山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终1011号上诉人（原审被告）:王恺，男，1959年2月25日出生，汉族，住山西省怀仁市。委托诉讼代理人：吴悦，山西省怀仁市悦鹏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:王东生，男，1967年6月22日出生，汉族，住山西省怀仁市。委托诉讼代理人：袁继伟，山西中谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:葛青春，男，1960年3月12日出生。上诉人王恺因与被上诉人王东生、葛青春案外人执行异议之诉纠纷一案，不服怀仁市人民法院（2019）晋0624民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。王恺上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人王东生的全部诉讼请求,继续执行(2018)晋0624执2013号执行裁定书，一审、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实和理由：首先,一审判决结果超出诉讼当事人的诉讼请求,判非所诉,故而一审判决应当予以撤销；其次,被上诉人王东生基于无效的“房屋买卖合同”对标的房屋构成无权占有,其应当将标的房屋返还适格权利人；第三,一审判决书中提到“本院作出的（2020）晋0624民初495号民事判决书中,以被上诉人葛青春一人承担之债,却用被上诉人葛青春与张文的共同财产抵顶,有失偏颇。”纯属妄加评论；第四,上诉人王恺对涉案标的房产的合法权利来源于(2018)晋0624执2013号执行裁定书。王东生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。葛青春未答辩。王东生向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销（2018）晋0624执2013号执行裁定“将该房屋以流拍价抵偿王恺的等额债权”；2.请求判令怀仁市五里滩巷20号房屋归王东生所有；3.诉讼费由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据予以确认并在案佐证，对当事人有争议的证据认定如下：1.房屋买卖协议复印件、收条复印件各1份。王恺质证称：对房屋买卖协议有异议，房屋买卖协议是葛青春跟张文两个人的，但现在是起诉一个人，漏列一个被告。小产权房集体宅基地不可以买卖，我方认为买卖协议无效。对收条有异议，起诉状说的通过现金与转账方式交付房款打到葛青春指定账户，但现在看不到银行流水，故不认可收条。因该房屋买卖合同与借款协议同时签订，王东生与葛青春之间的基本法律关系是民间借贷，该房屋买卖合同只是王东生与葛青春、张文之间借款关系的担保，收条实际上系葛青春和张文收到的借款，且能够与王东生给本院提供的转账清单相佐证，故确认该房屋买卖合同和收条具有证据效力。2.秦玉荣书面证言复印件一份。王恺质证称，对秦玉荣证明有异议，没有秦玉荣身份信息，证明人身份信息不明确。对秦玉荣的证言，因其未出庭作证，故确认秦玉荣的书面证言不具有证据效力。3.王恺提交怀仁县人民法院2018晋06**执2013号执行裁定书，证明法院已将诉争房屋所有权转移给申请执行人王恺。王东生质证称：该执行裁定书明显违法，这套房是夫妻共同财产，且该房屋属于宅基地，根据土地管理法62条规定，一户一宅基地，并且判决的是葛青春个人，根据最高人民法院关于拍卖变卖司法解释，唯一生产生活资料不允许拍卖，葛青春只是户主而已，法院不能违法办案。根据国家目前法律及政策，最高人民法院第八次民商事会议纪要，这种房屋不能转让给城市居民，所以也可以证实（2018）晋0624执2013号执行裁定书违法无效，侵害了共有人的权利。因该裁定系人民法院作出，故确认该证据具有证据效力。4.法院调查笔录复印件一份，王恺欲证明法院工作人员调查王东生与葛青春以房抵债的情况。王东生质证称，对调查笔录有异议，只有王东生的签字，形式上不符合法律构成要件，不能客观真实反映案件情况，不符合法律规定，程序违法。经核实，该证据系本院执行局所作，故确认具有证据效力。5.现场播放光盘录音，王东生以此证明葛青春已将房卖给王东生了，并将该事实发短信给法院工作人员。王恺质证称时间短，音质不好，没听懂什么意思，不予认可。因该证言能与其他证据相佐证，证明葛青春将借款时所抵押房屋归王东生所有，故确认该证据具有证据效力。6.戈新东（又名戈勇）的证言，证明戈新东在王东生的房子里住着，2016年，戈新东的房卖了没住处，他和王东生关系好，王东生让他住在怀仁市五里滩20号，刚开始戈新东给王东生租金，后来没有钱给，王东生也没要。王恺质证称，租房关系没有租房合同，没有租金体现，是否租住本案诉争房屋现在确定不了，对证人证言不予认可。7.张美林证言，证明2017年6月张美林租王东生的房，在五里滩街20号，租了两间南房，每月200元，2018年1月份开始张美林母亲也住在那里。王恺质证称，对张美林证言没有异议。证据6、7，能够证明王东生将五里滩20号的房子于2016年租赁给戈新东、2017年租赁给张美林，且戈新东、张美林居住至今。故确认证据6、7具有证据效力。8、段广德证言。段广德证明：我和王东生、葛青春都是朋友，在我的介绍下葛青春向王东生借款，当时写了一个借款合同和一个买卖合同，到时候葛青春给不了钱用房抵顶借款，我一手经办的，我是中间人也是担保人。葛青春找的我说用房抵账，具体时间我记不清了，借款大约在2013年，以房顶账大约五六年了。葛青春以前就住在五里滩20号，葛青春搬走把房交给王东生，葛青春说将房抵顶给王东生。王东生拿着葛青春的房本，我、葛青春、王东生还有公安局两三个人去房产科过户，房产科说农村土地不能过户，又到便民去公证，但是也不给公证。我现在联系不到葛青春，我写了详细的书面证言，证言是我亲自写的，我负法律责任，书面证言更详细，你们可以看书面证言。王恺质证称，通过段广德本人诉说及情况说明（书面证言），证明经他介绍并担保王东生与葛青春先产生借款关系，借款还不了按照借款协议约定内容以房屋抵顶借款，并且生成了房屋买卖协议，对该事情的真实性没有异议，但就他们的房屋买卖协议的合法性存在异议，他们的房屋买卖协议不符合法律规定，是一个无效协议。对证据8，段广德的证言，能够证明葛青春以房抵债的事实，且能与戈新东、张美林的证言相互印证王东生已占有葛青春名下五里滩20号房屋的事实，故确认该证据具有证据效力。9.夏禄功的证言，证明王东生提供的录音是葛青春和段广德的通话录音，通话内容是房给王东生顶账了。王恺质证称，不认可，因为证人不认识王东生，夏禄功是给段广德作证。因夏禄功的证言能够与王东生提交的光盘录音及其他证据形成证据链，故确认该证据具有证据效力。10.电费票两张，证明2017年的时候王东生已经实际占有房屋，戈新东交了葛青春名下房子的电费。王恺质证称，只能证明房还是葛青春所有，证明不了谁交了电费。因该证据不能证明系租赁人戈新东所交，故确认该证据不具有证据效力。11.转账记录1页，证明2013年12月24日，王东生通过其弟媳王玉芳的账户将借款转到段广德妻子赵丽珍的账上，段广德再从赵丽珍的账上取出交给葛青春，一共转出402750元。王恺质证称，对转账记录有异议，转款人户名不是王东生本人，收款人不是借款人，是两个互不相干的案外人的银行交易记录，不能证明王东生和葛青春的借款交易。因段广德当庭证实，段广德和葛青春都上了黑名单，如王东生把钱转到葛青春的账上，可能会被相关部门划走，故让王东生将钱打在段广德媳妇赵丽珍名下。转账记录因有段广德证言相佐证，能够证实王东生已向葛青春提供借款，故确认该证据具有证据效力。根据当事人陈述及经审理确认的证据，一审法院查明事实如下：2013年12月24日，葛青春、张文向王东生借款450000元，并签订借款协议，协议约定，借款450000元，借款利息3.5分，借款期限6个月，如到时归还不了借款，借款人自愿将所抵押房屋归出借人所有，该抵押的房屋位于五里滩巷20号，产权证号为怀集用（2000）字第XXXX号，借款协议担保人是段广德，葛青春和张文将房产证交给王东生。葛青春、张文与王东生同时签订了房屋买卖合同，并给王东生出具了交付房款收据。借款协议签订后，王东生提供了借款，借款到期后，因葛青春无法归还，遂将其位于怀仁市五里滩巷20号（怀应路西）的房屋抵顶给王东生。王东生遂占有该房屋，并将该房屋于2016年租赁给戈新东，于2017年6月租赁给张美林，二位租户一直租住至今。2008年3月25日，葛青春因做生意向王恺借款290000元，但葛青春一直未还。2018年2月22日，王恺以民间借贷纠纷为由向本院提起民事诉讼，要求葛青春和张文归还其借款本息。本院于2018年4月11作出（2018）晋0624民初495号民事判决书，判决葛青春偿还王恺的借款本金290000元及利息。判决生效后，王恺申请执行，本院执行局通过司法拍卖平台拍卖葛青春位于怀仁县五里滩巷20号房产，该房屋因无人竞买二次流拍。本院执行局于2019年1月3日作出（2018）晋0624执2013号执行裁定书，裁定将被执行人葛青春所有的位于五里滩巷20号房产一套以二次流拍保留价作价620350元，交付申请执行人王恺抵偿620350元借款及利息，该套房屋的所有权自交付时转移给申请执行人王恺；王恺可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年4月12日，王东生对该房屋提出执行异议。本院执行局于2019年5月29日作出（2019）晋0624执异10号执行裁定书，裁定驳回王东生的异议请求。王东生接到该裁定后，向法院提起案外人执行异议之诉。该房屋所占土地属集体所有制土地，所有权人为怀仁县城关镇东关村。葛青春2000年1月4日，通过划拔取得该土地的使用权，并于2000年1月10日获得占地、建房批准证明。葛青春还领取了房屋所有权证。葛青春在批准、建地证明表上，职业写明是工人。王东生、王恺均为城镇居民，均非集体经济组织成员。王东生和王恺均称葛青春与张文是夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点是：案外人王东生是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。第一、王东生于2013年12月24日与葛青春、张文之间签订的借款协议中有关以房抵押的约定实际是葛青春、张文为其向王东生借款所作的抵押担保，属让与担保，根据2019年全国法院民商事审判工作会议纪要第70条规定，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力，故该约定无效。双方签订的“房屋买卖协议书”，是与借款协议同时签订，实则也是为借款提供担保，基础的法律关系仍然是民间借贷。借款到期后，葛青春、张文因归还不了王东生的借款，故将葛青春名下的位于五里滩20号的房产抵顶并交付给王东生，王东生占有该房屋，双方虽未签订以物抵债的书面协议，但双方均已实际履行，只是因为该房屋所占土地属集体所有，未能过户。“以房抵债”发生在借款到期后，2016年之前，早于2019年1月3日（2018）晋0624执2013号执行裁定书作出之前，第二、王恺辩称，王东生属城镇居民，不属东关村集体经济组织成员，而本案诉争房屋所占土地属集体所有，该土地上所建房屋依法不能向非本集体经济组织成员进行转让、置换、买卖，而葛青春是工人，而非本集体经济组织成员，却通过划拨土地，自建房屋，且已经取得该土地上所建房屋的房产证。王东生也是非集体组织成员，且王东生与葛青春之间不存在转让、置换、买卖，而是以房抵债。王东生未进行办理过户手续，系因国家政策，非其本人自身原因。既然在集体所有的土地上所建的房屋，如王东生作为非集体组织成员不能“以房抵债”，那么王恺作为非集体经济组织成员申请法院强制执行，以抵借款，则相互矛盾。第三，如本案诉争房屋系葛青春与张文的共有财产，则葛青春、张文以此房抵顶其对王东生的共同债务，则合情合理，但王恺与葛青春之间的债务，本院作出的（2020）晋0624民初495号民事判决中，只判决葛青春一人承担。以葛青春一人承担之债，却用葛青春与张文的共同财产抵顶，有失偏颇。综上，王东生对诉争房屋享有排除申请人申请执行的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：一、不得执行怀仁市五里滩巷20号房产，产权证号为：怀集用（2000）字第XXXX号。二、驳回王东生其他诉讼请求。案件受理费8050元（王东生已预交），由王恺负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理与一审查明事实基本一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王东生对案涉诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。葛青春、张文于2013年12月24日与王东生签订借款协议，约定借款45万元，借款期限6个月，如到期不能归还借款，自愿将所抵押房屋归王东生所有。并将涉案房屋房产证交给王东生。双方同时签订了房屋买卖合同，并出具交付房款收据。借款到期后，因无法归还借款，葛青春、张文遂将涉案房屋抵顶并交付给王东生，王东生占有该房屋并于2016年、2017年租赁他人使用至今。本案以房抵债系双方真实意思表示并已实际履行，以房抵债事实亦发生在2019年1月3日（2018）晋0624执2013号执行裁定书作出之前，因房屋所占土地属村集体所有而未办理过户登记。原审依据查明事实，据此认定王东生对诉争房屋享有足以排除强制执行的权利理由充分，本院予以确认。上诉人王凯所提上诉理由不足，其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人王恺负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 郭洪福审判员 智杰海 二〇二〇年十二月十六日书记员 张馨月