广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2007号上诉人（原审原告）：蔡子剑，男，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司天河支行。住所地：广东省广州市天河区。负责人：张新忠，行长。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区。负责人：王洪波，行长。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：严健良，董事长。原审第三人：广州胜佳辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市经济技术开发区。法定代表人：杨广辉，该公司董事长。原审第三人：杨广辉，男，香港特别行政区居民。上诉人蔡子剑与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商行天河支行）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司），原审第三人广州胜佳辉洋房地产有限公司（以下简称胜佳公司）、杨广辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人蔡子剑的委托诉讼代理人梁永平，被上诉人农商行天河支行的委托诉讼代理人但秋寒、王燕到庭参加法庭调查。被上诉人建行白云支行、金辉洋公司，原审第三人胜佳公司、杨广辉未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。蔡子剑上诉称，一、上诉人是涉案房屋的善意购买人，并且已合法占有使用涉案房屋。上诉人购买及接收使用涉案房屋时，并不知道涉案房屋已存在抵押及已被原审法院查封。上诉人于2005年7月27日与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，合同约定总房价为360062元，上诉人按照合同约定支付了首期房款110021元，并支付了税费7308元，并于2005年9月29日接收涉案房屋，且一直居住使用至今。由于当时政府信息不公开等原因，上诉人在无法知道房屋已抵押及已被查封。而原审法院在2004年4月9日查封涉案房屋后，也没有到房屋现场张贴查封公告，金辉洋公司仍然能够大张旗鼓地公开销售“辉洋苑”小区房屋，导致包括上诉人在内的数百户“辉洋苑”小区业主在不知情的情况下购买了抵押房和查封房。由于上诉人并非明知涉案房屋已被查封及存在抵押的情况下仍购买涉案房屋，因此不能因为上诉人购买及接收涉案房屋的时间在原审法院查封之后，而认定上诉人存有过错。二、上诉人未能付清全部购房款不是因上诉人的原因造成的，且上诉人已多次表示愿意付清余下购房款。《商品房买卖合同》第六条约定，2005年10月28日前签订《商品房买卖合同》，同时支付楼款的50%，即221200元，余下楼款以银行按揭的方式支付。合同签订后，上诉人依约支付了楼款221200元，并且将办理银行按揭及产权登记所需资料交给金辉洋公司。但金辉洋公司未能为上诉人办理银行按揭，且一直以来没有向上诉人催缴余下楼款，致使上诉人未能付清全部购房款。2007年5月，原审法院在辉洋苑小区张贴拍卖公告，金辉洋公司的恶劣行迳才被公之于众。在这种情况下，上诉人已不可能将购房余款交付给金辉洋公司。关于购房余款的支付问题，上诉人已一再表示愿意将购房余款缴至原审法院作执行款，但原审法院在执行异议阶段并未就购房余款的支付事宜给予上诉人明确回复及指引。因此，不是上诉人不愿支付购房余款，而是上诉人不知道如何支付以及该款应付给谁。因此，未能付清购房余款，不能归责于上诉人。三、原审法院已作出的一系列的生效裁定，对“辉洋苑”小区的同类型案件进行了妥善处理，上诉人请求本案也参照之前的判例处理。2007年5月18日，原审法院在辉洋苑小区张贴拍卖公告，要拍卖业主们所购买但仍登记在金辉洋公司名下的房屋。广大业主向原审法院提出执行异议。原审法院于2007年11月举行执行异议听证，业主们在听证会上向原审法院提交了各自的认购书、购房合同、缴交购房款的单据、楼宇交接书以及水电费、煤气费、管理费单据等资料。2008年9月22日，原审法院作出（2006）穗中法执字第621号之一-十三、（2004）穗中法执字第508、510-512号之一-十三系列执行裁定，该系列裁定认定广大业主已经支付了部分购房款并已实际使用其所购房产，且对未办理房产证和产权过户登记并无过错，并裁定在广大业主将未付购房款缴至原审法院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交原审法院核对后，原审法院对其所购房产予以解封。原审法院的上述裁定，妥善地处理了辉洋苑小区的纠纷，维护了社会的和谐稳定，《法制日报》《人民法院报》等媒体曾报道此事，并对原审法院作出了正面的评价。本案中各当事人之间的法律事实和法律关系与上述执行裁定相类似，上诉人与上述执行裁定的异议人的情况基本相同，所提供的资料也基本一样。对于同一小区的业主，法院不应该有截然相反的两种处理结果。请求：1.解封广州市辉洋苑房产。2.确认广州市辉洋苑房产归上诉人所有。3.被上诉人承担本案诉讼费用。农商行天河支行答辩称，一、上诉人对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，无权要求停止对涉案房产的查封措施。1．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，上诉人需同时具备第二十八条规定的四个条件或者第二十九条规定的三个条件，缺一不可，否则其权利不能排除执行。涉案房屋于2004年4月9日被查封，上诉人也自认了其是在涉案房屋被法院查封之后与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》并入住使用，且其支付的221200元购房款也未超过合同约定总价款的百分之五十。因此上诉人不符合第二十八条第（一）、（二）项以及第二十九条第（一）、（三）项之规定。综上，上诉人不具有足以排除强制执行的民事权益。2．上诉人声称支付了首期房款221200元，但未提交转账凭证证明实际付款并履行合同，仅有收款收据，且该收款收据为复印件，并无加盖任何公章，不能证明其按合同约定时间金额履行付款义务。上诉人至今也没有支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行，不符合上述第二十八条第（三）项之规定。关于上诉人主张至今未办证原因系涉案房屋由金辉洋公司抵押给银行，导致其无法办理，但未提交证据证明曾要求金辉洋公司协助办理涉案房屋的按揭或者过户手续，对未办理过户登记具有一定过错。二、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。涉案房屋于2001年10月19日抵押给农商行天河支行，并办理抵押登记，而上诉人2005年10月份与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十六条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。至于上诉人声称是因为当时政府信息不公开等原因，导致在不知道房屋抵押的情况下购买了涉案房屋，并无任何理由。上诉人作为具有完全民事行为能力人，在处理涉及重大财产事项时，没有尽到合理审慎注意义务，应对自己的行为负责。三、涉案房屋尚登记在被执行人名下，上诉人并非房屋产权人，无权主张对涉案房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，在涉案房屋尚登记在被执行人名下的情况下，房屋所有权并未转移至上诉人。上诉人与被执行人之间存在的仅是债权债务法律关系，并非物权关系，其主张对涉案房屋享有所有权没有事实和法律依据。建行白云支行、金辉洋公司未发表答辩意见。胜佳公司、杨广辉未发表陈述意见。蔡子剑向一审法院起诉请求：1.停止（2004）穗中法执字第508、510-512号案以及（2006）穗中法执字第621号案对涉案房屋的查封。2.确认涉案房屋属蔡子剑所有。3.由农商行天何支行、建行白云支行、金辉洋公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，蔡子剑提供的其与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》，载明蔡子剑购买银洋阁B1104单元，约定成交价为471200元，上述合同没有签署日期。蔡子剑提供的2005年10月13日出具的两份《收款收据》复印件显示收到银洋阁1104房楼款221200元以及综合税金9659元，该两份收据均没有加盖任何公章。2005年10月17日金辉洋公司向业主发出收楼通知，通知辉洋苑银洋阁1104房业主于上述日期前来收楼。同日，蔡子剑与金辉洋公司签署了《楼宇交接书》，确认自该日起，涉案房屋交付业主入住使用。蔡子剑在本案中还提交了广东省电信有限公司于2007年6月、8月分别开具了涉案房屋收费专用发票，广东电网公司广州供电局于2007年4月至8月出具了涉案房屋电力收费发票，广州市煤气公司于2007年3月、4分别开具了蔡子剑涉案房屋管道气收费发票，广州市东胜物业管理有限公司于2007年3月、9月分别开具了蔡子剑涉案房屋管理费收款收据等证明其已实际入住涉案房屋。另查明，关于广州市东沙农村信用合作社与金辉洋公司、胜佳公司、杨广辉借款合同纠纷一案，一审法院于2005年8月9日作出（2004）穗中法民三初字第33号民事判决书，判决如下：一、金辉洋公司于该判决生效之日起十日内一次性支付广州市东沙农村信用合作社贷款本金人民币3966万元及从2002年2月25日起至至2004年2月20日止的利息3871868.11元及之后的利息（自2004年2月21日起至清偿之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算，其中2004年2月21日起至2004年3月12日止，以本金4100万元为基数；2004年3月13日起至2004年3月24日止，以本金4043万元为基数；2004年3月25日起至2004年4月2日止，以本金3994万元为基数；2004年4月3日起至清偿之日止，以本金3966万元未基数）。逾期不付，广州市东沙农村信用合作社可以金辉洋公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿。二、胜佳公司和杨广辉对上述债务在处理金辉洋公司提供的抵押财产后不足清偿的部分和实现债权的费用承担共同连带清偿责任。三、驳回广州市东沙农村信用合作社的其他诉讼请求。上述法律文书生效后，被执行人金辉洋公司未履行上述判决确定义务，根据申请执行人的申请，一审法院以（2006）穗中法执字第621号立案执行。又查明，（2006）穗中法执字第621号之三、（2004）穗中法执字第508、510-512号之三《执行裁定书》载明：一审法院在执行已发生法律效力的广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行过程中，依法于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被执行人金辉洋公司名下的位于本市辉洋苑（预售证号：0××00、0××01号除已预售、查封外）的全部房产。再查明，广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划公开〔2016〕883号《依申请公开政府信息答复书》记载，辉洋苑抵押权人为农商行天河支行（原广州市东圃农村信用合作社）的在建工程抵押情况中，2001备10700抵押登记字号项下，抵押权人：广州市东圃农村信用合作社，抵押人：金辉洋公司，抵押部位：停车场负一层A101-A108号；住宅：辉洋阁11层01-02、05-08单元；银洋阁11层01-08单元；面积：4644.13平方米；抵押日期：2001年10月19日。在本案诉讼中，蔡子剑称其是在涉案房屋被法院查封后才签订《商品房买卖合同》以及使用涉案房屋，且其向金辉洋支付的房屋价款并没有超过总购房款的50%。对于支付款项问题，除了其提供的《收款收据》外，没有其他银行支付凭证可供证明。关于至今未办证原因，蔡子剑表示因涉案房屋由金辉洋公司抵押给银行，导致其无法办理，但无证据证明曾要求金辉洋公司协助办理涉案房屋的按揭或者过户手续。本案审理中，一审法院向蔡子剑释明，因涉案房屋未办理过户手续，是否变更第二项诉请为协助办理涉案房屋所有权转移登记，蔡子剑明确表示不变更。一审法院审理认为，本案争议的焦点是：1.蔡子剑主张停止对涉案房屋的查封应否支持；2.蔡子剑主张确认涉案房屋属其所有的理由能否成立。关于蔡子剑主张停止对涉案房屋的查封应否支持问题。首先，本案是案外人执行异议之诉，蔡子剑主张停止对涉案房屋的查封，应就其对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明的事实可知，涉案房屋作为在建工程于2001年10月19日由金辉洋公司抵押给农商行天河支行，后因金辉洋公司未能偿还农商行天河支行贷款成讼，一审法院于2005年8月9日作出的（2004）穗中法民三初字第33号民事判决确认农商行天河支行可以就金辉洋公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿。现上述判决已进入执行程序。可见，涉案房屋属于生效判决确定的债权人享有抵押权优先受偿权的特定标的物，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，蔡子剑主张停止对涉案房屋的查封，不符合上述司法解释的规定。其次，一审法院已于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了涉案房屋，蔡子剑也自认其是在涉案房屋被法院查封之后与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》并入住使用，即蔡子剑在法院查封涉案房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同以及合法占有该房屋，且其支付的购房款也未超过合同约定总价款的百分之五十。因此，蔡子剑要求排除对涉案房屋的执行，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）项、第二十九条第（一）、（三）项的规定。最后，虽然蔡子剑提供的《收款收据》显示其支付了涉案房屋楼款221200元，但该收款收据是复印件，并无加盖任何公章，因金辉洋公司未到庭核实确认，且建行白云支行、农商行天河支行均不确认，蔡子剑就此也未能进一步举证证明，应由其承担举证不能的法律后果。而对于余下的房款双方虽约定以银行按揭方式付款，但在多年未按该约定办理按揭手续的情况下，蔡子剑亦未在提出执行异议时将剩余的价款交到一审法院，故不能确认蔡子剑已支付全部房款，也不能确认蔡子剑已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行。因此，蔡子剑不具有排除执行的权利，其起诉主张解除对涉案房屋的查封，一审法院不予支持。关于蔡子剑主张确认涉案房屋属其所有的理由能否成立问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，登记才发生物权转移的法律效力，因此，当事人基于房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同迳行主张确认其对涉案房屋享有所有权，没有法律依据，故对蔡子剑主张确认涉案房屋属其所有的确权诉请，一审法院不予支持。2018年10月31日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民初397号民事判决：驳回蔡子剑的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点是蔡子剑对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋于2004年4月9日被查封，蔡子剑在涉案房屋被法院查封之后与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》并入住使用，支付的购房款也未超过合同约定总价款的百分之五十。因此，蔡子剑的异议情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（三）项规定，其对涉案房屋享有的权利不足以排除执行，一审法院不予支持并无不当。(2006)穗中法执字第621号之一-十三、(2004)穗中法执字第508、510-512号之一-十三系列裁定是执行法院在执行程序中对特定不动产做出的特别处理，且蔡子剑的情况与上述系列裁定所列情况并不相同，蔡子剑要求参照上述系列执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋仍登记在金辉洋公司名下，蔡子剑要求确认其对涉案房屋的所有权，不符合《中华人民共和国物权法》物权法定规定，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡子剑的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8368元，由蔡子剑负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年十二月七日书记员  黎云香