湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0281民初2387号原告（反诉被告）：黄石工矿（集团）有限责任公司（以下简称黄石工矿公司），住所地：黄石市湖滨大道**。法定代表人：胡正春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：纪丽，湖北元初律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：大冶市秀山强盛煤业有限公司（以下简称秀山强盛煤业公司），住，住所地：湖北省大冶市还地桥镇红峰村/div>法定代表人：刘胜香，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程婷，湖北华全律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：湖北省黄石煤炭矿务局（以下简称黄石矿务局），住址：黄石市湖滨大道**。法定代表人：李碧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈小玲，湖北元初律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）黄石工矿公司诉被告（反诉原告）秀山强盛煤业公司、第三人黄石矿务局租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，秀山强盛煤业公司于2020年9月14日提出反诉。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石工矿公司的委托诉讼代理人纪丽、秀山强盛公司的委托诉讼代理人程婷、第三人黄石矿务局的委托诉讼代理人陈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石工矿公司的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2011年9月1日所签订的《房屋土地租赁合同》；2、请求判令被告立即将上述合同所涉房屋及土地腾退返还给原告；3、请求判令被告向原告支付拖欠截止至2020年6月30日的租金706666.67元；并支付自2020年7月1日起至合同所涉场地及房屋返还原告之日止非法占用场地期间费用（按月租金6666.67元/月计付）；4、本案的诉讼所涉费用由被告承担。事实与理由：2011年9月1日原告与被告签订《房屋土地租赁合同》，该合同约定：原告将办公用房和生产用房共计8413平方米,土地面积9377平方米租赁给被告。租赁期限为2011年9月1日至2022年8月30日。每年租金为80000元，每年元月份一次性繳纳当年全部租金。如因整体规划或其他建设需拆迁或征用房屋建筑物、土地等，由甲方负责商谈，乙方积极配合，不受租期限制。合同签订后，原告依约全面履行义务，向被告交付了出租物；然而，被告并未依约支付租金。鉴于被告严重违反合同的相关约定，原告曾多次向被告主张自己的合法权益。但是，被告均以不当理由给予回绝。综上，原告认为，被告作为合同的当事人，在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行自己设定的合同义务，按时支付租赁物租金。但是，被告不顾原告的合法主张，拒绝支付租赁物租金，且目前合同项下所涉房产及土地在政府拆迁征收范围内。为此，原告依法向提起诉讼。被告秀山强盛公司辩称，一、被答辩人不是本案适格原告，依法应当予以驳回。本案中，涉案土地厂房系黄石矿务局所有，且《房屋土地租赁合同》系由黄石矿务局和答辩人签订的，根据合同相对性原则,被答辩人不是该租赁合同的相对方，故其不是本案适格的原告，请求贵院依法予以驳回；二、退一步讲，即使原告主体不存在问题，本案的《房屋土地租赁合同》也没有完全实际履行，答辩人不应当承担租金支付义务；涉案《房屋土地租赁协议》是在2011年9月1日签订，答辩人租赁该厂房的目的是为了矿产开发。采矿属于特殊行业，但是由于被答辩人的过错，导致釆矿权许可迟迟不能转让，直至2013年2月27日才完成转让，根据法律规定，从事矿产开发的企业需取得采矿权许可证才能办理工商营业执照（审批前置），答辩人在2013年7月1日才办理好营业执照。答辩人租赁厂房和采矿密不可分，只有取得采矿权许可才会使得该租赁协议有实际存在的意义。也就是说，在2011年9月至2013年7月，该租赁合同并未实际履行，对于此期间的租金，要求答辩人承担支付责任不符合公平原则。2014年，因国家政策调整，要求2014年10月底前关闭矿井。答辩人于2014年7月20日实施了全员撤退，整个厂房只有被答辩人的留守人员看守。也就是说，自2014年7月20日至今，答辩人就未实际控制或占有涉案土地和厂房。因为矿井关闭，导致该租赁协议已经无法继续履行，且答辩人退场行为被答辩人也知晓，被答辩人现在要求答辩人腾退并承担此期间的租金没有事实和法律依据。三、答辩人替被答辩人垫付的水、电、房租等费用合计511676.28元，被答辩人应予以偿还。2011年9月1日，答辩人与被答辩人签订了《房屋土地租赁合同》。协议签订后，被答辩人还有部分员工留守在答辩人承租的厂区内，双方约定被答辩人的员工产生的水、电、房租等费用由被答辩人自己承担，每年产生的费用用来抵扣答辩人的房租。2014年10月，因国家政策调整，答辩人承租的矿井被关闭，导致答辩人不能继续履行租赁合同，答辩人在退场之前，对自2011年起至2014年被答辩人留守员工产生的水、电、房租等费用与被答辩人进行了结算确认并盖章，总共下欠511676.28元。现被答辩人违反诚实信用原则，要求答辩人支付租金，那么对于该项费用，被答辩人也应当依法予以偿还。综上所述，被答辩人的诉求缺乏事实依据，请求依法予以驳回。第三人黄石矿务局辩称，原被告间签订的《房屋土地租赁协议》合法有效，黄石矿务局于2003年进行改制，土地、存货、设备、设施、井巷、在建工程等优良资产均纳入改制资产，属于黄石工矿（集团）有限责任公司所有。原被告于2011年9月1日签订租赁协议，原告是该租赁协议中租赁物的所有权人，其诉讼主体适格。被告（反诉原告）秀山强盛公司的反诉请求：1、请求依法判令反诉被告立即偿还反诉原告垫付的水、电等费用合计511676.28元;2、反诉费用由被告承担。事实与理由：2011年9月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋土地租赁合同》。协议签订后，反诉被告还有部分员工留守在原告承租的厂区内，双方约定被告的员工产生的水、电、房租等费用由反诉被告自己承担，每年产生的费用用来抵扣反诉原告的房租。2014年10月，因国家政策调整，原告承租的矿井被关闭，导致原告不能继续履行租赁合同，反诉原告在退场之前，对自2011年起至2014年被告留守员工产生的水、电、房租等费用与被告进行了结算确认，总共下欠511676.28元。矿井关闭之后，反诉原告就从该厂区全部退场了，到目前为止，该厂区只有被告的留守人员在看守，原告并未实际控制占有该场地。在被告多次要求原告腾退时，原告只是口头表达要求待被告将上述水电费以及改造补偿费用解决清楚后，方可动工拆迁。但是被告迟迟不能解决问题。被告此次起诉要求原告支付租金，限期腾退，那么作为其应付的费用，被告也应当承担偿付责任。请求贵院依法查明事实，支持原告的反诉请求。原告（反诉被告）黄石工矿公司辩称，1、从2011.8.11《产权转让合同》第十四条第4款原文是：“甲方在秀山煤矿居住的职工及家属，乙方应有偿为其供应水、电，并提供生活便利条件。”从该条可以看出，对居住的职工及家属，乙方是有权要求他们给付水、电，但该给付的对象是居住的职工和家属而非答辩人。2、既然给付水、电费的对象为居住的职工和家属，就不存在的抵扣被答辩人房屋租金事宜，更不存在双方进行确认数额的问题，被答辩人与答辩人之间也无权就水电费问题进行结算确认。同时对于被答辩人所提供的所谓结算确认的“结算明细”，我们对该证据的三性均有异议。3、如被答辩人认为在秀山煤矿居住的职工及家属差欠其水、电、房租，可以另案起诉秀山煤矿居住的职工及家属。4、本案所涉矿井被关闭，但至今为止被答辩人并未将涉案房屋及土地退还给答辩人，其一直予以占用。5、答辩人并非反诉中适格当事人。综上，被答辩人的主张无任何事实及法律依据，请求驳回被答辩人的全部反诉请求。第三人黄石矿务局辩称，反诉原告与反诉被告签订合同，并未约定为留置员工水电费由反诉原告承担，故反诉原告的诉讼属实，无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定。经本院审理认定的事实如下：2011年9月1日，原告黄石工矿公司秀山煤业分公司（甲方）与被告强盛公司（乙方）签订《房屋土地租赁协议》，协议约定房屋和土地租赁期限自2011年9月1日起至2022年8月30日止，租赁期为10年，房屋和土地租金每年8万元。乙方因生产需要，在甲方已征用砰石山土地范围额内堆放煤矸石，但要加强安全管理，安全负总责。平时定期观测卸压，植树绿化。如因整体规划、开发，征用，由甲、乙双方共同商议、相互配合。在租赁期内，乙方负责房屋的安全、维修和日常管理，所发生的费用由乙方承担。如因整体规划或其他建设需拆迁或征用房屋建筑物、土地等，由甲方负责商谈，乙方积极配合，不受租期限制。2011年1月22日，原告黄石工矿公司召开董事会，作出如下决议：一、鉴于秀山煤业分公司2005年至今经营业绩不佳，长期亏损，严重影响了集团公司的经济效益，因此同意对外转让该矿采矿权、井巷工程、机械设备等资产。二、转让的资产由市国资委委托评估机构评估后，再按程序进行处置。2011年1月25日，黄石市煤炭矿务局作出《黄石市煤炭矿务局召开关于秀山煤矿资产出租的局长办公会纪要》，同意黄石矿务局秀山煤矿资产对外出租，并报市国资委批复同意后实施。秀山煤矿账面土地与房屋建筑物划分生产区与居民区两块，同意将工业区资产对受让方出租；物业公司、秀山煤矿留守处与受让方协商，签订居民区资产的代管协议，确保居民区用水用电等基本生活。2011年1月25日，原告黄石工矿公司向黄石市国资委出具《黄石工矿（集团）有限公司关于处置秀山煤业分公司资产的请示》（黄工矿[2011]06号），为适应贵州的资源整合政策，充分利用和发挥我公司在贵州多年发展形成的基础条件，公司拟处置秀山煤业分公司采矿权、井巷工程、机器设备等资产用来筹措资金。黄石市人民政府国有资产监督委员会就工矿集团公司的请示于2011年3月25日作出批复，同意该公司依法依规对秀山煤业分公司有关资产进行处置。2011年8月12日，原告黄石工矿公司（甲方）与大冶市还地桥镇松山二井煤炭有限公司（乙方）签订《产权转让合同》，将工矿集团公司所属秀山煤业分公司的井巷建筑物及其他辅助设备、机器设备、采矿权转让给大冶市还地桥镇松山二井煤炭有限公司。合同第十四条第4款规定，甲方在秀山煤矿居住的职工及家属，乙方应有偿为其供应水、电，并提供生活便利条件。2015年3月26日，被告强盛公司与原告黄石工矿公司的秀山煤业分公司物保部就房、水、电费结算出具结算明细，其中电费402510.63元、水费59603.52元、机电楼电费44522.13元、房租5040元合计元系原告黄石工矿公司秀山煤业分公司所用511676.28元。租赁期间内，被告强盛公司未向第三人黄石矿务局及工矿集团公司支付租金。另查明，案涉土地登记的使用权人为第三人黄石矿务局，房屋登记的所有权人为黄石市秀山煤矿。工矿集团留守处仍然存续至今。2013年2月27日，在湖北省矿业权储备交易中心的见证下，第三人黄石矿务局与被告强盛公司签订秀山煤矿《采矿权转让合同》，2013年6月27日，被告强盛公司取得了秀山煤矿煤炭生产许可证。后因国家政策的调整，秀山煤矿煤于2014年10月底前实施了关闭。2020年6月8日，黄石市公证处出具编号为（2020)鄂黄石证内民字第0884号《公证书》一份，就原告黄石工矿公司于2020年6月3日向被告强盛公司邮寄送达《租金催收函》的过程进行保全证据公证。《租金催收函》内容为：请求贵司收到此函7日内向我司支付截止至2020年度的租金72万元，若贵司不采取措施，在收到此函后7日内拒不给付租金，我司将保留通过司法程序追究贵司相关责任的权利。本院认为：原告黄石工矿公司秀山煤业分公司与被告强盛公司签订《房屋土地租赁协议》，秀山煤业分公司系原告黄石工矿公司的分支机构。依据法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。上述租赁协议所产生的民事法律责任由原告黄石工矿公司承担，因此关于强盛公司辩称其不是本案适格责任承担主体的主张不予支持。在租赁期间，被告强盛公司使用涉案土地及房屋，租赁协议并未设定以采矿权取得作为生效依据，因此取得采矿权与否不影响土地及房屋的使用，仍应按照协议约定支付租金。2014年10月因国家政策调整，合同实际未履行，且因涉案土地及房屋被征收拆迁，租赁合同已无法履行，因此黄石工矿公司主张解除《房屋土地租赁协议》的请求予以支持，主张2014年9月至腾退期间的租金请求，符合法律规定，予以支持。根据反诉原告强盛公司与反诉被告黄石工矿公司的秀山煤业分公司物保部所结算明细的房租、水、电费用，也可证实在2011年9月至2014年9月间，该费用系反诉被告黄石工矿公司使用所产生的支出，虽然部分水电费用虽为黄石工矿公司职工使用，但人员系黄石工矿公司安排，且约定有偿使用，因此该部分水电费用由反诉被告黄石工矿公司负担，应当由反诉被告黄石工矿公司支付给反诉原告强盛公司。因此反诉原告强盛公司提出的反诉请求成立，予以支持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄石工矿（集团）有限责任公司与被告（反诉原告）大冶市秀山强盛煤业有限公司于2011年9月1日签订的《房屋土地租赁协议》；二、被告（反诉原告）大冶市秀山强盛煤业有限公司于本判决生效之日起二十日内将涉案房屋及土地腾退返还给原告（反诉被告）黄石工矿（集团）有限责任公司；三、被告（反诉原告）大冶市秀山强盛煤业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）黄石工矿（集团）有限责任公司支付2011年9月1日起至2020年6月30日止的租金共计466666.7元。2020年7月1日起至涉案房屋及土地腾退返还给原告（反诉被告）黄石工矿（集团）有限责任公司之日止占用场地期间费用（按月租金6666.67元/月标准计算）；四、原告（反诉被告）黄石工矿（集团）有限责任公司向被告（反诉原告）大冶市秀山强盛煤业有限公司支付代垫的电费511676.28元；本案诉讼费10868元，由被告大冶市秀山强盛煤业有限公司负担；反诉费8918元，由反诉被告黄石工矿（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人影响本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人釆取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 碧人民陪审员  张友江人民陪审员  罗加良二〇二〇年十二月十三日书 记 员  田 晶