四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初7140号 原告：李安平，男，1973年1月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：宜宾华泓置业有限公司，住所地：宜宾市翠屏区象鼻街道金穗路**，统一社会信用代码915115003233612491。 法定代表人：金华。 委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师，执业证号××。 原告李安平与被告宜宾华泓置业有限公司（以下简称“宜宾华泓公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李安平及被告宜宾华泓公司的委托诉讼代理人许丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李安平向本院提出诉讼请求：1.请求撤销原、被告签订的《华彩城项目商品房-认购预订协议书》；2.判令被告退还原告支付的定金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2020年9月11日签订《华彩城项目商品房-认购预订协议书》，约定原告认购预订被告开发的位于华彩城54栋2层3号店铺。该协议虽然对交易双方名称、涉案房屋的基本情况、房屋价款等进行了约定，但对案涉房屋的交付使用条件、交付日期、面积差异处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款均未作出明确约定，且约定需另行签订正式《房屋买卖合同》，其不具备商品房买卖合同的主要内容，其不属于正式的《房屋买卖合同》。在该协议签订之前，被告存在虚假宣传行为。原告在预购该房屋之前，被告的相关业务员未告知原告该房屋的实际使用面积和公摊面积，对于原告的询问回答也是含糊不清，只是原告对该房屋的实际使用面积产生重大误解，同时被告故意不告知原告该房屋的实际使用面积，隐瞒真实情况，以致于原告在此种错误认识下与被告签订了该认购协议。协议签订后，原告了解得知该房屋的公摊面积过大，已超过原告能承受范围，被告的行为让原告对该房屋的面积产生重大误解，使得签订的该认购协议与原告的意思相悖。故申请撤销合同，退还原告所支付的定金20000元，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告宜宾华泓公司辩称：一、双方签订的认购预订协议书是双方的真实意思表示，不具备撤销条件，原告诉称不知晓房屋公摊面积，不是事实，在签订认购协议前，被告的销售顾问就按照流程把房屋的相关信息告知了购房人，其中包括建筑面积、公摊面积以及价格，认购协议上载明的建筑面积，也仅仅是预测的面积，就连正式的商品房买卖合同上面载明的建筑面积、公摊面积等也仅仅是预测，最终的实得面积也要以产权证为准。认购协议仅仅是双方在将来订立商品房买卖合同的一种担保合同，不可能将商品房所有全部信息，比如水、电绿化、周围环境全部记载在认购协议内。案涉房屋部分已经竣工完成，是现房，购房人在销售顾问的带领下，是完全可以看到房屋现状，购房人在签订认购协议前，也多次到现场了解案涉房屋，且认购协议书中横线加黑部分多次提醒原告对房屋信息要作了解；二、根据原告的当庭陈述，其在签订认购协议前，就去现场查看过商铺，并且是分两次缴纳的定金，其间，原告未对公摊面积提出过异议，并且原告购买该商铺是为了收益，公摊面积不是其考虑的重要因素；三、原告因其个人原因，不能订立商品房买卖合同，应当按法律规定的定金原则处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告企业信息、《认购预定协议书》、《收据》、空白的《商铺委托经营管理合同》等证据，被告依法提交了营业执照复印件、《认购预定协议书》、《通知》、《函告》、A4纸打印的销售现场照片4页、预售项目检查表2份、《商品房预售许可证》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年12月4日，被告华泓公司取得华彩城南地块二期的《商品房预售许可证》。2020年9月11日，原告李安平（乙方/认购方）与被告华泓公司（甲方/开发商）签订《华彩城项目商品房--认购预定协议书》（以下简称“认购预定协议书”），约定：1、乙方认购预定甲方建设开发的“华彩城”54栋2层3号房屋，预测建筑面积19.81㎡，协议所涉及建筑面积为预测绘面积，最终以产权登记部门实测面积为准，原总价395888元，优惠后总价307000元；2、乙方按揭付款，并在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款；3、甲方按照相关规定向乙方详细完成了所有告知义务，乙方对“华彩城”项目的房屋做了充分了解，并已主动阅读并详细了解“华彩城”项目营销中心现场所公示的认购房屋相关文件信息及相关合同样本等资料，同意并接受甲方公示的上述房屋文件资料中的条款及内容，愿意与甲方签订上述合同协议；该条以下划线形式进行了提示。4、乙方同意将已缴纳的款项￥20000元作为乙方认购预定甲方“华彩城”房屋和甲方签订正式《商品房买卖合同》的定金；5、乙方定金在按本认购书约定签订正式《商品房买卖合同》后转为购房款；6、签订本认购协议后，乙方同意按照本协议约定在甲方向乙方发出通知后7日内，按照甲方通知的时间、、地点与甲方签订正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；乙方未按照合同约定时间内与甲方签订正式《商品房买卖合同》的，属于乙方的违约行为，乙方缴纳的定金甲方不予退还，且甲方有权将本协议中涉及到的乙方认购预定的房屋另行对外销售；7、甲方按照本协议约定生效的期间，为乙方保留认购书中涉及的房屋，未经乙方书面同意，甲方不得将房屋出售给第三人，否则甲方将双倍向乙方返还定金。同日，被告向原告出具20000元的认购定金《收据》一张。 2020年9月23日，被告华泓公司向原告李安平邮寄关于签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的通知，告知原告于2020年9月22日之前前往被告“华彩城”销售中心签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。原告于2020年9月23日去被告处准备签订正式《商品房买卖合同》时，因看到合同上载明的公摊面积为9.87平方米，超出了其预期，且认为该公摊面积与被告销售人员之前的陈这不符，故未与被告签订正式《商品房买卖合同》。2020年9月29日，被告华泓公司再次向原告李安平邮寄关于签订《商品房买卖合同》事宜的函告，告知原告于2020年10月5日前到原告“华彩城”销售中心签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，若原告在上述期限仍未与我公司签订正式《商品房买卖合同》及《补充协议》，我公司将不予退还原告所缴纳的定金款项20000元。原告以同样的理由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。 庭审中，原告李安平陈述：在签订《认购预定协议书》前，曾在被告销售人员的带领下到商铺对面的公路上看了商铺的大体位置和楼层，但并没有进入商铺，被告的销售人员何涓只告诉我案涉商铺的总面积，并称该商铺的公摊面积仅比住房稍多一点点，但未告知具体的公摊面积。当时在销售人员的劝说下我交了定金2000元，在2020年9月11日签订《认购预定协议书》当日，又补交了定金18000元。 另查明，原、被告签订《认购预定协议书》当日，被告的销售大厅处公示有案涉54号楼的《销售价格表》、《54号楼底商销控表》等信息。其中《54号楼底商销控表》中载明了案涉商铺的建筑面积、套内面积、公摊面积等。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原、被告签订的《认购预定协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。购房者对所购房屋基本情况（含公摊面积）应有知情权。公摊面积的大小是购房者决定是否购买的重要因素，且对房屋使用价值有重大影响，本案双方签订的《认购预订协议书》中对案涉商铺的公摊面积并未约定,即双方当事人在签订正式合同前对房屋公摊面积未作约定。 根据查明事实,案涉房屋的基本情况（含公摊面积）在销售时被告虽在销售处进行公示，但被告提交的证据不足证明双方在签订《认购预订协议书》时明确告知原告案涉房屋的公摊面积，本院认为,商品房的公摊面积,是房屋销售的重要信息,是购房人判断房屋的实际使用面积、决定商品房销售价格的重要因素,是商品房买卖合同的主要内容。案涉房屋建筑总面积仅19.81平方米,原告在被告未明确告知案涉房屋具体公摊面积的情况下以常理判断案涉房屋的公摊面积，产生错误认识，直接影响合同目的的实现，并造成原告财产损失，故应构成重大误解。原告诉请撤销原、被告签订的《认购预订协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的”，本院依法予以支持。双方当事人在签订正式合同时对公摊面积产生争议,双方未达成一致意见,最终导致正式合同未订立。对于《商品房预定协议书》中没有明确约定,直接影响双方当事人权利义务的条款无法达成一致意见的,属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内,磋商未成,当事人有权利不签订商品房买卖合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案中,原、被告在签订《商品房预定协议书》后不能签订正式商品房买卖合同的原因是对房屋公摊面积磋商未果,是属于不可归责于当事人双方的事由,收取定金的一方当事人应当将定金返还给原告,因此,对于原告请求被告退还其购房定金20000元的请求,本院予以支持。被告华泓公司辩称原告知晓案涉房屋的公摊面积，且公摊面积不在原告的考虑范围内，原告因其个人原因，不能订立商品房买卖合同，应当按法律规定的定金原则处理，无法律依据和事实依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、撤销原告李安平与被告宜宾华泓置业有限公司签订的《华彩城项目商品房-认购预订协议书》； 二、被告宜宾华泓置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告支付的定金20000元。 如被告宜宾华泓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告宜宾华泓置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  蒋倩倩 书 记 员  雷秋兰