呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3653号上诉人（原审原告）：杨泽兵，男。委托诉讼代理人：杨越，内蒙古惠泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古保兴建筑装饰工程有限公司。法定代表人：薛青所，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪虎,内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司。法定代表人：张子明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘桂玫，北京市王玉梅（呼和浩特）律师事务所。被上诉人（原审被告）：李乐，男，现住呼和浩特市。上诉人杨泽兵、内蒙古保兴装饰设计有限公司（以下简称保兴公司）因与被上诉人李乐、内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司（以下简称鑫海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨泽兵及其委托诉讼代理人杨越，上诉人保兴公司的委托诉讼代理人汪虎，被上诉人李乐，被上诉人鑫海房地产公司的委托诉讼代理人刘桂玫到庭接受询问。本案现已审理终结。杨泽兵向本院上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第三项,依法改判保兴公司、鑫海房地产公司、李乐向杨泽兵赔付装修费用、物业费、水电费、垃圾处置费共计109964元;2.请求依法判令鑫海房地产公司向杨泽兵支付赔偿金20万元;3.请求依法判令保兴公司、鑫海房地产公司、李乐以525000元本金为基数,向杨泽兵支付自2019年11月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止的资金占用期间的利息。事实和理由：一、本案保兴公司、鑫海房地产公司、李乐的违法、违约情况事实清楚,证据充分,依法应当对杨泽兵的损失进行赔偿。1、2019年3月8日,鄂尔多斯市中级人民法院对本案房屋毓秀国际公馆2号楼住宅式公寓402户进行了司法查封,并告知鑫海公司,在查封期限2019年3月8日至2022年3月8日内,非经鄂尔多斯市中级人民法院同意,任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为,否则,鄂尔多斯市中级人民法院将依法追究其法律责任。2、鑫海公司在明知涉案房屋已被查封的前提下,欺瞒杨泽兵并与其订立了《商品房(复式住宅)预订协议》,该协议具备商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受了购房款,应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,认定为商品房买卖合同。保兴公司在明知涉案房屋有重大权利瑕疵的情况下,配合鑫海公司办理了房屋的更名手续,并收取了全部购房款,杨泽兵实付525000元人民币。李乐作为房中介，为已经被法院查封的房屋提供居间服务，且未告知该房屋的重大权利瑕疵，构成违约，李乐收受了房屋购房款525000元，向杨泽兵出具了收条。二、一审法院认定事实错误，适用法律有误。保兴公司、鑫海房地产公司、李乐应当对损失依法进行赔偿。1、杨泽兵在缴纳物业费、水电费、垃圾处置费后，领钥匙接收房屋，立即对房屋进行了装修，在对该房屋的权利不知情的情况下，投入了大量的金钱和时间，其中有很大部分的装修费用，因为实际装修过程中零碎的支出过多，已无法举证证明，该损失因保兴公司、鑫海房地产公司、李乐的违约情况造成，故杨泽兵主张赔付装修费用、物业费、水电费、垃圾处置费共计109961元依法应支持。且在一审中，杨泽兵向法庭提交了装修费损失的票据，亦经质证，一审法院未对杨泽兵的装修损失费用进行认定，属于事实认定错误。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有隐瞒房屋抵押的事实，导致合同无效被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。保兴公司、鑫海房地产公司、李乐隐瞒所售房屋已经被查封事实的行为与故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为具有相同社会危害性，应当适用法律规范予以调整，应当依据开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的条款进行处理，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解程》第九条规定予以处理，房地产开发企业应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。故杨泽兵主张赔偿金20万元有明确的法律依据，杨泽兵已经降低了索赔数额，符合法律规定，应予支持。鑫海房地产公司辩称，鑫海房地产公司不是这个房屋的实际出卖人，无需对杨泽兵承担责任。在2019年3月3日鑫海房地产公司与保兴公司签订了以房屋抵顶工程款的审批单，该审批单载明毓秀国际公馆向保兴公司抵顶这个房屋，同日保兴公司也向鑫海房产公司出具了收据载明保兴公司收到鑫海房地产公司以涉案房屋抵顶工程款563904元，鑫海房地产公司与保兴公司完成房屋抵顶工程款，保兴公司此时取得了涉案房屋的所有权。2019年11月11日保兴公司与杨泽兵签订了毓秀国际公馆更名明细，双方签字表明自愿更名，涉案房屋有任何纠纷与鑫海房地产公司无关。本案当中鑫海房地产公司从未收到过杨泽兵支付的购房款，一审当中杨泽兵也承认其将购房款支付给了李乐，最终由李乐支付给了保兴公司。依据债的相对性原则，杨泽兵将购房款实际支付给了保兴公司，权利义务应当发生于其双方。二、杨泽兵要求，鑫海房地产公司承担赔偿责任，与事实不符，于法无据。赔偿责任的承担，应当以实际损失为前提。杨泽兵不能证明损失的存在，也不能证明该损失是由鑫海房地产公司实际造成的，要求鑫海房地产公司承担赔偿责任的诉讼请求不能成立。保兴公司辩称，杨泽兵要求赔偿的装修费、物业费、水电费共计是109964元的上诉请求在一审的判决书中，法院已经作出了查明，因为一审判决说的很清楚，杨泽兵提供的有效票据只有1964元。杨泽兵要求以525000元为基数赔偿相关的利息，本案是房屋买卖合同纠纷，与杨泽兵签订合同的是鑫海公司，而并非保兴公司。保兴公司没有收到525000元的购房款，因为李乐只向保兴公司支付了494000元的购房款。李乐辩称，我给薛青所（保兴公司的法人）支付了495000元，还有部分是现金支付的，现金是25000元，没有打收条。保兴公司向本院上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，依法改判；2.一、二审件受理费由杨泽兵、鑫海房地产公司、李乐承担。事实与理由：一审判决违反了合同相对性原则，保兴公司与杨泽兵不是合同的相对方,保兴公司不应返还杨泽兵的购房款。与杨泽兵签订《商品房(复式住宅)预定协议》的是鑫海房地产公司,向杨泽兵出具购房收据的也是鑫海房地产公司。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。”根据合同的相对性原则,合同的权利义务应由签订合同的当事人自行承担。二、一审判决认定事实不清,应撤销原判，依法改判。一审判决第6页“庭审中查明,李乐将购房款52.5万元支付给内蒙古保兴公司。”在庭审中李乐未提交任何证据证明其向保兴公司支付了52.5万元,保兴公司也未自认收到李乐的52.5万,一审法院在未查明案件事实的情况下认定李乐向保兴公司支付52.5万元属于认定事实不清。杨泽兵辩称，通过一审庭审查明的结果能够实际查明杨泽兵交付的525000元购房款，由保兴公司实际收取，所以应当在合同已经接触的情况下，保兴公司具有返还的义务。第二，针对购房款是否属是525000元，在一审当中杨泽兵已经进行了充分的举证，能够核实清楚购房款的数额。鑫海公司辩称，答辩意见同针对杨泽兵的答辩意见基本一致。补充一点，就是实际收款人为保兴公司，杨泽彬将购房款实际交付给了保兴公司，并且保兴公司在一审当中也已经承认他收到了杨泽兵的购房款。权利义务应当发生于其双方，所以鑫海房地产公司无需向杨泽兵返还购房款，也无需承担赔偿责任。李乐辩称，同针对杨泽兵的答辩意见一致。杨泽兵向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除《商品房（复式住宅）预定协议》；2.请求依法判令保兴公司、鑫海房地产公司、李乐向杨泽兵退还购房款525000元；并从2019年11月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止；3.请求依法判令保兴公司、鑫海房地产公司、李乐赔付杨泽兵装修费用、物业费、水电费、垃圾处置费共计109964元；4.请求依法判令鑫海房地产公司向杨泽兵支付赔偿金20万元；5.请求依法判令李乐向杨泽兵退还中介服务费用5000元。一审法院认定事实：2019年3月3日，鑫海房地产公司以抵付工程款的方式抵顶给保兴公司位于毓秀公馆项目2号住宅式公寓一单元402户房屋，保兴公司出具收据：“今收到内蒙古鑫海公司交来抵顶保兴装饰工程款2#住宅式公寓一单元402户，人民币563904元”。2019年3月8日，内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院查封了鑫海房地产公司毓秀公馆项目2号住宅式公寓的24套房产，其中包括杨泽兵所购买的毓秀公馆项目2号住宅式公寓一单元402户。2019年11月11日，杨泽兵经李乐介绍，与鑫海房地产公司签订了《商品房（复式住宅）预定协议》，约定购买鑫海房地产公司开发的的位××里户。单价9900元每平方米，总房价款共计563904元。同日，杨泽兵转账支付购房款495000元，杨泽兵结清了物业费、水电费、垃圾处置费。李乐向杨泽兵出具了收到房款52．5万元的收条。鑫海房地产公司向杨泽兵交付该房屋，保兴公司与杨泽兵在鑫海房地产公司处办理了更名登记。李乐将购房款52．5万元支付给保兴公司，杨泽兵支付李乐处工作人员侯斌中介服务费2400元。一审法院认为，内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院查封了涉案的房屋后，鑫海房地产公司仍配合保兴公司向杨泽兵出具购买房屋的手续，并出具收据，并由保兴公司实际收取杨泽兵购房款。因涉案房屋已被内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院强制执行，杨泽兵与鑫海房地产公司签订的《商品房（复式住宅）预定协议》已无法履行，合同目的无法实现。对杨泽兵提出解除《商品房（复式住宅）预定协议》的诉讼请求，原审法院予以支持；对杨泽兵提出退还其购房款525000元的诉讼请求，因购房款实际为保兴公司收取，故应由保兴公司返还给杨泽兵；对杨泽兵提出赔付装修费用、物业费、水电费、垃圾处置费共计109964元的诉讼请求，原审法院核对票据予以支持1964元，由鑫海房地产公司承担；对杨泽兵提出鑫海房地产公司赔付20万元的诉讼请求，没有事实与法律依据，原审法院予以驳回；对杨泽兵提出的李乐退还中介服务费5000元的诉讼请求，由于实际支付2400元，故原审法院予以支持2400元。综上所述，对杨泽兵的诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条的规定，判决：一、解除原告杨泽兵与被告内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司于2019年11月11日签订的《商品房（复式住宅）预定协议》；二、被告内蒙古保兴建筑装饰工程有限公司于判决生效后十日内返还原告杨泽兵购房款525000元；三、被告内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司于判决生效后十日内赔付原告杨泽兵1964元；四、被告李乐于判决生效后十日内返还原告杨泽兵中介费2400元；五、驳回原告杨泽兵其他诉讼请求。案件受理费6200元，由被告内蒙古保兴建筑装饰工程有限公司承担4525元，内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司承担1650元，被告李乐承担25元。二审中，除一审证据外，当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.鑫海房地产公司与保兴公司是否应当承担返还购房款及相应利息的责任；2.杨泽兵请求鑫海房地产公司、保兴公司、李乐承担装修费用、物业费、水电费等费用109964元是否有事实和法律依据；3.杨泽兵请求鑫海房地产公司支付20万元赔偿金能否得到支持。针对第一个争议焦点，2019年3月3日，鑫海房地产公司以抵付工程款的方式将本案案涉房屋（位于毓秀公馆项目**住宅式公寓****房屋）抵顶给保兴公司。2019年11月11日，经居间人李乐介绍，杨泽兵向保兴公司购买案涉房屋，因房屋没有房屋产权证，故杨泽兵与保兴公司去鑫海房地产公司更改了商品房买卖合同，杨泽兵将购房款525000元支付给李乐，李乐支付给保兴公司。故本案中杨泽兵与保兴公司之间形成了实际的房屋买卖关系。2019年3月8日，案涉房屋被内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院查封，经二审庭审询问，各方当事人均认可房屋已经被内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院强制执行，合同目的不能实现，一审法院判决解除2019年11月11日的《商品房预订协议》，各方当事人均没有对该项判决上诉。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，恢复原状。故保兴公司应当向杨泽兵返还购房款525000元。又因保兴公司抵顶房屋在法院查封房屋之前，杨泽兵未提交证据证明保兴公司出卖房屋时知道该房屋被查封的实际情况，不能证明保兴公司对于买卖房屋存在过错，故杨泽兵请求保兴公司支付购房款相应利息的上诉请求本院不予支持。保兴公司上诉称其没有收到购房款，案涉房屋的买卖居间人李乐陈述其向保兴公司的法定代表人薛青所及薛青所指定的云向儒转账494000元，其余给付的为现金，杨泽兵向李乐转账购房款495000元和给付现金3万元，该转账结合现金的给付购房款方式前后可以吻合，李乐作为居间人的身份从买受人处收取购房款再向出卖人支付购房款的方式符合一般交易方式，且李乐与保兴公司的法定代表人之间没有其他经济往来，故保兴公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，杨泽兵提交的销货清单没有相应的发票予以佐证，且杨泽兵没有提交证据予以证明该销货清单上的货品用于本案案涉房屋。《最高人民法院》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对杨泽兵要求赔付装修费用的上诉请求不予支持。其他物业费、水电费等费用，一审法院依据杨泽兵提交的相应票据支持1964元并不不当。针对第三个争议焦点，本案系房屋买卖合同纠纷，实际的房屋买卖关系相对方系杨泽兵与保兴公司。杨泽兵请求鑫海房地产公司向其支付赔偿金系侵权法律关系，与本案不是同一法律关系，本案中不予处理，杨泽兵可以另案诉讼解决。综上所述，杨泽兵、保兴公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5949元（杨泽兵预交），由杨泽兵负担；二审案件受理费5949元（内蒙古保兴装饰设计有限公司预交），由内蒙古保兴装饰设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月十七日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升