河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8036号上诉人（原审被告）：郭仙平，女，汉族，1964年1月9日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：石红卫，男，汉族，1964年1××月19日生，住河南省孟津县，系郭仙平丈夫。被上诉人（原审原告）：孔凌梅，女，回族，1988年8月14日出生，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：蔡震，男，汉族，1986年1月3日出生，住洛阳市西工区。系孔凌梅丈夫。被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓亮，男，汉族，1990年4月6日出生，住河南省汝阳县，该公司员工。委托诉讼代理人：王宏华，女，汉族，1967年1月7日生，住河南省洛阳市瀍河回族区，该公司法律顾问。原审被告：石腾飞，男，汉族，1989年5月25日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：石红卫，男，汉族，1964年1××月19日生，住河南省孟津县朝阳镇小良村，系石腾飞父亲。上诉人郭仙平因与被上诉人孔凌梅、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）及原审被告石腾飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭仙平上诉请求：1、依法撤销瀍河回族区法院作出的(2020)豫0304民初1032号判决书,并依法改判石腾飞、郭仙平于本判决生效之日起十日内共同向孔凌梅支付违约金及损失共计20000元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担;3、请求懿皇公司员工史晓亮还我房产证,压我房产证1××个月,至今没有归还,归还我两把房屋钥匙。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律不当,应当依法予以改判。2019年9月懿皇公司员工袁笑丽打电话给我，要帮我卖房，我儿子代我与懿皇公司签订独家代理房屋买卖合同30万。三个月后，懿皇公司员工袁笑丽、史晓亮、万昌告诉我房屋年长不可货款，又诱骗我儿子另签订一次性独家代理买卖合同28万。在合同有效期内，又诱骗我儿子代我签订房屋买卖合同27万，并卖给懿皇公司员工孔凌梅。打电话告知我房价27.3万，可三方房屋买卖合同签了27万。其中我始终没有见到三方买卖合同，还是后来补了一份复印的三方房屋买卖合同，并且我没有任何书面委托书，和当面签字。一、孔凌梅、袁笑丽、史晓亮、万昌明知道我家房屋不可贷款，为什么要签订房屋买卖合同？孔凌梅、万昌说银行有关系，出钱可以贷款，其说法明显存在多人合谋诱骗。二、口头承诺27.3万元，合同签27万元。口头上说是款打到我银行卡上，可在我不知情的情况下打款打到了监管账户上。三、在合同有效期内，为了过户，我老公从郑州打工请假回来办理过户，曾二次去懿皇公司门店催促办理过户。第一次是2020年4月8日到懿皇公司门店洽谈过户，懿皇公司员工万昌说让史晓亮办理，说史晓亮开会让我改天来办。第二次是本月1××日，我老公又去，懿皇公司员工史晓亮说客户孔凌梅上班，等孔凌梅有时间再来办理。就这样一推再拖，导致超期。事实是银行贷款没有通过,明显过错在对方,我并没有违约。四、他们为了掩盖他们的过失，唆使孔凌梅告我违约,不要房屋，事实是他们违约。2020年6月19日懿皇公司员工史晓亮、孔凌梅打电话让到市民之家办理过户,后推到6月22日办理过户,6月22日我带身份证、银行卡到市民之家办理过户,孔凌梅说不办理过户，不要房屋,让撤网签,他们是有预谋合同诈骗。孔凌梅、史晓亮、袁笑丽、万昌合伙倒卖我家房屋，他们都是懿皇公司员工,他们是亲朋关系,合伙预谋合同诈骗。懿皇公司和我签订了28万一次性房屋买卖合同,合同期内,电话告知我27.3万，忽悠我儿子代替我签订了27万房屋买卖合同。法院没有以事实为依据,没有公平公正保证我合法权益,请求法院以事实为依据，以法律为准绳,合理公平解决我家一切损失。孔凌梅辩称：1、我与郭仙平的儿子石腾飞签订的合同约定的是房款27万，首付加商业贷款，当天签合同时石腾飞给他母亲郭仙平打过电话确认过价款和购买方式我们才签订的合同。2、我和对方一起去银行面签时，经过银行审核可以贷款。3、我从没有口头承诺过房款273000元，合同上载明的房款就是27万。4、银行面签过后就可以办理过户，我是积极配合办理过户，但对方一直推脱要求加钱，这些都有电话录音可以证明。5、虽然我是懿皇公司的员工，但我也有权利买房，我从始至终都是守约方，没有违约行为。对方说我诱骗其儿子签订房屋买卖合同事实不存在。对方违约我有权利提起本案诉讼。对方所说和懿皇公司签订28万一次性房屋买卖合同，我是不知情的。懿皇公司辩称：同一审答辩意见。另补充：1、对方所说的28万一次性不是房屋买卖合同，是房屋委托出售合同，27万是实际的买卖合同的价格。2、具体贷款是以银行政策为准，银行也确定了审批通过贷款，最终过户时间也是银行决定的，不存在合谋诱骗。石腾飞述称：我对郭仙平的上诉无异议。孔凌梅向一审法院起诉请求：1、判令解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，编号LY0062348；2、判令被告郭仙平、石腾飞支付合同违约金五万四千元给原告；3、判令被告郭仙平、石腾飞赔偿原告各项损失合计五千元；4、本案诉讼费以及其他相关费用由被告郭仙平、石腾飞承担。一审法院认定事实：2020年3月19日，被告郭仙平向被告懿皇公司出具《授权委托书》，《授权委托书》载明“本人郭仙平，身份证号，通过贵公司居间出售位于瀍河区××东路××房屋××套。现因本人因故不能亲自前往贵公司办理该房屋买卖事宜。特依法委托石腾飞，身份证号（与本人系母子关系），代理本人前往贵公司办理该房屋买卖事宜。本人特别授权：代理人石腾飞就该房屋买卖事宜有权签订一切合同/协议文本及相关法律文件。代理人的行为产生的一切法律后果，均由本人承担全部法律责任。代理人石腾飞现承诺：代理人已征得上述房屋产权人及产权共有人同意及合法授权，有权代表产权人及产权共有人全权出售该房屋。如因产权人及产权共有人在签订房屋买卖合同后，拒绝出售该房屋或其他原因引发的纠纷，由代理人自行解决，与洛阳懿皇房产经纪有限公司和买方无关，代理人与该房屋产权人及共有权人连带承担相关合同中约定的违约责任。受托期限：自签字之日起至上述事项办理完结之日止。”由委托人郭仙平签字确认及代理人石腾飞签字按印确认。同日，被告石腾飞代表被告郭仙平（卖方）与原告孔凌梅（买方）及被告懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：LY0062348），合同包含但不限于以下内容“第一条：卖方拟转让房产坐落于瀍河区××东路××2-603。产权登记建筑面积为59.87平方米；第五条：该房产转让总价款为贰拾柒万元整（￥270000元）。该转让价款不含税、费。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或者公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年3月27日前面签，面签受理后3日内支付首付款人民币大写：捌万壹仟元整（￥81000元）至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币大写：壹拾捌万捌仟元整（￥188000元）。买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后3个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。第七条：在本合同签订之日起银行面签受理后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。第八条：买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》银行审批通过后，银行安排过户当天，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。该不动产登记证由买方领取。第九条第3项：卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。”2020年4月2日，原告孔凌梅与被告郭仙平前往中国邮政储蓄银行洛龙支行办理面签手续，面签通过后，原告孔凌梅按照合同约定将95000元首付款转至中国邮政储蓄银行资金监管账户，后因被告石腾飞、郭仙平以原告孔凌梅及被告懿皇公司未向其提供资金监管凭证，对首付款95000元的安全性提出质疑，未按照合同约定与原告孔凌梅办理房产过户手续。因未在规定时间完成过户手续，中国邮政储蓄银行于2020年6月22日，将该95000元监管资金退回原告孔凌梅银行账户。一审法院认为，被告石腾飞向被告懿皇公司出具的《授权委托书》，可证实其作为被告郭仙平的代理人有权对涉案房屋进行处置，其与原告孔凌梅及被告懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》应当系授权委托人郭仙平的真实意思表示，故《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系原被告真实意思表示一致的结果，该合同未违反法律的强制性规定，系真实有效的合同，各方应按合同约定全面履行自己的义务。原告孔凌梅按照合同约定完成支付首付款的义务，被告石腾飞、郭仙平未按照合同约定办理房产过户手续，构成根本违约，故原告孔凌梅请求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号为LY0062348）的诉求，一审法院予以支持。被告石腾飞、郭仙平关于原告孔凌梅及被告懿皇公司未向其提供监管资金凭证，无法知晓该首付款项的到账情况，另提出与被告懿皇公司签订独家代理协议，协议约定由被告懿皇公司独家代理出售涉案房屋，约定价格为280000元且付款方式为一次性付款，原告孔凌梅与被告懿皇公司未按照约定支付房款，在合同履行过程中存在拖延时间并实施诈骗，构成违约，其不构成违约的抗辩意见。经查，2019年1××月10日，被告郭仙平与被告懿皇公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》约定涉案房屋的出售价格为300000元，付款方式为一次性付款/商业按揭贷款/公积金贷款，代理方式为独家代理，委托期限自2019年1××月10日至2020年3月10日止。2020年3月16日，被告郭仙平与被告懿皇公司再次签订《洛阳市存量房委托出售协议》约定涉案房屋的出售价格为280000元，付款方式为一次性付款，代理方式为独家代理，委托期限自2020年3月16日至2020年4月15日止。2020年3月19日，原、被告签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定涉案房产总价款270000元，付款方式为按揭贷款方式。根据合同的签订时间，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》签订时间靠后，关于涉案房产的出售价格、付款方式等应以原、被告双方最终协议一致的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》为准，合同双方应按照该合同约定履行各自的义务。被告石腾飞、郭仙平以原告孔凌梅及被告懿皇公司未提供监管资金凭证为由，拒绝履行合同义务，并辩称原告孔凌梅和被告懿皇公司存在违约及诈骗行为，根据本案在案证据，一审法院认为原告孔凌梅已经按照合同约定履行其义务，不存在违约的情形，被告石腾飞、郭仙平与被告懿皇公司的居间代理服务合同纠纷不能作为不履行合同义务的理由，故该抗辩意见，不予采纳。关于违约金及损失部分，原告主张以合同约定支付总房款（270000元）百分之二十共计54000元违约金及各项损失5000元，本院考虑该合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金及损失共计20000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除原告孔凌梅与被告郭仙平、被告石腾飞及被告洛阳懿皇房产经纪有限公司签订编号为LY0062348的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。二、被告石腾飞、被告郭仙平于判决生效之日起十日内共同向原告孔凌梅支付违约金及损失共计20000元。三、驳回原告孔凌梅的其他诉讼请求。如果被告郭仙平、被告石腾飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取687.5元，由被告石腾飞、被告郭仙平共同负担。二审审理中，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明：一审判决送达后，孔凌梅递交了上诉状，但其未依法缴纳上诉费用，应视为其自动撤回上诉处理。本院认为，2020年3月19日石腾飞代其母亲郭仙平与孔凌梅、懿皇公司三方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，有郭仙平给其儿子石腾飞出具的授权委托书及合同为证，系各方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。各方应按合同约定履行合同义务。该合同约定房款27万元，买方以按揭方式付款，面签受理后3日内支付首付款81000元至贷款银行监管账号。2020年4月2日，孔凌梅与郭仙平前往中国邮政储蓄银行洛龙支行办理面签手续，面签通过后，孔凌梅按照合同约定将95000元首付款转至中国邮政储蓄银行资金监管账户。后因石腾飞、郭仙平以孔凌梅及懿皇公司未向其提供资金监管凭证，对首付款的安全性提出质疑，未按照合同约定与孔凌梅办理房产过户手续。因未在规定时间完成过户手续，中国邮政储蓄银行于2020年6月22日将该95000元监管资金退回孔凌梅银行账户。根据上述事实，一审认定孔凌梅已按照合同约定完成支付首付款的义务，石腾飞、郭仙平未按照合同约定办理房产过户手续，构成违约，并酌定其承担违约金和损失共计20000元，并无不当。郭仙平上诉认为孔凌梅与懿皇公司合谋诱骗其签订合同，无证据予以证明，本院无法支持。郭仙平上诉主张被上诉人口头承诺房款27.3万元，款打到其银行卡上，其没有违约，被上诉人对此不予认可，且郭仙平该主张与合同约定不符，亦无证据予以证明，本院不予支持。关于郭仙平主张懿皇公司返还证件的问题，本案中，郭仙平系被告身份，该主张依法不属于本案审理范围，郭仙平可依法另行主张。综上所述，郭仙平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郭仙平负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十二月二十三日书记员  王洋洋