北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执复162号复议申请人（申请保全人）：北京建工集团有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：樊军，董事长。委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鹏飞，北京市浩天信和律师事务所律师。被申请人（异议人）：青建国际集团有限公司，住所地青岛市市**。法定代表人：刘振龙，董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢琦，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。被申请人：北京建工博海建设有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王贤茂，董事长。复议申请人北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团）不服北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）（2020）京02执异247号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京仲裁委员会在审查建工集团与北京建工博海建设有限公司（以下简称建工博海）、青建国际集团有限公司（以下简称青建集团）仲裁纠纷一案过程中，依据建工集团财产保全的申请，北京二中院查封、冻结了建工博海和青建集团名下的财产。异议人青建集团以该院超标的额查封、冻结为由，向北京二中院提出书面异议，请求法院解除对其持有的建工博海46%的股权（以下简称案涉股权）冻结措施。北京二中院查明，该院于2020年4月20日作出（2020）京02财保38号民事裁定，裁定：查封、冻结被申请人建工博海、青建集团名下的财产，限额人民币993894140．3元。该院于2020年4月21日以（2020）京02执保119号案件立案保全。保全过程中，该院冻结了青建集团名下的案涉股权，并查封了建工博海名下的坐落于北京市西城区xxxx房地产［房产证号：京房权证西国字第**，土地使用权证号：京西国用（2000划）字第xxxx号］（以下简称三里河房地产）、坐落于北京市丰台区xxxx的土地使用权［土地使用权证号：京丰国用（96）字第xxxx号、xxxx号］［以下简称卢沟桥（二宗）土地使用权］、坐落于北京市丰台区xxxx的土地使用权［土地使用权证号：京丰国用（95）字第xxxx号］［以下简称大瓦窑（五宗）土地使用权］、坐落于北京市海淀区**地产［房产证号：京房：京房权证海全字第**使用权证号：京海国用（2004划）字第xxxx号］（以下简称西三环房地产）（综上，以下简称案涉房地产）。其中，西三环房产和大瓦窑丰国用（95）字第000146号土地使用权系轮候查封。西三环房产的首封法院系河北省高级人民法院。该院案件为建工集团诉廊坊市君正房地产开发有限公司一案。诉讼过程中，建工集团申请财产保全，并用建工博海名下的西三环房产提供担保，该案申请保全标的额为138000000元。2019年12月25日作出的终审判决判令廊坊市君正房地产开发有限公司给付建工集团工程款91018586．68元及自2015年5月16日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付工程款利息。大瓦窑丰国用（95）字第000146号土地使用权的首封法院系北京二中院，该案已执行完毕，未处置该土地使用权。另查明，卢沟桥（二宗）土地使用权和大瓦窑（五宗）土地使用权登记在北京市第七建筑工程公司（以下简称七建公司）名下，地上建筑物登记在北京市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）名下。七建公司于2007年12月名称变更为建工博海。建工博海注册资本12000万元，股东为建工集团、青建集团和青岛博海投资有限公司（以下简称青岛博海），其中建工集团认缴出资额5880万元，持有49%的股权，青建集团认缴出资额5520万元，持有46%的股权，青岛博海认缴出资额600万元，持有5%的股权。审查过程中，青建集团向北京二中院提交以下证据证明其主张：一、2017年4月25日建工集团、青建集团、青岛博海和建工博海签订的协议书，其中4．1条资产明细载明了房屋所有权包括：三里河房产（京房权证西国字第XXXX号）、西三环房产（海权字第xxxx号）、大瓦窑房产（丰权字第xxxx号）及卢沟桥房产（丰权字第xxxx号）。土地使用权包括：三里河土地使用权［京西国用（2000划）字第xxxx号］、西三环土地使用权［京海国用（2004划）字第xxxx号］、大瓦窑（五宗）土地使用权［丰国用（95）字第xxxx号］、卢沟桥（二宗）土地使用权［丰国用（96）字第000423号、000424号］。后续四方又签订若干补充协议，在补充协议六、八、十、十二、十三中均载明：丁方（建工博海）以其持有的三里河（京房权证西国字第XXXX号）、西三环（海权字第0089号）、大瓦窑（丰权字第02664号）及卢沟桥（丰权字第03161号）为甲方（建工集团）提供反担保，以上反担保抵押物评估价值为175523．33万元，其中补充协议十三签订于2019年10月15日。以上证据证明四方均认可该院查封的案涉房地产总价值为17亿余元，远超申请保全标的额。二、建工博海委托北京中泽建信资产评估有限责任公司（以下简称中泽建信评估公司）对其部分投资性房地产即三里河、西三环和卢沟桥三处房地产在2019年12月31日的市场公允价值进行评估而出具的评估报告，报告出具时间为2020年1月10日，有效期为一年，自2019年12月31日至2020年12月30日。报告中显示中泽建信评估公司是采用市场法和收益法相结合的评估方法得出评估结论，评估范围包括：（一）三里河房地产，其中房产13440平方米，房产证为京房权证西国字第XXXX号，对应的土地使用权证号为京西国用（2000划）字第xxxx号，评估价值为586414118元；（二）西三环房地产，其中房产3546．5平方米，房产证为海全字第XXXX号，对应的土地使用权证号为京海国用（2004划）字第xxxx号，评估价值为57710688元；（三）卢沟桥房地产，其中房产1726．2平方米，房产证为丰全字第XXXX号，评估价值为5656800元，对应的土地面积为85600平方米，土地使用权证号为丰国用（96）字第000424号，评估价值为499255370．7元。该证据证明上述三处房地产的评估总值1149037000元，远高于建工集团提交的2020年4月评估报告载明的该三处房地产的评估总值，同时证明丰全字第XXXX号房屋所有权属于建工博海，因为该房产作为建工博海的资产被纳入了评估对象。三、建工集团对七建公司即现在的建工博海进行改制时委托北京腾骐资产评估有限公司对七建公司的资产及负债在2006年12月31日的市场价值进行评估出具评估报告，报告出具时间为2007年8月31日，报告后附房屋所有权清查评估明细表中包含了大瓦窑和卢沟桥的房产，房产证号为京房权证丰全字第XXXX号和京房权证丰全字第XXXX号，证明该两处房产属于建工博海所有。根据房地一体原则，查封了土地使用权的效力及于地上建筑物。北京二中院已经查封了大瓦窑和卢沟桥土地使用权，查封效力应及于该两处房产，而2020年4月的评估报告并未将该两处房产纳入评估范围。建工集团对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，认为协议书中约定的房产和土地的范围与北京二中院保全查封的范围不一致。该院保全查封的范围不包括协议书中约定的卢沟桥和大瓦窑的房产，建工集团委托评估的土地和房产中也不包括卢沟桥和大瓦窑的房产。此外，案涉土地均为划拨性质，房屋老旧，价值逐年贬损，现在案涉房产和土地的价值肯定没有协议约定的17亿余元；对证据二、三的质证意见是，2020年1月评估目的是了解建工博海投资性房地产的价值，与2020年4月评估目的不同，而且卢沟桥和大瓦窑的房产和土地登记的产权人不一致，没有证据证明房屋的产权人由二建公司变更为了七建公司，房产仍在二建公司名下，土地在七建公司即建工博海名下，所以查封土地的效力不能及于地上房产。判断案涉房地产的价值应以最近的即2020年4月评估报告载明的价值为准。建工博海对上述证据均认可。建工集团向北京二中院提交以下证据证明其主张：一、建工集团委托中泽建信评估公司对案涉房地产在2016年12月31日的市场价值进行评估而出具的评估报告，报告出具时间为2017年3月31日，有效期为一年，自2016年12月31日至2017年12月30日。西三环部分房地产的评估方法为市场比较法，列入评估范围的房产面积为4373．7平方米，其中包含办公楼3546．5平方米，房产证为海全字第XXXX号（证载面积为18503．6平方米）；列入评估范围的土地面积为2428．06平方米，土地使用权证号为京海国用（2004划）字第xxxx号（证载面积为16795．31平方米），房地评估总值为18833．27万元。三里河房地产的评估方法也是市场比较法，列入评估范围的房产面积为13440平方米，房产证为京房权证西国字第XXXX号；列入评估范围的土地面积为6216．2平方米，土地使用权证号为京西国用（2000划）字第xxxx号，房地评估总值为60105．49万元。大瓦窑和卢沟桥七宗划拨土地使用权的评估方法是基准地价系数修正法和成本逼近法，其中大瓦窑（五宗）土地使用权证号分别为丰国用（95）字第xxxx号，面积分别为12274．7平方米、9227．2平方米、16898．2平方米、17675．7平方米、8468．1平方米；卢沟桥（二宗）土地使用权证号分别为丰国用（96）字第xxxx号，面积分别为2099．95平方米、126855．74平方米，上述七处土地使用权的评估价值共计41410．84万元。综上，案涉房地产的评估总值为1203496000元。同时建工集团还委托中泽建信评估公司对重庆东南投资有限公司名下的位于重庆北碚温泉城运河区片的房地产市场价值进行评估，评估价值为55173．72万元。上述证据证明案涉房地产的评估价值为1203496000元，而非175523．33万元，且2017年3月的评估报告已过有效期，不应再作为案涉房地产价值参考依据。二、建工集团委托中泽建信评估公司对案涉房地产除卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权之外的部分在2020年2月29日的市场价值进行评估而出具的评估报告，报告出具时间为2020年4月8日，有效期为一年，自2020年2月29日至2021年2月28日。西三环部分土地及地上一栋房产的评估方法为收益法，列入评估范围的房产面积为3546．5平方米，房产证为海全字第XXXX号（证载面积为18503．6平方米）；列入评估范围的土地面积为2428．06平方米，土地使用权证号为京海国用（2004划）字第xxxx号（证载面积为16795．31平方米），房地产评估总值为7779．25万元。三里河土地及地上九栋房产的评估方法也是收益法，列入评估范围的房产面积为13440平方米，房产证为京房权证西国字第XXXX号；列入评估范围的土地面积为6216．2平方米，土地使用权证号为京西国用（2000划）字第xxxx号，房地评估总值为29584．8万元。大瓦窑（五宗）土地使用权的评估方法为基准地价系数修正法，评估总值为13443．33万元。卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权的评估方法为基准地价系数修正法，评估总值为26421．76万元。综上，案涉房地产除卢沟桥丰国用（96）字第000423xxxx号土地使用权之外部分的评估总值为77229．14万元。该证据证明案涉房地产价值未超过申请保全标的额。三、西三环土地使用权证及房产证、大瓦窑五项土地使用权证及房产证、卢沟桥两项土地使用权证及房产证，证明西三环大部分房屋已出售给他人，只应考虑未出售即评估范围内部分的价值；大瓦窑和卢沟桥七宗土地登记在七建公司名下，地上房屋登记在二建公司名下，地上房屋价值不应计入申请保全标的价值；卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权虽不在评估范围内，但该土地面积较小，且地上房屋均已由他人享有所有权，无法处置，对比卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权的面积和评估价值，卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号估值在2700万元到3000万元之间。青建集团对证据一的真实性认可，认为能反映案涉房地产当时的价值；对证据二的质证意见是，该评估报告是建工集团为了超标的额保全而单方委托评估的，采用的评估方法有问题，评估价值远低于案涉房地产的市场价值，对评估结论不予认可；对证据三的真实性认可，对证明目的不认可，查封土地的效力及于地上建筑物，所以大瓦窑和卢沟桥土地上的房产也视为查封了，案涉房地产的价值就更大了。卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地的用途为住宅用地，而卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地的用途为工业用地。根据2017年3月评估报告，卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权价值至少为4313万元。建工博海对上述证据的真实性无异议，对证明目的不认可。审查过程中，北京二中院依职权前往建工博海调取了该公司2019年度合并审计报告，该审计报告由北京君审会计师事务所于2020年2月2日出具，认为公允反映了建工博海2019年12月31日的财务状况及2019年度公司的经营成果和现金流量。报告中显示建工博海在2019年12月31日的资产总计4674282784．48元，负债合计3501113419．23元，所有者权益（或股东权益）合计1173169365．25元。财务报表附注中显示建工博海投资性房地产期末公允价值为1149036976．7元，且注明期末投资性房地产的公允价值根据中泽建信评估公司出具的2020年1月评估报告确定。青建集团对该审计报告表示认可，认为其中所载建工博海2019年底的所有者权益数额能够体现该公司股权价值，按照持股比例可以测算出案涉股权价值为5亿余元。建工集团认为判断股权价值应当以股东的出资额为标准，且案涉房地产价值和股权价值不能同时计算，故该审计报告不能反映股权实际价值。建工博海对该审计报告表示认可，认为能够反映股权价值。北京二中院认为，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施，保全财产的价值应与申请保全标的额相当，不得明显超标的额保全查封冻结。申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。此案中，申请保全人建工集团申请保全的标的额为993894140．3元，北京二中院作出的保全裁定书亦载明在此限额内采取保全措施。该院在保全过程中查封了案涉房地产，其中部分房地产系轮候查封，并冻结了案涉股权。关于案涉房地产的价值判断，建工集团和建工博海先后单方委托中泽建信评估公司出具了三份评估报告，分别于2017年3月、2020年1月和2020年4月出具。2017年3月评估报告系建工集团委托评估，评估目的为建工集团拟为建工博海提供担保，需建工博海提供反担保，故建工集团为了解建工博海拟用于提供反担保的案涉房地产的市场价值而进行的评估，评估方法为市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法，并对资产状况进行了实地察看、核实，评估范围为案涉房地产，其中西三环房产列入评估范围的面积为4373．7平方米，比该院查封面积3546．5平方米稍多，案涉房地产评估总值为1203496000元，报告有效期为一年，自2016年12月31日至2017年12月30日；2020年1月评估报告系建工博海委托评估，评估目的为建工博海拟编制财务报告之需要，采用公允价值模式对部分投资性房地产的市场公允价值进行评估，评估方法为市场法和收益法，并对资产状况进行实地察看、核实，了解对外出租情况，评估范围为三里河、西三环和卢沟桥三处房地产，其中评估的卢沟桥土地面积为85600平方米，为该院查封的丰国用（96）字第xxxx号土地的一部分，丰国用（96）字第xxxx号土地面积共计126855．74平方米，还评估了该土地上房产1726．2平方米，该房产评估价值为5656800元，三处房地产评估总值为1149037000元，扣除5656800元后，仅该三处房地产评估总值已达1143380200元，报告有效期为一年，自2019年12月31日至2020年12月30日；2020年4月评估报告系建工集团委托评估，评估目的为建工集团拟了解建工博海所拥有的案涉房地产的市场价值而进行的评估，评估方法为收益法和基准地价系数修正法，未对资产状况进行现场调查，评估范围为除卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权之外的案涉房地产，评估总值为772291400元，报告有效期为一年，自2020年2月29日至2021年2月28日。虽然三份评估报告均系当事人各自单方委托评估出具的，但三份评估报告的评估价值可以作为判断案涉房地产价值的参考依据，结合三份报告的评估目的、评估方法、评估范围以及是否实地勘查，2020年1月评估报告的结论可信度相对较高，且该报告评估结论在建工博海2019年度合并审计报告中亦被认可。关于部分房地产系轮候查封的影响，西三环房产系建工博海为建工集团另案申请财产保全提供担保而被首先查封的，现该案已审理终结，建工集团的诉讼请求绝大部分得到了支持，对该房产的剩余价值影响不大；大瓦窑丰国用（95）字第xxxx号土地使用权在北京二中院首封案件中并未被处置，首封案件已执行完毕，故对该土地使用权的剩余价值没有影响。关于案涉股权的价值判断，实践中判断股权的价值一般以评估价值为准，而评估股权价值的主要依据就是目标公司的资产总额和所有者权益（或股东权益）数额，故建工博海最近年度即2019年度合并审计报告中载明的资产总额和所有者权益（或股东权益）数额可以作为判断股权价值的参考依据。建工博海2019年度的资产总额为4674282784．48元，所有者权益（或股东权益）数额为1173169365．25元，按照案涉股权的比例即可估算出青建集团所持股权的大概价值。财产保全和财产执行的目的不同，财产保全是为了防止被申请人转移财产，保障申请保全人将来胜诉权益的实现，而申请保全人最终能否胜诉或者能否完全胜诉还处于待决状态。保全限于请求的范围，故采取保全措施时应严格按照申请保全标的额查控财产，防止给被申请人造成额外的损失，特别是在当前强化善意文明执行理念、大力优化营商环境的形势下，更应该严格防止超标的查封。综合考虑该案的申请保全标的额、案涉房地产评估报告的估值、案涉房地产的现状和市场行情、部分房地产轮候查封的影响、案涉股权价值的估算、将来进入执行后的变价规则等多方面因素，该案保全查封冻结的案涉房地产和案涉股权价值明显超过申请保全标的额，应当采取措施予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十六条规定，裁定北京二中院采取措施消除明显超标的额保全的状态。建工集团向本院申请复议称，我公司不服北京二中院（2020）京02执异247号执行裁定。事实与理由是：一、已经保全的涉案房地产的价值不应以2020年1月出具的评估报告为依据，保全财产的价值未超过申请保全标的额，应驳回青建集团的异议申请。（一）根据2020年4月评估报告，保全的不动产价值约为7．7亿元。本案中查封的三里河房地产、西三环房地产和大瓦窑、卢沟桥土地价值为人民币77229．14万元，未超过本案申请保全标的额。2020年4月的评估报告出具的目的是为了了解保全的不动产的价值，且其评估基准日也是最近的。因此，无论是从评估目的、评估基准日等角度来考虑，对保全不动产的价值判断应当以2020年4月评估报告为依据。（二）2020年1月评估报告是为了建工博海编制财务报告目的出具的，不能代表房地产的真实价值，不能作为认定保全不动产价值的依据。1．2020年1月评估报告是为建工博海编制财务报表目的作出的，其特定的目的对其评估价值会造成影响，不能作为认定保全不动产价值的依据。2．对比不同时期的评估报告数据可以看出，2020年1月评估报告的数据明显不合理。2017年3月评估报告是各方在签署的协议书及补充协议中共同认可的，虽然因为评估范围、评估基准日不同，以及评估报告所载的评估有效期等导致2017年3月评估报告不能作为现时认定查封不动产价值的依据，但可以参考其中的部分数据来判断2020年1月评估报告的可信度。仅就两份评估报告中对大瓦窑和卢沟桥的土地价值的评估价值来看：2017年3月的评估报告对大瓦窑（五宗）土地使用权以及卢沟桥（二宗）土地使用权（土地面积合计193499．59平方米）评估价值为41410．84万元；而2020年1月评估报告仅对卢沟桥的部分土地（评估范围内土地面积为85600平方米）进行评估，价值已经达49925．54万元。由此可见，2020年1月评估报告对大瓦窑和卢沟桥土地的评估面积比2017年3月评估报告少了约11万平方米，但评估价值却还高了8000余万元。这充分说明2020年1月评估报告的价值认定不合理，不能作为保全不动产价值的参考依据。3．北京二中院以2020年4月评估报告未实地勘查的原因来对比，并认为2020年1月评估报告更可信不合理。2020年1月和2020年4月评估报告是同一家评估机构作出的，该评估机构在2020年1月才对涉案不动产进行过勘查。因此，2020年4月评估报告是否实际进行勘查不能作为判断哪一份评估报告更为可信的依据。4．一审法院以2020年1月评估报告的评估结果被建工博海2019年审计报告所认可来判断2020年1月评估报告的可信度是不合理的。2020年1月评估报告明显就是为了在2019年审计报告中调高建工博海的资产总额而出具的，在2020年1月评估报告正文第6页评估目的中也明确载明“评估目的是为建工博海编制财务报告之需要……从而为其提供在评估基准日的估值结果作为2019年12月31日会计合理计量资产之相关经济行为的价值参考”。2020年1月评估报告被审计报告引用不能反过来证明2020年1月评估报告的可信度。因此，2020年1月评估报告从出具的目的、评估数据来看都不能作为判断案涉房地产价值的依据。是否实际勘查、是否被审计报告所认可也不能作为增加2020年1月评估报告可信度的依据。该案判断保全不动产价值应以2020年4月评估报告为依据，其价值约为7．7亿元。二、认定保全的青建集团股权价值不应以建工博海2019年审计报告为依据。（一）建工博海2019年度合并审计报告对投资性房产进行调整，增加了建工博海2019年资产总额。从该审计报告可以看出，建工博海2018年12月31日的投资性房地产的余额为561555644．24元。而为了调高相关投资性房地产的价值，在青建集团的主导下，建工博海以编制财务报告为目的，委托对相关房地产进行评估。依据2020年1月评估报告，2019年12月31日投资性房地产价值已经变成了1149036976．7元。因此，建工博海2019年度合并审计报告的资产总额、净资产不能体现其实际的情况，不能作为认定股权价值的依据。（二）建工博海2019年度合并审计报告不能反映其净资产情况，其净资产远低于该审计报告的数据。据我方了解的情况，建工博海在经营过程实际发生的大额亏损尚未反映至审计报告中，建工博海的净资产值约为-3．5亿元。而对股权进行处置时，需要对股权价值进行评估，该评估结果并不仅考虑标的公司的资产总额、净资产，还必须考虑相关亏损事项的影响，建工博海的股权价值实际远低于其目前账面所体现的净资产额。综上，对案涉股权的价值判断不应以建工博海2019年度合并审计报告为依据，该股权的实际价值远远低于建工博海2019年度合并审计报告的净资产额。三、保全查封的目的是为了案件胜诉后在执行阶段将案涉财产变现，应考虑司法拍卖过程中的降价拍卖因素，该案保全财产的价值未超过申请保全标的额。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖一拍的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十；第二十六条规定，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。该案在审查被查封不动产、股权价值是否属于超标的额查封时应将该财产在网络司法拍卖变现过程中的降价拍卖因素考虑在内。即便退一步讲，以建工博海2019年度合并审计报告来考虑案涉股权的价值（约5．4亿元），加上保全房地产的价值（7．7亿元），在考虑司法拍卖变现过程中的降价拍卖因素的情况下，该案的保全标的物价值也不超过10亿元，不超过申请保全标的额。综上，请求贵院撤销北京二中院异议裁定，驳回青建集团的异议申请。青建集团辩称，一、本案涉及三份评估报告，案涉房地产的价值应当参照2017年3月和2020年1月评估报告的结论，其实际价值远超过11亿元，建工集团为实现超标的额保全的目的而委托同一家评估机构出具的2020年4月评估报告结论明显低于已保全房地产的市场价值。（一）根据2017年3月评估报告，各方在《协议书》和五份《补充协议》中均已认可案涉房地产在2016年12月31日的价值为120349．6万元，而2020年4月评估报告的评估价值77229．14万元与房地产价值增长趋势相悖。本案中，北京二中院在保全程序中查封了以下财产：三里河房地产、西三环房地产、卢沟桥（二块）土地使用权、大瓦窑（五块）土地使用权。建工集团、青建国际、青岛博海与建工博海签订《协议书》和十三份补充协议，约定建工集团为建工博海对外债务承担连带保证责任，建工博海以其名下的房屋、土地为建工集团提供反担保，用于反担保的房屋、土地为案涉房地产以及位于重庆的房产，其中各方依据2017年3月评估报告认可以上已经查封的土地房屋的价值为120349．6万元。其中《补充协议十三》签订的时间为2019年10月15日，在该份协议中各方仍认可以上已查封的土地房屋价值为120349．6万元。直至2019年10月15日，建工集团仍认可依据2017年3月评估报告所认定的案涉房地产的评估价值为120349．6万元。同时结合北京市近年来的房地产价值走向情况，目前案涉房产的价值远高于该评估价值。（二）2020年1月评估报告对于三里河、西三环和卢沟桥（一宗土地）房地产价值的评估就已经达到114903．7万元，远超保全标的99389．414万元，且该评估报告仍在有效期内，以该评估报告认定案涉房地产价值更为合理。2020年1月评估报告是建工博海为编制财务报告而出具，与2017年3月评估报告为同一家评估机构出具，该评估报告仍在有效期内。2020年1月评估报告是目前在三份评估报告中较为准确体现案涉房地产价值的一份评估报告。2020年1月评估报告对三里河房地产的评估方法和结论也较为合理。2017年3月评估报告采用市场比较法进行评估，评估价值60105．49万元；2020年1月评估报告采用市场法和收益法进行评估，其评估的价值类型为公允价值，评估价值为58641．41元；2020年4月评估报告采用收益法进行评估，评估价值29584．8万元。三次评估中，2020年4月评估报告对三里河房地产的评估价值为不到3亿元，评估方法和结论明显不合理。2020年1月评估报告评估了三里河、西三环和卢沟桥三处房产，其中卢沟桥土地面积85600平方米及地上房产1726．2平方米，该土地是已查封的卢沟桥丰国用（96）字第xxxx号土地使用权的一部分。扣除地上房产价值565．68万元后，仅该三处土地的评估价值就已经达到114903．7万元。结合该报告的评估目的、评估方法和范围，2020年1月评估报告应当作为案涉房地产价值的参照，该房地产价值已超过保全申请金额。因此，根据2020年1月评估报告，案涉房地产的价值远超11亿元，更超过申请保全标的金额9．9亿元，仅案涉房地产就已经构成超标的额保全。（三）2020年4月评估报告是建工集团为超标的额保全而单方委托同一评估机构作出，该评估价值远低于案涉房地产的市场价值，评估结论明显不合理。第一，2020年4月评估报告系为超标的额保全而委托同一评估机构所出具。建工集团完全是为了申请保全案涉房地产、避免超标的额查封而委托评估机构出具的2020年4月评估报告，并且建工集团在庭审中对这一事实也予以认可。第二，2020年4月评估报告对西三环土地评估范围不完整。2020年4月评估报告仅对西三环2428．06平方米土地面积进行评估，而实际该宗土地使用权总面积为16795．31平方米；建筑评估面积为3546．50平方米，而房屋所有权证记载的全部面积为18503．60平方米。第三，2020年4月评估报告仅对大瓦窑、卢沟桥的土地进行了评估，而实际保全中查封土地的效力及于地上建筑物。根据各方签订的《协议书》以及《补充协议》，足以证明在大瓦窑、卢沟桥土地上存在房屋建筑物。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定及参照最高人民法院（2016）最高法执监204号执行裁定，北京二中院对大瓦窑（五宗）、卢沟桥（二宗）土地使用权的查封效力及于地上建筑物。该评估报告仅对大瓦窑（五宗）、卢沟桥（二宗）土地使用权进行了评估，并未评估地上建筑物的价值。因此，2020年4月评估报告并未评估出案涉房地产全部价值，而评估价值与实际价值也存在巨大的差距。该份评估报告对部分查封土地房屋的价值评估仅仅77229．14万元明显不合理，不能作为认定没有超标的额查封的依据。（四）根据北京二中院查明的事实，本案轮候查封大瓦窑国用（95）字第xxxx号土地使用权和西三环房产的价值，应当计入保全的金额范围。综上，2020年4月评估报告为建工集团进行财产保全所做，其评估的土地房产的价值远低于市场价值，评估结论依法不能被采纳。而2020年1月评估报告无论从评估目的、评估方法、评估范围以及是否进行实地勘查等角度考虑，其评估价值更为公允，也说明案涉房地产的价值远高于11亿元，建工集团申请查封的标的物价值高于其申请保全金额，已构成超标的额查封。二、北京二中院以建工博海最近年度资产总额和所有者权益为依据认定案涉股权的价值更具有合理性。本案中，北京二中院调取了建工博海2019年度合并审计报告，该审计报告公允反映了2019年12月31日建工博海合并及公司财务状况以及2019年度合并及公司的经营成果和现金流量，其资产总额减去负债总额，得到所有者权益（或股东权益）为1149036976．7元。案涉股权价值超过5．28亿元。此外，建工博海2019年度合并审计报告第四页亦认定投资性房地产也即本案部分已查封三处房地产价值为114903．7万元，与2020年1月评估报告保持一致，亦能证明该评估价值是经建工博海以及两家各自独立的评估审计机构（北京君审会计师事务所、中泽建信评估公司）确认无误，较能体现案涉房地产的市场价值。因此，在查封房地产金额已经构成超标的查封的情况下，建工集团又申请冻结案涉股权，该股权价值超过5．28亿元，已远超保全金额。青建集团申请解除对案涉股权的冻结措施，有事实和法律依据。三、法院采取保全措施应严格按照申请保全标的额查封财产，对已查封房地产估值无需考虑房地产拍卖折价以及流拍的情形。（一）财产保全和财产执行的目的不同，财产保全是为了防止被申请人转移财产，保障申请保全人将来胜诉权益的实现，而申请保全人最终能否胜诉尚处于待决状态。保全财产的价值限于请求保全财产的范围，采取保全措施应严格按照申请保全标的金额查控财产，防止申请保全人恶意保全迫使被申请人和解、给被申请人造成额外的损失，不应对已查封房地产估值考虑房产拍卖折价以及流拍的情形。（二）司法实务中认为保全不动产价值不应考虑房产拍卖折价以及流拍的情形，在（2019）最高法执复128号案件以及（2019）粤执异1号案件中均有体现。综上，请求贵院解除对案涉股权的冻结，维护我方的合法权益。本院经审查，对北京二中院查明的事实予以确认。另查明，北京二中院于2020年4月24日冻结了建工博海在北京银行国际新城支行开立的20000012029321640303678账户的银行存款人民币395．42元，限额人民币993894140．3元，冻结期限为一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止。再查明，建工博海名下的三里河房地产：（房产证号：京房权证西：京房权证西国字第**积：13440平方米），［土地使用权证号：京西国用（2000划）字第xxxx号，土地面积：6216．2平方米］。建工博海名下的西三环房地产：（房产证号：京房权证海全字第：京房权证海全字第**8503．6平方米），［土地使用权证号：京海国用（2004划）字第xxxx号，土地面积：16795．31平方米］。建工博海名下的卢沟桥（二宗）土地使用权：［土地使用权证号：京丰国用（96）字第xxxx号，土地面积：2099．95平方米］，［土地使用权证号：京丰国用（96）字第xxxx号，土地面积：126855．74平方米］。建工博海名下的大瓦窑（五宗）土地使用权：［土地使用权证号：京丰国用（95）字第xxxx号，土地面积：12274．7平方米］，［土地使用权证号：京丰国用（95）字第xxxx号，土地面积：9227．2平方米］，［土地使用权证号：京丰国用（95）字第xxxx号，土地面积：16898．2平方米］，［土地使用权证号：京丰国用（95）字第xxxx号，土地面积：17675．7平方米］，［土地使用权证号：京丰国用（95）字第xxxx号，土地面积：8468．1平方米］，五宗土地总面积：64543．9平方米。根据建工集团委托中泽建信评估公司出具的2017年3月评估报告，案涉房地产（其中，西三环房地产列入评估范围的房屋建筑面积为4373．7平方米，土地面积为2428．06平方米）评估价值为1203496000元。根据建工博海委托中泽建信评估公司出具的2020年1月评估报告，案涉房地产｛其中，西三环房地产列入评估范围的房屋建筑面积为3546．5平方米；卢沟桥土地使用权列入评估范围的土地面积为85600平方米［京丰国用（96）字第xxxx号］；不含大瓦窑（五宗）土地使用权和卢沟桥（一宗）土地使用权［京丰国用（96）字第xxxx号］的价值；包含卢沟桥房屋建筑面积为1726．2平方米房产（丰权字第xxxx号）的价值｝评估价值为1149037000元。根据建工集团委托中泽建信评估公司出具的2020年4月评估报告，案涉房地产［其中，西三环房地产列入评估范围的房屋建筑面积为3546．5平方米，土地使用面积为2428．06平方米；不含卢沟桥京丰国用（96）字第xxxx号土地使用权证项下土地面积为2099．95平方米土地使用权的价值］评估价值为772291400元。西三环房产系建工博海为建工集团另案申请财产保全提供担保而被其他法院另案中首先查封的，现另案已审理终结，建工集团的诉讼请求绝大部分得到了支持。大瓦窑丰国用（95）字第xxxx号土地使用权在北京二中院另案中首先查封却未处置，另案已执行完毕。本院认为，人民法院采取保全措施不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，北京二中院裁定保全建工博海、青建集团价值993894140．3元的财产。目前，保全的财产主要为查封的建工博海案涉房地产和冻结的青建集团的案涉股权。其中，轮候查封的西三环房产、大瓦窑丰国用（95）字第xxxx号土地使用权应可用于本案的执行。综合考虑本案的申请保全标的额，三份评估报告反映的案涉房地产的价值，建工博海2019年度合并审计报告反映的建工博海2019年度资产、负债、所有者权益的价值及对案涉股权价值的估算，案涉财产市场行情的变动、以及案涉财产的变价规则等多方面因素，本案构成明显超标的额查封、冻结。北京二中院应当根据本案的具体情况采取措施，消除明显超标的额查封、冻结状态。综上，建工集团的复议申请，本院不予支持。北京二中院（2020）京02执异247号执行裁定应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人北京建工集团有限责任公司的复议申请，维持北京市第二中级人民法院（2020）京02执异247号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 雷运龙审 判 员 齐立新审 判 员 禹明逸二〇二〇年十二月三十日法官助理 袁 楠书 记 员 李 艳