河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终833号上诉人（原审被告、申请执行人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会。住所地：河南省濮阳市华龙区中原路亿丰时代广场**售楼部**。法定代表人：王宝亭，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：马法伟，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，濮阳市华龙区长庆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴敏，女，1983年8月17日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：梅传柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：高登坤，该公司董事长。上诉人濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称亿丰业委会）因与被上诉人吴敏、原审第三人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人亿丰业委会的委托诉讼代理人马辉，被上诉人吴敏的委托诉讼代理人王会霞，原审第三人亿丰公司的委托诉讼代理人娄晓天到庭参加诉讼。原审第三人亿州公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰业委会上诉请求：1、依法撤销一审法院（2019）豫09民初117号民事判决，改判支持其请求或者发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等。二、一审认定事实错误。吴敏以房抵债的签订时间不清，系查封后签订。查封前未占有涉案房屋，有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，不能排除执行。吴敏答辩称：一、一审程序合法。生效判决不是证据；马辉未参加诉讼；被执行人不反对案外人意见的应当列为第三人等。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。吴敏抵债方式支付全部房款，查封前占有涉案房屋，没有过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，足以排除执行。亿丰业委会上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。亿丰公司述称，认可吴敏的意见。亿州公司没有提交书面答辩意见。吴敏一审诉讼请求：解除对位于濮阳市××路月星家居一层131-02-0-1-1055号房产的查封，并停止执行；诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：1．执行、查封及提出执行异议之诉事实。亿丰业委会与亿丰公司、亿州公司合同纠纷一案，该院于2017年10月13日作出（2017）豫09民初84-3号民事调解：亿丰公司、亿州公司连带支付亿丰业委会截止2018年6月1日之前19个月的租金47,129,766元。2017年10月13日，该院作出（2017）豫09民初84-1号民事裁定，查封了亿丰公司所有的位于濮阳市××西××、××水路东的“濮阳建材家居国际博览城二期1号楼（月星家居）”第一、二层。后经亿丰业委会申请，该院于2017年10月23日作出（2017）豫09民初84-4号民事裁定书，追加查封了濮阳建材家居国际博览城二期1号楼（日星家居）的楼房的第三、四层房产。因亿丰公司、亿州公司未履行生效法律文书确定的义务，亿丰业委会向该院申请强制执行。该院于2019年1月3日作出（2018）豫09执179号之六执行裁定，拍卖上述房产，查封、拍卖的房产包括涉案房产。吴敏提出执行异议，该院于2019年10月11日作出（2019）豫09执异56号执行裁定书，驳回吴敏的异议。吴敏提起该案案外人执行异议之诉。2．签订购房合同、以工程款抵房款、交付房产等事实。亿丰公司、三江公司于2014年6月11日签订《电力安装工程施工合同》，约定由三江公司对涉案工程室外供电配套工程进行施工，合同对工程范围、合同工期、工程结算以及结算依据、付款方式等进行了详尽约定，三江公司委托代理人吴敏签署合同。2014年8月1日，三江公司出具授权委托书，授权委托吴敏为三江公司办理涉案工程室外供电配套工程的合同签署及施工管理。亿丰公司、三江公司于2015年2月6日签订《施工补充协议书》，对工程工期、承包内容、材料总价进行了补充约定。亿丰公司、三江公司于2017年5月20日双方协商并经造价公司审核，确认该工程款合计4,363,542.88元，三江公司委托代理人吴敏签字确认。2017年7月18日，亿丰公司、三江公司、吴敏签订《以房抵工程款协议》，约定亿丰公司因资金紧张，无力现金支付三江公司，将亿丰公司开发的涉案商铺001-1055抵工程款给三江公司项目负责人吴敏，作为支付三江公司的工程款，房款为338,402元。2017年7月31日，亿丰公司向吴敏出具收款收据，载明：吴敏001-1055房款338,402元。吴敏与亿丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴敏购买亿丰公司001-1055号房产，面积为41.25平方米，每平方米8,203.68元，一次性支付房款338,402元，2017年12月1日前亿丰公司将具备经验收合格的商品房向吴敏交付。同时，吴敏向亿州公司出具委托书，吴敏与亿州公司签订《商铺委托经营管理合同》，委托亿州公司对001-1055号房产管理、使用或者出租，商铺委托期限为十二年，自2017年7月29日起至2029年7月28日止，前三年全部收益归亿州公司所有，用于培育市场支付管理等费用；第四至第十二年按照市场实际收取租金支付，收取租金10%作为管理费用。现商铺尚在前三年的委托管理中，由亿州公司经营管理。涉案商铺所在的濮阳建材国际博览城二期（即亿丰时代广场二期月星家居馆），于2015年10月4日举行了开业庆典。现亿丰公司未给商户办理房产过户手续。三江公司分别于2014年12月25日、2015年10月12日、2017年7月18日向亿丰公司出具增值税发票4张，合计数额4,363,542.88元，与工程款数额一致，亿丰公司向三江公司付款13笔，其中转账11笔，付承兑汇票2笔，共计付款3,425,141元。与以房抵工程款协议书记载数额一致。三江公司的银行账号明细显示，其多次收到亿丰公司的工程款后，向吴敏个人账户多笔转款，部分转款明细上备注“工程款”、“货款”字样。涉案商铺所在的濮阳建材国际博览城二期，于2015年10月4日举行了开业庆典。关于濮阳建材国际博览城二期未办理过户登记办证问题，亿丰公司称2017年5月重新测绘以及房号变更之后才能办理备案登记，由于业主人员较多，资料众多，工作繁琐，且变更房号的时间不一，因此才存在未备案登记的情况。另因诉讼原因，案涉二期的土地被查封，直至2019年8月解封，解封之前均未办理过户登记，自2019年12月份始才陆续办理过户登记。一审法院认为，该案系案外人执行异议之诉纠纷。案外人提起执行异议之诉的目的在于通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。同时，案外人还应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案的争议焦点为：案外人吴敏就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案不动产为商铺，吴敏属于商品房消费者之外的一般买受人，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，可以参照《执行异议和复议规定》第28条规定进行审理，须符合下列情形，方可排除执行，即：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，关于涉案《商品房买卖合同》效力以及购房款支付问题。经查，三江公司承接了亿丰公司开发建设的涉案商铺所在的（二期）项目的强电工程，并将该工程的合同签署及施工管理委托吴敏代为执行，经结算工程款共计4,363,542.88元，该数额与三江公司出具的4张增值税发票数额一致，已付工程款3,425,141元，与亿丰公司向三江公司转账及支票凭证记载数额相一致，亦与以房抵工程款协议书载明数额相一致，三江公司收到亿丰公司转账支付的工程后，分多笔向吴敏个人账户转付，结合三江公司对吴敏的委托、吴敏作为代理人和亿丰公司签署合同、结算工程款等事实，能够认定亿丰公司与三江公司、吴敏之间电力安装施工合同关系以及工程款结算数额的真实性，能够排除吴敏、亿丰公司恶意串通达成以房抵工程款的情形，故上述基础法律关系合法存在的基础上，亿丰公司于2017年7月31日向吴敏开具商铺收款收据并签订《商品房买卖合同》，应当认定吴敏与亿丰公司在查封前已签订的《商品房买卖合同》合法有效，吴敏以抵工程款的方式支付了全部购房款。亿丰业委会辩称吴敏并非债权人，无证据证明已支付全部房款的理由不能成立，不予采纳。第二，关于吴敏与亿丰公司签订的合同时间认定问题。亿丰公司于2017年7月31日向其出具的收到1055号购房款收款收据，以及亿丰公司、三江公司、吴敏于2017年7月18日签订的以房抵工程款协议，以上证据载明时间均能证明吴敏购买商铺的时间发生在法院查封之前，应当认定《商品房买卖合同》签订时间在查封之前。亿丰业委会辩称《商品房买卖合同》中无签署日期，不能证实合同是在法院查封之前签订的理由，不能成立。第三，关于吴敏在法院查封之前是否合法占有涉案商铺问题。关于不动产的合法占有，应以实际控制为标准。该案中，吴敏在与亿丰公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与亿州公司签订《商铺委托经营管理协议》，将涉案商铺委托亿州公司管理、使用或者出租，根据该院已生效的另案判决书载明事实，商铺所在的商贸城已于2015年10月4日开业经营，故应当认定在查封前，亿丰公司已将涉案商铺向吴敏交付占有。第四，关于吴敏对于未办理商铺产权手续是否存在过错问题。由于涉案房产亿丰公司重新测绘房产以及诉讼等原因，至2019年12月份之前，亿丰公司均未给案涉商铺所在1号楼的所有买受人办理过户登记，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，对《执行异议与复议规定》第28条第四项的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，作出释明意见“一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件”。在该案审理中，案外人均称向亿丰公司提出了过户登记请求，不能办理过户的原因不能归咎案外人。亿丰业委会辩称自购房至查封两个半月时间，未办理房产过户手续，吴敏存在过错的理由，不予支持。综上，吴敏请求解除对001-1055号房产的查封并停止执行的请求于法有据，依法应予以支持。亿丰业委会认为涉案房产登记在亿丰公司名下，按照《中华人民共和国物权法》规定，应认定亿丰公司为涉案房产所有人的主张与事实不符，不予采纳。亿丰公司作为被执行人，不反对吴敏提出的异议，诉讼地位为第三人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，经该院审判委员会讨论，判决如下：不得执行位于濮阳市××路月星家居一层131-02-0-1-1055号房产。案件受理费6,376元，由濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年3月5日，濮阳市华龙区人民法院作出（2018）豫0902民初2612号民事判决，认定：原告亿丰公司开设的濮阳月星家具广场位于濮阳市××路与××水路交叉口东××北，其于2013年6月27日委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行管理。被告何春玲作为承租人与原告亿丰公司作为出租人、濮阳月星家居广场管理有限公司作为管理人，签订了濮阳月星家居广场展位租赁合同。原告提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》显示，建设单位河南亿丰置业有限公司，建设项目名称濮阳建材家居国际博览城二期月星家居，建设位置中原西路北与濮水路东。该判决书认定原告亿丰公司全权委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行经营管理，代为行使出租人权利。该判决书与上诉人亿丰业委会提交的濮阳市人民政府网站《月星家居正式入住濮阳一丰时代广场》、中国视点网站《上海月星家居强势入驻濮阳经营面积达50000平方米》、濮阳尚星家居管理有限公司（由濮阳月星家居广场管理有限公司变更而来）工商信息、水电费资料等证据相印证，证实了涉案商铺由亿丰公司出租给濮阳尚星家居管理有限公司经营管理。另有濮阳尚星家居管理有限公司的银行流水明细和凭证等证据显示其与亿州公司没有书面合同的情况下，多次向亿州公司转款用于支付电费等。本院认为，本案争议焦点是：吴敏对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，三江公司分别于2014年12月25日、2015年10月12日、2017年7月18日向亿丰公司出具增值税发票4张，亿丰公司、三江公司施工合同关系明确，并进行了结算。2017年7月18日，亿丰公司、三江公司、吴敏签订《以房抵工程款协议》，将亿丰公司开发的涉案商铺001-1055抵工程款给三江公司项目负责人吴敏，作为支付三江公司的工程款，房款为338,402元。2017年7月31日，亿丰公司向吴敏出具的收款收据载明：吴敏001-1055房款338,402元。吴敏与亿丰公司签订无落款时间的《商品房买卖合同》记载：吴敏购买亿丰公司001-1055号房产，面积为41.25平方米，每平方米8,203.68元，一次性支付房款338,402元，2017年12月1日前亿丰公司将具备经验收合格的商品房向吴敏交付。吴敏与亿州公司签订《商铺委托经营管理合同》，以与申请执行人亿丰业委会即一期业主相同的方式实现了对涉案商铺的占有。根据《商铺委托经营管理合同》约定内容和托管协议的性质，业主不参与也不知道受托人对涉案商铺的经营及出租情况，但并不影响业主已间接占有的事实。综合以上证据，可以推定吴敏签订涉案商铺的买卖合同、抵付房款、占有均在查封之前。本案因重新测绘而未能办理过户登记的原因在亿丰公司，吴敏没有过错。吴敏的主张合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，享有无过错买受人的物权期待权，能够排除执行。关于亿丰业委会上诉称“未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等”的理由，经查，生效判决不是证据，不存在质证采信的程序问题。马辉未参加一审诉讼，不存在漏评马辉代理意见的情况。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条规定，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，一审列亿丰公司、亿州公司为第三人符合法律规定。故该上诉理由不能成立。综上，亿丰业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据本案事实，亿丰业委会、吴敏均对亿丰公司享有权利，亿丰公司应当承担因本案而产生的诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一二审案件受理费各6376元，均由河南亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年十二月一日书记员  乔 芳