山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6706号上诉人（原审被告）：太原富力盛达房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91140100MAOH9RRR8R法定代表人：相某。委托诉讼代理人：潘某，1987年3月3日出生，太原富力盛达房地产开发有限公司法务专员，住太原市。被上诉人（原审原告）：王某,住太原市。被上诉人（原审原告）：薛某,住太原市。上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司因与被上诉人王某、薛某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院作出的（2020）晋0105民初5614号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人未及时行使解除权，一审法院判决解除合同缺乏事实和法律依据。根据原被告签订的《商品房买卖合同》，双方约定的交房期限为2019年12月30日，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。上诉人在逾期交付发生前，就已于2019年12月27日向被上诉人发送《延迟交付通知书》，告知其所购房屋将延期交付的事实，上诉人将按照合同中关于延期交付约定承担违约责任，被上诉人于12月28日签收。随后双方就此事一直进行协商，被上诉人自始未明确向上诉人发出过正式的解除通知或退房申请，一审中被上诉人也未提交相应证据，在逾期满60日后，被上诉人并未及时行使其解除权，直至被上诉人2020年8月向一审法院起诉，在诉状中才明确表示其退房意愿。可见，被上诉人对于退房的态度始终模糊犹豫，后期由于房价下滑、市场下行等其他因素才诉讼要求解除，延期交付非被上诉人要求解除的真正原因，不应支持其解除合同的诉讼请求。其次，受新冠疫情影响，太原市住建局于2020年1月31日发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工。对于该涉案项目的延期交付也造成极大阻碍。一审法院未考虑被上诉人未及时行使解除权的事实及疫情对涉案工程的实际影响，直接判决解除《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据。二、《商品房买卖合同》具备履行条件，被上诉人的合同目的能够实现，一审法院判决解除合同适用法律错误。涉案项目经验收合格，于2019年12月25日已取得竣工验收备案表，2020年7月28日向被上诉人邮寄《交付使用通知书》，告知可办理相关收楼手续,其一，对被上诉人而言，《商品房买卖合同》的目的在于按照合同约定取得相应的标的物。一审开庭前，涉案房屋已经具备交付条件，仅需二被上诉人配合办理收房手续，上诉人的主要合同义务即可履行完毕。其二，对于上诉人延期交房的行为，《商品房买卖合同》已经约定了违约责任，完全可以通过违约金弥补被上诉人的损失。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第47条关于约定解除条件的规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。一审法院在涉案房屋具备交付条件，并且上诉人愿意继续履行合同，并支付相应违约金的情形下，仍然判决解除合同，无疑将增加交易成本，扩大市场交易的不稳定性，有违立法目的，也有损双方当事人的权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人王某、薛某辩称：一、一审法院判决解除合同约定事实清楚，适用法律正确，合理合法。被上诉人收到《延迟交付通知书》后，经多次与上诉人沟通自始至终未明确房屋交付时间。被上诉人于2020年6月24日通过退房申请书的形式向上诉人提出退房申请，2020年6月28日被上诉人将所有退房资料发票等交于上诉人，上诉人拒不履行合同，因此上诉人所述与事实不符。其次，受新冠疫情影响，太原市住房和城乡建设局于2020年1月30日发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工。同时，太原市住房和城乡建设局、太原市工业和信息化局、太原市市场监督管理局于2020年2月22日联合发布《关于加快推进复工复产的通知》，要求建筑业、房地产企业和施工工地要科学编制复工方案，采取有计划有步骤递增人员、递增工量等措施，确保有序、规范、安全复工。而根据《太原市政经济管理站积极作为推进我市建筑企业复工复产》文件，太原市于2020年4月3日建筑企业复工率已达95%以上。截止2020年7月30日被上诉人向一审法院提起诉讼，上诉人延迟交房时间达218天，扣除30天的疫情影响，上诉人迟延交付房屋时间也已远超过60天。因此，新冠疫情不能作为该项目延期交付的正当理由。二、依据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人依法享有合同解除权，一审判决解除合同合法有据。依据《商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。被上诉人依据合同约定享有合同解除权，被上诉人在一审的第一项诉讼请求即判令解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》。被上诉人于2020年7月30日向一审法院提起诉讼，涉案项目2019年12月25日取得竣工验收备案表，因此涉案项目取得竣工验收备案表不能作为合同履行的依据。综上，一审法院查明的事实是清楚的，适用的法律是正确的，恳请太原中院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人王某、薛某向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除合同，被告返还全额购房款共计1789303元；2、判令被告向原告支付购房款3%的违约金，共计53679元；3、判令被告退还原告已支付专项维修基金4037元；4、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月22日，被告太原富力盛达房地产开发有限公司（出卖人）与原告王某、薛某（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），约定二原告购买被告开发的的位××街房，建筑面积共44.86平方米，每平方米单价为39886.38元，该商品房总金额为1789303元；买受人于2018年4月17日已交定金5万元，定金转入首付款，买受人于签订合同时同时共交纳房款计899303元（含定金），余款计89万元买受人以银行按揭贷款的形式支付；合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府行为而导致延期，出卖人需在发生之日起30日内转告买受人……；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，合同还约定了其它内容。现二原告已付清全部购房款1789303元并于2018年4月23日二原告向被告交纳公共维修基金4037元。现被告未将涉案房屋交付原告。被告提供《建设工程竣工验收备案表》，证明于2019年12月25日，涉案房屋经竣工验收合格，符合交付条件。2019年12月26日，被告向原告发出《延迟交付通知书》，通知原告购买的房屋将延迟交付，被告将参照双方签订的合同中关于房屋延期交付的约定承担责任。2020年7月28日，被告向二原告邮寄送达《交付使用通知书》，二原告称未收到该邮件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合同约定内容合法，未违反法律、法规的强制性规定，对当事人均具有约束力，双方均应依约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2019年12月30日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。被告辩称已通知二原告于2020年7月30日办理收房手续，该时间已超过合同约定的交付房屋的时间，故原告要求解除合同的条件已成就，现原告要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋于2019年12月25日竣工验收合格，已经具备交付条件，但其又于2019年12月26日发出延迟交付通知，并未以合同约定交付房屋，故对其辩称意见，本院不予采信。关于违约金，《商品房买卖合同》约定，合同解除后，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告已付清全部购房款，违约金计算为1789303元×3%=53679元。故原告主张支付违约金53679元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告收到原告专项维修基金4037元，现合同解除，被告收取专项维修基金没有事实依据，原告主张被告退还，有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告王某、薛某与被告太原富力盛达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告太原富力盛达房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告王某、薛某购房款1789303元及公共维修基金4037元；三、被告太原富力盛达房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王某、薛某违约金53679元；案件受理费减半收取10762元（原告已预交），由被告太原富力盛达房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人没有提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应当予以解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人与被上诉人之间形成合法有效的买卖合同关系，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年12月30日，2020年7月30日上诉人才通知被上诉人办理交付手续，逾期已超过60日，一审法院认定被上诉人获得双方约定的解除权，判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以认可。综上所述，上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21524元（上诉人已预交），由上诉人太原富力盛达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二O二O年十二月七日书记员 程贝贝