河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终6050号上诉人（原审被告）：王家福，男，汉族，1965年8月24日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：刘永升、高康佳，河南福聚律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：孙自宽，男，汉族，1965年2月2日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：柳卫,河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人王家福因与被上诉人孙自宽合同纠纷一案，不服虞城县人民法院（2020）豫1425民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘永升、高康佳，被上诉人的委托诉讼代理人柳卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王家福上诉请求：l、撤销虞城县人民法院(2020)豫1425民初4244号民事判决,依法发回重审或改判驳回其诉讼请求;2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案协议有效的事实依据错误,依法应当认定该协议无效。商丘市人民政府关于虞城县杜集镇王楼等7个村土地综合整治试点项目规划方案的批复包括杜集镇王楼、刘菜园村等7个村,争议的房屋位置位于王楼,原告提供的是刘菜园村的建设工程规划许可证,没有提供王楼的建设工程规划许可证,并且刘菜园村的建设工程规划许可证中建设规模9000平方米全部位于刘菜园村内,涉案房屋不在该建设规模内;因此被上诉人建房手续不全,所以所建房屋系违章建筑,并且其没有建房资质,挂靠的行为导致施工建设合同无效,施工合同的无效更能说明被上诉人不具有签订卖房协议的资格,该房屋没有完工,都是上诉人自己打的地平和门前路面修整,这有施工人可以证明;该房产也没有经过验收,房屋质量存在严重问题,不符合交付条件,导致严重损害了农村村民集体权益及被上诉人的合法利益,根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”规定,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效”。并且被上诉人无权出售此房屋,因此上诉人与被上诉人之间签订的买卖该房屋的行为违反法律的强制性规定,双方达成的房屋买卖合同应为无效。二、被上诉人也没有完全履行此协议约定的义务。协议注明:“楼梯间所占面积与其他群众一样处理”因被上诉人已经给其他群众补偿,其他群众可以证明,但是一直没有给上诉人解决,所以按照合同法关于先履行抗辩权的规定,被上诉人应先给予补偿,因此被上诉人履行完约定的义务之前,被上诉人无权要求上诉人履行,更何况上诉人并不欠被上诉人房款。且上诉人所交房款被上诉人也没有开具发票,根据合同法及税收征收管理法规定,被上诉人应向上诉人开具足额正规发票。孙自宽辩称，被上诉人是涉案房屋的实际出资建设人，有权利出卖自己建设的房屋，且上诉人与被上诉人之间存在书面合同，因此上诉人主体适格。第二点，涉案的土地已经商丘市人民政府批复进行新农村建设。被上诉人属于合法建设，被上诉人将合法建设的房屋出售给本村村组成员，房屋买卖协议合法有效。上诉人应当依据协议的约定支付剩余的2万元房款。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审予以维持。孙自宽向一审法院起诉请求：1.判决被告给付原告房屋找补款2万元；2.判决被告拆除建在原告土地上的简易房；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实认定如下：原被告于2013年7月9日签订协议书一份，被告王家福为甲方，原告孙自宽为乙方。协议约定：“经甲乙双方协商，就甲方购乙方和土地补偿房一事达成如下协议：1、乙方在期，黄河路北侧新建房东头支付甲方门面房子，其中乙方占用甲方承包地2.3亩，按乙方与甲方签订的方案执行。2、甲方连同甲方土地与乙方签订的补偿协议，应包括乙方占用甲方地所补偿甲方分房在内，共要乙方门面房4间，住房两套。另外，甲方再找补乙方叁拾万元。”另注明：楼梯间所占面积与其它（他）群众一样处理。甲乙双方签字，证明人：杨明哲、陈法钦签字。协议签订后，被告支付28万元。2013年12月20日，商丘市人民政府出具商政土（2013）291号“商丘市人民政府关于虞城县杜集镇王楼等7个村土地综合整治试点项目规划方案的批复”。原告借用海南军海建设公司金乡分公司资质进行建设，并于2017年3月份将房屋交付给被告使用。一审法院认为，原告孙自宽承建房屋所占土地虽为农民集体所有，但该土地的使用已经商丘市人民政府作出批复。原告将承建的房屋出售给被告，除包括抵偿占用土地补偿款外，还包括部分购房款，因此，双方的协议约定由被告再找补给原告三十万元，实为被告应再支付给原告购房款三十万元。该协议是当事人的真实意思表示，同时，被告作为虞城县杜集镇王楼集体经济组织的成员，购买原告建于本村集体土地上的房屋，其交易行为并不违反法律强制性规定。因此，原、被告签订的协议为有效协议。被告违反等价有偿、诚实信用的民事原则，拒不依约足额支付房款，对纠纷的形成应负全部责任。被告已支付二十八万元，余款二万元，被告应当支付。关于原告要求被告拆除建在原告土地上的简易房的诉请，双方在协议中没约定权利义务关系，应属侵权之诉，与本案不是同一法律关系，对其请求不予支持，但可另行主张权利。关于被告辩称原告的诉请超过诉讼时效的问题。在2017年3月份原告将房屋交付给被告使用，但没约定余款履行的期限，因此，原告的该项诉请不能认定为超过诉讼时效。关于被告辩称房屋存在质量问题，因其没提出反诉，也没有申请鉴定，故对其答辩意见不予采信，但可另行主张权利。对被告的其他答辩意见，因未提供相应的证据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、被告王家福于本判决生效之日起十日内，支付给原告孙自宽找补款（购房款）20,000元；二、驳回原告孙自宽的其他诉请。案件受理费150.00元，由被告王家福负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：王楼村民委员会开具的证明一份，证明虞城县杜集镇王楼和刘菜园村是两个村委会，两个村委之间没有从属关系。建设工程规划许可证与建字第201100901号规划的杜集镇菜园中心社区系在刘菜园村且其规划的9万平方的面积，不包括王楼的城市之光小区。被上诉人行质证认为，对该份证明真实性及证明目的均有异议。第一该份证明属于先盖章后书写。第二点，该份证明出具的内容超过村民自治的职权范围。第三点，该份内容不是村民委员会能够出具的这个证明，因为它不是相关的规划许可部门。第四点，该份证明与一审商丘市人民政府出具的商政土（2013）第291号内容相违背。综上，该份证明不能达到其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证明从盖章和书写笔迹可见为先盖章后书写内容，该证明不能推翻本案当事人签订的协议书及上诉人王家福占有案涉房屋的事实，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，案涉规划方案已经商丘市人民政府批准，本案当事人签订协议是真实意思表示，上诉人已经实际占有房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，依据约定上诉人应该支付剩余房款20000元。关于房屋质量问题，上诉人可向被上诉人主张权利，但在协商不成的情况下自行扣款没有依据，故不予支持。关于是否为违章建筑问题，本案不予审理，可向有关机关反映。综上所述，王家福的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由王家福负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  王晓辉审判员  冯 明二〇二〇年十二月二十九日法官助理姬红岭书记员彭兰