广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3829号原告：珠海市华厦物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区***************，统一社会信用代码914***********330E。法定代表人：梁金胜，总经理。委托诉讼代理人：李劲松，物业管理员。被告：张彦荣，男，1959年12月21日出生，汉族，公民身份号码：622************013，住甘肃省定西市安定区******。原告珠海市华厦物业管理有限公司（以下简称原告）与被告张彦荣（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李劲松到庭参加诉讼。被告张彦荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业管理服务费、智能化维护费、公摊水电费、滞纳金等各项费用24411.2元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系泰和苑小区*****房业主，住宅面积120.67平方米。原告为泰和苑小区提供物业服务。根据《物业管理服务合同》的约定，原告按照每月每平方米0.5元收取物业管理服务费，被告在2008年1月1日至2012年12月31日，2018年1月1日至2019年8月30日期间，无正当理由拖欠物业管理服务费4827.2元、智能化维护费240元、公摊水电费240元，小计5307.2元；因被告拖欠上述费用，产生滞纳金19104元（滞纳金按服务合同第四条约定：交费时间为每季度首月10日前按欠费每日千分之三计算），以上共计24411.2元。原告多次催缴无果。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作资金运转和小区的建设，损害了原告和其他众多业主的利益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。原告对其诉请向本院提交如下证据：1.营业执照；2.原告与珠海市金泰和贸易发展有限公司签订的物业服务合同；3.催缴物业服务费通知单；4.房地产权登记表；5.业主欠物业管理服务费明细表；6.公司管理其他业主缴纳物业管理服务费收据；7.白藤街道新城社区居委会出具的证明；8.报警回执、受案回执、信访告知书和情况说明；9.情况说明及相关资料；10.收据。被告缺席，但庭前向本院提交书面答辩状称：被告认可前期已交纳物业服务费的事实，其中有通过微信向原告支付过三年的物业费，但原告没有提供票据。大约2014年至2017年被告将案涉房屋出租，物业费已由租户支付给原告。被告不认可原告诉请的物业费滞纳金和违约金。被告不向原告支付物业费是因为原告提供的物业管理服务质量、效率、服务态度差，如小区餐饮商铺安装各类管道及排污出口，污水和油烟全部进入小区，各类垃圾和厨余垃圾随处堆放；几乎看不到小区或楼栋内有保洁；业务人员经常不在岗，休闲、照明、消防等设施设备无人检修。被告每年到案涉房产住15天左右，并未享受原告的物业服务。原告从未对小区进行正常的物业管理服务，原告违约在先无权收取违约金，业主有权拒交物业管理费。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，原告无权收取滞纳金。原告在管理案涉小区期间对小区业主身心受到垃圾污水侵害的损失及已造成部分业主十年有余的精神损失，业主是否应该找原告进行赔偿？被告未交物业费的时间大概有五年，即使补交也希望给新进驻到小区的物业管理公司，让其将这笔费用用于小区破旧设施的改造和各类管道的维修。被告向法院提交如下证据：1.光盘（张彦荣与链家租房中介李明红之间的电话录音）；2.微信转账账单详情截屏。本院依职权向珠海市*******调取了涉案房产的不动产权登记表等资料。原告对被告提交的证据发表质证意见称，证据1与本案无关，对证据2的真实性无异议，与原告提交的证据10一致。原告对法院调取的证据无异议。被告对原告及法院调取的证据未发表质证意见。经审查，原告提交的证据1、7、8、10有原件予以核对，本院予以确认。原告提交的证据4与本院调取的证据证明内容一致，本院予以认可。被告提交的证据2与原告提交的证据10证明目的一致，且原告认可其真实性，本院对此予以确认。对于双方当事人提交的其他证据，本院将结合查明的事实予以分析认定。根据双方当事人的诉辩意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月28日，珠海市金泰和贸易发展有限公司（以下简称金泰和公司）作为出卖人，被告作为买受人，签订《珠海市商品房买卖合同》，约定被告向金泰和公司购买位于斗门区*****的房产。2006年8月15日，被告申请办理不动产权证，同年8月22日领取不动产权属证书（权证号码C*****2），建筑面积120.67平方米。该房产权属人已于2020年7月13日变更为陈小珍。2010年5月21日，原告与金泰和公司签订《物业服务合同》，约定金泰和公司委托原告对斗门区城南白藤二路泰和苑小区进行物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积0.5元，合同期限为20年，自2010年6月1日至2030年5月31日。2017年10月12日，被告向原告代理人李劲松通过微信转账1061.44元。同日，李劲松出具收据一张，记载收到被告支付的2016年9月至2017年12月共16个月的物业费1061.44元（66.34×16=1061.44元）。原告当庭确认被告已支付2013年至2017年期间的物业服务费。原告在庭审中称，2015年至2016年期间，涉案小区的门禁智能设备陆续损坏，原告要求业主分摊费用购置新设备，业主不同意，导致门禁智能设备无法使用。2018年9月28日，珠海市斗门区白藤街道新城社区*委会出具证明，证明原告从2007年8月至今负责珠海市斗门区白藤二路泰和苑小区的物业管理服务工作。2019年8月14日，泰和苑业委会向原告发送《关于华厦物业撤场的通知》，要求原告于2019年8月31日撤场。2020年2月14日，原告代理人李劲松向珠海市公安局城南派出所报案，称原告在泰和苑的物业用房被撬，部分公司资料包括合同、单据凭证、管理用品等遗失。2020年5月7日，珠海市公安局城南派出所出具受案回执。本院认为，原告起诉主张其与被告签订了物业服务合同，并依据合同内容要求被告支付物业服务费、滞纳金等费用。但原告一直未能向法院提交双方当事人签订的物业服务合同。原告主张该合同被盗，仅提交了报警资料，未提交相关认定结果，因此原告对其该项主张应当承担举证不能的不利后果，本院认为现有证据不足以证明双方当事人之间签订物业服务合同及合同的具体内容。但是，由双方当事人提交的证据可以证明原告为涉案小区提供了相应的物业服务，被告作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了原告提供的相关物业服务，原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付相应的物业服务费。2019年8月31日，原告根据泰和苑业委会的要求撤场，原被告之间的物业服务关系即终止。原告当庭确认被告已支付2013年至2017年期间的物业服务费，同时起诉要求被告支付2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2019年8月30日期间的物业服务费。被告未能提供证据证明其已交纳2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2019年8月30日期间的物业服务费，且在答辩状中亦承认其未交物业费的时间大概有五年。因此原告的该项诉请，理据充分，本院予以支持，但具体金额以本院核算为准。关于物业服务费的标准。虽然现有证据不足以认定原被告之间签订了书面物业服务合同及合同具体内容，但根据原告与金泰和公司签订的《物业服务合同》的约定，案涉小区的物业费标准为每月每平方米建筑面积0.5元。另外由本院查明的事实可见，被告也曾按照每月0.5元/平方米的标准支付过部分物业服务费。故本院认为，对于原告主张的物业服务费，应参照该标准，即按建筑面积每月0.5元/平方米的标准支付物业服务费。关于智能化维护费和公摊水电费。原告诉请的依据是其与被告签订的物业服务合同，但未能提交证据予以证明，且原告与金泰和公司签订的《物业服务合同》对此也没有相关约定，本院无法确认该两项费用的具体产生情况，也无法核算实际金额，原告要求被告支付智能化维护费和公摊水电费，理据不足，本院不予支持。经本院核算，被告应当向原告支付2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2019年8月30日期间的物业服务费4824.86元（120.67平方米×0.5元/月/平方米×79个月+120.67平方米×0.5元/月/平方米÷31天×30天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金问题。本院认为，原告主张该滞纳金的依据是其与被告签订的物业服务合同，但未能提交证据予以证明，原告据此要求被告承担逾期支付物业服务费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。但是被告迟延支付物业服务费的行为确给原告造成了资金占用期间的利息损失，由于原告要求被告支付滞纳金的截止时间为2019年8月30日，因此本院酌情确定被告应当向原告以每一欠费年度欠费金额为本金，从该欠费年度的次年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息至2019年8月30日止。其中，2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2018年12月31日期间每一欠费年度的欠费金额为724.02元（120.67平方米×0.5元/月/平方米×12个月）。由于利息是自下一年度1月1日起计算至2019年8月30日止，所以被告2019年1月1日至2019年8月30日期间欠付的物业服务费未产生利息损失。经本院核算，被告应当支付原告欠付2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2019年8月30日期间物业服务费的利息损失为1668.92元。关于被告辩称其不支付物业服务费是因为原告未提供正常的物业服务，即被告是否享有先履行抗辩权的问题。被告称其不按时交纳物业服务费是由于原告没有全面履行合同义务，但结合双方提交的证据及本院查明的事实，本院认为现有证据不足以证明原告没有全面履行合同义务或履行的合同义务不符合被告应支付的物业费标准。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告称原告在管理案涉小区期间对小区业主身心受到垃圾污水侵害的损失及已造成部分业主的精神损失问题，被告在法定期限没有提起反诉，被告如认为原告提供的物业服务对其造成损失，可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张彦荣于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华厦物业管理有限公司支付2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2019年8月30日期间的物业服务费4824.86元；二、被告张彦荣于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华厦物业管理有限公司支付2008年1月1日至2012年12月31日和2018年1月1日至2019年8月30日期间欠付物业服务费的利息损失1668.92元；三、驳回原告珠海市华厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，减半收取205元（原告已预交），由原告珠海市华厦物业管理有限公司负担150元，由被告张彦荣负担55元。本判决为终审判决。审判员 张 丹二〇二〇年十二月二十一日书记员 赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。