江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9389号上诉人（原审被告）：戴余生，男，1971年8月25日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：卢锦章，江苏卓为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐艳，女，1983年2月4日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：洪韬，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌沁园，江苏德序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王保国，男，1971年10月26日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人戴余生因与被上诉人徐艳、王保国房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院(2019)苏0115民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴余生上诉请求：撤销一审判决第二项及诉讼费负担部分。事实与理由：（一）、原审认定上诉人戴余生不是被上诉人王保国的代理人，而是合同相对人错误。（二）原审认定“戴余生己实际占有该房屋，并有权对外出租。更为重要的是，戴余生在收取三年租金后，并未给付王保国，此举亦不符合代理行为的相关特征”，缺乏事实和法律依据。（三）戴余生拥有136××××****的手机号码，但从未注册使用微信，更谈不上与徐艳微信聊天，不知徐艳提交的微信用户基本信息截屏从何而来。（四）戴余生以王保国代理人的名义签订房屋租赁合同，应当适用民法总则第一百六十二条之规定，由王保国承担出租人的责任。（五）原审判令戴余生向徐艳返还剩余租金5.5万元，因戴余生未得到任何利益，还要返还二次租金，显失公平。还与泰州市中级人民法院（2019）苏12民再23号民事判决第二项判决主文相悖，推翻了生效法律文书的既判力。（六）原审法院要求我方交纳的二审案件受理费5148元缺乏事实及法律依据。被上诉人徐艳辩称：（一）上诉人是房屋租赁合同的相对人，依法成立的合同自成立时就生效了。（二）至于戴余生与王保国之间是何法律关系，不是本案的焦点，戴余生的债权债务关系的调整与否不影响徐艳与上诉人之间的租赁关系。（三）在南京市鼓楼区人民法院受理的（2020）苏0106民初9520号案件庭审当中，上诉人确认了微信号及微信号身份信息，与本案一审中的微信号是相一致的，又承认这个微信是自己的，因此涉案微信账号的实际使用人就是戴余生本人。被上诉人王保国未发表意见。徐艳一审请求：1.判令解除徐艳、戴余生于2017年3月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令戴余生返还剩余租金5.5万元，并支付违约金3.15万元、赔偿装修残值损失3万元；3.判令王保国对上述债务承担连带责任；4.判令戴余生、王保国承担本案诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：南京市建邺区新亭街9号海峡城第四街区4幢9室房屋产权人是王保国，建筑面积239.07平方米。2017年3月2日，徐艳与戴余生签订一份《房屋租赁合同》，约定：徐艳承租上述房屋，租期五年，自2017年3月5日至2022年6月5日；第一年租金5.5万元，第二、三年租金6万元，第四、五年租金7万元，合计31.5万元；先付后用，每年提前三个月（即每年3月5日）一次性支付当年租金；如租期未满三年，需补交1.5万元作为三个月让利装修补偿；租期内，不得转租，否则视为违约；任何一方违约，需按合同总额的10%支付违约金。此外，戴余生还代王保国在该合同落款出租人处签字。庭审中，戴余生称：签合同时，已告知其系代理王保国签订，但未能予以举证证明；满五年后，将给予3个月优惠期，否则，就没有该优惠期，故应从2017年3月5日计算租金，但徐艳不予认可。另外，徐艳已向戴余生付清前三年租金。其中，2019年3月4日，徐艳支付第三年租金6万元。另查明，2018年3月9日，徐艳将涉案房屋转租给南京林升房地产经纪有限公司，租期自2018年4月5日起至2022年4月4日止；第一年租金7万元，第二、三年租金7.5万元，第四年租金8万元等。庭审中，徐艳还提供一份微信聊天记录，以证明：戴余生同意进行转租。对此，戴余生不予认可，并称：未用手机号码注册微信号，但徐艳提交的微信用户基本信息截屏上显示的手机号码确实为其所有。再查明，2019年6月25日，南京市鼓楼区人民法院查封涉案房屋，并张贴一份《公告》，告知：将依法拍卖该房屋，并要求实际居住人自公告之日十日内迁出。庭审中，徐艳称其于2019年7月5日搬离房屋。对此，戴余生予以认可，并同意租金计算至该日，但不认可徐艳所述的第三年租金从2019年6月5日起算，而认为应自2019年3月5日起算。戴余生还称：该合同不是因其违约而解除，如法院认定其应承担违约责任，请求将违约金调整至合同总额的1%。2019年9月9日，该院委托的江苏三六五网络股份有限公司出具一份《致询价委托人函》，载明：涉案房屋询价参考价860.7万元，并注明：该询价结果未考虑房屋室内因素（房屋装修等）等。庭审中，戴余生认可徐艳进行了装修；徐艳称：装修投入7-8万元，但未能提供相应证据。还查明，2019年7月1日，泰兴市人民法院就戴余生诉王保国、曹小萍民间借贷纠纷一案作出（2019）苏1283民再5号民事判决，查明：2017年3月25日，王保国、曹小萍（系夫妻）将南京市建邺区新亭街9号海峡城第四街区4幢9室房屋交付戴余生用于抵债，抵债金额706万元；2018年4月15日，双方签订一份以房抵债协议，并约定于2018年6月30日过户；认定：因该房屋已被法院查封，在以物抵债不能的情况下，应以基础法律关系审理；判决：一、撤销该院（2018）苏1283民初11044号民事调解书；二、王保国、曹小萍归还戴余生借款706万元及利息。王保国、曹小萍不服，提起上诉。2019年9月26日，泰州市中级人民法院作出（2019）苏12民再23号民事判决：一、维持（2019）苏1283民再5号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、戴余生返还王保国、曹小萍租金18万元，此款于王保国、曹小萍履行判决第二项时予以抵消。2019年10月8日，戴余生申请执行，并在申请执行的借款本金中，扣除前述18万元租金。对此，戴余生称：已将18万元租金给付王保国，故其不应再承担返还责任。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。徐艳、戴余生签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，故一审法院依法予以确认。因戴余生未举证证明其系受王保国委托签订涉案合同，故一审法院对其“系代理人，不应承担责任”的抗辩意见，依法不予采信。并且，根据生效判决，可以确认王保国曾将涉案房屋交付戴余生，以抵偿欠付戴余生的借款债务，故一审法院认定戴余生已实际占有该房屋，并有权对外出租。更为重要的是，戴余生在收取三年租金后，并未给付王保国，此举亦不符合代理行为的相关特征。因此，一审法院认定戴余生不是王保国的代理人，而是涉案合同相对人。合同生效后，双方均应严格遵照履行，不得擅自变更或解除。因涉案房屋已被法院查封，并清空、评估，故一审法院认定该合同已无法继续履行，并对徐艳要求解除的诉讼请求，依法予以支持。根据合同的约定，一审法院认定徐艳享有三个月的装修免租期，即自2017年3月5日起至2017年6月4日止，并对戴余生“满五年后，将给予3个月优惠期”的抗辩意见，依法不予采信。根据查明的事实，可以确认徐艳转租时，已得到戴余生的同意，故一审法院对戴余生“未经同意擅自转租”的抗辩意见，依法不予采信。因该合同履行期限未满三年不是因徐艳违约导致，故一审法院对戴余生“应从2017年3月5日计算租金”的抗辩意见，依法不予采信，并认定应自2017年6月5日计算租金。因双方均认可租金计算至2019年7月5日，故一审法院依法予以确认。因此，一审法院认定戴余生应返还第三年剩余租金5.5万元。因戴余生对合同解除亦不存在过错，故一审法院对徐艳要求其支付违约金3.15万元的诉讼请求，依法不予支持。因涉案房屋正在南京市鼓楼区人民法院拍卖过程中，且徐艳未举证证明装修残值的数额，故一审法院对其要求戴余生给付3万元的诉讼请求，依法不予支持，但其可以在该院对装修部分评估后，另行主张权利。因王保国将该房屋交付戴余生后，已不再继续占有、使用，亦未取得收益，且现有证据不足以证实王保国是该合同相对人，故一审法院对徐艳要求其承担连带责任的诉讼请求，依法不予支持。虽然根据生效判决，戴余生已在申请执行时，将收取的18万元租金从王保国、曹小萍欠付的借款本金中扣除，但根据合同相对性原则，一审法院认定不能免除戴余生作为出租人应承担的责任，并认定其可在执行案件中追加执行该款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、解除徐艳、戴余生于2017年3月2日签订的《房屋租赁合同》。二、戴余生应于本判决发生法律效力之日起十五日内向徐艳返还剩余租金5.5万元。三、驳回徐艳的其他诉讼请求。一审案件受理费5148元，保全费1120元，合计6268元，由徐艳负担1503元、戴余生负担4765元。本院二审期间，徐艳提交微信聊天记录及庭审笔录一份，证明在（2020）苏0106民初9520号案件庭审当中，上诉人确认了微信号及微信号身份信息，与本案一审中的微信号是相一致的，并承认这个微信账号是自己的。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。根据上述证据，本院认定徐艳在一审中提交微信聊天记录所涉账号系戴余生使用，戴余生对涉案房屋转租系知情且同意。对于一审查明的事实，徐艳、戴余生均无异议，本院二审予以确认。本院认为：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，涉案《房屋租赁合同》列明的出租方为王保国、戴余生，落款处有戴余生的签名、手机号码、身份证号码，并有戴余生代王保国的签名；相关租金也由戴余生收取。现戴余生未能举证证明其与王保国间存在委托代理关系，亦无证据证明签订合同时，徐艳已知晓其系王保国的委托代理人，故一审认定戴余生系合同相对人并无不当。退言之，即使戴余生系王保国的委托代理人，徐艳亦有权向戴余生主张权利。涉案租金已由戴余生收取，至于戴余生将该租金作何用途，与徐艳依法主张返还无涉。泰州市中级人民法院作出的生效判决系处理戴余生与王保国间债权债务关系，而本案系徐艳与戴余生间房屋租赁合同纠纷，两者系不同法律关系，亦不存在本案审理需以上述案件审理结果为基础的情形，故戴余生主张的一审判决推翻了生效法律文书的既判力的上诉理由不能处理。另，一审判决案件受理费用存在不当，本院二审予以纠正。综上所述，上诉人戴余生的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5148元，保全费1120元，合计6268元，由徐艳负担4924元、戴余生负担1344元。二审案件受理费1175元，由戴余生负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二〇年十二月三十一日法官助理李晓龙书记员孙雪松