辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14650号上诉人（原审原告）：沈阳世洋房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区。法定代表人：侯士君，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏天，北京市炜衡(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅婷，北京市炜衡(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳和顺园物业管理有限公司，住所地：沈阳市于洪区沈大路**4-3-3。法定代表人：李宝军，该公司经理。委托诉讼代理人：罗静，沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。上诉人沈阳世洋房地产开发有限公司因与被上诉人沈阳和顺园物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2020)辽0114民初7962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳世洋房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2.改判被上诉人立即撤出“假日小城”三期施工场地;3.改判被上诉人立即将“假日小城”三期北门拦车杆拆除并停止私自收费行为；4.由被上诉人承担本案的全部费用。事实和理由：一、沈阳春天供暖有限公司与沈阳新北方供热有限公司签订的《假日小城物业管理转让移交协议》无效。上诉人作为假日小城三期的开发单位没有委托沈阳春天供暖有限公司对假日小城三期进行管理，沈阳春天供暖有限公司不是假日小城三期的物业服务单位，沈阳春天供暖有限公司无权转让假日小城三期的物业服务，因此，沈阳春天供暖有限公司与沈阳新北方供热有限公司签订的《假日小城物业管理转让移交协议》无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条(一)规定：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。沈阳春天供暖有限公司将假日小城的全部物业服务业务一并转让给沈阳新北方供热有限公司，双方签订《假日小城物业管理转让移交协议》因违反上述规定而无效。二、上诉人作为开发企业并没有与被上诉人签订过前期物业合同，没有委托被告进行物业管理。假日小城三期入住时，上诉人只是临时委托被上诉人代为办理入住手续，而没有委托被上诉人进行物业管理。上诉人委托被上诉人办理入住手续未约定期限，应当为不定期的委托，该委托可以随时要以解除。三、假日小城三期尚未建设完工，不符合物业移交条件，上诉人提供的照片能够证明被上诉人对公共部分没有进行过物业服务。已经入住的业主没有向被上诉人交纳过物业费，被上诉人也没有进行过物业管理。四、假日小城三期在建设完工符合物业移交条件时，如上诉人对后续物业另行委托其他公司的，会存在两个物业公司的情况，势必会造成园园混乱，不利于稳定。被上诉人沈阳和顺园物业管理有限公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳世洋房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即撤出“假日小城”三期施工场地；2、判令被告立即将“假日小城”三期北门拦车杆拆除并停止私自收费行为；3、由被告承担本案全部费用。一审法院认定事实：2016年8月23日，沈阳春天供暖有限公司(甲方)与被告沈阳新北方供热有限公司(乙方)签订《假日小城物业管理转让移交协议》一份，协议约定甲方同意将位于于洪区沙岭镇由甲方经营的假日小城小区的物业管理权及物业管理的全部设备、资产、用具及用房一并转让移交给乙方，乙方同意受让并开展物业管理工作。被告提供的沈阳和顺园物业管理有限公司章程显示，辽宁新北方热力集团有限公司为沈阳和顺园物业管理有限公司的股东，出资比例为90%。另查明，假日小城三期业主部分入住，截至法庭辩论终结前，已有239户办理入住手续，前期物业管理服务合同系由被告与业主签订。原告提供一份打印日期为2020年5月28日的《告知书》一份，记载：“沈阳和顺园物业管理有限公司：沈阳世洋房地产开发有限公司承建的假日小城三期项目，由于项目现在正在对住宅及园区施工建设过程中，并未竣工验收，存在重大安全隐患，为了避免影响工程进度、消除安全隐患，沈阳世洋房地产开发有限公司现告知你公司，3个工作日内撤离现场，自行拆除你公司在假日小城三期园区有关物业管理的全部设施、设备及撤出相关人员”。被告提供一份沈阳市于洪区沙岭街道办事处及沈阳市于洪区沙岭街道沙岭社区居民委员会于2020年7月14日出具的《关于沈阳和顺园物业服务的情况说明》一份，记载“沈阳春天供暖有限公司与沈阳和顺园物业管理有限公司（即沈阳新北方热电有限公司的子公司）协商一致，将供暖和物业服务一并转让给沈阳和顺园物业管理有限公司，于2016年9月6日接管假日小区1期、2期、3期物业服务，其中假日小城3期因开发商的原因未竣工验收，2015年7月至今，开发商陆续为二百多户业主办理了入住手续，沈阳和顺园物业管理有限公司为保障假日小城3期入住居民正常生活，于合同签订之日起为小区居民提供保洁、保安、管线、清掏、生活用水和生活垃圾清运等相关的物业服务至今，保障了入住居民正常生活。情况属实”。一审法院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解雇物业服务企业”，第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同”。本案中，原、被告均未提供双方之间签订的《前期物业服务合同》，但依据被告提供的其与业主签订的《假日小城3期》前期物业管理服务合同，开发公司为业主办理入住手续时，业主均是与被告签订的前期物业服务合同，并结合沈阳市于洪区沙岭街道办事处及沈阳市于洪区沙岭街道沙岭社区居民委员会出具的《关于沈阳和顺园物业服务的情况说明》，可以确认被告为假日小城3期提供物业服务，原、被告双方是协商一致的。依据《物业管理条例》之规定，在前期物业服务合同到期或者协商解除后，应由全体业主共同决定选聘和解雇新的物业服务企业。故原告要求被告撤出假日小城及停止收费行为无相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条之规定，判决如下：驳回原告沈阳世洋房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案中，上诉人与被上诉人均未提供双方之间签订的《前期物业服务合同》，但上诉人认可确实委托被上诉人为案涉园区业主办理入住手续，并且被上诉人亦提供了其与业主签订的假日小城3期《前期物业管理服务合同》。上诉人委托被上诉人为业主办理入住手续，并结合沈阳市于洪区沙岭街道办事处及沈阳市于洪区沙岭街道沙岭社区居民委员会出具的《关于沈阳和顺园物业服务的情况说明》，一审确认被上诉人为假日小城3期提供物业服务正确，本院亦予以确认。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解雇物业服务企业”，第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同”。本案，虽上诉人与被上诉人未签订前期物业服务合同，但如前所述可以确定被上诉人事实上为案涉园区提供物业服务，应由全体业主共同决定选聘和解雇物业服务企业。故上诉人的上诉请求本院无法支持。综上所述，上诉人沈阳世洋房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳世洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二〇年十二月一日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。