北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8722号上诉人（原审被告）：陈华，女，1971年6月7日出生，苗族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙凤霞，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新尧，北京市两高律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈江浩，男，1961年11月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王淑娟，北京市华博金隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼洁，北京市华博金隆律师事务所律师。上诉人陈华因与被上诉人陈江浩合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈江浩的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由陈江浩承担。事实和理由：一、案涉房屋并非陈江浩单独出资购买。陈华与陈江浩原为夫妻，于2007年9月20日协议离婚，两周后陈华回到当时居住的房屋居住，与陈江浩及二人之女陈某共同生活。2013年，陈华、陈江浩购买北京市昌平区沙顺路68号金科王府西区X号楼X单元101室房屋（以下简称101号房屋），2016年后与陈江浩及陈某共同居住至今。陈华与陈江浩虽然已经离婚，但对外仍以夫妻名义共同居住生活已经超过13年，构成同居关系。陈华与陈江浩同居期间共同经营所得收入属于共同财产。陈华与陈江浩在婚姻关系存续期间及同居期间共同经营北京图音科贸有限责任公司（以下简称图音科贸公司）、北京当代经典影视文化传播有限公司（以下简称当代经典公司），陈华参与企业运营，监督企业经营状况，与陈江浩共同经营管理。上述企业收入付至陈江浩账户，陈华所有生活费向陈江浩支取，上述经营所得属于二人共有财产。101号房屋购房款虽从陈江浩账户转出，但存在陈华的份额，房屋由二人共同出资购买，房屋买卖合同由陈华签订，房屋登记在陈华名下，购买时达成共同购买的合意，并非借名买房。二、案涉101号房屋由陈华、陈江浩共同居住、使用，对房屋的使用状况相同，不属于借名买房。三、陈江浩未对房屋产权证书由陈华持有的事实及借名买房作出合理解释。陈华持有该证书，而不是交给陈江浩持有，能够证明二人共同购买101号房屋，并非借名买房。购买101号房屋时，陈江浩和陈华均具有购房资格，因陈华名下无房，该房屋登记在陈华名下是为了避税，并非出于陈江浩没有购房资格。陈江浩辩称，不同意陈华的上诉请求。一、陈华虽主张与陈江浩属同居关系，但其多次表示独自居住，且没有提交证据证明与陈江浩同居。二、购买101号房屋的房款及该房屋的日常支出由陈江浩本人支付，并非公司经营所得，且陈华并非公司股东，不参与公司的经营管理，不存在陈江浩使用公司财产购买住房的情况。三、陈江浩与陈华之间存在借名买房关系。综上，请求驳回陈华的上诉，维持一审判决。陈江浩向一审法院起诉请求：1．判令陈华将101号房屋过户至陈江浩名下；2．诉讼费由陈华承担。一审法院认定事实：陈江浩与陈华原系夫妻关系，二者于2007年离婚。2013年8月29日，北京金科纳帕置业有限公司（出卖人，以下简称金科公司）与陈华（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将坐落于昌平区常兴庄组团北部地区X地块居住项目X#住宅楼X层X单元-101房屋（即101号房屋）出售给买受人，总价款6078628元。同日，金科公司与陈华签订《101号房屋装修部分转让协议书》，约定该套房屋装修部分转让总价款为392万元。关于购房款及装修款，陈江浩及陈华均认可系通过陈江浩名下账户支付金科公司，购房发票、收据等原件由陈江浩持有，房产证原件由陈华持有。陈江浩称，房产证于2018年办理完毕，须由购房人领取，故房产证被陈华领取。陈华称，虽然与陈江浩离婚，但离婚后一直共同居住在涉案101号房屋，购房发票、收据等原由双方共同保管。陈江浩提供了装修照片、维修记录、金科物业服务集团有限公司北京分公司的证明，证明其一直居住使用101号房屋。陈江浩主张其与陈华之间为借名买房关系，并出具《房屋抵押协议书》，该协议书载明，陈江浩（甲方）与陈华（乙方）于2007年协议离婚，为让女儿有更好的学习、居住环境，经协商双方同意购买101号房屋，房屋总价1000万元，陈江浩首付资金575万元，后续资金425万元由陈江浩以陈华的名义向银行按揭还款。商品房署名陈华，负责与开发商签署购房合同，办理产权证，与银行签署贷款协议，向甲方签订借款购房借据，以本商品房抵押给甲方，并做房屋抵押登记。本商品房为自住，甲方为实际使用人，所产生的其他费用与乙方无关，包括其升值或者贬值。未经双方同意，任何一方不能将其买卖，产权证由甲方保管。落款日期为2013年8月6日。对该协议书，陈华不予认可，而陈江浩未提供原件。陈华主张101号房屋系其个人所有，其与陈江浩之间为借款关系。陈华出具《购房借款协议书》，该协议书约定，陈江浩（甲方）与陈华（乙方）于2007年9月20日协议离婚，离婚后仍共同生活。为让女儿有更好的居住、生活环境，同时考虑乙方名下无房产。经协商同意购买101号房屋。1．该房产为开发商样板间，总投资约1000万元。其中首付约580万元（房款首付约180万，装修款约400万），按揭贷款约420万元。2．因甲乙双方离婚时未对共同经营资产进行分割，离婚时甲方承诺支付的100万元也未兑现，因此首付款580万元归乙方所有。所购房产也归女方所有，如双方复婚则该房产归甲乙共同所有。3．按揭贷款420万元由甲方按月支付，此款是甲方借给乙方使用，如双方复婚乙方不必归还。4．所购房产由甲乙双方共同居住。落款日期为2013年8月10日。对此协议，陈江浩不予认可，而陈华未提交原件。另查，陈江浩为北京市户籍居民，2019年4月30日经初步核验，其具备在京购房资格。一审法院认为，借名买房的合同既可以书面约定，也可以口头约定。当事人主张借名买房，在没有明确书面约定的情况下，应当同时符合以下条件：一、房屋系借名人出资购买；二、房屋由借名人装修及居住、使用；三、房屋权属证书、购房发票等材料原件由借名人持有；四、对借名买房的原因作出合理解释。本案中，陈江浩没有提交书面借名买房合同，但是，对于涉案101号房屋陈江浩支付了全部首付款、购房款和贷款，由陈江浩办理了购房及入住相关手续，入住时陈江浩交纳了各种费用及办理产权证的税费，陈江浩一直实际使用和管理涉案房屋至今，并对涉案房屋进行装修，并且与购买本案涉案房屋有关的各种合同、付款收据、汇款凭证、购房发票等相关凭证均在陈江浩处保存。虽然房屋权属证书在陈华处保存，但陈江浩作出了合理解释。对于借名买房时的情况，陈江浩称其当时没有购房资格，而陈华具有购房资格，于是借陈华名义买房，并于房屋具备过户条件时无条件过户给陈江浩。综合房屋出资、房屋占有使用情况及相关材料保管情况，本院对于陈江浩的主张予以采信，认定陈江浩与陈华之间存在借名买房关系。对于陈华所称借款买房、共同出资等情况，因陈华未提交有效证据予以证明，本院无法采信。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可以得到支持。现陈江浩与陈华之间存在借名买房的约定，而且经本院核实，陈江浩已经具备在京购房资格，因此，陈江浩请求陈华配合将涉案101号房屋过户给陈江浩具备事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陈华配合陈江浩办理所有权转移登记手续，将101号房屋过户到陈江浩名下，于判决生效后10日内执行。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈华向本院提交以下新的证据材料：证据1．离婚协议书、陈华于2020年10月6日和2020年12月5日拍摄的101号房屋的视频和拍摄于2008年、2009年、2010年和2015年的照片，证明陈华与陈江浩虽已离婚，但仍然共同居住，构成同居关系；证据2．吴某、马某1、王某、马某2、苏某、刘某的证人证言，均证明陈华与陈江浩离婚后仍以夫妻名义共同生活，陈华为101号房屋的实际居住人，同时，陈华参与当代经典公司名下金典食府、音像店的运营管理，监管企业的营业状况，企业收入属陈华与陈江浩共有，案涉房屋使用二人共同财产购买；证据3．陈某于2020年10月6日拍摄的视频和于2020年12月13日发给陈华的微信语音信息，证明陈江浩与陈华共同居住101号房屋，陈华是实际居住人，二人共同照顾陈某；证据4．北京你是空文化传播有限公司（以下简称你是空公司）的工商登记资料，该公司原名当代经典公司，证据5．图音科贸公司的工商登记资料，证据4和证据5均证明上述公司在陈华与陈江浩婚姻关系存续期间设立，由二人共同经营，离婚后未分割，收入为二人共同所有。陈江浩未提交新的证据，其对陈华提交的上述证据发表质证意见称：对证据1真实性均无异议，不认可证明目的，该证据只能证明二人陪同孩子尽到父母的义务，无法证明陈华与陈江浩共同居住；对证人吴某、马某1、王某、马某2的身份均无异议，但不认可证人陈述陈华与陈江浩共同居住和生活；认可证据3的真实性，证明目的不认可；对证据4的真实性无异议，证明目的不认可，无法证明陈华参与公司经营管理；对证据5真实性无异议，但该公司已在2000年吊销，双方离婚是在2007年，不涉及财产分割的问题。本院经审查认为，陈华提交的证据1中，相关照片的内容为陈华、陈江浩及陈某共同旅游、用餐，无法体现陈华在案涉房屋中居住以及陈华与陈江浩同居的内容，离婚协议书无法体现案涉房屋购房款项的来源，而该证据中的视频仅能体现录制时刻的情况，不足以证明陈华与陈江浩共同居住的情形，故对证据1的关联性，本院不予确认；针对证据2证人证言，本院认为，证人应当到庭作证，庭审中，证人苏某、刘某未到庭接受法庭询问，且其证言并无其他证据佐证，故对其证人证言，本院不予确认，证据3系陈某的陈述，应属证人证言，其未到庭，本院对该证据不予确认；陈江浩对证人吴某、马某1、王某、马某2的身份不持异议，且认可证据4和证据5的真实性，故对上述证据的真实性本院予以确认。本院二审诉讼期间补充查明以下事实：一审诉讼期间，陈江浩称，其与陈华离婚后，陈江浩名下已有一套房屋，按照北京市购房资质，陈江浩单身不能购买两套商品房，而陈华当时名下没有房屋，符合购买资格，故以陈华名义购买案涉房屋和车位。图音科贸公司成立于1998年8月31日，营业期限至2013年8月30日，该公司于2000年10月23日吊销，现企业状态为吊销。公司投资人为陈江浩、陈江宁和刘培一，公司监事为陈华。当代经典公司于2001年11月2日成立，发起人股东为陈江浩、陈江宁，2020年11月27日，该公司名称变更为你是空公司，投资人变更为李俊斌、李俊英，陈江浩和陈江宁均退出公司，法定代表人由陈江浩变更为李俊斌，执行董事、经理由陈江浩变更为李俊斌，监事由陈江宁变更为李俊英。二审诉讼期间，吴某、马某1、王某、马某2作为证人出庭作证。吴某称，其在柳清居小区居住时与陈华、陈江浩是邻居，与陈华来往较多，与陈江浩没有什么交往，陈华、陈江浩离婚后大约1年左右，陈华告诉的吴某与陈江浩离婚，吴某认为陈华离婚后与陈江浩居住在同一间卧室，因为吴某中午去过陈华、陈江浩家很多次，陈华给吴某泡咖啡、聊天，当时房屋只有一个主卧；陈华打理餐厅和音像店，陈华都会到店里去，但不清楚陈华在音像店具体干什么，陈华参与餐厅的采购、厨房、前厅和餐具等与餐厅运营有关事项，在餐厅呆一整天，吴某虽然不是整天与陈华在一起，但知道陈华的行程；不清楚陈华、陈江浩购买案涉房屋的事情。马某1称，其经营的公司的地址离陈华之前的住处距离较近，陈华到马某1的公司聊过天，马某1到陈华家去过，马某1与陈华去过一次音像店，陈华提起过商品的进价和售价，餐厅也只去过一回，通过服务员和厨师的聊天能大致知道餐厅的大致经营模式，不清楚陈华干什么，马某1也不会过问，不清楚陈华在音像店和餐厅里担任的职务。马某1曾带着孩子与陈华一家聚会，陈华和陈江浩搬到案涉房屋后，马某1去过三、四次，最近一次是五、六年前。王某称，当代经典公司名下有四个音像店和当代经典食府餐厅，其曾经在餐厅、音像店担任会计、出纳，在餐厅还辅助陈华的工作，不清楚陈华是否在公司担任高级管理人员，但餐厅大小事务都是陈华管；2007年时知道陈华、陈江浩离婚了，陈江浩与陈华一直在一起生活，王某大概一个月去一次101号房屋，基本上都是陈江浩和陈华共同居住，最近一次去是2016年4月份，知道101号房屋登记在陈华名下，陈华和陈江浩都跟王某提起过，原因为二套房有利率优惠。马某2称，其与陈华、陈江浩是邻居、朋友，经常在一起，两家雇佣同一个小时工，通过该小时工，比较了解陈华、陈江浩家庭的情况；陈华在餐厅当老板娘，每天守在餐厅，负责采购、管理等，在音像店参与管理，具体不太清楚，陈华带马某2去店里买过碟；陈华、陈江浩邀请马某2去过几次案涉房屋，大约一年去一两次，陈华、陈江浩表示要在这个房子养老，其不清楚购房款的出资情况；陈华告知马某2，购买案涉房屋是用陈华的名字买的，因为限购，离婚后陈华就有指标了，后续考虑复婚。二审诉讼期间，陈华主张，其与陈江浩共同经营管理公司，且陈华对餐厅有现金投入，出钱维系餐厅的经营。餐厅是其与陈江浩离婚之后开办的，陈华对餐厅、音像店进行管理，负责餐厅的财务、工资、记账、采购、员工管理、主持餐厅员工会议、新菜品研发等工作，有急需的情况也打杂；音像店从装修开始，招人、进货、卖货都是陈华一人负责并记账。陈华主张，音像店和餐厅是陈江浩主要收入来源，挣的所有钱都在陈江浩手里，因为陈华与陈江浩同居、共同经营，所以音像店和餐厅的收入是共同经营的收入，应属二人共同财产。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，陈江浩以借用陈华名义购买案涉房屋为由提起本案诉讼，陈华则主张，购买案涉房屋的款项为其与陈江浩共同经营婚姻存续期间设立的公司所得收入，系二人的共同财产，故101号房屋为陈华、陈江浩共同出资购买，且陈华与陈江浩共同使用、居住，该房屋权属证书由陈华持有，陈江浩对借名买房未作出合理解释，故不认可双方之间存在借名买房的关系。关于陈华与陈江浩离婚后是否存在同居关系一节。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈华虽提供照片、视频及证人证言等证明其与陈江浩离婚后存在同居关系，但照片、视频证据仅能体现二人与子女共同旅游、用餐以及陈华在个别时点出现在案涉房屋的情况，吴某、马某1、王某、马某2等人虽述称二人离婚后一直处于同居状态、共同居住在案涉房屋，但上述人员并未长期、持续的见证陈江浩与陈华的生活情况，在缺少其他证据佐证的情况下，不足以认定陈华与陈江浩离婚后存在同居关系以及共同居住于案涉房屋，在陈华未能提供其他证据予以证明的情况下，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。陈华主张，其与陈江浩离婚时未就陈江浩持有的你是空公司的股权进行分割，且二人离婚后构成同居关系，同居期间共同经营音像店、餐厅的收入属于共同财产，故购买案涉房屋的款项为二人共同财产，购房款并非陈江浩个人财产，故二人不存在借名买房关系一节。本院认为，首先，案涉房屋购房款由陈江浩账户支付，陈华并未提供证据证明上述款项的来源为陈江浩持股公司的收入；其次，陈江浩与陈华于2007年离婚，二人虽未就陈江浩持有的股权进行分割，但案涉房屋的购买于2013年，距陈江浩与陈华离婚已6年左右，期间陈江浩基于股权取得的收益应属其个人财产，陈华并未证明案涉房屋购房款来源于陈华、陈江浩尚未分割的婚姻存续期间形成的共同财产；再次，陈华主张与陈江浩共同经营音像店、餐厅取得的收入为二人共同财产，其虽提供吴某、马某1、王某、马某2等人的证言证明参与餐厅、音像店的经营管理，但上述证人证言并无其他证据予以佐证，同时，陈华该主张系基于双方存在同居关系的事实，但如前述，陈华对此并未提供确实充分的证据予以证明，故其基于以与陈江浩存在同居关系进而主张同居期间共同经营所得系二人共同财产，缺乏事实依据。综上，陈华主张案涉房屋购房款系其与陈江浩的共同财产，故案涉房屋并非陈江浩个人财产的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定案涉房屋由陈江浩出资购买并无不当。针对陈华主张，陈江浩未对案涉房屋房产证原件由陈华持有及陈江浩以陈华名义购买房屋的理由作出合理说明，故双方之间不存在借名买房合同关系一节。本院认为，案涉房屋的《北京市商品房预售合同》及《金科王府X号楼X单元101号样板房装修部分转让协议书》由陈华与金科公司签订，其作为合同一方，领取并持有该房屋产权证书具有事实基础和合理性；对于借名买房的原因，陈江浩一审诉讼期间主张因不符合购买商品房的资质条件而以陈华的名义购买案涉房屋，二审诉讼期间，陈华申请出庭的证人王某述称，陈华、陈江浩曾告知其因“利率优惠”而将案涉房屋登记在陈华名下，马某2则表示陈华告知其案涉房屋以陈华名义购买是“因为限购，离婚后陈华就有指标了，后续考虑复婚”，王某、马某2与陈江浩对于陈江浩以陈华名义购买案涉房屋的陈述虽不尽相同，但据此可印证陈华与陈江浩在购买案涉房屋时就借名买房一事存在合意，而马某2的陈述与陈江浩的陈述相互印证，根据上述情况，陈华主张其与陈江浩之间并无借名买房的合意以及陈江浩未就借名买房原因作出合理解释，缺乏事实和法律依据，对其该项主张，本院不予支持。一审法院结合案涉房屋购房款及相关费用由陈江浩支付，购房合同、购房发票等凭证由陈江浩持有以及陈江浩对案涉房屋的居住情况，认定陈江浩与陈华之间存在借名买房关系，并判令陈华配合将涉案房屋过户至陈江浩名下，并无不当。综上所述，陈华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54352元，由陈华负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖