广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终11933号上诉人（原审被告）：吕丫丫，女，汉族，1986年12月26日出生，住湖北省赤壁市。被上诉人（原审原告）：深圳市鹏达房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗大道**××城商业中心**，统一社会信用代码914403002794136293。法定代表人：蔡转，董事长。委托诉讼代理人：苏月欣，女，系公司员工。委托诉讼代理人：王珍，女,系公司员工。上诉人吕丫丫因与被上诉人深圳市鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初19150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吕丫丫的上诉请求：一、撤销（2019)粤0307民初19150号民事判决第二、三、四项，发回重审或依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用由鹏达公司承担。理由：一、根据双方租赁商场POS机收银时的口头约定，鹏达公司应于每月10日之前向吕丫丫结算上月店铺所营金额。但是鹏达公司连续3个月以各种理由推脱、威胁，并未向吕丫丫结算过任何营业收入。但吕丫丫每个月按时缴纳租金、物业管理费、推广费及POS机租用费用等。从2019年4月26日开业到2019年6月9日闭店，期间共计营业额41565元，鹏达公司至今未向吕丫丫结算。吕丫丫多次与鹏达公司沟通结算2019年4月到5月的营业额，均未果，导致吕丫丫的店铺无法经营下去，只能闭店。闭店期间，鹏达公司在吕丫丫不知情的情况下，私自撬门开锁，强行拆除并损坏店铺内装修设施（装修硬软、陈列商品的货架、商铺内的所有商品、电脑等），导致吕丫丫财产损失近20万元。二、因鹏达公司导致吕丫丫无法继续经营，故鹏达公司应将租赁保证金36032.36元退还吕丫丫。三、违约金按吕丫丫2019年4月26日到2019年6月9日期间的营业额41565元为本金，自2019年6月10日起按万分之五的标准计算到判决确定的给付之日起。原审判决认定事实不清，判决错误，请二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持吕丫丫的上诉请求。鹏达公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。吕丫丫上诉的理由是关于营业额的结算，属于另外的法律关系，与本案租赁关系没有关联。另外，吕丫丫主张的营业额金额与事实不符。经鹏达公司统计，未还款的货款是14507元。并且鹏达公司从5月初开始每月初均有将相应的销售额确认函发放给吕丫丫确认，所有POS机进账的货款都有银行账单佐证。2019年6月10日吕丫丫未经鹏达公司同意，擅自搬走店内属于其自己的物品，只留下了一些零散的不用的货架。鹏达公司多次以口头及书面形式通知其支付租金并搬离，但吕丫丫均不予理会。吕丫丫声称鹏达公司私自撬锁、强行拆除装修设施设备，均与事实不符。综上，请二审法院驳回吕丫丫的全部上诉请求。鹏达公司向一审法院起诉，请求：一、解除鹏达公司与吕丫丫于2019年4月9日签订的《鹏××城商铺租赁合同》。二、吕丫丫向鹏达公司支付商铺租金28774.62元、物业管理费5404.7元、推广费1853.04元、POS机租用费800.00元、电费1240.25元（租金、物业管理费、推广费、POS机租用费等费用从2019年6月1日起计，暂计至2019年7月31日，应计至实际交还商铺之日止）、违约金6853.52元（违约金从2019年6月11日起计，暂计至2019年7月31日，应计至实际付清之日止）。三、确认鹏达公司无需退还吕丫丫已支付的商铺租赁保证金36032.36元及水电履约保证金2702.35元。四、本案全部诉讼费由吕丫丫承担。一审法院认定事实：2019年4月9日，鹏达公司、吕丫丫签订《鹏达?××城商铺租赁合同》，约定鹏达公司将位于深圳市龙岗区鹏××城×商铺出租给吕丫丫使用，租赁期限自2019年4月10日至2020年4月30日止，月租金14387.31元等，除首月固定租金于起租日支付外，吕丫丫须于每月10日前支付当月租金；为确保吕丫丫履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同时，吕丫丫应向鹏达公司支付36032.36元作为租赁保证金，本合同终止时，吕丫丫将该商铺交还给鹏达公司，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后60日内鹏达公司将租赁保证金退还吕丫丫；为确保吕丫丫履行本合同项下约定的水电费支付义务，双方签订本合同时，吕丫丫应向鹏达公司支付水电履约保证金2702.35元,本合同终止时，吕丫丫将该商铺交还给鹏达公司，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后60日内鹏达公司将水电履约保证金退还吕丫丫；租赁期间，吕丫丫同意接受深圳市××城购物中心管理有限公司的推广活动并承诺向其按月支付推广服务费，吕丫丫应缴纳的推广服务费为926.52元／月，首月推广服务费自商铺交付之日起计收，其余月份的推广服务费于每月10日前支付；吕丫丫应向鹏达公司支付的物业管理费为2702.35元／月，吕丫丫将物业管理费直接交付给深圳市××城物业管理有限公司，首月物业管理费自商铺交付之日计收，其余月份物业管理费于当月10日前支付；吕丫丫应向鹏达公司支付该商铺使用的有关水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用，物业管理公司于每月5日前将该等记录表或缴费通知单送达于吕丫丫，吕丫丫需于每月10日前直接向物业管理公司支付上述费用；租赁期间，吕丫丫逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向鹏达公司支付违约金直至所有应付租金实际全部付清；因吕丫丫原因导致本合同解除或提前终止的，鹏达公司将不退还吕丫丫所交的保证金等。鹏达公司主张吕丫丫于2019年6月10日当天晚上经营结束后就把整个店铺锁起来，就没有再来过了，鹏达公司于2019年8月19日自行收回涉案商铺。吕丫丫则主张其于2019年6月8日搬离涉案商铺，口头与鹏达公司财务电话进行交接：如果4月份销售金额没有返还，吕丫丫将搬离涉案商铺，鹏达公司财务没有理睬，鹏达公司于2019年7月15日已转租临时商家做促销。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以的证明;第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。关于《鹏达?××城商铺租赁合同》的效力。鹏达公司主张《鹏达?××城商铺租赁合同》合法有效，为此提交了《房产证》、《房屋建筑面积分户平面图》、《房屋建筑面积分户位置图》等。对此吕丫丫认可上述《房产证》等证据的真实性。一审法院认为，上述《鹏达?××城商铺租赁合同》为鹏达公司、吕丫丫双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行约定的义务。关于鹏达公司诉请吕丫丫支付拖欠的租金。对此一审法院认为，首先，上述《鹏达?××城商铺租赁合同》约定月租金为14387.31元，自首月后吕丫丫应于每月10日前支付租金。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，第一，吕丫丫作为承租方应就其负有支付租金的义务承担举证责任，吕丫丫未提交相应的证据证明其已向鹏达公司支付2019年6月份的租金，理应承担举证不能的不利后果。第二，吕丫丫作为承租方应就其负有退回商铺的义务承担举证责任，但吕丫丫未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任，故一审法院依法采信鹏达公司的上述主张，认定吕丫丫于2019年6月10日搬离涉案商铺，鹏达公司于2019年8月19日自行收回涉案商铺。为此，吕丫丫应向鹏达公司支付自2019年6月1日至2019年6月10日期间的涉案商铺的租金4795.77元（14387.31元÷30天×10天）。第三，对于鹏达公司所主张的2019年6月11日至2019年8月18日期间涉案商铺的租金。一审法院认为，吕丫丫作为涉案商铺的承租人，其主张上述合同终止，应及时履行向出租方即鹏达公司交还涉案商铺的义务，而吕丫丫确认其未履行上述义务。又根据庭审陈述鹏达公司知晓吕丫丫，于2019年6月10日将整个店铺锁起来没有再来过，鹏达公司亦应及时收回涉案商铺以避免损失扩大。为此对损失的扩大鹏达公司、吕丫丫双方均有过错，依法应承担相应的责任，故根据公平原则，一审法院依法酌定吕丫丫应向鹏达公司支付2019年6月11日至2019年8月18日期间涉案商铺的租金22827.87元[（14387.31元÷30天×20天+14387.31+14387.31元÷30天×18天）×70%]。鹏达公司诉请超出上述部分的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于鹏达公司诉请解除上述《鹏达?××城商铺租赁合同》及不予返还租赁保证金。一审法院认为，如前述，吕丫丫自2019年6月起未再支付涉案商铺的任何费用，违反合同约定，故鹏达公司上述诉请合法有据，一审法院予以支持。关于鹏达公司诉请吕丫丫支付推广服务费、物业管理费、POS机租用费、电费、相应的违约金以及无须返还水电履约保证金的问题。一审法院认为，根据上述《鹏达?××城商铺租赁合同》的约定，上述推广服务费、POS机租用费由深圳市××城购物中心管理有限公司收取，上述物业管理费及电费由深圳市××城物业管理有限公司收取，上述费用问题属另一法律关系，本案不予处理，相关权利人应另循法律途径解决。关于鹏达公司诉请吕丫丫支付逾期支付租金的违约金问题。一审法院认为，根据上述《鹏达?××城商铺租赁合同》的约定，租赁期间吕丫丫逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向鹏达公司支付违约金直至所有应付租金实际全部付清。又因吕丫丫对鹏达公司该项诉请不予认可，且认为违约金过高，请求法院予以调低，故一审法院依法调整为按日万分之五的标准计算。因吕丫丫逾期支付涉案商铺的租金，故吕丫丫应向鹏达公司支付逾期支付租金的违约金，其中2019年6月租金违约金以11509.85元（14387.31元÷30天×10天+14387.31元÷30天×20天×70%）为本金自2019年6月11日起；2019年7月租金违约金以10071.12元（14387.31元×70%）为本金自2019年7月11日起，2019年8月1日至2019年8月18日租金违约金以6042.67元（14387.31元÷30天×18天×70%）为本金，均按日万分之五的标准计算至判决确定的给付之日止。鹏达公司诉请超出上述部分，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：一、解除鹏达公司与吕丫丫于2019年4月9日签订的《鹏达?××城商铺租赁合同》；二、鹏达公司无须向吕丫丫返还租赁保证金36032.36元；三、吕丫丫应于本判决生效之日起三日内向鹏达公司支付涉案商铺2019年6月1日至2019年6月10日期间的租金4795.77元以及2019年6月11日至2019年8月18日期间的租金22827.87元；四、吕丫丫应于本判决生效之日起三日内向鹏达公司支付逾期支付租金的违约金（其中2019年6月的租金违约金以11509.85元为本金自2019年6月11日起；2019年7月的租金违约金以10071.12元为本金自2019年7月11日起；2019年8月1日至8月18日的租金违约金以6042.67元为本金自2019年8月11日起；均按日万分之五的标准计算至本判决确定的给付之日止）；五、驳回鹏达公司的其余诉讼请求。案件受理费946元（鹏达公司已预交），由鹏达公司负担100元，吕丫丫负担846元。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的《鹏达?××城商铺租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定诚实履行义务。双方对解除《鹏达?××城商铺租赁合同》没有异议，本院予以确认。吕丫丫确认于2019年6月搬离涉案商铺。吕丫丫主张因鹏达公司未将销售款及时结算返还，只能闭店。但该营业款结算属另一法律关系，本案不予处理，相关权利可应另循法律途径解决。鹏达公司明知吕丫丫已经离店，未及时收回涉案商铺以避免损失扩大，迟至2019年8月19日才自行收回涉案商铺，一审判决酌定鹏达公司承担30%损失，并无不当，本院予以确认。吕丫丫退回商铺应办理相关手续，但吕丫丫未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。吕丫丫应向鹏达公司支付鹏达公司收回商铺的租金，一审核算的租金数额无误，本院予以确认。双方约定的逾期支付租金的违约金过高，一审法院酌定为万分之五，在合理范围内，本院予以支持。吕丫丫未按时缴交租金，违反双方《鹏达?××城商铺租赁合同》的约定，吕丫丫主张鹏达公司返还履约保证金，没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人吕丫丫的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1391元，由上诉人吕丫丫负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十二月二十二日书记员 麦绮梨(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。