安徽省芜湖市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖02行终213号 上诉人（原审第三人）邢献忠，男，1966年8月18出生，汉族，住安徽省无为市。 委托代理人杜道好，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人吴倩，安徽华人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）李松林，男，1969年3月9日出生，汉族，住安徽省无为市。 委托代理人奚嘉，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）无为市自然资源和规划局，住所地无为市。 法定代表人汪道松，该局局长。 委托代理人莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。 委托代理人肖仁贵，安徽铭盛律师事务所律师。 上诉人邢献忠因房屋行政登记一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225行初44号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审查明，2006年1月12日，安徽无为九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲房产公司）取得九洲大厦《商品房预售许可证》。2006年8月17日，李松林向九洲房产公司予交购房款20万元，2006年9月9日，李松林与九洲房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李松林购买九洲房产公司开发的XX大厦XX层XX＃门面房，建筑面积80平方米，按每平方米15000元计人民币1200000元，且同时约定最终以产权登记面积为准，差价按本合同的单价乘以误差面积，进行多退少补。2007年1月4日李松林在交款925000元后，实际占有了该门面房，并且一直出租于他人用于电器销售和餐饮服务等行业。涉案的九洲房产公司开发的九洲大厦未能通过竣工验收，不具备办理房地产权初始登记条件，李松林也一直未能办理房地产权证。2020年3月24日，邢献忠向无为市法院起诉无为县石天松小吃店（现仍在正常经营的XX大厦XX层XX＃门面房承租户），要求石天松小吃店经营者石健强立即搬离九洲大厦一层1＃门面房，并赔偿租金损失10万元。李松林得知后向一审法院提起撤销被告为邢献忠核发的房地权无城区字第××号房地产权证。本案审理中，被告无为市自然资源和规划局提出案外人中国银行无为支行及金道山与涉案争议房屋均存在抵押登记问题，认为应当追加中国银行无为支行和金道山为本案第三人。另查明，金道山与邢献忠及担保人无为县通江加油站之间的借款（合同编号：个借抵字（2012）第0001号）抵押登记涉及的房地产权证系陡沟××号和无房××，抵押登记中所核发的房地产他证（无房）字第××号《房地产他项权证》不涉及本案争议的××号《房地产权证》确认的房产。中国银行无为支行虽存在抵押权，但在一审法院第二次庭审后，中国银行无为支行向法院提交了贷款还款凭证复印件，并说明涉本案争议的房产抵押担保的债务已由原无为县城投公司代偿了抵押贷款本息，抵押权消失。因此，金道山及中国银行无为支行已与本案争议的标的无利害关系，一审法院已将其不再列为本案第三人参加诉讼。 原审认为，行政登记实行法定要件主义，符合法律规范所要求的条件才可进行行政登记。《物权法》《城市房地产管理法》和原《房屋登记办法》作为房屋登记的法律和部门规章，对于房屋登记的要件分别作了原则性和具体性的规定。依据法律规定未办理不动产首次登记（初始登记）的，不得办理不动产其他类型登记。2006年当时生效的原建设部2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记办法》第十六条规定，新建的房屋，申请房屋所有权初始登记，应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。九洲房产公司开发的××大厦至今未能通过竣工验收，不具备办理房地产权首次登记（初始登记）条件。涉案房地产转移登记的法定要件缺失，被诉的房屋转移登记行为无合法性的基础。无为市自然资源和规划局（原无为县房地产管理局）为邢献忠核发转移登记的房地权无城区字第××号房地产权证不符合法律规定。为规范不动产登记，防止和纠正违法的或者不当的不动产登记行政行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障和监督行政机关依法行使职权，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定判决撤销无为市自然资源和规划局2006年10月12日对邢献忠核发的房地权无城区字第××号房地产权证。 上诉人邢献忠上诉称，一、一审认定的基本事实不清,对被上诉人李松林与安徽省无为九州房地产开发有限公司《商品房买卖合同》履行的真实性不清，认定李松林具有提起行政诉讼的原告主体资格错误。二、一审基本事实错误，关于案涉房产证面积是517.2平米，李松林仅对产权证下的80平方米发生争议，但一审判决却撤销上诉人500多平方米的产权登记证。三、房产证办理时间为2006年10月，至今已14年，远超行政诉讼6个月的诉讼时效，李松林的起诉不应支持。综上,一审法院认定基本事实不清,请求二审法院撤销(2020)皖0225行初44号行政判决书,并改判驳回李松林起诉。 被上诉人李松林辩称，一、李松林与本案行政行为有“利害关系”，具有依法诉讼的资格。李松林与九洲房地产公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，形成了民事合同关系，李松林依据民事法律关系享有合法权益。李松林的合法权益是基于合同产生，该合法权益在签订合同时便已享有，不受房款缴纳与否的影响。李松林购房合同项下的合法权益必然会受到被诉行政行为的损害。二、李松林与九洲房产公司之间的房屋买卖法律关系真实。2006年9月李松林与九洲房产公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，上诉人无证据、无正当理由，不能推翻该合同的真实性。2006年、2007年两次缴款均系现金缴纳。案涉房屋原买受人系何海清，后与九洲房产公司协商同意将买受人变更为李松林。2006年9月9日李松林与九洲房产公司签订合同当天，20万元支付给了原买受人首付款，原收款收据由九洲房地产公司更名、盖章后交由李松林。2007年1月付款系现金缴纳至九洲房地产公司，原买受人何海清陪同可作证。收款收据因笔误在付款人、付款时间出现错误，由九洲房产公司更改后盖章交由李松林。两张收据均显示支付方式为现金。也可以很明显的发现，两张收据盖章有多处，且均是在更改内容处加盖，说明了房屋交易的过程，不存在隐瞒、虚构、伪造。李松林已经提供了能够提供的购房凭证，原买受人何海清及九洲房地产公司的财务人员均可以配合核实。案涉房屋自2007年交房，一直由李松林使用、对外出租，至今长达13年，上诉人、九洲房地产公司在这么长时间内均未提出任何异议。三、已办房产证具有不可分割性，不能分割撤销，一审判决无误。综上，本案一审判决事实清楚、证据确实、审理公正，应当予以维持。请求驳回上诉人的诉讼请求。 被上诉人无为市自然资源和规划局辩称，一、房产转移登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，已尽到法定审查义务。二、如果被上诉人李松林认为涉案房屋的转移登记的基础材料是无效或者应当撤销的，应依照最高院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条先行提起民事争议诉讼来解决，本案应中止审理，否则应驳回起诉。三、本案转移登记行为，已发生十四年之久，被上诉人李松林起诉已超过诉讼时效，应驳回起诉。四、被上诉人李松林诉称与九洲房产公司的房屋买卖的真实性及涉案房产是否存在关联性存疑，其与涉案房屋登记行为无利害关系，原告主体不适格。 经审理查明，各方当事人在一审中提供的证据已随案卷移送，本院对一审认证意见予以认可。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点一是被上诉人李松林是否具有原告主体资格；二是被上诉人李松林是否超过起诉期限；三是案涉房屋转移登记行为是否合法。 一、关于被上诉人李松林是否具有原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。通常认为，与被诉行政行为有利害关系是指被诉行政行为对公民、法人或其他组织的合法权益已经或将会产生实际影响。本案中，2006年9月9日，被上诉人李松林与九洲房产公司就××大厦××层××#80㎡的商品房签订《商品房买卖合同》，买卖双方均在合同上签章、签字，且该房屋已交付李松林占有使用，现有证据并不能推翻该合同的真实性。该房屋买卖合同订立后，李松林即获将来实现物权的权利，至于房屋价款是否实际支付系合同效力或者债的履行问题，并不影响房屋买卖合同的成立，后续与该房屋产权变动的登记行为已对被上诉人李松林可期待的不动产转移登记权益产生影响，与之具有利害关系。据此，被上诉人李松林具有本案主体原告资格。 二、关于本案是否超过起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用的解释》第九条第一款和第六十五条规定，行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。本案中，案涉房屋转移登记行为已导致不动产物权变动，且未告知被上诉人李松林诉权，故本案起诉期限应从李松林知道转移登记行为内容之日起起算，最长不能超过转移登记行为作出之日起的二十年。案涉转移登记行为之日是2006年10月12日，被上诉人李松林于2020年3月通过另案的民事诉讼才知晓该转移登记行为，于2020年4月提起本案之诉并未超过起诉期限。 三、关于案涉房屋转移登记行为是否合法的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十二条的规定，登记机构应当履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料的职责。根据2006年当时适用的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，案涉登记行为系房屋转移登记，案涉登记档案资料中并无九洲房产公司获得初始登记的权属证明材料，被上诉人无为市自然资源和规划局（原无为县房地产管理局）在应诉中也未提供其已审查权利人在申请转移登记时所应当提交的房屋权属证书，即为邢献忠核发转移登记的房地权无城区字第××号房地产权证属作出行政行为主要证据不足，依法应予撤销。原审法院对于被诉登记行为合法性的裁判理由本院予以认可。 四、人民法院审理行政案件，遵循对被诉行政行为合法性进行全面审查原则，即对行政行为是否合法进行审查。本案中，转移登记行为所涉及的517.2㎡房屋均因缺乏初始权属证明材料而导致权属转移登记不合法，该行政行为依法应予撤销。为避免诉累和保持同一登记行为合法性审查结果的一致性，决定全部撤销本次诉争登记所涉面积为宜。上诉人邢献忠认为争议面积仅80㎡，不应撤销全部的产权登记面积的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。上诉人邢献忠的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邢献忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪万荣 审判员  查 鹏 审判员  徐 琳 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理陈勇 书记员王慧 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。