河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7830号原告：田瑞，女，汉族，1956年10月2日生，住南阳市宛城区。委托代理人：余金龙，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：南阳市乾元房地产开发有限责任公司法定代表人：李焕春，任董事长。住所地：南阳市宛城区独山大道汉景苑商业楼**。统一社会信用代码：91411300742524575Y。委托代理人：黄丽，河南宛英律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：南阳市中奇机电有限责任公司负责人：王钦生，任公司经理。住所地：南阳市新华东路。委托代理人：武会彩，河南鼎新律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告田瑞诉被告南阳市乾元房地产开发有限责任公司（以下简称乾元公司）、第三人南阳市中奇机电有限责任公司（以下简称中奇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月17日作出（2019）豫1302民初6000号民事裁定书，裁定驳回原告田瑞的起诉；原告田瑞不服，上诉至南阳市中级人民法院。2020年5月8日南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终1689号民事裁定书，裁定撤销原裁定书，指令本院审理，本院于2020年9月15日作出（2020）豫1302民初2379号民事判决书，被告乾元公司不服，上诉至南阳市中级人民法院，2020年11月23日南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终5366号民事裁定书，裁定撤销（2020）豫1302民初2379号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田瑞及委托代理人余金龙、被告乾元公司委托代理人黄丽、第三人中奇公司委托代理人武会彩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田瑞诉称，2018年6月3日，原告对乾元公司申请执行中奇公司一案执行标的提出案外人执行异议。2019年7月2日，南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫1302执异380号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定驳回原告的执行异议。原告认为，原裁定认定事实错误，理由如下：1、原裁定认为2005年11月30日原告与中奇公司签订的购房协议及收款收据均显示为他人抵账房，并非全款购得，认定事实错误。《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，依照法律规定或者按照合同性质不得抵销除外。本案中，原告向中奇公司购买车库，需支付购房款260000元，中奇公司欠贾天涛律师代理费260000元；贾天涛欠李金怀（系原告田瑞丈夫）购房款260000元，李金怀同意该债权由原告享有；贾天涛将其对中奇公司享有的债权260000元转让给原告，因此，中奇公司亦负有对原告的到期债务260000元，原告、中奇公司互负到期债务，且“该债务的标的物种类、品质相同”，该债务抵销行为，符合法律规定，原告与中奇公司签订的购房协议及收款收据虽显示为他人抵账房，但依法应视为已支付了全额购房款，原裁定认为并非全款购得明显错误。2、原裁定认为购房协议、收款收据的真实性、合法性执行异议程序无法判定，与事实明显不符，且与其在另查明部分的事实相矛盾，不能成立。（1）原告在执行异议程序中提交的《集资房购房合同书》和《南阳市中奇机电有限公司集资房收款收据》均系原件，中奇公司无异议，乾元公司虽对协议提出异议但没有提供任何证据，购房协议和收款收据的真实性、合法性依法应得到确认。（2）原裁定另查明部分的事实，就是建立在购房协议和收款收据的真实性和合法性基础之上，原裁定评理部分对已经查明的事实予以否定，违背正常逻辑，明显错误。3、原裁定认为双方达成协议后田瑞并未实际占有上述五间车库与证据可以证明的事实不符，明显不能成立。4、原裁定驳回原告的执行异议，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人……；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同的证明财产权属或者权益人的证据判断。本案中，因乾元公司和中奇公司的原因，原告所购买车库没有进行登记，但“按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”，可以证明原告是中奇花园5号楼北1-5车库的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与和真实；3、该权利能否排除执行。按照该条规定，原告的执行异议应当得到支持。原裁定引用上述规定，却裁定驳回原告的执行异议，适用法律明显错误。综上，原审裁定书认定事实错误，适用法律错误，恳请查明事实，依法判令：1、不得执行原告所有的“中奇花园”5号楼面北1-5#车库，即排除对涉案标的的执行。2、诉讼费用由乾元公司和中奇公司承担。被告乾元公司辩称，一、原告田瑞不是适格的案外人,权利不真实。本案是执行异议之诉,依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》24条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(1)案外人是否系权利人;（2）该权利的合法性与真实性;（3)该权利能否排除执行。”对上述内容的审查是人民法院依职权审查的。本案原告是不适格的且权利不真实。具体理由如下:1、原告一审提交的审计报告显示5间车库抵债给李金怀，而原告与李金怀在2016年已经解除夫妻关系,原告并不是权利人,无权提出诉讼。2、原告在庭审中陈述购买车库的合同是在2005年11月30日签订的,如果说法属实的话，那么在2008年乾元公司与中奇公司诉讼中，中奇公司应该提供该份合同并显示是原告的名字。但在2008年的诉讼及审计中,这5间车库显示抵债给李金怀,中奇公司不仅没有提及这份合同也没有显示原告的名字。此后，乾元公司与中奇公司长达14年的诉讼中，中奇公司从未提出这5间车库是抵债给原告的。2019年在乾元公司执行中奇公司的案件中,原告田瑞突然拿出一份合同及收据,称5间车库抵债给她的,然后中奇公司立即就改变说法,称这5间车库就是抵债给田瑞的,说公司欠贾天涛律师费没付,所以抵债的。中奇公司配合原告田瑞之高，可以说完全就是为原告作证的。而这样的高度配合,双方在诉讼中已不是第一次,在田朝（田瑞的兄弟)诉乾元公司的案件中,李金怀(田瑞的前夫)诉乾元公司的案件中，王彦芳(中奇公司实际负责人)诉乾元公司的案件中,中奇公司为田朝、李金怀作证，李金怀为王彦芳作证，双方互相配合,互相证明对方的说法，这样的做法一次二次还可以说是巧合,但次数多了,这样的巧合就不是巧合了,不排除双方为了共同利益串通、伪造证据。在这样的前提下,原告仅提供的合同及收据，没有付款依据，买卖合同的真假性是值得怀疑的。3、原告对于支付购房款仅提供了一份收据，没有提供其他的凭证，她向法庭陈述是抵账。既然是抵账那就应该审查抵账的内容及真假，原告应当提供李金怀与贾天涛买卖房产的合同及付款凭证，以及中奇公司拖欠贾天涛律师费的依据，在没有提供任何证据的情况下,仅有原告与中奇公司的陈述是不能认定上述债权成立的。综上，答辩人认为本案中原告就不是适格的执行异议人,也不能提供权利真实的证据，一审法院在审查后应驳回起诉。二、原告田瑞在法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同。本案诉争的5间车库位于“中奇花园”,该项目因没有取得国有土地证及商品房预售许可证,中奇公司对外出售房产的合同被宛城区法院及中院多份生效判决确认合同无效。几级法院对于合同无效确认了二点，一是因为“中奇花园”项目是在集体土地上开发建设,至今也没有取得国有土地证,体现在南阳市中院（2008)55号判决及省高院(2013)77号判决;二是中奇公司对外出售房屋并没有办理商品房预售许可证且至今也没有办理，体现在宛城区法院（2008）1648号判决、宛城区法院（2012)2037号判决及中院(2016)1102号判决。目前,导致合同无效的情形一直持续,虽然第三人中奇公司说已经缴纳费用符合办理国有土地使用权证的条件,但这也仅是自述,中奇公司并没有向法庭提交国有土地使用权证。故,不论原告是以什么原因与中奇公司签订买卖合同,该合同都因违反国家强制性法律规定而无效的,不符合“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求。本案的处理应考虑其他已生效判决,在没有出现改变原判决的事由前,应本着衡平原则,对本案的买卖合同应确认无效。三、诉争的5间车库原告从未合法占有。占有是一种事实状态，是占有人对物具有事实上的控制管理，实践中体现在交纳物业费、水电费、自用、装修、出租等形式,权利人以外在表现的形式告知不特定人对物的占有,这是物权所体现的对世权。但本案中,原告从未对5间车库占有,答辩人提供的现场照片及物业办公室的证明可知,诉争的5间车库至今是由答辩人管理,原告从未实际占有使用。中院庭审中，原告也认可5间车库她没有使用，原告说在签订合同的当天，中奇公司就将5间车库交付给她,这样的说法是根本不成立的。首先,原告所谓的交付仅是单方陈述;其次,中奇公司和乾元公司自2008年就“中奇花园”项目合作发生纠纷,双方诉至法院,这5间车库自始至终就维持目前现状,一直处于无人使用的状态。如果5间车库真如原告所述2005年就交付给她了，按她自述她在“中奇花园”小区还有3套住宅,买车库是为了自用或出售,那在这14年期间她即不自用,也不向物业上登记,更不对外出租或销售，却任由5间车库门口被堵、内部漏水、大量灰尘堆积，这样的做法是非常不符合常理的。故,答辩人认为从来就不存在5间车库交付给原告的事实。四、5间车库也不存在抵债给他人的事实。在乾元公司与中奇公司2008年的诉讼中，虽然中奇公司在审计时提出5间车库抵债给李金怀,但乾元公司是不认可的，同时审计部门也发现这5间车库中奇公司虽然说抵债,但却没有任何手续下账在中奇公司账目中,所以审计报告特别披露“抵账未入账”。而中院(2008)55号判决及省高院（2013)77号判决仅是对联营协议、补充协议及投资差额部分予以裁决,不涉及其他的，所以说就算审计报告中显示了5间车库抵债给李金怀,也仅是将这部分收入计入中奇公司收入中,并不代表实际上抵债给李金怀,不论是55号判决还是77号判决均没有认可过5间车库抵债给李金怀的事实。而原告提供的中院(2008)31号判决已被省高院（2013)72号裁定予以撤销,不是生效的判决书,不具有证据效力。此外，本案的抵债按原告所述,是王彦芳欠贾天涛律师代理费26万元，贾天涛欠李金怀购房款26万元，贾天涛将对王彦芳的债权转给李金怀,然后算作李金怀支付给中奇公司购房款。答辩人所谓的王彦芳欠贾天涛26万元代理费,贾天涛欠原告26万元,不论是中奇公司、王彦芳、原告、李金怀还是贾天涛均没有提供任何证据，几方又没有经过诉讼,案外人贾天涛、李金怀、王彦芳也没有参加诉讼,对于几方是否存在债权债务?债权债务是否可以抵销?如何抵销?均没有依据,在仅有中奇公司与原告陈述的情况下,又涉及案外人的利益时,这样的抵债是不能认定的。同时,王彦芳欠贾天涛的律师代理费是专属债权，依照《合同法》第79条的规定，这样的债权是不能转让的。综上,答辩人认为原告田瑞与中奇公司签订的集资房协议书存在虚假性,田瑞不是权利人,原告在人民法院查封诉争5间车库前也没有签订合法有效的协议,原告对于5间车库自始至终也没有合法占有,原告提出的阻却答辩人执行的理由是不能成立,对涉案5间车库不享有能够排除执行的实体权益。故此，希望一审法院能够驳回田瑞的诉讼请求。第三人中奇公司辩称，按照实际情况，第三人中奇公司是中奇花园的主体，也办了相关的合法手续，经营中与乾元公司的合作发生的经济纠纷与本案无关，中奇公司卖给田瑞的5间车库也符合规定，是有效的；同时车库是无需办手续的，因中奇公司与乾元公司的纠纷，所以无法办手续。原告田瑞与第三人于2005年11月30日签订的中奇公司集资房协议书是缔约双方的真实意思表示，为合法有效的合同，而且双方均已经履行了合同的义务，第三人中奇公司对案涉的车库已经不享有财产性权益。因此宛城区法院查封案涉的五间车库存在不当之处。原告为支持其诉求，向本院提交如下证据：一、原告与中奇公司于2005年11月30日签订的集资房协议书及中奇公司给原告出具收到260000元的收据，用于证明2005年11月30日原告全款购得涉案车库，结合庭审中当事人的陈述，中奇公司已将涉案车库交付原告，原告实际占有。二、宛城区计划委员会对中奇公司下发的文件、集体土地建设使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证二份、建设工程施工许可证。用于证明中奇公司不再享有5间车库所有权，原告享有5间车库的所有权。三、南阳正方会计事务所出具的宛证专审字2010第16号专项审计报告。南阳市中级人民法院认为审计内容客观真实，予以采信，用于证明审计报告的真实性、有效性。四、南阳市中级人民法院民事判决书（2008）南民三初字第31号、（2008）南民三初字第55号民事判决书、河南省高级人民法院（2013）豫法民三终字第00077号判决书。三份判决书更进一步证实、确认双方认可审计报告账目清单，案涉房产与原告有直接的利害关系，审计报告内容中含有5间车库，原告对5间车库享有实体权利，该权利完全能排除法院的强制执行。五、2020年12月3日证明一份，证明方向是能证明26万元转款的事实，以及债权转让的合法性，并且是三方都认可已经实际履行，三方有贾天涛、李金怀、南阳中奇机电有限公司，三方对这五间车库以26万元债权转让的合法性无异议且已经实际履行。六、证人李珍出李某证。证明三方转让的时候证人叫李金怀、后改名为李珍，李某证号码是一致的。并且在婚姻存续期间，将涉案的五间车库处分给原告田瑞。被告乾元公司对原告所举证据发表如下质证意见：第一份证据是虚假的，因为这份房产协议及收据在审计报告中从来没有提供过，收据没有任何付款依据。对提供第二组证据中间的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这三个证都是作废的。南阳市中级人民法院（2008）55号判决书中对于查明事实部分已经认可过。因为中奇公司出具虚假证据，不符合办证条件，这三个证已经被颁证机关全部收回。他们在屡次诉讼中向人民法院提供的都是复印件，因为原件被职能部门收回了，16号审计报告不能够证明原告的举证主张，由于审计报告是（2008）55号和省高院77号判决中采纳了一个审计报告，两级人民法院在采纳的时候说得很清楚，仅是为算账使用，是解决中奇公司与乾元公司投资以及支出差额进行审计使用。不是对于买卖合同的一个有效性的确认，或者说是对房产产权的一个确认，第四组证据提供的三份判决书，其中中级人民法院（2008）31号判决书被省高级人民法院72号裁定书予以撤销了，不是一个生效的判决书。那么55号和77号判决书是一个生效的判决书，这两个判决书是解决了一个案件中的收支平衡问题，在两个判决书中间从来没有确认过。原告对涉案房产有合法的权利。第五份证据，虽然说有当事人签字和加盖公章，但这份证明仍然是虚假的，因为这份证明作出日期是在2020年12月3日，这是在中级人民法院将本案发回重审后，当事人补签的，他补签的证明目的性非常强，就是为了解决原告在诉讼中间的漏洞，或者说原告协议不真实的问题。所以我们认为这份证据从其真实性、合法性均不应该得到采信，同时贾天涛与王彦芳是否拖欠律师代理费，这个不是仅仅需要靠一个证明来印证，那是需要有案卷、有代理合同和律师事务所的收费凭证来证明。还有一个最关键的问题，贾天涛本人是梅溪律师事务所律师，如果是欠律师费的话，那么也是欠梅溪律师事务所的代理费，而不是欠贾天涛的律师费。对李金怀证人证言首先从形式上来说，李金怀、田瑞原来是夫妻关系，他与本案有重大利害关系，在没有提供任何书面证据的情况下，仅靠李金怀的证言来印证原告的这种说法。证言的真实性值得怀疑，证人证言不真实，贾天涛欠他的房子钱，据我所知，梅溪律师事务所买的这个房子并不是以该律所的名义买的，如果是贾天涛个人欠他房款，贾天涛本人是梅溪律师事务所的执业律师，贾天涛个人的债务，与梅溪律师事务所收取他人律师费，这是两个关系。债务之间是根本都不能存在抵销的问题。证人身份，与本案有重大利害关系，案件中的债务也不存在能够互相抵销的问题，因为权利主体都不对等。第三人中奇公司对原告所举证据发表如下质证意见：原告田瑞提供证据是真实的。票据是中奇公司当时的法定代表人王娟出具的。第五组证据属实。证人所述这个案件的发生的原始的过程，尽管在中奇公司王彦芳处置债务的时候有不规范的地方，但是鉴于当时2005年的管理不规范背景，事实上确实是这样发生的。被告乾元公司为支持其主张，向本院提交如下证据：一、南阳市中级人民法院（2008）南民三初字第55号民事判决书及河南省高级人民法院（2013）豫法民三终字第00077号民事判决书。用于证实：（1）“中奇花园”项目的用地没有合法的土地手续，至今也没取到国有土地使用权证。（2）“中奇花园”项目建设工程施工证，因中奇公司提供虚假证明，已被南阳市建设委员会于2006年8月9日收回，至今也没有取得建设工程施工证。二、南阳市宛城区人民法院（2008）宛白民初字第1648号民事判决书。用于证实：（1）“中奇花园”项目对外出售的房屋系商品房销售行为；（2）因没有取得商品房预售许可证，对外出售房屋的行为被判决无效。（3）“中奇花园”项目至今也没有取得商品房预售许可证。三、南阳市宛城区人民法院（2012）宛民初字第2037号民事判决书及南阳市中级人民法院（2016）豫13民终1102号民事判决书。用于证实：（1）因缺乏国有土地证及商品房预售许可证，“中奇花园”项目对外出售给其他购房户的合同也被法院认定无效。（2）中奇公司在收取购房户款项后没有用于项目支出，违反协议约定，损害乾元公司利益。四、中奇花园服务管理办公室负责人高建超的证明。用于证实因中奇公司欠乾元公司款项，5号楼1-5车库是由乾元公司控制管理，从未交付给原告。五、现场照片7张。用于证实原告所述的5间车库从未交付给原告，原告也没有占有使用，至今仍由乾元公司控制管理。六、河南省高院（2013）72号民事裁定书，证实（2018）31号民事判决已被省高院71号裁定书撤销，不具有法律效力。七、宛正专审字（2010）第016号审计报告，证实虽然审计报告中显示了李金怀的名字，但仅是审计款项收取及支出，不是对产权的确认；同时该审计报告中的王聚成等人的购房合同已被中院1102号判决书确认无效，同理，原告的购房合同也是无效的。原告对被告乾元公司所举证据发表如下质证意见：对被告举证的真实性无异议。如中奇公司售卖车库不合法，乾元公司抵债抵给李金怀800多万元是否有效？中奇公司有政府批示文件，如这些文件无效，中奇花园所有房屋买卖都无效。审计报告的真实性，乾元公司、中奇公司双方是认可的。对这个裁定的真实性是没有异议的，虽然是发还重审了，但是它的内容是没变。审计报告是真实的，这个是认可了。对证明方向有异议，在当事人之间抵账的人已经都抵给李金怀了，并且注明都是抵账未入账。抵账未入账的目的是已经抵到中奇的账，但是他没有入账的意思，没有抵到中奇公司与乾元公司他们俩中间的联营的账。第三人中奇公司对被告乾元公司所举证据发表如下质证意见：对被告举证四，高建超是乾元公司物业上的委托人，因此是虚假证据，高建超私刻中奇公司的公章。对被告举证五，是乾元公司不让田瑞使用。对其他证据无异议。关于高院裁定真实性无异议。但是该裁定不能否定原来中级人民法院对于16号审计报告内容是客观真实的，这种认定涉及事实部分，对证明方向有异议，因为本案房屋认购这个协议与被告刚刚提到的其他人员的房屋认购协议是不相同的，产生的背景也不同，本案的协议已经通过债务抵偿的形式，双方已经履行完毕了。中奇公司已经不再享有对于案涉五间车库里财产性权益了。因为双方协议履行该五间车库的财产权益已经由原告田瑞享有。第三人中奇公司为支持其主张，向本院提交如下证据：南阳市中级人民法院委托正方有限责任会计师事务所作出的专项审计报告一份，用于证明中奇公司将五个车库抵给了田瑞。原告对第三人中奇公司所举证据均无异议。被告对第三人中奇公司所举证据发表如下质证意见：16号审计报告不能够证明原告的举证主张，由于审计报告是南阳市中院（2008）55号和省高院77号判决中采纳了一个审计报告，两级人民法院在采纳的时候说得很清楚，仅是为算账使用，是解决中奇公司与乾元公司投资以及支出差额进行审计使用。他不是对于买卖合同的一个有效性的确认，或者说是对房产产权的一个确认。对原、被告及第三人均无异议的证据，本院予以采信，有异议的证据在综合评述部分予以评析。经审理查明，2002年4月11日，乾元公司与中奇公司签订了联营协议及相关补充协议，约定乾元公司投入建设资金，中奇公司以东关村11组所有的集体土地作价入股，联合开发“中奇花园”商住楼项目。2005年11月30日，中奇公司作为甲方、原告田瑞作为乙方签订《集资房购房合同书》，主要内容：第一条乙方所购甲方集资房情况，（一）该集资房位于南阳市南阳市××山大道与××交叉口××楼）房屋结构砖混。（三）……。（四）车库位置5#楼面北从东到西1-5#车库……。第二条计价内容和条款、……（四）车库价款（大写）贰拾陆万元整（小写￥260000.00）……。第三条付款方式及期限。（一）一次性以车库抵王彦芳欠贾天涛代理费。乙方一次性付清所购房产总价款为贰拾陆万元整（小写￥260000.00）。……。第五条交付期限。甲方应在2005年11月30日前将乙方所订房屋交付乙方。……。第九条其他约定。……（五）本合同共五页，一式四份，甲方持贰份，乙方及代理人各持一份，自双方签字之日起生效。……。甲方，加盖南阳市中奇机电有限责任公司售房合同章，乙方田瑞签字。当日，中奇公司给田瑞出具“南阳市中奇机电有限责任公司集资房收款收据”，“2005年11月30日，今收到田瑞人民币（大写）贰拾陆万元整，￥260000.00，系付5#楼面北从东到西1-5#车库，（以车库抵王彦芳代理费），收款人王娟，加盖南阳市中奇机电有限责任公司售房部收款专用章”。2008年7月24日，中奇公司与乾元公司联营合同纠纷一案中，经中奇公司、乾元公司申请，南阳市中级人民法院委托南阳市正方有限责任会计事务所对中奇花园项目1-5#楼销售总收入及双方各自占有售房款情况、项目支出及往来情况进行了专项审计和审核。2010年4月28日，南阳市正方有限责任会计事务所出具宛正专审字（2010）第58号审核报告、宛正专审字（2010）第016号专项审计报告，审计报告显示，截止2009年1月31日中奇花园项目2至5号楼及车库、地下室和储藏室已实现的销售收入47149481元，乾元公司收取房款23549914元；中奇公司收取房款23599567元。在中奇公司收取房款中，含中奇公司抵给李金怀的5间车库250000元（李金怀与田瑞原系夫妻关系）。2008年8月28日，乾元公司以中奇公司为被告向南阳市中级人民法院提起诉讼，请求：1、确认联营协议无效；2、判令中奇公司归还所占售房款13964229元，判令中奇公司为住户办理房产证、分户土地证。2013年6月19日，南阳市中级人民法院作出（2008）南民三初字第55号民事判决书，判决：一、乾元公司与中奇公司签订的联营协议及相关补充协议无效。二、本判决生效后10日内中奇公司支付乾元公司5730036.1元。三、驳回乾元公司请求中奇公司为住户办理房产证、分户土地证的诉讼请求。中奇公司不服判决，上诉至河南省高级人民法院；河南省高级人民法院于2014年12月24日作出（2013）豫法民三终字第00077号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后南阳市中级人民法院指定本院执行。2018年4月25日本院作出（2018）豫执恢173号民事裁定书，查封了“中奇花园”5号楼北面车库7间；南面车库6间。案外人田瑞向本院提起执行异议，认为“中奇花园”5号楼面北1-5#车库归其所有，要求解除对“中奇花园”5号楼面北1-5#车库的查封。本院于2019年7月2日作出（2018）豫执异380号民事裁定书，驳回田瑞的执行异议，田瑞不服裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。对于案涉五间车库的对价，原告及第三人均认可是以物抵债形式，并在本次庭审中原告提交由贾天涛、李珍（李某怀）及第三人签字盖章的《证明》：“2005年11月30日，南阳中奇机电有限公司王彦芳欠贾天涛案件代理费26万元；因贾天涛欠李金怀26万元房款；经三方共同协商同意，由王彦芳以中奇花园5号楼5间车库作价26万元偿还贾天涛欠李金怀的26万元房款，以此两清。”另查明，1、原告田瑞与李珍（李某怀）原系夫妻关系，二人在方城县人民法院离婚，该院于2016年10月21日出具（2016）豫1322民初3587号民事调解书：一、田瑞与李珍自李某婚；二、夫妻关系存续期间男方李珍个李某欠全部债务由男方李珍负李某女方田瑞不予承担。2、案涉车库所在小区于2007年左右由小区业主成立中奇花园服务管理办公司，对小区内提供物业服务。原告田瑞并未对案涉五间车库交纳物业费，案涉五间车库未通水、通电。本院认为：本案系案外人提起执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点为：案外人田瑞对案涉五间车库是否享有足以排除强制执行的民事权益？一、原告田瑞主张其对案涉五间车库享有排除强制执行民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并认为其符合该条规定的四个要件。而第二十八条的规定系对一般不动产买受人在何种情形下能够排除强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,一般不动产买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，原告田瑞取得案涉财产方式是以物抵债而不是不动产的一般买受人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。1、在执行异议之诉中的举证责任上，应严格适用自认规则。案外人认为其对执行标的物享有权利，即使被执行人承认，案外人仍应就对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任。本案中，原告田瑞与第三人中奇公司签订关于案涉五间车库的《集资房购房合同书》，对于支付对价，原告田瑞及第三人中奇公司均认可系抵账支付，原告方并未举证证实李珍（李某怀）与贾天涛债权关系的真实性，中奇公司亦未举证证实王彦芳与贾天涛债务关系的真实性，双方仅凭一份《证明》难以证实三方之间债权债务的客观性与真实性，本院根据李珍与李某公司的陈述，无法辨别三方债权债务的属性、履行期限以及能否抵销，故原告田瑞未完成举证义务，应承担相应举证不能的后果。2、原告田瑞主张中奇公司用案涉五间车库抵销债务金额为26万元，但审计报告显示五间车库总价为25万元，数额显然不对。3、人民法院在审理案件对于“合法占有”的审查，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得钥匙、是否办理入住手续、是否交纳了水、电、暖、气及物业费。本案中，案涉五间车库长期未交物业费，没有显而易见的控制形式，且车库中可以随意停放车辆与杂物，原告田瑞主张随时查看车库使用情况显然不符合正常权利人管理控制财产的方式。4、原告田瑞认可中奇公司抵销的是李珍（李某怀）的债务，且审计报告中显示车位的权属人也是李金怀，但原告田瑞在提起本次诉讼时已与李珍（李某怀）离婚，在其离婚法律文书上并未见对案涉财产进行分割，原告田瑞提起诉讼显属不当。综上所述，原告田瑞并未举证证实支付案涉车库对价、未实际合法占有案涉车库，其并不享有对案涉五间车库的合法的民事权益，不能排除对案涉五间车库的强制执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告田瑞的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告田瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭凤香人民陪审员  朱晓童人民陪审员  刘甜甜二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  丁启蒙