辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14910号上诉人（原审原告）：郑兆汉，男，1968年2月19日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：赵庆波，辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大可，辽宁德帮仲达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：谢超。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇辉，辽宁同方律师事务所律师。原审第三人：李军，男，1963年4月1日出生，汉族，住吉，住吉林省辽源市隆山区div>上诉人郑兆汉因与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园公司”）、原审第三人李军商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初6923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑兆汉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人返还上诉人购房款81,298元及相应利息；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：本案的关键问题是是否实现了合同目的，而判断是否实现了合同目的的关键是该商铺是否能够实现使用价值。1.被上诉人根据商品房买卖合同所应履行的义务不仅只是交付商品房，还理应承担使商铺所在商场开业的经营义务。2.一审多项事实未予查清。本案是否存在商品房、是否划出标记、是否有合法的用水用电手续等等均未予查清。3.被上诉人宣传单中所做的承诺构成合同的实质性条款。4.本案除斥期间的起算点无法确定。5.一审判决违背有损害必有救济原则，导致上诉人权利无法救济。奥园公司辩称，一、本案系商品房买卖合同纠纷，涉案合同系双方真实意思表示、合法有效，奥园公司已按合同约定完成了交付房屋之义务，且房屋位置、四至明确，合同目的已实现。1.奥园公司已按合同约定向上诉人交付了房屋，合同目的已经实现，上诉人不按约定接收房屋、在房屋已具备办证条件的情况下拒不办理产权证，应自行承担不利后果，奥园公司无责任。奥园公司已于2014年11月20日取得竣工验收报告并已通知上诉人收房，奥园公司已履行交房义务且无违约情形，上诉人不按约定接收房屋、拒不办理产权证应自行承担不利后果，不存在其自称的损失，合同已经履行完毕、合同目的已经实现，上诉人诉请解除合同无事实和法律依据。2.涉案房屋四至明确、位置明确，沈阳市房产局已经就涉案房屋出具分层分户表、所有权初始登记证明，已具备办理产权证全部条件，上诉人主张商品房不存在、解除合同无事实和法律依据。涉案房屋在2016年11月已具备办理产权证的条件，已有多户业主办理完毕产权证，上诉人拒不办理产权证应自行承担不利后果，其主张房屋不存在、解除合同无任何事实和法律依据。二、上诉人使用房屋的目的不等同于双方签订的商品房买卖合同目的，上诉人购买房屋后的用途与奥园公司无关，奥园公司作为房地产开发商仅负有商品房买卖合同约定之义务，不负有保证上诉人投资经营等其他非合同义务，上诉人将投资经营加诸于奥园公司身上于法、与事实不合。广告宣传单并非奥园公司宣传资料，不构成奥园公司的要约邀请或要约，广告宣传单不具备证据要件和证明力，不应被法院采纳。三、本案系商品房买卖合同纠纷，并非物权纠纷，适用一年除斥期间的规定，一审判决已对上诉人享有行使解除权的起始时间作出认定，并认定上诉人超过法定除斥期间解除合同，从而判决驳回上诉人的诉讼请求属正确，应予维持。四、一审法院受理同类案件25件，但仅有7件上诉，其余案件判决均已生效，已有大部分业主办理完毕产权证，合同目的已经实现，且遵从保护交易安全、维护市场秩序之原则，上诉人的诉请不仅无任何事实和法律依据，亦不应被法院支持。李军经本院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。郑兆汉向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款81,298元及利息（以房款为基数，利率为中国人民银行同期贷款利率，自2013年1月24日计算至实际给付之日止）；2.诉讼费、鉴定费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：2013年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（已备案），约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市苏家屯区间号商铺一处，面积7.86㎡，用途为商业，总金额81,298元，双方约定的交付期限为2014年11月30日前，交付条件为商品房经验收合格。双方签订的《商品房买卖协议》第5条对商品房交付条件做了补充约定，约定商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、建立单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任，若买受人要求出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。同时，郑兆汉与案外人沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司签订《物业委托经营协议》，约定将涉案商铺的经营使用权委托沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司自营、对外租赁和运营管理。但诉争商铺所在的商场一直未能营业。2014年11月20日原告购买的商铺所在的奥园会展广场（二期D）M3#楼取得竣工验收报告（施工单位、建立单位、勘查单位、设计单位、建设单位共同验收）。2016年11月29日涉案商铺取得房屋初始登记批复，但尚未办理产权登记。2019年9月29日被告申请辽宁省公证处公证保全证据，对商铺的现状进行了拍照，照片显示商铺地面为大理石，但并未对商铺进行标线等物理区分，2020年8月现场勘查，被告商铺已经进行了划线、标明了商铺号。另查明，沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司于2020年5月注销。第三人李军系沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司的自然人独资股东。一审法院认为，原、被告签订的商铺买卖合同是在平等、自愿的基础上达成的，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。双方商品房买卖合同约定的交付条件系在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、建立单位共同签署的建设工程竣工验收报告）或取得工程竣工验收备案表，案涉商铺所在楼宇已于2014年11月20日取得建设工程竣工验收报告，符合了合同约定的交付条件，被告亦于2014年12月1日履行通知交付的义务，故无法认定被告存在违约行为，原告要求解除商品房买卖合同的事实和理由不充分，不予支持。并且按照双方合同约定，被告的交付期限为2014年11月30日，如原告认为被告存在未交付或逾期交付的行为，自2014年12月1日起即可主张权利，原告于2019年9月25日向一审法院提起诉讼，已经超过了一年的解除权行使期限，解除权消灭。至于商铺所在商场未能开业，应当属于商业风险。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告郑兆汉的诉讼请求。案件受理费1832元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人郑兆汉与被上诉人奥园公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于上诉人提出与被上诉人签订的商铺买卖合同目的无法实现，应判令解除双方商铺买卖合同，并赔偿损失的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，被上诉人提供了《房屋建筑工程竣工验收报告》证明涉诉商铺所在工程已于2014年11月20日完成五方验收，提供了《房屋交接确认表》证明上诉人已于2014年12月3日履行了通知交付义务，提供了《沈阳市房屋所有权初始登记证明》证明涉诉商铺已于2016年11月29日完成了初始登记，具备办证条件。上诉人提供的上述证据基本形成证据链条，足以证明被上诉人已按照《商品房买卖合同》约定履行了出卖人的义务，上诉人亦可按合同约定实现接收商铺、办理权属证书、取得商铺所有权的合同目的，并不属于合同目的根本无法实现的情形，故上诉人并不享有法定解除权。至于上诉人提出涉诉商铺至今尚不具备经营条件等问题，应属投资行为的商业风险范畴，并不足以构成合同解除的法定理由，且被上诉人对于解除合同不予认可，故本院对于上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，郑兆汉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1832元，由上诉人郑兆汉承担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二〇年十二月十四日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；