山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12817号 上诉人(原审被告)：刘成烈，男，1962年7月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人(原审原告)：青岛安康物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区黄河三路。 法定代表人：赵恒正，总经理。 委托诉讼代理人：邱月君，公司职工。 上诉人刘成烈因与被上诉人青岛安康物业服务管理有限公司（以下简称安康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初4833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 刘成烈上诉请求：一、撤销青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初4833号民事判决，发回原审人民法院重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求；二、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人之间没有合同关系，被上诉人不享有诉权而一审法院对于被上诉人和上诉人是否具有合法的合同关系及被上诉人是否享有诉权的事实没有查清。被上诉人同上诉人所居住小区所在地的居委会签订的《物业服务合同》，而上诉人及其所在小区居民完全不知情，且未委托授权居委会代为选聘物业公司和签订《物业服务合同》。上诉人及其小区业主对其居委会越权违法选聘的物业公司坚决不同意，并多次向居委会提出异议和反对。二、被上诉人无视业主享有的基本权利，物业服务质量根本不合格，严重侵害了业主的合法权益。 安康物业公司答辩称：被上诉人自2014年5月份进入涉案小区，入驻前并无物业公司对小区进行服务，且涉案小区并无业主委员会。在居委会征求业主意见，且同意达到60%以上的情况下我公司同居委会签订合同。我公司已对小区已尽到了应尽的义务，每周都对涉案小区进行清扫，对公共设施进行维修。从2016年签订物业服务合同。 安康物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、刘成烈支付2015年-2019年期间物业费2398元、违约金185.10元、路灯费92元，共计2675.10元；2、诉讼费用由刘成烈承担。 一审法院认定事实：刘成烈系青岛市即墨区西苑新村小区32号楼x单元x户业主，安康物业公司为即墨区西苑新村小区提供物业管理服务。即墨区西苑新村小区未成立业主委员会。2016年3月1日，（甲方）即墨市通济办事处新兴二居委会与安康物业公司（乙方）签订《物业委托服务合同》，合同约定安康物业公司为西苑新村居民小区提供物业服务，物业服务内容包括：小区大门、围墙以内的庭院和各单位内（分户门以外）的公共卫生的保洁服务；小区垃圾的清运；公共绿化物维持性的管理；本物业服务区域内的公共区域内的公共安全的协助防范工作；公共/公用部位和设施、设备正常运行中的管理维护；公用部位和设施、设备发生维修事宜时依照法律法规提供咨询和引导性的服务。物业服务费采取包干制，交费办法为每个年度的物业服务费由业主和物业使用人主动到物业服务站一次性交纳，时限为从每年的元月一日起至六月三十日止。对在每一个服务年度的最后一日仍未交纳物业服务费的业主，如无正当合法理由，则从次一服务年度的每一日开始累积逾期交纳的日数，并按应交纳的金额每日加收3‰的违约金。物业服务费按原规划建设的用途和物业的建筑面积收交，住宅物业0.6元/月/㎡，公共照明（即路灯）的耗电费2.00元/户/月。合同自2016年3月1日起生效，有限期限为3年。当合同约定的期限届满时，若属非因乙方的原因导致本小区无法或没有签订新的《物业服务合同》，乙方可单方作出延续本合同的决定并按本合同第四款（即“物业服务费收费标准的调整”）的有关约定实施。该协议同时对双方权利和义务、物业管理移交事项等进行了约定。刘成烈自2015年1月起停止缴纳物业服务费。 一审法院认为：安康物业公司经刘成烈所在小区的居委会选聘，刘成烈作为青岛市即墨区西苑新村2号楼x单元x户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照《物业委托服务合同》约定支付相应的物业服务费用。 关于刘成烈主张安康物业公司服务存在瑕疵并拒交物业费，关于其抗辩理由，一审法院认为，现实中物业管理服务行业确实存在服务不完善的现象，但安康物业公司对西苑新村小区实行统一管理、综合服务，服务随着时间的推移而持续进行，服务成果始终处于变化之中且难以量化，不能以某一时间点或某项服务内容来判断物业服务整体质量。物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，本案中刘成烈所主张的拒交物业服务费理由不能认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为其拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。故对于刘成烈的抗辩事由，一审法院不予采纳。 关于刘成烈未按照合同约定支付物业服务费，构成违约，但刘成烈未交纳物业服务费系因对安康物业公司服务存有异议，故一审法院对安康物业公司关于违约金的主张不予支持。 关于安康物业公司要求刘成烈支付2016年3月1日起至2019年12月31日的物业服务费、路灯费符合物业服务合同约定和法律规定，一审法院予以支持，相应金额认定为物业服务费2166.6元（0.6元/月/平方米×78.5平方米×46个月）、路灯费92元（2元/月×46个月）。 因另案中西苑新村小区业主提交的2015年1月至2015年12月期间垃圾清运费、路灯费收费单位并非原告，原告要求被告按照200元/年即16元/月的标准承担垃圾清运费一审法院不予支持。2015年1月至2016年2月期间的垃圾清运费原告可在债权债务关系证据充分后另行主张。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条裁判如下：一、刘成烈于本判决生效之日起十日内支付给青岛安康物业管理有限公司2016年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、路灯费合计2258.6元；二、驳回青岛安康物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，1.安康物业公司与居委会签订的《物业服务合同》是否有效；2.刘成烈是否应交纳物业费。 关于焦点1，本院认为，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，由即墨市通济办事处新兴二居委会依据上述规定代为签订物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定的内容，应认定合法有效。对包括刘成烈在内的小区全体业主具有约束力，刘成烈称即墨市通济办事处新兴二居委会越权违法选聘的物业公司抗辩，本院不予采纳。 关于焦点2.上诉人刘成烈主张被上诉人物业服务质量不合格，不应交纳物业费的问题。对此本院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及存在提供个别服务点和整体服务面的差异性的等特点，因此，安康物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，上诉人所提供的证据不足以证明其在物业服务过程中存在不履行主要合同义务的问题，因此本院对上诉人的该主张不予支持。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，安康物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘成烈负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月十一日 书记员  方高海 韩平