安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10286号 上诉人（原审原告）:江英,女,1972年8月6日出生,汉族,住安徽省合肥市维也纳森林花园**。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:绿地集团合肥紫峰置业有限公司,住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园**楼**。 法定代表人:向先发,总经理。 委托诉讼代理人：罗伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：仲荣毅，男，该公司员工。 上诉人江英、上诉人绿地集团合肥紫峰置业有限公司（以下简称紫峰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初7397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江英上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判紫峰公司赔偿江英利息损失（以已付购房款730443元为基数，自2017年9月30日起按照同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心报价利率计算至款清之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由紫峰公司承担。事实和理由：江英主张按照实际损失调整损失赔偿标准，具有事实和法律依据，在江英已提出调整损失赔偿标准的情况下，一审法院仍直接按照案涉合同约定的明显过低的损失赔偿标准判决，于法无据，显失公平，损害江英合法权利。江英于2017年9月30日向紫峰公司交付购房款730443元，因紫峰公司的违约行为导致案涉合同解除，紫峰公司自2017年9月30日期占用江英的购房款730443元，江英实际遭受2017年9月30日起至款清之日止的利息损失。案涉《商品房买卖合同》第十五条第1项约定的“按照已付房款的5%赔偿买受人损失”的损失赔偿标准，显然不足以补偿江英的实际损失，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条规定，江英有权要求按照实际损失调整损失赔偿标准。 紫峰公司辩称，合同第15条已经对逾期办证的违约责任有明确的约定，且本案合同本不应当解除，在此情形下，按照该约定逾期办证违约金应当为已付房价款的0.2%。 紫峰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江英的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由江英承担。事实和理由：第一，本案合同目的均已经实现，一审法院依据合同约定机械确认江英享有合同解除权，有悖于诚实信用，也不利于维护交易稳定。《最高人民法院关于印发的通知》（法﹝2019﹞254号）第47条明确规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程序显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案房屋产权证书办理虽有延迟，但江英早已于2017年9月办理收房手续并使用至今，房屋产权证书已于2019年3月就已符合办理条件，在江英起诉前其合同目的均已实现。第二，一审判决未对紫峰公司提出的超出合同解除权行使期限的抗辩进行认定，判决依据显然存在重大缺陷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期未行使的，解除权消灭”。此外,《中华人民共和国民法典》第五百六十四条也明确规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。合同解除权行使并非无限期，相关法律的规定也旨在维护交易稳定，江英是否在法定或者合理期限内行使解除权，直接关系到诉讼请求能否得到支持。第三，2019年5月23日在案涉房屋符合办证条件后，江英已向紫峰公司领取了办证的材料，表明其愿意继续履行购房合同的主观意思，现在其又提出解除合同，有违诚实信用原则。 江英辩称，第一，办理房产证是购房人的核心权利，无论是司法解释或是本案的合同，均对逾期办证的违约责任和合同解除进行了专门的规定。紫峰公司迟延办证，属于根本违约，非显著轻微的违约行为，必然影响江英合同目的的实现。紫峰公司逾期办证，合同约定的解除条件成就，江英具有解除权。江英的合同目的并非取得房屋的产权，还包含出租和投资等购房目的，紫峰公司延迟办证导致江英在长达两年的时间内不能产生收益，紫峰公司的违约行为导致江英的投资即收益的合同目的无法实现。江英早在2019年1月14日发函解除合同，行使合同解除权。2019年5月24日紫峰公司的销售负责人杨晨因为江英的解除合同通知主动联系江英，因其公司违约，江英要求退房，紫峰公司的态度“肯定退”，但无法接受赔偿金，紫峰公司的回复意见已表明同意解除合同。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定的是延期交房和延期付款的合同解除，是不适用本案的。该司法解释第19条对于延期办理产权证进行了专门的规定，要求延期办证满一年以后，购房人才具有合同解除权。据此，对于延期办证，司法解释没有一年内限制的约定。民法典尚未生效，不适用与本案。江英已经在2019年1月14日发函解除合同，紫峰公司在2019年5月24日回复同意解除合同，因此本案中江英不存在逾期解除的问题。第三，案涉合同第15条约定的紫峰公司义务是商品房交付后60日内将办证权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是向购房人交付所谓的办证资料。紫峰公司始终没有向江英说明逾期办证的原因。江英因此于2019年5月23日至紫峰公司接受了部分的办证资料，在发现紫峰公司2019年3月才办理初始登记后，立即向紫峰公司的销售负责人杨晨再次主张因为紫峰公司的原因逾期办证，要求退房。杨晨在2019年5月23日表态需要向领导请示，请示之后予以回复，所以杨晨在2019年5月24日主动给江英打电话联系，并表态如果江英要退房100%退，如果主张赔偿，需要提起诉讼。一审中江英提供的录音证据，对方也是予以认可的。江英为了取证，在2019月5月23日领取了部分办证资料与初始登记资料，发现因紫峰公司自身原因（未办理产权的初始登记），之后立即停止接收其他的办证资料，截至目前，紫峰公司仍然没有向江英交付房款发票等办证所必需的文件资料。 江英向一审法院起诉请求：1.判令解除其与紫峰公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20150483800771WD20170101）及《合同补充协议》；2.判令紫峰公司返还购房款730443元；3.判令紫峰公司支付违约金110936元（以730443元为基数，按照年利率6.075%的标准，自2017年9月30日暂计算至2020年3月31日，此后计算至款清时止）4.本案诉讼费用由紫峰公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月30日，江英与紫峰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定江英购买紫峰公司开发的位于合肥市包河区房屋一套，房款730443元；紫峰公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由紫峰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因紫峰公司责任，江英不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.江英退房的，紫峰公司在江英提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2.江英不退房的，紫峰公司按已付房款的0.2%向江英支付违约金；3.如因江英原因或政府相关政策调整等非紫峰公司原因造成办证延误的，紫峰公司不承担责任，产权登记办理依据政府受理时相关规定执行。合同签订当日，江英全额支付了房款730443元，紫峰公司亦交付了案涉房屋。2019年3月28日，紫峰公司完成案涉房屋的初始产权登记。 一审法院认为，江英与紫峰公司签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，应当受到法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。2017年9月30日，江英向紫峰公司全额支付了购房款，履行了自身义务；紫峰公司应当在商品房交付使用及2017年9月30日后60日内，将办理权属登记需由紫峰公司提供的资料报产权登记机关备案。但紫峰公司于2019年3月28日才完成案涉房屋的初始登记导致江英不能如期办理产权登记，其抗辩因政府政策调整的原因未能提供证据证明，一审法院不予采纳。紫峰公司的行为构成违约，应当承担相应民事责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、江英与绿地集团合肥紫峰置业有限公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20150483800771WD20170101）及《合同补充协议》于判决生效之日予以解除；二、绿地集团合肥紫峰置业有限公司于判决生效之日起十日内返还江英购房款730443元；三、绿地集团合肥紫峰置业有限公司于判决生效之日起30日内按照已付购房款730443元的5%标准向江英支付违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12214元，减半收取6107元，由绿地集团合肥紫峰置业有限公司负担5552元，江英负担555元。 二审中，江英提交了单号为1024355269530的快递投递记录一份，证明目的：2019年1月，江英向紫峰公司邮寄了解除合同通知。紫峰公司质证认为，对该证据三性无异议，证明目的有异议，该邮件投递日期距离规定的办证期限届满已逾一年，江英的合同解除权此时已经消灭；在该邮件投递后，江英又从绿地公司处领取了办证材料，应视为其意思表示发生了变更。 紫峰公司提交了绿地公司中心C座自办证领取记录复印件一份，证明目的：2019年5月23日在江英发出解除合同之后仍然向紫峰公司领取了案涉房屋办证材料，表明其主观意愿为继续履行购房合同。江英质证认为，该证据即使真实也形成于2019年5月23日，紫峰公司在一审中未举证，该证据不属于新证据；该证据是江英在2019年1月发出合同解除函后，紫峰公司没有任何的反馈，且称是因政府的原因导致延期办证，紫峰公司不承担责任的情况下产生的；江英于2019年5月23日领取了部分的办证资料，通过资料中的产权初始登记发现紫峰公司延期办证是由于其未能将案涉房屋所在的所附土地使用权的抵押解除，从而没有办理房屋的初始产权登记，江英立即停止领取其他的办证资料，并在当天向紫峰公司的销售负责人杨晨再次主张退房，杨晨在2019年5月24日回复肯定可以退房；该表中记载的自办证资料，不是全部的办证资料，不包含购房款的发票等，仅仅是房屋的产权登记和测绘的资料等。 本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。二审另查明，双方之间签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2条约定“买卖双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。买卖双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，并得到对方确认。否则由此产生的后果由变更方承担。涉及书面形式通知（挂号信投递）的，以寄出之日（邮戳为准）起5日视为已送达。” 本院认为，关于合同解除问题。2017年9月30日，紫峰公司向江英交付案涉房屋。根据双方合同第十五条约定，紫峰公司应在房屋交付后60日内即2017年11月29日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因紫峰公司责任，江英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江英有权退房。因双方合同未对取得房地产权属证书的规定期限进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，即江英应在2017年12月29日前取得房地产权属证书，但紫峰公司直至2019年3月28日才完成了案涉房屋的初始产权登记，紫峰公司未能提供证据证明其逾期办证系政策原因或办证机关延期原因所致，因此紫峰公司确实存在逾期办证的违约行为。2019年1月17日，江英依据双方合同第十五条约定向紫峰公司的合同地址发出解除通知，该邮件虽被退回，但根据双方合同补充协议第二条约定，以寄出之日起5日视为已送达，故江英解除合同的意思表示于2019年1月22日送达至紫峰公司，江英解除权的行使符合合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故本院认为，此时双方合同已经解除。江英起诉依据的事实和理由中亦对上述解除事实进行了陈述，因双方合同已于2019年1月22日依法解除，现江英诉请再次要求判令合同解除，本院不予处理，一审法院处理不当，本院予以纠正。紫峰公司称江英的解除权已经消灭，无事实和法律依据，本院不予采信。紫峰公司称江英于2019年5月23日领取了自办证材料，应视为江英意思表示的变更，江英对此不予认可，此时双方合同已经依法解除，紫峰公司该主张无事实和法律依据，本院不予采信。 关于购房款的返还及违约金数额问题。合同已经解除，紫峰公司应当返还江英支付的购房款，一审法院予以认定，并无不当。关于违约金问题，一审法院依据双方合同第十五条约定认定紫峰公司按照已付购房款730443元的5%标准支付违约金，并无不当，本院予以确认。江英上诉称其损失明显高于该违约金标准，请求对违约金标准进行调增，但综合考虑其于2017年9月30日已占有使用案涉房屋，本院认为，江英该上诉请求依据不足，应不予支持。 综上，江英、紫峰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初7397号民事判决第二项即“绿地集团合肥紫峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还江英购房款730443元”、第三项即“绿地集团合肥紫峰置业有限公司于本判决生效之日起30日内按照已付购房款730443元的5%标准向江英支付违约金”； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初7397号民事判决第一项； 三、驳回江英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为6107元，由绿地集团合肥紫峰置业有限公司负担5552元，由江英负担555元。二审案件受理费13875元，由绿地集团合肥紫峰置业有限公司负担12214元，由江英负担1661元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 王 莉 审判员 陆建群 二〇二〇年十二月三十日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。