湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终887号上诉人（原审原告）：王良珍，女，1974年8月30日出生，汉族，住湖北省潜江市。现在武汉女子监狱服刑。委托诉讼代理人：黄文权，潜江市杨市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董小锋（王良珍之夫），男，1973年12月20日出生，汉族，住湖北省潜江市。被上诉人（原审被告）：董丽娟（王良珍、董丽娟之女），女，1996年5月18日出生，汉族，住湖北省潜江市。被上诉人（原审被告）：梅喜，男，1992年9月8日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：王鹏，男，1956年2月22日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：李青，湖北源来律师事务所律师。上诉人王良珍因与被上诉人董小锋、董丽娟、梅喜、王鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王良珍的上诉请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初634号民事判决，依法改判支持王良珍的一审诉讼请求。事实与理由：1、董小锋、董丽娟、梅喜无权处分涉案房屋；2、董小锋、董丽娟、梅喜以自己的名义与王鹏签订《房屋买卖合同》，其行为不构成表见代理；3、王鹏在购买房屋时未尽到合理的注意义务，不构成善意取得；4、王良珍与董小锋已有20多年没有在一起生活，董小锋、董丽娟、梅喜、王鹏均知道王良珍正在服刑，在此情况下仍然签订《房屋买卖合同》，违背王良珍的意愿处置其财产，严重损害了王良珍的合法权益。董小锋未予答辩。董丽娟辩称，在王良珍表示不同意卖房时，涉案房屋已经交易完毕并已实际交付给王鹏使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。梅喜未予答辩。王鹏辩称，董丽娟、董小锋、梅喜无权处分涉案房屋，但根据涉案房屋所在地交易习惯，类似房屋凭原始合同及收条就能进行交易，且房屋已经实际交付给王鹏使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王良珍一审诉讼请求：1、确认董小锋、董丽娟、梅喜与王鹏签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令董小锋、董丽娟、梅喜退还王鹏购房款12万元；3、诉讼费由董小锋、董丽娟、梅喜、王鹏负担。一审法院认定的事实：2014年3月16日，王良珍以146500元的价格从案外人曾淑荣处购得位于潜江市××供销花××小区××单元××室房屋一套（其中房款139000元、水电开户费用6500元、装修保证金1000元）。该房屋未办理权属证明。2019年，王鹏通过董丽娟在浩口镇张贴的出售该房屋的广告与其取得联系，董丽娟告知王鹏，因其母王良珍正在服刑、因病急需救治，故出售该房屋。王鹏实地查看了该房屋，董丽娟等人向王鹏出示了王良珍向曾淑荣支付购房款的收条、王良珍户口簿、董丽娟身份证。王鹏向房屋原出售人曾淑荣求证案涉房屋相关事宜后，王鹏、董小锋、董丽娟、梅喜前往浩口镇司法所，由该所法律工作者彭齐华起草《房屋买卖合同》，四人于2019年8月22日签订该合同，同时董小锋向王鹏出示了其本人身份证、其与王良珍的结婚证。同年8月25日，王鹏向董丽娟交付购房款122000元。董小锋、董丽娟、梅喜向王鹏出具收条一张，载明“今收到王鹏购房款现金壹拾贰万贰仟元（122000.00元）”。董丽娟自述已将房款中的42000元用于治疗其自身疾病，另有80000元由王良珍二哥王良云保管。王鹏于2019年10月8日已在该房屋中实际居住。王良珍与董小锋系夫妻关系，双方于1995年7月17日办理婚姻登记手续。董丽娟系王良珍、董小锋之女。董丽娟、梅喜自认二人已按习俗举办婚礼，但未在婚姻登记机关办理婚姻登记手续。王良珍因犯贩卖毒品罪，于2017年10月26日被潜江市人民法院判处有期徒刑十年六个月，现在武汉女子监狱服刑。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，王鹏在购买该房屋时实地查看了该房屋，并查看了王良珍向案外人曾淑荣支付购房款的原始收条、王良珍户口簿、董丽娟及董小锋身份证、董小锋与王良珍的结婚证，同时向曾淑荣求证案涉房屋相关事宜，王鹏已经尽到了合理、审慎的义务，属于善意取得。尽管其购买价格低于王良珍的购买价格，但结合董小锋、董丽娟出售该房屋时向王鹏陈述的因王良珍正在服刑、因病急需救治故出售该房屋的理由，可以认定为支付了合理的对价，且该房屋已实际交付给王鹏。王良珍购买案涉房屋时是在其与董小锋夫妻关系存续期间，董小锋虽自称卖房一事由女儿董丽娟做主，但其作为王良珍的丈夫，在《房屋买卖合同》及购房收条上签字的行为，使得相对人王鹏有理由相信其有代理权，董小锋、董丽娟的行为构成表见代理。故董小锋、董丽娟与王鹏签订的《房屋买卖合同》有效，梅喜是否在《房屋买卖合同》上签字并不影响合同效力。判决：驳回王良珍的全部诉讼请求。案件受理费2700元，由王良珍负担。二审中，董小锋、董丽娟、梅喜、王鹏均未提交新的证据。王良珍的委托诉讼代理人向本院提交了王良珍的电话录音一份，拟证明王良珍在得知房屋被卖后即表示不同意出卖该房屋，并委托王良云（王良珍之兄）全权处理此事。本院认为，该电话录音的内容与王良珍向王良云出具的书面委托书及一审法院委托武汉女子监狱对王良珍所作的询问笔录内容基本一致。该电话录音与上述证据相互印证，可以证明王良珍不同意出卖涉案房屋的事实，对该证据依法予以采信。本院对一审判决查明的案件事实予以确认。二审另查明：2019年8月27日，王良珍得知董小锋、董丽娟、梅喜于同年8月22日将涉案房屋转让给王鹏后，即表示不同意出售该房屋，并向王良云（王良珍之兄）出具授权委托书，委托王良云收回房屋并全权处理涉案房屋的买卖事宜。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，王良珍与董小锋于1995年7月17日登记结婚，婚姻关系存续至今。王良珍于2014年向案外人曾淑荣购买了涉案房屋，该房屋系在王良珍与董小锋夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。董小锋、董丽娟、梅喜与王鹏签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给王鹏，并未取得王良珍的同意，事后也未得到王良珍的追认。王鹏与董小锋、董丽娟、梅喜签订《房屋买卖合同》时，王鹏明知董小锋与王良珍系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，王良珍在武汉女子监狱服刑，董小锋、董丽娟、梅喜处分涉案房产未取得王良珍同意等相关事实。王鹏仍然向董小锋、董丽娟、梅喜购买涉案房屋，无正当理由说明王鹏尽到了充分的审慎注意义务，其行为不属于善意购买。王良珍于2014年以146500元购买涉案房屋，王鹏于2019年以122000元购买涉案房屋，结合当地房地产市场正常价格，王鹏支付的对价明显不合理。王鹏现虽已实际入住涉案房屋，但并未取得涉案房屋的产权登记。因此王鹏并非善意购买，并未支付合理对价并办理产权登记手续。在此情况下，王良珍作为涉案房屋的共同所有人，依照上述司法解释的规定有权将涉案房屋追回。虽然王良珍在一、二审期间均主张合同无效，但其诉求的真实目的均是为了收回涉案房屋。故王鹏应将涉案房屋返还给王良珍、董小锋。董小锋、董丽娟、梅喜应将收取的购房款返还给王鹏。王鹏如与董小锋、董丽娟、梅喜之间就《房屋买卖合同》存在其他争议，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，应予纠正。王良珍提出的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2020）鄂9005民初634号民事判决；二、王鹏于本判决生效之日起十五日内将位于潜江市浩口镇供销花苑小区3栋1单元202室的房屋返还给王良珍和董小锋；三、董小锋、董丽娟、梅喜于本判决生效之日起十五日内返还王鹏购房款122000元；四、驳回王良珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行返还房屋义务，应当参照前述标准支付迟延履行金。一审案件受理费2700元，由董小锋、董丽娟、梅喜负担1350元，由王鹏负担1350元。二审案件受理费2700元，由董小锋、董丽娟、梅喜负担1350元，由王鹏负担1350元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十二月二十二日法官助理张双书记员李碧佳