河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16841号上诉人（原审被告、申请执行人）：河南金力投资担保有限公司，住所地河南省郑州市金水区英协路**院**楼****,统一社会信用代码：91410100563743174F。法定代表人：施金财，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吉家康，河南昱玮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：郑州大通置业有限公司，住所地河南省郑州市**一马路**，，住所地河南省郑州市**一马路**8048486N。法定代表人：洪国栋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：衡新义，系该公司员工。原审被告（被执行人）：徐青叶，女，1969年6月1日出生，汉族，住，住浙江省乐清市/div>原审被告（被执行人）：吴步春，男，1965年6月6日出生，汉族，住，住浙江省乐清市/div>原审被告（被执行人）：吴杰，男，1990年4月11日出生，汉族，住，住浙江省乐清市/div>上诉人河南金力投资担保有限公司（以下简称“河南金力公司”）因与被上诉人郑州大通置业有限公司（以下简称“郑州大通公司”）、原审被告吴步春、吴杰、徐青叶案外人执行异议之诉一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初13061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南金力公司委托诉讼代理人吉家康，被上诉人郑州大通公司委托诉讼代理人衡新义，被上诉人吴步春，徐青叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南金力公司上诉请求：1、撤销新郑市人民法院（2019）豫0184民初13061号民事判决书第一项判决内容，发回重审或依法改判驳回被上诉人郑州大通公司关于“郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号（合同号：05015463）、020132号（合同号：05015466）房屋”的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人郑州大通公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，判决结果错误，应驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决依据本案案涉房屋的查封晚于被上诉人与吴步春之间签订的《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》等文件的事实，从而支持被上诉人的诉讼请求，显然无法律依据。三、金水区人民法院对涉案房屋的查封，查封后即具有排除之后物权变动的效力。四、吴步春已付清案涉三套房屋全部购房款，自2006年起至今一直占有案涉三套房屋，案涉三套房屋也登记备案在吴步春名下，因此吴步春对案涉房屋享有合法的所有权，新郑市人民法院对案涉房屋的执行具有法律依据，应驳回被上诉人一审关于涉案房屋的诉求。五、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，涉案三套房屋亦归吴步春所有，被上诉人要求不得执行的诉求不应得到支持。六、如被上诉人在与买受人签订商品房买卖合同十几年后，买受人已付清全部价款，已占有案涉房屋十几年的情况下，解除被上诉人与买受人的商品房买卖合同，并且排除强制执行案涉房屋，则显然违反了《合同法》和民法的诚实信用和公平的基本原则。被上诉人郑州大通公司辩称：一、一审判决认定郑州大通公司享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，事实清楚，证据充分，并无不当。二、一审法院判决不得执行吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号，020132号房屋适用法律正确，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告吴步春、徐青叶述称：我购买被上诉人三间房，现在房屋一间300万元，三间900万元。我仅欠被上诉人100万元，但被上诉人扣留两间房不给我，严重损害我的利益，我欠被上诉人的钱可以偿还，但是房屋应属于我，不应解除房屋买卖合同。我是2005年购买的房屋，现在还没有房产证，摊位是在大同路南、敦睦路西天隆商贸城二层，现在房价最高，比银基的房价还高。原审原告郑州大通公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）豫0184执异143号执行裁定书。2、不得执行被执行人吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号（合同号07096400号）、020131号（合同号05015463号）、020132号（合同号××号）三套房屋。3、本案诉讼费用由河南金力公司承担。一审法院认定事实：2005年12月2日，郑州大通公司与吴步春签订两份《商品房买卖合同》（合同号为05015463号、05015466号），约定由吴步春购买郑州大通公司开发的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层的两套房屋（房号依次为020131号、020132号），房屋价款依次为49.9万元、50.2万元。2007年2月11日，郑州大通公司与吴步春签订《商品房买卖合同》（合同号为07096400号），约定由吴步春购买郑州大通公司开发的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层的一套房屋（房号为××号），房屋价款为47.4万元。之后，吴步春向郑州大通公司付清了购房款，郑州大通公司与吴步春就三份《商品房买卖合同》办理了备案登记。2017年1月17日，出租方（甲方）吴步春，承租方（乙方）郑州大通公司，担保方（丙方）徐青叶、吴杰、吴帅签订《租赁合同》，约定的主要内容如下：甲方将其购买的三套房屋［房号分别为020131号（合同号为05015463号）、020132号（合同号为05015466号）、020103号（合同号为07096400号）］出租给乙方。租期均为4年；其中，房号为020131号、020132号房屋租赁期限自2019年3月7日起至2023年3月6日止，房号为××号房屋的租赁期限自2019年3月17日至2023年3月16日止。租赁期限内，房屋租金标准经甲乙双方一致同意以乙方实际对外转租甲方房屋收取的租金标准为准；本合同签署后7日内乙方一次性预付甲方租金100万元整，自乙方付款之日起按月利率0.6％计息，连本带息在乙方对外转租甲方房屋并实际取得租金时进行冲抵（冲抵时应预先扣除乙方应当承担的税费），先用利息冲抵，利息冲抵完毕后用预付的租金冲抵，未冲抵完的部分继续按照月利率0.6％计息，直至冲抵完毕。因甲方原因导致租赁房屋部分或者全部无法被乙方使用的（包括乙方使用或乙方允许的第三方使用），或出现其他非乙方原因导致乙方的合同目的不能实现的，乙方均有权立即解除本合同并有权要求退还甲方未冲抵的预付租金及利息，甲方逾期退还的，每逾期一日应当按照逾期金额的千分之五向乙方支付违约金；另外乙方还有权解除甲方购买租赁房屋的《商品房买卖合同》并收回租赁房屋，以应当退还甲方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与甲方应当退还乙方的预付租金及利息和甲方应支付的违约金等进行冲抵，不足或多余部分，双方再进行现金结算。2017年1月17日，出租方郑州大通公司（甲方）、承租方吴步春（乙方）、担保方（丙方）徐青叶、吴杰、吴帅签订《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》；该合同第七条违约责任和合同解决中特别约定，乙方购买了甲方开发的位于郑州市××区大同××敦睦路西天隆商贸城2层的房屋{具体为房号为020131号、020132号、020103号，《商品房买卖合同》合同号依次为05015463号、05015466号、07096400号}，乙方同意若乙方欠付租金、经营管理费、物业费等费用或因乙方原因导致本合同解除（包括因乙方违约或违法，甲方行使合同解除权的情形）的，甲方有权解除上述乙方购买房产的《商品房买卖合同》并收回房产，以应当退还乙方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与乙方应当支付甲方的租金、物业服务费及经营管理费、违约金等费用进行冲抵，不足或多余部分，双方再行进行现金结算。2017年1月17日，吴步春向郑州大通公司出具一份《声明书》，其中声明：郑州大通公司还有权解除本人购买天隆商贸城2层020131号、020132号、020103号房屋的《商品房买卖合同》并收回房屋，以应当退还本人的购房款（本人认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与本人应当退还郑州大通公司的预付租金及利息、本人应当交纳的租金、经营管理费用等费用进行冲抵，不足或多余部分，本人与郑州大通公司再进行现金结算；连带保证人徐青叶、吴杰、吴帅。2017年1月19日，郑州大通公司向吴步春支付100万元。吴步春于2018年6月16日将涉案房屋出租给案外人，租期自2019年3月16日至2022年3月16日，涉案房屋现在由案外人在使用。之后，郑州大通公司向郑州市二七区人民法院提起三件案件，诉讼请求概括如下：1、解除郑州大通公司与吴步春依次签订的合同号为05015463号、05015466号、07096400号《商品房买卖合同》，并判令吴步春返还三套房屋。2、解除郑州大通公司与吴步春签订的《租赁合同》，并判令吴步春返还所预收的租金及利息、押金等。3、判令徐青叶、吴帅、吴杰对吴步春的上述全部债务承担连带责任。2019年12月11日，郑州市二七区人民法院依次作出（2019）豫0103民初17915号、17914号、17918号民事判决，均认为郑州大通公司主张解除合同号为05015463号、05015466号、07096400号《商品房买卖合同》并返还房屋，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，该院对此不予处理。之后，郑州大通公司又向郑州市二七区人民法院提起三件案件，请求解除与吴步春依次签订的编号为05015463号、05015466号、07096400号《商品房买卖合同》。2020年7月10日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5702号民事判决：一、解除郑州大通公司与吴步春于2015年12月2日签订的编号为05015463号《商品房买卖合同》，吴步春于判决生效之日起三十日内配合郑州大通公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；二、吴步春于判决生效后十日内将位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号房屋返还给郑州大通公司；三、郑州大通公司于判决生效之日起十日内退还吴步春购房款80万元；四、驳回吴步春的反诉请求。吴步春不服该判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终9628号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年8月23日，该案民事判决已生效。2020年9月15日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5874号民事判决：一、解除郑州大通公司与吴步春于2015年12月2日签订的编号为05015466号《商品房买卖合同》，吴步春于判决生效之日起三十日内配合郑州大通公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；二、吴步春于判决生效后十日内将位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020132号房屋返还给郑州大通公司；三、郑州大通公司于判决生效之日起十日内退还吴步春购房款80万元。2020年10月10日，该案民事判决已生效。2020年10月22日，郑州大通公司申请撤回解除与吴步春签订的编号为07096400号《商品房买卖合同》案的起诉；同日，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5983号民事裁定，准许郑州大通公司撤回起诉。在本案庭审中，郑州大通公司明确表示对该套房屋的执行不再提出执行异议。2017年8月1日，郑州市金水区人民法院立案受理河南金力公司与徐青叶、吴步春、吴杰合同纠纷一案。2017年8月14日，该院作出（2017）豫0105民初16202号民事裁定，查封吴步春所有的位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号、020132号、07096400号房屋（合同号依次为05015463号、05015466号、07096400号）。2017年8月23日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书。2017年11月28日，该院作出（2017）豫0105民初16202号民事判决：一、徐青叶于判决生效后十日内支付河南金力公司代偿款318.876645万元及利息（利息以代偿款318.876645万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月13日起计算至该债务实际偿还完毕之日止），保证金45万元优先充抵利息。二、吴步春、吴杰对判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回河南金力公司其他诉讼请求。2018年3月21日，河南金力公司向该院申请强制执行该案。2018年6月27日，该院作出（2018）豫0105执3985号执行裁定：一、将徐青叶、吴步春、吴杰名下银行存款327.838万元予以冻结、扣划或查封、扣押其相应价值的财产；二、将吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号（合同号05015463号）、020132号（合同号××号）、020103号（合同号07096400号）房屋三套予以查封；三、限徐青叶、吴步春、吴杰于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期原审法院将对上述房屋予以评估、拍卖。2018年8月3日，该院向吴杰发出公告，责令吴步春于2018年8月20日前迁出上述三套房屋，将对上述三套房屋予以评估、拍卖，以清偿债务等内容。2018年8月27日，河南省郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监3282号执行裁定：郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16202号民事判决书【原执行案号（2018）豫0105执3985号】由新郑市人民法院执行。在原审法院强制执行该案过程中，郑州大通公司提出执行异议，请求中止对（2018）豫0105执3985号案件中查封的上述三套房屋的评估、拍卖等执行行为；请求在（2018）豫0105执3985号案件执行程序中保障郑州大通公司对上述三套房屋的合法权利。2019年12月16日，原审法院作出（2019）豫0184执异143号执行裁定，驳回郑州大通公司的异议请求。郑州大通公司不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。吴步春曾以郑州大通公司原因造成不能办理合同号依次为05015463号、05015466号、07096400号三套房屋产权登记为由，请求郑州大通公司支付违约金114.656107万元。2019年12月10日，郑州市二七区人民法院作出（2019）豫0103民初20388号民事判决，驳回吴步春的诉讼请求。吴步春不服该民事判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年2月28日作出（2020）豫01民终348号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《租赁合同》，《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》，《声明书》，民事判决书，生效证明，民事裁定书，执行裁定书，房屋权属信息查询证明及本案庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2005年12月2日、2007年2月11日，郑州大通公司与吴步春依次签订的合同号为05015463号、05015466号、07096400号的三份《商品房买卖合同》；2017年1月17日，郑州大通公司与吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅签订的《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅出具的《声明书》；均系当事人之间的真实意思表示，其内容也不违反法律行政法规的强制性规定，上述合同及《声明书》依法成立并生效。在吴步春向郑州大通公司付清了购房款后，双方就三份《商品房买卖合同》办理了备案登记。同时，《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》均明确约定，当吴步春违约时，郑州大通公司有权解除上述三份《商品房买卖合同》并收回房屋。由此可知，即吴步春基于三份《商品房买卖合同》约定从郑州大通公司购买上述三套房屋；同样，郑州大通公司基于《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及《声明书》约定有权解除与吴步春签订的上述三份《商品房买卖合同》并收回房屋。在审理河南金力公司与徐青叶、吴步春、吴杰合同纠纷一案中，郑州市金水区人民法院于2017年8月14日作出（2017）豫0105民初16202号民事裁定，查封吴步春所购买的上述三套房屋；2017年8月23日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定书和协助执行通知书。显然，在签订《租赁合同》、《名门天隆城商铺租赁与管理服务合同》及出具《声明书》以后，吴步春购买的上述三套房屋才被查封。另外，根据已生效的河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终9628号民事判决及郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5874号民事判决的内容可知，已解除了郑州大通公司与吴步春签订的编号为05015463号、05015466号《商品房买卖合同》，吴步春配合郑州大通公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，并将位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号、020132号房屋返还给郑州大通公司。因此，郑州大通公司对上述二套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院对郑州大通公司请求不得执行上述二套房屋的诉请予以支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。2020年10月22日，郑州大通公司申请撤回解除与吴步春签订的编号为07096400号《商品房买卖合同》案的起诉；郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初5983号民事裁定，准许郑州大通公司撤回起诉。在本案庭审中，郑州大通公司明确表示对该套房屋的执行不再提出执行异议，属于郑州大通公司自行处分自己的民事权利和诉讼权利，原审法院对此予以准许，即该套房屋应准许执行。相应地，原审法院对河南金力公司及徐青叶、吴步春的辩称意见均不予采纳。吴杰经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响原审法院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十七条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行被告吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号（合同号05015463号）、020132号房屋（合同号××号）。二、准许执行被告吴步春名下位于郑州市××大××南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号（合同号07096400号）房屋。三、驳回原告郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33027元，由原告郑州大通置业有限公司负担11009元，被告河南金力投资担保有限公司负担11009元，被告徐青叶、吴步春、吴杰负担11009元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，郑州市金水区人民法院查封涉案三套房屋的时间为2017年8月23日，郑州市二七区人民法院作出解除商品房买卖合同的两份判决书均在涉案房产查封之后，故根据前述法律规定，郑州大通公司作为案外人，对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人河南金力公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初13061号民事判决第一项，即“不得执行被告吴步春名下位于郑州市二七区大同路南、敦睦路西天隆商贸城2层020131号（合同号05015463号）、020132号房屋（合同号××号）”；二、维持河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初13061号民事判决第二、三项，即“准许执行被告吴步春名下位于郑州市二七区大同路南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号（合同号07096400号）房屋；驳回郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。”。本案一审案件受理费33027元、二审案件受理费22018元，全部由郑州大通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  朱长勇二〇二〇年十二月二十八日书记员  冯 晋