北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8677号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭平科，男，1942年3月7日出生。委托诉讼代理人：熊伟珍（郭平科之儿媳）。委托诉讼代理人：刘立慧，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京惠源水务运营管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙博苑****楼****。法定代表人：汪惠文，执行董事。委托诉讼代理人：曾建辉，北京市安理律师事务所律师。上诉人郭平科因与被上诉人北京惠源水务运营管理有限公司（以下简称惠源水务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭平科上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、三、四、五、七项，改判惠源水务公司赔偿郭平科租金损失22万。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。惠源水务公司违约装修改造，破坏了房屋的整体独立性。惠源水务公司在签订补充协议前就将房屋转租。2017年4月起，惠源水务公司既不支付租金，也不办理房屋交接，却一直实际控制101室。直到2018年3月14日，郭平科才将101室租给苏宁公司。因惠源水务公司拖欠租金达三十天，郭平科向其发送解除房屋租赁合同的告知书，双方所签房屋租赁合同于2017年5月31日该告知书到达惠源水务公司时解除。因此，惠源水务公司应当根据《合同》的约定，承担违约责任，包括恢复房屋独立性、赔偿郭平科的损失，且郭平科有权不退还惠源水务公司缴纳的租赁保证金。关于水电费，因电表位于惠源水务公司搭建的避风阁，不认可剩余电费585元。关于保证金，因惠源水务公司违约，不应判决郭平科双倍返还。关于装修损失，一审判决认定数额高于实际发生数额，外立面由惠源水务公司统一装修，现在仍在使用，不存在损失，惠源水务公司将原先存在的避风阁重新搭建，不应由郭平科承担费用。另外，惠源水务公司提交的《说明》上签字并非郭平科本人所签，申请法院进行笔迹鉴定。惠源水务公司辩称，不同意郭平科的上诉请求和理由。一、合同履行过程中，郭平科想收回房屋，惠源水务公司提起诉讼，法院判决合同继续履行，但2017年3月17日凌晨六点郭平科通过撬锁方式实际占用了房屋。惠源水务公司再次起诉，要求郭平科按照协议交还房屋，开庭时郭平科举证其已经把房屋租给了案外人，惠源水务公司撤诉，后于2018年3月重新起诉要求解除合同，赔偿损失。郭平科强行收回房屋后租给第三方，要求惠源水务公司支付租金、违约金没有依据。二、供暖、燃气等室内设施设备的改造完全按照租赁合同约定进行，不存在违约，也不存在恢复原状一说。三、鉴定结论得出的装修费用远小于惠源水务公司实际支付的各项费用。四、郭平科基于违约行为实际上收益了，违背诚信原则和社会价值观。惠源水务公司向一审法院起诉请求：1、判令解除郭平科与惠源水务公司于2013年6月17日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议；2、判令郭平科退还惠源水务公司2017年3月17日至2017年4月30日的租金12000元、剩余电费1119.36元；3、判令郭平科向惠源水务公司双倍返还租赁保证金16000元、赔偿装修损失445000元；4、判令郭平科另行向惠源水务公司支付违约金200000元。郭平科向一审法院反诉请求：1、判令惠源水务公司把公用大燃气炉及全套配置和位于北京市昌平区101房屋内的燃气系统、供暖系统、烟筒等设备设施恢复原状；2、判令惠源水务公司赔偿郭平科租金损失220000元（按每月20000元，计算自2017年5月1日起至2018年4月12日共11个月）。一审法院认定事实：惠源水务公司原名称为北京惠源兴业咨询有限公司，2013年12月26日，经工商部门核准，其名称变更为现名称，即北京惠源水务运营管理有限公司。郭平科系北京市昌平区101室房屋（以下简称101号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积122.21平方米。2013年6月17日，郭平科（甲方，出租方）与惠源水务公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租的房屋位于北京市昌平区101室，建筑面积122.21平方米；乙方承诺该房屋仅作为办公、居住及合法使用，乙方在租赁期限内依法经营及使用不受甲方干预；租赁期限为十年，自2013年9月1日起至2023年10月31日止；每月租金为8000元，每半年支付一次；乙方向甲方一次性支付保证金8000元，在租期届满或双方终止租赁合同后，乙方按约将房屋现状交还给甲方，结清乙方应支付的全部费用后，甲方应在三日内将保证金无息退还给乙方。合同第六条约定：“乙方有权对房屋按照其整体、统一办公及居住的需求进行装修、改造，该等改建、改造、增建包括但不限于：对该房屋的外立面进行统一的粉刷及布置；对该房屋的格局及构造进行调整，对电线、照明或其他装置以及由甲方提供的供暖系统等设备设施进行改动或附加等”。合同第七条约定：“考虑到乙方系该房屋所在楼栋其余大部分建筑面积的所有权人，且乙方承租该房屋的主要目的系将该楼栋进行统一的装修、改造，以达到整体办公或居住的目的，故甲方同意在乙方承租该房屋后，有权对该房屋所在的楼栋自行进行装修、改造，甲方对此不持任何异议”。合同第十五条约定：“双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同约定的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。在本合同履行期限内，乙方无故单方终止、解除本合同的，则乙方已支付的保证金甲方有权不予退还；如果甲方无故单方终止、解除合同本合同的，则甲方应双倍返还乙方已经交纳的保证金及乙方为此支付的各项装修改造费用。”2013年9月1日，双方办理了房屋交接手续，郭平科将涉案房屋交付给惠源水务公司。合同签订后，惠源水务公司依约支付了房屋租赁保证金8000元，并支付租金至2017年4月30日。惠源水务公司对101号房屋进行了装修并拆除了屋内的部分燃气及供暖等设备设施。惠源水务公司向法院提交落款时间为2013年8月30日的《说明》一份，载明：“一、甲方同意甲方拥有的燃气表在乙方的装修过程中进行移位，保证日后正常使用；二、双方共同拥有的大锅炉甲方同意乙方进行处理。证明人：郭平科。”郭平科对该《说明》的真实性不予认可，称签名非本人书写。在本案的一审过程中，其明确表示不申请进行鉴定，但在本案的重审过程中，其申请对其签名的真实性进行鉴定，法院未予准许。2014年9月29日，郭平科（甲方）与惠源水务公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“经甲方同意，乙方可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人，转租所获收益，全部归属于乙方”。之后，惠源水务公司将101号房屋转租给北京大英诚业科技有限公司使用，该公司对101号房屋进行了装修。2016年7月26日，郭平科向惠源水务公司发送《告知书》，称因其与老伴身体不好，要将已租给惠源水务公司的房屋收回，自己居住使用，故将于2016年10月31日终止房屋租赁合同，收回房屋。2016年8月，郭平科将惠源水务公司起诉至法院，要求解除郭平科、惠源水务公司之间的租赁合同，并将101号房屋腾退给郭平科。2016年12月13日，法院作出（2016）京0114民初13066号民事判决书，判决双方继续履行租赁合同及其补充协议。双方当事人均对该判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，在二审过程中，双方均申请撤回了上诉，北京市第一中级人民法院于2017年2月28日作出准予撤回上诉的裁定书。2017年2月28日，郭平科通过中国邮政EMS专递方式向惠源水务公司送达了落款日期为2017年2月25日《告知书》，称因实际情况发生变化，故要求解除合同并将于2017年3月15日收回房屋。2017年3月17日，北京大英诚业科技有限公司将101号房屋钥匙交给郭平科。对此，惠源水务公司称是因为郭平科强行撬锁将101号房屋抢回导致北京大英诚业科技有限公司将案涉房屋钥匙交给郭平科；郭平科则称是北京大英诚业科技有限公司主动将101号房屋钥匙交给郭平科。2017年3月20日，郭平科、陈秀梅与北京禾润世家科技有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定将101号房屋出租给该公司。郭平科称，因惠源水务公司以破坏房屋装修、拉闸停电、张贴大字报等行为阻挡其继续出租房屋，造成其与北京禾润世家科技有限责任公司解除了租赁合同并退还了相应租金。2017年3月21日，北京大英诚业科技有限公司向郭平科出具的《交房单》中载明，2017年3月21日前水费由该公司交费，电表余数620元。郭平科、惠源水务公司双方均认可，郭平科将101号房屋交与惠源水务公司时电表余额为35元，北京大英诚业科技有限公司将房屋交与郭平科时的电表余额为620元。2017年5月26日，郭平科通过中国邮政EMS专递方式向惠源水务公司送达了落款日期为2017年5月20日的《告知书》，称因惠源水务公司逾期支付租金，故要求解除合同并要求惠源水务公司于2017年6月10日前将案涉房屋交回。2018年3月14日，郭平科将101号房屋另行出租给了苏宁公司使用。本案审理过程中，经惠源水务公司申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对101号房屋装修损失进行评估鉴定，该鉴定机构出具京评（涉）字2018第2096号价格评估报告书，评估结论为299193元。本案重审过程中，因当事人对该评估报告提出异议，北京京评价格评估有限公司于2020年6月28日出具《补充鉴定意见书》，评估结论为：1、扩建异议部分的残值金额为85920.91元；2、扩建无异议部分的残值金额为66821.31元；3、装修无异议部分的残值金额为94116.41元。所谓扩建异议部分，系指所鉴定部分不属于101号房屋，不在原被告双方的租赁范围之内。惠源水务公司支付鉴定费7365元。另查，惠源水务公司在起诉要求解除合同之前未向郭平科主张解除合同，本案的起诉状于2018年4月12日送达郭平科。一审法院认为，惠源水务公司与郭平科签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利并且履行义务。《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方有权对房屋按照其整体、统一办公及居住的需求进行装修、改造，该等改建、改造、增建包括但不限于：对该房屋的外立面进行统一的粉刷及布置；对该房屋的格局及构造进行调整，对电线、照明或其他装置以及由甲方提供的供暖系统等设备设施进行改动或附加等”。合同第七条约定：“考虑到乙方系该房屋所在楼栋其余大部分建筑面积的所有权人，且乙方承租该房屋的主要目的系将该楼栋进行统一的装修、改造，以达到整体办公或居住的目的，故甲方同意在乙方承租该房屋后，有权对该房屋所在的楼栋自行进行装修、改造，甲方对此不持任何异议”。根据该约定，惠源水务公司有权对案涉房屋进行装修、改造，有权对供暖系统等设备设施进行改动或附加。《房屋租赁合同》补充协议约定：“经甲方同意，乙方可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人，转租所获收益，全部归属于乙方”。根据该约定，惠源水务公司有权将案涉房屋转租。在合同履行过程中，郭平科以惠源水务公司擅自转租房屋、装修改造等行为违反合同约定为由，在未经双方协商一致解除合同的情况下收回案涉房屋，致使双方之间的房屋租赁合同无法继续履行，因此郭平科构成违约，应承担违约责任。现惠源水务公司要求解除双方之间的合同关系，理由正当。鉴于惠源水务公司在起诉要求解除合同之前并未向郭平科行使解除权，即其解除合同的意思表示并未告知郭平科，故法院认定双方之间合同关系解除的日期应为本案诉状送达郭平科之日。关于剩余租金，因郭平科于2017年3月17日接收了房屋钥匙，客观上已经收回了房屋，故惠源水务公司要求郭平科退还2017年3月17日之后的剩余租金的合理部分，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于剩余电费，因双方均认可郭平科将101号房屋交与惠源水务公司时电表余额为35元，北京大英诚业科技有限公司将房屋交与郭平科时的电表余额为620元，故在郭平科收回案涉房屋的情况下，其应将剩余电费（620元-35元=585元）退还惠源水务公司。关于租赁保证金，《房屋租赁合同》第十五条约定：“双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同约定的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。在本合同履行期限内，乙方无故单方终止、解除本合同的，则乙方已支付的保证金甲方有权不予退还；如果甲方无故单方终止、解除本合同的，则甲方应双倍返还乙方已经交纳的保证金及乙方为此支付的各项装修改造费用。”现郭平科构成违约，故惠源水务公司要求郭平科双倍返还保证金的诉讼请求法院予以支持。关于装修损失，惠源水务公司有权对案涉房屋进行装修、改造，有权对供暖系统等设备设施进行改动或附加，现郭平科构成违约，在合同关系解除的情况下，郭平科应当赔偿惠源水务公司合理的装修残值损失。具体数额法院参照鉴定意见予以确定。需指出，《补充鉴定意见书》中的扩建异议部分不在郭平科、惠源水务公司双方的租赁范围之内，故该部分的残值金额郭平科无需赔偿。关于违约金，违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中，虽然郭平科构成违约，但双方并未就违约金做出约定，故惠源水务公司要求郭平科支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于郭平科的反诉请求，因郭平科构成违约，惠源水务公司并不构成违约，故郭平科的反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。另指出，郭平科对惠源水务公司向法院提交的《说明》的真实性提出异议，但鉴于《房屋租赁合同》第六条、第七条已经就相关联的事项进行了约定，即无论该《说明》真伪均不应影响本案的处理结果，且郭平科在本案的一审过程中曾经明确表示不申请进行鉴定，故其在本案的重审过程中其申请对签名的真实性进行鉴定的请求，法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京惠源水务运营管理有限公司与郭平科签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年4月12日解除；二、郭平科返还北京惠源水务运营管理有限公司租金11612.90元，于本判决生效后七日内支付；三、郭平科返还北京惠源水务运营管理有限公司剩余电费585元，于本判决生效后七日内支付；四、郭平科双倍返还北京惠源水务运营管理有限公司保证金16000元，于本判决生效后七日内支付；五、郭平科赔偿北京惠源水务运营管理有限公司装修损失160937.72元，于本判决生效后七日内支付；六、驳回北京惠源水务运营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回郭平科的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，惠源水务公司与郭平科签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。郭平科上诉主张惠源水务公司构成违约，要求其承担违约责任，但惠源水务公司转租房屋、装修改造等行为均符合合同约定，不存在违约行为。合同履行过程中，惠源水务公司正常支付租金至2017年4月30日，而郭平科在未与惠源水务公司协商一致的情况下，自行于2017年3月17日收回房屋，该违约行为导致房屋租赁合同无法继续履行，惠源水务公司在丧失对租赁房屋使用权利的情况下，不再支付下一年租金具有合理抗辩，不构成违约。郭平科作为违约方不享有合同解除权，其向惠源水务公司发送《告知书》不具有解除合同的效力，亦无权要求惠源水务公司承担违约责任。因惠源水务公司在本案中起诉要求解除合同，双方之间合同关系于本案诉状送达郭平科之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因郭平科在租赁期限内提前收回房屋，惠源水务公司有权要求郭平科退还2017年3月17日之后的剩余租金、剩余电费，一审法院对此处理正确，本院予以确认。因郭平科违约导致合同解除，惠源水务公司要求郭平科双倍返还保证金的主张具有合同依据，应当予以支持，郭平科亦应当赔偿惠源水务公司合理的装修残值损失，一审法院参照鉴定意见确定的损失数额适当，本院予以确认。关于郭平科申请就《说明》签字进行笔迹鉴定，因合同就相关事项已有约定，该《说明》真实与否均不影响本案的处理结果，故本案中并无鉴定的必要，本院对该申请不予准许。综上所述，郭平科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7437元，由郭平科负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌