江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4965号上诉人（原审原告）：黄桂珍，女，1927年7月8日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：杨芳，江苏中舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美如（系黄桂珍女儿），女，汉族，1966年3月25日生，住南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审被告）：南京市江北新区住房建设与管理中心，住所地南京市江北新区葛关路**。法定代表人：雍建瑜，系江北新区住建中心主任。委托诉讼代理人：刘松，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市浦口区房产经营有限责任公司，住，住所地南京市江北新区新马路**/div>法定代表人：顾广富，该公司经理。委托诉讼代理人：甄浦鸣，江苏三宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘志兰，女，1956年10月26日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。上诉人黄桂珍因与被上诉人南京市江北新区住房建设与管理中心（以下简称江北新区住建中心）、南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口房产经营公司）、甘志兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初9803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员夏海南独任审理，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人黄桂珍的委托诉讼代理人蒋龙飞、刘美如，被上诉人江北新区住建中心的委托诉讼代理人刘松，被上诉人浦口房产经营公司的委托诉讼代理人甄浦鸣，被上诉人甘志兰的委托诉讼代理人夏李娜到庭参加诉讼。后本案承办人变更为审判员马帅，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人黄桂珍的委托诉讼代理人杨芳、刘美如，被上诉人江北新区住建中心的委托诉讼代理人刘松，被上诉人浦口房产经营公司的委托诉讼代理人甄浦鸣，被上诉人甘志兰的委托诉讼代理人夏李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄桂珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人因为自己年事已高随子女生活，虽然本人没有使用涉案房屋，但是一直家里亲戚使用，被上诉人甘志兰是上诉人大女婿家的亲戚。二、被上诉人浦口房产经营公司出具的土地使用权证并非本案诉争的13.2平方米房屋的土地使用权证。浦口区饮食公司称从来没有出具过土地证，对诉争的13.2平方米房屋也明确表示不是其公司的，且浦口房产经营公司一审中出示的是复印件，而非原件。三、一审中上诉人提交的江北新区住建中心的情况说明想证明甘志兰在取得诉争房屋租赁权时虚假陈述过户过程。四、甘志兰用不正当手段获得租赁合约，严重侵害了上诉人的权利。该证取得不合法，对于甘志兰的租赁合约，上诉人并非无异议。五、据上诉人了解，甘志兰在拆迁部门确权的部分包含了诉争的13.2平方米的红房子。现在浦口房产经营公司表示会把13.2平方米从甘志兰的确权面积中扣除，可是上诉人联系浦口饮食公司，其又表示不会要该13.2平方米的拆迁补偿。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。江北新区住建中心辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、江北新区住建中心不是本案适格被告，与本案没有直接利害关系，上诉人起诉江北新区住建中心应予驳回。浦口房产经营公司辩称：争议的13.2平方米房屋的产权是南京市浦口区饮食公司和浦口房产经营公司调换使用权，上诉人应提供证据证明其对争议房屋享有产权，上诉人起诉浦口房产经营公司主张产权是错误的。浦口房产经营公司从1992年就把案涉房子出租给甘志兰，双方也签订了租赁合同，甘志兰也交了28年的租金，上诉人对甘志兰租赁提出的异议没有事实依据。甘志兰辩称：甘志兰从1992年6月2日就与浦口房产经营公司签订了租赁合同，且28年期间，甘志兰一直居住在案涉房屋内，并且缴纳租金。上诉人称其全家9口居住在涉案房屋内不是事实。上诉人并不是合法的租赁权人，合法的租赁权人是甘志兰，甘志兰应当享有拆迁利益，该拆迁利益与上诉人无关。因为上诉人的阻挠，甘志兰至今都没有享受到拆迁利益，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。黄桂珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令南京市浦口区东门左所大街79号的拆迁利益归黄桂珍所有；2、判令江北新区住建中心、浦口房产经营公司、甘志兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄桂珍于1975年办理了南京市公房租赁证，租赁的房屋位于南京市浦口区，约定了租金标准。在1992年后，黄桂珍并未向浦口房产经营公司支付过租金，也未继续居住使用。1992年，原南京市浦口区房产经营公司（后变更为浦口房产经营公司）与甘志兰签订了南京市共有住房租赁合约，房屋坐落于浦口区，使用面积为41.7平方米。此后，甘志兰陆续向浦口房产经营公司支付租金，一直缴纳至2019年12月份，同时，浦口房产经营公司向其出具了公房租金收据。2006年12月14日，南京市国土资源局对浦口区16.8平方米国有土地进行了确权登记，土地使用权人为南京市浦口区饮食公司。该公司取得了国有土地使用权证。2019年9月10日，刘美如（系黄桂珍女儿）与刘战军（浦口房产经营公司代表）就案涉房屋租赁事宜到人民调解委员会进行了调解，双方并未达成调解协议。2019年10月18日，江北新区住建中心××了××大街××号情况说明，左所大街79号现承租人为甘志兰。黄桂珍女儿刘美如、甘志兰均口述房租租赁情况。浦口房产经营公司组织黄桂珍、甘志兰协调解决，双方没有达成共识，后因浦口房产经营公司拿不出变更手续及私建房问题，导致矛盾升级，至今问题没有解决。黄桂珍在庭审中陈述，对于甘志兰持有的租赁合约及票据无异议。甘志兰在庭审中陈述，黄桂珍所主张的红砖房子，在甘志兰承租时已经存在，不是其加盖的。截至庭审，甘志兰未与拆迁部门签订拆迁补偿协议。浦口房产经营公司在庭审中陈述，黄桂珍所称加盖的13.2平方米红砖房子所占用的土地为浦口饮食公司所有，16.8平方米土地包含在41.7平方米内。当时是浦口饮食公司与该公司进行了房屋置换，属于置换房。一审法院认为，本案争议焦点，一，黄桂珍是否与浦口房产经营公司之间存在合法有效的租赁合同关系，进而主张相关的拆迁利益；二，黄桂珍是否享有其所主张的13.2平方米房屋的所有权，进而主张相关拆迁利益；三，案涉房屋有无签订合法有效的拆迁补偿协议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于争议焦点一，黄桂珍在庭审中陈述，其自1992年后未曾向浦口房产经营公司支付过租金，也未实际占有使用案涉公房；而浦口房产经营公司自1992年起，与甘志兰签订了租赁合约，并一直收取租金至2019年12月份。因此，黄桂珍与浦口房产经营公司之间并不存在合法有效的房屋租赁合同关系，其并非公房承租人，也无权提出相关的拆迁补偿利益。关于争议焦点二，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。黄桂珍主张其对13.2平方米房屋享有所有权，但其并未提供合法有效的物权设立登记的证据，不能证明该房屋系其所有，其也无权以房屋所有人提出相应的拆迁补偿利益。关于争议焦点三，黄桂珍并未提供案涉房屋相关的合法有效的拆迁补偿协议，且甘志兰在庭审中陈述，其未与拆迁部门签订拆迁补偿协议。此外，关于黄桂珍主张其与甘志兰之间存在借用关系，但其并未提供证据予以证明，对该主张一审法院不予支持。关于黄桂珍主张16.8平方米土地使用权的问题，而该幅土地已登记在案外人浦口饮食公司名下，与本案房屋租赁合同纠纷无涉，一审法院不予处理。综上，黄桂珍的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回黄桂珍的诉讼请求。案件受理费减半40元，由黄桂珍负担。二审中，被上诉人甘志兰提交户籍材料，证明其户口1992年迁入涉案房屋。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为甘志兰系取得承租证后方办理了户口迁入。甘志兰取得涉案房屋的承租权违反了政策规定。上诉人对一审查明“黄桂珍并未向浦口房产经营公司支付过租金及也未继续居住使用”有异议，认为其系将涉案房屋借给甘志兰使用，由甘志兰替其缴纳房租。上诉人对一审查明“甘志兰与浦口房产经营公司签订了南京市公有住房租赁合约”有异议，认为甘志兰和浦口房产经营公司建立租赁关系违反政策规定。上诉人另对浦口房产经营公司一审提交的南京市浦口区饮食公司的土地使用权证有异议，认为该土地使用权证是复印件。对一审查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。上诉人主张南京市浦口区东门左所大街79号的拆迁利益归其所有，本院不予支持，理由如下：首先，上诉人虽然持有1975年的南京市公房租赁证，但是1992年浦口房产经营公司已经与甘志兰另行签订了南京市公有住房租赁合约，且甘志兰自1992年开始向浦口房产经营公司支付租金至2019年12月。上诉人主张其为涉案房屋的承租权人，依据不足。上诉人称浦口房产经营公司违规向甘志兰发放租赁证，不属于法院民事案件的审查事项。其次，上诉人主张其承租期间曾自行加盖了13.2平方米的房屋，但上诉人未能提交其建造上述房屋的合法手续，其一审提交的书面证人证言，尚不足以证明其建造了诉争的13.2平方米的房屋，亦不能证明其对该13.2平方米房屋享有相关权益。再次，被上诉人甘志兰至今未与拆迁部门签订拆迁补偿协议，故涉案房屋的征收补偿利益尚未确定。综上所述，上诉人黄桂珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄桂珍负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十二月二十九日法官助理崔鸣书记员孙雪松