河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初2387号原告:漯河市吉宅选房网络科技有限公司，住所地漯河市郾城区黄山路****，统一社会信用代码91411100MA457CNM6Y。法定代表人：王许华，系该公司经理。委托诉讼代理人：闫军胜，河南平允律师事务所律师。被告：佟银超，男，回族，1992年1月28日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：温艳丽，河南强人律师事务所律师。原告漯河市吉宅选房网络科技有限公司（以下简称吉宅选房公司）与被告佟银超租赁合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吉宅选房的委托诉讼代理人闫军胜，被告佟银超的委托诉讼代理人温艳丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉宅选房公司向本院提出诉讼，请求依法判令：1、被告佟银超限期搬离租赁房屋，并支付拖欠租金暂计62500元（从2019年12月27日至实际搬离房屋之日止）；2、请求解除租赁合同、限期搬离租赁房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告吉宅选房公司于2019年12月27日经过法院拍卖取得黄河路西段北侧16幢1××号、黄河路西××北侧××房产，被告佟银超是上述房产的租赁人。被告佟银超租赁合同约定的日期为2020年7月1日。被告佟银超拒绝将2019年12月27日以后的租金支付给原告，且拒绝续签合同。为了维护原告合法权益，原告向法院提起民事诉讼，请求法院支持原告合法权益。被告佟银超辩称：一、原告诉状中所述与客观事实不符。1、原告认为其取房屋所有权的时间与客观事实不符。2019年12月27日，原告通过法院拍卖取得了黄河路西端北侧16幢1××号、黄河路西端北侧16幢2××号房产。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，2020年1月10日，郾城区人民法院出具了（2019）豫1103执恢87号执行裁定书，裁定书明确该房产的所有权及土地使用权自本裁定送达原告时起转移。因此，原告取得房产所有权的时间为2020年1月10日，而不是原告认为的2019年12月27日。2、原告认为被告租赁房屋其通过拍卖取得的黄河路西段其中1间门面房与客观事实不符。被告使用的涉案一间门面房共计48平方米，其中前、后方24平方米属于潘振杰、潘栓英加盖的房屋，未包含在原告取得的16幢1××号房产权证的24平方米范围之内。因此，被告租赁的一间门面房目前属于原告和潘振杰、潘栓英共有，并不是原告单独所有。3、原告认为被告与潘振杰、潘栓英的房屋租赁合同期限至2020年7月1日与客观事实不符。被告与潘振杰、潘栓英签订的租赁合同明确约定了租赁期限至2021年7月1日。因此，被告与潘振杰、潘栓英的租赁合同期限截止到目前，仍在租赁合同期限内。二、原告无权要求被告支付自2019年12月27日以来的房租，被告的房租已经支付给房东潘振杰、潘栓英，不应重复支付。郾城区人民法院拍卖公告中明确，法院本次拍卖只处置有房产证的房屋，一层房产证上记载的面积为271.92平方米，而一层房屋的实际面积为491.63平方米，其中潘振杰、潘栓英在房屋前、后新增面积为219.71平方米。上述房屋共11间门面房，被告租赁了5间，其中的100平方米并未包含在原告拍卖房屋房产证范围之内，系潘振杰、潘栓英加盖的房屋，原告无权主张权利。拍卖公告明确了拍卖房产有租赁，拍卖标的不涉及加盖部分建筑，受卖人与加盖房产行为人产生的纠纷由双方自行解决，与本次拍卖无关，存在风险由受卖人自行承担。因此，原告在拍卖房屋时明知租赁房屋有加盖建筑等权利瑕疵，就应当自行承担租赁期限内不能向被告再收取租金等相关风险。因此，原告要求被告支付2019年12月27日以来的房租的诉讼请求不应当得到支持。三、原告无权要求解除租赁合同，限期被告搬离房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在阻力期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该条为“买卖不破租赁”的规定，结合本案，被告与潘振杰、潘栓英的租赁合同期限至2021年7月1日，仍在租赁期限内，且被告租赁的房屋也不属于原告单独所有，原告无权要求解除合同，限期被告搬离房屋。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的诉称辩称，结合其举证、自认，本院认定本案的事实如下:潘栓英、潘振杰因不履行发生法律效力的（2017）豫1103民初2269号民事判决书确定需要向漯河市郾城区农村信用合作联社支付的金钱义务，漯河市郾城区农村信用合作联社向本院申请强制执行，本院裁定将潘振杰名下的位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）和位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）予以拍卖。2018年1月16日，本院作出（2018）豫1103执9号执行裁定书，裁定查封上述两处房产，其中位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）为第一顺位查封，2017年6月8日，本院作出（2017）豫1103民初2036-1号民事裁定书，裁定查封登记在潘振杰名下的位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**），该查封为第一顺位查封。以上两处房产分别抵押给漯河市郾城区农村信用合作联社，他项权证号分别为2015005843、2015005844。2019年12月26日，本院对上述两处房产进行公开变卖。2019年12月27日，本案原告吉宅选房公司作为买受人以3831744元的价格竞得上述房产。2020年1月10日，本院作出（2019）豫1103执恢87号执行裁定书，裁定：一、解除对潘振杰名下的位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）和位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）的查封；二、潘振杰名下的位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）和位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）归买受人吉宅选房公司所有，房产的所有权及土地使用权自裁定书送达受卖人时起转移；三、由受卖人吉宅选房公司办理黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**、他项权证号为2015005843）和位于黄河路西××北侧××房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**、他项权证号为2015005844）的撤押手续，并领取相关材料；四、受卖人吉宅选房公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。被告佟银超提交证据称2018年6月29日其作为乙方与潘振杰、潘栓英（甲方）签订租赁协议一份，开始租赁涉案房屋，租赁期限为叁年，自2018年7月1日起至2021年7月1日止（租赁协议中为2018年7月1日至2020年7月1日），租金为150000元/年。合同另补充约定三年合同到期更换合同，乙方提前一个月支付甲方房租费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案的涉案房屋于2018年1月16日，经本院作出（2018）豫1103执9号执行裁定书予以查封，被告佟银超于2018年6月29日与潘振杰、潘栓英签订租赁合同，开始租赁涉案房屋，双方签订租赁协议的时间晚于依据本院书面裁定对涉案房屋进行查封的时间。现原告吉宅选房公司经拍卖程序竞得涉案房屋，并因此成为涉案房屋的所有人，原告吉宅选房公司与被告佟银超未就涉案房屋达成新的租赁协议，原告吉宅选房公司即有权要求被告佟银超搬离涉案房屋，并要求佟银超支付原告吉宅选房公司成为涉案房屋所有人之日的至实际搬离之日止期间的房屋租金。涉案房屋经本院于2020年1月10日作出（2019）豫1103执恢87号执行裁定书送达受卖人（吉宅选房公司）时起转移，故对于被告佟银超支付占用费用的期限应当自2020年1月10日开始计算至至佟银超实际搬离涉案房屋之日止，租金的数额可以按照佟银超与潘振杰签订的租赁协议中约定的每年150000元予为依据以计算，被告佟银超应承担的租金以每日410.96元/天（150000元/年÷365天）计算。被告佟银超如认为其与潘振杰、潘栓英会因此产生争议，可另行通过合法形式予以解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佟银超须于本判决生效后十五日内，搬离其租赁的现所有人为漯河市吉宅选房网络科技有限公司、房屋位于黄河路西段北侧16幢1××号房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）和位于黄河路西段北侧16幢2××号房产（房产证号：漯房权证郾城区字第**）范围内房屋。二、被告佟银超须于本判决生效后十五日内，按照每日410.96元/天的数额向原告漯河市吉宅选房网络科技有限公司支付租金，被告支付租金的期限自2020年1月10日开始计算至至佟银超实际搬离涉案房屋之日止。本案案件受理费1360元，由被告佟银超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  叶亚奇人民陪审员  周洪涛人民陪审员  陈永华二〇二〇年十二月十七日书 记 员  冯晓爽