广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2408号 上诉人（一审被告）：北海奔成房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市龙潭公路西侧龙潭花园****。统一社会信用代码：91450500782108058K。 法定代表人：岳润珠，执行董事。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：潘锋，男，1971年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾浩珂，广西万益（北海）律师事务所实习人员。 一审第三人：王上学，男，1952年8月18日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 上诉人北海奔成房地产开发有限公司因与被上诉人潘锋、一审第三人王上学商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北海奔成房地产开发有限公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2640号民事判决第二项，改判北海奔成房地产开发有限公司无需退还329328元购房款并支付利息。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在真实的商品房预售合同法律关系，被上诉人基于该法律关系提出的诉请没有事实和法律依据，一审判决支持被上诉人的诉请错误。上诉人、被上诉人、一审第三人签订《商品房买卖合同》、上诉人出具《收据》均是协商以房抵债的事宜，即《商品房买卖合同》不是当事人的真实意思表示，被上诉人也没有实际支付购房款329328元。二、上诉人、被上诉人、一审第三人之间并未签订书面的以房抵债协议，未达成真实有效的以房抵债合意。一审第三人已就其债权总额144万元提起了另案诉讼。在另案诉讼中，一审第三人并未将案涉房屋价款及1004号房的价款从其债权总额144万元中予以扣减。因此，一审认定当事人达成以房抵债协议属于认定事实错误，应予以改判。三、一审法院否定上诉人、被上诉人之间存在真实有效的以房抵债协议，但是又基于商品房预售合同法律关系判决，内容自相矛盾。综上，一审判决第二项错误，应予以改判。 潘锋辩称，一、上诉人上诉主张撤销一审判决第二项，应视为维持一审判决第一项，实际上认可上诉人、被上诉人之间建立了合法有效的商品房预售合同关系。二、上诉人、被上诉人签订的合同是双方真实意思表示。上诉人、被上诉人、一审被告之间口头达成以物抵债的协议，上诉人出具相应的收据证实其收到购房款，故上诉人在合同解除时应予以返还购房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 王上学经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 潘锋向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告向原告退还已付购房款329328元并支付利息82895．51元（利息的计算方式：以329328元为基数，自2015年5月19日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为70337.6元；并以329328元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至退清房款之日止，现暂计至2020年6月1日为12557．91元）；3.判决被告向原告支付其已付购房款一倍的赔偿款329328元。 一审法院判决：一、解除原告潘锋与被告北海奔成房地产开发有限公司于2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：XYLW-5-2-1003）；二、被告北海奔成房地产开发有限公司退还329328元购房款并支付利息（利息计算：以329328元为基数，支付从2015年7月31日起至款项清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）给原告潘锋；三、驳回原告潘锋的其他诉讼请求。案件受理费11214元，减半收取5607元，诉前财产保全费2166元，合计7773元，由被告北海奔成房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明,上诉人于2014年12月29日向一审第三人王上学出具的购房《收据》载明：今收到王上学购星悦蓝湾5#1004号商品房购房款329328元（抵曹千里工程款）。已发生法律效力的（2018）桂05民终783号判决采信了案涉《偿还工程款的手写流水记录》，该记录显示上诉人所欠一审第三人工程款总额中已经扣除案涉以房抵债的房款金额。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人主张案涉1003号房屋系上诉人、一审第三人口头达成以1003、1004号房抵债协议后用以冲抵上诉人欠付一审第三人的工程款，一审第三人又将案涉1003号房屋转给被上诉人冲抵其所欠借款，被上诉人与一审第三人、上诉人之间存在以房抵债的事实，并提交了《商品房预售合同》、《收据》等证据。一审第三人对被上诉人的主张予以认可，上诉人上诉主张三方并未签订书面的以房抵债协议，未达成真实有效的以房抵债合意，且最终未实际履行。本院认为，被上诉人虽未提交书面以房抵债协议，但上诉人与被上诉人、一审第三人分别签订了《商品房买卖合同》，开具了《收据》，其中上诉人向一审第三人出具的收据上明确备注“今收到王上学购星悦蓝湾5#1004号商品房购房款329328元（抵曹千里工程款）”，且已发生法律效力的（2018）桂05民终783号判决已采信案涉《偿还工程款的手写流水记录》，该记录显示上诉人所欠一审第三人工程款总额中已经扣除案涉以房抵债的房款金额，故现有证据可以证明三方之间存在以房抵债的事实。对于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等情形，人民法院依法应予支持。因上诉人不履行合同义务并已将案涉房屋另行出售给他人,导致了双方无法继续履行案涉以房抵债协议，故一审法院判决上诉人、被上诉人之间的合同关系应予以解除以及上诉人退还购房款及利息给被上诉人并无不当，本院予以维持。上诉人以被上诉人未实际支付购房款且三方之间没有书面以房抵债协议为由主张其与被上诉人之间亦不存在商品房预售合同关系的理由不成立，本院不予支持。上诉人主张其与一审第三人曾协商以房抵债，但最终就工程款结算签订《还款协议》，案涉《商品房买卖合同》并未实际履行，案涉购房款金额并未在其所欠工程款中扣除。本院认为，从前述（2018）桂05民终783号判决采信案涉《偿还工程款的手写流水记录》可知，已发生法律效力的（2018）桂0502民初3901号、（2018）桂05民终783号案件中，最终工程款结算款已扣除案涉购房款金额，且上诉人明知其已经向被上诉人开具购房款收据的情况下，在该另案审理中也未抗辩案涉购房款金额是否已抵扣部分工程款，故上诉人的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，北海奔成房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11214元，由北海奔成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  廖 红 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏