四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初6612号 原告：宜宾天瑞房地产开发有限公司，住所地：宜宾市临港济技术开发区新楼路**，统一社会信用代码91511500054147219Y。 法定代表人：申健。 委托诉讼代理人：杨**，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201110764299。 委托诉讼代理人：李林杰，四川舟度律师事务所律师，执业证号151152001810045460。 被告：袁龙军，男，1980年1月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾天瑞房地产开发有限公司（以下简称宜宾天瑞房地产公司）与被告袁龙军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告宜宾天瑞房地产公司的委托诉讼代理人李林杰到庭参加诉讼，被告袁龙军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席 审理终结。 原告宜宾天瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及《天立学府华庭合同补充协议》；2、判决被告协助原告办理解除宜宾市临港经济技术开发区学府华庭6幢第15层1单元4号房屋备案手续；3、判决原告在扣除被告应支付的违约金29446.80元（总房价款的5%）及原告代被告向银行偿还的本金、利息、案件受理费等400340.84元后退还被告已付房款159148.36元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第三项请求变更为扣除被告应支付的违约金29446.80元（总房价款的5%）及原告代被告向银行偿还的本金、利息、案件受理费等496150.85元后退还被告已付房款63338.35元。事实与理由：2014年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》《天立学府华庭合同补充协议》，约定被告向原告购买天立学府华庭6幢第15层1单元4号房屋，房屋总价款为588936元，被告采取贷款方式付款。《天立学府华庭合同补充协议》第一条第一款第4项约定，在原告保证期内因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，并且买受人应承担总房价款5%的违约金。合同签订后，原告支付首期房款178936元，其余价款410000元向中国工商银行股份有限公司宜宾分行借款支付。为了便于被告借款购房，原告作为被告与中国工商银行股份有限公司宜宾分行签订的《个人购房借款/担保合同》中的保证人。2019年，因被告违约拖欠贷款，中国工商银行股份有限公司宜宾分行向宜宾市叙州区人民法院提起诉讼，2020年2月20日宜宾市叙州区人民法院作出（2019）川1521民初5929号《民事判决书》，判决被告偿还全部贷款本金及还清之日的利息，原告对上述款项承担连带赔偿责任。2020年7月因被告未按判决履行还款义务，原告作为保证人向中国工商银行股份有限公司宜宾分行按判决承担了付款责任，共代被告偿还了借款本金、利息、迟延履行期间债务利息、案件受理、保全费等共计400340.84元。另，原告还分三次共 计为被告代偿了2016年、2017年部分逾期贷款共计95810.01元。综上，被告的行为已经构成违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 被告袁龙军未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告《营业执照》复印件、被告身份证明、《商品房买卖合同》及《补充协议》、叙州区人民法院法院（2019）川1521民初5929号《民事判决书》、联系函及工商银行凭证等证据。被告虽未到庭发表质证意见，但原告所举主要证据 均提供原件核对，且证据间能形成锁链，故本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，被告袁龙军与原告宜宾天瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，约定：被告袁龙军向宜宾天瑞房地产公司购买其所有的位于临港区××地;地块（暂定名学府华庭）**第******商品房测建筑面积111.12平方米（其中套内面积90.29平方米，公摊面积20.83平方米）；该商品房所分摊的土地使用权证及在建工程均未设定抵押；该商品房按照套内建筑面积计算，单价6522.72元／㎡，房屋总价款588936元；买受人采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的30%即178936元，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《合同补充协议》约定：买受人采用银行抵押贷款付款方式购房，应买受人要求，出卖人就买受人向银行的抵押贷款提供保证，经双方协商一致，就出卖人保证期内有关事宜达成如下一致：出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退还给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款5%的违约金；特别说明，出卖人已将本补充协议对《商品房买卖合同》的修改及补充内容可能给买受人带来的风险告知买受人，买受人已明确知悉，并认为上述修改和补充并不属于《商品房买卖合同》中第二十七约定的不合理 地减轻或免除应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同以及补充协议签订后，被告袁龙军向原告宜宾天瑞房地产公司支付购房首付款178936元，原告宜宾天瑞房地产公司于2015年1月22日为被告袁龙军办理了案涉商品房的预售合同备案登记。后被告袁龙军向中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工行宜宾分行）按揭贷款410000元用于支付了购房余款。原告宜宾天瑞房地产公司作为担保人为被告袁龙军在工行宜宾分行的该笔贷款提供阶段性连带责任保证。因被告袁龙军在还款期间有逾期还款行为，2016年6月22日，工行宜宾分行向原告发出《联系函》，告知原告：袁龙军因购买案涉住房，于2015年1月20日在我行申请个人住房按揭贷款41万元，期限120个月，该笔贷款发放后已连续违约，截止2016年6月21日，逾期6期，欠款27367.67元，按照相关约定，我行已于2016年6月21日从贵公司保证金账户扣划27367.67元保证金，用于归还袁龙军的逾期贷款本息。2017年3月25日，工行宜宾分行向原告发出《联系函》，告知原告：袁龙军个人住房按揭贷款截止2017年3月23日，借款逾期9期，欠款41132.54元，我行已于2017年3月23日从原告保证金账户扣划41132.54元保证金，用于归还袁龙军的逾期贷款本息。2017年9月29日，工行宜宾分行向原告发出《联系函》，告知原告：袁龙军个人住房按揭贷款截止2017年9月25日，欠款27309.80元，我行已于2017年9月26日从原告保证金账户扣划27309.80元保证金，用于归还袁龙军的逾期贷款本息。以上三次，共计扣划95810.01元。后因被告袁龙军仍一直逾期还款，致使工行宜宾分行将原、被告共同诉至宜宾市叙州区人民法院，该院于2020年2月20日作出（2019）川1521民初5929号《民事判决书》，判决：一、被告袁龙军于判决生效之日起十日内偿还工行宜宾分行贷款本金325845.78元及全部贷款本金还清之日止的利息（含罚息、复利）（截止2019年10月21日利息为42555.67元；从2019年10月22日起至本判决指定履行期日止的利息、罚息、复利按照《个人购房/担保合同》约定计算，若未按确定的给付之日给付贷款本金，上述利息、罚息、复利计算至本金付清之日止）；二、宜宾天瑞房地产公司对被告袁龙军的上述款项承担连带赔偿责任，宜宾天瑞房地产公司履行后可依法向被告袁龙军追偿；案件受理费3413元，保全申请费2362元，由被告袁龙军承担。（2019）川1521民初5929号《民事判决书》生效后，因被告袁龙军未履行生效判决书确定的给付义务，工行银行宜宾分行于2020年7月16日从原告的保证金账户扣划170194.20元（本金109426.31元，利息、罚息、复息60767.89元）；2020年7月23日，原告宜宾天瑞房地产公司替被告袁龙军向工商银行宜宾分行代偿剩余本息220016.20元（其中本金216419.47元，利息680.46元，提前还款违约金2916.27元）；2020年7月28日，被告袁龙军的个人购房贷款全部结清。2020年7月28日，原告替被告支付了（2019）川1521民初5929号《民事判决书》确定的加倍支付迟延履行期间的债务利息4355.44元。2020年7月29日，原告替被告支付诉讼费3413元、保全申请费2362元，合计5775 元。 庭审中，原告陈述其曾通知被告于2015年12月31日前接房，但 被告至今未接房，案涉房屋目前处于原告的管控下。 本院认为，原告宜宾天瑞房地产公司与被告袁龙军签订的《商品房买卖合同》、《天立学府华庭合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同以及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。因被告袁龙军履行了部分还贷义务后未继续偿还按揭款，工行宜宾分行根据双方合同约定诉至宜宾市叙州区人民法院，宜宾市叙州区人民法院判决被告袁龙军偿还相应贷款本息，宜宾天瑞房地产公司承担连带责任。因被告未履行该生效判决书确定的义务，作为保证人的原告宜宾天瑞房地产公司承担了担保责任，替被告袁龙军偿还了所欠的贷款本金及利息。根据原告宜宾天瑞房地产公司与被告袁龙军签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》约定:“出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同……”，现原告宜宾天瑞房地产公司以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同……”，因此，对原告的该项诉请，本院予以支持,解除日期为本案起诉状副本送达被告之日即2020年10月23日。合同解除后，被告应协助原告办理解除案涉房屋的合同备案手续。同时，根据双方合同约定"若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退还给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款5%的违约金"，被告袁龙军应向原告支付总房价款5%的违约金，经计算为29446.8元（588936元×5%）。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因本院已支持原告关于解除原告与被告袁龙军签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉求，基于对合同解除后双方权利义务的清理，原告宜宾天瑞房地产公司应退还被告袁龙军已经支付的购房款588936元。原告宜宾天瑞房地产公司要求在本案中一并抵扣被告已支付的购房款、原告代被告向工行宜宾分行偿还的贷款本息、案件受理费等费用及被告应支付的违约金后将剩余款项退还被告，为了减少诉累，本院予以准许。原告宜宾天瑞房地产公司代被告袁龙军支付了其所欠工行宜宾分行的贷款本息共计486020.41元及因诉讼产生的案件受理费、保全申请费、加倍支付延迟履行期间的的债务利息10130.44元，共计496150.85元，被告袁龙军应向原告宜宾天瑞房地产公司支付的违约金29446.8元，品迭被告袁龙军已支付的购房款588936元后，原告宜宾天瑞房地产公司应退还被告的购房款为63338.35元（588936元-496150.85元-29446.8元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七 条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告宜宾天瑞房地产开发有限公司与被告袁龙军签订的《商品房买卖合同》以及《天立学府华庭合同补充协议》于2020 年10月23日解除。 二、被告袁龙军于本判决生效之日起十日内协助原告办理解除临港经济技术开发区学府华庭6幢1单元15层4号房屋的预售合同 备案登记手续。 三、原告宜宾天瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内 退还被告袁龙军已付购房款63338.35元。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加 倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1384元，减半收取计692元，由被告袁龙军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上 诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、 罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二〇年十二月十二十日 法官助理  蒋倩倩 书 记 员  雷秋兰