安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终4204号 上诉人（原审被告）：陈强，男，1966年5月25日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：蒋伟，安徽邦建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1989年11月19日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 原审被告：马云侠，女，1980年8月12日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 上诉人陈强因与被上诉人刘芳、原审被告马云侠买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈强上诉请求：1、撤销一审判决，查明事实后依法改判；2、一、二审诉讼费全部由刘芳承担。事实与理由：1、该商品房系马云侠单独所有，陈强无权处分，根据合同法第51条的规定，案涉合同系效力待定合同，在获得马云侠追认前不产生相应法律效力。2、刘芳签订合同时已经全面获悉房产信息，且经过中介机构购买案涉房屋，对于案涉合同效力待定及被拒绝追认的法律后果是明知的。陈强基于马云侠可能不予追认合同效力的判断，就刘芳交付的20000元出具收条时明确写成“订金贰万元整”，刘芳对此是接受的，说明双方对订金一致认可，系对合同内容的协商变更。3、案涉房产系陈强与马云侠夫妻关系存续期间因政府拆迁安置共同取得，本应属于夫妻共同财产，但马云侠将该房屋登记为其个人所有。处分夫妻共同财产须经马云侠同意，双方明知案涉合同系效力待定，必须经过马云侠追认方可履行。马云侠一直准备出售案涉房屋，为促成交易实现，陈强与刘芳签订案涉合同，后因泗县人民政府下发通知对安置房交易从严限制，案涉房屋在被限制交易之列，马云侠不再追认合同。故陈强在本案中无任何违约行为，不应承担所谓“定金”责任。4、经工商信息查询，刘芳于2020年8月3日设立泗县丰硕房产中介公司，故刘芳在签订案涉合同时隐瞒事实，存在与泗县守信中介房产恶意串通行为，根据我国住房不炒政策，刘芳购买案涉房屋系为了投机获利，因此不应适用定金条款。 刘芳未答辩。 马云侠述称，同意陈强的上诉意见。 刘芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈强、马云侠双倍返还刘芳定金40000元。2、判令陈强、马云侠赔偿诉讼(中介费、误工费等)20000元。3、本案诉讼费由陈强、马云侠承担。 一审法院审理查明：2020年8月10日，陈强与刘芳经泗县守信房产中介介绍，达成对清水湾景苑4#2201室房屋买卖协议，卖方陈强、马云侠作为合同甲方，买房刘芳作为合同乙方，合同约定：甲、乙双方议定的上述房地产成交价为叁拾玖万元整，乙方于2020年8月10日先付定金贰万元整。余款办理银行按揭付清。乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方可将该房地产再行出售，以上合同也同时无效。甲方违约，应违约之日起一日内将定金双倍退还给乙方。合同另约定备注条款：乙方于2020年8月10日付甲方定金贰万元整，办房产证（马云侠）所产生的所有费用都由马云侠支付，过户所产生的费用由乙方支付，如乙方需做二手房贷，甲方无条件协助，乙方过户时甲方把之前电费、水费、物业费全部付清。甲方确保此房无任何扯皮纠纷，如有扯皮纠纷甲方双倍赔偿此房款。陈强在卖方处签名捺印，并代签马云侠的名字，刘芳在买方处签名捺印。当日，刘芳转账2万元给陈强，陈强出具收条一张，载明“今收到刘芳购房订金贰万元整（清水湾景苑4-2201）”，陈强在收条中签名捺印。另查明，陈强与马云侠在2013年1月7日办理登记离婚。案涉房屋系安置房，在一审诉讼前马云侠已经办理房产证在自己名下。 一审法院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人没有按照合同约定履行自己的义务，应当承担违约责任。刘芳在订立案涉合同时将陈强与马云侠认定为夫妻关系，而案涉房屋实际权利人是马云侠，案涉房屋买卖合同中马云侠的签名是陈强代签，事后，合同没有得到马云侠本人的追认，对马云侠不产生法律效力，马云侠在本案中不承担违约责任。陈强主张其无权处分合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，该房屋买卖合同对作为合同的相对人的陈强具有约束力，陈强在与刘芳签订房屋买卖合同后无法将房屋交付给刘芳，构成违约，应承担违约责任。虽然陈强在收取20000元的收据中写成“订金”，但不能改变该20000元是合同定金的事实，定金更改为“订金”系对合同内容的变更，双方对此应达成协商一致的协议，陈强主张20000元为“订金”是其单方意思表示。刘芳要求双倍返还定金40000元，予以支持。刘芳要求被告赔偿中介费、误工费等损失20000元无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、陈强于判决生效后返还刘芳40000元；二、驳回刘芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计650元，由陈强负担430元，刘芳负担220元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈强向本院提交如下证据：工商登记信息一份，欲证明刘芳2020年8月3日设立泗县丰硕房产中介公司，同样从事房地产中介经营，刘芳恶意隐瞒中介人员身份，存在与泗县守信中介公司恶意串通投机房产的行为。刘芳发表质证意见认为：刘芳的房产中介身份与其购买案涉房屋无关，案涉房屋已被以48万元卖给他人并办理过户。刘芳购买案涉房屋系供其父母居住，如果系倒卖房屋就不会过户到自己名下并多出5万元的过户费。马云侠发表质证意见认为：对该证据无异议。本院对上述证据认证意见如下：对该证据的真实性，本院予以确认。 本院二审经审理查明：对一审查明的事实，本院予以确认。 另查明：马云侠二审中自认已将案涉房屋以48万元价格出售给他人，本院予以确认。 本院认为，综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同效力应如何认定；2、陈强应否承担定金双倍返还责任。 （一）关于争议焦点1 案已查明，刘芳、陈强通过泗县守信房产中介签订了案涉房地产买卖合同，陈强代表马云侠在卖方处签字，后泗县守信房产中介人员带马云侠办理了案涉房屋房产证，马云侠对案涉房地产买卖合同不予追认。审理认为，马云侠未在案涉房地产买卖合同上签字确认，陈强向刘芳出售案涉房屋并代马云侠签字的行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定，出卖人在签订买卖合同时对标的物不具有处分权，并不能够构成否认买卖合同效力的有效抗辩。故陈强上诉提出对案涉房屋无权处分、未获马云侠追认、对其不发生法律效力的意见不能成立，本院不予采纳。陈强上诉提出刘芳隐瞒自身身份信息、与房屋中介公司恶意串通的上诉意见。审理认为，刘芳虽然设立泗县丰硕房产中介公司，但其以买受人的身份通过其他房屋中介公司购买案涉房屋，并不违反法律禁止性规定，陈强亦不能提供刘芳与泗县守信中介房产恶意串通的证据。故对陈强该项上诉意见，本院不予采纳。陈强上诉提出马云侠因地方政府限制安置房交易而未追认案涉房屋买卖合同的意见，与案涉房屋已经办理房产证且以48万元价格出售给他人的事实相矛盾，本院亦不予采纳。 （二）关于争议焦点2 案涉房地产买卖合同明确约定“乙方于2020年8月10日，先付定金贰万元整”“甲方中途违约，应违约之日起壹日内将定金双倍返还给乙方”，刘芳于2020年8月10日向陈强转账20000元，并在转账记录中明确注明“清水湾景苑4栋2201定金”，刘芳、陈强又在合同备注中明确注明“乙方于2020年8月10日付甲方定金贰万元整”。综合上述证据，能够认定陈强、刘芳就支付20000元定金及相应罚则达成了一致意思表示。虽然陈强向刘芳出具的收条记载为“订金贰万元整”，但该收条系陈强单方出具，与刘芳转账记录注明“定金”不一致，且与双方合同约定内容不一致，不能证明陈强、刘芳就合同约定的定金条款进行了协商变更并达成新的合意。故案涉房地产买卖合同中有关定金的约定对陈强具有法律约束力。陈强未按合同约定向刘芳交付案涉房屋，应当承当双倍返还定金的违约责任。故陈强上诉提出双方对订金一致认可、其不应承担定金双倍返还责任的意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，陈强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人陈强负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  路深淇 审判员  朱珊珊 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理崔玉凤 书记员张婉莹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。