广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2802号 上诉人(原审被告):桂平天立置业投资发展有限公司，住所地桂平市中山南路桂金路口东侧。 法定代表人：程燕，总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈明明，女，1984年1月5日出生，汉族，住桂平市西山镇县。 委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。 上诉人桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立公司）与上诉人陈明明商品房预售合同纠纷一案，双方当事人均不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天立公司上诉请求：撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初1800号民事判决，改判驳回陈明明一审提出的诉讼请求。事实与理由:1.案涉房屋在通知陈明明接收房屋时已经过五方验收，属于经过竣工验收合格的房屋，陈明明拒绝接收房屋，是其出于自身的因素考虑，并非天立公司的原因所致。2.案涉项目属于保障性住房，属于桂平市棚户区改造项目之一，根据桂平市有关保障性住房的文件规定，案涉 2 项目的配套设施建设、竣工验收等工作均由政府职能部门完成，不能竣工交房，不属于上诉人的责任和原因。且棚户区改造项目的房产销售定价、合同文本条款，均由政府职能部门确定，不由上诉人决定，也不由市场自由决定。本案不属于平等主体之间的纠纷，不属于法院管辖的范围，一审法院应裁定不予受理或驳回起诉。3.根据《广西壮族自治区危旧房改造价格管理指导意见》规定棚户区的改造项目最大的利润率不超过7%，一审法院按合同约定的日万分之二计算违约金，显然过高。 陈明明辩称，陈明明不存在无故拒绝收房的问题，天立公司主张逾期交房是政府方面原因没有事实和法律依据。 陈明明上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：根据合同约定，交房时间为2015年12月31日，但直到2017年3月17日案涉房屋才竣工，天立公司也没有及时通知陈明明前去验收，天立公司已构成违约。陈明明之所以与天立公司一直纠缠收房的问题，并非恶意拒绝收房，而是案涉商品房存在质量问题，且一直没有解决好。即使2017年3月17日视为收房日，天立公司逾期交房的天数为440天，逾期违约金应为21733.71元，原判认定逾期天数为170天错误，应予纠正，请求二审法院支持陈明明的上诉请求。 天立公司辩称，陈明明的上诉理由不成立，一审法院认定天立公司存在逾期交房的事实是没有事实依据的。本案涉案项目没有按照合同约定时间完成竣工是属于不可归责于天立公司的事由所致，涉案项目为政府危旧房改造保障性住房项目，根据桂平市政府有关文件和相关规定，该类项目的公共配套设施均由政府职能部门负责完成，但由于项目在施工过程中，桂平市政府职能部门的诸多配套项目及设施的建设严重滞后，导致项目的开发进度没有如期完成。天立公司有相应的政府会议文件为凭，可证实上述事实，故依法应当认定天立公司不构成逾期交房的违约责任，也不应当支付逾 3 期交房的违约金。退一步，即使天立公司确实应当承担违约责任，但是陈明明所主张的违约金确实有部分已经超过了诉讼时效的规定时限，一审法院对超出部分没有予以支持是正确的。 陈明明向一审法院起诉请求：判令天立公司赔偿逾期交房违约金54087元给陈明明。 一审法院认定事实：2014年12月23日，陈明明与天立公司签订限价房买卖合同（合同编号：4-B-1201），约定:陈明明购买天立公司开发的桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）4栋12层B单元1201号房，总价款246974元。陈明明采取公积金贷款方式支付购房款，首期支付全部房价款的34%，其余价款向银行借款支付；其中合同第九条约定，天立公司应当在2015年12月31日前将具备已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书条件的商品房交付给陈明明……。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，天立公司如未按本合同规定的期限将该限价住房交付陈明明使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):该条款第（2）逾期超过90日后，陈明明有权退房。陈明明退房的，天立公司须在陈明明提出退房要求之日起30日内将陈明明已付款及按银行同期贷款基准利率计算的利息退还给陈明明，并按总价款的5%赔偿陈明明损失。陈明明应配合天立公司办理退房的有关手续。陈明明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，天立公司按日向陈明明支付已交付房价款万分之二【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。 合同签订前，陈明明于2014年11月28日、11月30日、12月1日、12月2日、12月22日分别支付20000元、30000元、10000元、10000元、14974元，合计84974元首付款给天立公司；2015年5月19日陈明明通过银行按揭贷款方式支付余下的购房款，该款已转至天立公司的账户。天 4 立公司于2016年8月23日向陈明明发出交房通知，陈明明于2016年8月31日在天立公司的收房登记表上签到，并到涉案商品房现场验收，陈明明发现商品房存在裂痕，且以天立公司未能提供竣工验收合格证明而拒绝收房。根据天立公司提供的单位工程质量竣工验收记录汇总表，对桂平市保障性安居工程限价房4#楼竣工验收合格时间为2017年3月17日。 另查明，对于同类型案件，贵港市中级人民法院作出的（2019）桂08民终254号民事判决书在查明法律事实部分认定如下法律事实：天立公司迟延交房后，业主代表曾向天立公司提出要求赔偿延期交房的损失，天立公司视不同情况分别作出更换房门或维修等处理，并对全部业主减免3至6个月的物业费。 一审法院认为，陈明明与天立公司签订的限价房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同成立并有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。将竣工验收合格并符合合同约定的限价商品房交付给陈明明使用是天立公司的基本义务。天立公司未能按合同期限如期交付，其虽于2016年8月23日向陈明明发出交房通知，但此时其仍未能提供合同约定的商品房竣工验收合格证明，陈明明拒绝收房符合法律规定，没有过错。涉案商品房于2017年3月17日才竣工验收，此时交房条件已成就，陈明明继续拒绝收房的行为不应算逾期交房，天立公司此前迟延交房的行为已经构成违约，应承担逾期交房违约责任。 关于诉讼时效的问题，诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。涉案合同约定天立应于2015年12月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年1月1日起算。《中华人民共和国民法总则》 5 于2017年10月1日施行，至该法施行之日陈明明向该院主张权利没有超过二年的诉讼时效，依法应适用三年的诉讼时效。涉案合同约定交付时间为2015年12月31日前，那么天立公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给陈明明，现天立公司于2016年8月23日通知陈明明收房，陈明明到现场验房时认为房屋存在质量问题，且天立公司未能提供竣工验收合格证明而拒绝收房。涉案商品房直至2017年3月17日才竣工验收合格，此时未过诉讼时效，从起诉之日倒推三年，即2016年9月29日起至验收合格之日2017年3月17日共170天未过诉讼时效，天立公司应以购房款246974元为基数，按日万分之二计算逾期交房违约金8397.12元给陈明明。一审判决：一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付逾期交房违约金8397.12元给原告陈明明；二、驳回原告陈明明的其他诉讼请求。 本院二审期间，天立公司提供了桂平市人民政府会议纪要等7份证据材料，拟证实由于政府的原因造成了案涉房屋逾期交房，对上述证据，本院组织双方当事人进行了质证，本院将在论述部分予以综合认定。 经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于天立公司应否承担逾期交房违约责任的问题。天立公司与陈明明是平等的民事主体，双方当事人签订的限价房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同的约定。本案中，天立公司逾期向陈明明交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。天立公司主张本案涉及房产项目属于保障性住房、是桂平市棚户区改造项目之一，不属于平等主体之间的纠纷，不属于法院管辖的范围，该主张于法无据，本院不予支持。天立公司主张是政府的原因造成案涉房屋逾期交房，但双方在合同中约定交房的条件是具备已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房 6 面积测绘技术报告书，天立公司提供的证据未能证实是由于政府的原因导致其未能取得或逾期取得上述证明文件及报告书，故对天立公司该上诉理由，本院不予采纳。天立公司主张合同约定的违约金过高，但其未能举证证实合同约定的违约金明显高于给陈明明造成的损失，其主张无事实依据，本院不予采纳。 关于诉讼时效问题，涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分予以支持。涉案合同约定天立应于2015年12月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年1月1日起算。天立公司于2016年8月23日通知陈明明收房，涉案商品房于2017年3月17日通过五方验收合格，2017年3月17日视为房屋交付日。从起诉之日倒推三年，即自2016年9月29日起至房屋交付之日共170天未过诉讼时效，一审法院据此判决天立公司以购房款246974元为基数，按日万分之二计算逾期交房违约金8397.12元给陈明明并无不当，应予维持。陈明明主张天立公司逾期交房的天数为440天，与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，天立公司、陈明明的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费187元，由桂平天立置业投资发展有限公司负担50元，陈明明负担137元。 本判决为终审判决。 审判长  陈伟民 7 审判员黄奔 审判员陈燕霞 二〇二〇年十二月三十日 法官助理梁露露 书记员林紫璇