北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10272号上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰，女，1971年4月5日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李丽（李杰之姐），住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京高粱花餐饮有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路**北京国际花园******。法定代表人：王俊卿，董事。委托诉讼代理人：慎俊峰，男，北京高粱花餐饮有限责任公司职员。委托诉讼代理人：吴昕栋，北京德恒律师事务所律师。上诉人李杰因与上诉人北京高粱花餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李杰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第六项，依法改判餐饮公司返还我进场费13000元、赔偿食材和披萨盒损失10000元，驳回餐饮公司要求我支付2020年2月1日至3月12日租金的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。因餐饮公司原因导致商场对涉案A13档口采取停电措施，致使我无法经营，产生损失共计80000元，而非一审判决认定的43000元。合同解除系餐饮公司原因，按照法律规定，餐饮公司应全额退还我缴纳的进场费13000元。关于2020年2月份租金，商场已出具通知书予以减免，故我无义务向餐饮公司缴纳该部分租金。针对李杰的上诉，餐饮公司辩称，不同意李杰的上诉请求，请求法院予以驳回。餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李杰的诉讼请求，支持我公司的反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：1.李杰拒不缴纳租金、公摊费已构成恶意违约，双方签订的合同也未约定李杰享有合同解除权，故一审判决认定李杰享有单方解除权属于适用法律不当；2.在双方对合同解除时间有争议，且李杰不享有单方解除权的情况下，一审判决认定合同解除时间为李杰第一次起诉时法院向我公司送达起诉状副本的日期即2020年5月12日，存在错误；3.合同无法履行的原因系李杰拖欠租金、公摊费，我公司有权以停电方式行使同时履行抗辩权，一审判决却以此认定我公司违约，存在适用法律不当的错误；4.一审判决已认定李杰提交的证据无法证明其损失，却仍认定其损失金额为3000元，还判决我公司赔偿其合同解除后6个月的经营损失，属于滥用自由裁量权；5.商场并未在疫情期间免除我公司任何租金，但一审判决据此调整租金金额，属于事实不清；6.李杰违约，应当按照合同约定支付违约金，一审判决我公司返还押金、进场费，不支持我公司违约金的主张属于适用法律不当；7.滞纳金标准系双方合同约定，一审判决调整滞纳金标准，违反契约自由原则，无法律依据；8.李杰一直占有使用涉案房屋，拒不腾退，依法应按照原租金标准支付租金或占有使用费，一审判决对我公司该项反诉请求不予支持，属于适用法律错误。针对餐饮公司的上诉，李杰辩称，不同意餐饮公司上诉请求。李杰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.餐饮公司返还我押金30000元、进场费13000元；3.餐饮公司赔偿我经济损失115000元。餐饮公司在一审中提出反诉，请求：1.李杰给付2020年1月租金2000元、公摊费1000元及其滞纳金18360元（以3000元为基数，按照3%/日，自2019年12月25日暂计算至2020年7月15日，实际计算至缴清之日）；2.李杰给付2020年2月租金10000元、公摊费1000元及其滞纳金57090元（以11000元为基数，按照3%/日，自2020年1月25日暂计算至2020年7月15日，实际计算至缴清之日）；3.李杰给付2020年3月租金10000元、公摊费1000元及其滞纳金46860元（以11000元为基数，按照3%/日，自2020年2月25日暂计算至2020年7月15日，实际计算至缴清之日）；4.李杰给付2020年4月租金10000元、公摊费1000元及其滞纳金37290元（以11000元为基数，按照3%/日，自2020年3月25日暂计算至2020年7月15日，实际计算至缴清之日）；5.李杰给付2020年5月租金10000元、公摊费1000元及其滞纳金27060元（以11000元为基数，按照3%/日，自2020年4月25日暂计算至2020年7月15日，实际计算至缴清之日）；6.李杰给付2020年6月租金10000元、公摊费1000元及其滞纳金17160元（以8000元为基数，按照3%/日，自2020年5月25日暂计算至2020年7月15日，实际计算至缴清之日）；7.李杰给付2020年7月1日至返还A13档口之日期间的占有使用费5000元（暂计算至2020年7月15日，实际支付至腾退返还之日）；8.李杰给付擅自退租违约金60000元。一审法院认定事实：2019年6月22日，餐饮公司（甲方）与李杰（乙方）签订《租赁合同》，李杰承租A13档口，用于经营意皇披萨。租期自2019年6月22日至2020年6月30日。档口租金每月10000元，公摊费每月1000元，李杰应提前一周支付下月租金、公摊费。公摊费用于保洁等公共费用支出。合同第四条约定“1、租金交纳方式为押三个月付一个月……3、本协议签订之日，乙方一次性向甲方交纳进场费13000元”。合同第六条约定“9、乙方应按本合同约定的时间向甲方交纳租金和其他费用，并在约定时间内补足应交纳的租金和其他费用；否则应承担违约责任并须向甲方交纳滞纳金。滞纳金按日计算，按交纳所欠金额的日3%交纳滞纳金”。合同第八条约定“3、若乙方擅自退租、分租或转租的，则乙方的押金将不予退还，乙方还须向甲方支付与终止当期6个月租金等额的一笔违约金，且甲方保留向乙方追偿的权利”。合同签订后，李杰给付餐饮公司押金30000元、进场费13000元，并依约交纳租金、公摊费至2019年12月31日。另，2020年度，李杰仅给付餐饮公司2020年1月的部分租金8000元，未给付其他费用。2020年3月13日，商场对包括A13档口在内的餐饮公司承租的区域采取停电措施至法庭辩论终结时。李杰主张因房屋自2020年3月13日起停电，A13档口无法正常使用，故要求解除《租赁合同》，并返还押金及进场费。餐饮公司同意解除合同，但认为解除合同的过错在李杰一方，即李杰未依约给付租金、公摊费，导致餐饮公司无法向商场交纳费用，最终导致商场采取停电措施。餐饮公司称李杰在没有解除权的情况下擅自提出解除合同，依据《租赁合同》第八条约定，押金不予退还。餐饮公司另主张进场费主要是用于向李杰提供空调、水电、消防、燃气等基础装修所支出的费用，不属于押金范畴不应退还。李杰对进场费所指内容表示不清楚。李杰称因停电导致无法使用A13档口造成重大经济损失，要求餐饮公司赔偿食材和包装盒损失10000元、自停电之日起6个月的预期净利润损失105000元。李杰对上述损失主张提交照片、美团平台流水明细等证据予以佐证。照片显示食材包括需冷冻的食品、可乐等。流水明细未加盖任何签章。经询问，李杰表示A13档口用于经营意皇披萨，可以外卖点餐，也可以到店点餐，但不可以堂食。另，李杰表示因时间久远，饿了么平台的流水明细已经无法提交。餐饮公司主张李杰未依约给付租金、公摊费，故要求李杰给付上述费用及滞纳金，并承担截止至腾退之日止的占有使用费。李杰称双方曾协商将租金标准降为每月8000元，并免除公摊费，但未提交相应证据。餐饮公司对上述内容不予认可。另，李杰称2020年2月以来因疫情原因其无法正常经营，商场亦有免租政策，且听说餐饮公司欲与商场解除租赁关系，故未向餐饮公司交纳租金、公摊费。餐饮公司主张李杰擅自要求解除合同，应当承担违约金。庭审中，李杰同意补足2020年1月的租金2000元。另，双方当事人表示同意自行完成交接工作，不需要在本案中处理腾退问题。另，法院向商场进行调查，商场称其免除承租人2020年3月、4月的一半租金。2020年4月，李杰持与本案相同理由将餐饮公司诉至法院，要求解除《租赁合同》。2020年5月12日，法院向餐饮公司送达起诉状副本。一审法院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。出租人应当在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。餐饮公司自认因其未能及时向商场履行义务，导致包括A13档口在内的承租区域停电，应当认定为餐饮公司对李杰违约。依据合同相对性，因餐饮公司与商场就租赁关系产生纠纷，导致李杰无法正常使用A13档口，餐饮公司应当向李杰承担违约责任。且虽然李杰欠付部分款项，但从欠付数额并结合疫情原因来看，远不能达到餐饮公司有权以停电来行使同时履行抗辩权的程度。因此，法院认定因餐饮公司不能保证房屋正常使用，李杰享有单方解除权。因李杰以同样理由诉至法院，且法院于2020年5月12日向餐饮公司送达起诉状，故合同于该日已解除。法院对李杰在本案中再次要求解除合同，不予支持。同时，对餐饮公司以李杰违约解除为由主张解除合同违约金，不予支持。双方对李杰给付租金及公摊费的情况无争议，法院予以认定。李杰主张双方就租金、公摊费减免达成一致，餐饮公司不予认可，李杰亦未提交证据予以佐证，法院不予采信。李杰同意补足2020年1月的租金2000元，法院不持异议。因疫情原因，对李杰承租A13档口经营餐饮势必造成一定影响，故法院结合李杰经营业态、李杰自认的流水明细、商场减免租金等情节，酌情确定2020年2月1日至3月12日的租金。双方对A13档口自2020年3月13日起停电不持异议，法院予以认定。因李杰无法正常使用A13档口，故对餐饮公司主张的自该日起的租金及占有使用费，法院不予支持。因公摊费系用于保洁等费用支出，故法院结合费用用途，认定该项费用在疫情期间亦不予减免。即，李杰应当支付2020年1月至3月12日的公摊费，超出部分无须支付。李杰无正当理由未及时支付2020年1月的租金及公摊费，故应当依据《租赁合同》约定承担违约责任，但滞纳金标准明显过高，法院酌情予以调整。因疫情原因，法院对2020年2月1日至3月12日的租金及公摊费的滞纳金，不予支持。因法院已认定李杰自2020年3月13日起无须支付租金及公摊费，故对相应滞纳金，法院亦不予支持。如前，因李杰享有单方解除权，故餐饮公司应当返还押金30000元。双方对进场费的性质及用途无法达成一致，故法院结合本案情节认定餐饮公司应当将无法正常使用A13档口后的进场费予以返还。因餐饮公司原因导致A13档口停电，李杰无法正常使用房屋，应当向李杰承担违约责任。李杰提交的证据无法充分证明食材及披萨盒损失数额，故法院酌情确定损失数额为3000元。李杰主张的经营损失由法院参考现有证据、疫情影响及李杰有避免损失扩大义务等因素酌情确定为40000元。据此，一审法院于2020年8月31日判决：一、北京高粱花餐饮有限公司于判决书生效之日起十日内返还李杰押金30000元；二、北京高粱花餐饮有限公司于判决书生效之日起十日内返还李杰进场费3813.33元；三、北京高粱花餐饮有限公司于判决书生效之日起十日内给付李杰经济损失43000元；四、驳回李杰其他诉讼请求；五、李杰于判决书生效之日起十日内给付北京高粱花餐饮有限公司二〇二〇年一月一日至一月三十一日的租金2000元、公摊费1000元，并给付滞纳金。滞纳金以3000元为基数，贷款市场报价利率为标准，自二〇一九年十二月二十五日起至实际给付之日止；六、李杰于判决书生效之日起十日内给付北京高粱花餐饮有限公司二〇二〇年二月一日至三月十二日的租金9500元、公摊费1387.1元；七、驳回北京高粱花餐饮有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，餐饮公司主张商场未减免其租金。经本院询问，对于一审法院向商场进行调查，商场称其免除承租人2020年3月、4月的一半租金一节，餐饮公司对于一审法院的调查没有异议，亦表示商场是这么说的，但主张商场没有这么做。对于一审查明的事实，本院予以确认。餐饮公司提交其公司员工于2020年3月向李杰发送《催款函》《通知函》《中断能源供应通知》的微信聊天记录及函件，李杰对上述证据真实性均不予认可。餐饮公司另提交一审判决后其公司工作人员与李杰一方沟通腾退事宜的通话录音及涉案房屋照片。本院认为，出租人应当在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，本案中，出租人餐饮公司自认因其未能及时向商场履行义务，导致包括A13档口在内的李杰承租区域自2020年3月13日起被商场停电，虽然餐饮公司上诉主张李杰欠付费用在先、其不得已采取停电方式履行抗辩权，但是，根据查明的事实，一方面，李杰对于餐饮公司提交的停电之前事先通知的证据不予认可，上述证据本身亦不足以证明餐饮公司在停电之前已经催告并事先告知李杰将采取断电行为，且按照餐饮公司陈述，停电行为系其上一手直接所为，停电区域亦不限于李杰承租区域，根据现有证据亦难以认定系因为李杰欠付部分费用导致双方合同无法履行。另一方面，出租人采取断电等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，本案中，虽然李杰欠付部分款项，但一审法院考虑到欠付数额和疫情原因，认定欠付情节远不能达到餐饮公司有权以停电来行使同时履行抗辩权的程度，并无明显不当。此外根据餐饮公司的陈述，其系从案外人处承租包括涉案档口在内的区域，且其已与案外人协议解除租赁关系，截至一审法庭辩论终结时，停电措施仍在持续，李杰的合同目的难以实现，故一审判决认定餐饮公司不能保证涉案房屋正常使用，并认定本案双方当事人之间的租赁合同于2020年5月12日解除，并无明显不当，餐饮公司就此提出的上诉意见，依据并不充分，本院不予采纳。餐饮公司主张李杰起诉解除合同构成擅自退租，不同意退还押金、进场费并主张解除合同违约金，以及李杰要求餐饮公司全额退还进场费，依据均不充分，本院对于餐饮公司和李杰的上述意见均不予采纳。关于餐饮公司对于一审判决其赔偿李杰的经济损失和判决李杰给付滞纳金的标准提出异议，以及李杰上诉主张一审判决的经济损失过低一节，根据双方合同履行的具体情况、当事人的过错程度等事实，本院认为，一审法院酌情确定的经济损失的数额和滞纳金标准，并无明显不妥，本院对于餐饮公司和李杰就此提出的上诉意见均不予采纳。关于一审判决2020年2月1日至2020年3月12日期间的租金，考虑到疫情对于李杰经营的影响，一审判决酌情确定的上述期间的租金，并无明显不当，本院对于餐饮公司和李杰就此提出的上诉请求均不予支持。一审判决并未调整上述期间的公摊费标准，餐饮公司就此提出的上诉意见与事实不符，本院不予采纳。餐饮公司要求李杰支付2020年3月12日之后的公摊费，依据并不充分，一审判决未予支持，处理结果并无不当。关于餐饮公司上诉主张李杰一直占用房屋、拒不腾退，要求李杰支付租金或者占用使用费一节，其中，2020年5月12日双方合同解除之前，涉案房屋因停电无法正常使用，餐饮公司要求李杰承担停电之后至合同解除之前的租金，依据并不充分，本院不予支持。关于餐饮公司主张李杰支付腾退返还房屋之前的占用费问题，考虑到一审中双方同意庭下处理房屋交接问题，但截至一审判决作出之日，双方未能完成自行交接，腾退日期尚未确定，且腾退房屋亦非本案的诉讼请求范围，故对于2020年5月12日合同解除之后至房屋实际腾退期间的占用费问题，双方当事人可另行解决，本案不予处理，一审判决对占用费问题作出处理欠妥，本院予以纠正。但一审判决结果并无不当，本院对于结果予以维持。综上，李杰、餐饮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1730元、反诉案件受理费3101元，由李杰负担1022元（已交纳），由北京高粱花餐饮有限公司负担3809元（已交纳3101元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费7387元，由李杰负担295元（已交纳），由北京高粱花餐饮有限公司负担7092元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十二月二十五日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石