重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初28344号 原告：重庆恒美雅苑物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区湖津路**，统一社会信用代码915000005936901226。 法定代表人：李勇，经理。 委托诉讼代理人：郑渊，重庆开锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢瑶，重庆开锦律师事务所实习律师。 被告：李青峰，男，汉族，1981年8月23日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：李开立，1952年10月27日出生，被告父亲。 原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司与被告李青峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑渊，被告李青峰的委托诉讼代理人李开立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费19643元，2016年8月至2020年8月的公摊电费628.1元；2、判令被告立即向原告支付合同违约金（以每期欠费金额为基数，从逾期之日起至付清之日止，按每日千分之三计收违约金）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告签订了《青山溪语·雅苑前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，委托原告提供物业服务。被告未足额交纳物业服务费及公摊费。 被告李青峰辩称，欠费属实，但是因为2栋和9栋的收费不一致，2栋有电梯、楼层也是一样的，标准却是2.2元和3.3元。小区的广告费、停车费的收入都被原告占用了，并没有分配给业主；9月1日起公摊费、垃圾清理费都不应该收取。房屋的光纤原告不配合进行进户办理，要求被告额外送礼才能帮助光纤入户。房屋的墙壁存在渗水，原告对此不闻不理，故不同意原告的诉讼请求。原告的诉请部分超过了诉讼时效。违约金不应该支付，即使认定也过高了，应该调低。 本院经审理认定事实如下：被告李青峰系位于重庆市北部新区湖津路××号房屋的业主，该房屋建筑面积为124.56平方米，系花园洋房住宅。 2014年11月6日，重庆恒美物业有限公司与原告签订《青山溪语·雅苑项目前期物业服务合同》一份，约定由原告为青山溪语·雅苑小区提供前期物业服务，合同期限为3年，自2014年11月6日起至2017年11月5日止；花园洋房住宅的物业服务费按建筑面积3.3元/月/平方米收取；小区共用设备运行的能源消耗（水电公摊费），独立计量核算，据实向业主按产权建面分摊计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月1-10日履行交纳义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2016年3月31日，原告与被告李青峰签订《青山溪语·雅苑前期物业管理服务协议》一份，其中约定由原告为青山溪语·雅苑小区提供物业服务，花园洋房的物业服务费按建筑面积3.3元/月/平方米收取，共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用按户向业主公摊计收。上述合同签订后，原告对青山溪语·雅苑小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费等，原告曾在2018年11月15日和2020年9月16日向被告邮寄了物业费催收单，邮寄地址为重庆市北部新区湖津路××号。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为3.3元/月/平方米；原告还提供了2016年8月至2020年8月期间的电费公摊公告、张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票为证；被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片视频予以证明。 另查明，2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发（2015）36号），于2017年5月在全市范围内实施。2017年4月17日，重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市物价局印发《关于全面贯彻执行的通知》，其后所附的《政策解读》第三条载明：“办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收取方式和收费标准）执行。”第四条第（八）项载明：“物业服务合同当事双方应在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。物业服务收费实行‘一费制’，颁布后，物业服务合同不再另行约定电梯费和公摊水电费。” 上述事实，有房屋产权查询信息、青山溪语·雅苑项目前期物业服务合同、青山溪语·雅苑前期物业管理服务协议、交费通知单、邮件交寄单、欠费明细、电费公摊公告、张贴照片、发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆恒美物业有限公司与原告签订《青山溪语·雅苑项目前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对青山溪语·雅苑小区全体业主均具有约束力。原告与被告李青峰签订的《青山溪语·雅苑前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业服务企业为青山溪语·雅苑小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。二被告辩称渝府办发（2015）36号文件取消了公摊费，根据重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市物价局印发的《政策解读》第三条的内容，在未签订新的物业服务合同前，公摊费仍按原收费标准执行；现无证据证明原告与被告之间重新签订了新的物业服务合同，故被告应当仍按照原物业服务协议向原告支付公摊费。关于被告答辩的诉讼时效问题，原告在2018年11月15日向被告的房屋地址邮寄了催费通知单，故原告诉请的2016年9月1日至2020年9月30日期间的物业费并未超过诉讼时效。故对于物业服务费，根据上述合同及协议的约定，二被告每月应交纳的物业服务费为124.56平方米×3.3元/月/平方米=411.04元；在2016年9月1日至2020年9月30日期间，被告应交纳的物业服务费为411.04元/月×49个月=20141.35元；现原告主张的金额为19643元，系原告对自身权利的放弃，本院予以支持。对于2016年8年至2020年8月期间的公摊电费628.1元，原告提供了该期间的电费公摊公告、张贴照片以及向供电部门交纳电费的发票为证，该证据能够证明案涉小区实际产生了公摊电费，原告已经向供电部门交纳且进行了公示，故本院予以支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片视频予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李青峰在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司2016年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费19643元； 二、被告李青峰在本判决生效之日起三日内支付原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司2016年8月至2020年8月期间的公摊电费628.1元； 三、驳回原告重庆恒美雅苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费153.39元（已减半收取），由被告李青峰负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈宏 二〇二〇年十二月十一日 书记员  莫密