广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25059号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈准。委托代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人：祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市升恒建材有限公司。法定代表人：林汉妹。委托代理人：朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人：颜少玲，广东星辰律师事务所实习律师。上诉人陈准因与被上诉人深圳市升恒建材有限公司（以下简称升恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初17989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈准的上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五、六项，并依法改判支持陈准一审所有诉讼请求、驳回升恒公司所有反诉请求；2.由升恒公司承担本案一、二审全部诉讼费用。陈准向一审法院起诉请求：1.确认陈准、升恒公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》无效；2.升恒公司退还所扣留的陈准的货物；3.升恒公司退还陈准合同保证金8989元；4.升恒公司退还品质保证金5000元；5.升恒公司赔偿陈准经济损失130000元（进场装修损失）。6.升恒公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明的事实及判决理由：双方有争议的事项为第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项、第十五项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：升恒公司（甲方）将位于深圳市为4071的铺位出租给陈准（乙方）。二、房屋用途：商铺。三、租赁合同签订时间：2018年1月26日。四、合同约定的月租金标准：每月租金28元/平方米，面积84.8平方米，月管理费25元/平方米。月租金及月管理费单价合计53元/平方米，租金及管理费合计4494.4元/月。实际缴纳4,600.4元/月。五、合同约定租金缴纳日期：租金在每月10日前交纳。六、合同约定租赁合同履行期限：2018年1月22日起至2020年8月31日止。七、租赁保证金：签订合同时乙方向甲方缴纳不少于2个月租金管理费总和的履约保证金8989元。乙方签订合同时应缴纳5000元质量保证金。八、违约责任。合同第九条违约责任中一般违约责任条款约定，乙方有如下任一情形的，属于一般违约，甲方有权拒绝乙方搬离承租商铺内任何物品且按下列具体情形承担相应的违约责任。1.1条约定乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日计算所欠缴金额的1%违约金。1.2条约定乙方违反甲方管理规定或逾期十日仍未缴清租金等费用的，甲方有权采取停止向该商铺供应电、水、中央空调、电话线及商场其他设施，甲方对该商铺围闭、封铺期间仍视为乙方须缴纳租金及管理费期间，不因甲方此行为而免交租金及管理费，乙方对此视为同意。重大违约责任条款约定，乙方如发生如下任一情形的，属于乙方重大违约，甲方有权书面通知乙方解除合同，无偿收回承租商铺，没收履约保证金等保证金或押金（履约保证金不抵扣租金、管理费、水电费及违约金）。2.1条约定乙方逾期缴纳租金、管理费及水电费用达十日以上……。租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修，相关装修归甲方所有）。九、关于合同效力的争议。陈准主张升恒公司提供的营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地未经消防部门的消防验收，经营场所主体结构存在安全隐患，升恒公司系故意隐瞒上述事实，构成合同欺诈，且升恒公司提供的经营场所违反了《土地管理法》、《消防法》的相关法律规定，不具备法定的经营条件，故双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》为无效合同。陈准为证明其主张，提交：1、律师调查令回执，拟证明升恒公司提供的经营场所未经消防验收的事实；2、涉案场地所有权证书拟证明涉案场所为工业用地，不能用于商业用途。升恒公司认可以上证据的真实性，主张律师调查令回执足以证明主体建筑经消防验收的事实，单个商铺消防验收应由商铺个体自行申报。升恒公司提交：1、所有权证书。拟证明案外人深圳市X有限公司为涉案房产（厂房）的产权人；2、深圳市公安局宝安区消防大队建筑工程消防验收意见书（深公宝消验［2005］第268号）。拟证明案外人深圳市X有限公司位于宝安区年商场改造工程通过了消防验收；3、深圳市规划和自然资源局官网深圳市宝安102-02＆03＆04号片区［X片区］法定图则。拟证明涉案物业所属区域为商业服务业务设施用地，并非工业用地；4、《房屋租赁合同》。拟证明升恒公司与案外人深圳市X有限公司于2017年8月29日签订租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止的合同；5、《关于在我司28＃、29＃两栋厂房间修建五层连廊的立项申请》、《深圳市X有限公司关于生活区改造的立项申请》。拟证明案外人深圳市X有限公司向政府提交将生活区商业化改造的立项申请。6、深宝府会纪［2004］17号、深宝府会纪［2004］183号。拟证明涉案物业具备官方认可的商业用途；7、案外人深圳市X有限公司、宝民社区工作站出具的两份证明。拟证明涉案厂房与深公宝消验（2005）第268号关于好百年商场改造工程消防验收合格意见书的物业为同一物业。案外人深圳市X有限公司与深圳市升恒建材有限公司于2017年8月29日签订的租赁合同的物业于深圳市宝安区25区前进一路219号皇家一号家居广场为同一地址。陈准对证据1、4、6的真实性予以认可，对证据2、3、5、7均不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。陈准主张升恒公司提供的营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地未经消防部门的消防验收，故合同无效。一审法院认为，《土地管理法》关于擅自改变土地用途的规定为管理性强制性规定，不导致合同无效，出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途的，请求确认租赁合同无效的，一审法院不予支持。陈准主张场地未经消防部门的消防验收致使合同无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，陈准、升恒公司双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。十、关于退还扣留物品的争议。升恒公司在一审庭审中明确同意陈准关于退还扣留物品的诉求。陈准确认升恒公司已经退回其被扣留的物品。十一、关于退还品质保证金的争议。陈准请求退还质量保证金5000元，升恒公司当庭确认同意退还，一审法院予以支持。十二、关于合同解除的争议。升恒公司主张陈准拖欠2019年3月至7月期间的租金、管理费、电费，已经构成根本违约，请求确认双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》解除。陈准对2019年3月1日之前拖欠2019年2月电费288元及2019年3月租金管理费4600.4元事实不持异议，主张因升恒公司停水停电导致无法正常经营，故未及时支付租金。升恒公司确认在陈准缴纳2019年2月份管理费及电费后于2019年4月19日给涉案商铺重新通电。一审法院认为，陈准自2019年3月初拖欠租金、管理费超过十日的事实清楚，升恒公司依据《商铺租赁及物业管理合同》第1.2条约定有权采取停止向该商铺供应电、水等系行使合同履行抗辩权的合理行为，陈准经升恒公司采取停水停电等合理措施催促缴租仍未在合理期限内履行交租义务，构成根本性违约，升恒公司有权依据双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》第九条第2款的约定行使合同解除权。合同自通知到达时解除，升恒公司于2019年8月1日向一审法院提起解除合同的反诉请求，一审法院确认以该反诉材料送达陈准之日即2019年8月8日为合同解除之日。十三、关于履约保证金的争议。陈准拖欠租金等费用构成根本违约的事实清楚，根据《商铺租赁及物业管理合同》第四条第1.1款的约定，其请求升恒公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，故升恒公司无需退还陈准履约保证金8989元。十四、关于赔偿经济损失的问题。陈准请求升恒公司赔偿其装修损失130000元，并提交收据予以证明，升恒公司不予认可。一审法院认为，陈准、升恒公司双方在租赁合同中约定：租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修、相关装修归甲方所有）。一审法院认为，根据上述约定且本案系陈准违约导致合同解除，陈准的该项诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。十五、关于拖欠租金管理费等费用的争议。陈准提交律师函拟证明于2019年5月10日提出撤场搬离，升恒公司确认于2019年5月12日收到该律师函。升恒公司主张陈准拖欠2019年3月份至2019年7月份的租金、管理费23002元，2019年3月至6月电费1,882.5元。一审法院认为，陈准拖欠租金后升恒公司采取停水停电的合理措施督促陈准及时支付租金，但陈准未在合理期限内及时补缴租金管理费等费用，在陈准发出律师函提出撤场要求时，升恒公司亦未及时采取措施减少损失，应当承担相应的责任，故无权就扩大的损失主张权利。升恒公司主张陈准自2019年3月份开始拖欠租金，根据公平原则，一审法院酌定陈准支付升恒公司2019年3月1日至2019年6月12日期间的租金及管理费合计4600.4元×3个月+4600.4元÷30天×12天=15641.36元，升恒公司超过上述期间的租金管理费请求，一审法院不予支持。升恒公司主张陈准拖欠2019年3月电费421.5元，4月电费603元、5月电费510元，6月电费60元，陈准不予认可。一审法院认为，陈准不予认可升恒公司主张的电费欠费金额，升恒公司应当承担举证不能的不利后果。结合一审庭审查明的事实，该期间升恒公司存在停水停电的行为，因陈准确认2019年1月电费为394.5元、2月电费为288元，升恒公司确认于2019年4月18日通电，一审法院酌定陈准支付升恒公司2019年3月1日至2019年5月10日期间的电费500元，对其主张的6月份电费，一审法院不予支持。鉴于双方对逾期缴费违约金的约定过高，一审法院调整为陈准按照日万分之五的标准支付违约金，升恒公司主张自2019年7月24日起计算违约金，一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认陈准与升恒公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》于2019年8月8日解除；二、升恒公司于本判决生效之日起十日内退还陈准品质保证金5,000元；三、升恒公司无需退还陈准履约保证金8989元；四、陈准于本判决生效之日起十日内支付升恒公司2019年3月1日至2019年6月12日期间的租金管理费15641.36元及违约金（违约金以15641.36元为基数按照日万分之五的标准自2019年7月24日起计算至款项实际清偿之日止）；五、陈准于本判决生效之日起十日内支付升恒公司2019年3月1日至2019年5月期间电费500元及违约金（违约金以500元为基数按照日万分之五的标准自2019年7月24日起计算至款项实际清偿之日止）；六、驳回陈准的其他诉讼请求；七、驳回升恒公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1590元，反诉受理费326元，合计1916元，由陈准承担1775元，由升恒公司承担141元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案商铺所在物业已办理房产证，涉案租赁合同为双方真实意思表示，陈准主张涉案合同应为无效缺乏事实与法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。陈准拖欠租赁、管理费构成违约，升恒公司采取停水电措施是合同约定的守约方可以实施的措施，陈准主张升恒公司违反止损义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈准的上诉理由不充分，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币3403元，由上诉人陈准负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十二月二十二日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。