北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7812号上诉人（原审原告）：刘伟，女，1965年11月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王秘清，北京市泽普律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人刘伟因与上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初16391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘伟一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.在刘伟诉张金翠的房屋买卖合同纠纷一案的判决中，一审法院仅酌情判决张金翠向刘伟支付违约金190万元，该190万元是惩罚金，而非经济损失,无法弥补刘伟的实际损失，刘伟的实际损失为房屋贬值损失490万元、租金损失112万元，共计602万元。2.链家公司推荐无购房资质的张金翠与刘伟签订房屋买卖合同，是导致刘伟与张金翠解除合同的直接原因。一审法院对链家公司在签订合同、履行合同中的过错未予客观认定。3.一审法院对刘伟申请鉴定房屋和租金损失未予批准，剥夺了刘伟申请鉴定的权利。4.链家公司主观恶意明显，且事实上造成了刘伟的重大经济损失，一审法院仅酌情判决链家公司赔偿刘伟19万元，显失公正。链家公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘伟的一审诉讼请求。事实和理由：（2019）京0108民初7653号民事判决认定了房屋买卖合同解除系张金翠未按约定支付购房款的违约行为导致，刘伟的损失已经在该案中作出认定，并由张金翠赔偿。本案二审中，链家公司于2020年11月23日向本院申请撤回上诉。链家公司辩称，不同意刘伟的上诉请求和理由，刘伟在本案中主张的损失已经在另案房屋买卖合同纠纷案件中解决，刘伟要求链家公司赔偿损失没有事实和法律依据，对于一审法院判决酌定链家公司赔偿的损失，链家公司考虑为了解决纠纷，现同意一审判决。不再坚持上诉。刘伟向一审法院提出诉讼请求：1.要求链家公司赔偿刘伟经济损失500万元；2.本案诉讼费用由链家公司承担。一审法院认定事实：北京市海淀区901号房屋（以下简称901号房屋）的所有权人系刘伟，该房屋建筑面积441.55平米。2017年12月27日，刘伟（出卖人）与张金翠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：第四条（一）房屋成交价格为2860万元；（二）家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1590万元；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议：1、买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；第六条，房屋的交付：（一）出卖人应当在收到全部定金后10日内将该房屋交付给买受人；第七条，违约责任：（二）逾期付款违约责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第九条，权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起183日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当天，刘伟（甲方，出卖人）与张金翠（乙方，买受人）、链家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，约定：第二条，经各方友好协商，应向丙方支付的居间代理费为667500元，其中，由甲方承担0元，乙方承担667500元，于本合同签订当日向丙方支付；第三条，权利义务：2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；第四条，违约责任：3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。在房屋买卖合同履行过程中，因张金翠未按照合同约定支付购房款，故刘伟于2019年1月8日将张金翠诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，张金翠赔偿违约金840万元，并按照每日3308元的标准给付自2018年1月27日至实际腾退之日的占有使用费，腾退涉案房屋。法院经审理于2019年8月28日作出（2019）京0108民初7653号民事判决书，认为房屋买卖合同解除系张金翠未按照约定支付购房款的违约行为导致的，故刘伟要求张金翠赔偿违约金之诉请，有事实和法律依据。综合考虑双方当事人的过错程度、交易双方合理的预期利益、刘伟因解除合同可能产生的损失以及张金翠占有使用房屋期间的合理费用等因素，酌情判定张金翠给付刘伟违约金190万元，折抵张金翠已给付的定金50万元后，张金翠还需另行给付刘伟违约金140万元。最终一审判决：一、解除刘伟和张金翠于二〇一七年十二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张金翠于本判决生效后七日内给付刘伟违约金140万元；三、张金翠于本判决生效后十五日内将901号房屋腾空，交还给刘伟使用；四、驳回刘伟的其他诉讼请求。在该案审理过程中，刘伟表示其主张的违约金中考虑了房屋因无法使用而导致的租金损失，张金翠的违约行为给其造成了房屋贬值的损失，现在房价下跌，市场上也不好卖，其它损失没有。链家公司中介人员赵某1在该案审理过程中出庭作证，其证言包括如下内容：成交价4450万元是经过双方多次协商之后达成一致的，在北京购房需要满足以下三个条件之一，也即要么有北京户口，要么纳税满五年，要么缴纳社保满五年，但张金翠都不具备；按照行业规定该种客户确实有瑕疵，但我们常规也是这样做；关于张金翠没有购房资格的问题，签订合同时我们说了，但是没有特别强调，刘伟听没听到我们不清楚；对于购房资格问题我们都是签订合同后审核，风险是双方的。后张金翠对该判决不服，提出上诉。刘伟同意一审判决，请求二审法院予以维持。北京市第一中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）京01民终10569号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在刘伟与张金翠房屋买卖合同纠纷一案的执行过程中，因未发现被执行人张金翠名下有可供执行的财产，不具备继续执行的条件，法院于2020年6月3日作出（2020）京0108执6474号执行裁定书，终结本次执行程序。审理中，法院询问刘伟第一项诉讼请求提出的经济损失500万元具体指什么，刘伟表示包括以下几部分：第一，房屋价格损失。涉案房屋在2017年12月出售时的售价为4450万元，折合单价每平米101137元；收回房屋的时间是2019年12月9日，该时间小区出售一处面积为322平米的房屋，单价为每平米93116元，故房屋价格损失为3541271.5元。第二，租金损失。刘伟将涉案房屋交付给张金翠的时间是2018年1月27日，截止收房时间，房屋被张金翠占有使用总计22个月零12天，租金以每年84万元计算，总计损失1568000元。第三，张金翠居住期间拖欠物业费，造成房屋损坏损失约20万元。以上合计5309271元，本案仅酌情主张500万元。刘伟就其主张的上述第三项损失以及收房时间均未能提交任何证据予以证明。对于在居间服务过程中，链家公司是否对张金翠的购房资格进行审查以及刘伟是否知晓张金翠没有购房资格一节，刘伟陈述如下：我方没有询问其购房资格问题，张金翠与我签合同，我就认为其应该是有购房资格的，且链家公司催促我们签合同，我完全相信链家公司，我认为它有审核张金翠购房资格的责任和义务。对此，链家公司表示：有经办人对张金翠进行了询问，得知张金翠无购房资格，因为她当时明确表示没有购房资格；当时刘伟在场，也知道这个情况，所以张金翠需要以公司名义办理购房手续。但链家公司未就刘伟知晓张金翠无购房资格一节提交任何证据予以证明。关于链家公司在本案提供的居间服务内容，刘伟表示：除了带买房人看房，还进行了房屋核验，签订合同以及房屋交付的整个过程都是链家介入的，此外还协助我方催款、与张金翠沟通。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘伟、张金翠与链家公司签订的《居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据已审理查明的事实可知，链家公司在为刘伟与张金翠提供居间服务的过程中，明知张金翠没有北京市购房资格，但仍撮合双方订立房屋买卖合同。链家公司虽表示刘伟对此知晓并同意，但未能提交任何证据予以证明，故法院对其该项主张不予采信。链家公司的该行为不仅违反了《居间服务合同》的有关约定，且违反了房地产经纪行业的相关服务规范。虽然不是导致案涉房屋买卖合同解除的直接原因，但确实构成合同继续履行的一个客观障碍。故刘伟据此要求链家公司赔偿经济损失，有事实和法律依据，法院予以支持。关于赔偿的具体数额，首先，刘伟主张的500万元经济损失中，房屋价格损失和租金损失两部分内容，刘伟在其起诉张金翠房屋买卖合同纠纷一案中已明确提出过，法院已就此进行了充分考量，并最终认定张金翠应给付刘伟的违约金数额为190万元，折抵50万元定金后，张金翠还需另行给付140万元。该判决现已生效，刘伟同意该判决的结果，并未提出上诉。故刘伟现在本案中再次主张该两项损失，依据不足。关于刘伟主张的第三项损失20万元，鉴于其未提交任何证据予以证明，故法院对此不予采信。在此情况下，目前可以认定的刘伟因案涉房屋买卖合同解除所遭受的、未获填平的损失数额，就是其与张金翠房屋买卖合同纠纷一案生效判决未得到执行部分的数额，而非刘伟在本案中所主张的500万元。且在执行程序今后尚有恢复可能的情况下，该损失亦并非必然完全不能得到弥补。其次，虽然链家公司在本案居间服务过程中的不当行为与本次执行程序的终结无关，亦非导致案涉房屋买卖合同解除的直接原因。但客观来说，确为本案房屋买卖交易的完成增加了风险，且在一定程度上也扰乱了公平合理的市场交易秩序。故综合考虑违约损害赔偿的可预见性规则、链家公司在本案的违约情节，以及刘伟诉张金翠房屋买卖合同纠纷一案目前的执行结果，法院酌情判定链家公司赔偿刘伟经济损失19万元。对于刘伟超过该数额的经济损失赔偿请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘伟经济损失19万元；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人链家公司于2020年11月23日向本院提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘伟、张金翠与链家公司签订的《居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，链家公司在明知张金翠无北京市购房资格的情况下，仍居间撮合刘伟与张金翠签订《房屋买卖合同》，该行为违反了《居间服务合同》中的约定，未尽到尽职提供居间服务的义务。该行为虽非导致刘伟与张金翠之间签订的《房屋买卖合同》解除的直接原因，但客观上给合同的履行带来了障碍，链家公司对此应承担相应的违约责任。现刘伟诉请链家公司赔偿经济损失500万元，该损失包括房屋价格损失、租金损失及张金翠拖欠物业费造成的房屋损坏损失三部分组成。其中，关于房屋价格损失和租金损失，刘伟在其与张金翠的房屋买卖合同纠纷案诉讼中已经明确表示其主张的违约金中考虑了房屋贬值损失和租金损失，该案生效判决在确定违约金数额时已对上述两项损失进行充分考量，酌情判定张金翠给付刘伟违约金190万元，折抵定金50万元后，判令张金翠给付刘伟违约金140万元。现刘伟再次在本案中主张上述两项损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋损坏损失，刘伟就其主张的张金翠居住901号房屋期间因拖欠物业费造成的房屋损坏损失约20万元，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。一审法院综合考虑链家公司在履行《居间服务合同》中的违约情节、违约损害赔偿的可预见性规则以及刘伟诉张金翠房屋买卖合同纠纷一案目前的执行结果，酌情判定链家公司赔偿刘伟经济损失19万元，链家公司现同意一审判决结果，本院不持异议并予以确认。刘伟的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48850元，由刘伟负担46800元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担2050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月二十五日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪