上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初49186号原告：上海忠臣包装制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾君，经理。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**艳，上海市鸿生律师事务所律师。被告：上海达江物流服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐文莉，董事长。委托诉讼代理人：孙毅磐，上海雷曼律师事务所律师。原告上海忠臣包装制品有限公司(以下至判决主文前简称“忠臣公司”)与被告上海达江物流服务有限公司(以下至判决主文前简称“达江公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序。2020年9月14日，本院公开开庭进行审理，原告忠臣公司的法定代表人顾君及其委托诉讼代理人王京普，被告达江公司的委托诉讼代理人孙毅磐到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告忠臣公司向本院提出诉讼请求，判令被告达江公司：1.支付补偿款693,316元；2.支付拆迁款2,086,244元(具体构成如下：装修补偿887,401×80%=709,921元，附属设施补偿293,139×80%=234,511元，设备搬迁补偿702,554×80%×70%=393,430元，物资搬迁补偿12,940×80%=10,352元，货物运输费172,000×80%=137,600元，配合补贴750,538×80%=600,430元)。事实和理由：2013年11月，其与被告就本区川沙镇六团七灶村龄七路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，约定租期为2014年1月1日至2020年4月30日。后其在系争房屋原有结构之内增建一层隔层，隔层面积为2771.4平方米，其为此花费270余万元，并对系争房屋进行装修，于2014年4月开始经营生产。被告于2017年8月与相关部门签订补偿协议，系争房屋于同年9月被拆除，故其实际租赁系争房屋期间为2014年1月1日至2017年8月31日。按照合同约定，被告应以其增建隔层的总造价260万元为基数，按租赁合同的剩余年限(即1年4个月)对其进行补偿，计算方式为：260÷5×(1+4/12)=693,316元。合同另约定，在租赁期内如遇动迁，属于承租人的设备和停工停业损失承租人得70%，故其应取得设备拆迁补偿款的70%。至于物资搬迁补偿款、货物运输费及配合补贴，不属于上述约定的设备和停工停业损失，被告应将上述补偿款全部向其支付。如果法院认定租赁合同无效，仍坚持其诉请。被告达江公司辩称：系争房屋为无证建筑，由其从本区七灶村村民委员会(以下简称“村委会”)承租而来，房屋中的一部分为其所建，一部分为村委会所建。系争房屋因减量化被拆除后，其取得补偿款共计4,977,531元，为评估价格打折后的金额，故应在其取得补偿款的基础上支付原告相应费用。对于诉请1，确认原告增建隔层面积为2,771.4平方米，认可原告诉请1的计算方式；但认为原告增建的成本并非是260万元，因双方签约后未对原告的成本进行确认，故要求以上海纬临房地产估价有限公司出具的评估报告(以下简称“评估报告”)中认定的评估价为基数，按其实际取得补偿款同比例折算后作为原告增建的造价成本。对于诉请2，系争房屋的装修为其所建，并非由原告接收房屋后所建，故不同意支付装修补偿款；同意支付设备搬迁补偿款393,430；其取得物资搬迁补偿10,352、货物运输费137,600元、配合补贴(性质为停工损失)600,430元，上述款项性质与设备搬迁补偿款相同，按合同约定应打七折后向原告支付。经审理查明：2013年11月，被告(甲方)与原告(乙方)就系争房屋签订租赁合同。合同约定：主厂房面积为2740平方米，门卫17.55平方米，食堂及职员宿舍283.29平方米，办公室368平方米，仓库353平方米，场地800平方米左右。租期为2014年1月1日至2020年4月30日。主厂房内有甲方所有的5T行车3台。甲方提供的办公用品和厨房设备附清单由乙方签字确认。乙方承租期间如需要增加土建生产配套设施应向甲方书面提出申请，甲方应配合乙方实施，费用由乙方承担，总造价为260万元(以实际造价为准)，折旧为五年，增建部分的所有权归甲方所有，若乙方使用不满五年的，剩余年限甲方每年以实际造价的20%补偿给乙方，租赁到期后乙方不再租赁的不得拆除增建部分的建筑；在租赁期内如遇动迁，本合同自动终止，厂房及属于甲方的设备归甲方所有，属于乙方的设备和停工损失费乙方得70%，甲方得30%。2018年1月8日，本区川沙新镇人民政府(甲方、协议搬迁人)、上海千众房屋动拆迁有限公司(代理人、实施单位)与被告(乙方)被协议搬迁企业签订《川沙新镇2017集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿项目集体土地企业协议搬迁补偿协议书》(以下简称“补偿协议”)，载明：乙方坐落在本区川沙镇六团七灶村龄七路XXX号的建筑物评估面积为7,505.38平方米(无证建筑)；本协议补偿4,977,531元。与补偿协议配套的系争房屋结算单载明：无证总面积7,505.38㎡，2005年前建造6,883.34㎡，2009年建造622.04㎡；无证建筑物补偿费的评估价为9,537,463元(房屋为7,056,103元，装饰装修1,874,970元，附属设施606,390元)，参照评估补偿为4,583,882元(房屋为3,403,342元，装饰装修887,401元，附属设施293,139元)；设备搬迁补偿的评估价为1,407,557元，参照评估补偿702,554元；物资搬迁补贴的评估价为12,940元，参照评估补偿12,940元；货物运输费=215车×800元/车=172,000元；配合补贴=7505.38㎡×100元/㎡=750,538元(按2005年至2012年期间无证建筑面积计算)。评估报告后附估价明细表若干，其中房屋评估价格明细表载明：8号房，层数为2，建筑面积为5,542.80㎡，评估单位为950元/㎡，评估总价为5,265,660元；房屋装饰评估价格明细表载明：8号房的评估总价为1,381,300元。双方均确认8号房为系争房屋。因结算单未明确物资搬迁补贴、货物运输费、配合补贴的性质，以及房屋补偿款与评估报告记载的评估价存在差距的原因，本院就上述问题向本区川沙新镇城建中心核实。该中心工作人员表示：物资搬迁补贴、货物运输费与设备搬迁补贴性质均为对权利人为搬迁物资及设备作出的补贴，只不过作分项处理；与有证建筑的停工停业损失补偿相对应，配合补贴是对无证建筑的停工停业损失作出的补偿；结算单上的房屋补偿款是以评估造价为基础，按照无证建筑的建造年限折旧后按比例计算得出的金额。审理中，原告称房屋向其交付前为五金厂用途，装修为毛坯，其在接收房屋后进行了地坪、油漆、隔断、内墙涂料、吊顶及铝合金的装修。被告称房屋交付原告前出租给案外人作厂房使用，房屋内已有装修。审理中，本院询问双方对于租赁合同中约定“乙方承租期间如需要增加土建生产配套设施应向甲方书面提出申请，甲方应配合乙方实施，费用由乙方承担，总造价为260万元(以实际造价为准)，折旧为五年，增建部分的所有权归甲方所有，若乙方使用不满五年的，剩余年限甲方每年以实际造价的20%补偿给乙方”应作何种理解。原告称该条款与动迁无关，因其在增建隔层时双方对于系争房屋为无证建筑均有明确认知，故双方预期在其增建隔层后可继续使用五年，预估成本约为260万元，五年后隔层的产权归被告所有，对于不足五年的情况，被告应按造价比例向其作出补偿。被告也确认该条款与动迁无关，双方预期在原告增建隔层后可继续使用五年，五年后产权归其所有。以上事实，由租赁合同、补偿协议、结算单、评估报告、调查笔录等证据材料及庭审笔录在卷佐证。被告为证明其就系争房屋所取得的补偿款中有1,128,150元由七灶村村民委员会(以下简称“村委会”)扣留，提交结算协议及情况说明。被告称情况说明所载的电费和集资款应由原告负担，原告对该证据的真实性认可，确认电费和集资款应由其负担。原告为证明其在系争房屋上增建隔层所支出的费用，提交证据如下：1.向案外人沈渭方支付63.8万元的转账凭证；2.向案外人沈华南支付40万元的转账凭证；3.显示有“沈华南”字样落款，内容为5万元的收据；4.手写便条若干份。原告为证明其对系争房屋装修所支出的费用，提交证据如下：5.显示有“徐春元”字样签名，落款日期为2020年9月20日的情况说明及显示有“徐春元”字样签名的收条若干份；6.显示有“上海秀博化工涂料有限公司陈黎君”字样签名，落款日期为2020年9月20日的情况说明；7.显示盖有“上海乾芮贸易有限公司”字样公章的情况说明、该公司的工商信息及显示收款人为许榅铭的转账记录。被告对上述证据的真实性及关联性均不认可。本院认为，证据1、2、3仅显示付款对象及金额，在无其他证据佐证的情况下，不能证明是原告为系争房屋增建而支出的费用；原告未说明证据4的制作主体、方式、日期及其依据，故对其真实性不予确认，从便条上手写内容来看，仅有年月及“床、餐盘、小米、吊顶、冰柜、晚饭、周阿姨饭费”等内容，难以判断其记载的具体日期，就其记载的项目而言，也无法显示与房屋增建相关；证据5、6、7的情况说明性质为证人证言，原告未申请证人出庭作证，本院无法核实证人身份，且在缺少相关支付凭证的情况下，也无法仅凭收条认定原告的付款事实；证据7的收款人虽显示为上海乾芮贸易有限公司的法定代表人许榅铭，但仅凭转账记录本身不足以证明原告的付款目的。故，本院对上述证据的证据效力及证明力均不予确认。本院认为，系争房屋缺少合法的建造手续，故双方当事人就系争房屋签订的租赁合同应为无效。在此基础上，本院按照原告的诉请分述如下：关于原告增建隔层补偿款693,316元的诉请。合同约定载明“总造价为260万元(以实际造价为准)，折旧为五年，……，若乙方使用不满五年的，剩余年限甲方以实际造价的20%补偿给乙方”。双方明确上述条款与动迁无关，而是基于增建隔层可使用五年，且五年后增建归被告所有的共同预期故作此约定。现增建隔层尚余1年四个月才满5年年限，因减量化而被拆除，被告就增建隔层取得补偿款1,015,906元。双方对于原告增建隔层的补偿款应依据上述条款为依据进行处理并无异议，争议在于是否应以260万元作为原告增建的成本，进而将260万元作为基数，以租期剩余年限按比例计算补偿款。原告称应以合同记载的260万为准，被告认为合同记载的260万元为暂定价，因双方未对原告增建房屋时的造价予以固定，故应以评估报告记载的评估价格为基数，以其实际取得补偿款同比例折算后作为原告的增建成本。本院认为，从合同的文字表述来看，被告称260万元为暂定价，应以原告的实际造价为基数的意见成立。原告提交的证据不足以说明其实际建造的成本，而被告称以房屋评估价格为基数，按其实际取得补偿款同比例折算后作为原告的增建成本同样缺乏依据。从评估报告的内容来看，“建筑面积为5,542.80㎡，评估单位为950元/㎡，评估总价为5,265,660元”，推算可得二层隔层的评估价为2,632,830元，该金额与租赁合同记载的260万元基本一致。鉴于合同内容为双方反复磋商后最终达成一致的合意，原告称双方对于其增建成本的预期是260万元左右的说法也并非不合理，而被告也未提供相反证据证明评估报告所载造价与实际情况不符。故，本院认为原告增建隔层的成本可以认定为260万元，在此基础上，原告的本项诉请可予支持。原告主张被告已取得的拆迁补偿款中的部分款项应归其所有，应对此承担相应的举证责任，具体而言：1.关于装修补偿709,921元的诉请。双方均称系争房屋的装修由各自所建，原告提交的证据不足以证明其装修系争房屋的事实，但其在增建隔层之后必然会对隔层进行一定装修，而系争房屋在原告承租之前已用于其他工厂的生产，且合同中也有关于主厂房内行车及甲方提供办公用品及厨房设备的记载，可见在被告向原告交付房屋之前也曾进行过一定程度的装修。评估报告记载系争房屋的装修造价为1,381,300元，按照被告取得实际补偿款同比例换算后，可得系争房屋的装修补偿款为532,990元。结合上述关于房屋装修的事实认定，本院酌情判令被告向原告支付装修补偿款213,196元。2.关于附属设施234,511元的诉请。原告未提供有效证据证明被告承租场地长的所有附属设施为其所建，评估报告中也未按房屋布局区分附属设施，且结合系争房屋在原告承租之前已用于其他工厂生产的事实，本院难以认定附属设施为原告所建的事实。故，本项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。3.关于设备搬迁补偿393,430元的诉请，因被告予以认可，故本院予以支持。4.物资搬迁补偿10,352元、货物运输费137,600元及配合补贴600,430的诉请。如上所述，经本院向本区川沙新政城建中心的核实情况来看，物资搬迁补偿、货物运输费与设备搬迁补偿性质相同，而配合补贴为无证建筑所对应的停工停业损失。故本项诉请均应适用租赁合同约定，由被告向原告支付上述诉请金额的70%。即，被告应向原告支付物资搬迁补偿款7,246.4元、货物运输费96,320元及配合补贴420,301元。审理中，被告称其情况说明所载的电费及集资款应由原告负担，原告也予认可。但因被告未在本案中明确提出抵销债务的意见或要求原告支付上述款项的诉请，故在本案中对上述款项不作处理，被告可通过其他途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海达江物流服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海忠臣包装制品有限公司支付增建隔层补偿款693,316元；二、被告上海达江物流服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海忠臣包装制品有限公司支付装修补偿款213,196元；三、被告上海达江物流服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海忠臣包装制品有限公司支付设备搬迁补偿393,430元；四、被告上海达江物流服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海忠臣包装制品有限公司支付物资搬迁补偿款7,246.4元、货物运输费96,320元及配合补贴420,301元；五、驳回原告上海忠臣包装制品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,036元，减半收取计14,518元，由原告上海忠臣包装制品有限公司负担3,901元，由被告上海达江物流服务有限公司负担10,617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年十二月七日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。