上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10483号上诉人(原审被告)：程仰峰，男，1949年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：顾荣森，男，1952年11月26日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘顺祺，上海申浩律师事务所律师。上诉人程仰峰因与被上诉人顾荣森房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程仰峰上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法驳回顾荣森的一审诉请。事实与理由：一、一审法院无视本案的真实历史事实，仅依据上海市青浦区鹤翔路XXX号的门面房(以下简称系争房屋)无合法批建手续就认定系争房屋的租赁合同无效，属于适用法律错误。本案系争房屋的房地产权证为程仰峰合法持有，产证记载建筑面积与实际建筑面积的差异系历史原因造成，程仰峰仅对系争房屋进行加固翻建，并未推倒重建。二、顾荣森提供的《青浦区鹤祥路XXX号洪景饭店装修工程结算书》(以下简称装修工程结算书)及收条均系虚假证据；顾荣森始终无法提供相应的银行流水以证明其实际支付过相应的装修费用，且根据现有证据可以证明顾荣森根本未实施过所谓的装修。一审法院未就本案基本事实予以查明，对于系争房屋装修及设备添置的范围及项目根本未予查明，仅简单地依据上海中世建设咨询有限公司所出具的《鉴定意见书》，据此引用自由心证判令程仰峰赔偿顾荣森装修损失人民币60万元(以下币种均为人民币)无任何事实和法律依据。顾荣森辩称，不同意程仰峰的上诉请求。一、本案的租赁合同是无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上海市青浦区土地规划和土地管理局以及白鹤镇生态环境综合治理领导小组办公室出具的文件显示，系争房屋无合法批建手续。二、一审法院结合鉴定报告、合同履行情况、现场情况、过错程度、预期利益等各方面因素综合考虑，判令程仰峰赔偿顾荣森装修损失60万元，该金额远远无法弥补顾荣森的实际损失。顾荣森将近七十多岁，不会使用银行转账和手机支付，习惯使用现金交易，故在装修中支付工人工资、采购材料等都是通过现金交易。顾荣森向一审法院提出诉讼请求：1．确认顾荣森与程仰峰签订的《租赁协议》以及《委托转让租房协议》无效；2．判令程仰峰返还顾荣森饭店转让费32万元；3．判令程仰峰返还顾荣森2018年11月1日至2019年10月31日期间的房租24万元；4．判令程仰峰赔偿顾荣森房屋装修及设备损失1，014，437元；5．本案诉讼费由程仰峰负担。一审法院认定事实：2017年10月26日，程仰峰(甲方、出租方)与顾荣森(乙方、承租方)签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，系争房屋为甲方经合法取得房产使用权，保证不影响乙方的权益，承租面积为485平方米；乙方可对房屋进行自主装修，但不得损坏房屋的立柱、楼面梁房屋承重结构；租赁期限自2017年11月1日起至2025年10月31日止；该房屋只共乙方用于经营饭店，甲方保证该出租房屋可被用于符合本合同约定用途的经营；本合同签订前，甲方应向乙方出示本合同项下房产的《房屋所有权证》及其他能够证明权利合法来源的有效证明文件；自2017年11月1日起至2021年10月31日，年租金为24万元；在本租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿：1、违反本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该房屋达30日的；2、未经乙方同意，将乙方承租的房屋进行装修、改建或扩建的；3、因不可抗力，该房屋被拆迁的；任何一方未履行本合同项下的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的一切损失。协议另对其他内容进行了约定。协议签订后，原告支付租金至2019年10月31日。同日，程仰峰(甲方)与顾荣森(乙方)签订《委托转让租房协议》，约定：甲方拥有白鹤镇鹤祥路XXX号二层楼门面房(有上海市房地产权证)建筑面积约750平方米，原出租给张陆培经营饭店《豪湘烩》，租赁期至2021年5月31日止，现由于张陆培原因，饭店已不再经营，经甲乙双方商定，委托甲方与豪湘烩协商，终止与豪湘烩于2015年12月28日签订的《租房协议》，具体商定如下：1、原经营豪湘烩饭店的所有相关证件(营业执照、卫生、消防等有关证件)全部转交给乙方，方便乙方经营时使用，并协助乙方办理相关手续；2、《豪湘烩》可以将其饭店的装修可移动部分全部搬走；3、甲方承诺该门面房租给乙方至2021年10月31日止，每年租金24万元；4、乙方给予委托甲方与《豪湘烩》协议终止《租房协议》的补偿款30万元整。协议签订后，顾荣森向程仰峰支付租房补偿款32万元。一审法院审理中，因双方当事人对系争房屋内装饰装修价值无法达成一致意见，经顾荣森申请，一审法院通过上海市高级人民法院依法委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装饰装修工程造价进行审价。2020年5月7日，上海中世建设咨询有限公司出具《鉴定意见书》，载明：经鉴定，本项目总造价1，300，915元，其中确定部分造价为193，718元，争议部分造价为1，107，197元；确认部分折旧现值为151，059元，争议部分折旧后现值为863，378元。顾荣森为此支付鉴定费37，500元。一审法院审理中，双方当事人对下述事实存在争议：一、系争房屋有无产证或合法批建手续顾荣森主张，案涉租赁协议签订时，程仰峰向顾荣森提供了土地产权证，并表示其为合法出租，但系争房屋使用过程中，青浦区白鹤镇生态环境综合治理领导小组办公室于2019年9月4日书面告知顾荣森，系争房屋是程仰峰擅自建设，被认定为违章建筑，要求顾荣森于9月30日前清空搬离，同时将顾荣森饭店的出入通道封闭，并将《告知书》及青浦区规划和土地管理局出具的《执法协助书面意见》张贴在饭店门口墙面上，造成顾荣森无法正常经营。因系争房屋无合法批建手续，故案涉租赁协议及委托转让租房协议应为无效。为此，顾荣森提供房地产权证(协议签订时程仰峰提供)、告知书、执法协助书面意见、营业执照等作为证据。程仰峰对房地产权证、营业执照真实性无异议，并表示顾荣森能以系争房屋为注册地取得营业执照，说明系争房屋是有合法产证的；因顾荣森无法提供告知书、执法协助书面意见原件，故对其真实性不予认可。程仰峰主张，系争房屋是程仰峰自案外人上海盈星粮油购销有限公司(以下简称盈星公司)处购买，有合法产证，并非违章建筑；顾荣森承租的是产证上的2号厂房，由于该厂房系二十世纪50年代建成，无法提供当时的批建手续，由于房屋破旧不堪，后来进行过翻造改造，政府部门未出具过任何文件认定系争房屋是违法建筑。为此，程仰峰提供房地产权证、房屋土地转让协议、案外人盈星公司情况说明、通知、民事判决书作为证据。房地产权证载明建筑面积共计944平方米，2号厂房建筑面积94平方米。盈星公司出具的情况说明载明：从50年代起，逐年建筑了许多厂房、仓库、办公用房等建筑，所以在2003年转让该地块时已拥有许多超出原房产证上房屋建筑面积、仓库和工厂用房。当时转让时，实际房屋建筑面积有4，000多平方米。当时粮管所房屋由于年数长久，建造时都是砖木结构，房屋已破旧不堪，房屋的固定资产折旧已提完，所以在签订房屋土地转让协议时只有900平方米房屋建筑面积计算转让款。2015年上海金成饲料厂租赁期满，程仰峰予以改造翻建，原转让地块上的房屋已全部拆除。顾荣森对程仰峰提供的房地产权证、房屋土地转让协议、案外人盈星公司情况说明、通知真实性不予确认；对判决书未发表质证意见。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。程仰峰虽主张系争房屋有产证，并提供2004年颁发的房地产权证作为证据，但盈星公司出具的情况说明明确表明原转让地块上的房屋已于2015年全部拆除，且程仰峰自述顾荣森承租的为2号厂房，根据产证载明2号厂房面积仅为94平方米，而系争房屋的面积为485平方米，远远大于房产证面积，故对程仰峰的主张不予采信，一审法院认定系争房屋无合法批建手续，案涉租赁协议应为无效。委托转让租房协议内容所针对的是相关证件、装饰装修等约定，并不涉及房屋租赁的内容，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、系争房屋内装饰装修是否由顾荣森施工顾荣森主张，在租赁系争房屋之后，顾荣森通过包工包料的方式对房屋进行了装饰装修；因顾荣森是从事饭店经营的，现金流水比较大，且装修人员是农民工，故全部通过现金方式支付了装修费1，956，080元；之前之所以通过转账方式向程仰峰付款，是基于程仰峰方的要求。现系争房屋因无证导致合同无效且无法继续履行，故程仰峰应赔偿顾荣森装饰装修损失。因装饰装修已经审价，故按照审价报告，现顾荣森主张程仰峰应赔偿顾荣森装饰装修损失1，014，437元。为此，顾荣森提供装修工程决算书及收条作为证据。程仰峰对顾荣森提供的上述证据均不予认可，并表示顾荣峰、程仰峰之间的钱款均通过转账方式支付的，而金额远超租金、将近200万元装修款却是全部通过现金方式支付，显违常理，上述钱款中的130万元是在一个月内支付，全部钱款的时间跨度也不过2个月，且顾荣森也未提供合同、发票等相应凭证予以佐证。程仰峰主张，系争房屋内的装饰装修系原来的经营者实施的装修，并非由顾荣森重新进行装修，为此程仰峰提供2015年及2020年现场照片、合作经营协议书、营业执照、陈丽章的证人证言等作为证据。其中，证人陈丽章表示其与程仰峰系朋友关系；2011年左右与程仰峰签订租赁合同后，租用当时为毛坯状态的系争房屋后，进行了大厅地砖铺设、包房吊顶、吧台、厨房设施等饭店基本设施设备进行了装修，包括传菜电梯等也是证人采购安装的；在饭店开业一周年时，有店庆活动，故当时偶然拍摄了程仰峰提供的系列照片。顾荣森对程仰峰提供的上述证据均不予认可，认为无法证明顾荣森未对系争房屋进行装修。一审法院认为，程仰峰提供的照片虽无法显示拍摄时间，但从照片显示的内容应为顾荣森承租系争房屋前的原豪湘烩酒店装修，照片显示的房屋外墙、前台吊灯、前台酒柜、水族箱等与顾荣森提供的照片基本一致，同时顾荣森在承租系争房屋时也支付了转让费，说明系争房屋原存在部分装饰装修；但从地板砖、柱梁、靠窗桌椅、背景墙样式等可以反映出顾荣森确实对系争房屋进行了装修，故顾荣森需对其装修范围及装修费用承担举证责任。三、32万元钱款性质顾荣森主张，其补偿给程仰峰的32万元，均系店铺的转让费，转让的内容包括相关证件及装饰装修等。程仰峰主张，顾荣森支付的32万元补偿款，其中30万元针对的是不可拆除的装饰装修部分，包括鱼缸、传菜电梯等，但剩余的2万元是由于顾荣森早就找到程仰峰说要租赁系争房屋，但长期未能与程仰峰达成一致意见，直至5个月后才签订协议，由顾荣森另行补偿给程仰峰的费用。一审法院认为，案涉委托转让租房协议合法有效，顾荣森基于该协议向程仰峰支付相应补偿款系对协议约定义务的履行，而程仰峰已将系争房屋出租并交付给顾荣森，现顾荣森要求程仰峰返还该笔费用，于法无据，一审法院不予支持。针对剩余2万元的性质，虽双方各执己见，但该费用的产生系因租赁协议及委托转让租房协议产生，且支付时间为上述协议签订之日，系顾荣森自愿支付给程仰峰，现顾荣森主张返还该笔费用，于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，一、案涉《租赁协议》无效，协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽协议无效，但顾荣森实际占用了系争房屋，结合顾荣森庭审自述，其于2020年1月底搬离系争房屋，但未将房屋返还程仰峰，且未提供证据证明将系争房屋交付相关职能部门，故对顾荣森提出的要求程仰峰返还2017年11月1日至2019年10月31日期间房屋租金24万元的主张，一审法院不予支持；二、案涉《委托转让租房协议》合法有效，顾荣森诉请返还饭店转让费即补偿费32万元于法无据，一审法院不予支持；三、对于装置装修损失，顾荣森提供的结算书及收条，虽程仰峰不予确认，但从双方提供的照片中可以显示顾荣森确实对系争房屋进行过再次装修，结合鉴定报告、委托转让租房协议书等证据，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，一审法院酌定程仰峰应赔偿顾荣森装饰装修损失60万元。据此，一审法院判决如下：一、顾荣森与程仰峰签订的《租赁协议》无效；二、程仰峰应于判决生效之日起十日内赔偿顾荣森装饰装修及设备损失60万元；三、顾荣森的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，顾荣森承租的系争房屋为产证记载的2号厂房，建筑面积为94平方米，而系争房屋的面积为485平方米，远远大于房产证面积，且程仰峰并未在一审法院辩论终结前提供已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故一审法院认定《租赁协议》无效，于法有据，本院予以维持。对于装置装修损失，一审法院根据双方提供的照片中认定顾荣森对系争房屋进行过装修，并结合鉴定报告、委托转让租房协议书等证据，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定程仰峰赔偿顾荣森装饰装修损失60万元，并无不妥，本院亦予以维持。综上所述，程仰峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人程仰峰负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年十二月二十二日书记员 卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……