湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终3090号上诉人（原审被告）：席统华，男，1981年6月21日出生，汉族，湖南省东安县人。被上诉人（原审原告）：永州市渝洲物业管理有限公司，。法定代表人：姚小玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人（特别授权）。原审被告：李继艳，女，1980年4月12日出生，汉族，湖南省东安县人。上诉人席统华因与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司（以下简称物业公司）,原审被告李继艳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。席统华上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判席统华、李继艳不支付被上诉人物业管理费；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人席统华没有与被上诉人签订任何物业服务合同，没有义务缴纳物业管理费。2020年5月20日，席统华才取得房屋所有权，故只承担5月20日之后的物业服务费。物业公司的物业服务很差，房屋漏水是李继艳自己维修的，花费了4800元，这些费用应由被上诉人承担，被上诉人不应该按合同约定的收费标准收费。物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、2014年物业公司与业主大会签订了《舜德花园小区物业服务合同》，对业主有约束力，且被上诉人依约对上诉人提供了物业服务。二、李继艳与席统华在办理交房手续时是夫妻关系，夫妻二人都是物业费的缴费义务主体，二人应共同承担物业费。并且李继艳反映自2010年起房屋一直由席统华一人居住至今。三、被上诉人物业服务不存在问题。关于房屋漏水问题，上诉人所在的一期房屋没有缴纳维修资金，而且房屋漏水与本案无关。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费10406元；2.判令被告缴纳违约金2081元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李继艳、席统华系夫妻。二被告系舜德花园德明园F栋704号房业主，该房系楼梯房，建筑面积为125平方米。2006年3月30日永州市渝洲房地产开发有限公司与原告永州市渝洲物业管理有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，合同的主要内容为：1.原告为舜德花园小区提供物业管理服务；2.合同期限从2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；3.竣工验收合格交付业主后物业管理费由业主按0.5元/平方米/月交纳；4.缴纳费用时间为业主每季度10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。2013年3月30日经物价局核定被告自2013年4月1日起在该小区按0.75元/平方米/月的收费标准收取楼梯房的物业管理费。2014年12月31日，原告与舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、永州市渝洲物业管理有限公司为舜德花园小区提供物业管理服务，本合同的期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；二、物业收费标准为多层楼房住宅为0.6元/平方米/月，车库、杂房为0.3元/平方米/月；三、物业服务费每季度交纳一次，每次缴纳费用时间为每季度首月前15日内，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告向原告缴纳了德明园F栋704号房截至2007年3月31日止的物业管理费，后未再缴纳物业管理费。下欠的自2007年4月1日至2019年6月30日期间的楼梯房物业服务费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位与原告签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及被告小区业主大会与原告签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。在原告已按照合同约定提供物业服务的情况下，对于德明园F栋704号房被告方均应按照合同约定的标准交纳物业服务费。被告未按合同约定的期限按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费并支付相应违约金的违约责任。被告自2007年4月1日至2013年3月31日，共下欠原告德明园F栋704号房物业服务费4500元（0.5元/平方米×125平方米×72个月）；自2013年4月1日至2014年6月30日止，共下欠原告德明园F栋704号房物业服务费1406元（0.75元/平方米×125平方米×15个月）；自2014年7月1日至2019年6月30日止，共下欠原告德明园F栋704号房物业服务费4500元（0.6元/平方米×125平方米×60个月）上述物业服务费共10406元，对此部分物业服务费依法予以支持。另原告诉请要求被告李继艳支付滞纳金2081元，系按约定的从逾期之日起按每日千分之三的标准计算，该滞纳金约定的计算方式远远超过法律规定，且未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，酌情支持200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李继艳、席统华在本判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司自2007年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费4500元，2013年4月1日至2014年6月30日期间的物业管理费1406元，2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费4500元，共计10406元；二、被告李继艳、席统华在本判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司违约金200元。二审期间，各方当事人均未向法院提交新证据。本院二审查明事实如下：经本院当庭确认，李继艳在上诉状中的签名摁印系席统华代其签名摁印，席统华未提供证据证明李继艳授权席统华代为上诉。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方争议的焦点为上诉人席统华是否应当支付物业管理费。席统华、李继艳原系夫妻关系，婚前贷款购买了舜德花园小区德明园F栋704号房，婚后共同居住并共同偿还贷款。后双方离婚，房屋仍由席统华居住管理使用。根据一审时物业公司提供《舜德花园小区物业服务合同》可知，该合同系上诉人小区业主大会与物业公司共同签订，系双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。以及《物业管理条例》第六条、第四十一条的规定，房屋的所有权人为业主。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，《舜德花园小区物业服务合同》合法有效，其效力及于舜德花园小区所有业主。席统华、李继艳原系夫妻关系，虽然房屋登记在李继艳一人名下，但该房系贷款购买且婚后共同偿还贷款。故上诉人席统华虽然未显示在产权登记上，但其仍是房屋的共同所有权人，是舜德花园小区的业主，《舜德花园小区物业服务合同》对其具有约束力。席统华与李继艳在离婚时对本案房屋的处置，不能免除其缴纳物业费的义务。席统华应按照物业服务合同的约定履行缴纳物业费的义务，其未按时缴纳物业费已构成违约。上诉人席统华提出被上诉人物业服务不到位，不能按照合同约定的收费标准收费，但未提供证据加以证明，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人席统华的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由上诉人席统华负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  唐治生审判员  杨世清二〇二〇年十二月二十二日书记员  盛 倩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。