黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终1307号上诉人（一审被告、反诉原告）：孙艳艳，女，1977年4月15日出生，汉族，银行职员，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江省东风律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：赵亚珍，女，1959年12月8日出生，汉族，个体，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：刘影（系被上诉人女儿），女，1981年10月1日出生，汉族，企业法务，住黑龙江省富锦市。上诉人孙艳艳与被上诉人赵亚珍合同纠纷一案，富锦市人民法院于2019年5月21日作出（2019）黑0882民初1239号民事判决，孙艳艳不服，向本院提起上诉。2019年9月30日本院作出（2019）黑08民终1086号民事裁定，撤销富锦市人民法院（2019）黑0882民初1239号民事判决，发回富锦市人民法院重审。富锦市人民法院受理后，另行组成合议庭，于2020年8月10日作出（2019）黑0882民初3501号民事判决，孙艳艳不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙艳艳上诉请求：1.撤销富锦市人民法院(2019)黑0882民初3501号民事判决，依法改判案涉宾馆承包合同系无效合同，判令被上诉人支付违约金和精神损失费用20000元，装修造成的经济损失26000元及利息（利息从上诉人请求之日起计算到实际给付日止），返还上诉人承包费40833元及利息（利息从上诉人请求之日起计算到实际给付日止）；2.本案一审、二审（本诉、反诉）诉讼费用都由被上诉人承担。事实及理由：一审判决事实不清，适用法律错误。第一，本案双方签订的宾馆承包合同系无效合同。上诉人租赁案涉宾馆，是为了可以合法经营，可以创造经济利益。但案涉宾馆事实上不具有合法经营的条件，不符合国家关于经营宾馆的强制性防火安全标准，公安机关因不符合防火安全标准，已经勒令停业整改。依据《合同法》第五十二条，案涉承包合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同从签订之日自始无效。2019年1月10日富锦市公安局下发向第9003号《责令整改通知书》，载明“责令上诉人停业，开通第二消防通道，方可营业”上诉人再强行经营，就是非法经营，是抗法。没有防火通道及设施涉及案涉宾馆房屋主体结构问题，并非是上诉人可以采取一般性补救措施可以解决的，建造第二条消防通道和设施需要改变房屋基本主体结构，需要房主持产权证照申请，并得到规划和建设主管部门批准方可进行，被上诉人作为产权所有人当义不容辞整改，而且上诉人当时也立即联系了被上诉人，明确要求被上诉人接收宾馆处理此事。被上诉人却于2019年1月18日在微信中明确表示其身在外地，等过完春节回来，年后上诉人见被上诉人还没有回来，于2020年3月13日再次通知，被上诉人还不整改也不回来，所以根本不存在上诉人致使被上诉人损失扩大的问题，反之给被上诉人造成了各种损失。案涉无效合同的产生，其责任完全应由被上诉人承担，在无效合同的情况下，是不存在违约金的，不存在使用违约条款的问题。第二，上诉人不存在拖欠承包金构成违约的事实。被上诉人诉称上诉人拖欠2018至2019年承包金15000元，但自相矛盾的是被上诉人在其原一审诉讼请求中竟然对这15000元承包金“欠款”没有提出给付的诉讼请求，这完全是违背基本生活常识的。在上诉人与被上诉人微信交谈中也从来没有提过只言片语。如果上诉人拖欠承包金，被上诉人也不会让上诉人接手营业的，争议双方实际交接宾馆及经营权的事实本身就足以证明上诉人已经交足承包金。至于2019年度至2020年度的承包金根本无从谈起。被监管部门勒令停业整改的情况下，第一年合同只实际履行了8个月，承包合同本身已经不可能履行，当然不可能再继续交付承包金。反而被上诉人应当返还上诉人从2019年1月10日被勒令停止营业到2020年4月30日未实际履行合同时间段的预交租金。一审判决认定，2018年5月1日、5月2日微信转账8080元和2526元是备品和烟款，与承包费无关，这一认定缺乏证据支持。上诉人有充分的证据证明2018年5月1日、5月2日微信转账8080元和2526元就是承包金的组成部分，上诉人已经交足全部承包金。第三，因被上诉人的宾馆无消防安全通道，导致上诉人无法经营，应当赔偿上诉人停业产生的各项损失。赵亚珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决本案合同关系成立，合法有效的认定完全正确。富锦市公安局向阳派出所下发的《责令整改通知书》严重违反《消防法》、《黑龙江省消防条例》的相关规定，整改内容自相矛盾，而上诉人在接到《责令整改通知书》后，没有第一时间通知被上诉人，隐瞒了政府下发的消防整改文件，并未对有瑕疵的消防整改文件提出任何质疑，而是积极的接受，使被上诉人错过了对文件申请复议的时间，上诉人的行为的真实意思是在为自己的停业和违约找辩解的理由。二、上诉人在承包合同履行期间多次违约，一审认定事实正确。1.上诉人拖欠第一年承包费15000元是事实，上诉人辩解不拖欠承包费，并在一审法院审理期间伪造证据。被上诉人收到的8080元和2526元是被上诉人经营宾馆期间剩余的香烟，食品和备品，与上诉人结算后的款项，原宾馆服务员李某2可以证实。2.上诉人不缴纳供热费的违约行为是客观事实，上诉人以宾馆供热温度不达标作为解除合同的理由不能成立，因双方没有在合同中就供热温度进行约定，且经供热公司检测宾馆供热温度符合《黑龙江省城市供热管理条例》对供热温度的规定。3.上诉人没有在合同约定的日期给付第二年度承包费用，构成违约。4.上诉人拒绝缴纳供热费，宾馆停热期间造成设备设施安全隐患，违反合同约定构成违约。三、上诉人要求被上诉人给付违约金20000元没有事实和法律依据，被上诉人没有任何违约行为。被上诉人经营宾馆的8年期间从未接到过有关消防权威机构下发的停业通知及法律文书，远朋宾馆是在富锦市公安局颁发特种行业许可证的基础上从事住宿营业的。在双方缔约合同的过程中，宾馆的整体设施包括消防设施均为非隐藏物，上诉人认可后才签订的合同。被上诉人解除合同并发布通知是由于上诉人拒交供热费的事实成立，双方多次沟通未果，根据合同约定，被上诉人以彩信、微信、张贴的形式发出解除合同的通知，合理合法。四、上诉人要求被上诉人给付装修损失的请求无法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”上诉人经营期间的装修被上诉人不知情，并且依据双方签订的承包合同约定，修缮费用由上诉人承担。赵亚珍向一审法院起诉请求：1.因被告在合同履行期间违约，原告按承包合同约定解除合同；2.要求被告立即偿还原告为其代缴的2018年10月15日至2019年4月15日的供暖费41357.52元以及滞纳金1000元；3.被告应按照承包合同约定给付原告100000元违约金；4.诉讼费用由被告承担。孙艳艳一审反诉请求：1.要求赵亚珍支付孙艳艳违约金20000元；2.要求赵亚珍赔偿孙艳艳经济损失61000元（包含装修费损失26000元，停业损失35000元）及利息（利息以61000元为本金，从2019年5月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息至实际给付之日止）；3.要求赵亚珍返还孙艳艳承包费40833元及利息（利息以40833元为本金，从2019年5月9日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息至实际给付之日止）；4.案件受理费及反诉费由赵亚珍负担。一审法院认定事实：案涉远朋宾馆系原告母子共同经营。远朋宾馆房屋所有权人为原告赵亚珍及其子刘超。2018年4月30日，原告赵亚珍、被告孙艳艳签订宾馆承包合同，主要载明被告孙艳艳承包原告赵亚珍坐落在富锦市××××大街的远朋宾馆，承包期限从2018年5月1日至2023年4月30日，如在合同承包期内违反合同第三条、第五条规定，应赔偿损失及违约金100000元。原告共收到承包费125000元。2019年1月1日富锦市东方热电有限责任公司下发通知，要求远朋宾馆2019年1月15日前交齐供热费。2019年1月10日富锦市公安局下发了编号为向第9003号《责令整改通知书》，载明“责令原告停业，开通第二消防通道，方可营业”。2019年1月15日，富锦市东方热电有限责任公司下发停热通知。被告孙艳艳未支付2018年度供热费。2019年1月31日因被告孙艳艳未按合同约定交纳供热费，远朋宾馆被富锦市东方热电有限责任公司关栓停热。原告赵亚珍于2019年3月26日支付2018年远朋宾馆供热费41357.52元及滞纳金1000元。远朋宾馆于2019年6月15日由原告收回。上述事实，有宾馆承包合同、承包费收据、增值税专用发票、热力费收据以及当事人陈述等予以证实并在卷佐证。一审法院认为，本案的核心焦点在于：1.案涉远朋宾馆的承包费是每年140000元还是五年140000元；远朋宾馆2018年度的供热费应由谁承担；2.远朋宾馆的供暖温度是否构成违约；3.被告孙艳艳是否依约足额交纳2018年度承包费；原告赵亚珍主张的100000元违约金能否支持；4.关于被告孙艳艳因停业产生的各项损失。1.案涉远朋宾馆的承包费是每年140000元还是五年共计140000元。远朋宾馆2018年度的供热费应由谁承担。原告赵亚珍主张远朋宾馆的承包费为每年140000元，供热费由被告孙艳艳负担。原告赵亚珍提供宾馆承包合同和微信记录为证。被告孙艳艳主张承包费为五年共计140000元，供热费由原告赵亚珍负担。富锦市人民法院经审查认为，宾馆承包合同载明乙方孙艳艳应当在签订合同的同时，向甲方赵亚珍交纳承包费140000元（不包含供热费）。乙方应在承包期内每年的4月1日，一次性向甲方付清全年的所有承包管理费。并签订每年的附件协议。乙方必须按时交清双方约定的每年的承包费。乙方未在约定的日期向甲方交付清当年的承包费的，无故拖欠承包费超过规定日期一周的，乙方除交付清所有当年的承包费外，乙方还需另交付甲方当年承包费10%的逾期补偿金。承包期内，乙方无故拖欠承包费超过1个月的，甲方有权解除合同，乙方按照违约条款的约定承担责任，并承担所有造成的损失。原告赵亚珍提供的微信记录载明被告孙艳艳说：“这些都不重要，如果真的说催，停气意味着我未使用，所以我没必要交款……”。“我一分没交，是因为不热”。根据宾馆承包合同上下条款理解及微信记录，可以证明原告赵亚珍与被告孙艳艳所约定的承包费为每年140000元，供热费由被告孙艳艳负担。假如真像被告孙艳艳主张五年承包费为140000元，原告赵亚珍需承担每年的供暖费那样，那么原告赵亚珍承担五年供暖费为20余万元，比五年承包费不多。被告孙艳艳的主张与日常经验不符。故富锦市人民法院对原告赵亚珍主张远朋宾馆承包费为每年140000元，供热费由被告孙艳艳承担的事实予以采信。2.远朋宾馆的供暖温度是否构成违约。原告赵亚珍主张远朋宾馆的供暖温度不构成违约，并提供供暖证明、记录、通知、停热通知为证。被告孙艳艳主张远朋宾馆供暖温度不热构成违约，并提供微信记录及光盘为证。本案中，原、被告在宾馆承包合同中对宾馆温度没有专项约定，而2018年11月24日富锦市东方热电有限责任公司的记录可以证明，远朋宾馆的供暖符合黑龙江省城市供热条例。2019年1月1日，富锦市东方热电有限责任公司下发通知，要求远朋宾馆2019年1月15日前交齐供热费。2019年1月15日，富锦市东方热电有限责任公司下发停热通知。2019年1月31日远朋宾馆因被告孙艳艳未按合同约定交纳供热费被富锦市东方热电有限责任公司关栓停热。综上，富锦市人民法院对原告赵亚珍主张的远朋宾馆供暖温度不构成违约予以采信。3.被告孙艳艳是否依约足额交纳2018年度承包费；原告赵亚珍主张的100000元违约金能否支持。原告赵亚珍主张被告孙艳艳少交纳2018年承包费15000元，未交纳供热费41357.52元及滞纳金1000元，未按合同约定期限足额交纳2018年度承包费140000元构成违约，要求被告孙艳艳赔偿违约金100000元，并提供宾馆承包合同、微信记录、借记卡账户历史明细清单、富锦市东方热电有限责任公司催费通知、停热通知、增值税专用发票、热力费、收据、租金催缴通知函、承包合同解除告知书为证。被告孙艳艳主张其不构成违约，并提供微信记录、光盘、收据为证。本案中，原告赵亚珍主张被告孙艳艳已给付承包费125000元，尚欠2018年度承包费15000元，并提供了收据为证。被告孙艳艳主张2018年度承包费140000元已经给付，也提供了证据证实。原告赵亚珍提供的收据系复写在2018年4月30日被告孙艳艳通过中国工商银行给原告汇款115000元的回单凭证（蓝色联）上。“2018年5月1日----2019年5月1日收房费共计12.5万元”系被告孙艳艳书写。“赵亚珍”三字系原告本人签名。被告孙艳艳提供的收据系写在2018年4月30日被告孙艳艳通过中国工商银行给原告汇款115000元的回单凭证（白色联）上。“2018年5月1日----2019年5月1日收房费共计12.5万元”、“加现金5000，红包10000总计收14万元”系被告孙艳艳书写。“赵亚珍”三字系原告本人签名。富锦市人民法院经审查认为，通过庭审查明被告交付定金10000元，通过银行转账115000元。原告主张的收到承包费125000元的事实可以认定。除此之外，被告孙艳艳主张还另外交付现金5000元、（微信）红包（转账）10000元，比对双方各自持有的收据，不难发现“加现金5000，红包10000总计收14万元”系被告孙艳艳自行添加且既未经原告同意，又未提供足够证据证明给付事实，富锦市人民法院不予采信。2018年5月1日、5月2日微信转账8080元和2526元是备品和烟款，与承包费无关。依据原、被告签订的宾馆承包合同中的违约条款3.3、6.4之约定，被告孙艳艳未按合同约定期限交纳2018年5月1日至2019年4月30日承包费15000元已经构成违约。综合考虑原告赵亚珍的固有利益与履行利益损失，以及违约金补偿性和惩罚性的特质。结合被告孙艳艳的过错主要在于未按合同约定全额支付2018年5月1日至2019年4月30日的承包费，在赵亚珍催交承包费时，既不及时缴纳，又不解除合同，迁出远朋宾馆，放任原告赵亚珍损失的扩大。富锦市人民法院以宾馆承包合同3.3条第二款（14000元）之规定为下限，亦认为宾馆承包合同6.4条（100000元）违约金过高加重了被告孙艳艳责任，故富锦市人民法院对原告赵亚珍主张违约金100000元中的19500元（15000元承包费及15000元承包费的30%）部分予以支持。4.关于孙艳艳因停业产生的各项损失。被告孙艳艳主张其停业损失应由原告赵亚珍负担，并提供富锦市公安局向阳派出所的责令改正通知书、公安派出所日常消防监督检查记录、微信记录、光盘为证。原告赵亚珍主张其不构成违约，富锦市公安局颁发的特种行业许可证允许其从事住宿经营。原告赵亚珍提供宾馆承包合同、微信记录、富锦市东方热电有限责任公司催费通知、停热通知、增值税专用发票、热力费、收据、租金催缴通知函、承包合同解除告知书为证。富锦市人民法院经审查认为，公安机关下发的整改通知，被告孙艳艳作为远朋宾馆的实际经营者必须遵守。停业日期应当以被告孙艳艳自认的2019年1月15日为准。从原、被告微信聊天记录看，被告孙艳艳对原告赵亚珍讲，宾馆（2019年）五一之前还属于她孙艳艳的，可以认定被告孙艳艳实际承包经营宾馆期限为一年。被告孙艳艳要求原告赵亚珍支付违约金20000元，因双方当事人在宾馆承包合同中未有专项约定，故富锦市人民法院不予支持。被告孙艳艳主张的停业损失35000元，因未提供证据佐证，未达到高度盖然性的证明标准，富锦市人民法院不予采信。被告孙艳艳主张的装修费用26000元，虽然被告孙艳艳提供了材料费和人工费票据证明其对远朋宾馆确已实际装修，且装修金额与宾馆面积比较未超出日常经验范围，但公安机关下发的整改通知不能成为被告孙艳艳拒不履行宾馆承包合同的先决条件。被告孙艳艳接到通知后，非但不进行整改，反而在一年期满后不交纳下一年度承包费不解除合同、不迁出宾馆，放任原告赵亚珍损失的扩大，构成根本性违约，其主张的装修费损失，富锦市人民法院不予支持。富锦市人民法院认为，本案原告赵亚珍将其经营中的远朋宾馆交给被告孙艳艳经营，采取的是承包合同形式，其实质是宾馆经营权的转移。将宾馆承包给被告后，原告赵亚珍不再享有宾馆的经营权。因此，原、被告间是承包合同关系，而非租赁合同关系。本案案由应为宾馆承包合同纠纷。原告赵亚珍与被告孙艳艳之间的宾馆承包合同关系成立，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告孙艳艳未按照合同约定期限交纳供暖费及承包费，经原告赵亚珍催告后仍逾期不支付，故原告赵亚珍主张与被告孙艳艳解除宾馆承包合同，并按合同约定给付已经垫付的供暖费、滞纳金的诉讼请求，于法有据，富锦市人民法院予以支持。赵亚珍主张的违约金富锦市人民法院对依法调整部分19500元予以支持。被告孙艳艳根本性违约，其反诉请求富锦市人民法院不予支持。经富锦市人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除原告（反诉被告）赵亚珍与被告（反诉原告）孙艳艳的宾馆承包合同；2.被告（反诉原告）孙艳艳于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）赵亚珍垫付的供暖费41357.52、滞纳金1000元；3.被告（反诉原告）孙艳艳于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）赵亚珍违约金19500元（包括应付未付承包费15000元）；4.驳回原告（反诉被告）赵亚珍其他诉讼请求；5.驳回被告（反诉原告）孙艳艳其他反诉请求。案件受理费3147元，反诉费2736元，由被告孙艳艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人提交邮政银行取款记录2018年4月26日取款5000元，证明该证据结合一审提交的125000元的收据、115000元、两次微信转账记录，证明上诉人已经将140000元承包金交给被上诉人，并未拖欠被上诉人承包金，没有任何违约行为。被上诉人质证，对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，卡取现金5000元不能说明就是承包费，发生此费用在承包合同之前，被上诉人没有提供给上诉人任何收款收据，没有在纸单上签字，不符合日常生活经验。5000元加125000加8080元加2526元共计140606元，按照上诉人说法还多给了606元，因此上诉人举证的5000元取款现金完全是规避其对于15000元欠款的违约责任，是再一次虚构造假行为，可以比对一审上诉人提供的2018年4月30日银行流水单进行核实。本院认为，该取款凭证不能证明上诉人将5000元交付给被上诉人，本院不予采信。2.上诉人提交国内旅客出入登记簿复印件一份，证明案涉远朋宾馆实际2019年1月14日停止营业，再没有任何登记信息。被上诉人质证认为，对证据真实性有异议，根据我国相关证据规定，复印件没有证明力，也没有相关机关的印章，没有意义。本院认为，该证据无其他证据予以作证，不能证明上诉人拟证明的问题，本院不予采信。3.上诉人申请证人李某1出庭作证，证明上诉人不欠被上诉人的140000元承包费，当时也和被上诉人之间有口头协议100000元的事情，被上诉人承诺上诉人因为房屋不能使用，赔100000元违约金。被上诉人质证认为，对证人证言真实性和证明问题有异议，证人是上诉人的利害关系人，之间是男女朋友关系，其所证明的问题主观倾向性大于客观事实，口头承诺被上诉人承担100000元违约金的相关内容没有法律依据，因为被上诉人意识正常。综上，上诉人提供的证人证言只是为了拼凑相关的宾馆承包费，以及规避法律和违约责任。本院认为，李某1的证言无其他证据予以佐证，本院不予认定。4.被上诉人申请证人李某2微信视频连线作证，证明上诉人的通过微信红包转给被上诉人的两笔钱（时间2019年5月1日8080元、2019年5月2日2526元）属于远朋宾馆备品的钱，不是上诉人单方所谓的宾馆承包的组成部分。上诉人质证认为，证人证言是虚假的，上诉人和被上诉人交接时候证人当时没有在现场。本院认为，证人李某2在上诉人与被上诉人交接前后均在远朋宾馆工作，结合当事人陈述及生活常理，可以认定被上诉人拟证明的问题。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的宾馆承包合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订的是宾馆承包合同，被上诉人将宾馆交予上诉人经营就已经将经营权转移，上诉人作为宾馆经营者应当承担消防安全责任。双方签订的宾馆承包合同中未对消防安全设施问题进行约定，上诉人签订承包合同时已对宾馆现状予以审查，视为上诉人已认可宾馆包括消防设施在内的现状。公安机关下发整改通知书后，上诉人应积极与被上诉人协商整改方案，而不是直接依据该通知书主张解除合同，现上诉人无证据证明将公安机关下发的《责令整改通知书》及时告知被上诉人。假如上诉人及时将消防整改一事告知被上诉人，被上诉人却推诿不予协商配合，那么该宾馆也无法继续经营，合同无法继续履行，上诉人应当及时提出解除合同或到相关部门主张权利，但实际上上诉人却一直占有宾馆，并且在双方微信往来中表示，要求被上诉人归还宾馆钥匙，称宾馆五月一日之前还属于上诉人，表明上诉人认可继续履行合同，直到第一年合同承包期已超过一个多月才将宾馆归还被上诉人。因此，上诉人主张该宾馆不具有符合消防标准的经营条件，且公安机关下发的《责令整改通知书》导致宾馆无法营业，被上诉人应承担违约责任的上诉理由不成立。上诉人要求确认双方签订的宾馆承包合同无效，要求被上诉人支付违约金及精神损失费，返还承包费和赔偿停业损失的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人承担装修损失，因未举证证明装修已事先争得被上诉人同意，双方未就装修费用予以约定，本院不予支持。上诉人主张已足额给付宾馆承包费140000元，微信转账的8080元和2526元是承包费组成部分，但未提供充分证据证明，本院不予支持。综上所述，孙艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5883元，由上诉人孙艳艳负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年十二月二十二日书记员  徐米多