安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9988号 上诉人（原审被告）:合肥当代英赫置业有限公司，住所地合肥市新站区东方大道与前岭路交口少荃湖名苑****。 法定代表人：杜辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨绸绸，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施佳伟，男，1993年1月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：施春，系施佳伟父亲，男，1962年4月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人合肥当代英赫置业有限公司（以下简称当代英赫置业公司）因与被上诉人施佳伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初8863号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月25日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 当代英赫置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回施佳伟要求当代英赫置业公司支付逾期办理房地产权证违约金4400元的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。（一）案涉《商品房买卖合同》第十五条是仅就案涉商品房初始登记时限的约定。房屋转移登记也根本无法在60日内办理完毕。房屋转移登记手续的时限等内容，一般均由商品房买受人与出卖人另行约定。因涉案《商品房买卖合同》国家工商行政管理局与中华人民共和国建设部制定的示范文本，虽属于格式合同但并非当代英赫置业公司单方制作，不能因此做不利于当代英赫置业公司的解释。（二）一审时当代英赫置业公司已经提交充分证据证明报产权登记机关备案的时间，一审法院认定事实有误，应依法予以改正。当代英赫置业公司一审时向法院提交了《合肥市不动产登记申请审批表》、《房屋所有权登记证明》，证明了2018年12月12日，当代英赫置业公司就向合肥市不动产登记中心递交办理权属登记所需材料，申请首次登记与初始登记。2018年12月26日，当代英赫置业公司就已经办理完毕案涉房屋所有权登记，取得《房屋所有权登记证明》。当代英赫置业公司作为出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付期限前就已经履行了合同约定向产权登记机关备案的义务。 二、案涉房屋产权证现已经办理至施佳伟名下，后期直至2020年3月26日取得产权证书的原因系施佳伟错误提供其家庭持有住房情况并且少缴纳契税的个人原因、房屋转移登记手续繁琐与春节假期的客观原因以及新冠疫情的不可抗力因素导致，并非当代英赫置业公司原因，当代英赫置业公司无需承担违约金。首先，当代英赫置业公司一直积极为施佳伟办理房屋转移登记，当代英赫置业公司在此过程中，仅能根据房地产权登记管理部门的要求一步一步进行操作，1、先是报送材料至税务部门审核；2、之后报送材料至合肥市不动产登记中心瑶海分中心进行房查，查询是否符合购房条件；3、申请办理缴纳契税；4、整理录入报送一系列办证材料等。上述任何一个流程的时间均不是当代英赫置业公司所能掌控的。其次，在2018年11月15日交付房屋之后，当代英赫置业公司已于2018年12月26日，当代英赫置业公司就已经办理完毕案涉房屋所有权登记，取得《房屋所有权登记证明》，已经履行了涉案购房合同约定的60日内提交相应材料的义务。后施佳伟于2019年1月8日向当代英赫置业公司缴纳办理产证的费用，之后当代英赫置业公司根据办证机关的要求向税务部门进行报送材料，申请房查，国家税务总局合肥新站高新技术产业开发区分局于2019年5月14日出具查询结果，合肥市不动产登记中心瑶海分中心于2019年6月27日出具查询结果，显示施佳伟购买涉案房屋时并非首套房，与其申请报送的“购买家庭唯一住房”不符，需补交相应契税。2019年8月15日，施佳伟补足契税，但当代英赫置业公司需按照之前的流程再走一遍。即：到税务部门和不动产登记中心瑶海分中心报送材料并进行房查，之后根据不动产登记中心瑶海分中心的通知缴纳相应的契税、维修基金、办证费用等，在此之后才能办理相应的产权证书。同时因从2020年1月24日开始春节放假，加上此后的新冠疫情影响，才导致施佳伟于2020年3月26日最终取得不动产权证书。并且关于上述第二次进行房查、缴纳契税、维修基金、办证费用等的时间，当代英赫置业公司也将在二审申请法院向相关部门调取相关材料，以证明当代英赫置业公司不存在逾期行为，而是根据瑶海分中心的要求一步一步提交相应的材料。 施佳伟辩称，合同中约定房产证应当在60日内办理，当代英赫置业公司迟延一年办理案涉房屋的产证，因此当代英赫置业公司存在违约。当代英赫置业公司称我方拖延缴纳契税，是不对的，当代英赫置业公司通知我方缴纳契税时我方就交了。 当代英赫置业公司向一审法院起诉请求：一、判令当代英赫置业公司支付施佳伟逾期办理房屋房地产权证违约金4400元(按已付房价款的0.5%计算),并赔偿房屋不能出租造成的损失费5000元；二、判令本案全部诉讼费由当代英赫置业公司承担。 一审法院查明：2016年8月31日，施佳伟与当代英赫置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160864800923SF20160115）一份，合同约定：当代英赫置业公司将其开发的新站区东方大道与前岭路交口G-19幢少荃湖名苑G-19幢904室房屋出卖给施佳伟，建筑面积为104.46平方米，总价款为880088元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、如买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因或政府相关政策调整的原因，而导致出卖人不能在规定的期限内办理产权登记的，责任由买受人承担。同时，合同还对价款的支付方式、逾期交房及逾期付款的违约责任等作出约定。合同签订后，施佳伟按约支付了购房款。 2016年9月6日，施佳伟与当代英赫置业公司就上述《商品房买卖合同》进行了网上认购备案。当代英赫置业公司于2018年11月15日向施佳伟交付案涉房屋，施佳伟于2019年1月8日首次向当代英赫置业公司交纳相关办证费用，2019年8月15日施佳伟向当代英赫置业公司补缴完毕相关税款。施佳伟于2020年3月26日取得案涉商品房的不动产产权证。 一审法院认为，施佳伟与当代英赫置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。案涉合同系原、被告之间相关权利义务的约定，故合同第十五条关于产权登记的约定，应理解为购房者办理产权登记备案的时限约定。本案中，当代英赫置业公司于2018年11月15日向施佳伟交付案涉房屋，《商品房买卖合同》明确约定当代英赫置业公司必须在施佳伟接收房屋使用后60日内，将办理权属登记需由当代英赫置业公司提供的资料报产权登记机关备案，当代英赫置业公司应对需由当代英赫置业公司提供的资料名称进行举证，如当代英赫置业公司未能依约定履行，应当认定构成违约。而该行为的依约履行，应由当代英赫置业公司承担举证责任，现当代英赫置业公司未能对此予以举证，应当承担举证不能的法律后果。当代英赫置业公司抗辩称案涉房屋产权证办理时间延长系施佳伟错误提供家庭持有住房情况致使其缴纳的契税少于应缴契税金额导致，对此该院认为，当代英赫置业公司2018年11月15日向施佳伟交付案涉房屋，施佳伟于2019年1月8日首次向当代英赫置业公司交纳相关办证费用，2019年8月15日施佳伟向当代英赫置业公司补缴全部契税，即施佳伟2019年8月15日已缴纳完毕全部办证费用。当代英赫置业公司提交的证据不能证明其将案涉房屋办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，故对当代英赫置业公司的上述抗辩意见，该院不予采纳。综上，当代英赫置业公司未按合同约定时间将办理权属登记需有出卖人提交的资料报产权登记机关备案，已构成违约。根据《商品房买卖合同》约定，在施佳伟不退房的情况下，当代英赫置业公司应当按照已付房价款的0.5%向施佳伟支付违约金，该约定不违反法律禁止性规定，该院予以确认。经核算，当代英赫置业公司应向施佳伟支付违约金4400元（880088元×0.5%）。关于施佳伟主张当代英赫置业公司赔偿其房屋不能出租造成的损失费5000元，因无事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥当代英赫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付施佳伟违约金4400元；二、驳回施佳伟的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由合肥当代英赫置业有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同该项条款系双方关于产权登记的约定。依照该条约定，当代英赫置业公司应在2018年11月15日后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产登记包括首次登记和转移登记。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而买受人购买商品房，经依法登记后取得不动产权证书是其必然要求，出卖人向买受人交付房屋的义务不仅包括转移房屋占有、使用也包括产权变更登记至买受人名下，且当代英赫置业公司向施佳伟收取了办理转移登记需缴纳的契税，故双前述约定中的“权属登记”应包括初始登记和转移登记。综上，当代英赫置业公司上诉主张仅为初始登记时限，本院不予支持。 当代英赫置业公司应在2018年11月15日向施佳伟交付了房屋，于2018年12月26日完成房屋产权初始登记，施佳伟于2019年8月15日缴纳完毕全部契税，施佳伟于2020年3月26日才取得案涉房屋不动产权证，即使依据当代英赫置业公司的主张扣除疫情和过年的影响，自2019年8月15日至2020年1月24日发布的合肥市新型冠状病毒感染的新冠疫情防控应急指挥部通告（第1号），超过5个月，超出办理转移登记的合理期限，当代英赫置业公司未能提供证据反映其在该期间内积极履行了办理转移登记的义务，以及造成办证延迟非当代英赫置业公司原因所致，故一审认定当代英赫置业公司在办理产权登记时存在逾期违约行为，并无明显不当，本院予以维持。 综上，当代英赫置业公司的上诉理均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由合肥当代英赫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十八日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。