河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1749号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴振排，男，1974年7月13日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张琳，河南广林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董春燕，女，1982年5月14日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张琳，三门峡市湖滨区镜鉴法律服务所法律工作者。上诉人吴振排与被上诉人董春燕租赁合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院（2020）豫1203民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴振排上诉请求：撤销原判第二、四项，改判董春燕向其赔偿损失15万元或裁定将本案发回重审。事实和理由如下：1.其提交的证据，可以证明董春燕在签约后，对涉案房屋按她的特定要求进行了改造、家装等工程，共计花费193533.8元。同时，安装的空调其已经实际花费22.5万元。若合同不再履行，导致家装的工程、设备闲置浪费，由此所造成的损失，董春燕应基于过错比例而承担相应的赔偿责任；2.租赁合同签订后，在长达五年多的时间内，即使董春燕不打算再进行经营，也应当本着诚实信用原则及公平合理原则，及时履行通知、告知等协助义务，以免损失进一步扩大。然而，在此期间董春燕却没有通知、告知，导致其一直不能对房屋另行出租，董春燕应对造成损失的扩大承担赔偿责任；3.其将案涉房屋交付给了董春燕，董春燕接收房屋后，才进行了装修、改造。而原审却认定其没有证据证明已交付房屋，显然与事实不符。董春燕擅自添加隔断、改造墙体给其造成了经济损失，所产生的损失金额也足以抵消该10万元押金，其不应予以返还。董春燕答辩意见：1.原审认定其未尽到相应的审查义务，对导致合同无效也有过错，才仅支持了其要求返还租房押金10万元的诉讼请求，未支持其利息主张，其已承担缔约过失责任；2.吴振排未提交有效证据证明他向其已经交付租赁房屋，且房屋现状至今未达到租赁协议中约定的交付条件。其至今未占有、使用房屋，故不产生租金；3.吴振排将未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的涉案房屋出租给其开办幼儿园，该租房协议因违反法律强制性规定而无效。吴振排作为出租人，明知不可为而为之，损失应自负。董春燕原审诉讼请求：1.依法解除双方签订的租赁协议；2.判令吴振排返还其押金10万元及利息（按照年利率6%，自2014年9月20日计算至押金返还之日止）；3.判令吴振排赔偿其损失3万元。吴振排原审反诉请求：判令董春燕赔偿其各项损失15万元。原审法院查明：2013年12月5日，吴振排（乙方）与三门峡产业集聚区禹王路街道大营村村民委员会（甲方）签订了《承包合同》，约定：承包范围：大营村凤凰苑小区附设幼儿园小区土地，由乙方无偿使用38年，从2014年1月1日至2052年12月31日；大营村凤凰苑小区附设幼儿园由乙方整体投资，甲方出让土地使用权，幼儿园由甲方负责图纸设计，施工期间甲方派专人对乙方进行监督。工程结束经验收合格达到经营规定标准后乙方开始经营管理，乙方在经营期内对房屋及设施应进行无偿维修。乙方如需对房屋进行改造应以不改变房屋原有结构为原则，先向甲方提出书面申请，待甲方同意后方可施工。乙方所投资的全部资产，协议期满全部无偿交给甲方；中央空调初装费、天然气初装费等由乙方承担；甲方应积极协助乙方办理经营所需的各种手续，费用由乙方承担。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，吴振排按约进行施工，2014年9月，该工程竣工。2014年9月17日，吴振排（甲方）与董春燕（乙方）签订《租房协议》一份，约定：一、租赁地址：陕县兴隆路与金华路交叉口大营村凤凰村幼儿园建筑面积3400平方米；二、租赁期限及其他约定：租期20年，自2015年6月1日至2027年6月1日；租金：前期三年每年53万元，后续租金每三年递增10%，并另行签订合同，直至合同约定期结束；付款方式：按年支付，自合同签订之日，乙方须支付甲方押金10万元，押金于第二年冲抵房租，交房后乙方于2015年3月1日之前将房租交于甲方；甲方应于2014年10月30日之前将房屋按约定事项完整交于乙方，如不能按时交付，合同自动顺延；交房约定事项：三楼加楼梯至楼顶并加护栏，地下室钢化玻璃，后院围栏、大门、全楼窗户、一楼门面房门窗以及室外硬化，全楼中央空调、水电接通、楼梯扶手。合同还对双方责任及义务等其他事项进行了约定。协议签订后，董春燕于2014年9月19日付给吴振排押金10万元。同年10月，董春燕对涉案楼房的二层和三层制作做了隔断，但至今未投入使用。吴振排称其已将董春燕所承租房屋交付董春燕，董春燕不予认可。后双方发生争议，董春燕诉至法院请求处理。审理中，吴振排提出反诉。另查明：1.涉案房屋的后院围墙及大门没有安装。2.涉案房屋未取得建设工程规划许可证，无产权证明。原审法院认为：本案系房屋租赁合同，吴振排将涉案房屋出租给董春燕，双方并签订了租赁合同，但截至法庭辩论终结，吴振排未能提交证据证明其出租给董春燕的涉案房产已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的《租房协议》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必有返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所造成的经济损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因吴振排所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，导致双方所签订的租赁协议无效，吴振排存在主要过错，董春燕知悉所承租房屋的状况，未尽到相应的审查义务，对导致合同无效亦有一定过错。董春燕请求吴振排返还租房押金10万元的请求，于法有据，依法应予支持。董春燕要求吴振排支付租房押金10万元从2014年9月20日起按年利率6%计算至退还之日止利息的请求，因双方关于押金的退还期限及是否支付利息并未约定，且双方签订的《租赁协议》依法被确认无效，董春燕对合同的无效也有过错，故对董春燕的该项请求不予支持。董春燕要求吴振排赔偿制作房屋隔断造成经济损失3万元的请求，虽然董春燕对涉案楼房的二层和三层制作做了隔断，但未能举证证明其因此所造成经济损失为3万元的事实，对董春燕的该请求不予支持。关于吴振排提出董春燕所交押金已转为租金的辩解意见，因吴振排所举证据不能证实其向董春燕已交付房屋，且涉案房屋没有达到双方约定的交付条件，董春燕亦没有实际占有、使用该房屋，故对吴振排的该辩解意见不予采纳。对于反诉原告吴振排要求反诉被告董春燕赔偿其各项经济损失15万元的请求，因其未能提供证据证实其主张的损失的客观存在及具体数额，且其出租给董春燕的涉案房屋系开办幼儿园所用，因其未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，涉案房屋依法不得出租，其主张的丧失涉案房屋市场租赁费收益损失的请求亦缺乏事实及法律依据，故应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、董春燕和吴振排于2014年9月17日签订的《租房协议》无效。二、吴振排在本判决书生效之日起十日内返还董春燕押金10万元。三、驳回董春燕的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴振排的诉讼请求。本诉案件受理费3490元，由董春燕负担490元，由吴振排负担3000元；反诉案件受理费1650元，由反诉原告吴振排负担。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，吴振排与董春燕签订《租房协议》，将其未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋出租给董春燕，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该《租房协议》应属无效。因吴振排提交的证据不能证明其已向董春燕交付涉案房屋，且涉案房屋未全部达到双方约定的交付条件，董春燕亦没有实际占有、使用该房屋，故原审判令吴振排返还董春燕押金10万元适当。至于吴振排反诉要求董春燕赔偿其各项经济损失15万元，因吴振排未能提供证据证实其主张的损失的客观存在及具体数额，且涉案房屋依法不得出租，吴振排存在主要过错，故原审判令驳回吴振排的反诉请求适当。吴振排的上诉理由不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5140元，由吴振排承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年十二月二十八日法官助理侯杨书记员张润博书记员郑强