西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初9752号 原告：曹金芳，女，1963年8月13日出生，汉族，住咸阳市秦都区。被告:西安方正置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：徐有西，该公司经理。委托代理人：刘俊，陕西正义法律事务所法律工作者。原告曹金芳与被告西安方正置业有限公司（以下简称方正公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹金芳，被告方正公司委托代理人刘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹金芳诉称，原被告双方于2011年7月22日签订商铺认购协议，约定原告认购被告开发的“XX大厦”商业楼项目中3层003XX、003X6两套商铺，房款共计1137206元。认购协议书中约定原告在签订协议后7日内根据约定的付款方式付清款项，被告在取得商品房预售许可证后及时通知原告签订商品房买卖合同。其中被告承诺最迟在2012年5月31日前项目达到交房条件。协议签订后，原告依约按时、足额向被告支付了房款共计1137206元。但自协议签订以来，被告拒不履行协议条款，一直未与原告联系沟通签订商品房买卖合同及交付房屋有关事宜，协议约定交付的商铺一直处于闲置状态。自约定最迟交房时间至今仍未向原告履行交付房屋及办理相关手续义务。原告多次与被告协商未果，向各级政府部门反映也难以得到解决，给原告造成巨大的经济损失和精神压力。被告言而无信，迟迟不履行合同约定义务，导致合同难以继续履行，已经构成根本违约。请求判令：1、解除原被告双方于2011年7月22日签订的编号分别为016X、01X9的认购协议书；2、被告退还原告两套商铺购房款共计1137206元及相关利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告方正公司辩称，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，因此原被告签订的商铺认购协议无效。根据合同法关于无效合同的法定情形，主合同无效从合同无效规定，原被告签订的商铺委托经营合同为无效合同。如果原告是真实付款，双方签订真实的认购协议，被告同意退还购房款本金1137206元，不同意承担利息。经审理查明, 2011年7月22日，原告曹金芳与被告方正公司签订《认购协议书》（编号：商0168），约定“XX大厦”商业楼由被告开发，原告在充分了解并认可所认购商铺所有内容的基础上，经与被告协商，达成如下协议：原告认购3层00345号商铺，建筑面积25.91平方米（最终以西安市房屋测量所测量面积为准，单价不变，房款多退少补）。销售单价每平方米23350元，总价款604897元，原告在本协议签订当日向被告交纳定金100000元，此款不退，原告在履行本协议付款义务时转为等额房款。付款方式为一次性付款，94折优惠，并在签订本协议7日内向被告一次性付清总房款568603元整。如原告不按约定期限交清款项，则被告不予退还原告已付100000元定金，并有权将原告所认购之商铺另行销售，本协议自动解除。被告在取得《商品房预售许可证》后，须按照原告在本协议书中提供的联系方式通知原告，原告应在被告通知发出之日起7日内与被告签署《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》之约定履行义务。若原告未按时办理签约手续，被告应退还原告扣除10万元定金外的其余房款，并有权将本商铺另行销售，本协议自动解除。被告承诺最迟在2012年5月31日前本项目达到交房条件。同日,原告向被告交纳了全部购房款568603元，被告向原告出具了收到曹金芳名族大厦00345号商铺房款（含定金壹拾万元整）568603元的收款收据。2013年4月13日，原告（委托方，甲方）与案外人陕西凯宏骡马星时代商贸有限公司（代理方，乙方）（以下简称凯宏公司）、被告方正公司（担保方，丙方）签订《骡马星时代营业房代理经营（租赁）合同》，约定原告委托凯宏公司代理经营位于西安市东大街骡马市XX号XX商场XX层XX号、面积25.91平方米的独立门面房，总体代理期限13年，经营期自2013年5月1日起至2026年4月30日止。代理经营期间，凯宏公司按照购房已付房款为基数，采取递增的方式确定当年的租金标准，按期足额向原告支付代理经营租金。合同生效后第一至第四年度，凯宏公司按照购房已付房款的7%向原告支付代理经营租金，第五至第八年度凯宏公司按照购房已付房款的8%向原告支付代理经营租金，第九至第十三年度凯宏公司按照购房已付房款的9%向原告支付代理经营租金。凯宏公司定于2013年5月1日起向原告起算租金，并于开业后十个工作日内向原告支付首次租金6634元，而后按照当年的6月30日、12月30日两次向原告交付租金。合同同时对双方的权利义务、违约责任等作了约定。 2011年7月22日，原告曹金芳与被告方正公司签订《认购协议书》（编号：商0169），约定“XX大厦”商业楼由被告开发，原告在充分了解并认可所认购商铺所有内容的基础上， 经与被告协商，达成如下协议：原告认购3层0034X号商铺，建筑面积25.91平方米（最终以西安市房屋测量所测量面积为准，单价不变，房款多退少补）。销售单价每平方米23350元，总价款604897元，原告在本协议签订当日向被告交纳定金100000元，此款不退，原告在履行本协议付款义务时转为等额房款。付款方式为一次性付款，94折优惠，并在签订本协议7日内向被告一次性付清总房款568603元整。如原告不按约定期限交清款项，则被告不予退还原告已付100000元定金，并有权将原告所认购之商铺另行销售，本协议自动解除。被告在取得《商品房预售许可证》后，须按照原告在本协议书中提供的联系方式通知原告，原告在被告通知发出之日起7日内与被告签署《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》之约定履行义务。若原告未按时办理签约手续，被告应退还原告扣除10万元定金外的其余房款，并有权将本商铺另行销售，本协议自动解除。被告承诺最迟在2012年5月31日前本项目达到交房条件。同日,原告向被告交纳了全部购房款568603元，被告向原告出具了收到曹金芳X族大厦00346号商铺房款（含定金壹拾万元整）568603元的收款收据。2013年4月13日，原告（委托方，甲方）与案外人陕西凯宏骡马星时代商贸有限公司（代理方，乙方）（以下简称凯宏公司）、被告方正公司（担保方，丙方）签订《骡马星时代营业房代理经营（租赁）合同》，约定原告委托凯宏公司代理经营位于西安市东大街骡马市XX号XX商场XX层XX号、面积25.91平方米的独立门面房，总体代理期限13年，经营期自2013年5月1日起至2026年4月30日止。代理经营期间，凯宏公司按照购房已付房款为基数，采取递增的方式确定当年的租金标准，按期足额向原告支付代理经营租金。合同生效后第一至第四年度，凯宏公司按照购房已付房款的7%向原告支付代理经营租金，第五至第八年度凯宏公司按照购房已付房款的8%向原告支付代理经营租金，第九至第十三年度凯宏公司按照购房已付房款的9%向原告支付代理经营租金。凯宏公司定于2013年5月1日起向原告起算租金，并于开业后十个工作日内向原告支付首次租金6634元，而后按照当年的6月30日、12月30日两次向原告交付租金。合同同时对双方的权利义务、违约责任等作了约定。庭审中，被告陈述因涉案楼盘至今未取得商品房预售许可证，也未通过消防验收，凯宏公司并未经营商铺，至今涉案商铺未向原告交付，原被告双方亦未签署《商品房买卖合同》。在本案审理过程中，原告放弃要求被告支付利息的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述，原告举证《认购协议书》、《骡马星时代营业房代理经营（租赁）合同》、收款收据、交通银行存根及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告曹金芳与被告方正公司签订《认购协议书》，约定原告认购被告开发的涉案商铺，被告在取得《商品房预售许可证》后，与原告签署《商品房买卖合同》。双方签订的《认购协议书》为商品房预约合同，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违法律的强制性规定，为有效合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因原告已依约履行了合同义务，但被告方正公司截止一审开庭时仍未取得商品房预售许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，原告请求解除双方签订的《认购协议书》，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告方正公司应退还原告已支付的购房款。原告放弃要求被告方正公司支付利息的诉讼请求，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告曹金芳与被告西安方正置业有限公司于2011年7月22日签订的《认购协议书》（编号：商0168）、《认购协议书》（编号：商0169）予以解除。二、本判决生效之日起十五日内，被告西安方正置业有限公司返还原告曹金芳购房款1137206元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15035元，由被告西安方正置业有限公司负担（此款原告已预交，被告西安方正置业有限公司连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  长    王    珍                          审  判  员    李 瑞 银人民陪审员    李 宗 秀    二〇二〇年十二月九日   书  记  员   吴    凡 1