上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10241号上诉人（原审被告）：上海东萌置业有限公司，住所地上海市松江区墩峰路******。法定代表人：沈燕萍，执行董事。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海路利物业管理有限公司，住所地，住所地上海市松江区松汇西路**A-289iv>法定代表人：王义贵，董事长。委托诉讼代理人：薛为民，男，系该公司工作人员。上诉人上海东萌置业有限公司（以下简称东萌公司）因与被上诉人上海路利物业管理有限公司（以下简称路利公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东萌公司上诉请求：撤销原判第一、二项，驳回路利公司一审诉讼请求。事实与理由：1.一审未查明物业服务合同是否有效，以及对东萌公司是否有约束力的问题。选聘物业公司应取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘路利公司作为物业公司没有经过小区内商铺业主的同意，物业服务合同对东萌公司没有约束力。2.路利公司没有为东萌公司提供物业服务，一审判决东萌公司支付全额物业费和滞纳金违背权利义务对等原则。东萌公司提供的证据证明，东萌公司的设施设备保养维修、保洁、巡逻、秩序维护等物业服务都是由其他物业公司提供的，而路利公司没有提供证据证明其为东萌公司提供了物业服务。路利公司辩称：不同意东萌公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：小区物业公司是被业委会聘用的，涉案物业在小区范围内，应支付物业费。路利公司为东萌公司提供了物业服务，如保洁、小区内消防水电等基础设施设备维护等。路利公司向一审法院起诉：1.判令东萌公司支付欠缴的2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币（以下币种同）176,565.96元；2.判令东萌公司支付滞纳金193,339.73元。一审诉讼过程中，路利公司变更诉讼请求为：1.判令东萌公司支付欠缴的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费235,421.28元（4,904.61平方米×1元/月/平方米×48个月）；2.判令东萌公司支付滞纳金328,677.46元。一审法院认定事实如下：2016年6月1日，上海市松江区XX苑业主大会（甲方）与路利公司（乙方）签订物业服务合同，约定乙方为XX苑小区（松江区XX路XX弄）提供相关物业服务，其中，物业类型：住宅、商铺，四至范围：东至永丰路，南至仓丰路，西至玉树路，北至乐都西路。商业用房的物业服务费为1元/月·平方米，业主最迟应在10月份之前履行交纳义务；逾期交纳的，按日收取物业服务费用千分之三的违约金。合同期自2016年6月1日起至2017年12月31日止。合同另对其他事项进行了约定。2017年12月5日，上海市松江区XX苑业主大会（甲方）与路利公司（乙方）再次签订物业服务合同，约定仍由乙方为XX苑小区提供相关物业服务，商业用房的物业服务费为1元/月·平方米，业主最迟应在10月份之前履行交纳义务；逾期交纳的，按日收取物业服务费用千分之三的违约金。合同期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同另对其他事项进行了约定。2019年12月10日，路利公司向东萌公司发送催款单，要求东萌公司支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。东萌公司确认收到该催款单，但认为2016年的物业服务费已超过诉讼时效。一审法院另查明，松江区XX路2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、24、26、40、42、44、46、48、50、52、54、56、58、60、62、64、66号均为1_2层（建筑面积共计1,915.31平方米）；XX路223、225、227、229、231、233、235、237、239、241、243、245、247、249、251、261、263、265、267、269、271、273、275、277、279、281、283、285、303、305、307、309、311、313、315、317、319、321、323、325、327、329号均为1_2层（建筑面积共计2,923.09平方米）的权利人系东盟置业公司，建筑面积共计4,838.40平方米，房屋类型均为店铺。松江区XX路XX、XX号（建筑面积为66.21平方米）的权利人系案外人上海A有限公司（以下简称A公司），房屋类型为店铺。一审审理中，路利公司认为，其向东萌公司主张该部分物业服务费的依据系A公司与东萌公司系关联公司，对此，东萌公司则认为两公司系各自独立的公司，路利公司无权向东萌公司主张该部分物业服务费。一审审理中，双方确认，东萌公司未向路利公司支付过2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。东萌公司认为XX苑沿街商铺虽位于小区规划范围内，但与小区住宅部分完全隔离，互不相通，不属于同一物业管理区域，商铺业主无法使用小区公共区域和共用部位；东萌公司自2015年起就另行委托专业的物业服务公司对东萌公司的商铺提供物业服务，并支付高额物业服务费，路利公司从未向东萌公司的商铺提供过任何物业服务；另，2016年的物业服务合同未备案，2017年备案物业服务合同内容大部分系空白，无法确认真实性。就此，东萌公司提供了XX苑商铺平面图、照片，其与案外人签订的物业委托管理服务合同及物业管理委托合同、永丰壹号街物业管理工作移交协议书—三方协议及商铺物业委托管理合同、自永丰街道住房保障和房屋管理局调取的备案物业服务合同、历年商铺物业管理费汇总表、收据及发票、永丰壹号街商铺2019年和2020年维修汇总表作为证据。经质证，路利公司认为，东萌公司在平面图中标示的区域产权确属东萌公司，但一个小区只有一个经业主大会聘用的物业服务企业管理，且其向东萌公司提供了排污、保安、消防及排污等物业服务。一审法院认为，路利公司与上海市松江区XX苑业主大会签订的物业服务合同，合法有效，对路利公司及小区全体业主或物业使用人具有约束力。东萌公司名下房屋类型虽系商铺，但仍然属于XX苑小区范围，物业服务合同对此亦有明确约定。东萌公司虽抗辩称，商铺与小区住宅部分完全隔离，互不相通，不属于同一物业管理区域，商铺业主无法使用小区公共区域和共用部位，但亦认可涉案房屋位于XX苑小区规划范围内，故一审法院认为，东萌公司的该项抗辩并无相应依据，不予采纳。关于路利公司主张的物业服务费应否全部予以支持。一审法院认为，路利公司作为小区业主大会选聘的物业管理企业，依据物业服务合同的约定提供了物业服务，东萌公司作为小区业主理应支付相应的物业服务费。关于东萌公司辩称路利公司从未向其提供物业服务，且其已另行委托案外物业公司而无须向路利公司支付物业服务费的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。现路利公司要求东萌公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，并提供了2019年12月10日的催讨函，但并未提供充分证据证明此前已就系争物业服务费向东萌公司主张过权利，而东萌公司亦提出了时效抗辩。对此，一审法院认为，按照物业服务合同的约定，业主应在10月份之前支付本年度物业服务费，故路利公司所主张的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费已经超过三年的诉讼时效，不予支持。关于2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，现路利公司主张按照4,904.61平方米作为建筑面积计算，但其所主张的松江区XX路XX、XX号权利人为案外人A公司，路利公司亦未提供证据证明东萌公司系实际使用人，故一审法院认定计付面积应为4,838.40平方米。路利公司所谓A公司与东萌公司系关联公司，故其有权就XX路XX、XX号向东萌公司主张物业服务费的意见，缺乏依据，不予采纳。如前所述，一审法院认为，东萌公司应向路利公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费174,182.40元（1元/月/平方米×4,838.40平方米×36个月）。关于路利公司主张的滞纳金。一审法院认为，滞纳金性质上属于违约金，物业服务合同对此亦有约定。现东萌公司未按约支付物业服务费，理应承担相应的民事责任，故路利公司的该项诉请，于法有据，予以支持。至于滞纳金的金额，现东萌公司抗辩称标准过高，一审法院结合案情酌情调整为15,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于二○二○年七月十七日作出判决：一、上海东萌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海路利物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费174,182.40元；二、上海东萌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海路利物业管理有限公司滞纳金15,000元；三、驳回上海路利物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,441元，减半收取计4,720.50元，由上海路利物业管理有限公司负担2,678.50元，由上海东萌置业有限公司负担2,042元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年开始，东萌公司就单独委托案外的物业服务企业上海B有限公司、上海C有限公司、上海D有限公司对涉案房屋进行物业管理，并支付物业费。本院认为，关于物业合同效力的问题，根据相关规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。东萌公司系涉案房屋的权利人，路利公司系涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方均应受物业服务合同约束。东萌公司提出选聘物业公司过程中程序存在瑕疵，但未提供证据予以证明，故东萌公司以选聘程序有瑕疵、选聘路利公司未经其同意为由，认为物业服务合同对东萌公司没有约束力的抗辩理由不能成立。关于东萌公司提出涉案房屋由其另行委托其他物业公司提供物业服务，不应支付物业费的上诉意见。本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。东萌公司另行委托案外人进行管理，明显违反该条例，其此项上诉理由依据不足，本院不予采信。但是，由于涉案房屋系商铺，具有一定的特殊性，形式上虽为XX苑小区的组成部分，但是实质上又有别于小区住宅房屋，路利公司虽然已经提供了部分物业服务，但是考虑到本案涉案房屋具有一定的特殊性，东萌公司也确实自行聘请了物业公司对涉案房屋进行了自我管理，在事实上也确实减轻了路利公司承担的物业服务工作，故本院对东萌公司当支付的物业服务费、滞纳金酌情予以扣减，按照小区商业用房物业服务费60%的标准计算欠付物业服务费，对一审酌定的滞纳金金额亦作相应扣减。综上，东萌公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3840号民事判决第三项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3840号民事判决第一、二项；三、上海东萌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海路利物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费104,509.44元；四、上海东萌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海路利物业管理有限公司滞纳金9,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,441元，减半收取计4,720.50元，由上海路利物业管理有限公司承担3,770.63元，上海东萌置业有限公司承担949.87元；二审案件受理费4,720.50元，由上海路利物业管理有限公司承担3,770.63元，上海东萌置业有限公司承担949.87元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十二月十一日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。五、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……六、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……八、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。九、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。十、《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。