广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初21916号原告（反诉被告）：罗金兰，女，汉族，1970年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘翰聪，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鑫，xx律师事务所实习律师。被告：深圳市宝安区雨轩信诚奶茶店，住所地深圳市宝安区福海街道，统一社会信用代码：92440300MA5FB9PG4R。经营者：权红涛。被告：韩晓鹏（反诉原告），男，汉族，1984年4月29日出生，身份证住址河南省宁陵县。两被告共同委托诉讼代理人：张磊，xx律师事务所律师。罗金兰与深圳市宝安区雨轩信诚奶茶店（以下简称“雨轩奶茶店”）、韩晓鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告韩晓鹏在答辩期限内提出反诉，本院受理后将本诉与反诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗金兰及其委托诉讼代理人刘翰聪，被告韩晓鹏及两被告共同委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案相关情况一、合同关系：原告与被告韩晓鹏口头约定，由韩晓鹏自2017年8月起承租原告所有的位于深圳市宝安区福海街道塘尾社区塘尾八区二巷1号八区二巷1-1号的房屋，约定每月租金6600元，每年上涨10%，水费按8元/立方，电费按1.5元/度，租赁期限为4年。被告韩晓鹏系被告雨轩奶茶店实际经营者，被告韩晓鹏承租案涉租赁房产用于被告雨轩奶茶店的经营。二、合同效力：案涉房屋属于违法扩建，未取得建设工程规划许可证亦未经主管部门批准，故上述房屋租赁合同应为无效合同，经本院释明后，原告在庭审中变更诉讼请求为要求确认房屋租赁合同无效。三、合同无效涉及财产返还：根据无效合同的处理原则，被告韩晓鹏、雨轩奶茶店应向原告返还案涉租赁不动产，原告应向被告返还转让费。被告韩晓鹏提交微信聊天记录中，原告并未否认收到其支付12万元款项，本院对被告付款数额的主张予以支持。鉴于被告韩晓鹏自认其中8万元为支付给前租客的接收店面款项，实际由原告收取转让费应为4万元，原告虽主张该款为被告韩晓鹏替前租客支付的违约金，但并未能提交任何有效证据，理应承担举证不能的不利后果，故本院认定转让费为4万元，该款应由原告退还被告韩晓鹏。四、场地占有使用费及水电费：庭审中，原被告均确认案涉租赁不动产2019年1月以前的使用费已经结清，故两被告应自2019年2月起按6600元/月支付使用费至场地返还之日止。关于水电费，被告已于庭审中确认奶茶店后续仍有实际经营，水电费属于必然产生的费用，原告关于水电费的请求本院予以支持，鉴于原告未能提交2019年2月以后向供水供电部门缴纳结清费用的相关凭证，本院根据原告提交2017年10月至2020年3月以前的部分结算收据，并结合实际经营情况酌情认定由两被告支付2019年2月至2020年3月25日（庭审辩论终结之日）期间的水电费12000元，此后的水电费原告应根据实际垫付情况另行主张。至于原告关于房屋占用使用费、垫付水电费利息的主张，均因案涉租赁合同自始无效而缺乏法律依据，本院均不予支持。五、装饰装修损失：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经被告韩晓鹏申请并预交评估费2800元，本院委托深圳市国策资产评估有限公司就案涉租赁不动产内装饰装修现值进行评估，该司出具《资产评估报告》（国策资评字SZ【2020】090020CA6号）认定涉案房屋装修物现值为79759元。评估报告送达后，两被告均未在异议期内提出异议，原告虽对报告中木制壁柜、吧台等按形成附和的装饰物计入装修提出异议，但评估机构出具书面回复意见维持原结论后，原告并未能提交任何有效证据证明其异议主张，理应自行承担举证不能的不利后果，故本院采信本次评估结论即案涉租赁不动产的装饰装修按80%的成新率评估现值为79759元。经原告申请，本院向深圳市宝安区福海街道塘尾社区工作站调取了《零星工程备案登记表》，被告韩晓鹏自行申报的装修合同价格为7万元，原告据此主张其同意被告在该金额范围内对案涉租赁不动产进行装修，具有高度的盖然性，本院予以采纳。根据前述司法解释，被告应自行承担超出原告同意装修范围内装修的现值损失，即案涉租赁不动产装饰装修现值损失应以56000元计（70000元×0.8）。因原、被告均对合同无效负有过错，本院酌情认定原告应承担其中50%的损失即28000元。至于反诉原告韩晓鹏请求的100000元停产停业、人工费等经济损失的赔偿，因涉案合同的无效性以及反诉原告韩晓鹏未能举证证明其损失的具体情况，本院对其该主张不予支持。八、原告罗金兰的诉讼请求:1.判令确认原被告之间的租赁合同无效，被告限期搬离原告出租的房屋；2.判令被告承担自2019年2月起欠付的房屋占有使用费及水电费本金及利息（利息按银行同期贷款利率计算至本金付清之日止）；3.判令由被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费等。九、被告韩晓鹏的反诉请求：1.请求依法判令原告支付奶茶店装修费合计222000元；2.请求依法判令原告返还店铺转让费及喝茶费120000元；3.请求依法判令原告支付停产、停业、人工费经济损失合计100000元；4.本案起诉费、反诉费由原告承担。判决结果综上，依照《中国人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗金兰与被告韩晓鹏订立的房屋租赁合同自始无效；二、被告韩晓鹏、深圳市宝安区雨轩信诚奶茶店于本判决生效之日起十日内向原告罗金兰返还位于深圳市宝安区福海街道塘尾社区塘尾八区二巷1号八区二巷1-1号的房屋；三、被告韩晓鹏、深圳市宝安区雨轩信诚奶茶店于本判决生效之日起十日内向原告罗金兰支付场地占用使用费（按6600元/月自2019年2月起计至前述第二判项中记载不动产实际返还之日止）；四、被告韩晓鹏、深圳市宝安区雨轩信诚奶茶店于本判决生效之日起十日内向原告罗金兰支付2019年2月至2020年3月25日期间的水电费12000元；五、原告罗金兰于本判决生效之日起十日内向被告韩晓鹏返还店铺转让费4万元；六、原告罗金兰于本判决生效之日起十日内向被告韩晓鹏赔偿装修损失28000元；七、驳回原告罗金兰的其他诉讼请求；八、驳回被告韩晓鹏的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1577元、反诉受理费3965元，由原告吴金兰承担742元，被告韩晓鹏承担4800元；评估费2800元，由原告吴金兰承担1000元，由被告韩晓鹏承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇二〇年十二月六日书记员 叶  宝  英书记员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。