广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申6381号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:中山雅居乐雍景园房地产有限公司。住所地:广东省中山市。法定代表人：郑建强，总裁。委托诉讼代理人：刘梦超，该公司员工。委托诉讼代理人：刘梦玄，该公司员工。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘云洪，男，汉族，身份证住址广东省中山市。原审被告：萧冠业，男，汉族，身份证住址广东省中山市。原审被告：中国银行股份有限公司中山分行。住所地：广东省中山市。负责人：叶祝华，行长。原审被告：招商银行股份有限公司中山分行。住所地：广东省中山市。负责人：黄蕲春，行长。委托诉讼代理人：黄锋，广东孚道律师事务所律师。原审被告：中山银达融资担保投资有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：李思聪，总经理。委托诉讼代理人：阮嘉能，该公司员工。委托诉讼代理人：刘小娜，该公司员工。原审被告：兴业银行股份有限公司中山分行。住所地：广东省中山市。负责人：刘鹏，总经理。原审第三人：林洪建，男，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。再审申请人中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园公司）因与被申请人刘云洪、原审被告萧冠业、中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）、招商银行股份有限公司中山分行（以下简称招商银行中山分行）、中山银达融资担保投资有限公司（以下简称银达公司）、兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）、原审第三人林洪建执行分配方案异议之诉一案，不服广东省中山市中级人民法院（以下简称中山中院）作出的（2020）粤20民终675号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。雍景园公司申请再审称，一、二审判决认定再审申请人雍景园公司丧失了对涉案房屋占有、使用、支配之权能，属于事实认定错误，也显然违背物权公示原则，缺乏法律依据。1.雍景园公司依约保留了涉案房屋的所有权，且实际上涉案房屋也未交付给原审第三人林洪建，雍景园公司在法院拍卖涉案房屋前享有占有、使用、支配权。雍景园公司与林洪建签署的《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定：“双方同意本合同第八条的内容补充如下：出卖人和买受人同意并确认买受人须于本合同第八条约定的该商品房交付使用日前付清全部房价款（含按揭款），若因买受人未按本合同第六条约定付清全部应付房价款（含按揭款）的，除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款后30日内，出卖人方有责任按照本合同第八条约定将该商品房交付买受人，此情况出卖人不承担逾期交付的责任。”《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百三十四条规定“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”依据前述法律规定并结合雍景园公司与林洪建之间的约定，在林洪建付清房价款之前，雍景园公司无义务交付涉案房屋，且事实上也未交付涉案房屋给林洪建，因此涉案房屋的占有、使用、支配权仍由雍景园公司享有。中山中院认定雍景园公司实质上丧失了对涉案房屋的占有、使用权能，属于认定事实错误。虽然根据合同约定，雍景园公司在林洪建欠付购房款的情形下，可以选择解除合同；但同样的，雍景园公司可以选择要求林洪建继续履行支付购房款的义务且在付清购房款之前保留涉案房屋的物权，雍景园公司向法院起诉请求林洪建支付剩余购房款，是行使合同约定的其中一项权利，不能视为雍景园公司放弃在林洪建付清购房款前保留涉案房屋物权的权利。中山中院认定雍景园公司以实际行为放弃涉案房屋的权利，属认定错误。2.涉案房屋的产权在被法院强制拍卖前尚登记于雍景园公司名下，物权归雍景园公司。根据《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，涉案房屋仅签订了买卖合同，该房屋的产权仍登记于雍景园公司名下，且由于林洪建未付清购房款，雍景园公司按照《中山市商品房买卖合同》的约定有权拒绝将涉案房屋交付林洪建，且事实上一直未将涉案房屋交付，雍景园公司享有对涉案房屋占有、使用、支配的权利。中山中院认定雍景园公司丧失了对涉案房屋的占有、使用权能，没有事实和法律依据。3.雍景园公司依法有权主张对涉案房屋拍卖款优先受偿，且雍景园公司的债权优先受偿是人民法院可以查封、拍卖涉案房屋的前提条件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。林洪建向雍景园公司购买的涉案房屋尚未办理过户登记手续，因林洪建未付清购房款，涉案房屋既没有完成收楼手续、也没有完成过户登记手续。依据上述第十九条规定，人民法院可以查封、扣押涉案房屋并进行拍卖的前提条件，应当是雍景园公司同意剩余价款从涉案房屋的变卖、拍卖款中优先支付，或者其他申请执行人已代林洪建向雍景园公司支付剩余价款。但本案的事实是，包括原审被告刘云洪在内的其他申请执行人均未代林洪建支付剩余价款，因此在未取得雍景园公司同意剩余价款从涉案房屋变卖、拍卖款中优先受偿的情况下，广东省中山市第一人民法院（以下简称中山一院）将涉案房屋视为林洪建的财产予以查封并进行司法拍卖是不合法的。基于上述理由，为避免执行程序的反复，节约司法资源，雍景园公司请求林洪建对雍景园公司未付的剩余价款应从涉案房屋拍卖款中优先受偿，雍景园公司的请求得到支持可以补正中山一院对涉案房屋查封并进行网络司法拍卖行为缺失的合法效力要件。若雍景园公司的债权无法优先受偿，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，人民法院不能查封、拍卖涉案房屋，雍景园公司有权请求撤销对执行标的查封以及网络司法拍卖行为。综上所述，雍景园公司认为中山中院驳回雍景园公司诉讼请求的判决，认定事实错误、适用法律不当，严重损害了雍景园公司的合法权益，特根据相关法律规定申请再审，请予受理并支持雍景园公司的再审请求。请求：1.撤销中山中院作出的（2020）粤20民终675号民事判决；2.维持中山一院作出的（2019）粤2071民初18346号民事判决。招商银行中山分行答辩称，二审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律依据准确，判决再审申请人对案涉房屋的债权不享有优先受偿权是正确的。理由如下：1.依据（2015）中一法民一初字第507号《民事判决书》，再审申请人对案涉房屋的权利，已转化为一审第三人林洪建向其支付剩余购房款及违约金的债权。根据再审申请人与一审第三人林洪建签订的《中山市商品房买卖合同》第七条，在买受人逾期付款超过90日时，出卖人有权选择解除合同，或在买受人要求下，决定是否继续履行合同。在一审第三人林洪建逾期缴纳剩余房款的情况下，再审申请人未选择解除合同，而是选择向法院提起诉讼要求支付剩余购房款及违约金，其对案涉房屋的权利已经转化为一审第三人林洪建向其支付剩余购房款及违约金的债权，且再审申请人在判决书生效后，已将其作为执行依据向法院申请强制执行，是以实际行动通过向一审第三人林洪建请求支付剩余购房款及违约金以实现自身的债权。2.优先受偿权应由法律明文规定其种类、范围，再审申请人请求对案涉房屋的债权享有优先受偿权，没有法律依据。优先受偿权是基于国家法律的规定而产生的一种特定权利，标的物的种类、范围等全部由民法或其它法律规定。由于破除了债权人平等的原则，效力强大，因此只有在法律规定下特定的主体在特定的场合才享有，而不允许当事人自行创设。在一审、二审期间，再审申请人多次强调其对案涉房屋剩余未支付的价款及违约金的债权享有优先受偿权，但在法律没有明文规定该债权属优先受偿权范围的前提下，根据债权平等性的特征，再审申请人对一审第三人林洪建的债权属于普通债权，并不能对案涉拍卖房屋价款进行优先受偿。基于上述事实理由，答辩人认为二审法院认定事实清楚，适用法律依据准确，请求驳回再审申请人的全部诉讼请求，依法维持二审判决。银达公司提交答辩意见称，1.优先受偿权是法定权利，雍景园公司对涉案房产拍卖款只享有普通债权。依照再审申请人的执行依据（2015）中一法民一初字第507号民事判决书，判决林洪建向再审申请人支付剩余购房款，但并不享有相关优先债权。优先受偿权是法定权利，再审申请人主张对涉案房产的拍卖款享有优先受偿权没有相关法律明确规定。故再审申请人对涉案房产的拍卖款仅享有普通债权。2.依照执行依据，再审申请人主张继续履行合同，并非解除合同。林洪建已向再审申请人支付购房总价款的70%，30%的购房余款再审申请人已在生效判决中得到法院支持，按其主张，是要求林洪建继续履行合同，并非解除合同，即再审申请人以实际行为放弃了取回涉案房产的权利。但按再审申请人所述，以涉案房产属其所有为理由，在相关法律没有明确规定情况下主张对拍卖款享有优先权，那么，可以说再审申请人同时取得物权和优先债权。既要继续履行合同又要解除合同，这根本违背了再审申请人与林洪建商品房预售合同纠纷的生效判决。这不仅损害了林洪建已交70%购房款的债权利益，更严重损害了分配方案中各方债权人的债权利益。3.林洪建已支付70%的购房款，对涉案房产享有物权期待权。根据再审申请人与林洪建商品房预售合同纠纷的生效判决，再审申请人对剩余购房款及违约金享有普通债权，林洪建向再审申请人支付剩余少量的30%购房款后，申请人依法理应取得涉案房产所有权，林洪建对涉案房产已享有物权期待权。只是林洪建所负债务较多，在其无力清偿的情况下并不代表由此丧失对涉案房产的物权期待权，再审申请人仅能对林洪建应给付剩余购房款及违约金享有普通债权。4.再审申请人在整个拍卖阶段未曾提出异议，反而得知其对拍卖分配款不享有优先权后再提起异议和分配方案异议之诉，明显有损各方债权人利益。再审申请人认为中山一院对涉案房产的司法拍卖不合法，是因为涉案房产属再审申请人所有，拍卖行为亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，人民法院不应拍卖涉案房产。再审申请人作为前述规定第十九条的申请执行人以及第三人，人民法院在对涉案房产进行张贴搬迁公告、房产评估等整个司法拍卖阶段，再审申请人是知情的。再审申请人自认为人民法院的拍卖行为不合法，但却未曾向人民法院提出异议要求停止查封、拍卖，反而从涉案房产拍卖成交后并由法院作出分配方案得知对分配款不享有优先受偿权后再通过提出异议和分配方案异议之诉，主张涉案房产属其所有，应享有优先权，明显损害了分配方案中各方债权人的合法利益。在生效判决中，再审申请人已放弃取回涉案房产的权利，并仅能通过要求林洪建给付剩余购房款及违约金，且该债权为普通债权，故答辩人认为中山一院对涉案房产的司法拍卖并不违反相关法律规定。5.优先受偿权是法定权利，法律规定以外的债权无优先受偿效力，房地产开发商以享有所谓优先权的方式损害购房者和其他债权人利益，将使房地产开发商成为最终获益者，对以外的债权人造成不公。司法实践中不乏有开发商起诉购房者要求继续履行合同，向开发商支付购房款的商品房预售合同纠纷。在整个房地产市场中所有开发商都像再审申请人如此，以对房产享有所有权为由，主张房产拍卖款享有优先权，不仅有损购房者的物权期待权以及其他对购房者享有债权的债权人权益，而且开发商更能以此借人民法院之手，替其房产进行司法拍卖，而后主张对拍卖款享有优先权，最终成为最大获益者，显然对其他债权人来说受偿比例大大减少甚至丧失受偿机会，已造成不公。综上，希望依法驳回再审申请人的申请，维持（2020）粤20民终675号的民事判决。本院经审查认为，雍景园公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  熊 忭二〇二〇年十二月十一日法官助理方圆书记员林思琪