北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11619号上诉人（原审被告）：闫献智，男，1958年7月4日出生，汉族，沐林教育矫治所退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨朝阳，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣宇，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕超，男，1985年2月17日出生，汉族，柏林格英格翰中国投资管理有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙悦，北京声驰律师事务所律师。原审第三人：吕建华，男，1957年7月17日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原审第三人：闫献荣，女，1955年12月19日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原审第三人：闫献力，男，1953年12月30日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。上诉人闫献智因与被上诉人吕超，原审第三人闫献荣、闫献力，原审第三人吕建华所有权确认纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。闫献智上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吕超诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由吕超负担。事实和理由：1.认定事实错误。一审法院未对出资进行审查，仅根据一份无效的《说明书》即认定北京市大兴区广和大街201号房屋（以下简称涉案房屋）系吕超父母出资购买并认定存在借名买房的事实错误；2.适用法律错误。涉案房屋登记的权利性质为出让/按经济适用住房管理，因此涉案房屋只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动，即使本案存在借名买房事实，也应认定无效；3.涉案房屋未析产继承的情况下，一审法院直接将房屋判决给吕超并要求其配合过户，侵害了其他继承人的合法权益，应当依法撤销。吕超辩称：同意一审判决，不同意闫献智上诉请求。事实和理由：1.其提交了出资证明、还款证明、持有房屋手续，《说明书》亦是闫献智真实意思表示；2.适用法律正确，借名买房行为有效。3.同意在过户至其名下后，支付其他继承人对应份额的款项，并不损害其他继承人权利。闫献荣述称，同意闫献智的上诉意见。闫献力述称，不发表意见。吕建华述称，同意吕超的意见。2019年12月，吕超一审法院起诉请求：1.确认涉案房屋归吕超所有；2.闫献智配合吕超完成对涉案房屋的不动产变更登记手续，将涉案房屋登记至吕超名下；3.诉讼费、保全费、保全保险费由闫献智承担。一审法院认定事实：闫凯忠（2010年12月4日去世）与郑世平（2019年5月20日去世）夫妻育有四子女，分别是闫献力、闫献荣、闫献伟（2014年8月19日去世）、闫献智。吕建华与闫献伟夫妻育有一子吕超。本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房，双方针对各自的主张提交证据及质证意见如下：吕超提交证据：证据1、《说明书》，载明内容如下：“北京市大兴区首座御园小区201室，是我单位分配给我的福利房，因为当时我无财力购买此住房，又怕失去购房指标，故将此次购房的机会转给二姐闫献伟，并以我的名义贷款，全部款项均由二姐闫献伟一家承担，从始至终我未出过一分钱。现户名仍然是我闫献智的名字，等政策允许的情况下将户名更改为吕超所有，如更改不了此房仍然属于吕超，经过和我妻子王玉珍、儿子闫石全家商量，均同意该住房为吕超所有，永不反悔，立字为证。”签字人为闫献智、王玉珍。落款时间为2014年7月5日。证明闫献智承认涉案房屋由吕超父母全资购买，且承诺将涉案房屋过户至吕超名下。吕超的母亲在去世之前和吕超的父亲已经达成了赠与的意思表示，将该房屋赠与给吕超，且该行为已得到了闫献智的认可，所以该房屋不会发生法定继承，取得该房屋的所有权是基于吕超父母的生前赠与，并不基于法定继承。证据2、收据及中国银联凭条。证明吕超父亲吕建华以转帐11万元、现金支付50650元的方式支付涉案房屋首付款160650元。证据3、部分转帐凭条。证明涉案房屋均由吕超父亲按月还款。证据4、物业费、供暖费发票。证明涉案房屋的物业费、供暖费由吕支付。证据5、还款银行卡、电话委托帐号及密码通知单、住房公积金贷款还款帐户确认书、住房公积金贷款审核确认书、电话委托服务协议、《房屋所有权证》收押协议、抵押（反担保）合同、调整住房公积金贷款利率通知单。证明吕超持有还款银行卡原件及银行卡密码，并持有办理贷款时的材料原件，证明一直由吕超及其家人偿还全部贷款。证据6、定金、首付款、还款期间的费用的全部银行流水清单（吕建华的帐号）。证明涉案房屋由吕超父母实际出资购买，所以涉案房屋应由吕超所有。补充证据1、证人证言。证明闫献伟的朋友都了解，在生前作过口头赠与的表示，要把房子赠与给吕超。闫献智对上述证据质证意见：证据1，闫献智及其配偶在签该份说明书时并非自愿签署，闫献智是基于闫献伟已经身患绝症，不久将离世，为了安抚闫献伟的情绪，才被迫签署了该份说明书，作出了虚假的意思表示，根据我国民法总则第146条，行为人作出虚假意思表示的应为无效，因此我方认为该说明书并不具有法律效力，我方也不认可该说明书的真实性，吕超的证明目的不认可。该说明书并非协议书，该说明书上并没有吕超父母的签字确认，因此该说明书并不具备赠与房屋给吕超的法律性质和内容，吕超并不因此获得涉案房屋的所有权。王玉珍是在闫献智提出离婚的条件下，才被迫在说明书上签字，该份说明书不应对王玉珍有法律效力。涉案房屋系以闫献智名义由闫献智的家庭共同出资购买，但未经过家庭成员同意的情况下，私自签署了说明书，侵犯了家庭成员的共有权，涉案房屋是福利房，是发给闫献智家庭共享的。即使闫献伟与闫献智双方达成了转让福利房购房指标的事实，那么也因侵犯了闫献智单位其他职工购买福利房获取购房指标的权利，这种恶意串通损害第三人利益的行为应属于无效行为。该份说明书并不具备遗嘱或者是赠与性质的文件，因此吕超没有权利依据该份说明书去起诉闫献智，要求法院确认所有权。证据2真实性认可，证明目的不认可。该份证据只能证明吕建华刷卡11万元，无法证明房款160650元全部由吕建华支付。刷卡的11万是属于闫献智向吕建华的借款，并不是房款。首付款160650元均是闫献智出资的。证据3真实性认可，证明目的不认可。吕超给闫献智通过ATM转让凭证无法证明转款人是谁，也无法证明转款性质是用于支付购房款，因此闫献智不认可吕超的证明目的。证据4真实性认可，证明目的不认可。吕超只提交了部分年份的物业费、供暖费发票，同时发票的付款单位均为闫献智，因此吕超提交的证据无法证明该部分年份的物业费、供暖费系由其支付的，我方对此不认可。证据5，还款银行卡真实性认可，证明目的不认可。闫献智希望将银行卡归还给闫献智，针对电话委托帐号及密码通知单真实性认可，证明目的不认可。住房公积金贷款审核确认书、电话委托服务协议、《房屋所有权证》收押协议、抵押（反担保）合同、调整住房公积金贷款利率通知单真实性认可，证明目的不认可，均证明不了涉案房屋的贷款系由吕超家人支付。其中抵押合同、调整利率通知单均不是王玉珍本人签字的。证据6，9张银行流水的真实性认可，对于转到卡号尾号为3675的卡里的转帐记录是认可的，对于其中2010年8月5日POS机交易15万，这笔流水无法证明与本案有关。2009年4月9日现金支取46000元也无法证明与本案有关。2009年4月9日跨行支出11万元，也无法证明与本案有关。这些显示转给闫献智的款只是属于闫献智向吕超的借款，不属于房款。不认可吕超的证明目的。补充证据1，对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。二位证人在证言中均提到“听说”，这属于传来证据，证明效力、真实性无法核对，证人没有通过自己亲身感知、亲眼所见其想证明的事实，是不具备证人身份资格的，证言不应被采信。该二位证人均与闫献伟交好，与吕超存在利害关系，证人证言的效力不高，闫献智对该二位证人证言不认可。闫献荣对上述证据质证意见：对吕超提交的证据不发表意见。闫献力对上述证据质证意见：对吕超提交的证据不发表意见。吕建华对上述证据质证意见：对吕超提交的证据均认可无异议。闫献智提交证据：证据1、《不动产权证书》。证明经有权机关登记确认，涉案房屋属于闫献智的合法财产，与吕超无关；涉案房屋权利性质为出让/按经济适用住房管理，依据北京市人民政府关于印发《北京市经济适用住房管理办法（试行）》的通知第二十一条之规定：“经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。”因此，按照经济适用住房管理的房屋也只能自住，不得出租或出借，亦不得将购房资格转让给他人。证据2、水卡、电卡、燃气卡及部分缴费凭证、票据；有线电视缴费票据；座机电话开通协议及部分缴费票据。证明涉案房屋交付后，房屋一直由闫献智居住使用，吕超、闫献智双方不存在借名买房的事实。证据3、住房认购金收据、代办费收据、住房公积金贷款担保服务费票据、产权费收据、公摊费收据、装修款收据。证明闫献智交纳住房认购金5000元、代办费500元、住房公积金贷款担保服务费656元、产权费等1334元、公摊费18422元、装修款112元，涉案房屋系闫献智合法财产，与吕超无关，双方不存在借名买房的事实。证据4、物业费、供暖费缴费收据及发票。证明闫献智缴纳了2010年度至2011年度期间的供暖费1704.04元、2011年1月5日至2012年1月5日期间的物业费1879.04元、2015年度至2016年度期间的供暖费2763.3元、2016年1月5日至2017年1月5日期间的物业费1879.04元、2016年度至2017年度期间的供暖费及2017年1月5日至2018年1月5日期间的物业费4642.34元、2017年度至2018年度期间的供暖费2763.3元、2018年度至2019年度期间的供暖费及2018年1月5日至2019年1月5日期间的物业费4642.34元、2019年度至2020年度期间的供暖费及2019年1月5日至2020年1月5日期间的物业费4642.34元。8笔共计24915.74元。涉案房屋系闫献智合法财产，与吕超无关，双方不存在借名买房的事实。证据5、《壁纸销售服务合同》《地板销售订单》《茶几、电视柜、五斗柜发票》《沙发、大衣柜销售订单、清单及刷卡小票》《客厅灯具销售收据》《厕所座便器送货安装单据、收银单、刷卡凭证》《餐桌椅收据》《送货安装单》《收银单》《付款凭证》。证明闫献智儿子闫石出资为涉案房屋购买壁纸、地板、茶几、电视柜、五斗柜、沙发、大衣柜、餐桌椅及座便器。证据6、居民死亡医学证明书。证明闫献伟母亲郑世平于2019年5月20日去世，晚于闫献伟去世，郑世平对闫献伟的遗产依法享有继承权。证据7、购房发票。证明闫献智共计支付购房款477743元。证据8、证人证言。证明涉案房屋购房资格不得转让、出售，涉案房屋不得出租、出售。证据9、《购房协议书》《补充协议》《住房公积金借款合同》《认购协议书》《购房合同补充协议》《入住结算明细单》《入住通知书》。证明与购买涉案房屋有关的资料原件都在闫献智手里，涉案房屋系闫献智的合法财产，与吕超无关，涉案房屋不存在借名买房的事实。证据10、《北京市劳教人员调遣处分配“首座御园”合作建房认购工作方案》及《劳教人员调遣处分配“首座御园”合作建房认购工作方案。证明涉案房屋购房指标禁止转让，即使本案存在借名买房的事实，也因违反了北京市劳教人员调遣处的相关规定，侵害了单位其他未获得购房指标人员的利益，根据我国民法总则第一百五十四条之规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此，本案即使存在借名买房的事实，也因损害了闫献智单位其他未获得购房指标人员的利益而应当认定为无效。证据11、北京市民政局住宅合作社章程。证明北京市民政局住宅合作社章程第22条、24条明确规定：“本社住宅优先向局系统住房困难职工（须是本社社员）出售，按入股付款额、局龄、社龄等因素计分确定出售顺序。”吕超对上述证据质证意见：证据l，真实性认可，不认可证明目的。从闫献智引用的法律规定可以看出，没有任何法律规定不得借名买房。其借闫献智之名购买涉案房屋，该房屋归闫献伟一家所有，无可厚非。证据2，真实性认可，不认可证明目的，占有使用房屋并不等同于闫献智享有房屋所有权。涉案房屋现由闫献智居住，其因为实际使用房屋而产生相应生活费用，并不能证明涉案房屋归闫献智所有；相反，闫献智应当向其支付占用房屋期间的房屋占用费。证据3，真实性认可，不认可证明目的。这些费用是由其支付后，为方便闫献智办理贷款等相关手续，交由闫献智保管。闫献智持有这些票据，并不能证明其实际支付；相反，这些费用由其实际支付，有银行流水佐证。证据4：真实性认可，不认可证明目的。涉案房屋购买后，一直由其父母交纳物业费和供暖费，并由其外祖母居住，直至老人于2019年5月去世。2016年全家人已达成共识，其大姨闫献荣用收取其外祖父母名下住房的租金，代缴本案房屋物业费和供暖费。闫献智虽持有票据，但并非闫献智实际出资交纳，并不能证明涉案房屋归闫献智所有。证据5，真实性、关联性和证明目的均不认可。涉案房屋是否由闫献智装修改造，并不能改变房屋由吕超实际所有。闫献智应当尽早腾房，将房屋归还吕超。证据6，认可事实，但是关联性和证明目的不认可。其母亲在生前和父亲已经明确表示将涉案房屋赠与吕超，有相关证据予以佐证。涉案房屋并不属于其母亲的遗产，不发生法定继承。证据7，真实性认可，证明目的不认可。闫献智持有购房发票，并不能代表购房款由闫献智支付。相反，有银行流水等证据，证明其支付了全部购房款，偿还了全部银行贷款。证据8，真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。证人是闫献智的外甥女，为利害关系人，陈述不具有客观性，意见无法采纳；该证人不是权威机构的权威人士，无力证明涉案房屋购房资格是否可以买卖；实践中，存在大量借名买房的情况，均得到法律的认可。证据9，真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋是借用闫献智的购房资格购买，所以与购房有关的部分材料在闫献智处保管，符合情理，但是保管并不代表闫献智拥有房屋所有权，闫献智只是该房屋的名义登记人，该房屋由吕超出资购买，实际应由吕超所有。证据10，真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可。闫献智提供的书证没有权威机构盖章，真实性不认可；文件发布的主体不具有权威性，该规定仅仅是“方案”，完全不构成效力性禁止性规定，没有任何证明力；文件内容与闫献智的证明目的无关，没有任何一条规定了禁止借名买房。证据11，真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可。该章程真实性、合法性无法考察，且与本案无关，没有证明力，更没有任何一条明确规定禁止借名买房。闫献荣对上述证据质证意见：对闫献智提交的证据不发表意见。闫献力对上述证据质证意见：对闫献智提交的证据不发表意见。吕建华对上述证据质证意见：对闫献智提交的证据不认可。办入住时是闫献智、闫献伟等人一起去的，当时我方还交了2万多入住费用。后续的物业费等费用也是我方交的。闫献智这些票据原件都应该是给我方的，其作为证据提交不妥。庭审中，经询问，如果涉案房屋存在继承问题如何处理，吕超称：如果最终法院认定涉案房屋存在继承问题，我同意在房屋过户给我的情况下，由我给付相应继承人相应财产继承份额的折价。一审法院认为，本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房，对此争议，根据双方当庭提交的证据和相关陈述综合判断，可以认定涉案房屋的购房款系吕建华、闫献伟出资，并借闫献智之名购买，故，法院综合考虑，依法采信吕超的主张，认定存在借名买房的客观事实，并据此认定涉案房屋应属于吕建华、闫献伟的共同财产。吕建华明确表示将涉案房屋其享有的份额赠与其子吕超，法院不持异议。吕超主张其母闫献伟生前作过口头赠与的表示，将涉案房屋赠与吕超，因缺乏足够证据予以证明，法院不予采纳。涉案房屋在闫献伟生前未对其享有的财产份额进行处分的情况下，产生法定继承问题，其法定继承人均有权主张继承相应财产份额。吕超同意在法院认定存在继承问题并在涉案房屋过户至其名下的情况下，给付闫献伟的其余法定继承人相应财产继承份额的折价款，法院不持异议。吕超要求将涉案房屋过户至其名下的诉求，于法有据，法院予以支持。但对于涉案房屋的法定继承问题，不宜在本案中一并解决，双方可另行主张相关权利。吕超主张的保全保险费，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月判决如下：一、于判决生效后十日内，闫献智协助吕超到房地产管理部门办理位于北京市大兴区广和大街201号房屋的不动产权过户登记手续，将该房屋过户登记至吕超名下；二、驳回吕超的其他诉讼请求。二审中，闫献智向本院提交其出资的银行存折明细及银行流水支取记录：2008年8月20日支取4500元现金，9月8日支取4000元现金，10月4日支取7000元，11月4日支取7000元等，2009年3月18日，王玉珍支取2万元，拟证明其对涉案房屋的出资。对此，吕超及吕建华不认可上述证据的关联性及证明目的，认为支取现金目的与本案无关。闫献荣、闫献力表示未参与，不发表意见。吕超向本院提交闫献伟生前手写的购房支付明细，拟证明房屋由吕超父母出资购买；另提交交房材料、钥匙、物业服务合同、业主手册。拟证明交房时，闫献伟、闫献荣、闫献智、王玉珍四人一起去的，材料是交给闫献伟的。闫献智对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。吕建华对上述证据均认可。闫献荣表示其去收房并非因涉案房屋而是其自己的房屋。闫献力表示未参与，不发表意见。经查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为借名买房关系是否成立。首先，从涉案房屋出资情况看，从支付首付款以及偿还房屋贷款的情况看，可以认定涉案房屋的购房款系吕建华、闫献伟出资，并借闫献智之名购买。闫献智称自己现金支付部分首付款，依据不足，称其他款项包括偿还银行贷款系向闫献伟借款，依据不足，本院不予采信。其次，从吕超提交的闫献智、王玉珍签字的《说明书》载明的内容，亦可佐证上述购房款的支付以及借名买房的事实。本院综合考虑上述情况，认为借名买房关系成立，一审法院判决闫献智协助吕超办理涉案房屋不动产权过户登记手续，并无不当，本院予以确认。至于本案涉及到的继承问题，当事人可另行解决。综上所述，闫献智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8452元，由闫献智负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十二月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝