辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12927号上诉人（原审被告）：马同宝，男，1969年3月20日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路****。负责人：杜爽,该分公司总经理。委托诉讼代理人：殷慧丽，女，1976年12月19日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。上诉人马同宝因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马同宝上诉请求：1.请求撤销一审（2020）辽宁01**民初3323号民事判决，依法改判或驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人在管理上诉人所在的小区时，未按照物业服务合同履行义务，造成小区管理混乱。1.小区原为封闭式管理，但被上诉人接手后本小区一直处于开放式管理，外来人员无需登记随便出入，小商小贩经常进入小区，存在很大的安全隐患。且未按照物业服务合同约定，定期巡检、维护房屋的共用部分。2.在被上诉人管理期间，小区内公共绿地被部分业主破坏严重，小区内乱搭乱建，圈占公共资源，被上诉人对部分业主的上述行为不加以制止，也未向有关部门反映。且社区代表业主签订的合同，权利义务约定不明确，对被上诉人的违约责任避轻就重，违背了权利义务相一致原则。3.被上诉人不是拒绝缴纳物业费，而是上诉人认为收取物业费和其提供的服务不相称，被上诉人应对其收费标准予以降低。综上，被上诉人严重违反了合同约定且未采取措施予以补救，其要求上诉人缴纳物业费的诉求人民法院不应支持。被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人提出的部分不能作为业主不交纳物业费的理由。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告交纳拖欠的物业费4266.00元，违约金1279.80元，合计5545.80元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区前期物业项目，约定物业费收费标准住宅每月每平方米建筑面积2元。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对被告所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日至2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，原告中标了沈阳市苏家屯区南京南街1009号的沈阳华府丹郡住宅的物业服务项目。2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《（华府丹郡）物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。被告为“华府丹郡”南京南街1009号A7#2-14-3业主，房屋建筑面积为94.80平方米。被告从2016年11月1日至2017年11月30日拖欠物业费1848.60元及2019年1月1日至2020年5月31日拖欠物业费2417.40元，共拖欠物业费4266元。原告向被告催要无果后，诉至一审法院。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告提供的证据对原告主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，被告亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及业主均具有约束力。故原告要求被告给付从2016年11月1日至2017年11月30日及2019年1月1日至2020年5月31日共拖欠物业费4266元的诉讼请求，一审法院院予以支持；关于原告要求被告给付违约金问题，因该合同系格式条款，加重了业主负担，故对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《辽宁省物业管理条例》第三十条、《沈阳市物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下：马同宝于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年11月1日至2017年11月30日及2019年1月1日至2020年5月31日共拖欠物业费4266元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由马同宝负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交了2017年照片，证明物业没有服务到位。被上诉人质证称，该照片只能证明当时一种状态，时间有异议，不是说没有去整改，只能代表一时，不能证明物业没有服务。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订的《（华府丹郡）物业服务协议》合法有效。沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》不违反法律法规禁止性规定，亦为有效。物业公司为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出物业公司服务不到位的主张，上诉人提供的证据不足以说明物业公司服务管理存在严重瑕疵，无法认定构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。物业公司亦应定时积极清理园区，为业主提供良好的居住环境。故本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人马同宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马同宝负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二〇年十二月一日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。