北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11839号上诉人（原审被告）：北京巨匠合创企业管理有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路****平房101。法定代表人：田硕，总经理。委托诉讼代理人：毛雪，男，北京巨匠合创企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：谢连顺，北京法驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京京开广达科技有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路****楼**110。法定代表人：刘安琪，经理。委托诉讼代理人：庞哲学，北京市兰台律师事务所律师。上诉人北京巨匠合创企业管理有限公司（以下简称巨匠合创公司）因与被上诉人北京京开广达科技有限公司（以下简称京开广达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巨匠合创公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回京开广达公司的一审诉讼请求。本案诉讼费由京开广达公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.双方签订的合同已经对租赁内容进行了约定，对租赁用途没有明确约定，依据双方签订的合同，对于租赁房屋使用用途并无具体使用条件，巨匠合创公司只需要提供租赁合同中约定的房屋就已经履行了自己的合同义务。如果京开广达公司认为双方签订的合同应存在其他必备条件，应当举证证明。2.根据巨匠合创公司同意京开广达公司进行装修、提醒京开广达公司办理营业范围增项、京开广达公司和中介公司签订的居间合同中记载有汽车美容内同、巨匠合创公司员工未否认京开广达公司所述的汽车美容用途这五点原因，一审法院推断双方签订合同之时约定了租赁用途为洗车、美容装饰等业务，是完全没有事实和法律依据的。3.一审法院要求巨匠合创公司就案涉卷帘门存在的合法性负有举证证明责任，认定错误。卷帘门合法性是客观存在的，应该由京开广达公司对卷帘门存在违法性进行证明，且巨匠合创公司已经向一审法院提交了政府证明文件，已证明案涉房屋属于合法建筑，可以进行经营使用。巨匠合创公司的举证义务已经完成。4.卷帘门是否存在开墙凿洞与案涉租赁合同并无关联。京开广达公司没有证据证明其不能经营洗车房的原因是因为卷帘门存在开墙凿洞的情形。一审法院的认定毫无事实和法律依据。京开广达公司辩称，同意一审判决，不同意巨匠合创公司的上诉请求和理由。京开广达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令巨匠合创公司返还京开广达公司支付的房屋租金262500元、押金43750元；3.判令巨匠合创公司赔偿京开广达公司装修损失349646.88元、物料运输损失3520元、工人房屋租金损失7500元、商铺中介费损失8000元；4.本案诉讼费由巨匠合创公司承担。一审法院认定事实：2019年1月31日，出租人（甲方）巨匠合创公司与承租人（乙方）京开广达公司经北京优众时代科技有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，该合同记载有“房屋坐落于北京市大兴区庞各庄街道办事处瓜乡路2号2号楼1层110，租赁房屋的建筑面积为577平方米。房屋租赁期自2019年3月20日至2022年3月19日，共计三年，甲方应于2019年3月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为525000元/年，乙方付款方式为262500元/半年，租金支付日期为2019年2月1日。为保障顺利履行合同，乙方同意在签定本合同的同时向甲方缴纳人民币43750元为租赁履约保证金，此履约保证金不得用以抵扣租金及其他应交费用，在合同期满后，如乙方不存在违约行为或拖欠甲方租赁、违约金、赔偿等情况，经甲方验收乙方所租位置内设施无损，则甲方将履约保证金不计息退还乙方”等内容，房屋租赁用途处空白。京开广达公司向北京优众时代科技有限公司支付的中介费用为8000元，选址服务合同里的交款项目显示为选址汽车美容店推广服务费用。涉案房屋位于一幢四层楼房底层，该四层楼房的产权人为北京东方帅士制衣有限公司。巨匠合创公司从北京伯乐房地产经纪有限公司处承租了包括该4层楼房在内的3幢房屋及一个地下室。租赁合同签订后，京开广达公司共计向巨匠合创公司支付租金及押金共计306250元，并在巨匠合创公司知情且同意的情形下委托北京弘贵全建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装饰装修。巨匠合创公司自认：房屋装修需要巨匠合创公司工作人员的配合，涉案房屋楼上系巨匠合创公司的办公场所。对于转租和装修行为，巨匠合创公司主张取得了北京伯乐房地产经纪有限公司的同意，并提交了相应的书面证明。关于双方约定的房屋租赁用途，京开广达公司主张为汽车清洗、美容装饰、维修、销售润滑油；巨匠合创公司主张为销售汽车润滑油、汽车零配件、日用品，不包括汽车清洗、美容装饰、维修。涉案租赁合同签订前，巨匠合创公司帮助京开广达公司办理了营业执照，营业执照上的落款日期为2019年1月30日，住所地为涉案房屋，经营范围包括销售汽车零配件、日用品、润滑油等，不包括汽车清洗、美容装饰、维修。后，京开广达公司自行申请了办理了新的营业执照，该营业执照的落款日期为2019年4月8日，经营范围里增加了汽车装饰、机动车维修。对于第一份营业执照所显示经营范围未包括汽车清洗、美容装饰、维修情形下即签订房屋租赁合同的原因，京开广达公司称巨匠合创公司工作人员毛雪告知后期可以办理上述经营范围增项，且第二份营业执照也是在巨匠合创公司告知后才去办理的。对此，京开广达公司向法院提交了与毛雪之间的通话录音及微信聊天记录，在通话录音中，京开广达公司法定代表人刘安琪提及“租这一层干汽车美容、严总和田总说可以干这行”等内容，毛雪未予以否认；在微信聊天记录中，毛雪的信息包括“2月1日：照到了。钱转完了吗？今天明天有时间过来取照，带上合同一起过来。不要老突出门店经营，围绕线上经营说事。5月24日：工商机动车清洗服务现在可以加了，简单维修也可以加了，回头完事儿你再去加吧”；巨匠合创公司对该组证据的真实性没有异议，但否认存在承诺。2019年4月中旬左右，涉案房屋被有关行政管理部门勒令停止经营，彼时装饰装修工程即将完工，购买的经营用设备设施及办公用品尚未到货。2019年5月1日，京开广达公司搬离涉案房屋。关于被勒令停止经营的原因，京开广达公司称政府部门告知：园区规划涉案房屋只能作为写字楼使用，不能用于对街经营，且涉案房屋的对街卷帘门系开窗凿洞而来，该门道只能作为消防通道使用；巨匠合创公司称不清楚具体原因。为证明涉案房屋符合经营要求，巨匠合创公司向法院提交了加盖有庞各庄镇政府公章的证明复印件，该证明记载“北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路2号经改造已具备商业、办公的条件，同意引进科技、文化类企业以及符合本市、区、镇三级产业规划的企业在此地址经营”，京开广达公司不认可该证据的真实性与关联性。双方均认可：对街卷帘门在涉案租赁合同签订之时即存在。经法院现场勘验，涉案房屋的对街卷帘门朝北，门前道路为东西双向四车道（每侧两车道），卷帘门的两侧均为窗户，涉案房屋所在楼宇紧邻南北向的京开高速辅路。巨匠合创公司向法院提交的道路的图纸显示：涉案房屋所在楼宇仅存在一东侧出入口。经法院向庞各庄镇开发区管委会办公室核实，涉案卷帘门之前应为窗户，管委会工作人员曾告诉巨匠合创公司的闫乐将洗车广告牌摘除，汽车清洗、美容、装饰类企业不符合开发区的引进企业资质要求。经法院向庞各庄综合行政执法大队核实，执法大队的工作人员曾要求巨匠合创公司的闫乐将洗车广告牌摘除并核实涉案房屋的卷帘门是否系开窗凿洞而来，后来广告牌摘除了，但闫乐并未反馈是否存在开窗凿洞情形，若存开窗凿洞情形，应该恢复原状。经法院向庞各庄工商所核实，营业执照通过网上申请即可办理，不需要现场核查，自2018年开始，洗车项目被禁止加入营业执照上的经营范围，若存在超范围经营情形，工商部门有权勒令停止营业。经京开广达公司申请，法院依法委托北京双圆工程咨询监理有限公司对涉案房屋的装饰装修造价费用进行鉴定。2020年5月18日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具书面鉴定报告，鉴定结果为349646.88元。京开广达公司为此支付鉴定费用22000元。另，双方均认可未对装饰装修附属物的归属进行约定。京开广达公司主张其还存在因购买经营设备产生的运输费损失及因经营需要而聘请工人产生的房屋租金损失，并向法院提交了托运单、运费付款记录、租金收据、银行转账凭证等证据予以证明，巨匠合创公司称不清楚该组证据的真实性。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，涉案租赁合同中虽未有租赁用途约定，但综合鉴定报告显示涉案房屋的装饰装修工程包括新建排水沟、蓄水池、室内防水等，巨匠合创公司同意、配合涉案房屋装饰装修行为并提醒京开广达公司办理经营范围增项，商铺选址服务合同明确记载有“汽车美容”等内容，巨匠合创公司工作人员毛雪在通话录音中对京开广达公司法定代表人刘安琪所述的“汽车美容用途”未予以否认等情形，法院依法认定“京开广达公司租赁涉案房屋的使用目的包括经营汽车清洗、美容装饰等业务”系双方在签订租赁合同之时的共同约定内容。根据双方当事人陈述、涉案房屋的外观及法院向相关部门的核实结果，涉案房屋对街卷帘门存在开窗凿洞情形具有高度可能性。在此情形下，巨匠合创公司作为出租方应就该卷帘门存在的合法性负有举证证明责任。巨匠合创公司对此并未提交相应证据，且提交的图纸中亦未显示出涉案房屋所在楼宇存在北向出入口，故法院依法认定涉案对街卷帘门系开窗凿洞而来。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。若出租人存在致使合同目的不能实现的违约行为时，承租人有权依法解除租赁合同。本案中，巨匠合创公司作为出租人，负有保证涉案房屋能够满足承租人京开广达公司开展机动车清洗、汽车美容装饰、销售润滑油等经营业务需要的义务。然根据涉案对街卷帘门系开窗凿洞而来的事实及管理部门的通知，京开广达公司承租涉案房屋不允许对街经营，故涉案租赁合同的目的将无法得到实现。综上，法院依法认定巨匠合创公司存在致使合同目的不能实现的违约行为，京开广达公司有权依法解除涉案北京市房屋租赁合同。虽然京开广达公司起诉要求判决解除租赁合同，但根据案件事实，其因无法实现合同目的，于2019年5月1日即搬离租赁场地，应视为以搬离行为解除合同，故本案不宜判决解除，应确认其搬离日期为涉案租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人所能诉求的损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，受损失一方对损失的产生亦存在相应过错的，可以适当减轻另一方的赔偿数额。本案中，京开广达公司于2019年5月1日从涉案房屋搬离完毕，在涉案房屋租赁合同解除的情形下，巨匠合创公司占有房屋押金及2019年5月1日之后的房屋租金没有法律依据，其应当依法返还给京开广达公司。对于承租人实际占用期间所对应的租金部分，若合同目的在该期间得以实现，则该期间所对应的租金由承租人负担，其无权就该部分费用向出租方主张损失赔偿。若承租人在实际占用期间因出租人的违约行为自始未能实现合同目的，则该期间所对应的租金应属于其损失范畴。本案中，京开广达公司在实际占用涉案房屋期间（2019年3月20日-2019年5月1日）进行的房屋装修系为实现经营目的而进行，因其尚未利用涉案房屋进行营业从而实现合同目的，该期间所对应的租金应属于其损失范畴。涉案租赁合同解除的原因在于涉案房屋无法保障合同目的实现，巨匠合创公司作为出租方，应当赔偿京开广达公司因其遭受的租金损失。同时，京开广达公司作为承租方，在签订合同之时，对于涉案房屋能否实现合同目的，其亦负有一定的审慎注意义务。涉案的营业执照首次领取时间在租赁合同正式签订之前，当时营业执照中并没有汽车清洗和美容项目。京开广达公司作为经营者对此应有所重视，其轻信在核准营业执照中没有审批的项目确可以通过其后的增项获得审批，从而继续使用房屋，并开展装修，亦未尽到审慎的注意义务，对于租金及装修损失的发生和扩大亦存在一定过错。综合在案情形，法院依法酌定京开广达公司自行承担的损失比例为20%。扣除其自行应承担部分，剩余已交纳的租金和押金应当予以退还。法院根据鉴定意见中确认的数额作为计算装修损失的基数。京开广达公司为承租涉案房屋而支出的8000元中介费，系其为签订涉案合同实际支出的成本，因承租房屋原因导致合同目的完全无法实现（包括营业执照上已经审批通过的项目），在此情况下，京开广达公司有权要求巨匠合创公司赔偿其已经实际发生的该中介费损失。对于京开广达公司所主张的物料运输款损失、工人房屋租金损失，京开广达公司并未提交充分证据证明，该两项损失亦非巨匠合创公司在签订合同时所能预见到的损失，京开广达公司对该两项损失赔偿诉求，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京京开广达科技有限公司与北京巨匠合创企业管理有限公司于2019年1月31日达成的北京市房屋租赁合同于2019年5月1日解除；二、北京巨匠合创企业管理有限公司返还北京京开广达科技有限公司房屋租金250250元、押金43750元（于判决书生效后十日内履行）；三、北京巨匠合创企业管理有限公司赔偿北京京开广达科技有限公司装修损失279717.50元、中介费损失8000元（于判决书生效后十日内履行）；四、驳回北京京开广达科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。京开广达公司称2019年5月1日搬离涉案房屋时已和巨匠合创公司就解除合同达成一致意见。对此，巨匠合创公司不予认可，称京开广达公司搬离时表示不租了，间接表达了解除合同，但巨匠合创公司不同意解除合同，也未占用房屋。另，巨匠合创公司认可一审法院确认的合同解除时间。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据本案已查明的事实，在涉案房屋租赁合同中，虽未载明租赁用途，但在案鉴定报告显示涉案房屋的装饰装修工程包括新建排水沟、蓄水池、室内防水等；巨匠合创公司同意、配合京开广达公司对涉案房屋进行装饰装修并提醒京开广达公司办理经营范围增项；商铺选址服务合同明确记载有“汽车美容”等内容；在案通话录音显示，巨匠合创公司工作人员毛雪与京开广达公司法定代表人刘安琪曾就相关事宜进行沟通，在双方沟通过程中，毛雪未否认刘安琪所述的“汽车美容用途”；鉴于前述情况，一审法院认定，双方在签订租赁合同之时对于京开广达公司租赁涉案房屋的使用目的包括经营汽车清洗、美容装饰等业务已达成一致意见，是妥当的。根据双方当事人陈述、一审法院现场勘验的情况及向相关部门的核实结果，涉案房屋对街卷帘门存在开窗凿洞情形具有高度可能性。在此情形下，巨匠合创公司作为出租方应举证证明该卷帘门不存在开窗凿洞情形。巨匠合创公司并未提交相应证据，且其提交的图纸中亦未显示出涉案房屋所在楼房存在北向出入口，故一审法院认定涉案对街卷帘门是开窗凿洞而来，符合法律规定。巨匠合创公司上诉以房屋是合法建筑为由不认可一审法院的认定，但房屋是合法建筑也未能推翻在案证据已证明的卷帘门存在开窗凿洞情形的高度可能性，故对巨匠合创公司的该项上诉意见，本院不予采纳。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。若出租人存在致使合同目的不能实现的违约行为时，承租人有权依法解除租赁合同。如前所述，巨匠合创公司、京开广达公司已就租赁房屋使用目的达成一致意见。巨匠合创公司作为出租人，负有保证涉案房屋能够满足承租人京开广达公司开展机动车清洗、汽车美容装饰、销售润滑油等经营业务需要的义务。但根据在案管理部门的通知，京开广达公司承租涉案房屋不允许对街经营，故涉案租赁合同的目的将无法得到实现。据此，一审法院依法认定巨匠合创公司存在致使合同目的不能实现的违约行为，京开广达公司有权依法解除涉案房屋租赁合同，是正确的。根据本案具体情况，一审法院认定京开广达公司搬离涉案房屋的日期为涉案租赁合同解除之日，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人所能诉求的损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，受损失一方对损失的产生亦存在相应过错的，可以适当减轻另一方的赔偿数额。本案中，京开广达公司于2019年5月1日从涉案房屋搬离完毕，在涉案房屋租赁合同解除的情形下，巨匠合创公司占有房屋押金及2019年5月1日之后的房屋租金没有法律依据，依法巨匠合创公司应当返还给京开广达公司。对于承租人实际占用房屋期间所对应的租金部分，若合同目的在该期间得以实现，则该期间所对应的租金由承租人负担，其无权就该部分费用向出租方主张损失赔偿。若承租人在实际占用期间因出租人的违约行为自始未能实现合同目的，则该期间所对应的租金应属于其损失范围。本案中，2019年3月20日至2019年5月1日，京开广达公司在实际占用涉案房屋期间所进行的房屋装修是为实现经营目的进行的，因其尚未利用涉案房屋进行营业从而实现合同目的，该期间所对应的租金应属于京开广达公司的损失。本案租赁合同因涉案房屋无法保障合同目的实现而解除，巨匠合创公司作为出租方，应当赔偿京开广达公司由此产生的损失；同时，京开广达公司作为承租方，在签订合同之时，对于涉案房屋能否实现合同目的，其亦负有一定的审慎注意义务，但根据本案已查明的事实，京开广达公司轻信在第一次核准的营业执照中没有审批的项目可以通过其后的增项获得审批，从而继续使用房屋并开展装修，京开广达公司未尽到审慎的注意义务，对于租金及装修损失的发生和扩大亦存在一定过错。综合本案具体情况，一审法院依法酌定京开广达公司自行承担的损失比例为20%，并据此认定巨匠合创公司应退还的租金和押金的具体数额，是妥当的；并根据鉴定意见中确认的数额作为计算装修损失的基数，亦是妥当的。京开广达公司为承租涉案房屋而支出的中介费，是其为签订涉案合同实际支出的成本，因承租房屋原因导致合同目的无法实现，故一审法院认定巨匠合创公司赔偿京开广达公司已实际发生的中介费损失，并无不当。综上所述，巨匠合创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9617元，由北京巨匠合创企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年十二月二十九日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之