北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终12317号上诉人（原审原告、执行案外人）：北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。法定代表人：焦莉，执行董事。委托诉讼代理人：刘静静，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志君，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：蔡庆光，男，1970年12月19日出生。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：金振亨，北京市华堂律师事务所律师。原审第三人：北京市木材厂有限责任公司，住所地北京市丰台区永外大红门西路**。法定代表人：吴本强，执行董事。委托诉讼代理人：郁彬，男，1989年11月13日出生。委托诉讼代理人：侯苹，女，1993年8月14日出生。上诉人北京建机资产经营有限公司（以下简称建机公司）因与被上诉人蔡庆光、原审第三人北京市木材厂有限责任公司（以下简称北京木材厂）案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建机公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持建机公司的全部诉讼请求；2.由蔡庆光承担本案二审全部诉讼费用。事实与理由：1.建机公司与北京木材厂之间在法院查封前已签订房屋买卖合同。2019年6月11日，建机公司与北京木材厂签订资产转让的《协议书》，北京木材厂将北京市丰台区大红门西路4号房屋（以下简称涉案房屋）转让给建机公司，抵销其对建机公司的债务，因此《协议书》是以建机公司承担相应费用的方式购买房屋所有权的房屋买卖合同。而法院于2019年11月在涉案房屋张贴强制执行公告，查封涉案房屋，但房屋买卖合同的成立时间早于法院查封之前。2.法院查封前建机公司已合法占有涉案房屋。2013年6月17日，北京金隅股份有限公司下发了《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》，此后建机公司接管并占有涉案房屋，2017年8月以后更是由建机公司与租户签订租赁合同。3.建机公司已支付涉案房屋全部价款。《协议书》签订后，建机公司通过承接北京木材厂人员、支出管理费用等方式向北京木财产支付了涉案房屋的转让价款。4.涉案房屋非因受让人原因未办理过户。《协议书》签订后，建机公司一直敦促北京木材厂及时办理房屋所有权过户手续，但因北京木材厂无力承担过户费用，且不久后涉案房屋被法院查封，未能办理过户手续。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，建机公司对执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。一审法院认定建机公司对涉案房屋所享有的权利无法排除强制执行，属于适用法律错误。蔡庆光辩称，同意一审判决，不同意建机公司的上诉请求及理由。1.建机公司与北京木材厂未就涉案房屋签订合法有效的房屋买卖合同，建机公司未支付全部对价，也并未实际占有涉案房屋，该房屋为北京木材厂的财产，与建机公司无关。2.建机公司与北京木材厂虽然签订《协议书》，但双方并未就涉案房屋买卖达成合意，《协议书》不应被认定为房屋买卖合同。3.建机公司所称其与北京木材厂之间的债权债务并未确定，部分债权债务未发生，建机公司亦未履行，在此情况下建机公司与北京木材厂利用双方的关联关系将涉案房屋抵偿给建机公司，属于恶意串通损害第三人利益的行为，《协议书》应属无效。4.建机公司未实际占有涉案房屋，其所称租赁合同已经到期。5.《协议书》的签订时间为2019年6月11日，此前法院已对涉案房屋进行查封，建机公司与北京木材厂签订《协议书》是为了逃避法院执行。6.建机公司的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。北京木材厂述称，不同意一审判决，同意建机公司的上诉请求及理由。建机公司向一审法院起诉请求：请求停止执行涉案房屋（吴裕隆酒店），并解除对该房屋的查封。一审法院查明事实：蔡庆光与北京木材厂、樊某、张某、计某、隽美信威交通设施（北京）有限公司、北京市博宇华威科技发展有限公司财产损害赔偿纠纷一案，一审法院作出（2016）京0106民初7903号民事判决书，判决确定：一、北京市木材厂有限责任公司于判决生效后十日内赔偿蔡庆光损失1,058,047.1元；二、驳回蔡庆光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北京木材厂不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）京02民终4018号民事判决书，判决确定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,322元，由北京市木材厂有限责任公司负担（已交纳）。北京木材厂不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年8月29日作出（2019）京民再24号民事判决书，判决确定：维持北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4018号民事判决。2018年8月1日，蔡庆光向一审法院申请执行，一审法院予以受理，执行案号为（2018）京0106执7238号。执行中，因北京木材厂未履行生效法律文书确定的义务，2019年11月14日，一审法院作出（2018）京0106执6980号等28个案件之二执行裁定书，载明法院在执行徐德清等28个申请执行人与北京木材厂财产损害赔偿纠纷一案中，被执行人北京木材厂未履行判决所确定义务，裁定查封北京木材厂名下位于北京市丰台区×××4号房屋，房屋产权证号：京房权证丰股字第**。后一审法院在涉案房屋处张贴（2018）京0106执6981号等30个案件公告，载明北京祥成华亚商贸有限公司等30个申请执行人与北京木材厂财产损害赔偿纠纷一案，北京市高级人民法院作出的（2019）京民再52号等30份判决已经发生法律效力。因北京木材厂未履行判决确定义务，北京祥成华亚商贸有限公司等30个申请执行人向法院提出强制执行申请，法院依法向被执行人北京木材厂发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人北京木材厂未履行。法院依法对被执行人名下北京市丰台区×××4号（现为吴裕隆酒店原为北京木材厂办公楼）房屋进行评估拍卖。责令北京木材厂于2019年11月26日中午12时前将涉案房屋腾空。同时向涉案房屋内的全体人员发出通知，要求其立即清理、清空属于个人所有的物品，在法院公告期内自行离开该房屋。逾期未履行，法院将强制执行。一审法院另查，2013年6月17日，北京金隅股份有限公司作出金隅股份发[2013]222号《北京金隅股份有限公司关于对北京市木材厂有限责任公司资产与业务进行整合重组的通知》（以下简称重组通知），载明将北京木材厂的木门产品制造、加工等生产经营性业务划入北京金隅天坛股份有限公司……将木门业务及资产剥离后的北京木材厂划归建机公司进行管理，并适时予以注销，同时由建机公司组织做好农贸市场95%股权的退出工作及北木职工医院、北京市木材工业研究所两家事业单位的注销工作。北京木材厂现有在职人员根据“人随业务走”的原则进行分流安置……剩余人员及离退休人员保留在北京木材厂，由建机公司负责管理。2019年5月7日，北京木材厂关于资产处置事宜的会议纪要中载明，为了加强北京木材厂现有资产的经营管理，妥善解决历史遗留问题，拟定资产处置方案如下：（一）北京木材厂对金隅集团所负的债务（包括即将发生的）总额约4800万元，由建机公司在两年内代为偿还金隅集团。同时建机公司对北京木材厂享有4800万元债权。北京木材厂以部分土地及地上房产（丰台区建欣苑二里8号楼，房屋建筑面积3101.85平方米，资产证号：X京：X京房权证丰股字第**证号：京丰国用（2008）字第00363号）抵偿欠付建机公司该笔债务，并签署三方债权转让及资产抵债协议。（二）北京木材厂未来发生的人员费用、土地税费、资产维护等费用由建机公司承担，北京木材厂以其拥有的部分土地、房产抵偿给建机公司，包括：……北京市丰台区大红门西路4号原北厂区天坛销售大厅（京房权证丰股字第XXXX号）……等5处资产。与建机公司签署协议，共同办理房产过户手续。对于无法办理过户的土地、房产，交由建机公司管理。2019年6月11日，建机公司与北京木材厂签订《协议书》，载明：1.北京木材厂资产、人员遗留问题比较复杂，目前北京木材厂已无业务，但公司注销又需要很长时间，且涉及税费等问题，故由建机公司牵头，北京木材厂配合，尽快对现有土地、房产等资产情况进行梳理，对在职及离退休人员等必要费用进行测算。2.北京木材厂现有在职员工66名、离退休人员1540名，北京木材厂需承担在职员工的工资、离退休人员的统筹外福利费用。北京木材厂目前因在职人员、离退休人员及各项管理费用等支出的金额约为350万元/月。3.考虑到北京木材厂的经营现状，为妥善安置职工，建机公司同意承接北京木材厂全部在职员工，负责离退休员工的日常管理并承担离退休人员的统筹外福利费用，其间出现的任何问题，由建机公司自行处理，与北京木材厂无关。4.为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所需投入的资金成本、人力成本，北京木材厂同意将其拥有的部分土地、房产（见附件一）抵偿给建机公司。土地／房产评估报告见附件二。5.北京木材厂应于本协议签订之日起30日内将约定的土地／房产的产权证书交付给建机公司，北京木材厂、建机公司共同办理房产的过户手续；对于无法办理过户手续的土地／房产，北京木材厂应交由建机公司管理，且不再主张对该部分房产的任何权利。6．因资产过户发生的税、费均由双方按法律规定承担。涉案房屋包含在附件一中。一审庭审中，建机公司提交《北京建机资产经营有限公司2016年第2期经营会纪要》《房产（场地）租赁合同》，意在证明北京木材厂已经将涉案房屋交付给了建机公司。蔡庆光对于此证据及证明目的均不认可，主张相应材料的行程时间均在蔡庆光与北京木材厂的财产损害赔偿纠纷案件期间，建机公司和北京木材厂之间存在串通的可能。经询问，建机公司表示无法提供证据证明双方在何时以何种方式如何进行的房屋交付工作。同时，建机公司表示未能办理涉案房屋产权过户登记的原因是双方在签订协议后，对于过户费用进行了测算，结果相应费用很高，北京木材厂在协商谁承担费用的过程中，涉案房屋被法院查封。北京木材厂表示目前无可用资金，暂无力承担过户的高额税费，故未及时办理过户手续。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故建机公司应当对其符合上述全部四个条件承担举证责任。本案中，建机公司主张其在法院查封涉案房屋之前，已与北京木材厂签订协议受让涉案房屋，以北京木材厂对其所负债务抵偿涉案房屋价款，并实际占有使用涉案房屋。但根据其提供的证据，北京木材厂与建机公司所签订的协议，系基于北京木材厂为弥补建机公司解决北京木材厂员工问题所投入的资金及人力成本，而将其名下包括涉案房屋在内的部分资产抵偿给建机公司。双方所签协议实际为以物抵债协议，目的在于处理北京木材厂的员工问题，并非基于房屋买卖合意而达成协议，该协议无法认定为房屋买卖合同。同时，建机公司仅提交租赁合同和会议纪要证明房屋占有情况。但关于房屋占有问题要考虑形式上和实质上的占有。虽然租赁合同的出租方为建机公司，但根据重组通知的内容显示，建机公司在2013年就取得对于北京木材厂的管理权，即使建机公司以自己的名义对外出租涉案房屋，并取得房屋租金收益，也无法以此认定建机公司已经合法占有该不动产。关于未能办理过户登记的原因，双方所签协议中对于税费承担已有明确约定，从协议签订到房屋被查封相隔五个多月时间，建机公司亦未提交证据佐证其相应主张，因此法院无法认定涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，建机公司的异议请求所基于的事实和理由不符合案外人异议中可以排除执行的情形，其对涉案房屋所享有的权利无法排除法院对涉案房屋的执行。现涉案房屋登记在被执行人北京木材厂名下，其未履行生效判决确定的义务，法院对涉案房屋采取查封措施，并无不当。因此，建机公司的异议请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，一审法院于2020年9月判决：驳回北京建机资产经营有限公司的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案上诉争议焦点为建机公司所主张的其对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。本案中，建机公司上诉主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故人民法院应当停止执行并解除查封涉案房屋。首先，关于建机公司主张其与北京木材厂签订的《协议书》属于房屋买卖合同一节。本院认为，根据《协议书》的具体内容，《协议书》并非建机公司与北京木材厂基于买卖目的就涉案房屋交易达成合意的体现，而是基于集团内部部署就北京木材厂的人员、资产等作出的统一安排，故本院难以认定《协议书》属于一般民法意义上的房屋买卖合同，建机公司的该项主张本院不予支持。其次，关于建机公司主张其在法院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋一节。根据建机公司在诉讼中的自述，其与北京木材厂并未就涉案房屋的交付履行不动产登记备案手续，且其提供的租赁合同及重组通知等，均不足以证明其在法院查封前已实际占有涉案房屋，故本院对其已合法占有涉案房屋的主张不予采信。再次，建机公司上诉还主张其将在未来以负担北京木材厂因在职人员、离退休人员及各项管理费用的方式支付涉案房屋的全部购房款。经审查，建机公司在本案一、二审中对于涉案房屋能够抵销的债务均无法明确具体数额，对于截至目前已支付的数额亦未能清晰说明，鉴于此，本院难以采信建机公司关于已支付全部购房款的主张。最后，建机公司上诉亦主张涉案房屋非因其自身原因未办理产权过户登记。根据建机公司与北京木材厂签订《协议书》的内容，因资产过户发生的税、费均由双方按法律规定承担。现建机公司主张因北京木材厂无力负担涉案房屋过户费用而未办理过户，其后续被法院查封更致无法办理过户。但我国现行法律并未强制规定房屋出卖方负担房屋过户费用，且自双方签订《协议书》至法院查封之间时隔五个月，对于双方解决问题、争议或困难而言，磋商时间相对宽裕，故本院难以认定涉案房屋未办理过户登记与建机公司自身完全无关。据此，本院认为本案中建机公司主张的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决驳回建机公司停止执行并解除查封的诉讼请求，于法有据。综上所述，建机公司的上诉主张，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京建机资产经营有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  刘保河审 判 员  屠 育二〇二〇年十二月三十日法官助理  杨 超书 记 员  郭 爽