北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8883号上诉人（原审原告）：白松，女，1963年11月14日出生。委托诉讼代理人：张睿，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京页岩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京田家园房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇田家园村。法定代表人：赵海波，经理。委托诉讼代理人：温大公，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑征，北京市博维律师事务所律师。上诉人白松因与上诉人北京田家园房地产开发有限公司（下称“田家园公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3835号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白松上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判或将案件发回重审，一、二审诉讼费用均由田家园公司负担。事实和理由：一审认为2005年10月31日至2007年5月11日田家园公司逾期，白松没有找田家园公司交接有懈怠疏忽责任，事实不清，适用法律错误；一审认为购房合同约定“交清物业费和暖气费才交付房屋”，因此田家园公司晚交付十年不应承担违约的赔偿责任，支持田家园公司既收钱卖房又握有房屋不交；物业费与暖气费虽非田家园公司收取，但是该公司把白松的房屋交给物业，本身就是关联一家的，购房人支付了全部房款却得不到房子，有关条款作为格式条款剥夺了购房人主要权利，免除了田家园公司的主要义务，按照合同法第四十条的规定属于无效，田家园公司应赔偿晚交房近十年白松的损失。田家园公司上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判，一、二审诉讼费用均由白松负担。事实和理由：白松的诉讼请求第二项为赔偿损失，没有要求给付违约金，白松在一审庭审活动中也没有变更诉讼请求，一审判决赔偿违约金已经超过诉讼时效，由于白松未提出违约金的请求，田家园公司未对此进行答辩，一审法院剥夺了田家园公司的诉讼权利；综上，一审法院违反了民事诉讼“不告不理”的原则，违反了民事诉讼法第十三条及第二百条第十一项的规定。白松对于田家园公司的上诉，答辩称：不同意田家园公司提出的上诉，请求支持白松的上诉请求。田家园公司对于白松的上诉，答辩称：不同意白松提出的上诉，请求支持田家园公司的上诉请求。白松向一审法院起诉请求：1.退还物业取暖费25223元及相关利息；2.开发商赔偿损失9万元。一审法院查明如下事实：田家园公司提交2005年5月19日签订的《北京市商品房预售合同》，该合同为备案合同，由白松、田家园公司签字盖章，约定白松以205867元价款购买被告开发的田家园住宅小区D区5号楼1单元402号房屋，付款方式为“买受人支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行或住房公积金管理机构借款支付”；第九条交付期限约定“出卖人应在2005年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第十二条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在办理该商品房交接手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付款、违约金（如有），并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据,否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料,而无须承担任何违约责任。如非因出卖人原因，买受人未能按入住通知规定的地点及要求办理商品房交接手续，则自入住通知规定的交接届满之次日起，视为买受人确认并接收该房屋，与该商品房有关的一切风险、责任及产生的任何费用均由买受人承担。买受人逾期办理该商品房交接手续超出180日的，出卖人有权单方面解除预售合同，由此产生的一切风险和损失均由买受人承担”；第二十条前期物业服务约定“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间，物业服务收费价格按房山区物价局88号文件执行，由物业管理企业收取”；第二十一条约定“买受人已详细阅读本合同附件七关于物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，同意按照本合同第二十条的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守业主临时公约”。白松提交的《商品房预售合同》落款日期为2015年7月10日，该合同第九条约定交付期限为2006年4月15日前，第十二条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自卖方发出书面通知之日起一个月内办理入住手续，如逾期一个月内未办理入住手续的视为默认验收完毕，自该日期买受人承担该房屋的所有费用，该房屋的一切风险与责任由买受人承担”；该合同右上角注明“草稿”，落款无签章。白松向工商银行申请购房贷款，2006年田家园公司人员电话通知白松办理贷款手续，白松与银行于2006年3月15日签订贷款合同，贷款期限自2006年3月16日开始计算。此后，田家园公司未向白松书面通知办理房屋交接。2007年6月27日，田家园公司为白松办理了房屋产权证。白松于2007年5月11日找田家园公司办理交房手续，田家园公司要求白松提供物业费、取暖费交费凭证，白松缴纳了公共维修基金和契税、房产证代办费，白松因不愿承担2006年度物业费、取暖费，故拒绝向物业交纳物业、取暖两项费用，田家园公司未予办理房屋交接。2017年1月22日，白松补交了2007年6月27日至2017年的供暖费5905.04元，补交了2007年6月27日至2017年的物业费17534元，持相应发票和田家园公司办理了房屋交接手续。一审法院认为：本案的争议焦点在于逾期办理房屋交接的责任问题；白松认为田家园公司逾期交房十年，应退还其物业费、取暖费并赔偿不能使用房屋的损失，田家园公司认为交接过晚系白松造成；法院认为，合同约定出卖人应在2005年10月31日之前交房，并约定交接房屋之时白松应缴清全部应付款并出示物业取暖费缴费凭证，白松亦明知该合同约定；房屋具备交房条件后，田家园公司未向白松发出书面通知，白松直至2007年5月11日找田家园公司交接，对自身权利亦存在疏忽懈怠责任，双方均有责任；自2005年10月31日的次日起至2007年5月11日期间，田家园公司构成逾期交房，白松亦有责任，田家园公司应按照约定的每日万分之一的标准承担违约金的一半，即田家园公司应给付白松5723.10元违约金；但是，2007年5月11日白松没有按照案涉《北京市商品房预售合同》第十二条约定出示取暖费、物业费缴费凭证，田家园公司拒绝办理交接符合合同约定，直至2017年白松提供了物业费取暖费发票，田家园公司办理交接；取暖费和物业费的收费并非由田家园公司收取，田家园公司亦无权决定物业公司、供暖公司的收费数额，白松因对缴费数额有争议拒绝缴费，逾期交接的责任在白松，白松要求被告退还物业费取暖费没有依据。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条的规定，于2020年7月3日判决：一、北京田家园房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告白松违约金5723.10元；二、驳回白松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据。一审法院查明的事实有双方当事人的陈述及经质证的证据在案相佐，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。当事人在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于白松并未举证证明物业取暖费系由田家园公司收取，亦未举证证明田家园公司有权决定物业公司、供暖公司的收费数额，故白松所提田家园公司退还物业取暖费的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。又鉴于白松未举证证明其系因无法预见、不可克服、无法改变的非主观情况，导致无法向田家园公司主张权利、要求办理已购房屋的交接手续，亦未举证证明一审判决认定的田家园公司所交备案合同即2005年5月19日《北京市商品房预售合同》并非白松签署，故白松所提其不了解合同内容，一审认为2005年10月31日至2007年5月11日田家园公司逾期，白松没有找田家园公司交接有懈怠疏忽责任，事实不清，适用法律错误的上诉主张，均缺乏事实依据，本院不予采信。关于白松所提赔偿损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，“违约金”属于赔偿因违反合同约定给对方造成的损失的具体形式，故白松主张田家园公司未按双方约定的交付时间交付案涉房屋，要求该公司赔偿因此给白松造成的损失，一审法院根据经审理查明的《北京市商品房预售合同》的约定、田家园公司直至2017年白松提供物业取暖费发票后办理了交接等事实，判决田家园公司向白松支付违约金5723.10元并无不当，本院予以确认。综上，一审法院认定事实及适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持；白松、田家园公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，所提上诉请求均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2654.00元，由白松负担2604.00（已交纳），由北京田家园房地产开发有限公司负担50.00（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年十二月二十八日法官助理 方浩然书 记 员 薛 姌