云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终2170号上诉人（原审被告）：田庆明，男，1990年9月20日生，回族，农民，住建水县。被上诉人（原审原告）：杨艳芳，女，1985年10月5日生，壮族，农民，住蒙自市。原审第三人：红河州宜家房地产经纪有限责任公司。住所地：蒙自市护国路金色碧海小区**负****。法定代表人：汤桦，该公司持股人。上诉人田庆明因与被上诉人杨艳芳、原审第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田庆明上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：房屋买卖合同无效，上诉人尚未办理《不动产权证》，转移产权登记的条件尚不具备。房屋系田庆明与妻子马梦莎的夫妻共同财产，未经马梦莎同意，买卖合同无效。上诉人与马梦莎2011年开始同居生活，同居后就在建水县共同经营五金建材。2012年10月12日生育儿子，2015年3月生育女儿。2017年5月19日双方登记结婚。房屋购买时间是2014年11月2日，房款为414806元，首付30%，其余70﹪系按揭贷款，按月还本付息，期限20年。前期房款是用田庆明与马梦莎同居期间的共同财产支付，后期每月偿还本息的钱也是用同居和婚后的共同财产支付，直至2019年7月10日田庆明卖给杨艳芳。故2019年7月10日田庆明、杨艳芳、经纪公司签订的合同无效。二、田庆明与阳红星签订的转让曼金湾住宅的合同并未解除。田庆明与阳红星签订的《房屋买卖定金合同》卖方是田庆明，买方是阳红星，居间方是第三人，时间是2018年6月5日，阳红星支付了11万元定金，违约责任卖方违约应双倍返还定金，同时承担总房款20%的违约金。合同签订后，阳红星失去联系。2019年7月10日，田庆明、杨艳芳、经纪公司签订的《云南省二手房买卖合同》的附件二和补充协议中出现一个叫肖发英的人，称为委托人肖发英。但田庆明从未见过委托书，无法判断其真伪，也没有和阳红星或肖发英签订过解除房屋买卖合同的协议，11万元的定金也未退还，阳红星随时可以要求履行合同。三、杨艳芳私下送给经纪人徐树30000元、宣雪安20000元，共同欺骗田庆明，以不正当手段签订的二手房买卖合同无效。经纪公司居间服务，佣金是房屋总价的2%,42万元就是8400元，由经纪公司照收。但田庆明提交的与杨艳芳的电话录音光碟证实，杨艳芳私下送给经纪人徐树30000元、宣雪安20000元，然后共同欺骗田庆明，买卖曼金湾房屋，严重损害了田庆明的合法利益，以不正当手段签订的二手房买卖合同是无效的。四、按合同约定，现在尚不具备将房屋产权转移给杨艳芳的条件，其诉讼请求应当驳回。田庆明、杨艳芳、第三人签订的《云南省二手房买卖合同》第六条约定：卖方领取不动产权证书满2年15个工作日内，经纪机构协助买卖双方，持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续。现被告尚未领取《不动产权证》，二手房买卖合同签订至今只有1年零10日，离卖方领取不动产权证书满2年还有距离，田庆明手里也没有转移房屋产权所需的资料，故按合同约定，现尚不具备房屋产权转移给杨艳芳的条件。杨艳芳辩称，一审判决正确，本案不存在上诉人说的欺骗，是阳红星的媳妇肖发英和本案三个当事人一起签订的合同，都是自愿签订的，而且上诉人已经收了购房款。红河州宜家房地产经纪有限责任公司述称，由法院依法判决。杨艳芳向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同并立即协助原告办理房屋所有权证；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月2日，被告田庆明与建水鼎悦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定被告购买建水鼎悦房地产开发有限公司开发的建水曼××住宅小区××单元××号房屋，房屋参考建筑面积128.28平方米，总价款414806元。合同签订后被告支付了首期价款124806元，其余尾款29万元按合同约定以银行按揭贷款方式支付。2018年6月5日，被告与阳红星、第三人签订《房屋买卖定金合同》（房屋买卖合同），约定被告将前述房屋以42万元的价格转让给阳红星。自合同签订之日起3日内，阳红星支付被告11万元定金，定金直接汇入被告收款账户。交房时间于被告收到房屋定金3日内。居间服务费8400元由阳红星在签订合同当日支付给第三人。阳红星与被告签订合同并支付了被告11万元定金后电话无法接通，被告联系第三人，第三人告知被告阳红星家里出事，阳红星放弃购买房屋。2019年7月8日，阳红星委托妻子肖发英与原告、第三人三方就前述房屋买卖签订《二手房买卖合同》，约定阳红星将房屋以42万元卖给原告，付款方式为签订买卖合同付购房款定金5万元；部分房款5万元于2019年7月15日前一次性支付；其余房款31万元由买受人和被告对接，此款仅用于偿还银行所欠贷款；剩余尾款1万元于过户当天一次性支付。房屋2019年7月10日前交付原告等。合同签订后，原告于2019年7月9日、7月13日分别转账支付肖发英11万元购房款。2019年7月9日，原告、被告、第三人签订《云南省二手房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将前述房屋卖给原告，成交价42万元。付款方式为购房款11万元由原告和阳红星委托人肖发英对接，和被告无关。2019年7月16日前付购房款20万元，此款仅用于偿还银行所欠贷款。部分房款50275元由原告按被告在银行所欠贷款本金加利息按月进行偿还。剩余尾款59725元于过户当天一次性支付。买卖双方约定此成交价格42万元为最终价格，买卖双方不得在《不动产登记证》过户前以市场物价浮动及任何理由违约变更此成交价，对此约定双方无异议。房屋2019年7月10日前交付原告等。补充协议第七条约定：该房产出卖人阳红星于2018年7月1日向被告购买所得，出卖人阳红星委托人肖发英放弃购买该房产，现该房产由被告卖给原告，被告必须全权配合原告办理该房产后续所有一切事宜，直办理到买受人将《不动产登记证》过户到买受人指定人名下为止。2019年7月15日，原告支付20万元购房款给被告。合同签订后房屋已交付原告，被告所欠银行按揭贷款已由原告清偿。原告、被告、第三人签订《云南省二手房买卖合同》时肖发英在场。一审法院认为，原告、被告、第三人签订的《云南省二手房买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定履行义务的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故对原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告以房屋系共同财产其处分未经共有人同意、阳红星合同尚未解除为由主张合同无效的问题：1.被告提交的证据不足以证实房屋系共有；2.原告、被告、第三人签订的合同补充协议第7条已明确阳红星委托肖发英放弃购买该房产，该房产由被告卖给原告。故对被告的主张，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：原告杨艳芳、被告田庆明、第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司签订的《云南省二手房买卖合同》继续履行；被告田庆明于判决生效后十五日内协助原告杨艳芳办理建水曼××住宅小区××单元××号房屋所有权证。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告田庆明负担。二审中，上诉人提交以下证据：1.上诉人和徐树（中介）2020年7月12日的通话录音，欲证明中介和杨艳芳有欺骗的行为；2.2019年5月份徐树的朋友圈截图，欲证明本案签订合同的价款明显低于市场价格；3.银行流水，证明上诉人不会因为10万元出卖自己。经质证，被上诉人对通话录音、徐树朋友圈截图、银行流水三份证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可，认为与本案无关。第三人对上诉人提交的三份证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的没有意见。本院对上诉人提交的通话录音、徐树的朋友圈截图的真实性予以确认，但对证据的证明目的因被上诉人不认可，且无其他证据相印证，本院不予采信。上诉人提交的银行流水，与本案无关联性，本院不予评判。被上诉人、第三人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一审中，田庆明陈述：徐树说阳红星家里出事，房子他家放弃，问我是否愿意卖给阳红星的亲戚，我想毕竟杨艳芳和阳红星是亲戚，就同意以原价将房子卖给杨艳芳。二审中，田庆明陈述：因为杨艳芳和阳红星和中介的欺瞒我称俩人是亲戚，所以当时我就同意了，但实际上并不是亲戚关系，我不同意。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2014年11月2日，田庆明与建水鼎悦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定田庆明购买建水鼎悦房地产开发有限公司开发的建水曼××住宅小区××单元××号房屋。2018年6月5日，田庆明与阳红星、第三人签订《房屋买卖定金合同》，约定田庆明将前述房屋以42万元的价格转让给阳红星。后阳红星放弃购房，委托其妻子肖发英办理该房产手续。2019年7月10日，田庆明、杨艳芳、第三人又签订《云南省二手房买卖合同》及补充协议，约定田庆明将前述房屋卖给杨艳芳，成交价42万元。补充协议第7条明确约定：“该房产阳红星于2018年7月1日向田庆明购买所得，出卖人阳红星委托人肖发英放弃购买该房产，现该房产由田庆明卖给杨艳芳”。合同签订后杨艳芳按约定支付了购房款，阳红星支付给田庆明的11万元定金杨艳芳已转账支付给肖发英。案涉房屋已交付杨艳芳。田庆明、杨艳芳、第三人签订的《云南省二手房买卖合同》系三方自愿签订的，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。上诉人田庆明的房屋购买时间是2014年11月2日，其与马梦莎2017年5月19日登记结婚，故该房产为其婚前财产，且上诉人并无相应证据证实系同居期间共同财产，故其认为卖房未征得共有权人马梦莎同意，合同无效的理由不能成立。阳红星委托妻子肖发英签订了相关协议，放弃购买争议房产，故上诉人认为其与阳红星的购房合同并未解除的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中上诉人认为杨艳芳私下送给经纪人徐树30000元、宣雪安20000元，第三人谎称杨艳芳与阳红星是亲戚，欺诈、以不正当手段签订二手房买卖合同无效，但上诉人的该项主张并不符合上述法律规定导致合同无效的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，上诉人与被上诉人、第三人签订合同后至一审起诉时长达一年之久，上诉人并未申请撤销。故上诉人认为合同无效的上诉请求不能成立。补充协议第七条约定：“出卖人阳红星委托人肖发英放弃购买该房产，现该房产由田庆明卖给杨艳芳，田庆明必须全权配合杨艳芳办理该房产后续所有一切事宜”，故上诉人认为案涉房产现在尚不具备将房屋产权转移给杨艳芳的条件的理由不能成立。综上所述，上诉人田庆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田庆明负担。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 刘玉芳审判员 李 涌二〇二〇年十二月二十四日书记员 蒋松琦