常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初5788号原告（反诉被告）：侯建军，男，1975年11月26日生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：袁震，江苏六友律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州金坛区金冠电子科技有限公司，住所地常州市金坛区东环二路**。法定代表人：赵晔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李芳，江苏天择律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵元刚，男，1948年7月18日生，汉族，住常州市新**，赵晔父亲。原告侯建军与被告常州金坛区金冠电子科技有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷及反诉原告金冠公司与反诉被告侯建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月30日公开开庭进行了审理。侯建军的委托诉讼代理人袁震、金冠公司的法定代表人赵晔及其委托诉讼代理人李芳、赵元刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯建军向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除租赁合同，并要求被告承担违约金20000元。2、判令被告返还租金、定金等相关费用合计134600元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月10日签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2018年8月10日至2028年8月10日，年租金16万元。2020年6月，被告金冠公司违反合同约定将涉案房屋出租给第三人周濛，应承担违约金2万元，并退还：1、押金30000元；2、疫情期间租金减免2.82万元；3、第二年度两个月租金2.6万元；4、2019-2020年间应由被告承担的相关税费等其他费用的1万元；5、2020.8-2021.8的预交租金4万元。合计13.46万元应予退还。被告金冠公司辩称，侯建军提交的合同系作废的合同，金冠公司不存在违约行为，侯建军未经金冠公司书面同意私自将涉案房屋租赁权全部转让给第三人周濛，并注销营业执照。侯建军要求金冠公司承担违约责任等与事实不符，请求驳回侯建军的诉讼请求。反诉原告金冠公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告侯建军赔偿反诉原告金冠公司人民币427500元；2、反诉费用由反诉被告侯建军负担。事实和理由：原、被告于2018年5月10日签订房屋租赁合同一份，合同约定侯建军中止合同的应赔偿金冠公司剩余房租的30%。以年租金190000元计算7.5年，赔偿金应为427500元。反诉被告侯建军辩称，侯建军转让的仅仅是装潢、设备等，且双方之间的合同约定侯建军可转租，故不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证、陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：位于常州市金坛区东环二路33号的不动产权利人为金冠公司。2018年5月10日，金冠公司（出租方、甲方）与侯建军（承租方、乙方）签订房屋租赁合同两份。侯建军提交的合同约定，第一年第二年租金160000元，之后每年租金190000元，首年签约时一次性缴清，以后每年在签约日前一次性缴清。签约时，乙方缴纳合同保证金30000元，合同到期一次性退还，不属于本合同许可的歇业或合同中止，保证金不退。甲方同意乙方确保本合同正常履约以保底价190000元/年转让第三方（乙方事先书面申请），高于本合同保底价的转让所得归乙方。金冠公司提交的合同约定，年租金80000元，每年年底甲方按照租金开具80000元税务发票给乙方按规定抵扣。甲方同意乙方确保本合同正常履约以保底价200000元/年转让第三方（乙方事先书面申请），高于本合同保底价的转让所得归乙方。金冠公司、侯建军提交的两份合同均约定，甲方同意将位于金坛区××路××号××层楼××方；租赁期限10年，自2018年8月10日至2028年8月10日止（含赠送的装修期三个月）。租赁期间任何一方不得单方面提出终止合同（下面第2、3条），在终止合同书面签订生效前，本合仍有效，任何一方不得中止合同或歇业；乙方提出中止合同，应赔偿甲方剩余年房租的30%，甲方提出终止合同，应赔偿转让费及乙方投入的装修费用。2018年5月10日，赵元刚（甲方）与侯建军（乙方）签订转让协议一份，双方约定甲方将宾馆配置的附属设施、设备转让给乙方，转让价300000元。2018年5月11日，侯建军作为经营者设立金坛区东城凯瑞快捷酒店（个体工商户）。2020年7月8日，侯建军申请注销该个体工商户。赵元刚于2018年书写的交款明细显示，截至2018年8月31日，收款400000元，其中载明定金30000元、自来水管代付4000元。赵元刚出具的收款收据上载明定金20000元。合同签订后，侯建军分多次合计支付金冠公司人民币700000元。2019年9月，赵元刚在金冠公司提交的房屋租赁合同尾部备注同意营业厅部分转让。2020年5月10日，金冠公司与侯建军签订宾馆租赁补充协议一份，双方约定鉴于2020年新冠病毒的影响，双方订立补充协议如下，一、双方商定今年的年租金为171800元（房租金+设停车场等使用费），本月10日前承租方先付40000元，其余131800元到今年7月底一次性缴清。二、自明年（2021.5.10）年度之后的年租金为190000元，双方无异议。为了……，出租方2020年让利28200元，2021-2028年度，7年让利70000元，合计让利98200元。金冠公司在应诉书（实为答辩状）中表示，侯建军在网上发布转让信息，有人实地考察当面咨询，赵元刚表示自己是房东，转让信息属实不是欺诈，你们具体谈。2020年7月3日，侯建军收取周濛定金100000元。2020年7月6日，侯建军（甲方）与周濛（乙方）签订转让协议，协议约定甲方将自营的位于东环二路33号的凯瑞快捷酒店全套设备、相关证、照一次性装让给乙方，转让费1268000元。具体财产包括38间客房，13间杂房，一楼大厅、客房，二楼、三楼客房及房屋现有经营的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等。并约定该酒店自2020年7月10日起，产生的一切经营费用、安全等相关问题由乙方承担，甲方概不负责。2020年7月10日之前所产生的经营费用和相关纠纷由甲方承担，与乙方没有任何关系。当日，侯建军并收取周濛转让费500000元。2020年7月10日，侯建军收取周濛转让费618000元。诉讼过程中，金冠公司陈述：侯建军提交的合同是当日上午签订，后作废了，应以下午签订的金冠公司提交的合同为准。签订两份不同的合同是因为涉及1000多平方场地、设备使用费。金冠公司与周濛是2020年7月10日签订，按工商部门要求将落款时间改为7月6日，当时三方均在场。侯建军是2020年7月9日才通知金冠公司转租的事，之前也聊过转租的事，但金冠公司没同意。涉案的合同是由赵元刚负责签订。侯建军陈述：金冠公司提交的合同是侯建军应金冠公司要求规避税费签订，实际履行的是原告提交的合同。金冠公司与周濛的协议签订时间为7月6日。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护，债务应当清偿。金冠公司将涉案房屋等出租给侯建军使用并签订房屋租赁合同，可以证明双方之间租赁关系的成立，该租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应予维护。关于双方主张对方租赁给周濛违约问题：双方提交的房屋租赁合同大部分内容一致，主要是租金标准、保底价不一致。双方约定承租方可转租及保底价，赵元刚在他人核实情况时也表示“其自己是房东，转让信息属实不是欺诈，你们具体谈”，实则是默许侯建军可转租，后侯建军于2020年7月3日收取侯建军定金、7月6日签订转让协议，金冠公司于2020年7月初与周濛签订合同，可以证明金冠公司、侯建军达成侯建军退出租赁关系，由金冠公司与周濛直接建立租赁关系的协议，即双方达成解除租赁关系的协议，故侯建军、金冠公司主张对方租赁给周濛系违约，与事实不符，双方的该请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于押金（定金）30000元：金冠公司提交的收款收据由其单方制作，赵元刚书写的交款明细明确载明定金30000元，故侯建军要求金冠公司返还该部分款项，符合法律规定，本院予以支持。关于28200元：双方提交的房屋租赁合同均约定签约日前支付租金，结合宾馆租赁补充协议上下文来看，让利28200元应指第三年度，即2020年8月10日至2021年8月10日。侯建军要求金冠公司返还该部分款项，于法无据，本院不予支持。关于租金部分：从涉案租赁关系来看，承租人承租的主要目的是经营宾馆，使用价值较高的是房屋，而非院子。金冠公司将租金分拆并明确仅提供部分费用的发票，明显存在规避税费的嫌疑，故本院采纳侯建军提交的合同。侯建军与周濛的转让协议约定2020年7月10日作为该双方权责的分界点，金冠公司也表示侯建军实际于2020年7月10日退场，故结合双方陈述的赠送三个月的装修期，侯建军应支付2018年8月10日至2020年7月10日间的租金。即金冠公司应返还侯建军第二年度一个月租金及第三年度租金40000元。金额为13000元+10000元+40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常州金坛区金冠电子科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告（反诉被告）侯建军押金（定金）30000元、租金63000元，合计人民币93000元。二、驳回原告（反诉被告）侯建军的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）常州金坛区金冠电子科技有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1696元（减半收取），由侯建军负担633元、金冠公司负担1063元；反诉案件受理费3857元（减半收取），由金冠公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费。（此页无正文。）审 判 员 史春海二〇二〇年十二月三十日法官助理 倪颜慧书 记 员 刘丽萍