辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12235号原告：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路**，统一社会信用代码11210100001583439Y。负责人：陈杰，系该单位局长。委托诉讼代理人：李声远，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宏伟，男，1974年1月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，系该公司员工。被告：沈阳东快产业有限公司，住，住所地沈阳市和平区十四纬路**一社会信用代码91210100243351489C。法定代表人：徐丽。委托诉讼代理人：吴迪，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳市房产局与被告沈阳东快产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，作出（2019）辽0102民初12235号民事判决。宣判后，原告沈阳市房产局不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）辽01民终5613号民事裁定书，撤销了本院（2019）辽0102民初12235号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员张伟担任审判长并主审，人民陪审员蔡军、费秀云参加评议，公开开庭进行了审理。原告沈阳市房产局委托诉讼代理人李声远、孙宏伟，被告沈阳东快产业有限公司委托诉讼代理人吴迪均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告沈阳市房产局诉称，被告沈阳东快产业有限公司承租原告位于和平区北二马路38号，建筑面积共198平方米直管公房，租金按沈阳市财政局和房产局文件规定计算，被告自2016年3月1日起一直未支付房租，原告曾多次催缴，被告拒绝支付，原告无奈诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告支付陈欠租金492200.33元和迟延支付的利息22809.60元;2、判令诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告支付2016年3月1日至2018年12月31日止的陈欠租金422136元和迟延支付的利息22809.6元；二、诉讼费由被告承担。被告沈阳东快产业有限公司辩称，一、答辩人自《公用公房租赁合同》终止后没有使用过案涉房屋，原告主张答辩人支付2016年3月1日后的房屋租金，但没有证据证明答辩人在该期间实际使用了案涉房屋。答辩人与原告及沈阳市和平区房产管理局第二房产经理公司签订的《公用公房租赁合同》至1998年6月30日有效期届满终止。答辩人在该合同终止前已停止使用并腾退搬离了案涉房屋。原告主张答辩人承担2016年3月1日以后的租金，就应当举证证明答辩人在2016年3月1日以后实际使用了案涉房屋。但是，经过原审一审、二审的审理，原告始终没有提供证据证明答辩人在此期间实际使用了案涉房屋。事实上，案涉房屋在相当长时间内根本无人使用。由答辩人在原审一审中提交的案涉房屋现状照片可知，案涉房屋多处破损，屋顶漏雨、墙面发霉，明显已闲置多年无人使用。而原告在原审一审开庭中明确表示从未至现场查看、不了解房屋现状，直到原审一审法官明确要求原告查看房屋，原告才在庭审后到现场查看房屋。由此可见，原告对案涉房屋长期疏于监管，对案涉房屋多年以来的实际使用情况并不了解。《公用公房租赁合同》第五条第二款第4项规定“租赁期满，乙方应当返还房屋，如需继续使用，应在租赁期满前三个月，重新签订租赁合同”，第五条第一款第4项规定“乙方无正常理由拖欠租金累计达六个月以上的，甲方有权终止合同”。在本案中，《公用公房租赁合同》届满至今已经20余年，但原告在本案起诉前，既没有与任何人重新签订租赁合同，也从未向任何人主张过交付拖欠租金或者主张解除合同，原告的行为明显违反常理。答辩人有理由认为，原告并不了解案涉房屋在2016年3月1日之后甚至1998年6月30日之后的实际租赁使用情况，只是依据现有的《公用公房租赁合同》主张让人支付2016年3月之后的租金而已。但是，双方既没有签订合同，也没有交付房屋实际使用的事实，原告主张的基本事实明显缺乏证据予以证明，其诉讼请求也不能获得支持。二、原告提交的票据证据不能证明其与答辩人在2016年3月1日后存在租赁合同关系。答辩人自1998年6月30日之后没有向原告支付租金。原告所举支付租金票据证据，不能证明自1998年6月30日至2016年3月前的案涉房屋租金由答辩人实际缴纳，也不证明答辩人在2016年3月1日之后实际使用了案涉房屋，与原告具有租赁合同关系。第一，在《公用公房租赁合同》中，“东方快车”是原告单方给答辩人起的代号，答辩人对此从未认可。合同文本是原告单方制作并提供的，合同内容均由原告单方填写，答辩人只是对合同落款处加盖单位公章。答辩人签订合同的行为不代表答辩人对“东方快车”代号也予以认可，更不代表该合同终止后，以“东方快车”代号名义进行的民事行为均是答辩人所为，更何况该“东方快车”代号均为原告本人单方使用，在其他民事行为中均没有出现用“东方快车”代表答辩人的情形。事实上，原告将案涉房屋的一直管理不善，一直用“东方快车”代号表示案涉房屋的承租人并将该代号表示票据付款人名称。第二，原告举证的票据均产生于《公用公房租赁合同》终止之后，票据显示支付人名称为“东方快车”，与答辩人名称明显不符。经查询国家企业信用信息公示系统可知，仅在辽宁地区企业中，名称带有“东方快车”字样的企业共有32家，而答辩人企业不在其中。由此说明，“东方快车”不是答辩人的通常代称，不能代表答辩人。原告必须提供充分证据证明东方快车所代表的企业或者自然人主体，进而确定实际交付租金的主体，不能仅凭票据中书写“东方快车”代号就认定答辩人实际租用了房屋并交付租金。第三，原告在原审一审第二次开庭中举证的1999年至2000年期间票据中，部分票据虽写明由“东方快车”交纳，但租金金额与《公用公房租赁合同》约定的租金标准（21.8元/平/月）不一致。由于案涉房屋是直管公房，租金标准是依据政策定价，所以案涉房屋租金额在较长期间内是固定的。票据显示“东方快车”支付租金金额不一致，说明其为不同房屋交付了租金，即“东方快车”不仅缴纳了案涉房屋租金，还缴纳了其他房屋租金。因此说明，“东方快车”代号代表了多个公房的承租人，而不是特指某个承租人。因此，原告必须提供充分证据证明案涉房屋在2016年3月之后的实际使用人是答辩人，否则，不能仅以票据记载交付人是“东方快车”就认定答辩人与其在2016年3月之后存在租赁合同关系。原告应当对其诉讼主张承担举证证明责任，否则应当承担不利的法律后果。现原告没有证据证明案涉房屋在2016年3月1日以后由答辩人实际使用、双方存在租赁合同关系。因此，对原告的诉讼请求，应当予以驳回。经审理查明，1995年7月1日，沈阳市房产管理局(委托人、出租方、甲方)、沈阳市和平区房产管理局第**产经理公司(受托人)与沈阳东快产业有限公司(承租方、乙方)签订《公用公房租赁合同》一份，约定甲方将座落和平区中山路1段23号，建筑面积198平方米房屋出租给乙方用于营业。甲方从95年7月1日将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回，租赁期3年。每平方米每月租金21.80元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。现在房屋处于闲置状态。另查明，原告系诉争房屋的管理单位。原告所提交的1999年3月16日、1999年5月24日、2000年3月25日的房租存查中用户名均显示为“东快产业有限公司”；原告所提交的2010年3月9日、2010年7月19日、2011年10月9日的租金统计联、2017年11月8日的缴款书存根登记名称均显示为“东方快车”；原告所提交的2010年3月23日、2010年8月6日、2011年11月4日盛京银行进账单登记名称均显示为“沈阳市沈河区家乐都市快车文化店”。再查明，2019年，原告沈阳市房产局以沈阳东快产业有限公司为被告诉至本院，请求判令被告支付陈欠租金及利息。2019年12月16日，本院作出（2019）辽0102民初12235号民事判决书。宣判后，原告沈阳市房产局不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）辽01民终5613号民事裁定书，撤销了本院（2019）辽0102民初12235号民事判决，发回本院重审。上述事实，有当事人提交的《公用公房租赁合同》、房产产籍卡、房租存查、发票业务联、缴款书存根、盛京银行进账单等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间虽然于1995年签订一份书面租赁合同，但合同到期后双方未续签书面租赁合同，且被告否认原告诉请期间系其占有使用涉案房屋，现原告提交的涉案房屋的缴费凭证载明的名称分别为“东快产业有限公司、东方快车、沈阳市沈河区家乐都市快车文化店”，与本案被告沈阳东快产业有限名称并不相符，故原告提交的证据不足以证明其诉请所主张期间系被告占有使用房屋。综上，原告向被告主张租金缺乏事实依据，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市房产局的诉讼请求。案件受理费8950元(原告已预交)，由原告沈阳市房产局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 伟人民陪审员 蔡 军人民陪审员 费秀云二〇二〇年十二月二十一日书 记 员 梁巍巍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。