大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10236号原告：大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人：刘涛，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，女，1987年1月16日生，锡伯族，系该公司员工，住址辽宁省大连市中山区。被告：刘伟，男，1961年10月23日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：田雪，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文，系北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。原告大连金地物业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵雷，被告刘伟及其委托诉讼代理人田雪、宋文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费5,821.93元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务，被告刘伟购买的大连市甘井子区的房屋，按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.1元/平米/月，截至2020年12月31日，被告已经欠缴费用，累计达到5,821.93元。期间原告多次书面和口头催缴，被告仍未缴纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告给付欠付的物业费。被告刘伟辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋面积没有异议，对物业费标准有异议，需要原告提供物业费收费标准，对欠费时间没有异议。不同意缴纳物业费，一、物业服务不到位，表现如下：1、从2020年7月起，原告未对地下停车场进行维护及清理，致使无法正常使用地下停车位；2、屋顶存在损坏，原告未进行维修；3、原告在未经业主允许下破坏楼体结构，给被告造成严重的财产损失；4、原告用铁丝捆绑着活动门的行为，违背了《前期物业合同》的约定；5、原告并未对小区内绿化公共区域进行必要的除虫工作，并给被告造成一定的人身损害；6、原告在未经被告及本栋楼其他业主同意的前提下，擅自将小区内部窗户改动为通行门；7、原告未经业主的允许擅自在楼梯内安装电视广告系统，且到处粘贴广告，影响被告的正常生活。二、两次下水管堵塞导致雨水倒灌进入屋内，给被告造成严重损失。经审理查明，2012年10月11日，大连金地艺境小区的建设单位大连天意房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同显示被告为甘井子区房屋的买受人，同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。原告提供《前期物业服务合同》一份，合同甲方为大连天意房地产开发有限公司，乙方为大连金地物业管理有限公司，该合同载明小高层的收费标准为2.1元/平方米/月，业主应于每季度首月15日前向原告缴纳当期物业费，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为违约金。被告刘伟于2013年9月29日在合同尾部签字确认“此文件已签收，并对内容仔细阅读，同意遵守并履行相关规定及条款内容。”被告系大连市甘井子区房屋的业主，该房屋建筑面积87.44平方米，被告未支付2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为案涉小区的物业服务单位，为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应交纳物业费。根据原告提供的《前期物业服务合同》，被告在合同上进行了签字确认，其已知晓案涉小区的开发建设单位大连天意房地产开发有限公司选聘原告为案涉小区提供前期物业服务的事宜，且合同中对于物业费标准及交纳时间等均有明确的表述，被告应按照合同约定支付物业费，现被告拖欠2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业费5,875.97元（87.44平方米×2.1元/月/平方米×32个月），原告要求被告支付物业费5,821.93元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩解的停车场维修养护问题、消杀不及时问题、电梯广告问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，被告提出的下水管堵塞造成其损失的问题，若损失是由于原告原因造成，被告可另行向原告主张权益。而被告辩解的原告破坏楼体结构以及私改窗户为通行门的问题，被告并未提供相关的证据证明是原告实施了上述行为，被告以此为由拒交物业费，于法无据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连金地物业管理有限公司2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业费5,821.93元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告刘伟负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十二月二日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。