黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终731号上诉人（原审被告）：纪明辉，女，1989年9月4日出生，汉族，无职业，住饶河县。被上诉人（原审原告）：郭亚丽，女，1973年6月10日出生，汉族，无职业，住饶河县。委托诉讼代理人：郭贵，男，1962年1月9日出生，汉族，黑龙江振宇建筑工程有限公司职工，住饶河县。（与被上诉人郭亚丽系兄妹关系）上诉人纪明辉因与被上诉人郭亚丽房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省饶河县人民法院（2020）黑0524民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。纪明辉上诉请求：请求人民法院依法撤销黑龙江省饶河县人民法院做出的（2020)黑0524民初589号民事判决书，依法改判。事实与理由：一、二审人民法院认定事实不清1、被上诉人郭亚丽不是租赁房屋的产权所有人，无权出租该房屋，（饶河碧水家园A座8号门市），与上诉人纪明辉签订的房屋租赁合同属无效合同。2、因被上诉人郭亚丽不是租赁房屋的产权所有人，对该房屋出租时的现状不了解，没有如实反映出租房屋排水不畅，经常发生地下室排水管道堵塞，导致卫生间污水倒灌现象。上诉人纪明辉租赁房屋后多次发生上述情况，向被上诉人郭亚丽反映，被上诉人郭亚丽明确表示房子是其哥哥郭贵的，让找郭贵解决。郭贵认为造成卫生间污水例灌现象原因是小区物业管理部门未及时对排污渗井进行清理疏适导致的。所以并未对污水倒灌给予解决，污水倒灌显现严重，无法正常经营，并明确通知被上诉人郭亚丽和其哥哥郭贵，要求解除合同。3、因被上诉人郭亚丽没有如实向上诉人通告出租房屋存在污水倒灌问题，因污水倒灌时常发生，致使上诉人无法继续营业，造成经济损失，请求双鸭山人民法院改判被上诉人郭亚丽赔偿上诉人装潢费和营业损失。4、房屋租赁时，被上诉人郭亚丽明确表示房子是其哥哥郭贵所有。房产处于2018年11月23日开出证明，证明该房屋产权归郭贵所有。综上所述，二审认定事实部分不清，必然导致判决错误。现上诉人为了维护其合法权益，依据相关法律规定，依法提出上诉，请求人民法院依法撤销黑龙江省饶河县人民法院做出的（2020）黑0524民初589号书民事判决，依法予以改判。被上诉人郭亚丽辩称：案涉房屋租赁之前弘达房地产开发公司已经将房子卖给郭亚丽了，并有房屋买卖合同，诉争房屋在饶河房产部门也已经备案。排水管道堵塞问题，由于门市是一层，整个住宅小区导致排水管道堵塞和污水井没有及时清理，导致卫生间排水不畅是由物业公司导致的，与房主无关。郭亚丽向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告一年租金40000元。2、判令被告将原告房屋地下室排水管道恢复原状。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月3日，原告将位于饶河镇碧水家园××号门市出租给被告，双方签订了房屋租赁合同，租期五年，租金每年40000元。被告租用后擅自对该房屋地下室排水管道进行改造，造成地下室漏水。现被告租用一年后未按约定交付第二年租金，并告知原告不再继续租用该房屋。因被告单方违约，向法院提起诉讼。庭审中原告增加诉讼请求解除原、被告签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2018年10月3日原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将位于饶河镇碧水家园××号门市出租给被告，建筑面积122.46平方米，租期五年，从2018年10月3日至2023年10月3日，租金每年40000元，一次性押金5000元，以后每年租金40000元被告必须提前一个月付清。被告在租期内维护好房屋原有状况，租期内水、暖、电及其它一切费用由被告负责。合同第八条约定，在租期内甲乙双方若单方违约，租期违约方赔偿对方一年租金。合同签订后，被告如约交付了5000元押金及当年的租金40000元，并对租赁的房屋进行使用至2019年7月左右，后由于个人及经营原因于2019年10月左右停业。2019年11月21日（即原审第一次庭审后）被告向原告交付取暖费9358元，原告认可该笔费用及押金可以抵扣违约金。另查明，被告在房屋租赁期间，一楼卫生间多次出现污水倒灌情况，被告认为是因楼体建设管道构造问题和小区物业清理污水井不及时所造成，故其自行对地下室排水管道进行了改造。原告认为造成污水倒灌的原因，是小区物业管理部门未及时对排污渗井进行清理疏通导致的，不是租赁房屋排水设施原因造成的。再查明，2018年5月28日，原告郭亚丽与饶河弘达房地产开发有限公司签订了购买饶河镇碧水家园××号门市的商品房买卖合同，并于2020年4月23日在饶河住房保障中心办理了电子系统备案。此房屋至今未办理不动产产权证书。一审法院认为，原、被告自愿签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，因此原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。原、被告应当按照合同约定履行各自义务，原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，被告应当按照合同约定时间履行交付租金等义务。原、被告签订的房屋租赁合同的期限为五年，被告在租赁合同期未满的情况下，未经原告同意单方解除租赁合同的行为系违约行为，应当按照合同约定赔偿原告一年租金40000元，故本院对原告要求被告赔偿违约损失40000元的主张予以支持。由于被告已经明确表示现在无力经营租赁房屋，无法继续履行房屋租赁合同，原告亦同意解除房屋租赁合同，故本院对原告要求解除其与被告签订的房屋租赁合同的主张予以支持。原告要求被告将房屋地下室排水管道恢复原状的诉讼请求，因未提供管道改造前的相关证据，故本院对此诉讼请求不予支持。被告提出提前解除合同的原因是经营亏损及地下室排水管道有缺陷，导致卫生间多次污水倒灌影响经营，但被告未能提供确实充分的证据证实，导致卫生间污水倒灌的原因系租赁房屋本身存在设计及设施缺陷造成，本院对此抗辩理由不予支持。原告同意被告交付的取暖费9358元，押金5000元，抵扣违约金，本院予以支持。综上所述，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，要求被告赔偿一年租金40000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郭亚丽与被告纪明辉于2018年10月3日签订的房屋租赁合同。二、被告纪明辉于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告郭亚丽违约损失40000元，扣除已交付的热费9358元，押金5000元，实际赔偿损失数额为25642元。三、驳回原告郭亚丽其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人郭亚丽是否有权出租案涉房屋及卫生间污水倒灌是否影响上诉人经营。首先，被上诉人郭亚丽于2018年5月28日与饶河弘达房地产开发有限公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并于2020年4月23日在饶河住房保障中心办理了电子系统备案。且上诉人主张的房屋所有权人郭贵作为被上诉人郭亚丽的委托诉讼代理人当庭说明了案涉房屋已由郭亚丽购买。因此，被上诉人具有出租案涉房屋的权利。上诉人纪明辉上诉称被上诉人郭亚丽没有如实向上诉人告知房屋存在污水倒灌问题及因污水倒灌导致无法经营，但没有提供充分的证据证实。综上所述，纪明辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.0元，由上诉人纪明辉负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  王甜甜审判员  岳 明二〇二〇年十二月十七日书记员  高欣宇