上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10474号上诉人(原审原告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹然。被上诉人(原审被告)：温晓敏，男，1982年10月8日生，汉族，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：蔡丽丽，上海喜睦律师事务所律师。上诉人上海置润投资管理有限公司(以下简称置润公司)因与被上诉人温晓敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初20600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置润公司上诉请求：撤销原审法院(2018)沪0114民初20600号民事判决，改判支持置润公司原审诉讼请求，判令温晓敏支付截至2019年9月30日的租金计人民币183，368.69元(以下币种均为人民币)。事实与理由：原审判决认定本案系争房屋系2016年8月10日的镇政府整治范围，与事实不符。这是温晓敏借政府整治之名，恶意违约，单方面终止合同的行为。温晓敏称已在2016年8月2日将系争房屋返还给了产权人上海舒辉工贸发展有限公司(下称舒辉公司)。但是，原审法院并没有直接向产权人进行调查，而去调查案外人嘉定区安亭镇人民政府安全办公室，与法相悖。产权人舒辉公司收到钥匙后，也没有出具书面告知函给置润公司。温晓敏把钥匙交给产权人舒辉公司未征得置润公司的同意。其行为已构成严重违约，应当承担相关违约责任。因此，温晓敏的说法缺乏基本事实佐证。而且，没有产权人的相关佐证也不符合相关的法律程序，判决书认定温晓敏向产权人返还系争房屋得到置润公司认可，不仅与事实不符，也违反法规常理。原审判决认定温晓敏已经支付了2015年5月至2016月8日的租金，也与事实不符。温晓敏于2015年5月向置润公司转交的20万与本案无关。按合同约定，温晓敏应半年一付租金，计19，900元，其不可能数年一付，原审法院没有查清这个基本事实。原审判决认定置润公司未提供温晓敏支付的20万系代付非涉案房屋租金的证据，也与事实不符。原审法院在温晓敏不愿提供上述相关证据后，要求置润公司庭后提供。置润公司向原审法院提供了上述相关证据，证明该20万与本案无关。置润公司在原审的诉讼标的是“判令被告支付至2019年9月30日的租金计人民币：183，368.69元(至2016.8.2为48，386.99元)”。置润公司同意将租金调整至2016.8.2为48，386.99元的前提是法院调查确认温晓敏已经将系争房屋返还给了产权人。现在，原审法院并没有获得产权人已于2016年8月2日拿到了温晓敏系争房屋的钥匙，并办理了相关房屋交接的手续的直接证据。置润公司不同意原审法院改变置润公司的诉讼标的。关于温晓敏违反合同约定，向产权人返还系争房屋，属于温晓敏严重违约违法的事实，判决书没有予以确认。并对置润公司要求追究温晓敏违约违法的责任的事实，也没有予以认定。温晓敏自述其于2016年8月2日，擅自将系争房屋返还给产权人，既非政府所为，也没有得到产权人的认可，更没有告知上诉人。温晓敏的上述违约违法行为对置润公司构成了严重侵害，并导致置润公司提起本案诉讼。原审判决认定事实不清，证据不足、显失公正性和合法性，恳请二审法院，支持上诉人的上诉主张。被上诉人温晓敏辩称：双方签订的租赁合同包括一楼和二楼部分，二楼开设和秋公寓。由于在办理和秋公寓的证照的过程中遭遇障碍，置润公司要求温晓敏用一个注册资金大的公司来申请和秋公寓的执照。温晓敏因此就找了老乡的公司，即上海弘灏投资管理公司(以下简称弘灏公司)，然后和置润公司以及温晓敏共同签订了租赁合同，就等于是转租合同，其实内容和原来2013年11月20日签的租赁合同完全一致，且都是原班人马经营。涉案的商铺以及和秋公寓其实就是一体，温晓敏也一直是一同支付租金。2016年的8月2日安亭镇对和秋公寓开始整治，为了配合整治，温晓敏以及和秋公寓就将568号一楼二楼的房屋钥匙就交到了物业办公室，后就全体撤离了，而且整个公寓都被消防支队查封了。租金数额的改变是置润公司在原审庭审中自己主动变更的。关于租金支付，置润公司的法定代表人丁培君2016年5月20日给温晓敏发微信，要求温晓敏支付民丰路XXX号XXX幢XXX楼XXX区租金，也就是和秋公寓的租金。也就是说置润公司也一直认可由温晓敏交付一楼二楼的租金。原审法院认定事实是清楚的，请求予以维持。置润公司向原审法院起诉请求：1、解除置润公司、温晓敏在2013年11月20日签订的关于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢一楼B9、10、11号房屋的《租赁合同》；2、判令温晓敏支付2015年5月20日至2016年8月2日拖欠的租金48，386.99元。原审法院认定事实：涉案商铺的产权人系舒辉公司。舒辉公司将包括涉案商铺在内的房屋出租给了案外人上海东幸资产管理有限公司，再由上海东幸资产管理有限公司转租给置润公司。2013年11月20日，置润公司(甲方、出租方)与温晓敏(乙方，承租人)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限自2013年11月20日至2028年5月19日止，2013年11月20日至2014年5月20日为免租期，年租金为39，800元，每两年在上一年的基础上递增5％，每两年递增一次，租金半年一付，提前15天付，先付后用。2016年5月20日至2018年5月19日的租金在前一年的基础上递增5％……合同另约定了其他内容。合同签订后，置润公司向温晓敏交付了涉案商铺。截止2015年5月19日涉案商铺的租金温晓敏已付清。2015年5月15日，温晓敏另行向置润公司分别支付了6万元、14万元，置润公司向温晓敏开具了6万元的租金收据。原审另查，2013年11月20日，置润公司与温晓敏另签订一份《租赁合同》，约定由温晓敏承租二楼商铺，用于开设“和秋公寓”。2015年5月23日，置润公司与案外人弘灏公司签订《租赁合同》，约定自2015年5月23日起由弘灏公司承租二楼商铺，继续经营“和秋公寓”。原审再查，上海市嘉定区安亭镇人民政府安全办公室于2018年1月24日出具《情况说明》一份，载明：2016年8月2日，安亭镇对“和秋公寓”开展整治，为积极配合整治，“和秋公寓”经营者将民丰路XXX号XXX幢一、二楼房屋钥匙交至物业办公室后全体人员撤离，公寓整体被嘉定区消防支队临时查封，安亭镇安全办公室、派出所、顾浦村(房屋产权所有人)工作人员在场。2020年6月23日，原审法院前往嘉定区安亭镇人民政府安全办公室调查，该办负责人确认上述情况属实。关于温晓敏于2015年5月15日支付的20万元，双方均认可是支付的2015年5月20日之后的租金。置润公司认为因为2015年5月23日置润公司、温晓敏及弘灏公司就二楼商铺签订了转租协议，温晓敏退出二楼商铺的租赁关系，故该20万元应是温晓敏代弘灏公司支付二楼商铺自2015年5月23日起的租金。温晓敏认为20万元并非全部代弘灏公司支付，温晓敏自2013年承租涉案商铺和二楼商铺以来，租金均一同支付，该20万元系先行付清涉案商铺的租金，剩余的则是支付二楼商铺的租金。原审法院认为，置润公司与温晓敏之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现双方均同意解除租赁合同，故法院确认双方的租赁合同解除。合同解除后，因温晓敏已于2016年8月2日将涉案商铺的钥匙交付产权人，置润公司予以认可，故本案不涉及房屋返还事宜。置润公司主张温晓敏欠付2020年5月20日至2016年8月2日的租金48，386.99元，但温晓敏已于2015年5月15日再行支付了20万元，本案中温晓敏亦明确该20万元涵盖了涉案商铺自2015年5月20日至2016年8月2日的全部租金，且温晓敏对租金的该分配方式并未实际损害置润公司的利益，故法院认定温晓敏已付清涉案商铺的租金。置润公司认为该20万元并非涉案商铺的租金，系温晓敏代弘灏公司支付的二楼商铺租金，但未提供相应证据予以证实，且置润公司亦向温晓敏开具了其中6万元的租金收据，故对置润公司该说法，不予采信。综上，对置润公司要求温晓敏支付租金的诉请，不予支持。原审法院据此判决：一、解除置润公司与温晓敏于2013年11月20日就位于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢一楼B9、10、11号房屋签订的《租赁合同》；二、驳回置润公司的其余诉讼请求。本案案件受理费512元，由置润公司负担。本院经审理查明：1、2020年4月16日，原审法院第一次庭审，置润公司陈述其诉讼请求时，明确其诉讼请求第二项为“判令被告支付至2019年9月30日的租金计163，468元(至2016.8.2为28，486元)”。在陈述事实与理由部分，置润公司称“主要被告确认他是在2016.8.2将钥匙交给产权人，那么我方主张的租金为28，486元。如果被告不确认返还房屋的话，那么我们主张的租金计算到2019.9.30，租金是163，468元”。温晓敏答辩称“不拖欠房租，因为楼上楼下是配套的，是不可分割的。同意解除合同，系争房屋在2016.8.2就还给产权人了”。置润公司称“鉴于被告确认在2016.8.2将房屋还给产权人了，我们主张的诉请租金调整为28，486元”。2、2020年7月15日，置润公司向原审法院递交书面材料，载明：根据温晓敏代理律师提交的证据，证明其已于2016年8月2日将系争房屋(民丰路XXX号XXX幢一楼B9-B10-B11)的钥匙直接交给了嘉定区安亭镇安全办和舒辉公司(产权人)的情况，故置润公司的诉讼标的：诉请被告支付2015年5月20日至2016年8月2日的租金，计48，386.99元。温晓敏在合同履行期间将上述系争房屋直接返还给产权人的行为是严重违反双方签订的《租赁合同》返还房屋的相关约定，构成了严重违约。为此，置润公司保留对温晓敏上述严重违约行为另行主张，维护置润公司的权利。原审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为：置润公司诉请解除合同并判令温晓敏支付拖欠的租金，本案的审理应当围绕当事人的诉请范围展开。关于解除合同一节，双方当事人均表示同意解除，原审法院就此判决，并无不当。争议在于租金的诉请，置润公司认为原审法院是改变其诉请的租金数额，对此，本院不能认同。当事人的诉请必须是明确，如果客观上存在可能变动的情况，当事人也应当明确其诉请不能实现时的备选事项。而置润公司在庭审中表示只要温晓敏确认已返还房屋给产权人其就主张至2016年8月2日的租金。在温晓敏确认并提供证据的情况下，置润公司采信了温晓敏的陈述，自行调整其诉请为判令温晓敏支付2015年5月20日至2016年8月2日的租金，计48，386.99元。置润公司的行为系对自身权利的处分，并不为法律禁止，原审法院就此审理，符合法律规定。由于置润公司针对温晓敏于2015年5月15日分别支付的6万元、14万元，向温晓敏开具了6万元的租金收据。即便另14万元的支付主体存在争议，仅就该6万元的租金，也足以支付温晓敏积欠的租金。置润抗辩前述20万元均为弘灏公司支付的租金，缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，对于置润公司的上诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人上海置润投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 毅审 判 员  郑 璐审 判 员  黄 亮二〇二〇年十二月二十八日法官助理  冯则煜书 记 员  刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……