贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1844号上诉人（原审被告、案外人）：朱立平，男，1969年10月31日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。上诉人（原审被告、案外人）：颜小红，女，1968年1月9日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。二上诉人的委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、申请执行人）：曹艳，女，1973年1月6日生，仡佬族，贵州省镇宁自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审原告、申请执行人）：范芳敏，女，1964年6月17日生，苗族，贵州省关岭自治县人，住贵州省关岭布依族苗族自治县。被上诉人（原审原告、申请执行人）：唐启英，女，1949年9月21日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：张琼、赵霞，系贵州诚与成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告（被执行人）：王红艳，女，黎族，1972年10月11日生，贵州省镇宁自治县人，住贵州省黄果树风景名胜区。上诉人朱立平、颜小红与被上诉人曹艳、范芳敏、唐启英，原审被告王红艳申请执行人执行异议之诉一案，因不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初585号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2020年12月16日公开开庭进行了审理，上诉人朱立平、颜小红及其委托代理人郭明，被上诉人曹艳、范芳敏、唐启英的委托代理人张琼、赵霞，原审被告王红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二上诉人的上诉请求：撤销原判并依法改判驳回被上诉人一审的诉请或发回重审；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：二上诉人与王艳红签订的《房屋转让协议》是合法有效的。根据合同法第52条、物权法第9/14/15条的规定，设置他项权并不影响合同的效力。二上诉人购买房屋的目的是用于居住，也是合情合理的。房地产管理法第40条规定的是以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当经过批准手续，该缴纳土地出让金的，要缴纳土地出让金。且根据《城市房地产转让管理规定》私有住宅转让后用于拘束的，可不办理出让手续。本案购房款的支付虽有瑕疵，但不影响已经支付购房款的事实。综上，上诉人的权益足以排除执行，请二审法院查清事实改判。被上诉人曹艳、范芳敏、唐启英二审答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告王红艳二审答辩：同意上诉人的意见，不予执行涉案房屋。原告曹艳、范芳敏、唐启英向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行被告王红艳（共有人朱金平）位于镇宁自治县房屋（房权证号：36××**）。2.本案诉讼费由被告朱立平、颜小红、王红艳共同承担。一审法院经审理查明如下事实：原告曹艳、范芳敏申请执行被告王红艳民间借贷纠纷两案，镇宁自治县人民法院依法作出（2018）黔0423执220号之一执行裁定书，查封了登记在被告王红艳（共有人朱金平）名下的位于镇宁自治县房屋（房权证号：36××**）（以下简称：案涉房屋）。被告唐启英申请执行被告王红艳民间借贷纠纷一案，镇宁自治县人民法院依法作出（2019）黔0423执614号执行裁定书，裁定对王红艳的上述房产进行评估、拍卖。本院依据已发生法律效力的（2018）黔0423民初444号民事判决书、（2018）黔0423民初605号民事调解书，依法立案受理原告范芳敏、曹艳申请执行被告王红艳民间借贷两案。本院依法向被告（被执行人）王红艳发出（2018）黔0423执220号执行通知书，责令其履行上述法律文书所确定的义务：偿还申请执行人范芳敏借款人民币30000元、支付案件受理费人民币275元、申请执行费人民币350元；偿还申请执行人曹艳借款人民币68000元、支付案件受理费人民币3875元、申请执行费人民币920元。执行中，申请执行人范芳敏、曹艳与被执行人王红艳自愿协商达成执行和解协议，但被执行人王红艳未按达成的执行和解协议履行义务。本院于2018年9月25日作出（2018）黔0423执220号之一执行裁定书，查封了被执行人王红艳（共有人朱金平）位于镇宁自治县房屋（房权证号：36××**）。查封期限为三年。本院依据已发生法律效力的（2019）黔0423民初1213号民事调解书，依法受理原告（申请执行人）唐启英申请执行被告（被执行人）王红艳民间借贷纠纷一案。本院依法向被执行人王红艳发出（2019）黔0423执614号执行通知书，责令其履行上述法律文书所确定的义务：偿还申请执行人唐启英借款人民币80000元、支付案件受理费人民币779元、申请执行费人民币1112元。但被执行王红艳逾期未履行义务。本院于2019年12月3日作出（2019）黔0423执614号执行裁定书，对被执行人王红艳（共有人朱金平）的案涉房屋进行评估，评估后依法提交拍卖。本院在执行申请执行人范芳敏、曹艳与被执行人王红艳民间借贷纠纷两案中，异议人朱立平、颜小红于2020年1月8日向院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年1月20日作出（2020）黔0423执异3号执行裁定，撤销本院（2018）黔0423执220号之一执行裁定书，解除对登记在被执行人王红艳（共有人朱金平）名下案涉房屋的查封。（2020）黔0423执异3号执行裁定书于2020年4月2日送达三原告，三原告于2020年4月8日向本院提起申请执行人异议之诉。一审法院认为，案外人朱立平、颜小红对执行标的物（位于镇宁自治县房屋，房权证号：36××04）是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十四条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”各方当事人提供的证据，对方无异议的，应予采信，即：三原告的身份证，不动产登记查询结果、被告朱立平、颜小红身份证，房产证。（2020）黔0423执异3号裁定书证实法院已经对案涉执行房屋解除查封，系本案争议需解决的问题。关于案外人朱立平、颜小红对执行标的物案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利问题。被告朱立平、颜小红提供的《房屋转让协议书》、照片，目的用以证实签订《房屋转让协议书》，由于提供照片上没有记载拍照时间，又无原始蓄存介质进行印证，对照片的证明目的，不予采信。被告朱立平、颜小红提供的社区证明，因转让协议上无社区印章，其证明内容中涉案房屋已完全交付，与被告王红艳在庭审中陈述相矛盾，对社区证明的真实性，不予采信。被告朱立平、颜小红提供的转帐记录，1、镇宁信用联社黄果树信用社个人账户明细帐查询载明，2017年5月26日，毛燕娜与朱金平帐户往来97000元，与被告陈述的签协议的时候没有支付过钱，相矛盾，不能证实毛燕娜代被告朱立平、颜小红向朱金平支付购房款，达不到其证明目的。2、2019年6月20日朱立平、颜小红之子朱宇通过镇宁信用联社民族广场分社转账320000元给朱金平，摘要为工程款，不能证实向朱金平支付购房款，达不到其证明目的。2019年6月29日颜小红通过镇宁信用联社镇坝分社转账1300000元给朱金平，摘要为货款，不能证实向朱金平支付购房款，达不到其证明目的。3、2019年11月9日，镇宁自治县朱立平蔬菜配送中心对公活期账户交易细记载转取两次，分别为50000元、40000元，共90000元，附言为费用，不能证实用于向朱金平支付购房款，达不到其证明目的。王红艳、朱金平转让给朱立平、颜小红的涉案房屋的土地使用权类型为划拨，王红艳、朱金平在转让案涉房屋时，没有依法报有批准权的人民政府审批，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，损害了国家利益。《房屋转让协议书》约定付清房款后交房，在本院于2018年9月25日作出（2018）黔0423执220号之一执行裁定书，查封了被执行人王红艳（共有人朱金平）的案涉房屋后，被告朱立平、颜小红未提出异议，为促成房屋转让协议生效，反而在2019年6月20日之后向朱金平转款。违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”的规定。约定甲方（王红艳、朱金平）不得隐瞒转让房屋相关重事实，必须保证其对转让房屋拥有完全所有权，该转让房屋无异议（包括不被抵押、查封、不被第三人追索），若发生于甲方有关的房屋纠纷或债务债权，由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，与乙方（朱立平、颜小红）无关。被告王红艳陈述，房产证抵押在镇宁信用社贷款32万元，2019年6月份才还清贷款，才把房产证拿回来。王红艳、朱金平在与朱立平、颜小红在签订《房屋转让协议书》时，转让的涉案房屋抵押在镇宁信用社贷款32万元，设置了他项权，隐瞒转让涉案房屋相关重事实，王红艳、朱金平对涉案房不具有处分权，违反了《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的规定。综上,被告朱立平、颜小红与被告王红艳及其丈夫朱金平于2017年6月30日签订《房屋转让协议书》属无效合同。被告朱立平、颜小红提供的证据不能证实其对执行标的物（即位于镇宁自治县房屋，房权证号：36××04）享有足以排除强制执行的权利。故，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条之规定，判决:准许执行被告王红艳（共有人朱金平）位于镇宁布依族苗族自治县房屋（房权证号36××**）。案件受理费100元，由被告颜小红、朱立平、王红艳共同负担。二审经审理，除了一审认定的“2019年6月29日转账1,300,000元”金额应为130000元外，确认一审查明的其他事实。本案的争议焦点：二上诉人对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人欲排除对涉案房屋的强制执行，需满足上述条款中规定的四个要件。具体到本案，二上诉人主张于2017年6月30日购买了涉案房屋，提交《房屋转让协议》和照片相证实，虽依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”之规定，涉案房屋的土地性质为划拨，在转让时应当经过审批并缴纳土地使用权出让金，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，物权未变更不影响合同效力。同理，在签订房屋转让协议时虽房屋设置了抵押但不影响合同的效力。故涉案房屋转让协议应为有效。对于房屋的交付，二上诉人提交了镇宁白马湖街社区居民委员会的证明，该证明内容“该房屋自2017年6月30日后交由朱立平、颜小红自行管理和使用”与购房协议约定的“付清房款后交房”及王红艳在一审庭审中“我现在住在交通街争议的房屋里面”的陈述相矛盾，对此本院依法不予认定。其次，上述协议中约定购房款为65万元，并约定付款方式为分期支付：在2017年6月30日之前支付房款10万元，2019年6月30日前付清余款。根据上诉人提供的转账凭证看，毛燕娜于2017年5月26日向朱金平转款97000元；2019年6月26日，朱立平儿子朱宇向朱金平（王红艳之夫）支付320000元，并注明为工程款；2019年6月27日，颜小红向朱金平支付130000元，并注明为货款；2019年11月9日分两次取现50000元和40000元，上述款项共计637000元，二上诉人称剩余13000元系现金支付。对于二上诉人主张的付款事实，本院认为，一审庭审中二上诉人称“签协议的时候没钱”，而其提供的转账凭证中载明其在上述购房协议签订之前就已经通过毛艳娜向王红艳支付了97000元，与二上诉人的陈述矛盾，二上诉人二审中提供了会单，拟证实其向毛艳娜借款，毛艳娜按照上诉人指示将借款转入向朱金平帐户用于支付购房款的事实。因该会单达不到其证明目的，毛艳娜向王红艳支付的款项不宜认定为本案的购房款。关于转帐的130000元与320000元的款项在转款时分别注明为“工程款”和“货款”，二上诉人主张系转帐时银行保安让其注明无证据加以证实，且转款人上诉人朱立平及其儿子朱宇作为完全民事行为能力人，将本应支付的购房款写成“工程款”和“货款”，不符合常理，结合二审庭审中王红艳陈述的其与上诉人两家存在工程等经济往来，故不能认定上述两笔款项系支付的购房款。对于剩余的取现和现金支付部分，因没有证据证实已支付给王红艳，故本院不予采信。另，二上诉人主张涉案房屋未办理过户的原因一是土地性质为划拨，二是二上诉人在购买时房屋设置了抵押。二上诉人在购买该房屋时应当知晓或尽到注意义务，在转让协议签订后应当及时办理过户。现在房屋不能办理过户并被查封，二上诉人存在一定过错，不符合“非因买卖人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，二上诉人对涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其上诉理由不能成立。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律有瑕疵，鉴于不影响本案裁判结果，本院纠正后依法予以维持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3860元，由上诉人朱立平、颜小红负担。二审案件受理费3860元，由上诉人朱立平、颜小红负担（上诉人朱立平、颜小红预交的二审案件受理费10300元，由本院退回6440元）。本判决为终审判决。审判长  廖美娟审判员  洪 云审判员  陈雯贞二０二〇年十二月二十九日法官助理周愿垚书记员李倩