北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9700号上诉人（原审被告）：北京富足家客栈有限公司，住所地北京市西城区云梯胡同**。法定代表人：庞赫君。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。委托诉讼代理人：安浩男，北京市众贺律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：庞赫君，男，1963年5月18日出生，汉族，北京富足家客栈有限公司法定代表人，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京市液化石油气公司，，住所地北京市海淀区车公庄西路**法定代表人：张锡勇，总经理。委托诉讼代理人：徐鑫磊，北京庄元律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗娅兰，北京庄元律师事务所律师。上诉人北京富足家客栈有限公司（以下简称富足家客栈）、上诉人庞赫君因与被上诉人北京市液化石油气公司（以下简称液化石油气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初11098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。富足家客栈上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回液化石油气公司的全部诉讼请求。一审判决认定事实错误，证据不足。我方与液化石油气公司之间的房屋租赁合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，已经履行完毕。合同到期后，我方已经将员工和设施设备撤离，不存在我方拒绝交付房屋的事实，我方已经不再使用房屋经营，也没有证据证明我方实际占有使用房屋。我方租赁房屋时是通过庞赫君租的，房子是庞赫君盖的。庞赫君个人占有房子，液化石油气公司应起诉庞赫君而不是我方，不应由我方承担使用费。一审判决适用法律错误，涉案房屋是违章建筑，按照相关规定，本案应当裁定驳回液化石油气公司的起诉。一审判决认定合同无效，同时判令我方支付使用费与法律规定相悖。针对富足家客栈的上诉，液化石油气公司辩称，富足家客栈和其他公司一样，由人、财、物三方面要素构成，房屋租赁合同到期后其未按照合同第三条“合同终止后，乙方应于2日内将房屋腾退完毕，双方对腾退房屋情况进行验收”的规定，其人员、物品至今仍非法占用房屋，拒绝腾退。本案为房屋租赁合同纠纷，不属于行政机关对违反行政管理规定的违法行为的处理，人民法院有权依法处理，一审判决未有“违法建筑”的认定。富足家客栈的上诉无事实及法律依据，请求维持原判。针对富足家客栈的上诉，庞赫君述称，同意富足家客栈的上诉意见。庞赫君上诉请求：撤销一审判决第一项，将本案发回重审，或依法改判我无需将涉案房屋及场地腾空返还给液化石油气公司。一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认为我将云梯胡同甲4号院内房屋翻建、扩建与本案并非同一法律关系，我可另行向有关民事主体进行主张，系错误认定。该房屋是我投资所建，由我占用，我对该房屋有使用权，与液化石油气公司要求我腾退房屋属于同一法律关系，我不应腾退涉案房屋，一审判决适用法律错误。当年液化石油气公司给我土地登记表和房地测绘图原件是让我凭此图领取改建费用。房屋是液化石油气公司让我盖的，盖房工程款没给我结算。云梯胡同甲4号实际经营人是我，实际掌控富足家客栈的公章、合同章和法人的人名章还是我，我是这个案件的直接利害关系人。租赁合同到期后，富足家客栈没有占用云梯胡同甲4号的房屋，使用房屋的是我，我使用的理由是液化石油气公司没有遵守当初的口头承诺，没给我结算云梯胡同甲4号的建房款。针对庞赫君的上诉，液化石油气公司辩称，一、从公司内部人员权利义务角度，庞赫君作为公司内部人员，负有本案租赁房屋腾退义务。一审中，庞赫君已向一审法院提交其为富足家客栈“经理”“股东”“投资人”等证据，一审判决后，富足家客栈工商登记信息中，庞赫君身份变更为富足家客栈“法定代表人”“自然人股东”“执行董事”“经理”；二、从法律关系角度，庞赫君非本案房屋租赁合同主体，云梯胡同甲4号院内原有房屋是否由其翻建和扩建，属于其与其他当事人的其他法律关系，与我公司无关，且不属于房屋租赁合同关系；三、从股东权利角度，股东投资，即意味财产权利的让与，庞赫君作为富足家客栈股东，无权对其投资（包括因其投资）向富足家客栈房屋租赁合同关系相对人主张权利。庞赫君关于房屋为其所建、其对房屋有使用权的表述，不符合事实逻辑，违背法律规定。庞赫君的上诉无事实及法律依据，请求维持原判。针对庞赫君的上诉，富足家客栈述称，同意庞赫君的意见。液化石油气公司向一审法院起诉请求判令：1.富足家客栈和庞赫君将位于北京市西城区云梯胡同甲4号原有的房屋、场地及扩建房屋腾空，并返还液化石油气公司；2.富足家客栈和庞赫君向液化石油气公司连带承担延期交房的房屋占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按1534元每日的标准计算）及律师费20000元。一审法院认定事实：北京市西城区云梯胡同甲4号1幢、2幢房屋所有权登记在液化石油气公司名下，房屋建筑面积81.7平米，房屋间数为七间。北京市西城区云梯胡同甲4号325.59平方米的国有土地使用权登记在北京市燃气集团有限责任公司名下。北京市京华源燃气技术开发中心（以下简称京华源中心）系液化石油气公司的全资子公司，于2018年12月18日注销。2009年8月1日，京华源中心（甲方出租方）与姚立群（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋为西城区云梯胡同甲4号的液化气站房屋，建筑面积320平方米。租赁房屋作旅馆（商业用途）使用。租赁期限自2009年8月1日至2011年7月31日。房屋租金第一年为255000元，第二年为265000元，第三年为275000，每年1月3日前支付年度租金。2010年12月24日，京华源中心（甲方出租人）与姚立群（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋为西城区云梯胡同甲4号的液化气站房屋，建筑面积320平方米。租赁房屋作旅馆（商业用途）使用。租赁期限自2010年10月1日至2013年12月31日。房屋租金第一年为255000元，第二年为265000元，第三年为275000元，每年1月3日前支付年度租金。2010年10月1日至2010年12月31日交纳房租63750元。房屋租金第一年从2011年1月1日起算。2017年4月11日，京华源中心（甲方出租人）与富足家客栈（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋为云梯液化石油气站出租房，建筑面积320平方米。租赁房屋作旅馆使用。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。房屋租金280000元。其后，液化石油气公司（甲方出租人）与富足家客栈（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》，约定承租房屋位于西城区云梯胡同甲4号，建筑面积81.7平方米。乙方租房房屋用于经营。租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。合同终止后乙方应于2日内将房屋腾退完毕，双方对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。房屋租金为28万元/年，合同总金额为28万元。2018年12月20日前一次性支付全部租金。乙方未按本合同约定腾退房屋的，除应按本合同约定的租金200%标准向甲方支付延期房屋使用费外，还应当向甲方赔偿逾期腾退的一切损失（如租金损失、诉讼费用、律师费等）。2020年2月28日，液化石油气公司（甲方）与北京庄元律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方与北京富足家客栈有限公司的房屋租赁合同纠纷一案，委托乙方律师为该案的代理人。乙方接受甲方的委托，指派徐鑫磊、苗娅兰律师为甲方一审诉讼阶段的委托代理人。律师代理费为20000元。后液化石油气公司向北京庄元律师事务所支付20000元。另查，2009年5月12日，姚立群（甲方）与庞赫君、武建伟（乙方）签订《合作协议》。协议约定：甲乙双方经过友好协商，决定共同承包、投资、经营燃气公司在云梯胡同的液化气站，并把此房改造为旅馆，具体合作协议如下：一、旅馆经营为股份制，甲方占有1/3（三分之一）的股份权，乙方占有2/3（三分之二）的股份权。甲乙双方共同管理账目。二、甲乙双方权利平等，精诚团结，如遇任何突发事件，共同友好协商解决，利益按股份制共同分配，风险按股份制共同承担。三、甲方出资伍万元，并负责与液化公司签订承包协议及一切事物的问题的沟通。四、乙方出资剩余部分，并负责旅馆经营和办理旅馆经营执照。五、旅馆开业后利润分配为：先由乙方收回投资，再由甲方收回投资。六、甲乙双方应真诚合作，不得以任何方式或借口贪污甲乙双方的公共款项。如有违反，由违反方赔偿给对方。按旅馆的总投资的30%（百分之三十）进行赔偿。七、液化公司只要不终止承包合同，此协议为永久性协议，如其中一方不在北京或因病，可由他的妻子或儿女处理该旅馆的一切事务。2011年6月1日，姚立群（甲方）与庞赫君（乙方）、武建伟（丙方）签订《合作分红协议书》，约定：合作地点：北京市西城区云梯胡同，原北京燃气集团液化气站。现北京富足家客栈有限公司。经三方协商本着互惠互利、平等自愿的原则，为明确甲、乙、丙叁方权利义务，签订本协议。第一条，甲方不参与客栈的经营管理及经济支出入。第二条，甲方负责与燃气公司协调客栈经营时段及合作签约相关事宜。第三条，乙方丙方不得擅自转租、转让或转借他人。第四条，甲方自2011年6月1日起至2012年5月31日止，每年从客栈获得捌万元红利。乙方丙方不得拖欠。（每半年付肆万）第五条，甲方在客栈经营期间不负责任何客栈的经济和纠纷。第六条，乙、丙双方经营要遵守防火、治安、卫生等规定。又查，2019年10月16日，液化石油气公司向富足家客栈发出《关于房屋租赁合同到期后按时腾退的通知》，告知富足家客栈：“鉴于合同到期后不再续签，请贵公司依合同约定，做好到期腾退等工作，避免逾期腾退或交接不善造成各方损失。”再查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应；2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应；2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应；2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。审理中，经液化石油气公司与富足家客栈及庞赫君确认，2009年液化石油气公司与姚立群签订第一份《房屋租赁合同》之前，经液化石油气公司同意，云梯胡同甲4号院内原有房屋由庞赫君进行翻建及扩建。该翻建及扩建行为未取得相应规划审批手续。审理中，庞赫君认可涉案房屋现由其实际控制，其为富足家客栈的实际经营人。庞赫君确认其曾收到液化石油气公司发出的《关于房屋租赁合同到期后按时腾退的通知》，并当面予以撕毁。审理中，富足家客栈未提交证据证明其曾向富足家客栈交付涉案房屋。审理中，法院询问液化石油气公司，对于未取得规划许可的房屋是否要求富足家客栈及庞赫君拆除，液化石油气公司明确表示不要求拆除，富足家客栈及庞赫君也明确表示不同意由其负责拆除。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经双方当事人确认，涉案云梯胡同甲4号院内房屋均经过翻建与扩建，且未取得相应规划审批手续，因此液化石油气公司与富足家客栈就云梯胡同甲4号院内房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效，富足家客栈因该房屋租赁合同取得的房屋及场地应返还液化石油气公司。液化石油气公司向富足家客栈发出《关于房屋租赁合同到期后按时腾退的通知》后，富足家客栈并未向液化石油气公司交付云梯胡同甲4号院内房屋。现液化石油气公司要求富足家客栈返还云梯胡同甲4号院内的房屋、场地，于法有据，法院予以支持。庞赫君自认其占有、使用云梯胡同甲4号院内房屋，液化石油气公司要求庞赫君返还涉案房屋，于法有据，法院予以支持。庞赫君虽辩称云梯胡同甲4号院内房屋系其出资翻建、扩建，但庞赫君对云梯胡同甲4号院内房屋的翻建、扩建与本案并非同一法律关系，庞赫君可另行向有关民事主体进行主张。对于云梯胡同甲4号院内未取得规划审批手续的房屋，因液化石油气公司与富足家客栈及庞赫君均未要求拆除，因此法院在本案中不予处理，但法院不作处理不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因富足家客栈一直未向液化石油气公司交付涉案房屋，现液化石油气公司要求富足家客栈支付占用期间的房屋使用费，于法有据。因《房屋租赁合同》为无效合同，因此液化石油气公司依据该合同要求富足家客栈按每日1534元的标准向其支付房屋使用费及律师费的诉讼请求，法院不予支持。考虑到疫情因素，法院参考《房屋租赁合同》约定的租金标准，酌定富足家客栈应按每日550元的标准向液化石油气公司支付房屋使用费。富足家客栈以液化石油气公司未收房为由，拒绝支付房屋使用费的诉讼请求，于法无据，法院不予采信。因庞赫君并非本案《房屋租赁合同》的主体，液化石油气公司要求庞赫君连带支付房屋使用费的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。因《房屋租赁合同》为无效合同，故液化石油气公司依据该合同要求富足家客栈承担律师费20000元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月3日判决：一、自判决生效之日起七日内，北京富足家客栈有限公司、庞赫君将北京市西城区云梯胡同甲4号房屋及场地腾空，并返还北京市液化石油气公司；二、自判决生效之日起七日内，北京富足家客栈有限公司按每日550元的标准向北京市液化石油气公司支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；三、驳回北京市液化石油气公司的其他诉讼请求。如果北京富足家客栈有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，富足家客栈、庞赫君对一审判决认定的“北京市西城区云梯胡同甲4号1幢、2幢房屋所有权登记在液化石油气公司名下，房屋建筑面积81.7平米，房屋间数为七间”提出异议，主张房屋仅5间，面积为40多平米。液化石油气公司表示一审判决上述认定系房产证上的记载。液化石油气公司对一审判决认定的“审理中，经液化石油气公司与富足家客栈及庞赫君确认……云梯胡同甲4号院内原有房屋由庞赫君进行翻建及扩建”提出异议，主张其将房屋租给姚立群，同意姚立群进行翻建、扩建，至于姚立群组织谁进行的翻建及扩建，液化石油气公司不清楚。庞赫君另主张一审判决认定的“2009年8月1日，京华源中心（甲方出租方）与姚立群（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》”中，该份合同上有“武建伟”的名字。液化石油气公司认可该份合同记载的承租人（乙方）有姚立群、武建伟，但乙方落款处只有姚立群签字。庞赫君称2020年10月12日其成为富足家客栈法定代表人。庞赫君另出示承租人处记载“卜彩平”字样的房屋租赁合同复印件，主张云梯胡同家4号共投资200多万元，姚立群出50000元。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于富足家客栈上诉主张以违章建筑提起诉请应裁定驳回起诉，违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件受理范围一节，本案系房屋租赁合同纠纷，液化石油气公司作为涉案租赁合同的出租人，提起本案诉讼，符合民事诉讼法规定的起诉条件，属于人民法院的受案范围，本案的处理不影响相关行政部门对于涉案房屋是否违反相关法律进行认定和处理，本院对于富足家客栈的上述意见不予采纳。虽然富足家客栈主张2019年12月31日合同期满后其已经将员工和设施设备撤离，不再使用房屋经营，没有拒绝交付房屋，系庞赫君个人占有房屋，不应由富足家客栈承担使用费，但是，富足家客栈作为租赁合同的相对方，有义务将租赁房屋及场地返还给液化石油气公司，但是现在没有证据证明其已向液化石油气公司履行上述义务，故一审判决富足家客栈承担腾空返还房屋和支付房屋使用费的法律责任，并无不当，富足家客栈就此提出的上诉意见，不构成其拒绝承担上述责任的合法理由，本院不予采纳。关于庞赫君上诉不同意腾退房屋场地一节，现庞赫君认可涉案房屋由其占用，虽然庞赫君主张房屋由其投资所建，其系实际经营人，液化石油气公司没有遵守承诺结算建房款，但是，庞赫君所述的2009年4月29日的《云梯液化石油气站工程改建安全协议》中显示庞赫君在“施工保证方”处签字，且从此后签订的关于涉案场地的多份租赁合同看，庞赫君均非租赁合同当事人，现有证据亦不足以作为庞赫君拒绝腾退房屋场地的充分依据，故一审判决其腾退并无不当，本院对于庞赫君就此提出的上诉请求不予支持。综上，富足家客栈、庞赫君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由北京富足家客栈有限公司负担4320元（已交纳），由庞赫君负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月二十五日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石