河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4083号上诉人（原审被告）：周口农村商业银行股份有限公司。住所地：周口市文昌大道与人和路交叉口东北角，统一社会信用代码91411600719107554A。法定代表人：徐晓峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏华伟、贾楠，河南沐天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周口居安置业有限公司。住所地：商水县备战路北段西侧，统一社会信用代码91411623699954798B。法定代表人：杨营顺，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭其锋，河南陈州律师事务所律师。原审第三人：大浪淘沙（周口）沐浴餐饮有限公司。住所地：周口市邦杰路南段，统一社会信用代码91411600584388079J。法定代表人：李宝军，系该公司总经理。上诉人周口农村商业银行股份有限公司（以下简称周口农村商业银行）因与上诉人周口居安置业有限公司(以下简称周口居安公司)、原审第三人大浪淘沙（周口）沐浴餐饮有限公司（以下简称大浪淘沙周口公司）房屋买卖合同纠纷一案，川汇区人民法院于2017年10月27日作出（2017）豫1602民初3828号民事判决。周口农村商业银行及周口居安置业有限公司均不服判决，上诉至本院。本院于2017年12月10日作出（2017）豫16民终5373号民事判决。判决生效后，周口农村商业银行申请再审，本院于2018年3月15日作出（2018）豫16民再7号裁定，撤销一、二审判决，发回重审。川汇区人民法院2020年8月11日作出（2018）豫1602民初2274号民事判决，周口农村商业银行、周口居安公司向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案。上诉人周口农村商业银行的委托诉讼代理人苏华伟、贾楠；上诉人周口居安公司的委托诉讼代理人彭其锋到庭参加诉讼。原审第三人大浪淘沙周口公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。周口农村商业银行上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回周口居安公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由周口居安公司承担。事实与理由：1、原判认定事实错误。周口农村商业银行在委托拍卖时已履行了告知义务，周口居安公司明知涉案土地使用权过期仍然购买，无法向大浪淘沙周口公司主张损失，且大浪淘沙周口公司不存在任何损失。房屋评估报告不能作为认定本案不动产争议标的的转让价值，且周口居安公司主张的赔偿超过一年诉讼时效。不能办理土地续展的责任在买受人。2、本案的基础法律关系为拍卖法律关系，而非买卖法律关系。周口居安公司的权利来源于大浪淘沙周口公司的委托和“权利义务的转让”，周口居安公司持大浪淘沙周口公司的委托书，代替大浪淘沙周口公司的拍卖行为，是拍卖法律关系，而非买卖合同关系。3、周口农村商业银行与河南嘉宝拍卖有限公司于2014年10月15日签订《委托拍卖合同》，原审错误认定为行纪合同关系。4、原判程序违法。原审中，周口居安公司两次变更诉讼请求，均未向上诉人送达，均未开庭。周口居安公司上诉称，1、请求依法撤销一审判决，改判周口农村商业银行返还周口居安公司13714210元，并赔偿经济损失（不服金额200万元）。2、一、二审诉讼费由周口农村商业银行承担。事实和理由：1、周口居安公司实际出资1500万元购买涉案土地和房屋，应按照1500万元减去房屋价值，周口农村商业银行应当返还周口居安公司13714210元。2、原审法院驳回周口居安公司的对经济损失的请求错误。周口农村商业银行长期占用周口居安公司的款项，给周口居安公司带来经济损失，应当支付利息损失。周口居安公司向一审法院起诉请求：1、请求依法解除土地买卖合同，要求周口农村商业银行退回周口居安公司13714210元，并赔偿经济损失；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年9月27日，被告委托河南开来房地产评估咨询公司对其所有的位于大××××段西侧公用房地产（房屋所有权证号为：房权证周房字第**，建筑面积为1771.62平方米；房房权证周房字第**建筑面积1118.23平方米；房权证周字第**，建筑面积1372.64平方米。国有土地使用证号为：周口市国用（2004）之第016-1号、周口市国用（2004）字第016-2号）进行了价值咨询评估。委托书上明确表示：本次评估假设本单位土地的利用方式为持续性使用该土地，按照通行状况下开发为住宅的房地产价值。价值时点为2014年9月27日。周口未来房地产评估咨询有限公司于2014年10月13日做出了房地产价值评估报告书：豫郑开来评字【2014】KL100715号，评估报告显示上述土地使用权和房屋的评估价格是1188.34万元。以该评估价格为依据，2014年10月15日，被告与河南嘉宝拍卖有限公司签订委托拍卖合同一份，合同编号：2014-10-01。合同约定：委托人自愿委托拍卖人依法拍卖如下标的（也即上诉价值咨询报告评估的土地和房屋）：标的物位于汉阳路××××）南段西侧建筑物，房屋面积为4262.49平方米，土地面积为13665.86平方米。”委托人保证对拍卖标的物拥有无可争议的所有权（处分权），并根据拍卖人的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或者应当知道的拍卖标的物的瑕疵；拍卖人应于2014年10月31日之前在周口饭店（小会议室）举办的拍卖会对本合同所载拍卖标的进行拍卖；拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的物交付（转移）买受人。此后，河南嘉宝拍卖有限公司做出河南嘉宝拍卖有限公司资产拍卖文件，拍卖文件包括：拍卖总说明、拍品介绍、竞买须知、拍卖规则、竞买人登记审核表。第三人与河南嘉宝拍卖有限公司于2014年10月29日签订竞买合同1份。2014年10月31日拍卖时第三人优先竞买成功，与河南嘉宝拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书：内容如下：1、成交的标的位于大××××段西侧地上建筑物，总建筑面积4262.49平房米，土地使用权面积13665.86平房米，土地使用权终止日期2015年3月20日，本土地为工业用地，地号：02-03-2、02-03-3，该标的有房产证。2、成交价及佣金：该标的成交价为人民币1300万元（大写人民币壹仟叁佰万元整），佣金比例为成交总额的5%，佣金为人民币65万元，合计1365万元。3、买受人已经充分了解拍卖标的的全部情况，承认并愿意遵守《拍卖规则》、《竞买须知》之各项条款。4、拍卖佣金的计算：买受人自拍卖成交之日起三个工作日内向拍卖人付清。5、标的物的移交：买受人向出卖人付清全部成交款后，方可办理拍卖标的物移交手续，买受人凭拍卖人出具的《拍卖成交确认书》以及委托人提供的其他相关手续，（竞买人在竞买前自行到有关部门对拍品进行核实，拍卖人不负瑕疵担保责任）。在30日内办理土地使用权过户等一切手续，所需各种费用由买受人执行承担，逾期不办者造成的损失拍卖人不负任何责任。6、违约责任：买受人逾期未能付清款项，视为违约，无权要求反还定金。同时应支付给拍卖人成交额10%的违约金，拍卖人经出让人同意对该项成交标的再行拍卖的，买受人应当支付本次拍卖中本人及委托人应当支付的拥挤，若再行拍卖成交金额低于原拍卖成交金额的，其差价由本次买受人负责赔偿。7、其他约定事项：本次拍卖是按照标的物现状进行拍卖，买受人已经对拍卖标的进行充分了解，标的成交后，买受人不得以不了解标的现状与或标的的现状与展示期间不符为由提出异议或取消该项交易，若标的物与面积与实际面积不符，买受人可自行与出让方协商，但本次总价不变。2015年4月15日（土地使用权期限届满后），第三人和原告签订《协议书》：约定第三人依据2014年10月31日“拍卖成交确认书”买得的房地产卖给原告，该标的有房产证和土地证，土地使用权终止日期2015年3月30日，本土地为工业用地，房地产总价款为1500万元。2015年10月8日（土地使用权期限届满后），案涉房屋的所有权人变更为原告：产权证证号分别是：周房权证20××01号、周房房权证第**、房权房权证第**，使用权未办理过户手续。2016年2月3日，第三人向原告出具承诺书，内容如下：上述房地产的交付使用请求权由原告行使，自2014年10月31日至交付使用之日上述房地产的不能交付使用的损失由原告追要，追回的损失全部归原告。2018年9月13日，一审法院向周口市国土资源局发了调查函，就案涉土地是否申请续期以及目前的权属状况做了调查，周口市国土资源局于2018年9月28日复函称：1、截止到2015年5月30日前，我局未收到被告或第三人的土地使用权续期申请。2、对于土地使用权年限到期未提出续期的，依照《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条之规定：“土地使用权期满，土地使用权及其上的建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。3、2014年10月至今，我局未收到第三人的土地使用权变更名称申请。一审法院认为，1、关于双方争议的原告是否具有主体资格问题。原告的主体是否适格，取决于原告、第三人以及与被告三者之间的关系。（1）第三人和被告之间存在土地使用权和房屋所有权转让合同关系。被告与河南嘉宝拍卖公司之间存在委托拍卖合同关系，委托拍卖人以自己的名义与第三人签订合同属于行纪合同（也即间接代理）。根据《合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，竞买须知第七项规定：竞买人在竞买前应自行到有关部门对拍卖品手续进行核实，拍卖人不负瑕疵担保责任。据此，本院认为第三人和被告之间存在土地使用权和房屋所有权转让合同关系。被告通过河南嘉宝拍卖有限公司将案涉房屋及土地出让给第三人，第三人按照合同约定将价款1300万元支付给被告，被告有义务将案涉房屋及土地使用权过户到原告名下。（2）第三人和原告之间存在债权让与关系。2015年4月15日，第三人和原告签订《协议书》，约定第三人将案涉土地使用权和房屋转让给原告。2016年2月3日，第三人将其对被告享有的交付案涉土地使用权和追究被告违约责任的权利转让给原告，并书面通知了被告。原告基于该债权让与协议，向被告主张合同权利于法有据。虽然第三人和原告签订债权让与协议书时，土地使用权已经过期，但土地使用权是否过期，涉及到的是标的物能否交付的问题，不影响双方之间的债权让与协议的效力。2、应否追加河南嘉宝拍卖有限公司为被告问题。原告申请追加拍卖公司为被告，经调查证实，河南嘉宝拍卖有限公司成立于2012年8月6日，法定代表人是王晓娟，注册资本1000万元，已经于2015年4月15日注销，不具有民事主体资格，原告申请追加其为被告不符合法律规定，不予支持。3、关于双方争议的被告是否应当承担责任的问题。民事主体进行民事活动应当遵循诚实信用原则。2014年10月15日，被告委托河南嘉宝拍卖有限公司对涉案房地产进行拍卖，该拍卖最终成交是双方当事人的真实意思表示，是有效的拍卖行为。但当事人除了按约全面履行自己的义务外，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，也即是合同的附随义务。诚实信用原则是一切民事活动应遵循的基本原则，它要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡，对另一方不进行任何欺诈，以诚实、善意的态度行使权利，履行义务，恪守信用。具体有以下要求：(1)当事人要按合同约定的条款，正确、全面地履行合同；(2)债务人不得履行已经有害于债权人的合同，否则，债权人有权请求撤销合同；(3)在合同就某一有关事项没有明确规定时，债务人应依公平原则并考虑事实状况合理履行；(4)债务人履行债务所交付的物品有瑕疵时，债务人应将此情况告诉债权人。在本次拍卖中，买受人购得拍卖标的是为了获得标的物的所有权和使用权，而被告虽然告知了涉案土地的出让年限，但拍卖该土地时，涉案土地的使用年限仅剩5个多月，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条之规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。因此竞买人已不能办理土地过户手续即不能按照约定取得拍卖标的。根据《拍卖法》第四十条的规定，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。故被告作为委托人应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，第三人是1300万元拍得的涉案房地产，经委托，河南方正房地产估价咨询有限公司出具司法鉴定评估报告出具估价结果为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为1285790元。涉案房地产的拍卖价值比评估的实际价值明显过高，因被告未在土地使用权到期一年前申请继续使用土地，也未将该情况告知竞买人，明显存在过错致使竞买人不能办理土地过户手续，应承担违约责任。故原告要求被告减少价款的合理请求，予以支持。被告应按拍卖价款减去该房地产市场价值返还原告11714210元（1300万元减去1285790元）。对于该土地以后的使用应当按照相关的法律法规由相关部门予以处理。关于原告要求的赔偿经济损失的请求，因原告没有直接证据予以证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国拍卖法》第四十条之规定，判决：一、被告周口农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起10内支付原告周口居安置业有限公司11714210元。二、驳回原告周口居安置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104086元，鉴定费17000元，由被告周口农村商业银行股份有限公司承担105906元，原告周口居安置业有限公司承担15180元。二审期间，上诉人周口农村商业银行提交以下证据：2019年12月19日一审法院调查笔录复印件1份，证明原审法院在法庭辩论结束后，周口居安公司变更诉讼请求，程序违法。周口居安公司质证意见，周口农村商业银行在原审答辩中对变更诉讼请求进行答辩，变更诉讼请求程序合法。本院认为，上述证据，不属于二审中新证据，且周口居安公司对证明目的不予认可，本院不予认证。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致,本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案基础法律关系是拍卖法律关系还是买卖法律关系。2、原审认定周口农村商业银行股份有限公司退还周口居安置业有限公司11714210元是否适当。3、原审程序是否合法。关于焦点1，本案是房地产买卖合同纠纷,拍卖只是订立买卖合同的一种方式,拍卖公司并不是房地产买卖合同的双方当事人,拍卖公司与本案并没有法律上的利害关系，故原审判决认定周口农村商业银行与周口居安公司系房地产买卖合同关系并无不当。关于焦点2，周口农村商业银行委托对涉案房地产进行拍卖时，土地使用权使用期限仅剩5个多月,由于周口农村商业银行未在届满前一年申请续期，致使不能办理土地过户手续，只有办理产权过户登记才算是拍卖标的交付义务完成。在委托拍卖过程中，周口农村商业银行虽然展示了土地使用权证,但土地使用权证未显示是否申请续期，周口农村商业银行没有履行法定义务，具有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审根据本案的实际情况，判决认定本案损失为：拍卖价减去房地产市场价值11714210元，应由周口农村商业银行返还给周口居安公司正确。关于焦点3，2017年8月7日，周口居安公司向川汇区人民法院起诉请求为：判令被告退回原告13714210元，并赔偿经济损失，承担诉讼费。在原审庭审后，由原审法院释明，周口居安公司增加诉讼请求为：解除土地买卖合同。原审对此在程序上虽有瑕疵，但并未影响实体处理结果的公正。综上所述，上诉人周口农村商业银行、周口居安公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。原审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费114885元，上诉人周口农村商业银行股份有限公司负担92085元，上诉人周口居安置业有限公司负担22800元。本判决为终审判决。审判长  胡体兵审判员  王红飞审判员  杜文杰二〇二〇年十二月十六日法官助理方贝贝书记员贾腾