广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5267号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水分公司，住所地广东省佛山市三水区********************，统一社会信用代码914************902。负责人：滕劲松，经营管理部经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：黄俊晓，男，1981年11月29日出生，汉族，住广东省鹤山市***************,公民身份号码************。被告：陈丽丽，女，1989年11月30日出生，汉族，住广东省廉江市*************,公民身份号码************。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水分公司（下称珠港物业公司）与被告黄俊晓、陈丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人郑秀琴、被告黄俊晓到庭参加了诉讼，被告陈丽丽经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告珠港物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带支付原告2018年1月至2020年8月所拖欠的物业费7205.60元、2017年8月至2020年5月的公摊电费584.98元，2017年8月至2020年6月的公摊水费9.35元，2019年8月的水泵维修费6.55元；2.判令两被告连带支付物业费违约金至实际清偿之日止（以每月所欠物业管理费为基数，自逾期之日起按每日万分之六分段暂计至2020年8月31日为2082.99元）；上述第一和第二项诉请暂共计9889.47元；3.依法判令由两被告连带承担本案全部受理费。事实和理由：两被告是佛山市三水区***********************业主，根据原告与两被告签订的《北江明珠花园前期物业管理服务协议》约定，原告入驻以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对两被告居住的小区实施规范的物业管理，为两被告提供了良好的小区环境。但是自2017年8月起，两被告停止缴纳物业费及公摊水电费等费用，两被告权属的案涉房屋面积136.99平方米，物业费单价为1.68元/平方米/月，每月应交230.14元，截止2020年8月，两被告已欠缴32个月，共计欠缴物业费7205.6元。公摊水电费等按当月实际产生费用进行公摊。根据协议第九条第三款约定，现原告主动下调违约金，以每月所欠物业管理费为标准，自逾期之日起按每日万分之六分段计至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为2082.99元。原告在此期间曾多次上门张贴收费通知单，并以短信、电话形式向被告催缴物业管理费等费用，但被告均置之不理。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的协议及相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《北江明珠花园前期物业服务协议》、承诺书，证明两被告与原告签订的前期物业协议，包含物业服务费收费标准，公摊水电费分摊原则，缴费时限，违约责任，管辖，违约承诺等。2.商品房买卖合同，证明两被告系涉案房屋的权利人等案涉房屋具体情况。3.交楼通知书、业主消防安全责任书、北江明珠花园房屋交接确认书，证明两被告对涉案房屋已收楼的事实。4.北江明珠费用催缴通知、责任告知书，证明原告对两被告所欠物业费进行了书面催缴。5.案涉小区26座2020年4月至5月的公摊水电费发票记录，证明原告垫付案涉小区公摊水电的事实。6.欠费明细表，证明两被告欠费的具体项目以及公摊水电费的金额。被告黄俊晓辩称，1.对原告管理以及服务不满意，答辩人认为原告没有服务到，案涉房屋的玻璃窗坏了，外墙出现墙面渗水，到现在原告也没有派人去处理，所以答辩人不交管理费。2.答辩人这两年没有支付能力。3.原告需要公布公摊的费用，案涉小区是否有公共收益，如果有，则需要从公共收益中扣除公摊费用，而不是从业主那里扣除。4.答辩人曾经缴纳了2000元装修押金，但后来由于工作的原因，房屋没有装修，答辩人将该2000元作为物业费进行抵扣。被告陈丽丽没有提出答辩意见。被告黄俊晓、陈丽丽没有提交证据。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性且能相互印证，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。据此，结合原告的陈述及本院采信的证据，本院确认原告上述诉称的除物业违约金计算标准、公摊水电费、水泵维修费以外的事实。本院另查明，《北江明珠花园前期物业服务协议》第四条约定：住宅物业管服务费收费标标准为建筑面积每月每平方米1.68元；两被告于每月10日前缴纳物业费；物业费不包括物业共用部位、共用设施设备保修期满后的单项维修工程维修费用5000元以上的中修、大修和更新、改造费用及公共的水费、电费；公共水电费分摊按照省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理费服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）执行，物业交付使用后，公共水电费按所在楼宇户数平均分摊；电梯电费按本梯使用总户数平均分摊（包括未出售部分）；物业服务费从物业交付之日起开始计收等内容。第九条约定：两被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起，欠交部分按每日千分之一计收滞纳违约金等内容。本院认为，原告与两被告签订的《北江明珠花园前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对双方具有拘束力，双方应严格履行。原告按照上述合同为案涉小区提供物业服务，被告黄俊晓、陈丽丽实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定缴纳物业管理费。原告诉请两被告支付2018年1月至2020年8月期间的物业费7205.60元，合法有据，本院予以支持。被告黄俊晓提出案涉房屋存在外墙渗水、玻璃窗损坏等质量问题，属于其与房产开发商之间的房屋买卖合同关系，不同于本案的法律关系，被告黄俊晓可另行主张。被告黄俊晓提出原告服务存在瑕疵的问题，一方面，被告黄俊晓没有提供充分证据予以证实；另一方面，因物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体设施的维护保养、正常秩序维护所必须的费用，个别业主仅以物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体的服务质量及水平。被告黄俊晓以房屋存在质量问题，原告提供的物业服务有瑕疵为由主张其不支付尚欠的物业管理费等费用，理由不成立，本院不予支持。被告黄俊晓提出其已经缴纳了2000元押金作为抵扣物业费，但没有提供证据予以证实，本院不予采信。关于违约金问题，由于双方在《北江明珠花园前期物业服务协议》里约定了交费期限，两被告应从每月交费期限届满之次日即每月11日起承担逾期付款的违约责任。由于双方约定按日千分之一计算违约金过高，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金，对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于公用水电费分摊的问题，《北江明珠花园前期物业服务协议》约定该费用由业主户数平均分摊。由于原告仅提供了2020年6月份水费发票予以证实2020年6月份公用水费已经产生的事实，但从原告的分摊明细表可见，原告计收2020年4月2日至2020年6月1期间的公摊水费为0.55元，该期间并没有全部包括2020年6月份期间，且原告在分摊明细表中并没有继续计算出2020年6月份的分摊水费是多少，因此，对于原告主张的2020年6月的公摊水费，依据不足，本院不予支持，对于原告在本案中主张2017年8月至2020年5月份期间的公摊水费，由于原告没有提供相应证据证实该期间确实产生了公用水费的事实，依据不足，本院不予支持。由于原告仅提供了2020年5月、6月份电费发票予以证实2020年5、6月份公用电费支出的事实，在分摊明细表中可知，原告计算2020年5月份的公摊电费为19.26元，结合原告的诉请，本院认定两被告应支付原告2020年5月份公摊电费19.26元，对于原告在本案中主张2017年8月至2020年4月期间的公摊电费，由于原告没有提供相应证据证实该期间确实产生了公用电费的事实，依据不足，本院不予支持。被告黄俊晓提出应扣除案涉小区公共收益的问题，依据不足，本院不予支持。关于水泵维修费的问题，原告没有证据证实该项费用已经产生，依据不足，对该项费用，本院不予支持。被告陈丽丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄俊晓、陈丽丽于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水分公司支付2018年1月至2020年8月期间的物业费7205.60元以及每月的违约金（2018年1月以尚欠物业管理费71.26元为基数、从2018年2月起以每月应缴纳的物业管理费230.14元为基数，分别从各欠费当月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际清偿之日止）；二、被告黄俊晓、陈丽丽于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水分公司支付2020年5月份公摊电费19.26元；三、驳回原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告黄俊晓、陈丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢秀丽二〇二〇年十二月一日法官助理 谢秋红书 记 员 梁浩然