福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2943号 上诉人（原审被告）：陈如祥，男，1958年2月5日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李清，福建群韬律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：邱开辉，男，1967年11月12日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡德火，福建福莆律师事务所执业律师。 上诉人陈如祥因与被上诉人邱开辉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈如祥上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回邱开辉对陈如祥的一审诉讼请求，并判令本案诉讼费用由邱开辉承担。事实和理由：1.陈如祥与邱开辉于2004年9月14日签署《房屋买卖合同》，双方达成合意，陈如祥将讼争房屋出售给邱开辉，并约定房屋价款为48万元及具体付款方式、违约条款等。邱开辉在累计支付35万元购房款后，告知陈如祥除去第四期2万元购房款待其取得房产权证、土地产权证后再付清，剩余购房款11万元会陆续支付，并要求陈如祥先出具11万元收条，但邱开辉实际却只支付了3万元，仍有8万元购房款未支付。因此，邱开辉共欠陈如祥10万元购房款未付，且经陈如祥一再催促至今十几年后仍未按照合同约定履行给付购房款的承诺，已构成严重违约。按照合同约定，邱开辉应承担支付定金五倍的违约金即10万元。2.邱开辉以欺诈手段，使陈如祥在违背真实意思的情况下签订《办理不动产权证及过户手续补充协议》，该补充协议不能作为本案定案依据。陈如祥系62岁的老人，眼睛已经老花看不清。对于邱开辉提供的该补充协议，陈如祥完全不知情，是在配合邱开辉办理不动产权证的时候，完全根据邱开辉的指示在背面签名捺手印，邱开辉未对陈如祥释明签署的具体是什么文件，只说是用于办理房屋过户的一般手续。该协议的落款时间是2020年4月28日，但实际上是2020年5月11人上午陈如祥在邱开辉要求下去莆田市不动产登记中心办理不动产权证相关手续时签字捺印的。邱开辉允诺办理完相应手续就把余下购房款给付给陈如祥，并另加1万元作为办证误工费。3.在一审中，法院适用简易程序审理本案。邱开辉未提供《房屋买卖合同》和已支付购房款的收条的情况下，仅提供门牌证、国有土地使用证，一审未进行严格审查就草率认定本案房屋买卖交易已经完成，是错误的。4.对于陈如祥提出的《办理不动产权证及过户手续补充协议》属于受欺诈作出的错误意思表示，一审未对该补充协议是否是双方真实意思表示进行质证就作为本案关键证据使用，属于认定事实错误。 邱开辉辩称：1.陈如祥的上诉理由主要有两点，一是邱开辉未足额付款，二是涉案《办理不动产权证及过户手续补充协议》是其受欺诈签订的。根据“不告不理”民事诉讼原则，陈如祥对上述两点上诉理由未作为诉讼请求向一审法院提出，故不属于本案受理范围。2.陈如祥上诉称邱开辉未足额支付购房款，严重违背事实。《办理不动产权证及过户手续补充协议》明确载明双方已按约定交易款全部结清，双方没有异议。对购房款支付的事实，邱开辉在一审中也据实陈述：本案48万元购房款已分四次全部付清，第一笔2万元，第二笔20万元，第三笔15万元，最后一笔11万元。在最后一笔11万元付清后，陈如祥在收条上特地注明购房款全部48万元收到结清。陈如祥对邱开辉陈述的付款次数、金额没有异议，只说最后一笔11万元是先写收条，后邱开辉实际只支付3万元现金，另8万元说要转账支付但事后没有转账。陈如祥自认出具11万元收条的事实，也可证明邱开辉已付清全部购房款，其辩解先出具收条及另8万元没有转账明显违背常理，也没有证据证明，根本不能成立。3.从其他事实也可以证实本案购房款早已付清。（1）《房屋买卖合同》签订至今十几年，如果邱开辉没有付清购房款，陈如祥早该起诉了，但其没有起诉。（2）邱开辉于2007年底对房屋进行装修，因该房屋下水口找不到，当时请陈如祥帮忙，陈如祥让妻子龚森妹到工地指认埋管方位。如果购房款未付清，陈如祥怎么会帮忙。（3）2020年4月8日，在陈如祥家里，在陈如祥弟弟（房屋买卖时见证人）、陈如祥妻子都在场的情况下，陈如祥及其妻子与邱开辉签订了《办理不动产权证及过户手续补充协议》，其弟弟也在协议书签字并摁手印。如果购房款未付清，陈如祥一家怎么可能在该补充协议上签字。（4）上述补充协议签订后，2020年5月11日，陈如祥到莆田市行政服务中心，在产权登记材料上签字。如果购房款未付清，陈如祥怎么可能自愿配合办理产权登记手续，并授权邱开辉领取不动产权证书。4.陈如祥上诉称邱开辉以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订《办理不动产权证及过户手续补充协议》，完全违背事实，也没有证据证实。陈如祥系完全民事行为能力人，且该补充协议还有其妻子龚森妹和其弟弟陈汝煌签名按手印，不可能被欺诈。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 邱开辉向一审法院起诉请求：1.判令陈如祥协助邱开辉将坐落于莆田市城厢区××村××路××号××小区××号的房产{产权证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号《不动产权证书》}转移登记给邱开辉所有；2.案件受理费由陈如祥负担。 一审法院认定事实：2005年，邱开辉取得了座落于城厢区龙桥居委会石顶土地的《国有土地使用证》{证号：莆国用（2005）第Ｃ××8号}，使用权面积为100.52㎡。同年3月26日，莆田市城厢区地名办公室发给邱开辉坐落于莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号住宅的门牌证（编号：莆城字0010051503260001）。 2020年4月28日，陈如祥（甲方）与邱开辉（乙方）签订《办理不动产权证及过户手续补充协议》一份，约定：“……一、签订补充协议背景简要说明：1.2002年元月2日，按照《中华人民共和国合同法》规定，甲乙双方达成一致，自愿签订了房屋（不动产拆迁安置自建房）买卖合同，甲方自愿将座落在城厢区××村××路××号××小区××号的不动产拆迁安置自建房售卖给乙方。该拆迁安置自建房占地面积100.52㎡，房屋层数为三层，建筑面积294.30㎡。乙方已按照甲乙双方签订的拆迁安置房买卖合同约定的付款时间、方式、金额，将全部购房款（包括房屋和土地）总价人民币肆拾捌万元（人民币48.00万元）支付给甲方，双方已按约定交易款全部结清，双方没有异议。……3.2005年9月6日在湄洲报刊登莆地交【2005】第023号声明通告，2005年11月3日甲方将不动产的国有土地使用权证办理过户给乙方（莆国用【2005】），至今甲方房产证未办理初始登记并未过户给乙方。二、双方继续履行的责任和义务:1.2020年4月由甲方向城厢区不动产权局申请该不动产的房屋所有权初始登记，出证时由甲方签字，由乙方领取并持有保管，甲方作为临时代持身份，必须将该房屋所有权证无条件办理过户给乙方，确保该房产所有权、土地使用权两证合一，均归属乙方名下，办证费用由乙方承担。2.乙方有权选择该不动产过户时间，可马上过户或两年后办理过户。该不动产权证转移过户给乙方后，乙方自愿支付人民币壹万元（人民币1.00万元）作为甲方办证误工费用。……”陈汝煌在该协议的见证人处签名并摁手印。同年5月11日，陈如祥与邱开辉共同出具给莆田市城厢区不动产登记中心《承诺书》一份，内容为：“城厢区不动产权登记局：买受人邱开辉（身份证号码：350500196711××××）于2002年元月2日向卖售人陈如祥（身份证号码：350302195802××××）购买了座落在城厢区××村××路××号××小区××号拆迁安置自建房，买卖双方已按照双方签订的《拆迁安置房买卖合同》约定的交易款全部结清，双方没有异议。于2005年11月3日把拆迁安置房的国有土地使用权证（莆国用（2005）第Ｃ××8号）办理过户在买受人邱开辉名下。卖售人陈如祥的本拆迁安置房屋所有权证的未办理首次登记。为了办理本房屋产权登记过户，按规定要求先办理与本拆迁安置协议书主体（卖售人陈如祥）一致的房产证，买受人邱开辉同意以原拆迁安置户陈如祥名字作为权利人申请办理房屋所有权首次登记，后再办理过户手续，双方承诺由此所发生的一切经济法律责任概由卖售人买受人承担，与贵单位无关。”6月2日，陈如祥取得了坐落于莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号房的《不动产权证书》{闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号}。 同年7月1日，陈如祥在莆田市自然资源局网上发布《不动产权证书／登记证明（灭失）声明（陈如祥）》，内容为：“陈如祥因保管不善，将《不动产权证书》（闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号）遗失，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发。现声明该《不动产权证书》作废。”7月17日，邱开辉向莆田市城厢区不动产登记中心提出异议申请，认为上述声明的内容：“陈如祥将《不动产权证书》（闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号）遗失”与事实不符。同日，邱开辉接受了莆田市城厢区不动产登记中心的询问。后邱开辉与陈如祥因本案讼争房产转移登记问题产生纠纷，邱开辉即诉至一审法院。庭审时，陈如祥自认收到购房款38万元，最后一次仅收到款项3万元，但出具了金额为11万元的收条给邱开辉，还有2万元待房屋过户后再由邱开辉支付。 一审法院认为:邱开辉与陈如祥签订的《办理不动产权证及过户手续补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。上述补充协议明确约定由陈如祥出面向莆田市城厢区不动产登记中心申请办理本案讼争房产的房屋所有权初始登记，再无条件过户给邱开辉。但其却至今未协助邱开辉办理讼争房产转移登记手续，也未能提供证据证明其有符合法律规定或双方约定的免责事由。陈如祥的行为已经构成了违约，故现邱开辉要求其协助办理讼争房产权利类型为房屋所有权的《不动产权证书》{闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号}转移登记至其名下，于法有据，予以支持。陈如祥辩称邱开辉未全额支付本案讼争房产的购房款，但未能提供证据予以证明，且其在2020年4月28日和2020年5月11日签署的《办理不动产权证及过户手续补充协议》和《承诺书》中均自认本案讼争购房款全部结清，故陈如祥该主张缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：陈如祥应于本判决生效之日起三十日内协助邱开辉办理坐落于莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号房的权利类型为房屋所有权的《不动产权证书》{证号：闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号}转移登记至邱开辉名下。案件受理费100元，减半收取计50元，由陈如祥负担。 本院二审期间，陈如祥提供《房屋买卖合同》一份，欲证明：《办理不动产权证及过户手续补充协议》上所述第一点事实2002年元月二日双方签订《房屋买卖合同》，与双方实际签订《房屋买卖合同》的时间不符。《房屋买卖合同》是在2004年9月14日签订的。 邱开辉质证认为：对证据的真实性没有异议。邱开辉对合同签订时间记不清楚了，合同签订时间也不影响本案的审理。 本院经审查认为：对上述证据的真实性予以确认，可以证实双方是在2004年9月14日签订《房屋买卖合同》，本院予以采信。 邱开辉提供莆田市行政服务中心管理委员会办公室出具的《证明》及附件各一份，欲证明：2020年5月11日，陈汝煌根本没有到过莆田市行政服务中心，当天下午也只有陈如祥和邱开辉两个人到过。《办理不动产权证及过户手续补充协议》上也有陈汝煌签名，但是陈汝煌当天并未去过莆田市行政服务中心。因此，陈如祥称补充协议在莆田市行政服务中心签订违背事实。 陈如祥质证认为：对证据的真实性没有异议，针对陈汝煌的签字，可以事后补签，并不一定是在莆田市行政服务中心签字。 本院经审查认为：对上述证据的真实性予以确认，可以证明2020年5月11日陈汝煌没有到过行政服务中心，陈如祥主张《办理不动产权证及过户手续补充协议》是在2020年5月11日签订，与该协议记载的时间不符。 经审理查明，对一审法院认定的事实，陈如祥对“2020年4月28……见证人处签名并摁手印”有异议，认为其对该协议内容有异议，真实性也无法确认，该协议并非是在协议上所述的2020年4月28日签订，实际上是2020年5月11日上午陈如祥在邱开辉要求下去莆田市不动产登记中心办理不动产权证相关手续时签字捺印的，邱开辉当时允诺陈如祥办理完相关手续就会把余下购房款给付，协议书中的签名是陈如祥本人所签，但其对协议内容并不知情；陈如祥对一审法院认定的其他事实没有异议。邱开辉对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的陈如祥、邱开辉双方均无异议的事实，本院予以确认。对陈如祥有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 另查明，双方于2004年9月14日签订了《房屋买卖合同》，对出售的房屋情况、购房款总额、付款方式、违约责任作了明确约定。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案争议的焦点是邱开辉是否付清全部购房款。在邱开辉一审提供的《办理不动产权证及过户手续补充协议》及《承诺书》中，均明确载明交易款全部结清，结合邱开辉在《房屋买卖合同》签订后的2005年取得涉案房屋的《国有土地使用证》及邱开辉一直占有、使用涉案房屋的事实，一审认定邱开辉付清全部48万元的购房款，并无不当。陈如祥主张邱开辉尚有10万元购房款未付清，却一直未主张权利，明显有违常理，也与《办理不动产权证及过户手续补充协议》及《承诺书》记载的事实不符，本院不予采信。邱开辉已经付清全部购房款，涉案房屋也已经完成登记在陈如祥名下，故邱开辉请求陈如祥协助办理涉案房屋转移登记的请求，于法有据，一审判决予以支持，是正确的。陈如祥主张《办理不动产权证及过户手续补充协议》是被欺诈而签订，但没有提供充分证据证明，本院不予采信。陈如祥在二审中要求本院向莆田市行政服务中心调取2020年5月11日上午8点30分至10点30分，陈如祥与邱开辉在二楼不动产登记综合受理193、194、195、196号窗口办理闽（2020）莆田市不动产权第Ｃ××6号不动产权证书时的监控录像，鉴于该申请内容对本案审理没有影响，也不能证明陈如祥系被欺诈签订《办理不动产权证及过户手续补充协议》，故本院对该申请不予同意。 综上所述，陈如祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由陈如祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  林炳荣 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年十二月十八日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。