四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川1403民初2213号 原告：四川飞洋置业有限公司。住所地：成都市青羊区青龙街********。统一社会信用代码：9151000006899243X6。 法定代表人：周春苗，执行董事。 委托诉讼代理人：张权，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅建军，四川及第律师事务所律师。 被告：四川长寿坊房地产开发有限责任公司。住所地：四川省眉山市彭山区滨江大道一段**。统一社会信用代码：91511422326954939E。 法定代表人：刘玉国，董事长。 委托诉讼代理人：王莹，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁巍，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告四川飞洋置业有限公司（以下简称飞洋公司）与被告四川长寿坊房地产开发有限责任公司（以下简称长寿坊公司）合同纠纷一案，本院2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告飞洋公司的委托诉讼代理人张权和梅建军、被告长寿坊公司的委托诉讼代理人王莹和丁巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告飞洋公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付原告项目转让款100万；2、请求依法判令被告支付原告逾期付款违约金（以100万元为基数，自2016年5月1日起按同期贷款利率计算至本金100万元付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：彭山长寿坊项目原由原告与彭山区政府签订“投资协议书”，因资金等各方面事宜，原被告双方于2016年1月15日就长寿坊项目（现在项目名称为“观江府”）签订“协议书”，约定被告受让该项目的对价为3000万元，协议第二条明确约定了款项支付办法，即“在2016年1月31日之前向原告支付100万元，在首期楼盘开盘之日起30日内支付900万元，在首期楼盘开盘之日起一年内支付832万元”，另外协议第四条还对逾期支付前述项目转让款明确约定了违约责任。该协议签订后，被告及被告引进的投资方陆续投入资金到该项目，现该项目首期楼盘已于2020年7月23日取得“商品房预售许可证”，且销售状况良好，但被告却并未按照协议书的约定支付原告项目转让款，业已构成违约。综上，为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告长寿坊公司公司辩称，1、原被告双方签订的“协议书”约定原告向被告转让长寿坊建设项目，其实质是违法转让国有建设用地使用权，该“协议书”应为无效；2、即使“协议书”有效，原告也未按照约定完成项目转让的合同义务。被告与原告签订“协议书”是为了获取整个招商引资项目，“协议书”约定是3000万元交易价格对应的是整个招商引资项目中的300亩土地及临近河堤景观带的建设运营，并非仅为107亩土地的转让；3、即使“协议书”有效，因案涉107亩土地的容积率未能调整为3.5，原告公司要求被告支付款项已无合同依据；4、原告公司已于2019年向彭山政府退还了应属于被告公司的300万元商业综合体保证金，被告公司有权从应付原告公司的款项中先行扣除300万元。 本院经审理认定事实如下：为加快彭祖新城建设及省残联体育馆项目的实施，眉山市彭山区（原彭山县）人民政府于2014年1月17日与原告飞洋公司签订《华润万家彭山商业综合体及体育公园配套项目投资框架协议》，项目选址位于眉山市彭山区××镇××村五社，项目总占地面积约230亩，其中华润万家彭山商业综合体项目建设占地约165亩。同年9月10日，原告飞洋公司再次与眉山市彭山区（原彭山县）人民政府签订《“中国长寿坊”商旅综合开发项目投资协议书》，约定：项目选址位于眉山市彭山区××镇彭祖新城规划区范围内，总占地面积约300亩。具体位置、面积及规划条件以本宗地正式的用地红线图和用地规划条件为准。土地挂牌起始价不低于130万元每亩，容积率大于等于1.0，小于等于3.5。此后原告飞洋公司缴纳了竞买保证金2850万元并竟得了该项目所涉及的国有建设用地使用权，并于2014年11月27日与原彭山县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地面积71769.81平方米，坐落于××道××北，用途为其他商服用地，出让价款为14555万元，建筑总面积251194.34平方米，建筑容积率不高于3.5，不低于2。 2014年8月30日，原告飞洋公司（甲方）与案外人重庆君宏信用担保有限公司（乙方）签订“协议书”，主要内容为：1、乙方出资3000万元，全盘收购甲方在彭山县××坊商旅综合开发项目和行政中心城市综合体项目（暂定名）。2、该项目开发所有的人、财、物由乙方全权负责。 2016年6月15日，原告飞洋公司（甲方）与案外人重庆君宏信用担保有限公司（乙方）及万永志（丙方）签订“补充协议书”，主要内容为：甲乙双方解除双方于2014年8月30日签订的乙方全盘购买甲方在彭山县××坊商旅综合开发项目和行政中心城市综合体项目协议书。甲方退还乙方基于履行2014年8月30日的协议书义务共计人民币3318万元。甲方委托四川长寿坊房地产开发有限责任公司直接支付乙方该3318万元（四川长寿坊房地产开发有限责任公司支付该款后，视为四川长寿坊房地产开发有限责任公司向彭山县国土局缴纳了土地出让金及相关费用）。同日，原告飞洋公司（甲方）与被告长寿坊公司（乙方）又另行签订“协议书”一份，主要内容包括：一、由于重庆君宏信用担保有限公司自身原因以及长寿坊查明容积率调整等因素，导致该项目未能如期启动，现由乙方代替重庆君宏信用担保有限公司，全权接管并履行重庆君宏信用担保有限公司在原协议中的权利和义务。二、原协议书约定的职责完全不变，同时原约定支付的3000万元资金额度不变，双方认可乙方承接原协议中的全部项目。三、资金支付办法：在2016年1月31日之前向支付100万元，在首期楼盘开盘之日起30日内支付900万元，在首期楼盘开盘之日起一年内支付832万元（已扣除原支付的468万元），余款700万元乙方在首期楼盘开盘之日起两年内支付。四、甲方职责：长寿坊项目容积率3.5调整的相关事宜，如果不能按照《投资协议书》（甲方与政府所签）的容积率规划并施工，则由乙方牵头，甲方积极配合与政府协调，并与彭山区政府达成调整后的补偿协议；无法达成的，双方另行协商乙方支付的费用的事宜。 另查明，原告飞洋公司为竞拍长寿坊项目建设所涉及的107亩国有建设用地使用权而缴纳的竞拍保证金2850万元实际系由案外人重庆君宏信用担保有限公司支付，此款在2016年6月15日原告飞洋公司（甲方）与案外人重庆君宏信用担保有限公司（乙方）及万永志（丙方）签订“补充协议书”中已经明确由原告委托被告长寿坊公司直接支付给重庆君宏信用担保有限公司，被告长寿坊公司支付该款后，视为被告长寿坊公司向彭山县国土局缴纳了土地出让金及相关费用。 还查明，原告飞洋公司竞得案涉长寿坊项目的国有建设用地使用权后，并未支付后续的土地使用权出让金，也未取得土地使用权证书，更没有按照出让合同约定进行投资开发。案涉长寿坊项目的国有建设用地使用权出让金系由被告长寿坊公司支付，土地使用权证书也是办理在该公司名下。现在由被告长寿坊公司在进行投资开发建设，建设的容积率为2，被告长寿坊公司于2020年7月23日取得了案涉项目的商品房预售许可证。 以上事实有经当庭质证的原被告工商登记信息、《华润万家彭山商业综合体及体育公园配套项目投资框架协议》、《“中国长寿坊”商旅综合开发项目投资协议书》、”协议书“二份及“补充协议书”一份、商品房预售许可证等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原被告之间的基础法律关系是项目转让合同纠纷还是国有建设用地使用权转让合同纠纷；2、原告要求被告支付项目转让款是否符合法律规定。 首先，根据本案查明的事实，原告飞洋公司在竟得案涉长寿坊项目的国有建设用地使用权后，并未支付后续的土地使用权出让金，也未取得土地使用权证书，更没有按照出让合同约定进行投资开发。甚至其缴纳的竞拍保证金也是由案外人重庆君宏信用担保有限公司实际支付。原告在此情况下即分别与案外人重庆君宏信用担保有限公司和本案被告签订“协议书”转让长寿坊项目，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，因此双方之间名为长寿坊项目的转让，实为国有建设用地使用权的转让。故，双方之间的基础法律关系应为国有建设用地使用权转让合同纠纷。 其次，原告主张要求被告支付项目转让款100万元，依据的是双方于2016年6月15日签订的“协议书”。从形式上看，该“协议书”系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律法规的禁止性规定。但因双方之间的基础法律关系为国有建设用地使用权转让合同纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：“（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上.........”，这样规定的目的是为了严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，保障土地建设的顺利进行。但原告在竟得案涉项目的国有建设用地使用权后，并未按照出让合同约定支付土地使用权出让金，也未取得土地使用权证书，更没有按照出让合同约定进行投资开发的情况下，以转让项目的形式来转让国有建设用地使用权，是故意规避法律，违反了法律的禁止性规定。因此，对原告根据“协议书”约定要求被告支付项目转让款的诉讼请求，本院依法不予支持。至于原告在竞拍案涉土地使用权的过程中所耗费的人财物等，双方可另行协商予以适当补偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川飞洋置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费6900元，由原告四川飞洋置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  张 磊