江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10911号上诉人（原审原告）：毛国庆，男，1990年10月1日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京弘利房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道**。法定代表人：葛春华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张其防，男，系公司员工。上诉人毛国庆因与被上诉人南京弘利房地产开发有限公司（以下简称弘利公司）定金合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人毛国庆的委托诉讼代理人章熙林，被上诉人弘利公司的委托诉讼代理人张其防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛国庆上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决书并改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由如下：1、从上诉人拿到的《认购协议》来看，协议第五条约定签订《预售合同》的时间为2020年5月9日之前，而双方签订该《商品房认购协议》的时间为2020年6月6日，已经是在2020年5月9日之后，故此第五条明显约定不明，应当视为无约定。原审法院认定为2020年6月9日，无事实及法律依据；2、退一步讲，即使被上诉人主张签订《预售合同》的日期为2020年6月9日成立；一审法院认为“被上诉人于2020年6月24日给上诉人寄出《签约告知函》要求上诉人于收到该函之日起3日内履行签约手续，是对履行期限给予了宽限期”，上诉人对此不予认可，法院认定自相矛盾。上诉人认为，如果协议中的“5月9日”确为笔误，那么被上诉人在2020年6月9日即应当催告上诉人去签订《预售合同》，但被上诉人并未催告，而是到2020年6月24日才发函给上诉人且两份函件为同一天。按照协议第9条的规定，双方未在约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，即案涉《认购协议》于被上诉人发出《签约告知函》之前就已经终止了，被上诉人无权在协商不一致的情况下，单方要求上诉人在接函后3日内与其签订《预售合同》，更不存在一审法院认定的给予履行期限宽限期一说。且在《认购合同》终止时，上诉人并不存在任何违约行为，被上诉人亦无证据证明在2020年6月9日前未签订《预售合同》是出于可归责与上诉人的原因，故根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，被上诉人应当返还上诉人定金及利息。3、上诉人在接到被上诉人的告知函后未与被上诉人签订《预售合同》原因有二。原因一是被上诉人存在欺诈行为，《认购协议》签订后被上诉人并未将协议交给上诉人，上诉人处持有的协议内容与被上诉人处持有的协议内容并不一致(法院就该事实并未查明，没有要求被上诉人提供持有的协议，进行核实)，房屋价格也未按照当时约定的价格计算，房屋面积也与当时订购的不一致•，原因二，认购协议中未明确约定交房时间，被上诉人口头称于2020年底交房，后又称到2022年下半年才能交房，双方就签订预售合同中的重要事项——交房时间无法达成一致，致使合同无法签订。一审法院在判决书中也载明“《认购协议》双方对于交房时间没有明确约定，系在《预售合同》中进一步明确”，试问在双方对交房时间无法达成一致意见的情况下，如何签订《预售合同》。而一审法院认定“上诉人在签订《认购协议》前就应当在商品房开盘公告中知晓预售商品房的交付时间”，此观点上诉人无法认可，亦无事实和法律依据。首先被上诉人并未提供证据证明其开盘公告上载明了交房时间并已将开盘公告交给上诉人查阅，其次交房时间等足以影响双方权利义务的重要条款应当在《预售合同》中加以约定，而不是仅凭一个公告，更何况被上诉人并未提供证据证明在签订《认购协议》时被上诉人已经将交房时间告知上诉人。而一审法院在无任何证据的情况下，主观判断上诉人在签订《认购协议》前就应当充分知晓交房时间，无事实和法律依据。综上，上诉人认为，如果法院将《认购协议》中约定的“2020年5月9日”认定为笔误，实际日期为“2020年6月9日”，那么案涉的《认购协议》已经于2020年6月9日终止，而被上诉人未提供证据证明在此时间内未签订合同是出于上诉人的原因，依照法律规定，其应当返还定金及利息。如果法院认为《认购协议》依然有效，上诉人未与被上诉人签订《预售合同》是因为双方对房屋交付时间这一重要事项无法达成一致的意思表示，故签订《预售合同》的前提无法成立，亦并非上诉人单方违约。综上，请求二审法院依法查明事实正确适用法律，依法撤销原审判决并改判。弘利公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。毛国庆向一审法院起诉请求：1、判令弘利公司退还毛国庆定金2万元及利息（以2万元为本金自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清日止）；2、弘利公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2020年6月6日，弘利公司作为预售人（甲方），毛国庆作为预购人（乙方）签订《认购协议》一份，约定：乙方同意认购溧水区永阳镇体育公园路21号7幢1单元801室商品房，建筑面积为126.5平方米，房屋单价为15630元／平方米，总房款为1977195元；乙方同意签订本协议时，向中国银行股份有限公司南京溧水支行监管账号49×××45缴纳定金2万元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲乙双方应于2020年5月9日前签订《预售合同》；除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲乙双方未在协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。同日，毛国庆向弘利公司缴纳定金2万元，弘利公司出具定金缴纳单一份给毛国庆，载明客户姓名：毛国庆，购买单元：7幢1单元801室；总价1977195元，定金2万元，付款方式：按揭，置业顾问：王浩春；在客户签名栏，毛国庆签署了姓名。2020年6月8日，毛国庆向弘利公司提出异议，认为双方对于房屋价格和面积的记载不符合约定，要求退房退定金。2020年6月24日，弘利公司发送《签约告知函》和《定金不退告知函》一份给毛国庆，要求毛国庆在收到《签约告知函》之日起3日内，到弘利公司售楼处履行签约手续，支付房屋首付款，并签订《商品房预售合同》，所交付的定金仍然转为房款，若逾期仍不配合签署预售合同，则不予退还定金，双方签订的认购协议自动终止，所认购的房屋将另行出售。2020年6月29日，毛国庆发送《律师函》一份给弘利公司，内容为：弘利公司的上述《签约告知函》和《定金不退告知函》中，对于签订预售合同约定时间定为6月9日不能成立，因毛国庆持有的认购协议约定的时间为5月9日，而5月9日的时间早于签订认购协议的时间，故认为毛国庆逾期签订预售合同的理由不能成立：且弘利公司记载的房屋价格存在欺诈，双方对于房屋交付时间达不成一致意见，合同无法签订，毛国庆没有违约，要求弘利公司接函后7日退还毛国庆定金2万元。一审法院认为：当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应承担不利的后果。毛国庆提交的《认购协议》系文字打印的横线内容，仅下方毛国庆的签名为手写，毛国庆对于其签名真实性无异议，而该认购协议对于房屋面积、单价、总价均约定明确，且与毛国庆提交的定金缴纳单记载内容一致，不能证明弘利公司对于房屋面积、价格的约定存在欺诈；该《认购协议》系双方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《认购协议》中关于签订《预售合同》的时间约定为2020年5月9日，在双方签订《预售合同》之前，弘利公司陈述系打字错误，实际约定的时间为2020年6月9日，符合一般商品房交易习惯，且弘利公司于2020年6月24日给毛国庆寄出《签约告知函》，要求毛国庆于收到该函之日起3日内履行签约手续，对于履行期限也给予了一定的宽限期，不能视为双方对于签订《预售合同》的履行期限不明确。而毛国庆收到函件后，以书面形式发函确认拒绝签订《预售合同》，因此，毛国庆关于其未违约的主张，无事实依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方签订的《认购协议》系为了促成之后的《商品房预售合同》的签订和履行，系预约合同性质，毛国庆缴纳定金给弘利公司，也是为之后履行签订《预售合同》提供担保。《认购协议》双方对于交房时间没有明确约定，系在《预售合同》中进一步明确，而预售商品房交付时间在商品房开盘公告当中有明确记载，属于格式条款内容，毛国庆签订《认购协议》前就应当充分知晓，毛国庆以对于交房时间双方未达成一致意见为由拒绝签订《预售合同》，亦无事实依据。综上，毛国庆要求弘利公司返还定金2万元及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回毛国庆的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取为150元，由毛国庆负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，其双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，双方曾签订两份《商品房认购协议》，两份协议打印部分完全相同，签章相同，不同之处在于：一份签署有日期2020年6月6日（即为一审认定的协议），另一份未签署日期，但在总房款后手写“实际成交价格为1894600元，2020年6月6日”，并在协议右上角标注“优惠总价减2.4万，打97折”。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人弘利公司是否应当向上诉人毛国庆退还定金2万元及相应的利息。本案双方2020年6月6日签订《认购协议》约定双方应于2020年5月9日前签订《预售合同》，后被上诉人发函催告上诉人前往签约，但上诉人发函要求退还定金。从上诉人提出的退还定金的理由看，一是对签约时间有异议，二是对《认购协议》内容提出异议。关于签约时间，尽管双方约定的签约时间有误，但是根据相关法律规定，双方对此应当进一步协商，并不直接导致协议终止履行。但本案中上诉人既未在被上诉人指定的时间内前往签约，亦未另行协商签约日期，其直接要求退还定金依据不足，本院对此不予支持。关于《认购协议》的内容，尽管双方签订的两份《认购协议》确实存在不同的内容，但是区别仅在于总价优惠，本案被上诉人并不否认给予上诉人购房优惠，在双方签订《预售合同》之前，上诉人亦不能确定被上诉人会拒绝给予其购房优惠，故上诉人以此为由要求退还定金依据不足，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人毛国庆的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人毛国庆负担。本判决为终审判决。审判员  刘凡二〇二〇年十二月二十九日书记员  戴苗