江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9434号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市下关区红热印章服务中心（普通合伙），主要经营场所江苏省南京市鼓楼区窑上村16号-8。执行事务合伙人：李业红。委托诉讼代理人：孙毅，江苏千树律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国龙，江苏千树律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：盛正亚，男，1974年6月27日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：常群，男，1975年7月6日出生，汉族，住湖北省黄梅县。上诉人南京市下关区红热印章服务中心（普通合伙）（以下简称红热印章中心）因与被上诉人盛正亚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人红热印章中心的委托诉讼代理人孙毅、高国龙，被上诉人盛正亚及其委托诉讼代理人常群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红热印章中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判支持上诉人一审中的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未对上诉人关于占有使用费的诉请进行裁判，双方房屋租赁合同于2020年6月5日到期，2020年5月3日上诉人通知被上诉人到期后不再续租并要求其搬离。合同到期后，被上诉人未搬离房屋并一直占用至2020年6月30日，被上诉人应当支付2020年6月6日至2020年6月30日期间的房屋占用费。2.被上诉人未按合同约定对房屋恢复原状，上诉人有权拒绝接收房屋，房屋仍然处于被上诉人占用的状态，被上诉人应当支付恢复原状前的占有使用费。3.关于租金减免，一审法院认为被上诉人经营因疫情原因受到较大影响，依据公平原则，减免10935元，缺乏事实和法律依据。一审法院认定被上诉人经营受到疫情影响的时间跨度与事实不符，且减免租金的比例过高，且商业活动中的经营风险应当由经营者自行承担，被上诉人也未提供证据证明其实际损失。4.一审法院酌定违约金为2988元，违反双方合同约定，不符合事实，也没有法律依据。5.一审认为上诉人不能证明房屋出租时的原状，经过现场勘查也无法确认何为原状，故对上诉人要求对出租房屋恢复原状的诉讼请求不予支持，与事实不符，适用法律错误。盛正亚辩称，不同意上诉人的上诉请求，认可一审法院判决结果。红热印章中心向一审法院起诉请求：1.判令盛正亚立即搬出房屋；2.盛正亚立即支付拖欠的房屋租金、水、电等费用合计18158元，以及合同到期后的非法占用费（至搬出房屋时截止）；3.盛正亚支付违反合约产生的违约金9744元；4.诉讼费用由其承担。盛正亚向一审法院反诉请求：红热印章中心支付装修折旧费用40000元（原装修成本67100元及2个月装修期间房租15600元）、拆除及清理费用5000元。一审法院认定的事实：案涉商铺系由南京盛世房地产开发有限公司出租给案外人刘洪军，租赁期限自2017年10月22日至2027年10月21日。刘洪军又出租给红热印章中心，租赁期限自2019年4月22日至2022年4月21日。2019年6月6日，红热印章中心执行事务合伙人李业红与盛正亚签订《房屋租赁合同》一份，约定盛正亚（乙方）承租红热印章中心（甲方）位于本市鼓楼区，商铺面积约为145平方米；租赁期限一年，自2019年6月6日起至2020年6月5日止；租金为1.8元／平米／日，每月租金为7830元，租金一个季度一次性付清，乙方在签订本合同之日支付第一季度租金23490元，以后每个季度租金均在当季度10日前一次性付清；乙方签订合同之日交纳10000元作为房屋使用保证金，合同期满后乙方付清应交纳的所有费用后，甲方不计息退还保证金；物业管理费为2元／月／平米，合计290元／月，一个季度为870元；水费为4元／度，电费为0.8元／度；如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方合同期满后不再续租的情况下，乙方必须将房屋恢复原样；乙方在未违反租约前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请；除发生租赁期届满、因乙方过错严重造成房屋毁损的、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的、政府强制征收或拆除该房屋的、乙方迟延交付房租进过10天的情形，合同不得单方解除；任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同总值100%的违约金，并赔偿其他一切损失和费用；承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金等等。在合同甲乙双方签字盖章处下方，并注明：此合同为最新修改房屋面积后版本，此前所签合同全部作废。2019年6月27日，双方签订补充协议一份，约定：自签订合同之日起第一季度租金23490元、第一季度物业管理费870元；房屋使用保证金10000元，合计34360元；现已支付22000元，剩余12360元未付；现承诺2019年7月6日前付7360元，剩余5000元在缴纳下季度租金前一次性付清（2019年8月26日前）等等。盛正亚承租上述案涉房屋用于经营糕团店。2020年5月3日，红热印章中心向盛正亚发出通告：受疫情影响以及其他因素，本公司对你承租的房屋进行新的规划，暂不出租；请你在此期间务必做好搬迁工作；合约到期，我们将对房屋进行必要的改造，特此通告；如你方责任以及不配合，由此引发的一切责任及损失均由你方承担，我方保留追究的权利。2020年6月7日，红热印章中心向盛正亚发出催缴通知：截止2020年6月5日合同期满，你方下列款项一直未结清，请务必及时付款，超时将收取滞纳金等；明细如下，1.租金（2020年3月6日至2020年6月5日）21870元；2.物业费810元；3.水：555度，上次抄表463度，本次用水：92×4=368元；4.电：6325度，上次抄表4225度，本次用电：2110×1=2100元；5.合计：25158元-7000元=18158元。2020年6月20日，因红热印章中心将盛正亚租赁商铺断电，盛正亚向幕府山派出所报警后到派出所进行调解，双方对合同内容、部分租金及水电费有争议，调解未果。一审庭审中，盛正亚提交2020年3月2日向红热印章中心发出的函：由于疫情原因，我们受困于湖北黄梅，因故迟迟不能到南京开门生产，也为此拖欠了部分房租，希望房东能理解及体谅，待疫情结束我们到南京见面再当面协商续租事宜；另外关于这段时间疫情严重又不能生产创收，在房租问题上，能否适当给予一定的减免等等。盛正亚陈述系由常群（其一直在南京）将此函张贴在红热印章中心门上。红热印章中心对此不予认可，并认为如其所述，则粘贴上述函件的时间段，对方是有人在南京的，可以直接找其要求续租。盛正亚并提交其与案外人签订的装修协议、销货清单、报销单及转款明细，以证明其装修案涉商铺共计支付67100元。红热印章中心在一审庭审中明确：合同上约定的租金标准是7830元/月，后来经双方协商，租金调整为7290元/月；其主张的租金是2020年3月6日-2020年6月5日的租金21870元，扣除盛正亚已付的7000元，剩余租金为14870元，水费是368元（4元/吨*92吨）、电费是2100元（1元/度*2110度，应该是2110元，其只主张2100元）；合同上约定的电费是0.8元/度，双方口头协议过按1元/度交，在执行中是按0.9元/度收取的，则电费为1899元；物业费一开始是290元/月，后来因为房屋面积降低，变更为270元/月计算，18158元中包含其主张的3个月物业费810元。盛正亚对此陈述：电费红热印章中心是按0.9元/度收的，之前我们觉得相差不大，所以没计较，现在既然起诉到法院，我不认可，要求根据合同计算；对物业费270元/月无异议。另，一审法院于2020年8月12日至案涉商铺现场勘验，案涉商铺左右两边分别是烟酒百货店与卤菜店，均正在经营，案涉商铺与两边系用隔板隔开，商铺上方电线及空调管线系通往两边店铺；现场商铺前半面地面有坑洼情形。经向旁边商铺（永才商贸经营者李广林）了解，其原承租案涉商铺，地面是有一些坑洼情况。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《房屋租赁合同》约定，如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请。盛正亚提交2020年3月2日的函件，并陈述系由一直在南京的常群将此函张贴在红热印章中心门上，但无其他证据予以佐证，红热印章中心亦不予认可，故对该证据证明力一审法院不予认可。现案涉租赁合同期限已至，红热印章中心有权收回房屋。但其所举证据不能证明房屋出租时的原状，一审法院至现场勘验调查亦无法确认何为原状，故对红热印章中心主张盛正亚恢复租赁房屋原状的诉讼请求，一审法院不予支持。盛正亚拖欠红热印章中心2020年3月6日-2020年6月5日的剩余租金14870元应予支付，但因新冠病毒造成的疫情原因，经营受到较大影响，特别是2020年2、3、4三个月，故依据公平原则，一审法院酌定相应房屋租金计10935元应予以免收。故盛正亚应支付剩余租金3935元。双方对所欠水费368元、物业费810元无异议，一审法院予以认可；电费在执行中是按0.9元/度收取，应视为双方变更了原合同约定，故一审法院认可电费为1899元。以上共计7012元。红热印章中心于2020年5月3日向盛正亚发出的通告，系因对出租房屋进行新的规划，暂不继续出租。故双方系租赁期限届满至合同履行完毕。红热印章中心按租赁合同关于违约责任的约定向盛正亚主张违约金9744元，依据不足，一审法院不予支持。但盛正亚确有拖欠租金情形，故一审法院酌定其负担违约金2988元。上述两项金额合计为10000元（7012+2988），扣除盛正亚交纳的保证金10000元，盛正亚已无需再向红热印章中心支付相应款项。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，盛正亚就承租房屋进行装修，应系经红热印章中心同意，双方对此亦未有其他约定。故盛正亚主张红热印章中心支付装修折旧费用40000元、拆除及清理费用5000元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回红热印章中心的诉讼请求；二、驳回盛正亚的诉讼请求。一审本诉案件受理费249元，由红热印章中心负担，一审反诉案件受理费463元，由盛正亚负担。本院审理期间，上诉人红热印章中心对一审法院现场勘验的情况有异议，其认为现场没有重新装修过的部分地面是光滑的，一审勘验情况与实际不符。红热印章中心对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人盛正亚对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，红热印章中心主张盛正亚实际返还房屋时间为2020年6月30日，盛正亚主张其实际搬离是在6月29日左右。本院认为，关于红热印章中心主张案涉房屋恢复原状的上诉请求，双方当事人在合同中并未明确约定房屋返还时的具体标准，红热印章中心也未提供充分证据证明向盛正亚交付案涉房屋时该房屋的状态，一审法院根据现场勘验情况，驳回红热印章中心要求恢复原状的诉讼请求，处理并无不当。对于红热印章中心该项上诉请求，本院不予支持。关于红热印章中心主张的租金，一审法院在考虑双方约定的租金标准、新冠病毒疫情对经营影响等客观情况下，酌定免收租金10935元，并无明显不当，故本院对红热印章中心该项上诉请求亦不予支持。关于红热印章中心主张的违约金，双方在合同中约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10%违约金”，但本案系双方合同约定的租赁期届满终止，而非承租人违约导致合同解除，红热印章中心依据合同中关于违约金条款的约定要求盛正亚承担违约金9744元缺乏事实和法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。关于红热印章中心主张的房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉租赁合同于2020年6月5日租赁期届满，但盛正亚作为承租人未及时返还房屋，故红热印章中心主张租赁合同终止后的占有使用费符合法律规定。关于占有使用费截至时间，红热印章中心主张计算至将房屋恢复原状之日，如前所述，本院未支持红热印章中心关于恢复原状的诉请，故对上诉人主张的占有使用费期间不予认可，该占有使用费应自双方租赁期届满计算至盛正亚实际返还房屋之日。关于房屋实际返还时间，红热印章中心未提交充分的证据，本院根据盛正亚陈述，认定实际返还时间为2020年6月29日，根据双方实际履行的租金标准，本院认定盛正亚应支付占有使用费5832元（7290元÷30天×24天）。综上所述，上诉人红热印章中心的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5530号民事判决第二项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5530号民事判决第一项；三、盛正亚于本判决生效之日起十五日内向南京市下关区红热印章服务中心（普通合伙）支付5832元；四、驳回南京市下关区红热印章服务中心（普通合伙）的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费249元，由南京市下关区红热印章服务中心（普通合伙）负担200元，由盛正亚负担49元；一审反诉案件受理费463元，由盛正亚负担。二审案件受理费498元，由南京市下关区红热印章服务中心（普通合伙）负担400元，由盛正亚负担98元。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十二月二十九日法官助理李映碧书记员韩卓君