江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2916号上诉人（原审被告）：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，总经理。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李向勤，男，1976年7月23日出生，居民，住沭阳县。上诉人沭阳华某南岸房地产开发有限公司（下简称华某公司）因与被上诉人李向勤商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华某公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回李向勤的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉《商铺委托经营管理合同》并未解除，不存在解除合同产生的损失。一审中被上诉人始终未出示理想之家公司向其出具了解除合同通知书。一审法院认定被上诉人收到理想之家公司发出的解除合同通知是错误的。周某的情况说明，属于证人证言。周某未出庭作证，一审法院亦未展示核实证据情况。即使经法院核实该情况说明真实，亦仅能证明理想之家公司发出通知，但不能证明被上诉人已收到通知。理想之家公司、周某与华某公司存在纠纷，其出具情况说明在于向某公司转嫁责任。其他业主收到通知的情形与本案被上诉人无关。被上诉人自己认可收到解除合同通知，属于个人单方陈述。2.被上诉人曾向理想之家公司主张租金获得生效判决支持，足以说明《商铺委托经营管理合同》尚在履行中，并未实际解除。一审法院认定被上诉人收到理想之家公司发出的解除合同通知并认定《商铺委托经营管理合同》已解除与其之前生效民事判决相矛盾。且在类似业主的类似案件中，法院认定理想之家公司单方解除合同不合法。3.被上诉人现在起诉要求华某公司赔偿损失，完全是因为理想之家公司已进入破产程序。被上诉人等业主在起诉理想之家公司案件中主观隐瞒收到解除合同通知书情形，也说明业主对解除合同通知不认可，转而又认可合同解除并要求赔偿损失。本案应系被上诉人单方解除合同，那么对于解除合同的损失应由其自行承担。4.本案应当追加理想之家公司作为当事人参加诉讼，进一步查明事实。理想之家公司于2016年12月3日出具一份承诺书，保证于2016年12月23日前完成二次装修消防整改，但该公司并未履行承诺，按约应由理想之家公司承担消防责任。李向勤二审辩称：华某公司开发的案涉工程消防存在问题是导致被上诉人存在经济损失的最根本原因。当时华某公司承诺十年返租系被上诉人购买案涉商铺的主要原因之一，也是在华某公司的要求下才与理想之家公司签订的委托经营管理合同。华某公司的上诉理由不成立，应当予以驳回。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李向勤向一审法院提出诉讼请求：请求判令华某公司赔偿李向勤经济损失18347.44元（自2018年7月1日起至2019年2月27日止，按购房款的8%计算）及利息（以18347.44元为基数，自2019年2月27日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2013年，李向勤向某公司购买其开发的位于沭阳县交汇处的华某·南岸丽景第1#、2#、3#幢4180、4181、4182号商铺，总价款为342587元，李向勤购买涉案商铺建筑面积合计79.45平方米。双方约定，涉案商铺返租，一次性返还三年租金，该三年租金冲抵购房款，李向勤还需向某公司支付购房款总价为260366元。双方当事人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定华某公司应于2014年12月31日前向李向勤交付经验收合格的涉案房屋。后李向勤在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。后李向勤付清了《商品房买卖合同》中约定的房价款。2013年11月，华某公司向沭阳县理想之家家居购物中心交付涉案商铺。2014年12月18日，理想之家公司成立。2015年3月31日，理想之家公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周某签名确认。《商铺委托经营管理合同》第二条约定委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其它条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。第四条约定委托经营条款：（一）甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币贰万柒仟肆佰零柒元（￥27407.00）元（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。……2016年8月24日，沭阳县公安消防大队向沭阳县理想之家商业管理有限公司出具《公告》，载明“……由于你场所不具备消防安全条件，现责令你单位在G20峰会期间停业整顿，及时消除火灾隐患，确保整改期间的消防安全，待所有隐患整改完毕取得合格的消防手续后，方可投入使用营业”。2018年1月29日，李向勤向沭阳县人民法院起诉理想之家公司，要求理想之家公司给付2016年11月1日至2018年6月30日期间的租金，沭阳县人民法院于2018年3月26日作出（2018）苏1322民初1618号民事判决书，判决理想之家公司给付李向勤2016年12月1日至2018年6月30日期间的租金43394.42元。2018年9月17日，案外人胡迎春等451人以理想之家家居生活广场消防验收不合格给业主造成损失为由，向沭阳县人民法院起诉华某南岸公司，要求华某公司支付违约金650000元（自2017年10月13日起，按照每日2000元标准计算至2018年9月3日）。2018年12月17日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初15938号民事判决书，判决华某公司向451名业主支付违约金650000元。2019年2月27日，宿迁市公安消防支队作出宿公消验字[2019]第0061号建设工程消防验收意见书，综合评定沭阳县华某南岸丽景小区2#3#楼1-5层消防验收合格。华某公司开发的商业小区已销售建筑面积27192.73平方米。李向勤主张理想之家公司于2017年5月2日以涉案商铺未经建设工程消防验收合格为由向李向勤发出解除合同通知书并且李向勤已收到的事实予以认定。本案一审的争议焦点为：1.李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》有无解除？2.李向勤请求判令华某公司赔偿其租金损失及利息有无事实和法律依据？3.李向勤在（2018）苏1322民初15938号案件中得到支持的违约金应否从本案主张的损失中扣除？关于第一个争议焦点。一审法院认为，涉案房屋系国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。2017年5月2日，涉案商铺尚未经建设工程消防验收合格，致使理想之家公司不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的，李向勤构成根本违约，理想之家公司有权以此为由主张解除合同。理想之家公司于2017年5月2日向李向勤发出解除合同通知书，鉴于李向勤在《商铺委托经营管理合同》中载明的邮寄地址位于沭阳县，酌定解除合同通知书到达李向勤的时间为2017年5月7日。李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》自解除合同通知书到达李向勤时即2017年5月7日解除。华某公司辩称因李向勤起诉理想之家公司给付租金得到支持，所以李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》并未解除。一审法院认为虽然李向勤曾起诉理想之家公司给付租金，并判决理想之家公司给付李向勤2016年12月1日至2018年6月30日期间的租金，但在该案中李向勤并未提及其收到理想之家公司发出的解除合同通知书，理想之家公司亦未到庭答辩，依据李向勤陈述及提交的证据作出裁判，现理想之家公司陈述于2017年5月2日向所有与其签订《商铺委托经营管理合同》的业主发出了解除合同通知书，李向勤亦认可收到了该解除合同通知书，本案应当以查明的事实为准，故对华某公司的该辩称不予采纳。关于第二个争议焦点。一审法院认为，李向勤与华某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。华某公司应当依据合同约定交付涉案商铺，虽然合同约定的交付条件为经验收合格，但涉案房屋系国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，建设单位或使用单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。华某公司将未经建设工程消防验收合格的商铺交付理想之家公司，构成违约，应当承担违约责任。因华某公司的违约行为导致理想之家公司解除了与李向勤之间的《商铺委托经营管理合同》，华某公司应赔偿由此给李向勤造成的租金损失。根据《商铺委托经营管理合同》约定，李向勤对涉案房屋享有租金收益的起算时间为2014年12月31日，李向勤已经实际取得了2014年12月31至2017年12月31日期间的租金收益。现李向勤要求华某公司自2018年7月1日起至2019年2月27日止，每年按照已付购房款总价的8%的标准给付李向勤租金损失18096.13元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。李向勤另要求华某公司给付该损失的利息，已参照李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金计算方式来认定李向勤损失，李向勤主张在此基础上再计算利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点。一审法院认为，虽然李向勤不是（2018）苏1322民初15938号案件中是451名当事人之一，但是该案判决的违约金依据是华某公司向沭阳县华某·南岸丽景商铺全体业主作出的承诺，故李向勤也是权利人之一，应当按照其购买商铺的建筑面积占已销售建筑面积的比例享有该案判决的违约金。因华某公司消防验收不合格而起诉主张损失，与本案要求赔偿损失的原因相同，且李向勤亦同意参照该判决扣除与本案主张权利计算的期间重合部分的款项。参照（2018）苏1322民初15938号案件，李向勤应得赔偿款项为1899.13元，其中与本案权利计算期间重合部分的款项数额为373.98元。故本案华某公司应向李向勤支付损失数额为17722.15元。综上，调解不成，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决：一、沭阳华某南岸房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李向勤赔偿经济损失17722.15元；二、驳回李向勤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由李向勤负担9元，由华某公司负担250元。二审中李向勤未提交新的证据。经华某公司申请，本院依法调取了李向勤填报的破产债权申报债权表一份、李向勤委托代理人变更申报债权的谈话笔录一份及理想之家公司破产管理人关于变更申报债权期限的说明一份。该组证明载明李向勤曾于2018年8月4日申报自2016年11月1日至2018年7月20日期间对理想之家公司享有的破产债权，并于2020年12月2日予以确认；理想之家公司破产管理人经查询确认案涉李建楠、李向勤、孟某申报债权期间已由2016年11月1日至2018年7月20日变更为自2016年11月1日至2017年12月31日止。华某公司对该证据质证意见：对上述证据真实性没有异议，该组证据能够证明李向勤与理想之家公司之间的《商铺委托管理合同》并未解除，故本案并不存在所谓的该合同解除后的租金损失问题。李向勤对该证据质证意见：对上述证据真实性没有异议，但是不能达到华某公司证明目的，李向勤与理想之家公司之间的《商铺委托经营管理合同》已经解除。本院对上述证据认证意见：结合双方当事人质证意见，对上述证据的真实性，本院予以确认。至于李向勤申报破产债权的行为是否代表案涉《商铺委托经营管理合同》未解除，本院将在下文予以进一步分析认证。二审中，理想之家公司破产管理人到庭陈述：本案中，理想之家公司并不是诉讼参与人，理想之家公司破产管理人到庭仅系配合法庭查明事实。在相关类案诉讼中，有案外人已出示理想之家公司发出的解除《商铺委托经营管理合同》通知书原件。另经沭阳县人民法院核实，原理想之间公司法定代表人周某已确认实际向全体业主发出解除通知的事实，《商铺委托经营管理合同》应自解除通知到达各业主之时就已经解除。2016年12月3日理想之家公司所作承诺中涉及的二次装修的商铺拆除整改问题，均不在宿迁市公安消防支队向某公司出具的宿公消验字[2018]年第0209号建设工程消防验收意见书及2018年7月江苏开创消防检测服务有限公司沭阳华某广场整改通知意见所列明的存在问题之中。因此，破产管理人认为理想之家公司承诺的问题应系已由理想之家公司整改完毕。结合相应业主提交的有关消防验收的证据，案涉商铺前期未通过消防验收的原因与理想之家公司于2016年12月3日承诺整改的商铺拆除相关问题没有关联性。本院对一审判决查明认定的事实予以确认。本案二审主要争议焦点：李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》有无解除？本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，华某公司上诉主张案涉商铺未通过消防验收，系因理想之家公司未完成2016年12月3日作出的消防整改承诺导致。对此，本院认为，其一，理想之家公司于2017年5月向商铺业主发送的《解除合同通知书》中明确表明理想之家公司已完成其于2016年12月3日作出的消防整改承诺，并指出华某公司承担的消防验收事项未完成。其二，华某公司于2017年8月向商铺业主作出保证在约定期限内完成消防报验，否则承担违约责任及主管部门处罚的承诺。后因华某公司违约，已被生效民事判决判定向相应业主承担该项违约责任。其三，宿迁市公安消防支队向某公司作出的宿公消验字[2018]年第0209号建设工程消防验收意见书及2018年7月江苏开创消防检测服务有限公司沭阳华某广场整改通知意见所列明的华某公司工程存在的消防问题并未明确直接指向理想之家公司承诺的整改事项。其四，最终，2019年2月27日宿迁市公安消防支队亦系向某公司作出宿公消验字[2019]第0061号建设工程消防验收意见书，综合评定沭阳县华某南岸丽景小区2#3#楼1-5层消防验收合格。故综合上述证据及理想之家公司破产管理人意见，能够证明涉案商铺系因华某公司原因尚未能通过程消防验收。2017年5月，理想之家公司因案涉商铺存在消防问题其不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的为由主张解除合同并向业主李向勤发送解除合同通知，李向勤构成根本违约。李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》自解除合同通知书到达李向勤时已解除。现理想之家公司破产管理人及李向勤对此均无异议，本院予以确认。华某公司上诉主张一审法院认定李向勤收到了《商铺委托经营管理合同》解除合同通知书是错误的。对此，本院认为，一审法院结合原理想之家公司法定代表人周某的情况说明及核实情况、其他同类业主收到并展示解除合同通知书的事实及李向勤认可收到解除合同通知的情形，综合认定理想之家公司于2017年5月2日向李向勤发出解除合同通知书，并酌定该解除合同通知书到达李向勤的时间为2017年5月7日，并无不当。故对华某公司的该上诉主张，本院不予支持。华某公司还上诉主张因李向勤起诉理想之家公司给付租金得到支持，在理想之家公司破产后还积极申报债权，可见李向勤之前并不认可理想之家公司解除合同的意思表示，应当视为案涉解除合同通知不具有法律效力，李向勤与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》并未解除，本案系李向勤单方提出解除《商铺委托经营管理合同》。对此，本院认为，在李向勤起诉理想之家公司给付李向勤2016年12月1日至2018年6月30日期间的租金一案中，李向勤与理想之家公司均未提及案涉解除合同通知事项。李向勤之后申报破产债权，亦仅代表李向勤不认可案涉解除通知效力。但理想之家公司是基于其享有的法定解除权发出的案涉解除合同通知，案涉解除合同通知并不因李向勤当时不同意解除合同便不具有解除合同的效力。现李向勤在本案诉讼中明确认可该合同因案涉解除通知解除，故并非系其单方提出解除《商铺委托经营管理合同》。因此，对华某公司该上诉主张，本院不予支持。综上，华某公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259元，由华希公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年十二月二十八日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘