大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初8575号原告：尤丽，女，1982年2月12日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王思佳，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张光宇，辽宁兴中律师事务所律师。被告：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五四路****，统一社会信用代码91210200747872966P。法定代表人：郭炜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤丽，辽宁智库律师事务所实习人员。原告尤丽与被告大连千甲盛世房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告尤丽委托的诉讼代理人王思佳，被告大连千甲盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵莹莹、尤丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记证书违约金51239元（自2019年1月1日起暂计至2020年8月31日共计608天,被告按原告已付房款1685482元的日万分之零点五计算违约金）。事实及理由：2013年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的大连市沙河口区房屋。合同第十五条约定自房屋交付之日起算两年内由被告负责办理房屋的所有权登记。因该房屋交付后被告未按约定办理房屋所有权证书，双方签订和解协议，约定被告向原告支付至2018年12月31日的补偿金217948元，但自2019年1月1日至今，原告仍未取得房屋所有权证书且被告仍有17948元补偿金没有支付。根据合同约定及法律规定，被告的行为已构成违约，被告应按购房款的日万分之零点五的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、根据案渉商品房买卖合同约定，我公司承担商品房逾期办理产权证的前提是“因出卖人的责任”导致逾期办理产权的，对于非因出卖人原因如新的法律法规颁发、政府迟延动迁调整规划手续等导致的逾期办理产权证的，我公司不应承担逾期办证的违约责任。依据《商品房买卖合同》第十五条“预购商品房预购登记和产权登记的约定……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……”只有因我公司责任造成的逾期办证，应承担相应违约责任，现案渉项目逾期办理产权的原因非因我公司责任所致，我公司不应承担逾期办理产权的违约责任，原告的诉讼请求于法无据。二、案涉项目逾期办证非因我公司责任造成，由于宗地内军用土地审批期限延长、拆迁手续未及时办理、动迁成本增加等原因，政府部门为解决遗留问题，对案涉项目不断调整规划，并导致相关手续重新或补充核发，造成案涉项目逾期办证，原告请求无事实和法律依据。2005年，为解决历史遗留问题，根据大连市政府有关会议精神，将案涉项目宗地出让给我公司。但案涉项目宗地出让给我公司后，“由于宗地内军用土地审批实际延长、拆迁手续未及时办理等原因，未能如期开发”（我公司证据4）并导致动迁成本大幅增加，为妥善解决该遗留问题，大连市政府组织相关部门就案涉项目提出“通过调整该项目规划，增加建筑面积方式彻底解决”（我公司证据2），进而导致相关手续重新办理或补充核发，相关手续包括但不限于国有建设用地使用权批复、建设工程规划许可证等，案涉项目直至2015年9月1日才下发《建设工程规划许可证》，且仍存在规划调整情况，直至2016年2月3日才经市规划局出具《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》，因规划不断调整，遗留问题未能及时解决，造成逾期办证，非因我公司责任造成。三、因政府部门实施新政策、新规定造成案涉项目逾期具备办证条件，相关政策规定的调整变更，客观上增加了办理施工许可证、竣工备案等相关手续的工作量和工作时间，进而导致案涉项目产权证书办理延期，且该等工作量和工作时间增加并非我公司所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非我公司责任所致。1.案涉项目约定的产权证办证期间，大连市政府相关部门相继实施新规定、新政策，包括2014年10月9日市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》、2015年12月1日省住建厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》，该规定第一条明确要求“我省“平台”运行后，未纳入“平台”的项目无法办理招投标、合同备案、施工图审查、质量安全监督、施工许可证、竣工验收等相关手续。”、2016年9月29日省住建厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》，该规定第四条明确“自2017年1月1日起，建设单位申请办理施工许可证时所需提供的工程质量监督和工程安全监督信息均通过‘平台’导入。各地竣工验收备案管理部门应使用‘平台’办理竣工验收备案。”前述新规定增加了我公司办理竣工验收备案需要使用CA锁及进入平台系统的新要求，新规及新的要求的增加均极大延长我公司办理产权证的时间。2.2016年大连市内因保温材料引发多起火灾事故，为吸取教训，市安全生产委员会于2016年1月29日发布《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》，高度重视民用建筑防火保温材料的检查验收工作，省住建厅也于2016年8月25日发布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》，前述新规定加强对建筑外墙保温材料及工程的审核验收管理制度，包括保温材料选择、消防设计施工变化、送检机构限制、防火要求细化等等，增加我公司需按新的消防规定重新采购消防设备及材料、重新办理消防设计审核、消防验收审核的相关工作量及工作时间。前述新规定、新政策实施，加重了我公司需履行办理产权的工作义务，且每一个新增的要求均有相对应的验收环节的变化，不仅验收部门需根据新规定重新制定内部工作流程，理顺工作关系，也极大地延长了我公司办理竣工备案手续的时间，从而导致案涉项目逾期具备办证条件。因此，案涉项目商品房合同签订时，我公司无法预见新规定、新政策的实施，因相关政策规定调整变更，我公司亦无法合理判断会造成多长时间的迟延，无法提前预估具备办证条件所需的时间，非我公司所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非我公司责任所致，原告诉讼请求于法无据，应当依法驳回。四、2020年发生疫情，疫情属于不可抗力因素，因疫情的发生导致案涉建设工程停工并影响施工进度、影响竣工验收备案相关手续的办理，对此应减免因疫情期间被告承担逾期办证的违约责任。因2019年12月底，新型冠状病毒××疫情爆发并迅速在全国范围内快速传播，为了遏制病毒传播，国家、辽宁省及大连市各级政府和主管部门迅速采取了各项措施抗击疫情，一方面明确要求辖区企业复工时间延后，另一方面采取了诸多防控疫情的措施来控制疫情的发展。根据《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》(国办发眀电[2020]1号)(附件1)、《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令(第3号)》(附件2)、大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部《关于做好全市企业疫情防控期间复工生产的通知》(附件3)，为控制疫情，不仅2020年春节假期被延长至2月2日，我市区域内各类企业也不得早于2020年2月9日复工，外地来连人员须在家隔离14天，企业复工必须得到政府主管部批准。本次疫情及前述相关防控措施对我公司春节之后案涉项目的正常建设和施工活动造成了严重实质影响，不仅施工工人无法返连施工(且回连后还需隔离14天)、施工单位无法开工，而且釆购材料无法及时生产和送至项目现场，施工单位正式复工期限尚不能确定。前述因素均会影响案涉项目的施工进度、影响原告与我公司签订的《商品房买卖合同》的履行及原告所购买房屋的产权证办理期限。考虑到本次疫情系不能预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力，应减免被告迟延办理产权证违约责任。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，故恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、购房发票、和解协议书、被告提交了《商品房买卖合同》及补充协议、《关于对沙区华都文郡项目补办有关手续的会议纪要》《大连市土地储备委员会2012年第二次会议会议纪要》《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》《大连市土地储备委员会2015年第一次会议会议纪要》《关于大政地城字[2006]6056号国有建设用地使用权批复的补充批复》（大政第字[2015]6040号）、《建设工程规划许可证》（建字第210204201500039号）、《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》（大规分核字[2016]4号）、《建筑工程施工许可证》（编号：210200201711220301）、《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》（大建委发[2014]333号）、《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》（辽住建[2015]187号）、《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》等证据在案为凭。上述证据材料经开庭质证和本院审查，形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于大连市沙河口区的商品房预售给原告，单价为每平方米15190元，总房款为1685482元。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定，在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了发票。被告于2015年10月23日将案涉房屋交付给原告。至本案法庭审理之日，被告尚未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋尚不能办理房屋权属登记。另查，2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明“根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发[2009]108号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发[2012]7号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。”2015年7月29日，大连市人民政府对被告的[2006]6056号国有建设用地使用权批复进行补充批复（大政第字[2015]6040号）。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发建设工程规划许可证（建字第210204201500039号）。2016年2月3日大连市规划局出具了《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》（大规分核字[2016]4号）。2017年11月22日，大连市城乡建设委员会向被告颁发《建筑工程施工许可证》（编号：210200201711220301）。再查，2014年10月9日，大连市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》。2015年12月1日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》。2016年1月29日，大连市人民政府安全生产委员会发布《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》，颁布了《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》。2016年8月25日，辽宁省住房和城乡建设厅颁布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》。2016年9月29日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付案涉房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定时限内取得房地产权属证书的：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告的责任，如自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。被告于2015年10月23日将案涉房屋交付给原告，故被告应当于房屋交付使用后180日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方约定办理房屋所有权登记的期限为两年。至本案法庭审理之日，被告仍未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋仍未能办理权属登记，被告存在违约行为。关于被告存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题，本院认为，被告所主张的规划调整问题，在被告将案涉房屋交付原告之前已经调整完毕，在双方所约定的办理房屋所有权登记的期限内，被告应当积极办理相关手续，将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，即使在此期间内存在新规定新政策，也属于被告应当自行予以解决的问题，故未能在合同约定的期限内提交办理权属登记需要的资料属于被告原因，被告应当向原告承担相应违约责任。关于违约金标准问题，本院认为，按照合同约定，因被告的责任，如自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。由于在双方约定的办理房屋所有权登记的期限内，相关部门确实出台了相关新规定，会对被告办理竣工验收备案手续以及取得其他办理房屋权属登记材料产生一定影响，原告主张违约金标准按已付房款的日万分之零点五，未超过合同约定，本院予以支持。根据双方签订的和解协议书第四条之约定，尤丽同意至2019年3月30日不以任何理由就本房屋逾期办证等相关事宜向大连千甲盛世房地产开发有限公司主张任何责任或费用。因此根据双方约定尤丽主张的逾期办理房屋权属登记违约金日期应从2019年3月31日起计算。按照此标准计算，已付房款为1685482元，自2019年3月31日至2020年8月31日逾期办理房地产权属证书违约金为43822元（1685482×0.00005×520）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告尤丽自2019年3月31日至2020年8月31日期间的逾期办理房地产权属证书违约金43822元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费765元（原告已预交）,由原告负担282元,由被告负担483元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年十二月十五日书记员 王志伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》合同法第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同法当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。