湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初2989号 原告：雷衍平，男，汉族，农民。 委托诉讼代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告：刘林，男，汉族，农民。 被告：黄孙燕，女，汉族，农民。 二被告共同委托诉讼代理人：周文茂，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。 原告雷衍平诉被告刘林、黄孙燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告雷衍平及其委托诉讼代理人王癸中，二被告共同委托诉讼代理人周文茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷衍平向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带向原告支付延迟交房的违约金共计300000元；2、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由两被告承担。事实与理由：原告与两被告系二手商品房买卖合同关系。2019年2月19日，原告与两被告签订了《二手房买卖合同》并进行了公证，原告购买两被告位于宁远县碧璟园5栋1单元301号商品房一套，面积为176.26平方米，转让总价款为740292元。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，其中第九条规定：双方不得违约和反悔，否则罚款违约方违约金伍拾万元赔偿给守约方；第十二条对延迟交房的违约责任作出了明确规定：被告须在收齐首付房款后交付原告使用，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之四向买方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于2019年2月20日将首付房款203184元支付给两被告，并且按合同约定支付银行按揭款，原告依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务，但两被告却一直没有按照约定向原告交付房屋，两被告的行为已经严重违约，应向原告支付违约金。据此，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘林、黄孙燕辩称，1、被告不存在延期交房等违约问题。被告购置的房屋，开发商没有交房，没有办理产权证书，这些情况原告是明知的，双方约定待开发商交房、办证后再由被告交付给原告。目前开发商因为疫情的原因，房屋未交付给被告，根据双方的约定被告收到首付款后将房屋交付给原告使用建立在开发商交付房屋、办理过户的基础上。2、合同约定的具体交房时间不明确。买方作为本地人应知该房屋的开发商未交付房屋的事实，被告和开发商签订的商品房买卖合同第十一条约定2019年9月30日交付房屋，因此原告和被告签订合同时是明知目前房屋的现状以及必须在开发商交房后被告才能交付房屋的事实，故被告不存在延期交房的行为。3、被告已经积极催促开发商按时交房。4、即使存在延迟交房的问题，按合同约定的违约金过分高于损失，应予减少，且原告应提供证据证实造成的实际损失。综上，被告主观上没有错误，客观上没有给原告造成实际经济损失，因此，被告不应承担违约责任。 原告雷衍平围绕其诉讼请求提交如下证据：1、二手房买卖合同、公证书，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的事实及违约责任的约定；2、收条，拟证明原告向被告支付购房款的事实；3、户口本、结婚证，拟证明李爱荣、雷衍平的夫妻关系；4、《房屋租赁合同》两份，拟证明原告2019年以来在宁远县城租房居住的事实。被告刘林、黄孙燕质证：1、2、3号证据，无异议；4号证据，三性有异议，原告夫妻一直在外务工，在宁远租房不是事实，证据来源合法性存疑，租房合同的承租人彭梅珍与本案没有关联。本院审查认为，1、2、3号证据，二被告无异议，本院予以采信；4号证据，承租人李爱荣、彭梅珍分别是原告的妻子、母亲，该房屋租赁合同具备真实性、合法性和关联性，与待证事实相符，本院予以采信。 被告刘林、黄孙燕为支持其主张提交如下证据：商品房买卖合同，拟证明被告从宁远霖轩房地产开发有限公司购买涉案房屋后转售给原告，开发商交房时间为2019年9月30日前，开发商延迟交房的日违约金为万分之一。原告雷衍平质证：真实性无异议，证明目的有异议，这是被告与开发商的关系，与原告无关。本院审查认为，该商品房买卖合同具备真实性、合法性和关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：二被告系夫妻关系。2018年2月12日，被告刘林与宁远霖轩房地产开发有限公司签订的《宁远县商品房买卖合同》，约定宁远霖轩房地产开发有限公司将其开发的宁远县霖轩碧璟园5幢1单元301号商品房一套（建筑面积为176.26平方米，）预售给被告刘林，房屋价款为673391元，2019年9月30日前向被告刘林交付房屋，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2019年2月19日，被告刘林、黄孙燕将宁远县霖轩碧璟园5幢1单元301号商品房转售给原告雷衍平，总价款为740292元，双方当日签订《宁远县二手房买卖合同》并进行了公证，合同第十一条约定，“卖方应当于成交过户后将该房地产交付买方，并履行下列手续：…2、甲方于收到首付房款后将交付房屋给乙方使用…”；合同第十二条约定“甲方须在收齐首付房款后交付给乙方使用，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之四向买方支付违约金，合同继续履行。”2019年2月20日，原告依约向被告支付首付房款203184元，被告当日将其与宁远霖轩房地产开发有限公司签订的《宁远县商品房买卖合同》原件以及涉案房屋契税发票交给原告，此后，原告按约定每月转账3678元给被告刘林偿还涉案房屋的银行按揭贷款。后双方因房屋交付产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，原告从2019年6月至今在宁远县城吉祥小区租赁房屋居住，年租金为6300元。 本院认为，原、被告于2019年2月19日签订的《宁远县二手房买卖合同》真实、合法、有效，双方当事人应当按照约定履行合同义务。本案争执的焦点为被告是否存在延迟交房的违约行为以及违约金的计算标准问题。经查，原、被告签订的《宁远县二手房买卖合同》第十一条约定的交房时间不明确，前面约定卖方应当于成交过户后将该房地产交付买方，后面约定卖方于收到首付房款后交付房屋给买方，均未明确交房的具体期限，且“成交过户”与“收到首付房款”本身是两个不同的时间点，从而导致双方对交房时间发生争执。因双方签订《宁远县二手房买卖合同》时尚无法确定开发商向被告交房的时间，“收到首付房款后”交房的约定，显然不符合当事人的真实意思。从当前现状来看，预售的商品房普遍是先交房，后办理不动产权证，时间间隔长短不一，有的长达几年，据此可知，“成交过户后”交房的约定亦不符合常理。结合本案实际，以开发商向被告交房的时间确定为原、被告约定的交房时间比较符合双方当时的真实意思，据此，本院确定被告应当于2019年9月30日前向原告交房，现被告未能在此期限交房，其行为构成违约，应当承担迟延交房的违约责任，但按合同约定“卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之四向买方支付违约金”明显过高，综合考虑违约行为给原告造成的损失、原告已支付的房屋价款及被告与涉案房屋开发商约定的迟延交房违约责任等因素，本院酌定被告按1000元/月向原告支付违约金，从逾期交房之日2019年10月1日起计算至实际交房之日止，原告诉请超过部分违约金，于法不符，本院不予支持。被告提出“按合同约定的违约金过分高于损失，应予减少”的抗辩理由符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告刘林、黄孙燕于本判决生效后十日内向原告雷衍平支付逾期交房违约金（违约金按1000元/月计算，从2019年10月1日起计算至实际交房之日止）； 二、驳回原告雷衍平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告雷衍平负担1450元，被告刘林、黄孙燕共同负担1450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员 谭国勇 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 李 环 书 记 员 郑毓慧 附相关法条： 1．《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。