河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1527号上诉人（原审原告）：王如意，男，1962年4月3日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：杨改云，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省新乡市农业科学院。住所地：新乡市新二街**。法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市天隆房地产有限责任公司。住。住所地：新乡市卫滨区政府院内****/div>法定代表人:赵洪涛，经理。委托诉讼代理人：徐小淦、王欢欢，河南牧野律师事务所律师。上诉人王如意、河南省新乡市农业科学院（以下简称市农科院）与被上诉人新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2017）豫0702民初80号民事判决，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，王如意委托诉讼代理人杨改云，市农科院委托诉讼代理人杨长庚，天隆公司委托诉讼代理人王欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王如意上诉请求：1、维持原审法院（2017）豫0702民初80号民事判决第一项，撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判天隆公司赔偿王如意损失暂定为175600元，市农科院对王如意赔偿损失部分与天隆公司承担连带责任；2、本案一、二审诉讼费用及保全费由天隆公司及市农科院负担。事实与理由：1、原审判决天隆公司与市农科院各赔偿王如意一般损失175600元，与事实不符，没有法律依据，天隆公司应赔偿王如意全部损失，市农科院应承担连带责任；2、原审认定王如意损失为351200元的依据是错误的，该损失远低于王如意的实际损失，原审参照已经失效的评估报告也属错误。针对王如意的上诉，市农科院辩称：1、王如意要求市农科院承担连带责任没有事实及法律依据，涉案调解书是否撤销并不导致王如意的购房目的不能实现，王如意也不能证明涉案调解书与其购房目的不能实现有法律上的因果关系，市农科院对王如意诉求与天隆公司之间也无意思联络；2、涉案评估未考虑房屋所在范围内国有划拨土地使用权价值，另原审判令市农科院承担50%的赔偿责任也无依据。综上，王如意的上诉主张不能成立，应驳回王如意对市农科院的上诉请求。针对王如意的上诉，天隆公司辩称：1、天隆公司在涉案项目开始时是投资商，仅是帮助农科院与施工人之间协调资金，后续身份转换原因是市农科院应付款而未付款的情况下与王三勇在红旗区法院达成调解，后相关主管部门根据该调解书的要求天隆公司介入管理，天隆公司介入管理是发生在调解书生效期间，本案的售房行为是王三勇个人行为；2、王三勇个人行为应由其个人承担责任，现有生效刑事判决认定上述行为属于非法经营，也已经对所收取的款项做出相应的裁决，因此购房人的民事权利保护应通过刑事追赃解决，另行起诉或民事诉讼程序介入不当。市农科院上诉请求：1、撤销原审法院（2017）豫0702民初80号民事判决第三项；2、改判驳回王如意对市农科院的诉讼请求；3、一、二审诉讼费、鉴定费由王如意及天隆公司承担。事实与理由：1、涉案调解书被撤销不是导致买受人购房目的不能实现的根本原因。首先，王如意主张返还房款、赔偿损失是基于房屋买卖协议无效而产生的救济权利，而购房目的不能实现不是其主张返还房款、赔偿损失的产生基础，市农科院对王如意等购房目的不能实现是否具有过错与其主张返还房款、赔偿损失无关。其次，涉案民事调解书被撤销不必然导致合同目的不能实现，没有证据证明买受人是事先知道该协议并依此购房的，更重要的是无论调解书是否存在，是否被撤销，该房屋买卖协议都是无效的，涉案协议不可能得到履行，王如意的购房目的无法实现；最后，合同无效后当事人的权利救济应受合同相对性的限制，王如意等只能向天隆公司主张返还房款、赔偿损失；2、原审判决认定市农科院存在过错，判令农科院承担王如意损失一半的赔偿责任，无事实及法律依据；3、原审判决对王如意在购房过程中自身存在的重大过错这一重要事实未予以确认，造成畸形判决结果的出现；4、原审判决适用法律错误，涉案房屋不应按照现行市场评估价格进行赔偿。涉案合同无效，不存在损失问题，即便存在损失，也不能依据合法有效合同来考虑它的增值或期待的可得利益，另外，涉案评估也包含了房屋所占国有划拨土地使用权价值，以此价值作为王如意的损失，将直接造成国有资产的流失。王如意辩称：1、涉案调解书是王如意购房目的无法实现的直接原因，涉案房屋土地问题不是导致合同无效的直接原因，在涉案调解书被撤销之前，天隆公司对涉案房屋享有所有权，其有权与王如意签订认购书，未取得预售证不必然导致合同无效；2、市农科院的过错与王如意的损害结果存在法律上的利害关系，原审判令市农科院赔偿王如意损失有法律依据，未超出法律规定；3、王如意履行了普通购房人的谨慎、审查义务，涉案调解书被撤销超出王如意的可预见范围，不存在过错；4、原审判决按照房屋差价认定王如意损失正确，但按照3年多前的房屋评估价格计算没有法律依据。综上，市农科院的上诉主张不能成立。针对市农科院的上诉，天隆公司辩称：同对王如意的答辩意见。王如意原审诉讼请求：1、天隆公司、市农科院退还王如意购房款223000元，并赔偿损失（以评估结果为准）；2、市农科院承担连带责任；3、诉讼费用由天隆公司、市农科院承担。原审查明：市农科院是事业单位法人，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给市农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，王三勇作为天隆公司的代理人与市农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方市农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，市农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付市农科院保证金750000元。该楼二层主体封顶后3日内，市农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的市农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以市农科院代理人的身份代表市农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将市农科院诉至法院。当日，双方当事人达成调解协议，原审法院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、市农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、市农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年9月23日，本案王如意与天隆公司签订商品房认购书，天隆公司将位于新二街××××交叉口西北角院内南北号楼北单元四层北户（三室二厅一卫）的住宅房屋出售给王如意，房屋面积为174平方米、单价每平方米1300元、总房价为223000元。合同约定的付款方式是王如意于2006年9月25日交付天隆公司购房定金223000元，并约定房屋交付期限为2006年12月31日前。王如意于签订协议后向天隆公司的王三勇交纳购房款223000元，天隆公司于2006年9月25日向其出具收据一份，但至今未能交付房屋。2009年1月12日，新乡市公安局牧野分局向王三勇出具鉴定结论通知书，认为落款日期为“2006年9月23日”的商品房认购书中的印文与样本“2004年10月11日编号4934”印铸刻字证明信上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”相同内容印文是同一枚印章盖印的。另根据原审同期审理的（2019）豫0702民初2721号、（2019）豫0702民初2722号、（2019）豫0702民初2723号、（2019）豫0702民初3051号、（2019）豫0702民初3053号、（2019）豫0702民初3055号等同系列案件，与案涉房屋位于同一栋楼的其他房屋的评估单价在3050元至3370元之间（不含第一层楼），与案涉房屋位于同一楼层的另一套三室两厅一卫房屋评估单价为3300元。另查明，原审于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销原审法院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，本院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。原审法院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。本院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。原审于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销原审法院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。本院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持本院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。原审认为：2006年9月23日，王如意与天隆公司签订案涉商品房认购书，并向天隆公司交纳购房款223000元。后王如意持该认购书和收款收据原件向天隆公司主张权利，天隆公司不认可与王如意存在合同关系，但结合审理查明的情况，可以确认该认购书上天隆公司的公章是真实的。天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向王如意售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当赔偿王如意因此所受到的损失。天隆公司主张本案房屋买卖行为是王三勇的个人行为，但如上所述，案涉房屋认购书所加盖的天隆公司的印章是真实的，王三勇系天隆公司的股东，且是案涉房地产项目的经手人，其在合同上签名应是履行职务行为。因天隆公司的过错，致使王如意不能取得案涉房屋，而房屋的评估价格相当于合同履行后王如意可以获得的收益，参照与该房屋位于同一栋楼的其他房屋的评估价格可以确定该房屋的合理价格区间，与该房屋位于同一楼层、户型及面积类似的另一套房屋经评估单价为3300元，且参照该价格赔偿王如意的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。市农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议。基于该协议，双方于2006年1月13日在在原审达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书违法被撤销，导致王如意的购房目的不能实现。对此，市农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给王如意造成的损失承担赔偿责任。案涉房屋参照评估单价为3300元，房屋总面积174平方米，房屋总价为574200元，扣除已付购房款223000元，王如意的损失为351200元。由此，天隆公司应赔偿王如意175600元，市农科院应赔偿王如意175600元。市农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，原审判决：一、天隆公司于判决生效之日起十日内返还王如意购房款223000元；二、天隆公司于判决生效之日起十日内赔偿王如意损失175600元；三、市农科院于判决生效之日起十日内赔偿王如意损失175600元；四、驳回王如意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，由天隆公司负担2322.5元，由市农科院负担2322.5元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，天隆公司未提出上诉，王如意、市农科院提出上诉。按照上述司法解释的规定，本院二审围绕王如意、市农科院提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：首先，关于涉案合同效力的问题。涉案的建设用地是国有划拨土地，且经过政府部门审批，明确为建设科技培训楼的科研用地性质。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，天隆公司与王如意转让已经政府批准的用于科技培训楼的房产，双方的转让行为应当依法经过有关政府部门审批而未报请审批，违反了法律禁止性规定，涉案合同应为无效。其次，关于涉案购房款项的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，原审判令天隆公司返还购房款项并无不当。再次，关于王如意的损失范围问题。合同无效的情况下，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益损失。信赖利益损失的范围一般包括因信赖对方邀约邀请或邀约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用、为缔约作各种准备时支出的合理费用、为谈判支出的合理费用、已付款项利息等，一般不包括因此而错失的机会损失等间接损失。本案中王如意支付相应购房款项，未取得相应房屋，其损失范围应为其为购房所支付款项的利息，利息标准应参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率确定，2019年8月20日后应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。结合王如意支付款项的时间，其损失应以223000元为基数，自2006年9月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，天隆公司应予赔偿。最后，关于市农科院是否承担责任的问题。农科院作为事业单位法人，未经政府同意处置涉案土地房屋，对涉案合同无效的造成存在过错，应对由此给王如意造成的损失承担连带责任。综上，对王如意、市农科院上诉主张合理部分予以采纳。原审适用法律不当，判决结果欠妥。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定究，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初80号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初80号民事判决第二、三、四项；三、新乡市天隆房地产有限责任公司于判决生效之日起赔偿王如意损失（损失以223000元为基数，自2006年9月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、河南省新乡市农业科学院对本判决第三项确定的给付内容承担连带责任；五、驳回王如意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4645元，由王如意负担100元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担2272.5元。二审案件受理费7624元，由王如意负担3812元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院各负担1906元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  杜丹丹审判员  郭中伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  王笑珂