广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤民申11375号再审申请人（一审原告、一审反诉被告，二审上诉人）：江门市新会区中诚物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道**。法定代表人：吕瑶芬。委托诉讼代理人：简嘉仪。再审申请人（一审被告、一审反诉原告，二审上诉人）：王芋华，女，1967年9月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。再审申请人（一审被告、一审反诉原告，二审上诉人）：李丽萍，女，1992年2月14日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。再审申请人（一审被告、一审反诉原告，二审上诉人）：李丹丹，女，1995年10月2日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。再审申请人（一审被告、一审反诉原告，二审上诉人）：曾脚英，女，1944年9月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。上述四再审申请人共同委托诉讼代理人：周波，广东瀛真律师事务所律师。一审第三人：江门市新会彩艳实业有限公司。。住所地：广东省江门市新会区会城今古洲三和大道**法定代表人：邱丽燕。再审申请人江门市新会区中诚物业管理有限公司（以下简称中诚公司）与再审申请人王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英、一审第三人江门市新会彩艳实业有限公司（以下简称彩艳公司）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市中级人民法院（2020）粤07民终1478号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中诚公司申请再审称，1.中诚公司履行了提供土地的义务，且2013年5月1日至2017年11月30日期间，王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英一直在使用案涉土地及地上建筑物，理应支付相应的土地使用费、管理费和保洁费。中诚公司在2011年11月18日对案涉土地采取停电措施，原因是中诚公司认为案涉合同已解除，但在中诚公司多次催促下王芋华等人仍拒绝返还案涉土地，才采取停电这一自我救济措施，并非恶意行为。但中诚公司已事先书面通知停电，因此停电是在王芋华等人的预见范围内，当时其已采取其他方式取得电源，故该行为并没有减损土地和建筑物的使用价值和使用功能，没有影响其使用、收益。使用土地对应的义务是支付土地使用费、管理费和保洁费，使用电源对应的义务是支付电费，二审判决将二者混为一谈是错误的。中诚公司短暂停止供应电源，没有造成王芋华等人的实际损失，该情节较轻微，与四年半的租金等费用不能构成对等给付，因此，王芋华等人对该租金给付不享有先履行抗辩权。退一步说，即便中诚公司短暂的停电行为存在一定的违约，但是王芋华等人及其租户仍在正常使用场地，该违约没有对其造成实际损害。即使造成一定影响，但结合实际损害程度并根据过错责任原则，王芋华等人只能主张减少相应租金或赔偿实际损失，而非拒付全部租金等费用。2.王芋华等人拒交2013年5月至2017年11月费用的行为已构成违约，中诚公司主张解除合同，合法合理。3.王芋华等人在2011年12月至2013年4月停电期间一直使用土地及地上建筑物，因此中诚公司无须向其返还该期间的土地使用费58431元。4.二审判决没有明确认定王芋华等人是否未经中诚公司同意转租土地及地上建筑物给他人使用，存有不当。王芋华等人未经中诚公司同意，先后将部分案涉铺位转租给姚桂花、汪桂英、周亦教、顾根旺等人。本案在王芋华等人拒绝提供转租合同的情况下，中诚公司提供的工商登记信息、经营现场照片和公证购买等证据，对此王芋华等人没有提供反驳证据，足以证实案涉场所经营者不是王芋华等人，应认定属于转租行为。中诚公司的停电措施只是造成王芋华等人短暂时间没有照明，没有严重影响其生产经营，该转租行为并不是为了减轻损失而为之。此外，本案的地上建筑物应属于彩艳公司所有，土地及地上建筑物不能分离，王芋华等人出租建筑物给他人使用是连同土地一起出租的，二审判决将房与地的使用予以割裂，存有不当。5.王芋华等人转租案涉场地的行为违反合同约定以及合同法第二百一十七条、第二百二十四条规定，中诚公司有权解除合同。综上，请求再审本案。王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英申请再审称，1.依据有关法律及司法解释，经营利润损失属于可期待利益损失、可得利益损失，原审判决以经营利润损失将来是否实际发生无法确定为由，认定不属于可期待利益损失，从而不支持王芋华等人的请求，违背法律规定和立法本意。2.中诚公司停水停电的违约行为造成王芋华等人无法在承租土地上进行生产经营活动，由此造成的经营损失数额可以通过评估、类比或者估算的方法，由法院根据案件的具体情况衡情估算，以合理填补王芋华等人所遭受的可得利益损失。3.王芋华等人提供相应证据证明因中诚公司的停水停电导致无法继续进行生产，由此造成订单损失、定金损失、与工人解除劳动关系赔偿金、工厂搬迁费用等。这些费用均属于王芋华等人为防止损失扩大而支出的合理费用，与中诚公司的违约行为存在因果关系，根据合同法第一百一十九条规定，中诚公司应当予以赔偿。4.王芋华等人签订了15年期的租赁合同后，筹集巨资修建厂房、购买设备、招聘工人，但在刚开始生产之时中诚公司便擅自停止供水供电长达7年，7年来王芋华等人无法正常使用案涉土地，无法进行生产经营，必然存在损失。原审判决认为王芋华等人没有任何损失，不支持赔偿请求，损害王芋华等人的合法权益。综上，请求再审本案。再审审查期间，中诚公司向本院提交以下材料，主张为新证据：1.案涉场地现场照片；2.“新会区大泽镇雄鹰红木家具店”个体户机读档案登记资料；3.“新会区大泽镇旺君阁红木家具店”个体户机读档案登记资料，拟证明王芋华等人将案涉场地转租给他人经营。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本案应分别对再审申请人中诚公司、王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英的再审事由进行审查。一、对于中诚公司主张再审事由的审查关于王芋华等人应否向中诚公司支付2013年5月至2017年11月期间的土地使用费等费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”中诚公司作为本案的出租方，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是其基本义务。根据案涉合同约定，案涉租赁物只用作古典家具生产，其水源、电源均由中诚公司提供，但中诚公司从2011年11月开始至2017年11月底长达6年无正当理由擅自停止对案涉租赁物供电，导致王芋华等人无法正常在案涉租赁物内从事生产经营活动，无法实现其合同目的。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条等相关规定，认定王芋华等人有权拒绝向中诚公司支付停电期间的土地使用费等费用，并无不当。中诚公司主张王芋华等人已通过其他途径取得供电，其停电行为未对王芋华等人造成实际损害，但未能提供证据证实王芋华等人已取得电源且该电源足以用于生产经营，故中诚公司主张2013年5月至2017年11月期间的土地使用费等费用，理据不足。关于中诚公司应否返还2011年11月至2013年4月停电期间案涉土地使用费的问题。如前所述，王芋华等人无须向中诚公司支付停电期间的土地使用费等费用，故原审判决中诚公司向王芋华等人返还其已支付的2011年11月至2013年4月停电期间土地使用费，亦无不当。中诚公司主张其无须返还该费用，理由不成立。关于中诚公司是否享有案涉合同解除权的问题。首先，王芋华等人未支付2013年5月至2017年11月土地使用费等费用，系因中诚公司的违约行为导致的，不属于无正当理由未支付或者迟延支付的情形，且二审判决已认定王芋华等人无需向中诚公司支付该期间的费用，故中诚公司以此为由主张解除合同，理据不足。其次，案涉合同虽约定承租方转租案涉租赁物必须经中诚公司同意，但并未约定在承租方违反该约定的情况下中诚公司享有合同解除权，即转租不属于案涉合同约定的合同解除情形。第三，案涉合同约定的租赁标的物为土地使用权，地上，地上建筑物系王芋华等人自行投资建造诚公司在诉讼中未能提供充分有力的证据证实王芋华等人存在转租案涉土地使用权的行为，故本案不存在法定的解除合同情形。综上，中诚公司以王芋华等人未支付2013年5月至2017年11月土地使用费等费用以及存在擅自转租行为为由，主张其有权解除案涉合同，依据不足，本院不予采信。二、对于王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英主张再审事由的审查关于王芋华等人主张的损失赔偿应否予以支持的问题。王芋华等人反诉主张的订单损失、定金损失、与工人解除劳动关系赔偿金、工厂搬迁费用、经营利润等损失，并非中诚公司采取停电措施导致的直接损失，且王芋华等人提交的证据不足以充分证实其主张的损失实际发生情况以及与本案的关联性，故原审法院对王芋华等人主张的损失赔偿不予支持，并无不当。王芋华等人以此为由申请再审，理由不成立。综上所述，中诚公司、王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：一、驳回江门市新会区中诚物业管理有限公司的再审申请；二、驳回王芋华、李丽萍、李丹丹、曾脚英的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈培纯书记员苏芷杏