四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3401民初4278号 原告：西昌市农村中心敬老院（原名：西昌市礼州敬老院）。 统一社会信用代码：12513401MB12587831。 住所地：西昌市礼州镇白沙村**。 法定代表人：郭应琳，该院院长。 委托诉讼代理人：姚姝，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。 被告：马俊，男，汉族，1967年8月1日出生，四川省西昌市人，居民，，住西昌市 委托诉讼代理人：郭朝晖，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。 第三人：许志勇，男，汉族，1986年10月3日出生，河北省汉川市人，身份证住址：汉川市，现住西昌市。 原告西昌市农村中心敬老院诉被告被告马俊、第三人许志勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告西昌市农村中心敬老院的法定代表人及其委托诉讼代理人，被告马俊及其委托诉讼代理人，第三人许志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌市农村中心敬老院向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2014年5月16日签订的《土地承包合同》中超过20年的部分无效；2、判令解除原、被告2014年5月16日签订的《土地承包合同》；3、判令被告及第三人拆除违法修建的厂房等建筑物并返还占用的土地；4、由被告支付原告自2017年至交还土地时止拖欠的租金及资金占用利息（2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年5月16日签订了名为《土地承包合同》的租赁协议，由原告将将位于敬老院内的11.5亩土地及原修建于地面上的鸡舍、淋浴间、蔬菜大棚、水利设施等建筑物一并出租给被告管理使用，合同约定了30年的租赁期限，租金按每亩500斤大米计算，共计5750斤大米（以当年10月份的市场平均价格计算），每年11月份交纳，半年内未交纳，原告有权收回土地，另外还约定了除国家需要收回土地外，双方终止合同的违约责任等内容。该土地系国家划拨性质，双方建立租赁关系时没有取得相关部门的批准手续，并且被告未经原告同意将土地又转租给第三人用于开办钉丝加工厂，改变了土地的利用性质，被告已构成根本违约。2017年西昌市政府决定整合全市的7个敬老院，拟对西昌市农村中心敬老院进行全面配套建设，2018年西昌市委、市政府出台了《2018年全市八大民生工程和10件民生实事实施方案》将对原告处进行二期项目建设，被告所占土地位于二期项目规划范围内，因此原告多次针对被告商谈返还土地一事，但被告拒不返还，双方为此产生纠纷，导致原告至今未能收到自2017年起的租金。综上，被告的行为构成根本违约，且由于政府民生工程建设需要收回土地，原、被告签订的《土地承包合同》实际上无法再继续履行，特提起诉讼，请依法判决。 被告马俊辩称，双方于2014年5月16日签订的《土地承包合同》，原告将11.5亩土地承包给被告管理使用，承包费按照大米折价计算，承包范围内的房屋、水利设施等园内生活、生产设施由被告投资，所有权属于被告，双方是承包关系并非租赁合同关系，土地承包的期限按照法律规定就是30年，所以原告要求确认超过20年的部分无效的诉请不能成立；原告称“该土地的性质是国家划拨，被告取得该土地没有经相关部门批准，且转租给第三人开办钉丝厂改变土地的利用性质”构成根本违约，不是事实。双方签订合同前，该土地是原告承包给西昌市金地绿色蔬菜有限公司的，该公司在土地上搭建了养鸡的房屋和部分水利设施和生活设施，由于其经营管理的原因无法向原告交纳承包费，经过协商被告同意接手，才与原告签订了承包合同，之后，被告又进行投入整修了房屋、水利设施及道路等。被告引进第三人在搭建的两间养鸡房屋中从事钉丝加工，只是将部分房屋用于加工，没有整体转租也没有改变土地用途，原告是知道被告与第三人之间的合作关系的，在诉讼之前从未提出异议；对于交纳承包费问题，被告从2017年5月起就联系原告交纳承包费，但是由于原告的原因，承包费一直交纳不进去，这一点原告是清楚的；2020年5月28日原告向被告发出《解除土地承包合同通知书》，明确解除的原因是将进行二期项目建设，需要收回土地。被告也明确答复如政府进行征收，同意提前解除，但对被告的投资应当进行赔偿或补偿。双方合同中约定，对于政府征收行为只是不承担违约责任，但投资应当赔偿。 第三人许志勇述称，对于修建的厂房应给予适当补偿，补偿后同意返还土地。 原告西昌市农村中心敬老院向法庭提供了以下证据： 一、《土地登记申请书》档案一套、川（2019）西昌市不动产权第0****4号土地使用权证、宗地图一份，证明：案涉土地的性质为国有划拨土地，面积15487.87平方米，原告原来的名称为西昌市礼州敬老院，系土地使用权人，土地使用权证遗失后于2019年重新补办； 二、《土地承包合同》一份，证明：原、被告2014年5月16日签订书面合同，建立土地租赁关系，约定了如果因国家需要收回土地，原告可以终止合同且无需承担支付被告违约金及赔偿地面附着物的违约责任； 三、《西昌市人民政府常务会纪要（5）》一份、西委办发（2018）**4号文件一份、西规建住规（2018）2**1号文件一份、西发改经信（2019）3**2号文件一份、《解除土地承包合同书》、《解除土地承包合同通知书送达回执》及被告的《答复》各一份，证明：自2017年起市政府就已经决定整合全市7个敬老院，拟对西昌市农村中心敬老院进行全面配套建设，2018年将该项目列为全市民生工程重点项目且已规划选址，被告租赁的土地在项目规划范围内，因民生工程建设需要须收回土地，双方的合同因该客观原因无法继续履行。原告自2017年就多次与被告协商解除事宜，并发出书面通知，但被告一直占用土地拒不返还； 四、《营业执照》一份、《租赁合同》一份，证明：被告从2014年就擅自将土地转租给第三人开办钉丝厂，未经原告同意又改变了土地的利用性质，构成根本违约； 五、大米价格执行表一份，证明：租金一直是参照花卉园区价格执行的，从2017年至2020年被告应当支付的租金为55948.00元，被告尚未给付。 被告马俊质证意见：证据一，对不动产权证无法判明与本案土地有关联性，宗地图的内容无耕地全是房屋与本案土地无关；证据二，真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，双方所订合同对应的是承包关系没有租赁的特征；证据三，真实性无异议，恰恰证明对敬老院的二次建设并非为了国家公共利益需要征用土地与合同约定的国家需要无关，原告并不具备合同约定的解除合同的条件；证据四租赁合同只是第三人为办理工商执照需要提供的，并非被告与第三人的实际情况，不能认定被告将整个承包范围的土地转包给了第三人；证据五，应当以原告在庭审中陈述的租金金额为准。 第三人许志勇质证意见：证据一是事实无异议，但与本案无关；证据二、三的意见与被告的质证意见一致；证据四的土地租赁合同只是为了办理工商执照之用，合同是我们签订的，写成13.5亩是随意写了个面积数字。 本院对上述证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据四能够证明被告与原告订立《土地承包合同》后又转租给第三人部分场地及设施的事实予以认可；对证据五能够证明目前被告尚未向原告支付2017年-2020年的租金这一事实予以认可。 被告马俊向法庭提供了以下证据： 一、《土地承包合同》一份，证明：原、被告2014年5月16日签订承包合同，约定按每亩500斤大米计算承包费，双方之间系土地承包经营关系，另外没有限制被告引进第三方参与经营或转包、转租部分场地给第三方； 二、《科技示范园承包合同解除协议》一份、收据两份，证明：原、被告签订《土地承包合同》中涉及的全部土地系原由西昌市金地绿色蔬菜有限公司承包经营，后因该公司原因，被告接手了该公司所投建的房屋设施折价1万元并承担了2015年3月至2021年3月的承包费10200.00元，随后原、被告重新签订了承包合同； 三、《解除土地承包合同通知书》一份、《回复》一份，证明：原告于2020年5月28日书面通知被告要求解除承包合同，被告回复认为不属于国家征收行为，不符合合同或法律规定的解除条件； 四、2020年7月1日《资产评估报告》一份、2020年12月8日《资产评估报告》一份，证明：原告向被告发出解除通知后，被告委托中介部门对己方投入资产进行了评估，评估净值为1265688.88元，后又重新作了评估，评估净值为658185.75元。 原告西昌市农村中心敬老院质证意见：对证据一的真实性、关联性无异议，但本合同性质上是租赁合同，被告转租后开办加工厂改变了土地利用性质；证据二的真实性无法核实，也与本案没有关联性是事实；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，正是出现客观情况导致合同无法履行才要求解除合同的；证据四，对两份评估报告不予认可，它与本案没有关联性，原告诉请是双方的合同应否解除、被告应否归还土地、支付租金，而不是被告的投资及损失，而且评估报告是被告单方委托制作不具有客观性。 第三人许志勇质证意见：对证据一的真实性无异议，我与被告是合伙关系不存在转租行为；对证据二没有质证意见；证据三是事实无异议；证据四是事实无异议。 本院对上述证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据四能够证明被告在该场地内进行过投资的事实予以认可。 第三人许志勇没有向本院举证。 结合原、被告、第三人的陈述，根据以上业经双方举证质证，并经本院确认的证据，现查明如下事实： 原告西昌市农村中心敬老院位于西昌市礼州镇白沙村10组，院内北侧有一块空地，于2006年承包给案外人西昌市金地绿色蔬菜有限公司搞种、养殖业。时至2014年该公司因自身因素退出承包，被告与之经过协商接手了该公司在该土地上投入的设施，双方签订有《科技示范园承包合同解除协议》，约定园内现有一切生产生活设施折价1万元，另剩余年限的承包费10200.00元，共两项费用由被告支付给该公司。合同签订后被告已经向其支付清。随后，原、被告于2014年5月16日经过协商签订《土地承包合同》，合同约定：甲方西昌市礼州敬老院乙方马俊甲方在礼州敬老院北面有土地面积11.5亩，四至为：北面以敬老院和白沙一组交界的围墙为界；东面以西礼渠为界；西面以敬老院与白沙一组交界的围墙为界；南面以敬老院晒坝和房屋为界。敬老院将此土地承包给乙方，由乙方管理使用，双方达成如下协议：一、承包期限30年，自2014年5月16日起至2044年5月16日止；二、承包金额按每亩500斤大米计算，共5750斤大米，折算现金（按当年10月份的市场平均价格计算），乙方一次性付给甲方，每年11月份交纳承包费，半年未交承包费，甲方有权收回土地；承包园内房屋、水利设施等园内一切生活、生产设施由乙方投资，归乙方所有；五、违约责任：乙方违约要终止合同时，应向甲方支付以后年度的全部租金，甲方违约要终止合同时，应向乙方支付违约金20万元，并赔偿乙方在该土地上所有投资（含房屋建筑、水电等基础建设投资及苗木损失，国家需要除外）……等内容。双方签订合同后被告正式接手并入场经营，进行苗木种植和家禽养殖，2014年7月27日被告又与第三人许志勇签订《租赁合同》将所承包的部分土地及地上建筑物和设施租赁给第三人用于开办钉丝加工厂。2017年西昌市人民政府第五次常务会议决定将全市7个敬老院整合到礼州敬老院，拟对西昌市农村中心敬老院进行建设，2018年西昌市委、市政府出台《2018年全市八大民生工程和10件民生实事实施方案》进一步明确将西昌市农村中心敬老院纳入民生工程并进行改扩建，随后，相关行政部门对该敬老院的新建选址、敬老院二期项目可行性研究报告的申请进行了批复并同意。从2017年起原告便告知被告敬老院将要改扩建，需解除合同收回土地，但双方针对投资的赔偿或补偿问题一直未能谈妥，以致合同至今未解除，被告及第三人也未搬离。在合同履行期间，被告及第三人在该场地上确有投入，主要是硬化道路、修建水渠，对鸡舍翻新修砌、搭建钢结构厂房、架设变压器、种植苗木等。对于上述投入，被告委托中介部门进行了资产评估，评估结论为：净值658185.75元。对该评估结论原告不予认可，但也不申请重新进行评估。另从2017年至2020年的承包费计55948.00元，被告尚未交纳，未交纳的原因在于双方一直在协商合同解除事宜，另外由于原告的因素，被告也未能交纳成功。 本院认为：本案争议焦点在于：一、造成双方不能继续履行《土地承包合同》的原因是被告违约所致还是出现新的客观因素所致？二、被告在履行合同期间的投入是否应当得到赔偿或补偿？焦点一，原告提出被告有根本性违约情形，表现在：1.擅自转租给第三人；2.未按期交纳租金。被告从原告处订立承包合同后确实将场地及地上设施转租于第三人，该事实发生在2014年7月，第三人承租后购置了钉丝加工的机器设备进行生产，对此原告知道或应当知道，但一直未提出异议，视为原告认可了该转租行为。对于租金的交纳问题，因原告2017年就通知了被告，要求收回土地解除合同，双方就解除事宜一直在协商，被告欲交纳租金也因原告的因素未能交纳，不存在被告故意拖延不交的情形。所以原告提出由于被告根本违约构成解除合同的理由并不成立。通过庭审查明的事实，政府将西昌市农村中心敬老院作为民生工程进行改扩建，需要使用案涉土地，这是双方不能继续履行合同的原因所在，客观因素发生变化，系不可抗力，双方均不能改变，合同的解除不是出于那一方违约。焦点二，因不可抗力导致双方提前解除合同，承租方在解除之前进行的投入应当得到赔偿或补偿，虽然双方在合同第五条违约责任条款中约定了“国家需要除外”，但本案原、被告双方并无违约事实的发生，故不能适用双方关于违约责任的约定。至于被告的投入损失，被告自行委托中介部门进行了评估，结论为净值658185.75元。对此评估结论，原告虽然不认可，但明确表示不另外申请评估鉴定，故本院采用被告所做的评估报告结论。另外，被告对2017年-2020年的承包费55948.00元未予交纳，该费用被告应予交纳，考虑到合同解除后，被告腾退场地需产生搬运费等，而双方对解除合同又均无过错，故酌定双方各自承担一半。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2014年5月16日签订的《土地承包合同》； 二、由原告西昌市农村中心敬老院在本判决生效后三十日内给付被告马俊人民币658185.75－27974.00元=630211.75元； 三、由被告马俊、第三人许志勇在本判决生效后十日内将位于原告处的土地腾退后，返还给原告西昌市农村中心敬老院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为两年。 案件受理费100.00元减半后收取50.00元，由被原告西昌市农村中心敬老院负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  卢忠 二〇二〇年十二月二十日 书记员  张旗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。