安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终8736号 上诉人（原审被告）：安徽骏逸实业有限公司，住所地合肥市包河区美菱大道机场路**。 法定代表人：苏秀琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张嫣然，安徽文得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高志鸿，安徽文得律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：邬红梅，女，1982年5月20日出生，汉族，住合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：郑威，上海申浩（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽骏逸实业有限公司(以下简称骏逸公司）因与被上诉人邬红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初1072号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 骏逸公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判驳回邬红梅全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由邬红梅承担。事实和理由：1、2017年7月骏逸公司与邬红梅就案涉商铺出租事宜经过多次充分平等协商达成一致并达成合意，是双方真实的意思表示，并且经双方确认并在合同中签字，合同不违反法律规定，合同真实有效。邬红梅对于合同总价每年189840元以及算法226.08平方米×70元/月/平方米×12个月的算法明确知道且不存在误解。同时通过一审邬红梅提供录音、进行装修以及物业缴费均能证明对于房屋实际面积为201.08平方米亦明确知道。因此邬红梅对于合同内容以及房屋真实情况不存在误解，并对上述内容均予以认可，足以说明合同约定是邬红梅真实的意思表示。2、本案邬红梅提出的诉讼请求为返还房租40809.6元实为变更合同内容之诉，而《合同法》及相关司法解释规定法定可变更的合同：①欺诈。故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。②胁迫。③乘人之危。④重大误解。⑤显失公平关于重大误解、显失公平。本案中骏逸公司不存在欺诈行为，通过一审及相关证据可以看出邬红梅对于合同总价每年189840元以及算法226.08平方米×70元/月/平方米'×12个月的算法明确知道且不存在误解。对于实际面积201.08平方米，骏逸公司不存在隐瞒实际面积，已告知邬红梅实际面积为201.08平方社。骏逸公司明确告知邬红梅一楼面积113方米，二楼有楼梯的情况下亦不可能，通过一个月的装修不可能认识不到房屋实际面积。通过邬红梅第一次交物业费为2017年8月31日，一年物业费为4117.00元就不难确定该房屋实际面积。通过开发商公布信息同样可知道该商铺实际面积为201.08平方米。因此，骏逸公司不存在任何故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。本案中明显不存在胁迫和乘人之危。《民法总则》第一百五十一条以及《合同法》第五十四条明确规定，作为构成要件要求一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则可以认定为显失公平。本案不可能构成重大误解或显失公平原因如下：其一，本案涉合同系双方多次协商一致，且邬红梅作为合同的一方当事人对于合同内容及实际面积都知情，系真是的意思表示。其二，本案涉案合同系双方当事人经过多次协商签订合同，且邬红梅作为一方当事人是一个完全民事行为能力人，具有一般的生活经验或者交易经验，对于租赁该商铺也不存在信息来源不对称而带来的无经验，同时双方亦不存在实力悬殊而造成的压倒性优势，因此并不存在一方利用优势地位也不存在一方缺乏判断能力。其三，本案的租金算法226.08平方米×70元/月/平方米×12个月系严格按照实际面积计算方法201.08平方米×80元/月×12个月计算后经过多次协商且为方便计算而确定的计算方法，按照80元/月(即2.67元/天)与周边沿街门面价格类似，即完全按照市场价格定价，因此亦不存在明显不合理的高价，若按照70元/月（即2.33元/天）计算，便低于市场价格，使得骏逸公司处于亏损状态。因此，本案不存在重大误解或者显失公平。本案明显不存在可变更合同情形，我国法律明确规定可变更、可撤销合同适用一年的除斥期间，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中自2017年7月合同签订，装修及物业缴费时当事人即知道实际面积，已超过一年，撤销权已然消灭。3、一审法院已在本院认为中确认邬红梅与骏逸公司签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，即226.08平方米×70元/月/平方米2×12个月系计算方法问题，且双方当事人对合同内容了解，邬红梅对实际面积亦是了解，而一审法院对《商铺租赁合同》系双方真实意思，但又判定将算法变更为201.08平方米×70元/月/平方米2×12个月明显自相矛盾，违反当事人意思自治。且依据法律明显错误。一审法院依据《合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条，适用法律严重错误，《合同法》第六十条并没有第一款，且其规定为严格履行与诚实信用，当事人应当按照约定全面履行自己的义务与可变更合同无任何关联性。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《合同法》第八条规定为依合同履行义务原则。《合同法》第一百一十一条瑕疵履行的违约责任。适用法律与《商铺租赁合同》或当事人诉请实质为变更合同内容，并无关联。 邬红梅辩称，一审法院已查明，骏逸公司出租房屋之时虚增房屋面积24.28平方米，没有告知邬红梅，截至一审起诉时，邬红梅多付租金39962.04元。骏逸公司宣称租赁房屋租赁价格与周边类似不属实，一审庭审中也已向法院说明，当时的房屋租赁市价有两种价格，直接从开发商手中租赁房屋的价格为每平每月60元，本案骏逸公司系房屋的转租人，因此价格比当时其他店面租户一个平方贵10元，并不存在骏逸公司宣称的两种计算方式的情况。涉案租赁合同订立之初，骏逸公司违反诚实信用原则，未按照约定全面履行告知义务，由于骏逸公司瑕疵履行的行为，致使合同约定面积大于实际面积，导致邬红梅多付租金。鉴于本案租赁合同仍在履行中，因此我方请求法院依法判决骏逸公司返还多付的房租，并未变更合同内容，而是对合同内容的补正，即对骏逸公司瑕疵履行行为的补正请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。 邬红梅向一审法院提出的诉讼请求为：1、骏逸公司返还邬红梅多付的2017年8月29日-2019年8月28日期间房租40809.60元，并自起诉之日起按年利率6%计算利息至款清之日止；2、本案诉讼费用由骏逸公司承担。 一审法院查明：位于合肥市蜀山区西侧通和＊易居同辉**106上、106下、107上、107下商铺建筑面积共计201.8㎡。2017年，骏逸公司（出租方、甲方）与邬红梅（承租方、乙方）签订《商铺出租合同》，约定租赁房屋坐落于蜀山区商铺，上下两层总建筑面积226.08㎡；租赁期限为拾年，2017年7月29日起至2027年7月28日止，甲方于2017年7月29日将出租房屋现状交付乙方使用，合同签订之日起至2017年8月28日为免费装修期，免费装修期内正常执行本合同；租金每年189840元，租金每两年递增一次，按6%递增；付款方式押两个月付三个月，乙方先付租金后使用，合同签字之日，乙方应一次性付给甲方两个月押金，和三个月租金至甲方指定账户等内容。前述合同签订后，骏逸公司将案涉铺位交付给邬红梅使用。合同履行过程中，邬红梅以合同约定的商铺面积与商铺实际面积不符为由要求按实际面积计付租金，双方协商未果，邬红梅诉至本院。 诉讼中，双方对于合同第三条约定的“租金每年189840元”系按226㎡×70元/月/㎡×12月=189840元计算得出，邬红梅已实际支付2017年8月29日-2019年8月28日期间租金379833.60元的事实无异议。 一审法院认为，邬红梅与骏逸公司签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行。合同明确约定商铺面积为226.08㎡，诉讼中双方亦确认合同第三条约定的“租金每年189840元”系按226㎡×70元/月/㎡×12月计算得出，然案涉商铺实际面积为201.8㎡，与双方合同约定的作为租金计算依据的商铺面积226.08㎡明显不符。邬红梅据此要求骏逸公司返还多支付的2017年8月29日-2019年8月28日期间租金39962.04元[379833.60元-（201.8㎡×70元/月/㎡×23月+201.8㎡×70元/月/㎡×1.06）]，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。骏逸公司关于其在签订合同前已经明确告知邬红梅因依据的面积不同而租金计算方式有两种、案涉租金标准189840元是双方就两种租金计算方式进行充分沟通协商的结果的辩解意见，缺乏证明予以证明，一审法院不予采信。邬红梅在签订合同时未对房屋的实际面积进行核实确认，对于多付租金这一情况的发生亦有过错，故对其要求骏逸公司自起诉之日起按年利率6%支付利息的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽骏逸实业有限公司于判决生效之日起十日内返还邬红梅租金39962.04元；二、驳回邬红梅的其他诉讼请求。 案件受理费820元，减半收取计410元，由安徽骏逸实业有限公司负担。 本院对原判所认定而为双方当事人无异议的事实予以确认。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。骏逸公司提供的证据：安徽省长城物业管理有限公司收据、物业费清单，证明邬红梅应该知道该商铺的实际面积。邬红梅质证认为物业费清单、收据真实性、合法性无异议，但是对其关联性、证明目的有异议，从安徽省长城物业管理有限公司向邬红梅出具的物业费收据上看，上面并未记载商铺面积，也未记载物业费的收费单价。邬红梅在数次缴纳物业费的过程中一直不知计算依据和计算面积，直到2019年7月偶然从物业公司看到物业费的计算标准和由来，才知道骏逸公司在订立合同之初夸大商铺面积，多算了24.28平方米。 本院认为，本案中，双方对于合同第三条约定的“租金每年189840元”系按226㎡×70元/月/㎡×12月=189840元计算得出，邬红梅已实际支付2017年8月29日-2019年8月28日期间租金379833.60元的事实均无异议，且骏逸公司亦认可案涉房屋面积实际为201.8㎡，故一审法院认定骏逸公司应返还多支付的2017年8月29日-2019年8月28日期间租金39962.04元并无不当。骏逸公司提供的物业公司开具的证明系诉讼期间出具，且是物业公司单方制作，并不能当然证明邬红梅在签订合同时即知道案涉房屋的实际面积。骏逸公司上诉提出的面积虽多算，但已降低单价，是为了避免案涉房屋后续再涨租金的理由无事实和法律依据，依法不予采纳。骏逸公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费820元，由安徽骏逸实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月十日 书记员 孟 成 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。