甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终1674号上诉人（原审被告）：张某1，住甘肃省正宁县。被上诉人（原审原告）：张某2，住甘肃省庆阳市。委托诉讼代理人：李某，甘肃北斗律师事务所律师。原审第三人：陈某，住河北省保定市新安县。上诉人张某1因与被上诉人张某2、原审第三人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某1与被上诉人张某2的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。原审第三人陈某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。张某2向一审法院起诉请求：1.判令张某1支付张某2房屋租赁费291666元；2.判令张某1支付张某2违约金15000元；3.诉讼费用由张某1承担。一审法院判决：一、张某1判决发生法律效力之日起十日内支付张某2租赁费用125000元；二、张某1于判决发生法律效力之日起十日内支付张某2违约金15000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由张某2负担2694元，张某1负担3206元。张某1上诉请求：1.撤销甘肃省庆阳市西峰区人民法院作出的（2020）甘1002民初1789号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案原审判决存在认定案件事实错误及不清之处。2017年7月1日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》一份，约定上诉人租赁被上诉人位于庆阳市××区的商铺，租赁期限五年，年租金50万元。此后，上诉人将该商铺用于经营“世纪缘餐厅”，经营期间上诉人按约定付清了2017年7月1日至2018年12月31日的房屋租金。2018年12月，上诉人将该餐厅以20万元（为餐厅内家具价值）转让给了河北省保定市××县的陈某用于经营餐饮业，双方约定自2019年1月1日起由陈某与被上诉人建立房屋租赁关系。在与陈某协商过程中，上诉人将自己转让该餐厅的事实及与陈某协商的相关内容明确告知了被上诉人，被上诉人同意自2019年1月1日起由陈某租赁该商铺并向被上诉人交付租金。此后，陈某将该商铺装修后用于经营“粤湘阁”餐厅。2019年3月底，上诉人在向陈某催要转让费时发现，其因经营不善已经停业，为了避免损失，就将店内原有家具搬走。在上诉人搬走家具的过程中，被上诉人曾到场但未提出任何异议，上诉人未意识到陈某拖欠了被上诉人的房屋租金。一审诉讼中，陈某向法庭出具自书书面证明一份，证明其转让上诉人餐厅的相关事宜，并证明2018年12月31日后该餐厅租金等事宜与上诉人无关，其与被上诉人张某2口头商定每月租金4万元。后一审法院将陈某追加为本案第三人，但陈某因故延误了开庭时间，未能到庭应诉。据上，应该确认被上诉人已经自2018年12月31日与上诉人自愿解除了该商铺的租赁关系，而自2019年1月1日与第三人陈某建立了新的商铺租赁关系，但原审判决却以被上诉人张某2不认可为由认定支付租赁费的合同义务在合同解除前仍应由上诉人履行。上诉人认为这是错误的，理由是：其一，自2018年12月底将该餐厅转让给第三人之日起，上诉人再未在该餐厅出现，也未给被上诉人交付2019年度的租金，而第三人自这时起在该商铺经营餐饮业长达3个月时间，被上诉人作为该商铺出租人不可能没有发现这一现象，如果被上诉人没有与第三人建立新的商铺租赁关系，其岂能不提出异议，岂能不阻止第三人使用该商铺。这充分证明被上诉人已经与第三人建立了新的租赁关系。其二，2019年3月底，上诉人从该商铺搬走价值20余万元的家具时，被上诉人在场但没有提出任何异议，且在上诉人搬完家具后亲手锁上了商铺大门。如果被上诉人与第三人没有建立新的商铺租赁关系，被上诉人在尚欠其商铺租赁费的情况下，岂能让上诉人安然搬走家具而不提出任何异议？被上诉人未提异议的唯一原因就是，其当时自认为租赁费与上诉人无关。其三，第三人自2019年1月1日起使用该商铺经营餐饮业是客观事实，是否确实拖欠了被上诉人的租赁费，只有第三人与被上诉人对质后才能查明，原审判决仅凭被上诉人一面之词就直接认定拖欠了租赁费，明显存在认定事实不清的问题。二、本案原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人的合同关系已经于2018年12月31日终止；自2019年1月1日起被上诉人已经与第三人陈某建立了新的商铺租赁合同关系。在此情况下，如果第三人陈某确实拖欠了被上诉人房屋租金，被上诉人应该向陈某主张，不应该向上诉人主张。但原审判决却认为第三人陈某在本案中不承担责任并判令上诉人支付被上诉人三个月租赁费并承担违约金系适用法律错误。理由为：1.既然被上诉人自2019年1月1日起已经与第三人建立了新的商铺租赁关系，那么其与上诉人的商铺租赁关系必然已经双方自愿解除，而原审判决却认定第三人不承担责任并判决上诉人支付被上诉人张某2租赁费，明显无事实依据，明显适用法律错误。2.既然被上诉人与上诉人的商铺租赁关系已经双方自愿解除，就不存在上诉人提前解除租赁合同而违约之事实基础，原审判决认定上诉人提前解除租赁合同违约并判决上诉人支付违约金，明显适用法律错误。张某2辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。一、上诉人将房屋转租给第三人并未经被上诉人同意，其以此为由拒付租赁费的理由不能成立。二、上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.欠付租赁费的责任承担主体如何确定；2.张某1是否构成违约解除合同。关于欠付租赁费的责任承担主体如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，张某2与张某1签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行己方义务。《商铺租赁合同》约定“乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意”。张某1主张其已与张某2解除合同并由第三人陈某与张某2形成新的租赁合同关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第九十一条第一项：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”的规定，应由张某1提供证据证明张某2同意解除其与张某1的《商铺租赁合同》并与第三人陈某形成了新的租赁合同法律关系；张某1在一、二审中均未能提供有效的证据证实其主张，仅以其实际将门店转让给第三人陈某经营数月的事实倒推张某2同意解除合同并与第三人陈某形成新的租赁关系，张某1的该项主张明显不具有合理的逻辑性，显然不能成立，故案涉《商铺租赁合同》在合同解除前仍对张某1具有约束力，其未足额支付租赁费，应承担继续履行的合同义务。张某1承担付款责任后可按照法律设定的程序依据其与第三人的约定另行主张其权利。关于张某1是否构成违约解除合同的问题。张某2与张某1签订的《商铺租赁合同》约定“租赁期限五年，自2017年7月1日至2022年7月1日止”“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿本年度房屋租赁费价格的3%违约金”。2019年3月底，张某1以搬离门店的行为方式解除合同，此时，合同约定的租赁期限尚未届满，张某1提前解除合同的行为显属违约。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由张某1负担。本判决为终审判决。审判长 卢小栋审判员 王 军审判员 杨立锋二〇二〇年十二月四日书记员 杨 莹