陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民再184号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：陕西大豐置业有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX289A。 法定代表人：郭景仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：商安喜，男，汉族，住陕西省安康市旬阳县，身份证号码XXXXXXXXXX********，系该公司员工。 被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：王灵芝，女，1967年5月8日出生，汉族，现住榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：刘雷，陕西王东律师事务所律师。 再审申请人陕西大豐置业有限责任公司（以下简称大豐公司）因与被申请人王灵芝案外人执行异议之诉一案，不服榆林市中级人民法院（以下简称榆林中院）(2019)陕08民终1855号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月24日作出（2020）陕民申1680号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陕西大豐置业有限责任公司的委托诉讼代理人商安喜，被申请人王灵芝及其委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大豐公司申请再审请求：1、撤销榆林中院（2019）陕08民终1855号民事判决书，并依法改判为停止执行西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，解除查封、停止司法拍卖活动；2、本案一审、二审的诉讼费全部由被申请人承担。其主要理由如下：1、原审法院违反《物权法》第九条、第十四条、第十六条规定，错误认定申请人并非执行标的的所有权人，变相撤销西安市房管局作出的《西安市房屋登记簿》的具体行政行为，严重有悖客观事实及法律事实。本案中西安市房屋管理部门出具的《西安市房屋登记薄》已明确记载涉案房屋唯一产权人系申请人大豐公司，该权利具备真实性、合法性，无任何争议。本案中，申请人大豐公司作为房地产开发企业，将正在建设的房屋预先出售给了张某某并办理了预售合同登记备案手续，即备案号为Y11062397的《商品房买卖合同》的网签备案手续。该预售合同登记备案事实并非产权登记，仅是依据部门规章作出的行政管理行为，具备行政管理效力，但物权仍归属于大豐公司所有。执行法院采取保全措施时，案涉房产尚未登记在被执行人名下，应属预查封行为。预查封行为虽能限制转让，但不能限制当事人进行权利初始登记。本案中，大豐公司在在建工程项目完工后，依法凭土地使用权证书、工程竣工验收资料等办理了大豐曲江真境小区项目已建造房屋的所有权初始登记，即《西安市房屋登记薄》中记载的“登记时间2017-12-22，所有权人名称陕西大豐置业有限责任公司”权属登记事实。在满足《商品房买卖合同》约定条件的情况下，开发商将开发项目中特定房屋的所有权转移至购房者名下，即变更上述《西安市房屋登记薄》中记载的产权登记事实，而不能直接将特定房屋的产权初始登记至购房者名下；同时，购房者购买的房屋在产权未移转登记至购房者名下前，不产生正式查封的法律效力，其仅为预查封性质，预查封保护对象系合同利益，而非房产。申请人对执行标的享有合法、真实、完整的不动产物权归属权，该权利系具有排除强制执行的实体民事权利，而原审法院错误认定涉案房屋不能确认为申请人所有，不仅严重违反客观事实及法律事实，而且变相撤销了西安市房屋管理部门作出的不动产登记行为，属于严重的事实认识错误及法律适用错误。2、原审法院未能正确理解和适用案外人执行异议之诉纠纷及相关法律规定，违反法律规定作出裁判。本案中，申请人大豐公司作为涉案房屋唯一权利人，该权利具备真实性、合法性，是足以排除强制执行的民事实体权利。因张某某拖欠按揭贷款的根本违约行为已经导致《商品房买卖合同》的生效解除，涉案房屋已经不可能再转移登记至被申请人张某某名下，即执行法院的预查封行为已经丧失转化为正式查封的可能性，且无法进入实体处理程序。预查封已经丧失依据，应当解除。原审法院认定大豐公司无权行使合同解除权，并否认仲裁裁决书的效力，严重违反法律规定及客观事实，同时错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十九条，其因未能正确理解和适用案外人执行异议之诉纠纷相关法律，形成错误判决。 王灵芝答辩称，预查封的对象是查封人基于一个有效的《房屋买卖合同》所享有的债权，即房屋请求权和所有权转移登记请求权。预查封的目的就是使查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，使案件得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，合同双方当事人均应维持该合同的效力并积极履行，不能通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同，债权人也不得放弃、转让该项请求权等处分行为。本案中，《商品房买卖合同》虽然约定，在担保期内，买受人张某某未按约定偿还贷款，出卖人即再审申请人有权解除合同，但因本案所涉房屋，在再审申请人行使解除权时，已经被榆林市榆阳区人民法院（以下简称榆阳法院）预查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定:金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。且对于该合同而言，张某某已经支付了购房首付款，并通过招商银行股份有限公司西安分行贷款途径全额支付了购房款，在履行买卖合同上没有违约情形。故，再审申请人不享有合同约定的解除权，也不能通过仲裁裁决的方式解除合同。最高人民法院《关于适用的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。而再审申请人通过仲裁裁决程序解除《商品房买卖合同》，致使张某某丧失了原本享有的已经被查封了的房屋交付请求权和所有权转移的登记请求权。其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式对抗法院的预查封措施，其效力不应得到确认，仲裁裁决也不得对抗申请执行人王灵芝。至于西安市雁塔区人民法院（以下简称雁塔法院）判决再审申请人对张某某在银行的债务承担连带偿还责任，按照法律规定，再审申请人承担偿还责任后可以向张某某追偿。综上，再审申请人不能通过单方解除协议或以之为基础的仲裁裁决书解除与被告张某某之间的《商品房买卖合同》，仲裁裁决不能对抗法院的执行措施，本案所涉房屋不能确认为再审申请人所有，榆阳法院的执行措施没有错误，应继续执行。再审申请人在榆阳法院预查封且进入执行程序后才通过仲裁程序解除商品房买卖合同，进而请求排除强制执行明显违法，申请再审人对涉案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，榆阳法院对本案无管辖权，不应当受理大豐公司提出的执行异议申请以及执行异议之诉，即使受理后也应当裁定驳回起诉。本案案涉房屋的首封法院是陕西省神木市人民法院（以下简称神木法院），查封依据为神木法院于2013年8月作出的（2013）神民初字第05146-1号民事裁定书，而榆阳法院在2017年2月20日作出的（2016）陕0802执4479号执行裁定所采取的措施系轮候预查封。大豐公司在2017年11月3日向神木法院提出执行异议，又在2017年11月16日向榆阳法院提出执行异议，执行异议分别被驳回后，又在2018年1月5日向神木法院提出案外人执行异议之诉，在2018年1月11日向榆阳法院提起案外人执行异议之诉，在向榆阳法院起诉前已经明确知道神木法院是本案的首封法院，再向轮候预查封的榆阳法院以相同事实、相同理由提起相同的案外人执行异议之诉，无论从受理法院的管辖权还是从受理的先后顺序，均于法无据。 大豐公司向一审法院起诉请求：1、中止榆阳法院作出的(2016）陕0802执4479号裁定书的执行，并解除对原告所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX号房屋的查封，停止司法拍卖活动；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，2011年7月30日，原告大豐公司与被告张某某签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：Y11062397），约定由被告张某某购买原告开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款1097642元，被告张某某首付337642元，剩余76万元通过银行按揭贷款形式向原告支付。2016年招商银行股份有限公司西安分行以金融借款合同纠纷将被告张某某夫妻及原告起诉至雁塔法院，该院于2017年5月16日作出（2016）陕0113民初5349号民事判决，查明：2011年11月29日招商银行股份有限公司西安分行与被告张某某及原告签订《个人购房借款及担保合同》，银行向张某某提供贷款76万元，原告为连带责任的保证人，张某某自2015年3月起一直未按约定向银行偿还借款，遂判决张某某偿还银行借款本金735568.67元及其利息，原告承担连带清偿责任。此后原告向被告张某某发了《催告函》和《解除函》，并向西安市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2018年5月23日作出西仲字（2007）第2008号裁决书，裁决：确认原告与张某某于2011年7月30日签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：Y11062397）解除；张某某于本裁决送达之日起十五日内配合原告办理《商品房买卖合同》（合同备案号：Y11062397）的撤销备案登记手续；张某某于本裁决书送达之日起十五日内向原告腾退所购商品房等内容，后仲裁委员会分别向原告和张某某送达了裁决书（2018年5月26日向张某某公告送达）。另查明，一审法院在执行申请执行人王灵芝与被执行人张某某、白俊梅、崔建刚民间借贷纠纷一案期间，于2017年2月20日作出（2016）陕0802执4479号执行裁定书，查封了张某某名下的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（合同备案号：Y11062397），后原告向一审法院提出书面执行异议，一审法院受理后于2017年12月20日作出（2017）陕0802执异161号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求，原告对该裁定不服，遂向一审法院提起执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属实施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”原告提交了西安市房屋登记薄，能够证明位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋登记在原告名下，原告即为该房屋的权利人。因原告与被告张某某曾签订《商品房买卖合同》，原告将该房屋出售于被告张某某，并向房地产管理部门备案登记买卖合同，但商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同。在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力，没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。综上所述，原告大豐公司是位于西安市曲江新区XX路********房屋的权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，故对该房产不得执行。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决不得执行位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；案件受理费50元，由被告王灵芝负担。 王灵芝不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决；依法改判涉案房屋属于张某某所有并准许执行。事实和理由：一审法院归纳焦点错误。涉案房屋在人民法院预查封之后，被上诉人才通过仲裁行使解除权、进而排除执行，于法无据，被上诉人的理由不能成立。 二审法院对一审查明事实予以确认。 二审法院认为，本案争议的焦点为被上诉人大豐公司对涉案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”、以及最高人民法院《关于适用的解释》第四百七十九条“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”的规定，被上诉人大豐公司在人民法院预查封、且进入执行程序后才通过仲裁程序解除商品房买卖合同，进而请求排除强制执行明显违法，被上诉人大豐公司对涉案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故，原审判决确定不得执行涉案房屋有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：一、撤销榆阳法院（2018）陕0802民初619号民事判决；二、驳回大豐公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由大豐公司负担；二审案件受理费100元，由大豐公司负担。 本院再审期间，王灵芝提交了神木法院（2018）陕0881民初231号民事判决书和榆林中院（2019）陕08民终35号民事判决书，本院予以采信。 本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，原告大豐公司与被告神木市九鼎小额贷款有限公司、张某某、白俊梅案外人执行异议之诉一案，大豐公司向神木法院提出诉讼请求：1、请求中止对（2014）神执字第01014-1号、（2014）神执字01014-3号裁定书的执行，并解除对原告所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的查封，停止司法拍卖活动；2、请求确认位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的所有权归原告所有；3、案件诉讼费由被告承担。2018年8月30日，神木法院作出（2018）陕0881民初231号民事判决书，判决驳回大豐公司的诉讼请求。大豐公司不服，向榆林中院提起上诉。2019年4月7日，榆林中院作出（2019）陕08民终35号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 再查明，案涉《商品房买卖合同》附件五第四条第3款约定：“由于出卖人为买受人银行按揭贷款提供阶段性担保，在担保期内，若因买受人拖欠银行的本息、罚款及相关费用而导致出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人通知之日起10日内，全额偿还出卖人代付的费用……。若买受人未能按如上约定还款的，出卖人有权解除本合同，收回房屋……”。第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交西安仲裁委员会仲裁。 又查明，2013年8月15日，神木法院作出（2013）神民初字第05146-1号民事裁定书，裁定预查封位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX号房屋，查封期限为2013年8月21日至2015年8月20日，该查封为首查封。2015年7月9日，神木法院作出（2014）神执字第01014-1号执行裁定书，裁定续预查封案涉房屋，查封期限为2015年8月21日至2017年8月20日。2017年8月18日，神木法院作出（2014）神执字第01014-1号执行裁定书续行查封案涉房屋，查封期限为2017年8月21日至2018年8月20日。2018年7月31日，神木法院作出（2014）神执字第01014-4号执行裁定书，续行查封案涉房屋，查封期限为2018年8月21日至2019年9月20日。2017年2月20日，榆阳法院作出（2016）陕0802执4479号执行裁定书，裁定轮候查封案涉房屋，查封期限为2017年3月13日至2020年3月12日。2019年2月26日，神木法院作出（2019）陕0881执恢59号执行裁定书，裁定解除案涉房屋的查封，自此榆阳法院的轮候预查封转为有效查封。2020年3月，榆阳法院以（2016）陕0802执4479号执行裁定书，裁定续预查封案涉房屋，查封期限为2020年3月14日至2023年3月12日。 还查明，2018年1月11日，榆阳法院立案受理原告大豐公司与被告王灵芝、张某某、白俊梅、第三人崔建刚案外人执行异议之诉一案，并于2018年10月20日作出（2018）陕0802民初619号民事判决书。 本院再审认为，本案系因案涉房屋被查封后，大豐公司以仲裁裁决解除案涉房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对案涉房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面：（一）人民法院的查封能否限制大豐公司行使合同解除权；（二）大豐公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益；（三）一审法院受理本案是否存在受理错误，是否构成重复诉讼。 （一）人民法院的查封能否限制大豐公司行使合同解除权。首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，张某某与大豐公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，合同备案号：Y11062397，约定由张某某购买大豐公司开发的案涉房屋。2017年2月20日，一审法院查封了合同备案登记在张某某名下的案涉房屋，查封的效力限制的是张某某处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制张某某、大豐公司关于案涉房屋买卖的合同权利。案涉《商品房买卖合同》约定了大豐公司享有合同解权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺大豐公司的合同解除权。其次，大豐公司依据其与张某某签订的《商品房买卖合同》的约定，向西安仲裁委员会申请仲裁，请求确认解除上述合同。西安仲裁委员会作出仲裁裁决，解除了案涉《商品房买卖合同》，该仲裁裁决已发生法律效力。 （二）大豐公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。大豐公司依据案涉房屋被查封后作出的仲裁裁决排除王灵芝执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上述司法解释第二十五条第一款第一项规定。而龙湖公司提交的案涉西安仲裁委员会的仲裁裁决书并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。案涉仲裁裁决是确认解除案涉《商品房买卖合同》，并未确认案涉房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，大豐公司提交了西安市房屋登记薄，能够证明案涉房屋仍登记在大豐公司名下。在案涉仲裁裁决书确认大豐公司与张某某之间的《商品房买卖合同》解除后，作为案涉房屋所有权人的大豐公司请求解除人民法院对案涉房屋的查封，本院应予以支持。 （三）一审法院受理本案是否存在受理错误，是否构成重复诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。2018年1月11日，一审法院受理本案之时，案涉房屋上有效查封为神木法院作出的预查封，本案案涉查封为轮候预查封。一审法院受理本案确有瑕疵，但二审法院审理时，首封法院已解除查封，榆阳法院对案涉房屋的轮候查封自动变动为首查封，榆阳法院不得受理本案外人执行异议之诉案件的情形已经消失，故本院再审审理本案并无不当。另案大豐公司诉神木市九鼎小额贷款有限公司、张某某、白俊梅案外人执行异议之诉一案诉讼主体和法律关系以及执行法院均不同于本案，并不构成重复诉讼。 据此，案涉《商品房买卖合同》解除后，张某某不再享有相应的物权期待权。而大豐公司作为案涉房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。二审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予以纠正。 综上所述，大豐公司的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定,判决如下： 一、撤销榆林市中级人民法院（2019）陕08民终1855号民事判决； 二、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初619号民事判决。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由王灵芝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 工 审 判 员  贾文军 审 判 员  赵 玲 二〇二〇年十二月四日 法官助理  鹿元兴 书 记 员  周 敏 1