广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3754号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海梵樾文化传播有限公司吉大分公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914**********462X1。负责人：张伟彬，总经理。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市太一商贸有限公司，住所地：珠海市********综合楼1701室，统一社会信用代码：914************476。法定代表人：杨学平，总经理。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东百道律师事务所律师。上诉人珠海梵樾文化传播有限公司吉大分公司（以下简称梵樾文化公司）因与被上诉人珠海市太一商贸有限公司（以下简称太一商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初7147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梵樾文化公司上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初7147号民事判决第二、四、五项；2、判令梵樾文化公司向太一商贸公司支付2020年1月至4月15日的租金（其中免租一个月）共计75576元；3、判令太一商贸公司退还梵樾文化公司保证金45024元或冲抵上述租金；4、判令太一商贸公司向梵樾文化公司返还被扣押的财产；如不返还,则赔偿梵樾文化公司财产损失46650元；5、确认梵樾文化公司已将案涉租赁场地(珠海市*****71号4*)交还太一商贸公司；6、判令梵樾文化公司无须向太一商贸公司支付自2020年4月16日起至太一商贸公司将扣押物品归还梵樾文化公司期间的场地占用费；7、对本案一、二审诉讼费用按照当事人的责任重新进行分配。事实与理由：一、梵樾文化公司在疫情期间未能正常营业和交付租金因突发重大公共卫生事件造成，非恶意违约。众所周知，因受新冠肺炎的影响，2020年1月23日，广东省启动省重大突发公共卫生事件一级响应。按照广东省、珠海市、香洲区关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作统一部署，1月25日，珠海市香洲区文化广电旅游体育局发布紧急公告：暂停开展各类文化活动。梵樾文化公司承租案涉写字楼开设的瑜伽健身馆在政府防疫工作的统一要求下停止经营。2月24日，广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。因此，从2020年1月至4月15日案涉《写字楼房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）解除前，梵樾文化公司按照政府重大突发公共卫生事件响应停工停产的要求，不能营业，没有营业收入，故不能按时支付租金，实乃突发重大公共卫生事件造成，非梵樾文化公司主观故意违约,继续按照《租赁合同》支付租金对梵樾文化公司明显不公平。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故在一审期间，梵樾文化公司根据公平原则请求法院减免疫情期间一个月租金的请求合情合理。但一审法院却完全违背了上述指导意见的规定，不顾疫情影响的客观实际情况，判决梵樾文化公司支付全部租金，明显对梵樾文化公司不公。梵樾文化公司因不可抗力提前解除租赁合同，不应承担违约责任，租赁保证金应全额退还给梵樾文化公司。根据上述指导意见第6条第一款的规定，承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。梵樾文化公司与太一商贸公司于2014年9月3日签订《租赁合同》，承租案涉写字楼用于经营瑜伽健身馆，并支付了租赁保证金45024元和设施设备款28300元，双方又于2019年8月26日继续签订《租赁合同》续租。梵樾文化公司与太一商贸公司之间的房屋租赁关系形成已久，《租赁合同》一直得以善意履行。新冠疫情属于突发重大公共卫生事件，双方在订立《租赁合同》时无法预见，政府的防控停业措施具有强制执行力，是双方不能避免及克服的。根据公平原则和《合同法》第一百一十七条不可抗力免责规定，梵樾文化公司不应承担《租赁合同》解除的违约责任。一审法院根本没有考虑上述因素，认定梵樾文化公司应承担《租赁合同》解除的违约责任，驳回了梵樾文化公司请求太一商贸公司退还租赁保证金45024元的反诉请求，明显违背了《合同法》的相关相关规定和最高人民法院的上述指导意见。太一商贸公司扣押梵樾文化公司的物品，将案涉房产上锁以阻止梵樾文化公司搬离，以此达到要求梵樾文化公司另行支付占用费的不法目的。2020年4月14日和4月17日，梵樾文化公司分别向太一商贸公司发出两份《关于停租的函》，梵樾文化公司并没有继续占用涉案房屋的意思，已经明确表示要尽快搬离。梵樾文化公司不可能有继续占用房屋任由所谓的占用费损失继续扩大的主观故意。对于梵樾文化公司的合理要求，太一商贸公司非但不答复，反而在4月14日当晚安排物业公司的人锁住涉案租赁房屋的大门，扣留梵樾文化公司相关物品，导致梵樾文化公司无法进入涉案房产取走相关物品。在此之后，甚至在一审期间和一审判决之后，梵樾文化公司仍不断向太一商贸公司发微信要求取走被扣押的物品，但太一商贸公司均置若罔闻，至今不给梵樾文化公司开门，不允许梵樾文化公司搬离被扣押的物品。由此可见，所谓梵樾文化公司在合同解除后继续占用案涉房屋的事实根本不存在，而是太一商贸公司为了获取与租金等量的所谓占用费而强行阻止梵樾文化公司搬走自己的物品，人为造成损失的继续扩大，以此继续收取价值等同于房屋租金的所谓占用费。一审判决梵樾文化公司向太一商贸公司支付占用费，违反了《合同法》第一百一十九条的定。对于太一商贸公司单方面造成的无限期的损失，太一商贸公司不但无权收取房屋占用费，还应立即归还扣押的梵樾文化公司的全部物品。综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律错误，导致判决错误，梵樾文化公司的上诉请求二审法院依法改判，以维护梵樾文化公司的合法权益。太一商贸公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决有理有据，应予以维持。梵樾文化公司的上诉请求没有事实和法律根据。第一，梵樾文化公司欠付太一商贸公司2020年1月至5月租金分文未付，还欠付2019年11月、12月的水电费、管理费，按照双方合同约定，2020年1月的租金最迟在2019年12月25日缴清，但梵樾文化公司没有支付。2019年我国疫情没有发生，梵樾文化公司以疫情原因逃避租金缴纳、不履行合同义务是没有事实根据的。根据双方合同约定，梵樾文化公司欠付一个月水电费、租金的，属于重大违约，太一商贸公司可以单方解除合同并不退保证金。第二，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件案件若干问题的指导意见（二）》不符合本案的案情，该指导意见是指可以根据公平原则对继续履行合同作出变更履行合同。而双方的租赁合同在一审起诉前就已经由于梵樾文化公司的重大违约而解除，所以本案不适用该指导意见。第三，太一商贸公司是为防止梵樾文化公司将租赁场所的物品转移导致太一商贸公司权利得不到保障采取的合理抗辩权，一审法院作出了合理的分析，梵樾文化公司恶意拖欠租金近一年，在不支付一分钱的情况下要求搬走太一商贸公司采取合理抗辩权的物品，显然为了恶意逃避债务。太一商贸公司回函也明确的表示，只要梵樾文化公司支付一半租金可以先把东西搬走，但梵樾文化公司根本不提支付租金的事。涉案场地只有梵樾文化公司一方锁门，太一商贸公司没有任何限制梵樾文化公司使用场地的意思表示。2020年4月15日，太一商贸公司虽有锁门的情况，并非阻止梵樾文化公司及其客户进入场地，而是在梵樾文化公司没有经过任何交接和支付租金的前提下，擅自搬走两辆卡车涉案场地物品，太一商贸公司采取的行为是合法行使合同抗辩权，相反，梵樾文化公司是恶意逃避支付租金。第四，梵樾文化公司在春节后在案涉场地并未停止经营，从梵樾文化公司的起诉状到其提交证据中都称太一商贸公司对其经营有阻止行为可以看出。第五，梵樾文化公司主张参照其他地方法院类似案件的判决没有法律依据。综上所述，梵樾文化公司的上诉理由没有事实和法律根据，一审法院判决适用法律正确，应予以维持。太一商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令太一商贸公司与梵樾文化公司签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2、判令梵樾文化公司向太一商贸公司支付2020年1月至4月15日拖欠的租金104305.6元；3、判令梵樾文化公司向太一商贸公司支付2019年12月至2020年4月15日拖欠的水电费3911元；4、判令梵樾文化公司向太一商贸公司支付从2020年4月16日起暂计算至2020年5月26日的场地占用费38306.1元（该占用费应按原租金支付至房屋腾退之日止）；5、判令梵樾文化公司承担本案的诉讼费。梵樾文化公司向一审法院提出反诉请求：1、判令太一商贸公司向梵樾文化公司返还保证金45024元；2、判令太一商贸公司向梵樾文化公司赔偿财产损失46650元；3、判令太一商贸公司承担反诉案件受理费等全部诉讼费用。一审法院查明：2019年8月26日，太一商贸公司作为甲方与乙方梵樾文化公司签订一份《租赁合同》，约定：一、乙方承租位于广东省珠海市*************，计算房屋租金的建筑面积536平方米（此面积作为计算租金、管理费及公用分摊的依据）；二、租赁期限自2019年9月1日至2021年8月30日止；三、租期第一年租金为每平方米每月53.60元，月租共计28729.60元；四、房屋租金、保证金的缴纳（人民币结算，租金每年递增5%）；1.支付方式：按某1，2019年9月1日至2020年8月30日租金为每平方米每月53.60元，每次应交租金为28729.60元/月；2020年9月1日至2021年8月30日租金为每平方米每月56.30元，每次应交租金为30176.80元/月；2.保证金：合同签订后24小时内乙方向甲方支付保证金57459.20元，其中乙方已向甲方支付保证金45024元，需补齐保证金12435.20元（按所签合同时开具的收据数额为准），在合同期满后，乙方按时退出后，甲方无息全数退还乙方，保证金不能用于冲抵租金等其他费用；3.租金缴纳：按某1支付租金，每月25日前预交下月租金，先交租金后使用，租金必须以现金或转账形式汇至甲方指定的账户或直接交至甲方财务；五、乙方负责缴纳支付物业管理费及管理公司要求的其他各项管理费用，乙方自用的水电费、电话费、电视费、卫生费等由乙方自行负担，水电费等费用由甲方统一代收代缴，物业管理费收费暂定每月2元/平方米，共计1072元/月；六、乙方租赁房屋的用途：瑜伽健身及相关服务，不得在房屋和大厦内从事国家法律明令禁止的活动和行为；双方仅为租赁关系，乙方的其他一切经营行为和活动均与甲方无关；七、房屋的维修按物业管理合同中的规定办理；八、乙方如对房屋进行装修，其装修方案必须经甲方书面同意后，施工单位需按照规定签订装修施工协议，缴纳保证金后进场施工，甲方有权对乙方的施工进行指导和监督；九、乙方不得转租房屋；十、乙方如果需要续租，在合同期满前30日向甲方书面提出，如果房屋继续按原来用途出租，在同等条件下，乙方享有优先权，否则视为乙方放弃优先权；十一、乙方合同期满不再续租，乙方按时迁出后7日内，甲方无息返还全额保证金，乙方不得拆除和损毁房屋内的装修、装饰等固定设备设施，并由甲方无偿取得，如果房屋的毁损严重，乙方应支付将房屋恢复到进驻时的原貌所需的费用；合同终止3日内，房屋内仍有未搬走的余物，视为乙方放弃所有权，无偿归甲方所有；十二、有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同，收回出租的房屋：1.乙方拖欠租金、水电费或管理费达一个月的；2.未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自改变房屋用途的；3.未经甲方书面同意，乙方将房屋进行装修的；4.乙方违反合同和物业管理合同的约定，不承担应由乙方自行负责的维修责任致使房屋或设备损坏，影响他人及大厦安全和观瞻的；5.未经甲方书面同意，乙方将房屋转租的；6.乙方在房屋及大厦内进行违法活动而受到有关部门惩处的；有下列情形之一，乙方有权解除合同：1.甲方迟延缴付房屋一个月以上的；2.甲方违反合同约定，不承担应由甲方承担的维修责任，使乙方无法继续使用房屋的；十三、违约责任：1.甲方未按时或未按要求维修房屋造成乙方人身受到伤害或财产毁损的，负责赔偿损失；2.乙方拖欠租金、水电费或管理费等费用达一个月的，甲方有权终止供水、供电，乙方所交全部租金及保证金不予退还；3.如乙方拖欠租金、水电费或管理费，则按所欠费用每日千分之五计收滞纳金；4.乙方擅自将房屋转租第三人使用的，除终止合同外，应赔偿甲方双倍转租期租金总额的违约金；5.造成房屋损坏的，应负损害赔偿责任；6.乙方提前退租时，已交租金和保证金不予退还；7.乙方违反合同第十二条中的任何一款约定，甲方除可以单方面解除合同外，所缴租金和保证金不予退还，解约后乙方未能及时交回所租房屋，还需另计租金等费用，由乙方继续支付，还须如数支付所欠甲方费用每日千分之五的滞纳金；十四、不可抗力：1.如果任何一方因不可抗力事件，无法履行合同规定的义务时，受妨碍的一方同时免除承担合同约定的义务和责任，但应在这类不可抗力事件发生后7日内书面通知另一方，并应在30日内提供事件的详细情况说明和由有关部门出具的相关证明以及一份解释不能履行合同中的全部或部分条款的说明书，经双方协商一致，签订终止协议；等等。2020年4月14日，梵樾文化公司向太一商贸公司发出一份《关于停租的函》，内容为：梵樾吉大公司从2014年开始一直租用贵公司的城市便捷酒店四楼部分房产作为经营场所，由于今年受疫情影响严重，春节后约二个月无法开工，开工后业务急剧下跌，收入额连支付一半的房租都达不到，支付员工工资都存在困难，亏损非常严重，难于为续。在社会整体互帮互助共同对抗疫情，减租免租的情况下，虽然我司作为与贵司长期合作达6年的老租户，但是也没有得到贵司给予任何的减免支持。鉴于疫情造成的重大影响，我司已无法继续经营，因此决定终止租赁合同，不再租用贵司房产，并在本月16日前退出所租房产，同时将房产移交回贵司，以便贵司可向外出租，避免造成更大的经济损失，请贵司安排人员办理交接手续。对于所欠贵司从2020年1月至4月15日的房租款，在扣除原我司已向贵司支付的二个月租房押金后，所欠余款请贵司同意我司在退租后二个月内支付完毕。2020年4月17日，梵樾文化公司又向太一商贸公司发出一份《关于停租的函》，内容为：梵樾吉大公司从2014年开始一直租用贵公司的城市便捷酒店四楼部分房产作为经营场所，由于今年受疫情影响严重，春节后约二个月无法开工，开工后业务急剧下跌，收入额连支付一半的房租都达不到，支付员工工资都存在困难，亏损非常严重，难于为续。在社会整体互帮互助共同对抗疫情，减租免租的情况下，虽然我司作为与贵司长期合作达6年的老租户，但是也没有得到贵司给予任何的减免支持。鉴于疫情造成的重大影响，我司已无法继续经营，因此决定终止租赁合同，不在租用贵司房产。2020年4月8日，我司工作人员持停租终止合同通知至贵司洽谈退租事宜，但是贵司未予签收且无正式答复。4月14日，我司再次将重新拟订的停租通知上交贵司，但贵司仍未有正式的答复，但在当晚，贵司安排物业公司的人员将我司大门锁住，第二天上午在我馆会员和学员来上课时，贵司也未将锁打开，经多次交涉并报警后，至中午时分贵司才安排人员将锁打开。在此过程中，由于有大量我馆会员和学员在场，而且言语冲突激烈，已严重影响我司声誉，造成非常负面的影响，已有众多学员和会员要求退费。由于贵司的锁门行为造成的冲突还在继续，为了尽可能减少影响和损失，我司在15日下午将部分教学器材搬移至附近场所以便会员上课。从15日晚起，贵司已将出租的场馆用锁锁住不让进入，场馆内我司大量的工作记录、设备、教学器材、日用品、礼品及电器等均被扣押，且无任何文字记录将所扣押的物品登记在案并经双方确认。鉴于以上事实，我司严正声明以下几点：1.因贵司单方强制锁住场馆大门造成我司无法进行正常经营，从2020年4月16日起我司已未租赁贵司场地，4月15日为租赁截止日；2.贵司扣留我司物品的行为已构成严重的违约，我司的物品遗失和因未做合理保管而造成的损失由贵司承担；3.贵司在未与我司达成一致的情况下，单方锁住大门，已严重影响我司声誉和正常经营，并造成了会员和学员的退费，贵司负有赔偿的责任；受疫情这种不可抗力的影响，各行各业损失严重，许多中小企业难以为继，我司也不能幸免，我司协商要求减租未果，再协商停租以减少双方损失也是不得已而为之，合情合理。但是贵司突然锁门的行为已严重违反合同，是事实上的单方停租行为，造成了我司重大的声誉和经济损失，况且我司在签订时已交付2个月的房租押金，因此我方将不再向贵司支付所欠的房租款，并保留追究贵司造成我司声誉影响所涉及到的各种损失和扣押我司物品所造成的损失的赔偿的权利，同时我司在此要求贵司尽快将所扣留的物品全部予以归还。2020年4月20日，太一商贸公司向梵樾文化公司发出一份《回函》，内容为：贵司于2020年4月14日和2020年4月17日分别向我司发出的《关于停租的通知》和《关于停租的函》共二份已收悉，现回复如下：一、截止2020年4月15日，贵司欠付2020年1月至4月15日租金共计104305.60元，欠付2019年12月至2020年4月15日水电费共计3911元，欠款2020年停车费共计297元，上述合计108513.60元；二、我司收到贵司2020年4月14日《关于停租的通知》的同时，已告知贵司将于2020年4月16日给予回复，但贵司在送递通知的同时且在没有取得物业开具的放行依据便擅自搬运租赁场地内物品且两台车已装满，我司劝阻无效，只好锁门阻止。第二天上午一早，贵司借会员上课为由让我司打开门锁后继续搬运物品，待一台车装满时我司发现后不予其离开且报警处理。三、我司于2020年4月16日在约定时间内电话回复贵司两种结清方案：1.贵司如一次性付清所欠费用，我司免收一个月的房租；2.如贵司待退租后二个月付清，所欠费用全额结清。贵司却于2020年4月17日以快递形式发给我司一份《关于停租的函》，将商业经营应付租金、水电费等所欠费用以甲方锁门为由一笔勾销，却遮掩因何原因迫使甲方锁门，并以此来达到贵司不想缴纳所欠费用的目的；3.请贵司遵守合同的契约精神，履行应尽的合同义务，限贵司在2020年4月27日前结清所前费用，如不履行，我司将按照合同约定的租期直至双方解除合同时间来收取此时间段的租金等费用，且保留我司的追诉权利。另查明，2014年9月3日，太一商贸公司作为甲方与乙方梵樾文化公司签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于吉大景和街71号4楼，建筑面积536平方米的场地用于经营瑜伽健身及相关服务，等。同日，太一商贸公司向梵樾文化公司出具二份《收据》，分别载明：收到梵樾文化公司租赁保证金45024元；收到梵樾文化公司设施设备款28300元。又查明，梵樾文化公司现仍有部分的物品、设备、设施存放于案涉位于吉大景和街71号4楼的场地内，梵樾文化公司在诉讼过程中向一审法院提交一份《物品清单》及照片，物品清单如下：消毒柜1个、大盘卷纸巾3箱、抱枕23个、鞋架1个、营养能量分析仪1台、打印机1台、步步高DVD1台、台式电话机1台、电子广告板1个、文件柜1个、办公椅1把、沙发（4+2）1套、茶几（3+2）1套、椅子11把、瑜伽垫58张、瑜伽砖17只、梯子3把、电视机1台、洗衣机1台、电热水器2台、电冰箱（大）1台、电冰箱（小）1台、除湿机1台、电热油灯1台、空调挂机2台、文件柜1个、戴尔手提电脑1台、净水器1台、消毒柜1台、瑜伽抱枕23只。太一商贸公司对梵樾文化公司所列清单以及照片不予认可，提出由于太一商贸公司没有进入租赁场地内部，对于内部尚存的物品不清楚，并且现场目前仅有梵樾文化公司自己的锁，太一商贸公司并没有限制梵樾吉大公司进入租赁场地，只要梵樾文化公司付清拖欠费用，可自行搬离租赁场地内的物品。一审法院认为，太一商贸公司与梵樾文化公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。梵樾文化公司因公司无法继续经营，因此决定终止租赁合同的履行，并于2020年4月15日向太一商贸公司发出书面通知，太一商贸公司于2020年4月16日通过电话回复梵樾文化公司同意解除租赁合同，并提出解决欠付租金的方案，即双方对解除合同达成一致，故一审法院确认太一商贸公司与梵樾文化公司签订《租赁合同》于2020年4月16日解除。在合同解除前，梵樾文化公司拖欠太一商贸公司2020年1月至4月15日的租金共计104305.60元，构成违约，太一商贸公司诉请梵樾文化公司支付上述款项，理据充分，一审法院予以支持。2020年4月20日，太一商贸公司向梵樾文化公司发出的回函明确其欠付2019年12月至2020年4月15日的水电费共计3911元，对此梵樾文化公司并没有提出任何异议，该费用系梵樾文化公司承租案涉租赁场地时所发生，故梵樾文化公司应当向太一商贸公司支付上述款项。关于自2020年4月16日起至梵樾文化公司实际腾退之日止的房屋占用费问题。首先，因梵樾文化公司欠付租金，其行为构成违约，作为违约的一方不享有合同解除权，并应承担相应违约责任；其次，梵樾文化公司在没有付清欠付租金的情况下，于2015年4月14日擅自将存放于案涉租赁场地的财物搬离，太一商贸公司保障其租金的催缴，于2020年4月15日对案涉场地上锁，太一商贸公司采取的上述行为属于行使合同履行抗辩权。再次，案涉租赁合同解除后，梵樾文化公司应当按照合同约定将租赁场地交还太一商贸公司。最后，因太一商贸公司对案涉场地上锁，双方均已经报警，在报警处理后太一商贸公司已经自行撤回其另加的门锁，对梵樾文化公司使用案涉场地并没有进行其他的限制，故梵樾文化公司仍然继续占有案涉租赁场地致使太一商贸公司无法正常使用，因此需要按照合同约定的租金标准支付占用费，至梵樾文化公司将案涉场地交还太一商贸公司。关于梵樾文化公司提出的反诉，梵樾文化公司欠付租金，其行为构成违约，作为违约的一方不享有合同解除权。根据双方的合同约定，梵樾文化公司拖欠租金、水电费或管理费等费用达一个月的，太一商贸公司有权终止供水、供电，所交全部租金及保证金不予退还。因此，梵樾文化公司要求返还保证金的主张，一审法院不予支持。梵樾文化公司在没有付清欠付租金的情况下，于2020年4月14日擅自将存放于案涉租赁场地的财物搬离，太一商贸公司保障其租金的催缴，于2020年4月15日对案涉场地上锁，太一商贸公司采取的上述行为属于行使合同履行抗辩权。太一商贸公司对案涉场地上锁后，双方均已经报警，在报警后太一商贸公司已经自行撤回其另加的门锁，对梵樾文化公司使用案涉场地并没有进行其他的限制，目前在案涉租赁场地内存放的财物均仍在梵樾文化公司的控制下，故梵樾文化公司请求太一商贸公司赔偿其财产损失的请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、确认太一商贸公司与梵樾文化公司签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；二、梵樾文化公司于判决发生法律效力之日起十日内向太一商贸公司支付截止2020年4月15日的租金共计104305.60元；三、梵樾文化公司于判决发生法律效力之日起十日内向太一商贸公司支付水电费共计3911元；四、梵樾文化公司于判决发生法律效力之日起十日内向太一商贸公司支付自2020年4月16日起至梵樾文化公司将案涉租赁场地（珠海市********4*）交还太一商贸公司之日止的占用费（按每月28729.60元的标准支付）；五、驳回梵樾文化公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取5090元，由梵樾文化公司负担；反诉受理费减半收取1046元，由梵樾文化公司负担。梵樾文化公司于二审期间向本院提交如下证据：1、广东省卫生健康委员会官网发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》；2、广东省卫生健康委员会官网发布《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》；3、“珠海香洲”微信公众号发布《关于全区文体场馆、景区景点、演出场所、娱乐场所、网吧等经营单位暂停营业的公告》；4、“珠海香洲”微信公众号发布珠海市香洲区**监督管理局通告；5、2020年7月2日、9月23日、11月13日、11月30日和12月7日梵越工作人员栗智与太一商贸公司负责人张慧晴的微信聊天截图。本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月25日，广东省珠海市香洲区文化广电旅游体育局发布公告，通知全区文体场馆等经营单位暂停营业。自2020年2月24日起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月13日，珠海市香洲区**监督管理局发布通告，恢复部分经营场所的经营，但仍停办大型会展、会议、文娱活动等集聚性活动。梵樾文化公司在二审庭审中陈述，在太一商贸公司对租赁场所上锁后，其也上锁，在报警后太一商贸公司没有上锁了，但不允许其搬离物品，从2020年6月21日开始案涉场地双方都没有上锁，只用一根绳子绑住。太一商贸公司在二审调查中坚持梵樾文化公司不交清费用就不能搬东西。经审查，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，一、关于租赁保证金应否退还梵樾文化公司的问题。梵樾文化公司上诉主张其系因新冠肺炎疫情防控的不可抗力提前解除案涉租赁合同，不应承担违约责任，租赁保证金应全额退还。梵樾文化公司于2020年4月14日向太一商贸公司发出了《关于停租的函》，提出因疫情影响提前终止合同，太一商贸公司表示同意，应认定双方是协商一致解除《租赁合同》。但根据一审法院查明的事实，梵樾文化公司从2020年1月即开始拖欠租金，而根据《租赁合同》的约定，梵樾文化公司应当在每月25日前预交下月租金，即2020年1月租金的交纳时间是2019年12月25日，而此时我国新冠肺炎疫情尚未发生，梵樾文化公司拖欠2020年1月的租金与疫情无关，已经构成违约。因此，虽然双方是协商一致解除合同，但不能因此免除梵樾文化公司逾期交租的违约责任，太一商贸公司根据《租赁合同》第十三条第2款的约定，主张不予退还梵樾文化公司的保证金依据充分，本院予以支持。梵樾文化公司违约行为发生在先，其以后来发生的不可抗力为由主张太一商贸公司应当退还租赁保证金不能成立，本院不予支持。二、关于2020年1月至4月15日租金应否减免的问题。梵樾文化公司认可未支付2020年1月至4月15日的租金，但要求酌情减免新冠肺炎疫情期间一个月的租金。对此本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，涉案租赁场所确因新冠肺炎疫情防控的需要暂停营业，结合疫情及防控措施对文体场馆经营的影响程度，根据公平原则，本院酌情确定减免梵樾文化公司一个月的租金28729.6元，故梵樾文化公司实际还应向太一商贸公司支付的租金为75576元（104305.6-28729.6）。梵樾文化公司此节上诉理由成立，本院予以支持。三、关于梵樾文化公司应否支付2020年4月16日之后的占用费问题。根据双方的陈述以及提交的照片、微信记录等可知，涉案租赁合同解除后，梵樾文化公司没有再继续使用租赁场所进行经营，其一直与太一商贸公司交涉并尝试将租赁场所内的物品搬离，而太一商贸公司坚持梵樾文化公司未交清费用不能搬离，因此梵樾文化公司的一些物品至今仍留置在内。对于物品留置期间的占用费，太一商贸公司主张其是行使抗辩权，梵樾文化公司应承担该期间的占用费。对此本院认为，租赁合同解除后，承租人没有交清租金等费用，出租人应循法律途径解决，而将承租人物品留置的方式作为抗辩并无相应法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，太一商贸公司在涉案租赁合同解除后未采取适当措施让梵樾文化公司尽快交还案涉租赁物，而是不予准许梵樾文化公司从租赁物中搬走物品，故太一商贸公司对合同解除后梵樾文化公司占用案涉租赁物期间的费用属其自身扩大的损失，其请求梵樾文化公司支付该期间的占用费没有依据，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。四、关于太一商贸公司应否向梵樾文化公司赔偿财产损失的问题。梵樾文化公司主张因太一商贸公司阻拦而留置在涉案租赁场所的物品价值46650元，太一商贸公司应当承担赔偿责任。对此本院认为，根据查明的事实，梵樾文化公司确有一些物品留在租赁场所内，但对于物品的具体内容及价值，梵樾文化公司仅提交了其自行制作的清单，太一商贸公司并不认可，本院不予认定。且梵樾文化公司并未提交证据证明其留置的物品已被太一商贸公司侵占或损坏，因此其请求太一商贸公司赔偿财产损失的请求没有依据，本院不予支持。梵越公司关于返还留置财产以及确认涉案租赁场所已交还的上诉请求，由于已经超出了其在一审提出反诉请求的范围，本院对此不予审处。综上所述，梵樾文化公司的部分上诉理由成立，本院对其成立部分予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初7147号民事判决第一、三、五项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初7147号民事判决第四项；三、变更广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初7147号民事判决第二项为：珠海梵越文化传播有限公司吉大分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市太一商贸有限公司支付2020年1月至2020年4月15日的租金75576元；四、驳回珠海市太一商贸有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5090元，由珠海市太一商贸有限公司负担560元，珠海梵越文化传播有限公司吉大分公司负担4530元。一审案件反诉受理费1046元，由珠海梵越文化传播有限公司吉大分公司负担。二审案件受理费8574元，由珠海市太一商贸有限公司负担4287元，由珠海梵越文化传播有限公司吉大分公司负担4287元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十二月二十四日书记员  唐明姿