安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4518号 上诉人（原审被告）：阜南金利置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇省道S328南侧田集路西侧阜安路北侧，统一社会信用代码91341225MA2MWFYCOP（1-1）。 法定代表人：王子奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蒙，安徽皖北律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李睿朗，男，1994年12月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：郎茂文，安徽裕德律师事务所律师。 上诉人阜南金利置业有限公司因与被上诉人李睿朗商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初4920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜南金利置业有限公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判；并由李睿朗承担本案全部诉讼费用。事实和理由：阜南金利置业有限公司不存在违约行为；李睿朗不存在任何损失；案涉商品房买卖合同约定的交付条件与政府文件规定相悖，应视为情势变更，阜南金利置业有限公司应予免责。 李睿朗辩称，阜南金利置业有限公司逾期交房，存在违约行为，不存在情势变更情形，应按照合同约定承担违约责任。 李睿朗向一审法院起诉请求：阜南金利置业有限公司继续履行合同，向李睿朗交付符合合同约定的房屋；并支付逾期交房违约金142299.87元（自2018年4月1日至2020年7月1日，按日计算向李睿朗支付全部房价款万分之二的违约金，之后违约金计算至房屋实际交付之日止）；并由阜南金利置业有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月24日，李睿朗与阜南金利置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份约定：李睿朗购买阜南金利置业有限公司开发建设的位于省道S328南侧、田集路西侧、阜安路北侧金马清华园小区1058幢2-201单元7层702号房屋一套，面积123.85平方米，单价每平方米6988.87元，总价款为865571元。买受人应当于2017年1月24日前支付首期房价款265571元，占全部房价款的30%，余款600000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；并经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足交付约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并依约处理。除不可抗力外，出卖人未依约将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照每日0.02%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同一方向另一方送达的任何文件，以及约定的出卖人应履行的通知义务，以买卖合同中填写的联系地址为最终的联系地址，挂号邮寄出后视为通知到达。如果一方联系地址变更，须书面通知另一方进行确认。买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。《安徽省住房城乡建设系统重污染天气建筑杨尘防治应急方案》要求自2017年11月20日起至2018年1月底建成区内停止各类建设工程、道路工程、水利工程石方作业以及房屋拆迁施工等。2018年3月17日李睿朗签收阜南金利置业有限公司发出“金马清华园一期交房时间顺延通知”，阜南金利置业有限公司将交房时间顺延至2018年6月30日。2019年1月8日涉案房屋所在金马清华园小区取得竣工验收备案，2018年5月21日，涉案房屋所在8#楼取得阜南县房屋面积测绘报告。2018年6月16日李睿朗签收阜南金利置业有限公司公司通过EMS邮寄的交房通知。2019年1月25日，阜南金利置业有限公司取得金马清华园小区初始登记。阜南金利置业有限公司至今未取得涉案房屋所在金马清华园小区综合验收。李睿朗已按合同约定交纳全额购房款865012元。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。《安徽省住房城乡建设系统重污染天气建筑杨尘防治应急方案》要求2017年11月20日至2018年1月底全部工程停工，系政府行政命令，属不可抗力。阜南金利置业有限公司发出交房顺延通知，延期至2018年6月30日交付房屋，但上述停工期间为72日，交房时间应当顺延至2018年6月12日。阜阳市国土资源局下发《阜国土资函【2018】529号》文件关于“新建商品房首次登记时，不要求申请人提供新建住宅小区综合查验报告”的规定，系对房屋不动产权证书登记的相关要求，并非指向房屋交付条件，二者无关联性，同时合同约定交房条款，系对合同双方的共同约束，阜南金利置业有限公司理应严格遵守，并非情势变更，对阜南金利置业有限公司的相应辩解意见不予采信。阜南金利置业有限公司虽然按合同约定邮寄了交房通知，李睿朗也实际签收，但其时并未达成合同约定交房条件，李睿朗有权拒绝接收房屋，发生违约情形不因有无实际损失而减少责任，故对阜南金利置业有限公司的相应辩解意见不予支持。李睿朗依约向阜南金利置业有限公司交付了全部购房款，阜南金利置业有限公司应按约顺延至2018年6月12日前将符合约定交付条件的房屋交付给李睿朗。李睿朗至今未接收房屋，截止至庭审辩论终结前，阜南金利置业有限公司亦未取得涉案房屋所在小区的综合验收，尚未达成房屋交付条件，阜南金利置业有限公司未按约履行交付义务，应承担相应的违约责任。李睿朗要求以后违约金计算至实际交付房屋之日，因庭审辩论终结后尚无法确定违约金，李睿朗与阜南金利置业有限公司可待违约事项实际发生后另行解决。涉案房屋尚未进行综合查验，综合查验属行政行为，具体何时能够综合查验合格，达成房屋交付条件，无法确定，故对于李睿朗要求阜南金利置业有限公司继续履行合同并交付符合合同约定的房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜南金利置业有限公司于判决生效之日起十日内向李睿朗支付逾期交房违约金138145.13元（以房价款865571元为基数按每日万分之二的标准自2018年6月12日计算至2020年8月18日）；二、驳回李睿朗其他诉讼请求。案件受理费1573元，由阜南金利置业有限公司负担1531元，李睿朗负担42元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：阜南金利置业有限公司是否存在逾期交房行为，应否承担相应的违约责任，一审判决的违约金数额是否正确。 涉案《商品房买卖合同》合法有效。李睿朗依约向阜南金利置业有限公司交付全部购房款，阜南金利置业有限公司在截止一审法庭辩论终结前，仍未取得涉案房屋所在小区的综合验收，尚未达到合同约定的房屋交付条件，故阜南金利置业有限公司应承担相应的违约责任。因案涉房屋实际交付之日暂无法确定，一审法院据此判决违约金计算至一审法庭辩论终结前，并无不当。 综上所述，阜南金利置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3146元，由上诉人阜南金利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 袁理想 审判员 刘 伟 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理张婷玉 书记员张玉 附：（2020）皖12民终4518号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。