广东省博罗县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1322执异80号 案外人：广东华标创业集团有限公司，住所地：广州市天河区天河北路**华标广场**，统一社会信用代码：91440000707668194W。 法定代表人：蔡如青 申请执行人：吴开林，男，汉族，1955年8月21日出生，住博罗县。 被执行人：林国，男，汉族，1952年8月11日出生，住深圳市福田区。 被执行人：林琦，女，汉族，1981年5月6日出生住深圳市福田区皇岗吉龙二村吉龙楼4—508。 本院在执行申请执行人吴开林与被执行人林国、林琦民间借贷纠纷一案过程中，案外人广东华标创业集团有限公司于2020年12月17日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人广东华标创业集团有限公司称，一、异议人已在2020年3月针对该房产向广州市黄埔区人民法院(下称“黄埔法院”)起诉林琦，案号(2020)粤0112民初3513号，请求判令解除商品房买卖合同等，详见民事起诉状、受理案件通知书。黄埔法院受理案件。目前，案件已经结束法庭调查、辩论等环节。如果该案生效判决支持异议人的诉讼请求，但该房产在预告登记权人林琦尚不具有完整物权的前提下被司法拍卖，异议人对房产的物权、生效权利将受到严重侵害，且导致其他生效债权也可能面临执行不能。二、被执行人林琦与异议人虽就该房产签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，但林琦却不能因此取得该房产的所有权。因为预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果。因此，在判断涉案房屋的所有权人时，应以不动产登记簿的情况来确定涉案房屋的归属，详见附件【萝岗区不动产登记中心(盖章：广州开发区不动产登记中心不动产登记)作出的广州市不动产首次登记告知通知书(N0：06085258，登记字号：18登记05575002)】。本案中，该房产登记在异议人名下，并未移转到被执行人林琦或第三人名下，法院应认定异议人为涉案房屋的所有权人，异议人享有排除强制执行的实体权利。三、被执行人林琦因违约、未办理过户手续等行为导致无法取得涉案房屋的所有权。事实上，林琦不仅未积极办理该房产的缴付契税等过户手续，也未按约定向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行(下称“工商银行”)偿还借款本金及利息，而其本人已经下落不明。林琦的行为已经构成对《个人购房借款／担保合同》(编号：2016BHFl26944)、《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号：201610244671)(下称“商品房买卖合同”)的违约情形。因异议人签订商品房买卖合同的目的已不能实现，同时林琦的行为构成商品房买卖合同关于解除合同条款【乙方若是以银行贷款按揭方式支付房价款的，乙方向甲方保证不会违反其与按揭银行签订的贷款合同，甲乙双方确认，乙方对按揭银行的违约行为视为对甲方的违约。若按揭银行因乙方的违约行为并根据其与甲方、乙方签订的购房担保贷款合同通过书面形式(包括但不限于书面函件、向法院起诉等)要求甲方承担担保责任，从甲方收到该书面文件之日起，则无论甲方是否已经实际向按揭银行承担担保责任，甲方均有权解除本合同，解除本合同的同时该商品房的所有权归甲方所有，且乙方须向甲方支付总房价款2O％的违约金，甲方亦有权将乙方已经支付给甲方的全部房价款作为违约金的一部分直接抵扣，如该违约金不能弥补甲方应承担担保责任而产生的实际损失，则甲方有权继续向乙方追讨。(甲方：异议人。乙方：林琦。)】的违约情形，而且异议人已代林琦偿还了其对工商银行的部分债务。现异议人已请求黄埔法院确认异议人与林琦之间的商品房买卖合同解除。同时，异议人也请求黄埔法院判令林琦协助其注销涉案房屋的预告登记，并要求林琦承担相应的违约责任。也就是说，涉案房屋已不能按照预期过户至被执行人林琦名下。此外，据调查林琦目前尚有巨额到期债务未偿还。可见，林琦已无偿还能力，亦即对确定取得涉案房屋的所有权已不具有可期待性。异议人认为不能将该房产作为被执行人林琦的个人财产进行处置。四、被执行人林琦违约、且未办理过户手续，导致预查封无法转为正式查封。黄埔法院即使可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施，但预查封不等同于正式查封。房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是异议人认为不宜将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。被执行人林琦因违约难以取得涉案房屋的所有权，涉案房屋丧失了过户至被执行人林琦名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。在这种情形之下，预查封措施的存在不但不能使贵院获得处置涉案房屋的权力，而且还会阻碍商品房的正常流通。因此，异议人认为应予解除对该房产的预查封。五、关于2664号案件，因被执行人林琦未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向贵院申请执行。该案执行依据中，针对预登记在被执行人林琦名下该房产的执行措施应在处置林国等其他被执行人名下无争议的财产滞后再行实施。执行过程中，贵院未对林国等其他被执行人穷尽执行措施即查封了该房产产权。可见责院的查封措施未充分保护被执行人林琦及异议人等其他民事主体的合法权益。综上，异议人对该房产享有足以排除强制执行的权益。根据《合同法》第九十四条第(四)项、《物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第五条、第六条、第七条、第八条、第二十五条第一款等规定、商品房买卖合同的约定，预登记在被执行人林琦名下的该房产应予中止执行，且解除查封。恳请贵院依法裁定，维护异议人合法权益。 本院查明，申请执行人吴开林与被执行人林国、林琦民间借贷纠纷一案，本院作出的（2019）粤1322民初4029号民事调解书书已经发生法律效力。逾期，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。申请执行人吴开林向本院申请强制执行，要求被执行人林国、林琦支付3017836元及利息（另计）、并承担本案执行费32578元。本院于2019年11月19日立案执行，案号：（2019）粤1322执2664号。执行过程中，本院2019年9月11日轮候预查封了被执行人林琦名下位于华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A3l栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋自编A9栋A347号l层101房。该房产由广州市黄埔区人民法院于2019年6月13日以(2019)粤0112财保60号保全预查封，进入执行程序后，保全查封措施依法转为广州市中级人民法院（2020）粤01执2010号一案执行中的查封措施。本院向广州市中级人民法院商请将涉案房产移送本院处置，该院复函本院同意将涉案房产移交本院拍卖处理并参与分配执行款。案外人广东华标创业集团有限公司于2020年12月17日向本院提出执行异议，请求中止执行并解除查封涉案房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，涉案房产登记在林琦名下，被执行人林国、林琦未履行生效法律文书确定的义务，本院对登记在被执行人名下的房产采取执行措施符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，裁定如下： 驳回广东华标创业集团有限公司的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 （此页无正文） 审 判 长  罗春华 审 判 员  李敏娴 人民陪审员  曾新群 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理叶淑贞 书记员苏集裕