河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6217号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘文，男，1986年10月17日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张琦（刘文母亲），女，1963年2月27日出生，汉族，住南阳市宛城区,特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南永安房地产开发有限公司；住所地南阳市仲景北路**。法定代表人：靳新红，任董事长。委托诉讼代理人：周博（公司职工），男，1985年10月26日出生，汉族，住南阳市卧龙区，特别授权。委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师，一般授权。上诉人刘文因与上诉人河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人刘文的委托诉讼代理人张琦，上诉人河南永安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周博、温东旭,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文上诉请求：1.请求依法撤销（2020）豫1302民初2257号民事判决第一、五、六项；2.改判永安公司承担未如期办证的违约责任,并调整违约金数额为已付房款的1%,并自2019年4月6日起以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算至房产证实际办出之日止;3.依法改判刘文不承担房屋面积差价款的责任;4.依法改判永安公司退还收取的燃气初装费2500元及利息;5.一、二审诉讼费用由永安公司承担。事实和理由：1.一审法院认定永安公司仅承担合同中没有时间约束的逾期办证违约金,属事实认定错误，法律适用错误。一审法院按照合同约定的方式计算违约金422.778元,明显不足以弥补刘文在未获得房产证期间的损失。参考江西省高院关于《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条，更正为已付房款的1%并不属于加重永安公司违约责任。如在约定期限内永安公司仍不协助刘文办理房产证,按照以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算至房产证实际办出之日止，增加违约金,更符合对永安公司当前怠于行使协助办理房产证义务的惩罚性。2.一审法院判令刘文补交房屋面积差价款属于适用法律错误。刘文与永安公司签订的购房合同第五条为格式合同条款，该条款应为无效条款;在商品房面积误差比绝对值超出3%时,不应以此条款内容作为面积差异的处理方式,而应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。永安公司的反诉请求已经超过诉讼时效。双方约定交房时间是2014年7月2日，接到永安公司通知补缴面积差价款是2018年9月9日,距交房时间已经4年多了。永安公司的反诉请求已经远远超过了诉讼时效。虽然永安公司声称于2016年12月14日在楼梯口以张贴公告的方式通知过补交差价款,并出具有该通知的公证书，但只能说明他张贴过,并不代表所有业主都能看到，刘文就根本没在此居住,所以这个通知对刘文来说是没有法律效果的。永安公司售房明显存在欺诈行为，刘文提供的有2012年缴纳的测绘费108元,并且当时经测绘由原来协议面积125.95平方米变更为110.47平方米,并以此退了多缴纳的房款，签订了正规购房合同。2012年刘文购买房屋时,该栋楼已经结顶，所以，签订合同时的面积不应该有太大的误差,可是2016年永安公司再次测绘面积竟和签订合同时测量的面积相差13.52平方米之多。实际上让刘文补交的面积差就是当初永安公司承诺赠送的入户花园和空中庭院的面积(买房时宣传彩页为证)。这种对购房影响巨大的宣传及承诺,在签订补充协议时永安公司有义务告知刘文,刘文一直到2018年9月9日接到律师函,才知道该房产赠送的面积不作数了,让补缴这部分面积款。3.永安公司违规收取的燃气初装费应全部退还。国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》(2001)585号文件、财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”,并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。永安公司辩称，1.未及时办理房屋权属证书系刘文及政府管理等相关因素所致，刘文要求永安公司承担逾期办证责任的请求不应得到支持。2.网签合同中逾期办证违约金不应调整，刘文的诉求不应支持。违约金本身即对合同相对方的实际损失的弥补。违约金数额的调整也系根据主张方的实际损失与违约金数额明显不相协调而作出的相应处理。本案中，刘文并未提供证据证实其未取得房屋权属证书遭受到了实际损失，因此不存在对相关违约金进行调整的基本事实基础。3.永安公司与刘文签订的网签合同是河南省住建厅和河南省工商局监制且实际上也系市房管部门提供给永安公司的示范性商品房买卖合同文本，因此，本案网签合同不存在格式条款无效问题。4.刘文认为不应当补缴房屋面积差价款的理由不成立。刘文认为不应当补缴房屋面积差价款的理由系永安公司应当赠送其入户花园和空中花园等面积，刘文提出的该理由明显不成立。双方在2012年已订立了正式网签备案的商品房买卖合同，合同中对此前销售中可能存在的相关不规范行为进行调整和确定，刘文要求赠送入户花园或空中花园的诉求本身缺乏合同依据和基本前提，且刘文的诉请也已经超过诉讼时效。5.刘文诉求退还燃气初装费、副食调节基金的诉求超过诉讼时效。刘文对相关费用的收缴理解有误。网签合同第十三条约定，厨房中仅约定“预留天然气主管道”，并不包括主管道以外的部分，永安公司有权利收取燃气初装费。副食调节基金系根据当时政策确定需向购房人代收的相关款项。永安公司收取后已经整体向政府相关部门缴纳了该款项。6.永安公司要求补缴商品房面积差价应当支持，一审法院判决正确。永安公司上诉请求：请求依法撤销(2020)豫1302民初2257号民事判决第一、二、三、四、七项,改判驳回刘文的全部诉讼请求,且按利率6.55%计付应付面积差款51742元的利息至刘文付清该款项时止。事实与理由：1.一审法院判决承担逾期办理房权证责任不公。永安公司房权证未能及时办理系由于国家房屋拆迁政策调整所导致，该不良后果不应当由永安公司承担。2.一审法院判决永安公司承担二次逾期办证责任明显缺乏法律依据且尤见不公。3.一审法院判决永安公司退还刘文价格调节基金款项明显不当。永安公司在收到刘文所缴纳的价格调节基金款项时就已经将该款项支付了相关部门。刘文当时也系自愿负担了该款项，甚至作为当时双方交接房屋的基本条件。在此情况下，刘文要求永安公司退还本身就没有丝毫道理。而且，刘文支付永安公司该款项发生在2012年11月，至刘文在本次诉讼中提出返还要求，早已超过了诉讼时效期间。4.一审法院判决永安公司支付相关款项利息明显不当。刘文支付相应款项系其接收房屋的基本条件，在此情况下，刘文自愿向永安公司支付了相关款项。此后，刘文从未要求永安公司予以返还，一审判决永安公司向刘文支付相应款项的利息缺乏基本的事实根据和情理依据。5.一审判决刘文负担面积差价款利息明显过低。永安公司在一审中虽未提交相关利率标准的证据，但刘文在诉讼中认可的筹集资金的利率为6.55％；一审法院以人行拆借资金市场利率确定相关利率明显过低。6.一审法院未考虑相关实际情况明显欠妥。一审判决不仅不利于永安公司办妥相关建设手续，事实上为永安公司办理相关产权证增加了新的难度。刘文辩称，逾期办证系政府原因没有证据，尚城国际1-4号楼具备办证条件，永安公司没有给刘文办理产权证书是因为强制收取面积差价款引起的。一审法院判令永安公司逾期办证违约金数额过低，承担违约金的数额为已付房款的千分之一，永安公司在支付400多元的违约金后刘文便不能主张其他违约责任明显违背常理，一审法院判决的价格调节基金正确，应予维持。按照6.55%的利率要求刘文承担利息明显不合理。买卖合同确实合法有效，但是部分条款属于格式条款，排除了刘文的撤销权。刘文向一审法院起诉请求：1.请求法院判令永安公司履行合同并履行购房时赠送入户花园、空中花园的承诺；2.请求法院依法解除永安公司与刘文签订的商品房买卖格式合同中的霸王条款第五条第一项,变更为该条第二项第（2)小项；3.永安公司提出的房屋价款补充支付主张已超过诉讼时效；4.永安公司未按照合同约定限期为刘文办理产权登记,应当向刘文按照同期贷款利率支付违约金27691元，并责令永安公司在该案件结案一个月内履行协助办理房产证的义务,逾期按总房款的二分利息计付违约金至办理房产证为止；5.永安公司应退还向刘文违规收取的价格调节基金2114元、燃气初装费2500元、有限电视初装费240元，本金加利息合计4937元；6.永安公司向刘文支付房产证违约金及契税办证费的利息共计10110元；7.本案诉讼费由永安公司负担。永安公司反诉请求：判令刘文向永安公司支付房屋差价款51742元，并自2016年12月14日起至该笔款项支付完毕之日止，按照银行同期贷款利息支付违约金。一审法院认定事实：2012年11月15日，刘文与永安公司签订《商品房买卖合同》,合同编号:12740987。刘文购买由永安公司开发建设的位于南阳市××与××交叉口尚城国际小区A座1号楼1单元12层1××1号住宅房屋一套(以下简称1-1-1201室)，建筑面积110.47平方米,三室二厅,框架结构,层高为2.9米,商品房单价为每平方米3827.08元,总价422778元。其中,在合同“第五条面积确认及面积差异处理”第四款约定:“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:以产权登记面积为准,房款据实结算，多退少补”。第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属登记须有出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、若因出卖人因素导致不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，应向买受人支付房价款0.1%赔偿买受人损失。若因不可抗力或行政行为等不可预见的因素导致不能按期取得权属证书的，则不视为出卖人违约”。附件三:“装饰、设备标准第6项,厨房:预留上下水管道,预留天然气主管道”。附件四:合同补充协议第三条约定:“买受人应当接到出卖人通知办理产权证的同时将面积差价款结清,否则,承担逾期办证的一切责任”。第八条约定:“出卖人的销售广告、宣传资料中的图片、资料、数据、说明、模型、样板房展示等仅供买受人参考,对出卖人和买受人都不构成约束;双方同意一切权利与义务以合同及附图为准，并以有关单位备案通过的最终状况作为交房依据。”等内容,该合同及附件、补充协议均由出卖人永安公司和买受人刘文签字和盖章。2012年11月15日,刘文向永安公司缴纳20238元,注明1-1-1201产权费用（契:8456、维:8561、其他:3221)，其中价格调节基金2114元;交易服务费每平方3元;产权登记费60元每间;办证工本费10元;印花费5元每本（根据共有人人数收取);测绘费1.36元每平方;复图费8元;抵押登记费70元;合同工本费50元;办证服务费为总房款的1‰,即423元。2014年7月12日向永安公司缴纳2500元,注明1-1-1201天然气费。同日，刘文向南阳尚城国际物业管理有限公司交纳240元有线电视初装费。2013年5月20日永安公司代替刘文向南阳市地方税务局契税税务分局缴纳契税款8455.56元及逾期滞纳金566.52元。2013年8月21日,永安公司（委托方）与南阳郑燃燃气有限公司(承建方)签订《管道燃气设施配套建设合同》,第二条工程费用（预算造价):“依据南阳市物价局宛价工函（2007)3号文件执行，燃气用户建设费收取标准、金额:居民住宅户的燃气用户建设费:室内挂表678户每户2418元,工程造价1639404元，每户安装一表一头(不含灶具)，室外管每户含3米。甲方应预缴款项合计1639404元”。南阳华润燃气有限公司收费依据,收费项目:基础设施费:居民用户:1435元/灶;工程设计安装费:普通900元/户(含户外3米,超出每户3米以外的设计安装费用按现行定额另行计收),室外集装箱1100元/户;管道破口费:居民用气80元/户;沼气使用证:3元/户。2013年3月6日,永安公司向南阳市房产管理局缴纳287626元,工商银行凭证上注明交易费及副食金;2013年3月7日,南阳市人民政府价格调节基金办公室出具河南省行政事业性收费基金专用票据,载明收到永安公司缴纳的76户价格基金176373元;2013年5月20号,南阳市人民政府价格调节基金办公室出具河南省行政事业性收费基金专用票据，载明收吴东勤等157户价格基金361406元;5月15日，永安公司向南阳市房产管理局以银行转账支票方式缴纳375126元,注明用途:交易费及副食金;2013年7月18日,永安公司向南阳市房产管理局缴纳243198元,注明交易费及副食金;2013年7月19日，南阳市人民政府价格调节基金办公室出具河南省行政事业性收费基金专用票据，载明收到永安公司缴纳的价格基金232333元;同日,永安公司向南阳市房产管理局缴纳10865元,注明交易费。刘文在永安公司缴纳交易费及价格调节基金名单范围内。2014年6月20日，该房屋验收合格达到交付使用条件,永安公司向刘文发出入住通知。同年7月12日,刘文在费用结清确认单上签字,注明代收费用:契税、维修基金、办证费用、燃气费。同年7月20日,刘文在入住流转单、验房表、钥匙发放清单上签字后入住。2016年8月5日,南阳市房产测绘队就案涉房屋出具南阳市房产分层分户图,写明产权面积:套内建筑面积102.011㎡;共有分摊面积21.976㎡;产权面积123.99㎡。2016年12月14日,南阳市宛都公证处出具（2016）宛市证民字第11634号公证书,证明永安公司工作人员周博、郑春雨于2016年12月14日上午在尚城国际1号楼电梯口,粘贴《通知》(存在面积差异的客户在该通知发布后十日内办理房款结清手续，并提供相关办证手续后，办理房屋所有权证)。刘文1-1-1201室商品房面积差为123.99㎡-110.47㎡=13.52㎡*3827.08元每平米=51742元。刘文于2018年9月9日收到律师函得知通知内容后认为永安公司违规收费,且房产证也未予办理，故面积差价款刘文也不予向永安公司缴纳。庭审中,刘文、永安公司均提供了2019年3月8日宛城区汉冶办事处蔡庄社区居委会出具证明:“我辖区尚城国际小区项目系河南永安房地产开发有限公司承接开发建设的南阳市第一批城中村改造项目。由于城中村改造政策包括房屋征收拆迁政策调整以及前期因政府承诺配地（安置用地）严重不足,经过多次规划调整，严重影响项目建设和有关房屋权属的登记和证书办理及分割。至2016年9月最终土地及建设工程规划手续才确定下来。自2016年12月开始陆续办理房权证分割。目前,该小区1-4号楼均已具备办证条件,其他幢楼因政府原因至今无法办理产权登记及相关手续。我居委会作为基层群众组织也在敦促政府相关部门尽快办理相关事项”。另查明,2012年2月6日,永安公司取得宛规地字（2012）第04号《南阳市建设用地规划许可证》;2012年7月5日取得宛规建字（2012）第20号《南阳市建设工程规划许可证》(包含1号楼);2012年10月18日取得(宛市）房预售证第2012036号《商品房预售许可证》（包含1号楼);2012年8月31日取得证号（2012）第22号《建设工程施工许可证》(1号楼);2012年4月18日取得宛开土国用（2012)第00022号国有土地使用证(有效期至2014年6月30日);2014年4月8日取得宛开土国用（2014）第00084号国有土地使用证。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，应严格依据《中华人民共和国合同法》的规定进行审理。刘文与永安公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是双方当事人在平等基础上自愿签订，刘文在庭审中没有提供其被胁迫、逼迫的证据，合同签订是双方当事人真实意思表示，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。故双方当事人均应当全面履行合同义务。1.根据刘文、永安公司之间签订的附件四：合同补充协议第八条约定：“出卖人的销售广告、宣传资料中的图片、资料、数据、说明、模型、样板房展示等仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束”；本案中，刘文未向法庭提交有效证据，证明永安公司承诺向其赠送入户花园、空中庭院；宣传广告明显系要约邀请，不具有合同承诺效力；如果刘文认为该赠送行为对双方签订商品房买卖合同及房屋价格的确定有重大影响，刘文在发现合同补充协议第八条约定条款内容后，完全可以不与永安公司签订购买合同，但是刘文在明知该条款内容与永安公司提供的宣传资料相矛盾的情况下，仍与永安公司签订了购房合同。因此，对于刘文要求永安公司赠送入户花园等诉求不予支持。2.刘文与永安公司签订的《商品房买卖合同》是河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制，行政机关发行的示范文本，也是买卖房屋时双方在行政机关备案的网签合同，合同是双方当事人自愿签订，合同双方当事人均有义务充分了解合同内容；刘文所称其处于被胁迫、被逼无奈情况下才签署的合同，因刘文并未举证证明其受到胁迫，且房价上涨，刘文被逼无奈签署合同的行为有违常理。故刘文所称合同系格式合同，合同第五条面积确认及面积差异处理条款应当予以解除和变更的诉求不予支持。3.2016年8月5日南阳市房产测绘队就案涉房屋出具了南阳市房产分层分户图，确定其最终面积，因此结合公证文书、永安公司所发律师函告，永安公司的反诉请求并未超过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；”根据刘文、永安公司签订合同约定，刘文应当向永安公司交纳房屋面积差价款51742元，并自2018年9月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准向永安公司支付利息至面积差交纳之日止。庭审中，永安公司没有向法院提供刘文未交纳房屋面积差价款的行为给永安公司造成实际损失的证据，现也不能确定是否存在实际损失，且合同对此也没有相关约定，故永安公司诉请刘文因未在通知期间内交纳房屋面积差价款从而应支付相应违约金的请求不予支持。4.关于逾期办证违约金问题。刘文、永安公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了办理房产证期限为交房后90日内，永安公司于2014年7月20日向刘文交付房屋，永安公司应当按照合同约定自2014年7月21日起90日内提供资料到产权登记机关备案，协助刘文办理产权证书。永安公司未在约定期限内协助刘文办理房产证应当承担违约责任。关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，因刘文不能证明因永安公司逾期办证给其造成的实际损失，现不能确定刘文是否存在实际损失，故对刘文增加违约金的请求不予支持，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金，即按照已付房价款0.1％赔偿买受人损失，数额为422778元*0.1％=422.778元。刘文请求按照房价款1％向刘文支付违约金的诉请不予支持。5.关于限期办证问题。本案中，刘文请求永安公司于2019年4月5日前办理产权证，逾期以月息2分利息计算违约金。依据国务院发布的《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”，第十五条、第十六条、第十七条、第十八条及第二十一条规定，办理房屋产权登记和核发不动产权属证书的法定职能部门是南阳市自然资源和规划局，永安公司无权进行产权登记及核发产权证书。房屋产权登记和核发不动产权属证书是依申请的行政行为，必须由刘文、永安公司向南阳市自然资源和规划局提出申请，并提供相关申请材料，经南阳市自然资源和规划局受理、查验，申请材料齐全、符合法定形式后，完成产权登记并核发不动产权属证书。本案永安公司有义务提供符合法定形式的申报材料协助刘文办理产权登记，且永安公司已经取得土地证、建设工程规划许可证等证书，并收取刘文大修基金、契税、办证费用、价格调节基金等费用，因此，办理房屋产权证书的义务人应为永安公司，对刘文请求判令永安公司限期协助其办理产权证书的请求应予支持。本案中，因永安公司在房屋2014年7月20日交付刘文后长达六年多未履行办理房屋产权证书义务，其在支付逾期办证违约金的同时，应积极为刘文办理南阳市××与××交叉口尚城国际小区A座1号楼1单元12层1××1号的房屋产权登记证书，法院也相信永安公司能充分认识到其违约行为的错误，在判决规定的时间内能够积极为购房者办理房屋产权证书。若永安公司在法院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋产权登记证书的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，永安公司应按照刘文已付购房款总额并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准向刘文继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付刘文之日止。6.关于刘文请求永安公司支付其缴纳契税及办证费利息问题。永安公司于2012年11月15日向刘文收取的契税及办证费，2013年5月20日永安公司代替刘文向南阳市地方税务局契税税务分局缴纳契税款8455.56元，并缴纳了逾期违约金566.52元，故刘文请求永安公司支付其缴纳契税产生的利息不予支持。办证费中产权登记费、工本费、印花费、办证服务费合计498元，永安公司收取后至今未履行合同约定为刘文办理产权证，永安公司应当向刘文支付该费用产生的利息，具体数额为办证费498元，自2012年11月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准支付至刘文2018年10月29日向法院提起诉讼之日止；以后产生的利息由刘文另行主张权利。7.关于永安公司是否应退还刘文价格调节基金、燃气初装费、有线电视初装费的问题。（1）有线电视初装费的收取单位系南阳尚城国际物业管理有限公司，非本案永安公司，因此对其该项诉求不予支持。（2）关于刘文请求返还价格调节基金、燃气初装费是否超过诉讼时效问题。诉讼时效是指当事人知道或者应当知道其权利遭到侵害之日起计算，本案刘文认为其于2018年在同幢楼业主张小勇就同类案件向河南省高级人民法院提出申诉期间，听河南省高级人民法院立案庭解释后，才知道房地产开发有限公司不该收取上述费用，才知道其权利受到侵害。永安公司对此未提出反驳证据，故刘文该诉请不超过诉讼时效。（3）关于案涉燃气初装费由谁负担问题。合同附件三：“装饰、设备标准第6项，厨房：预留上下水管道，预留天然气主管道”。刘文诉称依据河南省物价局豫价房字（2000）077号文件、南阳市人民政府宛政（2010）71号文件、（2012）53号文件规定，燃气费用包含在城市基础设施配套费或房价里，该费用应由永安公司承担，永安公司在房价外不得收取任何费用。但上述文件中的城市基础设施配套费的使用范围是市民共享的即小区规划红线外的公共设施基础部分建设，如供热、供气等基础设备的主管网建设，不包含小区规划红线内的热力、燃气庭院管网和户内设施建设，而小区红线内的热力、燃气庭院管网和户内设施建设可以作为开发企业的建设项目列入房价或在购房合同中进行约定。南阳市物价局《关于城市基础设施配套费和燃气热力收费有关政策的说明》第二项中关于燃气和电力建设工程的交费办法为：“……2010年11月16日后，已按规定交纳城市基础建设配套费的开发企业和个人，取消燃气初装费和供电入网费。燃气按工程设计安装费居民每户900元（室外集装箱式每户1100元），管道破口费80元，使用证3元收取”。本案永安公司尚城国际小区项目获取建设用地规划许可证的时间为2012年2月6日，依据以上相关文件及政策规定，永安公司代燃气公司收取的燃气费用系小区规划红线内的燃气庭院管网费用和户内设施建设费用，每户为983元，加上每户室内挂表（一表一头）费用，每户2418元，小区业主全体分摊每户缴纳2500元。不违反国家计委、财政部、豫价房字（2000）077号文件以及南阳市宛政（2012）53号文件规定。刘文、永安公司双方关于厨房预留天然气主管道的约定是双方真实意思表示并已经实际履行的情况下，刘文请求返还燃气初装费无法律依据。如果永安公司代替燃气公司收取的燃气初装费超过物价部门批准的标准，超出部分可向物价部门反映，由物价部门进行处理。（4）关于永安公司是否应退还已收取的价格调节基金问题。南阳市人民政府价格调节基金办公室做出于2012年7月1日起执行的宛政价调办（2012）12号《关于价格调节基金征收工作的补充通知》规定，新增商品房买卖和二手房转移交易双方均按交易额的2.5‰缴纳价格调节基金。以及河南省发展和改革委员会、省财政厅做出豫发改价调（2015）578号《关于停止征收价格调节基金的通知》，自2015年6月1日起停止征收价格调节基金。因此，刘文应当缴纳的价格调节基金为422778元*2.5‰=1057元，永安公司应予返还多收取的2114元-1057元=1057元，并自2012年11月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准支付至永安公司返还刘文之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、限河南永安房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘文支付逾期办证违约金422.778元。二、河南永安房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为刘文办理南阳市××与××交叉口尚城国际小区A座1号楼1单元12层1××1号的房屋产权登记证书，由刘文配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。若河南永安房地产开发有限公司逾期仍不履行办理房屋产权登记证书义务，则按刘文已付购房款总额，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准向刘文继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付刘文之日止。三、限河南永安房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘文支付其缴纳498元办证费产生的利息，自2012年11月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准以498元为基数支付至刘文2018年10月29日向法院提起诉讼之日止。四、限河南永安房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘文返还多收取的1057元价格调节基金，并自2012年11月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准支付利息至返还刘文之日止。五、限刘文于判决生效后十日内向河南永安房地产开发有限公司交纳房屋面积差价款51742元，并自2018年9月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准向永安公司支付利息至面积差价款交纳之日止。六、驳回刘文的其他诉讼请求。七、驳回河南永安房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由河南永安房地产开发有限公司负担；反诉费1094元，由刘文负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于违约金如何计算，多少为宜问题。依法成立的合同，对合同的当事人双方均具有法律约束力，双方均应遵循诚信原则，严格全面履行合同义务。刘文与永安公司签订的《商品房买卖合同》具体明确地约定了逾期办证违约金为已付总房款的0.1%，刘文上诉称合同约定的0.1%违约金太低，不足以弥补其遭受的损失，应调整为已付房款的1%。虽然相关法律规定，如果当事人认为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但法律同时规定，当事人请求人民法院增加违约金的，应以违约造成的实际损失额为限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘文应承担举证证明其受到的损失远远高于约定违约金的举证责任，而刘文至今并未提供有效证据证实永安公司逾期办证给其造成的实际损失数额，刘文应承担举证不能的不利后果，故一审法院依据双方合同约定，判决永安公司支付刘文购房款总额422778元0.1%的违约金422.778元适当，刘文上诉称合同约定的0.1%违约金过低显失公平的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。关于永安公司应否承担违约责任，一审判决其承担二次逾期办证违约责任是否缺乏法律依据尤见不公问题。永安公司在履行与刘文所签订的《商品房买卖合同》过程中虽然交付了房屋，但没有在合同约定的期限内和法律规定的期限内，对所出售的房屋协助办理产权登记手续，已经构成违约，永安公司依约依法均应当承担支付逾期办证违约金的责任，一审法院判决永安公司承担支付违约金的责任并无不妥。虽然一审法院已经在判决第一项判决永安公司依据合同约定支付刘文逾期办证违约金，但永安公司自2014年7月交房至今仍未办证，为督促永安公司诚信经营，尽快履行协助刘文办证义务，一审法院在判决第二项判决永安公司限期办证的同时，判决永安公司承担不能在限期内办证的逾期责任，是权利义务相一致的具体体现，也是对不诚信的惩戒，并无不当。故永安公司上诉称其不应承担逾期办证违约金及一审判决其承担二次逾期办证责任明显缺乏法律依据尤见不公的理由，亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于永安公司应否退还刘文燃气初装费2500元及利息问题，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定刘文支付的购房款里面包含了燃气初装费，应视为不包含燃气初装费。而永安公司客观上已为包括刘文在内的业主所购买的房屋内安装了燃气管道，刘文等业主也因此获得使用燃气的便利。永安公司另行通知刘文交纳燃气初装费，视为永安公司对小区规划红线内的燃气初装费用另行约定，刘文也按永安公司的另行约定交纳了燃气初装费，视为双方口头约定成立并合法有效。只有在合同无效或被撤销的前提下，才会产生返还财物的法律效果，而现双方关于开通燃气的口头约定合法有效且已经实际履行的情况下，刘文主张返还燃气初装费无法律依据。故一审判决驳回刘文的该项诉讼请求并无不当，刘文上诉请求返还已缴纳的燃气初装费2500元及利息的理由、依据并不充分，本院不予支持。关于一审法院判决永安公司退还刘文价格调节基金及利息是否正确问题，虽然刘文交纳价格调节基金时间在2012年11月，但刘文自称其之后的2018年因另案才知道永安公司不应收取该费用，才知道其权利受到侵害，一审法院认为不超诉讼时效并根据河南省及南阳市人民政府相关文件规定，判决永安公司部分退还刘文交纳的价格调节基金并无不当。对刘文2012年11月多交纳的价格调节基金部分，永安公司占用至刘文起诉，一审法院判决永安公司支付相应利息适当。永安公司上诉称一审法院判决其退还价格调节基金及利息明显不当的理由，事实依据与法律依据均不充分，本院不予采纳。同理，永安公司自2012年11月收取刘文办证费占用至刘文起诉，尚未办证，一审法院判决永安公司支付相应利息适当。永安公司上诉称一审判决其支付相关款项利息明显不当的理由并不充分，本院亦不予采纳。关于补交房屋面积差价款问题。永安公司提供双方签订的《商品房买卖合同》及南阳市房产测绘队出具的测绘报告，拟证实刘文所购房屋的实测面积确已超出双方合同约定的面积。永安公司通知刘文补交面积差价款是依据合同“房款据实结算，多退少补”的约定。刘文虽然上诉称《商品房买卖合同》第五条为格式条款，应为无效条款，但刘文在一审诉讼请求中请求的是依法解除该条款，并进行变更，刘文的该上诉请求与其一审诉讼请求相矛盾，且超出其诉讼请求范围，本院不予审理。在合同该条款未被经法定程序依法确认无效情况下，对合同双方当事人仍有法律约束力。永安公司称南阳市房产测绘队2016年8月实测面积后，永安公司成立面积差价款催收小组，根据业主购房时在销售中心留存的电话，前期电话通知，后采取在小区内、小区电梯口张贴通知，通知面积存在差异的业主补交面积差价款，提供办证所需资料等。永安公司面对案涉小区所有业主，采取广而告之方式通知面积存在差异的各业主补交面积差价款，并无不妥。即使按刘文上诉所称其是2018年9月收到永安公司律师函，才知道要补交面积差价款而拒绝交纳，永安公司自此才知道其权利受到侵害，距永安公司反诉并不超过法定的3年诉讼时效，故刘文上诉称永安公司反诉刘文补交面积差价款已超过诉讼时效，改判刘文不承担面积差价款责任的理由，证据不足，本院不予支持。因一审法院对刘文应补交面积差价款的利息与永安公司应退还刘文相关款项的利息，判决标准一致，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准支付，是人民法院对当事人双方公平合理的司法体现，所以，永安公司上诉称一审法院判决刘文承担面积差价款利息明显过低的理由不成立，本院不予采信。综上所述，刘文、永安公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，河南永安房地产开发有限公司负担363元，刘文负担1094元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十二月十四日法官助理刘慧书记员李斌