河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终1378号上诉人（原审被告）：鹤壁升龙置业有限公司，住所地鹤壁市城乡一体化示范区鹤淇大道与淇水大道交汇处升龙广场售楼部。法定代表人：王铭震，该公司总经理。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李群英，女，1978年7月27日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：李城君，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。上诉人鹤壁升龙置业有限公司（以下简称升龙置业）因与被上诉人李群英房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。升龙置业上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或重新作出公正判决；2.改判驳回李群英的诉讼请求；3.由李群英承担本案诉讼费用。事实与理由：李群英与升龙置业之间没有形成商品房买卖合同关系，升龙置业也未收到李群英交纳的房款。本案实际应为建设工程施工合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，升龙置业因施工合同关系将涉案房屋抵给案外人林俊明，但林俊明并未依约施工，故双方抵房合同并未实际发生效力，林俊明无权将涉案房屋再次转让给李群英，且双方之间仅签订有认购书，并未签订正式的商品房买卖合同，一审法院在未追加林俊明参加诉讼的情况下，判决升龙置业给付房屋及协助过户错误。李群英辩称，一审判决认定事实正确，程序合法，证据确实充分，上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。李群英向一审法院起诉请求：1.判令升龙置业依照双方之间的合同约定向李群英交付升龙广场一区1号楼东1单元1603房屋一套，并履行办理该房屋不动产等相关产权证义务；2.升龙置业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：因升龙置业拖欠河南广利建筑工程有限公司（以下简称广利公司）工程款1758000元，双方同意将该笔工程款转作升龙广场A区购房款，把升龙置业所欠广利公司的工程款367698元抵购升龙广场1-1-1603房屋一套给案外人林俊明，并于2017年1月16日签订了《鹤壁升龙置业有限公司工程款抵购房款审批表》，约定将升龙广场1-1-1603（升龙广场一区1号楼东1单元1603）房屋一套抵购升龙置业所欠广利公司的工程款367698元，购房人为林俊明，房屋面积为84.13平方米，单价为每平方米4370.59元。李群英与案外人林俊明存在债权债务关系，经升龙置业及案外人林俊明协商，由案外人林俊明将涉案房屋转让给李群英，升龙置业营销部经理毛佳武代表升龙置业于2017年1月16日和李群英签订认购协议书，并让李群英在商品房买卖合同（预售）等材料上进行了签名。2017年5月24日升龙置业向李群英出具涉案房屋房款收据一份，收据载明：“交款单位李群英，收款方式现金，人民币（大写）叁拾陆万柒仟陆佰玖拾捌元整，￥367698.00，收款事由升龙广场A区—1号楼—东1—1603楼款，收款人：史晓宁，交款人：李群英”，加盖有“鹤壁升龙置业有限公司财务专用章”。2017年9月20日李群英以现金方式向升龙置业缴纳了房屋配套费5650元及房屋维修基金3786元，升龙置业向李群英出具收据二份，二份收据的收款人均是蔡清苗，配套费收据加盖有中房升龙广场销售中心的公章。升龙置业向李群英出具房款收据的行为，可以证明其同意以工程款抵购涉案房屋的方式折抵李群英交纳的购房款367698元。因升龙置业借故不交付李群英涉案房屋，经多次协商未果，诉至法院。另查明，在李群英提交的证据《鹤壁升龙置业有限公司工程款抵购房款审批表》《中房升龙广场项目更名申请单》《中房升龙广场项目＜商品房买卖合同＞签约审核单》《升龙广场认购协议书》、收据中签名人员孟娜系升龙置业项目经理，毛佳武系升龙置业营销部经理，史小宁系升龙置业会计，蔡清苗系升龙置业出纳。中房升龙广场销售中心系升龙置业的下设部门。案外人林俊明系广利公司职工。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李群英与案外人林俊明存在债权债务关系，案外人林俊明将其享有的升龙置业的房屋转让给李群英，《鹤壁升龙置业有限公司工程款抵购房款审批表》《中房升龙广场项目更名申请单》《升龙广场认购协议书》及收据的出具系基于升龙置业不能及时清偿债务，经三方协商，升龙置业将未结算的工程款转为购房款，当事人的上述交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，尽管涉案购房款的支付源于当事人之间曾经存在的债权债务关系，但双方及案外人林俊明各方经协商一致，并合意变更法律关系性质，该行为是双方及案外人林俊明各方真实意思表示，鉴于升龙置业在鹤壁升龙置业有限公司工程款抵购房款审批表、中房升龙广场项目更名申请单、升龙广场认购协议书及向李群英出具的涉案房屋房款收据中对房屋位置、单价、总价款等权利义务内容亦作出了约定，故双方之间的债权债务关系已转变为商品房买卖合同关系。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。李群英以案外人林俊明享有的升龙置业的工程款折抵购房款的方式，向升龙置业支付购房款367698元，升龙置业应当及时将涉案房屋交付给李群英并办理房屋过户手续，鉴于升龙置业未履行上述义务，李群英作为买受人要求升龙置业将涉案房屋交付给李群英并办理不动产等相关产权证义务的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于升龙置业辩称由于本案案外人林俊明没有按照约定施工，没有移交施工资料也没有办理以工程款抵购房款的手续，导致目前为止升龙置业与李群英没有签订正式的商品房买卖合同的意见，因升龙置业提交的证据不足以证明自己的观点，对此辩解意见不予采信。关于升龙置业申请追加林俊明作为第三人参加本案诉讼的请求，案外人林俊明是否按照约定施工，是升龙置业与林俊明之间的建设工程施工合同纠纷，与本案李群英与案外人林俊明和升龙置业之间的房屋买卖合同纠纷没有法律上的利益关系，不需要追加林俊明参加本案诉讼。一审法院判决：升龙置业于判决生效后十五日内将升龙广场一区1号楼东1单元1603房屋交付李群英并协助办理房屋过户手续。案件受理费6814元，减半收取3407元，由升龙置业负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人所提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人升龙置业所提出的本案实际应为建设工程施工合同纠纷，李群英与升龙置业之间没有形成商品房买卖合同关系，应当追加林俊明参加本案诉讼的上诉理由。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李群英主张升龙置业依照合同约定交付涉案房屋，并履行办理相关产权证义务，其向法院提交了《鹤壁升龙置业有限公司工程款抵购房款审批表》《中房升龙广场项目更名申请单》《中房升龙广场项目＜商品房买卖合同＞签约审核单》《升龙广场认购协议书》、收据三份等证据。其中《鹤壁升龙置业有限公司工程款抵购房款审批表》显示2016年12月23日，因升龙置业拖欠河南广利建筑工程有限公司工程款1758000元，双方同意将该笔工程款转作升龙广场A区购房款，把升龙置业所欠河南广利建筑工程有限公司的工程款367698元抵购涉案房屋给河南广利建筑工程有限公司的职工林俊明，并于2017年1月16日签订了该审批表。根据《中房升龙广场项目更名申请单》《中房升龙广场项目＜商品房买卖合同＞签约审核单》《升龙广场认购协议书》、收据显示2017年1月16日，林俊明在更名申请单中同意将涉案房屋转给李群英，当天，经升龙置业、林俊明、李群英协商，升龙置业营销部经理毛佳武代表升龙置业和李群英签订认购协议书。2017年5月24日升龙置业向李群英出具涉案房屋房款收据一份，之后，李群英以现金方式向升龙置业缴纳了房屋配套费5650元及房屋维修基金3786元，升龙置业并于2017年9月20日向李群英出具收据二份。升龙置业在上述证据中部分加盖有公司印章，部分有公司或下属公司的相关工作人员签字确认。李群英提交的上述证据能够相互印证，形成证据链条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，升龙置业与李群英签订的《升龙广场认购协议书》及向李群英出具的涉案房屋房款收据中约定有具体位置、面积、单价、交房时间等内容，该认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，且李群英以案外人林俊明享有的升龙置业的工程款折抵购房款的方式，向升龙置业支付了购房款，一审法院综合全案案情及本案的证据情况，认为本案系房屋买卖合同纠纷，并根据合同相对性原则判决升龙置业将涉案房屋交付给李群英并协助办理房屋过户手续并无不当，亦不属于遗漏主体。升龙置业上诉称本案应为建设工程施工合同纠纷，林俊明未依约施工，抵房协议未实际履行，林俊明无权将涉案房屋再次转让给李群英，李群英与升龙置业之间没有形成商品房买卖合同关系，仅系单方陈述，未提交有效证据予以证明其主张成立，也未提交证据推翻上述证据，升龙置业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人升龙置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。鹤壁市淇滨区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6814元，由鹤壁升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年十二月二十日书记员  张亚楠