河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初3750号 原告：幸福基业物业服务有限公司固安分公司。 住所地：固安县工业区**路路北。 统一社会信用代码：9113102279659371X1。 负责人：孟惊，总经理。 委托代理人：董秀仿，河北正澄律师事务所律师。 被告：谷银中，男，1970年4月18日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司与被告谷银中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司的委托代理人董秀仿到庭参加诉讼，被告谷银中经本院合法传唤，其无正当理由未到庭参加诉讼，本院对本案进行了缺席审理，现已审理终结。 原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司向本院提出诉讼请求： 1、依法判令被告支付原告物业费6897.48元及违约金（以欠缴物业费为基数自逾期之日起至实际支付之日止）； 2、因本案诉讼发生的费用均由被告承担。 —2— 事实和理由：原告接受委托为被告提供物业管理服务事宜，双方自愿签订《物业服务协议》，协议对服务内容、期限、收费标准等进行了约定，协议签订后，原告按照约定提供了全面的物业服务，但被告至今未能按时足额支付我方物业费，多次催缴均拒绝，按照约定其应当支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判决如诉。 原告当庭补充：被告谷银中的收房时间为2018年7月1日；房屋面积为151.26平米，收费单价：3.8元/平米，每年物业费为6897.46元；催缴物业服务费期间为2018年6月1日-2019年5月31日，催缴物业费金额共计：6897.48元；欠费起始时间2018年6月1日，截止开庭时间2020年12月16日，共计拖欠时间916天，每日违约金金额为6897.46元×0.003=20.69元，截止开庭日拖欠违约金20.69×916天=18952.04元。 被告谷银中在法律规定的期限内未提出书面答辩意见，亦未参加本案庭审。 经审理查明：被告谷银中与案外人永定河房地产开发有限公司系商品房买卖合同关系，被告谷银中购买了案外人永定河房地产开发有限公司开发建设的牛驼温泉孔雀城第1052幢5单元1052050101号商品房，实际建筑面积151.26平方米。案外人永定河房地产开发有限公司向被告谷银中送达了《入住通知书》，通知其于2015年5月30日到牛驼温泉孔雀城6.2期 —3— 1044栋客户关系中心办理入住手续。2018年7月1日，被告谷银中办理了案涉房屋的入住手续，同日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《前期物业服务协议》，协议中约定，物业名称：牛驼温泉孔雀城，甲方所住地：牛驼温泉孔雀城105205（一期）号，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，具体标准如下：联排、小联排、类独栋为：3.8元/月/平方米，叠院为2.5元/月/平方米，商业为5.9元/月/平方米。业主在收房时，预缴第一年物业服务费及相关费用，此后每个缴费期结束前的一个月内缴纳下一年度的物业服务费，以现金、支票或委托银行划拔方式均可。每逾期一日按欠缴总额的3‰向乙方支付违约金。同时约定了双方的权利与义务、物业的基本情况等内容。当日，被告谷银中缴纳了2015年6月1日至2017年5日31日的物业服务费13794.92元。因被告拖欠自2018年6月1日至2019年5月31日的物业管理服务费6897.46元，经原告多次口头及书面催缴未果，诉至本院，请求判令被告支付拖欠原告2018年6月1日至2019年5月31日的物业服务费6897.46元（151.26㎡*3.8元/平方米*12月）及违约金【以欠缴物业费为基数自逾期之日起至实际支付之日止，从2018年6月1日至2020年12月165日违约金为18952.04元（6897.46元*3‰*916天）】。 另查明，2013年5月15日，廊坊市幸福基业物业服务有 —4— 限公司固安分公司向固安县物价局提交案涉小区物业服务费的备案材料，次日，固安县物价局向廊坊市幸福基业物业服务有限公司固安分公司发送物业服务收费备案书，同意其备案。2013年5月17日，固安县物价局在内容有备案物业基本情况小区名称牛驼温泉孔雀城，小区地址固安县牛驼镇金海街南侧，交付时间2015年5月30日，建设单位永定河房地产开发有限公司，服务等级一级，别墅的备案标准3.8元/平米/月，执行时间2015年5月30日的《物业服务收费备案表》上盖章确认。2015年6月26日，原告的名称由廊坊市幸福基业物业服务有限公司固安分公司变更为幸福基业物业服务有限公司固安分公司。 上述事实，有原告的当庭陈述，原告向本院提交的《前期物业服务协议》1份、《入住通知单》1份、《入住流转单》1份、《催缴物业费快递单》1份、《物业集团专用机制收据》1份、《物业服务收费备案书》1份、《物业服务收费备案表》1份等证据材料在案佐证。 本院认为，原、被告所签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。协议签订后，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。原告已按协议约定如约履行了自己的义务，被告亦应依照约定交纳物业服务费，对原告要求被告支付2018年6月1日至2019年5月31日期间物业费6897.46元的诉讼请 —5— 求，本院予以支持。被告逾期支付物业服务费，按双方约定应依约承担违约责任，综合本案案情，结合因被告违约实际可能给原告所造成的损失等因素考量，本院认为原、被告双方所约定的违约金计算标准过高，应适当减少，本院酌定应在不同时段按中国银行同期同类贷款基准利率标准或全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准（自2019年8月20日起中国银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月19日及之前适用中国银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）计算利息作为被告应承担的违约金数额为宜。具体的计算方式为：从2018年6月1日起以6897.46元为基数按照中国银行同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起以6897.46元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至被告实际履行之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告谷银中于本判决发生法律效力后五日内一次性给付原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费6897.46元并支付违约金（从2018年6月1日起以6897.46元为基数按照中国银行同 —6— 期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起以6897.46元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至被告实际履行之日止）。 二、驳回原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告谷银中负担，限于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  李 珉 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  安卫玲 —7— 书记员李**鹏