河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6170号上诉人（原审原告）：郭明羊，女，汉族，1977年6月20日出生，住邓州市东城区。被上诉人（原审被告）：郑照印，男，汉族，1964年4月30日出生，住邓州市。被上诉人（原审被告）：朱小国，男，汉族，1976年10月5日出生，住镇平县。被上诉人（原审被告）：杨晓瑞，女，汉族，1977年11月7日出生，住镇平县。上诉人郭明羊因与被上诉人郑照印、朱小国、杨晓瑞为案外人执行异议之诉一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭明羊上诉请求：1、依法撤销邓州市人民法院（2020）豫1381民初874号民事判决书，改判立即停止对上诉人购买的位于邓州市皇马国际10号楼西单元3302号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认郭明羊与杨晓瑞、朱小国于2016年8月6日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于邓州市皇马国际10号楼西单元3302户房产归上诉人所有；3、判决杨晓瑞、朱小国协助和配合郭明羊办理邓州市皇马国际10号楼西单元3302户房产的产权过户登记；4、本案的所有诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：原审判决错误，且存在漏判和应该财产保全而未进行财产保全的情形。具体理由如下：一、本案在原审庭审过程中，已经查明如下事实：1、本案所涉房屋系被上诉人杨晓瑞、朱小国夫妻于2014年5月10日以朱小国名义购买。2015年上诉人通过案外人孔某某共借款给被上诉人朱小国、杨晓瑞550000元（均为现金交付）。2016年8月6日，被上诉人朱小国、杨晓瑞无力还款，将案涉房屋以540000元的价格卖给乙方，付款方式为一次性支付。同日朱小国、杨晓瑞给上诉人出具收据。因被上诉人朱小国、杨晓瑞当时没有合适的住处，房屋暂由其二人居住。2、2019年3月，二人搬离该房屋，并将房屋钥匙交付给上诉人。3、2019年9月16日上诉人交纳2019年1月1日-2019年12月31日物业费及水电公摊费300元。4、2019年3月5日上诉人通过东都房产中介欲将争议房屋进行出售。2019年6月22日，上诉人与丁新胜签订定金协议，欲将该房屋以598000元的价格卖给丁新胜，丁新胜当日交付定金20000元，后丁新胜退房。5、该房屋现有上诉人交由他人居住。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原审已经查明的事实及上述规定，上诉人认为：1、上诉人与被上诉人杨晓瑞、朱小国签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。2、原审查明的事实，足以认定在争议房屋查封之前上诉人已经合法占有。该事实完全符合最高法院司法解释第28条第二款规定。3、原审查明事实，足以认定在查封之前上诉人已经支付全部价款，朱小国、杨晓瑞均没有任何异议。该事实完全符合最高法院司法解释第二十八条第三款的规定。4、本案房屋之所以至今没有过户到上诉人名下，是因为登记部门的原因造成的，上诉人没有过错。结合上述事实及法律规定，上诉人提出的异议之诉应予支持。原审对上诉人要求的依法判决确认上诉人郭明羊与被上诉人杨晓瑞、朱小国签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉求没有任何评理，实为漏判。原审依据没有生效的（2020）豫1381民初执异1号执行裁定，认定上诉人未实际入住使用属偷换概念。上诉人在查封之前的上述情形，完全达到“合法占有”的程度。上诉人本人之所以没有入住该房屋，是因为上诉人还有其他房屋，完全没有必要入住该房屋。原审以2019年7月30日朱小国，杨晓瑞确认的送达地址仍为皇马国际10号楼为由，得出不能认定查封时原告已合法占有案涉房屋错误。原审判决第四页已经认定2019年3月，朱小国，杨晓瑞搬离该房屋，并将房屋钥匙交付给郭明羊，足以说明在查封之前上诉人已经合法占有案涉房屋的事实。关于房款的支付情况，上诉人已经叙述的非常清楚，且原审也认定了第一项中的事实，被上诉人朱小国、杨晓瑞从来没有异议。本案不存在以物抵债之说，本案没有以物抵债的协议，本案是民间借贷，后双方协商一致签订房屋买卖合同，无论是民间借贷还是房屋买卖均符合法律规定。三、原审诉讼过程中，上诉人为了保障自己的权利，依法提出对本案房屋进行财产保全并提供相应担保，但原审对上诉人的财产保全申请置之不理，如果原审应当财产保全而未进行财产保全损害上诉人的合法权益。郑照印辩称，1、上诉人称借钱过程分两批，没有银行流水，上述事实没有证据，不能认定。2、买房是以物抵债，房屋买卖是无效的。3、上诉人称房款是现金，不属实。4、上诉人称给杨晓瑞找房子住，杨晓瑞有房子，在电力花园。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。朱小国、杨晓瑞未答辩。郭明羊向一审法院起诉请求：1、立即停止对郭明羊购买的位于邓州市皇马国际10号楼西单元3302号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、确认郭明羊与杨晓瑞、朱小国于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该房产归郭明羊所有；3、被告杨晓瑞、朱小国立即协助配合郭明羊办理上述房产的产权过户登记。一审法院认定事实：皇马国际小区是河南东峰房地产开发有限公司（以下简称东峰公司）开发的楼盘，该楼盘位于邓州市××大道与××交叉口东北角。2014年5月10日，朱小国、杨晓瑞夫妻二人以朱小国名义购买皇马国际10号楼西单元3302号房屋。双方约定，该房屋建筑面积115.72㎡，单价3436.29元／㎡，总房款为397647元。2014年6月5日，该买卖合同在房管部门登记备案。2016年4月14日，邓州市地方税务局（征收管理分局）出具了票面金额为395654元的销售不动产统一发票。2016年4月30日，朱小国向东峰公司缴纳该房屋契税15906元。郑照印与朱小国、杨晓瑞为民间借贷纠纷一案，经郑照印申请，一审法院于2019年5月9日作出（2019）豫1381财保48号裁定书，查封朱小国、杨晓瑞名下上述房屋，查封价值以300000元为限，查封期限三年。2019年8月28日，一审法院作出（2019）豫1381民初5556号民事判决书，判决“被告朱小国、杨晓瑞于判决生效后三十日内偿还原告郑照印借款本金1260000元及利息（利息自2018年9月1日起计至款付清之日止，月利率为1％）”。判决生效后，郑照印向法院申请执行。执行过程中，郭明羊以案涉房屋已由朱小国、杨晓瑞2016年8月6日以540000元价格卖给自己为由，对法院查封提出书面异议。2020年3月5日，一审法院作出（2020）豫1381执异1号执行裁定书，认定“查封时案外人郭明羊对该房屋未实际入住使用”并以“案外人郭明羊提出自己通过购买的方式，已经取得了涉案房屋的所有权，但其物权设立并未经过任何登记公示或者公告程序，所以尚不能得出异议人郭明羊已具备排除他人权利的结论”为由，裁定“驳回案外人郭明羊的异议申请。”由此形成本案诉讼。诉讼过程中，郭明羊及杨晓瑞均称，郭明羊于2015年4月、7月通过案外人孔某某分两次借款给朱小国、杨晓瑞共计550000元（均为现金交付）。2016年8月6日，因上述借款到期无力偿还，朱小国、杨晓瑞作为甲方与作为乙方的郭明羊签订房屋买卖合同，约定甲方将案涉房屋以540000元的价格卖给乙方，付款方式为一次性支付全部购房款。同日，朱小国、杨晓瑞出具收据一份，收据载明“今收到郭明羊购房款现金伍拾肆万元整（￥540000.00元）朱小国、杨晓瑞2016.8.6”。其中“2016”的“6”由“9”涂改为“8”又涂改为“6”。郭明羊与杨晓瑞均称系写错后进行涂改；郭明羊称原始借条已销毁，因不动产发票无法更改而未变更登记。因朱小国、杨晓瑞当时没有找到合适的住处，故案涉房屋暂由其二人居住。2019年3月，二人搬离该房屋，并将房屋钥匙交付给郭明羊。2019年9月16日，郭明羊交纳2019年1月1日-2019年12月31日物业费1382元及水电公摊费300元。郭明羊另称，其于2019年3月5日通过东都房产中介欲将争议房屋进行出售。2019年6月22日，郭明羊与丁新胜签订定金协议，将该房屋以598000元的价格卖给丁新胜，丁新胜当日交付定金20000元，后丁新胜退房。该房屋现由郭明羊交由他人居住。一审法院认为，本案的争议焦点在于郭明羊对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益、郭明羊诉称的房屋买卖是否可以对抗被告的债权并阻却执行。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，作为执行依据一审法院生效的（2019）豫1381民初5556号民事判决书基于三被告之间民间借贷纠纷而作出，一审法院的执行属于金钱债务执行。第二，郭明羊提交的2016年8月6日房屋买卖合同，虽早于一审法院查封案涉房屋的时间（2019年5月9日）和郑照印申请执行的时间（2019年12月5日），但法院（2020）豫1381执异1号执行裁定书中案件事实部分载明“查封时案外人郭明羊对该房屋未实际入住使用”，且法院（2019）豫1381民初5556号卷宗中2019年7月30日朱小国、杨晓瑞确认的送达地址仍为皇马国际10号楼，故不能认定查封时郭明羊已合法占有案涉房屋。第三，关于购房款的支付时间问题，郭明羊提供2016年8月6日朱小国、杨晓瑞签字的“今收到郭明羊购房款现金伍拾肆万元整（￥540000.00元）”收据一份，其中郭明羊对“2016”的“6”的涂改迹象并未作出令人信服的合理解释；郭明羊称原借条已销毁，也无第三方转账等证据证明借款确已实际交付，并不能证明其按合同约定于2016年即支付了全部购房款。第四，郭明羊在购买案涉房屋后，未及时到皇马国际售楼部或东峰公司变更房屋买卖合同，更未到房管部门进行预登记或产权变更登记，其自身存在明显过错。郭明羊主张未办理变更登记非其自身原因，其应提供变更登记申请材料、皇马国际售楼部或东峰公司或不动产登记部门的处理情况等相关证据予以证明而未提供，应依法承担相应的不利后果。第五，朱小国、杨晓瑞二人在借郭明羊款到期后无力偿还的情况下，将其房屋卖给郭明羊，实为以房抵债行为。郭明羊主张其以借款的方式支付了全部购房款，但双方之间是否存在真实的债权债务关系，根据现有证据，法院无法认定。即便属实，该以房抵债行为只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，双方虽签订了房屋买卖合同，但案涉房屋并未完成产权变更的登记手续，作为债权人的郭明羊只有债权请求权，而非物权。以物抵债是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债并不形成优于其他债权的权益，不能认定依据以房抵债而产生物权期待权及物权，案涉房屋买卖合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。综上，郭明羊在本案诉讼中提供的证据并不能充分证明其在一审法院查封之前已合法实际占有案涉房屋并已支付全部房款且非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，郭明羊对案涉房屋并不具有物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能对抗被告的债权并阻却执行。关于郭明羊提出的确认案涉房屋归其所有、要求协助办理房屋产权变更登记的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”郭明羊在购买案涉房屋后，并未依法进行买卖合同更名、物权变更登记或预登记，因此不发生物权变动的效力。对以上请求，法院不予支持。综上所述，郭明羊所举证据，相对于被告所举证据并不具有优势，其诉求法院难以支持；其民事权利可通过其他合法途径救济。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回郭明羊的诉讼请求。案件受理费9200元，由郭明羊负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，上诉人郭明羊与被上诉人朱小国、杨晓瑞2016年8月6日签订房屋买卖合同，约定交房时间为2019年3月5日。双方的房屋买卖属于二手房交易，房屋已具备居住条件，双方却约定两年半以后交房不符合常理。郭明羊称朱小国、杨晓瑞向其借款55万元，购房款以偿还借款的方式支付，原始借条已销毁，但朱小国、杨晓瑞向郭明羊出具的房款收条时间系由2019年改为2016年，郭明羊与朱小国、杨晓瑞签订房屋买卖合同的具体时间及双方借款关系是否真实不能排除合理怀疑。关于郭明羊是否合法占有本案争议房产问题。郭明羊2019年3月份拿到房屋钥匙后即通过中介对外出售，2019年6月份既有意向客户交纳买房定金，后因房屋未能出售，交他人居住。郭明羊在上诉状中明确认可没有入住该房屋，只是已经达到“合法占有”程度。本案争议的房屋2019年5月9日被查封，上诉人2019年9月16日才交纳物业费和水电公摊费，郭明羊并没有向法庭提供证据证实居住该房屋期间的实际用水、用电消费记录，郭明羊称法院查封之前已合法占有该房产证据不足，本院不予采信。郭明羊就本案争议的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。本案解决的是执行阶段案外人对执行标的是否享有排除执行的民事权益，郭明羊作为案外人在本案中申请保全执行标的缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，郭明羊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8100元，由上诉人郭明羊负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十二月二十一日法官助理张继强书记员邢舒妍