江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9263号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市雨花台区蒙蜀食府，住所地南京市雨花台区宁南大道**。法定代表人：袁良田，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘应深，南京市鼓楼区联宇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:杨建国,江苏天听律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金门国际汽车维修有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道**。法定代表人：高山，该公司总经理。委托诉讼代理人:郑云云，女，该公司员工。委托诉讼代理人:芮伟，江苏众恒律师事务所律师。上诉人南京市雨花台区蒙蜀食府（以下简称蒙蜀食府）因与被上诉人南京金门国际汽车维修有限公司（以下简称金门国际）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2020年11月24日公开开庭进行了审理，上诉人蒙蜀食府委托诉讼代理人刘应深、杨建国，被上诉人金门国际委托诉讼代理人郑云云、芮伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙蜀食府上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部反诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、关于合同的履行，被上诉人存在违约行为。1.自来水增容问题，上诉人与被上诉人于2007年5月30日签订了《租赁协议》。被上诉人不能提供上诉人经营所需的正常自来水用水，系被上诉人违约。合同签订后，上诉人在经营过程中，发现案涉房屋自来水水压时常不足，被上诉人未保证案涉房产正常的经营用水，即使是生活用水也未能保证。为保证餐饮生意的正常开展，上诉人不得不对案涉房产的自来水增容进行投资，向自来水公司申请水增容。案涉房屋用水只是按居民用水设计，并非按商业经营房产用水进行设计案涉房产用水被上诉人的行为违反了《租赁协议》3.4条的约定，构成违约。上诉人对自来水增容投资，不是因为扩大经营需要增容，而是被上诉人不能提供正常用水、违约所至。上诉人对案涉房产的自来水增容这部份投资属于上诉人所有但不能移动的资产，该资产现今亦或未来对案涉房产一直产生发挥重要作用，被上诉人并因此而受益。根据合同约定，这部分资产在合同到期后并未约定无偿划归金门国际所有，作为自来水增容后的长期受益方，被上诉人理应根据民法规定的公平、合理、等价和有偿等原则，在合同到期终止后向上诉人支付合理对价。2.大雨造成损失的问题。被上诉人不能提供上诉人经营所需的正常污水排污（下水），系被上诉人违约。2007年7月7日和2008年8月1日的两次暴雨，上诉人酒楼的厨房位于案涉房产负一层，被暴雨淹没，厨房里的电气设备严重损坏致使停业，停业好几天。暴雨造成的损失与排污系统不达标、排污不当密切相关，因为案涉房产在建筑设计上面不是正规的建筑设计，达不到经营用房所涉需的水压及排污的标准。这两次暴雨共计给上诉人造成150000元的损失，上诉人也至函给被上诉人，被上诉人认为是天灾人祸，不可抗力，拖延不赔。被上诉人未保证案涉房产污水的正常排放，其行为构成违约，应承担违约责任，赔偿损失。3.由于租赁物消防设施不合格，导致上诉人在转租给第三方侯应利后，侯应利以租赁物消防设施不合格而提出终止协议。给上诉人造成十个月时间的房屋闲置，未能收到租金，该损失与被上诉人的案涉房产具有关联性，上诉人要求被上诉人承担十个月房屋租金的一半是正当合理的。二、关于诉讼时效问题。1.上诉人对被上诉人提起的反诉，是双方所签合同提起的合同违约之诉，不是侵权之诉，合同违约之诉，以合同期满之日开始计算诉讼时效，合同期满之日为2019年12月31日，上诉人于2020年5月提起反诉，并未超过诉讼时效。2.2007、2008年的两次暴雨，由于案涉房产排污系统存在缺陷，设计不达标，导致雨水不能及时排入下水管道，给上诉人在经营过程中造成很大的损失，为此上诉人及时与被上诉人沟通，并多次致函给被上诉人，协商解决损失的赔偿问题，被上诉人总是以天灾为借口拖延不赔，双方至今不能达成一致意见，为此，上诉人只有在每年交付租金时，拒付一部分租金金额留待合同到期时一并解决，损失问题自发生至今双方一直存在争议，也不存在超过诉讼时效问题。综上，请求撤销一审判决，依法改判。金门国际辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人关于诉讼时效问题中所述，上诉人只有在每年交付租金时拒付一部分租金金额留到合同到期时一并解决。该条上诉意见不符合客观事实。上诉人在一审庭审中已就欠付的租金，所涉及的租金、租赁期限进行了陈述，认可租赁所欠付的租金是被上诉人一审中诉请阶段的租金，不存在每年拒付一部分租金，留到合同到期一并解决的事实，上诉人与被上诉人从未就其反诉中所述的金额达成任何合意。请求驳回上诉人的上诉请求。金门国际向一审法院提出诉讼请求：1.判令蒙蜀食府向金门国际支付租金260484元（2019年7月1日至2019年12月31日的房租），并自2019年6月1日起以260484元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止；2.本案的全部诉讼费用由蒙蜀食府承担。蒙蜀食府向一审法院提出反诉请求：1.判令金门国际赔偿因出租屋排污、电设施问题造成经营性停业损失150000元；2.判令金门国际支付购置水增容设施69139.81元；3.判令金门国际赔偿因出租房消防设施不合格造成损失133333元（5个月房屋空置期）；4.金门国际承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年6月10日，金门国际（出租方、甲方）与案外人牛惠秋签订《租赁协议》一份，约定，租赁物：甲方所有的位于宁南××××临街房产的第二层至第五层所有房屋内部（面积约3000㎡），以及第一层东面约有90㎡。租赁期限为8年，自2005年6月10日起计算。租赁前二年年租金计八十五万元，自租赁第三年起每两年在前两年的基础上递增3%……2006年3月，蒙蜀食府向金门国际出具《备忘录》一份，就2005年6月10日金门国际与牛惠秋签订的《租赁协议》签约情况进行说明：蒙蜀食府因当时正处在申请工商登记期间，为不影响蒙蜀食府投入正常经营，故委派牛惠秋代为与金门国际签订了《租赁协议》。蒙蜀食府再次声明：牛惠秋作为承租方，其签约行为均对蒙蜀食府具有法律效力，实际由蒙蜀食府享有承租人的权利并承担承租人的义务。2007年5月30日，金门国际（出租方、甲方）与蒙蜀食府（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1.1甲方仅依现状将享有使用权的位于宁南××××临街房产的第二层至第五层所有房屋内部（面积约3000㎡），以及第一层东面约有90㎡，五楼顶部不破坏整体结构，屋面不违章搭建，不影响外形美观，允许乙方使用。2.1租赁期限为12年，自2005年6月10日起计算。3.1租赁前二年年租金八十五万元，自租赁第三年起至第八年期间，按每两年在前两年的基础上递增3%计付租金，自租赁第九年起至第十年期间，在前两年的基础上递增5%计付租金，自租赁第十一年起至第十二年期间，在前两年的基础上递增6%计付租金。3.2，按照先付后用的原则，乙方首期租金应在2005年7月1日之前支付，其后乙方支付租金的方式为：3.2.1租赁期限内前三年均按季度缴纳租金，乙方应在每季度最后一个月的公历1日前向甲方缴付下一季度的租金；3.2.2自租赁第四年起，乙方应每半年支付一次租金，即每次支付年租金的50%，且均应在在前半年最后一个月的公历1日前向甲方支付。4.1乙方承租本协议项下的房屋将仅限于自身经营餐饮、旅馆及与之相配套的服务业务。5.4租赁期限内因租赁房产自身质量原因，或者非因乙方装饰、装修及使用不当所造成的自然损耗等由甲方承担修缮责任。10.1。租赁期限内乙方因经营如需水、电增容的可自费办理，甲方应给予必要的协助。12.1本协议系乙方对牛惠秋所签协议的继承和延续。自本协议生效时起，牛惠秋与甲方所签《租赁协议》对本协议甲乙双方不再具有约束力。后，金门国际（甲方）与蒙蜀食府（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方租用甲方仓库40平方米作为食府的厨房以及二楼西边通往一楼的楼梯道，租金12000元／年，租赁期限自2007年5月10日起计算，延续至双方所签租赁协议相对应的期满年月日为止。2017年5月5日，金门国际（出租方、甲方）与蒙蜀食府（承租方、乙方）签订《补充协议》一份，约定：现就双方2007年5月30日所签的《租赁协议》的有关内容作如下变更约定：一、甲乙双方一致同意将所签《租赁协议》第二条第2.1原租赁期限约定变更至2019年12月31日。二、甲乙双方一致同意2017年6月10日至2019年12月31日，每年房屋为1137152元。（小厨房除外）……合同签订后，蒙蜀食府按约支付租金至2019年6月30日，2019年7月1日至2019年12月31日的房租至今尚有260484元未支付。一审另查明，2007年6月15日，蒙蜀食府向南京市自来水总公司支付管网建设费16000元。2007年6月19日，蒙蜀食府向南京新开源管道工程有限公司支付“装DN80表一只”39706.11元。2007年6月19日，蒙蜀食府（用水人、乙方）与南京市自来水总公司（供水人、甲方）签订《南京市供用水合同》及《补充条款》，对供水的水压进行了约定，并明确甲方接受乙方申请，向乙方实行总表计量供水，乙方在其经营区域内实行户表自抄……2007年6月25日，蒙蜀食府提交的《南京市城市道路挖掘申请表》经南京市雨花台区市政设施综合养护管理所审批同意。2008年至2011年，蒙蜀食府多次向金门国际发函协商解决水电问题，期间金门国际回函均表示合同约定按房屋现状出租，发生的水灾系不可抗力，金门国际无义务解决此问题。2019年12月31日，蒙蜀食府向金门国际发函，明确2005年高压线起火、水增压、2006-2008年淹水、消防设施不全造成的空租等损失金额，希望与金门国际协商解决。2020年4月8日，蒙蜀食府再次向金门国际发函明确上述损失。一审再查明，2014年3月25日，蒙蜀食府将案涉房屋中约750㎡的场地租给案外人侯应利使用，租赁期自2014年3月25日至2019年12月31日。2018年4月4日，南京市雨花台区洪都饭店（法人代表：侯应利）因未经消防安全检查擅自营业，被南京市公安消防支队雨花台区大队处以30000元罚款。后，蒙蜀食府与侯应利之间产生诉讼，2019年2月28日侯应利搬出其向蒙蜀食府租赁的场地。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金门国际与蒙蜀食府于2007年5月30日签订的《租赁协议》及2017年5月5日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据合同约定，蒙蜀食府应于2019年6月1日前向金门国际支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金574576元，现租赁期已届满，但2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金蒙蜀食府仍有260484元未支付，金门国际要求蒙蜀食府支付260484元租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因蒙蜀食府未按期支付租金，故应承担相应的违约责任，对金门国际主张的租金利息，一审法院依法调整为以260484元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于蒙蜀食府在反诉中提出的诉讼请求，一审法院认为，根据合同第10.1条约定，租赁期限内乙方因经营如需水、电增容的可自费办理，甲方应给予必要的协助。合同中已明确约定，水、电增容需自费办理，故蒙蜀食府要求金门国际支付水增容设施69139.81元的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于因出租屋排污、电设施问题造成的经营性停业损失150000元，蒙蜀食府未能提供证据加以证明，即使存在上述损失，也已超过诉讼时效，故对该项诉请，一审法院不予支持。关于因消防设施不合格造成损失133333元，合同中约定金门国际以现状出租案涉房屋，并未约定金门国际有提供消防设施的义务，且未经消防检查并非房屋质量问题，故对该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京市雨花台区蒙蜀食府于判决生效之日起十日内向南京金门国际汽车维修有限公司支付租金260484元及利息（以260484元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回南京市雨花台区蒙蜀食府的全部诉讼请求。如果蒙蜀食府未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5207元，减半收取2604元，由南京市雨花台区蒙蜀食府负担；反诉案件受理费3294元，由南京市雨花台区蒙蜀食府自行负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同成立后，各方当事人均应按约履行。本案双方当事人签订的《租赁协议》合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。被上诉人按约向上诉人交付了案涉房屋，上诉人应当按约支付合同约定的租金。一审法院对被上诉人要求上诉人给付欠付的租金及相应利息的主张，予以支持，具有事实依据，符合合同约定。双方当事人签订的合同中虽约定了出租方保证承租方经营所需的正常用水、用电，但对水、电如需增容所需费用由承租方负担作出了明确约定。上诉人在实际使用案涉房屋两年后，对案涉房屋用水实施了增容行为，现上诉人以被上诉人交付的房屋用水设施不符合约定，认为被上诉人违约，并要求承担水增容设施相关费用，与合同约定不符，本院不予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。上诉人认为在合同履行期间，因案涉房屋负一层进水被淹，导致自己财产受损，系被上诉人提供的房屋排水系统问题所致，被上诉人构成违约，应当予以赔偿。但上诉人提供的证据既无法证明案涉房屋被淹的实际情况，亦不能证明其实际受损的具体损失。还有，上诉人主张案涉房屋系2007年、2008年两次被淹，但现有证据不足以证明其在法定诉讼时效内向被上诉人主张相关损失，故一审法院认定即使存在损失，也已超过诉讼时效，符合法律规定，并无不当。上诉人以其将房屋转租后因消防问题与案外人发生纠纷，产生损失，认为系被上诉人提供的房屋消防设施不合格造成，向被上诉人主张赔偿。被上诉人向上诉人交付了合同约定的房屋，上诉人在合同履行期间，将部分房屋转租他人使用，即使发生纠纷产生损失，现亦没有证据和理由将相关责任归责于被上诉人。一审法院以双方当事人签订的合同中没有对消防设施相关问题进行约定，未经消防检查并非房屋质量问题等，对上诉人该项主张未予支持，并无不当。综上，蒙蜀食府的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9930元，由南京市雨花台区蒙蜀食府负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十二月二十九日法官助理焦玲书记员曹洁