安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖民终1115号 上诉人（一审原告）：卢燕，女，1992年5月6日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：王孝建，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄劲松，男，1973年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈新，男，1990年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：翁兆明，男，1987年2月16日出生，汉族，住合肥市经济开发区。 一审第三人：左立兵，男，1963年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 一审第三人：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路国土局办公室**。 法定代表人：左立兵，该公司总经理。 上诉人卢燕因与被上诉人黄劲松及一审第三人左立兵、安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称玄凯公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人卢燕的委托诉讼代理人王孝建，被上诉人黄劲松的委托诉讼代理人陈新、翁兆明，一审第三人左立兵并作为玄凯公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢燕上诉请求:1、依法撤销安徽省合肥市中级人民法院（2020）皖01民初175号民事判决，改判支持卢燕诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黄劲松负担。事实和理由：卢燕与玄凯公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，且双方已实际履行，卢燕对涉案两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审认定卢燕对涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益，属认定事实和适用法律错误。1、通过法庭调查，结合卢燕提供股权转让协议、受让方王广鹏向玄凯公司转账的付款记录、财务凭证，以及玄凯公司向卢燕母亲卢兴云还款的转账记录及财务凭证，玄凯公司拖欠卢燕母亲250万元合法到期债权事实清楚，一审对该部分事实已经查明确认。2、卢燕母亲与玄凯公司签订的还款协议虽然不是直接以房抵债协议，但实质上是卢燕母亲与玄凯公司对偿还借款特殊约定。经玄凯公司与卢燕母亲协商确定，以合法到期债权来抵付涉案两套房屋的购房款是一种正常权利转换。一审认定还款协议性质上并非以房抵债协议，完全是断章取意，片面理解当事人之间真实意思表示的结果。3、涉案房屋执行依据是一审法院（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，2018年10月11日查封了涉案房屋。本案审理卢燕对涉案房屋的交易行为是否发生在法院查封之前，应以本案查封，即2018年10月11日为判断基准。一审以另案涉案房屋被查封时间即2016年10月9日作为本案交易发生时间属认定事实和适用法律错误。本案中，无论合同签订、房屋交付、卢燕占有使用涉案房屋时间均发生在涉案房屋2018年10月11日被查封之前。 黄劲松辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回卢燕的上诉请求，维持原判。具体理由如下：1、案外人卢兴云与玄凯公司之间不成立以物抵债法律关系，且系查封后入住，一审相关事实认定清楚。案外人卢兴云虽可能对玄凯公司享有250万元债权，但双方在还款协议中明确约定以玄凯公司开发的水木清华住宅小区项目中的商品房销售款作为还款来源，由玄凯公司代为销售并将销售所得款汇入卢兴云指定银行账户，双方并无以房抵债意思表示。在该还款协议签订后，双方也没有就原意思表示进行变更或采取以房抵债方式还款另行签订书面的补充或变更协议，因此，不能认定双方已经达成以物抵债的合意，案外人卢兴云与玄凯公司之间不成立以物抵债法律关系。此外，卢燕未提供证据证明其已于涉案房屋被查封前已实际入住。其于一审阶段提交的物业费发票最早发生于2017年11月，也发生在涉案房屋被查封之后，仅凭卢燕提交的由玄凯公司出具的不动产销售发票不足以证实卢燕已于涉案房屋被查封前装修入住的事实，卢燕系无权占有使用涉案房屋，不能产生对外物权公示的效力。2、卢燕未向玄凯公司支付任何购房款，未办理房产变更登记手续，不符合相关法律法规关于案外人排除强制执行的要件，一审适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是对案外买受人合法权利的特别保护而设置的特别规则，其所要保护的权益是案外买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，而本案中卢燕未曾向玄凯公司实际支付过任何购房款，足以证明卢燕无取得涉案房屋所有权并实际居住的意思表示。退一步而言，即使如卢燕所说，涉案房屋为玄凯公司以物抵债之标的物，但由于以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优先于另外一个债权的实现。本案中，卢燕不仅未支付任何购房款，也一直未办理涉案房屋变更登记手续，且卢燕也未提供证据证明非因其自身原因导致未办理过户登记，涉案房屋至今仍在玄凯公司名下，故卢燕也无法基于善意取得涉案房屋所有权。一审适用法律正确。 左立兵、玄凯公司述称，欠卢燕250万元是事实，玄凯公司于2014年被查封，就没有钱给她了。 卢燕向一审法院起诉请求：1、判决不得执行宿州市埇桥区银河三路以北、馨云北路以西“水木清华”小区18#2301、2601号房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施；2、判令本案诉讼费由黄劲松承担。 一审法院认定事实：案外人卢兴云与卢燕系母女关系。2010年，卢燕母亲卢兴云（丈夫陈**奇，已去世）与左立兵等人共同出资成立玄凯公司开发案涉宿州市埇桥区水木清华小区项目，卢兴云占公司股权38%。2011年2月14日，卢兴云（转让人、甲方）与王广鹏（受让方、乙方）签订股权转让协议一份，主要内容为：“甲方自愿将所持38%的股份转让给乙方，乙方同意出资2000万元资金收购其股份，其中1000万元为原卢兴云（陈**奇）投入的股本，另1000万元为利润。因公司资金暂时困难，甲方同意乙方出资购买其股份的2000万元直接转入公司账户，给公司使用，不计利息，公司分别在本年六月底和十二月底各还1000万元，直接转至卢兴云名下。”根据卢燕提供的玄凯公司记账凭证及银行汇款凭证显示，2011年2月16日至2011年7月26日王广鹏向玄凯公司转款合计4100万元；2011年2月28日至2014年5月29日，玄凯公司向卢兴云转款合计1700万元。2014年9月4日，玄凯公司向卢兴云出具一张借条，载明：“今玄凯公司借用卢兴云人民币250万元，此款为股权转让欠款，月息3%从即日起生息。”2014年11月25日，玄凯公司（甲方）与卢兴云（乙方）签订还款协议一份，主要内容为：“因甲方欠乙方250万元，现将甲方开发的水木清华小区项目中的商品房销售款作为还款来源，包括：15#楼101（137.8㎡）、18#楼2301（123.35㎡）、18#楼2601（123.35㎡）、25#楼3001（111.53㎡）、16#楼106（91.87㎡）”，共五套房源。暂按均价4500元/㎡计算，由甲方代为销售，销售款项汇至乙方指定的银行账户。”2019年10月21日，卢兴云出具一份证据，载明“本人同意将其中18#2301、18#2601两套房屋登记至本人女儿卢燕名下用于直接抵偿部分债务。”2014年11月28日，玄凯公司就涉案18#2301、18#2601房屋与卢燕分别签订商品房买卖合同，并出具了销售不动产统一发票及收据。卢燕主张当日已完成了房屋的交接验收，实际占有、管理房屋至今，并提供了相关物业费收据。 黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因黄劲松申请财产保全，一审法院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封玄凯公司开发的水木清华小区240套房产（含案涉房屋）。一审法院于2018年10月11日以（2018）皖01执保118号之一协助执行通知书轮候查封了含涉案房屋在内的240套房产。后一审法院于2018年12月25日作出（2018）皖01民初1463号民事判决书，判决主要内容为：一、左立兵需偿还黄劲松借款本金15002806元及相应利息（以15002806元为基数，从2013年8月12日起按照年利率24%计算至款项还清之日止）；二、玄凯公司对左立兵应负担的债务承担连带清偿责任。左立兵、玄凯公司对该判决不服，向本院上诉，本院经审理后于2019年5月28日作出（2019）皖民终533号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因左立兵、玄凯公司未履行相应给付义务，黄劲松向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年7月5日立案，执行过程中，一审法院于2019年10月16日在涉案房屋等现场张贴了（2019）皖01执942号拍卖预告，拟对含涉案房屋在内的55套房产进行评估、拍卖、变卖。案外人卢燕遂向一审法院提出书面异议。一审法院经审查于2019年12月16日作出(2019)皖Ol执异126号执行裁定书，认为卢燕所举证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除执行权利，亦不能证明涉案房屋属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形，对其要求停止涉案房屋拍卖并解除查封的异议请求，依法不予支持，据此裁定驳回案外人卢燕的异议申请。2020年1月214日，卢燕向一审法院提起案外人执行异议之诉。 涉案“水木清华”小区18#2301、18#2601室房产原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案，查封时间为2016年10月9日，查封期限为三年。2018年11月22日，安徽省宿州市埇桥区人民法院已作出（2016）皖1302民初920号之四民事裁定解除上述房屋的查封。 一审法院认为，本案系案外人卢燕在黄劲松与左立兵、玄凯公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（即讼争的宿州市埇桥区房屋）提起的案外人执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房屋已经被玄凯公司以欠卢燕母亲卢兴云借款抵付案涉房屋的购房款，因此，卢燕对本案讼争房屋享有的民事权益是否足以阻止人民法院强制执行是本案争议的焦点。该院认为，卢燕对讼争房屋不享有足以阻却执行的权利，理由如下： 案外人执行异议之诉是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方法。案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的民事权益所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案执行的标的是位于宿州市埇桥区的房产，该房产系玄凯公司开发建设所有，卢燕主张以玄凯公司欠卢兴云的借款抵付涉案房屋购房款，卢燕虽提供还款协议，但该协议约定的还款方式是以玄凯公司代售回款所得偿还卢燕之母卢兴云的股权对价款，性质上来说并非以房抵债协议，且该协议形成后第三日玄凯公司就与卢燕签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋直接抵偿给卢燕，还款协议的内容与卢燕主张的以房抵债事实无法相互印证。虽有卢兴云出具的证明，但与卢燕之间存在特殊的身份关系，在无其他证据佐证的情形下，对于以房抵债的事实不能确认。仅凭《还款协议》不能充分证明玄凯公司与卢兴云之间以物抵债基础事实的存在；在无法确认购房款支付时间及真实性的前提下，仅依据商品房买卖合同、不动产发票，不能确认卢燕主张的涉案房屋系在法院查封前已经购买的事实。卢燕与玄凯公司至今未办理房产变更登记手续，涉案宿州市蛹桥区银河三路以北、磬云北路以西“水木清华”小区18＃2301、18＃2601室房屋仍登记在玄凯公司名下。在该院于2018年9月20日作出（2018）皖01民初1463号之一民事裁定书，依法查封案涉房产前，涉案房屋原首轮查封为安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初920号案件，查封时间为2016年10月9日至2018年11月22日，卢燕提供的物业公司开具的物业费收据发票不能证实其实际入住的时间在法院查封涉案房屋前。综合本案的客观情况，该院认定卢燕提供的证据不足以证实对本案诉争房产具有实体权利，其诉请停止强制执行，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回卢燕的诉讼请求。一审案件受理费14794元，由卢燕负担。 二审期间，黄劲松新提交了一组证据：尹成功信访事项处理意见书（宿州市房地产管理局出具）、情况说明（玄凯公司出具），证明涉案房屋在卢燕与玄凯公司签订商品房买卖合同时不具备办理综合验收的条件，未经综合验收合格即交付涉案房屋属违法交付。卢燕基于违法交付而占有涉案房屋，不是合法占有，不受法律保护。 卢燕质证意见：对该组证据的三性及证明目的均有异议。黄劲松提供的证据属复印件真实性无法核实。该组证据也形成于一审之前，也不属于新证据，不得作为认定事实的证据。 左立兵、玄凯公司质证意见：2016年只有8、9#楼没有完成综合验收，涉案房屋不在未经综合验收的楼栋范围内。 本院认证意见：黄劲松所举证据三性及证明目的能否成立，将结合其他证据综合分析认证。 各方当事人所举其他证据及证明目的同一审，相对方质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的主要争议焦点为卢燕对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。人民法院审理案外人执行异议之诉案件，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以参照适用上述第二十八条或第二十九条规定。 本案中，卢燕虽与玄凯公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但并未直接支付购房款。卢燕主张购房款系用玄凯公司欠其母亲卢兴云借款所抵，但从其提供的证据看，并不足以证明其该主张。卢兴云虽曾与玄凯公司就玄凯公司欠付其借款签订过还款协议，但从该还款协议内容看，还款协议仅是约定玄凯公司用五套房屋（包括涉案房屋）销售款项作为偿付卢兴云借款的还款来源，并未看出双方有以涉案房屋抵偿玄凯公司欠付卢兴云部分借款的合意，该还款协议性质上并非以房抵债协议。为此，卢燕所举证据并不能证明其已实际支付了购房款，卢燕的主张不符合上述第二十八条第三项及上述第二十九条第三项规定的要件，已不享有足以排除强制执行的民事权益。卢燕上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，卢燕上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14794元，由卢燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年十二月十日 法官助理李周洋 书记员张丽娟