四川省壤塘县人民法院 行 政 判 决 书 (2020)川3230行初1号 原告：谌勇，男，汉族，1963年10月1日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：壤塘县住房和城乡建设局，住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州壤塘县壤柯镇九千综合办公大楼**。 法定代表人：朵强，系该局局长。 出庭负责人：朵强，系该局局长。 委托代理人：莫晓平，系四川尚上律师事务所律师。 第三人：壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司，住所地：四川省阿坝州壤塘县林业局子弟校。 诉讼代表人：壤巴拉秀城酒店实业有限公司管理人。 委托代理人：杨涿，系北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告谌勇诉被告壤塘县住房和城乡建设局、第三人壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司其他（城建）行政撤销纠纷一案。本院于2020年7月21日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司（以下简称秀城公司）与本案被诉行政行为存在利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年8月26日进行了公开开庭审理。原告谌勇，被告负责人朵强及委托代理人莫晓平，第三人管理人的委托代理人杨涿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谌勇诉称：为了保证第三人壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司和四川泽润地产投资有限公司签订的《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》及产生的其他合同的履行和让与担保，因此由原告依据签订的备忘录才签订的涉及本案房屋66套（《秀城花园商品房购售合同》约定67套，其中2-2-3未登记备案）的备案。原告谌勇与第三人壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司签订的《秀城花园商品房购售合同》合法有效，案涉房屋全部依法备案。被告壤塘县住房和城乡建设局撤销商品房备案（备案编号为壤规建2015预备字第0034号）行政行为违法，侵犯原告合法权益，原告依法申请政府信息公开和申请行政复议。被告撤销壤规建2015预备字第0034号《秀城花园商品房购售合同》备案，没有事实依据和法律依据，依法应予纠正。故原告请求法院：1、依法确认被告所作撤销登记备案行为违法；2、依法撤销被告作出撤销壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米房屋备案的决定；3、责令被告恢复壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米全部房屋的备案。 被告壤塘县住房和城乡建设局辩称：第一，被告认为原告不是本案的适格主体，理由是谌勇不是真实的购房人，是受秀城公司和四川泽润地产投资有限公司共同的委托，代为购房。代为办理备案登记。因此，撤销购买商品房的备案登记并不会对本案原告谌勇的权利和利益产生影响。如果有影响也应该是对秀城公司和四川泽润地产投资有限公司产生影响。按照《中华人民共和国行政法》的规定，没有产生直接的关系，不应是本案的适格原告，起诉应该被驳回。第二，原告在事实和理由中阐述备案登记的目的是为了配合政府的周转用房的采购，被告认为是原告的臆测，没有任何联系，其推论并不成立。目前，秀城酒店已经进入重整阶段，在其过程中第一次债权人会议已经召开，并且通过了债权人财产处置方案，原告的购房合同已经视为解除，因此被告认为恢复备案登记没有实质意义，秀城酒店的负责人也拒绝恢复登记。综上所述，我们认为，从恢复备案登记的请求讲没有实质意义，我们认为不应该支持。 第三人秀城公司辩称：第一，2020年4月13日壤塘县人民法院裁定受理第三人秀城公司的破产重整申请，经管理人进行资产清点及接收，截止受理时，案涉房产无任何权利限制及备案情况。依照《中华人民共和国破产法》的相关规定应当属于破产财产用于债务人的债权清偿。第二，管理人履职后查明：原告之所以在前期能够和第三人签署案涉房产的《秀城花园商品房购售合同》并办理相关备案，在于第三人四川泽润地产投资有限公司签订的《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》并以该合同为依据与第三人签署《备忘录》，《备忘录》主要约定由原告代表四川泽润地产投资有限公司办理案涉房产的备案事宜及备案至原告名下。原告和四川泽润地产投资有限公司未向第三人支付过任何购房款，原告和四川泽润地产投资有限公司与第三人之间从未有过真实的购房意思。根据《备忘录》内容仅是为规避风险而类似名为购房实为担保的行为，双方从未有过真实的购房意思表示。为保障债务人及全体债权人的合法权益，管理人依法向四川泽润地产投资有限公司行使了《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》的解除权，并于2020年6月24日经成都市中级人民法院判决予以解除。至此，原告的一切针对案涉房屋的主张依据不存在。第三，2020年5月6日至6月6日，为第三人的债权申报期，在此期间四川泽润地产投资有限公司以向管理人申报了债权，管理人也依法作出处理。2020年6月20日，管理人召开第一次债权人会议，提交并表决通过了《债务人财产处置方案》，该方案第二条第五款以对债务人资产的处置方式作出规定及告知管理人在法定期间内未收到原告或者四川泽润地产投资有限公司关于继续履行合同的书面申请及缴清购房款。原告所谓的《秀城花园商品房购售合同》也予以解除。综上所述，第三人认为案涉财产属于债务人的破产财产，应当用于债务清偿以保障全体债权人之合法权益，无论本案审理结论如何，案涉房产恢复备案于法无据，于理不合。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告谌勇提交了证据，第一组：原告的身份信息，拟证明原告的主体资格。第二组：壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》备案表；被告作出的关于壤巴拉秀城酒店的信息公开及附件；阿坝藏族羌族自治州城乡规划建设和住房保障局的【2018】1号行政复议决定书；2018年11月13日被告作出的《关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书》及附件（1、当时壤塘县商品房未备案房源的信息；2、壤塘县干部职工周转宿舍用房政府采购需求的论证报告），拟证明原告在被告处依法对案涉房屋的购销合同申请备案，被告依法准予备案，被告为了采购壤塘县干部职工周转宿舍用房违反程序规定，没有事实依据错误使用法律，即作出撤销原告依法登记备案房屋买卖合同的事实。第三组：第三人的管理人向案外人四川泽润地产投资有限公司提供的第一次债权人会议其中的关于设立债权人委员会的议案，证据显示被告因为采购干部职工的宿舍用房已经向第三人预交了3500000元的购房款，以债权的形式申报的，拟证明其本质就是购房款。否则被告向上级报告购买干部职工周转用房就存在欺骗后果更加严重。第四组：备忘录，拟证明原告为什么与第三人签订商品房买卖合同的缘由，以及原告谌勇不需要支付案涉合同项下房款的原因。第五组：两个保证函，一个是四川泽润地产投资有限公司于2015年9月12日向四川普天乐文化旅游开发有限公司（法定代表人：谌勇）作出的保证函，另外一个是2016年8月14日四川泽润地产投资有限公司向成都蜀景苑装饰有限公司作出的保证函，是四川泽润地产投资有限公司为了履行根据第三人与四川泽润地产投资有限公司签订的《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》而产生的其他合同的约定而做出的保证。拟证明案涉的房屋已经又再次作为不管是让予担保物或者是履行合同的保证已经又产生了其他的法律后果。第六组：壤塘县人民法院受理的（2019）川3230民初171号、172号卷宗中的证据，四川泽润地产投资有限公司与鼎杰公司签订的合同中也将案涉房屋作为让予担保物或者是履行合同的保证，也产生了其他的法律后果。所以，上述证据拟证明原告与第三人签订房屋买卖合同并在被告处申请备案依法应受到保护，被告违反法律规定作出撤销备案的行政行为对原告的权利形成侵害。 被告壤塘县住房和城乡建设局提交了证据，第一组：《秀城花园商品房购售合同》，拟证明在备案时提交的事实。第二组：备案后，秀城酒店向被告提交的《请示》，要求撤销备案登记，理由是作为购房人谌勇未缴纳购房款。第三组：《商品房预售合同备案解除告知单》，告知秀城酒店备案登记已经解除。 第三人秀城公司提交了证据，第一组：案号（2020）川01民终3605号合同纠纷二审判决书，拟证明《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》已于2020年6月24日撤销。第二组：第三人破产时的《债务人财产处置方案》，拟证明涉案房屋已纳入破产财产，已由管理人组织统一销售。两组证据均是围绕本案第三个争议焦点是否恢复登记备案而提供。 经审理查明，案外人四川泽润地产投资有限公司作为乙方于2015年6月6日与第三人作为甲方签订了《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》，该合同已于2020年6月24日被成都市中级人民法院（2020）川01民终3605号案件撤销。 2015年8月20日，开发商第三人作为出卖人与买受人谌勇签订《秀城花园商品房购售合同》，“第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的2-1-18、2-1-20、2-1-33、2-2-7、2-3-13、2-3-29、2-3-30等67套住房，测绘建筑面积共6312平方米，其中，套内建筑面积5112平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1200平方米等。1条，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3280元，总价款20703360元。”2015年8月20日，原告谌勇与第三人签订《备忘录》约定，“因四川泽润地产投资有限公司（以下简称“泽润公司”）与壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司（以下简称“秀城酒店公司”）于2015年6月6日签订了相关合同后，泽润公司与壤巴拉秀城酒店公司都已按约定开展了相关工作。但因秀城酒店公司目前的经营面临一定的经济风险，为了保证泽润公司及合作单位（个人）的利益，同时也为了保障秀城酒店公司及其股东的利益不受侵犯。决定由泽润公司的代表谌勇出面与第三人签订《秀城花园商品房购售合同》，将合同项下的商品房67套，面积6312平方米①以商品房预售合同备案的方式，登记备案在谌勇名下；②由谌勇代泽润公司和秀城酒店公司持有备案的房屋；③谌勇本人不必支付上述合同项下的房款；④上述备案房屋的处置由泽润公司与秀城酒店公司按双方之合同约定，根据实际情况决定。”双方于2015年8月20日在壤塘县住房和城乡建设局进行了《秀城花园商品房购售合同》备案登记（备案编号为壤规建2015预备字第0034号），登记备案66套房屋（《秀城花园商品房购售合同》约定67套，其中2-2-3未登记备案）。2017年5月3日，第三人向被告请示解除备案的《商品房购售合同》。2017年5月6日，第三人法定代表人郭雪峰以邮政特快专递方式向地址为成都市龙泉驿区的原告谌勇寄送一份《解除商品房购售合同通知书》。2017年5月8日，原告谌勇向第三人进行了《关于解除商品房购售合同通知书的回函》，书面表示不同意第三人单方面解除《秀城花园商品房购售合同》。2017年6月12日，第三人委托周波向被告申请解除商品房预售合同备案。被告于2017年6月13日以壤规建预备撤字第002号撤销该备案。2018年8月9日，被告收到原告谌勇向壤塘县住房和城乡建设局邮寄的《政府信息公开申请表》。2018年11月13日，阿坝藏族羌族自治州城乡规划建设和住房保障局作出《阿州建住复决【2018】1号》，责令壤塘县住房和城乡建设局依法公开信息。2018年11月15日，壤塘县住房和城乡建设局职工丁福巧向原告谌勇送达了壤塘县住房和城乡建设局关于《壤巴拉秀城酒店信息公开告知书》，告知原告谌勇前述备案的房屋未在备案状态。2018年11月20日，原告谌勇向壤塘县住房和城乡建设局邮寄了对关于壤巴拉秀城酒店信息公开告知书的异议。2020年6月23日，壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司管理人制定了《壤塘县壤巴拉秀城酒店实业有限公司债务人财产处置方案》。 上述事实有《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》、（2020）川01民终3605号民事判决书、《秀城花园商品房购售合同》、商品房预售合同备案表、《解除商品房购售合同通知书》、《关于解除商品房购售合同通知书的回函》、《政府信息公开申请表》、《阿州建住复决【2018】1号》、《壤巴拉秀城酒店信息公开告知书》，双方当事人陈述等收集在案，予以佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”以及《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”之规定，被告作为规章授权的房地产管理部门，具有对其辖区的商品房预（销）售合同进行登记备案的法定职权。 《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定商品房预（销）售合同应当进行登记备案，其目的是为了规范房地产交易行为，防止商品房开发企业“一房多卖”，保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理部门对商品房交易行为的有效监督和管理。商品房买卖合同备案登记后，虽不直接导致房屋所有权的设立或变动，但登记权利人由此取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，避免“一房多卖”给购房者或者其他需要购房者的合法权益带来侵害。因此，被告对原告谌勇名下在“秀城酒店花园”的合同编号：壤.秀.商住.第（14）号的《商品房购售合同》备案编号为壤规建2015预备字第0034号中的房屋66套备案登记予以撤销的行为对原告的权利义务已产生实际影响，系可诉行政行为。被告主张原告不是适格主体的理由不能成立，本院不予采纳。 住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十条规定，已签订商品住房买卖合同并网上备案，经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。四川省建设厅《四川省商品房预（销）售合同实行网上签约和预售登记备案管理工作指导意见的通知》第二条第（七）款规定，网上签订商品房预（销）售合同之后，办理房屋所有权证之前，经双方当事人协商一致，需要变更商品房预（销）售合同条款的，应通过网上操作系统办理相关手续；需要解除商品房预（销）售合同的，应当持相关证明材料，双方当事人共同到房地产管理部门办理解除合同手续。因此，虽然现行法律、行政法规对于商品房预（销）售合同登记备案的撤销程序没有作出明确规定，但城乡建设主管部门制定的相关规范性文件均明确规定需要解除商品房预（销）售合同备案的，应当说明理由并持相关证明材料由双方当事人共同到房地产管理部门办理解除合同手续。同时，国务院《全面推进依法行政实施纲要》（国发【2004】10号）也明确要求，行政机关应当依法保障利害关系人的知情权、参与权和救济权，做到程序正当。本案中，原告谌勇作为合同编号：壤.秀.商住.第（14）号的《商品房购售合同》备案编号为壤规建2015预备字第0034号中的房屋66套备案登记的一方当事人，与合同登记备案行为存在利害关系。根据程序正当性原则的要求，被告在作出撤销合同登记备案行为前，应当将相关情况告知原告并充分听取原告的意见，以切实保障利害关系人的知情权、参与权和救济权。被告在原告未共同到场，同时也未告知原告的情况下，仅根据第三人的单方申请就将该登记备案予以撤销的行为属违反法定程序，依法应当确认违法。原告请求法院依法确认被告所作撤销登记备案行为违法成立，本院予以支持。 关于原告请求法院，依法撤销被告作出撤销壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米房屋备案的决定；责令被告恢复壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米全部房屋备案的诉讼请求。因本案涉及被告撤销壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅属于壤巴拉秀城酒店项目的一部分房产，而壤巴拉秀城酒店项目已进入破产重整程序。又因《秀城花园商品房购售合同》中备案的66套房屋为了保证四川泽润地产投资有限公司及合作单位（个人）的利益而设定的担保，而四川泽润地产投资有限公司作为乙方于2015年6月6日与第三人作为甲方签订了《壤巴拉秀城酒店项目委托经营合同书》已于2020年6月24日被成都市中级人民法院（2020）01民终3605号案件撤销。原告谌勇并未提供证据证明被告撤销登记备案66套房屋（《秀城花园商品房购售合同》约定67套，其中2-2-3未登记备案）给四川泽润地产投资有限公司造成损失的具体金额，原告谌勇在本案中也未提出损害赔偿请求。所以，原告请求法院依法撤销被告作出撤销壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米房屋备案的决定；责令被告恢复壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套住宅6312平方米全部房屋的备案对原告权利不会产生实际影响，故本院不予支持。尚若被告撤销登记备案66套房屋（《秀城花园商品房购售合同》约定67套，其中2-2-3未登记备案）的具体行政行为给原告谌勇造成了损失，原告谌勇可以通过其他途径进行解决。 关于被告和第三人提出原告与第三人并不存在真实的商品房买卖关系的主张。本院认为，原告与第三人签订的《秀城花园商品房购售合同》真实与否以及该合同的效力问题均系平等主体之间的民事争议，依法不属于行政诉讼的审理范围，本院对此不予评判。 综上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，以及经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认被告壤塘县住房和城乡建设局撤销壤规建2015预备字0034号《秀城花园商品房购售合同》【合同编号壤秀商住第（014）号】项下的66套（《秀城花园商品房购售合同》约定67套，其中2-2-3未登记备案）房屋登记备案的行为违法； 二、驳回原告谌勇的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告壤塘县住房和城乡建设局负担。（该受理费原告谌勇已预交50元，被告壤塘县住房和城乡建设局直接支付给原告谌勇50元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  尕 波 审 判 员  贾文会 人民陪审员  邓祖乔 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  李 月