辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2190号 上诉人(原审第三人)：大连汇源房地产开发有限公司，住所地大连市庄河市黄海大街**。 法定代表人：王伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡志刚，辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张百祥，男，1957年4月1日出生，汉族，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：刘美丽，女，1957年11月6日出生，汉族，住凤城市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜伟民，辽宁瞰法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋平，女，1963年10月15日出生，汉族，住凤城市。 被上诉人（原审被告）：姜永君，男，1963年7月14日出生，满族，公务员，住凤城市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张双羽，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人大连汇源房地产开发有限公司（以下简称大连汇源公司）因与被上诉人张百祥、刘美丽、蒋平、姜永君房屋买卖合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2020）辽0682民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大连汇源公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人张百祥、刘美丽的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定案件事实错误。被上诉人蒋平、姜永君是因放高利贷将包含本案涉案房屋在内的数套房屋进行的抵押，所以上诉人与蒋平、姜永君之间并不存在合法有效的商品房买卖关系，这种所谓的买卖行为是无效的，上诉人没有义务协助张百祥和刘美丽办理不动产登记手续。一审中，上诉人提供另案中法院依职权向凤城市公安局经侦大队调取的《向阳光新城放高利贷处理情况一览表》，蒋平在处理一览表范围内，但一审法院对公安机关已经查明的涉案房屋不是买卖而是抵押担保的事实不予认定是错误的。2、根据凤城市政府责成地税局、凤城市房产处及上诉人单位办理阳光新城小区房屋合法买受人办理房照的规定，从2010年7月份开始，像被上诉人未经经侦大队打击处理前出售的高利贷融资房必须补差后办理。现在阳光新城小区已经办理的2400多户房屋产权，包括被打击处理过的高利贷放贷人90多人出售的房屋，均是按照此规定办理的。如果按照一审判决，否定当年凤城市委市政府打击处理高利贷采取的措施和取得的成果，那么所有被处理过的高利贷放贷人员将会以此判决为依据上访，要求政府返还被收去的8000多万元资产，后果不堪设想。3、虽然本案合同无效，但政府出面协调过这件事情，也是为了业户考虑，交一定的差价款，按政法委文件，需经税务、房产、经侦大队、汇源盖章就可以给办理过户。希望二审法院能够充分考虑到本案的特殊性，依法驳回被上诉人张百祥、刘美丽的诉讼请求。 张百祥、刘美丽辩称，一审认定事实和适用法律均正确，判决结果公平公正，一审法院审理程序完全合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。 蒋平、姜永君辩称，上诉人提到名为买卖实为借贷，但上诉人并没有把所有的借贷款项都还给蒋平和姜永君，所以后来将其中的几套房屋正式过户到蒋平和姜永君名下，其中就包括本案涉案房屋即22号楼4单元201室，并且蒋平和姜永君在原审中也提供了凤城市建筑行业指导服务中心出具的情况说明，证明涉案房屋有正规的购买手续。所以原审事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求。 张百祥、刘美丽向一审法院起诉请求：一、依法确认原告张百祥、刘美丽与被告蒋平、姜永君于2005年6月28日签订的《买卖房屋契约》合法有效。二、依法判令被告蒋平、姜永君、第三人大连汇源房地产开发有限公司共同协助原告张百祥、刘美丽办理位于凤城市凤凰城区房屋的不动产物权登记手续。三、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张百祥、刘美丽系夫妻关系。被告蒋平、姜永君系夫妻关系。2003年5月，第三人汇源公司在凤城市开发建设阳光新城小区。2003年12月10日至2004年11月20日，第三人汇源公司向被告蒋平借款3300000元，用40套房屋（包括本案所涉房屋阳光新城22号楼4单元201室）予以抵顶借款2836810.75元。2006年凤城市公安局对向第三人汇源公司放高利贷行为进行处理，以退房和欠据抵顶的方式从被告蒋平处追回利息1033599元。2004年12月29日，第三人汇源公司为被告蒋平开具位于阳光新城22号楼4单元201室的购房发票，面积70.59㎡，单价为1200元，总价款84708元。同时开具有5747元的费用收据、进户费明细表。2005年6月28日，原告张百祥、刘美丽（乙方）与被告蒋平、姜永君（甲方）签订《买卖房屋契约书》，载明：一、甲方自愿把阳光新城22号楼4单元201号楼房卖给乙方，建筑面积70.59平方米，双方商定价格为84708.00元(捌万肆仟柒佰零捌元整)。二、甲方承诺乙方购买此楼房后如出现一房多卖或抵押情况，甲方无条件退还乙方买房款，并赔偿装修损失5万元。三、甲方已交纳各项进户费用5747元，此费用由乙方负责交给甲方，甲方必须负责办理好各项更名过户手续，购房所欠余款10455元，待各项更名过户手续办好后，乙方一次性交给甲方。四、乙方购买此房后，经房产管理部门重新测量如出现误差，甲、乙双方约定，按重新测量确认面积实行多退少补原则。五、此契约书从甲、乙双方签定之日起生效，如有反悔，则由反悔方负责一切损失。契约书签订后，原告向被告支付房款74253元。被告蒋平、姜永君将房屋相关的原始购房发票、费用收据、进户费明细表等一并交付给原告张百祥、刘美丽。2005年11月7日，大连汇源物业管理有限公司凤城分公司为被告蒋平开出案涉房屋的进户证（供暖、供电），住户人签字栏由蒋平改为刘美丽。之后，原告张百祥、刘美丽入住案涉房屋，并居住使用至今。2020年8月5日，凤城市建筑行业指导服务中心出具说明：经查阳光新城小区进户图，大连汇源房地产开发有限公司开发建设的阳光新城小区22号楼四单元201、302、401、402、501、502号，三单元401号房屋均记载有蒋平购房相关手续。 一审法院认为，原告张百祥、刘美丽与被告蒋平、姜永君签订的《买卖房屋契约书》，系双方当事人的真实意思表示，原告支付了合理价款，并居住至今，故该房屋买卖协议合法有效，该院予以确认。因协助房屋购买人办理房屋产权登记证属于房屋买卖合同的附随义务。被告蒋平、姜永君虽将房屋交付给原告居住使用，但是却没有履行协助原告办理房屋产权登记手续的附随义务，因此被告蒋平、姜永君的行为构成违约，故原告诉请被告协助办理房屋产权登记手续，系属合同的继续履行，应予支持。第三人汇源公司向被告蒋平借款后，为被告蒋平开具购房发票，在房产部门备案，并实际交付案涉房屋，应当认定双方就案涉房屋以商品房买卖的形式达成以物抵债协议，并实际履行，该行为合法有效。故第三人汇源公司应协助被告蒋平办理房屋所有权初始登记手续后，再由被告蒋平、姜永君协助原告张百祥、刘美丽办理房屋所有权转移登记手续。关于第三人汇源公司述称其与蒋平之间非真正买卖关系，实际是借贷名为买卖，而属于放高利贷，属无效合同，如符合办理房照条件必须有公安机关、地、地税局产处、开发公司共同出具四联单才能办理过户手续一节。被告蒋平虽然向第三人汇源公司高利放贷，但已经公安机关处理并将高额利息追回。且原告向被告购买案涉房屋并入住多年，而办理房照需公安机关、地、地税局产处、开发公司共同出具四联单并非法律规定也不是第三人不应履行义务的合法事由。故第三人汇源公司的抗辩观点，该院不予支持。判决：一、确认原告张百祥、刘美丽与被告蒋平、姜永君于2005年6月28日签订的《买卖房屋契约书》合法有效；二、被告蒋平、姜永君和第三人大连汇源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张百祥、刘美丽办理不动产登记手续（该房屋坐落于凤城市阳光新城22号楼4单元201室，面积70.59平方米）。案件受理费1920元，减半收取960元，由被告蒋平、姜永君承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人张百祥、刘美丽与被上诉人蒋平、姜永君签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效。被上诉人张百祥、刘美丽在支付了合理价款后并实际居住至今，因协助房屋购买人办理房屋产权登记证属于房屋买卖合同的附随义务，故其请求上诉人与被上诉人蒋平、姜永君协助其办理房屋产权登记手续，依法应予支持。关于上诉人汇源公司主张被上诉人之间并非真实的买卖关系，名为买卖实为放贷，属无效合同，如符合办理房照条件有公安机关、地、地税局产处、开发公司共同出具四联单亦能办理过户手续一节，经查，被上诉人蒋平放贷行为已经公安机关处理并将高额利息追回，且被上诉人张百祥、刘美丽在购买案涉房屋后并入住多年，而上诉人主张上述部门共同出具四联单即可办理过户并非其不应履行义务的合法事由，故上诉人提出的该上诉理由，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人大连汇源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1920元，由大连汇源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王殿龙 审判员  于 军 审判员  康 璐 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理刘云 书记员王晓宇