呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终4389号上诉人(原审原告)：丁亦瑶，女，无固定职业，现住乌兰察布市。委托诉讼代理人：孟和敖其尔，内蒙古澳兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜正男，内蒙古澳兰律师事务所律师。上诉人(原审被告)：秦华，男，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：谢守仁，内蒙古誉蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖伟东，内蒙古誉蒙律师事务所律师。上诉人丁亦瑶因与上诉人秦华房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人丁亦瑶及其委托诉讼代理人姜正男、孟和敖其尔，上诉人秦华委托诉讼代理人谢守仁、肖伟东到庭接受询问。本案现已审理终结。丁亦瑶上诉请求：1.请求依法撤销原判决部分判决。对原审判决第一项房屋装修费27762元改判为由秦华承担全额赔偿55524元;对原审判决第二项返还美容仪器改判为赔偿美容仪器价款14500元;撤销原审判决第三项;对原审判决第四项驳回其他诉讼请求,改判为由秦华承担该房屋装修鉴定费5000元并承担损失1700元。2.请求判令秦华承担一、二审诉讼费。事实和理由：本案事实为丁亦瑶与秦华协商,由丁亦瑶垫资安装暖气设施,双方各自承担一半费用。后来丁亦瑶按约定先付一半的租金。丁亦瑶安装暖气设施后,秦华却不承认事先的约定。丁亦瑶无奈将剩余的租金付清。秦华收款后却立即换门锁并提出终止合同。双方签订的房屋租赁合同中明确约定，双方当事人解除合同需提前一个月书面通知对方,否则构成违约并承担违约责任。秦华的行为是根本违约,而丁亦瑶拖欠部分房租的行为顶多是一般违约,且事出有因,是秦华所致。因此秦华应当承担该房屋装修费全额赔偿55524元。原审判决美容仪器返还的判决是错误的，因为该美容仪器是更新换代非常快的产品，丁亦瑶多次去找秦华要回该仪器,秦华对此不予理睬,拒不退还，导致该设备现已淘汰,丧失使用价值，该损失应当由秦华承担。原审判决丁亦瑶承担物业费3855元的判决错误。秦华并未提出该项诉讼请求,在庭审中是作为抗辩理由提出的。该判决超出了诉讼范围。该小区已经减免一年的物业费,且该小区期间更换过物业公司，出现过半年没有物业服务的状况。后经秦华同意丁亦瑶将房屋转租给第三人使用,没过两个月秦华换门锁导致第三人无法营业。因此该物业费与丁亦瑶无关，应予驳回。原审判决对损失1700元及鉴定费5000元的判决明显错误，该损失是秦华违约在先造成的，因此应当由秦华承担该损失，鉴定费是对该房屋装修费无法确定而产生的费用，因此应当由秦华承担。综上,原审判决实认定错误,适用法律错误,导致损害了丁亦瑶的合法利益，故提起上诉。秦华辩称，一、丁亦瑶所诉与事实不符，本案违约方为丁亦瑶，应当承担相应的违约责任，具体理由如下：双方签订的《租房协议》起始日期为2018年8月18日，依据租房协议约定租金支付方式为按年度结算，第二年租金15000元应当在2019年8月18日之前全部付清，但在其未支付第二年租金的情况下于2019年8月19日擅自将房屋转租给了第三人马某，转租的次日，丁亦瑶向秦华支付了10000元房租，剩余5000元经秦华多次催要一直未付，直至2019年10月7日，秦华发现该房屋已被转租的事实，于2019年10月13日更换房锁，收回房屋。此前，丁亦瑶确实提出想要转租的要求，秦华同意转租的前提是安装暖气设施的费用全部由丁亦瑶负担，并结清第二年度租金。而丁亦瑶在未交清租金的情况下转租构成违约。二、关于美容仪器的赔偿问题。秦华对该仪器并不是拒不退还，而是丁亦瑶租赁期间所产生的物业费一直未付，秦华明确告知丁亦瑶按约交纳了物业管理费，该仪器以及房屋内的设施随时可以搬走，但至今，丁亦瑶仍未交纳。且该仪器属于动产，丁亦瑶要求赔偿损失没有法律依据。三、关于承担物业费的问题。首先，双方签订的《租房协议》明确约定，租赁期间的物业费由乙方（丁亦瑶）承担。其次，丁亦瑶在一审中自认其未支付过物业费。其应当承担在租赁期间产生的物业费。至于减免物业费及小区更换物业服务公司的情况，从未发生过。综上，丁亦瑶的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以驳回。秦华上诉请求：1.请求判令撤销原审判决第一项，依法改判秦华不支付丁亦瑶房屋装修费；2.本案一、二审诉讼费及鉴定费由丁亦瑶承担。事实和理由：一、丁亦瑶违反约定转租且拖延支付房租首先构成违约，秦华作为守约方有权解除合同，丁亦瑶应自行承担全部装修费用。综合全案事实来看，丁亦瑶在履行《房屋租赁合同》的过程中，存在两点违约事实：首先，其在未与上秦华协商一致的情况下，擅自将案涉房屋出租给案外人马某，严重违反了双方商定的不得转租的约定。该事实在呼和浩特市回民区人民法院审理的另一关联案件(案号：2019内0104民初4648号)中完全可以得到印证。其次是在缴纳的房租到期后，未能在约定的期限内及时支付房租，且在秦华多次催促下仍未缴纳，该事实在一审审理过程也已确认。针对两点违约事实，秦华向丁亦瑶发出解约通知。而对合同解除后，案涉房屋的装修费用问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项明确规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。一审法院确认了丁亦瑶违约的事实，仍然判决由秦华承担50%的装修损失违反上述法律规定。二、国宏(价)字2020第101号《价格评估结论书》中的装修评估价格，应剔除未形成附合的装饰装修物的价值。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该鉴定报告中包含的沙发、纱窗、主灯、门厅鞋柜、门厅铁艺架、客厅花架、全屋窗帘、北卧室架子、北卧室储物柜、北卧室玻璃桌、主卧室椅子、主卧室地毯、主卧室门帘、主卧室置物架、镜面等均属于可移动、拆卸的装饰装修物，应由丁亦瑶自行拆卸带走，不应计算在争议装修价值内。一审法院以评估的全部装修价值予以认定，明显有违公平公正，同时也违反了上述法律规定。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持秦华的上诉请求。丁亦瑶辩称，呼和浩特市玉泉区人民法院的生效判决中，两处提到秦华同意转租，因此，秦华不同意转租的情况不存在，且一审过程中秦华承认已经收到丁亦瑶剩余未交的5000元，所以秦华的上诉是没有事实依据，与客观事实相违背的，因此，其上诉请求不应得到支持。丁亦瑶向一审法院起诉请求：请求判令秦华赔偿丁亦瑶房屋装修费46098元（含材料费和施工费），退还租金12500元、押金2000元，并赔偿经济损失1700元整，共62298元整。请求判令秦华退还丁亦瑶美容仪器和房屋内摆设物品（总价值为共25360元整）。一审法院认定事实：丁亦瑶以开瑜伽馆为目的与秦华于2018年8月18日签订房屋租赁合同，租期为2018年8月18日至2022年8月17日。评估鉴定报告书评估房屋装修费用价值为55524元；秦华出具的房屋认购协议书，银泰苑小区4号楼3单元102室房屋面积为149.8平方米。一审法院认为，丁亦瑶诉请秦华赔偿丁亦瑶房屋装修费46098元（含材料费和施工费），返还美容仪器和房屋内摆设物品总价值为共25360元整。双方签订了房屋租赁合同，租期为2018年8月18日至2022年8月17日，租金为第一年10000元、第二、三年15000元、第四、五年为20000元，按年度结算。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。被告同意原告对房屋进行装修，约定的租期为五年，但双方于2019年10月17日终止了房屋租赁关系。约定五年的租期，租期未到被告终止房屋租赁关系，应对丁亦瑶的房屋装修费负担相应费用。评估鉴定报告书评估房屋装修费用价值为55524元，内含摆设物品。丁亦瑶购买美容仪器花费14500元，该仪器属于可移动设备，房屋租赁合同解除，秦华应返还丁亦瑶该仪器。对该项诉请本院予以支持。丁亦瑶诉请退还租金12500元及押金2000元。双方租赁合同于2019年10月17日已经解除，丁亦瑶已支付的2020年度租金，秦华应退还丁亦瑶未租赁期间的租金12500元，秦华辩称双方租赁关系未解除，现房屋属于无偿给工人使用，2019年10月17日秦华通过微信的方式告知丁亦瑶合同已终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：合同自通知到达对方时解除。秦华2019年10月17日通知到达丁亦瑶之日视为合同解除，对于秦华的辩解一审法院不予采信。秦华应退还丁亦瑶未租赁期间的租金12500元及押金2000元，对于丁亦瑶的该项诉请一审法院予以支持。丁亦瑶诉请赔偿经济损失1700元。在该院审理的（2019）内0104民初4648号案件中原丁亦瑶赔偿案外人马某1700元。在该案中秦华自认按时支付租金就同意转租，丁亦瑶在2019年8月19日转租给马某，8月15日收到马某定金3000元，但是未按时支付秦华房租，后发生了秦华换锁芯锁门的事实。对此事实丁亦瑶违约在先，应自行承担赔偿马某的经济损失，对此诉请一审法院不予支持。租赁合同明确约定由丁亦瑶承担物业费等费用，丁亦瑶自认未支付过物业费，该房屋的物业费为每平米1.8元，垃圾转运费60元，楼道灯费20元，房屋面积149.8平方米。丁亦瑶租期从2018年8月18日至2019年10月17日，物业费应为149.8×1.8元×14+60+20=3855元，丁亦瑶应承担物业费3855元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告秦华于本判决生效之日起十五日内支付原告丁亦瑶房屋装修费用27762元、退还租金12500元及押金2000元，合计42262元；二、被告秦华于本判决生效之日起十五日内返还原告丁亦瑶双屏多功能OPT美容仪一台(价值14500元)；三、原告丁亦瑶本判决生效之日起十五日支付被告秦华物业费3855元；四、驳回原告丁亦瑶的其他诉讼请求。案件受理费679元，由被告秦华负担。本院二审期间，秦华围绕上诉请求依法提交了《履行缴费法律义务通知书》一份，拟证明案涉房屋没有减免物业费和更换物业服务公司的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁亦瑶的质证意见为该通知书没有原件，也没有加盖公章，对其真实性和证明的问题均不认可。此外秦华复举了部分一审证据，丁亦瑶未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案中的装饰装修损失应如何承担；2.一审判决丁亦瑶承担物业费是否有事实及法律依据；3.秦华是否应向丁亦瑶赔偿美容仪器损失14500元及经济损失1700元。关于第一个争议焦点，一审经内蒙古国宏价格评估有限公司出具国宏（价）字2020第101号价格评估结论书审定，案涉房屋在价格评估基准日的装修费用价值为55524元。秦华主张装修费用评估价值中包含了未与房屋形成附合的装饰装修物，依法应当由丁亦瑶自行拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”对于未与房屋形成附合的装饰装修物，依法应当待丁亦瑶自行拆除后归丁亦瑶所有，但丁亦瑶表示出租人秦华收回房屋后，将房屋提供给他人使用，实际使用了案涉房屋内依法应当归丁亦瑶所有的装饰装修物，价格评估报告书中的现场照片证实了丁亦瑶的说法，秦华亦自认终止合同后将房屋提供给他人使用。秦华已实际占有使用了上述装饰装修物，故依法应当折价向丁亦瑶赔偿上述装饰装修损失。但由于丁亦瑶在合同履行过程中迟延支付房租，亦存在过错，故一审基于双方在合同履行过程中的过错程度判决双方对于装饰装修现值损失各承担50%，并判令双方对于鉴定费用各承担50%并无不当，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，双方签订的《租房协议》第4条约定：“乙方（丁亦瑶）租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。”一审认定丁亦瑶租期为2018年8月18日至2019年10月17日，应当缴纳物业费3855元。丁亦瑶上诉主张案涉房屋所在小区存在更换物业公司及减免物业费的情况，但并未提供实质性的证据对其主张予以作证，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对其主张不予认可，丁亦瑶须按照合同约定支付其租赁期间产生的物业费。一审判决秦华退还丁亦瑶租金12500元及押金200元，双方均未对此进行上诉，本院视为双方均认可该判决结果，故本院直接从应退还的租金中将物业费予以核减，即秦华应退还丁亦瑶租金8645元（12500元－3855元）及押金200元。关于第三个争议焦点，秦华是否应向丁亦瑶赔偿美容仪器损失14500元及经济损失1700元。丁亦瑶一审主张秦华向其返还多功能美容仪一台，一审法院支持了其诉讼请求，二审丁亦瑶上诉称美容仪更新换代快，已丧失使用价值，故请求秦华赔偿其美容仪损失。本院认为，美容仪的更新换代属于基于其产品特性而来的折旧损失，并非基于秦华过错，且秦华并未对该美容仪造成损坏，丁亦瑶不能请求秦华对该笔费用进行赔偿。秦华扣留该美容仪是基于丁亦瑶未支付欠付物业费，本院已将物业费从应退还租金中予以核减，故秦华应当自本判决生效之日起十五日内退还丁亦瑶该美容仪器。至于丁亦瑶诉请秦华向其支付经济损失1700元，本院查明为（2019）内0104民初4648号案件中丁亦瑶因转租本案案涉房屋而赔偿案外人马某经济损失1700元，该案件系因丁亦瑶未按期支付秦华房租，秦华更换案涉房屋锁芯导致，因丁亦瑶过错在先，故对于该笔损失，丁亦瑶应自行承担。故对于丁亦瑶诉请秦华向其支付经济损失1700元的请求，本院不予支持。综上所述，丁亦瑶的上诉请求部分成立，对于其上诉请求中合理的部分，本院予以支持，对于不合理部分予以驳回。秦华的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初965号民事判决第二项，即“被告秦华于本判决生效之日起十五日内返还原告丁亦瑶双屏多功能OPT美容仪一台(价值14500元)”，第四项，即“驳回原告丁亦瑶的其他诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初965号民事判决第三项；三、秦华于本判决生效之日起十五日内支付丁亦瑶房屋装修费用27762元、退还租金8645元及押金2000元，合计38407元。二审案件受理费1358元，由丁亦瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年十二月三十日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升