江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏民再346号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何锦华，男，1967年4月9日生，汉族，住福建省莆田秀屿区。委托诉讼代理人：朱垭梁，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛驰，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏弘盛建设工程集团有限公司。住所地：江苏省高邮市城南经济新区南环路**。法定代表人：徐杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：展兴干，江苏日出律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：薛桂军，男，1965年12月8日生，汉族，住江苏省高邮县，暂住地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：吕红芳，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。再审申请人何锦华因与被申请人江苏弘盛建设工程集团有限公司（以下简称弘盛公司）、一审被告、二审被上诉人薛桂军买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民终3972号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年11月10日作出（2020）苏民申3362号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。再审申请人何锦华的委托诉讼代理人朱垭梁、薛驰，被申请人弘盛公司的委托诉讼代理人展兴干，一审被告、二审被上诉人薛桂军的委托诉讼代理人吕红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何锦华申请再审称，一、何锦华有证据证明与薛桂军、弘盛公司约定的抵债房屋性质为“商铺”。1．弘盛公司与案外人苏州平江港龙房地产有限公司（以下简称平江港龙公司）、苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙吴中公司）签订的《以房抵款协议书》的附件《抵款房买卖确认单》和《抵算工程款房源清单表》中，弘盛公司确认以“商铺”抵偿所欠何锦华的材料款。2．薛桂军、弘盛公司将案涉房屋抵债给何锦华过程中，均向何锦华保证该房屋为“商铺”。3．双方约定的该房屋抵债价格是“商铺”而非“办公房”的价格。案涉房屋单价达42393元/平方米，价格远超同地段办公房，由此能证明双方约定抵偿债务标的物应当是“商铺”。4．何锦华提供的开发商销售广告中宣传案涉房屋性质是“商铺”。二、二审法院认定“何锦华提供的清单表系弘盛公司与案外人的约定，根据合同相对性原则，无法据此认定弘盛公司承诺用于抵债的房屋性质为商铺”，属于认定事实不清、适用法律错误。弘盛公司与案外人平江港龙公司、港龙吴中公司签订的《以房抵款协议书》及附件《抵款房买卖确认单》和《抵算工程款房源清单表》是何锦华与薛桂军、弘盛公司以房抵债协议的附件，与合同相对性没有任何关联。薛桂军向何锦华提供上述合同附件的行为，即是弘盛公司以书面形式告知何锦华案涉房屋业态为“商铺”。三、案涉房屋产权登记证书中载明土地性质为“商业金融用地”、房屋为非住宅，“商铺”当然属于非住宅，何锦华是基于对薛桂军、弘盛公司以及开发商广告信任的基础上另行签订房屋买卖合同并办理产权证。案涉房屋产权登记证书与房屋买卖合同中载明土地性质一致并不能就此认定弘盛公司未违反双方以房抵债协议的约定。何锦华是在听其他业主提及后才知晓案涉房屋并非“商铺”。如果何锦华知晓案涉房屋非“商铺”而是“办公房”，不可能同意在倒欠300056元的情况下，签下以房抵债协议。综上，二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求提起再审、撤销二审判决，依法改判支持何锦华的诉讼请求。一、二审案件受理费由弘盛公司承担。本院再审庭审中，何锦华明确表示放弃对薛桂军的诉讼请求。弘盛公司辩称，1．何锦华与弘盛公司之间存在买卖合同关系，弘盛公司欠付何锦华货款，事后弘盛公司用案外人平江港龙公司及港龙吴中公司用以抵付弘盛公司工程款的房产抵付所欠何锦华的货款，在何锦华选定房源后，何锦华与案外人港龙吴中公司网签商品房买卖合同，并办理产权登记，由案外人港龙吴中公司向何锦华实际交付案涉房产。实际上是港龙吴中公司作为债务加入方用其房产抵偿弘盛公司对平江港龙公司享有的工程款债权，弘盛公司又将其对平江港龙公司享有的债权转让给何锦华用以抵偿所欠何锦华的货款，故何锦华与弘盛公司以及案外人平江港龙公司、港龙吴中公司之间存在债权转让的法律关系。故应当将平江港龙公司、港龙吴中公司追加作为本案当事人。2．商品房买卖合同的当事人仅为何锦华与港龙吴中公司，并非弘盛公司。故一、二审法院根据合同相对性认定何锦华与港龙吴中公司之间的商品房买卖合同已实际履行，何锦华与弘盛公司之间的货款已经实际清偿，该认定符合法律规定。综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，何锦华的再审申请无事实和法律依据，请求依法驳回。何锦华向一审法院起诉请求：1．请求依法判令薛桂军、弘盛公司向何锦华赔偿因其违约行为而造成的损失，包括办理房屋交易手续和不动产登记而产生的各项税费共计45094.9元及其利息（自2016年12月9日起算，至实际给付之日止，依中国人民银行公布的金融机构同类同期借款基准利率计算）；2．请求依法判令薛桂军、弘盛公司承担本案全部诉讼费用。在一审庭审中，何锦华增加一项诉讼请求作为第一项：请求法院确认双方以房抵款合同业已解除。一审法院审理查明：何锦华与薛桂军、弘盛公司共同确认，何锦华向弘盛公司总承包的苏州高新区工地供材料，尚有材料款1092132元未付；为抵偿上述欠款，弘盛公司用案外人用来向弘盛公司抵偿工程款的房屋（位于苏州高新区作价1392188元向何锦华抵债，相抵之后结余款项300056元由何锦华另行供应材料。何锦华确认，后其已办理了房屋交接手续，并于2016年12月15日登记取得了相应房产的不动产登记证书（不动产登记编号为：苏（2016）苏州市不动产权第5040375号，坐落于，建筑面积为32.84平方米，登记用途为商务金融用地/非住宅）。但是，双方对合同相对方主体的事实问题存在争议，何锦华认为其系与薛桂军发生的合同关系，薛桂军系挂靠在弘盛公司；薛桂军、弘盛公司认为，薛桂军系弘盛公司员工代表公司与何锦华进行合同交易，合同关系是发生在弘盛公司与何锦华之间。一审另查明，2016年9月6日，薛桂军向何锦华出具说明一份，主要内容为：何锦华在新区港龙购2-137房屋一套，总价格为1392188元由江苏弘盛薛总工程款抵房。原欠材料款1092132元。何锦华尚欠薛桂军300056元正。下方由薛桂军签字，注明原件已收。何锦华为进一步证明薛桂军用房屋抵扣欠其货款且未按约定交付“商铺”构成违约的事实，提交了弘盛公司与案外人平江港龙公司、港龙吴中公司签订的《以房抵款协议书》、《抵款房买卖确认单》、《抵款房买卖确认表》一份。薛桂军、弘盛公司对该组证据的真实性没有异议。经对双方当事人确认真实性的上述证据可知，《以房抵款协议书》由弘盛公司与案外人平江港龙公司、港龙吴中公司于2016年11月8日签订，约定弘盛公司为平江港龙公司平江义乌港龙商贸城项目上建总包工程施工的工程价款已审计结束，双方达成以房抵款协议；平江港龙公司以房抵款的房源经双方核定总价为1392188元；弘盛公司抵款房只能更名一次（于签订正式商品房买卖合同之前）；弘盛公司指定购房主体履约责任由弘盛公司负责。《抵款房买卖确认单》上载明抵款房源及实际购买人信息为房号2-137、何锦华、350321196704096457、签约价格1392188元。《抵算工程款房源清单表》注明业态为“商铺”，其他信息分别为房号2-137、面积32.84平方米、单价56524.06元、总价1856250元、折扣0.75、折后价1392188元。以上证据均盖有弘盛公司公章。何锦华在一审庭审中还提交了《苏州市商品房买卖合同》、建设工程规划许可证、竣工验收报告、建设工程消防意见书等证据，证明何锦华已与案外人签订房屋买卖合同，何锦华实际收到的房屋为办公房。薛桂军、弘盛公司对上述证据真实性无异议。经对双方当事人确认真实性的上述证据可知，何锦华与案外人港龙吴中公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定买卖标的物为苏州高新区商品房，商品房用途为非住宅，土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房建筑面积为32.84平方米。何锦华为证明薛桂军、弘盛公司用来抵债的房屋是办公用房而非商铺给其造成了损失45094.9元，还提交了苏州高新区非税收入缴款书、住宅专项维修基金收据、网上备案价格等证据，证明何锦华为此支付了各项税费合计45094.9元，分别是契税39776.8元、印花税696.1元、房屋登记费550元、交易手续费131元以及住宅专项维修基金3941元。何锦华还主张其已向薛桂军、弘盛公司邮寄了律师函，认为薛桂军、弘盛公司承诺以房抵债的房屋为商铺，而实际交付的却是办公用房而非商铺，构成了根本违约，故而何锦华提出正式解除以房抵债协议。但薛桂军、弘盛公司陈述其并未收到上述律师函，亦不认可双方之间的以房抵债协议解除。一审再查明，何锦华在一审庭审中陈述，其与薛桂军之间没有签订书面的合同，案涉工程材料款都是弘盛公司支付的，有时弘盛公司会通过转账方式支付，有时会通过承兑方式支付。何锦华明确要求弘盛公司承担连带责任的诉讼基础是，其系与薛桂军之间发生合同关系，后者挂靠在弘盛公司处，故弘盛公司应对薛桂军的债务承担连带责任。一审法院认为，本案的争议焦点确定为：一、案涉买卖合同的相对方主体确定问题；二、案涉以房抵债协议是否已经解除，是否具备解除条件；三、若案涉以房抵债协议达到解除条件，何锦华要求薛桂军、弘盛公司赔偿损失之主张是否成立。一审法院认为，何锦华应对其在本案中的主张及相应基本事实为证明责任，即提出证据证明和在现有证据无法证明其主张及基本事实的情况下承担不利后果。一、关于第一个争议焦点何锦华主张，其系与薛桂军就弘盛公司总承包的工程项目木料存在买卖合同关系，薛桂军系挂靠于弘盛公司名下。薛桂军、弘盛公司对此不予认可，均主张薛桂军系弘盛公司的员工，薛桂军行使的是职务行为，合同关系发生在何锦华与弘盛公司之间。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”规定，何锦华主张系与薛桂军之间存在合同关系，其应当就双方之间存在合同关系的基本事实承担举证证明责任，但是何锦华仅提交了薛桂军出具的“说明”一份，该“说明”的表述中无法明确推断出合同相对方是薛桂军，相反“说明”中“由江苏弘盛薛总工程款抵房”之表述本身却动摇了何锦华主张的事实的可能性。再者，在双方均确认未签订书面合同确定合同主体的情况下，何锦华在庭审中自行确认其与薛桂军之间的材料款均由弘盛公司支付，具体为通过银行转账（何锦华还专门提交了弘盛公司向其支付10万元材料款的转账凭据作为证据证明）、承兑方式支付；何锦华自认的事实则与薛桂军、弘盛公司主张的薛桂军系弘盛公司职工的事实能形成印证，反过来则动摇了何锦华主张之可能性。此外，在进行以房抵债的实际操作中亦以弘盛公司名义（弘盛公司与案外人签订协议、指定何锦华作为其指定购房主体）操作，对此何锦华系为明知。综合以上因素，何锦华未能对其与薛桂军之间存在案涉合同关系主张之基本事实提供充分的证据证明，应由其承担相应不利后果，根据现有证据一审法院对其相应主张不予确认。对现有证据进行审核，再结合双方当事人庭审陈述，薛桂军、弘盛公司主张案涉合同关系何锦华之外的相对方主体为弘盛公司的事实存在高度可能性，一审法院对此予以认定。二、关于第二个争议焦点一审法院认为，案涉以房抵债协议系双方当事人之间真实的意思表示，且已履行完毕，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该以房抵债协议未达解除条件，何锦华要求确认协议已经解除之主张于法无据，不能成立。首先，不论案涉合同关系发生在薛桂军与何锦华之间，还是弘盛公司与何锦华之间，以房抵债协议均已履行完毕。何锦华自己确认其已接收相应房产，也办好了不动产登记证书。其次，何锦华未举证证明薛桂军、弘盛公司向其承诺抵债的房源为商铺，在薛桂军出具的“说明”中亦未见此承诺。再者，何锦华与案外人签订的《苏州市商品房买卖合同》中对相应房屋的用途、性质均记载明确，商品房买卖合同标的房屋与薛桂军出具的“说明”中确定以房抵债的房屋也系同一房屋（2-137），其在签订合同中应当可以清楚知晓相应信息，但仍然签订确认并办理相应不动产登记证书，应当视为其以积极行为的方式对以房抵债行为进行了确认。综上，何锦华未能证明薛桂军、弘盛公司在履行以房抵债协议过程中存在根本违约行为，以及其他致使合同构成法定解除条件的行为，应当由其承担相应不利后果，一审法院对其要求确认合同解除之主张不予支持。三、关于第三个争议焦点。因赔偿损失之请求系建立在第二个争议焦点合同解决成立之基础上，现何锦华无法证明因薛桂军、弘盛公司之原因导致合同解除，故其赔偿损失主张缺乏请求权基础，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，何锦华未能就对其有利之主张和事实尽到举证证明责任，由其承担不利的后果，其相应之诉讼请求依法应予驳回。据此，一审法院判决：驳回何锦华的全部诉讼请求。案件受理费927元、保全费520元，合计诉讼费用人民币1447元，由何锦华负担。何锦华不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件诉讼费用由薛桂军、弘盛公司承担。事实与理由：一、一审判决对薛桂军与弘盛公司之间的法律关系认定不清，导致对本案责任主体的认定错误。二、一审判决认定弘盛公司的行为未达到法定解除条件错误。1、一审判决认为以房抵债协议已经履行完毕且何锦华已接收房产并办理不动产登记证书故不能解除协议有误，合同法定解除权成立与否与合同是否已经履行并无必然联系。2、弘盛公司将“办公房”当做“商铺”予以抵债，已构成根本违约。何锦华提供的“抵扣工程款房源清单表”中明确写明抵扣的房屋为“商铺”，证明弘盛公司承诺用以抵款的房屋为“商铺”，另何锦华亦提供了充分的证据证明涉案房屋的性质实际上是“办公房”。3、一审法院认定何锦华知晓房屋的性质错误。案涉商品房买卖合同中约定的房屋用途是“非住宅”，“商铺”显然属于“非住宅”的范畴，何锦华从该处记载中无从知晓亦无理由怀疑该房屋的性质为“办公房”。三、弘盛公司的行为已经构成根本违约，故何锦华享有法定解除权和违约损害赔偿请求权。薛桂军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。弘盛公司辩称，同意薛桂军的意见。二审中，何锦华提交三份用来抵扣货款的房屋的销售方在售楼现场提供的房屋销售广告，用以证明何锦华在前往售楼处签订房屋买卖合同时被告知该楼盘所销售房屋的性质为商铺，而非办公用房。薛桂军、弘盛公司质证称，对该组证据的真实性及关联性不认可，不认可其证明目的。签订商品房屋买卖合同时，何锦华应该明知房屋的用途，实际上房屋性质应该以房屋买卖合同为准，所以何锦华已明知房屋的性质。二审中，双方当事人一致确认双方之间并未签订书面的抵房协议。薛桂军、弘盛公司一致确认薛桂军系弘盛公司的员工。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院一致。二审法院认为，何锦华、薛桂军、弘盛公司均确认并未签订的书面抵债协议，另何锦华在一审中提供的由薛桂军于2016年9月6日出具的说明亦无法确认以房抵债的合同相对方系薛桂军个人，故一审法院认定以房抵债的合同双方系何锦华与弘盛公司正确。何锦华上诉认为弘盛公司承诺用以折抵债务的房屋为“商铺”，而弘盛公司所交付的涉案房屋的性质实际上是“办公房”，对此何锦华应承担举证责任。二审法院认为，何锦华在一审中提交的抵算工程款房源清单表系案外人与弘盛公司之间的约定，根据合同的相对性原则，无法据此即认定弘盛公司承诺用以抵债的房屋性质为商铺。二审中，何锦华所提供的销售广告是销售方针对不特定主体发放的宣传广告，故对应的销售广告亦不能证明弘盛公司向何锦华承诺过用以抵债的房屋性质为商铺。另外，何锦华与案外人就涉案房屋所签订的《苏州市商品房买卖合同》显示涉案商品房用途为非住宅及土地用途为批发零售用地和商务金融用地，而涉案房屋已办理的不动产产权证亦显示涉案房屋的用途为商务金融用地/非住宅，何锦华在签订商品房买卖合同时并未就房屋性质向弘盛公司提出过异议而后续办理了相应的不动产权证书，不动产证对房屋用途的描述与合同约定相符，二审法院据此亦无法认定弘盛公司存在违背以房抵债约定的行为。据此，何锦华主张弘盛公司存在根本违约故要求确认以房抵款合同已经解除另要求弘盛公司赔偿因违约造成的损失均无相应事实根据，二审法院对此不予支持。综上所述，何锦华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927元，由何锦华负担。本院再审期间，何锦华提交（2019）苏05民终7891号、（2019）苏05民终8318号民事判决书，拟证明港龙吴中公司与数位购房人就与案涉房屋相同楼盘的商品房销售合同纠纷的生效判决中已认定，商品房销售合同约定的标的物为“商铺”，而实际交付房屋为“办公房”，生效判决已认定卖方构成根本违约。案涉以房抵债协议中，弘盛公司以房屋抵偿所负债务，本质是等价交换，与买卖合同无异，弘盛公司承诺抵偿债务的是“商铺”，但实际交付“办公房”，故构成根本违约。弘盛公司、薛桂军经质证认为，对该证据真实性无异议，但与本案无关联性。上述两份民事判决书是商品房销售合同纠纷，法院是基于开发商的宣传资料作为商品房买卖合同的组成部分，才认定港龙吴中公司构成根本违约。而案涉以房抵款协议系双方真实意思表示，且已履行完毕，弘盛公司并未承诺抵债房源是商铺，房源是何锦华自己挑选的，其应明知挑选房屋的性质；且何锦华与港龙吴中公司的商品房销售合同中记载的房屋用途、土地性质非常明确，何锦华知晓并办理不动产产权登记，未行使对房屋买卖合同的撤销权，说明其已确认弘盛公司交付的房屋符合双方约定。本院经审查，对（2019）苏05民终7891号、（2019）苏05民终8318号民事判决书的真实性予以确认，具体证明目的将结合本案其他现有证据综合评判。本院另查明，苏州喜临门地产投资有限公司（现更名为苏州喜临门企业管理有限公司，以下简称喜临门公司）于2011年以土地出让的方式取得位于苏州市高新区的地块。2011年10月13日，喜临门公司与苏州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定出让宗地的用途为批发零售和商务金融用地，在合同补充条款中约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2011年11月18日，上述土地的使用权人由喜临门公司变更为港龙吴中公司。2012年1月6日，苏州市规划局及虎丘分局向港龙吴中公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称苏州新区港龙城市商业广场，用地性质商业、办公。许可证附件中的规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年2月20日，港龙吴中公司取得上述土地的使用权证，证书载明的土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年6月29日，苏州市规划局及虎丘分局又向港龙吴中公司颁发编号为建字第320505201200124的《建设用地规划许可证》，载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场B楼、D楼，建设规模41027.19平方米，2栋四层；B楼总建筑面积29632.92平方米，其中商业26332.78平方米，影院3300.14平方米，1栋四层。D楼总建筑面积11394.27平方米，其中，卸货平台5**.30平方米，办公10747.33平方米，开闭所62.64平方米，1栋四层。2014年11月10日的竣工测绘成果报告显示，苏州新区港龙城市商业广场共五幢，其中设计幢号C幢，公安幢号1幢，总层数18层，使用功能为办公；设计幢号D幢，公安幢号2幢，总层数4层，1层使用功能为卸货平台、办公、开闭所，2-4层使用功能为办公；设计幢号B幢，公安幢号3幢，总层数4层，1-3层使用功能为商业，4层使用功能为商业及影院；设计幢号A幢，公安幢号4、5幢，总层数18层，1-4层使用功能为办公，5层使用功能为办公及物业，6-18层使用功能为办公。2014年11月20日由苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书载明，公安消防局对港龙吴中公司苏州新区港龙城市商业广场工程进行了消防验收，其中A楼18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼18层，建筑高度79.3米，建筑面积22127.31平方米，使用功能为办公；D楼4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米，使用功能为办公。弘盛公司抵偿给何锦华的房屋位于苏州高新区，设计幢号应为D幢，系办公用房。2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。商场B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标示为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标示为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标示为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标示为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。本院还查明，就案涉以房抵债事宜的协商过程，各方一致确认：先由案外人平江港龙公司向弘盛公司提供可以抵工程款的房源清单、清单上标明了房号、面积、价格，弘盛公司再让何锦华在平江港龙公司提供的房源清单上挑选，何锦华选定案涉房屋后，弘盛公司帮助何锦华与平江港龙公司协商房价折扣，待弘盛公司与何锦华确定好以房抵款的具体房源、最终房价后，再由弘盛公司与平江港龙公司签订以房抵款协议。弘盛公司认可何锦华参与了弘盛公司与平江港龙公司、港龙吴中公司签订《以房抵款协议书》的过程，弘盛公司在何锦华确认案涉房屋面积、价格后，与平江港龙公司、港龙吴中公司签订《以房抵款协议书》。《以房抵款协议书》及附件《抵款房买卖确认单》、《抵算工程款房源清单表》一套原件都交给何锦华，由何锦华凭上述材料另行与港龙吴中公司签订《商品房买卖合同》。弘盛公司在本院复查期间，向本院提交平江港龙公司向其提供的部分房源清单，该房源清单上载有“房屋类型：商铺”、房号、房价等项目，但未见案涉2-137号房屋。弘盛公司对此作出解释为：平江港龙公司提供的房源清单较多，并逐步变化，因案涉房源清单时间较早，已经找不到，故现只能提供部分房源清单。以上事实，由港龙吴中公司与案外人王云等人的商品房销售合同纠纷的生效裁判文书【即（2019）苏05民终7891号、（2019）苏05民终8318号民事判决书】、苏州市商品房买卖合同、建设工程规划许可证、竣工验收报告、建设工程消防意见书、本院复查本案时的询问笔录【案号：（2020）苏民申3362号】等证据予以证实。本案再审争议焦点为，1．平江港龙公司、港龙吴中公司应否参加本案诉讼。2．案涉以房抵债合同应否解除，即以房抵债标的物是否应为商铺。3．弘盛公司应否赔偿何锦华税费损失。一、平江港龙公司、港龙吴中公司应否参加本案诉讼。本院认为，弘盛公司与平江港龙公司、港龙吴中公司签订的《以房抵款协议书》中，弘盛公司系债权人、平江港龙公司系债务人，港龙吴中公司仅是作为受平江港龙公司委托提供房源的第三方。港龙吴中公司与何锦华签订《商品房买卖合同》，是港龙吴中公司作为受平江港龙公司委托提供房源的第三方，按照平江港龙公司和弘盛公司的指示，代为履行平江港龙公司向弘盛公司指定的购房人何锦华交付房屋的义务，何锦华与港龙吴中公司并不存在真实买卖合同关系，亦不存在弘盛公司将其对平江港龙公司债权转让给何锦华。本案纠纷起源于何锦华与弘盛公司之间的买卖合同关系，何锦华主张解除的是其与弘盛公司之间的以房抵债合同，故本案与平江港龙公司、港龙吴中公司无法律上的利害关系。对弘盛公司关于应追加平江港龙公司、港龙吴中公司作为被告参与本案诉讼的抗辩理由，本院不予支持。二、案涉以房抵债合同应否解除。1．关于弘盛公司是否承诺抵债房屋的性质为“商铺”。本院再审认为，何锦华主张弘盛公司承诺用以抵债房屋的性质为“商铺”，而弘盛公司予以否认，双方系对合同实际内容发生了争议。在双方未签订书面抵债协议的情况下，应综合合同订立中当事人的认知内容及合同履行的实际情况对相关事实作出认定。首先，根据（2019）苏05民终7891号、（2019）苏05民终8318号民事判决书查明事实，案涉房屋坐落的苏州新区港龙城市商业广场于2015年9月整体开业。由此可知，何锦华与弘盛公司协商以房抵债事宜时，案涉房屋所处的港龙城市商业广场已经整体开业，案涉房屋位于商业广场1楼，何锦华与弘盛公司协商以房抵债事宜时，何锦华对案涉房屋性质认知为“商铺”符合日常生活常理。其次，弘盛公司认可何锦华参与弘盛公司与平江港龙公司、港龙吴中公司签订《以房抵款协议书》的过程，弘盛公司亦将该《以房抵款协议书》及附件《抵款房买卖确认单》、《抵算工程款房源清单表》的原件交给何锦华。2016年9月6日，薛桂军向何锦华出具《说明》中的房号、房价均与此后弘盛公司与平江港龙公司、港龙吴中公司签订的《以房抵款协议书》一致，结合弘盛公司陈述的与何锦华协商以房抵债事宜整个过程来看，本院认为，弘盛公司与平江港龙公司、港龙吴中公司签订《以房抵款协议书》与弘盛公司与何锦华协商以房抵债是一个连续、不可分割的过程，该《以房抵款协议书》及附件中确定的抵债房号、房价、房屋业态等相关内容均能体现弘盛公司与何锦华以房抵债的合意结果。综合何锦华与弘盛公司订立以房抵债协议时对房屋性质的认知情况以及弘盛公司、何锦华、平江港龙公司三方以房抵债协议履行的实际情况，本院能够确信弘盛公司向何锦华承诺抵债房屋的性质为“商铺”这一事实的存在具有高度可能性，应当认定何锦华与弘盛公司以房抵债合同中约定的抵债房屋性质为“商铺”。薛桂军、弘盛公司还主张何锦华与港龙吴中公司签订《商品房买卖合同》后已办理不动产权登记，其对房屋及土地性质应当明确知晓，应视为其对弘盛公司交付房屋予以确认。对此，本院认为，即便案涉房屋的国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，何锦华作为不具备专业知识的普通人，无法清楚知晓弘盛公司抵偿债务的房屋并非“商铺”。故对薛桂军、弘盛公司该抗辩主张，本院不予采信。2．案涉以房抵债合同是否应予解除。根据本院查明事实，案涉房屋性质为办公用房。如前所述，弘盛公司与何锦华约定抵债房屋性质为“商铺”，该房屋理应可以用于各类商业经营，但现弘盛公司交付给何锦华的案涉房屋仅能作为办公用房，何锦华以房抵债合同的合同目的不能得到实现，弘盛公司的行为构成根本违约，何锦华有权解除与弘盛公司的以房抵债合同。何锦华主张于2018年7月30日向薛桂军、弘盛公司邮寄律师函，提出解除案涉以房抵债合同。但薛桂军、弘盛公司陈述其并未收到上述律师函，何锦华亦未提交证据证明弘盛公司已收到上述律师函。何锦华在2018年12月21日一审庭审中明确提出要求法院确认双方合同业已解除的诉讼请求，故本院确认自何锦华提出解除合同的通知到达对方之日起即自2018年12月21日起，弘盛公司与何锦华的以房抵债合同解除。三、弘盛公司应否赔偿何锦华的税费损失。弘盛公司与何锦华之间的以房抵债合同解除后，何锦华可以根据合同的履行情况要求恢复原状、赔偿损失。何锦华主张赔偿损失包括办理房屋交易手续和不动产登记而产生的各项税费共计45094.9元及利息。对此本院认为，何锦华为履行案涉以房抵债合同而办理房屋交易手续产生的税费45094.9元属于其实际损失，弘盛公司应予赔偿。但何锦华亦应将案涉房屋返还给弘盛公司，并配合弘盛公司办理案涉房屋的不动产权属变更登记。至于何锦华主张上述税费的利息，因上述税费系其实际损失，再行要求支付相应利息损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，何锦华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民终3972号民事判决及江苏省苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初4602号民事判决；二、何锦华与江苏弘盛建设工程集团有限公司的以房抵债合同于2018年12月21日解除；三、何锦华于本判决生效之日起十五日内将苏州高新区房屋返还给江苏弘盛建设工程集团有限公司，并配合江苏弘盛建设工程集团有限公司办理不动产权属变更登记手续；四、江苏弘盛建设工程集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿何锦华因办理房屋交易手续和不动产登记而产生的税费损失45094.9元；五、驳回何锦华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费927元、保全费520元，合计1447元，由江苏弘盛建设工程集团有限公司负担。二审案件受理费927元，由江苏弘盛建设工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张继军审 判 员 何春兰审 判 员 潘 宾法官助理 徐 璩二〇二〇年十二月二十四日书 记 员 张敏慧