广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27214号上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道**怡园东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖新红，女，汉族，1966年6月12日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：高雨琪，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思雁，广东鼎方律师事务所律师。原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，，住所地：湖南省长沙市天心区劳动西路****统一社会信用代码：91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人赖新红、原审第三人湖南六建机电安装有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初17962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞恒公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项并依法改判，驳回赖新红的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由赖新红承担。事实和理由：一、一审判决认为瑞恒公司负责将涉案房产办证至赖新红名下，赖新红仅负协助义务属认定错误。涉案房产的适格申请办证主体是赖新红，瑞恒公司仅能履行协助义务。涉案房产适格的纳税主体是赖新红及案外人宝安区供销社，瑞恒公司无法代为履行纳税义务。回迁物业办理房产证的前置条件是须提供被拆迁物业的完税证明，这属于房地产权登记税款征收中涉及的特殊流程，须赖新红自行至税务机关完税。二、一审判决作出瑞恒公司向赖新红支付迟延办证违约金至实际办出房产证之日止的认定错误。自涉案房产所在项目于2018年11月16日完成房地产初始登记后，瑞恒公司已积极履行项目内回迁物业的协助办证义务，涉案房产无法办理房地产证不能归咎于瑞恒公司，瑞恒公司不应承担相应的法律贵任。三、赖新红基于涉案房产得到相关受益，依据一审判决第一项的计算方式的违约金数额明显过高，违反公平原则。赖新红未发表答辩意见。赖新红向一审法院起诉请求：1、瑞恒公司向赖新红支付违约金；2、本案诉讼费由瑞恒公司承担。赖新红主张的违约金包含：（1）逾期办证违约金，即以购房总价款1999120元为基数，按每日万分之四，自房产交付之日后第240天即2017年12月28日起，计至判决瑞恒公司实际办理完涉案回迁房的房产证之日止；（2）逾期交房违约金94358元，即以购房总价款1999120元为基数，按每日万分之四，自2017年1月1日起计至交房之日即2017年4月28日共118天；（3）原合同约定的违约金99956元，即购房总价款1999120元的5%。一审法院认定事实：2006年12月29日，该院作出（2005）深宝法执字第2785-2号民事裁定，裁定如下：将被执行人深圳市宝安区供销社所有的位于深圳市罗湖区产以2268018元的价格变卖给供销社工潘勤、陈柏佳、贺乃泉、林小梅、丁可富、卓瑞云、梁卫、石辉、邹秋招、范东怀、李相浓、李永超、黄志磷、郭智江、季巨星、王敏、姚河、王福光、赖新红、刘名营、高殿国、蓝永泽、李慧、周马林、陈静凡、蓝绍生、陈义鹏、陈就成、张常慧、朱玉环等三十人所有，关于是否可以过户及需要补缴地价的问题，按政府有关规定办理，过户产生的一切费用及需要补缴的地价由购买人自行承担。2013年9月15日，瑞恒公司作为甲方（拆迁人）与作为乙方（被拆迁人）的赖新红签署《拆迁补偿协议》，约定如下：1、拆迁房屋占地范围内的土地位于宝安区，拆迁地块上建有原供销社厂房三栋第二层、厂房二栋第六层，合计建筑面积为1339.70平方米，以上物业产权于2006年12月29日经深圳市宝安区人民法院（2005）深宝法执字第2785-2号《民事裁定书》确权为包括乙方在内的供销社员工三十人所有，其中乙方拥有44.66平方米。2、乙方同意选择物业补偿的方式（按1：0.8的比例进行补偿，补偿面积为35.728平方米），双方同意甲方将勤诚达和园一期Ｂ区物业4栋Ｂ座12层施工图纸4栋Ｂ座Ａ-3ａ户型给乙方（具体位置以图纸盖章处为准），回迁房屋面积为88.27平方米。3、甲方按照合同约定时间及事项向乙方交付回迁物业，并将回迁物业的房地产证办理至乙方名下，相关一切费用由甲方承担。甲方应于2016年1月31日前交付给乙方，交付标准与同期甲方对外销售物业（商品房）交付标准一致。4、甲方将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至乙方名下，相关一切费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。5、任一方违约除应补偿对方的损失外，还应向守约方支付拆迁补偿总额5%的违约金。如任何一方无合法理由终止本协议的履行，除应补偿对方的损失外，还应支付另一方本协议补偿款总额20%的违约金。2013年9月15日，赖新红、瑞恒公司签署《关于的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定如下：1、双方约定将主合同约定的物业补偿比例由原l：0.8变更为l：1，补偿面积为44.66平方米。甲方同意将勤诚达和园一期B区物业4栋B座12层施工图纸4栋B座A-3a户型给乙方（具体位置以图纸盖章处为准）。经核算，物业置换相差面积43.61平方米，甲方同意总价人民币60万元出售给乙方。该差价款乙方应在甲方交付回迁物业前三十日支付给甲方20万元，拿到入伙通知书后五个工作日内支付给甲方20万元，乙方于取得房产证当天支付甲方20万元。三、签订本协议后，甲方同意支付过渡期租金每月446元到乙方指定账户，每月10日前支付一次，直至回迁物业入伙时间2016年1月31日为止，若逾期入伙，则安置费自动调整为每月1000元。四、如乙方选定房屋与上述回迁房屋出现面积差值，面积差值在±0.6%以内（含本数）的，双方互相不退不补。若面积超过前述差值的，则不改变本协议约定的面积差价款，如面积少于前述差值，则相应减少面积差价款。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，勤诚达悦园项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对勤诚达悦园项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2016年12月17日，赖新红、瑞恒公司签署《关于的补充协议之二》[以下简称《补充协议二》（2016年12月17日）]，约定如下：一、乙方所回迁房屋为：勤诚达悦园第1栋10A座1203号房，该套房建筑面积为87.12平方米,与《拆迁补偿协议》约定的回迁房屋（勤诚达和园一期B区4栋B座12层施工图纸4栋B座A-3a户型）为同一户型房屋。二、原合同约定的回迁房屋总面积为88.27平方米，与回迁房屋面积相差1.15平方米，扣除0.6%（0.53平方米）的合理误差后，剩余0.62平方米为应补偿的误差面积，甲方一次性补偿该面积(0.62平方米)差额款30000元给乙方。该款项从乙方应付给甲方的购房款中扣减，即乙方应付给甲方的购房款经扣减此补差款项后变更为57万元。三、双方同意以75000元/㎡的单价乘以对应回迁房屋的建筑面积所得的总价，作为该房屋在相关政府部门的备案价格，及房地产证的登记价格。四、该套房屋的入伙时间为2016年12月31日。甲方在此时间之前通知乙方办理入伙手续的，即视为已履行拆迁协议约定的交付责任。五、甲方逾期交付房产的违约责任参照标准版的《深圳市房地产买卖合同》（预售）的有关约定。六、如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还本房产当时市场评估价总额并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房产总价款的1%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。七、双方同意以购房总价款1999120元作为违约金的计算基础。2017年3月2日，赖新红、瑞恒公司重新签署了一份《关于的补充协议之二》[以下简称《补充协议二》（2017年3月2日）]，赖新红在该协议落款处未签署时间。该协议中有关乙方所回迁房屋、变更后的购房款金额、购房单价及购房总价款均与前述合同内容一致。但房屋入伙时间变更为2017年4月30日，并删除了签署合同中关于逾期交付房产的违约责任的约定。有关办证义务约定如下：双方按照办理入伙手续时间为准，房屋交付后240天办理房地产证，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。双方同意购房总价款为1999120元，以此作为违约金的计算基础。另增加一项约定：甲方同意自2017年1月起向乙方支付6000元/月的过渡期租金，直至回迁物业入伙之日止。不满依约的，按日折算。若逾期入伙则过渡期租金自动调整为每月12000元。赖新红对该份补充协议的真实性亦予以认可，但称不清楚双方为何再次签署补充协议二；瑞恒公司主张因为涉案项目被采取限制措施，无法在2016年12月31日交房，所以瑞恒公司又与赖新红磋商推迟交房时间，于2017年3月重新签署了补充协议二，对交房的时间约定是2017年4月30日，并且过渡期租金从2017年1月开始由1000元提到6000元。双方也实际按照该份协议计算过渡期租金。2017年4月28日，赖新红办理了涉案的勤诚达悦园10栋A座1203房产的收楼手续，签收了《收楼意见书》。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），因瑞恒公司未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，违反了《广东省城乡规划条例》第四十条的规定，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入122485280.34元，并处罚款2576610.5元，合计125061890.84元。瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年11月16日，勤诚达悦园项目办理了房地产初始登记。赖新红、瑞恒公司于庭审中确认，赖新红已向瑞恒公司付清了购房款。其中，赖新红、瑞恒公司约定的购房款原为60万元，扣减面积误差产生的3万元以及2017年1月至4月28日的过渡期租金19600元后，赖新红还需支付350400元，赖新红于2019年1月25日向瑞恒公司支付了该款项。瑞恒公司主张，由于涉案房产是回迁房，办理房产证须先将原登记在宝安供销社名下的房产完税，取得完税单才能办理回迁房的房产证，瑞恒公司已向新安税务所提交涉案房产的办证资料，但未取得回执，须待税务所审批通过后，由赖新红提交完税手续，待税务局出具完税证明后才能办理房产证。赖新红称其直至庭审时才知晓需要将宝安供销社的房屋完税过户至赖新红名下，如果需要赖新红配合，除了出资之外，赖新红均愿意配合。赖新红同时主张，民事裁定书系将宝安供销社的两层厂房变卖给30名员工，由该30人收取租金，但未区分具体的房产，也无法单独过户至赖新红名下。为查明案件事实，该院向深圳市不动产登记中心去函查询涉案房产情况，该中心复函如下：1、位于深圳市宝安区区新安街道Ａ010-××0宗地的勤诚达悦词已由深圳市瑞恒投资发展有限公司申请办理了不动产首次登记，截至2019年9月11日，勤诚达悦园10Ａ座1203号、1403号房均未办理不动产权证书。该项目首次登记《分户汇总表》记载勤诚达悦园10Ａ座1203号、1403号房的权利人分别为赖新红、王敏，该两套房均为回迁房。二、因拆迁补偿申请转移登记的，应当提交下列材料：1、深圳市不动产登记申请表；2、身份证明；3、开发商已办不动产权证书的，应当提交不动产权证书；4、拆迁补偿协议书；5、法律、行政法规规定的其他材料。一审法院认为，本案属于合同纠纷。赖新红与瑞恒公司签署的《拆迁补偿协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，赖新红、瑞恒公司签署了两份《补充协议二》，两份协议中约定的赖新红回迁房屋、变更后的购房款金额、购房单价及购房总价款均一致，但就房屋入伙时间及过渡期租金约定不同，且《补充协议二》（2017年3月2日）中删除了关于逾期交付房产的违约责任的约定。该院认为，赖新红、瑞恒公司于庭审中确认，瑞恒公司应向赖新红支付的过渡期租金抵扣了赖新红应支付的部分购房款，该过渡期租金系按照6000元/月计算，表明赖新红、瑞恒公司已实际履行《补充协议二》（2017年3月2日）的约定，因此，该院确认签署时间在后的《补充协议二》（2017年3月2日）系双方的真实意思表示，有关交房时间及过渡期租金标准，均应按照该份合同执行。本案中，赖新红已于2017年4月28日接收了房屋，未超出《补充协议二》（2017年3月2日）中约定的交房期限，故赖新红诉请瑞恒公司支付逾期交房违约金依据不足，该院不予支持。关于逾期办证的违约责任。赖新红、瑞恒公司于《拆迁补偿协议》中约定，瑞恒公司将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至赖新红名下，相关一切费用由瑞恒公司承担，赖新红不承担任何费用。双方又于《补充协议二》（2017年3月2日）中约定，房屋交付后240天办理房地产证，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。双方同意以购房总价款人民币1999120元作为违约金的计算基础。本案中，瑞恒公司已于2017年4月28日向赖新红交付涉案房产，则其应当在2017年12月23日前履行办理房产证的义务，但由于涉案房地产项目存在多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，被行政主管部门实施权利限制，直至2018年11月16日才完成房地产初始登记，瑞恒公司已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案房地产项目完成初始登记之后，各房产已具备办证条件，根据双方之约定，应由瑞恒公司负责将涉案房产办理至赖新红名下，且办证费用由瑞恒公司承担，因此，赖新红在办理房产证过程中应负协助义务。瑞恒公司虽主张系因赖新红未办理被拆迁房产的完税手续及产权登记手续，亦未主动到税务部门申报完税手续导致无法办证，但赖新红称从未接获瑞恒公司通知，瑞恒公司亦未提交证据证明瑞恒公司在完成初始登记后已积极推进办证事宜，或其曾要求赖新红办理上述手续而赖新红未予配合，相应举证不能的不利后果应由瑞恒公司承担。瑞恒公司因其未履行相关义务导致办证迟延，依约应以购房总价款1999120元为基数，按日万分之三的标准向赖新红支付自2017年12月23日起至实际办出房产证之日止的逾期办证违约金。由于赖新红未举证证明其实际损失，该院认为上述逾期办证违约金已足以弥补赖新红的损失，对其诉请瑞恒公司依照《拆迁补偿协议》支付购房总价款5%的违约金，该院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、瑞恒公司应于该判决生效之日起十日内向赖新红支付迟延办证违约金（以购房总价款1999120元为基数，按日万分之三的标准向赖新红支付自2017年12月23日起至实际办出房产证之日止）；二、驳回赖新红的其他诉讼请求。案件受理费4655元，由赖新红负担1655元，瑞恒公司负担3000元。受理费赖新红已预交。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，赖新红与瑞恒公司签订的《拆迁补偿协议》、《补充协议》、《补充协议二》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。上述《拆迁补偿协议》约定：“甲方（瑞恒公司）将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至乙方（赖新红）名下，相关一切费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。”瑞恒公司上诉主张其仅能履行协助义务并发函通知赖新红完成税务清缴，不符合双方上述约定，应当按照约定承担逾期办证违约金至实际办完之日止。瑞恒公司不按时为赖新红办理房产证，导致赖新红不能完全行使所有权人的权益，且双方约定的日万分之三的违约金标准并不过高，故本院对违约金标准予以维持。赖新红因回迁获得涉案房产而受益，属于正常的市场回报，不能据此免除或者减少瑞恒公司应当承担的违约责任。综上，瑞恒公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4655元，由深圳市瑞恒投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十二月二十三日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。