湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终4054号上诉人（原审被告）：枣阳市天下安居房地产开发有限公司。住所：枣阳市民主路（政法街环城畜特站**楼）。统一社会信用代码914206835570335634。法定代表人：张仁明，该公司经理。委托诉讼代理人：褚文文，湖北胜和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马跃，湖北胜和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙江升，男，1966年3月22日出生，汉族，户籍地：湖北省枣阳市，现住枣阳市。上诉人枣阳市天下安居房地产开发有限公司(以下简称安居公司)因与被上诉人孙江升商品房销售合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安居公司上诉请求：请求依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决内容第一项超出被上诉人的诉讼请求，违背了民事案件“不诉不理”的基本原则，程序违法。二、一审法院以上诉人欺诈为由撤销了《商品房买卖合同》第十条第（一）项中关于燃气需要买受人自行办理开通手续的约定内容明显存在事实认定错误和法律适用错误。上诉人与被上诉人签订合同的过程中不存在任何欺诈的事实和基于欺诈行为作出错误表示的事实，且双方合同约定燃气费由被上诉人负担，被上诉人行使撤销权已过法定期限。三、双方签订的商品房销售合同合法有效，且案涉合同系国家住房和城乡建设部、国家工商总局制定，并非上诉人自行制定的合同，不存在上诉人对购房者实施欺诈的现象。孙江升向一审法院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）项中关于燃气需要买受人自行办理开通手续的约定内容；2.要求被告执行枣阳市物价局［枣价函字（2014）15号］整改函，按委托物业公司所收的燃气开户费2460元退还给原告；3.本案一切诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月9日，安居公司（出卖人）与孙江升（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人将位于枣阳市××“××”××号商品房出售给买受人，单价为2792.21元/平方米，总价款317000元；买受人于签订合同之日支付首期购房款117000元，余款200000元向中国银行申请贷款支付；合同还对其他事项进行了约定。其中合同第十条第（一）项基础设施设备项下约定：天燃气、电话通信、有线电视、网络宽带需要买受人自行办理开通手续。合同签订后，孙江升按合同约定向安居公司支付了购房款，安居公司向孙江升交付了房屋。2016年11月8日，孙江升根据安居公司的指示向枣阳市馨安园物业服务有限公司交纳天燃气安装开户费2460元，并开通了天燃气。另查明：安居公司向枣阳市物价局报备的枣阳市商品房销售楼盘基本情况公示栏中“水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况”一项载明“水、电、燃气、通讯等基础设施都已开通，无供暖”。但该公示内容未在“帝皇嘉苑”小区或售楼部进行公示。2014年5月4日，“帝皇嘉苑”小区部分业主因为天燃气开户费问题与安居公司发生争议，向枣阳市物价局进行投诉。经枣阳市物价局调解，双方未能达成调解协议。2014年8月20日，枣阳市物价局向安居公司发出枣价函字[2014]15号整改函，该整改函第二项内容为:“根据《湖北省商品房明码标价机规定实施细则(试行)》(鄂价检规[2011]36号)规定和你公司二期商品房预售时在我局报备资料，帝皇嘉园（苑）二期的天燃气开户费用已包含所售房价中，该项费用应该由你公司承担，二期所有商品房天燃气由你公司负责无偿安装并通气。现有一部分业主通过枣阳市馨安园物业服务有限公司另行收取的天燃气开户费，应由你公司负责从业主所购房款中退还。”一审法院认为，行为人意思表示真实是合同生效的重要要件。本案中，虽然原、被告在商品房买卖合同第十条第（一）项约定天燃气由买受人自行办理开户手续，但安居公司预售二期商品房时在枣阳市物价局报备资料显示“水、电、燃气、通讯等基础设施都已开通”，帝皇嘉苑二期的天燃气开户费用已包含在所售房价中。而安居公司在与原告签订买卖合同时，未向原告进行明示，而是故意隐瞒这一事实，使原告陷于错误认知，并基于错误认知与被告达成上述协议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”故，原告请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）项关于天燃气开户费用由买受人承担的协议内容，符合上述法律规定，一审法院予以支持。被告辩称合同内容系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属合法有效，与法相悖，一审法院不予采信。而被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故，被告对其已向原告收取的天燃气开户费2460元，应予以返还，原告请求被告返还天燃气开户费有理，一审法院予以支持。被告辩称燃气开户费并非由其公司收取，该费用也不该由被告退还。虽然燃气开户费由枣阳市馨安园物业服务有限公司收取并出具收据，但原告是按照被告的指示向枣阳市馨安园物业服务有限公司交款，应视为向被告履行合同内容，故被告安居公司负有返还义务，该辩称理由不能成立，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决：一、撤销原告孙江升与被告枣阳市天下安居房地产开发有限公司于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十条第（一）项中约定天燃气由买受人自行办理开通手续的协议内容；二、被告枣阳市天下安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙江升返还燃气开户费2460元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告枣阳市天下安居房地产开发有限公司承担，于本判决生效之日起三日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，诚实守信是民事活动的基本原则。安居公司开发、销售房屋的行为受政府相关部门的监督管理。依据当时实施的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》（鄂价检规（2011）36号）第五条规定“商品房经营者在销（预）售新建商品房前，应当按照国家有关规定，在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”、第十一条第（一）项规定“商品房交易和产权转移中，商品房经营者不得在标价之外加价销售或收取未予标明的费用”。安居公司在预售“帝皇嘉苑”二期房屋时，向枣阳市物价局报备资料显示“水、电、燃气、通讯等基础配套设施都已开通”，“帝皇嘉苑”二期的天然气开户费用已包含在所售房价中。但安居公司在与孙江升签订《商品房买卖合同》时隐瞒此事实，仍约定“天燃气需要买受人自行办理开通手续，导致孙江升实际交纳了两次燃气开户费，安居公司的行为构成欺诈。“帝皇嘉苑”小区部分业主因为天燃气开户费向枣阳市物价局进行投诉后，该局作出的枣价函字[2014]15号整改函中也明确“帝皇嘉园（苑）二期的天燃气开户费用已包含所售房价中，该项费用应该由安居公司承担”，一审法院判决退还后收取的燃气开户费并无不当。一审法院开庭审理时，孙江升增加诉讼请求，要求撤销合同中有关天燃气需要买受人自行办理开通手续的条款，虽然从小区部分业主与安居公司产生争议的时间看，孙江升行使撤销权已过诉讼时效，但因小区业主为独立的个体，不能当然认定孙江升自2014年起便知道其权利受到侵害，故对一审法院判决第一项，本院作维持处理。对安居公司称一审法院无诉而判、已过撤销的诉讼时效的上诉请求，本院不予支持。综上所述，安居房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人枣阳市天下安居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  李 青审判员  陈瑞芳二〇二〇年十二月十日书记员  袁小媛