生效后十日内偿还原告借款本金500万元。二、被告何久元于本判决生效后十日内支付原告借款利息（利息自2012年5月16日至付清借款之日止，按借款本金500万元，中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）。三、被告何久元于本判决生效后十日内支付原告的律师费75000元。四、被告何国栋、被告何德元对上述判决一至三项的款项承担连带担保责任。五、被告抚州市西大街房地产开发有限公司在其提供抵押担保的位于江西省抚州市权证编号为抚国用（2011）字第020015号的土地使用权范围内，对上述判决一至三项的款项承担连带担保责任，原告对上述抵押财产享有优先受偿权。六、驳回原告其他诉讼请求。该案于2014年3月12日立案执行，执行案号为（2014）西执字第00173号，执行过程中，本院于2017年6月1日作出协助执行通知书查封被执行人何德元名下所有坐落于抚州市口（产权证号：Ｘ-抚**）房产。 2011年1月9日异议人纪孔悟与被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定异议人纪孔悟购买被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司开发的抚州市临川区若士路至伍家巷巷口第Ｃ幢底层8号的房产（产权登记证号：抚房权证西字第××号），约定总房款为268000元。异议人纪孔悟于2011年1月9日支付了首付款20万元的购房款，于2016年9月19日支付了91252.6元的剩余购房款至抚州市临川区人民法院。后异议人纪孔悟于2016年12月28日向抚州市临川区国税局缴纳了增值税，于2017年1月3日向抚州市地方税务局缴纳了契税和印花税，于2017年3月15日向抚州市不动产登记中心缴纳了不动产权非住宅登记费和向抚州市房产交易中心缴纳了非住宅新建商品房屋转让费。因被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司及其法定代表人何德元涉嫌刑事犯罪，导致一直未办理房产登记，2016年7月6日，抚州市临川区人民法院作出（2016）赣1002民初465号民事判决书，判决：一、纪孔悟与被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司就位于抚州市店签订的《商品房买卖合同》有效；二、被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司协助纪孔悟办理上述房产的产权过户手续。因涉案房产在2011年即登记在何德元名下，致使被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司不能履行（2016）赣1002民初465号民事判决书第二项所确定的义务，无法将房屋过户至异议人纪孔悟名下，为此，异议人纪孔悟向抚州市临川区人民法院申请追加何德元为被执行人，抚州市临川区人民法院于2018年6月29日作出（2018）赣1002执异43号执行裁定书，裁定：追加何德元为被执行人；何德元应在本裁定生效之日起三日内将登记在其名下的产权登记证号为抚房权证西字第××号过户至异议人纪孔悟名下。 另查明，被执行人抚州市西大街房地产开发有限公司及其法定代表人何德元因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪被抚州市人民检察院向抚州市中级人民法院提起公诉，抚州市中级人民法院先后作出（2013）抚刑二初字第4号、（2013）抚刑二初字第6号、（2015）抚刑二初字第1号刑事判决书，该三份刑事判决书均未涉及涉案房产。2016年6月27日抚州市中级人民法院向临川区人民法院出具函，写明：抚州市西大街房地产开发有限公司开发的伍家巷商住楼第C幢底层8号店未涉及抚州市西大街房地产开发有限公司刑事追缴案件财产范围。 本院认为，异议人在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有，异议人已支付全部价款，且非因异议人自身原因未办理过户登记。异议人对登记在何德元名下的案涉房产提出异议，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，享有足以排除强制执行的权益。异议人提出的请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 一、案外人纪孔悟的异议请求成立； 二、中止本院(2014）西执字第00173号案件对抚州市临川区若士路至伍家巷巷口第C幢底层8号的房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  徐晓霞 审判员  郭绵庆 审判员  聂 涛 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  熊淼鑫