广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2854号原告（反诉被告）：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码914************992。法定代表人：何忠，系该司执行董事。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淦文，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王辉，男，1986年1月17日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市越秀区******，现住广东省广州市越秀区********，公民身份号码350************01X。委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）与被告王辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序审理。2020年8月20日，王辉提起反诉，本院受理后，依法将本诉和反诉合并审理。本案于2020年9月15日公开开庭进行审理，御湖湾公司的委托诉讼代理人谢成财、邓淦文，王辉及其委托诉讼代理人林加生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御湖湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令王辉向御湖湾公司支付购房款尾款390000元；2.判令王辉以117元/日为标准，自2017年4月24日起至全部款项付清之日止,向御湖湾公司支付逾期付款违约金（以拖欠的购房尾款390000元为基数，按照日万分之三标准即117元/日计算，暂计至2020年6月30日，违约金为136071元）；3.判令王辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月23日，御湖湾公司与王辉签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.御湖湾公司将位于佛山市三水区*****************3******出售给王辉；2.房屋总价款为650702元；3.双方约定于2017年3月31日前支付首期款260702元，于2017年4月23日前对余款390000元部分向银行申请按揭付款；4.逾期付款在120日以上的，御湖湾公司有权解除合同，不解除合同的，按日万分之三标准计算逾期付款违约金。2017年3月23日，御湖湾公司与王辉又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：除本合同和补充协议书另有约定外，未经御湖湾公司书面同意，王辉不得以任何理由提出退房。合同签订后，因王辉未依约办理贷款手续，御湖湾公司曾于2017年8月30日、2017年11月1日等多次催促，但王辉迟迟未办理。直到2018年**月15日，王辉向御湖湾公司递交了书面退房申请，称因“借高利贷做生意亏损严重”，经济困难，故申请解除购房合同。但应王辉不愿承担任何的解除合同违约责任，双方协商无果。2018年**月26日、2019年8月9日、2019年8月25日，御湖湾公司三次通知王辉收楼，但王辉无正当理由拒绝收楼。2019年**月14日，御湖湾公司发函通知王辉办证，王辉无正当理由拒收通知且拒绝办证。御湖湾公司认为：双方依法签订商品房买卖合同，王辉应当依约付款，不得单方解除合同。现案涉房屋已经具备交付条件，但王辉至今未付余款390000元，且无正当理由拒绝收楼、拒绝办证，已经构成违约，应支付违约金。王辉辩称：一、王辉在履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》过程中不存在违约行为，法院应依法驳回御湖湾公司的诉讼请求。1.《商品房买卖合同（预售）》签订后，王辉按照合同第七条的约定向御湖湾公司支付了购房首付款260702元及物业管理维修金6507元，并于2017年4月23日之前向农业银行申请办理按揭贷款。时至2017年8月23日，御湖湾公司通知王辉“我公司接到中国农业银行的通知，你在银行办理按揭的资料已经审核通过，因银行政策问题，要求由基准利率4.9%提高5%，贷款利率提高到5.145%，如果同意提高利率的业主，望贵客户抽出宝贵时间到银行签字办理手续，银行方面就可以马上放款。”因银行提高贷款利率，王辉对是否采取按揭贷款方式支付剩余购房款犹豫不决。2017年11月1日，御湖湾公司再次通知王辉“你购买的御澳湾豪庭六座903房银行贷款资料欠身份证复印件，银行计划今天放款，如果今天未提供身份证复印件，农业银行选择退件，另找其他银行贷款。”王辉接到该通知后，考虑到贷款利率偏高，决定放弃贷款。王辉决定放弃银行贷款后，于2017年11月25日向御湖湾公司提出申请，要求对剩余的390000元购房款分四期付款：即于2018年3月31日支付90000元，于2018年6月30日、2018年9月10日、2018年12月31日分别支付100000元。御湖湾公司收到申请后，没有给予回复。王辉因此于2018年12月5日向御湖湾公司提交《退房申请书》，要求解除合同，御湖湾公司不同意并于2018年12月26日通知王辉收楼。王辉于2019年3月18日再次向御湖湾公司提交《退房申请书》，御湖湾公司还不同意，并先后于2019年8月9日、2019年8月25日两次通知王辉收楼，但王辉拒收。2.2018年8月，王辉通过实地考察，发现御湖湾公司发布的案涉小区广告宣传存在虚假，如：“白云西·地铁旁”“毗邻广州”“佛山地铁8、12号线规划拟建中”，还有“规划有约4000方商业体量，2600方五星幼儿园，800方游泳池”“万达广场、百利达广场、捷和广场、三水广场等多面环绕项目”等内容均属虚假广告。2019年1月9日，王辉向佛山市三水区**监督管理局（以下简称三水市监局）投诉御湖湾公司的上述虚假广告行为，该局经立案调查后，于2020年4月8日作出行政处罚，认定御湖湾公司存在实施虚假广告宣传的事实，罚款8000元。3.按照合同约定，御湖湾公司应当于2018年12月31日交房，但是案涉房屋时至2019年8月11日才符合交付条件。众所周知，2017年房地产限购政策严格施行，银行受理房贷申请、提高房贷门槛、减低房贷额度、延长贷款审批期限等现象非常普遍，而这些现象是购房者在购房时难以预见、避免和克服，属于重大情势变更。王辉在得知银行提高房贷贷款利率的情况下，决定改变付款方式情有可原，且王辉也向御湖湾公司提交书面申请，御湖湾公司没有给予答复，王辉才于2018年12月5日向御湖湾公司提出退房申请。可见，在2017年11月1日拒绝办理按揭贷款之前，王辉是在正常履行合同，不构成违约；在2017年11月2日至2018年12月5日期间，因出现农业银行提高房贷门槛的情形，即出现重大情势变更情形，王辉决定改变付款方式，是法律允许的，鉴于御湖湾公司未给予答复，王辉才于2018年12月5日向御湖湾公司提出退房申请，不构成违约；在2018年12月5日之后，王辉因得知御湖湾公司存在虚假广告行为，案涉楼盘的周边条件不符合王辉的购房预期，王辉因此投诉，而后向人民法院提起撤销合同之诉，特别是御湖湾公司无法按照合同约定的交付时间交房，王辉拒绝支付购房余款，具有法律依据和合同依据，不构成违约。二、王辉拒绝支付购房余款，具有法律依据和合同依据，不构成违约。（一）法律依据。1.《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（三）丧失商业信誉；…”。显然，御湖湾公司为了推销楼盘售房，实施了虚假广告宣传的行为，欺骗、误导消费者，严重违背诚实信用原则，特别是在消费者指出其错误做法的情况下，还拒不认错，百般狡辩，明显丧失商业信誉。王辉系受害者之一，在此情况下，王辉中止履行合同约定的付款义务，有法可依，不构成违约。2.《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。…”因御湖湾公司存在虚假广告宣传的行为，王辉向御湖湾公司购买案涉房屋没有达到心理预期，所签订的合同违背自己的真实意思表示，故王辉于2018年12月5日之后，多次与御湖湾公司协商。因御湖湾公司不承认其存在发布虚假广告宣传的行为，以致王辉向行政管理部门投诉，投诉结果出来后，御湖湾公司亦不同意王辉解除合同的要求，故王辉于2020年5月26日提起诉讼。显然，上述协商、投诉、起诉是基于御湖湾公司发布虚假广告宣传的过错行为产生的，此阶段作为消费者的王辉，是在实施一系列的维权行为，如果此时不考虑御湖湾公司的重大过错的事实，而要求作为受害人的王辉承担违约责任，违背了公平公正原则。（二）合同依据。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；”《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。”现王辉有确实、充分的证据证明：案涉房屋时至2019年8月11日才符合交付条件，故御湖湾公司违约行为足以认定。首先，合同约定的交房时间为2018年12月31日之前，虽然御湖湾公司于2018年12月26日通知王辉收楼，但是案涉房屋尚未满足合同约定的交房条件，王辉拒绝收楼符合合同约定。虽然御湖湾公司于2019年8月9日、2019年8月25日两次通知王辉收楼，但是因为案涉房屋还是未满足合同约定的交房条件，故王辉拒绝收楼亦符合合同约定。显然，御湖湾公司没有也无法按时交房，御湖湾公司构成违约。其次，王辉于2019年3月18日向御湖湾公司提交《退房申请书》，此时御湖湾公司虽然逾期交房尚未超过120天，但是因王辉始终没有撤回该申请，当时至2019年5月1日时（逾期已满120天，御湖湾公司依然无法交房），上述申请书即可视为王辉书面通知御湖湾公司解除合同。退言之，王辉于2020年5月26日向法院提起撤销合同诉讼的行为，也应当视为王辉书面通知解除合同。鉴于御湖湾公司无法按照合同约定交房，王辉依据合同约定，不仅有权拒付购房余款，还有权解除合同，故王辉拒付款行为具备合法性、合理性。即2018年12月31日之后，王辉拒付购房余款的行为具有合同依据，不构成违约。综上所述，御湖湾公司要求王辉支付购房余款390000元，并要求王辉支付违约金，没有法律依据和合同依据，御湖湾公司的诉讼请求应当依法驳回。王辉向本院提出反诉请求：1.判决解除王辉与御湖湾公司于2017年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********705）；2.判决御湖湾公司向王辉退还已付购房款260702元，并退还物业管理维修金6507元，合计267209元；3.判决御湖湾公司向王辉支付已付购房款占用期间的利息43646元（以260702元为基数，自2017年3月24日起至2020年8月24日止，按年利率4.9%计算）；4.判决御湖湾公司向王辉支付违约金19521元；5.判决御湖湾公司支付本诉和反诉所有诉讼费用。事实和理由：王辉与御湖湾公司于2017年3月23日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********705），合同约定：1.王辉向御湖湾公司购买御澳湾豪庭六座3单元9层903室，购房价款计650702元，首付款为260702元，余款390000元以按揭贷款方式支付。2.御湖湾公司应当在2018年12月31日前交付该商品房；逾期交房超过120天后，王辉有权解除合同。王辉解除合同的，应当书面通知御湖湾公司。御湖湾公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还王辉全部已付房款（含已付贷款部分），并自王辉付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，御湖湾公司按照全部房价款的3%向王辉支付违约金。合同签订后，王辉按照合同约定向御湖湾公司支付购房首付款260702元，并支付了维修金6507元。可是，御湖湾公司却无法按照合同约定的2018年12月31日之前向王辉交付房屋，其符合交房的时间是在2019年8月11日，逾期时间长达250天。对此，王辉通知御湖湾公司解除合同，御湖湾公司不允。王辉认为，御湖湾公司逾期交房违反了合同约定，构成违约。御湖湾公司有义务按照合同第十三条的约定承担违约责任，向王辉退还购房款及维修金，并支付利息及违约金。现王辉特具状起诉，请依法判决。御湖湾公司辩称：一、王辉至今未支付案涉合同约定的剩余购房款，御湖湾公司依法享有先履行抗辩权，在未收到剩余购房款及相应违约金之前，有权顺延交房而不承担违约责任。首先，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，支付购房款及交付房屋互为对待给付义务，且王辉按约足额支付购房款为履行顺序在先的合同义务。合同第七条约定，王辉除按时支付首期款260702元外，剩余购房款390000元应在2017年4月23日前通过银行按揭方式支付。但经银行审批同意放款后，王辉于2017年11月1日向御湖湾公司确认选择按揭退件，余款由其直接支付。2017年11月25日，王辉向御湖湾公司提出申请将剩余购房款分四期支付，最后一期款项应在2018年12月31日前支付，即王辉应在房屋交付之前完成剩余购房款的支付。然其亦再次违约，随后其便以个人经济问题单方提出退房，至今未完成剩余购房款的支付。鉴于此，根据《合同法》第六十七条的规定，王辉严重违反先履行义务，御湖湾公司有先履行抗辩权，有权顺延交付房屋而不构成逾期交房。其次，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，买受人逾期支付购房款的，除应依约承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，且无须就此拒绝交付房屋的行为承担逾期交楼的违约责任。据此，再次说明王辉未依约交齐全部房款之前，御湖湾公司有权顺延交付房屋而不承担逾期交楼的违约责任。二、王辉已就案涉项目宣传广告事宜向佛山市三水区人民法院提起合同撤销之诉【案号：（2020）粤0607民初2307号】，其在本案中再次提出相关事宜属于重复起诉，对该部分事实请求，法院应不予审查。就案涉项目宣传广告事宜，法院另案判决认为，即便被相关行政管理部门认定为虚假宣传行为，但并不当然构成《合同法》上能够影响合同效力的欺诈行为，最终驳回了王辉的全部诉讼请求。且该案判决已查明，售房广告中的“规划有约4000方商业体量、2600方五星幼儿园、800方游泳池”真实存在，不存在虚假宣传；而“白云西·地铁旁”、“毗邻白云区，半小时畅达广州”等并不具体确定，依法属于要约邀请，不属于合同义务。故此，在该案已对相关事实有明确认定的情况下，王辉再就相同内容在本案中提起反诉，违背一事不再理原则，法院应对此不予审查。综上，王辉的反诉请求没有事实依据及法律依据，请求法院支持御湖湾公司的诉讼请求，驳回王辉的全部反诉请求。本院经审理认定如下事实：2017年3月18日，王辉与御湖湾公司签订《御澳湾豪庭认购书》，约定王辉向御湖湾公司认购位于佛山市三水区******************3*******屋（以下简称案涉房屋）。同日，王辉向御湖湾公司支付购房定金50000元。2017年3月23日，王辉（买受人）与御湖湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第三条约定，王辉向御湖湾公司购买案涉房屋，房屋建筑面积为82.62平方米，套内建筑面积70.11平方米。合同第六条约定，房屋按照套内建筑面积计算，单价每平方米9281.16元，总价款为650702元。合同第七条约定，自本预售合同网上签订之日起7日内支付首期款260702元；除首期款外，剩余房款390000元，应于2017年4月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，该商品房应当在2018年**月31日前交付；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过120日的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%计付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同日，王辉（买受人）与御湖湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第三条约定，买受人未按合同第六条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，买受人除应按约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权不将商品房交付买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清或办理好银行按揭手续为止，且出卖人无须就此拒绝交付商品房的行为向买受人承担逾期交楼的违约责任和其他任何违约责任。协议第五条约定，除合同和本补充协议约定外，未经出卖人书面同意，买受人不得以任何理由提出退房。同日，王辉向御湖湾公司支付首期款210702元，并向佛山市三水区国土城建和水务局名下的账户缴存了物业管理维修基金6507元。2017年8月23日，御湖湾公司的销售人员向王辉发送短信（通知），主要内容如下：购买御湖湾豪庭的各位业主，我公司接到中国农业银行的通知，因银行政策问题，基准利率由4.9%提高至5%，贷款利率提高至5.145%；同意提高利率的业主，请到银行办理签证手续，银行可以马上放款。2017年11月1日，御湖湾公司的销售人员向王辉发送短信，主要内容如下：王辉先生，你购买的御澳湾豪庭六座903号房，银行贷款资料欠缺身份证复印件；如果今天未提供身份证复印件，银行将退件；请你回复解决方案。王辉回复：选择退件，余款直接付给开发商。2017年11月25日，王辉向御湖湾公司提交《申请书》一份。《申请书》主要内容如下：本人王辉，于2017年3月23日向御湖湾公司购买御澳湾豪庭六座903号房，已付首付款260702元，申请银行贷款390000元；因银行贷款不便，资金周转困难，现向贵公司申请对银行贷款分期付款，第一期90000元于2018年3月31日前支付，第二期100000元于2018年6月30日前支付，第三期100000元于2018年9月30日前支付，第四期100000元于2018年12月31日前支付。2018年1月9日，王辉向御湖湾公司的销售人员发送短信，主要内容如下：我是王辉，剩余房款390000元准备分四季度还，交楼前付清；因我手头实在周转难，才恳请分期还，望您请求公司批准。销售人员回复：要到售楼部刷卡，然后再写申请的；过去前联系陈生，现场负责人。2018年12月15日，王辉向御湖湾公司提交《退房申请书》，表示因家庭经济困难，无力支付剩余购房款，请求退房退款。2018年12月26日，御湖湾公司通过EMS邮政快递向王辉邮寄《收楼通知书》。2019年3月19日，王辉向御湖湾公司邮寄《退房申请书》，表示因案涉房屋周边配套与宣传不符，达不到本人期望，请求御湖湾公司同意退房退款。2019年8月9日，御湖湾公司通过EMS邮政快递向王辉邮寄《再次催促收楼通知书》。2019年12月14日，御湖湾公司通过EMS邮政快递向王辉邮寄《再次办证通知书》。王辉确认均收到上述通知书，但没有办理相关手续。另查明，案涉房屋所在的御澳湾豪庭六座于2019年7月2日通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，并于2019年8月11日取得房屋测绘报告。再查明，王辉因与御湖湾公司未能就退房退款问题协商一致，遂向三水市监局举报御湖湾公司在销售御澳湾豪庭过程中发布虚假广告。2020年4月8日，三水市监局对御湖湾公司作出《行政处罚决定书》，认定御湖湾公司发布含有“白云西·地铁旁”“毗邻广州白云区，半小时畅达广州”“佛山地铁8、12号线规划拟建中”等内容的广告，违反《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项、第四项规定；发布含有“规划有约4000方商业体量，2600方五星幼儿园，800方游泳池”“万达广场、百利达广场、捷和广场、三水广场等多面环绕项目”内容的广告，违反《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款第五项规定，对其罚款8000元。2020年5月26日，王辉以御湖湾公司对案涉楼盘进行虚假宣传存在欺诈，导致其作出非真实的购房意思表示为由，诉至本院，请求判决如下：1.撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.御湖湾公司返还购房首付款260702元并支付利息；3.御湖湾公司返还物业管理维修基金6507元。本院经审理后，于2020年7月22日作出（2020）粤0607民初2307号民事判决书，认定御湖湾公司的行为不构成欺诈且王辉的合同撤销权已消灭，判决驳回王辉的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。御湖湾公司与王辉签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.王辉在本案中提起的反诉是否构成重复起诉？2.案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除？3.王辉应否向御湖湾公司支付购房尾款及逾期付款违约金？4.御湖湾公司应否向王辉退还购房首付款、物业管理维修金、利息以及违约金？关于争议焦点1。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本院认为，虽然本案反诉的当事人、诉讼标的与（2020）粤0607民初2307号案的当事人、诉讼标的相同，部分反诉请求也与（2020）粤0607民初2307号案的诉讼请求相同，但本案反诉的基础诉讼请求与（2020）粤0607民初2307号案的基础诉讼请求不相同，前者是解除合同，而后者是撤销合同，即前后诉是基于不同的事实和理由提起，因此，王辉在本案中提起的反诉不构成重复起诉。御湖湾公司主张王辉在本案中提起的反诉构成重复起诉与法不符，本院不予采纳。关于争议焦点2。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条、第十二条的约定，御湖湾公司应于2018年12月31日前取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并交付案涉房屋；若未取得或不出示上述证明文件和房屋测绘报告的，王辉有权拒绝收楼；御湖湾公司逾期未交楼超过120日（即在2019年4月30日前未交楼），王辉有权解除合同。虽然御湖湾公司于2018年12月26日通知王辉收楼，但根据查明的事实，案涉房屋所在的御澳湾豪庭六座于2019年7月2日通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，于2019年8月11日取得房屋测绘报告，即案涉房屋直至2019年8月11日才符合交付条件，故御湖湾公司逾期交楼223天，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，王辉享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因王辉由此至终没有催告御湖湾公司交楼，故其享有合同解除权的期限为2019年4月31日（逾期交楼120日）至2020年4月30日。因王辉直至2020年8月20日才以御湖湾公司逾期交楼为由，提出解除合同，已超过一年期限，故其合同解除权已消灭。综上，王辉主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》与法不符，本院不予支持。关于争议焦点3。如上所述，因案涉《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应继续履行，故御湖湾公司主张王辉支付剩余购房款390000元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金问题。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第七条的约定，剩余房款390000元，应于2017年4月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。因该条款仅明确约定王辉的义务是限期申请办理银行按揭手续，并未明确王辉支付剩余购房款的时间，而在王辉申请办理银行按揭手续后，银行何时审批放款不由王辉掌控，故银行放款的时间才是剩余购房款支付的时间。农业银行因政策问题，将贷款利率提高至5.145%，导致王辉放弃以银行按揭方式支付剩余购房款，责任不能完全归于王辉。因此，御湖湾公司主张剩余购房款支付的时间为2017年4月23日，并主张王辉于2017年4月24日起支付逾期付款违约金，其主张没有合同和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，王辉于2017年11月25日向御湖湾公司提交《申请书》，申请分期支付剩余购房款390000元。其中，第一期90000元于2018年3月31日前支付，第二期100000元于2018年6月30日前支付，第三期100000元于2018年9月30日前支付，第四期100000元于2018年12月31日前支付。根据御湖湾公司在庭审中陈述，其当时同意王辉的上述分期付款申请，亦即双方对上述《申请书》载明的剩余购房款390000元的支付时间达成合意，故《申请书》对双方具有法律约束力，双方均应遵照执行。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过120日的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。王辉未按照约定时间支付剩余购房款，应以当期未付购房款为基数，支付自逾期付款之日起至当期购房款付清之日止的违约金。其中，第一期90000元购房款的违约金应自2018年4月1日起算，第二期100000元购房款的违约金应自2018年7月1日起算，第三期100000元购房款的违约金应自2018年10月1日起算，第四期100000元购房款的违约金应自2019年1月1日起算，均计至当期购房款付清之日止。案涉《商品房买卖合同（预售）》第八条约定的违约金计算标准虽为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，但考虑到御湖湾公司未能举证证明其因王辉逾期付款遭受的损失情况，同时考虑到目前的经济形势及本案的实际，故本院参照银行同期贷款利率标准对合同约定的违约金计算标准予以下调，即2019年8月19日之前（含本数）的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率（一年期利率为4.35%）上浮50%即按年利率6.525%计算，自2019年8月20日之日起（含本数）至购房款付清之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算。关于争议焦点4。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过120日的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%计付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。由于案涉《商品房买卖合同（预售）》不应解除，应继续履行，故王辉主张御湖湾公司按照上述约定退还购房首付款、物业管理维修金以及支付购房款利息、违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：一、本诉被告王辉须于本判决生效之日起十日内向本诉原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司支付购房款尾款390000元，并支付逾期付款违约金（其中，以90000元为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止，按年利率6.525%计算；以100000元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按年利率6.525%计算；以100000元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止，按年利率6.525%计算；以100000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按年利率6.525%计算；以390000元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回本诉原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取即4530元（本诉原告已预交），由本诉原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担757元，本诉被告王辉负担3773元；反诉费5469元（反诉原告已预交），由反诉原告王辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 甘 冠二〇二〇年十一月二十七日书记员 吕心怡