安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终4131号 上诉人（原审原告）：徐闫利，女，1985年1月6日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 上诉人（原审原告）：徐刚，男，1981年5月23日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 两上诉人共同委托的诉讼代理人：杨森，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王雷，男，1980年9月11日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：王双，安徽杜文律师事务所律师。 上诉人徐闫利、徐刚因与被上诉人王雷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2020)皖1323民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐闫利、徐刚上诉请求：一、撤销一审判决,并依法改判支持徐闫利、徐刚在一审中的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由王雷承担。事实与理由：原审判决部分事实认定错误，适用法律错误。一、原审法院认定徐闫利、徐刚与王雷之间签订了共三份《房屋租赁合同》系认定事实错误，双方均已认可签订两份《房屋租赁合同》，且原审判决对此认定与生效的民事判决相矛盾。二、原审判决认定王雷已向徐刚支付了2018年至2028年房租费100,000元错误。首先，徐刚从未收取过王雷100,000元房屋租金，王雷也无证据证明其向徐刚支付了100,000元房屋租金。其次，王雷在履行2012年9月1日签订的《房屋租赁合同》时就存在不支付租金的行为。后徐闫利、徐刚无奈起诉至灵璧县人民法院并申请法院强制执行后，王雷才履行支付租金的义务。王雷不可能支付过100,000元房屋租金。三、原审判决认定徐闫利、徐刚要求与王雷解除合同不符合法律规定,适用法律错误，根据合同约定及法律规定，王雷存在多次拖欠徐闫利、徐刚房屋租金情形,无论是从合同约定解除角度看还是从合同法定解除角度看，徐闫利、徐刚均享有合同解除权。原审判决在已认定王雷存在没有按照合同约定期限履行支付租金义务的违约情形的情况下,认定徐闫利、徐刚要求与王雷解除合同不符合法律规定,显然系适用法律错误。综上,徐闫利、徐刚与王雷之间签订的两份《房屋租赁合同》合法有效，王雷在履行两份《房屋租赁合同》时多次存在拖欠房屋租金的情形,违反了诚实信用原则,徐闫利、徐刚无法相信其能够完全履行合同约定的义务,合同目的无法实现，合同也无法继续履行,应解除《房屋租赁合同》,王雷除应支付拖欠租金,承担违约责任外,还应返还房屋并恢复原状。 王雷辩称，1.一审认定事实正确，双方确实签订了三份房屋租赁合同，第一份是2012年9月1日签订，约定租期为2012年9月1日至2018年9月1日，租金为每年10,000元，第二份合同是2017年8月11日签订，约定租期为2018月9月1日至2028年9月1日，租金每年15，000元，第三份合同是2017年9月1日签订，约定租期为2018年9月1日至2028年9月1日，同时注明租金每年5000元，且在合同的第二条第二款将已付的100,000元租金划掉，改成了每年付5000元，三份合同相互印证，时间节点以及租金数额符合逻辑，也是客观事实；2.（2018）皖1323民初2995号民事判决认定签署了两份合同，但并不否认中间仍有一份，所以也并不影响该份合同的效力，因为当时案件受理中未提交中间一份租赁合同，导致遗漏，现一审判决补充认定与该判决并不矛盾，王雷在一审中也提交了收条予以佐证该100,000元租金交付的事实，三份租赁合同租金是递增，约定已付100,000元抵作十年租金，另每年补交5，000元，符合交易习惯，若徐闫利、徐刚否认该份合同的效力，那么就应当返还王雷已付的100,000元，其按照第三份合同每年5000元支付租金；3.王雷不存在违约情形，一审中王雷提交证据都能够证明王雷在约定期限内已经履行交付租金的义务，但是徐闫利、徐刚拒收，王雷不存在违约情形，不应解除合同，且在一审中王雷也明确表示愿意支付尚欠租金。 徐闫利、徐刚向一审法院起诉请求：1.判令解除徐闫利、徐刚与王雷签订的《房屋租赁合同》；2.判令王雷支付房屋租金10,000元；3.判令王雷返还房屋并恢复原状；4.判令王雷承担违约金2,000元；5.判令王雷承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月1日，徐刚、徐善军与王雷、高广夫签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年9月1日至2018年9月1日，租金每年10,000元。合同到期后，徐刚与王雷于2017年8月11日续签《房屋租赁合同》（沙滩第一幼儿园），租赁期限自2018年9月1日至2028年9月1日，租金每年15,000元。并于合同中标明，王雷已向徐刚支付2018年至2028年房租费100,000元。后，徐闫利、徐刚与王雷再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年9月1日至2028年9月1日，租金每年5，000.00元。另查明，徐刚、徐善军与王雷、高广夫签订的《房屋租赁合同》及徐闫利、徐刚与王雷签订的《房屋租赁合同》经灵璧县人民法院（2018）皖1323民初2995号民事判决书判决继续履行。 一审法院认为，双方签订的三份《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，应为有效合同。合同生效后，双方均应按照约定履行。根据相关法律规定，合同的解除有约定解除和法定解除。其中约定解除，可以协商一致解除，也可以在解除合同的条件成就时，解除合同。本案中续订的房屋租赁合同系两份，其中第二份合同表明王雷已支付徐刚2018年至2028年租金100,000元，第三份合同是对第二份合同中的租金的修订。徐刚、徐闫利以王雷违反第三份合同中约定的支付租金的义务为由要求解除合同，不符合法律规定。合同法定解除中的迟延履行，导致当事人行使合同解除权的主要有两种情形：一是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。适用于履行期限与合同目的非紧密联系的情形；二是当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的。一般适用于履行期限与合同目的紧密联系的情形。本案中，案涉合同徐闫利、徐刚的目的是取得租金，王雷的目的是取得房屋使用权。合同履行期限与合同目的非紧密联系。且根据第二份《房屋租赁合同》，王雷已支付原告2018年至2028年租金100,000元，迟延履行的为每年补交的5，000元，也即第三份《房屋租赁合同》约定的租金，非主要债务。徐闫利、徐刚以王雷不支付租金、迟延履行支付租金义务，违反诚实信用原则，致使无法实现合同目的，要求与王雷解除合同，不符合法律规定，不予支持。但王雷没有按照合同约定期限履行支付租金义务实属违约，徐闫利、徐刚要求王雷支付违约金的主张，于法有据，予以支持。结合本案的实际情况，根据公平原则，王雷应付徐闫利、徐刚违约金2000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决：一、徐刚与王雷签订的《房屋租赁合同》及徐闫利、徐刚与王雷签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、王雷应于本判决书生效后十日内向徐闫利、徐刚支付房屋租赁费10,000.00元、违约金2,000.00元，合计12,000.00元；三、驳回徐闫利、徐刚的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由王雷负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实：2012年9月1日，徐刚、徐善军与王雷、高广夫签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年9月1日至2018年9月1日，租金每年10,000元。合同到期后，徐刚与王雷于2017年8月11日续签《房屋租赁合同》（沙滩第一幼儿园），租赁期限自2018年9月1日至2028年9月1日，租金每年15,000元。合同第8条标明，王雷已向徐刚支付2018年至2028年房租费100,000元，该条系王雷所书写，合同持有在王雷手中。2017年9月，王雷与徐闫利、徐刚分别签订两份未注明落款日期的《房屋租赁合同》，其中徐闫利、徐刚持有的合同房屋约定租期为2018年9月1日至2028年9月1日，租金为每年5000元，每年9月10日前支付房租费5000元。王雷持有的《房屋租赁合同》中租期及租金与徐闫利、徐刚持有的合同约定一致，合同第2条，“甲方向乙方已收取房租费拾万元正，余款五万元于每年9月10日前每年付五千元整”，该部分系王雷书写，后经徐刚一方要求将该部分划掉。2019年1月8日，王雷报警有人拉幼儿园东西，公安机关处理结果写明：“因租房合同纠纷，已告知徐善军租房合同没到期，不要拆幼儿园东西”；徐善军系徐刚父亲。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐刚、徐闫利以王雷拒不支付租金为由起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求王雷支付租金及违约金。王雷则辩称，其已支付100,000元租金，只需每年交付5000元，徐刚、徐闫利存在恶意拒收租金，阻挠其正常使用房屋情形。关于王雷是否已支付100,000元租金事实，审理认为，王雷提交落款日期为2017年8月11日《房屋租赁合同》中，虽写明“乙方（王雷）2018年至2028年房租费已付给甲方（徐刚）100,000.00元”，但该合同持有在王雷手中，手写部分系王雷所写，没有徐刚、徐闫利按捺指印确认，徐刚、徐闫利一方一不予认可；王雷持有的另一份《房屋租赁合同》中注明“甲方向乙方已收取房租费拾万元正，余款五万元于每年9月10日前每年付五千元整”，该部分系王雷书写，后经徐刚一方要求将该部分划掉。按照王雷主张，该两份合同签订日期为2017年8月、9月，而王雷提交的抵付房屋租金100,000的收条均发生在2014年至2017年，且在2018年7月徐刚、徐闫利提起诉讼要求王雷支付租金时，王雷并未以徐刚、徐闫利收取其100,000元予以抗辩，主张抵扣，故对王雷主张其实际支付100,000元抵付租金的主张，本院不予采信。 关于案涉房屋租金为每年5000元，还是每年15，000元，双方各执一词。审理认为，徐闫利、徐刚与王雷就第一份租赁合同届满前，分别于2017年就2018年至2028年房屋租赁事宜签订三份《房屋租赁合同》，徐刚二审中认可其与王雷2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》真实存在，故一审认定双方之间存在三份《房屋租赁合同》正确。双方均认可，双方手中持有的未注明落款日期的合同签订日期为2017年9月份，两份合同在王雷持有的2017年8月11日《房屋租赁合同》之后签订，两份合同均写明租金为每年5，000 元，系双方对2017年8月11日《房屋租赁合同》年租金15，000元的变更，结合上述关于100,000元是否实际给付的认定，本院认定两份未署日期的合同为当事人实际履行的合同，故对徐刚、徐闫利关于案涉房屋年租金为5,000元的主张予以认定。 关于徐刚、徐闫利主张解除合同诉请能否支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，王雷应于每年9月10日前向徐刚、徐闫利支付房租费5000元，拖欠房租累计一年以上的，徐刚、徐闫利有权终止合同，收回房屋。虽王雷存有迟延履行情形，但在合同约定终止合同、收回房屋期限届满前，双方因房屋租赁存在纠纷，存在拆租赁房屋设备及不接收房租情形，故对徐闫利、徐刚以王雷不支付租金、迟延履行支付租金义务，要求与王雷解除合同，本院不予支持。 综上所述，徐闫利、徐刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人徐闫利、徐刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  李 超 审判员  刘 柳 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理王志 书记员夏春秋 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。