福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初410号 原告（反诉被告）：陈坤，男，1992年6月1日出生，汉族，住漳平市。 原告（反诉被告）：陈倩,女，1993年6月11日出生，汉族，住漳平市，系陈坤妻子）。 共同委托诉讼代理人：陈友火，男，汉族，成年，住漳平市（系陈坤父亲）。 被告（反诉原告）：蔡金西，男，1978年1月21日出生，汉族，住漳平市。 被告（反诉原告）：陈晓娟，女，1982年8月7日出生，汉族，住漳平市，系蔡金西妻子）。 共同委托诉讼代理人邓世杰，漳平市天泽法律服务所法律服务工作者。 第三人：中国农业银行股份有限公司漳平市支行，住所地漳平市解放路**，统一社会信用代码913508818580662035。 负责人涂春艳，行长。 委托诉讼代理人：林翩翩，该行员工。 原告（反诉被告）陈坤、陈倩与被告（反诉原告）蔡金西、陈晓娟、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依职权追加中国农业银行股份有限公司漳平市支行（以下简称农行漳平支行）为第三人，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈坤、陈倩及其委托诉讼代理人陈友火，被告（反诉原告）蔡金西、第三人农行漳平支行委托诉讼代理人林翩翩到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陈晓娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈坤、陈倩向本院提出诉讼请求：1、判令蔡金西、陈晓娟与陈坤、陈倩所签订的坐落于漳平市圣宇•城市房屋买卖合同有效，蔡金西、陈晓娟应立即向陈坤、陈倩支付违约金74000元。2、判令蔡金西、陈晓娟履行合同立即配合陈坤、陈倩到漳平市不动产登记相关部门将坐落于漳平市圣宇•城市房屋办理产权变更登记至陈坤、陈倩名下。3、判令确认坐落于漳平市圣宇•城市房屋办理产权变更登记至陈坤、陈倩名下之日起60日内向陈坤、陈倩应向蔡金西、陈晓娟付清剩余的购房款34937.23元。诉讼过程中，陈坤、陈倩表示放弃上述第三项诉讼请求。 事实与理由：一、陈坤、陈倩以总价款370000元向蔡金西、陈晓娟购买坐落于漳平市圣宇城市的房屋，于2016年1月7日在漳平市现代房地产信息咨询服务部的见证下，与蔡金西、陈晓娟签订了房屋买卖合同（标的物为商品房买卖合同编号201502282），并于当日就房屋买卖合同在漳平市公证处进行了公证。合同签订后，陈坤、陈倩基于合同约定支付了购房款50000元，并代付了蔡金西、陈晓娟向银行借款购房应付按揭款的义务。现陈坤、陈倩通过他方了解，蔡金西、陈晓娟已经在开发商领取了房产证，且不通知陈坤、陈倩将坐落于漳平市圣宇•城市房屋办理产权变更登记，蔡金西、陈晓娟违反了公证合同第3条“卖方取得上述房屋权属证书（包括土地证、房产证）之日起10日内买卖双方共同办理提前办理还贷解押手续…）”的约定构成了违约行为，应负违约责任。陈坤、陈倩为了购买此房屋，避免与蔡金西、陈晓娟发生争议，于2019年12月27日分别向蔡金西、陈晓娟和漳平市现代房地产信息咨询服务部发送了《通知》，要求蔡金西、陈晓娟在2020年1月14日9时与陈坤、陈倩前往漳平市现代房地产信息咨询服务部办理产权过户事宜，可是蔡金西、陈晓娟置之不理，应按照合同第七条约定，承担向陈坤、陈倩支付按购房款370000元的20％即74000元的违约金。二、虽然合同第3条约定，偿还蔡金西、陈晓娟贷款原本金27万元及利息的义务是双方共同出资承担，但现在陈坤、陈倩为了避免还款资金问题，无法提前办理还贷解押手续，陈坤、陈倩单方已经准备了充足的还贷解押的资金。诉讼中法院考虑到讼争房屋办理了借款抵押，追加了农行漳平支行参加诉讼，在2020年6月9日开庭时，农行漳平支行当庭表示可以提前还款，陈坤、陈倩休庭后，当日就替蔡金西、陈晓娟还清了其名下尚欠的抵押借款本息211697．4元，加上从2016年2月至2020年5月陈坤、陈倩依约支付蔡金西、陈晓娟银行的按揭款103107.00元，共计支付了银行借款本息314804.40元，单方还清了蔡金西、陈晓娟房屋抵押借款（附存款明细账、银行提前还款业务凭证为证）。三、至目前为止，陈坤、陈倩已支付（或垫付可抵扣）购房款为339121.77元。即：1、首付款5万元；2、替蔡金西、陈晓娟偿还银行按揭款本息314804.40元（本金为27万元），本金27万元可抵扣；3、替蔡金西、陈晓娟交缴了房屋面积差补房款1227元、公共维修基金5546元、缴纳了办理房产证的相关税费5848.77元,三项小计12621.77元可抵扣；4、福建圣宇房地产开发有限公司因逾期交房赔偿的违约金6500元。除以上蔡金西、陈晓娟应承担的费用外，依双方签订的合同第四条约定，还要承担后续办理房屋过户的费用。 蔡金西、陈晓娟辩称，一、蔡金西、陈晓娟没有违约，不承担支付违约金74000元，不承担本案受理费及其费用。二、陈坤、陈倩与蔡金西、陈晓娟《房屋买卖合同》签订后，按合同第一条第1项约定合同签订之日陈坤、陈倩应给付蔡金西、陈晓娟50000元，可是自合同签订之日起至今，陈坤、陈倩分文未付。为此，陈坤、陈倩不仅违约在先，且违背诚实信用原则。三、陈坤、陈倩诉称合同签订后，陈坤、陈倩基于合同约定支付购房款50000元，既然如此之说，陈坤、陈倩应当提供哪个银行或微信支付50000元的凭证，如果举证不出相关证据，应承担相应的法律责任。四、《漳平市房地产经纪买卖合同》第十一条第2项约定“若因陈坤、陈倩原因未能及时每月支付此房月供给予蔡金西、陈晓娟的或每月月供拖欠银行给蔡金西、陈晓娟征信造成不良的，陈坤、陈倩违约，蔡金西、陈晓娟有权收回此房屋并如数退还陈坤、陈倩已付房款”。陈坤、陈倩未按合同约定按时向银行支付按揭款，截至2018年4月20日尚欠银行按揭款1542.84元，银行多次向蔡金西、陈晓娟催讨并罚息，给蔡金西、陈晓娟造成不良影响，属第二次违约。如按合同约定，蔡金西、陈晓娟有权收回此房。五、陈坤、陈倩诉状中第二条称合同签订后，蔡金西、陈晓娟领取的政府补贴每平方米100元，即9214元应由陈坤、陈倩享有。《漳平市房地产经纪买卖合同》第十一条第4项明确约定“蔡金西、陈晓娟购买此房屋针对政府政策补贴的，由蔡金西、陈晓娟所得”。依此约定，陈坤、陈倩无权享有政府补贴款每平方米100元即9214元。六、陈坤、陈倩诉状中称漳平市现代房地产信息咨询服务发送了《通知》要求蔡金西、陈晓娟在2020年1月14日9时与其前往漳平市现代房地产信息咨询服务部办理产权过户事宜，可是蔡金西、陈晓娟置之不理，应按照合同第七条约定，承担支付按购房款37000元的20%违约金，如此之称与事实不符。蔡金西、陈晓娟于2018年8月6日领到该房的房产证，在领证当天蔡金西、陈晓娟采用电话通知陈坤到相关部门办理产权变更手续，陈坤不肯配合，推脱没时间，过十几天来办。2019年10月27日蔡金西、陈晓娟认为既然合同签了愿意卖给陈坤、陈倩，就再次催陈坤、陈倩办理过户手续，陈坤、陈倩还是推托没时间，等下个月才来办(有录音为凭)。系陈坤、陈倩不配合构成违约，如今倒打一说蔡金西、陈晓娟违约。七、陈坤、陈倩诉状中注明(370000-50000-270000-15062.77元)=34937.23元（与事实）不符；蔡金西、陈晓娟认为陈坤、陈倩应给付款项为（370000元-相关税费5848.77元一开发商延迟交房的违约金6500元一按揭款270000元一首付款50000元）=37651.23元。综上所述，蔡金西、陈晓娟认为从签本合同至现在，双方均有过错，过错哪里、责任大小，为不伤和气，生平冷静，妥善解决，将该办的手续定时间办好，如果陈坤、陈倩认为蔡金西、陈晓娟违约，不同意协商解决，那就由法院认定并作出判决，特此答辩。 农行漳平支行辩称：针对陈坤、陈倩的第二、三项诉求，农行漳平支行认为蔡金西、陈晓娟需要先行清偿或由陈坤、陈倩先行代为清偿蔡金西、陈晓娟在农行漳平支行的用案涉不动产抵押担保的住房按揭贷款，方可将案涉不动产产权进行变更登记，若未先行清偿，不可变更产权。事实与理由：一、陈坤、陈倩在与蔡金西、陈晓娟签订房屋买卖合同时，明确知道案涉房产存在银行贷款，双方约定办理过户手续前需先将蔡金西、陈晓娟的银行贷款结清办理解押手续。二、蔡金西、陈晓娟于2016年1月11日与农行漳平支行签订《个人购房担保借款合同》，约定用案涉不动产抵押担保，并于2018年7月31日办理了抵押登记，权证号码闽（2018）漳平市不动产证明第0004180号。根据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”故农行漳平支行对案涉不动产享有抵押权。三、目前蔡金西、陈晓娟仍结欠农行漳平支行贷款本金211122.68元及相应的利息。四、根据《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，截至目前，农行漳平支行并未同意蔡金西、陈晓娟转让抵押财产，若陈坤、陈倩坚持要进行不动产权变更登记，理应先由蔡金西、陈晓娟结清在农行漳平支行的债务或者由陈坤、陈倩代为清偿债务以消灭抵押权后方可进行变更登记。综上，本案中蔡金西、陈晓娟仍结欠农行漳平支行贷款，案涉不动产抵押担保的债务并未消灭，农行漳平支行已对案涉不动产享有抵押权，蔡金西、陈晓娟未经农行漳平支行同意，不得进行案涉不动产转让，需先行清偿农行漳平支行债务消灭抵押权后才可以转让。 蔡金西、陈晓娟向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令陈坤、陈倩应立即返还蔡金西、陈晓娟坐落漳平市菁城街道圣宇•城市房屋一套（建筑面积92.14平方米）；2.依法判令陈坤、陈倩应按总成交价370000元的20%违约金74000元支付蔡金西、陈晓娟。事实和理由：2016年1月7日蔡金西、陈晓娟与陈坤、陈倩双方在漳平市现代房地产信息咨询服务部签署一份《漳平市房产经纪买卖合同》，合同约定：“蔡金西、陈晓娟位于漳平市中央福第（圣宇•城市广场）3＃幢1202室的房产转让给陈坤、陈倩，建筑面积92.14平方米；付款方式如下：1.房屋按套总价款计370000元整，陈坤、陈倩支付首付款计100000元整，余款270000元整，由银行按揭支付；合同签订之日陈坤、陈倩给付蔡金西、陈晓娟50000元整等”。但自合同签订之日2016年1月7日起至现在，陈坤、陈倩未按合同约定给付蔡金西、陈晓娟50000元，属违约，有录音为凭，已提供给法院；合同约定若因陈坤、陈倩未能及时支付该房每月的月供，造成蔡金西、陈晓娟征信不良的，陈坤、陈倩违约，蔡金西、陈晓娟有权收回房屋并如数退回陈坤、陈倩已付的房款。陈坤、陈倩未按合同约定按时向银行支付按揭款，截至2018年4月20日，尚欠银行按揭款1542.84元，蔡金西、陈晓娟多次被银行催讨并罚息，给蔡金西、陈晓娟造成不良影响，显然属违约；2018年8月6日蔡金西、陈晓娟拿到有关部门颁发该房屋的房产证。当天，蔡金西、陈晓娟采用电话通知陈坤到相关部门办理产权变更过户手续。陈坤不肯配合，推辞说没时间，过10多天来办。2019年10月27日蔡金西、陈晓娟再次催促陈坤办理变更过户手续，陈坤仍推辞说没时间，等待下个月才来办（有录音为凭）已提供给法院，陈坤明显违约；根据《合同法》第六条规定当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。陈坤、陈倩于2016年1月7日房屋买卖合同签订之日后，未按合同履行支付50000元给蔡金西、陈晓娟。截至2018年4月20日，尚欠银行按揭款1542.84元，蔡金西、陈晓娟多次被银行催讨并罚息造成不良影响。2018年8月6日，蔡金西、陈晓娟拿到该房屋的房产证，当天则用电话及时通知陈坤到相关部门办理变更过户手续，而陈坤以没时间为由经多次推辞造成违约，并且陈坤多次违约。陈坤、陈倩已违背诚实信用原则，蔡金西、陈晓娟已履行了通知义务，协助陈坤、陈倩办理变更过户手续已尽了义务。为此，请求贵院依法予以保护和支持蔡金西、陈晓娟的反诉请求。 陈坤、陈倩针对蔡金西、陈晓娟的反诉辩称，一、陈坤、陈倩已履行了合同全部义务，没有违约的事实。在本诉中，陈坤、陈倩已充分说明了蔡金西、陈晓娟违约行为的事实，诉讼中法院考虑到讼争房屋办理了借款抵押，追加了农行漳平支行参加诉讼，在2020年6月9日开庭时，农行漳平支行当庭表示可以提前还款，陈坤、陈倩休庭后，当日就替蔡金西、陈晓娟还清了其名下尚欠的抵押借款本息211697．4元，加上从2016年2月至2020年5月陈坤、陈倩依约支付蔡金西、陈晓娟银行的按揭款103107元，共计支付了银行借款本息314804.40元，单方还清了蔡金西、陈晓娟房屋抵押借款（附陈坤、陈倩的存款明细账、银行提前还款业务凭证为证）。蔡金西、陈晓娟诉称没有收到陈坤、陈倩支付的首付款50000元，这是一个荒唐的事实，也不符合交易习惯，通常买卖合同是在谈好合同后才签订合同的或先付定金，卖方收到首付款或定金后才向买方出具收条的。陈坤、陈倩与蔡金西、陈晓娟之间原本不相识，是因买卖此房屋才认识的，也是按平常的交易习惯的通过房产中介双方谈好房屋买卖合同后，在2016年1月2日陈坤、陈倩就支付了首付款50000元，蔡金西、陈晓娟也出具了收条给陈坤、陈倩，于2016年1月7日签订了合同，在办理公证合同时，将合同履行首付款50000元的收条复印件在公证处存档备查。在本诉中陈坤、陈倩已提供的证据“蔡金西、陈晓娟出具的收条、漳平市现代房地产信息咨询服务部出具的证明”和现提供的公证处的存档的“收条”充分说明蔡金西、陈晓娟收到了首付款50000元。蔡金西、陈晓娟的录音材料只能说明其与郭培荣有经济纠纷，与陈坤、陈倩无关。蔡金西、陈晓娟诉称陈坤、陈倩未按合同约定按时支付银行按揭款，至2018年4月20日欠银行按揭款1542.84元。首先声明一下，现还清蔡金西、陈晓娟房屋抵押借款本息314804.40元（本金为270000元）都是陈坤、陈倩出的，蔡金西、陈晓娟未出一分钱，其次造成至2018年4月20日欠银行按揭款1542.84元，是蔡金西、陈晓娟在2018年3月25日收到福建圣宇房地产开发有限公司因逾期交房赔偿的违约金6500元不转入偿还银行按揭款指定账户造成的，陈坤、陈倩知道后及时交清银行按揭款。相反的蔡金西、陈晓娟有意侵占陈坤、陈倩应获得福建圣宇房地产开发有限公司因逾期交房赔偿的违约金6500元的违法事实。蔡金西、陈晓娟诉称陈坤、陈倩不肯配合办理产权变更过户手续，这是不现实的。蔡金西、陈晓娟的录音只是谈其与郭培荣有经济纠纷，未收到郭培荣50000元，要求陈坤、陈倩要予以配合解决，对筹集资金偿还银行借款，办理解除抵押合同登记之事一句不谈，何来办理产权变更过户手续之事，不存在违约的事实。二、陈坤、陈倩于2018年3月25日接收了讼争坐落于漳平市圣宇•城市的房屋，替蔡金西、陈晓娟交缴了房屋面积差补房款1227元、公共维修基金5546元（附圣宇公司发票为证）。2019年9月26日对该房屋开始装修准备入住（附物业公司的物业费、装修保证证、公摊水电费等发票）。三、至目前为止，陈坤、陈倩已支付（或垫付可抵扣）购房款为339121.77元。即:1.首付款50000元、2.替蔡金西、陈晓娟偿还银行按揭款本息314804.40元，本金270000元可抵扣；3.替蔡金西、陈晓娟交缴了房屋面积差补房款1227元、公共维修基金5546元、缴纳了办理房产证的相关税费5848.77元，三项小计12621.77元可抵扣；4.福建圣宇房地产开发有限公司因逾期交房赔偿的违约金6500元。除以上蔡金西、陈晓娟应承担的费用外，依双方签订的合同第四条约定，还要承担后续办理房屋过户的费用。综上所述，蔡金西、陈晓娟反诉理由不成立，请求法院判决驳回蔡金西、陈晓娟反诉诉讼请求，支持陈坤、陈倩本诉的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈坤、陈倩提交证据如下： 1、《收条》复印件一份，证明陈坤、陈倩支付了首付款50000元的事实。经质证，蔡金西表示陈坤、陈倩至今为止还未付50000元，蔡金西提供的录音可证明陈坤并没有把50000元拿给蔡金西。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该份证据具有真实性，且与本案具有关联，可证明蔡金西于2016年1月2日收到陈坤现金50000元的事实。 2、《存款明细账》复印件一份，证明陈坤、陈倩依约支付蔡金西、陈晓娟向银行借款270000元的按揭款。经质证，蔡金西表示因陈坤、陈倩2018年4月21日的逾期还贷，造成蔡金西贷款产生逾期违约的事实。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据具有真实性，与本案具有关联，本院给予确认。 3、《通知书》复印件及《送达回执》复印件各一份，证明陈坤、陈倩要求蔡金西于2020年1月14日上午9时前往漳平市现代房地产中介处商讨过户手续，蔡金西置之不理构成违约，需支付74000元违约金的事实。经质证，蔡金西表示真实性无异议，对证明内容有异议，蔡金西提交的2020年1月14日通话录音说明已经和刘达智通过电话，说过支付50000元后再来办理，并不是置之不理。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据具有真实性，与本案具有关联，本院予以确认。 4、《网上银行付款回单》复印件、《具结书》复印件及《收款证明书》复印件、《银行卡》复印件各一份，证明蔡金西取得逾期交房违约金6500元，并未交给陈坤，也没有打到支付按揭的账户，以导致4月份逾期违约。经质证，蔡金西表示《网上银行付款回单》不真实，虽然是3月25日签订的日期，但银行统一转账，并不是25日支付。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据中《网上银行付款回单》未提供原件核对，真实性无法认定，本院不予确认，其他证据具有真实性，本院予以确认。但该证据并不能证明系造成陈坤未能及时代为支付按揭款的理由，故对陈坤、陈倩提出的证明目的，本院不予采纳。 5、《收条》复印件及《福建增值税普通发票》（公证处出具）复印件各一份，证明《收条》已经在公证处的档案中备档事实。经质证，蔡金西表示公证书中并未体现该份《收条》，对其证明的有异议。《收条》内容虽然体现的时间为2016年1月2日，但买卖双方在2016年1月7日之前并未见过面，《收条》签订时间为1月7日。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据具有真实性，与案具有关联，本院予以确认。 6、《收款收据》复印件、《交房通知书》复印件和《收费项目清单》复印件各一份，证明当时交房时陈坤和陈晓娟在场，陈坤代为支付的费用有：公共维修资金5546元，房屋登记费80元、面积差补房款1127元，装修保证金1000元，垃圾清理费462元，物业服务费2329元、公摊电梯年检费38元、公摊水电费等294元、公共水电周转金300元的事实。经质证，蔡金西表示上述款项是陈坤自己去交的，蔡金西不在场，也未收到通知书单。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据具有真实性，且与本案具有关联，本院予以确认。 7、《居民身份证》复印件及《漳平市房地产经纪买卖合同》复印件，证明郭培荣于2016年1月7日在漳平市现代房地产作为见证方的事实。经质证，蔡金西表示陈坤在未经其同意下把首付款50000元拿给郭培荣，郭培荣只是见证方，其把首付款50000元交给郭培荣造成的后果应当其自行承担。蔡金西已经多次要求陈坤让郭培荣打收条给蔡金西，但都没有结论。导致蔡金西至今未收到50000元。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据具有真实性，且与本案具有关联，本院予以确认。 8、《贷款结清证明》复印件、《业务凭证》复印件、《不动产登记证明》复印件及《不动产解押申请书》复印件各一份，证明陈坤代蔡金西提前偿还贷款的事实。经质证，蔡金西表示提前偿还贷款是陈坤的行为，并没有通知其要提前还款。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该组证据具有真实性，且与本案具有关联，本院予以确认。 9、《证明》复印件（漳平市房地产信息咨询服务部出具）一份，证明陈坤和蔡金西在刘达智见证下，蔡金西写下首付款现金50000元的收条给陈坤的事实。经质证，蔡金西表示不真实，2020年1月14日刘达智可以证明蔡金西并没有收到这50000元。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该份证据属证人证言，但证人并未出庭作证，其真实性无法确认，本院不予认定。 蔡金西提交证据如下： 1、《通话录音》一组,证明蔡金西于2018年8月6日拿到不动产权证书当天就告知陈坤证，让其过来办理过户，并要求陈坤支付首付50000元。2020年1月14日在现代房产中介处，刘达智也在现场，有通知陈坤先把首付款50000元先行处理好，蔡金西至今未收到这50000元的事实。经质证，陈坤、陈倩表示有通知陈坤、陈倩交房，但并未讲银行同意了，如何筹集资金双方也没有说。买房是通过郭培荣认识的，郭培荣说有房子卖，把蔡金西叫过来。现金是在现代房产那里交付的，郭培荣点钱，叫蔡金西写收条，他们已经收到了，但是具体怎么分陈坤不清楚，通话录音只能证明蔡金西和郭培荣有经济纠纷。钱陈坤已经给了，现代房产可以作证。农行漳平支行表示无异议。本院认为，蔡金西所提交的该组证据的真实性，本院予以确认，但不足以证明其主张，故对蔡金西证明目的，本院不予采纳。 2、《漳平市房地产经纪买卖合同》复印件一份，证明买卖双方在漳平市现代房地产信息咨询服务部签订了房屋买卖合同，但蔡金西并未收到首付50000元的事实。经质证，陈坤、陈倩对合同的真实性无异议，但蔡金西于1月2日写了《收条》，尔后蔡金西、陈晓娟及郭培荣一起于1月7日到公证处办理公证事宜，《收条》作为档案材料进行了备案。陈坤、陈倩给付现金时，郭培荣让蔡金西签《收条》，陈坤、陈倩将现金付给蔡金西。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该份证据具有真实性，本院予以确认，但不足以证明蔡金西主张的事实，故对蔡金西证明目的，本院不予采纳。 3、《公证书》复印件及《收费票据》复印件各一份，证明《收条》并未进行公证的事实。经质证，陈坤、陈倩表示当时《收条》虽然没有进行公正，但公证处有《收条》的复印件并备档。若未支付首付款50000元，买卖合同则不可能成立，就不会有进行公正。漳平农行表示无异议。本院认为，蔡金西所提交的该证据具有真实性，且与本案具有关联，本院予以确认。 4、《短消息截图》复印件一份，证明按揭款的银行卡交给陈坤后都是陈坤在交按揭款，因陈坤、陈倩未按时交付银行按揭款，给蔡金西造成征信不良的事实。经质证，陈坤、陈倩表示开发商逾期交房补偿款6500元于2018年3月25日已支付给蔡金西，蔡金西未及时转到按揭的银行账户，根据《房屋买卖合同》约定补偿款是归陈坤、陈倩所有。陈坤、陈倩以为此款是打到按揭的银行账户，才导致逾期。是因蔡金西占为己有。当陈坤、陈倩得知逾期后立即补交；农行漳平支行表示无异议。本院认为，该份证据具有真实性，且与本案具有关联，本院予以确认。 5、《销售不动产统一发票（代开）收据》复印件及《银行存款单》复印件各一份，证明案涉房屋属蔡金西所有，至于蔡金西和郭培荣的经济纠纷与陈坤无关，蔡金西是与陈坤签订的房屋买卖合同，蔡金西取得不动产权证之前已经多次要求陈坤把50000元给明确了，陈坤置之不理才导致到今天，有录音为凭。经质证，陈坤、陈倩表示真实性无异议，陈坤、陈倩付了50000元现金给卖方，郭培荣说有房子让蔡金西过来，50000元陈坤、陈倩付了，收条也写了，房价上涨后说没有收到钱。农行漳平支行表示无异议。本院认为，该份证据具有真实性，且与本案具有关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2015年12月29日，蔡金西因向福建圣宇房地产开发有限公司购买位于漳平市中央福第（圣宇城市广场）3＃幢1202室，双方签订了编号为201502282《商品房买卖合同》。2016年1月2日，蔡金西向陈坤出具《收条》一份，收条载明：“今收到陈坤购买和平中路381号中央福第（圣宇城市广场）3＃幢1202室首付款计人民币伍万元整（¥50000.00），现金支付。收款人蔡金西签名并捺印，证明人郭培荣签名并捺印等”。 2016年1月7日，蔡金西、陈晓娟在漳平市现代房地产信息咨询服务部见证下与陈坤、陈倩签订《漳平市房地产经纪买卖合同》一份，合同约定：“蔡金西、陈晓娟出售的房地产坐落于漳平市中央福第（圣宇•城市广场）3＃幢1202室，建筑面积92.14㎡（商品房买卖合同编号201502282、购房发票代码235001492040与号码00450301，国有土地证号为福建圣宇房地产开发有限公司（开发商）一手证尚未分割办理个人名下，土地使用类型为出让，土地使用权出让合同号为漳国用2013第0231号。预售证号为漳房预售证（2014）第011号，于2015年12月29日10时2分通过漳平房地产信息网提交备案。该房产抵押在农行漳平支行，所有权证、国有土地作用证均未办理）；蔡金西、陈晓娟向中介代办支付代办中介佣金2000元，陈坤、陈倩向中介代办支付代办中介佣金1000元；双方约定上述房地产按套计价，总价款370000元。陈坤、陈倩支付首付款100000元（含定金），余款270000元由银行按揭支付；签订本合同时，双方保证于福建圣宇开发有限公司一手产权证件办理好至蔡金西、陈晓娟名下日期开始至国家政策规定时限内（最长不超过2年），具备过户条件时间前到房地产交易中心办理房屋买卖过户手续；违约责任：1、蔡金西、陈晓娟不能按本合同之约定售予上述房产或者因违约而无法将上述房产售予陈坤、陈倩的，蔡金西、陈晓娟应向陈坤、陈倩支付上述房产总成交价20%作为违约金。蔡金西、陈晓娟未按本合同约定履行义务的，每逾期一日蔡金西、陈晓娟应按上述房产成交总价款的万分之二向陈坤、陈倩支付违约金；最长逾期九十日以上的，陈坤、陈倩有权单方面解除本合同，蔡金西、陈晓娟必须（不计利息）退回陈坤、陈倩已付所有房款，蔡金西、陈晓娟并承担相应的房地产违约费用。2、陈坤、陈倩不能按本合同之约定买入上述房产或者因违约而无法买入上述房产的，陈坤、陈倩应向蔡金西、陈晓娟支付上述房产总成交价20%作为违约金。陈坤、陈倩未按本合同约定履行义务的，每逾期一日陈坤、陈倩应按上述房产成交总价款的万分之二向蔡金西、陈晓娟支付违约金；最长逾期九十日以上的，蔡金西、陈晓娟有权单方面解除本合同，蔡金西、陈晓娟必须（不计利息）退回陈坤、陈倩已付所有房款扣除乙方违约款除外，陈坤、陈倩并承担相应的房地产违约费用。补充条款：1、首付款陈坤、陈倩分两次支付给蔡金西、陈晓娟，①定金，②待福建圣宇开发有限公司一手证件办好或具备过户条件时间，陈坤、陈倩再次筹资房款（首付款）归还蔡金西、陈晓娟银行按揭款，双方共同出资还清至解押，双方办理过户手，③过户后由陈坤、陈倩办理按揭贷款手续将剩余房款付清给蔡金西、陈晓娟；2、蔡金西、陈晓娟办理按揭的银行卡交由陈坤、陈倩，由陈坤、陈倩每月按时准时归还此房的按揭款项，不能给蔡金西、陈晓娟造成信用不良，每月还款月供利息由陈坤、陈倩自行负责，陈坤、陈倩每月还款利息不计算总房款内。房产过户前，若因蔡金西、陈晓娟原因或个人债务问题的与此房有关联的，均由蔡金西、陈晓娟自行负责处理，与陈坤、陈倩无关；处理未果的，蔡金西、陈晓娟应如数退还陈坤、陈倩已付的房款外，另赔偿陈坤、陈倩等同数额的定金及违约金。若因陈坤、陈倩原因未能及时每月支付此房月供给予蔡金西、陈晓娟的或每月月供拖欠银行的给蔡金西、陈晓娟征信造成不良的，陈坤、陈倩违约，蔡金西、陈晓娟有权收回此房屋，并如数退还陈坤、陈倩已付房款。4.蔡金西、陈晓娟购买此房针对政府政策有补贴的，由蔡金西、陈晓娟所得等”。同日，鉴于案涉房屋产权证尚未办理的原因，蔡金西、陈晓娟（卖方）与陈坤、陈倩（买方）到漳平市公证处申请保全证据公证，并在漳平市公证处签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：“一、卖方自愿将其所有的坐落于漳平市圣宇•城市的房屋［商品房买卖合同编号201502282］以370000元整卖与买方,采用如下方式付款：1、本合同签订之日买方给付卖方50000元。2、上述房屋的按揭贷款由买方承担支付,该贷款本金可抵扣购房款。3、上述房屋过户至买方名下之日起60日内买方应付清剩余的全部购房款。二、卖方承诺自接到交房通知当日应通知买方,由买方负责办理上述房屋的交房手续及费用（包括领取土地证、房产证的费用）,上述房屋的房门锁匙、随房手续材料归买方所有并移交买方。三、卖方取得上述房屋权属证书（包括土地证、房产证）之日起10日内买卖双方共同办理提前办理还贷解押手续，还贷款项共同出资承担,若卖方因提前还贷而产生的违约金的由买方承担。四、买卖双方约定:卖方应承担在本合同签订之前所出售的房屋来源清晰、无债权纠纷的责任,办理房屋过户的费用由卖方承担,卖方全权委托买方全权负责申办该房地产过户手续,并自愿承担所产生的法律后果。若需要卖方提供协助,卖方应积极提供协助。五、自本合同签订之日起卖方与福建圣宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务由买方享有。六、若因开发商原因导致房屋权属证书未能及时办理,双方约定,本买卖合同继续履行,买方按第一条第2款给付购房款,在具备过户条件下,双方应及时办理过户,履行给付购房款。七、本合同签订后,双方不得悔约,若违约,违约金按付购房款370000元的20%支付给守约方。八、本合同一式5份,买、卖双方各执1份,市公证处存档1份房、地、地产部门各1份、本合同自双方签字后生效,在本合同签订之前关上述房屋买卖所签订的合同或协议若与本合同相悖应以合同为准,按本合同履行等”。同日，漳平市公证处作出（2016）闽漳证内字第021号《公证书》，公证书载明：“兹证明出卖人蔡金西、陈晓娟夫妻与买受方陈坤、陈倩夫妻于2016年1月7日在本处签订了附于本公证书之后的《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》上出卖人蔡金西、陈晓娟与买受方陈坤、陈倩夫妻的签字及指印均属实”。 2018年3月25日，蔡金西向福建圣宇房地产开发有限公司出具《具结及收款证明书》一份，证明书载明：“蔡金西自愿接受福建圣宇房地产开发有限公司以转账方式支付给其一次性补偿金6500元（上述款项已当场结清），蔡金西确认全额收到上述款项；蔡金西自愿放弃依据双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议约定，追究逾期交房违约责任的权利等”。同日，陈坤代蔡金西、陈晓娟向福建圣宇房地产开发有限公司缴纳案涉房屋面积差补房款1227元。同年3月26日，陈坤代蔡金西、陈晓娟向福建圣宇房地产开发有限公司缴纳案涉房屋公共维修基金5546元、房屋登记费80元等费用。蔡金西取得案涉房屋《不动产权证书》后分别于2018年8月6日、2019年10月27日向通知陈坤办理案涉房屋过户手续。2019年9月26日，陈坤、陈倩针对案涉房屋开始进行装修。2020年4月2日，陈坤、陈倩诉至本院请求判如所诉。2020年6月17日，蔡金西、陈晓娟提出反诉，请求判如所请。 另查明，2016年1月11日，蔡金西、陈晓娟以购买案涉房屋的需要资金为由，在福建圣宇房地产开发有限公司提供阶段性保证下与农行漳平支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号35020120160002708）一份，合同载明：“借款金额270000元；借款用途为购买坐落于漳平市“中央福第”第3幢1202号的房屋（购房合同编号201502282）；借款期限180个月；还款方式为等额本息还款法；并办理抵押（预告）登记等”。合同签订后，农行漳平支行依约发放了贷款。上述合同的所约定的每期按揭款项均由陈坤代为支付，另除2018年4月21日存在因逾期未还金额被报送金融信用信息基础数据库外，其他每期按揭款项陈坤都按时代为缴纳。2020年6月9日，陈坤、陈倩代蔡金西、陈晓娟向农行漳平支行偿还案涉房屋贷款余额211697.40元。2020年6月12日，农行漳平支行出具《贷款结清证明》一份，证明载明：“兹有我行贷款客户蔡金西在我行贷款270000元，以漳平市（中央福第）3幢第12层1202室设押，现已结清等”。 再查明，2018年7月19日，漳平市国土资源局出具闽（2018）漳平市不动产证明第0004180号《不动产登记证明》，载明：“证明权利或事项：抵押权；权利人（申请人）农行漳平支行；义务人蔡金西；坐落于漳平市（中央福第）**第****；不动产权证号：闽（2018）漳平市不动产权第××号；抵押方式：一般抵押；被担保债权数额270000元；债务履行期限：2016年1月11日至2031年1月11日等”。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。陈坤、陈倩与蔡金西、陈晓娟签订的《漳平市房地产经纪买卖合同》和《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定。依上述法律规定，双方虽未办理物权登记手续，但不影响合同效力，上述两份合同均应认定为合法有效。本案的争议的焦点：一、陈坤、陈倩是否构成违约并承担违约责任？二、蔡金西、陈晓娟是否构成违约并承担违约责任？三、陈坤、陈倩尚欠蔡金西、陈晓娟多少购房款？四、蔡金西、陈晓娟是否应协助办理过户手续？对此，本院分析如下： 1、陈坤、陈倩是否构成违约并承担违约责任问题。 （1）关于蔡金西、陈晓娟主张陈坤、陈倩是尚未支付首付款50000元问题。 蔡金西向陈坤出具了《收条》一份，该收条上已注明款项支付为现金支付，而蔡金西在收款人栏目上签名并捺印确认。另蔡金西、陈晓娟与陈坤、陈倩签订的《房屋买卖合同》上载明“本合同签订之日买方给付卖方50000元”。故陈坤、陈倩主张其已向蔡金西支付了首付款50000元，具有事实依据，本院予以确认。蔡金西、陈晓娟所提供的证据不能证明陈坤、陈倩尚未支付首付款50000元的事实，因此对其尚未收到首付款50000元的主张，本院不予采信。 （2）陈坤未按时缴纳按揭款是否构成违约及合同解除能否成立问题。 2018年4月21日陈坤未按时代为缴纳按揭款，造成蔡金西因贷款逾期而被报送金融信用信息基础数据库，已构成违约，本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中双方当事人未约定案涉合同解除权行使的期限，因此双方当事人解除权行使的期限最长为一年。但截至2019年4月20日，蔡金西、陈晓娟并未行使解除权，解除权消灭。现蔡金西、陈晓娟反诉主张解除合同，不具有法律依据，本院不予支持。 二、蔡金西、陈晓娟是否构成违约并承担违约责任问题。 蔡金西、陈晓娟于2020年1月14日接到陈坤、陈倩通知其协助办理过户手续时，其以尚未收到首付款50000元为由，拒绝协助办理，构成违约，应承担违约责任。但上述合同约定违约金按付购房款370000元的20%计算明显过高，本院依法予以调整。因此，蔡金西、陈晓娟应向陈坤、陈倩支付违约金（以购房款370000元为基数，自2020年1月15日起至不动产权证办理完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算）。 三、陈坤、陈倩尚欠蔡金西、陈晓娟多少购房款问题。 1、蔡金西、陈晓娟所领取的一次性补偿金6500元归属问题。 根据《房屋买卖合同》第五条、第九条的约定，蔡金西、陈晓娟所领取福建圣宇房地产开发有限公司一次性补偿金6500元应属于陈坤、陈倩所有。 2、案涉房屋税费5848.77元，应属谁缴纳问题。 本案在审理过程中，蔡金西、陈晓娟自认陈坤、陈倩代其交纳契税5848.77元应由其承担，因此，陈坤、陈倩代为缴纳税费5848.77元可在其应支付的购房款中予以抵扣。 陈坤、陈倩尚欠蔡金西、陈晓娟购房款为（370000元-已付的首付款50000元-代为偿还的借款本金270000元-代为缴交的房屋面积差补款1227元-代为缴纳税费5848.77元-逾期交房补偿金6500元）=36424.23元。 四、蔡金西、陈晓娟是否应协助办理过户手续问题。 上述《房屋买卖合同》约定蔡金西、陈晓娟全权委托陈坤、陈倩负责申办该房地产过户手续,蔡金西、陈晓娟应积极提供协助，同时房屋过户登记是房屋买卖合同的必要附随义务。故陈坤、陈倩主张蔡金西、陈晓娟协助办理房屋过户手续，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。 综上，陈坤、陈倩诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；陈坤、陈倩诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。蔡金西、陈晓娟的反诉诉请，不具有事实和法律依据，本院不予支持。陈晓娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈坤、陈倩应于本判决生效之日起十日内向蔡金西、陈晓娟支付购房款36424.23元。 二、蔡金西、陈晓娟应于本判决生效之日起十日内协助陈坤、陈倩办理位于漳平市（中央福第）3幢第12层1202室［不动产权证号：闽（2018）漳平市不动产权第××号］不动产权过户手续； 三、蔡金西、陈晓娟应于本判决生效之日起十日内支付陈坤、陈倩违约金（以购房款370000元为基数，自2020年1月15日起至不动产权证办理完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算）； 四、驳回陈坤、陈倩的其他诉讼请求； 五、驳回蔡金西、陈晓娟反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，由陈坤、陈倩负担674元，蔡金西、陈晓娟负担6176元。反诉费7960元，减半收取计3980元由蔡金西、陈晓娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 郑  寿  锋 人民陪审员 叶  冬  梅 人民陪审员 涂  金  友 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员 林紫荔（代）