海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终2364号   上诉人（原审被告）：三亚哈达农副产品交易有限公司，统一社会信用代码：91460200760384991F，住所地海南省三亚市吉阳区荔枝沟路**何其光自建房。   法定代表人：王久龙，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄勇兵，该公司法务。   被上诉人（原审原告）：吕彦影，女，汉族，1985年1月28日出生，公民身份号码：XXX，户籍住址山东省东营市东营区。   上诉人三亚哈达农副产品交易有限公司（以下简称哈达公司）与被上诉人吕彦影商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初5399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   哈达公司上诉称,上诉请求：一.依法撤销（2020）琼0271民初5399号《民事判决书》第三项判决内容;二.判令吕彦影承担一、二审案件受理费。事实和理由：吕彦影因无法签订《商品房买卖合同》诉至三亚市城郊人民法院，请求解除涉案《认购书》并要求返还房款、双倍返还定金、赔偿资金占用损失和律师费等。三亚市城郊人民法院依法受理，案号为（2020）琼0271民初5399号。2020年9月23日，哈达公司收到三亚市城郊人民法院一审《民事判决书》，判决解除吕彦影、哈达公司双方于2019年2月16日签订的《三亚恒大御府商品房认购书》，并判令哈达公司返还吕彦影购房款2206881元，第三项判决哈达公司支付吕彦影资金占用损失，并确定哈达公司承担一审案件受理费26710元。哈达公司认为，一审判决书认定事实和适用法律错误，应依法予以改判，理由是：一、一审民事判决书适用法律错误。哈达公司与吕彦影签订的是认购书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，即使法院认定我司对不能签订合同承担一定责任，也只能按照定金规定处理，即根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国民法通则》第八十九条：“依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”之规定，哈达公司仅应承担双倍返还定金的责任，而不应当赔偿所谓的资金占用损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用于一般的买卖合同纠纷，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是专门适用于商品房买卖合同纠纷，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》专门规定了认购书无法履行的违约责任的情况下，一审法院弃之不用，却另外适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，属于法律适用错误。二、一审民事判决书认定我司承担合同解除前的资金占用损失，没有法律依据认购书依法解除前，哈达公司并不负有返还房款的责任，因此不存在赔偿资金占用损失的义务。截至开庭之日，因吕彦影、哈达公司双方一直无法就签订《商品房买卖合同》达成一致，吕彦影、哈达公司双方一直在协商，吕彦影从未发函解除涉案《认购书》，而是直接起诉至法院要求判决解除《认购书》。因此，在有生效判决书判决解除涉案《认购书》前，哈达公司并不负有返还房款的责任。因此，一审法院判决我司承担《认购书》解除前的资金占用损失，吕彦影诉请没有法律依据。三、吕彦影并无任何证据证明其存在资金占用损失，一审判决没有事实依据一审过程中，吕彦影虽然提交了其提取国债的相关凭证，但提取国债并非其支付房款的必要条件，与支付房款并不存在必然的因果联系，是吕彦影自行筹资资金的手段而已，因此一审法院并未采信该证据。但除该证据外，吕彦影并未提供任何证据证明其存在资金占用损失。因此，在哈达公司没有证据证明其存在资金占用损失的情况下，法院单方面认定吕彦影“损失了银行利息”，显然缺乏事实依据，其判令哈达公司支付吕彦影资金占用损失，没有事实依据。综上，一审判决书认定事实和适用法律错误，为维护哈达公司自身合法权益，现上诉至贵院，请求贵院依法予以改判。   吕彦影答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，被吕彦影的上诉理由不能成立，请求贵院驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、一审法院法律适用正确，本案不应适用哈达公司所称的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。一审法院适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布实施在后（2012年7月1日正式施行），根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十六条的规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。”因此，不应适用哈达公司主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）的规定。综上，哈达公司认为“一审民事判决书适用法律错误”于法无据。二、一审法院判决哈达公司从占有房款次日起支付吕彦影资金占用损失并无不当，哈达公司主张应当从《认购书》解除之日起计算上诉理由并不能成立。本案中《商品房买卖合同》不能签署、履行吕彦影吕彦影没有任何过错，况且哈达公司作为开发商，对于不能与吕彦影签署合同的原因应当早已知晓，吕彦影已按照合同约定支付购房款并接受哈达公司邀请参加提前支付购房款享优惠的活动先于合同约定支付购房款，哈达公司应当及时与吕彦影签署合同、办理网签手续。截止一审开庭哈达公司未与吕彦影签署合同，无正当理由长期占有、使用、控制吕彦影的资金，严重损害吕彦影利益，导致吕彦影提前支付购房款的目的不能实现，损失银行利息。此外，吕彦影一审诉请的是合同解除后的实际损失赔偿而非违约金的承担问题，资金利息损失是当事人不履行合同的法律后果，一方的行为导致合同履行不能，另一方的合理期待利益便无从实现，故资金利息损失应自哈达公司收取房款之日起开始计算。综上所述，一审法院认定的哈达公司支付资金占用损失事实及法律适用正确。三、一审法院事实认定正确，哈达公司诉称资金占用损失没有事实依据不符合客观事实。资金占用利息的计算标准为中国人民银行发布的同期贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算符合法律规定，系一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，自由裁量的结果。综上，哈达公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求贵院驳回哈达公司的全部上诉请求。   吕彦影向一审法院起诉请求：1.判令解除吕彦影、哈达公司于2019年2月16日签订的《三亚恒大御府商品房认购书》；2.判令哈达公司向吕彦影返还已付购房款2206881元；3.判令哈达公司向吕彦影返还双倍定金差额50000元；4.请求判令哈达公司向吕彦影支付资金占用损失（以5万元为基数自2019年2月16日起、以436881元为基数自2019年2月18日起、以150万元为基数自2019年3月15日、以22万元为基数自2019年8月25日起，均按照同期银行拆借利率或同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；5.判定哈达公司向吕彦影赔偿律师服务费损失30000元；6.本案诉讼费由哈达公司承担。   一审法院认定事实：2019年2月16日，吕彦影作为乙方、哈达公司作为甲方签订《三亚恒大御府商品房认购书》，吕彦影向哈达公司认购三亚恒大御府楼盘2号楼101商铺，总房款为4868806元。该认购书约定，吕彦影签订认购书时支付人民币5万元作为定金，吕彦影选择第三种分期付款方式付款：吕彦影须于2019年2月18日前支付首期房款436881元（不含定金），并《签署商品房买卖合同》；于2019年8月16日前付清730321元；于2020年2月16日前付清730321元；于2020年8月16日前付清730321元；于2021年2月16日前付清730321元；于2021年8月16日前付清730321元；于2022年2月16日前付清剩余款项730320元。如乙方未能按约定日期支付购房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。该认购书第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。该认购书第七条约定，乙方同意签署本认购书后不更名，不增减名不换房。若乙方不能按照认购书姓名签署商品房买卖合同，则视为违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该认购书签订当日，吕彦影向哈达公司支付了5万元定金。2019年2月18日，吕彦影向哈达公司支付首期房款436881元。2019年3月15日，吕彦影分两笔向哈达公司支付房款164873元及1335127元，共计150万元。2019年6月22日，哈达公司向吕彦影分别出具两张收款专用收据，确认收到吕彦影购房款486881元（含定金）及1662111元（含优惠金）。2019年8月25日，吕彦影向哈达公司支付房款22万元，哈达公司于当日向吕彦影开具收款专用收据，确认收到吕彦影支付的房款252048元（含优惠金）。截至庭审开庭时，双方尚未签订《商品房买卖合同》。吕彦影因本案向海南大华园律师事务所支付律师费3万元。对于双方当事人有异议的事实，一审法院认定如下：关于未能签订《商品房买卖合同》的原因。吕彦影为证明未能签订《商品房买卖合同》的原因应当归责于哈达公司，向一审法院提交海口市住房和城乡建设局与2020年7月22日向新世界中国地产（海口）有限公司发出的《关于暂停海口美丽沙项目网签系统的通知》及海南省住房和城乡建设厅网站上发布的《我省持续开展房地产市场整治12家违规房企中介受处罚》的新闻截图。经审查，海口市住房和城乡建设局与2020年7月22日向新世界中国地产（海口）有限公司发出的《关于暂停海口美丽沙项目网签系统的通知》，系海口市住房和城乡建设局要求新世界中国地产（海口）有限公司按照责令整改要求，严格规范销售行为，并暂停了该公司美丽沙项目预售许可及网签系统的使用。海南省住房和城乡建设厅网站上发布的《我省持续开展房地产市场整治12家违规房企中介受处罚》的新闻截图显示，儋州恒大滨海投资有限公司违规销售不符合商品房销售条件的商品住房，违规向不符合购房条件的购房人销售商品房，儋州市住房和城乡建设局对企业进行约点，下发责令整改通知书，暂停企业商品房交易合同网签资格。吕彦影举证的该两份证据，主体为新世界中国地产（海口）有限公司及儋洲恒大滨海投资有限公司，与本案哈达公司并非相同主体，也未有证据显示与本案哈达公司有直接关联性，故一审法院对该两份证据的关联性不予认可，该两份证据无法证明哈达公司违规销售商品房。一审法院认为，本案的争议焦点在于哈达公司是否应当双倍赔偿定金、支付吕彦影资金占用损失及律师费损失的问题。一.《三亚恒大御府商品房认购书》的效力。吕彦影与哈达公司于2019年2月16日签订《三亚恒大御府商品房认购书》，约定吕彦影向哈达公司认购由哈达公司开发的商铺，该认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效，双方应当恪守履行认购书约定的义务。二.关于认购书的解除。根据该认购书第二条第三点的约定，吕彦影应于2019年2月18日前支付首期房款436881元并签署《商品房买卖合同》，现吕彦影已依约支付房款，但双方尚未签订《商品房买卖合同》，对于未签订《商品房买卖合同》的原因，吕彦影主张因哈达公司违规销售导致政府职能部门暂停其销售的房屋办理网签事宜，但其提交的证据与本案不具有关联性，一审法院不予认可；哈达公司主张未能签订《商品房买卖合同》的原因不能归责于双方，但亦未提交相应证明，对于不能签订《商品房买卖合同》的原因，哈达公司作为开发商应当予以知悉，哈达公司未提交证据证明因其他客观原因导致双方不能签订《商品房买卖合同》，不能免除自身的责任。哈达公司未告知吕彦影不能签订《商品房买卖合同》及办理网签手续的原因，又不与吕彦影签订《商品房买卖合同》，导致吕彦影签订认购书的目的无法实现，吕彦影可以行使解除权。庭审中，双方对于认购书的解除无异议，哈达公司同意解除认购书，返还吕彦影已支付的购房款。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及第九十七条的规定，吕彦影主张解除《三亚恒大御府商品房认购书》的诉讼请求并要求哈达公司返还购房款2206881元，一审法院予以支持。三.关于吕彦影主张的各项损失。1.关于资金占用利息损失。吕彦影主张其因参加哈达公司组织的提前回款享优惠活动，提前提取国债本金用于支付购房款，现《商品房买卖合同》无法签署，哈达公司应当支付其提前提取国债用于支付购房款而产生的利息损失。一审法院认为，哈达公司作为项目开发商，对于不能与吕彦影签署《商品房买卖合同》的原因应当予以知晓，吕彦影已经按照合同约定支付购房款，也接受哈达公司邀请参加提前支付购房款享优惠的活动先于合同约定支付购房款，哈达公司应当及时与吕彦影签订《商品房买卖合同》并为吕彦影办理网签备案，哈达公司截至开庭时尚未与吕彦影签订《商品房买卖合同》及为吕彦影办理网签备案手续，损害了吕彦影的利益，导致吕彦影提前支付购房款的目的无法实现，损失了银行利息，故哈达公司应当赔偿吕彦影资金占用损失。庭审中，吕彦影变更资金占用利息的计算标准为按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该计算标准符合法律规定，一审法院予以支持；关于资金占用利息的起算时间，吕彦影主张自每一笔款项支付之日起计算至实际返还之日止，有事实和法律依据，一审法院予以支持。2.关于双倍定金赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。哈达公司延迟履行与吕彦影签订《商品房买卖合同》及办理网签备案手续的义务，构成违约，应当双倍返还吕彦影已支付的定金。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款的规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失的规定，定金赔偿及违约金赔偿应当选择适用，或者并用但不能超过因违约造成的损失。本案中，吕彦影主张其损失为提前提取国债造成的利息损失，且定金赔偿5万元不足以弥补该损失，但吕彦影提前提取国债系其同意接受哈达公司邀请参加“提前回款享优惠”的活动，其提前支付房款后，已经免于支付部分购房款，即吕彦影提前支付房款所享有的利益已经体现在免于支付部分购房款之上；另一方面，吕彦影提取的国债，虽在时间上与支付购房款的行为相隔不久，但也并不存在必然的关联，结合一审法院支持吕彦影资金占用利息损失的数额已经超过双倍定金差额5万元的情况，对于吕彦影主张哈达公司支付双倍定金差额5万元的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。3.关于律师费损失。吕彦影主张其因起诉本案导致产生律师费3万元损失，但关于律师费，双方签订的认购书中并未予以约定，且委托律师也并非参加诉讼所必需，故对于吕彦影主张的律师费损失，一审法院不予支持。综上，吕彦影的部分诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决：一、解除吕彦影与三亚哈达农副产品交易有限公司于2019年2月16日签订的《三亚恒大御府商品房认购书》；二、三亚哈达农副产品交易有限公司应于本判决生效之日起十日内向吕彦影返还购房款2206881元；三、三亚哈达农副产品交易有限公司应于本判决生效之日起十日内向吕彦影支付资金占用利息损失（以5万元为基数自2019年2月16日起、以436881元为基数自2019年2月18日起、以150万元为基数自2019年3月15日、以22万元为基数自2019年8月25日起，均按照同期银行拆借利率或同期银行贷款利率计算至实际返还之日止）；四、驳回吕彦影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27350元（吕彦影已预交），由三亚哈达农副产品交易有限公司负担26710元，由吕彦影负担640元。   二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.本案的案由是商品房销售合同纠纷还是商品房预约合同纠纷；2.哈达公司是否应当向吕彦影支付占用购房款期间的银行利息。   关于本案的案由是商品房销售合同纠纷还是商品房预约合同纠纷的问题。本案双方签订的是商品房认购书，尽管认购书中约定有吕彦影应当支付购房款的时间要求，且吕彦影实际已支付部分购房款，但该商品房认购书没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如商品房交付使用条件及日期、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定内容等，据此，本案案由应定为商品房预约合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷。一审法院关于本案案由的认定有误，应予纠正。   关于哈达公司是否应当向吕彦影支付占用购房款期间的银行利息的问题。双方签订的商品房认购书，除了约定定金条款等预约合同应当具备的内容条款外，还约定了支付购房款等内容。本案中，吕彦影已按认购书约定的时间支付了部分购房款，而哈达公司收取了部分购房款却至今未依约与吕彦影签订商品房销售合同，在解除双方签订的认购协议时，双方定金条款已不能补偿吕彦影的损失，对哈达公司占用吕彦影购房款期间的银行贷款利息，根据公平合理的原则，哈达公司依法应予支付给吕彦影。一审法院判令哈达公司向吕彦影支付占用购房款期间的银行贷款利息并无不妥。   综上所述，哈达公司的上诉请求理由不充分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费24455元（三亚哈达农副产品交易有限公司已预缴），由三亚哈达农副产品交易有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 左家锋   审判员 李宝鹏   审判员 郭冬燕      二〇二〇年十二月三十日   书记员 谢材余   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。