贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15824号 原告：贵阳银行股份有限公司毕节分行，住所地毕节市七星关区南部新区**路与碧阳大道交叉处，统一社会信用代码91520502675414236Ｍ。 负责人：朱霖，系该分行行长。 委托诉讼代理人：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。 被告：徐丽爽，女，汉族，1970年8月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：秦忠俊，（与被告徐丽爽系夫妻），男，汉族，1965年10月10日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213Ｕ。 法定代表人：吴传明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何华，贵州四立律师事务所律师。 原告贵阳银行股份有限公司毕节分行（以下至判决主文前简称“毕节贵阳银行”）与被告徐丽爽、毕节东润房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节东润房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告毕节贵阳银行的委托诉讼代理人陈浩，被告徐丽爽的委托诉讼代理人秦忠俊，被告毕节东润房开公司的委托诉讼代理人何华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毕节贵阳银行向本院提出诉讼请求：一、判决被告徐丽爽偿还原告借款本金209,051.30元及利息（含罚息、复息）111,587.25元（暂算至2020年6月3日），共计320,638.55元，剩余本金、利息（含罚息、复利）按合同约定从2020年6月4日起计算至本息清偿完毕之日止；二、判决原告对拍卖、变卖被告徐丽爽提供的抵押物的价款享有优先受偿权；三、判决被告毕节东润房开公司对被告徐丽爽上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费、执行费等一切费用均由二被告承担。事实及理由：原告与二被告于2015年11月27日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：J1772015112701），由被告徐丽爽向原告借款3,345,000.00元用于购买被告毕节东润房开公司开发的“黔西北商贸城二建区”项目房号为裙-1-16的商业用房，借款期限为2015年11月27日至2025年11月26日止，借款利率按年利率6.86%执行，采取等额本息还款的方式，即：每月等额还本息金额为32,597.43元，分120期偿还，每期还款日为每月20日；合同同时对于法律适用、违约责任、约定管辖等做了相应的约定：贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%的罚息，自迟延支付之日起算至实际偿还之日止；对逾期未交的借款本息，计收复利；因本合间签订或履行所发生的争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼解决。同时，被告徐丽爽以上述商品房用作以上借款及其利息的抵押担保物，并正式办理了抵押登记。此外，被告毕节东润房开公司在借款合同中以保证人身份签订合同，同意对以上债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复息、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用。签订合同后，原告依约于2016年1月12日向被告徐丽爽发放了3,345,000.00元贷款。借期内，被告徐丽爽于2019年10月20日出现逾期还款情形，经客户经理多次催收，被告徐丽爽仅以无偿还能力为由，拒绝继续偿还所欠债务，被告毕节东润房开公司亦未向原告主动履行其保证责任，截止2020年6月3日，被告徐丽爽尚欠原告本金209,051.30元，利息（含罚息、复息）111,587.25元，共计320,638.55元。原告认为，原告与二被告签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》合法有效，原告已经按照合同约定按时发放贷款，被告应向原告足额清偿借款本息，被告已经出现逾期还款情形，严重侵害原告的合法权利，应按照合同约定承担相应的复息、罚息等违约责任。综上，为维护原告合法权益，特依法起诉，请求人民法院支持原告诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了证据营业执照、金融许可证、负责人证明书、代为履职文件、被告徐丽爽身份证、户口簿、婚姻登记证明、被告毕节东润公司营业执照、法定代表人身份证、商品房买卖合同、商业用房贷款借款（抵押）合同、按揭贷款合同申请书、贵阳银行商业用房按揭业务担保合作协议书、回购承诺、预购商品房抵押权预告登记、贵阳银行借款凭证、通用凭证、贵阳银行毕节分行工作人员催收回执及照片，予以证实。 被告徐丽爽辩称，购房和贷款是真实的，但是请原告尽快地行使抵押权将门面拍卖后对退少补。我们在今年的4、5月份找过贵阳银行商谈行使抵押权，但是他们一直没有行使，我们还通过快递向原告邮寄了行使抵押权函，所以本案利息、罚息及复利不应计算。被告徐丽爽为了支持自己的答辩提供了证据行使抵押权函，予以证实。 被告毕节东润房开公司辩称，第一、对借款关系真实性予以认可。但对本案所涉及的商品房买卖合同关系真实性不予认可，理由为被告徐丽爽并未真实交付房屋的首付款，双方签订商品房买卖合同并制造银行交易流水，目的在于获取原告贷款，因此所涉及商品房买卖合同本质上属于无效合同。第二、对于已经支付的借款本息均由东润公司支付。第三、原告要求行使抵押权即对涉案房屋享有优先受偿权不应得到支持，物权法定，未办理抵押登记原告即未获得合法的他项权，因此该项主张不应得到支持。第四、对于利息请法院据实核算。被告东润公司提供了证据银行流水，予以证实。 本院经审理查明：原告与二被告于2015年11月27日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，由被告徐丽爽向原告借款3,345,000.00元用于购买被告毕节东润房开公司开发的“黔西北商贸城二建区”项目房号为裙-1-16的商业用房，借款期限为2015年11月27日至2025年11月26日止，借款利率按年利率6.86%执行，采取等额本息还款的方式，即：每月等额还本息金额为32,597.43元，分120期偿还，每期还款日为每月20日；合同同时对于法律适用、违约责任、约定管辖等做了相应的约定：贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%的罚息，自迟延支付之日起算至实际偿还之日止；对逾期未交的借款本息，计收复利；因本合间签订或履行所发生的争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼解决。同时，被告徐丽爽以上述商品房用作以上借款及其利息的抵押担保物，并正式办理了抵押登记。此外，被告毕节东润房开公司在借款合同中以保证人身份签订合同，同意对以上债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金和利息，逾期利息、复息、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用。签订合同后，原告依约于2016年1月12日向被告徐丽爽发放了3,345,000.00元贷款。借期内，被告徐丽爽于2019年10月20日出现逾期还款情形，经客户经理多次催收，被告徐丽爽仅以无偿还能力为由，拒绝继续偿还所欠债务，被告毕节东润房开公司亦未向原告主动履行其保证责任，截止2020年6月3日，被告徐丽爽尚欠原告本金209,051.30元，利息（含罚息、复息）111,587.25元，共计320,638.55元。原告认为，原告与二被告签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》合法有效，原告已经按照合同约定按时发放贷款，被告应向原告足额清偿借款本息，被告已经出现逾期还款情形，严重侵害原告的合法权利，应按照合同约定承担相应的复息、罚息等违约责任。 本院认为，原告与被告徐丽爽签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告未按合同约定全面履行还款义务。截至2020年6月3日，被告徐丽爽尚欠原告本金209,051.30元，利息（含罚息、复息）111,587.25元，共计320,638.55元，其行为已构成违约，应承担违约责任。对原告主张归还贷款截至2020年6月3日的借款本金及利息（含罚息、复息）共计320,638.55元，并以双方签订的合同约定从2020年6月4日起计付利息（含罚息、复息）的诉讼请求，本院予以支持。被告自愿提供由被告毕节东润公司开发的“黔西北商贸城二建区”项目房号为裙-1-16的商业用房作为抵押，原告对该抵押物享有优先受偿权。被告毕节东润房开公司作为保证人，应当就上述债务承担连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告徐丽爽归还原告贵阳银行股份有限公司毕节分行截至2020年6月3日的借款本金人民币209,051.30元及利息（含罚息、复息）11,587.25元，剩余借款本金、利息（含罚息、复息）按照双方签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》的约定从2020年6月4日起计算至本息清偿完毕之日止。 二、原告贵阳银行股份有限公司毕节分行对被告徐丽爽提供抵押的由被告毕节东润公司开发的黔西北商贸城二建区项目房号为裙-1-16的商业用房享有折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。 三、被告毕节东润房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息（迟延履行期间的债务利息最高不得超过年利率15.4%）。 案件受理费人民币3,054.00元（已按简易程序减半收取），由被告徐丽爽、毕节东润房地产开发有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王有志 二〇二〇年十二月八日 书记员  杨帆风