福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1777号 上诉人（原审被告）：阮龙盛，男，1964年4月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道**远洋大厦****，统一社会信用代码91350200705420603A。 法定代表人：戴继光，经理。 委托诉讼代理人：林福英，福建奋达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑贤宾，福建奋达律师事务所实习律师。 上诉人阮龙盛与被上诉人厦门友朋四方物业管理有限公司（以下简称友朋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阮龙盛与被上诉人友朋物业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮龙盛上诉请求：请求撤销一审判决，依法予以改判：由阮龙盛缴纳物业费的一半，并用车位租赁费（阮龙盛的车位由物业公司代为出租的费用）抵扣物业费。事实和理由：鉴于一审法院已查明新罗区××街道××小区列出物业服务的主要内容构成有：公共部份、公共区域的清洁卫生和垃圾清运等，负责区域内公共秩序的维护，以及公用消防及排水等系统等基础服务。而其中的公共部位的秩序维护、清洁卫生通常约占物业费用构成的比例将近60%。因为上诉人未装修且未入住该房屋，所以没有享受到物业公司的这项物业服务。故该项物业费应当予以免交。另外，友朋物业公司与我们签订的《小洋新城前期物业服务合同》的第三页第四条中的物业费用因空置的缴交标准保持空白，应视为可协商按比例缴交。综上理由，上诉人在一审庭前调解时已提出减半费用。另外，友朋物业公司已将上诉人的闲置车位代理出租，这些费用友朋物业公司未支付给上诉人，上诉人同意用这些收入来抵物业费。一审法院要求友朋物业公司提交交房时缴纳的水电周转金等相关证据，其也未提交，这些费用未退还给上诉人。根据《小洋新城前期物业服务合同》中明确指出按“建筑面积”公摊电费，根据友朋物业公司提供的历月电费明细简单计算，也要价将近三倍，故上诉人对友朋物业公司提交的证据材料的真实性不予认可。综上，请求判令二审法院支持上诉人的诉求。 友朋物业公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。一、对于上诉人以未装修且未入住，未享受相关物业服务为由要求减免物业费上诉请求既不合法也不合理。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业公司为整个小区业主提供服务，并不是为上诉人单个业主提供服务，上诉人不能以未享受相关物业服务为由要求减免物业费。因此上诉人按合同约定及法律规定支付物业费。二、友朋物业公司未代为出租上诉人的车位。上诉人所称交房时缴纳的水电周转金上诉人在一审中未提起反诉，应另行处理。三、上诉人所称公摊电费要价将近三倍，与事实不符，并无实据。小区公摊水电由友朋物业公司向水电部门代缴，共用部位及共用设施设备用水用电按实际使用由业主按建筑面积分摊。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。 友朋物业公司向一审法院起诉请求：判令被告阮龙盛支付自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3738.39元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计5630.34元；并支付自2020年5月25日起至款清之日止、以欠缴的物业服务费为基数按年利率6%计算的违约金。 一审法院认定事实：2016年6月1日，龙岩市龙地置业有限公司（甲方）与友朋物业公司（乙方）签订《小洋新城前期物业服务合同》，合同主要约定：1.友朋物业公司为小洋新城全体业主提供服务；2.合同期限自2016年4月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；3.物业服务的主要内容为制订物业服务有关制度、物业服务方案、承接查验资料，负责共用部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生和垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，负责车辆停放管理、装饰装修管理和协助建设单位做好交房前的检测工作，并受建设单位委托组织整个集中交房的工作等；4.友朋物业公司每季度向全体业主和非业主使用人公布一次水、电、维修公摊费用；5.物业服务费为每月1.1元/平方米、地下、地下车位每月45元/1个应于每月10日前支付当月物业服务费；6.业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按千分之二的标准支付违约金。2019年4月11日，龙岩市新罗区小洋新城小区业主委员会（甲方）与友朋物业公司（乙方）签订《小洋新城物业服务合同》，合同主要约定：1.物业服务项目为小洋新城小区；2.物业服务期限为贰年，自2019年4月15日起至2021年4月14日止；3.物业服务的主要内容为制订物业服务有关制度、物业服务工作计划并组织实施、承接查验资料，负责共用部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生和垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，负责车辆停放管理、装饰装修管理等；4.友朋物业公司应每季度向业主委员会或全体业主公布一次物业服务资金的收支情况；5.物业服务费为每月1.1元/平方米、地下、地下车位每月45元/1个应于每月10日前支付物业服务费；6.业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按千分之二的标准支付违约金；7.业主交房时缴纳的水电周转金退还业主，退还时抵扣物业费。合同还特别约定“本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力”。阮龙盛系小洋新城小区**楼**及地下室**车位的所有权人，该房屋建筑面积为117.19平方米、车位面积33.12平方米。2017年5月4日，阮龙盛与龙岩市土地收购储备中心、友朋物业公司等签订《小洋新城安置房回迁入伙确认单》，并办理了相关交房手续，但至今未入住，该房屋和车位也未出租或出借他人使用。在办理交房手续时，阮龙盛向友朋物业公司预交了半年的物业费，之后未再缴交；经友朋物业公司工作人员电话通知后，阮龙盛以未入住为由，未支付相关物业费用。为此，友朋物业公司提起诉讼。另，阮龙盛于2017年5月4日在办理交房手续时预交半年的物业费，已由友朋物业公司抵扣2017年10月份之前的物业费。阮龙盛交房时缴纳的水电周转金，友朋公司尚未退还阮龙盛或抵扣公摊水电费等。友朋物业公司主张阮龙盛有将车位出租他人使用，未向一审法院提交相关证据。 一审法院认为，友朋物业公司与龙岩市龙地置业有限公司签订的《小洋新城前期物业服务合同》、友朋物业公司与龙岩市新罗区小洋新城小区业主委员会签订的《小洋新城物业服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，阮龙盛作为小，阮龙盛作为小洋新城小区**楼**及地下室**车位的所有权人，续后，即成为小洋新城小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务内容涉及整个小区的共用部位、公共区域、共用设施、公共园林景观等的日常维修、养护、管理、清洁卫生、垃圾清运、车辆停放管理等，因此，虽然阮龙盛在办理交房手续后至今尚未入住该小区，也未将房屋、车位出租或出借他人使用，但不能以此为由拒绝缴交相关物业费用。现友朋物业公司主张阮龙盛尚欠自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3738.39元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计5630.34元，事实清楚，阮龙盛应限期给付。由于阮龙盛未按时履行缴交物业服务费的义务，在友朋物业公司催缴后仍未及时缴纳，已构成违约，故应承担逾期付款的违约责任；现友朋物业公司主张阮龙盛应支付所欠的物业服务费，按年利率6%计算的标准违约金，具有合同依据且不违反法律规定，予以支持；但友朋物业公司主张违约金从2020年5月25日起计算的依据不足，故该违约金应从起诉之日起计算为妥。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：阮龙盛应于本判决生效之日起五日内给付厦门友朋四方物业管理有限公司自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3738.39元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计5630.34元；并支付自2020年9月3日起至款清之日止、以欠缴的物业服务费3738.39元为基数按年利率6%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由阮龙盛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人认为其所有的车位已由友朋物业公司代为出租，租金由友朋物业公司收取，友朋物业公司未将所收取的租金支付给上诉人，亦未将租金抵扣物业费；为证明上述事实，其向本院提供了车位照片、微信聊天记录截图、收据及水费电费明细清单等证据予以证明。友朋物业公司认为其有代上诉人出租车位并从2019年12月3日起按60元每月收取租金，从2020年10月1日起按70元每月收取租金，租赁期限至2020年12月31日；为证明前述事实，其向本院提供了车位租赁合同、收据、友朋物业公司收款收据等证据予以证明。本院经审查认为，上诉人及友朋物业公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具备关联性，本院依法予以确认作为认定本案事实的依据。双方当事人对于一审判决查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。 二审另查明如下事实：阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍将各自所有的C360、C027、C039、R021号车位委托友朋物业公司代为出租。友朋物业公司将前述车位从2019年12月3日起至2020年12月31日止出租给了案外人付书香，租金从2019年12月3日起至2020年9月30日止按每个车位60元每月计算，从2020年10月1日起至2020年12月31日止按每个车位70元每月计算，租金均由友朋物业公司收取。友朋物业公司收取的租金合计为3240元（租金计算至2020年12月31日，平均每个车位810元），该租金收取后，友朋物业公司未将该款支付给阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍四人，亦未用于抵扣四人欠缴的物业服务费。阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍四人在二审中均同意用前述租金抵扣欠缴的物业服务费。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1.上诉人办理了交房手续后未入住，是否应适当减免物业管理费和公摊水电费；2.上诉人应当缴纳的物业服务费金额应如何确定。对于前述争议焦点，本院分析认定如下： 关于上诉人办理了交房手续后未入住，是否应适当减免物业管理费和公摊水电费的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。阮龙盛作为小洋新城小区22。阮龙盛作为小洋新城小区**楼**及地下室**车位的所有权人，洋新城小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务内容涉及整个小区的共用部位、公共区域、共用设施、公共园林景观等的日常维修、养护、管理、清洁卫生、垃圾清运、车辆停放管理等，因此，虽然阮龙盛在办理交房手续后至今尚未入住该小区，也未将房屋出租或出借他人使用，但不能以此为由拒绝缴交相关物业费用，故对于上诉人提出的其虽办理了交房手续，但未入住，应适当减免物业管理费和公摊水电费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人应当缴纳的物业服务费金额应如何确定的问题。本案中，上诉人将各自所有的C360、C027、C039、R021号车位委托友朋物业公司代为出租。从2019年12月3日起至2020年12月31日止，友朋物业公司将前述车位出租给了案外人付书香，收取的租金合计为3240元（租金计算至2020年12月31日，平均每个车位810元）。该租金收取后，友朋物业公司未将该款支付给阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍四人，亦未用于抵扣四人欠缴的物业服务费。因阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍四人在二审中均同意用前述租金抵扣欠缴的物业服务费，本院予以确认，并在上诉人所欠的物业服务费中予以抵扣。抵扣后，上诉人从2017年11月1日起至2020年3月31日止欠缴的物业服务费为3738.39元，抵扣810元后，实际欠缴2928.39元；除此之外，对于一审法院认定的其余费用，本院依法予以维持。综上，上诉人应当缴纳的各项费用合计变更为4820.34元。 综上所述，阮龙盛的上诉请求部份成立，予以部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的事实和证据，本院依法予以变更。本院依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7104号民事判决为：阮龙盛应于本判决生效之日起五日内支付厦门友朋四方物业管理有限公司自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费2928.39元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计4820.34元；并支付自2020年9月3日起至款清之日止、以欠缴的物业服务费2928.39元为基数按年利率6%计算的违约金。 二、驳回厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由阮龙盛负担25元，由厦门友朋四方物业管理有限公司负担25元。变更一审案件受理费的负担为：一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取为25元，由阮龙盛负担12.5元，由厦门友朋四方物业管理有限公司负担12.5元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 杨志炜 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 庄 鹂 附：主要法律条文 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。