湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终1920号上诉人（原审被告）：松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司（以下简称鼎盛汽车销售公司），住所地松滋市八宝镇永兴场村**。法定代表人：王德武，该公司总经理。委托诉讼代理人：何雄，湖北松之杰律师事务所。被上诉人（原审原告）：松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会（以下简称永兴场社区居委会），住所地松滋市城东工业园永兴家园永兴场社区。法定代表人：王平，该社区主任。委托诉讼代理人：丁永红，湖北驰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗萱，湖北驰华律师事务所实习律师。上诉人松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司（以下简称鼎盛汽车销售公司）因与被上诉人松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会（以下简称永兴场社区居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2020)鄂1087民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司的法定代表人王德武及委托诉讼代理人何雄，被上诉人松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会的委托诉讼代理人丁永红、罗萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎盛汽车销售公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担违约责任，并减免上诉人土地租金193200元，即减免上诉人六个月的土地租金。主要事实和理由：一、上诉人延期支付2020年度土地租金，依法不构成违约，不应当承担违约金。1、上诉人系松滋市人民政府、八宝镇政府招商引资企业。当初招商时，政府相关领导口头承诺上诉人，在松滋城东工业园区建汽车市场，松滋不会再建第二个汽车市场，然后，时隔4年，松滋又建立了第二个汽车市场——洲业汽车城，导致二个汽车市场都不能正常经营的局面。为此，上诉人与被上诉人多次就土地租金标准、减免期限问题进行协商，上诉人也多次向市政府及相关部门反映，要求协调解决，但由于政府及相关部门人事变动，最终没能协调处理。上诉人与被上诉人双方法定代表人最后形成意见，由被上诉人诉讼，在诉讼中协调处理，土地租金暂缓缴纳。因此，上诉人延期支付租金是双方协商的结果，上诉人不构成违约。2、上诉人与被上诉人双方还在进一步协商过程中。2020年1月，全国性的新冠××疫情发生了，2020年1月24日起，湖北省确定为公共卫生事件一级响应，紧接着相继实行封闭管理。上诉人又因为不可抗力原因停止所有经营活动，从而不能履行支付土地租金义务。3、2020年5月初，疫情缓解，上诉人、被上诉人仍然协商按此前约定的，就租赁合同土地租金标准、免租期问题向法院起诉，在法院诉讼中协商后制作法律文书调整，故而形成诉讼。由此看来，上诉人延付租金，是双方协商处理的一个过程，且因疫情不可抗力影响所致，故上诉人不构成违约。二、假设上诉人延付租金构成违约，则因约定的违约金明显过高，一审判决调减后仍按月利率2%计算明显与其损失不相适应，显失公平。上诉人认为只能按照人民银行公布一年期贷款利率年息6%计算，因为被上诉人在一审中根本没有举出其违约造成的损失证据。三、被上诉人应当就疫情期间的租金给予减免，且租赁合同没有给上诉人设置免租期，明显不合理，故法院判决时应当给予考虑。判决书确认湖北疫情为100天，但判决减免三个月租金的50%，明显过低，与疫情下的民事审判精神和中央关于疫情下的租金问题的指导意见不符，且一审判决根本没有考虑免租期的问题。在一审中，上诉人举证证明上诉人的汽车城门店出租免租期高达二年，被上诉人不考虑免租期显然不公平。永兴场社区居委会向一审提出诉讼请求：一、判令被告支付原告历欠租金8万元，2020年度租金38.64万元，共计46.64万元；二、判令被告承担违约金20万元。鼎盛汽车销售公司辩称：1、原告主张的“历欠租金”与本案无关，是案涉合同以外原被告之间的往来账，原告将我公司于2020年1月交付的10万元租金冲抵“历欠租金”的行为无效，应认定交付的是2020年度租金。2、我公司应交原告2020年度租金386400元，2020年1月20日、21日分三次共向原告银行转账10万元，每次转账均备注了“土地租金”，因而只欠原告租金286400元。我公司资金周转困难，导致延迟支付租金，合同约定的违约金过分高于原告损失，请求法院依据原告实际损失调低违约金。3.受新冠疫情影响，我公司关门几个月，现在也经营惨淡，无力全额负担租金，请求法院依据相关政策和实际情况，减轻我公司租金负担。一审认定：2010年12月15日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方，租赁坐落于松滋市城东工业园金松大道北侧、永兴小区南侧，面积约26亩的国有出让土地，用于被告经营汽车市场，该宗土地使用权人为八宝镇永兴场社区居民委员会（因行政区划调整，现更名为松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会）。合同双方约定的主要内容：租赁期限为30年，即2010年12月15日至2040年12月4日；租金标准每五年递增一次，其中2015年12月15日至2020年12月14日期间，年租金为15000元/亩；租金按年支付（先交后用），每年12月15日前一次性支付来年的租金；任何一方违约，应支付对方违约金20万元。合同签订后，原被告依约履行合同至2019年底。按照合同约定，被告应在2019年12月15日前向原告缴纳2020年度的租金38.64万元，但被告未按时缴纳。经原告催促，被告于2020年1月20日银行转账6万元给原告，并注明为“土地租金”，次日，被告分两次银行转账共计4万元给原告，均注明为“土地租金”。一审另查明，原告主张的“历欠租金”与案涉《土地租赁合同》无关。一审另查明，湖北省重大突发公共卫生事件一级响应期间为2020年1月24日至2020年5月2日，共100天。其间，因疫情管控，被告汽车交易市场受到重大影响。一审认为：原被告签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务，原告不按期支付租金应向原告支付违约金。关于被告所欠原告2020年度租金数额，原告主张被告欠38.64万元，被告主张下欠28.64万元。产生争议的原因是被告在2020年1月20日、21日分三笔共计缴纳的10万元，应该认定缴纳的是“历欠租金”还是案涉合同约定的“土地租金”？所谓“历欠租金”18万元与案涉合同没有关联，是双方的其他经济往来，不属于本案审理范围，当事人对该笔往来款项的争议，本案不予以处理。被告转账附言注明缴纳的是案涉“土地租金”，原告收款并未提出异议，应视为双方对该笔款项为案涉租金达成了合意，故认定被告下欠原告租金为28.64万元。关于被告对合同约定的违约金过高请求调低，确定违约金数额应比照原告资金被占用的损失，综合考虑实际融资成本及被告违约情况，按以下方式计算原告损失：以本金38.64万元按月利率2%计算1个月的利息确定违约金数额为7728元；以本金28.64万元按月利率2%计算8个月的利息确定违约金数额为45824元，合计53552元。关于疫情造成的损失，疫情因素造成的损失不可归责于合同任意一方当事人，应公平分担损失，根据本案实际情况酌情减免被告三个月租金的50%，即48300元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决:一、被告松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司在本判决生效后三日内支付原告松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会租金23.81万元，并支付违约金53552元。二、驳回原告松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5232元，由原告松滋市新江口街道永兴场社区居民委员负担1232元，由被告松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司负担4000元。二审中上诉人没有新的证据向法庭提交，被上诉人向法庭提交了以下证据：松滋市新冠防控指挥部关于恢复管理秩序的通知。证明当地对疫情基本结束、逐步恢复的时间点为2020年3月23日。上诉人质证意见是:与本案没有关联性。我们是企业，通知主要针对的是机关事业单位。本院认为，上列证据与本案没有关联性，不能作为本案证据所使用。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。二审中双方当事人对所欠租金没有异议。在合同履行过程中，上诉人不按期支付租金应向被上诉人支付违约金。关于上诉人对合同约定的违约金过高请求调低的主张，一审在“综合考虑实际融资成本及上诉人违约的情况，按以下方式计算被上诉人的损失：以本金38.64万元按月利率2%计算1个月的利息确定违约金数额为7728元；以本金28.64万元按月利率2%计算8个月的利息确定违约金数额为45824元，合计53552元”是公平合理的。关于疫情造成损失的租金减免问题，疫情因素造成的损失不可归责于合同任意一方当事人。根据本案实际情况，酌情减免上诉人三个月的租金即96600元较为妥当，上诉人还应向被上诉人支付租金189800元，上诉人要求减免六个月租金没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实清楚，实体处理些微偏差，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更松滋市人民法院（2020）鄂1087民初929号民事判决主文第一项为：上诉人松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司在本判决生效后三日内支付被上诉人松滋市新江口街道永兴场社区居民委员会租金189800元，并支付违约金53552元。二、维持松滋市人民法院（2020）鄂1087民初929号民事判决主文第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5232元，由上诉人松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司负担4000元，由被上诉人松滋市新江口街道永兴场社区居民委员负担1232元。二审案件受理费5675元，由上诉人松滋市鼎盛汽车销售服务有限公司负担4400元，由被上诉人松滋市新江口街道永兴场社区居民委员负担1275元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年十二月十四日书记员  郑 晨