呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4499号上诉人(原审被告)：内蒙古新远房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭来柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军亮，男，该公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高爱珍，女，汉族，该公司员工，住呼和浩特市。被上诉人：兰能义，男，住呼和浩特市。上诉人内蒙古新远房地产开发有限责任公司（以下简称新远公司）因与被上诉人兰能义房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法进行了书面审理。本案现已审理终结。新远公司上诉请求：依法撤销一审判决予以改判或者发回重审。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。一审法院认定“被告未能按照合同约定将案涉房屋在约定期限内交付被告,且另行将案涉房屋出售给他人致使合同目的不能实现,构成根本违约(判决书第五页)”。在认定事实过程中该院亦认可该房屋的来历“案涉房屋系被告为抵顶工程款给邱某的房屋,邱某又将房屋抵顶给兰喜栓,兰喜栓又将房屋卖给原告兰能义(判决书第四页)”，通过以上过程可知,新远公司没有违约。首先,新远公司凭借买房人的合同原件和收据原件由最初顶账权人邱某约定解除该案涉合同的。当时邱某给出的退房理由是买房人嫌贵不买了,还有他与兰喜栓之间存在债务关系,兰喜栓予以退回。该理由姑且不论真伪,仅凭合同原件和收据原件新远公司无理由不支持退房，新远公司属于善意取得。其次,新远公司和合同相对方解除合同,凭的是合同原件和收据原件,还凭的是顶账权人邱某,当时就是将顶账房抵顶给邱某,现在邱某退回合同原件和收据原件情理之中,无可置疑。再次,新远公司没有收取兰能义的购房款,一审法院也认可,根据权利义务相一致原则,该案应当向收取房款的义务人索取,新远公司没有代偿义务。二、原审法院适用法律错误。原审法院在查明购买房屋全过程后,仍然坚持否定新远公司的善意取得,对善意取得过程不予认定。对已经约定解除的合同按照有效合同予以认定(其依据《合同法第六十条》),事实上该合同已经凭借退回来的合同和收据原件解除。应当适用《物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定,由无处分权人承担赔偿责任。再者,另案呼和浩特市中级人民法院(2019)内民再54号民事判决书判决由邱某返还兰能义该案涉合同。综上，望二审法院在查明事实的基础上予以改判。兰能义辩称，1、本案所涉商品房买卖合同的主体为兰能义与新远公司，合同相对人即该双方当事人。2014年1月8日，新远公司与兰能义签订《商品房买卖合同》，新远公司将友谊馨居小区2号楼1单元301室的房屋一套出卖给兰能义。2014年10月22日，新远公司向兰能义出具了购房款321959元收据一份。上述《商品房买卖合同》及购房款收据所载明的购房人均为兰能义，房屋出卖人均为新远公司。商品房买卖合同的主体或合同相对人即该双方当事人，兰能义有权以合同主体或合同相对人的身份主张权利。2、新远公司解除《商品房买卖合同》应与合同相对人，即兰能义进行，否则不具有法律效力，相反应承担违约责任。涉案房屋系新远公司抵顶给邱某丘的抵账房，邱某又将该套房屋抵顶给承揽其保温工程的施工人兰喜栓作为工程款。兰喜栓为实现三方债务转让结果，向兰能义推荐购买该套房屋，兰能义经向新远公司售楼部了解可签订合同。据此信赖，兰能义将购房款交付给兰喜栓，兰喜栓将已收到购房款的信息告知邱某并转告新远公司。之后，新远公司与兰能义于2014年1月8日签订了《商品房买卖合同》，将友谊馨居小区2号楼1单元301室的房屋一套出卖给兰能义。新远公司疏于审查案外人邱某非法占有兰能义《商品房买卖合同》及购房款收据原件的事实,怠于征求合同相对人兰能义的意思表示，仅以案外人邱某将《商品房买卖合同》及购房款收据原件交回的行为，即单方解除与兰能义之间即存的商品房买卖合同关系，不符合法律的规定。3、新远公司与兰能义签订《商品房买卖合同》向兰能义出具购房款收据方式，即表明认可房屋出售给兰能义及支付购房款的事实。新远公司之所以与兰能义签订《商品房买卖合同》，即是针对该套抵账房，新远公司与邱某、兰喜栓三方就相互存在的工程款债务转让取得一致的结果。新远公司以与兰能义签订《商品房买卖合同》向兰能义出具购房款收据方式，认可房屋出售给兰能义及支付购房款的事实。作为具有民事行为能力的法人，新远公司应为自身的行为负责，履行相应合同义务。至于新远公司与邱某的债务关系、邱某与兰喜栓的债务关系，由相关当事人另行主张，与本案无关。综上，兰能义认为一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，应予以维持。兰能义向一审法院起诉请求：1.解除兰能义、新远公司于2014年1月8日签订的商品房买卖合同；2.判令新远公司返还兰能义购房款321959元，给付从2014年1月8日起至实际给付止的资金占用利息。利率按年6％计，暂计至2020年8月8日，计128998元。一审法院认定事实：1．2014年1月8日，兰能义、新远公司签订《商品房买卖合同》，约定兰能义购买新远公司开发的的坐落××区房屋，约定房屋总价款为321959元，新远公司于2014年10月22日向兰能义出具收据一张，载明收到兰能义购房款321959元，合同中还约定新远公司于2014年8月30日交付案涉房屋，若新远公司逾期交房，兰能义应给予90天的宽限期，宽限期满后仍未交房的，从第91天起，新远公司应按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，《买卖合同》继续履行。2．案涉房屋系新远公司为抵顶工程款给邱某的房屋，邱某又将该房屋抵顶给兰喜栓，兰喜栓又将该房屋卖给兰能义。现《商品房买卖合同》及《收据》原件已由邱某退还给新远公司，兰能义在另案向邱某提起诉讼，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民再54号民事判决书，判决邱某向兰能义返还《商品房买卖合同》及《收据》原件。案涉房屋已由新远公司于2018年9月30日卖给案外人杨某，并已办理网上签约备案。3．案涉房屋于2014年5月30日即已取得商品房销售证明。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，争议焦点有二：一是兰能义、新远公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是兰能义诉请返还购房款及支付资金占用期间的利息是否有事实和法律依据。针对第一个争议焦点，案涉房屋虽然是新远公司抵顶给邱某、邱某抵顶给兰喜栓、兰喜栓卖给兰能义，新远公司未收取兰能义任何购房款，但新远公司已认可案涉房屋多次抵顶的事实且自愿与兰能义签订《商品房买卖合同》并出具《收据》，《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，截至起诉之日，新远公司已取得案涉房屋的商品房销售许可证明，该《商品房买卖合同》应为有效合同。针对第二个争议焦点，因《商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人皆因按照约定内容履行各自义务，新远公司未能按照合同约定将案涉房屋在约定期限内交付兰能义，且另行将案涉房屋出售给他人，致使合同目的不能实现，构成根本违约，应承担违约责任，兰能义可基于此要求与新远公司解除《商品房买卖合同》，新远公司交付房屋在客观上已不能实现，故兰能义可以要求新远公司承担返还购房款的责任；关于资金占用期间的利息损失，兰能义诉请以合同签订之日2014年1月8日起计算利息损失，因合同约定交房日期为2014年8月30日＋90天宽限期，即最迟应于2014年11月27日交付案涉房屋，故应从2014年11月28日起计算资金占用期间的利息损失；关于利息损失计算标准，兰能义诉请按年利率6％计算至实际给付之日大于合同中约定的日万分之一的计算标准，原审法院按合同约定予以认定，即以应返还的购房款321959元以基数，按日万分之一标准计算至实际给付之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告兰能义与被告内蒙古新远房地产开发有限责任公司于2014年1月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古新远房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性支付原告兰能义购房款321959元并支付资金占用期间的利息损失（损失以321959元为基数，从2019年11月28日起按照日万分之一标准计算至实际给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4030元，由被告内蒙古新远房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：新远公司是否应支付兰能义购房款及利息。本案中，新远公司认为，新远公司与兰能义签订《商品房买卖合同》的案涉房屋系新远公司抵顶给邱某的房屋，后邱某将新远公司与兰能义签订《商品房买卖合同》和收据原件交回，新远公司依据《商品房买卖合同》和收据原件才解除的合同，且新远公司并未收取兰能义购房款，故此不因退还购房款。兰能义认为案涉《商品房买卖合同》的主体为新远公司与兰能义，新远公司并未征求兰能义的意思表示，仅以邱某将《商品房买卖合同》和收据原件交回即单方解除与兰能义之间的商品房买卖合同关系，不符合法律规定，且案涉《商品房买卖合同》签订和收据的出具，是新远公司与邱某、兰喜栓就相互存在的工程款债务转让取得一致的结果。本院认为，根据现有证据及双方无争议事实，本案中，兰能义依据的是《商品房买卖合同》和收据提起本案诉讼，新远公司收取房款的方式为通过债权的抵顶。新远公司认为，其是依据收回的《商品房买卖合同》和收据原件，解除的案涉房屋买卖合同，其认可《商品房买卖合同》和收据原件是由邱某交回，而非兰能义所交回。本案中新远公司与兰能义签订《商品房买卖合同》时间为2014年1月8日，而新远公司主张邱某交回《商品房买卖合同》及收据时间为2016年，现新远公司没有证据证明案涉合同的解除系与兰能义达成合意的行为。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，新远公司仅凭案涉《商品房买卖合同》和收据原件均已收回，并不能作为认定双方解除合同的依据，且兰能义并不认可双方合同的解除。新远公司现将该房屋出售于第三人，导致与兰能义的《商品房买卖合同》的目的无法实现，兰能义要求返还购房款及利息的主张符合法律规定，故新远公司的上诉请求，本院不予支持。综上，内蒙古新远房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6130元，由上诉人内蒙古新远房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年十二月二十八日法官助理 高海俊书记员 雎 洁