河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6627号上诉人（原审被告、申请执行人）：郑道平，男，汉族，1967年8月9日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：梁殿武，河南昊宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李金玲，女，汉族，1969年4月29日生，住卧龙区。被上诉人（原审原告、案外人）：张丰喜，男，汉族，1969年10月27日生，住卧龙区，与李金玲系夫妻关系。二被上诉人共同委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜丹丹，河南国敏律师事务所实习律师。原审被告（被执行人）：先东仁，男，汉族，1980年9月4日生，住南阳市卧龙区。原审第三人：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，任总经理。委托诉讼代理人：赵明宇，男，汉族，1956年8月28日出生，住河南省南阳市卧龙区。南阳市卧龙区委派驻淯阳公司工作组工作人员。上诉人郑道平因与被上诉人张丰喜、李金玲，原审被告先东仁，原审第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初6513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑道平上诉请求：1.撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初6513号民事判决书。2.改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定先东仁和原审第三人之间不存在真实合法的买卖关系，属认定事实错误。一审判决已经认定，原审第三人将涉案房产在房产管理部门办理了网签备案手续，登记在先东仁名下。一审判决认定先东仁与原审第三人之间不存在真实合法的买卖关系，认定事实明显错误。二、一审判决确认涉案房产归被上诉人所有，适用法律错误。1.没有证据证明涉案房产归被上诉人所有。2.先东仁不是被上诉人第二项起诉的适格被告。一审法院将涉案房产所有权确认到被上诉人名下，适用法律错误。三、一审判决不得执行涉案房产，并解除对该房产的查封，适用法律错误。本案中，张丰喜、李金玲、与先东仁之间没有任何交易关系，所提异议显然不具备这个前提。一审判决不得执行涉案房产，并解除对该房产的查封，明显与法律规定相违背。综上，一审判决认定先东仁和原审第三人之间不存在真实合法的买卖关系错误，判决结果适用法律错误，应当予以撤销并改判驳回被上诉人的诉讼请求。张丰喜、李金玲辩称，一、答辩人系案涉房产的实际所有权人，可以排除执行。1.在人民法院查封之前，答辩人已经签订合法有效的书面买卖合同。2.在人民法院查封之前已经合法占有涉案房产。3.涉案房产的房款已经全部支付。4、非因答辩人的原因未办理过户登记。二、案涉房产虽然网签于先东仁名下，但先东仁不是案涉房产的所有人。1.先东仁是淯阳公司的债权人，淯阳公司将34套房产网签于先东仁名下是为先东仁的债权作担保。2.网签是行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。3.先东仁与淯阳公司之间不是真实的买卖关系。4.2020年5月29日，先东仁出具《保证书》，同意撤销案涉房屋的网签备案手续。淯阳公司辩称，2008年1月18日，王多芬在答辩人公司认购案涉房产并缴纳房款20万元。2.2010年3月18日王多芬将其认购的案涉房产转让给李金玲并签订了房屋转让协议，李金玲补交了房款59114元后，我公司向其交付了房屋钥匙。3.2012年12月7日，李金玲缴纳了自来水、有线电视等费用，并装修入住至今。4.淯阳公司与先东仁之间不是真实的房产买卖关系。5.先东仁和淯阳公司已经签订了以物抵债和解协议，同意撤销案涉房产的网签备案手续。先东仁未提交答辩意见。李金玲、张丰喜向一审法院起诉请求：1、立即停止对南阳市人民北路东华新村4号楼1单元30层3002室房产的强制执行措施，并解除对上述房产的查封。2、依法确认南阳市人民北路东华新村4号楼1单元30层3002室房产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2008年1月18日，王夺芬在第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司认购淯阳“东华新村”4号楼1单元30层3002室房产一套，缴纳房款200000元。2010年3月18日，原房主王夺芬将其认购的上述房产转让给了原告李金玲并签订房屋转让协议。2012年12月7日，原告李金玲与第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司签订“淯阳·东华新村购房协议书”一份，购买第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司“东华新村”4号楼1单元30层3002室房产一套，房屋面积约为146.87平方米，房款为259114元，原告李金玲于2012年12月7日补缴房款59114元，第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司向其交付了房屋钥匙。2012年12月7日，原告李金玲又缴纳自来水、沼气、有线电视、电表初装费6080元，及水、电、气及物业管理等费用，并装修入住至今。后由于第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司资金链断裂向被告先东仁借款，用“东华新村”4号楼1单元30层3002室房产楼做抵押，并办理了网签备案手续（合同号：13797116）。另查明，一审法院在审理郑道平与先东仁民间借贷纠纷一案中，郑道平向法院提出财产保全申请，一审法院于2019年8月1日作出（2019）豫1303民初4988号民事裁定书：冻结被申请人先东仁银行存款281600元或查封、扣押与其价值相等的其他财产。法院作出（2019）豫1303执保526号协助执行通知书，南阳市不动产登记服务中心于2019年8月6日协助法院查封先东仁名下位于卧龙区人民北路4号楼1单元30层3002室房产一套（合同号：13797116），查封期限三年。一审法院于2019年9月11日作出（2019）豫1303民初4988号民事判决书：判决生效后十日内，被告先东仁向原告郑道平偿还借款本金149600元，并自2016年2月1日起以149600元为基数，按照月利率2％支付利息至款付清之日止。二、驳回原告郑道平的其他诉讼请求。该判决书于2019年10月9日生效。执行过程中，原告张丰喜、李金玲以案涉房产归其所有为由向法院提出异议，要求解除对案涉房产的查封。2020年8月25日，一审法院以（2020）豫1303执异114号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向一审法院提出执行异议之诉。淯阳东华新村4号楼于2011年10月19日取得预售许可证（证号2011041）。一审法院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，焦点问题是，原告对法院查封的位于南阳市卧龙区人民路北段华东新村4号楼1单元30层3002室是否享有足以排除执行的权利？2012年12月7日，原告李金玲与第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》是买卖双方的真实意思表示，不违背法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。在本案中，原告与淯阳房产公司双方签订的购房协议书，该协议书中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，且原告已经按照约定向淯阳房产公司支付了全部购房款，且作为出卖人的淯阳房产公司对收取原告全部购房款的事实也予以认可，故该协议应当认定为购房合同。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，本案中淯阳房产公司于2011年10月19日对东华新村3#4#（1-34层）住宅办理了商品房预售许可证，因此，属于在起诉前取得商品房预售许可证明的法定情形，故原告李金玲与第三人南阳市淯阳房地产开发有限公司之间的买卖合同应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告李金玲已按协议约定支付全部价款，履行了协议约定的付款义务，2012年12月7日，原告李金玲又缴纳自来水、沼气、有线电视、电表初装费及水、电、气及物业管理等费用，并装修入住至今，淯阳房产公司也认可已将涉案房屋交付李金玲，且淯阳房产公司对双方之间的买卖合同的真实性也予以认可。虽然涉案房产备案登记在先东仁名下，但被告先东仁与第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司之间并不存在真实合法的买卖关系，且备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。淯阳房产公司因多年内部管理混乱，至今在政府的指导下正在整改，客观上所开发的涉案房产均不具备办理产权过户登记的条件，故原告对购买房屋未及时办理过户不存在主观过错。综上，原告与淯阳房产公司签订的房屋买卖协议合法有效，原告全额支付了合同全部价款，对于未办理过户手续，原告无过错，涉案房产应归原告所有；原告诉请解除该房产查封，并停止对该财产的执行的诉讼请求，理由成立，予以支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、位于卧龙区人民北路**楼******（合同号：13797116）的房产归原告张丰喜、李金玲所有。二、不得执行位于卧龙区人民北路4号楼1单元30层3002室（合同号：13797116）先东仁名下的房产，并解除对该房产的查封。法院作出的（2020）豫1303执异114号执行裁定书，于判决生效时自动失效。案件受理费3292元，由被告先东仁负担。二审中，张丰喜、李金玲提交张丰喜建设银行取款流水一份，涉及两笔取款，分别是2009年10月30日30万元，2010年1月12日16万元。证明这两笔取款是为了买房做准备。郑道平质证称对证据的真实性无异议，但此证据与本案无关。被上诉人举证的银行流水，不能证明是用于支付买房款。更不能证明这个款与被执行人先东仁有任何关系。本院对该证据的审核意见为，该证据不属于新证据，而且与本案无关联性，本院对该证据不予采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系张丰喜、李金玲以自己购买了案涉房屋为由提起的案外人执行异议之诉，人民法院审查的重点在于案外人张丰喜、李金玲对案涉标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定买受人主张排除执行需同时满足以上四种情形。具体到本案中，案涉房屋被查封时间为2019年8月1日，而张丰喜、李金玲与淯阳公司签订购房协议书的时间为2012年12月7日，早于法院查封将近八年，足以证实买卖协议的意思表示真实，一审法院确认该买卖协议有效并无不当。合同签订当日，张丰喜、李金玲依约将剩余房款全部支付，并接收占用使用房屋至今，张丰喜、李金玲已为房屋的实际权利人，张丰喜、李金玲对案涉房屋占用使用的时间也在人民法院查封之前。淯阳房产公司因多年内部管理混乱，至今在政府的指导下正在整改，客观上所开发的涉案房产均不具备办理产权过户登记的条件，故张丰喜、李金玲对购买房屋未及时办理过户不存在主观过错。综合上述分析，本案中张丰喜、李金玲的情形符合上述可以排除执行的条件，其要求排除对该房屋执行的请求成立，应当予以支持，一审判决不得执行案涉房产并无不当。关于上诉人郑道平称“一审判决确认案涉房屋归被上诉人所有，适用法律错误”的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条关于”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，张丰喜、李金玲基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权。张丰喜、李金玲不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，故对其请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应予驳回。其请求解除查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故一审对此两项请求作出处理错误，本院依法予以纠正。综上所述，郑道平的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初6513号民事判决书第二项为：不得执行位于卧龙区人民北路4号楼1单元30层3002室（合同号：13797116）的房产。二、撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初6513号民事判决书第一项；三、驳回郑道平的其他诉讼请求。一审案件受理费3292元，由先东仁负担；二审案件受理费3292元，由郑道平负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十二月二十六日书记员  陈玫夙