山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1973号 上诉人（原审被告）：东营胜兴置业有限公司。 法定代表人：汤立群，董事长。 委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘辉。 上诉人东营胜兴置业有限公司（以下简称胜兴公司）因与刘辉商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘辉的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费均由刘辉承担。事实和理由：一、一审判决认定胜兴公司应承担违约责任的理由不能成立。涉案《商品房预售合同》约定胜兴公司承担违约责任的条件系其交付产权登记部门资料不全导致无法办理权属登记。依据补充协议第五条的约定，胜兴公司作为办理涉案房屋产权转移登记手续的协助主体，承担违约责任的前提是因胜兴公司交付的资料不全导致权属证书无法办理，而不是只要涉案房屋存在无法按期办理房屋所有权转移登记手续的情形，胜兴公司就应承担违约责任。二、一审判决认定胜兴公司承担违约责任的依据与事实不符。2019年12月25日，东营市自然资源局出台《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法》（以下简称《办法》）为涉案楼房所在地块的土地合宗提供了政策依据，但未作出具体实施方案。该《办法》实施后，胜兴公司一直积极与不动产登记部门沟通协商土地合宗事宜，但相关不动产登记部门一直未给予明确答复，只是以现行不动产登记政策无法对涉案楼房办理不动产登记为由拖延办理，故一审认定胜兴公司没有积极申请土地合宗应承担违约责任错误。三、一审认定事实错误。1.上述《办法》第8条适用的前提是两块土地的使用条件不一致，与本案所涉地块情况不一致。2.上述《办法》实施后应给胜兴公司预留办理产权登记的合理时间，一审未予认定，违反公平原则。3.东营市自然资源局东营经济技术开发区分局与本案存在利害关系，一审以该单位出具的声明推定系胜兴公司原因导致土地延迟合宗错误。综上，胜兴公司不应就涉案房屋至今无法办理权属登记承担违约责任，请求二审法院依法支持胜兴公司的上诉请求。 刘辉辩称，一审程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，依法应驳回胜兴公司的上诉请求。 刘辉向一审法院起诉请求：1.判决胜兴公司向其支付违约金3856.6元：2.判决胜兴公司以购房款385,660元为基数向其支付自起诉之日起至能够办理产权证时止的违约金，按日0.01%计算；3.判决胜兴公司向其支付房款差价1684元：4.判决胜兴公司协助其办理产权证：5.诉讼费等由胜兴公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月30日，刘辉（买受人）与胜兴公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定刘辉购买位于东营市东营区××路××路××小区××幢××单元××层××号房屋，房屋预测面积80.14平方米，每平方米4812.33元，房屋总价款385660元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照附件十一补充协议中第五条关于产权登记的补充约定中第1项约定处理。补充协议第五条关于产权证书的补充约定第1项规定，如出卖人未能履行本补充协议第三条第11款之规定，则出卖人应每日按已付购房款0.01%赔付，直至出卖方依本补充协议第三条第11款约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。补充协议第三条第11款规定，尽管有买卖合同的约定，买受人同意出卖人应在房屋交付后360天内将应由出卖人出具的文件交付房管部门办理产权证，如不是因出卖人交付的资料不全导致权属证书办理延误或不能办理，出卖人不承担任何责任。刘辉按合同约定交付购房款385660元，胜兴公司于2017年6月30日向刘辉交付了商品房，涉案商品房至今未办理房屋权属证书。 2019年9月23日，刘辉与胜兴公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定涉案商品房原合同约定面积80.14平方米，现绘测面积79.79平方米，面积减少0.35平方米，该商品房合计退回房款1684元。 另查，涉案楼房于2014年7月30日开工，2017年6月16日竣工，2017年6月20日竣工备案文件进行了备案。2005年12月胜兴公司通过出让方式取得274361.6平方米土地，用途为住宅。2010年10月26日胜兴公司通过出让方式取得69601.8平方米土地，用途为住宅。2014年4月30日东营市城乡规划局颁发建设工程规划许可证，2017年6月19日颁发建设工程竣工规划核实合格证，2017年6月26日东营旭房地产中介评估测绘有限公司出具东测【2017-03】字第012号测绘成果报告，2010年6月3日东营市公安局经济开发区分局出具东营市门牌号码使用证明信，2017年2月20日、2017年6月27日东营易翔信息科技有限公司作出两份不动产权籍调查表，胜兴公司出具阳光100城市丽园公共服务设施配套建设指标，2017年2月28日东营市地方税务局经济技术开发区分局出具证明，暂未发现胜兴公司存在税收相关问题。不动产登记网上显示，胜兴公司的申请时间为：2017年7月3日，提交时间为2018年3月19日。自2019年12月25日起实施的《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法》第八条规定，改变土地使用条件的申请主体为：土地使用者存续的，由土地使用者作为申请主体。该办法第十一条规定，出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件相同，已开工建设，已按整宗土地统一进行了规划设计，且已取得《建设用地规划许可证》的，可将2个或2个以上《出让合同》项下的宗地合宗，由自然资源部门出具宗地合宗意见。出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件不同(除土地用途)，已开工建设，已按整宗土地统一规划，按审定的规划取得《建设用地规划许可证》，可在办理合宗地调整审批且补缴相关费用后，再办理不动产合宗登记。其中：不同宗地计算容积率建筑面积之和未超出《出让合同》批准总建筑面积的，无需缴纳土地出让金差价；超出《出让合同》批准总建筑面积的，补缴超出部分土地出让金差价。东营市自然资源局东营经济技术开发区分局出具《阳光100城市丽园项目说明》载明：建设单位于2020年7月21日申请建设用地规划许可合宗。 以上事实由《山东省新建商品房买卖合同(预售)》、补充协议、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、测绘成果报告、东营市门牌号码使用证明信、不动产权籍调查表、公共服务设施配套建设指标、税务部门证明、网络查询文件、东营市自然资源局东营经济技术开发区分局出具的《阳光100城市丽园项目说明》等证据及当事人陈述在案予以佐证，予以确认。 一审法院认为，刘辉、胜兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胜兴公司于2017年6月30日向刘辉交付涉案商品房，根据双方商品房预售合同及补充协议约定，胜兴公司最迟应于房屋交付后360日内，即2018年7月1日前将应由其出具的文件交给房管部门办理产权证。胜兴公司虽于2017年7月3日通过东营市房产交易网站提交了办理产权登记所需要提供的材料，但因受不动产政策变动影响，涉案41号楼宇无法不动产初始登记。根据胜兴公司向东营经济技术开发区管委会提交的《关于协调不动产登记中心办理阳光100城市丽园小区业主房产证的报告》，胜兴公司至迟于2018年4月13日应当知道不动产政策变动造成不能办理不动产登记的情形，东营市土地合宗政策于2019年12月25日实施后，胜兴公司应当积极、及时办理土地合宗手续以消除不动产政策对涉案楼宇产权登记的影响，而胜兴公司至2020年6月22日刘辉提起本案诉讼时尚未办理土地合宗手续，致使刘辉在交房后长达三年之久不能办理涉案房屋产权登记。土地合宗政策于2019年12月25日施行，胜兴公司于2020年7月21日才申请办理涉案楼宇所占土地的合宗手续，胜兴公司并无证据证明在该期间内存在不可归责于其自身原因导致的土地合宗手续办理迟延。按照双方约定的每日按已付购款0.01%赔付违约金，违约金最高额不超总房款1%，胜兴公司应支付刘辉逾期办证违约金3856.6元，对超出部分，刘辉未提供实际损失证据，不予支持。刘辉要求胜兴公司支付应退回的房款1684元，证据充分，予以支持。刘辉要求胜兴公司协助办理涉案房屋的产权证，符合合同约定和法律规定，予以支持。 胜兴公司辩称无法办理产权登记的原因在于不动产登记中心及相关部门就涉案房屋所在的土地未依法进行土地合宗，导致涉案房屋无法办理产权登记，根据约定，其无须承担违约责任。胜兴公司该主张证据不足，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胜兴公司于判决生效之日起十日内支付刘辉违约金3856.6元、返还房款1684元；二、胜兴公司于判决生效之日起三十日内协助刘辉办理位于东营市东营区××小区××幢××单元××号房屋产权证；三、驳回刘辉的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘辉负担10元，胜兴公司负担15元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 二审中争议的焦点问题为：一审判令胜兴公司向刘辉支付逾期办证违约金是否正确。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胜兴公司于2017年6月30日向刘辉交付涉案商品房，根据双方商品房预售合同及补充协议约定，胜兴公司最迟应于房屋交付后360日内，即2018年7月1日前将应由其出具的文件交付给房管部门办理产权证。胜兴公司虽于2017年7月3日通过东营市房产交易网站提交了办理产权登记所需要提供的资料，但因受不动产政策变动影响，涉案41号楼宇无法办理不动产初始登记。根据胜兴公司向东营经济技术开发区管委会提交的《关于协调不动产登记中心办理阳光100城市丽园小区业主房产证的报告》，胜兴公司至迟于2018年4月13日应当知道不动产政策变动造成不能办理不动产登记的情形，东营市土地合宗政策于2019年12月25日实施后，胜兴公司应当及时办理土地合宗手续以消除不动产政策对涉案楼宇产权登记的影响，而胜兴公司至2020年6月22日刘辉提起本案诉讼时尚未办理土地合宗手续，致使刘辉在交房后长达三年之久不能办理涉案房屋产权登记，一审判决认定胜兴公司构成违约并根据双方的合同约定判令胜兴公司支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。 综上，胜兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由东营胜兴置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 李静静 书 记 员 岳秀娟