安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8045号 原告：陶新林,男,1993年2月9日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 被告：霍绍仁，男，1980年11月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告陶新林与被告霍绍仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶新林到庭参加诉讼。被告霍绍仁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶新林向本院提出诉讼请求:1.解除陶新林、霍绍仁签订的存量房买卖合同，判令霍绍仁返还陶新林定金2万元及购房款281000元；2.判令霍绍仁承担违约金144000元；3.判令霍绍仁承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月20日，其与霍绍仁经合肥市源佑房地产经纪有限公司介绍在生态丽景店签订一份《合肥市存量房屋买卖合同》,约定其购买霍绍仁位于合肥市新站区,面积为65.88平方米,成交价为72万元,购房定金为2万元。双方另就税费承担、支付方式、违约责任等作了明确约定。因霍绍仁所售房产存在二次抵押，合同约定霍绍仁需在规定时间内解除第二次抵押并且注销富德财产保险股份有限公司江苏分公司的他项权证。 合同签订后,其依照合同约定向霍绍仁支付了定金2万元,并在约定期限内提交了贷款所需全部资料。2019年10月20日至2020年3月29日,霍绍仁多次以解除二押、注销他项权证为由向其索要房款用于周转,其本着早日交易的意愿累计向霍绍仁支付了281000元房款。根据合同第九条约定，出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约,应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向其支付违约金。霍绍仁至2020年6月9日仍然未解除房屋二次抵押、未注销他项权证，违反了上述约定，应按房屋总价款72万元的20%向其支付违约金。由于无法解除房屋二次抵押,非因其自身原因未办理过户手续，2020年1月7日,经与霍绍仁协商,其提前入住合肥市新站区，双方就水、电以及物业费用的承担进行了明确约定。其已合法占有房屋，合法的房屋买卖合同应受法律保护。霍绍仁的行为,不仅违背诚信，构成违约,也侵犯了其合法权益。其为维护自身合法权益提起诉讼,望依法判如所请。 霍绍仁未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年10月20日，霍绍仁（出卖人、甲方）与陶新林（买受人、乙方）在安徽源佑房地产经纪有限公司居间下签订一份《合肥市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人霍绍仁所售房屋坐落在合肥市新站区（所有权证号：房地产权证合瑶字第××号），建筑面积65.88平方米。出卖人购买该房屋时向建设银行和公积金管理中心申请了总额为34万元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为24万元；该房屋已经设定抵押的，出卖人用买受人第2笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足，出卖人承诺此笔房款仅用于还款解押，不得挪作他用，否则构成根本违约。出卖人应于2019年10月31日前向建设银行和公积金管理中心申请提前还贷并提交相关材料，于2019年12月27日前办理完毕抵押注销手续，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担。房屋成交价为63万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价11万元，该房屋成交总价为74万元；买受人于2019年10月20日自行向出卖人支付定金2万元。买受人于签订本合同当天将第一笔购房款4万元自行支付出卖人，于买方银行贷款预审审批通过且二押注销后7个工作日将第二笔购房款24万元自行支付出卖人；出卖人应于拿到全部房款当天将该房屋交付给买受人。出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明文件不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。2019年12月24日，霍绍仁、陶新林、安徽源佑房地产经纪有限公司签订一份补充协议，约定卖方霍绍仁在2020年1月5日前注销富德财产保险股份有限公司江苏分公司的他项权证；买方陶新林帮卖方还银行24万元按揭尾款，剩余不足部分由霍绍仁自行补足，霍绍仁应在买方帮助还款前，先存入不足的部分。 合同签订后，包括2万元定金在内，陶新林以支付宝转账、微信转账和现金方式累计向霍绍仁支付房款301000元，付款时间及金额如下：2019年10月20日付定金2万元、房款4万元；2019年12月4日付3万元；2019年12月22日付14000元；2019年12月26日付购房款1万元；2019年12月27日付1万元；2019年12月28日付6000元；2019年12月30日付3万元；2020年1月1日付6万元；2020年1月7日付6万元；2020年1月29日付15500元；2020年3月29日付5500元。2019年12月6日，双方到房地产管理部门办理了存量房买卖合同网签备案登记手续。霍绍仁在收到陶新林于2019年12月27至30日支付的房款后，于2019年12月30日出具一份借条，载明：霍绍仁于2019年12月27日收到陶新林用于购买瑶海区未来家园房款1万元、2019年12月28日收到6000元、2019年12月30日收到3万元，此三笔房款用于房主周转，共计46000元，于2020年2月20日之前归还，依此为据，如到期未还，房主霍绍仁愿意赔偿总房款20%的违约金，总房款为72万元，本条款经双方同意视为合同，即日签字生效。 2020年1月7日，双方签订了一份字据，内容为：经双方约定，陶新林提前入住瑶海区未来家园1幢607的房屋，并约定2020年1月7号之前此房屋产生的水费、电费、燃气费、物业费、宽带费由霍绍仁承担，2020年1月7日之后的费用由客户陶新林承担。之后，陶新林搬进案涉房屋内居住至今。后因霍绍仁未按合同约定偿还抵押贷款并注销富德财产保险股份有限公司江苏分公司的二次抵押他项权证及建设银行按揭贷款第一次抵押他项权证，导致合同无法继续履行，陶新林遂诉讼来院，提出诉称之请求。 因霍绍仁经电话通知后未到庭应诉，本院通过发送短信通知其原告陶新林诉讼请求的具体内容及本案开庭的时间、地点。庭审中，陶新林陈述，霍绍仁之所以在2019年12月30日出具借条向其借款，是因为案涉房屋存在二次抵押，霍绍仁称除欠建设银行房屋第一次抵押按揭贷款24万元外，还欠富德财产保险股份有限公司江苏分公司房屋二次抵押贷款28万元，霍绍仁需要资金还款以解除二次抵押。待二次抵押解除后，霍绍仁再将款付给其，由其代还霍绍仁的余下银行按揭贷款，按揭贷款还清后才能解除抵押并办理产权过户手续。但霍绍仁收取款项后至今未还清房屋二次抵押借款，故房屋二次抵押至今未解除。陶新林于庭审中表示只要霍绍仁返还其购房款，其同意立即向霍绍仁归还案涉房屋，协助霍绍仁办理网上备案登记撤销手续，并同意在本案中一并处理。 以上事实，有陶新林提供的存量房买卖合同、补充协议、收条、借条、微信转账凭证、支付宝转账凭证、合肥市存量房买卖合同网签备案确认单、字据及其当庭陈述在案佐证。上述证据具有合法性、客观性、关联性，能够证明待证事实，本院予以认定。 本院认为：陶新林与霍绍仁在平等自愿的基础上订立的房屋买卖合同及补充协议合法有效，对双方均有约束力。合同生效后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，陶新林已按合同约定向霍绍仁交付定金及购房款计301000元，霍绍仁作为涉案房屋的出卖人，在收取部分房款后未按照合同约定履行义务，至今未按约还清富德财产保险股份有限公司江苏分公司借款并注销房屋二次抵押他项权证及第一次抵押时办理的他项权证，导致双方无法办理房屋产权过户手续，合同无法继续履行，故陶新林主张解除双方之间的房屋买卖合同，符合双方约定及法律规定，应予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陶新林主张支付霍绍仁购房定金2万元、房款累计281000元，已提供转账凭证、收条、借条佐证，霍绍仁既未到庭抗辩，也未提供证据反驳，本院对陶新林主张的该事实予以认定。故陶新林主张霍绍仁返还定金2万元、房款281000元，证据充分，予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方之间的合同虽然解除，陶新林有权要求霍绍仁按照合同约定承担违约责任。双方已于合同中约定出卖人霍绍仁应于2019年12月27日前办理完毕房屋抵押注销手续。由于该房屋存在二次抵押，双方又签订补充协议，约定霍绍仁在2020年1月5日前注销富德财产保险股份有限公司江苏分公司的房到二次抵押他项权证。根据合同约定，出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的或者该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人霍绍仁应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向买受人陶新林支付违约金。由于霍绍仁至今未履行上述注销房屋抵押他项权证的合同义务，并且由于其未履行上述义务，导致陶新林事实上无法取得房屋所有权，霍绍仁已在2019年12月30日向陶新林出具的借条中载明，如到期未还款，愿意按照总房款72万元的20%支付违约金，本条款经双方同意视为合同（组成部分），故陶新林诉讼来院，主张霍绍仁按照总房款72万元的20%支付违约金144000元，符合双方约定及法律规定，予以支持。鉴于陶新林同意在霍绍仁返还其购房款立即向霍绍仁归还案涉房屋，协助霍绍仁办理网上备案登记撤销手续，并同意在本案中一并处理，为了节约当事人的诉讼成本，减少诉累，本案一并予以处理。 霍绍仁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除陶新林同霍绍仁签订的存量房买卖合同； 二、霍绍仁于本判决生效之日起十五日内返还陶新林定金2万元、房款281000元，合计301000元； 三、霍绍仁于本判决生效之日起十五日内支付陶新林违约金144000元； 四、陶新林于本判决生效之日起三十日内返还霍绍仁位于合肥市新站区房屋，并协助霍绍仁办理该房屋网上备案登记撤销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，减半收取计1590元，由霍绍仁负担；财产保全申请费4120元，公告费400元，由霍绍仁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵先娥 二〇二〇年十二月十四日 书记员  胡安琼 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。