河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17012号上诉人（原审被告）：河南绿地新城置业有限公司，住所郑州市**灵山路**附**。法定代表人：方东兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈向向，男，汉族，1989年3月3日出生，住，住河南省夏邑县/div>委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧，河南针石律师事务所实习律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路**。责任人：张建，该行行长。上诉人河南绿地新城置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人陈向向、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、依法撤销郑州市二七区人民法院作出的（2020)豫0103民初9760号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院审理事实不清，适用法律错误，本案《商品房买卖合同》及补充协议不应当予以解除。1、根据合同补充协议约定，被上诉人已无单方解除权，原审法院同类案件对此做出了确定。被上诉人与上诉人签订的《购房合同补充协议二》第十三条规定：“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”根据该约定，被上诉人未在合同约定日期内以书面形式要求解除合同，应视为买受人放弃逾期交房解除合同的权利。本案中，虽然上诉人房屋出现逾期交付，但被上诉人未在协议约定的时间内提出解除合同的书面通知，根据原审法院对于同类案件的相关处理裁判观点，应视为被上诉人已经放弃了合同解除的相关权利，因此，被上诉人超过协议约定时间提出的解除合同的诉求不应得到支持。2、房屋逾期交付的责任并不完全归结上诉人，上诉人具有可以延迟房屋交付的法定及约定的理由。《九民会议纪要》47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，尽管上诉人房屋出现大面积逾期交付，但系基于各种因素导致的，上诉人具有合理的可以顺延房屋交付的事实及理由。(1)在合同履行中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期，交房期限应予以顺延。被上诉人与上诉人签署的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第四项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工的，遇到停水停电造成无法施工的；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等措施决定，造成无法正常施工的；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。前述《合同补充协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应该依约履行。本案合同履行过程中，政府连续发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2017】110号）、《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2018】100号）、《京津冀及周边地区2019-2020年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2019】88号）等文件，每年10月至次年3月期间进行大气污染治理，郑州市属于扬尘治理管控范围，且郑州市也发布了《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2017】178号）、《郑州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2018】180号）明确规定严格实施工地扬尘污染控制，严格落实“限土令”。2019年，郑州市政府又继续发布了郑环攻坚办【2019】6号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于持续做好近期大气污染防治攻坚工作的通知》、郑环攻坚办【2019】81号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于加快推进建设工程扬尘治理开复工验收工作的通知》、《郑州市2019年施工工地扬尘污染防控精细化管理专项行动方案》等文件，继续对郑州市实行扬尘管控。前述政府实施环境治理、扬尘管控的文件导致涉案项目施工过程中停工时间累计至少在1年半以上，属于商品房买卖合同约定的可以据实延期的情形，交房期限应予以顺延。(2)2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，也导致房屋交付延期。在2020新年伊始，××肺炎疫情，河南于2020年1月21日确诊首例病例，1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，各地均采取了限制/禁止人员聚集、限制/封锁运输、取消各类活动、企业延期开（复）工、建设工程延期开（复）工等一系列的疫情管控措施。受疫情管控措施影响，建筑工人急缺，建筑材料仍未能完全正常生产运输，项目工程节点不免受到影响，对房屋交付造成较大影响，影响时间暂计6个月。(3)被上诉人存在逾期支付购房款行为，应承担逾期付款责任，且交房期限应予以顺延。《商品房买卖合同》第六条约定，被上诉人应于2018年8月22日前支付购房款168972元，2018年11月29日前支付购房款16万元。被上诉人存在逾期付款的行为，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，在被上诉人逾期交款的情况下，上诉人的交房期可相应推迟。综上，尽管上诉人房屋出现了逾期交付的事实，但依据双方协议约定，上诉人系具有合理的可以顺延房屋交付的相关理由，房屋交付时间可以以此延迟。故即使上诉人出现违约的情形，但基于逾期交房并非完全系上诉人因素导致的，且目前案涉工程已全面复工，因此本案的《商品房买卖合同》及补充协议能够继续履行，被上诉人的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发本案合同也不应予以解除。并且，同类案件中，郑州市二七法院及郑州市中级人民法院已针对同类型案件作出判决，均驳回了解除合同的诉请，为了保持裁判的一致性，本案也应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、从社会和谐效益来界定，也应当驳回被上诉人的诉讼请求。本案涉及的楼盘，前期开发过程中存在一些问题，引发了大量的诉讼，每一类型案件诉讼的结果均会产生一系列不良作用。被上诉人作为开发商，前期开发过程中存在的问题仅仅系行政管理问题，并不违反法律法规的强制性规定，且开发建设过程前期存在的问题并不能归责于被上诉人，是市场因素导致的。目前，在各界的努力下，案涉楼盘基本已经恢复正常，项目如期开发进展，被上诉人的合同目的可以实现。在郑州市二七法院及郑州市中级人民法院已针对同类型案件作出驳回解除合同诉讼请求的判决后，如本案作出不一样的裁判，势必引发更多的退房客户参与诉讼，这俨然也不利于社会和谐，更不利于维护营商环境的大局。故从社会和谐效益来界定，本案被上诉人的诉求也不应得到支持。综上所述，上诉人绿地公司恳请二审法院依法撤销郑州市二七区人民法院作出的（2020)豫0103民初9760号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。陈向向辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人逾期交房构成根本性违约，一审法院判令解除合同是正确的。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当于2020年5月30日前向原告交付房屋。否则，根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2)项的约定，上诉人逾期交房60日后，被上诉人有权解除合同，并要求其按累计已付款的1%向被上诉人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第六条、第九条的规定，上诉人绿地公司作为提供格式条款的一方，违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，其提供的格式条款《购房合同补充协议二》第十三条的内容中有免除或者限制陈向向责任的内容，绿地公司在合同订立时没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，因此，一审法院撤销该格式条款，认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。二、被告延期交房时间过长严重违约，没有事实与法律依据，不存在正当的理由。截止到2020年8月13日，郑州市二七区芳仪路南、望桥路东绿地滨湖国际城六区1幢仅施工到第七层。而绿地公司向陈向向邮寄的《延期交房通知书》载明的交付时间是在2021年10月31日以后，至少要延期交房17个月，远远大于疫情期间政府认定的不可抗力期间。上诉人以政府的原因为借口，扣除了大部分的施工时间，按照其提供的证据，刚好证明其每年施工的时间非常有限，根本无法按期完成施工，有烂尾的风险。陈向向向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告于2018年8月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****）及于2018年8月21日签订的《购房合同补充协议》；2、依法判决解除原告与第三人于2018年9月5日签订的《个人购房担保借款合同》（编号为：76082018102513120701）；3、依法判决被告向原告返还已付购房款首付168972元及利息暂计为20501.94元（以168972元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月21日计算至实际清偿完毕为止），共暂计为189473.94元；4、依法判决被告向原告返还已向第三人支付的贷款本金61333.41元及利息16506.78元，本息共计77840.19元；5、依法判决被告向第三人偿还原告尚欠第三人的贷款本息；6、请求依法判决被告向原告支付违约金3289.72元（累计已付款的1％）；7、依法判决被告返还原告维修基金2217元、赔偿原告按揭费用损失1817元，共计4034元（实际损失）；8、本案诉讼费、保全费等费用由被告公司承担。一审法院认定事实：原、被告于2018年10月30日签订了合同编号为180××××70603的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定陈向向购买绿地公司开发的位于二七区××、××东××号房屋，建筑面积34.11平方米，每平方米9644.44元，总价款为328972元。2018年8月21日支付首付款168972元，维修基金2217元，按揭费1817元。绿地公司应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。《购房合同补充协议》第十三条规定，买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60日后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人单方面放弃该权利。2018年9月5日，原告、被告与第三人就案涉房屋签订编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》，合同约定，本合同贷款金额为拾陆万元整。贷款期限为60个月，自2018年9月5日至2023年9月5日止，原告将上述案涉房屋抵押给第三人。综上，原告按照合同约定向被告全额支付购房款328972元。截止2020年8月1日，原告按期偿还借款本金及利息共计77840.19元。庭审中，原告称涉案房屋至今仍处于未完工状态。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方应全面履行各自的合同义务，陈向向已按照合同约定足额支付购房款，绿地公司未按合同约定于2020年5月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给陈向向，截止原告起诉日，被告仍未交付房屋，符合双方合同约定的解除条件，故自判决生效之日起，双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》解除。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案绿地公司辩称陈向向已丧失解除权，但未提供证据证明已经合理提醒原告《购房合同补充协议》第十三条规定，故该条款无效，绿地公司辩称该院不予采信。被告辩称未按合同约定日期交付房屋，系因地方环境保护政策及疫情造成停工天数过多所致的理由不能成立，该院不予采纳。合同解除后绿地公司继续占用原告购房款己无依据，故原告要求被告退还首付款168972元并支付利息的诉请，该院予以支持。双方合同虽已解除，但合同权利义务的终止，不影响合同中结算及违约条款的效力，绿地公司应当按照约定支付违约金1689.72元，超过部分，该院不予支持。关于原告要求被告退还维修基金与按揭费的诉请，维修基金由业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋产生而产生，现陈向向与绿地公司已解除房屋买卖合同，不再是该房屋业主，不应交纳该笔费用，绿地公司应予退还。原告主张被告退还按揭费，但原告提交的收据显示收款单位并非绿地公司，原告主张没有依据，该院不予支持。关于陈向向要求解除其与第三人签订的编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被注销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原被告签订的《商品房买卖合同》被依法解除，故原告要求解除与被告、第三人签订的编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。按揭贷款合同解除后，对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除所致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少当事人的诉累，在商品房买卖合同和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，应直接向银行承担购房人应当承担的责任。按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人陈向向承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由绿地公司承担，同时绿地公司赔偿陈向向已支付银行的贷款本金及利息，当绿地公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，浦发银行郑州分行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈向向与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、解除原告陈向向与被告河南绿地新城置业有限公司及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的编号：76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》；三、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈向向返还购房款168972元并支付利息，利息以168972元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年9月2日起至实际支付之日止的利息；四、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈向向支付其已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还的贷款本息77840.19元（该款项金额以判决生效当月原告与第三人对账明细为准）；五、河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还陈向向自判决生效之日起就76082018102513120701的《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（该款项金额以判决生效当月陈向向与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对账明细为准）。五、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈向向违约金1689.72元；六、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈向向维修基金2217元。七、驳回原告陈向向的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3450元，原告陈向向负担920元，被告河南绿地新城置业有限公司负担2530元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，2018年8月22日，上诉人、被上人签订了合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》，2018年8月21日双方签订了《购房合同补充协议》。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，被上诉人陈向向、上诉人绿地公司签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效。陈向向已按合同约定交纳了购房款及维修基金，但绿地公司未按时向陈向向交付符合约定条件的房屋，绿地公司已构成违约，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，陈向向取得房屋的合同目的不能实现。按照合同约定，陈向向有权要求解除合同，故原审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》并无不当。上诉人所称其交房期限应予以顺延，证据不足，所以，上诉人的上诉理由不成立。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由河南绿地新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十二月十八日法官助理张彦超书记员娄杨杨