北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13848号上诉人（原审被告）：张婷，女，1974年4月26日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司，营业场所北京市朝阳区朝外大街18号。负责人：刘树榕，总经理。委托诉讼代理人：卢乐，女，1976年6月25日出生，汉族，北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司员工。上诉人张婷因与被上诉人北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司（以下简称丰联公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初44942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回丰联公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由丰联公司承担。事实与理由：一、本案不属于人民法院管辖，一审法院应当驳回起诉。《晴翠园别墅前期物业服务合同》第32条约定，该合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲乙双方同意提交朝阳区仲裁委员会仲裁，北京市朝阳区虽然没有“朝阳区仲裁委员会”，但是有且仅有一个仲裁委员会，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定，仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。双方就物业服务合同纠纷已经达成有效的书面仲裁协议，故本案不属于人民法院管辖。二、本案所涉物业费及相关费用的承担主体不确定，应当依法中止审理，一审法院未予以中止，程序违法。内蒙古检察院因张婷涉嫌受贿罪将涉案房屋作为与该刑事犯罪案件相关的财物予以查封，涉案房屋是否属于违法犯罪所得、是否应当上缴国库，现在处于不确定状态，故本案物业费承担责任主体尚处于不确定状态，本案审理应以张婷涉嫌受贿罪案件中司法机关最终对涉案财物进行认定结果为依据。三、一审法院以无证据证明涉案房屋为犯罪所得，且该套房屋自购买后由张婷占有使用为由，判决张婷支付物业费，该认定违背客观实际，是错误的。涉案房屋自被查封后截至目前未予处理，自然没有已经确定为犯罪所得的相关证据，且张婷服刑期间不可能实际占有使用涉案房屋。四、丰联公司上调物业费没有经过半数业主同意，程序不合法。丰联公司辩称，同意一审判决，不同意张婷的上诉请求和理由。丰联公司向一审法院起诉请求：1.判令张婷支付2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费278549元；2.判令张婷支付违约金（以每季度拖欠物业服务费数额为基数，自每季度末的次日开始起算，计算至实际支付之日止，按照日千分之三的标准计算）。一审法院认定事实如下：2008年7月15日，张婷作为委托方与丰联公司作为受托方签订《晴翠园别墅前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定甲方委托乙方对晴翠园实行物业管理。物业基本情况：坐落于北京市朝阳区金盏乡温榆河西岸，总建筑面积：56000平方米。物业服务内容包括：制定物业管理服务工作计划，并组织实施。房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公共绿地的养护和管理。公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、除虫消杀。维持公共秩序。维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。消防管理服务。房屋装饰装修管理服务等。物业服务期限为5年。自2008年7月15日起至2013年7月14日止。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业费合同生效时，本合同终止。合同期满，因未成立业主大会和业主委员会，从而未选聘新的物业管理公司时，本合同物业服务期限相应顺延，直至业主大会成立后业主委会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费价格为11.5元/月/建筑平方米，由乙方按季度向业主收取。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。一审庭审中，丰联公司表示2016年对物业费进行了调整，自2016年4月1日起，物业费调整至13.5元/月/建筑平方米。针对物业费的调整情况，丰联公司向一审法院提交小区业主签字的《关于2016年晴翠园调整物业费报告书的表决表》、物业费发票、物业费交纳情况表、建设工程规划许可证、土地测绘报告等证据证明。根据其提交的《晴翠园上调物业费实施细则》显示：根据晴翠园物业前期调研周边别墅物业费问题，针对物业费上调事宜，采用书面征询意见的形式进行表决，征询方式1.由物业公司员工将意见征询表书面文件入户送达，业主签字表决，物业客服进行统计。2.物业公司员工将选票书面文件以传真、快递方式即电子邮件送达，业主对事项表决后可以以传真、快递方式及电子邮件甲电子签名的方式返回意见。下附《关于2016年晴翠园调整物业费报告书的表决表》，载明，晴翠园物业费：原收费标准11.5元/月/平方米，调整后的收费标准13.5元/月/平方米。下面落款处显示：本人同意调整物业费方案的决定，并载有别墅号和业主签名字样。一审庭审中，丰联公司表示向业主发放了上述《晴翠园上调物业费实施细则》，待业主签字后将上述表格进行了收回，并根据签字的人数和对应的面积以及晴翠园小区的总人数和总户数对于小区业主签字情况表进行了统计。庭审中，丰联公司表示该小区业主总户数93户，总建筑面积为55844.9平方米。签署《关于2016年晴翠园调整物业费报告书的表决表》并同意调价的业主总户数为57户，对应的建筑面积为32224.85平方米。人数和面积达到了法律规定的“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的标准，并表示后续按照新的标准交纳物业费的人数亦远超过上述标准，物业费调价程序符合法律的规定，故从2016年4月1日开始按照13.5元/月/平方米的标准收取物业费。经询，张晴对于业主签字的表决表不予认可，表示无法判断其他业主签字的真实性，但是未提供相反证据予以证明。另外，张婷表示对于小区的总户数亦不予认可，表示小区的门牌号编号远超过93，故小区的总户数亦远超过93户，应当是150户。丰联公司提供小区的建设工程规划许可证和区房屋土地测绘技术报告、晴翠园别墅建筑楼号、销售楼号对比一览表等证据，证明小区的总户数为93户，张婷虽然对此亦不予认可，但是未提供相反的证据予以证明。一审庭审中，张婷主张2016年3月之前的物业费超过了诉讼时效，丰联公司提供交款通知书及快递单等证据证明一直在向张婷催要物业费。张婷对此不予认可，表示其未收到过催款通知书。一审庭审中，张婷表示丰联公司主张的违约金过高，并表示如果法院认为张婷应当支付违约金，要求对违约金予以酌减。另查一，136号房屋登记的产权人为张婷，该房屋的面积为437.97平方米。另查二，张婷因涉嫌受贿罪被立案侦查并被羁押，后内蒙古自治区包头市中级人民法院于2018年11月27日作出（2015）包刑二初字第24号刑事判决书，判决书载明：被告人张婷犯受贿罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币七十万元。（刑期从判决生效之日起计算。判决执行以前现行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2014年8月21日起至2019年8月20日止）。未随案移送的涉案财物，由查封、扣押、冻结机关依法处理。后案外人对该案提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2019年3月6日作出（2019）内刑终6号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。上述判决中未提及张婷购买涉案房屋的款项来源于受贿所得。另查三，136号房屋自2014年6月24日起被内蒙古自治区人民检察院采取了司法查封措施。庭审中，张婷表示上述措施采取后，涉诉房屋即不再允许居住，目前关于该房屋是否为犯罪所得尚未明确，检察院对此仍未作出认定。并表示如果该房屋最终被确定为赃物，就会被没收财产，从购买房屋的时间开始涉诉房屋即属于国家，张婷不应当负担物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丰联公司与张婷签订的《物业服务合同》系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现丰联公司按照约定提供了物业服务，张婷所拥有的房屋在物业服务的范围内，应当按照约定交纳相应的服务费。关于物业费的价格，丰联公司虽然进行过调价，但是根据其提交的证据可以看出，丰联公司在提价前将提价情况进行了通知，并且征询了业主的意见，根据其提交的《晴翠园上调服务费实施细则》、业主签字的表决表以及房屋建设工程规划许可证、房屋土地测绘报告书等证据可以看出，对于上调物业费一节，业主知晓并发表了意见。根据其统计结果可知，同意上调物业费价格的人数和对应的面积达到了法律规定的“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的要求，丰联公司的调价程序并不违反法律的规定。故丰联公司在2016年4月1日之后可以按照调整后的价格收取物业费。张婷虽然抗辩无法确认业主签字是否为本人所签，对丰联公司主张的小区总户数亦表示不认可，但是丰联公司提供了相应的证据，张婷就其主张并未提供相反的证据予以证明，故一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。关于张婷主张的涉案房屋被采取司法查封措施，导致其本人无法进入房屋享受物业服务以及涉案房屋是否属于犯罪所得目前仍无法确定等抗辩意见。首先，张婷因为本人涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被查封，虽然其表示本人无法进入房屋享受物业服务，但是上述行为与物业公司的行为无关，故对其该项意见，一审法院不予采纳。关于张婷主张的房屋是否属于犯罪所得，是否会被没收财产目前处于无法确定状态的抗辩意见，根据张婷提交的刑事判决书，并没有提及涉诉房屋，未认定涉诉房屋为犯罪所得，亦未对涉诉房屋作出没收财产的刑罚，现无证据证明涉诉房屋为犯罪所得，且该套房屋自购买后由张婷占有使用，故张婷应当负担物业费，对于张婷的该项抗辩意见一审法院亦不予采纳。关于张婷主张的涉案房屋的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，根据一审法院查明的事实和丰联公司提交的证据可知，丰联公司并未怠于行使权利，故对于张婷主张的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于丰联公司主张的违约金，张婷未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当支付违约金。经询，张婷主张违约金过高，要求一审法院予以调整。一审法院结合本案案情、丰联公司的实际损失、张婷的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的标准。同时，对于违约金的起算时间，亦结合本案案情等因素酌情调整为2019年10月1日。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、张婷于判决生效之日起七日内给付北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司2015年10月1日至2019年9月30日的期间的物业服务费278549元；二、张婷于判决生效之日起七日内给付北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司违约金（以278549元为基数，按照日万分之二的标准，从2019年10月1日开始计算至实际付清之日止）；三、驳回北京丰联物业管理有限公司晴翠园分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系1.本案是否属于人民法院管辖案件；2.本案是否应中止审理；3.张婷是否应交纳物业费；4.丰联公司上调物业费是否合法。就管辖一节。张婷上诉主张本案不属于人民法院管辖，一审法院应驳回起诉。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定，仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。双方签订的《物业服务合同》第32条约定，该合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲乙双方同意提交朝阳区仲裁委员会仲裁。但“朝阳区仲裁委员会”并非明确表述，且北京市朝阳区并非有且仅有一个仲裁机构，故，上述争议解决条款应认定为无效，本案系人民法院依法管辖的案件，本院对张婷该项上诉意见不予采信。就中止审理一节。张婷上诉主张本案物业费承担责任主体处于不确定状态，本案审理应以张婷涉嫌受贿罪案件中司法机关最终对涉案财物进行认定结果为依据。对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。因本案并不存在上述应当中止诉讼的情形，故，本院对张婷的该项上诉意见不予采信。就物业费负担一节。张婷上诉主张涉案房屋被采取司法查封措施，是否属于犯罪所得目前无法确定，故张婷不应负担涉案房屋的物业费，且张婷在服刑期间无法实际占有使用涉案房屋。对此本院认为，张婷系因本人涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被查封，该事实与丰联公司无关，且根据在案证据，张婷所涉刑事犯罪并未提及涉案房屋，未认定涉案房屋系违法犯罪所得，亦未对涉案房屋作出没收财产的刑罚，张婷虽抗辩因服刑导致未能实际占有使用涉案房屋，但此亦与丰联公司无关，丰联公司与张婷签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，丰联公司已按照合同约定提供物业服务，涉案房屋亦属于物业服务范围，故，张婷应交纳相应物业费，本院对张婷该项上诉意见不予采信。就物业费上调一节。张婷上诉主张丰联公司上调物业费没有经过半数业主同意，程序不合法。对此本院认为，根据丰联公司提交的证据，能够认定丰联公司在调价前将调价情况进行通知并征询业主意见，根据丰联公司就调价表决的统计结果，同意上调物业费价格的人数和对应的面积已达到法律规定的“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的要求，张婷虽不认可，但并未提交充分反证证明其主张，故，丰联公司的调价程序符合法律规定，本院对张婷的该项上诉意见不予采信。综上所述，张婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5478元，由张婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 张海洋审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊