浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异54号 异议申请人（被执行人）：杭州昌元置业有限公司。住所地浙江省杭州市桐庐县分水镇东斋东路****幢**。 法定代表人：冷清长，经理。 委托代理人：郎丽洁，女，1991年3月30日出生，住浙江省桐庐县，主任）。 委托代理人：郭宏良。 被申请人（申请执行人）：吕国英，女，1973年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被申请人（申请执行人）：浙江海兴建筑有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省桐庐县江南镇凤鸣村外蒋坞 法定代表人：钟海群，董事长。 委托代理人：倪英华，浙江凯运律师事务所律师。 本院在执行申请执行人吕国英与被执行人杭州昌元置业有限公司（以下简称昌元公司）请求确认人民调解协议效力一案和申请执行人浙江海兴建筑有限公司（以下简称海兴公司）与被执行人杭州昌元置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人昌元公司对执行行为（超标的查封）提出书面异议。本院于2020年10月28日受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月16日公开进行了听证，异议申请人昌元公司的委托代理人郭宏良、被申请人海兴公司的委托代理人倪英华到场参加听证，被申请人吕国英未到场参加听证。本案现已审查终结。 异议申请人昌元公司异议称：申请执行人吕国英等人申请执行昌元公司共19件案件已查封昌元公司名下445间商铺和申请执行人海兴公司等人申请执行昌元公司共17件案件已查封昌元公司名下167间商铺，以上实际已查封商铺611间，扣除税收，净值1.7亿元左右，而执行标的总金额约3000万元，法院查封的财产价值远超执行标的金额，明显属于超额查封，已严重影响昌元公司正常经营活动，同时损害了昌元公司客户合法权益（注：部分商铺已销售，正在为客户办证过程中，因法院查封而无法办理）。故异议要求对超额查封的部分财产予以解封。 异议申请人昌元公司为证明其异议主张已向本院提供：1、（2020）浙0122执1701号之一执行裁定及其查封清单各一份，拟证明申请执行人吕国英等人申请执行昌元公司共19件案件已查封昌元公司名下445间商铺的事实。 2、（2020）浙0122执1563号之二执行裁定及其查封清单各一份，拟证明申请执行人海兴公司等人申请执行昌元公司共17件案件已查封昌元公司名下167间商铺的事实。 3、浙国房估字（2020）第H0590号《商业、办公房地产市场价值估价报告》一份，拟证明已被执行查封的上述611间商铺的市场价值合计为17097万元的事实。 4、已被执行查封的上述611间商铺的《清单》、《已出售商铺清单》、《未出售商铺清单》、《未抵押商铺清单》各一份，拟证明已被执行查封的上述611间商铺的房号、《不动产权证书》号、是否抵押、有无出售等情况，其中已出售商铺250间，未出售商铺361间，已抵押商铺454间，未抵押的商铺158间，未出售且未抵押的商铺32间等事实。 5、金华银行《抵押合同》十份、杭州市桐庐县龙生小额贷款股份有限公司《抵押借款合同》六份，拟证明用商铺向金华银行抵押贷款3000万元（其中案涉查封商铺中金华银行抵押贷款2400万元）和向杭州市桐庐县龙生小额贷款股份有限公司抵押借款500万元的事实。 6、《发票》一组，拟证明部分商铺已出售的事实。 被申请人（申请执行人）海兴公司辩称：首先、昌元公司提供的《估价报告》为其单方委托估价，且该估价报告仅作为企业资产管理提供参考依据，而非变现报告，如果改变估价目的，则应进行重新估价，故不能作为执行变现的价格依据。二、就昌元公司自述已出售的250套商铺（其中个人购买的商铺基本上都事实的）和已抵押的商铺，因随时可能被解除查封或被抵押权人优先受偿，该部分价值不应计算在查封金额中。另对已出售的商铺，应由受让权利人主张权利，而不是由被执行人昌元公司主张权利。三、从个案来看，（2020）浙0122执异55号［即（2020）浙0122执1563号］一案，执行标的为工程款20287756元（享有优先受偿权）及利息42922444元合计2458万元等，据了解该案已首封查封商铺109间（不包括轮侯查封12间），即使按照昌元公司提供的估价报告估价109间约3052万元＋12间约336万元＝3388万元，再考虑变现率约为60%（根据拍卖变卖最低至60%计算）约为2100万元，更何况昌元公司自认其中大部分商铺已出售或抵押，故该案查封财产金额不存在超额查封，应当驳回异议。四、从整体上来看，据了解现在法院以昌元公司为被执行人的执行案件共计24件，未执行到位的执行标的金额约3200万元，执行中法院已依法首封昌元公司名下的位于杭州市桐庐县××镇××路××号××商铺××8间（包括相互间交叉查封），从中扣除昌元公司自认其中已出售的商铺250间，剩余358间即使按照昌元公司提供的估价报告估价约为1亿元，考虑变现率约为60%（根据拍卖变卖最低至60%计算）约为6000万元，再从中扣除抵押借款3000万元后剩余估价约3000万元，故法院执行中查封财产金额不存在超额查封，应当驳回异议。 被申请人海兴公司未提供证据。 被申请人（申请执行人）吕国英未答辩，也未提供证据。 经审查查明：吕国英与昌元公司司法确认调解协议一案，本院于2019年8月7日作出（2019）浙0122民特558号民事裁定书，已经发生法律效力，因义务人昌元公司未按裁定确定自觉履行义务，权利人吕国英于2020年8月6日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号为（2020）浙0122执1701号]，申请执行标的为退还购房款56400元等。在该案执行过程中，本院作出（2020）浙0122执1701号之一执行裁定以（2020）浙0122执1701号等19件执行案件于2020年8月18日依法查封昌元公司名下的杭州市桐庐县分水镇东斋东路116号桐庐分水笔业博览中心445间商铺。 海兴公司诉昌元公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月13日作出（2019）浙0122民初800号民事调解书，已经发生法律效力，因义务人昌元公司未按调解书确定自觉履行义务，权利人海兴公司于2020年7月21日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号为（2020）浙0122执1563号]，执行标的为工程款20287756元（享有优先受偿权）及利息42922444元等。在该案执行过程中，本院于2020年7月23日依法查封昌元公司名下的杭州市桐庐县分水镇东斋东路116号桐庐分水笔业博览中心121间商铺。 根据昌元公司的委托，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司于2020年9月30日作出浙国房估字（2020）第H0590号《商业、办公房地产市场价值估价报告》一份，估价结果确定估价对象房地产（上述已查封的611间商铺）在价值时点（2020年9月25日）的市场价值合计人民币17097万元。注：该《估价报告》仅作为企业资产管理提供参考依据，而非变现报告，如果改变估价目的，则应进行重新估价。 另查明：截止2020年11月11日，本院以昌元公司为被执行人的执行案件包括上述二案在内共计24件，未执行到位的执行标的金额约3200万元（包括生效法律文书已计算的利息，但不包括生效法律文书未计算的后续利息和诉讼费用），执行中本院已依法首封昌元公司名下的位于杭州市桐庐县××镇××路××号××商铺××8间，其中：一、已办理抵押登记的442间，据昌元公司自述，抵押借款金额约3000万元，其中金华银行抵押借款2400万元和杭州市桐庐县龙生小额贷款股份有限公司抵押借款500万元等。二、（2020）浙0122执1563号一案首封109间（均无抵押，不包括交叉轮侯查封12间）。 听证中，异议申请人昌元公司自述上述查封的商铺中已出售商铺250间，并已提供《已出售房源清单》一份。 本院认为：一、昌元公司提供的《估价报告》虽然仅作为企业资产管理提供参考依据，而非变现报告，如果改变估价目的，则应进行重新估价，但经释明，异议申请人和被申请人均未申请要求进行重新估价，故本案中将该《估价报告》的估价作为参考依据。就昌元公司自述已出售的250套商铺和已抵押的商铺，因随时可能被解除查封或被抵押权人优先受偿，该部分价值不应计算在查封标的金额中。 二、就(2020)浙0122执异55号[即（2020）浙0122执1563号]一案，执行标的为工程款20287756元（享有优先受偿权）及利息42922444元合计2458万元（不包括诉讼费用），该案已查封（首封）商铺109间（不包括轮侯查封12间），即使按照昌元公司提供的估价报告估价109间约3052万元+12间约336万元＝3388万元，再考虑变现率按60%（拍卖变卖最低至60%）计算约为2033万元，更何况昌元公司自认其中已出售的商铺92间，故该案查封财产金额不存在超额查封，应当驳回异议。 三、截止2020年11月11日，本院以昌元公司为被执行人的执行案件共计24件，未执行到位的执行标的金额约3200万元（包括生效法律文书已计算的利息，但不包括生效法律文书未计算的后续利息和诉讼费用），执行中本院已依法查封（首封）昌元公司名下的位于杭州市桐庐县××镇××路××号××商铺××8间，从中扣除昌元公司自认其中已出售的商铺250间，剩余358间按照昌元公司提供的估价报告估价约为1亿元，考虑变现率按60%（拍卖变卖最低至60%）计算约为6000万元，再从中扣除异议申请人自认的抵押借款约3000万元（优先受偿）后剩余估价约3000万元，故本院执行中查封财产金额不存在超额查封，应当驳回异议。 四、对昌元公司自认已出售的商铺，可由买受人提出异议申请，凡符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，本院应当予以解封。 综上，异议申请人的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回杭州昌元置业有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向浙江省杭州市中级人民法院提出复议。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  夏根有 人民陪审员  刘 鸣 二〇二〇年十二月十五日 代理书记员  庐 茜 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。