河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5697号上诉人（原审被告）：河南现城置业有限公司，住所地：安阳市文峰区石家沟。法定代表人：王现成，总经理。委托诉讼代理人：王庆军，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会，住所地：安阳市文峰区文明大道与朝阳路交叉口西北角御峰名苑小区院内。负责人：张雪燕，主任。委托诉讼代理人:赵炳臣，男，1952年10月2日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。系安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会工作人员。被上诉人（原审被告）：安阳市文峰区御峰名苑幼儿园，住所地：安阳市文峰区文明大道与朝阳路交叉口西北角御峰名苑小区院内。负责人：牛文红，校长。被上诉人（原审被告）：牛文红，女，1966年12月3日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。以上安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红共同委托诉讼代理人：姜珍光，河南观止律师事务所律师。原审被告：安阳好家物业管理有限责任公司，住所地：安阳市文峰区文明大道东段**御峰名苑**楼****。法定代表人：王丽英，总经理。委托诉讼代理人：周静，河南商歌律师事务所律师。上诉人河南现城置业有限公司因与被上诉人安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会、安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红、安阳好家物业管理有限责任公司业主共有权纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人河南现城置业有限公司的委托诉讼代理人王庆军,被上诉人安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会委托诉讼代理人张雪燕、赵炳臣,被上诉人安阳市文峰区御峰名苑幼儿园的委托诉讼代理人姜珍光,牛文红及其委托诉讼代理人姜珍光，原审被告安阳好家物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人周静参加诉讼。本案现已审理终结。河南现城置业有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为被上诉人安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被上诉人牛文红于判决生效之日起十日内将位于安阳市文峰区御峰名苑小区的公共服务中心的其中第一层约322平方米交付给被上诉人安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会;2、依法撤销原审判决第二项,改判为上诉人安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被上诉人牛文红于判决生效之日起十日内支付被上诉人安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会占用公共服务中心一层期间的租金(租金从2019年5月1日起按照每年8万元计算至实际支付之日止);3、由被上诉人承担本案二审的诉讼费用。注:不服一审判决的数额为16万元。事实与理由:原审判决认定安阳市文峰区御峰名苑小区的“公共服务中心”约965平方米全部为业主共有事实不清，适用法律错误本案中,虽然在被上诉人安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会提交的“安阳市御峰名苑修建性详细规划(修改)”总平面图上显示本案的幼儿园占用的部位显示为“公共服务中心",该“公共服务中心”实际面积约为965平方米,但是该965平方米并非全部都是业主共有,根据御峰名苑小区控制性详细规划图上显示公共服务仅为300平方米,其余665平方米不是业主共有,而应归安阳市文峰区御峰名苑小区的投资建设方即上诉人所有。而原审判决在没有详细审查业主共有部分及面积的前提下,导致不当的认定了安阳市文峰区御峰名苑小区的“公共服务中心”约965平方米全部为业主共有，明显事实不清,适用法律错误。相应的，原审判决第一项、第二项中判决被上诉人安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被上诉人牛文红交付的面积应当改判为300平方米即约为一层,判决整体交付明显不当,上诉人从为小区业主考虑的角度要求改判为一层约322平方米。相应的,判决被上诉人安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被上诉人牛文红支付的租金只能是一层的租金8万元，判决三层的租金24万元明显不当。另外，1、被上诉人安阳市御峰名苑小区业主委员会的成立，根本没有根据《物业管理条例》第十一条、十二条的规定经过应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，被上诉人安阳市御峰名苑小区业主委员会不具备诉讼主体资格。2、被上诉人安阳市御峰名苑小区业主委员会提起本次诉讼，没有《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，经过御峰名苑小区业主经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权，因此原告没有业主的合法合程序的授权，被上诉人安阳市御峰名苑小区业主委员会不能提起本次诉讼。安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会辩称：一、业主委员会从2017年小区居民就因为幼儿园的归属问题多次上访投诉，经文峰区房管局2017年正式作出批复处理意见，小区全部公共设施归全体业主所有，建设单位和物业公司均无权处分，好家公司将小区公共活动中心和物业服务用房该笔用途出租经营，是对全体业主利益的侵犯，并且要求他们对所收租金进行统计，上报业主大会，而好家公司置之不理，被文峰房管局通报移交至安阳市房管局，要求对其进行处罚。在一审已经提交过证据证明。我们主张追溯前期租金是小区业主大会通过的决议，小区业主大会召开时有中华路办事处、文峰房管局、文峰公安分局在场，全体业主投票，真实可靠，全程监控。业主大会所通过的选举和议事规则均在中华路办事处备案存档。甚至可以说业主大会就是为幼儿园租金所召开。小区业主大会通过并存档案、小区议事规则，明确规定业主委员会的资质，所以说完全有资格提起诉讼；二、二楼、三楼的产权有我们在一审提交的安阳市御峰名苑修建性详细规划为证。本小区经过规划认证，经过竣工验收，国家规定的小区配套设施，商品房小区配套设施要求配套多少都有法律规定，但是所规定数额是至少，不能再低了。如果多建国家并无禁止的，但是不是说就可以改变其公共属性。上诉人如果愿意主张对这些设施的权利，可以到国家有关部门取得土地使用权证和房屋所有权证明，否则就是小区的公共部分。安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红辩称：一、关于业主委员会资格问题，我们认为其可以作为主体参加诉讼的，但是其是否超越业主大会授权，应当依据业主大会授权文件予以认可，请求人民法院依法审核认定；二、关于改判租金的问题，改判租金基于幼儿园所占用房屋，上诉人是否具有所有权，由人民法院认定，但是其租金应当根据在业主委员会成立之前的前期物业好家公司与幼儿园及牛文红签订的租赁合同认定，该合同是依法签订，且业主委员会原审中确认无效诉讼请求也被驳回，应当继续履行，如果人民法院最终认定房屋有上诉人一部分所有，租金应当按照租赁合同一并判决认定。安阳好家物业管理有限责任公司述称，本案一审业主委员会不具有适格原告资格，其委托手续既不具备法律上的形式及实质要件，所以无法在本案一审中进行权利主张。其委托代理授权没有载明相关的代理事项权限和期间这些要件，在本案一审中我方从安阳市御峰名苑业主委员会提交的五份签名表来看每张签名表均未载明代理人名称、权限以及时间。并且委托人的签名之后也均未提交身份证复印件以及核实其签名与业主身份的真实性和一致性，因此缺乏法律上的形式要件，另外在一审原告代理人当庭陈述业主大会曾召开过两次，一审中的这五份签名表是在第一次业主大会召开时签署的，但是当时业主委员会当时还未成立，在业委会尚未成立之前，业主就授权一个还有法律资格的业委会进行诉讼，违背常理。安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.依法确认被告河南现城置业有限公司、安阳好家物业管理有限责任公司与被告牛文红2010年10月16日签订的御峰名苑小区幼儿园租赁协议无效；2.法院判令四被告将所占用公共服务中心等公共房屋腾空，将房屋管理权交与原告；3.依法判令被告河南现城置业有限公司、安阳好家物业管理有限责任公司因出租上述房屋所得租金170万元返还给原告；4.依法判令被告牛文红、安阳市文峰区御峰名苑幼儿园连带支付原告2019年5月1日起至房屋腾清之日的租金，按日666元计算；5.依法判令被告牛文红、安阳市文峰区御峰名苑幼儿园对第二项诉讼请求承担连带责任；6.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：安阳市文峰区御峰名苑小区由被告河南现城置业有限公司开发建设，建筑总面积为53100平方米。御峰名苑小区建成后，该公共服务中心为三层楼房，建筑面积约为965平方米，院子面积约为400平方米。2010年10月16日，被告安阳好家物业管理有限责任公司与被告牛文红签订了房屋租赁合同一份，被告安阳好家物业管理有限责任公司将该公共服务中心出租给了被告牛文红，租期为15年，从2011年5月1日起至2026年4月30日，租金缴费分四个阶段，第一个阶段为4年，2011年5月1日至2015年4月30日，每年租金20万元。第二阶段为3年，2015年5月1日至2018年4月30日，每年租金22万元。第三阶段为3年，2018年5月1日至2021年4月30日，每年租金24万元。第四阶段为5年，2021年5月1日至2026年4月30日，每年租金在上一年租金的基础上顺加2万元。每年的承租费于承租期的前两个月一次全额交清。被告牛文红已向安阳好家物业管理有限责任公司缴纳租金至2019年4月30日。2018年，原告经业主选举成立，并于2018年8月2日在安阳市××路街道办事处登记备案。原告成立后，被告安阳好家物业管理有限责任公司于2018年12月15日撤离御峰名苑小区，并将公共服务中心三层的两间房屋及院落移交原告。现该公共服务中心由被告牛文红经营的安阳市文峰区御峰名苑幼儿园使用。一审法院认为，原告作为维护安阳市文峰区御峰名苑小区业主利益的自治管理组织，经依法成立并登记备案，具备相应的民事诉讼主体资格。根据安阳市文峰区御峰名苑小区的建设工程规划许可可知，该小区内的公共服务中心包含有文化活动站、物业管理用房及公厕，上述规划设施均属于小区内的公共服务配套设施，其性质属于公用设施，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，该公共服务中心依法应当归安阳市文峰区御峰名苑小区业主共有，即安阳市文峰区御峰名苑小区业主对该公共服务中心享有占有、使用和收益的权利，现被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红占有该公共服务中心，已侵犯了御峰名苑小区全体业主的权利，故原告要求被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红向其移交该公共服务中心的诉请，合法有据，该院予以支持。关于原告要求被告支付2019年5月1日之后租金的诉请，因被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红占有、使用该公共服务中心，故被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红应从2019年5月1日起按照每年24万元向原告支付租金实际交付之日止。关于原告要求四被告返还2019年5月1日之前租金的诉请，根据《物业管理条例》第十二条相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由于原告的该项请求属于第十一条规定的其他事项，但原告并未提供证据证明该项请求符合法定程序经过专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故对原告的该项请求，该院不予支持。关于原告要求确认被告安阳好家物业管理有限责任公司与被告牛文红于2010年10月16日签订的御峰名苑小区幼儿园租赁协议无效的诉请，由于该协议内容不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原告的该项诉请，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十三条、第七十五条第一百五十七条、第一百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红于本判决生效之日起十日内共同将位于安阳市文峰区御峰名苑小区的公共服务中心交付给原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会；二、被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会占用公共服务中心期间的租金（租金从2019年5月1日起按照每年24万元计算至实际交付之日止）；三、驳回原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会负担13600元，被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红共同负担6500元。二审期间，上诉人向本院提交了《文明大道与朝阳路交叉口西北地块控制性详细规划》（2007.6.04）、《御峰名苑配电安装图》、《室外热力管线平面图管井大样图》。本院组织当事人进行了质证，上诉人提交的证据不足以证明其主张的事实。本院查明的基本事实与原审法院查明的一致。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。就本案而言，被上诉人在一审提交的《安阳市御峰名苑修建性详细规划（修改）》（2009.06.30）可以证明涉案楼房由二层变为三层，其性质为公共服务中心，故一审认定其归安阳市文峰区御峰名苑小区业主共有并无不当，该小区业主对涉案公共服务中心享有占有、使用和收益的权利。因上诉人提交的证据不足以证明其主张的事实，故本院不予采信；关于被上诉人安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会原告主体是否适格的问题，经查，其原告主体适格。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人河南现城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宁小昆审判员  常 青审判员  江松涛二〇二〇年十二月二十一日法官助理高曌亮书记员刘倩