河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初8548号原告：王国治，男，汉族，1986年5月18日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：吕艳，河南正剑律师事务所律师。被告：夏伟，男，汉族，1975年5月1日出生，户籍地河南省郑州市金水区，住河南省永城市东城区。原告王国治与被告夏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国治之委托诉讼代理人吕艳到庭参加了诉讼，被告夏伟经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国治向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年2月22日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款124795元及利息（以购房款124795元为基数，自付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至清偿之日止）；3、判令被告赔偿原告损失124795元。4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：被告夏伟系永城市东城区贰号苑小区的实际开发者。2012年2月3日，原告购买被告开发的位于永城市东环路西××北××楼××单元××南户房屋，于2012年2月22日签订了《房屋买卖合同》，并在《房屋买卖合同》上面加盖了“东城区贰号苑合同专用章”，合同约定房屋建筑面积为88.31平方米，房款为244795元，签订《房屋买卖合同》时付清124795元，剩余120000元以银行按揭或住房公积金贷款的形式支付。在签订合同时原告付了购房款124795元，原告多次找被告交付剩余房款，被告以需要交纳各种费用为由拒绝收取。后得知该小区未取得商品房预售许可证，且其他购房人在该小区购买房屋所签订的《房屋买卖合同》已经被法院判决确认合同无效。故为维护原告的合法权益，请求法院依法裁判。被告夏伟辩称，一是根据涉案《房屋买卖合同》，房屋出卖人为牛红超，买受人为王国治，夏伟不是涉案《房屋买卖合同》的合同相对人。涉案《房屋买卖合同》签订于2012年2月22日，牛红超作为东城区贰号苑的联合开发人与王国治签订涉案《房屋买卖合同》并收取了购房款，夏伟并不是涉案《房屋买卖合同》的签订主体。根据合同相对性原则，涉案《房屋买卖合同》仅对牛红超和王国治具有法律约束力，夏伟不负有任何合同义务。王国治对夏伟提起诉讼，没有任何事实和法律基础，属于滥用诉权行为；二是牛红超作为涉案《房屋买卖合同》的合同相对人，应当承但相应责任和义务。根据（2016)永证民字第159号公证书，牛红超于2016年2月20日向夏伟出具委托书，委托书约定：“前期已签订销售合同的夏伟不能重复签订销售合同，已缴部分房款而未签订销售合同的由夏伟继续签订销售合同”，从该委托书可知：以2016年2月20日为界限，2016年2月20日之前牛红超与他人签订的《房屋买卖合同》与夏伟无关，夏伟对此也不得重复签订。涉案《房屋买卖合同》签订于2012年2月22日由牛红超与王国治签订，而夏伟与涉案《房屋买卖合同》无关，牛红超应当作为涉案房屋买卖合同的合同相对人承担相应的责任和义务。综上，王国治明知夏伟不是涉案房屋买卖合同的合同相对人，仍滥用诉权提出诉讼，对夏伟造成极大的诉讼负担，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告王国治向本院提交的证据材料有：1、（2017）豫1481民初7627号民事判决书及该案《房屋买卖合同》各一份；2、（2016）永证民字第70号、第103号、第104号、第105号、第106号、第112号、第113号、第114号、第115号、第188号、第189号、第159号、第160号、第190号、第191号公证书各一份。证据1-2证明在本案中，被告夏伟系贰号苑的实际开发者，享有对该小区开发所产生的权利和义务，从（2017）豫1481民初7627号民事判决书中“另外查明内容”和公证书内容可以认定，贰号苑所占用的国有土地登记在夏伟、牛红超、朱连英、孙志权、朱殿杰、刘殿启、马亮亮、成旭等人名下，上述人员联合开发该宗土地时声明：由于该宗土地从缴纳出让金、办理施工的相关手续、施工等费用全部是夏伟支付，对该宗土地开发建设均由夏伟投资，在联合开发该土地建设、销售期间所产生的一切欠款、费用、利润与其他人无关，均由夏伟享有和承担，同时声明，对该项目其他人不享有任何权利。夏伟系贰号苑的实际开发者，对该小区开发所产生的权利和义务，已经被多个生效判决所确认，因此，夏伟系本案适格的被告。另外从（2017）豫1481民初7627号案件当事人提供的《房屋买卖合同》来看，2012年2月在售楼处购房所签订的《房屋买卖合同》，与原告所签订的《房屋买卖合同》内容是一致的，其格式合同出卖人一栏打印为“牛红超”，同时期在售楼处购买房屋签订的《房屋买卖合同》系被告所提供的格式合同，并不能以此来认定出卖人一栏打印为“牛红超”便是购买的牛红超的房屋。退一步讲，即便系购买牛红超的房屋，根据公证书的内容显示，在联合开发土地建设、销售期间产生的一切问题、费用、纠纷及相关法律责任均由夏伟承担，因此，被夏伟系本案适格的被告；3、2012年2月22日买受人王国治与出卖人东城区贰号苑签订的《房屋买卖合同》一份（东城区贰号苑是被告为开发该小区而设立）；4、2012年2月3日交款单位为于某的收据一份，证明该收据上面加盖有“东城区贰号苑销售专用章”，经手人为马亮【系东城区贰号苑销售人员，其身份已经被（2017）豫1481民初7627号民事判决确认】；5、2012年2月22日交款单位为王国治的收据一份，证明该收据上面加盖有“人大居住小区项目部财务专用章”（贰号苑也叫人大小区）。证据3-5证明2012年2月3日，原告购买被告开发的贰号苑小区3号楼一单元9楼南户房屋，于2012年2月3日通过于某代交购房定金20000元，2012年2月22日又交付房款104795元，并于2012年2月22日签订了《房屋买卖合同》，合同约定剩余房款120000元以银行按揭的方式支付。根据合同显示，原告于2012年2月22日缴款104795元时，由售楼部会计收取94795元，另外10000元由被告收取，由此可以看出，原告的房屋是交给被告和被告项目会计的，也能够证明夏伟系本案适格被告；6、（2018）豫1481民初685号民事判决书及（2019）豫14民终2677号民事判决书各一份；7、（2018）豫1481民初675号民事判决书及（2019）豫14民终2681号民事判决书各一份。证据6-7证明被告开发的贰号苑因未取得预售许可，购房合同被法院判决确认无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，原告可以要求被告承担已付购房款一倍124795元的损失；8、申请证人于某出庭所作证言，证明原告是通过于某联系购买被告开发的人大小区贰号苑的房屋，当时交购房定金20000元是由于某代王国治交的，收据上面写的于某的名字。被告夏伟向本院提交的证据材料有：1、2012年2月22日由出卖人牛红超与买受人王国治签订的《房屋买卖合同》一份，证明牛红超作为东城区贰号苑的联合开发人与王国治签订了涉案《房屋买卖合同》，夏伟并不是涉案《房屋买卖合同》的签订主体。根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同仅对牛红超和王国治具有法律约束力，夏伟作不负有任何合同义务；2、（2016)永证民字第159号公证书一份，证明以2016年2月20日为界限，2016年2月20日之前牛红超与他人签订的《房屋买卖合同》与夏伟无关，夏伟对此也不得重复签订。被告夏伟经合法传唤未到庭参加诉讼，视为被告放弃对原告提交证据材料质证的权利。原告王国治对被告夏伟提交的证据材料质证意见为：对证据1的真实性无异议，通过该合同第五条第3款付款方式约定的内容，可以看出原告将房款交付给夏伟和夏伟指定的人，且夏伟系贰号苑实际开发者已经被多个生效判决确认，合同虽在首页的出卖人处打印有牛红超的名字，但在合同最后一页出卖人盖章处加盖的是“东城区二号苑合同专用章”，“东城区贰号苑”是被告为开发该小区而设立的，且通过原告提供的证人于某能够证实，原告通过证人于某的介绍购买被告的房屋，且房款也是交给被告的，被告主张房屋是从牛红超处购买的理由不能成立。对证据2的真实性无异议，该公证书是为了办理房产证等相关手续，由其他土地权人为被告出具的，内容显示“前期已经签订销售合同的夏伟不能重复签订销售合同，已缴纳部分房款而未签订销售合同由夏伟继续签订销售合同，若因此产生的纠纷由夏伟全部承担”，由此可以看出，即便退一步讲，系其他人出售的房屋，产生的纠纷也应当由夏伟承担。本院依据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年2月3日，原告通过案外人于某联系购买被告开发的位于永城市××东环路西××北“××”××楼××单元××南户房屋，当日由案外人于某代原告交付购房定金20000元，由“东城区贰号苑”经手人马亮出具收据一份，并加盖有“东城区贰号苑合同专用章”。2012年2月22日，原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积共88.31平方米，单价为2772元／㎡，房屋总价为244795元，买受人签订合同时付清房款124795元，剩余房款120000元以银行按揭或住房公积金贷款的形式支付；出卖人应当在2013年7月31日将本合同约定的商品房交付买受人。在原告签订《房屋买卖合同》时，原告又交付购房款104795元，由“东城区贰号苑”经手人刘芳出具收据一份，并加盖有“人大居住小区项目部财务专用章”。且在原、被告提交的2012年2月22日签订的《房屋买卖合同》上面均显示“于2012年2月22日会计实收现金玖万肆仟柒佰玖拾伍整（94795元），另壹万元（10000元）夏总收取”。另查明，涉案房屋所占国有土地使用权编号为：永国有土籍0755-1号，登记在夏伟、牛红超、朱连英、孙志权、朱殿杰、刘殿启、马亮亮、成旭等人名下，上述人员声明：由于该宗土地从缴纳出让金、办理施工的相关手续、施工等费用全部是夏伟支付，对于该宗土地开发建设均由夏伟投资，在联合开发该土地建设、销售期间所有所产生的一切欠款、费用、利润与其他人无关，均由夏伟享有和承担。且涉案房屋系在以出让方式取得的土地上经主管部门规划许可、建设施工许可的情况下发包给建筑企业所建的住宅楼，并由被告夏伟负责相关建设事项和对外销售。本院认为，我国商品房的开发预销售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案涉案房屋系在以出让方式取得的土地上经主管部门规划许可、建设施工许可的情况下发包给建筑企业所建的住宅楼，其开发的房地产均是按照房地产开发企业的模式进行，且将开发的房产暂命名为“东城区贰号苑”，实行小区化管理，双方所签合同应当为商品房买卖合同，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告明知在涉案房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，故原告要求判决确认2012年2月22日签订的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；。”。本案被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致2012年2月22日签订的《房屋买卖合同》无效，原告请求被告返还已付购房款124795元及利息，本院予以支持，但利息可参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的五年期以上（自2012年2月22日至2020年11月24日原告起诉时已八年多）贷款市场报价利率年息4.65%计算。对原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任124795元，本院酌情由被告承担已付购房款60%即74877元损失的赔偿责任，对超过的部分本院不予支持。因被告夏伟本人已声明“在联合开发土地建设、销售期间所有所产生的一切欠款、费用、纠纷及相关的一切法律责任由自己承担”，且牛红超等人也已声明“在联合开发该土地建设、销售期间所有所产生的一切欠款、费用、利润与其他人无关，均由夏伟享有和承担”，说明被告夏伟对前期已签订销售合同的权利和义务进行承继，被告夏伟应当作为合同的相对人承担责任，因此，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告王国治于2012年2月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、由被告夏伟于判决生效之日起10日内返还原告王国治购房款124795元及利息，其中购房款20000元、104795元的利息分别自2012年2月3日、2012年2月22日起按照年息4.65%计算至清偿之日止；三、由被告夏伟于判决生效之日起10日内赔偿原告王国治损失74877元；四、驳回原告王国治的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2521元（已减半）及保全费1220元，均由被告夏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  程亚光二〇二〇年十二月二十八日书记员  郑 灿