广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2010号上诉人（原审原告）：李笑琼，女，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司天河支行。住所地：广东省广州市天河区。负责人：张新忠，行长。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区。负责人：王洪波，行长。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：严健良，董事长。原审第三人：广州胜佳辉洋房地产有限公司。住所地：广东省广州市经济技术开发区。法定代表人：杨广辉，该公司董事长。原审第三人：杨广辉，男，香港特别行政区居民。上诉人李笑琼与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商行天河支行）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司），原审第三人广州胜佳辉洋房地产有限公司（以下简称胜佳公司）、杨广辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人李笑琼的委托诉讼代理人黄树平，被上诉人农商行天河支行的委托诉讼代理人但秋寒、王燕到庭参加法庭调查。被上诉人建行白云支行、金辉洋公司，原审第三人胜佳公司、杨广辉未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。李笑琼上诉称，一、上诉人与金辉洋公司间存在合法有效的《商品房买卖合同》。根据《房屋买卖合同司法解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》虽不是房管局的商品房买卖合同标准模板，根据《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》、《商品房买卖合同（银行按揭、海1603》的内容，是完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的。且根据2005年7月27日金辉洋公司出具的定金收据、2005年7月31日金辉洋公司分别出具的楼款和税费收款收据，能证明上诉人已支付了部分购房款及房屋交易税费。因此，上诉人与金辉洋公司2005年7月27日签订的《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》、以及《商品房买卖合同(银行按揭、海1603)》，是有效的商品房买卖合同。又参照荔湾区人民法院作出的(2018)粤0103民初2328号生效判决可知，对涉案小区情形相同的买受方，与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》、《商品房买卖合同》，法院即认定买受方与金辉洋公司针对案涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。本案中各当事人之间的法律事实和法律关系与上述判决相类似，上诉人与上述原告的情况基本相同，所提供的资料也基本一样。因此本案存在合法有效的《商品房买卖合同》，同样适用上述判决。因此，农商行天河支行、建行白云支行以涉案买卖合同不是房管局的标准版本、不存在有效的商品房买卖合同为由否认其真实性的抗辩理由不能成立。原审法院判决“未签订合法有效的书面买卖合同”的事实认定是错误的。二、上诉人未将涉案房屋的价款全部支付，不是上诉人的原因造成的，上诉人不存在过错，且上诉人已多次表示愿意付清余下房款。《商品房买卖合同》约定总房价为360021元，上诉人按照合同约定支付了定金10000元、首期房款100021元，并支付了税费7380元，余下楼款以银行按揭的方式支付。上诉人将办理银行按揭及产权登记所需资料交给金辉洋公司。但金辉洋公司未能为上诉人办理银行按揭，且一直以来没有向上诉人催缴余下楼款，致使上诉人未能付清全部购房款。上诉人未能付清全部购房款不是上诉人的原因造成的，上诉人不存在过错。2007年5月，原审法院在辉洋苑小区张贴拍卖公告，金辉洋公司已将涉案房屋抵押给银行的事实才被公之于众。在这种情况下，上诉人已不可能将购房余款交付给金辉洋公司。关于购房余款的支付问题，上诉人已一再表示愿意将购房余款缴至原审法院作执行款，但原审法院在执行异议阶段并未就购房余款的支付事宜给予上诉人明确回复及指引。因此，不是上诉人不愿支付购房余款，而是上诉人不知道如何支付以及该款应付给谁。因此，未能付清购房余款，不能归责于上诉人。上诉人愿意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。三、涉案房屋已交付上诉人使用，上诉人已合法占有涉案房屋。上诉人于2005年10月17日接收涉案房屋，且一直居住使用至今。由于当时政府信息不公开等原因，上诉人在无法知道房屋已抵押及已被查封。而原审法院在2004年4月9日查封涉案房屋后，也没有到房屋现场张贴查封公告，金辉洋公司仍然能够大张旗鼓地公开销售“辉洋苑”小区房屋，导致包括上诉人在内的数百户“辉洋苑”小区业主在不知情的情况下购买了抵押房和查封房。由于上诉人并非明知涉案房屋已被查封及存在抵押的情况下仍购买涉案房屋，因此不能因为上诉人购买及接收涉案房屋的时间在原审法院查封之后，而认定上诉人存有过错。四、上诉人未办理过户登记，非因上诉人自身原因，上诉人不存在过错。因金辉洋公司将涉案房屋抵押给了农商行天河支行、建行白云支行，尚未还清借款不能解除抵押的原因，未能办理房屋权属过户登记，非因上诉人自身原因，上诉人对此没有过错。由于上诉人并非明知涉案房屋已被查封及存在抵押的情况下仍购买涉案房屋，因此不能因为上诉人购买及接收涉案房屋的时间在原审法院查封之后，而认定上诉人存在过错。五、原审法院已作出的一系列的生效裁定，对“辉洋苑”小区的同类型案件进行了妥善处理，上诉人请求本案也参照之前的判例处理。2007年5月18日，原审法院在辉洋苑小区张贴拍卖公告，要拍卖业主们所购买但仍登记在金辉洋公司名下的房屋。广大业主向原审法院提出执行异议。原审法院于2007年11月举行执行异议听证，业主们在听证会上向原审法院提交了各自的认购书、购房合同、缴交购房款的单据、楼宇交接书以及水电费、煤气费、管理费单据等资料。2008年9月22日，原审法院作出(2006)穗中法执字第621号之一-十三、(2004)穗中法执字第508、510-512号之一-十三系列执行裁定，该系列裁定认定广大业主已经支付了部分购房款并已实际使用其所购房产，且对未办理房产证和产权过户登记并无过错，并裁定在广大业主将未付购房款缴至原审法院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交原审法院核对后，原审法院对其所购房产予以解封。原审法院的上述裁定，妥善地处理了辉洋苑小区的纠纷，维护了社会的和谐稳定，《法制日报》《人民法院报》等媒体曾报道此事，并对原审法院作出了正面的评价。本案中各当事人之间的法律事实和法律关系与上述执行裁定相类似，上诉人与上述执行裁定的异议人的情况基本相同，所提供的资料也基本一样。对于同一小区的业主，法院不应该有截然相反的两种处理结果。请求：1.解封广州市辉洋苑房产。2.确认涉案房屋属上诉人所有，请求金辉洋公司协助上诉人办理涉案房屋所有权转移登记。3.由被上诉人承担本案诉讼费用。农商行天河支行答辩称，一、上诉人对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，无权要求停止对涉案房产的查封措施。1．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，上诉人需同时具备第二十八条规定的四个条件或者第二十九条规定的三个条件，缺一不可，否则其权利不能排除执行。上诉人声称其于2005年7月27日与金辉洋公司签订合同购买了房屋，并于2005年9月29日实际占有涉案房屋，而涉案房屋被法院查封时间是2004年4月9日，在涉案房屋被查封前，上诉人并未签订合法有效的书面买卖合同以及合法占有该房屋，因此上诉人不符合第二十八条第（一）、（二）项规定，上诉人在一审自认其在广州市内还有其他用于居住的房屋，不符合第二十九条第（二）项之规定。综上，上诉人不具有足以排除强制执行的民事权益。2．上诉人声称支付了首期房款110021元，但未提交转账凭证证明实际付款并履行合同，仅有收款收据，不能证明其按合同约定时间金额履行付款义务。至今也未支付完毕剩余房款。关于上诉人主张至今未办证原因系涉案房屋由金辉洋公司抵押给银行，导致其无法办理，但未提交证据证明曾要求金辉洋公司协助办理涉案房屋的按揭或者过户手续，对未办理过户登记具有一定过错。二、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。涉案房屋于2002年9月20日抵押给农商行天河支行，并办理抵押登记，而上诉人2005年7月份与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十六条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。至于上诉人声称是因为当时政府信息不公开等原因，导致在不知道房屋抵押的情况下购买了涉案房屋，并无任何理由。上诉人作为具有完全民事行为能力人，在处理涉及重大财产事项时，没有尽到合理审慎，应对自己的行为负责。三、涉案房屋尚登记在被执行人名下，上诉人并非房屋产权人，无权主张对涉案房屋享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，在涉案房屋尚登记在被执行人名下的情况下，房屋所有权并未转移至上诉人。上诉人与被执行人之间存在的仅是债权债务法律关系，并非物权关系，其主张对涉案房屋享有所有权没有事实和法律依据。建行白云支行、金辉洋公司未发表答辩意见。胜佳公司、杨广辉未发表陈述意见。李笑琼向一审法院起诉请求：李笑琼向一审法院起诉请求：1.停止（2004）穗中法执字第508、510-512号案以及（2006）穗中法执字第621号案对涉案房屋的查封。2.确认涉案房屋属李笑琼所有。3.由农商行天河支行、建行白云支行、金辉洋公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，李笑琼提供的证据显示其于2005年7月27日与金辉洋公司签订了《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，载明认购物业为广州市辉洋苑·蔚蓝心殿房产，成交价为360021元，2005年7月31日前签定《商品房买卖合同》等，之后双方签订了《商品房买卖合同（银行按揭、海1603）》。金辉洋公司于2005年7月27日向李笑琼开具《收款收据》载明收到李笑琼16**房定金10000元，于2005年7月31日向李笑琼开具《收款收据》载明收到李笑琼16**房楼款100021元以及综合税费7380元。金辉洋公司于2005年9月29日发出收楼通知书，通知辉洋苑1603房业主于该日收楼。李笑琼还提交了相关供电部门于2006年之后出具的电费发票、物业公司于2007年之后出具的管理费收款收据等以证明其实际入住涉案房屋。另查明，关于建行白云支行与金辉洋公司借款合同纠纷一案，广东省公证处于2003年12月23日作出的（2003）粤公证内字第47673-47676号《执行证书》已经发生法律效力，被执行人金辉洋公司未能履行上述执行证书确定的义务，根据申请执行人的申请，一审法院以（2004）穗中法执字第508、510-512号立案执行。2004年4月9日，以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书及协助执行通知书查封了登记在被执行人金辉洋公司名下的涉案房屋。又查明，（2003）粤公证内字第47676号《执行证书》载明，建行白云支行与金辉洋公司于2002年9月3日签订了《最高额抵押合同》。该合同经广东省公证处（2002）粤公证经字第47158号公证书公证，并被赋予强制执行效力。根据《最高额抵押合同》的约定，金辉洋公司以位于广州市荔湾区的住宅作抵押，对其自2002年9月30日至2003年7月30日期间因向申请执行人连续借款而形成的一系列债务提供担保。最高额为人民币1365万元整。再查明，（2006）穗中法执字第621号之三、（2004）穗中法执字第508、510-512号之三《执行裁定书》载明：本院在执行已发生法律效力的广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行过程中，依法于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被执行人金辉洋公司名下的位于本市辉洋苑（预售证号：0××00、0××01号除已预售、查封外）的全部房产。在本案诉讼中，李笑琼称其是在涉案房屋被法院查封后才签订《商品房买卖合同》以及使用涉案房屋，且其向金辉洋公司支付的房屋价款没有超过总购房款的50%，对于支付款项问题，除了提供的《收款收据》外，没有其他银行支付凭证可供证明。关于至今未办证原因，李笑琼表示因涉案房屋由金辉洋公司抵押给银行，导致其无法办理，但无证据证明曾要求金辉洋公司协助办理涉案房屋的按揭或者过户手续。同时，李笑琼还确认其在广州另有住房。本案审理中，一审法院向李笑琼释明，因涉案房屋未办理过户手续，是否变更第二项诉请为协助办理涉案房屋所有权转移登记，李笑琼明确表示不变更。一审法院审理认为，本案争议的焦点是：1.李笑琼主张停止对涉案房屋的查封应否支持；2.李笑琼主张确认涉案房屋属其所有的理由能否成立。关于李笑琼主张停止对涉案房屋的查封应否支持问题。首先，本案是案外人执行异议之诉，李笑琼主张停止对涉案房屋的查封，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明的事实可知，涉案房屋在2002年9月3日已作为金辉洋公司与建行白云支行签订《最高额抵押合同》中约定的抵押物，上述合同经广东省公证处（2002）粤公证经字第47158号公证书公证，并被赋予强制执行效力，后因金辉洋公司未能偿还建行白云支行贷款，经申请执行人的申请，一审法院以（2004）穗中法执字第508、510-512号立案执行，可见，涉案房屋属于生效法律文书确定的债权人享有抵押权优先受偿权的特定标的物，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，李笑琼主张停止对涉案房屋的查封，不符合上述司法解释的规定。其次，一审法院已于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了涉案房屋，李笑琼也自认其是在涉案房屋被法院查封之后与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》并入住使用，即李笑琼在法院查封涉案房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同以及合法占有该房屋，且其支付的购房款也未超过合同约定总价款的百分之五十，同时，李笑琼在广州市内还有其他用于居住的房屋，因此，李笑琼要求排除对涉案房屋的执行，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）项、第二十九条的规定。最后，根据李笑琼提供的《收款收据》显示其仅向金辉洋公司支付了涉案房屋楼款110021元，虽余下的房款双方约定以银行按揭方式付款，但在多年未按该约定办理按揭手续的情况下，李笑琼亦未在提出执行异议时将剩余的价款交到法院，故不能确认李笑琼已支付全部房款，也不能确认其已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行。关于李笑琼主张确认涉案房屋属其所有的理由能否成立问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，登记才发生物权转移的法律效力，因此，当事人基于房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同迳行主张确认其对涉案房屋享有所有权，没有法律依据，故对李笑琼主张确认涉案房屋属其所有的确权诉请，一审法院不予支持。2018年10月31日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民初400号民事判决：驳回李笑琼的诉讼请求。本院二审期间，李笑琼提交一份付款证据，拟证明其已将全部购房余款交到广州中院执行账号。农商行天河支行对该份证据真实性确认，对关联性与合法性不确认，李笑琼支付该笔款没有法律依据，也没有得到法院的确认。本院对该份证据的真实性予以确认。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点是李笑琼对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋于2004年4月9日被查封，李笑琼在涉案房屋被法院查封之后与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》并入住使用，支付的购房款也未超过合同约定总价款的百分之五十，且李笑琼在一审时自认其在广州市名下另有用于居住的房屋。因此，李笑琼的异议情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）、（三）项规定，其对涉案房屋享有的权利不足以排除执行，一审法院不予支持并无不当。(2006)穗中法执字第621号之一-十三、(2004)穗中法执字第508、510-512号之一-十三系列裁定是执行法院在执行程序中对特定不动产做出的特别处理，且李笑琼的情况与上述系列裁定所列情况并不相同，李笑琼要求参照上述系列执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。李笑琼并非上述裁定的当事人，其向执行法院交纳款项的行为不是履行上述裁定的行为，对相关款项的性质，本院不予确认。涉案房屋仍登记在金辉洋公司名下，李笑琼要求确认其对涉案房屋的所有权，不符合《中华人民共和国物权法》物权法定规定，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡子剑的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6701元，由李笑琼负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年十二月三日书记员  黎云香