呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3978号上诉人（原审被告）：高金红，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于子嫣，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市中海物业服务有限公司。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚文磊，男，该公司员工。上诉人高金红与被上诉人呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。高金红上诉请求：依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初3952号民事判决第一项，依法改判高金红暂不予缴纳物业费24506.60元。事实与理由：一、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本条规定了业主拒交物业服务费催收前置程序：先行书面催交，催交后，业主有两种反应的情况下才可起诉主张物业费：（1）拒绝交纳；（2）在催告的合理期限内仍未缴纳。这里的“书面”应当与《中华人民共和国合同法》第十条第二款合同“书面”签订方式所指相同。《中华人民共和国合同法》第十条第二款：法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。既然如此，物业公司应有业主确定的书面送达地址或联络方式，递交书面催缴物业费通知，否则，直接起诉的不应予以支持。二、中海物业公司未尽到“按照合同约定以及相关规定提供服务”的义务，高金红可以暂时不予缴纳物业费，待中海物业公司完成维修改造后一次性缴纳。现实中多大数是物业服务企业未完全按照合同约定以及相关规定提供服务，或者业主主张物业服务企业的服务不到位为由拒绝交纳物业服务费的。如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也应当认定为物业服务合同的组成部分。也就是说物业服务企业的义务依据包括：（l）法律法规；（2）行业规范；（3）合同约定；（4）公开的服务承诺和服务细则。不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《中华人民共和国合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案中中海物业公司未按照物业服务合同履行对公共设施的维修义务，主要指公共下水管道漏水的维修，该管道在高金红住房的墙体内，从2013年起至今一直漏水，造成高金红居住房屋地下室地面下沉，中海物业公司没有尽到维修维护义务，存在违约在先，双方为此一直协商未果。原审认为“中海物业公司述称高金红从未反映过公共管道漏水问题，只是一直以小院下沉为由拒交物业费”根本不可能，高金红的维修主张历经七年之久中海物业公司称不知道公共管道漏水超出常理不能成立。况且高金红拒付物业费是暂时状态，中海物业公司解决了违约事项后，该交多少钱双方再进行协商比较妥当。三、一审认定事实错误。一审认为：“根据高金红举示的现有证据无法判断造成其房屋现状的原因、中海物业公司应承担何种责任，且高金红亦未就此提出明确的意见，其应积极寻求适当途径解决其房屋问题，在本案中其仅以此为由拒交物业费，要求暂不支持中海物业公司的诉请求，于法无据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳”。一审中，高金红提交了几组证据足以支持其证明事实的主张，既有物证反映，也有证人证言，还有其他证据形成证据链条，无可辩驳地证明公共下水管道漏水造成房屋地下室地面下沉的事实，而且，该状态还在延续。综上所述，本案存在适用法律及认定事实错误情形。中海物业公司辩称，对高金红的上诉请求不予认可，与本案没有法律关系，不应当由中海物业公司承担责任。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令高金红立即支付欠付物业费24506.70元（欠付期间自2013年11月15日至2020年4月30日）；2.判令高金红支付欠付物业费的滞纳金14799.81元；3.判令由高金红负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月2日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同》，合同约定由中海物业公司为中海·紫御东郡项目提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计，本物业首期预计入伙时间为2012年11月15-17日。物业管理服务费以房屋销售合同约定执行,即住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月，该费用包括保洁费、公共秩序维护费、共用部位设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等（生活垃圾清运费、装修垃圾清运费等按照政府有关规定另行收取）；甲方需在本物业租售时向购租人以书面形式公布上述管理服务费收费标准。合同第五十六条约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费用的，业主承担连带责任。该合同还就其他事项作出了约定。2017年12月29日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，补充约定如下：中海紫御东郡小区的合同将于2017年11月14日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。协议还对其他事项作出了约定。高金红系中海紫御东郡12-1-102室业主，房屋建筑面积为144.99平方米。高金红未交纳2013年11月15日至2020年4月30日的物业费24506.60元（2.18元×144.99平方米×77月16天）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的中海·紫御东郡前期物业服务合同及其补充协议对高金红具有约束力，高金红与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，高金红作为业主应按照物业服务合同的约定支付未付的2013年11月15日至2020年4月30日期间的物业费24506.60元，对于中海物业公司的该项诉讼请求，一审法院按照24506.60元予以支持。对于中海物业公司请求高金红支付物业费滞纳金的诉讼请求，因前期物业服务合同及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，不予支持。对于高金红提出的公共管道漏水导致其房屋地下室下沉，中海物业公司未进行书面催交，暂不交纳物业费，请求法院暂不支持中海物业公司诉讼请求的抗辩意见，高金红在庭审过程中述称2013年6月地下室装修时发现漏水，漏水部位不确定，需要去查验，物业公司不管，均自行找地产公司，2017年找到地产公司给改造了独立下水道，地产公司去维修、维护是代替物业公司做事，高金红申请其房屋承租人李阳阳出庭，李阳阳的证言反映出地产公司曾对高金红的房屋进行过维修并改造过下水管道；中海物业公司述称高金红从未反映过公共管道漏水问题，只是一直以小院下沉为由拒交物业费，一审法院认为，根据高金红举示的现有证据无法判断造成其房屋现状的原因、中海物业公司应承担何种责任，且高金红亦未就此提出明确的意见，其应积极寻求适当途径解决其房屋问题，在本案中其仅以此为由拒交物业费，要求暂不支持中海物业公司的诉讼请求，于法无据，对其该项抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、高金红于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费24506.6元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计391元（原告已预交），由高金红负担207元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担184元。二审中，高金红向本院递交新证据：照片，拟证明：中海物业公司未尽到维护和维修义务，中海物业公司应当对涉案房屋进行维修。中海物业公司向本院递交新证据：NC系统截屏，拟证明：中海物业公司曾向高金红书面催缴物业费。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本院认为，此规定主要是考虑到业主欠交物业费的原因多样，可能是由于事务繁忙而忘记或者耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满。通过物业公司的书面催交，即可以提醒忘记缴费的业主，也可以为业主和物业服务公司提供一次沟通机会，符合法律的效率价值，以免物业公司动辄起诉业主，造成物业纠纷案件大量上升，也损害了业主与物业公司之间的信任关系。此为该条款的立法目的。而本案中，高金红未交物业费已达七年之久，在这七年的时间里中海物业公司未催交物业费或者高金红对中海物业公司催交过物业费不知情显然不符合常理，故高金红以中海物业公司未书面催交物业费为由抗辩不能成立。而对于高金红主张的房屋漏水导致地下室下沉而拒交物业费的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，高金红可以就此向中海物业公司主张违约责任，但不能据此主张免除交纳物业费的义务。综上所述，高金红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782元，由高金红负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年十二月十四日法官助理 乌日汗书记员 解海波