湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3738号原告：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：罗郴，北京中伦（武汉）律师事务所律师(一般代理)。委托诉讼代理人：马依娜，北京中伦（武汉）律师事务所实习律师(一般代理)。被告：武汉东湖开发区电子工程有限公司，住所地武汉东湖开发区华师园二路**武汉高科国有控股集团有限公司光存储园**厂房。法定代表人：韩利萍。原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称“中新房公司”）与被告武汉东湖开发区电子工程有限公司（以下简称“东湖电子公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房公司的委托诉讼代理人罗郴、马依娜到庭参加诉讼，被告东湖电子公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中新房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退、返还所占用的武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心21号楼仓库1（西套）房屋；2、被告向原告支付从2018年9月26日起至实际腾退之日止的房屋占用损失（按照60元/月/平方米的标准，暂计至2020年10月26日，占用费为747000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对原告提出的重整申请，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房公司财产。武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心即钢谷园区系由中新房公司开发建设，中新房公司对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心21号楼仓库1（西套）房屋。在中新房公司进入重整程序后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称“本丰昌公司”）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），中新房公司与本丰昌公司原先订立的《房屋租赁合同》视为在2018年9月25日即已解除。因此，从2018年9月26日起，本丰昌公司或其关联公司对中新房公司开发的钢谷园区相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房公司房产。被告与本丰昌公司于2018年5月7日签订《租赁合同》，双方约定由本丰昌公司将青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心21号楼仓库1（西套）共计500平方米的房屋出租给被告用于办公。租赁期限从2018年5月7日起至2028年5月6日止。管理人于2020年4月20日向被告贴发《关于清理闲置物品的通知》，再次告知任何组织和个人无权对外租赁或承租中新房公司房产并要求被告于2020年5月6日前自行搬离所占用房屋内堆放的闲置物品。被告于2020年4月24日向管理人回复《工作联系函》，认为不属于不当占用房屋且拒绝腾退。经实地调查，目前被告仍占用前述房屋。被告继续占用原告房屋已严重损害原告及原告债权人合法权益，原告作为涉案房屋所有权人，有权要求被告腾退并返还涉案房屋。同时，被告应赔偿原告房屋占用损失，被告从2018年9月26日起占用涉案房屋至今历时25个月，占用房屋面积为498平方米（根据房屋测丈表计算），按照钢谷园区相似商铺租金标准60元/月/平方米计算，被告应支付原告房屋占用损失747000元（暂计算至2020年10月26日，累计计算至原告实际腾退完毕之日）。原告保留向被告主张其他合法权益的权利，原告保留另行向其他相关方主张合法权益的权利。为维护原告的合法权益，故原告中新房公司诉至法院，请求判如所请。被告东湖电子公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。原告中新房公司为支持其诉讼请求，向本院提交了青山区人民法院民事裁定书、决定书、张贴公告情况一、工程竣工验收备案证明、不动产权属证明、测丈表、本丰昌公司继续履行合同告知函、房屋租赁合同、本丰昌公司债权申报表及授权委托书、中新房公司管理人与本丰昌公司代理律师的微信截图、告知函、张贴公告情况二、租赁合同、关于清理闲置物品的通知、工作联系函、房屋占用照片、中百超市房屋租赁合同、武钢工技租赁合同等证据。被告东湖电子公司未向本院提交证据。被告东湖电子公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，对原告的起诉和提供的证据视为放弃抗辩和质证的权利。原告提供中百超市房屋租赁合同、武钢工技租赁合同与本案无关联，本院不予采信，原告提交的其他证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。经审理查明：武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心21号楼仓库1（西套）房屋的所有权人系中新房公司。2014年，中新房公司与本丰昌公司签订《房屋租赁合同》，约定：中新房公司将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的1号楼1-3层（建筑面积约5562.28㎡）、2号楼1-2层（建筑面积3664.08㎡）、3号楼2-6层（建筑面积约3956㎡）、4号楼1-3层（建筑面积约6703.37㎡）、5号楼3-6层（建筑面积约3612.51㎡）、6号楼（建筑面积1031.74㎡）、7号楼（建筑面积1031.74㎡）、8号楼（建筑面积1031.74㎡）、9号楼（建筑面积592.19㎡）、10号楼（建筑面积1031.74㎡）、11号楼（建筑面积1033㎡）、12号楼（建筑面积591.7㎡）、13号楼（建筑面积1033㎡）、14号楼（建筑面积1033㎡）、15号楼（建筑面积1033㎡）、16号楼（建筑面积1033㎡）、17号楼（建筑面积1033㎡）、19号楼（建筑面积1015.48㎡）、20号楼（建筑面积1015.48㎡）、21号楼（建筑面积1015.48㎡）、23号楼1-2层（建筑面积3264.68㎡）、24号楼1-2层（建筑面积2074.43㎡）、25号楼1-2层（建筑面积1479.24㎡）、26号楼1-2层（建筑面积4225.58㎡）、27号楼1-3层（建筑面积13615.76㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、28号楼1-3层（建筑面积12544.49㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、2号地下车库的房屋租赁给本丰昌公司；本丰昌公司实际向中新房公司租赁房屋的建筑面积合计为59855.9㎡；合同期限从2014年11月30日起至2034年10月31日止；租赁期间，本丰昌公司可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，本丰昌公司与第三人之间的租赁及债权债务关系均与中新房公司无关。2018年5月7日，东湖电子公司与本丰昌公司签订《租赁合同》，约定：本丰昌公司将武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心21号楼仓库1（西套）500平方米的房屋出租给被告用于办公，租赁期限从2018年5月7日起至2028年5月6日止，共计120个月；本协议生效后前三年，该房屋租金标准为20元/月/平方米，第4-6年，租金按5%/年的标准递增，第7-10年，租金按5%/年的标准递增。现上述房屋仍由东湖电子公司占有使用。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人据此接管中新房公司财产。在中新房公司进入破产重整程序后，本丰昌公司于2018年8月25日向中新房公司管理人发送《继续履行合同告知函》，要求继续履行其于2014年与中新房公司签订的《房屋租赁合同》。管理人在收到该告知函后三十日内未予答复。2018年9月6日，本丰昌公司向中新房公司管理人提交《债权申报表》，申报事实与理由部分载明：“2014年11月30日，本丰昌公司与中新房公司签订《房屋租赁合同》，合同约定中新房公司将其开发的武汉?钢谷1号楼1-3层、2号楼1-2层、3号楼2-6层、4号楼1-3层、5号楼3-6层、6号楼-21号楼、23号楼1-2层、24号楼1-2层、26号楼1-2层、27号楼1-3层、28号楼1层、2号地下车库租赁给本丰昌公司用于开办家居建材市场，租赁面积合计约59855.9平方米，合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日。合同签订后，中新房公司依约向本丰昌公司交付了上述房产，本丰昌公司为保证家居建材市场正常开业，投入了改造费人民币35884379.70元，招商费及运营费人民币2000余万元。由于中新房公司未继续履行《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，中新房公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元。同时，应当由中新房公司承担改造费人民币35884379.70元。”2019年5月，中新房公司管理人向本丰昌公司发送《告知函》，告知本丰昌公司管理人在收到其要求继续履行房屋租赁合同的函件后三十日内未予答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方签订的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。同时，中新房公司管理人告知本丰昌公司务必按管理人要求提交材料，并与管理人办理交接、租赁合同结算清算手续。2020年4月，原告要求被告腾退房屋并搬离屋内堆放物品，但其拒不腾退，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，根据武汉市青山区房产测绘站于2014年8月11日出具的《武汉市房产测丈表》，涉案21号楼仓库1（西套）房屋建筑面积为498平方米。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，虽然本丰昌公司与中新房公司就涉案21号楼仓库1（西套）房屋于2014年签订了房屋租赁合同，但因中新房公司于2018年6月已进入破产重整程序，本丰昌公司于2018年8月向中新房公司管理人发送要求继续履行房屋租赁合同的告知函后，管理人在收到之日起三十日内未予答复，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方之间的房屋租赁合同应视为解除，且从本丰昌公司向中新房公司提交的债权申报表中可知本丰昌公司亦认可双方之间的房屋租赁合同已解除的事实。合同解除后，本丰昌公司无权继续转租房屋，现东湖电子公司不能提供充分的证据证明其对涉案房屋仍享有合法占有使用的权利，故中新房公司要求东湖电子公司腾退、返还房屋的诉请，本院予以支持。关于被告是否应向原告支付房屋占用费及房屋占用费的标准问题。原告与本丰昌公司的房屋租赁合同解除后，本丰昌公司无权继续转租房屋，东湖电子公司根据其与本丰昌公司之间签订的租赁合同继续占用房屋已无事实和法律依据，且其未向原告返还租赁的房屋，现原告要求被告支付房屋占用费符合法律的规定。被告与本丰昌公司签订的合同前三年租金为20元/月/平方米，现原告要求被告以498平方米为基数，按60元/月/平方米的标准支付从2018年9月26日起房屋实际腾退之日止的占用费，本院认为原告以60元/月/平方米的标准计算占用费无事实依据，应以20元/月/平方米的标准计算，故原告的诉请，本院部分予以支持，被告支付占用费应以498平方米为基数，按20元/月/平方米的标准，从2018年9月26日起计算至实际腾退之日止。综上，原告系诉争房屋的所有权人，被告占有诉争房屋无合法依据，被告应向原告腾退诉争的房屋并支付房屋占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告武汉东湖开发区电子工程有限公司于本判决生效之日起5日内腾退位于武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心21号楼仓库1（西套）房屋，并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司；二、被告武汉东湖开发区电子工程有限公司于本判决生效之日起5日内向原告中新房国石发展武汉有限公司支付房屋占用费（以498平方米为基数，按20元/月/平方米的标准，从2018年9月26日起计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费25665元，由被告武汉东湖开发区电子工程有限公司负担23922元，原告中新房国石发展武汉有限公司负担1743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋婷