中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终11617号上诉人（原审原告）：北京鑫丰物业发展有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼**。法定代表人：张健，总经理委托诉讼代理人：李菁，女，北京鑫丰物业发展有限公司职工。委托诉讼代理人：宋克茹，北京市天平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴碧瑄（WUVERONICABIXUAN），女，1970年8月10日出生，美利坚合众国公民。委托诉讼代理人：雷鸣宇，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙宝玉，女，1956年1月18日出生，汉族，住址山西省长治市武乡县，公民身份号码×××。上诉人北京鑫丰物业发展有限公司（以下简称鑫丰公司）因与被上诉人吴碧瑄（WUVERONICABIXUAN，以下以中文名相称）、孙宝玉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。鑫丰公司上诉请求：1．判令撤销一审判决；2．判令吴碧瑄、孙宝玉支付鑫丰公司欠缴房款人民币2593878元，及利息（按照合同约定日万分之二支付，自2006年9月25日至2019年5月31日4626天，应支付利息2399855．93元至实际给付之日），以上费用共计4993733．93元；3．判令吴碧瑄、孙宝玉承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．判决书第6页“鑫丰公司未向本院提交房屋买卖交易的付款台账，以证明其出售房屋的完整情况”。一审法院针对“付款台账”可证明出售房屋的完整情况认定错误。本案为鑫丰公司追缴欠付房款，鑫丰公司对付款问题从证据上已经提交了吴碧瑄、孙宝玉已经付过的款项，未付款部分即是鑫丰公司所主张的，鑫丰公司作为房地产开发公司按照财政部、住建委等相关管控规定，所出售房屋无论是前期的预售登记，买卖双方签订的《商品房买卖合同》，财务的账务明细均可证明的是本案涉诉房屋出售的完整情况及房款的欠付事实。对于欠款部分一审法院判决认定鑫丰公司未提交购房付款台帐不能认定为欠款的逻辑上是不能成立的。且付款台账在相关法律规定和企业财务会计规定中并不是由房地产公司必须设立，鑫丰公司建设项目涉及其他众多购房人，本身也并未设立此台帐，如何凭借此证明出售房屋的完整情况。2．《商品房买卖合同》中鑫丰公司与孙宝玉未就付款期限进行约定，不符合正常房屋买交易习惯的认定错误。鑫丰公司在一审法院提交了孙宝玉和鑫丰公司签订《商品房买卖合同》，该买卖合同虽未约定付款期限，但约定了房屋总价款，且在签约后一个月内，孙宝玉向鑫丰支付房款50万元。在法庭审理过程中，鑫丰公司也向法庭释明，未约定房款且未及时过户给孙宝玉，主要是孙宝玉可以按照一手房出售该房屋，为配合交易才采取未明确约定付款期限。其《更名协议书》的签订，也证明吴碧瑄认可该更名的操作，合同三方均认可的房屋买卖法律关系，就是符合三方的交易习惯。且即便不符合正常服务交易习惯也不能否认孙宝玉和鑫丰的购买房屋的法律事实不存在。3．“《更名协议书》也未就115号房屋付款情况加以描述”认定错误，在判决书第5页“4。丙方（孙宝玉）同意将已付给甲方的该房屋全部款项转为乙方购房款”清楚明示，在2010年1月28日，三方签署的《更名协议书》约定孙宝玉将已支付给甲方的该房屋全部款项转为乙方购房款，已经明示告知在签订《更名协议书》时间节点上，孙宝玉向鑫丰支付的50万元转为吴碧瑄的支付房款。4．“综合上述证据，可以证明吴碧瑄已经支付了115号房屋的购房款”认定错误。首先按照鑫丰和孙宝玉签订的《商品房买卖合同》约定，总房款3，093，878元。而吴碧瑄提供的转账凭证，金额对不上，转款的备注无，仅仅因为是在《更名协议书》当日转款就认定该笔吴碧瑄转款到孙宝玉的390万元就是115房间款项是错误，且在该判决中，一审法院一直在强调，《更名协议书》没有对115房屋的付款情况加以表述，即该协议书也没有明确要求吴碧瑄应该向孙宝玉付款。即无合同约定，金额也对不上，也无转款备注，如何认定该笔390万支付就是应付115房屋房款呢，孙宝玉和吴碧瑄之间是否有其他经济关系，与该笔款项的关联程度是否可以排除，吴碧瑄向法庭提交的该项证据关联性根本就无法解释，如何能据此认定已付款的事实，鑫丰公司表示质疑。二、一审判决举证责任分配不当，违反合同相对性，适用法律错误按照《民法》《民事诉讼法》举证责任相关规定，应该由吴碧瑄、孙宝玉自已证明自己已经完整支付欠付房款，不应因吴碧瑄、孙宝玉未能到庭即免除其举证责任，而应由其自身承担举证不能的法律后果。鑫丰公司向该房屋的涉案两方当事人提起诉讼，且按照举证责任分配原则的规定已提交了证据证明已付款。同时鑫丰公司作为房屋产权方已经按照合同约定履行交付房屋的义务，但涉案两方当事人却没有履行向鑫丰完全付款的义务，即便孙宝玉下落不明，但作为合同相对性，作为最终房屋实际过户的吴碧瑄应该承担向鑫丰公司缴纳房款的义务，因为从整个合同交易过程中，鑫丰公司虽然和孙宝玉签订过房屋买卖合同，但并未实际交付过户，实际过户交付完成物权转移的是吴碧瑄，故吴碧瑄才是房屋买卖合同相对方，其应该向鑫丰公司交付房款，如其发生付款错误应明确其债权的不当得利基础，在本案中对于鑫丰公司的房款其应当承担证明自己向鑫丰付款的责任。但一审法院并未查明该事实也未对合同关系加以审查而直接驳回了鑫丰公司诉讼请求，枉顾了鑫丰公司的合法权利。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，以维护法律的尊严，维护鑫丰公司的合法权益，恳请贵院依法审判。另补充：我方一审期间提交了孙宝玉与鑫丰公司签订的商品房买卖合同，该合同附件五第十七页约定明确，买受人应向出卖人支付房款，现有证据无法证明鑫丰公司收到了吴碧瑄向孙宝玉支付的房款，我司也从未收到吴碧瑄向我司支付的房款。吴碧瑄辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意鑫丰公司的上诉请求及理由，请求驳回鑫丰公司全部上诉请求，维持原判。吴碧瑄已经依据商品房买卖合同履行了付款义务，且该房屋早在2010年就过户给了吴碧瑄，又于2018年过户到北京世纪航运贸易公司，鑫丰公司主张没有事实及法律依据，应予驳回。孙宝玉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。鑫丰公司向一审法院起诉请求：判令吴碧瑄、孙宝玉支付欠付房款2593878元及利息（按照合同约定的日万分之二标准支付，自2006年9月25日起至实际给付之日止，暂计算至2019年5月31日共计4626天为2399855．93元），以上费用合计4993733．93元。一审法院认定事实：2006年8月16日，鑫丰公司与孙宝玉签订合同编号为338278的《商品房买卖合同》，约定由孙宝玉购买鑫丰公司开发的北京市朝阳区朝阳门外小庄六号第中段裙房X单元裙-X-15及裙-X-10号房屋，建筑面积为157．91㎡及11．97㎡，每平方米21728．28元，支付方式以附件五为准，鑫丰公司应当在2007年6月30日前，将具备北京市建设工程竣工验收备案表条件的，并符合合同约定的商品房交付孙宝玉使用。鑫丰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该份合同后附补充协议，约定上述裙-X-15号房屋价格为3268139元，裙-X-10号房屋价格为260100元。该份合同后附件五为付款方式，但未明确支付时间。上述合同签订后，孙宝玉向鑫丰公司支付购房款50万元。2006年9月25日，鑫丰公司向孙宝玉出具购房款50万元的收据。2010年1月28日，鑫丰公司作为甲方，与乙方吴碧瑄、丙方孙宝玉签订《更名协议书》，约定北京市朝阳区朝阳门外小庄六号第中段裙房X单元裙-X-15及裙-X-10号房屋的买受人由孙宝玉变更为吴碧瑄，具体达成协议如下：1．乙方同意购买位于北京市朝阳区小庄六号中国第一商城裙房的裙-X-15和裙-X-10号（新楼号房号为：X号楼的X-115、X-110）的房屋。裙-X-15房屋的建筑面积234．64平方米，套内面积142．39平方米，总价3093878元；裙-X-10号房屋建筑面积19．98平方米，套内面积11．97平方米，总价260100元。2．甲方已告知乙方该房屋的前买受人为孙宝玉，乙方对该房屋的现状和法律权属状况均予以认可，并对该房屋的装修现状及所在楼房的附属设施状况和市政配套状况表示接受。3．丙方有义务协助甲方办理该房屋的退房手续。4．丙方同意将已付给甲方的该房屋全部款项转为乙方的购房款，购房发票换开为乙方的名字，甲方不再支付丙方退房款及其他费用。5．丙方同意甲方配合乙方将该房屋的产权证办理至乙方名下。6．丙方退房手续办理完毕后，甲方于30日内与乙方签署该房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，乙方负责缴纳甲乙双方应该缴纳的印花税费用。7．乙丙双方自行与物业公司对该房屋进行交接，如因房屋交接产生的物业费、供暖费、水、电费等任何纠纷均与甲方无关。同日，吴碧瑄向孙宝玉支付390万元。同日，鑫丰物业与吴碧瑄签订编号为XF217640的《商品房现房买卖合同》，约定吴碧瑄购买115号房屋，总价款3093878元，付款方式为附件五中约定的吴碧瑄应在2010年1月28日前向鑫丰公司支付3093878元。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。附件六装饰和设备标准的约定第12条其他载明：鉴于该房屋已实际交付给买受人，买受人对装修和设备无任何异议。一审庭审中，鑫丰公司表示其于2009年3月25日向孙宝玉发送房款催款函，并于2019年3月5日向吴碧瑄发送房款催款函，两次催款期间鑫丰公司表示电话与吴碧瑄沟通过，但没有相关证据。吴碧瑄对上述证据不予认可。一审法院认为，《商品房买卖合同》《更名协议书》《商品房现房买卖合同》均系协议各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鑫丰公司已交付115号房屋并办理上述房屋的所有权转移登记手续，且鑫丰公司未向一审法院提交房屋买卖交易的付款台账，以证明其出售房屋的完整的情况。《商品房买卖合同》中鑫丰公司与孙宝玉未就付款期限进行约定，不符合正常房屋买卖交易习惯，《更名协议书》中也未就115号房屋付款情况加以表述，且所有合同均约定了鑫丰公司同意配合将115号房屋过户登记至吴碧瑄名下。合同签订距今已十几年，现孙宝玉下落不明，不宜由孙宝玉承担举证不能的不利后果。根据吴碧瑄提交的证据显示，在三方签订《更名协议书》当日，吴碧瑄将390万元支付给了孙宝玉。综合上述证据，可以证明吴碧瑄已经支付了115号房屋的购房款。因此，鑫丰公司要求孙宝玉及吴碧瑄支付欠付购房款，一审法院不予支持。孙宝玉经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回鑫丰公司全部诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。二审期间补充查明，《更名协议书》约定：“……5．丙方同意甲方配合乙方将房屋的产权证办理至乙方名下。”吴碧瑄称案涉房屋2010年4月26日办理房产变更登记手续，后于2018年将案涉房屋出售并已办理变更登记手续。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》、《更名协议书》、《商品房现房买卖合同》均系协议各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据本案目前现有证据，吴碧瑄已将390万元的房款交给了孙宝玉，因此吴碧瑄已经完成了合同约定的交付房款之义务，而鑫丰公司亦已将案涉房屋办理了所有权转移登记。一审法院综合双方就房屋出售过程的陈述、《商品房买卖合同》、《更名协议书》、《商品房现房买卖合同》约定内容以及房屋变更权属登记的情况认定该公司诉请吴碧瑄、孙宝玉支付房款，缺乏证据支持，并驳回鑫丰公司的请求，并无不当，本院不持异议。综上所述，鑫丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46750元，由北京鑫丰物业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年十二月二十八日法官助理 付 哲书 记 员 徐 曼