湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2511号上诉人（原审被告）：宜昌中翔物业管理有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道**。法定代表人：李卫锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓龙，男，该公司经理。委托诉讼代理人：韩兵，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宜昌市三十八度体育文化传播有限公司，住宜昌市西陵区东山大道**。法定代表人：刘磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛华，北京市立方（武汉）律师事务所律师。上诉人宜昌中翔物业管理有限公司（以下简称中翔物业公司）因与被上诉人宜昌市三十八度体育文化传播有限公司（以下简称三十八度体育文化公司）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人中翔物业公司委托诉讼代理人李晓龙、韩兵，被上诉人三十八度体育文化公司委托诉讼代理人毛华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中翔物业公司上诉请求：一、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初68号民事判决；二、改判驳回三十八度体育文化公司的诉讼请求或将本案发回重审；三、判令由三十八度体育文化公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为中翔物业公司出租案涉场地为无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定当事人签订的《国宾壹号健康会所合作协议》（以下简称合作协议）无效，属适用法律错误，因为中翔物业公司在业委会成立前，将案涉场地对外出租属有权处分。二、一审法院将导致合作协议无效的过错责任，全部归于中翔物业公司，缺乏事实和法律依据。中翔物业公司与三十八度体育文化公司签订合作协议时，国宾壹号小区业主委员会还未成立，三十八度体育文化公司是知情的，其对于案涉场地所有权的归属是清楚的，三十八度体育文化公司存在过错。三、一审法院认定三十八度体育文化公司的损失为265597元，缺乏事实依据。其中，一审法院认定三十八度体育文化公司员工工资损失79797元，监控系统损失13800元，办公玻璃隔断损失32000元，室内外广告安装制作损失50000元，广告推广费损失90000元。本案现有证据，均不足以证明前述损失。故请求二审法院撤销原判，改判驳回三十八度体育文化公司的诉讼请求或者将本案发回重审。三十八度体育文化公司辩称，中翔物业公司与三十八度体育文化公司签订的合作协议中第二条明确约定，中翔物业公司应将具有合法产权和使用权的场地出租给三十八度体育文化公司，而中翔物业公司对其交付给三十八度体育文化公司的场地，并不拥有产权或使用权。中翔物业公司仅是物业公司，对该场地仅拥有日常维修、养护和管理的权利。中翔物业公司将不具备产权或使用权的场地出租给了三十八度体育文化公司，在合同中存在欺诈。因此，一审法院判决合同无效，并判决中翔物业公司赔偿三十八度体育文化公司的损失是符合法律规定的。三十八度体育文化公司向一审法院起诉请求：1.撤销三十八度体育文化公司与中翔物业公司签订的合作协议；2.判令中翔物业公司赔偿三十八度体育文化公司各项损失共计700000元；3.判令中翔物业公司承担本案全部诉讼及保全费用。一审法院认定事实：2015年5月8日，涉诉租赁场地的开发单位宜昌新首钢房地产开发有限公司与中翔物业公司针对国宾壹号二期(包括本案涉诉租赁场地)的物业管理签订了《前期物业服务合同》，合同第三条约定“前期物业服务期限自2015年5月8日至业主大会成立后依法选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》且完成交接工作后或者与乙方续签物业管理服务合同后，本合同终止。”合同第十二条第7款约定“中翔物业公司不得擅自将业主所有的共用部位、公用设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定，按照规定办理有关手续，接受业主监督。”后中翔物业公司按照《前期物业服务合同》约定为国宾壹号二期业主提供物业服务。2019年5月10日，三十八度体育文化公司与中翔物业公司签订《国宾壹号健康会所合作协议》，协议第一部分第二条约定“甲方即中翔物业公司自愿将具有合法产权或使用权的承租场地出租给乙方使用。”协议第一部分第三条约定“本协议有效期为拾年，自2019年6月1日至2029年5月31日。”协议第一部分第四条约定“免租期：2019.6.1-2021.5.31，免租期物业费无减免，需按要求正常缴纳。”协议第二部分第二条第9款约定“健康会所目前为已装修，功能为健身、娱乐用，乙方如需变更场地用途或内部进行装修改造，必须提交申请及设计方案，待通过物业审批后执行。”协议第二部分第三条第3款约定“如遇第三方（包括业主、业委会或政府机构等）投诉或停运，乙方应对异议问题进行调整。如甲方无法协调时，甲方通知乙方后协议自动终止。甲方不承担任何违约责任，乙方应无条件终止合作行为。双方应无条件终止合作行为。双方根据协议约定或双方协商进行提成结算（如结算中涉及到双方的提成协定），退还乙方保证金及协议中未合作天数所对应的服务费用，且甲方不承担任何违约责任。”协议第二部分第三条第6款约定“任何一方欲变更、解除本协议，应提前30天书面通知另外一方，并阐明理由，经双方书面同意后，方可对本协议及其附件进行变更、终止或解除（本协议另有约定的除外）。”协议签订后，三十八度体育文化公司即对承租场地进行了室内外广告制作安装以及监控等设备安装，并为场馆开业进行了外部宣传和推广，后正式投入经营，经营时间为2019年7月12日至2019年8月4日。2019年7月2日，国宾壹号小区业主委员会依法成立。2019年7月26日，中翔物业公司组织业主委员会代表和三十八度体育文化公司召开一次国宾壹号会所经营协调会，会议中，业主委员会表示“会所属于全体业主所有，三十八度体育文化公司与中翔物业公司签订的租赁合同属于无效合同，三十八度体育文化公司必须无条件清场，待日后业主委员会对小区做意见调查后，由业主组织列出招标文件，公平招标，条件相等时，以三十八度体育公司优先。”三十八度体育文化公司表示“公司愿意积极配合、也希望促成合作，于下周一前给回复意见”。2019年11月1日，在中翔物业公司会议室召开了“关于国宾壹号小区会所重新启动招租评审会”，会上，业主委员会决定由斯巴达体育文化传播公司承租。2019年11月2日，业主委员会和中翔物业公司给三十八度体育公司送达通知，通知明确“三十八度体育公司应于2019年11月10日之前，将堆放于会所的健身器材妥善处理。逾期会将健身器材清理到空旷场地，造成损失，概不负责。”2019年11月20日，中翔物业公司向三十八度体育文化公司送达通知，通知明确“2019年11月19日，国宾壹号业主委员会在物业公司不知情的情况下，强行将会所放置器材搬至外广场放置。特要求三十八度体育文化公司在三日内将器材搬走，逾期不搬走而造成的全部损失由公司自行负责，物业公司不承担任何责任。”2019年11月25日，三十八度体育文化公司给中翔物业公司回函“自收到流标和撤场通知后，已申请法律诉讼，在结案之前本公司拒绝撤销本案件实际发生现场，并申明一切后续责任由清场个人或单位全权负责并保留追诉权利。”2020年1月3日，三十八度体育文化公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中翔物业公司对外出租的国宾壹号一期二组团别墅区属于建筑区划内的其他公共场所，属于业主所有。另根据开发单位宜昌新首钢房地产开发有限公司与中翔物业公司签订了《前期物业服务合同》第十二条第7款约定“中翔物业公司不得擅自将业主所有的共用部位、公用设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定，按照规定办理有关手续，接受业主监督。”故中翔物业公司仅负责对业主所有的共用场所日常维修、养护和管理，对业主共用场所不享有合法产权和使用权，中翔物业公司对案涉场地无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因中翔物业公司未经国宾壹号业主委员会同意或事后追认，将案涉场地出租给三十八度体育文化公司使用，侵犯了第三人即国宾壹号小区业主的合法权利，故中翔物业公司和三十八度体育文化公司签订的《国宾壹号健康会所合作协议》依法应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方当事人之间并无财产交付、转移行为，故不存在返还的问题。至于损失，中翔物业公司将国宾壹号业主委员会所有的公用场所进行出租，并在签订《国宾壹号健康会所》合作协议时明确其具有合法产权和使用权，存在过错，应当赔偿对方因此所受到的损失。针对三十八度体育文化公司诉请，一审法院综合认定如下：1.三十八度体育文化公司请求5-8月份向员工支付工资206444元。部分员工有劳动合同、工资表签字、转账记录为证，系实际支付，员工工资合计79797元，一审法院予以支持；2.三十八度体育文化公司请求5-8月份日常运营支出114951.7元，包括办公用品、水、员工餐饮及函授的相关费用。三十八度体育文化公司举示的证据无法证明这些费用与“国宾壹号健康会所”项目的关联性，即无法认定这些费用系因经营“国宾壹号健康会所”项目而支出的费用，故对三十八度体育文化公司主张的这部分费用，一审法院不予支持；3.三十八度体育文化公司请求装修费用162712.8元，包括店内装修、监控系统、办公玻璃隔断、软装。关于店内装修费用10102.8元，三十八度体育文化公司举证无法证明这些费用与“国宾壹号健康会所”项目的关联性，无法认定这些费用系装修国宾壹号健康会所而支出的费用，故对三十八度体育文化公司主张的这部分费用，一审法院不予支持；关于监控系统60610元，其中网线2700元、电源线2700元、辅助材料1000元、安装调试费4000元、广播系统施工费1000元、无线AP施工费1600元、投影机HDMI线300元、施工费500元合计13800元系实际损耗，一审法院予以支持。关于办公玻璃隔断32000元，有发票为证，系实际支出，一审法院予以支持。关于健身室内外广告制作安装项目50000元，有合同、发票为证，系实际支出，一审法院予以支持；4.关于广告推广费90000元，有广告发布合同、收据、发票、对账征询函为证，一审法院予以支持；5.关于器材费用78000元，器材属于三十八度体育文化公司合法财产，三十八度体育文化公司可依法搬回，三十八度体育文化公司也未举证证明器材存在损耗，故对三十八度体育文化公司主张的这部分费用一审法院不予支持；6.关于活动礼品50000元，2019年7月26日，国宾壹号业主委员会已经明确表示租赁场地系业主所有，要通过招拍挂进行招租，要求三十八度体育文化公司无条件清场，而三十八度体育文化公司签订的易货合同时间是2019年7月29日，不具有真实性，一审法院不予支持。综上，三十八度体育文化公司方的损失为265597元（员工工资79797元+监控费用13800元+办公玻璃隔断32000元+室内外广告制作安装50000元+广告推广费90000元），故中翔物业公司应当赔偿三十八度体育文化公司各项损失265597元。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司与被告中翔物业管理有限公司于2019年5月10日签订的《国宾壹号健康会所合作协议》无效。二、被告宜昌中翔物业管理有限公司于本判决生效之日7日内向原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司支付各项经济损失265597元。三、驳回原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5400元（已减半收取），由原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司负担3900元，由被告宜昌中翔物业管理有限公司负担1500元（上述费用原告已预交，由被告在履行一审判决确定的义务时一并转付给原告）。二审中，上诉人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交档案袋封面复印件一张，拟证明：被上诉人在2019年10月份针对业主委员会就案涉房屋及场地的出租进行了投标；上诉人与被上诉人经协商，提前解除了双方签订的合作协议。被上诉人质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明双方解除了合作协议。本院审查后认为，该证据为档案袋封面复印件，上诉人未提交原件，不符合合法证据的形式要件。一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合作协议是无效还是有效？二、如果有效，上诉人是否应当承担违约责任？如何承担违约责任？如果无效，一审认定的损失是否合理？评析如下：一、针对第一个争议焦点。1.关于案涉合作协议的效力问题。被上诉人与上诉人签订案涉合作协议，系具有民事主体资格的法人组织真实自愿的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。上诉人签订合作协议时，对案涉场地未享有所有权，仅可导致案涉场地不能由被上诉人依约占用的后果，但不能影响合作协议所确定的当事人间的债权债务法律关系。一审法院以上诉人对案涉场地缺乏所有权为由，判决当事人间的合作协议无效，适用法律不当，应予纠正。2.关于一审判决中驳回被上诉人请求解除合作协议一审诉求的判项应否维持的问题。本案中，因在案涉合作协议签订之后成立的业主委员会，不同意向被上诉人出租案涉场地，被上诉人已于2019年8月4日，停止案涉场地内健身会所的经营。案涉合作协议在本案诉讼前，事实上已经不能履行，当事人依法可以解除合作协议。但本案中，一审法院判决驳回被上诉人请求解除合作协议的诉求，被上诉人作为一审原告在收到一审判决后，未依法提起上诉，可视为其认可该判项，且本案上诉人上诉时，也未对该判项提出异议。故本院对一审判决中驳回被上诉人请求解除案涉合作协议诉求的判项，予以维持。二、针对第二个争议焦点。1.关于上诉人应否承担违约责任的问题。如上文所述，案涉合作协议为有效合同，因作为出租方的上诉人不享有对租赁物的所有权，而不能依约履行合同义务，导致被上诉人无法依约占用案涉租赁物，上诉人应当承担相应违约责任，赔偿被上诉人的损失。2.关于现有证据能否证明被上诉人，为开设、经营案涉健身会所，进行了人工工资等投入的问题。本院认为，本案中被上诉人提交的合同、发票、收据等证据，与案件其他证据可以形成证据链条，足以证明案涉合作协议签订后，其为开办、经营案涉健身会所，因聘用员工支出工资79797元、安装办公玻璃隔断支出32000元、制作室内外广告支出50000元、广告推广支出90000元、安装监控系统支出13800元，共计支出265597元，可以认定该支出系被上诉人为开办、经营案涉健身会所，实际支出的成本性投入。3.关于一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿实际损失是否适当的问题。案涉合作协议约定，协议有效期为2019年6月1日至2029年5月31日，共十年时间。协议签订后，被上诉人为在案涉场地开设健身会所，投入了前文所述的共计价值265597元的各项成本性支出。由于上诉人的违约行为，导致被上诉人于2019年8月4日即不得不停止在案涉场地继续经营健身会所，无法按照合作协议约定继续享有合同权利，客观上丧失了通过经营，收回前述成本性投入的可能性。一审法院认定该265597元系被上诉人的实际损失，并判决上诉人予以赔偿，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人宜昌中翔物业管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初68号民事判决第二项、第三项，即“二、被告宜昌中翔物业管理有限公司于本判决生效之日7日内向原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司支付各项经济损失265597元。三、驳回原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初68号民事判决第一项，即“一、原告宜昌市三十八度体育文化传播有限公司与被告中翔物业管理有限公司于2019年5月10日签订的《国宾壹号健康会所合作协议》无效”。一审案件受理费5400元（已减半收取，宜昌市三十八度体育文化传播有限公司已经预交），由宜昌市三十八度体育文化传播有限公司负担3900元，由宜昌中翔物业管理有限公司负担1500元（履行本案判决确定的义务时，向宜昌市三十八度体育文化传播有限公司转付）；二审案件受理费5284元（宜昌中翔物业管理有限公司已经预交），由宜昌中翔物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年十二月二十二日法官助理张俊保书记员熊芳园