广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4251号 上诉人（原审被告）：柳州市城中区丰诚宾馆，住所地广西壮族自治区柳州市公园路**星河大厦****。统一社会信用代码:92450202L745197994。 经营者：黄柳云，女，1967年3月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：樊松林，广西柳商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何新福，广西柳商律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁颖鸿，女，1969年11月4日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：梁世辉，广西都乐律师事务律师。 原审被告：刘怡麟，女，1990年12月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 上诉人柳州市城中区丰诚宾馆（以下简称丰诚宾馆）因与被上诉人梁颖鸿、原审被告刘怡麟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院(2020)桂0202民初1031民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 -2- 丰诚宾馆上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判丰诚宾馆向梁颖鸿支付房屋使用费114139.85元整，刘怡麟无须对梁颖鸿的支付义务承担责任；三、二审案件爱理费由梁颖鸿承担。事实和理由：一审法院认定租金计算标准有误。2018年7月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2020年4月30日的租金计算标准应为34.47元/㎡,因为丰诚宾馆租赁房屋从2018年2月被法院查封后，丰诚宾馆没有向梁颖鸿支付过房屋使用费，所以计算租金标准不应按照《租赁合同》进行递增，而应按照丰诚宾馆支付最后一期租金标准34.47元/㎡进行计算。一审法院不认定刘怡麟代理丰诚宾馆的行为有误。刘怡麟仅仅是代丰诚宾馆与案外人徐某签订了《租赁合同》，该合同签订目的就是为了设立丰诚宾馆，并且在《租赁合同》履行过程中一直都是丰诚宾馆直接向案外人徐某履行支付租金义务。 梁颖鸿辩称，丰诚宾馆没有权利代替刘怡麟提出不承担责任的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回丰诚宾馆的上诉请求。 刘怡麟述称，其代理黄柳云签订租赁合同，也是由黄柳云使用租赁的房屋。 梁颖鸿向一审法院起诉请求：一、丰诚宾馆、刘怡麟向梁颖鸿支付从2018年2月1日至2020年4月30日的租金151975元；二、丰诚宾馆、刘怡麟支付违约金45592.5元(按拖欠租金的30%计算）；三、丰诚宾馆、刘怡麟承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年6月20日，刘怡麟作为乙方与案外人徐某作为甲方签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于柳州市办公商业用房出租给乙方使用，面积共计152.86平方米，租期从2013年7月1日始至2021年6月30日，共计96个月，主要经营商务宾馆业务。免租期2个月，租金每月4586元，从2015年6月30日起租金逐年递增5％，其中2017年7月1日至2018年6月30日每月租金34.73元／㎡，2018年7月1日至2019年6月30日，租金36.47元／㎡，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金38.29元／㎡。合同签订当日，乙方向甲方交 -3- 纳房屋押金13758元。乙方每月1日前向甲方指定银行账号（开户行：“工行龙城支行”，户名：徐某、账号：62×××16）存入月租金（如有特殊情况不能超过3日）逾期交纳租金的，每天按迟交金额的3％加收违约金。逾期一个月未交付上诉费用的，甲方可按乙方违约的处理办法处理，一切损失由乙方承担，除按日收取租金并按约定加上违约金外，押金不退还。该合同签订后，丰诚宾馆于2013年11月13日注册成立并使用租赁的房屋经营宾馆。丰诚宾馆的经营者黄柳云与刘怡麟系母女关系。 2013年8月5日，徐某、袁文与梁颖鸿的丈夫王术文签订《房屋买卖合同》，约定将涉案的三间房出售给王术文。案涉三间房的所有权于2014年8月5日登记过户至梁颖鸿名下。梁颖鸿取得案涉房屋的所有权后，丰诚宾馆、刘怡麟仍继续按《租赁合同》约定的徐某的账户内汇入租金。2017年12月4日，一审法院作出（2017）桂0202执1844号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人梁颖鸿的涉案三套房产。并于2017年12月4日出具公告责令涉按三套房屋的使用人于2018年1月27日前搬离租赁的房屋并将房屋交由一审法院拍卖。一审法院将该执行裁定书及公告张贴在涉案房门上。丰诚宾馆、刘怡麟称法院于2018年1月份将执行裁定书及公告张贴在涉案房门上时，其才知道租赁的房屋的所有权变更为梁颖鸿所有，且梁颖鸿直到2018年10月份才找丰诚宾馆协商租金事宜并告知其已经与执行案件执行人达成和解，要求丰诚宾馆从2018年2月份开始支付租金给梁颖鸿，因租赁的房屋被法院裁定拍卖并张贴有法院文书，丰诚宾馆不能正常营业，只能将租赁的房屋作为员工休息室使用至2018年10月才作为酒店客房使用，故丰诚宾馆仅同意参照原租赁合同支付2018年10月之后房屋占有使用费，在法院张贴拍卖裁定及公告之后，要求减半支付租金给梁颖鸿并且减免2020年2月-4月疫情期间的租金。梁颖鸿称徐某在出售租赁的房屋前后都有告知丰诚宾馆、刘怡麟租赁的房屋出售给梁颖鸿，梁颖鸿取得租赁的房屋所有权后亦告知了丰诚宾馆，因梁颖鸿与徐某系朋友，根据买卖不破租赁，故未变更支付租金账号，由丰诚宾馆汇租金入合同约定费徐某账户，由徐某再转给梁颖鸿，但丰 -4- 诚宾馆于2018年2月份停止向徐某账户汇入租金，其于2018年4月份让徐某联系丰诚宾馆询问不支付租金原因及要求丰诚宾馆按约支付租金，梁颖鸿于2018年8、9月份才直接找到丰诚宾馆、刘怡麟，要求丰诚宾馆从2018年2月份开始支付租金，因丰诚宾馆、刘怡麟拒绝支付租金，故提出以上诉讼请求。 一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。刘怡麟与徐某签订的《租赁合同》系合法有效的，在履行《租赁合同》期间，租赁的房屋的所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，且庭审中，丰诚宾馆、刘怡麟亦要求继续履行租赁合同，故刘怡麟应履行《租赁合同》约定的支付租金的义务。丰诚宾馆称租赁的房屋大多数租金均系其支付，其系涉案租赁物的实际使用人，故丰诚宾馆自愿加入涉案租赁合同债务承担，一审法院予以确认。刘怡麟称其系代丰诚宾馆签订的《租赁合同》，并未提供证据予以证实，一审法院不予采信。根据梁颖鸿提交的徐某的借记卡账户历史明细清单及徐某向一审法院出具的《说明》，可以认定从2016年2月1日起，丰诚宾馆支付的租金最终转给梁颖鸿或梁颖鸿指定人的账户内，徐某亦同意并支持梁颖鸿作为梁颖鸿起诉丰诚宾馆、刘怡麟提出以上诉讼请求。综上，梁颖鸿要求丰诚宾馆、刘怡麟向其支付租赁的房屋租金，一审法院予以支持。关于租金数额。梁颖鸿要求丰诚宾馆、刘怡麟支付2018年2月1日至2020年4月30日的租金151975元。因法院拍卖并张贴拍卖公告，责令房屋使用人搬离租赁的房屋，导致宾馆不能正常经营，丰诚宾馆、刘怡麟将租赁的房屋作为员工宿舍使用，考虑丰诚宾馆、刘怡麟实际使用租赁的房屋、支付的租金的情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，一审法院对丰诚宾馆、刘怡麟主张在法院张贴拍卖裁定及公告之后至其可正常使用租赁的房屋前即2018年2月1日至2018年9月30日的租金，减半支付的抗辩意见予以采纳，对2020年2月-4月“新冠肺炎”疫情期间的租金酌情支持减半支付的意见，综上，根据《租赁合同》约定，2018年2月1日至2018年6月30日，每月租金5308.83元（34.73元×152.86㎡）；2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金5574.8元（36.47元×152. -5- 86㎡）；2019年7月1日至2020年4月30日，每月租金5853元（38.29元×152.86㎡）。故刘怡麟、“丰诚宾馆”向梁颖鸿支付租金121557.98元［（5308.83元×5个月＋5574.8元×3个月）÷2＋5574.8元×9个月＋5853元×7个月＋（5853元×3个月）÷2］。关于违约金。因租赁的房屋在租赁期间发生所有权变动，梁颖鸿并无充分证据证明梁颖鸿与丰诚宾馆、刘怡麟就租赁物所有权变动后的租赁合同中相关权利义务进行协商并达成合意，且租赁物存在法院裁定拍卖并张贴有法院文书的情形，故丰诚宾馆、刘怡麟并非恶意违约，梁颖鸿要求丰诚宾馆、刘怡麟支付违约金45592.5元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、刘怡麟、丰诚宾馆向梁颖鸿支付租金121557.98元；二、驳回梁颖鸿其他诉讼请求。一审案件受理费4252元（梁颖鸿已预交），由梁颖鸿负担1636元，刘怡麟、丰诚宾馆负担2616元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，刘怡麟与房屋原所有权人徐某签订了《租赁合同》，该合同合法有效，对徐某、刘怡麟有约束力。虽然在租赁期间租赁的房屋的所有权人变更为梁颖鸿，但是所有权人变更不影响租赁合同的效力，刘怡麟和梁颖鸿应当继续履行租赁合同。一审判决刘怡麟承担支付租金的责任，刘怡麟没有提出上诉，本院对此予以维持。丰诚宾馆对一审判决其负有履行租赁合同的义务无异议，只是认为应当按照最后一次交纳租的标准34.47元/㎡计算相应期间的租金。丰诚宾馆的主张与租赁合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，丰诚宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： -6- 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2583元，由上诉人柳州市城中区丰诚宾馆负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江桢审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二〇年十二月十五日 书记员 陈      梦      圆