山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3862号上诉人（原审原告）：李某2（名单附后）。诉讼代表人：李某1,住太原市。诉讼代表人：张某,住太原市。诉讼代表人：赵某,住太原市。诉讼代表人：樊某，住太原市。共同委托诉讼代理人：李某3，北京市京师（太原）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：迟某，北京市京师（太原）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西胤唐商贸有限公司。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：刘某，山西军秉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市第二人民医院。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：柴某，山西神角律师事务所律师。原审原告：王某，住太原市。上诉人李某2、山西胤唐商贸有限公司因与被上诉人太原市第二人民医院房屋租赁款合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李某2上诉请求：1、依法改判原审判决第二项为二被上诉人于本判决生效之日起三十日内将太原市府西街77号房屋恢复原状、返还上诉人；2、依法改判原审判决第三项中的房屋租金金额部分为：判决二被上诉人向上诉人连带支付至判决生效之日止的租金（其中，暂计至2019年12月31日为9522020元，2020年1月1日起按4084101元/年计算）；判决二被上诉人连带支付判决生效之日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照4084101元/年计算）；判决二被上诉人按月息2%连带支付延付租金的利息直至清偿全部债务止；3、判决二被上诉人连带支付提前解约违约金1361367元；4、判决二被上诉人连带清偿在租赁期限内产生的水、暖、电、气、通讯费等一切费用；5、判令二被上诉人连带赔偿装修损失1045000元；6、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由:上诉人不服太原市杏花岭区人民法院(2020)晋0107民初963号民事判决书，认为该判决认定事实不清，适用法律错误，特依法提起上诉。一、被上诉人太原市第二人民医院(以下简称“市二院”)应当承担连带还款责任。(一)市二院是《太原市府西街77号房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)的合同主体，虽然其没有在《租赁合同》上盖章，但该《租赁合同》是其委派另一被上诉人山西胤唐商贸有限公司(以下简称“胤唐公司”)与上诉人签订的，《租赁合同》依法对其具有约束力。一审判决书在事实认定部分(判决书第7页)明确写明:“2013年12月26日，被告太原市第二人民医院向理事会出具《委托书》，言明其与被告山西胤唐商贸有限公司合作，成立太原老年高级护理院，目前正在办理法人登记和筹备事项，为不影响选址确定工作和原告利益，特委派被告山西胤唐商贸有限公司先行与理事会签订《太原市府西街77号房屋租赁合同》，待护理院完成法人登记之后再以租赁主体与理事会重新签订租赁合同。”由此可知，一审判决已经明确了《租赁合同》是市二院委派胤唐公司与上诉人理事会签订的。因此市二院与胤唐公司实际上构成了委托关系，市二院作为委托人，胤唐公司作为受托人，委托事项是胤唐公司代表市二院和其自身与上诉人理事会签订《租赁合同》。因此胤唐公司与理事会签订的《租赁合同》不仅约束胤唐公司本身，也约束其委托人市二院。此外，一审判决中还认定，市二院于2013年10月16日向理事会出具的《租赁意向书》，这是整个纠纷的缘起。2013年11月15日，在本案所涉《租赁合同》还没有正式签订时，市二院即书面委派两名工作人员参与房产改造工程，充分表明市二院是积极参与了整个房屋的改造工作的。这些都充分表明市二院不仅是此次租赁事宜的发起人，同时也积极参与了租赁合同的履行，其用自己的实际行动表明了其主体身份，应当受到《租赁合同》的约束。(二)一审判决书刻意回避了某些重要的事实，而这些事实都能够更加明确地印证市二院是《租赁合同》的主体。一审判决在认定了上述事实的同时，却又刻意回避了一些重要的事实，这些事实在上诉人提供的证据中都有非常明确地记载。首先，2013年12月26日市二院出具的《委托书》中明确记载“特委派山西胤唐商贸有限公司先行与贵方(即上诉人)签订与我院商定的《太原市府西街77号房屋租赁合同》”。而在一审判决中，却刻意忽略了重要的“与我院商定的”这一表述。这个表述充分说明，《租赁合同》的内容是经上诉人、胤唐公司与市二院三方共同商定的，并且最终是市二院确定后才签约的，市二院本身就当然是该合同的主体之一，但一审判决却刻意回避了这个问题。其次,在《租赁合同》已经签订之后的2014年3月17日，市二院向上诉人理事会出具的《委托书》中明确提到，为在案涉房产改造一部电梯，市二院进行了多方研究比较和优选，最终由其确定按照山西省建筑科学研究院制定的方案实施。这表明在当时房屋改造时，房屋内部的相关装修改造是要经过市二院最终决定的。这也充分表明市二院已经以实际行动参与到《租赁合同》中来。而一审判决对上诉人提供的该证据却不闻不问，在判决书事实认定中只字未提。最后，2015年8月26日,上诉人理事会向二被上诉人寄送了《关于催要2015年下半年租金的函》，市二院的张建子于9月20日签收该函，并没有提出任何异议。需要说明的是，张建子就是2013年11月15日市二院委派参与房产改造工程的两名员工之一。由此可知，市二院在合同签订近两年以来，并没有否认过自己是合同主体之一实际上是承认该合同并想要履行的。一审判决对此也同样只字未提。以上事实充分表明市二院是《租赁合同》的当然主体，但一审判决却无视如此重要的事实，刻意回避对市二院不利的证据，这是对上诉人合法权益的公然剥夺！(三)二被上诉人作为拟设立的护理院的发起人，无论该护理院现在究竟是设立成功还是失败，均应就其违约事实向上诉人承担违约责任。根据市二院的《委托书》及《租赁合同》相关约定及履行情况可以看出，市二院与胤唐公司是合作关系，双方欲合作设立太原老年高级护理院。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》(以下简称《公司法解释三》)第一条的规定，“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”因此，二被上诉人均应被认定为拟设立的护理院的发起人。现在，如果二被上诉人主张该护理院已经设立，则上诉人有权依据《公司法司法解释三》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，要求二被上诉人承担违约责任。如果二被上诉人主张该护理院未设立，则上诉人有权依据《公司法司法解释三》第四条第一款“公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持”之规定，要求二被上诉人连带承担清偿责任。故无论如何，二被上诉人均应连带承担还款责任。因此，一审判决未判令市二院承担违约责任，适用法律极其错误！二、一审判决无视合同中的明确约定，无端减轻了二被上诉人的责任，严重损害了上诉人的合法权益。首先，《租赁合同》第五条第2款明确约定，“在租期内,该房屋的水、暖、电、气、通讯等设施、设备由乙方管理,使用过程中所产生的水、暖、电、气、通讯费和房屋设施、设备的日常维修费等均由乙方承担支付”。《租赁合同》中有如此明显的约定，一审判决是如何认定该主张没有事实依据的呢？其次，关于装修损失，根据《租赁合同》第五条第1款的约定，楼体外立面装修方案按照被上诉人的意向确定，上诉人承担190万元。该装修的预期使用期限为租赁合同期限(10年)，截至起诉之日，装修仅使用四年半，现在因被上诉人的原因无法继续使用，被上诉人理应承担违约责任。而且，该装修是为二被上诉人设立老年护理院而进行的专门的装修，上诉人完全无法继续使用，上诉人承担的装修款损失本就巨大，将来若要将其恢复原状则又要增加巨大的开支，故二被上诉人应将该房产恢复原状并按照装修未使用年限赔偿上诉人装修损失1045000元。再次，虽然胤唐公司根据三份《房屋租赁合同补充协议》的约定，以优惠价格向上诉人支付了2015年至2017年的房租。但三份《房屋租赁合同补充协议》均明确约定,“本协议签订后，如乙方继续出现违约之情形，甲方有权要求乙方按原合同约定给付租金”。现在二被上诉人自2017年11月16日支付了最后一次租金后就再未支付租金，早已违约，故上诉人要求二被上诉人按照原《租赁合同》的约定支付租金和延期付款利息是有理有据的。一审判决却无视三份补充协议的明确约定，认定2017年之前的租金已经付清，这明显是刻意袒护被上诉人，严重侵犯了上诉人的合法权益。最后，根据《租赁合同》第六条第6款的约定，“乙方不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，甲方有权单方解除合同，并且视同乙方单方退租，应支付甲方退租违约金。”第七条第2款的约定，“乙方原因提前退租时，应提前三个月通知甲方，并要支付退租违约金，违约金数额为当年租金的三分之一”。因此上诉人要求二被上诉人支付违约金，是基于《租赁合同》第六条第6款之约定，系因二被上诉人不能按时支付租金而发生的。这与二被上诉人是否要求退租并无关系。同时，该违约金的性质属于提前解除合同的违约金，而上诉人要求二被上诉人支付延付租金利息的性质是延期付款利息，二者分属不同的法律性质，不能互相覆盖。一审判决以约定了利息来否定违约金是完全错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人山西胤唐商贸有限公司辩称：通过对山西德兰护理服务股份有限公司工商档案查询得知，德兰公司的发起人曹继印与案涉房屋产权共有人之一张银元曾签订过一份房屋租赁合同。该合同对房屋租赁期限、租金支付方式等都有约定，租赁合同的租赁主体及履行主体均应为德兰公司，应由德兰公司支付租金，而非由上诉人胤唐公司支付租金。被上诉人太原市第二人民医院辩称：1、本案案涉房屋租赁合同的主体是上诉人李某2、原告王某及上诉人山西胤唐商贸有限公司，太原市第二人民医院不是合同签订的主体，不应承担支付租金的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法裁判。原审原告王某未提交书面答辩意见。上诉人山西胤唐商贸有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决一、二、三项，予以改判；2、依法追加山西德兰护理服务股份有限公司为房屋租赁主体资格；3、本案的上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误。原审法院认为：“被告山西胤唐商贸有限公司签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（一）（二）（三），应视为系李某1等230人与被告山西胤唐商贸有限公司所签，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。合同约定被告山西胤唐商贸有限公司不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，原告有权单方解除合同”。经原审法院核实，“被告山西胤唐商贸有限公司系根据双方签订的《补充协议》支付的2015年至2017年的租金，且最后一次付款时间及金额与《补充协议》一致,故应认定2017年之前的租金已付清，现欠付2018年及2019年的租金……”上诉人与被上诉人在签订该房屋租赁合同时，上诉人已向被上诉人提出过房屋过户事宜，被上诉人明确知晓该房屋的使用人为德兰养护股份有限公司，并且房屋租金均为德兰养护股份有限公司交付，因此，判决书让山西胤唐商贸有限公司承担的责任应由山西德兰养护股份有限公司承担，双方均签有房屋买卖框架协议的相关具体要求，该协议明确写明房产基本情况、房屋坐落位置、房屋现装水电气暖配套设备及交易安排，价格每平米七千元等，见证据201年上诉人与被上诉人（府西街77号房屋权属共有人理事会签署了房屋买卖框架协议）；2015年11月7日，山西省太原市××街房产权属理事会，关于给山西德兰养护服务有限公司，项目为整体购买房产的答复函，见证据；2、造成合同不可履行的责任在被上诉人。在2015年签订合同后，上诉人则与被上诉人提出启动房屋购买程序，该房屋产权人为230人人员较多，其中有的共有产权人在国外，有的已经死亡，其家人也未能联系上，被上诉人一直强调启动拍卖程序困难较多，需要业主们一致表决，希望上诉人给予一定的启动时间，当时上诉人给予被上诉人的启动时间为3个月。之后，被上诉人提出时间不够，便增加为半年，半年之后，被上诉人仍未启动内部程序，从现在来看，被上诉人有意借启动内部房屋购买程序为理由拖延时间，然后再向上诉人收取租金，造成了这场本不应发生的经济纠纷，过错责任在被上诉人。首先上诉人认为导致不能按时付2018年房款的责任，应由被上诉人李某1等230人所为。在2017年11月上诉人与被上诉人协商同意支付2017年的房租后，被上诉人启动购买程序，上诉人公司负责人、德兰公司负责人及原告负责人要启动程序。从本案的具体事实来看，在原审庭审中，太原市第二人民医院在庭审中多次提到，太原市府西街77号房屋真正的实际使用人是山西德兰护理服务股份有限公司，从2014年的租金300万及8份付款凭证证明从2015年5月至2017年11月16日该租金共计816万元都是由山西德兰护理股份有限公司支付（并已支付完毕）。府西街77号房屋返还与现实不符，该房屋签订合同后上诉人已将房屋重新装修，投入近千万元，恢复原状不客观不实际；3、房屋租金的计算方法严重错误。原审判决已查明，上诉人山西胤唐商贸有限公司是名誉上的房屋租赁主体，而真正意义上的房屋租赁主体是山西德兰护理服务股份有限公司，自2013年12月26日，理事会共有人代表与上诉人山西胤唐商贸有限公司签订的协议，胤唐公司仅仅是个挂名公司，山西德兰才是真正意义上的管理人、使用人、受益人、付款人。根据上述事实和庭审调查的事实和有关法律规定，特请求法院依法撤销依法判决，并依据事实和法律规定，请求依法追加山西德兰护理服务股份有限公司为本案的租赁主体更为适格。综上所述，根据《合同法》违约责任46条附期限的合同、108条预期违约的相关规定，过错责任在被上诉人，请二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。上诉人李某2辩称：1、追加山西德兰护理服务股份有限公司为房屋租赁主体资格，该上诉请求表意不明，无法裁判。纵观胤唐公司的上诉状，与之前的一次并无大的区别，只是明确了要求追加德兰公司为房屋租赁主体资格。追加为“房屋租赁主体资格”是个什么样的诉讼请求，这个并不明确，因为房屋租赁主体分为出租方和承租方两个不同的主体，现在胤唐公司要求追加德兰公司为房屋租赁主体资格，究竟是追加为原告还是追加为被告，从他的上诉请求中完全看不出来。所以这项上诉请求就没有办法裁判，写在上诉状上其实根本没有意义；2、上诉人的上诉请求之间互相矛盾。上诉人此次上诉理由中的核心意见是德兰公司才是实际承租人，应当承担责任。但是其诉讼请求第一项为撤销原判第一项。原判第一项为解除《太原市府西街77号房屋租赁合同》。这里有一个矛盾，既然上诉人认为德兰公司才是实际承租人，那么为什么不同意解除《租赁合同》呢？按他的意见，解除《租赁合同》无疑是对他有利的，这样他就不用受到《租赁合同》的约束了。但是他现在偏偏要撤销这个对他有利的判决，让人难以理解。反而言之，既然他要求撤销原判第一项，那么就是说他不同意解除《租赁合同》，那就意味着他要继续履行《租赁合同》。既然如此，他又以什么理由主张德兰公司才是实际应当承担责任的主体呢？从上诉人的种种矛盾以及历次庭审中采取的以拖延为主的诉讼策略来看，这些互相矛盾的请求只能反映出上诉人实际上是既想要占着地方又不想给钱，这咱明显违背社会主义法制精神的行为当然不应得到支持；3、从实体上看，上诉人历次庭审均明确表示过，胤唐公司是合同主体，德兰公司是由胤唐公司转租的，因此上诉人李某2要求胤唐公司承担责任，合理合法，无需追加德兰公司参加诉讼。从程序上看，本案已经前后经历了四次庭审，这是第五次庭审，上诉人在这个时候也已经没有权利要求追加德兰公司。一审判决书在事实认定部分明确写明：“2013年12月26日，被告太原市第二人民医院向理事会出具《委托书》，言明其与被告山西胤唐商贸有限公司合作，成立太原老年高级护理院，目前正在办理法人登记和筹备事项，为不影响选址确定工作和原告利益，特委派被告山西胤唐商贸有限公司先行与理事会签订《太原市府西街77号房屋租赁合同》，待护理院完成法人登记之后再以租赁主体与理事会重新签订租赁合同”。由此可知，一审判决已经明确了《租赁合同》是市二院委派胤唐公司与上诉人李某2理事会签订的。即胤唐公司是确定无疑的签约主体。同时，胤唐公司也是履约主体，否则其为何要在2016年1月25日，2016年12月10日及2017年11月16日与理事会分别签订了三份《补充协议》呢？如果如其在上诉状中所述，上诉人李某2与德兰公司在2015年就商讨了购买房屋事宜，那么其在签订第一份《补充协议》时就应当明确告知上诉人李某2其不再履行合同了。在此前上诉人李某2同意降低其租金时，其同意与上诉人李某2签订合同；现在上诉人李某2要求其承担租金时，其称自己不是合同主体，这样的行为既是违约行为，又是不诚信行为，人民法院不能纵容胤唐公司的该行为。此外，理事会虽然与德兰公司商讨过购买房屋事宜，但是最终没有达成合意。这件事情与胤唐公司租赁使用上诉人李某2的房产没有任何关系。德兰公司确实向上诉人李某2支付过租金，但德兰公司如何与胤唐公司约定代付租金并不是上诉人李某2作为出租人需要考虑的问题。况且一审时胤唐公司明确表示，其与德兰公司之间为转租关系，依照《合同法》的规定，《租赁合同》仍然有效。同时作为次承租人的德兰公司直接向作为出租人的上诉人李某2支付租金，是完全合法的，这不能改变胤唐公司作为承租人的事实。胤唐公司、德兰公司和上诉人李某2从未就变更承租主体或者重新签订租赁合同达成新的一致意见。而且如上所言，胤唐公司还始终以自己的名义与上诉人李某2订立补充合同，因此德兰公司不是本案纠纷的主体，胤唐公司的上诉意见不应得到采信。另外，虽然我国目前法律体系中并未确定被告追加诉讼当事人的期限，但是一般以一审辩论终结前为限。更何况本案从2018年7月立案至今，已经过去两年多的时间，胤唐公司完全有时间和机会提起追加申请。但其一直没有申请，于法已经没有权利再提起。更何况上一次二审的时候，胤唐公司虽然没有明确将追加德兰公司列为上诉请求，但上诉状中字里行间涵盖的意思便是要把德兰公司拖进本案诉讼中，而二审裁定中并未对此予以理会，说明二审合议庭已经对此有了判断，不应追加德兰公司。因此胤唐公司要求追加德兰公司没有任何事实和法律依据；4、本案违约责任毫无疑问属于胤唐公司和市二院，上诉人李某2没有任何责任。胤唐公司以商讨购房未遂为由，认为上诉人李某2存在违约责任，这毫无疑问是强盗逻辑。上诉人李某2作为府西街77号房屋的产权人，有权决定是否出售该房产，有权决定出售给何人，有权与一切有意愿购买该房产的主体进行商谈。这本来就是法律赋予的权利，上诉人李某2难道不能行使吗？上诉人李某2就必须要把房产卖给德兰公司或者胤唐公司吗？上诉人李某2不卖房产就侵害了胤唐公司的权利吗？胤唐公司的上诉意见归纳起来就是说，只要承租人提出了购房请求，出租人就必须要把房屋卖给承租人，否则就侵害了承租人的租金利益。这与强买强卖有何区别？按其逻辑，如果出租人最终把房屋卖给了承租人，那是不是还应该把之前的租金退还？因为“如果出租人早点卖给承租人，承租人就不用交租金了，所以现在出租人收了房款，承租人之前的租金就等于白交了，出租人应该把之前收的租金退给承租人。”这不是强盗逻辑又是什么？况且，买卖和租赁本就是两个不同的法律关系，租房要付租金，买房要付房款，在双方没有达成合意的情况下，租金和房款是不能互抵的。说要买房子就可以不付租金，于情于理于法都是说不通的；5、原审判决的租金、利息及其他费用问题，上诉人李某2也并不认可，在上诉状中均予以写明，请求人民法院依法查明，支持上诉人李某2的上诉请求。综上所述，胤唐公司的上诉请求毫无事实与法律依据，请求二审法院依法查明事实，驳回胤唐公司的上诉请求。被上诉人太原市第二人民医院辩称：上诉人胤唐公司的上诉请求与被上诉人第二人民医院没有直接的关系，不予以发表意见。上诉人李某2向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告之间的《太原市府西街77号房屋租赁合同》；2、判决二被告立即将太原市府西街77号房屋恢复原状并返还给原告；3、判决二被告连带清偿在租赁期限内产生的水、暖、电、气、通讯费等一切费用直至实际返还房屋之日止；4、判决二被告连带赔偿原告装修损失1045000元；5、判决二被告向原告连带支付至判决生效之日止的租金（其中，暂计至2019年12月31日为9522020元，2020年1月1日起按每年4084101元计算）、房屋使用费（按照每年4084101元计算）、延付租金的利息4884983.4元（暂计至2019年12月31日，并按月息2%继续计算至清偿全部债务止）、提前解约违约金1361367元，合计15768370.4元。6、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于太原市××街，旧门牌为府西街217号，房屋所有权证持证人：张银元，房屋共有权人：李某1等230人，房屋所有权证号：00027304。2013年10月16日，被告太原市第二人民医院向太原市府西街77号房屋产权共有人理事会（以下简称理事会）出具一份《租赁意向书》，以办公和医疗用房紧张为由提出拟长期租赁原告位于太原市××街的房产，房产主楼外立面要进行装修，同意超出第一方案预算的费用由太原市第二人民医院提供解决，同时派专人参与工程监督。2013年11月15日，被告太原市第二人民医院向理事会出具《委派书》，委派其两名工作人员参与了该房产改造工程相关事务。2013年12月26日，被告太原市第二人民医院向理事会出具《委托书》，言明其与被告山西胤唐商贸有限公司合作，成立太原老年高级护理院，目前正在办理法人登记和筹备事项，为不影响选址确定工作和原告利益，特委派被告山西胤唐商贸有限公司先行与理事会签订《太原市府西街77号房屋租赁合同》，待护理院完成法人登记之后再以租赁主体与理事会签订租赁合同。在此过程中，被告太原市第二人民医院承担担保履约责任。2013年12月26日，理事会及共有人代表与被告山西胤唐商贸有限公司签订了《太原市府西街77号房屋租赁合同》，约定：被告山西胤唐商贸有限公司承租原告等230人共同共有的位于太原市××街的房产，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日，租期为10年，租金第一年300万元，第二年320万元，以后在上年的基础上递增5%，连续递增5年，到2020年为408.4101万元，此后不再递增。年租金在每年的1月25日与7月25日前各支付50%。楼体外立面装修方案按照被告山西胤唐商贸有限公司的意向确定，理事会承担190万元，其余装修费用由被告山西胤唐商贸有限公司承担。被告山西胤唐商贸有限公司不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，理事会有权单方解除合同，并视为被告山西胤唐商贸有限公司单方退租，应支付退租违约金。延付超过一个月、两个月、三个月时，延付租金分别按月息3%、4%、5%计加利息。被告山西胤唐商贸有限公司原因提前退租时，应提前三个月通知理事会，违约金数额为当年租金的三分之一。2016年1月25日，理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（一）》，约定2015年房租变更为260万元，但如果被告继续违约，则理事会有权要求按原合同约定给付2015年租金。2016年12月10日，理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定2016年房租变更为270万元，但如果被告继续违约，则理事会有权要求按原合同约定给付2016年租金。2017年11月16日，理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（三）》，约定2017年房租变更为286万元，但如果被告继续违约，则理事会有权要求按原合同约定给付2017年租金。关于租金的交付问题，原告陈述,2014年的租金300万元,被告已付清(未提供票据)，原告提供8份付款凭证，证明从2015年5月至2017年11月16日，被告通过山西德兰护理服务股份有限公司及侯青兰支付原告租金816万元。据此，原告根据原《租赁合同》约定的租金数额，认为被告欠2017年租金为1928000元。被告山西胤唐商贸有限公司陈述2017年租金已付清，2018年开始未再支付。太原市府西街217号房屋产权共有人制定太原市府西街217号房产共有人章程，自行设立理事会，共有人签署承诺书，授权共有人理事会按章程办理共有房产事宜。王某是府西街217号的共有权人，其自愿放弃对租赁体拖欠共有人租金以诉讼主张的权利。庭审中，原、被告均认可上述事实。另查明，府西街217号的共有权人：阎贵法于2006年4月30日去世，其配偶范凤枝参加诉讼；冯智秀于2006年3月9日去世，其配偶张秀芬参加诉讼；张书智于2009年2月22日去世，其配偶胡金花参加诉讼；姜再胜于2004年12月9日去世，其配偶关云琴参加诉讼；季圣德于2016年6月8日去世，其女儿季锦妹参加诉讼；张守顺于2012年7月18日去世，其配偶要凤菊参加诉讼；郑吉会于2014年6月5日去世，其女儿郑坤参加诉讼；孙秉章于2014年12月27日去世，其配偶郝金梅参加诉讼；高建华于2009年7月25日去世，其配偶葛麦莲参加诉讼；邢济琳于2017年9月12日去世，其配偶王祝英参加诉讼；谷德奎于2016年11月30日去世，其儿子谷小斌参加诉讼；崔玉生于2017年5月23日去世，其儿子崔峰参加诉讼。一审法院认为，1、合同的法律效力及解除情况。“太原市府西街77号房屋产权共有人理事会”虽不具备主体资格，但其根据李某1等230位共有人的授权办理共有人名下共有房屋的相关事宜，应视为李某1等230位共有人的行为，故“理事会与被告山西胤唐商贸有限公司签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（一）（二）（三），应视为系李某1等230人与被告山西胤唐商贸有限公司所签，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。合同约定被告山西胤唐商贸有限公司不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，原告有权单方解除合同。被告山西胤唐商贸有限公司至今逾期1年有余未按合同约定向原告支付2018年、2019年的租金，合同解除条件成就，现原告主张解除双方签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》，符合双方约定和法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告山西胤唐商贸有限公司应将案涉房产返还原告。2、关于租金的欠付数额问题。经本院核实，被告山西胤唐商贸有限公司系根据双方签订的《补充协议》支付的2015年至2017年的租金，且最后一次付款时间及金额与《补充协议》一致,故应认定2017年之前的租金已付清，现欠付2018年及2019年的租金，具体数额根据双方的约定，2018年为3704400元，2019年为3889620元，2020年1-5月为1701708.75元，以上共计9295728.75元。3、关于违约金与利息。原告按月息2%主张截止2019年12月31日的利息，符合双方的约定，但应从2018年1月25日开始计算，确定为4884983.4元。合同约定因被告山西胤唐商贸有限公司原因提前退租时，违约金数额为当年租金的三分之一，现被告山西胤唐商贸有限公司并未要求退租，且结合本案的实际，双方已通过约定支付利息的方式对原告的损失进行赔偿，故原告主张解除合同的违约金，本院不予支持。4、原告主张被告清偿租赁期内的水、暖、电、气、通讯费等一切费用及赔偿原告装修损失1045000元，无事实依据，本院不予支持。5、二被告是否承担连带责任。原告提供的证据不能证明其与被告太原市第二人民医院存在房屋租赁合同关系，且被告太原市第二人民医院与承租人山西胤唐商贸有限公司均系独立的主体，故被告太原市第二人民医院不承担本案的民事责任。6、王某只是放弃通过诉讼主张租金的权利，故其仍享有实体权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告李某1等230人以“太原市府西街77号房产权属共有人理事会”的名义与被告山西胤唐商贸有限公司签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》；二、被告山西胤唐商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将太原市府西街77号房屋返还原告李某2及原告王某；三、被告山西胤唐商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李某2及原告王某房屋租金9295728.75元、利息4884983.4元，合计14180712.15元。四、驳回原告李某2的其他诉讼请求。案件受理费122680元，由原告负担19210元，由被告山西胤唐商贸有限公司负担103470元。二审中上诉人山西胤唐商贸有限公司向本院提交《房屋租赁合同》一份，该租赁合同系在德兰养护公司工商档案中调取，合同的当事人为当时德兰养护公司的发起人之一曹继业与上诉人229名共有人中的张银元。证明内容：从该合同的签订以及约定条款，包括后期租金的支付，均可以看出德兰养护公司为实际的房屋租赁使用管理人，所以应当追加德兰养护公司为本案的当事人。上诉人李某2的质证意见为：案涉77房屋的建筑面积为4250.14平米，但该合同中的使用面积仅为300平米，而且租金是一年10万元，从租金就可以看出只是其中的一部分。本案涉及到的租赁合同是共有人理事会代表全体共有人与胤唐公司签订的，上诉人提交的合同出租方是张银元，只能代表其个人拥有的份额。被上诉人太原市第二人民医院的质证意见为：上诉人胤唐公司提交的合同是从工商档案中调取的，合法性予以认可。从该合同中可以看出德兰养护公司是实际占有使用人。太原市第二人民医院也不是德兰养护公司的发起人。经本院与上诉人胤唐公司提交的《房屋租赁合同》一方当事人张银元核实，张银元陈述为从未见过该租赁合同，其本人也从未签订过该合同且该合同中所记载的身份证号也并非是其本人的身份证号。因合同当中记载的当事人身份情况与本人的身份情况不符，故对院对该《房屋租赁合同》的真实性不予确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》是否应当予以解除；2、是否应当追加案外人山西德兰护理服务股份有限公司为本案当事人；3、被上诉人太原市第二人民医院是否应当承担连带责任；4、上诉人山西胤唐商贸有限公司是否应当支付租期内水电暖等费用及赔偿上诉人李某2装修损失费；5、上诉人山西胤唐商贸有限公司是否应当按照原合同约定的数额支付2015年至2017年的房屋租金；6、上诉人胤唐公司是否应当支付退租违约金。关于争议焦点一：太原市府西街77号房屋产权共有人理事会与上诉人胤唐公司签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。该租赁合同约定：被告山西胤唐商贸有限公司不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，理事会有权单方解除合同。截止一审开庭审理，上诉人胤唐公司尚欠付2018年、2019年的租金，一审法院据此认定案涉租赁合同解除条件成就，并判决解除双方签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以认可。关于争议焦点二：案涉《太原市府西街77号房屋租赁合同》及三份《补充协议》的签订双方为太原市××街房屋产权共有人理事会与上诉人胤唐公司，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尽管案涉房屋租金的实际支付人为案外人德兰护理股份奶限公司，但此关系并不影响上诉人胤唐公司是案涉《太原市府西街77号房屋租赁合同》及三份《补充协议》相对方（承租人）的事实，故上诉人胤唐公司主张案外人德兰护理股份有限公司为实际承租人，应将其追加为本案当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条规定：“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”。被上诉人太原市第二人民医院虽然出具了委托函，但其与上诉人胤唐公司只是达成了合作意向，并未认购案外人山西德兰护理服务股份有限公司股份，也未在案外人山西德兰护理服务股份有限公司设立过程中履行过公司设立职责，且上诉人李某2提交的证据也不足以证实其与被上诉人太原市第二人民法院之间存在房屋租赁合同关系，故上诉人李某2被上诉人太原市第二人民医院系拟设立的护理院的发起人，也是案涉租赁合同的合同主体，应承担连带清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四：府西街77号房屋权属共有人理事会作为出租方（甲方）与上诉人胤唐公司（承租方、乙方）签订的《太原市府西街77号房屋租赁合同》第5.2条约定：在租期内，该房屋的水、暖、电、气、通讯等设施、设备由乙方管理，使用过程中所产生的水、暖、电、气、通讯费和房屋设施、设备的日常维修费等均由乙方承担支付。根据该合同的约定，案涉太原市府西街77号房屋在租赁期内的上述费用应由上诉人胤唐公司承担。但上诉人李某2提交的证据不能证明在租赁期内是否欠付上述费用及欠付的具体数额，上诉人李某2可待双方对是否欠付及欠付具体数额予以结算后另行主张。关于上诉人李某2主张上诉人胤唐公司应当赔偿其装修损失1045000元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点五：太原市府西街77号房屋共有人理事会与上诉人山西胤唐商贸有限公司签订的《房屋租凭合同补充协议》（一）、（二）、（三）约定2015年的房屋租金为260万元，2016年的房屋租金为270万元，2017年的房屋租金为286万元，三年租金共计816万元。上诉人李某2在一审提交的8份付款凭证能够证实截止2017年11月16日，上诉人胤唐公司通过山西德兰护理服务股份有限公司及侯青兰已支付完毕2015年、2016年、2017年三年共计816万元的房屋租金，故上诉人李某2上诉人胤唐公司应按原合同的约定支付上述三年的房屋租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点六：案涉《太原市府西街77号房屋租赁合同》第6.6条约定：乙方（上诉人胤唐公司）不能按约定时间支付租金，超过三个月仍不能支付时，甲方有权单方解除合同，并且视同乙方单方退租，应支付甲方退租违约金。延付超过一个月、两个月、三个月时，延付的租金分别按月息3%、4%、5%计加利息。第7.2条约定：乙方（上诉人山西胤唐商贸有限公司）原因提前退租时，应提前三个月通知甲方，并要支付退租违约金，违约金数额为当年租金的三分之一。故上诉人李某2上诉人山西胤唐商贸有限公司应当支付退租违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。现案涉租赁合同解除的原因系上诉人胤唐公司未按合同约定按时足额支付租金，并非因上诉人胤唐公司提前退租，且上诉人李某2的损失已通过支付利息的方式得到赔偿，故上诉人李某2上诉人山西胤唐商贸有限公司应支付退租违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李某2、山西胤唐商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216050元（上诉人李某2已预交93370元、上诉人山西胤唐商贸有限公司已预交122680元），由上诉人李某2负担93370元，上诉人山西胤唐商贸有限公司负担122680元。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二Ｏ二Ｏ年十二月三十日书记员 程贝贝当事人名单：上诉人（原审原告）：李某1，住太原市××区。上诉人（原审原告）：张某，住山西省太原市××区户。上诉人（原审原告）：赵某，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：王良春，1962年7月1日出生，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：辛银生，1962年11月20日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：王俊亮，男，1977年11月2日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：高俊华，男，1959年10月12日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：韩振平，男，1957年2月8日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：赵昊，男，1980年11月17日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：吴芝润，男，汉族，1935年11月24日出生，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：张惠瑛，女，1943年5月3日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：王建华，女，1962年1月20日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：杜玲，女，1970年5月14日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：朱莉，女，1974年6月30日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：马玉梅，女，1949年7月22日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：刘希敏，男，1946年6月20日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：刘利平，女，1971年9月7日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：张汉林，女，1958年8月8日出生，汉族，住山西省太原市××区。上诉人（原审原告）：胡清祥，男，1947年6月19日出生，汉族，住山西省太原市××区。