湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8976号上诉人（原审原告）：龚德利，男，1970年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王卫郴，湖南弘湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诚，湖南弘湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡劲，男，1970年9月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：朱雄辉，男，1928年12月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王平，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱京伟，男，1967年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人龚德利因与被上诉人胡劲、朱雄辉、朱京伟排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龚德利上诉请求：请求撤销一审判决，改判：1、朱雄辉、朱京伟停止侵权，立即从龚德利所有的位于长沙市开福区××街××号××号栋××房屋内搬出并腾空房屋；2、朱雄辉、朱京伟承担暂计算至2019年2月侵占房屋期间的房屋租金损失130000元（后续房屋租金损失，按每月1200元的标准计算至腾房之日止）、房屋损耗及其他费用20000元，两项合计150000元；3、一、二审诉讼费用由朱雄辉、朱京伟承担。事实和理由：一审法院理解适用法律错误，致使作出错误判决。一、不动产完成过户登记即已完成交付，案涉房屋已由原登记所有权人变更登记至龚德利名下，龚德利对涉案房屋拥有所有权。龚德利在一审中提交的房屋所有权证书、生效法院判决书等证据材料均已证实，龚德利对案涉房屋享有所有权。依据物权法第六条、第九条规定，在无其他证据足以推翻的情况下，涉案房屋自登记在龚德利名下起，所有权属龚德利。二、龚德利基于物权，依法对涉案房屋享有排他的占有、使用、收益和处分的权利。因朱雄辉、朱京伟非法占有属于龚德利所有的房屋，致使龚德利无法对房屋行使占有和使用的权利、所有权被侵害，即便龚德利在朱雄辉、朱京伟非法占有房屋期间没有主张过权利，也不等于朱雄辉、朱京伟的侵权行为因持续时间长且龚德利未主张权利就会变得合法。依据民法总则第一百九十六条规定，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险不适用诉讼时效的法律规定，龚德利可随时主张权利而无时效限制。一审法院认为龚德利在购房后将近十二年的时间内未积极主动采取有效措施主张权利，不符合常理认知，显然法律理解错误，龚德利要求判令停止侵权并承担侵权责任的诉求，具有法律依据，应当予以支持。三、一审法院错误的将不动产物权的取得和动产物权的取得方式混为一谈，且错误地将房屋买卖合同纠纷中的腾房义务和交付义务混为一谈。依据物权法第六条、第二十八条至第三十条、第三十四条至第三十七条规定，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释（2016）5号）第八条规定，尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，请求保护其物权的，应予支持。从物权法条文表述可知，立法及司法实践对动产物权以“交付”为生效要件，而不动产物权以“登记”为生效要件。龚德利未能占有、使用涉案房屋系因朱雄辉、朱京伟的侵权，而非一审法院错误理解的系因案外人朱莎未履行房屋交付义务。从合同的角度来说，案外人朱莎将房屋出售给龚德利并完成过户登记后，房屋所有权即转移至龚德利。而房屋所有权在转移前存在被他人占有、使用的事实，房屋出售方朱莎应当向龚德利承担因房屋买卖合同依据诚实信用原则而负有的附随腾房义务所构成的违约责任，但朱莎对龚德利承担的违约责任，不能免除朱雄辉、朱京伟的侵权责任。一审法院将案外人朱莎对龚德利应履行的腾房义务，错误地理解成房屋交付义务（动产物权才是交付），并将龚德利未能占有、使用房屋归结于案外人朱莎未履行不存在的不动产交付义务，而非因朱雄辉、朱京伟侵权所致，可见，一审法院理解适用法律错误，甚至创造了不动产物权的“交付”义务。综上，请求二审法院支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人胡劲辩称，同意龚德利的上诉意见。被上诉人朱雄辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，龚德利在明知房屋系朱雄辉实际购买的情况下而隐瞒其看房和签订合同购买房屋的过程，并伪造朱莎授权委托书的签署时间，利用三次公告送达的（2009）开民一初字第171号案件，在朱莎没有参与也毫不知情的情况下，通过恶意诉讼，侵占了朱雄辉实际拥有的房屋，并且在长达12年的时间内，没有主张其权利，且朱莎对该案已经提起再审，要求撤销。故一审判决正确，应予维持。被上诉人朱京伟未予答辩。龚德利、胡劲向一审法院起诉请求：1、朱雄辉、朱京伟立即停止侵权，立即从龚德利所有的位于长沙市开福区××街××号××栋××房内搬出并腾空房屋；2、朱雄辉、朱京伟承担侵占房屋期间的房屋租金，按月租金1200元的标准，暂计算至2019年2月为130000元，房屋损耗费及其他费用20000元；3、朱雄辉、朱京伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱雄辉、朱京伟系父子关系。朱雄辉系案外人朱莎的祖父，案外人龙玲系案外人朱莎的母亲。2001年1月8日，案外人朱莎取得位于长沙市开福区××街××号××号房屋的所有权（产权证号为长房权证开福字第0×**）。2002年6月4日，案外人朱莎取得了该套房屋的国有土地使用权证。2007年6月18日，案外人龙玲、朱莎将上述房屋出售给龚德利，龚德利在办理权证的过程中将房屋的40%份额转让给胡劲。龚德利、胡劲于2010年8月30日取得了上述房屋的所有权证（权证号为长房权证开福字第7×**）。对上述房屋的买卖及权属问题，朱雄辉提出异议，认为该房屋系其出资以案外人朱莎的名义购买，其与朱莎口头约定，在自己有生之年，朱莎不得将此房屋进行抵押或者买卖。朱雄辉认为朱莎于2007年6月与他人就该栋房屋签订了《房屋买卖合同》，案外人龙玲以朱莎监护人的身份伙同他人冒充朱莎之父朱京伟在长沙市望城县××长沙市房屋产权管理局等单位办理了相关手续，自己年岁已高，无其他住房。故朱雄辉于2007年将案外人朱莎、龙玲作为被告及龚德利作为第三人诉至该院。在该案审理过程中，朱雄辉为证实自己的主张向该院提交了一份房地产买卖契约，注明：2000年7月6日，蒋杏梅（甲方）与朱雄辉（乙方）签订了一份《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将自己座落在西区（开福区）通泰街三湘里2号503房屋出售给乙方，成交价格为66000元；付款方式为一次性付款；双方同意于2000年7月9日由甲方将上述房屋正式交付给乙方，上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方负责承担；中介服务费1650元，由乙方在签订本契约时一次性付足。该案中第三人即本案龚德利向该院提交了一份由长沙市房地产档案馆调取的《房地产买卖契约》，该契约于2000年7月9日签订，该契约的甲方为蒋杏梅、乙方为朱莎，朱雄辉作为乙方的代理人。该契约约定：甲方自愿将自己座落在开福区通泰街三湘里2号503房屋出售给乙方，成交价格为50000元，乙方在签约后于当日一次性付清给甲方，双方同意于签约当日将该建筑物范围内的土地使用权一并转交给乙方。经审理，该院以朱雄辉提交的《房地产买卖契约》是从自然人手中调取，龚德利提供的《房地产买卖契约》是其从长沙市房地产档案馆调取，从证明的证明力来看，档案材料在证明力一般大于其他的书证，况且朱莎已取得争议房屋的所有权证等为由于2008年1月7日作出（2007）开民一初字第1725号民事判决书，判决驳回朱雄辉的诉讼请求。朱雄辉不服上诉至长沙市中级人民法院。2008年9月25日，长沙市中级人民法院作出（2008）长中民一终字第1367号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，案外人蒋杏梅将上述房屋转让后，朱雄辉一直居住在涉案房屋。朱京伟在2007年3月因犯诈骗罪于2007年3月26日经该院判决有期徒刑五年，刑期自2006年8月17日至2011年8月16日。朱京伟在犯罪被羁押前与刑满释放后均居住在涉案房屋里，朱雄辉、朱京伟在长沙市××房。再查明，在案外人龙玲在办理房屋买卖过程中在长沙市望城县公证处办理了（2007）望证民字第3622号公证书，该公证书公证内容为：“兹证明朱京伟、龙玲于2007年6月14日在前面的《保证书》上签名的签名、捺手印”。2007年7月12日，望城县公证处作出（2007）望证撤字第1号《撤销公证书的通知书》，该通知书系向案外人龙玲下发，内容为：“我处于2007年6月14日受理了你和朱京伟申办的《保证书》公证，于2007年6月15日出具了（2007）望证民字第3622号公证书。经复查，你提供的证据与事实不符，依照《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，本处集体研究决定：对（2007）望证民字第3622号公证书予以撤销”。2008年3月1日，长沙市公安局开福分局向长沙市房产局出具《关于申请撤销朱莎房产交易档案中虚假证明材料的函》，内容为：“我局接到举报称，正在贵局交易所进行交易（业务宗号为200706181336）的产权人朱莎拥有的位于长沙市开福区××街××号××栋××房（其父朱京伟户籍证明上的地址为三湘里**2门**），涉嫌恶意骗取朱京伟的“户籍证明”。经我局与通泰街派出所组成联合调查组调查证实：朱京伟的“户籍证明”上所贴的照片不是朱京伟本人的照片，系他人替代。为此，我分局特申请撤销此份房产交易档案中朱京伟的“户籍证明”，并收回我分局销毁。现我分局正在对造假当事人进行立案侦察之中……”。另查明，与案外人龙玲、朱莎签订房屋买卖合同时龚德利系从事房屋中介经营。龚德利在庭审中陈述在其中介开业那天案外人龙玲、朱莎及一个自称为朱京伟的男人找其要求卖房，在查看三人的身份信息后，龚德利提出看房并问房屋里还住着哪些人，案外人龙玲说房屋里住了其公公朱雄辉，龙玲要求龚德利，如果朱雄辉问起，就要龚德利冒充朱莎的老师，不要说来看房。对龙玲的要求，龚德利没有提出反对意见。上门看房的过程中，当朱雄辉问龚德利的来意时，龙玲说是朱莎的老师，对此，龚德利也未对朱雄辉表明真实来意及对龙玲的说法予以否认。又查明，2019年4月24日，案外人朱莎以龚德利及案外人龙玲作为被告向湖南省长沙县人民法院起诉，要求确认2007年6月18日朱莎与龚德利签订的《房地产买卖合同》无效。长沙县人民法院于2019年12月9日裁定该案按自动撤诉处理。一审法院认为，朱雄辉在涉案房屋里由2001年1月占用至今，是基于朱雄辉认为其与案外人蒋杏梅之间的房屋买卖关系而购房款系由其实际支付，即朱雄辉并非非法占有涉案房屋。朱雄辉在案外人龙玲、朱莎出卖涉案房屋时就向长沙县公证处及开福公安分局等部门进行了反映与举报，公证处对其作出的公证进行了撤销，开福公安分局亦向房产管理局出具了公函，在看房过程中，对案外人龙玲要求龚德利冒充案外人朱莎的老师时，龚德利没有提出反对意见，在朱雄辉询问来意时，龚德利也未表明真实来意，因此，未办理房屋产权手续前，龚德利应当知晓其所购买的房屋尚存纠纷未处理，因朱雄辉在龚德利购买涉案房屋前在该房已正常居住近七年，故龚德利诉称“龚德利在收房时，发现房屋已被朱雄辉、朱京伟强行占用”与实际情况不相符合，且龚德利在购房后将近十二年的时间内未积极主动采取有效措施主张权利，亦不符合常理，而即便龚德利通过合法的房屋买卖关系取得涉案房屋的物权，但其未能占有、使用房屋系因案外人朱莎未履行房屋交付义务，龚德利应当另行向案外人朱莎主张合同违约责任。故龚德利要求朱雄辉、朱京伟腾空涉案房屋及赔偿租金等损失的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回龚德利、胡劲的诉讼请求。本案受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，由龚德利、胡劲承担。本院二审期间，被上诉人朱雄辉向本院提交了如下证据：1、长沙市人民检察院申诉材料收取清单；2、长沙市人民检察院信访答复函；3、开福区法院院长接待登记表；4、长沙市中级人民法院立案复查审批表，拟共同证明涉案房屋买卖合同已经朱莎申请再审撤销，并经长沙市中级人民法院复查至长沙市开福区人民法院进行再审立案，鉴定涉嫌伪造落款时间的授权委托书真伪，撤销原审判决。上诉人龚德利发表如下质证意见：该四份证据不属于新证据，且与本案无关，对证据“三性”均有异议，上述证据不能作为本案认定案件事实的证据材料。被上诉人胡劲同意龚德利的质证意见。被上诉人朱京伟未发表质证意见。本院对被上诉人朱雄辉提交的证据认证如下：上述四份证据，可以证明朱雄辉对长沙市开福区人民法院（2009）开民一初字第171号案件不服而信访、申请再审，但尚未达到撤销原判决的证明目的，故不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人朱雄辉以案外人朱莎的名义从案外人蒋杏梅处购得涉案房屋，并支付了合理对价，且从2001年1月居住至今，朱雄辉并无非法占用涉案房屋及侵权行为。上诉人龚德利与朱莎交易涉案房屋时，因朱莎当时尚未成年，案外人龙玲采取冒充朱莎之父即被上诉人朱京伟的身份骗取公证书和假冒朱京伟的户籍证明来进行房屋买卖及办理过户手续，后该公证书及假冒的户籍证明已被撤销，且开福公安分局还向房产局出具了公函，故龚德利与朱莎之间的房屋买卖存在不诚信行为。龚德利在看房过程中，明知朱雄辉居住在涉案房屋中，其对龙玲要求其冒充朱莎的老师时并未反对，在朱雄辉询问来意时，其也未说明真实意图，可知其对涉案房屋尚有纠纷知情，故龚德利自身对本案纠纷的发生具有过错。龚德利与朱莎之间存在买卖行为，龚德利可另案要求朱莎履行交房义务，故一审判决对龚德利、胡劲要求朱雄辉、朱京伟搬离涉案房屋并支付使用费的诉请未予支持，并无不妥。综上所述，上诉人龚德利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人龚德利负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十二月十四日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。