新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初2757号原告：张允，女，1973年5月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张玉萍，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司职员。原告张允与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张允的委托诉讼代理人张玉萍、被告胜天公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张允向本院提出诉讼请求：1.判令被告胜天房产公司支付逾期交房违约金2,544.49元（总房款524,637元×万分之0.1×485天，2014年8月31日-2015年12月29日）；2.判令被告承担逾期办理房屋产权证书的违约金85,206元（总房款524,637元×4.75%/年÷365天×1248天，自2015年12月30日至2019年11月27日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期××栋，总房款524,637元。合同第八条约定房屋交付期限是2014年8月30日，第九条约定如被告逾期交房超过30日后原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。2015年12月29日，被告才通知原告入住。被告的违约行为给原告造成了实际损失，应当按照相关规定承担违约责任。被告胜天公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原被告于2018年9月7日就房屋的延期交付和延期办证赔付和我方订立了补充协议，由被告向原告支付2544元补偿款及赠送原告8000元现金抵值卷，协议约定至本协议签订之日双方就商品房预售合同逾期违约一事全部协商处理完毕，乙方即原告方不再向我公司主张任何赔偿，原告就本案起诉违反协议约定，原告于2018年10月29日在我公司购买地下室已经将上述补偿款和现金抵值卷使用完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0311638，房屋代码：1205331，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房，建筑面积137.7平方米，总房款524,637元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于商品房交接的约定，合同第十一条明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话、短信或公告形式通知买受人，买受人在接到入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的，所发生的物业费及其他相关费用均由买受人承担，由于买受人未及时办理交接手续所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款524,637元。被告于2015年12月29日以登报发公告方式通知原告入住。原告于2018年2月23日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。2018年2月23日，业主登记表中，家庭成员一栏中载明牛玉芳，填表人处有张允签字。2018年10月29日，甲方新疆胜天房地产开发有限公司与乙方张允签订格林威治城三期金山谷小区地下室使用权补充协议，载明：乙方于2018年10月29日购买格林威治城三期金山谷小区11楼2单元地下室负二层22号，面积23.72平方米，总价40,324元。乙方签名处有“张允”签字及捺印，被告胜天房产公司自认“张允”签名及捺印均为牛玉芳所签并捺印。同日，被告胜天房产公司出具收据一份，载明：今收到张允交来地下室11-负二层-22号人民币（大写）贰万玖仟柒佰捌拾元正￥29,780元。交款人处有牛玉芳的签字。该收据右上角处手写“优惠卷8,000，补偿2,544，实收28,780”。被告胜天房产公司提交的补充协议书中就逾期违约补偿一事达成如下补充协议：一、乙方所购买格林威治城三期金谷小区11号楼2单元802号的房屋已于2015年12月29日具备合同约定交房条件。二、甲方按乙方所签《商品房预售合同》就逾期违约一事，给予司建新一次性补偿。即甲方向乙方支付人民币2,544元（贰仟伍佰肆拾肆元）的补偿款，该补偿款的给付方式为：用于乙方支付其应交纳的相应数额的物业管理费。（按国家相关规定代扣代缴的费用除外）。如乙方购买甲方所属的地下车位或地下室，上述补偿款可用以支付部分购买车位款或地下室款。三、为表示我公司对三期逾期交房真诚的歉意，我公司在依照购销合同约定进行赔付后，另外给予乙方8,000元现金抵值券，用于购买三期地下车位、地下室（此抵值卡截止日期为2018年10月30日）。四、乙方承诺，自本协议签订之日甲、乙双方就有关《商品房预售合同》逾期违约一事全部协商解决完毕，乙方不再向甲方主张任何赔偿。乙方承诺对本协议内容保密，保证不向任何第三方泄露本协议有关事项。司建新领取上述约定现金券后并未购买地下室或地下车位。本案审理中，经原告张允申请对被告胜天房产公司提交的补充协议书中“张允”签字及指印鉴定，本院委托新疆警察学院司法鉴定中心对签约时间为2018年9月17日《补充协议书》乙方：（签字按手印）处“张允”签名及指印是否张允本人所留进行了真伪鉴定。2020年10月19日新疆警察学院司法鉴定中心出具警院司法鉴定[2020]文痕鉴字第38号，鉴定意见：签约时间为2018年9月17日《补充协议书》乙方：（签字按手印）处“张允”签名及指印均不是张允本人所留。张允支付鉴定费1,800元。以上查明事实，有商品房预售合同、购房发票、契税发票、业主登记表、地下室使用权补充协议、收据、司法鉴定意见书、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本院认为，被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。本案中，原告张允对被告胜天房产公司出具的《补充协议书》真实性、合法性、关联性均不认可，并申请对《补充协议书》中“张允”签名及指印进行真伪鉴定，鉴定意见为，签约时间为2018年9月17日《补充协议书》乙方：（签字按手印）处“张允”签名及指印均不是张允本人所留。被告胜天房产向本院提交的业主登记表、地下室使用权补充协议及收据，用以证明原告张允已与被告胜天房产公司就逾期违约事项达成协议且已实际履行。本院认为，被告胜天房产公司与原告张允就逾期违约事项达成协议的事实亦无证据予以证明，被告胜天房产提交的业主登记表、地下室使用权补充协议及收据亦无法证明涉案的《补充协议书》的内容是经过胜天房产公司与张允协商形成，系张允的真实意思表示，本院对其辩称意见不予采纳。故原告张允要求被告胜天房产公司承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求合理正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中已约定逾期交付房屋的违约金计算方式，双方当事人应当按照约定计算，原告要求被告承担逾期交付房屋期间的违约金2,544.49元[总房款524,637元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]计算无误，本院对原告主张的逾期交房违约金2,544.49元予以支持。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金85,206.80元被告认为与原告签订的《商品房预售合同》关于产权登记第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付违约金无合同约定。本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”条文精神。因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告承诺放弃违约金适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。关于商品房交付使用的约定，原告认为从被告单方发出入住公告通知的次日开始起算，被告却认为从双方商品房实际交接的次日开始起算，商品房交付使用从字面上理解，就是双方对商品房共同办理交接的整个过程，即出卖人将商品房转移于买受人占有的行为，包括双方共同办理交接手续，被告向原告移交房屋、原告领取钥匙及查验房屋质量等，是双方履行合同约定的一个重要环节，必须由双方共同完成，才体现商品房交付使用的含义；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，才视为房屋的交付使用”。并根据合同第十一条约定，双方对商品房验收交接时，应签署房屋交接单。买受人在接到出卖人入住通知后，未按通知约定及时办理入住手续的所造成的一切责任及损失由买受人自行承担。综上，商品房交付使用应以双方实际交付时间节点为准。本案中，原告提交的业主登记表显示原告于2018年2月23日与被告正式办理商品房交付使用手续，对此本院予以确认。被告于2015年12月29日已登报公告通知原告办理商品房交付使用手续，延期办理交付使用手续的责任在于原告，理当承担对其不利的法律后果，故原告认为按被告发入住通知时间节点后180日为违约金起算时间，不符合法律规定和双方约定，本院不予采纳。应以双方2018年2月23日后180日即2018年8月22日起算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日即2018年2月23日之日起180天后即2018年8月22日开始计算逾期办证违约金。关于2018年8月22日至2019年8月19日合计362天的逾期办证违约金，本院认定为24,715.43元（524,637元×4.75%/年÷365天×362天），关于2019年8月20日至2019年11月30日的逾期办证违约金，本院认定为，以本金524,637元为基数，自2019年8月20日至2019年11月27日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告张允支付逾期交房违约金2,544.49元[总房款524,637元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告张允支付逾期办理产权证书违约金24,715.43元（524,637元×4.75%/年÷365天×362天）;三、以总房款524,637元为基数，被告新疆胜天房地产开发有限公司自2019年8月20日至2019年11月27日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以向原告张允支付逾期办证违约金。以上被告应付原告款项，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,993.78元，本院减半收取计996.89元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担309.68元,原告张允负担687.21元。鉴定费1,800元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担558元，由原告张允负担1,242元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 唐 龙二〇二〇年十二月九日书记员 陈绍尧