福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2643号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地沙县金鼎城**店面**，统一社会信用代码91350427855940022P。 负责人：蒋先煜，该行行长。 委托诉讼代理人：蔡正清，男，汉族，系该行员工。 委托诉讼代理人：梁雯婷，女，汉族。 被上诉人（原审被告）：蔡传伟，男，1990年7月5日出生，汉族，住沙县。 被上诉人（原审被告）：黄秋红，女，1991年6月7日出生，汉族，住沙县。 被上诉人（原审被告）：三明吉力房地产开发有限公司，，住所地沙县小吃城五岔路口圆盘北侧组织机构代码55097257－6。 法定代表人：周振生。 上诉人中国工商银行股份有限公司沙县支行（以下简称工行沙县支行）因与被上诉人蔡传伟、黄秋红、三明吉力房地产开发有限公司(以下简称吉力公司)金融借款合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工行沙县支行的委托诉讼代理人蔡正清到庭参加诉讼。被上诉人蔡传伟、黄秋红、吉力公司经本院邮寄送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行沙县支行的上诉请求：1．维持一审判决第一、二、三、四、五项；2．撤销一审判决第六项，改判工行沙县支行对蔡传伟、黄秋红提供的抵押物沙县xx路xx花园xx号楼xx号住房享有优先受偿权；3．蔡传伟、黄秋红、吉力公司承担本案第一、二审案件受理费。 事实与理由：一、预告登记抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，有充分的法律依据。1．一审法院对抵押权预告登记效力的理解错误，既缺乏判决依据的法律基础，也违背了预告登记法律制度设立的初衷。2．根据《中国人民共和国物权法》第一百八十条及最高人民法院《关于使用若干问题的解释》第四十七条的规定，涉案房屋可以作为抵押物进行抵押登记，本案抵押权依法生效。本案借款合同明确约定了物抵押，且抵押物已办理了预告登记，符合上述法律规定。3．《中国人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上述规定设立了预告登记制度，该制度旨在限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。蔡传伟、黄秋红以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记，工行沙县支行依约对蔡传伟、黄秋红发放了贷款，当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，若要求抵押权人必须等待办理房屋权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及当事人签订《个人购房借款／担保合同》的本意。二、预告登记抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，有大量的司法经验和判例予以支持。抵押预告登记是有抵押权效力的，抵押权人在符合法定或约定的条件下依法对抵押财产享有优先受偿权。如上海市宝山区人民法院作出的(2014)宝民二（商）初字第2106号民事判决、安徽省高级人民法院2015年3月2日作出的(2014)皖民二终字第00780号民事判决。不仅肯定了抵押预告登记属于抵押权有效设立的观点，也明确了预告登记抵押权人对抵押财产的优先受偿权。综上所述，请求支持工行沙县支行的诉讼请求，维护工行沙县支行合法权益。 蔡传伟、黄秋红、吉力公司未作答辩。 工行沙县支行向一审法院起诉请求：1．解除工行沙县支行与蔡传伟、黄秋红、吉力公司于2012年10月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；2．蔡传伟、黄秋红偿还借款本金532572.37元及支付借款利息173402.21元(计至2020年8月24日)，并支付自2020年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的5年以上期限贷款市场报价利率计算的利息；3．工行沙县支行对蔡传伟、黄秋红提供的位于沙县xx路xx花园xx号楼xx号抵押房屋享有优先受偿权；4．吉力公司对蔡传伟、黄秋红上述债务承担连带清偿责任；5．蔡传伟、黄秋红、吉力公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明的事实：1．2012年10月23日，工行沙县支行与蔡传伟、黄秋红、吉力公司共同签订一份《个人购房借款/担保合同》主要约定，借款用途为个人购置位于沙县xx路xx花园xx号楼11301号住房，借款金额77万元；借款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；还款方式为按月等额本金还款，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的款项，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同；该合同担保方式为抵押加开发商阶段性保证担保，吉力公司作为开发商对蔡传伟、黄秋红的借款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为借款合同生效之日起至抵押物的他项权利证书登记手续办妥并交由委托人保管之日止；抵押物为位于沙县xx路xx花园xx号楼xx号房屋，抵押权人为工行沙县支行，抵押人为蔡传伟、黄秋红；保证及抵押担保范围均为借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、律师费等实现债权费用。 2．2012年10月23日，涉案房屋在登记部门办理了抵押权预告登记，但至今未完成物权的初始登记，未办理抵押登记。 3．2012年10月24日工行沙县支行依约发放贷款77万元，蔡传伟、黄秋红在借款凭证的借款人栏目内签字确认借款作为购房款转入开发商吉力公司资金账户。 4．2014年2月至2020年8月，蔡传伟、黄秋红已57次未按合同约定按期归还贷款本息，至今尚欠借款本金532572.37元和借款利息及罚息173402.21元（计至2020年8月24日）。 一审法院经审理认为：工行沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。工行沙县支行与蔡传伟、黄秋红、吉力公司于2012年10月23日签订的《个人购房借款/担保合同》，系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。工行沙县支行依约履行了出借款项义务，蔡传伟、黄秋红应当依约偿还借款本息，但蔡传伟、黄秋红至今已57次未按合同约定按期归还贷款本息，构成违约，工行沙县支行有权依据合同约定解除合同并提前收回借款本息。蔡传伟、黄秋红至今尚欠工行沙县支行借款本金532572.37元、利息173402.21元（计至2020年8月24日），事实清楚，证据充分，应当偿付。蔡传伟、黄秋红虽提供位于沙县xx路xx花园xx号楼xx号房屋作为抵押，但仅办理了抵押权预告登记手续；抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权虽具有排他效力，但工行沙县支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权而并非现实的抵押权，现涉案房屋未完成物权的初始登记，不具备办理抵押权登记条件而未办理，工行沙县支行无权就涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。吉力公司对蔡传伟、黄秋红向工行沙县支行借款提供阶段性连带责任保证担保，按合同约定自借款合同生效之日起至抵押物的他项权利证书登记手续办妥并交由委托人保管之日止，现沙县xx路xx花园xx号楼xx号房屋尚未办理正式抵押登记手续，吉力公司的保证责任仍在保证期间，应承担保证责任。蔡传伟、黄秋红、吉力公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上所述，工行沙县支行要求解除与蔡传伟、黄秋红、吉力公司于2012年10月23日签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定解除合同的条件，予以支持。工行沙县支行要求蔡传伟、黄秋红偿还借款本金532572.37元及支付借款利息173402.21元(计至2020年8月24日)，并支付自2020年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的5年以上期限贷款市场报价利率计算的利息，符合合同约定及法律规定，予以支持。工行沙县支行要求对蔡传伟、黄秋红提供的位于沙县xx路xx花园xx号楼xx号房屋作为抵押物享有优先受偿权，依据不足，不予支持。工行沙县支行要求吉力公司对蔡传伟、黄秋红上述债务承担连带清偿责任的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除工行沙县支行与蔡传伟、黄秋红、吉力公司于2012年10月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、蔡传伟、黄秋红应于判决生效之日偿还工行沙县支行借款本金532572.37元；三、蔡传伟、黄秋红应于判决生效之日支付工行沙县支行借款利息173402.21元（计至2020年8月24日）；四、蔡传伟、黄秋红应于判决生效之日支付工行沙县支行借款利息，从2020年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的5年以上期限贷款市场报价利率计算；五、吉力公司对上述第二至四项的债务承担连带清偿责任；六、驳回工行沙县支行的其他诉讼请求；案件受理费10680元，适用简易程序，减半收取计5430元，由蔡传伟、黄秋红、吉力公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 案经庭审，到庭当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，可以认定预告登记是为了保护以物权变动为内容的请求权，应当依据当事人的约定履行，而抵押权预告登记则是依据抵押人和抵押权人在抵押合同中关于预告登记的约定，而非来源于抵押合同所担保的主债权债务合同，故抵押权预告登记所保护的不是抵押合同所担保的主债权，而是抵押合同中的抵押权人设立抵押权这一物权变动的请求权，即是保障抵押权人请求抵押人办理抵押登记并设立抵押权的权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案中蔡传伟、黄秋红出现逾期归还贷款情况时,诉争房产的抵押权预告登记尚未转为抵押权登记，故抵押权尚未设立，工行沙县支行不具备行使抵押权的条件，一审判决对工行沙县支行要求就涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，工行沙县支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蔡传伟、黄秋红、吉力公司经本院邮寄送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费322元，由中国工商银行股份有限公司沙县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴春迎 审判员  孙 斌 审判员  董克云 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  范茜凌 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。