渭南市临渭区人民法院民事判决书 (2020)陕0502民初5909号 原告：渭南市文豪房地产开发有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：张锦田，执行董事。委托诉讼代理人：邱桂梅，女，陕西泰普律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔辉，男，陕西泰普律师事务所律师。被告：渭南金广耀商贸有限公司，住所地渭南市临渭区。法定代表人：程晓宏，总经理。委托诉讼代理人：白珂，男，陕西恒济律师事务所律师。原告渭南市文豪房地产开发有限公司与被告渭南金广耀商贸有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邱桂梅、乔辉、被告的委托诉讼代理人白珂到庭参加诉讼，原告的法定代表人张锦田、被告的法定代表人程晓宏未到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告渭南市文豪房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的承包费用368953.38元及滞纳金(自2020年3月16日计至实际清偿之日止)；2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月10日，原、被告双方签订《承包合同》，该合同约定：被告对原告开发建设的文豪国际负一层的整体经营权及部分面积使用权进行承包。承包面积为2120㎡，承包期限为3年，自2019年3月16日起至2022年3月15日止，费用为单价每平米每月25元，最终按实际面积计算，被告应在每个承包年度开始的一个月前支付该年度的承包费，被告若逾期支付，除支付应交纳的承包费用外，还应就未缴纳的承包费按日千分之二的标准向原告支付滞纳金。被告对承包的负一楼进行装修，装修费用可抵扣承包费用。在签订《承包合同》的同时，原告又将从其他业主处返租的252.63㎡商铺一并承包给被告使用。因此，被告从原告处承包文豪国际负一层的面积共计2372.63㎡，按单价每平米每月25元计算，被告每年应支付费用为711789元，被告本应交纳两年的承包费1423578元，合同签订后，被告对承包的负一楼进行装修共计花费1054624.62元，在抵扣部分承包费用后，被告尚欠原告承包费用368953.38元，另根据合同约定，被告还应向原告支付滞纳金。故诉至法院，请求依法判决。被告渭南金广耀商贸有限公司辩称：一、双方签订租赁合同属实，但被答辩人在诉状中所称的装修花费为105万元不属实。实际上，答辩人按照被答辩人装修清单及装修过程中现场负责人的要求进行了全面装修。装修花费已达206万元之多，在送交被答辩人后，被答辩人一直未能明确给予答复。按照双方合同约定装修款抵扣租金，该款项足以支付两年承包费。二、被答辩人通过将该租赁场地，通道封闭，电梯停用，外门上锁等方式多次与答辩人发生冲突，该场地实际租赁至2020年6月份，双方之间已不再实际履行该合同，为此，答辩人以解除合同为由已将被答辩人诉至贵院，等待开庭审理。三、按承包合同约定，从其他业主的返租事宜应当由答辩人牵头处理，实际上，答辩人也从多位业主处进行了返租商铺使用，故返租部分不存在由被答辩人返租情形。综上，答辩人认为，装修花费足以支付该场地至2020年6月，此后，双方已不再实际履行该承包合同。故请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其主张提供证据：第一组《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明原告作为文豪国际所有权人有权将文豪国际负一层的商铺承包给被告使用。第二组《承包合同》、《返租合同》和《商铺承包经营合同》10份、转账凭证和收条、《文豪国际负一层装修结算款》，证明原告从蒋建文等10人处返租商铺一并交由被告承包，原、被告签订《承包合同》约定：1、原告将文豪国际负一层建筑面积2120㎡的房屋承包给被告使用，最终按实际承包面积计算承包费。结合《返租合同》和《商铺承包经营合同》、《转账凭证》中的返租情况、转账记录可知，《承包合同》签订后原告又将从其他业主处返租的共计252.63㎡商铺一并承包给被告使用。因此，被告从原告处实际承包面积为2372.63㎡。2、承包期限自2019年3月16日至2022年3月15日，费用为单价每平米每月25元。因此，被告每年应向原告支付承包费711789元(2372.63㎡×25元/月×12个月)。3、被告对文豪国际负一楼整体装修，装修费用抵扣被告承包费。现原告认可被告装修的实际花费为1054624.62元，抵扣部分承包费后，被告尚欠原告第二年度承包费368953.38元。4、被告应在每个承包年度开始前一个月支付该年度的承包费，若被告逾期支付，还应就未缴纳的承包费按日千分之二的标准向原告支付滞纳金。现因被告拒不支付第二年度承包费368953.38元，被告还应向原告支付滞纳金136515.75元（自2020年3月16日暂计至2020年9月16日，368953.38元×2‰×185日）。第三组：电费收款收据及回单、照片、视频（当庭播放），证明2019年8月13日、8月19日，被告向原告交纳电费以及被告装修及使用经营的事实，双方签订《承包合同》后，原告已将文豪国际负一层建筑面积2372.63㎡的商铺交付给被告经营使用，结合其他证据可证实，在《承包合同》成立生效后原告已经实际履行，被告未按约支付承包费，构成违约，应当支付承包费及滞纳金。第四组：测绘报告书及负一层平面图，证明负一层建筑面积3301.32平方米，根据平面图说明具体承租面积是2120平方米加返租十户面积252.36平方米共计2372.63平方米。被告质证认为：对第一组证据无异议。第二组，其中承包合同三性不认可，返租合同和商铺承包合同共10份，转账凭证和收条只能证明与被告签订承包合同前，原告将相关的面积返租回来的事实，达不到原告证实多交给被告252.63平方米的事实。承包合同签订于2018年11月10日，在此之前所有的返租事实已经形成，如果有多交给被告面积的话，在承包合同的1.1就不应该约定2120平方米。结算款，三性均不认可，是原告单方出具的，没有被告的签字。第三组，真实性均认可。对证明目的里面的面积2372.63平方不认可，所有的收款收据只能提供到2020年5月份，双方的承包关系在2020年6月份已经不再履行了，原告以各种方式阻扰被告经营，所以2020年6月份以后不再经营；视频，真实性认可，确实进行了装修。第四组，对测绘报告书真实性无异议，租赁XX道XX层的总面积是3301.32平方米；负一层平面图不能反映实际承租的情况，仅仅反映各商铺的位置编号，且一些商铺已出售，达不到证明目的。被告针对其主张提供证据：第一组《承包合同》，证明原、被告之间存在合法有效的租赁关系，双方在合同中明确约定“后期因返租、顶账商户增加或减少的承包区域面积…多退少补”“乙方负责负一楼整体装修，装修费用抵扣乙方承包费用”等内容。第二组装修结算单，证据来源：均是装修前原告提供给被告的，要求被告按照清单装修。项目清单计价表和原告提供的第二组的结算款是一一对应。证明按照合同约定，被告对所租赁的场地进行了完整装修，共计花费2066294.57元，按照上述合同约定，该部分费用应抵扣被告所承担的租金。第三组录音(当庭播放)录音中的“吴”是叫吴建忠，是文豪的总经理。证明被告装修完成后将装修资料报送原告工作人员，原告工作人员也证明把装修结算资料送给原告法定代表人以及财务部门，但原告一直未见明确答复，应视为其同意被告装修结算。第四组经营权返租情况，涉及3户（李欢庆、刘文生、何纲）和原告的10户无关系，证明按照合同约定，返租事项是由被告牵头完成，“甲方（原告）承担多余租金费用”。此证据说明被告自行完成了返租事项，故应当按照承包合同中2120平米计算租金。原告质证认为：对第一组证据认可。第二组，结算单不认可，被告单方提供，不是原告提供给被告的，我们合同第4条约定的是装修效果图与甲方的效果图为准，具体装修由被告负责。我们认为这是一个报价单我们没有签字确认，承包合同4.1条有约定被告提供的装修报价单必须有税票，双方按时结算，被告只提供了报价单没有提供税票。装修费用明显过高，原告无法认可的情况下，在被告提供的报价单的基础上据实调整为105万元。第三组，录音不完整，不符合录音要求，也不清楚程、吴身份，是否是我公司人员不清楚。达不到证明目的，装修费合同有约定，应该有双方确认，不能推理。第四组，真实性无异议，证明目的不认可，达不到证明目的，签订日期都是2019年10月到2020年期间，这三方的返租面积和我们起诉的无关。通过原、被告举证质证，本院确认的事实：2018年11月10日，原(甲方)、被告（乙方）签订《承包合同》，该合同约定：乙方对甲方开发建设的文豪国际负一层的整体经营权及部分面积使用权进行承包。承包面积为2120㎡，承包期限为3年，自2019年3月16日起至2022年3月15日止，费用为单价每平米每月25元，最终按实际面积计算，乙方应在每个承包年度开始的一个月前支付该年度的承包费，乙方若逾期支付，除支付应交纳的承包费用外，还应就未缴纳的承包费按日千分之二的标准向甲方支付滞纳金。乙方对承包的负一楼进行装修，装修费用可抵扣承包费用，装修效果以甲方效果图为标准。装修费用合同暂定价约1500000元（乙方须提供税票），结算时以甲方验收合格的工程量乘以双方签字确认的报价单内的固定综合单价按实结算，如有变更，需甲方现场代表签字生效，（附装修报价单）。合同签订后，被告按合同约定进行了装修，并向原告提供了因装修形成的各项费用单项工程造价汇总表、分项工程量清单计价表等，原告认为被告提供的各类计价表载明的价格过高自行进行了调整，被告不认可原告调整的价格。庭审中，原告称在签订《承包合同》的同时，原告又将从其他业主处(涉及10户)返租的252.63㎡商铺一并承包给被告使用，因此，被告从原告处承包文豪国际负一层的面积共计2372.63㎡，按单价每平米每月25元计算，被告每年应支付费用为711789元。被告认为原告从其他业主处（涉及10户）返租的事实发生在原、被告签订《承包合同》之前，应该包括在《承包合同》约定的2120㎡内。经过法庭庭后和双方核实，原、被告均认可签订《承包合同》时，是将文豪国际负一层整场承包给被告，负一层建筑面积是3301.32平方米，由于涉及面积内有自营类、返租类商户等各种情况，所以在签订合同时无法整场交给被告，《承包合同》约定2120㎡面积是最低保障面积。本院认为：被告虽在质证时对《承包合同》提出异议，但在其答辩时对《承包合同》的真实性无异议，并将该合同作为自己的证据提供以证明双方存在合法的租赁关系，因此《承包合同》是双方真实意思表示，应认定有效。本案争议焦点有两点：一是被告租赁的面积；二是涉及被告装修部分费用。租赁面积双方在合同中明确约定是2120㎡，最终以实际面积计算；原告主张签订《承包合同》后同时还交给被告10户返租户面积252.63㎡，共计2372.63㎡；被告认为涉及的10户均为返租户，原告与10户返租户签订合同均在《承包合同》签订之前，《承包合同》中约定的面积2120㎡应包括10户返租户面积252.63㎡；根据双方的陈述和提供的证据可以确认原、被告在签订《承包合同》时虽约定面积是2120㎡，但并不能证明被告实际使用面积是固定面积2120㎡，而是根据原告场内的各业主情况分类采取不同措施逐步交付被告，以最终达到整场租赁给被告的目的；原告未提供涉及10户返租户的面积在签订《承包合同》之后另行交付给被告的证据，因此被告辩称意见应予采信，原告的主张不予支持。装修部分费用，从双方提供的证据来看，被告的装修包括了土建工程和给排水工程等涉及建设工程施工内容，被告在装修施工完结后，向原告提供了单项工程造价、分项工程量清单等内容，原告认为价格过高自行调整价格，并未提供双方就装修部分结算并达成一致意见的证据，但双方约定装修价格抵扣被告承包费用，原告以自己调整的价格作为扣减承包费依据的主张不予支持。原告主张滞纳金因被告是否欠付原告承包费不明确，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告渭南市文豪房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8856元，减半收取4428元，由原告渭南市文豪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。审  判  员   田渭芳   二〇二〇年十二月二十八日 书  记  员   付 媛  1