河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5096号上诉人王道虎（原审原告）：男，汉族，1968年11月16日生，住潢川县。委托代理人：熊树刚河南涵信律师事务所律师。上诉人裴汝华（原审被告）：女，汉族，1963年5月6日生，住信阳市浉河区。委托代理人：李业山，信阳市浉河区司法局民权法律服务所法律工作者。上诉人王道虎因与上诉人裴汝华租赁合同纠纷一案，上诉人王道虎、上诉人裴汝华不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3893号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人王道虎及其委托代理人熊树刚，上诉人裴汝华及其委托代理人李业山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王道虎上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人支付房屋装修款307520.64元：二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人支付的房屋装修款，被上诉人应依法予以赔偿。2019年7月14日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同书》，对双方的权利义务、房屋租赁期限、房租费的交纳及时间等分别进行了约定，上诉人按照《租赁合同书》的约定履行义务。在2020年7月14日，被上诉人无故解除《租赁合同书》，被上诉人的行为违反《租赁合同书》的约定，被上诉人应承担违约责任。因此，对上诉人装修房屋的钱款，被上诉人应依法予以赔偿。综上，特恳请二审法院查清事实后，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人裴汝华上诉请求：1、一、依法撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3893号民事判决书，改判上诉人不承担任何责任。二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、原审对于判决查明的事实属于断章取义，关于“租赁合同书”第五条第2项约定：“乙方在经营期内如需对房屋装修改造，必须征得甲方书面同意，否则不得动用或改变甲方现有经营设施设备及装修等。”“必须”是双方同意不可改变的约定，“书面”是双方共同约定的措施；被上诉人装修没有征得上诉人的同意，也没有电话告知或其他方式让上诉人知道。既然被上诉人没有按合同约定履行就是违约，侵害了上诉人的合法权益，对于被上诉人的侵权行为应依法承担违约责任；2、听邻居说被上诉人长期大门上锁，这种情况下，为了检查安全隐患，上诉人才打电话报警，并不是去收房子的。有“接处警登记表证明”证明“小皮孩商务洗浴会所”被上诉人是关门停业状态。是被上诉人等其他合伙人明确表示“不在经营”同时，自愿把房子交给了派出所的干警，上诉人作为房东自然只能接管房子。上诉人与被上诉人并非“协议解除租赁合同”原审法院作出的该认定毫无任何证据。被上诉人不但要承担违约责任，同时在双方签订“租赁合同书”时，被上诉人交定金5万元，就5万元定金。双方约定定金“不退”的字样，原审法院判决上诉人退还定金5万元，是完全改变了双方当初的特别约定。原判上诉人承担两个月房租更是于法无据，因为出租的房子并不是其强制收回的，更不是双方协商解除的合同，是被上诉人自动退给派出所不在经营的情况下，被上诉人并没有把房子退给其，为何还让上诉人承担两个月的房租。原审法院判决事实错误，判决无据。上诉人王道虎针对的上诉人裴汝华上诉答辩类同其上诉意见。上诉人裴汝华针对的上诉人王道虎上诉答辩意见类同其上诉意见。原告王道虎向一审法院起诉请求：1、判决被告退还原告租房押金5万元及房租96666.67元；2、判决被告支付房屋装修款307520.64元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审查明：2019年7月14日，原告王道虎、案外人王涛与被告裴汝华签订《租赁合同书》，合同其中约定：甲方出租人裴汝华，乙方承租人王道虎、王涛，乙方将其位于信阳市浉河区道德胡同23号（1-9层）小皮孩商务洗浴会所（包含全部建筑物）出租给甲方，租赁期从2019年7月14日到2029年9月14日止，期限10年；会所的现状为1层和5至9层装饰设备设施齐全，处于正常经营状态，2至4层待装修状态，本合同成立后，2至4层由乙方负责装修并添加水电设施设备，合同期满归甲方所有，乙方不得拆除或挪用，乙方保证合同满时诉争房屋仍具备营业状态无偿交给甲方；第一至三年房屋租赁费58万元／年以上乙方需提前半个月一次性向甲方交付一年的房租（以后每年交付租金时间不得晚于9月1日）；甲方为了乙方对2、3、4层的房屋装修，免去乙方2个月的租金，免租期为2019年7月14日至2019年9月14日；乙方在经营期内如需对房屋装修改造，必须征得甲方书面同意，否则不得动用或改变甲方现有经营设施设备及装修等；乙方根据需要自行负责房屋内的一切装修；本合同成立时，乙方向甲方交纳押金5万元，合同期满时，符合本合同期满甲方收回租赁物条件在正常经营中，押金5万元给乙方退还，否则不予退还；承租期内，甲乙双方如有特殊情况，中途提出不再租赁，须提前六个月向对方提出意见，中途退场乙方增加的装修设备所有设施及不动产等不得动用，全部归甲方所有；除合同约定的原因外，不论市场变化、机构变化，双方均不能违约，如乙方违约，则甲方不退还乙方已交的押金和已交付的租金，并照价赔偿经济损失，如甲方违约则甲方按乙方投入的装修按10年折旧的计算方式赔偿给乙方，合同终止。合同签订后，原告交付了押金5万元和一年的租赁费58万元，被告将诉争房屋交付给原告，案外人王涛退出与原告的合伙，表示合同产生的权利义务已与其无关，不参与会所经营。之后原告对房屋的第四层进行装修。2020年7月14日，被告裴汝华以原告一直未正常营业担心诉争房屋存在安全隐患为由向公安机关报警，公安机关随后与被告将诉争房屋大门打开。次日，原告在信阳市公安局老城派出所老城社区警务中队的见证下，书写了“小皮孩合同取走，我不经营王道虎”的字样。同日，原告的另一合伙人房旭书写了“我叫房旭，我不再经营”字样，此后被告将诉争房屋收回。另查，原告对诉争房屋的四楼进行装修，原告将租赁房屋交于被告后，被告认可未形成附和的装饰装修物，目前尚有奥克斯空调12台。原审认为，本案的争议焦点为被告是否应退还给原告押金、两个月的房租及原告的装修损失。法院认为，2020年7月15日原告书写“不经营”字样，表示不再租赁，被告接手了诉争房屋，说明双方已协议解除房屋租赁合同，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告交给被告的5万元押金，按照合同约定，期满且租赁物能正常使用下退还，但因双方已协议解除合同，不再受合同期满的限制，被告应返还5万元押金。关于被告是否应返还原告两个月的租金，因原告已经交付了一年的租金，被告给予原告两个月的免租期，原告于2020年7月15日向被告交付了诉争房屋，因此扣除免租期二个月后，原告实际租用期间为10个月，租赁费应据实结算，未租用的两个月租金共96666.67元（58万元／12＊2），被告应当返还。关于装修损失，法院认为，依据合同约定，被告为了原告对房屋装修给予原告两个月的免租期，应视为被告同意原告对租赁物进行装修，合同约定装修费用由原告自行负责，期满后归被告所有，若被告违约则被告按原告投入的装修以10年折旧计算方式赔偿给原告，赔偿损失的依据是一方的违约行为。现双方协议解除租赁合同，原、被告并无违约行为，原告未举证证明被告对其装修的设备设施继续使用，因此法院对原告要求被告赔偿其装修损失的诉讼请求不予支持，但对其中未形成附和的装饰装修物即12台奥克斯空调应由原告拆除收回。案件审理期间，原告申请对其装修损失进行鉴定，法院认为该诉请无法律依据，法院对原告的鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审判决如下：一、被告裴汝华于判决生效后五日内向原告王道虎退还押金5万元及租赁费96666.67元。二、位于信阳市浉河区道德胡同**小皮孩商务洗浴会所内由原告王道虎添附的12台奥克斯空调由原告王道虎拆除收回。三、驳回原告王道虎的其他诉讼请求。案件受理费8112.8元，减半收取计4056.4元，由原告王道虎负担2440.4元，由被告裴汝华负担1616元。二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。归纳双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、王道虎要求房屋装修费用原审没有支持是否正确，该装修费用该不该支持。2、双方合同解除后裴汝华是否按照合同约定应该退还押金5万元和2个月房租费96666元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；在履行期限届满前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案租赁合同签订后，租赁合同是实践性合同。从来承租方因纠纷到派出所处理的意见和一、二审双方对租赁合同是否继续履行的意见看，本案原审认定双方租赁合同符合解除的条件，予以解除是正确的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。承租人王道虎要求退还订金和解除合同后未使用期间的租金，原审予以支持是符合法律规定的。上诉人裴汝华上诉请求押金不退和未使用期间的租金不退的意见，本院不予以采纳。关于王道虎房屋装修费用问题。根据原审卷宗双方签订的租赁合同书，第86页第5条第3项约定，“王道虎根据使用需要自行负责房屋内的一切装修，用电用水工程的费用及每月的电费、水费、都有王道虎全部支付。”第8项约定，“承租期间，王道虎所增固定的装修，设备，建筑物体电路，水电排水设施和永久性的物体期满后不得拆除，无偿归裴汝华方所有。”现双方协议解除租赁合同，双方当事人并无违约行为。装修费用承租人请求让出租人承担没有法律依据。因此，原审法院对上诉人王道虎要求上诉人裴汝华赔偿其装修损失的诉讼请求不予支持也是符合法律规定的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应当予以维持。二上诉人的上诉理由均不予采纳，其上诉请求均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费8112.8元，由上诉人王道虎承担4056.4元，上诉人裴汝华承担4056.4元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年十二月二十八日法官助理彭亚丽书记员杨晨