广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3494号上诉人（一审被告）：薛乐波，男，汉族，1972年8月9日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：徐吉亭，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛颖茹，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:珠海市翠微物业管理有限公司,住所地：广东省珠海市*********，统一社会信用代码：******************。法定代表人：黄院生，董事长。委托诉讼代理人：李昕芫，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许思雅，广东中晟律师事务所律师。上诉人薛乐波因与被上诉人珠海市翠微物业管理有限公司（以下简称“翠微公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初16466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人薛乐波的委托诉讼代理人徐吉亭、被上诉人翠微公司的委托诉讼代理人李昕芫及许思雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人薛乐波上诉请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初16466号民事判决，改判驳回翠微公司的诉讼请求；2.翠微公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院事实认定不清，薛乐波有权拒绝向翠微公司缴纳物业管理费。一审法院在审理过程中并未查明翠微公司是否按《物业管理协议》的约定向薛乐波提供物业管理服务，且翠微公司也未举证证明其向薛乐波提供了物业管理服务，一审法院事实认定不清。多年来，翠微公司并未按照约定对合同范围内的物业区域提供物业服务，翠微公司仅仅在翠微综合大厦设置了一个小办公室，也没有招聘具体负责物业服务的人员，工业区一直处于无人管理的脏乱差状态，都是由案外人珠海市东环电子有限公司自行聘请保安、保洁人员，对上述区域提供基本的物业服务。薛乐波认为，翠微公司并未向薛乐波提供物业管理服务，尤其是在2019年8月27日，翠微公司发出所谓“搬迁通知”以后，不但没有提供服务，还围蔽了薛乐波的租赁场地。因此薛乐波有权拒绝向翠微公司缴纳物业管理费。同时恳请法院结合翠微公司停开电梯、拆除水表、围蔽场地等行为综合考虑，翠微公司是否向薛乐波提供相应的物业管理服务。二、翠微公司的物业收费标准不统一，违反合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十四条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定”和第六十七条：“物业服务企业应当在物业管理区域内显著的固定位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准有关情况进行长期公示”的规定，物业服务企业应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，并将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准有关情况进行长期公示。实际上，翠微公司从未将收费标准进行公示，不仅收费不合理，收费与服务水平不能相适应，同一区域内的收费标准也不一致。三、翠微公司的物业服务收费过高，与实际提供的服务质量不符，翠微公司应当降低收费标准。2016年《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》中对物业管理服务收费项目进行了详细划分，主要包括综合管理服务、物业共用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五个项目并通过分级确定收费标准，且在物业管理公司提供以上五项服务的最高收费标准为3元/平方米·月。虽本案所涉物业并非住宅，但上述文件的住宅物业服务收费应是所有类型物业中的最高物业服务收费标准。一直以来，翠微公司的物业服务质量均未能达到合格标准，尤其是公共秩序维护和保洁服务都无法让薛乐波满意，且案外人珠海市东环电子有限公司是自行管理租赁的物业服务区域。在此情况下，即使参照最高的服务标准，翠微公司更无权取得比3元/平方米·月更高的物业管理服务费。薛乐波认为，翠微公司的物业服务收费过高，与实际提供的服务质量不符。如法院认为薛乐波应当支付物业管理费，也应当降低收费标准。为维护薛乐波的合法权益，恳请贵院查明事实，依法改判。被上诉人翠微公司辩称：一、翠微公司一直向薛乐波提供物业服务，薛乐波应当按约定支付物业管理费。（一）翠微公司一直对翠微综合大厦外部提供安保、巡查和公共区域清洁等物业服务，从未停止。（二）涉案物业一直供电正常，翠微公司从未切断供电。翠微公司一审提交的2020年4月13日的现场照片显示，大厦楼梯、走廊的灯是亮的，没有停电。（三）一审已查明，涉案物业所在的翠微综合大厦水表严重漏水数月，业主翠微股份公司因此承受了数十万元的水费损失，遂于2020年3月报停水表以止损，并非为驱赶薛乐波。（四）翠微综合大厦电梯系因电缆被割断盗走，自2020年2月起由业主翠微股份公司关闭。根据薛乐波与翠微股份公司的《租赁合同》约定，薛乐波逾期1个月不按时交纳租金、其他费用（包括物业管理费、水电费等），翠微股份公司有权停止供电、供水、停用电梯，损失由薛乐波承担。薛乐波拖欠翠微公司和翠微股份公司数月的物业管理费和租金，业主翠微股份公司本就有权停用电梯。事实上大厦各处楼梯仍可通行，薛乐波出入完全不受限制。（五）拆迁人奥园公司因拆迁改造而对翠微综合大厦进行围蔽，也并未影响薛乐波使用涉案物业，翠微公司一审提交了拍摄于2020年4月13日的现场照片亦有所体现。（六）一审判决薛乐波支付截止至2020年3月25日的物业管理费，是薛乐波在停水、停电梯前就已经拖欠的物业管理费，薛乐波理应支付。二、涉案物业属于非住宅物业，翠微公司与薛乐波协商确定物业管理费标准符合法律规定，薛乐波无权要求翠微公司返还已收取的物业管理费。（一）涉案物业系非住宅物业，翠微公司与薛乐波协商确定物业管理费标准，符合法律规定。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”、第九条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”，涉案物业的物业管理费已有明确约定，应当严格遵照履行。（二）2016年《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》是对我市住宅物业服务收费实行政府指导价，且该规定形成于本案《物业管理协议书》签订之后，对本案非住宅物业的物业管理管理费不具有约束力。薛乐波反诉要求翠微公司返还已收取的物业管理费，缺乏法律依据，一审判决予以驳回，二审应当维持一审原判。（三）结合涉案物业的租金水平，薛乐波承租涉案物业的价格远低于市场价，基于公平合理的原则，本案物业管理费不能减少。薛乐波以4元/月/平方米的超低价格承租涉案物业，物业管理费为9元/月/平方米，每月租金加物业费加起来不过13元/月/平方米，此价格远低于寸土寸金的前山商圈的平均租金水平，且本案物业管理费系翠微公司与薛乐波双方协商确定、一直履行至今，并无不妥。加之翠微综合大厦系翠微村的集体资产，大厦的租金和物业管理费收入均是翠微村集体的经济收入，也是翠微一千多名村民股东的经济收入。降低本案物业管理费标准，既损害翠微一千多名村民股东的利益，也有违合同法公平合理、意思自治的原则，故本案物业管理费标准不能降低。薛乐波一直占用经营涉案物业对外经营，直到2020年10月25日才退场交还涉案物业，在此期间翠微公司亦一直对涉案物业提供物业服务，物业费应当计至薛乐波退场之日止。一审法院判决本案物业费仅计至2020年3月25日止，翠微公司认为不足。但翠微公司为使本案尽快进入执行，未有上诉。薛乐波在停水、停电梯前就已经拖欠的物业管理费，薛乐波理应足额支付，不应有所扣减。综上所述，薛乐波上诉理由与事实不符、缺乏法律依据，本案物业管理费系双方协商一致确定的，符合法律规定，薛乐波无权要求翠微公司返还已收取的物业管理费。恳请法院驳回翠微公司的上诉，维持原判。翠微公司向一审法院起诉请求：1.薛乐波支付拖欠的明珠南路***********楼物业管理费：2019年10月1日-17日尚欠3226元；自2019年10月18日起按每月5094元计至退场之日止，暂计至2020年4月17日为33790元；2.薛乐波支付逾期付款违约金：以每月当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之三，每笔自应付之日即当月10日起计至清偿之日止，暂计至2020年3月15日为9191元；3.薛乐波承担翠微公司一、二审律师费等维权费用（目前已产生一审律师费4300元）；4.本案诉讼费用由薛乐波承担。一审法院审理查明：2016年2月1日，薛乐波（乙方）与翠微股份公司（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：1、乙方向甲方租赁珠海市****************楼，租赁期限从2015年7月18日至2016年7月19日。2、乙方连续两个月不按时交租付费，或有其他违约行为须制止的，甲方事先在租赁物上张贴通知后，有权停电、停水、停用电梯，一切损失和责任由乙方自负，且有权不予退还租赁保证金及水电费押金，并有权要求乙方清偿原欠款及另行缴纳保证金、押金。乙方不清偿或不缴的，甲方有权宣告解除合同、立即收回物业，乙方不但应支付原拖欠的租金、其他费用、逾期付款违约金、损失赔偿款，还应赔偿甲方所有的债权实现费用（包括但不限于律师费、公告费、快递费等）。同日，翠微公司（甲方）与薛乐波（乙方）签订了《物业管理协议书》。双方约定，1、乙方承租珠海市****************楼，由甲方对大厦实施物业管理，物业管理期限为租赁合同期限，从2015年7月18日至2016年7月19日，乙方每月10日前向甲方缴纳当月物业管理费5094元。2、甲方对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，维护大厦的正常运行。3、乙方逾期交纳物业管理费、水电费、公共维护基金、公共能源费等，则自拖欠之日起每日按拖欠的金额的千分之三计付逾期付款违约金，至付清之日止。4、本协议未尽事宜，适用《租赁合同》的约定，甲方可行使《租赁合同》中翠微股份公司（甲方）对乙方享有的权利。《物业管理协议书》期满后双方未续签合同，但翠微公司仍继续为薛乐波上述租赁物所在翠微综合大厦提供物业管理，薛乐波也按《物业管理协议书》的标准继续向翠微公司支付物业管理费至2019年9月30日。2020年1月份，薛乐波承租的涉案物业电梯停运。翠微公司表示是因为大厦有九成的承租人退场，半夜有人去拿遗留的物品，2020年1月份的时候，翠微公司工作人员发现电梯电缆被割掉，导致电梯无法运行，但大厦有宽大的楼梯可供行走，不影响薛乐波使用。薛乐波提供了翠微综合大厦外围的照片，主张珠海奥园华富置业有限公司在2020年1月1日接管了涉案场，将涉案场地围蔽，翠微公司未能按约定提供物业服务。翠微公司主张珠海奥园华富置业有限公司的围蔽行为是基于翠微旧村改造进度采取的合法的必要措施，且围蔽离大厦有相当远的距离，不影响薛乐波的经营，所有出入口基本正常通行，个别出入口临时被封，仍可通过其他出入口自由出入。2020年3月17日，翠微公司与翠微股份公司在翠微综合大厦张贴了一份《解约及退场通知》。通知是发给珠海市东环电子有限公司、珠海市名城物业管理有限公司、珠海市电子商会及薛乐波。内容为：“鉴于贵方拖欠我司的租金、管理费数月有余，欠费金额巨大，根据此前的合同约定，已构成解约条件，现我司正式通知如下：解除与贵方的所有租赁合同关系、物业管理关系，解除与东环电子公司A号二楼的《租赁合同》、《物业管理协议》。请贵方于2020的4月15日前，将所有承租物业、场地清退场地、交还予我司，办理合同终止手续，结清欠费。在贵方清退之前，所有租金、管理费仍依约计收。”2020年3月25日，经翠微公司向供水公司申请，涉案物业停止供水。翠微公司表示，因为大厦水管严重漏水，为避免更大损失所以申请停水。翠微公司委托广东中晟律师事务所律师代理本案的诉讼，支付了4300元律师费。一审法院认为：翠微公司与薛乐波签订的《物业管理协议书》合法有效，双方应当遵守合同。合同期满后，双方虽未续签合同，但翠微公司继续提供物业管理，薛乐波没有退场且继续按原合同标准支付物业管理费，由此可见，双方均有按原合同继续履行的意思表示，因此，翠微公司要求薛乐波按上述协议继续支付物业管理费并承担逾期付款的违约责任，一审法院予以支持。翠微公司要求薛乐波支付物业管理费至腾退房屋之日止，但翠微公司与薛乐波建立的是物业管理服务关系，薛乐波是否应当支付物业管理费，应以翠微公司是否提供物业管理服务为凭，而不是以薛乐波是否占用场地为据。薛乐波虽然一直未退出其租赁场地，但翠微公司对于案外人围蔽租赁物外围未作处理，又陆续于2020年1月开始停用电梯，3月17日发出解除物业管理合同关系通知给薛乐波，3月25日停水，翠微公司实际已未尽其物业管理义务以维护翠微综合大厦的正常运行，因此，翠微公司要求薛乐波支付物业管理费至薛乐波退场为止，一审法院不予支持，翠微公司在2020年3月17日提出解除物业管理关系，并在3月25日停水，薛乐波的物业管理费应当付至2020年3月25日止。因此，薛乐波应当支付2019年10月1日至2020年3月25日的物业管理费29578.06元(按每月5094元计算)。根据双方在《物业管理协议书》中约定，薛乐波应当在每月10日前支付物业管理费，薛乐波未按时支付，翠微公司请求薛乐波按协议约定支付每日千分之三的违约金，一审法院予以支持。翠微股份公司与薛乐波签订的《租赁合同》约定对薛乐波逾期交租等违约行为，薛乐波需承担翠微股份公司的律师费等债权实现的费用。而翠微公司与薛乐波签订的《物业管理协议书》约定翠微公司可行使《租赁合同》中翠微股份公司对薛乐波享有的权利。故翠微公司主张根据上述两份合同的约定，薛乐波应当承担翠微公司相应的律师费，一审法院予以采纳。综上所述，薛乐波应当向翠微公司支付2019年10月1日至2020年3月25日的物业管理费29578.06元及其逾期付款的违约金，并承担翠微公司因追讨本案物业管理费而付出的律师费4300元。一审法院作出如下判决：—、薛乐波于本判决发生法律效力之日起十日向翠微公司支付物业管理费人民币29578.06元及其违约金（从2019年10月10日起计至2020年3月15日为人民币7366.42元，之后按每日千分之三计至物业管理费付清之日止）。二、薛乐波于本判决发生法律效力之日起十日向翠微公司支付律师费人民币4300元。案件受理费人民币982元，由翠微公司负担151元，薛乐波负担831元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，薛乐波上诉主张翠微公司服务质量不到位、收费标准不统一、未公示收费标准、收费项目、服务标准等，因此，翠微公司应降低收费标准。为此，本院认为，首先，薛乐波与翠微公司签订的《物业管理协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方当事人均应恪守合同约定，行使自己权利，履行自己义务；其次，物业服务合同不同于一般的民事合同，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有一定的公共性。物业服务合同的内容实质，是物业公司为全体业主提供整体服务，而全体业主支付相应费用，单个业主所支付的物业服务费用，所换取的对价是针对服务辖区的整体服务，而不仅仅是针对单个业主的服务。因此，在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一个业主的主观评价。因此，薛乐波以翠微公司服务质量不到位、收费标准不统一、未公示收费标准、收费项目、服务标准等理由主张不应支付相应物业服务费没有法律依据。如果翠微公司服务质量不到位以及有其他损害业主利益的行为，薛乐波可以主张相应的违约责任，而不是以拒交物业服务费的形式维护自己的权益。综上所述，上诉人薛乐波的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币831.11元，由上诉人薛乐波负担。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  杨卫星审判员  朱文春二〇二〇年十二月八日书记员  吴家盈