四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1314号 上诉人（原审原告）：白水江林业局昭化林工商贸易公司，全民所有制，统一社会信用代码：91510802684xxxxxxx，住所地：四川省广元市利州区宝轮镇**。 法定代表人：王娟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚弘强，甘肃东方人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广元市利州区宝轮镇北极星网吧，个人独资企业，统一社会信用代码：9151080256973325XM，住所地，住所地：四川省广元市利州区宝轮镇**iv> 投资人：梁超，男，汉族，生于1975年6月26日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李娟，四川博誉律师事务所律师。 上诉人白水江林业局昭化林工商贸易公司因与被上诉人广元市利州区宝轮镇北极星网吧房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白水江林业局昭化林工商贸易公司上诉请求：1.撤销原判第二、三、四、五、六项，改判被上诉人立即向上诉人腾退房屋，不扣除疫情影响占用天数的情况下按照同类地段的承租价格租金价格支付房屋占用费用，对于被上诉人在2020年4月19日、2020年6月24日支付的71000元应当折抵被上诉人的房屋占用费用，按照合同约定以日千分之五支付迟滞缴纳房屋租金的滞纳金。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院脱离本案是因低价出租房屋到期后要求上涨房租后被上诉人拒不返还房屋的基本客观事实，以之前的低价租金作为房屋占用费，既未对被上诉人在房屋租赁关系到期后拒不交付房屋这一违约后的侵权行为进行惩罚，同时对上诉人预期既得利益产生损害，显失公平。二、原判认定合同于2019年10月1日已解除，被上诉人的侵权行为致其占用上诉人房屋拒不返还，因疫情发生导致被上诉人无法营业的损失由上诉人减免，不符合公平原则。宽限期约定过长，明显存在地方保护。三、原判要求上诉人返还被上诉人71000元不当，应当核减被上诉人占用上诉人房屋的占有使用费。四、被上诉人完全违背合同约定，不按照约定支付房屋租金，应当按照双方达成的合同约定支付迟延支付房屋租金的滞纳金。 广元市利州区宝轮镇北极星网吧答辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判，一审判决正确，符合法律规定。 白水江林业局昭化林工商贸易公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告北极星网吧依据房屋租赁合同支付拖欠房租26000元的滞纳金21840元（自2019年9月30日至2020年3月16日，滞纳金按日千分之五计算）；2、解除原告与被告北极星网吧签订的租赁合同，要求被告立即返还非法占用原告的房屋；3、被告北极星网吧房屋占用费9万元（暂计算至2019年10月1日至2020年7月1日，按年12万元计算，并顺延至实际履行之日）；4、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2018年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要内容载明：出租人（以下简称甲方）：昭化林工商贸易公司承租人（以下简称乙方）：网吧第一条租赁房屋坐落在宝轮东路185号白龙江饭店二楼右侧建建筑面积300平方米，房屋质量良好。……第三条租赁期限自2018年9月30日至2019年9月30日，第四条年租金（大写）：柒万壹仟元整小写：71000.00第五条租金支付方式：每季5日前交本季房租房租支付方式：采取半年预交方式，在签订合同时应交纳当年前半年租金，以后每半年交纳租金一次（以此类推）；水电费月交纳，不能按时全额交纳上述费用的，甲方有权停水停电，由此造成的后果则由乙方自负。第六条乙方在签订合同时一次性交纳甲方合同抵押金25000.00元整第七条房屋租赁用途：用于合法营业执照经营项目……第十条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不按约定时间按期交付租金达壹个月以上的（含壹个月）……第十二条违约责任1、乙方逾期交付租金的，除及时如数补交外，还应支付滞纳金（每天前按前款总额的5%计算）。2、甲乙双方违反本合同约定，给对方造成经济损失的，违约方除全额赔偿对方损失外，还应承担经济损失100%的违约金……。 2019年9月20日，原告向被告发出《通知》一份，载明：广元市利州区宝轮镇北极星网吧：按照贵网吧与我方签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同期满，如你方有意继续租赁我方房屋经营，请务于9月30日前来我处协商租赁事宜，否则，我方视为你方终止合同，我方将于10月1日起面对社会公开招租。 2020年4月16日，原告委托甘肃省东方人律师事务所指派的律师龚弘强通过邮寄方式向原告的投资人梁超就逾期支付房屋租金，超出租赁合同期限占用房屋的相关事实和法律问题发出甘东律函字（2020）第012号律师函。 同时查明，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告于2019年3月15日向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款30000元，备注用途为房租。 2019年9月23日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款15000元，备注用途为房租。 2020年3月16日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款26000元，备注用途为房租。 2020年4月19日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款40000元，备注用途为房租。 2020年6月24日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款31000元，备注用途为房租。 同时，原被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2019年9月30日到期后，被告实际占有使用租赁房屋至今。 2020年1月27日，广元市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制总指挥部（领导小组）作出第2号公告，明确所有茶楼、洗浴保健、体育健身、游乐场所等聚集场所暂停营业。 2020年3月16日，广元市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部作出第28号公告，第四条明确电玩室、游戏（艺）厅保持室内良好通风，实行一客一消毒，同一时段客流量不超过最大客容量的二分之一。网吧（咖）实行隔座上网。 关于原告提交的广元市房多多房地产经纪服务有限责任公司出具的《关于房屋价格的说明》一份，因该《说明》并非具有职能部门采用的指导价格，也无法核实其内容的真实性，故一审法院不予采信。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。 关于原告诉请要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，立即返还非法占用原告房屋并支付房屋占用费90000元（暂计算至2019年10月1日至2020年7月1日，按年12万元计算，并要求顺延至实际履行之日）的问题。原、被告在合同中约定：房屋租赁合同期满，同等条件下承租方可优先续租，但应提前一个月告知出租方。本案中，原告于该租赁合同期限届满前即2019年9月20日通过在被告网吧的营业场所门口张贴《通知》的方式，向被告提出房屋续租事宜及终止租赁合同的情形，但被告在收到该《通知》后至今未与原告就续租形成合意，故原、被告之间的房屋租赁关系应于租赁期限届满后的2019年10月1日解除。且双方约定的房屋租赁期限于2019年9月30日届满后，被告继续占有、使用原告所有的房屋，缺乏法律依据，故对于原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 同时，因原、被告解除租赁合同后，涉案租赁房屋仍由被告占用并使用，被告应当向原告支付占有使用期间的费用，因双方对该占用期间未约定费用，则该占有使用费应当参照2018年9月28日双方签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁费标准计算。因被告经营网吧面积较大，设备较多，结合本案实际，应当给与被告一定合理期限腾退租赁房屋，该期限一审法院酌定为60日。同时，因原被告均未提出对《房屋租赁合同》中抵押金处理问题，且均未提供证据予以证实该抵押金是否履行，故一审法院未予处理。 关于原告诉请要求被告依据房屋租赁合同支付拖欠房租26000元的滞纳金共21840元（自2019年9月30日至2020年3月16日，滞纳金按日千分之五计算）的问题，《房屋租赁合同》中约定：承租方应于每季度5日前交纳本季度房租，承租方逾期交纳房租，除及时如数补交外，还应支付滞纳金。通过庭审查明，被告应于第四个季度的5日前（2019年7月5日前）交纳全部租赁费用，但被告于2020年3月16日才将合同约定期限内的剩余租金26000元交纳完毕，故对于原告要求从2019年9月30日起计算滞纳金至2020年3月16日的主张，一审法院予以支持。同时，一审法院认为，根据双方合同约定的内容理解，原告主张的滞纳金就是一种违约责任，如果按照合同约定的标准计算，原告主张的滞纳金明显高于原告的实际损失，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，结合本案实际，一审法院酌定将滞纳金调整为按照月利率2%计算。故原告主张的滞纳金应调整为2912元（以26000元为基数，按照月利率2%从2019年9月30日计算至2020年3月16日）。 关于被告辩称其于2020年4月19日、2020年6月24日两次共计向原告转款交纳租金71000元，因疫情影响应扣除两个月租赁期限，剩余租赁期限应当计算至2020年11月30日的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，原告在《房屋租赁合同》到期前已书面告知被告协商续租事宜未果，则双方的租赁合同在合同约定的租赁期限届满之日解除。故被告在租赁期限届满后于2020年4月19日、2020年6月24日两次向原告转款71000元的行为，因原告不认可该71000元为续租费用，则不能视为双方履行不定期租赁合同的意思表示为。故原告应当返还被告已支付的71000元。 同时，由于本案被告客观上受新型冠状病毒疫情这一不可抗力影响，导致被告经营的网吧在一定期限内不能正常营业，根据公平原则及诚实信用原则，结合本案情况及防疫政策酌定可予扣除相应费用，一审法院酌定扣除30日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告白水江林业局昭化林工商贸易公司与被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、限被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决生效之日起60日内将位于广元市利州区宝轮镇东路185号白龙江饭店二楼右侧营业用房腾退给原告白水江林业局昭化林工商贸易公司；三、限被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决生效之日按照2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告白水江林业局昭化林工商贸易公司支付从2019年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（具体金额按实际占用天数计算，并扣除受新型冠状病毒疫情影响的占用天数30天）；四、限原告白水江林业局昭化林工商贸易公司于本判决生效之日起十日内返还被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧71000元；五、限被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决生效之日起十日内向原告白水江林业局昭化林工商贸易公司支付滞纳金2912元；六、驳回原告白水江林业局昭化林工商贸易公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对签订涉案《房屋租赁合同》时，被上诉人向上诉人缴纳押金2.5万元无异议，且双方当事人均同意在本案中对押金一并处理。被上诉人表示现在房屋已经腾空随时可以退房，二审中法院要求双方当事人在询问当天对租赁房屋进行交付退房。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于房屋租赁合同是否解除的问题。涉案租赁合同约定的房租赁期限为2018年9月30日至2019年9月30日，同时约定租赁期满，同等条件下乙方可优先续租，但应提前一个月告知乙方。租赁期满后被上诉人不退房，继续使用租赁房屋至今，双方也未重新签订租赁合同，租赁期限为不定期。被上诉人继续按照租赁合同的约定支付房租至2020年9月30日止，上诉人虽提出异议要求退房，但接受了被上诉人支付的房屋租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方均可在合理期限内通知对方解除租赁合同。上诉人于2020年7月15日向一审人民法院提出诉讼要求解除合同，返还房屋，对租赁房屋合同的解除双方当事人也无异议。二审中被上诉人表示现在房屋已经腾空随时可以退房，双方当事人同意在本院于2020年11月24日询问双方当事人后对租赁房屋进行交付退房。故本院将租金计算至2020年12月30日。被上诉人已经实际支付上诉人房屋租金共计14.2万元，缴纳租房押金2.5万元，共计16.7万元。从2018年9月30日至2020年12月30日被上诉人应缴纳的租金为159750元，品迭后上诉人还应退还被上诉人房屋押金7250元。 关于上诉人认为一审法院不应当扣减新冠病毒期间的房屋租金的问题。根据《最高人民法院印发的通知》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延长支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的时间情况，根据公平原则变更合同。”故一审法院根据被上诉人在疫情期间的实际经营情况酌情减免一个月房屋租金5916.7元符合情理。 关于上诉人主张因被上诉人迟延交付租金的违约金的问题。涉案《营业用房租赁合同》约定“违约责任1、乙方逾期交付租金的，除及时如数补交外，还应支付滞纳金（每天前按前款总额的5%计算）。2、甲乙双方违反本合同约定，给对方造成经济损失的，违约方除全额赔偿对方损失外，还应承担经济损失100%的违约金……。”本案中双方当事人约定租金交付方式采取半年预交方式，在签订合同时应交纳当年前半年租金，以后每半年交纳租金一次（以此类推），而合同签订后被上诉人2019年3月15日向上诉人缴纳3万元，2019年9月23日缴纳1.5万元，被上诉人认为不应当承担违约金系对违约金的整体抗辩，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，一审法院酌定将滞纳金调整为按照月利率2%计算。将滞纳金应调整为4260元+4920元（以35500元为基数，按照月利率2%从2018年9月30日计算至2019年3月15日和以41000元为基数，按照月利率2%从2019年3月15日计算至2019年9月23日）。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初4268号民事判决； 二、解除上诉人白水江林业局昭化林工商贸易公司与被上诉人广元市利州区宝轮镇北极星网吧于2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》； 三、被上诉人广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决送达之日起十日内将位于广元市利州区宝轮镇东路185号白龙江饭店二楼右侧营业用房腾退给上诉人白水江林业局昭化林工商贸易公司； 四、上诉人白水江林业局昭化林工商贸易公司于本判决送达之日起十日内退还被上诉人广元市利州区宝轮镇北极星网吧租赁房屋押金3986.70元； 五、驳回上诉人白水江林业局昭化林工商贸易公司的其他上诉请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1528元，由上诉人白水江林业局昭化林工贸易公司承担528元，被上诉人广元市利州区宝轮镇北极星网吧承担1000元；二审案件受理费3056元，由上诉人白水江林业局昭化林工贸易公司承担1056元，被上诉人广元市利州区宝轮镇北极星网吧承担2000元。（被上诉人应承担的案件受理费在执行中品迭处理） 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  徐小雁 审判员  吕 晶 二〇二〇年十二月二日 书记员  黄 琴