北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终14905号上诉人（原审被告）：北京锦都科技有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄黄厂西路******20933。法定代表人：鲜丽华，总经理。委托诉讼代理人：李成，河北华川（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔亚文，女，1963年9月2日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王松林，男，1962年12月21日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京锦都科技有限公司（以下简称锦都公司）因与被上诉人崔亚文、王松林确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。锦都公司上诉请求：1．撤销一审判决，并将本案发回重审或改判锦都公司与王松林签订的《北京市存量房买卖合同》有效；2．由崔亚文、王松林承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1．锦都公司与王松林签订的《北京市存量房买卖合同》应为有效合同。锦都公司与王松林在签订房屋买卖合同前并不相识，是在锦都公司欲购房时经居间人介绍签订的房屋买卖合同，且实际支付了相应的购房款，系买卖双方真实意思表示，并不存在恶意串通情形，故该合同为有效合同，一审法院判定该合同无效缺少法律依据。2．一审法院在认定锦都公司是否支付购房款的事实上存在偏差。锦都公司按合同约定足额向王松林以现金的方式支付了购房款，王松林收到购房款后亦给锦都公司书写了收条。我国现有法律法规并未规定在房屋交易中须采用非现金的方式支付购房款。3．一审法院在审理此案中程序存在瑕疵。锦都公司在一审中委托了北京市两高律师事务所律师为其代理诉讼，因是特别授权，故锦都公司的法定代表人未亲自参加庭审。一审判决下发后，才发现原来王松林的代理律师竟和自己的代理律师是同一人。一审法院在审理此案中，应该能判断出如果该房屋买卖合同被法院认定无效，王松林将负有返还锦都公司购房款的义务，且王松林又和崔亚文系夫妻关系，王松林、锦都公司存在利益冲突，在没有王松林、锦都公司提交免责声明的前提下，是不应允许共同委托同一诉讼代理人的。但一审法院未尽到审慎义务，导致程序上的错误出现，造成实体上不公平判决的产生。崔亚文辩称：同意一审判决，不同意锦都公司的上诉请求。王松林辩称：不同意一审判决，同意锦都公司的上诉请求。崔亚文向一审法院起诉请求：确认王松林与锦都公司于2019年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并判决王松林与锦都公司将位于北京市朝阳区左家庄东里×1号楼×2层×3号房屋恢复登记至王松林名下。一审法院认定事实：2019年8月29日，王松林（出卖人）与锦都公司（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人所售位于北京市朝阳区左家庄东里×1号楼×2层×3号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积49．46平方米。涉案房屋不动产权证书号：京（×）朝不动产权第××××号。房屋性质为已购公有住房。该房屋成交价格为：1400000元。支付方式为一次性付款，买受人应当于2019年8月29日前向出卖人支付。2019年9月3日，涉案房屋所有权转移登记至锦都公司名下。关于各方争议的事实，法院查明如下：一、涉案房屋性质崔亚文与王松林于1988年9月30日登记结婚，系夫妻关系。崔亚文主张涉案房屋虽登记在王松林名下，但购买于二人夫妻关系存续期间，并使用了崔亚文和王松林工龄，应属夫妻共同财产。王松林、锦都公司认可王松林取得涉案房屋产权证系王松林与崔亚文婚姻关系存在期间，但认为王松林根据房改政策以大约6万元的价格购买涉案房屋，涉案房屋属于王松林所有，王松林有权处分。二、出售涉案房屋原因及锦都公司是否实际支付购房款问题崔亚文主张王松林与锦都公司的法定代表人鲜丽华存在不正当关系，因鲜丽华不具备购房资格，所以注册了锦都公司进行房屋产权登记；此后，王松林在崔亚文不知情的情况下，与锦都公司、鲜丽华恶意串通，擅自将涉案房屋以明显低于市场价出售并过户给锦都公司，锦都公司并未向王松林实际支付购房款。为证明上述主张，崔亚文提交了涉案房屋《房屋买卖合同》、王松林与鲜丽华的微信聊天截图为证。锦都公司认可《房屋买卖合同》的真实性，不认可微信聊天记录的真实性，称双方并无恶意串通，鲜丽华与王松林也不存在不正当关系，锦都公司以现金形式向王松林支付了140万元购房款。锦都公司提交了《收据》《北京增值税普通发票》《北京市非税收入一般缴款书》《光大银行电子缴税付款凭证》，用以证明其支付了购房款及过户的相关费用，其中《收据》载明“王松林已经收到北京锦都科技有限公司140万现金房款”。崔亚文不认可《收据》的真实性，主张现金交易不符合交易习惯，而且王松林实际未收到购房款；认可其他证据。关于购房款支付问题，王松林前后陈述不一，最初认可收到现金140万元；后又变更意见为“鲜丽华利用我对她的感情欺骗手段叫我签下收到她公司给我的买房款140万，实际她一分钱没给我……”，之后又变更意见称收到锦都公司现金支付的房款140万元。经询，王松林认可未告知崔亚文出售涉案房屋事宜，并称收到140万元现金房款后，一直存放在家中；其在物业公司工作，平时除日常开销、就医费用外，没有其他大额支出。经询，王松林、锦都公司称记不清楚房款支付的具体时间，亦未能陈述房款支付的过程及细节。查，锦都公司注册成立于2019年8月22日，系自然人独资公司，法定代表人为鲜丽华。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋购买并登记于王松林与崔亚文婚姻关系存续期间，应属双方的夫妻共同财产，为王松林与崔亚文共有。王松林自认未将涉案房屋出售与锦都公司的情况告知崔亚文。结合查明情况，在崔亚文主张现金支付140万元购房款不符合交易习惯的情形下，王松林、锦都公司未能具体陈述购房款支付的过程及细节；王松林又对购房款是否实际支付前后陈述不一，且陈述中自认“鲜丽华利用我对她的感情欺骗手段叫我签下收到她公司给我的买房款140万，实际她一分钱没给我”；此外，锦都公司虽主张以现金形式支付了购房款，但未就支付房款的现金来源作出说明，更未举证。根据现有证据，法院难以认定锦都公司实际支付了购房款、属于善意第三人，且不排除锦都公司与王松林恶意串通，损害崔亚文作为涉案房屋共有人的合法权益，故对崔亚文主张《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故崔亚文要求王松林、锦都公司将涉案房屋恢复登记至王松林名下，于法有据，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认王松林与北京锦都科技有限公司于二〇一九年八月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、王松林、北京锦都科技有限公司于判决生效后七日内协助将位于北京市朝阳区左家庄东里×1号楼×2层×3号房屋恢复登记至王松林名下。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，根据查明的事实，涉案房屋购买并登记于王松林与崔亚文婚姻关系存续期间，属双方夫妻共同财产。关于《房屋买卖合同》的效力问题，首先，王松林自认其未将涉案房屋出售给锦都公司的情况告知崔亚文；其次，崔亚文主张以现金方式支付140万元购房款不符合交易习惯，王松林、锦都公司未能陈述购房款支付过程及细节，锦都公司亦未就其所称支付房款的现金来源作出说明和举证；再次，王松林又对购房款是否实际支付前后陈述不一，且在陈述中自认“鲜丽华利用我对她的感情欺骗手段叫我签下收到她公司给我的买房款140万，实际她一分钱没给我”，王松林虽主张该陈述是受胁迫所书写，但未提供证据予以证明。综合考虑上述情况，一审法院判决《房屋买卖合同》无效，并对崔亚文要求王松林、锦都公司将涉案房屋恢复登记至王松林名下的请求予以支持并无不当。锦都公司的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，锦都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由北京锦都科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二〇年十二月二十二日法官助理 张 立书 记 员 卢园园