河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16019号上诉人（原审被告）：周衡，男，汉族，1990年6月6日出生，住郑州市经开区。委托诉讼代理人：崔灏，河南言正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州绿都地产集团股份有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）经开第八大街**行政楼**。法定代表人：杨张峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘士森，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王罗通，男，该公司员工。原审第三人：马晓璐，女，1993年3月15日出生，汉族，住郑州市经开区。委托诉讼代理人：崔灏，河南言正律师事务所律师。上诉人周衡因与被上诉人郑州绿都地产集团股份有限公司（以下简称绿都公司）及原审第三人马晓璐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周衡上诉请求：1、撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2020）豫0104民初3032号民事判决书；2、依法改判被上诉人以市场价向上诉人支付房屋回购款，且办理房屋过户手续产生的全部税费由被上诉人承担或发回重审。3、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反相关法律程序，严重侵犯上诉人合法权益。1、一审法院未对涉案房产进行评估，且依据标准认定的房屋价值明显低于市场价，严重侵犯上诉人合法权益。上诉人周衡与被上诉人于2013年1月24日签订《房屋优惠买卖协议》一份，该协议约定了案涉房屋位置、销售价格、优惠期内的房屋处分等内容。其中第四条第4款规定：“乙方（周衡）在优惠期内离职的……由乙方（周衡）丙方（被上诉人）双方协商选定一市内具有一级资质的房产评估机构，以离职之日作为评估基准日，确定房屋评估价；如30日内乙方（周衡）丙方（被上诉人）双方未成功协商确定评估机构，则丙方（被上诉人）选定一市内的一级资质房屋评估机构并通知乙方（周衡）……”故涉案房屋的回购价格应以评估价为准，而一审法院未采用双方约定方式对案涉房屋进行评估，亦未向双方释明采用其他方式，而直接依据国家税务总局资质航空港经济综合实验区税务局出具的房屋交易核定计税价格确定案涉房屋价值。上诉人经过对周边房产价格的调查，确定一审法院确定案涉房产的价格远远低于周边其他房产价格（澜湾枫园6期）市场均价14700元／平方米、和谐南苑（鼎新）10500元／平方米），故一审法院依据有误，应以涉案房屋市场价确定回购价格，而不是简单以相关部门公示的价格确定。2、案涉房屋装修价值认定有误，上诉人装修费用高于一审法院估价，应以实际装修价值为准。一审法院审理该案时，未向上诉人释明相关法律权益，导致上诉人对举证、调解等相关程序理解错误，未及时出具装修等相关证据。上诉人接收案涉房屋后，花费大量时间、精力在设计、装修上，其中装修费共花费30多万，随着物价上涨等因素，一审法院认定的装修款远远不能满足按照同等装修标准再装修一套房屋，且一审法院也未对案涉房屋的装修情况进行了解或提示上诉人及时举证，而直接凭空预估该价值，违反相关法定程序，导致该价值远远低于实际装修价值。二、宇通公司和被上诉人未向上诉人周衡释明关于优惠款扣除的约定，故依法应适用不利于提供合同一方进行解释，上诉人不应退还优惠款。上诉人周衡与被上诉人签订的《房屋优惠买卖协议》系格式合同，对于该优惠款扣减的相关约定，宇通公司和被上诉人均未向上诉人周衡释明，故应采取不利于提供格式合同的一方进行解释，上诉人不应退还优惠款，退一万步讲，周衡已在宇通公司工作7年之久，也应以公平原则依据周衡的工作年限对应返还的优惠款酌情扣除。三、办理案涉房屋过户手续产生的全部税费应由被上诉人承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反相关法定程序，故请求依法撤销一审判决，改判被上诉人以市场价向上诉人支付房屋回购款，且办理房屋过户手续产生的全部税费由被上诉人承担或发回重审。绿都公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，未违反相关法律程序。关于回购金额的确定，被上诉人予以认可。一审法院并非直接依据国家税务总局郑州航空港经济综合试验区税务局出具的存量房交易核定计税价格通知书确定的价格，该通知书的核定价格为单价7226元/平方米，一审法院判决的价格为8960元/平方米，远远高于核定单价，已经违反了公平公正的原则。但被上诉人本着企业的担当精神和敬畏司法的精神，被上诉人愿意以该价格回购。二、优惠款扣除事项合同中有明确的约定，不存在争议。《房屋优惠买卖协议》第四条第一款明确约定：“若乙方在优惠期内离职的，丙方将依照乙方离职时房屋市场评估价扣除上述金额即124207后的价款，作为该房屋回购总价格进行回购，房屋市场评估价的波动风险由乙方继受和承担，乙方对此不持异议。”周衡是完全民事行为能力人，且在合同上签字，理所当然知道优惠金额扣除事宜。此外，合同上并未约定以上诉人周衡的工作年限对应返还的优惠款扣除事宜，被上诉人不予认可。三、房屋过户产生的税费应当按照法律规定有上诉人和被上诉人各自承担。《房屋优惠买卖协议》第四条第七款明确约定：“房屋回购发生时，房屋过户涉及的营业税以及附加、个人所得税、契税等，由乙、丙按照法律规定各自承担”。因此，房屋过户手续产生的全部税费应当按照法律规定有上诉人和被上诉人各自承担，而不是由被上诉人全部承担。例如，《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，“第二条下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：……（八）财产转让所得……”。可见，房屋过户产生的个人所得税根据法律规定应有上诉人承担。综上所述，上诉人周衡、马晓璐的上诉请求不能成立；原审人民法院认定事实清楚，判决合法合理，故请求二审法院依法判决驳回上诉人上诉，维持原判。绿都公司向一审法院起诉请求：1、被告及第三人将其共同购买的位于郑州经济技术开发区龙美街东、凌霜一路以北，前程道街以西，皓月路以南11幢2单元6层604号（房产证登记地址：郑州经济技术开发区凌霜西路16号11号楼2单元6层604号）房屋，由原告按照协议约定的计算价格进行回购，并协助原告办理房产过户手续（过户产生的税费按照法律规定承担）；2、被告及第三人立即搬离上述房屋并将房屋交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告郑州绿都地产集团股份有限公司前身为郑州绿都地产集团有限公司，2015年11月30日变更为现有名称。2013年1月24日，原告（作为丙方、回购方）与被告周衡（作为乙方、买受人）、案外人郑州绿润置业有限公司（作为甲方、出卖人）签订《房屋优惠买卖协议》，主要约定：1、甲方系宇通集团下属公司和成员企业，乙方系宇通集团或其成员企业的员工，符合宇通集团对员工购买住房给予附条件优惠的政策。2、乙方向甲方购买坐落于郑州市前程大街和锦绣大道西北角郑州国际物流园区宇通和谐家园小区11号楼2单元6层东室房屋（建筑面积暂定122.97平方米，以房产登记机关绘测登记为准）。3、该房市场销售单价4294元／平方米，总价528048元。在此基础上，甲方向乙方优惠124207元（包括15％的市场优惠价79207元和根据乙方的职级与司龄所享有的购房借款45000元），乙方应向甲方实际支付购房总价款403841元。4、优惠期为协议签订之日起在宇通公司或成员企业工作满十年，若乙方在优惠期内离职，丙方将依照乙方被告离职时房屋市场评估价格扣除上述优惠金额，回购房屋。5、房屋回购时，乙、丙方协商选定房产评估机构确定房屋市场评估价，协商不成丙方可单方选定评估机构。6、乙方应于离职之日起3个月内搬离出房屋并协助办理房屋过户等相关手续。7、《房屋优惠买卖协议》是乙方享有申购优惠房的前提条件及签署优惠房《商品房买卖合同》（网签合同）的生效要件，优惠房《商品房买卖合同》（网签合同）是《房屋优惠买卖协议》的有效组成部分。2015年3月11日，被告周衡（××）、第三人马晓璐（××）与郑州绿润置业有限公司（作为出卖人）就上述房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****），主要约定：被告及第三人向出卖人购买郑州经济技术开发区龙美街东、凌霜一路以北、前程道街以西、皓月路以南11幢2单元6层604号房屋（建筑面积122.31㎡），单价3282.09元／㎡，总价款401432元。2016年7月，被告周衡、第三人马晓璐入住该房屋。2018年11月21日，取得豫（2018）中牟县不动产第0116376号不动产登记证书。2018年9月22日，被告周衡提交员工辞职申请表，并于当年年底前从宇通公司离职。另查明，在本案诉讼过程中，该院依法向国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局查询涉案房屋交易核定计税价格，该部门出具证明材料记载，截至2020年9月7日，涉案房屋核定价值为884404元（面积122.39㎡，单价7226元／平方米）。一审法院认为，原、被告所签《房屋优惠买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告及第三人基于该协议，以优惠价购买了涉案房屋并入住至今。因被告从宇通公司离职，且离职时工作年限未满十年，原告依据《房屋优惠买卖协议》要求回购房屋的诉请，理由正当，该院予以支持。被告及第三人应当从该房屋搬离并协助原告办理相关变更登记手续。关于回购金额问题，因双方未依约对涉案房屋进行价值评估，该院依据国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局出具的房屋交易核定计税价格（面积122.39㎡，单价7226元／平方米，总价884404元），综合考虑房屋入住年限、装修情况及同期郑州市存量房交易指导价，根据公平原则进行衡量，酌定原告回购房屋价格为8960元／㎡。据此，原告回购涉案房屋的价格应当为971511元（8960元／㎡×122.29㎡-124207元）。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑州绿都地产集团股份有限公司于本判决生效后十日内，向被告周衡、第三人马晓璐支付涉案房屋回购款971511元，回购郑州经济技术开发区凌霜西路16号11号楼2单元6层604号房屋（不动产权证号：豫20**中牟县不动产第**）；二、被告周衡、第三人马晓璐于本判决生效后六十日内将涉案郑州经济技术开发区凌霜西路16号11号楼2单元6层604号房屋交付原告郑州绿都地产集团股份有限公司，并协助办理房屋过户手续（因房产过户所产生的各项税费按照法律规定各自承担）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13807元、保全费5000元，由被告周衡负担。本院二审期间，上诉人提交如下证：证据一，宇通公司文件截屏一份。证明宇通公司于2020年下半年对外出售澜湾枫园六期与和谐南苑鼎新两小区房屋，其中澜湾枫园宇通公司认定的市场价格为14700元/平方米，和谐南苑每平方价格为10500元。其中和谐南苑位于案涉房屋南不足100米的地方，故一审法院认定案涉房屋为7226元，与宇通公司内部认定市场价格每平方相差两千多元，总价相差约二三十万元，严重低于市场价格。证据二，安居客估价报告截屏一份。证明案涉房屋通过安居客估价为148万元，一审法院确定的房屋与装修的价格每平方为8960元，该报告显示的每平方均价为12100元，相差百分之三十多，故一审法院认定的案涉房屋价格严重低于市场价格。被上诉人质证称，对证据一，首先上诉人表述有误，案涉房屋一审判决价格为8960元，而非7226元每平方，对证据一的真实性有异议，哪怕为真也不能证明涉案房屋的价格，不具有参考性。和谐南苑与涉案房屋虽然相近，但是和谐家园建成年限与和谐南苑不同，且房屋的容积率、配套基础设施等均与和谐南苑不同，所以不具有参考性。绿都澜湾与和谐家园相距较远，更不具有参考性，且绿都澜湾属于商品房而非福利房。对证据二估价报告不予认可，该估价报告未经被上诉人授权出具，也未有安居客盖章。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人周衡与被上诉人绿都公司所签订的《房屋优惠买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于上诉人已从宇通公司离职，且离职时工作年限未满十年，按照双方约定，被上诉人有权要求回购涉案房屋。关于回购金额问题，因双方未依约对涉案房屋进行价值评估，所以，原审依据国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局出具的房屋交易核定计税价格并无不当。同时，原审综合考虑房屋入住年限、装修情况及同期郑州市存量房交易指导价，根据公平原则进行衡量，从而酌定回购房屋价格为8960元／㎡亦无不当。又因双方对优惠款处理有明确约定，因此，上诉人称不应退还优惠款的理由不成立。对于退还房屋后，办理房屋过户手续产生的相关费用，双方并没有明确约定，故上诉人称办理过户手续产生的全部税费由被上诉人承担的理由亦不成立。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，周衡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13807元，由周衡负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇二〇年十二月七日法官助理张彦超书记员娄杨杨