湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终515号上诉人（原审原告、执行案外人）：余慧兰，女，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：覃世方，湖北博智律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行申请人）:荆州沙北新区投资开发有限公司，住所地：荆州市沙市区塔桥北路**办公楼第**。法定代表人：周厚强，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志伟，湖北三鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：荆州市富怡置业有限公司，，住所地：荆州市沙市区江津西路**（投资广场****）法定代表人：李飞飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人余慧兰因与被上诉人荆州沙北新区投资开发有限公司（以下简称“沙北公司”）、荆州市富怡置业有限公司（以下简称“富怡公司”）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余慧兰的委托诉讼代理人覃世方、被上诉人沙北公司的委托诉讼代理人赵志伟、被上诉人富怡公司的委托诉讼代理人张京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余慧兰上诉请求：1.撤销（2019）鄂1002民初2695号民事判决，改判支持其一审的全部诉讼请求(不得执行登记在富怡公司名下位于沙市区工农北路城市××单元××号商品房，并解除对该商品房的查封；富怡公司协助其办理该商品房的所有权转移登记)；2.判决富怡公司负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审关于余慧兰未提交证据证明向富怡公司实际支付购房款的认定不当。余慧兰提交的第一、二、三、六组证据相互印证，足以证实购房款的支付方式，即富怡公司用余慧兰的购房款抵偿对梅运凤的借款，富怡公司向余慧兰出具的收据直接证明余慧兰支付了全部购房款1121984元。二、原审适用法律错误。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形，余慧兰对案涉房屋享有排除执行的权利。同时，余慧兰在本案中一并主张富怡公司协助办理城市御园19栋5单元1层1号商品房的所有权转移登记，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，原审对此未作认定，直接驳回诉请也属错误。沙北公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。富怡公司辩称:原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定并无不妥。首先，从主体上来说，上诉人与被上诉人富怡公司之间是一手房买卖交易，交易标的物并非二手房屋，相比较第28条规定而言，第29条规定作为特别条款应优先适用，本案中被上诉人富怡公司正是以“房地产开发企业”的身份出现，所以应直接适用第29条规定。其次，从29条规定的立法主旨来看，是保护关于房屋消费者的物权期待权，而消费购房的定义应仅用于满足其生活居住需要，而非用于经营或者其他用途，这就引出了29条第二款的买受人需证明自己名下无其他用于居住的房屋才能形成对抗第三人的要件之一。最后，上诉人在本案中是以购房者的身份主张权利，而实际上，被上诉人富怡公司是因为与案外人梅运凤之间涉及借贷关系，才将案涉房屋作为偿付义务抵偿出去，并受到案外人梅运凤的指示将案涉四套房屋分别与余慧兰等四人签订了《房屋买卖合同》。如果严格的从购房者或者消费者这一身份来看，房屋的真正抵偿对象（案外人梅运凤）与物权期待权人（余慧兰等四人）实际上是分离的。所以原审法院查明的用于抵偿房款的“收据”在前，而签订《房屋买卖合同》却在后，并且合同中约定的付款方式是“一次性付款”，而富怡公司从未收到过该四人的实际付款。综上，原审法院认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的第二、三项符合事实和法律规定，请求二审法院充分考虑被上诉人的答辩意见，依法判决。余慧兰向一审法院起诉请求：1、不得执行登记在荆州市富怡置业有限公司名下位于沙市区工农北路城市××单元××号商品房，并解除对该商品房的查封；2、判决荆州市富怡置业有限公司协助余慧兰办理城市御园19栋1单元5层1号商品房的所有权转移登记；3、判决荆州市富怡置业有限公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月20日，富怡公司向余慧兰出具了一份《收据》载明，收到余慧兰19-1-501购房款（林洋更名）1121984.00元，收款方式为“更名”。2018年12月21日，富怡公司与余慧兰签订了一份《商品房买卖合同（预售）》约定，富怡公司将其开发的位于沙市区工农北路城市××单元××套内建筑面积144.51平方米的商品房，以1121984.00元的价格出售（预售）给余慧兰，同时该合同约定的付款方式为：一次性付款。买受人应当在2018年12月21日前支付该商品房的全部价款，并约定当天交房。当天，余慧兰在办理《城市御园小区交房手续流转单》时，没有按照该流转单的要求办理物业管理缴费手续、验房手续和房屋钥匙交接手续。2019年3月5日，因沙北公司与富怡公司合同纠纷一案，我院作出的（2018）鄂1002执174号《执行裁定书》发生法律效力，查封了富怡公司开发的位于城市御园19栋1单元5层1号房屋。余慧兰对我院查封了富怡公司开发的位于城市御园19栋1单元5层1号房屋的行为不服，提出执行异议申请，本院于2019年5月31作出（2019）鄂1002执异14号《执行裁定书》，裁定驳回余慧兰的执行异议请求。余慧兰对上述《执行裁定书》不服，向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，余慧兰系仙桃市通海口镇卫生院退休职工，随其子居住在荆州市××路××花园××单元××室。截止到2019年5月15日，余慧兰名下在仙桃市没有房产登记记录，截止到2019年8月12日，余慧兰名下在荆州市城区没有房产登记记录。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的,经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。本案中，原告余慧兰与被告富怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系合同当事方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规范，合法有效。该《商品房买卖合同（预售）》签订之后，合同约定的房屋并未从被告富怡公司名下转移登记到原告余慧兰名下，也未办理该房屋的预售登记，该房屋至今仍登记在被告富怡公司名下。上述《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋产权的变更，仅对该合同当事方产生约束力，不能对抗善意第三人。因该房屋产权仍然登记在被告富怡公司的名下，在该房屋所有权的权利外观上，被告富怡公司仍是该房屋的所有权人。本案中，原告余慧兰根据其与被告富怡公司签订的上述《商品房买卖合同（预售）》所享有的权益，能否排除被告沙北公司对本案所涉房屋，即沙市区工农北路城市御园19幢1单元5层010501号房屋的强制执行？本院认为，本案中被告沙北公司申请执行的系金钱债权，被执行人富怡公司系从事商品房开发的企业，且原告余慧兰在其居住地荆州城区没有登记在其名下的用于居住的房屋，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，来认定原告余慧兰所享有的权益能否排除被告沙北公司对本案所涉房屋的执行。根据该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于原告是否向被告富怡公司已支付购房价款超过合同约定总价款的百分之五十？根据本案查明的事实来看，被告怡富公司于2018年11月20日出具给原告余慧兰的《收据》显示，原告余慧兰支付购房款的方式为“更名”，而2018年11月21日原告余慧兰与被告富怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式为：“一次性付款”。故本院认为，原告余慧兰与被告富怡公司之间约定的付款方式由“更名”变更为“一次性付款”。原告余慧兰应当按照约定的“一次性付款”的方式履行自已的合同义务。在合同实际履行过程中，被告富怡公司称原告余慧兰并未按照合同约定的付款方式实际支付购房款。原告余慧兰称其是以案外人梅运凤享有对富怡公司的债权来支付其购房款，但其也并未提交证据证明，其有权力用案外人梅运凤享有对富怡公司的债权，来抵偿其应当向富怡公司支付的购房款。换言之，原告余慧兰并没有提交证据证明，案外人梅运凤将自己对被告富怡公司享有的全部或部分债权，合法有效的转让给了原告余慧兰，用于余慧兰抵偿其应当向富怡公司支付的购房款。因此，原告余慧兰主张用案外人梅运凤享有对富怡公司的债权，来抵偿其应当向富怡公司支付的购房款的意见，因证据不足，本院不予采信，其主张已付清合同购房款的意见，本院亦不予采信。综上所述，原告余慧兰并未提交证据证明，其根据上述《商品房买卖合同（预售）》的约定，向被告富怡公司实际支付购房款，其根据《商品房买卖合同（预售）》所享有的权益，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件，不能够排除被告沙北公司对本案所涉房屋强制执行。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告余慧兰的全部诉讼请求。一审案件受理费14897.00元，由原告余慧兰负担。二审中，被上诉人沙北公司、富怡公司未向本院提交新证据。上诉人余慧兰向本院提交如下证据：证据1、（2018）鄂10民初17号民事调解书共3页，拟证明梅运凤与富怡公司之间存在合法的民间借贷关系，且截至2018年6月20日，富怡公司尚欠梅运凤借款22444282元。证据2、（2018）鄂1002执174号之二执行裁定书共5页，拟证明本案执行申请人应继续执行富怡公司975.47平方米的商铺，无需执行案外人购买的房屋。证据3、鄂五环资评字（2019）第033号资产评估报告及库存商品房-住宅、商铺清查评估明细表共11页，拟证明富怡公司有其他可供执行的财产，其中包括未销售住宅17套。经庭审质证，对于证据1，沙北公司认为其与本案争议无关，是否真实无法判断。富怡公司对该民事调解书的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。正是基于借贷关系，富怡公司才受梅运凤的指示将案涉房屋抵偿给梅韬、梅耀圳、王双维、余慧兰四人，这时出现了一个真实的买受人和物权期待权人分离的情况。这个买受合同是进行了更名，所以不是房屋直接过户到梅运凤名下，而且我们认为签订合同时他们是对付款方式重新进行了约定，是一次性付款，一审法院认定了这一事实，实际上这四人并没有在签订合同后向富怡公司实际支付过任何购房款；对于证据2，沙北公司对真实性无异议，但不能达到其证明目的，且富怡公司的有些财产处于轮候查封状态。富怡公司同沙北公司的上述质证意见；对于证据3，沙北公司认为该证据是否属于新证据由人民法院认定，其没有义务对财产的现查封状态予以说明，对资产评估报告也不清楚。富怡公司同沙北公司的上述质证意见，也不清楚该情况。本院对上诉人所举证据认定如下：证据1系本院已生效的民事调解书，对其真实性予以认定，但该证据证明的是梅运凤与富怡公司之间的民间借贷关系，与本案上诉人余慧兰不具直接关联性，对该证据本院不予审查、评判；证据2系沙市区人民法院作出的相关执行裁定，对其真实性予以认定，但该证据仅能证明富怡公司的财产状况，与本案是否执行案涉房屋并无关联，对此本院不予采信；对于证据3的认定同证据2，亦不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人的争议焦点为：上诉人余慧兰就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上诉人主张其诉请符合上述规定，并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉《商品房买卖合同（预售）》虽载明签订的时间为2018年12月21日，但因该合同没有在不动产登记部门办理网签备案，仅以该合同载明的时间不足以认定该合同是在一审法院查封案涉房屋之前签订。上诉人在一审中提交了富怡公司于2018年11月20日就案涉房屋出具的《收据》等证据，以证明其是以案外人梅运凤对富怡公司的债权来支付相应的购房款。但该《收据》的收款事由为19-1-501购房款（林洋更名），也并非销售不动产的正式发票，不足以达到其证明目的。故余慧兰主张就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，余慧兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14897元，由上诉人余慧兰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈时中审判员 胡 昱二〇二〇年十二月十四日法官助理江媛书记员程瀛