北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11405号上诉人（原审被告）：梁某1，男，1953年6月22日出生。上诉人（原审被告）：梁某2，男，1957年5月24日出生。上诉人兼梁某1、梁某2之委托诉讼代理人（原审被告）：梁某3，男，1955年6月21日出生。委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某1，男，1950年3月18日出生。被上诉人（原审原告）：吴某2，男，1958年8月25日出生。被上诉人（原审原告）：吴某3，女，1962年9月28日出生。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。原审被告：吴某4，女，1979年2月25日出生。上诉人梁某1、梁某2、梁某3因与被上诉人吴某1、吴某2、吴某3，原审被告吴某4析产、继承纠纷（原审误为分家析产纠纷）一案，北京市丰台区人民法院曾作出（2016）京0106民初17114号民事判决。判决后，吴某1、吴某2、吴某3不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2019年6月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终3702号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。一审法院于2020年9月22日重审后作出北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37714号民事判决，现梁某3、梁某1、梁某2对该判决不服向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁某1、梁某2、梁某3上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判位于北京市丰台区××××胡同9号院13幢1层房屋（房屋产权证号：京（2016）丰台区不动产权第XX**）由梁某1、梁某3、梁某2共同享有全部产权份额；2.一、二审诉讼费由吴某1、吴某2、吴某3承担。主要事实与理由：1.涉案房屋的全部所有权属于我三人合法所有。第一，本案所涉房屋系梁某1、梁某3、梁某2合法所有，是经公证继承父母的遗产所得，见（2011）京正阳内民证字第XXXX公证书及京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。第二，本案所涉房产，即梁某4、王某1夫妇的遗产（见丰私字第XXXX号所有权证书）。第三，梁某4、王某1夫妇的遗产是其生前从王某2、王某3处购买与翻建所得，并依法登记在梁某4名下，合法获得了涉案房屋的所有权证（见双方签订的买卖合同及办理相关法律的手续）。2.一审法院认为涉案房屋为梁某5与刘某1夫妇遗产的事实认定错误，法律依据不当。第一，改典为卖是王某2、王某3处理自己财产的方式之一，不是在履行因出典人王某4、承典人梁某5死亡而不能履行由二人所签订的典契中的改典为卖的约定，典契中没有改典为卖的约定。此案中的改典为卖与改典为买，含义不同、双方当事人不同、发生的年代相差40多年，改典为买与改典为卖的相应当事人的权利义务均不相同（见典契）。第二，《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》没有约定翻建后的产权归属，翻建前所有权也不属于刘某1所有。此协议应属无效协议。根据我国合同法规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。刘某1自始至终未获得过涉案房屋的所有权，该协议也从未被权利人追认，因此该协议无效，无效合同中的条款无效。3.一审判决中称“梁某4亦出具说明认可由其继承涉案三间北房后，产权事宜按照其与刘某1、梁某6签订的内部协议处理。”但梁某4从未出具过该说明，一审庭审中经过质证的证据中也没有这样的说明。梁某5夫妇死亡时间相差近五十年，死亡时均不是涉案房屋的合法所有权人，根据我国的继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始，涉案房屋不是梁某5夫妇的遗产，不存在涉案房屋由其子女继承的事实，更不存在由其孙子女代位继承或转继承的事实。涉案房屋属于梁某4的合法财产，不是梁某4从其父母继承而取得的。据此，涉案房屋与吴某1、吴某2、吴某3与我三人不存在共有关系，为我三人完全所有。吴某1、吴某2、吴某3辩称，同意一审判决，不同意梁某1、梁某2、梁某3的上诉请求和理由。第一，涉案房屋属于祖产遗留的历史问题，所有的历史材料都是房管局调取的材料。一审查明的事实都是从房管局的材料中摘录的，我们认为涉案房屋就是祖产，房管局的档案中写的很清楚，房价35元是梁某5支付的。相关协议一审法院已经摘录。第二，梁某4出具的证明，在房管局的档案中是有记载的，这是从房管局调取的，双方均是认可的。吴某4向本院提交书面意见，称我对本案的意见与原来完全一致，即我认为应尽快了结此案。双方均履行了赡养老人的义务，应顾及双方的利益，有关我的个人部分，我服从法院判决。吴某1、吴某2、吴某3向一审法院起诉请求：1.依法分割位于北京市丰台区××××胡同9号院内北房三间；2.诉讼费由梁某3、梁某1、梁某2、吴某4承担。一审法院认定事实：梁某5与刘某1系夫妻关系，共育有一子一女，分别为儿子梁某4和女儿梁某6。梁某5于1956年8月31日死亡。刘某1在2006年10月左右因病死亡。吴某4与梁某6系夫妻关系，婚后育有二子一女，即长子吴某1，次子吴某2，一女吴某3。吴某4于1994年死亡，梁某6于1998年12月18日死亡。梁某4与王某1系夫妻关系，婚后育有三子一女，即长子梁某1，次子梁某3，三子梁某2，一女梁某7。梁某4于2009年10月31日死亡，王某1于2008年6月27日死亡。梁某7与吴某1，原系夫妻关系，婚后生育一女吴某4，后梁某7与吴某1离婚。梁某7离婚后未再婚，亦未生育子女，于2015年3月20日死亡。位于北京市丰台区××××九号灰房3间原系王某4房产。1953年4月2日，房地产典契载明：立出典人王某4今将所有左列房地产一处典与梁某5，议定典期叁年，典价人民券叁佰伍拾万元整，其欵全部交清双方约定事项於后共同遵守，此产如有一切纠葛均由出典人负责并经北京市人民政府房地产管理局交易组所证明立此典契为凭……。出典人王某4、承典人梁某5。房地产坐落第丰台区××××九号。房地种类数量灰房叁间，起典讫期：自1953年4月2日至1956年4月1日。双方约定事项：一、典期内、房地无租、钱无息；房地产税由承典人缴纳。……三、典期届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。1971年2月12日，王某4死亡。1998年7月11日，王某2、王某3出具声明，我父亲王某4于1953年4月2日出典与梁某5之灰房三间，言明于1956年4月1日赎回，现因种种原因，时至今日（1998年）已45年，我们于1988年便出典契言明不再收回，现再次声明永不收回，空口无凭立字为证。1998年9月12日，立协议人刘某1、梁某4、梁某6签订《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》，载明：老母刘某1（现九十高龄），现有私房三间，位于北京市丰台区××××胡同**院内，**，约30多平方米。因老母年事已高，自82年至94年梁某6与其共同居住以照顾其生活，梁某4常来看望帮助。84年因房屋破损严重，梁某6单独出资3000多元请当地房管部门修缮并引入上下水。梁某4给以帮助。94年冬梁某6摔伤，大腿骨折，丧失了照顾老人的能力，被其子女接走。95年以来梁某4夫妻及其女梁某7与老人共同居住照顾其生活，期间梁某6的子女常来看望帮助。98年夏季雨水大，当地房管部门鉴定该房已为危房，要求翻建。为了保证老人安全，当事人经协商，达成协议如下：一、梁某4单独出资三万元，翻建房屋，梁某6的子女给予帮助。二、翻建后，老母刘某1、梁某4夫妻及其女梁某7有长期居住权。三、此房若出售、出租、转让须经梁某4及其子女和梁某6及其子女共同协商确定。所得收入扣除各自投入及费用后梁某4、梁某6均分。1999年2月22日，吴某1、吴某2、吴某3出具说明，载明：北京市丰台区房地产交易所负责同志：我们是梁某6的子女，我们完全同意梁某4做梁某5房产的产权继承人。至于在该项房产销售转让时，须经梁某4和梁某6之子女商议按继承法进行此我们内部已订有协议，其分配亦按协议进行，我们就不再找房管部门解决了，我们绝不再找房管部门。空口无凭立字为证。1999年3月19日，卖方王某2、王某3与买方梁某4签订《房屋买卖保证书》，将坐落于丰台区××街9号××有房产三间卖与梁某4。1999年4月12日，北京市房屋买卖审批表中调查情况及意见处载明：经查，出典人王某4（已故）于1953年4月将丰台区××9号，建筑面积约39.74平方米，北房三间典与梁某5，典价为折合现人民币35元。现有王某4继承人王某2、王某3将上述房产以典价售与梁某5继承人梁某4，买卖双方手续齐全，同意办理产权过户。部门审批意见处载明：此房屋典转卖，双方当事人已故，现以双方当事人的子女办理过户手续。1999年4月13日，梁某4出具说明，载明：我是梁某5之子，梁某5的房产由我继承，今后产权事宜由我个人负责，我们家庭内部事宜均由我处理，我按照我和我母亲及我姐的三个子女共同商订的协议处理，今后有这方面的事宜不再找房管部门，保证与房管部门无关，特此声明。由我申请办理房屋产权手续，申请领房屋所有权证。同时注明：产权过户后，如发生任何产权纠纷由我负责，与交易管理科无关。1999年4月28日，房地产卖契载明：立卖契人王某2、王某3今将所有下列房产北灰房叁间卖与梁某4，议定卖价叁拾伍元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市丰台区房地产管理局交易管理科订立卖契为凭。卖产人王某2、王某3，买产人梁某4。后双方办理了房屋产权登记证书。2002年1月28日，梁某4取得了××9号房屋的所有权证（京房权证丰私字第XXXX号）。2011年3月18日，吴某4（委托人）与梁某1、梁某3、梁某2（受委托人）签订《对梁某7的监护、赡养委托协议书》载明：委托人吴某4之母梁某7系精神病患者，为完全丧失民事行为能力人，婚姻状态为离婚，现委托人吴某4为梁某7的唯一法定监护和赡养人。由于某种原因，委托人吴某4从未对其母履行过监护与赡养义务，而实际对梁某7履行监护与赡养义务的是三位受托人，为此委托人自愿放弃对其母梁某7的监护权，并就其母梁某7的监护与赡养事项与受委托人梁某1、梁某3、梁某2协议如下：一、吴某4自愿放弃对其母梁某7的监护权利，并委托梁某1、梁某3、梁某2对梁某7行使监护权利和履行赡养义务。二、受委托人将根据本委托协议同意自本协议生效之日起对梁某7行使全部监护权利和履行赡养义务至被监护和赡养对象死亡止。三、委托人吴某4为被监护、赡养对象梁某7的第一顺序唯一法定财产继承人，委托人自愿用其将来可继承梁某7的全部财产对上述的梁某7的实际监护、赡养人及本协议的受委托人进行补偿。在该协议中吴某4补偿说明表示：以后法律上如有可继承的财产，本人主动放弃，可交由受委托人支配。2011年7月15日，梁某3、梁某1、梁某2、梁某7四人对梁某4所有的9号房屋办理了继承公证。公证书载明：继承人梁某7的监护人梁某3、梁某1、梁某3、梁某2因继承被继承人梁某4、王某1遗留的房产，于二○一一年六月三十日向本处申请办理继承公证，并提供了以下证明材料：身份证、户口簿、残疾人证、房产证、死亡证明、亲属关系证明（相关单位人事档案情况摘抄表）。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处向继承人告知了继承公证的法律意义和法律后果，同时对继承人提交的证明材料进行了审查核实，并对继承人进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人梁某4、王某1分别于二○○九年十月三十一日、二○○八年六月二十七日在北京市死亡。二、继承人梁某7的监护人梁某3，梁某1、梁某3、梁某2向本处申请继承被继承人梁某4、王某1遗留的以梁某4名义登记与其配偶王某1夫妻共有的房产，房屋座落于北京市丰台区××××9号13幢号，建筑面积：39.90平方米；《房屋所有权证》号：京房权证丰私字第XXXX号。三、据继承人梁某7的监护人梁某3，梁某1、梁某3、梁某2称，被继承人梁某4、王某1生前均无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议。截至本公证书出具之日，亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人梁某4、王某1系夫妻关系；梁某4、王某1的子女共四人：女儿梁某7、儿子梁某1、梁某3、梁某2；梁某4、王某1的父母均先于其死亡。根据上述事实并依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第二十四条和《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述房产为被继承人梁某4与王某1在夫妻关系存续期间所得，双方无财产约定，为梁某4、王某1的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条的规定，被继承人梁某4、王某1的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人梁某4、王某1的父母均先于被继承人死亡；因此，兹证明被继承人梁某4、王某1所遗上述房产由其子女梁某7、梁某1、梁某3、梁某2四人共同继承。2016年7月6日梁某3、梁某1、梁某2、梁某7对继承的9号房屋办理了不动产产权证书[证号：京（2016）丰台区不动产权第××号]，四人分别享有25%的份额。一审法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公民的继承权受法律保护。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，涉案三间北房原系王某4所有，梁某5与王某4签订的房地产典契明确约定，典契届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。典期届满后，直至王某4、梁某5死亡，双方及其继承人均未办理续典或协同卖出手续，王某4之女王某2、王某3在1998年出具声明称，涉案三间北房在1988年便出典契言明不再收回，现再次声明永不收回，1999年梁某4与王某2、王某3签订房地产卖契购买涉案三间北房，房屋买卖审批表中载明：“此房屋典转卖，双方当事人已故，现以双方当事人的子女办理过户手续”，按照王某4与梁某5的典契约定，典契届满后，王某4无力回赎，梁某5可按当期房地产价改典为卖，因王某4、梁某5均已死亡，故由梁某4与王某2、王某3履行了改典为卖的手续，由梁某4以买受人购买涉案三间北房并办理所有权证。同时，梁某4在购买涉案三间北房前，已与其母亲刘某1、姐姐梁某6签订协议约定，此房若出售、出租、转让须经梁某4及其子女和梁某6及其子女共同协商确定，所得收入扣除各自投入及费用后梁某4、梁某6均分，梁某4亦出具说明认可由其继承涉案三间北房后，今后产权事宜按照其与刘某1、梁某6签订的内部协议处理，故法院认为涉案三间北房应为梁某5与刘某1的遗产，梁某5与刘某1均未留有遗嘱，应按法定继承及梁某4与梁某6签订的协议，由梁某4、梁某6均等继承。梁某6在遗产分割前死亡，其继承的梁某5、刘某1的遗产份额由其法定继承人吴某1、吴某2、吴某3转继承。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，故吴某1、吴某2、吴某3要求分割涉案三间北房的诉讼请求，法院予以支持。吴某4与梁某1、梁某3、梁某2签订《对梁某7的监护、赡养委托协议书》，明确表示放弃继承梁某7的遗产，现吴某4亦认可该协议并表示放弃，故涉案房屋中梁某7的产权份额由梁某1、梁某3、梁某2继承。吴某4经法院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响法院根据查明的事实依法作出判决。判决：位于丰台区××××******房屋（房房屋产权证号：京（2016）丰台区不动产权第XX**由吴某1、吴某2、吴某3共同享有50%的产权份额，由梁某1、梁某3、梁某2共同享有50%的产权份额。本院二审期间，梁某1、梁某2、梁某3提交一审法院调取的刘某1向房管局提交的放弃声明以证明其主张。吴某1、吴某2、吴某3质证称该份材料系其在2016年案件中申请法院调取，房管局提供给法院的材料，不是梁某1、梁某2、梁某3刚取得的，真实性认可，不认可证明目的，涉案房屋当年是属于王某4的，梁某5和王某4签订了典契，在房管局的档案中都有记载。当年各方出具了说明，说明当中写明了我们内部定有协议，按协议履行。该份材料与本案审理不矛盾。各方当事人对于一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审双方的争议焦点为一审法院对涉案房屋的分割是否适当。结合本案查明的事实，涉案房屋原系王某4所有。梁某5与王某4在签订房地产典契后，至典期届满，直至王某4、梁某5死亡，双方及其继承人均未办理续典或协同卖出手续。王某4之女王某2、王某3在1998年出具声明称，涉案三间北房在1988年便出典契言明不再收回。结合刘某1、梁某4、梁某61998年9月12日签订的《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》所载“此房若出售、出租、转让须经梁某4及其子女和梁某6及其子女共同协商确定。所得收入扣除各自投入及费用后梁某4、梁某6均分”内容，1999年梁某4与王某2、王某3房屋买卖审批表中载明的“此房屋典转卖，双方当事人已故，现以双方当事人的子女办理过户手续”，以及1999年4月13日梁某4出具的说明中载明的“我按照我和我母亲及我姐的三个子女共同商订的协议处理”，前述内容均显示刘某1、梁某4、梁某6等人在对涉案房屋属性等有充分合意的前提下，经过内部协商对房屋的后续处理作出统一约定，且经多次确认。虽此后梁某4取得涉案房屋产权登记，但该产权登记仅系涉案房屋的对外权利表征；对其内部家庭成员而言，涉案房屋的实际产权状态仍应遵循各家庭成员内部约定。在家庭成员之间就涉案房屋产生争议时，仍应遵循家庭内部约定。综合考虑房屋的历史状态、涉案房屋取得过程、本案各方当事人之亲属关系、在案说明等，一审法院将涉案房屋认定为梁某5与刘某1之遗产，符合本案实际。梁某5与刘某1均未留有遗嘱，应按法定继承及遵守梁某4与梁某6等签订的协议，由梁某4、梁某6共同继承。《中华人民共和国继承法》第十三条规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。梁某1、梁某2、梁某3称梁某4出资3万元对房屋进行翻建，一审法院判决其仅占有50%份额不公平。但综合考虑各方亲属关系，梁某4的出资行为系债权债务关系，与本案析产、继承纠纷非系同一法律关系，并不意味着其当然取得涉案房屋的所有权，且各方已就此达成协议。一审法院据此确认涉案房屋由梁某4、梁某6均等继承并无不当。梁某6在遗产分割前死亡，其继承涉案房屋的相应份额由其法定继承人吴某1、吴某2、吴某3继承。就梁某4所继承份额，吴某4就一审法院所作认定未提起上诉，结合其在本院二审期间提交的书面答辩意见，本院对一审法院相应认定不持异议，涉案房屋中梁某7的产权份额由梁某1、梁某3、梁某2继承。综上，一审法院确定涉案房屋由吴某1、吴某2、吴某3共同享有50%的产权份额，由梁某1、梁某3、梁某2共同享有50%的产权份额，并无不当，本院予以确认。综上所述，梁某1、梁某2、梁某3的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由梁某1、梁某2、梁某3负担（梁某3已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭文彤审 判 员 李 珊审 判 员 屠 育二〇二〇年十二月二十九日法官助理 杨 超书 记 员 王 慧