广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38651号原告深圳市浩轩投资实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道上木古社区新河路**平吉上苑****复式**，统一社会信用代码91440300MA5FK8EA11。法定代表人杨志强。委托诉讼代理人陈观资，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人伍诗茵，广东深宝律师事务所律师。被告杨燕伟，女，汉族，1988年4月4日出生，身份证住址深圳市龙岗区。原告深圳市浩轩投资实业有限公司与被告杨燕伟的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人伍诗茵，被告杨燕伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金42000元（人民币，下同）、管理费6540元及违约金4263.42元（违约金以拖欠的租金和管理费为基数，按日利率0.05%计算，暂计算至2020年9月22日，要求继续至被告付清之日止）；2、被告向原告支付拖欠的水电费14699.64元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月27日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于深圳市龙岗区，租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止，2020年2月1日至2021年4月30日月租金为16000元（人民币，下同）。原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用，但被告未按照合同约定按时支付租金，被告已拖欠原告2020年6月至8月租金42000元、管理费6450元、水电费12747.96元。期间经原告多次催促，被告一直置之不理。被告拖欠款项的行为构成根本违约，原告已依法解除与被告的租赁合同。截至日前，被告仍未向原告付清拖欠的租金及相关费用。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年7月1日，原告（乙方）与案外人深圳市立异贸易有限公司上木古市场分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同中约定：第一条，甲方将以下物业出租给乙方；1、物业权利人深圳市平日上房地产开发有限公司，位于深圳市龙岗区的物业，物业用途为商业。2、物业权利人深圳市上木古股份合作公司，位于深圳市龙岗区的物业，物业用途为商业（甲方提供权物业权利人盖公章的产权证复印件）。2019年4月27日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定：1、甲方将位于深圳市龙岗区，按照建筑面积218平方米计算租金和管理费，物业用途为商业。2、前述物业建筑面积与租赁房屋实际建筑面积可能出现偏差，乙方对此表示理解并接受，并同意按照上述建筑面积计付租金和管理费。3、乙方对租赁房屋的产权状况及房屋现状有充分的了解。该出租房屋室内为未经装修的毛坯房，乙方须重新装修及设置经营所需的配套设施（因此产生的所有费用均由乙方负责），乙方对该房层已实地察看且已做过必要的了解。合同第三条约定：1、本合同有效期为3年（含免租期），即自2019年5月1日至2022年4月30日。2、免租期3个月，即自2019年5月1日至2019年7月31日。免租期内甲方给予乙方免收租金优惠。虽然乙方在此期间无需支付租金，但仍需支付物业管理费、水电费等相关费用。乙方提前解除合同或因乙方违约而提前解除合同的，甲方有权利不退还乙方的保证金。3、管理费和水电费的收取标准：管理费10元／平／月（若物业管理费价格调整，乙方跟随调整），电费1.48元／元／度，水费7／元／立方米。4、租金收费标准：2019年5月1日-2020年1月31日，租金11200元一个月；2020年2月1日-2021年4月30日，租金16000元一个月；2021年5月1日-2022年4月30日，租金17600元一个月。5、乙方按月支付租金，每个月5号前乙方向甲方指定的账户支付下一个月的租金;乙方逾期不支付的，应自逾期之日起按欠付金额每日0.3%支付甲方违约金，超过十日，按本合同承担违约责任。该租金不含物业费、水电费等其他一切费用，如发生除租金以外的任何费用亦由乙方自行承担。合同第四条约定：1、乙方须于本合同签订时向甲方交纳免租期后的房屋租赁保证金32000元（保证金按2个月的租金计算）及首月租金11200元。2、如乙方超过二个月以上未按期支付其聘用的员工工资，甲方有权要求乙方支付劳动用工风险保证金。如乙方已在劳动保障部门或工作站已缴纳相关保证金的除外。乙方同意若出现上述条款情形时产生的所有费用均可由甲方在本合同内房屋租赁保证金中扣除。此保证金在乙方提前解除合同或乙方存在违约行为时予以没收。在乙方拖欠有关费用或给甲方造成损失时，可直接用于抵扣有关费用、赔偿金，且乙方应当于抵扣后的三日内向甲方补齐前款约定的保证金数额。乙方给甲方造成的损失超出保证金部分的，应当于自乙方给甲方造成损失之日起三日内乙方付款至甲方指定账号。合同第五条约定：1、甲方自2019年5月1日起将本合同项下房屋交付乙方。2、乙方合同期满或乙方提前解除合同的，乙方应结清租金及各项费用，并立即搬离所有的物品后将本合同项下的房屋交还给甲方。如因乙方未能及时支付租金或存在其他违约行为导致合同需提前解除的，甲方将没收全部保证金，甲方将以书面形式提前通知（通知张贴在承租房屋门口视为通知有效送达给乙方）乙方要求收回物业，乙方应在付清所欠房租后按通知要求腾空并交还承租房屋。3、根据上述第2款收回房屋的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，将装修留下的隔离断墙拆除。如甲方提出不拆除现有装修的，乙方在交还房屋时已形成添附的装修及不可拆除的其他附属设施亦无偿归属甲方所有，而无需给予乙方任何补偿或赔偿。合同第八条第5款约定：因合同期满，或乙方违约导致合同提前解除，或乙方提前解除合同的，甲方收回房屋时，乙方不能以任何方式向甲方主张补偿已形成添附的装修和及不可移动的设施设备所产生的费用。合同第十二条约定，乙方未按合同规定按时、足额支付租金及相关费用时，应按欠付金额每日0.3%支付甲方违约金的情形的，甲方可以采取包括停水、停电在内的强制措施催收租金，并提前解除本合同收回本合同项下房屋，已收取的保证金不予返还。2020年9月4日，原告向被告邮寄《律师函》，告知被告：从2020年5月份开始截止至2020年9月4日，已拖欠租金42000元、管理费6540元及水电费14699.64元，共计63239.64元以及违约金12747.96元。要求被告在收到函件后三个工作日内付清拖欠的上述费用。该邮件被签收。原告并于2020年9月9日通过微信将《房屋租赁合同解除通知书》发给被告的人员，该通知书告知被告：因被告拖欠2020年6月至8月期间的租金、管理费、水电费及违约金构成违约，决定于2020年9月9日解除双方签订的《房屋租赁合同》；因违约，没收保证金32000元；告知于2020年9月13日前支付拖欠的费用共计75987.6元，若逾期未付清将继续产生更多的违约金；通知于2020年9月13日前搬清租赁铺位内的物品及人员，并将租赁铺位完好交还给原告；若逾期未付清费用及交还房屋，将采取停水停电等相应的方式收回铺位。诉讼中，原告提交的缴费通知单证明被告店铺2020年7月27日至8月26日期间电费为13901.64元、水费为798元，共计14699.64元，原告并提交银行回单佐证上述费用其已实际缴纳。原告确认被告使用涉案店铺至2020年9月11日，其诉请的租金、管理费为2020年6月至8月期间的费用，其中6月份租金已扣除被告于2020年8月18日交纳的6月份部分租金6000元。另查，涉案房屋取得有不动产权证，证号为粤（2018）深圳市不动产权第0053197号，载明：权利人深圳市平日上房地产开发有限公司，坐落龙岗区平湖××××136，权利类型国有建设用地使用权／房屋所有权，使用期限70年，从2014年7月17日至2084年7月16日止。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格履行。被告未举证证明其已足额支付原告2020年6月至8月期间的租金、管理费及水电费，应承担举证不能的不利法律后果，故，原告诉请被告支付拖欠的各项费用，本院予以支持，其中租金42000元（10000元+16000元+16000元）、管理费6540元（2180元×3）及水电费14699.64元。原告诉请被告支付的违约金，因原告未退还被告租赁保证金已足以弥补其损失，故对原告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杨燕伟应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市浩轩投资实业有限公司租金42000元、管理费6540元；二、被告杨燕伟应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市浩轩投资实业有限公司水电费14699.64元;三、驳回原告深圳市浩轩投资实业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元（原告已预交），由被告杨燕伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈亮