湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民再100号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:李俐，女，1957年5月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：唐伟民，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）:湖南华强建材有限责任公司，住所地岳阳经济开发区科技路以南、长山路以北（华强公司办公楼）。法定代表人：仇国辉，公司董事长。委托诉讼代理人：彭国光，湖南碧灏律师事务所律师。再审申请人李俐与再审申请人湖南华强建材有限责任公司（以下简称华强公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）湘06民终3284号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年6月23日作出（2020）湘民申1035号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人李俐及其委托诉讼代理人唐伟民，再审申请人华强公司的委托诉讼代理人彭国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俐申请再审称，一、人民法院认定租赁合同合法有效,就应当根据合同法的规定,按合同约定确定违约赔偿责任。合同约定按家具标价60%回购没有违反法律强制性规定,人民法院调整按家具评估价格的80%回购没有法律依据,不符合合同约定。二、不支持申请人主张由被申请人返还十一活动费用的判决,更是无视事实与法律。双方合同约定申请人不再承担除租金、水、电等费用以外的任何费用,被申请人无论什么理由都无权在申请人未同意下擅自从申请人的营业款中扣除十一活动宣传费用给他方。被申请人从其管理的属申请人营业款财产中扣划的行为,明显违反了合同约定,理当承担给申请人造成的损失赔偿责任。三、合同法明确规定了申请人有权主张可预期利益损失,人民法院不支持申请人的诉求,与法律规定相悖。众所周知,合同法之所以规定合同守约方有权主张直接损失、间接损失、可预期利益损失,其目的是鼓励合同守约,惩诫合同违约行为。申请人与被申请人约定的租赁期限为六年,合同实施仅一年多就因被申请人的合同根本违约无法继续履行,申请人租赁经营产生的直接费用应当获得赔偿外,可预期利益也是合同法规定的应当赔偿的范围。请求：1、按租赁合同约定标准由被申请人支付申请人应回购家具的货款（按照鉴定价格89万计算）；2、4千多的宣传费不应该扣除；3、没有合格证的产品应当回购；4、库存商品应当回购；5、依法支持申请人主张预期利益损失。华强公司辩称，1、第3点和第4点是当庭增加的再审请求；2、补充协议系与华强公司管理人员互相勾结串通签订的，是无效的；3、二审认定回购价格按照80%没有依据；4、4千元的宣传费用是活动小组收取的，不是华强公司收的；5、赠品及不合格商品不存在回购；6、库存商品系李俐以前经营剩余的产品，与我方无关；7、预期利益的前提是一方违约导致合同无法履行，本案中我方不存在影响李俐的任何经营。华强公司申请再审称，1．《租赁合同补充协议》名为补充实际是一个独立完整的新合同，与原《租赁合同》全然不同且权利义务极不对等，该补充协议显失公平理应撤销。2．即使依据《租赁合同补充协议》，华强公司也未违约；“经营家具总面积未达到70%……”，应当是已经经营的面积中经营家具的面积应达到70%，而非经营家具面积占卖场总面积的70%。3．二审判决按800元每平方米标准认定李俐的装修损失费错误，应该按照二审法院委托湖南公立价格评估咨询有限公司评估的价值并折旧之后赔偿给对方。4．二审判决华强公司按商品评估成交价的80%收购李俐卖场库存商品显失公平。请求：撤销一、二审判决，依法改判，并由李俐承担本案诉讼费用。李俐辩称，华强公司主张补充协议系恶意串通签订的理由不能成立，且也不符合可以撤销的法定情形。本案中华强公司存在根本违约是没有争议的，华强公司称没有违约的理由不能成立。评估的价格不等同标价，华强公司应当按照合同约定予以回购。李俐向一审法院起诉请求:1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、判令华强公司退还押金和产品质量保证金10万元、活动推广费及违约金18410元；3、华强公司赔偿经济损失2690793元、预期可得利益损失592966元，并自2015年1月起按4600元/年支付仓储费至案件执行完毕之日止；4、判令华强公司支付应回购的家具款所损失的利息40万元。华强公司向一审法院反诉请求：1、撤销双方之间于2012年12月5日和2013年1月14日签订的《租赁合同补充协议》；2、解除双方于2014年12月5日签订的两份《租赁合同》；3、判令李俐按《租赁合同》约定支付租金、管理费等各项费用，并按每日4‰标准支付违约金至清偿之日止；4、判令李俐支付无品牌代理权违约金25230元；5、由李俐支付保管家具等物品所垫付的仓储费用暂计50000元（自2017年11月18日起至李俐实际领取之日止，暂计算至2018年11月17日）；6、判令李俐支付腾空房屋的家具搬运费14800元。一审法院认定事实：1、李俐与华强公司达成协议，由李俐租赁华强公司华强亿家利家居建材广场部分区域经营家具等。双方于2012年12月5日分别就该场地内的一楼编号ＨＱＡ02、面积为336.356平方米的场地，和二楼编号ＨＱＣ12、面积为874.69平方米的场地分别签订了租赁合同。两份租赁合同对租赁场地的位置、面积、租期、租金等各种费用、场地用途、违约责任等与租赁相关的事宜作出了详细的约定。上述两份合同中第十五条第三项同时约定：“本合同未尽事宜，按照《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的有关规定执行或双方另行补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。”2013年1月14日，双方就上述两份租赁合同作出补充约定，并签订了《租赁合同补充协议》，该补充协议对上述两份合同的内容作了变更，约定：第一条第一项约定，乙方（李俐）租赁华强亿家利家具建材广场一楼编号为ＨＱＡ02的营业场地和二楼编号为ＨＱＣ12、ＨＱＣ18、ＨＱＣ21的营业场地，乙方自主经营，房屋产权地址位于岳阳经济技术开发区××路管理处八字门居委会。……第二项约定乙方进场进行装修前应按要求申请办理相关手续，经甲方（华强公司）同意后方可装修。……乙方装修场地的设计费、装修费等费用由乙方自行承担，……甲方于2012年12月18日或之前向乙方交付该租赁房屋。入场装修时间为2012年12月18日起至2013年4月30日止。……第二条约定，租赁面积一楼336.35平方米、二楼共718.78平方米（此面积为建筑面积、并包括租赁面积内的立柱、相邻商户之间的隔断墙，隔断墙和外墙均以中心线为准；场内通道、卫生间等），公摊率为使用面积的16%。第三条约定租赁期限为从正式开业之日起计，共六年，此后续签两年，租金在同等位置、同等条件下优惠25%给乙方经营家具，并保证商场继续经营家具。进场装修至正式开业期间甲方不收乙方任何税费。……第四条约定租赁场地的用途为乙方租赁场地以经营联邦为主的一线品牌家具、饰品，不得擅自改变租赁场地用途。……第五条约定，本合同签订之日起，乙方向甲方支付产品质量保证金壹拾万元（￥100000.00元），本合同终止时甲方应将质保金（不计息）在15日内退回乙方，免租期满后其中五万元（￥50000.00元）质保金可冲抵租金。第六条约定优惠免租期甲乙双方商定为免租二年，免租优惠时间从正式开业之日起计算（免租包括但不限于免除店铺租金、管理费、广告推广分摊费、电梯运行电费维护费等）。第七条约定租金标准为：两年免租期满后第一年度，缴纳租金的标准（包括但不限于免除店铺租金、管理费、广告推广分摊费、电梯运行电费维护费等）一楼每月18元／平方米，合计6000元；二楼每月12元／平方米，合计为8625元。以后每年度在前一年度租金标准基础上递增10%。实际交租金第一年度为175500元，每月14625元；……免租期满后按月缴纳，每月1-5日乙方向甲方财务室缴纳当月租金。……第八条约定，乙方在经营过程合同未到期的情况下，除不可抗力或天灾人祸外，甲方如有违约行为，乙方有权终止合同。除不可抗力或天灾人祸外，第二年商场内在同一位置空置超过3个月或开业后经营家具总面积未达到70%，属于甲方严重违约，乙方有权终止合同，甲方按照合同建筑面积给予乙方800元／平方米（每平方米捌佰元）的装修赔偿，并按照商品标价的60%收购乙方卖场、库存所有的样品、饰品。如乙方单方面中途违约，乙方所享受公司给予的优惠政策作为，以原始文本合同为标准从头计纳各项费用。……第九条约定，乙方在签订协议后10天之内必须进场装修，于2013年5月1日前完成三个品牌所有装修并保证上样，如乙方未能按时完成装修及上样货按每天一千元罚款，以此标准处罚直到装修及上样货完成，但该罚款最高限额不超过一万元。商场在2013年5月1日前开始试营业，2013年8月底之前正式营业，从正式开业之日起开始计算免租期。……第十条约定正式开业的标准为商场一楼总面积的70%开张经营家具和2楼总面积的70%开张经营家具。第十一条约定，甲方在合同期内给予乙方自主经营品牌每年不低于三万元不高于五万元的广告互动费用，……如乙方没有广告方案或未进行广告推广，甲方有权不支付广告支持费用。……甲方将在开业、五一、十一、期间或周末等销售高峰期开展大型促销活动，乙方有权自行决定是否参与甲方牵头组织的促销活动，并且甲方的促销方案需经全体商户70%书面同意。甲方有义务对商场的广告宣传、营销策划等作出统一安排，并积极组织乙方进行多方面的促销活动，乙方必须给予积极配合；……第十三条第7项约定，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，如本协议与原合同有相互冲突，以本协议为准。其他没有约定的以主合同为主；第10项约定，在此补充协议签订后，2012年12月5日签订的补充协议自然作废；第11项约定本协议自双方签字盖章之日起生效。2、上述协议签订后，华强公司将约定的场地交付给李俐使用，李俐对场地进行了装修。2013年8月11日华强亿家利家居建材广场开始正式营业后，李俐便开始经营联邦、思贝丽、侨利三个品牌的家具等至今，并向一审法院提交了三个品牌的授权书。在经营过程中，2013年10月13日因卖场内组织促销活动，该活动小组从李俐的营业款中扣除“十一”活动费用4543.3元，并向李俐出具了收据，收据载明：“今收到联邦（我的e家、思贝丽）交来‘十一’活动扣点（活动小组扣）4543.3元”。2014年11月12日，华强公司扣李俐营业款5276元，并向李俐出具了收据，收据载明：“今收到联邦、思贝丽、我的e家活动经费5276元”。该收据上加盖华强公司的财务专用章，并在附注栏注明“扣营业款”。后因李俐认为华强亿家利家居建材广场的实际营业情况未能达到双方所签订补充协议中约定的“除不可抗力或天灾人祸外，第二年商场内在同一位置空置超过3个月或开业后经营家具总面积未达到70%”的约定，因此诉至人民法院，请求判如所请。3、李俐于2014年12月31日申请一审法院对华强亿家利家居建材广场内的空置位置进行证据保全，一审法院于当日对该广场内的部分空置位置采用拍照、录像等方式固定了该广场二楼部分空置位置的现场状况。通过现场情形可看到，该广场二楼部分位置未进行装修，水泥墙体、地面、屋顶裸露于外部。4、根据双方的申请，一审法院主持双方对李俐陈列在承租场地内的商品（包括家具和饰品）进行了核实，并制作了商品清单，由双方对核实结果签字确认。根据核实结果和李俐提供的商品标价，李俐陈列在承租场地内的商品的总价款为2893930元、库存商品的总价款为228294.5元。在审理过程中，一审法院依法委托湖南三权价格评估咨询有限公司对李俐陈列在承租场地内外观完好的商品及库存商品的单价进行了鉴定，库存商品市场价总计为136977元。存放在承租场地内的外观完好且具有出厂合格证的家具及外观完好的装饰品市场价总价为1436344元，其中，具有出厂合格证、品牌且外观完好的家具市场总价为889178元，其他家具无出厂合格证、品牌或外观破损。装饰品具有出厂合格证及品牌且外观完好的市场价为2700元，其他装饰品均无出厂合格证及品牌、产品说明书、发货凭证。该鉴定鉴定费20000元，由华强公司垫付。5、在本案原二审过程中，华强公司对李俐在亿家利家居建材广场的装饰装修申请了价格评估。原二审法院（即本院）依法委托湖南公立价格评估咨询有限公司进行了价格评估，该公司做出的价格评估结论书认定，评估标的在价格评估基准日的评估总额为人民币549000元，价格评估基准日为2013年4月30日，本次评估结论中所指的价格是评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准计算出的标的物的现有价值。6、华强公司称李俐起诉后继续经营了1年才退场。李俐主张只经营了3个月，一审法院认为，双方均未提交证据证明，退场时间应以李俐自认为准，故确认李俐退场的时间为2015年3月31日。6、李俐自2011年8月1日起至今，承租湖南明达房地产开发有限公司公司湖畔新村景怡园内17栋123、124号车库存放家具及装饰品，租金为4600元/年。华强公司为保管李俐存放在卖场内的商品，于2017年11月18日承租了岳阳市开发区宏隆玻璃钢瓦厂位于西塘镇三桥村的仓库，约定租金为51000元/年，实际支付47000元/年，并支付搬运费14800元。一审法院认为，李俐与华强公司达成租赁协议，并签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，该租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定完全、诚信的履行各自的合同义务。华强公司辩称租赁合同补充协议系李俐与华强公司职工刘建明恶意串通形成，损害华强公司利益，显失公平，应当予以撤销，但未提供证据予以证实，一审法院不予支持。至于刘建明在和李俐签订合同及补充协议的过程中是否因越权或失职给华强公司造成了损失，华强公司可另行向其主张权利。就本诉部分：1、双方签订的补充协议第八条约定终止合同的时间条件为从第二年开始计算，家具建材广场场内条件为同一位置空置超过三个月或开业后经营总面积未达到70%，故在满足时间条件下，同一位置空置超过三个月或开业后经营总面积未达到70%二者满足其一即可。本案中，就时间条件而言，华强公司经营的该家具建材广场实际开业时间为2013年8月11日，第二年从2014年8月12日开始计算至李俐于2014年12月29日起诉已逾4个月；就场内条件而言，2014年12月31日华强公司经营的家具建材广场二楼的部分场地未进行装修，水泥墙体、屋顶、地面均裸露于外部，不具备经营条件而呈现空置状态，虽然不能表明其后如何，但可表明自开业至2014年12月31日止二楼的部分场地呈现空置状态。根据双方的约定，李俐终止租赁合同的条件已经满足，故一审法院对李俐依法解除两份租赁合同及补充协议和华强公司解除两份租赁合同的请求予以支持。2、合同解除后，华强公司持有李俐的押金及质量保证金共计100000元应当予以返还。就活动推广费部分，双方已经约定从正式开业之日起两年内为免租期，免租的范围包括但不限于店铺租金、管理费、广告推广分摊费、电梯运行电费维护费等，可见双方约定的免租期内免收所有费用。华强公司于2014年11月12日，从李俐营业款中扣除5276元，根据双方补充协议约定，李俐有权自行决定是否参与由华强公司牵头组织的促销活动，且上述费用发生于免租期内，因此，华强公司直接从李俐营业款中扣划活动费用无据，应当予以返还。2013年10月13日从李俐的营业款中扣除的“十一”活动费用4543.3元，因系由活动小组扣划，而非由华强公司扣划，故对李俐请求退还该笔费用的诉请，一审法院不予支持。另，李俐主张的违约金系因华强公司扣划活动费用而产生，华强公司扣划李俐活动费用构成违约，应当承担返还财产的违约责任，故返还扣划的活动经费本身已是违约责任，李俐请求华强公司承担违约利息的诉讼请求不再支持。3、李俐主张的损失赔偿包含两部分，其一为李俐对场地进行装修而产生的费用，其二为补充协议约定的华强公司回购李俐卖场、库存的商品。就装修费用，华强公司主张800元/平方米的费用过高，虽然双方在合同中约定以800元/平方米赔偿损失，但双方约定高于李俐的实际损失，违约责任是以弥补损失为原则。经鉴定，以2013年4月30日为基准日，李俐投入的装饰装修价值为549000元，双方约定租赁期限为6年，自开业之日2013年8月11日起至李俐退场之日2015年3月31日止，已经营597天，故该装饰装修按照6年折旧后的残值为399341元（549000元*1593天÷6年）。就华强公司须回购李俐卖场、库存的商品的诉请，根据双方申请，一审法院已组织双方就李俐租赁场地内的家具、饰品等商品进行了现场核实，并形成了商品清单，双方均在商品清单上对场内商品的数量及种类予以签字确认；就价格问题，李俐提供了初步证据标明各个商品的标价，但未提供商品的进货凭证、发票予以佐证，无法证实标价的合理性，根据公平原则，应当以鉴定评估的市场价为参考价，再按双方约定的60%回购；同时李俐陈列在卖场内的绝大部分装饰品、少部分家具没有出厂合格证明及品牌、产品说明书，还有部分家具、装饰品外观破损，该部分商品不符合市场销售的基本条件，应该予以扣除。经核算，扣除无出厂合格证明及品牌、外观破损的家具、装饰品后的商品总价为891878元。根据应当按照商品标价的60%收购李俐在卖场内所有的样品、饰品的约定，华强公司应当以535127元（891878元*60%）回购李俐陈列在租赁场地内的具有品牌、出厂合格证明、外观完好的家具、饰品，无出厂合格证明、品牌、外观破损的家具、饰品由李俐自行处理。李俐提供的租赁合同记载其自2011年8月11日起就承租仓库存放家具、饰品，但双方于2012年12月5日才签订租赁合同，故其主张的库存商品并非是租赁华强公司的场地后所购，至少有一部分商品不是，但李俐未提供证据区分租赁涉案场地后所购商品的数量及种类，即其主张的库存商品与本案缺乏关联性，故对李俐的该项诉讼请求，一审法院不予支持。同理李俐主张的仓储费，亦不予支持。4、李俐主张的可得预期利益部分，是指双方合同完全履行后，李俐可能获得的经营利益，该经营利益双方均不能在订立合同时所能预见，依法不属于可预期利益，故一审法院对该诉讼请求，不予支持。5、李俐主张的利息损失40万元，没有事实和法律依据，不予支持。就反诉部分：1、华强公司请求撤销两份《租赁合同补充协议》，因其未提供证据证明具有可撤销的事由，故一审法院不予支持。2、关于华强公司主张就解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，因李俐在本诉中同样请求解除两份租赁合同，故对该诉讼请求予以支持。3、华强公司请求李俐支付无品牌代理权的违约金，李俐已提交品牌代理权证明或授权书，对该项反诉请求不予支持。4、对租金及管理费和反诉违约金部分，双方在补充协议中已经约定免除免租期内的管理费用和租金；同时，在双方两年的免租期内，因华强公司严重违约，拒不回购李俐陈列在租赁场地内的商品，使得场内的商品至今仍陈列在租赁场地内以致超过免租期，该免租期到期后产生的租金及管理费用不应由李俐承担。因本案纠纷系由华强公司违约产生，故对华强公司反诉请求中的管理费、租金和违约金，不予支持。5、华强公司主张李俐按5万元/年自2017年11月18日起至领取之日支付仓储费及搬运费14800元的诉讼请求，根据双方的合同约定，华强公司应回购李俐陈列在卖场内的商品，华强公司拒绝回购的，所产生的仓储费及搬运费应当由华强公司自行承担，但应当相应扣除无出厂合格证商品对应的仓储费、搬运费。仓储费按照华强公司实际支付的47000元/年的标准，按照商品总价与不合格商品总价的比例计算，应当自行承担仓储费29096元/年、搬运费9162元，无出厂合格证商品的仓储费、搬运费应当由李俐承担，故对华强公司的该项反诉请求，一审支持搬运费5638元，仓储费17904元/年。一审法院判决：一、解除李俐与华强公司就华强亿家利家居建材广场签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、华强公司退还李俐的押金及产品质量保证金100000元和扣除的活动推广费用5276元；三、华强公司赔偿李俐装修损失399341元、支付回购租赁场地内家具、饰品等陈列商品收购款535127元[家具、饰品的种类及数量以岳阳市云溪公证处公证书记载的具有品牌、出厂合格证且外观完好的为准]；四、李俐支付华强公司搬运费5638元、并自2017年11月18日起至实际领取无出厂合格证、无品牌、外观破损商品之日止按17904元/年支付仓储费；五、驳回李俐的其他诉讼请求；六、驳回华强公司的其他反诉请求。一审受理费37380元，反诉费2600元，鉴定费20000元，共计59946元，由李俐负担37545元，由华强公司负担22435元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院二审认为，争议的焦点可归纳为三个方面：一、《租赁合同补充协议》是否显失公平以及华强公司是否违约的问题。商业卖场在成立之初进行招租时，首批租户往往要承担较大的装修费用和经营风险，招租方为吸引租户、打消租户顾虑，在签订租赁合同时给予租户一定时段的免租期，甚至作出某些承担租户经营风险的承诺，也属正常。此属于商业营销、运作的范畴，不能因此类租赁合同的权利义务在表象上不对等，就认定显失公平而予撤销。故在华强公司没有证据证明《租赁合同补充协议》系李俐与刘建明恶意串通所签订的情况下，理应认定该《租赁合同补充协议》合法有效。华强公司上诉主张“经营家具总面积应达到70%……”，是指经营家具的面积达到已经营场地面积的70%，而非经营家具的面积占卖场总面积的70%，华强公司并未违约。本院二审认为，约定“经营家具总面积应达到70%……”的目的，是规制招租方努力创造良好的经营氛围，承租方借此规避一定的经营风险；若华强公司该上诉理由成立，则意味着即便只有李俐一家租户在卖场内经营，华强公司也未违约。显然，华强公司该上诉理由与相关约定的初衷、目的相悖，本院二审对此不予采纳。二、李俐主张的预期可得利益应否支持。李俐所主张的预期可得利益属于经营性利润损失，本院二审认为具体到本案中，该项主张不应得到支持，理由有两个方面。其一，李俐主张解除租赁关系，是依据《租赁合同补充协议》第八条“……开业后经营家具总面积未达到70%，属于甲方严重违约，乙方有权终止合同”的约定，该约定属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权的条款。上述约定条件的出现，并不必然导致租赁关系终止，而是赋予了李俐某种规避或转移经营风险的选择权，李俐既可以承受经营风险继续履行合同，也可以终止租赁关系以规避、转移经营风险，且双方对终止租赁后的相关权利义务也有明确约定。在此情况下，李俐既已选择规避、转移经营风险而终止租赁关系，就应按约定来主张其终止租赁后的权益，而不能超出约定范围主张预期可得利益；否则，华强公司既按约定承担了李俐的经营风险，又要承担李俐的预期可得利益，这是华强公司无法预计的也明显对其不公。其二，租赁期间的经营利益本身具有不确定性，即便合同顺利履行，受经济环境、人工、价格等因素的影响，也未必能产生经营利益；从李俐选择终止租赁关系的事实来看，其自身对预期可得利益也持实质的否定态度。三、李俐主张的损失如何认定。李俐所主张的“损失”，实质是其选择终止租赁后按约定享有的权利。李俐享有的该权利系双方当事人协商一致的，既不违反法律、法规也与公序良俗不悖，华强公司也明知其就此将承担的法律后果。在认定李俐不能主张预期可得利益的前提下，若对李俐按合同约定所享有的权利又按其“实际损失”来计算，既违背当事人意思自治的原则也对李俐不公。据此，原审采纳装修费评估报告不当，本院二审对此予以纠正。按双方的约定，华强公司应按租赁合同建筑面积即李俐实际租赁面积给予800元/平方米的装修补偿，经计算为800元/平方米*（336.35平方米+718.78平方米）=844104元。至于李俐上诉主张的家具（包括装饰品）回购范围以及价格的问题，本院二审认为，李俐销售的家具本身就应当具备法定的商品属性，华强公司主张其回购的家具应当完好且有合格证、品牌证、产品说明书等无可厚非，故原审在认定家具回购范围时剔除不具备法定商品属性的家具并无不当。就回购家具的价格，之所以约定华强公司以“商品标价的60%收购”，说明双方对商品标价和实际成本价之间的差距有所考量，如此约定的目的是保证回收价更接近成本价。鉴于李俐既未举证证明其在正常经营期间的商品标价，又不能出具进货凭证或票据，加之商品标价本身具有一定的随意性、不确定性（如不同季度家具的标价可能不一）而无法评估，故原审对家具成交价格进行评估作为裁判的参考依据，亦无不当。但商品的成交价通常低于标价（成交价高于标价的情况难以想象），原审在评估得出的成交价基础上再按60%确定回购价存在不当。本院二审综合成交价评估基准日等情况，酌情调整为按成交价的80%计算。据此，华强公司应当支付的回购款为891878元*80%=713502.4元。李俐还上诉主张了“十一”活动费用4543.3元，因李俐保有的收据载明此笔费用由“活动小组扣”，根据现有证据无法判断该活动小组与华强公司之间是何种关系，也无法认定此笔费用由华强公司实际收取，故该上诉主张本院二审不予采纳。本院二审判决：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2662号民事判决的第一、二、四、五、六项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2662号民事判决的第三项为，湖南华强建材有限责任公司支付李俐装修补偿款844104元、家具及饰品等陈列商品回购款713502.4元（家具及饰品等陈列商品的种类及数量，以岳阳市云溪公证处公证书记载的具有品牌、出厂合格证且外观完好的商品为准）；三、驳回李俐其他上诉请求；四、驳回湖南华强建材有限责任公司上诉请求。本判决确定的支付义务，限在判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39980元、评估费20000元，合计59980元，由李俐负担31000元，由华强公司负担28980元；二审案件受理费42053元，由李俐负担10053元，由华强公司负担32000元。各方当事人在再审过程中没有提交新的证据。本院再审查明的事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点在于：1、《租赁合同补充协议》的效力应当如何认定；2、华强公司是否存在违约行为；3、华强公司应以何种标准回购李俐陈列在租赁场地内的具有品牌、出厂合格证明、外观完好的家具、饰品；4、对于无出厂合格证明、品牌、外观破损的家具、饰品及库存商品，华强公司是否应当履行回购义务；5、华强公司应以何种标准赔偿李俐的装修损失：6、李俐主张的预期可得利益是否应予支持；7、“十一”活动费用4543.3元是否应由华强公司返还。关于焦点1，华强公司主张《租赁合同补充协议》是李俐与华强公司负责人刘建明恶意串通后所签，但其并未提交相应证据予以证实，原判认定《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效并无不当。关于焦点2，《租赁合同补充协议》约定“经营家具总面积应达到70%……”，对于该约定，华强公司主张应当是指已经营总面积中经营家具总面积应达到70%，而并非指卖场总面积中经营家具总面积应达到70%，本院认为，华强公司对于该约定的理解明显违背商业惯例，依据商业惯例该约定应当理解为卖场总面积中经营家具总面积应达到70%，由于华强公司未能在《租赁合同补充协议》约定的时间内使卖场达到上述条件，原判认定华强公司构成违约并承担相应的违约责任并无不当。关于焦点3，《租赁合同补充协议》约定在华强公司构成严重违约的情况下按照商品标价的60%收购李俐卖场、库存所有的样品、饰品，湖南三权价格评估咨询有限公司对于李俐存放在卖场的具有出厂合格证、品牌且外观完好的家具及装饰品的评估价格已低于商品标价的60%，已充分考虑到了标价和商品实际价值之间的差额，原判在此基础上再按80%的比例折价由华强公司回购，既无事实依据，也无法律依据，本院予以纠正。本院认定华强公司应按湖南三权价格评估咨询有限公司评估价格回购李俐陈列在租赁场地内的具有品牌、出厂合格证明、外观完好的家具、饰品。关于焦点4，李俐销售的家具本身就应当具备法定的商品属性，对于无出厂合格证明、品牌、外观破损的家具、饰品如要求华强公司回购，则明显不利于平等保护双方当事人的合法权益，原判认定对于无出厂合格证明、品牌、外观破损的家具、饰品，华强公司无需承担回购义务并无不当。同时，李俐一直在从事家具销售，其并不能证明库存商品是为履行租赁合同而购入，原判认定库存商品华强公司无需承担回购义务并无不当。关于焦点5，《租赁合同补充协议》约定在华强公司构成严重违约的情况下按照合同建筑面积给予李俐800元/平方米（每平方米捌佰元）的装修赔偿，该约定并不违反法律的强制性规定，原判据此判令华强公司应以800元/平方米标准赔偿李俐的装修损失并无不当。关于焦点6，本案中，租赁合同解除是由于李俐为规避、转移经营风险在对方严重违约时主动行使合同的解除权，且租赁期间的经营利益本身具有不确定性，因此原判对于李俐主张的预期可得利益不予支持并无不当。关于焦点7，“十一”活动费用4543.3元，其收据虽然由活动小组出具，但并非李俐主动交纳，而是从华强公司代为收取的其营业款中扣除，活动小组显然并不具备此权限，只有华强公司才具有从其营业款中扣除活动费用的权限，而华强公司并未提交证据证明李俐同意从其营业款中扣除活动费用，因此上述活动费用4543.3元应由华强公司返还李俐。综上，李俐的再审请求部分成立，本院部分予以支持。华强公司再审请求不能成立，本院不予支持。本院（2019）湘06民终3284号民事判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘06民终3284号民事判决及湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2662号民事判决；二、解除李俐与湖南华强建材有限责任公司就华强亿家利家居建材广场签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；三、湖南华强建材有限责任公司退还李俐的押金及产品质量保证金100000元和扣除的活动推广费用9819.3元（5276元+4543.3元）；四、湖南华强建材有限责任公司赔偿李俐装修损失844104元；五、湖南华强建材有限责任公司支付回购租赁场地内家具、饰品等陈列商品收购款891878元（家具、饰品的种类及数量以岳阳市云溪公证处公证书记载的具有品牌、出厂合格证且外观完好的为准）；六、李俐支付湖南华强建材有限责任公司搬运费5638元、并自2017年11月18日起至实际领取无出厂合格证、无品牌、外观破损商品之日止按17904元/年支付仓储费；七、驳回李俐的其他诉讼请求；八、驳回湖南华强建材有限责任公司的其他反诉请求。本判决确定的支付义务，限在判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39980元、评估费20000元，合计59980元，由李俐负担28000元，由湖南华强建材有限责任公司负担31980元；二审案件受理费42053元，由李俐负担9053元，由湖南华强建材有限责任公司负担33000元。本判决为终审判决。审判长  李朝阳审判员  刘 霁审判员  吴建新二〇二〇年十二月十五日书记员  张 倩