广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10842号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社，住所地广州市海珠区新港西路旧凤凰大街**之一。法定代表人：吴志原，社长。委托诉讼代理人：邓峥嵘，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳璇，广东一粤律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：广州合盛企业管理咨询有限公司，，住所地广州市海珠区凤和康盛南一横路**自编**市场地址：海珠区康盛南路11号、康盛南一横路3号、11号、13号首至四层）。法定代表人：杨程，经理。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈育斌，男，1975年5月5日出生，汉族，住广州市番禺区。再审申请人广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社（以下简称凤凰经合社）因与被申请人广州合盛企业管理咨询有限公司（以下简称合盛公司）、陈育斌租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终13941号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凤凰经合社申请再审称，1.双方在《补充协议》中明确约定保证金在合盛公司有违约的情况下不予退还，二审法院在认定合盛公司逾期交房构成违约的情况下，仍判决凤凰经合社退还保证金，明显违背当事人的约定。（1）合盛公司逾期交还涉案房屋构成违约是经合盛公司书面确认的客观事实，且原一、二审法院也均对该事实予以认定。首先，凤凰经合社与合盛公司于2017年5月3日签署的《租赁房屋移交确认书》中载明：“双方共同确认租赁房屋的移交时间为2017年5月2日18时40分；合盛公司延期交还租赁房屋的违约责任，双方另寻途经解决”。其次，合盛公司在2017年6月8日写给凤凰经合社的《关于申请退回租赁保证金的说明》再次确认：“有部分商户搬离速度太拖拉，需要强制清离，致使本公司在移交时，拖过了合同约定的时间，于2017年5月2日才顺利移交完毕”。再者，原审法院也对上述事实予以查明，确认租赁房屋的移交时间为2017年5月2日，且认定合盛公司“因自身原因迟延交还租赁房屋”，“交还时点已超出前述《房屋租赁合同》约定的交付时间”。所以，合盛公司逾期交还涉案房屋构成违约是不争的客观事实。（2）在合盛公司存在违约的情形下，依照《补充协议》第一条第2项的约定，应不予退还保证金。2.原审法院关于房屋占用费标准的认定和判决，也严重违背了当事人的约定。（1）在合盛公司存在迟延交还房屋的情形下，本应依照双方《房屋租赁合同》第六条第7项约定的占用费标准判决，但原审判决却曲解该合同条款，歪曲客观事实，并另行认定占用费标准，严重违背了当事人的约定，属于适用法律确有错误。首先，《房屋租赁合同》第六条第7项关于房屋占用费的约定，并非原审判决曲解的是仅仅适用“拒不交房”这一种情形，该约款原本适用于所有逾期返还租赁房屋的情形。其次、合盛公司逾期交还房屋是有预谋的恶意行为，原审判决认定不存在合盛公司拒不交还房屋的情形，明显是在歪曲事实。合盛公司通过向凤凰经合社发送虚假的交接通知，企图将逾期交还屋的责任转嫁给凤凰经合社，这充分证明合盛公司是在进行有预谋的恶意违约。合盛公司虽然通过发《通知书》、手机短信的方式向凤凰经合社作出所谓交接表示，但这些通知的内容与事实完全不符。以上事实充分证明：合盛公司逾期交还房屋是有预谋的恶意行为，其在拒不交还房屋的行为，原审判决认定不存在合盛公司拒不交还房屋的情形，属于事实认定错误。（2）退一步讲，即使原审法院另行确定以原租金标准计算占用费，但租金标准的认定，仍然与当事人双方在租赁合同中的约定相违背，属于适用法律确有错误，从而导致判决错误。实际上，涉案房屋的租金除了《房屋租赁合同》约定每月支付的89629元租金外，还有《补充协议》约定的补充租金，两部分相加的总租金为448148.15元／月。但是，原审判决错误地认定租金标准为89629元／月，与当事人在租赁合同中约定的租金标准完全相违背，属于适用法律确有错误，从而导致判决错误。综上所述，原审法院判决凤凰经合社退还300万元保证金，以及认定占用费计算标准为89629元／月，均明显违背当事人约定，最终导致判决错误。据此，凤凰经合社请求本院撤销一、二审判决，对本案进行再审。合盛公司提交意见称，1.凤凰经合社没有提出任何新的事实或证据，申请再审的事实理由也已经原一审、二审进行充分的调查和审查认定，凤凰经合社提起再审申请，违背民事诉讼诚实信用原则。2.凤凰经合社依法依约均应向合盛公司退还履约保证金300万元，原一审、二审的判决完全符合事实和法律。合盛公司在履行《房屋租赁合同》、《补充协议》过程中不存在任何违约行为，依法无需承担任何违约责任。(1)合盛公司为履行《房屋租赁合同》及《补充协议》投入巨大人力物力，在长达5年的租赁期间没有任何违约行为。合同届满前，由于凤凰经合社怠于与合盛公司办理场地移交手续，合盛公司无奈，只得在2017年4月25日（租赁期间届满前）采用多种方式（张贴公告、手机短信、发快递通知等）通知凤凰经合社前来办理交接手续，但凤凰经合社均不予理会。但在租赁期间届满后的第二天（即2017年4月26日），凤凰经合社就立即发送《律师函》给合盛公司，表明将不予退还300万元保证金。合盛公司为避免双方矛盾激化，主动找到凤凰经合社确认场地交还的事实并要求退还300万元保证金事宜，凤凰经合社拿出早已准备好的《租赁房屋移交确认书》要求合盛公司签字确认，并威胁合盛公司称如不签署该确认书则认定合盛公司一直违约占用场地，并不予退还300万元保证金。合盛公司在凤凰经合社的威逼之下，签署了案涉《租赁房屋移交确认书》，故该确认书所记载的内容与客观事实不符。此后，凤凰经合社又以需要走过场召开会议讨论退还300万元保证金为由，要求合盛公司在凤凰经合社早已拟制的《关于申请退回租赁保证金的说明》上签名盖章后，要求合盛公司配合才能退回保证金。从凤凰经合社拒不与合盛公司办理场地移交手续，到租期届满后次日向合盛公司发送律师函，再到威逼合盛公司在其先拟制好的《租赁房屋移交确认书》、《关于申请退回租赁保证金的说明》上签字、盖章等行为，足以证明凤凰经合社在故意制造矛盾冲突，其目的是想达到不予退还合盛公司300万元保证金的非法企图。因此，凤凰经合社要求没收合盛公司的保证金没有任何事实根据及法律依据。2、凤凰经合社主张的合盛公司迟延几天交还场地的事实也不符合案涉合同约定的凤凰经合社可以不退还履约保证金的情形。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，仅在出现三种情形时可没收保证金，即第二条第4点约定“将本案129号涉案场地与相邻的137号物业予以联通”、第四条第2点约定“逾期缴租达30天”、第六条第3点“完善消防设施和办妥市场经营证照”。而合盛公司均未出现或者违反上述任何一种情形，凤凰经合社没有任何合同依据、法律依据没收保证金。3.关于合盛公司是否需要向凤凰经合社支付租期之外5天的占用费？如需支付，则具体金额应如何计算的问题。合盛公司无需向凤凰经合社支付租期之外的占用费20913元。合盛公司自合同届满时早己清场撤出，根本不存在使用案涉场地的事实。即使需要支付占用费，占用费也仅应以原一、二审认定的20913元为准。(1)案涉《房屋租赁合同》第四条之1明确约定：“乙方按照每月89629元人民币的标准向甲方支付包干租金”。而案涉《补充协议》约定合盛公司需向凤凰经合社支付的一次性补偿租金2151.1149万元，该补充租金属于双方对租期内租金的一次性补充约定，并不能据此认定双方变更了租期外租金标准的约定，在没有双方关于租期外租金标准补充约定的情形下，应视为双方对租期外的租金（占用费）没有约定，故租金标准应参照原租赁合同约定的标准计算。(2)案涉《房屋租赁合同》第四条之7明确约定：“租赁合同到期后，如乙方拒不将租赁房屋及配套设施原状交换甲方，甲方有权按当时可比市场租金的三倍（即最低不少于3000元每平方米每月的标准）向乙方收取房屋占用费，直至乙方实际交还场地止”。根据本案查明的事实，合盛公司根本不存在“拒不将租赁房屋及配套设施原状交换甲方”的行为。据此，请求驳回凤凰经合社的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用关于凤凰经合社是否需向合盛公司退还租赁保证金300万元的问题。依照双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》中的约定，在2017年4月25日租期届满后，合盛公司需无条件将租赁房屋及配套设施按原状交还凤凰经合社，凤凰经合社在租期届满且合盛公司无任何违约情况下三日内向合盛公司无息退还300万元保证金。而依据已查明的事实，双方已办理租赁房屋的交接手续，并签署《租赁房屋移交确认书》确认租赁房屋的移交时间为2017年5月2日。合盛公司、陈育斌与在涉案房屋租期即将届满前，已向凤凰经合社作出交接的意思表示，合盛公司、陈育斌亦向次承租人发出了《告商户书》，积极履行交还涉案房屋的义务，双方对交接按现状交付的标准也进行了沟通，虽然合盛公司、陈育斌与因客观原因延期交付涉案房屋，但延期只有几天时间，合盛公司、陈育斌并无拒不交还涉案房屋的主观恶意，凤凰经合社未举证证明存在合同约定的其可没收合盛公司租赁保证金的其他情形。据此，合盛公司诉请凤凰经合社退还租赁保证金300万元，原审判决对此予以支持并无不当。关于占用费标准应如何确定的问题。依据双方签署的《租赁房屋移交确认书》及合盛公司出具的《关于申请退回租赁保证金的说明》，合盛公司因小部分分租户需要强制清离，仅迟延一周时间交还租赁房屋，原审判决认定合盛公司应支付7天时间的占用费，并无不当。关于计算迟延7天时间的房屋租赁占用费的标准问题。虽然《房屋租赁合同》约定在合盛公司在拒不交还租赁物业及配套设施的情况下需按“最低不少于3000元每平方米每月的标准”向凤凰经合社支付占用费，但现有证据并不足以证明存在合盛公司在租期届满后拒不交还租赁房屋的情形，相反，从合盛公司提交的证据可以反映，在约定租期届满之前，合盛公司有为交还租赁房屋作积极准备，并没有延期交还房屋的恶意。据此，二审判决根据公平原则，依据租金标准计算占用费并无不当。此外，凤凰经合社还主张原审判决在确定合同约定租金标准时未将《补充协议》约定的补充租金计算在内有误。但经原审法院查明，《补充协议》约定的补充租金系签约时需一次性支付的款项。凤凰经合社无充分证据反映该款项与租赁房屋本身的使用价值直接相关。故凤凰经合社主张案涉占用费应按租金标准和补充协议约定的款项相加共448148.15元，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，凤凰经合社的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第一经济合作社的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年十二月十七日书记员  吴钰兰