天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4213号上诉人（原审原告）：刘屹，男，1967年9月12日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：李忠柱，天津和灜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏哲，天津和灜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李昌泽，男，1982年1月15日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：常维，天津兆耀律师事务所律师。上诉人刘屹与上诉人李昌泽房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初9250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘屹上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持刘屹全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由李昌泽承担。事实和理由：1．一审判决对于涉案租赁合同的解除时间认定错误。一审判决认定涉案租赁合同于2019年11月29日解除系事实认定错误。事实上刘屹在2019年4月19日收到涉案房屋被司法拍卖的通知书后，就于次日电话通知了李昌泽诉争房屋被查封的事宜，并且通知李昌泽合同解除并要求交接房屋，因李昌泽一直对刘屹的交接请求置之不理，导致房屋在2019年11月29日一审法院组织双方和鉴定部门对装修费进行现场实地检验时才进行交接。因此，一审法院认定涉案合同解除时间为2019年11月29日系事实认定错误，本案租赁合同应当在2019年4月19日就已解除。此外，即便退一步讲，一审法院至少也应认定2019年7月17日李昌泽收到解除通知之日为涉案租赁合同的解除之日。2．一审判决认定刘屹于2019年11月29日将涉案房屋交付于李昌泽系事实认定错误。事实上刘屹早在2019年4月19日就已电话通知李昌泽解除合同以及收房事宜，况且刘屹在2019年7月17日又书面通知李昌泽。因此，一审法院应认定刘屹于2019年4月20日通知李昌泽收房时就已交付房屋。3．一审判决并未查清涉案房屋电费使用情况，相关判决内容缺乏事实依据。由于涉案房屋的钥匙系由李昌泽保管，刘屹对已预缴的2,400元电费的使用情况无法自行查明，该事实只能由李昌泽查明，其举证责任也应当由李昌泽承担。此外，刘屹在一审中也申请法院对该事实予以调查，但一审法院在判决中并未查明该事实，造成本案重要事实并未查清。4．一审判决对于装修残值损失数额认定错误。一审判决认定的装修残值损失70,144元，是在认定涉案合同于2019年11月29日解除的基础上计算，然而涉案合同实际上于2019年4月20日就已解除。因此，剩余租期内的装修残值损失应为94,736.86元。（双方无争议项90,185元/36＊35=87,679.86元+李昌泽认可的争议项7,057元，合计94,736.86元）5．一审判决对于2019年4月20日至2019年11月29日之间的租金损失责任主体认定错误，该部分租金应由李昌泽承担。一审判决认定事实自相矛盾，既然认定刘屹于2019年4月20日撤场，而刘屹又无任何过错，因此就不应当判决刘屹承担2019年4月20日撤场之后的租金，该部分租金应当由过错方李昌泽承担。李昌泽辩称，以其上诉请求答辩为准，另外，刘屹没有解除合同的权利。李昌泽上诉请求：1．撤销原判，发回重审或依法改判；2．本案一、二审诉讼费由刘屹承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、一审法院认定2019年11月29日，刘屹将诉争房屋交付李昌泽一事系法官诱导李昌泽所为。至今刘屹都没完成交接，水费未缴纳，电卡也没给。实际情况是，2019年11月29日主审法官通知双方与鉴定机构工作人员到诉争房屋对房屋进行鉴定。在房屋现场主审法官对李昌泽说反正房屋合同早晚解除，指示刘屹先将房屋钥匙交与李昌泽，李昌泽没有接钥匙，法官再次劝说合同早晚要解除，你先拿着吧。在主审法官的劝说下，李昌泽才接受钥匙。在判决未果的情况下，终不敢将此房屋对外出租。后经李昌泽多方询问，法官此举有违审判程序，在刘屹诉请未得到法庭审理裁决，法庭不应对诉请部分内容作出决断，而一审却认定2019年11月29日为合同解除时间。同时在一审开庭审理过程中，主审法官也并没有对该情节进行审理，刻意回避交付钥匙的起因和过程，李昌泽在庭审中将接受钥匙的经过陈述，主审法官对此陈述拒绝记录，更没有对以上事实予以说明解释，此点请二审法院着重审查。二、李昌泽已经将房屋交由刘屹，履行了《房屋租赁合同》的各项义务，房屋自订立合同后一直由刘屹使用，而且刘屹在使用过程中并无任何障碍。三、刘屹在诉状中陈述“故意隐瞒房屋已被查封的事实，造成刘屹无法继续使用房屋，刘屹签订合同目的无法实现”，无事实依据，理由如下：1、房屋自订立合同后一直由刘屹使用，而且刘屹在使用过程中并无任何障碍，根据合同第三条第二项“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为社区蔬菜销售使用。”刘屹在此销售蔬菜并无任何障碍，即使该房屋被查封也并未影响刘屹的使用，更没有使刘屹签订合同的目的无法实现。2、房屋产权权属被查封并非合同约定的违约事由，同时合同第四条约定，租赁期间甲方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，该房屋对新的所有权人和乙方继续有效。在租赁期间李昌泽也是有权转让房屋的，退一万步讲，即使房屋被拍卖也不会影响刘屹使用。关于执行事宜李昌泽现在也筹集了大部分资金，用于解决债务，此点与刘屹无任何关系，没有影响到刘屹使用。3．在刘屹给李昌泽打款的时候，李昌泽已经口头告知刘屹，所以房租款贰拾陆万元以及贰万元房租押金才打到第三人账户。以上事实一审法院均未调查审理，综上，刘屹的诉请无事实与法律依据，请法庭支持李昌泽的诉讼请求。刘屹辩称，不认可一审法院以2019年11月29日为房屋交付的时间，但也不同意李昌泽的理由。李昌泽存在将被查封房屋出租的欺诈行为，其行为导致合同目的无法实现，应承担相应的法律责任，并赔偿刘屹相关损失。刘屹向一审法院起诉请求：1．判令解除刘屹、李昌泽之间的租赁合同；2．判令李昌泽返还刘屹282,400元；3．判令李昌泽赔偿刘屹损失137,000元；4．诉讼费用由李昌泽承担。一审法院认定事实：刘屹、李昌泽系租赁关系。坐落天津市河西区泗水道161号底商，建筑面积169.33平方米为李昌泽名下私产房屋。2019年2月20日刘屹、李昌泽签订房屋租赁合同一份，约定李昌泽将诉争房屋出租给刘屹作为社区蔬菜销售使用。租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日。年租金为260,000元，租金支付方式为以转账的方式支付租金。合同签订当日，刘屹向李昌泽指定的案外人季某账户支付了一年租金260,000元（自2019年4月1日至2020年3月31日）、房租押金20,000元、电费2,400元，李昌泽同时向刘屹出具收条。合同签订后，李昌泽将出租房屋交予刘屹使用。刘屹对租赁房屋进行装修，刘屹自称装修花费137,000元。2019年4月19日一审法院向刘屹送达（2019）津0103执373号通知书（内容为该底商于2018年6月1日已被查封，如李昌泽2019年4月30日前不履行生效判决确定的给付义务，该房屋将进入司法拍卖程序），刘屹未签字。李昌泽对于诉争房屋被查封知情，李昌泽未将查封事宜书面告知刘屹。2019年4月20日刘屹将诉争房屋被查封事宜电话告知李昌泽，同日刘屹从诉争房屋撤场。2019年11月29日刘屹将诉争房屋交付李昌泽。2019年7月17日刘屹对于装修损失申请鉴定，2019年7月25日刘屹、李昌泽选定天津广厦工程造价咨询有限公司鉴定。2019年12月30日天津广厦工程造价咨询有限公司出具造价鉴定报告，对于天津市河西区泗水道161号底商装修项目无争议部分金额为90,185元，争议部分：乳胶漆三遍金额为5,921元，乳胶漆一遍金额为3,691元，电路更换三分之一金额为3,366元。鉴定费7,480元由刘屹垫付。现刘屹诉至一审法院，请求判如所请。经当事人确认，本案的争议焦点为：李昌泽将涉诉房屋出租给刘屹，涉诉房屋被法院查封是否是导致双方合同解除的必然条件，刘屹因此发生的装修费用是否应作为刘屹的损失。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，本案中，案涉房屋于2018年6月1日已被法院查封，李昌泽出租房屋事先并未告知刘屹案涉房屋查封事宜，对此，李昌泽存在过错，刘屹要求解除合同，符合法律规定，但解除时间应以李昌泽接收房屋为准。刘屹发生的装修费用，应作为刘屹的损失，依鉴定报告确定数额减除刘屹使用期限后，据实核算。对于刘屹、李昌泽有争议的乳胶漆和更换电路应结合客观实际确定，确认乳胶漆一遍，电路更换三分之一。综上所述，关于刘屹要求判令解除刘屹、李昌泽之间的租赁合同的诉讼请求，鉴于刘屹于2019年4月20日撤场，李昌泽于2019年11月29日接收房屋的实际情况，属于刘屹行使解除权情形，确认刘屹、李昌泽签订的房屋租赁合同于2019年11月29日解除。关于刘屹要求判令李昌泽返还房屋租金260,000元、押金20,000元、电费2,400元的诉讼请求，应减除8个月租金173,333元，对于剩余租金86,667元和押金20,000元李昌泽应退还刘屹。至于电费2,400元，刘屹不能确认使用具体数额，应承担举证不能的法律后果，故一审法院不予支持。关于刘屹要求李昌泽赔偿装修损失137,000元问题，鉴定报告确定的刘屹、李昌泽无争议数额为90,185元，李昌泽应赔偿刘屹剩余租赁期内的残值损失70,144元，对于争议项残值损失为7,057元。对于刘屹超出77,201元部分损失，一审法院不予支持。至于刘屹鉴定发生的鉴定费用7,480元，应由李昌泽负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、刘屹与李昌泽2019年2月20日签订的房屋租赁合同于2019年11月29日解除；二、本判决生效之日起7日内，李昌泽返还刘屹租金86,667元、押金20,000元，共计106,667元；三、本判决生效之日起7日内，李昌泽赔偿刘屹装修损失77,201元；四、驳回刘屹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,591元，鉴定费7,480元，财产保全费2,617元，由刘屹负担3,374.39元，李昌泽负担14,313.61元（本判决生效之日起7日内给付）。二审中，刘屹提供2019年9月25日的录音一份，证明2019年4月20日通知李昌泽来收房。李昌泽未提交新证据。经质证，李昌泽对刘屹提供的证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为2019年9月25日的录音不能达到4月份交接房屋的证明目的；一审对交接单并未质证，一审法官让李昌泽拿着钥匙存在程序性的错误。本院经审查认为，结合该证据的形成时间及录音内容，对该证据的待证目的不予确认。二审经审理查明，刘屹起诉李昌泽后，李昌泽于2019年7月9日收到一审法院向其送达的起诉状副本。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于刘屹是否有权解除《房屋租赁合同》：天津市河西区人民法院送达的（2019）津0103执373号通知书载明，案涉房屋于2018年6月1日已被查封，如李昌泽2019年4月30日前不履行生效判决确定的给付义务，该房屋将进入司法拍卖程序。房屋被司法查封属于房屋租赁合同履行过程中的重大事项，李昌泽在订立《房屋租赁合同》时未如实告知刘屹该房屋被查封的事实，其行为存在过错，而刘屹租赁案涉房屋系用于社区蔬菜销售，为此刘屹订立三年租期、投入装修成本，可以推定刘屹具有长期、稳定经营的意愿。因案涉房屋可能进入司法拍卖程序，使刘屹使用房屋的期限存在不确定性，无法实现其长期、稳定销售蔬菜的合同目的，刘屹有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；”之规定行使解除权。关于《房屋租赁合同》的解除时间：当事人因行使解除权而解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除，现刘屹以起诉的方式解除合同，李昌泽于2019年7月9日收到一审法院送达的起诉状副本，应认定案涉《房屋租赁合同》于2019年7月9日起解除。刘屹主张其2019年4月20日即撤场，且其就撤场、解约的事项通知了李昌泽，但未提供证据予以证明，其相关上诉主张本院不予采信。关于李昌泽应返还的费用：刘屹使用房屋的时间为2019年4月1日至2019年7月9日，共100天，发生的租金为71,233元（260,000元÷365天×100天=71,233元），李昌泽应向刘屹返还188,767元租金（260,000元-71,233元=188,767元）。押金20,000元李昌泽应予退还。关于电费2,400元，根据“谁主张、谁举证”的规则，刘屹应对合同解除后房屋的剩余电费进行举证，因刘屹对此未尽举证责任，本院不予支持其返还电费的诉请。关于刘屹要求李昌泽赔偿装修损失137,000元的问题：鉴定报告确定的刘屹、李昌泽无争议数额为90,185元，刘屹使用房屋期间的装修价值为8,236元（90,185元÷365天÷3年×100天=8,236元），李昌泽应赔偿刘屹剩余租赁期内的残值损失81,949元（90,185元-8,236元=81,949元）。对争议项损失，酌定刘屹的损失为乳胶漆一遍的金额3,691元、电路更换三分之一的金额3,366元。考虑到李昌泽在合同签订中的过错，该两项费用共计7,057元由李昌泽承担。刘屹鉴定发生的鉴定费用7,480元，应由李昌泽负担。综上，刘屹的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持；李昌泽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2019）津0103民初9250号民事判决；二、刘屹与李昌泽2019年2月20日签订的房屋租赁合同于2019年7月9日解除；三、李昌泽于本判决生效之日起7日内返还刘屹租金188,767元、押金20,000元，共计208,767元；四、李昌泽于本判决生效之日起7日内赔偿刘屹装修损失89,006元；五、驳回刘屹的其他上诉请求；六、驳回李昌泽的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,591元、财产保全费2,617元、鉴定费7,480元，由刘屹负担2,960元，李昌泽负担14,728元。二审刘屹上诉案件受理费7,591元，由刘屹负担2,201元，李昌泽负担5,390元；二审李昌泽上诉案件受理费7,591元，由李昌泽负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十二月二十四日法官助理刘睿书记员单珊