河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6844号上诉人(原审原告)：周文武，男，1976年6月16日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：翟申，河南汉冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恩召，男，1984年4月4日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：池发玉，河南定信律师事务所律师。原审第三人：惠跃先，男，1972年2月5日出生，汉族，住南阳市卧龙区。原审第三人：李成娜，女，1976年9月7日出生，汉族，住南阳市卧龙区。（系惠跃先妻子）原审第三人：阚永超，男，1975年5月4日出生，汉族，住郑州市。上诉人周文武因与被上诉人张恩召，原审第三人惠跃先、李成娜、阚永超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月15日公开开庭审理。上诉人周文武的委托诉讼代理人翟申，被上诉人张恩召的委托诉讼代理人池发玉，原审第三人阚永超、惠跃先到庭参加诉讼。原审第三人李成娜经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。周文武向本院上诉请求：依法改判案涉房产归上诉人所有或者发回重审。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、惠跃先与周文武2015年11月20日签订《房屋买卖协议》周文武履行了付款义务，案涉房产应归周文武所有。惠跃先再处分房产属于无权处分。2、原审认定谭小涛、张恩召、阚永超、协商以100万的价格转让给张恩召错误。3、原审认定崔霞，谭小涛与张恩召的关系没有任何依据。4、原审认定张恩召向谭小涛转账50万元用于折抵购房款没有依据。5、原审认定2015年11月26日惠跃先向周文武转款82万元系偿还2015年11月8日借款更没有法律依据。二、本案中张恩召、阚永超、惠跃先存在恶意串通损害上诉人合法权益的情形。张恩召答辩称，一、原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、被答辩人上诉无事实根据和法律依据。1.惠跃先与周文武签订的房屋买卖协议属于无效虚假协议。2.案涉房屋是当事人在卧龙区人民法院执行局执行和解中，惠跃先依法将房屋抵账给了阚永超。该抵账真实、合法、有效。3.关于崔霞、谭小涛与答辩人关系，并非本案重点。4.关于答辩人向谭小涛、崔霞转款50万元，此属于答辩人与谭小涛家庭内部事情。5.关于惠跃先向周文武转款82万元，一审中惠跃先明确陈述是还周文武80万元，如果不是，为何时间金额如此契合？三、答辩人与阚永超、惠跃先不存在恶意串通的问题。惠跃先、阚永超均同意被上诉人答辩意见。周文武向一审法院诉讼请求：（1）确认现登记在张恩召名下的位于南阳市××区××德花园××单元××楼××室（房产证××为××单元××楼××室房产证号为第**）的房产归其所有；（2）诉讼费由张恩召承担。一审法院查明事实：周文武和惠跃先系朋友关系，双方有经济来往，相互转账，持续至今。惠跃先从他人处购得南阳市卧龙区人民路鸿德花园6幢2单元2楼202室有房产一处，面积158平方米，于2015年11月4日取得房产证（房产证登记为鸿德花园4幢2单元2楼202室，证号0008408）。2015年11月9日，周文武向惠跃先账户转款80万元，2015年11月26日，惠跃先向周文武转款82万元。双方均称此后又有大量相互转账。惠跃先称，因其与周文武是朋友关系，周文武介绍褚小秀承租，惠便将房屋钥匙交给了周文武，承租人一次性交清了因该房前期所欠的0.9万元的物业、水电费，算是冲抵房租，因该房后来很快就转给了张恩召，本想此后由张恩召收房租，故关于房租的事惠跃先也没有再考虑。惠跃先曾向阚永超借款，阚永超起诉并于2016年4月申请查封了惠跃先的房产，法院判决惠跃先偿还阚永超100万元。在执行过程中，惠跃先与阚永超于2017年8月7日达成以房抵债协议，惠跃先将上述房屋以100万元的价格转让给阚永超。阚永超称，“当时惠跃先介绍，房屋已出租给别人，阚永超进行了查看，问了承租人的雇佣人员，说房屋是租的，阚永超便相信，双方达成协议。”由于阚永超也欠谭小涛帐，系阚永超于2015年5月9日向谭小涛借款100万元，谭小涛通过其妻崔霞的账号向阚永超支付。阚永超为偿还该债，决定以该房抵债，谭小涛表示同意。谭小涛与张恩召是亲兄弟，张恩召取母姓，谭小涛取父姓。张恩召一直随父母生活，由于其父亲为谭小涛做生意向谭小涛资助了50万元，该50万元也包含张恩召的收入，谭小涛决定将该房抵给张恩召，又让张恩召随后再支付谭小涛50万元。张恩召称，惠跃先、阚永超介绍房屋已租给别人，谭小涛与张恩召按阚永超的介绍查勘了房屋，发现确在出租。2017年8月11日，阚永超、谭小涛、惠跃先、张恩召协商，该房屋以100万元的价格转让给张恩召，2017年8月15日，惠跃先夫妻直接将房屋过户给了张恩召。2019年，张恩召通过银行转账陆续多次又向谭小涛转款50万元，用以支付剩余房款。过户后，张恩召持房产证到房屋处收房租，工作人员表示不当家，张恩召经多方打听方知承租人褚小秀，遂于2019年起诉褚小秀收取房租，被驳回起诉。在一审开庭前，周文武曾拖中间人向阚永超传话，称周文武愿意出钱把房子再买过来，周文武解释称，因阚永超威胁惠跃先，想从中调解才说出这样的话，意思是愿多花点钱和解。就“惠跃先是否于2015年将上述房屋出售给周文武”的事实，惠跃先称买卖协议是虚假的，并提供2025年11月26日惠跃先向周文武转款82万元的转款凭证一份，证明周文武向惠跃先所转的80万元不是周文武的购房款而是惠跃先向周文武的借款，惠跃先用了17天，月利率5%，利息2万元，连本带利共82万元偿还给了周文武。周文武称，该82万元与房款无关，而是其他经济来往。一审法院认为，本案的争议焦点为：（1）周文武与惠跃先之间的房屋买卖是否真实；（2）阚永超、张恩召是否系善意购买人。就周文武与惠跃先之间的买卖问题。周文武称惠跃先已将房屋卖给周文武，但根据现有的银行转款凭证，周文武和惠跃先之间存在资金的相互流转，最终惠跃先未获得周文武的资金。鉴于周文武、惠跃先均称双方至今互有相互转款，无法确定周文武向惠跃先所转的80万元就是从经济往来中特定出来的房款，周文武也无证据证明另26万元已交付。既然是买卖房屋，根据常理和习惯，在办理过户之前，买受人就应持有房产证，但房产证一直由惠跃先持有，不符合常理。虽然房屋处于出租状态，惠跃先一直未收取房租，且是周文武出租的房屋，但基于周文武与惠跃先之间复杂的关系，不能根据承租人的判断来确定房屋的归属，承租人的陈述不具有判断周文武与惠跃先之间房屋买卖是否真实的效力。故对惠跃先将房屋卖给周文武的事实，无证据证明存在交易的基础，惠跃先不承认买卖协议的真实性，惠跃先的妻子李成娜也未在协议上签字，处于不明状态，不予认定。就阚永超、张恩召是否恶意的问题。首先应对买受人对政府公示的合理相信予以合理的保护，赋予买受人基于对房产登记的相信而引发的责任的豁免；其次应从交易习惯上判断买受人是否有明显的恶意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中，该房产一直登记在惠跃先名下，惠跃先并持有房产证，惠跃先称房屋已出租，买受人到房屋出查勘，房屋确实处于出租状态，买受人基于对人的善良判断和登记的公信力，足以相信，此时不能对买受人再赋予严苛的要求，即要求买受人必须作出出卖人是恶人的假设，并进行详细的调查。由于周文武在房屋被查封后在客观上一直未提出异议，导致后来的买受人无法知晓该房屋上存在权利争议，后来的买受人不构成恶意。周文武也没有证据证明阚永超、张恩召存在恶意，所以，应认定阚永超、张恩召已尽到了一般的注意义务，不属于恶意。由于阚永超与惠跃先之间的价值交换是真实的，价款100万元与房屋的面积对应的市场价值相当，买卖公平，阚永超将房屋再处分给他人属于阚永超行使其民事权利，现该房屋已卖给张恩召，且已办理过户登记，张恩召已取得物权。即使惠跃先与周文武之间的买卖是真实的，但周文武未持有房产证，也未进行过户，具有过错，惠跃先又将房屋卖给他人，只要他人不是恶意，且已办理过户登记，已办理过户登记的买受人的权利应具有优先效力。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条、第十九条规定，判决：驳回周文武的诉讼请求。案件受理费100元，由周文武承担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.惠跃先与周文武之间买卖合同是否真实有效，上诉人的诉讼请求是否成立；2.阚永超、张恩召与惠跃先之间是否存在以物抵债关系，是否有效。一、关于惠跃先与周文武之间房屋买卖合同是否真实、有效。惠跃先于庭审中表示该协议签订不属实，因为另有其他原因。但其并未对此进一步说明，也未在法定期间内行使撤销权，故周文武与惠跃先于2015年11月20日签订的《房屋买卖协议》系惠跃先与周文武的真实意思表示，不违反法律法规，系有效合同。双方当事人应当全面履行合同。惠跃先称该合同系2017年补签，但周文武不予认可，结合房屋由周文武占有并对外出租，并向惠跃先转账80万元的事实，表明周文武与惠跃先之间存在买卖房屋合同关系。《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺”。惠跃先与周文武签订了买卖合同，现主张合同不真实，又将房屋另行处置并将房屋产权过户至他人名下，有违诚信原则，故其主张与周文武之间的房屋合同不真实的理由本院不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然周文武与第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然周文武与惠跃先所签订的买卖合同有效，惠跃先并将房屋交付周文武，但周文武不能举证证明对于买卖的房屋不能过户系不能归责于双方当事人的原因造成。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因周文武未在买卖合同成立后办理房屋产权过户手续，使买卖合同未发生物权变动的效果，导致未取得所有权，故其关于确认房屋归其所有的诉讼请求不能成立。但其可依据债权合同主张其买卖合同的损失。二、关于阚永超、张恩召与惠跃先之间是否存在以物抵债关系，是否有效问题。惠跃先与阚永超之间因存在债务纠纷，并经法院生效判决确认，在惠跃先被法院强制执行过程中，双方达成以物抵债协议，该协议系惠跃先与阚永超的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。该协议达成后，成立新的债务关系。同时惠跃先与阚永超之间的原债务消灭。因新的债务合法有效，阚永超与惠跃先处置了案涉房屋，其将房屋过户至张恩召，张恩召向债权人支付了对价。上诉人未举证证明张恩召系非善意购买案涉房屋，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，张恩召所购买的房屋经房管部门登记取得所有权，发生物权变动效力，系合法所有权人。周文武上诉称惠跃先、阚永超、张恩召之间恶意串通，因其未提供相关证据予以证实，故对上诉人该项上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周文武负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十二月二十二日法官助理王秋争书记员尚志向