广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13515号上诉人（原审被告）：深圳市裕兴顺房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道西坑社区宝桐南路绿X居**住宅**01A，统一社会信用代码：914403007813626954。法定代表人：郑可兴。委托诉讼代理人：陈细儿，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：古思敏，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡婷英，女，1952年6月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：窦金平，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成，广东生龙律师事务所律师。上诉人深圳市裕兴顺房地产开发有限公司（以下简称裕兴顺公司）因与被上诉人蔡婷英买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初14157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。裕兴顺公司的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回蔡婷英的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由蔡婷英承担。事实与理由：一审法院判决裕兴顺公司向蔡婷英承担延期办证的违约金，无事实和法律依据。一、一审法院判决裕兴顺公司向蔡婷英承担逾期办证的违约金，无事实和法律依据。一、涉案房产在法院处置时不具备初始登记条件，蔡婷英应按“现状取得”，后续的产权登记事项由其自行负责。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”涉案房产在以物抵债前不具备初始登记的条件，未办理初始登记。一审法院作出的（2003）深龙法民再字第6号民事判决书虽不是执行裁定书，但一审法院是按照现状处置涉案房产亦可参照上述司法解释的规定，后续的产权登记事项由蔡婷英依据（2003）深龙法民再字第6号民事判决书自行负责，裕兴顺公司没有为涉案房产办理房产证的义务。二、蔡婷英明知涉案房产以物抵债时已经烂尾且未办理初始登记，却同意以物抵债，其应当对涉案房产的瑕疵自行承担责任。三、蔡婷英与深圳市安荣投资发展有限公司（以下简称安荣公司）的房地产买卖合同已解除，蔡婷英主张涉案房产的权利来自（2003）深龙法民再字第6号民事判决书，而非房地产买卖合同；而裕兴顺公司与蔡婷英之间未签订任何房屋买卖合同或协议，双方不属于房屋买卖合同关系，裕兴顺公司只是土地竞买人，不是安荣公司的权利义务继受人，没有为蔡婷英办理房产证的合同义务。再审判决只是撤销对调解协议的确认行为，没有撤销安荣公司与蔡婷英之间达成的退房合意。再审是基于对涉案6X房的抵债合意，判决涉案6X房归属蔡婷英，若是依据房屋买卖合同，再审法院只能作出交付房屋及办理过户登记的判决，不可能直接确权。蔡婷英与安荣公司从未达成房屋买卖的约定，也未达成以物抵债的约定，一审认定安荣公司与蔡婷英存在房屋买卖合同关系没有任何事实依据。四、按照一审法院的逻辑，假设安荣公司与蔡婷英存在房屋买卖合同关系，支付地价款是蔡婷英的先合同义务，先合同义务未履行，裕兴顺公司可拒绝履行办理房产证的后合同义务。截止一审判决之日，蔡婷英未支付地价，其要求裕兴顺公司支付延期办理房产证的违约金没有依据。五、凤凰山庄1号楼是安荣公司建成之后补办的报建手续，且相关配套的基础设施不健全，尚未通水通电，未修建排污设施等，完全不符合居住条件。同时，龙岗建筑局《关于危险房屋处理意见的函》（深龙朱建函【2014】202号）显示，涉案1、3、5号楼整体结构安全性等级均评定为DSU级，承载能力严重不足；龙岗国土分局《关于签订G0XX-5宗地补充协议的复函》显示，涉案1、3、5号楼应保留现状，只对未建设部分进行开发建设。根据《关于督促权利人对凤凰山庄一期三栋建筑物进行修缮的通知》（龙横安办【2016】134号）、《关于明确××山庄危房问题的复函》的规定，涉案1、3、5号三栋楼须加固修缮并达到正常使用状态后才能投入使用。1号楼已经于1998年2月28日通过工程竣工验收，至今已长达二十多年，其成为危楼的原因非裕兴顺公司所造成，而加固修缮的义务主体是相关房屋权利人，而非裕兴顺公司不履行加固修缮义务造成涉案房产至今无法办理房地产证书。事实上，为配合区住建局、街道办工作，裕兴顺公司曾向相关部门提出修缮意见，并请相关部门明确修缮费用的承担、部分业主不同意修缮等问题，但至今未得到相关部门的回应。在修缮费用由谁承担、部分业主坚决不同意修缮的情况下，涉案房产客观上根本不能够进行修缮。规土部门要求裕兴顺公司2015年已新建成的凤凰山庄二期房产需与一期捆绑验收，也因为一期危楼修缮无法达成一致的原因，至今无法进行，致使裕兴顺公司损失惨重。鉴于此，涉案房产客观上无法办理房地产证书。六、蔡婷英主张权利的依据是（2003）深龙法民再字第6民事判决书，该判决书违反法律强制性规定，属于违法无效的法律文书，应当予以撤销。1.涉案6X房所在土地在（2003）深龙法民再字第6号民事判决书作出时未缴清地价，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条第一款第三项的规定，不具备预售条件。安荣公司违反法律强制性规定取得的《预售许可证》应为无效，则蔡婷英与安荣公司签订的《房地产买卖合同》无效。蔡婷英尚且无权要求安荣公司承担办证的义务，更无权要求裕兴顺公司承担。同时，依法不得转让的房产，法院当然不得确认物权。因此一审法院判决涉案6X房属于蔡婷英，违反法律强制性规定，应当撤销。2.涉案6X房所在土地在（2003）深龙法民再字第6号民事判决书作出时未付清地价，仅是地上建筑物，不包含土地使用权，该判决书判决房产归属蔡婷英，违反房地一体原则。3.根据安荣公司的清算报告以及深圳市规划国土局房地产查封记录，清算组已查明在上述判决前凤XX庄土地已抵押给建设银行深圳分行以及广发银行深圳分行，龙岗法院不得将已抵押的土地处分给蔡婷英，也不得单独处分地上建筑物。一审法院判决涉案6X房归属蔡婷英违法，在土地有抵押的情况下，蔡婷英不能获得涉案6X房的物权。七、（2003）深龙法民再字第6号民事判决书生效后蔡婷英超过1年未申请强制执行，现已过执行时效，蔡婷英不能申请法院强制过户。八、蔡婷英获得取的不是物权，而是地上建筑价值的债权请求权，故蔡婷英无权要求裕兴顺公司为其获取的地上建筑物，办理房地产权证。九、蔡婷英不是涉案土地补充协议【深龙地合字（1995）115号补2】、《拍卖成交确认书》《拍卖须知》等的当事人，无权依据上述文件的约定要求裕兴顺公司办证及支付延期办证的违约金。蔡婷英答辩称，1.（2003）深龙法民再字第6号民事判决是生效的法律文书，具有法律效力。2.因上述生效法律文书，蔡婷英与原开发商已经形成了房屋买卖合同关系，原开发商应当向蔡婷英履行房产出卖人办证等义务。3.《竞拍须知》《拍卖成交确认书》《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》【深龙地合字(1995)115号补2】均规定裕兴顺公司承担原发展商对凤凰山庄已有的合法小业主的相关开发商义务，蔡婷英与裕兴顺公司之间已形成事实上的合同关系，裕兴顺公司应当向蔡婷英履行办证义务。4.裕兴顺公司未履行《竞拍须知》《拍卖成交确认书》《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》中原开发商的义务，依法应当承担相应的民事法律责任，即赔偿其延期办证给蔡婷英造成的损失。5.商品房的地价依法应当由开发商缴交，一审认定“裕兴顺公司可在涉案房地产办证条件具备时另循法律途径要求蔡婷英承担涉案房产相应的地价”是不当的，恳请二审法院依法纠正。蔡婷英向一审法院起诉请求：1.裕兴顺公司赔偿蔡婷英因未履行办证义务给蔡婷英造成的损失（自2009年1月1日开始以17万元为基数、参照延期办证的违约金按日万分之四的标准计算支付至转移登记之日止，暂计至起诉之日为220320元）；2.本案诉讼费由裕兴顺公司承担。一审法院认定事实：涉案凤凰山庄项目对应的土地宗地号为G0XX-5，位于深圳市龙岗区横岗街道西坑社区。1995年4月20日安荣公司经深龙地合字（1995）115号《土地使用权出让合同书》取得G0XX-5宗地的土地使用权，后安荣公司在该土地上进行了开发建设，已建成3栋住宅楼（1号楼、3号楼、5号楼），其中，1号楼在当时办理了竣工验收手续，3、5号楼未办理竣工验收手续。1997年11月1日，安荣公司取得凤XX庄（1#、3#楼）的深圳市房地产预售许可证及深圳市商品住宅外销许可证。1999年9月9日，蔡婷英与安荣公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定安荣公司将龙岗区XX村凤X湖（又名XX湖）避暑山庄第1栋6X号房地产出售给蔡婷英，价格为17万元。合同签订后，蔡婷英支付了14.6万元给安荣公司，但安荣公司未能按期向蔡婷英交付房产。2000年初，蔡婷英向安荣公司提出退房及赔偿损失要求。经协商，蔡婷英与安荣公司于2000年5月15日签订了一份协议书，约定由蔡婷英再支付4万元给安荣公司，加上原支付的14.6万元，共计18.6万元，向安荣公司购买凤XX庄的两套住房1栋101号房、1栋6X号房，蔡婷英不再向安荣公司主张各种违约金及赔偿金3.5万元。协议书签订后，蔡婷英向安荣公司支付了4万元，但安荣公司收款后，未向蔡婷英交付两套住房。蔡婷英遂诉至一审法院，请求判令安荣公司返还购房款18.6万元，支付违约金1.86万元，室内设施不全赔偿金1万元，未办理房地产证补偿金5187元，承担本案诉讼费用。经一审法院主持调解，双方达成以下调解协议：安荣公司确认已经收取蔡婷英购房款18.6万元，同意支付违约金1.86万元，赔偿室内设施不全赔偿金1万元，未办理房产证补偿金5187元给蔡婷英蔡婷英。本案受理费5806元由安荣公司承担。安荣公司以深圳市龙岗区凤凰XX庄第1幢即X号楼10X室及6X室抵偿给蔡婷英，抵偿欠蔡婷英的上述债务。一审法院于2001年6月21日作出（2001）深龙法横民初字第13号民事调解书对上述调解协议予以确认。因该101号房在一审法院作出该民事调解书之前，已经被另案查封并在房地产交易中已经备案权属，一审法院以当事人不能对法院已经查封的房地产及房地产交易中心已备案的房地产自由处置为由，于2001年11月13日作出（2003）深龙法民再字第6号民事判决书，判决：一、撤销（2001）深龙法横民初字第13号民事调解书；二、确认安荣公司位于深圳市龙岗区凤XX庄第1栋6X号房地产归蔡婷英所有；三、安荣公司应在本判决生效之日起10日内支付蔡婷英款项55593元；四、驳回蔡婷英其他诉讼请求。在该判决书中还认定以下事实：安荣公司确定已经收取蔡婷英购房款18.6万元，并同意支付违约金18600元，室内设施不全赔偿金1万元，未办理房地产证补偿金5187元及诉讼费5806元，款项共计225593元，一审法院予以认可。双方合同约定由蔡婷英购买安荣公司位于深圳市龙岗区凤XX庄第1栋6X号房地产及该房产的价格为17万元，一审法院亦予以认可。安荣公司此后因经营管理不善，资金周转困难，公司严重亏损，于2001年起停止经营，且公司因未年检于2004年被依法吊销营业执照。涉案凤XX庄项目处于烂尾状态，属于2004年深圳市人民政府《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》［深府函（2004）124号］中认定的“问题楼盘”之一。2005年5月10日，深圳市中级人民法院受理债权人关于宣告安荣公司破产还债的申请，受理案号为（2005）深中法民二破产字第7号。2005年12月21日，深圳市中级人民法院宣告安荣公司破产还债并指定清算组接管破产企业。2006年4月13日，深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司对安荣公司的破产财产作出估价报告，G0XX-5号宗地，土地面积15664.5平方米，估价11682897元，1、3、5号楼建筑面积14148.72平方米，估计值7314888元，注明G0XX-5号宗地的拍卖底价为估价值扣除拖欠政府地价本金3704900元后再乘以快速变现系数后得出。2006年9月6日，清算组委托拍卖公司对安荣公司的财产进行公开拍卖，裕兴顺公司通过竞拍，取得安荣公司的破产财产。拍卖公司在拍卖前的《竞拍须知》第十一条其他需要说明的重要事项明确，由于凤XX庄大部分已建成的住宅已经出售或判决、裁定给了小业主，故本次拍卖的房产仅属于安荣公司名下的房产。拍卖成交之后，安荣公司对已有的合法小业主的相关开发商义务（如办证、办理竣工验收等），均由买受人承担。裕兴顺公司通过公开拍卖的形式，竞得安荣公司的破产财产，拍卖公司做出《拍卖成交确认书》，确定：1.成交的拍卖物品为龙岗区横岗镇西坑村凤XX庄G0XX-5号宗地及其三栋地上建筑物（住宅）中的1栋604、3栋6X共2套房产；2.买受人自拍卖成交之日起7个工作日内付清全款；3.凤XX庄所欠的水费、电费、、地价费用土地使用费以及欠村委的款项等一切债务由买受人承担；4.买受人自行清场；5.买受人自办理有关土地、房产过户手续、自行办理与国土部门重新签订土地出让合同事宜，委托方仅负责提供相关的资料（如裁定书、证明文件等），如买受人未能办理过户手续，委托方不承担任何责任，拍卖款不退；6.所有过户税费（含买卖双方）由买受人承担，委托方不承担任何税费及债务；7.上述标的物的土地使用权的面积和地上建筑物的实际面积，以规划、国土、房管部门核定为准；8.如凤XX庄原有的相关文件资料不齐，买受人自行解决补办事宜，费用自理；9.原发展商（安荣公司）对凤XX庄已有的合法小业主的相关开发商义务（如办证、办理竣工验收等）由买受人承担；10.拍卖成交后，如有第三方举证证明对本次拍卖的2套住宅中的一部分拥有合法的所有权，并为合法判决、裁定确认，则由买受人与该第三方协商解决。协商不成，则房产归该第三方所有，委托方返还买受人该对应房产的拍卖款项，除此之外，委托方不承担任何违约责任；11.本确认书在履行中若发生争议，双方应协商解决，协商解决不成，采取向深圳市人民法院起诉的方式解决；12.其他需要约定的条款：拍卖人按现状拍卖，买受人签署的竞买须知作为成交确认书附件，与成交确认书具有同等法律效力。买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料作为本确认书的有效组成部分。2006年9月28日、2007年12月10日，深圳市中级人民法院分别作出（2005）深中法民二破产字第7-2号、（2005）深中法民二破产字第7-5号民事裁定书，裁定深圳市安荣投资发展有限公司名下位于深圳市龙岗区的凤XX庄用地G0XX-5号宗地共15664.5平方米（房地产证号分别为深房地字第**、10××76号、10××77号、10××**，另有3133平方米未办理房地产证）、凤XX庄1栋604号房、3栋6X号房，归买受人深圳市裕兴顺科技有限公司所有，相关过户手续由买受人自行办理。2007年1月30日深圳市中级人民法院作出（2005）深中法民二破产字第7-4号民事裁定书，裁定准予执行安荣公司清算组提交的破产财产分配方案。2007年12月10日深圳市中级人民法院作出（2005）深中法民二破产字第7-6号民事裁定书，裁定终结本案破产程序。在该破产案件中，蔡婷英向清算组申报财产，清算组确定蔡婷英通过生效的判决书取得凤XX庄1栋6X号房，故该套房产并未列入安荣公司的破产财产进行处理。2005年10月20日，深圳市龙岗区横岗街道西坑社区居民委员会向凤XX庄小区各租户发出通知，通知内容如下：凤XX庄因历史原因已荒废多年，并拖欠社区居委会土地开发费，由于发展商无人管理，现在里面外来居住人员较为复杂且环境脏乱差，已成为西坑的一大治安隐患。为了彻底清除这一治安隐患，西坑社区居委会将会同公安派出所从2005年10月31日起，对凤XX庄进行大整治，联系公安、水电等部门，采取停水停电措施，用围墙将此小区封闭起来，不准任何人租住。请各租户接通知后在本月30日前尽快搬迁出该楼，否则造成的一切损失由自己承担。2008年5月6日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与裕兴顺公司（乙方）签订《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》［深龙地合字（1995）115号补2］，其中第二条约定：根据广东省深圳市中级人民法院（2005）深中法民二破产字第7-2号民事裁定书及协助执行通知书，乙方取得位于横岗街道西坑社区地块编号为G0XX-5土地使用权，土地面积为15664.5平方米，土地用途为住宅。该宗地原属深圳市安荣投资发展公司所有，其出让合同书为：深龙地合字（1995）115号，1997年3月27日因红线坐标调整签订过该合同补充协议。第三条约定，根据市政府深府函［2004］124号《关于子悦台等52个“问题楼盘”的处理意见的批复》及市政府办公纪要（460）《关于研究处理问题楼盘的会议纪要》，甲乙双方经协商，现就G0XX-5号宗地有关事宜达成协议如下：（一）乙方同意缴纳原合同尚欠的地价款土地出让金本金3704900元，免除利息、滞纳金及相应的土地使用费。乙方同意在本协议书签订之日起一次性付清上述地价款；（二）本宗地的土地使用年限为70年，从2008年4月16日至2078年4月15日止；（三）原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给乙方，存在遗留问题由乙方负责解决。（四）原原深房地字第××号、10××76号、10××77号、10××**房地产证》自本补充协议书生效之日起由甲方收回，并注销。第四条约定：上述用地内的套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重必须不少于住宅总面积的90%。第五条约定：自本补充协议签订之日起，乙方必须在一年内开工建设，两年内竣工，否则，甲方有权收回该土地使用权。第六条约定：除上述有关条款外，原合同书的其他条款维持不变，本补充协议与原合同书及补充协议同时有效，具有同等法律效力。该补充协议书签订后，裕兴顺公司于2007年4月16日付清地价款，2008年6月4日，深圳市国土资源和房产管理局向裕兴顺公司出具《付清地价款证明》。2009年1月22日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向裕兴顺公司作出《关于签订G0XX-5号宗地补充协议的复函》［深国房龙函（2009）0077号］，主要内容为：裕兴顺公司经深龙地合字（1995）115号土地出让合同及其补1、补2号协议取得G0XX-5号宗地的使用权，该宗地面积15664.5平方米，土地用途为商品住宅地，用地使用年期为70年（2008年4月16日至2078年4月15日），建筑容积率不大于1.78，总建筑面积不超过27882.81平方米。其中2008年5月6日签订的补2号协议约定，该宗地内原已办理的深房地字第××、10××75、10××76、10××79号房产证自该协议生效之日起由深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局收回注销，同时要求该宗地内套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重必须不少于住宅总面积的90%，协议签订之日起一年内开工两年内竣工。经查，上述宗地内于1995年4月20日前就已经建成三栋住宅楼（凤XX庄1、2、3栋）。根据深龙房测（现）2008-805、806、807号房屋测绘报告，该3栋住宅楼每栋建筑面积均为4867.8平方米，共14603.4平方米，均为90平方米以上套型，综上，请裕兴顺公司按照书面承诺，对G0XX-5号宗地号内已建成的三栋（即凤XX庄1、2、3栋）住宅楼保留现状，今后只对未建成部分进行开发建设，且未建部分建筑指标均应按套型建筑面积90平方米以下住宅面积进行建设。2010年10月27日、12月17日、2011年1月28日，裕兴顺公司分别取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。2009年7月17日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局在回复与本案同属系列案的当事人蔡婷英《关于凤XX庄办理房地产证信访问题的复函》（深国房龙函（2009）0662号复函），称凤XX庄1栋未办理初始登记，根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，经初始登记的房地产，方可申请办理转移登记。可要求开发商或其继受单位尽快到登记机关办理相关手续。2011年1月5日，裕兴顺公司委托广东普罗米修律师事务所向“绿X居”各住户发出律师函（张贴在凤XX庄小区内），告知以下情况：一、“绿X居”项目系原“凤XX庄”项目更名而来，项目的原所有人已经破产，裕兴顺公司经合法程序取得该项目的开发经营权，“绿X居”项目含项目用地范围内已经建成及即将开工建设部分。二、“绿X居”项目属于在建项目，全部建筑均未交付使用，裕兴顺公司亦未允许任何主体占有、使用该项目范围内之任何土地及建筑物，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律的规定，现项目内之住户均为非法占有和使用，属于侵权行为，请所有侵权人立即停止侵权，退出非法占有和使用之建筑和土地，裕兴顺公司保留对前述侵权行为采取一切维权措施的权利。三、项目的部分房产在原项目经营人经营期间，已与有关业主签订买卖合同并向管理部门备案，请相关业主于2011年6月30日前与裕兴顺公司联系办理相关手续之事宜。四、根据经合法批准之项目开发计划，裕兴顺公司即将对项目进行全面开工建设，处于维护正常开工秩序，保证项目生产安全之考虑，项目用地范围之内将进行全封闭管理，禁止所有无关人员出入，请所有非法占有和使用人务必于2011年1月31日之前搬离“绿X居”项目范围。2013年8月29日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向蔡婷英等业主发出《市规划国土委龙岗管理局关于凤XX庄业主要求不得对绿X居项目办理规划验收等信访事宜的复函》[深规土龙函（2013）1510号]，主要内容为：一、根据深圳市人民政府《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》[深府函（2004）124号]，凤XX庄项目属52个问题楼盘之一，由深圳市安荣投资发展公司经深龙地合字（1995）115号土地出让合同取得土地使用权并进行开发建设，已建成3栋住宅（1、3、5号楼，其中1号楼已取得规划验收手续）。根据市中院裁定文书及协助执行通知书，2008年5月签订原出让合同的补充协议（补2），上述宗地的权利人变更为深圳市裕兴顺投资发展有限公司（现更名为深圳市裕兴顺房地产开发有限公司）。根据土地合同约定，裕兴顺公司应承担该宗地的责任和义务，存在的遗留问题由裕兴顺公司负责。二、裕兴顺公司对剩余土地重新进行规划，2009年9月19日我局在《深圳商报》对凤XX庄二期规划设计方案进行公示，公示期内未收到相关意见，我局核发建设工程设计方案审批意见书。该项目于2010年10月取得建设用地规划许可证，二期兴建宗地内2栋11层建筑，2010年12月取得建设工程规划许可证并命名为“绿X居”项目。三、现二期兴建宗地内2栋11层建筑即将竣工。关于裕兴顺公司不履行合同义务解决遗留问题，我局于2013年8月22日约见开发商、业主代表，就解决1、3、5号楼的遗留问题进行了沟通。经协商，开发商承诺尽快按合同约定解决遗留问题。由于前期1、3、5号楼的规划验收、业主确权及产权登记等遗留问题尚未解决，为督促裕兴顺公司积极履行合同义务，我局决定：1.该宗地二期绿X居项目必须与原凤XX庄3、5号楼同时办理规划验收；2.在1、3、5号楼遗留问题未解决前，暂停办理该宗地二期绿X居项目的预售审批手续。四、1、3、5号楼为深圳市人民政府深府函（2004）124号文52个问题楼盘之一，请房屋所有人携带相关房屋买卖合同（含预售合同）、法院裁决书等，依据合同约定、裁决书标的物状况等，报送开发商或该地块清算小组进行遗留问题处理，开发商应积极配合办理，直至遗留问题彻底解决。2013年12月6日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向裕兴顺公司发出《市规划国土委龙岗管理局关于G0XX-5号宗地建筑规划验收事宜的复函》[深规土龙函（2013）2095号]，再次重申：根据深龙地合字（1995）115号土地使用权出让合同书及补充协议（补2）的约定，原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给裕兴顺公司，存在遗留问题由裕兴顺公司负责解决，故裕兴顺公司须完善原开发商已建成的1、3、5号住宅楼的整改工作，并取得3号、5号住宅楼的质检报告、消防验收证明，依据现状测绘报告，完善施工图，确保3号、5号住宅楼顺利通过规划验收。2014年裕兴顺公司委托深圳中建院建筑科技有限公司对凤XX庄1、3、5号楼进行了房屋结构安全鉴定。2014年4月18日，深圳市龙岗区住房和建设局向裕兴顺公司作出深龙住建函[2014]202号《龙岗区住房和建设局关于危险房屋处理意见的函》，因凤XX庄1、3、5号楼因长期空置，三栋建筑物的承重结构和围护结构破损严重，深圳中建院建筑科技有限公司分别出具三份检测鉴定报告结论表明，三栋建筑物的整体结构安全性等级均评定为Dsu级，承载能力严重不足。2014年4月14日，组织专家在现场对三份检测报告进行评审，专家一致同意检测鉴定报告的内容及鉴定结论。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）和建设部《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号）的有关规定，建议凤XX庄1、3、5号楼应予以整体拆除，请裕兴顺公司立即向有关部门申请办理相关手续，组织拆除，确保不危及相邻建筑和影响人身安全。鉴于部分业主对凤XX庄1、3、5号楼的上述结构安全性检测鉴定过程及结论不认同，2016年8月，深圳市龙岗区住房和建设局委托深圳市建研检测有限公司对凤XX庄一期1号楼进行检测，检测鉴定报告结论为，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》，整体结构的安全性等级评定为Dsu级，根据《危险房屋鉴定标准》，危险等级评定为B级，报告建议对存在问题的部位进行加固修缮。结构检测鉴定报告附件3建筑物安全性鉴定评级释义中，Dsu级的分级标准为安全性严重不符合标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，处理要求是必须立即采取措施。附件4房屋危险性鉴定评级释义中，B级的分级标准为结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。在本案审理过程中，一审法院分别致函深圳市龙岗区园山街道西坑社区居民委员会（以下简称西坑社区）、深圳市龙岗区园山街道办事处、深圳市不动产登记中心、深圳市规划国土委龙岗管理局、深圳市龙岗区住房和建设区等相关部门了解凤XX庄的相关情况。深圳市龙岗区住房和建设局复函称：凤XX庄确实存在两次检测鉴定，但两次检测鉴定的委托方不同。2014年，裕兴顺公司委托深圳中建院建筑科技有限公司对3栋建筑进行了房屋结构安全鉴定，组织检测鉴定的原因不详，裕兴顺公司向龙岗区住建局报来检测鉴定情况后，龙岗区住建局发去《关于危险房屋处理意见的函》，要求该公司采取措施，确保不危及相邻建筑和影响人身安全。2016年，因部分业主质疑房屋安全隐患鉴定结论，龙岗区住建局为及时消除隐患，根据区信访办牵头组织的工作会议纪要，委托深圳市建研检测有限公司对凤XX庄1、3、5号楼房屋结构重新进行检测鉴定。深圳市建研检测有限公司做出检测鉴定报告后，龙岗区住建局及时将报告转发业主方、街道办等相关单位，要求各单位按照鉴定报告内容采取整治措施，龙岗区住建局仅保存深圳市建研检测有限公司出具的鉴定报告。另外，经核查，凤XX庄1号住宅楼已办理竣工验收手续，3、5号楼未办理竣工验收手续。按现行规定，竣工验收由建设单位组织，各参建单位（监理、施工、勘察、设计）共同参与。龙岗区住建局仅作为项目的工程监督部门，无法确定建设单位是否具备办理竣工验收条件。截至目前，龙岗区住建局未收到相关单位对凤XX庄1、3、5号楼的加固、修复工作的施工许可申请。在加固完成后，若要将1、3、5号楼交付使用，除1号楼外，建设单位应到龙岗区住建局办理3、5号楼的竣工验收手续。深圳市龙岗区园山街道办事处向一审法院复函称：一、经多方查找，未找到龙岗区住建局转给街道办事处的函件及《凤XX庄一期1、3、5号楼结构检测鉴定报告》；二、对于凤XX庄纠纷的问题，园山街道办事处（包括办事处）在发现后，已经介入并进行过多次协调和处置，具体协调和处置情况如下：（一）2011年3月4日、4月12日，先后两次会同龙岗区信访局、区规划国土局、区建设局、西坑社区召集开发商、业主代表展开协调，会议决定由龙岗区建设局施工安全监督站负责加强施工管理，不能因施工影响居民正常的生活秩序，负责收集双方的产权资料。2013年6月18日，就业主和裕兴顺公司的新一轮纠纷，信访办召集西坑社区、梧桐派出所、裕兴顺公司代表及业主代表到信访办诉求中心协商。会议要求开发商维持现状，避免矛盾升级，街道根据业主提供的资料跟国土局沟通联系，让国土局与开发商沟通提供产权证明。2016年7月6日，领导召集街道综治办、城建办、信访办、司法所、横岗法庭、梧桐派出所、西坑社区等相关部门约见开发商、业主代表展开协调会。2016年7月19日，区信访局牵头组织政府相关部门、开发商和业主进行协调，议定：法院、产权登记中心就房产权属问题进行处理；就住建局鉴定争议楼房为危楼一事，由住建局出台具体处理方案；成立工作组后续跟进处理。2016年8月29日，区信访局牵头组织区住建局等有关部门在就凤XX庄建筑物结构安全问题召开协调会。经现场考察，该楼盘已无人居住。会议议定，由区住建局牵头对凤XX庄建筑物结构安全性进行重新鉴定。2016年12月7日，综治办购买律师服务，聘请广东生龙律师事务所对本案件进行前期梳理研判，经过三个月的调查，初步查清1、3、5号楼的108套房的基本情况（其中60套存在一房多主问题，48套暂无争议）。（二）2017年1月中旬，园山街道领导带领各职能部门分别与凤XX庄开发商及业主召开协调会，安抚业主情绪。2017年4月17日，园山街道综治办、信访办会同律师团，约见凤XX庄业主代表召开协调会，律师团根据调查报告对信访人做了法律方面的宣讲工作，希望业主通过法律途径解决纠纷。2017年6月12日，区信访局会同区法院、区住建局、产权登记中心、园山街道信访办、综治办等相关部门，以及凤XX庄开发商召开协调会，商讨解决方案。2017年8月18日，街道等部门领导约见裕兴顺公司负责人，要求裕兴顺公司要有大局意识，要全力配合区、街道工作，协调解决好矛盾纠纷，并对裕兴顺公司提出四项具体要求：1.提供3、5号楼的检测报告资料；2.提供1、3、5号楼的修缮加固工程方案；3.业主的产权争议与开发商不发生冲突，要加快对1、3、5号楼修缮进度，以达到入住条件；4.对现有凤XX庄合法产权的业主，履行应承担的有关义务。裕兴顺公司负责人陈述凤XX庄1、3、5号楼业主情况，并表示尽快落实上述要求，目前已聘请第三方公司核查，待其核查情况报告出来后，将针对报告拟定解决方案。2017年12月22日，街道及相关部门领导约见业主代表张红，听取业主诉求，告知其街道会依法处理本案，希望其将会议精神传达给其他业主。2018年4月17日，信访办、维稳综治办、司法所接待张红等人，听取了相关诉求，其希望政府尽快为双方搭建协商平台协调处理。综上，与园山街道近年来一直在协调处理凤XX庄的纠纷，但开发商裕兴顺公司至今不履行拍卖合同中的义务，也未履行修缮等义务。西坑社区做出情况说明回复如下：1.辖区内凤XX庄因历史遗留问题，一直无人管理，里面杂草丛生、鱼龙混杂，外来居住人员未有任何登记信息，多为自行霸地盘居住，人员环境都较为复杂，成为西坑一大治安隐患。2005年，社区严格按照上级政府的文件要求，联合当时的横岗街道综治办、梧桐派出所，积极开展专项整治行动。社区于2005年10月20日以社区居委会的名义，向凤XX庄小区住户发放一份自行搬离的通知，并在10月31日起对凤XX庄进行清理。当时是由街道综治办、梧桐派出所以及社区三方一起开展专项整治行动，对3、5号楼进行清场，并用墙砖将其围起来。由于1号楼是验收合格的，所以并没有对该号楼进行清场及围挡。2.据了解，目前是裕兴顺公司对1、3、5号楼围起来管理，并无具体指定管理人员。1号楼较多业主与该公司存在纠纷，3、5号楼也有类似情况，具体情况不详，至今都没有妥善处理好产权纠纷。深圳市不动产登记中心向一审法院复函称：经查不动产登记系统，安荣公司于1998年8月申请办理凤XX庄1号楼初始登记，因资料不满足登记条件，该申请于1999年8月予以撤销，未核发房地产证。截至2018年7月18日，未查得凤XX庄1、3、5号楼有效初始登记记录。截至2018年11月30日，未查得凤XX庄1号楼有已核准登簿的初始登记记录，未查得3、5号楼有办证记录。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请人可备齐相关材料向不动产登记中心提交申请进行审核，申请建筑物、附着物所有权初始登记。如未取得相关材料，申请人可向职能管理部门征询相关情况。深圳市规划国土委龙岗管理局复函称：一、凤XX庄项目对应宗地号为G0XX-5，位于横岗街道西坑社区。经查，1995年4月20日，安荣公司经深龙地合字（1995）115号《土地使用权出让合同书》取得G0XX-5宗地土地使用权，土地使用年限为50年，从1992年10月5日起至2042年10月5日止，土地用途为商品住宅用地，建筑容积率≤1.78，计入容积率总建筑面积不超过27882.81平方米，合同约定地价款为4804900元。1997年3月27日，因调整用地红线，安荣公司与深圳市规划国土委龙岗管理局签订《补充合同书》，不涉及地价变更。2008年5月6日，裕兴顺公司经法院裁定取得G0XX-5宗地土地使用权，并与深圳市规划国土委龙岗管理局签订（1995）115号《土地使用权出让合同书》补充协议书（补2）。协议书约定裕兴顺公司同意缴纳原合同尚欠的地价款土地出让金本金3704900元，免除利息、滞纳金及相应土地使用费。根据深府函（2004）124号文规定，本宗地的土地使用年限为70年，从2008年4月16日至2078年4月15日止，本宗地的有关事宜按深府函（2004）124号文执行。原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给裕兴顺公司，存在遗留问题由裕兴顺公司负责解决。二、安荣公司于1995年4月缴交100万元、于2000年7月缴交10万元，剩余地价3704900元已由裕兴顺公司于2007年4月16日缴交并已办理第2008-0026号付清原合同地价款证明。三、G0XX-5宗地取得两个预售证：一是深（龙）房许字（1997）029号房地产预售许可证，批准凤XX庄1号、3号楼住宅72套，建筑面积9834.2平方米；二是深（龙）房许字（1999）036号房地产预售许可证，批准凤XX庄3号楼住宅36套，建筑面积4917.1平方米。一审庭审中，蔡婷英确认其是依据违约责任来追究裕兴顺公司的责任，理由是：蔡婷英基于以物抵债这一法律行为已经与安荣公司形成了事实上的房屋买卖合同关系，安荣公司应当向蔡婷英履行出卖人的交付房产、办理房产证的义务，此前安荣公司因资不抵债进入破产程序，裕兴顺公司通过公开拍卖竞得安荣公司的破产财产，裕兴顺公司在竞得该财产后，应当按照竞拍须知、拍卖成交确认书及深圳市土地出让合同书补充协议、深圳市国土资源局和房地产管理局龙岗分局向裕兴顺公司作出的复函等要求，承担安荣公司对蔡婷英应当履行的开发商的义务。办证的延迟完全是因裕兴顺公司没有履行其在拍卖成交确认书中承诺的相关开发商的义务，导致至今未能交房、办证，裕兴顺公司应当承担至买受人实际取得房产证之日的延期办证违约金。另查，深圳市裕兴顺科技有限公司成立于2005年10月17日，2007年1月18日该公司变更为深圳市裕兴顺投资发展有限公司，2008年11月20日变更为深圳市裕兴顺房地产开发有限公司，即本案的被告，均简称为裕兴顺公司。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（2003）深龙法民再初字第6号民事判决书，认定经合同约定由蔡婷英购买安荣公司位于深圳市龙岗区凤XX庄第1栋6X号房地产及该房产的价格为17万元，蔡婷英与安荣公司之间成立房屋买卖合同关系。安荣公司作为上述案件的当事人和涉案凤XX庄小区的原开发商，在法院裁定以房抵债后，负有向蔡婷英履行办证等开发商的义务。后因安荣公司经营不善、严重亏损，导致3、5号楼虽已建成，但未竣工验收，后安荣公司被法院裁定宣告破产。在拍卖过程中，蔡婷英向安荣公司清算组申报债权，主张其以生效法律文书取得涉案房产，安荣公司清算组对蔡婷英的该主张在财产报告中予以明确，未将涉案房产列入安荣公司的破产财产进行拍卖。裕兴顺公司通过公开拍卖，竞得安荣公司的相关破产财产。因该拍卖标的事关众多相关权利人的重大利益，拍卖公告明确告知买受人必须对相关权利人履行相关义务，《竞买须知》载明：由于凤XX庄大部分已建成的住宅已经出售或判决、裁定给了小业主，故本次拍卖的房产仅属于安荣公司名下的房产。拍卖成交之后，安荣公司对已有的合法小业主的相关开发商义务（如办证、办理竣工验收等），均由买受人承担。裕兴顺公司签字确认《竞买须知》，表明其认可并愿意受《竞买须知》内容的约束。此后，裕兴顺公司通过参与公开拍卖，竞买成功，与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认书亦明确约定：原发展商（安荣公司）对凤XX庄已有的合法小业主的相关开发商义务（如办证、办理竣工验收等）由买受人承担。《竞买须知》《拍卖成交确认书》中的上述相关内容，亦得到国土规划部门的认可。在原深圳市国土资源和房产管理局与裕兴顺公司签订的《深圳市土地使用权出让合同书补充协议书》中，再次强调了原发展商对本宗地拥有的权利和应承担的责任和义务全部转移给裕兴顺公司，存在遗留问题由裕兴顺公司负责解决。虽然裕兴顺公司并未与蔡婷英签订过书面协议，但裕兴顺公司通过上述方式，向包含本案蔡婷英在内的众多凤XX庄的合法业主作出承诺，愿意履行原开发商的相关义务，故可认定双方已形成事实上的合同关系。蔡婷英基于合同关系要求裕兴顺公司承担逾期办证的违约责任，符合法律规定。根据审理查明的事实，裕兴顺公司拒不办理1、3、5号楼的初始登记，拒不履行国土规划部门对其的要求，导致涉案房产至今无法办理房地产证书，裕兴顺公司明显存在过错，裕兴顺公司应当赔偿蔡婷英相关损失。蔡婷英主张裕兴顺公司赔偿参照延期办证违约金标准计算的损失，理由成立。因一号楼早已竣工验收，涉案房屋属于已建成房屋，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日因出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因2008年5月6日国土规划部门才与裕兴顺公司签订补充协议书，确定裕兴顺公司涉案土地使用权人的身份，裕兴顺公司自此才可以办理包含初始登记在内等相关手续，故一审法院酌定从2008年5月6日签订补充协议书之日起90日届满之日即2008年8月5日起开始计算涉案房屋的延期办证违约金。现蔡婷英诉请违约金起始时间为2009年1月1日，属于自行处分自身权利，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的标准问题，参考房地产买卖合同格式版本中约定的延期办证违约金标准，一审法院酌定延期办证违约金以涉案房屋相对应的抵债金额为基数按每日万分之四的标准计算至裕兴顺公司实际为蔡婷英办出房地产证之日止。即2009年1月1日至裕兴顺公司实际为蔡婷英办出房地产证之日以涉案房屋抵债金额17万元为基数按每日万分之四的标准计算延期办证违约金。关于裕兴顺公司辩称蔡婷英在以物抵债的时候，凤XX庄的土地价款并未缴清。蔡婷英作为涉案房产的买受人，无法自行缴交地价，裕兴顺公司在竞得安荣公司的破产财产后，向国土部门付清地价，裕兴顺公司可在涉案房产办证条件具备时另循法律途径要求蔡婷英承担涉案房产相应的地价。关于诉讼时效问题，蔡婷英自2009年起一直向相关部门主张权利，相关部门亦一直组织双方进行协调处理，故裕兴顺公司主张蔡婷英的诉讼请求已经超过诉讼时效，没有事实依据，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：裕兴顺公司于判决生效之日起十日内支付蔡婷英逾期办证违约金，违约金按17万元为基数，自2009年1月1日起，按每日万分之四支付至裕兴顺公司实际将房产转移登记至蔡婷英名下之日止。一审案件受理费5267元（蔡婷英已预交），由裕兴顺公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。蔡婷英诉请裕兴顺公司承担逾期办证违约责任，需以双方之间存在房屋买卖合同关系为前提，故现二审争议的焦点在于：裕兴顺公司与蔡婷英之间是否存在房屋买卖合同关系。根据查明事实，蔡婷英与安荣公司曾于1999年9月9日签订《深圳市房地产买卖合同》，购买涉案房屋。后因裕兴顺公司未能依约交付房屋，蔡婷英诉至一审法院，提出解除合同、安荣公司返回价款并支付违约金的请求，双方在法院的主持下达成调解，并由法院出具了（2001）深龙法横民初字第13号民事调解书。但该民事调解书于2001年11月13日被（2003）深龙法民再字第6号民事判决书撤销。蔡婷英在该再审程序中，提出的诉讼请求为：确认双方当事人签订的《深圳市房地产买卖合同》有效，6X号房产归属蔡婷英所有，以及其他违约金请求。（2003）深龙法民再字第6号民事判决支持了蔡婷英的前述请求。由前述过程可知，蔡婷英与安荣公司之间就涉案6X号房所订立的房屋买卖合同关系并未解除，对双方均有约束力。裕兴顺公司在竞拍涉案小区时，已承诺承担对已有的合法小业主的相关开发商义务，现蔡婷英依据原与安荣公司之间房屋买卖合同要求裕兴顺公司承担办证责任，具有事实和法律依据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，裕兴顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8040元，由深圳市裕兴顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年十二月二十五日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。