北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京01民终7816号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝兰香，女，1954年10月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：苗秀峰（郝兰香之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金艳丽，女，1968年12月19日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，北京清律律师事务所律师。上诉人郝兰香因与被上诉人金艳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初56199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人郝兰香之委托诉讼代理人苗秀峰、刘权，被上诉人金艳丽之委托诉讼代理人李怀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝兰香的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判双方固定期限租赁合同关系于2018年4月15日解除；2.撤销一审判决第三项，依法改判我方不支付对方房屋租金187500元；3.撤销一审判决第四项，依法改判我方按照每月18000元标准支付占有使用费，且我方主张减免2020年1月-8月疫情期间的使用费，由法院酌情确定；4.撤销一审判决第八项，依法判令金艳丽按照合同第九条约定支付2014年、2016年、2017年垫交税费840元，判令金艳丽按照合同第十一条约定支付2011年1月15日-2017年12月31日房屋维修款50636元，判令金艳丽按照合同第十八条约定支付违约金300000元，判令金艳丽支付装修费300000元，判令金艳丽支付郝兰香2012年11月挖院子做防水室内不能住人损失50000元，判令金艳丽支付郝兰香2012年暖气无法使用损失50000元，判令金艳丽支付郝兰香2018年1月15日至2018年4月15日腾退房屋后空房损失90000元，或将本案发回重审。事实和理由：1.双方达成租金不变续租五年的约定，属于固定期限租赁合同。2.一审判决第三项并未明确租金的给付期间，且双方2018年4月15日之前已就租金进行折抵，互不存在给付义务。3.一审法院认定的使用费支付标准无事实及法律依据，双方未达成租金上涨的约定。4.一审法院混淆了具体税种和纳税主体，所有权人应当依法缴纳的税费不应由我方承担。5.维修系我方代对方进行，相应的费用应由对方承担。6.对方在租赁合同履行期间存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金300000元。7.双方明确约定了装修费用的负担，合同因对方违约解除，对方应当赔偿装修费用300000元。8.房屋因做防水、暖气无法使用以及对方不收房导致的空置损失应由对方承担。金艳丽答辩意见：同意一审判决结果，不同意郝兰香的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。金艳丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方就北京市海淀区102号房屋（以下简称102号房屋）签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令郝兰香立即将北京市海淀区102号房屋添设的房屋隔断等设备设施拆除并恢复原状后交付给金艳丽；3.判令郝兰香立即向金艳丽支付房屋租金至合同解除之日（暂计算租金549500元，其中2011年1月15日至2014年1月14日租金为277000元；2016年1月15日至2018年5月14日租金272500元；2019年1月14日前租金标准为40000元/月，此后每自然年度月租金标准在40000元/月基础上增加5000元/月），并支付逾期付款利息至实际还款之日（以逾期付款租金为本金，在2019年8月29日前按照人民银行贷款利率计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的LRP计算，暂计算至2018年4月14日为110850.09元）。逾期腾退的，则按照2019年1月14日前40000元/月，此后每自然年度月使用费增加5000元/月的标准支付占有使用费，自合同解除次日起至实际腾退之日；4.判令郝兰香承担本案诉讼费用。郝兰香向一审法院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年4月15日解除；2.判令金艳丽退还2010年10月15日收取的房屋租赁保证金18000元；3.判令金艳丽按照《租赁合同》第九条约定支付郝兰香2014、2016、2017年期间已经垫交税费840元；4.判令金艳丽按照《租赁合同》第十一条约定支付郝兰香2011年1月15日至2017年12月31日期间维修房屋款50636元；5.判令金艳丽按照《租赁合同》第十八条约定支付郝兰香违约金300000元；6.判令金艳丽支付郝兰香租赁房屋装修费用300000元；7.判令金艳丽按照《租赁合同》第十八条约定支付郝兰香2011年1月代金艳丽支付的空调移机费用20000元；8.判令金艳丽给付郝兰香2012年11月挖院子做防水室内不能住人损失50000元；9.判令金艳丽给付郝兰香2012年暖气无法使用损失50000元；10.判令金艳丽给付郝兰香2018年1月15日至2018年4月15日腾退房屋后空房损失90000元；11.确认在2018年4月15日后的占有使用费标准为每月18000元；12.由金艳丽承担反诉费用。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于合同主体、合同续约、合同解除、租金支付及税费等费用负担，法院分别评述如下：关于合同主体一节。根据本案查明的事实，本案所涉租赁合同的签约主体为金艳丽和郝兰香，租赁期限为2011年1月15日至2016年1月15日，在该租赁期间，即在2013年3月18日，该房屋的产权人变更为王某1，而此种情形一般会引起新的租赁关系成立，但转让房屋双方对此另有约定的，应当从其约定。本案中，金艳丽主张其与王某1就此约定原有租赁合同关系不变。对此，法院认为，因王某1未到庭，法院无法核实《房屋使用许可》的真实性，而根据一般生活常识，王某1作为房屋所有权人，理应积极参与到出租等涉及重大财产权利的事务中，但根据本案的实际履行情况，王某1作为产权人却从未向郝兰香主张过权利，郝兰香也自述王某1从未出现过。因此，金艳丽所主张的其与王某1有约定的事实存在高度可能性，法院对其主张予以采信，本案合同主体仍为金艳丽与郝兰香。至于金艳丽的转让行为是否侵害了郝兰香的优先购买权，不影响本案租赁合同的履行和权利主张等，相关优先购买权事宜由郝兰香另行主张。关于合同续约一节。首先，郝兰香主张双方在《租赁合同》到期后达成了每月租金30000元、续租五年的合同续约，但金艳丽对此不予认可。对此，法院根据郝兰香提交的相关证据评述如下：一，字条和《续交房租通知》上的签名为康某1和郝兰香，并无金艳丽的签名，金艳丽对此的真实性和证明力均不予认可，因康某1并未到庭确认相关签名，法院对字条的真实性无法采信，退一步，即便上述证据真实，但根据康某1与苗秀峰的通话录音，康某1在对话中已明确其只有对账的代理权限，并无续约的代理权限，且对话时间为2016年3月8日，与字条的落款日期为同一天，与《续交房租通知》的落款日期相差两天，而从字条和《续交房租通知》的内容来看，开头内容为“康总受陈总委托”“康总转告”，该表述习惯也能反映字条和《续交房租通知》并非由康某1起草，而且除现有证据显示的本次对账事务外，并没有其他康某1作为代理人与郝兰香处理租赁事宜的情形，此说明本案也不存在能够导致郝兰香有理由相信康某1具有续约代理权限的外观表象，故康某1的行为在本案中并不构成表见代理，在金艳丽不予追认的情况下，不对金艳丽产生法律效力；二，其他有关房屋市场价格资料、苗秀峰与陈某1之间的短信、苗秀峰与曹某1之间的短信、通话录音等证据，在内容上无法证明续约事实，本院不采信该证据的关联性。因此，郝兰香所提交的证据并不足以证明其主张，法院对其主张不予采信。其次，金艳丽主张双方在合同到期后达成了每年度的月租金上涨5000元的续约合同，但郝兰香对此不予认可。对此，法院认为，根据本案查明的事实，虽然郝兰香在2017年2月16日后所支付的有关101号房屋和102号房屋的租金数额从60000元变更为70000元，但如前所述，双方并未就续租达成一致意见，双方处于不定期租赁关系中，双方的履约均应以实际履行情况为准，而根据本案证据，金艳丽就郝兰香在《租赁合同》到期之后的每月付款情况并未提出异议，故仅凭付款情况并不足以证明金艳丽的该项主张成立，法院对其主张亦不予采信。关于合同解除一节。如前所述，双方在《租赁合同》到期后形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。本案中，根据郝兰香提交的苗秀峰与陈某1之间的短信记录以及陈某1、曹某1、郝兰香、苗秀峰之间的对话录音，能够证明双方在2018年2月开始谈及了交房腾房问题，此后双方一直就该问题进行沟通，后至2018年4月15日，双方确认进行交房腾房事宜，但未实际完成。对此法院认为，根据法律规定，解除合同应当通知对方，不定期租赁合同的当事人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。现双方虽未有直接的解除通知，但作为租赁合同的交房腾房，已含有明确的解除合同的意思表示，故本案应视为金艳丽发出了解除合同的通知，双方所确定的2018年4月15日的交房腾房日，应为双方合同的解除之日，至于是否实际完成交房腾房事宜，并不影响合同解除事实的成立。关于租金支付一节。首先，对于2011年1月15日至2016年1月15日期间的租金，因金艳丽认可苗秀峰、爱正中心、苗春子的付款均为郝兰香的付款，故上述付款方的付款均应核算至郝兰香的已付租金中，且郝兰香系按101号房屋和102号房屋的租金合并付款，而根据双方《租赁合同》的约定，郝兰香就两套房屋的每租赁年度应付租金共为432000元。根据本案查证的郝兰香付款情况，郝兰香在第一个租赁年度，即2011年1月15日至2012年1月14日的租期内实际付款金额为360000元，差额72000元，其他租赁年度均已足额支付，同时根据双方《租赁合同》的约定，有关北墙外立面改建等所支出的费用应由出租方承担，金艳丽虽不认可郝兰香就此所提交的《情况说明》、收据等证据，但未提交充分相反证据予以推翻，法院采信郝兰香相关证据的关联性，而根据该证据，可以证明郝兰香在承租时对101号房屋和102号房屋的北墙外立面进行了改造并支付了72000元，故该费用可以折抵郝兰香在2011年度未支付的租金。因此，郝兰香在2011年1月15日至2016年1月15日期间的租金已全部付清；其次，关于2016年1月15日双方合同到期后的租金，如前所述，因双方形成不定期租赁合同关系，且金艳丽未能举证证明相应租金标准，故双方的租金标准应当结合双方实际履行情况予以判定，而根据本案查证的郝兰香付款情况，郝兰香在2016年1月15日后为按月付款，每月付款均为60000元，且现无证据证明金艳丽就此提出过异议，再结合郝兰香此前每笔租金足额支付的付款习惯，应认定双方在2016年1月15日后的每套房屋的租金标准为每月30000元，且根据本案查证的郝兰香的付款情况，郝兰香在2016年首次付款时间为2016年3月10日，郝兰香虽主张双方经协商确定从2016年2月起算租金，但如前所述，法院未采信有关康某1的证据，故依据双方《租赁合同》所约定的租期截止日期，郝兰香在2016年3月10日所支付的两笔款项共60000元所对应的期限应为2016年1月15日至2016年2月14日，依此顺序核算，郝兰香在2017年1月9日所支付的款项60000元所对应的期限应为2016年12月15日至2017年1月14日，即郝兰香在2016年1月15日至2017年1月14日期间的租金已付清；同理，郝兰香在2017年的2月开始将每月付款从60000元调整为70000元，则应认定双方从2017年1月15日后的每套房屋的租金标准为每月35000元，且如前述期限顺序核算，郝兰香在2017年9月21日所支付的款项65000元所对应的期限为2017年8月15日至2017年9月14日，且根据本案查证的郝兰香付款情况，郝兰香在2017年6月15日至2017年7月14日、2017年7月15日至2017年8月14日、2017年8月15日至2017年9月14日、2017年9月15日至2017年10月14日、2017年10月15日至2017年11月14日、2017年11月15日至2017年12月14日、2017年12月15日至2018年1月14日共7期未足额付款70000元，合计差额305000元；同理，郝兰香在2018年的1月8日付款140000元，则应认定双方从2018年1月15日后的每套房屋的租金标准为每月35000元，且郝兰香所支付的该笔款项所对应的期限为2018年1月15日至2018年3月14日。综上，郝兰香在2011年1月15日至2017年6月14日和2018年1月15日至2018年3月14日的期间内未欠付租金，在2017年6月15日至2018年1月14日的期间内欠付租金数额为305000元，在2018年3月15日以后的期间未支付租金。如前所述，因双方合同解除时间为2018年4月15日，故2018年3月15日以后的租金结算至2018年4月14日，两套房屋金额为70000元。因郝兰香同时支付两套房屋的租金，亦未明确各自支付比例，鉴于两套房屋租金标准一致，法院认定租金数额均摊，故本案102号房屋的欠付租金为187500元，另外，根据法律规定，诉讼时效应按最后一笔应付租金期限计算，故金艳丽的租金主张并未超过法定诉讼时效。关于税费等各项费用一节：一，关于未付租金利息，鉴于郝兰香对于《租赁合同》所约定的期限内并未拖欠租金，其虽在不定期租赁关系期间存在未付租金的情况，但此系双方对于续约等基本事实存有争议所致，非其恶意所致，金艳丽要求郝兰香支付相应利息，缺乏法律依据；二、关于租赁保证金，根据《租赁合同》第八条约定内容，明确载明了郝兰香已交纳租赁保证金18000元，金艳丽在合同解除后应当依约予以退还；三、关于税费，根据《租赁合同》第九条约定内容，房屋租赁税费由金艳丽负担，但根据郝兰香所提交的税收票据，显示的纳税人为郝兰香，且根据本案查明的事实，郝兰香租赁房屋后亦有转租行为，故相关税费系郝兰香作为纳税义务人自行纳税，而非替金艳丽纳税，相关税费与金艳丽无关；四、关于房屋维修款，根据《租赁合同》第十一条约定内容，属于102号房屋原有设施设备的、正常使用状态下的、非自然耗损的维修，承租人通知后由出租人维修，102号房屋原有设施设备非正常使用状态下及承租人自行添置的设施设备的维修，由承租人维修，而根据郝兰香提交的维修工单等证据，虽能显示相关维修项目，但无法证明维修原因，而郝兰香作为承租人，应当举证证明上述维修项目的具体原因，进而才能确认相应维修责任主体。现该维修原因事实不清，应当由郝兰香自行承担举证不能的法律后果；五、关于违约金，根据《租赁合同》第十八条约定内容，适用情形为租赁期内单方解除合同等，而根据本案查明的事实，双方在《租赁合同》所约定的期限内，并未存在该条款所约定的适用情形，且法院未采信郝兰香的续约主张，金艳丽行使合同解除权，系依据法律规定任意解除权，并非系违约行为，金艳丽无需对此承担违约责任；六、关于房屋装修费，根据《租赁合同》第十条约定内容，合同解除之后的装饰装修部分，承租人放弃收回，且根据本案查明的事实，郝兰香在2011年承租之时进行了相应装修，此后使用房屋至今，而根据装饰物折价的一般规律，当时的装修价值已基本在《租赁合同》约定的租赁期限内用尽，已无残值，现亦无证据证明郝兰香在合同到期之后另行进行全新的装饰装修，故郝兰香主张该笔费用，无合同及法律依据；七、关于空调移机费，根据《租赁合同》第十八条约定内容，空调移机费用由出租人承担，金艳丽虽不认可郝兰香提交的《施工合同》等证据，但未提交充分相反证据予以推翻，且空调移机本身只是一个笼统说法，按一般工程常识，还应包括其提出的价格不一致等异议，亦不足以否定该证据的证明力，法院采信郝兰香相关证据的关联性，而根据该证据，可以证明郝兰香因两套房屋支出了空调移机费用40000元，同租金的理由，法院认定每套房屋均摊，故金艳丽应负担20000元；八、关于防水、供暖损失，根据郝兰香提交的《维保单》、书面说明，虽能显示租赁房屋存在漏水及供暖不暖问题，但不足以证明郝兰香因此而造成的实际损失，郝兰香所主张的损失缺乏事实依据；九、关于空置房屋损失，根据郝兰香提交的苗秀峰与陈某1的对话录音、苗秀峰的诊断证明和检查单、照片等证据，虽能显示双方对于租赁房屋的使用存有争议，但其中部分证据未能显示争议发生时间，部分证据所能显示的争议时间也在2018年3月21日之后，且如前所述，金艳丽通知郝兰香腾房并不构成违约，郝兰香应当配合进行腾房，郝兰香即便因此在2018年1月15日至2018年4月15日产生相应空置费用，亦应由郝兰香自行承担；十、关于2018年4月15日以后的占有使用费：一方面，郝兰香腾退租赁房屋系其应尽义务，在金艳丽未能按时收房时，其仍可通过法律规定的提存等方式向金艳丽交还房屋，且在本次诉讼发生之后，其亦可先行交房，但其至今仍占有租赁房屋，其应当承担占有使用费；另一方面，根据郝兰香有关空置房屋损失的证据，双方在2018年4月15日之后对于租赁房屋的使用确存有争议，但郝兰香本身存在转租行为，相关租赁场所的拆毁可能涉及群租治理工作，不必然与金艳丽有关，且即便金艳丽在此期间存在停水停电的行为，但因如前所述，金艳丽至少在2018年2月时提出了收房意见，已给郝兰香充分的腾房时间，此后郝兰香一直占有房屋，且未交纳相应费用，金艳丽在合理范围之内所采取的停水停电行为，并不违反法律规定，也不构成违约，而郝兰香所提交的证据也不足以证明金艳丽所采取的措施明显超出合理范围，至于苗秀峰等因此而遭受的人身损失，可依法另行解决。因此，鉴于法院未采信金艳丽所主张的租金标准，则郝兰香应比照合同解除前实际履行的租金标准给付占有使用费，即每月35000元，其要求降低支付标准的主张，缺乏事实和法律依据；十一、关于腾房、恢复原状，如前所述，在合同解除之后，郝兰香应当予以腾房，但鉴于双方《租赁合同》所约定的为毛坯交付，且如前所述，双方对添置设施设备和装饰装修的处理作出了明确约定，故郝兰香依据合同约定腾退租赁房屋即可，其他遗留房屋内的设施设备，由金艳丽自行处置。综上所述，法院对于金艳丽要求解除合同、支付租金利息、恢复原状的诉讼请求不予支持，要求腾房的诉讼请求予以支持，要求支付房屋租金、占有使用费的诉讼请求部分予以支持；法院对于郝兰香要求确认合同解除、退还租赁保证金及支付空调移机费的反诉请求予以支持，要求支付税费、房屋维修费、违约金、房屋装修费及赔偿损失和确认占有使用费标准的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认金艳丽与郝兰香就北京市海淀区102号房屋的不定期租赁合同关系于2018年4月15日解除；二、郝兰香于本判决生效后三十日内腾退北京市海淀区102号房屋并交还给金艳丽；三、郝兰香于本判决生效后三十日内向金艳丽支付上述房屋租金187500元；四、郝兰香于本判决生效后三十日内按每月35000元的标准向金艳丽支付上述房屋自2018年4月16日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、金艳丽于本判决生效后三十日内向郝兰香退还房屋租赁保证金18000元；六、金艳丽于本判决生效后三十日内向郝兰香支付空调移机费用20000元；七、驳回金艳丽的其他诉讼请求；八、驳回郝兰香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：2011年11月21日，陈某1作为金艳丽（承租方、甲方）的代理人与郝兰香（承租方、乙方）签订《租赁合同》，将102号房屋出租给郝兰香，合同中约定：第一条房屋基本情况：……装修状况为毛坯，地下室、顶层平台、院子等均为使用面积，不另计租费。……第三条房屋用途：房屋用途为住宿、办公、部分转租。……第五条房屋改善：……（二）甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是乙方自行安排装修，不需另外报甲方同意，2010年10月15日至2011年1月15日为免租装修期。……第六条租赁期限：（一）房屋租赁期限自2011年1月15日至2016年1月15日，共计5年。（二）租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同，如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前60日口头通知对方。第七条租金：（一）租金标准为每季度54000元，租金总计1080000元，该房屋租金5年不变。（二）租金支付时间为季付，每到应付季度款的第一个15号为付款日。（三）租金支付方式为甲方直接收取、甲方代理人直接收取，乙方应在银行开立账户，通过该账户支付租金。（四）甲方或其代理人收取租金后，应当乙方开具收款凭证，甲方在招行北京清华园支行开户，户名陈某1，甲方规定可以付款到此账号，乙方以付款凭证为依据。第八条房屋租赁保证金：（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为18000元，已交付。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条其他费用：……（一）乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费，甲方承担供暖费、物业管理费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证。（二）房屋租赁税费以及本合同未列明的其他费用均由甲方承担。第十条：房屋的交付及返还：……（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回，返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十一条房屋及附属设施的维护：（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。……第十三条所有权变动：（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前90日书面通知乙方，乙方在同等条件享有优先于第三人购买的权利。（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。第十四条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达30日的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4.交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达6万元的。3.擅自改变该房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.擅自将该房屋转租给第三人的。6.利用该房屋从事违法活动的。第十五条违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。……（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金向甲方支付违约金。……（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前通知甲方，并按月租金支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应支付违约金。（八）其他：乙方装修费用30万元左右，以乙方票据为准。……第十八条其他约定事项：（一）乙方代甲方北墙外立面改建、贴砖，空调移机，费用甲方承担，租赁期满乙方可以根据需要将隔音门、自动抽水马桶等可移动物件拆走。（二）乙方申请甲方开立金艳丽账号，记载在合同上，乙方可以转帐，由此引发的一切问题由甲方及甲方代理人担保负全责。（三）甲方在租赁期内不收回房屋，陈某1担保由于甲方不认同合同，或更改合同条款，或认定无效，或甲方有与此合同任何不符之行为承担担保责任，赔偿乙方30万元，并承担乙方预期损失等。在上述租赁合同履行期间，金艳丽将102号房屋出卖与给王某1，现102号房屋的所有权人为王某1，产权登记日期为2013年3月18日。本院认为：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动后，原所有权人的出租人身份随之消灭，新所有权人自动成为原租赁合同的当事人，承继原所有权人在租赁合同中对承租人的一切权利和义务。本案中，金艳丽在其与郝兰香之间的房屋租赁合同履行期间，将102号房屋的所有权转让与王某1后，王某1即取代金艳丽成为房屋租赁合同的出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”金艳丽在将102号房屋的所有权转让与王某1后，其出租人身份随之消灭，新所有权人王某1自动成为原租赁合同的当事人，在这种情况下，金艳丽无权再以出租人的身份提起本案诉讼，其原告主体资格不适格。一审法院对此所作处理系适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初56199号民事判决；二、驳回金艳丽的起诉。一审案件受理费10404元，金艳丽已预交，予以退还。一审反诉受理费6347元，郝兰香已预交，予以退还。二审案件受理费14060元，郝兰香已预交，予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月二十五日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹