四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终1225号 上诉人（原审被告）苍溪县歧坪镇中心卫生院，住所地四川省苍溪县歧坪镇场龙门路**。 法定代表人王政，院长。 委托诉讼代理人向和平，四川达权律师事务所律师。 委托诉讼代理人罗明奎。 被上诉人（原审原告）王映德，男，1944年1月3日出生，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。 委托诉讼代理人刘清平，四川汉能律师事务所律师。 上诉人苍溪县歧坪镇中心卫生院因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院(2020)川0824民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月20日立案受理，同年11月10日听取了双方当事人的意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人苍溪县歧坪镇中心卫生院向本院提出上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误。被上诉人王映德说的主要事实是被上诉人购买了计生站1单元建筑面积100平米的所有权，2008年四川大地震造成该房屋变成了危房，一审认定的案件事实与被上诉人陈述一致的依据是苍溪县计生站集资住房和新建住房的协议，但是根据协议名称，协议订立的目的和协议具体内容和当时的历史条件无法认定交纳建房集资款的职工取得了相应房屋所有权进而定性为房屋买卖合同。 被上诉人王映德向本院答辩称，被上诉人认为上诉人提出的上诉请求以及事实和理由缺乏事实的支撑和相关法律支撑，应当驳回。本案事实实际上就是双方在1996年签订的计生站集资购房和新修住房协议的认识和理解问题。在上诉人诉状中阐述的认为一审法院认定的案件事实是对一审判决的曲解。本案中我们表达的是本案争议的是法律关系问题，及王映德与原计生站原来的法律关系究竟是房屋买卖还是房屋租赁关系，上诉人在诉状中提到购买使用权，归结到房屋不动产使用过程中实际就是租赁关系，而且上诉人还说本案是附条件的借款合同关系，协议中写的很明白买房用于居住，在这个条件下该合同用于不是附条件的借款合同，不符合借款合同的构成要件，所以本案上诉人与被上诉人就标的物争议的问题就是房屋买卖合同关系还是租赁合同关系，不管本案上诉人在上诉状中以哪种方式来阐述说明协议的认识和理解，这几个问题不能逾越，判断是租赁还是买卖的重要事实，王映德取得房屋的权利当时是用了1.5万元，当时按照歧坪场的市场价格完全可以购买面积更大的房屋，所以我们是以市场价全款取得这套房屋，不可能以100万来租赁他的房屋。合同表述将原由住房折价出售给私人居住，所以就有两层意思，一个是折价出售，一个是居住，所以合同中有明确约定。协议中对房屋如果不使用要退出，要根据房屋终止使用前和构建房屋时的物价涨跌情况。在协议最后条款中，1996年各项建材价格和生活品价格等都做了约定，也就是说房屋将来要退出要综合房屋的市场因素、生活用品等综合价格来认定。该协议就是把房屋卖给我，若我不要了要按市场价回购回去。上诉人提到了所有权不能变更的问题，当时在94年和96年只有国务院关于房改的问题，当时只有广元市和苍溪县文件不明朗，所以双方进行了该约定，后期我们有约定证明我们的协议是符合政策的，所以本案应当认定为房屋买卖关系而非租赁关系，上诉人说这是集资行为，我们也有证据证明。提到了1995年2月15日的文件，和我们后面举的国家文件针对的不一样。原来有9个人7个人都退了房，其中有的人是调到了其它地方工作，还有的人是自己新购了房屋，其他人的选择如何能对我们的法律关系进行定性。上诉人始终认为我们没有证据证明国家给的180万元就包含了王映德的这个房子，本案一审过程中代理人自认这个钱中包含这个钱。本案适用法律问题，一个是合同法的适用问题，一个要适用民法通则，一个是合同法，1999年合同法才颁布。是因为他们没有完成办证手续新法新规可以适用。他认为计生站的房屋没有初始登记，原来的登记是国有划拨用地，这些房子是办理了相关手续但是没有办理完，所以不存在说该房屋不能办理过户。上诉人认为原计生站的房屋有所有权，所以我们不能再取得所有权和主张权利，该描述是存在问题的。房子就算卖给我们，地震之后风险随之转移，这个观点大角度看我们是同意的，但是本案原来的房屋相关证件没有完善，办理过程中发生的地震。计生站把这些房屋全部上报国家，国家给了补助180多万，国家现在把王映德的房子就收回去了。由于他们的上报行为导致土地权属我们无法取得，那么就只有按市场价赔付。四、房租问题，从地震之后，王映德在歧坪场等地方多次租房。恳请二审法院查清案件事实后能充分保障上诉人及被上诉人合法权利。本案一审判决工作，请求维持。 王映德向一审法院提起诉讼请求：判令歧坪卫生院立即向王映德偿付房款250000元，赔偿房租等损失55000元，并承担诉讼费。事实和理由：王映德为苍溪县歧坪镇人口与计划生育服务站（以下简称“歧坪计生站”）的退休人员，在歧坪计生站工作期间的1996年，歧坪计生站由于工作和生活用房严重不足，经相关部门批准对房屋进行改扩建，因当时无专项资金，由主管部门同意将部分新旧房屋出售给站内职工，所得资金用于改扩建。王映德便出资15000元购买了1单元3楼的100平方米的住房1套，并于当年6月15日、7月21日、8月4日、9月10日分别交给歧坪计生站房屋集资款4800元、4000元、3700元和2500元，歧坪计生站将房屋交给王映德。后苍溪县计划生育委员会（以下简称“苍溪计生委”）、苍溪县歧坪区工作委员会（以下简称“歧坪区工委”）和歧坪计生站全体职工一起签订了1份关于歧坪计生站集资住房和新修住房的协议，以书面形式对王映德的权利进一步进行了明确，由于当时政策尚未放开，对实际购买的所有权在协议书上表述成了使用权。而在其后因此而使王映德没有参加房改购房，且若王映德参加房改则仅需差不多半个市场价值的价款就可购得该住房。由于歧坪计生站一直未为王映德办理产权过户手续，致使买卖行为至今未在房屋登记机关进行确认。2008年5.12地震造成歧坪计生站及王映德的房屋成为危房，歧坪计生站将包括王映德的住房在内上报后，国家按每平方米1500元下拨了重建资金，但歧坪计生站得到包括重建王映德房屋的该笔资金后却异地购买了房屋，而对王映德的房屋问题未予处理，致王映德所购住房成为危房不能继续居住使用。王映德经多次找歧坪计生站及其主管的苍溪计生委，后歧坪计生站并入歧坪卫生院，王映德又继续多次找歧坪卫生院及其主管的苍溪卫健局，但均未得到解决，致使王映德现在居无定所。王德映遂提起诉讼，请求处理。 歧坪卫生院向一审法院辩称：王映德所诉其购买歧坪计生站的住房，在5.12地震后歧坪计生站将包括王映德住房在内的重建资金另行购买房屋，现歧坪计生站已并入歧坪卫生院的事实属实。但歧坪计生站与王映德在买卖房屋的当时，所签关于歧坪计生站集资住房和新修住房的协议，约定计生站将4套住房折价出售给王映德、何恩德、马朝义、李奉英4人，其中王映德为1单元3楼100平方米；无论自筹资金购买原有住房，还是自备材料新修住宅，其房屋所有权均属歧坪计生站，未经住户同意，计生站不得安排他人居住，住户若因各种原因交还房屋，在本人书面申请1年内必须由计生站本着根据房屋主体结构的保养程度、终止使用权和购建房屋时的物价涨跌情况和房屋的实际造价和购房后的改建装修情况，本着合情合理双方都能接受的原则退还现金收回房屋，说明王映德购买的是住房的使用权，现其要求终止使用权，歧坪卫生院仅应按照约定退还押金，故其要求支付250000元房款无事实和法律依据。王映德在5.12地震后无法继续居住该住房，多次找到歧坪计生站、歧坪卫生院和苍溪计生委、苍溪卫健局也属实，但2015年3月16日歧坪计生站作出关于原老街旧房遗留问题的处理决定，准备给予王映德一定补偿，但被王映德拒绝。现歧坪卫生院仍愿意按该决定履行，对王映德其它没有根据的请求应当予以驳回。 王映德为支持其诉讼请求，向一审法院提交了如下证据：1.王映德的居民身份证，以证明其诉讼主体的事实。2.关于计生站集资住房和新修住房的协议，以证明王映德出资购买的房屋是房屋买卖合同法律关系，合同依法成立的事实。3.通用收据，以证明本案房屋是买卖关系且已经支付了购房款的事实。4.书记信箱的信件及回复，以证明王映德自2008年起至今向有关部门反映要求处理本案纠纷的事实。5.补偿协议书，以证明王映德于2014年找歧坪计生站的主管部门处理此事，形成了补偿177000元的初步意见，但最终未落实的事实。6.关于请求解决王映德马海蓉住房遗留问题的请示，以证明王映德多年来一直要求解决住房问题的事实。7.国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，王映德与歧坪计生站先售后租的协议已生效的事实。8.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，以证明王映德与歧坪计生站之间的房屋为买卖合同关系的事实。9.苍溪县发展和改革局关于灾后重建计划生育服务机构建设项目立项的批复，以证明歧坪计生站取得灾后重建资金，且来源于中央财政资金的补助资金的事实。10.投资计划函，以证明歧坪计生站已依法取得国家灾后重建专项资金但并没有对原来危房进行改建而是异地购买其他房屋，侵害了原告利益的事实。 歧坪卫生院为支持其诉讼主张，向一审法院提交了如下证据：1.歧坪卫生院的执业许可证，拟证明其诉讼主体适格的事实。2.关于歧坪计生站集资购住房和新修住房协议，以证明王映德当初购买房屋使用权，协议约定房屋所有权属于歧坪计生站的事实。3.处理决定，以证明歧坪计生站于2015年3月16日在充分考虑王映德困难基础上作出过处理决定书，同意支付王映德集资款、资金利息和租房补助合计35504元的事实。4.通知，以证明歧坪卫生院于2016年12月21日将歧坪计生站的书面通知送达王映德，但王映德未按通知书的要求领取钱款的事实。 一审法院根据案情和王映德、歧坪卫生院的申请及选择，委托四川诚信资产评估有限公司对本案讼争的住房进行了评估。四川诚信资产评估有限公司的评估意见为，在经过了灾后重建持续使用，而不考虑危房的前提下，1996年的市场价值为20000元，2020年的市场价值为175000元。 根据上述证据，结合当事人在法庭上的当庭陈述，一审法院认定本案的事实与王映德所述的事实相一致，且案涉住房的市场价值，1996年为20000元，2020年为175000元。 一审法院审理认为：王映德与歧坪计生站之间所形成的买卖合同的法律关系，虽然协议书上表述的是购买的使用权，但从内容来看应当是购买的所有权，且参照当时进行的房改政策，王映德用15000元完全可以购买到歧坪计生站当时市场价值为20000元的案涉住房，故该房屋买卖合同应合法有效，双方依约全面履行各自的义务。歧坪计生站在收到房款并交付住房后，未依约履行协助办理产权过户的义务，尤其是在5.12地震后，将国家所下拨包括王映德所购住房的灾后重建款不用于重建，而全部用于另行购买房屋，直接侵害了王映德的财产权益，应当承担相应的民事责任。由于案涉住房现若经灾后重建持续使用的前提下的市场价值经评估为175000元，应当以该金额为准；而因此致王映德长期无房居住，应当赔偿的房租以每年5000元标准计算10年较为适宜。现歧坪计生站已并入歧坪卫生院，歧坪卫生院应当承担本案中歧坪计生站的相关民事责任。故王映德请求歧坪卫生院偿付房屋价款及租房费用的理由成立，只是住房价值应予调整。至于歧坪卫生院所谓王映德仅购买歧坪计生站住房的使用权，所以王映德应按歧坪计生站2015年3月16日处理决定支付给王映德35504元之说，因与案件事实相悖，不应予以采信。 综上所述，王映德的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苍溪县歧坪镇中心卫生院应偿付原告王映德住房款175000元，限于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、被告苍溪县歧坪镇中心卫生院应赔偿原告王映德房租等费用50000元，限于判决发生法律效力之日起10日内付清。 本案二审期间上诉人没有向本院提交其他证据。 被上诉人在本案二审期间提交了以下证据材料：1、苍委办发（1997）8号文件，及四川省委办公厅纠正违规建房的文件，苍溪县住房保障中心提供，证明当时已经有共有住房或者集资住房的情况下不能再享受。该举证主要是上诉人提到了集资建房等问题。2、苍委发1997（144）号文件，证明城镇共有住房可向城镇公民出售，可以享受折扣，成本价可以进行市场，鼓励集资建房转换成购房款。证明整个交易的合法性问题。3、苍房改1999第30号文件，苍溪县城镇和区乡房屋可以出售，保底价值为105.4、苍府发1999（30）号文件，集资建房根据当时政策可以免税。5、苍府发1999（78）号文件，当时苍溪县政府还有规定，要求集资建房的要在2000年底全部转换过来，我们这当时是证件遗失了没有转换过来。6、苍房改2001（21号）文件，证明本案协议的合法性问题。7、歧办法文件，购买共有住房的通知书、购买公有住房，当时有13户人购买，该文件和统计表等证据证明当时政策党政事业职工可以享受购房优惠，已经购房的不能再购房，保底价为105元，在2002年的时候这就没有被上诉人，因为被上诉人已经购买了房屋不能再购买。2002年6月歧坪办事处房改，王映德本应参与享受优惠房改政策，但是王映德已经购买房屋不能享受该政策，证明我们前面享受的就是公有住房买卖的政策。8、证人周某，计生站在2008年地震后在上报灾后重建时，包括所有面积1200平米。房屋产权没有办理完善由法人孙晓军继续在办理，就办理到现在。9、公证书，在歧坪场是二案外人的买卖，购买房屋的单价是95一平方，时隔几个月买房子是150一平方，证明我们是按市场价购买的房屋。10、证明，这几人都是单位职工一同购买的，还有房屋改建、新投资的客观事实。苍溪县住房保障中心的文件等，证明我们符合法律规定，在当年是否符合政策，对上诉人有疑惑的问题也提供了证据证明。一审的时候我们多次找他们都不提供，二审的时候找到县上负责的人才给我们提供。 上诉人对以上证据材料的质证意见：2:1、被上诉人二审提交的材料和证据，一部分不属于证据属于政府或者有关部门颁布的文件，所以不属于法律意义上的新证据。2、这些文件都产生在1997年及以后，本案签订的被上诉人认为是买卖协议，上诉人认为是集资协议或者是附条件的借款协议。该协议签订是在1996年，所以这些文件体现的精神、规定、政策对1996年的行为是没有指导作用的。3、周某、侯某、马某的证明，我们认为该证明属于证人证言，根据民诉证据规则要求证人应当出庭作证，这都是没有正当理由不出庭作证的，是没有证明力的。这些证言上面还有经调查走访情况属实，有苍溪县歧坪镇人民政府的公章，那么这是单位证明还是个人证人证言，调查走访了什么等属于画蛇添足。还有我们提到的目前正在官网的没有直接厉害关系。被上诉人属于当时已经占有，允许他交集资款。赵平轩的公证书来说，将房屋出售给案外人证明赵平轩的房屋卖的95平方米，按被上诉人逻辑他买计生站的房屋没有产权还有手续没有完善，与赵平轩房屋相差50多平方，为什么不按市场价买私人房子，所以这些证明材料达不到证明目的，不能与当时签订了计生站集资住房和新建住房的效力对抗。 本院依职权查明，诉争房屋土地为国有划拨土地，其使用权人为原歧坪计生站。5.12地震后，原歧坪计生站灾后重建计划经有关机关决定为购买办公楼和设备。 本院二审认定的其也案件法律事实与一审判决认定的主要事实一致。 本院认为，房屋共有人或管理人对房屋因地震或其他自然灾害造成的损坏，不应当承担赔偿责任。 经查，王映德系原苍溪县歧坪镇人口与计划生育服务站的职工，王映德以职工身份与其签订了《关于计生站集资住房和新修建住房的协议》。原苍溪县歧坪镇人口与计划生育服务站通过审批，以划拨方式取得土地使用权。王映德等职工向原苍溪县歧坪镇人口与计划生育服务站交纳了集资建房款。诉争房屋修建完工后，王映德实际居住在其中。据此可以认定王映德与原苍溪县歧坪镇人口与计划生育服务站之间对诉争房屋形成共有关系。 本案王映德诉称的房屋在5.12地震后被确认为危房，其损失属自然灾害导致。 王映德在5.12地震前实际居住的诉争房屋无论是所有权人或使用权人，对因地震造成的房屋受损依法不能享有损害赔偿请求权。 王映德向一审法院诉称，2008年5.12地震后歧坪计生站将包括王映德的住房在内上报后，国家按每平方米1500元下拨了重建资金，但没有证据证明“国家按每平方米1500元下拨了重建资金”。 综上所述，王映德向一审法院提出的诉讼主张没有法律依据。原审判决偿付房款属适用法律不当。上诉人苍溪县歧坪镇中心卫生院主张不承担偿付责任的理由成立，本院支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款条（二）项的规定判决如下： 一、撤销苍溪县人民法院(2020)川0824民初1617号民事判决。 二、驳回王映德的诉讼请求。 一审案件受理费2938元，二审案件受理费5875元均由王映德负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  李 林 二〇二〇年十二月七日 书记员  王汇锋