河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3667号上诉人（原审被告）：霍本菊，女，汉族，1957年10月10日生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：江玉柱，男，汉族，1958年10月20日生，住杞县，与霍本菊系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：杞县天一物业管理服务有限公司，住所地杞县西环路**。法定代表人：曹**峰，董事长。委托诉讼代理人：李长太，河南富登律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿燕燕，女，汉族，1980年12月17日生，住河南省杞县，系该公司职工。上诉人霍本菊因与被上诉人杞县天一物业管理服务有限公司（以下简称天一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院（2020）豫0221民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍本菊上诉请求：1.请求撤销杞县人民法院（2020）豫0221民初2191号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：一、被上诉人主张上诉人自2015年欠付物业管理费没有证据予以支持。一审庭审中，被上诉人主张上诉人欠付物业服务费的证据仅为其与开发商（开封市一品房地产开发有限公司）于2010年签订的物业管理委托合同，该物业管理委托合同签订时上诉人所在楼栋尚未建设，除此证据，被上诉人并未提交其他证据证明上诉人自2015年欠付物业费的事实依据。二、上诉人2017年底将其所有的97平房产出售的事实被上诉人明确知晓，应当向房产实际控制人主张物业费。2017年底，上诉人将案涉房屋97平房产出售给案外人高俏辉，双方前往开发商（开封市一品房地产开发有限公司）处做了变更登记，并前往物业公司做了物业交割，负责接待的为被上诉人当时的物业经理刘涛，对于该事实，被上诉人明确知晓，故应当向该房产的实际居住人主张物业服务费。三、被上诉人提供物业服务质量达不到其签订的物业管理委托合同所约定标准，上诉人可以以此抗辩，拒交物业服务费。自上诉人2015年入住案涉小区以来，该小区地下室公共部位常年积水，因物业公司未能及时排除积水，致使积水倒灌入上诉人地下室，致使地下室无法使用，墙皮被严重侵蚀脱落，上诉人存放于该地下室的财物严重受损，经上诉人多次催告，被上诉人均未履行其应尽的服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，被上诉人未尽到合同义务，未提供相应的服务，作为接受服务的一方，上诉人有权利拒绝缴纳物业费作为抗辩。四、一审法院程序错误。一审庭审中，上诉人当庭提起反诉，请求被上诉人赔偿给上诉人造成的损失，一审法院无视上诉人的请求，拒收上诉人一审提交的证明物业公司因未履行物业服务义务给上诉人造成损失及案涉97平房屋出卖的证据。综上，上诉人依据相关法律规定，提起上诉，恳请二审法院依法查明案件事实，维护上诉人合法权利，依法改判或发回重审。杞县天一物业管理服务有限公司答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应驳回上诉。1.该小区到目前未成立业主委员会，天一物业公司与开发商签订有前期物业服务管理合同，上诉人所有的房屋在该小区内，是小区一部分，是该小区业主，应当缴纳自收房之日起的物业费。2.上诉人拖欠多年物业费，天一物业公司多次向上诉人催缴物业费，上诉人从未说明其97平房产已经出售的事实，一审时也未提交已经出售的证据。3.上诉人所主张的问题属于开发商建房遗留的房屋质量问题，与天一物业公司无关。其可以另行主张侵权，而不应将此作为拒缴物业费的依据。杞县天一物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付物业管理费15772元及滞纳金。一审法院认定事实：开封市一品房地产开发有限公司（甲方）与杞县天一物业管理服务有限公司（乙方）于2010年11月28日签订物业管理委托合同，合同约定甲方将位于杞县西关丽景嘉园小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。杞县天一物业管理服务有限公司管理内容为房屋建筑共用部位的共用设施设备及其维修、养护和管理；园林绿化的养护与管理；环境卫生管理；维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡逻巡视、门岗执勤等，实施24小时安全预防管理制度；道路与车辆停放秩序的管理；房屋装饰装修的日常监督管理；建立本宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更的情况。授权有关物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，2010年11月29日至2020年11月28日。收费标准：按杞县物业收费标准，暂定为电梯房0.75元/平方；步梯（无电梯）楼房0.55元/平方。被告霍本菊系丽景嘉园小区10号楼3单元1楼西户、10号楼3单元7楼西户、10号楼5单元7楼西户的业主，住房面积分别为125.87平方米、125.87平方米、97平方米。该栋楼属于电梯房。125.87平方米的两套房屋被告未付原告2015-2020年的物业管理费，97平方米的房屋被告未付原告2017-2020年的物业管理费。原告主张该三套房屋的物业管理费单价按0.65元/平方，物业管理费依次为1．（125.87平方米×0.65元/平方×12个月＋公共照明60元）×6年=6250.7元；2．（125.87平方米×0.65元/平方×12个月＋公共照明60元）×6年=6250.7元；3．（97平方米×0.65元/平方×12个月＋公共照明60元）×4年=3266.4元。计款15767.8元。该费用被告未付。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定正确全面履行义务。被告系丽景嘉园小区的业主，该小区物业属于原告公司管理。原告公司已经为丽景嘉园小区提供了物业服务，因此，被告应当支付原告杞县天一物业管理服务有限公司物业费。原告杞县天一物业管理服务有限公司要求被告霍本菊支付物业费，理由正当，应予支持。被告霍本菊称97平方米的房屋在2017年卖与别人，且该房屋的物业费2017年的已经交纳完毕，该房屋以后的物业管理费应该由实际购买人交纳，未提供房屋出售及交纳物业费的证据，称另两套房屋已交纳2015年物业费未提供证据且原告不予认可，对被告的辩称不予采信。原告主张滞纳金，因合同未约定不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告霍本菊于判决生效后十日内给付原告杞县天一物业管理服务有限公司物业管理费15767.8元；二、驳回原告杞县天一物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由被告霍本菊负担。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人与开封市一品房地产开发有限公司2010年11月28日签订的物业管理委托合同约定，开封市一品房地产开发有限公司将丽景嘉园小区范围内的物业委托给被上诉人实行统一管理，上诉人所在楼栋位于丽景嘉园小区范围内，被上诉人也对该楼栋履行了物业服务和管理义务，上诉人应当按照物业管理委托合同约定向被上诉人缴纳相应物业费。上诉人称2017年底将其所有的97平房产出售给他人，仅在二审期间提供一份房屋买卖合同，未提供房款交付依据，买受人也未出庭作证，未提供房屋变更登记和向物业公司进行物业交割的相应证据，不能证明该房产已变更的事实，一审判决上诉人支付该97平房产自2017年至今的物业服务费并无不当。关于上诉人主张的其地下室积水，造成上诉人存放于该地下室的财物严重受损的经济损失问题，因与本案并非同一法律关系，上诉人可以另行主张权利。综上，上诉人的事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人霍本菊负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  杨雯蒨审判员  路 璐二〇二〇年十二月二日书记员  胡振芳