北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7817号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝兰香，女，1954年10月3日出生。委托诉讼代理人：苗秀峰（郝兰香之夫）。委托诉讼代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伊文，男，1989年10月31日出生。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，北京清律律师事务所律师。上诉人郝兰香因与被上诉人陈伊文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初56196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人郝兰香之委托诉讼代理人苗秀峰、刘权，被上诉人陈伊文之委托诉讼代理人李怀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝兰香的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判双方固定期限租赁合同关系于2018年4月15日解除；2.撤销一审判决第三项，依法改判郝兰香不支付陈伊文房屋租金187500元；3.撤销一审判决第四项，依法改判郝兰香按照每月18000元标准支付占有使用费，且郝兰香主张减免2020年1月-8月疫情期间的使用费，由法院酌情确定；4.撤销一审判决第八项，依法判令陈伊文按照合同第九条约定支付2014年、2016年、2017年垫交税费5160元，判令陈伊文按照合同第十一条约定支付2011年1月15日-2017年12月31日房屋维修款64240元，判令陈伊文按照合同第十八条约定支付违约金300000元，判令陈伊文支付装修费300000元，判令陈伊文支付郝兰香2012年11月挖院子做防水室内不能住人损失50000元，判令陈伊文支付郝兰香2012年暖气无法使用损失50000元，判令陈伊文支付郝兰香2018年1月15日至2018年4月15日腾退房屋后空房损失90000元，或将本案发回重审。事实和理由：1.双方达成租金不变续租五年的约定，属于固定期限租赁合同。2.一审判决第三项并未明确租金的给付期间，且双方2018年4月15日之前已就租金进行折抵，互不存在给付义务。3.一审法院认定的使用费支付标准无事实及法律依据，双方未达成租金上涨的约定。4.一审法院混淆了具体税种和纳税主体，所有权人应当依法缴纳的税费不应由郝兰香承担。5.维修系郝兰香代陈伊文进行，相应的费用应由陈伊文承担。6.陈伊文在租赁合同履行期间存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金300000元。7.双方明确约定了装修费用的负担，合同因陈伊文违约解除，陈伊文应当赔偿装修费用300000元。8.房屋因做防水、暖气无法使用以及陈伊文不收房导致的空置损失应由陈伊文承担。陈伊文答辩意见：同意一审判决结果，不同意郝兰香的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈伊文向一审法院起诉请求：1.判令解除双方就北京市海淀区101号房屋（以下简称101号房屋）签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令郝兰香立即将北京市海淀区西二旗西路2号院28号楼101号房屋添设的房屋隔断等设备设施拆除并恢复原状后交付给陈伊文；3.判令郝兰香立即向陈伊文支付房屋租金至合同解除之日（暂计算租金549500元，其中2011年1月15日至2014年1月14日租金为277000元；2016年1月15日至2018年5月14日租金272500元；2019年1月14日前租金标准为40000元/月，此后每自然年度月租金标准在40000元/月基础上增加5000元/月），并支付逾期付款利息至实际还款之日（以逾期付款租金为本金，在2019年8月29日前按照人民银行贷款利率计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的LRP计算，暂计算至2018年4月14日为110850.09元）。逾期腾退的，则按照2019年1月14日前40000元/月，此后每自然年度月使用费增加5000元/月的标准支付占有使用费，自合同解除次日起至实际腾退之日；4.判令郝兰香承担本案诉讼费用。郝兰香向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年4月15日解除；2.判令陈伊文退还2010年10月15日收取的房屋租赁保证金18000元；3.判令陈伊文按照《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第九条约定支付郝兰香2012年期间已经垫交税费5160元；4.判令陈伊文按照《租赁合同》第十一条约定支付郝兰香2011年1月15日至2017年12月31日期间维修房屋款64240元；5.判令陈伊文按照《租赁合同》第十八条约定支付郝兰香违约金300000元；6.判令陈伊文支付郝兰香租赁房屋装修费用300000元；7.判令陈伊文按照《租赁合同》第十八条约定支付郝兰香2011年1月代陈伊文支付的空调移机费用20000元；8.判令陈伊文给付郝兰香2012年11月挖院子做防水室内不能住人损失50000元；9.判令陈伊文给付郝兰香2012年暖气无法使用损失50000元；10.判令陈伊文给付郝兰香2018年1月15日至2018年4月15日腾退房屋后空房损失90000元；11.确认在2018年4月15日后的占有使用费标准为每月18000元；12.由陈伊文承担反诉费用。一审法院认定事实：101号房屋的房产证登记的所有权人为陈伊文，建筑面积为285.53平方米。2011年11月21日，陈某作为陈伊文（承租方、甲方）的代理人与郝兰香（承租方、乙方）签订《租赁合同》，将101号房屋出租给郝兰香，合同中约定：第一条房屋基本情况：……装修状况为毛坯，地下室、顶层平台、院子等均为使用面积，不另计租费。……第三条房屋用途：房屋用途为住宿、办公、部分转租。……第五条房屋改善：……（二）甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是乙方自行安排装修，不需另外报经甲方同意，2010年10月15日至2011年1月15日为免租装修期。……第六条租赁期限：（一）房屋租赁期限自2011年1月15日至2016年1月15日，共计5年。（二）租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同，如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前60日口头通知对方。第七条租金：（一）租金标准为每季度54000元，租金总计1080000元，该房屋租金5年不变。（二）租金支付时间为季付，每到应付季度款的第一个15号为付款日。（三）租金支付方式为甲方直接收取、甲方代理人直接收取，乙方应在银行开立账户，通过该账户支付租金。（四）甲方或其代理人收取租金后，应当向乙方开具收款凭证，甲方在招行北京清华园支行开户，户名陈某，甲方规定可以付款到此账号，乙方以付款凭证为依据。第八条房屋租赁保证金：（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为18000元，已交付。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条其他费用：……（一）乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费，甲方承担供暖费、物业管理费等费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证。（二）房屋租赁税费以及本合同未列明的其他费用均由甲方承担。第十条：房屋的交付及返还：……（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回，返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十一条房屋及附属设施的维护：（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。……第十三条所有权变动：（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前90日书面通知乙方，乙方在同等条件享有优先于第三人购买的权利。（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。第十四条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达6万元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。第十五条违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。……（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金向甲方支付违约金。……（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前通知甲方，并按月租金支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应支付违约金。（八）其他：乙方装修费用30万元左右，以乙方票据为准。……第十八条其他约定事项：（一）乙方代甲方空调移机，费用由甲方承担。租赁期满乙方可以根据需要将隔音门、自动抽水马桶等可移动物件拆走。（二）乙方申请甲方开立陈伊文账号，记载在合同上，乙方可以转帐，由此引发的一切问题由甲方及甲方代理人担保负全责。（三）甲方在租赁期内不收回房屋，陈某担保由于甲方不认同合同，或更改合同条款，或认定无效，或甲方有与此合同任何不符之行为承担担保责任，赔偿乙方30万元，并承担乙方预期损失等。同时，陈某还作为陈伊文的代理人与郝兰香就北京市海淀区102号房屋（以下简称102号房屋）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），将102号房屋出租给郝兰香，租期及租金标准与101号房屋一致，陈伊文、陈伊文同时将101号房屋和102号房屋交付给郝兰香，郝兰香同时使用上述房屋，租金合并支付。双方对于租金交付、合同续约、合同解除及税费等相关费用存有争议。一、关于租金交付。陈伊文主张郝兰香在2011年1月15日至2014年1月14日期间拖欠租金277000元、在2016年1月15日至2018年5月14日期间拖欠租金272500元以及在2018年5月14日以后未支付租金。郝兰香主张在2011年1月15日至2018年4月15日期间未拖欠租金。陈伊文向法院提交如下证据：1、陈某的招商银行的个人账户收款回单，显示苗某的付款情况为：在2017年4月10日付款70000元，摘要为“17年5月9日的房费到”；在2017年5月15日付款70000元，摘要为“到6月10日”；在2017年6月19日付款70000元，摘要为“房费到7月10日”；在2017年7月17日付款60000元，摘要为“下月房租”；在2017年8月15日付款60000元，摘要为“收到”；在2017年9月21日付款65000元，摘要为“下月房费”；在2018年1月8日付款140000元，摘要为“房费”；2、陈某的招商银行的2011年1月1日至2017年4月10日期间的交易明细。经质证，郝兰香的质证意见为：认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，相关流水记录不完整，不能真实展现郝兰香的租金支付情况，苗秀峰、苗某、北京爱正经贸中心（以下简称爱正中心）的付款均为郝兰香的应付租金，且根据合同约定，北墙外立面改建、贴砖等费用折抵租金。郝兰香向法院提交如下证据：1、爱正中心的工商信息，显示爱正中心的法定代表人为苗秀峰；2、苗某的北京银行对账单，显示苗某在2017年1月9日向陈某付款60000元；3、北京森桦建业防水工程有限公司（以下简称建业公司）出具的《装修领秀新硅谷28楼101-102的情况证明》（以下简称情《情况说明》）及收据，其中《情况说明》的内容为：“2010年11月开始装修，2011年5月基本完成：水电改造、红砖砌墙、墙面找平刷白、贴墙砖和地砖、勾缝、吊顶、厕所做防水、加装厕所推拉门，加装阳光房及断桥铝门窗、彩钢顶、装铁楼梯等项目。28楼101包工包料39多万（其中包括砌北墙内外，和外墙贴小灰砖，需要搭架子，登高2-3层楼进行高空作业，二层加楼板，三层加了顶。28-102也加了楼板，加顶，用了33万多元。（不包括门、木地板）”，该《情况说明》下部还有手写文字：“合同丢失、补证明，苟东明，2019.9.1”；其中收据显示建业公司于2011年4月15日向郝兰香开具收据，内容为“今收到领秀新硅谷28-101交来北墙砌墙、加顶、贴砖工程款人民币72000元”。经质证，陈伊文的质证意见为：对证据1和2，真实性和证明目的均认可，相关费用由法庭裁决；对证据3，真实性、关联性、证明目的均不予认可，无法证明郝兰香实际支付了相关费用，且根据合同第五条约定，相应的装饰装修由郝兰香完成并自行承担相应费用。法院对上述证据的认证为：一、采信双方提交的全部证据的真实性；二、采信陈伊文提交的全部证据及郝兰香提交的证据1、2的关联性，并据此核定陈某账号的有关苗秀峰、爱正中心、苗某的付款情况为：2011年1月31日，苗秀峰付款54000元；2011年5月7日，苗秀峰付款45000元；2011年5月7日，苗秀峰付款45000元；2011年10月19日，爱正中心付款216000元；2012年1月18日，爱正中心付款108000元；2012年4月25日，爱正中心付款108000元；2012年7月29日，苗某付款50000元；2012年7月29日，苗某付款50000元；2012年7月29日，苗某付款8000元；2012年10月27日，苗某付款50000元；2012年10月27日，苗某付款50000元；2012年10月27日，苗某付款8000元；2013年1月21日，苗某付款50000元；2013年1月21日，苗某付款50000元；2013年1月21日，苗某付款8000元；2013年4月22日，苗某付款50000元；2013年4月22日，苗某付款50000元；2013年4月22日，苗某付款8000元；2013年7月22日，苗某付款50000元；2013年7月22日，苗某付款50000元；2013年7月22日，苗某付款8000元；2013年11月15日，苗某付款50000元；2013年11月15日，苗某付款8000元；2013年11月19日，苗某付款50000元；2014年1月22日，苗某付款50000元；2014年1月22日，苗某付款4000元；2014年1月29日，苗秀峰付款10000元；2014年2月19日，苗某付款44000元；2014年4月15日，苗某付款50000元；2014年4月15日，苗某付款49999元；2014年4月15日，苗某付款8001元；2014年7月16日，苗某付款50000元；2014年7月16日，苗某付款49999元；2014年7月16日，苗某付款8001元；2014年10月16日，苗某付款50000元；2014年10月16日，苗某付款49999元；2014年10月16日，苗某付款8001元；2015年1月16日，苗某付款108000元；2015年4月17日，苗某付款50000元；2015年4月17日，苗某付款50000元；2015年4月17日，苗某付款8000元；2015年7月17日，苗某付款50000元；2015年7月17日，苗某付款49999元；2015年7月17日，苗某付款8001元；2015年10月15日，苗某付款50000元；2015年10月15日，苗某付款50000元；2015年10月15日，苗某付款8000元；2016年3月10日，苗某付款50000元；2016年3月10日，苗某付款10000元；2016年3月23日苗某付款60000元；2016年4月13日，苗某付款60000元；2016年5月11日，苗某付款60000元；2016年6月12日，苗某付款60000元；2016年7月9日，苗某付款50000元；2016年7月9日，苗某付款10000元；2016年8月15日，苗某付款60000元；2016年9月9日，苗某付款60000元；2016年10月8日，苗某付款60000元；2016年11月10日，苗某付款60000元；2016年12月12日，苗某付款60000元；2017年1月9日，苗某付款60000元，摘要为“1月8日到2月8日房租”；2017年2月16日，苗某付款70000元，摘要为“到17年3月8日”；2017年3月14日，苗某付款70000元，摘要为“17年3月9日到4月8日房费”；2017年4月10日，苗某付款70000元，摘要为“17年5月9日的房费到”；2017年5月15日，苗某付款70000元，摘要为“到6月10日”；2017年6月19日，苗某付款70000元，摘要为“房费到7月10日”；2017年7月17日，苗某付款60000元，摘要为“下月房租”；2017年8月15日，苗某付款60000元，摘要为“收到”；2017年9月21日，苗某付款65000元，摘要为“下月房费”；2018年1月8日，苗某付款140000元，摘要为“房费”；三、对于郝兰香提交的证据3的关联性，法院结合其他内容另行评述。另查，在102号房屋的《租赁合同》中约定：“第十八条其他约定事项：一、乙方代甲方北墙外立面改建、贴砖，空调移机，费用甲方承担，租赁期满乙方可以根据需要将隔音门、自动抽水马桶等可移动物件拆走。”二、关于合同续约。陈伊文主张在《租赁合同》到期后，双方达成的续约内容为：租金标准调整为每月30000元，每年度月租金标准递增5000元，支付方式为月付，但双方未就租赁期限进行约定，双方形成不定期租赁合同关系。郝兰香主张在《租赁合同》到期后，双方达成的续约内容为：续租五年，租金标准为每月30000元，五年租期内不调整租金。郝兰香向法院提交如下证据：1、照片、网络资料，显示：领秀新硅谷别墅在中介公司的2019年10月19日的挂牌出租价格为每月28000元；21世纪经济报道、中经网传媒有限公司等媒体有关北京房屋租赁市场租金的报道材料。2、短信，显示：2017年9月19日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：……与您深入合作的基础尚在，而且我明确表达了原意与您深入合作的意思，并不是不相信，为此再次表达先从小处的做起的意思，只要您看懂的项目，不用再经过我考察，由你担保和运营可以直接参与，也包括您直接代理经营使用及借用资金。”。陈某：“收到。我现在在甘肃出差，周六左右回北京，回北京后联系您。”2017年10月28日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：再次感谢您能让我们参加投资项目，虽然至今没有成功，还是要认真先感谢您。……哪天您直接向我借款1000万元，我请求您让我考虑一下，我今天还是请求要前往该项目地考察平衡，然后再告知您，因为已经草签协议。”。陈某：“好的。谢谢！”2017年11月15日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：我下个星期准备回北京，届时假如您有时间可以安排见面。我在珠海正在筹备远程操控实体机游戏项目，……您提出了借款1000万，但是我已经先考察了其他项目，并且答应投资，所以请您等待我考察和商量后再定。您说用两套房抵押，如果能够实际办理了抵押手续，很多银行及贷款机构均三天就放款，……我眼前资金有限，您说的1000万数量也过大，一时腾不出来那么多，敬请谅解，等我贷款下来以及其他资金回来再商量决定。”；2018年2月27日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：您安排时间仅仅商量您用款一事，我不参加也不讨论环保材料，也与房屋无关。”。陈某：“先解决房子的事，别的事情以后再说。”；2018年3月24日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：……我已经多次说明了尽量商量解决，以约定作为基础让约定说话，几个月了，闹来闹去，劳民伤财，您用制造不能使用房屋的方法只能激化问题，造成两伤，如果您仍然拒绝相商，我可以不提房屋，只商量您用款，以及请教生意经。不过我听说您已经卖房给那个新房主已经来了，那个房主说没还看过房屋要求看房，已经打开门禁让她看了，而且还相约见面了，新房主同意了具体腾房时间和具体内容，您既然已经不是房主又何必不商量呢？……”。陈某：“不要把别人当傻子对待，如果有诚意，先打所欠房租打过来。……”。苗秀峰：“陈总：……您仔细想想，我只是劝您依据协议约定，以及依据事实相商，不过就是一个钱字吗，您却不仅强势压人，而且出手相伤，您把房子已经卖了，我真的是帮助解决此事，如果相商后还不行把账算我个人身上不行成吗？……”。陈某：“根据合同约定早就该结束我们之间的租赁关系，特别是群租房这两年北京市又在不断加大力度治理整治，我也因此多次重申如果你想继续承租就必须改变房内结构及用途，你们不但不接受，反而拖欠几十万元房租于我。对于房租从始至终，我租给你们的价格都低于市场价格，但是你们不但不因此心存感激，反而变本加厉无故拖延，即便到现在还要于我协商。现在，我明确我的立场：第一，把拖欠房租如数打过来，这点没有协商余地。第二，钱打过来之前其他任何事情都免谈，不用再给我发骚扰信息了！我们之间目前只是房屋租赁关系，你想租房就付房租，你拖欠我就收回房，这点没有任何可协商余地。至于你想说和我进行合作投资，那我只能说：抱歉了，对于你们的人品，我实在无法信任，我不会跟你们进行任何合作，所以也没有任何协商的必要。”；2018年3月25日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：希望您冷静，是您首先和反复让我参与您的投资，还有几次您自己发起轰轰烈烈又无下文的项目，……我建议您把您所说欠您几十万的细目发来，同时我去中介了解历年价格行情，您不愿意依据约定说话，也应该同意依据事实说话，商量总之没有坏处，……请您相信我会两边做工作，尽量解决为好。……”；2018年3月26日发送，内容为：陈某：“请你们不要用任何形式、借口再骚扰我了。一直以来，你发给我的要投资、合作的短信我都还在，当我明确拒绝你们的时候，你又说是我邀请你们。当然，随着这半年来你们所作所为：一面拖欠房租，一面又假意要求协商房租价格。我已经真正认清你们的为人了。以前就是我太相信你们说的话了，才会相信你们以公司租赁为名，骗取我的信任进而租给你房子，行你们群租之实，赚取暴利。”；2018年3月27日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：希望您能冷静思考，我自始至终都在争取能够尽快了结此事，……无论如何您依理应该依据协议承担些责任，拒绝商量，断电断水，上纲上线，用不顾一切违规违法的行为侵犯和剥夺住户的合法权益，不必要的扩大问题，不明智。……群租不是您推脱责任的理由，更不能否定您同意过，您同意装修及您一直同意如此出租的事实可以证明，不是群租，不是您推脱责任的正确理由。近年整治租房造成了费用攀升，向您反映过不止一次，您也没有减少收取的费用，还在向老郝增加收取的费用，她已经基本不赚钱。无论如何，从总体上看不能否认出租管理这些房并没有亏，总体上赚钱，这正是我与您相商解决问题的原因之一，正向您所说，从这一点上应该感谢您。我去链家、麦田了解了历年租价，证明与您签订协议以及第二个租期与您所派之人签订补充协议均不低于市场价格，您不承认委派他人来谈判及达成协议是受您委托，但是遗留的各种证据说明了事实。此后您依据市场价格调整收取费用，赚钱交给了您，老郝不可能再赚大钱。……陈总，有您委托他人达成补充协议的证据，要看看吗？”。陈某：“我还真得看看，因为我没有委托任何人和你签协议，你发过来吧，我正好也核实一下。”。苗秀峰：“陈总：有您明确委托录音记录。但是，为了与您维持正常的关系，我不会让您心里难受，您不愿意的都商量，在您能接受的范围了事，行吗？维持以往正常关系！陈总：这个录音在旧手机里，不知道怎么发过去，可以听，是当时证明您派来的人身份录的。陈总：您要听录音可以相约，如果您非要发过去，等找到明白人会发送再说。”；2018年3月28日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：有您说的明确的委托内容。以后也的确执行了补充协议。那个律师为了钱在违规违法挑事，无谓的将问题扩大化，谁都得不偿失。”；2018年4月12日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：您不愿意承担合同中规定由您承担的费用，不愿意承认执行合同五年后您派康某已经达成了书面约定，您不认可撤走您所派管理员后由老郝主管出租房其所说的费用，您不正视您同意长期对外出租房屋的事实，现实中长短期租房解约都有补偿损失的惯例无一例外，您不愿意承担的费用统统相商解决：1、各自依约承担费用，终止协议；2、补上您所要求的全部费用，继续履行协议或从新制定协议；3、在说明及认定事实的基础上不能达成一致由我个人补上您要求的费用，解除协议。我个人吃亏为了留下人情。您断水断电或动用关系诉讼，首先损失您自己的诸多利益，也不可能实现一分钱不给老郝还要让她付出更多代价的过分目的。真心希望不要人为扩大事态。以往我没同意投资您说的项目和股票是正确的，我只是希望完备项目并没有失去信心，争执起因是您售房及收回房屋，您的朋友和您也有转租他人的可能，再抹杀事实宣称老郝未经允许私自非法出租，寸利必得，希望您设身处地，换位思考，和气生财。”；2018年4月14日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：占用您一些时间就我没有投资您介绍的项目根本不是您说的‘不相信您’，以及老郝扣下交给您的费用抵消应由您承担的费用根本不是您说这是把您当傻子，提出如下商榷意见，希望您能够反思。我多次说明了没有投资您介绍的项目完全因为对您介绍项目效益和内在商业逻辑关系有问题，不是我不相信您个人，……事实上老郝扣掉您应该承担的费用并没有让您如此记恨的理由和‘罪过’，成为焦点问题也完全是由于个人利益所驱使，七年多前租房之初老郝扣留费用和此次您售房终止租房协议而让租户腾房老郝扣留费用完全都有约定依据，双方明确约定外墙和其他拆改部分装修由您承担，您作为装修老板翻出已经认可的旧账可能是从您专业角度觉得老郝交付人家装修款多了或者觉得相抵费用多了，您假如换一个角度看待衡量涉及利益问题，您做规模工程时的费用计算与由您承担外墙等装修费用让老郝临时外请专业装修队伍做个小工程有很大区别，不设身处地、不换位思考、不考虑临时请专业装修队伍做小活儿均不合理不合适，例如请专业装修队伍做一平米高空瓷砖的价格相比做1000平米高空瓷砖的价格一定贵很多，何况由您承担外墙等部分装修涉及8米以上高空，又必须满足物业对质量、安全、外观及一致性苛刻要求，老郝被迫请专业装修队伍做小活儿价格不可能让其降低，当时您已经转行不做装修，老郝作为外行请专业装修队伍既没有关系也不可能做到商谈价格老练，假如当时您委托他人管理该装修需要另外聘用管理人员，您让老郝主管该部分装修并没有另外支付聘请管理人员等其他费用，这也是您同意该部分装修由老郝负责的原因，其实总共没有多少钱，不可能浪费几万元，您当时如果不同意也不能造成过了约八年时间再翻旧账，‘来回翻车’不利于解决新的焦点问题。此次您出售房屋解除租房协议，老郝仅扣了两个月费用，还有一个月押金在您哪里，老郝扣费有协议依据也有解除承租房屋关系牵扯这么多租户的事实，另外还有您同意的、约定的、签字认可的由您出的费用，其数目总和绝对大于老郝所扣费用很多，还有八年时间的房屋及各种设备的维修费用，以及您认可的在承租期间漏水所造成的巨大损失赔偿等等暂时未计算，您不给老郝一分补偿还要让她付出更多代价的想法很不客观，为了达到您的目的您还采取不承认你同意出租事实愣说老郝未经同意非法出租否定事实说谎话的不文明做法，甚至断水断电，还动用权力整人，……陈总烦请您仔细思量，再劝您相商解决，问题不像您想象的那么严重，老郝不像您想象的那样，相商您的利益可以最大化，可以留个人情在，继续合作也很好，不合作至少不是敌人。”；2018年4月18日发送，内容为：苗秀峰：“……在利益上考量老郝其一直比较大度，不是锱铢必较，从来没有依约向您抠字眼处处计较，从未刻意获得依约应该由您支出的属于老郝自己的利益，事实上老郝已经支出且照约应由您支出的费用比老郝暂时扣留的费用多很多，以至于依约应该由您出的费用您都不知道怎么约定的了，由于老郝不计较导致您已经忘记还曾经怎么应允、签字、知晓的损失费用了，……您与老郝合作相处约八年时间直至您此次卖房解约租赁协议才出现您不认可的利益问题均足以证明您对老郝人格的了解及为人的肯定，……我提议由韦律师或您亲戚为第三方参加调解，您没回话所以我没有向他们透露与您之间有争议，当然最好还是我们之间自己解决，我还在等待参与投资或者借钱给您的机会，大家维持良好关系为好，希望能够相商尽快解决问题。”；2018年5月2日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：再次恳请您认真思量，劝您宽宏大量，您应该考虑到是您卖房子要终止租赁协议，依理应该按照约定和商定以及正在出租之中的实际情况做出损失补偿，应该正视您同意出租和长年出租的事实，应该考虑租户在租约内实际情况，不顾租户的利益让租户搬家腾房，断水断电，确实没有考虑到租户利益，也实际影响出租方的利益，您也是出租方又是撵人断电方，依理应该承担损失。上个月您和新房主与老郝又说15号收房，但是您没来，这些实际情况与您还要分不差要租金不相符合，如果您不出租了老郝同意您收回房屋，例如继续出租也省得遭受损失，老郝与您有租约，出租是您同意的，您不收房了这种情况只能说明您又同意出租了，否则您应该回信息说明，我们不应该承担损失。其余的我们一直期待您和新房主协商解决，大家和气生财，合理解决。”2018年5月8日发送，内容为：陈某：“郝兰香，我再次明确我的意思：1、当初我是怀着极大的诚意和尊重把房子租给你们，并且照顾你们还给了你们3个月的免租期进行装修，无论是当时还是现在，市场上约定俗成都是1个月。但是万万没想到今天，你们竟以各种无理理由要求我赔偿种种，再加上无故拖欠房租，鉴于此，我们之间的不定期租赁关系必须解除，但是我还是会给你们一段时间搬走。2、尽快把所有拖欠的房租，以及到搬走之日的房费付清。3、把水费、燃气费等各类在你租用期间的费用结清，在交接时一并提供。4、按原房的水、电、燃气、供暖、有线电视、网络等恢复原状。”；2018年5月23日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：您的话又说过头了，态度缓和商量解决不是更好吗？您一味的采取高高在上迫使老郝交钱走人的态度不好，例如您设身处地地反思，您出售房屋终止租赁引起了矛盾却坚持不依约清算和不依约承担费用，既不合理也不符合逻辑。您觉得当初给老郝三个月装修期吃亏了，所以过去八年了又翻出旧账，所以您认定别人必须退让利益，因此您对老郝索要费用非常恼怒。……为了久久等待获得您兑现承诺给予我们发财的机会，我劝老郝与您和解以及老郝同意您4月15日收房和解都完全出于对参与您的项目对有发财机会的期待，但是说好了您又不来收房，此前您已经对房屋断水断电，您已经驱赶未到租期的租户，已经造成了租金流失损失，也缺失起码人文关怀，您这种只顾自己的利益不顾别人又拒绝收回房屋的争斗想法不可取。您只注意老郝和解方案扣除了两个月的费用，没有看到解决纠纷后一身轻，省去了很多麻烦……。事实上，而且我与老郝同意和解本身以及任何和解方案均不代表放弃主张权力或继续主张权力，不代表放弃主张或者继续主张索要损失的权力，以及不代表放弃了其他权益。您说房屋卖了三千多万与市场价格严重不符，不合理不合情都是禁不住查的。再次希望您能够和解，再告知您在3日内收回房屋并且执行和解方案，至少收回房屋利于再谈，您驱赶租户造成损失一再扩大。”；2018年5月24日发送，内容为：陈某：“我的房子我当然要收回，你现在既然说要交房，那就告诉我具体是哪天什么时间吧？我一定会去看验、收房。但前提条件（当然，我已告知两次，在此再次重申）：1、你在交房的当天必须把截至到交房日，此前两房的水费、燃气费、有线电视、电话费、上网费等所涉费用的结清单据一并交接。2、把房屋添设的设备设施擦拆除，以及水、电、燃气、有线电视、中央空调恢复至原状。3、租房截止日期为你达成以上两点要求完成交房之日，房屋租金也算至交房之日为止。至于你所欠房租数额以及赔偿数额我已向法院提请诉讼申请解决，对于此你以后不要再骚扰我，直接跟法官说吧。”2018年7月1日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：……以前我一直劝您心平气和的平等相商解决纠纷看来不仅没有起到作用反而现在还要提醒您实事求是，因为实事求是才是解决纠纷的基础，假如就连明明建议您和解和几次告知了您收回房屋的具体时间都能够否认，公平公正何在？……您对我们投资失去了耐心后让我们借钱给您，您说用房屋抵押，一个房屋要抵押三千多万，抵押价格高于市场价格太多，让人心生疑虑和担忧，有闹不清真假的感觉，由于我们心理承受能力不够只有作罢。由于您给我们发财赚钱商机的希望没有破灭，加之上述事实，也深知您有关系和不好惹，所以我们愿意与您和解解决纠纷，为此我始终力主劝和，但是从您的态度和最终的结果来看老郝一直坚持应有的权力和主张是对的。其实不管和解还是其他方法解决纠纷的关键都是不能只顾自己利益，需要兼顾双方利益，以往我们所说的都是和解方案，因为和解您也可以得到最大的利益，但是和解意图以及任何和解方案都不代表我们放弃任何权益和主张，只有达成和解协议后才能除外，您设置不合理的先决条件不可能达成和解。……此次纠纷的起因是您说卖了房屋要终止租赁，此前您还要把房屋抵押给我们，您对我们投资失去耐心后转而向我们借款，二者均未实现后，才出现您卖房和收回房屋，前因后果非常巧合，否则不能合理解释一切，事情未免太过于巧合了，您第一次让人来看房且第一次看房就说房屋已经卖了，没看过房屋还都坚称一个房卖了三千多万不符合市场价格和违背常理，禁不住调查。此后您还说是您的房屋，我们也闹不清真假，不管怎么说我们与您之间有长期租赁的关系也有签订的长期租赁协议，而且还达成过其他约定，因为您怕我们所有的权力，您不仅否认我们的权益，还在租户面前说我们未经同意非法出租，断水断电、驱赶租户，租户被迫搬出。由于您已经驱赶租户，我们又对您能够给予发财商机仍然抱有幻想，本着只要您承认约定、承认我们的权益的基础上可以让您先收回房屋再商量解决其他问题的想法，告诉了您收房具体日期，因为您自信有关系、有手段整治我们，所以说好了您又不来，需要再次说明的是：同意您收回房屋的和解方案需要建立在您尊重事实和认可我们权益的基础上，我们不可能无条件交房，您坚持不给老郝一分钱让老郝无条件交钱腾房签字滚蛋的想法、做法是不行的，为此您说老郝不同意还要让老郝和我均付出更加惨重的代价，为此您说交给法院是老话重提，老郝始终巴不得有执法的第三方公平公正改变我们不能被平等对待的地位。……您明明知道我们对外出租房屋长达八年之久，您却不顾租户的租期内，断水断电、不尊重租户的基本生活生存权，强力驱赶租户。您明明知道驱赶租户必然要给租户赔偿损失，而且还必然造成出租房屋的收入损失，您却还要提前收取这部分没有收到的房租金，而且还要添加让老郝恢复房屋原状等不合理条件，您过于苛刻了，在此种情况您还要让老郝先付费再无条件签字交房滚蛋，您没有考虑别人，老郝权益何在？希望您能够反思？尊重别人平等相协商解决纠纷！”；2018年12月14日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：……你编造了2011年以来历年总计一百多万欠租的谎言作为逼要的歪理，你又为此动用了其它不法手段，在你叫来的社会人员打砸等威胁下你打伤我且致我脑震荡，为了唤醒你自省我主动放弃追究刑事责任的权利，不是我怕事，因为我的以往足以能够证明，你想利用打人等非法手段或恐吓达到让人屈服的目的是行不通的，你威胁说还要打人和一味无聊的扩大事态，只能进一步证明增加麻烦于事无补，……你已经不能自省自己的错误，而且你还在用你编造的谎言逼要一百多万巨款等明显错误继续害人害已，你既然拒绝和解选择法院打官司就应该等待和听从法院的审理和判决，在审理期间你又自己拐到利用黑社会等非法手段方向去根本不是明智之举，害人害己，利弊自酌。”；2019年2月25日发送，内容为：苗秀峰：“陈总：你说托了警监的私人关系要利用公权力来拆房整人，结果只能是害人害己，公权利私用，违背5平米2人以及合院自行分割房间等具体规定，干涉法院在审案件等等，你让谁来承担责任，你也不能否认你同意过和房产证上注明了自行分割房间的事实，你请来大队人马客观上你也不能控制局势，必然检查税收，必然发生依据协议规定由你补交出租房屋税款、滞纳金、罚款、以及收入超过起征点的必须缴纳城建教育附加、房产、所得等多项税种的征收，上述税收总计超过几百万之多，至少百万可能还不能打住，你还是清醒些马上让你所托之人停止利用公权力自伤和伤害，你选择了法院你又何必不等审理判决，你又何必自找倒霉呢？”。陈某：“无言乱语，无中生有。”。苗秀峰：“自己思量！法规、道理、事实具在。”。3、通话录音，内容为苗秀峰和陈某之间的通话录音，其中在2017年10月27日有如下对话内容：陈某：“你上次跟我说的。你借钱的事情，考虑的怎么样啊？”。苗秀峰：“是，我就是还有一个项目考察。考察完了我想告诉你，因为我得平衡一下钱怎么用。……”。陈某：“那个房本，到时可以给你复印。我就是希望借1000，但是时间，我这边比较紧，这个月30号。”。苗秀峰：“那个明天吧，明天我告诉您，……”；2018年2月27日有如下对话内容：苗秀峰：“所以呢，钱就比较紧张了。”。陈某：“嗯。”。苗秀峰：“我贷了一些款大概陆续能放下来，可能得一个月左右吧能放下来。所以跟您原来说的那个，您可以起草一个东西，或者说您要是还用的话，您起草一个东西，咱们商量商量。”……苗秀峰：“行。那个什么，还有最后一件事，就是您的房子事，房子的事您自己定。您要是说如果不能租给她了，您就收回去。她这人闲不住，她就想干事。干点事，原来干过的想继续干，就是这么点事，如果你要是允许她干的，你再跟她商量商量。”。陈某：“不是那个，这个房子不是说不租给你了，用途变了，就是说，一个是我那个朋友要买过去，本来是要年前就要给他拿过去的，但是呢这边上次说，就跟他说了一下，这个来不及，就往后推了半个月，3月15号，上次和你太太说好的，3月15号就必须的那个了，得拿出来了。然后呢，这个房租的事情，就是说这个事情啊，没多大事，弄得很难受。”。苗秀峰：“嗯嗯。”。陈某：“原来早就说好了，先打过来再延期，但到现在还没打过来，毕竟马上要到快到3月15号了，我跟他什么手续都没办，到时候我就很被动了。所以这个事情那肯定我这边没有别的，相当于这一天两天就打过来，不打过来的话，我肯定要去住处去跟那些住户去要钱嘛，不然到时候我控制不了了。”。苗秀峰：“我觉得啊，因为您有您的道理，她有她的道理，我觉得这事也不大，最后呢就是说您跟她商量不成，咱俩商量。……”。陈某：“不是我搞得太僵，她这个本来早就该把那个房子欠租打过来，还没打过来，我这边很被动，我跟他手续还没办。”。苗秀峰：“她现在也跟我说了，她问我这有没有钱，我现在也跟她商量呢，这件事。现在我跟您说啊。”。陈某：“这十几万块钱现在对你们来说是小事情儿，不会说什么，只是就我这点事情弄得很难受啊，就那个没法见面了。”。苗秀峰：“行行，这个问题不大，我想把我的想法跟您说明白了就行了。第一呢，我希望能够商量的走。”。陈某：“嗯。”。苗秀峰：“第二，这个是事儿，您跟她商量不成，我跟您商量。”。陈某：“嗯。”。苗秀峰：“第三个问题，尽量的不要太极端了。因为她确实也有她的道理，因为你们原来定的协议我也看过，那个协议里边的那些内容，其中还有包括就是说怎么延期上面都有。另外您派的那个人，那个人那年过来谈判的时候，他们口头达成协议和书面达成协议，其实也有内容在里面，原来协议实际上也是延续的。我跟您说，不是说不让她给您腾房子，这个我可跟您说明白了。因为她这人不太听我的，你知道。现在尽量就是说把你们两方撮合了，别耽误你们的事。”。陈某：“这个事情啊。”。苗秀峰：“嗯。”。陈某：“后面上次她要延期之前谈的非常清楚了。已经说的非常清楚，就是后面延期，要多少钱？延期之前把钱给我。这些都说得很清楚，只是她没去兑现。”苗秀峰：“嗯。”。陈某：“我后面又谈，我跟她谈了两次。就最后一次是这样的。如果说她这点钱都不给我，当然就我们那个就没法有任何其他的合作。”苗秀峰：“行，那也没关系。我现在跟您说的这事儿您考虑，不管怎么说，最后还是商量解决，让她也抓紧时间把这事办了。”。陈某：“多大的事情啊，还有什么，已经谈得很清楚了，还有要谈什么呢？你把钱给我就行了。”。苗秀峰：“不是？我让您考虑的是什么呢！你们商量的口头协议是商量的内容，其实依据的也是原来的合同和后来达成的协议。”。陈某：“那就这样的，你如果是老说以前的，那个合同早就在去年1月15号之前的，前年1月15号就的给我了。后来，我没跟你来签合同，也没有同意签合同。那就这样，如果是这样的话，我就派几个人，今天呢就在那个房子那边贴个告示，不能让他们住了，我就派几个人过去了。”。苗秀峰：“陈总，我跟您说，……一个是说原来定的协议，那份协议继续执行的时候上面有内容，并不是那个协议作废了。第二个。”。陈某：“原来协议那些早就到期了。”。苗秀峰：“是到期了”。陈某：“我现在呢，肯定马上去起诉，要求恢复原来状态，反正这个房子，我本来还想那个。我想这个卖出去了，对方那个要把装修就拆了。”。苗秀峰：“陈总？”。陈某：“这个，一个是钱的事情，一个是要拆恢复原状的事情。”。苗秀峰：“陈总，您没必要这样想，你要这样想的话，其实并没有好结果。您说您非得这么对着干，也没有什么意思。”。陈某：“不是我对着干。”。苗秀峰：“我都跟您说了嘛，您跟她商量，商量不行我跟您商量嘛。”……苗秀峰：“……现在我跟您说啊，现在您消消气儿，现在最主要的是说你们的协议，您和您后来派人达成的协议。”。陈某：“没关系啊，这个协议我让律师看过，早就到期了，这是一个，就该还给我了，后面我也没同意和你签协议，再一个要求你恢复原来状态是没问题的。”苗秀峰：“您非得这么说。您既然说到这，我给您解释解释，就是原来那协议上面说的很清楚，如果不达成协议，原协议是有效的。这上面写的很清楚，这是第一点。”。陈某：“我这里有很多短信，我这里发了很多短信，都留在这了。”。苗秀峰：“您留也没关系，那个是第一个问题，就是协议上面写着呢，第二问题就又跟您派的人又达成了新协议，新协议的说法并没有说。”。陈某：“那个那个，没有新协议，那个，根本就没有新协议。”。苗秀峰：“不是。那个，您原来派来那个人。”。陈某：“你不要扯什么协议，扯协议什么的事情，我早就让她还给我。”。苗秀峰：“不是，我这。”。陈某：“我跟她说没关系，那你就用那个协议去，我们就用协议打官司，没关系。”苗秀峰：“陈总，我可没跟您说打官司，您一直在说打官司。”陈某：“你现在说协议呀。你说协议什么的。”……陈某：“口头上说了很多很多次，我也发了很多短信让她还给我。”……陈某：“你说这点，我刚才听明白了，就是说，那个协议还有效，你的意思就往后拖有效，是那个意思吗？”。苗秀峰：“不是这个意思。”。陈某：“你不还给我还是有理的。”。苗秀峰：“我跟您说的意思就是说，您如果说比如说打官司，或者是您来强行的做，那最后说来说去，还是原来的协议和后来达成的协议。”。陈某：“没有什么原来的协议，这有很多短信，没关系。就是，这没别的什么可说的。你要么就今天把钱给我，要么呢，我明天就派几个人过去，那是租户不能住了，那住户肯定把钱给了她，她没给我。”。苗秀峰：“您看您这是，这我跟您说，怎么说呀，您这是。”……陈某：“今天我如果收不到钱，我肯定派几个人去，今天晚上就派几个人去，不能让继续住了。”苗秀峰：“哎呀，你说什么呀？怎么说呢？您说，要是真么，哎呀，真没办法。”。陈某；“我只能这么做，我如果到期以后，我就被动了。”。4、照片、短信、通话录音，其中照片内容为曹坤个人照；短信显示：2018年3月27日发送，内容为：苗秀峰：“曹同志：你是职业律师，也是买房人，三千多万买合院别墅也不看，也太有钱了，亲自来断水断电也太厉害了，我只是想请你告知你所说的欠钱细目，你反到数落别人，费用不管？断水断电不管？协议规定不管？押金不管？事实承诺不管？请求你体谅别人？不要把别人想的太糟了。”；通话录音显示：通话时间2018年3月27日，对话人为苗秀峰和曹坤，其中内容为：苗秀峰：“你就是那个新买房房主，是吧？”。曹坤：“是。”。苗秀峰：“是，上次说了，说您3000多万买了这个房子。不是上次打了一次电话，说是到了那个门口，然后说您是想开个门看一看吗？那天打电话的时候我在场，后来不说让您进去看看吗？那个，当时我打电话时候，我听见了。”。曹坤：“您是，我现在想问一下，您是谁呢？您是跟郝老师什么关系？您是租房的呢？还是什么呢？”。苗秀峰：“不是，我跟她是两口子。这个前前后后经过我都知道，刚才陈某又来了一个电话，说是问跟您这联系了没有。说那个，要是没联系的话，那他要采取强行措施，要去什么供电局啊什么的，要找人啊什么的。我呢，就是我想问问您啊，就是原来你们昨天说的那些话，就是再商量商量那些话，就是还算数吧，还是不算数？因为他又来电话，……而且你跟老郝之间好像说过，这个怎么商量或者是商量什么问题啊？……我问你是不是有变化呀？”。曹坤：“商量，商量什么呀，我不知道您是陈老师让您给我打电话。昨天我就说了呀。我昨天就已经告诉郝老师了，我告诉郝姐了。我说是这样的，租房呢就是这个价钱，肯定是没有商量。那个就是说，你说的那些费用呢，你要是说这个什么排污管的有什么费用，因为这个你要是正常使用的话，按照合同规定使用的话，那你出现费用可能是我要陈老师来承担。但你现在首先你这合同规定是公司用，然后现在是群租，那你这个就大量使用了。你要是这么说，你要是真的拿出来那些，那我可能是要考虑一下这个东西。首先这个维修的费用是不是属实，……但是房租的话，现在我昨天就告诉郝老师了，租房那肯定是我多少钱租，你愿意租呢您就来租，您不愿意您觉得价钱贵了您就不租，价钱我没有商量，我没有说租一个房子还要跟别人商量一下。这房租还得是承租人来告诉我，这房租多少多少钱，只能给你这些钱，这种事在我这不可能。”;5、康某、李新生的身份证复印件；6、字条，其中打印内容为：“康总受陈总（陈某）委托对出租房进行如下事项：1、房间数量、位置登记。2、财产登记。3、出租收入登记。4、支出费用预算。5、事实求是反应问题。6、继续出租按照陈总的约定延长租期5年。”；手写内容为：“28-101共22间，28-102共23间，装修30万×2，电脑家电家具等50万，28-101出租16间，收入26450元，28-102出租18间，收入28450元，28-101维修费用3万元/年，人工3500元/月，28-102维修约3万元/年，人工3500元/月，费用大，不好管理，有私收款和赖账，安全卫生维修必须24小时有人在，或由陈总全负责，全发工资，收3万租金，给一个人工资补贴3500元/月。”；落款处的“康总签字”处有“康某”、“郝兰香”手写签名，落款时间为“2016年3月8日”；7、通话录音，显示：通话时间为2016年3月8日，对话人为苗秀峰及康某，第一段内容为：苗秀峰：“你是姓康吗？”。康某：“是的。”。苗秀峰：“是姓康吗？”。康某：“是的，你说。”。苗秀峰：“是陈某叫你来的吧？”。康某：“对。”。苗秀峰：“我是和郝兰香一块的。”。康某：“谁呀？”。苗秀峰：“我是郝兰香那边的，我和你说两句话。因为陈某给我打了电话，说派你过来了，说有什么事跟你说。”。康某：“嗯。”；第二段内容为：康某：“这里信号不好。”。苗秀峰：“我说怎么老是听不见呢。我说，你是不是康总。”。康某：“对对。”苗秀峰：“是叫康什么？他说康总。”。康某：“嗯嗯。”。苗秀峰：“你是负责什么？”。康某：“我需要你们，喂。”……康某：“等一下，我出去跟你说吧。”；第三段内容为：苗秀峰：“现在行。声音怎么老不好呢？”。康某：“房间的信号太差了，你是谁呀？你的号码很生的。”。苗秀峰：“我跟老郝一块的，因为陈某给我打过来电话，所以我就问问你，你是原来负责什么呀？”。康某：“他给你打电话？你跟谁是一块的？”。苗秀峰：“老郝。”。康某：“你们是合作伙伴？”。苗秀峰：“不是合作伙伴，我是跟她一家子的。”。康某：“好好。”。苗秀峰：“您是？”。康某：“我不是负责什么业务，陈总让我来，因为他时间比较紧张，我过来帮他把这边账理一下，然后他说你们还要合作。”。苗秀峰：“哦。”。康某：“把账理一下，不理账，永远就是这样，没法那个，他意思是说。”。苗秀峰：“其实跟您说，他所有的事儿都跟您说了吗？”。康某：“嗯嗯。”。苗秀峰：“还是就和您说了这些呀？”。康某：“啊。”。苗秀峰：“我说为什么让您来理账的事儿，他跟您说了吗？”。康某：“理账就是看看后期怎么合作，过去是委托她，委托你们打理这方面的事情。后面你们是怎么合作，他说把这边理出来以后，怎么合作你们再坐下来商量。前面好像也说过这事。”……苗秀峰：“就是我跟您说是这样，原来这个房子出租，就是承租陈某的房子，然后老郝出租这个房子，给陈某付租。现在不是陈某说改成老郝提成，然后继续出租，……”……康某：“这些情况你们要坐下来，你们商量。他委托我过来，就是说把账清理一下，然后你们怎么合作，或者说怎么合作不划算，怎么合作双方都能接受，坐下来一起商量，还是合作关系。”。苗秀峰：“我跟您说其实挺好解决的，把这些事和他反映说说。”。康某：“你们也可以直接说，有些情况我说不了那么透彻，你们也可以说，有电话什么的。”。苗秀峰：“啊。”。康某：“我是他一个员工，交给我这个事情，我也是打工吃饭的。”。苗秀峰：“你原来负责哪一摊儿呀？”。康某：“我以前给他跑点小业务。”……苗秀峰：“其实我跟你说这事挺好解决，你就想多收点钱，老郝给你管管这些事儿，让你这些钱比以前多，然后你觉得不合适的地儿，你能查账，我觉得就完了，是不是？”。康某：“这因为还要签协议，你们要谈，我不和你们谈这，我主要是决定不了这个事，行不行？”。苗秀峰：“他原来说的是原来管事的员工继续留用，然后老郝管。”。康某：“留用就留用呗，我看你那个小袁挺好的。”……康某：“这都可以跟他说，至于你们怎么合作，这我都不说，你们自己，你们自己肯定要坐在一起商量这个事情，是吧，我跟郝大姐说的意思，既然叫我过来给他管，因为他没时间来弄这些事情，要我理一理，然后昨天郝大姐一直说陈总不过来，昨天早上8点左右给他打电话，刚好那个时候有时间，就是上午能过来，下午他又出差去了，所以说呢。”。苗秀峰：“哪天8点？就是陈总要过来？”。康某：“昨天郝大姐知道，我跟他联系了，昨天他那边出了问题，弄了一上午，后来时间又错过去了，没见到，是这样。”。苗秀峰：“哦。”。康某：“陈总也一直在催我，昨天上午就要过来。”。苗秀峰：“是吗？”。康某：“我跟郝大姐联系了，你问她，这个事情她知道，结果他昨天上午出了事情，不知道哪个地方出租屋什么泵坏了，维修去了，脱不开身，后来就没来。我的意思，我跟郝大姐说了，我不是来怎么做，人家交给我，就尽快把东西理出了，你们坐下来商谈这个事情，这样。我昨天和郝大姐说，这几天都在和她说，她好像是不用我看着，陈总的事情多一些，弄清了，我觉得他哪天有时间过来，协议谈一下不就完了，好吧，主要是要商量。”。苗秀峰：“其实他就是觉得好像能赚很多钱，其实是误会。”。康某：“是的，账一理出了他就知道了，是不是？”……康某：“前面不管你们怎么合作，他说了，我听说还要给郝大姐让出一些利……坐在一起商量。郝大姐没在家吗？”。苗秀峰：“我没和她在一起。”。康某：“那我跟她联系。”。苗秀峰：“她一会就过去了，那就这样。”。康某：“好，好。”8、字条，其中打印内容为：“领袖硅谷28-102继续出租房屋查明如下：房间合计间。可以实地查验，以合同的附件为准。房屋内家具家电等物品如下（详见附件）：出租合同如下（详见附件）：”；手写内容为：“（28-101），家俱家电物品附件在合中详细记载，附件即合同。合同最长至2020年。出租合同：101栋15份，102栋16份，合同没到期，有人住宿。没租赁合同：101栋：2-10,102栋：B3、B8。租期至2020。康某（拿走）”；9、《续交房租通知》，内容为：“康总转告：陈某通知郝兰香把28-101、28-102的房租按每月6万元汇至陈某帐下。郝兰香先付2月份的共计6万，以汇款记录为付款凭证。照协议约定执行5年。”，落款处的“签字”处有“康某、郝兰香”的手写签名，落款日期为“2016年3月10日”。经质证，陈伊文的质证意见为：对证据1，真实性、关联性、合法性均不认可，租赁市场价格波动属于正常的经济规律，与郝兰香应付租金标准无关；对证据2，真实性认可，但不认可关联性和证明目的，该短信均为苗秀峰发出，与本案无关，且双方沟通内容均为陈某与苗秀峰之间拟进行合作的相关事项，与陈伊文与郝兰香之间的租赁关系没有关联性，且陈某对大部分短信未予以回复或确认；对证据3，真实性、关联性认可，但不认可证明目的，录音的内容恰能说明双方就租赁合同延期未达成合意，且陈某多次要求郝兰香支付欠付租金；对证据4，真实性认可，但不认可关联性和证明目的，曹坤系案外人，与本案租赁关系无关；对证明5-9，真实性无法核实，无法核实有关康某的签字，也不认可关联性和证明目的，且从该证据中显示的有关内容，康某明确表示其只有对账的权限，没有其他权限，郝兰香是否继续承租及相关合作事宜都需要由郝兰香与陈某等人自行协商。法院对上述证据的认证为：采信证据1-5的真实性，证据6-9的真实性及全部证据的证明力由法院结合其他庭审内容另行评述。三、关于合同解除。郝兰香主张双方的合同已于2018年4月15日解除，陈伊文对此不认可，要求法院解除合同。郝兰香向法院提交如下证据：录音，显示：2018年6月30日，对话人为陈某、郝兰香、苗秀峰、曹坤，其中内容为：曹坤：“你们不是要交房吗？陈老师说你们要交房，你给他发了短信”。苗秀峰：“你上次也来了，和他一起来说好的。”。郝兰香：“你说好15号来，15号给你腾空了，你们怎么没来呀？”。陈某：“嗯”。郝兰香：“我和你谈好了。”。苗秀峰：“上次来，没说吗？没说具体日期吗？”。陈某：“我来看了，还有人没走。”。曹坤：“是你们给陈老师发的短信里说要腾房。”。苗秀峰：“那是后来又说了。这是好几次了，那次你们来了一块都说好了。”。曹坤：“我不知道。”。苗秀峰：“那天您还在，怎么不知道？再说打信息也打了。”郝兰香：“咱们能不能坐下来，心平气和地把这事儿说说。”。陈某：“只要你把欠我的钱给我，就可以了。如果欠我的钱不给我，那跟你怎么谈。”……陈某：“现在就，你能不能给钱吧。给钱就谈，不给钱有什么可谈的。那怎么谈。”。苗秀峰：“陈总，怎么给你解决，短信中说的很清楚。”……苗秀峰：“如果您不清楚，我们再和您说一遍都没关系。短信当中说的很清楚，如果非得坚持您这些，恢复原状，先给钱吧，算到那一天。说好的那天你也不来。这种情况，没法聊。”。陈某：“来了，我来了，房子有的没搬走，里面还有几个人没搬走。”。苗秀峰：“根本你也没来呀。”。陈某：“来了。”。苗秀峰：“你现在说当时还有几个人没搬走，对吧？现在又租出去了，就证实当时给你腾房了嘛。”。陈某：“可还有人没搬走呀。我也不知道还有多少。”。苗秀峰：“至少你现在说当时就有几个人。”。陈某：“嗯嗯。”。郝兰香：“就两三个人，都是我的人，随时你们来了，随时走。”。陈某：“嗯嗯。”。苗秀峰：“知道吧，给你腾房了。”。陈某：“嗯，那就这样，算了吧。反正起诉信息在法院。”……郝兰香：“咱们能不能坐下来谈？把这事儿商量解决完就行了。”。陈某：“给我钱都不给我，房租都不给我，怎么谈？”。郝兰香：“你说非得等法院解决，我才不给你的。咱们商量解决。”。经质证，陈伊文的质证意见为：真实性认可，但不认可关联性和证明目的。法院对该证据的认证为：采信真实性，相关证明力法院结合庭审其他内容另行评述。四、关于税费等相关费用。郝兰香向法院提交如下证据：1、税收票据，显示：郝兰香在2012年7月13日、2014年10月1日、2016年12月1日、2017年11月1日分别交纳房产税（从租计征）、个人所得税（个人房屋出租）；2、维修工单、收据、发票、照片，显示郝兰香在2011年至2017年维修空调、水泵、燃气炉、纱门纱窗、电开关、燃气表、中水表等；3、《施工合同》、《领秀硅谷A区28-101-102空调风口报价表》（以下简称报价表）、收据，其中《施工合同》显示：郝兰香与北京佳益世纪商贸有限公司（以下简称佳益公司）于2010年11月14日签订合同，载明对102号房屋进行空调移动，合同价款为6708元；其中《报价表》显示：佳益公司于2010年11月24日对空调风口进行报价，并注明管道增加每米60元、保温每米20元，以上工作量以实际数量为准；其中收据显示：郝兰香于2011年1月29日向佳益公司支付领秀新硅谷28-101-102空调主机移机、打地台人民币40000元；4、《关于领秀新硅谷A区维保单》（以下简称《维保单》）、书面说明，其中《维保单》显示在2012年11月2日就101号房屋、102号房屋报修地下室墙面恢复等事宜，该表的“物业确认”处有如下手写内容“去年西区地下室做了注浆处理，今年4月份下雨发现漏水，需重新做防水。王金燕。2013.8.14”；其中书面说明显示：⑴在2012年11月15日向领秀硅谷科技园置地开发公司、金地物业管理公司反映101号房屋和102号房屋的漏水问题，在反映漏水问题的说明的落款处有“陈伊文”、“郝兰香”、“陈伊文”的手写签字；⑵物业工作人员说明101号房屋和102号房屋在2011年至2012年度暖气不热的情况；5、录音，显示对话时间为2019年11月27日，对话人为苗秀峰、陈某，主要内容为二人之间言语争执；6、诊断证明、检查单，显示2018年12月1日苗秀峰经北京市公安局海淀分局清河派出所的证明在北京市红十字会急诊抢救中心治疗，诊断为左框周软组织损伤；7、照片、视频、通话录音，显示：⑴《通知》，内容为“各住户：我是28-101与28-102的房主，你们所住的地方，现在我没有让任何人出租并且要将房子收回装修。请你们于2018年3月21日9点之前腾出房屋，届时我将于10点开始停水停电，请大家相互转告。通知人：陈伊文，联系电话：……2018年3月19日。”；⑵2019年9月9日，郝兰香等人与陈某等人在租赁场所发生争执；⑶苗秀峰拨打12345热线，反映有关陈某强行停止供电等事宜；⑷租赁场所的部分设施拆毁；8、说明书、房屋验收交接单、照片，显示有关租赁房屋的空调等设施设备情况。经质证，陈伊文的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可关联性和证明目的，郝兰香承租房屋后又隔断出租房屋，其应当履行相应的申报及纳税义务；对证据2，真实性无法核实，也不认可证明目的，根据合同约定，郝兰香承租过程中自行增设的设施设备，应由其自行承担相应维修责任，且相关票据没有列明地址，无法认定与本案房屋相关；对证据3，真实性无法核实，也不认可证明目的，该证据中的收据显示的空调移机、打地台的费用为40000元，而《施工合同》中显示的空调主机移位费用仅为3800元，收据显示的其他费用应为郝兰香隔断出租而增加的装饰装修费用；对证据4，真实性不认可，也不认可证据中有关“陈伊文”和“陈伊文”的签名的真实性，也无法证明因漏水、供暖问题导致郝兰香产生实际损失；对证据5，真实性认可，但不认可关联性和证明目的；对证据6，真实性不认可；对证据7，真实性、关联性、证明目的均不认可，其中据了解，部分房间拆除系因郝兰香违法群租而由相关政府部门拆除；对证据8、真实性、关联性、证明目的均不认可。法院对上述证据的认证为：法院采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于合同续约、合同解除、租金支付及税费等费用负担，法院分别评述如下：关于合同续约一节。首先，郝兰香主张双方在《租赁合同》到期后达成了每月租金30000元、续租五年的合同续约，但陈伊文对此不予认可。对此，法院根据郝兰香提交的相关证据评述如下：一，字条和《续交房租通知》上的签名为康某和郝兰香，并无陈伊文的签名，陈伊文对此的真实性和证明力均不予认可，因康某并未到庭确认相关签名，法院对字条的真实性无法采信，退一步，即便上述证据真实，但根据康某与苗秀峰的通话录音，康某在对话中已明确其只有对账的代理权限，并无续约的代理权限，且对话时间为2016年3月8日，与字条的落款日期为同一天，与《续交房租通知》的落款日期相差两天，而从字条和《续交房租通知》的内容来看，开头内容为“康总受陈总委托”、“康总转告”，该表述习惯也能反映字条和《续交房租通知》并非由康某起草，而且除现有证据显示的本次对账事务外，并没有其他康某作为代理人与郝兰香处理租赁事宜的情形，此说明本案也不存在能够导致郝兰香有理由相信康某具有续约代理权限的外观表象，故康某的行为在本案中并不构成表见代理，在陈伊文不予追认的情况下，不对陈伊文产生法律效力；二，其他有关房屋市场价格资料、苗秀峰与陈某之间的短信、苗秀峰与曹坤之间的短信、通话录音等证据，在内容上无法证明续约事实，法院不采信该证据的关联性。因此，郝兰香所提交的证据并不足以证明其主张，法院对其主张不予采信。其次，陈伊文主张双方在合同到期后达成了每年度的月租金上涨5000元的续约合同，但郝兰香对此不予认可。对此，法院认为，根据本案查明的事实，虽然郝兰香在2017年2月16日后所支付的有关101号房屋和102号房屋的租金数额从60000元变更为70000元，但如前所述，双方并未就续租达成一致意见，双方处于不定期租赁关系中，双方的履约均应以实际履行情况为准，而根据本案证据，陈伊文就郝兰香在《租赁合同》到期之后的每月付款情况并未提出异议，故仅凭付款情况并不足以证明陈伊文的该项主张成立，法院对其主张亦不予采信。关于合同解除一节。如前所述，双方在《租赁合同》到期后形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。本案中，根据郝兰香提交的苗秀峰与陈某之间的短信记录以及陈某、曹坤、郝兰香、苗秀峰之间的对话录音，能够证明双方在2018年2月开始谈及了交房腾房问题，此后双方一直就该问题进行沟通，后至2018年4月15日，双方确认进行交房腾房事宜，但未实际完成。对此法院认为，根据法律规定，解除合同应当通知对方，不定期租赁合同的当事人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。现双方虽未有直接的解除通知，但作为租赁合同的交房腾房，已含有明确的解除合同的意思表示，故本案应视为陈伊文发出了解除合同的通知，双方所确定的2018年4月15日的交房腾房日，应为双方合同的解除之日，至于是否实际完成交房腾房事宜，并不影响合同解除事实的成立。关于租金支付一节。首先，对于2011年1月15日至2016年1月15日期间的租金，因陈伊文认可苗秀峰、爱正中心、苗某的付款均为郝兰香的付款，故上述付款方的付款均应核算至郝兰香的已付租金中，且郝兰香系按101号房屋和102号房屋的租金合并付款，而根据双方《租赁合同》的约定，郝兰香就两套房屋的每租赁年度应付租金共为432000元。根据本案查证的郝兰香付款情况，郝兰香在第一个租赁年度，即2011年1月15日至2012年1月14日的租期内实际付款金额为360000元，差额72000元，其他租赁年度均已足额支付，同时根据双方《租赁合同》的约定，有关北墙外立面改建等所支出的费用应由出租方承担，陈伊文虽不认可郝兰香就此所提交的《情况说明》、收据等证据，但未提交充分相反证据予以推翻，法院采信郝兰香相关证据的关联性，而根据该证据，可以证明郝兰香在承租时对101号房屋和102号房屋的北墙外立面进行了改造并支付了72000元，故该费用可以折抵郝兰香在2011年度未支付的租金。因此，郝兰香在2011年1月15日至2016年1月15日期间的租金已全部付清；其次，关于2016年1月15日双方合同到期后的租金，如前所述，因双方形成不定期租赁合同关系，且陈伊文未能举证证明相应租金标准，故双方的租金标准应当结合双方实际履行情况予以判定，而根据本案查证的郝兰香付款情况，郝兰香在2016年1月15日后为按月付款，每月付款均为60000元，且现无证据证明陈伊文就此提出过异议，再结合郝兰香此前每笔租金足额支付的付款习惯，应认定双方在2016年1月15日后的每套房屋的租金标准为每月30000元，且根据本案查证的郝兰香的付款情况，郝兰香在2016年首次付款时间为2016年3月10日，郝兰香虽主张双方经协商确定从2016年2月起算租金，但如前所述，法院未采信有关康某的证据，故依据双方《租赁合同》所约定的租期截止日期，郝兰香在2016年3月10日所支付的两笔款项共60000元所对应的期限应为2016年1月15日至2016年2月14日，依此顺序核算，郝兰香在2017年1月9日所支付的款项60000元所对应的期限应为2016年12月15日至2017年1月14日，即郝兰香在2016年1月15日至2017年1月14日期间的租金已付清；同理，郝兰香在2017年的2月开始将每月付款从60000元调整为70000元，则应认定双方从2017年1月15日后的每套房屋的租金标准为每月35000元，且如前述期限顺序核算，郝兰香在2017年9月21日所支付的款项65000元所对应的期限为2017年8月15日至2017年9月14日，且根据本案查证的郝兰香付款情况，郝兰香在2017年6月15日至2017年7月14日、2017年7月15日至2017年8月14日、2017年8月15日至2017年9月14日、2017年9月15日至2017年10月14日、2017年10月15日至2017年11月14日、2017年11月15日至2017年12月14日、2017年12月15日至2018年1月14日共7期未足额付款70000元，合计差额305000元；同理，郝兰香在2018年的1月8日付款140000元，则应认定双方从2018年1月15日后的每套房屋的租金标准为每月35000元，且郝兰香所支付的该笔款项所对应的期限为2018年1月15日至2018年3月14日。综上，郝兰香在2011年1月15日至2017年6月14日和2018年1月15日至2018年3月14日的期间内未欠付租金，在2017年6月15日至2018年1月14日的期间内欠付租金数额为305000元，在2018年3月15日以后的期间未支付租金。如前所述，因双方合同解除时间为2018年4月15日，故2018年3月15日以后的租金结算至2018年4月14日，两套房屋金额为70000元。因郝兰香同时支付两套房屋的租金，亦未明确各自支付比例，鉴于两套房屋租金标准一致，法院认定租金数额均摊，故本案101号房屋的欠付租金为187500元，另外，根据法律规定，诉讼时效应按最后一笔应付租金期限计算，故陈伊文的租金主张并未超过法定诉讼时效。关于税费等各项费用一节：一，关于未付租金利息，鉴于郝兰香对于《租赁合同》所约定的期限内并未拖欠租金，其虽在不定期租赁关系期间存在未付租金的情况，但此系双方对于续约等基本事实存有争议所致，非其恶意所致，陈伊文要求郝兰香支付相应利息，缺乏法律依据；二、关于租赁保证金，根据《租赁合同》第八条约定内容，明确载明了郝兰香已交纳租赁保证金18000元，陈伊文在合同解除后应当依约予以退还；三，关于税费，根据《租赁合同》第九条约定内容，房屋租赁税费由陈伊文负担，但根据郝兰香所提交的税收票据，显示的纳税人为郝兰香，且根据本案查明的事实，郝兰香租赁房屋后亦有转租行为，故相关税费系郝兰香作为纳税义务人自行纳税，而非替陈伊文纳税，相关税费与陈伊文无关；四、关于房屋维修款，根据《租赁合同》第十一条约定内容，属于101号房屋原有设施设备的、正常使用状态下的、非自然耗损的维修，承租人通知后由出租人维修，101号房屋原有设施设备非正常使用状态下及承租人自行添置的设施设备的维修，由承租人维修，而根据郝兰香提交的维修工单等证据，虽能显示相关维修项目，但无法证明维修原因，而郝兰香作为承租人，应当举证证明上述维修项目的具体原因，进而才能确认相应维修责任主体。现该维修原因事实不清，应当由郝兰香自行承担举证不能的法律后果；五、关于违约金，根据《租赁合同》第十八条约定内容，适用情形为租赁期内单方解除合同等，而根据本案查明的事实，双方在《租赁合同》所约定的期限内，并未存在该条款所约定的适用情形，且法院未采信郝兰香的续约主张，陈伊文行使合同解除权，系依据法律规定任意解除权，并非系违约行为，陈伊文无需对此承担违约责任；六、关于房屋装修费，根据《租赁合同》第十条约定内容，合同解除之后的装饰装修部分，承租人放弃收回，且根据本案查明的事实，郝兰香在2011年承租之时进行了相应装修，此后使用房屋至今，而根据装饰物折价的一般规律，当时的装修价值已基本在《租赁合同》约定的租赁期限内用尽，已无残值，现亦无证据证明郝兰香在合同到期之后另行进行全新的装饰装修，故郝兰香主张该笔费用，无合同及法律依据；七、关于空调移机费，根据《租赁合同》第十八条约定内容，空调移机费用由出租人承担，陈伊文虽不认可郝兰香提交的《施工合同》等证据，但未提交充分相反证据予以推翻，且空调移机本身只是一个笼统说法，按一般工程常识，还应包括其提出的价格不一致等异议，亦不足以否定该证据的证明力，法院采信郝兰香相关证据的关联性，而根据该证据，可以证明郝兰香因两套房屋支出了空调移机费用40000元，同租金的理由，法院认定每套房屋均摊，故陈伊文应负担20000元；八、关于防水、供暖损失，根据郝兰香提交的《维保单》、书面说明，虽能显示租赁房屋存在漏水及供暖不暖问题，但不足以证明郝兰香因此而造成的实际损失，郝兰香所主张的损失缺乏事实依据；九、关于空置房屋损失，根据郝兰香提交的苗秀峰与陈某的对话录音、苗秀峰的诊断证明和检查单、照片等证据，虽能显示双方对于租赁房屋的使用存有争议，但其中部分证据未能显示争议发生时间，部分证据所能显示的争议时间也在2018年3月21日之后，且如前所述，陈伊文通知郝兰香腾房并不构成违约，郝兰香应当配合进行腾房，郝兰香即便因此在2018年1月15日至2018年4月15日产生相应空置费用，亦应由郝兰香自行承担；十、关于2018年4月15日以后的占有使用费：一方面，郝兰香腾退租赁房屋系其应尽义务，在陈伊文未能按时收房时，其仍可通过法律规定的提存等方式向陈伊文交还房屋，且在本次诉讼发生之后，其亦可先行交房，但其至今仍占有租赁房屋，其应当承担占有使用费；另一方面，根据郝兰香有关空置房屋损失的证据，双方在2018年4月15日之后对于租赁房屋的使用确存有争议，但郝兰香本身存在转租行为，相关租赁场所的拆毁可能涉及群租治理工作，不必然与陈伊文有关，且即便陈伊文在此期间存在停水停电的行为，但因如前所述，陈伊文至少在2018年2月时提出了收房意见，已给郝兰香充分的腾房时间，此后郝兰香一直占有房屋，且未交纳相应费用，陈伊文在合理范围之内所采取的停水停电行为，并不违反法律规定，也不构成违约，而郝兰香所提交的证据也不足以证明陈伊文所采取的措施明显超出合理范围，至于苗秀峰等因此而遭受的人身损失，可依法另行解决。因此，鉴于法院未采信陈伊文所主张的租金标准，则郝兰香应比照合同解除前实际履行的租金标准给付占有使用费，即每月35000元，其要求降低支付标准的主张，缺乏事实和法律依据；十一、关于腾房、恢复原状，如前所述，在合同解除之后，郝兰香应当予以腾房，但鉴于双方《租赁合同》所约定的为毛坯交付，且如前所述，双方对添置设施设备和装饰装修的处理作出了明确约定，故郝兰香依据合同约定腾退租赁房屋即可，其他遗留房屋内的设施设备，由陈伊文自行处置。综上所述，法院对于陈伊文要求解除合同、支付租金利息、恢复原状的诉讼请求不予支持，要求腾房的诉讼请求予以支持，要求支付房屋租金、占有使用费的诉讼请求部分予以支持；法院对于郝兰香要求确认合同解除、退还租赁保证金及支付空调移机费的反诉请求予以支持，要求支付税费、房屋维修费、违约金、房屋装修费及赔偿损失和确认占有使用费标准的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认陈伊文与郝兰香就北京市海淀区西二旗西路2号院28号楼101号房屋的不定期租赁合同关系于2018年4月15日解除；二、郝兰香于本判决生效后三十日内腾退北京市海淀区西二旗西路2号院28号楼101号房屋并交还给陈伊文；三、郝兰香于本判决生效后三十日内向陈伊文支付上述房屋租金187500元；四、郝兰香于本判决生效后三十日内按每月35000元的标准向陈伊文支付上述房屋自2018年4月16日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、陈伊文于本判决生效后三十日内向郝兰香退还房屋租赁保证金18000元；六、陈伊文于本判决生效后三十日内向郝兰香支付空调移机费用20000元；七、驳回陈伊文的其他诉讼请求；八、驳回郝兰香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依照合同履行各自义务。综合本案双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要为以下两点：一是双方之间是否形成固定期限租赁合同关系；二是郝兰香主张的各项费用是否具有合同及法律依据。关于争议焦点一，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方当事人对于《租赁合同》到期后双方之间的法律关系存在分歧，郝兰香主张双方达成了每月租金30000元、续租五年的合意，但陈伊文对此不予认可，主张双方之间仅是不定期租赁关系。对此，本院认为，郝兰香与陈伊文在《租赁合同》履行届满后并未重新签订书面的租赁合同，郝兰香据以主张双方之间存在固定期限租赁关系的依据仅为其与康某之间签字确认的字条和《续交房租通知》，郝兰香在二审中认可其在签订上述两份文件时康某未出具陈伊文的相应授权，此前亦从未见过康某，已经届满的《租赁合同》的签订、履行过程康某亦无任何参与行为，且根据康某与苗秀峰的通话录音，康某在对话中已明确其只有对账的代理权限，并无续约的代理权限，故郝兰香主张康某有权代理陈伊文进行续约，缺乏相应的事实依据，康某的上述行为亦不属于能够导致郝兰香有理由相信其有代理权限的外观表象，故康某的行为不构成表见代理，在陈伊文不予追认的情况下，不对陈伊文产生法律效力。故本院对于郝兰香主张双方之间存在固定期限的租赁合同关系的上诉意见不予支持。一审法院认定双方在《租赁合同》到期后形成不定期租赁关系正确，本院予以确认。在不定期租赁关系中，双方均有权随时解除合同。一审法院以双方确定的交房腾房日，即2018年4月15日作为合同解除时间符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，郝兰香应当返还租赁物，并支付欠付的租金及至实际腾退前的占有使用费。现郝兰香同意返还租赁物，本院对此不持异议，但郝兰香否认存在欠付租金的情况，经一审法院核算，郝兰香在《租赁合同》履行期间确实不存在欠付租金的情况，导致双方产生争议的原因在于双方对于不定期租赁合同中是否存在每年递增租金以及《租赁合同》到期后是否存在空置期问题存在不同理解。一审法院根据双方实际履行情况认定郝兰香欠付的租金数额并无不当，本院予以确认。因郝兰香在合同解除后仍继续占有使用房屋，故其应当支付相应的占有使用费，一审法院确定的占有使用费数额符合法律规定，郝兰香上诉主张应按每月18000元的标准支付占有使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，郝兰香系以双方之间存在固定期限租赁合同关系，陈伊文单方解除合同构成违约为基础提出了相应请求。如前所述，陈伊文解除合同的行为符合法律规定，并不构成违约，故郝兰香主张陈伊文支付违约金、赔偿装修损失缺乏法律依据，一审法院驳回其相应请求正确，本院予以确认。关于税费问题，根据《租赁合同》约定，房屋租赁税费由陈伊文负担，但根据郝兰香所提交的税收票据，显示的纳税人为郝兰香，结合郝兰香在租赁房屋后存在转租行为，郝兰香无法证明上述税费系替陈伊文交纳，还是其本人作为纳税义务人应当交纳，故本院对其该项请求不予支持。关于房屋维修款问题，根据《租赁合同》约定，属于101号房屋原有设施设备的、正常使用状态下的、非自然耗损的维修，承租人通知后由出租人维修，101号房屋原有设施设备非正常使用状态下及承租人自行添置的设施设备的维修，由承租人维修，而根据郝兰香提交的维修工单等证据，虽能显示相关维修项目，但无法证明维修原因，而郝兰香作为承租人，应当举证证明上述维修项目的具体原因，进而才能确认相应维修责任主体。一审法院认定郝兰香应当承担举证不能的不利后果并无不当，本院予以确认。关于防水、供暖、房屋空置损失问题，根据郝兰香提交的证据，均不足以证明其因此遭受实际损失，一审法院驳回其相应主张正确，本院予以确认。综上所述，郝兰香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14222元，由郝兰香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘国俊二〇二〇年十二月二十五日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥