河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初23727号原告王涌，男，1985年5月21日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人康志亮，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人黄煜斌，河南亚太人律师事务所律师。被告陈名扬，男，1992年2月8日出生，汉族，住河南省新蔡县。原告王涌诉被告陈名扬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王涌的委托代理人康志亮、被告陈名扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年9月12日签订了房屋租赁合同，原告将自己位于郑东新区博学路东湖心一路北1号楼1层109的房屋出租给了被告，双方约定就租赁期限、租金等进行了约定。2020年4月15日，被告应当缴纳半年租金121350元，被告却一直迟迟未交。在原告的反复催促下，被告在2020年8月28日转了20000元，2020年11月5日和8日分别转了23800元、20000元。同时，被告提出不再租赁房屋，解除合同。按照合同约定被告擅自解除合同，应当承担违约责任，并支付逾期缴纳租金和提前解除合同的违约金。被告的行为严重违约，造成了原告的重大损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付拖欠原告的租金43974.32元、违约金54399.51元（扣除已经缴纳的保证金18000元）；2、诉讼费用由被告承担。被告陈名扬辩称，第一，拖欠房租事实不存在，并不存在原告反复催收房租本人拒不支付的行为。从前端租赁合同起，一直都是准时主动支付租金，原告对我准时主动交租行为，多次提出称赞和认可。2020年2月份全国疫情爆发，经和原告电话协商沟通后，在2月2日原告提出计划先免除2月份房租，后续经营环境仍然恶劣，可以考虑3、4月份房租减半。根据地方政府要求，所属行业在4月下旬可开门营业，其营业中生意惨淡，赔钱贷款运营。在此期间已经电话沟通，因为当时经营困难入不敷出的状况，和原告协商后才延期支付房租。在8月28日尽量筹措主动交纳2万元房租，10月15日和11月5日的微信聊天记录中原告确定给我减免2月房租。10月20日通话录音中，原告同意我到月底支付房租，随后再次主动询问，原告是否急用钱，明确回复不用了。最后双方协商终止合同后，于11月5日和10日分别转给原告23866元和20000元。累计支付63866元加上原告提前预收18000元押金，共计交纳81866元，包含水电物业费用全部结清。所以原告提出拖欠租金事实不存在。第二，关于原告提出本人擅自解除合同事实如下：不可抗力因素，因疫情影响，地方政府法令禁止营业，经营困难，入不敷出，无力继续承担高额房租；合同11.1甲乙双方可协商变更合同，10月29日、31日和11月3日、4日多次双方通话录音中，已经相约面谈过，有详细费用明细，经过了双方的核对，公平自愿协商，提前终止合同；双方协商同意终止合同后，关于清房搬离和收房事宜，原告同意结清2万元房租后授权物业允许我搬离，以及15日进行收房。在11月12日已告知原告，房屋钥匙已交物业，并开具相关证明。原告所提出擅自解除合同事实不存在，更不存在违约。第三，关于退房后押金，合同第9条保证金条款中，保证金具有预付房租或冲抵所欠房租的作用。不存在提前协商解除合同，保证金不退的规定。经审理查明：2017年9月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其位于郑东新区博学路东、湖心一路北1号楼1层109房屋租给乙方使用。租赁期限自2017年11月1日至2022年11月1日止；第一年租金为每月18000元，租金自第二个租赁年度开始递增，每年在前一年度租金的基础上递增6%，每六个月为一个租金交纳周期；乙方向甲方交纳保证金18000元，当乙方发生违约行为，按法律规定或合同约定应向甲方支付违约金、拖欠的租金、赔偿金、欠交的其他费用等任何乙方因本合同应承担的费用时，乙方同意甲方可以在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿；租赁期间，任何一方擅自解除合同的，应按本合同平均年租金总额的20%向对方支付违约金，并赔偿对方因此受到的损失。被告提交的原被告之间的微信聊天记录显示：原告称：2020年10月15日，因为疫情，我这边也不是特别好，所以，除去我答应免掉的俩月房租，别的都还请你尽快补齐。2020年11月5日，15号去收房子，装修你给恢复一下，空调啥的都拉走，到时候好租，相当于给你留15天时间恢复原状，15天的物业费也不收你的了。2020年11月10日晚上18:02，收房是以恢复原状为标准，毕竟隔开的房我再出租不好租，而且还涉及到拆除费垃圾清运费，所以钥匙放物业并不视为交房了。这一阵所产生的房租和物业费仍然是要支付的。毕竟我给你免除房租的前提是你继续经营，现在你不用了，没道理由我再承担了。另，2020年11月5日双方针对2020年5月1日至2020年10月31日期间的房租进行了确认，总计121349元，疫情免两个月40450元，减去2020年8月28日支付的20000元，尚欠房租60899元，物业费欠967元，共计61866元。微信聊天记录和通话录音共同显示被告是2020年11月10日从涉案房屋搬离。通话录音显示，被告于2020年10月29日向原告提出退租。被告提交的银行流水显示：其分别于2020年8月28日、11月5日、11月10日向原告账户转账20000元、23866元、20000元。庭审中，原告称，2020年5月1日至2020年11月11日的租金共计127999.32元，减去被告已经支付的20000元、23800元、20000元，剩余64199.32元，减去一个月（考虑疫情原因）20225元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，对原告与被告陈名扬均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告于2020年11月10日搬离涉案房屋，且原告在微信聊天记录中表示“涉及到拆除费垃圾清运费，所以钥匙放物业并不视为交房了。这一阵所产生的房租和物业费仍然是要支付的”，故被告应向原告支付房租至2020年11月10日，依据合同约定计算得出自2020年11月1日至2021年10月31日期间的月租金为21438.288元，计算得出2020年11月1日至2020年11月10日的租金为7146.1元，原被告于2020年11月5日确认被告尚欠原告2020年5月1日至2020年10月31日期间房租、物业费共计61866元，以上共计69012.1元。后被告又向原告支付43866元，扣除被告已向原告交纳的保证金18000元，故被告还应向原告支付租金7146.1元。对于原告违约金的请求，被告在租赁期限届满前退租，已构成违约，考虑本案实际情况，本院酌定被告支付原告违约金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈名扬支付原告王涌租金7146.1元、违约金20000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告王涌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，减半收取1130元，由原告王涌负担330元，被告陈名扬负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘永珍