河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1526号上诉人（原审原告）：张正军，男，1971年1月26日生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。上诉人（原审被告）：三门峡拙雅生态农业有限公司。住所地：三门峡市陕州区大营镇兀家洼村**祭祖路中段。法定代表人：张峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王锋义，河南文轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁辉，河南文轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘蛟飞，男，1985年7月12日生，汉族，住河北省南宫市。被上诉人（原审被告）：樊兴妞，女，1983年1月7日生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。上诉人张正军、三门峡拙雅生态农业有限公司（以下简称拙雅公司）与被上诉人刘蛟飞、樊兴妞房屋租赁合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院（2020）豫1203民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张正军上诉请求：撤销原判，改判拙雅公司、刘蛟飞、樊兴妞支付其各项费用共计11433元。事实和理由如下：1.拙雅公司未履行双方签订的合同，未经其同意，在房屋上私自搭建大棚，把房屋原电路烧坏后又私自接的明线，到租期后又全部拆除，私自在房屋上打洞、拆防盗网，给其房屋造成的损害无法估量，严重违约，应扣除保证金2000元抵顶损失；2.拙雅公司私自在房顶上搭建大棚，造成屋顶漏水，应赔偿500元维修费用；3.在交接钥匙之前，其就通知拙雅公司现场人员说要求维修，对方说要回去给领导说，合同到期找拙雅公司工作人员要钥匙又确认不给维修，有电话录音为证。在此情况下，其才拍照片和视频。因此所产生的6233元维修费用应全部由拙雅公司承担；4.合同虽没有写明窗帘的数量，但是合同终止后拙雅公司要对其提供的设施清单、移交，如有损坏、短缺应照价赔偿。其房屋窗帘缺少四个折价1200元拙雅公司应予赔偿；5.其虽然不能证实家具、暖气片罩、大吊灯等损失的具体数额，但可以到市场调查，应判令拙雅公司折价赔偿1500元。拙雅公司上诉请求：撤销原判，改判其不承担4699.5元的赔偿责任。事实和理由如下：1.在双方租赁合同终止时，其联系张正军到涉案房屋进行交接，但张正军却迟迟不到现场进行交接。因其急需到其他场所经营生意，便将涉案租赁房屋上锁后离开。因此致使租赁物以及设施不能清点、检查移交的过错在于张正军；2.张正军陈述他房屋墙壁及家具被损坏，提供视频和照片、水电费维修费、墙壁粉刷材料费等证据，其不予认可，不能证实墙壁及家具是其损坏的。其已搬离租赁房屋，张正军如何粉刷及维修房屋，那是张正军的权利，与其无关；3.其于2020年4月15日告知张正军不再租用房屋，张正军表示同意，此时双方关于合同终止已达成新的合意，故其不存在违约行为。同时，其已将房屋支付至2020年4月30日，对于张正军来说是不存在任何损失的。刘蛟飞、樊兴妞未答辩。张正军原审诉讼请求：1.判令刘蛟飞、樊兴妞、拙雅公司支付未能履行双方签订的合同给其造成的各项经济损失11016元；2.判令刘蛟飞、樊兴妞、拙雅公司未能履行双方签订的合同在房屋上随意钉钉、打洞、搭建对其房屋造成的损害等扣除刘蛟飞、樊兴妞、拙雅公司的押金2000元作为补偿。原审法院查明：刘蛟飞、樊兴妞系拙雅公司的员工，后拙雅公司需租用张正军房屋，由刘蛟飞、樊兴妞分别以自己的名义与张正军签订了五份《房屋租赁合同》，具体情况为：2016年4月18日，张正军（甲方）与刘蛟飞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租房地点：甲方同意把大营小区一套395平方米的房屋出租给乙方，并保证该房的合法出租性；二、房屋用途：所租房屋仅为居住使用，不得进行任何违法活动，否则后果自负；三、租期自2016年5月1日至2017年4月30日止；四、租金每年15000元，保证金1000元；五、付款方式：1.乙方每年付一次，第一次租金及保证金在签订合同时支付，以后租金按规定的付款期限；2.甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。基本费用：乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费、电费等；六、甲方义务：1.甲方保证该房屋的结构和设施均能正常使用；2.室外正常维修由甲方负责；3.甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理；七、乙方义务：1.按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及按时交纳水电费用；2.未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；3.本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照价赔偿；4.乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水电煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负；八、违约处理：1.如乙方违反本合同第七条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵顶甲方损失，乙方应予赔偿；2.如甲方违反本合同第六条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；九、补充条款：（明细清单）房门钥匙1把，其他设施：太阳能、洗衣机；十、本合同到期，乙方需提前一个月告诉甲方是否中断合同或继续使用，若继续使用，甲方予以优先重签合同，租金随行就市。甲乙双方中断合同时，乙方所装修的屋面、屋内环境及甲方保有的固定设施，乙方不得损坏或带走；十一、如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲乙互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补；十二、本合同到期后，甲乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。该份合同约定租期临近届满前，张正军（甲方）与刘蛟飞（乙方）于2017年4月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期一年，自2017年4月30日起至2018年4月30日止，年租金19000元，保证金2000元，（明细清单）中其他设施：衣柜、书柜、酒柜、窗帘、洗衣机、太阳能等。合同其他条款内同双方于2016年4月18日所签订的《房屋租赁合同》。后张正军（甲方）与樊兴妞（乙方）签订租赁合同一份，约定租期半年，自2018年4月30日起至2018年10月30日止，租金9500元，保证金2000元。合同其他条款内同此前刘蛟飞同张正军所签《房屋租赁合同》内容。2018年9月28日，张正军（甲方）与樊兴妞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期半年，自2018年10月30日起至2019年4月30日止，租金9500元，保证金2000元。合同其他条款内同樊兴妞此前与张正军所签的《房屋租赁合同》内容。张正军（甲方）与樊兴妞（乙方）于2019年4月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期一年，自2019年4月30日起至2020年4月30日止。合同其他条款内同樊兴妞此前与张正军所签的《房屋租赁合同》内容。2020年4月15日，拙雅公司的工作人员告诉张正军不再租用张正军的房屋。同年4月30日，拙雅公司的工作人员将房屋钥匙交还给张正军，张正军接收后，对房屋进行了检查，后以水电不通、窗帘丢失等问题要求拙雅公司解决处理，双方为此发生争执，张正军自行对接收的房屋进行了拍照录像。之后自行找人对屋顶、墙面、家具、水电等进行了维修。后张正军要求拙雅公司承担维修费用未果，遂诉至法院，请求处理。另查明：1.刘蛟飞、樊兴妞与张正军所签订五份《房屋租赁合同》承租张正军的房屋系拙雅公司实际租用，房屋的租金和保证金均由拙雅公司向张正军支付。2.张正军维修房屋水电支付人工费2000元，维修家具及粉刷墙壁支付人工费3600元，购买材料花费633元。上述事实，由张正军提交的《房屋租赁合同》五份、黎明灯饰销货清单一份、陕县原店镇鼎鑫建材商行销货清单一份、三门峡市陕州区八七涂料厂出具的收据一张、房屋墙壁粉刷和家具维修协议一份、房屋水电维修协议一份、蔺某出具的收条一份、郑某出具的领条一份、证人蔺某、郑某的证人证言和张正军及拙雅公司的当庭陈述在卷佐证，刘蛟飞、樊兴妞经法院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，依照证据的真实性、关联性、合法性原则，依法对上述事实予以确认。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应按合同约定交付出租物、在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应该按时给付租金，按照约定的方法使用租赁物，不得擅自改善和增设他物。关于本案张正军主张的合法损失应由谁承担的问题。结合查明的事实，本案所涉及的五份《房屋租赁合同》，虽然分别由刘蛟飞和樊兴妞与张正军签订，但刘蛟飞、樊兴妞系拙雅公司的员工，其承租的张正军房屋系由拙雅公司使用，房屋租金及保证金均系拙雅公司向张正军支付，且张正军对该事实不持异议，本案房屋租赁合同虽由刘蛟飞、樊兴妞和张正军签订，但拙雅公司系合同的实际履行人，故本案诉争房屋的承租人应为拙雅公司，拙雅公司享有本案诉争的房屋的承租权利，亦应当履行相应的义务。张正军当庭认可刘蛟飞、樊兴妞签订合同的行为系职务行为，不再要求刘蛟飞、樊兴妞承担责任。故本案张正军主张的合法损失依法应由拙雅公司承担。关于张正军主张的损失的认定和承担。1.张正军主张的水电维修工时费2000元、房间墙壁粉刷及家具维修工时费3600元、维修购买材料费633元，共计6233元，该费用虽然拙雅公司不予认可，但结合庭审查明的事实，张正军购买相关材料并由蔺某、郑某对涉案诉争房屋水电、家具进行了维修、对房间部分墙壁进行了粉刷及张正军支付相关费用的事实由张正军提交的相关购货票据及蔺某、郑某的证人证言佐证，应予确认，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条“本合同终止时，需对甲方（张正军）提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照价赔偿，乙方（拙雅公司）如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或者予以经济赔偿，乙方（拙雅公司）如根据需要（需经甲方同意）对房屋的装修或改造设施在合同到期时不能损坏和拆除。”的约定，合同终止后，拙雅公司应对张正军提供的设施进行清点、检查移交，但拙雅公司未按合同约定进行清点、检查移交，张正军在未经拙雅公司检查、清点移交的情况下对案涉房屋进行了接收，致使案涉房屋交付时的房屋状况及物品情况不明，张正军和拙雅公司对此均负有责任，张正军虽然提交了相关视频及照片，拙雅公司不予认可，张正军所提交的证据亦不能客观真实地反映房屋移交时的具体情况，但结合庭审查明的事实，张正军对案涉房屋水电进行了维修、对房间的部分墙壁进行了粉刷、对家具进行了修复，并支付了相关费用，依照双方合同的约定，因承租人使用不当损坏房屋及设施的，承租人应负责修复原状或者赔偿损失，故张正军因维修支出的费用，拙雅公司应当承担赔偿责任。但因张正军未按合同约定在双方进行清点、检查的情况下即接收了案涉房屋，且在未经拙雅公司同意，亦未依法对接收房屋的现状及相关物品的情况进行保全的情况下即自行进行了维修，故张正军亦应当承担相应的责任，结合本案案情，应对张正军主张的该部分损失6233元酌定由拙雅公司承担50%的赔偿责任即3116.50元。2.张正军主张的房顶漏水维修费500元。张正军虽然提交了证人宋某出具的领条证明其维修房顶花费500元，但拙雅公司对此不予认可，证人宋某未能出庭作证，故该证据的效力应不予确认。根据双方签订的合同第六条“甲方（张正军）保证该房屋的结构和设施均能正常使用，室外正常维修由甲方（张正军）负责”的约定，张正军主张的屋顶系室外，依照合同的约定，该维修义务应由张正军履行，且张正军所举证据亦不能证实屋顶漏水系拙雅公司原因造成，故对张正军该请求不予支持。3.张正军主张的窗帘缺失四个折价1200元，拙雅公司不予认可，双方合同明细清单中虽然包含有窗帘，但对窗帘的数量并未明确，张正军主张缺失四个窗帘的事实，因证据不足，无法确认，故对张正军的该项请求不予支持。4.张正军主张的无法修复的家具、暖气片、客厅大吊灯折价1500元，拙雅公司不予认可，张正军所举证据亦不能证实该损失的具体情况及数额，对张正军的该主张不予支持。5.张正军主张的房屋维修期间的误租费1583元，根据双方合同第十条“本合同到期，乙方（拙雅公司）需提前一个月告诉张正军是否中断合同或者继续使用”的约定，拙雅公司不再租用张正军房屋应提前一个月告知张正军，结合查明事实，拙雅公司于2020年4月15日向张正军提出不再租用张正军房屋，违反了合同约定，应承担违约责任，结合张正军对房屋进行维修的实际情况，张正军要求拙雅公司承担依照合同约定的一个月租金1583元的请求，应予以支持。6.张正军主张的因拙雅公司违约搭建在墙壁上打洞、订钉对房屋造成的损害以及所欠水费、电费卡、安装防盗网、安装窗帘、玻璃破损、打扫卫生等由拙雅公司的保证金2000元抵顶，关于张正军主张的合法损失，已经依法处理，张正军的该项主张合同中未有约定，张正军所提交的证据亦不能证实该部分损失的客观存在和具体数额，故其要求由保证金2000元抵顶的证据不足，应不予支持。综上，拙雅公司应赔偿张正军的各项费用共计4699.50元，扣除张正军应退还拙雅公司的保证金2000元，拙雅公司应再赔偿张正军2699.50元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、拙雅公司于本判决生效之日起十日内赔偿张正军各项损失2699.50元。二、驳回张正军的其他诉讼请求。案件受理费126元，减半收取63元，张正军负担30元，拙雅公司负担33元。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，拙雅公司未依约提前一月告知张正军不再租用房屋，存在违约情形；租赁合同到期后，拙雅公司未依约对张正军提供的设施进行清点、检查移交，在此情况下，张正军亦未采取合法方式对接收房屋的现状及相关物品的情况进行保全，而是直接予以接收，加之租赁合同部分项目约定不明，现当事双方各执一词，以致案涉房屋交付时的房屋状况及物品情况无法查明，拙雅公司和张正军对此均有过错。综合本案的在卷证据、合同的履行情况及当事人的过错程度等，原审判令拙雅公司承担张正军房屋维修期间的租费损失1583元、赔偿张正军维修房屋的经济损失3116.5元，适当。张正军、拙雅公司的上诉理由均不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张正军承担50元，由三门峡拙雅生态农业有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年十二月四日法官助理刘艳红书记员张润博书记员郑强