河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3255号上诉人（原审被告）：马俊亮，男，1976年8月15日生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：张景文，河南通参律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张璐璐，女，汉族，1990年1月1日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：杨艳萍，河南七星灿律师事务所律师。原审被告：王书峰，男，1969年6月12日生，汉族，住长葛市。上诉人马俊亮因与被上诉人张璐璐、原审被告王书峰租赁合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初3782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。本案当事人及各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马俊亮的上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判上诉人不承担房屋占用期间的租金损失。2、本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人张璐璐承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。首先，上诉人马俊亮对房屋的租赁权在被上诉人张璐璐取得拍卖房屋所有权之前已经享有并实际占有使用。上诉人与原房屋所有权人王书峰之间存在租期为十年的租赁关系并已经支付对价。原房屋所有权人因欠付上诉人工程款，而于2014年即将涉案房屋租赁给上诉人占有使用，租金用以抵扣所欠工程款。其次，涉案拍卖的房屋已由他人承租是影响交易的重大事项，属于拍卖法院在拍卖程序中理应公示和披露的内容。拍卖法院即郑州高新区产业开发区人民法院在拍卖前已经对上述情况有所掌握并清楚该房屋的承租状况及租金支付的情况，其可以通过在拍卖的房屋价款中将租赁期间的租金予以相应扣减以此弥补被上诉人张璐璐的租金损失。而一审法院未能查明上诉部分影响本案事实认定的基础事实，而简单化处理该案件，无法令上诉人心服口服。二、被上诉人作为理性的成年人在明知房屋已经租赁他人的情况下仍旧竞拍，就应该承担由此带来的负担和风险。涉案房屋在拍卖时被上诉人已经知道此房屋上存在租赁权，对于该租赁权其应予以承受，即拍卖财产上的存在的租赁权，不因拍卖而消灭，新房主应当予以承受此负担，不能再明知房屋租赁合同存在的情况下，再向上诉人或是原房东主张收取的租金权利。最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭；而本案被上诉人却在取得房屋所有权后，破坏租赁关系，企图通过诉讼的方式驱逐原承租人，并妄图使承租人再次支付租金。三、一审法院判决结果有失公允。上诉人马俊亮从原涉案房屋所有权人王书峰处承租房屋，其对于租金的缴纳是通过抵扣工程价款而实现的。这在现实生活中是很常见的交易方式也是法律认可的方式，其与现金，转账一样，是承租房屋支付对价的方式，不应当受到个人偏见的影响而对支付方式区分三六九等。而一审法院却简单以上诉人无支付证据而认定上诉人未支付租金。上诉人马俊亮通过合法的形式支付租金对价取得的承租权理应与被上诉人一样受到公平的对待。一审法院不能为了保护被上诉人的利益而弃上诉人的利益而不顾。被上诉人张璐璐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审正确判决。首先，答辩人张璐路系涉案房产合法所有权人，对案涉商铺享有占用，使用，收益等排他性物权。2019年8月19日，答辩人张璐璐通过河南省郑州高新技术产业开发区人民法院淘宝网司法拍卖平台，以最高价竞拍取得案涉商铺，并于2020年9月10日收到河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019)豫0191执恢793号执行裁定书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，涉案不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，答辩人张璐璐于2019年9月10日取得案涉商铺所有权。上诉人马俊亮继续承租答辩人所有的房屋，理应向答辩人支付租金。而且对于涉案房产归答辩人所有，上诉人是明知的。至于上诉人辩称其以抵扣工程款的形式向王书峰支付租金并无任何证据支持，且与现有证据相矛盾，理应由其承担举证不能的不利后果。而且对于租金支付事宜，王书峰于2020年8月4日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院出具《证明》“今把空房交于张璐璐。以后，我与马俊亮房屋纠纷与张璐璐无关”表明王书峰与马俊亮房屋纠纷由二人协商解决，与答辩人无关。现上诉人未将王书峰作为案件当事人，表明上诉人放弃了对王书峰的诉权，也就视为上诉人已认可王书峰出具的《证明》内容。至于其与王书峰之间的经济纠纷，完全可以另案解决。而且，上诉人一审既然已认可其占用答辩人所有的房屋，就应当承担其占用期间的租金损失45900元。而且上诉人在搬离涉案商铺前产生的水电费2885.14元理应由实际使用人马俊亮承担。但答辩人为了合理解决纠纷，节省司法资源，并未对一审法院少判决的水电费2885.14元进行上诉。原审被告王书峰辩称，对上诉人上诉无异议，原告起诉我认为不对。张璐璐向一审法院起诉请求：1、请求判令被告马俊亮、王书峰共同支付原告房屋占用期间的租金损失45900元（租金按每年50000元的标准，从2019年9月10日起计算至2020年8月12日止）；2、判令被告马俊亮向原告支付水电费2885.14元（从2019年9月10日起计算至2020年8月12日止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年8月19日，原告张璐璐通过河南省郑州高新技术产业开发区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，以竟价10829655.8元竞拍到位于长葛市长社路××信用社商住楼××楼××商铺001001（产权证号：长房权证长葛市字第**）房产一套，原告已支付全部价款。该房产原系被告王书峰和胡伟玲共同所有。2019年9月5日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2019）豫0191执恢793号执行裁定书，裁定“一、将位于长葛市长社路××信用社商住楼××楼××商铺001001（产权证号：长房权证长葛市字第**）房产一套的所有权归买受人张璐璐（公民身份号码：）。所有权自本裁定送达买受人张璐璐时起转移”。2019年9月10日，郑州高新技术产业开发区人民法院与原告张璐璐签订拍卖成交通知书并给原告张璐璐送达（2019）豫0191执恢793号执行裁定书。2020年8月4日，原告张璐璐接收案涉房屋。原告张璐璐竞拍到位于长葛市长社路××信用社商住楼××楼××商铺001001（产权证号：长房权证长葛市字第**）房产一处，该产权证上房产自西向东起第一、二间由被告马俊亮在原房屋所有人王书峰处承租使用至2020年8月4日。马俊亮承租涉案房屋年租金为40000元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益。承租人支付租金的合同。本案原告张璐璐于2019年9月10日通过人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍到案涉房屋，取得案涉房产的所有权，其取得对该房屋管理、使用、收益的权利。虽被告马俊亮从原房屋所有人王书峰处承租案涉房屋，并使用至2020年8月4日，但在原告取得房屋所有权后，被告马俊亮应将租金交付给原告张璐璐。庭审中被告马俊亮称其已将租金交付给王书峰了，但其未提交证据，对该辩解，法院不予采信。原告要求被告马俊亮按年租金50000元支付，因其未提供证据证明，法院不予支持。被告马俊亮自认其每年租金为40000元，被告马俊亮应支付原告张璐璐房屋占用期间的租金损失36054.5元，超过该部分的租金，法院不予支持。原告要求被告王书峰承担房屋占用期间的租金损失，因该房屋系被告马俊亮占有、使用，其请求王书峰承担租金损失，法院不予支持。关于原告要求被告马俊亮支付水电费2885.14元损失，虽其提交编号为0766036号长葛市自来水公司水费通知单（代收据），但该代收据上没有显示水电费为2885.14元，且原告陈述收据上的手写内容是王彩霞书写的，王彩霞未向本庭作证，原告亦未提交2885.14元的水电费损失明细表及被告马俊亮水阀数月未关的证据，原告该请求，证据不力，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下。一、被告马俊亮于判决生效之日起十日内支付原告张璐璐房屋占用期间的租金损失36054.5元；二、驳回原告张璐璐的其他诉讼请求。二审期间上诉人提供证据一：2014年7月20日，《工程款结算单》，2014年9月15日，《房屋租赁协议》各一份，共2页；证明：2014年7月20日，经结算，一审被告王书峰欠付上诉人工程款427500元。2014年9月15日，上诉人与一审被告王书峰签订《房屋租赁协议》一份，一审被告王书峰自愿将其所有的涉案房屋出租给上诉人来冲减上述工程款，租期为10年，从2014年9月15日至2024年9月14日，年租金为4万元。证据二：淘宝司法拍卖平台诉争房产拍卖信息网页，共3页；证明：该涉案房屋在网络上进行公开司法拍卖，拍卖标的调查情况表显示，该拍品现状有租赁情况，被上诉人对该租赁情况是明知的。证据三：2020年7月7日，《协议》一份，共1页；证明：2020年7月7日，一审被告王书峰与上诉人签订《协议》一份，经双方协商，上诉人同意2020年7月10日搬离该涉案房屋，7月10日之前合法正常使用，上诉人于2020年7月9日晚搬离并将涉案房屋钥匙交还一审被告王书峰，并已结清之前一切费用。张璐璐质证意见为：1、该三组证据均不属于新证据，在一审中上诉人不存在举证不能的情况，故不应作为二审新证据出示；2、工程结算单与被上诉人无关，与本案无关，上诉人可以另案起诉，不应在本案出示；3、房屋租赁协议与被上诉人无关，且被上诉人取得房屋所有权时，上诉人却在使用房屋，应当向被上诉人支付租金。对其与王书峰之间的约定对被上诉人不存在约束力。4、对淘宝信息网页真实性无法确认，对该份协议与上诉人一审庭审期间自认的其使用商铺至2020年8月4日，且该份协议仅有一人签订，真实性无法确认。该份协议对被上诉人没有任何约束力。王书峰对证据真实性认可。本院经审查后认为：上诉人提供的证据不属于二审新证据的情形，本院不予采信。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，因被上诉人张璐璐已于2019年9月10日通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，就对该房屋享有收益的权利。而上诉人马俊亮作为房屋的承租人，应当向被上诉人支付占用房屋的租金费用，上诉人主张租金已交原出租人王书峰的理由，缺乏充分的证据予以说明，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费510元由上诉人马俊亮负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口