江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11547号上诉人（原审被告）：江苏省农垦旅游花木有限责任公司,住所地南京市上海路**。法定代表人：居伟群，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱法建，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区人民政府尧化办事处,住所,住所地南京市栖霞区尧化门街**div>负责人：陈芳琴，该办事处主任。委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人江苏省农垦旅游花木有限责任公司（以下简称农垦公司）因与被上诉人南京市栖霞区人民政府尧化办事处（以下简称尧化办事处）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农垦公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的原告主体资格不适格。本案中，上诉人系与南京市栖霞区尧化镇农副业公司（以下简称农副业公司）签订联营协议及补充协议，根据合同相对性原则，仅农副业公司可以主张合同权利和义务。二、案涉合同性质是联营合同，并非租赁合同。1、案涉合同涉及的土地系尧晨村和王子楼村集体土地，农副业公司无权也不可能出租土地，仅是利用原尧化科技站的资源与上诉人合作联营。2、上诉人每年交纳的费用系管理费或青苗费，并非交给尧化街道的土地租金。3、由于双方系联营关系，上诉人始终认为案涉土地系集体农用地，坚持苗木种植项目。如是土地租赁关系，上诉人完全可以经营利润更为丰厚的项目，且上诉人根据联营协议投入的资金完全可以买下案涉土地。4、2005年武警部队征用部分土地时，农副业公司仅对上诉人赔偿了苗木费，故双方并非土地租赁关系。三、被上诉人即使诉请解除合同，仍应当承担相应违约责任。尧化办事处辩称：1、农副业公司已向一审法院出具情况说明，且2005年3月22日的补偿协议中也注明该协议系上诉人与被上诉人下属部门签订，且由被上诉人支付款项，被上诉人的原告主体资格没有问题。2、双方之间合同的性质是租赁合同，上诉人缴款的纳税凭证上注明其交纳的款项系租金，并注明了租金期限。且案涉土地系上诉人自主经营，被上诉人既不参与经营，也不承担风险，而是收取固定费用，双方并非联营关系。3、双方合同于2014年到期后形成了不定期租赁关系。上诉人长期不交纳租金，并在被上诉人给予合理期限后仍不交纳，其行为构成违约。上诉人要求被上诉人承担违约责任没有任何依据。尧化办事处向一审法院起诉请求：1.判令解除尧化办事处、农垦公司之间的不定期租赁关系；2.判令农垦公司立即将土地恢复原状后迁出，并将土地返还给尧化办事处；3.判令农垦公司按照20万元/年租金标准支付自2016年12月1日起至实际返还土地时止的租金；4.农垦公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1999年9月21日，农副业公司（甲方）与江苏省农垦旅游花木开发中心（简称农垦中心，乙方）签订《联营协议》1份，约定：1.甲方以尧化科技站内现有的土地、钢架大棚、水利设施、房屋、通讯设施等资产与乙方联合开发花卉苗木产业，土地和设施等资产所有权不变（附土地平面图和资产清单）；联营期间乙方不论盈亏，自1999年12月1日起，确保甲方的所得利润（含农业税）为：第1-6年每年3万元，第7-9年每年4万元，第10-12年每年4.5万元，第13-15年每年5万元。同时甲方每年按6%的比例参与乙方在该站的税后利润分成。2.乙方计划总投资300万元，甲方不参与乙方的经营管理，不承担任何亏损、债务等责任。3.乙方在经营期间，甲方仍然挂科技站牌子，保留科技站名称。4.双方责任：甲方责任：a.甲方将尧化科技站土地平面图、资产清单在双方认定后交给乙方；b.甲方2000年年底前将用地范围内的坟地逐步清除干净；c.甲方做好乙方经营期间的有关服务和协调工作；d.涉及因土地参与联营而产生的农民利益等问题，或产生的不良后果，由甲方负责；乙方责任：a.乙方自主经营期间，必须遵守国家有关法律和法规，并按章缴纳有关税费；b.乙方生产经营范围必须是与农业生产相关的苗木、花卉等，不得从事非农业生产或开发；c.乙方不得转让土地使用权；d.乙方在1999年12月15日前将第一年甲方应得利润3万元汇给甲方，以后在每年的十二月初汇给甲方；每年6%的税后利润分成从2000年起算，每年年底前汇给甲方；e.乙方用工，在同等条件下，优先使用甲方本地人员；f.乙方利用自身技术优势等，协助甲方做好当地群众的技术培训工作，积极带动农民致富。5.协议有效期自1999年9月21日至2014年11月30日，协议到期后自动终止；如遇国家征地等不可抗拒因素时，协议终止；协议期间，经双方协商，在意见一致的前提下，可修改或终止协议；甲、乙双方在无任何理由的前提下单方面违约，应承担违约责任，赔偿另一方的经济损失3-5万元；终止协议后，乙方投入的固定资产经评估作价，甲方有优先购买权，或由乙方自行处理；协议期满后，如乙方需要，经甲方同意，协议可延长5-10年，有关利润分成另行商订。该协议甲方处还有尧晨村村民委员会、王子楼村村民委员会盖章，鉴证单位处有南京市栖霞区尧化镇人民政府、江苏省农垦集团有限公司盖章。1999年10月20日上述甲乙双方又签订《补充协议》1份，主要约定：1.甲方的资产清单、土地平面图等在双方认定后签字盖章，资产清单上的资产交给乙方使用，乙方经营面积必须在土地平面图（科技站四周围墙）范围以内，不得擅自扩充面积；2.甲方的在田作物（包括四季豆、包菜、茄子、山芋等蔬菜类）和银杏苗、零星苗木，由甲方在1999年11月底之前处理完毕；养殖的山鸡和鱼类等动物，由甲方在2000年春节之前处理完毕；平菇在2000年5月底之前处理完毕，逾期乙方有权对上述动植物进行自行处理；3.甲方在科技站的绿化树木（水杉、雪松），乙方因建设等原因需要移栽，需征得有关部门同意，乙方不得擅自砍伐；4.考虑到乙方将对原科技站内的土地进行综合开发，建成观赏性的农业生态园区，将专门劈出部分田块建设小游园，需建设4-5幢（每幢25平方米左右）小木屋，并铺设园路，同时对现有房屋进行翻建改造，甲方应予以全力支持，并帮助办理有关手续；5.根据乙方建设需要，甲方应保证动力电源的供应。用电费用由乙方自理；6.应甲方要求，对南京农业专科学校的邵德孝所使用的土地，由乙方负责提供，按同等标准由乙方收取相应费用，不应视为土地转租；甲方与邵德孝签订的合同应予中止，由邵德孝直接与乙方签订有关协议；7.甲方负责对科技站隔壁的镀锌厂的烟尘污染问题进行协调处理，必要时可双方共同向环保等部门投诉；8.甲方保留科技站机构，朱巧云仍任站长，联营期间，乙方因工作需要招用临时工，在同等条件下，对朱巧云和刘红梅同志应优先使用，工作服从乙方安排，工资、福利按照同等临工工资、福利标准执行；其中朱巧云的养老保险的集体部分由乙方每年承担（基数为360元/年，以后按照其工龄和月缴纳基数进行适当调整）；如工作不称职或乙方客观条件发生变化，乙方有权随时辞退，其工资、福利、保险自然终止。2005年3月22日，甲方农副业公司（现尧化办事处农副业科）与乙方农垦中心（现农垦公司）签订《关于尧化科技站内属于农垦中心苗木等补偿协议》1份，载明：依据宁计投字[2004]454号和宁规选字[2004]0068号有关文件，武警南京支队修理所依法征用甲方土地约2.2亩。根据1999年9月21日，甲乙双方联营协议第一条和第五条第二款在此重申：甲、乙应双方服从规划调整、支持国家征地建设，尧化科技站产权主体为甲方，就国家建设征用甲方土地涉及乙方的苗木等补偿，甲、乙双方本着友好协商的意愿，在拆迁等部门的鉴证下，按照宁政发[2004]93号文件，对属于乙方苗木等进行补偿且协议如下：1.甲方补偿征地红线内属于乙方苗木等费用5.2万元（附拆迁部门调查清单）。本协议签订10日内，甲方负责补偿款交到乙方手中；2.本协议签订7日内，乙方自行清除征地红线内，属于乙方的苗木等物，且腾让出红线内土地。逾期未清理完毕的苗木等物，自本协议签订满10日后，甲方有权处置上述苗木等物。3.甲方负责征地单位在拆除红线范围内原围墙时，恢复新边界围墙，沿新界限围墙，乙方在做路时，甲方负责协调3米的路基土方。4.甲乙双方河间面积及房屋不计，按原协议执行。上述协议签订后，农垦公司一直按约缴纳相关费用，由尧化办事处或其相关部门开具的结算凭证收款项目一般载明为“青苗费”或“管理费”。自2014年12月1日起，农垦公司开始按照20万元/年标准向尧化办事处支付费用，每年分两次支付，尧化办事处开具的非税收入一般缴款书回单均载明为“租金”。自2016年12月1日起，农垦公司未再向尧化办事处支付费用。2017年11月7日，尧化办事处委托江苏巨楷律师事务所向农垦公司发出《律师函》1份，载明：1999年10月20日，尧化办事处的下属单位农副业公司与贵公司签订《联营协议》1份（实为土地租赁协议），将尧化办事处所有的位于栖霞区的土地出租给贵公司经营，租赁期限自1999年12月1日至2014年11月30日止。该租赁合同到期，双方未重新签订租赁合同，但贵公司仍然继续承租上述土地，并每年向尧化办事处缴纳20万元的土地租金。现贵公司拖欠自2016年12月1日起至今的租金，故致函贵公司：1.尧化办事处与贵司关于原《联营协议》（实为土地租赁协议）在贵司收到本函时终止；2.请贵司在2017年12月31日前，将上述土地恢复原状后返还给尧化办事处，并结清自2016年12月1日其至实际返还土地时的租金；3.如贵司收到此函后，未按函告要求履行义务，将通过诉讼途径解决双方的上述租赁纠纷。2017年11月6日，农副业公司出具情况说明1份，载明：农副业公司为尧化办事处的下属机构，农副业公司与农垦公司签订的《联营协议》及《补充协议》中涉及的土地等资产为尧化办事处所有，相关的权利义务由尧化办事处行使，由其向农垦公司主张权利。另查明，农垦公司在涉案场地经营期间搭建了一些房屋建筑物及构筑物，并种植培育苗木，农垦公司于2017年自行委托江苏众兴苏港资产评估有限公司（简称众兴评估公司）对其所拥有的苗木、房屋建筑物及构筑物市场价值进行了评估，该公司于2017年12月29日作出众兴评报字（2017）第31号评估报告，该评估报告的评估基准日为2017年11月30日，在该基准日农垦公司的苗木价值4084339元，房屋建筑物价值1239178.37元，构筑物价值598061.6元，资产合计5921578.97元。庭审中，农垦公司陈述其搭建的房屋及构筑物均系经农副公司口头同意后搭建，无书面手续亦未向相关部门办理相应的建设许可，但该房屋及构筑物、苗木等系双方在联营协议中约定的农垦公司的计划投资300万元的履行内容。尧化办事处当庭表示对上述资产放弃优先购买权，要求农垦公司将其种植或养殖的动植物全部迁出，并将其搭建的建筑物、构筑物全部拆除。关于案涉土地的坐落及公安编号，因该土地无明确表述的四至范围，双方一致同意以原解放村100号东边地块描述案涉土地坐落，并按签订联营协议时的土地平面图确定土地范围。对于签订联营协议时交付给农垦公司的资产，双方一致认可目前尚存的仅有四间半平房和一条水泥路及水泥路旁的水杉树，但农垦公司认为水杉树虽为农副业公司所栽种，却由农垦公司养护长大，农副业公司只应享有树苗的钱，其他价值应归农垦公司所有。一审法院认为，关于原告主体资格问题，农副业公司现已变更为尧化办事处的农副业科，属于尧化办事处下属科室，无独立诉讼主体资格，其权利义务由尧化办事处享有和承担，有法律依据，故尧化办事处提起本案诉讼，主体适格。关于农副业公司与农垦公司签订的《联营协议》及其《补充协议》的性质，尽管农副业公司与农垦公司签订的系《联营协议》，但从其内容看，农副业公司系以签订协议时现有的土地、钢架大棚、水利设施、房屋通讯设施等资产与农垦公司联营，其不参与共同经营，由农垦公司自主经营，农垦公司不论盈亏，都必须确保农副业公司的利润，该协议与联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则相悖，实际系农垦公司自担风险，而农副业公司按期收取固定利润，故该协议名为联营，实为租赁，即农副业公司将其现有的土地及设施等出租给农垦公司，农垦公司支付农副业公司固定的租金（利润、收益）。协议到期前，无论收费凭证开具的是青苗费还是管理费，其实质都是支付的固定收益，都应认定为租金，并不改变该协议为租赁协议的性质；而协议中关于人员、经营范围等方面的约定，也不影响协议的实际性质。《联营协议》到期后，农副业公司（或尧化办事处）未与农垦公司签订新的联营协议或租赁协议，而农垦公司继续占有使用案涉土地等，并按20万元/年标准向尧化办事处支付费用，该费用亦应认定为租金，故应当视为双方之间形成了不定期租赁关系。关于尧化办事处要求解除双方之间的合同关系是否合法有据，因双方当事人之间自2014年12月1日后系不定期租赁关系，故尧化办事处给予农垦公司合理的期限后，可以随时主张解除租赁关系，现尧化办事处于2017年11月7日向农垦公司发函明确要求与农垦公司终止协议，并给予了其近两个月（2017年12月31日前）的迁出时间，符合法律规定，并不构成违约，农垦公司未能迁出实属不当，故对尧化办事处要求判决解除双方之间不定期租赁关系的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系解除后，农垦公司应当将租赁的土地及建筑物等返还尧化办事处，尧化办事处明确表示对农垦公司投资的苗木、建筑物、构筑物等设施不予购买，故农垦公司应当自行拆除或迁出。农垦公司主张尧化办事处支付违约金于法无据，且农垦公司并未提出反诉，故不予支持；农垦公司主张水泥路两侧的水杉除树苗费用外的其他价值归其所有，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。又因农垦公司自2014年12月1日起至2016年11月30日止，均是以20万元/年的标准向尧化办事处支付租金，故对尧化办事处主张农垦公司自2016年12月1日起至实际返还之日止按20万元/年标准支付租金的诉讼请求，一审法院亦予以支持。一审法院据此判决：一、解除原告南京市栖霞区人民政府尧化办事处与被告江苏省农垦旅游花木有限责任公司之间的不定期租赁关系；二、被告江苏省农垦旅游花木有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原解放村100号东边地块（具体以1999年9月21日签订的《联营协议》中所附土地平面图扣减2005年3月22日《补偿协议》中所载明的已征用的2.2亩土地外的土地为准）上除原南京市栖霞区尧化镇农副业公司交付的四间半平房和一条水泥路及路两侧的水杉外的其他建筑物、构筑物及种植的苗木全部拆除或迁出后返还给原告南京市栖霞区人民政府尧化办事处；三、被告江苏省农垦旅游花木有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按年租金20万元标准向原告南京市栖霞区人民政府尧化办事处支付自2016年12月1日起至实际返还土地之日止的租金。本院二审期间，上诉人农垦公司向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。农垦公司提交：1、尧化办事处下属资产管理办公室与中国移动南京分公司签订的基站使用合同两份，期间分别为2007年4月-2017年4月、2017年4月-2020年4月，以证明尧化办事处将案涉土地部分面积（40平方米）租赁给移动公司获取收益，说明案涉合同系联营合同，被上诉人也有经营行为，如法院最终认定案涉合同为租赁合同，则该部分收益应归上诉人所有。2、2017年拍摄的案涉土地照片，以证明尧化办事处在2016年左右将案涉土地部分面积用于建设污水处理，上诉人基于双方联营的考虑同意了，如案涉合同系租赁合同，则被上诉人应就该部分面积对上诉人予以赔偿。经质证，被上诉人尧化办事处对证据1的真实性予以认可，但上诉人对被上诉人使用该40平方米土地是认可的，且上诉人在此期间持续向被上诉人缴纳租金，并保持租金标准不变，印证了其对此是认可的。该两份合同并不能证明双方之间系联营关系。对证据2的真实性予以认可，案涉土地上确有一个污水管道井和二台泵机，但相关设施均经上诉人同意才建设，与本案无关联性。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人农垦公司主张案涉土地在2004年已经被征收为国有，根据双方协议第五条的约定，如遇国家征地等不可抗拒因素时，协议终止。被上诉人未告知上诉人征地事实，导致上诉人继续增加投入，被上诉人的行为构成违约，且上诉人亦未收到征收补偿款。被上诉人尧化办事处认可案涉土地已在2004年被征收，相关补偿（土地补偿费、农业人员安置补助费等）已发放给南京市栖霞区尧化街道王子楼村民委员会及南京市栖霞区尧化街道尧晨村村民委员会；但认为案涉土地虽被征收，但相关补偿款依法应归土地所有权人，而非承租人，且土地被征收并未影响上诉人使用，故该土地补偿款与上诉人无关，本案亦无关联。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审法院认定的农副业公司与农垦公司所签订《联营协议》及《补充协议》性质是否正确；2、尧化办事处是否存在违约，其要求解除合同关系应否准许。关于争议焦点1，农副业公司与农垦公司所签订协议虽名为联营协议，但从内容上看，农副业公司并不参与共同经营，而由农垦公司自主经营，按时定期向农副业公司（后为尧化办事处）交纳固定费用。双方之间关系并不符合联营活动共负盈亏、共担风险的特征。一审法院认定双方之间系租赁关系，并在《联营协议》到期后形成不定期租赁关系，并无不当。农垦公司在二审中提交证据证明尧化办事处将案涉土地中部分面积对外出租及在案涉土地上建污水井，但因农垦公司在此之前从未提出异议，故本院对尧化办事处辩称系经农垦公司同意才对外出租及建设的意见予以采信。农垦公司据此主张双方之间系联营关系，或主张尧化办事处赔偿损失，均不成立，本院不予支持。关于争议焦点2，尧化办事处与农垦公司之间自2014年12月1日后形成不定期租赁关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，尧化办事处于2017年11月7日向农垦公司发函要求终止协议，要求其2017年12月31日前搬出，给予了近两个月搬迁时间，应属合理期限，符合法律规定。现因农垦公司未按期搬离，尧化办事处诉请解除双方之间租赁关系，并要求农垦公司返还土地及建筑物，于法有据，应予以支持。关于农垦公司上诉提出的案涉土地在2004年即被征收为国有，尧化办事处构成违约的意见，本院认为，案涉土地虽在双方合同履行过程中被征收为国有，但并未被实际征用，未影响案涉合同及此后不定期租赁关系的履行，案涉土地自合同履行至今一直在农垦公司的实际占用、控制下，农垦公司以此为由主张尧化办事处构成违约，无事实和法律依据，本院不予支持。关于农垦公司主张的征收补偿款问题，应与本案并非同一法律关系，本院对此不予理涉。关于农垦公司上诉提出的尧化办事处主体资格问题，因与农垦公司签订合同的农副业公司现已变更为尧化办事处下属科室，无独立诉讼主体资格，其权利义务由尧化办事处享有、承担，具有法律依据。案涉土地虽已于2004年被征收为国有，尧化办事处作为租赁合同的相对人，依据双方之间合同提起诉讼，要求解除合同，农垦公司返还土地及建筑物，不违反法律规定，主体适格。综上所述，农垦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人江苏省农垦旅游花木有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇二〇年十二月三十日书记员  戴 苗