贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10126号上诉人（原审原告）：梁尤成，男，汉族，1964年11月25日出生，住重庆市渝中区。上诉人（原审原告）：甘立英，女，汉族，1967年6月23日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：梁尤成，男，系甘立英之夫。被上诉人（原审被告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵阳市南明区四方河********。法定代理人：彭家恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄思铭，男，1985年2月25日出生。上诉人梁尤成、甘立英与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称：恒祥置业）委托合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁尤成、甘立英上诉请求：1、判令被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司向上诉人支付款房屋占用租金从2019年1月1日至10月30日103944元，并支付自2019年10月31日至结束委托管理日的房屋占用租金，并按照同期银行贷款利率支付利息；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人梁尤成、甘立英于2014年1月12日与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司签订《委托管理协议》，合同编号142893，约定上诉人授权被上诉人对其购买的位于贵州省贵阳市南明区的写字楼进行对外招租，委托管理期为36个月，从上诉人与出卖人签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付期限届满的第二日起算，即自2016年1月1日起至2018年12月30日止，约定按照每月不低于于60元／ｍ＇的标准支付租金。协议约定的委托管理期已于2018年12月30日到期，但是被上诉人自2019年1月1日至今不仅不配合上诉人办理房屋移交，还继续占用至今，经上诉人多次催收租金被上诉人拒不支付。现被告公司实际办公地点已不知去向，上诉人无法找到该公司主张权益。上诉人认为一审法院判决主要存以下三大错误：一、认定补充协议中约定的违约金实为租金，系事实认定错误。违约金与租金法律性质完全不同，被上诉人作为企业法人对支付违约金的原因和后果应当有清楚认识，一审判决将违约金混淆为租金，实际免除了被上诉人的部分责任。二、认定2018年12月5日签署《写字楼移交整改确认单》进行了房屋移交，属事实认定错误。整改确认单只限于整改标准和范围，不能证明不动产进行了实际交付，不动产的实际是以交出不动产（房屋）的实际时间为准，即交钥匙的时间为交付时间。三、认定2018年7月2日，上诉人已经向法院起诉要求解除商品房买卖合同，在案件审理结果不确定的情况下上诉人怠于行使房屋的管理权，系事实和法律认定错误。没证据证明判上诉人怠于行使房屋的管理权，且前后矛盾。一审判决书第4页载明：“庭审中，原告还申请证人彭某和吴某出庭作证，证明在2019年4月期间曾去被告处要求交付房屋和催收租金，同时原告于2019年4月20日在被告的办公场所张贴《告知书》……要求支付租金并尽快移交房屋结清占用期间的费用。”由此可见：上诉人积极行使房屋的管理权，并主动向被上诉人催收涉案房屋的使用权。审理中事实认定、说理部分、判决主文前后矛盾。本案中，没有证据证明被上诉人通知上诉人接房，而上诉人拒绝接房的证据。综上所述，根据房屋委托租赁的市场交易习惯，以及本案中委托租赁期限从达到交房标准之日起合同顺延36个月等情况，被上诉人应向上诉人支付从2019年1月1日起计算至结束委托管理日止的房屋占用租金（结束委托管理日为南明区法院执行宏益房地产开发有限公司付清上诉人涉案房屋房款之日止或将房屋移交给上诉人日）。恒祥置业答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁尤成、甘立英向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋占用租金从2019年1月1日至2019年10月30日，共计103944元，2019年10月30日后至2020年1月21日的另行计算，并按照同期银行贷款利率支付利息（从2019年4月10日开始分段计算到支付之日）。二、诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：贵阳市南明区的写字楼一套系原告与贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年1月12日签订《商品房买卖合同》所购买，约定交房时间为2015年12月31日，2014年1月12日签订商品房买卖合同当天，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托管理协议》一份，约定甲方将上述房屋委托给乙方对外招租管理，乙方对外签订租赁协议，甲方同意从出卖人签订的商品房买卖合同中约定的交房时间届满的第二天开始计算36个月内作为乙方招租管理期限，乙方确保甲方在招租管理期限内租金标准不低于每平方米60元（按照建筑面积计算），乙方对外招租租金超过60元的部分归甲方所有，不足60元的，由乙方负责补足，甲方同意承租人前后租金支付方式的间隔不低于3个月。根据上述协议，原被告双方的委托管理期限应当从2016年1月1日开始到2018年12月31日为止。审理中原告认可在2018年12月31日前的费用已经支付完毕，但是在支付的过程中，有一部分支付的是租金，在2017年1月21日以前支付的都是违约金，而不是租金，为此原告提交2016年12月23日贵阳市住房和城乡建设局的回复函，证明该局在出具证明的时间原告所购买的房屋尚未达到交房条件，另外原告提交的报纸上刊登的宏益房开的交房公告，原告所购买的房屋在2017年1月9日公告交房，所以原告认为被告支付的租金应当顺延在2017年1月21日开始计算，到2020年1月21日为止。原告提交2016年4月1日原被告双方签订的补充协议一份和2016年7月1日补充协议两份，主张根据该补充协议的约定，2016年1月1日到2016年9月30日，被告未能及时出租房屋所以向其支付违约金，为此原告主张，在委托管理的36个月内，房屋是否出租是被告的问题，与原告无关，房屋是否达到交付条件，不影响委托管理期限的起算，原告提交36个月期间的补充协议十二份以及原告收取租金的收条，证明在36个月的委托管理期限内原告通过签订补充协议约定支付违约金的方式向原告支付了所有的委托管理费用，之所以以违约金的方式支付是为了避税，原告对被告提交的所有补充协议无异议，但认为打款的留言是违约金，应当以打款留言为准，且还应当查实房屋在委托管理权限内是否验收合格并达到条件。支付的是违约金，所以要求扣除该时间段内的金额，协议签订后，被告按照合同约定的标准向原告支付了2018年12月31日以前的违约金和租金。审理中，原告还申请证人彭某和吴某出庭作证，证明在2019年4月期间曾去被告处要求交付房屋和催收租金，同时原告于2019年4月20日在被告的办公场所张贴《告知书》，主张根据委托管理协议，管理期限已经于2018年12月30日到期，但是被告一直未移交房屋使用权，也未支付到期租金，所以要求支付租金并尽快移交房屋结清占用期间的费用。原告的上述房屋购买以后，由于宏益房开逾期办理产权证书，梁尤成与甘立英曾向法院起诉要求解除合同，在生效的（2019）黔01民终7943号民事判决书中，判决解除原告与宏益房开签订的商品房买卖合同，被告认为根据该判决书，原告不是房屋的所有权人，无权对2019年1月1日以后的房租主张权利，原告主张该判决书于2019年12月24日生效，现正在执行过程中。另查，本院（2019）黔01民终字7943号民事判决认定如下事实：1、2018年7月2日，原告向宏益房开送达《退房通知书》，主张所购买的房屋逾期办理产权证书，所以要求解除合同。2、恒祥置业向法院出具情况说明，载明向梁尤成、甘立英支付1511号房屋的租金收益277257.6元，“梁尤成、甘立英二审中明确向一审法院表示涉案房屋系宏益房开直接交钥匙给贵州恒祥置业管理有限公司进行招租，租金收益由梁尤成、甘立英收取”。该判决书下达的时间为2019年12月3日。在庭审过程中，原告在法庭调查陈述诉请阶段明确“被告结束管理时间是2020年1月21日，要求计算到2020年1月21日为止，每月每平方米60元”。审理中，被告提交2018年12月5日《写字楼移交整改确认单》一份，载明“现我公司对您房屋管理期限已经届满，我公司与房屋承租人所签订的租赁合同已经届满，为及时将房屋移交给您，请您现场查看房屋状况，如移交的房屋存在瑕疵，请明确答复具体需整改事项，以便我公司及时按照租赁合同通知承租人进行整改。本人已经详细验收上述项目，严格按照以上项目进行房屋交接，因后期装修或者使用导致破损由本人承担一切责任”，梁尤成在该确认单上签字捺印，在表格“存在问题”一栏内注明“修建1511-1512之间隔墙”，原告对该证据的真实性无异议，但是认为该确认单只是双方一个移交标准的确定，并不是房屋交付的手续，如果实际交付，应当以交钥匙为准。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告双方签订《委托管理协议》，约定原告授权被告对其购买的位于南明区的写字楼进行对外招租管理，双方对在委托合同中各自的权利义务及相关内容进行了约定，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，受法律保护。合同签订后，被告已经将委托管理期限内的所有36期租金支付给原告，原告提交几份补充协议，主张其所委托管理的房屋在2017年1月才达到交房条件，所以委托管理期限应当顺延到2017年1月21日开始计算，在该时间之前支付的都是违约金，但是被告提交了12份补充协议，主张通过违约金的名义向原告支付了全部租金，该12份补充协议涵盖了原告所提交的三份补充协议，虽然补充协议约定的是支付违约金，但是该“违约金”实为租金，事实上被告按期支付租金收益，也不存在所谓的违约，只是出于某种需要而已，且原告在其他案件诉讼的过程中，已经明确表示认可自己收取了管理权限内的租金收益。关于原告认为租金收益应当根据交房时间的延误而顺延的主张，原告与宏益房开签订商品房买卖合同购买房屋，与被告签订委托管理协议委托管理房屋，是两个不同的法律关系，房屋是否交付并不影响委托管理协议的履行，因为委托管理协议约定的管理期限是从商品房买卖合同约定的交房期限届满次日开始计算，并不是以实际交付房屋的时间为起算时间，房屋延期交付并未影响原告收取委托管理租金的权益。另外在2018年12月5日被告签署《写字楼移交整改确认单》已经确认房屋状况，进行了房屋移交，在2018年7月2日，原告已经向法院起诉要求解除商品房买卖合同，在案件审理结果不确定的情况下，系原告怠于行使房屋的管理权，责任在原告。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告梁尤成、甘立英的诉讼请求。案件受理费1189元，由原告梁尤成、甘立英负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交证据，上诉人梁尤成申请证人陈某出庭，拟证明2019年证人与上诉人梁尤成去被上诉人公司要求支付租金，交付房屋。庭审中，证人陈述其系与上诉人同区域的业主，曾于2019年与上诉人梁尤成去被上诉人公司要求支付租金，交付房屋。本院组织当事人进行了质证。被上诉人质证称，证人证言在二审中依法不能作为新证据提交，对其合法性、关联性不予认可，且截止庭审之日证人也未提交证人系上诉人所在区域的业主的材料。即使证人系同区域的业主，因其与上诉人具备同等的诉请，与上诉人存在利害关系，其证人证言的真实性也不予认可。经质证，因证人陈述对于被上诉人未向上诉人返还房屋一事系听上诉人陈述，故证人证言系传来证据且欲证明之事实系源自上诉人本人表述，等同于上诉人自己的陈述，故不能证明上诉人主张的事实，本院对该证人证言不予采信。审理中，经本院询问，被上诉人认可涉案房屋并非于《写字楼移交整改确认单》载明的2018年12月5日交付上诉人，系经过整改在委托管理期限2018年12月31日届满前交付，被上诉人未对其主张的事实另行举证。经审理查明，（2019）黔01民终字7943号民事判决认定：被上诉人向上诉人支付1511号房屋的租金收益277257.6元的期间为2016年至2019年。其余事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《委托管理协议》系上诉人与被上诉人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，涉案《委托管理协议》约定的履行期限届满后，双方合同当事人经数次签订《补充协议》对委托管理期限予以延展，且双方均对委托管理期限于2018年12月31日届满不持异议。故，在委托管理期限届满后，被上诉人即负有将涉案房屋返还交付的义务。一审判决认定上诉人于2018年12月5日签署《写字楼移交整改确认单》，产生了涉案房屋返还交付的效力，但该确认单仅为被上诉人在返还交付涉案房屋前要求上诉人提出整改意见的确认，且上诉人在该确认单上确认了具体的整改意见，被上诉人应在对涉案房屋进行整改后再予向上诉人交付房屋，被上诉人现无证据证明其实际交付房屋的日期，且上诉人已举证证明其在2020年4月到被上诉人办公场所送达《告知书》，要求被上诉人交付房屋的事实，被上诉人虽然对上诉人的照片不予认可，但上诉人的照片能够显著表现是在被上诉人工作场所拍摄，故能印证被上诉人并未向上诉人返还交付涉案房屋的事实，上诉人向被上诉人主张占有涉案房屋期间的占用费并无不当。一审法院以《写字楼移交整改确认单》认定涉案房屋已实际移交至上诉人错误，本院予以纠正。对于被上诉人应当支付占用费的期间，本院已发生效力的（2019）黔01民终字7943号民事判决解除了上诉人与涉案商品房出卖人签订的《商品房买卖合同》，并判决上诉人配合商品房出卖人办理合同备案登记注销手续，故自涉案《商品房买卖合同》解除之日起，上诉人即负有立即向商品房出卖人返还涉案房屋的义务，无权再委托被上诉人进行管理并取得收益，故上诉人有权向被上诉人收取房屋占用费的期限应至（2019）黔01民终字7943号民事判决发生法律效力之日即2019年12月24日，对于上诉人主张收取房屋占用费的期间超出该日期的部分，本院不予支持。对于房屋占用费的计付标准，上诉人主张参照其收取的租金收益标准不违反法律规定，本院予以支持。对于标准的具有数额，涉案《委托管理协议》并未明确约定具体数额，根据被上诉人向上诉人实际支付的收益数额，应认定为277257.6元÷36个月=7701.6元/月。上诉人诉请的标准10394.4元/月系依据其与被上诉人签订的《补偿协议》得出，但该《补偿协议》载明支付的金额为违约金，且上诉人自己也主张其收取的是违约金，并非租金收益，故本院对上诉人自己主张的房屋占用费标准不予采纳。由此，被上诉人应支付上诉人2019年1月1日至2019年12月24日期间的房屋占用费为：7701.6元/月×（11+24/31）个月=90680.13元。上诉人诉请被上诉人支付房屋占用费的利息，因双方并未约定支付房屋占用费的付款期限，上诉人该诉请于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以采纳，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2226号民事判决；二、贵州恒祥置业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向梁尤成、甘立英支付房屋占用费90680.13元；三、驳回梁尤成、甘立英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1189元，由梁尤成、甘立英负担369元，由贵州恒祥置业管理有限公司负担820元。二审案件受理费收取2462元经本院同意免交。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十二月二日书记员 罗 艳