呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3592号上诉人(原审原告、反诉被告)：包玉梅，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王利明，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙树磊，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李永宽，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘选来，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古巨泓律师事务所律师。上诉人包玉梅因与被上诉人李永宽房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初6699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。包玉梅上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判支持包玉梅的全部诉讼请求；2.由李永宽承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院已经认定李永宽因未在租赁期间内保持房屋满足承租人经营需要,构成违约。但却不支持返还租金及保证金,适用法律错误。根据《合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案已经查明,李永宽向包玉梅交付房屋后曾多次出现漏水情况的事实,即系李永宽违约导致合同解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据双方合同履行情况,合同签订后包玉梅履行了支付租金、缴纳保证金的义务,而李永宽提供的房屋却严重影响包玉梅对房屋的正常使用,仅在半年后便因漏水严重,致使包玉梅停止营业,承租房屋用以经营餐饮的目的不能实现,给包玉梅造成了巨大财产损失。原审法院认定包玉梅一直实际占有房屋,可事实确是案涉房屋存在漏水的质量问题,导致包玉梅根本不能向外出租。所以,对于此次房屋漏水导致租赁合同不能履行,李永宽应负全部责任,而包玉梅在合同履行过程中不存在任何过错。故作为经济损失的一部分,包玉梅要求返还已支付的租金130000元及押金性质的5000元保证金具备事实及法律依据。二、原审法院错误计算包玉梅装饰装修费用损失,同时遗漏门头灯及灯箱设计费39200元。首先,如前所述,原审法院对于包玉梅实际占用时间认定错误,应以包玉梅实际停业为准。其次,原审过程中,为确定包玉梅的损失,经包玉梅申请,法院委托价格评估机构对承租房屋装饰装修费用损失进行了价值评估,但评估机构仅对房屋内部形成附合的装饰装修进行了评估鉴定,并未计算包玉梅支出的门头灯及灯箱设计费39200元。三、原审法院对于品牌加盟费用损失的分配承担有违公平,包玉梅支付品牌加盟费是李永宽违反合同约定、合同解除发生的实际损失,李永宽应依法予以赔偿。原审法院以“原告贸然停业,对此损失应自行承担主要责任”与法院查明的事实存在矛盾。原审法院已经明确认定系李永宽违约导致合同解除,况且餐厅停业并非包玉梅的主观意愿,也谈不上贸然,完全系李永宽提供的房屋多次漏水导致无法经营餐饮的后果。况且,案涉房屋自包玉梅装修完成,还未待正式营业就陆续开始漏水,包玉梅完全不能预见。而包玉梅为经营餐饮已经进行了大量投资,现因合同不能履行,损失全部加盟费及保证金。所以,包玉梅支出的加盟费及保证金70000元作为经济损失的一部分,李永宽应依法予以赔偿。四、原审法院遗漏本案鉴定、公证费的承担。诉讼过程中,包玉梅为保全李永宽存在违约事实的证据而支出2000元的公证费,为确定包玉梅损失金额而申请法院委托评估机构而支出的5000元评估费用,该费用完全系因李永宽的违约行为引起。作为包玉梅为帮助法院查明事实、明确损失赔偿金额的必要支出,原审法院应依法判决李永宽承担本案鉴定、公证费。综上,原审法院认定事实、适用法律存在严重错误。望二审法院查清案件事实,公平、合法、合理裁判。李永宽辩称，一、涉案房屋在租赁期间仅存在两次漏水，漏水点在房顶，面积是局部的，而且位置也是偏僻的角落，李永宽在包玉梅告知漏水后及时通知三楼洗浴中心进行了修缮。该房屋的漏水对包玉梅的经营产生影响，但未达到无法继续营业和直接关店的程度，按常理分析，如因严重漏水无法入店就餐，包玉梅为避免损失扩大，理应于2018年12月决定停业之日就申请证据保全并退还房屋，而不应在起诉前申请证据保全并退还房屋。直至2019年9月包玉梅一直占用房屋，依据租赁关系的双务、有偿原则，包玉梅要求退还占用期间的租金无法律依据。另外，双方形成解除合意的时间为2019年9月3日，终止履行后一审法院以房屋质量存在瑕疵出租方构成违约，判决李永宽赔偿包玉梅的装修及加盟费用的损失，所以一审法院对包玉梅退还租金的诉请不予支持，适用法律正确。二、包玉梅的委托申请已经明确了评估的名称、范围及要求，经三方实地勘验评估机构按委托要求做出的鉴定结论中包含了安装中的配电、导线和灯具，该鉴定结论包玉梅在一审中予以认可，并未提出异议，况且其中的设计费是特许人对特许品牌的统一要求，不是材料和人工的物化成果，不在工程计价的范围内。退一步，门头灯属于利用涉案房屋外墙进行的装饰投入，没有和建筑物形成附合，包玉梅可自行拆除并利用，李永宽不应承担该损失。三、包玉梅支付加盟费利用特许人的商号经营模式等经营资源进行投资，属于利润和风险并存的市场行为，涉案房屋的质量瑕疵不是导致包玉梅亏损的唯一原因，包玉梅在占用房屋期间不先自行修缮，维持经营获取利润，反而主动闭店，对该损失能够预见到却不采取补救措施，应承担主要责任，一审法院判决李永宽承担部分责任并无不当。四、涉案房屋漏水系因案外人即三楼怡馨大众洗浴未做好防漏水措施导致，而并非李永宽提供的房屋存在质量问题，在该房屋出租时包玉梅就已知悉三楼经营洗浴的情况，对可能存在的房屋漏水情况也应当有一定的风险评判，事实上包玉梅系因自身的经营不善及市场因素而导致其经营亏损，根据一审证人及李永宽了解，包玉梅经营的饭店相关菜品口味不佳，客源很少，从而无法继续经营，而不是因为偶尔的一两次漏水就无法经营。最后，公证费、鉴定费是因包玉梅的举证责任而发生，缴费和承担主体是包玉梅。综上，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，驳回包玉梅的上诉请求，维持原判。包玉梅向一审法院起诉请求：1.判令解除包玉梅、李永宽于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李永宽返还包玉梅房屋租金130000元、保证金5000元；3.判令李永宽赔偿包玉梅品牌加盟费及加盟保证金7万元、装饰装修等费用损失30000元（具体装修损失以鉴定及评估结论为准）。李永宽向一审法院反诉请求：1.请求判决解除包玉梅与李永宽签署的《房屋租赁合同》;2.请求判决包玉梅向李永宽支付欠付的房屋租金50917元(自2019年6月13日至2019年11月1日期间的租金),并支付逾期付款的违约金35896元(暂计至2019年11月1日,实际违约金金额按照欠付房屋租金50917元为基数,按照每日0.5%的标准计算至包玉梅偿还李永宽全部租金之日止);3.请求判决包玉梅自《房屋租赁合同》解除之日将租赁房屋恢复原状返还李永宽,并判决包玉梅逾期返还李永宽房屋期间给李永宽造成的租金损失(租金损失自2019年11月2日起算,按照年租金130000元的标准计算至包玉梅返还李永宽房屋之日止);4.请求依法判决包玉梅承担本案的诉讼费用及鉴定费。一审法院认定事实：2018年6月13日，包玉梅、李永宽签订《房屋租赁合同》，约定李永宽将其位于××街房屋出租给包玉梅用于经营餐饮，租期3年，每年租金13万元，保证金5000元。该合同第四条第一款第一项约定，甲方承担该物业主体结构自然损坏的维修费用（乙方有告知甲方义务），如因甲方维修责任而耽误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，甲方应负责赔偿。合同第四条第二款第二项约定，使用房屋时，乙方不得擅自更改房屋的结构和用途、不得存储违禁、易燃、易爆物品、不得从事非法活动。合同第四条第二款第四项约定，乙方（包玉梅）必须按时缴纳租金，逾期支付的，乙方须缴纳每天0．5％的滞纳金，超过15天未交付租金的甲方（李永宽）有权解除合同，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任。合同签订后，包玉梅依约支付了一年的租金13万元及保证金5000元。随后，包玉梅与案外人签订加盟合同书以“毯毯麻辣香锅”的品牌名号经营餐饮，支付加盟费5万元及保证金2万元，花费门头牌及灯箱设计制作费39200元。后包玉梅又花费资金对承租房屋装饰装修施工，经法院委托内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司进行该房屋的装饰装修价格评估，评估价格为69188．76元。2018年12月，包玉梅停止经营。根据证人证言和当事人自认，李永宽出租的房屋二楼在包玉梅经营期间发生两到三次漏水，第一次为装修期间漏水、第二次为经营期间漏水。根据包玉梅提交的公证书，申请人包玉梅于2019年9月3日申请对租赁房屋屋顶进行了证据保全，证明租赁期间三楼怡馨大众洗浴未做好防漏水措施，导致包玉梅租赁的房屋屋顶出现漏水状况。根据包玉梅提交的当事人聊天记录，原告包玉梅租赁的房屋房顶多次漏水，且要求李永宽维修。最后根据双方当事人法庭供述，2019年9月3日，包玉梅将房屋钥匙交还李永宽。一审法院认为，本案争议的焦点在于诉争房屋出现漏水问题是否构成违约及相关的责任承担。包玉梅、李永宽于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由该规定可知，交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途，系出租人的合同义务。本案中，李永宽将房屋交付包玉梅经营使用，后房屋房顶漏水严重，经维修后漏水问题仍未解决，包玉梅租用房屋进行饭店经营的合同目的已不能实现。李永宽作为出租人，在租赁期间未能保持房屋满足承租人经营需要，系未尽到合同义务，已构成违约。李永宽辩称房屋漏水系第三人造成，其不应当承担违约责任。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，第三人的原因不能作为违约方的免责事由。故包玉梅要求解除房屋租赁合同的诉求，原审法院予以支持。关于包玉梅要求李永宽退还房屋租赁费130000元及保证金5000元、赔偿品牌加盟费及加盟保证金70000元、装饰装修等费用损失30000元，对此应结合案情实际予以认定。关于租赁费用，包玉梅已经向李永宽支付2018年6月13日至2019年6月13日房屋租金共130000元，包玉梅亦实际使用房屋经营至2018年12月，且之后一直对涉案房屋进行实际占用，故包玉梅要求退还全部租金的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。关于装修损失，涉案房屋租赁合同并未约定是否可以装修及合同解除时装饰装修物的处理，根据当事人实际经营的需要，推定为李永宽同意包玉梅的装修行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿生于租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持；……”租赁期间的装修价值已分摊在整个租赁期间内，在合同解除时，应对剩余租赁期间内装饰装修残值损失进行赔偿。2019年9月3日，原告包玉梅将房屋钥匙交还被告李永宽，经评估涉案房屋装饰装修物的价格评估为69188．76元，双方约定租赁合同租期为三年，即从2018年6月13日起至2021年6月13日止（36个月），包玉梅实际占用440天，故对于包玉梅诉请的装饰装修等费用的诉求，原审法院予以支持合同解除后案涉房屋装修损失为69188．76元-69188．76元÷1095（3年×365天）×440天＝41386．88元。关于包玉梅要求李永宽赔偿品牌加盟费及加盟保证金70000元，虽然房屋有漏水情况，但包玉梅应当预见到品牌加盟投入较大、停业造成的损失很大，包玉梅贸然停业，对此损失包玉梅应自行承担主要责任，李永宽承担次要责任。故对于包玉梅要求的品牌加盟费和保证金，包玉梅自行承担80％，为56000元，其余损失20％由李永宽承担，为14000元。关于包玉梅拖欠租金问题，因房屋漏水导致包玉梅无法正常使用并于2018年12月停止经营，故李永宽以包玉梅欠付租金为由反诉要求支付租金、违约金的诉请，原审法院不予支持。对于李永宽要求恢复房屋原状的诉讼请求，由于依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、解除原告包玉梅与被告李永宽于2018年6月13日签订的房屋租赁合同；二、被告李永宽于判决生效之日起十日内支付原告包玉梅品牌加盟费及加盟保证金14000元以及装饰装修等费用损失41386．88元。三、驳回原告包玉梅其他诉讼请求；四、驳回被告李永宽（反诉原告）反诉的诉讼请求。案件受理费2413元，由原告包玉梅负担1206．5元，被告李永宽负担1206．5元；反诉费985元，由被告李永宽负担。本院二审期间，包玉梅复举一审证据，李永宽未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.李永宽是否应当返还包玉梅房屋租金及保证金；2.李永宽是否应当赔偿包玉梅品牌加盟费、加盟保证金及装饰装修费、门头灯及灯箱设计费。关于第一个争议焦点。包玉梅与李永宽于2018年6月13日签订《房屋租赁合同》，并支付了一年度的房屋租金130000元及保证金5000元，期间房屋开始发生漏水现象，李永宽也应包玉梅要求多次协调三楼造成案涉房屋漏水的怡馨大众洗浴完善防漏水设施，进行维修。后于2018年12月，包玉梅所经营的店铺停止营业，直至2019年9月3日，包玉梅才将房屋钥匙交还李永宽。本院认为包玉梅在签订《房屋租赁合同》后一直实际使用案涉房屋作为经营场所至2018年12月，停止经营后亦一直对案涉房屋实际占用，共计占用房屋440天，期间包玉梅并未提出过解除合同或退还房屋租金的要求，包玉梅交还钥匙时已过一年租期，故其要求李永宽退还租金及保证金的请求缺乏依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，李永宽是否应当赔偿包玉梅品牌加盟费、加盟保证金及装饰装修费、门头灯及灯箱设计费的问题。首先，针对品牌加盟费及加盟保证金的责任分担问题。案涉房屋虽然存在局部的漏水情况，一定程度上会对该店铺的正常经营活动产生影响，但并不足以造成饭店停业无法继续经营的严重后果，换言之，包玉梅并未提供证据证明房屋局部漏水是导致其所经营饭店停止营业的主要原因。商业加盟是加盟者向特许方支付品牌加盟费及保证金，使用其品牌进行运营的经营模式，其本身属于一种商业行为，具有一定的投资风险。包玉梅应当预见到品牌加盟在经营过程中可能出现的损失与风险。包玉梅所加盟的“毯毯麻辣香锅”经营不到半年时间便闭店停业，故对于该笔损失包玉梅应承担主要责任，李永宽在合同履行过程中存在违约，应当承担次要责任。一审法院对于品牌加盟费及保证金责任分担的认定并无不当，本院予以维持。其次，关于装饰装修费、门头灯及灯箱设计费的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院依照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿生于租赁期间内装饰装修残值损失的,应予支持;......”。经内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司认定，该房屋的装饰装修评估价格为69188.76元，案涉房屋租赁过程中，李永宽违反了保持房屋符合约定用途的合同义务，系存在违约，故扣除包玉梅实际占用房屋期间（440天）装饰装修的相关折旧费用，李永宽应当赔偿包玉梅生于租赁期间内的装饰装修残值损失。一审法院对于该笔费用的认定并无不当，故本院予以维持。最后，关于门头灯及灯箱设计费的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”灯箱设计费属于门头灯价值的组成部分已附合于其中，而门头灯属于未形成附合的装饰装修物，拆除后归承租人所有，包玉梅可自行将其拆卸另行处理或使用，故对于包玉梅请求李永宽赔偿门头灯及灯箱设计费的上诉请求，本院不予支持。至于公证费、鉴定费的承担问题，包玉梅对屋顶漏水情况进行公证，对于房屋装饰装修申请价格鉴定，拟证明其诉讼请求与主张，故上述两笔费用应当由包玉梅自行承担。综上所述，包玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1206元，由包玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月十七日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升