北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终581号上诉人（一审原告、案外人）：刘标，男，1978年8月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，北京五辰律师事务所律师。上诉人（一审原告、案外人）：姜丽娜，女，1981年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，北京五辰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请人）：北京农村商业银行股份有限公司永顺支行，住所地北京市通州区新华北街**。主要负责人：杨斯墨，行长。委托诉讼代理人：李羿，北京市英格律师事务所律师。一审第三人（被申请人）：北京顺华房地产开发有限公司，，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村法定代表人：郑武，总经理。委托诉讼代理人：金淳，北京倡衡律师事务所律师。上诉人刘标、姜丽娜与被上诉人北京农村商业银行股份有限公司永顺支行（以下简称农商行永顺支行）、一审第三人北京顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘标及刘标、姜丽娜的委托诉讼代理人范新梅，被上诉人农商行永顺支行的委托诉讼代理人李羿，一审第三人顺华公司的委托诉讼代理人金淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘标、姜丽娜上诉请求：1、依法撤销北京市第四中级人民法院（2020）京04民初42号民事判决书；2.改判解除北京市通州区杨庄南里73号楼14层5单元1401号房产（以下简称案涉房屋）的查封；3.一审、二审诉讼费用由农商行永顺支行承担。事实和理由：一、刘标、姜丽娜系北京市通州区杨庄南里案涉房屋合法所有权人，自购买房屋之时就是用于居住，至今也一直居住于案涉房屋，无论根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，还是结合《全国法院民商事审判工作会议》（以下简称《会议纪要》）关于商品房消费者的认定条件，二人都属于商品房消费者之范畴，其权利依法能够排除农商行永顺支行的强制执行。2011年9月，刘标、姜丽娜来京不久，因不具备北京市购房资质，为解决一家的居住需求与顺华公司协商购买案涉房屋，并签订购房协议、支付房款、装修入住，所有手续均有票证可查。自此刘标、姜丽娜一直居住在案涉房屋内，按时缴纳物业、供暖等费用等，该事实一审时各方均无异议。2014年，刘标取得北京市工作居住证，具备了北京市购房资格，顺华公司一直推诿不予配合办理网签过户手续，该事实一审已经查明。同时，刘标、姜丽娜明确提到孩子到了入学的年龄，两人没有北京市户口、且名下无北京市房产，因顺华公司就案涉房屋当时不予过户，为了解决孩子入学问题，另购买朝阳区的房产一处，实际仍居住于案涉房屋内。刘标、姜丽娜认为，从2011年购买案涉房屋的目的和时间节点来看，刘标、姜丽娜名下并无其他住房，至今这仍系唯一用于居住的房屋，属于商品房消费者。其次，根据《会议纪要》第125条规定的商品房消费者或消费者购房人，主旨是所购商品房用于居住，然后要求买受人名下无其他用于居住的房屋，具体审查标准系强调购房人的居住目的，一审时刘标、姜丽娜亦提到一审法院可现场勘查一家人的居住情况。最后，关于《会议纪要》对同一设区的市或县级市范围内商品房消费者的理解，应当从地域出发符合生活常理，而不是单一的机械解释。最高人民法院下发的《会议纪要》是针对全国审判工作作出的指导，涵盖全国各省市，北京的行政级别系省一级，设区的市或县级市行政级别应当对应北京的一个区，即刘标、姜丽娜在通州区没有用于居住的房屋即可，不能扩大理解为北京范围内的唯一住房。因此，刘标、姜丽娜符合商品房消费者的认定标准，其基本生存权应当予以保护，该权利足以排除、对抗农商行永顺支行的担保物权。二、刘标、姜丽娜于2011年9月实际购买和占有案涉房屋，农商行永顺支行就案涉房屋设立抵押时间为2015年9月，一审法院认为抵押权设定在案涉房屋出售之前还是出售之后无关，该理解存在明显错误。抵押权的设立时间关系担保物权的法律效力。如前所述，顺华公司在2011年已经将诉争房产出售给刘标、姜丽娜，后在2015年9月以初始登记人的名义将房产抵押给农商行永顺支行，明显系买卖协议在先，抵押设立在后。抵押期间农商行永顺支行两次向房管部门出具同意出售抵押房产的证明文件，亦能证明农商行永顺支行明知抵押财产中部分已经由顺华公司出售。而且，农商行永顺支行作为专业金融机构，对顺华公司将实际出售但初始登记在其名下房产再去抵押贷款的事实亦心知肚明，所以会在抵押期间两次同意部分房产的网签过户事宜，因此农商行永顺支行应自行承担抵押瑕疵或抵押无效的不利后果。再者，一审法院依据尚未生效的（2019）京04民初555号民事判决书（以下简称555号民事判决书）证明该担保物权的效力尚有不妥。综上所述，刘标、姜丽娜符合商品房消费者的认定条件，对案涉房屋的民事权益足以排除强制执行，北京市第四中级人民法院（2020）京04民初42号民事判决书认定事实和适用法律均错误，特向二审法院提起上诉，请求依法改判。农商行永顺支行辩称，同意一审判决，请求维持原判驳回上诉。顺华公司同意刘标、姜丽娜的上诉请求。刘标、姜丽娜向一审法院起诉请求：1.请求解除查封位于北京市通州区杨庄南里73号楼14层5单元1401号房产；2.本案诉讼费用由农商行永顺支行承担。一审法院认定事实：1.根据《协议书》《购房款发票》《进账单》《供暖协议书》《供暖费发票》等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：2010年9月25日，顺华公司（甲方、出卖人）与程某、陈某（乙方、买受人）签订了《协议书》，双方约定：2009年12月17日，甲乙双方签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于北京市通州区运河西大街北侧杨庄村21号楼14层21-5单元1401号房屋（案涉房屋），乙方向甲方支付了购房首付款人民币311254元等，后甲乙双方一致同意解除《商品房预售合同》，甲方将乙方已经支付的首付款人民币311254元退还给乙方指定的工商银行账户（尾号后四位为1362），在办理退房手续过程中所涉及刷卡手续费共计人民币542元由乙方承担等。2010年10月9日、10月11日，姜丽娜、刘奇（刘标之兄）向程某的工商银行账户共计转入人民币310712元。2011年9月2日，刘标、姜丽娜（乙方）与顺华公司（甲方）签订了《协议书》，双方约定：1.根据北京市住房限购政策，乙方尚不具备与甲方签订正式房屋买卖合同的条件，但为了解决乙方的住房问题，乙方自愿按照下列条款与甲方签订本协议。2.甲方与程某、陈某于2009年12月17日签订了《商品房预售合同》，约定程某、陈某向甲方购买位于北京市通州区运河西大街北侧杨庄村21号楼14层21-5单元1401号房屋（案涉房屋），房屋总价人民币1511254元。3.程某、陈某在支付了首付款人民币311254元后，余款人民币1200000元因故无法继续支付，二人于2010年9月25日与甲方解除了预售合同，甲方应退回二人已缴纳的购房首付款人民币311254元。4.乙方于2010年10月11日代甲方向程某、陈某退还了该房屋的首付款人民币311254元。鉴于上述情况，甲乙双方达成如下协议：1.由乙方购买该房屋。2.该房屋的总价款为人民币1511254元。3.签订本协议一个月内，由乙方向甲方支付房屋总价的50％，即人民币755627元（其中乙方已代甲方向程某、陈某退还人民币311254元，还需支付人民币444373元）。乙方向甲方支付款项的同时，甲方应向乙方开具等额的正式收据（原开具给程某、陈某的首付款发票，由甲方收回作废，收据由甲方在签订正式合同时更换成发票）；剩余50％购房款由乙方在2012年6月30日支付人民币255627元，在2012年8月30日支付人民币500000元。4.本协议生效后，乙方即对该房屋具有使用权，甲方不能将该房屋卖给第三方；在乙方具备签约条件时，以本协议第二条确定的房屋总价与甲方签订正式的买卖合同、办理过户手续；本协议生效后，甲方为乙方办理装修、入住等手续。5.本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章后生效。2011年9月2日，顺华公司向北京东光物业管理有限公司（以下简称东光物业公司）出具《关于为刘标、姜丽娜协助办理装修、入住等手续的函》，内容为：购房人刘标、姜丽娜已与顺华公司就案涉房屋达成相关协议，在购房人为案涉房屋按规定缴纳了物业管理费及供暖费后，请即予以协助办理装修、入住等手续。同年9月3日，刘标与东光物业公司签订了《供暖协议书》，后陆续缴纳了2011年至今的物业费、供暖费等各项费用。2014年7月23日，刘标取得北京市人力资源和社会保障局核发的《北京市工作居住证》。2016年4月20日，顺华公司为刘标、姜丽娜开具了案涉房屋的房款发票，内容是：付款单位（个人）为刘标、姜丽娜，收款单位为顺华公司，经营项目为通州区杨庄南里73号楼5单元1401房房款，金额为人民币811254元。2.根据一审法院555号民事判决书、（2019）京04财保59号民事裁定书（以下简称59号民事裁定书）、205号执行裁定书等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：2015年9月18日，顺华公司与农商行永顺支行签署了合同编号为2015001549的《借款合同（适用于固定资产借款和项目借款）》，双方约定农商行永顺支行向顺华公司提供贷款人民币25亿元等内容。为了担保上述借款合同的履行，顺华公司（抵押人）与农商行永顺支行（抵押权人）签订了合同号为2015001549-01的《抵押合同》，双方约定顺华公司愿意以合同附件抵押财产清单所列明的财产（包括案涉房屋）为双方依据上述《借款合同》所形成的债权提供抵押担保，农商行永顺支行接受顺华公司提供的抵押担保等内容。上述抵押均已办理抵押权登记。后因顺华公司未能按照约定如期偿还贷款本息，担保人亦未能履行担保责任，农商行永顺支行于2019年7月2日向一审法院提起诉讼，并于同年7月3日向一审法院申请财产保全，请求依法查封冻结顺华公司等被申请人银行存款人民币2509983944.8元或其他等额财产。一审法院于2019年7月5日作出59号民事裁定书，并于同日查封了顺华公司名下的北京市通州区杨庄南里73号楼包括案涉房屋在内的71套房产，查封期限为3年（2019年7月5日起至2022年7月4日止）。后刘标、姜丽娜对一审法院查封案涉房屋不服提出书面异议，一审法院经审查后于2019年10月30日作出205号执行裁定书，裁定驳回刘标、姜丽娜的异议请求。2019年12月26日，一审法院作出555号民事判决书，该民事判决书主文第三项为农商行永顺支行有权以顺华公司名下的土地使用权及地上建筑物折价或者拍卖、变卖的价款在本判决第一项、第二项所确定的债权范围内优先受偿。3.根据《不动产权利及其他事项登记信息》《同意现房销售许可的证明》等证据，结合当事人陈述，能够认定以下事实：《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》载明，不动产登记单元号为110112003001GB00580F00050576，房屋坐落为通州区杨庄南里73号楼14层5单元1401，房屋所有权人为顺华公司，登记类型为初始登记，登记时间为2011年5月20日，建筑面积为99.51平方米，专有建筑面积为78.03平方米，分摊建筑面积为21.48平方米,竣工时间为2019年12月18日，不动产权证书号为X京房权证通字第XXXX号等内容。《抵押权登记信息》载明，抵押人顺华公司先后将案涉房屋抵押给抵押权人中国金谷国际信托有限责任公司（登记时间为2011年8月10日，注销时间为2012年8月22日；登记时间为2012年11月28日，注销时间为2013年6月7日）、抵押权人华夏银行股份有限公司北京分行（登记时间为2013年6月17日，注销时间为2015年12月30日；登记时间为2014年12月15日，注销时间为2015年11月12日）及抵押权人为农商行永顺支行（登记时间为2015年9月29日，注销时间为2017年12月12日；登记时间为2017年12月12日，注销时间为2018年12月18日；登记时间为2018年12月18日）。农商行永顺支行出具《同意现房销售许可的证明》，内容为：坐落于北京市通州区永顺镇杨庄南里**楼房产（房产证号X京房权证通字第**）抵押给农商行永顺支行，抵押财产详见后附清单，在抵押期间，农商行永顺支行同意上述抵押房产进行现售许可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，农商行永顺支行因金融借款合同纠纷而查封顺华公司名下案涉房屋以进行财产保全，案外人刘标、姜丽娜以其对案涉房屋享有实体权利为由向一审法院提起执行异议而被驳回的，刘标、姜丽娜有继续提起案外人执行异议之诉的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，应由刘标、姜丽娜就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。至于本案法律适用的问题，案外人执行异议和执行异议之诉虽同为执行中对于顺华公司权利的救济程序，但因性质、价值理念及功能均不同，则二者的审查标准和程序亦应有所不同，故此，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定和司法解释出台前，执行异议之诉案件可根据《民诉法解释》）第三百一十二条第一款之规定，并参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，依法作出是否支持案外人异议请求的判断。本案中，针对案外人刘标、姜丽娜对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合刘标、姜丽娜、农商行永顺支行及顺华公司对案涉房屋各自享有的权利性质等因素进行综合分析判断。首先，《会议纪要》第125条是关于商品房消费者提起执行异议之诉的规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，认定刘标、姜丽娜是否系《会议纪要》第125条、第126条规定的商品房消费者或消费者购房人，则需要参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，而《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项中关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，一般情况下可以理解为买受人名下在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。本案中，刘标、姜丽娜一直未能提供其在本市无其他住房的证明，且刘标庭审时亦陈述称其在北京市朝阳区有一处房产，故农商行永顺支行关于刘标、姜丽娜、不属于商品房消费者的意见成立，刘标、姜丽娜所称“设区的市或县级市行政级别应当对应北京的一个区，即只要刘标、姜丽娜在通州区没有用于居住的房屋即可，不能扩大理解为北京范围内的唯一住房”的意见不能成立，刘标、姜丽娜不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，亦不符合《会议纪要》第125条、第126条规定的商品房消费者。其次，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《会议纪要》第126条规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权……这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。再结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条及《批复》的规定，各权利之间的顺位应为：消费者买受人的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权、一般不动产买受人的物权期待权。因此，能够优先于抵押权的，只有消费者买受人的物权期待权。本案中，农商行永顺支行作为申请执行人对案涉房屋享有担保物权，刘标、姜丽娜不符合《会议纪要》第125条规定的商品房消费者，退一步讲，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，刘标、姜丽娜也不得请求排除担保物权人申请的执行，其所称关于其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，参照《会议纪要》第125条、126条，其之权利足以排除、对抗农商行永顺支行对案涉房屋的担保物权的意见不能成立。再次，刘标、姜丽娜称其在案涉房屋查封前已经与顺华公司签订合法有效的书面买卖合同，且在2011年9月实际占有案涉房屋，明显早于农商行永顺支行设立抵押和查封的时间，农商行永顺支行则称案涉房屋第一次抵押登记时间为2011年8月10日，而刘标、姜丽娜与顺华公司《协议书》的签订时间是2011年9月2日，故案涉房屋抵押时间早于《协议书》的签订时间。可见，双方意见存在分歧的原因在于认定案涉房屋抵押权的时间不同，实际上，购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是一般购房人还是消费者购房人，而与抵押权设定在出售之前还是出售之后无关。消费者购房人有居住利益优先保护的价值，而一般购房人不具备该价值，因此，消费者购房人的权利应当优先于抵押权，反之，一般购房人的权利不应优先于抵押权。如上所述，刘标、姜丽娜不符合《会议纪要》第125条规定的商品房消费者，其对案涉房屋享有的民事权益不足以对抗农商行永顺支行对案涉房屋的担保物权。最后，关于农商行永顺支行对案涉房屋的担保物权是否具有法律效力的问题。经查，刘标、姜丽娜提交的不动产权利及其他事项登记信息及同意现房销售许可的证明，不足以证明农商行永顺支行对案涉房屋的担保物权不具有法律效力的证明目的，而农商行永顺支行提交的555号民事判决书却能够证明，一审法院已经就农商行永顺支行与顺华公司之间的金融借款合同纠纷案作出一审判决，其中555号民事判决书主文第三项为农商行永顺支行有权以顺华公司名下的土地使用权及地上建筑物折价或者拍卖、变卖的价款在本判决第一项、第二项所确定的债权范围内有限受偿，故刘标、姜丽娜关于农商行永顺支行对案涉房屋的担保物权不具有法律效力的意见不能成立，而农商行永顺支行关于其办理案涉房屋抵押权登记合法有效的意见成立。综上所述，刘标、姜丽娜提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对刘标、姜丽娜提出解除查封案涉房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回刘标、姜丽娜的诉讼请求。二审中，刘标、姜丽娜提交如下证据：证据1.不动产登记信息查询结果告知单，编号为20201790397（网）、20201796083（网）；证据2.北京世纪星城社区服务有限公司出具的2020-2021年度居民供暖费发票、北京东光物业管理有限公司出具的2021年度物业费发票；证据3.北京市2015-2019年度居民家庭生活基本情况。证明：刘标、姜丽娜自购买案涉房屋后，一直居住在内。于2015年5月购买的北京市朝阳区的房产，该套房产是于购买案涉房屋之后四年才购买的，该套房产的实际面积是66.81平方米，按照北京市人均住房建筑面积32.54平方米的要求，该房产的面积不足以满足刘标、姜丽娜一家5口人基本的生活需要。对刘标、姜丽娜提交的上述证据，农商行永顺支行发表质证意见如下：对证据1不认可，认为不动产登记信息查询结果告知单可以在一审提交，不属于二审新证据。证明刘标、姜丽娜购买的案涉房屋并不是刘标、姜丽娜的唯一住房，其名下还有其他用于居住的房屋，并不符合商品房消费者的相关规定。顺华公司认可刘标、姜丽娜提交证据的真实性，认为刘标、姜丽娜一直缴纳着居住费用。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为刘标、姜丽娜是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，本案中，农商行永顺支行因金融借款合同纠纷而查封顺华公司名下案涉房屋以进行财产保全，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，认为刘标、姜丽娜有权提起案外人执行异议的认定正确，本院予以维持。其次，依据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。判断买受人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，需要同时符合规定的三个要件才可以排除执行。再次，《会议纪要》第125条规定，实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。从上述司法解释规定的内容看，第二十七条对案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理作出了规定，但第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权作的规定属于第二十七条的例外性规定，在符合第二十九条规定情形时，消费者的物权期待权即可排除对商品房享有优先受偿权的申请执行人的执行。根据《批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权……这里的商品房消费者应当限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。据此，买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，必须属于商品房消费者。若不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。具体到本案，根据审理查明的事实，案涉房屋办理不动产初始登记后，于2011年8月10日被首次抵押后，一直处于持续抵押状态，案涉《协议书》的签订时间是2011年9月2日，故案涉房屋抵押时间早于《协议书》的签订时间。且农商行永顺支行关于其办理案涉房屋抵押权登记合法有效的事实已经一审法院555号民事判决书认定，故一审法院认定农商行永顺支行对案涉房屋享有担保物权正确，本院予以认可。本案中，刘标、姜丽娜一直未能提供其在本市无其他住房的证明，庭审时亦陈述其在北京市朝阳区有一处房产，故刘标、姜丽娜的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的要件，也不符合《会议纪要》第125条关于商品房消费者的规定，其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行。综上所述，刘标、姜丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18401.29元，由刘标、姜丽娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  汪 明审判员  李 颖二〇二〇年十二月三十日书记员  翟释然