北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7106号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭建政，男，1972年3月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈秀梅（郭建政之母），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：曾广誉，北京冠楠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京禾润世家物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路**院**楼**1418。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：姚旭丹，女，北京禾润世家物业管理有限责任公司行政专员。上诉人郭建政因与被上诉人北京禾润世家物业管理有限责任公司（以下简称禾润世家公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建政上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项、第七项；2.依法改判第四项，判令禾润世家公司赔偿郭建政拆除隔断和清洁费用3000元；3.判令禾润世家公司因拆除房屋内的暖气系统、燃气炉及空调等设备设施，赔偿郭建政恢复费用30000元；4.判令禾润世家公司支付违约金10000元；5.改判驳回禾润世家公司一审诉讼请求。事实与理由：1.郭建政解除租赁合同符合约定的解除条件，禾润世家公司应当支付违约金。双方签订了《租赁解约协议》，禾润世家公司并未对解除理由提出异议。2.禾润世家公司承租期间，故意拆除暖气系统、燃气炉等，其押金不足以抵扣上述设施设备全部价值。3.一审法院关于租赁期限及租金交付期间认定错误。禾润世家公司于2015年10月21日交付押金并同时开始使用房屋，仅仅交付租金至2018年11月15日，并非一审法院认定的2019年1月24日。4.一审法院判令郭建政支付禾润世家公司违约金、赔偿金错误。因承租人利用房屋从事违法活动，郭建政按照租赁合同约定解除合同不构成违约。禾润世家公司为物业管理公司，在其经营范围中没有房屋中介一项，郭建政不能预见到其所谓对外转租获得高额收益的情形，不应赔偿对方损失。禾润世家公司辩称，同意一审判决。我公司没有违约，也没有利用房屋从事违法活动。郭建政要求提前解除合同构成违约，应承担违约责任。解约协议是郭建政父母作为代理人来我公司威胁签订的。关于房屋供暖设施修复，我公司承租房屋时是没有暖气系统的，燃气也是损坏的，不同意对供暖设施承担修复责任。我公司不认可供暖设备补充协议，无我公司签章、签字。我公司使用房屋时间是2015年11月27日至2017年1月24日，我公司有两个月免租期。2018年7月25日我公司支付的租金是2018年7月25日至2019年1月24日的租金。我公司本身是物业公司，合同也约定我公司拥有房屋转租权，并没有超出经营范围。禾润世家公司向一审法院起诉请求：1、判令郭建政退还押金10000元；2、判令郭建政退还租金28416.66元；3、判令郭建政支付自2018年10月22日至实际支付日（暂计算到2019年7月10日）同期贷款利息共计1211.57元；4、判令本案的诉讼费由郭建政承担。案件审理过程中，禾润世家公司增加诉讼请求：判令郭建政向禾润世家公司支付违约金10000元及损害赔偿134080元。郭建政向一审法院反诉请求：1、禾润世家公司使用郭建政房屋从事非法活动，请求判令禾润世家公司按合同约定支付违约金10000元；2、因禾润世家公司拆除郭建政房屋内的暖气系统，损坏燃气炉及空调等设施设备，请求判令禾润世家公司赔偿恢复费用30000元；3、判令禾润世家公司结清水电物业费等各项费用，交回燃气卡，判令其支付（拆除隔断、清除其遗留垃圾等）费用3000元，支付电费、电费迟交违约金及手续费200元；4、判令禾润世家公司赔偿郭建政名誉损害费15万元；5、禾润世家公司承担本次诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月21日，郭建政（甲方）与禾润世家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，郭建政将位于北京市昌平区3-3号（东）房屋出租给禾润世家公司；租期自2015年11月16日至2026年2月15日；免租期自2015年11月16日起至2015年12月15日，2016年12月16日起至2017年1月15日，2021年1月16日起至2021年2月15日，此期间乙方无需支付甲方房租;租金标准第一年为11万元，递增按明细表支付，付款方式押一付六。合同第五条关于房屋设施及其他费用载明，房屋内有空调机、电气炉，交付房屋后乙方使用期间产生的水费、电费、电话费、上网费、房屋租赁税费、供暖费、物业管理费由乙方承担。合同第六条第（3）款第2项约定因乙方保管维护不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损害或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第七条约定，租赁期内，乙方可将房屋部分或全部转租给第三方，并由乙方直接与第三方签订新的租赁合同，租金与甲方无关，租赁时间不准超过本合同期限；租赁期内，甲方如有特殊原因，应提前30日书面通知对方，租赁合同解除，甲方应按押金标准向乙方支付违约金。合同第九条约定，乙方擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权解除合同，乙方应按首期月租金标准向甲方支付违约金。合同第十条违约责任约定，任何一方违反本合同约定，除按照第八条第九条约定承担违约责任外，给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任及法律责任。该合同由郭某（郭建政之父）代为签署。禾润世家公司支付了押金10000元。房屋交付后，禾润世家公司于2015年11月30日与北京百信荣华投资管理有限公司（以下简称百信荣华公司）签订《房屋租赁合同》，将房屋转租给百信荣华公司，租赁期限自2015年11月30日起至2018年11月30日止，房屋租金为170000元第一年，第三年租金为178500元。2016年3月15日，郭建政（甲方）与禾润世家公司（乙方）签订补充协议一份，约定乙方租赁房屋时，内部的采暖的锅炉及供暖系统的设施设备齐全完好，运行正常，乙方租赁后，因不需气供暖，故将部分采暖设备：暖气片、供暖管道、温控气等拆除；但乙方租赁期满，需将更改拆除采暖系统的设备恢复，安装完好，经打压实验合格，运行正常，双方验收合格方可移交。（房屋内的供暖系统，设备设施布局与西卧室相同）一切费用均有乙方承担。租赁房屋入住：内部不得随意更改，要爱护一切家具及设施、保持室内清洁卫生。2016年5月5日，郭建政与禾润世家再次签订补充协议，将租赁期改为2015年11月25日起至2026年2月25日止。租金支付日期及押金改为2015年11月25日支付押金10000元整，第一年租金支付日期为2015年11月16日支付55000元，2016年6月25日支付55000元；第二年租金支付日期为2017年1月25日支付55000元，2017年7月25日支付55000元；第三年2018年1月25日支付55000元，2018年7月25日支付55000元；第四年2019年1月25日支付60000元，2019年7月25日支付60000元……。禾润世家公司已支付租金至2019年1月24日。2018年10月22日，禾润世家公司收到郭某、陈秀梅代郭建政发出的书面告知书。告知书称，禾润世家公司利用涉案房屋从事违法活动故依据合同约定甲方有权解除合同，乙方应按首期月租金标准，向甲方支付违约金，如果出现合同终止，甲方有权单方收回房屋，房内一切物品等视为乙方自动放弃。同日，双方签订《租赁解约协议》。该协议约定，自2018年10月22日起，双方签订的租赁合同效力自动终止，乙方于同日将房屋现状交付给甲方，针对违约责任、房屋恢复、退还剩余租金、押金、赔偿等问题乙方通过法院诉讼方式解决。当日，禾润世家公司将房屋交还陈秀梅，双方签有物业交割清单，清单载明电表读数为18409.50KWh，空调为无；清单下方手写备注：水电燃气卡并未交付，燃气锅炉不能使用，暖气系统拆除，房屋隔断未拆除。交付房屋时，禾润世家公司尚欠电费及电费违约金178.12元。禾润世家认可交接房屋时未对房屋进行保洁。庭审中，禾润世家公司主张于2018年9月28日与案外人张某签订《房屋租赁合同》，约定第一年年租金为20万元，租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止；因郭建政提前解除合同，禾润世家公司主张于2018年10月22日与张某签订解约协议并退还张某房租100000元、押金35000元、物业费1746元、违约金33334元，共计170080元；禾润世家公司称张某交纳租金押金等费用以及禾润世家公司退还相应费用均为现金交易，并认为郭建政提前解除合同收回房屋造成了禾润世家公司无法取得与张某合同的租金收益。郭建政对禾润世家提交的与张某之间的房屋租赁合同及解决协议真实性均不认可。郭建政庭审中还表示如果禾润世家公司能够将暖气系统、燃气炉及空调恢复原状，可以退还押金；如果不能修复，同意用禾润世家公司的押金抵扣其第二项反诉请求中的损失。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。合同双方应当按照合同约定履行各自相应的权利义务。根据合同约定，禾润世家公司有权将房屋进行转租，郭建政以禾润世家公司利用涉案房屋从事非法活动为由要求提前解除合同，依据不足，禾润世家虽同意于2018年10月22日与郭建政解除合同，但双方都保留了对违约责任、房屋恢复、退还剩余租金、押金、赔偿等问题通过法院诉讼方式解决的权利，因此，法院认定双方之间的合同已于2018年10月22日解除。郭建政提前解除合同，违反了合同约定，禾润世家公司要求郭建政赔偿违约金10000元，依据充分，法院予以支持。合同解除后，郭建政理应将剩余租金予以退还，郭建政关于禾润世家公司提前使用免租期、且根据禾润世家公司实际使用日期已无租金可退的主张，并无依据，经核算，郭建政应当退还的租金为28328.76元。根据禾润世家公司与郭建政签订第一份补充协议以及交接房屋时物业交割清单已载明的情况，证明禾润世家公司确拆除了房屋内的暖气系统而未恢复、未交付水电燃气卡、室内燃气锅炉不能使用以及房屋隔断未拆除、空调遗失的情形。由此，禾润世家公司在交接房屋时存在一定过错，其要求郭建政支付需退押金及剩余租金的利息，法院不予支持。因郭建政提前收回房屋，致使禾润世家公司不能使用剩余租期获取转租收益，造成损失的合理部分，法院予以支持，超出郭建政签订合同时能够预见的因违反合同可能造成损失的部分，法院不予支持，因此郭建政除赔偿违约金10000元之外，法院酌定郭建政还需赔偿禾润世家公司10000元。关于郭建政的反诉请求，因禾润世家公司确存在拆除涉案房屋内的暖气系统而未恢复、未交付水电燃气卡、室内燃气锅炉不能使用等情形，禾润世家公司应当对造成的上述损失进行赔偿，现郭建政同意用押金抵扣恢复费用，法院予以确认；郭建政要求的拆除隔断、清除遗留垃圾等费用，法院酌定1000元；郭建政要求禾润世家支付电费及违约金的合理部分，法院予以支持，具体金额为178.12元。郭建政要求禾润世家公司赔偿名誉损害费15万元，无任何事实及法律依据，法院不予支持。郭建政要求禾润世家公司支付利用涉案房屋从事非法活动的违约金10000元，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、郭建政自本判决生效之日七日内支付北京禾润世家物业管理有限责任公司剩余租金28328.76元；二、郭建政自本判决生效之日七日内赔偿北京禾润世家物业管理有限责任公司违约金10000元；三、郭建政自本判决生效之日七日内赔偿北京禾润世家物业管理有限责任公司损失10000元；四、北京禾润世家物业管理有限责任公司自本判决生效之日起七日内赔偿郭建政拆除隔断和清洁费用1000元；五、北京禾润世家物业管理有限责任公司自本判决生效之日起七日内支付郭建政电费及违约金178.12元；六、驳回禾润世家物业管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回郭建政其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，禾润世家公司有权将房屋进行转租，郭建政以禾润世家公司利用涉案房屋从事非法活动，派出所要求其停止出租为由要求提前解除合同，并未提交证据证明，本院对其主张不予支持。合同解除后，郭建政应当退还剩余租金28328.76元。郭建政应就其提前解除合同行为承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期内，甲方如有特殊原因，应提前30日书面通知对方，租赁合同解除，甲方应按押金标准向乙方支付违约金。任何一方违反本合同约定，除按照第八条、第九条约定承担违约责任外，给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任及法律责任。故郭建政应当支付提前解除合同违约金并赔偿禾润世家公司相应损失。一审法院判决郭建政赔偿禾润世家公司10000元违约金，并赔偿损失10000元，具有合同及法律依据，本院予以确认。郭建政要求禾润公司承担利用涉案房屋从事非法活动违约金10000元，依据不足，一审法院不予支持正确，本院予以确认。关于禾润世家公司造成部分设备不能使用情形，一审法院酌定以押金抵扣恢复费用，并无不当。郭建政主张的赔偿恢复费用30000元，无证据支持，本院不予采纳。关于拆除隔断和清洁费用，电费及违约金数额，一审法院对合理部分予以支持，具有事实依据，本院予以确认。郭建政要求禾润世家公司赔偿名誉损害费15万元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，郭建政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由郭建政负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李 想书 记 员 罗娇杨