广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20450号上诉人（原审原告）：马银华，女，1964年2月10日出生，汉族，身份证住址辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑五英，女，1973年5月5日出生，汉族，身份证住址四川省渠县。委托诉讼代理人：张正飞，广东桂商律师事务所律师。上诉人马银华因与被上诉人郑五英租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马银华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持马银华的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由郑五英承担。事实和理由：一、一审认定事实事实错误。一审未查明本案当中马银华已缴纳了巨额进场费的事实。马银华在承租案涉商铺时已向广州市诚大置业有限公司（以下简称诚大公司）一次性缴纳了巨额进场费。马银华与郑五英之间的租赁关系因郑五英违约行为导致，马银华因此产生了巨大经济损失。马银华目前也并未享受诚大公司的任何租金优惠减免政策。二、一审判决适用法律错误。本案关于押金应否退还的问题，案涉合同的解除不属于双方协商一致解除或不可抗力致使的不能实现合同的解除的情形。因郑五英在案涉合同可以继续履行的情况下坚持不履行，并拒付租金，应认定为郑五英违约。从疫情响应级别来看，即使一级响应期间对郑五英的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，郑五英亦可通过协商减免租金的方式继续履行合同。郑五英在马银华起诉后撤场只能认定为防止损失的扩大，而不能够认定协商解除并免除郑五英的违约责任。三、一审判决一方面适用公平原则，一方面采用自由裁量直接免除郑五英本应支付的2、3月租金，及因郑五英的违约行为而应没收的租赁保证金也要求返还，是对马银华极大的不公平。目前马银华的商铺无法再次出租，马银华自身的租赁合同也将在2020年8月10日到期，一审确认合同解除时间至合同到期期间，马银华租金损失无法以弥补，故一审认定郑五英不存在违约行是适用法律错误，且滥用了自由裁量权。直接导致马银华的合法权益受损，而且马银华在起诉时已经考虑了本案纠纷发生的原因，也没有要求郑五英支付逾期交租的违约金。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法改判，支持马银华的上诉请求。郑五英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回马银华的上诉，维持原判。郑五英在疫情发生之前按照合同约定支付租金，不存在违约情形；新冠疫情和政府疫情防控措施，致使案涉商铺所在商场停市，郑五英无法使用案涉商铺，直到2020年3月5日商场才开市；案涉商铺所在大厦的管理公司出具公告，通知减免租金、减免管理费等；疫情或者疫情防控措施导致郑五英资金周转困难、营业收入明显减少，郑五英积极与马银华沟通，协商缓交、减少租金以及延长租期等，马银华在合同暂时无法履行时直接提出解除合同，郑五英在一审庭审后仍在与马银华协商继续履行合司，但马银华坚持解除合同，马银华迫不得已同意。案涉商铺所在楼层属于国企房屋，国家政策以及广州市政府政策对于案涉商铺租金均有减免的规定。最高院指导意见规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”疫情形势及疫情防控措施的实施致使合同暂时无法履行，马银华可以与郑五英通过协商，依照公平原则，采取减少租金、延长租赁期问等方式共同分担损失，渡过难关，使合同得以履行，最终实现双方的合同目的。马银华在合同暂时无法履行时直接提出解除合同，导致郑五英无法恢复合同履行，加重了其因疫情产生的损失，有违上述公平原则。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。马银华于2020年5月8日向一审法院起诉请求：1.解除马银华与郑五英于2019年6月28日签订的协议书，郑五英立即将承租的新中国大厦诚大时装广场一楼XXX号商铺腾空交还给马银华；2.郑五英按每月租金人民币40500元向马银华支付从2020年2月至2020年4月的租金121500元（实际计算至郑五英腾空归还商铺之日止）；3.本案诉讼费用由郑五英承担。一审法院认定事实：2018年5月24日，马银华与诚大公司签订《租赁合同》，由马银华向诚大公司承租案涉商铺，租期2018年8月11日至2020年8月10日止，月租金2000元、管理费1000元；等等。2019年6月28日，马银华（甲方）与郑五英（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场一楼XXX号商铺出租给乙方作经营服装之用；1.协议期限从2019年8月11日至2020年8月10日止；2.商铺每月租金40500元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计121500元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；3.乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的,甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；4.租赁期限内，租金旺季不增、淡季不减；5.租赁期限内，甲方负责商铺的管理费、租赁税费、水电费等。乙方负责因经营所产生的债权债务及各项税费；9.租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。合同签订后，马银华依约将案涉商铺交付郑五英使用，郑五英依约向马银华支付了定金121500元。郑五英已按月足额向郑五英支付租金至2020年1月。因受疫情防控措影响案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市。2020年3月3日，诚大公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按诚大公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，诚大公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1.免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2.档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3.我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4.按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5.存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1.免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2.我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3.存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。一审诉讼期间，马银华提交微信聊天记录，证明马银华于2020年4月19日向郑五英发出催收通知，并告知如果不履行合约，只能收回档口。郑五英质证对《微信聊天记录》真实性予以认可，但认为该聊天记录不完整，证明目的不认可。郑五英为证明其不存在违约，提交了《证明》、《电子通行证》、《告知书》、视频截图照片、微信聊天记录，拟证明因疫情防控措施，其在2020年3月底才回到广州开档，微信聊天记录证明根据广州市诚大置业有限公司发出的《新租金减免通知》，其无需缴纳2020年2月10日至4月10日期间的租金，马银华也同意按照该优惠政策给郑五英减免租金。马银华质证认为，《证明》《电子通行证》《告知书》的真实性由法院认定，微信聊天记录证明马银华向郑五英提出租金优惠政策，郑五英均不同意，双方最终没有达成合意。另，郑五英还提交《申请书》及视频截图，证明其在收到马银华起诉状后，为应对诉讼，于2020年5月18日向广州市诚大置业有限公司管理处提出申请搬离了案涉商铺，并将该情况告知了马银华。马银华表示知道该情况，但郑五英开庭时承认了搬离档口是为了应对诉讼，案涉档口并未办理实际交接手续不是交还给马银华。一审庭审后，郑五英向一审法院提出同意解除合同，并于2020年6月6日将案涉商铺交还给了马银华，同时表示要求马银华将郑五英支付的定金予以退还，如果法院判决需要支付租金，同意在定金中抵扣。马银华确认于2020年6月6日收回案涉商铺，但认为郑五英已构成根本违约，定金应予没收。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：马银华与郑五英签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于协议书的解除及返还案涉商铺问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对郑五英的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，郑五英以疫情防控影响其经营而要求减免租金亦属正常，郑五英拖欠租金是因对租金标准有争议所致，故不符合合同约定的解除条件，马银华要求没收郑五英定金依据不足，一审法院不予支持，马银华应将郑五英支付的定金121500元退还给郑五英。鉴于郑五英同意解除协议，并于2020年6月6日交还案涉商铺给马银华，马银华亦表示于当天收回案涉商铺，故一审法院确认马银华、郑五英之间的协议书于2020年6月6日解除。关于郑五英未付的2020年2月11日至2020年6月6日的租金问题。郑五英租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对马银华、郑五英双方经营均有影响，依据公平原则及参考诚大公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，一审法院酌定马银华应免收郑五英2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年6月6日的租金按40500元/月的标准计算为88839元，为减少诉累，郑五英已付的2020年2月1日至2月10日的租金13065元可抵扣上述部分租金，不足部分可在郑五英的定金121500元中扣减，经核算，马银华应向郑五英退还定金45726元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，于2020年6月30日作出如下判决：一、确认马银华与郑五英于2019年6月28日签署的《协议书》已于2020年6月6日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，马银华向郑五英返还定金45726元（已扣减郑五英应支付的2020年4月至6月6日租金）；三、驳回马银华的其它诉讼请求。一审案件受理费1365元，马银华负担362元，郑五英负担1003元。本院二审期间，双方没有提交新证据，对一审查明的事实没有异议。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审期间，马银华向法庭确认，诚大公司已告知其可以免收2、3月租金并免费延长合同期限2个月。马银华与郑五英沟通过程中，马银华同意免除2、3月份租金，但郑五英要求4月份租金也应减免。本院认为，本案双方签订的《协议书》虽未明确为租赁协议，但双方约定内容实为商铺租赁关系，故本院明确本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是案涉合同解除的责任认定及后果问题。对此，本院评析如下：本案系因新冠××疫情及疫情防控措施影响合同履行而产生的纠纷。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。针对经营性房屋租赁合同，《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。由上可见，虽然新冠××疫情产生属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，但其对当事人间合同履行的实际影响应结合具体案情区分情况予以认定，并非当然构成不可抗力，合同应否继续履行应根据公平原则，从有利于疫情防控、有利于复工复产出发，结合合同目的、合同期限、疫情实际影响等情况综合考量。本案中，案涉租赁商铺所在的新中国大厦因疫情防控措施直到2020年3月5日才复市，复市后经营情况亦受到显著影响，且郑五英存在因疫情被隔离等情况，郑五英与马银华协商要求减免租金并因协商不成而迟延支付租金事出有因，且情有可原，马银华应当予以必要谅解包容。马银华以郑五英拖欠租金为由要求解除合同并由郑五英承担违约责任，显然不符合疫情形势下合同双方协商互谅、共担损失的公平原则，一审认定马银华不享有要求解除合同、没收定金的权利，本院予以认可。因马银华提起本案诉讼要求解除合同，郑五英在诉讼过程中同意解除合同并将案涉商铺腾空交还给马银华，一审据此认定双方同意于商铺交还当日解除合同并无不当。根据公平原则，双方均不需承担解除合同的违约责任。马银华应当向郑五英返还定金（即租赁保证金），郑五英应当支付合同解除之日前的租金并有权享受一定的租金减免优惠。一审综合考量马银华可从诚大公司处获得2、3月份免租并延长租期2个月的减免优惠等情况，酌情确定马银华免收郑五英2、3月份租金、其余租金由郑五英按约定交纳的处理方案，体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，裁量并无不当，本院予以维持。马银华上诉主张其在承租案涉商铺时支付高额入场费的问题，其并无提交证据证明，即使其确实支付了高额入场费，该入场费亦是马银华全部租赁期间使用权的对价，并非仅对应案涉协议的租赁期间。且马银华转租的租金标准远远高于其与诚大公司约定的租金和管理费的标准，入场费亦获得相应分摊和回报，且其还能获得诚大公司延长租赁期限的补偿，因此马银华仅以其能从前一手获得的租金减免数额与其在本案中应提供的租金减免数额存在较大差距而主张有失公平，欠缺事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人马银华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元,由上诉人马银华负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘丹红书记员彭诗敏郭蔚琳