江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终986号上诉人（原审原告）：南昌县鼎强贸易有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇斗柏路**祥和园住宅区******。法定代表人：付剑勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金平，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗云风，北京大成（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省企业信用担保有限责任公司。住所地：。住所地：江西省南昌市东湖区省政府大院东三路**楼**v>法定代表人：罗刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。原审第三人：南昌市致远投资发展有限公司。住所地：。住所地：江西省南昌市西湖区子安路******v>法定代表人：揭玉萍，该公司董事长。上诉人南昌县鼎强贸易有限公司（以下简称鼎强公司）因与被上诉人江西省企业信用担保有限责任公司（以下简称信用担保公司）、原审第三人南昌市致远投资发展有限公司（以下简称致远公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎强公司的委托诉讼代理人王金平、罗云风，被上诉人信用担保公司的委托诉讼代理人洪浪到庭参加诉讼。原审第三人致远公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎强公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判停止对南昌市的强制执行并解除对该房产的查封；2.本案一、二审诉讼费用由信用担保公司承担。事实和理由：一、鼎强公司于案涉房屋被法院查封之前已经实际购买并占有使用，可以排除法院的强制执行。首先，在一审法院2014年5月6日查封之前，鼎强公司与致远公司于2013年10月17日签订了《房屋买卖合同》，并于2014年4月18日在南昌市房管局进行查档和办理过户手续。因鼎强公司在人民法院查封之前已与致远公司签订合法有效的书面买卖合同，且非因鼎强公司自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。其次，本案各方并不存在关联关系。虽然房屋买卖合同签订之时致远公司与南昌县腾信小额贷款股份有限公司（以下简称腾信公司）的法定代表人均为黄小荣，但黄小荣在腾信公司仅是股东之一，且致远公司与腾信公司为享有独立法人人格的公司，二者因债权债务关系分别作为房屋买卖合同的出卖方及出卖方指定的购房款收受方，不违反法律强制性规定，不影响房屋买卖合同效力。再次，双方关于转让受让房产的股东会决议形成于房屋买卖合同签订之后，不属于合同法规定的影响合同效力的情形。鼎强公司签订房屋买卖合同时仅需盖章，是否有股东会决议并非该合同的生效要件。股东会决议作出的时间为需要去房管部门过户的时间，即使股东会决议形成于合同签订之后，也属于合理行为，不能据此认定合同的虚假性。二、鼎强公司已支付购买案涉房屋全部价款4253000元。1.鼎强公司与致远公司于2013年10月17日就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》约定致远公司将案涉房屋出售给鼎强公司，转让总价4253000元，双方约定的价格符合市场行情，是当事人真实意思表示。2.鼎强公司按照合同约定分两次向致远公司指定的收款方腾信公司转款共计4253000元，全面履行了购房款支付义务。上述转款符合房屋买卖合同的约定，款项性质经买方、卖方及收受方三方确认为案涉房屋买卖款项，原审判决仅以鼎强公司与腾信公司素有往来而否认上述款项的购房款性质无任何依据。3.鼎强公司向腾信公司支付购房款的现实原因，系因鼎强公司购买案涉房屋之时案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为腾信公司，为顺利办理过户登记手续应腾信公司要求只能将购房款支付至腾信公司。为了自身交易风险考虑，鼎强公司也应当将购房款支付给腾信公司。鼎强公司基于公示公信原则将购房款支付给抵押权人腾信公司，已尽谨慎注意义务。4.鼎强公司向腾信公司支付购房款的历史原因，乃是腾信公司取得案涉房屋抵押权的基础债权债务关系。案涉房屋原抵押给了肖国辉，由腾信公司向肖国辉转款480万元解除抵押，而后腾信公司取得案涉房屋抵押权。腾信公司无论是自行转款还是委托江西省第六建筑工程有限公司转款，转款行为后果均由腾信公司承受，不因转出账户并非均为腾信公司而影响转款事实及转款性质。资金流向及房屋抵押注销登记的事实均可以反映腾信公司与致远公司之间存在真实的债权债务关系，而非如原审判决所述借款合同及抵押合同是否实际履行无相关转款凭证予以佐证。5.案涉房产抵押权人由肖国辉变更为腾信公司及腾信公司向肖国辉偿还借款已能充分证明致远公司对腾信公司负有债务，鼎强公司付款给抵押权人腾信公司符合合同约定，更符合交易常理，致远公司与腾信公司配合办理抵押注销及过户手续均是对鼎强公司已付425.3万元的性质为购房款的确认，因两者间其他业务往来而模糊甚至否定购房款性质于法无据，也违背客观事实。6.鼎强公司在购房之时对致远公司与信用担保公司之间的债务并不知晓，为善意相对人，且该房产之上设有抵押权，腾信公司与肖国辉一样对案涉房产享有优先受偿权，致远公司出售该房屋不会造成致远公司可供信用担保公司执行财产的减损，鼎强公司购买案涉房屋并未影响信用担保公司通过执行手段实现债权的可能性。综上，鼎强公司已支付购买案涉房屋全部价款。三、在一审法院查封案涉房屋之前，鼎强公司已经合法占有本案诉争房屋。鼎强公司提交的交接单、装修收款收据、装修前后对比照片、电费发票、物业发票等证实。购买房屋后鼎强公司与致远公司于2013年12月1日办理了交接手续，随后对房屋进行装修、管理并对外出租，鼎强公司对案涉房屋已实现法律意义及现实意义的占有。原审判决以物业费缴纳单位非鼎强公司、电费付款单位非鼎强公司、租赁合同签订方非鼎强公司来否认该事实，实属无理。因租赁单位为国有企业，必须以房产证载明的所有权人的名义签订租赁公司，不能以此来否认鼎强公司对房屋实际占有支配的事实。综上，原审判决基本事实认定错误，以致法律适用错误。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，鼎强公司对本案诉争房屋享有的权利能够排除强制执行。信用担保公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、鼎强公司称在法院对案涉房产查封前其已与致远公司签订了合同、支付了价款且实际交付使用，不符合事实，均是捏造出来的，鼎强公司的行为甚至涉嫌虚假诉讼。具体理由如下：1.鼎强公司提供的证据显示其与致远公司签订的房屋买卖合同的时间是2013年10月17日，可在房管部门查档的时间却显示为2014年4月18日，明显不符合常理。查档是房屋买卖的第一步，只有经过查档显示房屋没有被查封、抵押或没有其他法律障碍才会进行买卖和过户。2.鼎强公司和致远公司提供了两份《股东会决议》，决议由致远公司出让案涉别墅给鼎强公司，但决议书的签字时间却是2014年4月15日，与之前鼎强公司所称的案涉别墅早已于2013年10月17日就已出卖给了鼎强公司的主张不相符。因此，鼎强公司与致远公司之间的买卖合同是虚假合同。二、鼎强公司与致远公司之间也没有支付购房款的事实。鼎强公司称其支付了购房款给腾信公司，但腾信公司与致远公司并不是同一主体。如果是委托腾信公司收款，那么，之后也需要转至致远公司名下。鼎强公司称腾信公司与致远公司有债权债务关系，无需转回给致远公司，但通过多次庭审，鼎强公司也未提供腾信公司与致远公司存在债权债务关系的依据，因为没有任何的银行流水或转款凭证。三、鼎强公司没有实际占有案涉房产。在对案涉房产进行评估时，一审法院曾依职权对诉争房屋所在小区值班的保安做了一份《调查笔录》，该保安称案涉别墅一直无人使用和居住，直到2015年10月才以致远公司的名义出租给中国水利水电第十六工程局有限公司江西分公司用于办公，这一点从鼎强公司提供的租赁合同的主体一栏便可以看出。四、鼎强公司提供的买卖合同、装修合同以及购房款的付款凭证等所涉及的当事人实际上都是关联公司或彼此有其他关联，提供的证据材料都是虚假的。其通过调查发现：致远公司原法定代表人为黄小荣，现法定代表人系揭玉萍，股东为揭玉萍和揭云斌，均是黄小荣之妻的兄妹；致远公司和腾信公司法定代表人系同一人黄小荣；鼎强公司的法定代表人付剑勇是腾信公司的股东；鼎强公司提供的《房屋装修合同》的当事人江西恒荣建筑工程有限公司也是腾信公司的股东，江西恒荣建筑工程有限公司的股东和投资人系揭玉萍和揭云娣，执行董事为黄小荣之妻揭玉玲；江西省第六建筑工程有限公司也是腾信公司的股东，其企业高管系揭云洪，原法定代表人为黄小荣、揭玉玲，公司的投资人为黄小荣；腾信公司的股东江西金保实业发展有限公司的股东为揭顺保和揭云洪，该两人为黄小荣的岳父和妻妹。鼎强公司会同致远公司所提供的一系列材料均是虚假的，是故意编造假买假卖这一假象，其所提供的证据彼此间相互矛盾，其主张本案诉争房产系其所有，不能成立。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。致远公司未提交答辩意见。鼎强公司向一审法院起诉请求：1.停止对南昌市的强制执行，并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费用由信用担保公司承担。一审法院认定事实：在一审法院立案执行的申请执行人信用担保公司与被执行人致远公司等合同纠纷一案中，鼎强公司对南昌市提出异议，认为系鼎强公司的财产。一审法院作出（2016）赣01执异43号执行裁定，裁定驳回鼎强公司的异议。鼎强公司为此提起案外人执行异议之诉，主张2013年10月17日致远公司已将房产卖给了鼎强公司，双方签订了买卖合同，致远公司已将房产交付给鼎强公司，鼎强公司对该房产进行了装修同时对外出租，鼎强公司付清全部购房款后，于2014年4月18日与致远公司到南昌市房管局办理过户登记，提交了相关过户材料，并交纳了相关费用。鼎强公司提供了一份2013年10月17日的《房屋买卖合同》，约定转让价为4253000元，收款账户名称为腾信公司。鼎强公司提供了其陆续向腾信公司汇款的凭证，其中2013年10月17日汇款1353000元、2014年4月2日汇款2900000元。鼎强公司还提供了其于2013年12月1日与致远公司进行交接的《交接单》以及2013年12月8日鼎强公司与江西恒荣建筑工程有限公司签订的《房屋装修合同》，《房屋装修合同》载明装修工程价款为68万元。2014年4月15日，鼎强公司和致远公司分别作出股东会决议，同意转让受让房产事宜。2014年4月18日，就本案诉争房产在南昌市房管局进行了查档，鼎强公司与致远公司签订《存量房买卖合同》，约定致远公司将本案诉争房产转让给鼎强公司，双方同日向南昌市房管局共同出具《南昌市房屋所有权转移登记申请书》，南昌市房管局同日出具了收到鼎强公司与致远公司就转让房产所交纳的相关材料的收据，2014年5月6日南昌市房管局开具了房产转让的缴费清单，同日，一审法院查封了登记在致远公司名下的本案诉争房产。2015年10月12日，致远公司、柒保和与中国水利水电第十六工程局有限公司江西分公司签订《绿湖豪城别墅租赁合同》，将案涉房屋租赁给中国水利水电第十六工程局有限公司江西分公司。另查明：2012年7月5日，肖国辉与付小虎签订《借款合同》，付小虎向肖国辉借款400万元，同日，肖国辉与致远公司签订《抵押合同》，致远公司以案涉的102室房屋为付小虎的上述借款提供抵押担保，同日，办理了抵押登记。2013年9月3日，江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉转款480万元。2013年9月4日，本案诉争房产办理抵押权注销登记。2013年9月5日，致远公司与腾信公司签订《借款合同》及《抵押合同》，约定致远公司向腾信公司借款400万元，并以案涉102室房屋提供抵押担保，同日，办理了抵押登记。2014年4月16日，致远公司与腾信公司共同申请对抵押的房产进行注销登记。又查明：致远公司在2013年8月23日后法定代表人变更为黄小荣，股东为黄小荣和徐凯，其中黄小荣占90%，在2016年5月24日后又进行了变更，现法定代表人为揭玉萍。腾信公司的法定代表人为黄小荣，投资者有揭云娣、付剑勇、江西恒荣建筑工程有限公司、江西省第六建筑工程有限公司等。鼎强公司的法定代表人为付剑勇，股东为付剑勇和柒保和。南昌县鼎建贸易有限公司（以下简称鼎建公司）的法定代表人为魏锦辉，股东为魏锦辉和揭云洪。信用担保公司申请法院调取的银行流水显示，鼎强公司与腾信公司之间存在多笔资金往来业务。一审法院认为，根据双方诉辩主张，本案争议焦点为鼎强公司对位于南昌市是否享有排除强制执行的民事权益。现阐述如下：一、关于鼎强公司与致远公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。依据鼎强公司提交的证据显示，鼎强公司与致远公司于2013年10月17日签订一份《房屋买卖合同》，并于2014年4月18日签订一份《南昌市存量房买卖合同》。信用担保公司辩称，鼎强公司与致远公司签订房屋买卖合同的时间为2013年10月17日，可在房管局查档的时间却为2014年4月18日，不合常理，该合同系假合同。对此，一审法院认为，鼎强公司在房管局查档的时间晚于双方签订《房屋买卖合同》的时间，虽有悖于一般的房屋交易流程，但房屋查档时间的早晚并不属于影响合同效力的情形，不能据此认定该合同系假合同。但鉴于在本案中，出卖方致远公司在房屋出卖时与收款人腾信公司在收取款项时的法定代表人均系黄小荣，鼎强公司和致远公司作出买卖房屋股东会决议的时间亦在双方签订《房屋买卖合同》之后，该合同能否排除强制执行，需结合房款是否实际支付，买受人在查封前是否实际合法占有该房产等情形予以综合判断。二、关于鼎强公司是否已在人民法院查封前合法占有本案诉争不动产。对合法占有这一事实，鼎强公司提供了交接单、房屋装修合同，装修成本票据及照片、租赁合同、物业费、电费发票等证据。对此，一审法院认为，对买受人是否实际占有该不动产，应以买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价。本案中，鼎强公司提交的《房屋装修合同》系鼎强公司与江西恒荣建筑工程有限公司签订，而江西恒荣建筑工程有限公司系腾信公司股东，装修合同约定工程价款为68万元，但鼎强公司并未提供证据证实双方已实际履行该合同或该装修款项已实际给付，鼎强公司提供的装修成本票据及照片，无法反映系鼎强公司购买相关材料并进行装修，亦与《房屋装修合同》载明由江西恒荣建筑工程有限公司包工包料的约定不符，上述材料无法反映鼎强公司已对本案诉争房屋进行了装修的事实。鼎强公司提供的物业费的票据及付款回单显示物业费的付款人为中国水利水电第十六工程局有限公司古田湖城一体项目工程指挥部，电费发票显示的付款人系案外人，无法反映系由鼎强公司在控制及支配该房屋。鼎强公司提供的《绿湖豪城别墅租赁合同》则显示，该合同签订时间为2015年10月12日，出租方非鼎强公司，而系致远公司与案外人柒保和，承租人的租金亦未付给鼎强公司，无法证实案涉房产系由鼎强公司控制及支配。因案涉房产于2014年5月6日查封，鼎强公司提供的现有证据尚无法证实其已在人民法院查封前合法占有本案诉争不动产。三、关于鼎强公司是否已支付全部价款的问题。对于款项的支付，鼎强公司提供了其向腾信公司的两笔转款共计4253000元，并提供了案涉房屋抵押登记的相关材料，以证实因腾信公司代为偿还了付小虎向肖国辉的借款，该房抵押至腾信公司名下，因购房需解封，鼎强公司将购房款支付给腾信公司的事实。对此，一审法院认为，从款项支付过程看，在2013年9月3日，江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉转款480万元，款项的支付人并非腾信公司，且仅依据上述转款凭证，无法排除江西省第六建筑工程有限公司与肖国辉之间是否存在其他法律关系或者交易往来。从款项金额看，付小虎向肖国辉借款金额为400万元（合同约定月利率为1%），江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉转款金额与付小虎借款合同中约定的欠款金额及按合同约定利率及期间计算的利息金额不符。就各方法律关系而言，在肖国辉与付小虎借款合同法律关系中，借款人系付小虎，致远公司系担保人，即便存在代为偿还的问题，亦系替借款人付小虎代为偿还，在付小虎所欠肖国辉的借款代为偿还后，致远公司作为抵押人的抵押责任已经消灭，此时，债权人与债务人亦应为代偿人及付小虎。而鼎强公司提供的致远公司与腾信公司签订的《抵押合同》却约定致远公司将其房产抵押给腾信公司，担保的主债权为腾信公司依据其与致远公司签订的借款合同而享有的债权，本案中，鼎强公司并未提供证据证实腾信公司与致远公司之间存在债权债务关系。且在腾信公司与致远公司间的《借款合同》及《抵押合同》签订时，致远公司与腾信公司的法定代表人均为黄小荣，该借款合同是否实际履行，无相关转款凭证予以佐证。就致远公司自身而言，致远公司在出售其房屋时，对外已作为担保人为其他债务提供了担保，在相关主债务尚未清偿完毕时，致远公司将其名下资产通过出售方式进行转移，将影响债权人债权的实现，其行为不应倡导。此外，因鼎强公司与腾信公司之间存在多项资金往来，且致远公司、腾信公司、鼎建公司、鼎强公司的法定代表人及股东之间存在特殊的身份关系，鼎强公司主张其向腾信公司支付的4253000元为本案购房款，依据不足。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。因鼎强公司与第三人已于2014年4月18日在南昌市房管局进行了查档并办理了相关手续，2014年5月6日一审法院查封了登记在致远公司名下的本案诉争房产导致无法办理房产的过户登记，并非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，鼎强公司的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对鼎强公司诉请排除强制执行，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回鼎强公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由鼎强公司负担。本院二审中，围绕上诉请求，信用担保公司提交了以下证据：第一组证据：《常住人口登记表》六份、《常住人口简项详细》表四份。证明：揭顺保与揭玉玲、揭玉萍、揭云洪、揭云斌、揭云娣是父子女关系。第二组证据：通过企查查调取的关于应九明诉黄小荣、揭玉玲、腾信公司借款合同纠纷一案的判决书。证明：黄小荣与揭玉玲系夫妻关系。第三组证据：致远公司、腾信公司、恒荣建设集团有限公司（原名江西恒荣建筑工程有限公司）、江西省第六建筑工程有限公司、鼎建公司、鼎强公司、江西金保实业发展有限公司的企业信息资料。证明：1.上述企业均是黄小荣及其妻子揭玉玲实际控制的公司，在本案中均扮演了不同角色。2.致远公司原法定代表人为黄小荣，现法定代表人系揭玉萍。致远公司原法定代表人与腾信公司法定代表人为同一人；公司的股东为揭玉萍和揭云斌，均是黄小荣之妻揭玉玲的兄妹。3.腾信公司的实际控制人是黄小荣，股东有付剑勇、揭云娣、江西恒荣建筑工程公司（现更名为恒荣建设集团有限公司）、江西金保实业发展有限公司、江西省第六建筑工程有限公司等。而事实上，江西恒荣建筑工程公司的股东和投资人系揭玉萍和揭云娣，执行董事为黄小荣之妻揭玉玲；江西省第六建筑工程有限公司的企业高管系揭云洪，事实上公司原法定代表人为黄小荣、揭玉玲，公司的投资人为黄小荣等；江西金保实业发展有限公司的股东为揭云洪和揭顺保，该两人为黄小荣的岳父和妻妹。鼎强公司的股东为付剑勇和柒保和，而付剑勇又是腾信公司的股东。以上所有人的关系谱和企业股权结构，反映出上述企业均是由黄小荣实际控制的关联公司，彼此之间互为关联，构成一个庞大的家族企业。4.鼎强公司与本案所涉人员和企业涉嫌虚假诉讼的事实非常明显。鼎强公司质证如下：对第一组证据中《常住人口登记表》的真实性、合法性、关联性均有异议，没有派出所的户籍档案印章，无法达到信用担保公司的证明目的。对《常住人口简项详细》表的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明揭顺保与揭玉玲、揭玉萍、揭云洪、揭云斌、揭云娣是父子女关系。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该民事判决书没有法院印章，无法证明该判决书的真实性，也无法达到其证明目的。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。企业信息均无工商管理行政部门的印章，无法确认其真实性，该组证据不能证明案涉企业均为黄小荣实际控制的关联公司，也不能证明案涉人员及企业涉嫌虚假诉讼的事实。本院认证如下：因一审法院已查明案涉致远公司、鼎强公司、腾信公司之间的关联关系，该组证据不能证明与本案有关联的新的待证事实，不予采信。鼎强公司在庭审后提交了一份2020年12月18日鼎强公司、致远公司、腾信公司出具的《情况说明》，证明：2013年10月17日鼎强公司与致远公司签订的《房屋买卖合同》约定鼎强公司分两笔将购房款转入腾信公司账户，该两笔款项分别为2013年10月17日135.3万元、2014年4月2日290万元，上述款项共计425.3万元，鼎强公司已按合同约定按时足额支付至指定账户，全面履行了购房款的支付义务。信用担保公司质证如下：对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该说明中没有单位负责人签字，且出具说明的公司为关联公司。本院认证如下：该《情况说明》无制作人和单位负责人签字，且《情况说明》所载事实为鼎强公司、致远公司及其关联公司腾信公司自认的事实，证明力较低，不予采信。本院二审另查明，一审法院于2014年5月5日就信用担保公司诉致远公司等合同纠纷两案，分别作出（2014）洪民二初字第278-1号、（2014）洪民二初字第277-1号民事裁定书，分别冻结致远公司等银行存款385万元、640万元或查封、扣押其相应价值的财产。2014年5月6日，一审法院在上述两案中均查封了登记在致远公司名下的位于南昌市红谷滩新区（房产证号：洪房权证红谷滩新区字第**、面积236.97平方米）。2016年1月7日，信用担保公司就上述其与致远公司等合同纠纷两案申请强制执行，执行依据为（2014）洪民二初字第278号民事判决的执行案号为（2016）赣01执16号，执行依据为（2014）洪民二初字第277号民事判决的执行案号为（2016）赣01执17号。在两案执行过程中，鼎强公司就一审法院查封登记在致远公司名下的位于南昌市红谷滩新区提出案外人异议。一审法院分别针对其在（2016）赣01执16号、（2016）赣01执17号案件中的执行异议作出（2016）赣01执异42号执行裁定、（2016）赣01执异43号执行裁定，裁定驳回其异议。鼎强公司不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院予以受理，案号分别为（2017）赣01民初98号、（2017）赣01民初96号。在（2017）赣01民初98号案件中，鼎强公司对一审法院作出的（2016）赣01执异42号执行裁定不服。在（2017）赣01民初96号案件中，鼎强公司对一审法院作出的（2016）赣01执异43号执行裁定不服。一审法院经审理，在两案中均判决驳回鼎强公司的诉讼请求。鼎强公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月27日作出（2018）赣民终741号、（2018）赣民终742号裁定书，裁定将两案发回重审。一审法院重审立案后，两案的案号分别为（2019）赣01民初112号、（2019）赣01民初111号。关于诉争房产抵押登记至腾信公司名下的时间，根据一审证据《南昌市不动产登记信息查询结果》及他项权证，登记日期为2014年4月14日，一审判决查明2013年9月5日办理了抵押登记，认定事实错误，应予纠正。对一审法院查明的其他事实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：鼎强公司就登记在致远公司名下的位于南昌市红谷滩新区是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析评述如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”鼎强公司主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，对其主张其负有举证责任，即其需举证证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。本案中，虽然致远公司与鼎强公司对相关事实问题不存在争议，致远公司、鼎强公司、腾信公司均认可2013年10月17日、2014年4月2日由鼎强公司支付给腾信公司的款项系案涉房款，但是，在案外人执行异议之诉中，不仅涉及案外人与被执行人的利益还涉及申请执行人的利益，证据审查方面应坚持从严原则，严格适用自认。虽然致远公司对相关事实予以承认，但鼎强公司仍应就其对诉争执行标的物享有排除强制执行的民事权利承担证明责任。另外，虽然信用担保公司辩称鼎强公司、致远公司等涉嫌虚假诉讼，但并非在信用担保公司提供的证据能够证明鼎强公司涉嫌虚假诉讼的前提下才能否认鼎强公司的主张，鼎强公司作为案外人的举证责任并不因对方抗辩本案涉嫌虚假诉讼而发生转移。关于本案是否符合上述四个条件，本院具体分析如下：第一，关于鼎强公司与致远公司在法院查封之前是否签订合法有效的合同问题。案涉房屋交易时，黄小荣同时系卖方致远公司与房款收受方腾信公司的法定代表人，付剑勇同时系买方鼎强公司和房款收受方腾信公司的股东，致远公司、腾信公司、鼎强公司三者存在关联关系。鉴于此，鼎强公司应提供充分的证据证明其与致远公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，这不是单纯通过双方签订的书面合同就可以认定的，而应结合是否符合交易习惯、是否支付购房款来综合认定。鼎强公司与致远公司就诉争房屋先后签订了两份合同，即2013年10月17日的《房屋买卖合同》和2014年4月18日的《存量房买卖合同》。2014年4月18日的《存量房买卖合同》约定诉争房屋价格为236970元，明显不符合正常市场交易行情。且鼎强公司在本案一审举证时称该合同仅作为计税使用，不是双方关于购房价格的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，即使按照鼎强公司自己的陈述，2014年4月18日的《存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，而是双方当事人为了逃避税收恶意串通而签订的虚假合同，故该合同无效。关于2013年10月17日的《房屋买卖合同》是否为真实合法有效的合同。鼎强公司主张该合同为双方真实意思表示，合法有效。本院认为，首先，本案中致远公司与鼎强公司均于2014年4月15日召开股东会决议分别作出决定出售和接收诉争房产的意思表示，即致远公司与鼎强公司对于重大事项均需要通过股东会决议。而按照鼎强公司的陈述，其与致远公司已经于2013年10月17日签订《房屋买卖合同》并于2014年4月2日前付清购房款，即签订合同和付款行为均发生于双方召开股东会决议决定出售和购买诉争房屋之前，不符合常理。其次，鼎强公司主张其于2013年10月17日与致远公司签订《房屋买卖合同》，而其提交的证据证明房屋查档日为2014年4月18日，按照交易习惯，在签订房屋买卖合同之前应进行查档，故其在本案中的行为与正常的房屋交易习惯不符。虽然房屋查档时间不影响合同效力，但其关系着交易行为是否符合交易习惯，进而影响对合同真实性的认定。至于鼎强公司主张其于2013年10月17日前已经查档，无证据予以证明。再次，按照常理，办理房屋过户登记手续直接关系着房屋所有权的转移，买方为保护自身权益一般都会要求在合同中明确约定卖方办理过户登记手续的时间或期限。而2013年10月17日的《房屋买卖合同》未约定办理过户登记手续的时间和期限，显然不符合常理。综上，鼎强公司提供的证据不能证明其交易行为符合交易习惯，且结合本案房款支付情况（具体理由见第三点分析意见），本院无法确认2013年10月17日《房屋买卖合同》系真实合法有效的合同。第二，关于鼎强公司在人民法院查封之前是否已合法占有诉争不动产的问题。鼎强公司主张其于法院查封前已经合法占有诉争房产，为此，其提供了《交接单》《房屋装修合同》、装修房屋的成本票据及装修前后对比的照片、物业管理费票据、电费票据等。信用担保公司对上述证据均有异议，认为《交接单》《房屋装修合同》是虚假的，装修房屋的成本票据显示的客户名称与本案无关。本院认为，鼎强公司提交的上述证据不足以证明其主张，具体理由如下：1.信用担保公司不认可《交接单》《房屋装修合同》的真实性，而这些材料虽然从形式上看有交接方或当事人的签字或签章，但形式的真实完整性并不能证明其内容的真实性。2.2013年12月1日的《交接单》是由致远公司与鼎强公司、鼎建公司共同签订的，《交接单》中载明“所欠物业费由乙方交纳”，但未载明102室、103室、104室分别欠缴物业费的金额，而案涉102室与103室、104室分别由鼎强公司、鼎建公司购买，鼎强公司、鼎建公司系不同的主体，不同的主体共同签署《交接单》，且《交接单》未载明各自应承担之前欠缴的物业费金额，均不符合正常的交易习惯。另外，《交接单》中载明的交接时各栋房屋的电表数，也无其他证据印证其真实性。3.《房屋装修合同》不能证明该合同已经实际履行。鼎强公司在原一审中申请其公司股东柒保和作为证人出庭作证，柒保和陈述2013年12月收到钥匙后就开始委托江西恒荣建筑工程有限公司装修，由于装修进度缓慢，质量未达到理想效果，2014年2月开始就由其自己装修。对此，本院认为，柒保和是鼎强公司的股东，与鼎强公司之间存在利害关系，且根据信用担保公司在原一审中的陈述，柒保和在作证前旁听了庭审，其证言的证明力较低。柒保和的证言也无其他证据印证。故本案中鼎强公司提供的证据不能证明《房屋装修合同》已经实际履行。另外，《房屋装修合同》载明甲方委托乙方进行“米尼照明专卖店装修”，而鼎强公司在诉状中称其购买案涉房屋用于开办会所。4.鼎强公司提交的装修房屋的成本票据，本院无法确认其真实性，即使是真实的，也不能证明相关费用是因装修本案诉争房屋而发生的，不能证明装修的主体为鼎强公司。如一张2014年9月17日的领条载明“今领到银三角养生中心加班费共3天半，共计人民币贰佰叁拾元正”，这显然不是因案涉房屋发生的费用。5.装修前后的照片，本院不能确认其真实性，即使是真实的，也不能证明装修的主体和装修的时间。6.按照交易习惯，装修之前需在物业管理单位办理相关装修手续，而鼎强公司并未提供相关证据证明其装修主体身份。7.物业费发票上的付款单位均显示为5#101、102、103、104，而未显示付款人为鼎强公司。8.诉争房屋被查封后的2015年10月，5#101、102、103、104号房屋被一同出租，诉争房屋的《租赁合同》显示产权人为致远公司、出租人为柒保和、承租人为中国水利水电第十六工程局有限公司江西分公司，该合同未显示出租人为鼎强公司，也无证据证明租金交给了鼎强公司。柒保和在原一审中作证时称租金交给致远公司，再由致远公司的黄小荣向其交付现金。其证言无其他证据印证。9.鼎强公司在本案中提交了一张2014年12月3日案涉房屋的电费交费凭证，该电费票据显示的付款人为案外人符敏、万顺泉，不能证明是鼎强公司交纳的电费。且电费票据显示的电费缴纳时间2014年12月3日在案涉房屋被查封的时间2014年5月6日之后，不能证明案涉房屋被查封前交纳电费的事实。鼎强公司主张其在案涉房产被查封之前已经开始装修，而装修需要用电并产生电费，但鼎强公司并未提交案涉房屋被查封之前缴纳电费的票据。因此，鼎强公司提供的证据不足以证明其于诉争房屋被查封之前已实际占有诉争房屋。第三，关于鼎强公司是否已支付全部购房款的问题。鼎强公司主张其分别于2013年10月17日、2014年4月2日向腾信公司支付135.3万元、290万元款项，已支付全部购房款。关于为何将购房款支付给腾信公司，鼎强公司主张原因如下：腾信公司委托江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉转款480万元系腾信公司代致远公司偿还的付小虎向肖国辉的借款，腾信公司因此成为致远公司的债权人，且致远公司将案涉房屋抵押给了腾信公司，鼎强公司购买房屋时需要注销抵押登记才能办理过户登记，故将购房款支付给腾信公司。关于鼎强公司的主张是否成立，本院分析评述如下：首先，关于鼎强公司主张腾信公司向致远公司出借了400万元借款的问题。从鼎强公司提交的相关证据来看，2012年7月5日肖国辉与付小虎签订借款合同，约定肖国辉出借400万元给付小虎，约定月利率1%，致远公司以本案诉争房屋为该笔借款提供抵押担保并于同日办理了抵押登记手续。2013年9月3日，江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉转款480万元。2013年9月4日，肖国辉对本案诉争房屋的抵押登记被注销。2013年9月5日，腾信公司与致远公司签订借款合同和抵押合同，约定腾信公司向致远公司出借400万元，致远公司以案涉房屋为该笔借款提供抵押担保。《南昌市不动产登记信息查询结果》及他项权证证明抵押登记至腾信公司名下的日期为2014年4月14日。关于2013年9月5日腾信公司向致远公司出借400万元的交付，鼎强公司主张该笔借款即2013年9月3日江西省第六建筑工程有限公司转给肖国辉的款项，并提供了加盖江西省第六建筑工程有限公司印章的《关于代为支付款项的说明》。对此，本院认为，按照肖国辉与付小虎的约定，借款利率为月利率1%，从2012年7月5日至2013年9月3日一共14个月，按月利率1%计算，利息为56万元，而江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉支付了480万元，与按合同约定计算的利息不符。且无证据证明该笔480万元的性质是腾信公司代致远公司向肖国辉归还的借款。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。而案涉《关于代为支付款项的说明》没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。本院无法确认其真实性。即使《关于代为支付款项的说明》是真实的，江西省第六建筑工程有限公司支付的款项是480万元，鼎强公司主张该笔款项即腾信公司向致远公司出借的款项，而致远公司与腾信公司在之后的借款合同中约定借款金额为400万元，约定的借款金额比实际代付的金额少80万元，也不符合常理。由于在2013年9月5日腾信公司与致远公司签订借款合同之时，腾信公司、致远公司的法定代表人均为黄小荣，且没有腾信公司转款给致远公司的转账凭证，鼎强公司关于江西省第六建筑工程有限公司向肖国辉支付的480万元款项实为腾信公司向致远公司交付的400万元借款，理由不成立，故鼎强公司主张腾信公司向致远公司出借了400万元借款，证据不足。其次，关于鼎强公司主张其向腾信公司支付购房款是为了注销腾信公司名下抵押登记的问题。鼎强公司主张将购房款支付给腾信公司是为了注销抵押登记，而根据本院查明的事实，在2013年9月4日，肖国辉对本案诉争房产享有的抵押权登记被注销之后，本案诉争房产直至2014年4月14日才抵押登记于腾信公司名下，鼎强公司与致远公司在2013年10月17日签订的合同中约定将案涉房款支付至腾信公司账户，而从2013年10月17日直至2014年4月14日期间，本案诉争房产上并无抵押登记。本案诉争房产在腾信公司名下的抵押登记设立于2014年4月2日鼎强公司向腾信公司支付完全部购房款之后。在合同签订后款项付清之前根本没有办理抵押权登记，显然不存在先付款后办理注销抵押登记的问题。故鼎强公司关于将案涉房款支付给腾信公司以注销腾信公司名下的抵押登记的说法不成立。再次，关于鼎强公司分别于2013年10月17日、2014年4月2日向腾信公司支付的135.3万元、290万元款项能否认定为案涉购房款的问题。鼎强公司的法定代表人付剑勇也是腾信公司的股东，两公司之间存在关联关系，且根据一审法院调取的鼎强公司与腾信公司的银行交易流水，从2013年1月1日至2014年12月31日，双方之间发生了多笔交易。鼎强公司分别于2013年10月17日、2013年10月18日、2013年12月2日、2013年12月3日、2014年3月27日、2014年4月2日向腾信公司支付135.3万元、168.75万元、100万元、101.533万元、2.95万元、290万元，腾信公司于2014年12月22日向鼎强公司支付200万元。因双方之间还存在其他交易，鼎强公司提供的证据不足以证明其于2013年10月17日、2014年4月2日分别支付至腾信公司账户的135.3万元、290万元款项系诉争房屋的购房款。第四，关于鼎强公司对诉争房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。鼎强公司主张其对诉争房屋未办理过户登记手续无过错，由于法院查封导致诉争房屋无法办理过户登记手续。对此，本院认为，执行法院根据物权登记判断房产的权属，对于登记在被执行人名下的房产，可予以查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，本案应审查的是鼎强公司在法院查封之前对于房屋未办理过户登记手续是否存过错，法院查封导致无法办理过户登记手续并非判断鼎强公司对诉争房屋未办理过户登记手续是否具有过错的因素。关于鼎强公司在法院查封之前对于诉争房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。本院认为，即使2013年10月17日的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示且鼎强公司已支付全部购房款并实际占有诉争房产，鼎强公司对于查封前未办理过户登记手续也存在过错，理由如下：1.从2013年10月17日签订《房屋买卖合同》至2014年4月14日诉争房屋抵押登记至腾信公司名下，长达半年，在正常情况下，办理过户登记手续无需半年时间。然而，诉争房屋在这期间却未办理完过户登记。鼎强公司提供的证据不能证明未办理过户登记手续与其自身原因无关。2.在2013年10月17日的《房屋买卖合同》中双方未约定致远公司办理过户登记的时间和期限，鼎强公司作为合同当事人在签订合同时未为对方履行过户登记义务设定期限，显然，其自身的原因是未及时办理过户登记手续的因素之一。3.2013年10月17日的《房屋买卖合同》约定自合同签订之日起30日内付清全部购房款，而按照鼎强公司的陈述，其将购房款付给腾信公司以便腾信公司注销抵押登记再由致远公司为其办理过户登记手续，其实际于2014年4月2日才向腾信公司支付完余款。即使按照鼎强公司的陈述，致远公司需要鼎强公司支付完全部购房款才为其办理过户登记手续，那么，鼎强公司逾期支付购房款将导致过户时间推延，进而导致在法院查封之前未能完成过户登记手续，其自身亦存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件必须全部具备才能排除执行，鉴于以上情形，鼎强公司提供的证据尚不足以证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件。综上所述，鼎强公司的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定部分事实错误，但不影响本案的审理结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费35237元，由南昌县鼎强贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴玉萍审判员  廖志坚审判员  郭卫斌二〇二〇年十二月二十八日法官助理王兵书记员叶若苏文附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。