北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终8263号上诉人（原审原告）：胡倩，女，1977年2月7日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：刘铭，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立琼，北京市京都律师事务所律师。上诉人胡倩因与被上诉人北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡倩，被上诉人绿城中交公司委托诉讼代理人刘铭、张立琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡倩上诉请求：撤销原判第一项，依法改判支持我的一审诉讼请求，第二项诉求改为绿城中交公司向胡倩支付自2019年11月20日至2020年1月8日的违约金，按照合同约定全部房价款每日万分之二计算，第四项诉求改为绿城中交公司支付因延期交付导致的租金损失32000元，自2019年12月25日至2020年5月16日。事实与理由：1.2019年12月25日至2020年5月16日期间胡倩房屋处于维修整改状态，是因为绿城中交公司自己拖沓或项目管理问题造成，故应按胡倩实际租金损失进行赔偿。2.2019年11月20日至2019年12月24日期间，房屋不符合“纳入城市供电网络正式供电”的交付条件，绿城中交公司采用隐瞒掩盖，且通过签署《备忘录》的方式来免责，应按照合同约定支付逾期交房违约金。绿城中交公司不应将相关影响转嫁给房屋买受人。绿城中交公司辩称，同意一审判决，不同意胡倩的上诉请求。绿城中交公司从未向胡倩作出必须签署《备忘录》才能办理收房手续的意思表示，胡倩于2019年11月19日查验房屋，不存在其主张的不签署《备忘录》不能拿房屋钥匙的事实。胡倩向一审法院起诉请求：1.判令绿城中交公司支付《入伙通知书》上承认的30日违约金47075元；2.判令绿城中交公司向胡倩支付自2019年11月20日起至2020年3月28日的违约金，违约天数达129天，按照合同约定全部房价款每日万二计算（合同编号Y2177546），共计违约金202424元；3.判令绿城中交公司向胡倩支付自2019年11月30日起至2020年3月28日的逾期交付违约金，违约金计算方法为按照合同约定车位购房款金额每日万分之二计算（合同编号Y2181097），违约天数达119天，共计违约金6664元；4.判令绿城中交公司支付因延期交付导致的租金损失52500元，租金损失每月7500元计，房屋逾期天数自2019年10月20日起至2020年5月16日，共计延期7个月；5.判令由绿城中交公司承担全部诉讼费；6.判令绿城中交公司承担胡倩因诉讼相关活动（如递诉状、参加庭审等）而造成的误工工资。按2019年1月1日至2019年12月31日胡倩工资卡工资项收入共计249708.57元（大写：贰拾肆万玖任柒佰零捌元伍角柒分），劳动法规定一年计就天数为261天，胡倩的日工资为956.74元。误工天数以与法院交互活动的天数计算。一审法院认定事实：一、合同的订立1.《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2177××）2019年5月14日，绿城中交公司（出卖人）与胡倩（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2177××），约定胡倩购买绿城中交公司开发位于门头沟区永定镇MC00-0017-6020地块2401号（以下简称2401号）房屋，商品房规划性质为住宅，商品房所属项目核准名称为西山燕庐家园，预测建筑面积为140.33平方米，房屋总价款为7845906元。付款方式和期限。预售合同第七条约定：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。预售合同附件四约定，买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付商品房总价款的40.10%首付款，计人民币3145906元，其余房价款计人民币470万元，占总价款的59.90%以按揭贷款方式支付。2019年7月13日，双方签订《补充协议》约定：双方同意对预售合同第七条及附件四进行变更，变更后贷款方式为公积金贷款，买受人首期支付的购房总价款比例由40.10%变更为84.71%，首付款由3145906元变更为6645906元，贷款金额由4700000元变更为1200000元。付款期限保持不变。后，双方签订《补充协议》，约定：经测绘机构实测后，房屋最终实测面积为141.23平方米，实测总房款为7878099元。交付条件。预售合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算基数报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。附件十二《补充协议》第五条约定：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用；2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。交付时间和手续。预售合同第十一条约定：（一）出卖人应当于2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋：1.在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。双方于2019年5月14日签订的《补充协议》约定：双方同意对《预售合同》第十一条交付时间和手续进行变更，变更后由2019年11月30日改为2019年10月20日，本协议在双方签署之日生效。逾期交付责任。预售合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2.《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2181××）2019年5月14日，绿城中交公司（出卖人）与胡倩（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2181××），约定胡倩购买绿城中交公司开发位于门头沟区永定镇MC00-0017-6020地块6020-地下车库1089号（以下简称1089号）商品房，商品房规划性质为车位，预测建筑面积为30.35平方米，房屋总价款为280000元。交付时间、手续和逾期交付责任。预售合同第十一条约定，（一）出卖人应当于2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。预售合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。二、合同的履行过程2019年7月14日、8月28日、11月9日，绿城中交公司分别向胡倩出具购房款发票，载明胡倩已交纳不动产/房地产开发住宅3500000元、1200000元、3178099元，共计7878099元。2019年11月10日，绿城中交公司向胡倩出具房款发票，载明胡倩已交纳不动产/车位280000元。2019年11月6日，绿城中交公司向胡倩出具《北京西山燕庐项目入伙通知书》，载明：“您所购买的2401号房屋已经竣工验收合格，具备交付条件，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》约定，我公司应于2019年10月20日前向您交付该房屋，现我公司向您书面通知，请您于2019年11月19日前与我公司办理该房屋的入伙手续，我公司将按照商品房销售合同约定的违约责任向您承担自约定交付之日至2019年11月19日之间的相应责任。请您于2019年11月19日9：00至10:30办理入伙手续。如您未按照本入伙通知书约定的时间办理入伙手续，依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关费用自本入伙通知书约定的入伙使用之日即2019年11月19日起由您承担。”2019年11月19日验房时，胡倩认为2401号房屋存在五金件损坏、石材有划痕或裂纹、墙面和吊顶不平整、部分壁纸未打磨、窗户开关不流畅等诸多质量问题，尚未正式供电、不具备燃气开通条件，不符合约定的交付条件，未实际接收房屋。2019年11月27日，胡倩致函绿城中交公司，以房屋不符合交付条件为由要求退房并补偿相应损失。2019年12月11日，绿城中交公司回函，告知胡倩所述质量问题属于保修或整改的范围，其将积极履行保修责任，胡倩所提解除合同不符合法定和约定条件，不同意解除双方签订的合同。后胡倩多次再行验房并指出所需修复之处，绿城中交公司对胡倩所提问题进行维修整改。2020年5月16日，2401号房屋相关质量问题修复完毕。期间，经与绿城中交公司协商，胡倩另行找人更换2401号房屋内十块大理石，绿城中交公司对相关费用予以报销。2020年3月28日，胡倩与绿城中交公司就2401号房屋与1089号地下车库正式办理交付手续。另查，绿城中交公司就2401号房屋所在楼栋于2019年9月29日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6020-2#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2016规（门）建字0020号）批准的内容；于2019年11月13日取得《工程竣工验收备案表》；于2019年11月12日取得《房屋面积测算技术报告书》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》，载明6020地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网。2401号房屋所在楼栋于2019年12月25日正式供电。再查，2019年10月20日至2020年5月16日期间胡倩在外租房居住，租金每月7500元。双方当事人对绿城中交公司是否通知胡倩交付1089号地下车库存在争议：绿城中交公司主张其于2019年11月6日就房屋入伙通知书与地下车位入伙通知书分别装置快递袋后同时投寄。为证明该主张，绿城中交公司提交：1.快递邮单，快递邮单所载邮单号码为1165455221592，寄件时间为2019年11月6日，寄件人为绿城中交公司，收件人为胡倩，内品名为“入住通知书”；查询结果显示收件时间为2019年11月7日；2.地下车位入伙通知书，通知胡倩于2019年11月30日前与绿城中交公司办理地下车库的入伙手续。经质证，胡倩认可证据1的真实性，认为证据2落款处未写明出具时间，系诉讼中后补的证据材料，绿城中交公司仅向其邮寄送达了2401号房屋的入伙通知书，其未曾收到任何地下车位入伙通知书，绿城中交公司工作人员也未曾提及地下车库交付事宜。为证明该主张，胡倩提供了其与绿城中交公司工作人员赵某的微信聊天记录，显示时间为2019年11月6日，赵某告知胡倩：“亲爱的业主您好，项目定于2019年11月19日交付……您的收房时间段以您收到的入伙通知书为主……”绿城中交公司认可赵某系绿城中交公司职工，亦认可该微信聊天记录的真实性，表示经核实，房屋入伙通知书与车库入伙通知书是一并邮寄的，另主张胡倩在明知合同已约定地下车位交付时间的情况下，未按时验收地下车位，亦未曾主动与我公司联系，致使延迟交付地下车位，造成损失扩大。胡倩认为房屋与车位是一体的，二者无法区分，房屋交付时间一直未予确定，致使车位延期交付。对上述争议的证据和事实，法院认定如下：绿城中交公司提交的地下车库入伙通知书落款处未注明具体出具日期，无法确认该通知书于何时出具；其提交快递邮单所载内品名为“入住通知书”，无法据此获知是否内含地下车库入住通知书。现胡倩主张其未曾收到地下车库入伙通知书，法院对该地下车库入伙通知书不予采信。绿城中交公司认可胡倩与赵某微信聊天记录的真实性，法院对该聊天记录予以确认。该聊天记录显示赵某于2019年11月6日通知胡倩办理房屋交付手续，并未提及车库交付事宜。综上，法院认定绿城中交公司未通知胡倩交付地下车库事宜。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，胡倩与绿城中交公司就2401号房屋与1089号地下车库分别签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2177××）与《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2181××）具有事实上的牵连性，两份合同的出卖人均为绿城中交公司、买受人均为胡倩，胡倩就两份合同一并向法院提起诉讼，法院受理后一并审理并不违反法律规定，故对绿城中交公司认为基于地下车库预售合同的诉讼请求应另案处理的抗辩意见，法院不予采信。关于迟延交付的违约金。根据双方就2401号房屋签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2177××）及补充协议，绿城中交公司应于2019年10月20日前将符合交付条件的房屋交付给胡倩，逾期交付则应以购房款为基数按日万分之二的标准向胡倩支付违约金。合同履行过程中，绿城中交公司向胡倩出具《北京西山燕庐项目入伙通知书》，告知其于2019年11月19日前办理房屋入伙手续，并承诺将按照合同约定的违约责任承担自约定交付之日至2019年11月19日之间的相应责任。胡倩于2019年11月19日验房后以房屋存在诸多质量问题、不具备燃气开通条件、未正式供电为由拒收房屋。根据查明的事实，绿城中交公司于2019年9月和11月陆续取得2401号房屋所在楼栋相关验收合格文件，于2019年12月25日正式供电。截至2019年12月25日，2401号房屋已具备了合同约定的交付条件。绿城中交公司关于逾期交房日期应计算至2019年11月19日的意见，因当时房屋不符合“纳入城市供电网络正式供电”的交付条件，故对于绿城中交公司该项意见，法院不予采纳。胡倩在无证据证明房屋存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的情况下，拒收2401号房屋无合同和法律依据。故对胡倩要求绿城中交公司承担2019年12月25日之后逾期交房违约金的主张，法院不予支持。对于2019年10月20日至2019年11月19日期间的违约金，绿城中交公司于2019年11月6日向胡倩出具的《北京西山燕庐项目入伙通知书》载明，其承诺将按照合同约定的违约责任承担自约定交房之日即2019年10月20日至2019年11月19日之间的相应责任，故对绿城中交公司主张酌减此期间违约金的答辩意见，法院不予采纳。经核算，胡倩所主张47075元逾期交房违约金并未超出合同约定，法院予以支持。对于2019年11月20日至2019年12月24日期间的违约金，法院综合考虑2401号房屋所处区域的实际情况、双方合同的履行情况、胡倩的损失情况以及绿城中交公司的过错程度，根据公平原则，酌情确定绿城中交公司应给付胡倩因逾期正式供电的逾期交付违约金12000元。对胡倩超出该期间与该数额的主张，法院不予支持。胡倩与绿城中交公司就地下车库签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2181××）第十一条约定，绿城中交公司应当于2019年11月30日前交付地下车库，并于交付日期前十日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达胡倩；胡倩未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。根据查明的事实，胡倩在未收到地下车库交付通知书的情况下，未于合同约定的2019年11月30日之前前往车库所在地办理交付手续，亦未举证证明地下车库于合同约定交付日期不符合交付条件，或者经其催告绿城中交公司拒不交付，故对胡倩要求绿城中交公司支付延期交付地下车库违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于租金损失。法院认为违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案，原告胡倩的实际损失，法院确定的2019年10月20日至2019年12月24日期间违约金数额足以涵盖胡倩同期的租金损失，故不再重复支持。2019年12月25日至2020年5月16日期间，2401号房屋处于维修整改状态，必然对胡倩日常居住、生活产生一定影响，故绿城中交公司应对胡倩给予适当补偿，具体数额由法院酌情确定。关于工资损失。本案为商品房预售合同纠纷，胡倩要求绿城中交公司支付工资损失的主张无合同和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付胡倩逾期交房违约金59075元；二、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付胡倩租金损失7500元；三、驳回胡倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。法院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡倩提交了如下证据：证据一，关于签署《备忘录》的视频光盘。证据二，胡倩与徐某的微信聊天记录。证据内容：双方就石材地面修理及延期交付违约金问题进行沟通。上述证据的证明目的：胡倩不签《备忘录》，绿城中交公司不让其收房。绿城中交公司不认可证据一，视频内容中未提到是否收房的问题，不认可证据二的真实性、合法性、关联性，不确定徐某是否有权代表绿城中交公司与对方对话，仅是沟通，没有承诺。二审中，绿城中交公司没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方就2401号房屋签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及补充协议，绿城中交公司应于2019年10月20日前将符合交付条件的房屋交付给胡倩，逾期交付则应以购房款为基数按万分之二的标准向胡倩支付违约金。绿城中交公司逾期交付房屋，应当承担违约责任。根据查明的事实，绿城中交公司于2019年9月和11月陆续取得2401号房屋所在楼栋相关验收合格文件，于2019年12月25日正式供电。截至2019年12月25日，2401号房屋已具备了合同约定的交付条件。故一审法院对于2019年11月20日至2019年12月24日的违约金，根据2401号房屋所处区域的实际情况、双方合同履行情况、实际损失及过错程度，根据公平原则，酌定该段违约金为12000元，具有事实及法律依据，本院予以确认。对维修期间，一审法院酌定绿城中交公司赔偿胡倩租金损失7500元并无不当，本院予以维持。胡倩并未提交证据证明房屋存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用，故对其要求绿城中交公司按照合同约定全部房价款每日万分之二标准支付自2019年11月20日至2020年1月8日的违约金，以及因延期交付导致的自2019年12月25日至2020年5月16日的租金损失32000元，本院不予支持。综上所述，胡倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3451元，由胡倩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  刘 磊二〇二〇年十二月二十八日法官助理  郭仁鑫法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨书 记 员  张 一