广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终3680号上诉人（一审被告）：黄细燕，女，汉族。被上诉人（一审原告）：林美玲，女，汉族。委托诉讼代理人：林彦君，男，汉族，系林美玲之子。上诉人黄细燕因与被上诉人林美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄细燕、被上诉人林美玲的委托诉讼代理人林彦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄细燕上诉请求：一、请求依法撤销（2020）粤0403民初1446号民事判决，驳回林美玲的请求；二、本案一审、二审诉讼费由林美玲承担；三、要求林美玲赔偿黄细燕在承租期间因店铺漏水，渗水问题导致不能继续正常营业而导致不能续租所造成的经济损失8万元及退回多收的水费（2018年4月到2020年1月）还有5,000元入场费及1.5万元押金，并按政策优惠收取2、3、4月租金，5月租金由林美玲承担。事实与理由：2018年3月30日，黄细燕与林美玲签订了案涉商铺租赁合同，该商铺5月1号开业，6月起门口玻璃处漏水，7月楼上漏水（滴到衣服）、厕所旁边的墙体因渗水墙纸脱落，8月楼上漏水经管理处维修依然漏水，试衣间墙体因渗水出现霉点。漏水问题，多达10次维修，依然没解决。墙体发霉，导致黄细燕经营的服装发霉。黄细燕曾跟招商部表示案涉商铺不适合做服装，如有人承租黄细燕可转让，黄细燕亦贴招租转让，但因招商部要按原合同价格才能转让，故未转让。因2020年2至3月疫情原因案涉商铺未予营业，黄细燕表示待南潮联社确定租金减免方案，会支付租金，且黄细燕准备4月份营业。案涉店铺因渗水已不能正常营业，如要营业须重新装修。4月13日，黄细燕和招商部人员查看现场，黄细燕问这还能营业吗？招商部人员说重新装修就可以，但招商部渗水漏水问题未予解决，当晚黄细燕通过微信告知招商部不予租赁了且会承担至4月底的租金。提出解约后，黄细燕去商铺拿东西时，招商部不允许黄细燕拿走太多东西。黄细燕在微信跟招商部人员明确表示不让黄细燕搬，那5月份费用黄细燕也不会承担。5月法院工作人员要求招商部允许黄细燕搬走，招商部才让黄细燕搬，协商好于28号搬走，次日交回锁匙给招商部。本案以下存疑处，请合议庭考虑：1、林美玲4月13日提出解约，当月委托律师向黄细燕发律师函，但其一直不让黄细燕搬离。黄细燕明确提出到四月的租金会承担，五月租金不会承担的，且黄细燕随时可以搬走，但招商部一直以没交清租金为由，不让黄细燕搬离。林美玲已上诉，仍不让黄细燕搬。2、合同约定，如果乙方不支付租金，逾期超过10天，甲方是可以终止合同，没收押金并收回店铺。4月13号提出解约之后，甲方没有这样做，系甲方认为黄细燕没违约吗？案涉商铺存在问题不能继续正常营业，黄细燕才提出解约。在甲方给到2至4月租金优惠时，黄细燕是能享受那9折租金优惠的，因为那1.5万元一直在甲方那里。甲方强占黄细燕的押金并不让黄细燕腾退是何故？3、案涉商铺存在漏水、渗水问题，一审判决黄细燕以正常商铺标准判令黄细燕支付租金有失公允，且甲方于一审法院工作人员调查现场当天就在商铺门上贴了旺铺招租。4、案涉商铺多次维修仍未予修好，甲方需承担责任。案涉合同无维护黄细燕利益条款，合同约定有失公允，无法保障黄细燕合法权益。5、合同从无效到有效，黄细燕作为当事人竟不知道？据此，请求二审法院撤销原判，发回重审，支持黄细燕的请求。林美玲辩称：一审法院认定事实错误，采用法律不当而作出判决错误。林美玲未上诉，但林美玲请求二审法院驳回黄细燕的诉讼请求。二、黄细燕的上诉请求并不是二审法院审理的范畴。黄细燕诉求为没有事实和法律依据，请求二审法院正确审理并驳回黄细燕的全部诉求。三、黄细燕在本案中所反映的事实和理由应当不予取信。黄细燕承租涉案的商铺使用经营3个月后，发现该商铺出现渗水现象，维修后继续使用，但其一修二修也不能将渗水现象排除，事后其继续使用至今年初出现“新冠病毒”疫情之后，政府响应党中央号召，为防止病毒疫情扩散而强行要求各行各业停产停业……。如黄细燕借此机会而无理要求林美玲给其免减3个月商铺租金的事实；故黄细燕二审诉求没事实和法律依据支持，请求二审法院予以驳回。四、一审法院在审查本案事实过程中，如林美玲在一审提交的证据11“南华路B1楼铺位租赁状况说明、证明、建设规划范围内兴建单位报建申请表、建筑许可证、井岸镇∕街农村集体资产交易成交确认书”中，一审法院认定该证据部分事实错误，该证据充分证明涉案商铺为斗门区井岸镇南潮村经济合作联社的财产，并且为珠海市斗门区*********的建设规划范围之内，故涉案商铺不属于迁建物、违章建筑物。案涉《商铺租赁合同》及《合同补充协议》符合法律规定，应认定为合法有效的合同。请求二审法院重新予以查明与纠正，并且作出公正的裁决。综上所述，根据本案事实、《中华人民共和国合同法》第九十一条规定及法律法规的有关规定，请求二审法院驳回黄细燕的全部诉求并作出公正的判决。林美玲向一审法院起诉请求：1．解除林美玲、黄细燕于2018年3月30日签订的商铺租赁合同；2．黄细燕将位于珠海市斗门区**************（以下简称案涉商铺）腾退给林美玲；3．林美玲没收黄细燕已付履约押金15,000元；4．黄细燕支付拖欠的2020年2月-2020年5月共4个月的租金22,000元、违约金2,200元、管理费1,000元及水费125元，合计25,325元；5．黄细燕支付从2020年6月起的租金、违约金及管理费，计至黄细燕交付案涉商铺之日止；6．黄细燕承担一审案件诉讼费用。林美玲一审庭审当庭撤回第2、5项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年8月2日，林美玲与南潮联社签订商铺租赁合同，约定南潮联社将位于井岸镇南潮村南华路B1楼（新门牌：南华路58号）等商铺按现状租赁给林美玲经营使用，租赁期限从2017年8月1日至2023年12月31日止；南潮联社同意林美玲转租商铺，林美玲应按规定与第三方承租人订立书面租赁合同，转租部分的管理工作由林美玲负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的双方责任和权利不因林美玲转租而改变。2017年8月3日，林美玲委托吴少端与南潮联社签订位于井岸镇南潮村南华路B1楼（新门牌：南华路58号）等商铺的租赁合同及办理商铺租赁的相关手续资料，代为收取商铺租金等。2018年3月30日，吴少端作为甲方与作为乙方的黄细燕签订商铺租赁合同约定，甲方将位于珠海市斗门区***********按现状出租给乙方作为经营服饰行业使用，出租商铺的建筑面积为50平方米；租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月30日止，乙方装修期15天，甲方于2018年3月30日将商铺交给乙方使用经营；租金每月7,000元，从第二年起每两年递增10%，管理费每月250元，乙方在签订合同之日支付第一个租金，以后每月租金均在当月5日前一次性付清，如逾期，甲方按每日千分之五加收滞纳金，逾期超过10天，甲方有权终止合同，收回铺位并没收合同押金；在合同签订当天，乙方必须一次性向甲方支付15,000元作为履行本合同的押金，押金不计算利息，不抵作租金。租赁期届满，如乙方无违约行为，乙方将商铺交回甲方之日起15天内，甲方将押金全额无息退回给乙方。如甲、乙双方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，按本合同第九条约定处理；任何一方因违约造成本合同解除终止合同的，如属甲方违约，甲方双倍赔偿押金给乙方；若属乙方违约的，甲方对乙方预交的押金没收并不予退回，并有权解除终止合同，收回物业并不作任何补偿给乙方；乙方承租后，商铺的用水、用电由乙方自行报装（变更使用结算缴费账户为乙方）及支付相关费用；乙方延迟交付租金超过10天的，甲方可以单方面解除合同，乙方必须在甲方告知解除合同后的3天内将商铺无条件腾空交回给甲方……同日，吴少端作为甲方与作为乙方的黄细燕签订合同补充协议约定，甲、乙双方于2018年3月30日签订的租赁合同，甲方同意在乙方经营期间给予优惠，合同首年租金为每月7,000元，乙方则按每月5,000元交付租金，从第二年起每两年递增10%至合同结束，2019年4月1日至2021年3月30日的租金标准为每月5,500元，本合同与原铺位租赁合同有同等法律效力。同日，黄细燕向吴少端支付案涉铺位押金15,000元。2020年二、三月，林美玲通过微信向黄细燕催收当月的租金，黄细燕称其今年没有营业，等林美玲减免租金方案出来后再交租，要求林美玲先拿押金抵顶租金。2020年3月21日，林美玲向珠海市斗门区井岸镇党委、珠海市斗门区井岸镇人民政府提交免、减租金申请书，申请镇党委、镇政府根据新冠肺炎疫情的情况，协助指导南潮联社对林美玲承租的全部商铺实施免租1个月、减租2个月。2020年4月13日，南潮联社书面回复林美玲，经村两委开会研究，一致不同意林美玲的减、免租金申请，租金仍按照签订的商铺租赁合同条款执行，并要求林美玲于2020年4月15日前将所欠交的商铺租金2,120,000元一次性缴清。2020年4月12日，林美玲向黄细燕送达优惠告知书，告知黄细燕鉴于疫情影响，林美玲决定限黄细燕于2020年4月13日前交清2020年2月至2020年4月的租金及其他费用，上述3个月按9折优惠给黄细燕，逾期按原租金收取，并加收日5‰滞纳金。黄细燕签收该告知书。2020年4月20日，珠海市珠诚法律咨询服务有限公司接受吴少端的委托，向黄细燕发送解除商铺租赁关系“告知函”，通知黄细燕解除其与吴少端签订的商铺租赁合同、收回商铺、没收履约保证金，并要求黄细燕交纳拖欠的租金、滞纳金及相关费用，限黄细燕在收到函件后5天内与吴少端协商解决。黄细燕确认收到该函件。2020年5月2日，林美玲通过微信向黄细燕发送催款通知单，要求黄细燕交纳2020年2月至2020年5月的租金等费用合计28,301元。2020年5月18日，吴少端出具情况说明，称其与林美玲系朋友关系，其受林美玲委托代为管理南华路商业街商铺出租的全部事宜。黄细燕曾向林美玲反映案涉商铺存在墙壁、天花漏水的问题，林美玲找人处理过，但没有解决漏水问题。2020年4月13日，黄细燕向林美玲提出解除商铺租赁合同，并表示4月底可以搬走，林美玲认为黄细燕没有结清租金等费用，不同意解除合同，黄细燕于2020年5月29日向林美玲腾退案涉商铺。2020年7月3日，南潮联社出具证明，表示位于珠海市斗门区***********商铺门牌号为58号等商铺属于南潮联社的财产，其中58号商铺在B1栋的建设规划范围内。2020年7月6日，珠海市斗门区井岸镇合作经济经营管理站出具南华路B1楼铺位租赁状况说明，表示南潮村南华路B1楼铺位，面积713.22平方米，由南潮联社提交立项申请到该办公开招租，并出具《证明》，证明该物业于1991年2月报建及因历史原因未办理房产证，该办按照规定受理该立项申请，已于2017年6月23日通过珠海市斗门区**集体“三资”监管和产权流转服务平台公开招标，竞得人为林美玲。2020年7月30日，一审法院向珠海市自然资源局斗门分局调查核实案涉铺位有无办理建设工程规划许可证，该局于2020年8月6日函复一审法院，复函公开方式为不公开。一审法院认为：关于案涉的商铺租赁合同及合同补充协议效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据珠海市自然资源局斗门分局就一审法院向其调查案涉商铺有无办理建设工程规划许可证的复函，林美玲、黄细燕于2018年3月30日签订的商铺租赁合同及合同补充协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然林美玲、黄细燕签订的商铺租赁合同及合同补充协议无效，但黄细燕从2020年2月1日至2020年5月29日占用林美玲的案涉商铺，且没有支付相应的费用，林美玲要求黄细燕支付该期间的租金实际为房屋占有使用费，有事实与法律依据，一审法院予以支持。黄细燕辩称双方的合同已于2020年4月13日解除，但其提交的证据不足以证明该事实，且黄细燕于2020年5月29日才将案涉商铺腾退给林美玲，黄细燕的抗辩缺乏理据，一审法院不予采信。所以，黄细燕应当根据合同补充协议约定的5,500元/月向林美玲支付2020年2月1日至2020年5月29日期间的房屋占有使用费21,645元（5500/月×3个月＋5500/月÷31天×29天）。关于管理费的问题。林美玲要求黄细燕按照250元/月的标准支付4个月的管理费1,000元，黄细燕不持异议，一审法院予以照准。关于水费的问题。林美玲要求黄细燕按照25元/月的标准支付从2019年12月至2020年4月的水费125元，黄细燕不予认可。一审法院认为，林美玲提交的证据不足以证明该费用的实际发生，且林美玲对其主张按照25元/月收取水费没有提供依据，故林美玲要求黄细燕支付水费125元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于没收押金及支付违约金的问题。由于林美玲、黄细燕签订的商铺租赁合同及合同补充协议已被认定无效，林美玲要求按照上述合同及协议的约定没收黄细燕押金及支付违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、黄细燕于本判决发生法律效力之日起七日内向林美玲支付2020年2月1日至2020年5月29日期间的房屋占有使用费21,645元；二、黄细燕于本判决发生法律效力之日起七日内向林美玲支付管理费1,000元；三、驳回林美玲的其他诉讼请求。案件受理费4,908元，减半收取2,454元（林美玲已预交），由林美玲负担180元，由黄细燕负担2,274元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审查明，林美玲自认在签订合同时收了黄细燕入场费5,000元。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人黄细燕上诉主张涉案商铺漏水，且黄细燕2020年4月13日就提出解除合同，因此，被上诉人林美玲应赔偿黄细燕因漏水不能正常营业的损失8万元及2020年5月份的租金不能由黄细燕承担。为此，本院认为，首先，黄细燕一审中并没有就涉案商铺漏水导致其不能正常经营的损失提出反诉，因此，本院二审不予审处，黄细燕可另寻法律途径解决；其次，关于漏水的原因，双方各执一词。林美玲是将涉案商铺按现状交付给黄细燕承租使用，而且涉案商铺交付给黄细燕时为毛坯房，黄细燕自认在装修之后才发生漏水现象。而且在发生漏水情况之后，林美玲也找人维修过多次，积极履行了作为出租人的维修义务。在漏水原因没有查明是谁的责任的情况下，黄细燕以此理由主张不交纳占用费及退回多收的水费的观点没有事实依据，本院不予采纳；再次，黄细燕虽然在2020年4月13日就提出解除合同，但黄细燕在没有支付所欠占用费及管理费的情况下，林美玲不同意解除合同并无不妥，因此，黄细燕主张不承担2020年5月份的占用费没有事实及法律依据，本院不予支持。最后，如同一审判决所认定，涉案租赁合同无效，故黄细燕主张林美玲应退还押金15,000元有事实及法律依据，本院予以支持。同时，合同并没有约定黄细燕交纳5,000元入场费，林美玲收取黄细燕入场费5，000元没有合同依据，黄细燕主张退回5,000元入场费有事实依据，本院予以支持。综上所述，黄细燕部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未处理退还押金及入场费事宜欠妥，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初1446号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费负担部分内容；二、林美玲于本判决发生法律效力之日起七日内向黄细燕退还押金人民币15,000元；三、林美玲于本判决发生法律效力之日起七日内向黄细燕退还入场费人民币5，000元；四、驳回黄细燕其他上诉请求。二审案件受理费人民币4,908元，由林美玲负担1,964元，由黄细燕负担2,944元。本判决为终审判决。审判长  宋义明审判员  朱文春审判员  杨卫星二〇二〇年十二月十四日书记员  苏婉婷