北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9024号上诉人（原审被告）：谢红兵，男，1969年9月7日出生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：曲进，北京市隆安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王世龙，男，1967年10月8日出生，汉族，住河北省深州市。委托诉讼代理人：曲进，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘媛媛，女，1983年11月6日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高福山（刘媛媛之夫），1981年1月14日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人谢红兵、王世龙因与被上诉人刘媛媛租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢红兵、王世龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘媛媛的请求。事实与理由：1.一审法院混淆了承租权与转租行为。本案中，谢红兵、王世龙与原出租人谷金良签订房屋租赁合同后，刘媛媛又与谷金良重新签订了《房屋租赁合同》，该合同在北京市第三中级人民法院（2019）京03民终字第10318号民事判决中认定合法有效，故谢红兵、王世龙的权利义务已全部转移至刘媛媛。谢红兵、王世龙自刘媛媛与原出租人确定租赁合同关系之日即退出租赁关系，房屋租赁合同承租主体变更为刘媛媛。而后因刘媛媛与原出租人房屋租赁关系无法继续履行，并不影响谢红兵、王世龙已履行房屋承租权转让的事实。2.本案案由错误，谢红兵、王世龙与刘媛媛是承租权转让合同关系，而非租赁合同关系。涉案房屋的租赁关系主体应是刘媛媛与原出租人谷金良。3.涉案房屋的清退与本案的承租权转让无关，且谢红兵、王世龙已实际履行了承租权转让的义务。涉案房屋的权利单位发出清退通知是政府出台的突发性政策，并非谢红兵、王世龙可以预测，该通知发生在刘媛媛与原出租人谷金良签订《房屋出租合同》之后，而此时谢红兵、王世龙已将房屋承租权转让完毕，刘媛媛应对经营中存在的风险负责。刘媛媛在与原出租人的合同中约定，该房屋因国家政策要求，导致刘媛媛不得继续使用其从事公寓出租营业活动的，原出租人不承担违约责任。刘媛媛在要求原出租人承担违约责任得不到法院支持的情况下，要求谢红兵、王世龙返还承租权转让费用是于法无据的。4.关于转让费，谢红兵、王世龙是将房屋承租权转让给刘媛媛，刘媛媛支付的并非是房屋租赁费，该转让费是双方确认承租权的权利义务转让后支付的一次性受让价款。涉案房屋是以经营为目的的出租性公寓，谢红兵、王世龙除将房屋剩余的租赁期转让给刘媛媛外，还同时转让了公寓的经营权，以及谢红兵、王世龙在承租期间对房屋的装修和维修。上述转让行为履行完毕起，承租权转让行为也已完成，根据合同相对性原则，退还租金与谢红兵、王世龙无关。刘媛媛辩称，同意一审判决，不同意谢红兵、王世龙的上诉请求。刘媛媛向一审法院起诉请求：1.判令谢红兵、王世龙返还转让费900000元；2.本案诉讼费由谢红兵、王世龙承担。一审法院认定事实：2017年2月24日，案外人谷金良（出租方、甲方）与王世龙、谢红兵（承租方、乙方）签署“房屋租赁合同”，乙方租赁甲方位于北京市朝阳区弘燕南一路十里河宾馆A栋二至三层，共55间房屋用于公寓使用。租期自2017年3月1日至2026年8月19日，共计九年五个月零十九天。年租金1500000元。递增方式：第一次递增为合同签署日期的第三年起递增5%；第四年起递增5%；自第五年起每两年递增一次5%。租金支付方式年付，每次付款周期届满30日之前预付下一付款周期租金，合同履约押金为200000元等。刘媛媛从王世龙、谢红兵处获得房屋信息，于2018年9月19日向二人支付了转让费900000元，重新与谷金良签订“房屋租赁合同”，租期亦为2017年3月1日至2026年8月19日。2019年2月，刘媛媛因与谷金良房屋租赁合同纠纷诉至北京市朝阳区人民法院，经法院查明，“刘媛媛向谷金良支付了55间房屋押金20万元整。庭审中，双方确认刘媛媛系从上一首租户王世龙、谢红兵处获得了房屋信息，并向二人支付了转让费90万元。经双方在庭审中确认，刘媛媛的房租已经缴纳至2019年2月28日。”“2018年11月24日，北京天程润泽文化传媒有限公司发出清退通知，载明：鉴于近期发生重大安全伤亡事故较多，根据十八里店乡政府要求及民乐集团确认，‘A栋山舍公寓’属于典型的二合一违规经营场所，存在严重安全隐患，必须坚决取缔，从即日起至本月25日结束，现我司要求‘A栋山舍公寓’必须在期限内对相应入住人员清理完毕，我司与民乐集团将视清退现状采取停水、停电等必要措施给予权利配合，坚决铲除此项重大安全隐患。由于是政府政策清退，属于不可抗力，故清退所造成的一起经济损失及各项责任将由谷金良个人承担。庭审中，刘媛媛向本庭提交了其工作人员与谷金良之间的微信往来记录，其中2018年1月2日的微信告知谷金良所有住户已经在2018年1月1日清退完毕，要求谷金良进行交接。对此，谷金良表示双方并未实际交接，对于屋内物品没有清点。经本庭询问，刘媛媛主张退还2018年12月1日至2019年2月28日房租的理由系由于清退通知，再没有向房客收取2018年12月的整月房租。”一审法院认为，刘媛媛与王世龙、谢红兵就涉案房屋口头达成转让合意，刘媛媛向王世龙、谢红兵支付转让费900000元。王世龙、谢红兵出具的收据上亦载明该笔款项系转让费。在交纳转让费后，刘媛媛与案外人谷金良另行签订“房屋租赁合同”所对应租期与谢红兵、王世龙与谷金良签订的“房屋租赁合同”一致，故刘媛媛与谢红兵、王世龙系对谢红兵、王世龙与谷金良剩余租期房屋承租权利的转让。涉案房屋因存在安全隐患已清退租户，致使刘媛媛合同目的不能实现，谢红兵、王世龙应退还相应转让费，但应扣除刘媛媛使用房屋期间的合理费用，一审法院根据双方履约及清退情况酌情支持870000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、王世龙、谢红兵于判决生效之日起十日内退还刘媛媛转让费870000元；二、驳回刘媛媛的其他诉讼请求。在二审中，王世龙、谢红兵提交微信转账和收据等证据，证明其安装暖气花费56000元、做楼顶防水67800元（现金）、装修30万元（现金），以证明其承租房屋后进行了暖气安装、楼顶防水、装修等，共计投入4238000元，王世龙、谢红兵将公寓经营权转让给刘媛媛，不仅包含了房屋使用权，还包括对房屋的实际经营使用。刘媛媛对上述证据的真实性均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘媛媛与王世龙、谢红兵通过口头约定的形式对案涉房屋剩余租赁权利进行了转让，目的是获得涉案房屋的使用、经营权。该租赁权的转让分为两个部分，一部分是刘媛媛与前手承租人谷金良签订房屋租赁合同，以取得对房屋的使用，另一部分是向王世龙、谢红兵支付900000元以取得涉案房屋经营权。因涉案房屋存在安全隐患，被要求清退，致使刘媛媛无法继续使用、开展经营活动，其合同目的已不能实现。且清退房屋并非是刘媛媛的主观意愿，其在履行合同过程中没有过错，其向谢红兵、王世龙主张退还转让费的请求应得到支持，但应扣除其使用房屋期间的合理费用。谢红兵、王世龙上诉主张其向刘媛媛转让的是房屋的承租权，对此本院认为，在不能归责于刘媛媛的情况下，房屋被要求清退，刘媛媛已不能得到房屋的使用权、经营权，谢红兵、王世龙收取转让费不具有事实和法律上的依据。综上所述，谢红兵、王世龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由谢红兵、王世龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 李汉一审判员 卫 华二〇二〇年十二月三十日书记员 王 彪书记员 沈佳盟