湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0281民初3510号原告：曹勇，男，1993年4月15日出生，汉族，住大冶市金湖办事处熊家洲路**碧桂园城市。委托代理人：程婷，湖北华全律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：大冶碧桂园房地产开发有限公司。住所地：大冶市金湖街道办熊家洲路**碧桂园城市花园综合楼**。统一社会信用代码：914202810770322382。法定代表人：吴迪，该公司总经理。委托代理人：戴懋浩、王惠婷，湖北易圣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司大冶分公司。住所地：大冶市碧桂园城市花园珑湾**楼。代表人：曾悝，该公司负责人。委托代理人：张秀娟、黄倩，该公司职员。代理权限：特别授权。原告曹勇与被告大冶碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：大冶碧桂园公司）、碧桂园生活服务集团股份有限公司大冶分公司（以下简称：碧桂园生活服务大冶分公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹勇及其委托代理人程婷，被告大冶碧桂园公司委托代理人戴懋浩、王惠婷，被告碧桂园生活服务大冶分公司委托代理人张秀娟、黄倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹勇向本院提出以下诉讼请求:1.判令两被告连带赔偿原告房屋进水损失100000元（具体以司法鉴定结论为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月9日，原告购买被告一开发的位于大冶市××街道办事处××号碧××花园××栋商品房，该房交付后，原告向被告二支付了物业服务费。2020年6月，原告发现房屋大面积进水，致墙纸、吊顶、地板等财产严重毁损。经原告与被告工作人员现场查看，进水原因是屋顶排水孔堵塞，致大量积水外溢，从安装太阳能管线预留孔流进屋内。涉案房屋属封闭屋顶，不属原告装修范围，被告一对屋顶排水孔防堵设置存在质量缺陷，且未告知原告屋顶设置有太阳能管线预留孔，以及未排除存在的进水隐患，应承担赔偿责任；被告二对此亦负有相应的管理服务责任。双方因此产生纠纷，协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告大冶碧桂园公司辩称：1、我公司交付的房屋已经验收，属于质量合格产品，案涉房产及相关建筑均经验收合格后投入使用，从房屋交付至今将近五年时间均没有发生渗水情形，可见平台排水孔的建造并无明显不合理的情况；2、原告要求我公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，原告诉称我公司提供的排水孔防堵设置存在质量缺陷，并没有提供证据证实，我公司不存在过错，且没有任何侵权行为；其次，原告诉称进水原因是屋顶排水孔堵塞，致大量积水外溢，从太阳能管线预留孔流进屋内，我公司交付原告的房屋是毛坯房，故屋顶上太阳能管线预留孔不能密封，原告在太阳能安装完毕后应将管线预留孔进行密封处理，而不是裸露在外，这是原告的自身过错导致财产受损。综上所述，原告受到的财产损害不是我公司的过错导致，我公司也没有任何侵权行为，我公司不是本案的适格被告，故不应承担赔偿责任，请求法院驳回原告对我公司的无理诉求。被告碧桂园生活服务大冶分公司辩称：1、我公司并未对原告的房屋实施具体的侵权行为，非本案的适格主体；2、原告屋顶排水设施非我公司物业服务范围，原告房屋属于别墅，完全属于其专有区域，而我公司作为小区物业服务公司仅对小区共有部位提供物业服务，故原告屋顶排水设施不属于我公司物业责任范围；3、我公司没有任何权利和资格对原告的房屋屋顶排水设施进行维护和管理，我公司仅对大冶碧桂园公共部位、设施设备负有管理职责，对业主包括原告的专有区域无任何管理的权责，如果我公司要进入原告房屋，并爬上屋顶进行排水设施的维护，必须取得原告的同意，否则属于非法侵入他人住宅的违法行为。综上，请求驳回原告对我公司的全部诉讼请求。经审理查明：2014年7月9日,原告曹勇与被告大冶碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告大冶碧桂园公司开发的大冶碧桂园城市花园第84号（珑湾60号楼）01号房，建筑层数地上3层，建筑面积共238.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米，该商品房总价款为1936406元，出卖人应当在2015年12月1日前按合同约定将商品房交付买受人使用等。2014年7月9日，原告曹勇与广东碧桂园物业服务有限公司大冶分公司签订碧桂园城市花园前期物业服务协议，该协议甲方为曹勇，乙方广东碧桂园物业服务有限公司大冶分公司，该协议第二条约定：乙方对房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括屋顶、楼盖等，乙方对共用设备的维护和管理服务，包括小区道路、沟渠、水池、排水系统等。被告大冶碧桂园公司向原告曹勇按约交付房屋后，原告曹勇于2016年8月对该房屋进行装修，于2017年10月收到被告大冶碧桂园公司赠送的东贝太阳能热水器一台，但原告曹勇未将这台太阳能热水器在其房屋屋顶进行安装，且未将太阳能管线预留孔进行封闭。2020年6月下旬连日大雨，原告曹勇的房屋屋顶积水流进其屋内，致房屋墙纸、吊顶、地板等财产受损，原告曹勇于同年6月23日发现此情况后，遂向被告碧桂园生活服务大冶分公司反映，被告碧桂园生活服务大冶分公司安排人员进行了管道疏通。原告曹勇认为其房屋屋顶排水孔堵塞，致大量积水外溢，从安装太阳能管线预留孔中流进其屋内，致其房屋财产受损，系二被告未能排除隐患及履行管理服务责任所造成，双方故而成讼。诉讼中，原告曹勇向本院申请对其屋顶漏水给他造成的具体损失进行司法鉴定，2020年10月12日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2020]第46049号房屋装修修复费用价格评估意见书，修复费用总计30099元，原告曹勇支付鉴定评估费5000元。原告曹勇遂将其第一项诉讼请求变更为判令两被告连带赔偿原告房屋进水损失和鉴定评估费损失35099元。另查明：2019年4月15日，原告曹勇购买的上述房屋取得不动产权证，房屋建筑面积为238.46平方米，不动产权证号为鄂（2019）大冶市不动产权第0008929号，原房屋不动产证鄂（2017）大冶市不动产权第0011895号注销。还查明：经工商部门批准，广东碧桂园物业服务有限公司大冶分公司于2015年11月30日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司大冶分公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司大冶分公司于2019年6月17日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大冶分公司，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司大冶分公司于2020年7月8日变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司大冶分公司。又查明：原告曹勇自2016年1月1日起即向被告碧桂园生活服务大冶分公司交纳物业服务费。2020年6月17日，原告曹勇向被告碧桂园生活服务大冶分公司交纳2020年全年物业服务费合计7025.39元。本院认为，原告曹勇房屋屋顶排水孔堵塞，致大量积水外溢，从安装太阳能管线预留孔中流进其屋内，导致其房屋墙纸、吊顶、地板等财产受损的事实，原告在庭审中予以自认，两被告对此亦认可，本院予以认定。被告大冶碧桂园公司根据商品房买卖合同约定向原告交付房屋，原告于2017年10月收到被告大冶碧桂园公司赠送的太阳能热水器后，明知其屋顶设置有太阳能管线预留孔，但未到其屋顶进行安装等；原告从接收房屋至本案发生之前长达四年，原告屋顶排水孔防堵设置正常，并无任何房屋进水现象发生，后其屋顶排水孔防堵设置堵塞，原告并未提供证据证实屋顶排水孔防堵设置存在质量缺陷，故原告诉称被告大冶碧桂园公司应承担赔偿责任的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。原告还认为其向被告碧桂园生活服务大冶分公司交纳了物业服务费，被告碧桂园生活服务大冶分公司应对其房屋屋顶排水设施进行维护和管理，因双方物业服务协议约定，被告碧桂园生活服务大冶分公司只对房屋建筑的共用部位和共有设备进行管理和服务，而原告房屋属于别墅，其与被告大冶碧桂园公司《商品房买卖合同》明确约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米，原告房屋屋顶排水设施及太阳能管线预留孔等属于其房屋专有部分，并不属于被告碧桂园生活服务大冶分公司的服务范围，故原告要求被告碧桂园生活服务大冶分公司承担赔偿责任的意见，不符合法律规定，亦不符合合同约定，本院不予采纳。综上，被告大冶碧桂园公司、碧桂园生活服务大冶分公司对原告财产受损并无过错，亦未违约，故原告要求二被告连带赔偿其经济损失和鉴定评估费损失合计35099元的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告曹勇要求被告大冶碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司大冶分公司连带赔偿其房屋进水经济损失和鉴定评估费损失合计35099元的诉讼请求。案件受理费339元，由原告曹勇负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费678元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；户名：湖北省黄石市中级人民法院；账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢凌云二〇二〇年十二月二十二日书记员  卢文明