浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初3954号 原告方永洪，男，1970年5月18日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行，住所地浙江省兰溪市兰江街道丹溪大道**。 负责人谢向军，行长。 诉讼代理人朱晓方。 诉讼代理人罗梓航。 被告郑志福，男，1980年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 被告谢婷婷，女，1985年9月23日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 原告方永洪与被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行、郑志福、谢婷婷案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告方永洪、被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行的诉讼代理人朱晓方、罗梓航到庭参加诉讼。被告郑志福、谢婷婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告方永洪诉称，2017年9月9日，被执行人郑志福、谢婷婷将其所有的位于兰溪市××街道××路××号××房产抵押给被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行用于借款，后因未能还款，中国工商银行股份有限公司兰溪支行提起诉讼。2020年1月2日，兰溪市人民法院作出（2019）浙0781民初5528号民事判决书，判决如下：“一、被告（本案被执行人）郑志福、谢婷婷于本判决生效后十日内支付原告（本案被告）中国工商银行股份有限公司兰溪支行借款人民币本金300万元，利息77656.98元；二、原告（本案被告）中国工商银行股份有限公司兰溪支行就上述款项对登记在被告（本案被执行人）郑志福名下的兰溪市××街道××路××号××的不动产折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额546万元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告（本案被告）的其他诉讼请求。” 判决生效后，郑志福、谢婷婷未履行，中国工商银行股份有限公司兰溪支行申请强制执行，执行案号（2020）浙0781执478号，执行过程中，兰溪市人民法院对涉案房产进行评估，并于2020年7月6日张贴公告责令被执行人郑志福、谢婷婷及相关人员于2020年7月16日前迁出兰溪市××街道××路××号××房产。原告方永洪认为，其与张云燕（郑志福母亲）于2015年11月21日签订《租房合同》，兰溪市××街道××路××号××房产已经租赁给原告方永洪开店，租期十年，租赁后原告方永洪进行了装修，该房产系被执行人郑志福授权其母亲代为出租并收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及相关法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”为此，原告方永洪以案外人的身份提出了执行异议，请求在与被执行人关于提前腾退的补偿问题没协商好之前，停止对该房产的腾退，维护其合法权益。兰溪市人民法院受理后，组成合议庭进行审查，认为案外人（本案原告）方永洪的异议理由不能成立，对其异议请求，不予支持，并于2020年8月6日作出（2020）浙0781执异65号执行裁定书，裁定驳回案外人（本案原告）方永洪的异议请求。现原告方永洪对该裁定不服，特向人民法院提起诉讼，请求法院：1、停止对原告方永洪腾退兰溪市××街道××路××号××房产的执行；2、确认原告方永洪与张云燕签订的《租房合同》合法有效；3、本案诉讼费用由被告负担。 被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行辩称：原告与被执行人的租赁协议效力存疑，存在恶意虚构的嫌疑。房屋所有权人是郑志福，原告提供的租赁合同出租人签名为张云燕，原告提供证据中既没有郑志福委托张云燕签订租房合同的委托书，也没有郑志福事后追认的证据，根据合同法相关规定，该租房合同的效力存疑。郑志福与其配偶谢婷婷曾于2017年9月8日签署过两份承诺书，表明人民南路38号北房屋已经出租给鲍振元、江丽云，且提供了相应租赁合同，说明原告与郑志福当时根本不存在所谓的租赁关系。综上，答辩人有理由相信方永洪与张云燕恶意串通，虚构租赁关系来对抗法院的执行。 没有证据证明原告在抵押之前就占有涉案房屋。原告提供了水费台账，但该台账上的户名为张云燕，既不是房屋所有权人郑志福，也不是承租人方永洪，无法证明期间方永洪占有该房租。原告提供的2016年、2017年卫生费缴费单据不是正式的票据，而是手写的，真实性无法判决。因此，无证据证明原告在抵押登记之前占有抵押房屋事实的存在。 根据合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而综合上述分析，租赁协议效力也存在问题，也没有明确的证据表明其在抵押登记前就占有租赁物，因此原告与郑志福之间的租赁关系并不存在，其租赁权不应该得到保护。请求法院请判决驳回原告的诉讼请求。 被告郑志福辩称，1、答辩人从未收取原告的租金，也从未授权答辩人的母亲张云燕出租涉案房屋，原告与答辩人母亲张云燕签订的《租房合同》我不认可，位于浙江省兰溪市××街道××路××号北的房屋所有权人系答辩人及谢婷婷。自2006年以后，答辩人就基本长年在云南昆明居住、生活，很少回浙江兰溪。涉案房屋答辩人从未让答辩人的母亲张云燕出租，也从未收到原告方永洪或母亲张云燕转交的所谓“租金”，答辩人的母亲张云燕也没有跟答辩人商量过。 答辩人认为：原告作为一个成年人，租房子的时候既不核实产权人，也不看“出租人”是否有权利出租，直接跟答辩人的母亲签订租房合同，显然没有尽到基本的注意义务，不能称为“善意第三人”。 根据我国《民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，答辩人的母亲没有获得答辩人的授权，她与原告签署的《租房合同》我不认可，这份租房合同对答辩人没有任何法律约束力。原告要求确认这份《租房合同》合法有效是没有法律依据的，人民法院不应该支持。 二、因《租房合同》答辩人不认可，原告应立即将涉案的房屋归还给答辩人。 既然答辩人不认可《租房合同》，原告也从来没有将租金交付给答辩人或谢婷婷，原告与答辩人之间不存在事实上的租赁关系。既然双方没有合法的租赁关系，原告便无权再占有、使用涉案房屋，应立即将房屋归还答辩人。 三、原告提供的证据不能证明其系合法占有涉案房屋，原告要求答辩人补偿其损失毫无依据，请人民法院驳回。 虽然因各方面的原因，原告占有了涉案房屋，但因为作为产权人的答辩人从未承认相关租赁关系，也没有收取原告的租金，原告的这项要求答辩人认为毫无道理。原告不能因为长期占有涉案房屋就视为答辩人认可了租赁关系，这完全是强词夺理。 综上所述，因答辩人不同意将涉案房屋租赁给原告，故原告应立即交还涉案房屋，原告的主张没有事实和法律依据，请人民法院依法予以驳回。 被告谢婷婷辩称，答辩人认为原告的诉请依法不能成立，具体答辩如下： 1、本案中答辩人从未收取原告的租金，也从未授权案外人张云燕出租涉案房屋，原告与案外人张云燕签订的《租房合同》应属无效。 涉案房屋的权利人系郑志福及答辩人。自2007年以来，答辩人常住云南昆明，答辩人根本不认识本案原告，也从未授权张云燕出租位于兰溪市××街道××路××号××的房屋，也从未收到原告方永洪或张云燕转交的所谓“租金”，也从未进行追认。 原告作为完全民事行为能力人，租房子既不核实产权人，也不看“出租人”是否有权利出租，却跟第一次打交道的张云燕直接签署长达十年的租赁合同，明显违背常识，也未依照《城市房地产管理法》的相关规定到住建部门办理备案登记。以上事实表明，原告并不是所谓的“善意第三人”，张云燕的行为亦不构成表见代理。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，涉案《租赁合同》从未获得答辩人追认，该租赁合同对答辩人不发生法律效力。 2、因《租房合同》无效，原告无权继续占有、使用涉案房屋。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，原告能够不腾退房屋的前提是在法院查封前存在合法有效的书面租赁合同，前已述及，答辩人与原告之间并无租赁关系，原告已张云燕签订的《租房合同》答辩人至今未予追认，对答辩人并不发生法律效力。原告请求停止腾退涉案房屋的执行无事实和法律依据。 3、原告提供的证据不能证明其已合法占用该不动产，排除执行的依据不足。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”本案中，尽管原告提供了一份转账凭证，但收款人系张云燕，且用途不明。原告并未提交2017年之前的租金支付凭证，且即便原告有其他证据证明向张云燕支付了相应款项，也不能将其无权占有的事实合法化。尽管张云燕与郑志福系母子关系，但双方均是完全民事行为能力人，张云燕的行为并不必然对答辩人产生约束力。 此外，原告提交的水电费清单并不能证明其合法占有的事实，且涉案房屋按原告自己提交的《租房合同》约定，系一年一付。原告依照人民法院协助执行执行的5万元，现对应的使用期限也已届满，原告亦无权再继续占有、使用涉案房屋。原告如若仍坚持需要涉案房屋，其完全可以参与人民法院主持的司法拍卖，竞购涉案房屋。至于原告陈述的腾退补偿问题那是另外一个法律关系，与答辩人无关，其完全可以找案外人张云燕协商处理或另案主张权利。因答辩人长期不在兰溪，原告无权占有的事实不会因其非法占用时间的长短而发生变化，原告要求答辩人履行其与案外人签订的《租房合同》无任何法律依据，且违背合同相对性，显得荒谬。 综上，本案中依据原告所出示的证据无法确定原告享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益，故原告提出立即停止腾退涉案房屋的执行，缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 基于上述事实和理由，答辩人认为原告的诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 原告方永洪向本院提供的证据材料有： 1、原告身份证复印件、第一被告基础信息打印件，证明原、被告诉讼主体资格。 2、住房合同复印件1份，证明原告承租浙江省兰溪市××街道××路××号北营业房的事实以及住房合同的约定内容。 3、结婚证复印件1页，证明张赛芹系原告妻子的事实。 4、营业执照复印件1份，证明原告妻子张赛芹于2015年11月30日注册成立兰溪市三只熊儿童摄影馆，经营场所为浙江省兰溪市××街道××路××号北营业房的事实。 5、收款收据、用户台账、汇款凭证复印件共7页，证明原告为浙江省兰溪市××街道××路××号北营业房缴纳卫生费、水费及房租费的事实。 6、兰溪市人民法院（2020）浙0781执异65号执行裁定书复印件共5页，证明原告执行异议被裁定驳回的事实。 对原告方永洪向本院提供的证据，经当庭举证质证，被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行对证据1、3、6无异议；证据2的三性均有异议，原告提交的租赁合同与郑志福与我行签订抵押合同时提交的租房合同不一致；证据4的真实性无异议，关联性有异议，只能证明兰溪市三只熊儿童摄影馆的营业房为涉案房屋地址，与本案无关联性；证据5的收款收据、用户台账的真实性有异议，账户名是张云燕，汇款凭证没有备注用途，原告提交的卫生费是手写的，水费台账的账户名是张云燕，房租费的三性有异议，没有备注款项的用途。本院对原告方永洪提供的证据1、3、4、6的真实性予以确认。 被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行当庭向本院提供的证据有： 1、房屋租赁合同复印件2份附身份证复印件2份，证明当时不是租赁原告。 2、承诺书复印件2份、已出租抵押物抵押人承诺书复印件2份已出租抵押物承租人承诺书复印件2份。 3、抵押核实书复印件1份。 对被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行当庭提交的证据，原告方永洪不发表质证意见。本院对被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行当庭提供的证据真实性予以确认。 本院依职权调取了涉案房产的不动产权属查询结果单、个体户登记基本情况、租房合同，原告方永洪、被告中国工商银行股份有限公司兰溪支行均无异议。 被告郑志福、被告谢婷婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提供证据，应视为其对诉讼权利的放弃。 经审理，本院认定如下事实：郑志福与谢婷婷于2007年2月25日结婚，2019年5月22日双方登记离婚。位于兰溪市××街道××路××号××房产，登记的所有权人为郑志福。2017年9月9日，郑志福与谢婷婷与中国工商银行股份有限公司兰溪支行签订《网贷通循环借款合同》，约定由中国工商银行股份有限公司兰溪支行向郑志福、谢婷婷提供借款额度人民币300万元，自2017年9月9日至2018年9月7日期间，被告郑志福可循环使用上述借款额度；借款利率为年利率5.4375%，按月付息，到期还本，未按期归还本金，自逾期之日起按约定的利率加收50%计收罚息。同日，郑志福与中国工商银行股份有限公司兰溪支行签订了《个人借款最高额抵押合同》，以其所有的位于兰溪市××街道××路××号××的房产，为上述债务提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），并于2017年9月26日办理了最高额为546万元的抵押登记手续。2017年10月1日，中国工商银行股份有限公司兰溪支行依约向郑志福发放借款300万元。因郑志福、谢婷婷未能按期归还借款，中国工商银行股份有限公司兰溪支行向本院提起诉讼。本院依据中国工商银行股份有限公司兰溪支行的申请，于2019年10月25日查封了郑志福所有的兰溪市××街道××路××号××的不动产，房产证号为兰房权证兰字第0××4号，土地证号为兰国用（2012）第101-2**。2020年1月2日，本院作出（2019）浙0781民初5528号民事判决，郑志福、谢婷婷于本判决生效后十日内支付中国工商银行股份有限公司兰溪支行借款人民币本金300万元，利息77656.98元（利息暂算至2019年11月21日，此后利息按合同约定计算至借款清偿之日止）；中国工商银行股份有限公司兰溪支行就上述款项对登记在郑志福名下的兰溪市××街道××路××号××的不动产【房产证号：兰房权证兰字第0××4号，土土地证号：兰国用（2012）第101-277号】折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额5**元范围内享有优先受偿权；驳回中国工商银行股份有限公司兰溪支行的其他诉讼请求。判决生效后，郑志福、谢婷婷未履行，中国工商银行股份有限公司兰溪支行于2020年2月27日向本院申请强制执行，本院予以立案，执行案号为（2020）浙0781执478号，执行过程中，本院对涉案房产进行评估，并于2020年7月6日张贴公告责令郑志福、谢婷婷及相关人员于2020年7月16日前迁出兰溪市××街道××路××号××房产。在此期间，方永洪向本院提出执行异议，要求法院停止对该房产的腾退。2020年8月5日，本院以方永洪的异议不足以阻却本院对涉案房屋的执行行为由，驳回方永洪的异议请求。方永洪对裁定不服，在法定期限内向提起诉讼， 方永洪在本案中提供的租房合同，未进行相关的备案登记，合同上的落款时间为2015年11月21日，合同上记载的所租赁的房屋系涉案房屋中的一部分，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，出租方为张云燕授权章建兵代替本人与方永洪签订本租房协议，租金为先付后用。方永洪未能提供郑志福、谢婷婷委托张云燕代为出租该房产的委托书，以及张云燕委托章建兵代为签订租房协议的委托书。 另查明，方永洪与张赛芹系夫妻关系，兰溪市三只熊儿童摄影馆系由张赛芹开办的个体工商户，兰溪市市场监管局的登记资料显示，地址为兰溪市××街道××路××号××营业房，提供登记的租房合同上签字人为张云燕和张赛芹，庭审中方永洪确认“张云燕”由其代写。在郑志福、谢婷婷办理兰溪市××街道××路××号××房产抵押担保时，向中国工商银行股份有限公司兰溪支行郑志福与谢婷婷出具的已出租抵押物抵押人承诺书、房屋租赁合同等房屋租赁资料中，未提及该抵押房产有部分已出租给方永洪。 本院认为，中国工商银行股份有限公司兰溪支行与郑志福、谢婷婷之间的债权债务关系及设定的抵押合法有效,本院已于2020年1月2日作出（2019）浙0781民初5528号民事判决予以确认。方永洪提供的租赁合同，出租方签名为张云燕，并不是该房产的所有权人。现郑志福及其前妻谢婷婷均称未授权张云燕出租该房产中的一部分，方永洪所称的租赁合同，未被追认，对房产所有人郑志福不发生效力，方永洪的异议不足以阻却本院对涉案房屋的执行。综上，方永洪的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告方永洪的诉讼请求。 本案受理费5800元，由原告方永洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  邹可风 人民陪审员  祝丽香 人民陪审员  楼 英 二〇二〇年十二月十七日 代书 记员  朱一丹